Loading...
Willdan - Traffic Impact Analysis Comments 2019-12-061 Nichole Romane From:Steve Libring <SLibring@willdan.com> Sent:Wednesday, April 29, 2020 11:36 AM To:Nichole Romane Subject:Fw: The Wave TIA Attachments:The Wave TIA Comments 12.5.19.docx ** EXTERNAL: This message originated outside of the City of La Quinta. Please use proper judgement and caution when opening  attachments, clicking links or responding to requests for information. **    per your request emails    From: Steve Libring <SLibring@willdan.com>  Sent: Friday, December 6, 2019 8:16 AM  To: clflores@laquintaca.gov <clflores@laquintaca.gov>  Subject: Fw: The Wave TIA      Cheri,    I reviewed the methodologies Nicolle request I do, and they appear to be acceptable and generally follow our  Engineering Bulletin. I did find a apparent error in one of the tables ‐ 3.3 whereby the LOS for Madison / 54 is  stated to be AM ‐ LOS C and PM ‐ LOS C and bot AM and PM appear to actually calculate out to be LOS D  instead and should be corrected. Please add that comment when reviewing and revising Nicole's draft.    From: Steve Libring <SLibring@willdan.com>  Sent: Wednesday, December 4, 2019 8:29 AM  To: Cheri Flores <clflores@laquintaca.gov>  Subject: The Wave TIA      Cheri,    My computer here at the city crashed while I was away earlier this week, I don't have a copy anymore of the  TIA    can you send to me?    I looked over Nicolle's comments and added a few preliminary thoughts in red ‐ let me know if those are  appropriate     I didn't change her wording on her comments ‐ but want to speak to you when you get back to your desk    December 5, 2019    The Wave – Coral Mountain  Traffic Impact Analysis Comments    1. The Specific Plan Amendment is for the entire Specific Plan area, on both the west and east  sides of Madison Street. The TIA must be modified to look at the entire project, including  the existing development’s trips and movements, the potential additional trips and  movements from build out of the east side, and the new trips and movements on the west  side.    2. The TIA project description is not adequate. The following needs to be described:    a. The entirety of the Specific Plan area, as described in #1, above.  b. The project description is inconsistent with the Specific Plan Amendment (SPA). The SPA  allows 750 residential units, while the TIA describes 600. The TIA must analyze  maximum potential development based on the SPA. Please note that this will change  not only total project numbers, but phase quantities as well.   c. The Phase descriptions are inconsistent with the project descriptions in both the TIA and  the SPA. The project description adds up to 600 housing units, the phasing description  592 units, and the SPA 750 units. The TIA must analyze the maximum allowed under the  SPA and provide for existing and future units on the east side of the SPA. If the east side  of the SPA is currently calculated in the cumulative project analysis, it must be removed  from that analysis and added to the project analysis. Adjustments to the overall trip  generation for the project will result. Please see related comments below.  d. The project description must include a description of the General Plan Amendment and  Zone Change proposed (including descriptions and exhibits of existing and proposed  land use and zoning designations) to support the General Plan buildout analysis.  e. The Specific Plan allows short term vacation rentals and calls them out specifically. The  number of short term rentals, and their associated trip generation characteristics (as  opposed to standard residential units) must be included in the analysis.  f. Specificity regarding the wave pool use must be added:  i. Is the wave pool to be open to the public? Based on trip generation and the  accompanying description on page 35, it appears that this is the case, since the only  external trips anticipated are for “off‐site lunch, wave pool employees, etc.” If the  surf pool is private, it must be so stated. If the surf pool is open to the public, the trip  generation rate will need to be adjusted (see #3 below).  ii. The average number of attendees per day on a typical day, a weekend day and a  special event day.  iii. There is no description of special events at the wave pool. Special events at the  wave pool must be described and analyzed in terms of attendees, distance of travel,  typical duration, anticipated number of events per year, etc.    Commented [NC1]: Steve: I need you to read Section 3.6,  3.7, 3.8, 3.9, 3.10, 3.11 (Methodologies) to make sure they  are doing the work the way it should be done.    3. Urban Crossroads completed a Traffic Impact Analysis (TIA) for a resort surf wave pool  project in 2019. The trip generation for that project was developed based on analysis of  TIAs for similar projects in other locations, attendance at the surf pool, and other factors.  That trip generation rate would appear to be more appropriate and should be used here,  not a generic recreational facility trip generation. It may need to be modified based on the  characteristics of the project, as described in #2, above. Further, the internal capture must  be explained. The TIA assumes a 50% internal capture reduction for the surf pool. This must  be explained ( with logic supporting ) based on a properly detailed project description. Since  it appears that the trip generation is currently too low, it is likely that an increased trip  generation will generate a lower internal capture rate. Please note that if the trip  generation rises, and additional outlying intersections are affected (per City standard), they  will need to be added to the analysis.    4. A separate analysis of special events under EAC and General Plan buildout conditions must  be provided. Please note that if special events affect freeway interchange(s) (based on City  and Caltrans standards), these interchange(s) will need to be analyzed.    5. The TIA must demonstrate that there is sufficient separation, per City standards, between  intersections (both signalized and unsignalized) on Madison Street and along Avenue 58. If  minimum intersection spacing is not provided, its adequacy must be analyzed.    6. The TIA must clearly state that analysis was completed in conformance with Engineering  Bulletin 06‐13 and reference the requirements of the Bulletin throughout.    7. At multiple locations in the TIA, the discussion regarding impacts to the intersection of  Avenue 52 and Jefferson is flawed. First, the intersection is fully within the City of La Quinta,  so any preference by the City of Indio is irrelevant. Second, although La Quinta has in the  past considered a single lane roundabout to be preferred, if the project requires a second  lane to preserve acceptable LOS, this must be considered and analyzed, and mitigation  measures proposed. (the nearby intersection of Jefferson / Ave 53 is proposed to be  designed and built with 2 lanes NB and SB as example.) It is not acceptable to assume failure  will continue if feasible mitigation exists (which may include redesign of the roundabout).  Alternatively, if the TIA when revised still shows failure at this intersection, the project will  be required to prepare an Environmental Impact Report, and the City will need to consider  adoption of Findings and a Statement of Overriding Considerations.    8. Assumptions regarding fair share allocations are flawed. If the project triggers the need for  a traffic signal, the required signal will be installed by the project, and reimbursement to the  project’s developer may be provided by future development, by CIP, DIF, etc.. Where this  condition occurs, the fair share is the project’s percentage of traffic on that intersection at  the time the impact occurs, not 2040 traffic conditions.  If the intersection fails with or  without project, the project’s fair share is the difference between without and with project  volumes at the Phase when the intersection fails, not 2040 conditions. The TIA must also  Commented [NC2]: Steve: I cannot do the technical  analysis of whether they conform to the Bulletin. Please  take care of that and add any comments here.  Commented [NC3]: Cheri: Do we want to include here, or  leave it for later?  include an analysis of when in project phasing each signal is required, when it is funded and  scheduled for installation in the CIP, and whether the CIP schedule will meet project needs.  If these do not mesh, appropriate mitigation measures must be included in the TIA.    9. The TIA references “recommendations” which are in actuality mitigation measures. Please  provide a Mitigation Measure section, eliminate the use of “should,” and tie the  construction of improvements to specific project events (initiation of grading, initiation of  construction, issuance of 1st, 10th, 100th building permit/certificate of occupancy, etc.).  References to “when warranted” must be eliminated, as they represent deferred  mitigation.    10. The Main Project Access and Madison Street requires a traffic signal at General Plan build  out. There is no mitigation measure to that effect. This must be added to the document.    11. Provide a complete list of all improvements required by Phase, including road widening,  raised medians, sidewalks, landscaping, additional lanes, traffic signals, interconnect, etc. in  a tabular format, with trigger points (as enumerated in #9 above). The TIA must clearly  show in one central location, all improvements required by the project and when they will  be undertaken.    12. Throughout the document, please assure that references to the appropriate scenario are  made. For example, at the end of Section 1.5.3, which is a discussion of EAP conditions,  EAPC is referenced.