Loading...
PC Resolution 2022-010 Coral Mountain Resort EA 2019-0010PLANNING COMMISSION RESOLUTION 2022 - 010 A RESOLUTION OF THE PLANNING COMMISSION OF THE CITY OF LA QUINTA, CALIFORNIA, RECOMMENDING THE CITY COUNCIL CERTIFY THE CORAL MOUNTAIN RESORT ENVIRONMENTAL IMPACT REPORT (SCH #2021020310) CASE NUMBERS: ENVIRONMENTAL ASSESSMENT 2019-0010 APPLICANT: CM WAVE DEVELOPMENT LLC WHEREAS, the Planning Commission of the City of La Quinta, California did, on April 26, 2022, hold a continued Public Hearing to consider Environmental Assessment 2019-0010 and its Environmental Impact Report (EIR, SCH #2021020310), as mandated by State law, for a master planned community on 386 acres of a 929 acre area located south of Avenue 58, north of Avenue 60, and east and west of Madison Street, more particularly described as: APN 764-200-076, 764-210-007, 764-210-028, 764-210-029, 766-070-003, 766-070-006, 766-070-012, 766-070-014, 766-080-001, 766-080-002, 766-080-004 & 766-080-005 WHEREAS, the Planning Commission did previously hold a duly noticed public hearing on March 22, 2022 to consider said applications and did vote to continue the public hearing to a date certain of April 12, 2022, and requested staff provide further information regarding proposed lighting near the wave pool, short-term vacation rentals, and the costs and revenues associated with short-term vacation rentals; and WHEREAS, the Planning Commission did previously hold a continued Public Hearing on April 12, 2022, to consider said applications and did vote to continue the public hearing to a date certain of April 26, 2022, in order to give the opportunity to have all commissioners present at the next meeting; and WHEREAS, the Design and Development Department published a public hearing notice in The Desert Sun newspaper on March 11, 2022, as prescribed by the Municipal Code. Public hearing notices were also mailed to all property owners within 500 feet of the site; and WHEREAS, the City prepared an EIR for the proposed project, which found that although most environmental impacts can be reduced to less than significant levels, impacts to aesthetic resources and greenhouse gas emissions will remain significant and unavoidable; and Planning Commission Resolution 2022-010 Environmental Assessment 2019-0010 Project: Coral Mountain Resort Adopted: April 26, 2022 Page 2 of 3 WHEREAS, the City published a Notice of Availability on June 20, 2021, for said EIR and included a public review period from June 22 to August 6, 2021; and WHEREAS, upon the close of the public review period, the City prepared a Final EIR and made it available to all commenters, and to all those who requested to be notified of its release on March 10, 2022; and WHEREAS, at said Public Hearing, upon hearing and considering all testimony and arguments, if any, of all interested persons desiring to be heard, the Planning Commission did make the following findings to justify approval of Environmental Assessment 2019-0010 [Exhibit A]: 1. That Environmental Assessment 2019-0010 has been prepared and processed in compliance with the State CEQA Guidelines and the City’s implementation procedures. 2. The proposed project has the potential to significantly impact aesthetic resources and greenhouse gas emissions. 3. The proposed project’s impacts on all other environmental issue areas can be mitigated to less than significant levels with incorporation of the mitigation measures contained in the EIR and its Mitigation Monitoring and Reporting Program. 4. The Planning Commission has independently reviewed and considered the information contained in the EIR, and finds that it adequately described and addresses the environmental effects of the project. NOW, THEREFORE, BE IT RESOLVED by the Planning Commission of the City of La Quinta, California, as follows: SECTION 1. That the above recitations are true and constitute the Findings of the Planning Commission in this case; SECTION 2. That it does hereby recommend the City Council certify Coral Mountain Resort EIR (SCH #2021020310), prepared for SP 2019-0003, GPA 2019-0002, ZC 2019-0004, SP 2020-0002, TTM 2019-0005, DA 2021-0001, and SDP 2019-0001 and adopt Findings and a Statement of Overriding Considerations. Planning Commission Resolution 2022-010 Environmental Assessment 2019-0010 Project: Coral Mountain Resort Adopted: April 26, 2022 Page 3 of 3 SECTION 3. That it hereby directs staff to prepare, for the City Council's consideration, Findings and a Statement of Overriding Considerations. PASSED, APPROVED, and ADOPTED at a regular meeting of the City of La Quinta Planning Commission, held on April 26, 2022, by the following vote: AYES: Commissioners Caldwell, Hassett, McCune, Tyerman, and Chairperson Nieto NOES: Commissioners Currie and Proctor ABSENT: None ABSTAIN: None 4 qqL'7-Jr, - TEPHEN T. NIETO, Chairperson City of La Quinta, California ATTEST: DANNY CASTRO, Design and Development Director City of La Quinta, California CORAL MOUNTAIN RESORT FINAL EIR SCH# 2021020310 Applicant:  THE WAVE DEVELOPMENT, LLC  2440 Junction Place, Suite 200  Boulder, CO 80301  Lead Agency:  CITY OF LA QUINTA   78495 Calle Tampico  La Quinta, CA 92253  Preparer:  MSA CONSULTING INC.  34200 Bob Hope Drive  Rancho Mirage, California 92270  February 2022  PLANNING COMMISSION RESOLUTION 2022-010 ENVIRONMENTAL ASSESSMENT 2019-0010 PROJECT: CORAL MOUNTAIN RESORT ADOPTED: April 26, 2022 EXHIBIT A FINAL ENVIRONMENTAL IMPACT REPORT  Coral Mountain Resort, La Quinta CA  DEIR/FEIR Preparers  Coral Mountain Resort Final EIR   i‐1 February 2022  EIR Preparers   The Draft and Final Environmental Impact Report (EIR) was prepared by the City of La Quinta (City)  with the assistance of MSA Consulting, Incorporated. Report preparers and consultants are identified  as follows, along with agencies, and individuals that provided information used to prepare the Draft  and Final EIR.   Lead Agency  The City of La Quinta   Planning Division  78495 Calle Tampico  La Quinta, CA 92253  Phone:  760‐777‐7000  Nicole Sauviat Criste, Consulting Planner  City of La Quinta  78495 Calle Tampico  La Quinta, CA 92253  Phone:  760‐341‐4455  Email: consultingplanner@laquintaca.gov  EIR Preparers   MSA Consulting, Inc.   34200 Bob Hope Drive  Rancho Mirage, CA 92270  Phone: 760‐320‐9822    Michelle Witherspoon, Director of Environmental Services  Jesus Herrera‐Cortez, Senior Environmental Planner, GIS Analyst  Nicole Vann, Planner  Asia Lee, Environmental Planner  Derek Gallerani, Planning CAD Technician  Michael Rowe, Principal Engineer     LSA Associates, Inc.   901 E. Tahquitz Canyon Way, Suite B200  Palm Springs, CA 92262  Phone: 760‐416‐2075  EIR PREPARERS  Coral Mountain Resort Final EIR   i‐2 February 2022    Jodi Ross‐Borrego, Principal Biologist  Jill Carpenter, Senior Biologist/Bat Specialist     CRM Tech  1016 East Cooley Drive, Suite A/B  Colton, CA 92324  Phone: 909‐824‐6400    Bai “Tom” Tang, Principal Investigator/Historian   Michael Hogan, Principal Investigator  Deirdre Encarnacion, Archaeologist/Report Writer  Daniel Ballester, Archaeologist/Paleontological Surveyor/Field Director  Nina Gallardo, Archaeologist/Native American Liaison  Harry M. Quinn, Geologist/Paleontologist  Ben Kerridge, Paleontological Surveyor/Report Writer  Salvadore Z. Boites, Paleontological Surveyor  Hunter O’Donnell, Paleontological Surveyor  Michael D. Richards, MA, Registered Professional Archaeologist  Sabrina Fajardo, Paleontological Surveyor    Sladden Engineering   45090 Golf Center Parkway, Suite F  Indio, CA 92201  Phone: 760‐863‐0713    Matthew J. Cohrt, Project Geologist  Brett L. Anderson, Principal Engineer    Urban Crossroads, Inc.   1197 Los Angeles Avenue, Suite C‐256  Simi Valley, CA 93065  Phone: 805‐426‐4477    Haseeb Qureshi, Associate Principal (AQ and GHG Report)   Alyssa Tamase (AQ Report)  John Kain, AICP Principal (Traffic Impact Analysis)  Marlie Whiteman, Principal Engineer (Traffic Impact Analysis)  Janette Cachola (Traffic Impact Analysis)  Bill Lawson, Principal Engineer, INCE (Noise Study)  EIR PREPARERS  Coral Mountain Resort Final EIR   i‐3 February 2022    Musco Lighting  100 1st Avenue West  P.O. Box 808  Oskaloosa, IA 52577  Phone: 641‐673‐0411    Additional Agencies and Organizations Consulted  Along with a list of EIR prepares, a list of public agencies, o rganizations and persons consulted for the  EIR is included below, compliant with CEQA Guidelines Section 15129. The following list includes  agencies that were informally or formally contacted, as well as agencies that responded to the Notice  of Preparation (NOP) or commented on the DEIR (listed in alphabetical order).   ‐ Agua Caliente Band of Cahuilla Indians  ‐ Air Resources Board  ‐ Augustine Band of Cahuilla Indians  ‐ Cabazon Band of Mission Indians  ‐ Cahuilla Band of Indians   ‐ CAL FIRE  ‐ California Department of Fish and Wildlife  ‐ CalTrans District #8  ‐ Coachella Valley Mountain Conservancy  ‐ Colorado River Board  ‐ Fish and Game Region #6  ‐ Imperial Irrigation District  ‐ Los Coyotes Band of Cahuilla and Cupeno Indians  ‐ Morongo Band of Mission Indians   ‐ Native American Heritage Commission (NAHC)  ‐ Public Utilities Commission   ‐ Regional WQCB #7  ‐ Ramona Band of Cahuilla   ‐ Riverside County Airport Land Use Commission (ALUC)   ‐ Riverside County Flood Control and Water Conservation District  ‐ Samuel A. McLeod, Ph.D. (Vertebrate Paleontology)  ‐ Santa Rosa Band of Cahuilla Indians  ‐ Soboba Band of Luiseno Indians  ‐ South Coast Air Quality Management District (SCAQMD)   ‐ Torres‐Martinez Desert Cahuilla Indians  ‐ Twenty‐Nine Palms Band of Mission Indians     EIR PREPARERS  Coral Mountain Resort Final EIR   i‐4 February 2022  The following list includes the agencies that commented during the public review period of the Draft  EIR (as listed in Chapter 2.0 of the Final EIR, Table 2‐1, Comment Letters Received on the Coral  Mountain Resort Draft EIR).  ‐ Riverside County Airport Land Use Commission (ALUC)   ‐ CALFIRE  ‐ Southern California Association of Governments (SCAG)  ‐ Bighorn Institute  ‐ Riverside County Flood Control (RCFC)  ‐ Imperial Irrigation District (IID)  ‐ Cactus to Clouds   ‐ CVWD   ‐ Center of Biological Diversity  ‐ California Department of Fish and Wildlife (CDFW)     Final EIR Consultants   In addition to consulting with the project’s technical report preparers regarding the technical studies,  additional organizations were consulted during the drafting of this Final EIR. The consultants include  ELMT Consulting for the Biological Memo (Appendix D.5 in this Final EIR), Kelly Slater Wave Company  for additional information regarding the Wave Basin (Appendix L.4 and L.5 in this Final EIR), LSA  Associates for their updated studies (Appendix D.3 and D.4 in this Final E IR),  Musco Lighting f or  t heir  Light Memo (Appendix B.1 and B.2 in this Final EIR), and Urban Crossroads for their Noise Memo  Update (Appendix K.3 in this Final EIR) and Traffic Memo (Appendix L.1 through L.3 in this Final EIR)  (listed in alphabetical order below).  The following organizations and individuals provided information  or assistance in the preparation of the Final EIR:    ELMT Consulting   Thomas McGill, Ph.D.     Managing Director, Senior Biologist, Senior Regulatory Specialist     Kelly Slater Wave Company   3300 La Cienega Place  Los Angeles, CA 90016  Phone: 310‐804‐7092    Harold J. Portillo, VP Wave Project Design    LSA Associates, Inc.   EIR PREPARERS  Coral Mountain Resort Final EIR   i‐5 February 2022  901 E. Tahquitz Canyon Way, Suite B200  Palm Springs, CA 92262  Phone: 760‐416‐2075    Jodi Ross‐Borrego, Principal Biologist  Jill Carpenter, Senior Biologist/Bat Specialist     Meridian Consultants   706 S. Hill Street, 11th Floor  Los Angeles, CA 90014  Phone: 641‐673‐0411    Tony Locacciato, AICP    Musco Lighting  100 1st Avenue West  P.O. Box 808  Oskaloosa, IA 52577  Phone: 641‐673‐0411    Matt Pearson, Non‐Sports Engineering Manager  Tim Newendorp, Project Engineer     SZR Law  4590 E. Thousand Oaks Blvd., Suite 100  Westlake Village, CA 91362  Phone: 805‐446‐1496    James D. Vaughn, Esq.    Urban Crossroads, Inc.   1197 Los Angeles Avenue, Suite C‐256  Simi Valley, CA 93065  Phone: 805‐426‐4477    John Kain, AICP Principal   Marlie Whiteman, Principal Engineer   TABLE OF CONTENTS  Coral Mountain Resort Final EIR   i  February 2022  Chapters   Chapter 1.0  Introduction ................................................................................................... 1‐1   1.1 Purpose .............................................................................................................. 1‐1   1.2 Role of the Lead Agency ..................................................................................... 1‐1   1.3 Organization of the Final EIR .............................................................................. 1‐1   1.4  Draft EIR Public Review Period ........................................................................... 1‐3   1.5 Certification of the EIR and Project Selection Process  ....................................... 1‐3   1.6 Consideration of Recirculation ........................................................................... 1‐3    Chapter 2.0  Comment Letters and Response to Comments  .............................................. 2‐1   2.1 Purpose .............................................................................................................. 2‐1   2.2 Frequent Topics of Concern ................................................................................ 2‐4    2.2.1        Light and Glare .................................................................................... 2‐5    2.2.2        Biological Resources .......................................................................... 2‐11    2.2.3        Water Resources ................................................................................ 2‐17    2.2.4        Noise .................................................................................................. 2‐28    2.2.5        Traffic ................................................................................................ 2‐32    2.2.6        Length of Draft EIR ............................................................................ 2‐36    2.2.7        Ability to Comprehend Draft EIR ........................................................ 2‐36   2.3 Public Agencies & Area Residents Comment Letters & Responses ................... 2‐37      Public Agencies       1.   Comment Letter No. 1: Airport Land Use Commission ............................... 2‐38      2.   Comment Letter No. 2: Airport Land Use Commission ............................... 2‐39      3.   Comment Letter No. 3: CALFIRE ................................................................. 2‐40      4.   Comment Letter No. 4: Southern California Association of Governments .. 2‐41      5.   Comment Letter No. 5:  CALFIRE ................................................................. 2‐42      6.   Comment Letter No. 6: Riverside County Flood Control ............................. 2‐43      7.   Comment Letter No. 7:   Imperial Irrigation District .................................... 2‐45      8.   Comment Letter No. 8: CactusToClouds ..................................................... 2‐46      9. Comment Letter No. 9: CALFIRE ................................................................... 2‐50      10. Comment Letter No. 10: Coachella Valley Water District ........................... 2‐52      11. Comment Letter No. 11:  Center of Biological Diversity ............................. 2‐54      12. Comment Letter No. 12: California Department of Fish and Wildlife ......... 2‐67     13. Comment Letter No. 13: California Department of Fish and Wildlife ......... 2‐69      14.   Comment Letter No. 14: Bighorn Institute ................................................ 2‐98    Area Residents      15. Comment Letter No. 15: Anne and Ron Smith .......................................... 2‐101      16. Comment Letter No. 16: Dina Stuart ........................................................ 2‐104  TABLE OF CONTENTS  Coral Mountain Resort Final EIR   ii  February 2022      17. Comment Letter No. 17: Monica Harrington  ........................................... 2‐105      18. Comment Letter No. 18: Connie Glavin .................................................... 2‐108      19. Comment Letter No. 19: Sarah Zappas ..................................................... 2‐109      20. Comment Letter No. 20: Kristina Dailey ................................................... 2‐112      21. Comment Letter No. 21: Diane Rebryna ................................................... 2‐114      22. Comment Letter No. 22: Derek Wong/Brdgette & Phil Novak .................. 2‐119      23. Comment Letter No. 23: Bobbie Fleury .................................................... 2‐126      24. Comment Letter No. 24: Agnes Collins ..................................................... 2‐128      25. Comment Letter No. 25: Maggie Hamilton ............................................... 2‐132      26. Comment Letter No. 26: Ilona Sala ........................................................... 2‐133      27. Comment Letter No. 27: Judy Carey  ........................................................ 2‐134      28. Comment Letter No. 28: Kelly Welton ...................................................... 2‐135      29. Comment Letter No. 29: Mike Charles ..................................................... 2‐137      30. Comment Letter No. 30: Dorothy Dupree ................................................ 2‐138      31. Comment Letter No. 31: Kenneth Jones ................................................... 2‐139      32. Comment Letter No. 32: Brenda Vatland ................................................. 2‐141      33. Comment Letter No. 33: Dave Wiezel ...................................................... 2‐142      34. Comment Letter No. 34: Diane Rebryna (2) .............................................. 2‐143      35. Comment Letter No. 35: George Koenig ................................................... 2‐148      36. Comment Letter No. 36: Sandra Stratton ................................................. 2‐151      37. Comment Letter No. 37: Connie Glavin .................................................... 2‐155      38. Comment Letter No. 38: Dan Rendino ...................................................... 2‐156      39. Comment Letter No. 39: JoAnne Thompson ............................................. 2‐157      40. Comment Letter No. 40: Carol & Richard Strop ........................................ 2‐158      41. Comment Letter No. 41: Alena Callimanis ................................................ 2‐163      42. Comment Letter No. 42: Lisa Castro ......................................................... 2‐167      43. Comment Letter No. 43: Catherine Giles .................................................. 2‐174      44. Comment Letter No. 44: Richard Holub .................................................... 2‐175      45. Comment Letter No. 45: Rob Michiels ...................................................... 2‐176      46. Comment Letter No. 46: Rob Michiels ...................................................... 2‐178     47. Comment Letter No. 47: Eva Parker  ........................................................ 2‐179      48. Comment Letter No. 48: Robert Stowe .................................................... 2‐180      49. Comment Letter No. 49: Sheila Warren .................................................... 2‐183      50. Comment Letter No. 50: Carolyn Winnor ................................................. 2‐186      51. Comment Letter No. 51: July 20 th City Council Meeting ........................... 2‐189      52. Comment Letter No. 52: Robert Michiels ................................................. 2‐197      53. Comment Letter No. 53: Dan Rendino ...................................................... 2‐213      54. Comment Letter No. 54: Carol Welty &Art Stephens ............................... 2‐217  TABLE OF CONTENTS  Coral Mountain Resort Final EIR   iii  February 2022      55. Comment Letter No. 55: Fredrick Roth ..................................................... 2‐219      56. Comment Letter No. 56: Derek Wong ...................................................... 2‐220      57. Comment Letter No. 57: Agnes Collins  .................................................... 2‐221      58. Comment Letter No. 58: Duncan Woodfin ............................................... 2‐223      59. Comment Letter No. 59: Martin Brewer ................................................... 2‐225      60. Comment Letter No. 60: Bridgette Novak ................................................ 2‐229      61. Comment Letter No. 61: Bridgette Novak ................................................ 2‐231      62. Comment Letter No. 62: Philip Novak ...................................................... 2‐236      63. Comment Letter No. 63: Sandra Stratton ................................................. 2‐241      64. Comment Letter No. 64: Terje Berger....................................................... 2‐254      65. Comment Letter No. 65: Alena Callimanis ................................................ 2‐255      66. Comment Letter No. 66: Wendy Clarke .................................................... 2‐259      67. Comment Letter No. 67: Diane Rebryna & Anast Demitt ......................... 2‐262      68. Comment Letter No. 68: Dan Stiel ............................................................ 2‐268      69. Comment Letter No. 69: Thomas Swope Jr. ............................................. 2‐270      70. Comment Letter No. 70: Jan Wm. Talbott ................................................ 2‐271      71. Comment Letter No. 71: Kathy Weiss ....................................................... 2‐272      72. Comment Letter No. 72: August 3rd City Council Meeting ........................ 2‐277      73. Comment Letter No. 73: Lisa Jeffery ......................................................... 2‐292      74. Comment Letter No. 74: Rosette Kivel ..................................................... 2‐293      75. Comment Letter No. 75: Natilie Maupin ................................................... 2‐294      76. Comment Letter No. 76: Liz Ervin ............................................................. 2‐295      77. Comment Letter No. 77: Diane Rebryna ................................................... 2‐297      78. Comment Letter No. 78: Harvey Reed ...................................................... 2‐316      79. Comment Letter No. 79: Mitchell Tsai ...................................................... 2‐318      80. Comment Letter No. 80: Sally Arroyo ....................................................... 2‐352      81. Comment Letter No. 81: Fritz E. Bachli ..................................................... 2‐356      82. Comment Letter No. 82: Ramon Baez ...................................................... 2‐363      83. Comment Letter No. 83: Bruce Bauer ....................................................... 2‐366      84. Comment Letter No. 84: Alena Callimanis ................................................ 2‐401      85. Comment Letter No. 85: Alena Callimanis ................................................ 2‐403      86. Comment Letter No. 86: Alena Callimanis ................................................ 2‐405      87. Comment Letter No. 87: Alena Callimanis ................................................ 2‐408      88. Comment Letter No. 88: Alena Callimanis ................................................ 2‐410      89. Comment Letter No. 89: Alena Callimanis ................................................ 2‐412      90. Comment Letter No. 90: Anast Demitt ..................................................... 2‐413      91. Comment Letter No. 91: Mary Greening .................................................. 2‐420      92. Comment Letter No. 92: Carol Jensen ...................................................... 2‐424  TABLE OF CONTENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  iv February 2022      93. Comment Letter No. 93: Suzanne Kahn .................................................... 2‐426      94. Comment Letter No. 94: Francine Roy ...................................................... 2‐427      95. Comment Letter No. 95: Carolyn Winnor ................................................. 2‐430      96. Comment Letter No. 96: Brian and Gale Levy ........................................... 2‐435      97. Comment Letter No. 97: Nancy Bruce ...................................................... 2‐439      98. Comment Letter No. 98: Dennis and Jackie Miller .................................... 2‐446    Chapter 3.0  Revisions to the Draft EIR .............................................................................. 3‐1   3.1 Purpose .............................................................................................................. 3‐1   3.2 No Significant New Information Requiring Recirculation ................................. 3‐26     Chapter 4.0  Mitigation Monitoring and Reporting Program .............................................. 4‐1   4.1 Introduction ........................................................................................................ 4‐1   4.2 Monitoring Authority.......................................................................................... 4‐1   4.3 Enforcement Responsibility ................................................................................ 4‐2   4.4  Mitigation Monitoring Table............................................................................... 4‐2       List of Tables   Chapter 2.0  Comment Letters and Response to Comments    2‐1 Comment Letters Received on the Coral Mountain Resort Draft EIR ................. 2‐1   2.0‐3 Outdoor Water Demand ................................................................................... 2‐17  Chapter 3.0  Revisions to the Draft EIR    4.1‐1 Development Standards Planning Area I ............................................................ 3‐3   4.1‐7 PA I Development Standards Comparison .......................................................... 3‐4   4.10‐8  SCAG Connect SoCal Goals Consistency Analysis .............................................. 3‐16   4.13‐13  Project Buildout (2026) ..................................................................................... 3‐23  Chapter 4.0  Mitigation Monitoring and Reporting Program   4‐1 Coral Mountain Resort Mitigation Monitoring and Reporting Program ............. 4‐3      List of Exhibits    Chapter 2.0  Comment Letters and Response to Comments    2‐1  Surf Lighting – Cross Sections ............................................................................. 2‐8   2‐2  Surf Lighting Distance ....................................................................................... 2‐10   2‐3 Conceptual PBS Barrier Plan ............................................................................. 2‐16  TABLE OF CONTENTS  Coral Mountain Resort Final EIR   v  February 2022   ES‐6  Model Inflows and Outflows by Scenario ......................................................... 2‐26   ES‐8  Cumulative Change in Storage for Future Scenarios ......................................... 2‐27  Chapter 3.0  Revisions to the Draft EIR    3‐11 & 4.15‐1      Conceptual Water Plan ....................................................................... 3‐25    List of Appendices    B.1  Lighting Memo, Musco Lighting   B.2  Lighting Test Memo, Musco Lighting   D.3  Update Focused Bat Survey, LSA Associates   D.4  Update Biological Report, LSA Associates  D.5  Biological Resources Assessment (McGill Memo), Dr. McGill, ELMT Consulting   K.3  Noise Memo, Urban Crossroads, Inc.  L.1  Traffic Impact Analysis, Urban Crossroads, Inc.   L.2  VMT Evaluation (Revised), Urban Crossroads, Inc.   L.3  Traffic Memo, Urban Crossroads, Inc.   L.4  Average Surfer Population, Kelly Slater Wave Co.  M.1  Wave Basin Areas, Kelly Slater Wave Co.  M.2  Geotechnical Memo, Kelly Slater Wave Co.   P  Trail Easement Letter of Agreement, Desert Recreation District      FINAL ENVIRONMENTAL IMPACT REPORT  Coral Mountain Resort, La Quinta CA  1.0  Introduction  Coral Mountain Resort Final EIR  1‐1 February 2022  Chapter 1.0  Introduction   1.1   Purpose  The  City of  La Quinta  is  the “Lead Agency”  under  California Environmental Quality  Act  (CEQA)  (California Public Resources Code, Section 21000, et seq.) and the CEQA Guidelines (California Code  of Regulations, Title 14, Section 15000, et seq.) is responsible for preparing the Draft Environmental  Impact Report (Draft EIR) and Final Environmental Impact Report (Final EIR) for the proposed Coral  Mountain Resort project (“project”).   The Final EIR includes the Draft EIR, written comments received during the public comment period,  responses to those comments, and changes or errata to the Draft EIR. The City of La Quinta prepared  this EIR to evaluate the potential environmental impacts associated  with  the  construction and  operation of the proposed Coral Mountain Resort project.     1.2   Role of Lead Agency  Under CEQA and the CEQA Guidelines, "Lead Agency" means the public agency that has the principal  responsibility for carrying out or approving a proposed project.  Pursuant to Section 15051(b) of the  CEQA Guidelines, a city normally serves as the lead agency for private development projects within  its boundaries.  The CEQA Guidelines provides that a lead agency is responsible for preparing the  environmental documents for a project, including an environmental impact report.    The CEQA Guidelines further provide that a lead agency must consult with responsible agencies as  part of the lead agency's efforts to prepare the environmental document. CEQA and the CEQA  Guidelines state that a "Responsible Agency" means a public agency other than the lead agency that  has responsibility for carrying out or approving the project. Section 15063(g) of the CEQA Guidelines  also provides that in addition to consulting with responsible agencies, lead agencies must also solicit  consultation and comments from trustee agencies.  Under CEQA, a "Trustee Agency" means a state  agency with "jurisdiction by law" over natural resources affected by a project that are "held in trust  for the people of the State of California," though the agency need not have any approval authority  over the project.   1.3  Organization of Final EIR  The Final EIR have been prepared i n conformance with CEQA, the  CEQA Guidelines, and the City of La  Quinta CEQA Guidelines to evaluate the potential environmental impacts  associated with  the  implementation of the proposed Project, that is anticipated to begin development in 2021. The CEQA   1.0   INTRODUCTION  Coral Mountain Resort Final EIR  1‐2 February 2022  Guidelines require the City to prepare an EIR for any project that includes a request for approval of  discretionary actions that may result in significant effects on the environment. Upon preliminary  review, the City determined that since the project may have significant effects on the environment,  a Draft EIR was prepared and circulated for public review and inspection in June 2021.   This Final EIR was prepared pursuant to Section 15089 of the CEQA Guidelines and incorporates the  June 2021 Draft EIR by reference; comments on the Draft EIR received during the 45‐day public  comment period; written responses to comments; and corresponding  revisions  to  t he  t ext  of  t he  D raft   EIR. The Draft EIR included the preparation of technical studies such as Biological Resources, Cultural  Resources, Hydrology, Noise, Traffic, etc.    Pursuant to Section 15132 of the CEQA Guidelines, this Final EIR includes the following components:  Chapter 1.0   Introduction   This Chapter provides an introduction of the environmental process.   Chapter 2.0   Comment Letters and Response to Comments   This Chapter provides a list of persons, organizations, and public agencies that  provided comments  on  the Draft EIR  during  the  45‐day  public review period.  Comments written to the City, and their responses, are provided in this Chapter  2.0.    Chapter 3.0   Revisions to the Draft EIR   This Chapter provides clarification and makes necessary corrections to certain in  formation in the Final EIR.   Chapter 4.0   Mitigation Monitoring and Reporting Program    This Chapter provides the project’s Mitigation Monitoring and Reporting Program  (MMRP), which identifies mitigation measures, timing, responsibility for mitigation  implementation, and levels of significance after mitigation.   The Draft EIR and Final EIR were both made available for public review and inspection at the City of  La Quinta Planning Division, the La Quinta Library, and on the City’s website:   City of La Quinta  Planning Division  78495 Calle Tampico  La Quinta, CA 92253  Phone:  760‐777‐7000   1.0   INTRODUCTION  Coral Mountain Resort Final EIR  1‐3 February 2022  Hours:  Monday – Thursday 7:30 a.m. to 5:30 p.m. and Friday 8:00 a.m. to 5:00 p.m.   http://www.laquintaca.gov/thewave  La Quinta Library  78275 Calle Tampico  La Quinta, CA 92253  Phone:  760‐564‐4767  Hours: Monday – Thursday 10 a.m. to 7 p.m.; Friday – Saturday 10 a.m. to 6 p.m.; and   Sunday 12 p.m. to 4 p.m.  1.4 Draft EIR Public Review Period  The Draft EIR was released for public comment on June 22, 2021. The document was sent to the  California State Clearinghouse, public agencies, and individuals who had expressed an interest or  requested to receive the Draft EIR. In addition, a Notice of Completion/Notice of Availability was  published in the Desert Sun. The Notice of Completion/Notice of Availability was also sent to the  Riverside County Clerk. Copies of the Draft EIR were made available at the locations listed above.   The public comment period ended on August 6, 2021. During the public review period, the City  received a total of 98 comments in the form of letters, emails, and verbal presentations.   1.5 Certification of the EIR and Project Selection Process   In order to certify the Final EIR, CEQA Guidelines Section 15090 prescribe that the City must find that:  a) The Final EIR has been completed in compliance with CEQA;  b) The Final EIR was presented to the decision‐making body and that the decision‐making body  reviewed and considered the information contained in the Final EIR; and   c) The Final EIR reflects the Lead Agency’s independent judgement and analysis.   If the Lead Agency certifies the Final EIR, it can then consider approving the project, in whole or in  part.   1.6 Consideration of Recirculation   CEQA Guidelines Section 15088.5 requires a Lead Agency to recirculate  a revised  E IR  o nly  if  s ignificant  new information is identified following the release of the Draft EIR. “Significant  new  information” can  include changes  in  the  project  or environmental setting,  as well  as additional data  or other  information, for example, a new significant environmental impact or substantial increase in the  severity of an environmental impact. New information is not considered significant unless the EIR is   1.0   INTRODUCTION  Coral Mountain Resort Final EIR  1‐4 February 2022  changed in a way that deprives the public of a meaningful opportunity to comment upon a substantial  adverse environmental effect of the project or a feasible way to mitigate or avoid such an effect that  the proponent has declined to implement.   The City has evaluated the information contained in this Final EIR as well as other information in the  record, and has determined that no significant new information has been added to the EIR after public  notice was given of the availability of the Draft EIR for pubic r eview. T herefore, CEQA  does  n ot  require   recirculation of the Draft EIR.     FINAL ENVIRONMENTAL IMPACT REPORT  Coral Mountain Resort, La Quinta CA  2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR      2‐1                    February 2022  Chapter 2.0  Responses to Comments    2.1   Purpose   This chapter provides the comments made on the Coral Mountain Resort Draft EIR, and responses to  those comments. This chapter includes copies of the comment letters received by the City of La  Quinta regarding the Draft EIR. Each comment letter is numbered for reference and the individual  comments in each letter are identified by a letter (i.e., “a”, “b”, etc.). In addition, Section 2.2 of this  chapter also includes thorough “topical responses” concerning particular topics which were raised in  many of the comment letters, including light, biological resources, water resources, noise, and traffic.   These “topical responses”  are referenced  in  some of the individualized comment responses to  minimize redundancy and shorten the overall length of this Final EIR.  The  City received  a  total  of  98  comment  letters,  including  14 from  public agencies  and  other  organizations, and 84 from local area residents. Table 2‐1, Comment Letters Received on the Coral  Mountain Resort Draft EIR, provides a list of all comment letters received, from public agencies and  members of the general public, including the ID number assigned to each comment letter, the date it  was received, and commenter’s name.   Table 2‐1   Comment Letters Received on the Coral Mountain Resort Draft EIR  Public Agencies  Letter ID Date Agency Commenter  1  June 22, 2021 ALUC Paul Rull  2  June 22, 2021 ALUC Daniel Zerda   3  June 28, 2021 CALFIRE Kohl Hetrick  4  June 29, 2021 SCAG Annaleigh Ekman  5  June 30, 2021 CALFIRE Kohl Hetrick  6  August 3, 2021 RCFC Deborah De Chambeau  7  August 4, 2021 IID Donald Vargas   8  August 6, 2021  Cactus to Cloud Sendy Barrows   9  August 6, 2021 CALFIRE Adria Reinertson  10  August 6, 2021 CVWD  William Patterson  11  August 6, 2021  Center of Biological Diversity Ross Middlemiss   12  August 9, 2021 CDFW Heather Pert  13  August 13, 2021 CDFW Heather Pert  14  August 3, 2021  Bighorn Institute James R. DeForge  2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐2 February 2022  Area Residents  Letter ID Date  Commenter  15  June 21, 2021 Anne and Ron Smith  16  June 21, 2021 Dina Stuart  17  June 22, 2021 Monica Harrington   18  June 23, 2021 Connie Glavin  19  July 1, 2021 Sarah Zappas  20  July 1, 2021 Kristina Dailey  21  July 2, 2021 Diane Rebryna  22  July 3, 2021 Derek Wong/Bridgette & Phil Novak  23  July 6, 2021 Bobbie Fleury  24  July 7, 2021 Agnes Collins   25  July 8, 2021 Maggie Hamilton   26  July 8, 2021 Ilona Sala  27  July 9, 2021 Judy Carey  28  July 10, 2021 Kelly Welton  29  July 11, 2021  Mike Charles  30  July 12, 2021 Dorothy Dupree  31  July 12, 2021 Kenneth Jones  32  July 12, 2021 Brenda Vatland   33  July 12, 2021 Dave Wiezel  34  July 13, 2021 Diane Rebryna (2)  35  July 14, 2021 George Koenig  36  July 15, 2021 Sandra Stratton   37  July 16, 2021 Connie Glavin   38  July 18, 2021 Dan Rendino  39  July 18, 2021 JoAnne Thompson  40  July 19, 2021  Carol & Richard Strop  41  July 20, 2021 Alena Callimanis – Re: City Council Meeting  42  July 20, 2021 Lisa Castro City Council Presentation (sent by Alena Callimanis)  43  July 20, 2021 Catherine Giles  44  July 20, 2021 Richard Holub  45  July 20, 2021 Rob Michiels (1)  46  July 20, 2021 Rob Michiels (2)  47  July 20, 2021 Eva Parker  48  July 20, 2021 Robert Stowe   49  July 20, 2021 Sheila Warren (sent by Alena Callimanis)  50  July 20, 2021 Carolyn Winnor (sent by Alena Callimanis)  2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐3 February 2022  51  July 20, 2021  July 20 th City Council Meeting – Transcribed Presentations  52  July 21, 2021 Robert Michiels (3)   53  July 21, 2021 Dan Rendino  54  July 21, 2021 Carol Welty/Art Stephens  55  July 26, 2021 Fredrick Roth  56  July 27, 2021 Derek Wong  57  July 28, 2021 Agnes Collins  58  July 28, 2021 Duncan Woodfin  59  July 29, 2021 Martin Brewer  60  August 2, 2021 Bridgett Novak (1)  61  August 2, 2021 Bridgett Novak (2)  62  August 2, 2021 Philip Novak   63  August 2, 2021 Sandra Stratton   64  August 3, 2021 Terje Berger  65  August 3, 2021 Alena Callimanis – sent for City Council Meeting   66  August 3, 2021 Wendy Clarke  67  August 3, 2021 Diane Rebryna and Anast Demitt City Council  68  August 3, 2021 Dan Stiel  69  August 3, 2021 Thomas Swope Jr.  70  August 3, 2021 Jan Wm. Talbott  71  August 3, 2021 Kathy Weiss   72  August 3, 2021  August 3 rd City Council Meeting – Transcribed Presentations  73  August 4, 2021 Lisa Jeffery  74  August 4, 2021 Rosette Kivel  75  August 4, 2021 Natilie Maupin  76  August 5, 2021 Liz Ervin   77  August 5, 2021 Diane Rebryna  78  August 5, 2021 Harvey Reed  79  August 5, 2021 Mitchell Tsai ‐ Attorney  80  August 6, 2021 Sally Arroyo  81  August 6, 2021 Fritz E. Bachli  82  August 6, 2021 Ramon Baez   83  August 6, 2021 Bruce Bauer – Attorney   84  August 6, 2021 Alena Callimanis 1   85  August 6, 2021 Alena Callimanis 2   86  August 6, 2021 Alena Callimanis 3   87  August 6, 2021 Alena Callimanis 4   88  August 6, 2021 Alena Callimanis 5  89  August 6, 2021 Alena Callimanis 6  2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐4 February 2022  90  August 6, 2021 Anast Demitt   91  August 6, 2021 Mary Greening  92  August 6, 2021 Carol Jensen   93  August 6, 2021 Suzanne Kahn  94  August 6, 2021 Francine Roy  95  August 6, 2021 Carolyn Winnor  96  August 5, 2021 Brian and Gale Levy  97   August 6, 2021 Nancy Bruce  98  August 5, 2021 Dennis and Jackie Miller  CEQA and the CEQA Guidelines provides that written comments received during the public review  period for a draft EIR must be responded to in writing. Section 15088(b) of the CEQA Guidelines  provides that the written response can be either in a printed copy or in an electronic format. The  responses  to comments  must provide reasoned, good faith analyses regarding  all significant  environmental issues raised in the EIR comments.  The level of detail contained in the response,  however, may correspond to the level of detail provided in the comment (i.e., responses to general  comments may be general). Moreover, responses to comments submitted by another public agency  must be provided  to the commenting agency  at  least 10  days before certification of the  Final  EIR.  When such comments from a sister agency disclose new or conflicting data or opinions that raise  concern that the agency may not have  f ully  e valuated t he  p rojec t and its alternatives, the lead agency  must  pay  particular  care to respond with g ood faith, reasoned analysis.  However, comments that are  only objections to the merits of the project itself may be addressed briefly, as they do not relate to a  specific environmental concern.  In light of the foregoing, the City’s responses to the comment letters identified in Table 2.0‐1 are  discussed below in two Sections. Section 2.2 discusses the City’s general responses to “Frequent  Topics of Concern” raised in the comment letters, whereas Section 2.3 discusses individualized  responses to each comment letter received by the City.  As described above, comments which pertain  to “Frequent Topics of Concern” have been addressed via reference to that topical response.  2.2   Frequent Topics of Concern  The comments received during the public review period raised various issues of concern regarding  environmental topics discussed within  the  D raft E IR. T hese  t opics  (listed  i n o rder  o f  appearance  i n  t he  Draft EIR) include project‐generated light, impacts to biological resources, water resources, noise, and  traffic.   Therefore, responses to these topics are provided in the subsections below – indicated as Subsections  2.2.1 through 2.2.5. Each subsection provides a thorough, reasoned and good faith analysis of the  concerns raised over the proposed project’s potential effects on light, biological resources, water  2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐5 February 2022  resources, noise, and traffic, and how each have been adequately addressed in the Draft and Final  EIRs.   Additional comments, not associated with the environmental topics discussed within the Draft EIR,  included the length of the Draft EIR, and the complexity of the Draft EIR and supporting documents.  These topics are discussed under Subsection 2.2.6 and 2.2.7. The purpose of each subsection is to  avoid unnecessary duplication and potential confusion over providing individualized responses to  each separate comment submitted in relation to each of the respective issues.   2.2.1  Light and Glare  Comments were received on the lighting proposed for the Wave Basin planned in Planning Area III‐B.  These comments requested additional information on the lighting fixtures and given the proposed  80‐foot height of the proposed fixtures, the potential for light and glare from these fixtures to impact  Coral Mountain and other surrounding areas and produce a level of light and glare that would be  inconsistent with City of La Quinta policies and regulations for nighttime lighting, or otherwise cause  significant adverse effects. Comments received also asked if the amount of light and glare associated  with these fixtures would result in substantial change in the character of the area. Comments also  asked if use of light fixtures with a lower height, or other changes to the proposed lighting plan could  reduce any impacts that commenters allege would be potentially significant.  The proposed project includes an artificial Wave Basin in the southwestern portion of the project site.  To illuminate the Wave Basin during evening hours (dusk until 10:00 p.m.), seventeen LED light  fixtures with a height of 80 feet are proposed around the Wave Basin. To determine the potential for  these light fixtures to impact the areas located around the Wave Basin, a Lighting Analysis was  prepared by  Musco  Lighting,  which  was  included  in Appendix  B in the Draft EIR. Section  4.1,  Aesthetics, of the Draft EIR incorporated information from this Lighting Analysis to evaluate the  potential for the light from these fixtures to affect the surrounding areas and existing and planned  land uses. Exhibit 4.1‐14, Lighting Analysis Light Direction, of the Draft EIR (page 4.1‐65), illustrates  the orientation of the lights on the Wave Basin facility, and Exhibits 4.1‐15 through 4.1‐19 illustrate  that the light and glare are focused on the Wave Basin itself, with no spillage outside the planning  area.   The proposed light fixtures will be located and oriented to efficiently illuminate the Wave Basin, while  avoiding spillage of light onto the surrounding areas, consistent with the City’s requirements under  Section 9.100.150 of the La Quinta Municipal Code. Based on the findings of this project‐specific  lighting analysis, light from the proposed LED light fixtures will not spillover or substantially increase  light levels in the areas surrounding the Wave Basin. This is due to the directional orientation of the  lights downward and toward the Wave Basin. Additionally, to comply with Section 9.100.150 of the  La Quinta Municipal Code, the illumination of the recreational Wave Basin will meet the shielding  requirements in the Municipal Code, and will conclude at 10:00 p.m. To assure that the operation of  2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐6 February 2022  the Wave Basin will conclude at 10:00 p.m., compliant with recreational operational hours allowed  by the City of La Quinta (Section 9.100.150(I)(4)(b)), Mitigation Measure AES‐3 was included in the  Draft EIR. AES‐3 states the following: “The operation of the Wave Basin will be limited to the hours of  7:00 a.m. to 10:00 p.m., and the lighting will only be permitted between dusk and 10:00 p.m. to  ensure compliance with the City’s outdoor lighting requirements (LQMC 9.100.150).”  Based on this information, the Draft EIR concluded that operation of the Wave Basin will not have any  significant light and glare impacts because the lighting is oriented directly onto the Wave Basin,  complies with all Municipal Code requirements for lighting, and avoids spillage of light or glare outside  of the planning area. Please consult Section 4.1, Aesthetics, for analysis, exhibits, findings, and  conclusions regarding the light fixtures proposed for the Wave Basin.   To respond to the questions and comments on the proposed lighting plan for the Wave Basin,  additional information has been prepared to elaborate and clarify the information provided in the  Draft EIR that supported the conclusion that the proposed lighting will not result in significant impacts  to daytime or nighttime views in the area. Musco Lighting provided a memorandum to further explain  the  performance  characteristics of the LED light fixtures proposed  and  the  configuration  and  orientation of these fixtures. This Lighting Analysis Memorandum (“Lighting Memo”) is included as  Appendix B.1 of this Final EIR. The 80‐foot LED light fixtures proposed around the Wave Basin will be  Musco Total Lighting Control (TLC) for LED technology fixtures.   LED lights produce a focused source of light that can be designed to provide adequate light while  avoiding light overspill and minimizing glare. The figure below shows the evolution of lighting design  by the manufacturer of the light fixtures proposed around the Wave Basin. As shown in this figure,  the TLC for LED fixture has 3 LED fixtures at the top of the pole.  This is representative of the actual  TLC for LED fixtures proposed for the Wave Basin, which includes a combination of 2 to 6 LED fixtures  per pole (See Draft EIR Appendix B for a full description of the proposed lighting system).  As shown,  the TLC for LED fixture focuses the light down in a manner that prevents direct view of the LED lights.  As noted at the bottom of this figure, these are photographs of light fixtures taken 100 feet from the  edge of the field where these fixtures are installed. The lighting level from each fixture in candela is  also identified.    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐7 February 2022    The proposed TLC for LED light fixtures emit almost no direct light when viewed from 100 feet from  the fixture because the directional LED lighting with visors is able to generate the same or superior  levels of lighting on the Wave Basin as the prior generations of lighting while providing full cut off the  light overspill. Specifically, at a distance of 100 feet from the fixture, 7 candela is emitted, which is a  level barely perceived. LED light is a more focused source of light and for this reason, typical LED  fixtures can generate direct light levels similar to, or more intense, than older metal halide light  fixtures. For example, as illustrated above, lights from 2005 fixtures can emit 11,858 candela when  viewed from 100 feet from the fixture, and the typical 1989 unshielded light fixtures shown emit  21,400 candela when viewed from 100 feet from a fixture.    In addition to the light source technology, another major factor in controlling light is the mounting  height and aiming angles of the light fixtures. Mounting height can help control both coverage of the  area to be lit and cutoff of light from spilling over into adjacent  areas  b y o ptimizing t he  a ngle  a t  which  the light is aimed and cutting off the lighting at a point still within the basin itself.  As shown in the  Fixture Lighting Cros‐Section Exhibit on the following page, which was prepared by Musco Lighting  and Kelly Slater Wave Company, the proposed lighting system for the Wave Basin aims each light to  a point near the middle of basin and uses a visor to cut‐off the light at or before reaching the far side  of the Basin.  This exhibit shows the lighting at two cross‐sections of the Wave Basin (at poles 7 and  10  i n  t he  n orthwestern  e ndzone  o f  t he  B asin  a nd  at  p oles  6 a nd  11  a t  a n arrower  p ortion  o f  t he  B asin).   As shown in two cross‐sections, the light from each pole is aimed down toward the center of the    FINAL ENVIRONMENTAL IMPACT REPORT Coral Mountain Resort, La Quinta CA 2.0   RESPONSES TO COMMENTS Coral Mountain Resort Final EIR      2‐8                    February 2022   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐9     February 2022  Basin, with a visor cut‐off near the far side of the Basin, thus preventing light overspill outside of the  Wave Basin and also avoids any light emitting upward above the fixture height.  Depending on the  specific pole, the lighting is cut‐off between 12 and 22 degrees below a horizontal plane running  through the lowest point of the fixture, which exceeds the “dark skies” requirements of La Quinta  Municipal Code Section 9.100.150.  If the pole height of the system were to be reduced, the system  would remain dark skies compliant but the angles used to aim and cut‐off the light would need to  extend further across the Basin, which would result in less effective lighting within the Basin, light  overspill outside the Basin, or both.   In response to requests made by City officials, an actual demonstration of the Musco TLC for LED  lights p roposed to b e  used for the W ave Basin  w as performed on  November 17, 2021, from 7:00 p.m.  to 8:00 p.m.  Two locations on the Wave Basin portion of the project site were selected for the test,  pole 8 (the pole nearest Coral Mountain) and pole 16 (the pole closest to the nearest adjacent  residences).  The test fixtures for pole 8 were able to be staged and the exact location and elevation  proposed for the actual lighting system.   The test fixtures for pole 16 were staged approximately 135’  south of the proposed location of pole 16 (closer to the adjacent residences) due to physical access  constraints.  Although only two 600‐Watt lighting fixtures are proposed for poles 8 and 16, four 1200‐ Watt fixtures were used on both poles to provide a worst‐case demonstration of the proposed lighting  because  other  poles include  four  1200‐Watt  fixtures (see DEIR Appendix  B,  Lighting System  Pole/Fixture Summary).   Light readings were taken before and after the light fixtures were turned on to determine the actual  light from the fixtures at each measurement location. Prior to turning the fixtures on, light levels in  the area were measured consistently at 0.01 foot candles (FC), which represents an imperceptible  light level.  Readings  were taken at 30‐foot intervals extending  out from all sides of e ach test pole.  At  120‐feet behind and to the side of each pole, the light readings were consistently at 0.01 FC, indicating  that these locations were receiving no light from the test light fixtures. The test and results are  summarized in a technical memorandum prepared by Musco and Kelly Slater Wave Company, which  is attached as Appendix B.2 to this Final EIR.  Appendix C to that memo provides contours for where  the lighting from the proposed lighting system will drop to 0.5 FC and 0.01 FC, and that exhibit is also  copied below.  As shown in the Surf Lighting Distance lighting figure on the following page, the lighting  drops to 0.01 FC very close to the Wave Basin planning area property line and is approximately 375  feet from the nearest part of Coral Mountain. These contours were generated by the Musco computer  modeling and are consistent with the exhibits included with the Draft EIR.  In addition, the computer  modeling  results  were further verified  by the actual light readings  taken  during  the lighting  demonstration, as further explained in Appendix B.2.  2.0   RESPONSES TO COMMENTS Coral Mountain Resort Final EIR       2‐10 February 2022       2.0 Comment Letters and Response to Comments  Coral Mountain Resort Final EIR   2‐11 Februray 2022  The analysis provided in Section 4.1, Aesthetics, of  t he  D raft  E IR, w hich  i ncorporates  i nformation  f rom   the Lighting Analysis provided by Musco Lighting (Appendix B in the Draft EIR), and the Lighting Memo  provided by Musco Lighting (Appendix B.1 in this Final EIR) and technical memo summarizing the on‐ site lighting demonstration (Appendix B.2 in this Final EIR) which provides additional information that  elaborates on and supports the information and analysis in the Draft EIR, provide substantial evidence  supporting the conclusion that the proposed lighting fixtures for the Wave Basin facility will not result  in significant light or glare impacts.   2.2.2  Biological Resources   The City received multiple comments regarding the potential for the project to result in impacts to  Peninsular Bighorn Sheep (PBS), a federally endangered species and State endangered and California  Fully Protected species.   A Biological Report was conducted for the project site in order to determine the existence or potential  occurrence of special‐interest plant and animal species within the study area and in the project  vicinity. A literature review was completed, and a field survey of the project site was conducted. The  Biology Report, provided as Appendix D.1 in the Draft EIR, was prepared in compliance with CEQA,  the Coachella Valley Multiple Species Habitat Conservation Plan (CVMSHCP), and the Federal and  California Endangered Species Acts. The Biology Report determined that the proposed project would  result in less than significant impacts to biological resources with the implementation of mitigation  measures. These mitigation measures are listed as Mitigation Measures BIO‐1 through BIO‐6 in  Section 4.14, Biological Resources, in the Draft EIR (page 4.3‐22). A full discussion and analysis  regarding biological resources is provided in Section 4.3 of the Draft EIR.  Following the comments provided relating to PBS, the City consulted with California Department of  Fish and Wildlife (CDFW) staff to discuss the potential for the project to result in impacts to PBS. In  addition, a focused analysis was prepared by Dr. Tom McGill at ELMT Consulting addressing the  presence of PBS in the area around the site, the suitability of the habitat on the site for PBS, and the  potential for the project to result in impacts to PBS. This study, titled Biological Resources Assessment  of the Coral Mountain Site and Adjacent BLM Lands, is provided in Appendix D.5 of this Final EIR (the  “Dr. McGill Report”).  PBS in the San Jacinto and Santa Rosa Mountain ranges is a covered species under the CVMSHCP.  PBS  Habitat within these two mountain ranges are part of the Santa Rosa and San Jacinto Mountains  Conservation Area, one of twenty‐one Conservation Areas that comprise the Reserve System  identified in the CVMSHCP.    There are 211,070 acres within this Conservation Area, 55,890 of which are considered Essential  Habitat for PBS. PBS are restricted to east‐facing slopes, below 4,000 feet, of the Peninsular Ranges.  Above 4,000 feet, the vegetation become denser, decreasing visibility and, therefore, increasing the  risk of predation to PBS. The elevational patterns of vegetative associations, in combination with   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐12 February 2022  predator  a voidance behavior, h as resulted i n  PBS using  a n arrow  band of elevation, from 800 to 3,400  feet, on the lower slopes of the San Jacinto and Santa Rosa Mountains. The population of PBS in the  Peninsular Ranges was listed as endangered in 1998. At the lowest elevation of their range, PBS  movement onto the valley floor is very limited because of the typical hesitancy to venture far from  escape terrain. Their habitat can be visualized as a long, narrow band that runs north to south along  the lower elevations of the San Jacinto and Santa Rosa Mountains.  Dr. McGill completed a site visit that included pedestrian surveys of the Coral Mountain project site  and adjacent portions of Coral Mountain and BLM lands west of the site to evaluate the suitability of  the project site and adjacent land to support PBS.   Based on observations made during the site visit, Dr. McGill determined that the southwestern side  of Coral Mountain and the hills between the southern end of Coral Mountain and the eastern slopes  of the Santa Rosa Mountains areas provide an area for PBS to move from the Santa Rosa Mountains  into this habitat and then over to Coral Mountain. Available radio collar tracking data from CDFW  seems to suggest this. Venturing off Coral Mountain onto the valley floor area on the east side at the  west boundary of the project site would subject PBS to threats including collisions with vehicles,  predation by native predators, coyote and mountain lion, exposure to toxic landscape plants, and  entanglement in wire fences.   Dr. McGill confirmed that the project site does not contain suitable PBS habitat. Coral Mountain,  however, provides limited foraging habitat and limited escape cover. The intervening area between  Coral Mountain and the Santa Rosa Mountains consisting of both hilly and flat terrain owned by the  Bureau of Land Management provides some escape cover but exposes PBS venturing out of the Santa  Rosas to predation by coyotes and other large predators.      The project site is not within or adjacent to the boundaries of the Santa Rosa and San Jacinto  Mountains Conservation Areas.  However, habitat modification from development can attract PBS  outside of these Conservation Areas and create threats to PBS, as described above. The project’s  location in proximity to occupied PBS territory on Coral Mountain results in an edge effect that has  the potential to impact the species if PBS were to be attracted onto the project site for potential  sources of food or water.  As stated on page ES‐12 of the CVMSHCP, “[t]he purpose of the Land Use  Adjacency Guidelines is to avoid or minimize indirect effects from development adjacent to or within  the Conservation Areas.’  Accordingly, the City and applicant have agreed that the project will comply with the Adjacency  Guidelines relating to PBS because the sheep are known to travel  outside  the  designated  Conservation Area for sources of forage and water.  As explained in the ELMT Consulting report, Dr.  McGill determined that the project, as amended by the addition of the sheep barrier and restricted  landscape palette zone, is consistent with these guidelines which address toxic and other hazardous  plants,  drainage,  exposure  to  toxic  chemicals  and  byproducts, lighting, noise, and  grading  near  conservation areas.    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐13 February 2022  A well‐designed and maintained barrier/fence along the western edge of the site would eliminate  these potential threats to PBS from site development. A barrier/fence  w ould  p revent  P BS  f rom  e xiting   Coral Mountain onto the  site, where there  is no escape cover and  where they  would be  very  vulnerable to predation and exposure to toxic plants, herbicides and insecticides. PBS would still be  able to transverse the open space on the BLM lands between the Santa Rosas and Coral Mountain  but will not be able to migrate off Coral Mountain onto the valley floor area of the project site.   The proposed Specific Plan has been modified to include a Conceptual PBS Barrier Plan that defines  the location and extent of fencing for the project site (please see Figure 13 of the Specific Plan,  duplicated below, and associated text on pages 35‐39 of the Specific Plan).    The Barrier Plan requires an 8‐foot‐high fence along the entire western boundary to serve as a  physical barrier to prevent Peninsular bighorn sheep (PBS) from accessing the site. The fence/wall  design will be approved by the City of La Quinta in consultation with the California Department of Fish  and Wildlife (CDFW). It will draw from the prototypical fencing types described in the Coachella Valley  Conservation Commission (CVCC) “PBS Barrier Project” and will be consistent with the Coachella  Valley Multi‐Species Habitat Conservation Plan.    The Specific Plan plant palette (Table 3 in Section 4.4.3 of the Specific Plan) will include approved  specimens listed as “Coachella Valley Native Plants Recommended for Landscaping” (CVMSHCP Table  4‐112) and will avoid specimens listed as “Prohibited Invasive Ornamental Plants” (MSHCP Table 4‐ 113) in all areas adjacent to Coral Mountain or other BLM open space, including all properties  adjacent to any portion of the sheep barrier as shown on Figure 13 in the Specific Plan, provided  below (the “Restricted Plant Palette Areas”). In addition, the approved project plant palette will be  referenced in the project CC&Rs and will be enforceable by the property owners’ association for the  life of the project.  The project has also been modified to include the mitigation measure requested by CDFW to provide  an education program that will include the preparation of informational materials for distribution to  homeowners and hotel guests on the local environmental setting, including proper interactions with  PBS. Additionally, the project developer will collaborate with the Desert Recreation District (DRD)  regarding the planned public trail connection through the property. The DRD master plan envisions  interpretative materials on  the trail  and  markers  intended  to educate  and inform experiences  regarding the local setting, including desert flora and fauna.  Based on these project features, the project will not result in significant direct or indirect impacts to  PBS or involve the development of suitable habitat that could create an attractive nuisance for PBS.   This conclusion is consistent with the conclusions set forth in the Draft EIR, and is further supported  by the Dr. McGill report, and the Biological Resources Assessment by LSA which has been revised to  reflect the additional bat surveys that were completed following the release of the Draft EIR and  which confirmed the Draft EIR conclusions regarding potential impacts to bats.  See Final EIR Appendix  D.4.   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐14 February 2022  While the project has been enhanced to include the requested sheep barrier and revised plant  palette, and the Draft EIR has been augmented and clarified to further explain that the project will  not have any significant direct or indirect effects on the Peninsular bighorn sheep, these do not  constitute significant new information as that phrase is defined in CEQA Guidelines Section 15088.5  because  none of  the  information  added  to the  Final EIR “deprives  the  public of  a  meaningful  opportunity to comment upon a substantial adverse effect of the project or a feasible way to mitigate  or avoid such an effect,” nor does it show any new o r significa ntly more severe environmental effects  than  w ere  disclosed  in  t he  D raft  E IR.  R ather, t he  c omments  rec eived regarding PBS and the CVMSHCP  requirements demonstrate that the Draft EIR adequately disclosed the project’s potential to impact  PBS, and as explained above and in response to the specific comments raised, the project will not  have any significant impacts on this federally endangered and California Fully Protected Species.      The City also received comments on the potential for the proposed Wave Basin lighting system to  affect bats and other wildlife species. An updated bat survey has been provided by the project  biologist to include the follow‐up nighttime acoustic and emergence survey performed in June 2021.  The updated document, included as Appendix D.3 in this Final EIR, has been updated to include the  results of the June 2021 surveys and provides more comprehensive recommendations to minimize  potential project‐related adverse effects to roosting bats. The Updated Focused Bat Survey found that  although no construction will occur at the rock outcrops at Coral Mountain, where occupied bat  roosts were identified during the April and June 2021 surveys, bats roosting in that area could be  subject to potential adverse effects from an increase in artificial lighting from the proposed project.  Multiple studies indicate that ongoing night lighting, in particular, can be very disruptive to foraging  and roosting behaviors. Stone et al. (2009) found that light pollution can negatively impact bats’  selection of flight routes by limiting the options for flyways, and can even eliminate bats’ abilities to  use  certain roosts and/or foraging areas. Rydell  et al. (2017) and  Voigt  et al. (2018) note that  maintaining darkness at maternity roosts is particularly important because at these types of roosts,  aggregations of bats are present consistently over a long period of time, individual bats emerge from  predictable locations, and juvenile bats are learning how to fly. Illumination of a maternity roost  renders  the colony  more vulnerable  to opportunistic predators such  as raptors and  owls,  and  predator‐avoidance behaviors such as delayed emergence times reduce their foraging opportunities,  thereby  lowering  juvenile survivorship. Therefore,  the consulting biologist updated Mitigation  Measure BIO‐4 as follows:  Mitigation Measure BIO‐4: To avoid permanent impacts to roosting bats from the installation of new  light fixtures associated with the proposed development, all lighting fixtures shall have light shields  or similar devices (i.e., dark sky compliant lighting) installed to ensure that there is no light trespass  onto Coral Mountain and the surrounding open space.  A supplemental light study will be performed  to collect nighttime lighting measurements and confirm that no light trespass onto Coral Mountain is   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐15 February 2022  occurring; this will be submitted for City approval prior to issuance of any permit for occupancy or  use of the Wave Basin.   With the implementation of this revised mitigation measure, potential impacts to bats and other  wildlife species are reduced to less than significant levels.        2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐16 February 2022     2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐17 February 2022  2.2.3  Water Resources   Comments were received related to the potential effects of the proposed project on water resources  and the information and analysis in the Draft EIR on this topic. The Draft EIR incorporates information  from the Water Supply Assessment/Water Supply Verification (WSA/WSV), as amended, for the  project approved by the Coachella Valley Water District (CVWD). C omments r eceived  o n t he  Draft  E IR  questioned  whether  the  method used  to estimate the  water demand for the Wave Basin was  appropriate given the unique characteristics of the Wave Basin and if, given current and potential  future drought conditions, allocating water for the proposed Wave Basin is appropriate, as well as  whether the water demand associated with the Wave Basin would affect groundwater management  efforts.  CEQA Requirements for Water Supply Analysis  The Draft EIR incorporates information from the Water Supply Assessment/Water Supply Verification  (WSA/WSV) approved by the Coachella Valley Water District (CVWD) as required by Section 15155 of  the CEQA Guidelines. For projects t hat  meet  t he  c riteria  define d in this section of the CEQA Guidelines  as “water demand projects” the Lead Agency preparing an Environmental Impact Report is required  to request that the governing body of a public water system that will provide water to a proposed  project prepare a WSA. The California Water Code § 10910 requires that a WSA be completed to  ensure that adequate supplies are available to meet the demands of proposed projects. In addition,  the Subdivision Map Act (Government Code § 66473.7) also requires the preparation of a Water  Supply Verification (WSV) for proposed subdivisions.  For this proposed project, the City requested that CVWD prepare and approve a WSA/WSV. CVWD  will be the public water supplier for the project with the source of domestic (potable) water supply  for  the  project  being  the  Indio  Subbasin  via  CVWD’s potable water distribution  system.  CVWD  approved a WSA/WSV providing an assessment and verification of the availability of sufficient water  supplies during normal, single‐dry, and multiple‐dry years over a 20‐year projection period to meet  the projected demands of the project, in addition to existing and planned future water demands of  CVWD as required by the Water Code. This WSA/WSV also includes identification of existing water  supply entitlements, water rights, water service contracts, or agreements relevant to the identified  water supply for the project and quantities of water received in prior years pursuant to those  entitlements, rights, contracts, and agreements.  Approved WSA/WSV Wave Basin Water Demand Estimate   CVWD estimates the project’s total domestic water demand for indoor and outdoor use will be  approximately 958 acre‐feet per year (AFY). The vast majority of this water is for outdoor uses, which  total 801.47 AFY of the total 958 AFY for the project.  The project’s outdoor water use is calculated  pursuant  to  the express  requirements  of CVWD  Landscape Ordinance  No.  1302.4, and those   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR   2‐18  February 2022  calculations are shown in Table 2.0‐3, Outdoor Water Demand from the Approved WSA/WSV and  copied below:    The Wave Basin itself is projected to use 119.58 AFY, or approximately 15% of the projected outdoor  water use.  The CVWD Landscape Ordinance defines a “Water Feature” as any water applied to the  landscape for non‐irrigation, decorative purposes, including fountains, streams, ponds and lakes.  The  Wave Basin is considered a water feature under CVWD Landscape Ordinance No. 1302.4. Water  features use more water than efficiently irrigated turf grass and are assigned an evapotranspiration  adjustment factor of 1.1 for a stationary body of water and 1.2 for a moving body of water for this  reason. The proposed Wave Basin is essentially a lake with moving  w ater  a nd, f or  t his  reason, C VWD’s    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐19 February 2022  methodology of applying a 1.2 adjustment factor is appropriate to estimate the amount of water that  will be used by the Wave Basin.   The equation used to estimate the water demand for landscaping and outdoor water under CVWD’s  landscape ordinance for a project defines its “Maximum Applied Water Allowance (MAWA).” MAWA  is defined in the CVWD Landscape Ordinance as follows:  “MAXIMUM APPLIED WATER ALLOWANCE (MAWA) – For design purposes, the upper limit of annual  applied water for the established landscape area as specified in Division 2, Title 23, California Code of  Regulations, Chapter 7, Section 702. It is based upon the area’s reference evapotranspiration, ET  adjustment factor, and the size of the landscaped area. The estimated applied water use shall not  exceed the Maximum Applied Water Allowance (MAWA).”   The MAWA for the water basin in the Approved WSA/WSV is based on  the  area’s reference  evapotranspiration (Eto), evapotranspiration (ET) adjustment factor, the size of the landscaped area  (LA), and a conversion factor of 0.62 (to gallons per square foot) as shown below:   MAWA = Eto * ET adjustment factor * LA * 0.62  Page 22 in the WSA/WSV WSA identifies the information used to estimate the annual water demand  for the proposed Wave Basin:    64.22 inches per year for a reference Eto;    ET adjustment factor of 1.2 for a moving water body;    815,443 square feet of area; and    a conversion of 0.62 to convert to gallons.   Based on these factors the MAWA for the Wave Basin was determined to be 119.58 AFY calculated  as shown below:   64.22 * 1.2 * 815,443 * 0.62 = 38,961,606 gallons per year; or 38.96 million gallons (MG) per year; or  119.58 AFY.   It should be noted that for purposes of determining the MAWA for the proposed Wave Basin, the  approved WSA/WSV applies the water demand factor to the Wave Basin structure as defined in the  Specific  P lan, w hich  a t  the  time  t he  W SA  w as  p repared  was  conse rvatively estimated to be 18.72 acres  (815,443 square feet).  However, the surface area of the Wave Basin water body will not occupy this  entire  a rea. The water surface area of the proposed  Wave  B asin will occupy approximately 12.5 acres  (544,500 square feet) of this 18.72 acres (815,443 square foot) a rea. T he  r emainder  o f  t he  W ave  B asin   area contains the deck and other areas around the Wave Basin. The water demand estimate for the  Wave Basin in the approved WSA/WSV is, therefore, conservative as it applies the water demand  factor to 18.72 acres when the Wave Basin water body will only occupy 12.5 acres of this area.  Adequacy of CVWD Water Supplies to meet project water needs   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐20 February 2022  The WSA/WSV also examines the current condition of the Indio Subbasin of the Coachella Valley  Groundwater Basin and concluded that the water supplies available from the Indio Subbasin, the  State Water Project (SWP), the Colorado River, and other sources will be adequate to supply the  project and all other existing and planned uses in accordance with California Water Code Section  10910 et seq.   Information on the groundwater conditions in the Indio Subbasin is provided below in response to  comments regarding the potential effect of the water needed for the Wave Basin on groundwater  conditions and CVWD’s groundwater management efforts, taking into account current and potential  future extreme drought periods.  Basin Management  Conditions in the Indio Subbasin are continually being assessed and quantified in management plans  developed and implemented by CVWD.  Management of the Subbasin began in the early 1900s to address increasing water demands from  pumping to meet agricultural, urban, and rural demands, beginning with capture of local stormwater  to supplement the limited natural groundwater replenishment and later by importing water and  source substitution projects. This has been a dynamic process w ith periods of groundwater depletion  followed by recovery. Groundwater levels and storage reached historical lows in about 2009, but this  overdraft has been stopped by groundwater management efforts and increased groundwater storage  has resulted from active water management planning and projects.   In 2014, the California Legislature enacted the Sustainable Groundwater Management Act (SGMA) to  provide a framework for sustainable groundwater management throughout the state. To meet the  requirements  of  SGMA  in  the Indio  Subbasin, four  local  water agencies  formed  Groundwater  Sustainability  Agencies (GSAs): CVWD, Coachella Water Authority (CWA), Desert  Water Agency  (DWA), and Indio Water Authority (IWA) to meet the requirements of the SGMA for management of  the Indio Subbasin.  The Indio Subbasin GSAs submitted the 2010 Coachella Valley Water Management Plan (CVWD,  2012a) (2010 CVWMP Update) to the State Department of Water Resources (DWR), accompanied by  a Bridge Document (Indio Subbasin GSAs, 2016) to meet the requirements of SGMA. Updates are  required every 5 years. The 2010  CVWMP meets the requirements as an Alternative Plan to a  Groundwater Sustainability Plan (GSP) as defined by SGMA for the Indio Subbasin. On July 17, 2019,  DWR approved the Alternative Plan with specific recommendations presented in its Indio Subbasin  Alternative Assessment Staff Report and a requirement to submit an Alternative Plan Update by  January 1, 20221. The Indio Subbasin GSAs prepared and released the Draft Indio Subbasin Water  Management Plan Update on September 21, 2021 for public review with comments being accepted    1 The Indio SGMA Update can be accessed here: http://www.indiosubbasinsgma.org/wp‐content/uploads/2021/12/Indio‐ SGMA‐AlternativePlan‐vol1‐Alternative‐Plan‐FINAL‐to‐be‐Adopted‐Nov‐2021v3.pdf.   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐21 February 2022  through October 29, 2021. The Indio Subbasin Water Management Plan Update will be submitted to  the DWR by January 1, 2022.  Consistent with SGMA, objectives of the Plan Update are to assess and report progress toward  sustainability of the Indio Subbasin, respond to DWR recommendations and, consistent with the goals  of the 2010 CVWMP, make needed updates to ensure that future water demands in the Indio  Subbasin are reliably met in a cost‐effective and sustainable manner.   The Indio Subbasin Plan Area currently relies on a combination of local groundwater, Colorado River  water, State Water Project (SWP) exchange water, local surface water, and recycled water to meet  demands for four predominant water user groups: municipal, agriculture, golf, and other (e.g., fish  farms, duck clubs, polo, etc.).  Water flows into the Indio Subbasin from natural infiltration, such as flows from the mountains and  local channels that percolate into the ground; subsurface infiltration between subbasins; artificial  recharge  a t  multiple  s urface  b asins, i ncluding  t hose  i mmediatel y south of the project site; wastewater  percolation at treatment plant recharge basins, and percolation from domestic use, agriculture, golf  courses, and other sources. From 2000 to 2019, the return flows from existing uses have represented  the largest source of recharge in the Subbasin, at 402,000 AFY, followed by imported water recharge  at 229,400 and natural watershed runoff and stream channel recharge at 47,800 AFY and subsurface  inflows at 22,800 AFY.   Groundwater pumping, subsurface and drain flows to the Salton Sea, and evapotranspiration are the  three largest sources of water extraction from the Basin. Groundwater pumping, at 674,600 AFY, was  the largest component of outflow from the Indio Subbasin from 2000 to 2019 followed by net drain  flows from agriculture and subsurface outflows of 98,800 AFY. Overall, the storage volume in the  Indio  Subbasin  was  reduced by  approximately  110,000 AFY  from 2000  to 2009  and  increased  approximately 49,100 AFY from 2010 to 2019.  The subbasin was at its minimum storage in 2009, with an estimated loss of storage of approximately  1,890,000 AF from 1970 to 2009, which represents 6 percent of the estimated storage capacity of the  Indio  Subbasin.  Since 2009, groundwater  pumping has decreased by  about  25  percent and  replenishment activities have increased, leading to an increase in the amount of groundwater in  storage  of  approximately  840,000 acre‐feet  (AFY), or replacement  of  about  45  percent  of the  reduction observed from 1970 to 2009.  Water Demand Projections  The Indio Subbasin Water Management Plan Update addresses a 25‐year planning period from 2020  through 2045. The planning in the Update accounts for uncertainties and changes that could affect  future water demands, including changes in projected growth, the conversion of agricultural land to  urban uses, development on Tribal lands, and the effects of water conservation regulations. Water  demand is projected for four major categories: municipal, agricultural, golf, and other.    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐22 February 2022  Total municipal demand for the Indio Subbasin Plan Area is projected to be 235,148 AFY in 2045, an  increase of 71,143 AFY from the 2016 baseline. This municipal demand forecast was developed based  on a variety of information, including customer billing data and a geographic information system (GIS)  database with land use information at t he  p arcel level. A b ase  projection year of 2016 was used based  on the  availability  of detailed  demographic  data from  the Southern  California  Association of  Governments. Future water demand projections were based on SCAG growth projections for 2020,  2035, and 2045.   SCAG socioeconomic forecasts for population, households, and employment served as the starting  point for analysis. SCAG GIS local land use planning data was then used to ensure future growth  projections could be accommodated by the vacant land available. GIS mapping was used to identify  vacant and  agricultural  lands by  local  jurisdictions  available for  future development. Additional  information on vacancy rates was used to estimate baseline and projected housing units, including  housing units used by seasonal residents and other part‐time uses. Recent development data and  land  use  were used  to allocate future  housing  units into  the single‐family and  multiple‐family  categories. SCAG employment forecasts were used to allocate future commercial, industrial, and  institutional (CII) demands.  This forecast projects an increase in population served by the subbasin from 402,392 in 2016 to  616,048 in 2045, with corresponding increases in residential and landscaping water demand, and  68,149 new jobs by 2045, with associated increases in future commercial, industrial and institutional  (CII) water demands.  These forecasts are based on SCAG’s regional growth model called “Connect  SoCal,”  which  incorporates General Plan land use assumptions from the cities  and  counties  in  Southern California, including the City of La Quinta.  As the project site has been planned for 750  residential units, golf course and other non‐residential uses for the past 20 years, the water use  included in CVWD’s long‐term projections includes the water demands associated with full buildout  of the project site.  (See Indio SGMA Alternative Plan, Section 5.3.2).  In addition, the project‐specific  WSA/WSV confirms CVWD’s conclusion that “there will be sufficient water supplies to meet the  demands of the Project, as well as for future demands of the Project plus all forecasted demands in  the next 20 years.” (See Draft EIR Appendix M, at p. 58, and CVWD’s September 29, 2020 letter  confirming the same with respect to the final total project water demand of 958.63 AFY.   The forecast also accounts for water loss, consisting of water lost from storage tanks and pressurized  water delivery systems and adjustments to account for indoor water conservation that will result  from changes in state and federal water efficiency requirements for plumbing fixtures. Going forward,  codes and standards for fixtures and appliances will continue to reduce indoor water demand through  the replacement of existing fixtures and use of more efficient technologies in new development.  Total agricultural demand is projected to decline from 295,150 AFY in the 2016 baseline to 280,243  AFY in 2045. The forecast assumes that by 2045, 5,973 acres of agricultural land will be converted for   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐23 February 2022  urban land uses, and that 950 acres will be converted from idle to active agricultural use in the East  Valley.   Total demand from golf courses is projected to increase from 105,300 AFY in 2020 to 107,625 AFY by  2045 based on the assumption that three future golf courses, each approximately 150 acres in size,  will be developed during the planning period, based on a July 2020 CVWD list of approved Water  Supply Assessments.   Other demand is a category that includes water demands from fish farms and duck clubs, polo/turf  irrigation and water used to mitigate for losses from the Coachella Canal lining. A 5‐year average from  2015 to 2019 of 18,900 AFY, which excludes the temporary use of water to mitigate for the Coachella  Canal lining, was used as the baseline for projecting these other demands through 2045. Water  demand projections for fish farms, duck clubs, and polo/turf irrigation uses are not projected to  increase. Future demand projections include several new recreational lakes and surf parks, along with  water use by the Salton Sea Restoration North Shore pilot project. Specifically, these projections  include four projects CVWD has approved Water Supply Assessments for that include large water  features categorized as lakes, beaches, or surf parks. These four projects water features have a total  projected  demand  of  500  AFY. The proposed  Coral  Mountain Resort surf  basin,  which CVWD  estimates will have an annual water demand of approximately 120 AFY, as discussed above, is one of  the four projects that make up this 500 AFY of additional demand. In addition, the projection for this  category  i ncluded  2 ,200  AFY  o f  C oachella  C anal  w ater  f or  t he  S a lton Sea Restoration North Shore pilot  project to support wetland habitat. Overall water demand for this category is projected to increase  by 2,700 AFY from 18,893 AFY in 2020 to 21,593 AFY by 2045.   Total water demand projected for 2045 is approximately 644,610 AFY, which is 240,800 AFY lower  than the 885,400 AFY originally projected in the 2010 CVWMP Update. The updated 2045 total  demand reflects reductions in SCAG growth projections based on updates from local jurisdictions  provided to SCAG, along with conservation savings documented by the water providers over the last  decade that are projected to continue into the future.  Water Supply Projections  The Indio Subbasin Planning Area relies on a combination of local groundwater, Colorado River water,  SWP exchange water, surface water, and recycled water to meet water demands as described below.  Colorado River water is only allocated to CVWD, and not to the other water providers in the Basin.  Total available Colorado River deliveries are projected to be 464,000 AFY in 2045 based on CWVD’s  entitlements to Colorado River water. Under the 2003 Quantification Settlement, CVWD currently  receives a base entitlement of 330,000 AFY plus an additional 123,000 AFY pursuant to negotiated  water transfer agreements with MWD and IID, of which CVWD received 394,000 AFY in 2020. (See  Indio SGMA Alternative Plan, Section 6.4.1.  Importantly, the Indio Subbasin Water Management Plan  Update recognizes that Colorado River supplies face a number of challenges to long‐term reliability   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐24 February 2022  including the extended Colorado River Basin drought and agreements that require water to be shared  during extended periods of drought, to protect endangered species and habitat protection, and as a  result of climate change.  Since 2007, State Water Project (SWP) deliveries have averaged only 45 percent of the projected  allocations (87,345 AFY out of the 194,100 AFY specified in the SWP Table A allocations). Accordingly,  only 45 percent of the Table A amounts were used in CVWD’s water supply calculations for the 2020  – 2045 time period.  However, various projects are being undertaken to increase the reliability of  water deliveries from the SWP, including projects by the State Department of Water Resources (DWR)  such as the Delta Conveyance Facility. CVWD and DWA are advancing funding over the next 2 years  to assist DWR with implementing these projects. In addition, MWD, DWR, CVWD and DWA have also  begun planning for the Lake Perris Seepage Recovery Project, which is anticipated to deliver 2,752  AFY to DWA and CVWD starting in 2023. CVWD and DWA have also entered into agreements with the  Sites Reservoir Authority for the purpose of obtaining 10,000 AFY and 6,500 AFY, respectively, from  the Sites Reservoir Project, which will capture stormwater flows from the Sacramento River and add  1.5 million acre‐feet of additional storage for the SWP to increase reliability during drier periods.   In addition to SWP reliability improvements, there are eight wastewater treatment plants (WWTPs)  or water reclamation plants (WRPs) within the Plan Area, with a ninth in construction by MSWD.  CVWD and DWA currently deliver recycled water from three WRPs for irrigation of golf courses, large,  landscaped areas, and various other irrigation uses. Forecasted recycled water deliveries from the  three WRPs are anticipated to increase from 13,398 AFY in 2020 to 20,213 AFY in 2045 based on  additional projects currently being planned.   Modeling Results  The Indio Subbasin Water Management Plan Update analyzes several scenarios over the 50‐year  period required by SGMA to address potential future water supply conditions, changes in land use,  and implementation of water management projects including source substitution and new water  supply projects. Climate change conditions were considered in all of these scenarios.   Future climate change was simulated similar to the observed conditions over the last 25 years, a  period marked with recurring drought and below average rainfall. While all scenarios assume 45  percent reliability of SWP supplies, the climate change scenarios assume an additional 1.5 percent  reduction in SWP reliability by year 2045.   To account for the potential effects of future climate change, the projections assume CVWD will  contribute water to California’s Lower Basin Drought Contingency Plan allotment for Colorado River  water. Under this plan, CVWD is obligated to contribute approximately 14,000 to 24,500 AFY, which  equals about 7 percent of California’s total contribution, to prevent Lake Mead water levels reaching  critically low levels.    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐25 February 2022  The modeling of these scenarios shows that implementation of water management projects that are  already planned and CVWD’s ongoing management actions can maintain the water balance in the  Indio Subbasin, even with the expected effects of future climate change in the Colorado River Basin  and on the SWP. Figure ES‐6, reproduced below, shows the inflows to the basin in the upper portion  of this chart and outflows in the lower portion. As shown in the Figure, projected inflows are greater  than  o utflows  for  each  o f  the  five  s cenarios  c onsidered. F or  e x ample, the baseline with climate change  scenario shows inflows to the basin of 379,459 AFY and outflows of 366,959 AFY, indicating outflows  will not exceed inflows.  These scenarios include 5 projection scenarios:   1. a  baseline  scenario, which  is based on hydrologic conditions in the Whitewater River  watershed from 1970 to 2019;   2. a baseline scenario considering the effects of climate change (indicated by “CC”);   3. a 5 year scenario reflecting planned and funded water supply projects and actions and the  effects of climate change;   4. a future scenario reflecting additional water supply projects and actions over the full 25 year  planning period and the effects of climate change; and   5. a scenario that considers the expansion of agriculture with the effects of climate change.      2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐26 February 2022  Figure ES‐6: Model Inflows and Outflows by Scenario    The projected change in groundwater storage in the basin for each of these scenarios is shown in the  graph below, which is Figure ES‐8 in the Indio Subbasin Water Management Plan Update, as provided  by CVWD in its revised September 27, 2021 Errata document. In the Future Projects with Climate  Change scenario, decreased  pumping and  similar  levels of inflow to  the other climate change  scenarios result in an increase in groundwater storage of 1,394,000 AF at the end of the 50‐year  simulation. The Baseline with Climate Change is the only scenario that shows a negative change in  storage after the 50‐year simulation – approximately 542,000 AF is expected to be removed from  storage over the 50‐year period. All scenarios show a net increase in storage at the end of the 25‐year  planning horizon, followed by declining storage through 2069 for the Baseline with Climate Change  scenario only; net stable storage for the 5‐Year Plan with Climate Change projects scenario; and  increasing  s torage  f or  t he  F uture  P rojects  w ith  C limate  C hange  and Expanded Agriculture with Climate  Change scenarios.      2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐27 February 2022  Figure ES‐8: Cumulative Change in Storage for Future Scenarios    Conclusion  Based  on both  the  project‐specific  WSA/WSV and  the  Indio Subbasin  Water Management Plan  Update, therefore, CVWD has correctly calculated for, and demonstrated that it can supply the water  demand  generated  by  the proposed  project,  as  well  as  all  other existing and  projected  future  demands.   CVWD and the other GSAs responsible for management of groundwater in the Indio Subbasin are  managing the basin in full compliance with the SGMA. The recently completed Indio Subbasin Water  Management Plan  Update considers  the anticipated effects  of climate change  and  all  planned  groundwater supply and management projects and actions over the next 50 years. This update  demonstrates that the water balance will be maintained in the basin. Of note, the projections in this  update include four projects with water features such as surf parks with a total projected demand of  500 AFY and for which CVWD has approved WSAs, inclusive of the 120 AFY demand for the Wave  Basin in the Coral Mountain project.  Accordingly,  this  information  supports  the  conclusions  in  the DEIR that  the project (i)  will  not   substantially decrease groundwater supplies or interfere substantially with groundwater recharge  such that the project may impede sustainable groundwater management of the Indio Subbasin; and   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐28 February 2022  (ii) will have sufficient water supplies available to serve the project and reasonably foreseeable future  development during normal, dry, and multiple dry years, and therefore, will not have any significant  adverse effects relating to water use.   2.2.4  Noise   Comments were received related to the potential effects of the proposed project relating to noise  generated  by  project construction  and  operations,  including questioning  whether noise  measurements taken of the existing Wave Basin operations in Lemoore, California are appropriate to  analyze noise impacts at the project site, and questioning whether the proposed special events at the  Wave Basin would have significant noise impacts.   A Noise Impact Analysis (“Noise Study”) prepared by Urban Crossroads, Inc. in March 2021, included  as Appendix K.1 in the Draft EIR, analyzed the potential for noise impacts from construction and use  of the project, including the proposed Wave Basin. As discussed in Section 4.11, Noise, of the Draft  EIR, these potential impacts are (1) generation of a substantial temporary or permanent increase in  ambient noise levels in excess of the standards established in the  C ity’s  G eneral  P lan, n oise  o rdinance,  or other applicable standards; and (2) generation of excessive ground‐borne vibration or noise levels.   The noise related comments on the Draft EIR focused on the first of these potential impacts, so this  topical response will also focus on the project’s potential to generate a substantial increase in noise  in violation of applicable standards.   As analyzed in the Draft EIR, the project will generate short‐term construction noise and long‐term  increases in traffic noise and operational noise, including from the proposed Wave Basin.  The  development of any project on a vacant site increases noise levels.  That increase, however, is not  significant if it is within established City standards.  To constitute a significant impact, these noise  increases would need to exceed the City’s General Plan or Municipal Code standards.  The City  General Plan includes land use compatibility standards for new projects (see Table 4.11‐1 in the Draft  EIR, at p. 4.11‐8), as well as Policy N‐1.2, which requires a noise study and appropriate mitigation for  projects along roadways where noise levels exceed 65 dBA CNEL. Section 9.100.210 of the City’s  Municipal  Code establishes a daytime exterior  noise  standard of 65 dBA CNEL near sensitive  receptors, including residential communities.  Based on these General Plan and Municipal Coode standards, the City a dopted a n exterior noise level  of 65 dBA CNEL as the applicable threshold of significance when analyzing noise for any development  project, including the project‐specific noise study. (See Draft EIR at p. 4.11‐9).  As explained in detail  on pages 4.11‐17 through 4.11‐21, increases in noise caused by the project would also be considered  significant if existing noise levels increase substantially, which is defined to include increases of 1.5  dBA or more where the ambient noise level already exceeds 65 dBA, 3 dBA or more where ambient  noise levels are between 60 and 65 dBA, and increases of 5 dBA or more where ambient noise levels  are less than 60 dBA.  This standard is consistent with guidance from both the Federal Interagency   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐29 February 2022  Committee on Noise (FICON) and the California Department of Health Services and is broadly used in  noise studies under CEQA.  For construction noise, which is limited to daytime hours, the City has  established a significance threshold of 85 dBA Leq, consistent with the recommendations of the  National Institute for Occupational Health and Safety. (See Draft EIR at pp. 4.11‐18 – 4.11‐21).  As summarized on pages 4.11‐49 and 4.11‐50 of the Draft EIR, the noise study concluded that the  proposed project will not result in significant construction or operational noise increases, taking into  account the proposed  configuration  of the  low density residential, tourist  commercial,  general  commercial, and open space uses as reflected in the proposed land use plan in the specific plan.   The  Noise  Study  analyzed  the  potential  effects  of project‐related construction  activities and  operational  activities.  To determine  the existing noise environment,  hourly noise  levels  were  measured during  typical  weekday conditions  over a  24‐hour period  at sensitive receptors (i.e.,  residential uses, schools, libraries, hospitals, and nursing homes) within the vicinity of the project site.  According to these noise measurements, average noise levels between the 7:00 a.m. and 10:00 p.m.  period range from a low of 43.8 dBA Laeq (A‐weighted Leq) at the western end of Avenue 60, south  of an existing single‐family residential home at 80800 Avenue 60 (Location 8), to a high of 62.5 dBA  Laeq, south of a single‐family residential home at 57925 Barristo Circle (Location 2). Between the  hours of 10:00 p.m. and 7:00 a.m., average noise levels ranged from  a l ow  o f  39.9  dBA  Laeq  a t  Location   8, to a high of 60.7 dBA Laeq at Location 2.  24‐hour noise levels ranged from a low of 47.3 dBA CNEL  at  L ocation 8 to  a h igh of  67.6 dBA  C NEL  a t Location  2. Please refer to Table 4, 24‐Hour Ambient Noise  Level Measurements, and Figure 4, Noise Monitoring Locations, in the Noise Study for descriptions  and illustrations of the various locations.   Construction activities associated with the project were determined to result in less than significant  impacts with the implementation of mitigation measures, provided in the Draft EIR as NOI‐1 through  NOI‐4. It  w as  determined  that  t he  noise  impacts  a ssociated  w ith  cons truction of the proposed project  are expected to create temporarily high noise levels at the nearby receiver locations. However, based  on the findings, onsite construction noise will not exceed the standard established by the National  Institute for Occupational Safety & Health (NIOSH) identified by the City in the Draft EIR as the  threshold of significance for noise impacts from construction activities. The highest onsite noise level  during construction is 83.2 dBA at receiver location P7, which is located within the project property,  and the highest offsite construction noise level is 76.5 dBA at receiver location R8, which is located  along the southern boundary of the project on 60th Avenue. Both are below the 85 dBA NIOSH  standard.  In addition, these noise levels decrease by approximately 6 dBA at 100 feet and with every  doubling of distance thereafter.  Although the project will not result in significant construction noise  impacts, the project will be required to implement Mitigation Measures NOI‐1 through NOI‐4, as  outlined in Section 4.11, Noise, to further reduce construction noise to the maximum extent feasible.    The Noise Study analyzed operational noise generated by the proposed project, including off‐site and  on‐site traffic noise generated by project‐related increases in vehicular traffic, noise generated by the   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐30 February 2022  proposed special events, and noise generated by the Wave Basin. Measurements of existing noise  levels at various locations were conducted in proximity to the proposed project. The ten locations  where measurements were collected were chosen to represent noise sensitive areas, such as nearby  residential properties.  Offsite traffic noise levels on streets in the area, with the addition of traffic from the project and  projected increases in traffic volumes from development of other projects, will range from 60.5 to  73.9 dBA CNEL at these ten locations considered in the analysis. The project will generate a noise level  increase o f  less than  3 .0  d BA  C NEL  in  all study  a rea  roadway  se gments except for segment 27 (Avenue  60 west of Madison Street), which will experience and increase of up to 3.2 dBA CNEL, from the  current 57.3 dBA to a projected 60.5 dBA. Based on the thresholds of significance established in the  Draft EIR, the project‐related noise level increases are considered less than significant under existing,  plus ambient growth, plus cumulative development in buildout year 2026 (EAC 2026) with project  conditions at the land uses adjacent to roadways conveying project traffic, because all but one  segment experience increases of less than 3.0 dBA CNEL, and because segment 27 does not currently  experience 65 dBA noise levels, and project traffic will not increase levels to 65 dBA. Therefore, offsite  traffic would result in less than significant impacts.   Noise generated by off‐site traffic during the proposed special events was also analyzed in the Noise  Study. As stated throughout the Draft EIR, the project applicant anticipates the potential occurrence  of special events at the project site. The Noise Study anticipates that off‐site roadway noise levels  during special event conditions will range from 60.5 to 73.9 dBA CNEL and will generate a noise level  increase of up to 3.2 dBA CNEL on the study area roadway segments. Based on the thresholds of  significance established  in  the Draft EIR,  the  project‐related roadway  noise  level increases  are  considered to be less than significant under the project with special events condition at the land uses  adjacent to roadways conveying project traffic because the project will not increase ambient noise  levels on any of the roadway segments by an amount that exceeds the applicable threshold.  In fact,  the projected noise increases range from 0.0 to 1.0 dBA in 25 of the 27 locations and have a maximum  increase of 3.2 dBA on Avenue 60 west of Madison Street. See Table 4.11‐8 of Section 4.11 in the  Draft EIR for thresholds utilized in the Noise Study, and Table 4.11‐20 of Section 4.11 f or  t he  p rojected   noise levels with and without the project during special events.   In addition to construction noise and off‐site traffic noise, the Draft EIR (and the Noise Study and  supplemental Noise Memo prepared by Urban Crossroads attached as Appendix K.1 and K.2 to the  DEIR) analyzed operational noise impacts generated by the proposed project. Operational activities  analyzed included activities associated with use of the Wave Basin, outdoor pool/spa activities,  outdoor  activities,  and  activities at  the  neighborhood commercial center. Worst‐case noise  environments were assumed to generate the most conservative value for analysis. However, these  noise level impacts will likely vary throughout the day and will be limited to the daytime and evening   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐31 February 2022  hours of 7:00 a.m. to 10:00 p.m. Per Mitigation Measure NOI‐6, the operation of the Wave Basin will  conclude at 10:00 p.m.   In order to capture potential noise levels generated by the Wave Basin and associated machinery,  Urban Crossroads collected noise samples at eight different locations at the existing Kelly Slater Surf  Ranch in Lemoore, California. The Wave Basin proposed in the project will use the same technology  and equipment and, for this reason, noise measurements were collected at the Wave Basin in  Lemoore and used in the analysis of the noise levels that would be generated by the Wave Basin  included in the project. These measurements included ten wave events, measured at eight different  locations, over a period of 53 minutes. The reference noise levels indicate that during peak wave  events, the Wave Basin generates noise levels ranging from 62.6 dBA Leq at the end of the Wave  Basin, 73.8 dBA Leq in the lifeguard tower and 75.7 dBA Leq twelve feet from the cable roller system.  To  describe  the  worst‐case reference  noise  level  conditions, the  highest reference  noise level  describing each peak wave noise event of 75.7 dBA Leq at a distance of 12 feet was used in the  analysis. The reference noise level measurements included all sources of noise associated with the  Wave Basin in Lemoore, including loudspeaker announcements, as well as noise generated from the  waves and associated machinery.  In addition, further noise level measurements were taken at the  Lemoore facility in August 2021 to evaluate improvements to the Wave machine cable roller system,  and to ensure that the measurements were taken while the waves were being actively used by surfers  with the rescue jet ski in operation.  These measurements showed a slight decrease in peak noise  levels from 75.7 dBA to 73.5 dBA at a location 12 feet from the noise source (see Appendix K.3 in this  Final EIR).  This reference noise level likely overstates the expected noise levels from the Wave  Basin/wave machine activity at the project since it only reflects noise levels when a wave is being  generated, while noise levels will vary throughout the day, with quieter periods when waves are not  being generated. As shown in Tables 4.11‐25 and 4.11‐26 of the Draft EIR, the project’s operational  noise levels will not exceed 65 dBA at any off‐site locations, and will not significantly increase existing  noise levels at any off‐site locations.   Concerns regarding the accuracy of comparing noise measurements of the Kelly Slater Surf Ranch in  Lemoore to the proposed project were introduced by the public during the project’s scoping meeting  on March 30, 2021. For context, the area surrounding the Kelly Slater Surf Ranch in Lemoore is  characterized by agricultural fields, whereas the proposed project is located on the desert floor and  adjacent to Coral Mountain. The public expressed concerns that sound propagation and attenuation  would vary between the different land types. However, the only noise measurements taken at the  Lemoore facility were taken in the immediate vicinity of the noise source; measurements of noise at  distances comparable to the receptor locations analyzed in the Noise Study were not used to analyze  noise impacts.  Rather, these noise levels at the source were input into the noise modelling software  used by  Urban  Crossroads.  Specifically,  the  Urban  Crossroads Noise  Study  utilized  the CadnaA  (Computer Aided Noise Abatement) computer program. CadnaA is a three‐dimensional noise model  that analyzes  multiple  types of  noise  sources  using  the spatially accurate project site plan,   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐32 February 2022  georeferenced Nearmap aerial imagery, topography, buildings, and barriers in its calculations to  predict outdoor noise levels at the selected receptor locations.  Following the completion of the Noise Study, Urban Crossroads provided a supplemental Noise  Memo, dated April 20, 2021 (included as Appendix K.2 in the Draft EIR), to address residents’  concerns regarding the difference between the topography in Lemoore and at the project site. The  Noise Memo states that agricultural fields and desert floors are considered soft surfaces for the  purposes of sound propagation.   On the specific issue of whether significant noise levels will be amplified by bouncing off Coral  Mountain, the noise expert explained that based on Federal Highway Administration studies and  guidance, if all noise striking a hard surface were reflected back to a given receiving point, the  maximum increase in noise would be limited to 3dBA.  However, not all acoustical energy is reflected  back to the same point, and accordingly, FHWA measurements show that reflective noise increases  do not exceed 1‐2 dBA, which is not perceptible to the human ear (see Urban Crossroads Memo dated  4/20/21, attached as Appendix K.2 to the DIER).    In addition, the worst‐case reference noise level conditions were taken during peak wave noise events  at 12 feet, as stated above, whereas Coral Mountain is located approximately 650 feet from the Wave  Basin, separated by desert floor and vegetation that are considered soft surfaces that will absorb  sound. The reference noise level measurements themselves do not include any sound attenuation for  the agricultural fields. Therefore, although the proposed project is located on the desert floor and  adjacent to Coral Mountain, the noise measurements from the Lemoore site provide an accurate  comparison of noise levels to occur at the project site (page 4.11‐46 of the Draft EIR).  The Noise Study, Noise Memo, and Draft EIR concluded that noise generated by the operation of the  proposed Wave Basin and associated machines, commercial uses, and outdoor activities would not  result in noise levels that exceed the significance thresholds or result in significant increases in noise  levels. Please refer to pages 4.11‐44 to 4.11‐49 in the Draft EIR for full analysis of the project  operational noise impacts.   2.2.5  Traffic   During the public review period, area residents expressed concerns with project‐generated traffic,  specifically due to the proposed tourist commercial use (including hotel and Wave Basin) and during  the proposed special events. Traffic related to project activities (both construction and operational)  were thoroughly analyzed in the project‐specific Traffic Impact Analysis (TIA) and Vehicles Miles  Traveled (VMT) Evaluation prepared by Urban Crossroads, Inc. (included as Appendix L.1 and L.2 in  the  Draft  EIR).  Project‐generated  traffic  is also  discussed and  analyzed  in Section  4.13,  Transportation, o f  t he  D raft  E IR  a nd  mitigation  m easures  a re  i dentified  t o  r e duce impacts to less than  significant levels.    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐33 February 2022  The project‐specific TIA was based upon an analysis of existing roadway conditions in the project  vicinity, a variety of traffic count sources (including peak hour counts collected by the consulting  traffic engineers), the General Plan Circulation Element, planned roadway improvements, and other  data and information. In addition to the existing traffic conditions, the TIA provides documentation  and analysis of trips generated by the project, distribution of the project trips to roadways outside  the project, and projected future traffic conditions. The TIA was prepared in accordance with the City  of La Quinta’s Traffic Study Guidelines (Engineering Bulletin #06‐13, dated October 13, 2017) and  Engineering Bulletin #10‐01, dated August 9, 2010, the City General Plan, and a traffic study scope  reviewed and approved by City staff during the scoping process.   The project will be gated and private, with the exception of the neighborhood commercial project at  the northeast corner of Avenue 58 and Madison Street, so reasonable assumptions regarding trip  reductions  due  to  internal  interactions  between  these  uses are included  in  the  trip generation  calculations. As shown on Table 4‐1 through 4‐3 of the TIA, the total number of external trips were  adjusted for each land use based on its anticipated interactions with the other internal uses, and  those adjustments are shown on Tables 4‐1 through 4‐3.  For example, of the 41 AM peak hour trips  anticipated to be generated by the resort hotel during Phase 1, 10 of those trips were assumed to be  internal to other areas within the project and 31 were assumed to leave the project site.  (See Table  4‐1 of TIA, on p. 41).  The Wave Basin facility will be utilized by hotel guests and project residents only, but outside trip  generation was also included for employee trips at the hotel, resort commercial, and Wave Basin.  Area residents and visitors from outside the project will use the commercial retail area located in the  northeast corner of the project, as will project residents and hotel guests. As explained above and  shown on Tables 4‐1 through 4‐3 of the TIA, the total internal/pass‐by trip ends were appropriately  adjusted to ensure that no “double counting” occurs before assigning the project trips to the roadway  network.  As indicated in Table 4.13‐13, in the Draft EIR, at project buildout, the site is anticipated to generate  a net total of 6,994 external trip‐ends per day on a typical weekday with 447 external vehicles per  hour (VPH) during the weekday AM peak hour and 638 external VPH during the weekday PM peak  hour. Project trips were generated based on the rates published by the Institute of Transportation  Engineers (ITE) Trip Generation Manual, 10th Edition, 2017, with the exception of the Wave Basin,  which  was estimated  using the  SANDAG  trip  generation estimates for  a  developed  12‐acre  recreational park because the ITE Manual did not have any applicable trip generation rates for this  unique recreational feature.   Under 2026 project build out conditions, nine study area intersections will operate at unacceptable  Levels of Service (LOS) without the development of the project. The addition of the project will result  in a total of ten impacted intersections under build out (“Phase 3”) conditions. Therefore, the project  will reduce the LOS at the intersection of Madison St. and 58th Avenue from an acceptable PM level   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐34 February 2022  of service C, to an unacceptable level of F without any intersection improvements. Eight of these  impacted intersections are anticipated to require installation of a traffic signal in order to maintain  acceptable level of service (LOS). These intersection improvements are currently included in the City’s  Capital Improvement Plan (CIP). As indicated in Table 4.13‐23 in the Draft EIR, project and CIP  improvements will result in acceptable LOS for all intersections. For the other two intersections  physical improvements to the lane configurations are necessary to achieve acceptable LOS. With the  installation of these improvements, all ten impacted intersections will operate at LOS D or better at  project  build out.  Further,  all  study roadway segments analyzed are anticipated to operate at  acceptable volume‐to‐capacity ratio of 0.90 or less, and at buildout impacts will not be significant.   Special Events   The project proposes the potential occurrence of up to 4 multi‐day special events per year involving  attendance  of  up  to 2.500 guests  per  day. Events  will  be restricted to  4  days,  with peak  trips  anticipated between 10:00 a.m. and 2:00 p.m. on Saturday. (See Table 8‐3 of TIA, which shows 274  peak hour trips and 2,084 daily trips generated by the 2,500 special event guests).  The Weekend Project Trip generation during a special event was based  o n  2,500  guests per  d ay a t  the   Wave Basin and approximately 25 percent of the guests arriving or departing during the arrival and  departure peak hours. Discussions with City staff resulted in the selection of the Saturday peak hour  between 10:00 a.m. and 2:00 p.m. As indicated in the TIA, the proposed project is anticipated to  generate a net total of 8,932 trip‐ends per day on Saturday during a special event with 906 vehicles  per hours (VPH) during the arrival peak hour and 844 VPH during the departure peak hour. For each  special event, a Temporary Use Permit (TUP) would be required.   The traffic analysis shows that nine of the study area intersections would operate at an unacceptable  LOS without improvements to those intersections (see Table 8‐4 of TIA).  However, with completion  of the intersection improvements required for Phase 3 of the project, all study are intersections will  operate at an acceptable LOS. Implementation of Mitigation Measures TRA‐9 through TRA‐14 will  reduce traffic impacts of special events to less than significant levels. If special events occur prior to  completion of all Phase 3 improvements, TRA‐9 requires the applicant to provide a focused traffic  analysis with the Temporary Use Permit that identifies any improvements that are necessary to  maintain acceptable levels of service at study intersections during special events. If the analysis does  not demonstrate acceptable operations, the TUP will be denied.   TRA‐10 requires a special event traffic and parking plan to be submitted with a TUP to ensure that  special events  will not  cause any significant traffic or parking impacts. If  the analysis does not  demonstrate acceptable operations, the TUP will be denied. TRA‐11 requires Traffic Management  Plans to be submitted to the City and Police Department for review and approval prior to special  events. TRA‐12 through  TRA‐14 require traffic control, which typically includes special event flaggers,  law enforcement personnel, online or transmitted event information (suggested routes, parking, etc.)   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐35 February 2022  and portable changeable message signs (CMS) located at critical locations identified by the La Quinta  Police Department. TRA‐12 through TRA‐14 will be included in TUP applications and would be added  as conditions of approval for each occurrence. Therefore, the Draft EIR concluded that traffic impacts  associated with special events will be reduced to less than significant levels.  Please consult pages  4.13‐42 to 4.13‐47 of the Draft EIR for full discussion and analysis.   Vehicle Miles Traveled (VMT)   The Urban Crossroads VMT Evaluation calculated project VMT using the most current version of the  Riverside County Transportation Analysis Model (RIVTAM). Adjustments in socioeconomic data (SED)  (i.e., employment) were made to a separate Traffic Analysis Zone (TAZ) within the RIVTAM model to  reflect the project’s proposed population and employment uses.   The project is anticipated to generate approximately 1,698 project residents and 19,773 Home‐Based  VMT for baseline (2020) conditions. This results in approximately 11.64 home‐based VMT/Capita for  the 2020 Baseline with project conditions. In addition, the cumulative (2040) project scenario results  in approximately 12.14 VMT/Service Population. Because the project exceeds the City’s VMT/Capita  threshold of 11.03, impacts would be considered potentially significant.  However,  the project  incorporates design features and attributes promoting trip reduction which reduce residential VMT  from 11.64 VMT/resident to 10.94 VMT/resident, including the placement of different land use types  near one another as well as elements of the project that enhance walkability and connectivity  between the mix of use types such as sidewalk coverage, building setbacks, street widths, pedestrian  crossings and the presence of street trees. Implementation of the project design features will reduce  potential  impacts  to below  the City’s  established  threshold for a significant VMT impact, and  therefore, the residential portion of the project would have a less than significant VMT impact. The  project Development Agreement and/or conditions of approval will ensure that the project design  features identified in the Draft EIR are enforceable by the City. Trip reduction project design features  are listed on pages 4.13‐54 and 4.13‐55 in the Draft EIR.   The VMT analysis methodology for retail uses (including hotels) focuses on the net increase in the  total  e xisting  V MT  f or  t he  r egion. T he  p roject  c onsists  o f  a ppr oximately 674 employees. Travel activity  associated with  total  link‐level VMT  was  extracted  from the “without  project” and  “with  non‐ residential project” RIVTAM model run for 2012 and 2040 conditions, then interpolated for baseline  (2020) conditions. This methodology  is referred  to as “boundary method,”  and evaluates  hotel  occupants, Wave Basin visitors and retail patrons. Using the boundary method, the Coachella Valley  Association of Government’s (CVAG) area VMT with project employment is compared to without  project conditions to determine whether there is a significant impact. The CVAG subregion VMT/SP  without project is estimated at 21.56, whereas with the project employment, the CVAG subregion  VMT is estimated at 21.53. Therefore, it was determined that the project’s effect on VMT (for non‐ residential uses) is not significant because it results in a cumulative link‐level boundary decrease   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐36 February 2022  under the plus project condition compared to the no project condition (see pages 4.13‐55 and 4.13‐ 56 of the Draft EIR). Impacts were determined to be less than significant.   Overall, project related impacts associated with traffic during project  c onstruction, n ormal  o peration,  and  during  special  events  were  determined to  result  in  less than  significant  impacts  with  the  implementation of mitigation measures.    2.2.6  Length of Draft EIR   The length of the Draft EIR was a concern for some commenters. The State CEQA Guidelines provide  recommendations in order to guide CEQA practitioners when writing environmental documents, such  as EIRs or Negative Declarations. Section 15141 of the CEQA Guidelines, recommends EIRs to normally  be limited to 300 pages. This recommendation is not a mandate, and in this case, due to the project’s  complexity, project history, the various project components, and environmental setting in which the  project site is located, the Coral Mountain Resort Draft EIR exceeded the recommended 300 pages.  The CEQA Guidelines recommendations are taken into consideration when writing the Draft EIR,  however, in order to provide a document that thoroughly disclosed all of the project components,  technical  methodologies, analysis,  discussion,  and  findings  of each environmental topic,  the  document exceeded 300 pages.    The EIR’s exceedance of 300 pages does not invalidate the document and does provide any cause for  replacement or recirculation of the document.  2.2.7  Ability to Comprehend Draft EIR   The inability to comprehend the Draft EIR was also a concern amongst some area residents. Technical  reports were generated for the project in order to analyze project impacts to air quality, biological  resources, cultural resources, geology and soils, paleontological resources, greenhouse gas emissions,  hydrology, noise,  and  traffic. In  order  to  appropriately analyze  the  environmental  topics and  determine whether the project would result in significant impacts, there is a level of technicality and  understanding  that  is required  by experts  in  these  fields  to provide reports  that satisfy all  requirements under CEQA.  It is the responsibility of the CEQA practitioner to translate this technical  data and covey the conclusions regarding the significance of potential impacts to the public, which is  set forth in the Draft EIR, and further explained where necessary in the response to comments  provided in this Final EIR. The Draft EIR is not overly technical and uses explanations of technical  concepts and terms wherever appropriate.         2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐37 February 2022  2.3  Public Agency & Area Residents Comment Letters & Responses  Public Agencies     2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐38 February 2022  Comment Letter No. 1: Airport Land Use Commission (ALUC)   Name: Paul Rull, ALUC Director  Date: June 22, 2021  Affiliation: Airport Land Use Commission   Address: 4080 Lemon Street, 14th Floor   Riverside CA, 92501    Comment 1‐a:  This  p roject  i s  outside  of  t he  a irport  i nfluence  a rea, a nd  ther efore  A LUC  h as  n o  c omments  a t  t his  t ime.   If you have any questions, please feel free to contact me.   Response 1‐a:  The City thanks the ALUC for participating in the review of the Draft EIR. Since the comment did not  raise any questions or concerns with the Draft EIR, no further response is warranted.       2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐39 February 2022  Comment Letter No. 2: Airport Land Use Commission (ALUC)   Name: Daniel Zerda, Student Intern   Date: June 22, 2021  Affiliation: Airport Land Use Commission   Address: 4080 Lemon Street, 14th Floor   Riverside CA, 92501    Comment 2‐a:  Thank you for the transmittal. Please note that the project is not located within an Airport Influence  area, and as a result, ALUC review will not be required at this time. Please let me know if you have  any questions.   Response 2‐a:  The City thanks the ALUC for participating in the review of the Draft EIR. Since the comment did not  raise any questions or concerns with the Draft EIR, no further response is warranted.               2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐40 February 2022  Comment Letter No. 3: Cal Fire    Name: Kohl Hetrick, Fire Safety Specialist/Office of the Fire Marshall   Date: June 28, 2021  Affiliation: Cal Fire/Riverside County Fire Department   Address: 78495 Calle Tampico,    La Quinta CA, 92253    Comment 3‐a:  Yes, I should be routed for these reviews and will ensure that they are sent to the appropriate Fire  Strategic Planning Representative in our Riverside Office.  Which case in Trakit is being utilized for documenting this review?  Response 3‐a:  The City thanks Cal Fire for participating in the review of the Draft EIR.               2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐41 February 2022  Comment Letter No. 4: Southern California Association of Governments (SCAG)    Name: Annaleigh Ekman, Assistant Regional Planner  Date: June 29, 2021  Affiliation: SCAG Intergovernmental Review (IGR) Program  Address: 900 Wilshire Boulevard, Suite 1700    Los Angeles, CA 90017    Comment 4‐a:  Thank you for sending this NOA for the Coral Mountain Resort DEIR. I have a couple of follow‐up  questions related to the incorporation of SCAG’s comments on the NOP (starting page 66 in Appendix  A) and I’m wondering if we can chat over the phone in the coming weeks. I’m out of the office next  week, but my schedule is open this Friday, July 2nd and in the morning and afternoon on Tuesday, July  13th. Let me know if any of these times work for you.    Response 4‐a:  The City arranged a phone call with Ms. Ekman on July 13, 2021 to discuss the follow‐up questions  mentioned in Comment 4‐a. Ms. Ekman wanted to confirm that SCAG’s letter was received during the  NOP comment period. The City confirmed that the letter was received. Ms. Ekman also asked that  future EIR projects include a Regional Transportation Plan/Sustainable  Communities  Strategy  (RTP/SCS) policy analysis. The City thanks SCAG for participating in the public review period and it has  been noted to include the RTP/SCS policy analysis in future EIR projects. In addition, an analysis  confirming the project’s consistency with the RTP/SCS policies has been added to the EIR and included  in Chapter 3.0, Revisions to the Draft EIR, in this Final EIR.                   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐42 February 2022  Comment Letter No. 5: Cal Fire    Name: Kohl Hetrick, Fire Safety Specialist/Office of the Fire Marshall  Date: June 30, 2021  Affiliation: Cal Fire/Riverside County Fire Department   Address: 78495 Calle Tampico    La Quinta CA, 92253    Comment 5‐a:  The Draft Environment Impact Report for the Coral Mountain Resort (The Wave Development, LLC) is  now  available  for  review.  The documents  may  be accessed  at  the following link:  haps://www.laquintaca.gov/ourcity/city‐departments/design‐and‐development/planning‐ division/the‐wave‐at‐coral‐mountain  This Draft EIR is available for a 45‐day public review period beginning on June 22, 2021, and ending  on August 6, 2021.  To provide comments in response to this notice (please include “Coral Mountain Resort DEIR” in the  subject line in writing, by August 6, 2021, to: Nicole Sauviat Criste, Consulting Planner, City of La  Quinta, 78‐495 Calle Tampico, La Quinta, CA 92253, or consultingplanner@laquintaca.gov. Please  include your name, address, and other contact information in your response.  Please let me know if you have any questions.   Response 5‐a:  The City thanks Cal Fire and the Strategic Planning Team for participating in the review of the Draft  EIR.                         2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐43 February 2022  Comment Letter No. 6: Riverside County Flood Control & Water Conservation District      Name: Deborah De Chambeau, Engineering Project Manager    Date: August 3, 2021  Affiliation: Riverside County Flood Control and Water Conservation District (RCFC)    Address: 1995 Market Street   Riverside, CA 92501    Comment 6‐a:  The Riverside County Flood Control and Water Conservation District (District) does not normally  recommend conditions for land divisions or other land use cases in incorporated cities. The District  also does not plan check City land use cases or provide State Division of Real Estate letters or other  flood hazard reports for such cases. District comments/recommendations  f or  s uch  c ases  a re  normally   limited to items of specific interest to the District including District Master Drainage Plan facilities,  other regional flood control and drainage facilities which could be considered a logical component or  extension of a master plan system, and District Area Drainage Plan fees (development mitigation  fees). In addition, information of a general nature is provided.  Response 6‐a:  The City thanks the District for participating in the review of the Draft EIR, and acknowledges the  District’s role in the CEQA process.   Comment 6‐b:  The District’s review is based on the above‐referenced project transmittal, received June 23, 2021.  The District has not reviewed the proposed project in detail, and the following comments do not in  any way constitute or imply District approval or endorsement of the proposed project with respect  to flood hazard, public health and safety, or any other such issue:  ☒ This project would not be impacted by the District Master Drainage Plan facilities, nor are other  facilities of regional interest proposed.  ☐  This project involves District proposed Master Drainage Plan facilities, namely,              . T he  D istrict   will  accept ownership of  such facilities  on written request  of the  City.  Facilities  must be  constructed to District standards, and District plan check and inspection will be required for  District acceptance. Plan check, inspection, and administrative fees will be required.  ☐  An encroachment permit shall be obtained for any construction related activities occurring within  District right of way or facilities, namely, ________________. For further information, contact the  District’s Encroachment Permit section at 951.955.1266.  ☒   The Districts previous comments are still valid (see attached letter dated 03/09/21).   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐44 February 2022  Response 6‐b:  Comment noted. The District attached its letter dated March 9, 2021 in response to the Notice of  Preparation for the Coral Mountain Resort EIR.  The City acknowledges that it received the District’s  March 9 letter (please see Appendix A of  t he  D raft  E IR), a nd  t hat  t he  D istrict’s  c omments  i n  t hat  l et ter  were considered in the research and documentation undertaken to complete the Draft EIR.  Comment 6‐c:  GENERAL INFORMATION  This project may require a National Pollutant Discharge Elimination System (NPDES) permit from the  State Water Resources Control Board. Clearance for grading, recordation, or other final approval  should not be given until the City has determined that the project has been granted a permit or is  shown to be exempt.  If this project involves a Federal Emergency Management Agency (FEMA) mapped floodplain, then  the City should require the applicant to provide all studies, calculations, plans, and other information  required  to meet FEMA requirements, and should  further require that the applicant obtain a  Conditional Letter of Map Revision (CLOMR) prior to grading, recordation, or other final approval of  the project and a Letter of Map Revision (LOMR) prior to occupancy.  If a natural watercourse or mapped floodplain is impacted by this project, the City should require the  applicant to obtain a Section 1602 Agreement from the California Department of Fish and Wildlife  and  a Clean  Water  Act Section 404  Permit from the  U.S. Army Corps of  Engineers, or  written  correspondence from these agencies indicating the project is exempt from these requirements. A  Clean Water Act Section 401 Water Quality Certification may be required from the local California  Regional Water Quality Control Board prior to issuance of the Corps 404 permit.  Response 6‐c:  Comments noted. The City will require compliance with all applicable federal and state permitting  requirements as noted above.      2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐45 February 2022  Comment Letter No. 7: Imperial Irrigation District     Name: Donald Vargas, Compliance Administrator II  Date: August 4, 2021  Affiliation: Imperial Irrigation District (IID)    Address: P.O. Box 937    Imperial, CA 92253    Comment 7‐a:  On June 28, 2021, the Imperial Irrigation District received from the City of La Quinta, the Notice of  Availability of a Draft Environmental Impact Report for the Coral Mountain Resort project. The project  proposes to develop a 386‐acre site with a mix of uses including up to 600 dwelling units of varying  product types, a resort facility with up to 150 rooms, 57,000 sq. ft. of tourist commercial uses, a 16.62‐ acre artificial wave basin for recreational purposes, 60,000 sq. ft. of neighborhood commercial uses  and 23.6 acres of open space recreational uses. The project includes the installation of an off‐site  transformer bank at an existing IID substation (Ave. 58 Substation) as part of the proposed upgrades.  The 386‐acre site is generally bounded by Avenue 58 to the north; Madison Street to the east; the  extension of Avenue 60 to the south; and Coral Mountain to the west in La Quinta, CA.   The IID has reviewed the project information and found that the comments provided in their letter  dated March 18, 2021 (see attached letter) continue to apply.   Should you have any  questions, please do not hesitate to contact me at (760) 482‐3609 or at  dvargas@iid.com. Thank you for the opportunity to comment on this matter.   Response 7‐a:  The City thanks IID for participating in the review of the Draft EIR.   Comment 7‐b:  This comment is the March 18, 2021 letter submitted by IID during the NOP public review period.  In  this letter, IID provided comments related to project electricity infrastructure and usage.   Response 7‐b:  The City acknowledges that it received the District’s March 18 letter (please see Appendix A of the  Draft EIR), and that the District’s comments in that letter were considered in the research and  documentation undertaken to complete the Draft EIR.           2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐46 February 2022  Comment Letter No. 8: CactusToCloud      Name: Sendy Barrows    Date: August 6, 2021  Affiliation: CactusToCloud    Address: www.CactusToCloud.org     Comment 8‐a:  CactusToCloud values the opportunity to submit comments for the project above r eferenced, and  we   respectfully request you please share our comments with the La Quinta City Council. CactusToCloud  is a group of desert advocates collaborating on community science and environmental education  projects in the Coachella Valley, and our goal is to celebrate and protect our desert home. We  represent  diverse  backgrounds  and  life  experiences,  and  we  are all  UCR‐Palm  Desert California  Naturalists and Climate Stewards. As it happens, we are also all homeowners in the City of La Quinta.   As concerned La Quinta residents, and given our training and time spent in our community, we  consider it imperative that we, CactusToCloud, oppose this project, and we ask that the DEIR be  revised to address the concerns contained in this letter, and other letters of concerned residents and  conservation organizations.   Response 8‐a:  The City thanks CactusToClouds for participating in the review of the Draft EIR. The commenter’s  opposition to the project is noted. The commenter’s concerns are addressed in the comments below,  and responses are included as Response 8‐b through 8‐d.   Comment 8‐b:  This project threatens to negatively impact the existing cultural, ecological, and recreational features  in this area. Coral Mountain itself is a culturally and historically rich space, where Native American  petroglyphs, intact honey mesquite hummocks, and the ancient Lake Cahuilla Shoreline are visible  and accessible to our community. We are concerned irresponsible development of this area would  damage these irreplaceable assets in our beautiful city, and that access to public lands will be limited.  Response 8‐b:  A project‐specific Cultural Report was conducted for the project site in order to provide the City with  the necessary information and analysis to determine whether the proposed project would cause  substantial adverse changes to any “historical resources,” as defined by CEQA, that may exist in or  around  the  project  area.  The  Cultural Report  is provided  in Appendix  E of the  Draft  EIR, and  summarized in Section 4.4 of the Draft EIR. As described in these documents, existing petroglyphs are  known to occur adjacent to the site, at the base of Coral Mountain. As disclosed in the Draft EIR, at  page 4.4‐14 – 4‐15 and 4.14‐11 – 4.14‐14, impacts to these historic features would be significant. As   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐47 February 2022  a result, the Drat EIR includes Mitigation Measure CUL‐2, CUL‐3, TCR‐4, TCR‐5, and TCR‐6, which  assure that these resources will be avoided and protected in situ.   In addition, the project applicant has agreed to provide a trail linkage across the open space in the  southwestern portion of the site, in cooperation with the Desert Recreation District, which will also  be located and fenced to protect the tribal cultural resources (rock art panels and bedrock milling  features) located at the base of Coral Mountain. Please see pages 4.14‐11 – 4.14‐12, and Mitigation  Measures  TCR‐4 and TCR‐5,  which  require both  avoidance of this resource and a Rock Art  Management Plan that is subject to review and approval by the ACBCI Tribal Historic Preservation  Office. Therefore, the petroglyphs identified by the commenter have been protected by required  mitigation and impacts to these cultural resources will be less than significant, as identified in the  Draft EIR.   A project‐specific Biological Report was also conducted for the project site in order to determine the  existence or potential occurrence of special‐interest plant and animal species within the study area  and in the project vicinity. The Biology Report is provided as Appendix D.1 in the Draft EIR, and  summarized in Section 4.3. As explained on page 4.3‐21, the removal of the mesquite hummock on  the project site does not conflict with any local plan or policy and is not a significant effect.    With respect to the ancient Lake Cahuilla shoreline that is visible along a portion of Coral Mountain,  no development is proposed or allowed on any portion of Coral Mountain.  As explained in the Topical  Response on Biological Resources in Section 2.2.2, a sheep barrier will be installed on the project site  that will separate the project development from Coral Mountain itself and the surrounding BLM open  space.  I n  a ddition, a s  d escribed  i n  R esponse  N o. 1 3 ‐j  b elow, t he  p roject  i s  c ooperating  w ith  t he  D esert   Recreation District in providing a public trail connection through the southwestern portion of the  project site, near the base of Coral Mountain, that will be on the project side of the sheep barrier.   The ancient shoreline will remain visible to the public from this location.   Comment 8‐c:  It is common knowledge that we are in the middle of one of the worst droughts in the history of our  state. The use of our ever‐diminishing water resources to fill and maintain a 20‐acre basin would be  short‐sighted and does not consider reduced water availability during an unprecedented drought, or  uncertain future conditions due to a changing climate. We fear the DEIR has not properly addressed  this, and if this project is approved our community risks water shortages and similar water restrictions  to those now in effect in other parts of our state. California’s water board recently unanimously  approved emergency regulations to temporarily stop thousands of landowners, residents and farmers  alike, from using water from Sacramento – San Joaquin Delta watershed. Consumers are now living  with a 55 gallon per day per person per day allowance, and face penalties up to $1000 per day, plus  $2500  per  acre‐foot,  for  illegally diverting  water. Only through  responsible  use  of  water,  both  imported and from our underground aquifer, can we avoid similar restriction in La Quinta.    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐48 February 2022  Response 8‐c:  Please see the Topical Response, Water Resources, in Section 2.2.3 relating to the availability of  water. A project‐specific  Water  Supply  Assessment/Water  Supply Verification (WSA/WSV) was  completed for the proposed project and uses. Per the WSA/WSV, the proposed project is expected  to consume approximately 958.63‐acre feet per year (AFY) based on the residential indoor demand,  non‐residential indoor demand, and outdoor demands of the project at buildout.   Additionally, the project is required to implement measures to conserve water as required by CVWD.  Water conservation methods implemented by  the project  site include  the installation and  maintenance of efficient and drip irrigation systems for project landscape, the use of native plant  materials and other drought tolerant plants, and the use of low‐flush toilets and water‐conserving  showerheads and faucets. These methods will reduce indoor and outdoor water consumption by the  project and the land uses that consume the bulk of the project’s  c alculated  w ater  d emand. T he  p roject   is also subject to all existing and future water use restrictions imposed by the California State Water  Resources Control Board or CVWD.  Comment 8‐d:  While we oppose this specific project as presented, we support the responsible development of this  site  in  general. Indeed,  smart development  around  Coral Mountain  has  the  potential  to fulfill  important community needs such as affordable housing, equitable access to public lands, and climate  resilience planning (as required of city governments by SB 379). Any development should incorporate  resilience best practices,  such as community  input and consideration  of environmental justice,  sustainable water use, native plant landscaping, and outdoor recreational access to Coral Mountain,  Boo Hoff Trail, and the Santa Rosa Wilderness.  Response 8‐d:  Please see Response 8‐c.   The project site will remain private property throughout the development and operation of the site.  However, a public trail associated with the proposed Coral Mountain Interpretive Center trail  designated by the Desert Recreation District Master Plan and future Coral Mountain Interpretive  Center has been incorporated into project plans, as described on page 4.13‐4 of the Draft EIR , and is  documented in a letter agreement between the developer, CM Wave Development, LLC, and the  Desert Recreation District, dated July 29, 2021, which is attached to this Final EIR as Appendix P.  Accommodations for this trail shall be located along the approximate toe of Coral Mountain, within  the designated conservation area at the southwestern edge of the property and on the project side  of the proposed sheep barrier to avoid inviting threats to Peninsular bighorn sheep onto Coral  Mountain. Assurance for public access is also provided in Mitigation Measure TRA‐15 in the Draft EIR.  Public access to the Boo Hoff Trail and the Santa Rosa Wilderness will not be impacted by the   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐49 February 2022  proposed project, as neither the Boo Hoff Trail nor the Wilderness area are on or adjacent to the  project site, which is private property.   The commenter’s position on resilience best practices, such as community input and consideration of  environmental justice is noted.  Community input has been sought and obtained throughout the  planning process, including the public comment period provided for the Notice of Preparation, the  public scoping meeting held for this EIR on March 30, 2021, circulation of the Draft EIR for public  comment and the joint City Council/Planning Commission study session held on September 28, 2021.   Environmental justice is a policy consideration but not a topic under CEQA. Comment 8‐e:  Instead of a surf park which is out of character with our desert, a d evelopment  t hat  n ot  o nly  p reserves   but enhances the natural and cultural heritage of our City would be an asset to the community. The  CactusToCloud team is ready and interested in working with the City and developers to assist in the  implementation of these features, and working together to build a resilient and inclusive community  for people and wild plants and animals to thrive in the Coachella Valley.  Response 8‐e:  The City of La Quinta thanks the CactusToCloud organization for participating in the EIR process. The  project is proposed by private property owners, and the City will consider the proposal based on the  goals and policies of the General Plan, and the information detailed in the EIR.           2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐50 February 2022  Comment Letter No. 9: Cal Fire      Name: Adria Reinertson, Deputy Fire Marshal    Date: August 6, 2021  Affiliation: Cal Fire – Riverside Unit     Address: 2300 Market Street Suite #150  Riverside, CA 92501    Comment 9‐a:  The  Riverside County  Fire Department Strategic Planning Division  has  reviewed  the Draft  Environmental Impact Report for the Coral Mountain Resort.   Response 9‐a:  The City thanks Cal Fire for participating in the review of the Draft EIR.   Comment 9‐b:  Section 3.5.3 Project Components makes mention of the potential of up to four special events per  year with no more than 2,500 guests at each event. We are requesting further information on these  events as well as clarification on the daily operation of the Wave in respect to anticipated daily  attendance, hours of operation, whether the venue is open to the public, etc. Clarification of these  items will assist the Riverside County Fire Department in determining t he  anticipated need for service  and if additional mitigations will be needed to provide service to the proposed development.  Thank you for the opportunity to review the Draft EIR and comment. Should you have any questions  or comments, I can be reached at (951) 955‐5272 or via email at adria.reinertson@fire.ca.gov.   Response 9‐b:  The Draft EIR provides extensive descriptions regarding special events, including within the Project  Description in Chapter 3.0, Sections 4.11, Noise, and 4.13, Transportation. As stated in the Draft EIR,  the project will be private, and the Wave Basin will be open to only residents and their guests, and  hotel guests (see, e.g., page 3‐8). As stated on page 4.1‐73, the Wave Basin will be operated from 7  am to 10 pm daily. Additional information regarding the special events provided in the EIR: Special  events will have a maximum of 2,500 people in attendance and will require issuance of a temporary  use permit from the City to ensure that the events will not have any significant traffic or safety  impacts.    Further details on  special  events have  not  been developed  at  this time  and  will be  determined in connection with the temporary use permit process as required under the LQMC.  A thorough analysis of the impacts to fire services is provided in Section 4.12 of the Draft EIR, under  Public Services. As described in that section The project would be required to implement all applicable  fire safety requirements, to include installation of fire hydrants and sprinkler systems. Moreover, the   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐51 February 2022  project would be required to pay the City’s Development Impact Fees (DIF) in place at the time of  construction. The current DIF for detached single‐family residential is $9,380, which the City has  documented is adequate to mitigate any significant impacts to public services from new  development. Payment of these fees goes towards the funding of public facilities including but not  limited to fire stations, park and recreation facilities, major thoroughfares and bridges and traffic  signalization, public safety facilities and other public buildings. The development of the future fire  station, whose location is being established by the Riverside County Fire Department and the City,  will  be funded  via  the  fire facilities component of  the  City’s adopted  DIF  and  the  County’s  development impact fees. The City’s DIF ensures that the project will participate in the funding of the  fire station in proportion to its impact on fire facilities. As a result, and as correctly determined in the  Draft EIR, impacts to the Fire Department will be less than significant.                   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐52 February 2022  Comment Letter No. 10: Coachella Valley Water District (CVWD)      Name: William Patterson, Environmental Supervisor     Date: August 6, 2021  Affiliation: Coachella Valley Water District (CVWD)     Address: 2300 Market Street Suite #150  Riverside, CA 92501    Comment 10‐a:  Please also include the following comment:   Pages 88, 89 (Section 3.8), 609, and 617 (Section 4.15) of the pdf refer to and/or depict the proposed  water  infrastructure through the project.  CVWD  will  require  an offsite  pipeline  in  Ave.  60 in  accordance with the existing Agreement. In addition, there are changes  t o  o ther  p ortions  o f  t he  o nsite   pipeline that will be needed. We suggest the project proponent meet with CVWD to discuss these  requirements.  Response 10‐a:  The City thanks CVWD for participating in the review of the Draft EIR. The District’s requirement for  an offsite pipeline in Avenue 60, from Madison Street westerly to  the s outheast  c orner  of  the project,  is noted and has been added to page 3‐29 of the EIR (see Chapter 3.0 of this Final EIR).  This  clarification will not have any new or more significant environmental effects than disclosed in the  Draft EIR because this improvement will be installed in the existing, disturbed portion of the Avenue  60 right‐of‐way.  In addition, this pipeline in Avenue 60 is a requirement of an existing service  agreement made as part of previous project approvals for the site, including the City of La Quinta  approval of the Andalusia at Coral Mountain Specific Plan 03‐067, which was also the subject of  approved Environmental Assessment No. 2003‐483 (See Draft EIR at p. 3‐6). This condition will be  satisfied in accordance with the existing agreement as it may be modified per the West Tract‐Partial  Assignment and Assumption of  Domestic  Water Agmt‐Inst No. 2019‐0158543  recorded 5‐8‐19.  Changes  to onsite  water systems  will  be reviewed  and  approved by  CVWD throughout  the  development process, as entitlements are proposed for various portions of the project. The City will  continue to provide CVWD with development plans as part of the entitlement review process.   Comment 10‐b:  CVWD would like to submit the following comments in response to the Public review period for the  Coral Mountain Resort  Draft  Environmental  Impact Report. The Coachella Valley  Water district  (CVWD) received notice that the 45‐day public review period would begin on June 22, 2021 and end  on August 6, 2021. CVWD has the following comments for your consideration in the document.   Response 10‐b:   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐53 February 2022  The  City thanks  CVWD for participating  in  the  review of  the Draft EIR. CVWD’s comments  are  addressed in Comment 10‐c through 10‐e.   Comment 10‐c  Location: Pages 3‐5; Comment: Draft EIR “CVWD Levees” be changed to “USBR Levees”.   Response 10‐c:  The EIR has been revised to reflect CVWD’s comment. Please see Chapter 3.0, page 3‐1.  Comment 10‐d:  Project is adjacent to USBR lands managed by CVWD; any impacts to these lands will require CVWD’s  review.  Response 10‐d:  Comment is noted. The project proponent shall engage CVWD if USBR lands managed by CVWD are  proposed to be impacted.   Comment 10‐e:  The project’s footprint is within CVWD’s irrigation lateral system. Project will require review by CVWD.  Response 10‐e:  Comment is noted. As described on page 4.15‐17 of the Draft EIR, non‐potable water will be used for  irrigation and further review by CVWD will be required.  As noted in this comment, and as required  of all projects which affect CVWD facilities, any modifications to CVWD’s irrigation lateral system will  require CVWD review.               2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐54 February 2022  Comment Letter No. 11: Center for Biological Diversity      Name: Ross Middlemiss, Staff Attorney   Date: August 6, 2021  Affiliation: Center for Biological Diversity      Address: 660 S. Figeroa Street, Suite 1000  Los Angeles, CA 90017    Comment 11‐a:  These comments  are submitted  on behalf  of the Center  for Biological Diversity (the “Center”)  regarding the Coral Mountain Resort Draft Environmental Impact Report (DEIR) drafted and released  by the City of La Quinta (the “City”). The Center has reviewed the Coral Mountain Resort (the  “Project”) DEIR closely and is concerned that the DEIR fails to adequately assess the project’s impacts  on biological resources and water supply, among other impacts. The Center urges the City to address  deficiencies identified in this letter and recirculate a new DEIR for public comment prior to preparing  a final EIR for the project.  The Center is a non‐profit, public interest environmental organization dedicated to the protection of  native species and their habitats through science, policy, and environmental law. The Center has over  1.7 million members and online activists throughout California and the United States. The Center has  worked for many years to protect imperiled plants and wildlife, open space, air and water quality,  and overall quality of life for people in and around La Quinta.  CEQA and the CEQA Guidelines impose numerous requirements on public agencies proposing to  approve or carry out projects. Among other things, CEQA mandates that significant environmental  effects be avoided or substantially lessened where feasible. (Pub. R es. C ode  § 2 1002; C EQA  G uidelines   §§ 15002(a)(3), 15021(a)(2), 15126(d).) Unfortunately, the DEIR for the Project fails to comply with  CEQA and the CEQA Guidelines in numerous respects.   Response 11‐a:  The City thanks the Center for Biological Diversity for participating in the review of the Draft EIR and  providing a description of its organization, mission, and citations of several sections of the CEQA  Guidelines. The organization’s concerns are listed in the comments below, and responses are included  as Response 11‐b through 11‐i.   As demonstrated in the responses below, recirculation of the Draft EIR is not required or appropriate  here because no significant new information has been added to the Draft EIR in the comment letter  or responses  that  would  deprive  the  public of  a  meaningful opportunity  to  comment upon  a  substantial adverse environmental effect or feasible way to mitigate or avoid such an effect, which is  the standard for recirculation under CEQA Guidelines Section 15088.5.  Examples of such “significant  new information” would include a new or substantially more severe adverse environmental effect   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐55 February 2022  than previously disclosed in the Draft EIR, which is not the case here, where additional information is  provided in response to the comments to clarify or amplify the information provided in the Draft EIR  with further detail or discussion.  Comment 11‐b:  I. Biological Issues  While we recognize that the project area is within the “take” boundary of the Coachella Valley  Multiple Species Habitat Conservation Plan, concerns still remain about the absence of mechanisms  to prevent Peninsular bighorn sheep from being attracted to the wave pool feature and non‐native  plantings. We also have concerns about the night lighting as described below.   Response 11‐b:  Please see the Topical Response on Biological Resources at Section 2.2.2, above, for a discussion of  the proposed sheep barrier along the western project boundaries and the project’s avoidance of  plantings that could be harmful to Peninsular bighorn sheep (PBS).  Also, as noted on Page 4.3‐15 of  the  DEIR,  the  site does  not  provide  suitable habitat for PBS. The proposed  project  does not  incorporate any proposed land uses on the Coral Mountain topographic feature, the majority of which  occurs on land holdings owned by the United States Department of the Interior, managed by the  Bureaus of Land Management and Reclamation. Active land uses are separated from the mountain  slopes by a proposed open space area that will include a combination of conservation and low‐impact  recreation activities (DEIR Exhibit 3.5). As described in the project description (DEIR Page 3‐11) the  project will utilize a combination of fences and walls with gated access points. The Specific Plan  provides a thorough list of compatible trees, shrubs, and ground covers that are consistent with  CVMSHCP  requirements  and  would be subject  to  Site  Development Permit  Review and  Final  Landscaping Plan permits. The commenter’s concerns are addressed in greater detail in Responses  11‐c  and  11‐d,  and have been comprehensively addressed  in consultation with  the California  Department of Fish and Wildlife.  With respect to night lighting, the light orientation and visor cut‐ offs ensure that there is no light overspill onto Coral Mountain. This is required by Mitigation  Measure  BIO‐4.  BIO‐4  which requires  that a supplemental  light study be  performed to collect  nighttime lighting measurements and confirm that no light trespass  o nto  C oral  M ountain  i s  o ccurring.  The supplemental light study must be completed prior to issuance of any permit for occupancy or use  of the Wave Basin. Also see the Topical Response on Light and Glare at Section 2.2.1, above.  Comment 11‐c:  A. Peninsular bighorn sheep   The Center has worked for years trying to protect and recover the Peninsular bighorn sheep, a  federally endangered species protected under the federal Endangered Species Act and state‐listed  and fully protected species under State law. Nearby projects in La Quinta have been responsible for   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐56 February 2022  numerous Peninsular bighorn sheep deaths (Hurt 2016). At the city‐owned SilverRock golf course,  fences have been erected to preclude bighorn from coming onto the golf course and associated  facilities, helping to keep bighorn out of harm’s way (KESQ News Team 2019). The U.S. Fish and  Wildlife  Service’s  Peninsular Bighorn  Sheep Recovery  Plan (2000) recommends the following  measures be implemented  to help  in the  recovery  of Peninsular bighorn, which  is particularly  important in the La Quinta area where mortalities of bighorn continue.  1.2.1.1 Construct fences to exclude bighorn sheep from urban areas where they have begun or  may begin using urban sources of food and water. Fences serve several functions including: (1)  separating bighorn sheep from  potential  threats  of urbanization (e.g., toxic  plants,  parasites,  accidents, vector‐borne diseases, traffic, herbicides, pesticides, behavioral habituation), (2)  controlling human and pet access to remaining bighorn sheep habitat, (3) preventing bighorn sheep  from becoming habituated to and dependent upon artificial sources of food and water, and (4)  modifying habituated behaviors and redirection into remaining native habitat. In the northern Santa  Rosa Mountains, ongoing coordination with cities and landowners on a regional fencing strategy will  be critical to the long‐term health and maintenance of this ewe group… cooperation by residential  landowners will be critical to the success of excluding the northern Santa Rosa Mountains ewe group  from urban habitats. Along the remainder of the urban interface, where sheep have not yet shown  indications of habituation to human habitats, future behavioral habituation also may occur. Although  fencing may be viewed as a last resort to other potential forms of aversive conditioning, prudent  planning dictates  that mitigation  be required  to offset the likelihood  of  future  adverse effects  (behavioral habituation and increased mortality rates) when new projects are approved along the  urban interface. Though actual fence construction could be contingent upon future use by sheep and  the ineffectiveness of other potential deterrents, the wherewithal, responsibilities, and easements for  fences should be determined and secured at the time of project approval. (emphasis added) Fences  should be 2.4 meters (8 feet) high, or functionally equivalent, and should not contain gaps in which  bighorn sheep can be entangled. Gaps should be 11 centimeters (4.3 inches) or less. This fence design  should only be used at the urban interface.”  1.2.1.2 Avoid non‐native vegetation along unfenced habitat interfaces where it may attract or  concentrate bighorn sheep. Along fenced sections of the urban interface, ornamental and toxic plants  should not extend over or through fences where they may be accessible to browsing bighorn sheep.  1.2.1.4 Prohibit the use of any known toxic plants where they may be accessible to bighorn  sheep or potentially invade bighorn sheep habitat. A list of known toxic plants should be provided to  all developers, landscapers, and homeowners.   1.2.1.5 Discourage the use of plants known to invade and degrade bighorn sheep habitat (e.g.,  tamarisk, fountain grass).    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐57 February 2022  1.2.1.6 Prohibit intentional enticement of bighorn sheep onto private property. This item  includes, but is not limited to, vegetation, mineral licks, or unfenced swimming pools, ponds, or  fountains upon which bighorn sheep may become dependent for water.  1.2.1.9 Prohibit the construction of water bodies in developed areas adjoining sheep habitat  that may promote the breeding of midges (Culicoides sp.) and monitor/control vectors in existing  problematic ponds. Water features should be designed to eliminate blue‐tongue and other vector‐ borne diseases by providing deeper water (over 0.9 meters [3 feet]), steeper slopes (greater than 30  degrees), and if possible, rapidly fluctuating water levels (see Mullens 1989, Mullens and Rodriquez  1990). Landowners and managers should coordinate with local mosquito and vector control districts  to ensure management of existing water bodies that harbor vector species.  1.2.1.10 Discourage the artificial feeding of coyotes because of the potential for increasing  predator abundance and consequent predation on bighorn sheep.  USFWS at 80‐83.  We request that these recommendations be incorporated into the conditions for approval for the  proposed project.   Response 11‐c:  Please see the Biological Resources Topical Response in Section 2.2.2, above, and Responses 13‐d  through  13‐m. In  response  to concerns relative  to impacts to PBS in the area from several  commenters, a supplemental Biological Assessment Memorandum (“Memo”) was completed by Dr.  Tom McGill, with ELMT Consulting, to assess the suitability of the project site to support Peninsular  bighorn sheep (PBS) and the potential for the project to directly or indirectly affect the PBS.  Dr.  McGill’s Biological Assessment Memo was completed for the site due to its adjacency to Coral  Mountain and proximity to US Bureau of Land Management (BLM) federally managed lands. The  Biological Assessment Memo is included in this Final EIR as Appendix D.5. The Draft EIR correctly  determined that the project site is not within critical habitat for the PBS. However, development in  the vicinity of the Santa Rosa Mountains has the potential to add water and vegetation to the desert  floor that  can  attract  PBS  out  of their established habitat. Therefore, Dr.  McGill  identified the  following Avoidance and  Minimization Measures  and  Land  Use Adjacency Guidelines from  the  CVMSHCP, and recommended that all applicable requirements be incorporated into the Conditions  of Approval to ensure compliance with the CVMSHCP and avoid or minimize indirect impacts to PBS.  These requirements include:  ‐ New projects within or adjacent to conservation areas shall not use toxic or invasive plant  species in landscaping. Table 4‐112 in the CVMSHCP provides a list of acceptable plant species,  while Table 4‐113 lists out prohibited plant species.    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐58 February 2022  ‐ Land Use Adjacency Guidelines require that projects adjacent to a Conservation Area adhere  to the following guidelines: Drainage; Toxics; Lighting; Noise; Barriers; and Grading/Land  Development. Please see Appendix D.5 for a description of these guidelines, which are also  discussed in detail below in Response No. 13‐e.   With incorporation of these measures, the project fully complies with the avoidance and minimization  measures specified in the CVMSHCP for PBS and other protected species, as well as the Land Use  Adjacency Guidelines.  As described in the Biological Resources Topical Response in Section 2.2.2, above, and Responses 13‐ d through 13‐m, the project as modified will avoid impacts to PBS  because the Specific Plan has been  modified to include a requirement to construct a sheep barrier/perimeter fence along its southern  and western boundaries that will be designed to exclude PBS from the project site and includes a  landscape plant palette  that  is consistent  with CVMSHCP guidance, directly  addressing  the  commenter’s concerns. The sheep barrier is to consist of 8‐foot‐high fencing as shown in approved  Coachella Valley Conservation Commission (CVCC) “PBS Barrier Project” or an equivalent combination  of 6‐foot CMU and 2‐foot decorative wrought iron or tubular steel view fence as appropriate. The  balance of the project boundaries fronting on perimeter roadways will be surrounded by 6‐foot block  walls along the northern, eastern, and southeastern boundaries, consistent with City standards.  Please see the Conceptual PBS Barrier Plan (page 2‐15) in the Biological Resources Topical Response  in Section 2.2.2, above. These measures ensure that the project will not have any significant Impacts  on Peninsular bighorn sheep, as concluded in the DEIR.  Even though the project site is located approximately 0.6 miles from the nearest portion of the PBS  Conservation Area, the project is being required by the City to comply with Land Use Adjacency  Guidelines, as recommended by Dr. McGIll, because PBS have been tracked on Coral Mountain.    These Land Use Adjacency Guidelines address the avoidance of non‐native vegetation along unfenced  area as recommended  in USFWS Measure  1.2.1.2, the prohibition of known  toxic plants  as  recommended in USFWS Measure 1.2.1.4. and the avoidance of plants known to invade and degrade  bighorn sheep habitat as recommended in USFWS Measure 1.2.1.5 quoted in this comment. The  Specific Plan has been modified to include a landscape plant palette that is consistent with CVMSHCP  guidance for the 25 foot buffer area adjacent to the proposed sheep barrier. These modifications are  consistent with Table 4‐112 in the CVMSHCP, which provides a list of acceptable plant species, and  Table 4‐113 which lists prohibited plant species.   The proposed sheep barrier will also avoid the impact of enticing PBS onto private property by  creating an effective barrier to separate PBS from humans and their pets, as recommended in USFWS  Measure  1.2.1.6. The proposed  trail  to be  located through  the property as part of the Desert  Recreation District (DRD) trail system, and all other recreational activities in Planning Area IV of the  Specific Plan, will occur east of the barrier. The modifications to the project will effectively discourage  the artificial feeding of coyotes as recommended in Measure 1.2.1.10 because the sheep barrier will   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐59 February 2022  also help keep project residents and guests from accessing Coral Mountain and other adjacent BLM  open space where they could encounter coyotes, as well as help keep coyotes from accessing the  project site.      Finally, Mitigation Measure BIO‐9 has been added to the Draft EIR to require that all water features  be designed and maintained to eliminate the potential for arboviral disease vectors, as recommended  in USFWS Measure 1.2.1.9 (please see Section 3.1 of this Final EIR).    The changes in the Specific Plan described in this response will be made enforceable by the City  through  the  Project  Development  Agreement  and/or conditions  of approval.  In addition, the  measures will also be made enforceable for the life of the project through the Covenants, Conditions  & Restrictions (CC&Rs) that will be recorded against all applicable properties within the project site.    Comment 11‐d:  B. Light Study Needed in the DEIR Review   While Mitigation Measure BIO‐4 requires a Light Study to be performed in the future in order to  evaluate how the proposed lighting plan will affect Coral Mountain, this type of study should have  been provided in the DEIR. The detrimental effects of artificial  night  lighting  on  wildlife  are  scientifically well documented (Longcore and Rich 2004, Gaston et al. 2013, Gaston and Bennie 2014).  While the proposed shielded lighting is likely to be helpful to offset impacts, until the Light Study is  actually implemented and the results are identified, it may be insufficient to offset impacts to the  plants and animals that reside on Coral Mountain. The results of the Light Study should be included  in a revised DEIR for public review.  Response 11‐d:  Contrary to the commenter’s assertion, light studies have already been performed and described in  the DEIR at page 4.1‐60 – 4.1‐70. The future light study required by Mitigation Measure BIO‐4 can  only be performed once the lighting at the Wave Basin is installed, to confirm that the lighting will  not create any overspill of light onto Coral Mountain. As explained in the DEIR, the lighting for the  Wave Basin includes shielded, directional energy efficient LED light fixtures that prevent significant  light spillage outside of the Wave Basin planning area (see DEIR pp. 4.1‐60 – 4.1‐63).  The DEIR also  includes a lighting analysis in Appendix B that shows the light from the Wave Basin system will drop  below 1 foot c andle  within  50 f eet o f t he W ave Basin  on all s id es. Adjacent to Coral Mountain, exhibit  on page 2‐10 above demonstrates that the light levels will be drop to the imperceptible level of 0.01  footcandles in the immediate vicinity of the Wave Basin planning area, and approximately 375 feet  away from the  nearest  portion of Coral Mountain. Please  also see the  Light  and  Glare  Topical  Response in Section 2.2.1, above and Appendix B.2 to this Final EIR.  In order to assure that the analysis completed for the Draft EIR is consistent with conditions on the  ground when the project is construction, additional protection is provided by Mitigation Measure   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐60 February 2022  BIO‐4, which requires all project lighting to be shielded and directed to avoid light spillage onto Coral  Mountain, and requires a supplemental analysis be completed to measure actual light from the  constructed Wave Basin lighting to confirm that there is no overspill of light onto Coral Mountain.   This confirmation study cannot be performed until the lighting system has been constructed, and thus  has not been improperly deferred.     Comment 11‐e:  II. the DEIR’s Analysis of Water Supply Impacts is Inadequate   California, and much of the western United States, is suffering the effects of a historic drought, the  end of which is not predicted any time soon. The majority of Riverside County is experiencing either  “severe”, or “extreme” drought conditions, with a small portion in the most dire, “exceptional”  drought category. (U.S. Drought Monitor.) As the frequency and intensity of droughts in California  increase due to climate change, it is critical that land use decision‐making be made based on robust  and thorough water supply analyses. Unfortunately, the DEIR completely ignores the reality in which  the p roposed p roject  would  o perate, a nd f ails  t o  i nclude  a l ega lly adequate discussion of the project’s  demand for water, the available supply, nor the environmental consequences of providing the needed  supply.  Response 11‐e: Please see the Water Resources Topical Response in Section 2.2.3, above. It is noted that La Quinta is  shown  as being  in  drought  conditions, according  to  the  U.S. Drought  Monitor.  As regards the  commenter’s assertion that the Draft EIR “ignores” drought conditions, the comment is incorrect. As  described in the Water Resources Topical Response in Section 2.2.3, the CVWD, the site’s and the  City’s  water provider, has thoroughly  and comprehensively researched  and  documented  water  demand and supply, including the effects of climate change, in its Urban Water Management Plan  and Indio Subbasin Water Management Plan. As described above, the CVWD’s documentation shows  that both short‐term and long‐term impacts of climate change have been assessed, and that the  management techniques, water supplementation measures and other strategies implemented by  CVWD and its sister agencies within the Subbasin will assure a balanced and positive long term water  supply.  Finally, as  r elates t o t he  a ssertion t hat  the D raft E IR does no t contain an adequate discussion of water  demand and supply, the comment is mistaken. The Draft EIR and Appendix M, the project’s approved  Water Supply Assessment were reviewed, investigated and ultimately approved by the expert in this  area, the CVWD. The City has correctly relied on their expertise, deep  understanding and  management responsibilities as they relate to water supply within the City and region.  Comment 11‐f:  A. the DEIR’s Presentation of Project Water Demand is Misleading    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐61 February 2022  The DEIR attempts to frame the project’s water use as an improvement compared to what could be  used under different plans for the site. It’s a false comparison that distracts from the project’s  astronomically high per capita water use. The DEIR presents the project’s water use in comparison to  uses approved under the current Specific Plan, which would use a total of 1,058.4 acre‐feet per year  (“AFY”), compared with the project’s water demand of 958.63 AFY. (DEIR at 4.15‐28‐29.) The project  site is currently undeveloped (DEIR at 3‐5), and not currently receiving any water from the Coachella  Valley Water District (“CVWD”), who will serve the project. The DEIR must describe the project’s  existing conditions so that the public and decision‐makers are adequately informed of the impacts of  supplying this project with water. (See Woodward Park Homeowners Assn., Inc. v. City of Fresno  (2007) 150 Cal.App.4th  683, 709‐10  [“[i]n assessing  the impacts of  a  project proposed for an  undeveloped  piece  of property, agencies  should compare project impacts against  the existing  environment, rather than some hypothetical, impacted future environment that might occur without  the project under existing general plan and/or zoning designations” (internal quotations omitted)].)  The project is a standalone land use proposal for a site that is not developed, the water supply impacts  of the project must be presented as such, without any misleading comparisons  to irrelevant  preexisting land use designations. A wave park may be a more conservative use of water compared  to a hypothetical golf course, but a wave park where once was parched desert earth is a different  consideration all together.  Response 11‐f:  The Draft EIR clearly states the project’s existing vacant condition throughout the document, and  again specifically as it relates to water resources on page 4.15‐1 and 4.15‐2. The Draft EIR also states  on page 4.15‐26 that “development of the project would result in an overall increase in water demand  from the project site during operation” (Draft EIR page 4.15‐2). Both the Draft EIR and the WSA/WSV  analyzed project  water consumption,  and  determined  that  water provided  by the  local  water  purveyor (CVWD) could support development and operation of the proposed project as well as all  other existing and planned future uses. Contrary to the assertion in this comment, this analysis  properly used the current baseline of no water use in evaluating the potential impact of the project.   The fact that the project’s anticipated water demand is already accounted for in CVWD’s long‐range  plans is an appropriate consideration as it relates to CVWD’s long range planning and conclusion that  it has adequate water supplies for the project and all other projected demand.  A comparison of the project’s water demand versus what CVWD has included in its long range land  use assumptions, which include residential, golf course, and neighborhood commercial, is provided  to demonstrate consistency  with  CVWD planning  documents, and not  instead  of analyzing the  anticipated increase in water demand over existing conditions.  This comparison indicates that the  proposed  p roject  w ould  c onsume  l ess  w ater  t han  w ould  b e  r equire d based on CVWD’s future demand  assumptions. Likewise, as  shown  in Appendix  O of the Draft EIR, the project would consume  approximately 100 acre‐feet per year less than if developed under the existing entitlements.  Since it   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐62 February 2022  is unlikely that the project site would remain vacant, this analysis provides relevant information to  City decision‐makers and the public, while in no way undermining the valid water supply and demand  analysis set forth in the WSA/WSV and Draft EIR. Please also see subsection 4.15.5, Cumulative  Impacts, of Section 4.15, Utilities and Service Systems, in the Draft EIR (page 4.15‐34) and the Water  Resources Topical Response in Section 2.2.3. Overall, the WSA/WSV and the Draft EIR analyze project‐ related water consumption in compliance with CVWD standards and CEQA standards.   Comment 11‐g:  The DEIR fails to adequately describe the project’s water use in terms of per capita use. The DEIR  notes that CVWD’s per capita use is dropping so that in 2015 users  within  t he  C VWD  service area  u sed   383 gallons per day per capita (“gpdc”). (DEIR at 4.15‐30.) As a threshold matter, this is an astonishing  amount of water use, especially compared to the statewide average in 2016 of 85 gpdc. After noting  CVWD’s purportedly positive achievement of recent reductions meaning per capita use is now only 4  times the state average of water per person, the DEIR fails to disclose what the project’s per capita  water use will be. Instead, the DEIR presents the project’s water use in terms of AF/acre, without any  explanation  of  why  this  metric  is  used,  or what  an acceptable threshold  is  compared  to other  development within CVWD’s service area. (See DEIR at 4.15‐31.) The project would include 600  residential dwelling units, with 2.63 persons per units. (DEIR App. M [hereinafter “Water Supply  Assessment (WSA)” at 21.) Should the public presume that the project’s 958.63 AFY of use will be  attributed to these 1,578 new residents, such that per capita use is approximately 532 gpdc? The DEIR  must be revised to present the project’s per capita water use, and it must present this information  using metrics consistent with other CVWD planning documents so that the public and decision‐ makers can properly judge the project’s water supply impacts.  Response 11‐g:  As stated in Response 11‐f, a project‐specific Water Supply Assessment/Water Supply Verification  (WSA/WSV) was completed for the proposed project. Per the WSA/WSV, the proposed project is  expected to consume approximately 958.63‐acre feet per year (AFY) based on the residential indoor  demand, non‐residential indoor demand, and outdoor demands of the  p roject  a t  b uildout. M easuring   project water use in acre‐feet per year is consistent with the method and metrics used to account for  water resource availability.   The commenter cites the State’s Legislative Analyst’s Office for  the figure  o f 85 g allons  p er person per  day, but fails to mention that this metric is only for average indoor residential water use. The  approved WSA, as described on page 20, uses a residential rate of 55 gallons per day (gpd) per person  based  on CVWD  guidelines and  California  Water  Code  Section 10608.20  for  indoor use only).   Therefore, CVWD’s customers use substantially less water than the State average on the basis of per  capita indoor use.    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐63 February 2022  As discussed on page 4.15‐30 of the Draft EIR, CVWD’s 2016 CVWMP Update estimates total water  demand of 383 gallons per capita per day (gpcd), which factors outdoor uses in addition to the  residential indoor factor of 55 gallons per day per person to determine per capita use.  As a result,  the  district‐wide  per  capita values  are  inherently  larger  than those  solely attributed to indoor  residential uses. The commenter’s assertion that CVWD’s per capita water use is 4 times the state  average is therefore incorrect.   At the project level, the WSA/WSV must aggregate, quantify and disclose the total project use, which  was correctly undertaken by calculating all indoor and outdoor uses, as shown in Table 4.15‐7 on page  4.15‐29 of the Draft EIR. CVWD’s standard practice is to do aggregate demand in terms of AFY to  match its method for calculating and analyzing regional water supplies, thereby providing an “apples  to apples” analysis. Furthermore, the commenter’s assertion that the project’s water use is not  compared to other development is incorrect. As described on page 4.14‐31 of the Draft EIR, CVWD  assigns a MAWA to all development projects to limit total outdoor water use. For design purposes,  the upper limit of annual applied water for the established landscape area as specified in Division 2,  Title 23, California Code of Regulations, Chapter 7, Section 702, is based upon the area’s reference  evapotranspiration, ET adjustment factor, and the size of the landscaped area. The estimated applied  outdoor water use shall not exceed the MAWA. The MAWA reflects the maximum amount of outdoor  water use that a proposed project may use under the CVWD and City of La Quinta Landscape  Ordinances. This also ensures compliance with applicable state law  r estrictions  o n  o utdoor  w ater  u se.   The WSA/WSV approved by CVWD calculates this maximum water allocation and assumes that all of  it will be used.  The WSA/WSV also evaluates and confirms that there are adequate water supplies to  provide this amount of water, along with all other existing and planned future water uses. For this  project, the MAWA is 962 AFY and the project as designed will use 801.47 AFY.  Also see the Water  Resources Topical Response in Section 2.2.3, above.  The  suggestion  in the comment that  the  project’s  per  capita water use would exceed CVWD’s  estimated average per capita use of 383 gallons is not accurate b ecause  o nly  a  portion  of  t he p roject’s   total water demand is for indoor and outdoor residential use.  The calculation described in this  comment  ignores  the  water  use for  the hotel,  commercial  and recreational  uses.  A  detailed  breakdown of the outdoor water use (which constitutes approximately 801 AFY out of the project’s  total 958 AFY water demands) is provided in Table 2.0‐3 of the WSA/WSV, and duplicated on page 2‐ 17 above.   Finally, contrary to the comment’s closing sentence, the Draft EIR does, as described above, calculate  residential water use on a per capita basis, and does use the metrics that CVWD uses to calculate  water demand and supply in its Urban Water Management Plan and other documents, which is in  AFY.  Comment 11‐h:  B. the Draft EIR Fails to Assess the Environmental Impacts Associated Providing Project Water    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐64 February 2022  Beyond its muddled presentation of the Project’s exceedingly high water demands, the DEIR fails to  address the impacts associated with acquiring the water supplies needed for the project and other  users in the CVWD service area. CEQA requires lead agencies both to demonstrate that an adequate  water supply is available for the lifespan of a project, and to analyze the environmental impacts  associated with providing that supply. (See Vineyard Area Citizens v. Rancho Cordova (2007) 40 Cal.  4th 412, 434.)  A majority of the high per capita use within the CVWD service area is supplied by groundwater from  the Indio Subbasin. (WSA at 29.) The Indio Subbasin has experienced historical overdraft, which CVWD  has been addressing with artificial recharge using imported surface water supplies. (See WSA at 35.)  The imported surface water used to replenish the historically over‐taxed groundwater basin comes  from the Colorado River, with annual CVWD diversions totaling more than 335,000 AF. (WSA at 41.)  The WSA states that this supply will increase in the future to well over 400,000 AFY, which will be  used to meet increased demand within the CVWD service area so that reliance on groundwater is  lessened. (Id.) This discussion ignores the reality that the Colorado River is in a state  of crisis, with the  major water supply reservoirs at historically low levels. The level of Lake Mead has dropped to below  the 1,075 feet mean sea level (“feet msl”) threshold where mandatory cuts to water sent to Arizona  and Nevada will occur. If the Lake Mead levels drop further, which is predicted to occur, California  will see its deliveries curtailed. The DEIR is silent when it comes to whether CVWD will be able to  receive its full allocation of Colorado River water into the future, nor does it address what continued  extraction to supplement CVWD’s groundwater use will mean to the environment.  Response 11‐h:  Please see the Water Resources Topical Response in Section 2.2.3. As described in the Topical  Response, both the WSA/WSV and CVWD’s Indio SMGA Update consider the potential for extended  drought conditions.  In addition, the Indio SMGA Update specifically considers the impact of climate  change and examines multiple scenarios for its effect on the subbasin groundwater levels for the 50‐ year  period  2020  –  2070, taking  into account both  cumulative water  demand  and CVWD’s  groundwater management efforts.  In total, several alternative scenarios are addressed in the SGMA  Update  that  account  for all  projected  growth,  expanded agricultural  water use,  and  climate  change/drought effects, including the potential need for CVWD to contribute water to California’s  Lower Basin Drought Contingency Plan allotment for Colorado River Water.  Based on this detailed  analysis,  CVWD  projects  a substantial  increase  in  future subbasin groundwater storage,  not  an  overdraft condition, due to its ongoing groundwater management efforts and future planned CVWD  projects that will reduce the net demands on the Subbasin. (See, e.g., Indio SMGA Update2, pp. ES‐9  – ES‐12, and p. 7‐89).  Contrary to the comment’s assertion, it is not the responsibility of the project‐ specific EIR to analyze the environmental impacts of the CVWD’s water management plans or the    2 The Indio SGMA Update can be accessed here: http://www.indiosubbasinsgma.org/wp‐content/uploads/2021/12/Indio‐ SGMA‐AlternativePlan‐vol1‐Alternative‐Plan‐FINAL‐to‐be‐Adopted‐Nov‐2021v3.pdf.   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐65 February 2022  regional SMGA Update. The responsibility of the City is to assure that the water supplies required for  the project will not impact the environment. That analysis has been completed in the Draft EIR, and  supplemented in this Final EIR.   Comment 11‐i:  The DEIR creates further uncertainty to its future supply, and the impacts associated therewith, when  discussing the amount of State Water Project (“SWP”) water it will import to facilitate an exchange  agreement with Metropolitan Water District (“MWD”). (WSA at 42‐43.) The  projected SWP deliveries  provided in the DEIR are misleading, as these totals represent nothing more than “paper water”  allocations, not what will actually be delivered. The DEIR only lists the actual allocations up until 2018.  (WSA at 43.) Table A allocation for 2020 was 20%, and only 5% for 2021.3 Existing constraints on  deliveries  from the SWP will  only increase  as climate change alters precipitation patterns and  droughts intensify. The DEIR should properly recognize this reality, a nd  r evise  i ts  d iscussion  t o  p resent   how much SWP is actually received by CVWD, so that the public is adequately informed of the  potential to serve the project.  Response 11‐i:  Please see the Water Resources Topical Response in Section 2.2.3. First, the commenter’s inference  that the project will result in additional SWP water demand is incorrect. CVWD’s SWP deliveries are  not tied to any project, and its allocation is not project‐dependent. The WSA/WSV provides the actual  annual deliveries of SWP exchange water in Table 3.0‐9, which included deliveries as low as 5% in a  critical dry year. In addition, the various threats to the reliability of SWP exchange water, including  climate change and further regulatory restrictions to protect endangered species, are described on  page 45 of the  WSA.WSV. The Draft EIR and WSA/WSV properly disclosed the actual amounts of SWP  exchange water delivered and disclosed the future risks to those supplies.    In addition, CVWD’s analysis and projections for future water supplies take into account the potential  reductions in water deliveries from SWP exchange water and the Colorado River due to extended  drought conditions in its SMGA Update scenario analysis (described in Topical Response 2.2.3).  As  described above on page 2‐23 of the Topical Responses, all future water supply scenarios in the SGMA  Update assume only 45% of the SWP allocations will actually be delivered, consistent with historical  SWP deliveries since 2007. For the climate  c hange  scenarios, further reductions in deliveries from the  SWP exchange and the Colorado River were assumed, also as described in the Water Resources  Topical Response in Section 2.2.3.    Comment 11‐j:  III. Conclusion  Given the possibility that the Center will be required to pursue appropriate legal remedies in order to  ensure enforcement of CEQA, we would like to remind the City of its duty to maintain and preserve   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐66 February 2022  all documents and communications that may constitute part of the “administrative record.” As you  may know, the administrative record encompasses any and all documents and communications which  relate to any and all actions taken by the City with respect to the Project, and includes “pretty much  everything that ever came near a proposed [project] or [] the agency’s compliance with CEQA . . . .”  (County of Orange v. Superior Court (2003) 113 Cal.App.4th 1, 8.) The administrative record further  contains all correspondence, emails,  and  text messages  sent  to or received  by  the City’s  representatives or employees, which relate to the Project, including any correspondence, emails, and  text messages sent between the City’s representatives or employees and the project proponent’s  representatives or employees. Maintenance and preservation of the administrative record requires  that,  inter  alia,  the City (1) suspend  all  data destruction policies;  and  (2)  preserve  all relevant  hardware unless an exact replica of each file is made.  Thank you for the opportunity to submit comments on the Draft Environmental Impact Report for the  proposed Coral Mountain  Resort Project. The Center is  deeply concerned  by  the significant  environmental  and  social impacts of  the  proposed Project.  The DEIR fails to meet CEQA’s  requirements for thorough, transparent and evidence‐based environmental review, and is thus legally  deficient. We ask the City to address and correct the deficiencies we have identified above and  recirculate an updated Draft EIR for public review and comment.  Please add the Center to your notice list for all future updates to the Project and do not hesitate to  contact the Center with any questions at the number or email listed below.  Response 11‐j:  The City thanks the Center for Biological Diversity for participating in the Draft EIR public review  process. The comment regarding preservation of the administrative record is noted. The City has and  will continue to maintain a complete record of the project’s proceedings.  The commenter’s opinions regarding the adequacy of the Draft EIR and the request for recirculation  are noted.  However, recirculation is not required or appropriate here because the responses to  comments and additional information added in the Final EIR elaborate and clarify the analysis and  conclusions in the Draft EIR.  As the conclusions in the Draft EIR have not changed and no significant  new information has been added that would deprive the public of a meaningful opportunity to  comment upon a substantial adverse environmental effect or a feasible way to mitigate or avoid such  an effect, recirculation of the Draft EIR is not required under CEQA Guidelines § 15088.5.  2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐67 February 2022  Comment Letter No. 12: California Department of Fish and Wildlife (CDFW)      Name: Heather A. Pert, Senior Environmental Scientist (Supervisor)  Date: August 9, 2021  Affiliation: California Department of Fish and Wildlife (CDFW)      Address: 3602 Inland Empire Boulevard, Suite C‐220  Ontario, CA 91764    Comment 12‐a:  The  California Department of Fish  and  Wildlife (CDFW)  is requesting an  extension  to submit  comments t o  8 /13/21  o n  the  draft  E IR  for C oral  M ountain  R esort DEIR. We h ad some  s taffing c hanges  around the time of release for this document and in combination with a heavy workload were not  aware of the release of the draft EIR.   Response 12‐a:  The City accepted the CDFW request for an extension to provide written comments to August 13,  2021.   Comment 12‐b:  Our specific concerns are that the draft EIR does not adequately address the documented presence  of Peninsular bighorn sheep (PBS) on the project site, PBS are a California fully‐protected species and  a covered species under the Coachella Valley Multiple Species Habitat Conservation Plan. The draft  EIR states “this species [Peninsular Bighorn Sheep] is not present at the site due to the absence of  suitable habitat” (EIR page 231), however, CDFW wildlife biologist have documented use of the area  by PBS. It appears that CDFW wildlife biologist were not consulted in preparation of the Draft EIR. In  addition, this project is adjacent to the east side of the mountain (map on EIR page 16) where sheep  are present. If the project moves forward, CDFW recommends fencing around the property to keep  both sheep and people in their respective areas. However, our initial request is consultation with  CDFW staff  to  discuss  presence of  PBS  and  develop  appropriate avoidance and  minimization  measures. Given the adjacency of the project site to PBS habitat, avoidance and minimization  measures should be included in the Draft EIR that are consistent with the Coachella Valley MSHCP.  We would appreciate the additional time to provide a more detailed response.  Response 12‐b:  The commenter’s concerns are noted. However, the commenter’s assertion that CDFW was not  consulted in preparation of the Draft EIR is incorrect. As required by Guidelines Section 15082, the  City transmitted the Notice of Preparation for the Coral Mountain Resort EIR to CDFW on February  11, 2021. It was received on February 17, 2021. In addition, the NOP was sent to CDFW by the Office   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐68 February 2022  of Planning and Research on February 11. Please consult Comment Letter No. 13 for letter from  CDFW, which expands discussion of agency concern for PBS at the project site.             2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐69 February 2022  Comment Letter No. 13: California Department of Fish and Wildlife (CDFW)      Name: Heather A. Pert, Senior Environmental Scientist (Supervisor)  Date: August 13, 2021  Affiliation: California Department of Fish and Wildlife (CDFW)      Address: 3602 Inland Empire Boulevard, Suite C‐220  Ontario, CA 91764    Comment 13‐a:  The California Department of Fish and Wildlife (CDFW)received and reviewed the Draft Environmental  Impact Report  (DEIR) from  the  City of  La Quinta  for  Coral Mountain  Resort (Project), State  Clearinghouse No. 2021020310, pursuant the California Environmental Quality Act (CEQA) statute  and  guidelines1. Thank you for  the opportunity and  extension of August  13,  2021  to provide  comments and recommendations regarding those activities involved in the Project that may affect  California fish, wildlife, plants, and their habitats. Likewise, CDFW appreciates the opportunity to  provide comments regarding those aspects of the Project that CDFW, by law, may need to exercise  its own regulatory authority under the Fish and Game Code (Fish & G. Code).  Response 13‐a:  The City thanks the CDFW for participating in the review of the D raft  E IR.  I n  r esponse  t o  t his  c omment   letter, and as requested by the commenter, the City scheduled a conference call between CDFW  biologists, City representatives, Dr. Tom McGill (a biologist with extensive experience with bighorn  sheep who was hired by the applicant to ensure that all potential impacts to bighorn sheep are  properly addressed), and other representatives of the applicant.  During the September 29, 2021 call,  the comments raised in the CDFW letter were discussed, and the applicant agreed to (1) include an  8‐foot high sheep barrier along the western boundary of the project as requested by CDFW, and (2)  to provide a draft of the responses to this letter to CDFW prior to finalizing and publishing the Final  EIR.    A second conference call was held on January 25, 2022, to discuss CDFW’s review of the draft  responses to comments made in CDFW’s comment letter on the Draft EIR and revisions to the Draft  EIR and to discuss any additional comments and recommendations from CDFW.  CDFW thanked the  City and project applicant for the commitments to (1) install the proposed sheep barrier, and (2)  continue to consult with CDFW on the final design, location, and construction of the barrier.  Based  on that meeting, the City agreed to make certain additional clarifications to the mitigation measures  for biological resources and certain clarifications to the responses to CDFW’s comments to fully  address the issues raised by CDFW in their comment letter.  These responses have been revised to  clarify that Coral Mountain has been identified as essential habitat for PBS and, for this reason, the   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐70 February 2022  project has been designed to be consistent with the conservation objectives for PBS in Section 9.8.4  of the CVMSHCP and the Land Use Adjacency Guidelines in Section 4.5 of the CVMSHCP.    Comment 13‐b:  CDFW is California’s Trustee Agency for fish and wildlife resources and holds those resources in trust  by statute for all the people of the State. (Fish & G. Code, §§ 711.7, subd. (a) & 1802; Pub. Resources  Code, § 21070; CEQA Guidelines § 15386, subd. (a)) CDFW, in its trustee capacity, has jurisdiction over  the conservation, protection, and management of fish, wildlife, native plants, and habitat necessary  for biologically sustainable populations of those species. (Fish & G. Code, § 1802.) Similarly, for  purposes  of CEQA, CDFW  provides,  as available,  biological expertise during  public agency  environmental review efforts, focusing specifically on Projects and related activities that have the  potential to adversely affect fish and wildlife resources.  CDFW may also act as a Responsible Agency regarding any discretionary actions under CEQA (Pub.  Resources Code, § 21069; CEQA Guidelines, § 15381), such as the issuance of a Lake or Streambed  Alteration Agreement (Fish & G. Code Sections 1600 et seq.), a California Endangered Species Act  (CESA) Permit for Incidental Take of Endangered, Threatened, and/or Candidate species (Fish & G.  Code Sections 2080 and 2080.1), and/or for administering the Natural Community Conservation  Planning Program (NCCP). CDFW also administers the Native Plant P rotection  A ct, N atural  C ommunity   Conservation Program, and other provisions of the Fish and Game Code that afford protection to  California’s fish and wildlife resources.  CDFW issued Natural Community Conservation Plan Approval and Take Authorization in 2008 for the  Coachella Valley Multiple Species Habitat Conservation Plan (CVMSHCP), a s p er Section 2800, e t  seq.,  of the California Fish and Game Code. The CVMSHCP established a multiple species conservation  program  to minimize  and  mitigate  habitat loss  and  the Incidental  Take of  Covered  Species  in  association with activities covered under the permit. CDFW is providing the following comments as  they relate to the Project’s consistency with the CVMSHCP and the CEQA.  Response 13‐b:  This introductory comment describing the role of CDFW role as a trustee agency does not identify a  specific concern or question regarding the adequacy of the Draft EIR in identifying and analyzing the  potential environmental impacts of the project. For this reason, no further response to this comment  is provided.  Comment 13‐c:  Project Location   The Project site encompasses an area of approximately 929 acres in the southeastern portion of the  City of La Quinta. The local area is characterized as a developing area with a number of golf course  and residential communities to the north, west, east, and southeast, the Santa Rosa Mountains to the   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐71 February 2022  west and south, and open space and the Coachella Valley Water District (CVWD) percolation ponds  to the south. The Santa Rosa Mountains are to the west and south and Coral Mountain is within the  southwest portion of the Project property. The approximately 386‐acre portion of the Project site, to  be developed under SP 2020‐0002, is bounded by vacant land and Avenue 58 to the north; Madison  Street to the east; residential estates, vacant land, and the Avenue 60 alignment to the south; and  Coral Mountain, and vacant land to the west.  Project Description   The Project area consists of 929 acres in total. Of that, 543 acres occur on the east side of Madison  Street, and will continue to develop as provided under SP 03‐067, as a residential and golf country  club. The western portion of the  Project, on  the west side  of Madison Street, proposes the  development of the approximately 386‐acre area and is the focus of the DEIR. This portion of the  Project would be developed under a new Specific Plan (SP 2020‐0002) with up to 496 low density  residential units on 232.3 acres; tourist and commercial land uses including a resort hotel with up to  150 rooms, a 16.62‐acre recreational Wave Basin facility, 104 resort residential units, and 57,000  square feet of  commercial development on  approximately  120.8 acres;  60,000  square  feet of  neighborhood commercial uses on approximately 7.7 acres; and open space recreational uses on  approximately 23.6 acres adjacent to Coral Mountain.  Within the 386 acres west of Madison Street, the Project also requests approval of General Plan  Amendment (GPA 2019‐0002), Zone Change (ZC 2019‐0004), Specific Plan Amendment (SP 03‐067),  Specific Plan (SP 2020‐0002), Tentative Tract Map (TTM 2019‐0005), Site Development Permit (SDP  2021‐0001), and Development Agreement (DA 2021‐0002), as detailed below.  1.  General Plan Amendment   The General Plan Amendment (GPA 2019‐0002) will amend the current General Plan land use  designations from General Commercial, Low Density Residential, and Open Space – Recreation to  Neighborhood  Commercial,  Low Density Residential,  Tourist Commercial,  and  Open  Space – Recreation.  2.  Zone Change   The proposed Zone Change (ZC 2019‐0004) will revise the existing zoning of the Specific Plan Area  from Neighborhood Commercial, Low Density Residential, and Golf Course, to Neighborhood  Commercial (CN), Low Density Residential (RL), Parks and Recreation (PR), and Tourist Commercial  (CT).  3.  Specific Plan Amendment   The Specific Plan Amendment (Amendment V of Specific Plan 03‐067) is being processed to remove  the  a rea  w est  o f  Madison  S treet f rom  S pecific  P lan 03‐067, t hus , creating two separate and distinct  communities, “Coral Mountain Resort”, west of Madison Street, and “Andalusia Country Club”,   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐72 February 2022  east of Madison Street. The Specific Plan Amendment will result i n  o nly  t he  d eletion  o f  t he  w esterly   386 acres. No changes to land use designations, densities or intensities, development standards or  guidelines are proposed for the lands east of Madison Street. It is expected that Andalusia will  continue to build out under the requirements of the SPA.  4.  Specific Plan   Approval of the Coral Mountain Resort Specific Plan (SP 2020‐0002) will establish a new master  plan governing the allowable land uses, design guidelines, and development standards for the 386‐ acre property west of Madison Street, to allow creation of a boutique resort and master‐planned  community. The Project will result in a variety of land uses on the westerly 386 acres, as shown in  Exhibit 3‐5 of the DEIR. Low Density Residential land uses will occupy approximately 232.3 acres  and result in a maximum of 496 dwelling units. Tourist Commercial land uses will result in 104  dwelling units, 150 hotel rooms, and 57,000 square feet of private resort‐serving commercial uses  available to residents and hotel guests, on approximately 120.8 acres. General Commercial land  uses will occupy approximately 7.7 acres, with up to 60,000 square feet of retail commercial uses  available to the general public. Open Space Recreation land uses will occur on approximately 23.6  acres in the southwest portion of the site.  The Project proposes four planning areas, identified as Planning Areas (PA) I, II, III, and IV, on the 386‐ acre property. PA I is designated for Neighborhood Commercial; PA II is designated for Low Density  Residential; PA III is designated for Tourist Commercial; and PA IV is designated for open space Parks  and Recreation located adjacent to Coral Mountain.  Response 13‐c:  This comment provides a summary of the project and does not identify a specific concern or question  regarding the adequacy of the Draft EIR in identifying and analyzing the potential environmental  impacts of the project. For this reason, no further response to this comment is provided.  Comment 13‐d:  CDFW’s comments and recommendations on the DEIR are explained in greater detail below and  summarized  here. CDFW has concerns  regarding  the  completeness of  the DEIR and finds  the  conclusion in the DEIR that Peninsular bighorn sheep (PBS; Sheep; Ovis canadensis nelsoni) are not  on the Project site inaccurate, and the corresponding lack of avoidance and minimization measures  inadequate to protect fish and wildlife resources, specifically Peninsular bighorn sheep. Specific  comments include that there is: no discussion or analysis that addresses the presence of sheep on  and  directly  adjacent  to the Project site;  inadequate avoidance and  minimization measures  for  Peninsular bighorn sheep, burrowing owl, bats, and nesting birds; questions about land ownership  and adjacency to the Santa Rosa Mountains Wildlife Area; and concerns about the adequacy and  enforceability of mitigation measures proposed by the City of La Quinta (the CEQA lead agency).  CDFW is concerned that the DEIR fails to adequately address Peninsular bighorn sheep and requests   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐73 February 2022  that the DEIR be revised and recirculated pursuant to CEQA Guidelines §15088.5(a). The revised DEIR  should include: biological surveys to assess Peninsular bighorn sheep use of the site and the areas  immediately  adjacent to  the  Project  site;  clear  identification of any proposed  avoidance  and  minimization measures to avoid take of Peninsular bighorn sheep; discussion and analysis based on  documented sheep use of the Coral Mountain which demonstrates the reduction or elimination of  potential  impacts; and discussion on  land  ownership  for  the Coral Mountain  area, specifically  regarding Bureau of Land Management owned property; additional analysis of light and noise‐related  impacts on Coral Mountain, among other items included in the discussion below. Additional details  on these comments are provided below.   Response 13‐d:  As addressed in more detail in the responses to the specific comments below, the Draft EIR concluded  that the project would not result in any significant impacts on PBS because the project is not located  within the CVMSHCP designated conservation area and does not have suitable habitat for the PBS  (see DEIR  a t p. 4.3‐15, a nd Appendix D.1 a t p. 4). I n  order to clarify  the  Draft E IR, Section 4.3 has  b een  amended to read:   Peninsular bighorn sheep (Ovis canadensis nelsonii) (peninsula Distinct Population Segment): This  species occurs on open desert slopes below 1,220 meters (4,000 feet) elevation from San Gorgonio  Pass south into Mexico. Optimal habitats include steep‐walled canyons and ridges bisected by rocky  or sandy washes, with available water. This species is not present at the site due to the absence of  suitable habitat. This species is not present on the development portion of the site due to the absence  of suitable habitat.  While a small portion of the project site includes the northeastern most edge of  Coral Mountain and PBS have been tracked by monitoring devices on Coral Mountain itself, no  development activities of any kind are proposed or allowed on that portion of the property, which will  be separated from all development by an 8‐foot‐high sheep barrier.  This clarification to page 4.3‐15 is consistent with the Draft EIR’s findings and does not provide  substantial new information.  The development site is located approximately 0.62 miles to the east of the PBS conservation area  designated in the CVMSHCP.  As confirmed in the Memorandum from Dr. Tom McGill, an expert in  PBS habitat and conservation, the portion of the project site that will be disturbed in connection with  the  project  (the “Development  Site”)  does not contain suitable habitat  for  PBS  because  all  development will occur on the valley floor, and no development will occur on Coral Mountain. The  Dr. McGill Report is attached in Appendix D.5 to the Final EIR.    It is acknowledged by the City that development in the vicinity of the Santa Rosa Mountains has the  potential to add water and vegetation to the desert floor that can attract PBS out of their established  habitat. The project will avoid this potential impact because the Specific Plan has been modified to  include a requirement to construct an 8‐foot‐high sheep barrier/perimeter fence that will be designed   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐74 February 2022  to  exclude PBS  f rom t he project  site, and to include a landscape plant palette that prohibits the plants  listed in Table 4‐113 of the MSHCP in all areas adjacent to Coral Mountain or other BLM open space  (see Specific Plan Section 2.5.2 and Figure 13).  At the request of CDFW, and to assure that plans are  reviewed by CDFW prior to issuance of any earth moving or grading permit for the project, the City  shall apply a condition of approval on the Specific Plan, Tentative Tract Map and Site Development  Permit 2021‐0001 that the sheep barrier plan shall be submitted to the City prior to the issuance of  the first earth moving or grading permit on the project site, for review and consultation with CDFW  on the final location, design and long‐term maintenance of the sheep barrier, and that following  completion of such consultation, the plan shall be approved by the City prior to issuance of any earth  moving or  grading  p ermit for any a spect  o f t he  p roject. As  expl ained in greater detail in the responses  below, the project fully complies with the avoidance and minimization measures specified in the  CVMSHCP for PBS and other protected species, as well as the Land Use Adjacency Guidelines, which  is also confirmed in the Memorandum from Dr. McGill attached in Appendix D.5.  Please also see the  Biological Resources Topical Response in Section 2.2.2 of this Final EIR, which further explains the  conclusion that the project will not have any significant effects on PBS.    This additional information elaborates and clarifies the conclusion in the Draft EIR. As the conclusions  in the Draft EIR have not changed and no significant new information has been added that would  deprive  the  public of  a  meaningful opportunity  to  comment  upon a  substantial  adverse  environmental effect or a feasible way to mitigate or avoid such an effect, recirculation of the Draft  EIR is not required under CEQA Guidelines § 15088.5.  Comment 13‐e:  The proposed Project occurs within the CVMSHCP area and is subject to the provisions and policies  of the CVMSHCP. To be considered a covered activity, Permittees need to demonstrate that proposed  actions are consistent with the CVMSHCP and its associated Implementing Agreement. The City of La  Quinta is the Lead Agency and is signatory to the Implementing Agreement of the CVMSHCP. To  demonstrate consistency with the CVMSHCP, the DEIR should address, at a minimum, the City’s  obligations as follows:  a. Addressing the collection of fees as set forth in Section 8.5 of the CVMSHCP.  b. Demonstrating how the Project complies with the CVMSHCP requirements and policies,  including: 1) compliance with relevant processes to ensure application of the Conservation  Area requirements set forth in Section 4.0 of the CVMSHCP and thus, satisfaction of the  local acquisition obligation; 2)  compliance with the applicable Land  Use  Adjacency  Guidelines set forth in Section 4.5 of the CVMSHCP; 3) compliance with the Avoidance,  Minimization and  Mitigation  Measures  in Section 4.4 of  the CVMSHCP; and 4)  implementation consistent with the Species Conservation Goals and Objectives in Section  9 of the CVMSHCP.   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐75 February 2022  Thus, CDFW would like to make a clarification to the following statement within the DEIR:  “The construction of the proposed project will change the physical environment of the project site,  which is currently vacant and undeveloped. The site is surrounded by development to the north, east,  and south, and vacant land to the north, west, and south. Although the proposed project will result  in the permanent loss of approximately 386 acres of vacant land, the project will be required to pay  fees t o assure  the  off ‐site  c onservation of habitat l ands f or  sensitive species covered by the Coachella  Valley  Multiple Species Habitat Conservation  Plan (CVMSHCP). Therefore, the loss of biological  resources will be less than significant with the payment of fees to avoid impacts on special status  species. Additionally, the project is required to conduct burrowing owl, bat, and nesting bird surveys  to determine whether roosting or nesting is occurring at the site. If roosting or nesting is discovered  at the project site during the surveys, the mitigation measures include performance standards to  ensure construction of the project does not significant impact biological resources (see Section 4.3,  Biological Resources).”  This statement is inaccurate. Demonstrating implementation of the CVMSHCP is not simply paying  the  required  development  fee;  it  requires demonstrating consistency  with  all the  CVMSHCP’s  requirements that provides a permittee’s project with Take coverage through the CVMSHCP for  project impacts to Covered Species and covered natural communities classified by the CVMSHCP as  ‘adequately conserved’ by the overall CVMSHCP. Please revise the DEIR to include a complete analysis  of how the City ensures the Project fully implements the required terms and conditions of the  CVMSHCP.  Response 13‐e:  The Draft EIR accurately concluded that the project is consistent with the CVMSHCP.  On page 4.3‐7,  it notes that a “review of the Final Recirculated CVMSHCP (CVAG 2016) was also conducted in order  to determine CVMSHCP consistency and conservation measures that apply to the proposed project.”  The project’s consistency with the CVMSHCP is addressed on page 4.3‐21, and in Appendix D.1  (Biological Resources Assessment and CVMSHCP Consistency Analysis), which concluded that the  project is consistent with the CVMSHCP because the project is not located in any conservation area,  will pay the CVMSHCP development fee, and will not remove trees or habitat that are subject to any  CVMSHCP conservation policies.    The project area  is  located in the portion of  the CVMSHCP  plan area designated for future  development, rather than conservation, and this site was approved for development by the County  of Riverside more than 20 years ago, prior to the property being annexed into the City of La Quinta.   As a result, the project is required to pay the CVMSHCP impact fee, which has been adopted by the  City of  La Quinta  to help  fund  CVCC’s  acquisition of additional high‐quality  habitat  within the  conservation areas designated in the CVMSHCP.   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐76 February 2022  The project is also required to implement all applicable avoidance and minimization measures set  forth in Section 4.4 of the CVMSHCP.  As described in the Draft EIR (see Mitigation Measure BIO‐1),  the project is required to conduct burrowing owl surveys in accordance with the protocols set forth  in Section 4.4 of the CVMSHCP (see pp. 4‐166 – 4‐167). Section 4.4 also prohibits construction  activities within the PBS conservation area during the lambing season, but as the project site is located  outside of the designated conservation areas, this provision is inapplicable.   As indicated in the comment, compliance with the CVMSHCP also requires compliance with the Land  Use Adjacency Guidelines specified in Section 4.5 of the plan. The CVMSHCP defines “adjacent” as  “sharing a common boundary with any parcel in a Conservation Area” (see p. 4‐176).  No part of the  project satisfies this definition because the project is located approximately 0.62 miles to the east of  the nearest designated Conservation Area (see Figure 4‐26(b) in the CVMSHCP).    However, in response to the CDFW comment letter, the City and applicant have agreed that the  project will comply with all provisions of those Guidelines for all areas adjacent to Coral Mountain or  other  BLM  open space,  and  this requirement is  being  made enforceable  through  the project  Development Agreement.  As stated on page ES‐12 of the CVMSHCP, “[t]he purpose of the Land Use  Adjacency Guidelines is to avoid or minimize indirect effects from Development adjacent to or within  the Conservation Areas. Such indirect effects are commonly referred to as edge effects, and may  include noise, lighting, drainage, intrusion of people into the adjacent Conservation Area, and the  introduction of non‐native plants and non‐native predators such as dogs and cats.”    Here, all project lighting will be required to be shielded and directed to avoid light spillage onto Coral  Mountain (see Mitigation Measure BIO‐4).  In addition, the lighting system analysis conducted for  the project demonstrates that there will be no light spillage outside the Wave Basin planning area,  including toward Coral Mountain or other BLM open space.  This is described in more detail in the  Light and Glare Topical Response in Section 2.2.1 of this Final EIR and is further demonstrated by the  lighting cut‐off contour exhibit within that topical response, which shows the contours for where light  emissions will drop to 0.5 foot candles and 0.01 foot candles, which occurs in the immediate vicinity  of the Wave Basin itself and at least 375 feet away from Coral Mountain.   The Draft EIR also analyzed potential construction and operational noise impacts.  As explained on  pages 4.11‐32 – 4.11‐35, construction noise can range from approximately 68 dBA to in excess of 80  dBA when measured at 50 feet from the source, with a reduction of 6 dBA for every doubling of  distance. The closest project construction will be the Wave Basin  i n  Phase  1, a nd  t he  h ighest  p rojected   noise level is 76.5 dBA (see Table 4.11‐15). Therefore, based on the noise attenuation caused by  distance, construction noise will not exceed 75dBA at 100 feet from the location of construction  activities. The closest any construction activity will be to Coral Mountain is approximately 100 feet at  the northwest corner of the project site.  Based on the configuration of the project site and the  project, most construction activity will be located at least 300‐400 feet from Coral Mountain.  The  highest projected operational noise level is 64.5 dBA at location  P‐10  i n  t he  t ourist  c ommercial  p ortion    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐77 February 2022  of the site next to the hotel and Wave Basin (see Table 4.11‐25 and Exhibit 4.11‐2). Accordingly, the  project will not exceed the CVMSHCP Land Use Adjacency Guidelines for noise levels at Coral  Mountain or in any designated Conservation Areas. This information from Section 4.11, Noise, of the  DEIR will also be added to Section 4.3, Biological Resources.    The Land Use Adjacency Guidelines also prohibit planting invasive, non‐native plant species in and  adjacent to Conservation Areas, and includes tables of recommended and prohibited species (see  CVMSHCP p. 4‐177 and Tables 4‐112 and 4‐113).  Section 2.5.2 has been added to the Specific Plan to  prohibit all species listed on Table 4‐113 in all portions of the project adjacent to Coral Mountain and  the other BLM open space (see Specific Plan pp. 35‐36 and Figure 13).  This requirement will be made  enforceable through the project Development Agreement, and will be enforceable for the life of the  project through the Covenants, Conditions & Restrictions (CC&Rs) that will be recorded against all  portions of the project site that are subject to the enhanced plant palette restrictions.  The Draft EIR  has been revised to include this discussion (page 4.3‐22) as follows:   “The Land Use Adjacency Guidelines also prohibit planting invasive, non‐native plant species in and  adjacent to Conservation Areas, and include tables of recommended and prohibited species (see  CVMSHCP p. 4‐177 and Tables 4‐112 and 4‐113).  Section 2.5.2 has been added to the Specific Plan to  prohibit all species listed on Table 4‐113 in all portions of the project adjacent to Coral Mountain and  the other BLM open space (see Specific Plan pp. 35‐36 and Figure 13).  This requirement will be made  enforceable through the project Development Agreement and will be enforceable for the life of the  project through the Covenants, Conditions & Restrictions (CC&Rs) that will be recorded against all  portions of the project site that are subject to the plant palette restrictions.”   Finally, Section 4.5.6 of the Land Use Adjacency Guidelines requires the incorporation of barriers to  minimize unauthorized public access, domestic animal predation, illegal trespass, and dumping in a  Conservation  Area.  T he Specific Plan has  been revised to expre ssly include a protective sheep barrier  which complies to the requirements for PBS barriers in the CVMSHCP along the western boundary  (covering all areas adjacent to Coral Mountain and other BLM open space property).  The protective  sheep barrier will be 8‐feet high, with the final design and location subject to City approval in  consultation with CDFW.  In response to the CDFW request for this sheep barrier, the City and  applicant have agreed to include the sheep barrier in the Specific Plan and as a requirement under  the project development agreement.   Comment 13‐f:  The proposed Project occurs in or immediately adjacent to Essential Habitat for Peninsular bighorn  sheep (U.S. Fish and Wildlife Service, 2000) and has the potential to impact Peninsular bighorn sheep,  a federally endangered species (Fed. Register, Vol. 63, No. 52, 1998) and a State endangered and  California Fully Protected species (Calif. Dep. Fish and Game 1992), and a Covered Species under  CVMSHCP. Fully Protected Mammals may not be taken or possessed at any time and no licenses or  permits may be issued for their Take except for necessary scientific research, including efforts to   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐78 February 2022  recover fully protected species (Fish & G. Code Section 4700). All Covered Activities of the CVMSHCP  must avoid actions that will result in violations of the fully protected species provisions (NCCP Permit  # 2835‐2008‐001‐06). Take cannot be provided under the CVMSHCP for Peninsular bighorn sheep,  however, CDFW has acknowledged and agreed that if the measures set forth in the CVMSHCP are  fully complied with, the Covered Activities are not likely to result in Take of these species. It is critical  that to receive coverage for potential Take of Peninsular bighorn sheep habitat that the Project  properly implements the CVMSHCP. CDFW requests that the DEIR is modified to include a discussion  of State Fully Protected Mammals which should clearly state that no Take is allowed of Peninsular  bighorn sheep including under the CVMSHCP.  Response 13‐f:  The proposed project development does not occur in the CVMSHCP designated conservation area for  PBS, but Coral Mountain and other adjacent BLM land were identified as Essential Habitat for the PBS  in the USFW Recovery Plan (2000) that preceded the CVMSHCP.  The proposed project occurs 0.62  miles, at its closest point, from the designated conservation area for PBS as established in the  CVMSHCP, as shown in Exhibit 1 to the Dr. McGill report attached as Appendix D.5.  The Draft EIR  acknowledges that Peninsular bighorn sheep is an endangered and f ully ‐protected  s pecies  (see p, 4.3‐ 8). As explained above, the project has been modified to avoid any take of PBS, as ensured by full  compliance with CVMSHCP Land Use Adjacency Guidelines, including the construction of an 8‐foot  high  s heep  b arrier  a s  r equested  b y  C DFW.  A s  r equested  i n  t his  comment, a statement has been added  to the EIR (at p. 4.3‐8) confirming that “no take of the Peninsular bighorn sheep is allowed because  the species is a federally endangered species and a California Fully Protected Species.”   Comment 13‐g:  The proposed Project occurs in Essential Habitat for Peninsular bighorn sheep (U.S. Fish and Wildlife  Service, 2000) and has the potential to impact Peninsular bighorn sheep, a federally endangered  species (Fed. Register, Vol. 63, No. 52, 1998) and a State endangered and California Fully Protected  species (Calif. Dep. Fish and Game 1992), and a Covered Species under CVMSHCP. The DEIR incorrectly  identifies that “this species [PBS] is not present at the site due to the absence of suitable habitat”  (page 231). This statement is inaccurate. CDFW has monitored PBS movement in the Santa Rosa and  Santa Jacinto mountains since 2009 with GPS collars and direct observation. CDFW’s  GPS  data  documents current and historic sheep use of Coral Mountain (Figure 1; CDFW 2020).  An exhibit of historical Peninsular Bighorn Sheep use of the project site and surrounding area is  provided in this comment.   Response 13‐g:  See response to comment 13‐f above. In order to assure clarity, the Draft EIR, at page 4.3‐15, will be  modified to read: “This species is not present on the development portion of the site due to the   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐79 February 2022  absence of suitable habitat.  While a small portion of the project site includes the northeastern most  edge of Coral Mountain and PBS have been tracked by monitoring devices on Coral Mountain itself,  no development activities of any kind are  proposed or allowed on that portion of the property, which  will be separated from all development by an 8‐foot‐high sheep barrier.”  Comment 13‐h:  CDFW research on sheep movement, based on GPS data and direct observation, shows a trend of  ewes spending a greater portion of their time in low‐elevation habitat particularly during the lamb‐ rearing season (CDFW 2020). This temporal shift to lower elevations may be a response to long‐term  drought conditions. Alluvial fans and washes, where more productive soils support greater plant  growth than steeper, rockier soils, tend to have more concentrated, nutritious forage (US Fish and  Wildlife Service 2000). Following lambing, ewes have high energy needs for lactation and the time‐ period surrounding lambing and nursing is very demanding in terms of the energy and protein  required by bighorn ewes. A wide range of forage resources and vegetation associations is needed to  meet annual and drought related variations in forage quality and availability. Lower elevation habitat  can include alluvial fans, washes, and desert flats that provide more abundant and high‐quality  vegetation, such as water‐rich cactus, than steeper terrain, and are crucial to the viability of bighorn  sheep populations during times of drought (FWS 2000), and provide an important source of nutrition  and water during lactation (Hansen and Deming 1980) and lamb‐rearing (Hines 2019).  CDFW is concerned that the proposed development will introduce forage and water sources that will  attract rams, ewes, and lambs, where they may become at risk to injury and death from drowning in  swimming pools, toxic plants poisoning, vehicle strikes, the effects of ingesting intestinal parasites  present among watered lawns and grasses, and other potential urban hazards. In the City of La  Quinta, existing developments (including SilverRock, PGA West, and The Quarry at La Quinta) along  the wildland‐urban interface have become attractive nuisances for sheep because of artificial features  that attract sheep, for example grass and artificial water sources. This results in sheep habituated to  urban  environments,  and  can lead to increased mortality  risk through  transmission of  disease,  ingestion  of  toxic materials,  vehicle  strikes, and  drowning  in artificial  water sources.  These  developments are adjacent to Peninsular bighorn sheep habitat in the Santa Rosa and San Jacinto  Mountains Conservation Area of the CVMSHCP. As a result of these issues, the MSHCP requirement  for building a fence at this interface was triggered and the City of La Quinta is currently working with  the Coachella Valley Conservation Commission to build a sheep fence. CDFW is concerned that this  Project will create similar conditions and become an attractive nuisance to sheep that currently use  Coral Mountain. Further, once the fence is built to exclude sheep  i n  o ther  areas  o f  L a  Q uinta  t he  s heep   may migrate to this Project site if it has attractive features. The revised DEIR should identify and  implement specific measures, such as fencing, to keep sheep out of urban areas and prevent trespass  of humans and domestic animals into adjacent sheep habitat.  Response 13‐h:   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐80 February 2022  The commenter’s concerns are noted. The project occurs 0.6 mile east of the approved sheep fence  to be erected along the southern boundary of The Quarry development.  In addition, two approved  development projects closer to the PBS essential habitat in the Santa Rosa Mountains, Coral Canyon  and Travertine, have or will have provisions that an approved sheep fence will be erected post‐ development  if sheep are found to be  attracted  to these developments. The CVCC/City fence  construction is imminent, but the schedule for the construction of the southern extension is not yet  known. As a result, and in order to assure that the proposed project does not impact PBS, since the  receipt of the CDFW letter, the City and the applicant have conferred with CDFW, and developed a  plan for an on‐site barrier, an approved 8‐foot fence, that will provide protection from the attraction  created  by  landscaping and  water  sources  on  the project site and  preclude sheep access. This  requirement has been added to the Specific Plan (at pp. 35‐36) and also made enforceable through  the project Development Agreement.  This barrier fence will be designed to meet established MSHCP standards, with the final design and  location approved by the City in consultation with CDFW. The project also proposes a plant palette in  the western open space portions of the project and long the western perimeter that is consistent with  MSHCP Tables 4‐112 and 4‐113 with respect to native and prohibited plants.  Comment 13‐i:  Prior to the adoption of the DEIR, CDFW requests completion surveys and a habitat use assessment of  Peninsular bighorn sheep, a California Fully Protected Species (Fish and Game Code § 3511), located within  the  Project  footprint  and  within offsite  areas  with the potential to be affected. The surveys and  assessment  s hould  a ddress  s easonal  v ariations  i n  u se  o f  t he  P roject  a rea. F ocused  s peci es‐specific surveys,  completed by a qualified biologist and conducted at the appropriate time of year and time of day when  the sensitive species are active or otherwise identifiable, are required. Acceptable species‐specific survey  procedures should be developed in consultation with CDFW and the U.S. Fish and Wildlife Service. Note  that CDFW generally considers biological field assessments for wildlife to be valid for a one‐year period,  and  a ssessments  f or  r are  plants  t o  b e  valid  for  a p eriod  o f  u p  to  three  y ears. Some  aspects  of  t he  proposed   Project may warrant periodic updated surveys for certain sensitive taxa, particularly if the Project is  proposed to occur over a protracted time frame, or in phases, or if surveys are completed during periods  of drought.  Survey information and results in coordination with CDFW staff should be used to develop avoidance and  minimization  m easures  t o  a void  T ake  o f  P eninsular  b ighorn  s heep . Based on the survey results and historic  use of the Project site, Project modifications may be required to avoid Take of sheep.  Response 13‐i:  The EIR has been modified to read that PBS that may be present on Coral Mountain but will not be  able to access the project development site due to the construction of the 8‐foot high sheep barrier  discussed in Response 13‐h above (also see Draft EIR at p. 4.3‐15).  In addition, an assessment of  habitat has been completed by Dr. T. McGill (Appendix D.5), w hich  c onfirms  that habitat  f or  PBS does   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐81 February 2022  not occur within the development site and that the proposed sheep barrier is an effective method to  avoid impacts to PBS.   Specifically, the perimeter fencing along Coral Mountain and the rest of the western project boundary  will be eight feet (8’) high and will be designed and located to prevent PBS from accessing the  development and to avoid any risk of PBS entanglement. This perimeter fencing will ensure that the  project does not become an attractive nuisance to PBS. Please also see the Biological Resources  Topical Response in Section 2.2.2 of this Final EIR for a further discussion of the proposed sheep  barrier.  Comment 13‐j:  Recreational Effects on Peninsular Bighorn Sheep  CDFW is concerned that the impacts of the increased human activity on Peninsular bighorn sheep and  other sensitive resources was not adequately addressed in the DEIR. The DEIR assumes no presence  of Peninsular bighorn sheep and therefore does not address edge effects on Essential Habitat for  Peninsular bighorn sheep. In the CVMSHCP, Species Objective 1d for Peninsular bighorn sheep is  “Ensure that any Development allowed does not fragment Essential Habitat, and that edge effects  from such Development are minimized.” The Project is adjacent to Essential Habitat and the Santa  Rosa Mountains Habitat Wildlife Area. Addressing edge effects is a CVMSHCP requirement that has  not  been adequately addressed  and  therefore  the  Permittee  has not ensured that  the Project  demonstrates compliance with the CVMSHCP.  The CEQA document describes Plan Area IV as 23.6 acres of natural open space for low‐impact active  and passive recreational activities, including hiking, biking and rope and zipline courses. This open  space area is located adjacent to Coral Mountain, which has rock outcrops known to be used as  roosting habitat for several species of bats. Coral Mountain is also known to be used by Peninsular  bighorn sheep. Limited details are provided in the CEQA document on the types and locations of  proposed recreational infrastructure,  e.g.,  multi‐use  trails, restroom  facilities,  trail  and  other  recreational lightning, etc., or the permitted recreational uses within the open space areas, and  enforcement plans.  Unauthorized public recreational use off trails by people, bikes, and dogs in sheep habitat within the  Santa Rosa mountains may impact sheep use of the habitat. The current lack of enforcement of trail  use and trail development in the adjacent conservation areas is creating undesirable conditions for  the Peninsular bighorn sheep (Colby and Botta 2016). Potential issues include startling of ewes and  lambs foraging in washes by mountain bikes; off‐leash dogs and dogs in areas that don’t allow dogs  potentially chasing and harassing sheep; and creation of unauthorized trespass trails by user groups  that intrude into sensitive sheep habitat. While some recreationists observe the trail rules and keep  their dogs on leash, many people are observed not complying with the trail use regulations. The  Project should provide clear measures to avoid contributing to trespass issues and ensure a safe   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐82 February 2022  environment for PBS. CDFW recommends that inclusion of biological mitigation measures for sheep  that  identify  funding and  resources  for  enforcing  trail  use rules  which could include signage,  enforcement, public education, and removal of unauthorized trails.  Most of these measures will require enforcement to ensure they are enacted and properly followed  throughout the life of the Project. The trails, rope courses, and zipline may create an easy and  tempting access point for the residents into the open space areas. Without enforcement of trail use  rules within the Project’s open space the adjacent habitat, Coral Mountain could become saturated  with unauthorized trails. Measures such as leash laws, Covenants, Conditions and Restriction for  invasive plants and pets, trail regulations, and fencing requirements require constant enforcement.  Response 13‐j:  As described in Response 13‐h, the project includes a barrier/perimeter fence that will separate the  PBS and other wildlife species from the project residents and pets. To ensure that the perimeter  fencing fully protects the PBS, the final design and location of the fencing along the western boundary  will be subject to City review and approval in consultation with CDFW. All project recreational areas,  including the segment of the public Desert Recreation District trail that will cross the open space in  the southwest portion of the project (Planning Area IV), will be located on the development side of  the sheep barrier, thus protecting any PBS or other wildlife using Coral Mountain from predation or  other threats from dogs and persons using the trail or the recreational amenities within the project.    The project is also required under the terms of the project Development Agreement to fully comply  with all CVMSHCP Land Use Adjacency Guidelines, even though no portion of the project occurs in or  adjacent to any CVMSHCP conservation area.  In addition, the Specific Plan has been modified to  establish a restricted plan palette along the western portion of the project consistent with the  CVMSHCP restrictions, and the project Development Agreement requires that Covenants, Conditions  and Restrictions (CC&Rs) be recorded against all affected portions of the project site to ensure that  these  plant  palette restrictions  are  fully enforceable in perpetuity  by  the property  owners’  association.  Comment 13‐k:  CDFW requests that the City revise and recirculate the DEIR to analyze impacts to sheep, burrowing  owl, and bats prior to Project implementation and final approval. The level of significance should be  revised from “Less than significant” to “Significant” for biological resources unless the City provides  adequate analysis t o the contrary. The Lead  a gency must  c ommit itself to mitigation and either adopt  performance standard for future approval or analyze alternatives in detail. The strategy for identifying  and evaluating the mitigation should be identified and in place before the Project is initiated.  Response 13‐k:   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐83 February 2022  The potential for impacts to Peninsular bighorn sheep, burrowing owl and bats have been fully  analyzed in  the  EIR,  with  the  analysis contained  in  these Responses  to Comments and  the  modifications made to the project. All potential impacts to PBS will be avoided, and the addition of  the 8‐foot‐high sheep barrier to the perimeter fencing does not constitute significant new information  that was not included in the Draft EIR. The modifications provided in the text, along with the addition  of project design features (the sheep barrier/fence and compliance with adjacency guidelines), will  assure that impacts to PBS are fully disclosed to the public, Planning Commission and City Council  prior to any decision being made on the project, and assure that no significant impacts to PBS will  occur as a result of the project. The conclusions of the Draft EIR have not changed and re‐circulation  of the Draft EIR is not required or appropriate under CEQA Guidelines § 15088.5(a). As regards impacts  to burrowing owl and bats, please see Responses 13‐o through 13‐r below.  Comment 13‐l:  The  revised  DEIR should  provide  clear  details  on recreational infrastructure  and  permitted  recreational activities; control of access to areas outside of the development; and enforcement  methods to ensure trespass, lighting, and noise does not affect adjacent sheep and bat roosting  habitat. The revised DEIR should identify who will be responsible for this enforcement and funding to  support enforcement of the land use adjacency mitigation measures to ensure they are properly  implemented throughout the life of the project. The CVMSHCP identifies a simple barrier fence as a  mitigation concept  to  separate PBS from  lethal  threats  in urban environments.  We  request  coordination with CDFW to identify suitable locations for trails and fencing surrounding the property,  to keep both sheep and people in their respective areas. CDFW further requests that the City add a  mitigation measure for fencing along the boundaries of the property accessible to sheep to minimize  potential impacts to PBS from the project development.  Response 13‐l:  As described in Responses 13‐h and 13‐j above, the project now includes a sheep barrier/perimeter  fence that will prevent PBS from entering the development and will prevent trespass from the project  site onto Coral Mountain and adjacent BLM open space from project residents and their pets, as well  as visitors using the public Desert Recreation District trial proposed  t o c ross  t he  s outhwestern portion  of the project.  Also as explained in the Draft EIR and further explained in the Final EIR, the project’s  lighting  has  been designed  to  avoid  any  light spillage off  the project  site,  including onto Coral  Mountain, which has been confirmed with both computer modeling and an on‐site lighting test (see  Appendices  B.1 and B.2 to this EIR).  In addition, Mitigation  Measure  BIO‐4 requires  a  post‐ construction lighting analysis to confirm that the actual Wave Basin lighting does not spill onto Coral  Mountain, before a certificate of occupancy for the Wave Basin will be issued.  The Draft EIR also  confirms that  the  project  will not generate construction  or operational noise impacts to Coral  Mountain or other off‐site locations (see, e.g., pp. 4.11‐24 and 4.11‐25).  Potential noise impacts are  addressed further below, in response to Comment No. 13‐q.   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐84 February 2022  Comment 13‐m:  The Recovery Plan for Peninsular Bighorn Sheep identifies that fences should be constructed to  exclude bighorn sheep from urban areas where they may begin using urban sources of food and  water. Fences serve several functions including: “(1) separating bighorn sheep from potential threats  of urbanization (e.g., toxic plants, parasites, accidents, vector‐borne diseases, traffic, herbicides,  pesticides, behavioral habituation), (2) controlling human and pet access to remaining bighorn sheep  habitat, (3) preventing bighorn sheep from becoming habituated to and dependent upon artificial  sources of food and water, and (4) modifying habituated behaviors and redirection into remaining  native habitat. Although fencing may be viewed as a last resort to other potential forms of aversive  conditioning, prudent planning dictates that mitigation be required to offset the likelihood of future  adverse effects (behavioral habituation  and increased mortality rates) when new projects are  approved along the urban interface. Though actual fence construction could be contingent upon  future use by  sheep and  the ineffectiveness  of other potential deterrents,  the wherewithal,  responsibilities, and easements for fences should be determined and secured at the time of project  approval”. CDFW requests the incorporation of eight additional measures to help protect bighorn  sheep from development effects:    BIO‐[XX]: Project activities and infrastructure should be designed to avoid Take of Peninsular  bighorn sheep, a State fully protected species, which has the potential to be present within or  adjacent to the Project area. Peninsular bighorn sheep use Coral Mountain and the surrounding  conserved habitat within the Santa Rosa Wildlife Area for roaming, foraging, and lambing. To  ensure no Incidental Take of Peninsular bighorn sheep, the following measures are required:  1. A biological survey and assessment of year‐round habitat use by Peninsular sheep will be  conducted by a qualified biologist, pre‐approved by CDFW, prior to Project approval.  2. All recreational infrastructure and activities such as trails, rope courses, and zipline(s) shall  be contained within the development footprint. Trails and other recreational activities will  not lead into or encourage use of adjacent natural areas.  3. No plant species toxic to bighorn sheep, such as oleander (Nerium  oleander),  lantana  (Lantana sp.) and laurel cherry (Prunus sp.), shall be used for landscaping within or around  the development. Control and do not plant non‐native vegetation, including grass, in the  development where it may attract or concentrate bighorn sheep or invade and degrade  bighorn  sheep  habitat  (e.g.,  tamarisk,  fountain  grass).  Use  native  vegetation  in  the  development landscaping. Along fenced sections of the urban interface, ornamental and  toxic plants should not extend over or through fences where they may be accessible to  browsing bighorn sheep. The Project will use Table 4‐112: Coachella Valley Native Plants  Recommended for Landscaping of the CVMSHCP as guidance on a landscaping planting  palette.   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐85 February 2022  4. To prevent sheep from entering the Project site or human intrusion into sheep habitat,  fences will be placed along the western boundary of PA II and PA III including III‐G (DEIR  Exhibit 1.2, pg. 1‐8), and PA IV; and the southern edge of PA II, PA III, and PA IV development  site (Figure 2). A fencing plan and further avoidance and minimization measure shall be  developed  in  coordination  with  the  Wildlife  Agencies.  Fences  should  be  functionally  equivalent or better than fencing designs in the Recovery Plan, which are describes as 2.4  meters (8 feet) high and should not contain gaps in which bighorn sheep can be entangled.  Gaps should be 11 centimeters (4.3 inches) or less.  5. Intentional enticement of bighorn sheep onto private property shall be prohibited and  enforced using fines if necessary, including vegetation, mineral licks, or unfenced swimming  pools, ponds, or fountains upon which bighorn sheep may become dependent for water.  6. Construction of water bodies that may promote the breeding of midges (Culicoides sp.) shall  be  prohibited.  Water  features  should  be  designed  to  eliminate  blue‐tongue  and  other  vector‐borne diseases by providing deeper water (over 0.9 meters [3 feet]), steeper slopes  (greater than 30 degrees), and if possible, rapidly fluctuating water levels, or other current  best practices. As needed, coordinate with local mosquito and vector control district to  ensure management of existing water bodies that may harbor vector species.  7. An educational program about the Peninsular bighorn sheep and their associated habitat  shall be implemented and maintained throughout the resort, open space, and low‐density  community programs through the use of signage, pamphlets, and staff education. The  Education Program should inform the reason of why specific measures are being taken to  support recovery of Peninsular bighorn sheep. The Education Program should include the  ecology of Peninsular bighorn sheep, what threats this species is currently facing, and how  recovery actions will reduce these threats. This includes information that explains: (1) why  restrictions on toxic plants, fences, and pesticides are needed; (2) how artificial feeding of  coyotes could adversely affect bighorn sheep; and (3) how recreational activities may affect  sheep. The use of interpretive signs is encouraged.  8. Ensure  funding  for  implementation,  enforcement,  and  effectiveness  assessment  of  the  above measures, for the life of the development, to help ensure protection of sheep and to  prevent trespass from the Project site into adjacent sheep habitat.   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐86 February 2022    Figure 2. Proposed Sheep fencing plan shown in blue outline on the edge of Project site.  Response 13‐m:  Please see Responses 13‐e through 13‐l above for a thorough discussion of the project features and  restrictions that assure that the project will not have any direct or indirect impacts on PBS. The  additional measures requested by the commenter are addressed individually below:  (1)  Dr. Tom McGill, a qualified biologist with substantial expertise concerning PBS, completed a  further PBS habitat assessment of the Project site and surrounding area, and confirmed that the  Project development site itself contains no suitable habitat for PBS, and also confirmed that PBS  have been tracked on Coral Mountain at times during the year because even though it is not  designated as a conservation area for PBS under the CVMSHCP, it does provide limited foraging  habitat and escape cover.  See Dr. McGill Memo dated November 3, 2021, attached in Appendix  D.5 to the Final EIR, at p. 2.  Dr. McGill also recommends including the following CVMSHCP  Avoidance  and  Minimization  Measures  and  Land  Use  Adjacency Guidelines  in the  project  conditions of approval:   (i) Avoid use of the toxic or invasive plants listed in Table 4‐113 of the CVMSHCP along the  western boundary of the project, adjacent to Coral Mountain and other BLM open space;    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐87 February 2022  (ii) Stormwater systems and project features that use chemicals or other toxic substances shall  be designed to prevent the release into conservation areas of toxins, chemicals, petroleum  products,  exotic plant material  or other elements  that might degrade  or harm biological  resources;   (iii) Lighting shall be shielded and directed toward developed areas to minimize the effect of  lighting adjacent to or on conservation areas;   (iv) Development adjacent to conservation areas that generate noise in excess of 75 dBA shall  incorporate setbacks, berms or walls to minimize the effects of noise on conservation areas;   (v) The project shall incorporate barriers to minimize unauthorized public access, domestic  animals, predators, illegal trespass or dumping in a conservation area, which is accomplished by  the Conceptual PBS Barrier Plan attached as Exhibit 2 to the Dr. McGill Memo; and   (vi) Land  development  activities,  including manufactured slopes,  shall  not extend  into  conservation areas.    Based  on  this  habitat  assessment, and  the  project’s incorporation of  the  additional  recommendations from Dr. McGill summarized above and discussed in Response Nos. 13‐e  through 13‐l above, and Nos. 13‐q and 13‐r below, no further surveys or habitat assessments  are warranted or necessary to determine the potential for impacts to PBS or appropriate  mitigation to avoid potential impacts.   (2)  As explained in more detail in Response 13‐j above, all recreational infrastructure and activities,  including the on‐site portion of the regional trail connection that Desert Recreation District  intends to construct in the area, will all be located on the development side of the sheep barrier,  thus satisfying CDFW’s request.  These requirements will be incorporated into, and made  enforceable through, the project Development Agreement and/or conditions of approval.   (3) As discussed in Response 13‐d above, and in Dr. McGill’s recommendations, the Specific Plan  has been revised to incorporate a restricted plant palette along the western boundary of the  project  in full  compliance  with the  Land  Use Adjacency Guidelines in  the CVMSHCP. This  restricted plant palette will be enforceable through both the Development Agreement and the  CC&Rs recorded against the property to ensure compliance for the life of the project.  (4)  Please see Responses  13‐e  and  13‐h, above.  The project  is incorporating a sheep  barrier/perimeter fence along the boundaries cited by the commenter, that is consistent with  the fencing design specified in the Recovery Plan and CVMSHCP, including a height of 8 feet  a nd  containing no gaps in excess of 4.3 inches to avoid sheep entanglement, with the final location  and design to be approved by the City in consultation with CDFW.  This requirement will be  incorporated into the Specific Plan and made enforceable through the project Development  Agreement and/or conditions of approval.    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐88 February 2022  (5)  Please see Responses 13‐e and 13‐h, above. The implementation of the sheep barrier along the  west and south property lines will preclude sheep enticement.   (6)  To address any concerns regarding mosquitos and vector‐borne diseases, Mitigation Measure  BIO‐9 has been added to the EIR, which provides as follows:  BIO‐9: Onsite lakes will be designed  and constructed by industry professionals and will incorporate proper aeration, circulation and  filtration to maintain a balanced lake ecosystem. Lakes will be stocked with beneficial fish and  plant species. Limited chemical applications will be utilized as necessary. Ongoing maintenance  will ensure that onsite lakes function properly to control any invasive species or other nuisance  conditions.   (7)  The applicant is working with the Desert Recreation District on developing an educational  program in connection with the regional trail connection within the project site.  To ensure  implementation of  the  intended educational  programming,  the EIR  is being  revised to  incorporate the requested measure as Mitigation Measure BIO‐10.  (8)  Please see Responses 13‐e and 13‐h above, as well as the preceding portions of this Response  13‐m. The Development Agreement and CC&Rs will be recorded against all private property in  the project to ensure that the plant palette and other restrictions are fully enforceable for the  life of the project.  Additional mitigation is not required.  Comment 13‐n:  Fuel Modification   The DEIR states that the Project is not within an area mapped as “very high, high, or moderate fire  hazard severity zones, therefore, no impacts are anticipated” by the development. While CDFW  recognizes that the area is not classified a s being within a fi re hazard area, we are concerned that the  Project’s design puts an additional burden on public lands to operate as defensible space rather than  include the defensible space within the development footprint. According to Public Resource Code  4291  the  development should  include a minimum of  100  feet of defensible space  within the  development footprint. Additionally, County of Riverside Ordinance NO. 695, Section 3, states that:  “(1) a one hundred (100) foot wide strip of land at the boundary of an unimproved parcel  adjacent to a roadway; and/or  (2) a one hundred (100) foot wide strip of land around structure(s) located on an adjacent  improved parcel (some or all of this clearance may be required on the unimproved parcel  depending upon the location of the structure on the improved parcel).   The County Fire Chief or his or her designee may require more than a one hundred (100) foot  width or less than a one hundred (100) foot width for the protection of public health, safety  or welfare or the environment.”   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐89 February 2022  As development increases within the area near or adjacent to conservation or public natural lands,  the risk of wildfire increases and the need for defensible space rises. Additionally, climate change has  increased the frequency and duration in which wildfire season occurs (Li and Banerjee, 2021). As the  climate  continues  to change  and  development continues  to encroach  upon  natural  resources,  wildfires will continue to increase even in areas not designated as high fire risk. Thus, CDFW requests  the incorporation of the following measure to help protect natural resources on public open space  and conservation lands from development effects:  BIO‐[XX]: With respect to defensible space and impacts to biological resources, the Project  shall consult with the Riverside County Fire Department and fully describe and identify the  location,  acreage,  and  composition  of  defensible  space  within  the  proposed  Project  footprint. Base on the consultation the Project shall be designed so that impacts associated  with  defensible  space  (fuel  modification,  fire  breaks,  etc.)  shall  not  be  transferred  to  adjacent open space or conservation lands.  Response 13‐n:  The project is subject to Riverside County Ordinance No. 695.  The Notice of Preparation and Notice  of Availability of the Draft EIR were distributed to the Riverside County Fire Department, and they will  continue to be consulted through the development process. No brush clearance requirements have  been requested or imposed on the project because it is not in a fire hazard area. On‐site fire hazards  are low, because of the lack of substantial vegetation on the site. The development of landscaped  areas and homes will reduce the potential for on‐site fire hazards, especially since homes will be  sprinklered, consistent with the requirements of the Building Code. No significant impact occurs, and  no mitigation measure is required.  However, at the request of CDFW, the City will impose a condition  of approval stating that if any brush clearance obligation is imposed on any implementing project  approvals in the future, such brush clearance will not be permitted on BLM property.   Comment 13‐o:  Burrowing Owls   A project‐specific biology report in the DEIR identifies suitable burrowing habitat within the Project  area. To increase the probability of detecting burrows occupied by burrowing owls, multiple surveys  should be conducted depending on the proposed start of construction activities and how it coincides  with the burrowing owl breeding or non‐breeding seasons. To minimize  the  chance of Project  activities resulting in Take of nesting burrowing owls, CDFW recommends that the City revise MM  BIO‐1 and condition the measure to include the following (edits are in bold and strikethrough):  BIO‐1: A bBurrowing owl clearance surveys shall be performed by a qualified biologist, pre‐ approved by the California Department of Fish and Wildlife, not more than 30 days prior to  any site disturbance activities (grubbing, grading, and construction). A minimum of two   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐90 February 2022  surveys, occurring at least three weeks apart, shall be completed in advance of any site  disturbance activities. If disturbance activities are expected to start during the burrowing  owl breeding season, three surveys shall be completed. The final burrowing owl survey shall  be completed within three days prior to initiation of any site disturbance activities. The pre‐ construction survey shall be conducted following guidelines in the CDFW 2012, Staff Report  on Burrowing Owl Mitigation. Is required to use accepted protocol (as determined CDFW).  Prior to construction, a qualified biologist will survey the construction area and an area up to  500 feet 150 meters outside the Project limits for burrows that could be used by burrowing  owls. If the burrow is determined to be occupied, the burrow will be flagged, and a 160‐foot  200‐meter diameter buffer will be established during non‐breeding season or a 250‐foot 500‐ meter diameter buffer during the breeding season. The buffer area will be staked and flagged.  A list of avoidance and minimization measures such as, but not limited to, the use of hay  bales, daily biological monitoring, and trail cameras shall be provided to CDFW for review  prior to any ground disturbance. No development activities will be permitted within the  buffer until the young are no longer dependent on the burrow and have left the burrow. ForIf  the burrows isfound to be unoccupied, the qualified biologist will coordinate with CDFW on  the methods to make the burrows will be made inaccessible to owls, and construction may  proceed. If either a nesting or escape burrow is occupied and impacts to the owl(s) cannot be  avoided, a Burrowing Owl Relocation Plan will be developed and reviewed by the Wildlife  Agencies prior to the relocation of owls. Owls shall be relocated pursuant to accepted Wildlife  Agency protocols. Determination of the appropriate method of relocation,  such as  eviction/passive relocation or active relocation, shall be based on the specific site conditions  (e.g., distance to nearest suitable habitat and presence of burrow within that habitat) in  coordination with the Wildlife Agencies. If burrowing owls are observed with the Project site  during  construction  activities,  CDFW  shall  be  notified  immediately  and  provided  with  proposed avoidance and minimization measures for CDFW to review.  Response 13‐o:  This comment requests revisions to the mitigation measure requiring pre‐construction burrowing owl  surveys in excess of the requirements of the CVMSHCP. The requirements of the CVMSCP are those  to which the City has committed as a permittee of the CVMSHCP. As a result, the mitigation measure  has been amended consistent with those requirements, as follows:   Mitigation Measure BIO‐1:  Burrowing owl surveys shall be performed by a qualified biologist approved by the City prior  to any site disturbance activities. A minimum of two surveys, occurring at least three weeks  apart, shall be completed in advance of any site disturbance activities.  If disturbance  activities are expected to start during the burrowing owl breeding season, three surveys   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐91 February 2022  shall be completed.  The final burrowing owl survey shall be completed within three days  prior to initiation of any site disturbance activities.  The pre‐construction survey shall be  conducted following accepted protocol and the requirements specified in the CVMSHCP (see  pp. 4‐166 & 4‐167).  Prior to construction, a qualified biologist will survey the construction  area and an area 500 feet outside the project limits for burrows that could be used by  burrowing owls. If the burrow is determined to be occupied, the burrow will be flagged, and  a 160‐foot diameter buffer will be established during non‐breeding season or a 250‐foot  diameter buffer during the breeding season. The buffer area will be staked and flagged. No  development activities will be permitted within the buffer until the young are no longer  dependent on the burrow and have left the burrow.  If the burrow is found to be unoccupied, the burrow will be made inaccessible to owls, and  construction may proceed. If either a nesting or escape burrow is occupied, owls shall be  relocated pursuant to accepted Wildlife Agency protocols. Determination of the appropriate  method of relocation, such as eviction/passive relocation or active relocation, shall be based  on the specific site conditions (e.g., distance to nearest suitable habitat and presence of  burrows within that habitat) in coordination with the Wildlife Agencies.  If burrowing owls  are observed within the Project site during construction activities, CDFW shall be notified  immediately and provided with proposed avoidance and minimization measures, consistent  with the requirements of the CVMSHCP.    The amendment to the mitigation measure is provided for clarification of CVMSHCP requirements,  and does not represent new information, as the DEIR described the requirements of the CVMSHCP  and the City’s responsibilities in implementing its provisions. The modification also does not represent  any increase in the significance of the impacts on burrowing owls, as these potential impacts were  fully disclosed in the DEIR. As a result, the modification of the mitigation measure does not change  the findings and conclusions of the DEIR, and does not provide new information which requires review  by the public or the City’s decision makers, and recirculation is not required.  Comment 13‐p:  Nesting Birds  Regarding the protection of nesting birds, it is the Project proponent’s responsibility to avoid Take of  all nesting birds. The timing of birds starting and finishing nesting activities is variable from year to  year based on the species, rainfall conditions, shifts in local climate conditions, and other factors.  CDFW recommends that qualified biologist(s) are pre‐approved by CDFW to confirm they have the  experience necessary to fulfill their biological monitoring responsibilities. Additionally, biological  monitoring activities are required for the duration of construction activities. CDFW recommends that  at minimum, the City revise MM BIO‐6 and conditions the Project to include the following (edits are  in bold and strikethrough):   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐92 February 2022  BIO‐6: To ensure compliance with California Fish and Game Code and the MBTA and to avoid  potential impacts to nesting birds, vegetation removal and ground‐disturbing activities shall  be conducted outside the general bird nesting season (January 15 through August 31). Any  vegetation removal, ground disturbance, and/or construction activities that occur during the  nesting season will require that all suitable habitats be thoroughly surveyed for the presence  of nesting birds by  a  qualified  biologist that  is  pre‐approved  by  CDFW.  Prior to  commencement of clearing, a qualified biologist shall conduct preconstruction surveys within  14 days and repeated 3 days prior to ground disturbing activities. If any active nests are  detected, a buffer of 300 feet (500 feet for raptors) around the nest adjacent to construction  will be delineated, flagged, and avoided until the nesting cycle is complete. The buffer may be  modified and/or other recommendations proposed  as determined appropriate  by  the  biologist to minimize impacts. During construction activities, the qualified biologist shall  continue biological monitoring activities at a frequency recommended by the qualified  biologist using their best professional judgment, or as otherwise directed by the Wildlife  Agencies.  If  nesting  birds  are  detected,  avoidance  and  minimization  measures  may  be  adjusted and construction activities stopped or redirected by the qualified biologist using  their best professional judgement as otherwise directed by the Wildlife Agencies to avoid  Take of nesting birds.  Response 13‐p:  The commenter’s concerns are noted. The revisions to the mitigation measure provide clarification  to the requirements of the MBTA. Mitigation Measure BIO‐6 will be revised as requested.  The  amendment to the mitigation measure is provided for clarification of the applicable requirements of  the MBTA and the California Fish & Game Code, and does not represent new information, as the DEIR  described these requirements and the City’s and applicant’s responsibilities. The modification also  does not represent any increase in the significance of the impa cts on nesting birds, as these potential  impacts were fully disclosed in the DEIR. As a result, the modification of the mitigation measure does  not change the findings and conclusions of the DEIR, and does not provide new information which  requires review by the public or the City’s decision makers, and recirculation is not required.  Comment 13‐q:  Noise   The noise study in the CEQA document identifies a significant noise threshold of 85 dBH and finds  that noise levels associated with the construction and operations of the Project would be close to,  but not exceed, the noise threshold. CDFW requests the incorporation of the following measure to  help protect wildlife from development impacts:  BIO‐[XX]: To reduce noise‐related impacts to wildlife using Coral Mountain, the Project shall  continue  taking  noise  level  measurements  during  both  Project  construction  and  post‐  2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐93 February 2022  construction operations to determine if noise levels exceed thresholds outlined in the CEQA  document and inform if additional avoidance and minimization measures are required. To  protect  wildlife  using  Coral  Mountain,  the  noise  threshold  affecting  this  area  shall  be  reduced to 75 dBA as determined appropriate in the Land Use Adjacency Guidelines in  CVMSHCP Section 4.5. If noise levels exceed this threshold, the Project shall make changes  to their operations and/or adopt other minimization measures to reduce noise impacts  below 75 dBA to minimize noise‐related impacts on wildlife using Coral Mountain.  Response 13‐q:  The noise study conducted for the EIR determined that highest construction noise levels on‐site in  the location nearest Coral Mountain (P3) could reach 82.3 dBA and could reach up to 68.6 dBA at the  nearest off‐site location. See Draft EIR at pp. 4.11‐32 through 4.11‐35.  The distance from Coral  Mountain  to  the nearest construction  area is  approximately  100 feet.  Construction noise  will  therefore not exceed 70 dBA at Coral Mountain.  As described in the noise  study (Appendices K‐1 a nd  K.2 of the DEIR), and on pages 4.11‐44 through 4.11‐49 and Table 4.11‐25 of the DEIR, operational  noise impacts are not expected to exceed 62 dBA at the on‐site location nearest Coral Mountain,  which is Receiver P3, located approximately 400‐500 feet away. Based on standard noise attenuation  principles related to noise and distance, as described on page 4.11‐33 of the DEIR, the noise level will  not exceed 60 dBA at any of the offsite receiver locations (see Table 4.11‐25 on page 4.11‐48 of the  Draft EIR) or at Coral Mountain at its nearest point to project activities. Therefore, the project’s  operations will be well below the CVMSHCP’s 75 dBA threshold at C oral M ountain.  A lthough  t he  D EIR   demonstrates that noise levels during construction will also be below this threshold, in order to assure  that no impact to wildlife utilizing Coral Mountain occurs during the construction period, Mitigation  Measure BIO‐7 is added, as follows:   Mitigation Measure BIO‐7:   To ensure that the project will avoid any significant construction noise impacts on wildlife  using Coral Mountain, noise monitoring will occur for all construction activities using heavy  equipment within 150 feet of the base of Coral Mountain.  If noise levels exceed 75 dBA,  construction operational changes or other project modifications shall be made, as directed  by the project biologist to reduce the noise levels at Coral Mountain to below 75 dBA.   Comment 13‐r:  Lighting   The CEQA document includes an analysis of lighting with a focus o n  i mpacts  t o  a esthetics. A s ignificant   source of artificial nighttime lighting with the potential to impact wildlife using Coral Mountain (e.g.,  PBS, bats, etc.) comes from lighting associated with the Wave Basin, which includes seventeen, 80‐ foot‐high light poles. Further, onsite lightning is planned within PA IV, the open space area adjacent   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐94 February 2022  to Coral Mountain. Although the CEQA document indicates that all lightning will be shielded and  directed away from wildlife areas, CDFW recommends that additional lightning analysis during Project  construction and operations is needed to determine that lightning impacts to wildlife using Coral  Mountain will be less than significant. To determine if artificial nighttime lighting associated with  Project construction and operations will result in minimal to no glare (500 or less candela) to all areas  of Coral Mountain, CDFW recommends that lighting and glare impacts continue to be evaluated  during both Project construction and operations. CDFW requests the inclusion of the following new  measures in the DEIR:  BIO‐[XX]:  To  reduce  nighttime  artificial  lighting‐related  impacts  to  wildlife  using  Coral  Mountain, the Project shall continue taking lightning measurements during both Project  construction and post‐construction operations to determine impacts of nighttime artificial  lightning on Coral Mountain and the wildlife it supports. To protect wildlife using Coral  Mountain, project construction and operations shall result in no to minimal glare (500 or  less candela) to all areas of Coral Mountain. If light or glare impacts to Coral Mountain  exceed this threshold, the Project shall make changes to their operations and/or adopt  landscape shielding, dimming, lighting curfews or other appropriate measures that result in  the Project causing minimal to no glare to all areas of Coral Mountain.  Response 13‐r:   In addition to the lighting impacts that were addressed in the aesthetics discussion of the DEIR, an  analysis of the potential impacts of lighting on wildlife was conducted by the project biologist (please  see Appendix D.1 at p. 11 and pages 4.3‐18 and 4.3‐23) who included a mitigation measure to ensure  that project lighting would not impact bats roosting in Coral Mountain. Mitigation Measure BIO‐4  requires  a  post‐construction lighting  study be  completed  prior to issuance of  a certificate  of  occupancy for the Wave Basin to ensure no overspill of light or glare onto Coral Mountain.  Clarifying  edits to Mitigation Measure BIO‐4 have been recommended by the project biologist and the revised  measure provides as follows:  Mitigation Measure BIO‐4:   To avoid impacts to roosting bats from the installation of new light fixtures associated with  the proposed development, all lighting fixtures shall have light shields or similar devices (i.e.,  dark sky compliant lighting) installed to ensure that there is no light trespass onto Coral  Mountain and surrounding open space. A supplemental light study will be performed to  collect  nighttime  lighting  measurements  and confirm  that  no  light  trespass  onto  Coral  Mountain is occurring; this will be submitted for City approval prior to issuance of any permit  for occupancy or use of the Wave Basin.   In addition, the lighting study completed for the proposed Wave Basin lighting system determined  that light levels are cut‐off in the immediate vicinity of the Wave Basin planning area, and that light   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐95 February 2022  levels will drop to 0.01 foot candles or below at least 375 feet from the nearest portion of Coral  Mountain.  Please see the Light and Glare Topical Response in Section 2.2.1, above, including the  lighting contour exhibit.  Comment 13‐s:  Land Ownership   A portion of the property appears to be owned by the Bureau of Land Management (BLM) and is a  part of the Santa Rosa Mountains Wildlife Habitat Area which is jointly managed by BLM and CDFW  (BLM and CDFG 1980). This is an area having permanent protection from conversion of natural land  cover and a management plan for the preservation of the wildlife resources and their habitats. The  Santa Rosa Mountains Habitat Management Plan was developed and implemented under the Sikes  Act of October 18, 1974 (PL 93‐452). Please clarify in the DEIR if a portion of the Project is on or  adjacent to the Santa Rosa Mountains Wildlife Habitat Area, owned by BLM, and identify what  mitigation measures will be implemented to maintain the natural conditions of the area for wildlife  resources. Please provide information in the DEIR on any coordination with BLM and CDFW on use of  the Project site and how that may affect the Santa Rosa Mountains Wildlife Habitat Area.  State Regulatory Environment   In the State Regulatory Environment section (p. 4.3‐3), the DEIR fails to identify state regulations that  are applicable to the Project including: Natural Community Conservation Protection Act (Fish & G.  Code Sections 2800 et seq.), Lake and Streambed Agreements (Fish & G. Code Section 1600 et seq.);  Fully Protected Species (Fish & G. Code Section 4700), and CEQA. Please revise the DEIR to identify  the above regulations and how they apply to this Project.  Response 13‐s:  No portion of the project extends onto the adjacent BLM land, and all BLM land will be separated  from the project site by the sheep barrier/perimeter fence described in Responses 13‐e and 13‐h.   Because the project occurs entirely on privately held land, and the project will be physically separated  from federal lands by a barrier fence, and the DEIR requires that the project comply with CVMSHCP  Land Use Adjacency Guidelines, the impacts associated with federal land remain, as described in the  DEIR, less than significant with the implementation of Mitigation Measures BIO‐2 through BIO‐6.  Those impacts have been thoroughly analyzed, and no additional impacts have been identified by the  commenter.   Comment 13‐t:  Drought‐tolerant Landscaping    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐96 February 2022  California is experiencing one of the most severe droughts on record. To ameliorate the water  demands of  this Project,  CDFW recommends  incorporation of water‐wise  concepts in  project  landscape design plans. In particular, CDFW recommends xeriscaping with locally native California  species, and installing water‐efficient and targeted irrigation systems (such as drip irrigation). Local  water agencies/districts, and resource conservation districts in your area may be able to provide  information on plant nurseries that carry locally native species, and some facilities display drought‐ tolerant locally native species demonstration gardens. Information on drought‐tolerant landscaping  and  water‐efficient  irrigation systems  is  available  on California’s  Save  our Water website:  http://saveourwater.com/what‐you‐can‐do/tips/landscaping/  Response 13‐t:  The commenter’s concerns regarding water efficiency are noted.  As shown in the plant palette set  forth in the Specific Plan, the project makes extensive use of native, drought‐tolerant landscaping,  consistent with the CVMSHCP Land Use Adjacency Guidelines (compare Specific Plan plant palette  (attached to Dr. McGill Memo in Appendix D.5 to this Final EIR) with the recommended species in  CVMSHCP  Table  4‐112).  In addition,  the  project  is subject  to the  water  use  restrictions  in the  applicable landscape ordinances adopted by CVWD (Ordinance No. 1302.5) and the City of La Quinta  (see Chapter 8.13 of the La Quinta Municipal Code).  Comment 13‐u:  Environmental Data  CEQA requires that information developed in environmental impact reports and negative declarations  be  incorporated  into a database which  may  be used  to make subsequent or supplemental  environmental determinations (Pub. Resources Code, § 21003, subd. (e)). Accordingly, please report  any special‐status species and natural communities detected during Project surveys to the California  Natural Diversity Database (CNDDB). The CNNDB field survey form can be found at the following link:  https://www.wildlife.ca.gov/Data/CNDDB/Submitting‐Data. The completed form can be submitted  online or mailed electronically to CNDDB at the following email address: CNDDB@wildlife.ca.gov.  Response 13‐u:  The City thanks the Department for this information, and will continue to encourage project biologists  to comply with reporting requirements under PRC 21003(e).  Comment 13‐v:  CDFW Conclusions and Further Coordination  CDFW appreciates the opportunity to comment on the Coral Mountain Resort Project to assist in  identifying and mitigating Project impacts on biological resources. O ur  r eview  a nd  a nalysis  o f  t he  D EIR   identified a number of significant new Project impacts and provides corresponding mitigation and   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐97 February 2022  minimization measures, as described above, which would clearly lessen significant project impacts on  the biological resources in the area. Therefore, CDFW requests that the City of La Quinta revise and  recirculate the DEIR, for disclosure to the public, once the requested additional analyses have been  prepared and the additional mitigation and minimization measures have been added to the Project,  and all of these substantial modifications have been documented in the revised Draft EIR for review  and comment by the citizens of California and interested public agencies.  CDFW personnel  are  available  for  consultation regarding biological  resources  and  strategies  to  minimize impacts. We request a meeting to discuss our comments at your earliest convenience.  Questions  regarding  this  letter  or  further coordination  should be directed to Carly Beck at  carly.beck@wildlife.ca.gov.  Response 13‐v:  The City, CDFW and Dr. McGill met on September 29, 2021 and again on January 25, 2022, and  discussed the issues raised in this letter, the analysis conducted by Dr. McGill, and the measures  described  above  to  address  those  issues.  These measures include  installation of  a sheep  barrier/perimeter fence in conformance with the standards specified in the CVMSHCP, and the  project’s compliance with the CVMSHCP Land Use Adjacency Guidelines even though the project is  not adjacent to a conservation area and thus would not otherwise be subject those requirements.   With implementation of these measures, and the inclusion of a sheep barrier in the Specific Plan  document, impacts to biological resources are reduced to less than significant levels, consistent with  the findings of the DEIR.  As explained above, re‐circulation of the Draft EIR is not required because the project revisions and  clarifications made to the EIR to address the CDFW comments do not contain any significant new  information as that phrase is defined in CEQA Guidelines Section 15088.5. Specifically, none of the  information added to the Final EIR “deprives the public of a meaningful opportunity to comment upon  a substantial adverse environmental effect of the project or a feasible way to mitigate or avoid such  an effect” nor does it show any new or substantially more severe environmental effects than were  disclosed in the Draft EIR. Rather, the CDFW comments, and the responses and Draft EIR revisions  discussed above, demonstrate that the Draft EIR adequately disclosed the project’s potential to  impact Peninsular bighorn sheep, and that the project will not have any significant adverse effect on  this federally endangered and California Fully Protected Species.  At the request of CDFW, the  applicant has agreed to modify the project to include additional measures to ensure that there will  be no impacts to this species, including an 8‐foot‐high sheep barrier along the western boundary of  the project site to separate all project development and activities from Coral Mountain and other  adjacent BLM open space.               2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐98 February 2022  Comment Letter No. 14: Bighorn Institute    Name: James R. DeForge, Executive Director   Date: August 3, 2021  Affiliation: Bighorn Institute    Address: P.O. Box 262    Palm Desert CA, 92261    Comment 14‐a:  We are providing comments for the Draft EIR for Coral Mountain Resort (SCH#2021020310), as it  pertains to the endangered Peninsular bighorn sheep (Ovis Canadensis nelsonii). We are primarily  concerned with the likelihood of bighorn sheep being attracted to and accessing Coral Mountain  Resort as a means of artificial food and water if the project is built.   Bighorn Institute has documented 35 known urban‐related Peninsular bighorn deaths on or near four  La Quinta golf courses (Traditions, SilverRock, PGA West and The Quarry) and Lake Cahuilla since  2012. These bighorn deaths are a result of sheep being attracted down to the grass and water features  (i.e., artificial food and water sources). Despite the DEIR declaring the project location as non‐habitat  for bighorn  sheep,  there  is a real  potential for attracting bighorn sheep  from  adjacent areas,  particularly if and when the required La Quinta fence is constructed and the sheep are pushed back  into their natural habitat. As such, we [Bighorn Institute] strongly recommend this project be fenced  prior to construction with fencing approved in the Recovery Plan for bighorn in Peninsular Ranges  (i.e., an 8‐foot chain‐link fence). The City of Rancho Mirage had similar urban‐related bighorn issues  and in 2002, a 4 ½ mile long, 8ft high chain‐link fence was built there. It was completely eliminated  urban‐related bighorn deaths and is promoting recovery of this species.  Response 14‐a:  The City thanks the Bighorn Institute for participating in the review of the Draft EIR. Please see the  Biological Resources Topical Response in Section 2.2.2. The project has been modified to include an  8‐foot sheep barrier to be located along the western and southwestern property  boundary,  in  addition to the 6‐foot perimeter wall which will surround the project. The sheep barrier is to consist  of 8‐foot‐high fencing as shown in the approved Coachella Valley Conservation Commission (CVCC)  “PBS Barrier Project”. Please see Figure 13 in the Specific Plan, Conceptual PBS Barrier Plan, which is  copied above at page 2‐15. The final design and location of the 8‐foot‐high sheep barrier fencing will  be subject to approval by the City, in consultation with CDFW.  Comment 14‐b:  We also recommend no vegetation be planted near the project fence to attract the sheep.   Response 14‐b:   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐99 February 2022  The project  proposes desert  landscape throughout  the  site. Areas  adjacent to  Coral Mountain  (southwest portions of the site) will be maintained as open space with native landscaping that is  consistent with the recommended plant species shown in Table 4‐112 of the CVMSHCP.   Poisonous or toxic plants (such as dwarf Nerium oleander) have been removed from the landscape  palette for the proposed project. Additionally, “Prohibited Invasive Ornamental Plants” are excluded  from use along the western boundary. These areas will be subject to landscape palette restrictions  consistent with the CVMSHCP Adjacency Guidelines (See Tables 4‐112 for recommended species and  Table 4‐113 for prohibited species).  Consistency with the CVMSHCP Adjacency Requirements will  avoid harm to any bighorn sheep in the area. Project landscape plans will be reviewed by the City of  La Quinta prior to development, and will be enforceable for the life of the project through the  Covenants, Conditions & Restrictions (CC&Rs) that will be recorded against the common areas and  private lots.   Comment 14‐c:  Finally, w e  are  c oncerned a bout  the w ater usage f or  t his  p rojec t, particularly the wave pool and other  water  f eatures. W e  a re  i n  t he  g rips  o f  a nother  d rought  y ear  s o  it seems irresponsible and unnecessary  to build a project so focused on using such a valuable resource. Wildlife, such as Peninsular bighorn,  struggle to have enough available water to survive during droughts and this project could contribute  to the water shortage.   Thank you for the opportunity to provide comments on this project.  Response 14‐c:  Please see the topical response on water resource provided in the  W ater  R esources Topical Response  in Section 2.2.3 of this Final EIR above (at pp. 2‐16 – 2‐27) for a discussion of the project’s proposed  water use and the adequacy of water supplies.  Additional analysis of water resources is also discussed  in Section 4.9, Hydrology and Water Quality, and 4.15, Utilities and Service Systems, of the Draft  EIR. Please refer to Sections 4.9 and 4.15 for full analysis of project‐related water consumption.  Specifically as it relates to bighorn sheep, water sources are found in the mountain ranges up gradient  and to the west of the property. These sources include natural and manmade sources and are located  primarily outside of the Indio Subbasin that serves the project. These water sources will remain  unaffected by the proposed project, and other projects on the valley floor. This project is also required  to contribute fees for groundwater recharge for the Indio Subbasin.         2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐100 February 2022  Public Comments – Area Residents         2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐101 February 2022  Comment Letter No. 15: Anne and Ron Smith    Date: June 21, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 15‐a:  I am writing to urge you to please DENY approval of the Wave Park.  We moved here just a year ago because we were impressed by the beauty of La Quinta, and the  tranquility of the neighborhood of Trilogy. We love being able to enjoy the quiet here, and especially  enjoy stargazing from our backyard at night as we have so little light pollution.   Response 15‐a:  The commenter’s objection to the project is noted. Responses to Comments 15‐b through 15‐d  address specific environmental issues below.  Comment 15‐b:  The Wave Park, with its constant noise and blaring stadium lights at night, threaten to destroy the  very reason we moved to La Quinta. We are already discussing the possibility of putting our home on  the market because of this proposed project. We did not move here to live next to an amusement  park for the very rich that would destroy the reason we moved from a high density area. And we do  feel it would be terrible for our home value.   Response 15‐b:  Please see Topical Response Section 2.2.4, Noise, and Section 2.2.1, Light and Glare, above. In  addition, the Draft EIR discusses and analyzed the potential impacts of project‐generated noise and  lights in Section 4.11, Noise, and Section 4.1, Aesthetics, respectively.  Within Section 4.11, noise  impacts  associated  with  project‐related  construction and operational  activities  were discussed.  Findings within this section were based on technical reports completed for the project by a noise  engineer (see Noise Study and Noise Memo), which analyzed the actual noise levels that will be  generated by Wave Basin operations as well as comparable noise levels at other existing resort pool,  recreational park, and commercial uses.  Per the findings of the technical reports and Draft EIR,  project‐related  construction and operational impacts to noise were  concluded  to  be  less  than  significant with the implementation of mitigation measures. As described above, the project will not  exceed noise thresholds established by the City in its General Plan and Municipal Code. The Draft EIR  correctly determined that impacts of project operation would not exceed those thresholds, as shown  in Tables 4.11‐16 (construction noise), 4.11‐17 – 4.11‐20 (traffic noise), 4.11‐23 (interior noise levels),  and 4.11‐25 – 4.11‐26 (operational noise).   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐102 February 2022  Section 4.1 (discussion d.) analyzed the lighting proposed for the project, including the 80‐foot light  fixtures proposed surrounding the Wave Basin. In order to analyze whether these  light fixtures would  impact the surrounding area, a photometric plan, which illustrates the foot‐candles associated with  the fixtures, was provided by Musco Lighting. As described on page 4.1‐62, the lights associated with  the Wave Basin would be limited to the evening hours of dusk to 1 0:00  p .m., c onsistent  w ith  L a  Q uinta   Municipal Code Section 9.100.150 for sports facilities. This is Mitigation Measure AES‐3 in the Draft  EIR. N o nighttime activity would o ccur. T he D raft E IR c oncluded  that impacts associated with the light  fixtures are reduced to less than significant levels.   The commenter’s concerns regarding changes in the area of their residence is noted. However,  according to CEQA Guidelines Section 15064(e), economic and social changes resulting from a project  are not part of the effects on the environment studied in an environmental document.  Comment 15‐c:  Even more important than anything else, though, is the unmistakable, overwhelming evidence of  serious unprecedented drought in the west. It is too scary and serious to ignore. All the lakes and  reservoirs in the state are at disastrously low levels. This proposed man made lake would steal from  our drinking water. It's just a ridiculous and incredibly harmful idea at this time in history. The heat  and winds will evaporate huge amounts of potable water. I know that if I voted to approve something  like this, I would not be able to sleep at night knowing the harm I'd be doing to our environment, and  endangering people ‐‐ farmers, animals ‐‐ who desperately need that water for real life needs.  Response 15‐c:  Please consult the Water Resources Topical Response in Section 2.2.3, as  well  as Section  4.9,  Hydrology and Water Quality, and Section 4.15, Utilities and Service Systems, of the Draft EIR. The  Coachella Valley  Water District (CVWD)  approved  the project‐specific  Water  Supply  Assessment/Water Supply Verification (WSA/WSV) determining that sufficient water supplies exist,  or will exist based on current water planning assumptions, to meet the projected demands of the  proposed project as well as the current and future projected water demands within CVWD’s service  area, including changes in supply associated with long term drought and climate change.   To address  the commenter’s concern regarding evaporation  of water used for  the  project,  evapotranspiration (Eto) was taken into account when calculating the outdoor water demand for the  project (please see Section 2.2.3 above, pages 22‐23 of the WSA/WSV attached to the Draft EIR as  Appendix M. The analysis in the EIR correctly calculated the Eto, and evapotranspiration has been  accurately disclosed.   Operation of the Wave Basin will account for approximately 14.9 percent of the project’s total annual  outdoor water, and 12.47 percent of total project water demand. Water conservation methods  implemented by the project include the installation and maintenance of efficient and drip irrigation  systems for project landscape, the use of native plant materials and other drought tolerant plants,   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐103 February 2022  and the use of low‐flush toilets and water‐conserving showerheads and faucets. These methods will  reduce indoor and outdoor water consumption by the project.   This comment also asserts that the project would “steal from our drinking water,” but in fact, the  water necessary for the Wave Basin operations, and the other uses proposed for the project, are  already  included  in CVWD’s  plans  to serve future  development. CVWD's  long‐range  planning  documents confirm that it has adequate water supplies for all current and planned future uses, as  discussed in more detail in Section 2.2.3, Water Resources Topical Response, above.    Comment 15‐d:  I have read that 4 wave parks are in various processes of approval in the Coachella Valley. It seems  preposterous that there would be this much demand for this kind of project. And if there is, why put  it in an area zone for residential development? And what will happen if this project is abandoned mid  project for lack of funds? What an awful eyesore will remain. There’s only ever been one other wave  park in the area, and it failed. Four wave parks?!?   Please, please, listen to concerned citizens. Listen to your conscience and do the right thing and DO  NOT APPROVE THIS PROJECT.   Response 15‐d:  The commenter’s concern regarding 4 potential wave parks is n oted. The proposed Wave Basin is not  currently permitted on the project site. In order to allow such a facility, a General Plan Amendment  and Change of Zone have been requested to allow the Wave Basin and other tourist commercial uses  on a portion of the project site, which are policy decisions for the City Council. The proposed General  Plan Amendment and zone change are analyzed in Section 4.10, Land Use and Planning of the Draft  EIR, which concluded that the land use and zone changes proposed for the project would result in  less than significant impacts, in part because the proposed tourist commercial uses are located in the  interior of  the  project  site,  surrounded  by low‐density residential uses, perimeter  walls  and  landscaping,  consistent with  the  surrounding communities.  The commenter’s concern regarding  completion of the project is noted but is not an issue under CEQA. (See CEQA Guidelines 15064 and  15131, stating that “economic or social effects of a project shall not be treated as significant effects  on the environment”.) The Planning Commission and City Council will consider the policy‐related  issues associated with the project, including assurances regarding the completion of the project, as  part of their deliberations on the project.        2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐104 February 2022  Comment Letter No. 16: Dina Stuart    Date: June 21, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 16‐a:  The County report that states Significant effect projected to be less than zero refer to topics like land  use planning, public services etc….  That has nothing to do with the Significant effects on neighbors and nearby residents!  The effect on us and our lifestyle is very Significant!!!!!  Is there a place in the desert for a surf resort?…. Absolutely!!!!!  But it is NOT across the street from Andalusia and Trilogy, nor nearby The Quarry and PGA West  developments….  Head out by the Thermal Airport and beyond….  Plenty of locations!  Better yet, improve the Salton Sea and put it out there and make it a destination resort once again!!!!  Response 16‐a:  The commenter’s concerns regarding land use compatibility are noted. However, according to CEQA  Guidelines Section 15064(e), economic and social changes resulting from a project are  not p art of  the  effects on the environment studied in an environmental document.   An alternative location for the proposed project was discussed in Chapter 7.0, Alternatives, of the  Draft EIR. As described on page 7‐4 of the Draft EIR, “CEQA Guidelines requires examination of an  alternative location for the project if such locations would result in the avoidance of or lessening of  significant impacts. The project objectives specifically relate to the existing Coral Mountain Resort  property, which is currently undeveloped and vacant. Additionally, the project applicant has not been  able to locate a suitable alternative location of at least 380 acres that is available for purchase and  that would substantially reduce any of the significant impacts of the proposed project.” As a result,  and consistent with CEQA, the alternative location alternative was not further considered.            2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐105 February 2022  Comment Letter No. 17: Monica Harrington     Date: June 22, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 17‐a:  Eighty‐foot light poles are incompatible with City Code under the approved use of the proposed site  for the Coral Mountain Surf Park, which is now zoned as low density residential, which is the same  zoning that applies to surrounding properties. And yet, in the EIS report, we learn that the illumination  of outdoor recreational facilities is exempt from the requirements of this section and that passage is  slipped in as though it's reasonable to think that the zoning should be easily transformed into  Recreational Use, which is the zoning that applies to amphitheaters, ball parks, etc.  Why doesn’t this section just come out and say: "The use of 80‐foot light poles is ILLEGAL under the  current zoning of the property, so one way to get around this and to accommodate 80‐foot light poles  is to quietly change the designation to "Recreational" and thus get the same lighting requirements  that might apply to a huge outdoor stadium or arena. And by the way, by doing this, you can ensure  that the outdoor lights can stay on EVERY DAY until 10:00."  The authors of this study didn’t write it that way because they wanted people to come away thinking  that it's reasonable that 80‐foot lights operating until 10:00 pm every night in a low density residential  area is somehow acceptable. It's not.   Response 17‐a:  Please see Response 15‐d. The General Plan Amendment and Zone Change would remove the golf  course zoning designation from the project and allow for a resort, associated resort amenities, a Wave  Basin facility by assigning these lands a Tourist Commercial (CT) designation. In addition, the project  proposes a Specific Plan, which will apply site‐specific standards to the site, as permitted in Municipal  Code Section 9.240.010 and California Government Code Sections 65450 et seq. An analysis of the  proposed changes is included in Section 4.10, Land Use and Planning, of the Draft EIR. For analysis  of the project’s impact resulting from the Zone Change, Title 9, Zoning, of the La Quinta Municipal  Code  w as  c onsulted  i n  o rder  t o  c ompare  t he  d evelopment  s tandard s proposed for the Coral Mountain  Resort project  with  the  existing standards  established  for  the City of  La Quinta. Section  4.10  determined  that  impacts  would  be  less  than significant,  in part because the proposed  tourist  commercial uses are located in the interior of the project site, surrounded by low‐density residential  uses, perimeter walls and landscaping, consistent with the surrounding communities. The requested  changes in City standards, including the General Plan Amendment, Change of Zone and Specific Plan,  are part of the allowable changes that can be requested by a property owner or developer, and must  be considered by the Planning Commission and City Council. These policy decisions are not CEQA  issues, but will be considered when the project is considered by these City officials.   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐106 February 2022  The Wave Basin facility and associated light fixtures would be located in the CT zone, situated in the  southwest portion of the project. Currently, the La Quinta Municipal Code allows 8‐foot pole heights  in this use. The 80‐foot light poles in PA III‐B are proposed to surround the 16.62‐acre Wave Basin  feature. The light fixtures will be downward‐facing, and oriented to illuminate only the Wave Basin.  For a detailed description of lighting on the property, please see the Light and Glare Topical Response  in Section 2.2.1, above, and pages 4.1‐60 – 4.1‐70 of the Draft EIR.  As it relates to lighting impacts, please see the Light and Glare Topical Response in Section 2.2.1,  which summarizes the findings of the Draft EIR, references specific exhibits and page numbers in the  Draft EIR, provides a summary of the Lighting Memo, and addresses the concerns of commenters  regarding proposed light.  Comment 17‐b:  Sometimes, people agree to tradeoffs on sound/light because the recreational benefits available to  all are perceived to be worth it. E.g., in some municipalities, outdoor summer concerts are allowed a  few times a year in close proximity to residential users, so lo ng as the concerts end before 10:00. The  idea is that for a few nights a year, the tradeoff in noise and light in an otherwise quiet residential  area might be worth it to add to the cultural attractiveness of an area.  Here, there is NO benefit to surrounding communities of 80‐foot light poles or of  a n e vent  venue  that  is active EVERY evening until 10:00 p.m. Surrounding communities get all of the light and noise  intrusion, all of the time, with no benefit.  Response 17‐b:  The commenter’s opinion regarding the lack of community benefit associated with the project is  noted. As it relates to light and noise, please see the Light and Glare Topical Response in Section 2.2.1,  and Section 4.1, Aesthetics, pages 4.1‐60 – 4.1‐70 of the Draft EIR, relating to lighting; and the Noise  Topical Response in Section 2.2.4, and Section 4.11, Noise, pages 4.11‐44 – 4.11‐50 of the Draft EIR  relating to operation noise.   The commenter’s concern regarding the appropriateness of the Change of Zone request is noted.  Please also see Response 15‐d.  Comment 17‐c:  Viewed in this way, the conversion of the existing zoning for the property does not satisfy the zoning  change requirements embedded in La Quinta Municipal Law:  Required Findings: The following findings shall be made by the city council prior to the approval of  any zone map change:  1. Consistency with General Plan. The zone map change is consistent with the goals, objectives  and policies of the general plan.    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐107 February 2022  2. Public Welfare. Approval of  the zone map change  will  not create conditions  materially  detrimental to public health, safety and general welfare.  3. Land Use Compatibility. The new zoning is compatible with the zoning on adjacent properties.  4. Property Suitability. The new zoning is suitable and appropriate for the subject property.   5. Change in Circumstances. Approval of the zone map change is warranted because the  situation and the general conditions of the property have substantially changed since the  existing zoning was imposed.  Response 17‐c:  The La Quinta Planning Commission and City Council will review the Draft EIR and its findings, as well  as the findings necessary for all of the entitlements associated with the proposed project. These  findings, however, are policy decisions which will be considered in conjunction with, but separate  from, the CEQA documentation. To the extent that land use compatibility is required to be analyzed  under  CEQA,  the  Draft  EIR  discussed  and  analyzed  these  issues in Section 4.10, Land Use and  Planning.  The  Draft  EIR determined that  the  proposed project  would not cause  a  significant  environmental impact due to a conflict with any land use plan, policy, or regulation adopted for the  purpose of avoiding or mitigating an environmental effect.        2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐108 February 2022  Comment Letter No. 18: Connie Glavin     Date: June 23, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 18‐a:  Please do not allow this development, it will spoil the area as far as lights noise traffic. Animals will  be disturbed also. We have big horn sheep and Bob cats ion the area and we enjoy them. We  purchased our home out here for our retirement for the quiet area and enjoy sitting out at night and  seeing the stars afraid the added traffic and lights will interfere with this nice quiet area please let us  know that this will not occur this was zoned residential correct? Why change it now, we like to bike  and with the added traffic will be hard to exit our development and ride into old town la Quinta. With  drivers coming back here for the wave park development.    Response 18‐a:  The commenter’s concerns are noted. However, the commenter does not provide specific or  substantial evidence regarding the issues of lighting, noise, traffic or biological resources. As it relates  to light and noise, please see the Light and Glare Topical Response in Section 2.2.1, and Section 4.1,  Aesthetics, pages  4.1‐60 – 4.1‐70 of  t he  D raft E IR, relating  to  lighting; and the Noise Topical Response  in  Section 2.2.4,  and Section  4.11, Noise, pages 4.11‐44 – 4.11‐50 of the Draft EIR relating to  operational noise.  As it relates to traffic, please see the Traffic Topical Response in Section 2.2.5 and  pages 4.13‐17 – 4.13‐51 of the Draft EIR, and as it relates to biological resources, please see the  Biological Resources Topical Response in Section 2.2.2 and pages  4.3‐15  –  4.3‐24  Within  these  sections of the Draft EIR, the impacts of lights proposed at the project; project impacts to local  wildlife; noise generated from the project; and traffic and safety (i.e., bike safety) related to the  proposed project are analyzed. All topics were determined to result in less than significant impacts  with the implementation of mitigation measures.   As it relates to the commenter’s question regarding land use designations, please see Response 15‐ d.          2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐109 February 2022  Comment Letter No. 19: Sarah Zappas     Date: July 1, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 19‐a:  I want to reach out to you as a resident of Andalusia, 58194 Aracena in La Quinta for the last 8 years.  The proposed plan  to  put  a water park  “wave  pool” across  the street  in  a  zoned  residential  neighborhood, seems like the city has sold out in favor of commercial tax revenues.   My husband and I chose this development for its quiet, and remote location. We were not naive to  think that one day this area around us would not be built up, certainly it would be developed.  However the issues that this project brings to the neighborhood are unacceptable.  Response 19‐a:  Comment noted. Please see Response 15‐d.  Comment 19‐b:  First the water that this park (wave pool) will be using on a daily  b asis  i s  c ounter  t o  w ater  c onservation   efforts here in the Coachella V alley. The fact that r ecycled water can’t be used and that every day the  “wave pool” will be utilizing our drinking water is negligent at best. I read this finding that designates  this issue as insignificant is ridiculous. I understand it is insignificant to the developers that want this  project to move forward, but greed is what their motivation is.   Response 19‐b:  Please see the Water Resources Topical Response in Section 2.2.3, as well as Section 4.10, Hydrology  and Water Quality, and Section 4.15, Utilities and Service Systems of the Draft EIR.  As it relates to  the use of recycled water from CVWD’s wastewater treatment plants, recycled water is not presently  available in the project vicinity, and it is unknown if or when recycled water will be available.   Nevertheless,  the  project  is designed  to utilize non‐potable water  for outdoor common  area  irrigation, including the installation of purple piping and one or more on‐site storage ponds.  These  facilities will support the use of non‐potable water for outdoor irrigation purposes and can also  support the use of recycled water if and when it becomes available from CVWD.  As stated on page  4.15‐16 of the Draft EIR, the use of recycled water will be evaluated in the future if such water  becomes available.  As discussed in the water supply projections portion of the Topical Response on  Water Resources in Section 2.2.3 above, including Figure ES‐6 copied from CVWD’s Indio Subbasin  Water Management Plan Update, recycled water is projected to account for approximately 5% of  CVWD’s available water over the next 25 years (approximately 20,000 AFY out of 380,000 AFY).  Comment 19‐c:   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐110 February 2022  The second was the zoning change that allows the project to develop  60,000  square feet  for  commercial purposes in a residential neighborhood that was originally zoned residential. In addition  to that is the 23.6 acres of Recreational Open Space what is that? What will be allowed to be  developed under that designation, the ability to bring in off road vehicles?  Response 19‐c:  The 60,000 square feet of commercial uses are located in the northeast corner of the project site.  This a rea is currently zoned for Neighborhood Commercial uses in the General Plan and Zoning maps.  This designation is not changing, but the area is reduced from approximately 8.4 acres to 7.7 acres.  Under both the current and the proposed Neighborhood Commercial designations, up to 60,000  square feet of commercial development could occur on this portion of the project site The existing  and proposed zones are displayed in Exhibit 4.10‐2, Existing and Proposed Zoning, in Section 4.10,  Land Use and Planning, of the Draft EIR.   The 23.6‐acre recreational open space area is proposed for low‐intensity passive  and  active  recreational uses, such as hiking, biking and a ropes course, as described on pages 3‐22 and 3‐23 of  the Draft EIR, and page 57 of the Coral Mountain Resort Specific Plan.  Off‐road vehicles are not  permitted, and Section 3.4 of the Specific Plan has been revised to expressly prohibit any motorized  off‐road vehicles.     Comment 19‐d:  The third issue of the lighting poles, 80 feet high that will illuminate the night sky, every evening 365  days a year. It will be like living next to a football stadium but instead of a couple of months out of  the year, it will be every evening. I beg to differ that this is insignificant, who’s says that, obviously  they aren’t living across the street.   Response 19‐d:  Please see Topical Response on Light and Glare in Section 2.2.1, as well as Section 4.1, Aesthetics, of  the Draft EIR. Project‐related operational impacts relating to lights were determined to be less than  significant with the implementation of mitigation measures, not insignificant. The lights associated  with the Wave Basin would be limited to the evening hours of dusk to 10:00 p.m., consistent with the  La Quinta  Municipal  Code Section 9.100.150  for  sports lighting. This  is indicated  as Mitigation  Measure AES‐3  in  the  Draft  EIR. As  it relates to  the  lighting orientation and  the commenter’s  characterization of a football field, please see the discussion under Topical Response Light and Glare  in Section 2.2.1, relating to orientation and control of fixtures, as well as Appendices B.1 and B.2 of  this Final EIR.  Comment 19‐e:  I would ask that the city of La Quinta, the City Council and the Mayor reconsider the scope of this  water park, after all you represent us the people who live in the city of La Quinta. I’m sure with the   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐111 February 2022  demographic of this city that the population here will not be using this “Wave Pool” but a tourist  population coming to this quiet part of town to party and increase the traffic and above all destroy  the land around this beautiful city.   Response 19‐e:  The comment is noted. Please see Response 17‐c as it relates to the review of the project by the  Planning Commission and City Council.         2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐112 February 2022  Comment Letter No. 20: Kristina Dailey     Date: July 1, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 20‐a:  This email is being written in opposition to the proposed surf park at Coral Mountain. It truly dismays  me how money hungry and dollar driven this counsel has become.   Response 20‐a:  The comment is noted. As it relates to the approval process for the project, please see Response 17‐ c.   Comment 20‐b:  Have you read any of the latest articles in the Desert Sun abou t the water crisis in the west? Research  Lake Powell and the Glen Canyon Damn. I was there recently. The damn is one to two years away  from being declared a “dry” damn. If that happens not only will our water supplies for the Colorado  River and the states that depend upon it be depleted but our electrical grid will be compromised as  well.  The proposed water park will depend on under ground water tables and supposedly will use less  water then a golf course which is also the LAST thing this desert community needs. Build your homes  if you must but do it responsibly and sustainably.  Response 20‐b:  Please see Topical Response on Water Resources in Section 2.2.3, as well as Section 4.10, Hydrology  and Water Quality, and Section 4.15, Utilities and Service Systems. The Coachella Valley Water  District (CVWD) has determined that sufficient water supplies exist, or will exist based on current  water planning assumptions, to meet the projected demands of the proposed project as well as the  current and future projected water demands within CVWD’s service area, including under long term  drought and climate change conditions.   Comment 20‐c:  Why would anyone in their right mind want to purchase a 2.5 million dollar home next to a surf club  especially if there are no member benefits included?  The Coral Mountain area is a beautiful, pristine and sacred area of this valley. Let’s treat it as such  and be more responsible in our choices for the future.    Response 20‐c:   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐113 February 2022  The comment is noted. The comment does not address a CEQA issue. As it relates to the approval  process for the project, please see Response 17‐c.           2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐114 February 2022  Comment Letter No. 21: Diane Rebryna     Date: July 2, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 21‐a:  Please see the following email regarding the DEIR for Coral Mountain Resort.  A  PDF o f  t his  letter i s also attached  for  your  reference, s hould the contents of the email distort during  transmission.  Response 21‐a:  The comment is noted.    Comment 21‐b:  We, the La Quinta Residents for Responsible Development, are sending this letter to express our  concerns regarding the Draft EIR that was released for Coral Mountain Resort.  At the outset, we wish to say that this document is beyond comprehension for the average resident  of La Quinta.  The DRAFT EIR (DEIR) is not in keeping with the 2021 CEQA Statute and  Guidelines  https://www.califaep.org/docs/CEQA_Handbook_2021.pdf, particularly those laid out in Article 10.  Considerations in Preparing EIRs and Negative Declarations:  The text that follows in black refers to direct excerpts from Article 10. Our concerns are laid out in  RED.   Response 21‐b:  Please see Topical Response on Length of the Draft EIR in Section 2.2.6, and Topical Response on  Ability to Comprehend Draft EIR in Section 2.2.7.   Comment 21‐c:  15140, Writing   EIRs should be written in plain language and may use appropriate graphics so that decision makers  and the public can rapidly understand the documents.  This document is replete with redundancy ‐ paragraphs and statements, obviously boilerplate, are  inserted and re‐inserted throughout the document into various categories, where not necessary or  where summaries might have been acceptable.   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐115 February 2022  We do see the summary of Environmental Impacts and Mitigation Measures TABLE 1‐3. While this  summary is useful, the background information regarding each section MUST be presented in a  manner that a reader can understand.  The DEIR fails in this regard.  Response 21‐c:  Please see Topical Response on Ability to Comprehend the EIR in Section 2.2.7. The Draft EIR has was  written to disclose all of the project components and technical methodologies utilized in order to  comply with CEQA standards.   As stated on page 1‐14 of the Draft EIR (the page prior to Table 1‐3), the Table “identifies the  potentially significant effects of the proposed project, mitigation measures, project features and/or  requirements identified to avoid  or reduce the identified potentially significant effects  to  the  maximum extent feasible, and the effectiveness of the mitigation measures, project features and/or  requirements to reduce the potentially significant effects to a level of less than significant.” The  purpose of the table, and the Executive Summary Chapter, is to include the summary of each  environmental topic. Additional discussion, analysis, and conclusions are located in the individual  issue area chapters and sections, consistent with the requirements of CEQA.   Comment 21‐d:  15141, Page Limits   The text of draft EIRs should normally be less than 150 pages and for proposals of unusual scope or  complexity should normally be less than 300 pages.   This statement speaks for itself.  The DRAFT EIR is well over 700 pages, not including Appendices.   The document is unnecessarily LARGE, primarily as a result of the  w ay  i t is  written  – w e  r efer  y ou  b ack   to 15140 above.   Response 21‐d:  Please see Topical Response on Length of the Draft EIR in Section 2.2.6, above.   Comment 21‐e:  15145, Speculation  If, after thorough investigation, a Lead Agency finds that a particular impact is too speculative for  evaluation, the agency should note its conclusion and terminate discussion of the impact.   The intrusiveness on the surrounding residential communities with, by way of example but not limited  to, the:   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐116 February 2022  Lights (including multiple 80‐foot towers and commercial glare from buildings and parking lots)  Noise (during operation, and that associated with Special Events), and  Aesthetics (impacts on the views of Coral Mountain)   As presented in the DEIR with the pretext of supportive “scientific studies/analysis”, is difficult to even  read let alone understand, and therefore to allow for our interpretation.  We are of the opinion that the declared “negative” impacts of the above in particular are essentially  speculative and should be acknowledged as such.  The failure to do this greatly concerns us and many residents that we have talked with regarding the  DEIR. The phrase that comes to mind, no disrespect intended, is “smoke and mirrors”. This speaks to  our concerns about the credibility of the some of the information presented in the document.   Response 21‐e:  The commenter’s opinions are noted. As it relates to comprehension of the EIR, please see Topical  Response on the Ability to Comprehend the EIR in Section 2.2.7. As it relates to lighting, the Draft EIR  addressed lighting impacts in Section 4.1, Aesthetics, pages 4.1‐60 – 4.1‐70, and Appendix B. In order  to clarify and expand that discussion, the Light and Glare Topical Response in Section 2.2.1 is provided  above, to further explain the lighting technology associated with the project. These analyses are not  speculative,  but based on established  professional standards and  thresholds of  significance. As  described above and in Section 4.1 of the Draft EIR, the analysis correctly concluded that the impacts  associated with lighting will be less than significant with the implementation of mitigation measures.  The project’s potential operational noise impacts are addressed in Section 4.11, Noise, of the Draft  EIR, pages 4.11‐44 through 4.11‐50, and in Appendices K.1 and K.2.  In order to clarify and expand  that discussion, Topical Response on Noise in Section 2.2.4 is provided above to further explain how  the operational noise impacts were properly analyzed, including the determinations that the project  will not have any significant operational noise impacts with implementation of mitigation measures.     As it relates to the impacts to views of Coral Mountain, this is analyzed in discussion a) of Section 4.1  in the Draft EIR, pages 4.1‐22 – 4.1‐45. Additionally, Exhibits 4.1‐4 through 4.1‐13 provide visual  simulations to demonstrate the project’s impact when observed from public viewpoints. The Draft  EIR correctly determined that development on the project site would result  in significant and  unavoidable  impacts to  views  of Coral Mountain, even  within the  implementation  of feasible  mitigation measures. Also as correctly determined in the Draft EIR, Findings and a Statement of  Overriding Considerations  will  be required  should  the City Council determine  that  the impacts  associated with the views of Coral Mountain are outweighed by the benefits of the project, as  required by CEQA Guidelines Section 15093.    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐117 February 2022  To conclude, the technical reports, photometric plans and visual simulations provided by the technical  experts are not speculative, but rather utilize established methodologies to analyze the project  impacts in compliance with applicable CEQA standards and requirements.   Comment 21‐f:  15146, Degree of Specificity  The degree of specificity required in an EIR will correspond to the degree of specificity involved in the  underlying activity which is described in the EIR.   An EIR on a project such as the adoption or amendment of a comprehensive zoning ordinance or a  local general plan should focus on the secondary effects that can be expected to follow from the  adoption or amendment, but the EIR need not be as detailed as an EIR on the specific construction  projects that might follow.  We are  of the opinion that the “details” of the DEIR o bscure the focus on the secondary effects of the  Project – in other words, we as the readers, cannot see the “forest for the trees” and therefore have  trouble understanding exactly what it is that the DEIR is trying to say.  Every attempt should have been made in the DRAFT EIR to ensure, going back to 15140 above, to  ensure that the information contained is “rapidly understood” by the reader.  We would have liked to stand back upon receipt of the EIR and, after reading, say “WE MAY NOT  AGREE… BUT WE DO UNDERSTAND THE SECONDARY EFFECTS”.  As the EIR stands now, we are making it known to you that we are unable to do this.   Response 21‐f:  The commenter’s opinions regarding the specificity and clarity of the Draft EIR are noted.  Please see  Topical Response on Ability to Comprehend Draft EIR in Section 2.2.7 and Response 21‐c, above. This  is a project level EIR, and not a zoning ordinance or General Plan EIR, and accordingly, the quoted  discussion of secondary effects in CEQA Guideline 15146 is inapplicable.   Comment 21‐g:  15147, Technical Detail  The information contained in an EIR shall include summarized technical data, maps, plot plans,  diagrams,  and  similar  relevant information sufficient  to permit  full  assessment  of significant  environmental impacts by reviewing agencies and members of the public.  Placement of highly technical and specialized analysis and data in the body of an EIR should be  avoided through inclusion of supporting information and analyses as appendices to the main body of  the EIR.   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐118 February 2022  Again, to our points noted. The technical data presented in the body of the DEIR is not summarized  or organized in such a manner as to allow for the understanding of the general reader.  Response 21‐g:  The commenter’s opinions regarding the clarity of the technical d ata  i n  t he  D raft  E IR  a re  n oted. P lease   see Topical Response on Ability to Comprehend Draft EIR in Section 2.2.7, and Response 21‐c, above.  Comment 21‐h:  In summary, from t he  CEQA G uidelines... “The  DEIR s erves a s a  p ublic disclosure document explaining  the effects of the proposed project on the environment, alternatives to the Project, and ways to  minimize adverse effects and to increase beneficial effects”.  This  i s  t he  f ramework  t hat  w e  l ooked  f orward  t o  a nd  e xpected  t o  r eceive  w hen  the  DEIR  w as  r eleased,  nearly two weeks ago.   In essence, the proclamation of “no negative effects” is evident throughout the document, but the  information that is provided within the document to support those conclusions regarding the DEIR  categories is virtually undecipherable to us.  This is not fair. There is a timed “Process” underway and we are the residents who will be impacted  by this Project.  We require transparency please.  We require a complete understanding of exactly what is impacting us and how. Any mitigation  measures presented must make sense.  If we, the general public, cannot understand the DEIR, how can we possibly respond accordingly in  the manner required of us? Conjecture and opinions will carry no weight.  We respectfully request that this DRAFT EIR be retracted and replaced.  The replacement document should be created with the following in mind ‐ it should be reasonable in  length, with clear and concise language, and without unnecessary repetition. This would allow for  “rapid” understanding by readers, and thus it would be in alignment with the CEQA guidelines.  Thank you for your consideration of our request.  Response 21‐h:  The commenter’s concerns are noted. Responses have been provided in Responses 21‐b through 21‐ g, above.         2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐119 February 2022  Comment Letter No. 22: Derek Wong/Bridgette & Phil Novak  Date: July 3, 2021  Affiliation: Area Resident     Please note that this comment letter was originally addressed to members of the City Council, in  response to a newspaper article in the Desert Sun. However, because the letter was received during  the EIR comment period, it has been treated as a comment on the EIR, and a response is provided  below. Please also note that the allegations and accusations made by the commenter regarding the  professionalism of project consultants and the applicant are not a subject for this Response to  Comments, and will not be addressed here.    Comment 22‐a:  As concerned Andalusia homeowners, we were very disappointed in the July 1 Desert Sun article by  Sherry Barkas, “Study: Surf park would have little noise impact”.    Response 22‐a:  The  comment  is  noted. The commenter’s additional comments  are addressed  in the following  responses.   Comment 22‐b:  Please consider these concerns and plan future articles accordingly.  1. Please do not state one side’s opinion as a headline (it misleads readers...who will think it is a  conclusion...instead of a self‐promoting opinion based on highly questionable information by the  developers and their consultants).  Response 22‐b:  The commenter’s opinions are noted. Please see Response 19‐b as it relates to recycled water use.  Comment 22‐c:  2. We have concerns about the neutrality of the firm – MSA Consulting in Rancho Mirage – hired to  conduct the EIR. They seem to have an extremely close relationship with Meriweather, the developers  of the proposed Coral Mountain project. Shouldn't the Sun be certain that there is no conflict of  interest going on here before becoming an unwitting spreader of their biased, profit‐motivated  position? Please research MSA to see if they have ever produced EIRs with findings unfavorable to  the developer’s side.   Response 22‐c:   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐120 February 2022  The Draft EIR analyses and findings are based on technical studies prepared by technical experts. The  methodologies used in the technical reports and EIR analysis are based on established professional  standards and thresholds established to satisfy CEQA requirements. The Draft EIR was prepared under  the direction of the City of La Quinta which is the Lead Agency. The EIR has been prepared to meet  the City’s requirements, regardless of the preparer.   Comment 22‐d:  3. The “findings” your reporter cites from the EIR are curiously similar to/almost mirror reflections of  Meriweather's pro‐development, pre‐EIR claims. Therefore, we suggest you (or a Sun reporter) ask  the City Planner Nicole Sauviat Criste for copies of the incredibly well‐researched and well‐informed  complaints about the project that dozens of local citizens have submitted. These letters should help  you gain a more critical, less naive stance toward the EIR's contentions and expose you to the  seriousness of many of the issues surrounding this project. The letters will also provide you with the  names of some local citizen experts you can contact for further elucidation.   Response 22‐d:  The commenter’s opinions are noted. Public comments, both opposing and supporting the project,  are included in the Notice of Preparation (NOP) as Appendix A of the Draft EIR. Letters received by  the City during the EIR comment period are presented herein, along responses as required by CEQA.   Comment 22‐e:  4. PLEASE ASK QUESTIONS whenever Meriweather or MSA make claims (don’t just take their word  for everything). For instance:  a. Meriweather/MSA claims the project will use “less water than a golf course”. Really? Most desert  golf courses use recycled or gray water. A surfpark/wave basin must use fresh water since human  beings will be swimming in it. And are they honestly including the amount of water that will be used  by the project’s planned single‐family homes, villas/hotel rooms, restaurants, planned grocery store,  spa/fitness facilities, showers/stalls for surfers, landscaping, continuously needing to refill the wave  basin, etc.? We have NOT seen any of those figures. So their “comparisons” of their project vs. a golf‐ course/home project should not be trusted.  Response 22‐e:  Please see the Topical Response on Water Resources in Section 2.2.3. Contrary to the commenter’s  assertions, Section 2.0, Water D emands, on pages  2 0  to  2 4 o f  th e WSA/WSV provides a full discussion  and associated tables listing the water use for all project components. The WSA/WSV is included as  Appendix M of the Draft EIR.    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐121 February 2022  Additional analysis of water resources is also provided in Section 4.9, Hydrology and Water Quality,  and 4.15, Utilities and Service Systems, of the Draft EIR. Sections 4.9 and 4.15 provide a complete  and thorough analysis of project‐related water consumption.   Comment 22‐f:  b. Meriweather/MSA claims that the project will have “less than significant” impacts on water quality,  usage and depletion of groundwater supplies. DID YOU ASK ABOUT EVAPORATION...from an 18‐ million gallon wave basin sitting in the desert sun...and how much water they will have to use to  continuously refill it?  Response 22‐f:  Please see the Topical Response on Water Resources in Section 2.2.3, and Response 15.c, above.  Comment 22‐g:  c. Meriweather/MSA claims the wave basin’s LIGHTS will “only impact  a s mall  a rea  o f  the  s cenic  v ista”.  Really? Have you seen the video from one of the night events held at Kelly Slater’s Surfpark in  Leemore? Look here ‐ BEST Wave Pool Experience EVER! Kelly Slater Surf Ranch w/ Casey Neistat– (START AT 34:25) ‐ and then tell us that Coral Mountain’s seventeen 80‐foot‐tall light towers will not  be  i ntrusive! PLEASE  G ET  S ERIOUS  A BOUT  T HE  L IGHT  P OLLUTION  T HIS  P ROJECT  W ILL  CREATE. T hey’ve   already admitted the wave basin will operate until 10pm year‐round...and probably later during their  special events. How would you like that kind of lit‐up amusement feature in your backyard...every  day...from 7am to 10pm?!?!? It will be a MAJOR DISRUPTOR to all the nearby residents...who bought  homes in surrounding communities for the peace and quiet currently afforded here. La Quinta prides  itself on its starry, desert night sky!!! These outrageous light poles will create too much light...and  negatively impact the night sky... for all the surrounding communities. And will be a MAJOR blight  against the nearby mountains!   Response 22‐g:  The commenter’s opinions are noted. The discussion on pages 4.1‐22 – 4.1‐44 and 4.1‐60 – 4.1‐70  (Section 4.1, Aesthetics) of the Draft EIR analyzes the impacts of the proposed 80‐foot light fixtures.  In addition, please see the Topical Response on Light and Glare in Section 2.2.1.   Comment 22‐h:  d. Local experts claim that the proposed development – specifically the carving out of an 18‐million  gallon wave basin and the constant shaking created by the wave‐making motors and the continuous  hard pounding into the earth of the waves as they crash ‐‐ could have geologically and seismologically  negative effects on the soil around Coral Mountain. There are also concerns about the damage an  earthquake could cause to an 18‐million gallon wave basin and the surrounding communities. PLEASE   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐122 February 2022  COVER THIS ANGLE. You will see scientific data about these concerns in the letters submitted to the  City that we referenced above. We can also provide you with experts to talk to about these issues.  Response 22‐h:  The commenter’s concerns are noted. The commenter does not, however, provide any substantial  evidence that the proposed project will result in either a greater number of earthquakes or geological  impacts. The commenter defers evidence to unnamed experts. As stated in the Draft EIR, page 4.6‐ 16, the proposed Wave Basin will be constructed to meet all seismic standards of the Uniform Building  Code in force at the time that building permits are secured. These impacts are analyzed in Section  4.6, Geology and Soils, and include specific discussion of a number of seismic hazards and soils  hazards,  including groundshaking,  subsidence,  lateral spreading,  ground  failure  (including  liquefaction), soil erosion, unstable soils, and expansive soils. T he  D raft  E IR  a lso  analyzed  t he  p otential   hazards associated with seismically induced tsunami or seiche in Section 4.6. This analysis, supported  by a comprehensive analysis by a registered geologist provided in Appendix G of the Draft EIR,  resulted in a determination that impacts associated with geological hazards will be mitigated to a less  than significant  level with  the implementation of Mitigation  Measures GEO‐1 through GEO‐3.  Impacts associated with earthquakes are correctly analyzed in the Draft EIR to  be less than significant  with the implementation of these mitigation measures.   Comment 22‐i:  e. Meriweather claims NOISE impacts will be “less than significant during construction...and once the  project is completed and the wave basin is operating”. Oh really?!? Ask any resident of Andalusia  about the amount of noise that is heard from minor construction projects at the IID building on  Avenue 58 – e.g., repaving their parking lot, putting on a new roof. All their projects reverberate and  are  heard  loudly...along  with the back‐up  beeping  of all  the trucks  involved...throughout  the  Andalusia  community.  And  these  are  MINOR  projects – nothing like  the building  of homes,  restaurants, a hotel, a huge wave basin, and surrounding support facilities. GET SERIOUS PLEASE!   f. And what about NOISE once the project is completed? How was “less than significant” determined?  This is crazy! The wave basin will operate NON‐STOP from 7am to 10pm DAILY! LOUD MECHANICAL  NOISE is part of the wave‐producing machines...along with the constant back & forth of jet skis to  transport surfer‐customers... and the PA system announcing the next waves and playing music. GET  SERIOUS PLEASE! This project will be a MAJOR NOISE PRODUCER!  g. Another consultant  obviously in cahoots  with  Meriweather  is called Urban Crossroads. They  submitted this ludicrous claim to the EIR – “The mountain is more likely to absorb rather than deflect  sounds from the wave basin during normal use and special events”. Again...ARE YOU KIDDING ME?  Coral Mountain is a natural rock amphitheater...sounds that are made in its environs bounce off its  walls and echo into surrounding communities. JUST ASK THE HOMEOWNER who lives at Avenue 60  and Madison. She can hear hikers at the base of Coral Mountain...and you don’t think noises created   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐123 February 2022  by a major machinery‐driven wave‐pounding water‐sports basin...with loudspeakers all around...and  jet skis revving... will be heard? This has not been studied properly!!! And again...we ask...since you  are the community’s journalistic outlet…to investigate Urban Crossroads. ALL of its clients are cities  and homebuilders. They are NOT going to say anything that would derail the development or upset  their clients. WHO IS WORKING on behalf of the surrounding taxpaying homeowners? Clearly not the  City... which obviously wants this development!   Response 22‐i:  The  commenter’s  questions  are noted.  The commenter, however, provides opinion and  not  substantial evidence that the project will result in substantially greater noise impacts than those  analyzed. Please see the Noise Topical Response in Section 2.2.4. Discussion a. in Section 4.11, Noise,  of the Draft EIR analyzes the impacts of construction‐related and operational noise generated by the  proposed project. Impacts of project‐generated noise was analyzed by a professional noise engineer,  and the findings are thoroughly discussed in Section 4.11.  The level of impact has been correctly  identified, and mitigation measures provided to reduce these impacts to less than significant levels.  Comment 22‐j:  h. Meriweather says it will hold four events per year attracting approx. 2,500 attendees each. And  they have the chutzpah to say that the project will have “no significant impact on surrounding  intersections”?!? Really?? So they do not plan  to  make any changes  to  the existing  intersections...which are rural/low‐density/residential...at Avenue 58 and Madison...or Avenue 60  and Madison? There are just Stop signs at all these surrounding intersections. And the developer is  not planning to make any contributions to improving traffic control or noise issues that will result  from the project or  their large  events?  We repeat...this  is a LOW‐DENSITY, RESIDENTIAL  neighborhood...which should NOT be changed.  Response 22‐j:  The comment is incorrect. As provided in Section 4.13, Transportation, of the Draft EIR, pages 4.13‐ 29 – 4.13‐38, a number of intersection improvements are required at each phase of development to  address deficits in acceptable Levels of Service (LOS) both with and without the project. As correctly  identified in the Draft EIR, at pages 4.13‐42 – 4.13‐49, the traffic impacts associated with special  events are fully disclosed, and mitigation measures included to assure that the impacts of special  events  a re  r educed  t o  less  than  s ignificant  l evels. I t  is  a lso  noted, on Tables 4.13‐19, 4.13‐21, and 4.13‐ 23 and pages 4.13‐28 through 4.13‐42 of Section 4.13, that a number of intersections currently or in  the future will operate at unacceptable LOS without the project, indicating that current development  and planned future development other than the proposed project have impacted and will continue  to impact area roadways, regardless of whether the proposed project is constructed. The needed  improvements are provided in the City’s Capital Improvement Program, as discussed on page 4.13‐ 50, which is  the appropriate  mechanism  used by  cities throughout  California  to plan for  and   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐124 February 2022  implement traffic improvement. Finally, and consistent with professional practices in the analysis of  traffic impacts associated with specific projects, the Draft EIR analyzes and discloses that the project  will be directly responsible for:  Phase 1 Improvements: Improvements to Avenue 58, Madison Street, Avenue 60, and project access  points,  and  the  project’s  fair share contributions  toward planned  traffic  signals  and  related  improvements at 5 area intersections as identified in Table 4.13‐20 (see pages 4.13‐29 – 4.13‐33 of  Draft EIR).  Phase 2 Improvements:  Same physical improvements as specified for Phase 1, plus increased fair  share contributions toward planned traffic signals and related improvements at 6 area intersections  as identified in Table 4.13‐22 (see pages 4.13‐34 – 4.13‐37 of Draft EIR).  Phase 3 Improvements:  Same physical improvements as specified for Phase 1, plus installation of a  traffic signal at the intersection of Madison St. and Avenue 58, and increased fair share contributions  toward planned traffic signals at nine other intersections as identified in table 4,13‐24 (see pages  4.13‐37 – 4.13‐41 of the Draft EIR.   Therefore, the Draft EIR has analyzed and identified intersection improvements required with and  without the proposed project, quantified the level of impact, and proposed mitigation measures  which will effectively mitigate those impacts, whether these measures are the City’s or the project’s  responsibility.   Comment 22‐k:  Once  again,  the  Coral  Mountain  property  is  zoned  for “neighborhood  commercial,  low‐density  residential and golf course” for a reason. And this zoning is part of  the La Quinta  General Plan...so any  change should require much broader buy‐in...from taxpaying homeowners and businesses...instead  of just Meriweather and its consultants! Please do your due diligence for ALL future stories on this  topic!   Response 22‐k:  This commenter’s opinions are noted. Please see Responses 15‐d, 17‐a and 17‐c.    Comment 22‐l:  You should also push back when told...or when you come across language...that refers to something  as “less than significant”... or “more likely”. Meriweather/MSA/Urban Crossroads use incredibly  VAGUE language. This is NOT ACCEPTABLE when discussing such serious, life‐changing concerns for  those of us who live next door to this property! And the City/citizens/journalistic outlets should NOT  let them get away with it! What do those terms mean? Compared to what?  Show us  the  numbers/actual measurements!  Response 22‐l:   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐125 February 2022  The commenter’s opinions are noted. He does not, however, provide substantial evidence of a  deficiency in the EIR’s analysis or conclusions in any environmental issue area.  Comment 22‐m:  And while you’re at it… please talk to Air, Noise, Water, Planning experts about the ridiculousness of  FOUR Water/surf parks being constructed in the middle of the desert! These are incredibly non‐ sustainable projects ‐ in an era of water restrictions, air‐health quality concerns, traffic issues, etc!  Please start covering this issue more seriously. The Coachella Valley does NOT need four of these  parks! And shouldn’t the desert cities get together to support the one or two that will be OPEN TO  THE PUBLIC and provide income to all the communities...instead of supporting one that will be highly  exclusive/private and JUST benefit the developer (as Coral Mountain would)!!  Response 22‐m:  The commenter’s opinions are noted. Discussions regarding cumulative impacts are provided in the  Draft EIR on pages 4.2‐41 – 4.2‐42 as they relate to air quality, pages 4.15‐34 – 4.15‐35 as they relate  to water supplies, pages 4.10‐30 – 4.10‐31 as they relate to planning, pages 4.11‐51 – 4.11‐54 as they  relate to noise, and pages 4.13‐57 – 4.13‐61 as they relate to traffic.       2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐126 February 2022  Comment Letter No. 23: Bobbie Fleury    Date: July 6, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 23‐a:  Contrary to what some may believe, I am not anti‐development concerning the Coral Mt. Resort. In  fact, I have no issues with this parcel of land being approved for homes, a hotel and restaurant, hiking  and biking trails, and perhaps even have the developer throw in a 9 hole putt‐putt course for fun ‐ on  fake grass!    Response 23‐a:  Comment noted.   Comment 23‐b:  However, I am extremely opposed to the current request for a zoning change to accommodate what  amounts to an amusement park for out‐of‐towners in the middle of residential communities, and  especially a park whose main feature is an 18 million gallon water guzzling ditch that will continuously  be draining our fresh water from the aquifer due to evaporation in our hot, dry, climate. I also have  to wonder if anyone at Meriwether realizes that the water in the wave pool will be uncomfortably  hot for about 4 months out of the year and therefore not much fun to surf in. It's why many don't use  their pools in the summer.  Response 23‐b:  The commenter’s opinion is noted. Regarding water consumption, please see the Topical Response  on Water Resources in Section 2.2.3, as well as Section 4.9, Hydrology and Water Quality, and  Section 4.15, Utilities and Service Systems, of the Draft EIR. Project‐related water consumption is  determined to result in less than significant impacts as stated in the Draft EIR because there are  adequate water supplies available for the project and all other existing and planned future uses in the  subbasin  area,  and  because  the  project  will not  interfere  with CVWD’s ongoing groundwater  management efforts.  These conclusions were made pursuant to the project‐specific Water Supply  Assessment/Water Supply Verification (WSA/WSV) approved by CVWD, as required by the State law.  The WSA/WSV is included in the Draft EIR as Appendix M. The commenter’s opinion regarding the  temperature of the water in the summer months is noted.  Comment 23‐c:  This According to the recently released draft EIR, most of what is planned for the site won't have any  "significant"  impact on  the  surrounding environment.  That's like  saying someone  is  "slightly"   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐127 February 2022  pregnant! The developer ‐ Meriwether Co. ‐ hired the people who did the DEIR. Are we supposed to  believe that their report is totally OBJECTIVE?    Response 23‐c:  The commenter’s opinion is noted. The Draft EIR is a document prepared by the City of La Quinta,  since they are the lead agency under CEQA. It is based on professionally prepared technical reports  and analyses which meet the requirements of CEQA. Please also see Response 22‐c.  Comment 23‐d:  The developer continues to cite that the wave won't use more water than a golf course, while ignoring  the fact that more and more courses have now gone to non‐potable water, something that cannot be  done with  the  surf park.  For our City  Council  to approve  the rezoning so this can proceed is  unconscionable especially in light of La Quinta's own land and water use guidelines. Just like Slater  did in Lemoore, where the wave park is in the middle of empty land, that's where this should go ‐ and  not in our desert where water use is of critical importance.  Considering that California is back into a drought situation, if the developer has a conscious, or any  inkling of being environmentally sensitive, they should pull back their request for the wave  portion of  their plans.   Response 23‐d:  Please see  the Topical Response  on Water Resources in  Section 2.2.3,  as  well  as Section  4.9,  Hydrology and Water Quality, and Section 4.15, Utilities and Service Systems, of the Draft EIR. Also  see Response 19‐b as it relates to the use on potable vs. non‐potable water. As it relates to the  proposed change of zone, please see Responses 15‐d, 17‐a and 17‐c. The commenter’s opinion  regarding the location and components of the project is noted.  Comment 23‐e:  And I would hope, that when it comes before you for a vote, your answer will be "no."  Thank you for your consideration.   Response 23‐d:  This comment is noted. Please see Responses 15‐d and 17‐a.           2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐128 February 2022  Comment Letter No. 24: Agnes Collins     Date: July 7, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 24‐a:  We, the La Quinta Residents for Responsible Development, are sending this letter to express our  concerns regarding the Draft EIR that was released for Coral Mountain Resort.  At the outset, we wish to say that this document is beyond comprehension for the average resident  of La Quinta.  The DRAFT EIR (DEIR) is not in keeping with the 2021 CEQA Statute and  Guidelines  https://www.califaep.org/docs/CEQA_Handbook_2021.pdf, particularly those laid out in Article 10.  Considerations in Preparing EIRs and Negative Declarations, as laid out here:   Response 24‐a:  The comment is noted. The contents of the letter are virtually identical to comment letter number  21.  Where the letters are the same, reference is made to the appropriate Response in comment  letter 21.   Comment 24‐b:  15140. Writing  EIRs shall be written in plain language and may use appropriate graphics so that decision makers and  the public can rapidly understand the documents.  This document is replete with redundancy ‐ paragraphs and statements, obviously boilerplate, are  inserted and reinserted throughout the document into various categories, where not necessary or  where summaries might have been acceptable.  We do see the summary of Environmental Impacts and Mitigation Measures TABLE 1‐3. While this  summary is useful, the background Information regarding each Section MUST be presented in a  manner that a reader can understand.  The DEIR fails in this regard.  Response 24‐b:  Please see Response 21‐c.  Comment 24‐c:  15141. Page Limits   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐129 February 2022  The text of draft EIRs should normally be less than 150 pages and for proposals of unusual scope or  complexity should normally be less than 300 pages.   This statement speaks for itself.  The DRAFT EIR is well over 700 pages, not including Appendices.  This document is unnecessarily LARGE, primarily as a result of the w ay  i t is  written ‐ we  refer  you  b ack   to 15140 above.  Response 24‐c:  Please see Response 21‐d.  Comment 24‐d:  15145. Speculation  If, after thorough investigation, a Lead Agency finds that a particular impact is too speculative for  evaluation, the agency should not its conclusion and terminate discussion of the impact.  The intrusiveness on the surrounding residential communities with, by way of example but not limited  to, the:  Lights (including multiple 80‐foot towers and commercial glare from buildings and parking lots)  Noise (during operation, and that associated with Special Events), and  Aesthetics (impacts on the views of Coral Mountain)  As presented in the DEIR with the pretext of supportive “scientific studies/analysis”, is difficult to even  read let alone understand, and therefore to allow for our interpretation.  We are of the opinion that the declared “negative” impacts of the above in particular are essentially  speculative and should be acknowledged as such.  The failure to do this greatly concerns us and many residents that we have talked with regarding the  DEIR. The phrase that comes to mind, no disrespect intended, is “smoke and mirrors”. This speaks to  our concern about the credibility of the some of the information presented in the document.  Response 24‐d:  Please see Response 21‐e.  Comment 24‐e:  15146. Degree of Specificity  The degree of specificity required in an EIR will correspond to the degree of specificity involved in the  underlying activity which is described in the EIR.   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐130 February 2022  An EIR on a project such as the adoption or amendment of a comprehensive zoning ordinance or a  local general plan should focus on the secondary effects that can be expected to follow from the  adoption or amendment, but the EIR need not be as detailed as an EIR on the specific construction  projects that might follow.  We are  of the opinion that the “details” of the DEIR obscure th e focus on the secondary effects of the  Project – in other words, we as the readers, cannot see the “forest for the trees” and therefore have  trouble understanding exactly what it is that the DEIR is trying to say.  Every attempt should have been made in the DRAFT EIR to ensure, going back to 15140 above, to  ensure that the information contained is “rapidly understood” by the reader.  We would have liked to stand back upon receipt of the EIR and, after reading, say “WE MAY NOT  AGREE... BUT WE DO UNDERSTAND THE SECONDARY EFFECTS”.  As the EIR stands now, we are making it known to you that we are unable to do this.  Response 24‐e:  Please see Response 21‐f.  Comment 24‐f:  15147. Technical Detail  The information contained in the EIR shall include summarized technical data, maps, plot plans,  diagrams,  and  similar  relevant information sufficient  to permit  full  assessment  of significant  environmental impacts by reviewing agencies and members of the public.  Placement of highly technical and specialized analysis and data in the body of an EIR should be  avoided through inclusion of supporting information and analyses as appendices to the main body of  the EIR.  Again, to our points noted. The technical data presented in the body of the DEIR is not summarized  or organized in such a manner as to allow for the understanding of the general reader.  Response 24‐f:  Please see Responses 21‐g.   Comment 24‐g:  In summary, from t he  CEQA G uidelines... “The  DEIR s erves a s a  p ublic disclosure document explaining  the effects of the proposed project on the environment, alternatives to the Project, and ways to  minimize adverse effects and to increase beneficial effects”.  This  i s  t he  f ramework  t hat  w e  l ooked  f orward  t o  a nd  e xpected  t o  r eceive  w hen  the  DEIR  w as  r eleased,  nearly two weeks ago.   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐131 February 2022  In essence, the proclamation of “no negative effects “ is evident throughout the document, but the  information that is provided within the document to support those conclusions regarding the DEIR  categories is virtually undecipherable to us.   This is not fair. There is a Imed “Process” underway and we are the residents who will be impacted  by this Project.   We require transparency please.  We require a complete understanding of exactly what is impacting us and how. Any mitigation  measures presented must make sense.  If we, the general public, cannot understand the DEIR, how can we possibly respond accordingly in  the manner required of us? Conjecture and opinions will carry no weight.  We respectfully request that this DRAFT EIR be retracted and replaced.  The replacement document should be created with the following in mind ‐ it should be reasonable in  length, with clear and concise language, and without unnecessary repetition. This would allow for  “rapid” understanding by readers, and thus it would be in alignment with the CEQA guidelines.  Thank you for your consideration of our request.   Response 24‐g:  Please see Response 21‐h.                2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐132 February 2022  Comment Letter No. 25: Maggie Hamilton    Date: July 8, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 25‐a:  I am a concerned citizen of the desert and am opposed to building the Coral Mountain Resort. We are  in a drought emergency and not only will water be necessary to build this Resort, but adding an 18  million gallon wave pool, too? Water evaporates. Where is this water coming from—the underground  aquifer? We are in the middle of climate change. Temperatures are getting hotter every year. The  2014  Sustainable Groundwater Management  Act—SGMA  was adopted during California’s  last  drought. T he  l aw  s tates  that  g roundwater  i s  a s hared  r esource. I don’t believe sharing a finite resource  with more million dollar homes, a four story hotel, and another wave pool in the desert is sustainable.  I conserve water but yet see projects like these springing up all over the desert and wonder why I  should do my part?   Response 25‐a:  Please see  the Topical Response  on Water Resources in  Section 2.2.3,  as  well  as Section  4.9,  Hydrology and Water Quality, and Section 4.15, Utilities and Service Systems, of the Draft EIR for  discussion of project‐related water consumption. Information on evaporation is provided on pages  22‐24 of the WSA/WSV, attached as Appendix M to the Draft EIR. Information on the source of water  for the project is provided on page 26 of the WSA/WSV and pages 2‐22 – 2‐23 of the Topical Responses  above. Information on climate change planning is provided in the Topical Response on pages 2‐23 –  2‐26, which is directly taken from the document that CVWD prepared in response and as required by  the Sustainable Groundwater Management Act. The commenter’s concerns are noted.                2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐133 February 2022  Comment Letter No. 26: Ilona Sala    Date: July 8, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 26‐a:  I concur with the letter written to the planning committee of the ridiculous length and unfriendly  wording in the Coral Mountain proposal. If the people cannot who are going to be most affected by  this super project are not given a document that can be understood by them, it ought not be written  as such. Don’t make this similar to what the Washington bourgeoisie do and write a book size  document filled with legaleze and vote before the document has been decimated and understood by  the proletariats who pay taxes but stand to lose.   Response 26‐a:  Please see the Topical Response on the Ability to Comprehend Draft EIR in Section 2.2.7.               2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐134 February 2022  Comment Letter No. 27: Judy Carey    Date: July 9, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 27‐a:  I am a full time desert and La Quinta city resident, and have been here 37 years.  I am Opposed to the building of the Coral Mountain Resort with it's proposed 18 million gallon wave  pool, 4 story hotel, and many new homes.  We are living in a drought Again, and with climate change happening it seems irresponsible to think  that such a project which would require so much of an Important resource would even be considered.  According  to the  2014  Sustainable  Groundwater Management  Act, groundwater  is  a  "shared  resource", and therefore this finite resource needs to be used appropriately. Water from our aquifer  needs to be used in a sustainable and justifiable manner. Drinking water, water for crops, plants and  gardens seems more important than a wave pool! Think of the evaporation factor alone.  I do my part with water conservation, shouldn't we ALL be doing the same?  Response 27‐a:  Please see the Topical Response on Water Resources in Section 2.2.3, and Response 25‐a.              2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐135 February 2022  Comment Letter No. 28: Kelly Welton    Date: July 10, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 28‐a:  My name is Kelly Welton and my fiancé and I live in Trilogy. We moved here in Feb 2020.  Tired of Los Angeles and Orange counties’ traffic and noise, we were lured to La Quinta by the open  mountains, sightings of Bighorn sheep, and the quiet beauty of all the visible stars.  Response 28‐a:  The comment is noted.   Comment 28‐b:  We are VERY opposed to the proposed “Coral Mountain" wave park. We strongly urge you not to  approve any zoning variances that would allow this project to go forward. The proposed variances  effectively allow the equivalent of commercial‐scale traffic, noise, lights, and pollution in a high  density residential area. We understand the property will be developed someday, but when we  considered and ultimately purchased our retirement home, we never dreamed the zoning could  change from residential with golf course to amusement park so quickly and so quietly.   Response 28‐b:  The commenter incorrectly characterizes the proposed General Plan Amendment and Change of Zone  as variances. No variances are proposed. As it relates to the processing of the  General Plan  Amendment and Change of Zone, please see Responses 15‐d, 17‐a and 17‐c.    The comments opinion regarding additional lights, noise and traffic, are noted, but not supported by  evidence  o r  f act. H owever, i t  i s  c orrect  t hat  w hen  c ompared  t o  the existing condition of the site, which  is undeveloped and vacant, the proposed project will introduce light, noise, and vehicular traffic into  the area. The Draft EIR analyzes project‐related impacts to lights, noise, and traffic, in compliance  with CEQA. These topics are discussed in Section 4.1, Aesthetics, Section 4.11, Noise, and Section  4.13, Transportation, (respectively) in the Draft EIR. Findings and conclusions regarding project  impacts were based on technical studies and plans prepared by topic experts. Please also see the  Topical Responses on Light and Glare at Section 2.2.1, Noise at Section 2.2.4, and Traffic at Section  2.2.5, above.   Comment 28‐c:  Why jeopardize our “Gem of the Desert” reputation?   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐136 February 2022  And, to be frank, the Environmental Impact Report seems to have been prepared by the developers  rather than by neutral third parties. This truly is the wrong project in the wrong place.  I believe you have a responsibility to the residents of La Quinta, at the very least to acknowledge our  efforts and listen to our concerns.  We seem to have been ‘brushed aside’ whenever voicing our concerns for this project.   Please, we urge you to fully consider the impact this development will have on La Quinta, all of La  Quinta, to the ends of the city limits.  Response 28‐c:  The commenter’s concerns are noted. Please see Response 22‐c as it relates to the preparation of the  EIR, and Responses 15‐d, 17‐a and 17‐c as it relates to the approval process for the project.      2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐137 February 2022  Comment Letter No. 29: Mike Charles   Date: July 11, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 29‐a:  Please make MSA redo the Draft EIR so we can all understand what is being said as it pertains to the  Wavepark proposal. Personally, I have spent hours trying to come to some understanding of what is  being said or referenced. I simple cannot understand their research or early conclusions. I have given  up as well as many others who have sought out help for same reason. The general public has a right  to understand this document. The city has a similar obligation per Ca statute to make this document  readable and understandable to the average resident. I personally have asked two land use attorneys  for help in the matter and they have reached the same conclusion.  If the goal by MSA is to complicate and confuse the general public then they have succeeded. In order  to move forward this document needs to be understood. Unbelievable that this even needs to be  brought forward.   Response 29‐a:  Please see the Topical Response on the Ability to Comprehend Draft EIR in Section 2.2.7.             2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐138 February 2022  Comment Letter No. 30: Dorothy Dupree   Date: July 12, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 30‐a:  I am writing to let you know my objection to the proposed development of the Coral Mountain Resort.  I have lived in La Quinta since 1972 and have seen some good development in La Quinta and some  bad. Unfortunately highway 111 has some terrible and unnecessary development, ie car lots and big  box stores.   Response 30‐a:  Comment noted.   Comment 30‐b:  There are many things to consider when planning a city. It is extremely important to consider the  environmental  impact of  a  development.  With  global  warming and droughts  in  California  it  is  responsible for the city to consider how a development would impact our water resources.  The idea of having an 18 million gallon wave pool, a four story hotel and million dollar homes is not  environmentally responsible.  Please deny the application of this development and save our water resources.   Response 30‐b:  Please see  the Topical Response  on Water Resources in  Section 2.2.3,  as  well  as Section  4.9,  Hydrology and Water Quality, and Section 4.15, Utilities and Service Systems in the Draft EIR.  Climate change and drought is addressed in Water Resources Topical Response in Section 2.2.3, which  describes the CVWD’s long range planning in conformance to SGMA. That analysis shows that CVWD  has included both climate change and drought in its water planning, and has concluded that it has  sufficient resources under these conditions.   As it relates to the City’s review and approval or denial of the project, please see Responses 15‐d, 17‐ a and 17‐c. The commenter’s opinions are noted.         2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐139 February 2022  Comment Letter No. 31: Kenneth Jones   Date: July 12, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 31‐a:  I send this letter to express significant objections regarding the Coral Mountain Resort Draft EIR.  Response 31‐a:  Comment noted.   Comment 31‐b:  In brief, the subject document fails to comport with CEQA 2021 Guidelines:  https://www.califaep.org/statuteandguidelines.php   The subject document is 5x the volume stated in CEQA guidelines. As such the purpose and intent of  the guidelines are rendered impossible of performance.   Response 31‐b:  Please see the Topical Response on Length of Draft EIR at Section 2.2.6.   Comment 31‐c:  The current document is ‐ in my opinion ‐ an affront to the audience for which it is intended. A  reasonable person may ask why the developer and its agents sought to avalanche the audience with  such a grossly over‐written, unnecessarily complicated document.   Response 31‐c:  Please see the Ability to Comprehend Draft EIR Topical Response in Section 2.2.7. The Draft EIR was  written to disclose all of the project components and technical methodologies utilized in order to  comply with CEQA standards.   Comment 31‐d:  Redundancies are pervasive throughout the document. Such writing techniques are experience‐ proven methods to confuse, obfuscate and discourage the audience from accomplishing a complete  read. One wonders why the developer and its agents would adopt this communications approach for  a project they know to be controversial and objectionable to many.   Response 31‐d:  The Draft EIR is a document published by the City of La Quinta, as the CEQA Lead Agency, for public  review. The purpose of the Draft EIR is not meant to confuse, obfuscate, or discourage the public. The   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐140 February 2022  purpose of the Draft EIR is to provide the public with project components, facts, and analysis of the  proposed project and its potential impacts on the environment, per CEQA Guideline thresholds.  Redundant language throughout the Draft EIR is required to comply with formatting suggested by  CEQA and to ensure that all potentially significant impacts and measures to reduce or avoid those  impacts are fully analyzed and disclosed to the public.   Comment 31‐e:  I respectfully request the subject DRAFT EIR be withdrawn. Further, I ask that the City of La Quinta  respect and observe CEQA guidelines in publishing a replacement DRAFT EIR. In doing so, readers  would have opportunity to absorb and comprehend contents presented in clear, concise, everyday  terms ‐ as intended by CEQA. A corollary benefit would accrue to the City of La Quinta in the form of  reader audience appreciation for transparency.  Your consideration of my request is appreciated. Thank you.   Response 31‐e:  The commenter’s request is noted. However, as described in the Length of the Draft EIR Topical  Response in Section 2.2.6, and the Ability to Comprehend the EIR Topical Response in Section 2.2.7,  the document is correctly written and its length is required to address all of the potential impacts  associated with a complex project.            2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐141 February 2022  Comment Letter No. 32: Brenda Vatland  Date: July 12, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 32‐a:  I am sending this letter to express my concerns regarding the Draft EIR that was released for Coral  Mountain Resort.  Response 32‐a:  Comment noted.  Comment 32‐b:  This document is not in keeping with the CEQA 2021 Guidelines  https://www.califaep.org/statute_and_guidelines.php   It is too long. The CEQA guidelines stipulate that the document for a project should be no more than  300 pages.  Response 32‐b:  Please see the Length of the Draft EIR Topical Response in Section 2.2.6.  Comment 32‐c:  It is not “rapidly understood” as required by the CEQA guidelines, again due in part to its length, but  particularly due to redundancy and repetition.   Response 32‐c:  Please see the Ability to Comprehend the Draft EIR Topical Response in Section 2.2.7.   Comment 32‐d:  I respectfully request that this DRAFT EIR be retracted and reissued.  The replacement document should be created with the following in mind ‐ it should be reasonable in  length, with clear and concise language, and without unnecessary repetition. This would allow for  “rapid” understanding by readers, and thus it would be in alignment with the CEQA guidelines.  Thank you for your consideration of my request.   Response 32‐d:  Please see Response 31‐e.      2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐142 February 2022  Comment Letter No. 33: Dave Wiezel   Date: July 12, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 33‐a:  We are sending this email to express our concerns regarding the Draft EIR that was submitted for  Coral Mountain Resort recently.   Response 33‐a:  Comment noted.   Comment 33‐b:  The document, as currently submitted, is not in keeping with the CEQA 2021 Guidelines, as specified  at: https://www.califep.org/statute_and_guidelines.php.   Most significantly:  ‐It is too long. The CEQA guidelines stipulate that the document for a project should be no more than  300 pages.  Response 33‐b:  Please see the Length of Draft EIR Topical Response in Section 2.2.6.  Comment 33‐c:  ‐It is not "rapidly understood" as required by the CEQA guidelines, again due in part to its length, but  particularly due to redundancy and repetition.   Response 33‐c:  Please see the Ability to Comprehend the Draft EIR Topical Response in Section 2.2.7.   Comment 33‐d:  We respectfully request that this DRAFT EIR be retracted and reissued in compliance with the CEQA  2021 Guidelines. Additionally, the consultants and report preparers should be required to provide  clear and verifiable supporting data for every issue of concern.   Thank you for your consideration of our request.   Response 33‐d:  Please see Response 31‐e.     2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐143 February 2022  Comment Letter No. 34: Diane Rebryna (2)  Date: July 13, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 34‐a:  Thank you for your email of this morning, July 13, 2021 with your explanation as to why the current  DEIR (also “the Document”) will not be retracted and reissued, and advising us that accordingly there  would be NO extension beyond the August 6, 2021 date for comments.   Perhaps the City has “carefully and thoroughly reviewed the proposed Project”, but I believe that you  are missing the point of my request.  Please  understand  that  while a complex Project such  as  this requires  analysis from  the  City’s  perspective, it must also be presented in such a manner to allow for a detailed analysis by the public  and also allow for “rapid understanding”.  I would again like to state that the document in its present format does not provide for this, mostly  due to its length, repetitiveness and redundancy. I will not repeat again the reasoning behind our  initial request of July 2, 2021.  I gather from your email that you feel that the document is “not unduly scientific or complex”. For  reasons that I will not go into, I respectfully disagree; however the purpose of my response herein is  not to argue.   Response 34‐a:  The commenter’s opinions are noted. Please see the Ability to Comprehend the Draft EIR Topical  Response in Section 2.2.7.   Comment 34‐b:  I do propose a compromise please,  particularly  with  respect  to the  Sections  in  Chapter 4.  Environmental Impact Analysis. I would like to see the 5 following items considered:   Response 34‐b:  Comment noted. Please see Responses 34‐c through 34‐h, which directly address the commenter’s  individual requests.  Comment 34‐c:  1. An expanded Table of Contents for Chapter 4.  ***These 15 Sections are essential the “meat and potatoes” of the DRAFT EIR  As the document stands, the Table of Contents for a 700 plus page Document is not at all helpful.   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐144 February 2022  By w ay of  e xample, i n  the  S ection  r egarding A esthetics (4.1) w h ich comprises 73 pages (4.1.1‐ 4.1.72),  I note 6 Subsections. These are:  4.1.1 Introduction,  4.1.2 Existing Conditions,  4.1.3 Regulatory Setting,  4.1.4 Project Impact Analysis  4.1.5 Cumulative Impacts, and  4.1.6 Mitigation Measures  However, when I go to the Table of Contents, I see ONLY “4.1 Aesthetics” referencing the entire 73  page.  I  ask  please ‐ w hy  would  the Sections  relevant  to  each C hapter not be included? ‐ please see 2. below.   Response 34‐c:  The commenter’s suggestion is noted. Including the subsection page numbers in the Table of Contents  is not required under CEQA, nor would it change the findings within the Draft EIR.   Comment 34‐d:  2. Inclusion of the Subsections and Tables in the Table of Contents ‐ with numbers, letters and bullets  as appropriate and appropriately cross referenced to pages in the Document.  It is the subsections that pose an issue for the average reader such as myself.  For instance, when I proceed to go through Section 4.1.4 Project Impact Analysis, I note  the following “Subsections”  Thresholds of Significance  Methodology  Proposed Project  Character and Development Standards  PAI  PA II  PA III  PA IV  Circulation  Design Guidelines  Planning Area I ‐ Neighborhood Commercial  Materials  Planning Area II ‐ Low Density Residential  Materials  Massing and Scale   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐145 February 2022  Architecture  Planning Area III ‐ Tourist Commercial  Materials  Massing and Scale  Architecture  Planning Area III ‐ Tourist Commercial  Offsite Infrastructure  Project Impacts  a. Have a substantial adverse effect on a scenic vista?  Location “A”  Location “B”  ….. all in different fonts, different sizes, some italics, some not, non indented, etc.; and these are in  only the first 25 pages of the 73 for this Section!   I believe that you can see where I am going with this “illustration” a bove. T his  i s  n ot  a n  e asily  r eadable   document, but in particular it is not an easy document to reference and therefore understand.  My example refers to just Section 4.1.4 ‐ the layout therein is the same throughout the entire  Document.  From my particular perspective as I conduct my review, I found that I am required create my own  “table of contents” for my ability to cross reference to allow for my understanding.  Additionally, an expanded Table of Contents might allow me to gather data on a particular item ‐ for  instance, the lighting. In one sub ‐ section, its says that towers are 80 feet high, in another it says that  they will be lit from 7 AM ‐ 10 PM, in another it says that there will be 17 ‐ 80 foot towers. etc. If this  data is NOT provided in one sub‐ section, then at least a Table of Contents as requested might be of  help going forward.   I can assure you that this is no easy task to begin to gather and assimilate this data ‐ as I attempt to  provide an intelligent response to the Draft EIR. An expanded table of Contents with corresponding  “lists” within the document itself would go a long way to helping me do this.    Response 34‐d:  The commenter’s opinions regarding the document format are noted. Please see Response 34‐c, as  well as the Ability to Comprehend the Draft EIR Topical Response in Section 2.2.7.  Comment 34‐e:  3. If it is possible, I would like the Document re‐issued as a “searchable” PDF with hyperlinks as  required to the Appendices. Modern technology easily allows for this.   Response 34‐e:   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐146 February 2022  The commenter’s opinions are noted. The documents are searchable. All of the Appendices, as well  as the Draft EIR, were available on the City’s website, at:  https://www.laquintaca.gov/our‐city/city‐departments/design‐and‐development/planning‐ division/the‐wave‐at‐coral‐mountain  Comment 34‐f:  4. I would like to see the entire Document proof read with respect to page numbers please.  For  instance, I see that Section 4.1 has pages marked 4.1 … whereas 4.2 has pages also marked 4.1, … ‐  instead of 4.2.X.… Simple proof reading would have caught this error ‐ I’m asking please that you have  someone do this. That way, when I make my own notes to refer to, I am not going back through the  document and unable able to find what I am looking for because I am dealing with errors in the page  numbering system.   Response 34‐f:  Section 4.2, Air Quality, in the Draft EIR was incorrectly paginated. The commenter is correct, and  the City apologizes for the error. The pagination of Section 4.2 is hereby corrected – please see  Chapter 3.0, Revisions to the Draft EIR. This revision does not result in changes to the findings of the  Draft EIR.   Comment 34‐g:  5. I would like to see sub‐sections entitled CONCLUSIONS limited to ONE per Section, please. Too  many of these have lead to my confusion on the topics therein.   Response 34‐g:  The commenter’s opinion is noted. Sections within the Draft EIR may include multiple conclusions  due to the various components within the threshold discussion. For example, analysis of threshold c)  in Section 4.1, Aesthetics, includes discussions of each Planning Area proposed for the project and  their impact on scenic quality in the area. For this discussion topic, analysis of each Planning Area’s  impact requires a conclusion to summarize the level of impact for that Planning Area. Therefore, this  discussion results in multiple “conclusion” discussions, as do other topics with multiple components  within a threshold discussion. The structure is appropriate and consistent with the requirements of  CEQA for thorough analysis.  Comment 34‐h:  In closing, I wish to say that this Project is very complex and potentially impactful to the residents  around it on so many levels.   There are many aging residents who reside in retirement communities near this proposed Project.  Many have invested their life savings in their forever homes and feel very afraid because they cannot  fully understand what this Project entails. Many can no longer concentrate to the extent that they   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐147 February 2022  once could and are easily overwhelmed. Many are not computer savvy. Some have told me that they  feel inadequate and even “stupid” when they admit that they cannot “understand” the DEIR when  they try to read it.  My reply to them as been that “I feel inadequate as well” when faced with such a lengthy and  redundant document. You have indicated in your email today that redundancy “is required” for the  completeness of the document. Thank you for this explanation as I now understand and accept that.  However, and to that I would say … there should be extra attention on the City’s part then to ensure  that as much detail is provided for the benefit of all readers in such a manner as to allow for complete  understanding. The acknowledgement and implementation of my 5 comments above would go a long  way to providing for this.   Thank you for your kind consideration of my request.  I look forward to hearing back from you.  Response 34‐h:  The commenter’s opinions and characterizations are noted. Please see the Ability to Comprehend the  Draft EIR Topical Response at Section 2.2.7, and the Length of the Draft EIR Topical Response at  Section 2.2.6.                 2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐148 February 2022  Comment Letter No. 35: George Koenig   Date: July 14, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 35‐a:  18 years ago my wife and I moved to La Quinta and have been delighted over these years for the  move. During this time La Quinta has developed its commercial base in a logical and geographic  manner and has maintained a wonderful residential environment. I was surprised at the proposed  project of a water park at Coral Mountain, as discussed nicely in a recent article in the Desert Sun.  I read the article, perused the project on‐line, obtained a bigger printout at City Hall, and drove to the  site to view it. I was left with a number of questions.    Response 35‐a:  Comment noted. The commenter’s questions are addressed in Responses 35‐b through 35‐g below.   Comment 35‐b:  I believe the site was once part of the initial plans for Andalusia but was spun off as economically  unfeasible. In fact I understand the developer – Drummond, a corporation with enormous financial  reserves – has subsequently sold Andalusia as well. The site is roughly six miles from Citrus Plaza  (Jefferson and 50) at the very end of Madison, a long way if one has forgotten a grocery item. If  Andalusia failed to flourish one must wonder about the new proposal. The rationale for a new  development of expensive homes is puzzling.  Response 35‐b:  The commenter’s opinions  are noted. The comment does  not  raise any  questions or  concerns  regarding environmental effects of the project, and for that reason, no further response is provided.     Comment 35‐c:  The entire length of Madison Avenue is full of high‐end residential developments. A major resort  would be in sharp contrast to the environment surrounding it. Independent of the wave a hotel of  any viable size would be completely out of place; issues to include building height and traffic.   Response 35‐c:  Please see Responses 15‐d, 17‐a and 17‐c. Project consistency with the General Plan is analyzed in  Section 4.10, Land Use and Planning, of the Draft EIR.   Section 4.1, Aesthetics, of the Draft EIR analyzed the project’s impacts on the surrounding scenic  vistas when viewed from public viewpoints. For this discussion, line of sight exhibits and visual   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐149 February 2022  simulations were generated in order to determine the project components that may impact the  public’s views of scenic resources. As shown on Exhibits 4.1‐4 through 4.1‐13, on pages 4.1‐29  through 4.1.38, and analyzed on pages 4.1‐22 through 4.1‐28, it was determined that the proposed  hotel would not be visible from outside the project site.   Section 4.13, Transportation, of the Draft EIR fully analyzes project‐related traffic impacts of the  proposed project,  and  provides mitigation  measures proposed  to reduce  impacts  to less  than  significant levels. Findings were generated based on technical studies performed by professional  traffic engineers, and are included as Appendix L.1 and L.2 in the Draft EIR. Please also refer to the  Topical Response on Traffic at Section 2.2.5. The commenter does not provide further detail regarding  his traffic concerns, so it is not possible to provide additional detail in response to the comment.  Comment 35‐d:  This plan calls for a golf course. I think a number of golf courses are experiencing a decrease in use.  The area is also surrounded by a number of courses – PGA, Silver Rock, and others. Who would be  the market target for a new distant course is unclear.   Response 35‐d:  The commenter’s opinion is noted. The project allows potential use of golf facilities (e.g., par 3 course  or putting green), however, the development of a full‐size golf c ourse is not proposed for the project.   Comment 35‐e:  Although the proposal for WAVE phenomenon’s sound abatement is discussed, it seems likely that  such a feature is likely to be noisy – whatever good intentions of the builder. Since it is unlikely that  the immediate neighborhood would use the structure, one must assume that the users would not be  local, more likely a youthful and loud group. How this would sit with the owners of expensive homes  immediately adjacent would surely affect their sales prospects.  Response 35‐e:  The commenter’s opinions regarding the users of the Wave Basin and the marketability of the project  are noted.  Please see the Topical Response on Noise at Section 2.2.4, and Section 4.11 of the Draft  EIR. In addition, a Noise Study was complete for the proposed project by a professional noise engineer  using state and local methodologies to determine whether project development and operation would  result in significant impacts. The findings concluded that impacts would be less than significant with  the incorporation of mitigation measures. As described on pages 4.11‐47 to 4.11‐50, the noise levels  during operation of the Wave Basin are estimated at 64.5 dBA at receptor location P10, located  immediately adjacent to the Wave Basin in the Tourist Commercial planning area. The combined noise  level from the project and ambient noise levels at the off‐site location nearest the Wave Basin  (location R7) are estimated at 58.2 dBA, which reflects an increase of 0.3 dBA over existing ambient  noise levels (see Table 4.11‐26 on page 4.11‐49 of the Draft EIR).  These noise levels will not exceed   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐150 February 2022  City standards or the thresholds of significance described on pages 4.11‐47 through 4.11‐49, and  shown on Tables 4.11‐25 and 4.11‐26, and explained in greater detail in Section 4 of the Noise Study  attached as Appendix K.1 of the Draft EIR. The conclusion of the Draft EIR that the noise impacts of  daily operations will be less than significant are correctly characterized in the Draft EIR.  Comment 35‐f:  The Desert Sun noted 3 other water park developments underway or about to begin development.  All three would not only compete for a limited market but would be located in far more convenient  locations for prospective customers – remembering the really isolated site under consideration. How  the Coral Mountain wave would attract customers is surely unclear.   Response 35‐f:  The commenter’s opinions  are noted. The comment does  not  raise any  questions or  concerns  regarding environmental effects of the project, and for that reason, no further response is provided.  Comment 35‐g:  If one considers all the headaches and frustrations with Silver Rock, certainly a better conceived and  eventually successful undertaking I would understand if the City would approve what looks like an  even less viable undertaking with profound concern. If it were to proceed and then fail who would be  left holding the bag? The City? Who would want to acquire an isolated development with a water  park?  The “Wrong Project in the Wrong Place” certainly seems an appropriate comment. Personally I would  not invest my money in it.   Thank you for the opportunity to comment.   Response 35‐g:  The commenter’s opinions are noted. As it relates to the approval or denial of the project, please see  Response 15‐d, 17‐a and 17‐c.      2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐151 February 2022  Comment Letter No. 36: Sandra Stratton   Date: July 15, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 36‐a:  WATER SUPPLIES:  Please take into serious consideration the Mega Drought that the Western US is experiencing. I do  not believe that the reports on water available from our aquifer accurately address the water sources  to replenish our aquifer to keep it at safe levels for the foreseeable future.  I am a resident of Trilogy La Quinta and a California native. The drought is severely impacting farmers  and ranchers here and the western US. One newspaper article in Oregon highlights forward thinking  errors.   "It was predicted that Prineville Reservoir would fill. It was predicted there would be natural flow for  us with our water right in the Crooked River. It was predicted there would be natural flow for us in  the Deschutes (river). NONE OF THOSE THINGS HAPPENED." ‐ Marty Richards, board chair for North  Unit, said the drought conditions this spring and summer forced the irrigation district to reevaluate  its water supplies." Farmers/ranchers are losing their water supplies. The Wickiup Reservoir will be  empty by August 18.  My point being, why are we relying on the Colorado River without question for our precious water  supply here in the desert. "The Colorado River is drying up faster than federal officials can keep tract.  Mandatory water cuts are looming. Plummeting reservoir levels at Mead and Powell solidify Arizona  cutbacks next year and near‐future threats to all Compact states from Colorado to California" (source:  The Colorado Sun)    Response 36‐a:  Please see  the Topical Response  on Water Resources  at  Section 2.2.3,  as well  as Section  4.9,  Hydrology and Water Quality, and Section 4.15, Utilities and Service Systems in the Draft EIR.   As explained in more detail in the Water Resources Topical Response discussion in Section 2.2.3 of  this Chapter, CVWD’s long‐range planning and groundwater management efforts take into account  the  risks  associated  with  climate  change,  including extended drought conditions  and  potential  reductions in water deliveries from the Colorado River and State Water Project exchange.  Even taking  into account these risks, CVWD has projected that groundwater storage in the Indio subbasin will  increase by a cumulative total of 1,394,000 acre‐feet over the 50‐year period it modeled, taking into  account both climate change and future CVWD planned projects, and projects an increase of more  than 600,000 acre‐feet of groundwater storage by 2045 (see Topical Response on Water Resources   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐152 February 2022  at Section 2.2.3, at pages 2‐23 – 2‐26 and Figure ES‐6).  As also described in the Water Resources  Topical Response at Section 2.2.3 and the Indio Subbasin Water Management Plan Update (Chapter  11), CVWD has considered the challenges to long‐term reliability of Colorado River and State Water  Project allocations, including climate change and extended periods of drought, and has identified  a  combination  of source  substitution and  improved conveyance  and storage  projects,  as well  as  conservation measures, to ensure the long‐range successful management of the Indio Subbasin  without causing overdraft conditions. Based on the foregoing, CVWD determined that there are  adequate supplies of water to serve the proposed project and all other existing and planned future  uses in the area, as confirmed in the project‐specific WSA/WSV approved by CVWD.  Comment 36‐b:  LIGHT POLUTION:  Every morning and evening I sit outside and enjoy the beautiful Coral Mountain and it's changing  colors at sunrise and sunset. Seventeen 80 foot tall light towers will permanently ruin everyone's  views of the Coral Mountain.   Response 36‐b:  Please see the Topical Response on Light and Glare in Section 2.2.1, as well as Section 4.1, Aesthetics,  of  t he  D raft  E IR. As  a nalyzed  on  p ages  4 .1 ‐60  through  4.1 ‐70, t he  p otential  i mpacts  o f  t he  l ight  f ixtures   were demonstrated to have potential impacts (please see also the specific discussion of light levels  surrounding  the  lights  in  the Light and  Glare Topical Response above). As shown  in  these two  documents, light levels will conform to the City’s standards, and no light will be generated at the  property line. Further, the lighting demonstration results described on pages 2‐9 and 2‐10 above,  shows that no light from the proposed Wave Basin lighting will reach Coral Mountain (see light  contour exhibit on page 2‐10 above, which shows that light levels drop to the imperceptible level of  0.01 foot candles at approximately 375 feet from the nearest portion of Coral Mountain. The Draft  EIR provides mitigation to reduce impacts to less than significant levels. Section 4.1 also analyzed the  line‐of‐site and visual simulations of the light poles at the Wave Basin. As demonstrated in Exhibits  4.1‐4 through 4.1‐13, and in the text on pages 4.1‐22 through 4.1‐18, the poles will not be visible from  most off‐site locations and  will  not  block  views  of Coral Mountain. From Trilogy, where the  commenter lives, line‐of‐sight E on Exhibits 4.1‐12 and 4.1‐13, and the discussion on pages 4.1‐27 and  4.1‐28 provides analysis of the views from the southeast. As described in that discussion the light  poles will not significantly disrupt views toward Coral Mountain from this location due to the distance  from  t he  p oles, the  limited  scale  of  t he  p oles  a nd  l ight  f ixtur es, and existing off‐site trees that obstruct  views from this location.   Comment 36‐c:  STVR's:   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐153 February 2022  The city of La Quinta has suspended permits for STVR's in residential zones. The impact of 600 STVR's  will impact the surrounding communities far more that[than] allowing them in residential zones.  Response 36‐c:  The commenter’s opinion on short‐term vacation rentals (STVR) is noted. However, he does not  provide  substantial  evidence to indicate how  STVRs would impact the communities more than  residential communities. All short‐term rentals will be centrally managed within the project, and will  be subject to the City’s noise ordinance and the Short‐Term Vacation Rental restrictions set forth in  Chapter 3.25 of the La Quinta Municipal Code.  Please also see Response 52‐g.  Comment 36‐d:  ZONING CHANGE:  This area is not appropriate for Tourist Zoning. Having special events will cause more traffic, noise,  rowdy parties at the STVR's. This will turn 58th and 60th and Madison into major traffic arteries. We  already have car races on 60th and cars doing doughnuts at the corner of Madison and 60th. Look at  the tire marks! Was this in a report? This will only encourage more traffic problems.  To call this project a PRIVATE COMMUNITY is a joke. Only a small amount of lots, roughly 24, are  private. 24 private homes vs 600 STVR's? That proportion makes absolutely  no sense. T he  few  private  lots are just a way to make the whole project look private. It's a PUBLIC VENUE!!  Response 36‐d:  Project consistency with the General Plan is analyzed in Section 4.10, Land Use and Planning, of the  Draft EIR. Please also see Responses 15‐d, 17‐a and 17‐d as they relate to the required change of zone,  and the review process for the project.    To address traffic concerns, please consult the Traffic Topical Response at Section 2.2.5, above, and  Section 4.13, Transportation, of the Draft EIR. Potential traffic impacts from Special Events are  analyzed on pages 4.13‐42 through 4.13‐46.  As shown in Table 4.13‐27, a traffic signal is required at  the intersection of Madison Street and Avenue 58 to maintain acceptable levels of service, while an  all‐way stop intersection is sufficient at the intersection of Madison Street and Avenue 60.  As  confirmed on page 4.13‐41 of the Draft EIR, the project is required to install the traffic signal at the  intersection at Madison/Avenue 58, and pursuant to Mitigation Measure TRA‐9, if any special events  are proposed prior to installation of this signal, the required temporary use permit will be denied  unless the City finds that the event‐specific traffic and parking plan demonstrates that the event will  not cause any significant traffic or parking impacts (see Draft E IR  p . 4 .13 ‐62).  P lease  a lso  s ee  t he  N oise   Topical Response at Section 2.2.4, above, for a description of the noise analysis completed for the  project which determined that noise levels will not exceed the City’s established limits and will not  have any significant  impacts on  the  surrounding communities, including from  special events.   Compliance with the City of La Quinta Municipal Code will further assure that the proposed zone   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐154 February 2022  change and special events at the project will not impact the surrounding communities, including from  noisy or rowdy parties.  The comment does not include any substantial evidence of any potential  impacts that could result from the proposed zone change to allow tourist commercial uses on a  portion of the site or from the proposed special events.   As it relates to the commenter’s description of the project, the project could result in up to 600  privately owned residential units. As shown in Table 2 of the Specific Plan, up to 104 privately owned  residential units will be located in the Tourist Commercial portion of the project (Planning Area III),  and the remaining 496 residential units will be located in the low‐density residential areas (Planning  Area II).  As it relates to the project being private, as stated on page 3.5.3 of the Draft EIR project  description, the project will be private (with the exception of the 60,000 square feet of neighborhood  serving commercial near Madison St. and Avenue 58), with access to the homes, the hotel and its  amenities, and the Wave Basin open only to residents, their guests and hotel guests (also see Section  1.2 of the Specific Plan, confirming same).  Comment 36‐e:  This entire project is totally irresponsible. This is California with 700+ miles of coastline. A surfing  venue does not belong in the desert! This would be a permanent disruption to our quiet life in the  desert, ruin our views, destroy our quiet evenings, just so promoters and surfers can make money on  Special Events.   Response 36‐e:  The commenter’s opinion regarding the location of the project is noted.             2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐155 February 2022  Comment Letter No. 37: Connie Glavin    Date: July 16, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 37‐a:  Wave park please no attached photos are a big horn crossing 58 where would he go if not killed by a  car coming to a wave park where he lives.   Response 37‐a:  The photo provided by the commenter is acknowledged, and assumed to be of Avenue 58 west of  Madison Street. As described in the Topical Response on Biological Resources at Section 2.2.2, the  project has been modified to provide a barrier on its west boundary to protect PBS from the site. In  addition, a 6‐foot wall will surround the project. Finally, the CVCC, as described in Comment and  Response 13‐h, is currently planning a barrier along the eastern toe of the Santa Rosa Mountains  extending  s outh from t he  e xisting s heep barrier  along t he  S ilve r Rock property (also see Response 13‐ d above and Appendix D.5 to this Final EIR). The barrier is designed to prevent the current access by  PBS onto private property in this part of La Quinta. Together, these measures will provide protection  from human activity, and prevent sheep from accessing local streets.         2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐156 February 2022  Comment Letter No. 38: Dan Rendino    Date: July 18, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 38‐a:  Who came up with this insane idea to turn our town into a Disneyland in the middle of a drought. The  traffic and noise will be an Eyesore in the desert. Send this proposal down.  Response 38‐a:  The commenter’s opinion is noted. He does not, however, provide substantial evidence or facts  regarding his objections. As it relates to traffic concerns, Section 4.13, Transportation, of the Draft  EIR analyzed traffic generated by the project. Impacts resulting from the project as well as the  proposed special events are discussed and analyzed, and mitigation measures are provided on pages  4.13‐61 – 4.13‐63 to reduce impacts to less than significant levels.   As it relates to noise concerns, Section 4.11, Noise, of the Draft EIR address impacts resulting from  the project as well as the proposed special events. Additionally, mitigation measures are provided on  pages 4.11‐54 – 4.11‐55 to reduce impacts to less than significant levels.   As it relates to the review process required for the project, please see Responses 15‐d, 17‐a and 17‐ c.            2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐157 February 2022  Comment Letter No. 39: JoAnne Thompson    Date: July 18, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 39‐a:  We will make this short and sweet. Please do the right thing about the proposed Wave Park in La  Quinta. We are in the worst drought in 1000 years. Do you think this Wave Park makes sense on any  level?  We strongly oppose this development and hope you will hear our voices.    Response 39‐a:  The commenter’s opinion is noted. Analysis of water supply is provided in the Topical Response on  Water Resources at Section 2.2.3, as well as Sections 4.9, Hydrology and Water Quality, and Section  4.15, Utilities and Service Systems, of the Draft EIR. These sections contain a thorough analysis and  explanation of the project’s projected water use and the available water supplies to serve the project  and other existing and planned uses in the short and long term. CVWD, as the water supplier of the  project evaluated and approved water u se f or  t he  p roject b ased  on compliance with its standards and  requirements, and consistent with California Water Code Section 10910.  The EIR and WSA/WSV  clearly demonstrate that CVWD has adequate water supplies to meet the needs of the project and all  other existing and planned future uses, including under extended drought conditions.                  2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐158 February 2022  Comment Letter No. 40: Carol and Richard Strop   Date: July 19, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 40‐a:  Let me start by saying my husband, Richard, and I love everything about La Quinta, how is was  designed and how it is managed. Of course we know that additional growth leading to increased  revenue is important for any city. When the builder first introduced this Coral Mountain project to  the homeowners at Trilogy La Quinta las February I thought, as presented, it sounded reasonable.  The La Quinta city planners obviously thought so, too. Videos were shown to the residents of the  Wave in Lemoore, CA and each was conveniently orchestrated with music overlays as are all videos  on the Surf Ranch website.   There  are  various  resident complaints  and  concerns on  many fronts  in  all  the  surrounding  communities. I would like to focus mine on the Wave, its level of noise, water usage and proposed  popularity, I think the most important things I learned in my internet research are these:  Response 40‐a:  The comment is noted. Specific responses to the commenter’s concerns are addressed individually  below.  Comment 40‐b:  1. Kelly Slater’s Wave in Lemoore (now owned by WLS Holdings) is in the middle of nowhere, set in  wide open farmland of cows and agricultural fields in Central California. And that is where it belongs,  not in an upscale residential community where the residents who moved to this end of the Coachella  Valley came for a quiet, peaceful lifestyle. Many are retired and home all day, with no escape from  the sounds of the wave.   2. The wave is pulled by a locomotive engine. This will not be the sound of an occasional train passing  through, but a constant sound throughout the day and evening. My husband and I have lived in the  mountains and know firsthand how the sound bounces off them. Months ago I read reviews by surfers  related to noise of the Wave but those reviews have magically disappeared from the Internet.   Response 40‐b:  The commenter’s opinion of the location of the Wave Basin is noted. As it relates to noise levels, the  Draft EIR provided a complete analysis of the daily noise levels in Section 4.11, Noise. As described in  Table 4.11‐26 and in the analysis on pages 4.11‐44 – 4.11‐50, noise levels at the boundary of the  project will range from 48.7 dBA to 62.6 dBA, including existing ambient noise, which is consistent   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐159 February 2022  with the City’s noise standards for residential areas (please also see the Topical Response on Noise at  Section 2.2.4, which further describes the noise standards upon which the analysis was based).    Based on the findings of the technical study and the Draft EIR, n oise  l evels  a t  t he  W ave  machine  w ould   range from 62.6 dBA to 75.7 dBA at 212 feet from the wave machinery. With distance, this will be  reduced to 63.3 dBA at 50 feet, and 59.3 dBA at the nearest off‐site location, which is well within the  City’s standards (see Draft EIR pages 4.11‐23 and 4.11‐45 – 4.11‐46). Impacts associated with the  Wave Basin and associated machinery would be less than significant when compared to the City’s  established thresholds, which is consistent with the requirements of CEQA. In addition, to reduce  impacts  of noise levels  to the greatest extent feasible mitigation  was  included  to restrict  the  operational hours of the proposed Wave Basin to the hours of 7:00 a.m. to 10:00 p.m., compliant with  the La Quinta Municipal Code (NOI‐6) for sports facilities.    The Noise Memo provided by Urban Crossroads, Inc. (Appendix K.2 of the Draft EIR) addressed the  concern regarding noise of the Wave Basin echoing off of Coral Mountain. The noise engineer  explained that based on Federal Highway Administration guidance and studies, noise bouncing off a  hard surface can cause noise increases of no more than 1‐2 dBA, which is not perceptible to the  human ear. Given the distance between the Wave Basin and Coral Mountain (approximately 650  feet), the soft surfaces over that distance that absorb sound, and the maximum, worst‐case noise  levels generated at the Wave Basin (75.7 dBA), the Wave Basin will not cause significant noise levels  or noise impacts at Coral Mountain or in the surrounding communities. Again, as explained above,  the noise levels will not exceed the City’s standards, and impacts were correctly determined to be  less than significant.  Comment 40‐c:  3. The Wave Pools require enormous amount of water to pump out artificial waves. According to  Wired, the Surf Ranch in Lemoore is filled with 15 million gallons of UV‐and chlorine‐treated water –  250,000 of which can evaporate form the lagoon on an extremely hot day. Really, here in the desert?  And on June 21, 2021 a major water tank exploded in Lemoore – just mentioning it…   Response 40‐c:  Please see  the Topical Response  on Water Resources  at  Section 2.2.3,  as well  as Section  4.9,  Hydrology and Water Quality, and Section 4.15, Utilities and Service Systems in the Draft EIR. As  described on pages 2‐16 through 2‐18 above, and taking into account evapotranspiration factors  specific to the Coachella Valley and established based on CVWD data and criteria, the Wave Basin will  use approximately 120 AFY, which amounts to approximately 14.9 percent of the project’s total  annual outdoor water demand, and 12.47 of total project water demand.  CVWD has established a  formula for calculating water lost to evaporation based on an established evapotranspiration rate for  the project area (64.22 inches per year for this portion of La Quinta), an evapotranspiration factor of  1.2 for a moving body of water to account for the increased evaporation rate over a lake in the area,   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐160 February 2022  and the surface area of the water body.  In this case, the calculations assumed the entire Wave Basin  of 18.72 acres would contain water.  H owever, t he  w ater  b ody  it self occupies only approximately 12.5  acres, thus resulting in a conservative calculation of evaporation from the Wave Basin (see page 2‐18  above and pages 3‐19 and 3‐20 of the Draft EIR).  The Draft EIR correctly analyzed that CVWD has determined that there are adequate supplies of water  to serve the proposed project and all other existing and planned f uture u ses  in the area, as  c onfirmed  in the project‐specific WSA/WSV approved by CVWD.  Finally, in response to the reference to an explosion at a water tank in Lemoore, that water tank was  a public works project having nothing to do with the Kelly Slat er wave basin in Lemoore, California.  It  raises no environmental  or safety issues relating to the proposed project.  (Also  see  https://www.msn.com/en‐us/news/us/massive‐lemoore‐blast‐why‐was‐there‐gas‐in‐water‐tank‐ before‐deadly‐explosion/ar‐AALrFo8.)  Comment 40‐d:  4. Last year the quarantine prevented me finding many surfer reviews but just today I found that  there had been a Jeep Surf Ranch contest in Lemoore in June, 2021. The Wave may not be the  economic boom the city hopes for. Here is an excerpt regarding that contest –   https://beachgrit.com/2021/06/why‐did‐surf‐ranch‐fail‐as‐wave‐pool‐tech‐and‐as‐a‐contest‐so‐  The gap between the rhetoric, that tubs were going to loose a tsunami of radical innovative surfing,  and the reality, conservative surfing, is becoming clearer every day. It’s become what Orwell termed  the “inadmissible fact.” It’s put us in upside down world, where Chris Cote, when he hears the train  says, “This never gets old” means “there’s something deeply wrong here but I can’t dare acknowledge  it.  On a recent post featuring the seven‐time world champion Stephanie Gilmore at t he  t ank, W orld Surf  League fans wrote,  Snooze, Throw in the air section.   Most uninteresting event on tour. Every time I see this wave I keep scrolling.   Good for training, horrible for contest. RIP WSL.  Sooooooooo booooring.   Same commentary on every wave… stick to mother ocean.   And so on.   5. Attendance at the Wave is costly. Who is really the market for it and how large can it be to support  this? From site December 27, 2018   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐161 February 2022  This autumn Big Dog got an invite from a group of friends pitching in to buy a day at the Kelly Slater  Surf Ranch. For $32,000 off‐season rate (peak season is $50K), surfers get 15 waves per hour during  an 8‐hour day to share. This means the glorious locomotive wave‐maker will run along the tracks 120  times during your session. So for example, if you bring 16 surfers for an off‐season day, that works out  to $2,000 a surfer. Each one will get 7‐to‐8 priority waves.    Response 40‐d:  The comment is noted. The popularity of the project is not a topic relevant under CEQA.   Comment 40‐e:  The La Quinta draft Environmental Impact Report for the Coral Mountain Resort considered noise to  be “less than significant with mitigation measures”. Below is an excerpt from the operational noise  impact report prepared by Urban Crossroads.  Quoted from section recreational pool (wave basin) EIR Urban crossroads.   OPERATIONAL NOISE ANALYSIS Using reference noise levels to represent the expected noise sources  from the Coral Mountain Specific Plan site, this analysis estimates the Project‐related stationary‐ source noise levels at nearby sensitive receiver locations.  The normal activities associated with the  proposed Coral Mountain Specific Plan are anticipated to include wave basin/wave machine activity,  outdoor pool/spa activity, outdoor activity, and neighborhood commercial land use activity.  The  operational noise analysis shows that the Project‐related stationary‐source noise levels at the nearby  sensitive receiver locations will satisfy the City of La Quinta daytime exterior noise level standards,  with no planned nighttime activities.  Therefore, the operational noise impacts are considered less  than significant at all existing off‐site receiver locations.    What are the mitigation procedures to which you refer to in the E IR? And  what  a bout  n ighttime  n oise?  The advertising includes evening hours. Has someone from the City of La Quinta actually visited  Lemoore to assess the level of noise? Maybe this is a big deal about nothing! But the utilization of  energy and water resources needed to run this Wave is not.  Response 40‐e:  Please see Response 40‐b. As it relates to nighttime hours, and as described on page 4.11‐9 of the  Draft EIR and page 14 of the Noise technical report (Appendix K.1), nighttime hours are defined as  the period 10:00 p.m. to 7:00 a.m. by the City of La Quinta, based on well‐established federal and  state standards. The mitigation referenced in the EIR is provided to limit operations so that there will  be no Wave Basin activity between 10 PM and 7 AM (Mitigation Measure NOI‐6 on page 4.11‐55). As  operation of the Wave Basin will not be permitted during nighttime hours, it will not contribute to  noise levels during nighttime hours., and the Draft EIR correctly determined that impacts will be less  than significant.     2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐162 February 2022  City staff have not made any formal visits to the Lemoore site to assess the level of noise; however,  technical noise experts from Urban Crossroads, Inc. visited the Lemoore site on April 13, 2020 to  measure noise at various locations for their analysis of operational noise at the proposed project.  Please see the Topical Response on Noise in Section 2.2.4, Section 4.11, Noise, of the Draft EIR, and  the Noise Study and Noise Memo (Appendix K.1 and K.2 of the Draft EIR) for further discussion of  their visit to the Lemoore site.   Finally, the energy required to operate the Wave Basin is analyzed and discussed on pages 4.5‐25 and  4.5‐28, which determined that while the project will result in a long‐term increase in demand for  electricity, the project will comply with Title 24 and CALGreen energy efficiency requirements and will  not have any significant environmental effects.   Comment 40‐f:  We hope you and the builder will consider one of the other scenarios that exclude the Wave as shown  in the Urban Crossroads appendix SCH# 2021020310 for trip generation comparison. I have to say,  the traffic analysis report, in itself, is mind‐boggling. Hotel revenues are great for the City, but there  two exclusive hotels already being built just up the road across from PGA West.   Please take care of your year round residents; there are more and more of us. And in an economic  downturn, we are your revenue base. The builder will be long gone, along with the hotel guests.  Response 40‐f:  The commenter’s concerns  are noted.  The commenter, however, does  not  provide  sufficient  information regarding the traffic study to provide a response.          2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐163 February 2022  Comment Letter No. 41: Alena Callimanis   Date: July 20, 2021  Affiliation: Area Resident     This comment is referring to a PowerPoint presentation to be presented at the City Council meeting  held on July 20, 2021.     Comment 41‐a:  Monika, I created this file ‘without video’ so it is very small. This way I respectfully request that it can  be now distributed to the Council and staff. I still hope we can show my version with the videos. [This  comment is referring to a PowerPoint presentation to be presented at the City Council meeting held  on July 20, 2021.]   “Impact of Coral Mountain Surf Resort.” [Presentation by Alena Callimanis]  Response 41‐a:  Comment noted. The presentation was made by the commenter at the Council meeting.  Comment 41‐b:  Right after Sunset Looking at Coral Mountain from Lisa Castro’s house on 60th. Night sky panorama  on 60th from Guillermo’s house across Coral Mountain to Lisa’s House July 19 at 8:38 pm.  Video of Night Sky and sound: Coral Mountain from Guillermo’s house to Lisa’s house.   Video removed due to size. This video shows the dark Coral Mountain and features only the sound of  crickets. Request copy of video from acallimanis@gmail.com.  Video removed due to size. This video shows the dark Coral Mountain area and the sound of a   car  on Madison. Madison is further from this point than from this point to the Wave Basin. Request copy  of video from acallimanis@gmail.com.   Picture from the 58th St near Madison – what is that light?   Bagdouma Park in Coachella – Light is always diffused and visible due to particulates in our air (the  light on the right is 60 feet).  Please don’t let the developer insult us by saying there will be no light and noise impact to the  surrounding developments.   This will be physically impossible considering the location with quiet nights in this area of the desert,  plus the proximity to Coral Mountain with sound echoing and reverberation off the mountain and  light reflection and dispersion.    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐164 February 2022  Response 41‐b:  The Draft EIR does not state that there will be no impacts from lights and noise as a result of the  project. Please refer to Section 4.1, Aesthetics, and Section 4.11, Noise, of the Draft EIR and the  Topical Response on Light and Glare at Section 2.2.1, above. Due to the vacant condition of the site,  the project property does not currently contribute to the existing light in the City or to the existing  noise environment. Any development on this site would introduce light and noise to the area. The  existing condition of the site is stated throughout the Draft EIR. As discussed on pages 2‐5 through 2‐ 11 in the Topical Response on Light and Glare above demonstrates that the project will not have any  significant light or glare impacts on the surrounding communities because the lights are shielded and  oriented to effectively light the Wave Basin while avoiding any light spillage off the project site.  Please  see lighting contour exhibit on page 2‐10 that shows the outer extent of any perceptible light from  the Wave Basin lighting system.  Likewise, the noise analysis summarized on pages 2‐27 through 2‐31  of the Topical Responses above demonstrates that the project will not generate any significant noise  impacts on the surrounding communities. In addition, mitigation measures are presented in the Draft  EIR, on pages 4.1‐72 – 4.1‐73 for light and on pages 4.11‐54 and 4.11‐55 for noise to reduce impacts  to the greatest extent feasible. The Draft EIR correctly analyzed these impacts and whether the  impacts required mitigation.   As it relates to noise echoing or reverberating off Coral Mountain, please see pages 2‐30 and 2‐31 in  the Topical Responses above, and Appendix K.2 in the Draft EIR.   Comment 41‐c:  Excerpts from La Quinta General Plan 2035 – Land Use  Policy LU‐3.1  Encourage the preservation of neighborhood character and assure a consistent and compatible land  use pattern.  GOAL LU‐4  Maintenance and protection of existing neighborhoods.  Policy LU‐4.1  Encourage compatible development adjacent to existing neighborhoods and infrastructure.  GOAL SC‐1: A community that provides the best possible quality of life for all its residents.  GOAL OS‐3: Preservation of scenic resources as vital contributors to the City’s economic health and  overall quality of life.   Response 41‐c:   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐165 February 2022  The Draft EIR analyzes project compliance and consistency with the City General Plan in Section 4.10,  Land Use and Planning, which concludes that the proposed project is consistent with the City of La  Quinta’s goals and policies established for the City in the La Quinta General Plan. Per Section 4.10 of  the Draft EIR (page 4.10‐17), the implementation of the Tourist Commercial land use designation and  the associated development of a recreational facility and hotel will promote the continued growth of  the tourism and resort industries in La Quinta by providing resort, recreational, commercial, and  residential land uses on the 386‐acre property. Additionally, the residential uses will incrementally  increase demand for commercial goods and services in the region, thus enhancing the economy.  This  is consistent with Policy LU‐5.2, Goal LU‐6, and Policy LU‐6.3 of the General Plan.   With respect to the specific General Plan policies and goals identified in the comment, the project is  considered consistent with these policies for the following reasons:  Policy LU‐3.1:  the project preserves the neighborhood character  and  assures  a  consistent and  compatible land use pattern by maintaining low‐density residential development on approximately  232 acres around the northern, eastern and western perimeters of the site where similar residential  and golf resort communities already occur, and by requiring perimeter walls and landscaping that are  consistent with the surrounding communities and will screen the tourist commercial uses in the  internal portion of the site.  Goal LU‐4:  the project does not interfere with the maintenance and protection of any existing  communities, and as discussed in the Topical Responses above, will not cause any light, glare, noise  or traffic impacts that would affect existing neighborhoods in the area.  Policy LU‐4.1: the project encourages compatible development adjacent to existing neighborhoods  and infrastructure for the reasons described above under Policy L U ‐3.1. T he  p roject  s ite  i s  s urrounded   on two sides by existing arterial roads with utilities in place, as well as residential communities.   Goal SC‐1: the project promotes the quality of life for all residents of the City by providing needed  sales and transient occupancy tax revenues to the City to fund police, fire and other public facilities,  which is particularly important in this portion of the City because the City will not receive property  tax revenue from the land in this area until 2035.  Goal OS‐3:  the project preserves the City’s scenic resources by requiring substantial setbacks from  Madison Street and Avenue 58 for the perimeter walls and residential structures, in excess of the  City’s existing requirements, to further reduce impacts on views of Coral Mountain and the Santa  Rosa Mountains, as required under Mitigation Measures AES‐1 and AES‐2.       Please also see Responses 83‐w through 83‐hh, below, for a detailed discussion of the project’s  consistency with the General Plan’s goals and policies.  Comment 41‐d:  We want Low Density Residential at this site and not 100 percent STVRs and a Wave.    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐166 February 2022  Preserve this beauty and serenity for the five developments around Coral Mountain and for the new  100% low density residential development that should be on this magnificent this property.  Please no Zoning Change!    Response 41‐d:  The commenter’s preferences and request are noted. As they relate  t o  t he  C ity’s  r eview  o f  t he  p roject,  please see Responses 15‐d, 17‐a and 17‐c.                      2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐167 February 2022  Comment Letter No. 42: Lisa Castro (sent by Alena Callimanis)  Date: July 20, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 42‐a:  Here is the document that Lisa Castro will be using while speaking during the public comment period  at today’s City Council meeting at 4pm.  Lisa will be in person.  Thank you very much.   Response 42‐a:  The comments included in this presentation and responses to these comments are provided below.   Comment 42‐b:  Good Afternoon Honorable Mayor Evan, Council Members and Staff. My name is Lisa Castro and I am  a resident at [removed for privacy]. First I would like to thank Alena for the pictures and videos she  showed you from my house. The videos just record the lack of noise from my house and that you can  slightly hear a car on Madison. Think of HOW many cars will come and go through the night in a  rezoned area.  Response 42‐b:  The project‐specific Traffic Impact Analysis (TIA) and VMT Evaluation prepared by Urban Crossroads,  Inc., calculated trips generated by the proposed project, and determined that the project will not  have any significant traffic impacts to the surrounding roads and intersections. Specifically, traffic  levels at Madison Street and Avenue 60, near the commenter’s residence, are shown in Table 4.13‐ 23, page 4.13.39, to be at LOS B during both the AM and PM peak hour at build out of the project.  See Section 4.13, Transportation, of the Draft EIR and Appendices L.1 and L.2. The traffic analysis is  also summarized in the Traffic Topical Response in Section 2.2.5 of this Chapter.   Increases in noise levels generated by traffic on streets in the vicinity of the project site, including  Madison Avenue, are analyzed in Section 4.11 of the Draft EIR, at pp. 4.11‐35 – 4.11‐41.  The projected  increase in noise at adjacent land uses generated by traffic on Madison Street north of Avenue 60, as  shown in Table 4.11‐19, EAC 2026 Off‐Site Project‐Related Traffic Noise Impacts, in the Draft EIR, is  0.6 dBA, an increase in noise that is small and would not be perceptible.  The noise generated by  traffic would increase from 65.2 dBA to 65.8 dBA with the project at the portion of Madison Street  closest to the commenter’s residence. As shown on Table 4.11‐8 on page 4.11‐21, increases in off‐ site traffic noise of less than 1.5 dBA are not considered significant and are not audible to the human  ear.  Please also see the Topical Response on Noise, in Section 2.2.4, above.    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐168 February 2022  Comment 42‐c:  The point is that the Wave Basin is closer to me than Madison so if I can hear the car, just think of the  noise every night ‐ not just the waves crashing as the promo for the developer says and the noise of  the wave machinery, but the people noise ‐ surfing, jet skis, music etc, etc. … the “people noise” that  a rezoning change will allow. And the people noise at night will increase exponentially in the summer  because it will be too hot for them to “surf” during the day!!    Response 42‐c:  Noise generated from the operation of the Wave Basin, associated machinery, and outdoor activities  was analyzed in the project‐specific Noise Study (Appendix K.1 of the Draft EIR). Operational noise  generated from the project was determined to result in less than significant impacts.  Noise levels at  sensitive land uses in the project vicinity were studied, including location R7, which is the residential  home located north of Avenue 60 about 37 feet to the east of the project (see Draft EIR pp. 4.11‐22  – 4.11‐23).  As shown in Table 4.11‐25, noise levels from project operations at this location are  projected to be 46.0 dBA, which is substantially below the City’s significant noise threshold of 65 dBA  (see p.4.11‐48).  As shown in Table 4.11‐26, the ambient noise level at location R7 is 57.9 dBA, and  the addition of project noise will raise this noise level to 58.2 dBA, or an increase of 0.3 dBA, which is  well below the threshold of significance.  In fact, as noted on page 4.11‐13 of the Draft EIR, noise  increases of 1dBA cannot be perceived in normal conditions, and increases of 3 dBA are considered  “barely perceptible.” The findings of the project‐specific Noise Study are discussed and analyzed in  Section 4.11, Noise, of the Draft EIR, and summarized in the Noise Topical Response in Section 2.2.4  of this Chapter.   Comment 42‐d:  Also, water will be so hot during the summer months because it is only six feet deep at its maximum  on a concrete pool. And the evaporation alone is enormous.   Response 42‐d:  With regard to the temperature of the water in the Wave Basin, the opinion is noted, but not  substantiated. The water in the basin will circulate regularly and, for this reason, water in the  shallower portion of the basin will remain substantially below ambient air temperatures and will not  be harmful to surfers (see Appendix M.2 of this Final EIR).   Please see the Topical Response on Water Resources, in Section 2.2.3of this Chapter, as well as  Section 4.9, Hydrology and Water Quality, and Section 4.15, Utilities and Service Systems, of the  Draft EIR for analysis of the project’s water use and hydrology impacts. Evapotranspiration was  analyzed in the project‐specific WSA, using a factor established by CVWD for moving water bodies, as  described above in Section 2.2.3, and on pages 20 ‐24 of the WSA/WSV included as Appendix M to  the Draft EIR.  Please also see Response 65‐d regarding water evaporation.   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐169 February 2022  Comment 42‐e:  I am a little more than halfway up the unpaved Avenue 60 toward Coral Mountain. I have lived there  for 30 years.   Guillermo and I are the closest houses to this development. It is fair to say the driveway into the  development as well as parking areas are right next to my house.   Response 42‐e:  This location of the commenter’s home in relation to the project site is noted, but the comment  misstates  t he  l ocation  of  t he  n earest  p roject  a ccess, w hich  i s  a secondary access to the project located  approximately 280 feet to the west of the adjacent residential property line (see  Draft EIR Exhibit 3.9,  Vehicular Circulation Plan, showing the 24‐foot‐wide secondary access entrance on Avenue 60, and  the description of project vehicular access on page 3‐25, which states that a secondary entrance is  provided from Avenue 60).  The project area closest to the adjacent residence is part of PA III‐G –  Back of House, which will be graded as level, largely open land s outh  o f  t he  W ave  B asin. W hile  p arking   may be permitted in this area, no permanent parking lots or other improvements are proposed for  the area adjacent to this property line.   Comment 42‐f:  I have spoken to Garrett Simon, the developer, many times at my house.  During the latest meeting he told me that I will not be impacted by light and noise.  I asked Garrett to please sign a document to that effect and he said no. I told him that I would be  severely impacted by the dust and dirt during construction, that I have asthma, and that my pool and  air conditioners would get clogged with dust and dirt.   His colleague with him told me to move away during construction. How insulting is that! Garrett told  me  that the grading o n the  property would  be  done i n s ix  weeks. I know that it  is  c loser  to  six months.  My family was in the grading business. Is he thinking he can push me around because I am alone?    Response 42‐f:  The Draft EIR, including its analysis of construction‐related air quality impacts, assumed that the  grading for all of Phase 1 would take 110 days, or 5 months (see pp. 4.2‐20 ‐ 4.2‐21, which were  inadvertently misnumbered pages 4.1‐20 and 4.1‐21 but appear in Section 4.2 – Air Quality).  As  shown in Table 4.2‐6, the SCAQMD regional thresholds of significance will not be exceeded for any  criteria pollutants including PM10 and PM2.5 particulate matter.  In addition, the potential for  localized air quality impacts at the commenter’s residence were analyzed (location R7 was specifically  analyzed because it is the nearest sensitive receptor to grading activities), and with implementation  of Mitigation Measure AQ‐2, no SCAQMD localized significance threshold will be exceeded at the  commenter’s residence (see Draft EIR pp. 4.2‐36 – 4.2‐39).     2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐170 February 2022  The City of La Quinta has adopted a Fugitive Dust Control Ordinance in the City Municipal Code  (Chapter 6.16). This Chapter establishes the minimum requirements for construction and demolition  activities  and  other  specified  sources  in order to  reduce man‐made  fugitive  dust  and the  corresponding PM10 emissions. Under  the  City’s  dust  control regulations,  a  Local  Air Quality  Management Plan (LAQMP) must be prepared and approved by the City for all phases of the project,  prior to any grading, earth‐moving, demolition, or building operation. The Plan must include methods  to prevent sediment track‐out onto public roads, prevent visible dust emissions from exceeding a 20  percent opacity, and prevent visible dust emissions from extending more than 100 feet (vertically or  horizontally from the origin of a source) or crossing any property line, thus avoiding any fugitive dust  impacts on off‐site properties.   In addition, all project construction activities will be required to comply with the South Coast Air  Quality Management District (SCAQMD) Rules 403 and 403.1, which are enacted to reduce or prevent  man‐made fugitive dust sources with their associated PM10 (particulate matter 10 micrograms)  emissions. The Final 2003 Coachella Valley PM10 State Implementation Plan (CVSIP) establishes  updated planning assumptions, fugitive dust source emissions estimates, mobile source emissions  estimates, and attainment modeling with control strategies and measure commitments. The CVSIP  established the controls needed to demonstrate expeditious attainment of the standards such as  those listed below:  ‐ Additional stabilizing or paving of unpaved surfaces, including parking lots;  ‐ A prohibition on building new unpaved roads;   ‐ Requiring detailed dust control plans from builders in the valley that specify the use of more  aggressive and frequent watering, soil stabilization, wind screens, and phased development  (as opposed to mass grading) to minimize fugitive dust;  ‐ Designating a worker to monitor dust control at construction sites; and  ‐ Testing requirements for soil and road surfaces.      As stated in Section 4.2, Air Quality, of the Draft EIR, the project is required to adhere to applicable  measures contained in Rule 403. This requirement is included as Best Available Control Measures  (BACM) AQ‐1, which requires adherence to all rules specified in Table 1 of Rule 403, including  watering disturbed areas at least three times per day during dry weather and ceasing all grading  activities if winds exceed 25 mph. With the implementation of BACM AQ‐1, the Draft EIR determined  that project‐related impacts from  dust  during  construction activities  are reduced to  less  than  significant levels. Please consult Section 4.2 of the Draft EIR for additional discussion regarding air  quality, fugitive dust, and project compliance with state and local requirements for dust control.   Please see the Topical Response Light and Glare in Section 2.2.1, for a summary of the analysis in the  Draft EIR regarding the potential for significant light and glare impacts from the proposed Wave Basin.   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐171 February 2022  As shown on the Exhibit on page 2‐10 above, the light levels at the commenter’s residence will be  below 0.01 footcandles. This analysis determined the project will not result in significant light and  glare  at  t he  c ommenter’s  l ocation. A s  it  r elates  t o  noise  impac ts at the commenter’s residence, please  see Response 42‐b.  Comment 42‐g:  I am also concerned about the constant vibrations caused by the w aves  d ue  t o  t he  t remendous  w eight   and force of 18 million gallons of water. I am only around 600 feet from the wave pool. All the seismic  records were done at the wave pool at Lemoore California which has totally  different soil  composition. We are above the aquifer on sandy soil. So the developer has no idea of the impact of  the wave motion to our area.    Response 42‐g:  As e xplained o n page  4 .6 ‐17  o f t he  Draft EIR, the W ave Basin w i ll incorporate the necessary structural  concrete design features to address the pressure and drainage associated with the wave generation.   In addition, Mitigation Measure GEO‐1 requires the Wave Basin designs to be prepared by a qualified  engineer in compliance with all seismic requirements and to incorporate all recommendations of a  qualified soils engineer.  Finally, the proposed Wave Basin will be constructed to meet all engineering  standards of the Uniform Building Code in force at the time that building permits are secured. These  measures will ensure that seismic activity will not cause any structural failures in the Wave Basin and  will also ensure that the Wave Bason operations do not cause any vibration or other off‐site effects.  In addition, an accelerometer test for seismic force was conducted at the Lemoore facility, which  confirmed that at the edge of the Basin, changes in seismic force during wave activity varied by less  than 0.0001g (levels below .0017 cannot be felt).  Please see Appendix M.2 of this Final EIR for  additional information.     Comment 42‐h:  I can attest to the fact that I am in a wind tunnel. The wind whips around from the Quarry and I have  clocked the wind at 60 mph. When I mentioned this to Garrett he acted like he didn’t believe me.  That will also add to extreme evaporation.   Response 42‐h:  Please refer to Response 42‐d for a discussion on how local climate conditions that could affect  evapotranspiration were accounted for  in  the  water  supply analysis  conducted  by CVWD. As  summarized in Response 42‐d, the WSA/WSV prepared by CVWD takes into account local climate  conditions, including wind, that will affect evapotranspiration.   Comment 42‐i:   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐172 February 2022  Maintenance and construction trucks will be lined up outside my house because of the restrictions  that they can’t start working until 7AM. Since the wave is operating from 7AM to 10PM every day,  365 days a year, they will probably need to do maintenance during the night. And what about the  heavy chlorination they will need to do during the heat? I will be exposed to chlorine in the air  everyday.   Response 42‐i:  Mitigation Measure TRA‐8 requires submission and City approval of Construction Traffic Control  Plans prior to any construction activities to ensure that construction trips will not cause traffic or  staging problems (see Draft EIR p. 4.13‐62).  Although construction access will need to be finalized  and approved in the Construction Traffic Control Plans, it is anticipated that construction access will  occur on Madison Street to avoid existing residences on Avenue 60. This plan will require compliance  with the construction‐related  noise mitigation measures identified in Section 4.11, Noise, o f  t he  D raft   EIR. These mitigation measures ensure project construction activities comply with the City of La  Quinta Municipal Code requirements (NOI‐1); locate construction equipment and staging areas at the  greatest distance from sensitive receivers (NOI‐2 and NOI‐3); additionally, the contractor is required  to design delivery routes to minimize the exposure of sensitive land uses or residential dwelling to  delivery truck‐related noise (NOI‐4). These measures were established to reduce impacts to less than  significant levels.   Maintenance of the Wave Basin will occur during normal operational hours of the Wave Basin and  will not occur after 10 PM, consistent with the City’s requirements under Municipal Code Section  6.08.050. Maintenance of  the Wave Basin  is  not  projected  to result  in impacts  to  surrounding  properties.   As it relates to the use of chlorine, the operation and maintenance of the Wave Basin will comply with  applicable State and County standards for the transport, storage and use of hazardous materials,  including obtaining a permit from the Riverside County Department of Environmental Health and  submitting a  business  emergency  plan  to  the  Statewide Informational Management  System in  compliance with Chapter 6.95 of the Health & Safety Code (see Draft EIR at pages 4.8‐18 and ‐19).  Compliance with applicable state laws and County health regulations precludes the emission of  hazardous levels of chlorine or other chemicals, and the comment does not include any substantial  evidence to the contrary. The analysis in the Draft EIR correctly characterizes the use of disinfectants  for the Wave Basin, including sodium hypochlorite and sulfuric acid, and correctly determines that  impacts will be less than significant.  Comment 42‐j:  This project is a disaster for me as well as for our neighbors.  Please do not approve the zoning change that will allow all of this to happen.    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐173 February 2022  Response 42‐j:  The commenter’s opinion and request are noted.      2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐174 February 2022  Comment Letter No. 43: Catherine Giles   Date: July 20, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 43‐a:  As a resident of Andalusia, next to the proposed wave park, I am concerned about the noise and light  that the proposed development would bring to our community. I don’t think it should be tourist zoned  and really don’t want the disruption that a wave park will bring to our peaceful community.    Response 43‐a:  The commenter’s concern is noted.  Please see the Topical Responses on Light and Glare in Section 2.2.1, and Noise in Section 2.2.4 in  Section 2.2 of this Chapter for a summary of the analysis in the Draft EIR regarding the potential for  significant light and glare and noise impacts from the proposed Wave Basin and other components of  the project. This analysis determined the project will not result in significant light, glare, or noise  impacts on existing and planned land uses located in the vicinity of the project site, including the  Andalusia community.   The comment does not raise any specific questions or concerns regarding the proposed zone change,  but the zone change and the project’s consistency with the goals and policies of the City’s General  Plan are analyzed in detail in Section 4.10, Land Use and Planning, in the Draft EIR. Impacts were  determined to be less than significant.  Please also see Responses 15‐d and 17‐a, above.        2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐175 February 2022  Comment Letter No. 44: Richard Holub   Date: July 20, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 44‐a:  I have been a LQ resident for over 15 years. My letter to you regarding the proposed Coral Mountain  Resort development is based upon over 20 years of successful real estate development experience in  the  Temecula  V alley  – an  a rea  very  s imilar  to  t he  e conomic  and  social environment found in La Quinta.   Response 44‐a:  This comment is included for public record.   Comment 44‐b:  The proposed Coral Mountain Resort with its massive wave feature and disruptive presence (lighting,  overall use, traffic impacts, etc.) are ill‐suited for that specific area and this community. Not to  mention the grossly abusive water use. The mere appearance of that issue alone should be off‐putting  and give Counsel pause in the re‐zoning of that area.  Considering all those factors, and in my professional opinion, this proposed development is not in the  best interest of the La Quinta community – in fact, it is “irresponsible development” personified.  Please, listen to your constituents from the LQRRD and acquiesce to their demands.  Thank you for reading and for your consideration of my opinion.  Response 44‐b:  The commenter’s opinions are noted. Please see the Topical Responses on Light and Glare in Section  2.2.1, and Traffic in Section 2.2.5 of this Chapter for a summary of the analysis in the Draft EIR  regarding the potential for significant light, glare and traffic impacts from the project. The amount of  water needed for the project and the WSA/WSV prepared by CVWD are addressed in the Topical  Responses Section 2.2.3, Water Resources. These analyses determined the project will not result in  significant light and glare; that traffic impacts on existing and planned land uses located around and  near the  project site can be mitigated to less than significant levels, and that sufficient water supplies  exist to meet the project’s water demands and all other existing and planned future water demands  in the basin.         2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐176 February 2022  Comment Letter No. 45: Rob Michiels (1)  Date: July 20, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 45‐a:  I would like to voice my strong opposition to the wave park project at Coral Mountain.  My wife and I have been homeowners at Andalusia for the past 11 years. I believe I am also speaking  on behalf of many of my neighbors.  We joined this beautiful Andalusia community because:  We love the peace and quiet;  We love the immaculately dark and clear night skies;  We were told the patch of wild and untamed desertscape across from us would eventually be  developed into a similarly quiet and uncrowded golf/low density residential community.   Response 45‐a:  The comment is included for public record.   Comment 45‐b:  So, imagine our dismay when that property was sold to another developer, who has quickly, and  under the radar, moved to change the zoning from low density residential to high impact commercial.   We do not understand why the city of La Quinta would have given the initial permission for that  zoning change so this ill‐conceived project could move forward to this stage of planning?    Response 45‐b:  The comment is incorrect, insofar as the City has not permitted the zone change.  The applicant has  filed applications with the City and City Staff has been processing those applications as required by  the City Municipal Code and State law. Please see Responses 17‐a and 17‐c for additional information  related to the processing of the proposed General Plan Amendment and Zone Change.   Comment 45‐c:  Do our city leaders really want to tie their political legacy to the desecration of one of the last truly  unique and peaceful tracts of La Quinta land by unscrupulous developers who want to change it into  a circus like attraction every day all year round? Why go forward and spend untold dollars on  investigations when any person with common sense knows this can and should be stopped right now  by the city simply holding fast to the original zoning?   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐177 February 2022  Response 45‐c:  This comment is included for public record. However, it does not raise any specific environmental  issues or concerns, and therefore, no further response is provided.   Comment 45‐d:  Why waste millions of gallons of drinking water when we are in the midst of a drought?   Response 45‐d:  Please see the Water Resources Topical Response in Section 2.2.3 of this Chapter, as well as Section  4.9, Hydrology and Water Quality, and Section 4.15, Utilities and Service Systems in the Draft EIR.   As explained in detail in the Water Resources Topical Response in Section 2.2.3, CVWD’s long‐range  planning and groundwater management efforts take into account the risks associated with extended  drought conditions and potential reductions in water deliveries from the Colorado River and State  Water Project exchange.  CVWD has determined that there are adequate supplies of water to serve  the proposed project and all other existing and planned future uses in the area, as confirmed in the  WSA/WSV approved by CVWD.  Comment 45‐e:  The so‐called expert reports submitted in support of this project are at best theoretical re‐do’s of  earlier reports (from other projects). No real science or experiments are behind these reports. They  should be refused and refuted.  Response 45‐e:  The commenter’s opinions regarding the technical studies included in the Draft EIR are noted, but  those opinions have not been substantiated with any substantial evidence of inaccurate assumptions  or technical inadequacies.  Contrary to the stated opinions, the technical studies included in the Draft  EIR were prepared by experts in their fields in compliance with the requirements of CEQA.    Comment 45‐f:  Is the only underlying agenda that wants to allow this permitting process change the pursuit of a few  extra dollars promised for your city coffers? As my grandmother rightly said: beware of promises!   If you go forward, I believe future generations will not look kindly on your legacy.   Thank you for your consideration.  Response 45‐f:  The commenter’s opinions are noted.     2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐178 February 2022  Comment Letter No. 46: Rob Michiels (2)  Date: July 20, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 46‐a:  Good afternoon and thank you for allowing me to voice my strong opposition to this project.  My wife and I have been homeowners at Andalusia for the past 11 years. I believe I am also speaking  on behalf of many of my neighbors.  We joined this beautiful Andalusia community because:  We love the peace and quiet;  We love the immaculately dark and clear night skies;  We were told the patch of wild and untamed desertscape across from us would eventually be  developed into a similarly quiet and uncrowded golf/low density residential community.  So, imagine our dismay when that property was sold to another developer, who has quickly, and  under the radar, moved to change the zoning from low density residential to high impact commercial.   We do not understand why the city of La Quinta would have given the initial permission for that  zoning change so this ill‐conceived project could move forward to this stage of planning?  Do our city leaders really want to tie their political legacy to the desecration of one of the last truly  unique and peaceful tracts of La Quinta land by unscrupulous developers who want to change it into  a circus like attraction every day all year round? Why go forward and spend untold dollars on  investigations when any person with common sense knows this can and should be stopped right now  by the city simply holding fast to the original zoning?  Why waste millions of gallons of drinking water when we are in the midst of a drought?   Response 46‐a:  This letter is a duplicated of Comment Letter No. 45. Per CEQA, this comment letter is included for  public record. Please see Comment Letter No. 45 responses.       2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐179 February 2022  Comment Letter No. 47: Eva Parker   Date: July 20, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 47‐a:  We want to express our strong opposition to the planned Coral Mountain Development and Wave  Park. My husband and I moved to La Quinta and purchased our retirement home here in a 55 and  over community so we could enjoy our final years in peace and quiet. We specifically purchased in  Trilogy La Quinta as it was far away from the hustle and bustle and traffic of the downtown area. We  anticipated other housing developments and hotels would eventually be built in the surrounding open  spaces, but we never imagined a Tourist/Commercially‐zoned mega resort with a Wave Machine,  professional competitions, and entertainment stages would be built a few blocks from our quiet  retirement community. This is so unfair to the surrounding homeowners who moved here expecting  a quiet and peaceful environment.  We ask that you please put yourself in our place and recommend against this project.  Thank you for your consideration.    Response 47‐a:  This comment does not include an accurate description of the proposed Project.  Please see Chapter  3.0, Project Description, of the Draft EIR for a complete description of the project components. The  project  will  include  600  low density  residential  units and 60,000  square  feet  of neighborhood  commercial component, as currently permitted. The project also proposes a 150‐room boutique  resort, with up to 57,000 square feet of associated resort commercial amenities, as well as an  approximately 16‐acre Wave Basin, and 23.6 acres of open space which will permit active and passive  recreation. Impacts of the proposed project, including impacts of special events proposed for the  project are discussed in the Draft EIR, and, where necessary, mitigation measures are provided to  ensure project impacts are reduced to less than significant levels to the greatest extent feasible.   Special events with professional surfers are contemplated at the Wave Basin up to four times per  year, but these events are limited to a total of 2,500 guests per day and are subject to issuance by the  City of a temporary use permit to ensure compliance with the City’s noise ordinance and to avoid  creating a nuisance to residents in the Coral Mountain community and the surrounding residential  communities.  Neither entertainment stages nor amplified music are proposed.         2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐180 February 2022  Comment Letter No. 48: Robert Stowe  Date: July 20, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 48‐a:  I  b uilt  a h ome  d irectly  a cross  t he  s treet  f rom  t his  p roposed  p roject  i n  2 004  a nd  have  l ived  i n  t he  d esert   full time for 28 years. I have 5 Surf boards hanging in my garage right across the street waiting for me  to pull one down to make the 6 hour round trip to San Onofre just  t o  s urf  f or  2 h ours. One m ight  think  I would be the greatest proponent of the surf park, but no I am not. I must admit I was super excited  when I heard the news about the surf park. Kelly Slater is one of my hero’s and I actually had the  chance to meet him in Hawaii not to long ago. I will probably become a member of one of the surf  parks in the desert for sure. But This is definitely not the area for one. The impact on the beautiful  environment  nestled  up  against the BLM  Santa Rosa  Range  is much  more  important  than  an  Amusement Park aka Surf Park.  Whenever I get a chance, I tell all my friends and visitors about the Ancient Lake Cahuilla and the  Waterline. I show them proof with all the tiny sea shells I have collected that I found in my yard. I tell  them about  the story of  the  misnomer of  Conchilla Valley  vs Coachella Valley  (www.coachella.org/about‐us/history). I remember when there was talk about a nature park slated  next to Lake Cahuilla, I was so excited. I am sorry that never transpired. People from all over come up  here to hike and camp at Lake Cahuilla to enjoy the serenity we offer. Clients, Visitors and Residents  all tell me how nice it is to come here and actually see the stars, something they do not see anymore  where they come from.   Some local homeowners speculate it will increase property values other think it will decrease. I  believe the values will increase either way with or with out the amusement park. I didn’t build here,  raise my family, and stay here because of property values. I bought and built here because of the  beauty and serenity. So did everyone else.   Response 48‐a:  This comment is noted but does not include any specific comments regarding the information and  analysis in the Draft EIR.   Comment 48‐b:  La Quinta does not need the money that bad. We (The City, Business Owners, and Residents) do not  need this development bad enough to destroy such a historic and serene area. Another country club,  resort home community with minor commercial at this location would be ideal, not an Amusement  Park aka Surf Park. I raised two children in La Quinta, right across the street. I have owned a business  in the desert for 31 years. I know there is not much for young people to do here other than Golf or   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐181 February 2022  Tennis. A surf park is a great idea, just not next to the waterline and Multi Million Dollar Homes,  really?   Response 48‐b:  The commenter’s opinions regarding the project and the City’s finances are noted.  As explained on  pages 4.4‐12 – 4.4‐13,  the project will not have any significant impacts to historical resources.   Although the remains of a partially collapsed adobe house on the project site have been identified as  eligible for listing in the California Register of Historic Resources and considered a historic resource  because it may be a remnant of one of the earliest settlements in the area, Mitigation Measure CUL‐ 1 requires preparation of a comprehensive recordation program and preservation of the remaining  adobe structure, which will avoid any significant impacts to historic resources.  Please also see Section  4.1, Aesthetics, as well as Section 4.4, Cultural Resources, of the Draft EIR for a further discussion of  the potential impacts of the proposed project’s impacts on historic resources. All project‐related  impacts to historic resources would be less than significant with the implementation of the identified  mitigation measures.   The commenter’s opinion regarding an alternative location is noted. An alternative location for the  proposed project was considered, as described in Chapter 7.0, Alternatives, of the Draft EIR, was  determined infeasible, and was therefore not considered for further analysis, as allowed under CEQA.   Comment 48‐c:  There is plenty of vacant land around the desert. Just because they got a good deal on the land doesn’t  make it right. T hey  d o not have  the  r ight  to  d estroy  o ur  scenic  night skies and bring thousands of daily  visitors to a quiet neighborhood.   Response 48‐c:  Please see the Light and Glare Topical Response in Section 2.2.1 of this Chapter for a summary of the  analysis in the Draft EIR regarding the potential for significant Light and Glare impacts from the  project. Based on the analysis of the proposed lighting plan for the Wave Basin, no significant light  and glare impacts on surrounding and nearby uses are identified.  Full buildout of the project would permit construction of up to 600 total dwelling units and 150 hotel  rooms, along with 60,000 square feet of neighborhood serving commercial uses that will be open to  the general public, and 57,000 of private resort‐serving commercial uses that would only be a vailable  to residents and hotel guests (see Table 3‐2 on page 3‐10 of the Draft EIR).  Assuming 4 persons per  home and 2 persons in each hotel room would generate a total of 2,700 people on the project site, in  addition to visitors of the neighborhood serving commercial development at the corner of Madison  St. and Avenue 58.  In addition, there may be up to four special events at the Wave Basin per year  which could bring up to 2,500 additional people to the project site.  Table 4.13‐26 on page 4.13‐43 of  the Draft EIR shows the total and peak hour estimated daily trips to and from the project site during   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐182 February 2022  a special event.  Traffic and noise generated by development and operation of the proposed project  are discussed in Section 4.13 and Section 4.11, Noise, of the Draft EIR. Please also see Topical  Responses on Noise in Section 2.2.4, and on Traffic in Section 2.2.5, of this Chapter for a summary of  the analysis in the Draft EIR regarding the potential for significant noise and traffic impacts from the  project.  Comment 48‐d:  You at the city are our last defense. You must make a difficult decision I know. You cannot let these  developers snowball you to think this is a good idea, it’s not! Let them move over to the other side of  Monroe and let Indio have this one. Indio needs this more than La Quinta. It will be just like the  Festivals, they will visit the Amusement Park then dine and stay in all of our nice restaurants, hotels  and rentals. We do not need this in La Quinta. It is not good for La Quinta. It will change the  neighborhood in a very negative way. After the excitement of the new project wears off it would go  down  a s one o f  the  w orst d ecisions  the C ity  L a  Quinta  h as e ver  made. Attached you will see a painting  I have hanging in my foyer right across the street from the proposed project. Feel free to zoom and  take a close look at it. I had this commissioned back in 2004. I asked the painter to paint that land/  waterline like it looked years ago so my grandchildren would know what it looked like knowing it  would be developed someday. Let it be a responsible development please. I never thought it would  end up being a surf park! Really? Please do not let this happen. Thank you!   Response 48‐d:  The commenter’s opinion is noted.      Comment 48‐e:  This letter is a duplicate of Comment 48, resubmitted shortly after the original submittal.   Response 48‐e:  This comment letter is included for public record. Please see Responses 48‐a through ‐d.              2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐183 February 2022  Comment Letter No. 49: Sheila Warren (sent by Alena Callimanis)  Date: July 20, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 49‐a:  Here is the document that Sheila Warren will be using during today’s City Council meeting. Sheila will  be at City Hall in person.  Thank you very much.   Response 49‐a:  This comment is noted. Please see the responses to specific comments below.   Comment 49‐b:  Good day Honorable Mayor Evans, Council Members and Staff. My name is Sheila Warren and I am a  Trilogy Resident. I have two quick things to cover with you today.   The first is that we are getting tired of the developer justifying his water use for the Wave Basin by  saying that he will use only 25% of the water used by a golf course. What he fails to mention is that  golf courses can use gray or recycled water and that he must used potable water from our aquifer. If  you haven’t read it, there was an excellent article in the July 18 Desert Sun, Golf Courses prepare for  water shortages. I would like to highlight just a few of the key points of that article:  There is a 15% voluntary request in reduction of water use across the state,  New level of drought emergency declaration will be coming by 2022.  Unlike many golf courses elsewhere in the State which rely heavily on groundwater, Coachella Valley  golf courses have sought to reduce reliance on the local aquifer.  Protecting that groundwater, the main source of water for households and businesses in the desert  is a focus of the Golf and Water Task Force.  “Because the aquifer is literally the lifeblood of everything that happens in the desert, as important  as it is reducing the overall water usage footprint over time, we do put more emphasis on the health  of the aquifer. Desert courses have been moving away from aquifer water in the last decade.  Desert courses have been removing turf.  “We have to recognize that we are in a desert and the aquifer isn’t endless.  So how will the wave pool move away from use of the aquifer? It can’t.  How can a wave pool cut water use by 15%? It can’t because it will not be able to operate.    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐184 February 2022  And what about evaporation? When we asked the developer, they tried to compare evaporation at  the Kelly Slater pool in Lemoore California with this one. Once we reminded them that Lemoore had  40 days over 100 in 2020 and we have 143 days over 100, that their high was 107 and our high was  124, that their lows were mostly in the 60s with a few 70s during those hot days, and our nights were  always in the 100s, or high 90s and 80s, they stopped comparing evaporations.  Response 49‐b:  Please see the Topical Response on Water Resources in Section 2.2.3 of this Chapter for a summary  of the analysis in the Draft EIR regarding the amount of water needed for the project and the water  supply analysis prepared by CVWD and additional information related to the analysis of these topics.   The water demand estimate for the project, including the proposed Wave Basin, takes into account  the local climate. As explained in the Water Resources Topical Response in Section 2.2.3, CVWD’s  water demand calculations for the project include the local area’s evapotranspiration rate (64.22  inches per year).  Accordingly, the water demand calculations in the WSA/WSV are specific to the  project  site conditions  and  considered more  accurate than comparisons to the Wave Basin in  Lemoore.  Concerning climate change and drought conditions, CVWD’s long‐range planning and  groundwater management efforts take into account climate change, including extended drought  conditions and potential reductions in water deliveries from the Colorado River and State Water  Project, as explained in detail in the Topical Responses, Section 2.2.3 above.    With respect to the availability and use of tertiary treated wastewater, such recycled water is not  available  i n  t he  p roject  a rea  a nd  i s  n ot  b eing  u sed  on  t he  g olf  courses in the project vicinity.  However,  the project is planning to use non‐potable canal water for all outdoor landscaping in commercial and  common areas, and those irrigation systems will be constructed to use recycled water if and when  such water becomes available in the future.  As shown in Table 2.0‐3 on page 2‐17 above, the Wave  Basin itself only uses approximately 15% of the project’s total outdoor water use, so the use of  recycled and other non‐potable water sources for outdoor landscaping will substantially reduce the  project’s total demand on groundwater resources.      Comment 49‐c:  And finally, I would just like to mention about the 7AM to 10PM operation of the Wave Basin, 365  days of the year. Up to and including our face to face meeting with the developer on June 16, when  asked, the developer always told us that it would be 12 hours of operation, 7AM to 7PM so we had  nothing to worry about with noise or light at night. Two days later on June 18, the draft of  environmental impact report that had the hours of 7AM to 10PM, 365 days of the year.  Seems awfully strange they did not know that two days earlier…  But who is going to be surfing during the day in this heat? With water temperatures in the 90s and air  temperatures in the 100s, that is a recipe for heat stroke.   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐185 February 2022  This project is in the wrong place at the wrong time.  Response 49‐c:  The Draft EIR analyzed the maximum hours of operation for the Wave Basin allowed under the City’s  Municipal Code for a recreational facility to ensure that the worst‐case scenario for potential impacts  like light, glare and noise was fully analyzed and disclosed. Please see Topical Responses Light and  Glare in Section 2.2.1, and Noise in Section 2.2.4 of this Chapter for a summary of the analysis in the  Draft EIR regarding the potential for significant light and glare and noise and impacts from use of the  Wave Basin during evening hours. This analysis determined use of the Wave Basin will not result in  significant light and glare or noise impacts on existing and planned land uses.  The commenter’s opinions regarding summer daytime use are noted.        2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐186 February 2022  Comment Letter No. 50: Carolyn Winnor (sent by Alena Callimanis)  Date: July 20, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 50‐a:  Carolyn Winnor, Trilogy resident at 81134 Barrel Cactus Road, LQ will be speaking over Zoom about  Coral Mountain Resort during the public comment session.  This is Carolyn’s document.  Thank you very much.   Response 50‐a:  This comment is noted. The comments and responses associated with the presentation are provided  below.   Comment 50‐b:  Good Afternoon Honorable Mayor Evans, Council Members & Staff.   My name is Carolyn Winnor, I live in Trilogy La Quinta moved here in August 2005.  I am opposed to the Coral Mountain Wave Project and the Re Zoning of this property for many  reasons:   Response 50‐b:  This comment is noted. Please see the responses to Comments 50‐c through 50‐f.  Comment 50‐c:  Water Usage – Couple of weeks ago on the news I heard a representative from Coachella Valley Water  District, speak regarding the water they currently have in reserve. I believe it was 6 billion gallons.  How did CVW get this large reserve? From homeowners and businesses, conserving water since last  drought that affected the Coachella Valley. Also due to water efficient toilets, faucets & appliances.  The residents of the Coachella Valley is the reason CVWD has a large reserve and I am against using  the reserve to fill a Wave Pool with 18 Million Gallons of Drinking Water, for People to surf on. We  changed our habits to be assured the residents of the Coachella Valley would have water for the  future.   Response 50‐c:  Please see the Water Resources Topical Response in Section 2.2.3 of this Chapter for a summary of  the analysis in the Draft EIR regarding the amount of water needed for the project and the water   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐187 February 2022  supply Analysis prepared by CVWD and additional information related to the analysis of these topics.  As described on page 15 of the WSA, CVWD estimates that the aquifer contains approximately 39.2  million acre‐feet water, which is capable of meeting the long‐term water demands of the Coachella  Valley.  Further, as described in the Topical Responses, Section 2.2.3 above, CVWD and the other  water agencies in the Coachella Valley actively manage the basin’s groundwater supplies, and project  that through conservation, source substitution and replenishment efforts, the basin will have more  water, not less, in 2045, even taking into account the project and other planned growth.  Since 2009,  the groundwater stored in the Indio subbasin alone has increased by approximately 840,000 acre‐ feet (see page 2‐20 above and see the 2022 Indio Subbasin Water Management Plan Update, adopted  in December 2021, at page ES‐4).    Consistent with the requirements of the City of La Quinta’s water‐efficient landscape ordinance  (LQMQ Chapt. 8.31), CVWD’s Landscape Ordinance No. 1302.4, and the California Building Code and  Green Building Code, the Project includes both indoor and outdoor water conservation measures,  including a drought tolerant and native plant palette, efficient outdoor irrigation systems utilizing drip  irrigation and moisture detection, and low‐flush toilets and water‐conserving showerheads (see  WSA/WSV in Appendix M of the Draft EIR at p. 25).     Comment 50‐d:  Lights/Lighting – 17 80’ Poles with 70 fixtures on each Pole. Be like living next to LQ High School  football field or the Indian Wells Tennis Garden, the lights will be on until 10 pm, 365 days a year.   Response 50‐d:  Please see the Topical Response on Light and Glare in Section 2.2.1 of this Chapter. The Wave Basin  lighting system has a total of 17 poles with 2‐4 shielded and directed light fixtures on each pole (for a  total of 70 fixtures) to effectively illuminate the Wave Basin itself while avoiding light spillage onto  adjacent properties. This analysis determined that the project will not result in significant light and  glare  impacts  on existing  and planned  land  uses  located around and near the project site, as  demonstrated by the lighting contours shown on page 2‐10 above, which shows that light levels from  the Basin will be less than 0.01 footcandles in the immediate vicinity of the Wave Basin.  The Exhibit  on page 2‐7 above also shows the stark contrast between the TLC for LED lighting system designed  for the Wave Basin and the typical outdoor lighting historically used at stadiums and the Indian Wells  Tennis Garden.  Comment 50‐e:  Noise, Traffic ‐ If La Quinta City Council approves the Coral Mountain Wave Project, the residents of  South East L Q will be living near or next door to an amusement park.   Response 50‐e:   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐188 February 2022  The commenter’s opinion is noted, but no substantial information regarding noise or traffic impacts  are provided. Please see Topical Responses on Noise in Section 2.2.4, and Traffic in Section 2.2.5.  As  described in detail in the Project Description Section in the Draft EIR, at pages 3‐19 – 3‐22, Planning  Area III allows for the construction of a private resort including the Wave Basin, a boutique hotel, a  residential  village,  a  low‐intensity recreation  and  fitness complex,  and a  private  community  clubhouse.  These private facilities are available only to residents and hotel guests and function like a  private country club, not an amusement park.  The project may also hold up to four special events  per year, which are limited to a maximum of 2,500 guests and require issuance of a temporary use  permit from the City.  These special events are a tiny fraction of the approximately 75,000 daily guests  at Disneyland/California Adventure (according to TEA/AECOM estimates).    Comment 50‐f:  My biggest fear: in 3 to 5 years no one is interested in surfing in a Wave Pool and the Wave will close  down. What will the City of La Quinta and the neighbors near Coral M ountain  b e  left w ith a B IG HOLE,  measuring in length over 12 football fields?  Response 50‐f:  The commenter’s opinion is noted. This comment addresses the economic characteristics of the  project and does not address any potential impacts of the project on the environment. Section 15131  (a) of the CEQA Guidelines preclude the analysis of economic effects unless that economic effect  would have a physical impact on the environment.  This comment does not provide any information  or evidence on how the long‐term economic viability of the proposed Wave Basin could result in  physical changes that would constitute significant environmental impacts.           2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐189 February 2022  Comment Letter No. 51: July 20th City Council Meeting Transcribed Presentations    Date: July 20, 2021  Transcribed presentations at the July 20th City Council Meeting     Comment 51‐a:  This comment letter compiles and transcribes presentations made during the July 20th City Council  Meeting at La Quinta City Hall. The meeting consisted of both in‐person comments and a comment  over teleconference (i.e., Zoom). The comments were under the meeting’s “public comment on  matters not on the agenda”. The link to the video recording is included in this comment, as well as  the commenter’s name and time that the presentation appears in the video.  Some of the speakers  also submitted the same presentations to the City via email, and those are presented above as  Comment Nos. 41 (Callimanis), 42 (Castro), 49 (Warren), and Winnor (50).  Where the comments  transcribed below are the same as the comments submitted via email, the responses will refer back  to those prior responses.   Speakers discussing the  Coral Mountain Resort Project and time of appearance in video linked above.  In‐Person Comments  Alena Callimanis (Transcribed); 0:45 – 6:25 minutes  Lisa Castro (Transcribed); 6:40 – 9:00 minutes  Sheila Warren (Transcribed); 9:00 – 13:36 minutes  Francine Roy (Transcribed); 13:40 – 15:00 minutes  Verbal Comments via Teleconference  Carolyn Winnor (Transcribed); 19:50 – 22:10 minutes  Response 51‐a:  This comment is noted. Responses to the comments in the individual presentations are provided  below.   Comment 51‐b:  City Council Meeting 7‐20‐2021  Public Comment on Matters Not on the Agenda.  Available at: https://laquinta.12milesout.com/video/meeting/b8db2190‐d39c‐4f0d‐b9ad‐ cd3b449dc821  Located at: 0:45 – 6:25 minutes  Speaker: Alena Callimanis   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐190 February 2022  Callimanis: Honorable Mayor Evans I am vaccinated may I take this [indicating mask] off?  Mayor: You may.  Callimanis: Thank you. So um, Mayor Evans, Council members. I especially want to, and staff, I  especially want to thank Monika and Nicole who helped me get my presentation up and going  because I have videos in this presentation. So, I’m very excited. And of course, I am speaking about  the Coral Mountain surf resort if you haven’t figured that out yet. So, the first –  Mayor: You should have your own clicker there, right?   Response 51‐b:  This comment is noted. Responses to the comments in the individual presentations are provided  below.   Comment 51‐c:  Callimanis: Yes, yes. Hopefully I will do it better this time. So, this is a picture that is right after sunset  last night, I took these pictures from Lisa Castro’s house which is on 60th, on the um, on the single  lane, dirt, 60th road. So um, with beautiful dark sky. This is hard to see [indicating new slide with  photo], but what I tried to do here is do a panorama on my iPhone from the left is Guillermo’s house,  I went across Coral Mountain and the right side where the light i s back t o  Lisa’s  h ouse. So j ust  to s how   you what the night sky and what it looks like at night. So um, this and, will you folks get this going?  Great. So um, be very quiet. [Plays video]. You hear the crickets? Okay, that’s Lisa’s house, so it started  from Guillermo’s to Lisa’s house again. And this second one is after I heard a car going on Madison.  So, this might be more difficult to hear. [Plays second video].  So, the  significance  of  that v ideo  is, there  was t he  c ar o n Mad ison and that’s what we heard. Madison  is further from where I took this than the surf pool. So that was the sound that we heard. So um, and  I guess you can hear, you can see that it really was very, very quiet there. Uh this next one was as I  was at 58th right by Coral Mountain, I saw that light, and I said oh what is that light? So, I followed the  light. I went in and out of tra‐ you know the roads, and this is what I came to, Bagdouma Park in  Coachella, those were the lights I saw from 58th from Coral Mountain. And the light pole on the right  is 60 feet. The light pole that are going to be at this development will be, excuse me, 80 feet. So, they  will be 20 feet higher than the one on the right. Like, I can’t even imagine lights being held up on a  pole that high. So that’s what going to be surrounding that. And if I go back to the prior picture, oops,  oh I’m not going backwards. Oh, this way, sorry. If I go back to this picture here, the reason we see  that is because the particles in our air, there’s dust and sand, all these small particles diffusing the  light and they will be doing the same thing by Coral Mountain. So that light will be seen. So, what I  wanted to say is please don’t let the developer keep insulting us, and you, by saying there will be no  light and  no noise  impact  to  the surrounding  developments. This  will  be  physically impossible  considering the fact that the location has quiet nights in this area, the proximity to Coral Mountain,   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐191 February 2022  sound echoing and reverberation off the mountain, and the light reflection and dispersion. I think  these prior charts show that very clearly.  Response 51‐c:  This comment is noted. Please consult Comment and Response 41‐b for comments related to light  and noise made during Callimanis’s presentation at City Council and the responses thereto.  As it  relates specifically to the lighting at Bagdouma Park, please see Appendix B.1 to this Final EIR, which  explains and shows the difference between the TLC for LED lights proposed for the Wave Basin and  the lights at Bagdouma Park.  As explained in that memo from Musco Lighting (who also provided the  lights for Bagdouma Park), the Wave Basin lights will have almost no direct light (7 candela) at 100  feet f rom  the e dge  o f  t he B asin, w hereas t he  l ights a t  Bagdouma  h ave c andela  r atings  a t  t hat  d istance   of 11,858 (for the 2005 lights) and 21,400 (for the older 1989 lights).  Accordingly, the lighting at  Bagdouma Park give off more than 1,000 times more light to the surrounding area and provide no  meaningful information on the proposed Wave Basin lighting.  However, a physical test of the actual  lights that are proposed for the Wave Basin was conducted at the project site in November 2021  following requests to do so by members of the City Council and the public.  The results of that test  are described in another technical memorandum from Musco Lighting and the Kelly Slater Wave  Company, which is attached as Appendix B.2 to this Final EIR.  As described and shown in Appendix  B.2, the lighting proposed for the Wave Basin is directed and shielded to light only the intended area  with virtually no illumination outside the immediate vicinity of the Wave Basin (see, e.g., the lighting  contour exhibit included in Appendix B.2 and also on page 2‐10 of the Topical Responses above).    Comment 51‐d:  Now this is your City of La Quinta General map, and I circled the land use areas where we are and it’s  very compatible to the developments that are around. And on the next page, I wanted to say these  are  excerpts from  the  La Quinta  General  Plan  2035 Land  Use. Policy  LU‐3.1, encourage the  preservation of neighborhood character and assure a consistent and compatible land use pattern.  Next one, maintenance and protection of existing neighborhoods. Next one, encourage compatible  development adjacent to existing neighborhoods and infrastructure. A community that provides the  best possible  quality  of  life  for  all  its  residents. And preservation of  scenic resources  as vital  contributors to the City’s economic health and overall quality of life. So that’s from the master plan.  We  want  Low  Density  Residential at  this site.  We  want development.  We’re  not  saying no  development. And we’re ‐ but we’re saying not 100% STVRs and a Wave. Preserve the beauty and  serenity for the five developments around Coral Mountain, and for the new 100% low density  residential development that should be on this magnificent property. Please do not approve, when it  comes up, a zoning change that will take away all of that. Thank you very much.  Response 51‐d:   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐192 February 2022  Please see Response 41‐c above for a detailed response to this comment and the project’s consistency  with the General Plan policies and goals described in this comment.    Comment 51‐e:  New Speaker:  Lisa Castro  Yes, I am the neighbor; I am closer to this wave park than anybody. I’ve been there 30 years, um, first  of all, thank you for hearing this, thank you for the video and everything that Alena did.   Mr. Garrett and I have met several times in my home, and he’s a wonderful gentleman, but I’m just  not sure that things he tells me, every time he tells me something, things change.   Response 51‐e:  This comment letter has been transcribed from the City Council meeting. Video recording from this  meeting is located at the City website. The link is also provided on the comment letter.  In addition, a  written version of Ms. Castro’s comments were emailed to the City and included in this Chapter as  Comment Letter 42.     This comment is noted. Responses to the comments in this presentation are provided in the  Responses to Comment Letter 42 above and are augmented in the responses below because the oral  comments are not exactly the same.  Where appropriate, references to the specific responses are  provided below.   Comment 51‐f:  But um, I’m worried about the water evaporation, I’m worried about our aquifer, you know, every  day on the news all we hear about is the drought.   Response 51‐f:  Please see Response No. 42‐d above, the Water Resources Topical Response in Section 2.2.3 of this  Chapter, as well as Section 4.9, Hydrology and Water Quality, and Section 4.15, Utilities and Service  Systems, of the Draft EIR for analysis of the project’s water use and hydrology impacts.   Comment 51‐g:  I’m worried about the light and the noise. I’m worried about traffic. I am going to be right next door  to the secondary entrance, and I don’t believe they are even aware of the 7 am entrance that most  of our country clubs have. People are going to be lining up down the street even after development,  after  i ts  c ompleted  t o  g et  i n. I d on’t  t hink  t hey’re  g oing  t o  a llow me to get in and out of my own home.   Response 51‐g:  See Responses 42‐c, 42‐d, and 42‐f above.   Comment 51‐h:   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐193 February 2022  So um, I’m worried about, like I said, the light, and the noise and the wave impact, the motion of that  water. Is that going to have ‐ create cracks in my foundation? I’m east to it. I’m going to be closest to  the end. Is that going to affect my home? My pool? Um, I’m concerned, very concerned.  Response 51‐h:  With respect to light and glare, please see Response 42‐b and the last paragraph of Response 42‐f,  and also see Response 41‐b.  With respect to the concern that the Wave Basin will cause vibration‐ related harm to the commenter’s property, please see Response 42‐g above. This analysis, supported  by a comprehensive analysis by a registered geologist, resulted in a determination that no significant  impacts related to geology or soils will result from the project, inclusive of the proposed Wave Basin.   In addition, Section 4.9, Hydrology and Water Quality, addresses the design characteristics of the  Wave Basin. As discussed on pages 4.9‐27 and 28 of the Draft EIR, the mechanical waves generated  in the Wave Basin may be 6 feet tall or greater and the dissipation of the energy generated by theses  waves is calculated into the design of the sloped edges of the Wave Basin. The facility will include  sufficient freeboard such that no water will escape the edges of the Wave Basin. As the energy  generated by the waves will be dissipated and contained in the Wave Basin, the waves will not  generate a level of energy outside the basin that will result in vibrations that will have any effect on  uses around the project site, as described on page 4.9‐27 of the Draft EIR.   Comment 51‐i:  I’ve been there forever, before anything else was out there, and I know the quality of life that I have  now will be destroyed. That quiet is why we built out there. And with a surf park, a private community  that no one else can access to, is going to destroy that. So please consider, reconsider, or consider  not changing the zoning.   Response 51‐i:  The commenter’s opinions are noted. As it relates to the approval process for the Zone Change, please  see Responses 15‐d and 17‐a above.  Comment 51‐j:  New Speaker: Sheila Warren  Good afternoon Mayor Evans, City Council Members and Staff. My name is Sheila Warren and I’m a  resident of Trilogy in La Quinta. I have two things to cover with you today.  The first is, we’re getting tired of the developer justifying the water use for the Wave Basin by saying  that he‐it will use only 25% of the water used by golf courses. What he fails to mention is that golf  courses use gray water or recycled water, and that the Wave Basin must use potable water from our  aquifer. If you haven’t read it, there was an excellent article in the July 18th Desert Sun, stating that  golf courses are preparing for water shortages. I would like to highlight just a few of the points:   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐194 February 2022  ‐ There is a 15% voluntary request in reduction of water use across the state;  ‐ A new level of drought emergency declaration will be coming in 2022.  Unlike many golf courses elsewhere in the State which rely heavily on groundwater, Coachella Valley  golf courses have sought to reduce reliance on the local aquifer.  Protecting that groundwater, the main source of water for households and businesses in the desert  is a focus of the Golf and Water Task Force.  Quote: “Because the aquifer is literally the lifeblood of everything that happens in the desert, as  important as it is reducing the overall water usage footprint over time, we do put more emphasis on  the health of the aquifer. Desert courses have been moving away from aquifer water in the last  decade.”  Desert courses have been removing turf.  We have to recognize that we are in a desert and the aquifer is not endless.  So how will the wave pool move away from use of the aquifer? It can’t.  How can a wave pool cut water usage by 15%? It can’t because it will not be able to operate.  And what about evaporation? When we asked the developer, they tried to compare evaporation at  the Kelly Slater pool in Lemoore California with this one. Once we reminded them that Lemoore had  40 days over 100 degrees in 2020 and we had 143 days over 100; that their high was 107 and our high  was 124; that their lows were mostly in the 60s with a few 70s during those hot days, and our nights  were always in the 100s, or high 90s and 80s, they stopped comparing evaporation.  And finally, I would just like to mention about the 7AM to 10PM operation of the Wave Basin, 365  days of the year. Up to and including our face‐to‐face meeting with the developer on June 16, when  asked, the developer always told us that it would be 12 hours of operation, 7AM to 7PM so we had  nothing to worry about with noise at night or light at night. Two days later on June 18, the draft of  environmental impact report listed hours of operation as 7AM to 10PM, 365 days of the year.  Seems awfully strange they did not know that two days earlier…  But who is going to be surfing during the day in this heat? With water temperatures in the 90s and air  temperatures in the 100s, that is a recipe for heat stroke.  This project is the wrong place and the wrong time. Thank you very much.  Response 51‐j:  This comment is noted. Please see Responses 49‐b and 49‐c for responses addressing Warren’s  presentation at City Council.   Comment 51‐k:  New Speaker: Francine Roy   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐195 February 2022  Hello, I just had some general questions. I am kind of new to this project and I just moved here a year  ago. One question is when was the current zoning established for this parcel?  Mayor: So, this is the part of public comment where you are able to address, but we will not respond  per se to every question. So, you can rattle off your questions, you’re welcome to do that and  probably a lot of that is covered in the EIR or it could be in the General Plan that’s available on our  website. But feel free. I would like to hear your questions, so we have an understanding.  Roy: And exactly what she was talking about was what I was going to mention. And thirdly, I was  curious that with all the climate change and drought conditions that are going on and the future I  think we can expect this to continue. There’s a lot of emphasis on the aquifer as already discussed.  Wouldn’t it be a good time to maybe reconsider a change in the zoning that might not allow a golf  course even? Which is taking water. Something to think about. So that’s it.   Response 51‐k:  This comment letter has been transcribed from the City Council meeting. Video recording from this  meeting is located at the City website. The link is also provided on the comment letter.   The zoning for the project site has been included in various specific plans for the area, starting in  1988, with the Rancho La Quinta Specific Plan approved by the County of Riverside prior to annexation  of the site into the City of Indio.  The site is currently included are part of the Andalusia at Coral  Mountain Specific Plan, and the history of the project site is more fully described on page 3‐6 of the  Draft EIR.  The existing General Plan land use designations and zoning of the project site call for a  combination of neighborhood commercial, low density residential and open space‐recreation (golf)  uses, and no substantial changes to the proposed uses on the 386‐acre project site have been made  since approximately 2003 (see Draft EIR at pp. 3‐6 – 3‐10).   With respect to the proposed General  Plan and zoning changes proposed for the project, and the comment that the City might consider a  change to prohibit golf uses, these are discretionary policy decisions to be made by the City Council,  as discussed in more detail in Responses 15‐d and 17‐a above.  Comment 51‐l:  New Speaker:  Carolyn Winnor  I am unmuted. Can you hear me? Good afternoon Mayor Evans, Council Members & Staff. My name  is Carolyn Winnor, I live in Trilogy La Quinta. My husband and I moved here in August 2005.  I am opposed to the Coral Mountain Wave Project and the Re Zoning of this property for many  reasons:  Water Usage – which you’ve heard multiple times this afternoon. A couple of weeks ago on the news  I  heard  a representative from  Coachella Valley  Water  District, speak  regarding  the  water  they  currently have in reserve. I believe it was 6 billion gallons. How did Coachella Valley Water get this  large reserve? From homeowners and businesses, conserving water since last drought that affected   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐196 February 2022  the Coachella Valley. Also due to water efficient toilets, faucets and appliances. The residents of the  Coachella Valley is the reason the Coachella Valley Water District has a large reserve and I am against  using the reserve to fill a Wave Pool with 18 million gallons of drinking water, for people to surf on.  We changed our habits to be assured the residents of the Coachella Valley would have water for the  future.  Response 51‐l:  Please see Response 50‐c above for the responses to these water use comments to the City Council.  Comment 51‐m:  Another one of my concerns is the lighting. The project is proposing 17, 80‐foot light poles with 70  fixtures on each pole. Be like living next to La Quinta High School football field or the Indian Wells  Tennis Garden, the lights will be on at the Coral Mountain Wave until 10 pm, 7 days a week, 365 days  a year.  Response 51‐m:  Please see Response 50‐d for the response to this lighting comment to the City Council.  Comment 51‐n:  Noise and Traffic ‐ If La Quinta City Council approves the Coral Mountain Wave Project, the residents  of southeast La Quinta will be living near or next door to an amusement park.   Response 51‐n:  Please see Response 50‐e for the response to this noise and traffic comment to the City Council.  Comment 51‐o:  And what happens in 3 to 5 years that no one is interested in surfing in a Wave Pool in the desert and  the Wave would close down. What will the City of La Quinta and the neighbors near Coral Mountain  be left with? A big hole, measuring in length over 12 football fields?  Thank You.  Response 51‐o:  Please see Responses 50‐f for the response to this comment to the City Council.         2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐197 February 2022  Comment Letter No. 52: Rob Michiels (3)  Date: July 21, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 52‐a:  I would like to remind the City leaders that the 2035 La Quinta General Plan is the (long) existing plan  for our communities. This plan was supposed to be legally binding and now it appears that the City  mayor and council are going to use loopholes to invalidate it?  I would also like to add to my previous comments (email dated 07/20/21) by adding the following  specific questions that need to be addressed by the review process:  Response 52‐a:  This comment is noted. Responses to the comments in this email are provided below.   Comment 52‐b:  1. First, the legal record should clearly reflect that this proposed development is not in compliance  with the existing 2035 zoning plan for La Quinta.   a. Why does the City even consider this project?  Response 52‐b:  The City is required to accept and process proposed projects for City Council consideration, including  any proposed amendments to  the  City’s General Plan or zoning changes, which is the process  occurring with respect to this project now.  Please see Responses 15‐d and 17‐a above for a further  explanation of this process and the respective roles of City staff and the City Council.    Comment 52‐c:  b. To clarify the process, the city should provide its residents with  a  written  and  public  justification of its intent, so there can be no misleading facts, history and responsibilities if the  future brings lawsuits.   Response 52‐c:  In connection with the approval of any amendment to the General Plan, the City Council is required  to make certain findings justifying the approval.  In addition, to the extent the EIR determines that  the project will have any significant and unavoidable impacts, the City Council is required to make  specific findings and identify the project benefits that outweigh those unavoidable environmental  impacts. These will be prepared for, and available to the public  prior  to  p ublic  h earings  o n  t he p roject.  Comment 52‐d:   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐198 February 2022  c. The rezoning process requires a rigorous investigation of all factors and a specific justification of  communal benefits. The current reports submitted by the developer are anything but that.  d. Neutrality of reporting is paramount. So why are these 3rd party studies, instead of experts hired  by the developer?  e. DEIR documents are meant to be read and understood by the average person and are supposed to  follow a specific format and size requirement. The currently submitted documents are anything  but that and are full of vague and subjective language, which of course is not inconsistent with  having been written by people being paid by the developer. Why can the City not commission new  studies and reports from non‐conflicted independent experts?  Response 52‐d:  In response to item c., the City is required to consider proposed projects, including any proposed  amendments to the City’s General Plan or zoning changes.  The City Council is required to make  certain mandatory findings before approving the General Plan Amendment. This information will be  included in the Staff Report and publicly available before the City Council meeting to consider the  project.    In  addition,  the project proposes  a Development Agreement  (DA 2021‐0002) as  part of  the  entitlement process. “Communal benefits” described in proposed DA 2021‐0002 include ensuring  that the project has a net positive fiscal impact on the City despite a lack of property tax revenue to  the City through 2035, ensuring the timely completion of infrastructure to serve the project and  surrounding area, and ensuring that the project design features, and mitigation measures identified  in  t he  E IR  a re  e nforceable  b y  t h e City as project requirements. T he  n et  p ositive  fiscal  i mpact  generated   by the project would provide the City with additional funds for its general fund for police, fire and  other City services for the benefit of the entire City.  Also see Response 52‐e.  In response to items d. and e., the technical reports were prepared by technical experts in their  respective fields. All technical reports and information included in the Draft EIR was reviewed by the  City of La Quinta prior to release of the Draft EIR to ensure that all information represents the  independent judgment and analysis of the City, as required by Section 15090 of the CEQA Guidelines.   Please also see Response 90‐b and Topical Responses 2.2.6 and 2.2.7 above.  Comment 52‐e:  2. The City  is being asked  to  rezone based on  grounds of (doubtful)  benefits  and  (undefined)  developer promises to local government officials (DEIR 3‐18).  a. The proposed amusement park is private. How does that benefit La Quinta residents?  Response 52‐e:   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐199 February 2022  Page  3‐18  o f  t he  D raft  E IR  c ontains  a portion o f  t he  d etailed p roject  d escription a nd d oes  n ot  d escribe  developer  promises or  an amusement park.  The proposed  Low Density  Residential, Tourist  Commercial,  and  Open  Space Recreational  land  uses  will  be private; however, the project also  proposes 7.7 acres of Neighborhood Commercial uses in the northeast corner of the property which  will provide public access to goods and services in an area of La Quinta which is underserved for retail  and services. Additionally, as stated on page 3‐8 of the Draft EIR, one of the stated project objectives  is to “create a private resort community with a variety of interrelated and mutually supportive  commercial and recreational land uses that will also generate transient occupancy and sales tax  revenues in order to enhance the City’s economic base and long‐term financial stability.”  This  objective is particularly important here because the project site will not generate property tax  revenue to the City until at least 2035 (when certain existing County issued redevelopment bonds  expire), which means that developing the site without such tax revenue generating uses will put a  significant strain on the City’s General Fund because the residential uses will increase the demands  for police, fire and other public services but will not provide any funding to pay for those City services.   This is an existing problem facing the City because several of the other residential communities in the  project vicinity currently have a negative effect on the City’s General Fund.   Comment 52‐f:  b.   This proposed development is focused on short term rentals and also features fractional  ownership formulas. How does that reconcile with the nature of the surrounding residential  developments?  Response 52‐f:  The project’s compatibility with the surrounding land uses is discussed on pages 4.10‐15 – 4.10‐24 of  the Draft EIR, which determined that the project is consistent with the surrounding communities  because the majority of the project will be developed with low‐density residential uses, with the  higher intensity tourist commercial uses concentrated in the southwest portion of the site and away  from the adjacent residential communities.  In addition, the perimeter streets (Madison Street and  Avenue 58) will be improved with perimeter walls, landscaping and sidewalks, consistent with the  other communities in the area. Please see Response 41‐c and Responses 83‐w through 83‐hh for a  further discussion of General Plan consistency issues.  Please also see Response 52‐g regarding STVRs.  Comment 52‐g:  c. Most cities are fighting against short term rentals nuisances. Why would La Quinta be intent on  promoting such activities, instead of focusing on the needs of long‐term residents?  Response 52‐g:  The project proposes to allow short‐term vacation rentals (STVRs) in all tourist commercial and  residential  areas  within  the Project.   The project  Development Agreement will incorporate the   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐200 February 2022  extensive  restrictions  a nd regulations set forth i n C hapter  3.25 of the City’s Municipal Code, including  the  operational  requirements  and restrictions in  Section 3.25.070,  which limits  the number  of  daytime and overnight guests in each unit to ensure that occupancy levels are appropriate for the  number of bedrooms and compatible with single‐family residential communities.  All STVRs will also  be subject to the noise restrictions in Sections 9.100.210 and 11.08.040 of the Municipal Code, as well  as the monetary and permit revocation penalties for violating the City’s STVR regulations.  With  adherence to these extensive requirements and regulations, there is no evidence that allowing STVRs  within the tourist commercial and residential portions of the project will cause any significant adverse  effects on any of the surrounding communities.   The City has also extensively investigated and evaluated the effects of the City’s existing STVRs.  On  December 7, 2021, City staff provided a report to the City Council detailing its tracking of STVR‐related  complaints and City citations.  This report shows that with implementation of the amendments to  Chapter 3.25 of the Municipal Code adopted in 2020 and 2021, the City is seeing a significant  reduction in both complaints and citations relating to STVRs.  In addition, the majority of both  complaints and citations are for unpermitted STVRs, not STVRs that are participating in the City’s  permitting and reporting requirements (see 12/7/21 City Council Staff Report, Figures 7 & 9).  For the  proposed project, the Development Agreement requires that STVRS be centrally managed to ensure  full compliance with the permitting requirements and all operational restrictions, including noise,  occupancy and parking restrictions.    The commenter’s opinions regarding the impacts of short term vacation rentals are noted, but no  evidence has been presented that allowing STVRs in the project will create any significant impact for  other project residents, or for the residents of the surrounding communities, and no such impacts are  anticipated.   Comment 52‐h:  d. This  proposed development aims  to operate  365 days a  year from 7 AM to 10 PM with  corresponding  traffic  noise, operating noise (wave equipment noise,  wave  noise  (roar),  announcement/alarm noise, music noise, etc…) (DEIR 1‐29, 4.11‐15, 4.11‐47, 4.11‐49).  i. Why are the reports not investigating each one of these noise categories individually?  ii. Why are the reports not investigating all of these noise categories combined?  iii. Why are the reports relying solely on theoretical noise models?  iv. Why are the reports allowed to use and extrapolate data from other non‐identical facilities?  v. W hy  a re  t he  developers  not  a sked  to  execute  r eal‐time  a nd real‐life noise experiments (for all noise  sources individually and cumulatively) within the affected communities?  vi. Why is everyone studiously ignoring the impact during construction over a number of years,  especially since the developer is projecting and requesting ‘open timing’ for completion?   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐201 February 2022  vii. H ow  c an  t he  C ity  accept  t he  unrealistic and unscientific argument that a ‘mountain absorbs noise’?  Response 52‐h:  In response  to  items  i.  through  iv.  in this  comment,  the  Draft EIR  and  supporting  noise  study  (Appendix K.1) do analyze traffic and operational noise sources separately and also their combined  effects.  As described on pages 4.11‐22 and shown in Exhibit 4.11‐2 of the Draft EIR, 10 off‐site noise  measurement locations were selected as representative of the closest and most‐sensitive receptor  locations, identified as locations R1 through R10.  These locations are  in, o r closer to  the  project  than,  the existing surrounding residential communities.  Existing noise level measurements were taken in  all ten locations, and these noise levels are described on pages 22‐24 of the Noise Study (Appendix  K.1).  As described in  Chapter  6 of  the Noise  Study, o ff‐site t raffic noise increases were modeled using  an industry‐standard computer model that replicates the Federal Highway Association model and is  consistent with County of Riverside and City requirements.  Project‐related off‐site traffic noise is  analyzed in Chapter 7 of the Noise Study (starting on page 35), including projected noise levels with  and without the project on all area roadway segments at different time horizons (including opening  year and full‐buildout).   Traffic noise impacts are discussed on pages 4.11‐35 through 4.11‐43 in the  Draft EIR. The Noise Study analyzes the operational noise in Chapter 10, Operational Noise Impacts  (starting on page 73 of the Noise Study).  Each primary operational noise source was considered  separately by taking actual noise measurements at comparable facilities (Wave Basin/wave machine,  outdoor pool/spa activity, community park activity, neighborhood commercial activities), and then  using the industry‐standard CadnaA noise modelling program to project the individual and cumulative  noise level increases at all 10 off‐site receptors R1 – R10 from these noise sources.  As stated in  Chapter 10 (on page 73 of the Noise Study), “it is important to note  that the  f ollowing projected noise   levels  a ssume  t he  w orst ‐case  n oise  environment  with  t he  W ave  B a sin/wave machine activity, outdoor  pool/spa activity, outdoor activity, and neighborhood commercial land use activity all operating  simultaneously.” This is also stated on page 4.11‐44 of the Draft EIR. In other words, combining all of  the operational noise anticipated at the project site would generate the highest possible noise levels  at the site. If the highest noise level at the project site does not exceed the City’s established  thresholds of significance, then the project would result in less than significant impacts. Please also  see the Topical Response on Noise in Section 2.2.4 for a summary  of  t he  n oise  a nalysis  f or  a ll  p otential   noise sources in the Draft EIR.  In response to item iii, and explained above, the comment is incorrect in that the noise analysis relies  on a combination of actual noise measurements and industry‐standard computer noise modelling. As  described in Chapter 6 and on pages 73 – 76 of the Noise Study (Appendix K.1) methodologies utilized  and noise models were established by the appropriate state, federal and local agencies to ensure  accurate findings that comply with CEQA. As explained in Topical Response 2.2.4, a three dimensional  noise model was used to estimate the noise that would be generated by operation of the Wave Basin.  Noise modeling was conducted at eight different locations at the existing Kelly Slater Surf Ranch in   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐202 February 2022  Lemoore, California (see pages 73 ‐ 74 of the Noise Study). In addition,  supplemental noise  measurements were taken at the Lemoore facility in August 2021 to ensure that the measurements  were taken while the waves were being actively surfed to capture all sources of noise, including the  rescue jet ski.  As explained in Appendix K.3 of this Final EIR, these measurements validated the  original noise findings and reflected a slight reduction in maximum noise levels due to improvements  to the wave machine technologies. The Wave Basin proposed in the project will use the same  technology and equipment and, for this reason, noise measurements were collected at the Wave  Basin in Lemoore and these monitored noise levels were incorporated into the noise modeling to  reflect the noise generated by the equipment and other sources of noise at this existing facility.    In response to item v., and as explained above and in the Noise Topical Response (Section 2.2.4), the  noise  analysis  includes  real‐world noise measurements  taken  at 10  sensitive  receptor locations  around the project, as well as actual noise measurements of the existing Wave Basin in Lemoore and  other activities comparable to the uses proposed for the project.  Table 4.11‐26 shows the results of  this analysis and that project operational noise will not cause a significant increase in noise at any of  the 10 sensitive receptor locations (see Draft EIR p. 4.11‐49).   In response to item vi., Section 3.6.5, Project Construction in S ection  3 .0, P roject  D escription, c ontains   a complete description of the timeframes for construction of the project.  As stated on page 3‐23  “project construction will occur in eight (8) primary development areas with buildout anticipated to  occur in three primary phases over approximately 4‐ to 6‐years.  The Noise  Study contains  a  full  analysis of potential construction noise impacts  in Chapter  11,  Construction Impacts (starting on page 81 of the Noise Study) that  would  occur  during  this  construction period, including potential noise increases at all 10 sensitive receptor locations. As  stated on page 85 of the Noise Study, “the construction noise analysis shows that the highest  construction noise levels will occur when construction activities take place at the closest point from  primary project construction activity to each of the nearby receiver locations. To evaluate whether  the project will generate potentially significant short‐term noise levels at nearby receiver locations, a  construction‐related noise level threshold of 85 dBA Leq (as established by the NIOSH [National  Institute  for  Occupational  Safety  and  Health])  is  used as  an acceptable threshold to  assess  construction noise level impacts. The construction noise analysis shows that the nearby receiver  locations will not experience noise levels that exceed the 85 dBA Leq significance threshold during  project construction activities as shown on Tables 11‐2 and 11‐3 [page 84 of Noise Study]. Therefore,  the noise impacts due to project construction noise is considered less than significant at all receiver  locations.” Tables 11‐2 and 11‐3 of the Noise Study analyzes construction noise in phases. This  information is transposed to pages 4.11‐32 – 4.11‐35 of the Draft EIR, which fully discloses the  potential noise levels during construction activities.    In response to item vii., please refer to the Noise Topical Response in Section 2.2.4. As explained  therein, the technical experts at Urban Crossroads established that noise generated from project   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐203 February 2022  operation will not be amplified by Coral Mountain because, based on FHWA studies and guidance, if  all noise striking a hard surface were reflected back to a receiving point, the maximum increase in  noise would be limited to 3 dBA.  However, not all acoustical energy is reflected back to the same  point, and accordingly, FHWA measurements show that reflective noise increases do not exceed 1‐2  dBA, which is not perceptible to the human ear.  In addition, the distance between the project noise  sources and Coral Mountain, as well as the soft desert landscape between the noise sources and Coral  Mountain mean that no significant project noise will reach or bounce off Coral Mountain.  Also see  Response 14‐q above.   Comment 52‐i:  e. This  proposed development aims  to operated  365 days  a  year from  7  AM to  10 PM  with  corresponding light pollution from a number of proposed new light sources (DEIR 4.1‐41, 4.1‐39, 4.1‐ 57, 4.10‐28).   i. Why are the reports not investigating each one of the possible light sources individually?  ii. Why are the reports relying solely on theoretical light pollution models?  iii. How can a report that states ‘insignificant’ impact from 80 ft light poles be considered bona fide?  No refereed technical explanation or justification is provided in the report. Please justify why such  a glaring oversight should not be rectified and a new independent report commissioned?  iv. How can the City accept the unrealistic and unscientific argument that ‘light will not significantly  reflect off water’?  v. Why would the developers be allowed an exemption (for 80ft) from the current municipal code  which allows only 8 ft pole heights for this type of use?  vi. Why are the developers not asked to execute real‐time light impact experiments (for all light  sources individually and cumulatively – especially the two third mile long 80 ft poles every 20 ft  along the basin) within the affected communities?  vii. Why should there not be an independent study of project light impacts on the surrounding  communities?  Response 52‐i:  In response to item i, the proposed residential and commercial uses will include standard lighting,  designed in accordance with applicable standards in the City’s Municipal Code, as described in Section  4.1 of the Draft EIR, at  pages 4.1‐60 – 4.1‐61, that will conform to Municipal Code lighting standards  and will not result in light levels that exceed City standards. Because high intensity lighting is proposed  for the Wave Basin detailed technical analysis of the lighting plan for the Wave Basin was completed,  as described in the Light and Glare Topical Response in Section 2.2.1 of this Chapter.     2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐204 February 2022  In response to item ii – iv, the analysis of the potential for the lighting proposed for the Wave Basin  to result  in substantial  impacts was  not  based  solely on theoretical  light  pollution models. As  explained in the Topical Response on Light and Glare in Section 2.2.1, and demonstrated in the lighting  contour exhibit on page 4‐10 and Exhibits 4.1‐14 through 4.1‐19 in the Draft EIR. The photometric  analysis, which is the standard established throughout California and in the City for lighting analysis,  was completed for the proposed lighting plan for the Wave Basin and reflects the specific lighting  fixtures proposed for installation and use on the project site.  In addition, as described in Topical  Response 2.2.1, additional testing was conducted during the lighting demonstration  held on  November 17, 2021.  As described on page 2‐9 above and in Appendix B.2 to this Final EIR, the lighting  test validated the computer modeling results and confirmed that at 120 feet behind or next to each  light pole, light levels were consistently measured at or below 0.01 foot candles, which represents an  imperceptible light level. In addition, as explained in Appendix B.2, the proposed lighting system has  been optimized to both minimize any light spillage and also minimize any reflection off the surface of  the water.  The 80‐foot height of the poles allows for each fixture to be aimed to only light the  intended portion Wave Basin itself while minimizing the angle at which the light hits the water surface  to minimize any reflection.  In addition, each fixture is also fully shielded to provide an effective cut‐ off of the light to avoid any spillage outside the immediate Wave Basin area.   In response to item v., the Developer is not seeking an exemption from the City’s Municipal Code  limitations on outdoor lighting heights.  Pursuant to Section 9.100.150 of that Code, recreational  facility lighting is not subject to a height limitation so long as the lighting complies with the allowed  recreational  lighting  cut‐off of 10:00  p.m. (see  Draft  EIR  at p.  4.1‐39). In addition,  the visual  simulations and line‐of‐sight analysis included on pages 4.1‐22 through 4.1‐39 demonstrate that due  to distance and intervening improvements and vegetation, the 80‐foot‐tall poles will be barely visible,  or not visible at all from public vantage points, depending on the viewing location.  In response to items vi. and vii, as discussed in the Light and Glare Topical Response at Section 2.2.1,  and described in detail in Appendix B.2 to this Final EIR, the lighting analysis included highly accurate  computer modeling by the lighting engineers who designed the TLC for LED lighting system and  analyzed the complete system, and that analysis was subsequently validated by light readings taken  during an actual on‐site lighting test using the exactly the lighting fixtures, pole height, location and  lighting direction used on the computer model and proposed for the project site.  Conducting the  actual test with al 17 poles was physically and financially infeasible, but the readings from the two  poles and fixtures used for the test provided actual light readings the lighting engineers were able to  use to analyze the entire system modeling to ensure its accuracy and validity.  In addition, members  of City staff attended the lighting test and personally observed the lighting demonstration to confirm  that the test, results, and photos of the lighting are accurate.  Based on this analysis and Appendix  B.2, the lighting study supports the analysis and conclusions in the Draft EIR that the project will not  have any significant light or glare impacts on the surrounding communities.     2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐205 February 2022  Comment 52‐j:  f. This proposed development aims to exceed the current permissible height specs of the municipal  code for various structures (DEIR 4.1‐57, 4.1‐12, 4.1‐13).   i. Why do the current reports not address such structures individually and specifically?  ii. How can  loss  of mountain  view by  numerous  surrounding residential developments  not  be  considered a substantial objection to this proposed project?  iii. How serious can you take a report that states that ‘vegetation is not permanent as it can change  form or be removed’ as part of the argumentation that view loss is not an applicable argument in  this case? How can the City possibly accept this type of rationale without further thought or  question?  Why should  there  not be an  independent study of impacts on  the  surrounding  communities?  iv. At some point the report states: ‘However, impacts associated with scenic vistas cannot be reduced  to less than significant levels and will remain significant and unavoidable.’ (DEIR 4.1‐45). How can  this be deemed acceptable as an argument to support a zoning change?  Response 52‐j:  In response to items i.  the A esthetics chapter of the EIR prop erly analyzes and discloses the height of  the tallest buildings and other structures in each planning area, including where standard zoning code  limits are replaced with higher limits in the Specific Plan (see Table 4.1‐5 and accompanying discussion  on pages 4.1‐12 – 4.1‐13).  The location and height of homes are addressed (32’ vs. 28’ allowed in  zoning code), the location and height of the hotel is addressed (45’ vs. 40’ allowed in zoning code),  and the location and height of commercial structures within the neighborhood shopping center are  addressed (35’ – consistent with zoning code).  As demonstrated by the line ‐of‐sight analysis and  visual simulations included as Exhibits 4.1‐4  through 4.1‐13, the proposed structures that exceed the standard limits in the zoning code will not  cause any significant impact on existing views.    In response to item ii, and contrary to the comment’s assertion, the perimeter walls, landscaping and  low‐density residential structures were determined to have a significant impact on existing public  views of Coral Mountain from the adjacent roadways, as described on pages 4.1‐44 and 4.1‐45 of the  Draft EIR. The Draft EIR correctly determined that these impacts  would  be significant and  unavoidable, even with a requirement for enhanced setbacks for perimeter walls and residential  structures from Madison Street and Avenue 58 (Mitigation Measures AES‐1 and AES‐2), as discussed  on pages 4.1‐72 – 4.1‐73.  In response to item iii, the comment’s citation could not be found in the Draft EIR. However, contrary  to the comment’s assertion, multiple line of sight analyses and visual simulations were prepared to  analyze the project’s impacts on views of Coral Mountain and the Santa Rosa Mountains  from public   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐206 February 2022  viewsheds. The analysis concluded that project landscaping and perimeter block walls, as well as the  low density housing properties proposed for the perimeter areas o f  p roject, w ould  r esult  i n  s ignificant   and unavoidable impacts to the views of Coral Mountain and the Santa Rosa Mountains when viewed  along public rights‐of‐ways. Compared to the existing, unobstructed views of Coral Mountain and  Santa Rosa Mountains, any development on the project site would likely result in similar obstructed  views of the natural landscape.  Therefore, the Draft EIR correctly concluded that impacts would be  significant and unavoidable. The impacts on viewsheds from the surrounding communities, therefore,  have been fully and correctly analyzed.   In response to item iv, the Draft EIR does not state that the significant and unavoidable impact  provides an argument for a zoning change.  These are two separate issues.  As required in CEQA  Guidelines Section 15093, the City is required to balance the economic, legal, social, technological or  other  benefits of a proposed project against its significant and unavoidable environmental effects.  In  order to approve a proposed project that will have significant and unavoidable impacts, the City  Council must first determine if the benefits of the project outweigh its impacts, and then state in  writing its basis for doing so in specific findings and a document known as a statement of overriding  considerations which, if made, will be attached to a resolution that will be required to certify the EIR.   This requirement is separate and in addition to the City’s policy decisions and findings required to  amend the General Plan land use designations or zoning for the site, which will also be set forth in  any resolutions approving such amendments.  Comment 52‐k:  g. This proposed development will create potentially significant environmental  impacts due  to  wasteful, inefficient or unnecessary consumption of energy resources (DEIR 1‐22) and will increase  demand for energy in the service areas of IID and SoCal Gas Co (DEIR 4.5‐34). The developer admits  that project specific impacts to greenhouse gas emissions will be significant and unavoidable (DEIR 1‐ 13).  i. How can the City justify a zoning change given these negative environmental facts?  ii. La Quinta residents are already being asked on a regular basis to conserve energy during heat  waves. How will  the  energy consumption of  this project specifically  impact  the  surrounding  communities?  iii. The EIR small print states that the developer will purchase vast amounts of carbon credits. How  can the City possibly believe, or prove, that this is a beneficially “green” project?  Response 52‐k:  This comment incorrectly quotes the Draft EIR. Section 4.5, Energy Resources, of the Draft EIR,  concludes that the proposed project would not result in significant environmental impacts due to  wasteful, inefficient, or unnecessary consumption of energy resources  a t  pages  4.5 ‐25  – 4 .5 ‐28.  W hile    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐207 February 2022  the project will use electricity and increase the demands for energy in IID’s service area, the project  incorporates numerous  energy efficiency  measures,  will  comply with  Title  24  and  CALGreen  requirements, and will constitute a very small portion (approximately 0.19 percent) of IID’s total  demands. The Draft EIR conclusions are based on calculations of project‐related construction and  operational energy consumption for electricity, natural gas, and petroleum. The project will increase  demand for energy in the service areas of IID and Southern California Gas Company, since the site is  currently vacant and undeveloped but will not have any significant effects on the residents of La  Quinta because IID has sufficient electricity generation facilities to meet the project and its other  existing and planned future customers (see Draft EIR pp. 4.5‐27 – 4.5‐28). The Draft EIR also analyzed  service  capacity and  infrastructure  to  support  the project, existing  communities,  and  future  development in both Section 4.5, and Section 4.15, Utilities and Service Systems.   The Draft EIR fully evaluated the project’s GHG impacts in Section 4.7, Greenhouse Gas Emissions,  and determined that even with implementation of numerous project design features that reduce GHG  emissions, the project will have a significant impact because project implementation would generate  GHG emissions totaling 6.46 MTCO2e per service population per year, which exceeds the applicable  SCAQMD significance threshold of 3.65 MTCO2e.  However, with mitigation,  the  project  GHG  emissions are reduced to below the SCAQMD threshold through the purchase of carbon credits. The  EIR does not state that such credits make the project “benefically green,” only that such credits are a  recognized way to reduce a project’s GHG emissions in California, at least for some types of projects.   Although this mitigation measure was identified in the Draft EIR, because the use of carbon credits  has not been broadly adopted in the Coachella Valley as acceptable and effective mitigation for  residential  and  resort projects, the EIR concludes  that the GHG  impacts should  be considered  significant and unavoidable.  See Draft EIR at p. 4.7‐26.   As it regards justification, please see the discussion of CEQA Guidelines Section 15093, its allowances,  and the process by which these determinations are made in Response 52‐j.   Comment 52‐l:  h. This proposed development will require massive amounts of hazardous chemicals that will be used  and stored on site (DEIR 4.8‐18).  i. Nowhere in the reports is there any substantial or specific explanation of usage, storage or safety  measures. Local residents demand to know all risks as detailed in an independent study.  ii. Available chemical treatments will not be sufficient during very hot summer months to provide  adequate protection from microscopic amoeba in the over‐warm water. The developer has stated  the water will not be cooled during summer, hence this health risk is currently not be mitigated:   Who will be liable if/when brain (amebic meningoencephalitis) infections occur?   Will the City (and thus ultimately residents) end up footing the bill after being sued by a dead  surfer’s family?   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐208 February 2022   How will the developer specifically mitigate this issue?  Response 52‐l:  Section 4.8, Hazards and Hazardous Materials, of the Draft EIR discusses the potential use, transport,  storage, and disposal of hazardous materials associated with the project in discussions a/b. starting  on page 4.8‐16.  As discussed on page 4.8‐18 the Wave Basin is anticipated to use approximately  216,000 gallons of sodium hypochlorite and 14,440 gallons of sulfuric acid annually, which are both  commonly used chemicals in swimming pools.  These chemicals will be stored on site and fed into  polyethylene tanks located in a pre‐engineered metal building with a 24‐inch‐high containment wall  with chemical resistant coating. As stated in Section 4.8, the project is required by state and local  regulations to implement features during project construction and operation that would mitigate  release of hazardous materials that would negatively impact the environment or people.   Contrary to  comment h.(i) above, Page 4.8‐19 discusses the existing regulations that apply to the  storage of these materials, including the County of Riverside’s requirements for permitting businesses  that handle hazardous materials in conformance with Chapter 6.95 of the California Health and Safety  Code. The County’s regulations require the applicant to obtain a permit to store these hazardous  materials  on  the site  and  electronically submit  a  business plan  in  the Statewide Informational  Management  System. The  Draft EIR correctly  identified  the quantities  to be  stored, the safety  measures to be employed, and the standards by which the project will abide, and determined that  these impacts would be less than significant.  Comment 52‐m:  Local community home values are likely to be negatively impacted by this development if it proceeds.  Will Riverside County reduce the property tax basis for the affected homeowners when that happens?  Response 52‐m: The commenter’s opinion regarding home values is noted, but this does not raise any recognized  environmental issues of the project.  Section 15131 (a) of the CEQA Guidelines preclude the analysis  of economic effects unless that economic effect would have a physical impact on the environment,  which is not asserted here.    Comment 52‐n:  The developer is going to request separate permissions for mass events (DEIR 1‐7).  a. How will noise violations during Special Events be enforced by the City and what process will be  used?  b. How will illegal behavior during Special Events be monitored and mitigated?  c. Substantial additional traffic impact (including local gridlock for Trilogy and Andalusia) will be felt  by local residents. Why will the City not commission an independent study?   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐209 February 2022  d. How will unavoidable large crowd litter/trash generation immediately outside the park boundaries  be monitored and mitigated?  e. Will the developer be asked to cover all additional City service expenses (law enforcement, medical  response, fire, road repair, traffic signalization)?  f. If events are allowed to occur, will the City limit such individual event permits to maximum 2 per  year?  Response 52‐n:  The proposed Specific Plan would allow 4 special events annually and limit the attendance to 2,500  persons. In response to this comment, it should be noted that, as identified on page 1‐7 of the Draft  EIR Temporary Use Permit(s) (TUP) will be required for each event.  The City’s process and requirements for Temporary Use Permits is contained in Sections 9.100.130  and 9.210.050 of the City’s Municipal Code. Further, the Draft EIR addresses specific issues to be  addressed in each TUP, which include submission of special event traffic and parking plan and/or  traffic management plan (Mitigation Measures TRA‐10 through TRA‐11) to avoid any traffic or  parking impacts and ensure adequate public safety resources. (see Draft EIR pp. 4.13‐62 – 4.13‐63).   In addition, the TUP requires the City to make the specific findings set forth in Section 9.60.170, which  include that (a) the event will not be detrimental to the health, safety and general welfare of the  community in the area of the proposed event, (b) there is adequate area to accommodate the  anticipated attendance, (c) there is sufficient parking for the anticipated attendance, (d) food service,  medical facilities, solid waste facilities, sewage disposal facilities, and potable water service are  provided, (e) fire protection plans and facilities have been provided to the satisfaction of the fire  marshal, (f) security plans and facilities have been provided to the satisfaction of the sheriff, and (g)  public roadways are capable of accommodating the anticipated traffic volumes.    In response to item a., noise generated during Special Events was analyzed in the Noise Study and  discussed in Section 4.11, Noise, of the Draft EIR. Noise generated from the proposed Special Events  must  c omply w ith t he  City’s noise  l imits  set  f orth  i n S ection  9 .100.210 of the Municipal Code, and was  determined to result in less than significant impacts. However, if a noise violation were to occur  during a special event, the City’s Code enforcement provisions allow for the imposition of financial  penalties  and  permit revocation, and  potentially prosecution of a misdemeanor  upon  repeated  violations (see, e.g., Sections 1.01.200 et seq.).  In response to item b, as explained above, the TUP requires adequate security as approved by the  sheriff, and any illegal activities would be addressed by on‐site security personnel, and/or the sheriff’s  department.   In response to item c., please consult the Traffic Topical Response in Section 2.2 of this Chapter, as  well as Section 4.13, Transportation, in the Draft EIR. Technical studies, including a Traffic Impact   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐210 February 2022  Analysis, was conducted by traffic experts and reviewed by the City Traffic Engineer. The Draft EIR  correctly identified the trip generation, distribution and impact of special events in Tables 4.13‐26,  4.13‐27, and 4.13‐28b, respectively. Impacts were identified at the intersections identified in Table  4.13‐28a, which are the same intersections and require the same improvements required for Phase  3 of project buildout (see page 4.13‐45).  Impacts of special event traffic were identified as potentially  significant, and required mitigation, including Mitigation Measures TRA‐9 through TRA‐14. The Draft  EIR correctly identified the level of impact, provided mitigation, and demonstrated that the impacts  can be reduced to less than significant levels during special events.  In response to item d., the conditions of approval on all Temporary Use Permit issued will address  how trash is to be handled at each event, including addressing the need for trash pick‐up or clean up  in areas located outside of the project site.   In response to item e., Temporary Use Permits for events requiring substantial involvement of police  and fire services are typically required, in their conditions of approval, to reimburse the Sheriff’s  Department and Fire Department, as applicable.   In response to item f., the applicant has requested up to 4 special events annually, which is consistent  with the City Municipal Code provisions and controlled by the Specific Plan.  Comment 52‐o:  4. California is experiencing a severe drought. For years (and continuing) we are all trying to conserve  water. This project will require millions of gallons of potable water every year. Looking at DEIR 4.10‐ 19, 1‐27, 1‐36, 4.10.20, 4.15‐29, 4.15‐34 (and I am probably missing a few) a number of questions  arise.  a. The developer’s own estimates project water usage within a “4% or so” margin. What happens  when they go over the contract allotted numbers? Can they just buy unlimited additional gallons?  b. The developer reports having a contract already for potable water from our local aquifer. How can  the local water company be allowed to execute such a wasteful contract when public water  reserves are already under tremendous pressure.  c. The argument that this project uses less water than a golf is invalid because golf course operations  now mostly use recycled (gray) water. Why can the developer not be required to use recycled  water?   d. Is the City conscious of the fact that with rising population numbers the water wasted on this  project are going to be needed in the very near future?  e. The developer’s reports on water usage are incomplete and rather less than scientifically justified.  Why does the City  not request very  detailed  and scientifically/technically  justified  and   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐211 February 2022  independently generated information regarding evaporation, specific water usage patterns for  individual elements of the project facilities, detailed wave pool maintenance requirements?  Response 52‐o:  The project’s projected water use and the sufficiency of CVWD’s existing water sources to meet the  project water demands and all other existing and planned future water demands are thoroughly  discussed in the Topical Response on Water Resources in Section 2.2.3 above, as well as in the  WSA/WSV attached as Appendix M of the Draft EIR.    In response to comments (a) and (b), the comments misstate the projected water demand and  developer’s contractual rights.  The developer does not have a contractual right to a specific volume  of water, but rather, CVWD has assessed the project’s water demands and its compliance with  CVWD’s water allocation limits set forth in its Landscape Ordinance No. 1302.4. If the project exceeds  the maximum water allowance (MAWA), further landscape plans will be denied until the project is  brought into compliance. The existing contract between CVWD and the developer pertains to the  developer’s obligation to fund and/or construct sewer and water facilities but does not include any  contractual right to receive water from CVWD.  In response to comment (c), recycled water is not presently available in the project vicinity and is not  being used at the nearby golf courses.  Please see Responses 19‐b  and  4 9‐b  for a dditional  i nformation   on the project’s use of non‐potable water and the availability of recycled water.   In response to comments (d) and (e), the commenter’s opinions on the project’s water demands are  noted. However, CVWD’s groundwater management  plans and  long‐range  planning account for  population  growth  and  increasing  water demands.   Please  see the Topical Response on Water  Resources in Section 2.2.3, including Figure ES‐6 and ES‐8 from the 2022 Indio Subbasin Water  Management Plan Update, which show that between 2020 and 2045, even with the project and all  other existing and planned future uses, CVWD expects to have a net increase in groundwater storage  over that  25‐year  period  due to a combination  of efficiency/water saving  measures, source  substitution, and replenishment efforts.  Finally, the WSA for the project provides, in Tables 2.0‐2  (indoor) and 2.0‐3 (outdoor), a detailed list of the uses proposed and the water demand resulting  from these uses. The City requested, as required by California Water Code Section 10910, that the  CVWD, the water purveyor and local expert on groundwater resources for the City, prepare a WSA,  which analyzed “evaporation, specific water usage patterns for individual elements of the project  facilities, detailed wave pool maintenance” and correctly determined that the impacts of the project  on water resources would be less than significant.  Comment 52‐p:  5. The traffic analysis submitted reflects middle of the COVID pandemic activity between November  2019 and October 2020. This analysis mis‐represents the actual anticipated traffic reality (DEIR 4.13‐ 42).   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐212 February 2022  a. The impact on local residents will be large. Why will the City not commission an independent study  at the developer’s expense?  b. What considerations are in place for possible (new) public or private bus transportation to the  development? Has a detailed study been submitted?  c. What considerations are in place for queue locations for taxi, Uber, Lyft, etc? Has a detailed study  been submitted?  Response 52‐p:  This comment is incorrect. As stated on page 29 of the Traffic Impact Analysis and page 4.13‐10 in  Section 4.13, Transportation, in the Draft EIR, “the intersection LOS analysis is based on the traffic  volumes observed during the peak hour conditions using traffic count data collected on August 15th,  2017, April 9th, 2019, May 7th, 2019, and September 10, 2019 (which were all collected before the  effects of the COVID‐19 pandemic).  Moreover, these counts were adjusted upward in accordance  with the City’s Engineering Bulletin # 06‐13 to reflect peak season conditions.”  Therefore, traffic counts were taken prior to COVID, and baseline numbers reflect peak season levels.     With respect to comment (a), the traffic study was completed by Urban Crossroads, traffic expert  consultants hired by the EIR consultant to prepare a traffic study in full compliance with all appliable  CEQA requirements and in compliance with a traffic study scope approved by the City.  The traffic  study was reviewed by the City, as is their practice with all traffic studies, and found to be sufficient  to meet its standards and requirements, as established in City policy (Engineering Bulletin #06‐13).    With respect to comments (b) and (c), bus service is not presently provided to the project area and is  under the control of Sunline Transit Agency, not the City of La Quinta.  Detailed analysis of potential  locations for private buses or rideshare programs have not been completed at this Specific Plan level  of planning, but may be considered during future project implementation in connection with the  City’s processing of individual site development permits, or for TUPs provided for special events, as  applicable.  Comment 52‐q:  In this comment, a letter from Michiels, dated July 20th is attached.   Response 52‐q:  The attached letters are copies of Comment Letters No. 45 and 46, above.      2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐213 February 2022  Comment Letter No. 53: Dan Rendino   Date: July 21, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 53‐a:  I  attended  by a  zoom meeting  last night a presentation  by  the developers  on the proposed  development of the Coral Mountain Resort. My first impression is how in the world did this circus  proposal advance to the city council for purposes of trying to get a variance. It is an embarrassment  to admit to friends and neighbors that this is even being considered. We moved here because La  Quinta was a place that afforded us the opportunity to retire from the hectic city life that we were  brought  up  in.  Had this project been  known to  us when  we  moved  here,  we would be  living  somewhere else. This is exactly what we were trying to get away from when we bought here. These  are some of the reasons that this project should be deep ‐ sixed.   Response 53‐a:  This comment noted. Responses are provided below to the comments in this email message.  For  clarification, the project does not include any request for a variance but it does seek amendments to  the  C ity’s  G eneral  P lan a nd  zoning f or  t he  site, a nd  a S pecific  Plan whose development standards alter  Zoning standards, as allowed by Government Code Sections 65450 et seq. and Municipal Code  Chapter 9.240.  Please see Responses 15‐d and 17‐a regarding these policy decisions.  Comment 53‐b:  1. La Quinta does not need to be a haven for an additional STRV units (600 additional units with an  average of 3 bedrooms) at a time the town and its developments (PGA West where we live), are trying  to remedy the existing problems that already exist. La Quinta unlike some other valley towns has  allowed  widespread STRV  units  to  be permitted  with  the problems associated with them. I do  appreciate the effort the town has put in to remedy the situation. Now is not the time to reverse the  work done to correct the issues. I personally know people who have not bought property in our town  because of the widespread STVR’s. They have chosen other towns that are more strict in this area.  Response 53‐b:  The commenter’s opinions are noted. Please see Response 52‐g for a further response regarding  STVRs.  Comment 53‐c:  2. Traffic is already a problem in La Quinta. There are only 3 entry points into La Quinta (Washington,  Jefferson and Madison). Traffic on these streets are already bad in the season. 600 three bedroom  apartments means 1800 additional vehicles on our streets 365 days a year. They claim this issue will   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐214 February 2022  be remedied by the town. Putting up additional stop lights does not fix the traffic problem but makes  it worse by increasing delays. This is not something that we need.   Response 53‐c:  The commenter’s opinions are noted. The Draft EIR included a complete assessment of the impacts  of the project on local traffic (pages 4.13‐17 – 4.13‐51), based on a technical report prepared to City  and professional standards. The analysis concluded that traffic will increase, but within thresholds  acceptable to the City, with the implementation of mitigation measures.   Comment 53‐d:  3. The  proposed  plan  does  not include  facts and  data  but are really  just  hopes, wishes  and  suppositions. They only presented “goals”. What happens when these goals are not met. Does the  town propose to shut them down? These hopes and dreams are applicable to noise, lighting, traffic,  water consumption, electrical overload etc. Pie in the sky! Anyone could see through what they were  trying to do, it doesn’t pass the smell test. Throw out a bunch of hopes and wishes with nothing to  back it up, and hope that it sticks.   Response 53‐d:  The commenter’s opinions are noted. This comment does not provide any substantial evidence of  invalid data used in any of the technical reports or discussion in the Draft EIR.  The technical reports  generated  for  the  project  were prepared  by experts  in  their respective  professional fields  and  reviewed by the City of La Quinta. The methodologies used for the technical reports are based on  applicable local, regional and state thresholds of significance.     Comment 53‐e:  4. Do the city officials and these developers realize that all of California is being stressed by a terrible  drought which predictions say will only get worse. We are being asked to limit the use of water for  household use, golf courses are being forced to find different means of irrigation and these people  want to fill a pool with 18 million gallons of precious drinking water so that someone could go surfing  150 miles away from the ocean. Who comes up with these ideas? What city would approve this. The  water in this pool in the summer will be almost 100 degrees. In this climate how much evaporation  takes place? What happens when the pool repairs are needed and the pool has to be drained? Why  should my water rate be raised so that these people can live out their dreams of a Disneyland in the  Desert? They claim Imperial Irrigation says out is possible. Because it is possible does not mean it  should be done! The entire West is under draught conditions and you have a proposal in from of you  to make it worse.   Response 53‐e:   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐215 February 2022  The commenter’s opinions are noted. Please see the Topical Response on Water Resources in Section  2.2.3 of this Chapter for information on the water demand estimate for the project, evaporation rates,  and CVWD’s groundwater management plan, including projections for long‐term water demand and  supplies.  With respect to water temperatures please see Response 42‐d.  Regarding repairs to the  Wave Basin, both maintenance and repairs can be completed without draining  the  Basin  (see  Appendix M.2 to this Final EIR).  Comment 53‐f:  5. They also want to be able to have “special events”! Four times a year! 4 days per event! That is 16  Coachellas a year! One thing about the pandemic that was good was that there was no Coachella.  Enough said. La Quinta does not need to be another Coachella with the disruption it brings.   Response 53‐f:  The commenter’s opinion on the special events proposed as part of the project is noted.  The special  events proposed  for the  project are  limited to  a maximum  of 2,500 people  per  day, whereas  attendance at the Coachella and Stagecoach music festivals can exceed 100,000 people per day.   Comment 53‐g:  6. They “think” that noise will not be an issue because their model tells them so. No independent data  just hopes, wishes and dreams. They claim that Coral Mountain will be an absorber of the noise.   Really? Having 80 foot light towers and wave machines going off every 3 minutes from 7AM to 10PM  is just not something we should allow.   Response 53‐g:  The commenter’s opinion  is noted.  Please see Response  52‐h  for a  complete response  to this  comment.   Comment 53‐h:  7. Homes will start at $2.5 million. Do you know anyone who would buy a home to live in the middle  of a water park? These homes will never be built and sold and the project will have a 16 million gallon  pool in a hole in the middle of the desert. The tax revenue you hope to get will not ever happen.    Response 53‐h:  The commenter’s opinions on the project are noted.   Comment 53‐i:  I am really surprised that this project has risen t o the point where it is even being considered. I would  be embarrassed to tell someone that the town of La Quinta is even considering this project. I am   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐216 February 2022  confident that you city officials will put an end to this madness and get on to serious issues facing the  town. I thank you for your consideration.   Response 53‐h:  This comment is noted.         2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐217 February 2022  Comment Letter No. 54: Carol Welty and Art Stephens   Date: July 21, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 54‐a:  The drought in the west is well documented one of the worst handful of years since the year 800 A.D.  per Park Williams a hydroclimatologist at UCLA. One third of crops in California cannot be planted due  to lack of water. The drought is draining reservoirs by 30% like Lake Mead at an alarming rate,  including our own Salton Sea. To use precious water in the desert for a water absorbing fun park is  beyond measure of lack of insightfulness.   Response 54‐a:  The commenter’s opinion is noted. Please see the Topical Response on Water Resource in Section  2.2.3 of this Chapter, which provides a detailed explanation of CVWD’s groundwater management of  the Indio Subbasin, and how that planning and management accounts for climate change and the  potential for extended drought conditions and potential reductions in water deliveries from the  Colorado River and State Water Project exchange.  After accounting for these conditions, CVWD has  determined that there are adequate supplies of water to serve the proposed project and all other  existing and planned future uses in the area.  The Draft EIR correctly determined that the project will not have any significant adverse effects  relating to water use.  Comment 54‐b:  Not only the water problem but to put a commercial project among planned residential communities  does not make sense. We moved to this community in great part because it was a quiet community  and area for residential use only.     Response 54‐b:  The commenter’s opinion on the proposed commercial uses are noted. Please see Responses 15‐d  and 17‐a as they relate to processing of changes in land uses.  Comment 54‐c:  We strongly urge the city planning department as well as all involved in approving any development  to  p lease  b e  aware  o f a ll  of t he negatives involved  with  allowi ng this project to go through. Thank you  for your consideration.     Response 54‐c:   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐218 February 2022  This comment is noted.       2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐219 February 2022  Comment Letter No. 55: Fredrick Roth   Date: July 26, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 55‐a:  I have read the proposed plan and EIR. I oppose the project. I bought my house across Madison from  this project in full knowledge that that undeveloped parcel was zoned for golf and low‐density homes.  I  never  would  have bought  here  if  I  thought  that property would become  a  higher‐density  development, with hundreds of short‐term renters coming for events at least four times a year. This  project obviously would require rezoning for commercial, hotel, and amusement facilities. There is  absolutely no reason why the City of La Quinta should approve such a rezoning. We don’t need it, we  don’t want it, and it’s a terrible misuse of a wonderful parcel. That parcel should be developed for  low‐density properties as planned and promised.    Response 55‐a:  The commenter’s opinions on the proposed zone change and special events are noted. As it relates  to changes in the zoning required for the project, please see Responses 15‐d and 17‐a.   With regard to short‐term rentals, please see Response 52‐g.                       2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐220 February 2022  Comment Letter No. 56: Derek Wong (2)  Date: July 27, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 56‐a:  A fundamental shift in how we live our lives is occurring on a magnitude beyond the headlines…the  full import of this catastrophic drought has yet to take effect as it continues to unfold daily. There is  no way to determine its duration but it is said that a full 10 years of solid seasonal rain will be required  before we “return to normal.” Repeat: 10 years!  It has been publicized ad nauseam that the reservoirs are at their lowest levels ever, that the Colorado  River supply will cease and that wells throughout the state are being over‐pumped, agricultural fields  are increasingly fallow, wildlife decimated, wildfires burning without end and towns left dried and  barren…  …and yet, we continue to discuss the building of Wave pools, golf courses, private lagoons and lakes  as if there is no crisis at all. To even consider this project and others like it is irresponsible and borders  on deliberate shortsightedness… with profit as the motivator. Slick marketing that promises an  economic paradise with hints of environmental concerns tossed in for appeasement. I find it foolish  and exceedingly hypocritical for the developer to continue touting the benefits of this playground  while ignoring the havoc that encircles us all.  The wealthy can go to  a ny  beach i n t he w orld f or water  sports, many La Quinta residents live here full  time and to betray their peace and serenity for this playground is just wrong.  Be responsible citizens, build responsibly, do not rezone Coral Mountain.   Response 56‐a:  Please see Response 54‐a and Topical Response, 2.2.3, Water Resources in Section 2.2 of this Chapter.  As it relates to rezoning of the property, please see Responses 15‐d and 17‐a.  The commenter’s opinion on the use of water for water features is noted.       2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐221 February 2022  Comment Letter No. 57: Agnes Collins  Date: July 28, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 57‐a:  Further to my letter of opposition to the above noted proposal sent to you on March 8, I have  reviewed the environmental report and other pertinent information. I remain strongly opposed to a  surf park development in our area for the same reasons outlined in my March 8 letter as follows:  We have owned our property in Puerta Azul at 57th and Madison for the past 10 years. During that  time, we have immensely enjoyed hiking, walking and cycling in our quiet peaceful community. We  chose our home in La Quinta because we loved the beautiful natural environment.   Response 57‐a:  This comment is noted.   Comment 57‐b:  We have been informed about the proposal to build a surf park just a short distance from us at 58th  and Madison. We are stunned to hear that this could actually happen in our quiet neighborhood.  Apart from our very serious concerns about the environmental impact of this type of development,  this is just the wrong area for a tourist/commercial development of this nature. While some may say  it will increase the value of nearby properties, that is not the  reason  most  o f  u s p urchased  i n t his  a rea.  The proposed development will destroy the character of our quiet tranquil community. A Disney‐like  surf park may be desirable to developers, provide recreational opportunities for short term visitors  and will no doubt increase the tax base but the increased noise, traffic and pollution will destroy the  very reason that we moved to the area.   Response 57‐b:  The commenter’s opinions on the proposed project are noted. As described in Section 3.0. Project  Description in the Draft EIR, the project is a mixed use project that includes low density residential  uses,  tourist  commercial  and  general  commercial uses,  and  for clarification,  the  neighborhood‐ serving commercial uses are proposed at the corner of Avenue 58 and Madison Street, and low  density residential is proposed along both Madison Street and Avenue 58.  The Wave Basin and other  tourist commercial uses are in the southwest portion of the site and away from the perimeter streets  and surrounding commercial neighborhoods. This comment does not provide substantial evidence to  support the argument that the project will have significant noise, traffic or pollution impacts. As  demonstrated in Sections 4.2, Air Quality, 4.11, Noise, and 4.13, Transportation in the Draft EIR, the  potential impacts of pollution generated at the project; noise generated from the project; and traffic   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐222 February 2022  related to the proposed project are analyzed and disclosed.  The project will result in less than  significant impacts to air quality, noise, and traffic with the implementation of mitigation measures,  based on the technical studies described in those sections of the Draft EIR.   Comment 57‐c:  Apart from these issues, we are even more concerned about the environmental sustainability of  building such developments in the desert. We have read the developer’s publications attempting to  address environmental  issues  but we  are also aware of  the  dire warnings of  experts  in  the  environmental field.  Response 57‐c:  The commenter’s opinion  is noted. Although the comment does not identify  any  specific  environmental or sustainability issues arising out of building developments in the desert, please see  Topical Responses 2.2.3 regarding  water resources  and Sections  4.5 and 4.7 regarding energy  resources  and  greenhouse  gas emissions, respectively, which provide a detailed  discussion  the  project’s sustainability features.   Comment 57‐d:  Now is not a time for excess consumption, economic growth‐seeking or projects disconnected from  the environmental issues we face today. The reality of climate change should force us to rethink our  growth models to reduce natural resource consumption and reconcile our relationship with nature.   Please protect our community and our environment and do not allow this proposal to proceed.   Response 57‐d:  This comment is noted.                 2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐223 February 2022  Comment Letter No. 58: Duncan Woodfin  Date: July 28, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 58‐a:  It frightens me to think that there may be a zoning change from residential to commercial that would  allow a Wave Machine/Amusement Park Development below the Coral Mountains in La Quinta. This  Surf and Wave ride would use millions of gallons of fresh drinking water to fill and refresh the ride in  a time of catastrophic drought here in California. The massive amounts of treatment chemicals  needed and continual refill of this pool will destroy the ecology of the site.  Response 58‐a:  Please see Responses 15‐d and 17‐a in response to the comment’s concerns regarding changes in  zoning. Please  s ee  T opical  R esponse  on  W ater  R esources  i n  Secti on 2.2.3 of this Chapter, and Sections  4.9, Hydrology and Water Quality, and 4.15, Utilities and Service Systems in the Draft EIR for  information on the water needed for the project and the water supply analysis prepared by the  Coachella Valley Water District (CVWD).   With regard to the comment on the chemicals that will be used to treat the water in the Wave Basin,  please see Response 52‐l.  Comment 58‐b:  How could we even be considering such a monster project that would use our precious fresh drinking  water and tax an already overburdened electrical grid that would be needed to operate the wave  action.  Response 58‐b:  Please see Response 58‐a regarding the water supply analysis in the Draft EIR, and please also see the  Topical Response on Water Resources in Section 2.2.3 above.   The commenter’s opinion on the electrical service system is noted. As described in Sections 4.5,  Energy Resources, and 4.15, Utilities and Service Systems, in the Draft EIR, the project will use  8,642,729 kWh annually, after accounting for the 17.25% reduction in energy demand resulting from  the project’s energy efficiency and sustainability project design features (see Draft EIR pages 4.5‐25 –  4.5‐28). Section 4.5 determined that the construction and operation of the proposed project would  not result in potentially significant environmental impact due to wasteful, inefficient, or unnecessary  consumption of energy resources (CEQA threshold of significance page 4.5‐20).  Please also see  Response 52‐k.    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐224 February 2022  Comment 58‐c:  If this project is approved, it would send the signal that water conservation is no longer needed. That  the drought is nothing but fake news spewed by a corrupt government. Is this the message you want  to send?   Response 58‐c:  The commenter’s opinion is noted. Please see the Topical Response on Water Resources in Section  2.2.3 of this Chapter for information on the water supply analysis.   Comment 58‐d:  As an aside, his project also shows extreme disrespect for our residential community by blocking the  walking path at the base of the Coral Mountains. The developer representative has emphasized  multiple times that they will block this path from neighbors to use; t o  b e  u sed o nly  b y  their privileged,  rich guests......even  though the US  Bureau of  Land  Management currently welcomes hikers by  multiple signs permanently posted on the pathway. So many of us in La Quinta enjoy this quiet,  peaceful walk each day. How can you possibly allow public space to be handed over to private  interests. This shows the out of state Developer just doesn't care about being a good neighbor.  Response 58‐d:  The existing hiking trail located adjacent to Coral Mountain will remain open to the public.   As stated on page 4.13‐47 of the Draft EIR (Section 4.13, Transportation), the Desert Recreation  District Master Plan includes a proposed trail along the toe of Coral Mountain, associated with the  future Coral Mountain Interpretive Center. The proposed trail alignment falls within the project  boundaries. As shown in Mitigation Measure TRA‐15, project plans will include accommodations for  this trail within the designated conservation area at the southwestern edge of the property adjacent  to Coral Mountain. Please also see Appendix P t o  t his  F inal  E IR  f or  t he  D esert  R ecreation  D istrict  l etter   agreement regarding this future trail connection.  Comment 58‐e:  Please Mayor Evans, I beg you, don't turn this quiet neighborhood into a noisy, traffic congested,  water wasting theme park. It is truly the wrong development, in the wrong place and at the wrong  time. Do not support a change of zoning.   Response 58‐d:  This comment is noted.         2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐225 February 2022  Comment Letter No. 59: Martin Brewer  Date: July 29, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 59‐a:  I am submitting the following comments/concerns about the contents of this document.  (1) The DEIR correctly describes the effect of the project on aesthetics  as “Significant and  Unavoidable” even after mitigation. I agree with this assessment, and as the report notes,  there will be adverse effects on scenic vistas, “degradation of the visual character or quality  of the site,” and light and glare. Of particular concern to me are the numerous 80’ light poles  that will be on from dusk to 10:00 p.m. There are residential communities very nearby, and  this issue alone should be of great concern to the City.   Response 59‐a:  The  commenter’s characterization of  the  Aesthetics section of the Draft EIR is correct. The  commenter’s opinions are noted.   Comment 59‐b:  (2) The report states that there will be a “Less than Significant” impact on energy. With a huge wave  pool making waves on a daily and continuous basis, this conclusion seems ridiculous to me. The report  states that no mitigation is required pursuant to the criterion of “Result in potentially significant  environmental impact due to wasteful, inefficient, or unnecessary consumption of energy resources,  during project construction or operation.” In my judgment, the operation of a wave pool in the middle  of the desert is the epitome of wasting energy.   Response 59‐b:  The commenter’s opinion on the energy needed to operate the wave pool are noted.   The Draft EIR correctly discloses the energy impacts of the project. Calculations to determine project‐ related energy demand were made through the CalEEMod Version 2016.3.2 model. CalEEMod is a  statewide land use emissions computer model designed to provide a uniform platform to quantify  potential criteria pollutant and GHG emissions associated with construction and operations from land  use projects. As stated in Section 4.5, page 4.5‐26, the project will generate additional demand for  energy at build out of the project of approximately 8,642,729 kW/year, which includes a 17.25%  reduction based on the project’s energy efficiency and sustainability project design features. As  discussed on pages 4.5‐26 – 4.5‐28, the energy use constitutes approximately 0.19% of IID’s total  projected demand in 2031, which is consistent with IID’s long‐term plans for electricity capacity and  supplies and does not represent a wasteful use of energy because the project complies with Title 24   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐226 February 2022  and CALGreen energy efficiency requirements. The La Quinta General Plan, General Plan EIR, and La  Quinta Greenhouse Gas Reduction Plan were also consulted in order to determine whether the  project exceeded local standards. The significance thresholds were determined based on state and  local thresholds for energy consumption, as shown on page 4.5‐15.  Please also see Response 52‐k.   Comment 59‐c:  (3) The report states that Greenhouse Gas emissions will be “Significant and Unavoidable.” The  mitigation recommended is that the “Project Applicant” purchase a large amount of carbon credits  as an offset. I would suggest that a better and more environmentally sound solution would be denial  of the project.   Response 59‐c:  The commenter’s opinion on this proposed mitigation measure and the project is noted.   The mitigation measure provided in the Draft EIR satisfies CEQA standards for mitigation; however,  the Draft EIR also notes that the purchase of carbon credits to offset increases in greenhouse gas  emissions does not have a long track record of successful implementation in the Coachella Valley for  resort and residential communities, and as a result, conservatively concludes that the impact should  be considered significant and unavoidable.  Comment 59‐d:  (4)  Under “Hydrology and  Water  Quality,”  the report states  the project’s  impact is  “Less than  Significant.” This section includes, “Deletion of Groundwater Supplies…” I do not understand how a  wave pool  that  will  reportedly use millions  of gallons of potable water a year is a “Less than  Significant” issue.   Response 59‐d:  Please see Topical Response, 2.2.3, Water Resources in Section 2.2 of this Chapter for information on  the water demand estimate for the project, the maximum amount of water the project can use, and  CVWD’s groundwater management plan, including projections for long‐term water demand and  supplies. The Draft EIR, as described on page 4.15‐31, correctly concluded that the project will have  a less than significant impact on water supplies.  Comment 59‐e:  (5) Under noise, the report talks mostly about construction noise, and then states, “The operation of  the Wave Basin and associated machines shall be limited to daytime and evening hours of 7:00 a.m.  and 10:00 p.m., compliant with the recreational operational hours allowed by the City of La Quinta.”  This is a “non‐answer” answer, as it does not address the actual amount the wave pool, employee jet  skis, any loudspeakers, alarms, music, etc., will make.    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐227 February 2022  Response 59‐e:  This comment is incorrect. The Draft EIR analyzes all construction‐related and operational noise  generated from the proposed project in Section 4.11, Noise. As explained on pages 4.11‐45 and 4.15‐ 46,  t he  n oise generated  b y  the  wave p ool  a nd loudspeakers (ala rms and amplified music are not used  at the Wave Basin) were included in the modeling for noise generated by the project, with a peak  noise level of 75.7 dBA near the wave machine’s cable roller system. As shown in Tables 4.11‐24 and  4.11‐25, this results in a maximum noise level of 51.4 dBA at the nearest off‐site sensitive receptor  location and 64.0 dBA at the nearest on‐site area immediately adjacent to the Wave Basin itself, which  do not exceed the thresholds of significance established by the City.  In addition, further noise level  measurements were taken at the Lemoore facility in August 2021 to evaluate improvements to the  wave  m achine  c able roller system , and to ensure that the measurements were taken while the waves  were being actively used by surfers with the rescue jet ski in operation.  These measurements showed  a slight decrease in peak noise levels from 75.7 dBA to 73.5 dBA at a location 12 feet from the noise  source (see Appendix K.3 in this Final EIR).   In addition, as shown on Table 4.11‐26 (comparing current ambient noise levels to projected total  noise levels at project buildout), and explained on pages 4.11‐48 – 4.11‐49, the project will not  significantly increase noise levels at any of the off‐site sensitive receiver locations and will not cause  total noise levels to exceed the City’s 65 dBA threshold of significance.  Please also see the Topical  Response on Noise in Section 2.2.4.  Comment 59‐f:  (6) The report states the impact of the project on “Transportation” will be “Less than Significant.” This  is a very large  development, so it  is  difficult  for me  to  accept this assessment, but it certainly does not  appear that will be the case during the minimum of four large “Special Events’ per year. The City  should look into this in much more detail.   Response 59‐f:  The Draft EIR analyzes all traffic that will be generated by the proposed project in Section 4.13,  Transportation, including special event traffic (see pages 4.13‐17 – 4.13‐47).  The potential impacts  from special event traffic are addressed on pages 4.13‐42 – 4.13‐47, including potential intersection  delays and turning lane storage capacity, and all such facilities will continue to operate at acceptable  levels of service with the improvements required for buildout of the project.  In addition, the Draft  EIR identifies Mitigation Measures TRA‐9 though TRA‐13 to further ensure that special events will  not cause any significant traffic or safety impacts (see pages 4.13‐46 – 4.13‐47, and 4.13‐62 – 4.13‐ 63).  Please also see the Topical Response on Traffic at Section 2.2.5 above.     Comment 59‐g:   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐228 February 2022  Last, as I understand it, this project would require a change in zoning of the property essentially from  residential to tourist commercial. Given the heavily STVR orientation of the project, its hotel, and its  commercial components, this is entirely incompatible with the surrounding developments and will  forever change the nature of this community. The City should not allow that to occur.  Response 59‐g:  As described in Section 3.0. Project Description in the Draft EIR, the  project is a m ixed use  p roject  t hat   includes low density residential uses, tourist commercial and general commercial uses. The project  will require General Plan and Zoning map amendments to assign a Tourist Commercial designation to  the site. Please see Responses 15‐d and 17‐a as they relate to the proposed Change of Zone, and the  process required to undertake these changes.   Additionally, the proposed resort is consistent with the City of La Quinta’s goals and policies for the  City in the La Quinta General Plan. Project consistency with the General Plan is analyzed in Section  4.10, Land Use and Planning, of the Draft EIR. Per Section 4.10 of the Draft EIR (page 4.10‐17), the  implementation of the Tourist Commercial land use designation and the associated development of  a  recreational facility  and hotel  will promote  the  continued growth of  the  tourism  and  resort  industries in La Quinta by providing resort, recreational, commercial, and residential land uses on the  386‐acre property. Additionally, the  residential  uses  will incrementally increase  demand  for  commercial goods and services in the region, thus enhancing the economy.  This is consistent with  Policy LU‐5.2, Goal LU‐6, and Policy LU‐6.3 of the General Plan.         2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐229 February 2022  Comment Letter No. 60: Bridgett Novak (1)  Date: August 2, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 60‐a:  Please consider this part of the overwhelming opposition to the proposed Wavepark project at  Madisonand Avenues 58/60 in La Quinta.   Response 60‐a:  The commenter’s opinion on the project is noted.   Comment 60‐b:  The project is in DIRECT OPPOSITION to the City of La Quinta’s current Noise Ordinances. The City  limits construction hours from 6:00 a.m. to 7:00 p.m. Monday thru Friday and 8:00 a.m. to 5:00 p.m.  Saturday, and prohibits construction noise entirely on Sunday and Holidays. This means that this  Wavepark/Surfamusement Park project will violate the current Noise policies from day one!!   Response 60‐b:  The comment is incorrect. There is no substantial evidence in the record that the project would be  constructed outside of the City’s permitted hours of construction. Please refer to page 4.11‐9 of  Section 4.11, Noise, in the Draft EIR for the correct hours stated in the City Municipal Code 6.08.050  (also provided below for reference). The project will be required to comply with these hours, as stated  on page 4.11‐35.       2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐230 February 2022  Comment 60‐c:  To exist as currently planned… it has to be considered a ‘Special Event’… and not just for the four  times a year they claim they will request… but for every day they operate! Please be serious about  this! What they are proposing is to operate a noisy Amusement feature 7 days  a w eek, from  7:00  a .m.  to  10:00  p.m… in  total  violation  of  the City’s  current regulations. This  is another reason why  Meriweather’s requested zoning change from residential to commercial should definitely NOT be  allowed.  Response 60‐c:  The project requests a zone change in order to allow the proposed resort component of the project.  Please see Responses 15‐d and 17‐a  as it relates to the process required for changing the Zone on the  property.  Please also see the Topical Response on Noise in Section 2.2.4 in this Chapter, as well as  Response 59‐e.        2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐231 February 2022  Comment Letter No. 61: Bridgett Novak (2)  Date: August 2, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 61‐a:  The current  Draft  EIR  for  the Coral Mountain Surfamusement Park must  be rejected  and  Meriweather’s request for a zoning change be denied.  P.S. Please add the attached to the documents I already submitted via email on 3/31/2021 and  4/2/2021. All should be considered part of the Public record and Official opposition to this project  and any related zoning change request.   Response 61‐a:  This introductory comment is noted. Responses to Novak’s attached letters are provided in Response  61‐b through 61‐i.   Comment 61‐b:  Please add this submission to the documents I already submitted in writing (via email) on 3/31/2021  and 4/2/2021. I have seen lots of DEIRs and never seen one so devoid of actual measurable data (on  which conclusions are supposed to be drawn). This DEIR instead relies on conjecture and vague  statements like “no significant issue”. That is NOT acceptable…and the City Council is NOT doing its  job if it does not toss this document back to Meriweather and its obviously‐biased consultant MSA.  PLEASE TAKE THIS PROJECT AND CITIZENS’ CONCERNS SERIOUSLY. In this document, I will address 3  of my primary concerns (though I’m concerned about many others, too).  Response 61‐b:  The commenter’s opinion on the information and analysis in the Draft EIR are noted.   The Draft EIR includes analyses based on technical studies prepared by technical experts and attached  as appendices to the Draft EIR. The methodologies used for the technical reports are based on  applicable local, regional  and  state methodologies  and  satisfy CEQA criteria for determining  significance thresholds  (CEQA Guidelines Appendix  G).  The information  in  the  EIR constitutes  substantial evidence, as defined in Section 15384 of the CEQA Guidelines, supporting the conclusions  in the Draft EIR regarding the significance of the impacts of the project.   Comment 61‐c:  LIGHT POLLUTION  For the developers to casually claim that their 80‐foot light towers will have “directional” lights  pointed towards the water is totally insufficient. A study needs to be conducted with actual water   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐232 February 2022  and a backdrop of a rock‐wall mountain (like Coral Mountain) to determine how much deflected light  will bounce off the water and the mountains...and from how far away the light towers, their bulbs,  their direct and diffused light, and their poles will be visible. Our home is deep within Andalusia and  we can see the entire face of Coral Mountain from our backyard. Those light towers and their bulbs  will be visible. That is NOT acceptable and not properly addressed in the DEIR.  What about other lights  throughout  the development?  There  are walking paths,  outdoor  dining/entertainment areas, bike paths, homes, a hotel, a restaurant, etc. planned for this project. All  will have outdoor lighting that has to be measured and evaluated.   Response 61‐c:  Please see the Light and Glare Topical Response in Section 2.2.1 of this Chapter, which describes the  lighting demonstration conducted on November 17, 2021. As described, the light poles and light  fixtures would emit light levels at or below 0.01‐foot candles (which represents an imperceptible light  level) at 120 feet behind or next to each light pole.   Lights throughout the development are also analyzed in discussion d. of Section 4.1, Aesthetics, of  the Draft EIR. Within this section, discussion of lights associated with the various uses are analyzed  (pages 4.1‐60 to 4.1‐70). This section demonstrates that outdoor lighting in the project low density  residential, open space recreation, and neighborhood commercial planning areas would comply with  the standards in La Quinta Municipal Code Section 9.100.150. This Code requires all exterior lighting  to be fully or partially shielded. Fully shielded means “the fixture shall be shielded in such a manner  that light rays emitted by the fixture, either directly from the lamp or indirectly from the fixture, are  projected below a horizontal plane running through the lowest point on the fixture where light is  emitted, thus preventing the emission of light above the horizontal.” Partially shielded means “the  fixture is shielded in such a manner that the bottom edge of the shield is below the plane centerline  of the light source (lamp), minimizing the emission of light rays above the horizontal.”  Section  9.100.150 also requires that “[a}ll exterior lighting shall be located and directed so as not to emit light  on adjacent properties.”   Onsite lighting within PA I, PA II and PA IV will result in lighting levels consistent with those of  surrounding developments, will comply with the requirements of the Municipal Code, and will be less  than significant.     Comment 61‐d:  Are there going to be big screens (aka jumbotrons) showing surfers every day the Wave Basin is open  and broadcasting big images of entertainers for their special events? Those light emissions have to be  evaluated.   Response 61‐d:   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐233 February 2022  Large digital display screens (i.e., big screens) are not proposed as part of the project. Digital display  screens may be proposed for use during special events, however, a pproval  o f  a T emporary  U se  P ermit   (TUP) i s  r equired  f or  e ach  s pecial  e vent  a nd  a s  p art  o f  t he  r ev iew of any TUP application the City would  review all aspects of the proposed special event, including the use of digital display screens and  include conditions of approval to ensure the special event will not result in any significant effects.   Comment 61‐e:  The ability to see surrounding mountains, palm trees, the sky, and stars at night is a HUGE part of  what makes La Quinta the ‘gem of the desert’. This is a very serious issue and MUST be carefully  studied in the DEIR and EIR process, NOT just surmised by Meriweather and MSA (or whoever else  they hire to issue ‘expert’ opinions). DEIRs and EIRs are not supposed to be based on opinions...but  on measurable facts. Please do your job and demand this be done properly!   Response 61‐e:  Please consult Section  4.1, Aesthetics,  for  a full  analysis of  the proposed project’s  impact on  aesthetics.   Section 4.1, Aesthetics, of the Draft EIR analyzed the project’s impacts on surrounding scenic vistas  when viewed from public viewpoints. With the exhibits generated in Section 4.1 of the Draft EIR, it  was determined that from the public viewpoints, many of the project components, including the  proposed hotel and Wave Basin, would not be visible from public rights‐of‐ways. Please consult pages  4.1‐22 through 4.1‐28 for analysis of the proposed project on the various scenic vistas, as well as  Exhibits  4.1‐4 through 4.1‐13 for  a  line‐of‐sight  analysis  and  visual simulations from various  viewpoints.  Contrary to  the  assertion  that the conclusions regarding  aesthetic  impacts  were  “surmised,” they were based on detailed line‐of‐sight analyses that evaluate the distance, viewing  angle and intervening obstructions to determine whether and to what extent the project features will  be visible from 5 different viewing locations surrounding the project site.  This analysis is illustrated  in 5 line‐of‐site exhibits (see Exhibits 4.1‐4, 4.1‐6, 4.1‐8, 4.1‐10, and 4.1‐12).  In addition, visual  simulations were prepared from the same five locations to demonstrate what will be visible from the  five locations at project buildout and to compare those views to what exists today (see Exhibits 4.1‐ 5, 4.1‐7, 4.1‐9, 4.1‐11, and 4.1‐13).  As shown in these exhibits, the proposed Wave Basin light poles  and hotel will not be readily visible from any of the 5 viewing locations due to distance, elevation  changes, and  intervening  vegetation and  perimeter  features of the project.  However, it was  determined that the proposed project would result in significant and unavoidable impacts to currently  available public views of Coral Mountain due to the change from undeveloped desert land to a  developed  community  with perimeter  walls,  landscaping and homes that  will  partially obstruct  existing views of Coral Mountain and the Santa Rosa Mountains from some locations (see Draft EIR  pages 4.1‐44 and 4.1‐45).   Comment 61‐f:   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐234 February 2022  We also believe the developer is far too cavalier with regard to NOISE concerns. It is really laughable  that the developer points to noise studies that were conducted at Lemoore. As La Quinta resident  Kathy Weiss said during the 3/30/2021 Zoom meeting, “that’s apples and oranges”. First of all,  Lemoore is surrounded by flat agricultural fields and no residential developments. They apparently  intend to build this Wave Basin right up against Coral Mountain. Noises created in that basin will echo  off the rock face and reverberate far and wide!!! And what about the grinding sound of the train‐like  rail system that moves back and forth or the hydrafoils that help create the waves? All of this needs  to be carefully measured and evaluated for this particular site!!  And what about the tower where the Public Announcer sits and from where he/she broadcasts  upcoming waves, musical choices, safety warnings, etc.? It will be a public announcement system with  loud speakers!   And what about the jet ski(s)? used to run surfers back to the beginning of the wave experience? A  “Travel & Leisure” article says the basin will accommodate 25 surfers at a time...so there will have to  be multiple jet skis routinely ferrying surfers back & forth. And there will likely be other jet ski‐type  devices in the water to rescue people who are injured and to take photographs of the surfers (since  everyone will, no doubt, want a visual memory of their experience...and which will likely be another  way for the developers to make money). The DEIR needs to include measurements of the PA and jet  ski noise...at this particular location.    Response 61‐f:  The commenter’s opinion is noted. With respect to the noise concerns regarding the Wave Basin,  including all sources of noise (wave machine, public announcement system, jet ski, etc.), please see  the Topical Response on Noise in Section 2.2.4 and Responses 52‐h and 59‐e.   Comment 61‐g:  In addition, this project is in DIRECT OPPOSITION to the City of La Quinta’s current Noise Ordinances.  The City limits construction hours from 6:00 a.m. to 7:00 p.m. Monday thru Friday and 8:00 a.m. to  5:00 p.m. Saturday, and prohibits construction noise entirely on Sunday and Holidays. This means that  this Wavepark/Surfamusement Park project will VIOLATE the current Noise policies from day one!!  To exist as currently planned… it has to be considered a ‘Special Event’… and not just for the four  times a year they claim they will request… but for every day they operate.  Please be serious about  this! What they are proposing is to operate a noisy Amusement feature 7 days  a w eek, from  7:00  a .m.  to  10:00  p.m… in  total  violation  of  the City’s  current regulations. This  is another reason why  Meriweather’s requested zoning change from residential to commercial should definitely NOT be  allowed!  Response 61‐g:  Please see Responses 60‐b and 60‐c.    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐235 February 2022  Comment 61‐h:  UTILITY OVERLOAD  Will the project’s need for huge amounts of continuous power affect the cost, availability and/or  dependability of electricity, water, gas, Internet and WiFi in surrounding neighborhoods? Will the  current IID facility on Avenue 58 have to be expanded? As local residents, we regularly receive  requests from IID to “restrict usage” and get news about “rolling outages”, which occur regularly  throughout the summer. This project is likely to put huge amounts of additional stress and draw on  our current grid. THIS NEEDS TO BE CAREFULLY MEASURED...which is another reason to REJECT THE  CURRENT DEIR and deny the zoning change request.   Response 61‐h:  The project’s energy demands and IID’s capacity to meet those d emands are fully analyzed in Section  4.5, Energy Resources, and 4.15, Utilities and Service Systems, in the Draft EIR, which concluded that  the project would not have any significant impacts.  With respect to the expansion of the IID facility  on Avenue 58, the project will be required to install an additional transformer bank at the existing  substation and install underground conduit and line extensions in the existing right‐of way in Avenue  58 as described on page 3‐32 and shown on Exhibit 3‐14.  As evaluated throughout Chapter 4 of the  Draft EIR, these project‐related improvements will not cause any significant environmental effects.   Please also see Responses 52‐k and 59‐b above.       2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐236 February 2022  Comment Letter No. 62: Philip Novak   Date: August 2, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 62‐a:  I wish to criticize the defensibility of the DEIR’s position that the proposed Wavepark “will not have  any significant noise impacts” (4.11.7).  The DEIR’s Noise conclusions (4.11) are based entirely on a Noise study  (Appendix K‐1) carried out b y   Urban Crossroads’ William Lawson. Thus my criticisms are directed to Lawson’s study. My first  criticisms address two points in his study of traffic noise. They are relatively minor points but, if valid,  deserve to be amended in the final EIR. My third and last criticism is major. It calls into serious  question the validity of his study of the Wavepark’s projected operational noise.  Response 62‐a:  This introductory comment is noted. Responses are provided below to specific comments.   Comment 62‐b:  Criticism 1: An apparent contradiction.  The DEIR’s contention that the project will not have any significant traffic noise impacts appears to  directly contradict something Lawson’s Noise Study says on p.1 of its own Executive Summary. Here  is Lawson’s statement, verbatim:   Based on the significance criteria in outlined in Section 4, the Project‐related noise level increases are  considered potentially significant [emphasis Novak’s] under Existing with Project conditions at the  following two roadway segments:    Madison Street north of Avenue 58 (Segment 8)   Avenue 60 west of Madison Street (Segment 27)  Response 62‐b:  The citation relates to a description of a hypothetical condition where all project traffic is added to  the existing roadways under current conditions, without taking into account actual future traffic  conditions or roadway and other planned improvements that will be in place. Section 7.2, Existing  Conditions Project Traffic Noise Level Increase, of the Noise Study (page  51) explains t hat  “an  analysis  of existing traffic noise levels plus traffic noise generated by the proposed project has been included  in this [Noise] report for informational purposes. However, the analysis of existing traffic noise levels  plus traffic noise generated by the proposed project scenario will not actually occur since the project  would  not  be fully constructed (Phase  1, 2 & 3)  and operational  until  year  2026 cumulative  conditions.”  The Noise  Study continues  to state “this scenario is provided solely for analytical   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐237 February 2022  purposes and will not occur, since the project will not be fully developed (Phase 1, 2 & 3) and occupied  under Existing 2019 conditions. Therefore, no mitigation measures are considered to reduce the  Existing with Project condition traffic noise level increases, and impacts are considered less than  significant since they will not actually occur.” In other words, this comment in the executive summary  is describing an artificial and hypothetical condition that will not actually occur.  Comment 62‐c:  Criticism 2: A baffling, and to me, incomprehensible paragraph in Lawson’s Executive Summary.   Immediately following the passage just quoted above Lawson states:   All other roadway segments are shown to experience less than significant noise level impacts under  Existing plus Project conditions. However, this scenario is provided solely for analytical purposes and  will not occur, since the Project will not be full [sic] developed (Phase 1, 2 & 3) and occupied under  Existing 2019 conditions. Therefore, no mitigation measures are considered to reduce the Existing  with Project condition traffic noise level increases, and impacts are considered less than significant  since they will not actually occur. The analysis shows that the unmitigated Project‐related traffic noise  level increases under all traffic scenarios will be less than significant. [emphases Novak’s].    “First, what is it exactly that Lawson is referring to in line 2 as ‘this scenario’? How extensive  is this supposedly non‐occurring scenario?”   “Second, he says that the ‘scenario,’ whatever that is, will not occur. What exactly will not  occur?”   “Third, in the paragraph’s second underlined phrase Lawson tells us again that something ‘will  not  occur,’  but  also  that this  non‐occurring something will carry a measurable  level of  significance (i.e., ‘none’). How can something non‐existent be measured?”   “Fourth, in the last sentence Lawson’s use of the word ‘analysis’ seems an overstatement. I  suggest it would be far more accurate to describe his activity here as a thought experiment or  a theoretical consideration.”  Response 62‐c:  In response to the first, second, and third bullet points in this comment‐ “this scenario” is referring to  the potentially significant impacts that were determined to occur at Segments 8 and 27 under a purely  hypothetical condition where traffic at full buildout of the project is added to the existing (2019)  conditions. This is fully addressed in Response 62‐b above.   The commenter’s opinion in the fourth bullet point in this comment is noted.  Comment 62‐d:  Criticism 3:   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐238 February 2022  Lawson’s crucial assumption in studying the La Quinta Wavepark’s projected operational noise –  namely, that his audio recording of the Lemoore Surf Ranch’s actual operational noise during a 53‐ minute  period on  April  13,  2020 is a  fully adequate proxy of what the La  Quinta  Wavepark’s  operational noise (15 hours per day, most days of the years) will be – is breathtakingly flimsy. He  never argues for this assumption, for example, by providing an appropriately comprehensive account  of all the relevant topographical (and many other) differences and similarities between Lemoore and  La Quinta. He just assumes, and implicitly asks his readers to assume along with him, that Lemoore  operational noise is a fully adequate stand‐in for what the La Quinta operational noise is expected to  be! Given the depth of local La Quintan concern over the project’s potential for noise pollution,  Lawson’s highly questionable root assumption translates into unacceptably weak grounds for his  opinions about levels of noise. For the LQCC to uncritically embrace Lawson’s highly dubious report  about operational noise and thus to overrule La Quintans’ noise concerns would be tantamount to a  dereliction of duty.  Response 62‐d:  Concerns regarding the accuracy of comparing noise measurements of the Kelly Slater Surf Ranch in  Lemoore to the proposed project were introduced by the public during the project’s scoping meeting  on March 30, 2021. For context, the area surrounding the Kelly Slater Surf Ranch in Lemoore is  characterized by agricultural fields, whereas the proposed project is located on the desert floor and  adjacent to Coral Mountain. The public expressed concerns that sound propagation and attenuation  would vary between the different land types. Urban Crossroads provided a Noise Memo, dated April  20, 2020, to address this concern (included as Appendix K.2 in the Draft EIR). The Noise Memo states  that agricultural fields and desert floors are considered soft surfaces for the purposes of sound  propagation. Only  hard surfaces, such  as pavement,  would change  the sound  attenuation  characteristics of the project. In addition, the worst‐case reference noise level conditions were taken  during peak wave noise events at 12 feet, as stated above, whereas Coral Mountain is located  approximately 650 feet from the Wave Basin. The reference noise level measurements themselves  do  not  include any sound attenuation  for  the agricultural fields.   Please  see the  Noise Topical  Response in Section 2.2.4, which describes both the noise sources studied at the Lemoore facility, and  how those noise sources were applied to the project site. As it relates to the noise measurement  timing (53 minutes) and operation of the project. The assumptions and analysis in the Draft EIR were  correctly undertaken, and the conclusions accurately described.  Comment 62‐e:  Further elaboration of Criticism 3. As Lawson begins his report on operational noise he makes  reference to the existence of sensitive noise receivers in La Quinta (ten on‐site, ten nearby off‐site)  that he used in his study of La Quinta traffic noise. Under the new heading, ‘Operational Noise  Impacts,’ he writes:   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐239 February 2022  “This  section  analyzes the potential stationary‐source operational  noise  impacts  at the nearby  receiver locations, identified in Section 9, resulting from operation of the proposed Coral Mountain  Specific Plan Project.”  What is Lawson talking about here? We all know that no sensitive noise receiver in La Quinta ever  recorded any Wavepark operational noise in La Quinta, for the simple reason that there is currently  no Wavepark operation in La Quinta to make any noise.  Response 62‐e:  Noise sensitive receivers are uses that may be sensitive to increased noise levels, including homes  located in proximity to the project (page 69 of Noise Study). These noise sensitive receivers primarily  included the residential areas and communities surrounding the project site. Urban Crossroads placed  noise measuring equipment at these locations, as described on pages 4.11‐23 and 4.11‐24. Based on  the measurements taken at these locations, Urban Crossroads was able to model the potential noise  level increases as a result of project construction and operation. Urban Crossroads was then able to  determine whether the increase in noise would result in significant impacts.   Comment 62‐f:  In any case, Lawson soon discontinues references to La Quinta receiver locations and, to his credit,  points us to the real source of his operational noise data. He discloses it, mind you, not in his main  text, Appendix K‐1, but in his own Appendix to that Appendix, namely Appendix 10.1. (Does this  qualify as burying crucial information in fine print?) Appendix 10.1 is entitled ‘Reference Noise Levels,’  a studiously vague but ill‐disguised name for ‘Lemoore Noise Levels.’ Lawson finally spells out what  his  all‐important ‘reference noise levels’ for operational noise are: measurements of  the Wave  Machine noise (for 53 minutes on April 13, 2020, time‐of‐day not disclosed) at the ‘existing Surf Ranch  located at 18556 Jackson Avenue in the City of Lemoore, California.’  Lawson  t ells  u s  t hat  t he  t otal  n oise  h e  i s  o ut  t o  m easure  a t  L e moore and then “project” onto La Quinta  is the sum of the Lemoore Wave machine noises plus all other site noises, characterizing the latter  only as “outdoor pool/spa activity, outdoor activity, and neighborhood commercial land use activity.”  Neither here nor anywhere else in Lawson’s study could I find any indication that he included  measurements of the noise of 4 jet skis and a loudspeaker (15 hours per day, most days of the year)  among his “other site noises.” If Lawson really did omit measuring these noises in trying to project  what the La Quinta Wavepark would sound like, his current conclusions suffer a truly fatal blow and  should not be accepted into the final EIR.  Response 62‐f:  Contrary to the comment’s assertion, the noise study describes the assumptions for Operational  Noise Impacts on page 73. In this section, Urban Crossroads analyzes the potential stationary‐source  using reference noise levels from uses similar to what the project proposes. Appendix 10.1 of the   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐240 February 2022  Noise Study is referenced in this section. As it relates to the measurements  o f  o perational  n oise  l evels  at the Wave Basin, pages 4.11‐44 and 4.11‐45 of the Draft EIR contain a thorough description of how  the  measurements were  taken  of all  noise  sources  at  the  Wave Basin,  including  the  public  announcement system.  In addition, further noise readings in Lemoore were taken on August 15,  2021, to ensure that the measurements were taken with surfers on the waves and with the rescue jet  ski operating, and to evaluate the current wave machine cable roller system that is planned for the  project.  As explained in Appendix K.3 of this Final EIR, the noise readings in August showed a slight  decrease in peak noise levels from 75.7 dBA to 73.5 dBA, 12 feet from the wave machine activity.  Please also see the Noise Topical Response at Section 2.2.4 and Responses 52‐h and 59‐e.   Comment 62‐g:  Finally, a  minor  point, but perhaps  important in  its  own way. Lawson  tells us  that  in order  to  logarithmically combine all simultaneous Lemoore noises into a sum total, he plugged his Lemoore  recordings into a Noise Analysis computer program. Has anyone on the LQCC critically inquired into  the scientific standing of this program, whether it has been peerreviewed and deemed reliable,  whether it’s been adequately field‐tested,  or  whether this  was perhaps  the  program’s  maiden  voyage? Can we trust its output on such a crucial issue? I ask because of something I thought I heard  G. Simon say at the LQCC meeting of July 20, 2021, namely that Lawson’s computer program is the  brainchild of his retired rocket‐scientist (and presumably tech‐hobbyist) dad. This wouldn’t mean it  can’t be a great program but isn’t some extra due diligence required here?   Response 62‐g:  Section 10.2 of the Noise Study (Appendix K.1) provides a thorough description of the CadnaA  computer noise modeling program used for the operational noise analysis and how that program  complies  with  the  applicable ISO  9613 protocols.  This is  a reliable,  industry‐standard  three‐ dimensional noise modeling program used extensively in the industry to accurately predict noise  levels taking into account the site‐specific topography, buildings and other noise barriers, among  other factors.     2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐241 February 2022  Comment Letter No. 63: Sandra Stratton   Date: August 2, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 63‐a:  1.2.1 Proposed Project  “Meanwhile, the project area west of Madison Street, is the subject of the General Plan Amendment,  Zone Change, new Specific Plan, Tentative Tract Map, Site Development Permit, and Development  Agreement proposed for the project and discussed in greater detail below.”  There are six major changes proposed [referring to the proposed entitlements]. Why did this project  make it this far through planning and the City Council? Where is the explanation of when and how  this first proposed to amend the City’s General Plan? What was the justification to proceed further?  Response 63‐a:  The proposed entitlements are discussed in Chapter 3.0, Project Description, and Section 4.11, Land  Use and Planning. Project History is included on page 2‐2, Chapter 2.0, Introduction, of the Draft  EIR.  City Staff have received and processed applications filed by the property owner as required under La  Quinta’s Municipal Code and State law. Also see Responses 15‐d and 17‐a as they relate to the review  process for the project.    Comment 63‐b:  The city council should provide its residents with a written and public justification of its intent, so  there can be no misunderstanding of facts, history and responsibilities. In addition the city should  certify that THEY PERSONALLY have studied this report and responses from residents.   Response 63‐b:  The City Council has received the Draft EIR, will receive the Final EIR, will hold a public hearing to  consider the EIR and the project entitlement applications, will deliberate in public, and will make its  decisions during this public hearing.   The City Council will consider the project in full compliance with CEQA. Section 15090 of the CEQA  Guidelines requires that, should it wish to approve the project, the City Council must certify the Final  EIR. Specifically, the City Council is required to certify that the Final EIR has been completed in  compliance with CEQA; that the Final EIR was presented to the City Council, and that the City Council  reviewed and considered the information contained in the Final EIR prior to approving the project;  and that the final EIR reflects the City‘s independent judgment and analysis.   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐242 February 2022  Section 15091 of the CEQA Guidelines, Findings, requires that the City Council adopt written findings  for each significant environmental effect identified in the Final EIR. If the project will result in any  unavoidable significant effects, approval of a Statement of Overriding Considerations is required by  Section 15093 of the CEQA Guidelines to identify the specific reasons supporting approval of the  project action based on the Final EIR and/or other information in the record.   Comment 63‐c:  “Existing residential communities occur to the north, south, and east. Avenue 58 and residential  properties define the project’s northern boundary; Madison Street and the Andalusia community  define the eastern boundary; Coral Mountain defines the property’s southwestern boundary; and  vacant land and residential properties define the southern and western boundaries.”  The residential properties mentioned are not only Andalusia, but Trilogy to the Southeast, PGA West  Weiskopf to the Northeast, The Quarry  to the West, Santerra  to the North, Coral Mountain Estates to  the North. These existing communities house a significant population and conform to the current LQ  General Plan. All of the residents of these communities along with the single family residential on  Avenue 60 should have been advised by mail in 2019 of their opportunity to comment at that time.   Response 63‐c:  Regarding public notice of the project and the environmental review process, the City has fully  complied with all applicable legal requirements including sending t he  N otice  o f P reparation  o f  t he  EIR   (NOP) to the Office of Planning and Research and all responsible and trustee agencies, and filed a  copy of the NOP with the Riverside County Clerk, in February 2021, as required by State CEQA  Guidelines (2021) Section 15082, and advertised in the Desert Sun on February 17, 2021.  To facilitate  early public involvement in the environmental review process the City also published notice of the  NOP in the Desert Sun newspaper, posted a copy of the NOP on its website.  Additionally, the City  advertised a Notice of Availability (NOA) of the Draft EIR in the Desert Sun Newspaper in June 2021,  and posted the NOA on its website  a nd  s ent  n otice  t o  N OP  c ommen ters, and all parties who requested  notice, as required by CEQA Guidelines Section 15087. The effectiveness of the City’s efforts to  facilitate early and full public participation in the CEQA process is further evidenced by the numerous  emails and other correspondence received in response to the March 2021 NOP, and well as the  approximately 80 comments received from the public on the Draft EIR.    Comment 63‐d:  “Development Agreement (DA 2021‐0002) would vest the applicant’s right to develop the Coral  Mountain Resort Specific Plan area pursuant to the entitlements described above, address short‐term  rentals within all planning areas of the project, ensure that the project has a net positive fiscal impact  on the City despite the lack of property tax revenue to the City through 2035, and ensure the timely  completion of infrastructure to serve the project and surrounding area, and ensure that the project   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐243 February 2022  design features and mitigation measures identified in this EIR are enforceable by the City as project  requirements. “  STVR’s will increase the traffic, noise and population. The City will not receive tax revenue through  2035! While approving STVR’s which are being curtailed in the rest of the City, this is insane that it  would be allowed with NO TAX REVENUE! What exactly is a “net positive fiscal impact” without  revenue? This needs further explanation.  Response 63‐d:  The commenter’s opinion regarding STVRs is noted.  The reference to the City not receiving tax  revenue through 2035 refers to property taxes, that will go to the County until 2035 to pay for  redevelopment bonds issued by the County prior to City annexation of this area.  TOT and sales tax  revenue from the proposed project provide a way for development of this property to have a net  positive impact on the City’s finances instead if a negative financial impact as would occur if the site  is developed under its existing entitlements.  Please refer to Response 52‐g for further information  regarding the proposed STVRs.  Comment 63‐e:  ”Zone Change (ZC 2019‐0004) will revise the existing zoning from Neighborhood Commercial, Low  Density Residential, and Golf Course, to Neighborhood Commercial  (CN), L ow  D ensity  R esidential  (RL),  Parks and Recreation (PR), and Tourist Commercial (CT).”  La Quinta Zoning Code Section 9.240.010 states the following required findings shall be made by the  City Council prior to approval of any specific plan or specific plan amendment:  1. Consistency with the General Plan – IT IS NOT  2. Public Welfare – The noise, traffic, light pollution is detrimental to the general welfare. “Significant  and Unavoidable” as shown on EIR  3. Land Use Compatibility – IT IS NOT compatible with surrounding  l ow  d ensity  a djacent  c ommunities.  4. Property Sustainability – The existing specific plan for this property is sustainable. It is unknown if  a Wave Basin will survive. All of Kelly Slater’s recent Surf Ranch proposals have not come to fruition.  He has not exhibited that his business model will survive, much less open. Why should the City of LQ  be the test case? What will happen to a dry, abandoned wave pool community?  PR and CT zoning is completely inconsistent with the neighborhood. This is nothing more than a  glorified amusement park.  Response 63‐e:  The commenter’s opinions are noted. This comment asserts that the project is not consistent with  the General Plan but does not provide and data or evidence to support this assertion.  Please see   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐244 February 2022  Section 4.10, Land Use and Planning, of the Draft EIR for analysis of the consistency of the project  with the General Plan goals and policies and land use compatibility.  Contrary to statement 2 above,  the potential noise, traffic and light impacts of the project were found to be less than significant with  incorporation of all identified mitigation measures.  This is summarized in the Topical Responses for  these topics in Sections 2.2.4, 2.2.5, and 2.2.1, respectively, and addressed in detail in Chapters 4.11  (noise), 4.13 (traffic), and 4.1 (aesthetics) in the Draft EIR.  Project sustainability features are analyzed  in Chapters 4.2 (air quality), 4.5 (energy), 4.7 (GHG emissions), and 4.12 (public services).  Ultimately,  the decision to approve the requested zone change is a policy decision to be made by the City Council,  who will be required to make the findings specified in Zoning Code Section 9.240.010 if it decides to  approve the zone change.  Please see Responses 15‐d and 17‐a for more information regarding this  process.  Comment 63‐f:  “The Coral Mountain Resort Specific Plan (SP 2020‐0002) will establish a new master plan governing  the  allowable  land  uses,  design guidelines,  and  development standards  to  allow  creation of a  boutique resort and master‐planned community. The Specific Plan includes four Planning Areas which  are coterminous to the General Plan and Zoning designation boundaries described above.”  This is anything but a BOUTIQUE RESORT AND MASTER‐PLANNED COMMUNITY! It is not private. It  cannot be private and generate enough attendance to justify the cost of this wave pool. It is clearly  open to the public who reserve a room at the hotel or rent one or two days at the STVRs. Master  planned communities do not invite 2,500 people to attend events, four times a year.  Response 63‐f:  The commenter’s opinions are noted. The project will be gated and private, with the exception of the  neighborhood commercial project at the northeast corner of Avenue 58 and Madison Street, as  described on pages 3‐13 – 3‐23 of the Draft EIR. The residential, tourist commercial, and open space  uses proposed for the project would only be accessible to the residents and guests of the resort.  Gated entry is required for these uses. Public access to these areas will be prohibited.   Comment 63‐g:  “Planning Area I (PA I) – Neighborhood Commercial is located on 7.7 acres at the southwest corner of  Avenue 58 and Madison Street, and allows for the construction of 60,000 square feet of publicly  accessible neighborhood commercial building space with affiliated circulation and infrastructure  improvements.”  The opposite corner of Avenue 58 and Madison has been available for commercial development for  the 11 years I have lived in Trilogy. For most of that time it was posted with a sign to attract  commercial tenants. Nothing was ever developed. Meriwether must also find commercial tenants in  order to build commercial space. It seems unlikely.    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐245 February 2022  Response 63‐g:  The commenter’s opinions regarding the marketability of the property are noted.   Comment 63‐h:  “PA IIIG – Back of House: The Back of House subarea contains approximately 26.5 acres that will be  graded as level, largely open land south of the Wave Basin. This subarea will provide unprogrammed  gathering  and  staging  space  for  temporary  equipment such as port‐a‐potties, shade structures,  tenting for inclement weather, and catering equipment that might be used during events.”  This area will cause significant traffic on Avenue 60. Andalusia and Trilogy have spent and continue  to spend  significant  funds to  landscape  and  maintain the beauty of  this street between our  communities.   Response 63‐h:  The commenter’s opinion is noted. As shown in Exhibit 4.13‐2, approximately 25% of the project’s  external trips a re anticipated to  use the secondary access on  Avenue 60, and as shown on Table 4.13‐ 23, the intersection of Avenue 60 and Madison Street will operate at level of service B at full buildout  with an all‐way stop sign traffic control.  The same is true during special events (see Table 4.13‐27).   As explained in Chapter 4.13 of the Draft EIR, and summarized in the Topical Response on Traffic in  Section 2.2.5, the project will not have any significant traffic impacts with implementation of the  required mitigation measures.    Comment 63‐i:  It will be a direct conduit for trucks hauling everything for these events. That is unacceptable. The  developer is directed to map out a route for all of the construction traffic. Given that Trilogy has not  been considered in any evaluation, the route will likely go along 60th from Monroe to the site.   Response 63‐i:  The commenter’s opinion is noted. With respect to construction traffic, Mitigation Measure TRA‐8  requires City review and approval of a Construction Traffic Control Plan to avoid traffic impacts and  protect public safety.  Although the construction route and access point have not been selected yet,  it is anticipated that a temporary construction access will be established on Madison Street, not  Avenue 60, to minimize impacts the existing residents on Avenue 60. With respect to special events,  which require City approval of a Temporary Use Permit (TUP), Mitigation Measure TRA‐10 requires a  special event traffic and parking plan to be submitted with the TUP application for each proposed  special event to ensure that special events will not cause any significant traffic or parking impacts. If  the  analysis does  not demonstrate  acceptable operations,  the TUP  will  be denied. Mitigation  Measures TRA‐11 through TRA‐14 identified in the Draft EIR will also reduce impacts of traffic related  to special events to less than significant levels. TRA‐11 requires Traffic Management Plans to be   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐246 February 2022  submitted to the City and Police Department for review and approval prior to special events. TRA‐12  through TRA‐14 require traffic control, which typically include special event flaggers, law enforcement  personnel, online or transmitted event information (suggested routes, parking, etc.) and portable  changeable message signs  (CMS) located  at critical locations identified by  the La Quinta Police  Department. TRA‐12 through TRA‐14 will be  include in  TUP  conditions  of approval  for each  occurrence. Please see pages 4.13‐42 to 4.13‐47 of the Draft EIR for full discussion and analysis. The  Draft EIR correctly and thoroughly analyzed the potential impacts to Avenue 60.   Comment 63‐j:  “PA IIIB  – T he W ave: T he Wave  subarea contains a pproximately  3 1.2 acres containing an artificial surf  Wave Basin and associated infrastructure.  PA IIIC – Wave Club: The Wave Club subarea contains approximately  3 .2  a cres  f ronting  t he  W ave  B asin   and will function as a private clubhouse with amenities for exclusive use by the Coral Mountain  community.”  “1.4 Areas of Controversy; the potential for a significant change in the visual character of the area  from a single‐story residential and golf environment to a hotel and Wave Basin facility; and the  potential impacts of proposed 80‐foot light standards surrounding the Wave Basin on the night sky,  light and glare. Visual simulations, line‐of‐sight analyses and photometric analyses were conducted  for the project.  4.1 AESTHETICS  Table 1‐3 Summary of Environmental Impacts and Mitigation states the level of Significance and  Mitigation clearly is “Significant and Unavoidable”.  Page 136 of 738 includes the line of sight analysis.  LINE OF SIGHT SECTION ‘E’ FROM AVENUE 60   The viewpoint does not include views from Trilogy. It was taken west of the intersection of 60th and  Madison at street level. Many houses along 60th (Barrel Cactus Rd) are elevated above 60th.   Detail “A” Wave Basin/Light. The line of sight on Exhibit 4.1‐12 shows that the tops of the 80 foot light  poles will be above the line of sight from street level. That does not take into consideration any of the  homes in Trilogy which are higher in elevation.  Response 63‐j:  The location for the Line of Sight Section E was selected to show the potential view impacts from  Avenue 60 near the existing residences, which is a view shared by portions of Trilogy from a greater  distance.  As shown on Exhibit 4.1‐12 and 4.1‐13, the direct line of sight toward the Wave Basin and  hotel from that viewing location is partially obstructed by existing landscaping and the proposed  project perimeter wall. The distance from the viewing location to the nearest light pole is 1,274 feet.    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐247 February 2022  The  distance  to  the  nearest  portions of Trilogy  is substantially further.   Accordingly,  while  the  increased elevation of Trilogy may allow the upper portions of the light poles to be in the line of sight  from Trilogy, the distance and intervening trees and other vegetation will avoid any significant  impacts to Trilogy residents, consistent with the determinations  i n  C hapter  4 .1  o f  t he  D raft  E IR.  P lease   also see the Topical Response on light and glare in Section 2.2.1.   Comment 63‐k:  To state they will only be on from dusk to 10 pm is absurd! That is not a mitigation. The poles will be  visible 24 hours a day.   I personally live in Trilogy and my backyard on the golf course faces the southwest corner of this  community where the Wave Basin and lights are located. Currently I enjoy every morning and evening  looking directly at Coral Mountain and enjoy the change in colors. No six foot fence is going to cure  Anything. I already can look over the fences surrounding Andalusia. (Photos attached)   Response 63‐k:  Mitigation Measure AES‐3 (page 4.1‐73 of the Draft EIR) regarding the hours of operation associated  with the 80‐foot light poles is required. This Mitigation Measure acts to reduce impacts of light and  glare  from  the  light fixtures, as  required  by CEQA  threshold topic  d)  in  the  aesthetics section.  Mitigation Measure AES‐3 reduces impacts of light emitted from the 80‐foot poles to less than  significant levels because it is consistent with the La Quinta Municipal Code Section 9.100.150 for  recreational uses of light.  Please also see the Topical Response on Light and Glare in Section 2.2.1, as  well as Appendices B.1 and B.2 of this Final EIR, for additional evidence and analysis regarding the  proposed Wave Basin lighting system.  As explained and illustrated therein, the lighting system’s  directional fixture aiming and light cut‐off visors allow the Wave Basin itself to be illuminated with no  light spillage outside of the Wave Basin area.   With respect to the visibility of the light poles in the daytime, please review Exhibits 4.1‐12 and 4.1‐ 13 which show what the view will look like from a location on Avenue 60 that is much closer to the  poles than any portion of Trilogy.  Please also see Response 63‐j.  As explained on page 4.1‐39, of Section 4.1, Aesthetics, in the Draft EIR, “Some light poles may be  visible to the residential estate lots and Avenue 60; however, due to the distance of the fixtures to  adjacent properties and the small mass of the proposed light fixtures, they are not anticipated to  significantly impact the scenic vista.” As the properties in Trilogy are substantially further from the  light poles than the viewing location on Avenue 60 this conclusion is also applicable to the Trilogy  properties.  Comment 63‐l:  In conclusion the Line of Sight Analysis is inadequate as it does not take into consideration the line of  sight from the northern and western boundaries of Trilogy. The City needs an independent analysis.    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐248 February 2022  Response 63‐l:  The commenter’s opinion is noted. As described above, the Draft EIR accurately and thoroughly  analyzed line of sight, and correctly determined that impacts from  s ome  l ocations  w ould  b e  s ignificant   and unavoidable.  Comment 63‐m:  “Coral Mountain Coral Mountain partially lies within the southwest corner of the project property.  Coral Mountain extends over  400  feet  above sea  level  and provides a scenic resource for the  surrounding area. The Mountain is currently viewed without significant obstructions from the public  roadways, Avenue 58 to the north, and Madison Street to the east.”  This section of the EIR gives no consideration to views from Trilogy. We have over 1200 homes many  of which have excellent views of Coral Mountain. To give our community no  consideration  is  irresponsible. V iews from t he s treets a lone i s not  a thorough analysis. A drive ‐by  view  from t he  street  is inadequate. Many views are from homes on the golf course inside the community.  The citizens of Trilogy deserve adequate consideration and an accurate analysis of the views and  noise.  Response 63‐m:  As explained in Responses 63‐j and 63‐k above, the line of sight and visual simulations from location  E (Exhibits 4.1‐12 and 4.1‐13 adequately address views of the Wave Basin light poles from properties  in the Trilogy property.  Please also see Response 61‐e.    Comment 63‐n:  4.11 Noise  The  sounds from  the  waves,  wave  riding vehicles  which accompany the surfers, competition  broadcasts/music and the public cheering will all be very disturbing. Viewing platforms on top of the  hotel will be visible and add to the light pollution. The sounds will bounce off Coral Mountain. I can  hear a c ar drive  a long 60th, stop at the Madison corner, turn r ight and continue to a stop at 58th. You  cannot tell me that the sounds created by all of the traffic and venue will not be noise pollution.   Response 63‐ n:  Please see the Topical Response on Noise in Section 2.2.4 and Responses 52‐h, 59‐e, and 62‐f above,  which explain how the operational noise analysis was completed and show why the project will not  have any significant noise impacts on the surrounding communities.   Comment 63‐o:  LAND USE   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐249 February 2022  • Land use compatibility throughout the City. A WAVE BASIN IS NOT COMPATIBLE.  •Changes and variations from the Zoning Ordinance in a Specific Plan will be offset by high quality  design, amenities and mix of land uses. A WAVE BASIN AMUSEMENT AND STVR’S DOES NOT JUSTIFY  THE CHANGE.  • A broad range of housing types and choices for all residents of the City. THE RANGE OF HOUSING  TYPES  D OES  NOT  B ENEFIT  T HE  R ESIDENTS  O F  T HE  C ITY. A F EW  H IGH  P R ICED LOTS FOR SFR’S – THERE  ARE PLENTY ALREADY IN LA QUINTA.  • Consider changes in market demand in residential product type to meet the needs of current and  future residents. THERE IS NO DEMAND FOR A TOURIST RESORT FOR NON‐RESIDENTS.  •A balanced and varied economic base which provides a broad range of goods and services to the  City’s residents and the region. A SMALL COMMERCIAL DEVELOPMENT AT THE CORNER OF 58 AND  MADISON DOES NOT SATISFY THIS POLICY.  •Maintain commercial development standards in the Zoning Ordinance including setbacks, height,  pad  elevations and other  design and  performance  standards  that  assure a high  quality  of  development. 17‐80 FOOT LIGHT POLES CREATE LIGHT POLLUTION AND ARE NOT CONSISTENT  WITH THE ZONING ORDINANCE.  • Support and encourage the expansion of the resort industry as a key component of the City’s  economic base. SILVERROCK RESORT HAS BEEN IN PLANNING AND CONSTRUCTION FOR MANY  YEARS AND IS SUFFICIENT TO SATISFY “EXPANSION”.  LIVABLE COMMUNITY   A community that provides the best possible quality of life for all its residents. THIS DEVELOPMENT  WILL NEGATIVELY IMPACT SEVERAL COMMUNITIES WITH THOUSANDS OF RESIDENTS.  ECONOMIC DEVELOPMENT  The Land Use Element shall maintain a balance of land use designations to address economic needs,  meet market demand, and assure a wide range of development opportunities. WHERE IS THE MARKET  DEMAND FOR A WAVE BASIN FOR SURFERS IN THE DESERT.  The continued growth of the tourism and resort industries in the City. THIS IS THE WRONG LOCATION  FOR A PUBLIC RESORT.  HOUSING  Provide housing opportunities that meet the diverse needs of the City’s existing and projected  population. Identify adequate sites to accommodate a range of product types, densities, and prices  to address the housing needs of all household types, lifestyles, and income levels. Conserve and  improve the quality of existing La Quinta neighborhoods and individual properties. MILLION DOLLAR   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐250 February 2022  LOTS FOR SFR’S ARE READILY AVAILABLE IN LQ. STVR’S ARE ALREADY OPPOSED BY THE CITY. THERE  IS NO LOW INCOME HOUSING PROPOSED.  Response 63‐o:  The commenter’s opinions regarding the project’s consistency with General Plan policies are noted.   Please see Responses 41c, 52‐f, and 83‐w through 83‐hh for a further  explanation  of project’s  consistency with these General Plan policies.    Comment 63‐p:  WATER RESOURCES  The project promotes water conservation through the use of drought tolerant plant materials and  water efficient irrigation techniques. The project will comply with all City and Coachella Valley Water  District (CVWD) regulations and building code s for water conservation. Additionally, recycled water  will be used for common area irrigation for landscaping. The Wave Basin provides a recreational  amenity to support the proposed resort and residential uses, and does so with substantially less water  demand than required for alternatives amenities, such as an 18‐hole golf course.  DROUGHT TOLERANT PLANTS AND IRRIGATION ARE ALREADY USED ALL OVER LA QUINTA. THIS IS  NOT A MOTIVATION TO APPROVE THIS PROJECT. RECYCLED WATER FOR IRRIGATION vs THE FRESH  WATER  TO  FILL  A  WAVE BASIN IS  NOT  A  JUSTIFICATION.  MOST  GOLF COURSES ALREADY USE  RECLAIMED WATER NOT FRESH WATER.  One cannot ignore the daily headlines from e‐news, TV reports, newspapers and magazine articles  declaring a state‐of‐emergency with the reservoirs servicing the western states all reporting historic  lower than normal levels. Drought monitoring maps show most of Riverside County is in the severe  drought category but is edging closer to the extreme drought classification which is thought to be  inevitable. Whether this summer or next spring, a full state drought declaration could be ordered and  restrictions enacted.  Response 63‐p:  Please see the Topical Response on Water Resources at Section 2.2.3 which provides a thorough  description of the area’s current water status, and CVWD’s water planning and conservation strategy.   Comment 63‐q:  How will wave pools or lagoons operate then? How will these Wave Basins and oasis lagoons be  replenished factoring in the enormous daily evaporation rates and the heavy winds inherent in our  valley? Answer: by drawing ever more potable water from the aquifers of course. Just last year in  2020, the entire Coachella Valley endured 140 confirmed days of 100 degree plus temperatures.  Additionally, IID has recently published warnings that rolling brownouts for this summer are likely to   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐251 February 2022  occur which will affect homes, businesses, and wave pools/lagoons equally. However, downtime for  surf parks and lagoons is lost revenue.  “In order to assure that everyone in the region has sufficient water, it is important that La Quinta, as  one of the stewards of the local water supply, manages and conserves this important resource”  (quote from Water Resources III‐57).  “The City’s goals, policies and programs relating to water resource management are important to the  District’s continued ability to provide domestic water to new and existing developments in the City  and the Sphere of Influence”. (quote from Water Resources III‐57).  “Continued growth in the City and the region has resulted in an increased demand for domestic water.  As a result, CVWD extracts more water from the Lower Thermal sub‐area than is naturally recharged  into it every year – a condition known as overdraft. "(quote from Water Resources III‐58)."  An ”effective manner to reduce overdraft in the aquifer is through water conservation. The City and  CVWD have implemented a number of conservation programs in recent years which have reduced  consumption of domestic water. It is critical that these programs continue and expand, as possible,  through build out of the General Plan”. (quote from Water Resources III‐60 Just because a deemed  water usage may have been acceptable in the past, it does not mean that responsible changes need  not be made going forward as new environmentally challenging conditions might dictate.  It's unacceptable that the residents of La Quinta be required to conserve water with respect to their  personal use (which we would willingly comply with in the interest of being good citizens and  stewards of our water resources), while a commercial venture such as this wave/surf park continues  to draw extraordinarily on our aquifers and power supply for an essentially private recreational outlet.   The developer has repeatedly stated that the Coral Mountain Project will use less water than a golf  course.  It  is  common  knowledge  that golf  courses, both existing  and  new, have  many water  conservation options and measures available, wave pools and lagoons have no such alternatives.  Wave Pools must use clean, fresh drinking water from the two sub‐basins servicing our valley. These  sub‐basins rely on replenishment from the Colorado River but La Quinta cannot count on that source  for our aquifers anymore, especially in a historic drought.  Response 63‐q:  Please see Topical Response, 2.2.3, Water Resources in Section 2.2 of this Chapter which describes  CVWD groundwater basin management efforts and its success in increasing existing storage in the  Indio subbasin over the past decade and its plans to continue doing so for the next 25 years through  a combination of conservation and efficiency measures, source substitution, and replenishment  efforts.  Based on CVWD’s detailed studies and analysis, it concluded that it has sufficient water  supplies to serve the project and all other existing and planned future growth.  Please also see  Responses 19‐b and 49‐b regarding the availability and use of recycled water in the project area.   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐252 February 2022  Comment 63‐r:  Why was there no noise receiver location in Trilogy? Trilogy is closer to the Wave Basin than those  residents on 58th.  Response 63‐r:  The Noise Study analyzed sensitive receiver locations on Avenue 6 0  a t p roperties  c loser  to  t he  p roject   than Trilogy. These properties would experience a greater noise level (both existing and future) than  a location at Trilogy because noise levels decrease by 6 dBA with each doubling of distance from the  source  (see, e .g., Draft  E IR  p ages  4 .1 ‐11  a nd  4 .1 ‐25).  S ensiti ve  R eceptor  location R 8 in  t he  n oise s tudy   is located at the nearest residence to the project on Avenue 60 (see p. 4.11‐23 and Exhibit 4.11‐2),  and at this location, project operations will have a noise level of 47.0 dBA (see Table 4.11‐25).  When  combined with ambient noise levels, this location will have a noise level of 48.7 dBA, which is  substantially below the City’s threshold of significance of 65 dBA (see Table 4.11‐26).    At Trilogy, which is more than twice as far from the Wave Basin as the R8 location, project generated  noise would decrease by at least 6 dBA to 41.0 dBA, which is lower than the current ambient noise  levels at all of the 10 sensitive receptor locations studied around the project site.  In other words, at  Trilogy, the current ambient noise level (from traffic, landscaping, etc.) likely already exceeds the  maximum noise it could receive from project operations, and therefore, Trilogy residents are not  likely to be able to hear any noise generated by project operations.    Comment 63‐s:  In conclusion I firmly believe that the draft EIR is slighted heavily in favor of the developer and has  not  c onsidered  t he  r esidents  o f  T rilogy  w ho  a re  c loser  t o  t he  W ave Basin are and associated structures  than any of the communities on 58th. The city council should provide its residents with a written and  public  justification of  its  intent,  so  there can be  no misunderstanding of  facts, history and  responsibilities. In addition the city council should certify that THEY PERSONALLY have studied this  report and responses from residents.  Unlike many politicians who vote without reading a word of a bill, I trust that our City Council will do  its duty and study the draft EIR and all responses from the citizens of La Quinta before voting.  Response 63‐s:  The commenter’s opinion on the Draft EIR is noted. Please also see Response 63‐b regarding the  requested written explanation of any decisions the City Council makes on the project applications.   Comment 63‐t:  In this comment, Stratton provides two pictures taken from her home.   Response 63‐t:   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐253 February 2022  Receipt of the photos is acknowledged, and their content considered in the formulation of Responses  63‐j through 63‐m, above.              2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐254 February 2022  Comment Letter No. 64: Terje Berger   Date: August 3, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 64‐a:  La Quinta don’t have a lot of recreation space left. It is this space and south of La Quinta Cove.    Response 64‐a:  This comment is noted. Please note that the project site is privately owned property, and as discussed  in Section 2.2, Project  History  in the Draft  EIR, it h as been p art of an approved specific plan and zoned  for private development for more than 20 years. Accordingly, the project site is not public recreational  space now and it is not planned or approved to serve as public recreation space.   Comment 64‐b:  California suffers from a severe drought which get worse for every year. It doesn’t sound well to put  a water park in.  Response 64‐b:  Please see Topical Response, 2.2.3, Water Resources in Section 2.2 of this Chapter.   Comment 64‐c:  If the contractor wants land for a water park, there is plenty over by Classic Club and the new sports  arena that is planned.   Response 64‐c:  The commenter’s opinion is noted.               2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐255 February 2022  Comment Letter No. 65: Alena Callimanis  Date: August 3, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 65‐a:  I am so sorry this is late. I hope I can still present during the public comments section today in the City  Council Meeting. I would also like to get the Council at some point a copy of the presentation. Should  I bring copies with me?   Thank you for your help.  P.S. I did this without a video I wanted. I was slammed at work and did not have enough time this  morning to embed it. Lucky you!!!   Response 65‐a:  This comment is noted.   Comment 65‐b:  Coral Mountain Surf Resort The Wrong Location in this Heat.   Response 65‐b:  This comment is noted.   Comment 65‐c:  WADI Adventure Park in the United Arab Emirates  ‐ Only other surfing park in a desert environment  ‐ Contacted the operations manager at WADI to get insight into the challenges  ‐ 140‐mile pipeline from coast to bring desalinated water at a rate of 1 million gallons a week  for a total use at the park  ‐ 2.8 Million gallon pool, cooled to 85 degrees in the summer  o Pools in the 90s plus hot temperatures create  potential  for heat  stroke.  Surfers  acknowledge artificial surf wave riding more strenuous due to amount of time riding  the waves  o Warmer pools can incubate protozoa and viruses (brain‐eating amoeba).  o Algae buildup increases significantly in hot water; chlorine requirement increases  makes pool use a skin and nasal‐passage irritant   o Coral Mountain basing their chlorine needs on their Lemoore Surf Park  ‐ 40,000 USG added daily to the surf pool from May to November and 10,000 USG from  December to April.     2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐256 February 2022  Response 65‐c:  The information provided regarding the United Arab Emirates facility is acknowledged. As it relates  to the temperature of the water, please see Response 42‐d.  As it relates to protozoa and viruses,  please see Response 77‐u.  The operation and maintenance of the Wave Basin will comply with State  and  County  health standards  to ensure  that people  are  not exposed  to  dangerous  swimming  conditions. As stated on page 4.8‐19 of the Draft EIR, the project will be required to comply with  regulations established by the California Department of Public Health and the Riverside County  Municipal Code. The project will be required to use pool disinfecting and cleaning supplies, and shall  be required to follow the procedures established in the Municipal Code and Chapter 6.95 of the HSC.  These  standards  are  designed  to  prevent  contaminants, including protozoa  and  viruses, from  surviving in the water. As it relates to daily additions to the wave pool, please see Response 65‐d  below. As it relates to chlorine use, the Wave Basin is anticipated to use approximately 216,000  gallons of sodium hypochlorite and 14,440 gallons of sulfuric acid annually, which are both commonly  used chemicals in swimming pools (for maximum accuracy, estimates  are  b ased  o n  a ctual r ates at t he   wave basin in Lemoore, not usage rates at typical swimming pools).  These chemicals will be stored  on site and fed into polyethylene tanks located in a pre‐engineered metal building with a 24‐inch‐high  containment wall with chemical resistant coating (see page 4.8‐18).  Please see Appendix M.2 of this  Final EIR for additional information on the treatment and filtration system for the Wave Basin.  Comment 65‐d:  Let’s look at evaporation numbers  ‐ In the CVWD Water Assessment Coral Mountain surf pool replenishment is listed at 39 million  gallons yearly  o Not based on any knowledge of surf pool requirements. Based on standard factor of  1.2 for moving waters and pan evaporation numbers 2005 when we only had 99 days  over 100 degrees  ‐ The World Surf League, which purchased Kelly Slater wave technology, wrote that on very hot  days, the Lemoore Surf Ranch, the pool lost 250,000 gallons a day. They had 27 days over 100  degrees in 2020, with the hottest temperature last year of only 107 degrees.   ‐ La Quinta had 143 days over 100 degrees in 2020. 250,000 gallons times 143 days equals 36  million gallons lost to evaporation in 143 days.   ‐ We had 56 days over 110 degrees. So how much above 250,000 gallons is the evaporation on  those  d ays? W hat  a bout  t he  r est  o f  t he  2 22  d ays  of  t he  y ear? W e  h ad  5 1  d ays  o ver  9 0  degrees.  Plus our very windy days adding to evaporation.   ‐ You see very quickly that the 39 million gallons calculated by CVWD is wrong.   Response 65‐d:   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐257 February 2022  As explained in the Water Resources Topical Response in Section 2.2.3 above, CVWD’s methodology  for determining the water needed for the proposed Wave Basin accounts for evaporation based on  local climatic conditions  and  actual size  of the site‐specific proposed uses.    Specifically,  the  evaporation and water demand calculations required under CVWD Landscape Ordinance No. 1302.4,  which are consistent with the requirements of Title 23 of the California Code of Regulations, Chapter  7, Section 492.4, require determining a “maximum applied water allowance” (MAWA) for the project.   As set forth on page 22 of the WSA/WSV, the MAWA is calculated by multiplying the specific area’s  annual evapotranspiration (here 64.22 inches) times an evapotranspiration adjustment factor (here  the highest adjustment factor of 1.2 was used for a moving water body) times the square feet of area  (815,443 square feet for the Wave Basin area) times 0.62 to convert to gallons, shown as follows:  64.22 x 1.2 x 815,443 x 0.62 = 38,961,606 gallons; or 119.58 acre feet per year.    The comment references an anecdotal evaporation figure estimated by the World Surf League, stating  that on very hot days the Wave Basin in Lemoore lost 250,000 per day.  From this World Surf League  estimate, the commenter extrapolates  potential  evaporation based  on comparisons of  days in  Lemoore with temperatures over 100 degrees and days in La Quinta with temperatures over 100  degrees.  However, these inexact comparisons are not sufficient  to  calculate  total estimated  evaporation  rates  or water demand  for the proposed  Wave Basin because they lack critical  information  including,  most  importantly, actual established evaporation rates  in  Lemoore  as  compared to La Quinta.  Simply comparing daily high temperatures does not allow for accurate  evaporation calculations.    By way of contrast, CVWD adopts evaporation rates for each of four different climate zones in its  service area which take into account several key factors not considered in the comment above,  including elevation, wind conditions, and shadow conditions (see Appendix C to Landscape Ordinance  1302.4).  To ensure accuracy and consistency with California state requirements, CVWD updates its  Landscape Ordinance frequently (most recently in 2019).  Accordingly, the water demand calculations  used in the WSA/WSA and Draft EIR are based on local evaporation rates established by CVWD in  compliance with California state mandated requirements and constitute substantial evidence in  support of water demands relied upon in the Draft EIR.  These calculations are further validated by  U.S. Department of the Interior, Bureau of Reclamation, calculations of water lost to evaporation in  open water bodies within the CVWD service area (see Reclamation Managing Water in the West,  Estimates of Evapotranspiration and Evaporation Along the Lower Colorado River – September 2010).   As shown in Appendix A, p. A1‐37 of that report, CVWD is estimated to have 5,521 acre‐feet of open  water evaporation over 886 acres of open water, or approximately 6.23 acre‐feet of water per acre.   Using  the  full  Wave Basin  footprint  of  18.72  acres, this  would amount  to  116.63  acre‐feet  of  evaporation annually, which is very close to the calculations described above from CVWD’s approved  WSA/WSV for the project (119.58 acre‐feet per year).        2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐258 February 2022  Going back to the anecdotal evaporation information supplied in the comment, even assuming,  hypothetically, that the evaporation rates stated in this comment are accurate and could be used to  calculate higher total evaporation rates than determined by CVWD (or the Bureau of Reclamation),  such an increase in evaporation would not materially change the project’s effect on available water  supplies.  As noted above, the project’s total 958.63 AFY constitutes only 0.49 percent of CVWD’s  projected growth in water demand.  The commenter has provided no evidence that increased  evaporation assumptions for the Wave Basin would materially affect CVWD’s conclusions.  Accordingly, the project will not have any significant adverse effects relating to water use because  CVWD has confirmed that it has adequate water to serve the project and all other current and future  uses, even under extended drought conditions, and because the project will not interfere with  CVWD’s groundwater management plans.  Comment 65‐e:  Golf Courses vs Surf Pool   ‐ Please stop believing the developer that the Surf Basin will use 25 % of the water usage of a  golf course.   ‐ Please remember that golf courses can use recycled and grey water; surf pools cannot.   ‐ A local golf course decreased their water usage summer 2020 by 17% no problem.   ‐ Surf park can’t decrease their water usage or they close.   ‐ Golf courses have new designs that are environmentally friendly.   ‐ I am not advocating a golf course at the site. Lots of choices for family‐friendly amenities.  o Rock wall climbing; Hiking trails; Miniature Golf; Tennis; Bike trails; Community pool;  Playgrounds; Pickleball; etc.   ‐ THIS IS THE TYPE OF FAMILY FRIENDLY RESIDENTIAL DEVELOPMENT LA QUINTA NEEDS  Response 65‐e:  The commenter’s opinion is noted. Please see the Water Resources Topical Response in Section 2.2.3.  Please also see Responses 19‐b and 49‐b as it relates to the availability and use of tertiary treated  water in this part of La Quinta.   Comment 65‐f:  How can they say no noise impact. (Power Point Slide showing a Channel 3 News still photo was  emailed to City, but no audio or video clip was received).  Response 65‐f:  The commenter’s opinion is noted.       2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐259 February 2022  Comment Letter No. 66: Wendy Clarke  Date: August 3, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 66‐a:  I respectfully request to speak in person during the joint meeting of City Council and the Planning  Commission’s public session tomorrow, Aug 3 @ 7 pm. My written presentation is attached for  distribution.  Thank you for your help. Let me know if there is anything else you need. I look forward to meeting  you.   Good afternoon Mayor Evans, Council members, Planning Commission, and staff. Thank you for your  service. Mayor, it is good to see you and other familiar faces. My name is Wendy Clarke; My Family  has lived full‐time in the desert for 34 yrs.; 16 years ago, I moved to Trilogy.   Response 66‐a:  This comment is noted. Responses to specific comments are provided below.  Comment 66‐b:  I am here to speak to the Coral Mountain Wave rezoning request.  Exempt from pass‐through property tax $$ due to the agreement with The Thermal Redevelopment  Project, this undeveloped land provides little revenue. I trust, you, the current city council, might have  negotiated something different. If rezoned, LQ gains TOT and South LQ residents’ quality of life is  permanently, negatively impacted.  John Gamlin,  project president, recently shared that  he has managed S.LQ, luxury, low‐density  residential neighborhoods. The CMWR will not be similar in any way with a massive artificial surf  wave, stadium lighting, broadcast system, music, and STVRenters.   Response 66‐b:  The commenter’s opinions are noted.   Comment 66‐c:  Beyond the 4 proposed annual events, additional temporary‐use permits are likely. Kelly Slater has  made public his support of artificial surf waves for the Ultimate Surfer, for Olympic training and  competition. LA is the 2028 Summer Olympic host. What will one special event look like? Chaos for  1,000s of residents. Our neighborhoods are not transient or a tourist destination. We intentionally  purchased  h omes  a way  from  t he  c ommercial  corridor. W e  relax  aft er a busy workday, exercise, retire,   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐260 February 2022  enjoy nature, socialize. When we drive down Madison nearing home, there is a sense of calm. We  deserve protection of this paradise.  Response 66‐c:  The commenter’s views are noted. The proposed specific plan would limit the number of special  events to no more that 4 per year, with a maximum attendance of 2,500 persons. Any request for  more than that number would require an amendment to the Specific Plan (if approved) and further  environmental review, both of which would require Planning Commission review and City Council  approval at public hearings.   Comment 66‐d:  Today, we are environmentally mindful and face a life‐threatening drought:  lakes reaching historic lows. Supplying 80% of the world, California’s almonds are no longer being  planted due to water shortages. We have been asked to reduce water consumption by 15%. Any  governing body approving any project that uses a significant amount of water, is irresponsible.  This Surf Wave will deplete drinking water from our Colorado River supplied Aquifer. NPR reports,  “The Colorado River is tapped out. Extremely dry conditions like the region is experiencing in 2021,  make clear that the Colorado River is unable to meet all the demands communities in the Western  U.S. have placed on it, and it's up to its biggest users to decide who has to rely on it less”.  What are our mutual responsibilities?  Everyone reduces water consumption  CVWD transitions remaining golf courses to grey water and denies all nonessential, requests  requiring water sourced from the Colorado River.  The city supports independent studies that evaluate local evaporation rates, actual site noise, and  traffic studies post pandemic.   Response 66‐d:  Please see  the  Water Resources Topical Response  in  Section 2.2.3  for  information  on CVWD’s  groundwater management plan, including projections for long‐term water demand and supplies  under  drought  conditions. As  the comment  relates  to noise and traffic, please  see  the  Topical  Responses for these issues in Section 2.2.4 and 2.2.5, respectively, for information on the noise and  traffic studies completed for this project and the Draft EIR conclusions that the project will not have  any significant environmental effects in these topic areas.   Comment 66‐e:  The city observes its General Plan 2035 “Livable community” that speaks to “long‐term quality of life  of its [the City’s] residents”.    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐261 February 2022  Response 66‐e:  The commenter’s views are noted.   Comment 66‐f:  It is great to think big; change is inevitable. Meriwether has spent millions, aligning with Kelly Slater  and  Michael  Schwab.  It does  not  justify  their  project. Please honor S.  La Quinta’s  established  communities  and  reject The  Wave, rezoning  request.  It  will have permanent,  quality‐of‐life  consequences for many 1000’s of residents.   Response 66‐f:  The commenter’s opinion  is noted.  Please see Responses  15‐d and 17‐a as they relate to the  requested zone change and procedures for review.             2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐262 February 2022  Comment Letter No. 67: Diane Rebryna (City Council Meeting)   Date: August 3, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 67‐a:  Further to my email of earlier today, please find the written version of our comments to be presented  in the Open Session in front of City Council attached.  We wish these to be part of the public record.   Thank you again for your assistance with this; again, please feel free to reach out with any questions  or comments.   Response 67‐a:  This comment is noted. The previous email referenced in this comment is included in Comment 67‐b.  Comment 67‐b:  My name is Diane Rebryna  My husband’s name is Anast Demitt.  We reside at [removed for privacy], La Quinta CA 92253  Our phone number is [removed for privacy].  We wish to address City Council during the open session re the Coral Mountain Resort ‐ Diane would  like to speak first using her 3 minutes, and to correlate, Anast would like to follow immediately  thereafter with his allotted 3 minutes.  Thank you for accommodating our request.  If there is anything else that you require at this time, please do not hesitate to reach out.    Response 67‐b:  This comment is noted. The commenter’s oral presentation is transcribed in the following comments.   Comment 67‐c:  Thank you for allowing me to speak today regarding Coral Mountain Resort, which I will refer to going  forward as “the Project”.  My name is Diane Rebryna, and my husband Anast Demitt and I are very blessed to have our winter  home here  at Trilogy  i n La  Quinta. Please know t hat  we t ruly  lo ve this city, particularly its tranquil and  beautiful southeast corner, which is why we chose to settle there.    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐263 February 2022  Response 67‐c:  This comment is noted.   Comment 67‐d:  At the outset, I wish to say that we’ve spent an inordinate amount of time reviewing the Draft EIR –  which at over 1,500 pages was very challenging and intimidating to the average reader to say the  least. There were so many topics, with this and that ‘study’ and these and those ‘mitigating factors’  that were covered. Some of the DEIR was formulated with conjectures as  evidenced  by the  statements such as ‘are not anticipated to’, ‘would not significantly impact,’ etc. I certainly felt  overwhelmed as I tried to extrapolate all of the potential impacts of this project on life as we know it  in South La Quinta.   Response 67‐d:  Please see the Topical Response on the Ability to Comprehend Draft EIR at Section 2.2.7, . The term  “not anticipated to” is commonly used in the preparation of EIRs, and means that, as substantiated  in the text, the subject outcome or effect is not expected to occur. The term “would not significantly  impact” is also commonly used to mean that based on the evidence and analysis discussed in the EIR,  the subject of the sentence (e.g. traffic noise) is not going to exceed the established threshold of  significance for that topic or issue.  These terms are used to describe conclusions and evidence‐based  projections, rather than conjecture as suggested in the comment.   Comment 67‐e:  To help me understand the DEIR, I also reviewed the 2021 CEQA guidelines ‐ a reference document  based on the CA Environmental Quality Act to which is used to develop Environmental Impact  Reports. It was here that I had my “eureka” moment! This document, as part of the DEIR checklist  speaks to a topic called “Mandatory Findings of Significance” where the following is asked: “Does the  Project have environmental effects which will cause substantial adverse effects on human beings,  either directly or indirectly”?  That is when it hit me! ‐ this Project, as a result of the request for REZONING to allow for it definitely  has many known and potentially unknown environmental domino type effects on the ‘human beings’  – those being us – the residents of the communities nearby.  Response 67‐e:  Identification of project impacts in relation to defined CEQA thresholds of significance for each topic  are provided in each section of the Draft EIR. The findings within the Draft EIR determined whether  impacts for each environmental topic would result in less than significant impacts, less than significant  impacts with the implementation of mitigation measures, or significant and unavoidable impacts in  accordance with CEQA. The Draft EIR correctly identified significant impacts and provided mitigation   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐264 February 2022  measures where feasible, and where there were no feasible mitigation measures, correctly identified  the impacts as significant and unavoidable. The specific issues of rezoning portions of the property  and whether the project is consistent with the General Plan’s goals and policies is addressed in  Section 4.10 of the Draft EIR. Please also see Responses 15‐d, 17‐a, 41‐c, 52‐f and 83‐w through 83‐ hh.    Comment 67‐f:  1. First of all, the Developer has asked for Sub ‐ Phase Development based on “market and consumer  demand”. I am overwhelmed as I think of how plans for our lives will be totally predicted on the  fact that the waves and phases of construction noise and traffic could go on for years and years.  We may never see the completion of this project in our time here.   Response 67‐f:  Similar to many large developments, the proposed project would be developed in several phases. The  Draft EIR correctly analyzed construction impacts over multiple phases in Section 4.11, Noise, and  Section 4‐13, Transportation. Mitigation measures for both these issues are included on page 4.11‐ 54 – 4.11‐55 for Noise and pages 4.13‐61 – 4.13‐63 for Transportation.   Comment 67‐g:  2. As a result of the rezoning change, Special Events asked for by the Developer could be permitted  through the use of TUPs. What’s to prevent the 4 [special events] that are being asked from turning  into 8, or more, per year? City noise ordinance will be altered to accommodate these. There will  definitely be access and egress challenges  t o  m ost  o f  t he  s urro unding communities – this could impact  our safety and well being, should there be traffic tie ups both during as well as before and after special  events to allow for prep and take down days.  Response 67‐g:  As it relates to the number of special events, please see Response 66‐d. The proposed project does  not include any changes to the City’s noise ordinance. Please see Response 52‐n for additional  information on the review and approval of the Temporary Use Permits (TUPs) that will be required  for each of these events and how temporary traffic conditions during these events will be addressed.    Comment 67‐h:  3. Finally, I am totally perplexed as to how this Project with its enormous water usage with 18 million  gallons of water to fill it from our aquifers would even be considered in our desert environment with  its high temperatures, high evaporation rate and winds, especially during a mega‐drought. I know of  no other “recreational activity’ which would even be considered if there was an equivalent current  and potential future threat to the environment as a consequence. There is a global movement under  way to conserve water, with good reason, and we must think of our children and grandchildren.    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐265 February 2022  Response 67‐h:  Please see the Water Resources Topical Response in Section 2.2.3 for information on the water  demand estimate for the project, and CVWD’s groundwater management plan, including projections  for long‐term water demand and supplies during drought conditions.   Comment 67‐i:  New Speaker: Anast Demitt  My name is Anast Demitt and Diane is my wife. Thank you for allowing me to continue on with our  presentation. T his topic is of such concern to  me that I felt I needed to travel here to speak to Council  today and express my concerns on this proposed Development.   Response 67‐i:  This comment is noted. Please see the responses to Comments 67‐j through 67‐n below.   Comment 67‐j:  1. Traffic ‐ Once the Tourist Commercial aspect of Coral Mountain Resort is “up and running” there  will traffic changes that will significantly impact our day to day lives as we know them. The traffic  study included in the DEIR is flawed in my opinion as it was conducted during COVID when many  seasonal residents chose not to return to the valley. The base traffic volumes used in the analysis  are therefore an underestimation of the actual volumes. The study shows that levels of service in  some of the affected areas will be reduced to level F, the lowest possible level of service in traffic  engineering. That means long delays at intersections and increased commute times regulating in  more GHG emissions. The DEIR recommends that changes be implemented to reduce impacts on  the level of service. The developer indicates that they will pay for ‘their proportional share’. This  does not seem to be a fair trade off as we the citizens are subsidizing a private development that  we will not see any benefit from.   Response 67‐j:  As explained on page 29 of the Traffic Impact Analysis included as Appendix L.1 in the Draft EIR, and  the supplemental memo from Urban Crossroads included as Appendix L.3 in this Final EIR, the traffic  counts were taken on four different days in 2019, prior to the start of the COVID‐19 pandemic and  were adjusted for seasonality pursuant to the City’s traffic study requirements as set forth in EB #06‐ 13.  These adjusted traffic counts accurately reflect the existing traffic conditions in the project  vicinity.   The Draft EIR, Section 4.13, Transportation, identifies a combination of improvements that will be  required to be constructed by the project developer at the time of project development, as well as  the project’s fair‐share contribution to  o ther  t raffic  improvem ents that will be constructed by the City  under its capital improvement plan, which are funded through the project’s development impact fee   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐266 February 2022  and TUMF obligations.  The Draft EIR correctly analyzed the impacts, identified required  improvements and their funding sources, and provided mitigation measures (cite by number) to  assure that levels of service at affected intersections would remain at the City’s acceptable threshold  of LOS D.–  Comment 67‐k:  2. Lighting ‐ The Developer proposes seventeen 80 foot tall light towers and lighting with variances in  parking lots and visitor areas. The effect of this lighting is another unknown that cannot be qualified  at this location. The proposed development will be similar to what I see when I drive by the Indian  Wells Tennis Gardens at night. Furthermore, from the proposed project site, the illumination from a  public park in Coachella is clearly visible in our skies. This project, with its seventeen light towers and  commercial glare, is not the place that I would choose to observe the beautiful dark skies that our  desert is known for. We will say good bye to that here as well.  Response 67‐k:  Please see Topical Response, 2.2.1 Lighting of this Chapter for information on the lighting plan  proposed f or  t he  Wave  Basin. T he  p roject  does n ot p ropose  any  v ariances to City standards in parking  lots and visitor areas, which will be subject to the City’s zoning requirements set forth in Sections  9.100.150 (outdoor lighting) and  9.150.080 (parking facility light poles limited to 18 feet), and will be  reviewed as individual site development permits are processed. The commenter’s opinions regarding  lighting are noted. As it relates to lighting from the park in Coachella, please see the Light and Glare  Topical Response in Section 2.2.1. and Response 51‐c above.  Comment 67‐l:  3. Short Term Vacation Rentals ‐ One of the biggest concerns that I have relates to the potential  approval of over 700 STVR’s for the site, should rezoning occur. Every room in the hotel and casitas  and every house will be approved as an STVR. The proposed $2.5M dollar homes ‐ AND UP ‐ will have  multiple bedrooms with multiple people sharing a house. Add in a full hotel for one of the Special  Events or even for Coachella or Stagecoach, and this development rapidly becomes nothing more  than a large scale B&B with a rotating door. That could mean literally 5 to 6 thousand additional  transient visitors in and out of the Project each day.   Response 67‐l:  The commenter’s opinion is noted.   As described on page 4.7‐9 of the EIR, the project’s permanent service population is estimated at  2,672 people, including residents, hotel guests, and employees.. As  d escribed  o n  p age  3‐13 o f  t he  E IR,  special events will be limited to 2,500 attendees. Whether these attendees will occupy a hotel room  or residence on  the  property or come from elsewhere  is not known, and as a result, the EIR   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐267 February 2022  conservatively estimated that these attendees would come from elsewhere, as described on page  4.13‐43, Table 3.13‐26, Special Event Trip Generation. Please also see Response 52‐g concerning  STVRs.  Comment 67‐m:  Is this the type of intrusive commercial development that we want ‘inserted’ amongst the established  communities of the Quarry, Trilogy, PGA West, Andalusia and Senterra, to name a few residential  districts close by?   Response 67‐m:  The commenter’s opinion is noted.  Comment 67‐n:  All for the sake of the TOTS that will be collected on the STVRs? What happened to the highly touted  goals for quality of life in the La Quinta 2035 plan? Is this development and all that it brings along with  it really worth the adverse impact it creates on the residents and citizens of South La Quinta?   I’m respectfully asking you today to please “stick to the plan”, that is, the 2035 La Quinta General Plan  ‐ particularly the component that speaks to the ‘livable community’ which addresses the ‘long‐term  quality of life of its residents.   This PROJECT is a square peg in a round hole! I encourage you to do as we did and please read the  entire 1500 plus page DEIR. You will see that there is not enough certainty from the information  presented to allow for rezoning with confidence, and to ensure that there will not be long term life  impacting consequences for we, those residents ‐ ‘those human beings” ‐ who live nearby.  Thank you for allowing us to provide our perspective today to you. Please say no to the rezoning of  this Parcel of land to Tourist Commercial.  Response 67‐n:  Please see Responses 15‐d and 17‐a as they relate to the rezoning of the property and the review  process. Please also see Responses 41‐c, 52‐f, 83‐w through 83‐hh, and Section 4.10, Land Use and  Planning, for analysis of the compatibility of the proposed land uses with existing and planned  surrounding land uses and the goals and policies in the City’s General Plan.    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐268 February 2022  Comment Letter No. 68: Dan Stiel    Date: August 3, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 68‐a:  As a full‐time resident of La Quinta ‐ and as someone who does not surf and has absolutely no ties or  economic interests in this proposed project ‐ I wanted to express my support for the Coral Mountain  Resort, the proposed luxury, private, residential community, including its surfable wave pool.  My support comes from these perspectives ‐ but mostly from making numerous visits to similar  surfable pools across the U.S. I made these visits as a marketing executive on behalf of my employer  to evaluate potential sponsorship participation in events taking place at these surfable wave pools.  My observations from these visits give me confidence in lending my support for the proposed La  Quinta project as one that is consistent with the type of community La Quinta aspires to be – a resort  town that offers an exceptional level of high‐quality amenities.  Response 68‐a:  The commenter’s opinion is noted.   Comment 68‐b:  My personal experiences visiting surfable wave pools across Texas  a nd  C alifornia  t aught  m e  t hat  t hese   facilities attract serious athletes and avid surfing enthusiasts of every age and gender who are every  bit as similar to the kinds of people you’ll see golfing, playing tennis, or enjoying polo on any given  day across the communities of La Quinta and across the Coachella Valley.  I would consider the atmosphere of these surf parks to be akin to any golf range ‐ participants were  quiet, cerebral, and focused on improving their game – passionate about the sport. I never once saw  rowdy, party, or raucous behavior. I even saw diverse groups of local kids taking surf lessons on  several occasions. A surfable wave pool can only hold a relatively small number of participants at any  given time ‐ not unlike a golf course.  Response 68‐b:  The commenter’s opinion is noted.   Comment 68‐c:  Just like golf, it’s not a cheap sport. ‐ for example, at Kelly Slater’s Surf Ranch 2021, a day of private  activities and lessons begins at $3,100.00: https://fulcrumsurf.com/shop/surf‐ranch/   Response 68‐c:   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐269 February 2022  The commenter’s opinion is noted.   Comment 68‐d:  La Quinta has an opportunity to continue to diversify its ‘quality’ outdoor recreational amenities and  appeal for continued economic prosperity and relevancy, including outdoor activities that drive  economic activities during ‘off season’ periods when it's too hot for traditional La Quinta diversions  such as tennis, golf, even hiking. Surfing is one such high‐quality amenity, especially when combined  with the resort itself.  Response 68‐d:  The commenter’s opinion is noted.   Comment 68‐e:  Competitive surfing events are every bit as serious as a polo or golf tournament. Should competitive  events take place, expect the audiences to be as well behaved as those who attend one of the  numerous pro and amateur golf, polo and tennis events in our communities.  Response 68‐e:  The commenter’s opinion is noted.   Comment 68‐f:  I would encourage anyone with serious reservations about to make a visit to a surfable wave park. If  you can't make it, check Kelly Slater's Surf Ranch online: Kelly Slater Wave Company.   Response 68‐f:  The commenter’s opinion is noted.           2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐270 February 2022  Comment Letter No. 69: Thomas Swope Jr.     Date: August 3, 2021  Affiliation: Resident of Cathedral City    Comment 69‐a:  Hello, My name is Thomas Swope Jr, and I live in Cathedral city CA.   I do realize that I am not a La Quinta resident, but I wanted to write to you, or someone and express  my concerns about building a wave park in our desert.   Response 69‐a:  The commenter’s opinion is noted.   Comment 69‐b:  Our desert is always in a constant state of drought, and that situation is most likely never going to  change. We all are dependent on our aquifer for our drinking water, and or other water needs, and I  really think that filling a wave pool with my, and everyone else’s DRINKING WATER!! Is a really bad  and stupid idea.  How  exactly  do  y ou  j ustify  a sking  e veryone  to  c onserve  a s  m uch  water as possible, and then you allow  a wave pool to be built that will consume millions of gallons of water to full, and to keep full. I honestly  can’t believe  that  this  project  is being entertained by  your city council. The answer should be  elementary to each and every one of you. WE DON’T HAVE THE WATER FOR SUCH A PROJECT, so the  answer should be NO.”  Response 69‐b:  Please see Topical Response, 2.2.3 Water Resources in Section 2.2 of this Chapter for information on  the water demand estimate for the project, and CVWD’s groundwater management plan, including  projections for long‐term water demand and supplies during drought conditions.   Comment 69‐c:  Please, for every resident’s sake in our or valley, do the right thing and DO NOT allow this project to  move forward. It’s a form of waste that we all cannot afford.  Thank you for taking the time to read my letter.    Response 69‐c:  This comment is noted.       2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐271 February 2022  Comment Letter No. 70: Jan Wm. Talbott     Date: August 3, 2021  Affiliation: Area Resident    Comment 70‐a:  As a year‐around resident at Trilogy and close to the corner of Madison and 60 were quite concerned  about  this  project  i n  t erms  o f  n oise, traffic, n ight l ight  p oll ution, water usage, etc. Perhaps even more,  we’re worried as to what could happen if this thing goes belly up in a couple years. That would be an  albatross hard to dispose.  Please do not authorize the zoning changes necessary to locate this project in our residential area.  There are many, many available parcels throughout the Valley where such a project would have little  to no negative impact on the residential community.   Response 70‐a:  The Draft EIR analyzes project‐related impacts to lights, water use, noise, traffic, etc. in compliance  with CEQA Guidelines. These topics are discussed in Section 4.1, Aesthetics, Section 4.9, Hydrology  and Water Quality, Section 4.11, Noise, and 4.13, Transportation, (respectively) in the Draft EIR.  These findings are also summarized in Section 2.2 of this Chapter along with additional information  in Topical Responses 2.2.1, Light and Glare, 2.2.3, Water Resources, 2.2.4 Noise and 2.2.5 Traffic in  response to comments on the analysis of these topics in the Draft EIR.   The comment’s concern regarding the feasibility of the project is noted.  With regard to consideration of alternative locations for the project, an alternative location was  discussed in Chapter 7.0, Alternatives, of the Draft EIR: “CEQA Guidelines requires examination of an  alternative location for the project if such locations would result in the avoidance of or lessening of  significant impacts. The project objectives specifically relate to the existing Coral Mountain Resort  property, which is currently undeveloped and vacant. Additionally, the project applicant has not been  able to locate a suitable alternative location of at least 380 acres that is available for purchase and  that would substantially reduce any of the significant impacts of the proposed project.” As allowed  under Guidelines Section 15126.6. The alternative site location was not further analyzed.              2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐272 February 2022  Comment Letter No. 71: Kathy Weiss     Date: August 3, 2021  Affiliation: Area Resident    Comment 71‐a:  Honorable Mayor Evans, Members of the Council, staff. Thank you for the opportunity to speak on  the Coral Mountain project. My name is Kathy Weiss. I am a homeowner /resident at the Quarry.   #1. Location  Many of you might think the Quarry won’t be impacted because the DIR said there was nothing to  The West of the project. For the record, The Quarry is to The West of the proposed Wave Basin at  Coral Mountain.  Response 71‐a:  This comment is noted. Although “the Quarry” is not listed by name, the first page of the project  description (page 3‐1) states that the project site has a residential community located to the west,  and the Quarry can be readily seen on the project site vicinity map, Exhibit 3.2.  The eastern edge of  the Quarry is also identified in the Noise  Study  as o ne  of  the  nearby  sensitive noise  receptor locations  (see page 4.11‐23 and Exhibit 4.11‐4.11‐2).  Comment 71‐b:  #2. Noise  Everyone who lives near Coral Mountain knows that sound reverberates throughout this area. I can  hear the murmur of simple conversations between the hikers in Coral Mountain Park, and at Lake  Cahuilla Camper Park. From my home at The Quarry, I can hear the music, the bass beat, and the roar  of the crowds during Coachella and StageCoach. In fact, from inside my home, I can tell you if the  vehicle rumbling down west of 58th & Madison has a gasoline or diesel engine.  Just like my neighbors, I hear the sounds of coyotes and hoot owls every evening.  I ask any sound engineer, that has NOT been hired by the Developer, to demonstrate sound trajectory  to La Quinta Mayor & City Council members. The finding of “no significant” noise impact in the DIR  illustrates what a one‐sided publication this is.  Response 71‐b:  The commenter’s opinions are noted. Please see the Noise Topical Response in Section 2.2.4 of this  Chapter. As acknowledged in that section, the project will generate noise. However, and as also  described in that section, the noise levels will not exceed City standards.     2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐273 February 2022  Comment 71‐c:  #3 Side effects of Tourist/Commercial Zoning  Louder noise allowances, longer business hours, overnight stays, special events, bigger and taller  buildings, and  public safety  commercial  lighting  are permitted, and sometimes  required  under  Tourist/Commercial zoning. Here is just one example‐ the Wave Basin requires an audible (not visual)  30‐second alarm if there is an emergency, followed by another 30‐second audible alarm to signal the  emergency has ended. California State mandated Alarm can be as loud as it needs to be in order to  be heard over “The Tub and The Train,” (nickname given to the Wave Basin by Kelly Slater’s peers),  the screaming and cheering crowds, the crashing of waves onto concrete flooring, and the jet skis  zipping up and down the Basin. As the Tub is geared for the Novice Surfer Tourist, the alarms could  be going off several times a day. If I had wanted to live in a noisy, tourist/commercial neighborhood,  I certainly wouldn’t have built a home at The Quarry.  Response 71‐c:  Please see Responses 59‐e and 62‐f for a thorough discussion of how the Noise Study took into  account all sources of noise at the Wave Basin, including the wave announcements and rescue jet ski,  and see the Topical Response on Noise in Section 2.2. for a summary of the Draft EIR conclusion that  operation of the Wave Basin and other project uses will not cause any significant noise impacts to the  surrounding residential communities.  As shown in Table 4.11‐25 on page 4.11‐48 of the Draft EIR,  the loudest offsite noise level from project operations will be 52.2 dBA at receptor location R6  (approximately 134 feet from the project boundary and directly east o f the Wave Basin), w hereas  the   loudest noise level recorded at the wave basin in Lemoore was 75.7 dBA (see Table 4.11‐24 on page  4.11‐45 of the Draft EIR).  The offsite reading was more than 20 dBA less than at the noise source  (wave machine) because noise levels diminish by approximately 6 d BA  with  e ach doubling o f distance   from the noise source (see page 4.11‐25 of the Draft EIR).  The Wave Basin will not be equipped with  an emergency alarm.  Public safety is maintained by controlling access to the site and Basin, and surfer  safety is addressed with lifeguards and the rescue jet ski.  In addition, under La Quinta Municipal Code  Section 9.100.210, emergency operations are exempt from the City’s noise limits in non‐residential  zones.      Comment 71‐d:  #4 STVR’s  As La Quinta City Council and its residents know, STVR’s are a big nuisance, not only here in La Quinta,  but elsewhere in Coachella Valley, and wherever people want to Vacation. The vast majority of people  who propose short term vacation rentals do not live in this town. Most are out of towners or  Commercial investors.   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐274 February 2022  If City Council choses 750 more STVRs over our tranquil South La Quinta Community, you are voting  against your own Community. Are we a community or a Commodity to you?  To remind everyone, the Development Agreement proposes:  “Short term vacation rentals will be an allowable use in all planning areas within the Project”.  In “Developer Speak”‐ That means 100% of the 600 “Dwelling Units” (per the Developer’s words) built  on this property can be STVR’s. In essence an overnight Hotel Room with a shared kitchen. The  developer states “Dwelling Unit” prices will start at $2.5 million and go to $5 million. That tells me the  Dwelling Units are going to be McMansions w/ 3 to 10 bedrooms each. Add the massive 150 room  key hotel and we have “Surf City Party‐ land” with (a potential overnight) population of 4‐5,000  lodgers at our doorsteps. Simply put, 750 STVR dwellings and 4‐5,000 lodgers will be throbbing in the  middle of Andalusia, Trilogy, The Quarry, Santerra, Puerta Azul and PGA West (which has a section on  58th), plus the other resident communities lining 58th Street West of Madison. This Meriwether  project goes against every single zoning statement in the La Quinta General Plan 2035.  The developer, when asked about the noise and light pollution, has been very careful to always reply,  “we don’t want the noise to impact our residents.” From reading the DIR and the DA, this project is  not catering to have many residents. I want to emphasize the developer plans to build the Wave Basin,  Hotel and Casitas first. After completion in 2‐5 years down the road, only  then  will  developer  construct dwelling units on the sold Lots. A “Dwelling Unit “‐ per the developer’s own words, in the  DIR, has an Owner(s), but not necessarily a Resident. A Rental has an “Owner”, a Home has a  “Resident.” Keep in mind, The “Dwelling Unit” owners that chose to buy and build at Coral Mountain  Wave Park, plus the tourists booking a stay, do so knowing that the “Tub and Train”, announcer, jet  skis, crowds, entertainment  venues, etc.  will  be going non‐stop  15  hours  daily with  1,000’s of  tourist/lodgers milling around outside all over the place.  It’s easy for the Wave Park lodgers to leave and go back home when tired of the noise, crowds, and  commotion. For the neighboring homeowners, it is not so easy. WE will have to soundproof our lives,  unable to hear the birds, bees and other native wildlife. We will be stuck in a nightmare that never  ends.   The surrounding neighborhood property owners and I bought &/or built homes in South La Quinta  because we wanted a peaceful, low‐key residential atmosphere. We enjoy the light traffic, no hustle‐ bustle, being outside listening to the sounds of nature. Our homes and daily life will be impacted  negatively in which way.  Before I chose the location of where I live in La Quinta, I asked my realtor what the West Andalusia  parcel was zoned for. The realtor told me “Low‐Density Residential w/18 ‐hole golf course. It is  planned to be Andalusia’s higher‐end homes with their own golf‐course.” I did more due diligence by  visiting the Andalusia Sales site, looked at their Master Plan 3‐D model and confirmed the zoning with   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐275 February 2022  the Developer’s representative. Finally, after studying the LQ City zoning map, I felt confident to  purchase my lot and commence building a home at The Quarry.  If any of us wanted to live next door to a “Surf City Mega‐ Event Complex” we would have done so.  The majority of the homeowners in South La Quinta moved here by choice, (as we were not born and  raised in La Quinta.) Permitting this Zone change is slap in the Face to every single person that chose  to live, buy, and/or build in South La Quinta.   LQ City Council would be showing us that we, your South La Quinta residents, just don’t matter.  I thought City Governments were designed to protect its residents and their properties, and make its  Residents pleased to be living there.   You can call me naive, because I never thought our local government would cater to an out of state  rookie‐developer, that has only been in business for 8 years. For the record‐ This developer has  already pulled the plug on one La Quinta based, City owned development: SilverRock.  La Quinta Government should stand by their thousands of residents. Not the Out‐of‐Town developer  that has a dubious history w/ La Quinta.   Response 71‐d:  The commenter’s  o pinions  a re noted. With  r espect t o  STVRs, please  s ee  Response 52 ‐g.  With  r espect  to noise, please see Response 52‐h, 59‐e, and 62‐f.  With respect to lighting, please see the Topical  Response on Light and Glare at Section 2.2.1, and with respect to land use compatibility, please see  Response 41‐c and 52‐f.  Comment 71‐e:  #5. Developer Agreement  For the record, the developer’s proposed time frame, as proposed in the DA, is 40 years. That is 4 –  0. F O R T Y. I quote this 6‐ year o ld a rticle f rom the  D esert Sun dated October 21, 2015, regarding the  SilverRock project. “Robert Green Jr., of Robert Green Co., and John Gamlin, of Sofia Investments, will  keep  SilverRock moving  forward  after Meriwether Co.  withdrew to  pursue  other  interests, city  Economist  McMillen  said.” (For  the  record,  this  is  the  same John  Gamlin  we  heard  speak  on  Meriwether’s behalf at the last open City Council Meeting)   In other  words,  Meriwether,  the  same developer  that  dropped Silver  Rock to  pursue “Other  interests”, wants a 40‐ year time frame in the Development Agreement.  That is alarming. What if Meriwether drops this one too?  Yes, I am well aware that Developers, City, State & Public entities, Planning Business, Consultants,  Realtors, etc. have interacted, networked & fraternized with each other on a daily basis for many,   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐276 February 2022  many years. In fact, most of LQ City Council members are involved in these types of pursuits. When it  comes  t o  assembling D IRs  f or  City Review, i t i s definitely a stacked deck in favor of the Developer. The  “no significant impact” stated over and over in the DIR clearly illustrated this bias. LQ Government’s  easy acceptance of the more than 1,000‐page DIR cemented the fact. The repetitive “No significant  Effect” would  be  laughable  if the  thousand  pages+ plus  DIR wasn’t so blatant in its lack of  transparency, readability, and comprehension.  Having personally met and known many Developers, a good, responsible, and successful Developer  looks  to invest  and  “develop”  where there  is  a real need,  the timing  is right,  and  there  is an  overwhelming neighborhood desire for the “Development” to happen. That is certainly not the case  here. All which makes me ask why the Developer and their financial backers bought a parcel that did  not have the desired Zoning already in place for their Project?  Who, in LQ government, gave them the “greenlight”?  Why would La Quinta government even think this is “in character” of the existing neighborhood  zoning?   In summation, I beg of you, Mayor Evans, and La Quinta City Council Members to vote NO on granting  the Property Commercial/Tourist zoning. A zone change permit would be absolute disaster in the  making  for  the many  thousands of  residents  close  to  this proposed Tourist/Commercial Mega‐ development.   Response 71‐e:  The commenter’s opinions are noted. Please see Responses 15‐d and 17‐a as they relate to the zoning  for the property and the review process. Issues raised by the commenter regarding the development  community and the feasibility of the project are not CEQA issues, and do not require response here.           2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐277 February 2022  Comment Letter No. 72: August 3rd City Council Meeting Transcribed Presentations    Date: August 3, 2021  At August 3rd City Council Meeting     Comment 72‐a:  La Quinta City Council Meeting August 3, 2021  Public Comment on Matters Not on the Agenda  https://laquinta.12milesout.com/video/meeting/81158bc2‐9a14‐47c8‐9a20‐7c4e88cea5e6  Speakers discussing the  Coral M ountain Resort Project and time of appearance in video linked above.  In‐Person Comments  Alena Callimanis (Transcribed); 0:45 – 7:35 minutes  Kelly Welton (Transcribed); 7:46 – 9:15 minutes  Wendy Clarke (Transcribed); 9:20 – 14:06 minutes  Diane Rebryna and Anast Demitt (Transcribed); 14:15 – 23:49 minutes  Verbal Comments via Teleconference  Kathy Weiss (Transcribed); 27:35 – 38:45 minutes  Response 72‐a:  This comment is noted. The comments in these presentations are responded to below.  Where  applicable, the responses refer back to the same comments that were  s ubmitted  t o  t he  C ity  i n  w ritten   form.  For example, Ms. Callimanis submitted her presentation and it is included as Letter 65; Ms.  Clarke’s submitted presentation is Letter 66; Ms. Rebryna and Mr. Demitt’s submitted comments are  Letter 67; and Ms. Weiss’s submitted presentation is Letter 71.  Comment 72‐b:  Located at: 0:45 – 7:30 minutes  Speaker: Alena Callimanis  Hello. My name is Alena Callimanis. What should I do about this [indicating mask]?  Mayor: Your choice.  Callimanis: I can? Alright, that way I can make sure you hear me. Okay, they are bringing up my  presentation, and uh. It’s only going to be up there? [indicating one s creen] O kay. There  we go, great.  Uh, so the first thing I want to do, and I’m not saying this to brag, or anything like that, but, I mean, I  do have a bachelor’s in physics, I have a masters in physics. So, I take my research in whatever I do  very seriously. So, when I put my name on something, that means I really looked into it and feel 100   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐278 February 2022  percent confident that I am giving the correct information. So, I wanted to make sure that I covered  that upfront.   Response 72‐b:  This comment is noted.   Comment 72‐c:  Alright, um. This is the WADI Adventure Park in the U.A.E. It’s the only other surfing park in a desert  environment that maps to what we have. And I think I talked about it before. But what I did was, I  contacted the operations manager at that pool so that I could understand the challenges they have  by having a surf pool in the heat like we do. Uh, the first thing of course is that, you know, they had a  140‐mile pipeline from the coast that brings desalinated water to the, um, to them because they don’t  have an aquifer where they are. Um, but, one of the things that’s really important is that they told  me they cool the pool to 85 degrees for a number of reasons are listed here.  ‐ Pools in the 90s, plus hot temperatures like we’re having in the 110s and so on, uh create  potential for heat stroke. And that has happened.  ‐ Warmer pools can incubate Protozoa and viruses. So, this is what they actually told me is that  one of the key reasons they want to cool their water to 85 because they want to keep it safe  for their, um, surfers.  ‐ The other thing I did miss was that surfers acknowledge that by riding on the artificial waves,  they really exerting a lot more energy than regular wave because it goes on for a much longer  extended period of time. So that raises the chance, if you’re doing, during the day in a hot  water pool for heat stroke.  ‐ Algae buildup significantly increases in hot water, with hot water and hot weather. So, chlorine  requirement increase the pool, to make it safe away from chlorine away from this protozoas  and everything, um, it just increases to the point where it may be unusable for swimmers in  it. The Coral Mountain base, uh, people, developers base their chlorine needs on Lemoore  Surf Park, and I will in the Draft Environmental Impact Report, and I’ll go over that in the next  page real quick.   Response 72‐c:  Please see Response 65‐c.   Comment 72‐d:  When I left the house, my pool was 95 degrees today. So that’s really hot. Um, on the next page  [indicating PowerPoint]. Uh, very quickly, the CVWD water assessment said that they would need 39  million gallons yearly to replenish the evaporation from the surf pool. Um, unfortunately that was not  based on any knowledge of surf pools, we didn’t have that kind of data. So they did it based on a  standard factor of 1.2 for moving waters and pan evaporation numbers 2005 when we only had 99   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐279 February 2022  days over 100. So that’s that the calculations are based on. However, luckily, the World Surf League,  which purchased Kelly Slater wave technology, that’s going to make up our pool here in La Quinta,  wrote that on very hot days, the Lemoore Surf Ranch, the pool lost 250,000 gallons a day. Okay now,  they had – I went through and calculated how many days over 100 they had – they had 27 days over  100 degrees in 2020, with the hottest temperature last year of only 107. We had 143 days over 100.  Um, s o  I u sed  t hat  a s  a n umber  f rom  basing  m y  c alculations  f or  evaporation. So, 250,000 gallons times  143 days equals 36 million gallons lost to evaporation in 143 days. If you look at line number one,  CVWD has in their water assessment they only need to replenish 39 million for a whole year. I  calculated based on the Kelly Ranch evaporation, 100‐uh, 36 million gallons only in 143 days. That  leaves us with – oh we also had 56 days over 110 Degrees. What does that now mean for the 250,000  gallons? How much of a factor is it above that for more evaporation right? We don’t know that. uh,  could it be 300,000 dollars on the days over – 300,000 gallons on the days over um, 1 10 degrees? Uh,  what about the rest of the 222 days of the year where we have evaporation due to wind? Due to  heat? We had 51 days last year over 90. That’s another large amount of, of days over it. You’ll quickly  see that the 39 million gallons calculation by CVWD is wrong. I hate to say that, but.  Response 72‐d:  Please see Response 65‐d.  Comment 72‐e:  Again, so golf courses versus surf pools. I gave you those numbers so that you see, you stop believing  the developer that a surf basin will use 25 percent of what a golf course will do. These evaporation  figures show that we don’t even know how much more it’s going to be. Um, and golf courses use  recycled and grey water; surf pools can’t. Uh, last year local golf course decrease their water usage  by 17 percent over the summer without a law being in place to say please reduce it. They’re able to  do that. You know, you can’t – surf park can’t decrease their water or they close. Golf courses have  new designs that are environmentally friendly. I’m not advocating another golf course here. I want to  have a family‐friendly development here. You could have rock wall climbing, bike trails, hiking trails,  community pools, miniature golf, playgrounds, tennis, pickleball, all that, I think are, in lines of what  you want for residential community.  Response 72‐e:  Please consult Response 65‐e.  Comment 72‐f:  Finally, I just wanted to show you a picture of the conception. Uh, how can they say no noise impact?  Look where that pool is in relation to Coral Mountain. So thank you very much.  Response 72‐f:   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐280 February 2022  Please see the Topical Response on Noise in Section 2.2.4 of this Chapter which addresses the  potential for the proximity of the project to Coral Mountain to affect noise levels.   Comment 72‐g:  Located at: 7:46 – 9:15  Speaker: Kelly Welton  Welton: Good afternoon my name is Kelly Welton, I live in Trilogy, and I just wanted to raise some  concerns that we weren’t really satisfied by the answers given to us by Merriwether and Garrett  Simon on, I believe the first call that we had.  Response 72‐g:  This comment is noted.  Comment 72‐h:  One question asked was ‐ what about the noise factor, if they are going to be in operation until 10  o’clock in the evening? If we have noise concerns at 10 o’clock in the evening, who can we call? And  his answer was “oh the hotel staff will take care of that.” So, I’m not exactly sure what that meant or  how that will happen, but I would like to then ask – if we don’t get any satisfactory problem solving  by the hotel staff for noise 5 pm, when no one is here, who do we call? What is the plan B? Will La  Quinta Police come? Will Riverside County sheriff come?  Response 72‐h:  Please see the Topical Response on Noise in Section 2.2.4 of this Chapter which addresses the  potential for the project to result significant noise impacts. The noise analysis determined the project  will not exceed the noise standards established in the City’s noise ordinance or have any significant  noise impacts on the surrounding residential communities. For this reason, enforcement actions by  the  C ity  i n  response  t o  noise  c omplaints  a re  n ot  anticipated. A ny such complaints would be addressed  by the City in accordance with the City’s Municipal Code.  For example, LQMC Section 9.100.210 limits  outdoor noise levels to 65 dBA between 7:00 a.m. and 10:00 p.m., and 50 dBA during the nighttime  hours of 10:00 p.m. to 7:00 a.m. at any sensitive receptors, which includes the surrounding residential  communities and future homes within the project.  In addition, Sections 11.08.090 and 11.08.040  make it a punishable infraction to disturb the peace by willfully making any unreasonably loud noise.   The City also publishes phone numbers for making noise complaints.  Code Compliance receives  complaints at 760‐777‐7050. In addition, the City has established a STVR hotline for complaints at  760‐777‐7157.    Comment 72‐i:  And my second one kind of tags on Alenas picture, and I didn’t know I could send a PowerPoint, but  I’ll pass this around so you can see it, but the proposed wave pool that they have in proportion to.    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐281 February 2022  Mayor: You can start over here, actually with City Clerk.  Welton: If you look at the size of that Wave pool, in proportion to the size of the about 8 blocks of  Trilogy, you can’t tell me that whatever contraption they’re going to use to make a wave in that pool,  won’t be heard. That’s a huge pool. It’s 8 blocks of Trilogy. Thank you.  Response 72‐i:  Please see the Topical Response on Noise in Section 2.2.4 of this Chapter and Section 4.11, Noise, of  the Draft EIR. As described therein, the Draft EIR did not claim that the project would not generate  noise. The D raft E IR did, as demonstrated i n  T ables 4.11 ‐25  a nd  4.11‐26, show that noise levels would  not exceed City thresholds of significance for residential receptors.   Comment 72‐j:  Located at: 9:20 – 14:06  Speaker: Wendy Clarke  Hi Mayor Evans, Council members, Pena, Fitzpatrick, Radi Sanchez and staff. I really appreciate your  service. Good to see everybody. My name is Wendy Clarke, and my Family has lived in the Valley here  for 34 years.; 16 years ago, I moved to Trilogy.  Response 72‐j:  Please see Response to this comment at Response 66‐a.  Comment 72‐k:  And I am here to speak today about the request for Coral Mountain to rezone land adjacent to many  of the communities surrounding where I live. Currently, we all know the land provides little revenue  for the City, basically due to the Thermal Redevelopment Project. And I trust maybe City Council  would have negotiated something different years ago, but it is what it is. And if it’s rezoned, the City  realizes Transient Occupancy Taxes, what happens to the residents? Our quality of life is negatively  and permanently impacted.  I had an opportunity to hear John Gamlin on a Zoom call recently and he shared that he’s managed  some south La Quinta luxury properties, uh, in residential neighborhoods. This project is in no way  like any of those neighborhoods. With a huge amounts of surf waves, broadcast system, music, short  term rentals.  Response 72‐k:  Please see the response to this comment at Response 66‐b.  Comment 72‐l:   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐282 February 2022  Beyond the 4 annual events that they propose, there is additional temporary‐use permits I believe it  can be requested. Kelly Slater has made public that he supports the artificial surf waves for Olympic  training and competition. LA is hosting the 2028 Olympics. What will one special event look like?  Chaos for 1,000s of residents. Our neighborhoods are not transient, and they are not a tourist  destination. We intentionally purchased  h omes  a way  f rom  t he  c om mercial corridor. And to relax after  a  busy workday, some  of us  have retired, we  like to exercise, enjoy nature, socialize with our  neighbors. It’s funny when I drive down Madison on the way home from errands, there is a calm that  comes over me. Um, this paradise deserves to be protected.  Response 72‐l:  Please see the response to this comment at Response 66‐c.  Comment 72‐m:  Today, environmentally mindful we face a life‐threatening drought, and I won’t go into all the details  because we’ve talked about this a lot, but lakes are at historic lows. California supplies 80% of the  world’s almonds, and trees aren’t being planted because there is no water. We have been asked to  reduce water by 15%. Any governing body approving any project that uses a significant amount of  water, is irresponsible.  This Surf Wave will deplete water from our aquifer supplied by the Colorado River. NPR reports, “The  Colorado River is tapped out. Extremely dry conditions like the region is experiencing in 2021, make  clear that the Colorado River is unable to meet all the demands the Western U.S. have placed on it.  It's up to its biggest users to decide who has to rely on it less.”  In closing, what are our mutual responsibilities?  ‐ Everyone reduces water consumption.  ‐ CVWD transitions remaining golf courses to grey water and denies all nonessential, requests  requiring water sourced from the Colorado River.  ‐ The  c ity  r equires studies  t hat  e valuate  l ocal  e vaporation  r ates , the actual noise of the site, and  traffic studies that are post pandemic.  Response 72‐m:  Please see the response to this comment at Response 66‐d.  Comment 72‐n:  ‐ The City observes its General Plan 2035 “Livable community” that speaks to “long‐ term  quality of life of its residents.”  Response 72‐n:  Please see the response to this comment at Response 66‐e.   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐283 February 2022  Comment 72‐o:  It is great to think big; change is great and inevitable. Having lived in La Quinta is wonderful. It’s real  exciting to see young people moving here. Meriwether has spent millions. They’ve aligning with Kelly  Slater and Michael Schwab. Their project is beyond unreasonable. Please honor south La Quinta’s  established communities and reject The Wave, rezoning request. It will have permanent, quality‐of‐ life consequences for many 1000’s of residents.  Thank you.  Response 72‐o:  Please see the response to this comment at Response 66‐f:  Comment 72‐p:  Located at: 14:15 – 23:49  New Speakers: Diane Rebryna and Anast Demitt  Good afternoon Honorable Mayor and City Council Members, staff, and fellow attendees. Thank you  for allowing me to speak today regarding Coral Mountain Resort, which I will refer to going forward  as “the Project”. My name is Diane Rebryna, and my husband Anast Demitt and I are truly blessed to  have our winter home here in Trilogy in La Quinta. Please know that we truly love this city, particularly  its tranquil and beautiful southeast corner, which is why we chose to settle there.  Response 72‐p:  Please see the response to this comment at Response 67‐c.  Comment 72‐q:  At the outset, I wish to say that we’ve spent an enormous amount of time reviewing the Draft  Environmental Impact Report ‐ which at over 1,500 pages was very challenging and intimidating to  the average reader, to say the least. There were so many topics, with this study and that “study” and  these and those “mitigating factors” that were covered. Some of the DEIR was formulated with  conjectures; there were statements like “are not anticipated to”, “would not significantly impact”,  and I felt overwhelmed as I tried to extrapolate all of the potential impacts of this Project on life as  we know it in South La Quinta.  Response 72‐q:  Please see the response to this comment at Response 67‐d.  Comment 72‐r:  To help me understand the DEIR, I also reviewed the 2021 CEQA guidelines – this is a reference  document  that’s  based  on  the CA  Environmental  Quality  Act  to which  is used  to develop   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐284 February 2022  Environmental Impact Reports. And it was here that I had my “eureka” moment! This document, as  part of the DEIR checklist speaks to a topic called “Mandatory Findings of Significance” where the  following i s asked: “Does t he Project have e nvironmental effect s which will cause substantial adverse  effects on human beings, either directly or indirectly”?  That is when it hit me, yes we are the human beings that will be impacted. So this Project, as a result  of the request for rezoning  to  allow  for  it,  will  have  many known and  potentially  unknown  environmental domino type effects on the “human beings” ‐ those being us ‐ the residents of the  communities nearby.  Response 72‐r:  Please see the response to this comment at Response 67‐e.  Comment 72‐s:  1. First of all, the Developer has asked for Sub‐Phase Development based on “market and consumer  demand”. I am overwhelmed as I think of how plans for our lives will be totally predicated on the  fact that the waves and phases of construction noise and traffic could go on for years and years.  We may never see the completion of this Project in our time here.   Response 72‐s:  Please see the response to this comment at Response 67‐f.  Comment 72‐t:  2. As a result of the rezoning change, Special Events asked for by the Developer could be permitted  through the use of TUPs. What’s to prevent the 4 that are being asked for from turning into 8, or  more for the City? City noise ordinances can be altered to accommodate these special events.  There could definitely be access and egress challenges to most of the surrounding communities,  and this could impact our safety and wellbeing, should there be traffic tie ups both during as well  as before and after Special Events to allow for prep and take down days.  Response 72‐t:  Please see the response to this comment at Response 67‐g.  Comment 72‐u:  3. And finally, I am totally perplexed as to how this Project with its enormous water usage with 18  million gallons of water to fill it from our aquifers would even be considered in our desert  environment with its high temperatures, high evaporation rate and winds, and especially during  a mega‐drought. I know of no other “recreational activity’ which would even be considered if  there was an equivalent current and potential future threat to the environment as a consequence.   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐285 February 2022  There is a global movement under way to conserve water, with good reason, and we must think  of our children and grandchildren.  Thank you very much.   Response 72‐u:  Please see the response to this comment at Response 67‐h.  Comment 72‐v:  New Speaker:  Anast Demitt  Mayor: And Anast Demitt.  Demitt: Mayor Evans, Mayor Pro Tem Radi, Council members, City staff, fellow La Q uintans. My  n ame  is Anast Demitt and I am a semi‐retired forensic structural engineer. My 45 years of engineering  training has allowed me to learn how to read technical documents. That Draft EIR that I read was one  of the worst technical documents I’ve ever read. It is not to the point, it is full of conjecture, tends to  cloud the issues, and what’s very disappointing ‐ everything has little to no impact. there’s no  cumulative analysis as to what happens.   Response 72‐v:  This comment is noted.  Regarding the length and overall readability of the Draft EIR, the commenter’s  opinions  a re  n oted.  P lease  s ee  T opical  R esponses  S ection  2 .2.6  (Length of Draft EIR) and Section 2.2.7  (Ability to Comprehend the Draft EIR).   Comment 72‐w:  One of the areas that concerns me on this proposed element is the section of the DEIR related to  traffic.  1. Once  t he  T ourist  C ommercial  a spect  o f  C oral  M ountain  R esort  i s  “up and running” there will traffic  changes that will significantly impact the day to day lives of many La Quintans and affect their  lives as we know them today. The traffic study included in the DEIR is flawed, because in my  opinion, it was conducted during COVID when many seasonal residents chose  not to return to  the   Valley. The base traffic volumes used in the analysis are therefore an underestimation of the  actual number of vehicle trips on those roads. The study shows that levels of service in some of  the affected areas will be reduced to level F. Now in engineer speak – A is good level of service  and  F  is absolutely  the  worst. As  a  consequence,  that  means there will  be long  delays  at  intersections and increased commute times regulating in more GHG emissions, and longer delays  in getting to our homes. The Report recommends that changes be implemented to reduce the  impacts on the level of service. The Report recommends widening the roads, adding signalization  to 8 intersections. When I asked the developer how this is ‐ who is going to bare this cost, their  comment is that they are going to pay “their proportional share”. What is their proportionate   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐286 February 2022  share? I would submit the citizens of La Quinta will be paying a significant portion of these costs.  This does not seem to be a fair trade off as we the citizens are subsidizing a private development  that we will not see any benefit from.   Response 72‐w:  Please see the response to this comment at Response 67‐j.  Comment 72‐x;  2.   I would also like to talk about the lighting ‐ The Developer proposes to use seventeen 80 foot tall  light towers with lighting with variances in parking lots and visitor areas. The effect of this lighting  is another unknown that cannot be quantified. The developer had a light study done, and that is  low and behold from the company that sells them lights. Not much of a conflict in my opinion.  The proposed development will be similar to what I see when I drive by the Tennis Gardens in  Indian Wells. Furthermore, from the proposed project site, the illumination from a public park in  Coachella is visible. So even though the light may not directly reflect off the water surface, into  the adjacent communities, the glow above the park will certainly be visible. I think we can kiss our  dark La Quinta skies good‐bye, if that is the case.   Response 72‐x:  Please see the response to this comment at Response 67‐k.  Comment 72‐y:  3.   And finally, I want to talk about the Short Term Vacation Rentals [STVR]. Potentially we can have  700, over 700 STVRs on that site. The DEIR asks that every room in the hotel, casitas, and every  house will be approved as a STVR. The proposed $2.5M dollar homes will have multiple bedrooms  with multiple people sharing a home. Add in a full hotel for one of the Special Events or even for  Coachella or for Stagecoach, and this development rapidly becomes nothing more than a large  scale B&B with a rotating door. That could mean literally 5 to 6 thousand additional transient  visitors in and out of the project each day.   Response 72‐y:  Please see the response to this comment at Response 67‐l.  Comment 72‐z:  Is this the type of intrusive commercial development that we want inserted among the established  communities of the Quarry, Trilogy, PGA West, Andalusia, Santerra, just to name a few.  Response 72‐z:  Please see the response to this comment at Response 67‐m.   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐287 February 2022  Comment 72‐aa:  All for the sake of the TOTs that will be collected on the STVRs? What happened to the highly touted  goals f or  q uality  o f  l ife  i n  t he  L a  Q uinta  2 035  P lan? Is  this  d evelopment and all that it brings along with  it really worth the adverse impact it creates on the residents and citizens of South La Quinta?  I’m respectfully asking you today to please “stick to the plan”, that is, the 2035 Plan ‐ particularly the  component that speaks to the “livable community” which addresses the “long‐ term quality of life for  its residents.”  This project is a square peg in a round hole. I encourage you to do as we did and please read the entire  1,500 plus page DEIR, it cures insomnia. You will see that there is not enough certainty from the  information presented to allow for rezoning with confidence, and to ensure that there will not be  long term life impacting consequences for we, those residents ‐ ‘those little human beings’ ‐ who live  nearby.  Thank you for allowing us to provide our perspective today. Please say no to the rezoning of this  parcel to Tourist Commercial.  Response 72‐aa:  Please see the response to this comment at Response 67‐n.  Comment 72‐bb:  Located at: 27:35 – 38:45  New Speaker: Kathy Weiss  Honorable Mayor Evans, Members of the Council, and staff. Thank you for the opportunity to speak  on the Coral Mountain project. My name is Kathy Weiss, and I am a homeowner and resident at the  Quarry.   #1. Location  Many of you might think The Quarry won’t be impacted because the DIR said there was nothing to  the West  o f  the  project. F or  t he  r ecord, T he  Q uarry  is  to  the  west  o f  t he  p roposed  W ave B asin a t  Coral  Mountain.  Response 72‐bb:  Please see the response to this comment at Response 71‐a.  Comment 72‐cc:  #2. Noise  Everyone who lives near Coral Mountain knows that sound reverberates throughout this area. I can  hear the murmur of simple conversations between the hikers in Coral Mountain Park, and at Lake   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐288 February 2022  Cahuilla Camper Park. From my home at The Quarry, I can hear the music, the bass beat, and the roar  of the crowds during Coachella and StageCoach. In fact, from inside my home, I can tell you if the  vehicle rumbling down west of 58th & Madison has a gasoline or diesel engine. Just like my neighbors,  I hear the sounds of coyotes and hoot owls every evening. I ask any sound engineer, that has NOT  been hired by the Developer, to demonstrate sound trajectory to La Quinta Mayor & City Council  members. The finding of “no significant” noise impact in the DIR illustrates  what  a  one‐sided  publication this is.   Response 72‐cc:  Please see the response to this comment at Response 71‐b.  Comment 72‐dd:  #3 Side effects of Tourist/Commercial Zoning  Louder noise allowances, longer business hours, overnight stays, special events, bigger and taller  buildings, and public safety commercial lighting are permitted, and sometimes required under Tourist  Commercial zoning. Here is just one example ‐ the Wave Basin requires an audible (not visual) 30‐ second alarm if there is an emergency, followed by another 30‐second audible alarm to signal the  emergency has ended. California State mandated Alarm can be as loud as it needs to be in order to  be heard over “The Tub and The Train,” by the way the tub and the train is a nickname given to the  Wave Basin by all of Kelly Slater’s peers, the screaming and cheering crowds, the crashing of waves  onto concrete flooring, and the jet skis zipping up and down the Basin. As the Wave Basin is geared  for the Novice Surfer Tourist, the alarms could be going off several times a day. On, off, on, off. If I  had wanted to live in a noisy, tourist commercial neighborhood, I c ertainly  w ouldn’t  h ave  b uilt  a h ome   at The Quarry.  Response 72‐dd:  Please see the response to this comment at Response 72‐c.  Comment 72‐ee:  #4 STVR’s  As La Quinta City Council and its residents know, STVR’s are a big nuisance, not only here in La Quinta,  but elsewhere in Coachella Valley, and wherever people want to vacation. The vast majority of people  who propose short term rentals do not live in this town. Most are out of towners or Commercial  investors.  If City Council choses 750 more STVRs over our tranquil South La Quinta Community, you are voting  against your own community. Are we a community or a commodity to you? To remind everyone, the  Development Agreement states: “Short term vacation rentals will be an allowable use in all planning  areas within the Project “. In “Developer Speak”‐ That means 100% of the 600 “Dwelling Units” –   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐289 February 2022  those are the Developer’s words not mine ‐ built on this property can be STVR’s. In essence an  overnight Hotel Room with a shared kitchen. The developer states “Dwelling Unit” prices will start at  $2.5 million and go to $5 million. That tells me the Dwelling Units are going to be McMansions with 3  to 10 bedrooms each.  Add the massive 150 room key hotel and we have “Surf City Party‐land” with a potential overnight  population of 4‐ to 6,000 lodgers at our doorsteps coming and going on a daily basis. Simply put, 750  STVR dwellings and 4,000 to 500 lodgers will be throbbing in the middle of Andalusia, Trilogy, The  Quarry, Santerra, Puerta Azul and PGA West (which does have a section on 58th), plus the other  resident communities lining 58th Street West of Madison. This project goes against every single  zoning statement in the La Quinta General Plan for 2035.  The developer, when asked about the noise and light pollution, has been very careful to always reply,  “we don’t want the noise to impact our residents.” From reading the DIR and the DA, this project is  not catering to have many residents. I want to emphasize the developer plans to build the Wave Basin,  Hotel and Casitas first. After those are completed in 2 to 5 years down the road, then will developer  will start to construct dwelling units on the sold lots. A “Dwelling Unit “‐ per the developer’s own  words again, not mine, in the DIR, has an Owner, but not necessarily a Resident. A Rental has an  “Owner”, a Home has a “Residence.” There is a big difference between an owner and resident. All the  communities  I m entioned  t o  y ou  a r e residential communities. Now, keep in mind, The “Dwelling Unit”  owners that chose to buy and build at Coral Mountain Wave Park, plus t he tourists booking a stay, do  so knowing that the “Tub and Train”, the announcer, the jet skis, the crowds, the entertainment  venues, etc. will be going nonstop 15 hours a day, that’s why they want to be there. And there will be  all those 4‐ to 5,000’s of tourist/lodgers milling around outside everywhere. The Wave Park lodgers  can leave and go back home when tired of the noise, the crowds, and the commotion. We, the  neighboring homeowners, cannot. We will be stuck in a nightmare that never ends.  The surrounding neighborhood property owners and I bought and/or built homes in South La Quinta  because we wanted the peaceful, low‐key residential atmosphere currently there. Before I chose the  location of where I live in La Quinta, I asked my realtor what the West Andalusia parcel was zoned  for. The realtor told me “Low‐Density  Residential  with 18‐hole golf course. It is planned to be  Andalusia’s  higher‐end homes  with  their own course.”  I  did more due diligence by  visiting the  Andalusia Sales site, looked at their Master Plan 3‐D model and confirmed the zoning with the  Developer’s representative. Finally, after studying the LQ City zoning map, I felt confident enough to  purchase my lot and commence building a home at The Quarry.  If any of us wanted to live next door to a “Surf City Mega‐Event Complex” we would have done so,  we didn’t. The majority of the homeowners in South La Quinta moved here by choice; meaning that  we were not born and raised here. Permitting this Zone change is slap in the face to every single  person that chose to live, bought, and build in South La Quinta. LQ City Council would be showing us  that we, your South La Quinta residents, just don’t matter. I always thought City Governments were   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐290 February 2022  designed to protect its residents and their properties, and make its residents happy to be living there.  You can call me naive, because I never thought our local government would cater to an out of state  rookie developer, that has only been in business for 8 years. For the record ‐ this developer has  already pulled the plug on one La Quinta based, City owned development: SilverRock. La Quinta  Government should stand by their thousands of residents in south La Quinta. Not the Out‐of‐Town  rookie developer that has a dubious history with La Quinta.  Response 72‐ee:  Please see the response to this comment at Response 71‐d.  Comment 72‐ff:  #5. Developer Agreement  For the record, the developer’s proposed time frame, as written in the DA, is 40 years. That is 40. F.  O. R. T. Y. I quote this account from the Desert Sun – uh, this 6‐year‐old account from the Desert Sun  dated October 21, 2015, regarding the SilverRock project. “Robert G reen J r., o f Robert  Green  Co., and   John  Gamlin,  of  Sofia Investments,  will  keep  SilverRock moving forward  after Meriwether Co.  withdrew to pursue other interests, city Economist McMillen said.” For the record, this is the same  John Gamlin we heard speak on Meriwether’s behalf at the last open City Council Meeting. In other  words, Meriwether, the same developer that dropped Silver Rock to pursue “Other interests”, wants  a 40‐ year time frame in the Development Agreement. That is alarming. What if Meriwether decides  to  d rop  this  o ne  too? Yes, I a m  well  aware  t hat  Developers, Cit y and Public entities, Planning Business,  Consultants, Realtors, etc. have interacted, and networked, and f raternized  w ith  e ach  o ther  o n  a daily   basis for many, many, many years. In fact, most of LQ City Council members are involved in these  types of pursuits. When it comes to assembling DIRs for City Review, it is definitely a stacked deck in  favor of the Developer. The “no significant impact” stated over and over in the DIR clearly illustrated  this bias. The repetitive “No significant effect” would be laughable if the thousand pages plus DIR  wasn’t so blatant in its lack of transparency, readability, and comprehension.  Having personally met and known many Developers, a good, responsible, and successful Developer  looks  to invest  and  “develop”  where there  is  a real need,  the timing  is right,  and  there  is an  overwhelming neighborhood desire for the “Development” to happen. That is certainly not the case  here. All which makes me ask why the Developer and their financial backers bought a parcel that did  not have the desired Zoning already in place for their Project?  Who, in LQ government, gave them the “greenlight”? Why would La Quinta government even think  this is “in character” of the existing neighborhood zoning?  In summation, I beg of you, Mayor Evans, and La Quinta City Council Members to vote “no” on  granting the Property Commercial/Tourist zoning. A zone change permit would be absolute disaster   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐291 February 2022  in  the making  for  the  many  thousands of  residents  close  to this proposed Tourist/Commercial  Megadevelopment.  Response 72‐ff:  Please see the response to this comment at Response 71‐e.        2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐292 February 2022  Comment Letter No. 73: Lisa Jeffery     Date: August 4, 2021  Affiliation: Area Resident    Comment 73‐a:  My husband and I moved into The Citrus as permanent (year round) residents in May 2021. As we  were considering moving to La Quinta one of my biggest concerns is the availability of water for the  future. We moved here from the Bay Area and have gone through a few years of severe drought. It is  very scary to have to limit your use of water and a sobering reminder of how precious a resource  water is. We must use it wisely!   Response 73‐a:  This comment is noted. Jeffery’s concern for water use is addressed in Response 73‐b.   Comment 73‐b:  I recently learned of Coral Mountain Resort and I’m shocked that this would even be a consideration  here. California is in a drought now and we need to conserve water.  Please don’t build a water park!   Response 73‐b:  Please see Topical Response, 2.2.3 Water Resources in Section 2.2 of this Chapter for information on  the water demand estimate for the project, and CVWD’s groundwater management plan, including  projections for long‐term water demand and supplies.    Comment 73‐c:  I personally would like to see Silver Rock development finished and eliminate the water features in  the landscape.  La Quinta has beautiful desert landscape. Let’s emphasize that.  We must change our attitude toward our natural resources or we won’t have a planet to live on.     Response 73‐c:  The commenter’s opinions are noted. As stated on page 3‐11 of the Draft EIR (Chapter 3.0, Project  Description), landscaping must comply with the landscape ordinances adopted by CVWD and the City  of La Quinta to  reduce outdoor water use in compliance with State law.  The project will utilize native  and drought tolerant plants and landscape features compatible with the existing desert landscape.   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐293 February 2022  Comment Letter No. 74: Rosette Kivel     Date: August 4, 2021  Affiliation: Area Resident    Comment 74‐a:  I am informing you once again to my opposition to the Wave Park. The dire water drought is a major  priority. We will run out of water for our agriculture as well as our personal use.   Response 74‐a:  Please see the Water Resources Topical Response in Section 2.2.3 of this Chapter for information on  the water demand estimate for the project, and CVWD’s groundwater management plan, including  projections for long‐term water demand and supplies.   Comment 74‐b:  The other problem is the impact on our tranquility at Trilogy. That would be traffic congestion as well  as noise pollution.  Do not all allow this Water Park to open.   Response 74‐b:  As shown in Table 4.13‐23 of the Draft EIR, with the project and City capital improvement plan (CIP)  improvements, all intersections in the project vicinity will operate at an acceptable level of service.   Please also see the Topical Response on Traffic in Section 2.2.5 for a summary of the Draft EIR  conclusion that with implementation of Mitigation Measures TRA‐1 through TRA‐14, the project will  not have any significant adverse traffic impacts. As it relates to noise pollution, please see the Topical  Response on Noise at Section 2.2.2, which explains that although the project will generate increased  noise levels on the project site and at some off‐site locations, they will be within the thresholds  determined acceptable by the City for residential receptors.            2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐294 February 2022  Comment Letter No. 75: Natalie Maupin     Date: August 4, 2021  Affiliation: Area Resident (Palm Desert)    Comment 75‐a:  I am a resident of Palm Desert and have been watching the news publications about the wave pool  tentatively approved for the Coral Mountain area in La Quinta. I find it ironic that the LA Times  published an article, “As drought worsens, regulators impose unprecedented water restrictions on  California farms” while there are multiple recreational water parks  under  planning and/or  construction in the Coachella Valley.   I don’t understand the logic in using hundreds of thousands of gallons of our precious table water in  a wave pool. This project should be placed on an indefinite hold until water levels are back to where  we  a re  not  “robbing  P eter  t o  p ay  P aul”. P ersonally  I t hink  o ur  farmers  h ave  a r ight  t o  this  w ater  b efore   we build a wave pool.   I can find multiple articles about farmers who have basically let their farms go because they can’t  maintain the crops with the amount of water they are allocated. Not all of these farms are located in  the Coachella Valley, but we are home to a variety of farms that provide food and jobs to our  residents. Can you explain and justify how a recreational venue warrants water over our farmers?  For reference, here is the article from the LA Times.   Response 75‐a:  The commenter’s opinions are noted. Please see the Water Resources Topical Response in Section  2.2.3 of this Chapter for information on the water demand estimate for the project, and CVWD’s  groundwater management plan, including projections for long‐term water demand and supplies in  drought conditions.               2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐295 February 2022  Comment Letter No. 76: Liz Ervin     Date: August 5, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 76‐a:  I am writing to you as a citizen of La Quinta. I moved to south La Quinta after extensive research  seeking a crime free and quiet neighborhood.  The location for the misguided “surf park” is presently zoned for low‐mid density housing, not a  tourist and AIRBNB destination that would be NO benefit for the local community.   Response 76‐a:  The commenter’s opinion is noted. Please see Responses 15‐d and 1 7 ‐a  a s  t hey  r elate  t o  t he  p roposed   Zone Change and processing of the project.  Comment 76‐b:  It is inconceivable that this ‘surf park’ is being considered with the drought conditions. We have been  asked to limit our water consumption and every day on the news this  i s  a n  i mportant  t opic. I n  a ddition   we often get alerts from IID to reduce or electric consumption.  Response 76‐b:  Please see Topical Response, 2.2.3 Water Resources in Section 2.2 of this Chapter for information on  the water demand estimate for the project, and CVWD’s groundwater management plan, including  projections for long‐term water demand and supplies.   The potential effect of the project on utilities, including IID’s system, are analyzed in Section 4.15,  Utilities and Service Systems, in the Draft EIR based on consultation with IID. No significant impacts  on IID’s service system were identified.  Please also see Responses 52‐k and 59‐b.  Comment 76‐c:  Please do not allow this to happen. It is up to you and would be very disappointed if this were to come  to fruition.   I was o n a ZOOM call with  the  d evelopers r ecently  who addressed the E IR r eports t hat were so biased   and incomplete. The developer was rude and not very interested in listening to the valid concerns of  local experts.  Please do not change the zoning for this property. I read on some of the city council bios that they  were here for the citizens of La Quinta so here is a chance to prove it.   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐296 February 2022  Response 76‐c:  The commenter’s opinions are noted.         2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐297 February 2022  Comment Letter No. 77: Diane Rebryna   Date: August 5, 2021  Affiliation: Area Resident    Comment 77‐a:  I am writing today as a concerned Trilogy resident to respond to the Draft Environmental Report as  well as to voice my opposition to the rezoning application above which would allow for the Coral  Mountain Resort development (“the Project”) in South La Quinta.  PREAMBLE:  The key to the color coding within this response to the DEIR is here:  1. My comments, as the writer, are in BLACK  2. The reader will see comments in RED: These are supportive documentation for that section and are  excerpts from CA Environmental Quality Legislation (w/ writer’s emboldening/underlining). This  legislation  drives  the CEQA  Guidelines  which  in  turn provide the framework  for  the Draft  Environmental Impact Report.  PUBLIC RESOURCES CODE ‐ Public Resources Code  DIVISION 13. ENVIRONMENTAL QUALITY [21000 ‐ 21189.70.10] (Division 13 added by Stats. 1970,  Ch. 1433.)  CHAPTER 1. Policy [21000 ‐ 21006] (Chapter 1 added by Stats. 1970, Ch. 1433.)  3. The reader will see comments in PURPLE: These are excerpts from the 2021 CEQA Guidelines.  https://www.califaep.org/docs CEQA_Handbook_2021.pdf  4. The reader will see comments in BLUE: These are excerpts from the 2035 La Quinta General Plan  (“the  Plan”) (w/ writer’s emboldening/underlining)…  https://www.laquintaca.gov/business/design‐and‐development/planning‐division/2035‐ laquinta‐general‐plan  which is the ”…plan …crafted as the guiding policy document for the City per the vision expressed  by its citizens and established by the City Council.” I‐1…The General Plan includes …“Goals,  polices, and programs (that) are all supported by factual data, community opinion, background  information, and  detailed maps. Together,  these constituent parts paint a picture of the  community’s future development”  My comments with respect to the DEIR for the Project will be laid out in 3 parts:  A. Those regarding the DRAFT Environmental Impact Report Document  B. Those regarding the Project relevant to the DEIR, and   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐298 February 2022  C. Conclusion   Response 77‐a:  This introductory comment is noted. Responses to the comments in this letter are provided below.   Comment 77‐b:  A. My comments regarding the Draft Environmental Impact Report Document for Coral Mountain  Resort ‐ issued June 22, 2021:  Section 21003 of the Legislation addresses the preparation of Environmental Impact Reports.  The Legislature finds and declares that it is a policy of the state that…  …(b) Documents prepared pursuant to this division be organized and written in a manner that will be  meaningful and useful to decision makers and to the public.  …(c) Environmental impact reports omit unnecessary descriptions of projects and emphasize feasible  mitigation measures and feasible alternatives to projects.  My concerns with the DEIR document itself are as follow:  I, and many other concerned residents, are of the opinion that this document was not organized and  written in a manner that was meaningful and useful to the public. Whether it will be useful to the  decision makers remains to be seen.   1. In short, the document is not succinct. The sections in the DEIR with respect to the “technical  studies” contained complex language that would have been better placed in appendices, to  allow for “a flow” in the main document and encourage a “rapid understanding” of the DEIR  by the average reader as required by the CEQA guidelines.  2. I have strong objections to the multiple vague statements that appear throughout the DEIR  (regarding identified factors)…” are not anticipated to”, “would not significantly impact”,”  would not substantially change”, “would not be significant” , “minimally impacted”, “would  be imperceptible”, “are not fully compliant”, etc. These are SUBJECTIVE comments that are  not scientific and neutral. As a reader, comments like this do not inspire my confidence in the  findings.  Response 77‐b:  In response to item 1, please refer to the Topical Response on the Ability to Comprehend the Draft  EIR in Section 2.2.7 of this Chapter. The Draft EIR has was written to disclose all of the project  components and technical methodologies utilized in order to comply with CEQA standards. The  environmental topics required to be addressed by CEQA, as well as the significance threshold criteria  established by CEQA require technical reports and supporting documentation in order to fully analyze  and conclude whether project impacts would result in less than significant, less than significant with  mitigation, or significant and unavoidable impacts.    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐299 February 2022  In response to item 2, please see Response 67‐d for an explanation of how terms like those quoted in  this comment are frequently used in Environmental Impact Reports to describe conclusions and  evidence‐based projections.  Nevertheless the commenter’s opinions on the use of these terms are  noted.      Comment 77‐c:  3.   I also have concerns with “elaborate and ornate descriptive language” used i n what should be  presented as a neutral “for information” document. Often times such language was used to  describe the project.  For example, on page 7‐57 of the DEIR, the following statement is made: “Develop a high‐ quality private Wave Basin (The Wave) that provides unique recreational opportunities for  future residents of the project, and that attracts resort guests and creates a landmark facility  that will enhance the City’s reputation as the “Gem of the Desert”.  Only PLAIN SIMPLE LANGUAGE should be allowed, regardless of the context. Language like  this belongs in a promotional brochure for the project ‐ not in a DEIR. I compared other DEIRs  for other projects in the Coachella Valley and could not see examples of this type of language  in the others.  Response 77‐c:  This comment references the objectives of the project. Pursuant to the State CEQA Guidelines,  Section 15124(b), the description of the project must include a statement of objectives for the Coral  Mountain Resort project, including the underlying purpose of the project and its benefits, which can  be used by the decision makers to help identify and evaluate a reasonable range of alternatives.  Here,  the project objective referenced addresses one of the primary purposes of the project, which is to  develop the Wave Basin to serve as the central recreational amenity to support a residential and  resort community by attracting resort guests and residents to the community.   The language is  appropriate in the context provided.   Comment 77‐d:  4. Many of the tables were redundant and confusing in their layout; they should have been placed  in the appendices for easy reference, and not allowed to clutter the document.   Response 77‐d:  The commenter’s opinion is noted. Please also see Topical Response in Section 2.2.7, Ability to  Comprehend the EIR.   Comment 77‐e:   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐300 February 2022  5. At 1500 plus pages including appendices, the document was too long as per the CEQA guidelines  (300 pages is recommended for a complex project), and filled with redundant and repetitive  sections that were repeatedly “cut and pasted” throughout the entire document. In fact,  entire sections were literally repeated several times throughout the document.   Response 77‐e:  Please see the Topical Response in Section 2.2.6, Length of Draft EIR, of this Chapter.  Comment 77‐f:  6. Then document did not include an organized and detailed Table of Contents to allow for easy  reference by the reader and some of the numbering on the pages was not in sequence. There  were too many sections entitled “Conclusion(s)” throughout the document, contributing to  further confusion for the average reader. There were page numbering errors in some sections;  some intended citations were not cited.   Response 77‐f:  Please see Responses 34‐c, 34‐d and 34‐g.   Comment 77‐g:  I would like it on record that I, and others, communicated the above concerns to the Consulting  Planner, and her response on July 13, 2021 was the following:  “Although the CEQA Guidelines suggest page limits, the complexity of this project requires that it be  analyzed  thoroughly, resulting  in  a  longer document. The language  in  the  document,  although  technical, is not unduly scientific or complex. CEQA documents usually are highly detailed and cover  many variables. Likewise, the various environmental impact areas may have some redundancy of  analysis, all in an effort to make the document as complete as possible. The City has completed the  EIR to address all currently known aspects of the project, and to provide decision makers and the  public  with  a  comprehensive analysis of  the  potential  direct, indirect and  cumulative impacts  associated with its implementation. The City will not be retracting the document or reissuing it.”  Response 77‐g:  This comment is noted.   Comment 77‐h:  Why this DEIR as presented is of concern:  This  p roject  i s  v ery  c omplex  a nd  i ts  c ompletion  w ould  b e  i mpact ful to the residents around it on many  levels. There are aged residents who reside near this proposed project in retirement communities.  Many can no longer can concentrate to the extent that they once could and are easily overwhelmed.   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐301 February 2022  Some said they were intimidated by the DEIR and wondered how to respond when they could not  understand it.  Could a document like this discourage the average reader to persevere and provide a public response  that i s meaningful, organized and to  the p oint  ? … again, t hat  remains to be seen. It will be interesting  for the city officials to compare the number and nature of responses to the DEIR to those regarding  the Notice of Preparation.  Response 77‐h:  This comment is noted. Please see Topical Responses Sections 2.2.6 and 2.2.7  Comment 77‐i:  B. My comments and concerns regarding the Project relative to its presentation in the DEIR  In order to fully understand the intent and ramifications of a DEIR, I went to the Legislation and the  CEQA 2021 Guidelines, as referred to above.  I sought the definition of the “Environment”… which was defined as follows in 15360 of the CEQA  guidelines:  15360. ENVIRONMENT (NOTE: emboldening is writer’s)  “Environment” means the physical conditions which exist within the area which will be affected by a  proposed project including land, air, water, minerals, flora, fauna, ambient noise, and objects of  historical or aesthetic significance. The area involved shall be the area in which significant effects  would occur either directly or indirectly as a result of the project. The “environment” includes both  natural and man‐made conditions. Note: Authority cited: Section 21083, Public Resources Code;  Reference: Section 21060.5, Public Resources Code. (NOTE: emboldening is writer’s)  I find it interesting that the “environment” as defined in CEQA Guideline 15360 includes reference to  both natural and man‐made conditions. This definition of ENVIRONMENT will form the basis for my  comments going forward.  Response 77‐i:  This comment is noted.   Comment 77‐j:  The legislative background for the following section of my comments provided as an Overview, is  important:  The Legislature finds and declares as follows in Environmental Quality Section 21000:  (a) The maintenance of a quality environment for the people of this state now and in the future is a  matter of statewide concern.   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐302 February 2022  …(b) It is necessary to provide a high‐quality environment that at all times is healthful and pleasing to  the senses and intellect of man  …d) The capacity of the environment is limited, and it is the intent of the Legislature that the  government of the state take immediate steps to identify any critical thresholds for the health and  safety of the people of the state and take all coordinated actions necessary to prevent such thresholds  being reached   The key words in the legislation are “high” and “quality" environment, and “threshold for the health  and safety” of the people.  These statements are similar in concept to the 2035 La Quinta General Plan.  “The long term Quality of Life” for La Quinta residents is emphasized repeatedly, particularly in the  Livable Community Element and Land Use Element of the 2035 La Quinta General Plan.  Also, I refer the reader specifically to the following goals and policies that are laid out in the Plan:  GOAL SC‐1: A community that provides the best possible quality of life for all its residents.  GOAL LU‐3 (II‐26): Safe and identifiable neighborhoods that provide a sense of place.  Policy  LU‐3.1…II‐26 Encourage the preservation  of neighborhood character  and  assure a  consistent and compatible land use pattern.  Program LU‐3.1.b: Apply the City’s discretionary powers and site development review process  consistently  to  assure  that subdivision and  development  plans are compatible  with existing  residential areas.  GOAL LU‐4… (II‐26): Maintenance and protection of existing neighborhoods.  Policy LU‐4.1… (II‐26) Encourage compatible development adjacent to existing neighborhoods and  infrastructure.   Response 77‐j:  This comment is noted.   Comment 77‐k:  How do I see this Project?  Rezoning from Low Density Residential w/ golf (“LDR w/G”) to Tourist Commercial (“TC”) is NOT  consistent with the City of La Quinta’s own plan and will lead to a “domino effect” that will negatively  and forever impact the existing surrounding residential communities and their residents.  TC zoning now will open the door to future TC development in SE La Quinta. An entire quadrant of  the City could change forever. Would the possibility of collection of Transient Occupancy Taxes   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐303 February 2022  supersede the City’s responsibility to ensure that “subdivision and development plans are compatible  with the existing residential areas, as per the 2035 Plan?   Response 77‐k:  The commenter’s opinion is noted. Please see Responses 15‐d and 17 as they relate to the Change of  Zone and processing of the proposed project applications.  Comment 77‐l:  The salient points follow:  1. The Developers, as  stated  in  the  DEIR,  are  asking for  Sub Phase  Development  based  on  “consumer and market demand”. This in itself is one of the most disconcerting aspects of this  whole proposal.  I am overwhelmed as I think of how plans for our lives will be totally predicated on the fact  that the “waves and phases” of construction noise and traffic could go on for years and years.  Residents of the surrounding residential communities may never see the completion of this  project in our time here. How does this ensure that we the residents will continue to enjoy  the best possible quality of life ‐ particularly with the uncertainty with respect to the timing of  completion of the Project that we would be facing? (GOAL SC‐1)   Response 77‐l:  The projected construction period for the project is defined in Section 3.0 Project Description and all  analyses in the Draft EIR address the impacts associated with construction of the proposed project.  Please also see Response 67‐f.  Comment 77‐m:  2. Rezoning to TC, as stated in the DEIR, will essentially permit the majority (at 600 with a  minimum of one night’s stay) of La Quinta’s Short Term Vacation Rentals allowed for to be  concentrated at THIS Resort.  As per the City Ordinance No. 591, “no new STVR permits will be issued until further notice  unless the property is located within TC zones"…https://www.laquintaca.gov/connect/short‐ term‐vacation‐rentals.  The large number of STVRs will allow for a constant revolving door of strangers and we, the  residents nearby, will not know our neighbors as we do now. Further, this resort will be open  24 hours per day, again with strangers entering and exiting and milling about. We will think  twice about  those  recreational runs,  walks,  hikes  or bike rides outside of our gated  communities, particularly earlier in the morning or later in the day. Also, it  is a k nown fact that   crime increases in communities where there is a significant transient population.   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐304 February 2022  What will happen to our “safe and identifiable neighborhoods that provide a sense of place”?  (see GOAL LU‐3 {II‐26}). Will these be “sacrificed” for the sake of TOTS for the City of La Quinta?  Response 77‐m:  The commenter’s concerns are noted. The comment does not provide substantial evidence that  public safety will be impacted by the proposed project.  As it relates to the management of STVRs,  please see Response 52‐g. The Draft EIR addressed public safety in Section 4.12, and correctly  determined that impacts would be less than significant.  Comment 77‐n:  3. Rezoning  from LDRw/G  to T/C will  allow  the  Developers to apply for Special Events via  Temporary Use Permits.  PAGE 3‐35 of DEIR states the following…” Temporary Use Permits are required by the City  accommodate special, unique or limited duration activities that might otherwise be outside  of the provisions of normal zoning … are reviewed administratively  by  the Design  and  Development Director and do not require a public hearing”  What’s to prevent “the 4” that mentioned in the DEIR from turning into 8, or even more, per  year? One the rezoning takes place, the residents nearby will never have further say on this  matter.  There will likely be major access and egress challenges to emergency management vehicles  around most of the limited roadways of the surrounding communities during these Special  Events (think of the La Q Festivals). This could impact our safety and well being, should there  be traffic tie ups both during and before and after Special Events for the “prep and take down  days”  that will “bookend” the Special Events themselves. The community of  Trilogy,  for  example, has ONLY two access and egress roads – Madison and Monroe. That will never  change ‐ whether or not this Project proceeds. Why compromise the “safety” of the local  residents with this Project? We are entitled to safe neighborhoods and all that this entails.  Response 77‐n:  Please refer to Response 66‐c as it relates to the number of TUPs, and the potential for more. As it  relates to traffic during special events please see Response 52‐h.   Comment 77‐o:  If one is to stand back and consider the entire concept of Rezoning in this location, it is easy to see  that this project makes no sense. This is definitely not in keeping very important component of the  2035 La Quinta General plan ‐ that which speaks to the “maintenance and protection of existing  neighborhoods” and a “consistent and compatible land use pattern ” (see GOAL LU‐3 {II‐26} above  and policies) (see GOAL LU‐4 above{II‐26}).     2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐305 February 2022  Further, and from a practical perspective, this project does not and will never benefit the average La  Quinta resident. It is essentially for the rich and it is a private destination for its residents and guests.  An hour of private surfing at Lemoore CA for celebrities runs $10,000.00. In  other  words, this  recreational outlet is NOT available to and NOT affordable by the average La Quinta resident, is it?  We, the residents of the communities around it, would be required to absorb the negative aspects of  this destination resort without any of the benefits. If I lived in Anaheim near Disneyland, at least I  could plan an outing there with my kids and grandkids. Not so here.   Coral  Mountain  Resort does  NOT  fit  ‐  it is  an entirely different  concept  of  life  ‐  it  will  not  be  residentially focused ‐ which will basically be “injected” amongst the quiet residential communities  that surround it. This Project will be a “square peg in a round hole”!  Response 77‐o:  The Draft EIR analyzes the project’s consistency with the General Plan Land Use Goals on pages 4.10‐ 15 through 4.10‐17, and concludes that the project is consistent with these goals due in part to the  mix of low density residential, neighborhood commercial, resort and open space uses.  The low  density residential uses occupy approximately 232 acres of the project site and are situated on the  north and eastern portions of the site, which matches the uses across Avenue 58 and Madison Street.   The higher density resort uses are set well back from these arterial roadways and surrounding  residential communities and help achieve the General Plan Land Use  G oals  o f  p roviding  a broad  r ange   of housing types and a balanced and varied economic base for the City.  The resort uses also support  General  Plan Policy  LU‐6.3,  which  encourages “the  expansion  of the  resort  industry  as a  key  component of the City’s economic base.”   Comment 77‐p:  Additional Legislative background for the following section is important when considering the CEQA  categories of Noise, Aesthetics (lights) and Hydrology:  The Legislature finds and declares as follows in Environmental Quality Sections …  21000 (b) …it is necessary to provide a high‐quality environment that at all times is healthful and  pleasing to the senses and intellect of man.  21001(b) …all action necessary to provide the people of this state  w ith  c lean  a ir  a nd  w ater, e njoyment   of aesthetic, natural, scenic, and historic environmental qualities, and freedom from excessive noise.  I would like to provide comments on some of the DEIR categories and the related issues that present  as follow:   Response 77‐p:  The commenter’s citations are noted.    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐306 February 2022  Comment 77‐q:  1. NOISE  Section 21000(b) of the Legislation speaks to “…freedom from excessive noise”.  From a practical perspective, we the residents of the surrounding communities are faced with some  very tangible aspects of surrounding aberrant noise, despite what the DEIR says. In Trilogy, we can  hear the music, thumping and beats of the festivals Coachella and Stagecoach. We can hear the racing  cars at Thermal. Coral Mountain Resort will be close by and what we will hear will be much different  from ambient noise of quiet residential communities.  First of all, many of the DEIR studies, such as the operational noise are based on unknown local  conditions. WE know that there is noise from reverberation at Coral Mountain. What truly will the  operational noise of the Project be?… with its train and tracks, that is the wave making apparatus, as  well as the noise generated by the greatly increased number of people in attendance? What about  the noise that will occur during operational hours from 7 AM ‐ 10 PM every day, 365 days per year?  What about increased noise from traffic during the regular operation of the Project?  There will be increased noise when Special Events are held. What would a Special Event be without  music and more people in attendance? More people equates to more traffic. Additionally, noise  ordinances are always lifted for Special Events. These will definitely impact the quiet residential  communities around the Project.  I should also point out that the construction of a 1/2 mile long concrete Wave Basin could take many  many  m onths  w ith  i ts  u se  o f  l arger, h eavier  a nd  u ltimately  n ois ier construction equipment than would  be required for Low Density Residential construction. Commercial development is also included in  this category; again, this would be subject to Sub Phase Development considerations being asked for  by the Developer.  Finally, from its own 2035 Plan …”The City’s ongoing efforts to preserve the quality of life for all its  residents, present and future, must include the protection of a quiet noise environment” (NOISE IV‐ 15)   Regardless of the Developer’s “studies”, there is NO good reason to allow for this kind of noise in a  quiet residential community. There are too many unknowns. The noise issues raised would only come  about as a result of rezoning.   Response 77‐q:  The Draft EIR analyzes these operational noise issues in Section 4.11, Noise, and based on evidence  from the project‐specific Noise Study conducted by Urban Crossroads, concluded that operation of  the project would result in less than significant impacts. Please see the Topical Response on Noise at  Section 2.2.4, which provides a thorough explanation of how the operational noise from the Wave   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐307 February 2022  Basin was analyzed and determined to have no significant impacts on the surrounding communities.  Increased traffic noise (during regular operations and during special events) were also analyzed and  determined to be less than significant (see Tables 4.11‐19 and 4.1‐20 in the Draft EIR).  Likewise,  construction noise was fully analyzed and determined to generate less than significant noise levels at  all 10 off‐site sensitive receptor locations (see pages 4.11‐32 – 4.11‐35 of the Draft EIR).  Please also  see Responses 52‐h, 59‐e and 62‐f.”  Comment 77‐r:  2. LIGHTS  Sections 21000(b) and 21001(b) of the Legislation speak to “healthful and pleasing to the senses” and  "enjoyment–of the aesthetic and scenic qualities” 17 (seventeen) 80 foot light towers on until 10 PM  and the nighttime glare from the commercial development ‐ both as a result of the rezoning ‐ are  other unknowns that cannot be studied at this location. Think of the Indian Wells Tennis Gardens at  night; then, please compare to the Cove in La Quinta.  A T/C zoning change, along with the Developer’s request for variances, will also allow for many other  types and heights of lights.  Commercial glare in La Quinta is appropriately saved for Hwy 111 and it muted there due to lighting  ordinances. Again, please compare Hwy 111 and the Cove.  Additionally, there is the matter of light diffusion in the nighttime skies in the presence of particulate  matter. This was not accounted for in the “studies” presented in the DEIR.   We, as residents close by have the beautiful dark desert skies now and we will forever be deprived of  this… and all of the variances being asked for as mitigation measures, including walls and setbacks,  will not change this in any way.   Response 77‐r:  Please see the Light and Glare Topical Response in Section 2.2.1 of this Chapter for information  regarding lighting levels and the standards employed in the EIR to determine the level of significance.  Please also note that the Neighborhood Commercial proposed for the southwest corner of Madison  Street and Avenue 58 is currently permitted under current zoning for the site. Please see Responses  83‐z, 83‐aa, and 83‐bb, as it relates to light diffusion. Finally, please note that the project does not  require variances, nor has it requested variances.  Comment 77‐s:  3. HYDROLOGY / WATER  Section 21000(d) of the Legislation states…“The capacity of the environment is limited, and it is the  intent of the Legislature that the government of the state take immediate steps to identify any critical   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐308 February 2022  thresholds for the health and safety of the people of the state and take all coordinated actions  necessary to prevent such thresholds being reached”.  Section 21000 (g) of the Legislation states …”It is the intent of the Legislature that all agencies of the  state government which regulate activities of private individuals, corporations, and public agencies  which are found to affect the quality of the environment, shall regulate such activities so that major  consideration is given to preventing environmental damage, while providing a decent home and  satisfying living environment for every Californian”   I am totally perplexed as to how this Project with its enormous water usage with 18 million gallons of  water to fill it from our aquifers would even be considered in our desert environment with its high  temperatures, evaporation rate and winds, especially during a mega‐drought.  Additionally, there is the issue of the Reasonable Use of Water ‐ in CA law:  From Professor Gray’s paper entitled The Reasonable Use Doctrine in California Law and Policy (2015  Brian E. Gray, UC Hastings College of the Law)  https://repository.uchastings.edu/faculty_scholarship/987/ … , comes the following (note: italics and  underlining are writer’s)   ...”the cardinal principle of California water law is that all water rights, and all uses of water, must be  reasonable“... and that the Doctrine of “reasonable use” is both a policy mandate AND a limitation  on water rights, which applies to   All branches of government,  All levels of government administration of state’s water resources, and  Public and private users of the State’s waters.  ...”because all uses of water must be consistent with this interdependent and variable definition of  reasonable use, the law renders all water rights fragile. A water right that was reasonable when first  recognized,  and  which  may  have been exercised reasonably for many years,  may become  unreasonable as hydrologic conditions change, as California’s economy evolves, as population grows  and  new  demands for water  arise,  as ecological needs  are better  understood,  and  as the  environmental laws that protect the state’s aquatic ecosystems and native species are applied in ways  that limit the impoundment and diversion of water for consumptive uses”  Further, the City of La Quinta lays out the following in the 2035 Plan, where water conservation is  stressed to protect future resources ; to wit, the following…   Conservation of Natural Resources II‐136 …The conservation of natural resources is a major  component of a livable community…  Imported water from the Colorado River and new replenishment programs implemented by the  CVWD have  helped alleviate  declines,  but both  rely on  outside sources of  water. In  2010,   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐309 February 2022  approximately 300,000 acre‐feet of water per year have been allocated from the Colorado River  to the eastern Coachella Valley, primarily for agricultural irrigation. Although  continued  importation  of w ater  will help t o  replenish  t he  a quifer, a m ore  resourceful alternative is to reduce  the amount of water pumped by the CVWD, which will  have a direct impact on overdraft.  Conservation  techniques  have already  been  implemented, and  new measures are being  developed to lower the amount of water used by each household and business in the City. II‐137  Water conservation in La Quinta is essential to reduce the overdraft of local groundwater, and  protect future resources. II‐138  Water conservation must include all types of  water  u se – f rom  landscaping to indoor fixtures, and  must  include  new and existing development. The programs described  above provide the  foundation for reducing water demand. This Element can allow the City to expand programs that  promote water conservation now and into the future II‐138  Policy UTL‐1.2: The City should encourage the conservation of water. (V‐15)  GOAL WR‐1: The efficient use and conservation of the City’s water resources. (V‐16)  Two additional concerns with respect to Hydrology of this Project must be addressed:  1. As an aside, but still on the topic of water usage for a Project like this in the desert, I would like the  reader to compare this Project to another responsibly developed and sustainable desert surf park in  the world that is located in the United Arab Emerites (WADI). It has a dedicated 124 mile pipeline  built to pipe ocean water to the area which is then cooled to address high water temperature  concerns for humans AND the proliferation of micro‐organisms, both which can cause significant  human  illness  and  even death. https://surfparkcentral.com/wadi‐adventure‐wave‐pool‐and‐surf‐ park‐in‐al‐ain‐uae/ Please see Appendix A attached to this letter which is a copy of my letter dated  July 19, 2021 to the Public Health Officer of Riverside County with questions regarding the filtration,  cleaning and disinfecting regimes, including required documentation regarding the protocols. Please  include this letter in the public comments part of my response to the DEIR. Hopefully these questions  raised in the letter to Dr. Leung will be clearly addressed in the Final EIR.  And,  2. The Developer repeatedly argues that a golf course uses more water than the Wave Basin will use.  I say ‐ leave the existing zoning in place and negotiate with a Developer to construct alternative  recreational outlets for the residents who purchase there. Alternatively, a responsible developer can  construct  a  golf course  that observes  contemporary conservation measures  such as  extensive  xeriscaping (as has been accomplished via conversion in many California golf courses) and recycled  water. This is the “wave” of the future !.  Supportive legislation for 2. Above is as follows:  Section 21002 of the Legislation states…   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐310 February 2022  “The Legislature f inds and declares that  it is the policy  of th e state that public agencies should not  approve projects as proposed if there are feasible alternatives or feasible mitigation measures  available which would substantially lessen the significant environmental effects of such projects,  …and that the procedures required by this division are intended to assist public agencies in  systematically identifying both  the  significant  effects  of proposed projects  and  the  feasible  alternatives or  feasible mitigation  measures  which  will  avoid or  substantially lessen such  significant effects”.  Water is a VITAL component to the health and safety of the people. There is no other “recreational  activity’ which would even be considered if there was an equivalent current and potential future  threat to the environment looming in our midst. A development that uses water in this capacity is an  irresponsible development.  There is a global movement under way to be respectful of our natural resources and to conserve  water; all w ith good  reason, a nd w e  m ust as  t he  C ity  of La Quinta  has stressed in i ts own p lan, protect  future resources as we think of our children, their children and all future generations.   Response 77‐s:  Please see the Water Resources Topical Response in Section 2.2.3 of this Chapter for information on  the water demand estimate for the project, and CVWD’s groundwater management plan, including  projections for long‐term water demand and supplies. Also see Response 65‐c as it relates to the  WADI project in the UAE, and please see Responses 19‐b and 49‐b regarding the availability and use  of recycled water.  Finally, as it relates to the letter to the Public Health Officer of Riverside County which is attached as  Appendix A to her letter, please see Response No. 77‐u below.   Comment 77‐t:  C. Conclusion:  In closing, I would like to refer to the CEQA Guidelines Section 15064, where it is stated (c) In  determining whether an effect will be adverse or beneficial, the Lead Agency shall consider the views  held by members of the public in all areas affected as expressed in the whole record before the lead  agency, and  CEQA Guidelines Section  15065, Mandatory Findings  of Significance, (4)  where it  is  stated that  consideration should be given to “The environmental effects of a project … ( and whether they can )  cause substantial adverse effects on human beings, either directly or indirectly”…  We, the residents of the communities nearby, are the “human beings” that will be impacted by all of  the aforementioned effects of the proposed rezoning of this parcel of land to Tourist Commercial.   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐311 February 2022  With respect to the irresponsible use of water, especially during this unpredictable MEGA drought, it  must be recognized that on a global level all “human beings” are being impacted.  It is acknowledged that change is necessary and often desirable when considering urban planning  issues. It is also understood that a City that is responsive to its residents needs to look to additional  sources of revenue. Please note that the residents who live by this Parcel of land are not against  development, they are against development that is incongruous and irresponsible with respect to  water usage.   As in all things in life, there must be a balance established ‐ pros and cons must carefully be weighed.  The cons outweigh the pros with respect to this Project.  On the basis of what has been presented in the DEIR, please say NO to the rezoning of this parcel of  land to Tourist Commercial.  Thank you for your consideration.    Response 77‐t:  This comment is noted. Please see Responses 67‐e as it relates to CEQA’s mandatory findings of  significance, and please see Response 41‐c as it relates to General Plan consistency.  Please also see  Responses 52‐b and 52‐c regarding the policy balancing and findings that are required to be made by  the City Council.  Comment 77‐u:  I am writing to you on behalf of a number of concerned residents who reside in La Quinta, CA.   There is a proposed Development called Coral Mountain Resort and its “anchor” is a surf wave basin  that is almost 17 acres in size and filled with 18 million gallons of water from the aquifer – so in other  words, potable water.  The DRAFT Environmental Report was recently released for this Project  a nd  p ublic  c omment  i n  i nvited   until August 6, 2021.   It is here: https://www.laquintaca.gov/our‐city/city‐departments/design‐and‐ development/planningdivision/the‐wave‐at‐coral‐mountain  We have questions for Riverside County Department of Public regarding the following please:  1. Background Information  Articles abound online regarding the death of a young man who apparently contracted the “brain  eating ameba” also known as Naegleria fowleri from a surfing experience at Waco TX. The water in  this wave basin had apparently been described as a “pathogen soup”.   https://www.tracksmag.com.au/news/surfer‐dies‐from‐brain‐eating‐amoeba‐513336    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐312 February 2022  https://raisedwaterresearch.com/bsr‐covers‐up‐evidence‐in‐surfers‐death‐lawyer‐alleges/  The CDC describes Naegleria fowleri “as a free‐living microscopic ameba that can cause a rare and  devastating infection  of  the brain called  primary  amebic meningoencephalitis”.  https://www.cdc.gov/parasites/naegleria/index.html. The website also goes on to say that this  microorganism usually infects people when contaminated water enters the body through the nose.  WEB MD says “Naegleria loves very warm water. It can survive in water as hot as 113 degrees  Fahrenheit”… “most cases of N.fowleri disease occur in Southern or Southwestern states… “The nose  is t he  pathway  o f  the  amoeba, so  infection  o ccurs most  o ften  f r om  d iving, w ater skiing, or  p erforming  water sports in which water is forced into the nose”.  https://www.webmd.com/brain/brain‐eating‐amoeba  Given  t hat  t his  y oung  m an’s  d eath  o ccurred, o stensibly  f rom  a n  exposure to the parasite while surfing  in an artificial basin, the Developers and operators of surf/wave parks apparently are “ramping up  their efforts” to prevent this from occurring again. Some public health agencies have also stepped in  to ensure that this is the case with enhanced filtration requirements, as well as the requirements for  daily testing with water quality reports, detailing chlorine, pH, sediment and E. coli levels.   Response 77‐u:  While Rebryna provides a copy of the letter she sent to Riverside County, she does not provide any  response from the Riverside County Public Health Officer.  In addition, no comment letter from the  Riverside County Health Department has been received by the City raising any public health concerns  regarding the project or the proposed Wave Basin.  Comment 77‐u references articles about “brain  eating ameba” that can survive in very hot water and led to the death of a surfer who visited a surf  water park  in  Waco,  Texas. However,  Rebryna  does not provide any  studies or  data showing  similarities between the conditions of the water park in Waco, Texas at the time of the infection and  the proposed water conditions that will occur at the project Wave Basin.  According to the CDC, the  Naegleria fowleri amoeba thrive in “poorly maintained or minimally chlorinated swimming pools,”  and according to the environmental health manager for the Waco‐McLennan County Public Health  District, at the time of the infection, the water at the water park in Waco “mostly went untreated  except for occasional dumps of  chlorine.” (see https://www.theinertia.com/surf/brain‐eating‐ amoeba‐fabrizio‐stabile‐mother‐suing‐waco‐wave‐pool‐bsr‐cable‐park/).  The proposed Wave Basin,  on the other hand, will be subject to all applicable health and safety requirements of the Riverside  County and State of California Departments of Health, including proper maintenance of the water in  the Wave Basin.   As stated on page 4.8‐19 of the Draft EIR, the project will be required to comply  with regulations established by the California Department of Public Health and the Riverside County  Municipal Code. Adherence to federal, State, and regional regulatory standards will ensure impacts  related to the water quality in the Wave Basin will be less than significant.    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐313 February 2022  Comment 77‐v:  2. The reasons for our letter and for my contacting you are as follow:  A. The desert is HOT (120 days over 100 degrees last year) and the hottest months are June, July  and August. We have been told repeatedly that there are NO plans by the Developer to cool  the surf/wave basin in the summer months.  We have concerns about the increased potential for proliferation of microorganisms in the  heat of summer in the desert.  The only other desert pool that we know of is in WADI UAE where a 100 plus mile dedicated  pipeline is built to bring desalinated water in that is then cooled onsite for use at its surf /  wave basin.  We have concerns about the health and safety of the people who recreate in this very hot  water.  Response 77‐v:  The information provided regarding the United Arab Emirates facility is acknowledged. As it relates  to the temperature of the water, please see Response 42‐d.  As it relates to protozoa and viruses,  please see Response 77‐u.    Comment 77‐w:  B. We have reviewed the DRAFT EIR to determine if there is evidence of a detailed cleaning and  disinfection plan in place for the ongoing maintenance of the pool, particularly with number  of hot days that we have here in the desert; there is none.  There is also no information on the presence of a filtration system that swimming pools  require.  From a public safety perspective, we would feel much more reassured about the operation  and maintenance of this surf/wave basin if a detailed maintenance protocol was made publicly  available, given this extraordinarily unusual HOT environment for his type of recreational  outlet.  There is nothing in the DEIR that outlines the required cleaning and maintenance schedules  or whether or not periodic complete pool emptying and refilling is required.  There seems to be a somewhat perfunctory description of the intended disinfection regime  (4.8.18… Coral Mountain Resort DRAFT EIR) There is a generalized reference made to Section  65529 (Public Pool Disinfection of Title 22 of the California Code of Regulations CCR) in that  the pool must be “disinfected continuously”.    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐314 February 2022  We see evidence of “materials” that will be used in June July and August (with particular  reference  t o sodium  hypochlorite  ‐ NaClO) a s well as h alogens, however no evidence of a plan  per se.  How is the contamination of the water with bodily fluids addressed? … e.g. blood, urine, feces  Response 77‐w:  The  operation  and  maintenance of the  Wave  Basin  will  comply with  State  and  County  health  standards to ensure that people are not exposed to dangerous swimming conditions. As stated on  page 4.8‐19 of the Draft EIR, the project will be required to comply with regulations established by  the California Department of Public Health and the Riverside County Municipal Code. The project will  be required to use pool disinfecting and cleaning supplies, and shall be required to follow the  procedures established in the Municipal Code and Chapter 6.95 of the HSC. These standards are  designed to prevent contaminants, including protozoa and viruses, from surviving in the water. As it  relates  to  d aily additions  t o  t he w ave pool, please  see Response 65‐d. As it relates to chlorine use, the  Wave Basin is anticipated to use approximately 216,000 gallons of sodium hypochlorite and 14,440  gallons of sulfuric acid annually, which are both commonly used chemicals in swimming pools (for  maximum accuracy, estimates are based on actual rates used at the  w ave  basin  i n  L emoore, n ot  u sage   rates at typical swimming pools).  Emptying and refiling the Wave Basin is not required for cleaning  or maintenance activities.  Comment 77‐x:  C. We also question whether the operator of the wave basin will be able to maintain an accurate  concentration of the required disinfecting agents particularly because of high rates of water  evaporation due to the extraordinary heat, high winds and the wave action itself in these  desert conditions. How will accurate records be kept of the conditions that are present at the  pool? As stated above, the standard of care looks more and more like records MUST be kept,  with frequent assessment and input data for surf/wave basin water.  D. Who will administer the records and data? Who will ensure compliance?  Response 77‐x:  This comment questions the accuracy of future records of maintenance activities but does not raise  any environmental issues.  Accordingly, no further response is required.    Comment 77‐y:  E. We are concerned that Kelly Slater et al has essentially stated in the past that “treating and filtering  water pursuant to existing regulations makes a public surf park in California not viable”, as per a quote  from the inertia https://www.theinertia.com/surf/kelly‐slater‐wavecompany‐pool‐regulations‐surf‐ pool‐wave‐basin‐california/. Thus our question ‐ if this was argued before by this surf ranch pool, will   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐315 February 2022  this aspect of pool maintenance now be taken seriously by the operators? It appears that it wasn’t in  WACO, prior to that young man’s death.  Response 77‐y:  Please see Response 77‐w regarding compliance with all applicable State and County health and  safety regulations.   Comment 77‐z:  Thank you for allowing me to lay out our concerns regarding the maintenance of the surf wave basin  with respect to appropriate cleaning and disinfecting regimes, particularly as related to the possibility  of proliferation of pathogens in water that is not cooled and/or properly treated in this hot desert  environment. Because of the lack of cooling, we are also concerned about the safety of the people  who surf in that type of hot desert environment.  Response 77‐z:  This comment summarizes the concerns raised in the letter but does not raise any new information  or concerns.  Please see Responses 77‐u through 77‐y.        2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐316 February 2022  Comment Letter No. 78: Harvey Reed   Date: August 5, 2021  Affiliation: Area Resident    Comment 78‐a:  Please accept this email as notification of my opposition to the proposed location of the Coral  Mountain Resort. Changing the zoning of the proposed location from “Low Density Residential‐Open  Space Recreation” to “Tourist‐Commercial” is inconsistent with current and planned land use. A  zoning change will also negatively affect the quality of life for thousands of La Quinta residents who  live adjacent to the proposed location.  The Draft Environmental Impact Report (DEIR) describes the proposed private resort as having 80‐ foot tall light poles, a public address system, an immense hydraulic and mechanical system pulling a  wave sled and other industrial equipment operating from 7:00AM – 10:00PM, 365 days a year. Based  on operations at the developer’s other  wave park resorts, jet skis will also operate on the Wave Basin  during the same time. According to the DEIR, this private resort will host special events throughout  the year lasting up to four days in length with an estimated 2,500 outside attendees per day.   Response 78‐a:  The commenter describes his understanding of the project, which is noted. As it relates to the  requested Zone Change and the process for same, please see Responses 15‐d and 17‐a.    Comment 78‐b:  It should be noted that the developers have built wave park resorts in areas that are not surrounded  by residential communities (please see attached photos). They now desire to build what they describe  as “The world’s largest Wave Basin” in the center of a residential area in La Quinta.  In  t he  D EIR, t he  d evelopers  briefly  admit  that, “The  p roject  s i te is surrounded by developed residential  communities…” What the DEIR does not articulate is that the residential communities of The Quarry,  Santerra, Coral Mountain Estates, Andalusia, and Trilogy are adjacent to the proposed location. New  home developments are currently planned immediately south of the proposed location including the  Estate Collection at Coral Mountain and the 1,200 residential Travertine community. When those  developments are completed, the proposed wave park will literally be surrounded by residential  communities. The location of the proposed wave park is currently zoned “Low Density Residential,  Open Space‐Recreational” which is consistent with the design and use of existing adjacent residential  communities and those being planned.  Response 78‐b:   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐317 February 2022  The Draft EIR analyzes the project’s consistency with the surrounding residential communities in  Chapter 4.10, and concludes that the project is compatible with both the surrounding land uses and  the applicable General Plan land use goals and policies. (See Draft EIR at pp. 4.10‐15 – 4.10‐17 and  4.10‐30 – 4.10‐31).  Please also see Responses 41‐c and 52‐f.  Comment 78‐c:  The location, size, design and operating characteristics of this proposed project are not compatible  with existing and future land uses. Furthermore, the project will create traffic, lighting and noise  conditions which will negatively impact thousands of La Quinta residents living in the adjacent  residential communities.   Please consider different locations that are appropriate for this project.  Response 78‐c:  The commenter’s opinions are noted. The Draft EIR addressed additional light, noise and traffic  impacts in Section 4.1, Aesthetics, Section 4.11, Noise, and 4.13, Transportation, (respectively).  Findings  and  conclusions  regarding  project  impacts  were  based on  technical studies and  plans  prepared by topic experts, correctly provided an analysis of impacts, mitigation measures where  necessary and feasible, and disclosed significant impacts under Aesthetics. With regard to land use  compatibility concerns, please see Responses 41‐c and 52‐f.  With regard to lighting, noise and traffic  concerns, please see the Topical Responses on  these  issues  in Sections  2.2.1, 2.2.4,  and 2.2.5,  respectively. With regard to alternative locations for the project, an alternative location for the  proposed project was discussed in Chapter 7.0, Alternatives, of the Draft EIR.   Comment 78‐d:  In this comment, Reed provides Google Earth images and screenshots of aerials displaying locations  of other Wave Basins. In the aerial screenshots, Reed indicates that the existing wave facilities are  not located near residential, while the project site is located in proximity to residential communities.   Response 78‐d:  This comment is noted.         2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐318 February 2022  Comment Letter No. 79: Mitchell Tsai – Southwest Regional Council of Carpenters    Date: August 5, 2021  Affiliation: Representative of Southwest Regional Council of Carpenters      Comment 79‐a:  On behalf of the Southwest Regional Council of Carpenters (“Commenters” or  “Southwest  Carpenters”), my Office is submitting these comments on the City of La Quinta’s (“City” or “Lead  Agency”) Draft Environmental Impact Report (“DEIR”) (SCH No. 2021020310) for the proposed Coral  Mountain Resort Project (“Project”).  The City proposes to adopt the Project, carving out 386 acres of a 929‐acre area of the City, to  promote future development of the Coral Mountain Resort.  The Project would  allow  for the  development  of 600 residential  units,  a  150‐room resort  hotel plus  complementary  uses  and  amenities, a recreational surf facility, 57,000 square feet of commercial development, 60,000 square  feet of neighborhood commercial uses, and 23.6 acres of recreational uses. As part of the Project, the  City would initiate a general plan amendment and zoning change to designate the Project area for  “Tourist Commercial” uses; a specific plan amendment to exclude the Project area from a previous  specific plan; the adoption of the Project’s specific plan; the adoption of a tentative tract map; site  development permits; and the adoption of a development agreement with the Project applicant.   The Southwest Carpenters is a labor union representing more than 50,000 union carpenters in six  states and has a strong interest in well ordered land use planning and addressing the environmental  impacts of development projects.  Individual members of the Southwest Carpenters live, work, and recreate in the City and surrounding  communities and would be directly affected by the Project’s environmental impacts.  Commenters expressly reserve the right to supplement these comments at or prior to hearings on  the Project, and at any later hearings and proceedings related to this Project. Cal. Gov. Code §  65009(b); Cal. Pub. Res. Code § 21177(a); Bakersfield Citizens for Local Control v. Bakersfield (2004)  124 Cal. App. 4th 1184, 1199‐1203; see Galante Vineyards v. Monterey Water Dist. (1997) 60 Cal. App.  4th 1109, 1121.   Commenters incorporate by reference all comments raising issues regarding the EIR submitted prior  to certification of the EIR for the Project. Citizens for Clean Energy v City of Woodland (2014) 225 Cal.  App. 4th  173, 191 (finding  that  any  party  who  has  objected  to the Project’s environmental  documentation may assert any issue timely raised by other parties).  Moreover, Commenters request that the Lead Agency provide notice for any and all notices referring  or related to the Project issued under the California Environmental Quality Act (“CEQA”), Cal Public  Resources Code (“PRC”) § 21000 et seq, and the California Planning and Zoning Law (“Planning and   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐319 February 2022  Zoning Law”), Cal. Gov’t Code §§ 65000–65010. California Public Resources Code Sections 21092.2,  and 21167(f) and Government Code Section 65092 require agencies to mail such notices to any  person who has filed a written request for them with the clerk of the agency’s governing body.   Response 79‐a:  This introductory comment states that the commenter represents the Southwest Regional Council of  Carpenters and requests notice of further proceedings relating to the project.  As this comment does  not raise any specific concerns or questions regarding the potential environmental impacts of the  project, no further response to this comment is provided.  Comment 79‐b:  The City should require the Applicant provide additional community benefits such as requiring local  hire and use of a skilled and trained workforce to build the Project. The City should require the use of  workers who have graduated from a Joint Labor Management apprenticeship  training  program  approved by the State of California, or have at least as many hours of on‐the‐job experience in the  applicable craft which would be required to graduate from such a state approved apprenticeship  training program or who are registered apprentices in an apprenticeship training program approved  by the State of California.   Community benefits such as local hire and skilled and trained workforce requirements can also be  helpful to reduce environmental impacts and improve the positive economic impact of the Project.  Local hire provisions requiring that a certain percentage of workers reside within 10 miles or less of  the Project Site can reduce the length of vendor trips, reduce greenhouse gas emissions and providing  localized economic benefits. Local hire provisions requiring that a certain percentage of workers  reside within 10 miles or less of the Project Site can reduce the length of vendor trips, reduce  greenhouse gas emissions and providing localized economic benefits. As environmental consultants  Matt Hagemann and Paul E. Rosenfeld note:   [A]ny local hire requirement that results in a decreased worker trip length from the default value  has the potential to result in a reduction of construction‐related GHG emissions, though the  significance of the reduction would vary based on the location and urbanization level of the  project site.  March 8, 2021 SWAPE Letter to Mitchell M. Tsai re Local Hire Requirements and Considerations for  Greenhouse Gas Modeling.  Skilled and trained workforce requirements promote the development of skilled trades that yield  sustainable economic development. As the California Workforce Development Board and the UC  Berkeley Center for Labor Research and Education concluded:  . . . labor should be considered an investment rather than a cost – and investments in growing,  diversifying,  and upskilling  California’s  workforce  can positively affect returns on climate   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐320 February 2022  mitigation efforts. In other words, well trained workers are key to delivering emissions reductions  and moving California closer to its climate targets.  Recently, on May  7, 2021, t he S outh  Coast  A ir  Quality  Management District found that that the “[u]se  of a local state‐certified apprenticeship program or a skilled and trained workforce with a local hire  component” can result in air pollutant reductions.  Cities are increasingly adopting local skilled and trained workforce policies and requirements into  general plans and municipal codes. For example, the City of Hayward 2040 General Plan requires the  City to “promote local hiring . . . to help achieve a more positive jobs‐housing balance, and reduce  regional commuting, gas consumption, and greenhouse gas emissions.”  In fact, the City of Hayward has gone as far as to adopt a Skilled Labor Force policy into its Downtown  Specific Plan and municipal code, requiring developments in its Downtown area to requiring that the  City “[c]ontribute to the stabilization of regional construction markets by spurring applicants of  housing and nonresidential developments to require contractors to utilize apprentices from state‐ approved, joint labor‐management training programs, . . .”4 In addition, the City of Hayward requires  all projects 30,000 square feet or larger to “utilize apprentices from state‐approved, joint labor‐ management training programs.”  Locating jobs closer to residential areas can have significant environmental benefits. As the California  Planning Roundtable noted in 2008:  People who live and work in the same jurisdiction would be more likely to take transit, walk, or  bicycle to work than residents of less balanced communities and their vehicle trips would be  shorter. Benefits would include potential reductions in both vehicle miles traveled and vehicle  hours traveled.  In addition, local hire mandates as well as skill training are critical facets of a strategy to reduce vehicle  miles traveled. As planning experts Robert Cervero and Michael Duncan noted, simply placing jobs  near housing stock is insufficient to achieve VMT reductions since the skill requirements of available  local jobs must be matched to those held by local residents.7 Some municipalities have tied local hire  and skilled and trained workforce policies to local development permits to address transportation  issues. As Cervero and Duncan note:  In nearly built‐out Berkeley, CA, the approach to balancing jobs and housing is to create local jobs  rather than to develop new housing.” The city’s First Source program encourages businesses to  hire local residents, especially for entry‐ and intermediate‐level jobs, and sponsors vocational  training to ensure residents are employment‐ready. While the program is voluntary, some 300  businesses have used it to date, placing more than 3,000 city residents in local jobs since it was  launched in 1986. When needed, these carrots are matched by sticks, since the city is not shy  about negotiating corporate  participation  in  First  Source  as a condition  of approval  for  development permits.   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐321 February 2022  The City should consider utilizing skilled and trained workforce policies and requirements to benefit  the local area economically and mitigate greenhouse gas, air quality and transportation impacts.   The City should also require the Project to be built to standards exceeding the current 2019 California  Green Building Code to mitigate the Project’s environmental impacts and to advance progress  towards the State of California’s environmental goals.  Response 79‐b:  The commenter’s opinions regarding City policy are noted. The comment regarding the use of workers  who have graduated from a Joint Labor Management apprenticeship program, or have on‐the‐job  experience does not explain or establish how such a requirement would substantially lessen or avoid  any significant environmental effects of the project as identified in the DEIR.    The commenter requests that a specified percent of workers must reside within 10 miles of the  project. Unfortunately, this opinion does not identify the current average commute distance for  construction workers in the La Quinta area, nor does it quantify or demonstrate that any reduction in  GHG emissions would result from such a restriction.  It also appears that the expertise of Mr.  Hagemann is in geology and hydrology, and not transportation or GHG emissions. Similarly, the  expertise of Mr. Rosenfield appears  to be  in chemistry and contamination  issues,  rather than  transportation issues.  Neither individual appears to have any professional licenses, certifications or  other credentials that would qualify them as experts in the field of reducing vehicle miles traveled.  The comment also describes certain approaches taken in two Bay Area cities to promote hiring local  workers. Again, there is no substantial evidence provided by the commenter demonstrating that such  a requirement in the City of La Quinta would reduce GHG emissions relating to construction worker  vehicle miles traveled.  By way of contrast to the comment’s unsubstantiated claim, and as described  at length in Section 4.7 (Greenhouse Gas Emissions), the project has included a number of established  project design features (PDFs) that are recognized to reduce GHG emissions and can be quantified in  the CalEEMod model used to calculate GHG emissions (see DEIR pp. 4.7‐11 – 4.7‐13).  These PDFs  include a number of energy efficiency and vehicle miles traveled (VMT) reduction features, consistent  with the CARB 2017 Scoping Plan (see DEIR Appendix I, at pp. 58‐67). In addition, the DEIR identifies  Mitigation Measure GHG‐1, which requires the applicant to purchase a minimum of 72,000 MTCO2e  carbon credits from a CARB‐approved carbon registry prior to issuance of occupancy certificates (see  DEIR p. 4.7‐26).    Given that construction emissions only constitute approximately 2.5% of t he project’s total  projected  GHG emissions, it is exceedingly unlikely that requiring a specific percentage of local construction  workers would cause any appreciable reduction in the project’s overall GHG emissions (as shown in  Table 4.7‐3 in the DEIR, the construction emissions amount to 414.62 MTCO2e/year out of total  project  emissions  of  16,725.03  MTCO2e/year).   By  comparison, the project  design features  incorporated into the project reduce the GHG emissions by 4,988.36 MTCO2e/year, and Mitigation   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐322 February 2022  Measure GHG‐1 requires the purchase of carbon credits equal to an additional 2,400 MTCO2e/year  (see DEIR pp. 4.7‐17‐4.7‐18 and 4.7‐26).    Finally, the comment states that the City should require the project to exceed (rather than comply  with)  the  applicable 2019  California  Green Building  Code.   Such a requirement may be the  commenter’s public policy preference, but it is not a matter of CEQA compliance and is not required  by California’s GHG emissions reduction requirements or the City’s GHG reduction plan.  Comment 79‐c:  I. THE PROJECT WOULD BE APPROVED IN VIOLATION OF THE CALIFORNIA ENVIRONMENTAL QUALITY  ACT   A. Background Concerning the California Environmental Quality Act   CEQA  has two  basic purposes. First, CEQA  is designed to inform decision makers and the public about  the potential, significant environmental effects of a project. 14 California Code of Regulations (“CCR”  or “CEQA Guidelines”) § 15002(a)(1).8 “Its purpose is to inform the public and its responsible officials  of the environmental consequences of their decisions before they are made. Thus, the EIR ‘protects  not only the environment but also informed self‐government.’ [Citation.]” Citizens of Goleta Valley v.  Board of Supervisors (1990) 52 Cal. 3d 553, 564. The EIR has been described as “an environmental  ‘alarm bell’ whose purpose it is to alert the public and its responsible officials to environmental  changes before they have reached ecological points of no return.” Berkeley Keep Jets Over the Bay v.  Bd. of Port Comm’rs. (2001) 91 Cal. App. 4th 1344, 1354 (“Berkeley Jets”); County of Inyo v. Yorty  (1973) 32 Cal. App. 3d 795, 810.  Second, CEQA directs public agencies to avoid or reduce environmental damage when possible by  requiring alternatives or mitigation measures. CEQA Guidelines § 15002(a)(2) and (3). See also,  Berkeley Jets, 91 Cal. App. 4th 1344, 1354; Citizens of Goleta Valley v. Board of Supervisors (1990) 52  Cal.3d 553; Laurel Heights Improvement Ass’n v. Regents of the University of California (1988) 47  Cal.3d 376, 400. The EIR serves to provide public agencies and the public in general with information  about the effect that a proposed project is likely to have on the environment and to “identify ways  that environmental damage can be avoided or significantly reduced.” CEQA Guidelines § 15002(a)(2).  If the project has a significant effect on the environment, the agency may approve the project only  upon finding that it has “eliminated or substantially lessened all significant effects on the environment  where feasible” and that any unavoidable significant effects on the environment are “acceptable due  to overriding concerns” specified in CEQA section 21081. CEQA Guidelines § 15092(b)(2)(A–B).  While the courts review an EIR using an “abuse of discretion” standard, “the reviewing court is not to  ‘uncritically rely on every study or analysis presented by a project  proponent  in support of  its  position.’ A ‘clearly inadequate or unsupported study is entitled to no judicial deference.’” Berkeley  Jets, 91 Cal.App.4th 1344, 1355 (emphasis added) (quoting Laurel Heights, 47 Cal.3d at 391, 409 fn.  12). Drawing this line and determining whether the EIR complies with CEQA’s information disclosure   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐323 February 2022  requirements presents a question of law subject to independent review by the courts. Sierra Club v.  Cnty. of Fresno (2018) 6 Cal. 5th 502, 515; Madera Oversight Coalition, Inc. v. County of Madera (2011)  199 Cal.App.4th 48, 102, 131. As the court stated in Berkeley Jets, 91 Cal. App. 4th at 1355:  A prejudicial abuse of discretion occurs “if the failure to include relevant information precludes  informed decision‐making and informed public participation, thereby thwarting the statutory  goals of the EIR process.   The preparation and circulation of an EIR is more than a set of technical hurdles for agencies and  developers to overcome. The EIR’s function is to ensure that government officials who decide to build  or approve a project do so with a full understanding of the environmental consequences and, equally  important, that the public is assured those consequences have been considered. For the EIR to serve  these goals it must present information so that the foreseeable impacts of pursuing the project can  be understood and weighed, and the public must be given an adequate opportunity to comment on  that presentation before the decision to go forward is made. Communities for a Better Environment  v. Richmond (2010) 184 Cal. App. 4th 70, 80 (quoting Vineyard Area Citizens for Responsible Growth,  Inc. v. City of Rancho Cordova (2007) 40 Cal.4th 412, 449–450).  Response 79‐c:  The commenter’s explanation of the purpose of CEQA is noted. This comment does not identify a  specific concern or question regarding the adequacy of the Draft EIR in identifying and analyzing the  potential environmental impacts of the project. For this reason, no further response to this comment  is provided.   Comment 79‐d:  B. CEQA Requires Revision and Recirculation of an Environmental Impact  Report  When  Substantial Changes  or New Information Comes  to Light  Section  21092.1  of  the  California Public Resources Code requires that “[w]hen significant new information is added to an  environmental impact report after notice has been given pursuant to Section 21092 … but prior to  certification, the public agency shall give notice again pursuant to Section 21092, and consult again  pursuant to Sections 21104 and 21153 before certifying the environmental impact report” in order to  give the public a chance to review and comment upon the information. CEQA Guidelines § 15088.5.  Significant new information includes “changes in the project or environmental setting as well as  additional data or other information” that “deprives the public of a meaningful opportunity to  comment upon a substantial adverse environmental effect of the project o r  a f easible w ay  t o  m itigate   or avoid such an effect (including a feasible project alternative).” CEQA Guidelines § 15088.5(a).  Examples of  significant  new  information  requiring recirculation include “new  significant  environmental impacts from the project or from a new mitigation measure,” “substantial increase in  the  severity of  an environmental  impact,” “feasible  project alternative or mitigation measure   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐324 February 2022  considerably different from  others previously analyzed”  as well  as when “the  draft  EIR  was  so  fundamentally and basically inadequate and conclusory in nature that meaningful public review and  comment were precluded.” Id.  An agency has an obligation to recirculate an environmental impact report for public notice and  comment due to “significant new information” regardless of whether the agency opts to include it in  a project’s environmental impact report. Cadiz Land Co. v. Rail Cycle (2000) 83 Cal.App.4th 74, 95  [finding that in light of a new expert report disclosing potentially significant impacts to groundwater  supply “the EIR should have been revised and recirculated for purposes of informing the public and  governmental agencies  of the volume  of groundwater  at  risk  and to  allow  the  public  and  governmental agencies to respond to such information.”]. If significant new information was brought  to t he a ttention o f  a n  a gency prior to  c ertification, an agency  is required to revise and recirculate that  information as part of the environmental impact report.   Response 79‐d:  The commenter’s view of recirculation requirements under CEQA are noted. The comment does not  identify a specific concern or question regarding the adequacy of the Draft EIR in identifying and  analyzing the potential environmental impacts of the project. This comment does not identify a  specific concern or question regarding the adequacy of the Draft EIR in identifying and analyzing the  potential environmental impacts of the project. For this reason, no further response to this comment  is provided.    Comment 79‐e:  C. Due to the COVID‐19 Crisis, the City Must Adopt a Mandatory Finding  of  S ignificance  t hat  t he  Project  M ay  C ause  a S ubstantial  A dvers e Effect on Human Beings and Mitigate  COVID‐19 Impacts CEQA requires that an agency make a finding of significance when a Project may  cause a significant adverse effect on human beings. PRC § 21083(b)(3); CEQA  Guidelines §  15065(a)(4).  Public health risks related to construction work requires a mandatory finding of significance under  CEQA. Construction work has been defined as a Lower to Highrisk activity for COVID‐19 spread by the  Occupations  Safety and Health Administration.  Recently, several construction  sites  have  been  identified as sources of community spread of COVID‐19.  SWRCC recommends that the Lead Agency adopt additional CEQA mitigation measures to mitigate  public health risks from the Project’s construction activities. SWRCC requests that the Lead Agency  require safe  on‐site construction  work  practices  as  well  as training  and  certification  for  any  construction workers on the Project Site.   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐325 February 2022  In particular, based upon SWRCC’s experience with safe construction site work practices, SWRCC  recommends that the Lead Agency require that while construction activities are being conducted at  the Project Site:  Construction Site Design:  • The Project Site will be limited to two controlled entry points.  • Entry points will have temperature screening technicians taking temperature readings when the  entry point is open.  • The Temperature Screening Site Plan shows details regarding access to the Project Site and  Project Site logistics for conducting temperature screening.  • A 48‐hour advance notice will be provided to all trades prior to the first day of temperature  screening.    The perimeter fence directly adjacent to the entry points will be clearly marked indicating the  appropriate 6‐foot social distancing position for when you approach the screening area. Please  reference the Apex temperature screening site map for additional details.  • There will be  clear signage  posted  at  the  project  site directing  you  through  temperature  screening.   • Provide hand washing stations throughout the construction site.  Testing Procedures:  • The temperature screening being used are non‐contact devices.  • Temperature readings will not be recorded.  • Personnel will be screened upon entering the testing center and should only take 1‐2 seconds  per individual.  • Hard hats, head coverings, sweat, dirt, sunscreen or any other cosmetics must be removed on  the forehead before temperature screening.  • Anyone who refuses to submit to a temperature screening or does not answer the health  screening questions will be refused access to the Project Site.  • Screening will be performed at both entrances from 5:30 am to 7:30 am.; main gate [ZONE 1]  and personnel gate [ZONE 2]  • After 7:30 am only the main gate entrance [ZONE 1] will continue to be used for temperature  testing for anybody gaining entry to the project site such as returning personnel, deliveries, and  visitors.  • If the digital thermometer displays a temperature reading above 100.0 degrees Fahrenheit, a  second reading will be taken to verify an accurate reading.  • If the second reading confirms an elevated temperature, DHS will instruct the individual that  he/she will not be allowed to enter the Project Site. DHS will also instruct the individual to  promptly notify  his/her supervisor and  his/her  human resources (HR) representative  and  provide them with a copy of Annex A.  Planning   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐326 February 2022  • Require the development of an Infectious Disease Preparedness and Response Plan that will  include basic  infection prevention measures (requiring  the use of personal protection  equipment), policies and procedures for prompt identification and isolation of sick individuals,  social distancing (prohibiting gatherings of no more than 10 people including all‐hands meetings  and all‐hands lunches) communication and training and workplace c ontrols  t hat  m eet  s tandards   that may be promulgated by the Center for Disease Control, Occupational Safety and Health  Administration, Cal/OSHA, California Department of Public Health or applicable local public  health agencies.  The United Brotherhood of Carpenters and Carpenters International Training Fund has developed  COVID‐19  Training and  Certification  to ensure  that Carpenter union  members  and  apprentices  conduct safe work practices. The Agency should require that all construction workers undergo COVID‐ 19 Training and Certification before being allowed to conduct construction activities at the Project  Site.    Response 79‐e:  The comment cites two articles regarding COVID‐19 risks at construction sites, but both are from the  very early stages of the pandemic (April and June 2020) before testing protocols and vaccinations  became available, and before natural immunities developed.  The comment does not present any  evidence demonstrating significant COVID‐19 risks at construction sites in Riverside County as of late  2021 that  are  not  adequately addressed  with current federal, state  and  Riverside  County  requirements.  For example, construction sites are already subject to Cal OSHA’s requirements for a  written  COVID‐19  Prevention Program and  an Injury  and  Illness Prevention  Program  to protect  employees from all worksite hazards, including infectious diseases (see, e.g., California Code of  Regulations, Title 8, Subchapter 7, §§ 3203 and 3205; and Cal OSHA Safety and Health Guidance  COVID‐19 Infection Prevention in Construction, dated October 27,  2020, at  www.dir.ca.gov/dosh/coronavirus/COVID‐19‐Infection‐Prevention‐in‐Construction.pdf).   The  comment  also cites  to  PRC Section  21083(b)(3)  which, along with CEQA Guideline  Section  15065(a)(4), provide that a public agency must prepare an EIR where it finds that there is substantial  evidence in the record that the project will cause substantial adverse effects.  Here, the City did  require preparation of an EIR to analyze all potentially significant effects of the project, as well as  mitigation measures and alternatives that minimize or avoid such effects to the maximum extent  feasible.  The evidence in the record does not support the requests made in this comment.  Comment 79‐f:  D. The DEIR’s  Project  Objectives are Unduly  Narrow  and Circumscribe Appropriate  Project  Alternatives   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐327 February 2022  A project description must state the objectives sought by the proposed project. The statement of  objectives should include the underlying purpose of the project, and ’t should be clearly written to  guide  the selection  of mitigation  measures and  alternatives to be evaluated in  the  EIR. (CEQA  Guidelines § 15124(b).) An EIR's description of the underlying purpose of the project is the touchstone  for its identification of specific project objectives, and the statement of project objectives can help to  define the contours  of the project's  purpose.  (Center for Biological  Diversity  v. County  of  San  Bernardino (2016) 247 Cal. App. 4th 326, 347.) While a lead agency has discretion to formulate the  project objectives, they cannot be so narrowly defined that they preclude discussion of project  alternatives that could still achieve the underlying purpose of the project. (North Coast Rivers Alliance  v. Kawamura (2015) 243 Cal. App. 4th 647, 668.) This is so because project alternatives that do not  achieve the project’s underlying purpose need not be considered. (In re Bay‐Delta Programmatic  Envt'l Impact Report Coordinated Proceedings (2008) 43 Cal. 4th 1143, 1166.) And the statement of  objectives should be based upon the underlying purpose of the project—not t he  n ature  o f  the p roject  itself. (Habitat & Watershed Caretakers v. City of Santa Cruz (2013) 213 Cal. App. 4th 1277, 1299.)   Here, the DEIR inappropriately narrows the objectives of the project based upon the nature of the  project, and not on any underlying purpose. The Project’s objectives include the “[development of] a  high‐quality private Wave Basin (The Wave) that provides unique recreational opportunities for  future residents of the project, and that attracts resort guests and creates a landmark facility that will  enhance the City’s reputation as the ‘Gem of the Desert.’” (DEIR, 3‐8.) If this remains a project  objective, the DEIR need not consider project alternatives that do not provide “highquality private  Wave Basins.” Certainly, there is no specific requirement that the tourism or residential housing  needs of the City or region demand a surf simulation facility. The Objective should be reformulated  so that a meaningful analysis of project alternatives can be considered.   Response 79‐f:  The private Wave Basin amenity is identified in the Draft EIR only as the last of seven separate project  objectives set forth on page 3‐8 of the DEIR, and no single objective was used to eliminate potential  project alternatives.  In fact, the DEIR evaluated five project alternatives, only one of which includes  a  private  Wave Basin. These alternatives include  a No Project/No  Build Alternative,  a No  Project/Existing Entitlements Alternative, a Reduced Density Alternative, a Golf/Resort Hotel  Alternative, and a Lake Amenity/No Hotel Alternative. This range of alternatives fully complies with  the requirements of CEQA Guideline 15126.6. The DEIR analyzes the comparative environmental  effects of several different development scenarios on the project site, including the existing General  Plan land uses, an alternative resort hotel and residential development with a championship golf  course as the central amenity, and a residential only development with a private lake as the central  amenity. The commenter’s assertion that the seventh objective is unduly restricting is not supported  by substantial evidence.   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐328 February 2022  Comment 79‐g:  E. The DEIR Fails to Support Its Findings with Substantial Evidence  When new information is brought to light showing that an impact previously discussed in the DEIR  but found to be insignificant with or without mitigation in the DEIR’s analysis has the potential for a  significant environmental impact supported by substantial evidence, the EIR must consider and  resolve the conflict in the evidence. See Visalia Retail, L.P. v. City of Visalia (2018) 20 Cal. App. 5th 1,  13, 1 7; s ee  a lso  P rotect  t he  H istoric  A mador  W aterways  v . A mado r Water Agency (2004) 116 Cal. App.  4th  1099,  1109. While a lead  agency  has  discretion  to formulate standards  for determining  significance and the need for mitigation measures—the choice of any standards or thresholds of  significance must be “based to the extent possible on scientific and factual data and an exercise of  reasoned judgment based on substantial evidence. CEQA Guidelines § 15064(b); Cleveland Nat'l  Forest Found. v. San Diego Ass'n of Gov'ts (2017) 3 Cal. App. 5th 497, 515; Mission Bay Alliance v.  Office of Community Inv. & Infrastructure (2016) 6 Cal. App. 5th 160, 206. And when there is evidence  that an impact could be significant, an EIR cannot adopt a contrary finding without providing an  adequate explanation along with supporting evidence. East Sacramento Partnership for a Livable City  v. City of Sacramento (2016) 5 Cal. App. 5th 281, 302.  In addition, a determination that regulatory compliance will be sufficient to prevent significant  adverse impacts must be based on a project‐specific analysis of potential impacts and the effect of  regulatory compliance. Californians for Alternatives to Toxics v. Department of Food & Agric. (2005)  136 Cal. App. 4th 1; see also Ebbetts Pass Forest Watch v Department of Forestry & Fire Protection  (2008)  43  Cal. App. 4th  936, 956  (fact  that  Department  of Pesticide Regulation  had  assessed  environmental effects of certain herbicides in general did not excuse failure to assess effects of their  use for specific timber harvesting project).  Response 79‐g:  This comment sets forth the commenter’s view of the applicable legal requirements for evaluating a  project’s environmental effects and determining the significance of such effects, however, it does not  identify a specific concern or question regarding the adequacy of the Draft EIR in identifying and  analyzing the potential environmental impacts of the project.  For this reason, no further response is  provided.  Comment 79‐h:  1. The DEIR Fails to Support its Findings on Greenhouse Gas and Air Quality Impacts with Substantial  Evidence.  CEQA Guidelines § 15064.4 allow a lead agency to determine the significance of a project’s GHG  impact via  a qualitative  analysis (e.g., extent to  which  a  project complies with regulations or  requirements of state/regional/local GHG plans), and/or a quantitative analysis (e.g., using model or   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐329 February 2022  methodology to estimate project emissions and compare it to a numeric threshold). So too, CEQA  Guidelines allow lead agencies to select what model or methodology to estimate GHG emissions so  long as the selection is supported with substantial evidence, and the lead agency “should explain the  limitations of the particular model or methodology selected for use.” CEQA Guidelines § 15064.4(c).   CEQA Guidelines sections 15064.4(b)(3) and 15183.5(b) allow a lead agency to consider a project’s  consistency with regulations or requirements adopted to implement a statewide, regional, or local  plan for the reduction or mitigation of GHG emissions.  CEQA Guidelines §§ 15064.4(b)(3) and 15183.5(b)(1) make clear qualified GHG reduction plans or  CAPs should include the following features:   (1) Inventory: Quantify GHG emissions, both existing and projected over a specified time period,  resulting from activities (e.g., projects) within a defined geographic area (e.g., lead agency  jurisdiction);   (2) Establish GHG Reduction Goal: Establish a level, based on substantial evidence, below which  the contribution  to  GHG  emissions  from activities  covered  by the plan would not be  cumulatively considerable;  (3) Analyze Project Types: Identify and analyze the GHG emissions resulting from specific actions  or categories of actions anticipated within the geographic area;  (4) Craft Performance Based Mitigation Measures: Specify measures or a group of measures,  including performance standards, that substantial evidence demonstrates, if implemented on  a project‐by‐project basis, would collectively achieve the specified emissions level;  (5) Monitoring: Establish a mechanism to monitor the CAP progress toward achieving said level  and to require amendment if the plan is not achieving specified levels;   Collectively, the above‐listed CAP features tie qualitative measures to quantitative results, which in  turn become binding via proper monitoring and enforcement by the jurisdiction—all resulting in real  GHG reductions for the jurisdiction as a whole, and the substantial evidence that the incremental  contribution of an individual project is not cumulatively considerable.  Here, the DEIR’s analysis of GHG impacts is unsupported by substantial evidence, as it relies on  outdated modeling. The DEIR’s analysis of air quality and GHG impacts throughout the DEIR relies on  data created using CalEEMod version 2016.3.2. (See, e.g., DEIR, 4.1‐13). A newer version of this  software (currently CalEEMod version 2020.4.0) became available prior to the release of the DEIR.  The DEIR provides no discussion or justification for use of the outdated 2016 version of the software.  The use of outdated modeling software may result in underestimation of the Project’s GHG emissions,  calling the DEIR’s conclusions into question.  The DEIR’s reliance on inaccurate modeling also affects its analysis of air quality impacts and energy  impacts. The DEIR potentially vastly undercounts the Project’s air pollutant emissions.   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐330 February 2022  Moreover, in its discussion of the GHG impact Significance Threshold chosen for its GHG analysis, the  DEIR chooses to use a target of 3.65 MTCO2e/yr per service population, stating that this screening  target  was chosen  as a  linear  interpolation  between  the  2020 and  2030  2017  Scoping  Plan  reduction/efficiency targets based on the projected 2026 buildout of the Project. (DEIR, 4.7‐10).  However, the DEIR fails to provide any reasoning for this choice in either the DEIR itself or the  Appendix I Greenhouse Gas Report. Given that the 2017 Scoping Plan has a target of 2.88 MTCO2e/yr  to be attained by 2030,11 it is unclear how a proration of GHG emissions targets between 2020 and  2030 would be consistent with meeting the goals of AB 32 and SB 32.   Response 79‐h:  The GHG analysis properly utilized the CalEEMod version 2016.3.2, which was released by SCAQMD,  CAPCOA and other California air districts on October 17, 2017, and was the most current available  version when the GHG Analysis was completed, as confirmed on page 47 of the GHG Analysis (see  DEIR Appendix I).  The 2020.4.0 version referenced in this comment was not released until June 2021,  which is the same month the Draft EIR was released for public review.  Accordingly, the 2020.4.0  version was not available when the GHG Analysis was commenced or completed.  EIR studies, once  commenced, are not required to incorporate every new version or update of a model that may be  released thereafter.   Otherwise,  technical  reports  could  be subject  to  never‐ending rounds of  revisions to incorporate the latest model update, which would be inconsistent with the Legislature’s  directive to  c arry o ut t he  C EQA  review process “in the most e fficient, expeditious manner on order to  conserve the available financial, governmental, physical, and social resources with the objective that  those resources may be better applied toward the mitigation of actual significant effects on the  environment.”  Public Resources Code § 21103(f).    In addition, the lead agency “has the discretion to select the model or methodology it considers the  most  appropriate to enable decision makers  to intelligently take into account the project’s  incremental contribution to climate change.”  See CEQA Guidelines § 15064.4 (c). (Also see discussion  below regarding GHG mitigation measures.  If the emissions modeling was updated using the latest version of CalEEMod, emissions would not  increase, but in fact would incrementally decrease as a result of the updated emissions factors in the  updated version, since the changes were related to increased efficiencies (Title 24, vehicle fuel  economy), lower utility intensity factors and similar changes.    Furthermore, t he  D EIR identifies  G HG  e missions as  a significant  and unavoidable impact, which would  be the conclusion under either version of the model.  Consequently, use of different versions of the  model would not change the impact disclosure to the public.  With respect to the appropriate screening target for project‐level GHG emissions, the GHG analysis  appropriately utilized a 2026 buildout year target of 3.65 MTCO2e, based on SCAQMD’s “widely   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐331 February 2022  accepted screening threshold.” (See DEIR Appendix I, at pp. 44‐45).  As explained on page 45 of the  GHG Analysis (DEIR Appendix I), “the City has determined that the SCAQMD’s project level efficiency  threshold methodology can be used to set an appropriate significance criterion by which to determine  whether the project emits a significant amount of GHG,” and “the SP threshold for the project’s  buildout  year of  2026  was calculated  by  linear  interpolation between  the 2020  target of  4.8  MTCO2e/year and the 2030 target of 2.88 MTCO2e/year.”  Thus, contrary to the assertion in this  comment, the D EIR  does provide  the  reasoning  f or  t he  significan ce criterion of 3.65MTCO2e per year,  consistent with the City’s discretion under CEQA Guidelines § 15064.4.  Comment 79‐i:  2. The DEIR is Required to Consider and Adopt All Feasible Air Quality and GHG Mitigation Measures  A  fundamental purpose of  an EIR  is  to  identify  ways  in  which  a proposed project's significant  environmental impacts  can  be mitigated or  avoided. Pub. Res. Code  §§  21002.1(a),  21061.  To  implement this statutory purpose, an EIR must describe any feasible mitigation measures that can  minimize the project's significant environmental effects. PRC §§  21002.1(a),  21100(b)(3); CEQA  Guidelines §§ 15121(a), 15126.4(a).   If the project has a significant effect on the environment, the agency may approve the project only  upon finding that it has “eliminated or substantially lessened all significant effects on the environment  where feasible”12 and find that ‘specific overriding economic, legal, social, technology or other  benefits of the project outweigh the significant effects on the e nvironment.”13 “A gloomy f orecast  of  environmental degradation is of little or no value without pragmatic, concrete means to minimize the  impacts  and  restore  ecological equilibrium.” Environmental Council  of Sacramento  v. City of  Sacramento (2006) 142 Cal.App.4th 1018, 1039.  Here, the DEIR finds that the Project will have significant and unavoidable impacts on air quality and  greenhouse gas emissions, yet proposes mitigation measures that fall short of the “all feasible  mitigation measures” standard set by CEQA. Mitigation Measure AQ‐2 requires future developments  to employ U.S. EPA Tier 3 construction equipment. However, it fails to  justify  with substantial  evidence why U.S. EPA Tier 4 Final‐compliant should not be required. Further, Mitigation Measure  AQ‐3 demands the use of low‐VOC architectural coatings within the Project area, but the DEIR does  not contemplate the feasibility of a requirement that “Super‐Complaint” architectural be utilized to  further decrease Air Quality impacts.   Additionally, the DEIR notes that the Project will require the “design [of] building shells and building  components… to meet 2019 Title 24 Standards,” (DEIR, 4.1‐14), but does not specify which standards  it is specifically referring to—energy efficiency standards or CalGreen building standards. Though the  DEIR states that both should apply, it does not state the Project’s level of compliance with Tile 24  standards. The Title 24 “CalGreen” building standards include two different standard “tiers” (Tier 1  and Tier 2) for both residential and non‐residential buildings. (Cal. Code of Regulations, Title 24, Part   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐332 February 2022  11, Appendix A4 at A4.601 and Appendix A5 at A5.601). The DEIR does not address which tier is  applicable within the Project’s specific plan area, and does not state that that the more stringent Tier  2 standards for residential and non‐residential development should be followed. The City should  reevaluate the mitigation measures proposed in the DEIR to ensure the adoption of all feasible  mitigation measures as required by CEQA.    Response 79‐i:  The  c omment  i ncorrectly  s tates  t hat  t he EIR  d etermined  that imp acts to Air Quality will be significant.  Although the comment suggests two additional and more stringent air quality mitigation measures,  no further air quality mitigation measures are required or warranted because with implementation  of  the mitigation  measures  identified  in  the EIR,  along  with all  applicable SCAQMD regulatory  requirements, impacts of the project on air quality will be reduced to less than significant levels, and  the project will not have any significant and unavoidable air quality impacts (see DEIR at pp. 4.2‐42 –  4.2‐44).   The comment also questions the project’s “level of compliance” with 2019 Title 24 building standards.   As set forth in La Quinta Municipal Code Section 8.07.010, the City has adopted “each and all of the  regulations, provisions, conditions and terms” of the 2019 California Green Building Standards Code.   Pursuant to LQMC section 8.02.010, the City also adopted the 2019 California Building Code. The  project is subject to and will comply with all applicable requirements of both the California Building  Code and CalGreen Building Code. As stated above, by complying with all applicable regulatory  requirements and implementing Mitigation Measures AQ‐1 through AQ‐3, the project will reduce  impacts to less than significant levels and avoid any significant air quality impacts.   With respect to GHG emissions, the comment raises no questions or objections with respect to any  of the GHG mitigation measures identified in the Draft EIR.  The DEIR identifies mitigation measures  that mitigate impacts from GHG emissions to a level of less than significant, but conservatively  considers GHG emissions to be significant and unavoidable because “the use of carbon credits has  not been broadly adopted in the Coachella Valley.”  Contrary to the assertion in this comment, the  DEIR did not fail to identify measures to adequately mitigate all GHG impacts, but rather, identified  mitigation measures that could reduce the GHG impacts to a less than significant level, and also  concluded that without a longer track record of using carbon credits in the Coachella Valley as  mitigation for private development projects, the  impact  should be conservatively identified  as  significant and unavoidable in case the proposed mitigation proves infeasible for any reason.  This  approach serves one of the fundamental purposes of an EIR, which is to fully and robustly disclose  potential impacts to agency decision‐makers and the public, rather than under‐disclose such impacts  in the hope that untested mitigation will render such impacts less than significant.  Comment 79‐j:  3. The DEIR Improperly Labels Mitigation Measures as “Project Design Features”   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐333 February 2022  The DEIR improperly labels mitigation measures for “Project Design Features” or “PDFs” which the  DEIR purports will reduce environmental impacts. (See, e.g., DEIR, 4.1‐13 through 4.1‐15 (Air Quality);  see also DEIR, 4.5‐18 through 4.5‐19 (Energy); DEIR, 4.7‐11 through 13 (Greenhouse Gas Emissions).)  Many of  the  DEIR’s conclusions regarding mitigation  of environmental  impacts  below  levels of  significance rely on the implementation of these PDFs, and that as such no additional mitigation is  required.  However, it is established that “’[a]voidance, minimization and / or mitigation measure’ . . . are not  ‘part of the project.’ . . . compressing the analysis of impacts and mitigation measures into a single  issue . . disregards the requirements of CEQA.” (Lotus v. Department of Transportation (2014) 223  Cal. App. 4th 645, 656.)  When “an a gency  d ecides  to  i ncor porate mitigation measures into its significance determination, and  relies on those mitigation measures to determine that no significant effects will occur, that agency  must treat those measures as though there were adopted following a finding of significance.” (Lotus,  supra, 223 Cal. App. 4th at 652 [citing CEQA Guidelines § 15091(a)(1) and Cal. Public Resources Code  § 21081(a)(1).])  By labeling mitigation measures as project design features, the City violates CEQA by failing to disclose  “the analytic route that the agency took from the evidence to its findings.” (Cal. Public Resources  Code §  21081.5; CEQA Guidelines §  15093; Village  Laguna  of Laguna Beach, Inc. v. Board of  Supervisors (1982) 134 Cal. App. 3d 1022, 1035 [quoting Topanga Assn for a Scenic Community v.  County of Los Angeles (1974) 11 Cal. 3d 506, 515.])  The DEIR’s use of “Project Design Features” further violates CEQA because such measures would not  be  included  in  the Project’s Mitigation  Monitoring and Reporting  Program  CEQA requires  lead  agencies to adopt mitigation measures that are fully enforceable and to adopt a monitoring and/or  reporting program to ensure that the measures are implemented to reduce the Project’s significant  environmental effects to the extent feasible. (PRC § 21081.6; CEQA Guidelines § 15091(d).) Though  they are presumably enforceable by the City pursuant to the terms of the Project’s Development  Agreement, the PDFs should be properly adopted as mitigations and  subject  to a mitigation  monitoring and reporting program under CEQA.  Response 79‐ j: First, the DEIR clearly distinguishes between PDFs, which are a part of the project being proposed by  the  applicant  and explicitly listed  in  the Specific  Plan,  thus providing  assurance  as to  their  implementation, and mitigation measures, which are identified to lessen or avoid significant impacts  of  the project.   Nothing  in  CEQA precludes  consideration  of the characteristics of  a  project  in  evaluating  i ts  e nvironmental  e ffects. M oreover, b ecause  s ome  P D Fs are factored into the quantitative  analysis of impacts, as required to use the CalEEMod quantitative modeling for air quality and GHG  impacts, all PDFs identified in the DEIR are also being made fully enforceable by the City through the  project Development Agreement, as disclosed in the EIR. The Coral Mountain Specific Plan lists PDFs   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐334 February 2022  in Section 1.7 of the document included to reduce GHG emissions and promote energy efficiency  project‐wide through sustainability features. If the Specific Plan is approved by the City, the project  would be required to implement the PDFs in order to be consistent with the Specific Plan.   In addition, the commenter’s reliance on Lotus is misplaced. In that case, the Lead Agency failed to  complete the analysis  required to determine the  level of significance of  the impacts  on trees,  specifically redwood trees. Here, the EIR fully discloses the potential impacts associated with air  quality, energy and greenhouse gas emissions, and as a result of that analysis, determines whether  impacts are or are not significant, leading to the imposition of mitigation measures. Unlike Lotus, the  City correctly analyzed the impacts and determined mitigation measures based on those impacts.  Comment 79‐k:  4. The DEIR Fails to Support Its Findings on Population and Housing and Recreation with Substantial  Evidence  The City’s Notice of Preparation (“NOP”) concluded that the Project will have a less than significant  impact on population and housing, and thus precluded the DEIR from undertaking any further analysis  of the direct or indirect effects of the Project on population growth in the City. Thus, the DEIR does  not analyze the issue. Analysis of Population and Housing impacts was ruled out by NOP, on the  grounds that projected population growth related to the Project still puts the City under its 2035  population forecast. (DEIR, Appendix A, NOP at pp. 39‐40.) La Quinta’s General Plan Environmental  Impact Report forecasts a population of 46,297 people by 2035 (Id.), whereas predicted growth  related to the project is 1,698 new residents, (DEIR, 6‐6), raising the population to 42,358 (2,181 new  residents in the NOP (raising the population to 42,841)). However, SCAG’s comment on the City’s NOP  forecasts a lower population of 45,034 by 2035. (DEIR, Appendix A, Letter from Southern California  Association of Governments to Nicole Sauviat Criste (April 1, 2021) at p. 4.)   The Project will ultimately result in a net increase in housing, and may have cumulatively considerable  impacts with other housing projects in the area, especially the adjacent Andalusia project. An EIR’s  discussion of cumulative impacts is required by CEQA Guidelines §15130(a). The determination of  whether there are cumulative impacts  in  any  issue  area should be determined based on  an  assessment  of  the  project's  incremental effects  “viewed  in connection  with  the  effects  of  past  projects, the effects of other current projects, and the effects of probable future projects.” (CEQA  Guidelines §15065(a)(3); Banning Ranch Conservancy v City of Newport Beach (2012) 211 Cal. App.  4th 1209, 1228; see also CEQA Guidelines §15355(b).)   The DEIR demurs on any cumulative impacts analysis based on the assumption that the Project “is  not anticipated to result in an indirect growth inducing impact b ecause  t he  e xisting infrastructure  h as   been sized to accommodate long term growth… and because the projected population growth is  already included in the City of La Quinta’s General Plan.” (DEIR, 6‐7). The DEIR cannot simply ignore  the fact that 1,698 new residents will potentially be drawn to the City by the Project and not consider   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐335 February 2022  the cumulative effect of that projected population growth with that of other pending projects. This is  a potentially significant impact that the DEIR should analyze.  In addition, neither the DEIR nor the NOP contain any substantive discussion of Recreation impacts.  (See  N OP  a t  p p. 4 1 ‐42; D EIR, 6‐7  t hrough  6‐8). T he  C EQA  G uideli nes identify a threshold of significance  related to whether or not a project will include recreational facilities or require the construction or  expansion of recreational facilities that might have an adverse physical effect on the environment.  The Project  dedicates  23.6  acres  of previously‐open space to the  development  of recreational  facilities on  in  the  Project  area, including  the potential development  of rope  courses. This  has  reasonably foreseeable environmental impacts and requires analysis in  the  DEIR. Payment  of Quimby   fees (a mitigation) does not excuse the DEIR from analysis of environmental impacts the Project will  have via the creation of recreational spaces.    Response 79‐k:  Contrary to the commenter’s assertion, the DEIR and the Initial Study circulated with the NOP both  addressed these subjects.  As set forth on pages 6‐6 and 6‐7 of the DEIR, the project will add  approximately 1,698 new residents to the City, but this growth is already fully accounted for in the  City’s General Plan and the project is not installing infrastructure that will remove barriers allowing  or facilitating additional growth. Further, the project is proposed on a property for which an approved  Specific Plan exists, which permits up to 750 residential units, and which has been included in the  City’s General Plan Land Use plan since its annexation approximately 20 years ago. Therefore, the  project will not induce substantial unplanned population growth, nor will it displace substantial  numbers of existing people or housing (as the project site is currently vacant, undeveloped land).    Likewise,  the  DEIR discusses  the project’s  potential  to increase  the  use  of existing  parks  and  recreational facilities on pages 6‐7 and 6‐8 of the DEIR and concludes that the project will not have a  significant effect because it is constructing substantial recreational amenities for project residents  and guests, and because the project will pay Quimby fees and other development impact fees to help  fund  the  development  of other  types of  public recreational facilities in the City.  The onsite  recreational facilities are included in the project description analyzed in the DEIR, and any potentially  significant impacts of those facilities are addressed in Chapter 4 of the DEIR.  Comment 79‐l:  F. The DEIR Fails to Demonstrate Consistency with SCAG’s RTP/SCS Plans  Senate Bill No. 375 requires regional planning agencies to include a sustainable communities strategy  in their regional transportation plans. Gov. Code § 65080, sub.(b)(2)(B).) CEQA Guidelines § 15125(d)  provides that an EIR “shall discuss any inconsistencies between the proposed project and…regional  plans. Such regional plans include…regional transportation plans.” Thus, CEQA requires analysis of  any inconsistencies between the Project and the relevant RTP/SCS plan.    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐336 February 2022  In April 2012, SCAG adopted its 2012‐2035 RTP/ SCS (“2012 RTP/SCS”), which proposed specific land  use policies and transportation strategies for local governments to implement that will help the  region achieve GHG emission reductions of 9 percent per capita in 2020 and 16 percent per capita in  2035.  In April 2016, SCAG adopted the 2016‐2040 RTP/SCS (“2016 RTP/SCS”)14, which incorporates and  builds upon the policies and strategies in the 2012 RTP/SCS15, that will help the region achieve GHG  emission reductions that would reduce the region’s per capita transportation emissions by eight  percent  by  2020 and  18  percent  by  2035.16  SCAG’s RTP/SCS  plan is  based  upon  the  same  requirements outlined in CARB’s 2017 Scoping Plan and SB 375.  On September 3, 2020, SCAG adopted the 2020 – 2045 RTP / SCS titled Connect SoCal (“2020 RTP/  SCS”).17 The 2020 RTP / SCS adopts policies and strategies aimed at reducing the region’s per capita  greenhouse gas emissions by 8% below 2005 per capita emissions levels by 2020 and 19% below 2005  per capita emissions levels by 2035. 18  For both the 2012 and 2016 RTP/SCS, SCAG prepared Program Environmental Impact Reports (“PEIR”)  that include  Mitigation  Monitoring and  Reporting  Programs (“MMRP”)  that  list  project‐level  environmental mitigation measures that directly and/or indirectly relate to a project’s GHG impacts  and contribution to the region’s GHG emissions.19 These environmental mitigation measures serve  to help local municipalities when identifying mitigation to reduce impacts on a project‐specific basis  that can and should be implemented when they identify and mitigate project‐specific environmental  impacts.  Here, t he  D EIR  f ails  t o  a nalyze  t he  P roject’s  is  c onsistency  w i th any of SCAG’s aforementioned RTP/SCS  Plans. The DEIR must demonstrate that the Project is consistent with the RTP/SCS Plans’ project‐level  goals, including:  Land Use and Transportation  • Providing transit fare discounts21;  • Implementing transit integration strategies22; and  • Anticipating shared mobility platforms, car‐to‐car communications, and automated vehicle  technologies  GHG Emissions Goals  • Reduction in emissions resulting from a project through implementation of project features,  project design, or other measures, such as those described in Appendix F of the State CEQA  Guidelines,25 such as:   o Potential measures to reduce wasteful, inefficient and unnecessary consumption of energy  during construction, operation, maintenance and/or removal. The discussion should explain   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐337 February 2022  why certain  measures were incorporated  in  the  Project  and  why other measures were  dismissed.   o  The  potential  siting,  orientation,  and  design to  minimize energy  consumption,  including  transportation energy.   o The potential for reducing peak energy demand.  o Alternate fuels (particularly renewable ones) or energy systems.  o Energy conservation which could result from recycling efforts.    • Off‐site measures to mitigate a project’s emissions.  • Measures  that  consider  incorporation of  Best Available Control  Technology (BACT)  during  design, construction and operation of projects to minimize GHG emissions, including but not  limited to:  o Use energy and fuel‐efficient vehicles and equipment;  o Deployment of zero‐ and/or near zero emission technologies;  o Use cement blended with the maximum feasible amount of flash or other materials that  reduce GHG emissions from cement production;  o Incorporate design measures to reduce GHG emissions from solid waste management through  encouraging solid waste recycling and reuse;  o Incorporate design measures to reduce energy consumption and increase use of renewable  energy;  o Incorporate design measures to reduce water consumption;  o Use lighter‐colored pavement where feasible;  o Recycle construction debris to maximum extent feasible;  • Adopting employer trip reduction measures to reduce employee trips such as vanpool and  carpool programs, providing end‐of‐trip facilities, and telecommuting programs.  • Designate a percentage of parking spaces for ride‐sharing vehicles or high‐occupancy vehicles,  and provide adequate passenger loading and unloading for those vehicles;  • Land use siting and design measures that reduce GHG emissions, including:  o Measures that increase vehicle efficiency, encourage use of zero and low emissions vehicles,  or reduce the carbon content of fuels, including constructing or encouraging construction of  electric vehicle charging stations or neighborhood electric vehicle networks, or charging for  electric bicycles; and   o Measures to reduce GHG emissions from solid waste management through encouraging solid  waste recycling and reuse.  Hydrology & Water Quality Goals  • Incorporate measures consistent in a manner that conforms to the standards set by regulatory  agencies responsible for regulating water quality/supply requirements, such as:  o Reduce exterior consumptive uses of water in public areas, and should promote reductions in  private  homes  and  businesses, by shifting  to  drought‐tolerant native  landscape   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐338 February 2022  plantings(xeriscaping),  using weatherbased irrigation systems, educating  other public  agencies about water use, and installing related water pricing incentives.  o Promote the availability of drought‐resistant landscaping options and provide information on  where these can be purchased. Use of reclaimed water especially in median landscaping and  hillside landscaping can and should be implemented where feasible.  o Implement water conservation best practices such as low‐flow toilets, water‐efficient clothes  washers, water system audits, and leak detection and repair.  o Ensure that projects requiring continual dewatering facilities implement monitoring systems  and long‐term administrative procedures to ensure proper water management that prevents  degrading of surface water and minimizes, to the greatest extent possible, adverse impacts  on groundwater for the life of the project. Comply with appropriate building codes and  standard practices including the Uniform Building Code.   o Maximize, where practical and feasible, permeable surface area in existing urbanized areas to  protect water quality, reduce flooding, allow for groundwater recharge, and preserve wildlife  habitat. Minimized new impervious surfaces to the greatest extent possible, including the use  of in‐lieu fees and off‐site mitigation.   o Avoid designs that require continual dewatering where feasible.  o Where feasible, do not site transportation facilities in groundwater recharge areas, to prevent  conversion of those areas to impervious surface.  • Incorporate measures consistent in a manner that conforms to the standards set by regulatory  agencies responsible for regulating  and  enforcing water quality  and  waste  discharge  requirements, such as:   o Complete, and have approved, a Stormwater Pollution Prevention Plan (“SWPPP”) before  initiation of construction.   o Implement Best Management Practices to reduce the peak stormwater runoff from the  project site to the maximum extent practicable.  o  Comply  with  the  Caltrans stormwater discharge  permit as applicable; and identify  and  implement Best Management Practices to manage site erosion, wash water runoff, and spill  control.  o Complete, and have approved, a Standard Urban Stormwater Management Plan, prior to  occupancy of residential or commercial structures.  o Ensure adequate capacity of the surrounding stormwater system to support stormwater  runoff from new or rehabilitated structures or buildings.  o Prior to construction within an area subject to Section 404 of the Clean Water Act, obtain all  required  permit approvals  and certifications for construction within  the  vicinity of  a  watercourse (e.g., Army Corps § 404 permit, Regional Waterboard § 401 permit, Fish &  Wildlife § 401 permit).   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐339 February 2022  o Where feasible, restore or expand riparian areas such that there is no net loss of impervious  surface as a result of the project.   o Install structural water quality control features, such as drainage channels, detention basins,  oil and grease traps, filter systems, and vegetated buffers to prevent pollution of adjacent  water resources by polluted runoff where required by applicable urban stormwater runoff  discharge permits, on new facilities.   o  Provide  structural stormwater  runoff  treatment  consistent with  the  applicable urban  stormwater runoff permit where Caltrans is the operator, the statewide permit applies.  o Provide operational best management practices for street cleaning, litter control, and catch  basin cleaning are implemented to prevent water quality degradation in compliance with  applicable stormwater runoff discharge permits; and ensure treatment controls Are in place  as early as possible, such as during the acquisition process for rights‐of‐way, not just later  during the facilities design and construction phase.   o Comply with applicable municipal separate storm sewer system discharge permits as well as  Caltrans’ stormwater discharge permit including long‐term sediment control and drainage of  roadway runoff.   o Incorporate  as appropriate treatment  and  control  features such  as detention basins,  infiltration strips, and porous paving, other features to control surface runoff and facilitate  groundwater recharge into the design of new transportation projects early on in the process  to ensure that adequate acreage and elevation contours are provided during the right‐of‐way  acquisition process.  o Design projects to maintain volume of runoff, where any downstream receiving water body  has not been designed and maintained to accommodate the increase in flow velocity, rate,  and volume without impacting the water's beneficial uses. Pre‐project flow velocities, rates,  volumes must not be exceeded. This applies not only to increases in stormwater runoff from  the project site, but also to hydrologic changes induced by flood plain  e ncroachment. Projects   should not cause or contribute to conditions that degrade the physical integrity or ecological  function of any downstream receiving waters.  o Provide culverts and facilities that do not increase the flow velocity, rate, or volume and/or  acquiring sufficient storm drain easements that accommodate an appropriately vegetated  earthen drainage channel.   o Upgrade stormwater drainage facilities to accommodate any increased runoff volumes. These  upgrades may include the construction of detention basins or structures that will delay peak  flows and reduce flow velocities, including Expansion and restoration o f  wetlands a nd riparian  buffer areas. System designs shall be completed to eliminate increases in peak flow rates from  current levels.   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐340 February 2022  o Encourage Low Impact Development (“LID”) and incorporation of natural spaces that reduce,  treat, infiltrate and manage stormwater runoff flows in all new d evelopments, w here  p ractical   and feasible.  • Incorporate measures consistent with the provisions of the Groundwater Management Act and  implementing regulations, such as:   o For projects requiring continual dewatering facilities, implement monitoring systems and long‐ term administrative procedures to ensure proper water management that prevents degrading  of surface  water and  minimizes,  to  the  greatest extent possible,  adverse  impacts on  groundwater for the life of the project, Construction designs shall comply with appropriate  building codes and standard practices including the Uniform Building Code.  o Maximize, where practical and feasible, permeable surface area in existing urbanized areas to  protect water quality, reduce flooding, allow for groundwater recharge, and preserve wildlife  habitat. Minimize to the greatest extent possible, new impervious surfaces, including the use  of inlieu fees and off‐site mitigation.  o Avoid designs that require continual dewatering where feasible.  o Avoid construction and siting on groundwater recharge areas, to prevent conversion of those  areas to impervious surface.  o Reduce hardscape to the extent feasible to facilitate groundwater recharge as appropriate.  • Incorporate  mitigation  measures  to ensure compliance  with all federal,  state,  and local  floodplain regulations, consistent with the provisions of the National Flood Insurance Program,  such as:   o Comply with Executive Order 11988 on Floodplain Management, which requires avoidance of  incompatible  floodplain development, restoration  and preservation of  the  natural  and  beneficial floodplain values, and maintenance of consistency with the standards and criteria  of the National Flood Insurance Program.  o Ensure that all roadbeds for new highway and rail facilities be  e levated at  l east  one foot  a bove  the 100‐year base flood elevation. Since alluvial fan flooding is not often identified on FEMA  flood maps, the risk of alluvial fan flooding should be evaluated and projects should be sited  to avoid alluvial fan flooding. Delineation of floodplains and alluvial fan boundaries should  attempt to account for future hydrologic changes caused by global climate change.  Transportation, Traffic, and Safety  •  Institute  teleconferencing,  telecommute and/or  flexible  work hour  programs  to reduce  unnecessary employee transportation.  • Create a ride‐sharing program by designating a certain percentage of parking spaces for ride  sharing  vehicles, designating  adequate passenger  loading and unloading  for ride sharing  vehicles, and providing a web site or message board for coordinating rides.  • Provide a vanpool for employees.   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐341 February 2022  • Provide a Transportation Demand Management (TDM) plan containing strategies to reduce on‐ site parking demand and single occupancy vehicle travel. The TDM shall include strategies to  increase bicycle, pedestrian, transit, and carpools/vanpool use, including:  o Inclusion  of  additional bicycle parking,  shower, and locker facilities  that exceed the  requirement.  o Direct transit sales or subsidized transit passes.  o Guaranteed ride home program.  o Pre‐tax commuter benefits (checks).  o On‐site car‐sharing program (such as City Car Share, Zip Car, etc.).  o On‐site carpooling program.  o Distribution of information concerning alternative transportation options  o  Parking spaces sold/leased separately.  o Parking management strategies; including attendant/valet parking and shared parking spaces.  • Promote ride sharing programs e.g., by designating a certain percentage of parking spaces for  high‐occupancy vehicles, providing larger parking spaces to accommodate vans used for ride‐ sharing, and designating adequate passenger loading and unloading and waiting areas.  • Encourage the use of public transit systems by enhancing safety and cleanliness on vehicles and  in and  around  stations,  providing  shuttle  service  to  public transit,  offering public transit  incentives and providing public education and publicity about public transportation services.  • Build or fund a major transit stop within or near transit development upon consultation with  applicable CTCs.  • Work with the school districts to improve pedestrian and bike access to schools and to restore  or expand school bus service using lower‐emitting vehicles.   • Purchase, or create incentives for purchasing, low or zero‐emission vehicles.  • Provide the necessary facilities and infrastructure to encourage the use of low or zero‐emission  vehicles.  • Promote ride sharing programs, if determined feasible and applicable by the Lead Agency,  including:  o Designate  A  certain  percentage of  parking  spaces for ride‐sharing vehicles. o Designate  adequate passenger loading, unloading, and waiting areas for ride‐sharing vehicles.  o Provide a web site or message board for coordinating shared rides.  o Encourage private, for‐profit community car‐sharing, including parking spaces for car share  vehicles at convenient locations accessible by public transit.  o Hire or designate a rideshare coordinator to develop and implement ridesharing programs.  •  Support voluntary, employer‐based  trip reduction programs, if  determined  feasible and  applicable by the Lead Agency, including:  o Provide assistance to regional and local ridesharing organizations.   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐342 February 2022  o  Advocate for  legislation  to  maintain and  expand  incentives for  employer ridesharing  programs.  o Require the development of Transportation Management Associations for large employers  and commercial/ industrial complexes.  o Provide public recognition of effective programs through awards, top ten lists, and other  mechanisms.  • Implement a “guaranteed ride home” program for those who commute by public transit,  ridesharing, or other modes of transportation, and encourage employers to subscribe to or  support the program.  • Encourage  and  utilize  shuttles to  serve  neighborhoods, employment centers  and  major  destinations.  • Create a free or low‐cost local area shuttle system that includes a fixed route to popular tourist  destinations or shopping and business centers.  • Work with existing shuttle service providers to coordinate their services.  • Facilitate employment opportunities that minimize the need for private vehicle trips, such as  encourage telecommuting options with new and existing employers, through project review and  incentives, as appropriate.   • Organize events and workshops to promote GHG‐reducing activities.  • Implement a Parking Management Program to discourage private vehicle use, including:  o Encouraging carpools and vanpools with preferential parking and a reduced parking fee.  o Institute a parking cash‐out program or establish a parking fee for all single‐occupant vehicles.  Utilities & Service Systems  • Integrate green building measures consistent with CALGreen (Title 24, part 11), U.S. Green  Building Council’s Leadership in Energy and Environmental Design, energy Star Homes, Green  Point Rated Homes, and the California Green Builder Program into project design including, but  not limited to the following:   o Reuse and minimization of construction and demolition (C&D) debris and diversion of C&D  waste from landfills to recycling facilities.   o Inclusion of a waste management plan that promotes maximum C&D diversion.  o Development of indoor recycling program and space.  o Discourage exporting of locally generated  waste  outside  of the  SCAG region  during  the  construction and implementation of a project. Encourage disposal within the county where  the waste originates as much as possible. Promote green technologies for long‐distance  transport of waste (e.g., clean engines and clean locomotives or electric rail for waste‐by‐rail  disposal systems) and consistency with SCAQMD and 2016 RTP/SCS policies can and should  be required.  o Develop ordinances that promote waste prevention and recycling activities such as: requiring  waste prevention and recycling efforts at all large events and venues; implementing recycled   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐343 February 2022  content procurement programs; and developing opportunities to divert food waste away from  landfills and toward food banks and composting facilities.   o Develop  alternative  waste management strategies  such as composting, recycling, and  conversion technologies.  o  Develop  and  site composting, recycling, and conversion technology  facilities that  have  minimum environmental and health impacts.  o Require the reuse and recycle construction and demolition waste (including, but not limited  to, soil, vegetation, concrete, lumber, metal, and cardboard).  o Integrate reuse and recycling into residential industrial, institutional and commercial projects.  o Provide recycling opportunities for residents, the public, and tenant businesses.   o Provide education and publicity about reducing waste and available recycling services.  o Implement or expand city or county‐wide recycling and composting programs for residents  and businesses. This could include extending the types of recycling services offered (e.g., to  include food and green waste recycling) and providing public education and publicity about  recycling services.  The DEIR fails to mention or demonstrate consistency with the above listed measures and strategies  of the SCAG RTP/SCS Plans. The DEIR should be revised to indicate what specific project‐level  mitigation measures that will be followed to demonstrate consistency with the RTP/SCS Plans.  Response 79‐l:  The  Draft  EIR  addresses consistency  with  the  SCAG  2016‐2040 Regional Transportation  Plan/Sustainable Communities Strategy (SCAG RTP/SCS) developed pursuant to SB No. 375 in the Air  Quality, Energy, GHG Emissions and Transportation Chapters.    As explained on pages 4.1‐15 through 4.1‐18 of the DEIR, SCAQMD’s 2016 Air Quality Management  Plan (AQMP) incorporates the information in the SCAG 2016 RTP/SCS, and SCAQMD provides detailed  criteria for evaluating a project’s consistency with the AQMP, which is provided on these pages of the  DEIR. (Also see DEIR pp. 4.5‐10 – 4.5‐15 and 4.5‐34 – 4.5‐38, describing the relationship between the  SCAG 2016‐2040 RTP/SCS, the 2016 AQMP, and the City of La Quinta GHG Reduction Plan, as well as  the project’s consistency with the goals and standards in those plans.)  The project’s consistency with the SCAG 2016‐2040 RTP/SCS developed pursuant to SB No. 375 is also  addressed in detail in Section 4.7, GHG Emissions, of the DEIR.  As explained on page 4.7‐5, the  California Air Resources Board (CARB), in consultation with SCAG and other Metropolitan Planning  Organizations, provided regional reduction targets for GHG emissions for the years 2020 and 2035,  to implement the land use allocations in the regional transportation plans adopted pursuant to SB  No.  375. The  2017 Scoping  Plan Update prepared  by CARB incorporates these sustainable  communities strategies.  On pages 4.7‐20 through 4.7‐25, the DEIR provides a thorough analysis of  the  project’s  consistency  with CARB’s  2017 Scoping  Plan, including  the  sustainability  strategies  incorporated therein.     2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐344 February 2022  Finally, the DEIR further addresses the project’s consistency with the transportation goals and related  policies in the SCAG 2016‐2040 RTP/SCS in Section 4.13, Transportation, at pages 4.13‐5 through  4.13‐8 and 4.13‐47 through 4.13‐48.  As discussed therein, CVAG’s Regional Transportation Plan is  implemented, in  part,  through  Congestion  Management  Plans (CMPs),  which  link  land  use,  transportation and air quality strategies together with programs to allocate transportation funds to  alleviate traffic congestion and reduce related impacts such as air quality and GHG emissions.  The  Riverside County Transportation Commission (RCTC) is responsible for implementing the CMP, in  consultation  with  CVAG,  the  City of  La Quinta  and  other  local agencies, including  through the  collection and use of its Transportation Uniform Mitigation Fee (TUMF) and Measure A funds to  construct  transportation  improvements, consistent  with  the sustainable  communities strategies  developed  pursuant  to  SB  No. 375.  The project is required to pay both  TUMF and  the  City’s  development impact fees to fund such improvements, and also incorporates project design features  that implement the alternative transportation strategies included in the 2016 RTP/SCS and the 2016  AQMP (see DEIR at pp. 4.13‐47 – 4.13‐48).    This comment recites numerous SCAG policies but fails to identify any specific objections or concerns  regarding the DEIR’s detailed analysis of the project’s consistency with the sustainable communities  strategies developed pursuant to SB No. 375, as discussed above.   In this comment, the commenter also requests incorporating a general list of measures conforming  to the regulatory standards regarding hydrology and water quality. The provided list is only partially  applicable to the project and does not contribute any content that has not already been covered in  Section 4.9, Hydrology and Water Quality, of the DEIR.  As discussed on page 4.9‐18 of the DEIR, the project is required to develop and implement a City‐ approved project‐specific Water Quality Management Plan (WQMP) to comply with the current  standards  of  the Whitewater  River  Region  Water  Quality  Management  Plan  for  Urban Runoff,  Whitewater River Watershed Municipal Separate Storm Sewer System (MS4) Permit, and Section  8.70.070 of the City of La Quinta Municipal Code, all of which stem from the Clean Water Act (CWA)  and the National Pollutant Discharge Elimination System (NPDES) program. The list of hydrology and  water quality measures mandated in the Whitewater River Region as part of the project specific  WQMP are discussed on pages 4.18 through 4.9‐21 and 4.9‐28 of the DEIR.   The evaluation of how the project complies with the water quality standards and waste discharge  requirements is provided on pages 4.9‐16 through 4.9‐17 of the DEIR. This discussion covers the  permit procedures and compliance plan parameters regarding the NPDES General Permit for Storm  Water Discharges Associated with Construction and Land Disturbance Activities, Order No. 2009‐ 0009‐DWQ, as amended by 2010‐0014‐DWQ and 2012‐006‐DWQ.   Pages 4.9‐20 through 4.9‐22 of the DEIR address groundwater quality and recharge methods to be  implemented by the project in relation to the Indio Subbasin resources. This includes avoiding any  physical interference  with  any  existing recharge infrastructure associated with the regional   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐345 February 2022  groundwater management efforts. Moreover, this discussion identifies the low impact development  (LID), structural and non‐structural source control measures aimed at protecting groundwater quality,  as a function of the project specific WQMP.  Pages  4 .9 ‐24  t hrough  4 .9 ‐26  o f  t he  D EIR  a ddress  t he  a spect  o f  s tormwater management, flood control  and  floodplain  compliance,  as applicable to the  project location  under  the  City’s engineering  standards  and  Flood Insurance Rate  Map  (FIRM) documentation from  the  Federal Emergency  Management Agency (FEMA).  Therefore, contrary to the commenter’s assertion, the project’s consistency with SCAG sustainable  communities strategies have been integrated into the EIR in the resource issue area where they apply.   In addition, Section 3 of this Final EIR contains a summary of this consistency analysis.  Also see  Response 4‐a.  Comment 79‐m:  G. Failure to Include Consultation and Preparation Section  CEQA requires all EIRs contain certain contents. See CEQA Guidelines §§ 15122 – 15131. CEQA  expressly requires an EIR “identify all federal, state, or local agencies, other organizations, and private  individuals consulted in preparing the draft EIR, and the persons, firm, or agency preparing the draft  EIR, by contract or other authorization.” CEQA Guidelines § 15129. This information is critical to  demonstrating a lead agency fulfilled its obligation to “consult with, and obtain comments from, each  responsible agency, trustee agency, any public agency that has jurisdiction by law with respect to the  project, and any city or county that borders on a city or county w ithin w hich the project i s l ocated ….”  PRC § 21104(a).  Failure to provide sufficient information concerning the lead agency’s consultation efforts could  undermine the legal sufficiency of an EIR. Courts determine de novo whether a CEQA environmental  document sufficiently  discloses information  required  by CEQA as “noncompliance  with  the  information disclosure provisions” of CEQA is a failure to proceed in a manner required by law. PRC §  21005(a); see also Sierra Club v. County of Fresno (2018) 6 Cal. 5th 502, 515.  Here, the DEIR fails to identify which federal agencies, state agencies,  local  agencies,  or other  organizations, if any, that were consulted in the preparation of this DEIR. The DEIR should be revised  to identify the organizations the City consulted with in the preparation of the DEIR in compliance with  Section 21104(a) of the Public Resources Code.    Response 79‐m:  As explained in CEQA Guidelines §§ 15082 – 15087, the consultation process for an EIR includes the  Notice of Preparation and all response thereto, consultation during the 45‐day public review period,  as well as any additional informal consultation by the lead agency.  Here, the NOP and all responses  thereto are provided in Appendix A of the DEIR, which include consultation with Riverside County   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐346 February 2022  Airport Land Use Commission, Desert Recreation District, Imperial Irrigation District (IID), Native  American Heritage Commission, Riverside County Flood Control and Water Conservation District,  SCAG, and SCAQMD. During the drafting of the DEIR, IID and the Coachella Valley Water District  (CVWD)  were consulted to determine  plans  for  the project’s connection to the  existing offsite  substation, and domestic water and wastewater systems. In addition, the Final EIR will include a list  of all public agencies and other organizations who consulted with the City regarding the EIR, including  during the 45‐day public review period pursuant to CEQA Guideline 15086.    This comment also cites to Public Resources Code §§ 21104 and 21105, but these statutes apply only  to state lead agencies, not local agencies like the City of La Quinta (for the avoidance of doubt, the  City did comply with the consultation requirements set forth in Public Resources Code § 21153, which  are consistent with the CEQA Guidelines cited above).  Comment 79‐n:  II. THE PROJECT VIOLATES THE STATE PLANNING AND ZONING LAW AS WELL AS THE CITY’S GENERAL  PLAN  A. Background Regarding the State Planning and Zoning Law   Each California city and county must adopt a comprehensive, long‐term general plan governing  development. Napa Citizens for Honest Gov. v. Napa County Bd. of Supervisors (2001) 91 Cal.App.4th  342, 352, citing Gov. Code §§ 65030, 65300. The general plan sits at the top of the land use planning  hierarchy, and serves as a “constitution” or “charter” for all future development. DeVita v. County of  Napa (1995) 9 Cal.4th 763, 773; Lesher Communications, Inc. v. City of Walnut Creek (1990) 52 Cal.3d  531, 540.   General plan consistency is “the linchpin of California’s land use and development laws; it is the  principle which infused the concept of planned growth with the force of law.” See Debottari v. Norco  City Council (1985) 171 Cal.App.3d 1204, 1213.   State law mandates two levels of consistency. First, a general plan must be internally or “horizontally”  consistent:  its  elements must  “comprise  an  integrated, internally consistent  and compatible  statement of policies for the adopting agency.” See Gov. Code § 65300.5; Sierra Club v. Bd. of  Supervisors (1981) 126 Cal.App.3d 698, 704. A general plan amendment thus may not be internally  inconsistent, nor may it cause the general plan as a whole to become internally inconsistent. See  DeVita, 9 Cal.4th at 796 fn. 12.  Second, state law requires “vertical” consistency, meaning that  z oning ordinances and o ther land use  decisions also must be consistent with the general plan. See Gov. Code § 65860(a)(2) [land uses  authorized by zoning ordinance must be “compatible with the objectives, policies, general land uses,  and programs specified in the [general] plan.”]; see also Neighborhood Action Group v. County of  Calaveras (1984) 156 Cal.App.3d 1176, 1184. A zoning ordinance that conflicts with the general plan   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐347 February 2022  or impedes achievement of its policies is invalid and cannot be given effect. See Lesher, 52 Cal.3d at  544.  State law requires that all subordinate land use decisions, including conditional use permits, be  consistent with the general plan. See Gov. Code § 65860(a)(2); Neighborhood Action Group, 156  Cal.App.3d at 1184.   A project cannot be found consistent with a general plan if it conflicts with a general plan policy that  is “fundamental, mandatory, and clear,” regardless of whether it is consistent with other general plan  policies. See Endangered Habitats League v. County of Orange (2005) 131 Cal.App.4th 777, 782‐83;  Families Unafraid to Uphold Rural El Dorado County v. Bd. of Supervisors (1998) 62 Cal.App.4th 1332,  1341‐42 (“FUTURE”).  Moreover, even in the absence of such a direct conflict, an ordinance or development project may  not be approved if it interferes with or frustrates the general plan’s policies and objectives. See Napa  Citizens, 91 Cal.App.4th at 378‐79; see also Lesher, 52 Cal.3d at 544 (zoning ordinance restricting  development conflicted with growth‐oriented policies of general plan).  As explained in full below, the Project is inconsistent with the City’s General Plan. As such, the Project  violates the State Planning and Zoning law.  Response 79‐n:  This comment does not identify any alleged inconsistency between the project and the City of La  Quinta General Plan, nor does it identify a specific question or concern regarding the adequacy of the  DEIR in identifying and analyzing the potential environmental impacts  o f t he  p roject.  F or  that reason,  no further response to this comment is provided.  Comment 79‐o:  B. The Project is Inconsistent with the General Plan, and thus the DEIR’s Conclusions Regarding  Impacts on Land Use and Planning are Unsupported by Substantial Evidence  The DEIR fail to establish the Project’s consistency with several General Plan goals, policies, and  programs including the following:  • Policy LU‐2.3: The City’s outdoor lighting ordinance will be maintained;  • Goal LU‐3 and associated policies and programs: Safe and identifiable neighborhoods that  provide a sense of place;  • Policy LU‐5.1: Use development incentives to achieve a mix of housing, including affordable  housing;  • Policy CIR‐1.14: Private streets shall be developed in accordance with development standards  set  forth  in the Municipal  Code,  relevant Public  Works Bulletins, and  other  applicable  standards and guidelines;   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐348 February 2022  • Policy SC‐1.2: Reduce water consumption at a minimum consistent with the Greenhouse Gas  Reduction Plan (also see Air Quality Element);   • Policy SC‐1.4: Reduce Greenhouse Gas emissions at a minimum consistent with the Greenhouse  Gas Reduction Plan (also see Air Quality Element);  • Goal H‐2 and associated policies and programs: Assist in the creation and provision of resources  to support housing for lower and moderate income households;  • Goal H‐3 and associated policies and programs: Create a regulatory system that does not unduly  constrain the maintenance, improvement, and development of housing affordable to all La  Quinta residents;   • Goal H‐5 and associated policies and programs: Provide equal housing opportunities for all  persons;  • Goal AQ‐1 and associated policies and programs: A reduction in all air emissions generated  within the City;  • Goal BIO‐1 and associated policies and programs: The protection and preservation of native and  environmentally significant biological resources and their habitats;  • Policy WR‐1.6: Encourage the use of permeable pavements in residential and commercial  development projects;  • Goal OS‐2 and associated policies and programs: Good stewardship of natural open space and  preservation of open space areas;  • Goal OS‐3 and associated policies and programs: Preservation of scenic resources as vital  contributions to the City’s economic health and overall quality of life;  • Policy UTL‐1.3: New development shall reduce its projected water consumption rates over  “business‐as‐usual” consumption rates.  The Project fails to discuss its conformity with each of the aforementioned Goals, Policies, and  Programs laid out in the City’s General Plan, even though the Project will have reasonably foreseeable  impacts on land use, traffic, housing and population, biological resources, vehicle trip generation, air  quality, and GHG emissions. This discussion is relevant not only to compliance with land use and  zoning law, but also with the contemplation of the Project’s co nsistency with land use plans, policies,  and regulations adopted for the purpose of avoiding or mitigating environmental impacts.   The DEIR should be amended to include analysis of the Project’s comportment with the Goals,  Policies, and Programs listed above. Further, the DEIR should be revised to analyze the Project’s  consistency with the City’s upcoming 6th Cycle Housing Element Update and its related Regional  Housing Needs Assessment.    Response 79‐o:   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐349 February 2022  The project’s consistency with the City of La Quinta General Plan, including all of the areas noted  above (with the exception of Biological Resources), are specifically addressed in Section 4.10, Land  Use and Planning, of the DEIR at pages 4.10‐15 through 4.10‐24.  Further General Plan consistency  analysis is provided in the corresponding DEIR Chapter for each of the topic areas identified in this  comment, including Section 4.3, Biological Resources, which analyzes the project’s consistency with  the CVMSHCP, as called for under General Plan Goal BIO‐1 and supporting Policy BIO‐1.1.  The  comment does not identify or explain any specific alleged inconsistencies between the project and  the City of La Quinta General Plan, nor does it raise any questions or concerns regarding the General  Plan consistency analysis described above.   This comment also incorrectly frames the required analysis under CEQA.  While the comment asserts  that “[t]he DEIR fail [sic] to establish the Project’s consistency with several General Plan goals, policies,  and programs include the following . . . [followed by a list of General Plan policies and goals],” it fails  to provide any substantial evidence of any inconsistencies with such goals and policies.  The California  courts have consistently held that an EIR does not need to evaluate the project’s consistency with  every General Plan goal, policy and program.  Rather, “[b]ecause EIRs are required only to evaluate  ‘any inconsistencies’ with plans, no analysis should be required if the project is consistent with the  relevant plans.”  Stop Syar Expansion v. County of Napa (2021) 63 Cal.App.4th 444, 460 (quoting  Pfeiffer v. City of Sunnyvale City Council (2011) 200 Cal.App..4th 1552, 1556; and see South of Market  Community Action Network v. City and County of San Francisco (2019) 33 Cal.App.5th 321, 352‐354. ‐    As described above and in Response No. 79‐l, the Draft EIR thoroughly analyzes  the project’s  consistency with the General Plan and other applicable plans.      Comment 79‐p:  III. CONCLUSION  Commenters request that  the  City revise  and recirculate  the Project’s DEIR and/or prepare an  environmental impact report which addresses the aforementioned concerns. If the City has any  questions or concerns, feel free to contact my Office.    Response 79‐p:  As previously stated, the commenter requests that the City revise and recirculate, or prepare a new  EIR. However, the comments received on the Draft EIR, the responses thereto, and the limited  revisions made to the DEIR in response to the comments received all provide clarifications and  amplifications  to  the  DEIR,  but do  not  add  “significant new information”  as defined  in CEQA  Guidelines § 15088.5.  Specifically, no new information has been added that changes the DEIR in way  that would deprive the public of a meaningful opportunity to comment upon a substantial adverse  environmental effect of the project or a feasible way to mitigate or avoid such an effect, which is the  standard for recirculation under CEQA.  Examples of such “significant new information” would include  a new or substantially more severe adverse environmental effect than previously disclosed in the   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐350 February 2022  Draft EIR, which is not the case here, where additional information is provided in response to the  comments to clarify or amplify the information provided in the Draft EIR with further detail or  discussion.  Accordingly, recirculation of the Draft EIR is not required or appropriate here.  Please also see Response No. 79‐d above for a further discussion of the standards for requiring  recirculation of a Draft EIR.  Comment 79‐q:  This letter from SWAPE, which is attached to Comment Letter No. 79, purports to be a “draft technical  report explaining the significance of worker trips required for construction of land use development  projects with respect to estimation of greenhouse gas (GHG) emissions.”  The letter describes the  authors’ understanding of how the CalEEMod calculates construction‐related VMT and asserts that a  requirement that  all  workers  must  live  within 10  miles  of the project site  would  decrease  construction‐related GHG emissions by approximately 600 metric tons, or 20 MTCO2e/year on an  amortized basis.   Response 79‐q:  This opinion does not identify any data or information relating to the proposed project, including the  current  a verage  c ommute  d istance  f or  c onstruction  w orkers  i n  th e La Quinta area, nor does it quantify  or demonstrate that any reduction in GHG emissions would result from such a restriction for this  project location. This is particularly evident given that the letter is dated three months prior to the  release  of  t he  E IR, and  in  t he  c ommenter’s  s tatement  t hat  the  a nalysis was based, in part, on a project  in the City of Claremont, California, which is located in Los Angeles County, at least 60 miles from the  proposed project. The commenter provides no  substantial evidence  that  there  is  any  similarity  between Claremont and La Quinta, or that the Specific Plan he analyzed is in any way consistent with  the Specific Plan proposed for the project site.   The opinion also fails to evaluate the number and specialties of available construction workers who  live within 10 miles of the project site, as well as the statutory and Constitutional validity of imposing  such a requirement on a private development project (and on qualified construction workers living  outside the 10‐mile limit).  Without such information, the letter is purely speculative as to whether it  could be feasibly implemented.   In addition, even if the proposed 10‐mile limit on construction workers could legally and feasibly be  implemented, it would only reduce GHG emissions by approximately 70 MTCO2e/year according to  the authors’ calculation.  By comparison, the project design features incorporated into the project  reduce the GHG emissions by 4,988.36 MTCO2e/year, and Mitigation Measure GHG‐1 requires the  purchase of carbon credits equal to an additional 2,400 MTCO2e/year (see DEIR pp. 4.7‐17‐4.7‐18 and  4.7‐26).    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐351 February 2022  The comment letter does not provide any substantial evidence that  a ny  portion of  the p roject EIR h as  been completed incorrectly, and no further consideration is required.            2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐352 February 2022  Comment Letter No. 80: Sally Arroyo     Date: August 6, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 80‐a:  Thank you allowing us again to be part of the process in assessing the suitability of the Coral Mountain  Resort "The Wave."  After reading through the entire DEIR carefully many times it is clearly apparent that although it seems  that the consulting firms and the City of La Quinta think they have done their due diligence with their  studies, they failed to consider the human factor ‐‐‐ their residents, their constituents and this  beautiful area. They are apparently only concerned with development, revenues and the allure of  world‐wide recognition.  We also found the alternative comparisons interesting in that based on the findings there really is  only  one alternative  a nd that is the a lternative that t he  developer and the City of La Quinta want, The  Wave Basin and Resort. We also found that many of the findings were deemed  "less  than  significant."  This may be the standard term/language used within the parameters of Federal, State, County and  City study mandates, but we nearby citizens and homeowners and our opinions are not less than  significant and absolutely reject the conclusions of these findings.  Response 80‐a:  The commenter’s opinions are noted. The Draft EIR was written to disclose the project components  and to analyze and disclose whether the project would result in significant environmental impacts.  Findings and analyses were based on technical studies prepared by technical experts in the various  topic areas, including traffic, noise, lighting, biological resources and cultural/tribal cultural resources.  The  methodologies  used for  the  technical  reports  are  based  on local,  regional  and  state  methodologies  and  satisfy  CEQA criteria for determining significance  thresholds.  Per  the  CEQA  Checklist provided in Appendix G of the CEQA Guidelines, analysis of projects determines “no impact,”  “less than significant impact,” “less than significant impact with the implementation of mitigation  measures,” and “significant and unavoidable impacts” conclusions based on the thresholds provided  by local, regional, and state agencies, as well as technical reports generated for specific project.   Comment 80‐b:  The developer purchased this property knowing the current zoning. Promises and projections were  then made at meetings held for local residents to drum up support for the project. Those who  attended those meetings have reported that they now feel they were misled. The words in some of  the correspondence were "bait and switch." The City of La Quinta appears to have bought into this  bad idea and has gone along with it by moving to allow proposed zone changes, special events and   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐353 February 2022  everything else  that nearby  homeowners find  unacceptable.  This development  will  have no  advantage  for  La Quinta  residents  who  will  not  reside  in  the resort or  use  its  amenities, only  disadvantages such as more traffic, more noise, more water usage from our aquifer, more light  pollution, etc. It does feel like the City and the developer are attempting to sell us on what we  absolutely don’t want. Let's reject the tourist commercial zoning as well as this whole project.  Response 80‐b:  The commenter’s opinions are noted. Please see Responses 15‐d and 17‐a as they relate to the Zone  Change and processing of the proposed project.  Comment 80‐c:  In an era of massive climate change the City of La Quinta should still be asking the major question of  where the water would come from to sustain the resort. Surf parks require massive amounts of water  and this resort will waste even more. This is irresponsible. We have seen estimates of 18 million  gallons to fill the pool. In addition, this project will have to recover/refill water lost to evaporation  that nearly equals the amount used to fill the pool. Add this to the amount of water used by residents,  guests and commercial establishments as well as the golf course. Golf courses have the advantage of  being able to use desertscaping and grey water for non‐potable uses, resulting in less water use. Also,  the DEIR did not validly compare best water uses for golf courses. The surf park will not be using grey  water in their pool and while they should have a filtration system, that still does not lessen the water  lost through evaporation. CVWD recommends that two new wells be drilled. These wells would tap  into  our aquifer, which is not being r eplenished fast enough so  i t is a finite resource that people living  here desperately need. CVWD is not thinking far enough into even the near future. Climate change is  drying up the entire West. We need the aquifer to augment receiving less river water. We have had  recently  t wo  o f  o ur  h ottest  d ays  o n  r ecord  f or  t he  Coachella  V alley. P rojections  a re  t hat  i t  i s  o nly  g oing   to get worse and this represents what is happening everywhere in the West.  Response 80‐c:  Please see Topical Response, 2.2.3 Water Resources in Section 2.2 of this Chapter for information on  the water demand estimate for the project, and CVWD’s groundwater management plan, including  projections for long‐term water demand and supplies. As stated in that section, CVWD is required to  plan for the long term, and has done so to address SGMA requirements. This includes projections that  address climate change and long‐term drought conditions.  Comment 80‐d:  The light comparison alleging that 17 extremely bright lights, strong enough for water safety and  lighting up waves, mounted atop 80 foot poles are similar to 17 palm tree landscape lights pointed  up at tree trunks is fiction. Anyone who has seen the difference will tell you that there is no  comparison. Not only will these lights cause light pollution for our area obliterate any California and   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐354 February 2022  La Quinta dark sky ordinances, but the toll on wildlife such as bats, night birds, night wildlife and  migrating birds would be extremely harmful. These lights would be especially harmful because the  resort borders the Santa Rosa and San Jacinto Mountains National Monument and "flying" wildlife  will continue to fly over this project area.  Response 80‐d:  Please see Topical Responses on Light and Glare in Section 2.2.1 and Biological Resources in Section  2.2.2 of this Chapter for a summary of the analysis in the Draft EIR regarding the potential for  significant light and glare impacts from the lighting plan proposed for the Wave Basin, including the  potential for impacts to wildlife, as well as how the proposed lighting system fully complies with all  applicable dark sky requirements.  Please also see Appendices B.1 and B.2 of this Final EIR, as well as  Response 13‐r.   Comment 80‐e:  The sound study tries to minimize the impact of noise by asserting that Coral Mountain will absorb  equipment noises. But Coral Mountain covers a tiny part of the project perimeter so nearly all of the  neighborhoods around the development would get noise from surf‐purposed loudspeakers that will  be nearly always on and noise from planned special events. The planned sound from the Wave Basin  will travel throughout our corridor from 7:00 a.m. to 10:00 p.m. seven days a week and Coral  Mountain will not absorb it. Then add in the sounds from the loudspeakers for the surfing and for the  events and there will be a constant barrage of noise. Combine that with traffic noise. Most of our  traffic is from maintenance workers going to and from work, weekdays early in  mornings  and  afternoons. One cannot really call our traffic scenario rush hour traffic. We also have a low level of  24‐hour traffic from 58th and Madison and occasional distant daytime target practice from the range  near Lake Cahuilla. At night we get some traffic noise, but while even that is irritating, we are  fortunate to hear mostly wildlife sounds. We have consistent traffic now which increases during “The  Season” but regardless with a development of this scale, our traffic and noise will be much worse.  Medical studies have shown that exposure to noises, while subjective, is detrimental to one’s health.  This is especially true for those who already suffer hypertension. Most older adults have high blood  pressure and many of those who own homes here are older. More noise and the stress related to the  noise leads to a host of medical issues. Simultaneous noise from different sources, like individual cars,  crowds and loudspeakers can multiply many times by factors of 10.  Noise from all the separate  sources from this project could increase total noise logarithmically, meaning by factors of 10, on a  constant daily basis, especially in evenings when we all love our desert quiet. Think of living near a  freeway and barely noticing noise made by a few cars versus the jet engine roar made by many cars.   This is the type of situation that this project could cause. It must be noted that this area is generally  very quiet so even one speeding car on 58th or Madison is grating. It would be totally unacceptable  to spoil the general silence of the desert.  2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐355 February 2022  Response 80‐e  Please see Topical Responses 2.2.4 Noise in Section 2.2 of this Chapter for a summary of the analysis  in the Draft EIR regarding the potential for significant noise impacts from the proposed Wave Basin  and other components of the project.  Please see Responses 52‐h, 59‐e, and 2‐h as it relates to the  equipment and project noise sources analyzed, and Response 52‐h as it relates to the noise levels  studied surrounding the project site, including traffic noise, and their relationship to the City’s noise  standards.  In summary, the project’s impacts on off‐site traffic noise are provided in the Draft EIR at  pages 4.11‐35 – 4.11‐42, and as shown on Tables 4.11‐17 through 4.11‐20. The project will not cause  a significant increase in off‐site traffic noise at any stage during buildout or at full buildout, Including  during special events, and therefore, will not cause any adverse health effects on nearby residents.    Comment 80‐f:  In the DEIR it was pointed out that there will be no property tax revenue to the City through 2035.  Nothing about this project will contribute to the enjoyment of life for the residents of La Quinta. What  happens, if as one resident wrote, this ends up being an empty hole in the ground and a failed  development. We can see the headlines now "The City of La Quinta Gem of an Empty Promise and a  Concrete Hole." Word to the wise, think before you buy into this fad. If the City of La Quinta wants  the Wave Basin so badly then perhaps they should make arrangements to have the Wave Basin at  their SilverRock Resort.  We could go on and on but will stop here.  Response 80‐f:  The commenter’s opinion is noted.           2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐356 February 2022  Comment Letter No. 81: Fritz E. Bachli    Date: August 6, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 81‐a:  The following perspective on the “Wave Project” is based on my educational background in the field  of Environmental Sciences and thirteen years of living experience here at Trilogy. I am not surprised  about the many concerns residents are voicing in opposition to the ‘Wave Park’? The City of La Quinta  must be concerned about the environmental complaints which are piling up at the City Hall?”  Response 81‐a:  This introductory comment is noted. Please see the responses to the comments in this letter below.  Comment 81‐b:  Even re‐zoning appears  not  a welcoming answer to  accommodate the  ‘Wave  Park!’ However,  common sense reminds us: ‘If it’s not a fit – leave it!’ It’s surprising that the Project applicant has not  been able to locate a suitable alternative location in our city or elsewhere?  The purpose of zoning is simple. It is designed to ensure balanced communities. Zoning allows the  government  to  control development  of  the  land  and  ensure  the public  is  satisfied  with  their  community. The Draft EIR claims that improving community health is one of the priorities of city  government in order to sustain life which can be enjoyed by residents? If citizens believe it’s not a fit  – the city hall should listen and not promote it!  Hopefully my contributions will support the NOPs (Notice of Preparation) filed by concerned citizens.  Response 81‐b:  A comparative analysis of the zone change proposed for the project is included on pages 4.10‐24 to  4.10‐30 of Section 4.10 of the Draft EIR. Within this section, the Draft EIR compares the consistency  of the development standards for each proposed planning area with the City zoning code. Based on  the consistency analysis presented in Section 4.10, the project will be consistent with the goals and  policies outlined in the La Quinta General Plan. The Coral Mountain Resort Specific Plan will result in  changes to development standards, but as demonstrated in Section 4.10, those changes will not be  substantial and will result in less than significant impacts. Please also see Responses 15‐d and 17‐a as  it relates to the Zone Change.  Comment 81‐c:  Following are three key points taken directly from the Draft EIR which are of major concern to me as  a Trilogy Resident?    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐357 February 2022  1. NOISE  ‐The project will not generate operational noise levels that have any significant impact on any  sensitive receptors including residents in the surrounding communities.  Areas in the vicinity of the planned project are repeatedly defined as “Golf Course and Residential  Communities!” Trilogy, perhaps other communities as well, belong to a category of housing which is  not recognized as such in the Draft EIR? Trilogy with 1238 homes, housing approx. 2500 residents,  existed long before the planned construction of a Wave Park! The City Council of LQ should recognize  that 55+ Communities are the choice for many aging people who want to focus attention to their  mental, emotional and physical wellbeing. These adults enjoy the serenity of quiet neighborhoods.  55+ adults often decide that the value of time is for elderly individuals the greatest asset that they  possess. Disappointing enough, the Draft EIR does not recognize the needs expressed by residents  who selected a 55+ community?   Trilogy residents  are accustomed to noise levels of approx.  30 dBA! It  will literally be  a  “bad  awakening” when they must live in an environment where 60 to 80 dBA is defined as the new normal!  (Measuring Instrument: METERK / MK 09 / Sound Level Meter).  Response 81‐c:  Please see Topical Response  on Noise  in Section 2.2.4 of this Chapter for a summary o f the analysis in  the Draft EIR regarding the potential for significant noise impacts from project.  Please also see  Response 52‐h.  The noise study concluded that operational noise generated by the project would  result in less than significant impacts with the implementation of mitigation. The project will not result  in noise levels of 60 to 80 dBA as presented in this comment.  As shown in Table 4.11‐25, operational  noise levels from the project will range from 39.8 dBA to 52.2 dBA at the 10 off‐site sensitive receptor  locations surrounding the project site, which are well below the City’s established acceptable noise  level of 65.0 dBA.  Further, as shown in Table 4.11‐26, the project’s operational noise levels will not  significantly increase ambient noise levels at any of the 10 sensitive receptor locations (as noted in  Table 4.11‐26, current daytime ambient noise  levels a t the  10 off‐site locations ranged from 43.8 dbA  to 62.5 dBA).   Comment 81‐d:  2. AIR QUALITY  The National Heart Association classified the Southern Californian Counties as some, if not the worst,  air quality regions in our nation!  ‐The Wave Park is seven miles of the 1‐10 freeway. The site is found  outside  the  designated  “blowsand” area but is still exposed to seasonal wind activities capable of producing fugitive dust  from undeveloped ground conditions?”    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐358 February 2022  The Draft EIR is incomplete without reporting available Health Data documented in the annual  Eisenhower Hospital and Imperial County Health Assessments and Improvement updates? This is a  substantial oversight and a sign of ignorance towards the constituents exposed and complaining  about an ever‐increasing air contamination problem in the area?   Response 81‐d:  The project’s air quality impacts are analyzed in Chapter 4.2 of the Draft EIR and in the technical Air  Quality report included as Appendix C. As indicated on page 4.2‐33 of Section 4.2, Air Quality, in the  Draft EIR, the blowsand zone is determined and designated by South Coast AQMD. The description of  the project’s proximity to this zone is accurate, while acknowledging that the project and other parts  of the Coachella Valley outside of this designated zone are also exposed to seasonal wind conditions  capable of producing fugitive dust.    The adverse health effects to humans from air contaminants, as well as the status of the Salton Sea  Air Basin (SSAB) where the project is located, are discussed in the Draft EIR at pp. 4.2‐4 through 4.2‐ 12.  As explained therein, the determination of whether a region’s air quality is healthy or unhealthy  is determined  by comparing contaminant levels  in ambient air samples  with  state and federal  standards.  The SSAB is within the healthy limits established for all criteria pollutants except PM10  (particulate matter) and ozone (see Table 4.2‐1).  For ozone, the EIR points out that SCAQMD has  determined that local sources of air pollution generated in the Coachella Valley have a limited impact   on ozone levels, because the local ozone exceedances are primarily caused by the direct transport of  ozone and its precursors from the South Coast Air Basin; and that the Coachella Valley is intended to  be in attainment by 2023 (see pages 4.2‐9 – 4.2‐10).  For PM 10, the Coachella Valley is currently  designated as a serious nonattainment area, and is subject to the EPA‐approved Coachella Valley  PM10 State Implementation Plan to reduce PM 10 levels to healthy levels.  Please also see Section  2.2 of the Air Quality Study, attached as Appendix C to the Draft EIR, for a thorough discussion of the  health effects associated with each of the criteria pollutants identified by the SCAQMD.   The underlying health concerns associated with particulate matter are fundamental factors toward  the establishment of criteria air pollutant standards and South Coast AQMD Rules 403 and 403.1, the  latter of which is specific to the Coachella Valley region. As indicated on page 4.1‐9, the Approved  Coachella Valley PM10 State Implementation Plan (CVSIP) is in effect to establish the necessary  controls toward particulate matter attainment.  As shown in Tables 4.2‐5 and 4.2‐6, the project’s  construction‐related PM10  emissions  will  be substantially below  the regional  thresholds of  significance established by SCAQMD.  Likewise, the operational emissions for PM10 will also be  substantially below the regional thresholds of significance (see Tables 4.2‐7 and 4.2‐8).  The same is  true when special events are included (see Tables 4.2‐9 and 4.2‐10).    3 Air Quality is Chapter 4.2 of the Draft EIR, but some of the pages, including the pages referenced here, were mis‐ numbered as pages 4.1‐1 through 4.1‐34 in the Draft EIR.   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐359 February 2022  The Draft EIR also looked at potential human health impacts in the immediate vicinity of the project  on pages 4.2‐31 – 4.2‐40, including at ten off‐site sensitive receptor locations in the vicinity of the  project.  With implementation of Mitigation Measure AQ‐2, the project will not exceed SCAQMD’s  localized significance threshold for PM10 or any other criteria pollutant during construction (see Table  4.2‐13, and as explained on pages 4.2‐40, the project will not have any significant air quality impacts  on  l ocal  r esidents  i n  t he  community. Accordingly, t he  D raft  E IR  properly analyzed the potential human  health impacts relating to air quality contaminants, and determined that the project would not cause  any significant impacts.    The commenter’s reference to the annual community health assessments  from Eisenhower Hospital and Imperial County are noted, but are not necessary for the air quality  analysis in the Draft EIR, which is based on ambient air quality information for the area and the  project‐specific air quality emissions that could have significant adverse effects on that ambient air  quality, and thus adverse health effects.   Comment 81‐e:  Fugitive dust readings on my own patio and tests conducted at locations of Trilogy residents who are  hypersensitive to dust and suffering from pulmonary diseases are often exposed to PM‐2.5 particles  at a level of 31.0 mg/3 and in terms of PM‐10 particles of 110.2 mg/m3. (Measuring Instrument: Dylos  1700) Such levels can be compared with a very bad “hair day” in Beijing / China! Elevated PM‐10 and  PM‐ 2.5 levels are associated with increases of asthmatic conditions, increase in Emergency Room  visits and increased mortality rates.  Response 81‐e:  As  e xplained  o n  p ages  4 .2 ‐31  – 4 .2 ‐36  o f  t he  D raft  E IR, p otenti al localized air quality impacts, including  from PM10 and PM2.5 emissions during grading and construction operations, were analyzed using  maximum daily emissions calculations from the CalEEMod program and applicable SCAQMD data, and  then maximum emissions levels were calculated at the nearest sensitive receptor location, which is  the existing residence on Avenue 60, approximately 37 feet from the project boundary. As shown in  Table 4.2‐13, the project, with implementation of Mitigation Measure AQ‐2, will not exceed any  SCAQMD localized threshold and will not have any significant air quality impacts on the surrounding  residential communities.  As the residences in Trilogy are much f urther a way  from  the  p roject g rading  operations, any emissions reaching Trilogy residents would be even less than at the sensitive receptor  locations studied.  Please also see Sections 3.6 through 3.9 of the Air Quality Study, which is included  as Appendix C to the Draft EIR.    Comment 81‐f:  Air Quality Standards considered safe and obtained from AQMD are taken from monitoring stations  in Palm Springs 18 miles southeast from the project, the Indio station is 6 miles away and the distance  to  Mecca  amounts  to  11 miles. Air quality i s a v ery  local phenomenon and measurements taken miles   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐360 February 2022  away from the project are not representative of the actual situation as it is occurring at the project  site and at individual sites of sensitive receptors.  Response 81‐f:  Although the level of ambient air quality is determined by SCAQMD on an area wide basis (the  Coachella Valley is in the Salton Sea Air Basin), as described in the Draft EIR on pages 4.2‐4 and 4.2‐5,  the Air Quality Study prepared for the project also carefully evaluated localized air quality impacts  pursuant to SCAQMD guidance (see Responses 81‐d and 81‐e).    Comment 81‐g:  Special events, four times a year, with a daily expectancy of 2500 “Wave Park” guests, thousands of  visitors per year will unquestionably contribute to a further overload of environmental conditions for  the area right across the street from the Trilogy community!   Response 81‐g:  Potential air quality impacts during special events were specifically evaluated in the Air Quality Study  and were found to be less than significant.  Table 4.2‐10 identifies the project‐related air quality  emissions for special events for each of the criteria pollutants, and shows that they will not exceed  SCAQMD’s established thresholds.  Comment 81‐h:  Mobile measuring devices which provide  immediate  on‐site particle readings  are  becoming  household items! Some time ago, I demonstrated to an AQMD team from the City Hall of La Quinta  during a visit to the Golf Course Perimeter a slide presentation and test methods I used to measure  PM ‐10  a nd  PM ‐2.5  particle  l oads  a t t he  T rilogy  community. They  were surprised about the immediate  results with handheld high quality measuring devices and the accurate readings when compared with  fixed measuring stations.   Response 81‐h:  The comment is noted.  Please also see Responses 81‐d – 81‐f above regarding the Air Quality Study’s  analysis as completed pursuant to SCAQMD guidance and established thresholds of significance.   Comment 81‐i:  ‐SCAQMD has the legal obligation to enforce air pollution regulations!”  From the moment a legitimate complaint is filed, and actions taken by the AQMD may literally take  weeks, months or even years. Very frustrating process which might have been improved when  compared in previous years?  Response 81‐i:   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐361 February 2022  The commenter’s frustration with SCAQMD’s enforcement practices is noted.  However, as noted  above, the project will not generate significant levels of air quality emissions during construction or  operations, and will not have any significant adverse air quality impacts.  In addition, per Rule 403.1,  all grading/site disturbance notification signs posted on development sites have a hotline/contact  number to call with complaints  Comment 81‐j:  ‐LST’s (Localized Significance Threshold) limits were developed in response to environmental justice  and health concerns raised by the public regarding the exposure to individuals to criteria pollutants  in local communities.  Is Trilogy qualifying for such an exemption?    Response 81‐j:  The reference to an “exemption” for Trilogy regarding LST limits  i s  n ot  c lear. As  d iscussed  i n  R esponses   81‐d and 81‐e, the project will not exceed SCAQMD’s localized significance thresholds for any criteria  pollutants  during construction  or project operations, including at  the  closet existing  residence,  located 37 feet to the east of the project boundary.   Comment 81‐k:  3) WATER   The Wave Park could result in cumulatively significant impacts to water supplies and infrastructure if  not reviewed by the City and CVWD?   I wish there would be more concrete definition in the (Draft EIR) like this one. An eye opener for  ordinary residents without in depth knowledge in the field of water issues!  A surfer confessed to me that Wave Parks are fun. But pulling ground water especially in the desert  and deleting aquifers is against all common‐sense Environmental principles. Such water is not being  used to benefit a society. It’s being used for middle, upper financial elite classes for leisurely escapism.  AKA a vacation while the world burns, farm animals have to be slottered due to lack of food and  water. The greenhouse effect takes its tall!  Response 81‐k:  Please see the Water Resources Topical Response in Section 2.2.3 of this Chapter for information on  the water demand estimate for the project, and CVWD’s groundwater management plan, including  projections for long‐term water demand and supplies.   Comment 81‐l:   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐362 February 2022  THE  PROJECTED  WAVE  PARK  IS  NOT  A  PLANNED  COMMUNITY  THAT  COMPLIMENTS  EXISTING  DEVELOPMENTS IN THE SURROUNDING AREA AND IS CONTRIBUTING TO THE ALREADY EXISTING  ENVIRONMENTAL OVERLOAD IN THE SURROUNDING ENVIRONMENT.  The  commenter  includes  pictures from  Trilogy  and  the  air quality  measurement equipment  referenced in Comment 81‐e.   Response 81‐l:  The commenter’s opinion is noted. Please see Responses 81‐b through 81‐k as they relate to the  specific concerns.            2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐363 February 2022  Comment Letter No. 82: Ramon Baez     Date: August 6, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 82‐a:  Reference: email from Ramon Baez dated 3/10/2021 (attached); email from Mr. Rob Michiels dated  7/21/2021 (attached)    Response 82‐a:  This comment  is  noted. The email messages  referenced  in  this comment are responded  to in  Responses 82‐e through 82‐g below.  Comment 82‐b:  As I stated in the attached referenced email dated March 10, 2021, we enjoy the tranquility and  serenity of the Andalusia Country Club. Prior to the scoping meeting, we w ere o pposed  to  this project  and now after a careful review of the DEIR and having discussions with the developer representatives  we are even more opposed to many facets of this project. We believe it will be incompatible to the  2035 General Plan and the culture of the community within the South East La Quinta area. We actually  do not believe it is compatible to any residential area of the Coachella valley.   We are not NIMBY type people. My wife and I are big supporters of development but it needs to be  compatible to the overall community and provide value to the overall community.   Response 82‐b:  The commenter’s opinion is noted. The Draft EIR analyzes project compatibility with the La Quinta  General Plan in Section 4.10, Land Use and Planning. Please also see Responses 41‐c, 52‐f and 83‐w  through  83‐hh  for  further information  regarding  the  project’s consistency with  the  City’s  2035  General Plan.  Comment 82‐c:  We believe that this project will have a significant negative impact to the overall environment with  everything we have read from a traffic, noise and light pollution.  Response 82‐c:  The commenter’s opinion is noted. This comment presents an opinion, however, and not substantial  evidence that the project will result in substantially greater impacts than identified in the Draft EIR.  Please also see the Topical Responses on Light and Glare, Noise, and Traffic in Sections 2.2.1, 2.2.4,  and 2.2.5, respectively, for further information on these topics.   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐364 February 2022  Comment 82‐d:  By rezoning this area to tourist commercial, we will no longer have a similar community adjacent to  us but will have a Surf Amusement Park with planned surf festivals and tournaments several times a  year. We are sure that there is not one planned community in the La Quinta area that would want  such a project to be erected adjacent to them.  Response 82‐d:  The commenter’s opinion  is noted. The project proposes  a  mixed‐use resort community which  includes low density residential land uses within the project site. Low density housing will occupy  approximately 232.3 acres of the site (approximately 60 percent of the project). The proposed zone  change is analyzed in Section 4.10, Land Use and Planning, of the Draft EIR, which concluded that the  land use and zone changes proposed for the project would result in less than significant impacts.    A comparative analysis of the zone change proposed for the project is included on pages 4.10‐24 to  4.10‐30 of Section 4.10 of the Draft EIR. Within this section, the Draft EIR compares the consistency  of the development standards for each proposed planning area with the City zoning code. Based on  the consistency analysis presented in Section 4.10, the project will be consistent with the goals and  policies outlined in the La Quinta General Plan. The Coral Mountain Resort Specific Plan will result in  changes to development standards, but as demonstrated in Section 4.10, those changes will not be  substantial and will result in less than significant impacts because the project will look similar to the  other gated private resort communities in this portion of the City with perimeter walls, landscaping  and low‐density residential development along Madison Street and Avenue 58. Please also see  Responses 15‐d, 17‐a, and 41‐c as they relate to the Zone Change and processing of the project as  well as the land use compatibility concerns raised in this comment.  Comment 82‐e:  We respectfully request that the Planning Commission and the City Council not approve the rezoning  being requested by the developers to allow the construction of the Wave Basin and providing them  the  ability  to  build 750  STVRs  in the  middle  of  a  low‐density residential area  which  are truly  neighborhoods. My fellow Andalusia resident, Mr. Rob Michiels, submitted questions concerning the  DEIR (see attachment dated July 21, 2021) that we believe need to be answered for all of us that are  very concerned about this very complex project.   Response 82‐e:  The commenter’s opinion is noted. As it relates to the allowance of STVRs on the property, please see  Response 52‐g The responses to the referenced questions are provided in Responses 52‐b Through  52‐p.  Comment 82‐f:   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐365 February 2022  Comment 82‐f refers to Mr. Rob Michiels letter (Comment Letter No. 52), which Baez included for  reference.   Response 82‐f:  This comment is noted. Please refer to Comment Letter No. 52, Rob Michiels, for the letter and  associated responses.   Comment 82‐g:  Comment 82‐g refers to Mr. Rob Michiels letter sent July 20, 2021, w hich B aez  i ncluded  f or  r eference.   Response 82‐g:  This comment is noted. Please refer to Comment Letter 45 and 46, Rob Michiels, for the letter and  associated responses.   Comment 82‐h:  Comment 82‐h refers to a previous letter Baez sent to the City during the public comment period in  March associated with the Notice of Preparation (NOP) of the Draft EIR. Baez included the letter for  reference. In this comment, Baez expresses his opposition to the project for similar reasons discussed  in Comment 82‐c.  Response 82‐h:  This comment is noted. Please see the Topical Response on Light and Glare in Section 2.2.1, as it  relates to lighting at the project site. The March comment letter was included in Appendix A, Notice  of Preparation, and considered in the preparation of the Draft EIR.           2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐366 February 2022  Comment Letter No. 83: Bruce Bauer SBEMP Attorneys    Date: August 6, 2021  Affiliation: SBEMP Attorneys representing the La Quinta Residents for Responsible Development    Comment 83‐a:  Our office represents residents in the City of La Quinta (City), La Quinta Residents for Responsible  Development (LQRRD), who are rightfully concerned about the development of a proposed project  within the City that portends fundamental changes in the character of the City. That proposed project,  described below, is the subject of a Draft Environmental Impact Report, SCH# 2021020310, prepared  by MSA Consulting Inc. (DEIR). Please consider the enclosed comments with respect to that DEIR and  consider, in particular, the concerns we have raised concerning the issues of traffic, noise, air quality,  water, and the Applicant’s request to amend the City’s General Plan.   Response 83‐a:  This introductory comment describing La Quinta Residents for Responsible Development (LQRRD)  does not identify a specific concern or question regarding the adequacy of the Draft EIR. Specific  responses relating to the environmental issue areas are addressed below.  For this reason, no further  response to this comment is provided.  Comment 83‐b:  I. THE PROPOSED WAVE FESTIVAL PROJECT  The subject of the DEIR is a proposal to be build an enormous development on land that is currently  slated in the City’s General Plan for low‐density residential development. The existing local area is  characterized by developed golf course and residential communities to the north, west, east, and  southeast, the  Santa Rosa  Mountains to  the  west  and  south, Monroe  Street and  vacant and  agricultural lands to the east, and open space to the south. (DEIR, p. 14, Section 1.2.1.) The area is in  keeping, then, with what most people expect in the residential areas of a beautiful desert city in the  Coachella Valley: (1) low density; (2) quiet; (3) low traffic; and (4) unencumbered mountain vistas that  are illuminated by the stars at night.  Instead of this low‐density, and low‐key, development that residents of the City were told would be  developed  nearby,  The  Wave Development,  LLC (Applicant), proposes a large‐scale commercial  enterprise, replete with recurring festivals, that includes a 150‐room hotel and 600 residential units  (all of which will be permitted to have short‐terms rentals1). As part of this project, the focal point of  all of these short‐term rental units will be an enormous 18 million gallon2, 16‐acre, artificial surf basin  that will have artificial waves generated by a large locomotive‐like engine. This Wave Basin will be, in  turn, illuminated with 80‐foot light towers, lighting up the darkened desert night sky, encircling the   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐367 February 2022  basin. Additionally, Applicant proposes, as part of the Wave Festival Project, large scale commercial  development including, separately, 57,000 square feet and 60,000 square feet of commercial uses.  DEIR, p. 67, Section 2.51. The project will be referred hereinafter to the “Wave Festival Project.”  The Wave Festival Project’s Wave Basin will be the focal point of a parade of at least four (4) events  a year of a four‐day duration. As indicated by Applicant, there will be four (4) entertainment/special  events (of four (4) days duration or 16 days and nights of special events per year) (the “Special Events.)  Each day of these Special Events might easily bring in thousands of visitors per day (with each such  event the Applicant would be permitted to have 2,500 guests per day – this would be in addition to  the guests that are staying at the resort’s villas and hotel, myriad employees and vendors attending  to all those guests, and does not include the days that will be needed for staging and dismantling of  each of the Special Events.)   Applicant then is seeking permission to allow approval of the Wave Festival Project with an enormous  amount of overnight guests in excess of 4,000 per night ((one can estimate that it might have 600  overnight guests for its planned 150‐room hotel (4 pillows per room x 150 rooms), plus 3,600  overnight guests for the planned 600‐villas (averaging 3 bedrooms each, 6 pillows X 600=3,600  overnight)), for a total over 4,000 overnight guests coming and going. There will then also be the  2,500 allowed visitors coming and going. The Wave Festival Project then promises to bring significant  changes to the City and its surrounding and adjoining communities compared to what was previously  approved for this area. Naturally, a project of this nature, that will continue to morph and increase  exponentially, should be given additional scrutiny.  The proposed Wave Festival Project is both out of scope of the nature of its proposed setting as set  forth in the City’s General Plan as discussed below. The enormity of this request, and the scale of  change from the City’s existing land use designation for the proposed site, is evidenced by the fact  that Applicant is seeking an extraordinary number of approvals including as follows:  (1) a General Plan Amendment (GPA 2019‐0002);  (2) Zone Change (ZC 2019‐0004);  (3) Specific Plan (SP 2020‐0002);  (4) Tentative Tract Map (TTM 2019‐0005);  (5) Site Development Permit (SDP 2021‐0001); and,  (6) a Development Agreement (DA 2021‐0002).  It is clear that the Wave Festival Project bears NO relationship to the development that had been  originally entitled for that area. The Wave Festival Project is not akin to a low‐density golf‐centered  master‐planned community. No one can seriously contend such. The Wave Festival Project is, in  reality, a commercial entertainment‐based venue endeavor and not a residential development. The   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐368 February 2022  Wave Festival Project will be comprised of a commercial /high‐density project that will cause far more  impact on the surrounding communities that could ever have been conceived in prior entitlements  and is being severely understated by the Applicant so that approval can be obtained. The quiet and  serene atmosphere currently enjoyed by the City’s residents will forever be destroyed. As such, we  do not believe the Wave Festival Project, as proposed, should move forward with the City, as  analyzed, since it is not in keeping with the character and entitlements envisioned by the City and its  residents. However, should the City consider the Wave Festival Project it must do so under only the  most exacting review standards.  Response 83‐b:  The  commenter’s opinions  are noted. This  introductory comment restating and  partially  recharacterizing the project description from the Draft EIR (calling it a “Wave Festival Project”), and  expressing LQRRD’s opposition to  the  project,  does  not identify a specific  concern  or question  regarding the adequacy of the Draft EIR. For this reason, no further response to this comment is  provided.  Comment 83‐c:  II. CEQA AND LEGAL REQUIREMENTS.  The California Environmental Quality Act (CEQA) requires state and local government agencies to  inform decision makers and the public about the potential environmental impacts of proposed  projects, and to reduce those environmental impacts to the extent feasible. CEQA requires that an  agency analyze the potential environmental impacts of its proposed actions in an environmental  impact report (“EIR”) (except in certain limited circumstances). See, e.g., Pub. Res. Code § 21100.  The EIR is the very heart of CEQA. (Dunn‐Edwards v. BAAQMD (1992) 9 Cal.App.4th 644, 652.) “The  ‘foremost principle’ in interpreting CEQA is that the Legislature intended the act to be read so as to  afford the fullest possible protection to the environment within the reasonable scope of the statutory  language.” (Comms. For a Better Env’t. v. Calif. Resources Agency (2002) 103 Cal.App.4th 98, 109.)  CEQA has two primary purposes. First, CEQA is designed to inform decisionmakers and the public  about the potential, significant environmental effects of a project. (14 Cal. Code Regs. § 15002(a)(1).)  Its purpose is to inform the public and its responsible officials of the environmental consequences of  their decisions before they are made. Thus, the EIR ‘protects not only the environment but also  informed self‐government.’” (Citizens of Goleta Valley v. Board of Supervisors, supra, 52 Cal.3d at  564.) The EIR has been described as “an environmental ‘alarm bell’ whose purpose it is to alert the  public and its responsible officials to environmental changes before they have reached ecological  points of no return.” (Berkeley Keep Jets Over the Bay v. Bd. Of Port Comm’rs (2001) 91 Cal.App.4th  1344, 1354; County of Inyo v. Yorty (1973) 32 Cal.App.3d 795, 810).   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐369 February 2022  Second, CEQA requires public agencies to avoid or reduce environmental damage when “feasible” by  requiring “environmentally superior” alternatives and all feasible mitigation measures. (14 Cal. Code  Regs. § 15002(a)(2) and (3); see also Berkeley Keep Jets Over the Bay, supra, 91 Cal.App.4th 1344,  1354; Citizens of Goleta Valley v. Board of Supervisors (1990) 52 Cal.3d 553, 564.) The EIR serves to  provide agencies and the public with information about the environmental impacts of a proposed  project and to “identify ways that environmental damage can be avoided or significantly reduced.”  (14 Cal. Code Regs. § 15002(a)(2).) If the project will have a significant effect on the environment, the  agency may approve the project only if it finds that it has “eliminated or substantially lessened all  significant effects on the environment were feasible” and that any unavoidable significant effects on  the environment are “acceptable due to overriding concerns.” (Pub. Res. Code § 21081; 14 Cal. Code  Regs. § 15092(b)(2)(A) and (B).)  The DEIR that has been submitted is 738‐page document that has not afforded the public a reasonable  manner to decipher it, nor has it properly analyzed the Wave Festival Project for a myriad of reasons  as discussed below.  Response 83‐c:  This comment recites the language of certain CEQA Guidelines and case law, but does not identify a  specific concern or question regarding the adequacy of the Draft EIR. For this reason, no further  response to this comment is provided. Please also see Topical Responses 2.2.6, Length of the Draft  EIR, and 2.2.7, Ability to Comprehend the Draft EIR.  Comment 83‐d:  III. THE DEIR  FAILS  TO ADEQUATELY  DISCLOSE,  ANALYZE, AND MITIGATE ALL  POTENTIALLY  SIGNIFICANT IMPACTS.  As discussed below, and in the attached expert comment letters of traffic (comment letter dated  August 3, 2021) and sound (comment letter dated August 2, 2021) experts, Minagar & Associates,  Inc., the DEIR fails to adequately analyze and mitigate the Wave Festival Project’s impacts.   CEQA requires that a lead agency analyze all potentially significant environmental impacts of its  proposed actions in an EIR. (Pub. Res. Code § 21100(b)(1); 14 Cal. Code Regs. § 15126(a); Berkeley  Keep Jets Over the Bay, supra, 91 Cal.App.4th at 1354.) The EIR must not only identify the impacts  but must also provide “information about how adverse the impacts will be.” (Santiago County Water  Dist. v. County of Orange (1981) 118 Cal.App.3d 818, 831.) The lead agency may deem a particular  impact to be insignificant only if it produces rigorous analysis and concrete substantial evidence  justifying the finding. (Kings County Farm Bureau v. City of Hanford (1990) 221 Cal.App.3d 692.)   While the courts review an EIR using an “abuse of discretion” standard, “the reviewing court is not to  ‘uncritically rely on every study or analysis presented by a project proponent in support of its position.   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐370 February 2022  A ‘clearly inadequate or unsupported study is entitled to no judicial deference.’” (Berkeley Keep Jets  Over the Bay, supra, 91 Cal.App.4th at 1355, quoting Laurel Heights Improvement Ass’n v. Regents of  Univ. of Cal. (1988) 47 Cal.3d 376, 391, 409, fn. 12.) A prejudicial abuse of discretion occurs “if the  failure to include relevant information precludes informed decision‐making and informed public  participation, thereby thwarting the statutory goals of the EIR process.” (San Joaquin Raptor/Wildlife  Rescue Center v. County of Stanislaus (1994) 27 Cal.App.4th 713, 722; Galante Vineyards v. Monterey  Peninsula Water Mgmt. Dist. (1997) 60 Cal.App.4th 1109, 1117.)  Response 83‐d:  This comment does not identify a specific concern or question regarding the adequacy of the Draft  EIR. For this reason, no further response to this comment is provided.  Comment 83‐e:  A. Traffic Impacts Have Not Been Adequately Analyzed or Mitigated.  Traffic  impacts  have not been adequately analyzed  or mitigated in the DEIR. The DEIR greatly  understates traffic counts. It is well known that festivals of the nature that the Applicant proposes  with the Special Events bring in large crowds. Given the short‐term rental nature of the residences to  be constructed, it is likely they will be densely occupied during those timeframes. Therefore, the  reliance on existing data of traffic counts is not reliable and trustworthy information. In normal  developments in the City, many neighborhoods are thinly occupied because they are often second  homes. Therefore, data utilizing existing traffic counts only reflect that sort of development. However,  the development sought in connection with the Wave Festival Project should more closely be attuned  to traffic  counts  for  like developments (here  a commercial entertainment  development) and  particularized times of the year such as when festivals such as Coachella and Stagecoach occur. Also,  the DEIR has not considered when the Special Events will occur. The timing of the Special Events is  especially important given other busy events that occur during the calendar as pointed out above.   Response 83‐e:  This comment asserts that the Draft EIR “understates traffic counts” because the counts only reflect  existing conditions, and do not take into account the potential f or  s hort ‐term  r entals, o r  s pecial  e vents   at the proposed project.  This comment appears to conflate the Draft EIR analysis of existing traffic  conditions and the potential traffic from the proposed project.    To accurately determine the existing traffic conditions, the Draft EIR and accompanying traffic study  included traffic counts taken on four different dates, all of which occurred prior to the start of the  COVID‐19 pandemic, as described on page 4.13‐10 of the Draft EIR. In addition, the counts were  adjusted upward in accordance with the established City of La Quinta traffic study requirements to  account for both seasonality and annual background growth.  See La Quinta Engineering Bulletin #06‐ 13 and Appendix L.1 of the EIR.  The Draft EIR and traffic study did not understate the traffic counts   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐371 February 2022  taken by Urban Crossroads, and accordingly, the existing conditions baseline analysis in the traffic  study and EIR is appropriate and correct and consistent with the CEQA Guidelines Section 15125 (1)  which states that an EIR agency should describe physical environmental conditions as they exist at  the time the notice of preparation is published.  The trip generation rates established by the Institute of Transportation Engineers (ITE), the recognized  standard source reference used by cities across California, were used to estimate the number of trips  the proposed project would generate based on each of the proposed uses. These rates include  residential rates, resort/hotel rates, recreational rates, and commercial rates, which were applied to  each of the proposed project uses, which is the standard professional practice for traffic studies. The  scope of the analysis, including the ITE land use categories, was established through compliance with  the City’s Engineering Bulletin and the Traffic Impact Analysis scoping process, which was reviewed  and approved by the City of La Quinta (see Appendix 1.1 to the Traffic Impact Analysis, Appendix L.1  of the Draft EIR).      As it relates to the assertion that the traffic analysis does not consider when the proposed special  events will occur during the course of the year, the comment is incorrect. First, the City’s requirement  under Engineering Bulletin #06‐13 is that peak season factors be assumed for both existing and future  conditions, thus the percentage adjustments required for seasonality. The trip generation rates for  the special events are based on the maximum capacity of those events, which is 2,500 attendees, and  are calculated in addition to the trips generated by the balance of the project’s land uses, as shown  in Table 4.13‐26 of the Draft EIR.  Therefore, contrary to the commenter’s opinion, all land uses and  high season impacts have been calculated in the traffic study’s analysis.   Comment 83‐f:  Traffic counts utilized in the DEIR include Thursday, August 15, 2017, Tuesday, April 9, 2019, Tuesday,  May 7, 2019, and Tuesday, September 10, 2019. These counts were not taken during either during  the busiest part of the year, for City residents, i.e., the “High Season” in the middle of the winter  months when snowbirds have returned to the City (from October through March.) Those more  realistic dates should have been utilized to conduct a meaningful traffic analysis. The base traffic  volumes used in the analysis are therefore an underestimation of the actual volumes.   Response 83‐f:  Please see Response 83‐e.  Comment 83‐g:  As opined by Minagar & Associates in their comment letter of August 3, 2021 (see, Exhibit 2 hereto),  the analysis contained in the DEIR is also defective in several key respects:   For a large mixed‐use of the size contemplated by the Wave Festival Project, utilization of  traffic counts from Thursday, August 15, 2017, Tuesday, April 9, 2019, Tuesday, May 7, 2019,   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐372 February 2022  and Tuesday, September 10, 2019 is not prudent. Current traffic counts could have been easily  taken right after the scoping agreement on February 12, 2020, and before the start of COVID‐ 19 pandemic on March 15, 2020. It goes without saying that the traffic volumes are the  foundation of every traffic impact study. Once their validity is questioned, then the public trust  is eroded.    Response 83‐g:  Please see Response 83‐e.  A complete response to the comments in the Minegar & Associates letter  was prepared by the traffic consultants, Urban Crossroads, which is attached as Appendix L.3 to this  Final EIR and is incorporated into this response. As described in that document and in Response 83‐ e, the traffic counts were adjusted per the standards established by the City for seasonality, and the  annual growth rates applied based on prior year averages, also consistent with City standards. The  traffic count data is therefore accurate and appropriate for use in the traffic analysis and the Draft  EIR.  Comment 83‐h:   For the trip generation estimation for the Special Events during weekends, since the national  ITE Trip Generation Manual does not provide the required rates, why surveys of similar  facilities weren’t used to establish the rates?    Response 83‐h:  As explained in greater detail in the Urban Crossroads Memo included in Appendix L.3, the project  contains a unique mix of uses.  The most appropriate way to calculate  t rip  generation  r ates  i s  t o  a ssign   the most applicable established ITE rate for each individual use (i.e., single‐family residential, resort  hotel, neighborhood commercial, recreational uses, etc.).   In this case, the ITE rates applicable to each of the project uses were reviewed and approved by City  of La Quinta staff and documented in the scoping agreement, consistent with the City’s requirements  under EB #06‐13 (see Appendix 1.1 of the Traffic Impact Analysis, Appendix L.1 of the Draft EIR).  Due  to a lack of truly similar facilities, trip generation rates for the special events were based on the  maximum capacity of 2,500 visitors and an average vehicle occupancy of 2.4 persons per vehicle, in  reliance on the expertise and judgment of the traffic engineers (see p 115 of Traffic Impact Analysis,  Appendix L.1 of Draft EIR).    The trip generation calculations for the special events are considered conservative because they  assume there will be 2,500 additional visitors for the special events, in addition to the hotel guests,  residences and other project visitors, as shown on Table 4.13‐26 in the Draft EIR, even though it is  expected that many attendees of the special events will be staying in the project residences and hotel  rooms, rather than commuting to the special event from off the project site.  Comment 83‐i:   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐373 February 2022   Why for the 2,500‐Guest Wave Basin Facility, the old trip generation rates from SANDAG  Manual for a recreation park (developed) from over 20 years ago was used to generate new  traffic estimates? Surveys of similar facilities could have been performed.   Response 83‐i:  It is not clear whether this comment pertains to the special events, which can host up to a maximum  of 2,500 guests, pursuant to a special use permit issued by the C ity  of  L a  Quinta, o r  w hether  i t  p ertains   to the ordinary operations of the Wave Basin.  The trip generation for special events is addressed in  Response No. 83‐h above, and in either case, there are no similar existing facilities that could be  surveyed and provide meaningful data on trip generation for the proposed Wave Basin, which is a  private recreational amenity in a resort and master planned community.    With respect to ordinary Wave Basin operations, the trip generation rates for the Wave Basin are  derived from the San Diego Association of Governments established rates for a public recreational  park, because this was determined in the professional judgment of the traffic engineers to provide an  appropriate and conservative trip generation rate for the proposed private Wave Basin project  component.  Based on the SANDAG’s recreational park rates of 50 daily trips per acre of park, the  Wave Basin itself Is assigned a total of 600 daily trips, which is considered very conservative because  the Wave Basin requires approximately 50 employees daily and can only accommodate a maximum  of 130 total surfers per day (maximum of 30 surfers in the Wave Basin at any one time).  All other  visitors to the Wave Basin area are captured by the other categories of uses in the vicinity of the Wave  Basin, including the Wave Club, the Resort Hotel, and the Farm.  Please see Table 4.3‐11 of the Draft  EIR for the trips generated by these additional uses.  Comment 83‐j:   There are a number of discrepancies among the land use sizes of The Wave Basin Facility, The  Wave Village, The Farm and related uses for the purposes of trip generation calculations in  different reports.   Response 83‐j:  The comment asserts discrepancies, but does not identify any, making a direct response impossible.  As explained on pp. 3‐19 and 3‐20 of the Draft EIR, the Wave Basin facility is approximately 16.62  acres, and the water body footprint is approximately 12.14 acres.  The total Wave Basin subarea of  Planning Area III totals approximately 31.2 acres, and includes the equipment, storage and related  facilities required to operate the Wave Basin.  Only the trips directly associated with the Wave Basin  itself are included in the 12‐acre calculation, and all other visitors  to  t he  W ave  Basin  area  a re  c aptured   by the other categories of uses in Planning Area III, including the Wave Club, the Resort Hotel, and  the Farm.  Please see Table 4.3 of the TIA for the trips generated  by  these additional uses.   Consequently, the discussion of the relevant acreages in the Draft EIR is consistent and correct.   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐374 February 2022  Comment 83‐k:   For the claimed VMT mitigation reductions, the specific source and category from the State of  California's CAPCOA Manual must be documented for verification.    Response 83‐k:  As set forth on pages 4.13‐54 and 4.13‐55 of the Draft EIR, reductions in VMT were evaluated using  the State of California CAPCOA guidance (Quantifying Greenhouse Gas Mitigation Measures).  As  further expanded upon in the Urban Crossroads Memo attached to this Final EIR as Appendix L.3,  there were three separate sources of VMT reductions taken from the State of California CAPCOA,  which are as follows:  ‐ The first VMT reduction factor applied recognizes the proximity of different land uses. This  CAPCOA reduction measure is LUT‐3 which indicates a range of 9‐30% VMT reduction is  applicable for a mixed‐use project.  A conservative reduction of only 3% was assumed in  the project’s VMT analysis. It is likely that the mix of uses in the project will result in a  greater reduction in vehicle trips and VMT.  ‐ The  second VMT reduction factor  applied  recognizes design elements  that allow  for  connections between different uses and areas that will reduce the need to use a vehicle  for short trips. The CAPCOA measure is SDT‐1 which indicates a range of 0‐2% applicable  VMT reduction, and SDT‐2 which indicates a range of .25‐1.00% applicable VMT reduction.   A reduction of 2% was applied in recognition of the of the high level of multi‐modal  connectivity that will be provided based on the design of the project’s.  ‐ The third VMT reduction applied is for marketing strategies for commute trip reductions.  The CAPCOA  measure  is  TRT‐7, which indicates  a  range  of 0.8‐4.0%  applicable VMT  reduction.  A conservative reduction of 1% was assumed in the project’s VMT analysis.  Comment 83‐l:  B. Water Supply Impacts Have Not Been Adequately Analyzed or Mitigated.  The seriousness of the state’s water concerns means that large‐scale projects like this in the middle  of t he  d esert must  b e  c arefully  p lanned  to  ensure  adequate  supp lies of water, even in times of severe  drought. Cities and counties are required to verify that adequate long‐term water supplies exist for  large development projects. (Water Code § 10910; Gov. Code § 66473.7.) These laws, working in  conjunction with CEQA, force municipalities to consider how they will supply water to new projects.  Thus, when an agency considers a detailed project proposal that would require additional water, the  public must have an opportunity to consider, in a detailed EIR, the project’s water supply and  mitigation measures and alternatives that would lessen the related impacts. (Pub. Res. Code §  21093(a); 14 Cal. Code Regs. § 15152(a)‐(c).) This detailed analysis is referred to as a Water Supply  Assessment (“WSA”).   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐375 February 2022  Water supply for the proposed project would be provided by the Coachella Valley Water District  (CVWD). (DEIR, at 4.9‐19.) Coachella Valley relies on groundwater for its primary supply sources.  (DEIR, at 4.9‐19.) The proposed project is expected to consume approximately 958.63‐acre feet per  year (AFY), which equates to an alarming 312,163,558 gallons of water per  y ear. (DEIR, a t  4 .9 ‐19.) T he   DEIR vaguely states without any details that the groundwater basin can meet the water demands of  the Coachella Valley for extended normal and drought periods. (DEIR, at 4.9‐28.) However, the WSA  admits repeatedly that the Coachella Valley relies on groundwater for its primary supply source, and  that “the amount of water in the acquifer has decreased over the years due to heavy pumping to  serve urban, rural and agricultural development in the Coachella Valley, which has withdrawn water  from  t he a quifer  a t  a rate  f aster  t han its  natural  r ate  o f  r echarge.” (WSA, p . 30.) T he  s olution h as  b een  to import the majority of the water supply, primarily from the Colorado River. This is not a sustainable  model as Californians have acutely learned over the last decade of drought‐like conditions.   Response 83‐l:  Please see the topical response concerning water use in Section 2.2.3 of this Final EIR for additional  discussion regarding the adequacy of the analysis in the Water Supply Assessment approved by the  CVWD and why the water demand estimated for the project, including the proposed Wave Basin, will  not result in adverse impacts to groundwater conditions in the Indio Subbasin. Contrary to the  commenter’s assertions,  the  CVWD’s  long  term  planning  includes multiple  water sources,  and  includes potential shortfalls in water allocations from outside sources. Furthermore, CVWD’s analysis  shows that it has a long term management plan in place to assure a balanced supply of water under  drought conditions. Since 2009, groundwater storage volume in the Indio Subbasin actually increased  by approximately 840,000 acre‐feet due to CVWD’s groundwater management efforts.  As acknowledged  in  this  comment,  a  Water  Supply Assessment/Water  Supply  Verification  (WSA/WSV) was prepared for the project and approved by the Coachella Valley  Water  District  (CVWD), w hich  c oncluded t hat  t he  p roject is  e xpected  to  consume  a total of 958.63 acre‐feet per year  (AFY) for all indoor and outdoor water uses, and concluded that there are sufficient water supplies  during normal, single‐dry, and multiple‐dry years over the required 20‐year assessment period for the  project and all other existing and planned future water demand.    As set forth in CVWD’s Indio Subbasin Water Management Plan Update (the “Indio SGMA Update”)  for the period 2020 through 2045, total water demand for the subbasin is expected to increase by a  total of approximately 61,262 AFY, from approximately 583,348 AFY to 644,610 AFY.  The estimated  958.62 AFY required for the project is included in these estimates, and accounts for approximately  1.5% of this projected increase in total demand for the subbasin.   Also as explained in the Indio SGMA Update, CVWD relies on a combination of local groundwater,  Colorado River water,  SWP exchange water,  surface water,  and recycled water to  meet water  demands, and through its groundwater management efforts, CVWD projects that it can meet the   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐376 February 2022  projected water demand without depleting groundwater in the subbasin or creating an overdraft  condition.  (See, e.g., Indio SGMA Update, pp. ES‐7 – ES‐12).    Comment 83‐m:  Coachella Valley’s water conservation plans rely on source substitution with the Colorado River, but  the  Colorado River  is  a lso experiencing historically l ow  levels  and drought conditions. Countless other  communities also rely on the Colorado River as a water source, so this practice is not sustainable in  the long term. In fact, the WSA only analyzes and accounts for the water supply for the next 20 years,  which is relatively soon. (DEIR, at 4.9‐28.) With exponential population growth expected, and the  continuing effects of climate change, this analysis needs to account for a much longer period.   Recent climatic developments, and the increasing impact of drought in the State and in the Western  state, especially an historic drought in the Colorado River basin of 20 years, demand that the City not  review water usage with “business as usual” calculations. See, e.g., California water regulators took  unprecedented  action  this  week, passing an  emergency regulation  that  will  bar  thousands of  Californians  from diverting stream  and  river  water as the drought worsens.  (https://www.latimes.com/california/story/2021‐08‐04/california‐drought‐water‐restrictions‐ howbad‐is‐it ). Elsewhere, in the Colorado River basin, water levels in the water reserves held by Lake  Powell and Lake Mead, two of the US’s largest reservoirs that both sit along the Colorado River relied  upon  more  than 40 million (including  the Coachella Valley) are at record lows.  https://www.popsci.com/science/lake‐mead‐lake‐powell‐drought/  As set forth above, the Wave Festival Project (even with water conservation measures) would have a  total water demand of 958.63 acre‐feet per year (AFY). It is important to note that the DEIR fails to  equate the AFY by gallons of water per year. This was done purposefully. It does not want the public  to know just how many gallons of water this project will use on a yearly basis. Projects that allow for  312,163,558 gallons of wasted resources should not be permitted t o  p ut  p ressure  o n  already  d eclining   aquifers. This  is  especially true  when the climate  crisis  is creating an  uncertain  future where  sustainability and demand on aquifers are getting harder and harder to predict.   Response 83‐m:  Please see the Topical Response on Water Resources in Section 2.2.3. The WSA/WSV correctly  analyzed project impacts as required by State law, over a 20 year horizon. Both the WSA/WSV and  CVWD’s Indio SMGA Update consider the potential for extended drought conditions.  In addition, the  Indio  SMGA Update specifically considers  the  impact  of climate change and  examines multiple  scenarios for its effect on the subbasin groundwater levels for the 50‐year period 2020 – 2070, taking  into account both cumulative water demand and CVWD’s groundwater management efforts.  Several  alternative scenarios are addressed in the SGMA Update that account for all projected growth,  expanded agricultural water use, and climate change/drought effects.  CVWD projects a substantial  increase  in  the subbasin groundwater storage,  not  an overdraft condition,  due to  its  ongoing   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐377 February 2022  groundwater management  efforts and  future  planned  CVWD projects that  will  reduce  the  net  demands on the Subbasin. (See, e.g., Indio SMGA Update, pp. ES‐9 – ES‐12, and p. 7‐89).    As it relates to the use of acre feet per year (AFY) rather than gallons, the commenter’s assertion that  gallons were purposefully omitted is false. The CVWD, and indeed the industry as a whole, calculate  aquifer use on the basis of AFY, and the WSA/WSV followed CVWD’s required methodology.   Comment 83‐n:  C. Noise Has Not Been Adequately Analyzed or Mitigated.  Noise pollution, like air pollution, has significant health implications. In analyzing the Wave Festival  Project, Applicant has utilized its existing wave facility in Lemoore, California as a barometer of certain  issues including noise. (See, DEIR at p. 4.11‐45.) For example, Applicant states as follows:  Additionally, the noise expert stated that agricultural fields and desert floors are considered soft  surfaces for the purposes of sound propagation. Additionally, the noise expert stated that Coral  Mountain is likely to absorb, rather than reflect noise back towards sensitive receiver locations.  Only hard surfaces, such as pavement, would change the sound attenuation characteristics of the  project. In addition, the worst‐case reference noise level conditions were taken during peak wave  noise events at 12 feet, as stated above, whereas Coral Mountain is located approximately 650  feet from the Wave Basin. The reference noise level measurements themselves do not include  any sound attenuation for the agricultural fields. Therefore, although the proposed project is  located on the desert floor and adjacent to Coral Mountain, the noise measurements from the  Lemoore site provide an accurate comparison of noise levels to occur at the project site. Id.  The absurdity of the suggestion that conditions of the Lemoore facility could be likened to the  proposed site of the Wave Festival Project can be seen clearly in an aerial photograph of that facility:  The Lemoore facility is in a rural, agricultural area that is devoid of nearby residential development.  The  Wave  Festival  Project  is proposed  to be  built next  to adjoining large and  well‐developed  residential communities. The concerns that arise in an agricultural area are not the same as they are  in a residential  up‐scale  area  like  the  one that  will  surround the  Wave Festival Project. The  comparison, for analysis purposes, of data from the Lemoore facility is therefore faulty since it is akin  to comparing “apples to oranges.”  Moreover, the assertion that Coral Mountain is “likely to absorb, rather than reflect noise back  towards sensitive receiver locations” was never tested or analyzed and is contrary to common sense  and the experience of residents of the City. They know well that noise is AMPLIFIED off the hard  surfaces of the surrounding mountains that are largely devoid of vegetation that might absorb sound  as it does in an agricultural setting like Lemoore, California.    Response 83‐n:   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐378 February 2022  The  commenter’s opinions  are  noted,  but he  does not provide substantial evidence that the  measurement of noise at the Lemoore facility, and the consideration of soft surfaces in the noise  analysis are incorrect. To clarify, measurements of noise levels from the Wave Basin in Lemoore were  taken at eight different locations at and around the Wave Basin, including at the lifeguard tower, the  cable roller system, and a variety of locations around the Wave Basin. (See Noise Impact Analysis,  Appendix K.1 of the DEIR, at pp. 73‐74).  These noise measurements were undertaken to accurately  characterize the noise created by the equipment and activity at the Wave Basin, including the  machinery that creates the waves. That analysis was appropriate, since the noise source is unique,  and data on noise levels at wave pools are not generally available. Noise levels ranged from 75.7 dBA  near the cable roller system to 62.6 dBA at the end of the Wave Basin.  To analyze the “worst‐case  scenario” for noise generated by the Wave Basin, the highest noise level of 75.7 dBA was input into  the CadnaA noise model, a three dimensional noise model used to estimate projected noise levels at  various distances from the noise sources, taking into account ground absorption, distance, and  building/barrier noise attenuation factors.  Accordingly, the projected noise levels at the receiver  locations set forth in the Draft EIR are based on actual operational  measurements input into  established computer modeling protocols, not noise levels in Lemoore at the same distances.  The  only noise measurements taken from Lemoore were at the source of the noise itself, and therefore,  the difference between agricultural uses near the Lemoore facility and the proposed project site are  not relevant to the noise level projections set forth in the DEIR.  On the specific question of whether significant noise levels will be amplified by bouncing off Coral  Mountain, Urban Crossroads explained in a supplemental memo that based on Federal Highway  Administration studies and guidance, if all noise striking a hard surface were reflected back to a given  receiving point, the maximum increase in noise would be limited t o  3  dBA.  H owever, n ot  a ll  acoustical   energy  is reflected back to  the same point,  and accordingly, FHWA measurements  show  that  reflective noise increases do not exceed 1‐2 dBA, which is not perceptible to the average human ear.   (See Urban Crossroads Memo dated 4/20/21, attached as Appendix K.2 to the DEIR).  Comment 83‐o:  Construction and  traffic  noise are  some of the largest producers  of noise pollution. Prolonged  exposure  to  noise  pollution can lead  to hypertension  and  heart disease, hearing  loss and  consequential sleep disturbances. Wave Basin/Wave machine activity, outdoor pool/spa activity,  outdoor activity, and neighborhood commercial land use activities will run from 7:00 a.m. to 10:00  p.m. (DEIR, at 4.11‐44.)    Response 83‐o:  The comment asserts health impacts are associated with noise generally, but provides no substantial  evidence that the proposed project will cause any such health impacts. As analyzed in Chapter 4.11  of the Draft EIR, the project will generate construction noise, but will not exceed the FTA acceptable   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐379 February 2022  level of 85 dBA at any on‐site or off‐site location and will comply with the City’s Municipal Code  restriction on hours of construction (see pp. 4.11‐32 – 4.11‐35).  As stated in the DEIR, although the  project will not cause any significant construction noise impacts, the DEIR identifies four mitigation  measures (NOI‐1 through NOI‐4) which will further reduce construction noise.  Traffic noise was also  analyzed in the DEIR, and the project will not cause any significant traffic noise impacts in the short  term or long term (see pp. 4.11‐35 through 4.11‐42).  Comment 83‐p:  Finally, and most importantly, the Wave Festival Project is also projected to host Special Events as  pointed out above. The Applicant must also properly analyze and mitigate significant impacts from  noise from the Wave Festival Project considering these Special Events. Special consideration as to  when they will be scheduled must also be analyzed. Moreover, special consideration must be given  to the fact that all the proposed residential development will be in the nature of short‐term rentals  which are known to create additional noise and havoc in a community. Indeed, the City knows these  problems exist with respect to short‐term rentals. (See,  https://www.desertsun.com/story/news/local/la‐quinta/2021/07/21/la‐quinta‐considers‐ noisemonitor‐mandate‐str‐properties/8033933002/.) The DEIR has not analyzed these impacts from  the short‐term rentals that will be pervasive as the Wave Festival Project. This impact allowing these  rentals is significant since there are no nearby short‐term rentals since most are prohibited in nearby  communities.   Response 83‐p:  Potential traffic noise from special events was modeled and analyzed in the noise study, and as  discussed at pp. 4.11‐40 and 4.11‐41 of the DEIR, the special events will not cause any significant noise  impacts.  The operational noise from the project was modeled by evaluating noise at the existing  Wave Basin in Lemoore, California, as well as noise at a pool at a local resort, a neighborhood park,  and a neighborhood commercial center operating simultaneously. Operational noise levels were not  projected to exceed 65 dBA at any off‐site locations, and as a result, the project will not have any  significant operational noise impact on the existing residential communities in the project vicinity.    As it relates to the commenter’s assumptions relating to short term rentals as a source of excessive  noise, without substantial evidence, short‐term rentals will be subject to the City’s noise ordinance  and Municipal Code provisions on short‐term vacation rentals to ensure no significant noise impacts  to other communities in the project vicinity.  As explained in the Desert Sun article cited in this  comment, the City completed a pilot program to determine whether mandatory noise monitors at  short  term vacation  rental locations would increase property owner  attentiveness  to neighbor  complaints and  reduce  such complaints.    To  the  extent  the City adopts a noise monitoring  requirement for short‐term rentals, any short‐term rentals within  t he  p roject  w ould  b e  subject  to  t hat   requirement. The City’s noise standards apply to all areas of the City, and will apply to the proposed   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐380 February 2022  project. Should noise from a short term rental be in violation of the City’s noise ordinance, it will be  enforced in the same manner at the project site than it would be anywhere in the City.     Comment 83‐q:  The former project, where the Wave Festival Project is proposed, envisioned a quiet golf‐based  community with little noise emanating from that project. The City generally enjoys a quiet noise  environment, with existing community noise being dominated by highway and  local  traffic,  intermittent aircraft  flyovers, and  commercial operations. The  City enjoys  an enviable quiet  environment that must be considered and not compromised in the manner sought by Applicant. Low  noise levels are a major economic asset of the City’s resort and residential atmosphere and it is  precisely that reason that residents have relocated to the City. The Wave Festival Project, however,  anticipates that the Applicant will conduct Special Events including concerts and hosting large‐scale  surfing venues with music. These issues have not been properly addressed or analyzed in the DEIR.  All these elements will contribute heavily to noise pollution in the area. Noise pollution does not only  adversely affect human lives. Wildlife, especially birds, are heavily impacted by increased noise  pollution. Communication, mating behavior, hunting and survival instincts of animals are altered by  excessive noise. As such, the City should carefully review proposals such as the Wave Festival Project  which we believe to be incompatible with the quiet environment present in the City.    Response 83‐q:  Please see the Topical Response on Noise in Section 2.2.4, as it relates to noise levels and the City’s  noise standards. The comment incorrectly states that the project proposes concerts and large‐scale  surfing events with music, as part of future special events.  This is not accurate, as neither concerts  nor large‐scale surfing events are proposed.  Any special events would remain subject to the same  Wave Basin capacity limits, which include a maximum of 30 surfers at any one time, as well as  maximum total limitation of 2,500 special event attendees. By comparison, the large‐scale music  festivals in Indio can have in excess of 100,000 guests daily.    Further, the number of these special events would be limited to no more than 4 per year and each  would only be authorized through review and approval of a temporary use permit from the City,  which includes demonstrating that the event will not violate the City’s Municipal Code or cause  significant noise, traffic or other impacts.  As it relates to noise levels and biological resources, please  see Response 14‐q. In addition, Mitigation Measures TRA‐9 through TRA‐14, and BIO‐4 and BIO‐7,  will ensure that special event traffic will not cause any significant traffic impacts, and that Wave Basin  lighting and noise levels do not impact wildlife using Coral Mountain, respectively.  Please also see  Responses 13‐q and 13‐r.    Comment 83‐r:  D. Air Quality Has Not Been Adequately Analyzed or Mitigated.   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐381 February 2022  The  Wave  Festival  Project  will also result  in significantly compromised air  quality  in  the  area  throughout the construction process, and potentially once the development is completed. Removal  of stabilized soils and biological soil crust creates a destructive cycle of airborne particulates and  erosion. As more stabilized soils are removed, blowing particulates from recently eroded areas act as  abrasive catalysts that erode the remaining crusts thus resulting in more airborne particulates.   The Coachella Valley is in the Salton Sea Air Basin (“SSAB”) under South Coast Air Quality Management  District jurisdiction. (DEIR, a t  4.1‐2.) T he r egional climate, as well as the temperature, wind, humidity,  precipitation, and amount of sunshine significantly influence the air quality in the SSAB. Currently,  state and federal air quality standards are exceeded in most parts of the SSAB. (DEIR, at 4.1‐16.)  Construction activities associated with the Wave Festival Project will result in emissions of VOCs, NOX,  SOX, CO, PM10, and PM2.5, which includes site preparation, grading, building construction paving,  and architectural coating. (DEIR,  at 4.1‐18.)  A development with  this effect on  emissions  is  unacceptable amidst the current state of our climate crisis.     Response 83‐r:  The Draft EIR thoroughly analyzed the project’s construction related emissions using universally  accepted modeling techniques, and determined that, with implementation of the specified mitigation  measures and project design features (PDFs), the project will not exceed criteria pollutant thresholds  established by SCAQMD or have any significant adverse effects (see DEIR pp. 4.1‐15 – 4.1‐23 and 4.1‐ 31 – 4.1‐40). SCAQMD is the expert agency entrusted with and responsible for air quality monitoring  and permitting in the air basin, and its thresholds of significance, as described on page 4.1‐12 of the  Draft EIR, are the appropriate benchmark on which to base air quality analysis for the project As  explained in the DEIR, compliance with the applicable SCAQMD Rules and the City of La Quinta’s  fugitive  dust  control  ordinance  limit  the generation of  PM10 and  other  fugitive  dust  during  construction activities to levels that are below the SCAQMD thresholds.    Comment 83‐s:  The Wave Festival Project could result in significant impacts health effects from air quality emissions  as well considering the significant nature of the Special Events as has been outlined above. In Sierra  Club v. County of Fresno (Friant Ranch, L.P.) (2018) 6 Cal.5th 5 02, t he  C ourt  h eld  t hat  a ir  q uality  a nalysis   must make a reasonable effort to substantively connect a project’s air quality impacts to likely health  consequences. Any consideration of air quality must address the health effects to nearby sensitive  receptors from the large quantity of idling vehicles consistent with a development of the type sought  by Applicant. As pointed out above, because of the transient nature of the visitors to the Wave  Festival Project because of short‐term rental and the significant impact of the Special Events, there  will likely be many idling vehicles. The analysis of the DEIR, to actually demonstrate that there are no  significant impacts to air quality, is required to “connect” adverse human health effects to the levels  of pollutants that would be emitted by the Wave Festival Project. The DEIR fails to do so.    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐382 February 2022  Response 83‐s:  Despite the commenter’s assertion, the comment d oes  not provide  substantial evidence that a “large  quantity of idling vehicles” will result from the proposed project. To the contrary, the DEIR specifically  evaluates vehicle emissions and other potential air quality emissions during special events at the  project (see pages 4.1‐29 – 4.1‐31 of the Draft EIR), and determined that with implementation of  applicable PDFs, including pedestrian connectivity and a complimentary mix of land uses, as well  Mitigation Measure AQ‐3, daily emissions during special events, with a maximum of 2,500 guests,  will not exceed any SCAQMD thresholds of significance.  The DEIR also discusses the health impacts  that would result from the exceedance of these thresholds of significance, but with implementation  of the specified PDFs and mitigation measures, these adverse health effects will be avoided, as  concluded on page 4.3‐44 (also see Appendix A, at pp. 47‐59).  Comment 83‐t:  E. Greenhouse Gas Emissions Have Not Been Adequately Analyzed or Mitigated.  The  DEIR needs  to go  further  in addressing  the spike  in greenhouse  gas emissions  during  the  potentially multiple year construction and because of the Special Events and short‐term rentals.  The Wave Festival Project will be constructed in three phases and will take approximately six (6) years  to complete. (DEIR, at 4.1‐19.) Due to the use of heavy construction equipment, unsafe levels of air  pollutants would have an impact on the surrounding community and wildlife during that time. The  presence of toxic air contaminants during construction is discussed in relation with the sensitive  human receptors  but  ignores construction  pollutant  impact on wildlife  and  the ecosystem. For  example, alpine and subalpine ecosystems could decline by as much as 60 to 80% by the end of the  century because of increasing temperatures. (DEIR, Appendix I [GHG  R eport], p . 2 0.] The  C ity  m ay  not  hide behind a self‐serving threshold to avoid this significant impact.    Response 83‐t:  The project’s potential impacts relating to GHG emissions are analyzed in Section 4.7 of the DEIR and  in the Coral Mountain Specific Plan Greenhouse Gas Analysis (GHGA) included in Appendix I to the  DEIR.  The DEIR analysis also references and relies upon a number of public regulatory and reference  documents regarding the effects of GHG emissions and the measures taken by the State of California  and its agencies to substantially reduce GHG emissions.  To meet California’s adopted standards for  the reduction of GHG emissions, SCAQMD has provided guidance for public agencies to use to  establish project‐level screening thresholds of significance under CEQA.  Based on this guidance, and  the City’s own Greenhouse Gas Reduction Plan, the City established a threshold of 3.65 metric tons  of CO2 emissions per service population annually as the analysis threshold for the project.  This  threshold is consistent with SCAQMD guidance, including taking into account the most recent target   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐383 February 2022  of reducing emissions to a level of 40% below 2020 levels by 2030, as discussed in Section 14.7 and in  the project‐specific GHG Analysis (Appendix I).    As explained in the DEIR, the GHGA quantified the construction and operational GHG emissions that  will be generated by the project, including those from special events, and determined that with  incorporation of the specified PDFs and mitigation measures, the project would generate a total of  3.62 MTCO2e per service population, which is below the established threshold of significance (page  4.7‐20).  However, as this calculation depends, in part, on the purchase of carbon credits under  Mitigation Measure GHG‐1, and because the purchase of carbon credits has not been widely adopted  in t he C oachella V alley for  residential and resort communities, the Draft EIR conservatively concluded  that the project’s GHG emissions should be considered significant and unavoidable.  Contrary to the  author’s comment, the City is not “hiding behind a self‐serving threshold,” but instead, thoroughly  quantified and analyzed the project’s construction and operational generation of GHG emissions,  identified ways to substantially reduce those emissions to the greatest extent feasible, and then  conservatively disclosed the worst‐case scenario, specifically, that the project could cause significant  and unavoidable levels of GHG emissions if the purchase of carbon credits is not a feasible or  successful mitigation measure in the Coachella Valley. As allowed under CEQA Guidelines Section  15043, the City has identified a potentially significant and unavoidable impact, and fully disclosed it  to the public and decision makers. The City will, also as allowed under CEQA, consider whether this  potentially significant impact is outweighed by defined project benefits, and whether the EIR should  be certified through the hearing process, and the adoption of findings.  Comment 83‐u:  F. Cumulative Impacts Have Not Been Adequately Analyzed or Mitigated.  As written, the DEIR also glosses over the aggregate environmental impacts of the Wave Festival  Project and misleads the reader through words such as “may” and “potentially.” This Project cannot  be viewed independently from other planned developments in the region. The EIR needs to address  the cumulative effects of the Wave Festival Project in relation to other nearby projects and planned  developments.  The cumulative impact from several projects is the change in the environment which results from  the incremental impact of the project when added to other closely related past, present, and  reasonably foreseeable probable future projects. Cumulative impacts can result from individually  minor but collectively significant projects taking place over a period of time.  (14 Cal. Code Regs. § 15355(b).) Traffic, water demands, greenhouse gas emissions, noise and air  pollution are aggregate and have cumulative effects. It would be disastrous oversight for the City to  allow the Wave Festival Project to move forward without fully analyzing this Project impact in relation  to the overall impact of other projects in the region that are currently in development or in the  planning stages. This is especially true given the fact that the DEIR did not consider the scheduling of   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐384 February 2022  Special Events (not defined or discussed in the DEIR), and their otherwise enormous impact vis‐à‐vis  other festivals in adjoining communities such as Coachella and Stagecoach and the impact of the  short‐term rentals (again, not addressed in the DEIR.)    Response 83‐u:  This comment is not correct, as each chapter in the DEIR specifically addresses cumulative impacts  for  the  topic  covered  in that  Chapter (i.e., traffic, hydrology, noise, GHG emissions, etc.), and  evaluates the potential cumulative impacts consistent with the requirements of CEQA Guidelines  section 15130.  As specified in Guideline 15130, the cumulative impact analysis can be based upon a  summary of projections contained in an adopted plan, including a General Plan, which is how the  cumulative impact analysis was conducted in the DEIR.  Cumulative impacts for the topics identified  in this comment are addressed in the Draft EIR on the following pages: traffic at pages 4.13‐57 – 4.13‐ 61; water supplies at pages 4.15‐34 – 4.15‐35; noise at 4.11‐51 – 4.11‐54; GHG emissions at pages  4.7‐25 – 4.7‐26; and air quality at pages 4.2‐41 – 4.2‐42.    As to other special events in the region that are outside the jurisdiction of the City, no separate  analysis is required because the commenter’s assertion that special events will occur at the same time  as other, much larger events elsewhere in the valley is entirely speculative. As provided in CEQA  Guideline 15145, speculation is not appropriate in an EIR, and the City did not engage in speculation  in analyzing the impacts of the project. Furthermore, special events outside the jurisdiction of the City  of La Quinta are sufficiently removed geographically that, when considered in conjunction with the  limited size  (2,500  guest  maximum) of  any  project  special events, would not have combined  environmental effects.  Given this geographic distance and the limited size of the project’s proposed  special events, such special events would not cause cumulatively considerable contributions to the  traffic, noise or other impacts of the 100,000+ person music festivals referenced in this comment,  that occur in the neighboring city of Indio.  In addition, the mitigation measures identified in the DEIR,  such as TRA‐9 – TRA‐14, regarding the need for a traffic management and parking plans prior to  approval of any special use permits for special events at the project, will further ensure that the  project will not cause any cumulatively considerable contributions to the impacts caused by major  festivals in the region.  Finally, as described extensively in responses to multiple issue areas above, the impacts of special  events have been fully disclosed in the EIR, and the assertion that they are “not defined or discussed  in the EIR” is false. The comment references short‐term rentals as a potential source of significant  cumulative effects but fails to provide any substantial evidence showing any such effects would occur.   As each topic area analyzes the operational impacts of the project with all residences occupied,  including traffic and noise, no further cumulative impacts from short‐term rentals of such residences  are anticipated.  Please also se Response 52‐g.  Comment 83‐v:   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐385 February 2022  IV. THE DEIR IS INCONSISTENT WITH GENERAL PLAN PROGRAMS AND LAND USE POLICIES.  CEQA requires that environmental impact reports analyze the consistency of a project with applicable  local plans, including General Plans. (See Napa Citizens for Honest Govt. v. Napa County Bd. of  Supervisors  (2001) 91 Cal.App.4th  342, 386‐87; 14  Cal. Code Regs. Appendix  G, § IX(b).)  Inconsistencies  with a G eneral  P lan  or o ther  l ocal  p lan goals  a nd policies that were enacted to protect  the environment are significant impacts in themselves and can also be evidence of other significant  impacts. (See id.; Pocket Protectors v. City of Sacramento (2004) 124 Cal.App.4th 903, 929.)  “The general plan is more than the legal underpinning for land use decisions; it is a vision about how  a community will grow, reflecting community priorities and values while shaping the future.” (See,  General  Plan Guidelines; Published by the Governor's Office of Planning and  Research  (https://opr.ca.gov/docs/OPR_COMPLETE_7.31.17.pdf )).  The City must abide by its general plan since it is, in essence the “Constitution” of the City:  “[T]he general plan [is] a ‘ “constitution” for future development’ [citation] located at the top of  ‘the hierarchy of local government law regulating land use’ [citation].  The general plan consists of a ‘statement of development policies … setting forth objectives,  principles, standards, and plan proposals.’ [Citation.] The plan must include seven elements—land  use, circulation, conservation, housing, noise, safety and open space—and address each of these  elements in whatever level of detail local conditions require [citation]. General plans are also  required  to be  ‘comprehensive [and]  long[]term’ [citation]  as well  as  ‘internally consistent.’  [Citation.] The planning law thus compels cities and counties to undergo the discipline of drafting  a master plan to guide future local land use decisions.” (DeVita v. County of Napa (1995) 9 Cal.4th  763, 772–773 [38 Cal. Rptr. 2d 699, 889 P.2d 1019], fn. omitted.)  Since it is essentially the Constitution of the City, a general plan cannot be lightly amended. Much  thought and deliberation go into the formation of the general plan and any amendment thereto. The  City is well of aware of this fact and its last update its general plan took place over a period of years.  (See,  https://www.laquintaca.gov/business/lq2035‐general‐plan/documents)  Key  to any such  updates is community participation which is integral to the update process. The City’s general plan is  the 2035 La Quinta General Plan (General Plan).  Here, Applicant seeks an extraordinary request from the City in connection with the Wave Festival  Project, i .e., a n  a mendment  t o  t he  C ity’s  G eneral  Plan. T his  r e quest skirts and short circuits the normal  procedure  that  the City  undertakes  when  it amends  its General Plan  which  involves  years of  deliberations and community input. Moreover, such a request short circuits the expectations of  residents of the City who invest their life savings in the City in purchasing residences based on their  belief that the values of the General Plan will hold true for the foreseeable future. It is for that reason  the City must tread lightly and consider the request of the Applicant with great concern.  Here, the  Applicant requests a dramatic change to the City’s General Plan. The General Plan Amendment (GPA   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐386 February 2022  2019‐0002) will amend the current General Plan land use designations from General Commercial, Low  Density Residential,  and  Open Space – Recreation to Neighborhood  Commercial,  Low  Density  Residential, Tourist Commercial, and Open Space. (DEIR, at 3.5.2.) The Wave Festival Project bears  NO relationship to the development that had been originally entitled for  that area. The r equest o f  the  Applicant  i s  for a w holesale  c hange  i n  t he  c haracter  o f t he  l an d where they propose to build. The DEIR  briefly states, “The project site is surrounded by developed residential communities…” A serious  examination of the area shows The Quarry, Santerra, Coral Mountain Estates, Andalusia, and Trilogy  residential communities surround the proposed location. Additionally, new home developments  immediately south of the proposed location have been approved or are in review including the 57  residential Estate Collection at Coral Mountain and the 1,200 residential Travertine community—a  fact omitted from the EIR. Clearly, the Wave Festival Project is a “horse of a different color” entirely  and is primarily a commercial enterprise where low‐density housing is slated to be built.    Response 83‐v:  While it is true that a General Plan is “at the top of the hierarchy of local government law regulating  land use,” as cited in the comment, that does not mean that General  P lans  a re  n ot  r outinely  a mended.    If fact, Section 65358  (a) of the California  Government Code states that a legislative body may amend  all or part of an adopted general plan. The only limitation on amending an adopted general plan in  Section 65358 (b) is that no mandatory element of a general plan can be amended more frequently  than four times during any calendar year for a general law city. La Quinta, as a charter city, has no  such limitation. Contrary to the commenter’s assertion, and as provided in the City’s Municipal Code,  Section 9.230.010, a General Plan Amendment may be made at any time, as determined by the  legislative body. Each amendment may include more than one change to the general plan.  Consistent with state law, both the City’s 2035 General Plan and the Municipal Code provide that any  property owner or citizen may initiate a General Plan Amendment (See 2035 General Plan at pp. 1‐7  – 1‐8; a nd L QMC Chapt. 9.230).  On page 1‐7 of t he General Plan itself, under the heading “Amending  the  G eneral  Plan,” i t  p rovides  t hat  “[t]he  G eneral  P lan  i s  a m u lti‐faceted document, which defines and  addresses the changing needs of the City. It is also based on an  ongoing  assessment  and  understanding of existing and projected needs.”  Several of the other projects on the City Planning  Department list of current projects also include proposed or approved General Plan Amendments,  including Centre at La Quinta, Codorniz, and Travertine.  This comment also states that the DEIR omits discussion of two new residential communities in the  project vicinity, the Estate Collection at Coral Mountain and Travertine.  It is not clear whether the  commenter raises this issue to bolster his argument that the project is not compatible with these  residential neighborhoods, or to assert some error in the project’s cumulative impact analysis.  If the  latter, the cumulative impact analysis is properly based on General Plan buildout, which includes the  additional residential units proposed in those communities (see 2035 General Plan, General Plan Land  Use Plan and Table II‐3 [Land Use Summary] at pp. II‐8 through II‐12). If the former point, the DEIR   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐387 February 2022  addresses land use compatibility with regard to all surrounding land uses, and with respect to specific  impacts in the Draft EIR discussion of each environmental impact as appropriate.  The commenter characterizes the proposed General Plan Amendment as a “wholesale change in the  character of the land” proposed for development by the project, but in fact, the project retains the  low density, neighborhood commercial and open space land uses on most of the project site, including  the entire perimeter of the site.  Less than one‐third of the site is proposed for development under  the City’s Tourist Commercial land use designation, and this area is buffered from the surrounding  communities by more than two hundred acres of low‐density residential development, as well as  perimeter walls and landscaping that are fully consistent with the surrounding communities.   Comment 83‐w:  The DEIR's analysis of the Wave Festival Project's consistency with the General Plan is fundamentally  flawed. T he D EIR  takes  the position  that because a mendments  a nd  minor adjustments to the General  Plan are proposed, the Wave Festival Project would be consistent  with  both  documents, and,  therefore, any conflicts with plans would be less than significant. (DEIR, at 4.10‐1.) To evaluate the  accuracy of this statement and the Wave Festival Project's consistency with the General Plan, the  DEIR must identify the "minor adjustments" to the plan's policies. Unfortunately, the DEIR fails to  provide this critical information.    Response 83‐w:  The Draft EIR states in both Chapter 3.0, Project Description (p. 3‐9), and Section 4.10, Land Use and  Planning (pp. 4.10‐2 – 4.10‐4), that the proposed General Plan Amendment will amend the current  General Plan land use designations from General Commercial, Low Density Residential, and Open  Space – Recreation, to Neighborhood Commercial, Low Density Residential, Tourist Commercial, and  Open Space – Recreation.  This comment also cites Draft EIR p. 4.10‐1 for a statement about General  Plan consistency and minor adjustments that is not accurate and does n ot appear on that page of the  Draft EIR.  Comment 83‐x:  Moreover, in its analysis, the DEIR  glosses  over  numerous, glaring  inconsistencies  to reach the  contrived conclusion that the Wave Festival Project is somehow consistent with the General Plan. In  addition  to  misinforming  decision‐makers and  the public about the  Wave  Festival Project's  consistency with the General Plan, this analysis underestimates the actual impacts of the Wave  Festival Project and ignores some of the Wave Festival Project's most significant impacts. The DEIR  must be revised and recirculated to provide a comprehensive and a ccurate  a nalysis  o f  a ll  G eneral  Plan  inconsistencies.   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐388 February 2022  Numerous goals and policies within the City are relevant to the Wave Festival Project. Many of these  goals and policies are directly at odds with the Wave Festival Project. Some of the most egregious  violations are discussed below.    Response 83‐x:  This comment asserts that the Draft EIR misinforms decision‐makers and the public regarding the  project’s alleged inconsistencies with the General Plan.  However, the comment provides no specific  examples of any such alleged inconsistencies, and instead, serves  as  an  i ntroduction  to  t he c omments  that follow.  As described in more detail in the following responses, the Draft EIR provides an analysis  of the project’s consistency with the General Plan’s applicable goals, policies and programs regarding  Land Use, Circulation, Livable Communities, Economic Development, Parks, Recreation and Trails,  Housing, Water Resources, Open Space and Conservation, Noise, Soils and Geology, Flooding and  Hydrology, Hazardous Materials, Emergency Services, and Water, Sewer and Other Utilities on pages  4.10‐15 through 4.10‐24.  Moreover, the  California courts have consistently held that an EIR does not  need to evaluate the project’s consistency with every General Plan goal, policy and program.  Rather,  “[b]ecause EIRs are required only to evaluate ‘any inconsistencies’ with plans, no analysis should be  required if the project is consistent with the relevant plans.”  Stop Syar Expansion v. County of Napa  (2021) 63 Cal.App.4th  444,  460 (quoting  Pfeiffer  v.  City  of  Sunnyvale  City  Council (2011)  200  Cal.App..4th 1552, 1556; and see South of Market Community Action Network v. City and County of  San Francisco (2019) 33 Cal.App.5th 321, 352‐354. As described above and in Response No. 79‐l, the  Draft EIR thoroughly analyzes the project’s consistency with the General Plan and other applicable  plans.      Comment 83‐y:  A. The Wave Festival Project is Inconsistent with General Plan Policies Pertaining to Water Usages.  The General  Plan embodies  values and  principles  that recognize the importance of  the  water  resources in the area, including maintaining water availability to provide domestic water to existing  developments in the City. Despite these important principles, the DEIR fails to provide any General  Plan consistency analysis for water. The following goal is indisputably  linked  to protecting  the  environment through avoiding impacts on water resources:  GOAL‐WR‐1  GOAL‐WR‐1 states: “The efficient use and conservation of the City's water resources.” The General  Plan acknowledges that continued growth in the City and the region has resulted in an increased  demand for domestic water. As a result, CVWD extracts more water from the lower thermal subarea  than is naturally recharged into it every year — a condition known as overdraft. (General Plan, p. III‐ 58.)  It  further states that  increased development  will contribute  to  greater  demand  for  water  resources and the potential for continued overdraft. (Id.)   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐389 February 2022  This Project is enormous and will require significant amount of the City’s valuable water resources.  At project buildout, the Wave Festival Project could accommodate approximately 7.77 acres of  Neighborhood and Wave Farm Commercial uses; 232.07 acres of Low Density Residential; 117.70  acres of Hotel/Resort uses comprised of the hotel, the Wave Lagoon, attached residential uses and  various resort related amenities; and 27.01 acres of Open Space. The low‐density residential land use  will include 496 units of detached residential. The hotel resort land use proposes 150 hotel keys, 104  attached resort residential units and 55,000 square feet of commercial uses.   The 16‐acre surf Wave Basin and lagoon will serve as the focal point of the development. The  estimated total domestic water demand for indoor and outdoor use is approximately 941.03 acre‐ feet per year (AFY), or 2.45 acre‐feet per acre. The residential indoor demand estimate is 97.22 AFY,  the non‐residential indoor use estimate is 42.34 AFY, and the outdoor estimate is 801.47 AFY. (WSA,  p. 20.) The majority of the water use is the outdoor water demand, which equates to an outrageous  260,986,749.15 gallons of water per year. With precious water resources, a huge surf lagoon in the  middle of the desert clearly does not comply with General Plan GOAL‐WR‐1 as an efficient use of  water. The Wave Festival Project's inconsistency with this General Plan Goal constitutes a significant  impact.    Response 83‐y:  This comment quotes the General Plan Goal WR‐1 (“The efficient use and conservation of the City’s  water resources”) and asserts that the Project does not comply with the goal of efficient water use.   However, the comment does not identify any particular General Plan policies or programs that are  inconsistent with or prohibit any of the project’s proposed uses of water.  The General Plan does not  identify any specific limits on the amount of water that should be used by any particular project or  use, and instead, establishes policies to support CVWD’s efforts to supply adequate domestic water  to residents and businesses by continuing to implement the City’s landscape ordinance and building  codes (see Policy WR‐1.1 and Program WR‐1.1a).    Here, the project fully complies with the City’s landscape ordinance and CVWD’s limit on outdoor  water use.  As set forth in the DEIR and the WSA/WSV, the Maximum Applied Water Allowance  (MAWA) for outdoor water use for the project site is 962 AFY.  The project, including the Wave Basin,  is projected to use 801.47 AFY for outdoor uses, or approximately 83.3% of what is allowed under  CVWD’s and the City’s landscape ordinances.  (See, e.g., DEIR at p. 4.15‐31.)  Accordingly, the project  not only complies with both City and CVWD water use standards, but in fact uses materially less  outdoor water than the maximum amount of water consistent with the efficient use of water.   Specifically, the project will reduce outdoor water use from 921.02 AFY, for the currently permitted  land uses, to 801.47 AFY, as set forth in the Draft EIR at pp. 4.15‐15 – 4.15‐16 and 4.15‐34. This is  entirely consistent with Goal WR‐1.  Comment 83‐z:   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐390 February 2022  B. The Wave Festival Project is Inconsistent with General Plan’s Policies Pertaining to Aesthetics and  Light Pollution.  It is undisputable that the Wave Festival Project — given the height, bulk, and scale of its proposed  structures — would irreparably alter the community's character and  views  of  the surrounding  mountains. By the DEIR's own admission, the Wave Festival Project's impacts on scenic vistas, the  visual character or quality of the site, scenic resources, and light and glare would be significant and  unavoidable. (DEIR at 1‐15.) The DEIR's conclusion that the Wave Festival Project would not conflict  with the General Plan policies pertaining to aesthetics would be laughable if the implications were  not so ominous. Certain of the most egregious violations include:  Guiding Principle:  One of the guiding principles of the General Plan is to reduce light pollution. (General Plan, p. 1‐3.)  The Wave Festival Project is blatantly inconsistent with this principle. The Wave Festival Project  proposes 80‐foot‐high light fixtures. The 80‐foot light fixtures proposed for the project would be  located around the Wave Basin to illuminate the recreational facility during the evenings. (DEIR, at  4.1‐56.) The Wave Festival Project proposes seventeen (17) 80‐foot lights, separated approximately  20 feet from each other. The light poles lie within the line of sight for motorists and pedestrians, and  visible to the properties south of the Wave Festival Project. (DEIR, at 4.1‐39, 4.1‐41.) Even worse, the  lights will operate from dust to 10 PM. (Id.)  As opined by Minagar & Associates in their comment letter of August 2, 2021 (see, Exhibit 3), the  analysis contained in the DEIR is defective in several respects:  Providing the right lighting solution for an exterior application should take into consideration  glare, along with the specific site requirements for spacing, efficiency, and visual comfort. Current  means of measuring glare in exterior applications are not fully defined or comprehensive. Ways  to is by the following: Shielding, diffusion, selection of warm CCTs, and reducing contrast of the  Effective Luminous Area. Reducing glare may reduce the efficiency of the luminaire and the  spacing, height which were not addressed in this DEIR report nor in Appendix B due to cost and  potential redesign of the project. We have to bear in mind that, the level of glare that an individual  experiences is highly subjective. Therefore, the designers should install mock‐ups in order to  confirm adequate performance and visual comfort of the concerned parties affected by such  installation. Shielding and Diffusion in LED Luminaires has not been explored in the DEIR report  nor in Appendix B. There is no alternative solution/ study provided for the intensity from the  luminaire, the number of luminaires, the size of the luminaire, and the height or the angle of the  luminaire. The proposed lighting plan does not provide any gradients. It immediately changes  between dark and bright. For older residents/visitors in the surrounding area of the proposed  project site, it will inevitably create a lot of discomforts especially bothering some individual’s  eyes.      2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐391 February 2022  Response 83‐z:  To be clear, the Draft EIR did not determine that impacts associated with light and glare would be  significant. As described on page 4.1.60 through 4.1‐70, impacts associated with light and glare were  found to be less than significant.  Please also see the Topical Response on Light and Glare in Section  2.2.1.  As explained in the Draft EIR, the lighting for the Wave Basin includes shielded, directional energy  efficient LED light fixtures that will prevent light spillage outside of the Wave Basin planning area (see  Draft EIR pp. 4.1‐60 – 4.1‐63).  While this comment fails to identify any specific General Plan goals or  policies that the Wave Bain could possibly violate, the Wave Basin lighting does comply with the  applicable provisions of the La Quinta Municipal Code, as explained on the Draft EIR pages cited  above.  Specifically, the shielded and directional lights proposed will not emit light onto adjacent  properties and will comply with the allowed hours of operation for recreational lighting (10:00 p.m.  cutoff).  Please also see Section 2.2.1 above for a thorough response to comments concerning the  project’s potential light and glare impacts.  The Minagar & Associates letter quoted in the comment regarding the impacts of LED lighting are  speculative and do not provide substantial evidence that changes may occur in the design of the  lighting. The concerns relating to shielding certainly do not apply to the TLC lighting proposed for the  Wave Basin component of the project.  The Musco memo (Appendix B.1) explains the details of how  the specific height of the proposed light fixtures, the shielding from the fixture visor, and the ability  to directionally aim the lighting will allow the system to light the Wave Basin without creating any up  lighting or unwanted light spillage, thus ensuring dark skies compliant lighting.  It is important to note  that the Wave Basin light system was optimized to avoid light spillage, and if the light fixture heights  were reduced, the light cut off angle would need to be increased to cast light across the water surface,  which would result in more light and glare.  Consequently, as described in the EIR, the height of the  light poles is optimal for lighting the project while at the same time minimizing any appreciable light  and  glare  impacts  to Coral  Mountain  and  adjacent properties. The  analysis has further been  supported by the demonstration conducted on November 17, which included the installation of  “mock‐ups” suggested by Minagar & Associates (see Appendix B.2 of this Final EIR).  Comment 83‐aa:  Nor does the DEIR address concerns that are specific to the City and desert conditions. The City is  regularly buffeted by high winds. As a result, there is silica particulate blown about in the area of the  proposed project. That particulate is highly reflective. Nowhere in the DEIR does the Applicant  address this important issue.  The DEIR did not, then, properly analyze the light and glare emanating from the enormous 80‐foot  towers that will be constructed. There are no actual mockups of the proposed towers that would  provide real and credible analysis of their impacts, for example.    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐392 February 2022  Response 83‐aa:  While the comment does not provide any evidence or other information showing how winds would  affect the lighting analysis in Appendix B of the Draft EIR, the lighting analysis in Appendix B and the  further  information  in the supplemental  Musco  memo,  plainly demonstrate that  the  proposed  lighting system has been optimized to reduce light and glare and avoid any significant light or glare  related impacts to adjacent properties or the public. Also see Response 83‐z as it relates to “mock‐ ups.”  Comment 83‐bb:  Moreover,  the analysis of  the DEIR did not consider the darkened  skies  of  the surrounding  environment in the Coachella Valley. It  is a much‐hallowed quality  that municipalities  and  homeowner’s associations go to great lengths to make certain that ambient light is dampened or  eliminated, e.g., some communities prohibit or limit light posts. This darkened atmosphere opens the  night skies to the beauty of illuminating stars. These darkened skies then are a particularly bad  backdrop from the glare that will most assuredly emanate from the  8 0 ‐foot  l ight  t owers  t hat  A pplicant   proposes especially when  windstorm  lift  reflective particulate into the air.  The  light and  glare  generated from the fixtures would result in significant impacts and is in direct contrast to the City’s  principle to reduce light pollution..     Response 83‐bb:  First, the commenter is correct that La Quinta limits lighting in order to assure dark skies. As described  in the EIR (see page 4.1‐60 and 4.1‐61), the analysis is based on the City’s lighting standards, which  require that lighting plans demonstrate that light not extend beyond property lines. That standard  was correctly analyzed in the EIR. As explained above and in the DEIR, the Wave Basin lighting system  is fully dark sky compliant and uses TLC for LED technology to effectively light the Wave Basin while  generating a fraction of the light and glare typically visible at parks and other recreational facilities  that use older generations of lighting technology or standard LED lighting (see pages 1‐2 of Appendix  B.1).  As explained in the Musco memo, the lighting at the Bagdouma Sports Park in Coachella consists  of “a combination of light fixtures from Musco, including the 2005 lights and 1989 unshielded lights,  with respective candela ratings of 11,858 and 21,400,” as compared to the 7 candela generated by  the  proposed TLC lights proposed for the  project (see Musco memo, Appendix B.1 of this Final EIR, at  p.2). Accordingly, the EIR demonstrates that the Wave Basin lighting will generate far less light and  glare than the existing lighting in the community and will avoid any significant impact on the area’s  dark skies.     Comment 83‐cc:  GOAL OS‐3:   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐393 February 2022  Goal OS‐3 states the importance of the preservation of scenic resources as vital contributors to the  city's economic health and overall quality of life. (General Plan, at 11‐30.) The Wave Festival Project  causes a significant change in the visual character of the area from a singlestory residential and golf  environment to a hotel and Wave Basin facility. As determined in the line‐of‐sight analyses and visual  simulations, the project site will result in the partial obstruction of views of Coral Mountain and the  Santa Rosa Mountains, depending on location and viewpoint. Therefore, development of the project  property would result in obstructed and partially obstructed views of these scenic resources. (DEIR,  at 4.1‐44.) The Wave Festival Project's clear inconsistency with this General Plan Goal constitutes a  significant impact.     Response 83‐cc:  The comment does not mention the three policies in the General Plan supporting this goal all make  clear that the C ity’s p olicies t o meet this g oal  involve avoidi ng development in designated open space  areas  within hillside  and  visually prominent  areas. Furthermore,  to  the extent  development  of  designated open  space  is allowed, grading and structures should be  visually subordinate  and  compatible with surrounding landscape features (see 2035 General Plan 111‐73 and 111‐74).  The  project  does not propose any development in  such designated open  space  areas, and instead,  proposes development of a site that has been planned for residential and golf course development  since the time the property was annexed into the City of La Quinta in o r about  2002.  Accordingly, the   project is consistent with General Plan Goal OS‐3.  In addition, and unrelated to the Open Space goal cited in the comment, the Draft EIR thoroughly  analyzes the project’s impacts on scenic vistas and the visual character of the site and surrounding  area (see DEIR pp. 4.1‐22 – 4.1‐60).  This analysis includes line‐of‐sight and visual simulations of the  project from 5 different locations surrounding the project (see Exhibits 4.1‐4 – 4.1‐13).  Based on this  evidence, the DEIR concluded that the Wave Basin lighting and buildings in the Tourist Commercial  area (Planning Area III) will not have a significant impact on existing views of scenic vistas due to their  location far into the interior of the project, and their distance  f rom  off ‐site  v iewing  l ocations  (see DEIR  p. 4.1‐40).    The DEIR further concluded that development of the project will result in the obstruction of existing  views of Coral Mountain from certain locations along the perimeter roads surrounding the project  due to construction of the walls, landscaping, and homes along the perimeter of the site.  The DEIR  notes that these improvements are consistent with the perimeter walls, landscaping and homes in  the surrounding communities, and their impact on existing views of scenic resources would result  from any development of the project site (see DEIR pp. 4.1‐44 – 4.1‐45).    Even though this impact is mitigated to the maximum extent feasible through implementation of  Mitigation Measures AES‐1 and AES‐2 (setting back the perimeter walls and residential structures  further from the perimeter roads than required under the City’s Municipal Code), the change in  existing views is identified as a significant and unavoidable impact of the project, even though the   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐394 February 2022  impact would be consistent with the visual character of the surrounding developments.  While this  constitutes a significant aesthetic impact, as disclosed in the D EIR, i t  d oes  n ot  r eflect  a ny  i nconsistency   with applicable policies in the 2035 General Plan.  Comment 83‐dd:  Policy LU‐2.3:  Policy LU‐2.3 states that the City's outdoor lighting ordinance will be maintained. The La Quinta  Municipal Code (“LQMC”) Section 9.100.150, Outdoor Lighting, is intended to provide standards for  outdoor lighting which allow adequate energy efficient lighting for public safety while minimizing  adverse  effect of  lighting, such  as  lighting  which  has  a detrimental  effect on astronomical  observations; inefficiently utilizes scarce electrical energy; and/or creates a public nuisance or safety  hazard. As set forth above, the Wave Festival Project site, which is currently undeveloped and vacant,  provides largely unobstructed views of Coral Mountain and the Santa Rosa Mountains from public  rights‐of‐ways. (DEIR, at 4.1‐72.) However, because of the enormous light poles around the Wave  Basin, it will create an unsafe glaring off the roads where cars travel. The Wave Basin lights will be  projected until 10 p.m. at night. The bright lights at the Wave Basin in the evening hours will clearly  conflict with the City’s policy for public safety under the LQMC outdoor lighting ordinance.   Response 83‐dd:  As described in the DEIR, the project lighting fully complies with the City’s outdoor lighting ordinance,  which is set forth in Section 9.100.150, including shielding requirements and hours of operation for  recreational lights (see DEIR pp. 4.1‐60 – 4.1‐63).  The pole lights will be located 1,274 feet from the  public viewing point on Avenue 60, 2,745 feet from Madison Street, and 4,002 feet from Avenue 58  (see Exhibits 4.1‐6, 4.1‐10, and 4.1‐12 in Draft EIR). The lights will have no impact on public streets.  Please also see the detailed description of the proposed Wave Basin lighting in Response No. 83‐z  above. The project is therefore not in conflict with Policy LU‐2.3.  Comment 83‐ee:  C. The Wave Festival Project is Inconsistent with General Plan Policies Pertaining to Noise Pollution.  Notwithstanding  t he  f act  t hat  t he  W ave  F estival  P roject  w ould r esult in significant noise pollution, the  DEIR identifies it as “less than significant.” Moreover, it never bothers to analyze the Wave Festival  Project's consistency with the following General Plan policies:   Guiding Principle:  One of the guiding principles of the General Plan is to reduce noise pollution. (General Plan, p. 1‐3.)  The City's ongoing efforts to preserve the quality of life for all its residents, present and future, must  include the protection of a quiet noise environment. The Wave Festival Project is clearly inconsistent  with this principle.   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐395 February 2022  There are both operational and construction noise impacts associated with this Project. For example,  the Wave Basin and associated machinery/facilities will cause operational noise impacts. Prior to each  wave, the control tower announces the event over the public address system. (DEIR, Appendix K.1  [Noise Study], at p. 73.) This is followed by the noise generated from the movement of the sled and  an increase in noise levels from the mechanical equipment buildings. As the sled moves through the  lagoon, noise from the cable and metal rollers is clearly audible. (Id.) During peak wave events, the  Wave Basin generates noise levels ranging from 62.6 dBA Leq at end of the lagoon, 73.8 dBA Leq in  the lifeguard tower and 75.7 dBA Leq near the cable roller system. (Id.) There are also serious noise  levels concerns associated with outdoor hotel pool and spa activity. These noise activities include the  waterfall, people talking, and children and adults swimming and playing in a pool. The measured  reference noise level at 50 feet is 57.8 dBA Leq. (Id. at p. 75.)  In addition, there is noise level impacts associated with the Wave Festival Project’s outdoor or beach  club activities, including parents speaking on cell phones, kids playing, and background youth soccer  games, with coaches shouting instructions and people cheering and clapping. The special events will  also contribute to additional noise. The Noise Study estimated the playground activity noise level to  be 43.4 dBA Leq. (Id.)   Finally, there is noise level impacts associated the proposed neighborhood commercial center. The  noise level measurements collected show a peak hourly noise level of 54.8 dBA Leq when measured  at 50 feet. (Id.) All the operational noise impacts exceed 219.3 dBA Leq.   There are also construction‐related impacts associated with the Wave Festival Project, which includes  combination of trucks, power tools, concrete mixers, and portable generators that when combined  can reach high levels. Noise levels generated by heavy construction equipment can range from  approximately 68 dBA to more than 80 dBA when measured at 50 feet. (Id. at p. 81.) Construction  activity can result in varying degrees of ground vibration, depending on the equipment and methods  used, distance to the affected structures and soil type. The Wave Festival Project is inconsistent with  this general principle of reducing  noise  pollution. As discussed  above,  the operational and  construction noise impacts would affect human lives, as well as wildlife. The DEIR cannot simply  ignore this very real threat to public safety.     Response 83‐ee:  Please see the Topical Response on Noise in Section 2.2.4. As described in that response and as set  forth in the DEIR (pp. 4.11‐32 – 4.11‐50), the project’s potential construction and operational noise  impacts were carefully evaluated, and with implementation of Mitigation Measure NOI‐1 through  NOI‐6, all such impacts would be less than significant.  The comment cites noise levels that are  c learly   below  the  City’s standards for single  family homes,  as described  in  the EIR.  Furthermore,  the  comment’s conclusion that the noise levels at the site will cumulatively equal 219.3 dBA Leq is false.  Noise levels are not additive, as suggested in this comment.  Rather, as described on page 4.11‐47 of  the Draft EIR, the project will generate noise levels ranging from 39.8 to 53.3 dBA Leq at the off‐site   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐396 February 2022  sensitive receptor locations analyzed in the Noise Study, taking into account all operational noise  sources.   The EIR analysis included an evaluation of noise from the wave machine, the wave itself, and the  loudspeaker announcements, as well as outdoor pool activity noise, outdoor park activities, and  neighborhood commercial noise (see DEIR at p.p. 4.11‐45 – 4.11‐48).  Also see Response Nos. 83‐n to  83‐p above regarding the project’s potential to generate increased noise at any off‐site locations, and  the evidence supporting the DEIR conclusion that the Wave Basin and other project operations will  not cause noise levels that exceed the City’s established standard of 65 dBA.   Comment 83‐ff:  GOAL N‐1  GOAL N‐1 states as follows: “A helpful noise environment which complements the City's residential  and resort character.” The primary source of noise in the City is traffic. (General Plan, p. IV‐4.) Traffic  generated by the operation of the Wave Festival Project will influence the traffic noise levels in  surrounding off‐site areas. (DEIR, Appendix K.1 [Noise Study], at p. 1.) The DEIR acknowledges that  the Wave Festival Project‐related noise level increases are considered “potentially significant” for  Avenue 58 and Madison Street. (Id.) In addition to the resort itself, there will be increased traffic from  construction and special events. The Wave Festival Project's inconsistency with these General Plan  principles and goals constitutes a significant impact.   Response 83‐ff:  The project’s potential impacts on roadway noise levels are analyzed in detail on pages 4.11‐35  through  4.11‐42.   As described on those pages,  traffic noise increases from the project were  calculated at 28 roadway segments surrounding the project site at three different stages of project  buildout (completion of Phase 1, Phase 2 and full buildout), and at all times, the project‐related  increases in roadway noise fall below the City’s established thresholds of significance (See DEIR Tables  4.11‐17, 4.11‐18 and 4.11‐19).    The General Plan Noise element also identifies several specific policies and programs to promote the  goal of a “healthful noise environment” (see 2035 General Plan pp. IV‐15 through IV‐16).  These  include limiting outdoor noise levels to 65 dBA for sensitive receptors, including residences, and  requiring that development projects provide a noise impact analysis of construction and operations  showing compliance with the City’s noise standards.  This is exactly what is provided in Section 4.11  and Appendix K.1 and K.2 of the DEIR.    Although the project will fully comply with the City’s noise standards, including during special events,  it is worth noting that in support of Goal N‐1, the General Plan includes Program N‐1.3.a, which states  as follows: “Provide accommodation for special events in the public interest, such as concerts and  festivals, w hich  m ay  t emporarily  e xceed  t he  m aximum  a llowable  d ecibel level.”  This program reflects   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐397 February 2022  the balance the 2035 General Plan seeks to strike between promoting the residential and resort  character of the community and promoting opportunities to strengthen the City’s economic base and  the City of La Quinta as a world‐class “resort and recreation destination” (See 2035 General Plan at  pp. 1‐2 and 1‐3).  Comment 83‐gg:  D. The Wave Festival Project is Inconsistent with General Plan Policies Pertaining to Transportation.  If  implemented,  the  Wave Festival Project  would  be directly  at odds  with  the  General  Plan's  fundamental principles  that development only  be allowed  in areas  where  the circulation  and  transportation system capacity can accommodate such development. One of the guiding principles in  the General Plan is to “[p]romote and encourage a broad range of transportation opportunities,  especially those that reduce the impact to our environment, as well as effectively moving people and  goods. Continue to work closely with neighboring communities and regional agencies to address  regional transportation issues.” (General Plan, at p. I‐3.) The General Plan includes numerous guiding  policies centered on these themes, including, but not limited to:     Response 83‐gg:  Contrary to  the  commenter’s assertion, and as set forth in Section 4.13  of  the Draft EIR, with  implementation of Mitigation  Measures  TRA‐1 through TRA‐15, the  project  will  not  have any  significant impacts on the intersections and roadways in the vicinity of the project.  The roadways  surrounding the project site are all designated in the General Plan to carry substantially more vehicles  than they currently do, as evidenced by the Existing Conditions T able  4 .13 ‐8, w hich  d emonstrates  t hat   current roadway capacity is at LOS’s ranging from A to C. As such,  the circulation system can  accommodate  the  vehicle  trips that will  be generated by  the project.   In  addition, Mitigation  Measures TRA‐1 and TRA‐2 require the project to pay the City’s development impact fees to fund  circulation  system  improvements  within  the City  and  the regional  TUMF  to  fund  regional  improvements to the transportation system.  Accordingly, the project will support the General Plan  guiding principle quoted above.  Comment 83‐hh:  Policy CIR‐1.12  Policy CIR‐1‐1.12 states as follows: “As a means of reducing the vehicular traffic on major roadways  and  to reduce  vehicle  miles traveled by  traffic originating  in the  City,  the  City shall pursue  development of a land use pattern that maximizes interactions between adjacent or nearby land  uses.” (General Plan, at p. II‐126.) In direct violation of Policy CIR‐1.12, if the Wave Festival Project is  approved, the City would be allowing significant and unavoidable traffic impacts on local and regional  highways.  The  Wave Festival Project  is inconsistent  with  this General Plan Policy which also  constitutes a significant impact.     2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐398 February 2022  Response 83‐hh:  This comment is incorrect. As analyzed and disclosed in the DEIR, the project will not have any  significant and unavoidable traffic impacts. (See DEIR pp. 4.13‐17 – 4.13‐42).  Moreover, the project  proposes a complimentary mix of uses and design features that will reduce vehicle miles traveled by  maximizing the internal connections between adjacent land uses.  As explained on pages 4.13‐54 and   4.13‐55, the project includes residential, resort and neighborhood serving retail development that  will allow residents and guests to meet some of their retail and recreational needs without traveling  outside  o f  t he  p roject  s ite.  T he  p roject  a lso  i ncludes  i mprove d design elements to enhance walkability  and connectivity within the project and between uses so that residents and guests can travel within  the project without using their vehicles.    The neighborhood commercial uses proposed at the corner of Madison St. and 58th Avenue will also  help meet the retail needs of nearby residents, which will reduce their existing trips further into La  Quinta and Indio for such needs, such as coffee and groceries.  A ccordingly, the project complies with  and promotes General Plan Policy CIR‐1.12.  In fact, the project’s mix of complimentary land uses and  design features described above implement General Plan Programs CIR‐1.12.a through CIR‐1.12.c,  which implement Policy CIR‐1.12 (see 2035 General Plan at p. II‐126).  Comment 83‐ii:  Policy CIR‐2.1  Policy CIR‐2.1 states as follows: “Encourage and cooperate with SunLine Transit Agency on the  expansion of routes, facilities, services and ridership especially in congested areas and those with  high levels of employment and commercial services and encourage the use of most energy  efficient and least polluting transportation technologies.” (General Plan, at p. II‐128 — II‐129.)  Within this Policy are several program goals, including:  Program CIR‐2.1.a: Consult and coordinate with the SunLine Transit Agency on immediate and  long‐term transit issues and assure pro active representation on  t he  A gency  B oard  a nd  i ts  d ecision   making process.  * * *  Program CIR‐2.1.c: When reviewing development proposals, consult and coordinate with SunLine  and solicit comments and suggestions on how bus stops and other public transit facilities and  design concepts,  including enhanced  handicapped  access, should be  integrated  into project  designs.  Program CIR‐2.1.d: When reviewing large‐scale development proposals, consult and coordinate  with SunLine to encourage the development of rideshare and other alternative, high occupancy  transit programs for employers with sufficient numbers of employees. (Id. at II‐129.)   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐399 February 2022  The DEIR simply states that “bus facilities are not located within the project study area.” (DEIR, at  4.13‐8.) It makes no mention of consulting with the SunLine Transit  A gency  o r  e valuating  o n  w ays  t hat   transit services could be incorporated into the Wave Festival Project. In fact, the DEIR provides no  indication that the Wave Festival Project would result in an increase in transit mode share. Based on  the Coral Mountain Vehicle Miles Traveled (VMT) Analysis (Appendix L.2), the Wave Festival Project  has an estimated service population (SP) of 1,698 residents, 434 employees associated with the hotel  use, 240 employees associated with the retail use, and approximately 300 hotel occupants for a total  service population of 2,672. (DEIR, at 4.7‐9.) With this type of large‐scale project, it is imperative that  transit programs are evaluated in more detail.    Response 83‐ii:  Unfortunately, as described on page 4.13‐8 of the DEIR, Sunline Transit Agency’s facilities and services  are not located with the project’s study area.  Sunline Transit Agency reviews and updates its service  areas periodically, and  as described  in General  Plan Program CIR‐2.1.a,  the City  consults and  coordinates with Sunline Transit Agency on such long‐term transit  i ssues.  H owever, a t  t his  t ime, t here   is nothing more that the City or project can do to extend Sunline’s transit service to the project,  because SunLine is an independent agency whose business plan the City cannot control.  Instead, the  project supports General Plan Goal CIR‐2 (“A circulation system that promotes and enhances transit,  alternative vehicle, bicycle and pedestrian networks”) through the project design features described  above in Response No. 83‐hh and in the DEIR at pp. 4.13‐54 and 4.13‐55.  Comment 83‐jj:  Policy CIR‐2.2  Policy CIR‐2.2 states as follows: “Encourage reduction of greenhouse gas emissions (GHG) by reducing  vehicle miles traveled and vehicle hours of delay by increasing or encouraging the use of alternative  modes and transportation technologies, and implement and manage a hierarchy of Complete Street  multimodal transportation infrastructure and programs to deliver improved mobility and reduce GHG  emissions.” (General Plan, at p. II‐129.)  As set forth above, the DEIR is inadequate in its evaluation of alternative modes of transportation.  The  DEIR  s tates that  t he  W ave  Festival  P roject  i ncludes Project  Design Features (PDFs) that effectively  reduce air quality and GHG emissions. (DEIR, at 7‐6.) It goes on to list a few programs, such as  employer‐sponsored shuttles, and commute trip reduction program. (Id.) However, the DEIR provides  very little detail on how these programs would be implemented. Without providing any details, it is  unclear whether it complies with Policy CIR‐2.2 of the General Plan.   The Wave Festival Project is in clear violation of these General Plan Policies. The DEIR provides no  indication that the Wave Festival Project would result in an increase in transit mode share. Rather  than meeting recreational demand with transit service, the Wave Festival Project would likely be  completely auto‐based. In addition, the Wave Festival Project would result in a significant impact on   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐400 February 2022  local transit service providers for which the DEIR does not identify adequate mitigation. The Wave  Festival Project is inconsistent with this General Plan Policy which also constitutes a significant impact.   Response 83‐jj:  As explained in Response No. 83‐hh above, the project complies with this Policy by incorporating  improved design elements to enhance walkability and connectivity within the project and between  uses, so that residents and guests can travel within the project without using their vehicles.  In fact,  such efforts to improve interconnectivity between adjacent uses is specified in General Plan Program  CIR‐2.2.c as one of the ways to help achieve Policy CIR‐2.2.  The project also reduces GHG emissions  by including a complimentary mix of uses that will help reduce vehicle trips from project residents  and guests, as well as existing residents in the community, who would otherwise need to travel  several miles for any neighborhood serving commercial uses.  Finally, the project is required to make  improvements to adjacent public streets, as described on pages 4.13‐29 and 4.13‐37 – 4.13‐38 of the  EIR, to include sidewalks, multi‐modal trails and bike lanes, in full compliance with the City’s Complete  Streets program. Accordingly, the project is consistent with Policy CIR‐2.2 by reducing GHG emissions.  Comment 83‐kk:  CONCLUSION  We are concerned on several fronts that a project of the magnitude and impact of the Wave Festival  Project  is being considered  without  sufficient  consideration being  given  to its significant  environmental impact to the City and its residents. Moreover, we are concerned that the City is  running afoul of its requirements to conduct a thorough and meaningful analysis of the Wave Festival  Project as required by California law and by its own General Plan. Before the Wave Festival Project  can even be considered, then, there must be a credible analysis of its environmental impact. That  critical analysis has not been performed.    Response 83‐kk:  The commenter’s concerns are noted. As described in Responses 83‐a through 83‐kk, the City has  undertaken a complete and comprehensive analysis of the project’s environmental impacts. As this  comment does not identify a specific question or concern regarding the adequacy of the Draft EIR in  identifying and analyzing potential environmental impacts, no further response to this comment is  provided.      2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐401 February 2022  Comment Letter No. 84: Alena Callimanis 1   Date: August 6, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 84‐a:  Comments regarding DEIR Section 4.15 Utilities and Service Systems.   In  t he  C VWD  W ater  A ssessment, C oral  M ountain  surf  p ool  r eplenis hment is listed at 39 million gallons  yearly. CVWD does not have knowledge of coefficients to account for evaporation due to Wave Action  at the time of their Water Assessment. In addition, the increasing number of days of wind action in  the Coachella Valley will cause additional evaporation. (If required, Alena Callimanis can provide  additional information on the number of high wind days in Coachella Valley). Water evaporation  calculations by CVWD are based on a standard factor of 1.2 for moving water and pan evaporation  numbers from 2005. In 2005, when these calculations concluded, we only had 99 days over 100  degrees.  Response 84‐a:  Please see Response 65‐d regarding the validity and accuracy of the water demand and evaporation  calculations for the project as stated in the WSA/WSV approved by CVWD.     Comment 84‐b:  Therefore, in order to determine the amount of water required, the DEIR must look at the following  information:  1) The World Surf League, which purchased Kelly Slater wave technology, wrote that on very hot days  at Lemoore Surf Ranch, the pool lost 250,000 gallons a day. It is valid to accept this as a minimum  number to be used for La Quinta, because Lemoore is in Kings County where the evapoTranspiration  rate is lower than our area. Since the La Quinta evapoTranspiration Rate would dictate a higher rate  of evaporation than Lemoore, we are actually looking at higher than 250,000 gallons per day of  evaporation.  Lemoore had 27 days over 100 degrees in 2020 with hottest temperature of 107 degrees. La Quinta  had 143 days over 100 degrees in 2020. The first part of a new calculation can use 250,000 gallons a  day times 143 hot days. This equals 36 million gallons lost to evaporation in 143 days. This does not  account for an additional 222 days of the year. But considering we had 56 days over 110 degrees in  2020, it should be reasonable to expect that on the days over 110 degrees, evaporation should be  higher than 250,000 gallons. Should we calculate that at 300,000 gallons?   Especially considering our Eto is higher than Lemoore. What about the rest of the 222 days of the  year? We had 51 days over 90 degrees as part of that 222 days.    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐402 February 2022  The DEIR must use numbers that reflect actual wave pool evaporations and not outdated evaporation  methods. It must include calculations based on known evaporations from wave pools.  2) The DEIR must account for the additional windy days which add to evaporation. Many sites on line  provide ways to account for actual wind evaporation. This must be included.  Response 84‐b:  Please see Response 65‐d.     2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐403 February 2022  Comment Letter No. 85: Alena Callimanis 2   Date: August 6, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 85‐a:  We have been told that there will be no “light pollution”. However, this picture was taken from 58th  Street and shows the light impact from Bagdouma Park in Coachella, over five miles from the Coral  Mountain site. Due to the nature of fine sand particles in the air in the Desert, light will always appear  like this. And since the residents are significantly closer to Coral Mountain than Bagdouma Park we  will have significant light pollution from the seventeen 80 feet light poles. By the way, the poles at  the  Park  are only  60  feet height.  So  the  light  impact  will  be significant to  the  surrounding  developments.   Response 85‐a:  Please see the Light and Glare Topical Response in Section 2.2.1 of this Chapter. Please also see  Response 51‐c, which provides a detailed explanation of how the proposed TLC for LED lighting system  is substantially different from the older metal halide lights installed at Bagdouma Park. Please also  see Appendix B.1 for a discussion of the LCD for LED lighting system features that provide effective  illumination of the Wave Basin while preventing light spillage outside of the Wave Basin area, and  Appendix B.2 for the results of the on‐site lighting lest conducted on November 17, 2021 and the  resulting light contour exhibit that shows the contour line where light levels will be 0.01 foot candles  or less (which is on‐site and within the immediate vicinity of the Wave Basin). Comment 85‐b:  In addition, please also provide information on wind tunnel tests that have been performed on the  lights to ensure that during our wind events, the poles will not snap or bend and cause injuries.   Lisa Castro, the resident adjacent to the surf basin, has stated for the record to the City Council that  Coral Mountain causes a wind tunnel effect in this area. She has recorded significant wind events and  can provide that information if requested.  Response 85‐b:  The light poles and fixtures will be constructed in full compliance with the California Building Code  wind load design requirements. The California Building Code has been adopted by the City of La  Quinta with minor revisions to account for the specific climate in the Coachella Valley, including high  wind  events.  Also see  City of  La Quinta  Building  Department, Building  Code page  (https://www.laquintaca.gov/business/design‐and‐development/building‐division/building‐codes),  which identifies additional design criteria for buildings and other structures constructed in the City,   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐404 February 2022  including “Basic Wind Speed: 110 mph for Risk Category II Buildings and other structures (usually  results in 85 mph for Allowable Stress Design); Exposure "C".   Comment 85‐c:  This comment displays the pictures Callimanis refers to in Comment 85‐a.  Response 85‐c:  Please see Response 85‐a.    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐405 February 2022  Comment Letter No. 86: Alena Callimanis 3  Date: August 6, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 86‐a:  A full study must be completed on this site due to the fact that the surf lagoon has a still water level  that is as much as 9 ft (2.75 m) deep in the center. 9 ft of water weighs 562 pounds per square foot  (psf), which is a very heavy load (a uniform freeway load is only 250 psf, as comparison). The load will  fluctuate with the wave and will cause a dynamic loading. A geotechnical engineer needs to provide  an analysis to determine the potential impact of this loading on the soil at this site.  Response 86‐a:  As stated on page 4.6‐17 of the Draft EIR, all on‐site water bodies will be lined, and slopes and shores  will be stabilized to state and local standards and under the supervision of a structural engineer, to  ensure liquefaction or infiltration will not occur at the Wave and water bodies onsite.   As discussed in Response 86‐b, a Geotechnical Investigation was prepared for the project by Sladden  Engineering  to explore  the subsurface conditions  at  the site to provide recommendations  for  foundation design and site preparation relative to the development of all the facilities and structures  proposed as part of the project.  Sladden conducted a field exploration program, laboratory testing,  and engineering analyses to determine the potential for impacts relating to existing geology and soils  conditions on the site and recommendations to avoid these potential impacts.    Additionally, as also explained on page 4.6‐17 of the Draft EIR, the Wave Basin will incorporate the  necessary structural concrete design features to address the pressure and drainage associated with  the wave generation.  In addition, Mitigation Measure GEO‐1 requires the Wave Basin designs to be  prepared by a qualified engineer in compliance with all seismic requirements and to incorporate all  recommendations of a qualified soils engineer. Finally, the proposed Wave Basin will be constructed  to meet all engineering standards of the California Building Code in force at the time that building  permits are secured. These measures will ensure that the loading of the soil at the site of the Wave  Basin will not create any significant geotechnical effects.  Comment 86‐b:  The site is located in relatively close proximity of potentially active seismic faults and pressures due  to seismic forces. The geotechnical engineer needs to address equivalent fluid pressure for lateral  seismic forces at this site, and to be added to the geology and soils discussion.  Meriwether has discussed that they recorded the Kelly Slater wave pool in Lemoore for seismic  information and found no impact. This is not what is required here at the Wave Basin site in La Quinta.   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐406 February 2022  An independent geotechnical engineer, who has not worked with Meriwether in the past and has  been vetted by us, must provide the information requested above that is required to be included in  the EIR due to this location, not Lemoore.  Response 86‐b:  A Geotechnical Investigation was prepared for the project by Sladden Engineering, in February 2019.  The purpose of the Geotechnical Investigation is to explore the subsurface conditions at the site to  provide recommendations for foundation design and site preparation relative to the development of  the project. Sladden conducted a field exploration program, laboratory testing, and engineering  analyses. Specifically, the site characterizations consisted of the following tasks:    Site reconnaissance to assess the existing surface conditions on and adjacent to the site.   Drilling ten (10) exploratory boreholes to depths between approximately 21 and 51 feet bgs  in  o rder  t o  c haracterize  t he  s ubsurface  s oil  c onditions. R epres entative samples of the soil were  classified in the field and retained for laboratory testing and engineering analyses.    Digging five exploratory trenches to depths of approximately five  feet bgs i n order  to evaluate   the subsurface conditions along previously identified vegetation linaments.     The performance of laboratory testing on selected samples to evaluate their engineering  characteristics.    The review of available geologic literature and the discussion of potential geologic hazards.     The review of various geotechnical reports previously prepared for the project site.     The performance of engineering analyses to develop recommendations for foundation design  and site preparation.   With respect to the proximity of potentially active seismic faults, the results of Sladden Engineering’s  analysis are stated on pages 4‐5 of the Geotechnical Report included as Appendix G to the Draft EIR.   Sladden determined that while the southwestern United States “is a tectonically active” region, the  project site is not located within any State of California or County of Riverside designated fault zone,  and the nearest known potentially active fault is San Andreas – Coachella  fault located approximately  13.9 Km from the project site.    Consistent with the request in this comment, the Sladden report discusses the appropriate equivalent  fluid weight to use in retaining wall design, and notes that seismic pressures must be considered in  the  design of  retaining  walls  in excess of  6 f eet (once wall  he ights and configurations are finalized and  designed). See Geotechnical Report at p. 11.   The Geotechnical Report was prepared by an experienced and independent engineering firm that  conducted a project‐site specific evaluation as described above, not based on data from the Lemoore  wave basin. Sladden Engineering provided their professional expertise to determine best practices  compliant with engineering standards and procedures to be implemented at the project site.    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐407 February 2022  Based  on the site‐specific  investigation and analysis performed by  Sladden  Engineering, the  Geotechnical Report and Draft EIR determined that with implementation of Mitigation Measures  GEO‐1 t hrough  GEO‐3, impacts associated with strong seismic ground shaking, seismic‐related ground  failure, ground subsidence, collapsible soils, and corrosive soils would be less than significant (see  Draft EIR, at pp. 4.6‐26 ‐ 4.6‐28).                2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐408 February 2022  Comment Letter No. 87: Alena Callimanis 4  Date: August 6, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 87‐a:  Section 4.5 states that the project would be .19 percent of IID’s total estimated demand in 2031. We  are not interested in the demand in 2031. We are interested in the demand when the Wave Park is  operating 7AM to 10pm, 365 days a year, in 2023. Please provide information from IID that states  that power will be available at that rate required for the wave machinery in 2023. In addition, with  IID’s aggressive peak demand energy efficiency programs, we would like to see incorporated into the  EIR that IID understands that the Wave Park’s peak hours of energy demand will be 6pm to 10pm,  especially in the summer during our extreme heat and how IID and the Coral Mountain project plans  to address that.  Response 87‐a:  As  discussed  on  pages 4.5‐25  –  4.5‐28  of  the  Draft EIR,  the project  will  be required  to add a  transformer to IID’s existing substation on Avenue 58, which according t o IID’s  c omment letter on t he   NOP (See Draft EIR Appendix A), will need to be completed prior to the first electrical in‐service date  for the project.  With this additional infrastructure, IID will have adequate capacity to meet the  project’s demand along with all other existing and planned future development.  As it is doing with  this project, IID requires all new projects to submit detailed loading calculations, panel sizes, and  related  information so  that  IID can complete  the  necessary studies  and  engineering work to  determine each project’s infrastructure requirements that will need to be constructed before that  project receives electrical service.  In that way, IID is able to ensure that it is able to meet all existing  and future electricity demands.   Comment 87‐b:  In addition, section 4.7 Greenhouse Gas Emissions, references greenhouse gas credits but bypasses  the actual discussion of the significant amount of greenhouse gas emissions as the result of the huge  amount of electricity that is required to be produced to generate  w aves  b y t he  Wave  Pool  m achinery,  from 7AM to 10PM, 365 days per year. We want a full accounting in the EIR of the greenhouse gas  emissions, both from electrical power creation, and from the cement production required for the 16.7  acres Wave Basin.  Response 87‐b:  The operational energy source GHG emissions disclosed in Section 4.7 of the Draft EIR, tables 3‐4  through 3‐9 and in the underlying GHG Analysis Study include the factor of electricity use from Wave   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐409 February 2022  Basin operations. As shown in Table 4.7‐4, GHG emissions relating to energy used by the project  during operations, including the Wave Basin, are projected to by 3,923.79 total MTCO2e per year (by  comparison, mobile sources are projected to generate 6,602.23 MTCO2e per year). Phase 1 of the  project construction, which includes the Wave Basin, is estimated to generate 2,171.3 total metric  tons of CO2e over a 2‐year period (total project buildout is estimated at 12,438.51 total metric tons  of CO2e over an 8 year period).  The GHG Analysis is provided as Appendix I in the Draft EIR, and the  appendices to the GHG Analysis contain the results of the GHG computer modeling for the different  construction and operational components of the project’s total estimated GHG emissions.  2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐410 February 2022  Comment Letter No. 88: Alena Callimanis 5  Date: August 6, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 88‐a:  With regards to the project noise levels, Section 4.11, we demand a noise evaluation to be conducted  on the Coral Mountain site, in order to determine the actual noise impact of the project. There has  been a significant amount of La Quinta City Council Public Hearing Comments on noise that is  propagated currently throughout the communities that are around Coral Mountain, including hikers  conversations, shooting  noises from  the Lake Cahuilla Police Shooting range,  car  noises,  and  numerous other examples. The Urban Crossroads Noise Memo, dated April 20, 2020, states that Coral  Mountain is likely to absorb, rather than reflect noise. This is an Environmental Impact Report. A  speculative comment like that has no place in the EIR.  The new noise evaluation must be made directly on site so that the noise impact can be properly  evaluated, both during the day and during the hours of 8pm to 10pm. There must be an independent  sound advisor available during the study so that we are comfortable with the results.   The importance of this cannot be brushed aside by an evaluation that is determined by computer  simulations. Even though sensors were placed around the Coral Mountain site to record pre‐existing  sound conditions, that cannot be used to predict the actual noise levels on site.  Please inform me when this is scheduled so that we make sure an independent noise consultant will  be able to join the analysis.  Response 88‐a:  Project‐related operational noise was thoroughly analyzed in Section 4.11, Noise, of the Draft EIR,  based on technical studies provided by Urban Crossroads, Inc. As described in Responses 52‐h, 59‐e,  and 62‐f, the noise impacts of all components of the project were analyzed in the Draft EIR at pages  4.11‐44 through 4.11‐49. As the comment relates to increases in noise versus the  City’s noise  standards, please see the Topical Response on Noise in Section 2.2.4 above, as well as Table 4.11‐26  in the Draft EIR, which shows that the project will not significantly increase ambient noise levels at  any of the ten sensitive receptor locations in the immediate project area. As described in the Draft  EIR, noise measurements were taken at ten off‐site locations, and identified current noise levels  ranging from 43.8 dBA (at location L8/R8 at the existing homes on Avenue 60 approx. 38 feet from  the project site) to 62.5 dBA (at location L2/R2 at the existing  homes on the north side of Avenue 58).  The analysis then goes on to apply all of the noise made by all of the land uses proposed for the  project, and found, as shown in Table 4.11‐26, that noise levels will increase in those sensitive  locations by between 0.0 and 4.9 dBA, and in no location does the addition of project noise increase   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐411 February 2022  noise levels above the City limit of 65.0 dBA or increase ambient noise levels by a significant amount.  This method of analysis was completed by Urban Crossroads, a recognized expert traffic and noise  engineering firm, using established noise modeling software consistent with protocols and used in  analyzing  noise  impacts  throughout California. Therefore,  the noise analysis, and  the  Draft  EIR  correctly analyzed impacts on the project site, not in a hypothetical environment.   The comment’s characterization of the Noise Memo is incorrect. On the issue of whether significant  noise levels will be amplified by bouncing off Coral Mountain, the noise expert explained that based  on Federal Highway Administration studies and guidance, if all noise striking a hard surface were  reflected back to a given receiving point, the maximum increase in noise would be limited to 3dBA.   However, not all acoustical energy is reflected back to the same point, and accordingly, FHWA  measurements show that reflective noise increases do not exceed 1‐2 dBA, which is not perceptible  to  t he  h uman  e ar  (see Urban Crossroads Memo dated 4/20/21, attached as Appendix K.2 t o  t he  D EIR).    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐412 February 2022  Comment Letter No. 89: Alena Callimanis 6  Date: August 6, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 89‐a:  I have significant concerns about the undercalculation of the use of chlorine at the Wave Basin. With  our excessively high temperatures, the risk of warmer water means more chlorine demand. Both  living and non‐living contaminants are more prevalent in warmer water. Algae, bacteria and brain‐ eating amoebas, for instance, are living contaminants that chlorine must kill. Warmer water means  those microorganisms can reproduce more rapidly, therefore problems like algae and bacteria are  more prevalent in the summertime. To kill any living organism, chlorine needs a certain amount of  contact time (CT). Hotter days mean more non‐living organics in the water, like sunscreen and body  oils. Between these organics and the living contaminants like algae and bacteria, warm water has a  higher chlorine demand than cold water.   For example, dosing at 5ppm/day, chlorine consumption could be 1,100lbs/day of 68% briquettes.   This is a significant amount of chlorine that needs to be kept on site. What are the precautions that  are being taken to safely house this significant amount of chlorine? To keep it cool?   I am concerned that the filtration systems will not be able to circulate the water an adequate amount.  In our excessive high temperatures,  if  full  pool circulation through  the filtering  system takes  significantly longer than once per day, there is a high risk of not properly removing all contaminants.  This poses a danger to the health and safety of surfers and people in the pool.  I would like to understand more fully in the EIR how the developer will address the chlorine and  filtration required at the excessively hot water temperatures found here (pool temperatures have  been between 93 and 97 degrees, with no cooling relief overnight). This is a big risk to the health and  safety of all surfers/people in the water, that must be addressed.  Response 89‐a:  Please see Responses 52‐l and 65‐c for a detailed response to these concerns regarding the project’s  disinfectant treatment of the water in the Wave Basin, the safe storage and use of the necessary  chemicals, and the project’s compliance with the State and County health and safety requirements.             2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐413 February 2022  Comment Letter No. 90: Anast Demitt  Date: August 6, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 90‐a:  Following please find my response to the Draft EIR (the “DEIR”) for the Coral Mountain Resort (the  “Project”). I  anticipate  that  a  number  of other concerned residents  will  prepare responses  commenting upon zoning, aesthetics, noise, and lighting so I will focus my response to two issues  where analytic review can provide support to my comments.   In general, my concerns lie in three areas that will be detailed further in my report. A short summation  of these issues follows:  ‐ MSA Consulting Inc. failed to disclose what I believe to be a conflict of interest in their  engagement as prime consultant in the preparation of the DEIR which results in bias in the  conclusions contained within the Draft EIR.   ‐ The calculated water consumption determined by MSA Consulting Inc. did not take into  consideration the City of La Quinta’s Maximum Applied Water Allowance for this project.  The  calculated  o utdoor  w ater  c onsumption  i s  at  9 9.98% o f  the  Ci ty of La Quinta’s legislated  maximum consumption  for  this site  leaving  no  additional capacity  for emergency or  maintenance use.   ‐ The increased vehicular traffic loads will result in significant reductions in levels of service  necessitating roadway and signalization upgrades for which the Project developer will only  pay a small percentage of the associated costs.   Response 90‐a:  This introductory comment is noted. Please see the responses to Comments 90‐b through 90‐d below.  Comment 90‐b:  1. MSA Consulting Inc’s Engagements  I would like to commence this response by commenting on the DEIR prepared by   M SA  Consulting  Inc.  (“MSA”). During my reading of the Notice of Proposal in March of 2021, I reviewed a number of  grading and site layout drawings for the project which had MSA’s logo on them leading me to  understand that they had been prepared by MSA. Clearly MSA had been retained to act in the role of  a civil engineering consultant by the developer several years ago and was engaged to act as the prime  consultant in the preparation of the EIR. In my view, this is a serious conflict of interest which results  the calling into question the credibility of the entire DEIR and any of the conclusions presented in the  DEIR by MSA.   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐414 February 2022  The National Society of Professional Engineers (“NSPE”) has issued a Code of Ethics that all practicing  Professional Engineers are expected to understand and follow. MSA, in my opinion, has contravened  the Code of Ethics by not addressing their retainer as the design engineer in the DEIR. Without this  disclosure, readers of the report are given the impression that MSA is acting as a neutral independent  party in preparing the DEIR for the lead Agency, The City of La Quinta.   Following is Cannon 5 taken from the NSPE’s Code of Ethics and it states:  5. Engineers shall not be influenced in their professional duties by conflicting interests.   MSA is not a neutral party in the preparation of the DEIR as MSA has and may continue to receive  financial gain as the civil engineering consultant for the Project in the event the Project receives  regulatory approval. Without clear disclosure, the average reader of the DEIR will assume that MSA,  acting in their professional capacity, is entirely neutral and that the conclusions they present are  statements of fact and are not influenced by past or future financial gain. This undisclosed Conflict of  Interest causes any conclusions made in the report to be called into question. Even the perception of  a possible conflict of interest should be sufficient reason for MSA to include in the DEIR their prior  engagement as the design engineer by the developer to ensure full disclosure is provided to all  readers of the DEIR which is a public document issued through the city of La Quinta.  Response 90‐b:  The City of La Quinta is the Lead Agency for preparation of CEQA analysis and documentation. Lead  Agency means the public agency which has the principal responsibility for carrying out or approving  a project. The Lead Agency will decide whether an EIR or Negative Declaration/Mitigated Negative  Declaration will be required for the project and will cause the document to be prepared (Guidelines  Section 15367).   MSA Consultants, Inc. provides CEQA support for the City as an “On Call Consultant,” for the City. This  list is available at the City of La Quinta. The City, consistent with many other cities in California, allows  the preparation of environmental documents, subject to City peer review and approval. In this case,  the City has reviewed, extensively commented upon, and eventually approved all of the technical  studies  prepared  for  the  project,  the Notice  of Preparation, the Draft EIR, and this Final EIR.  Furthermore, as stated in Eureka Citizens for Responsible Government v. City of Eureka (2007) 147  Cal.App.4th 357, 369, “When an EIR is required, the lead agency is responsible for preparing it, but  rather than preparing it using its own staff, the agency may enlist the initial drafting and analytical  skills of the applicant’s consultant (Pub. Resources Code §§ 21082.1(a), 21100(a); [CEQA] Guidelines  15084(d)(3)), so long as the agency applies its ‘independent review and judgment to the work product  before adopting and utilizing it . . . This methodology is common in California and the Guidelines  affirmatively endorse [this approach].”   Comment 90‐c:   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐415 February 2022  2. Water Consumption and the Water Serving Agreement  Appendix M to the DEIR is the Water Serving Agreement (“WSA”) between the Coachella Valley Water  District (“CVWD”) and the developer of the project. The updated water demand was prepared by MSA  and submitted to the CVWD in a letter dated September 28, 2020. The updated WSA indicates that  the Project’s calculated outdoor water demand is 810.47 acre feet.   I have reviewed the City of La Quinta’s Municipal Code with respect to the annual Maximum Applied  Water Allowance (“MAWA”) for new developments. The Municipal Code defines MAWA as follows:  “Maximum applied  water  allowance” means for design  purposes, the  upper  limit  of annual  applied water for the established landscaped area, as specified in Division 2, Title 23, California  Code of Regulations, Chapter 7, Section 492. It is based upon the area’s  reference  evapotranspiration, the ET adjustment factor, and size of the landscaped area. The estimated  applied water use shall not exceed the maximum applied water allowance.   In the following comments, I refer to Article 8.13 of the La Quinta Municipal Code and specifically,  section 8.13.030. It is my understanding that MAWA applies to aggregate annual amount of water  which is available for use by a project outside of the buildings. This procedure is consistent within the  MAWA cacluations provided by CVWD in the WSA.   The City of La Quinta’s MAWA calculation equation from section 8.13.030 of the Municipal Code is  reproduced following:  MAWA = (ETo X 0.45 X LA X 0.62) / 748  Inserting an Eto (reference evapotranspiration) of 75 inches per year which is specified by the City of  La Quinta in Section 8.13.030 and an outdoor landscaped area of 12,656,401.56 square feet (taken  from table 2.0‐3 of the WSA) into the referenced equation results in a MAWA for this site of  354,057.76 hundred cubic feet or 812.81 acre feet of water. The estimated outdoor consumption  calculated my MSA of 810.47 acre feet is therefore 810.47/812.81 or 99.8% of MAWA. The total  estimate consumption as determined by CVWD is for evapotranspiration only and does not include  for extraordinary irrigation or for filling or refilling of the wave pool, swimming pools or the lakes and  ponds located within the project.   If the wave pool evaporation calculated by MSA is even marginally greater than what has been  estimated, or, if maintenance requires the emptying and refilling of any of the ponds, pools, or  surf/Wave Basin, then the project’s water consumption will exceed the legislated MAWA for the site.  It is my understanding that a development cannot consume more water than that determined using  the MAWA equation in the City of La Quinta Municipal Code specified MAWA.   The NSPE Code of Ethics addresses the honesty of an engineer’s work as follows:  3. Engineers shall avoid all conduct or practice that deceives the public.    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐416 February 2022  a. Engineers shall avoid the use of statements containing a material misrepresentation of fact or  omitting a material fact.   The important material fact that was not included in the MSA Report was that the estimated water  consumption on this site is essentially already at MAWA without the demand for additional water in  the event that evaporation or maintenance demands are higher than what was allowed for by MSA  in their estimates.    Response 90‐c:  Please see the Topical Response on Water Resources in Section 2.2.3 of this Chapter for information  on the MAWA estimate for the project.   The MAWA reflects the maximum amount of outdoor water use that a proposed project may use  under the CVWD and City of La Quinta Landscape Ordinances.  This also ensures compliance with  applicable state law restrictions on outdoor water use. As stated on page 23 of the WSA, project  “landscaping may need to me modified to ensure that the entirety of the project is meeting the  MAWA established in CVWD’s Landscape Ordinance or other applicable  regulations.”  S ince  t he  W ave   Basin is being constructed in Phase 1 of the project, that means that if the Wave Basin uses more  water than was allocated, landscape areas in other portions of the project will need to modify their  landscaping to use less water so the project remains compliant with  t he  L andscape  O rdinance.  P lease   note, however, that the WSA/WSV conservatively used the entire footprint of the Wave Basin to  estimate water demand (815,443 square feet), rather than the actual water surface area (544,500  square feet), Which means the Wave Basin should actually use less water than estimated, not more  as suggested in the comment.     Please also see Response 65‐d.  Comment 90‐d:  3. Traffic Changes caused by the Project  Once the Tourist Commercial aspect of the Project is “up and running” there will be resulting traffic  loads that will significantly impact our day to day lives as we know them. In my opinion, the traffic  study included in the DEIR is flawed as it was conducted during COVID when many seasonal residents  chose not to return to the valley. The base traffic volumes used in the analysis are therefore likely an  underestimation of the actual volumes. The study shows that levels of service in some of the affected  areas will be reduced to level F. The DEIR recommends that changes be implemented to reduce the  impacts on the Level of service. The developer has stated that they will pay for “their proportional  share”. The citizens of La Quinta are then stuck with the remainder of the costs, a very unreasonable  expectation for citizens of La Quinta.   Response 90‐d:   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐417 February 2022  This comment is incorrect in its characterization of the analysis conducted during the COVID‐19  pandemic. As s tated o n  p age 29 o f  the  T raffic I mpact  Analysis a s well as Section 4.13, Transportation,  in the Draft EIR, “the intersection LOS analysis is based on the traffic volumes observed during the  peak hour conditions using traffic count data collected on August 15th, 2017, April 9th, 2019, May  7th, 2019, and September 10, 2019.    To ensure that these traffic counts reflect high‐season traffic levels, a 20% increase is applied to  counts taken in August, 5% increase is applied to counts taken in April, and 10% increase is applied to  counts taken in May, as required under City of La Quinta’s Traffic Study requirements (EB#06‐13).   The average AM/PM peak hour intersection growth between 2017 and 2019 counts data at selected  study area and nearby intersections is approximately 2.66%.  The additional 2.66% growth rate was  applied to the study area intersections with 2017 counts to reflect 2019 conditions.”  Therefore, traffic counts were taken prior to COVID, and baseline numbers were properly adjusted to  reflect peak season traffic conditions.   As it relates to the concern that the roadway improvements will not be constructed in time to meet  the  cumulative demands of  project  traffic  plus other cumulative traffic growth, this concern is  unfounded.  As stated on page 4.13‐29 through 4.13‐34 of the Draft EIR, all intersections impacted by  Phase 1 and Phase 2 traffic will need signals or other improvements installed to operate at an  acceptable level of  service,  with  or  without  the project,  and are funded  by the City’s  Capital  Improvement Plan (CIP).  Accordingly, these improvements are fully funded by the CIP and will be  installed as warranted. Please note that Phase 1 and Phase 2 traffic contributes a fair‐share of  between 0.4% and 3% to these intersection improvements. The project’s payment of the City’s  development impact fees covers its share of these intersection improvements and helps fund the  City’s CIP.   As described on pages 4.13‐37 – 4.13‐42, at buildout, the project will be required to install a signal at  the intersection of Madison Street and Avenue 58 (project contributes 23% of traffic), and will  contribute to the need for signals or other improvements at four additional intersections which are  included  in  the City’s  CIP  and  will  be constructed by  the City.  The project’s fair share of the  improvement costs at the affected intersections range from 2% to 11% and are fully funded through  payment of the City’s development impact fees.  Comment 90‐e:  Additionally, the study finds that the so called “special events” will further increase the anticipated  traffic loads on the existing transportation infrastructure. Once again, the burden for these traffic  loads will be borne by the citizens of La Quinta with increased travel times, delays in commutes  resulting in significant greenhouse gas emissions. The report does not address these environmental  impacts on the quality of life for residents in the adjoining neighborhoods.    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐418 February 2022  Response 90‐e:  A maximum of four special events per year are proposed as part of the project description. As  described in Draft EIR Section 4.13, Transportation, events will be restricted to 4 days duration with  peak trips anticipated on Saturdays (up to 4 events per year). Staggered arrivals and departures will  result in fewer trips on the three other days. Therefore, Saturdays were selected to illustrate the  worst‐case traffic scenario.   Improvement recommendations identified for weekend special event conditions are consistent with  the improvements identified for Phase 3 weekday typical operations. Therefore, any event occurring  prior  to  the  build out of  the project, and  concurrent improvements,  including  traffic  signal  installations, would result in a significant impact on traffic operations. If project special events are  held prior to the construction of Phase 3 improvements the following mitigation measures are  included in the EIR to reduce the impacts to the regional traffic system (as provided in Mitigation  Measures TRA‐9 and TRA‐10):   Traffic improvements will be completed or the applicant shall provide  a f ocused  t raffic  a nalysis   with the Temporary Use Permit that identifies any improvements that are not necessary to  maintain acceptable  levels of  service  at study  intersections. If  the  analysis does not  demonstrate acceptable operations, the TUP will be denied.    A special event traffic and parking plan will be submitted with each Temporary Use Permit to  ensure that special events will not cause any significant traffic or parking impacts. If the  analysis does not demonstrate acceptable operations, the TUP will be denied.   As required by Mitigation Measures TRA‐12 through TRA‐14 for large special event venues, traffic  control typically includes special event flaggers, law enforcement personnel, online or transmitted  event information (suggested routes, parking, etc.,) and portable  c hangeable  m essage  s igns  (CMS) (or   moveable mechanical electronic message boards.) CMS will be located at critical locations identified  by the La Quinta Police Department (LQPD) and in place 5 days ahead of the event and 2 days after.  Therefore, the Draft EIR correctly analyzed the traffic impacts associated with special events, found  those impacts significant based on the City’s thresholds of significance (LOS D) for intersection  operations, and provided feasible mitigation measures that will reduce these impacts to less that  significant levels.  Contrary to the comment’s assertion, GHG emissions associated with special events were disclosed  and analyzed. As explained on pages 4.7‐19 and 4.7‐19 of Section 4.7 Greenhouse Gases, in order to  ensure a worst‐case analysis of total GHG emissions for the project, total annual emissions for the  project were calculated separately (as shown in Table 4.7‐3), and then total GHG emissions from the  maximum 16 days of special events were calculated (see Table 4.7‐5), and the two totals were added  together for the maximum annual GHG emissions for the project (See Tables 4.7‐7 and 4.7‐8).   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐419 February 2022  The annual GHG emissions associated with the operation of the proposed Project, is shown on Table  4.7‐8, after implementation of all feasible emission reduction measures as enforceable PDFs and  Mitigation Measure GHG‐1. As shown in that Table, project ‐related GHG emissions are reduced to  3.62 MTCO2e per service population (SP) per year which is less than the applicable threshold of 3.65  MTCO2e per SP per year. The Draft EIR correctly found that feasible mitigation may not be possible,  and identified GHG emission impacts as potentially significant and unavoidable. Mitigation Measure  GHG‐1, which requires the developer to purchase a minimum of 72,000 MTCO2e of carbon credits  from a CARB‐approved carbon registry, prior to any occupancy of the site, would offset the GHG  emissions generated by the project. However, the purchase of these carbon credits would not change  the actual GHG emissions levels of the project itself.  Moreover, as the use of carbon credits as  mitigation  for G HG emissions has  n ot  b een  w idely a dopted  in t he  Coachella Valley area for residential  and resort community projects. Therefore, the Draft EIR considers impacts associated with GHG  emissions to be a significant and unavoidable impact of the project to ensure disclosure of the worst‐ case scenario.  Comment 90‐f:  In closing, the DEIR for the Project appears to have been prepared by a consultant who is conflicted  in their professional capacity without adequate disclosure of the conflict to readers of the report.  Furthermore, the DEIR contains language that is repetitive, subjective and attempts to obfuscate the  facts. Engineers are to prepare reports based on facts and not to include overly descriptive language  or superlatives in an attempt to sway readers to a proponent’s proposal. This DEIR is short on  objective facts and burdened with opinion and superlatives.   In my view, the DEIR is in need of significant rewriting bearing in mind the obligations that Professional  Engineers are required to adhere to in work that will be relied upon by City Officials and members of  the  public.  Any  conclusions  presented  in the current DEIR  are therefore called  into  questions  regarding their objectivity given the MSA’s prior engagement with the Project’s developer on this  matter.   I may be contacted at the number below with any questions that you may have.  Response 90‐f:  Please see Response 90‐b regarding the appropriateness of consulting environmental services; and  Section 2.2.7 of the Topical Responses regarding the content of the EIR. As described in response to  these comments and throughout this Final EIR, the analysis of impacts of the proposed project has  been thoroughly conducted, all impacts have been identified, and all feasible mitigation measures  applied.         2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐420 February 2022  Comment Letter No. 91: Mary Greening     Date: August 6, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 91‐a:  Thank you for the opportunity to provide commentary on the EIR for the Coral Mountain Wave  Project. As 15 year homeowners at Andalusia CC, we have enjoyed the serenity of this part of La  Quinta, and believe the proposed waterpark development is not in sync with other developments in  the area.  We support the following alternative considered for evaluation, in order of preference:  ‐ Alternative 2 – No Project/Existing Entitlements   ‐ Alternative 4 – The Golf/Resort Hotel  ‐ Alternative 5 – The Lake Amenity/No Hotel  ‐ Alternative 3 – Reduced Density   If the project continues, we would like to voice the following issues/concerns:  Response 91‐a:  The commenter’s opinion is noted. Responses to individual issues are provided below. With respect  to the land use compatibility concerns raised, please see Responses 41‐c and 52‐f.  Comment 91‐b:  Visibility/Lighting:  We are very concerned about the lights that will be visible from the top viewing levels of the hotel. A  4‐story structure is significantly above the predominantly single level only housing in the area, and  the top of the building and its lights would be visible from adjacent neighborhoods.  We are even more concerned about the 80’ proposed lights over the wave park. These towers would  not only be visible from a distance, even unlight, but would also impact views of the mountain and  the night sky.   Response 91‐b:  Please see the Topical Response on Light and Glare in Section 2.2.1 of this Chapter for a summary of  the analysis in the Draft EIR regarding the potential for significant light and glare impacts from the  proposed pole lighting. In addition, please see the line‐of‐sight analysis contained on pages 4.1‐23 –  4.1‐45, including Exhibits 4.1‐4, 4.1‐6, 4.1‐8, 4.1‐10, and 4.1‐12, which show that the hotel will not be  visible from the off‐site viewing locations due to topographical conditions and intervening perimeter  walls, landscaping and low‐density residences.   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐421 February 2022  Comment 91‐c:  Noise  This neighborhood is very quiet. We can hear the cars from the Thermal Club, which is much further  away than the proposed project. Our concerns are:  ‐ Traffic noise on Madison  ‐ Noise from the filtering and heating system for the wave park (which we couldn’t find addressed in  the EIR). The waterpark will need to be heated much of the year, and filtering will be constant  ‐ Noise from the announcers  ‐ Noise from spectators  ‐ Noise from special events   Response 91‐c:  Section 4.11, Noise, of the Draft EIR includes analysis of the sources of noise identified in this  comment. Traffic noise is addressed in Section 4.11 (see Tables 4.11‐19 and 4.11‐20, which show that  the project will not cause a significant increase in traffic noise at any of the study area roadway  segments).  Noise from each of the operational noise sources listed in this comment are addressed  on pages 4.11‐44 – 4.11‐4.11‐50 (see Tables 4.11‐25 and 4.11‐26, which show that all such operational  noise sources, taken together, will not exceed the City’s 65 dBA noise standard at any off‐site location  or cause a significant increase in ambient noise levels).  Please also see Responses 52‐h, 59‐e and 62‐ f. Comment 91‐d:  Traffic  We believe there should be 2 main entrances into the development – one as proposed, which would  serve only residents, and a second, which would be off Madison in the south end of Sec. II, which  would serve the hotel, wave park, tourists.  We are very concerned about the increased traffic levels, particularly during special events.  We also do not want traffic light(s), now or in the future, on Madison at 58th, 60th, or in‐between   Response 91‐d:  Section 4.13, Transportation, in the Draft EIR includes analysis of the traffic that would be generated  during the proposed special events (pages 4.13‐42 – 4.13‐47).  As it relates to the commenter’s  preference to not have traffic signals installed, the comment is noted. However, as described in the  Draft EIR, a significant impact would occur at the intersections of Madison St./Avenue 58 and Madison  St./Project entrance if traffic signals are not installed, and accordingly, the project will be required to   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐422 February 2022  install  those  signals  when warranted.   Only a  stop sign controlled stop  is  required at Madison  St./Avenue 60.  With respect to project access, the commenter’s preferences are noted.  Please see the circulation  plan on Exhibit 3.9 for a full depiction of the project access points.   Comment 91‐e:  Hours of Operation  The hours of operation should be reduced. We would propose an opening no earlier than 8 am, with  a closure from October through February no later than 7 pm, and from March through September of  8 pm. With lights doused at the wavepark and on the viewing area of the hotel at these hours, there  would be much less impact of lights on nearby communities.   Response 91‐e:  The commenter’s opinions are noted.   Comment 91‐f:  Special Events  We would prefer no special events, but if they are to be allowed, we would propose that they never  be held during any concert, art, or other main event at the polo grounds, and not during athletic  events like the bike tour, triathlons, etc.  Response 91‐f:  The commenter’s opinion is noted.   Comment 91‐g:  Operations during Wind Events  Cancel operations if winds are > 20 mph or gusts > 25 mph. We have high gust rates in this area even  when winds are in the 20’s due to the currents coming down the mountain.  Response 91‐g:  The commenter’s opinion is noted. However, the comment does not provide substantial evidence  that wind events would impact the project site or project operations.   Comment 91‐h:  Border Wall and Landscaping   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐423 February 2022   A wall higher than normal would help reduce noise. Planting of large trees such as palms, tipuanas,  etc. on the exterior and interior would reduce visibility of the hotel, lights, etc.  Response 91‐h:  The project proposes a 6‐foot perimeter wall surrounding the property, consistent with the Noise  Study’s determination that it is required to mitigate on‐site noise levels from traffic on the perimeter  arterial roadways (Mitigation Measure NOI‐5). Perimeter trees are  also proposed along the  northern  and eastern property boundaries in areas adjacent to Avenue 58 and Madison Street. On the western  project boundary, an 8‐foot high fence is proposed to serve as a barrier to ensure that bighorn sheep  cannot access the project site.  Comment 91‐i:  Thank you. We look forward to receiving updates on the review and approval process. Please add us  to your mailing list.   Response 91‐i:  This comment is noted. The City has added the commenter to the mailing list for all notices related  to this proposed project.         2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐424 February 2022  Comment Letter No. 92: Carol Jensen     Date: August 6, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 92‐a:  It is with great dismay I begin this letter in response to the DEIR on the proposed Coral Mountain  Resort.  I really don't know where to begin. The DEIR is way too long for the La Quinta average citizen to read  which I believe is by design.  There are so very many things wrong about this project but when speaking specifically about the DEIR,  I am seeing way too many statements of the impact in any given category being unknown or only  being projected based on years old data.  Response 92‐a:  The commenter’s opinions are noted. Please see the Topical Response on the Length of the Draft EIR  in Section 2.2.6 of this Chapter.   Comment 92‐b:  The drought situation alone should be enough to stop this project.  Farmers will not have enough water to grow food in CA. This translates to hunger, unemployment,  and a tanked economy. Why approve a project that will leave a hole in the ground when there is no  water to be had? Will LQ residents need to conserve and thirst, not bathe, so we can have a  recreational wave park?   Response 92‐b:  Please see the Topical Response on Water Resources in Section 2.2.3 of this Chapter for information  on  t he  w ater  d emand  e stimate  f or  t he  p roject, a nd  C VWD’s  g round water management plan, including  projections for long‐term water demand and supplies.   Comment 92‐c:  Everything is wrong about this proposed project, everything. From water waste to increased noise to  a horrendous number of STVRs, which are already a huge problem for La Quinta, this project cannot  go forward.  What about the 2035 La Quinta report, written and approved by the Mayor and Council, that states  good use of valuable resources as a prime goal? This project would not comply with any good use of  resources, especially water.   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐425 February 2022  Response 92‐c:  The commenter’s opinion is noted. Please see Response 52‐g as it relates to STVRs; and Responses  41‐c, 52‐f, and 83‐w through 83‐hh as it relates to the project’s consistency with the General Plan.              2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐426 February 2022  Comment Letter No. 93: Suzanne Kahn     Date: August 6, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 93‐a:  Please do not approve the Wave Park development. Increased use of water, increased traffic resulting  in increased emissions will simply increase the stress on an environment that is already growing drier  and hotter.  Please plan for being responsible and sustainable in the long term.  Response 93‐a:  The commenter’s opinion is noted. This comment presents an opinion, however, and not substantial  evidence that the project will result in substantially greater impacts than identified in the Draft EIR.   The Draft EIR discusses and analyzed project‐related water use in Section 4.9, Hydrology and Water  Quality, and Section 4.15, Utilities and Service Systems, and traffic in Section 4.13, Transportation.      2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐427 February 2022  Comment Letter No. 94: Francine Roy     Date: August 6, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 94‐a:  I am making a correction to my letter. I erroneously referenced the IID... I meant the Coachella Valley  Water District.   Response 94‐a:  The correction is noted.   Comment 94‐b:  I am writing this letter to you because I am in a state of shock....  Why would you even CONSIDER changing the current zoning to allow a project that goes against ALL  COMMON SENSE? The residents who purchased homes near this project site BELIEVED that the  "worst case scenario" they would ever have to deal with was what the current zoning allows: "LOW‐ DENSITY residential use, as well as a golf course and some commercial use." The proposed change to  allow "tourist commercial" zoning violates the 2035 general plan for La Quinta.  So, tell me, what was the point of spending all of the time, money and effort to come up with the  2035 general plan if you were going to be tempted to go against that plan when a project came along  that dangled a couple of million dollars of tax revenue in front of you that doesn't make any sense on  MANY levels! We all choose to live here because we enjoy the night sky, the quiet, the nature, the  landscape, the small amount of traffic we have, etc.  Response 94‐b:  Please see Responses 15‐d and 17‐a as they relate to the Change of Zone and processing of the  project.   Comment 94‐c:  But, the reality of climate change is that we are all very concerned about how long we will have  drinking water available to us. The IID has asked us all to conserve water and I know I am doing my  share to USE LESS than their recommended amount. This wave park will require 18,000,000 gallons  of DRINKING WATER JUST TO FILL IT UP. This does not include "topping it off" every day because of  evaporation loss. This does not sound like "conserving water" to me.   Response 94‐c:   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐428 February 2022  Please see the Topical Response on Water Resources in Section 2.2.3 of this Chapter for information  on  t he  w ater  d emand  e stimate  f or  t he  p roject, a nd  C VWD’s  g round water management plan, including  projections for long‐term water demand and supplies, including during drought conditions. Please  see Response 65‐d as it relates to evaporation rates.   Comment 94‐d:  Since I moved here, I have been reading about the issues with Short Term Rentals. This project is  planning on making all 600 homes available as Short Term Rentals!!!! How can you justify allowing  this? At the very least, 600 homes does not sound like "low density" to me!   Response 94‐d:  Please see Response 52‐g regarding STVRs.  As the 600 homes are spread over approximately 353  acres in Planning Areas II and III, the density is approximately 1.7 units per acre, well below the  maximum range allowed in the Low Density Residential land use designation.    Comment 94‐e:  What this beautiful parcel of land needs is a developer who wants to put in some beautiful energy  efficient homes, some hiking and biking trails that we can all enjoy, maybe a beautiful park with  drought tolerant natural landscaping (no golf course.... there are already too many golf courses that  are using up water resources) and a small commercial area where there could be a market, a cafe, a  restaurant, etc. for the residents that live in that part of La Quinta since it's a drive just to get  groceries.  Response 94‐e:  The commenter’s opinion is noted.   Comment 94‐f:  Please, please realize that this developer is "slick." He seems to have an answer for everything. The  project doesn't make sense for our community nor do I think it even makes sense for him but that's  a different discussion ...  Last but not least, I'm very confident that the City of La Quinta would be "featured" on the CBS Evening  News if this project is approved. I can hear it now ... "City of La Quinta approves a private wave park  project in the midst of a historical drought and climate change!" Do we really need that kind of  negative publicity??? I'd  rather we  be admired  for spearheading energy‐efficient  projects and  protecting our decreasing natural resources.  This is not the right place nor the right time for this project.   Response 94‐f:   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐429 February 2022  This comment is noted.       2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐430 February 2022  Comment Letter No. 95: Carolyn Winnor    Date: August 6, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 95‐a:  My name is Carolyn Winnor and my husband and I have lived in Trilogy La Quinta, for 16 years. Moved  to La Quinta after we retired to get away from the congestion of Los Angeles County, having lived in  Santa Clarita for 24 years.  I  am strongly  Opposed  to  the rezoning  of Coral  Mountain  from low  density  residential  to  Tourist/Commercial. I have read portions of the DEIR and I believe the City needs to do additional  research regarding the Lighting, Noise and Water Usage that a project of this magnitude requires.  I am sure you are aware of the La Quinta General Plan 2035. Below are some excerpts from the plan  and you may consider my opinions as NIMBY; not sure how they couldn’t be, when the developer  wants to have the property rezoned to Tourist/Commercial in the m iddle  o f a Low  Density  Residential  area. I understand the need for the City to look for additional tax dollars, but I think consideration is  required on how this will affect your constituents and even you, if you lived in or near South East La  Quinta.  Response 95‐a:  The commenter’s opinion is noted. Please see Responses 15‐d and 17‐a as they relate to the Zone  Change and processing of the project. Please also see Responses 41‐c, 52‐f, and 83‐w through 83‐hh  regarding consistency with the City’s 2035 General Plan.  Comment 95‐b:  The DEIR considers the items below: Significant and Unavoidable (Executive Summary Page 1‐15)  Table 1‐3. These are admitted faults that cannot be addressed or mitigated.  4.1 Aesthetics  1. Adverse effect on scenic vistas  2. degradation to the visual character or quality of the site.   3. Light and Glare  Response 95‐b:  The summary provided in this comment is incorrect. Section 4.1, Aesthetics, addresses the project’s  impacts  on  aesthetic resources.  Within this  Section, the project  would  result in  significant  and  unavoidable impact to scenic vistas (i.e., Coral Mountain and Santa Rosa Mountains) when viewed   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐431 February 2022  from a public viewshed (CEQA threshold of significance a.). The Draft EIR concluded that the proposed  project’s perimeter walls, landscaping and structures would result in significant impacts to these  scenic vistas when viewed from public rights‐of‐ways. This is clearly stated at pages 4.1‐44 and 4.1‐ 45. Section 4.1 of the Draft EIR also concluded the project’s impact to light and glare, visual character,  and scenic resources would be less than significant with the incorporation of mitigation measures.   Comment 95‐c:  La Quinta General Plan 2035 Land Use Zoning Consistency To assure consistency and compatibility  between the General Plan and the Zoning Ordinance Table II‐2 shows the Zoning districts that  correspond to each land use designation.  Tourist Commercial This land use designation is specifically geared t o t ourism ‐ related  l and uses, such  as resort hotels, hotels and motels, and resort commercial development, such as conference centers,  restaurants, resort‐supporting retail and services (including day spas and similar personal services).  Time share, fractional ownership or similar projects may also be appropriate in this designation, with  the approval of a Conditional Use Permit.  For this project to be built on the land purchased by Meriwether it will need to be rezoned to Tourist  Commercial. The developments surrounding this land are zoned Low Density Residential. Based on  LQ 2035 Land Use, there is no consistency or compatibility between T/C & Low Density Residential.  Response 95‐c:  The commenter’s opinion is noted. Please see Responses 15‐d and 17‐a as they relate to the Zone  Change  and processing of  the project. Please  see  Responses  41‐c,  52‐f and  83‐h concerning  consistency with the City’s 2035 General Plan.  Comment 95‐d:  The lighting for this project is consistent with commercial property located on Highway 111. Lights  left on during nighttime hours, height, in the Resort 25’, Wave Club 25’, Farm 40’ and Back of House  40’. The only lights currently addressed that will be on until 10 pm, are the 80’ Wave lights. The LQ  Municipal  Code for Lighting, pole  height 8’. Is  this consistent or  compatible  with  Low Density  Residential Property? NO. The DEIR considers, this is significant and unavoidable.  Response 95‐d:  Please also see the Light and Glare Topical Response in Section 2.2.1 of this Chapter. The proposed  lighting will comply with Section 9.100.150 of the La Quinta Municipal Code (Outdoor Lighting), and  no significant impacts will occur to the surrounding residential communities (see Draft EIR at pp. 4.1‐ 60 – 4.1‐61).   Comment 95‐e:   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐432 February 2022  The Resort 4 stories at 40’, Wave platform 4 stories at 45’, Wave Club 3 stories at 40’ E &.W Resort  Residential 3 stories at 30’, Farm 3 stories at 40’ and Back of House 2 stories at 30’. The LQ Municipal  Code 2 stories at 28’. Is  this consistent or compatible with Low Density Residential Property? NO. The  DEIR considers, this is significant and unavoidable.  Response 95‐e:  The commenter’s opinions regarding land use compatibility of the proposed tourist commercial uses  are noted.  Please see Responses 41‐c, 52‐f, and 83‐w through 83‐hh regarding these compatibility  concerns. Section 4.1, Aesthetics, of the Draft EIR provides analysis of the consistency of the project  with the existing visual character of the area on pages 4.1‐53 through 4.1‐57, and concludes that the  proposed building heights, pole heights, and lot coverage proposed for the Tourist Commercial  planning area  are  not  fully consistent  with  the City’s established  Municipal  Code  development  standards. However, “the building and lighting height standards allowed under the proposed Specific  Plan are located at the center of the site, and will neither be visible from outside the project, nor  impact the viewsheds surrounding the project.” The building heights proposed exceed the maximum  building heights established in the La Quinta Municipal Code for Low Density Residential zones.  However, the submittal of the project Specific Plan establishes new developmental standards for the  project site. If approved, the Specific Plan acts as the guide for the project site. Please also see the  land use consistency analysis on pages 4.10‐24 through 4.10‐29. Based on this thorough analysis of  land use compatibility issues, impacts were determined to be less than significant.  Comment 95‐f:  Noise – The DEIR used the dBA recorded at the Kelly Slater Le Moore  Wave  Pool, not  on the proposed   property, next to Coral Mountain. The DEIR states the surface of Coral Mountain is soft and sound  will not travel (totally erroneous). I live in Trilogy, La Quinta and I can hear gun shots from the shooting  range near Lake Cahuilla. On Sunday mornings I can hear the cars on the track at the Thermal Race  Track. Sound carries in the desert and especially during the evenings and at night. I believe the City  needs to address how the sound will carry near Coral Mountain. Not just the sounds that make the  Wave, but record the dBa of jet skis, music at the volume they plan on using, any announcements  from  l oud  s peakers, e tc. I h ave  w atched  m any  v ideos  o f  W ave  P oo ls and they put music on the videos,  or voice overs, people making commentaries but NEVER do you hear the actual sounds at the Wave  Pool and its surroundings. Why?  Appendix K.2 Noise Memo Report Urban Crossroads See Page 76  Table 10‐1 Reference Noise Level Measurements.  Please read where and when these noise levels were measured. Why hasn’t the noise levels been  measured on the proposed site?  Noise Level Chart:   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐433 February 2022  4/13/2020 Surf Ranch Lemoore, Ca   3/16/2005 Westin Hotel Rancho Mirage, CA  10/8/2014 Founder’s Park in County of Orange   4/18/2018 Ramon Commercial Center  See Page. 93‐94 9.100.210 La Quinta Municipal Code Non Residential Noise Regulations   The quiet low density residential neighborhoods, will now have to live with NON Residential Noise  standards?  Response 95‐f:  Please see the Noise Topical Response in Section 2.2.4 of this Chapter as it relates to the City’s noise  standards. Also see Responses 52‐h, 59‐e, and 62‐f as it relates to the analysis methodology used for  the site‐specific noise modeling, including the uses and machinery factored into the analysis.  Comment 95‐g:  Water Usage ‐ I believe the evaporation of water needs to be addressed by the City, so we will actually  know the water consumption of the Wave. The developer claims Los Angeles is only 2 hours from La  Quinta, who then will be coming to La Quinta during the summer months where the temperature  ranges from 110‐120 degrees and the lows are between 85‐95 degrees at night? Individuals can go  surfing at the beach with water and air temperatures between 65‐70, actually closer than 2 hours  from Los Angeles.   Response 95‐g:  Please see the Water Resources Topical Response in Section 2.2.3 of this Chapter for information on  the water demand estimate for the project, and CVWD’s groundwater management plan, including  projections for long‐term water demand and supplies. Also see Response 65‐d as it related to summer  temperatures and water use.  Comment 95‐h:  What happens if the fad of the Wave is over in 3 to 5 years or financially without summer usage the  Wave fails? What is La Quinta and the residents of South East La Quinta left with? Who will be  responsible  to  r ehab  t he  l and? I f  this  p roject  g oes  forward, i t  will forever change South La Quinta from  a quiet residential area to a bustling Tourist area, with lights 25’ to 80’ tall, unnecessary water usage,  additional traffic, 600 STVR, 150  Hotel Rooms, noise (Jet skis, music, loudspeakers and alarms)  24/7/365 days a year, not to minion a minimum of 4 Special Events, did I say additional traffic?  Response 95‐h:  The commenter’s opinions are noted.    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐434 February 2022  Comment 95‐i:  Please listen to the Residents that will be forced to live in this constant festival like environment and  say NO to rezoning the property to Tourist/Commercial.   Response 95‐i:  This comment is noted.         2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐435 February 2022  Comment Letter No. 96: Brian and Gale Levy   Date: August 5, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 96‐a:  This email is from Brian and Gail Levy ‐ we live in Trilogy at Avenue 60 & Madison. We retired to live  here in 2014 to enjoy the beautiful, quiet, and peaceful La Quinta neighborhood in and about Trilogy.  We previously spent many years as part‐time Palm Springs vacationers, and have owned property  there since 1979. Having spent decades vacationing in and about Palm Springs, we decided to retire  to live in our beautiful and quiet La Quinta neighborhood. We are vehemently opposed to the  proposed wave park for a number of reasons, which are summarized below:  Response 96‐a:  The commenter’s opinion is noted.   Comment 96‐b:  1: We are living in a critical drought situation while experiencing increasing wildfires. Water for  firefighting and sustaining life is in an increasingly short supply. We believe that building a wave park  during an increasing water shortage while experiencing increasing wildfires is irresponsible and self‐ serving to the financial interests of a few, rather than the greater good of the La Quinta community;  Response 96‐b:  As described in the Water Resources Topical Response in Section 2.2.3, CVWD, the water provider for  the City and the project site, has thoroughly and comprehensively researched and documented  projected long‐term water demand and supply, including the effects of drought and climate change,  in its Urban Water Management Plan and Indio Subbasin Water Management Plan. As described  above, CVWD’s documentation shows that both short‐term and long‐term impacts of drought and  climate change have been assessed, and that the management techniques, water supplementation  measures and other strategies implemented by CVWD and its sister agencies within the Subbasin will  assure a balanced and positive long term water supply.  In addition, CVWD approved a project‐specific Water Supply Assessment/Water Supply Verification  (WSA/WSV), w hich disclosed  t hat  the p roject i s expected  t o consume approximately 958.63‐acre feet  per year (AFY) based on the residential indoor demand, non‐residential indoor demand, and outdoor  demands of the project at buildout.  Taking into account the project water demands and the available  sources of water, as well as the required water conserving measures described on page 4.15‐16 of  the Draft EIR, CVWD determined that there are adequate water supplies available for the project and   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐436 February 2022  all other existing and planned future uses, including during single‐dry and multiple‐dry years.  See  Appendix M to the Draft EIR.    The project’s water use is not expected to have any effects on the ability to fight wildfires locally,  regionally, or elsewhere in the State of California, because (1) CVWD has confirmed that it has  adequate water supplies for the project and all other current and planned future uses, including for  local firefighting purposes (which is one aspect of water system demands evaluated by CVWD), and  (2) because groundwater from the Indio Subbasin is not a significant source of water for fighting  wildfires in California.   Comment 96‐c:  2: We believe that the additional noise and added traffic will negatively impact our residential  neighborhood forever. Can our neighborhood tolerate more traffic and noise? Maybe. Is additional  traffic and noise from a commercial resort within our residential community a good idea? NO.  Residents frequently walk and bike ride on Madison between Avenue 60 and the fire department.  More traffic from the proposed commercial wave park is not a good  idea  for  this residential  neighborhood. Further, the proposed size of this wave park in this specific mountain location is unlike  any other in existence, and as a result, reliable and predictable noise patterns hypothecated in the  pending DEIR are extremely speculative and therefore unreliable. The DEIR in and of itself was not  well written, and the assumptions utilized were not clearly spelled out;  Response 96‐c:  The commenter’s opinions regarding additional noise and traffic, are noted, but not supported by  substantial evidence.  The project’s potential impacts relating to increased noise were thoroughly  analyzed in the project‐specific noise study attached as Appendices  K .1  and  K .2  t o  t he  D raft  E IR, w hich   was prepared by a professional noise engineer using established state and local methodologies to  evaluate whether project would cause any significant effects relating to construction noise, traffic  noise, or project operational noise.  As explained in the Noise Study and Section 4.11 of the Draft EIR,  the noise study took into account both the surrounding geography of the project site and the actual  noise levels that will be generated by the proposed Wave Basin.   With implementation of Mitigation  Measures NOI‐1 through NOI‐6, the project will not create any significant increases in noise.  Please  also see the Topical Response on Noise in Section 2.2.4 above, and Responses 52‐h, 59‐e, and 62‐f in  this Final EIR.   Regarding traffic, Section 4.13, Transportation, of the Draft EIR fully analyzes project‐related traffic  impacts of the proposed project and provides mitigation measures that will reduce impacts to less  than significant levels. These findings were generated based on technical studies performed by  professional traffic engineers, which are included as Appendix L.1 and L.2 in the Draft EIR. Please also  refer to the Topical Response on Traffic at Section 2.2.5 above.    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐437 February 2022  With respect to pedestrian and bicycle safety on Madison Street, north of Avenue 60, the project will  be required to install a perimeter trail and landscaping that will significantly enhance pedestrian  safety along that segment of Madison Street.  In addition, the project will be required to install  roadway improvements to City standards along this portion of the project frontage, which will  enhance bicycle safety.   Comment 96‐d:  3: What if the developers are wrong, and the wave park is not a financial success? What if the project  cannot be financially sustained long term, and the wave park shuts down? What then? What will be  left behind will be a blight on our community, and a regretful legacy for this city who valued proposed  additional revenue over quality of life for its residents;  4: When we purchased our home in Trilogy, we intended to spend our retirement living in this  community and enjoying the many benefits that our La Quinta neighborhood has to offer. The  approval of  the  commercial  wave  park project  will  be a permanent  change  to  our  residential  neighborhood and signal to us that we should no longer continue to live in La Quinta because La  Quinta no longer values the quality of our lives and this neighborhood. It is our belief that the only  good that can come from the commercial wave park will be the potential financial gain for the  developers and investors. This may  b e  a g ood  c ommercial  p roject  for the investors, but this residential  neighborhood is the wrong location for a commercial development such as this wave park.  Response 96‐d:  The commenter’s opinions regarding the project’s potential economic benefits are noted.   This comment addresses the economic characteristics of the project and does not address any  potential impacts of the project on the environment. Section 15131 (a) of the CEQA Guidelines  precludes the analysis of economic effects unless that economic effect would have a physical impact  on the environment.  This comment does not provide any information or evidence on how the long‐ term economic viability of the proposed Wave Basin could result in physical changes that would  constitute significant environmental impacts.  Additionally, the project promotes the quality of life for all residents of the City by providing needed  sales and transient occupancy tax revenues to the City to fund police, fire and other public facilities,  which is particularly important in this portion of the City because the City will not receive property  tax revenue from the land in this area until 2035, as further described in Response 52‐e above.  Comment 96‐e:  Given the variables, the misuse of our precious water resources, and the high financial risks associated  with putting this commercial development in our residential neighborhood, when you consider this  proposal, please ask yourselves the following questions:   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐438 February 2022  What is the legacy that I want to leave for this community?  What is the downside to the community if the project is approved, goes forward, and then fails to  pan out financially?  Does this project represent a wise use and conservation of our dwindling water resources?  Is the high risk associated with this venture worth taking for the city and for the La Quinta residents  affected by this proposed commercial project in a residential neighborhood?  Thank you for your consideration.  Response 96‐e:  The commenter’s questions are noted, but do not address environmental issues. As it relates to the  processing of the project applications and the City Council’s consideration of policy issues, please see  responses 15‐d and 17‐a above.           2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐439 February 2022  Comment Letter No. 97: Nancy Bruce  Date: August 6, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 97‐a:  I am writing in response to the Draft EIR for the Coral Mountain Resort development. I have owned a  home in La Quinta for 20 years. When my husband and I first built a home in La Quinta I loved that  the city motto was “Gem of the Desert” and “Growth with Charm”. You don’t see the “Growth with  Charm” a nymore a nd t his development  c ertainly  f lies in  the f ace  of  that m otto! I h ave  many concerns  about the development but I think it must be said that this DEIR was so long, convoluted and hard to  understand it was almost unreadable.   Response 97‐a:  The commenter’s opinion is noted. Regarding the commenter’s opinion on the DEIR being long,  convoluted and hard to understand, please see Topical Responses on Length of Draft EIR and Ability  to Comprehend the Draft EIR in Sections 2.2.6 and 2.2.7 above.   Comment 97‐b:  The fact that the entire report was hired and paid for by the developer also presents huge concerns  to its validity.   Response 97‐b:  Regarding the report’s validity, the City of LA Quinta is the lead agency who is responsible for  exercising its independent judgment in determining the adequacy of the EIR and in deciding whether  to approve a proposed project. Prior to public release, both the Draft EIR and this Final EIR were  thoroughly reviewed, extensively commented upon, and ultimately approved by the City. As expressly  permitted in the CEQA Guidelines, the Draft EIR was prepared by MSA Consultants, Inc., who are on  the City’s list of approved CEQA consultants.  Please also see Response No. 90‐b.  Comment 97‐c:  Another concern is that most of the study was completed during COVID which certainly affects the  traffic study and noise to some degree. Here are my concerns:  Response 97‐c:  As stated on page 29 of the Traffic Impact Analysis included as Appendix L.1 in the Draft EIR, the  supplemental memo from Urban Crossroads included as Appendix L.3 in this Final EIR, and page 4.13‐ 10 in Section 4.13, Transportation, in the Draft EIR, “the intersection LOS analysis is based on the  traffic volumes observed during the peak hour conditions using traffic count data collected on August   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐440 February 2022  15th, 2017, April 9th, 2019, May 7th, 2019, and September 10, 2019 (which were all collected before  the effects of the COVID‐19 pandemic). Moreover, these counts were adjusted upward in accordance  with the City’s Engineering Bulletin # 06‐13 to reflect peak season conditions.”  Therefore, traffic counts were taken prior to COVID, and baseline numbers reflect peak season levels.     Additionally, as stated on page 4.11‐2 of Section 4.11, Noise, noise measurements were taken by the  noise technical expert on October 16th, 2019. Thus, noise measurements were taken prior to COVID,  and the noise analysis reflects peak season levels.     Comment 97‐d:  Lighting – Seventeen 80 foot tall lights surrounding the wave pool will certainly have an effect on  everyone living around this development. Most homes in the neighborhood with mountain views look  towards Coral mountain. What they will see in the future is light poles during the day and light glow  at night. What happened to the Dark Sky ordinance? Well, the City Council voted to remove the Dark  Skies ordinance from the Municipal Code in May, 2021. How convenient! Yet the people living here  say  that t he  n ight  skies  are  p recious  part  o f their  community. Ads on the internet extolling La Quinta’s  many virtues talk about the Dark Sky ordinance. So much for all the people who live here and visitors  too!  Response 97‐d:  Please see Topical Responses on Light and Glare in Section 2.2.1 above, as well as Appendices B.1 and  B.2 of this Final EIR for a summary of the analysis in the EIR regarding the potential for significant light  and glare impacts from the proposed Wave Basin lighting, including how the proposed lighting system  fully complies with all applicable dark sky requirements.  Please also see Responses 13‐r and 52‐i in  this Final EIR.   Comment 97‐e:  Noise – The noise study found no issues with noise whether it be construction or the operation of the  Wave pool. They studied the noise of traffic (during COVID) and did theoretical studies of other  aspects of the operation. One of their conclusions was that sound would be absorbed by rock. Really?  Since when does rock absorb sound? And if it did, why can I hear hikers near Coral Mountain when  I’m standing on the corner of 58th and Madison? Theoretical studies don’t replicate reality and this  area needs real world study.   Response 97‐e:  The commenter’s  o pinions regarding  n oise are  noted, but not s upported by substantial evidence. The  Noise Memo provided by Urban Crossroads, Inc. (Appendix K.2 of the Draft EIR) addressed the  concern regarding noise of the project echoing off of Coral Mountain. The noise engineer explained  that based on Federal Highway Administration guidance and studies, noise bouncing off a hard   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐441 February 2022  surface can cause noise increases of no more than 1‐2 dBA, which is not perceptible to the human  ear.  Further, given the distance between the Wave Basin and Coral Mountain (approximately 650  feet), the soft surfaces over that distance that absorb sound, and the maximum, worst‐case noise  levels generated at the Wave Basin (75.7 dBA), the Wave Basin will not cause significant noise levels  or noise impacts at Coral Mountain or in the surrounding communities. Again, as explained in Topical  Response 2.2.4 and Section 4.?, Noise of the Draft EIR, the noise levels will not exceed the City’s  standards, and  impacts  were correctly determined  to be  less than  significant.    Please  also  see  Responses 52‐h, 59‐e and 62‐f of this Final EIR.  See Response 97‐c to address the commenter’s concern about the timing of the reports and COVID.   Comment 97‐f:  Traffic – As mentioned before the studies were done during COVID. In my development (Puerta Azul)  none of the Canadians made it to La Quinta in the winter of 2020 which is a significant number of  owners. T he  r ate  o f  C OVID i n e arly  w inter  w as a lso very  high  k e eping some homeowners from coming  as well as visitors. I heard a presentation from the developer admitting that the study may not reflect  non COVID traffic amounts but if there are stop lights needed they would help pay for them. For a  light at 58th and Madison, which I can’t see NOT having, they would contribute 10%. If that is correct  then the homeowners living around this PRIVATE development end up paying for a light that wouldn’t  have been needed. How in the world is that fair?! This development is in a land locked area with very  few roads to get people to it.   Response 97‐f:  See Response 97‐c to address the commenter’s concern about the timing of the reports and COVID.   As it relates to the concern of roadway improvements and the implementation of traffic signals, this  concern is unfounded.  As described on pages 4.13‐37 – 4.13‐42 of the Draft EIR, at buildout, the  project will be required to install a signal at the intersection of Madison Street and Avenue 58 (the  project contributes 23% of the traffic).  Existing residents will not be asked to provide any funding for  this traffic signal. As stated on page 4.13‐41, the funding will come from the Developer, who will be  required to install the traffic signal, with the potential to receive credit against the Developer’s  payment of impact fees for the costs that exceed the Developer’s fair share obligation.   Moreover, as stated on page 4.13‐29 through 4.13‐34 of the Draft EIR, all intersections impacted by  Phase 1 and Phase 2 traffic will need signals or other improvements installed to operate at an  acceptable  level of service, with  or  without  the  project,  and  are funded  by the City’s  Capital  Improvement Plan (CIP).  Accordingly, these improvements are fully funded by the CIP and will be  installed as warranted. Please note that Phase 1 and Phase 2 traffic contributes a fair‐share of  between 0.4%  and 3%  to  these  intersection  improvements. At buildout,  the  Project  will also  contribute to the need for signals or other improvements at four additional intersections, which are   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐442 February 2022  also included in the City’s CIP and will be constructed by the City.  The project’s fair share of the  improvement c osts a t  the affected intersections r ange f rom 2% to 11%.  T he project’s p ayment of  the  City’s development impact fees covers its share of these intersection improvements and helps fund  the City’s CIP.   Please also see the Topical Response on Traffic at Section 2.2.5 and Response 22‐j above.    Comment 97‐g:  Someone needs to really look at what will happen with traffic especially with planned events of 2500  people. I can think of the traffic jams from the PGA concerts a couple of years ago as perfect examples  of what happens when thousands of people try to squeeze into an area with few roads. If this were  to happen on Madison thousands of people would be unable to leave their developments. Any  emergency vehicle would have trouble reaching any destination on that route. This needs serious  attention.  Response 97‐g:  A maximum of four special events per year are proposed for the project, with a maximum attendance  of 2,500 per event.  By way of comparison, it is estimated that approximately 25,000 people attended  the Stevie Nicks concert during the American Express Golf Tournament at PGA West in 2020 (See New  Traffic Patterns, More Exits Part of Plan to Fix American Express Concert Traffic, The Desert Sun, by  Larry Bohannan, published January 11, 2022). As described in Draft EIR Section 4.13, Transportation,  events will be restricted to 4 days duration with peak trips anticipated on Saturdays (up to 4 events  per year).   Improvement recommendations identified for weekend special event conditions are consistent with  the improvements identified for Phase 3 weekday typical operations. However, any event occurring  prior to the build out of the project, and its concurrent traffic improvement requirements, would  result in a significant impact on traffic operations. Therefore, if project special events are held prior  to the construction of Phase 3 improvements, the following mitigation measures identified in the EIR  are required to reduce the impacts to the regional traffic system  (as provided  i n Mitigation Measures  TRA‐9 and TRA‐10):   Traffic improvements will be completed or the applicant shall provide  a f ocused  t raffic  a nalysis   with the Temporary Use Permit that identifies any improvements that are not necessary to  maintain acceptable  levels of  service  at study  intersections. If  the  analysis does not  demonstrate acceptable operations, the TUP will be denied.    A special event traffic and parking plan will be submitted with each Temporary Use Permit to  ensure that special events will not cause any significant traffic or parking impacts. If the  analysis does not demonstrate acceptable operations, the TUP will be denied.    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐443 February 2022  As required  by Mitigation  Measures TRA‐12 through TRA‐14 for special events, traffic control  typically includes special event flaggers, law enforcement personnel, online or transmitted event  information (suggested routes, parking, etc.,) and portable changeable message signs (CMS) (or  moveable mechanical electronic message boards.) CMS will be located at critical locations identified  by the La Quinta Police Department (LQPD) and in place 5 days ahead of the event and 2 days after.  Therefore, the Draft EIR correctly analyzed the traffic impacts associated with special events, found  those impacts significant based on the City’s thresholds of significance (LOS D) for intersection  operations, and provided feasible mitigation measures that will reduce these impacts to less that  significant levels.  The Draft EIR analyzes project‐related impacts to traffic in compliance with CEQA. This topic is  discussed in Section 4.13, Transportation, in the Draft EIR.  Please also see the Topical Response on  Traffic at Section 2.2.5, above, and Response 52‐‐n.  Comment 97‐h:  Water – We are in a serious drought. The entire west coast and beyond is suffering in ways no one  anticipated happening for many years because of Global Warming. The water numbers in the DEIR  are calculated using information from the Lemoore surf park. The climate there is different from La  Quinta, we have many more and hotter days, the proposed pool is bigger than Lemoore (more area  to evaporate) yet no one attempted to extrapolate what that would mean for water consumption. I  heard an engineer at the City Council this week say that the development was at 99% of their total  water allotment. That’s not much of a cushion! What happens if they need more water? And let’s be  clear: this is drinking water! Someone needs to look at this carefully.   Response 97‐h:  As described in the Water Resources Topical Response in Section 2.2.3, CVWD, the water provider for  the City and the project site, has thoroughly and comprehensively researched and documented  projected long‐term water demand and supply, including the effects of drought and climate change,  in its Urban Water Management Plan and Indio Subbasin Water Management Plan. As described  above, CVWD’s documentation shows that both short‐term and long‐term impacts of drought and  climate change have been assessed, and that the management techniques, water supplementation  measures and other strategies implemented by CVWD and its sister agencies within the Subbasin will  assure a balanced and positive long term water supply.  In addition, CVWD approved a project‐specific Water Supply Assessment/Water Supply Verification  (WSA/WSV), w hich disclosed  t hat  the p roject i s expected  t o consume approximately 958.63‐acre feet  per year (AFY) based on the residential indoor demand, non‐residential indoor demand, and outdoor  demands of the project at buildout.  Taking into account the project water demands and the available  sources of water, as well as the required water conserving measures described on page 4.15‐16 of  the Draft EIR, CVWD determined that there are adequate water supplies available for the project and   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐444 February 2022  all other existing and planned future uses, including during single‐dry and multiple‐dry years.  See  Appendix  M  to  t he  D raft  E IR.  C VWD  enforces  t hese  w ater  l imits  when it reviews the landscaping plans  for each portion of the project, and CVWD will only approve plans that are consistent with the water  use limits set forth in Landscape Ordinance No. 1302.4.  With respect to the source of water for the project, the Wave Basin is projected to use approximately  119.58 AFY, or approximately 12.5 % of the project’s total demand, and is expected to use private  well water or other non‐potable water, rather than water from CVWD’s potable system as stated in  the comment.  Moreover, the project landscaping and other outdoor water use, which constitutes  approximately 681.89 AFY of the project’s total 958.63 AFY (71%), is expected to use non‐potable  water from the nearby canal or from private wells, not from CVWD’s potable water system.  These  are  the same water sources used  for  the  golf courses  and outdoor  landscaping at  the  other  developments in the area.  The project will also be required to determine the feasibility of using  recycled water for these outdoor uses if it becomes available to the area in the future.     Finally, please see Response 65‐d for a further response regarding the projected water use and  evaporation rates of the Wave Basin.  Comment 97‐i:  Bats – No one mentions the bats when they talk about this project but the bat study in the DEIR says  that  n ight  t ime  l ight  i s  t he  b iggest  c oncern  f or  t he  m ultiple  b at  s pecies  l iving  o n  a nd  n ear  t he  p roposed   development site. Light disrupts feeding, roosting, maternity and raising of the young. The study  recommends that all lighting be “dark sky compliant”. Does La Quinta care about this anymore since  they removed Dark Sky from Municipal Code? And how compliant can the custom 80 foot lights be?  At that height they will disrupt any creature flying anywhere near the wave pool. What mitigation can  be made for bats, a protected species? Is there really any reason people need to surf at night? You  certainly can’t do that at the beach, why should this be any different?   Response 97‐i:  Please see Topical Responses on Light and Glare, in Section 2.2.1, and Biological Resources, in Section  2.2.2, above.  As shown in the exhibit on page 2‐10 of this Final EIR, the light levels from the Wave  Basin lighting system will drop to the imperceptible level of 0.01 foot candles within the immediate  vicinity of the Wave Basin itself, and will not cause any light spillage onto Coral Mountain.  Please also  see Appendices B.1 and B.2 o f  t his F inal  E IR, a s  well  a s  R esponse  1 3‐r, w hich  d iscusses  h ow Mitigation  Measure BIO‐4 will avoid any impacts to bats by prohibiting any light trespass onto Coral Mountain,  which must be confirmed with a supplemental light study following installation of the Wave Basin  lighting system.   Comment 97‐j:   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐445 February 2022  Zoning – I realize that zoning isn’t part of the DEIR but it must be addressed. What homeowner buys  a house where they’re researched all things that could impact that important, expensive decision,  only to have something like this happen? How can a homeowner trust their Mayor and City council  to look out for their best interests when a developer comes along with a proposal to change a swath  of  land  located  in  the middle  of a  number  of neighborhoods zoned  low  density, residential  to  Commercial, tourist? I don’t see another area in La Quinta that is as quiet and residential as this area.  It defies logic why this would be the place to build something like what is proposed and to allow a  zoning change along with it.  Response 97‐j:  A General Plan Amendment and Change of Zone have been requested to allow the Wave Basin and  other tourist commercial uses on a portion of the project site because these uses are not presently  allowed on the project site.  These are policy decisions for the City Council. As it relates to the  processing of the project applications, please see Responses 15‐d and 17‐a of this Final EIR. The  proposed General Plan Amendment and zone change are analyzed in Section 4.10, Land Use and  Planning of the Draft EIR, which concluded that the land use and zone changes proposed for the  project would result in less than significant impacts, in part because the proposed tourist commercial  uses are located in the interior of the project site, surrounded by low‐density residential uses,  perimeter walls and landscaping, consistent with the surrounding communities.   Comment 97‐k:  I appreciate the time you’ve taken to read my concerns. I hope that all parties involved in the decision  making will take the time to study the issues, be open minded and see that this development belongs  in another area.  Response 97‐k:  This comment is noted.    2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐446 February 2022  Comment Letter No. 98: Dennis and Jackie Miller  Date: August 5, 2021  Affiliation: Area Resident     Comment 98‐a:  We are 10 year homeowners at Andalusia at Coral Mountain. We enjoy the quiet environment the  southern La Quinta border provides. We are proponents of property rights but wonder if the wave  park is consistent with development of this area of La Quinta.  Alternative uses for the property are well defined in the EIR. We support alternatives (in descending  order of preference):   • Alternative #4 Golf/Resort Hotel   • Alternative #2 No project / Existing Entitlements   • Alternative #3 Reduced density   Additional areas of concern are:  Response 98‐a:  The commenter’s opinions and preferences concerning the project alternatives are noted. Responses  to individual issues are provided below.   Comment 98‐b:   Traffic – We are concerned event related traffic will overload the corridor resulting in gridlock.  The 4 way stop at Madison and 58th will be overwhelmed during events. The memory of  Ironman I’s paralyzing of La Quinta streets is still fresh. Additional access to the property would  provide additional ingress/egress on alternatives to Madison alone.  Response 98‐b:  The comment is noted. Please see Response 97‐g above, which addresses the special events and the  associated traffic.  As explained therein, the project is required to install a traffic signal at the  intersection of Madison Street and Avenue 58.  Please also refer to Topical Response 2.2.5, Traffic,  and Response No. 52‐n above.   Comment 98‐c:   Noise – The area is a quiet, serene neighborhood. We are concerned about noise from  equipment required to heat, treat the pool in addition to the wave making machinery.  Response 98‐c:   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐447 February 2022  The project’s potential impacts relating to increased noise were thoroughly analyzed in the project‐ specific noise study attached as Appendices K.1 and K.2 to the Draft EIR, which was prepared by a  professional noise engineer using established state and local methodologies to evaluate whether  project would cause any significant effects relating to construction noise, traffic noise, or project  operational noise.  As explained in the Noise Study and Section 4.11 of the Draft EIR, the noise study  took into account the actual noise levels that will be generated by the proposed Wave Basin and the  equipment associated with it. With implementation of Mitigation Measures NOI‐1 through NOI‐6, the  project will not create any significant increases in noise.  Please also see the Topical Response on  Noise in Section 2.2.4 above, and Responses 52‐h, 59‐e, and 62‐f in this Final EIR.   Comment 98‐d:   Lighting – 17 80’ towers will create a “ball park” type of illumination immediately adjacent to  the  beautiful  mountains.  We  understand  the  desire for specific light  angles  but ask  consideration be given to lighting standards of 30’ or less to reduce the lighting glare.  Response 98‐d:  Please  see  T opical  Responses  o n  Light a nd Glare  i n S ection  2 .2.1 above, as well as Appendices B.1 and  B.2 of this Final EIR for a summary of the light and glare analysis in the EIR and the conclusion that  the project will not cause any significant light and glare impacts. Please also see Responses 51‐c and  52‐i in this Final EIR. The Musco Total Lighting Control (TLC) for LED technology lighting system  proposed  f or  t he  W ave  B asin  i s  a s tate ‐of ‐the ‐art  lighting  s yst em that effectively lights the Wave Basin  itself without creating light and glare impacts on surrounding properties.  T he  T LC  f or  L ED  s ystem  uses   optimized height, directional lighting, and full cut‐off visors to minimize light overspill outside of the  Wave  B asin  a rea.  A s  explained  in  Appendix B.1, at pp. 2‐3, the 80‐foot height of the fixtures optimizes  the angle of the lighting and the cut‐off visors, thus minimizing any light spillage outside of the area  intended to be illuminated (here the Weave Basin itself).  In addition, the exhibit on page 2‐7 of this  Final EIR illustrates the differences between the TLC for LED lighting and traditional stadium lighting.    Comment 98‐e:   Hours of operation – reduce end time to 8 pm.   Response 98‐e:  The comment is noted. The Draft EIR analyzed the maximum hours of operation for the Wave Basin  allowed under the City’s Municipal Code for a recreational facility to ensure that the worst‐case  scenario for  potential impacts like  light,  glare  and  noise  was fully analyzed  and  disclosed. The  operating  hours requested by  the applicant will  be  a matter for consideration by  the  Planning  Commission and City Council in their review of the project. Please see Response 15‐d and 17‐a  regarding processing of the project.  Comment 98‐f:   2.0   RESPONSES TO COMMENTS  Coral Mountain Resort Final EIR  2‐448 February 2022   Special events – 4 special events drawing attendees and traffic to La Quinta’s southern edge  has the potential to create traffic gridlock.   Response 98‐f:  The comment is noted. Please see Responses 52‐n, 97‐g and 98‐b above, which address special events  and the associated traffic.     Tuesday, June 22, 2021 at 07:39:09 Pacific Daylight Time Page 1 of 2 Subject:RE: Coral Mountain Resort Noce of A vailability - Dra En vironmental Impact Report Date:Tuesday, June 22, 2021 at 6:30:50 AM Pacific Daylight Time From:Rull, Paul To:Consulng Planner AEachments:image002.png This project is outside of the airport influence area, and therefore ALUC has no comments at this me. If you have any quesons, please feel free to contact me. Paul Rull ALUC Director From: Consulng Planner <ConsulngPlanner@laquin taca.gov> Sent: Monday, June 21, 2021 4:42 PM To: Consulng Planner <ConsulngPlanner@laquin taca.gov> Subject: Coral Mountain Resort Noce of A vailability - Dra En vironmental Impact Report Good A ernoon, AXached please find the Noce of A vailability of the Dra En vironmental Impact Report for Coral Mountain Resort in the City of La Quinta, California. The Dra En vironmental Impact Report (EIR) is available for a 45-day public review period beginning on June 22, 2021 and ending on August 6, 2021. The Dra EIR is a vailable for public review at City Hall, located at 78-495 Calle Tampico, La Quinta, CA 92253 and at the City of La Quinta Public Library, located at 78-275 Calle Tampico, La Quinta, CA 92253. In addion, the Dra EIR is a vailable on the City's website at hp://w ww.laquintaca.go/thewave. Please provide any comments in response to this noce (please not e "Coral Mountain Resort DEIR" in the subject line) in wring b y August 6, 2021 to: Tuesday, June 22, 2021 at 13:07:03 Pacific Daylight Time Page 1 of 2 Subject:Re: Coral Mountain Resort Noce of A vailability - Dra En vironmental Impact Report Date:Tuesday, June 22, 2021 at 12:18:48 PM Pacific Daylight Time From:Zerda, Daniel To:Consulng Planner Hi Nicole, Thank you for the transmi al. Please note that the project is not located within an Airport Influence area, and as a result, ALUC review will not be required at this me. Please le t me know if you have any quesons. -Best Regards, Daniel Zerda Student Intern Transportaon and Land Manag ement Agency County of Riverside (951)955-0982 From: Consulng Planner <ConsulngPlanner@laquin taca.gov> Sent: Tuesday, June 22, 2021 10:42 AM To: Consulng Planner <ConsulngPlanner@laquin taca.gov> Subject: Re: Coral Mountain Resort Noce of A vailability - Dra En vironmental Impact Report CAUTION: This email originated externally from the Riverside County email system. DO NOT click links or open attachments unless you recognize the sender and know the content is safe. Good Morning, Yesterday's email had a typographical error in the body of the email. The URL address has been corrected below. My apologies for any inconvenience. Nicole Sauviat Criste Consulng Planner City of La Quinta From: Consulng Planner Sent: Monday, June 21, 2021 4:41 PM To: Consulng Planner <ConsulngPlanner@laquin taca.gov> Subject: Coral Mountain Resort Noce of A vailability - Dra En vironmental Impact Report Good A ernoon, AOached please find the Noce of A vailability of the Dra En vironmental Impact Report for Coral Mountain Resort in the City of La Quinta, California. RE: Coral Mountain Resort Notice of Availability - Draft Environmental Impact Report Hetrick, Kohl@CALFIRE <Kohl.Hetrick@fire.ca.gov> Mon 6/28/2021 11:44 AM To: Consulting Planner <ConsultingPlanner@laquintaca.gov> Cc: Kimberly Cuza <kcuza@terranovaplanning.com> ** EXTERNAL: This message originated outside of the City of La Quinta. Please use proper judgement and caution when opening attachments, clicking links or responding to requests for information. ** Hi Nicole,   Yes, I should be routed for these reviews and will ensure that they are sent to the appropriate Fire Strategic Planning Representative in our Riverside Office.   Which case in Trakit is being utilized for documenting this review?   Thank you,   KOHL HETRICK Fire Safety Specialist / Office of the Fire Marshal Cal Fire/Riverside County Fire Department City of La Quinta   CAL FIRE/Riverside County Fire Department  Desk: 760-777-7074 | Mobile: 760-409-5109   Inspection Hotline: 760-777-7131 78495 Calle Tampico, La Quinta, CA 92253 kohl.hetrick@fire.ca.gov | www.rvcfire.org   Sch: Mon-Thurs   Leadership, Competence, Integrity, Safety, Customer Service     The Office of the County Fire Marshal is committed to facilitating fire and life safety solutions by empowering its employees to serve our community through innovation and partnership.   From: Consulting Planner <ConsultingPlanner@laquintaca.gov> Sent: Wednesday, June 23, 2021 12:54 PM To: Hetrick, Kohl@CALFIRE <Kohl.Hetrick@fire.ca.gov> Cc: Kimberly Cuza <kcuza@terranovaplanning.com> Subject: Fw: Coral Mountain Resort Notice of Availability - Draft Environmental Impact Report   Warning: this message is from an external user and should be treated with caution. Good Afternoon Kohl,   We have Shawn Branaugh on our EIR list for Cal Fire, and he sent me the email below. Are you reviewing EIRs for the City? If not, can you forward this to the right person?   Thanks!   Nicole   Nicole Sauviat Criste Consulting Planner City of La Quinta   Firefox https://outlook.office.com/mail/AAMkAGJiMWY1OTY1LTBhY2EtN... 1 of 3 6/28/21, 1:41 PM From: Branaugh, Shawn@CALFIRE <Shawn.Branaugh@fire.ca.gov> Sent: Wednesday, June 23, 2021 11:18 AM To: Consulting Planner <ConsultingPlanner@laquintaca.gov> Subject: RE: Coral Mountain Resort Notice of Availability - Draft Environmental Impact Report   ** EXTERNAL: This message originated outside of the City of La Quinta. Please use proper judgement and caution when opening attachments, clicking links or responding to requests for information. **   Hi Nicole,   This email was sent to me by mistake, I have nothing to do with the City of La Quinta.  The CAL FIRE/Riverside County Fire Department contact person for La Quinta is Kohl Hetrick at 760-777-7074.   Shawn.   From: Consulting Planner <ConsultingPlanner@laquintaca.gov> Sent: Tuesday, June 22, 2021 10:43 AM To: Consulting Planner <ConsultingPlanner@laquintaca.gov> Subject: Re: Coral Mountain Resort Notice of Availability - Draft Environmental Impact Report   Warning: this message is from an external user and should be treated with caution. Good Morning,   Yesterday's email had a typographical error in the body of the email. The URL address has been corrected below.   My apologies for any inconvenience.   Nicole Sauviat Criste Consulting Planner City of La Quinta   From: Consulting Planner Sent: Monday, June 21, 2021 4:41 PM To: Consulting Planner <ConsultingPlanner@laquintaca.gov> Subject: Coral Mountain Resort Notice of Availability - Draft Environmental Impact Report   Good Afternoon,   Attached please find the Notice of Availability of the Draft Environmental Impact Report for Coral Mountain Resort in the City of La Quinta, California.   The Draft Environmental Impact Report (EIR) is available for a 45-day public review period beginning on June 22, 2021 and ending on August 6, 2021. The Draft EIR is available for public review at City Hall, located at 78-495 Calle Tampico, La Quinta, CA 92253 and at the City of La Quinta Public Library, located at 78-275 Calle Tampico, La Quinta, CA 92253. In addition, the Draft EIR is available on the City's website at http://www.laquintaca.gov/thewave.   Please provide any comments in response to this notice (please note "Coral Mountain Resort DEIR" in the subject line) in writing by August 6, 2021 to:   Nicole Sauviat Criste, Consulting Planner City of La Quinta Firefox https://outlook.office.com/mail/AAMkAGJiMWY1OTY1LTBhY2EtN... 2 of 3 6/28/21, 1:41 PM 78-495 Calle Tampico La Quinta, CA 92253 or consultingplanner@laquintaca.gov   Please include your name, address, and other contact information in your response. Further details of the proposed Project are available at http://www.laquintaca.gov/thewave.   Kindest Regards,   Nicole Sauviat Criste Consulting Planner City of La Quinta   Firefox https://outlook.office.com/mail/AAMkAGJiMWY1OTY1LTBhY2EtN... 3 of 3 6/28/21, 1:41 PM RE: Coral Mountain Resort Notice of Availability - Draft Environmental Impact Report IGR – Intergovernmental Review <IGR@scag.ca.gov> Tue 6/29/2021 2 :11 PM To: Consulting Planner <ConsultingPlanner@laquintaca.gov> Cc: Anita Au <au@scag.ca.gov> ** EXTERNAL: This message originated outside of the City of La Quinta. Please use proper judgement and caution when opening attachments, clicking links or responding to requests for information. ** Hi Nicole,   Thank you for sending this NOA for the Coral Mountain Resort DEIR. I have a couple of follow-up questions related to the incorporation of SCAG’s comments on the NOP (starting page 66 in Appendix A) and I’m wondering if we can chat over the phone in the coming weeks. I’m out of the office next week, but my schedule is open this Friday, July 2nd and in the morning and afternoon on Tuesday, July 13th. Let me know if any of these times work for you.   Thanks, Annaleigh   Intergovernmental Review (IGR) Program Annaleigh Ekman (she/her), Assistant Regional Planner Tel: (213) 630-1427 IGR@scag.ca.gov SOUTHERN CALIFORNIA ASSOCIATION OF GOVERNMENTS 900 Wilshire Blvd., Ste. 1700, Los Angeles, CA 90017               From: Consulting Planner <ConsultingPlanner@laquintaca.gov> Sent: Tuesday, June 22, 2021 10:43 AM To: Consulting Planner <ConsultingPlanner@laquintaca.gov> Subject: Re: Coral Mountain Resort Notice of Availability - Draft Environmental Impact Report   Good Morning,   Yesterday's email had a typographical error in the body of the email. The URL address has been corrected below.   My apologies for any inconvenience.   Nicole Sauviat Criste Consulting Planner City of La Quinta   From: Consulting Planner Sent: Monday, June 21, 2021 4:41 PM To: Consulting Planner <ConsultingPlanner@laquintaca.gov> Subject: Coral Mountain Resort Notice of Availability - Draft Environmental Impact Report   Good Afternoon,   Attached please find the Notice of Availability of the Draft Environmental Impact Report for Firefox https://outlook.office.com/mail/inbox/id/AAMkAGJiMWY1OTY1LTB... 1 of 2 6/29/21, 3:00 PM Coral Mountain Resort in the City of La Quinta, California.   The Draft Environmental Impact Report (EIR) is available for a 45-day public review period beginning on June 22, 2021 and ending on August 6, 2021. The Draft EIR is available for public review at City Hall, located at 78-495 Calle Tampico, La Quinta, CA 92253 and at the City of La Quinta Public Library, located at 78-275 Calle Tampico, La Quinta, CA 92253. In addition, the Draft EIR is available on the City's website at http://www.laquintaca.gov/thewave.   Please provide any comments in response to this notice (please note "Coral Mountain Resort DEIR" in the subject line) in writing by August 6, 2021 to:   Nicole Sauviat Criste, Consulting Planner City of La Quinta 78-495 Calle Tampico La Quinta, CA 92253 or consultingplanner@laquintaca.gov   Please include your name, address, and other contact information in your response. Further details of the proposed Project are available at http://www.laquintaca.gov/thewave.   Kindest Regards,   Nicole Sauviat Criste Consulting Planner City of La Quinta   Firefox https://outlook.office.com/mail/inbox/id/AAMkAGJiMWY1OTY1LTB... 2 of 2 6/29/21, 3:00 PM Wednesday, June 30, 2021 at 14:05:08 Pacific Daylight Time Page 1 of 1 Subject:Coral Mountain Resort Noce of A vailability - Dra En vironmental Impact Report Date:Wednesday, June 30, 2021 at 2:00:58 PM Pacific Daylight Time From:Hetrick, Kohl@CALFIRE <Kohl.Hetrick@fire.ca.gov> To:Reinertson, Adria@CALFIRE <Adria.Reinertson@fire.ca.gov>, Williams, Traci@CALFIRE <Traci.Williams@fire.ca.gov> CC:Nicole Criste <ncriste@terranovaplanning.com>, Kimberly Cuza <kcuza@terranovaplanning.com>, Cooley, Sonia@CALFIRE <Sonia.Cooley@fire.ca.gov>, White, Bryan@CALFIRE <Bryan.White@fire.ca.gov> Good Day Strategic Planning Team, RE: La Quinta MP2019-0004 The Dra En vironment Impact Report for the Coral Mountain Resort (The Wave Development, LLC) is now available for review. The documents may be accessed at the following link: hp s://www.laquintaca.gov/our- city/city-departments/design-and-development/planning-division/the-wave-at-coral-mountain This Dra EIR is a vailable for a 45-day public review period beginning on June 22, 2021, and ending on August 6, 2021. To provide comments in response to this noce (please include "Cor al Mountain Resort DEIR" in the subject line in wring , by August 6, 2021, to: Nicole Sauviat Criste, Consulng Planner , City of La Quinta, 78-495 Calle Tampico, La Quinta, CA 92253, or consulngplanner@laquin taca.gov. Please include your name, address, and other contact informaon in y our response. Please let me know if you have any quesons. Thank you, KOHL HETRICK Fire Safety Specialist / Office of the Fire Marshal Cal Fire/Riverside County Fire Department City of La Quinta CAL FIRE/Riverside County Fire Department Desk: 760-777-7074 | Mobile: 760-409-5109 Inspecon Hotline: 760-777-7131 78495 Calle Tampico, La Quinta, CA 92253 kohl.hetrick@fire.ca.gov | www.rvcfire.org Sch: Mon-Thurs Leadership, Competence, Integrity, Safety, Customer Service The Office of the County Fire Marshal is commi ed to facilitang fir e and life safety soluons b y empowering its employees to serve our community through innovaon and partner ship. JASON E. UHLEY 1995 MARKET STREET General Manager-Chief Engineer RIVERSIDE, CA 92501 951.955.1200 951.788.9965 FAX www.rcflood.org RIVERSIDE COUNTY FLOOD CONTROL AND WATER CONSERVATION DISTRICT 239464 August 3, 2021 City of La Quinta 78-495 Calle Tampico La Quinta, CA 92253 Attention: Nicole Sauviat Criste Re: Coral Mountain Resort, 2nd Submittal The Riverside County Flood Control and Water Conservation District (District) does not normally recommend conditions for land divisions or other land use cases in incorporated cities. The District also does not plan check City land use cases or provide State Division of Real Estate letters or other flood hazard reports for such cases. District comments/recommendations for such cases are normally limited to items of specific interest to the District including District Master Drainage Plan facilities, other regional flood control and drainage facilities which could be considered a logical component or extension of a master plan system, and District Area Drainage Plan fees (development mitigation fees). In addition, information of a general nature is provided. The District's review is based on the above-referenced project transmittal, received June 23, 2021. The District has not reviewed the proposed project in detail, and the following comments do not in any way constitute or imply District approval or endorsement of the proposed project with respect to flood hazard, public health and safety, or any other such issue: ☒ This project would not be impacted by District Master Drainage Plan facilities, nor are other facilities of regional interest proposed. ☐ This project involves District proposed Master Drainage Plan facilities, namely, . The District will accept ownership of such facilities on written request of the City. Facilities must be constructed to District standards, and District plan check and inspection will be required for District acceptance. Plan check, inspection, and administrative fees will be required. ☐ An encroachment permit shall be obtained for any construction related activities occurring within District right of way or facilities, namely, ____________________. For further information, contact the District's Encroachment Permit section at 951.955.1266. ☒ The Districts previous comments are still valid (see attached letter dated 03/09/21). GENERAL INFORMATION This project may require a National Pollutant Discharge Elimination System (NPDES) permit from the State Water Resources Control Board. Clearance for grading, recordation, or other final approval City of La Quinta - 2 - August 3, 2021 Re: Coral Mountain Resort, 2nd Submittal 239464 should not be given until the City has determined that the project has been granted a permit or is shown to be exempt. If this project involves a Federal Emergency Management Agency (FEMA) mapped floodplain, then the City should require the applicant to provide all studies, calculations, plans, and other information required to meet FEMA requirements, and should further require that the applicant obtain a Conditional Letter of Map Revision (CLOMR) prior to grading, recordation, or other final approval of the project and a Letter of Map Revision (LOMR) prior to occupancy. If a natural watercourse or mapped floodplain is impacted by this project, the City should require the applicant to obtain a Section 1602 Agreement from the California Department of Fish and Wildlife and a Clean Water Act Section 404 Permit from the U.S. Army Corps of Engineers, or written correspondence from these agencies indicating the project is exempt from these requirements. A Clean Water Act Section 401 Water Quality Certification may be required from the local California Regional Water Quality Control Board prior to issuance of the Corps 404 permit. Very truly yours, DEBORAH DE CHAMBEAU Engineering Project Manager Attachment ec: Riverside County Planning Department Attn: Phayvanh Nanthavongdouangsy SLJ:ju JASON E. UHLEYGenelal Manager-Chief Engineer1995 MARKET STREETRIVERSIDE, CA 9250I951,955.1200FAX 951.788.9965www.rcflood.org237149TheRIVERSIDE COUNTY FLOOD CONTROLAND WATER CONSERVATION DISTRICTMarch 9,202ICity of La Quinta78-495 Calle TampicoLa Quinta, CA 92253Attention: Nicole Sauviat CristeRe: Coral Mountain ResortThe Riverside County Flood Control and Water Conservation District (District) does not normallyrecommend conditions for land divisions or other land use cases in incorporated cities. The District alsodoes not plan check City land use cases or provide State Division of Real Estate letters or other floodhazatdreports for such cases. District comments/recommendations for such cases are normally limitedto items of specific interest to the District including District Master Drainage Plan facilities, otherregional flood control and drainage facilities which could be considered a logical component or extensionof a master plan system, and District Area Drainage Plan fees (development mitigation fees). In addition,information of a general nature is provided.The District's review is based on the above-referenced project transmittal, received February 18,2021.The District has not reviewed the proposed project in detail, and the following comments do not in anyway constitute or imply District approval or endorsement of the proposed project with respect to floodhazard, public health and safety, or any other such issue:This project would not be impacted by District Master Drainage Plan facilities, nor are otherfacilities of regional interest proposed.n This project involves District proposed Master Drainage Plan facilities, namely,District will accept ownership of such facilities on written request of the City. Facilities must beconstructed to District standards, and District plan check and inspection will be required forDistrict acceptance. Plan check, inspection, and adrninistrative fees will be required.An encroachment permit shall be obtained for any construction related activities occurring withinDistrict right of way or facilities, namely, For further information.contact the District's Encroachment Permit section at95L955.1266.The Districts previous comments are still valid. City of La QuintaRe: Coral Mountain Resort.)March 9,2021237 t49GENERAL INFORMATIONThis project may require a National Pollutant Discharge Elimination System CIPDES) permit from theState Water Resources Control Board. Clearance for grading, recordation, or other final approval shouldnot be given until the City has determined that the project has been granted a permit or ii shown to beexempt.If this project involves a Federal Emergency Management Agency (FEMA) mapped floodplain, then theCity should require the applicant to provide all studies, calculations, plans, and other informationrequired to meet FEMA requirements, and should fuither require that the ipplicant obtain a ConditionalLetter of Map Revision (CLOMR) prior to grading, recordation, or other final approval of the projectand a Letter of Map Revision (LOMR) prior to occupancy.If a natural watercourse or mapped floodplain is impacted by this project, the City should require theapplicant to obtain a Section 1602 Agreement from the California Department of Fish and Wildlife anda Clean Water Act Section 404 Permit from the U.S. Army Corps of Engineers, or writtencorrespondence from these agencies indicating the project is exempt from these requirements. A CleanWater Act Section 401 Water Quality Certification may be required from the localCalifornia Regionalwater Quality control Board prior to issuance of the corps 404 permit.Very truly yours,tora-DEBORAH DuEngineering Proj ect Managerec: Riverside County Planning DepartmentAttn: Phayvanh NanthavongdouangsySLJ:blm Coral Mountain Resort Specific Plan NOP 1 Febraury 2021 CORAL MOUNTAIN RESORT NOTICE OF PREPARATION INTRODUCTION The City of La Quinta is located in the Coachella Valley, Riverside County. Exhibit 1, Regional Location Map, shows the City’s location within the larger Coachella Valley region. The project site encompasses an area of approximately 929 acres in the southeastern portion of the City of La Quinta. As shown in Exhibit 2, Vicinity Map, the local area is characterized as a developing area with a number of golf course and residential communities to the north, west, east, and southeast, the Santa Rosa Mountains to the west and south, and open space and the Coachella Valley Water District (CVWD) percolation ponds to the south. Exhibit 3, Site Location Map, displays an aerial view of the project site, outlining section lines, project boundary, adjacent roadways and neighboring communities. In addition to the Santa Rosa Mountains to the west and south, Coral Mountain is situated within the southwest portion of the project property. The proposed project includes a General Plan Amendment, Change of Zone, Specific Plan Amendment and new Specific Plan, as well as a Tentative Tract Map and Site Development Permit(s) leading to the development of a mix of uses including residential, resort, commercial, and recreational uses on 386 acres. The project proposes 496 low density residential units on approximately 232.3 acres, a full-service resort hotel (up to 150 keys), 104 resort residential units, and 57,000 square feet of resort commercial uses on approximately 120.8 acres, 60,000 square feet of neighborhood commercial uses on 7.7 acres, and open space recreational uses on 23.6 acres. Additionally, an artificial Wave basin is proposed on approximately 16.62 acres of the site. The site is currently included in a previously approved specific plan titled “Amendment IV of Andalusia at Coral Mountain.” Amendment IV’s Specific Plan consists of approximately 929 acres located south of Avenue 58, west of Monroe Street, north of Avenue 60 , and both east and west of Madison Street. Amendment IV was approved in 2017 and separated the project into two distinct communities: Andalusia East (the area east of Madison Street) and Andalusia West (the area west of Madison Street and the proposed pro ject area). Andalusia East, under Amendment IV, is currently under development, providing low density residential units, an 18 -hole golf course, a clubhouse and associated amenities. Andalusia West, under Amendment IV, is currently undeveloped, but proposed residential and golf course uses. In order to achieve the land use goals of the properties east and west of Madison Street, the two areas are to be separated and governed by two specific plans. Amendment V of SP 03-067 removes the area west of Madison Street and covers the area east of Madison Street. No changes to the land uses, development standards or guidelines are proposed, and build out of SP 03 -067 Coral Mountain Resort Specific Plan NOP 2 Febraury 2021 on the east side of Madison Street will proceed as currently planned. The approximately 386-acre area west of Madison Street will be governed by the Coral Mountain Resort Specific Plan, a new Specific Plan that will address only the westerly area. The Applicant is also requesting approval of a General Plan Amendment (GPA 2019-0002), a Zone Change (ZC 2019-0004), a Specific Plan Amendment, a Specific Plan (SP 2019-0003), a Tentative Tract Map (TTM 2019-0005), and a Site Development Permit (SDP). The GPA will amend the current General Plan land use designations to reflect the land use designations required for implementation of Specific Plan 2019-0003, and include General Commercial, Low Density Residential, Open Space – Recreation, and Tourist Commercial. The ZC will revise the existing zoning of the Specific Plan area to Neighborhood Commercial, Low Density Residential, Parks and Recreation, and Tourist Commercial. The Specific Plan Amendment (SPA) will separate the west 386 acres from the existing Specific Plan (SP 03-067). The Coral Mountain Resort Specific Plan (SP 2019-0003) will be adopted as the master plan governing the allowable land uses, development standards and design guidelines for the project. The proposed Tentative Tract Map will subdivide the subject property into separate legal lots to facilitate development of the proposed uses , and the proposed SDP will detail the site plan, architectural designs and landscape plans for the artificial wave basin. N.T.S.NORTHMSA CONSULTING, INC.> PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270760.320.9811 msaconsultinginc.comCORAL MOUNTAIN RESORTENVIRONMENTAL IMPACT REPORTEXHIBIT1REGIONAL LOCATION MAP A V E N U E 6 0A V E N U E 5 8A I R P O R T5 4 T H A V E N U E5 2 N D A V E N U EM A D I S O N S T R E E T M O N R O E S T R E E T B O U L E V A R DCITY OFLA QUINTASITECOUNTY OFRIVERSIDEN.T.S.NORTH Legend:Project BoundaryExisting City / County BoundaryMSA CONSULTING, INC.> PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270760.320.9811 msaconsultinginc.comCORAL MOUNTAIN RESORTENVIRONMENTAL IMPACT REPORTEXHIBIT2VICINITY MAPAMENDMENT VOF SP 03-067 PROJECT SITEA V E N U E 5 8A V E N U E 6 0AMENDMENT V OF SP 03-067M O N R O E S T R E E T M A D I S O N S T R E E TN.T.S.NORTH Legend:Project BoundaryMSA CONSULTING, INC.> PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270760.320.9811 msaconsultinginc.comCORAL MOUNTAIN RESORTENVIRONMENTAL IMPACT REPORTEXHIBIT3SITE LOCATION MAP Coral Mountain Resort Specific Plan NOP 6 Febraury 2021 1.1 Project Site Location As shown in Exhibit 2, Vicinity Map, and Exhibit 3, Site Location Map, the approximately 386- acre portion of the project site to be developed under SP 2019-0003 is generally bounded by vacant land and Avenue 58 on the north; Madison Street on the east; residential estates, vacant land, and the Avenue 60 alignment on the south; and Coral Mountain, and vacant land to the west. Further discussion of the land uses adjacent and in proximity to the project property is included in the following section, Surrounding Land Uses. The project is located in portions of Section 27 and 28, Township 6 South, Range 7 East, San Bernardino Base Line and Meridian; and at Latitude 33° 37’ 15” N, Longitude 116° 15’ 21” W (approximate geographic center of the site). 1.2 Surrounding Land Uses Land uses surrounding the project site are as follows (see the aerial photograph in Exhibit 2): Direction Description North • Avenue 58 • Vacant Land • Developed and Undeveloped Single Family Residential Communities • Golf Course East • Madison Street • Single Family Residences in Andalusia Country Club • Golf Course in Andalusia • Vacant lands South • Avenue 60 • Developed and Undeveloped Single Family Residences and Communities • Golf Course, including Trilogy • Vacant Land • CVWD Levee West • Coral Mountain • Natural Open Space Coral Mountain Resort Specific Plan NOP 7 Febraury 2021 2.0 Project Site History The project property was originally included as part of the “Rancho La Quinta Specific Plan”, first approved in 1988 by Riverside County. The Specific Plan area was later annexed to the City of La Quinta. The area south of Avenue 58 and north of Avenue 60 became known as the “Andalusia at Coral Mountain Specific Plan 03-067” and included areas east and west of Madison Street. Since then, the property has gone through various entitlement activities and four specific plan amendments as part of the Andalusia at Coral Mountain Specific Plan (SP 03-067), summarized in Table 1, below: Table 1 Specific Plan Summary 1988-2017 Specific Plan Name Year Approved Summary Supporting Documents Rancho La Quinta Specific Plan 218 (County of Riverside) 1988 Original Specific Plan approved by Riverside County Board of Supervisors; included a maximum development of 4,262 dwelling units, 380 acres of golf and 35 acres of commercial uses. EIR Rancho La Quinta SCH #1987071302 Coral Mountain Specific Plan 218, Amendment I (County of Riverside) 2000 Reduced development intensity by 762 dwelling units and 25.8 acres of commercial uses to up to 3,500 dwelling units and 9.2 acres of commercial uses. TTM 2002-149 TTM 2002-12 Coral Mountain Specific Plan Amendment II (City of La Quinta) 2003 Changed name to “Coral Mountain” Specific Plan; split specific plan into two specific plans: Trilogy (522 acres) and Andalusia (934-acres); Supersedes Coral Mountain Specific Plan 218 for Andalusia area. Environmental Assessment 2003-483 approved GPA 2003-093; CZ 2003-116; Specific Plan 2003-067; Site Development Permit 2003-787; EA 2003-483 Amendment III of Coral Mountain SP 2013 Relocated golf clubhouse and provided higher density around golf course. Amendment IV of Andalusia at Coral Mountain 2017 Revised development standards in Planning Area II to allow for attached/detached residential villas of up to 2 stories. The eastern half of the previous iteration of the Specific Plan is being developed with the Andalusia Country Club while the western half has remained vacant. Exhibit 4, Existing General Plan Land Use Map, illustrates the project’s existing General Plan land use designation. Approval of the Coral Mountain Resort Specific Plan will establish a new master plan and development standards for the property west of Madison Street to allow creation of a boutique resort and master-planned community. Concurrently, Amendment V of Specific Plan 03-067 is being processed to remove the western half such that only the Andalusia Country Club east of Madison Street will remain. This will create two separate and distinct communities, “Coral Mountain Resort”, west of Madison Street, and “Andalusia Country Club”, east of Madison Street. A V E N U E 5 8A V E N U E 6 0M A D I S O N S T R E E TN.T.S.NORTH Legend:Medium/High Density ResidentialGeneral CommercialOpen Space - NaturalOpen Space - RecreationProject BoundaryLow Density ResidentialMSA CONSULTING, INC.> PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270760.320.9811 msaconsultinginc.comCORAL MOUNTAIN RESORTENVIRONMENTAL IMPACT REPORTEXHIBIT4EXISTING GENERAL PLAN LAND USE Coral Mountain Resort Specific Plan NOP 9 Febraury 2021 3.0 PROPOSED SPECIFIC PLAN 3.1 Project Objectives The Coral Mountain Resort Specific Plan serves as an overall framework to conscientiously guide development of the proposed project. To ensure the functional integrity, economic viability, environmental sensitivity, and positive aesthetic impact of this Specific Plan, planning and development goals for the project were established and supported through an extensive analysis. This analysis includes an examination of project environmental constraints, engineering feasibility, market acceptance, economic viability, City General Plan goals, development phasing, and local community goals. The Coral Mountain Resort Specific Plan has identified the following Project objectives: • To implement a plan that recognizes and responds to the natural and aesthetic character of the property. • To create a private resort community with a variety of interrelated and mutually supportive commercial and recreational land uses that will also generate transient occupancy and sales tax revenues to enhance the City’s economic base and long-term financial stability. • To promote walkability and non-motorized connectivity as an integral part of the project design. • To maintain the overall density count previously included for this property in the Andalusia Specific Plan. The following project objectives have been identified for the EIR: • To contribute to the reduction of air emissions generated within the City. • To contribute to the reduction of greenhouse gas emissions generated within the City. • Provide a regulatory framework that facilitates and encourages energy and water conservation through sustainable site planning, project design, and green technologies and building materials. • Assist in the protection and preservation of cultural resources. • Contribute to the preservation, conservation and management of the City’s open space lands and scenic resources for enhanced recreation, environmental and economic purposes. • Provide protection of the health and safety, and welfare of the community from flooding and hydrological hazards. • Provide a healthful noise environment which complements the City’s residential and Resort/Spa character. • Provide housing opportunities that meet the diverse needs of the City’s existing and projected population. Coral Mountain Resort Specific Plan NOP 10 Febraury 2021 • Provide a circulation system that promotes and enhances alternative vehicle, bicycle, and pedestrian systems. • Provide domestic water, sewer and flood control infrastructure and services which adequately serve the project development. 3.2 Project Description As stated in Section 2.0, Project Site History, the project site is currently a part of the “Andalusia at Coral Mountain Specific Plan 03 -067”, which includes the area south of Avenue 58 and east and west of Madison Street. The area east of Madison Street encompasses the Andalusia Country Club property, and the area west of Madison Street is currently vacant. Amendment V of Specific Plan 03-067 is being processed to remove the area west of Madison Street from the Specific Plan area, thus, creating two separate and distinct communities, “Coral Mountain Resort”, west of Madison Street, and “Andalusia Country Club”, east of Madison Street. Approval of the Coral Mountain Resort Specific Plan will establish a new master plan and development standards for the 386-acre property west of Madison Street to allow creation of a boutique resort and master-planned community. The Coral Mountain Resort project (“project”) will result in a variety of land uses, as shown in Exhibit 5, Proposed General Plan Land Use Map. Low Density Residential land uses will occupy approximately 232.3 acres and result in a maximum of 496 dwelling units. Tourist Commercial land uses will result in 104 dwelling units, 150 hotel rooms, and 57,000 square feet of private resort-serving commercial uses available to residents and hotel guests, on approximately 120.8 acres. General Commercial land uses will occupy approximately 7.7 acres with up to 60,000 square feet of retail commercial uses available to the general public. Open Space Recreation land uses will occur on approximately 23.6 acres in the southwest portion of the site. Table 2, Proposed Land Use Summary, shows the land use associated with each planning area. Exhibit 7, Planning Area Land Use Plan, shows the location of each project planning area. Table 2 Proposed Land Use Summary Planning Area (PA) Land Use Category Gross Land Area (Acres) Non- Residential Building (SF) Max. Dwelling Units (DU) Max. Hotel/Resort Units (DU) PA I GC 7.7 60,0001 PA II LDR 232.3 496 PA III TC 120.8 57,0002 104 150 PA IV OS-R 23.6 Right of Way 1.5 Total 385.9 117,000 600 150 Note: GC = General Commercial, LDR = Low Density Residential, TC = Tourist Commercial, OS -R = Open Space Recreation Coral Mountain Resort Specific Plan NOP 11 Febraury 2021 1. Consisting of retail commercial uses available to the general public. 2. Consisting of private resort-serving commercial uses available only to residents and hotel guests. In addition to the proposed onsite development, project implementation will also include the installation of an off-site transformer bank at an existing IID substation, located at 81600 Avenue 58, as part of the proposed upgrades. Construction for the conduits and line extension would occur in the existing right-of-way. Project Construction According to the Coral Mountain Specific Plan, project construction will occur in eight (8) primary development areas with buildout anticipated to occur in three primary phases over approximately 4- to 6-years. Each primary development area may be broken into subphases in response to market conditions and consumer demand. For example, the hotel of up to 150 keys may be constructed in multiple subphases. Exhibit 6, Conceptual Development Plan, reflects the anticipated construction sequence and may be non-sequential and adjusted subject to market conditions (so long as necessary utilities and access are provided). Phased development will be accompanied by the orderly extension of circulation and parking facilities, public utilities, and infrastructure in accordance with the final conditions of approval for the project. Phasing is conceptual and subject to refinement with final engineering design and changes in sequence in response to market conditions. The applicant proposes to commence construction of the Wave Basin first due to the longer construction timelines associated with this component of the project, compared to the other uses within the Specific Plan. Accordingly, a Site Development Permit (SDP) for the Wave Basin is being processed concurrently with the initial entitlements, with one or more SDPs for other Planning Areas within the Tourist Commercial and Low Density Residential land use development areas (designated as Phase 2 on Exhibit 6) being filed prior to final approval of the Wave Basin SDP. The Wave Basin SDP map is illustrated in Exhibit 7, Wave Basin SDP Map. Following this entitlement and construction schedule, it is anticipated that the Wave Basin and other Tourist Commercial and Residential land uses will be completed and ready for occupancy at approximately the same time. Project Components The project components shall include: • 600 Dwelling Units of varying types o 496 single family attached and detached dwellings and affiliated amenities (Low Density Residential land use) o Low Density Residential product types may include estate compounds, single-family Coral Mountain Resort Specific Plan NOP 12 Febraury 2021 detached/attached units, alley loaded homes, and clustered products o 104 resort residential units (Tourist Commercial land use) o Resort residential product types may include single family detached units, townhomes, and stacked flats • 60,000 square feet of publicly accessible neighborhood commercial building space • 150-key resort with customary resort amenities o The Resort Hotel will provide a hospitality component, with amenities such as a restaurant and bar, retail shop, meeting space, swimming pool, fitness center, spa and lodging. o Lodging options will provide a range of traditional hotel rooms, suites, and casitas. • 57,000 square feet of resort-serving commercial and recreational building space o Residents and guests of the property will have exclusive use of resort commercial. • The Wave Basin o 16.62-acre artificial surf Wave basin o Residents and guests of the property will have exclusive use of Wave basin • 26.5 acres south of the Wave basin o Providing permanent service and administrative facilities and unprogrammed gathering and staging space for temporary equipment such as portable toilets, shade structures, tenting for inclement weather, and catering equipment. • Approximately 24 acres of natural open space for low -impact active and passive recreation activities. o Including hiking, biking, and ropes courses. • Special events o The project applicant anticipates the potential occurrence of special events involving attendance of up to 2,500 guests per day for up to 4 days (up to 4 events per year). GENERALTOURISTCOMMERCIALLOW DENSITYRESIDENTIALOPEN SPACE -RECREATIONCOMMERCIALTOURISTCOMMERCIALA V E N U E 5 8A V E N U E 6 0M A D I S O N S T R E E TN.T.S.NORTH Legend:Low Density ResidentialTourist CommercialOpen Space (Recreation)Project BoundaryGeneral CommercialMSA CONSULTING, INC.> PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270760.320.9811 msaconsultinginc.comCORAL MOUNTAIN RESORTENVIRONMENTAL IMPACT REPORTEXHIBIT5PROPOSED GENERAL PLAN LAND USE A V E N U E 5 8A V E N U E 6 0M A D I S O N S T R E E T532211478PHASE 2PHASE 1PHASE 36Legend:Project BoundaryNotes: 1.sequence. It is conceptual and subject to refinementin response to market conditions.Development Area BoundaryPhase BoundaryPhase 1Phase 2Phase 3Phasing plan reflects the anticipated construction2. Numbers 1 - 8 indicate Development Areas.N.T.S.NORTHMSA CONSULTING, INC.> PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270760.320.9811 msaconsultinginc.comCORAL MOUNTAIN RESORTENVIRONMENTAL IMPACT REPORTEXHIBIT6CONCEPTUAL DEVELOPMENT PLAN AVENUE 58AVENUE 60MADISON STREETPROPOSED WAVE BASINACCESS ENTRY (SECONDARY)PROPOSED WAVEBASIN ACCESS ENTRY(PRIMARY)WAVE BASINACCESS ROADWAVE BASINACCESS ROAD**PROPOSED WAVE BASINN.T.S.NOTE: ADDITIONAL CONSTRUCTION ACCESS MAY BE ADDED IN A LOCATION SUBJECT TO CITY APPROVAL.MSA CONSULTING, INC.> PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270760.320.9811 msaconsultinginc.comCORAL MOUNTAIN RESORTENVIRONMENTAL IMPACT REPORTEXHIBIT7WAVE BASIN SDP Coral Mountain Resort Specific Plan NOP 16 Febraury 2021 3.3 Planning Areas The project proposes the development of four planning areas, defined in this section. Table 3, below, indicates each planning area, and their proposed acreages, and dwelling units. Exhibit 8, Planning Area Land Use Plan, illustrates the proposed planning area locations Table 3 Proposed Planning Area Summary PA Land Use (Zone)1 Acres Commercial (SF) Max. Units I Neighborhood Commercial (CN) 7.7 60,000 SF II Low Density Residential (RL) 232.3 496 Units III Resort (TC) III-A: Resort Hotel 8.5 150 rooms III-B: The Wave 31.22 III-C: Wave Club 3.2 III-D: Resort Residential West 40.5 104 units III-E: Resort Residential East III-F: The Farm 11 III-G: Back of House 26.5 PA III Total acreage 120.8 57,000 SF IV Open Space Recreational (PR) 23.6 Roads 1.6 Total 386 60,000 CN 57,000 TC 600 DU 150 rooms 1. Zone Codes: Neighborhood Commercial = CN; Low Density Residential = RL; Tourist Commercial = TC; Parks and Recreation = PR 2. The Wave Subarea is 31.2 acres and contains a 16.62-acre artificial surf wave basin. - PA IINEIGHBORHOODCOMMERCIALPA ILOW DENSITYRESIDENTIALPA IIRESORTPA IIIA V E N U E 5 8A V E N U E 6 0M A D I S O N S T R E E TOPEN SPACEPA IVIII-CIII-BIII-DIII-FIII-AIII-EIII-GN.T.S.NORTH Legend:Planning Area Sub-BoundaryNeighborhood CommercialLow Density ResidentialProject BoundaryPlanning Area BoundaryResortOpen Space (Recreation)MSA CONSULTING, INC.> PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270760.320.9811 msaconsultinginc.comCORAL MOUNTAIN RESORTENVIRONMENTAL IMPACT REPORTEXHIBIT8PLANNING AREA LAND USE PLAN Coral Mountain Resort Specific Plan NOP 18 Febraury 2021 3.5 Circulation Plan The circulation plan for the project proposes a multi-modal approach providing transportation facilities within the Specific Plan area for a variety of user groups including motorists, cyclists, pedestrians, and drivers of electric vehicles, thereby decreasing automobile dependency. Convenient access and parking are planned in close proximity to retail and resort areas. The internal system of private local roadways will allow residents of individual neighborhoods to access all Planning Areas internally without exiting onto surrounding public streets. The project’s multi-modal transportation system will consist of sidewalks, multi-use trails, and shared use of low-speed, low-volume roadways, specifically including: off-street bicycle and pedestrian paths/routes; sidewalks in higher traffic areas; pedestrian/bicycle crosswalks; pedestrian and multi-use paths and streets; traffic calming methods; short street segments with frequent caution zones and stopping points; and golf cart routes and other alternative forms of personal transportation. Vehicular Circulation Vehicular access to the project site will utilize existing public arterial roads, including Avenue 58, and Madison Street. These roads are largely improved to their ultimate lane width, needing only the addition of minor widening, a meandering multi-purpose trail, sidewalks, and parkway landscaping along the boundary of the Specific Plan area. The surrounding roadways will be improved to the standards of the City of La Quinta General Plan Circulation Element. The internal circulation system will consist of a series of roads providing access to the individual residential and recreational components within the Specific Plan area. The proposed internal rights of way will vary from 32-foot/33-foot private drives to the 100-foot entry drive. As shown in Exhibit 9, Circulation Plan, the interior street system proposed for the project is an internal system of private streets linking all neighborhoods to provide open circulation. Per Exhibit 9, the project proposes various road categories and rights-of-way. These include the Entry Drive, Local Road “A”, Resort Drive, and Resort Commercial Drive. The Entry Drive is the main entry off of Madison Street that provides access to the resort area. Local Roads branch off of the primary entry drives and link residential and resort residential areas to the Entry Drive. Resort Drives are open to the guests and residences of the community to convey vehicles, pedestrians, and bicycles throughout the project. A secondary entrance is provided from Avenue 60. The project site is bordered on the north and east sides by public streets designated as Secondary Arterials in the City of La Quinta General Plan. The segment of Avenue 60 located south of the project site is designated as a Collector Road. The project provides access to the Neighborhood Commercial in Planning Area I with a primary public entry from Madison Street, two public entries from Avenue 58 and one from the Entry Coral Mountain Resort Specific Plan NOP 19 Febraury 2021 Drive. Entries to residential neighborhoods will be provided from the primary entry drive and their conceptual locations illustrated in Exhibit 9. Non-Vehicular Circulation Non-vehicular circulation proposed for the project is intended to include multi -use trails, sidewalks, walk streets, and a boardwalk feature. The features are described as follows: - Multi-Use Trail: An 8-foot-wide multi-use trail along the main spine road to provide future neighborhoods with a central bike and pedestrian connection to the resort core as well as the main entry gate. - Sidewalk: Sidewalks are included along key streets in the resort core to provide a completely interconnected pedestrian grid experience so that resort guests can walk or bike to all activities at the wave basin and resort facilities. - Walk Streets: Designed as narrow walkways between homes, Walk Streets provide connectivity with immediate residential frontage. The Walk Street network is one of the primary organizing components of the community plan. Terminating at the boardwalk, Walk Streets link residents to The Wave, The Farm, and the greater network of trails and open spaces, enabling movement throughout the community. - The Boardwalk: The Wave basin and its integrated pedestrian boardwalk is the terminus for nearly all the Walk Streets – functioning as a gathering space as well as an active recreational amenity. Exhibit 10, Non-Vehicular Circulation Plan, illustrates the proposed locations for the multi-use trail, connecting boardwalk feature, sidewalks, and walk streets. A V E N U E 5 8A V E N U E 6 0M A D I S O N S T R E E TN.T.S.NORTH Notes:1. Conceptual residential entry pointsreflect anticipated locations only.Entry locations are conceptual andsubject to refinement as the projectis built out.2. Local Road Sections "B" and "C"(not shown) may be used in futuredevelopment areas.Legend:Project BoundaryConceptual Residential Entry Point24' Right of Way: Entry Drive24' Right of Way: Local Road "A"24' Right of Way: Resort Drive26' Right of Way: Resort / Commercial Drive32' Right of Way: Resort / Commercial Drive40' Right of Way: Entry Drive40' Right of Way: Resort DriveConceptual Residential Gated Entry Point60' Right of Way: Resort DriveMSA CONSULTING, INC.> PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270760.320.9811 msaconsultinginc.comCORAL MOUNTAIN RESORTENVIRONMENTAL IMPACT REPORTEXHIBIT9VEHICULAR CIRCULATION PLAN A V E N U E 5 8A V E N U E 6 0M A D I S O N S T R E E TN.T.S.NORTH Legend:Connecting Boardwalk FeatureProject BoundaryMulti-Use TrailSidewalkWalk StreetMSA CONSULTING, INC.> PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270760.320.9811 msaconsultinginc.comCORAL MOUNTAIN RESORTENVIRONMENTAL IMPACT REPORTEXHIBIT10NON-VEHICULAR CIRCULATION PLAN Coral Mountain Resort Specific Plan NOP 22 Febraury 2021 3.6 Infrastructure Plan The infrastructure system planned to serve the project described below will be designed to provide a coordinated system of infrastructure and public services to adequately serve the project area at full buildout. The project will be served by the following utilities: - Water and Sewer: Coachella Valley Water District (CVWD) - Electricity: Imperial Irrigation District (IID) - Gas: Southern California Gas Company Water and Sewer Water and sewer service for the Specific Plan area are provided by the Coachella Valley Water District (CVWD). The CVWD provides domestic water from wells. Non -potable water sources are intended to be used for the irrigation of common landscape areas. The project proposes to connect to the existing water lines located on Avenue 58 (north) and Madison Street (east). The proposed water lines will consist of 18 -inch, 12-inch, and 8-inch public water lines. Sewer lines in the area currently exist along Avenue 58 and along a portion of Avenue 60 (southeast of the project). The project proposes 15-inch, 12-inch and 8-in sewer lines that will connect to the existing sewer lines and provide sewer service to the project. The project will conform to the requirements of the CVWD's programs and requirements pertaining to water management and conservation. See Exhibit 11 for the Conceptual Water Plan and Exhibit 12 for the Conceptual Sewer Plan. A V E N U E 5 8A V E N U E 6 0WW12 W 12W12W12W 12 W 12W18W18W8W8WWWW W W M A D I S O N S T R E E T8W8 W 8W NORTH 8W12W18WWN.T.S.Legend:Proposed Public 8'' Water MainProposed Public 12'' Water MainProposed Public 18'' Water MainProject BoundaryExisting Water MainNotes: Information shown is conceptual only.Final engineering design plans may deviate.1.Number and location of wells is preliminary &subject to further discussion with C.V.W.D.2.Proposed C.V.W.D. Well SiteMSA CONSULTING, INC.> PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270760.320.9811 msaconsultinginc.comCORAL MOUNTAIN RESORTENVIRONMENTAL IMPACT REPORTEXHIBIT11CONCEPTUAL WATER PLAN 8S12S12S12S12S12S 8S8S8SA V E N U E 5 8A V E N U E 6 0SSS SSSSS15S 1 5 S M A D I S O N S T R E E T8S 8S8SN.T.S.NORTH Legend:Proposed 8'' Sewer MainProposed 12'' Sewer MainProposed 15'' Sewer MainProject BoundaryExisting Sewer MainSNote: Information shown is conceptual only.Final engineering design plans may deviate.8S12S15SMSA CONSULTING, INC.> PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270760.320.9811 msaconsultinginc.comCORAL MOUNTAIN RESORTENVIRONMENTAL IMPACT REPORTEXHIBIT12CONCEPTUAL SEWER PLAN Coral Mountain Resort Specific Plan NOP 25 Febraury 2021 Grading and Drainage As shown in Exhibit 13, Conceptual Drainage Plan, the project includes a comprehensive drainage system that collects storm flows, retains the incremental post -development increase and discharges surface water at pre-development levels to protect individual residences, the resort, and commercial uses as well as downstream properties. Surface drainage will be conveyed by the local street system from development areas to a system of basins and underground storm drains. As illustrated in the conceptual drainage plan, multiple retention basins and lakes (including the Wave), will be used to convey and safely capture surface flows. Retention basins will be constructed and sized to retain the worst-case flood volume from a 100- year storm event. These basins will also include water qualit y elements that serve as structural Best Management Practices (BMPs) in accordance with the Municipal Separate Storm Sewer System (MS-4) Whitewater River Watershed Municipal Stormwater Program. Off-Site Electrical Improvements Electric utilities for the site are provided by the Imperial Irrigation District (IID). The project EIR will analyze the improvements in further detail. Exhibit 14, Off-Site Electrical Improvements, illustrates the location of the existing substation and proposed distribution line(s) and upgrades. Other Utilities The site is within the Southern California Gas Company’s service area for natural gas, and Frontier and Charter Communications for telecommunications. The project will tie into the existing cable, gas and telecommunications lines located along Avenue 58 and Madison Street. The project will not require or result in the relocation or construction of new natural gas, or telecommunication facilities. A V E N U E 5 8A V E N U E 6 0M A D I S O N S T R E E TN.T.S.NORTH Legend:Conceptual Drainage Sub-AreaConceptual 100-Year Sub-Area RetentionProject BoundaryWater Feature / RetentionSite Drainage FlowsOff-Site Drainage DirectionNote: Drainage and retention is conceptual and subjectto refinement with final engineering design.MSA CONSULTING, INC.> PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270760.320.9811 msaconsultinginc.comCORAL MOUNTAIN RESORTENVIRONMENTAL IMPACT REPORTEXHIBIT13CONCEPTUAL DRAINAGE PLAN A V E N U E 5 8A V E N U E 6 0EXISTING I.I.D. SUBSTATIONPROJECT SITEM A D I S O N S T R E E T N.T.S.NORTH Legend:Proposed Transformer BankProject BoundaryProposed Conduit SystemMSA CONSULTING, INC.> PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270760.320.9811 msaconsultinginc.comCORAL MOUNTAIN RESORTENVIRONMENTAL IMPACT REPORTEXHIBIT14OFF-SITE ELECTRICAL IMPROVEMENTS Coral Mountain Resort Specific Plan NOP 28 Febraury 2021 3.7 Project Implementation Implementation of the proposed project includes the approval of the following entitlement processes: General Plan Amendment (GPA) - The GPA will amend the current General Plan land use designations from General Commercial, Low Density Residential, Open Space – Recreation, to Neighborhood Commercial, Low Density Residential, Resort, and Open Space - Recreation. The GPA requires public hearings before the Commission and the Council. Zone Change (ZC) - The ZC will revise the existing zoning of the Specific Plan Area from Neighborhood Commercial, Low Density Residential, and Golf Course, to Neighborhood Commercial (CN), Low Density Residential (RL), Parks and Recreation (PR), and Tourist Commercial (TC). The ZC requires public hearings before the Commission and Council. Specific Plan (SP) – The Coral Mountain Resort Specific Plan will be adopted as the master plan governing the allowable land uses, development standards and design guidelines for the project. The SP requires public hearings before the Planning Commission (Commission) and the City Council (Council). Tentative Tract Map (TTM) – TTMs are intended to implement the project and subdivide the property into smaller lots for development. The TTM which is currently under consideration will implement the Specific Plan and subdivide all of PA III, the Wave resort, and the western corner of PA II into lots suitable for the development of the uses permitted for these areas in the Specific Plan. Future TTMs may be filed with each phase of development as necessary to implement the balance of the project. Each TTM will require review by the Planning Commission. Site Development Permit (SDP): SDPs are required by the City for final approval of landscape design, architectural design, and site plans. An SDP for the Wave Basin is being sought in connection with the current entitlements, and will establish the location, architectural design and landscape plan for the Wave Basin along with associated mechanical equipment and improvements (Planning Area III-B). Future entitlements for project-specific components will also include: Site Development Permit (SDP): Additional SDPs will be required by the City for final approval of landscape design, architectural design, and site plans for each phase of development. These may be processed concurrent with or subsequent to other entitlement approvals. Each SDP will require public hearings before the Commission. Conditional Use Permit (CUP): Allowable uses that require a CUP shall be processed in accordance with Section 9.210.020 of the La Quinta Municipal Code. Temporary Use Permit (TUP): TUPs are required by the City to accommodate special, unique, or limited duration activities that might otherwise be outside the provisions of normal zoning. Coral Mountain Resort Specific Plan NOP 29 Febraury 2021 Temporary uses are anticipated and allowed by the Specific Plan. TUPs are reviewed administratively by the Design and Development Director and do not require a public hearing. Coral Mountain Resort Specific Plan NOP 30 Febraury 2021 4.0 Environmental Impact Report (EIR) As stated in the section, 3.6, Project Implementation, the Applicant is requesting approval of a General Plan Amendment to change the Land Use Map for the project area to General Commercial, Low Density Residential, Tourist Commercial, and Open Space Recreation; a Zone Change to revise the City’s Zoning Map to Neighborhood Commercial, Low Density Residential, Parks and Recreation, and Tourist Commercial; a Specific Plan (SP); a Tentative Tract Map (TTM); and a Site Development Permit (SDP) for the Wave basin.. 4.1 Need for an EIR The City of La Quinta, as Lead Agency under CEQA, has determined that the project has the potential to significantly impact the environment, and has determined that an EIR shall be prepared. The EIR will be prepared in conformance with CEQA (California Public Resources Code, Section 21000, et seq.), and the CEQA Guidelines (California Code of Regulations, Title 14, Section 15000, et seq.). The EIR will evaluate the environmental effects of the project in accordance with the latest regulatory requirements, determine whether significant impacts will occur, identify feasible mitigation measures to minimize or avoid any potentially significant environmental effects of the proposed project, and evaluate a reasonable range of alternatives to the proposed project. 4.2 Summary of Environmental Issues The EIR will evaluate all environmental issues set forth in the CEQA Environmental Checklist (per Appendix G of the CEQA Guidelines) where the project could potentially have any significant effects. The issue areas that will be evaluated in the Draft EIR include: • Aesthetics • Geology and Soils • Noise • Air Quality • Greenhouse Gases • Public Services • Biological Resources • Hazards/Hazardous Materials • Transportation • Cultural Resources • Hydrology and Water Quality • Tribal Cultural Resources • Energy Resources • Land Use and Planning • Utilities The environmental topics that are not anticipated to result in any impacts include Agricultural Resources, Mineral Resources, Population and Housing, Recreation, and Wildfire (discussed in subsections 4.2.2, 4.2.11, 4.2.13, 4.2.15, and 4.2.18, respectively). Therefore, these sections will not be further discussed in the Draft EIR. Coral Mountain Resort Specific Plan NOP 31 Febraury 2021 4.2.1 Aesthetics The City of La Quinta is located along the base of the Santa Rosa Mountains that form the backdrop to the City’s western boundary and the project site. The Santa Rosa Mountains and their foothills and peaks are part of the Santa Rosa and San Jacinto Mountains National Monument and contribute to the natural scenic vista. Coral Mountain occurs, in part, on the project site. The project will involve the construction of a mixed-use community consisting of residential units, general commercial uses, tourist commercial uses, a resort, open space recreational uses, as well as an artificial surf Wave basin. The proposed uses and structures would have a potential effect on aesthetic resources. Analysis of the impacts of existing aesthetic resources from adjacent viewpoints will be evaluated in the EIR. The proposed project’s impact on existing scenic vistas as well as the scenic quality in the area will be evaluated in the EIR. This evaluation will analyze the proposed features, such as the Wave basin, associated structure heights, building character, mass and heights, and project landscaping. The proposed project will be required to comply with the lighting and landscape requirements City of La Quinta Municipal Code. On-site native environments have been modified by prior agricultural operations and clearing activities that occurred over multiple decades. Historic structures occur on the project site, as does the significant rock outcropping that is Coral Mountain. Therefore, the project’s impact to scenic resources, including but not limited to, trees, rock outcroppings, and historic buildings within a state scenic highway will also be analyzed in the EIR. Development adjacent to the City of La Quinta General Planned Image Corridors located on Avenue 60, Madison Street, and Avenue 58 shall be restricted to a height limitation of 22 feet from pad grade within 150 feet from the right-of-way. Rear and side yard setbacks for lots adjacent to Image Corridors shall be expanded to a minimum of 25 feet per La Quinta Municipal Zoning Code Section 9.50.020. The project will introduce light and glare associated with commercial, residential and resort development to a site that is currently vacant and does not emit any light or glare. The project proposes a recreational Wave basin, including 80-foot light poles, to illuminate the Wave basin in the evenings. Therefore, potential light and glare impacts to daytime and nighttime views in the area as a result of project development will be analyzed in the EIR. The EIR will evaluate CEQA Guideline Thresholds “a” through “d” and mitigation measures will be developed, if necessary, and analyzed to determine whether impacts can feasibly be reduced to less than significant levels . 4.2.2 Agricultural Resources and Forestry Per the most recent (2016) California Farmland Mapping and Monitoring Program, the project site is located in an area designated as Farmland of Local Importance, but will not convert any Prime Farmland, Unique Farmland or Farmland of Statewide Importance to non-agricultural use. According to the United States Geological Survey (USGS) 1959 topographic map, Palm Desert Coral Mountain Resort Specific Plan NOP 32 Febraury 2021 Quadrangle (15-minute series), the project property previously operated as agricultural land, likely vineyards. Historical aerial imagery dating back from 1996 indicates that the site had been cleared of all agricultural remnants prior to 1996. The project site currently lies within a suburban area of La Quinta, with residential uses to the north, east and south. Additionally, the project area currently is designated Low Density Residential, Open Space Recreational and General Commercial by the City of La Quinta, and has been so designated since 1993 when the property was annexed to the City. The project site is not currently designated within an agriculture land use category and the site has not been in agricultural use for over 25 years. Overall, the project will not convert Prime Farmland, Unique Farmland or Farmland of Statewide Importance to non-agricultural use. The project site is not in use as Farmland of Local Importance and is not planned for such use in the General Plan. The project property is not located in an area under the Williamson Act contract, and there are no lands within the Williamson Act contract in the immediate project vicinity. No forest land, timberland, or timberland zoned for timberland production occurs on the project site or in the surrounding area because forest vegetation is not characteristic of the Coachella Valley desert environment. Based on the foregoing, the project will not result in any impacts to agricultural and forestry resources, and the EIR will provide no further analysis of this topic. 4.2.3 Air Quality and Greenhouse Gas Emissions The project site is located within the Riverside County portion of the Salton Sea Air Basin (SSAB), under the jurisdiction of the South Coast Air Quality Management District (SCAQMD). Existing air quality in relation to the applicable air quality standards for criteria air pollutants is measured at established air quality monitoring stations throughout the SCAQMD jurisdiction. The three permanent ambient air quality monitoring stations in the Coachella Valley are in Palm Springs (AQS ID 060655001), Indio (AQS ID 060652002), and Mecca (Saul Martinez - AQS ID 060652005). The project site is located approximately 18 miles southeast of the Palm Springs station, 6 miles southwest of the Indio station, and approximately 11 miles northwest of the Mecca (Saul Martinez) station. The project has the potential to generate criteria emissions and greenhouse gas emissions in excess of SCAQMD standards. The EIR analysis will include a stand-alone air quality study to evaluate whether construction and operation of the proposed development will comply with the applicable SCAQMD air quality standards. The EIR analysis will also include a greenhouse gas (GHG) study to evaluate project-related construction and operational emissions and determine the level of GHG impacts as a result of constructing and operating the proposed project. The EIR will provide an in-depth evaluation of CEQA Thresholds “a” through “d” regarding project impacts to air quality; and CEQA Thresholds “a” and “b” regarding project- Coral Mountain Resort Specific Plan NOP 33 Febraury 2021 generated greenhouse gas emissions. In addition, mitigation measures will be developed, if necessary, and analyzed to determine whether impacts can feasibly be reduced to less than significant levels. 4.2.4 Biological Resources The Coral Mountain Resort property is located on relatively flat land within elevations ranging from approximately 72 feet below mean sea level to 65 feet above mean sea level. Vegetation within the study area is best described as Desert Saltbush scrub, Tamarisk scrub, and Mesquite Hummock. Land is disturbed in the southern and northeast portions of the study area and a stand of blue palo verde is present in the eastern portion of the study area. Dominant species include fourwind saltbush, bush seepweed, athel, and common Mediterranean grass (Schismus barbatus). The majority of the project area was previously agricultural land. As a result, the Desert Saltbush scrub is fairly disturbed throughout the project area. Common wildlife species expected on the project site include common raven, mourning dove, and greater roadrunner. A biological survey and records search is required to determine whether any sensitive or special status animal species are located within the boundary of the project site. The findings of the project-specific biological survey and records search will be fully addressed in the EIR. The project is not anticipated to have a substantial adverse effect on any riparian habitat or other sensitive natural communities, since there are no jurisdictional waters and no lakes, rivers, or streambeds onsite. Additionally, the project property does not contain, nor is adjacent to, federally protected wetlands, marshes, or other drainage features. No blue-line stream corridors (streams or dry washes) occur in the project area, and the project would not impact federally protected wetlands. The project’s consistency with adopted habitat policies and plans will be analyzed in the EIR, including the Coachella Valley Multiple Species Habitat Conservation Plan (CVMSHCP). In short, the project EIR will evaluate the findings of the project-specific biological survey and records search, and mitigation measures will be developed, if necessary, and analyzed to determine whether impacts can feasibly be reduced to less than significant levels . 4.2.5 Cultural Resources and Tribal Cultural Resources The EIR will include a project-specific Historical/Archaeological Resource Survey Report. The project area is located on the southcentral outskirts of the City and is adjacent to the eastern foothills of the Santa Rosa Mountains, and includes a portion of a rocky knoll known as Coral Mountain. The ground surface in much of the project area has been disturbed to various Coral Mountain Resort Specific Plan NOP 34 Febraury 2021 degrees, except for the portion in and around Coral Mountain. The northeast portion of the site does not appear to have been farmed but it has been cleared of vegetation. The analysis in the EIR will include a review of the project-specific cultural evaluation, an assessment of the potential impacts to cultural and tribal cultural resources associated with project construction, and the results of AB 52 consultation with Native American Tribes. Therefore, CEQA Guideline Thresholds “a”, “b”, and “c”, regarding cultural resources, and Thresholds “a) i” and “a) ii”, regarding Tribal Cultural Resources will be included in the EIR, and mitigation measures will be developed, if necessary, and analyzed to determine whether impacts can feasibly be reduced to less than significant levels. 4.2.6 Energy Resources The project will consist of residential, commercial, open space/recreational and resort uses. Low density residential uses will occupy approximately 232.3 acres of the site, commercial uses will occupy 7.7 acres, resort uses will occupy 120.8 acres, and the open space/recreational uses will occupy 23.6 acres of the project site. The project site, located at the southwest corner of Avenue 58 and Madison Street, lies within the service area boundaries of Imperial Irrigation District (IID) for electricity and Southern California Gas Company for natural gas. As a part of project implementation, the project will be required to install an off-site transformer bank at an existing IID substation located at 81600 Avenue 58 as part of proposed upgrades. Construction for the conduits and line extension would occur in the existing right-of-way. The Coral Mountain Resort EIR will analyze project-related impacts to energy resources during construction activities and operation. The impacts of the offsite improvements will also be analyzed in the EIR. The EIR will evaluate CEQA Guideline Thresholds “a” and “b” to determine the project’s potential energy impacts, and mitigation measures will be developed, if necessary, and analyzed to determine whether impacts can feasibly be reduced to less than significant levels. 4.2.7 Geology and Soils A site-specific Geotechnical Investigation is required for the project property, to investigate the geotechnical and soil conditions at the site. The project site is not located within an Alquist-Priolo fault zone. However, seismic activity that may occur on either the San Andreas fault zone (approximately 7.75 miles northeast of the project site), or San Jacinto fault zone (approximately 14 miles southwest of the project site) could result in severe ground shaking. The California Building Code Coral Mountain Resort Specific Plan NOP 35 Febraury 2021 contains specific requirements and standards to ensure safe building design. The EIR will evaluate the impacts of seismic hazards and geologic hazards at the project site. Therefore, CEQA Thresholds “a” through “d” will be analyzed in the EIR. Mitigation will be provided in the EIR, if necessary. The project is currently located within the Coachella Valley Water District’s (CVWD) service area for water and sewer services. The project proposes to connect with the existing sewer infrastructure to provide sewer to the residents and guests of the proposed project. The project site will not use septic systems. Additionally, CVWD has sufficient capacity to treat effluent generated by the project. Further discussion regarding project-related sewer and wastewater use will be provided in the Utilities and Service Systems section of the EIR. Since the project will not use septic systems , CEQA Threshold “e” will not be analyzed in the EIR. In addition to the project-specific Geotechnical Investigation, a project specific Paleontological Resources Assessment will be included in the EIR to identify any significant, non-renewable paleontological resources that may exist within or adjacent to the project site. The findings of the Paleontological Resources Assessment will be analyzed in the CEQA Threshold “f” discussion of the EIR. Mitigation measures will be provided, if necessary, and analyzed to determine whether impacts can feasibly be reduced to less than significant levels . 4.2.8 Hazards and Hazardous Materials Implementation of the project would facilitate new growth and development throughout the project area. Resort, commercial, residential, and recreational developments would result in an increased population of residents and non-residents that would have both the potential to be susceptible to hazards, and to utilize hazardous materials. The project site is located within the boundary of the Coachella Valley Unified School District. The closest school is the Westside Elementary School, located approximately 1.30 miles northeast of the project site at 82225 Airport Boulevard in Thermal. The project site is not located within one-quarter mile of an existing or proposed school; therefore, CEQA Threshold “c” will not be analyzed in the EIR. The project is not located on a site which is included on a list of hazardous materials sites, pursuant to Government Code Section 65962.5, and therefore, CEQA Threshold “d” will not be analyzed in the EIR. Moreover, the closest airport to the proposed project is the Jacqueline Cochran Regional Airport, located at 56-850 Higgins Drive in Thermal, California. The project is located approximately 4.25 miles west of the Airport, and outside of the Airport’s Land Use Compatibility Zone. Therefore, CEQA Threshold “e” will not be analyzed in the EIR. Coral Mountain Resort Specific Plan NOP 36 Febraury 2021 Although the project will not result in impacts to CEQA Thresholds “c”, “d”, and “e”, the EIR will analyze project-related impacts to the transport, use, or disposal of hazardous materials; the release of hazardous materials into the environment; the implementation of an emergency response or evacuation plan; and wildfire impacts (CEQA Thresholds “a”, “b”, “f”, and “g”. These topics will be discussed in detail, and mitigation measures will be developed, if necessary, and analyzed to determine whether impacts can feasibly be reduced to less than significant levels. 4.2.9 Hydrology and Water Quality The project site is defined by a relatively level terrain with scattered vegetation coverage. This setting occurs on the east side of Coral Mountain and two engineered flood control dikes (No. 2 and No. 4). The dikes form part of the regional flood control system and the planned Eastern Coachella Valley Stormwater Master Plan Project (Master Plan). The on-site conditions have been modified by prior agricultural operations and clearing activities that occurred over multiple decades. The site has also been altered by dirt roads, hiking paths, and various underground irrigation lines. Current on-site drainage is controlled via sheet flow generally trending from west to east. In addition to the on-site drainage conditions, vacant land and Coral Mountain west of the project are tributary to the project area. The off-site hillside portion of Coral Mountain primarily consists of rock outcrop, while the vacant land is relatively flat with conditions similar to those that occur on-site. The project site is covered by three Federal Emergency Management Agency (FEMA) Flood Insurance Rate Map (FIRM) Panels: 06065C2244H and 06065C2900H effective April 19, 2017, and 06065C2925H, effective March 6, 2018. Based on these sources, the project area is designated Zone X, an “area with reduced flood risk due to levee”. The levee system being referenced includes Dike No. 2 and Dike No. 4 located west and upgradient of the project site. A project specific hydrology study will be prepared to analyze project on-site facilities and off- site tributary flows. The EIR analysis will consider how the flood protection solutions will be incorporated into the site design, storm drain infrastructure, and water quality management practices in relation to the applicable regulatory standards that apply during construction and operation of the proposed development. The EIR will analyze the project’s site design measures to prevent interference with existing groundwater recharge facilities located south of the project. A Water Supply Assessment and Water Supply Verification has been completed and was adopted by CVWD in March 2020. This report analyzes the project demand for water and the supply availability for the project area. Its findings will be described in the EIR. Coral Mountain Resort Specific Plan NOP 37 Febraury 2021 The introduction of impervious land cover (i.e., roadways, hardscape, buildings) resulting from project implementation would result in an increase in the rate and amount of surface runoff produced by a site. The EIR will analyze the surface runoff generated by project implementation, and the proposed onsite stormwater retention system. The Coral Mountain Resort EIR will evaluate CEQA Guideline Thresholds “a” through “e” in order to determine project-related impacts to hydrology and water quality and mitigation measures will be developed, if necessary, and analyzed to determine whether impacts can feasibly be reduced to less than significant levels. 4.2.10 Land Use Planning The project site, located at the southwest corner of Avenue 58 and Madison Street, is surrounded by developed residential communities to the north, east, and south, vacant land to the north, west and south, and Coral Mountain to the southwest. The surrounding developments are gated and operate separately from each other. The proposed project occurs on vacant land, and will not impact operation of surrounding residential projects, currently or in the future, and development of the proposed project will not divide an established community. Therefore, CEQA Threshold “a” regarding project land use and planning will not be analyzed in the Coral Mountain Resort EIR. The project will include a General Plan Amendment to revise the existing City of La Quinta General Plan Map to be consistent with the proposed land uses. The proposed project consists of a variety of land uses including Low Density Residential, Tourist Commercial, General Commercial, and Open Space Recreation. A Zone Change is required to revise the City’s Zoning Map to be consistent with the proposed land uses. The EIR will analyze whether the proposed General Plan Amendment and Zone Change are consistent with the City’s General Plan and zoning, in the discussion of CEQA Threshold “b”, and mitigation measures will be developed, if necessary, and analyzed to determine whether impacts can feasibly be reduced to less than significant levels. 4.2.11 Mineral Resources Mineral resources found throughout the region include sand, gravel, crushed stone, copper, limestone, and tungsten. Many of these resources are important for common construction projects including asphalt, concrete, road base, stucco, and plaster. There are currently several active sand and gravel mines in the Coachella Valley, but none are in the City of La Quinta. Future mining within the City of La Quinta is unlikely due to existing urbanization. Coral Mountain Resort Specific Plan NOP 38 Febraury 2021 According to the Mineral Land Classification Map, the approximately 386-acre project site is located within Mineral Resource Zone 1 (MRZ-1) and Mineral Resource Zone 3 (MRZ-3). The northeast portion of the project is located with the MRZ-1 zone, which specifies areas where geologic information indicates no significant mineral deposits are present or likely to be present. The southwest portion of the project property is located within the MRZ -3 zone which indicates areas containing known or inferred mineral occurrences where the significance cannot be evaluated from available data. The Mineral Resource Zone Map within the 2035 La Quinta General Plan, also classifies the project property to be located within zones MRZ-1 and MRZ-3. A small portion of MRZ-3, located just north of Avenue 60 and west of Madison (i.e. the project site), is undeveloped vacant land designated for low density residential development. A barrow pit, used temporarily for the development of the Thomas Levy water recharge facility, is located within the project area. However, the use was temporary, and the barrow pit is not currently used for mining. The site has been designated for low density residential and golf course uses, and any barrow pits have been abandoned. The La Quinta General Plan Environmental Impact Report (LQGP EIR) states that undeveloped sites located in MRZ-3 zones in the City are surrounded by urban development and mineral extraction activities are incompatible and unlikely on the remaining vacant parcels. The project site, designated for urban uses, is not conducive to mineral extraction. Therefore, the LQGP EIR concludes that development of areas within these land use categories will not result in the loss of availability of locally important mineral resources considered valuable to the region and state and will not result in the loss of availability of mineral resource recovery sites. The project site is not recognized as a mineral resource recovery site delineated in the City of LQGP, General Plan EIR or resource maps prepared pursuant to SMARA. The use of a small portion of the property as a barrow pit was temporary and associated with the construction of the Thomas Levy water recharge facility to the northwest. The land is currently and has for many years been designated for residential and golf course development, and not for mineral extraction. Therefore, the proposed project will have no impact on mineral resources, and analysis of CEQA Thresholds “a” and “b” regarding mineral resources will not be included in the EIR. 4.2.12 Noise The project is located on vacant land on the southwest corner of Avenue 58 and Madison Street. The closest airport to the project is the Jacqueline Cochran Regional Airport, located at 56-850 Higgins Drive in Thermal, California. The project is located approximately 4.25 miles west of the Airport. Since the project is not located within two miles of a public airport or in Coral Mountain Resort Specific Plan NOP 39 Febraury 2021 the vicinity of a private airstrip, CEQA Threshold “c”, regarding noise-related impacts, will not be analyzed in the EIR. The proposed project is consistent with the City’s residential and residential and resort character. A project-specific noise impact analysis will be prepared. Potential impacts of noise associated with project construction and operation will be analyzed and addressed in the EIR, as required by CEQA Threshold “a”. Appropriate design measures and all applicable restrictions and requirements will be identified within the EIR and, if necessary, mitigation measures will be identified and analyzed to determine whether impacts can feasibly be reduced to less than significant levels. Additionally, project-generated groundborne vibration and groundborne noise levels will also be analyzed in the EIR to determine whether impacts are significant, and if necessary, mitigation measures will be identified and analyzed to determine whether impacts can feasibly be reduced to less than significant levels (CEQA Threshold “b”). 4.2.13 Population and Housing A maximum of 600 dwelling units are proposed to be developed within the Coral Mountain Resort Specific Plan. According to the 2020 California Department of Finance population and housing estimates, the City of La Quinta’s total population is approximately 40,660 with an average household size of 2.60. The City of La Quinta’s General Plan (LQGP) Environmental Impact Report (EIR) analyzed future growth in Section III, Part L, Population and Housing. The EIR forecasts a population of 46,297 people by year 2035. As a result of project build-out, the proposed development could add approximately 2,181 new residents to the City for an approximate population of 42,841. This is an increase of 5 percent, and still below the projected 2035 population forecast of 46,297. Although the project would contribute to growth within the City of La Quinta, significant growth to population, housing and employment is already anticipated in the City’s General Plan and EI R, including based upon the prior entitlement approvals for the project site . In addition, this projected increase is a conservative figure because it assumes that the project’s future residents will not be current residents of La Quinta. However, it is a nticipated that some of the project’s residents will be existing residents from within the City and/or from neighboring incorporated and unincorporated areas. Additionally, the 150 hotel keys will not lead to permanent residents of the project. The employment generated by the project will include hotel, commercial and surf-related employees. However, the project will not result in a large Coral Mountain Resort Specific Plan NOP 40 Febraury 2021 employment base, and jobs created at the project will be absorbed by new and existing residents of the City and surrounding jurisdictions. The proposed project lies adjacent to the existing paved roadways, Avenue 58 (north) and Madison Street (east). Extensions of these roadways are not proposed as part of project implementation. Avenue 60, south of the proposed project, pr ovides approximately 750 feet of paved access (from the Madison Street intersection) to the residential properties south of the site. Implementation of the proposed project will extend Avenue 60 approximately 525 feet to the west, to provide access to the southern portion of the project property. The project will be required to make offsite improvements for electrical power to the site. The project will be required to install an off-site transformer bank at an existing IID substation located at 81600 Avenue 58 and extend a distribution line along Avenue 58. Conduit systems will also be installed along Avenue 58 as part of the proposed upgrades. Construction of the conduits and line extension would occur in the existing right-of-way. The extension of IID’s infrastructure will provide electricity exclusivity to the proposed project. The project’s connection to the existing IID infrastructure will occur during the first phase of development and will be for exclusive use of the proposed project. In a letter dated May 26, 2020, IID concluded that electrical facilities can be extended to serve the project, under the conditions in the will serve letter. Water lines currently occur along Avenue 58 and Madison Street, and sanitary sewer lines occur on Avenue 58 and Avenue 60. No additional extensions of infrastructure will be required. The project is not anticipated to result in an indirect growth inducing impact because the existing infrastructure has been sized to accommodate long term growth by the applicable providers and because the projected population growth is already included in the City of La Quinta’s General Plan. Therefore, the EIR will not analyze project-related direct and indirect population growth (CEQA Threshold “a”) of the population and housing section. The project site is currently vacant and does not provide housing. D evelopment of the project site would not displace substantial numbers of existing housing or people necessitating the construction of replacement housing and there would be no impact. Therefore, CEQA Threshold “b”, regarding project-related impacts to population and housing, will not be analyzed in the EIR. Coral Mountain Resort Specific Plan NOP 41 Febraury 2021 4.2.14 Public Services The Riverside County Fire Department (RCFD), under contract with the City of La Quinta, provides 24-hour fire protection and emergency medical services to the City. Law enforcement services are provided to the City of La Quinta through a contractual agreement with the Riverside County Sheriff’s Department. The Sheriff’s department provides 24-hour municipal police services associated with a City police department. The City of La Quinta is served by two school districts: Desert Sands Unified School District (DSUSD) and Coachella Valley Unified School District (CVUSD). DSUSD serves the portion of the City west of Jefferson Street and north of Avenue 48, which includes the northern Sphere of Influence. CVUSD boundaries include the areas of Jefferson Street and east of Avenue 48. Implementation of the proposed project will increase the permanent population which could have an impact on the City’s public services. CEQA Threshold “a” (fire protection; police protection; schools; parks; and other public facilities) will be analyzed in EIR to quantify the potential impacts of the demand to public services, and mitigation measures will be developed, if necessary, and analyzed to determine whether impacts can feasibly be reduced to less than significant levels. 4.2.15 Recreation The project proposes a mixed-use development consisting of commercial, tourist commercial, low density residential, and open space recreational uses on approximately 386 acres of vacant land. The project proposes the development of a golf practice facilities (i.e., par 3 golf, or putting green), clubhouse and resort amenities, supporting uses and the Wave b asin. Additional recreational uses include: • The Wave contains an artificial surf wave basin (The Wave basin), that will recreate ocean waves for recreational surfing by individual resort residents and hotel guests as well as the hosting of limited private and public events by reservation. • The Wave Club will function as a private clubhouse with amenities for exclusive use by project residents and guests. The clubhouse may feature changing rooms, surfboard storage, pool, and a casual dining/lounging area. • The Farm will include private resort-serving entertainment and fitness facilities. It will offer a wide range of community and active lifestyle amenities , including hiking, biking, bicycle pump track, fitness, and swimming pool areas. In addition, spa and dining facilities may be provided for residents and hotel guests. • Planning Area IV, located on approximately 24 acres on the western side of the project property, allows open space, and low-impact active and passive recreational activities, such as hiking, biking, and ropes courses. Coral Mountain Resort Specific Plan NOP 42 Febraury 2021 The recreational amenities, parks, and open space areas proposed for the project would reduce use of City parks and recreation facilities, since the proposed site would provide various recreational opportunities within the project boundaries. Some visitors may a ttend events and participate in activities at local parks; however, such visits are expected to be minimal. The project will comply with the City’s parkland in lieu fee (Quimby) and other development impact fees. The amount of recreational space provided w ithin the project will reduce the likelihood of project residents’ use of existing City facilities. Since the project will comply with Quimby fees, and the project proposes on-site recreational facilities, the project will not result in significant impacts to recreation, and the EIR will not analyze CEQA Thresholds “a” and “b” regrading recreation. 4.2.16 Transportation The proposed project is located on vacant property at the southwest corner of Madison Street and Avenue 58 in the City of La Quinta. Vehicular access to the project is provided by existing public arterial roads, including Avenue 58 and Madison Street. The project will be required to widen and improve these roadways to their ultimate General Plan half-width. The property is surrounded by Low Density Residential land uses and natural open space. Regional access to the site is provided by Interstate 10, Highway 111, Madison Street, Monroe Street and other major arterials. The project will generate trips associated with residential, commercial and resort development, which could impact the City’s circulation system. In addition, the project includes special events at the wave basin facility which would result in increases in trip generation during short periods of time. A traffic impact analysis (TIA) is being prepared to assess potential traffic-related impacts relating to development of the project site . The TIA will be based upon an analysis of existing roadway conditions in the project vicinity, a variety of traffic count sources (including peak hour counts collected by the consulting traffic engineers), the General Plan Circulation Element, planned roadway improvements and other data and information. The TIA will provide documentation and analysis of existing traffic conditions, trips generated by the project, distribution of the project trips to roads outside the project, and projected future traffic conditions. A project-specific Vehicle Miles Traveled (VMT) Analysis is also being conducted (pursuant to Senate Bill 743, and the City’s VMT Analysis Policy) to evaluate the impacts of VMTs generated by the project. The findings of the VMT Analysis will be provided in the EIR. Moreover, the EIR will analyze hazards associated with transportation/roadway features, as well as emergency access proposed for the site. The EIR will analyze CEQA Thresholds “a”, “b”, Coral Mountain Resort Specific Plan NOP 43 Febraury 2021 “c”, and “d” in order to determine project-related impacts to traffic, and mitigation measures will be developed, if necessary, and analyzed to determine whether impacts can feasibly be reduced to less than significant levels. 4.2.17 Utilities and Service Systems Water and wastewater services would be provided by the Coachella Valley Water District (CVWD). Currently, domestic water service lines exist along Avenue 58 and Madison Street. The project will require two well sites to adequately serve the site. The well sites will be located within the project’s existing footprint and will be analyzed in the EIR. No new wastewater treatment facilities are required as a result of the project’s development. The City determined that the proposed project requires the preparation and approval of a Water Supply Assessment and Water Supply Verification, consistent with Water Code Section 10912. A Water Supply Assessment (WSA) and Water Supply Verification (WSV) were completed for the proposed p roject and adopted by the water provider, CVWD, in March 2020. The findings of the WSA/WSV will be included in the EIR. Electrical service to the project would be provided by the Imperial Irrigation District (IID). Connection to an offsite substation is required in order to provide electrical power to the project. CVWD will also provide wastewater services to the site. The offsite sewer alignment and improvements will come from the east in Avenue 60. Wastewater will go to CVWD’s water reclamation plan number 4 (WRP-4) located at 63-002 Fillmore St., Thermal CA. As a standard requirement, the project site design will incorporate stormwater management by conveying site runoff into on-site retention basins with a combined capacity to handle the water quality management plan design capture volume and the controlling 100-year storm event volume. This will also be analyzed in the Hydrology and Water Quality Section of the EIR. Southern California Gas Company is the provider of natural gas. Telephone and internet communications will be provided by Frontier and Charter Communications. Burrtec will provide solid waste and recycling services. The project will be able to tie into the existing cable, gas and telecommunications lines located along Avenue 58 and Madison Street. The project will not require or result in the relocation or construction of new or expanded water, wastewater treatment, storm water drainage systems, natural gas, or telecommunication facilities. Coral Mountain Resort Specific Plan NOP 44 Febraury 2021 The development of the proposed Coral Mountain Resort project would increase the demand for utilities in the City. The service, location, timing and construction of on- and off-site improvements required for all utilities will be included in the EIR analysis. Project design features and mitigation measures during construction and operation would be identified in the Draft EIR. CEQA Thresholds “a” through “e”, regarding project impacts to utilities and service systems, will be evaluated in the EIR, and mitigation measures will be developed, if necessary, and analyzed to determine wh ether impacts can feasibly be reduced to less than significant levels. 4.2.18 Wildfires The project site is currently characterized as vacant land with scattered vegetation of varying densities. Vegetation within the project area includes Desert Saltbush scrub, Tamarisk scrub, Mesquite Hummock, and Sonoran creosote. Residential land uses surround the property to the north and east. The property’s western and southern boundaries abut vacant land and Coral Mountain. Scattered residential estate properties lie south of the project site. According to CAL Fire’s Fire Hazard Severity Zones (FHSZ) in State Responsibility Areas (SRA) Map, the project site is not located in an SRA or located in an area classified as very high fire hazard severity zone. Per CAL Fire’s map, the property is located in a (incorporated) Local Responsibility Area (LRA) that is designated “non-Very High Fire Hazard Severity Zone”. The project is not located in or near state responsibility areas or lands classified as very high, high or moderate fire hazard severity zones, therefore, no impacts are anticipated. The FHSZ map designates the area west of the project site, i.e., Coral Mountain, as a Federal Responsibility Area (FRA). However, this site is also not designated as a very high, high or moderate FHSZ. Wildfire risk is related to a number of parameters, including fuel loading (vegetation), fire weather (winds, temperatures, humidity levels and fuel moisture contents) and topography (degree of slope). Steep slopes contribute to fire hazards by intensifying the effects of wind and make fire suppression difficult. Fuels such as grass are highly flammable because they have a high surface area to mass ratio and require less heat to reach the ignition point. According to the Riverside County General Plan, wildfire susceptibility is moderate to low in the valley and desert regions on the western and eastern sides of the Salton Sea. The project is not located in or near a State Responsibility Area, or an area classified as a Very High Fire Hazard Severity Zone. Therefore, the project site is not expected to expose project occupants to pollutant concentrations from a wildfire or the uncontrolled spread of a wildfire. In addition to this, the La Quinta General Plan (LQGP) Environmental Impact Report (EIR) states that fire hazards exist where wildland areas are adjacent to or are intermixed with urbanized areas. The open space and wilderness areas on the western portion of the City are made up Coral Mountain Resort Specific Plan NOP 45 Febraury 2021 primarily of Granitic rock and sparse desert vegetation. Therefo re, there is limited vegetation to burn that could cause a major wildfire. The flat urbanized areas of La Quinta are considered very low wildfire areas. The project will not expose people or structures to a significant risk of loss, injury or death involving wildland fires because the City of La Quinta does not provide conditions, such as dense vegetation, conducive for the spread of wildfires. The project would not impair implementation of or physically interfere with an adopted emergency response plan or emergency evacuation plan because it will provide emergency fire access to the project site, and will not alter the City’s existing street system. Emergency access would be compliant with the standards of the Fire Department to ensure proper vehicular access for emergency vehicles to the site. As a result, the project is not expected to require the installation or maintenance of associated infrastructure that may exacerbate fire risk or that may result in temporary or ongoing impacts to the environment. Wildfires are not expected to occur at the project site, or within the City of La Quinta. This is due to the Granitic Rock and sparse vegetation that characterize the Santa Rosa Mountains, as well as the developed and landscaped urban areas of La Quinta. Since the City is not expected to be impacted by wildfires, the project would not expose people or structures to significant risks, including downslope or downstream flooding or landslides, as a result of runoff, post -fire slope instability, or drainage changes as a result of a wildfire. No impact is expected to result from the project, and CEQA Thresholds “a” through “d” regarding wildfire impacts are not analyzed in the EIR. 5.0 Conclusion An EIR will be prepared for the proposed project that addresses the environmental impacts associated with the development of the Coral Mountain Resort project. The EIR will also analyze a reasonable range of alternatives to the Project, including the CEQA-mandated “No Project Alternative”, and other potential alternatives that may be capable of avoiding or substantially reducing any of the significant effects of the Project. All environmental issues identified in the CEQA Guidelines Appendix G, and other issues that may be raised by responsible or trustee agencies or other parties commenting on this Notice of Preparation will also be fully addressed in the EIR. CITY OF LA QUINTA NOTICE OF PREPARATION Project Title: Coral Mountain Resort Project Location: Within the City of La Quinta, the project encompasses an area of approximately 929 acres south of Avenue 58, north of Avenue 60, and east and west of Madison Street. As a part of the proposed project, the 386-acre portion of the site west of Madison Street is proposed to be removed from the existing Andalusia Specific Plan (SP 03-067) and developed under Specific Plan 2019-0003. This area is generally bounded by the Avenue 58 to the north; Madison Street to the east; the extension of Avenue 60 to the south; and Coral Mountain to the west. Located in portions of Section 27 and 28, Township 6 South, Range 7 East, San Bernardino Base Line and Meridian; Latitude 33° 37’ 15” N Longitude 116° 15’ 21” W (approximate geographic center of the site). Project Description: The proposed project would result in the development of a master planned resort community, and the removal of the 386-acre development site from the existing 929-acre Andalusia at Coral Mountain Specific Plan. The project proposes to develop the 386-acre site with a mix of uses including up to 600 dwelling units of varying product types, a resort facility with up to 150 rooms, 57,000 square feet of tourist commercial uses, 60,000 square feet of neighborhood commercial uses, and open space recreational uses on a pproximately 23.6 acres. In addition, the project proposes a 16.62 -acre artificial wave basin for recreational purposes. The project consists of the following entitlement applications: a General Plan Amendment (GPA 2019-0002), a Zone Change (ZC 2019-0004), a Specific Plan Amendment to SP 03- 067, a Specific Plan (SP 2019-0003), a Tentative Tract Map (TTM 2019-0005), and a Site Development Permit (SDP) for a portion of the project consisting of an artificial wave basin. The City of La Quinta, acting as the Lead Agency, has determined that an Environmental Impact Report (EIR) should be prepared for the proposed project. The EIR will be prepared in accordance with the California Environmental Quality Act (CEQA) to evaluate the potential environmental impacts associated with the implementation of the project. This Notice of Preparation also solicits comments and questions from responsible agencies, trustee agencies, federal, State and local agencies and the general public, on the scope and content of the enviro nmental document to be prepared to analyze the potential environmental impacts of the proposed project. Comments received in response to this Notice of Preparation will be reviewed and considered in determining the scope of the EIR. The time period to submit comments will begin February 17, 2021 and will end March 19, 2021. Comments and questions may be directed to : Nicole Sauviat Criste, Consulting Planner, City of La Quinta, 78-495 Calle Tampico, La Quinta, CA 92253, or consultingplanner@laquintaca.gov. Please include the name, phone number, and address of your agency’s contact person in your response. PUBLISH ONCE ON FEBRUARY 16, 2021 1/8 PAGE DISPLAY AD www.CactusToCloud.org @CactustoCloud August 6, 2021 Nicole Sauviat Criste, Consulting Planner City of La Quinta 78-495 Calle Tampico La Quinta, CA 92253 Via: consultingplanner@laquinta.gov Subject: Comments on Coral Mountain Resort Draft EIR SCH #2021020310 Dear Ms. Sauviat Criste, CactusToCloud values the opportunity to submit comments for the project above referenced, and we respectfully request you please share our comments with the La Quinta City Council. CactusToCloud is a group of desert advocates collaborating on community science and environmental education projects in the Coachella Valley, and our goal is to celebrate and protect our desert home. We represent diverse backgrounds and life experiences, and we are all UCR-Palm Desert California Naturalists and Climate Stewards. As it happens, we are also all homeowners in the City of La Quinta. As concerned La Quinta residents, and given our training and time spent in our community, we consider it imperative that we, CactusToCloud, oppose this project, and we ask that the DEIR be revised to address the concerns contained in this letter, and other letters of concerned residents and conservation organizations. This project threatens to negatively impact the existing cultural, ecological, and recreational features in this area. Coral Mountain itself is a cultural and historically rich space, where Native American petroglyphs, intact honey mesquite hummocks, and the ancient Lake Cahuilla Shoreline are visible and accessible to our community. We are concerned irresponsible development of this area would damage these irreplaceable assets in our beautiful city, and that access to public lands will be limited. It is common knowledge that we are in the middle of one of the worst droughts in the history of our state. The use of our ever-diminishing water resources to fill and maintain a 20-acre basin would be short-sighted and does not consider reduced water availability during an unprecedented drought, or uncertain future conditions due to a changing climate. We fear the DEIR has not properly address this, and if this project is approved our community risks water shortages and similar water restrictions to those now in effect in other parts of our state. California’s water board recently unanimously approved emergency regulations to temporarily stop thousands of landowners, residents and farmers alike, from using water from the Sacramento – San Joaquin Delta watershed. Consumers are now living with a 55 gallon per person per day allowance, and face penalties up to $1000 per day, plus $2500 per acre-foot, for illegally diverting water. Only through responsible use of water, both imported and from our underground aquifer, can we avoid similar restriction in La Quinta. While we oppose this specific project as presented, we support the responsible development of this site in general. Indeed, smart development around Coral Mountain has the potential to fulfill important community needs such as affordable housing, equitable access to public lands, and climate resilience planning (as required of city governments by SB 379). Any development should incorporate resilience best practices, such as community input and consideration of environmental justice, sustainable water use, native plant landscaping, and outdoor recreational access to Coral Mountain, Boo Hoff Trail, and the Santa Rosa Wilderness. Instead of a surf park which is out of character with our desert, a development that not only preserves but enhances the natural and cultural heritage of our City would be an asset to the community. The CactusToCloud team is ready and interested in working with the City and developers to assist in the implementation of these features, and working together to build a resilient and inclusive community for people and wild plants and animals to thrive in the Coachella Valley. Thank you for your time and consideration, CactusToCloud Sendy Barrows Colin Barrows Tracy Bartlett Elizabeth Ogren Erickson CCCAAALLL FFFIIIRRREEE ––– RRRIIIVVVEEERRRSSSIIIDDDEEE UUUNNNIIITTT RRRIIIVVVEEERRRSSSIIIDDDEEE CCCOOOUUUNNNTTTYYY FFFIIIRRREEE DDDEEEPPPAAARRRTTTMMMEEENNNTTT BILL WEISER - Fire Chief 2300 Market Street Ste. #150, Riverside, CA 92501 • (951) 955-4777 • Fax (951) 955-4886 www.rvcfire.org Proudly serving the unincorporated areas of riverside county and the cities of: Banning Beaumont Canyon lake Coachella Desert Hot Springs Eastvale Indian Wells Indio Jurupa Valley Lake Elsinore La Quinta Menifee Moreno Valley Norco Palm Desert Perris Rancho Mirage Rubidoux CSD San Jacinto Temecula Wildomar BOARD OF SUPERVISORS: Kevin jeffries District 1 Karen spiegel District 2 Charles Washington District 3 v. manuel perez district 4 jeff hewitt district 5 August 6, 2021 Ms. Nicole Sauviat Criste Consulting Planner City of La Quinta 78-495 Calle Tampico La Quinta, CA 92253 Re: Coral Mountain Resort Draft EIR Ms. Criste, The Riverside County Fire Department Strategic Planning Division has reviewed the Draft Environmental Imapct Report for the Coral Mountain Resort. Section 3.5.3 Project Components makes mention of the potential of up to four special events per year with no more than 2,500 guests at each event. We are requesting further information on these events as well as clarification on the daily operation of The Wave in respect to anticipated daily attendance, hours of operation, whether the venue is open to the public, etc. Clarification of these items will assist the Riverside County Fire Department in determining the anticipated need for service and if additional mitigations will be needed to provide service to the proposed developemt. Thank you for the opportunity to review the Draft EIR and comment. Should you have any questions or comments, I can be reached at (951) 955-5272 or via email at adria.reinertson@fire.ca.gov. Sincerely, Adria Reinertson Deputy Fire Marshal Friday, August 6, 2021 at 15:30:56 Pacific Daylight Time Page 1 of 2 Subject:FW: Coral Mtn Resort DEIR comments from CVWD Date:Friday, August 6, 2021 at 3:16:45 PM Pacific Daylight Time From:William PaI erson To:consulngplanner@laquin taca.gov ACachments:image001.png Ms. Criste, Please also include the following comment: Pages 88, 89 (Secon 3.8), 609, and 617 (Secon 4.15) of the pdf r efer to and/or depict the proposed water infrastructure through the project. CVWD will require an offsite pipeline in Ave. 60 in accordance with the exisng Agr eement. In addion, there are changes to other porons of the onsite pipeline that will be needed. We suggest the project proponent meet with CVWD to discuss these requirements. Sincerely, William Patterson Environmental Supervisor Environmental Services Department Coachella Valley Water District 75-519 Hovley Lane East Palm Desert, CA 92211 (760) 398-2651 From: William PaI erson Sent: Friday, August 6, 2021 9:50 AM To: 'consulng' <Planner@laquin taca.gov> Subject: Coral Mtn Resort DEIR comments from CVWD Hello Ms. Criste, CVWD would like to submit the following comments in response to the Public review period for the Coral Mountain Resort Dra En vironmental Impact Report. The Coachella Valley Water district (CVWD) received noced tha t the 45-day public review period would begin on June 22, 2021 and end on August 6, 2021. CVWD has the following comments for your consideraon in the documen t. Location Comment Page 3-5 Draft EIR states “CVWD Levees”. Please correct to “USBR Levees.” General Project is adjacent to USBR lands managed by CVWD; any impacts to theselands will require CVWD’s review. Page 2 of 2 General The project’s footprint is within CVWD’s irrigation lateral system. Project willrequire review by CVWD. Sincerely, William Patterson Environmental Supervisor Environmental Services Department Coachella Valley Water District 75-519 Hovley Lane East Palm Desert, CA 92211 (760) 398-2651 August 6, 2021 Sent via email Nicole Sauviat Criste, Consulting Planner City of La Quinta, 78‐495 Calle Tampico, La Quinta, CA 92253 consultingplanner@laquintaca.gov Re: Comments on Coral Mountain Resort Draft EIR SCH# 2021020310 Dear Ms. Sauviat Criste: These comments are submitted on behalf of the Center for Biological Diversity (the “Center”) regarding the Coral Mountain Resort Draft Environmental Impact Report (DEIR) drafted and released by the City of La Quinta (the “City”). The Center has reviewed the Coral Mountain Resort (the “Project”) DEIR closely and is concerned that the DEIR fails to adequately assess the Project’s impacts on biological resources and water supply, among other impacts. The Center urges the City to address the deficiencies identified in this letter and recirculate a new DEIR for public comment prior to preparing a final EIR for the Project. The Center is a non-profit, public interest environmental organization dedicated to the protection of native species and their habitats through science, policy, and environmental law. The Center has over 1.7 million members and online activists throughout California and the United States. The Center has worked for many years to protect imperiled plants and wildlife, open space, air and water quality, and overall quality of life for people in and around La Quinta. CEQA and the CEQA Guidelines impose numerous requirements on public agencies proposing to approve or carry out projects. Among other things, CEQA mandates that significant environmental effects be avoided or substantially lessened where feasible. (Pub. Res. Code § 21002; CEQA Guidelines §§ 15002(a)(3), 15021(a)(2), 15126(d).) Unfortunately, the DEIR for the Project fails to comply with CEQA and the CEQA Guidelines in numerous respects I. Biological Issues While we recognize that the project area is within the “take” boundary of the Coachella Valley Multiple Species Habitat Conservation Plan, concerns still remain about the absence of mechanisms to prevent Peninsular bighorn sheep from being attracted to the wave pool feature and non-native plantings. We also have concerns about the night lighting as described below. A. Peninsular Bighorn Sheep August 6, 2021 Page 2 The Center has worked for years trying to protect and recover the Peninsular bighorn sheep, a federally endangered species protected under the federal Endangered Species Act and state-listed and fully protected species under State law. Nearby projects in La Quinta have been responsible for numerous Peninsular bighorn sheep deaths (Hurt 2016). At the city-owned SilverRock golf course, fences have been erected to preclude bighorn from coming onto the golf course and associated facilities, helping to keep bighorn out of harm’s way (KESQ News Team 2019). The U.S. Fish and Wildlife Service’s Peninsular Bighorn Sheep Recovery Plan (2000) recommends the following measures be implemented to help in the recovery of Peninsular bighorn, which is particularly important in the La Quinta area where mortalities of bighorn continue. 1.2.1.1 Construct fences to exclude bighorn sheep from urban areas where they have begun or may begin using urban sources of food and water. Fences serve several functions including: (1) separating bighorn sheep from potential threats of urbanization (e.g., toxic plants, parasites, accidents, vector-borne diseases, traffic, herbicides, pesticides, behavioral habituation), (2) controlling human and pet access to remaining bighorn sheep habitat, (3) preventing bighorn sheep from becoming habituated to and dependent upon artificial sources of food and water, and (4) modifying habituated behaviors and redirection into remaining native habitat. In the northern Santa Rosa Mountains, ongoing coordination with cities and landowners on a regional fencing strategy will be critical to the long-term health and maintenance of this ewe group… cooperation by residential landowners will be critical to the success of excluding the northern Santa Rosa Mountains ewe group from urban habitats. Along the remainder of the urban interface, where sheep have not yet shown indications of habituation to human habitats, future behavioral habituation also may occur. Although fencing may be viewed as a last resort to other potential forms of aversive conditioning, prudent planning dictates that mitigation be required to offset the likelihood of future adverse effects (behavioral habituation and increased mortality rates) when new projects are approved along the urban interface. Though actual fence construction could be contingent upon future use by sheep and the ineffectiveness of other potential deterrents, the wherewithal, responsibilities, and easements for fences should be determined and secured at the time of project approval. (emphasis added) Fences should be 2.4 meters (8 feet) high, or functionally equivalent, and should not contain gaps in which bighorn sheep can be entangled. Gaps should be 11centimeters (4.3 inches) or less. This fence design should only be used at the urban interface.” 1.2.1.2 Avoid non-native vegetation along unfenced habitat interfaces where it may attract or concentrate bighorn sheep. Along fenced sections of the urban interface, ornamental and toxic plants should not extend over or through fences where they may be accessible to browsing bighorn sheep. August 6, 2021 Page 3 1.2.1.4 Prohibit the use of any known toxic plants where they may be accessible to bighorn sheep or potentially invade bighorn sheep habitat. A list of known toxic plants should be provided to all developers, landscapers, and homeowners. 1.2.1.5 Discourage the use of plants known to invade and degrade bighorn sheep habitat (e.g., tamarisk, fountain grass). 1.2.1.6 Prohibit intentional enticement of bighorn sheep onto private property. This item includes, but is not limited to, vegetation, mineral licks, or unfenced swimming pools, ponds, or fountains upon which bighorn sheep may become dependent for water. 1.2.1.9 Prohibit the construction of water bodies in developed areas adjoining sheep habitat that may promote the breeding of midges (Culicoides sp.) and monitor/control vectors in existing problematic ponds. Water features should be designed to eliminate blue-tongue and other vector-borne diseases by providing deeper water (over 0.9 meters [3 feet]), steeper slopes (greater than 30 degrees), and if possible, rapidly fluctuating water levels (see Mullens 1989, Mullens and Rodriquez 1990). Landowners and managers should coordinate with local mosquito and vector control districts to ensure management of existing water bodies that harbor vector species. 1.2.1.10 Discourage the artificial feeding of coyotes because of the potential for increasing predator abundance and consequent predation on bighorn sheep. USFWS at 80-83. We request that these recommendations be incorporated into the conditions for approval for this proposed project. B. Light Study Needed in DEIR Review While Mitigation Measure BIO-4 requires a Light Study to be performed in the future in order to evaluate how the proposed lighting plan will affect Coral Mountain, this type of study should have been provided in the DEIR. The detrimental effects of artificial night lighting on wildlife are scientifically well documented (Longcore and Rich 2004, Gaston et al. 2013, Gaston and Bennie 2014). While the proposed shielded lighting is likely to be helpful to offset impacts, until the Light Study is actually implemented and the results are identified, it may be insufficient to offset impacts to the plants and animals that reside on Coral Mountain. The results of the Light Study should be included in a revised DEIR for public review. August 6, 2021 Page 4 II. The DEIR’s Analysis of Water Supply Impacts is Inadequate California, and much of the western United States, is suffering the effects of a historic drought, the end of which is not predicted any time soon. The majority of Riverside County is experiencing either “severe”, or “extreme” drought conditions, with a small portion in the most dire, “exceptional” drought category. (U.S. Drought Monitor.) As the frequency and intensity of droughts in California increase due to climate change, it is critical that land use decision-making be made based on robust and thorough water supply analyses. Unfortunately, the DEIR completely ignores the reality in which the proposed Project would operate, and fails to include a legally adequate discussion of the Projects demand for water, the available supply, nor the environmental consequences of providing the needed supply. A. The DEIR’s Presentation of Project Water Demand is Misleading The DEIR attempts to frame the Project’s water use as an improvement compared to what could be used under different plans for the site. It’s a false comparison that distracts from the Project’s astronomically high per capita water use. The DEIR presents the Project’s water use in comparison to uses approved under the current Specific Plan, which would use a total of 1,058.4 acre-feet per year (“AFY”), compared with the Project’s water demand of 958.63 AFY. (DEIR at 4.15-28-29.) The Project site is currently undeveloped (DEIR at 3-5), and not currently receiving any water from the Coachella Valley Water District (“CVWD”), who will serve the Project. The DEIR must describe the Project’s existing conditions so that the public and decision-makers are adequately informed of the impacts of supplying this Project with water. (See Woodward Park Homeowners Assn., Inc. v. City of Fresno (2007) 150 Cal.App.4th 683, 709-10 [“[i]n assessing the impacts of a project proposed for an undeveloped piece of property, agencies should compare project impacts against the existing environment, rather than some hypothetical, impacted future environment that might occur without the project under existing general plan and/or zoning designations” (internal quotations omitted)].) The Project is a standalone land use proposal for a site that is not developed, the water supply impacts of the Project must be presented as such, without any misleading comparisons to irrelevant preexisting land use designations. A wave park may be a more conservative use of water compared to a hypothetical golf course, but a wave park where once was parched desert earth is a different consideration all together. The DEIR fails to adequately describe the Project’s water use in terms of per capita use. The DEIR notes that CVWD’s per capita use is dropping so that in 2015 users within the CVWD service area used 383 gallons per day per capita (“gpdc”). (DEIR at 4.15-30.) As a threshold matter, this is an astonishing amount of water use, especially compared to the statewide average in 2016 of 85 gpdc.1 After noting CVWD’s purportedly positive achievement of recent reductions meaning per capita use is now only 4 times the state average of water per person, the DEIR fails to disclose what the Project’s per capita water use will be. Instead, the DEIR presents the Project’s water use in terms of AF/acre, without any explanation of why this metric is used, or what an acceptable threshold is compared to other development within CVWD’s service area. 1 Legislative Analyst’s Office, Residential Water Use Trends and Implications for Conservation Policy, available at: https://lao.ca.gov/Publications/Report/3611, viewed 8/4/2021. August 6, 2021 Page 5 (See DEIR at 4.15-31.) The Project would include 600 residential dwelling units, with 2.63 persons per units. (DEIR App. M [hereinafter “Water Supply Assessment (WSA)” at 21.) Should the public presume that the Project’s 958.63 AFY of use will be attributed to these 1,578 new residents, such that per capita use is approximately 532 gpdc? The DEIR must be revised to present the Project’s per capita water use, and it must present this information using metrics consistent with other CVWD planning documents so that the public and decision-makers can properly judge the Project’s water supply impacts. B. The DEIR Fails to Assess the Environmental Impacts Associated Providing Project Water Beyond its muddled presentation of the Project’s exceedingly high water demands, the DEIR fails to address the impacts associated with acquiring the water supplies needed for the Project and other users in the CVWD service area. CEQA requires lead agencies both to demonstrate that an adequate water supply is available for the lifespan of a project, and to analyze the environmental impacts associated with providing that supply. (See Vineyard Area Citizens v. Rancho Cordova (2007) 40 Cal.4th 412, 434.) A majority of the high per capita use within the CVWD service area is supplied by groundwater from the Indio Subbasin. (WSA at 29.) The Indio Subbasin has experienced historical overdraft, which CVWD has been addressing with artificial recharge using imported surface water supplies. (See WSA at 35.) The imported surface water used to replenish the historically over-taxed groundwater basin comes from the Colorado River, with annual CVWD diversions totaling more than 335,000 AF. (WSA at 41.) The WSA states that this supply will increase in the future to well over 400,000 AFY, which will be used to meet increased demand within the CVWD service area so that reliance on groundwater is lessened. (Id.) This discussion ignores the reality that the Colorado River is in a state of crisis, with the major water supply reservoirs at historically low levels. The level of Lake Mead has dropped to below the 1,075 feet mean sea level (“feet msl”) threshold where mandatory cuts to water sent to Arizona and Nevada will occur.2 If the Lake Mead levels drop further, which is predicted to occur, California will see its deliveries curtailed. The DEIR is silent when it comes to whether CVWD will be able to receive its full allocation of Colorado River water into the future, nor does it address what continued extraction to supplement CVWD’s groundwater use will mean to the environment. The DEIR creates further uncertainty to its future supply, and the impacts associated therewith, when discussing the amount of State Water Project (“SWP”) water it will import to facilitate an exchange agreement with Metropolitan Water District (“MWD”). (WSA at 42-43.) The projected SWP deliveries provided in the DEIR are misleading, as these totals represent nothing more than “paper water” allocations, not what will actually be delivered. The DEIR only lists the actual allocations up until 2018. (WSA at 43.) Table A allocation for 2020 was 20%, and only 5% for 2021.3 Existing constraints on deliveries from the SWP will only increase as climate 2 U.S. Bureau of Reclamation, Lower Colorado River Operations, Lake Mead at Hoover Dam, end of months elevation. Available at: https://www.usbr.gov/lc/region/g4000/hourly/mead -elv.html, viewed 8/4/2021. 3 California Department of Water Resources, Bulletin 132 Management of the California State Water Project. available at: https://water.ca.gov/Programs/State-Water-Project/Management/Bulletin-132. Viewed 8/4/2021. August 6, 2021 Page 6 change alters precipitation patterns and droughts intensify. The DEIR should properly recognize this reality, and revise its discussion to present how much SWP is actually received by CVWD, so that the public is adequately informed of the potential to serve the Project. III. Conclusion Given the possibility that the Center will be required to pursue appropriate legal remedies in order to ensure enforcement of CEQA, we would like to remind the City of its duty to maintain and preserve all documents and communications that may constitute part of the “administrative record.” As you may know, the administrative record encompasses any and all documents and communications which relate to any and all actions taken by the City with respect to the Project, and includes “pretty much everything that ever came near a proposed [project] or [] the agency’s compliance with CEQA . . . .” (County of Orange v. Superior Court (2003) 113 Cal.App.4th 1, 8.) The administrative record further contains all correspondence, emails, and text messages sent to or received by the City’s representatives or employees, which relate to the Project, including any correspondence, emails, and text messages sent between the City’s representatives or employees and the project proponent’s representatives or employees. Maintenance and preservation of the administrative record requires that, inter alia, the City (1) suspend all data destruction policies; and (2) preserve all relevant hardware unless an exact replica of each file is made. Thank you for the opportunity to submit comments on the Draft Environmental Impact Report for the proposed Coral Mountain Resort Project. The Center is deeply concerned by the significant environmental and social impacts of the proposed Project. The DEIR fails to meet CEQA’s requirements for thorough, transparent and evidence-based environmental review, and is thus legally deficient. We ask the City to address and correct the deficiencies we have identified above and recirculate an updated Draft EIR for public review and comment. Please add the Center to your notice list for all future updates to the Project and do not hesitate to contact the Center with any questions at the number or email listed below. Sincerely, Ross Middlemiss Staff Attorney 1212 Broadway, Suite #800 Oakland, CA 94612 rmiddlemiss@biologicaldiversity.org Tel: (510) 844-7115 August 6, 2021 Page 7 Ileene Anderson Senior Scientist/Public Lands Desert Director Center for Biological Diversity 660 S. Figueroa St., Suite 1000 Los Angeles, CA 90017 ianderson@biologicaldiversity.org (213) 785-5407 cc: Brian Croft, USFWS, Brian_Croft@fws.gov Leslie MacNair, CDFW Leslie.MacNair@wildlife.ca.gov Elizabeth Meyerhoff, CVWD emeyerhoff@cvwd.org August 6, 2021 Page 8 References Gaston, K.J., and J. Bennie 2014. Demographic effects of artificial nighttime lighting on animal Populations. Environ. Rev. 22: 323–330 Gaston, K.J., J. Bennie, Davies, T.W. and J. Hopkins 2013. The ecological impacts of nighttime light pollution: a mechanistic appraisal. Biol. Rev. 88: 912–927. Hurt, S. (2016, September 27) Environmental groups to sue over endangered bighorn sheep deaths. Press Enterprise. Available at: https://www.pe.com/2016/09/27/environmental-groups- to-sue-over-endangered-bighorn-sheep-deaths/ https://kesq.com/news/2019/08/22/more-fencing-possible-in-la-quinta-to-protect-bighorn-sheep/ KESQ News Team (2019, August 22) More fencing possible in La Quinta to protect bighorn sheep. Available at https://kesq.com/news/2019/08/22/more-fencing-possible-in-la-quinta-to- protect-bighorn-sheep/ Longcore, T. and K. Rich 2004. Ecological Light Pollution. Front Ecol Environ 2(4): 191–198 United States Drought Monitor, Current Map California. July 29, 2021. U.S. Fish and Wildlife Service 2000. Recovery plan for bighorn sheep in the Peninsular Ranges, California. U.S. Fish and Wildlife Service, Portland, OR. xv+251 pp. Available at https://ecos.fws.gov/docs/recovery_plan/001025.pdf Monday, August 9, 2021 at 08:30:11 Pacific Daylight Time Page 1 of 1 Subject:Coral Mountain Resort DEIR - request for late submi al of comments Date:Monday, August 9, 2021 at 8:25:32 AM Pacific Daylight Time From:Pert, Heather@Wildlife To:consulngplanner@laquin taca.gov CC:Beck, Carly@Wildlife AFachments:image001.png Hello Nicole Sauviat Criste, The California Department of Fish and Wildlife is requesng an e xtension to submit comments to 8/13/21 on the dra EIR f or Coral Mountain Resort DEIR. We had some staffing changes around the me of r elease for this document and in combinaon with a hea vy workload were not aware of the release of the dra EIR . Our specific concerns are that the dra EIR does not adequa tely address the documented presence of Peninsular bighorn sheep (PBS) on the project site, PBS are a California fully-protected species and a covered species under the Coachella Valley Mulple Species Habit at Conservaon Plan. The dr a EIR s tates "this species [Peninsular Bighorn Sheep] is not present at the site due to the absence of suitable habitat" (EIR page 231), however, CDFW wildlife biologist have documented use of the area by PBS. It appears that CDFW wildlife biologist were not consulted in preparaon of the dr a EIR . In addion, this project is adjacent to the east side of the mountain (map on EIR page 16) where sheep are present. If the project moves forward, CDFW recommends fencing around the property to keep both sheep and people in their respecv e areas. However, our inial r equest is consultaon with CDFW s taff to discuss presence of PBS and develop appropriate avoidance and minimizaon measur es. Given the adjacency of the project site to PBS habitat, avoidance and minimizaon measur es should be included in the dra EIR tha t are consistent with the Coachella Valley MSHCP. We would appreciate addional me t o provide a more detailed response. Sincerely, Heather Heather A. Pert Senior Environmental Sciens t (Supervisor) California Department of Fish and Wildlife Inland Deserts Region 3602 Inland Empire Boulevard, Suite C-220 Ontario, CA 91764 858-395-9692 **Please note that due to the COVID-19 Pandemic, I will be working remotely until further notice.** State of California - Natural Resources Agency EDMUND G. BROWN, Jr., Governor CDFW OF FISH AND WILDLIFE CHARLTON H. BONHAM, Director Inland Deserts Region 3602 Inland Empire Blvd., Suite C-220 Ontario, CA 91764 (909) 484-0459 www.wildlife.ca.gov Conserving California’s Wildlife Since 1870 August 13, 2021 Sent via email Nicole Sauviat Criste, Consulting Planner City of La Quinta 78495 Calle Tampico La Quinta, CA 92253 consultingplanner@laquintaca.gov Subject: Draft Environmental Impact Report Coral Mountain Resort State Clearinghouse No. 2021020310 Dear Nicole Criste: The California Department of Fish and Wildlife (CDFW ) received and reviewed the Draft Environmental Impact Report (DEIR) from the City of La Quinta for Coral Mountain Resort (Project), State Clearinghouse No. 2021020310, pursuant the California Environmental Quality Act (CEQA) statute and guidelines1. Thank you for the opportunity and extension of August 13, 2021 to provide comments and recommendations regarding those activities involved in the Project that may affect California fish, wildlife, plants , and their habitats. Likewise, CDFW appreciates the opportunity to provide comments regarding those aspects of the Project that CDFW, by law, may need to exercise its own regulatory authority under the Fish and Game Code (Fish & G. Code). CDFW ROLE CDFW is California’s Trustee Agency for fish and wildlife resources and holds those resources in trust by statute for all the people of the State. (Fish & G. Code, §§ 711.7, subd. (a) & 1802; Pub. Resources Code, § 21070; CEQA Guidelines § 15386, subd. (a)) CDFW, in its trustee capacity, has jurisdiction over the conservation, protection, and management of fish, wildlife, native plants, and habitat necessary for biologically sustainable populations of those species. (Fish & G. Code, § 1802.) Similarly, for purposes of CEQA, CDFW provides, as available, biological expertise during public agency environmental review efforts, focusing specifically on Projects and related activities that have the potential to adversely affect fish and wildlife resources. 1CEQA is codified in the California Public Resources Code in section 21000 et seq. The “CEQA Guidelines” are found in Title 14 of the California Code of Regulations, commencing with section 15000. Draft Environmental Impact Report Coral Mountain Resort State Clearinghouse No. 2021020310 Page 2 of 24 CDFW may also act as a Responsible Agency regarding any discretionary actions under CEQA (Pub. Resources Code, § 21069; CEQA Guidelines, § 15381), such as the issuance of a Lake or Streambed Alteration Agreement (Fish & G. Code Sections 1600 et seq.), a California Endangered Species Act (CESA) Permit for Incidental Take of Endangered, Threatened, and/or Candidate species (Fish & G. Code Sections 2080 and 2080.1), and/or for administering the Natural Community Conservation Planning Program (NCCP). CDFW also administers the Native Plant Protection Act, Natural Community Conservation Program, and other provisions of the Fish and Game Code that afford protection to California’s fish and wildlife resources. CDFW issued Natural Community Conservation Plan Approval and Take Authorization in 2008 for the Coachella Valley Multiple Species Habitat Conservation Plan (CVMSHCP), as per Section 2800, et seq., of the California Fish and Game Code. The CVMSHCP established a multiple species conservation program to minimize and mitigate habitat loss and the Incidental Take of Covered Species in association with activities covered under the permit. CDFW is providing the following comments as they relate to the Project’s consistency with the CVMSHCP and the CEQA. PROJECT DESCRIPTION SUMMARY Project Location The Project site encompasses an area of approximately 929 acres in the southeastern portion of the City of La Quinta. The local area is characterized as a developing area with a number of golf course and residential communities to the north, west, east, and southeast, the Santa Rosa Mountains to the west and south, and open space and the Coachella Valley Water District (CVWD) percolation ponds to the south. The Santa Rosa Mountains are to the west and south and Coral Mountain is within the southwest portion of the Project property. The approximately 386‐acre portion of the Project site, to be developed under SP 2020‐0002, is bounded by vacant land and Avenue 58 to the north; Madison Street to the east; residential estates, vacant land, and the Avenue 60 alignment to the south; and Coral Mountain, and vacant land to the west. Project Description The Project area consists of 929 acres in total. Of that, 543 acres occur on the east side of Madison Street, and will continue to develop as provided under SP 03 ‐067, as a residential and golf country club. The western portion of the Project, on the west side of Madison Street, proposes the development of the approximately 386 ‐acre area and is the focus of the DEIR. This portion of the Project would be developed under a new Specific Plan (SP 2020‐0002) with up to 496 low density residential units on 232.3 acres; tourist and commercial land uses including a resort hotel with up to 150 rooms, a 16.62-acre recreational Wave Basin facility, 104 resort residential units, and 57,000 square feet of commercial development on approximately 120.8 acres; 60,000 square feet of neighborhood commercial uses on approximately 7.7 acres; and open space recreational uses on approximately 23.6 acres adjacent to Coral Mountain. Draft Environmental Impact Report Coral Mountain Resort State Clearinghouse No. 2021020310 Page 3 of 24 Within the 386 acres west of Madison Street, the Project also requests approval of General Plan Amendment (GPA 2019‐0002), Zone Change (ZC 2019‐0004), Specific Plan Amendment (SP 03‐067), Specific Plan (SP 2020‐0002), Tentative Tract Map (TTM 2019‐0005), Site Development Permit (SDP 2021‐0001), and Development Agreement (DA 2021‐0002), as detailed below. 1. General Plan Amendment The General Plan Amendment (GPA 2019‐0002) will amend the current General Plan land use designations from General Commercial, Low Density Residential, and Open Space – Recreation to Neighborhood Commercial, Low Density Residential, Tourist Commercial, and Open Space –Recreation. 2. Zone Change The proposed Zone Change (ZC 2019‐0004) will revise the existing zoning of the Specific Plan Area from Neighborhood Commercial, Low Density Residential, and Golf Course, to Neighborhood Commercial (CN), Low Density Residential (RL), Parks and Recreation (PR), and Tourist Commercial (CT). 3. Specific Plan Amendment The Specific Plan Amendment (Amendment V of Specific Plan 03 ‐067) is being processed to remove the area west of Madison Street from Specific Plan 03 ‐067, thus, creating two separate and distinct communities, “Coral Mountain Resort”, west of Madison Street, and “Andalusia Country Club”, east of Madison Street. The Specific Plan Amendment will result in only the deletion of the westerly 386 acres. No changes to land use designations, densities or intensities, development standards or guidelines are proposed for the lands east of Madison Street. It is expected that Andalusia will continue to build out under the requirements of the SPA. 4. Specific Plan Approval of the Coral Mountain Resort Specific Plan (SP 2020‐0002) will establish a new master plan governing the allowable land uses, design guidelines, and development standards for the 386‐acre property west of Madison Street, to allow creation of a boutique resort and master‐planned community. The Project will result in a variety of land uses on the westerly 386 acres, as shown in Exhibit 3‐5 of the DEIR. Low Density Residential land uses will occupy approximately 232.3 acres and result in a maximum of 496 dwelling units. Tourist Commercial land uses will result in 104 dwelling units, 150 hotel rooms, and 57,000 square feet of private resort‐serving commercial uses available to residents and hotel guests, on approximately 120.8 acres. General Commercial land uses will occupy approximately 7.7 acres, with up to 60,000 square feet of retail commercial uses available to the general public. Open Space Recreation land uses will occur on approximately 23.6 acres in the southwest portion of the site. The Project proposes four planning areas, identified as Planning Areas (PA) I, II, III, and IV, on the 386‐acre property. PA I is designated for Neighborhood Commercial; PA II is designated for Low Density Residential; PA III is designated for Tourist Commercial; and PA IV is designated for open space Parks and Recreation located adjacent to Coral Mountain. Draft Environmental Impact Report Coral Mountain Resort State Clearinghouse No. 2021020310 Page 4 of 24 COMMENTS AND RECOMMENDATIONS CDFW ’s comments and recommendations on the DEIR are explained in greater detail below and summarized here. CDFW has concerns regarding the completeness of the DEIR and finds the conclusion in the DEIR that Peninsular bighorn sheep (PBS; Sheep; Ovis canadensis nelsoni) are not on the Project site inaccurate, and the corresponding lack of avoidance and minimization measures inadequate to protect fish and wildlife resources, specifically Peninsular bighorn sheep. Specific comments include that there is: no discussion or analysis that addresses the presence of sheep on and directly adjacent to the Project site; inadequate avoidance and minimization measures for Peninsular bighorn sheep, burrowing owl, bats, and nesting birds; questions about land ownership and adjacency to the Santa Rosa Mountains Wildlife Area; and concerns about the adequacy and enforceability of mitigation measures proposed by the City of La Quinta (the CEQA lead agency). CDFW is concerned that the DEIR fails to adequately address Peninsular bighorn sheep and requests that the DEIR be revised and recirculated pursuant to CEQA Guidelines §15088.5(a). The revised DEIR should include: biological surveys to assess Peninsular bighorn sheep use of the site and the areas immediately adjacent to the Project site; clear identification of any proposed avoidance and minimization measures to avoid take of Peninsular bighorn sheep ; discussion and analysis based on documented sheep use of the Coral Mountain which demonstrates the reduction or elimination of potential impacts; and discussion on land ownership for the Coral Mountain area, specifically regarding Bureau of Land Management owned property; additional analysis of light and noise-related impacts on Coral Mountain, among other items included in the discussion below. Additional details on these comments are provided below. Mitigation Measures for Project Impacts to Biological Resources Coachella Valley MSHCP Implementation The proposed Project occurs within the CVMSHCP area and is subject to the provisions and policies of the CVMSHCP. To be considered a covered activity, Permittees need to demonstrate that proposed actions are consistent with the CVMSHCP and its associated Implementing Agreement. The City of La Quinta is the Lead Agency and is signatory to the Implementing Agreement of the CVMSHCP. To demonstrate consistency with the CVMSHCP, the DEIR should address, at a minimum, the City’s obligations as follows: a. Addressing the collection of fees as set forth in Section 8.5 of the CVMSHCP. b. Demonstrating how the Project complies with the CVMSHCP requirements and policies, including: 1) compliance with relevant processes to ensure application of the Conservation Area requirements set forth in Section 4.0 of the CVMSHCP and thus, satisfaction of the local acquisition obligation; 2) compliance with the applicable Land Use Adjacency Guidelines set forth in Section 4.5 of the CVMSHCP; 3) compliance with the Avoidance, Minimization and Mitigation Measures in Section 4.4 of the CVMSHCP; and 4) implementation consistent with the Species Conservation Goals and Objectives in Section 9 of the CVMSHCP. Draft Environmental Impact Report Coral Mountain Resort State Clearinghouse No. 2021020310 Page 5 of 24 Thus, CDFW would like to make a clarification to the following statement within the DEIR: "The construction of the proposed project will change the physical environment of the project site, which is currently vacant and undeveloped. The site is surrounded by development to the north, east, and south, and vacant land to the north, west, and south. Although the proposed project will result in the permanent loss of approximately 386 acres of vacant land, the project will be required to pay fees to assure the off ‐site conservation of habitat lands for sensitive species covered by the Coachella Valley Multiple Species Habitat Conservation Plan (CVMSHCP). Therefore, the loss of biological resources will be less than significant with the payment of fees to avoid impacts on special status species. Additionally, the project is required to conduct burrowing owl, bat, and nesting bird surveys to determine whether roosting or nesting is occurring at the site. If roosting or nesting is discovered at the project site during the surveys, the mitigation measures include performance standards to ens ure construction of the project does not significant impact biological resources (see Section 4.3, Biological Resources)." This statement is inaccurate. Demonstrating implementation of the CVMSHCP is not simply paying the required development fee; it requires demonstrating consistency with all the CVMSHCP’s requirements that provides a permittee’s project with Take coverage through the CVMSHCP for project impacts to Covered Species and covered natural communities classified by the CVMSHCP as “adequately conserved” by the overall CVMSHCP. Please revise the DEIR to include a complete analysis of how the City ensures the Project fully implements the required terms and conditions of the CVMSHCP. Peninsular Bighorn Sheep The proposed Project occurs in or immediately adjacent to Essential Habitat for Peninsular bighorn sheep (U.S. Fish and Wildlife Service, 2000) and has the potential to impact Peninsular bighorn sheep, a federally endangered species (Fed. Register, Vol. 63, No. 52, 1998) and a State endangered and California Fully Protected species (Calif. Dep. Fish and Game 1992), and a Covered Species under CVMSHCP. Fully Protected Mammals may not be taken or possessed at any time and no licenses or permits may be issued for their Take except for necessary scientific research, including efforts to recover fully protected species (Fish & G. Code Section 4700). All Covered Activities of the CVMSHCP must avoid actions that will result in violations of the fully protected species provisions (NCCP Permit # 2835 -2008-001-06). Take cannot be provided under the CVMSHCP for Peninsular bighorn sheep, however, CDFW has acknowledged and agreed that if the measures set forth in the CVMSHCP are fully complied with, the Covered Activities are not likely to result in Take of these species. It is critical that to receive coverage for potential Take of Peninsular bighorn sheep habitat that the Project properly implements the CVMSHCP. CDFW requests that the DEIR is modified to include a discussion of State Fully Protected Mammals which should clearly state that no Take is allowed of Peninsular bighorn sheep including under the CVMSHCP. The proposed Project occurs in Essential Habitat for Peninsular bighorn sheep (U.S. Fish and Wildlife Service, 2000) and has the potential to impact Peninsular bighorn sheep, a federally Draft Environmental Impact Report Coral Mountain Resort State Clearinghouse No. 2021020310 Page 6 of 24 endangered species (Fed. Register, Vol. 63, No. 52, 1998) and a State endangered and California Fully Protected species (Calif. Dep. Fish and Game 1992), and a Covered Species under CVMSHCP. The DEIR incorrectly identifies that "this species [PBS] is not present at the site due to the absence of suitable habitat" (page 231). This statement is inaccurate. CDFW has monitored PBS movement in the Santa Rosa and Santa Jacinto mountains since 2009 with GPS collars and direct observation. CDFW’s GPS data documents current and historic sheep use of Coral Mountain (Figure 1; CDFW 2020). Figure 1. Historical Peninsular Bighorn Sheep Use of Project Site and Surrounding Area. CDFW research on sheep movement, based on GPS data and direct observation, shows a trend of ewes spending a greater portion of their time in low-elevation habitat particularly during the lamb-rearing season (CDFW 2020). This temporal shift to lower elevations may be a response to long-term drought conditions. Alluvial fans and washes, where more productive soils support greater plant growth than steeper, rockier soils, tend to have more concentrated, nutritious forage (US Fish and Wildlife Service 2000). Following lambing, ewes have high energy needs for lactation and the time-period surrounding lambing and nursing is very demanding in terms of the energy and protein required by bi ghorn ewes. A wide range of forage resources and vegetation associations is needed to meet annual and drought related Draft Environmental Impact Report Coral Mountain Resort State Clearinghouse No. 2021020310 Page 7 of 24 variations in forage quality and availability. Lower elevation habitat can include alluvial fans, washes, and desert flats that provide more abundant and high-quality vegetation, such as water-rich cactus, than steeper terrain, and are crucial to the viability of bighorn sheep populations during times of drought (FWS 2000), and provide an important source of nutrition and water during lactation (Hansen and Deming 1980) and lamb -rearing (Hines 2019). CDFW is concerned that the proposed development will introduce forage and water sources that will attract rams, ewes, and lambs, where they may become at risk to injury and death from drowning in swimming pools, toxic plants poisoning, vehicle strikes, the effects of ingesting intestinal parasites present among watered lawns and grasses, and other potential urban hazards. In the City of La Quinta, existing developments (including SilverRock, PGA West, and The Quarry at La Quinta) along the wildland-urban interface have become attractive nuisances for sheep because of artificial features that attract sheep, for example grass and artificial water sources. This results in sheep habituated to urban environments, and can lead to increased mortality risk through transmission of disease, ingestion of toxic materials, vehicle strikes, and drowning in artificial water sources. These developments are adjacent to Peninsular bighorn sheep habitat in the Santa Rosa and San Jacinto Mountains Conservation Area of the CVMSHCP. As a result of these issues, the MSHCP requirement for building a fence at this interface was triggered and the City of La Quinta is currently working with the Coachella Valley Conservation Commission to build a sheep fence. CDFW is concerned that this Project will create similar conditions and become an attractive nuisance to sheep that currently use Coral Mountain. Further, once the fence is built to exclude sheep in other areas of La Quinta the sheep may migrate to this Project site if it has attractive featu res. The revised DEIR should identify and implement specific measures, such as fencing, to keep sheep out of urban areas and prevent trespass of humans and domestic animals into adjacent sheep habitat. Prior to the adoption of the DEIR, CDFW requests completion surveys and a habitat use assessment of Peninsular bighorn sheep, a California Fully Protected Species (Fish and Game Code § 3511), located within the Project footprint and within offsite areas with the potential to be affected. The surveys and assessment should address seasonal variations in use of the Project area. Focused species-specific surveys, completed by a qualified biologist and conducted at the appropriate time of year and time of day when the sensitive species are active or otherwise identifiable, are required. Acceptable species-specific survey procedures should be developed in consultation with CDFW and the U.S. Fish and Wildlife Service. Note that CDFW generally considers biological field assessments for wildlife to be valid for a one- year period, and assessments for rare plants to be valid for a period of up to three years. Some aspects of the proposed Project may warrant periodic updated surveys for certain sensitive taxa, particularly if the Project is proposed to occur over a protracted time frame, or in phases, or if surveys are completed during periods of drought. Survey information and results in coordination with CDFW staff should be used to develop avoidance and minimization measures to avoid Take of Peninsular bighorn sheep. Based on the survey results and historic use of the Project site, Project modifications may be required to avoid Take of sheep. Draft Environmental Impact Report Coral Mountain Resort State Clearinghouse No. 2021020310 Page 8 of 24 Recreational Effects on Peninsular Bighorn Sheep CDFW is concerned that the impacts of the increased human activity on Peninsular bighorn sheep and other sensitive resources was not adequately addressed in the DEIR. The DEIR assumes no presence of Peninsular bighorn sheep and therefore does not address edge effects on Essential Habitat for Peninsular bighorn sheep. In the CVMSHCP, Species Objective 1d for Peninsular bighorn sheep is “Ensure that any Development allowed does not fragment Essential Habitat, and that edge effects from such Development are minimized.” The Project is adjacent to Essential Habitat and the Santa Rosa Mountains Habitat Wildlife Area. Addressing edge effects is a CVMSHCP requirement that has not been adequately addressed and therefore the Permittee has not ensured that the Project demonstrates compliance with the CVMSHCP. The CEQA document describes Plan Area IV as 23.6 acres of natural open space for low- impact active and passive recreational activities, including hiking, biking and rope and zipline courses. This open space area is located adjacent to Coral Mountain, which has rock outcrops known to be used as roosting habitat for several species of bats. Coral Mountain is also known to be used by Peninsular bighorn sheep. Limited details are provided in the CEQA document on the types and locations of proposed recreational infrastructure, e.g., mult i-use trails, restroom facilities, trail and other recreational lightning, etc., or the permitted recreational uses within the open space areas, and enforcement plans. Unauthorized public recreational use off trails by people, bikes, and dogs in sheep habitat within the Santa Rosa mountains may impact sheep use of the habitat. The current lack of enforcement of trail use and trail development in the adjacent conservation areas is creating undesirable conditions for the Peninsular bighorn sheep (Colby and Botta 2016). Potential issues include startling of ewes and lambs foraging in washes by mountain bikes ; off-leash dogs and dogs in areas that don’t allow dogs potentially chasing and harassing sheep ; and creation of unauthorized trespass trails by user groups that intrude into sensitive sheep habitat. While some recreationists observe the trail rules and keep their dogs on leash, many people are observed not complying with the trail use regulations. The Project should provide clear measures to avoid contributing to trespass issues and ensure a safe environment for PBS. CDFW recommends that inclusion of biological mitigation measures for sheep that identify funding and resources for enforcing trail use rules which could include signage, enforcement, public education, and removal of unauthorized trails. Most of these measures will require enforcement to ensure they are enacted and properly followed throughout the life of the Project. The trails, rope courses, and zipline may create an easy and tempting access point for the residents into the open space areas. Without enforcement of trail use rules within the Project’s open space the adjacent habitat, Coral Mountain could become saturated with unauthorized trails. Measures such as leash laws, Covenants, Conditions and Restriction for invasive plants and pets, trail regulations, and fencing requirements require constant enforcement. CDFW requests that the City revise and recirculate the DEIR to analyze impacts to sheep, burrowing owl, and bats prior to Project implementation and final approval. The level of Draft Environmental Impact Report Coral Mountain Resort State Clearinghouse No. 2021020310 Page 9 of 24 significance should be revised from “Less than significant” to “Significant” for biological resources unless the City provides adequate analysis to the contrary. The Lead agency must commit itself to mitigation and either adopt performance standard for future approval or analyze alternatives in detail. The strategy for identifying and evaluating the mitigation should be identified and in place before the Project is initiated. The revised DEIR should provide clear details on recreational infrastructure and permitted recreational activities; control of access to areas outside of the development; and enforcement methods to ensure trespass, lighting, and noise does not affect adjacent sheep and bat roosting habitat. The revised DEIR should identify who will be responsible for this enforcement and funding to support enforcement of the land use adjacency mitigation measures to ensure they are properly implemented throughout the life of the project. The CVMSHCP identifies a simple barrier fence as a mitigation concept to separate PBS from lethal threats in urban environments. We request coordination with CDFW to identify suitable locations for trails and fencing surrounding the property, to keep both sheep and people in their respective areas. CDFW further requests that the City add a mitigation measure for fencing along the boundaries of the property accessible to sheep to minimize potential impacts to PBS from the project development. The Recovery Plan for Peninsular Bighorn Sheep identifies that fences should be constructed to exclude bighorn sheep from urban areas where they may begin using urban sources of food and water. Fences serve several functions includin g: “(1) separating bighorn sheep from potential threats of urbanization (e.g., toxic plants, parasites, accidents, vector-borne diseases, traffic, herbicides, pesticides, behavioral habituation), (2) controlling human and pet access to remaining bighorn sheep habitat, (3) preventing bighorn sheep from becoming habituated to and dependent upon artificial sources of food and water, and (4) modifying habituated behaviors and redirection into remaining native habitat. Although fencing may be viewed as a last resort to other potential forms of aversive conditioning, prudent planning dictates that mitigation be required to offset the likelihood of future adverse effects (behavioral habituation and increased mortality rates) when new projects are approved along the urban interface. Though actual fence construction could be contingent upon future use by sheep and the ineffectiveness of other potential deterrents, the wherewithal, responsibilities, and easements for fences should be determined and secured at the time of project approval”. CDFW requests the incorporation of the following measures to help protect bighorn sheep from development effects: BIO-[XX]: Project activities and infrastructure should be designed to avoid Take of Peninsular bighorn sheep, a State fully protected species, which has the potential to be present within or adjacent to the Project area. Peninsular bighorn sheep use Coral Mountain and the surrounding conserved habitat within the Santa Rosa Wildlife Area for roaming, foraging, and lambing. To ensure no Incidental Take of Peninsular bighorn sheep, the following measures are required: 1. A biological survey and assessment of year-round habitat use by Peninsular sheep will be conducted by a qualified biologist, pre-approved by CDFW, prior to Project approval. Draft Environmental Impact Report Coral Mountain Resort State Clearinghouse No. 2021020310 Page 10 of 24 2. All recreational infrastructure and activities such as trails, rope courses, and zipline(s) shall be contained within the development footprint. Trails and other recreational activities will not lead into or encourage use of adjacent natural areas. 3. No plant species toxic to bighorn sheep, such as oleander (Nerium oleander), lantana (Lantana sp.) and laurel cherry (Prunus sp.), shall be used for landscaping within or around the development. Control and do not plant non- native vegetation, including grass, in the development where it may attract or concentrate bighorn sheep or invade and degrade bighorn sheep habitat (e.g., tamarisk, fountain grass). Use native vegetation in the development landscaping. Along fenced sections of the urban interface, ornamental and toxic plants should not extend over or through fences where they may be accessible to browsing bighorn sheep. The Project will use Table 4-112: Coachella Valley Native Plants Recommended for Landscaping of the CVMSHCP as guidance on a landscaping planting palette. 4. To prevent sheep from entering the Project site or human intrusion into sheep habitat, fences will be placed along the western boundary of PA II and PA III including III-G (DEIR Exhibit 1.2, pg. 1-8), and PA IV; and the southern edge of PA II, PA III, and PA IV development site (Figure 2). A fencing plan and further avoidance and minimization measure shall be developed in coordination with the Wildlife Agencies. Fences should be functionally equivalent or better than fencing designs in the Recovery Plan, which are describes as 2.4 meters (8 feet) high and should not contain gaps in which bighorn sheep can be entangled. Gaps should be 11 centimeters (4.3 inches) or less. 5. Intentional enticement of bighorn sheep onto private property shall be prohibited and enforced using fines if necessary, including vegetation, mineral licks, or unfenced swimming pools, ponds, or fountains upon which bighorn sheep may become dependent for water. 6. Construction of water bodies that may promote the breeding of midges (Culicoides sp.) shall be prohibited. Water features should be designed to eliminate blue-tongue and other vector-borne diseases by providing deeper water (over 0.9 meters [3 feet]), steeper slopes (greater than 30 degrees), and if possible, rapidly fluctuating water levels, or other current best practices. As needed, coordinate with local mosquito and vector control district to ensure management of existing water bodies that may harbor vector species. 7. An educational program about the Peninsular bighorn sheep and their associated habitat shall be implemented and maintained throughout the resort, open space, and low -density community programs through the use of signage, pamphlets, and staff education. The Education Program should inform the reason of why specific measures are being taken to support recovery of Peninsular bighorn sheep. The Education Program should include the ecology of Peninsular bighorn Draft Environmental Impact Report Coral Mountain Resort State Clearinghouse No. 2021020310 Page 11 of 24 sheep, what threats this species is currently facing, and how recovery actions will reduce these threats. This includes information that explains: (1) why restrictions on toxic plants, fences, and pesticides are needed; (2) how artificial feeding of coyotes could adversely affect bighorn sheep; and (3) how recreational activities may affect sheep. The use of interpretive signs is encouraged. 8. Ensure funding for implementation, enforcement, and effectiveness assessment of the above measures, for the life of the development, to help ensure protection of sheep and to prevent trespass from the Project site into adjacent sheep habitat Figure 2. Proposed Sheep fencing plan shown in blue outline on the edge of Project site. Fuel Modification The DEIR states that the Project is not within an area mapped as “very high, high, or moderate fire hazard severity zones, therefore, no impacts are anticipated” by the development. While CDFW recognizes that the area is not classified as being within a fire hazard area, we are concerned that the Project’s design puts an additional burden on public Draft Environmental Impact Report Coral Mountain Resort State Clearinghouse No. 2021020310 Page 12 of 24 lands to operate as defensible space rather than include the defensible space within the development footprint. According to Public Resource Code 4291 the development should include a minimum of 100 feet of defensible space within the development footprint. Additionally, County of Riverside Ordinance NO. 695, Section 3, states that: “(1) a one hundred (100) foot wide strip of land at the boundary of an unimproved parcel adjacent to a roadway; and/or (2) a one hundred (100) foot wide strip of land around structure(s) located on an adjacent improved parcel (some or all of this clearance may be required on the unimproved parcel depending upon the location of the structure on the improved parcel). The County Fire Chief or his or her designee may require more than a one hundred (100) foot width or less than a one hundred (100) foot width for the protection of public health, safety or welfare or the environment.” As development increases within the area near or adjacent to conservation or public natural lands, the risk of wildfire increases and the need for defensible space rises. Additionally, climate change has increased the frequency and duration in which wi ldfire season occurs (Li and Banerjee, 2021). As the climate continues to change and development continues to encroach upon natural resources, wildfires will continue to increase even in areas not designated as high fire risk. Thus, CDFW requests the incorporation of the following measure to help protect natural resources on public open space and conservation lands from development effects: BIO-[XX]: With respect to defensible space and impacts to biological resources, the Project shall consult with the Riverside County Fire Department and fully describe and identify the location, acreage, and composition of defensible space within the proposed Project footprint. Base on the consultation the Project shall be designed so that impacts associated with defensible space (fuel modification, fire breaks, etc.) shall not be transferred to adjacent open space or conservation lands. Burrowing Owls A project-specific biology report in the DEIR identifies suitable burrowing habitat within the Project area. To increase the probability of detecting burrows occupied by burrowing owls, multiple surveys should be conducted depending on the proposed start of construction activities and how it coincides with the burrowing owl breeding or non-breeding seasons. To minimize the chance of Project activities resulting in Take of nesting burrowing owls, CDFW recommends that the City revise MM BIO-1 and condition the measure to include the following (edits are in bold and strikethrough): BIO-1: A bBurrowing owl clearance surveys shall be performed by a qualified biologist, pre-approved by the California Department of Fish and Wildlife, not more than 30 Draft Environmental Impact Report Coral Mountain Resort State Clearinghouse No. 2021020310 Page 13 of 24 days prior to any site disturbance activities (grubbing, grading, and construction). A minimum of two surveys, occurring at least three weeks apart, shall be completed in advance of any site disturbance activities. If disturbance activities are expected to start during the burrowing owl breeding season, three surveys shall be completed. The final burrowing owl survey shall be completed within three days prior to initiation of any site disturbance activities. The pre-construction survey shall be conducted following guidelines in the CDFW 2012, Staff Report on Burrowing Owl Mitigation. is required to use accepted protocol (as determined CDFW). Prior to construction, a qualified biologist will survey the construction area and an area up to 500 feet 150 meters outside the Project limits for burrows that could be used by burrowing owls. If the burrow is determined to be occupied, the burrow will be flagged, and a 160-foot 200-meter diameter buffer will be established during non- breeding season or a 250-foot 500-meter diameter buffer during the breeding season. The buffer area will be staked and flagged. A list of avoidance and minimization measures such as, but not limited to, the use of hay bales, daily biological monitoring, and trail cameras shall be provided to CDFW for review prior to any ground disturbance. No development activities will be permitted within the buffer until the young are no longer dependent on the burrow and have left the burrow. ForIf the burrows isfound to be unoccupied, the qualified biologist will coordinate with CDFW on the methods to make the burrows will be made inaccessible to owls, and construction may proceed. If either a nesting or escape burrow is occupied and impacts to the owl(s) cannot be avoided, a Burrowing Owl Relocation Plan will be developed and reviewed by the Wildlife Agencies prior to the relocation of owls. owls shall be relocated pursuant to accepted Wildlife Agency protocols. Determination of the appropriate method of relocation, such as eviction/passive relocation or active relocation, shall be based on the specific site conditions (e.g., distance to nearest suitable habitat and presence of burrow within that habitat) in coordination with the Wildlife Agencies. If burrowing owls are observed with the Project site during construction activities, CDFW shall be notified immediately and provided with proposed avoidance and minimization measures for CDFW to review . Nesting Birds Regarding the protection of nesting birds, it is the Project proponent’s responsibility to avoid Take of all nesting birds. The timing of birds starting and finishing nesting activities is variable from year to year based on the species, rainfall conditions, shifts in local climate conditions, and other factors. CDFW recommends that qualified biologist(s) are pre-approved by CDFW to confirm they have the experience necessary to fulfill their biological monitoring responsibilities. Additionally, biological monitoring activities are required for the duration of construction activities. CDFW recommends that at minimum, the City revise MM BIO-6 and conditions the Project to include the following (edits are in bold and strikethrough): BIO‐6: To ensure compliance with California Fish and Game Code and the MBTA and to avoid potential impacts to nesting birds, vegetation removal and ground-disturbing activities shall be conducted outside the general bird nesting season (January 15 through August 31). Any vegetation removal, ground disturbance, and/or construction Draft Environmental Impact Report Coral Mountain Resort State Clearinghouse No. 2021020310 Page 14 of 24 activities that occur during the nesting season will require that all suitable habitats be thoroughly surveyed for the presence of nesting birds by a qualified biologist that is pre-approved by CDFW. Prior to commencement of clearing, a qualified biologist shall conduct preconstruction surveys within 14 days and repeated 3 days prior to ground disturbing activities. If any active nests are detected, a buffer of 300 feet (500 feet for raptors) around the nest adjacent to construction will be delineated, flagged, and avoided until the nesting cycle is complete. The buffer may be modified and/or other recommendations proposed as determined appropriate by the biologist to minimize impacts. During construction activities, the qualified biologist shall continue biological monitoring activities at a frequency recommended by the qualified biologist using their best professional judgment, or as otherwise directed by the Wildlife Agencies. If nesting birds are detected, avoidance and minimization measures may be adjusted and construction activities stopped or redirected by the qualified biologist using their best professional judgement as otherwise directed by the Wildlife Agencies to avoid Take of nesting birds. Noise The noise study in the CEQA document identifies a significant noise threshold of 85 dBH and finds that noise levels associated with the construction and operations of the Project would be close to, but not exceed, the noise threshold. CDFW requests the incorporation of the following measure to help protect wildlife from development impacts: BIO-[XX]: To reduce noise-related impacts to wildlife using Coral Mountain, the Project shall continue taking noise level measurements during both Project construction and post-construction operations to determine if noise levels exceed thresholds outlined in the CEQA document and inform if additional avoidance and minimization measures are required. To protect wildlife using Coral Mountain, the noise threshold affecting this area shall be reduced to 75 dBA as determined appropriate in the Land Use Adjacency Guidelines in CVMSHCP Section 4.5. If noise levels exceed this threshold, the Project shall make changes to their operations and/or adopt other minimization measures to reduce noise impacts below 75 dBA to minimize noise-related impacts on wildlife using Coral Mountain. Lighting The CEQA document includes an analysis of lighting with a focus on impacts to aesthetics. A significant source of artificial nighttime lighting with the potential to impact wildlife using Coral Mountain (e.g., PBS, bats, etc.) comes from lighting associated with the Wave Basin, which includes seventeen, 80-foot-high light poles. Further, onsite lightning is planned within PA IV, the open space area adjacent to Coral Mountain. Although the CEQA document indicates that all lightning will be shielded and directed away from wildlife areas, CDFW recommends that additional lightning analysis during Project construction and operations is needed to determine that lightning impacts to wildlife using Coral Mountain will be less than significant. To determine if artificial nighttime lighting associated with Project construction and operations will Draft Environmental Impact Report Coral Mountain Resort State Clearinghouse No. 2021020310 Page 15 of 24 result in minimal to no glare (500 or less candela) to all areas of Coral Mountain, CDFW recommends that lighting and glare impacts continue to be evaluated during both Project construction and operations. CDFW requests the inclusion of the following new measures in the DEIR: BIO-[XX]: To reduce nighttime artificial lighting-related impacts to wildlife using Coral Mountain, the Project shall continue taking lightning measurements during both Project construction and post-construction operations to determine impacts of nighttime artificial lightning on Coral Mountain and the wildlife it supports. To protect wildlife using Coral Mountain, project construction and operations shall result in no to minimal glare (500 or less candela) to all areas of Coral Mountain. If light or glare impacts to Coral Mountain exceed this threshold, the Project shall make changes to their operations and/or adopt landscape shielding, dimming, lighting curfews or other appropriate measures that result in the Project causing minimal to no glare to all areas of Coral Mountain. Land Ownership A portion of the property appears to be owned by the Bureau of Land Management (BLM) and is a part of the Santa Rosa Mountains Wildlife Habitat Area which is jointly managed by BLM and CDFW (BLM and CDFG 1980). This is an area having permanent protection from conversion of natural land cover and a management plan for the preservation of the wildlife resources and their habitats. The Santa Rosa Mountains Habitat Management Plan was developed and implemented under the Sikes Act of October 18, 1974 (PL 93-452). Please clarify in the DEIR if a portion of the Project is on or adjacent to the Santa Rosa Mountains Wildlife Habitat Area, owned by BLM, and identify what mitigation measures will be implemented to maintain the natural conditions of the area for wildlife resources. Please provide information in the DEIR on any coordination with BLM and CDFW on use of the Project site and how that may affect the Santa Rosa Mountains Wildlife Habitat Area. State Regulatory Environment In the State Regulatory Environment section (p. 4.3-3), the DEIR fails to identify state regulations that are applicable to the Project including: Natural Community Conservation Protection Act (Fish & G. Code Sections 2800 et seq.), Lake and Streambed Agreements (Fish & G. Code Section 1600 et seq.); Fully Protected Species (Fish & G. Code Section 4700), and CEQA. Please revise the DEIR to identify the above regulations and how they apply to this Project. Drought-tolerant Landscaping California is experiencing one of the most severe droughts on record. To ameliorate the water demands of this Project, CDFW recommends incorporation of water-wise concepts in project landscape design plans. In particular, CDFW recommends xeriscaping with locally native California species, and installing water-efficient and targeted irrigation systems (such as drip irrigation). Local water agencies/districts, and resource conservation districts in your area may be able to provide information on plant nurseries that carry locally native species, Draft Environmental Impact Report Coral Mountain Resort State Clearinghouse No. 2021020310 Page 16 of 24 and some facilities display drought-tolerant locally native species demonstration gardens. Information on drought-tolerant landscaping and water-efficient irrigation systems is available on California’s Save our Water website: http://saveourwater.com/what-you-can- do/tips/landscaping/ ENVIRONMENTAL DATA CEQA requires that information developed in environmental impact reports and negative declarations be incorporated into a database which may be used to make subsequent or supplemental environmental determinations (Pub. Resources Code, § 21003, subd. (e)). Accordingly, please report any special-status species and natural communities detected during Project surveys to the California Natural Diversity Database (CNDDB). The CNNDB field survey form can be found at the following link: https://www.wildlife.ca.gov/Data/CNDDB/Submitting-Data. The completed form can be submitted online or mailed electronically to CNDDB at the following email address: CNDDB@wildlife.ca.gov. CDFW CONCLUSIONS AND FURTHER COORDINATION CDFW appreciates the opportunity to comment on the Coral Mountain Resort Project to assist in identifying and mitigating Project impacts on biological resources. Our review and analysis of the DEIR identified a number of significant new Project impacts and provides corresponding mitigation and minimization measures, as described above, which would clearly lessen significant project impacts on the biological resources in the area. Therefore, CDFW requests that the City of La Quinta revise and recirculate the DEIR, for disclosure to the public, once the requested additional analyses have been prepared and the additional mitigation and minimization measures have been added to the Project, and all of these substantial modifications have been documented in the revised Draft EIR for review and comment by the citizens of California and interested public agencies. CDFW personnel are available for consultation regarding biological resources and strategies to minimize impacts. We request a meeting to discuss our comments at your earliest convenience. Questions regarding this letter or further coordination should be directed to Carly Beck at carly.beck@wildlife.ca.gov. Sincerely, For Scott Wilson Environmental Program Manager Draft Environmental Impact Report Coral Mountain Resort State Clearinghouse No. 2021020310 Page 17 of 24 ec: Heather Pert, heather.pert@wildlife.ca.gov Office of Planning and Research, State Clearinghouse, Sacramento Rollie White, USFWS Dani Ortiz, BLM Literature Cited BLM (U.S. Department of Interior Bureau of Land Management) and CDFG (State of California Resources Agency Department of Fish and Game),1980. Santa Rosa Wildlife Habitat Management Plan: A Sikes Act Project. The Santa Rosa Mountains Habitat Management Plan was developed and will be implemented under the Sikes Act of October 18, 1974. (PL 93-452) Colby, J., and R. Botta. 2016. Peninsular bighorn sheep annual report 2015. California CDFW of Fish and Wildlife, South Coast Region. https://wildlife.ca.gov/Conservation/Mammals/Bighorn- Sheep/Desert/Peninsular/Literature#312051077-annual-reports Colby, J., and R. Botta. 2019. Peninsular bighorn sheep annual report 2019 -2020. California CDFW of Fish and Wildlife, South Coast Region. https://wildlife.ca.gov/Conservation/Mammals/Bighorn- Sheep/Desert/Peninsular/Literature#312051077-annual-reports Hanson, C. G. and O.V. Deming 1980. Growth and Development. Pages 152-171 in G. Monson and L. Sumner, eds. The desert bighorn: its life history, ecology, and management. The University of Arizona Press, Tuscan, AZ Hines, K. 2019. Post-Partum Habitat Use for Peninsular Bighorn Sheep (Ovis canadensis nelsoni) in Southern California. (Unpublished master’s thesis). California State University, San Marcos. Li, S., and T. Banerjee 2021. Spatial and temporal pattern of wildfires in California from 2000 to 2019. Scientific Reports. https://www.nature.com/articles/s41598-021-88131-9.pdf U.S. Fish and Wildlife Service, 2000. Recovery Plan for Bighorn Sheep in the Peninsular Ranges, California. https://www.fws.gov/carlsbad/SpeciesStatusList/RP/20001025_RP_PBS.pdf ATTACHMENT 1 Mitigation Monitoring and Reporting Program for the City of La Quinta, Coral Mountain Resort Project Mitigation Measures Timing and Methods Responsible Parties MM BIO-[XX]: Project activities and infrastructure should be designed to avoid Take of Peninsular bighorn sheep, a State fully protected species, which has the potential to be present within or adjacent to the Project area. Peninsular bighorn sheep use Coral Mountain and the surrounding conserved habitat within the Santa Rosa Wildlife Area for roaming, foraging, and lambing. To ensure no Incidental Take of Peninsular bighorn sheep, the following measures are required: 1. A biological survey and assessment of year-round habitat use by Peninsular sheep will be conducted by a qualified biologist, pre-approved by CDFW, prior to Project approval. 2. All recreational infrastructure and activities such as trails, rope courses, and zipline(s) shall be contained within the development footprint. Trails and other recreational activities will not lead into or encourage use of adjacent natural areas. 3. No plant species toxic to bighorn sheep, such as oleander (Nerium oleander), lantana (Lantana sp.) and laurel cherry (Prunus sp.), shall be used for landscaping within or around the development. Control and do not plant non-native vegetation, including grass, in the development where it may attract or concentrate bighorn sheep or invade and degrade bighorn sheep habitat (e.g., tamarisk, fountain grass). Use native vegetation in the development landscaping. Along fenced sections of the urban interface, ornamental and toxic plants should not extend over or through fences Timing: Prior to Project Approval. Methods: See Mitigation Measures and Sub-measures. Implementation: City of La Quinta. Monitoring and Reporting: See Mitigation Measures and Sub-measures. where they may be accessible to browsing bighorn sheep. The Project will use Table 4- 112: Coachella Valley Native Plants Recommended for Landscaping of the CVMSHCP as guidance on a landscaping planting palette. 4. To prevent sheep from entering the Project site or human intrusion into sheep habitat, fences will be placed along the western boundary of PA II and PA III including III-G (DEIR Exhibit 1.2, pg. 1-8), and PA IV; and the southern edge of PA II, PA III, and PA IV development site (Figure 2). A fencing plan and further avoidance and minimization measure shall be developed in coordination with the Wildlife Agencies. Fences should be functionally equivalent or better than fencing designs in the Recovery Plan, which are describes as 2.4 meters (8 feet) high and should not contain gaps in which bighorn sheep can be entangled. Gaps should be 11 centimeters (4.3 inches) or less. 5. Intentional enticement of bighorn sheep onto private property shall be prohibited and enforced using fines if necessary, including vegetation, mineral licks, or unfenced swimming pools, ponds, or fountains upon which bighorn sheep may become dependent for water. 6. Construction of water bodies that may promote the breeding of midges (Culicoides sp.) shall be prohibited. Water features should be designed to eliminate blue-tongue and other vector-borne diseases by providing deeper water (over 0.9 meters [3 feet]), steeper slopes (greater than 30 degrees), and if possible, rapidly fluctuating water levels, or other current best practices. As needed, coordinate with local mosquito and vector control district to ensure management of existing water bodies that may harbor vector species. 7. An educational program about the Peninsular bighorn sheep and their associated habitat shall be implemented and maintained throughout the resort, open space, and low -density community programs through the use of signage, pamphlets, and staff education. The Education Program should inform the reason of why specific measures are being taken to support recovery of Peninsular bighorn sheep. The Education Program should include the ecology of Peninsular bighorn sheep, what threats this species is currently facing, and how recovery actions will reduce these threats. This includes information that explains: (1) why restrictions on toxic plants, fences, and pesticides are needed; (2) how artificial feeding of coyotes could adversely affect bighorn sheep; and (3) how recreational activities may affect sheep. The use of interpretive signs is encouraged. 8. Ensure funding for implementation, enforcement, and effectiveness assessment of the above measures, for the life of the development, to help ensure protection of sheep and to prevent trespass from the Project site into adjacent sheep habitat. MM BIO-[XX]: With respect to defensible space and impacts to biological resources, the Project shall consult with the Riverside County Fire Department and fully describe and identify the location, acreage, and composition of defensible space within the proposed Project footprint. Based on the consultation the Project shall be designed so that impacts associated with defensible space (fuel modification, fire breaks, etc.) shall not be transferred to adjacent open space or conservation lands. Timing: Prior to final plan check, or equivalent. Methods: See Mitigation Measure. Implementation: City of La Quinta. Monitoring and Reporting: See Mitigation Measure. MM BIO-1: A bBurrowing owl clearance surveys shall be performed by a qualified biologist, pre-approved by the California Department of Fish and Wildlife, not more than 30 days prior to any site disturbance activities (grubbing, grading, and construction). A minimum of two surveys, occurring at least three weeks apart, shall be completed in advance of any site disturbance activities. If disturbance activities are expected to start during the burrowing owl breeding season, three surveys shall be completed. The final burrowing owl survey shall be completed within three days prior to initiation of any site disturbance activities. The pre- construction survey shall be conducted following guidelines in the CDFW 2012, Staff Report on Burrowing Owl Mitigation. is required to use accepted protocol (as determined CDFW). Prior to construction, a qualified biologist will survey the construction area and an area up to 500 feet 150 meters outside the Project limits for burrows that could be used by burrowing owls. If the burrow is determined to be occupied, the burrow will be flagged, and a 160-foot 200-meter diameter buffer will be established during non-breeding season or a 250-foot 500-meter diameter buffer during the breeding season. The buffer area will be staked and flagged. A list of avoidance and minimization measures such as, but not limited to, the use of hay bales, daily biological monitoring, and trail cameras shall be provided to CDFW for review prior to any ground disturbance. No development activities will be permitted within the buffer until the young are no longer dependent on the burrow and have left the burrow. ForIf the burrows isfound to be unoccupied, the qualified biologist will coordinate with CDFW on the methods to make the burrows will be made inaccessible to owls, and construction may proceed. If either a nesting or escape burrow is occupied and impacts to the owl(s) cannot be avoided, a Burrowing Owl Relocation Plan will be developed and Timing: Prior to ground disturbance. Methods: See Mitigation Measure. Implementation: City of La Quinta. Monitoring and Reporting: See Mitigation Measure. reviewed by the Wildlife Agencies prior to the relocation of owls. owls shall be relocated pursuant to accepted Wildlife Agency protocols. Determination of the appropriate method of relocation, such as eviction/passive relocation or active relocation, shall be based on the specific site conditions (e.g., distance to nearest suitable habitat and presence of burrow within that habitat) in coordination with the Wildlife Agencies. If burrowing owls are observed with the Project site during construction activities, CDFW shall be notified immediately and provided with proposed avoidance and minimization measures for CDFW to review. MM BIO‐6: To ensure compliance with California Fish and Game Code and the MBTA and to avoid potential impacts to nesting birds, vegetation removal and ground-disturbing activities shall be conducted outside the general bird nesting season (January 15 through August 31). Any vegetation removal, ground disturbance, and/or construction activities that occur during the nesting season will require that all suitable habitats be thoroughly surveyed for the presence of nesting birds by a qualified biologist that is pre- approved by CDFW. Prior to commencement of clearing, a qualified biologist shall conduct preconstruction surveys within 14 days and repeated 3 days prior to ground disturbing activities. If any active nests are detected, a buffer of 300 feet (500 feet for raptors) around the nest adjacent to construction will be delineated, flagged, and avoided until the nesting cycle is complete. The buffer may be modified and/or other recommendations proposed as determined appropriate by the biologist to minimize impacts. During construction activities, the qualified biologist shall continue biological monitoring activities at a frequency recommended by the qualified biologist Timing: Prior to ground disturbance and during construction activities. Methods: See Mitigation Measure. Implementation: City of La Quinta. Monitoring and Reporting: See Mitigation Measure. using their best professional judgment, or as otherwise directed by the Wildlife Agencies. If nesting birds are detected, avoidance and minimization measures may be adjusted and construction activities stopped or redirected by the qualified biologist using their best professional judgement as otherwise directed by the Wildlife Agencies to avoid Take of nesting birds. MM BIO-[XX]: To reduce noise-related impacts to wildlife using Coral Mountain, the Project shall continue taking noise level measurements during both Project construction and post-construction operations to determine if noise levels exceed thresholds outlined in the CEQA document and inform if additional avoidance and minimization measures are required. To protect wildlife using Coral Mountain, the noise threshold affecting this area shall be reduced to 75 dBA as determined appropriate in the Land Use Adjacency Guidelines in CVMSHCP Section 4.5. If noise levels exceed this threshold, the Project shall make changes to their operations and/or adopt other minimization measures to reduce noise impacts below 75 dBA to minimize noise-related impacts on wildlife using Coral Mountain. Timing: During Project construction and post- construction operations. Methods: See Mitigation Measure. Implementation: City of La Quinta. Monitoring and Reporting: See Mitigation Measure. MM BIO-[XX]: To reduce nighttime artificial lighting-related impacts to wildlife using Coral Mountain, the Project shall continue taking lightning measurements during both Project construction and post-construction operations to determine impacts of nighttime artificial lightning on Coral Mountain and the wildlife it supports. To protect wildlife using Coral Mountain, project construction and operations shall result in no to minimal glare (500 or less Timing: During Project construction and post- construction operations. Methods: See Mitigation Measure. Implementation: City of La Quinta. Monitoring and Reporting: See Mitigation Measure. candela) to all areas of Coral Mountain. If light or glare impacts to Coral Mountain exceed this threshold, the Project shall make changes to their operations and/or adopt landscape shielding, dimming, lighting curfews or other appropriate measures that result in the Project causing minimal to no glare to all areas of Coral Mountain. Tuesday, June 22, 2021 at 07:41:23 Pacific Daylight Time Page 1 of 1 Subject:Wave Park La Quinta Date:Monday, June 21, 2021 at 5:49:41 PM Pacific Daylight Time From:Anne Smith To:Consulng Planner Dear Nicole Sauviat Criste, I am wring t o urge you to please DENY approval of the Wave Park. We moved here just a year ago because we were impressed by the beauty of La Quinta, and the tranquility of the neighborhood of Trilogy. We love being able to enjoy the quiet here, and especially enjoy stargazing from our backyard at night as we have so lile ligh t polluon. The Wave Park, with its constant noise and blaring stadium lights at night, threaten to destroy the very reason we moved to La Quinta. We are already discussing the possibility of pung our home on the mark et because of this proposed project. We did not move here to live next to an amusement park for the very rich that would destroy the reason we moved from a high density area. And we do feel it would be terrible for our home value. Even more important than anything else, though, is the unmistakable, overwhelming evidence of serious unprecedented drought in the west. It is too scary and serious to ignore. All the lakes and reservoirs in the state are at disastrously low levels. This proposed man made lake would steal from our drinking water. It's just a ridiculous and incredibly harmful idea at this me in his tory. The heat and winds will evaporate huge amounts of potable water. I know that if I voted to approve something like this, I would not be able to sleep at night knowing the harm I'd be doing to our environment, and endangering people -- farmers, animals -- who desperately need that water for real life needs. I have read that 4 wave parks are in various processes of approval in the Coachella Valley. It seems preposterous that there would be this much demand for this kind of project. And if there is, why put it in an area zoned for residenal development? And what will happen if this project is abandoned mid project for lack of funds? What an awful eyesore will remain. There's only ever been one other water park in the area, and it failed. Four wave parks?!? Please, please, listen to concerned ciz ens. Listen to your conscience and do the right thing and DO NOT APPROVE THIS PROJECT. Thank you very much, Anne and Ron Smith 61120 Topaz Drive La Quinta CA. 92253 Tuesday, June 22, 2021 at 07:40:00 Pacific Daylight Time Page 1 of 1 Subject:Coral Mountain Resort DEIR Date:Monday, June 21, 2021 at 9:34:59 PM Pacific Daylight Time From:DINA STUART To:consulngplanner@laquin taca.gov CC:Dina To whom it may concern, The County report that states Significant effect projected to be less than zero refer to topics like land use planning, public services etc…. That has nothing to do with the Significant effects on neighbors and nearby residents! The effect on us and our lifestyle is very Significant!!!!! Is there a place in the desert for a surf resort?…. Absolutely!!!!! But it is NOT across the street from Andalusia and Trilogy, nor nearby The Quarry and PGA West developments…. Head out by the Thermal Airport and beyond…. Plenty of locaons! Be_er yet, improve the Salton Sea and put it out there and make it a desna on r esort once again!!!!! Sunday, August 8, 2021 at 08:51:28 Pacific Daylight Time Page 1 of 2 Subject:Coral Mountain Resort DEIR objecons Date:Tuesday, June 22, 2021 at 5:25:49 PM Pacific Daylight Time From:Monica Harrington To:Consulng Planner 1. 2. Eighty-foot light poles are incompable with City Code under the appr oved use of the proposed site for the Coral Mountain Surf Park, which is now zoned as low density residenal, which is the same zoning that applies to surrounding properes. And y et, in the EIS report, we learn that the illuminaon of out door recreaonal f acilies is exempt from the requirements of this secon and tha t passage is slipped in as though it's reasonable to think that the zoning should be easily transformed into Recreaonal Use, which is the zoning that applies to amphitheaters, ball parks, etc. Why doesn't this secon jus t come out and say: "The use of 80-foot light poles is ILLEGAL under the current zoning of the property, so one way to get around this and to accommodate 80-foot light poles is to quietly change the designaon t o "Recreaonal" and thus g et the same lighng r equirements that might apply to a huge outdoor stadium or arena. And by the way, by doing this, you can ensure that the outdoor lights can stay on EVERY DAY unl 10:00." The authors of this study didn't write it that way because they wanted people to come away thinking that it's reasonable that 80-foot lights operang un l 10:00 pm e very night in a low density residenal ar ea is somehow acceptable. It's not. Somemes, people agree to tradeoffs on sound/light because the recreaonal bene fits available to all are perceived to be worth it. E.g., in some municipalies, outdoor summer concerts are allowed a few mes a y ear in close proximity to residenal user s, so long as the concerts end before 10:00. The idea is that for a few nights a year, the tradeoff in noise and light in an otherwise quiet residenal ar ea might be worth it to add to the cultural ar acv eness of an area. Here, there is NO benefit to surrounding communies of 80- foot-light poles or of an event venue that is acv e EVERY evening unl 10:00 pm. Surr ounding communies g et all of the light and noise intrusion, all of the me, with no benefit. Viewed in this way, the conversion of the exisng z oning for the property does not sas fy the zoning change requirements embedded in La Quinta Municipal Law: Required Findings. The following findings shall be made by the city council prior to approval of any zone map change: Consistency with General Plan. The zone map change is consistent with the goals, objectives and policies of the general plan. Public Welfare. Approval of the zone map change will not create conditions materially detrimental to the public health, safety and general welfare. Page 2 of 2 3. 4. 5. Land Use Compatibility. The new zoning is compatible with the zoning on adjacent properties. Property Suitability. The new zoning is suitable and appropriate for the subject property. Change in Circumstances. Approval of the zone map change is warranted because the situation and the general conditions of the property have substantially changed since the existing zoning was imposed. Sincerely, M.M. Harrington, 58117 Carmona From the EIS report, Per Secon 9.100.150 of the L QMC, the illuminaon of out door recreaonal f acilies, public and private, (i.e. the Wave) is exempt from the requirements of this secon with the f ollowing limitaons: the light fixtures for outdoor recreaonal f acilies shall mee t the shielding requirements in the Municipal Code; and no such outdoor recreaonal f acility shall be illuminated by nonconforming means aher 10:00 p.m. except to conclude a specific recreaonal or sporng e vent or any other acvity c onducted at a ballpark, outdoor amphitheater, arena, or similar facility in progress prior to 10:00 p.m. Because the operaon of the pr oject is governed by the Specific Plan rather than the Municipal Code, and in order to assure that the operaon of the W ave Basin will conclude at 10:00 p.m., compliant with the recreaonal oper aonal hour s allowed by the City of La Quinta, MiDgaDon Measure AES-3 has been added. Therefore, with the implementaon of MiDgaDon Measure AES-3, impacts will be less than significant. !"Reply all #Delete $Junk Block Wave park %You replied on Thu 6/24/2021 10:29 AM %Label: 60 Days Delete (60 days) Expires: Mon 8/23/2021 8:32 AM Thu 6/24/2021 8:32 AM ** EXTERNAL: This message originated outside of the City of La Quinta. Please use proper judgement and caution when opening attachments, clicking links or responding to requests for information. ** Please do not allow this development, it will spoil the area as far as lights noise traffic.  Animals will be disturbed also. We have big horn sheep and Bob cats ion the area and we enjoy them.  We purchased our home out here for our retirement for the quiet area and enjoy sitting out at night and seeing the stars afraid the added traffic and lights will interfere with this nice quiet area please let us know that this will not occur this was zoned residential correct?  Why change it now, we like to bike and with the added traffic will be hard to exit our development and ride into old town la Quinta.  With drivers coming back here for the wave park development.  sincerely Connie Glavin 79460 Tom Fazio Lane North  La Wuibta CA. 92253.  We are in The Quarry Sent from my iPhone Y CG Connie Glavin <cjglavin@yahoo.com>&’"() To: Consulting Planner Reply Forward ) Mail - Consulting Planner - Outlook https://outlook.office.com/mail/deeplink?popoutv2=1&version=202106... 1 of 1 6/24/21, 10:30 AM Coral Mountain Resort DEIR Sarah Zappas <szappas@yahoo.com> Thu 7/1/2021 9:30 AM To: Consulting Planner <ConsultingPlanner@laquintaca.gov>; Linda Evans <Levans@laquintaca.gov>; Robert Radi <Rradi@laquintaca.gov>; John Pena <jpena@laquintaca.gov>; Steve Sanchez <ssanchez@laquintaca.gov>; Kathleen Fitzpatrick <kfitzpatrick@laquintaca.gov> Cc: Greg Zappas <cazap@cox.net> ** EXTERNAL: This message originated outside of the City of La Quinta. Please use proper judgement and caution when opening attachments, clicking links or responding to requests for information. ** Hi Nicole Sauviat Croate, I want to reach out to you as a resident of Andalusia , 58194 Aracena in La Quinta for the last 8 years. The proposed plan to put a water park “wave pool” across the street in a zoned residential neighborhood, seems like the city has sold out in favor of commercial tax revenues. My husband and I chose this development for its quiet, and remote location. We were not naive to think that one day this area around us would not be built up, certainly it would be developed. However the issues that this project brings to the neighborhood are unacceptable. First the water that this park ( wave pool) will be using on a daily basis is counter to water conservation efforts here in the Coachella Valley. The fact that recycled water can’t be used and that every day the “wave pool” will be utilizing our drinking water is negligent at best. I read this finding that designates this issue as insignificant is ridiculous. I understand it is insignificant to the developers that want this project to move forward, but greed is what their motivation is. The second was the zoning change that allows the project to develop 60,000 square feet for commercial purposes in a residential neighborhood that was originally zoned residential. In addition to that is the 23.6 acres of Recreational Open Space what is that? What will be allowed to be developed under that designation, the ability to bring in off road vehicles? The third issue of the lighting poles , 80 feet high that will illuminate the night sky, every evening 365 days a year. It will be like living next to a football stadium but instead of a couple of months out of the year , it will be every evening. I beg to differ that this is insignificant , who’s says that, obviously they aren’t living across the street. I would ask that the city of La Quinta, the City Council and the Mayor reconsider the scope of this water park, after all you represent us the people who live in the city of La Quinta. I’m sure with the demographic of this city that the population here will not be using this “Wave Pool“ but a tourist population coming to this quiet part of town to party and increase the traffic and above all destroy the land around this beautiful city. Best Regards, Sarah Zappas Firefox https://outlook.office.com/mail/inbox/id/AAMkAGJiMWY1OTY1LTB... 1 of 1 7/1/21, 10:08 AM Surf park KRISTINA DAILEY <kristinam_dailey2018@aol.com> Thu 7/1/2021 8:08 AM To: Consulting Planner <ConsultingPlanner@laquintaca.gov> ** EXTERNAL: This message originated outside of the City of La Quinta. Please use proper judgement and caution when opening attachments, clicking links or responding to requests for information. ** Dear Nicole and the LQ planning commission, This email is being written in opposition to the proposed surf park at Coral Mountain. It truly dismays me how money hungry and dollar driven this counsel has become. Have you read any of the latest articles in the Desert Sun about the water crisis in the west ? Research Lake Powell and the Glen Canyon Damn. I was there recently. The damn is one to two years away from being declared a “ dry” damn. If that happens not only will our water supplies for the Colorado River and the states that depend upon it be depleted but our electrical grid will be compromised as well. The proposed water park will depend on under ground water tables and supposedly will use less water then a golf course which is also the LAST thing this desert community needs. Build your homes if you must but do it responsibly and sustainably. Why would anyone in their right mind want to purchase a 2.5 million dollar home next to a surf club especially if there are no member benefits included ? The Coral Mountain area is a beautiful, pristine and sacred area of this valley. Let’s treat it as such and be more responsible in our choices for the future. Sincerely, Kristina M. Dailey Sent from my iPhone Firefox https://outlook.office.com/mail/inbox/id/AAMkAGJiMWY1OTY1LTB... 1 of 1 7/1/21, 10:07 AM Coral Mountain Resort DEIR Diane Rebryna <drebryna@telusplanet.net> Fri 7/2/2021 12:44 PM To: Consulting Planner <ConsultingPlanner@laquintaca.gov> Cc: Linda Evans <Levans@laquintaca.gov>; Robert Radi <Rradi@laquintaca.gov>; Kathleen Fitzpatrick <kfitzpatrick@laquintaca.gov>; John Pena <jpena@laquintaca.gov>; Steve Sanchez <ssanchez@laquintaca.gov>; cdd@la-quinta.org <cdd@la-quinta.org> 1 attachments (64 KB) July 2, 2021 DRAFT EIR CORAL MOUNTAIN RESORT DEIR.pdf; ** EXTERNAL: This message originated outside of the City of La Quinta. Please use proper judgement and caution when opening attachments, clicking links or responding to requests for information. ** Dear Ms. Sauviat Criste, Please see the following email regarding the DEIR for Coral Mountain Resort.  A PDF of this letter is also attached for your reference, should the contents of the email distort during transmission.  Thank you, The La Quinta Residents for Responsible Development  ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- July 2, 2021 Attention: Ms. Nicole Sauviat Criste, Consulting Planner, City of La Quinta  Dear Ms. Sauviat Criste: RE: Draft EIR Coral Mountain Resort We, the La Quinta Residents for Responsible Development, are sending this letter to express our concerns regarding the Draft EIR that was released for Coral Mountain Resort. At the outset, we wish to say that this document is beyond comprehension for the average resident of La Quinta. The DRAFT EIR (DEIR) is not in keeping with the 2021 CEQA Statute and Guidelines https://www.califaep.org /docs/CEQA_Handbook_2021.pdf, particularly those laid out in Article 10. Considerations in Preparing EIRs and Negative Declarations: The text that follows in black refers to direct excerpts from Article 10. Our concerns are laid out in RED. 15140. WRITING EIRs shall be written in plain language and may use appropriate graphics so that decision makers and the public can rapidly understand the documents. This document is replete with redundancy - paragraphs and statements, obviously boilerplate, are inserted and re-inserted throughout the document into various categories, where not necessary or where summaries might have been acceptable. We do see the summary of Environmental Impacts and Mitigation Measures TABLE 1-3. While this summary is useful, the background information regarding each section MUST be presented in a manner that a reader can understand. The DEIR fails in this regard. Firefox https://outlook.office.com/mail/inbox/id/AAMkAGJiMWY1OTY1LTB... 1 of 4 7/2/21, 2:20 PM 15141. PAGE LIMITS The text of draft EIRs should normally be less than150 pages and for proposals of unusual scope or complexity should normally be less than 300 pages This statement speaks for itself. The DRAFT EIR is well over 700 pages, not including Appendices. This document is unnecessarily LARGE, primarily as a result of of the way it is written - we refer you back to 15140 above. 15145. SPECULATION If, after thorough investigation, a Lead Agency finds that a particular impact is too speculative for evaluation, the agency should note its conclusion and terminate discussion of the impact. The intrusiveness on the surrounding residential communities with, by way of example but not limited to, the: Lights (including multiple 80-foot towers and commercial glare from buildings and parking lots) Noise (during operation, and that associated with Special Events), and Aesthetics (impacts on the views of Coral Mountain) as presented in the DEIR with the pretext of supportive “scientific studies/analysis”, is difficult to even read let alone understand, and therefore to allow for our interpretation. We are of the opinion that the declared “negative” impacts of the above in particular are essentially speculative and should be acknowledged as such. The failure to do this greatly concerns us and many residents that we have talked with regarding the DEIR. The phrase that comes to mind, no disrespect intended, is “smoke and mirrors”. This speaks to our concerns about the credibility of the some of the information presented in the document. 15146. DEGREE OF SPECIFICITY The degree of specificity required in an EIR will correspond to the degree of specificity involved in the underlying activity which is described in the EIR. An EIR on a project such as the adoption or amendment of a comprehensive zoning ordinance or a local general plan should focus on the secondary effects that can be expected to follow from the adoption or amendment, but the EIR need not be as detailed as an EIR on the specific construction projects that might follow. We are of the opinion that the “details” of the DEIR obscure the focus on the secondary effects of the Project - in other words, we as the readers, cannot see the “forest for the trees” and therefore have trouble understanding exactly what it is that the DEIR is trying to say. Every attempt should have been made in the DRAFT EIR to ensure, going back to 15140 above, to ensure that the information contained is “rapidly understood” by the reader. We would have liked to stand back upon receipt of the EIR and, after reading, say “WE MAY NOT AGREE... BUT WE DO UNDERSTAND THE SECONDARY EFFECTS”. As the EIR stands now, we are making it known to you that we are unable to do this. 15147. TECHNICAL DETAIL Firefox https://outlook.office.com/mail/inbox/id/AAMkAGJiMWY1OTY1LTB... 2 of 4 7/2/21, 2:20 PM The information contained in an EIR shall include summarized technical data, maps, plot plans, diagrams, and similar relevant information sufficient to permit full assessment of significant environmental impacts by reviewing agencies and members of the public. Placement of highly technical and specialized analysis and data in the body of an EIR should be avoided through inclusion of supporting information and analyses as appendices to the main body of the EIR. Again, to our points noted. The technical data presented in the body of the DEIR is not summarized or organized in such a manner as to allow for the understanding of the general reader. In summary, from the CEQA Guidelines ...”The DEIR serves as a public disclosure document explaining the effects of the proposed project on the environment, alternatives to the Project, and ways to minimize adverse effects and to increase beneficial effects”. This is the framework that we looked forward to and expected to receive when the DEIR was released, nearly two weeks ago. In essence, the proclamation of “no negative effects “ is evident throughout the document, but the information that is provided within the document to support those conclusions regarding the DEIR categories is virtually undecipherable to us. This is not fair. There is a timed “Process” underway and we are the residents who will be impacted by this Project. We require transparency please. We require a complete understanding of exactly what is impacting us and how. Any mitigation measures presented must make sense. If we, the general public, cannot understand the DEIR, how can we possibly respond accordingly in the manner required of us? Conjecture and opinions will carry no weight. We respectfully request that this DRAFT EIR be retracted and replaced. The replacement document should be created with the following in mind - it should be reasonable in length, with clear and concise language, and without unnecessary repetition. This would allow for “rapid” understanding by readers, and thus it would be in alignment with the CEQA guidelines. Thank you for your consideration of our request. THE LA QUINTA RESIDENTS FOR RESPONSIBLE DEVELOPMENT https://www.saynotothewave.com  You may direct any questions regarding this communication to: Diane Rebryna, drebryna@telusplanet.net Derek Wong, derekwong745@yahoo.com  Ramon Baez, rfbaez7@gmail.com cc:  Linda Evans. Mayor E-mail: levans@laquintaca.gov Robert Radi, Mayor Pro Tem E-mail: rradi@laquintaca.gov. Kathleen Fitzpatrick, Council Member E-mail: kfitzpatrick@laquintaca.gov  Firefox https://outlook.office.com/mail/inbox/id/AAMkAGJiMWY1OTY1LTB... 3 of 4 7/2/21, 2:20 PM John Pena, Council Member E-mail: jpena@laquintaca.gov Steve Sanchez, Council Member E-mail: ssanchez@laquintaca.gov Cherri Flores, Planning Manager, E-mail cdd@la-quinta.org Carlos Flores, Senior Planner, E-mail cdd@la-quinta.org Siji Fernandez, Associate Planner, E-mail cdd@la-quinta.org  Firefox https://outlook.office.com/mail/inbox/id/AAMkAGJiMWY1OTY1LTB... 4 of 4 7/2/21, 2:20 PM Coral Mountain Derek Wong <derekwong745@yahoo.com> Sat 7/3/2021 3:19 PM To: Linda Evans <Levans@laquintaca.gov>; Kathleen Fitzpatrick <kfitzpatrick@laquintaca.gov>; rrad@laquintaca.gov <rrad@laquintaca.gov>; John Pena <jpena@laquintaca.gov>; Steve Sanchez <ssanchez@laquintaca.gov>; Consulting Planner <ConsultingPlanner@laquintaca.gov> ** EXTERNAL: This message originated outside of the City of La Quinta. Please use proper judgement and caution when opening attachments, clicking links or responding to requests for information. ** Hello, As concerned Andalusia homeowners, we were very disappointed in the July 1 Desert Sun article by Sherry Barkas, “Study: Surf park would have little noise impact”.  Please consider these concerns and plan future articles accordingly.  1. Please do not state one side’s opinion as a headline (it misleads readers...who will think it is a conclusion...instead of a self-promoting opinion based on highly questionable information by the developers and their consultants).  2. We have concerns about the neutrality of the firm – MSA Consulting in Rancho Mirage - hired to conduct the EIR. They seem to have an extremely close relationship with Meriweather, the developers of the proposed Coral Mountain project. Shouldn't the Sun be certain that there is no conflict of interest going on here before becoming an unwitting spreader of their biased, profit-motivated position? Please research MSA to see if they have ever produced EIRs with findings unfavorable to the developer’s side.    3. The “findings” your reporter cites from the EIR are curiously similar to/almost mirror reflections of Meriweather's pro-development, pre-EIR claims. Therefore, we suggest you (or a Sun reporter) ask the City Planner Nicole Sauviat Criste for copies of the incredibly well-researched and well-informed complaints about the project that dozens of local citizens have submitted. These letters should help you gain a more critical, less naive stance toward the EIR's contentions and expose you to the seriousness of many of the issues surrounding this project. The letters will also provide you with the names of some local citizen experts you can contact for further elucidation.   4. PLEASE ASK QUESTIONS whenever Meriweather or MSA make claims (don’t just take their word for everything). For instance:  a.Meriweather/MSA claims the project will use “less water than a golf course”. Really? Most desert golf courses use recycled or gray water. A surfpark/wave basin must use fresh water since human beings will be swimming in it. And are they honestly including the amount of water that will be used by the project’s planned single-family homes, villas/hotel rooms, restaurants, planned grocery store, spa/fitness facilities, showers/stalls for surfers, landscaping, continuously needing to refill the wave basin, etc.? We have NOT seen any of those figures. So their “comparisons” of their project vs. a golf- course/home project should not be trusted. b.Meriweather/MSA claims that the project will have “less than significant” impacts on water quality, usage and depletion of groundwater supplies. DID YOU ASK ABOUT EVAPORATION...from an 18-million gallon wave basin sitting in the desert sun...and how much water they will have to use to continuously refill it?  c.Meriweather/MSA claims the wave basin’s LIGHTS will “only impact a small area of the scenic vista”. Really? Have you seen the video from one of the night events held at Kelly Slater’s Surfpark in Leemore? Look here - BEST Wave Pool Experience EVER! Firefox https://outlook.office.com/mail/inbox/id/AAMkAGJiMWY1OTY1LTB... 1 of 3 7/6/21, 8:04 AM Kelly Slater Surf Ranch w/ Casey Neistat (START AT 34:25) - and then tell us that Coral Mountain’s seventeen 80-foot-tall light towers will not be intrusive! PLEASE GET SERIOUS ABOUT THE LIGHT POLLUTION THIS PROJECT WILL CREATE. They’ve already admitted the wave basin will operate until 10pm year-round...and probably later during their special events. How would you like that kind of lit-up amusement feature in your backyard...every day...from 7am to 10pm?!?!? It will be a MAJOR DISRUPTOR to all the nearby residents...who bought homes in surrounding communities for the peace and quiet currently afforded here. La Quinta prides itself on its starry, desert night sky!!! These outrageous light poles will create too much light...and negatively impact the night sky...for all the surrounding communities. And will be a MAJOR blight against the nearby mountains! BEST Wave Pool Experience EVER! Kelly Slater Surf Ranch w/ Casey Neistat d.Local experts claim that the proposed development – specifically the carving out of an 18-million gallon wave basin and the constant shaking created by the wave-making motors and the continuous hard pounding into the earth of the waves as they crash -- could have geologically and seismologically negative effects on the soil around Coral Mountain. There are also concerns about the damage an earthquake could cause to an 18-million gallon wave basin and the surrounding communities. PLEASE COVER THIS ANGLE. You will see scientific data about these concerns in the letters submitted to the City that we referenced above. We can also provide you with experts to talk to about these issues.   e.Meriweather claims NOISE impacts will be “less than significant during construction...and once the project is completed and the wave basin is operating”. Oh really?!? Ask any resident of Andalusia about the amount of noise that is heard from minor construction projects at the IID building on Avenue 58 – e.g., repaving their parking lot, putting on a new roof. All their projects reverberate and are heard loudly...along with the back-up beeping of all the trucks involved...throughout the Andalusia community. And these are MINOR projects – nothing like the building of homes, restaurants, a hotel, a huge wave basin, and surrounding support facilities. GET SERIOUS PLEASE! f.And what about NOISE once the project is completed? How was “less than significant” determined? This is crazy! The wave basin will operate NON-STOP from 7am to 10pm DAILY! LOUD MECHANICAL NOISE is part of the wave-producing machines...along with the constant back & forth of jet skis to transport surfer- customers...and the PA system announcing the next waves and playing music. GET SERIOUS PLEASE! This project will be a MAJOR NOISE PRODUCER! g.Another consultant obviously in cahoots with Meriweather is called Urban Crossroads. They submitted this ludicrous claim to the EIR – “The mountain is more likely to absorb rather than deflect sounds from the wave basin during normal use and special events”. Firefox https://outlook.office.com/mail/inbox/id/AAMkAGJiMWY1OTY1LTB... 2 of 3 7/6/21, 8:04 AM Again...ARE YOU KIDDING ME? Coral Mountain is a natural rock amphitheater...sounds that are made in its environs bounce off its walls and echo into surrounding communities. JUST ASK THE HOMEOWNER who lives at Avenue 60 and Madison. She can hear hikers at the base of Coral Mountain...and you don’t think noises created by a major machinery-driven wave-pounding water-sports basin...with loudspeakers all around...and jet skis revving...will be heard? This has not been studied properly!!! And again...we ask...since you are the community’s journalistic outlet...to investigate Urban Crossroads. ALL of its clients are cities and homebuilders. They are NOT going to say anything that would derail the development or upset their clients. WHO IS WORKING on behalf of the surrounding taxpaying homeowners? Clearly not the City...which obviously wants this development! h.Meriweather says it will hold four events per year attracting approx. 2,500 attendees each. And they have the chutzpah to say that the project will have “no significant impact on surrounding intersections”?!? Really?? So they do not plan to make any changes to the existing intersections...which are rural/low-density/residential...at Avenue 58 and Madison...or Avenue 60 and Madison? There are just Stop signs at all these surrounding intersections. And the developer is not planning to make any contributions to improving traffic control or noise issues that will result from the project or their large events? We repeat...this is a LOW-DENSITY, RESIDENTIAL neighborhood...which should NOT be changed.  Once again, the Coral Mountain property is zoned for “neighborhood commercial, low- density residential and golf course” for a reason. And this zoning is part of the La Quinta General Plan...so any change should require much broader buy-in...from taxpaying homeowners and businesses...instead of just Meriweather and its consultants! Please do your due diligence for ALL future stories on this topic!  You should also push back when told...or when you come across language...that refers to something as “less than significant”...or “more likely”. Meriweather/MSA/Urban Crossroads use incredibly VAGUE language. This is NOT ACCEPTABLE when discussing such serious, life-changing concerns for those of us who live next door to this property! And the City/citizens/journalistic outlets should NOT let them get away with it! What do those terms mean? Compared to what? Show us the numbers/actual measurements! And while you’re at it...please talk to Air, Noise, Water, Planning experts about the ridiculousness of FOUR Water/surf parks being constructed in the middle of the desert! These are incredibly non-sustainable projects - in an era of water restrictions, air-health quality concerns, traffic issues, etc! Please start covering this issue more seriously. The Coachella Valley does NOT need four of these parks! And shouldn’t the desert cities get together to support the one or two that will be OPEN TO THE PUBLIC and provide income to all the communities...instead of supporting one that will be highly exclusive/private and JUST benefit the developer (as Coral Mountain would)!! Thank you, Bridgett & Phil Novak Andalusia     Firefox https://outlook.office.com/mail/inbox/id/AAMkAGJiMWY1OTY1LTB... 3 of 3 7/6/21, 8:04 AM CORAL MT. RESORT DEIR Bobbie Fleury <bobbie@fleury.tv> Tue 7/6/2021 8 :26 AM To: Consulting Planner <ConsultingPlanner@laquintaca.gov> Cc: Linda Evans <Levans@laquintaca.gov>; Robert Radi <Rradi@laquintaca.gov>; John Pena <jpena@laquintaca.gov>; Steve Sanchez <ssanchez@laquintaca.gov>; Kathleen Fitzpatrick <kfitzpatrick@laquintaca.gov>; Danny Castro <dcastro@laquintaca.gov>; Cheri Flores <clflores@laquintaca.gov> ** EXTERNAL: This message originated outside of the City of La Quinta. Please use proper judgement and caution when opening attachments, clicking links or responding to requests for information. ** Hello Nicole, Mayor Evans, and Council Members Radi, Sanchez, Fitzpatrick, and Pena, Mr. Castro, and Ms. Flores, Contrary to what some may believe, I am not anti-development concerning the Coral Mt. Resort. In fact, I have no issues with this parcel of land being approved for homes, a hotel and restaurant, hiking and biking trails, and perhaps even have the developer throw in a 9 hole putt-putt course for fun - on fake grass! However, I am extremely opposed to the current request for a zoning change to accommodate what amounts to an amusement park for out-of-towners in the middle of residential communities, and especially a park whose main feature is an 18 million gallon water guzzling ditch that will continuously be draining our fresh water from the aquifer due to evaporation in our hot, dry, climate. I also have to wonder if anyone at Meriwether realizes that the water in the wave pool will be uncomfortably hot for about 4 months out of the year and therefore not much fun to surf in. It's why many don't use their pools in the summer. According to the recently released draft EIR, most of what is planned for the site won't have any "significant" impact on the surrounding environment. That's like saying someone is "slightly" pregnant! The developer - Meriwether Co. - hired the people who did the DEIR. Are we supposed to believe that their report is totally OBJECTIVE? The developer continues to cite that the wave won't use more water than a golf course, while ignoring the fact that more and more courses have now gone to non-potable water, something that cannot be done with the surf park. For our City Council to approve the rezoning so this can proceed is unconscionable especially in light of La Quinta's own land and water use guidelines. Just like Slater did in Lemoore, where the wave park is in the middle of empty land, that's where this should go - and not in our desert where water use is of critical importance. Considering that California is back into a drought situation, if the developer has a conscious, or any inkling of being environmentally sensitive, they should pull back their request for the wave portion of their plans. Firefox https://outlook.office.com/mail/inbox/id/AAMkAGJiMWY1OTY1LTB... 1 of 2 7/7/21, 11:26 AM And I would hope, that when it comes before you for a vote, your answer will be "no." Thank you for your consideration. Bobbie Fleury Firefox https://outlook.office.com/mail/inbox/id/AAMkAGJiMWY1OTY1LTB... 2 of 2 7/7/21, 11:26 AM Sunday, August 8, 2021 at 08:50:37 Pacific Daylight Time Page 1 of 3 Subject:Dra En vironmental Impact Report Coral Mountain Date:Wednesday, July 7, 2021 at 10:18:14 PM Pacific Daylight Time From:Agnes Collins To:consulngplanner@laquin taca.gov Dear Mayor and Council, and Ms. Nicole Sauviat Criste, Consulng Planner City of La Quinta We, the La Quinta Residents for Responsible Development, are sending this leSer to express our concerns regarding the Dra EIR tha t was released for Coral Mountain Resort. At the outset, we wish to say that this document is beyond comprehension for the average resident of La Quinta. The DRAFT EIR (DEIR) is not in keeping with the 2021 CEQA Statute and Guidelines hp s://www.califaep.org/docs/CEQA_Handbook_2021.pdf, parcularly those laid out in Arcle 10. Consider aons in Preparing EIRs and Negav e Declaraons, as laid out here: 15140. WRITING EIRs shall be wri en in plain language and may use appropriate graphics so that decision makers and the public can rapidly understand the documents. This document is replete with redundancy - paragraphs and statements, obviously boilerplate, are inserted and re- inserted throughout the document into various categories, where not necessary or where summaries might have been acceptable. We do see the summary of Environmental Impacts and Mig aon Measur es TABLE 1-3. While this summary is useful, the background informaon r egarding each secon MUS T be presented in a manner that a reader can understand. The DEIR fails in this regard. 15141. PAGE LIMITS The text of dra EIRs should normally be less than150 pag es and for proposals of unusual scope or complexity should normally be less than 300 pages This statement speaks for itself.page1image56365184 page1image56450752 page1image56444800 The DRAFT EIR is well over 700 pages, not including Appendices. This document is unnecessarily LARGE, primarily as a result of of the way it is wri en - we refer you back to 15140 above. 15145. SPECULATION If, a$er thorough invesg aon, a Lead Agency finds that a parcular impact is t oo speculav e for evaluaon, the agency should note its conclusion and terminate discussion of the impact. The intrusiveness on the surrounding residenal c ommunies with, by way of example but not limited to, the: Lights (including mulple 80- foot towers and commercial glare from buildings and parking lots) Page 2 of 3 Noise (during operaon, and that associated with Special Events), and Aesthecs (impacts on the vie ws of Coral Mountain) as presented in the DEIR with the pretext of supporv e “scienfic s tudies/analysis”, is difficult to even read let alone understand, and therefore to allow for our interpretaon. We are of the opinion that the declared “negav e” impacts of the above in parcular ar e essenally specula v e and should be acknowledged as such. The failure to do this greatly concerns us and many residents that we have talked with regarding the DEIR. The phrase that comes to mind, no disrespect intended, is “smoke and mirrors”. This speaks to our concern about the credibility of the some of the informaon pr esented in the document. 15146. DEGREE OF SPECIFICITY The degree of specificity required in an EIR will correspond to the degree of specificity involved in the underlying acvity which is described in the EIR . An EIR on a project such as the adopon or amendmen t of a comprehensive zoning ordinance or a local general plan should focus on the secondary effects that can be expected to follow from the adopon or amendmen t, but the EIR need not be as detailed as an EIR on the specific construcon pr ojects that might follow. We are of the opinion that the “details” of the DEIR obscure the focus on the secondary effects of the Project - in other words, we as the readers, cannot see the “forest for the trees” and therefore have trouble understanding exactly what it is that the DEIR is trying to say. Every aSempt should have been made in the DRAFT EIR to ensure, going back to 15140 above, to ensure that the informaon c ontained is “rapidly understood” by the reader. We would have liked to stand back upon receipt of the EIR and, a$er reading, say “WE MAY NOT AGREE... BUT WE DO UNDERSTAND THE SECONDARY EFFECTS”. As the EIR stands now, we are making it known to you that we are unable to do this. 15147. TECHNICAL DETAIL The informaon c ontained in an EIR shall include summarized technical data, maps, plot plans, diagrams, and similar relevant informaon sufficien t to permit full assessment of significant environmental impacts by reviewing agencies and members of the public. Placement of highly technical and specialized analysis and data in the body of an EIR should be avoided through inclusion of supporng in formaon and analy ses as appendices to the main body of the EIR. Again, to our points noted. The technical data presented in the body of the DEIR is not summarized or organized in such a manner as to allow for the understanding of the general reader. In summary, from the CEQA Guidelines ...”The DEIR serves as a public disclosure document explaining the effects of the proposed project on the environment, alternav es to the Project, and ways to minimize adverse effects and to increase beneficial effects”. This is the framework that we looked forward to and expected to receive when the DEIR was released, nearly two weeks ago. Page 3 of 3 In essence, the proclamaon of “no neg av e effects “ is evident throughout the document, but the informaon tha t is provided within the document to support those conclusions regarding the DEIR categories is virtually undecipherable to us. This is not fair. There is a med “Pr ocess” underway and we are the residents who will be impacted by this Project. We require transparency please. We require a complete understanding of exactly what is impacng us and ho w. Any mig aon measur es presented must make sense. If we, the general public, cannot understand the DEIR, how can we possibly respond accordingly in the manner required of us? Conjecture and opinions will carry no weight. We respecully r equest that this DRAFT EIR be retracted and replaced. The replacement document should be created with the following in mind - it should be reasonable in length, with clear and concise language, and without unnecessary repeon. This w ould allow for “rapid” understanding by readers, and thus it would be in alignment with the CEQA guidelines. Thank you for your consideraon of our r equest. THE LA QUINTA RESIDENTS FOR RESPONSIBLE DEVELOPMENT Agnes Hilsen Collins Dear Nicole Sauviat Criste, I am a concerned citizen of the desert and am opposed to building the Coral Mountain Resort. We are in a drought emergency and not only will water be necessary to build this Resort, but adding an 18 million gallon wave pool, too? Water evaporates. Where is this water coming from—the underground aquifer? We are in the middle of climate change. Temperatures are getting hotter every year. The 2014 Sustainable Groundwater Management Act—SGMA was adopted during California’s last drought. The law states that groundwater is a shared resource. I don’t believe sharing a finite resource with more million dollar homes, a four story hotel, and another wave pool in the desert is sustainable. I conserve water but yet see projects like these springing up all over the desert and wonder why I should do my part? Sincerely, Maggie Hamilton !"Reply all #Delete $Junk Block Coral Mountain proposal %Label: 60 Days Delete (60 days) Expires: Mon 9/6/2021 6:46 AM Thu 7/8/2021 6:46 AM ** EXTERNAL: This message originated outside of the City of La Quinta. Please use proper judgement and cau;on when opening a=achments, clicking links or responding to requests for informa;on. ** I concur with the letter written to the planning committee of the ridiculous length and unfriendly wording in the Coral Mountain proposal.  If the people cannot who are going to be most affected by this  super project are not given a document that can be understood by them, it ought not be written as such.   Don’t make this similar to what the Washington bourgeoisie do and write a book size document filled with legaleze and vote before the document has been decimated and understood by  the proletariats who pay taxes but stand to lose. Ilona Sala L IS Ilona Sala <ilona1sala@gmail.com>&’"() To: Consulting Planner Reply Forward ) Mail - Consulting Planner - Outlook https://outlook.office.com/mail/deeplink?popoutv2=1&version=202106... 1 of 1 7/8/21, 10:37 AM !"Reply all #Delete $Junk Block Coral mountain resort Nicole criste consulting planner %Label: 60 Days Delete (60 days) Expires: Tue 9/7/2021 3:43 PM Fri 7/9/2021 3:43 PM ** EXTERNAL: This message originated outside of the City of La Quinta. Please use proper judgement and caution when opening attachments, clicking links or responding to requests for information. ** I am a full time desert and La Quinta city resident, and have been here 37 years. I am Opposed to the building of the Coral Mountain Resort with it's proposed 18 million gallon wave pool, 4 story hotel, and many new homes.      We are living in a drought Again, and with climate change happening it seems irresponsible to think that such a project which would require so much of an Important resource would even be considered.       According to the 2014 Sustainable Groundwater Management Act, groundwater is a "shared resource" , and therefore this finite resource needs to be used appropriately.  Water from our aquifer needs to be used in A sustainable and justifiable manner. Drinking water, water for crops, plants and gardens seems more important than a wave pool!  Think of the evaporation factor alone.       I do my part with water conservation, shouldn't we ALL be doing the same? Sincerely, Judy  Carey 53380 Avenida Cardenas LQ L JC Judy Carey <rosencarey@verizon.net>&’"() To: Consulting Planner Reply Forward ) Mail - Consulting Planner - Outlook https://outlook.office.com/mail/deeplink?popoutv2=1&version=202106... 1 of 1 7/12/21, 8:05 AM !"Reply all #Delete $Junk Block Coral Mountain Development %Label: 60 Days Delete (60 days) Expires: Wed 9/8/2021 2:04 PM Sat 7/10/2021 2:04 PM ** EXTERNAL: This message originated outside of the City of La Quinta. Please use proper judgement and cau;on when opening a=achments, clicking links or responding to requests for informa;on. ** Dear Nicole, My name is Kelly Welton and my fiancé and I live in Trilogy. We moved here in February of 2020. Tired of Los Angeles and Orange counties’ traffic and noise, we were lured to La Quinta by the open mountains, sightings of Bighorn sheep, and the quiet beauty of all the visible stars at night. We are VERY opposed to the proposed “Coral Mountain" wave park. We strongly urge you not to approve any zoning variances that would allow this project to go forward. The proposed variances effectively allow the equivalent of commercial-scale traffic, noise, lights, and pollution in a high density residential area. We understand the property will be developed someday, but when we considered and ultimately purchased our retirement home, we never dreamed the zoning could change from residential with golf course to amusement park so quickly and so quietly. Why jeopardize our “Gem of the Desert” reputation? And, to be frank, the Environmental Impact Report seems to have been prepared by the developers rather than by neutral third parties. This truly is the wrong project in the wrong place. I believe you have a responsibility to the residents of La Quinta, at the very least to acknowledge our efforts and listen to our concerns. We seem to have been ‘brushed aside’ whenever voicing our concerns for this project. Please, we urge you to fully consider the impact this development will have on La Quinta, all of La Quinta, to the ends of the city limits. Thank You. Sincerely, Kelly Welton L K kelly <kelwelrt@gmail.com>&’"() To: Consulting Planner ) Mail - Consulting Planner - Outlook https://outlook.office.com/mail/deeplink?popoutv2=1&version=202106... 1 of 1 7/12/21, 8:07 AM !"Reply all #Delete $Junk Block Draft EIR Wavepark %Label: 60 Days Delete (60 days) Expires: Thu 9/9/2021 8:39 PM Sun 7/11/2021 8:39 PM ** EXTERNAL: This message originated outside of the City of La Quinta. Please use proper judgement and cau;on when opening a=achments, clicking links or responding to requests for informa;on. ** Please make MSA redo the Draft EIR so we can all understand what is being said as it pertains to the Wavepark proposal.  Personally, I have spent hours trying to come to some understanding of what is being said or referenced.  I simple cannot understand their research or early conclusions. I have given up as well as many others who have sought out help for same reason.  The general public has a right to understand this document.  The city has a similar obligation per Ca statute to make this document readable and understandable to the average resident. I personally have asked two land use attorneys for help in the matter and they have reached the same conclusion.  If the goal by MSA is to complicate and confuse the general public then they have succeeded. In order to move forward this document needs to be understood.   Unbelievable that this even needs to be brought forward. Mike Charles 81343 Andalusia La Quinta, Ca 92253 mgacharles@yahoo.com cell: 253-381-4565 L MC mike charles <mgacharles@yahoo.com>&’"() To: Consulting Planner Reply Forward ) Mail - Consulting Planner - Outlook https://outlook.office.com/mail/deeplink?popoutv2=1&version=202106... 1 of 1 7/12/21, 8:08 AM Dear Nicole Sauviat Criste I am writing to let you know my objection to the proposed development of the Coral Mountain Resort. I have lived in La Quinta since 1972 and have seen some good development in La Quinta and some bad. Unfortunately highway 111 has some terrible and unnecessary development, ie car lots and big box stores. There are many things to consider when planning a city. It is extremely important to consider the environmental impact of a development. With global warming and droughts in California it is responsible for the city to consider how a development would impact our water resources. The idea of having an 18 million gallon wave pool, a four story hotel and million dollar homes is not environmentally responsible. Please deny the application of this development and save our water resources. Sincerely, Dorothy Dupree 78430 Cameo Dunes Place La Quinta, Ca 92253 760 861-9442 !"Reply all #Delete $Junk Block Coral Mountain Resort - Draft EIR %Label: 60 Days Delete (60 days) Expires: Fri 9/10/2021 12:51 PM Mon 7/12/2021 12:51 PM ** EXTERNAL: This message originated outside of the City of La Quinta. Please use proper judgement and cau;on when opening a=achments, clicking links or responding to requests for informa;on. ** Dear Ms. Sauviat Criste: I send this letter to express significant objections regarding the Coral Mountain Resort Draft EIR. In brief, the subject document fails to comport with CEQA 2021 Guidelines: https://www.califaep.org/statute and guidelines.php The subject document is 5x the volume stated in CEQA guidelines. As such the purpose and intent of the guidelines are rendered impossible of performance. The current document is - in my opinion - an affront to the audience for which it is intended. A reasonable person may ask why the developer and its agents sought to avalanche the audience with such a grossly over-written, unnecessarily complicated document. Redundancies are pervasive throughout the document. Such writing techniques are experience-proven methods to confuse, obfuscate and discourage the audience from accomplishing a complete read. One wonders why the developer and its agents would adopt this communications approach for a project they know to be controversial and objectionable to many. I respectfully request the subject DRAFT EIR be withdrawn. Further, I ask that the City of La Quinta respect and observe CEQA guidelines in publishing a replacement DRAFT EIR. In doing so, readers would have opportunity to absorb and comprehend contents presented in clear, concise, everyday terms - as intended by CEQA. A corollary benefit would accrue to the City of La Quinta in the form of reader audience appreciation for transparency. Your consideration of my request is appreciated. Thank you. Kenneth D. Jones 60179 Honeysuckle St. La Quinta, CA 92253 KenJonesMail@aol.com L KJ Ken Jones <kenjonesmail@aol.com>&’"() To: Consulting Planner Cc: Linda Evans; Robert Radi; Kathleen Fitzpatrick; John Pena; Steve Sanchez; cdd@la-quinta.org ) Mail - Consulting Planner - Outlook https://outlook.office.com/mail/deeplink?popoutv2=1&version=202106... 1 of 1 7/13/21, 8:58 AM July 12, 2021 Attention: Ms. Nicole Sauviat Criste, Consulting Planner City of La Quinta ConsultingPlanner@laquintaca.gov Dear Ms. Sauviat Criste: RE: Draft EIR Coral Mountain Resort I am sending this letter to express my concerns regarding the Draft EIR that was released for Coral Mountain Resort. This document is not in keeping with the CEQA 2021 Guidelines https://www.califaep.org/statute_and_guidelines.php • It is too long. The CEQA guidelines stipulate that the document for a project should be no more than 300 pages. • It is not “rapidly understood” as required by the CEQA guidelines, again due in part to its length, but particularly due to redundancy and repetition. I respectfully request that this DRAFT EIR be retracted and reissued. The replacement document should be created with the following in mind - it should be reasonable in length, with clear and concise language, and without unnecessary repetition. This would allow for “rapid” understanding by readers, and thus it would be in alignment with the CEQA guidelines. Thank you for your consideration of my request. Brenda Vatland bdvatland@gmail.com 79345 Toronja La Quinta, CA 92253 cc: Linda Evans. Mayor E-mail: levans@laquintaca.gov Robert Radi, Mayor Pro Tem E-mail: rradi@laquintaca.gov. Kathleen Fitzpatrick, Council Member E-mail: kfitzpatrick@laquintaca.gov John Pena, Council Member E-mail: jpena@laquintaca.gov Steve Sanchez, Council Member E-mail: ssanchez@laquintaca.gov Cherri Flores, Planning Manager, E-mail cdd@la-quinta.org Carlos Flores, Senior Planner, E-mail cdd@la-quinta.org Siji Fernandez, Associate Planner, E-mail cdd@la-quinta.org !"Reply all #Delete $Junk Block Draft EIR Coral Mountain Resort %Label: 60 Days Delete (60 days) Expires: Fri 9/10/2021 10:53 AM Mon 7/12/2021 10:53 AM ** EXTERNAL: This message originated outside of the City of La Quinta. Please use proper judgement and cau;on when opening a=achments, clicking links or responding to requests for informa;on. ** To: Ms. Nicole Sauviate Criste, Consulting Planner, City of La Quinta We are sending this email to express our concerns regarding the Draft EIR that was submitted for Coral Mountain Resort recently. The document, as currently submitted, is not in keeping with the CEQA 2021 Guidelines, as specified at: https://www.califep.org/statute_and_guidelines.php . Most significantly: -It is too long. The CEQA guidelines stipulate that the document for a project should be no more than 300 pages. -It is not "rapidly understood" as required by the CEQA guidelines, again due in part to its length, but particularly due to redundancy and repetition. We respectfully request that this DRAFT EIR be retracted and reissued in compliance with the CEQA 2021 Guidelines. Additionally, the consultants and report preparers should be required to provide clear and verifiable supporting data for every issue of concern. Thank you for your consideration of our request. Dave Wiezel Bruce Tersiner 58540 Aracena, La Quinta, CA 92253 hnldjw@yahoo.com, tersiner@yahoo.com L DW Dave Wiezel <hnldjw@yahoo.com>&’"() To: Consulting Planner Cc: Linda Evans; Robert Radi; Kathleen Fitzpatrick; John Pena; Steve Sanchez; cdd@la-quinta.org Reply Reply all Forward ) Mail - Consulting Planner - Outlook https://outlook.office.com/mail/deeplink?popoutv2=1&version=202106... 1 of 1 7/12/21, 12:36 PM Diane Rebryna, B.Sc.,D.D.S. 60149 Honeysuckle Street, La Quinta, CA 92253 Attention: Ms. Nicole Sauviat Criste Consulting Planner BY EMAIL: Good day Ms. Sauviat Criste, Thank you for your email of this morning, July 13, 2021 with your explanation as to why the current DEIR (also “the Document”) will not be retracted and reissued, and advising us that accordingly there would be NO extension beyond the August 6, 2021 date for comments. Perhaps the City has “carefully and thoroughly reviewed the proposed Project”, but I believe that you are missing the point of my request. Please understand that while a complex Project such as this requires analysis from the City’s perspective, it must also be presented in such a manner to allow for a detailed analysis by the public and also allow for “rapid understanding”. I would again like to state that the document in its present format does not provide for this, mostly due to its length, repetitiveness and redundancy. I will not repeat again the reasoning behind our initial request of July 2, 2021. I gather from your email that you feel that the document is “not unduly scientific or complex”. For reasons that I will not go into, I respectfully disagree; however the purpose of my response herein is not to argue. ——————————————————————————————————————————- I do propose a compromise please, particularly with respect to the Sections in Chapter 4. Environmental Impact Analysis. I would like to see the 5 following items considered : 1.An expanded Table of Contents for Chapter 4. ***These 15 Sections are essentially the “meat and potatoes” of the DRAFT EIR As the document stands, the Table of Contents for a 700 plus page Document is not at all helpful. By way of example, in the Section regarding Aesthetics (4.1) which comprises 73 pages (4.1.1- 4.1.72), I note 6 Subsections. These are: 4.1.1 Introduction, 4.1.2 Existing Conditions, 4.1.3 Regulatory Setting, 4.1.4 Project Impact Analysis 4.1.5 Cumulative Impacts, and 4.1.6 Mitigation Measures However, when I go to the Table of Contents, I see ONLY “4.1 Aesthetics” referencing the entire 73 page. I ask please - why would the Sections relevant to each Chapter not be included ? - please see 2. below 2. Inclusion of the Subsections and Tables in the Table of Contents - with numbers, letters and bullets as appropriate and appropriately cross referenced to pages in the Document. It is the subsections that pose an issue for the average reader such as myself. For instance, when I proceed to go through Section 4.1.4 Project Impact Analysis, I note the following “Subsections” Thresholds of Significance Methodology Proposed Project Character and Development Standards PA I PA I I PA II I PA IV Circulation Design Guidelines Planning Area I - Neighborhood Commercial Materials Planning Area II - Low Density Residential Materials Massing and Scale Architecture Planning Area III - Tourist Commercial Materials Massing and Scale Architecture Planning Area III - Tourist Commercial Offsite Infrastructure Project Impacts a. Have a substantial adverse effect on a scenic vista ? Location “A” Location”B” ….. all in different fonts, different sizes, some italics, some not, non indented, etc. ; and these are in only the first 25 pages of the 73 for this Section ! I believe that you can see where I am going with this “illustration” above. This is not an easily readable document, but in particular it is not an easy document to reference and therefore understand. My example refers to just Section 4.1.4 - the layout therein is the same throughout the entire Document. From my particular perspective as I conduct my review, I found that I am required create my own “table of contents” for my ability to cross reference to allow for my understanding. Additionally, an expanded Table of Contents might allow me to gather data on a particular item - for instance, the lighting. In one sub - section, its says that towers are 80 feet high, in another it says that they will be lit from 7 AM - 10 PM, in another it says that there will be 17 - 80 foot towers. etc. If this data is NOT provided in one sub- section, then at least a Table of Contents as requested might be of help going forward. I can assure you that this is no easy task to begin to gather and assimilate this data - as I attempt to provide an intelligent response to the Draft EIR. An expanded table of Contents with corresponding “lists” within the document itself would go a long way to helping me do this. 3. If it is possible, I would like to see this Document re-issued as a “searchable” PDF, with hyperlinks as required to the Appendices. Modern technology easily allows for this. 4. I would like to see the entire Document proof read with respect to page numbers please. For instance, I see that Section 4.1 has pages marked 4.1 … whereas 4.2 has pages also marked 4.1, … - instead of 4.2.X.… Simple proof reading would have caught this error - I’m asking please that you have someone do this. That way, when I make my own notes to refer to, I am not going back through the document and unable able to find what I am looking for because I am dealing with errors in the page numbering system. 5. I would like to see sub-sections entitled CONCLUSIONS limited to ONE per Section, please. Too many of these have lead to my confusion on the topics therein. In closing, I wish to say that this Project is very complex and potentially impactful to the residents around it on so many levels. There are many aging residents who reside in retirement communities near this proposed Project. Many have invested their life savings in their forever homes and feel very afraid because they cannot fully understand what this Project entails. Many can no longer concentrate to the extent that they once could and are easily overwhelmed. Many are not computer savvy. Some have told me that they feel inadequate and even “stupid” when they admit that they cannot “understand” the DEIR when they try to read it. My reply to them as been that “I feel inadequate as well ” when faced with such a lengthy and redundant document. You have indicated in your email today that redundancy “is required” for the completeness of the document. Thank you for this explanation as I now understand and accept that. However, and to that I would say … there should be extra attention on the City’s part then to ensure that as much detail is provided for the benefit of all readers in such a manner as to allow for complete understanding. The acknowledgement and implementation of my 5 comments above would go a long way to providing for this. Thank you for your kind consideration of my request. I look forward to hearing back from you. Regards, Dr. Diane Rebryna Tuesday, July 27, 2021 at 15:30:09 Pacific Daylight Time Page 1 of 2 Subject:"Coral Mountain Resort DEIR" Date:Thursday, July 15, 2021 at 10:51:34 AM Pacific Daylight Time From:SSTRATTON@dc.rr.com To:'Consulngplanner@laquin taca.gov' CC:'levans@laquintaca.gov', 'rradi@laquintaca.gov', 'kfitzpatrick@laquintaca.gov', 'jpena@laquintaca.gov', 'ssanchez@laquintaca.gov' WATER SUPPLIES: Please take into serious consideraon the Meg a Drought that the Western US is experiencing. I do not believe that the reports on water available from our aquifer accurately address the water sources to replenish our aquifer to keep it at safe levels for the foreseeable future. I am a resident of Trilogy La Quinta and a California nav e. The drought is severely impacng f armers and ranchers here and the western US. One newspaper arcle in Or egon highlights forward thinking errors. "It was predicted that Prineville Reservoir would fill. It was predicted there would be natural flow for us with our water right in the Crooked River. It was predicted there would be natural flow for us in the Deschutes (river). NONE OF THOSE THINGS HAPPENED." - Marty Richards, board chair for North Unit, said the drought condions this spring and summer forced the irrigaon dis trict to reevaluate its water supplies." Farmers/ranchers are losing their water supplies. The Wickiup Reservoir will be empty by August 18. My point being, why are we relying on the Colorado River without queson f or our precious water supply here in the desert. "The Colorado River is drying up faster than federal officials can keep tract. Mandatory water cuts are looming. Plummeng r eservoir levels at Mead and Powell solidify Arizona cutbacks next year and near-future threats to all Compact states from Colorado to California" (source: The Colorado Sun) LIGHT POLUTION: Every morning and evening I sit outside and enjoy the beauful Cor al Mountain and it's changing colors at sunrise and sunset. Seventeen 80 foot tall light towers will permanently ruin everyone's views of the Coral Mountain. STVR's: The city of La Quinta has suspended permits for STVR's in residenal z ones. The impact of 600 STVR's will impact the surrounding communies f ar more that allowing them in residenal z ones. ZONING CHANGE: This area is not appropriate for Tourist Zoning. Having special events will cause more traffic, noise, rowdy pares a t the STVR's. This will turn 58th and 60th and Madison into major traffic arteries. We already have car races on 60th and cars doing doughnuts at the corner of Madison and 60th. Look at the r e marks! Was this in a report? This will only encourage more traffic problems. To call this project a PRIVATE COMMUNITY is a joke. Only a small amount of lots, roughly 24, are private. 24 private homes vs 600 STVR's? That proporon mak es absolutely no sense. The few private lots are just a way to make the whole project look private. It's a PUBLIC VENUE!! This enr e project is totally irresponsible. This is California with 700+ miles of coastline. A surfing venue does not belong in the desert! This would be a permanent disrupon t o our quiet life in the desert, ruin our views, destroy our quiet evenings, just so promoters and surfers can make money on Special Events. Page 2 of 2 !"Reply all #Delete $Junk Block Wave park please no attached photos are a big horn crossing 58 where would he go if not killed by a car coming to a wave park where he lives %Label: 60 Days Delete (60 days) Expires: Tue 9/14/2021 6:43 AM Fri 7/16/2021 6:43 AM ** EXTERNAL: This message originated outside of the City of La Quinta. Please use proper judgement and caution when opening attachments, clicking links or responding to requests for information. ** Sent from my iPhone L CG Connie Glavin <cjglavin@yahoo.com>&’"() To: Consulting Planner IMG_1281.HEIC 1 MB Reply Forward ) Mail - Consulting Planner - Outlook https://outlook.office.com/mail/deeplink?popoutv2=1&version=202107... 1 of 1 7/16/21, 9:27 AM !"Reply all #Delete $Junk Block Water Park %Label: 60 Days Delete (60 days) Expires: Thu 9/16/2021 2:32 PM Sun 7/18/2021 2:32 PM ** EXTERNAL: This message originated outside of the City of La Quinta. Please use proper judgement and cau;on when opening a=achments, clicking links or responding to requests for informa;on. ** Who came up with this insane idea to turn our town into a Disneyland in the middle of a drought. The traffic and noise will be an Eyesore in the desert. Send this proposal down. Dan Rendino  80390 Weiskopf La Quinta CA 92253 danrendino@gmail.com 760.880.3275 L DG Dan Rendino Gmail <danrendino@gmail.com>& To: Consulting Planner Reply Forward & Mail - Consulting Planner - Outlook https://outlook.office.com/mail/deeplink?popoutv2=1&version=202107... 1 of 1 7/19/21, 7:56 AM !"Reply all #Delete $Junk Block La Quinta Wave Park %Label: 60 Days Delete (60 days) Expires: Thu 9/16/2021 5:33 PM Sun 7/18/2021 5:33 PM ** EXTERNAL: This message originated outside of the City of La Quinta. Please use proper judgement and caution when opening attachments, clicking links or responding to requests for information. ** Ms. Nicole Sauviat Criste, We will make this short and sweet. Please do the right thing about the proposed Wave Park in La Quinta. We are in the worst drought in 1000 years. Do you think this Wave Park makes sense on any level? We strongly oppose this development and hope you will hear our voices. JoAnne Thompson Bob Ruehl Sent from my iPhone L JT JoAnne Thompson <joswabt555@aol.com>&’"() To: Consulting Planner Reply Forward ) Mail - Consulting Planner - Outlook https://outlook.office.com/mail/deeplink?popoutv2=1&version=202107... 1 of 1 7/19/21, 7:55 AM 1 From:Alena Callimanis Sent:Tuesday, July 20, 2021 1:28 PM To:City Clerk Mail Cc:Monika Radeva Subject:Monika, my presentation without the videos that can be distributed to the Council and staff Attachments:CallimanisLaQuintaPresentation7202021withoutvideoB.pdf Follow Up Flag:Follow up Flag Status:Flagged ** EXTERNAL: This message originated outside of the City of La Quinta. Please use proper judgement and caution when  opening attachments, clicking links or responding to requests for information. **  Monika, I created this file “without video” so it is very small.  This way I respectfully request that it can be now  distributed to the Council and staff.  I still hope we can show my version with the videos.  Alena Callimanis    CITY COUNCIL MEETING - JULY 20, 2021 - WRITTEN PUBLIC COMMENTS BY RESIDENT ALENA CALLIMANIS PUBLIC COMMENTS ON MATTERS NOT ON THE AGENDA - OPPOSING THE WAVE PROJECT Impact of Coral Mountain Surf Resort Alena Callimanis La Quinta CA 92253 Right after Sunset Looking at Coral Mountain from Lisa Castro’s house on 60th Night sky panorama on 60th from Guillermo’s house across Coral Mountain to Lisa’s House July 19 at 8:38pm Video of Night Sky and sound: Coral Mountain from Guillermo’s house to Lisa’s house Hearing just crickets Hearing a car on Madison which is further away than the Basin is from this point Video removed due to size. This video shows the dark Coral Mountain and features only the sound of crickets. Request copy of video from acallimanis@gmail.com Video removed due to size. This video shows the dark Coral Mountain area and and the sound of a car on Madison. Madison is further from this point than from this point to the Wave Basin. Request copy of video from acallimanis@gmail.com Picture from the 58th St near Madison – what is that light? Bagdouma Park in Coachella –Light is always diffused and visible due to particulates in our air (the light on the right is 60 feet) Please don’t let the developer insult us by saying there will be no light and noise impact to the surrounding developments This will be physically impossible considering the location with quiet nights in this area of the desert, plus the proximity to Coral Mountain with sound echoing and reverberation off the mountain and light reflection and dispersion Excerpts from La Quinta General Plan 2035 –Land Use Policy LU -3.1 Encourage the preservation of neighborhood character and assure a consistent and compatible land use pattern. GOAL LU-4 Maintenance and protection of existing neighborhoods. Policy LU -4.1 Encourage compatible development adjacent to existing neighborhoods and infrastructure. GOAL SC-1: A community that provides the best possible quality of life for all its residents. GOAL OS-3: Preservation of scenic resources as vital contributors to the City’s economic health and overall quality of life. We want Low Density Residential at this Site and NOT 100% STVRs and a Wave Preserve this beauty and serenity for the five developments around Coral Mountain and for the new 100% low density residential development that should be on this magnificent this property Please no Zoning Change! 1 From:Alena Callimanis Sent:Tuesday, July 20, 2021 12:37 PM To:City Clerk Mail Cc:Monika Radeva; Lisa Castro Subject:Presentation by Lisa Castro for public comment session for July 20 City Council Meeting Attachments:Lisa Castro City Council Presentation.pdf ** EXTERNAL: This message originated outside of the City of La Quinta. Please use proper judgement and caution when opening attachments, clicking links or responding to requests for information. ** Here is the document that Lisa Castro will be using while speaking during the public comment period at today’s City Council meeting at 4pm. Lisa will be in person. Thank you very much. Alena Callimanis CITY COUNCIL MEETING - JULY 20, 2021 - WRITTEN PUBLIC COMMENTS BY RESIDENT LISA CASTRO PUBLIC COMMENTS ON MATTERS NOT ON THE AGENDA - OPPOSING THE WAVE PROJECT Good Afternoon Honorable Mayor Evan, Council Members and Staff. My name is Lisa Castro and I am a resident at First I would like to thank Alena for the pictures and videos she showed you from my house. The videos just record the lack of noise from my house and that you can slightly hear a car on Madison. Think of HOW many cars will come and go through the night in a rezoned area. The point is that the wave basin is closer to me than Madison so if I can hear the car, just think of the noise every night - not just the waves crashing as the promo for the developer says and the noise of the wave machinery, but the people noise - surfing, jet skis, music etc, etc. … the “people noise” that a rezoning change will allow. And the people noise at night will increase exponentially in the summer because it will be too hot for them to “surf” during the day!! Also, water will be so hot during the summer months because it is only six feet deep at its maximum on a concrete pool. And the evaporation alone is enormous. I am a little more than halfway up the unpaved Avenue 60 toward Coral Mountain. I have lived there for 30 years. Guillermo and I are the closest houses to this development. It is fair to say the driveway into the development as well as parking areas are right next to my house. I have spoken to Garrett Simon the developer many times at my house. During the latest meeting he told me that I will not be impacted by light and noise. I asked Garrett to please sign a document to that effect and he said no. I told him that I would be severely impacted by the dust and dirt during construction, that I have asthma, and that my pool and air conditioners would get clogged with dust and dirt. CITY COUNCIL MEETING - JULY 20, 2021 - WRITTEN PUBLIC COMMENTS BY RESIDENT LISA CASTRO PUBLIC COMMENTS ON MATTERS NOT ON THE AGENDA - OPPOSING THE WAVE PROJECT His colleague with him told me to move away during construction. How insulting is that! Garrett told me that the grading on the property would be done in six weeks. I know that it is closer to six months. My family was in the grading business. Is he thinking he can push me around because I am alone? I am also concerned about the constant vibrations caused by the waves due to the tremendous weight and force of 18 million gallons of water. I am only around 600 feet from the wave pool. All the seismic records were done at the wave pool at Lemoore California which has totally different soil composition. We are above the aquifer on sandy soil. So the developer has no idea of the impact of the wave motion to our area. I can attest to the fact that I am in a wind tunnel. The wind whips around from the Quarry and I have clocked the wind at 60 mph. When I mentioned this to Garrett he acted like he didn’t believe me. That will also add to extreme evaporation. Maintenance and construction trucks will be lined up outside my house because of the restrictions that they can’t start working until 7AM. Since the wave is operating from 7AM to 10PM every day, 365 days a year, they will probably need to do maintenance during the night. And what about the heavy chlorination they will need to do during the heat? I will be exposed to chlorine in the air everyday. This project is a disaster for me as well as for our neighbors. Please do not approve the zoning change that will allow all of this to happen. Thank you very much. CITY COUNCIL MEETING - JULY 20, 2021 - WRITTEN PUBLIC COMMENTS BY RESIDENT LISA CASTRO PUBLIC COMMENTS ON MATTERS NOT ON THE AGENDA - OPPOSING THE WAVE PROJECT !"Reply all #Delete $Junk Block Coral Mountain Resort DEIR %Label: 60 Days Delete (60 days) Expires: Sat 9/18/2021 7:17 AM Tue 7/20/2021 7:17 AM ** EXTERNAL: This message originated outside of the City of La Quinta. Please use proper judgement and caution when opening attachments, clicking links or responding to requests for information. ** As a resident of Andelusia, next to the proposed wave park, I am concerned about the noise and light that the proposed development would bring to our community.  I don’t think it should be tourist zoned and really don’t want the disruption that a wave park will bring to our peaceful community. Sincerely, Catherine Giles 81692 Rhonda La Quinta L C cathy <cagiles100@gmail.com>&’"() To: Consulting Planner Reply Forward ) Mail - Consulting Planner - Outlook https://outlook.office.com/mail/deeplink?popoutv2=1&version=202107... 1 of 1 7/20/21, 12:48 PM Tuesday, July 20, 2021 at 12:52:36 Pacific Daylight Time Page 1 of 2 Subject:FW: The proposed Coral Mountain Resort Date:Tuesday, July 20, 2021 at 11:44:01 AM Pacific Daylight Time From:Cheri Flores To:Nicole Criste, Danny Castro Priority:High ADachments:image001.png FYI Another comment letter. Cheri L. Flores | Planning Manager City of La Quinta 78495 Calle Tampico La Quinta, CA 92253 Ph. 760-777-7067 www.laquintaca.gov PLEASE NOTE: City Hall is now open to the public during normal business hours: Monday through Thursday from 7:30 a.m. to 5:30 p.m. and Friday from 8:00 a.m. to 5:00 p.m. (Counter closes at 4:30 p.m. daily), with the exception of nationally observed holidays. Please follow all CDC and State recommended guidelines as they pertain to COVID-19 safety and awareness. All public services continue to be available via phone, email or online web portal and the public is encouraged to utilize these services when possible. Thank you. From: Holub, Richard D. <rdh@rdholub.com> Sent: Tuesday, July 20, 2021 11:14 AM To: Linda Evans <Levans@laquintaca.gov> Cc: Robert Radi <Rradi@laquintaca.gov>; Kathleen Fitzpatrick <kfitzpatrick@laquintaca.gov>; John Pena <jpena@laquintaca.gov>; Steve Sanchez <ssanchez@laquintaca.gov>; Cheri Flores <clflores@laquintaca.gov> Subject: The proposed Coral Mountain Resort Importance: High ** EXTERNAL: This message originated outside of the City of La Quinta. Please use proper judgement and cauon when opening aZachments, clicking links or responding to requests for informaon. ** Dear Mayor, Council Members and Planning Manager, I have been a LQ resident for over 15 years. My leZer to you regarding the proposed Coral Mountain Resort development is based upon over 20 years of successful real estate development experience in the Temecula Page 2 of 2 Valley - an area very similar to the economic and social environment found in La Quinta. The proposed Coral Mountain Resort with its massive wave feature and disrupv e presence (lighng , overall use, traffic impacts, etc.) are ill-suited for that specific area and this community. Not to menon the gr ossly abusive water use. The mere appearance of that issue alone should be off-pung and giv e Counsel pause in the re-zoning of that area. Considering all those factors, and in my professional opinion, this proposed development is not in the best interest of the La Quinta community – in fact, it is "irresponsible development" personified. Please, listen to your connuan ts from the LQRRD and acquiesce to their demands. Thank you for reading and for your consideraon of m y opinion. Sincerely yours, Richard D. Holub C: 760.464.4643 | Skype: 760.459.4545 | E: rdh@rdholub.com This email and any files transmi ed with it are confidenal and in tended solely for the use of the individual or enty t o whom they are addressed. If you have received this email in error please nof y us immediately by return email to this address, or call 760.464.4643 then delete this email. If you are not the named addressee you should not disseminate, distribute or copy this e-mail. If you are not the intended recipient you are nofied tha t disclosing, copying, distribung or t aking any acon in r eliance on the contents of this informaon is s trictly prohibited. Thank you. Wednesday, July 21, 2021 at 09:25:32 Pacific Daylight Time Page 1 of 2 Subject:FW: A&enon Cherri Flor es, Planning Manager Date:Tuesday, July 20, 2021 at 4:56:10 PM Pacific Daylight Time From:Cheri Flores To:Nicole Criste CC:Danny Castro AGachments:image001.png Nicole, Another comment for the Wave. Cheri L. Flores | Planning Manager City of La Quinta 78495 Calle Tampico La Quinta, CA 92253 Ph. 760-777-7067 www.laquintaca.gov PLEASE NOTE: City Hall is now open to the public during normal business hours: Monday through Thursday from 7:30 a.m. to 5:30 p.m. and Friday from 8:00 a.m. to 5:00 p.m. (Counter closes at 4:30 p.m. daily), with the exception of nationally observed holidays. Please follow all CDC and State recommended guidelines as they pertain to COVID-19 safety and awareness. All public services continue to be available via phone, email or online web portal and the public is encouraged to utilize these services when possible. Thank you. From: Rob Michiels <rmichiels@consiliumassociates.net> Sent: Tuesday, July 20, 2021 4:55 PM To: Cheri Flores <clflores@laquintaca.gov> Cc: Ria Michiels <michiels.ria@gmail.com>; mike charles <mgacharles@yahoo.com>; RFBAEZ7@gmail.com Subject: A&enon Cherri Flor es, Planning Manager ** EXTERNAL: This message originated outside of the City of La Quinta. Please use proper judgement and cauon when opening a&achments, clicking links or responding to requests for informaon. ** Good afternoon Ms Flores, I would like to voice my strong opposition to the wave park project at Coral Mountain. My wife and I have been homeowners at Andalusia for the past 11 years. I believe I am also speaking on behalf of many of my neighbors. We joined this beautiful Andalusia community because: We love the peace and quiet; We love the immaculately dark and clear night skies; We were told the patch of wild and untamed desertscape across from us would eventually be developed into a similarly quiet and uncrowded golf/low density residential community. Page 2 of 2 So, imagine our dismay when that property was sold to another developer, who has quickly, and under the radar, moved to change the zoning from low density residential to high impact commercial. We do not understand why the city of La Quinta would have given the initial permission for that zoning change so this ill-conceived project could move forward to this stage of planning? Do our city leaders really want to tie their political legacy to the desecration of one of the last truly unique and peaceful tracts of La Quinta land by unscrupulous developers who want to change it into a circus like attraction every day all year round? Why go forward and spend untold dollars on investigations when any person with common sense knows this can and should be stopped right now by the city simply holding fast to the original zoning? Why waste millions of gallons of drinking water when we are in the midst of a drought? The so-called expert reports submitted in support of this project are at best theoretical re-do’s of earlier reports (from other projects). No real science or experiments are behind these reports. They should be refused and refuted. Is the only underlying agenda that wants to allow this permitting process change the pursuit of a few extra dollars promised for your city coffers? As my grandmother rightly said: beware of promises! If you go forward, I believe future generations will not look kindly on your legacy. Thank you for your consideration. Rob & Ria Michiels-Denayer 81301 Andalusia La Quinta, CA 92253 Rob Michiels Founding Partner CONSILIUM Associates LLC Cell +1 949 677 4165 (No Texting) Email RMichiels@consiliumassociates.net This message is intended only for the use of the individual or entity to which it is addressed, and may contain information that is privileged, confidential and exempt from disclosure under applicable law. If the reader of this message is not the intended recipient, or the employee or agent responsible for delivering the message to the intended recipient, you are hereby notified that any dissemination, distribution or copying of this communication is strictly prohibited. If you have received this communication in error, please notify us immediately by telephone or return e-mail. Thank you, CONSILIUM. !"Reply all #Delete $Junk Block In opposition of a Wave park a Coral Mountain %Label: 60 Days Delete (60 days) Expires: Sat 9/18/2021 4:24 PM Tue 7/20/2021 4:24 PM ** EXTERNAL: This message originated outside of the City of La Quinta. Please use proper judgement and cau;on when opening a=achments, clicking links or responding to requests for informa;on. ** Good afternoon and thank you for allowing me to voice my strong opposition to this project. My wife and I have been homeowners at Andalusia for the past 11 years. I believe I am also speaking on behalf of many of my neighbors. We joined this beautiful Andalusia community because: We love the peace and quiet; We love the immaculately dark and clear night skies; We were told the patch of wild and untamed desertscape across from us would eventually be developed into a similarly quiet and uncrowded golf/low density residential community. So, imagine our dismay when that property was sold to another developer, who has quickly, and under the radar, moved to change the zoning from low density residential to high impact commercial. We do not understand why the city of La Quinta would have given the initial permission for that zoning change so this ill-conceived project could move forward to this stage of planning? Do our city leaders really want to tie their political legacy to the desecration of one of the last truly unique and peaceful tracts of La Quinta land by unscrupulous developers who want to change it into a circus like attraction every day all year round? Why go forward and spend untold dollars on investigations when any person with common sense knows this can and should be stopped right now by the city simply holding fast to the original zoning? Why waste millions of gallons of drinking water when we are in the midst of a drought? L RM Rob Michiels <rmichiels@consiliumassociates.n et>&’"() To: Consulting Planner Cc: Ria Michiels <michiels.ria@gmail.com>; Mike Charles <mgacharles@yahoo.com>; Ramon Baez <rfbaez7@gmail.com ) Mail - Consulting Planner - Outlook https://outlook.office.com/mail/deeplink?popoutv2=1&version=202107... 1 of 1 7/21/21, 9:22 AM !"Reply all #Delete $Junk Block Coral Mountain Resort DEIR” %Label: 60 Days Delete (60 days) Expires: Sat 9/18/2021 7:05 AM Tue 7/20/2021 7:05 AM ** EXTERNAL: This message originated outside of the City of La Quinta. Please use proper judgement and cau;on when opening a=achments, clicking links or responding to requests for informa;on. ** We want to express our strong opposition to the planned Coral Mountain Development and Wave Park.  My husband and I moved to La Quinta and purchased our retirement home here in a 55 and over community so we could enjoy our final years in peace and quiet. We specifically purchased in Trilogy La Quinta as it was far away from the hustle and bustle and traffic of the downtown area.  We anticipated other housing developments and hotels would eventually be built in the surrounding open spaces, but we never imagined a Tourist/Commercially-zoned mega resort with a Wave Machine, professional competitions, and entertainment stages would be built a few blocks from our quiet retirement community.  This is so unfair to the surrounding homeowners who moved here expecting a quiet and peaceful environment. We ask that you please put yourself in our place and recommend against this project. Thank you for your consideration.   Eva Parker L EP Eva Parker <geneva456@hotmail.com>&’"() To: Consulting Planner Reply Forward ) Mail - Consulting Planner - Outlook https://outlook.office.com/mail/deeplink?popoutv2=1&version=202107... 1 of 1 7/20/21, 12:46 PM Tuesday, July 27, 2021 at 15:28:58 Pacific Daylight Time Page 1 of 3 Subject:Coral Mountain Resort DEIR (Revised/ Corrected ) Date:Tuesday, July 20, 2021 at 1:24:51 PM Pacific Daylight Time From:rstowe@farmersagent.com To:'Consulng Planner' AEachments:image001.png, Waterline.JPG To whom it mat concern, I built a home directly across the street from this proposed project in 2004 and have lived in the desert full me f or 28 years. I have 5 Suroar ds hanging in my garage right across the street waing f or me to pull one down to make the 6 hour round trip to San Onofre just to surf for 2 hours. One might think I would be the greatest proponent of the surf park, but no I am not. I must admit I was super excited when I heard the news about the surf park. Kelly Slater is one of my hero’s and I actually had the chance to meet him in Hawaii not to long ago. I will probably become a member of one of the surf parks in the desert for sure. But This is definitely not the area for one. The impact on the beauful en vironment nestled up against the BLM Santa Rosa Range is much more important than an Amusement Park aka Surf Park. Whenever I get a chance, I tell all my friends and visitors about the Ancient Lake Cahuilla and the Waterline. I show them proof with all the n y sea shells I have collected that I found in my yard. I tell them about the story of the misnomer of Conchilla Valley vs Coachella Valley (www.coachella.org/about-us/history). I remember when there was talk about a nature park slated next to Lake Cahuilla, I was so excited. I am sorry that never transpired. People from all over come up here to hike and camp at Lake Cahuilla to enjoy the serenity we offer. Clients, Visitors and Residents all tell me how nice it is to come here and actually see the stars, something they do not see anymore where they come from. Some local homeowners speculate it will increase property values other think it will decrease. I believe the values will increase either way with or with out the amusement park. I didn’t build here, raise my family, and stay here because of property values. I bought and built here because of the beauty and serenity. So did everyone else. La Quinta does not need the money that bad. We (The City, Business Owners, and Residents) do not need this development bad enough to destroy such a historic and serene area. Another country club, resort home community with minor commercial at this locaon w ould be ideal, not an Amusement Park aka Surf Park. I raised two children in La Quinta, right across the street. I have owned a business in the desert for 31 years. I know there is not much for young people to do here other than Golf or Tennis. A surf park is a great idea, just not next to the waterline and Mul Million Dollar Homes, really? There is plenty of vacant land around the desert. Just because they got a good deal on the land doesn’t make it right. They do not have the right to destroy our scenic night skies and bring thousands of daily visitors to a quiet neighborhood. You at the city are our last defense. You must make a difficult decision I know. You cannot let these developers snowball you to think this is a good idea, it’s not! Let them move over to the other side of Monroe and let Indio have this one. Indio needs this more than La Quinta. It will be just like the Fesv als, they will visit the Amusement Park then dine and stay in all of our nice restaurants, hotels and rentals. We do not need this in La Quinta. It is not good for La Quinta. It will change the neighborhood in a very negav e way. A er the excitement of the new project wears off it would go down as one of the worst decisions the City La Quinta has ever made. Akached you will see a painng I ha ve hanging in my foyer right across the street from the proposed project. Feel free to zoom and take a close look at it. I had this commissioned back in 2004. I asked the painter to paint that land/ waterline like it looked years ago so my grandchildren would know what it looked like knowing it would be developed someday. Let it be a responsible development please. I never thought it would end up being a surf park! Really? Please do not let this happen. Thank you! From: rstowe@farmersagent.com <rstowe@farmersagent.com> Sent: Tuesday, July 20, 2021 12:30 PM To: consulngplanner@laquin taca.gov Page 2 of 3 Subject: Coral Mountain Resort DEIR To whom it mat concern, I built a home directly across the street in 2004 and have lived in the desert year around for 28 years. I have 5 Suroar ds hanging in my garage waing f or me to pull one down to make the 6 hour round trip to San Onofre just to surf for 2 hours. One might think I would be the greatest proponent of the surf park, but no I am not. I must admit I was super excited when I heard the news about the surf park. Kelly Slater is one of my hero’s and I actually had the chance to meet him in Hawaii not to long ago. I will probably become a member of one of the surf parks in the desert for sure. But This is definitely not the area for one. The impact on the beauful en vironment nestled up against the BLM Santa Rosa Range is much more important than an Amusement Park aka Surf Park. Whenever I get a chance, I tell all my visitors about the Ancient Lake Cahuilla and the Waterline. I show them proof with all the n y sea shells I collected that I found in my yard. I tell them about the story of the misnomer of Conchilla Valley vs Coachella Valley (www.coachella.org/about-us/history). I remember when there was talk about a nature park slated next to Lake Cahuilla. I am sorry that never transpired. People from all over come up here to hike and camp at Lake Cahuilla to enjoy the serenity we offer. Clients, Visitors and Residents all tell me how nice it is to come here and actually see the stars, something they do not see anymore where the come from. Some local homeowners speculate it will increase property values other think it will decrease. I believe the values will increase either way with or with out the amusement park. I didn’t build here, raise my family, and stay here because of property values. I bought and built here because of the beauty and serenity. So did everyone else. La Quinta does not need the money that bad. We (The City, Business Owners, and Residents) do not need this development bad enough to destroy such a historic and serene area. Another country club, resort home community with minor commercial at this locaon w ould be ideal, not an Amusement Park aka Surf Park. I raised two children in La Quinta, right across the street. I have owned a business in the desert for 31 years. I know there is not much for young people to do here other than Golf or Tennis. A surf park is a great idea, just not next to the waterline and Mul Million Dollar Homes, really? There is plenty of vacant land around the desert. Just because they got a good deal on the land doesn’t make it right. They do not have the right to destroy or scenic night skies and bring thousands of daily visitors to a quiet neighborhood. You at the city are our last defense. You must make a difficult decision I know. You cannot let these developers snowball you to think this is a good idea, it’s not! Let them move over to the other side of Monroe and let Indio have this one. Indio needs this more than La Quinta. It will be just like the Fesv als, they will visit the Amusement Park then dine and stay in all of our nice restaurants, hotels and rentals. We do not need this in La Quinta. It is not good for La Quinta. It will change the neighborhood in a very negav e way. A er the excitement of the new project wears off it would go down as one of the worst decisions the City La Quinta has ever made. Akached you will see a painng I ha ve hanging in my foyer right across the street from the proposed project. Feel free to zoom and take a close look at it. I had this commissioned back in 2004. I asked the painter to paint that land/ waterline like it looked years ago so my grandchildren would know what it looked like. We know it would be developed someday. But let it be a responsible development. I never thought it would end up being a surf park! Really? Please do not let this happen. Thank you! Robert Stowe 760-578-9089 Insurance Agent rstowe@farmersagent.com “We take pride in the customer service we provide…give us a try!” Page 3 of 3 Robert Stowe Insurance Agency, Inc. 79710 Hwy 111, Ste 100 La Quinta, CA 92253-6516 (760) 342-2786 office (760) 342-6803 fax CA License #0E20458 NOTICE: PRIVILEGED AND/OR CONFIDENTIAL INFORMATION. This e-mail and any files transmiEed with it are the property of the Robert Stowe Insurance Agency, Inc. and/or the Farmers Insurance Group of Companies. This email message and any aEached documents may contain informa_on that is privileged, confiden_al and exempt from disclosure under applicable law. This email message and any aEachments are for the use of the named recipient, employee or agent it is addressed to and can only be used for its intended purpose; any other use is prohibited. Any recipient of this email is no_fied that dissemina_on, distribu_on or copying this email or any aEached documents is strictly prohibited. If you have received this communica_on in error, please no_fy the sender immediately. We value your privacy. The law requires that we disclose the categories ofpersonal informaon that Farmers representav es may collect during interacons with you to provide service, or for other purposes as explained on the Farmers website. The categories of informaon that may be collected include financial, historical, internal, external, social and tracking. If you would like addional informaon about our privacy pracces, please see the following website: www.farmers.com/privacy-center. 1 From:Alena Callimanis Sent:Tuesday, July 20, 2021 12:40 PM To:City Clerk Mail Cc:Monika Radeva; Sheila Warren Subject:Presentation today by Sheila Warren at the public comments section of today's City Council meeting Attachments:Sheila Warren City Council Presentation.pdf ** EXTERNAL: This message originated outside of the City of La Quinta. Please use proper judgement and caution when opening attachments, clicking links or responding to requests for information. ** Here is the document that Sheila Warren will be using during today’s City Council meeting. Sheila will be at City Hall in person. Thank you very much. Alena Callimanis CITY COUNCIL MEETING - JULY 20, 2021 - WRITTEN PUBLIC COMMENTS BY RESIDENT SHEILA WARREN PUBLIC COMMENTS ON MATTERS NOT ON THE AGENDA - OPPOSING THE WAVE PROJECT Good day Honorable Mayor Evans, Council Members and Staff. My name is Sheila Warren and I am a Trilogy Resident. I have two quick things to cover with you today. The first is that we are getting tired of the developer justifying his water use for the wave basin by saying that he will use only 25% of the water used by a golf course. What he fails to mention is that golf courses can use gray or recycled water and that he must used potable water from our aquifer. If you haven’t read it, there was an excellent article in the July 18 Desert Sun, Golf Courses prepare for water shortages. I would like to highlight just a few of the key points of that article: There is a 15% voluntary request in reduction of water use across the state, New level of drought emergency declaration will be coming by 2022. Unlike many golf courses elsewhere in the State which rely heavily on groundwater, Coachella Valley golf courses have sought to reduce reliance on the local aquifer. Protecting that groundwater, the main source of water for households and businesses in the desert is a focus of the Golf and Water Task Force. “Because the aquifer is literally the lifeblood of everything that happens in the desert, as important as it is reducing the overall water usage footprint over time, we do put more emphasis on the health of the aquifer. Desert courses have been moving away from aquifer water in the last decade. Desert courses have been removing turf. “We have to recognize that we are in a desert and the aquifer isn’t endless.” CITY COUNCIL MEETING - JULY 20, 2021 - WRITTEN PUBLIC COMMENTS BY RESIDENT SHEILA WARREN PUBLIC COMMENTS ON MATTERS NOT ON THE AGENDA - OPPOSING THE WAVE PROJECT So how will the wave pool move away from use of the aquifer? It can’t. How can a wave pool cut water use by 15%? It can’t because it will not be able to operate. And what about evaporation? When we asked the developer, they tried to compare evaporation at the Kelly Slater pool in Lemoore California with this one. Once we reminded them that Lemoore had 40 days over 100 in 2020 and we have 143 days over 100, that their high was 107 and our high was 124, that their lows were mostly in the 60s with a few 70s during those hot days, and our nights were always in the 100s, or high 90s and 80s, they stopped comparing evaporations. And finally, I would just like to mention about the 7AM to 10PM operation of the wave basin, 365 days of the year. Up to and including our face to face meeting with the developer on June 16, when asked, the developer always told us that it would be 12 hours of operation, 7AM to 7PM so we had nothing to worry about with noise or light at night. Two days later on June 18, the draft of environmental impact report that had the hours of 7AM to 10PM, 365 days of the year. Seems awfully strange they did not know that two days earlier… But who is going to be surfing during the day in this heat? With water temperatures in the 90s and air temperatures in the 100s, that is a recipe for heat stroke. This project is in the wrong place at the wrong time. CITY COUNCIL MEETING - JULY 20, 2021 - WRITTEN PUBLIC COMMENTS BY RESIDENT SHEILA WARREN PUBLIC COMMENTS ON MATTERS NOT ON THE AGENDA - OPPOSING THE WAVE PROJECT 1 From:Alena Callimanis Sent:Tuesday, July 20, 2021 10:50 AM To:City Clerk Mail Cc:Carolyn Winnor; Monika Radeva Subject:Carolyn Winnor will do Zoom public comments today at 4pm Attachments:Carolyn Winnor City Council Meeting.pdf Follow Up Flag:Follow up Flag Status:Flagged  EXTERNAL: This message originated outside of the City of La Quinta. Please use proper judgement and caution when opening  attachments, clicking links or responding to requests for information.   Carolyn Winnor, Trilogy resident at 81134 Barrel Cactus Road, LQ will be speaking over Zoom about Coral Mountain  Resort during the public comment session.    This is Carolyn’s document.  Thank you very much.  Alena Callimanis    CITY COUNCIL MEETING - JULY 20, 2021 - WRITTEN PUBLIC COMMENTS BY RESIDENT CAROLYN WINNOR PUBLIC COMMENTS ON MATTERS NOT ON THE AGENDA - OPPOSING THE WAVE PROJECT Good Afternoon Honorable Mayor Evans, Council Members & Staff My name is Carolyn Winnor, I live in Trilogy La Quinta moved here in August 2005. I am opposed to the Coral Mountain Wave Project and the Re Zoning of this property for many reasons: Water Usage – Couple of weeks ago on the news I heard a representative from Coachella Valley Water District, speak regarding the water they currently have in reserve. I believe it was 6 billion gallons. How did CVW get this large reserve? From homeowners and businesses, conserving water since last drought that affected the Coachella Valley. Also due to water efficient toilets, faucets & appliances. The residents of the Coachella Valley is the reason CVWD has a large reserve and I am against using the reserve to fill a Wave Pool with 18 Million Gallons of Drinking Water, for People to surf on. We changed our habits to be assured the residents of the Coachella Valley would have water for the future. Lights/Lighting – 17 80’ Poles with 70 fixtures on each Pole. Be like living next to LQ High School football field or the Indian Wells Tennis Garden, the lights will be on until 10 pm, 365 days a year. Noise, Traffic - If La Quinta City Council approves the Coral Mountain Wave Project, the residents of South East L Q will be living near or next door to an amusement park. My biggest fear: in 3 to 5 years no one is interested in surfing in a Wave Pool and the Wave will close down. What will the City of La Quinta and the neighbors near Coral Mountain be left with a BIG HOLE, measuring in length over 12 football fields? Thank You. CITY COUNCIL MEETING - JULY 20, 2021 - WRITTEN PUBLIC COMMENTS BY RESIDENT CAROLYN WINNOR PUBLIC COMMENTS ON MATTERS NOT ON THE AGENDA - OPPOSING THE WAVE PROJECT La Quinta City Council Meeting July 20, 2021  Public Comment on Matters Not on the Agenda  https://laquinta.12milesout.com/video/meeting/b8db2190‐d39c‐4f0d‐b9ad‐cd3b449dc821    Speakers discussing the Coral Mountain Resort Project and time of appearance in video linked  above.   In‐Person Comments   Alena Callimanis (Transcribed); 0:45 – 6:25 minutes  Lisa Castro (Transcribed); 6:40 – 9:00 minutes  Sheila Warren (Transcribed); 9:00 – 13:36 minutes  Francine Roy (Transcribed); 13:40 – 15:00 minutes   Verbal Comments via Teleconference  Carolyn Winnor (Transcribed); 19:50 – 22:10 minutes       City Council Meeting 7‐20‐2021   Public Comment on Matters Not on the Agenda.   Available at: https://laquinta.12milesout.com/video/meeting/b8db2190‐d39c‐4f0d‐b9ad‐cd3b449dc821    Located at: 0:45 –  6:25 minutes   Speaker: Alena Callimanis   Callimanis: Honorable Mayor Evans I am vaccinated may I take this [indicating mask] off?   Mayor: You may.   Callimanis: Thank you. So um, Mayor Evans, Council members. I especially want to, and staff, I especially  want to thank Monica and Nicole who helped me get my presentation up and going because I have  videos in this presentation. So, I’m very excited. And of course, I am speaking about the Coral Mountain  surf resort if you haven’t figured that out yet. So, the first –   Mayor: You should have your own clicker there, right?  Callimanis: Yes, yes. Hopefully I will do it better this time. So, this is a picture that is right after sunset  last night, I took these pictures from Lisa Castro’s house which is on 60th, on the um, on the single lane,  dirt, 60th road. So um, with beautiful dark sky. This is hard to see [indicating new slide with photo], but  what I tried to do here is do a panorama on my iPhone from the left is Guillermo’s house, I went across  Coral Mountain and the right side where the light is back to Lisa’s house. So just to show you what the  night sky and what it looks like at night. So um, this and, will you folks get this going? Great. So um, be  very quiet. [Plays video]. You hear the crickets? Okay, that’s Lisa’s house, so it started from Guillermo’s  to Lisa’s house again. And this second one is after I heard a car going on Madison. So, this might be more  difficult to hear. [Plays second video].   So, the significance of that video is, there was the car on Madison and that’s what we heard. Madison is  further from where I took this than the surf pool. So that was the sound that we heard. So um, and I  guess you can hear, you can see that it really was very, very quiet there. Uh this next one was as I was at  58th right by Coral Mountain, I saw that light, and I said oh what is that light? So, I followed the light. I  went in and out of tra‐ you know the roads, and this is what I came to, Bagdouma Park in Coachella,  those were the lights I saw from 58th from Coral Mountain. And the light pole on the right is 60 feet. The  light pole that are going to be at this development will be, excuse me, 80 feet. So, they will be 20 feet  higher than the one on the right. Like, I can’t even imagine lights being held up on a pole that high. So  that’s what going to be surrounding that. And if I go back to the prior picture, oops, oh I’m not going  backwards. Oh, this way, sorry. If I go back to this picture here, the reason we see that is because the  particles in our air, there’s dust and sand, all these small particles diffusing the light and they will be  doing the same thing by Coral Mountain. So that light will be seen. So, what I wanted to say is please  don’t let the developer keep insulting us, and you, by saying there will be no light and no noise impact to  the surrounding developments. This will be physically impossible considering the fact that the location  has quiet nights in this area, the proximity to Coral Mountain, sound echoing and reverberation off the  mountain, and the light reflection and dispersion. I think these prior charts show that very clearly.   Now this is your City of La Quinta General map, and I circled the land use areas where we are and it’s  very compatible to the developments that are around. And on the next page, I wanted to say these are  excerpts from the La Quinta General Plan 2035 Land Use. Policy LU‐3.1, encourage the preservation of  neighborhood character and assure a consistent and compatible land  use  pattern. Next one,  maintenance and protection of existing neighborhoods. Next one, encourage compatible development  adjacent to existing neighborhoods and infrastructure. A community that provides the best possible  quality of life for all its residents. And preservation of scenic resources as vital contributors to the City’s  economic health and overall quality of life. So that’s from the master plan.   We want Low Density Residential at this site. We want development. We’re not saying no development.  And we’re ‐ but we’re saying not 100% STVRs and a Wave. Preserve the beauty and serenity for the five  developments around Coral Mountain, and for the new 100% low density residential development that  should be on this magnificent property. Please do not approve, when it comes up, a zoning change that  will take away all of that. Thank you very much.     City Council Meeting 7‐20‐2021   Public Comment on Matters Not on the Agenda.   Available at: https://laquinta.12milesout.com/video/meeting/b8db2190‐d39c‐4f0d‐b9ad‐cd3b449dc821    Located at: 6:40 ‐ 9:00  Speaker: Lisa Castro   Yes, I am the neighbor; I am closer to this wave park than anybody. I’ve been there 30 years, um, first of  all, thank you for hearing this, thank you for the video and everything that Alena did.   Mr. Garrett and I have met several times in my home, and he’s a wonderful gentleman, but I’m just not  sure that, um, things he tells me, every time he tells me something, things change. But um, I’m worried  about the water evaporation, I’m worried about our aquifer, you know, every day on the news all we  hear about is the drought. I’m worried about the light and the noise. I’m worried about traffic. I am  going to be right next door to the secondary entrance, and I don’t believe they are even aware of the 7  am entrance that most of our country clubs have. People are going to be lining up down the street even  after development, after its completed to get in. I don’t think they’re going to allow me to get in and out  of my own home. So um, I’m worried about, like I said, the light, and the noise and the wave impact, the  motion of that water. Is that going to have ‐ create cracks in my foundation? I’m east to it. I’m going to  be closest to the end. Is that going to affect my home? My pool? Um, I’m concerned, very concerned.  I’ve been there forever, before anything else was out there, and I know the quality of life that I have  now will be destroyed. That quiet is why we built out there. And with a surf park, a private community  that no one else can access to, is going to destroy that. So please consider, reconsider, or consider not  changing the zoning.     City Council Meeting 7‐20‐2021   Public Comment on Matters Not on the Agenda.   Available at: https://laquinta.12milesout.com/video/meeting/b8db2190‐d39c‐4f0d‐b9ad‐cd3b449dc821    Located at: 9:00 – 13:36  Speaker: Sheila Warren  Good afternoon Mayor Evans, City Council Members and Staff. My name is Sheila Warren and I’m a  resident of Trilogy in La Quinta. I have two things to cover with you today.  The first is, we’re getting tired of the developer justifying the water use for the wave basin by saying  that he‐it will use only 25% of the water used by golf courses. What he fails to mention is that golf  courses use gray water or recycled water, and that the wave basin must use potable water from our  aquifer. If you haven’t read it, there was an excellent article in the July 18th Desert Sun, stating that golf  courses are preparing for water shortages. I would like to highlight just a few of the points:   There is a 15% voluntary request in reduction of water use across the state;   A new level of drought emergency declaration will be coming in 2022.  Unlike many golf courses elsewhere in the State which rely heavily on groundwater, Coachella Valley  golf courses have sought to reduce reliance on the local aquifer.  Protecting that groundwater, the main source of water for households and businesses in the desert is a  focus of the Golf and Water Task Force.  Quote: “Because  the aquifer is literally the lifeblood of everything  that happens in  the  desert, as  important as it is reducing the overall water usage footprint over time, we do put more emphasis on the  health of the aquifer. Desert courses have been moving away from aquifer water in the last decade.”  Desert courses have been removing turf.   We have to recognize that we are in a desert and the aquifer is not endless.  So how will the wave pool move away from use of the aquifer? It can’t.  How can a wave pool cut water usage by 15%? It can’t because it will not be able to operate.  And what about evaporation? When we asked the developer, they tried to compare evaporation at the  Kelly Slater pool in Lemoore California with this one. Once we reminded them that Lemoore had 40 days  over 100 degrees in 2020 and we had 143 days over 100; that their high was 107 and our high was 124;  that their lows were mostly in the 60s with a few 70s during those hot days, and our nights were always  in the 100s, or high 90s and 80s, they stopped comparing evaporation.  And finally, I would just like to mention about the 7AM to 10PM operation of the wave basin, 365 days  of the year. Up to and including our face‐to‐face meeting with the developer on June 16, when asked,  the developer always told us that it would be 12 hours of operation, 7AM to 7PM so we had nothing to  worry about with noise at night or light at night. Two days later on June 18, the draft of environmental  impact report listed hours of operation as 7AM to 10PM, 365 days of the year.  Seems awfully strange they did not know that two days earlier…  But who is going to be surfing during the day in this heat? With water temperatures in the 90s and air  temperatures in the 100s, that is a recipe for heat stroke.  This project is the wrong place and the wrong time. Thank you very much.   City Council Meeting 7‐20‐2021   Public Comment on Matters Not on the Agenda.   Available at: https://laquinta.12milesout.com/video/meeting/b8db2190‐d39c‐4f0d‐b9ad‐cd3b449dc821    Located at: 13:40 – 15:00   Speaker: Francine Roy  Hello, I just had some general questions. I am kind of new to this project and I just moved here a year  ago. One question is when was the current zoning established for this parcel?   Mayor: So, this is the part of public comment where you are able to address, but we will not respond  per se to every question. So, you can rattle off your questions, you’re welcome to do that and probably  a lot of that is covered in the EIR or it could be in the General Plan that’s available on our website. But  feel free. I would like to hear your questions, so we have an understanding.  Roy: And exactly what she was talking about was what I was going to mention. And thirdly, I was curious  that with all the climate change and drought conditions that are going on and the future I think we can  expect this to continue. There’s a lot of emphasis on the aquifer as already discussed. Wouldn’t it be a  good time to maybe reconsider a change in the zoning that might not allow a golf course even? Which is  taking water. Something to think about. So that’s it.     City Council Meeting 7‐20‐2021   Public Comment on Matters Not on the Agenda.   Available at: https://laquinta.12milesout.com/video/meeting/b8db2190‐d39c‐4f0d‐b9ad‐cd3b449dc821    Located at: 19:50 – 22:10   Speaker: Carolyn Winnor  I am unmuted. Can you hear me? Good afternoon Mayor Evans, Council Members & Staff. My name is  Carolyn Winnor, I live in Trilogy La Quinta. My husband and I moved here in August 2005.  I am opposed to the Coral Mountain Wave Project and the Re Zoning of this property for many reasons:  Water Usage – which you’ve heard multiple times this afternoon. A couple of weeks ago on the news I  heard a representative from Coachella Valley Water District, speak regarding the water they currently  have in reserve. I believe it was 6 billion gallons. How did Coachella Valley Water get this large reserve?  From homeowners and businesses, conserving water since last drought that affected the Coachella  Valley. Also due to water efficient toilets, faucets and appliances. The residents of the Coachella Valley is  the reason the Coachella Valley Water District has a large reserve and I am against using the reserve to  fill a Wave Pool with 18 million gallons of drinking water, for people to surf on. We changed our habits  to be assured the residents of the Coachella Valley would have water for the future.  Another one of my concerns is the lighting. The project is proposing 17, 80‐foot light poles with 70  fixtures on each pole. Be like living next to La Quinta High School football field or the Indian Wells Tennis  Garden, the lights will be on at the Coral Mountain Wave until 10 pm, 7 days a week, 365 days a year.  Noise and Traffic ‐ If La Quinta City Council approves the Coral Mountain Wave Project, the residents of  southeast La Quinta will be living near or next door to an amusement park.  And what happens in 3 to 5 years that no one is interested in surfing in a Wave Pool in the desert and  the Wave would close down. What will the City of La Quinta and the neighbors near Coral Mountain be  left with? A big hole, measuring in length over 12 football fields?  Thank You.  Tuesday, July 27, 2021 at 15:27:36 Pacific Daylight Time Page 1 of 5 Subject:MORE RE: In opposion of a W ave park a Coral Mountain Date:Wednesday, July 21, 2021 at 3:46:48 PM Pacific Daylight Time From:Rob Michiels To:Consulng Planner CC:Ria Michiels, Mike Charles, Ramon Baez, lqresidentsstopthewave@gmail.com, drebryna@telusplanet.net Dear Ms Sauviat Criste, I would like to remind the City leaders that the 2035 La Quinta General Plan is the (long) existing plan for our communities. This plan was supposed to be legally binding and now it appears that the City mayor and council are going to use loopholes to invalidate it? I would also like to add to my previous comments (email dated 07/20/21) by adding the following specific questions that need to be addressed by the review process: 1. First, the legal record should clearly reflect that this proposed development is not in compliance with the existing 2035 zoning plan for La Quinta. a. Why does the City even consider this project? b. To clarify the process, the city should provide its residents with a written and public justification of its intent, so that there can be no misunderstanding of facts, history and responsibilities if the future brings lawsuits. c. The rezoning process requires a rigorous investigation of all factors and a specific justification of communal benefits. The current reports submitted by the developer are anything but that. d. Neutrality of reporting is paramount. So why are these not 3rd party studies, instead of experts hired by the developer? e. DEIR documents are meant to be read and understood by the average person and are supposed to follow a specific format and size requirement. The currently submitted documents are anything but that and are full of vague and subjective language, which of course is not inconsistent with having been written by people being paid by the developer. Why can the City not commission new studies and reports from non-conflicted independent experts? 2. The City is being asked to rezone based on grounds of (doubtful) benefits and (undefined) developer promises to local government officials (DEIR 3-18). a. This proposed amusement park is private. How does that benefit La Quinta residents? b. This proposed development is focused on short term rentals and also features fractional ownership formulas. How does that reconcile with the nature of the surrounding residential developments? c. Most cities are fighting against short term rentals nuisances. Why would La Quinta be intent on promoting such activities, instead of focusing on the needs of long-term residents? d. This proposed development aims to operate 365 days a year from 7AM to 10PM with corresponding traffic noise, operating noise (wave equipment noise, wave noise (roar), announcement/alarm noise, music noise, etc...) (DEIR 1-29, 4.11-15, 4.11-47, 4.11-49) i. Why are the reports not investigating each one of these noise categories individually? ii. Why are the reports not investigating all of these noise categories combined? iii. Why are the reports relying solely on theoretical noise models? iv. Why are the reports allowed to use and extrapolate data from other non-identical facilities? v. Why are the developers not asked to execute real-time and real-life noise experiments (for all noise sources individually and cumulatively) within the affected communities? vi. Why is everyone studiously ignoring the impact during construction over a number of years, especially since the developer is projecting and requesting “open timing” for completion? vii. How can the City accept the unrealistic and unscientific argument that a “mountain absorbs noise”? e. This proposed development aims to operate 365 days a year from 7AM to 10PM with corresponding Page 2 of 5 light pollution from a number of proposed new light sources (DEIR 4.1-41, 4.1-39, 4.1-57, 4.10-28) i. Why are the reports not investigating each one of the possible light sources individually? ii. Why are the reports relying solely on theoretical light pollution models? iii. How can a report that states “insignificant” impact from 80ft light poles be considered bona fide? No refereed technical explanation or justification is provided in the report. Please justify why such a glaring oversight should not be rectified and a new independent report commissioned? iv. How can the City accept the unrealistic and unscientific argument that “light will not significantly reflect off water”? v. Why would the developers be allowed an exemption (for 80ft) from the current municipal code which allows only 8 ft pole heights for this type of use? vi. Why are the developers not asked to execute real-time light impact experiments (for all light sources individually and cumulatively – especially the two third mile long 80 ft poles every 20 ft along the basin) within the affected communities? vii. Why should there not be an independent study of project light impacts on the surrounding communities? f. This proposed development aims to exceed the current permissible height specs of the municipal code for various structures (DEIR 4.1-57, 4.1-12, 4.1-13). i. Why do the current reports not address such structures individually and specifically? ii. How can loss of mountain view by numerous surrounding residential developments not be considered a substantial objection to this proposed project? iii. How serious can you take a report that states that “vegetation is not permanent as it can change form or be removed” as part of the argumentation that view loss is not an applicable argument in this case? How can the City possibly accept this type of rationale without further thought or question? Why should there not be an independent study of impacts on the surrounding communities? iv. At some point the report states: “However, impacts associated with scenic vistas cannot be reduced to less than significant levels and will remain significant and unavoidable.” (DEIR 4.1-45). How can this be deemed acceptable as an argument to support a zoning change? g. This proposed development will create potentially significant environmental impacts due to wasteful, inefficient or unnecessary consumption of energy resources (DEIR 1-22) and will increase demand for energy in the service areas of IID and SoCal Gas Co (DEIR 4.5-34). The developer admits that project specific impacts to greenhouse gas emissions will be significant and unavoidable (DEIR 1-13). i. How can the City justify a zoning change given these negative environmental facts? ii. La Quinta residents are already being asked on a regular basis to conserve energy during heat waves. How will the energy consumption of this project specifically impact the surrounding communities? iii. The EIR small print states that the developer will purchase vast amounts of carbon credits. How can the City possibly believe, or prove, that this is a beneficially “green” project? h. This proposed development will require massive amounts of hazardous chemicals that will be used and stored on site (DEIR 4.8-18). i. Nowhere in the reports is there any substantial or specific explanation of usage, storage or safety measures. Local residents demand to know all risks as detailed in an independent study. ii. Available chemical treatments will not be sufficient during very hot summer months to provide adequate protection from microscopic amoeba in the over-warm water. The developer has stated the water will not be cooled during summer, hence this health risk is currently not be mitigated: Who will be liable if/when brain (amebic meningoencephalitis) infections occur? Will the City (and thus ultimately residents) end up footing the bill after being sued by a dead surfer’s family? How will the developer specifically mitigate this issue? 2. Local community home values are likely to be negatively impacted by this development if it proceeds. Will Riverside County reduce the property tax basis for the affected homeowners when that happens? 3. The developer is going to request separate permissions for mass events (DEIR 1-7). a. How will noise violations during Special Events be enforced by the City and what process will be Page 3 of 5 used? b. How will illegal behavior during Special Events be monitored and mitigated? c. Substantial additional traffic impact (including local gridlock for Trilogy and Andalusia) will be felt by local residents. Why will the City not commission an independent study? d. How will unavoidable large crowd litter/trash generation immediately outside the park boundaries be monitored and mitigated? e. Will the developer be asked to cover all additional City service expenses (law enforcement, medical response, fire, road repair, traffic signalization)? f. If events are allowed to occur, will the City limit such individual event permits to maximum 2 per year? 4. California is experiencing a severe drought. For years (and continuing) we are all trying to conserve water. This project will require millions of gallons of potable water every year. Looking at DEIR 4.10-19, 1-27, 1-36, 4.10.20, 4.15-29, 4.15-34 (and I am probably missing a few) a number of questions arise. a. The developer's own estimates project water usage within a “4% or so” margin. What happens when they go over the contract allotted numbers? Can they just buy unlimited additional gallons? b. The developer reports having a contract already for potable water from our local aquifer. How can the local water company be allowed to execute such a wasteful contract when public water reserves are already under tremendous pressure. c. The argument that this project uses less water than a golf is invalid because golf course operations now mostly use recycled (gray) water. Why can the developer not be required to use recycled water? d. Is the City conscious of the fact that with rising population numbers the water wasted on this project are going to be needed in the very near future? e. The developer's reports on water usage are incomplete and rather less than scientifically justified. Why does the City not request very detailed and scientifically/technically justified and independently generated information regarding evaporation, specific water usage patterns for individual elements of the project facilities, detailed wave pool maintenance requirements? 5. The traffic analysis submitted reflects middle of the COVID pandemic activity between November 2019 and October 2020. This analysis mis-represents the actual anticipated traffic reality. (DEIR 4.13-42) a. The impact on local residents will be large. Why will the City not commission an independent study at the developer’s expense? b. What considerations are in place for possible (new) public or private bus transportation to the development? Has a detailed study been submitted? c. What considerations are in place for queue locations for taxi, Uber, Lyft, etc? Has a detailed study been submitted? Respectfully submitted, Rob & Ria Michiels-Denayer 81301 Andalusia La Quinta, CA 92253 Rob Michiels Founding Partner CONSILIUM Associates LLC Cell +1 949 677 4165 (No Texting) Email RMichiels@consiliumassociates.net This message is intended only for the use of the individual or entity to which it is addressed, and may contain information that is privileged, confidential and exempt from disclosure under applicable law. If the reader of this message is not the intended recipient, or the employee or agent responsible for delivering the message to the intended recipient, you are hereby notified that any dissemination, distribution or copying of this communication is strictly prohibited. If you have received this communication in error, please notify us immediately by telephone or return e-mail. Thank you, CONSILIUM. Page 4 of 5 From: Consulng Planner <ConsulngPlanner@laquin taca.gov> Sent: Wednesday, July 21, 2021 9:24 AM To: Rob Michiels <rmichiels@consiliumassociates.net> Cc: Ria Michiels <michiels.ria@gmail.com>; Mike Charles <mgacharles@yahoo.com>; Ramon Baez <rae z7@gmail.com> Subject: Re: In opposion of a W ave park a Coral Mountain Mr, Michiels, Thank you for your comments. Nicole Sauviat Criste Consulng Planner City of La Quinta From: Rob Michiels <rmichiels@consiliumassociates.net> Sent: Tuesday, July 20, 2021 4:24 PM To: Consulng Planner <ConsulngPlanner@laquin taca.gov> Cc: Ria Michiels <michiels.ria@gmail.com>; Mike Charles <mgacharles@yahoo.com>; Ramon Baez <rae z7@gmail.com> Subject: In opposion of a W ave park a Coral Mountain ** EXTERNAL: This message originated outside of the City of La Quinta. Please use proper judgement and cauon when opening a` achments, clicking links or responding to requests for informaon. ** Good afternoon and thank you for allowing me to voice my strong opposition to this project. My wife and I have been homeowners at Andalusia for the past 11 years. I believe I am also speaking on behalf of many of my neighbors. We joined this beautiful Andalusia community because: We love the peace and quiet; We love the immaculately dark and clear night skies; We were told the patch of wild and untamed desertscape across from us would eventually be developed into a similarly quiet and uncrowded golf/low density residential community. So, imagine our dismay when that property was sold to another developer, who has quickly, and under the radar, moved to change the zoning from low density residential to high impact commercial. We do not understand why the city of La Quinta would have given the initial permission for that zoning change so this ill-conceived project could move forward to this stage of planning? Do our city leaders really want to tie their political legacy to the desecration of one of the Page 5 of 5 last truly unique and peaceful tracts of La Quinta land by unscrupulous developers who want to change it into a circus like attraction every day all year round? Why go forward and spend untold dollars on investigations when any person with common sense knows this can and should be stopped right now by the city simply holding fast to the original zoning? Why waste millions of gallons of drinking water when we are in the midst of a drought? The so-called expert reports submitted in support of this project are at best theoretical re-do’s of earlier reports (from other projects). No real science or experiments are behind these reports. Is the only underlying agenda that wants to allow this permitting process change the pursuit of a few extra dollars promised for city coffers? If you go forward, I believe future generations will not look kindly on your legacy. Thank you for your consideration. Rob & Ria Michiels-Denayer 81301 Andalusia La Quinta, CA 92253 Rob Michiels Founding Partner CONSILIUM Associates LLC Cell +1 949 677 4165 (No Texting) Email RMichiels@consiliumassociates.net This message is intended only for the use of the individual or entity to which it is addressed, and may contain information that is privileged, confidential and exempt from disclosure under applicable law. If the reader of this message is not the intended recipient, or the employee or agent responsible for delivering the message to the intended recipient, you are hereby notified that any dissemination, distribution or copying of this communication is strictly prohibited. If you have received this communication in error, please notify us immediately by telephone or return e-mail. Thank you, CONSILIUM. Wednesday, July 21, 2021 at 12:45:07 Pacific Daylight Time Page 1 of 3 Subject:RE: Coral Mountain Resort Date:Wednesday, July 21, 2021 at 11:46:25 AM Pacific Daylight Time From:Cheri Flores To:Dan Rendino Gmail CC:Danny Castro, Nicole Criste, Jon McMillen AHachments:image001.png Mr. Rendino, Thank you for your comments. Have a lovely day. Cheri L. Flores | Planning Manager City of La Quinta 78495 Calle Tampico La Quinta, CA 92253 Ph. 760-777-7067 www.laquintaca.gov PLEASE NOTE: City Hall is now open to the public during normal business hours: Monday through Thursday from 7:30 a.m. to 5:30 p.m. and Friday from 8:00 a.m. to 5:00 p.m. (Counter closes at 4:30 p.m. daily), with the exception of nationally observed holidays. Please follow all CDC and State recommended guidelines as they pertain to COVID-19 safety and awareness. All public services continue to be available via phone, email or online web portal and the public is encouraged to utilize these services when possible. Thank you. From: Dan Rendino Gmail <danrendino@gmail.com> Sent: Wednesday, July 21, 2021 11:18 AM To: Linda Evans <Levans@laquintaca.gov>; Robert Radi <Rradi@laquintaca.gov>; Kathleen Fitzpatrick <kfitzpatrick@laquintaca.gov>; John Pena <jpena@laquintaca.gov>; Steve Sanchez <ssanchez@laquintaca.gov>; Cheri Flores <clflores@laquintaca.gov> Subject: Coral Mountain Resort ** EXTERNAL: This message originated outside of the City of La Quinta. Please use proper judgement and cauon when opening a] achments, clicking links or responding to requests for informaon. ** City Officials, I a] ended by a zoom meeng las t night a presentaon b y the developers on the proposed development of the Coral Mountain Resort. My first impression is how in the world did this circus proposal advance to the city council for purposes of trying to get a variance. It is an embarrassment to admit to friends and neighbors that this is even being considered. We moved here because La Quinta was a place that afforded us the opportunity to rer e from the hecc city lif e that we were brought up in. Had this project been known to us when we moved here, we would be living somewhere else. This is exactly what we were trying to get away from when we bought here. These are some of the reasons that this project should be deep - sixed. 1. La Quinta does not need to be a haven for an addional S TRV units (600 addional units with an average of 3 bedrooms) at a me the t own and its developments (PGA West where we live), are trying to remedy the exisng pr oblems that already exist. La Quinta unlike some other valley towns has allowed widespread STRV units to be permi ed with the problems associated with them. I do do appreciate the effort the town has put in to remedy the situaon. N ow is not the me t o reverse the work done to correct the issues. I personally know people who have not bought property in our town because of the widespread STVR’s. They have chosen other towns that are more strict in this area. Page 2 of 3 because of the widespread STVR’s. They have chosen other towns that are more strict in this area. 2. Traffic is already a problem in La Quinta. There are only 3 entry points into La Quinta (Washington, Jefferson and Madison). Traffic on these streets are already bad in the season. 600 three bedroom apartments means 1800 addional v ehicles on our streets 365 days a year. They claim this issue will be remedied by the town. Pung up addional s top lights does not fix the traffic problem but makes it worse by increasing delays. This is not something that we need. 3. The proposed plan does not include facts and data but are really just hopes, wishes and supposions. They only presented “goals”. What happens when these goals are not met. Does the town propose to shut them down? These hopes and dreams are applicable to noise, lighng , traffic, water consumpon, electrical overload etc. Pie in the sky! Anyone could see through what they were trying to do, it doesn’t pass the smell test. Throw out a bunch of hopes and wishes with nothing to back it up, and hope that it s cks. 4. Do the city officials and these developers realize that all of California is being stressed by a terrible drought which predicons sa y will only get worse. We are being asked to limit the use of water for household use, golf courses are being forced to find different means of irrigaon and these people want to fill a pool with 18 million gallons of precious drinking water so that someone could go surfing 150 miles away from the ocean. Who comes up with these ideas? What city would approve this. The water in this pool in the summer will be almost 100 degrees. In this climate how much evaporaon takes place? What happens when the pool repairs are needed and the pool has to be drained? Why should my water rate be raised so that these people can live out their dreams of a Disneyland in the Desert? They claim Imperial Irrigaon sa ys out is possible. Because it is possible does not mean it should be done! The enr e West is under draught condions and y ou have a proposal in from of you to make it worse. 5. They also want to be able to have “special events”! Four mes a y ear! 4 days per event! That is 16 Coachellas a year! One thing about the pandemic that was good was that there was no Coachella. Enough said. La Quinta does not need to be another Coachella with the disrupon it brings. 6. They “think” that noise will not be an issue because their model tells them so. No independent data just hopes, wishes and dreams. They claim that Coral Mountain will be an absorber of the noise. Really? Having 80 foot light towers and wave machines going off every 3 minutes from 7AM to 10PM is just not something we should allow. 7. Homes will start at $2.5 million. Do you know anyone who would buy a home to live in in the middle of a water park? These homes will never be built and sold and the project will have a 16 million gallon pool in a hole in the middle of the desert. The tax revenue you hope to get will not ever happen. I am really surprised that this project has risen to the point where it is even being considered. I would be embarrassed to tell someone that the town of La Quinta is even considering this project. I am confident that you city officials will put an end to this madness and get on to serious issues facing the town. I thank you for your consideration. Dan Rendino Page 3 of 3 80390 Weikopf La Quinta 92253 danrendino@gmail.com 760.880.3275 !"Reply all #Delete $Junk Block I oppose the wave park proposed for La Quinta %Label: 60 Days Delete (60 days) Expires: Wed 9/22/2021 11:53 AM Sat 7/24/2021 11:53 AM ** EXTERNAL: This message originated outside of the City of La Quinta. Please use proper judgement and caution when opening attachments, clicking links or responding to requests for information. ** I have read the proposed plan and EIR. I oppose the project. I bought my house across Madison from this project in full knowledge that that undeveloped parcel was zoned for golf and low-density homes. I never would have bought here if I thought that property would become a higher-density development, with hundreds of short-term renters coming for events at least four times a year. This project obviously would require rezoning for commercial, hotel, and amusement facilities.  There is absolutely no reason why the City of La Quinta should approve such a rezoning.  We don’t need it, we don’t want it, and it’s a terrible misuse of a wonderful parcel. That parcel should be developed for low-density properties as planned and promised. Frederick Roth 58002 Aracena 760-564-8499 RR Rick Roth <ricodoco@gmail.com>&’"() To: Consulting Planner Reply Forward ) Mail - Consulting Planner - Outlook https://outlook.office.com/mail/deeplink?popoutv2=1&version=202107... 1 of 1 7/26/21, 9:17 AM !"Reply all #Delete $Junk Block Coral Mountain %Label: 60 Days Delete (60 days) Expires: Sat 9/25/2021 12:19 PM Tue 7/27/2021 12:19 PM ** EXTERNAL: This message originated outside of the City of La Quinta. Please use proper judgement and cau;on when opening a=achments, clicking links or responding to requests for informa;on. ** July 27, 2021 Linda Evans, Mayor Robert Radi, Mayor Pro Tem Kathleen Fitzpatrick, Council Member John Pena, Council Member Steve Sanchez, Council Member Nicole Sauviat Criste, Consultant Planner RE: Coral Mountain A fundamental shift in how we live our lives is occurring on a magnitude beyond the headlines…the full import of this catastrophic drought has yet to take effect as it continues to unfold daily. There is no way to determine its duration but it is said that a full 10 years of solid seasonal rain will be required before we “return to normal.” Repeat: 10 years! It has been publicized ad nauseam that the reservoirs are at their lowest levels ever, that the Colorado River supply will cease and that wells throughout the state are being over-pumped, agricultural fields are increasingly fallow, wildlife decimated, wildfires burning without end and towns left dried and barren… …and yet, we continue to discuss the building of Wave pools, golf courses, private lagoons and lakes as if there is no crisis at all. To even consider this project and others like it is irresponsible and borders on deliberate shortsightedness… with profit as the motivator. Slick marketing that promises an economic paradise with hints of environmental concerns tossed in for appeasement. I find it foolish and exceedingly hypocritical for the developer to continue touting the benefits of this playground while ignoring the havoc that encircles us all.  The wealthy can go to any beach in the world for water sports, many La Quinta residents live here full time and to betray their peace and serenity for this playground is just wrong. Be responsible citizens, build responsibly, do not rezone Coral Mountain. Sincerely, Derek Wong Trilogy, La Quinta DW Derek Wong <derekwong745@yahoo.com>&’"() To: Linda Evans; Robert Radi; Kathleen Fitzpatrick; John Pena; Steve Sanchez; Consulting Planner Reply Reply all Forward ) Mail - Consulting Planner - Outlook https://outlook.office.com/mail/deeplink?popoutv2=1&version=202107... 1 of 1 7/28/21, 9:10 AM !"Reply all #Delete $Junk Block Re: Proposal for Surf Park Development at Coral Mountain %Label: 60 Days Delete (60 days) Expires: Sun 9/26/2021 2:53 PM Wed 7/28/2021 2:53 PM ** EXTERNAL: This message originated outside of the City of La Quinta. Please use proper judgement and cau;on when opening a=achments, clicking links or responding to requests for informa;on. ** Dear Nicole Sauviat Criste, Consulting Planner, City of La Quinta Further to my letter of opposition to the above noted proposal sent to you on March 8, I have reviewed the environmental report and other pertinent information. I remain strongly opposed to a surf park development in our area for the same reasons outlined in my March 8 letter as follows: We have owned our property in Puerta Azul at 57th and Madison for the past 10 years. During that time, we have immensely enjoyed hiking, walking and cycling in our quiet peaceful community. We chose our home in La Quinta because we loved the beautiful natural environment.   We have been informed about the proposal to build a surf park just a short distance from us at 58th and Madison. We are stunned to hear that this could actually happen in our quiet neighborhood. Apart from our very serious concerns about the environmental impact of this type of development, this is just the wrong area for a tourist/commercial development of this nature. While some may say it will increase the value of nearby properties, that is not the reason most of us purchased in this area.  The proposed development will destroy the character of our quiet tranquil community.  A Disney-like surf park may be desirable to developers, provide recreational opportunities for short term visitors and will no doubt increase the tax base but the increased noise, traffic and pollution will destroy the very reason that we moved to the area.  Apart from these issues, we are even more concerned about the environmental sustainability of building such developments in the desert. We have read the developer’s publications attempting to address environmental issues but we are also aware of the dire warnings of experts in the environmental field.  Now is not a time for excess consumption, economic growth-seeking or projects disconnected from the environmental issues we face today. The reality of climate change should force us to rethink our growth models to reduce natural resource consumption and reconcile our relationship with nature.  Please protect our community and our environment and do not allow this proposal to proceed. Respectfully Submitted Agnes Collins 80921 Calle Azul La Quinta, 92253 250-738-0545 Sent from my iPhone AC Agnes Collins <ascollins1@telus.net>&’"() To: Consulting Planner; Council ) Mail - Consulting Planner - Outlook https://outlook.office.com/mail/deeplink/read/AAMkAGJiMWY1OTY... 1 of 1 7/28/21, 4:43 PM !"Reply all #Delete $Junk Block EIR: Coral Mountain Surf and Wave Amusement Park Development %Label: 60 Days Delete (60 days) Expires: Sun 9/26/2021 4:19 PM Wed 7/28/2021 4:19 PM ** EXTERNAL: This message originated outside of the City of La Quinta. Please use proper judgement and cau;on when opening a=achments, clicking links or responding to requests for informa;on. ** July 28, 2021 To City of La Quinta Government Leaders and Planning Department It frightens me to think that there may be a zoning change from residential to commercial that would allow a Wave Machine/Amusement Park Development below the Coral Mountains in La Quinta. This Surf and Wave ride would use millions of gallons of fresh drinking water to fill and refresh the ride in a time of catastrophic drought here in California.  The massive amounts of treatment chemicals needed and continual refill of this pool will destroy the ecology of the site. How could we even be considering such a monster project that would use our precious fresh drinking water and tax an already overburdened electrical grid that would be needed to operate the wave action.   If this project is approved, it would send the signal that water conservation is no longer needed.  That the drought is nothing but fake news spewed by a corrupt government.  Is this the message you want to send? As an aside, his project also shows extreme disrespect for our residential community by blocking the walking path at the base of the Coral Mountains.  The developer representative has emphasized multiple times that they will block this path from neighbors to use; to be used only by their privileged, rich guests......even though the US Bureau of Land Management currently welcomes hikers by multiple signs permanently posted on the pathway. So many of us in La Quinta enjoy this quiet, peaceful walk each day.  How can you possibly allow public space to be handed over to private interests.  This shows the out of state Developer just doesn't care about being a good neighbor.   Please Mayor Evans, I beg you, don't turn this quiet neighborhood into a noisy, traffic congested, water wasting theme park.  It is truly the wrong development, in the wrong place and at the wrong time.  Do not support a change of zoning.   Thank you. Sincerely,  Duncan Woodfin 60482 Desert Shadows Dr La Quinta, CA 92253 442 400 3524 DW Duncan Woodfin <hawaii4dunc@yahoo.com>&’"() To: Linda Evans ) Mail - Consulting Planner - Outlook https://outlook.office.com/mail/deeplink?popoutv2=1&version=202107... 1 of 1 7/28/21, 4:44 PM To: Nicole Sauviat Criste, Planning Consultant, City of La Quinta From: Martin Brewer Subject: Coral Mountain Resort DEIR July 29, 2021 I am submitting the following comments/concerns about the contents of this document. (1) The DEIR correctly describes the effect of the project on aesthetics as “Significant and Unavoidable” even after mitigation. I agree with this assessment, and as the report notes, there will be adverse effects on scenic vistas, “degradation of the visual character or quality of the site,” and light and glare. Of particular concern to me are the numerous 80’ light poles that will be on from dusk to 10:00 p.m. There are residential communities very nearby, and this issue alone should be of great concern to the City. (2) The report states that there will be a “Less than Significant” impact on energy. With a huge wave pool making waves on a daily and continuous basis, this conclusion seems ridiculous to me. The report states that no mitigation is required pursuant to the criterion of “Result in potentially significant environmental impact due to wasteful, inefficient, or unnecessary consumption of energy resources, during project construction or operation.” In my judgment, the operation of a wave pool in the middle of the desert is the epitome of wasting energy. (3) The report states that Greenhouse Gas emissions will be “Significant and Unavoidable.” The mitigation recommended is that the “Project Applicant” purchase a large amount of carbon credits as an offset. I would suggest that a better and more environmentally sound solution would be denial of the project. (4) Under “Hydrology and Water Quality,” the report states the project’s impact is “Less than Significant.” This section includes, “Deletion of Groundwater Supplies…” I do not under stand how a wave pool that will reportedly use millions of gallons of potable water a year is a “Less than Significant” issue. (5) Under noise, the report talks mostly about construction noise, and then states, “The operation of the Wave Basin and associated machines shall be limited to daytime and evening hours of 7:00 a.m. and 10:00 p.m., compliant with the recreational operational hours allowed by the City of La Quinta.” This is a “non-answer” answer, as it does not address the actual amount the wave pool, employee jet skis, any loudspeakers, alarms, music, etc., will make. (6) The report states the impact of the project on “Transportation” will be “Less than Significant.” This is a very large development, so it is difficult for me to accept this assessment, but it certainly does not appear that will be the case during the minimum of four large “Special Events’ per year. The City should look into this in much more detail. Last, as I understand it, this project would require a change in zoning of the property essentially from residential to tourist commercial. Given the heavily STVR orientation of the project, its hotel, and its commercial components, this is entirely incompatible with the surrounding developments and will forever change the nature of this community. The City should not allow that to occur. Respectfully submitted, Martin Brewer 81625 Rustic Canyon Drive La Quinta 92253 martincbrewer@comcast.net (408) 410-9127 Monday, August 2, 2021 at 15:21:23 Pacific Daylight Time Page 1 of 1 Subject:Wavepark in violaon of City's N oise Ordinance Date:Monday, August 2, 2021 at 12:28:14 PM Pacific Daylight Time From:bnovak26@comcast.net To:'Consulng Planner' CC:levans@laquintaca.gov, rradi@laquintaca.gov, kfitzpatrick@laquintaca.gov, jpena@laquintaca.gov, ssanchez@laquintaca.gov, cdd@la-quinta.org, jake.ingrassia@kesq.com, freda.moon@sfgate.com, 'Derek Wong', 'Ramon Baez', 'Diane Rebryna', 'Kathy Weiss', novak@dominican.edu, 'Chrisna Gamez' TO: Ms. Nicole Sauviat Criste & other concerned parties Please consider this part of the overwhelming opposition to the proposed Wavepark project at Madisonand Avenues 58/60 in La Quinta. This project is in DIRECT OPPOSITION to the City of La Quinta’s current Noise Ordinances. The Citylimits construction hours from 6:00 A.M. to 7:00 P.M. Monday thru Friday and 8:00 A.M to 5:00 P.M.Saturday, and prohibits construction noise entirely on Sundays and Holidays. This means that thisWavepark/Surfamusement Park project will VIOLATE the current Noise policies from day one!! Toexist as currently planned...it has to be considered a “Special Event”...and not just for the four times ayear they claim they will request...but for every day they operate! Please be serious about this! Whatthey are proposing is to operate a noisy Amusement feature 7 days a week, from 7:00 AM to 10:00 PM...in TOTAL violation of the City’s current regulations. This is another reason why Meriweather’srequested zoning change from residential to commercial should definitely NOT be allowed! Bridgett NovakLa Quinta homeownerBnovak26@comcast.net Tuesday, August 3, 2021 at 09:34:50 Pacific Daylight Time Page 1 of 1 Subject:Opposion t o DEIR for Coral Mountain Surfamusement Park Date:Monday, August 2, 2021 at 12:43:29 PM Pacific Daylight Time From:bnovak26@comcast.net To:'Consulng Planner' CC:levans@laquintaca.gov, rradi@laquintaca.gov, kfitzpatrick@laquintaca.gov, jpena@laquintaca.gov, ssanchez@laquintaca.gov, cdd@la-quinta.org, jake.ingrassia@kesq.com, freda.moon@sfgate.com, 'Derek Wong', 'Ramon Baez', 'Diane Rebryna', 'Kathy Weiss', novak@dominican.edu, 'Chrisna Game z' AEachments:DEIR Opposion (Aug 2 2021).docx TO: Ms. Nicole Sauviat Criste & other concerned parties The current Draft EIR for the Coral Mountain Surfamusement Park must be rejected and Meriweather’srequest for a zoning change be denied. Bridgett NovakLa Quinta homeownerBnovak26@comcast.net P.S. Please add the attached to the documents I already submitted via email on 3/31/2021 and 4/2/2021.All should be considered part of the Public record and Official opposition to this project and any related zoning change request. August 2, 2021 Attention: Ms. Nicole Sauviat Criste, Consulting Planner City of La Quinta ConsultingPlanner@laquintaca.gov RE: The current Draft EIR for the Coral Mountain Surfamusement Park must be rejected Please add this submission to the documents I already submitted in writing (via email) on 3/31/2021 and 4/2/2021. I have seen lots of DEIRs and never seen one so devoid of actual measurable data (on which conclusions are supposed to be drawn). This DEIR i nstead relies on conjecture and vague statements like “no significant issue”. That is NOT acceptable...and the City Council is NOT doing its job if it does not toss this document back to Meriweather and its obviously-biased consultant MSA. PLEASE TAKE THIS PROJECT AND CITIZENS’ CONCERNS SERIOUSLY. In this document, I will address 3 of my primary concerns (though I’m concerned about many others, too). LIGHT POLLUTION For the developers to casually claim that their 80-foot light towers will have “directional” lights pointed towards the water is totally insufficient. A study needs to be conducted with actual water and a backdrop of a rock-wall mountain (like Coral Mountain) to determine how much deflected light will bounce off the water and the mountains...and from how far away the light towers, their bulbs, their direct and diffused light, and their poles will be visible. Our home is deep within Andalusia and we can see the entire face of Coral Mountain from our backyard. Those light towers and their bulbs will be visible. That is NOT acceptable and not properly addressed in the DEIR. What about other lights throughout the development? There are walking paths, outdoor dining/entertainment areas, bike paths, homes, a hotel, a restaurant, etc. planned for this project. All will have outdoor lighting that has to be measured and evaluated. Are there going to be big screens (aka jumbotrons) showing surfers every day the wave basin is open and broadcasting big images of entertainers for their special events? Thos e light emissions will also have to be evaluated. The ability to see surrounding mountains, palm trees, the sky, and stars at night is a HUGE part of what makes La Quinta the “gem of the desert”. This is a very serious issue and MUST be carefully studied in the DEIR and EIR process, NOT just surmised by Meriweather and MSA (or whoever else they hire to issue “expert” opinions). DEIRs and EIRs are not supposed to be based on opinions...but on measurable facts. Please do your job and demand this be done properly! NOISE We also believ e the developer is far too cavalier with regard to NOISE concerns. It is really laughable that the developer points to noise studies that were conducted at Lemoore. As La Quinta resident Kathy Weiss said during the 3/30/2021 Zoom meeting, “that’s apples an d oranges”. First of all, Lemoore is surrounded by flat agricultural fields and no residential developments. They apparently intend to build this wave basin right up against Coral Mountain. Noises created in that basin will echo off the rock face and rever berate far and wide!!! And what about the grinding sound of the train-like rail system that moves back and forth or the hydrafoils that help create the waves? All of this needs to be carefully measured and evaluated for this particular site!! And what about the tower where the Public Announcer sits and from where he/she broadcasts upcoming waves, musical choices, safety warnings, etc.? It will be a public announcement system with loud speakers! And what about the jet ski(s)? used to run surfers back to the beginning of the wave experience? A “Travel & Leisure” article says the basin will accommodate 25 surfers at a time...so there will have to be multiple jet skis routinely ferrying surfers back & forth. And there will likely be other jet ski-type devices in the water to rescue people who are injured and to take photographs of the surfers (since everyone will, no doubt, want a visual memory of their experience...and which will likely be another way for the developers to make money). The DEIR needs to include measurements of the PA and jet ski noise...at this particular location. In addition, this project is in DIRECT OPPOSITION to the City of La Quinta’s current Noise Ordinances. The City limits construction hours from 6:00 A.M. to 7:00 P.M. Monday thru Friday and 8:00 A.M to 5:00 P.M. Saturday, and prohibits construction noise on Sundays and Holidays. This means that this Wavepark/Surfamusement Park project will VIOLATE the current Noise policies from day one!! To exist as currently planned...it has to be considered a “Special Event”...and not just for the four times a year they claim they will request...but for every day they operate! Please be serious about this! What they are proposing is to operate a noisy Amusement feature 7 days a week, from 7:00 AM to 10:00 PM...in TOTAL violation of the City’s current regulations. This is another reason why Meriweather’s requested zoning change from residential to commercial should definitely NOT be allowed! UTILITY OVERLOAD Will the project’s need for huge amounts of continuous power affect the cost, availability and/or dependability of electricity, water, gas, Internet and WiFi in surrounding neighborhoods? Will the current IID facility on Avenue 58 have to be expanded? As local residents, we regularly receive requests from IID to “restrict usage” and get news about “rolling outages”, which occur regularly throughout the summer. This project is likely to put huge amounts of additional stress and draw on our current grid. THIS NEEDS TO BE CAREFULLY MEAS URED...which is another reason to REJECT THE CURRENT DEIR and deny the zoning change request. Monday, August 2, 2021 at 15:20:26 Pacific Daylight Time Page 1 of 3 Subject:Comment on the DEIR for the proposed La Quinta Wavepark development Date:Monday, August 2, 2021 at 11:31:09 AM Pacific Daylight Time From:Novak, Philip To:ConsulngPlanner@laquin taca.gov, levans@laquintaca.gov, rradi@laquintaca.gov, kfitzpatrick@laquintaca.gov, jpena@laquintaca.gov, ssanchez@laquintaca.gov, cdd@la-quinta.org, drebryna@telusplanet.net, Derek Wong, rae z7@gmail.com, kathy@crystalspringsranch.co, Bridge Home N ovak August 2, 2021 Attention: Ms. Nicole Sauviat Criste, Consulting Planner City of La Quinta ConsultingPlanner@laquintaca.gov From: Philip Novak, La Quinta Resident RE: Noise findings in the DEIR I wish to criticize the defensibility of the DEIR’s position that the proposed Wavepark “will not have any significant noise impacts” (4.11.7). The DEIR’s Noise conclusions (4.11) are based entirely on a Noise study (Appendix K-1) carried out by Urban Crossroads’ William Lawson. Thus my criticisms are directed to Lawson’s study. My first criticisms address two points in his study of traffic noise. They are relatively minor points but, if valid, deserve to be amended in the final EIR. My third and last criticism is major. It calls into serious question the validity of his study of the Wavepark’s projected operational noise. Criticism 1: An apparent contradiction. The DEIR’s contention that the project will not have any significant traffic noise impacts appears to directly contradict something Lawson’s Noise Study says on p.1 of its own Executive Summary. Here is Lawson’s statement, verbatim: Based on the significance criteria in outlined in Section 4, the Project-related noise level increases are considered potentially significant [emphasis Novak’s] under Existing with Project conditions at the following two roadway segments: • Madison Street north of Avenue 58 (Segment 8) • Avenue 60 west of Madison Street (Segment 27) Criticism 2: A baffling and, to me, incomprehensible paragraph in Lawson’s Executive Summary. Immediately following the passage just quoted above, Lawson states: All other roadway segments are shown to experience less than significant noise level impacts under Existing plus Project conditions. However, this scenario is provided solely for analytical purposes and will not occur, since the Project will not be full [sic] developed (Phase Page 2 of 3 1, 2 & 3) and occupied under Existing 2019 conditions. Therefore, no mitigation measures are considered to reduce the Existing with Project condition traffic noise level increases, and impacts are considered less than significant since they will not actually occur. The analysis shows that the unmitigated Project-related traffic noise level increases under all traffic scenarios will be less than significant. [emphases Novak’s]. First, what is it exactly that Lawson is referring to in line 2 as “this scenario”? How extensive is this supposedly non-occurring scenario? Second, he says that the “scenario,” whatever it is, will not occur. What exactly will not occur? Third, in the paragraph’s second underlined phrase Lawson tells us again that something “will not occur,” but also that this non-occurring something will carry a measurable level of significance (i.e., “none”). How can something non-existent be measured? Fourth, in the last sentence Lawson’s use of the word “analysis” seems an overstatement. I suggest it would be far more accurate to describe his activity here as a thought experiment or a theoretical consideration. Criticism 3: Lawson’s crucial assumption in studying the La Quinta Wavepark’s projected operational noise – namely, that his audio recording of the Lemoore Surf Ranch’s actual operational noise during a 53-minute period on April 13, 2020 is a fully adequate proxy of what the La Quinta Wavepark’s operational noise (15 hours per day, most days of the years) will be -- is breathtakingly flimsy. He never argues for this assumption, for example, by providing an appropriately comprehensive account of all the relevant topographical (and many other) differences and similarities between Lemoore and La Quinta. He just assumes, and implicitly asks his readers to assume along with him, that Lemoore operational noise is a fully adequate stand-in for what the La Quinta operational noise is expected to be! Given the depth of local La Quintan concern over the Project’s potential for noise pollution, Lawson’s highly questionable root assumption translates into unacceptably weak grounds for his opinions about levels of noise. For the LQCC to uncritically embrace Lawson’s highly dubious report about operational noise and thus to overrule La Quintans’ noise concerns would be tantamount to a dereliction of duty. Further elaboration of Criticism 3. As Lawson begins his report on operational noise he makes reference to the existence of sensitive noise receivers in La Quinta (ten on-site, ten nearby off-site) that he used in his study of La Quinta traffic noise. Under the new heading, “Operational Noise Impacts,” he writes: This section analyzes the potential stationary-source operational noise impacts at the nearby receiver locations, identified in Section 9, resulting from operation of the proposed Coral Mountain Specific Plan Project. What is Lawson talking about here? We all know that no sensitive noise receiver in La Quinta ever recorded any Wavepark operational noise in La Quinta, for the simple reason that there is currently no Wavepark operation in La Quinta to make any noise. In any case, Lawson soon discontinues references to La Quinta receiver locations and, to his credit, points us to the real source of his operational noise data. He discloses it, mind you, not in his main text, Appendix K-1, but in his own Appendix to that Appendix, namely Appendix 10.1. (Does this qualify as burying crucial information in fine print?) Appendix 10.1 is entitled Page 3 of 3 “Reference Noise Levels,” a studiously vague but ill-disguised name for “Lemoore Noise Levels.” Lawson finally spells out what his all-important “reference noise levels” for operational noise are: measurements of the Wave Machine noise (for 53 minutes on April 13, 2020, time-of-day not disclosed) at the “existing Surf Ranch located at 18556 Jackson Avenue in the City of Lemoore, California.” Lawson tells us that the total noise he is out to measure at Lemoore and then “project” onto La Quinta is the sum of the Lemoore Wave machine noises plus all other site noises, characterizing the latter only as “outdoor pool/spa activity, outdoor activity, and neighborhood commercial land use activity.” Neither here nor anywhere else in Lawson’s study could I find any indication that he included measurements of the noise of 4 jet skis and a loudspeaker (15 hours per day, most days of the year) among his “other site noises.” If Lawson really did omit measuring these noises in trying to project what the La Quinta Wavepark would sound like, his current conclusions suffer a truly fatal blow and should not be accepted into the final EIR. Finally, a minor point, but perhaps important in its own way. Lawson tells us that in order to logarithmically combine all simultaneous Lemoore noises into a sum total, he plugged his Lemoore recordings into a Noise Analysis computer program. Has anyone on the LQCC critically inquired into the scientific standing of this program, whether it has been peer- reviewed and deemed reliable, whether it’s been adequately field-tested, or whether this was perhaps the program’s maiden voyage? Can we trust its output on such a crucial issue? I ask because of something I thought I heard G. Simon say at the LQCC meeting of July 20, 2021, namely that Lawson’s computer program is the brainchild of his retired rocket-scientist (and presumably tech-hobbyist) dad. This wouldn’t mean it can’t be a great program but isn’t some extra due diligence required here? Philip Novak, Professor Emeritus Dept. of Philosophy and Religion Dominican University of California novak@dominican.edu cc: Linda Evans, Mayor, levans@laquintaca.gov Robert Radi, Mayor Pro Tem, rradi@laquintaca.gov. Kathleen Fitzpatrick, Council Member, kfitzpatrick@laquintaca.gov John Pena, Council Member, jpena@laquintaca.gov Steve Sanchez, Council Member, ssanchez@laquintaca.gov Cherri Flores, Planning Manager, cdd@la-quinta.org Carlos Flores, Senior Planner, cdd@la-quinta.org Siji Fernandez, Associate Planner, cdd@la-quinta.org Diane Rebryna, drebryna@telusplanet.net Derek Wong, derekwong745@yahoo.com Ramon Baez, rfbaez7@gmail.com Kathy Weiss, kathy@crystalspringsranch.co Bridgett Novak, bnovak26@comcast.net Page 4 of 3 Dear Ms Sauviat Criste, Planning Consultant RE: Coral Mountain Resort DEIR 1.2.1 Proposed Project “Meanwhile, the project area west of Madison Street, is the subject of the General Plan Amendment, Zone Change, new Specific Plan, Tentative Tract Map, Site Development Permit, and Development Agreement proposed for the project and discussed in greater detail below.” There are six major changes proposed. Why did this project make it this far through planning and the City Council? Where is the explanation of when and how this first proposed to amend the City’s General Plan? What was the justification to proceed further? The city council should provide its residents with a written and public justification of its intent, so there can be no misunderstanding of facts, history and responsibilities. In addition the city council should certify that THEY PERSONALLY have studied this report and responses from residents. “Existing residential communities occur to the north, south, and east. Avenue 58 and residential properties define the project’s northern boundary; Madison Street and the Andalusia community define the eastern boundary; Coral Mountain defines the property’s southwestern boundary; and vacant land and residential properties define the southern and western boundaries.” The residential properties mentioned are not only Andalusia, but Trilogy to the Southeast, PGA West Weiskopf to the Northeast, The Quarry to the West, Santerra to the North, Coral Mountain Estates to the North. These existing communities house a significant population and conform to the current LQ General Plan. All of the residents of these communities along with the SFR on Avenue 60 should have been advised by mail in 2019 of their opportunity to comment at that time. “Development Agreement (DA 2021‐0002) would vest the applicant’s right to develop the Coral Mountain Resort Specific Plan area pursuant to the entitlements described above, address short‐term rentals within all planning areas of the project, ensure that the project has a net positive fiscal impact on the City despite the lack of property tax revenue to the City through 2035, and ensure the timely completion of infrastructure to serve the project and surrounding area, and ensure that the project design features and mitigation measures identified in this EIR are enforceable by the City as project requirements. “ STVR’s will increase the traffic, noise and population. The City will not receive tax revenue through 2035! While approving STVR’s which are being curtailed in the rest of the City, this is insane that it would be allowed with NO TAX REVENUE! What exactly is a “net positive fiscal impact” without revenue? This needs further explanation. ”Zone Change (ZC 2019‐0004) will revise the existing zoning from Neighborhood Commercial, Low Density Residential, and Golf Course, to Neighborhood Commercial (CN), Low Density Residential (RL), Parks and Recreation (PR), and Tourist Commercial (CT). “ La Quinta Zoning Code Section 9.240.010 states the following required findings shall be made by the City Council prior to approval of any specific plan or specific plan amendment: 1. Consistency with the General Plan – IT IS NOT 2. Public Welfare – The noise, traffic, light pollution is detrimental to the general welfare. “Significant and Unavoidable” as shown on EIR 3. Land Use Compatibility – IT IS NOT compatible with surrounding low density adjacent communities. 4. Property Sustainability – The existing specific plan for this property is sustainable. It is unknown if a Wave Basin will survive. All of Kelly Slater’s recent Surf Ranch proposals have not come to fruition. He has not exhibited that his business model will survive, much less open. Why should the City of LQ be the test case? What will happen to a dry, abandoned wave pool community? PR and CT zoning is completely inconsistent with the neighborhood. This is nothing more than a glorified amusement park. “The Coral Mountain Resort Specific Plan (SP 2020‐ 0002) will establish a new master plan governing the allowable land uses, design guidelines, and development standards to allow creation of a boutique resort and master‐ planned community. The Specific Plan includes four Planning Areas which are coterminous to the General Plan and Zoning designation boundaries described above.” This is anything but a BOUTIQUE RESORT AND MASTER-PLANNED COMMUNITY! It is not private! It cannot be private and generate enough attendance to justify the cost of this wave pool. It is clearly open to the public who reserve a room at the hotel or rent one or two days at the STVR’s. Master Planned Communities do not invite 2500 people to attend events, four times a year. “Planning Area I (PA I) – Neighborhood Commercial is located on 7.7 acres at the southwest corner of Avenue 58 and Madison Street, and allows for the construction of 60,000 square feet of publicly accessible neighborhood commercial building space with affiliated circulation and infrastructure improvements.” The opposite corner of Avenue 58 and Madison has been available for commercial development for the 11 years I have lived in Trilogy. For most of that time it was posted with a sign to attract c ommercial tenants. Nothing was ever developed. Meriwether must also find commercial tenants in order to build commercial space. It seems unlikely. “PA III‐ G – Back of House: The Back of House subarea contains approximately 26.5 acres that will be graded as level, largely open land south of the Wave Basin. This subarea will provide unprogrammed gathering and staging space for temporary equipment such as port‐a‐ potties, shade structures, tenting for inclement weather, and catering equipment that might be used during events.” This area will cause significant traffic on Avenue 60. Andalusia and Trilogy have spent and continue to spend significant funds to landscape and maintain the beauty of this street between our communities. It will be a direct conduit for trucks hauling everything for these events. That is unacceptable. The developer is directed to map out a route for all of the construction traffic. Given that Trilogy has not been considered in any evaluation, the route will likely go along 60th from Monroe to the site. “PA III‐ B – The Wave: The Wave subarea contains approximately 31.2 acres containing an artificial surf Wave Basin and associated infrastructure. PA III‐ C – Wave Club: The Wave Club subarea contains approximately 3.2 acres fronting the Wave Basin and will fu nction as a private clubhouse with amenities for exclusive use by the Coral Mountain community.” “1.4 Areas of Controversy ; the potential for a significant change in the visual character of the area from a single‐ story residential and golf environment to a hotel and Wave Basin facility; and the potential impacts of proposed 80‐ foot light standards surrounding the Wave Basin on the night sky, light and glare. Visual simulations, line‐of‐ sight analyses and photometric analyses were conducted for the project. 4.1 AESTHETICS Table 1-3 Summary of Environmental Impacts and Mitigation states the level of Significance and Mitigation clearly is “Significant and Unavoidable”. Page 136 of 738 includes the line of sight analysis. LINE OF SIGHT SECTION ‘E’ FROM AVENUE 60 The viewpoint does not include views from Trilogy. It was taken west of the intersection of 60th and Madison at street level. Many houses along 60th (Barrel Cactus Rd) are elevated above 60th. Detail “A” Wave Basin/Light. The line of sight on Exhibit 4.1-12 shows that the tops of the 80 foot light poles will be above the line of sight from street level. That does not take into consideration any of the homes in Trilogy which are higher in elevation. To state they will only be on from dusk to 10 pm is absurd! That is not a mitigation. The poles will be visible 24 hours a day. I personally live in Trilogy and my backyard on the golf course faces the southwest corner of this community where the wave basin and lights are located. C urrently I enjoy every morning and evening looking directly at Coral Mountain and enjoy the change in colors. No six foot fence is going to cure anything. I already can look over the fences surrounding Andalusia. (Photos attached) In conclusion the Line of Sight Analysis is inadequate as it does not take into consideration the line of sight from the northern and western boundaries of Trilogy. The City needs an independent analysis. Coral Mountain Coral Mountain partially lies within the southwest corner of the project property. Coral Mountain extends over 400 feet above sea level and provides a scenic resource for the surrounding area. The Mountain is currently viewed without significant obstructions from the public roadways, Avenue 58 to the north, and Madison Street to the east. This section of the EIR gives no consideration to views from Trilogy. We have over 1200 homes many of which have excellent views of Coral Mountain. To give our community no consideration is irresponsible. Views from the streets alone is not a thorough analysis. A drive-by view from the street is inadequate. Many views are from homes on the golf course inside the community. The citizens of Trilogy deserve adequate consideration and an accurate analysis of the views and noise. 4.11 Noise The sounds from the waves, wave riding vehicles which accompany the surfers, competition broadcasts/music and the public cheering will all be very disturbing. Viewing platforms on top of the hotel will be visible and add to the light pollution. The sounds will bounce off Coral Mountain. I can hear a car drive along 60th, stop at the Madison corner, turn right and continue to a stop at 58th. You cannot tell me that the sounds created by all of the traffic and venue will not be noise pollution. LAND USE • Land use compatibility throughout the City. A WAVE BASIN IS NOT COMPATIBLE. •Changes and variations from the Zoning Ordinance in a Specific Plan will be offset by high quality design, amenities and mix of land uses. A WAVE BASIN AMUSEMENT AND STVR’S DOES NOT JUSTIFY THE CHANGE. • A broad range of housing types and choices for all residents of the City. THE RANGE OF HOUSING TYPES DOES NOT BENEFIT THE RESIDENTS OF THE CITY. A FEW HIGH PRICED LOTS FOR SFR’S – THERE ARE PLENTY ALREADY IN LA QUINTA. • Consider changes in market demand in residential product type to meet the needs of current and future residents. THERE IS NO DEMAND FOR A TOURIST RESORT FOR NON-RESIDENTS. •A balanced and varied economic base which provides a broad range of goods and services to the City’s residents and the regio n. A SMALL COMMERCIAL DEVELOPMENT AT THE CORNER OF 58 AND MADISON DOES NOT SATISFY THIS POLICY. •Maintain commercial development standards in the Zoning Ordinance including setbacks, height, pad elevations and other design and performance standards that assure a high quality of development. 17-80 FOOT LIGHT POLES CREATE LIGHT POLLUTION AND ARE NOT CONSISTENT WITH THE ZONING ORDINANCE. • Support and encourage the expansion of the resort industry as a key component of the City’s economic base. SILVERROCK RESORT HAS BEEN IN PLANNING AND CONSTRUCTION FOR MANY YEARS AND IS SUFFICIENT TO SATISFY “EXPANSION”. LIVABLE COMMUNITY A community that provides the best possible quality of life for all its residents. THIS DEVELOPMENT WILL NEGATIVELY IMPACT SEVERAL COMMUNITIES WITH THOUSANDS OF RESIDENTS. ECONOMIC DEVELOPMENT The Land Use Element shall maintain a balance of land use designations to address economic needs, meet market demand, and assure a wide range of development opportunities. WHERE IS THE MARKET DEMAND FOR A WAVE BASIN FOR SURFERS IN THE DESERT. The continued growth of the tourism and resort industries in the City. THIS IS THE WRONG LOCATION FOR A PUBLIC RESORT. HOUSING Provide housing opportunities that meet the diverse needs of the City’s existing and projected population. Identify adequate sites to accommodate a range of product types, densities, and prices to address the housing needs of all household types, lifestyles, and income levels. Conserve and improve the quality of existing La Quinta neighborhoods and individual properties. MILLION DOLLAR LOTS FOR SFR’S ARE READILY AVAILABLE IN LQ. STVR’S ARE ALREADY OPPOSED BY THE CITY. THERE IS NO LOW INCOME HOUSING PROPOSED. WATER RESOURCES The project promotes water conservation through the use of drought tolerant plant materials and water efficient irrigatio n techniques. The project will comply with all City and Coachella Valley Water District (CVWD) regulations and building code s for water conservation. Additionally, recycled water will be used for common area irrigation for landscaping. The Wave Basin provides a recreational amenity to support the proposed resort and residential uses, and does so with substantially less water demand than required for alternatives amenities, such as an 18‐hole golf course. DROUGHT TOLERANT PLANTS AND IRRIGATION ARE ALREADY USED ALL OVER LA QUINTA. THIS IS NOT A MOTIVATION TO APPROVE THIS PROJECT. RECYCLED WATER FOR IRRIGATION vs THE FRESH WATER TO FILL A WAVE BASIN IS NOT A JUSTIFICATION. MOST GOLF COURSES ALREADY USE RECLAIMED WATER NOT FRESH WATER. One cannot ignore the daily headlines from e-news, TV reports, newspapers and magazine articles declaring a state-of-emergency with the reservoirs servicing the western states all reporting historic lower than normal levels. Drought monitoring maps show most of Riverside County is in the severe drought category but is edging closer to the extreme drought classification which is thought to be inevitable. Whether this summer or next spring, a full state drought declaration could be ordered and restrictions enacted. How will wave pools or lagoons operate then? How will these wave basins and oasis lagoons be replenished factoring in the enormous daily evaporation rates and the heavy winds inherent in our valley? Answer: by drawing ever more potable water from the aquifers of course. Just last year in 2020, the entire Coachella Valley endured 140 confirmed days of 100 degree plus temperatures. Additionally, IID has recently published warnings that rolling brownouts for this summer are likely to occur which will affect homes, businesses, and wave pools/lagoons equally. However, downtime for surf parks and lagoons is lost revenue. ”In order to assure that everyone in the region has sufficient water, it is important that La Quinta, as one of the stewards of the local water supply, manages and conserves this important resource” (quote from Water Resources III -57). ”The City’s goals, policies and programs relating to water resource management are important to the District’s continued ability to provide domestic water to new and existing developments in the City and the Sphere of Influence”. (quote from Water Resources III-57). ”Continued growth in the City and the region has resulted in an increased demand for domestic water. As a result, CVWD extracts more water from the Lower Thermal sub-area than is naturally recharged into it every year – a condition known as overdraft. "(quote from Water Resources III-58)." An ”effective manner to reduce overdraft in the aquifer is through water conservation. The City and CVWD have implemented a number of conservation programs in recent years which have reduced consumption of domestic water. It is critical that these programs continue and expand, as possible, through build out of the General Plan”. (quote from Water Resources III-60 Just because a deemed water usage may have been acceptable in the past, it does not mean that responsible changes need not be made going forward as new environmentally challeng ing conditions might dictate. It's unacceptable that the residents of La Quinta be required to conserve water with respect to their personal use (which we would willingly comply with in the interest of being good citizens and stewards of our water resources), while a commercial venture such as this wave/surf park continues to draw extraordinarily on our aquifers and power supply for an essentially private recreational outlet. The developer has repeatedly stated that the Coral Mountain Project will use less water than a golf course. It is common knowledge that golf courses, both existing and new, have many water conservation options and measures available, wave pools and lagoons have no such alternatives. Wave Pools must use clean, fresh drinking water from the two sub-basins servicing our valley. These sub-basins rely on replenishment from the Colorado River but La Quinta cannot count on that source for our aquifers anymore, especially in a historic drought. NOISE Why was there no noise receiver location in Trilogy? Trilogy is closer to the wave basin than those residents on 58th. In conclusion I firmly believe that the draft EIR is slighted heavily in favor of the developer and has not considered the residents of Trilogy who are closer to the wave basin are and associated structures than any of the communities on 58th. The city council should provide its residents with a written and public justification of its intent, so there can be no misunderstanding of facts, history and responsibilities. In addition the city council should certify that THEY PERSONALLY have studied this report and responses from residents. Unlike many politicians who vote without reading a word of a bill, I trust that our City Council will do its duty and study the draft EIR and all responses from the citizens of La Quinta before voting. Regards, Sandra Stratton 81302 Barrel Cactus Rd. La Quinta, CA 92253 sstratton@dc.rr.com !"Reply all #Delete $Junk Block Coral Mountain Resort DEIR %Label: 60 Days Delete (60 days) Expires: Sat 10/2/2021 8:41 AM Tue 8/3/2021 8:41 AM ** EXTERNAL: This message originated outside of the City of La Quinta. Please use proper judgement and cau;on when opening a=achments, clicking links or responding to requests for informa;on. ** Hi, La Quinta don't have a lot of recreation space left. It is this space and south of La Quinta Cove. California suffer from a severe drought which get worse for every year. It doesn't sound well to put a water park in. If the contractor want land for a water park, there is plenty over by Classic Club and the the new sports arena that is planned. Terje Berger 52705 Avenida Obregon La Quinta TB Terje Berger <terjeberger@yahoo.com>&’"() To: Consulting Planner Reply Forward ) Mail - Consulting Planner - Outlook https://outlook.office.com/mail/deeplink?popoutv2=1&version=202107... 1 of 1 8/3/21, 9:13 AM 1 From:Wcl Sent:Monday, August 2, 2021 3:33 PM To:City Clerk Mail Subject:Request to speak in person/public comment: joint meeting City Council/Planning Commission Attachments:City Council presentation W.Clarke Final 08_21.docx  EXTERNAL: This message originated outside of the City of La Quinta. Please use proper judgement and caution when opening  attachments, clicking links or responding to requests for information.   Good Afternoon, Monica and Nicole   I respectfully request to speak in person during the joint meeting of City Council and the Planning Commission’s public session tomorrow, Aug 3 @ 7 pm. My written presentation is attached for distribution.   Thank you for your help. Let me know if there is anything else you need.I look forward to meeting you. Best regards, Wendy   Wendy Clarke  La Quinta    Public Comment/non agenda item  Opposition to Coral Mountain Wave rezoning - non agenda item  Written presentation attached, request to speak during public session.  Good afternoon Mayor Evans, Council members, Planning Commission,and staff. Thank you for your service. Mayor, it is good to see you and other familiar faces. My name is Wendy Clarke; My Family has lived full-time in the desert for 34 yrs.; 16 years ago, I moved to Trilogy.   ___________________________________________________________________________________________________________ __________  I am here to speak to the Coral Mountain Wave rezoning request.   Exempt from pass-through property tax $$ due to the agreement with The Thermal Redevelopment Project, this undeveloped land provides little revenue. I trust, you, the current city council, might have negotiated something different. If rezoned, LQ gains TOT and South LQ residents’quality of life is permanently, negatively impacted.  John Gamlin, project president, recently shared that he has managed S.LQ, luxury, low-density residential neighborhoods. The CMWR will not be similar in any way with a massive artificial surf wave, stadium lighting,broadcast system, music, and STVRenters.  CITY COUNCIL MEETING - AUGUST 3, 2021 - WRITTEN PUBLIC COMMENTS BY RESIDENT WENDY CLARKE PUBLIC COMMENTS ON MATTERS NOT ON THE AGENDA - OPPOSING THE WAVE PROJECT 2 Beyond the 4 proposed annual events, additional temporary-use permits are likely. Kelly Slater has made public his support of artificial surf waves for The Ultimate Surfer, for Olympic training and competition. LA is the 2028 Summer Olympic host. What will one special event look like? Chaos for 1,000s of residents. Our neighborhoods are not transient or a tourist destination. We intentionally purchased homes away from the commercial corridor. We relax after a busy workday, exercise, retire, enjoy nature, socialize. When we drive down Madison nearing home, there is a sense of calm. We deserve protection of this paradise.     Today, we are environmentally mindful and face a life-threatening drought: lakes reaching historic lows. Supplying 80% of the world, California’s almonds are no longer being planted due to water shortages. We have beenasked to reduce water consumption by 15%. Any governing body approving any project that uses a significant amount of water, is irresponsible.     This Surf Wave will deplete drinking water from our Colorado River supplied Aquifer. NPR reports, “The Colorado River is tapped out.Extremely dry conditions like the region is experiencing in 2021, make clear that the Colorado River is unable to meet all the demands communities in the Western U.S. have placed on it, and it's up to its biggest users to decide who has to rely on it less”.      What are our mutual responsibilities? Everyone reduces water consumption  CVWD transitions remaining golf courses to grey water and denies all nonessential, requests  requiring water sourced from the Colorado River.     The city supports independent studies that evaluate local evaporation rates, actual site noise, and traffic studies post pandemic.     The city observes its General Plan 2035 “Livable community” thatspeaks to “long- term quality of life of its residents”.   It is great to think big; change is inevitable. Meriwether has spent millions, aligning with Kelly Slater and Michael Schwab. It does not justify their project. Please honor S. La Quinta’s established communities and reject The Wave, rezoning request. It will have permanent, quality-of- life consequences for many 1000’s of residents.  Respectfully,   Wendy Clarke  CITY COUNCIL MEETING - AUGUST 3, 2021 - WRITTEN PUBLIC COMMENTS BY RESIDENT WENDY CLARKE PUBLIC COMMENTS ON MATTERS NOT ON THE AGENDA - OPPOSING THE WAVE PROJECT 1 From:Diane Rebryna Sent:Monday, August 2, 2021 4:31 PM To:City Clerk Mail Subject:WRITTEN COMMENTS CC MEETING August 3, 2021 re: Coral Mountain Resort - Diane Rebryna and Anast Demitt wish to verbally address City Council during the open session. Attachments:PDF FINAL REBRYNA DEMITT August 3 PRESENTATION TO CITY COUNCILand the PLANNING COMMISSION .pdf  EXTERNAL: This message originated outside of the City of La Quinta. Please use proper judgement and caution when opening  attachments, clicking links or responding to requests for information.   Hello again,    Further to my email of earlier today, please find the written version of our comments to be presented in the Open  Session in front of City Council attached.  We wish these to be part of the public record.   Thank you again for your assistance with this; again, please feel free to reach out with any questions or comments.  Kind regards,  Diane   On Aug 2, 2021, at 3:36 PM, Diane Rebryna  wrote:  Hello,    My name is Diane Rebryna  My husband’s name is Anast Demitt.  We reside at , La Quinta CA 92253   Our phone number is .  We wish to address City Council during the open session re the Coral Mountain Resort  ‐ Diane would  like to speak first using her 3 minutes, and to correlate, Anast would like to follow immediately  thereafter with his allotted 3 minutes.   Thank you for accommodating our request.   If there is anything else that you require at this time, please do not hesitate to reach out.   Kind regards,  Diane   CITY COUNCIL MEETING - AUGUST 3, 2021 - WRITTEN PUBLIC COMMENTS BY RESIDENTS DIANE REBRYNA, AND ANAST DEMITT PUBLIC COMMENTS ON MATTERS NOT ON THE AGENDA - OPPOSING THE WAVE PROJECT 2   I will be forwarding a written record of these same comments to your attention tomorrow.             CITY COUNCIL MEETING - AUGUST 3, 2021 - WRITTEN PUBLIC COMMENTS BY RESIDENTS DIANE REBRYNA, AND ANAST DEMITT PUBLIC COMMENTS ON MATTERS NOT ON THE AGENDA - OPPOSING THE WAVE PROJECT Good afternoon Honorable Mayor and City Council Members, Thank you for allowing me to speak today regarding Coral Mountain Resort, which I will refer to going forward as “the Project”. My name is Diane Rebryna, and my husband Anast Demitt and I are very blessed to have our winter home here at Trilogy in La Quinta. Please know that we truly love this city, particularly its tranquil and beautiful southeast corner, which is why we chose to settle there. At the outset, I wish to say that we’ve spent an inordinate amount of time reviewing the Draft Environmental Impact Report - which at over 1500 pages was very challenging and intimidating to the average reader to say the least. There were so many topics, with this and that “study” and these and those “mitigating factors” that were covered. Some of the DEIR was formulated with conjectures as evidenced by the statements such as “are not anticipated to”,” would not significantly impact”, etc. I certainly felt overwhelmed as I tried to extrapolate all of the potential impacts of this Project on life as we know it in South La Quinta. To help me understand the DEIR, I also reviewed the the 2021 CEQA guidelines - a reference document based on the CA Environmental Quality Act to which is used to develop Environmental Impact Reports. It was here that I had my “eureka” moment ! This document, as part of the DEIR checklist speaks to a topic called “Mandatory Findings of Significance” where the following is asked: “Does the Project have environmental effects which will cause substantial adverse effects on human beings, either directly or indirectly”? That is when it hit me ! - this Project, as a result of the request for REZONING to allow for it definitely has many known and potentially unknown environmental domino type effects on the “human beings” - those being us - the residents of the communities nearby. 1. First of all, the Developer has asked for Sub - Phase Development based on “market and consumer demand”. I am overwhelmed as I think of how plans for our lives will be totally predicated on the fact that the waves and phases of construction noise and traffic could go on for years and years. We may never see the completion of this Project in our time here ! CITY COUNCIL MEETING - AUGUST 3, 2021 - WRITTEN PUBLIC COMMENTS BY RESIDENTS DIANE REBRYNA, AND ANAST DEMITT PUBLIC COMMENTS ON MATTERS NOT ON THE AGENDA - OPPOSING THE WAVE PROJECT 2. As a result of the rezoning change, Special Events asked for by the Developer could be permitted through the use of TUPs. What’s to prevent the 4 that are being asked for from turning into 8, or more, per year ? City noise ordinances will be altered to accommodate these. There will definitely be access and egress challenges to most of the surrounding communities - this could impact our safety and well being, should there be traffic tie ups both during as well s before and after Special Events to allow for prep and take down days. 3. Finally, I am totally perplexed as to how this Project with its enormous water usage with 18 million gallons of water to fill it from our aquifers would even be considered in our desert environment with its high temperatures, high evaporation rate and winds, especially during a mega-drought. I know of no other “recreational activity’ which would even be considered if there was an equivalent current and potential future threat to the environment as a consequence. There is a global movement under way to conserve water, with good reason, and we must think of our children and grandchildren. —————————————————————————————————————————- My name is Anast Demitt and Diane is my wife. Thank you for allowing me to continue on with our presentation. This topic is of such concern to me that I felt I needed to travel here to speak to Council today and express my concerns on this proposed Development. 1. Traffic - Once the Tourist Commercial aspect of Coral Mountain Resort is “up and running” there will traffic changes that will significantly impact our day to day lives as we know them. The traffic study included in the DEIR is flawed in my opinion as it was conducted during COVID when many seasonal residents chose not to return to the valley. The base traffic volumes used in the analysis are therefore an underestimation of the actual volumes. The study shows that levels of service in some of the affected areas will be reduced to level F, the lowest possible level of service in traffic engineering. That means long delays at intersections and increased commute times regulating in more GHG emissions. The DEIR recommends that changes be implemented to reduce the impacts on the level of service. The developer indicates that they will pay for “their proportional share”. The citizens of LQ Quinta are then stuck with the remainder of the costs. This does not seem to be a fair trade off as we the citizens are subsidizing a private development that we will not see any benefit from. CITY COUNCIL MEETING - AUGUST 3, 2021 - WRITTEN PUBLIC COMMENTS BY RESIDENTS DIANE REBRYNA, AND ANAST DEMITT PUBLIC COMMENTS ON MATTERS NOT ON THE AGENDA - OPPOSING THE WAVE PROJECT 2. Lighting - The Developer proposes seventeen 80 foot tall light towers and lighting with variances in parking lots and visitor areas. The effect of this lighting is another unknown that cannot be quantified at this location. The proposed development will be similar to what I see when I drive by the Indian Wells Tennis Gardens at night. Furthermore, from the proposed project site, the illumination from a public park in Coachella is clearly visible in our skies. This project, with its seventeen light towers and commercial glare, is not the place that I would choose to observe the beautiful dark skies that our desert is known for. We will say good bye to that here as well. 3. Short Term Vacation Rentals - One of the biggest concerns that I have relates to the potential approval of over 700 STVR’s for the site, should rezoning occur. Every room in the hotel and casitas and every house will be approved as an STVR. The proposed $2.5M dollar homes - AND UP - will have multiple bedrooms with multiple people sharing a house. Add in a full hotel for one of the Special Events or even for Coachella or Stagecoach, and this development rapidly becomes nothing more than a large scale B&B with a rotating door. That could mean literally 5 to 6 thousand additional transient visitors in and out of the Project each day. Is this the type of intrusive commercial development that we want “inserted” amongst the established communities of the Quarry, Trilogy, PGA West, Andalusia and Santerra, to name a few residential districts close by ? All for the sake of the TOTS that will be collected on the STVRs? What happened to the highly touted goals for quality of life in the LA Quinta 2035 plan? Is this development and all that it brings along with it really worth the adverse impact it creates on the residents and citizens of South La Quinta? I’m respectfully asking you today to to please “stick to the plan”, that is, the 2035 La Quinta General Plan - particularly the component that speaks to the “livable community” which addresses the “long- term quality of life of its residents.” CITY COUNCIL MEETING - AUGUST 3, 2021 - WRITTEN PUBLIC COMMENTS BY RESIDENTS DIANE REBRYNA, AND ANAST DEMITT PUBLIC COMMENTS ON MATTERS NOT ON THE AGENDA - OPPOSING THE WAVE PROJECT This PROJECT is a square peg in a round hole! I encourage you to do as we did and please read the entire 1500 plus page DEIR. You will see that there is not enough certainty from the information presented to allow for rezoning with confidence, and to ensure that there will not be long term life impacting consequences for we, those residents - ‘those human beings” - who live nearby. Thank you for allowing us to provide our perspective today to you. Please say no to the rezoning of this Parcel of land to Tourist Commercial. Respectfully submitted on August 2, 2021 by: Diane Rebryna & Anast Demitt , La Quinta, CA 92253 CITY COUNCIL MEETING - AUGUST 3, 2021 - WRITTEN PUBLIC COMMENTS BY RESIDENTS DIANE REBRYNA, AND ANAST DEMITT PUBLIC COMMENTS ON MATTERS NOT ON THE AGENDA - OPPOSING THE WAVE PROJECT Tuesday, August 3, 2021 at 09:18:32 Pacific Daylight Time Page 1 of 2 Subject:Coral Mountain Resort DEIR Date:Tuesday, August 3, 2021 at 4:57:21 AM Pacific Daylight Time From:ancalawest@yahoo.com To:consulngplanner@laquin taca.gov As a full-time resident of La Quinta - and as someone who does not surf and has absolutely no ties or economic interests in this proposed project - I wanted to express my support for the Coral Mountain Resort, the proposed luxury, private, residential community, including its surfable wave pool. My support comes from these perspectives - but mostly from making numerous visits to similar surfable pools across the U.S. I made these visits as a marketing executive on behalf of my employer to evaluate potential sponsorship participation in events taking place at these surfable wave pools. My observations from these visits gives me confidence in lending my support for the proposed La Quinta project as one that is consistent with the type of community La Quinta aspires to be - a resort town that offers an exceptional level of high quality amenities. My personal experiences visiting surfable wave pools across Texas and California taught me that these facilities attract serious athletes and avid surfing enthusiasts of every age and gender who are every bit as similar to the kinds of people you'll see golfing, playing tennis, or enjoying polo on any given day across the communities of La Quinta and across the Coachella Valley. I would consider the atmosphere of these surf parks to be akin to any golf range - participants were quiet, cerebral, and focused on improving their game - passionate about the sport. I never once saw rowdy, party, or raucous behavior. I even saw diverse groups of local kids taking surf lessons on several occasions. A surfable wave pool can only hold a relatively small number of participants at any given time - not unlike a golf course. Just like golf, it's not a cheap sport - for example, at Kelly Slater’s Surf Ranch 2021, a day of private activities and lessons begins at $3,100.00: https://fulcrumsurf.com/shop/surf-ranch/ La Quinta has an opportunity to continue to diversify its "quality" outdoor recreational amenities and appeal for continued economic prosperity and relevancy, including outdoor activities that drive economic activities during "off season" periods when it's too hot for traditional La Quinta diversions such as tennis, golf, even hiking. Surfing is one such high-quality amenity, especially when combined with the resort itself. Competitive surfing events are every bit as serious as a polo or golf tournament. Should competitive events take place, expect the audiences to be as well behaved as those who attend one of the numerous pro and amateur golf, polo and tennis events in our communities. I would encourage anyone with serious reservations about to make a visit to a surfable wave park. If you can't make it, check Kelly Slater's Surf Ranch online: Kelly Slater Wave Company Page 2 of 2 Dan Stiel PO Box 437 La Quinta, CA 92247 Kelly Slater Wave Company The Kelly Slater Wave Company combines cutting edge science, engineering and design to create the longest, ridea... Wednesday, August 4, 2021 at 12:47:01 Pacific Daylight Time Page 1 of 1 Subject:Coral Mountain Resort DEIR Date:Tuesday, August 3, 2021 at 5:25:23 PM Pacific Daylight Time From:Thomas E Swope Jr To:consulngplanner@laquin taca.gov Hello, My name is Thomas Swope Jr, and I live in Cathedral city CA. I do realize that I am not a La Quinta resident, but I wanted to write to you, or someone and express my concerns about building a wave park in our desert. Our desert is always in a constant state of drought, and that situaon is mos t likely never going to change. We all are dependent on our aquifer for our drinking water, and or other water needs, and I really think that filling a wave pool with my, and everyone else’s DRINKING WATER!! Is a really bad and stupid idea. How exactly do you jusf y asking everyone to conserve as much water as possible, and then you allow a wave pool to be built that will consume millions of gallons of water to full, and to keep full. I honestly can’t believe that this project is being entertained by your city council. The answer should be elementary to each and every one of you. WE DON’T HAVE THE WATER FOR SUCH A PROJECT, so the answer should be NO!! Please, for every residents sake in our or valley, do the right thing and DO NOT allow this project to move forward. It’s a form of waste that we all cannot afford. Thank you for taking the me t o read my le` er. !"Reply all #Delete $Junk Block Coral Mountain Resort DEIR %Label: 60 Days Delete (60 days) Expires: Sat 10/2/2021 4:12 PM Tue 8/3/2021 4:12 PM ** EXTERNAL: This message originated outside of the City of La Quinta. Please use proper judgement and caution when opening attachments, clicking links or responding to requests for information. ** As a year-around resident at Trilogy and close to the corner of Madison and 60 were quite concerned about this project in terms of noise,traffic, night light pollution, water usage, etc. Perhaps even more, we’re worried as to what could happen if this thing goes belly up in a couple years. That would be an albatross hard to dispose. Please do not authorize the zoning changes necessary to locate this project in our residential area. There are many, many available parcels throughout the Valley where such a project would have little to no negative impact on the residential community. Jan Wm. Talbott Terry Ann Holst Sent from my iPhone JT Jan Talbott <talbott58@sbcglobal.net>&’"() To: Consulting Planner Reply Forward ) Mail - Consulting Planner - Outlook https://outlook.office.com/mail/deeplink?popoutv2=1&version=202107... 1 of 1 8/3/21, 4:46 PM Kathy Weiss comments to LQ City Council Meeting Aug 3,2021 Honorable Mayor Evans, Members of the Council, staff. Thank you for the opportunity to speak on the Coral Mountain project. My name is Kathy Weiss . I am a homeowner /resident at the Quarry. #1. Location Many of you might think The Quarry won’t be impacted because the DIR said there was nothing to The West of the project. For the record, The Quarry is to The West of the proposed Wave Basin at Coral Mountain. #2. Noise Everyone who lives near Coral Mountain knows that sound reverberates throughout this area. I can hear the murmur of simple conversations between the hikers in Coral Mountain Park, and at Lake Cahuilla Camper Park. From my home at The Quarry, I can hear the music, the bass beat, and the roar of the crowds during Coachella and StageCoach. In fact, from inside my home, I can tell you if the vehicle rumbling down west of 58th & Madison has a gasoline or diesel engine. Just like my neighbors, I hear the sounds of coyotes and hoot owls every evening. I ask any sound engineer, that has NOT been hired by the Developer, to demonstrate sound trajectory to La Quinta Mayor & City Council members. The finding of “no significant” noise impact in the DIR illustrates what a one-sided publication this is. #3 Side effects of Tourist/Commercial Zoning Louder noise allowances, longer business hours, overnight stays, special events, bigger and taller buildings, and public safety commercial lighting are permitted, and sometimes required under Tourist/Commercial zoning. Here is just one example- the Wave Basin requires an audible (not visual) 30- second alarm if there is an emergency, followed by another 30-second audible alarm to signal the emergency has ended. California State mandated Alarm can be as loud as it needs to be in order to be heard over “The Tub and The Train,” (nickname given to the Wave Basin by Kelly Slater’s peers), the screaming and cheering crowds, the crashing of waves onto concrete flooring, and the jet skis zipping up and down the Basin. As the Tub is geared for the Novice Surfer Tourist, the alarms could be going off several times a day. If I had wanted to live in a noisy, tourist/commercial neighborhood, I certainly wouldn’t have built a home at The Quarry. #4 STVR’s As La Quinta City Council and its residents know, STVR’s are a big nuisance, not only here in La Quinta, but elsewhere in Coachella Valley, and wherever people want to Vacation. The vast majority of people who propose short term vacation rentals do not live in this town. Most are out of towners or Commercial investors. If City Council choses 750 more STVRs over our tranquil South La Quinta Community, you are voting against your own Community. Are we a community or a Commodity to you? To remind everyone, the Development Agreement proposes: “Short term vacation rentals will be an allowable use in all planning areas within the Project “. In “Developer Speak”- That means 100% of the 600 “Dwelling Units” (per the Developer’s words) built on this property can be STVR’s. In essence an overnight Hotel Room with a shared kitchen. The developer states “Dwelling Unit” prices will start at $2.5 million and go to $5 million. That tells me the Dwelling Units are going to be McMansions w/ 3 to 10 bedrooms each. Add the massive 150 room key hotel and we have “Surf City Party- land” with (a potential overnight) population of 4-5,000 lodgers at our doorsteps. Simply put, 750 STVR dwellings and 4-5,000 lodgers will be throbbing in the middle of Andalusia, Trilogy, The Quarry, Santerra, Puerta Azul and PGA West (which has a section on 58th), plus the other resident communities lining 58th Street West of Madison. This Meriwether project goes against every single zoning statement in the La Quinta General Plan 2035. The developer, when asked about the noise and light pollution, has been very careful to always reply, “we don’t want the noise to impact our residents.” From reading the DIR and the DA, this project is not catering to have many residents. I want to emphasize the developer plans to build the Wave Basin, Hotel and Casitas first. After completion in 2-5 years down the road, only then will developer construct dwelling units on the sold Lots. A “Dwelling Unit “- per the developer’s own words, in the DIR, has an Owner(s), but not necessarily a Resident. A Rental has an “Owner”, a Home has a “Resident.” Keep in mind, The “Dwelling Unit” owners that chose to buy and build at Coral Mountain Wave Park, plus the tourists booking a stay, do so knowing that the “Tub and Train”, announcer, jet skis, crowds, entertainment venues, etc. will be going non-stop 15 hours daily with 1,000’s of tourist/lodgers milling around outside all over the place. It’s easy for the Wave Park lodgers to leave and go back home when tired of the noise, crowds, and commotion. For the neighboring homeowners, it is not so easy. WE will have to soundproof our lives, unable to hear the birds, bees and other native wildlife. We will be stuck in a nightmare that never ends. The surrounding neighborhood property owners and I bought &/or built homes in South La Quinta because we wanted a peaceful, low-key residential atmosphere. We enjoy the light traffic, no hustle-bustle, being outside listening to the sounds of nature. Our homes and daily life will be impacted negatively in which way. Before I chose the location of where I live in La Quinta, I asked my realtor what the West Andalusia parcel was zoned for. The realtor told me “Low -Density Residential w/18 -hole golf course. It is planned to be Andalusia’s higher-end homes with their own golf-course.” I did more due diligence by visiting the Andalusia Sales site, looked at their Master Plan 3-D model and confirmed the zoning with the Developer’s representative. Finally, after studying the LQ City zoning map, I felt confident to purchase my lot and commence building a home at The Quarry. If any of us wanted to live next door to a “Surf City Mega- Event Complex” we would have done so. The majority of the homeowners in South La Quinta moved here by choice, (as we were not born and raised in La Quinta.) Permitting this Zone change is slap in the Face to every single person that chose to live, buy, and/or build in South La Quinta. LQ City Council would be showing us that we, your South La Quinta residents, just don’t matter. I thought City Governments were designed to protect its residents and their properties, and make its Residents pleased to be living there. You can call me naive, because I never thought our local government would cater to an out of state rookie-developer, that has only been in business for 8 years. For the record- This developer has already pulled the plug on one La Quinta based, City owned development: SilverRock. La Quinta Government should stand by their thousands of residents. Not the Out-of-Town developer that has a dubious history w/ La Quinta. #5. Developer Agreement For the record, the developer’s proposed time frame, as proposed in the DA, is 40 years. That is 4 – 0. F O R T Y. I quote this 6- year old article from the Desert Sun dated October 21, 2015, regarding the SilverRock project. “Robert Green Jr., of Robert Green Co., and John Gamlin, of Sofia Investments, will keep SilverRock moving forward after Meriwether Co. withdrew to pursue other interests, city Economist McMillen said.” (For the record, this is the same John Gamlin we heard speak on Meriwether’s behalf at the last open City Council Meeting) In other words, Meriwether, the same developer that dropped Silver Rock to pursue “Other interests”, wants a 40- year time frame in the Development Agreement. That is alarming. What if Meriwether drops this one too? Yes, I am well aware that Developers, City, State & Public entities, Planning Business, Consultants, Realtors, etc. have interacted, networked & fraternized with each other on a daily basis for many, many years. In fact, most of LQ City Council members are involved in these types of pursuits. When it comes to assembling DIRs for City Review, it is definitely a stacked deck in favor of the Developer. The “no significant impact” stated over and over in the DIR clearly illustrated this bias. LQ Government’s easy acceptance of the more than 1,000- page DIR cemented the fact. The repetitive “No significant Effect” would be laughable if the thousand pages+ plus DIR wasn’t so blatant in its lack of transparency, readability, and comprehension. Having personally met and known many Developers, a good, responsible, and successful Developer looks to invest and “develop” where there is a real need, the timing is right, and there is an overwhelming neighborhood desire for the “Development” to happen. That is certainly not the case here. All which makes me ask why the Developer and their financial backers bought a parcel that did not have the desired Zoning already in place for their Project? Who, in LQ government, gave them the “greenlight”? Why would La Quinta government even think this is “in character” of the existing neighborhood zoning? In summation, I beg of you, Mayor Evans, and La Quinta City Council Members to vote NO on granting the Property Commercial/Tourist zoning. A zone change permit would be absolute disaster in the making for the many thousands of residents close to this proposed Tourist/Commercial Mega-development. Sincerely, Kathy Weiss La Quinta City Council Meeting August 3, 2021  Public Comment on Matters Not on the Agenda  https://laquinta.12milesout.com/video/meeting/81158bc2‐9a14‐47c8‐9a20‐7c4e88cea5e6    Speakers discussing the Coral Mountain Resort Project and time of appearance in video linked  above.   In‐Person Comments   Alena Callimanis (Transcribed); 0:45 – 7:35 minutes   Kelly Welton (Transcribed); 7:46 – 9:15 minutes   Wendy Clarke (Transcribed); 9:20 – 14:06 minutes  Diane Rebryna and Anast Demitt (Transcribed); 14:15 – 23:49 minutes  Verbal Comments via Teleconference  Kathy Weiss (Transcribed); 27:35 – 38:45 minutes       City Council Meeting 8‐03‐2021   Public Comment on Matters Not on the Agenda.   Available at: https://laquinta.12milesout.com/video/meeting/81158bc2‐9a14‐47c8‐9a20‐7c4e88cea5e6    Located at: 0:45 – 7:30 minutes  Speaker: Alena Callimanis   Hello. My name is Alena Callimanis. What should I do about this [indicating mask]?   Mayor: Your choice.  Callimanis:  I  can? Alright,  that  way I can make  sure  you hear me. Okay, they  are bringing  up my  presentation, and uh. It’s only going to be up there? [indicating one screen] Okay. There we go, great.  Uh, so the first thing I want to do, and I’m not saying this to brag, or anything like that, but, I mean, I do  have a bachelors in physics, I have a masters in physics. So, I take my research in whatever I do very  seriously. So, when I put my name on something, that means I really looked into it and feel 100 percent  confident that I am giving the correct information. So, I wanted to make sure that I covered that upfront.   Alright, um. This is the WADI Adventure Park in the U.A.E. It’s the only other surfing park in a desert  environment that maps to what we have. And I think I talked about it before. But what I did was, I  contacted the operations manager at that pool so that I could understand the challenges they have by  having a surf pool in the heat like we do. Uh, the first thing of course is that, you know, they had a 140‐ mile pipeline from the coast that brings desalinated water to the, um, to them because they don’t have  an aquifer where they are. Um, but, one of the things that’s really important is that they told me they  cool the pool to 85 degrees for a number of reasons are listed here.    Pools in the 90s, plus hot temperatures like we’re having in the 110s and so on, uh create  potential for heat stroke. And that has happened.    Uh, warmer pools can incubate Protozoa and viruses. So, this is what they actually told me is  that one of the key reasons they want to cool their water to 85 because they want to keep it  safe for their, um, surfers.    Um, the other thing I did miss was that surfers acknowledge that by riding on the artificial  waves, they really exerting a lot more energy than regular wave because it goes on for a much  longer extended period of time. So that raises the chance, if you’re doing, during the day in a  hot water pool for heat stroke.    Algae buildup significantly increases in hot water, with hot water and hot weather. So, chlorine  requirement increase the pool, to make it safe away from chlorine away from this protozoas and  everything, um, it just increases to the point where it may be unusable for swimmers in it. The  Coral Mountain base, uh, people, developers base their chlorine needs on Lemoore Surf Park,  and I will in the Draft Environmental Impact Report, and I’ll go over that in the next page real  quick.   When I left the house, my pool was 95 degrees today. So that’s really hot. Um, on the next page  [indicating PowerPoint]. Uh, very quickly, the CVWD water assessment said that they would need 39  million gallons yearly to replenish the evaporation from the surf pool. Um, unfortunately that was not  based on any knowledge of surf pools, we didn’t have that kind of data. So they did it based on a  standard factor of 1.2 for moving waters and pan evaporation numbers 2005 when we only had 99 days  over 100. So that’s that the calculations are based on. However, luckily, the World Surf League, which  purchased Kelly Slater wave technology, that’s going to make up our pool here in La Quinta, wrote that  on very hot days, the Lemoore Surf Ranch, the pool lost 250,000 gallons a day. Okay now, they had – I  went through and calculated how many days over 100 they had – they had 27 days over 100 degrees in  2020, with the hottest temperature last year of only 107. We had 143 days over 100. Um, so I used that  as a number from basing my calculations for evaporation. So, 250,000 gallons times 143 days equals 36  million gallons lost to evaporation in 143 days. If you look at line number one, CVWD has in their water  assessment they only need to replenish 39 million for a whole year. I calculated based on the Kelly  Ranch evaporation, 100‐uh, 36 million gallons only in 143 days. That leaves us with – oh we also had 56  days over 110 degrees. What does that now mean for the 250,000 gallons? How much of a factor is it  above that for more evaporation right? We don’t know that. uh, could it be 300,000 dollars on the days  over – 300,000 gallons on the days over um, 110 degrees? Uh, what about the rest of the 222 days of  the year where we have evaporation due to wind? Due to heat? We had 51 days last year over 90.  That’s another large amount of, of days over it. You’ll quickly see that the 39 million gallons calculation  by CVWD is wrong. I hate to say that, but.    Uh, again, so golf courses versus surf pools. I gave you those numbers so that you see, you stop  believing the  developer  that a surf  basin  will  use  25  percent of  what a golf  course will  do. These  evaporation figures show that we don’t even know how much more it’s going to be. Um, and golf  courses use recycled and grey water; surf pools can’t. Uh, last year local golf course decrease their water  usage by 17 percent over the summer without a law being in place to say please reduce it. They’re able  to do that. You know, you can’t – surf park can’t decrease their water or they close. Golf courses have  new designs that are environmentally friendly. I’m not advocating another golf course here. I want to  have a family‐friendly development here. You could have rock wall climbing, bike trails, hiking trails,  community pools, miniature golf, playgrounds, tennis, pickleball, all that, I think are, in lines of what you  want for residential community. So um, and finally, I just wanted to  show you  a picture of  the  conception.  Uh,  how can they say no  noise impact?  Look where that pool is in relation to Coral  Mountain. So, thank you very much.    City Council Meeting 8‐03‐2021   Public Comment on Matters Not on the Agenda.   Available at: https://laquinta.12milesout.com/video/meeting/81158bc2‐9a14‐47c8‐9a20‐7c4e88cea5e6    Located at: 7:46 – 9:15   Speaker: Kelly Welton   Welton: Good afternoon my name is Kelly Welton, I live in Trilogy, and I just wanted to raise some  concerns that we weren’t really satisfied by the answers given to us by Merriwether and Garrett Simon  on, I believe the first call that we had. One question asked was ‐ what about the noise factor, if they are  going to be in operation until 10 o’clock in the evening? If we have noise concerns at 10 o’clock in the  evening, who can we call? And his answer was “oh the hotel staff will take care of that.” So, I’m not  exactly sure what that meant or how that will happen, but I would like to then ask – if we don’t get any  satisfactory problem solving by the hotel staff for noise 5 pm, when no one is here, who do we call?  What is the plan B? Will La Quinta Police come? Will Riverside County sheriff come?  And my second one kind of tags on Alenas picture, and I didn’t know I could send a PowerPoint, but I’ll  pass this around so you can see it, but the proposed wave pool that they have in proportion to.  Mayor: You can start over here, actually with City Clerk.   Welton: If you look at the size of that Wave pool, in proportion to the size of the about 8 blocks of  Trilogy, you can’t tell me that whatever contraption they’re going to use to make a wave in that pool,  won’t be heard. That’s a huge pool. It’s 8 blocks of Trilogy. Thank you.     City Council Meeting 8‐03‐2021   Public Comment on Matters Not on the Agenda.   Available at: https://laquinta.12milesout.com/video/meeting/81158bc2‐9a14‐47c8‐9a20‐7c4e88cea5e6    Located at: 9:20 – 14:06   Speaker: Wendy Clarke   Hi Mayor Evans, Council members, Penya Fitzpatrick, Randy Sanchez and staff. I really appreciate your  service. Good to see everybody. My name is Wendy Clarke, and my Family has lived in the Valley here  for 34 years.; 16 years ago, I moved to Trilogy.   And I am here to speak today about the request for Coral Mountain to rezone land adjacent to many of  the communities surrounding where I live. Currently, we all know the land provides little revenue for the  City, basically due to the Thermal Redevelopment Project. And I trust maybe City Council would have  negotiated something different  years ago,  but it is  what  it is. And if it’s rezoned, the City realizes  Transient Occupancy  Taxes,  what happens to the residents? Our quality  of life  is negatively and  permanently impacted.  I had an opportunity to hear John Gamlin on a Zoom call recently and he shared that he’s managed  some south La Quinta luxury properties, uh, in residential neighborhoods. This project is in no way like  any of those neighborhoods. With a huge amounts of surf waves, broadcast system, music, short term  rentals.   Beyond the 4 annual events that they propose, there is additional temporary‐use permits I believe it can  be requested. Kelly Slater has made public that he supports the artificial surf waves for Olympic training  and competition. LA is hosting the 2028 Olympics. What will one special event look like? Chaos for  1,000s of residents. Our neighborhoods are not transient, and they are not a tourist destination. We  intentionally purchased homes away from the commercial corridor. And to relax after a busy workday,  some of us have retired, we like to exercise, enjoy nature, socialize with our neighbors. It’s funny when I  drive down Madison on the way home from errands, there is a calm that comes over me. Um, this  paradise deserves to be protected.      Today, environmentally mindful we face a life‐threatening drought, and I won’t go into all the details  because we’ve talked about this a lot, but lakes are at historic lows. California supplies 80% of the  world’s almonds, and trees aren’t being planted because there is no water. We have been asked to  reduce water by 15%. Any governing body approving any project that uses a significant amount of  water, is irresponsible.      This Surf Wave will deplete water from our aquifer supplied by the Colorado River. NPR reports, “The  Colorado River is tapped out. Extremely dry conditions like the region is experiencing in 2021, make  clear that the Colorado River is unable to meet all the demands the Western U.S. have placed on it. It's  up to its biggest users to decide who has to rely on it less.”  In closing, what are our mutual responsibilities?    Everyone reduces water consumption.    CVWD transitions remaining golf courses to grey water and denies all nonessential, requests  requiring water sourced from the Colorado River.       The city requires studies that evaluate local evaporation rates, the actual noise of the site, and  traffic studies that are post pandemic.       The City observes its General Plan 2035 “Livable community” that speaks to “long‐ term quality  of life of its residents.”  It is great to think big; change is great and inevitable. Having lived in La Quinta is wonderful. It’s real  exciting to see young people moving here. Meriwether has spent millions. They’ve aligning with Kelly  Slater and Michael Schwab. Their project  is beyond unreasonable.  Please honor south La Quinta’s  established communities and reject The Wave, rezoning request. It will have permanent, quality‐of‐life  consequences for many 1000’s of residents.  Thank you.    City Council Meeting 8‐03‐2021   Public Comment on Matters Not on the Agenda.   Available at: https://laquinta.12milesout.com/video/meeting/81158bc2‐9a14‐47c8‐9a20‐7c4e88cea5e6    Located at: 14:15 – 23:49  Speaker: Diane Rebryna and Anast Demitt  Good afternoon Honorable Mayor and City Council Members, staff, and fellow attendees.   Thank you for allowing me to speak today regarding Coral Mountain Resort, which I will refer to going  forward as “the Project”. My name is Diane Rebryna, and my husband Anast Demitt and I are truly  blessed to have our winter home here in Trilogy in La Quinta. Please know that we truly love this city,  particularly its tranquil and beautiful southeast corner, which is why we chose to settle there.   At the outset, I wish to say that we’ve spent an enormous amount  of time reviewing the  Draft  Environmental Impact Report ‐ which at over 1,500 pages was very challenging and intimidating to the  average reader, to say the least. There were so many topics, with this study and that “study” and these  and those “mitigating factors” that were covered. Some of the DEIR was formulated with conjectures;  there were statements like “are not anticipated  to”, “would not significantly impact”,  and  I felt  overwhelmed as I tried to extrapolate all of the potential impacts of this Project on life as we know it in  South La Quinta.  To help  me  understand the DEIR, I also  reviewed the  2021 CEQA guidelines – this  is a  reference  document that’s based on the CA Environmental Quality Act to which is used to develop Environmental  Impact Reports. And it was here that I had my “eureka” moment! This document, as part of the DEIR  checklist speaks to a topic called “Mandatory Findings of Significance” where the following is asked:  “Does the Project have environmental effects which will cause substantial adverse effects on human  beings, either directly or indirectly”?  That is when it hit me, yes we are the human beings that will be impacted. So this Project, as a result of  the request for rezoning to allow for it, will have many known and potentially unknown environmental  domino type effects on the “human beings” ‐ those being us ‐ the residents of the communities nearby.  1. First of all, the Developer has asked for Sub‐Phase Development based on  “market  and  consumer demand”. I am overwhelmed as I think of how plans for our lives will be totally  predicated on the fact that the waves and phases of construction noise and traffic could go on  for years and years. We may never see the completion of this Project in our time here.  2. As a result of the rezoning change, Special Events asked for by the Developer could be permitted  through the use of TUPs. What’s to prevent the 4 that are being asked for from turning into 8, or  more for the City? City noise ordinances can be altered to accommodate these special events.  There could definitely be access and egress challenges to most of the surrounding communities,  and this could impact our safety and wellbeing, should there be traffic tie ups both during as  well as before and after Special Events to allow for prep and take down days.  3. And finally, I am totally perplexed as to how this Project with its enormous water usage with 18  million gallons of water to fill it from our aquifers would even be considered in our desert  environment with its high temperatures, high evaporation rate and winds, and especially during  a mega‐drought. I know of no other “recreational activity’ which would even be considered if  there  was an equivalent current and potential future threat to the environment  as a  consequence. There is a global movement under way to conserve water, with good reason, and  we must think of our children and grandchildren.  Thank you very much.  Mayor: And Anast Demitt.  Demitt: Mayor Evans, Mayor Pro Tem Radi, Council members, City staff, fellow La Quintans. My name is  Anast Demitt and I am a semi‐retired forensic structural engineer. My 45 years of engineering training  has allowed me to learn how to read technical documents. That Draft EIR that I read was one of the  worst technical documents I’ve ever read. It is not to the point, it is full of conjecture, tends to cloud the  issues, and what’s very disappointing ‐ everything has little to no impact. there’s no cumulative analysis  as to what happens. One of the areas that concerns me on this proposed element is the section of the  DEIR related to traffic.   1. Once the Tourist Commercial aspect of Coral Mountain Resort is “up and running” there will  traffic changes that will significantly impact the day to day lives of many La Quintans and affect  their lives as we know them today. The traffic study included in the DEIR is flawed, because in  my opinion, it was conducted during COVID when many seasonal residents chose not to return  to the Valley. The base traffic volumes used in the analysis are therefore an underestimation of  the actual number of vehicle trips on those roads. The study shows that levels of service in some  of the affected areas will be reduced to level F. Now in engineer speak – A is good level of  service and F is absolutely the worst.  As a consequence, that means there will be long delays at  intersections  and increased commute times regulating in more GHG emissions, and longer  delays in getting to our homes. The Report recommends that changes  be implemented to  reduce the impacts on the level of service. The Report recommends widening the roads, adding  signalization to 8 intersections. When I asked the developer how this is ‐ who is going to bare  this cost, their comment is that they are going to pay “their proportional share”. What is their  proportionate share? I would submit the citizens of La Quinta will be paying a significant portion  of these costs. This does not seem to be a fair trade off as we the citizens are subsidizing a  private development that we will not see any benefit from.  2. I would also like to talk about the lighting ‐ The Developer proposes to use seventeen 80 foot tall  light towers with lighting with variances in parking lots and visitor areas. The effect of this  lighting is another unknown that cannot be quantified. The developer had a light study done,  and that is low and behold from the company that sells them lights. Not much of a conflict in my  opinion. The proposed development will be similar to what I see when I drive by the Tennis  Gardens in Indian Wells. Furthermore, from the proposed project site, the illumination from a  public park in Coachella is visible. So even though the light may not directly reflect off the water  surface, into the adjacent communities, the glow above the park will certainly be visible. I think  we can kiss our dark La Quinta skies good‐bye, if that is the case.   3. And finally, I want to talk about the Short Term Vacation Rentals [STVR]. Potentially we can have  700, over 700 STVRs on that site. The DEIR asks that every room in the hotel, casitas, and every  house  will  be approved as  a  STVR.  The proposed  $2.5M dollar homes will  have multiple  bedrooms with multiple people sharing a home. Add in a full hotel for one of the Special Events  or even for Coachella or for Stagecoach, and this development rapidly becomes nothing more  than a large scale B&B with a rotating door. That could mean literally 5 to 6 thousand additional  transient visitors in and out of the project each day.   Is this the type of intrusive commercial development that we want inserted among the established  communities of the Quarry, Trilogy, PGA West, Andalusia, Santerra, just to name a few.   All for the sake of the TOTs that will be collected on the STVRs? What happened to the highly touted  goals for quality of life in the La Quinta 2035 Plan? Is this development and all that it brings along with it  really worth the adverse impact it creates on the residents and citizens of South La Quinta?   I’m respectfully asking you today to please “stick to the plan”, that is, the 2035 Plan ‐ particularly the  component that speaks to the “livable community” which addresses the “long‐ term quality of life for its  residents.”  This project is a square peg in a round hole. I encourage you to do as we did and please read the entire  1,500  plus page  DEIR,  it cures insomnia. You  will see  that there  is not enough certainty  from the  information presented to allow for rezoning with confidence, and to ensure that there will not be long  term life impacting consequences for we, those residents ‐ ‘those little human beings’ ‐ who live nearby.   Thank you for allowing us to provide our perspective today. Please say no to the rezoning of this parcel  to Tourist Commercial.    City Council Meeting 8‐03‐2021   Public Comment on Matters Not on the Agenda.   Available at: https://laquinta.12milesout.com/video/meeting/81158bc2‐9a14‐47c8‐9a20‐7c4e88cea5e6    Located at: 27:35 – 38:45   Speaker: Kathy Weiss   Honorable Mayor Evans, Members of the Council, and staff. Thank you for the opportunity to speak on  the Coral Mountain project. My name is Kathy Weiss, and I am a homeowner and resident at the Quarry.   #1. Location   Many of you might think The Quarry won’t be impacted because the DIR said there was nothing to the  West of the project. For the record, The Quarry is to the west of the proposed Wave Basin at Coral  Mountain.   #2. Noise   Everyone who lives near Coral Mountain knows that sound reverberates throughout this area. I can hear  the murmur of simple conversations between the hikers in Coral Mountain Park, and at Lake Cahuilla  Camper Park. From my home at The Quarry, I can hear the music, the bass beat, and the roar of the  crowds during Coachella and StageCoach. In fact, from inside my home, I can tell you if the vehicle  rumbling down west of 58th & Madison has a gasoline or diesel engine. Just like my neighbors, I hear  the sounds of coyotes and hoot owls every evening. I ask any sound engineer, that has NOT been hired  by the Developer, to demonstrate sound trajectory to La Quinta Mayor & City Council members. The  finding of “no significant” noise impact in the DIR illustrates what a one‐sided publication this is.   #3 Side effects of Tourist/Commercial Zoning   Louder  noise allowances, longer business  hours, overnight stays, special  events,  bigger and taller  buildings, and public safety commercial lighting are permitted, and sometimes required under Tourist  Commercial zoning. Here is just one example ‐ the Wave Basin requires an audible (not visual) 30‐second  alarm if there is an emergency, followed by another 30‐second audible alarm to signal the emergency  has ended. California State mandated Alarm can be as loud as it needs to be in order to be heard over  “The Tub and The Train,” by the way the tub and the train is a nickname given to the Wave Basin by all  of Kelly Slater’s peers, the screaming and cheering crowds, the crashing of waves onto concrete flooring,  and the jet skis zipping up and down the Basin. As the Wave Basin is geared for the Novice Surfer  Tourist, the alarms could be going off several times a day. On, off, on, off. If I had wanted to live in a  noisy, tourist commercial neighborhood, I certainly wouldn’t have built a home at The Quarry.   #4 STVR’s   As La Quinta City Council and its residents know, STVR’s are a big nuisance, not only here in La Quinta,  but elsewhere in Coachella Valley, and wherever people want to vacation. The vast majority of people  who  propose  short  term  rentals do  not  live  in this  town.  Most are out of towners or Commercial  investors.  If City Council choses 750 more STVRs over our tranquil South La Quinta Community, you are voting  against your own community. Are we a community or a commodity to you? To remind everyone, the  Development Agreement states: “Short term vacation rentals will be an allowable use in all planning  areas within the Project “. In “Developer Speak”‐ That means 100% of the 600 “Dwelling Units” – those  are the Developer’s words not mine ‐ built on this property can be STVR’s. In essence an overnight Hotel  Room with a shared kitchen. The developer states “Dwelling Unit” prices will start at $2.5 million and go  to $5 million. That tells me the Dwelling Units are going to be McMansions with 3 to 10 bedrooms each.  Add the massive 150 room key hotel and we have “Surf City Party‐land” with a potential overnight  population of 4‐ to 6,000 lodgers at our doorsteps coming and going on a daily basis. Simply put, 750  STVR dwellings and 4,000 to 500 lodgers will be throbbing in the middle of Andalusia, Trilogy, The  Quarry,  Santerra,  Puerta  Azul  and  PGA  West (which  does have a section on  58th), plus the other  resident communities lining 58th Street West of Madison. This project goes against every single zoning  statement in the La Quinta General Plan for 2035.   The developer, when asked about the noise and light pollution, has been very careful to always reply,  “we don’t want the noise to impact our residents.” From reading the DIR and the DA, this project is not  catering to have many residents. I want to emphasize the developer plans to build the Wave Basin, Hotel  and Casitas first. After those are completed in 2 to 5 years down the road, then will developer will start  to construct dwelling units on the sold lots. A “Dwelling Unit “‐ per the developer’s own words again, not  mine, in the DIR, has an Owner, but not necessarily a Resident. A Rental has an “Owner”, a Home has a  “Residence.” There is a big difference between an owner and resident. All the communities I mentioned  to you are residential communities. Now, keep in mind, The “Dwelling Unit” owners that chose to buy  and build at Coral Mountain Wave Park, plus the tourists booking a stay, do so knowing that the “Tub  and Train”, the announcer, the jet skis, the crowds, the entertainment venues, etc. will be going non‐ stop 15 hours a day, that’s why they want to be there. And there will be all those 4‐ to 5,000’s of  tourist/lodgers milling around outside everywhere. The Wave Park lodgers can leave and go back home  when tired of the noise, the crowds, and the commotion. We, the neighboring homeowners, cannot. We  will be stuck in a nightmare that never ends.  The surrounding neighborhood property owners and I bought and/or built homes in South La Quinta  because we wanted the peaceful, low‐key residential atmosphere currently there. Before I chose the  location of where I live in La Quinta, I asked my realtor what the West Andalusia parcel was zoned for.  The realtor told me “Low‐Density Residential with 18‐hole golf course. It is planned to be Andalusia’s  higher‐end homes with their own course.” I did more due diligence by visiting the Andalusia Sales site,  looked at their Master Plan 3‐D model and confirmed the zoning with the Developer’s representative.  Finally, after studying the LQ City zoning map, I felt confident enough to purchase my lot and commence  building a home at The Quarry.   If any of us wanted to live next door to a “Surf City Mega‐Event Complex” we would have done so, we  didn’t. The majority of the homeowners in South La Quinta moved here by choice; meaning that we  were not born and raised here. Permitting this Zone change is slap in the face to every single person that  chose to live, bought, and build in South La Quinta. LQ City Council would be showing us that we, your  South La Quinta residents, just don’t matter. I always thought City Governments were designed to  protect its residents and their properties, and make its residents happy to be living there. You can call  me naive,  because  I  never  thought  our  local  government would cater to an  out  of state rookie‐ developer, that has only been in business for 8 years. For the record ‐ this developer has already pulled  the plug on one La Quinta based, City owned development: SilverRock. La Quinta Government should  stand by their thousands of residents in south La Quinta. Not the Out‐of‐Town rookie developer that has  a dubious history with La Quinta.  #5. Developer Agreement   For the record, the developer’s proposed time frame, as written in the DA, is 40 years. That is 40. F. O. R.  T. Y. I quote this account from the Desert Sun – uh, this 6‐year‐old account from the Desert Sun dated  October 21, 2015, regarding the SilverRock project. “Robert Green Jr., of Robert Green Co., and John  Gamlin, of Sofia Investments, will keep SilverRock moving forward after Meriwether Co. withdrew to  pursue other interests, city Economist McMillen said.” For the record, this is the same John Gamlin we  heard speak on Meriwether’s behalf at the last open City Council Meeting. In other words, Meriwether,  the same developer that dropped Silver Rock to pursue “Other interests”, wants a 40‐ year time frame in  the Development Agreement. That is alarming. What if Meriwether decides to drop this one too? Yes, I  am well aware that Developers, City and Public entities, Planning Business, Consultants, Realtors, etc.  have interacted, and networked, and fraternized with each other on a daily basis for many, many, many  years. In fact, most of LQ City Council members are involved in these types of pursuits. When it comes to  assembling DIRs for City Review, it is definitely a stacked deck in favor of the Developer. The “no  significant impact” stated  over and  over  in the  DIR clearly illustrated this  bias. The repetitive “No  significant effect” would be laughable if the thousand pages plus DIR wasn’t so blatant in its lack of  transparency, readability, and comprehension.  Having personally met and known many Developers, a good, responsible, and successful Developer  looks  to invest  and “develop” where  there  is a  real need, the timing is right,  and  there is an  overwhelming neighborhood desire for the “Development” to happen. That is certainly not the case  here. All which makes me ask why the Developer and their financial backers bought a parcel that did not  have the desired Zoning already in place for their Project?   Who, in LQ government, gave them the “greenlight”? Why would La Quinta government even think this  is “in character” of the existing neighborhood zoning?   In summation, I beg of you, Mayor Evans, and La Quinta City Council Members to vote “no” on granting  the Property Commercial/Tourist zoning. A zone change permit would be absolute disaster in the  making  for  the many thousands of  residents close  to this proposed Tourist/Commercial  Mega‐ development. Sincerely, Kathy Weiss.  Wednesday, August 4, 2021 at 13:01:12 Pacific Daylight Time Page 1 of 1 Subject:Coral Mountain Resort Date:Wednesday, August 4, 2021 at 12:07:53 PM Pacific Daylight Time From:Jeffrey Lisa To:consulngplanner@laquin taca.gov Hi Nicole, My husband and I moved into The Citrus as permanent (year round) residents in May 2021. As we were considering moving to La Quinta one of my biggest concerns is the availability of water for the future. We moved here from the Bay Area and have gone through a few years of severe drought. It is very scary to have to limit your use of water and a sobering reminder of how precious a resource water is. We must use it wisely! I recently learned of Coral Mountain Resort and I’m shocked that this would even be a consideraon her e. California is in a drought now and we need to conserve water. Please don’t build a water park! I personally would like to see Silver Rock development finished and eliminate the water features in the landscape. La Quinta has beauful desert landsc ape. Let’s emphasize that. We must change our atude t oward our natural resources or we won’t have a planet to live on. Thank you. Lisa Jeffrey 79375 Mandarina La Quinta 925-872-7796 Wednesday, August 4, 2021 at 12:51:31 Pacific Daylight Time Page 1 of 1 Subject:Wave Park Date:Wednesday, August 4, 2021 at 6:50:12 AM Pacific Daylight Time From:RoseDe To:Consulng Planner Hello I am informing you once again to my opposion t o the Wave Park. The dire water drought is a major priority. We will run out of water for our agriculture as well as our personal use. The other problem is the impact on our tranquility at Trilogy. That would be traffic congeson as w ell as noise polluon. Do not all allow this Water Park to open. Sincerely RoseDe Kivel 61345 Fire Barrel Dr La Quinta, Ca 92253 Sent from my iPhone Wednesday, August 4, 2021 at 12:58:29 Pacific Daylight Time Page 1 of 1 Subject:Coral Mountain wave pool - water concern Date:Wednesday, August 4, 2021 at 11:49:00 AM Pacific Daylight Time From:Natalie Maupin To:consulngplanner@laquin taca.gov CC:julia.wick@lames.c om Hello, I am a resident of Palm Desert and have been watching the news publicaons about the w ave pool tentav ely approved for the Coral Mountain area in La Quinta. I find it ironic that the LA Times published an arcle, “As drought worsens, regulators impose unprecedented water restricons on Calif ornia farms” while there are mulple recreaonal w ater parks under planning and/or construcon in the Coachella V alley. I don’t understand the logic in using hundreds of thousands of gallons of our precious table water in a wave pool. This project should be placed on an indefinite hold unl w ater levels are back to where we are not “robbing Peter to pay Paul”. Personally I think our farmers have a right to this water before we build a wave pool. I can find mulple arcles about f armers who have basically let their farms go because they can’t maintain the crops with the amount of water they are allocated. Not all of these farms are located in the Coachella Valley, but we are home to a variety of farms that provide food and jobs to our residents. Can you explain and jusf y how a recreaonal venue warrants water over our farmers? For reference, here is the arcle fr om the LA Times. https://apple.news/AN29YMV06R8mVx1nHiqsy0A Sincerely, Natalie Maupin Palm Desert, Ca 92211 760-668-6690 Address can be provided however I do not want it published. !"Reply all #Delete $Junk Block La Quinta surf park %Label: 60 Days Delete (60 days) Expires: Mon 10/4/2021 9:44 AM Thu 8/5/2021 9:44 AM ** EXTERNAL: This message originated outside of the City of La Quinta. Please use proper judgement and cau;on when opening a=achments, clicking links or responding to requests for informa;on. ** Dear La Quinta Planning Commision, I am writing to you as a citizen of La Quinta. I moved to south La Quinta after extensive research seeking a crime free and quiet neighborhood. The location for the misguided “surf park” is presently zoned for low-mid density housing, not a tourist and AIRBNB destination that would be NO benefit for the local community. It is inconceivable that this “surf park” is being considered with the drought conditions. We have been asked to limit our water consumption and every day on the news this is an important topic. In addition we often get alerts from IID to reduce our electric consumption. Please do not allow this to happen. It is up to you and would be very disappointed if this were to come to fruition. I was on a ZOOM call with the developers recently who addressed the EIR reports that were so biased and incomplete. The developer was rude and not very interested in listening to the valid concerns of local experts. Please do not change the zoning for this property. I read on some of the city council bios that they were here for the citizens of La Quinta so here is a chance to prove it. I appreciate your time, Best, Liz Ervin -- Liz Ervin 949. 280-7695 mobile lizervin05@gmail.com LE L E <lizervin05@gmail.com>&’"() To: Consulting Planner ) Mail - Consulting Planner - Outlook https://outlook.office.com/mail/deeplink?popoutv2=1&version=202107... 1 of 1 8/5/21, 10:20 AM Page of 1 11 August 5, 2021 Ms. Nicole Sauviat Criste Consulting Planner, City of La Quinta 78-495 Calle Tampico La Quinta, CA 92253 BY EMAIL: ConsultingPlanner@laquintaca.gov SUBJECT LINE: Coral Mountain Resort DEIR RE: Comments re: DRAFT EIR for Coral Mountain Resort Applicant Meriwether Developments request for zoning change in South La Quinta from “Low Density Residential w/golf course”(LDRw/G) to “Tourist Commercial” (T/C) Ms. Sauviat Criste, I am writing today as a concerned Trilogy resident to respond to the Draft Environmental Report as well as to voice my opposition to the rezoning application above which would allow for the Coral Mountain Resort development ( “the Project”) in South La Quinta. PREAMBLE: The key to the color coding within this response to the DEIR is here: 1. My comments, as the writer, are in BLACK 2. The reader will see comments in RED: These are supportive documentation for that section and are excerpts from CA Environmental Quality Legislation (w/ writer’s emboldening/ underlining). This legislation drives the CEQA Guidelines which in turn provide the framework for the Draft Environmental Impact Report. PUBLIC RESOURCES CODE - Public Resources Code DIVISION 13. ENVIRONMENTAL QUALITY [21000 - 21189.70.10]  ( Division 13 added by Stats. 1970, Ch. 1433. ) CHAPTER 1. Policy [21000 - 21006]  ( Chapter 1 added by Stats. 1970, Ch. 1433. ) 3. The reader will see comments in PURPLE: These are excerpts from the 2021 CEQA Guidelines. https://www.califaep.org/docs CEQA_Handbook_2021.pdf 4. The reader will see comments in BLUE: These are excerpts from the 2035 La Quinta General Plan (“the Plan”) (w/ writer’s emboldening/underlining)… https://www.laquintaca.gov/business/design-and-development/planning-division/2035-la- quinta-general-plan which is the ”…plan …crafted as the guiding policy document for the City per the vision expressed by its citizens and established by the City Council.” I-1…The General Plan includes …“Goals, polices, and programs (that) are all supported by factual data, community opinion, background information, and detailed maps. Together, these constituent parts paint a picture of the community’s future development” Page of 2 11 My comments with respect to the DEIR for the Project will be laid out in 3 parts: A.Those regarding the DRAFT Environmental Impact Report Document B.Those regarding the Project relevant to the DEIR, and C.Conclusion ——————————————————————————————————————————- A. My comments regarding the Draft Environmental Impact Report Document for Coral Mountain Resort - issued June 22, 2021: Section 21003 of the Legislation addresses the preparation of Environmental Impact Reports. The Legislature finds and declares that it is a policy of the state that… …(b) Documents prepared pursuant to this division be organized and written in a manner that will be meaningful and useful to decision makers and to the public. …(c) Environmental impact reports omit unnecessary descriptions of projects and emphasize feasible mitigation measures and feasible alternatives to projects. My concerns with the DEIR document itself are as follow: I, and many other concerned residents, are of the opinion that this document was not organized and written in a manner that was meaningful and useful to the public. Whether it will be useful to the decision makers remains to be seen. 1.In short, the document was not succinct. The sections in the DEIR with respect to the “technical studies” contained complex language that would have been better placed in appendices, to allow for “a flow” in the main document and encourage a “rapid understanding” of the DEIR by the average reader as required by the CEQA guidelines. 2.I have strong objections to the multiple vague statements that appear throughout the DEIR ( regarding identified factors)…” are not anticipated to”, “would not significantly impact”,” would not substantially change”, “would not be significant” , “minimally impacted”, “would be imperceptible”, “are not fully compliant”, etc. These are SUBJECTIVE comments that are not scientific and neutral. As a reader, comments like this do not inspire my confidence in the findings. 3.I also have concerns with “elaborate and ornate descriptive language” used in what should be presented as a neutral “for information” document. Often times such language was used to describe the Project. For example, on page 7-57 of the DEIR, the following statement is made: “Develop a high‐ quality private wave basin (The Wave) that provides unique recreational opportunities Page of 3 11 for future residents of the project, and that attracts resort guests and creates a landmark facility that will enhance the City’s reputation as the “Gem of the Desert”. Only PLAIN SIMPLE LANGUAGE should be allowed, regardless of the context. Language like this belongs in a promotional brochure for the Project - not in a DEIR. I compared other DEIRs for other Projects in the Coachella Valleyand and could n ot see examples of this type of language in the others. 4.Many of the tables were redundant and confusing in their layout; they should have been placed in the appendices for easy reference, and not allowed to clutter the document. 5.At 1500 plus pages including appendices, the document was too long as per the CEQA guidelines ( 300 pages is recommended for a complex project ), and filled with redundant and repetitive sections that were repeatedly “cut and pasted” throughout the entire document. In fact, entire sections were literally repeated several times throughout the document. 6.Then document did not include an organized and detailed Table of Contents to allow for easy reference by the reader and some of the numbering on the pages was not in sequence. There were too many sections entitled “Conclusion(s)” throughout the document, contributing to further confusion for the average reader. There were page numbering errors in some sections; some intended citations were not cited. I would like it on record that I, and others, communicated the above concerns to the Consulting Planner, and her response on July 13, 2021 was the following: “Although the CEQA Guidelines suggest page limits, the complexity of this project requires that it be analyzed thoroughly, resulting in a longer document. The language in the document, although technical, is not unduly scientific or complex. CEQA documents usually are highly detailed and cover many variables. Likewise, the various environmental impact areas may have some redundancy of analysis, all in an effort to make the document as complete as possible. The City has completed the EIR to address all currently known aspects of the project, and to provide decision makers and the public with a comprehensive analysis of the potential direct, indirect and cumulative impacts associated with its implementation. The City will not be retracting the document or reissuing it.” Why this DEIR as presented is of concern: This Project is very complex and its completion would be impactful to the residents around it on many levels. There are aged residents who reside near this proposed Project in retirement communities. Many can no longer can concentrate to the extent that they once could and are easily overwhelmed. Some said they were intimidated by the DEIR and wondered how to respond when they could not understand it. Could a document like this discourage the average reader to persevere and provide a public response that is meaningful, organized and to the point ? … again, that remains to be seen. It will be interesting for the city officials to compare the number and nature of responses to the DEIR to those regarding the Notice of Preparation. —————————————————————————————————————————— Page of 4 11 B. My comments and concerns regarding the Project relative to its presentation in the DEIR In order to fully understand the intent and ramifications of a DEIR, I went to the Legislation and the CEQA 2021 Guidelines, as referred to above. I sought the definition of the “Environment”… which was defined as follows in 15360 of the CEQA guidelines: 15360. ENVIRONMENT (NOTE: emboldening is writer’s) “Environment” means the physical conditions which exist within the area which will be affected by a proposed project including land, air, water, minerals, flora, fauna, ambient noise, and objects of historical or aesthetic significance. The area involved shall be the area in which significant effects would occur either directly or indirectly as a result of the project. The “environment” includes both natural and man-made conditions. Note: Authority cited: Section 21083, Public Resources Code; Reference: Section 21060.5, Public Resources Code. (NOTE: emboldening is writer’s) I find it interesting that the “environment” includes reference to both natural and man-made conditions. This definition of ENVIRONMENT will form the basis for my comments going forward. —————- The legislative background for the following section of my comments provided as an Overview, is important: The Legislature finds and declares as follows in Environmental Quality Section 21000: (a) The maintenance of a quality environment for the people of this state now and in the future is a matter of statewide concern. …(b) It is necessary to provide a high-quality environment that at all times is healthful and pleasing to the senses and intellect of man …d) The capacity of the environment is limited, and it is the intent of the Legislature that the government of the state take immediate steps to identify any critical thresholds for the health and safety of the people of the state and take all coordinated actions necessary to prevent such thresholds being reached The key words in the legislation are “high” and “quality" environment, and “threshold for the health and safety” of the people. These statements are similar in concept to the 2035 La Quinta General Plan. “The long term Quality of Life” for La Quinta residents is emphasized repeatedly, particularly in the Livable Community Element and Land Use Element of the 2035 La Quinta General Plan. Also, I refer the reader specifically to the following goals and policies that are laid out in the Plan: Page of 5 11 GOAL SC-1: A community that provides the best possible quality of life for all its residents. GOAL LU-3 (II-26) Safe and identifiable neighborhoods that provide a sense of place. Policy LU-3.1…II-26 Encourage the preservation of neighborhood character and assure a consistent and compatible land use pattern. Program LU-3.1.b: Apply the City’s discretionary powers and site development review process consistently to assure that subdivision and development plans are compatible with existing residential areas. GOAL LU-4… (II-26) Maintenance and protection of existing neighborhoods. Policy LU-4.1… (II-26) Encourage compatible development adjacent to existing neighborhoods and infrastructure. How do I see this Project? Rezoning from Low Density Residential w/ golf (“LDR w/G”) to Tourist Commercial (“TC”) is NOT consistent with the City of La Quinta’s own plan and will lead to a “domino effect” that will negatively and forever impact the existing surrounding residential communities and their residents. TC zoning now will open the door to future TC development in SE La Quinta. An entire quadrant of the City could change forever. Would the possibility of collection of Transient Occupancy Taxes supersede the City’s responsibility to ensure that “subdivision and development plans are compatible with the existing residential areas, as per the 2035 Plan? The salient points follow: 1.The Developers, as stated in the DEIR, are asking for Sub Phase Development based on “consumer and market demand”. This in itself is one of the most disconcerting aspects of this whole proposal. I am overwhelmed as I think of how plans for our lives will be totally predicated on the fact that the “waves and phases” of construction noise and traffic could go on for years and years. Residents of the surrounding residential communities may never see the completion of this Project in our time here. How does this ensure that we the residents will continue to enjoy the best possible quality of life - particularly with the uncertainty with respect to the timing of completion of the Project that we would be facing ? (GOAL SC-1) 2.Rezoning to TC, as stated in the DEIR, will essentially permit the majority (at 600 with a minimum of one night’s stay) of La Quinta’s Short Term Vacation Rentals allowed for to be concentrated at THIS Resort. Page of 6 11 As per the City Ordinance No. 591, “no new STVR permits will be issued until further notice unless the property is located within TC zones"…https://www.laquintaca.gov/ connect/short-term-vacation-rentals. The large number of STVRs will allow for a constant revolving door of strangers and we, the residents nearby, will not know our neighbors as we do now. Further, this resort will be open 24 hours per day, again with strangers entering and exiting and milling about. We will think twice about those recreational runs, walks, hikes or bike rides outside of our gated communities, particularly earlier in the morning or later in the day. Also, it is a known fact that crime increases in communities where there is a significant transient population. What will happen to our “safe and identifiable neighbourhoods that provide a sense of place”? (see GOAL LU-3 {II-26} above). Will these be “sacrificed” for the sake of TOTS for the City of La Quinta ? 3.Rezoning from LDRw/G to T/C will allow the Developers to apply for Special Events via Temporary Use Permits. PAGE 3-35 of DEIR states the following…”Temporary Use Permits are required by the City accommodate special, unique or limited duration activities that might otherwise be outside of the provisions of normal zoning … are reviewed administratively by the Design and Development Director and do not require a public hearing” What’s to prevent “the 4” that mentioned in the DEIR from turning into 8, or even more, per year ? One the rezoning takes place, the residents nearby will never have further say on this matter. There will likely be major access and egress challenges to emergency management vehicles around most of the limited roadways of the surrounding communities during these Special Events ( think of the La Q Festivals). This could impact our safety and well being, should there be traffic tie ups both during and before and after Special Events for the “prep and take down days” that will “bookend” the Special Events themselves . The community of Trilogy, for example, has ONLY two access and egress roads - Madison and Monroe. That will never change - whether or not this Project proceeds. Why compromise the “safety” of the local residents with this Project ? We are entitled to safe neighborhoods and all that this entails. If one is to stand back and consider the entire concept of Rezoning in this location, it is easy to see that this Project makes no sense. This is definitely not in keeping very important component of the 2035 La Quinta General plan - that which speaks to the “maintenance and protection of existing neighborhoods” and a “consistent and compatible land use pattern ” (see GOAL LU-3 {II-26} above and policies) (see GOAL LU-4 above{II-26}). Further, and from a practical perspective, this Project does not and will never benefit the average La Quinta resident. It is essentially for the rich and it is a private destination for its residents and guests. An hour of private surfing at Lemoore CA for celebrities runs $10,000.00. In other words, this recreational outlet is NOT available to and NOT affordable by the average La Quinta resident, is it? Page of 7 11 We, the residents of the communities around it, would be required to absorb the negative aspects of this destination resort without any of the benefits. If I lived in Anaheim near Disneyland, at least I could plan an outing there with my kids and grandkids. Not so here. Coral Mountain Resort does NOT fit - it is an entirely different concept of life - it will not be residentially focused - which will basically be “injected” amongst the quiet residential communities that surround it. This Project will be a “square peg in a round hole” ! —————— Additional Legislative background for the following section is important when considering the CEQA categories of Noise, Aesthetics (lights) and Hydrology: The Legislature finds and declares as follows in Environmental Quality Sections … 21000 (b) …it is necessary to provide a high-quality environment that at all times is healthful and pleasing to the senses and intellect of man. 21001(b) …all action necessary to provide the people of this state with clean air and water, enjoyment of aesthetic, natural, scenic, and historic environmental qualities, and freedom from excessive noise. I would like to provide comments on some of the DEIR categories and the related issues that present as follow: 1. NOISE Section 21000(b) of the Legislation speaks to “…freedom from excessive noise”. From a practical perspective, we the residents of the surrounding communities are faced with some very tangible aspects of surrounding aberrant noise, despite what the DEIR says. In Trilogy, we can hear the music, thumping and beats of the festivals Coachella and Stagecoach. We can hear the racing cars at Thermal. Coral Mountain Resort will be close by and what we will hear will be much different from ambient noise of quiet residential communities. First of all, many of the DEIR studies, such as the operational noise are based on unknown local conditions. WE know that there is noise from reverberation at Coral Mountain. What truly will the operational noise of the Project be ?… with its train and tracks, that is the wave making apparatus, as well as the noise generated by the greatly increased number of people in attendance ? What about the noise that will occur during operational hours from 7 AM - 10 PM every day, 365 days per year? What about increased noise from traffic during the regular operation of the Project? There will be increased noise when Special Events are held. What would a Special Event be without music and more people in attendance ? More people equates to more traffic. Additionally, noise ordinances are always lifted for Special Events. These will definitely impact the quiet residential communities around the Project. Page of 8 11 I should also point out that the construction of a 1/2 mile long concrete wave basin could take many many months with its use of larger, heavier and ultimately noisier construction equipment than would be required for Low Density Residential construction. Commercial development is also included in this category; again, this would be subject to Sub Phase Development considerations being asked for by the Developer. Finally, from its own 2035 Plan …”The City’s ongoing efforts to preserve the quality of life for all its residents, present and future, must include the protection of a quiet noise environment” (NOISE IV-15) Regardless of the Developer’s “studies”, there is NO good reason to allow for this kind of noise in a quiet residential community. There are too many unknowns. The noise issues raised would only come about as a result of rezoning. 2. LIGHTS Sections 21000(b) and 21001(b) of the Legislation speak to “healthful and pleasing to the senses” and "enjoyment of the aesthetic and scenic qualities” 17 (seventeen) 80 foot light towers on until 10 PM and the nighttime glare from the commercial development - both as a result of the rezoning - are other unknowns that cannot be studied at this location. Think of the Indian Wells Tennis Gardens at night; then, please compare to the Cove in La Quinta. A T/C zoning change, along with the Developer’s request for variances, will also allow for many other types and heights of lights. Commercial glare in La Quinta is appropriately saved for Hwy 111 and it muted there due to lighting ordinances. Again, please compare Hwy 111 and the Cove. Additionally, there is the matter of light diffusion in the nighttime skies in the presence of particulate matter. This was not accounted for in the “studies” presented in the DEIR. We, as residents close by have the beautiful dark desert skies now and we will forever be deprived of this… and all of the variances being asked for as mitigation measures, including walls and setbacks, will not change this in any way. 3. HYDROLOGY / WATER Section 21000(d) of the Legislation states…“The capacity of the environment is limited, and it is the intent of the Legislature that the government of the state take immediate steps to identify any critical thresholds for the health and safety of the people of the state and take all coordinated actions necessary to prevent such thresholds being reached”. Section 21000 (g) of the Legislation states …”It is the intent of the Legislature that all agencies of the state government which regulate activities of private individuals, corporations, and public agencies which are found to affect the quality of the environment, shall regulate such activities so that major consideration is given to preventing Page of 9 11 environmental damage, while providing a decent home and satisfying living environment for every Californian” I am totally perplexed as to how this Project with its enormous water usage with 18 million gallons of water to fill it from our aquifers would even be considered in our desert environment with its high temperatures, evaporation rate and winds, especially during a mega-drought. Additionally, there is the issue of the Reasonable Use of Water - in CA law: From Professor Gray’s paper entitled The Reasonable Use Doctrine in California Law and Policy (2015 Brian E. Gray , UC Hastings College of the Law) https://repository.uchastings.edu/faculty_scholarship/987/ … , comes the following (note: italics and underlining are writer’s) ...”the cardinal principle of California water law is that all water rights, and all uses of water, must be reasonable“... and that the Doctrine of “reasonable use” is both a policy mandate AND a limitation on water rights, which applies to All branches of government, All levels of government administration of state’s water resources, and Public and private users of the State’s waters. ...”because all uses of water must be consistent with this interdependent and variable definition of reasonable use, the law renders all water rights fragile. A water right that was reasonable when first recognized, and which may have been exercised reasonably for many years, may become unreasonable as hydrologic conditions change, as California’s economy evolves, as population grows and new demands for water arise, as ecological needs are better understood, and as the environmental laws that protect the state’s aquatic ecosystems and native species are applied in ways that limit the impoundment and diversion of water for consumptive uses” Further, the City of La Quinta lays out the following in the 2035 Plan, where water conservation is stressed to protect future resources ; to wit, the following… Conservation of Natural Resources II-136 …The conservation of natural resources is a major component of a livable community… Imported water from the Colorado River and new replenishment programs implemented by the CVWD have helped alleviate declines, but both rely on outside sources of water. In 2010, approximately 300,000 acre-feet of water per year have been allocated from the Colorado River to the eastern Coachella Valley, primarily for agricultural irrigation. Although continued importation of water will help to replenish the aquifer, a more resourceful alternative is to reduce the amount of water pumped by the CVWD, which will have a direct impact on overdraft. Conservation techniques have already been implemented, and new measures are being developed to lower the amount of water used by each household and business in the City. II-137 Water conservation in La Quinta is essential to reduce the overdraft of local groundwater, and protect future resources. II-138 Water conservation must include all types of water use – from landscaping to indoor fixtures, and must include new and existing development. The programs described above provide the foundation for reducing water demand. This Element can allow the City to expand programs that promote water conservation now and into the future II-138 Page of 10 11 Policy UTL-1.2 The City should encourage the conservation of water. (V-15) GOAL WR-1: The efficient use and conservation of the City’s water resources. (V-16) Two additional concerns with respect to Hydrology of this Project must be addressed: 1. As an aside, but still on the topic of water usage for a Project like this in the desert, I would like the reader to compare this Project to another responsibly developed and sustainable desert surf park in the world that is located in the United Arab Emerites (WADI). It has a dedicated 124 mile pipeline built to pipe ocean water to the area which is then cooled to address high water temperature concerns for humans AND the proliferation of micro-organisms, both which can cause significant human illness and even death. https://surfparkcentral.com/wadi-adventure-wave-pool-and-surf-park-in-al-ain-uae/ Please see Appendix A attached to this letter which is a copy of my letter dated July 19, 2021 to the Public Health Officer of Riverside County with questions regarding the filtration, cleaning and disinfecting regimes, including required documentation regarding the protocols. Please include this letter in the the public comments part of my response to the DEIR. Hopefully these questions raised in the letter to Dr. Leung will be clearly addressed in the Final EIR. and, 2. The Developer repeatedly argues that a golf course uses more water than the wave basin will use. I say - leave the existing zoning in place and negotiate with a Developer to construct alternative recreational outlets for the residents who purchase there. Alternatively, a responsible developer can construct a golf course that observes contemporary conservation measures such as extensive xeriscaping (as has been accomplished via conversion in many California golf courses) and recycled water. This is the “wave” of the future !. Supportive legislation for 2. above is as follows: Section 21002 of the Legislation states… “The Legislature finds and declares that it is the policy of the state that public agencies should not approve projects as proposed if there are feasible alternatives or feasible mitigation measures available which would substantially lessen the significant environmental effects of such projects, …and that the procedures required by this division are intended to assist public agencies in systematically identifying both the significant effects of proposed projects and the feasible alternatives or feasible mitigation measures which will avoid or substantially lessen such significant effects”. Water is a VITAL component to the health and safety of the people. There is no other “recreational activity’ which would even be considered if there was an equivalent current and potential future threat to the environment looming in our midst. A development that uses water in this capacity is an irresponsible development. Page of 11 11 There is a global movement under way to be respectful of our natural resources and to conserve water; all with good reason, and we must as the City of La Quinta has stressed in its own plan, protect future resources as we think of our children, their children and all future generations. —————————————————————————————————————————— C. Conclusion: In closing, I would like to refer to the CEQA Guidelines Section 15064, where it is stated (c) In determining whether an effect will be adverse or beneficial, the Lead Agency shall consider the views held by members of the public in all areas affected as expressed in the whole record before the lead agency, and CEQA Guidelines Section 15065, Mandatory Findings of Significance, (4) where it is stated that consideration should be given to “The environmental effects of a project … ( and whether they can ) cause substantial adverse effects on human beings, either directly or indirectly”… We, the residents of the communities nearby, are the “human beings” that will be impacted by all of the aforementioned effects of the proposed rezoning of this parcel of land to Tourist Commercial. With respect to the irresponsible use of water, especially during this unpredictable MEGA drought, it must be recognized that on a global level all “human beings” are being impacted. It is acknowledged that change is necessary and often desirable when considering urban planning issues. It is also understood that a City that is responsive to its residents needs to look to additional sources of revenue. Please note that the residents who live by this Parcel of land are not against development, they are against development that is incongruous and irresponsible with respect to water usage. As in all things in life, there must be a balance established - pros and cons must carefully be weighed. The cons outweigh the pros with respect to this Project. On the basis of what has been presented in the DEIR, please say NO to the rezoning of this parcel of land to Tourist Commercial. Thank you for your consideration. Respectfully submitted, Diane Rebryna 60149 Honeysuckle Street, La Quinta, CA Attachment; Appendix A Letter to Dr. Geoffrey Leung, July 19, 2021 Riverside County Public Health Officer Department of Public Health July 19, 2021 Dr. Geoffrey Leung M.D. Riverside County Public Health Officer, Department of Public Health, Health Administration 4065 County Circle Drive Riverside, CA 92503 BY REGISTERED MAIL Dear Dr. Leung: RE: Coral Mountain Resort Wave/Surf Basin ( the “ Project”) Questions / Concerns re: proposed water treatment for safety I am writing to you on behalf of a number concerned residents who reside in La Quinta, CA. There is a proposed Development called Coral Mountain Resort and its “anchor” is a surf wave basin that is almost 17 acres in size and filled with 18 million gallons of water from the aquifer - so in other words, potable water. The DRAFT Environmental Report was recently released for this Project and public comment in invited until August 6, 2021. It is here: https://www.laquintaca.gov/our-city/city-departments/design-and-development/planning- division/the-wave-at-coral-mountain We have questions for Riverside County Department of Public regarding the following please: 1.Background Information Articles abound online regarding the death of a young man who apparently contracted the “brain eating ameba” also known as Naegleria fowleri from a surfing experience at Waco TX. The water in this wave basin had apparently been described as a “pathogen soup”. https://www.tracksmag.com.au/news/surfer-dies-from-brain-eating-amoeba-513336 https://raisedwaterresearch.com/bsr-covers-up-evidence-in-surfers-death-lawyer-alleges/ The CDC describes Naegleria fowleri “ as a free-living microscopic ameba that can cause a rare and devastating infection of the brain called primary amebic meningoencephalitis”. https:// www.cdc.gov/parasites/naegleria/index.html. The website also goes on to say that this microorganism usually infects people when contaminated water enters the body through the nose. WEB MD says “Naegleria loves very warm water. It can survive in water as hot as 113 degrees Fahrenheit”… “most cases of N.fowleri disease occur in Southern or Southwestern states…”The nose is the pathway of the amoeba, so infection occurs most often from diving, water skiing, or performing water sports in which water is forced into the nose”. https://www.webmd.com/brain/ brain-eating-amoeba Given that this young man’s death occurred, ostensibly from an exposure to the parasite while surfing in an artificial basin, the Developers and operators of surf/wave parks apparently are “ramping up their efforts” to prevent this from occurring again. Some public health agencies have also stepped in to ensure that this is the case with enhanced filtration requirements, as well as the requirements for daily testing with water quality reports, detailing chlorine, pH, sediment and E. coli levels. 2. The reasons for our letter and for my contacting you are as follow: A. The desert is HOT (120 days over 100 degrees last year) and the hottest months are June, July and August. We have been told repeatedly that there are NO plans by the Developer to cool the surf/wave basin in the summer months. We have concerns about the increased potential for proliferation of micro- organisms in the heat of summer in the desert. The only other desert pool that we know of is in WADI UAE where a 100 plus mile dedicated pipeline is built to bring desalinated water in that is then cooled onsite for use at its surf / wave basin. We have concerns about the health and safety of the people who recreate in this very hot water. B. We have reviewed the DRAFT EIR to determine if there is evidence of a detailed cleaning and disinfection plan in place for the ongoing maintenance of the pool, particularly with number of hot days that we have here in the desert; there is none. There is also no information on the presence of a filtration system that swimming pools require. From a public safety perspective, we would feel much more reassured about the operation and maintenance of this surf/wave basin if a detailed maintenance protocol was made publicly available, given this extraordinarily unusual HOT environment for his type of recreational outlet. There is nothing in the DEIR that outlines the required cleaning and maintenance schedules or whether or not periodic complete pool emptying and refilling is required. There seems to be a somewhat perfunctory description of the intended disinfection regime (4.8.18… Coral Mountain Resort DRAFT EIR) There is a generalized reference made to Section 65529 (Public Pool Disinfection of Title 22 of the California Code of Regulations CCR) in that the pool must be “disinfected continuously”. We see evidence of “materials” that will be used in June July and August (with particular reference to sodium hypochlorite - NaClO ) as well as halogens, however no evidence of a plan per se. How is the contamination of the water with bodily fluids addressed ? … e.g. blood, urine, feces C. We also question whether the operator of the wave basin will be able to maintain an accurate concentration of the required disinfecting agents particularly because of high rates of water evaporation due to the extraordinary heat, high winds and the wave action itself in these desert conditions. How will accurate records be kept of the conditions that are present at the pool? As stated above, the standard of care looks more and more like records MUST be kept, with frequent assessment and input data for surf/wave basin water. D. Who will administer the records and data ? Who will ensure compliance ? E. We are concerned that Kelly Slater et al has essentially stated in the past that “treating and filtering water pursuant to existing regulations makes a public surf park in California not viable”, as per a quote from the inertia https://www.theinertia.com/surf/kelly-slater-wave- company-pool-regulations-surf-pool-wave-basin-california/. Thus our question - if this was argued before by this surf ranch pool, will this aspect of pool maintenance now be taken seriously by the operators ? It appears that it wasn’t in WACO, prior to that young man’s death. —————————————————————————————————————————— Thank you for allowing me to lay out our concerns regarding the maintenance of the surf wave basin with respect to appropriate cleaning and disinfecting regimes, particularly as related to the possibility of proliferation of pathogens in water that is not cooled and/or properly treated in this hot desert environment. Because of the lack of cooling, we are also concerned about the safety of the people who surf in that type of hot desert environment. I can be reached at 403 870-2109 should you have any questions. Kind regards, Dr. Diane Rebryna B.Sc., D.D.S 60149 Honeysuckle Street La Quinta, CA 92253 cc: Kim Saruwatari, MPH, Director Health Administration Building 4065 County Circle Drive, Riverside, CA 92503 Thursday, August 5, 2021 at 12:22:10 Pacific Daylight Time Page 1 of 1 Subject:Coral Mountain Resort DEIR Date:Thursday, August 5, 2021 at 11:57:16 AM Pacific Daylight Time From:Harvey Reed To:consulngplanner@laquin taca.gov AAachments:Wave Park Locaons.jpg , Wave Park Nland_Ausn.jpg Please accept this email as notification of my opposition to the proposed location of theCoral Mountain Resort. Changing the zoning of the proposed location from “Low DensityResidential-Open Space Recreation” to “Tourist-Commercial” is inconsistent with current andplanned land use. A zoning change will also negatively affect the quality of life for thousandsof La Quinta residents who live adjacent to the proposed location. The Draft Environmental Impact Report (DEIR) describes the proposed private resort ashaving 80-foot tall light poles, a public address system, an immense hydraulic and mechanicalsystem pulling a wave sled and other industrial equipment operating from 7:00AM – 10:00PM,365 days a year. Based on operations at the developer’s other wave park resorts, jet skis willalso operate on the wave basin during the same time. According to the DEIR, this privateresort will host special events throughout the year lasting up to four days in length with anestimated 2,500 outside attendees per day. It should be noted that the developers have built wave park resorts in areas that are notsurrounded by residential communities (please see attached photos). They now desire tobuild what they describe as “The world’s largest wave basin” in the center of a residential areain La Quinta. In the DEIR, the developers briefly admit that, “The project site is surrounded by developedresidential communities…” What the DEIR does not articulate is that the residentialcommunities of The Quarry, Santerra, Coral Mountain Estates, Andalusia, and Trilogy areadjacent to the proposed location. New home developments are currently plannedimmediately south of the proposed location including the Estate Collection at Coral Mountainand the 1,200 residential Travertine community. When those developments are completed,the proposed wave park will literally be surrounded by residential communities. The locationof the proposed wave park is currently zoned “Low Density Residential, Open Space-Recreational” which is consistent with the design and use of existing adjacent residentialcommunities and those being planned. The location, size, design and operating characteristics of this proposed project are notcompatible with existing and future land uses. Furthermore, the project will create traffic,lighting and noise conditions which will negatively impact thousands of La Quinta residentsliving in the adjacent residential communities. Please consider different locations that are appropriate for this project. Sincerely, Harvey Reed 60595 Living Stone Drive La Quinta, CA 92253 (760) 989-1528 P: (626) 381-9248 F: (626) 389-5414 E: info@mitchtsailaw.com Mitchell M. Tsai Attorney At Law 155 South El Molino Avenue Suite 104 Pasadena, California 91101 VIA E-MAIL August 5, 2021 Nicole Sauviat Criste Consulting Planner City of La Quinta 78495 Calle Tampico La Quinta, CA 92253 Em: consultingplanner@laquintaca.gov RE: Coral Mountain Resort (SCH #2021020310) – Comments on Draft Environmental Impact Report Dear Nucole Sauviat Criste, On behalf of the Southwest Regional Council of Carpenters (“Commenters” or “Southwest Carpenters”), my Office is submitting these comments on the City of La Quinta’s (“City” or “Lead Agency”) Draft Environmental Impact Report (“DEIR”) (SCH No. 2021020310) for the proposed Coral Mountain Resort Project (“Project”). The City proposes to adopt the Project, carving out 386 acres of a 929-acre area of the City, to promote future development of the Coral Mountain Resort. The Project would allow for the development of 600 residential units, a 150-room resort hotel plus complementary uses and amenities, a recreational surf facility, 57,000 square feet of commercial development, 60,000 square feet of neighborhood commercial uses, and 23.6 acres of recreational uses. As part of the Project, the City would initiate a general plan amendment and zoning change to designate the Project area for “Tourist Commercial” uses; a specific plan amendment to exclude the Project area from a previous specific plan; the adoption of the Project’s specific plan; the adoption of a tentative tract map; site development permits; and the adoption of a development agreement with the Project applicant. The Southwest Carpenters is a labor union representing more than 50,000 union carpenters in six states and has a strong interest in well ordered land use planning and addressing the environmental impacts of development projects. City of La Quinta – Coral Mountain Resort DEIR August 5, 2021 Page 2 of 33 Individual members of the Southwest Carpenters live, work, and recreate in the City and surrounding communities and would be directly affected by the Project’s environmental impacts. Commenters expressly reserve the right to supplement these comments at or prior to hearings on the Project, and at any later hearings and proceedings related to this Project. Cal. Gov. Code § 65009(b); Cal. Pub. Res. Code § 21177(a); Bakersfield Citizens for Local Control v. Bakersfield (2004) 124 Cal. App. 4th 1184, 1199-1203; see Galante Vineyards v. Monterey Water Dist. (1997) 60 Cal. App. 4th 1109, 1121. Commenters incorporate by reference all comments raising issues regarding the EIR submitted prior to certification of the EIR for the Project. Citizens for Clean Energy v City of Woodland (2014) 225 Cal. App. 4th 173, 191 (finding that any party who has objected to the Project’s environmental documentation may assert any issue timely raised by other parties). Moreover, Commenters request that the Lead Agency provide notice for any and all notices referring or related to the Project issued under the California Environmental Quality Act (“CEQA”), Cal Public Resources Code (“PRC”) § 21000 et seq, and the California Planning and Zoning Law (“Planning and Zoning Law”), Cal. Gov’t Code §§ 65000–65010. California Public Resources Code Sections 21092.2, and 21167(f) and Government Code Section 65092 require agencies to mail such notices to any person who has filed a written request for them with the clerk of the agency’s governing body. The City should require the Applicant provide additional community benefits such as requiring local hire and use of a skilled and trained workforce to build the Project. The City should require the use of workers who have graduated from a Joint Labor Management apprenticeship training program approved by the State of California, or have at least as many hours of on-the-job experience in the applicable craft which would be required to graduate from such a state approved apprenticeship training program or who are registered apprentices in an apprenticeship training program approved by the State of California. Community benefits such as local hire and skilled and trained workforce requirements can also be helpful to reduce environmental impacts and improve the positive economic impact of the Project. Local hire provisions requiring that a certain percentage of workers reside within 10 miles or less of the Project Site can reduce the City of La Quinta – Coral Mountain Resort DEIR August 5, 2021 Page 3 of 33 length of vendor trips, reduce greenhouse gas emissions and providing localized economic benefits. Local hire provisions requiring that a certain percentage of workers reside within 10 miles or less of the Project Site can reduce the length of vendor trips, reduce greenhouse gas emissions and providing localized economic benefits. As environmental consultants Matt Hagemann and Paul E. Rosenfeld note: [A]ny local hire requirement that results in a decreased worker trip length from the default value has the potential to result in a reduction of construction-related GHG emissions, though the significance of the reduction would vary based on the location and urbanization level of the project site. March 8, 2021 SWAPE Letter to Mitchell M. Tsai re Local Hire Requirements and Considerations for Greenhouse Gas Modeling. Skilled and trained workforce requirements promote the development of skilled trades that yield sustainable economic development. As the California Workforce Development Board and the UC Berkeley Center for Labor Research and Education concluded: . . . labor should be considered an investment rather than a cost – and investments in growing, diversifying, and upskilling California’s workforce can positively affect returns on climate mitigation efforts. In other words, well trained workers are key to delivering emissions reductions and moving California closer to its climate targets.1 Recently, on May 7, 2021, the South Coast Air Quality Management District found that that the “[u]se of a local state-certified apprenticeship program or a skilled and trained workforce with a local hire component” can result in air pollutant reductions.2 Cities are increasingly adopting local skilled and trained workforce policies and requirements into general plans and municipal codes. For example, the City of Hayward 2040 General Plan requires the City to “promote local hiring . . . to help 1 California Workforce Development Board (2020) Putting California on the High Road: A Jobs and Climate Action Plan for 2030 at p. ii, available at https://laborcenter.berkeley.edu/wp-content/uploads/2020/09/Putting-California-on- the-High-Road.pdf 2 South Coast Air Quality Management District (May 7, 2021) Certify Final Environmental Assessment and Adopt Proposed Rule 2305 – Warehouse Indirect Source Rule – Warehouse Actions and Investments to Reduce Emissions Program, and Proposed Rule 316 – Fees for Rule 2305, Submit Rule 2305 for Inclusion Into the SIP, and Approve Supporting Budget Actions, available at http://www.aqmd.gov/docs/default-source/Agendas/Governing- Board/2021/2021-May7-027.pdf?sfvrsn=10 City of La Quinta – Coral Mountain Resort DEIR August 5, 2021 Page 4 of 33 achieve a more positive jobs-housing balance, and reduce regional commuting, gas consumption, and greenhouse gas emissions.”3 In fact, the City of Hayward has gone as far as to adopt a Skilled Labor Force policy into its Downtown Specific Plan and municipal code, requiring developments in its Downtown area to requiring that the City “[c]ontribute to the stabilization of regional construction markets by spurring applicants of housing and nonresidential developments to require contractors to utilize apprentices from state-approved, joint labor-management training programs, . . .”4 In addition, the City of Hayward requires all projects 30,000 square feet or larger to “utilize apprentices from state-approved, joint labor-management training programs.”5 Locating jobs closer to residential areas can have significant environmental benefits. As the California Planning Roundtable noted in 2008: People who live and work in the same jurisdiction would be more likely to take transit, walk, or bicycle to work than residents of less balanced communities and their vehicle trips would be shorter. Benefits would include potential reductions in both vehicle miles traveled and vehicle hours traveled.6 In addition, local hire mandates as well as skill training are critical facets of a strategy to reduce vehicle miles traveled. As planning experts Robert Cervero and Michael Duncan noted, simply placing jobs near housing stock is insufficient to achieve VMT reductions since the skill requirements of available local jobs must be matched to those held by local residents.7 Some municipalities have tied local hire and skilled and trained workforce policies to local development permits to address transportation issues. As Cervero and Duncan note: In nearly built-out Berkeley, CA, the approach to balancing jobs and housing is to create local jobs rather than to develop new housing.” The 3 City of Hayward (2014) Hayward 2040 General Plan Policy Document at p. 3-99, available at https://www.hayward- ca.gov/sites/default/files/documents/General_Plan_FINAL.pdf. 4 City of Hayward (2019) Hayward Downtown Specific Plan at p. 5-24, available at https://www.hayward- ca.gov/sites/default/files/Hayward%20Downtown% 20Specific%20Plan.pdf. 5 City of Hayward Municipal Code, Chapter 10, § 28.5.3.020(C). 6 California Planning Roundtable (2008) Deconstructing Jobs-Housing Balance at p. 6, available at https://cproundtable.org/static/media/uploads/publications/cpr-jobs-housing.pdf 7 Cervero, Robert and Duncan, Michael (2006) Which Reduces Vehicle Travel More: Jobs-Housing Balance or Retail- Housing Mixing? Journal of the American Planning Association 72 (4), 475-490, 482, available at http://reconnectingamerica.org/assets/Uploads/UTCT-825.pdf. City of La Quinta – Coral Mountain Resort DEIR August 5, 2021 Page 5 of 33 city’s First Source program encourages businesses to hire local residents, especially for entry- and intermediate-level jobs, and sponsors vocational training to ensure residents are employment-ready. While the program is voluntary, some 300 businesses have used it to date, placing more than 3,000 city residents in local jobs since it was launched in 1986. When needed, these carrots are matched by sticks, since the city is not shy about negotiating corporate participation in First Source as a condition of approval for development permits. The City should consider utilizing skilled and trained workforce policies and requirements to benefit the local area economically and mitigate greenhouse gas, air quality and transportation impacts. The City should also require the Project to be built to standards exceeding the current 2019 California Green Building Code to mitigate the Project’s environmental impacts and to advance progress towards the State of California’s environmental goals. I. THE PROJECT WOULD BE APPROVED IN VIOLATION OF THE CALIFORNIA ENVIRONMENTAL QUALITY ACT A. Background Concerning the California Environmental Quality Act CEQA has two basic purposes. First, CEQA is designed to inform decision makers and the public about the potential, significant environmental effects of a project. 14 California Code of Regulations (“CCR” or “CEQA Guidelines”) § 15002(a)(1).8 “Its purpose is to inform the public and its responsible officials of the environmental consequences of their decisions before they are made. Thus, the EIR ‘protects not only the environment but also informed self-government.’ [Citation.]” Citizens of Goleta Valley v. Board of Supervisors (1990) 52 Cal. 3d 553, 564. The EIR has been described as “an environmental ‘alarm bell’ whose purpose it is to alert the public and its responsible officials to environmental changes before they have reached ecological points of no return.” Berkeley Keep Jets Over the Bay v. Bd. of Port Comm’rs. (2001) 91 Cal. App. 4th 1344, 1354 (“Berkeley Jets”); County of Inyo v. Yorty (1973) 32 Cal. App. 3d 795, 810. 8 The CEQA Guidelines, codified in Title 14 of the California Code of Regulations, section 150000 et seq, are regulatory guidelines promulgated by the state Natural Resources Agency for the implementation of CEQA. (Cal. Pub. Res. Code § 21083.) The CEQA Guidelines are given “great weight in interpreting CEQA except when . . . clearly unauthorized or erroneous.” Center for Biological Diversity v. Department of Fish & Wildlife (2015) 62 Cal. 4th 204, 217. City of La Quinta – Coral Mountain Resort DEIR August 5, 2021 Page 6 of 33 Second, CEQA directs public agencies to avoid or reduce environmental damage when possible by requiring alternatives or mitigation measures. CEQA Guidelines § 15002(a)(2) and (3). See also, Berkeley Jets, 91 Cal. App. 4th 1344, 1354; Citizens of Goleta Valley v. Board of Supervisors (1990) 52 Cal.3d 553; Laurel Heights Improvement Ass’n v. Regents of the University of California (1988) 47 Cal.3d 376, 400. The EIR serves to provide public agencies and the public in general with information about the effect that a proposed project is likely to have on the environment and to “identify ways that environmental damage can be avoided or significantly reduced.” CEQA Guidelines § 15002(a)(2). If the project has a significant effect on the environment, the agency may approve the project only upon finding that it has “eliminated or substantially lessened all significant effects on the environment where feasible” and that any unavoidable significant effects on the environment are “acceptable due to overriding concerns” specified in CEQA section 21081. CEQA Guidelines § 15092(b)(2)(A–B). While the courts review an EIR using an “abuse of discretion” standard, “the reviewing court is not to ‘uncritically rely on every study or analysis presented by a project proponent in support of its position.’ A ‘clearly inadequate or unsupported study is entitled to no judicial deference.’” Berkeley Jets, 91 Cal.App.4th 1344, 1355 (emphasis added) (quoting Laurel Heights, 47 Cal.3d at 391, 409 fn. 12). Drawing this line and determining whether the EIR complies with CEQA’s information disclosure requirements presents a question of law subject to independent review by the courts. Sierra Club v. Cnty. of Fresno (2018) 6 Cal. 5th 502, 515; Madera Oversight Coalition, Inc. v. County of Madera (2011) 199 Cal.App.4th 48, 102, 131. As the court stated in Berkeley Jets, 91 Cal. App. 4th at 1355: A prejudicial abuse of discretion occurs “if the failure to include relevant information precludes informed decision-making and informed public participation, thereby thwarting the statutory goals of the EIR process. The preparation and circulation of an EIR is more than a set of technical hurdles for agencies and developers to overcome. The EIR’s function is to ensure that government officials who decide to build or approve a project do so with a full understanding of the environmental consequences and, equally important, that the public is assured those consequences have been considered. For the EIR to serve these goals it must present information so that the foreseeable impacts of pursuing the project can be understood and weighed, and the public must be given an adequate opportunity to comment on that presentation before the decision to go forward is City of La Quinta – Coral Mountain Resort DEIR August 5, 2021 Page 7 of 33 made. Communities for a Better Environment v. Richmond (2010) 184 Cal. App. 4th 70, 80 (quoting Vineyard Area Citizens for Responsible Growth, Inc. v. City of Rancho Cordova (2007) 40 Cal.4th 412, 449–450). B. CEQA Requires Revision and Recirculation of an Environmental Impact Report When Substantial Changes or New Information Comes to Light Section 21092.1 of the California Public Resources Code requires that “[w]hen significant new information is added to an environmental impact report after notice has been given pursuant to Section 21092 … but prior to certification, the public agency shall give notice again pursuant to Section 21092, and consult again pursuant to Sections 21104 and 21153 before certifying the environmental impact report” in order to give the public a chance to review and comment upon the information. CEQA Guidelines § 15088.5. Significant new information includes “changes in the project or environmental setting as well as additional data or other information” that “deprives the public of a meaningful opportunity to comment upon a substantial adverse environmental effect of the project or a feasible way to mitigate or avoid such an effect (including a feasible project alternative).” CEQA Guidelines § 15088.5(a). Examples of significant new information requiring recirculation include “new significant environmental impacts from the project or from a new mitigation measure,” “substantial increase in the severity of an environmental impact,” “feasible project alternative or mitigation measure considerably different from others previously analyzed” as well as when “the draft EIR was so fundamentally and basically inadequate and conclusory in nature that meaningful public review and comment were precluded.” Id. An agency has an obligation to recirculate an environmental impact report for public notice and comment due to “significant new information” regardless of whether the agency opts to include it in a project’s environmental impact report. Cadiz Land Co. v. Rail Cycle (2000) 83 Cal.App.4th 74, 95 [finding that in light of a new expert report disclosing potentially significant impacts to groundwater supply “the EIR should have been revised and recirculated for purposes of informing the public and governmental agencies of the volume of groundwater at risk and to allow the public and governmental agencies to respond to such information.”]. If significant new information was brought to the attention of an agency prior to certification, an agency is required to revise and recirculate that information as part of the environmental impact report. City of La Quinta – Coral Mountain Resort DEIR August 5, 2021 Page 8 of 33 C. Due to the COVID-19 Crisis, the City Must Adopt a Mandatory Finding of Significance that the Project May Cause a Substantial Adverse Effect on Human Beings and Mitigate COVID-19 Impacts CEQA requires that an agency make a finding of significance when a Project may cause a significant adverse effect on human beings. PRC § 21083(b)(3); CEQA Guidelines § 15065(a)(4). Public health risks related to construction work requires a mandatory finding of significance under CEQA. Construction work has been defined as a Lower to High- risk activity for COVID-19 spread by the Occupations Safety and Health Administration. Recently, several construction sites have been identified as sources of community spread of COVID-19.9 SWRCC recommends that the Lead Agency adopt additional CEQA mitigation measures to mitigate public health risks from the Project’s construction activities. SWRCC requests that the Lead Agency require safe on-site construction work practices as well as training and certification for any construction workers on the Project Site. In particular, based upon SWRCC’s experience with safe construction site work practices, SWRCC recommends that the Lead Agency require that while construction activities are being conducted at the Project Site: Construction Site Design: • The Project Site will be limited to two controlled entry points. • Entry points will have temperature screening technicians taking temperature readings when the entry point is open. • The Temperature Screening Site Plan shows details regarding access to the Project Site and Project Site logistics for conducting temperature screening. • A 48-hour advance notice will be provided to all trades prior to the first day of temperature screening. 9 Santa Clara County Public Health (June 12, 2020) COVID-19 CASES AT CONSTRUCTION SITES HIGHLIGHT NEED FOR CONTINUED VIGILANCE IN SECTORS THAT HAVE REOPENED, available at https://www.sccgov.org/sites/covid19/Pages/press-release-06-12-2020-cases-at-construction-sites.aspx. City of La Quinta – Coral Mountain Resort DEIR August 5, 2021 Page 9 of 33 • The perimeter fence directly adjacent to the entry points will be clearly marked indicating the appropriate 6-foot social distancing position for when you approach the screening area. Please reference the Apex temperature screening site map for additional details. • There will be clear signage posted at the project site directing you through temperature screening. • Provide hand washing stations throughout the construction site. Testing Procedures: • The temperature screening being used are non-contact devices. • Temperature readings will not be recorded. • Personnel will be screened upon entering the testing center and should only take 1-2 seconds per individual. • Hard hats, head coverings, sweat, dirt, sunscreen or any other cosmetics must be removed on the forehead before temperature screening. • Anyone who refuses to submit to a temperature screening or does not answer the health screening questions will be refused access to the Project Site. • Screening will be performed at both entrances from 5:30 am to 7:30 am.; main gate [ZONE 1] and personnel gate [ZONE 2] • After 7:30 am only the main gate entrance [ZONE 1] will continue to be used for temperature testing for anybody gaining entry to the project site such as returning personnel, deliveries, and visitors. • If the digital thermometer displays a temperature reading above 100.0 degrees Fahrenheit, a second reading will be taken to verify an accurate reading. • If the second reading confirms an elevated temperature, DHS will instruct the individual that he/she will not be City of La Quinta – Coral Mountain Resort DEIR August 5, 2021 Page 10 of 33 allowed to enter the Project Site. DHS will also instruct the individual to promptly notify his/her supervisor and his/her human resources (HR) representative and provide them with a copy of Annex A. Planning • Require the development of an Infectious Disease Preparedness and Response Plan that will include basic infection prevention measures (requiring the use of personal protection equipment), policies and procedures for prompt identification and isolation of sick individuals, social distancing (prohibiting gatherings of no more than 10 people including all-hands meetings and all-hands lunches) communication and training and workplace controls that meet standards that may be promulgated by the Center for Disease Control, Occupational Safety and Health Administration, Cal/OSHA, California Department of Public Health or applicable local public health agencies.10 The United Brotherhood of Carpenters and Carpenters International Training Fund has developed COVID-19 Training and Certification to ensure that Carpenter union members and apprentices conduct safe work practices. The Agency should require that all construction workers undergo COVID-19 Training and Certification before being allowed to conduct construction activities at the Project Site. D. The DEIR’s Project Objectives are Unduly Narrow and Circumscribe Appropriate Project Alternatives A project description must state the objectives sought by the proposed project. The statement of objectives should include the underlying purpose of the project, and it should be clearly written to guide the selection of mitigation measures and alternatives to be evaluated in the EIR. (CEQA Guidelines § 15124(b).) An EIR's description of the underlying purpose of the project is the touchstone for its identification of specific project objectives, and the statement of project objectives can help to define 10 See also The Center for Construction Research and Training, North America’s Building Trades Unions (April 27 2020) NABTU and CPWR COVIC-19 Standards for U.S Constructions Sites, available at https://www.cpwr.com/sites/ default/files/NABTU_CPWR_Standards_COVID-19.pdf; Los Angeles County Department of Public Works (2020) Guidelines for Construction Sites During COVID-19 Pandemic, available at https://dpw.lacounty.gov/building-and- safety/docs/pw_guidelines-construction-sites.pdf. City of La Quinta – Coral Mountain Resort DEIR August 5, 2021 Page 11 of 33 the contours of the project's purpose. (Center for Biological Diversity v. County of San Bernardino (2016) 247 Cal. App. 4th 326, 347.) While a lead agency has discretion to formulate the project objectives, they cannot be so narrowly defined that they preclude discussion of project alternatives that could still achieve the underlying purpose of the project. (North Coast Rivers Alliance v. Kawamura (2015) 243 Cal. App. 4th 647, 668.) This is so because project alternatives that do not achieve the project’s underlying purpose need not be considered. (In re Bay-Delta Programmatic Envt'l Impact Report Coordinated Proceedings (2008) 43 Cal. 4th 1143, 1166.) And the statement of objectives should be based upon the underlying purpose of the project—not the nature of the project itself. (Habitat & Watershed Caretakers v. City of Santa Cruz (2013) 213 Cal. App. 4th 1277, 1299.) Here, the DEIR inappropriately narrows the objectives of the project based upon the nature of the project, and not on any underlying purpose. The Project’s objectives include the “[development of] a high-quality private wave basin (The Wave) that provides unique recreational opportunities for future residents of the project, and that attracts resort guests and creates a landmark facility that will enhance the City’s reputation as the ‘Gem of the Desert.’” (DEIR, 3-8.) If this remains a project objective, the DEIR need not consider project alternatives that do not provide “high- quality private wave basins.” Certainly, there is no specific requirement that the tourism or residential housing needs of the City or region demand a surf simulation facility. The Objective should be reformulated so that a meaningful analysis of project alternatives can be considered. E. The DEIR Fails to Support Its Findings with Substantial Evidence When new information is brought to light showing that an impact previously discussed in the DEIR but found to be insignificant with or without mitigation in the DEIR’s analysis has the potential for a significant environmental impact supported by substantial evidence, the EIR must consider and resolve the conflict in the evidence. See Visalia Retail, L.P. v. City of Visalia (2018) 20 Cal. App. 5th 1, 13, 17; see also Protect the Historic Amador Waterways v. Amador Water Agency (2004) 116 Cal. App. 4th 1099, 1109. While a lead agency has discretion to formulate standards for determining significance and the need for mitigation measures—the choice of any standards or thresholds of significance must be “based to the extent possible on scientific and factual data and an exercise of reasoned judgment based on substantial evidence. CEQA Guidelines § 15064(b); Cleveland Nat'l Forest Found. v. San Diego Ass'n of Gov'ts City of La Quinta – Coral Mountain Resort DEIR August 5, 2021 Page 12 of 33 (2017) 3 Cal. App. 5th 497, 515; Mission Bay Alliance v. Office of Community Inv. & Infrastructure (2016) 6 Cal. App. 5th 160, 206. And when there is evidence that an impact could be significant, an EIR cannot adopt a contrary finding without providing an adequate explanation along with supporting evidence. East Sacramento Partnership for a Livable City v. City of Sacramento (2016) 5 Cal. App. 5th 281, 302. In addition, a determination that regulatory compliance will be sufficient to prevent significant adverse impacts must be based on a project-specific analysis of potential impacts and the effect of regulatory compliance. Californians for Alternatives to Toxics v. Department of Food & Agric. (2005) 136 Cal. App. 4th 1; see also Ebbetts Pass Forest Watch v Department of Forestry & Fire Protection (2008) 43 Cal. App. 4th 936, 956 (fact that Department of Pesticide Regulation had assessed environmental effects of certain herbicides in general did not excuse failure to assess effects of their use for specific timber harvesting project). 1. The DEIR Fails to Support its Findings on Greenhouse Gas and Air Quality Impacts with Substantial Evidence. CEQA Guidelines § 15064.4 allow a lead agency to determine the significance of a project’s GHG impact via a qualitative analysis (e.g., extent to which a project complies with regulations or requirements of state/regional/local GHG plans), and/or a quantitative analysis (e.g., using model or methodology to estimate project emissions and compare it to a numeric threshold). So too, CEQA Guidelines allow lead agencies to select what model or methodology to estimate GHG emissions so long as the selection is supported with substantial evidence, and the lead agency “should explain the limitations of the particular model or methodology selected for use.” CEQA Guidelines § 15064.4(c). CEQA Guidelines sections 15064.4(b)(3) and 15183.5(b) allow a lead agency to consider a project’s consistency with regulations or requirements adopted to implement a statewide, regional, or local plan for the reduction or mitigation of GHG emissions. CEQA Guidelines §§ 15064.4(b)(3) and 15183.5(b)(1) make clear qualified GHG reduction plans or CAPs should include the following features: (1) Inventory: Quantify GHG emissions, both existing and projected over a specified time period, resulting from activities (e.g., City of La Quinta – Coral Mountain Resort DEIR August 5, 2021 Page 13 of 33 projects) within a defined geographic area (e.g., lead agency jurisdiction); (2) Establish GHG Reduction Goal: Establish a level, based on substantial evidence, below which the contribution to GHG emissions from activities covered by the plan would not be cumulatively considerable; (3) Analyze Project Types: Identify and analyze the GHG emissions resulting from specific actions or categories of actions anticipated within the geographic area; (4) Craft Performance Based Mitigation Measures: Specify measures or a group of measures, including performance standards, that substantial evidence demonstrates, if implemented on a project- by-project basis, would collectively achieve the specified emissions level; (5) Monitoring: Establish a mechanism to monitor the CAP progress toward achieving said level and to require amendment if the plan is not achieving specified levels; Collectively, the above-listed CAP features tie qualitative measures to quantitative results, which in turn become binding via proper monitoring and enforcement by the jurisdiction—all resulting in real GHG reductions for the jurisdiction as a whole, and the substantial evidence that the incremental contribution of an individual project is not cumulatively considerable. Here, the DEIR’s analysis of GHG impacts is unsupported by substantial evidence, as it relies on outdated modeling. The DEIR’s analysis of air quality and GHG impacts throughout the DEIR relies on data created using CalEEMod version 2016.3.2. (See, e.g., DEIR, 4.1-13). A newer version of this software (currently CalEEMod version 2020.4.0) became available prior to the release of the DEIR. The DEIR provides no discussion or justification for use of the outdated 2016 version of the software. The use of outdated modeling software may result in underestimation of the Project’s GHG emissions, calling the DEIR’s conclusions into question. City of La Quinta – Coral Mountain Resort DEIR August 5, 2021 Page 14 of 33 The DEIR’s reliance on inaccurate modeling also affects its analysis of air quality impacts and energy impacts. The DEIR potentially vastly undercounts the Project’s air pollutant emissions. Moreover, in its discussion of the GHG impact Significance Threshold chosen for its GHG analysis, the DEIR chooses to use a target of 3.65 MTCO2e/yr per service population, stating that this screening target was chosen as a linear interpolation between the 2020 and 2030 2017 Scoping Plan reduction/efficiency targets based on the projected 2026 buildout of the Project. (DEIR, 4.7-10). However, the DEIR fails to provide any reasoning for this choice in either the DEIR itself or the Appendix I Greenhouse Gas Report. Given that the 2017 Scoping Plan has a target of 2.88 MTCO2e/yr to be attained by 2030,11 it is unclear how a proration of GHG emissions targets between 2020 and 2030 would be consistent with meeting the goals of AB 32 and SB 32. 2. The DEIR is Required to Consider and Adopt All Feasible Air Quality and GHG Mitigation Measures A fundamental purpose of an EIR is to identify ways in which a proposed project's significant environmental impacts can be mitigated or avoided. Pub. Res. Code §§ 21002.1(a), 21061. To implement this statutory purpose, an EIR must describe any feasible mitigation measures that can minimize the project's significant environmental effects. PRC §§ 21002.1(a), 21100(b)(3); CEQA Guidelines §§ 15121(a), 15126.4(a). If the project has a significant effect on the environment, the agency may approve the project only upon finding that it has “eliminated or substantially lessened all significant effects on the environment where feasible”12 and find that ‘specific overriding economic, legal, social, technology or other benefits of the project outweigh the significant effects on the environment.”13 “A gloomy forecast of environmental degradation is of little or no value without pragmatic, concrete means to minimize the impacts and restore ecological equilibrium.” Environmental Council of Sacramento v. City of Sacramento (2006) 142 Cal.App.4th 1018, 1039. Here, the DEIR finds that the Project will have significant and unavoidable impacts on air quality and greenhouse gas emissions, yet proposes mitigation measures that fall 11 Representing an emissions deduction of 40% from 1990 levels. 12 PRC §§ 21002; 21002.1, 21081; CEQA Guidelines §§ 15091, 15092(b)(2)(A). 13 PRC §§ 21002; 21002.1, 21081; CEQA Guidelines §§ 15091, 15092(b)(2)(B). City of La Quinta – Coral Mountain Resort DEIR August 5, 2021 Page 15 of 33 short of the “all feasible mitigation measures” standard set by CEQA. Mitigation Measure AQ-2 requires future developments to employ U.S. EPA Tier 3 construction equipment. However, it fails to justify with substantial evidence why U.S. EPA Tier 4 Final-compliant should not be required. Further, Mitigation Measure AQ-3 demands the use of low-VOC architectural coatings within the Project area, but the DEIR does not contemplate the feasibility of a requirement that “Super-Complaint” architectural be utilized to further decrease Air Quality impacts. Additionally, the DEIR notes that the Project will require the “design [of] building shells and building components… to meet 2019 Title 24 Standards,” (DEIR, 4.1-14), but does not specify which standards it is specifically referring to—energy efficiency standards or CalGreen building standards. Though the DEIR states that both should apply, it does not state the Project’s level of compliance with Tile 24 standards. The Title 24 “CalGreen” building standards include two different standard “tiers” (Tier 1 and Tier 2) for both residential and non-residential buildings. (Cal. Code of Regulations, Title 24, Part 11, Appendix A4 at A4.601 and Appendix A5 at A5.601). The DEIR does not address which tier is applicable within the Project’s specific plan area, and does not state that that the more stringent Tier 2 standards for residential and non-residential development should be followed. The City should reevaluate the mitigation measures proposed in the DEIR to ensure the adoption of all feasible mitigation measures as required by CEQA. 3. The DEIR Improperly Labels Mitigation Measures as “Project Design Features” The DEIR improperly labels mitigation measures for “Project Design Features” or “PDFs” which the DEIR purports will reduce environmental impacts. (See, e.g., DEIR, 4.1-13 through 4.1-15 (Air Quality); see also DEIR, 4.5-18 through 4.5-19 (Energy); DEIR, 4.7-11 through 13 (Greenhouse Gas Emissions).) Many of the DEIR’s conclusions regarding mitigation of environmental impacts below levels of significance rely on the implementation of these PDFs, and that as such no additional mitigation is required. However, it is established that “’[a]voidance, minimization and / or mitigation measure’ . . . are not ‘part of the project.’ . . . compressing the analysis of impacts and mitigation measures into a single issue . . disregards the requirements of CEQA.” (Lotus v. Department of Transportation (2014) 223 Cal. App. 4th 645, 656.) City of La Quinta – Coral Mountain Resort DEIR August 5, 2021 Page 16 of 33 When “an agency decides to incorporate mitigation measures into its significance determination, and relies on those mitigation measures to determine that no significant effects will occur, that agency must treat those measures as though there were adopted following a finding of significance.” (Lotus, supra, 223 Cal. App. 4th at 652 [citing CEQA Guidelines § 15091(a)(1) and Cal. Public Resources Code § 21081(a)(1).]) By labeling mitigation measures as project design features, the City violates CEQA by failing to disclose “the analytic route that the agency took from the evidence to its findings.” (Cal. Public Resources Code § 21081.5; CEQA Guidelines § 15093; Village Laguna of Laguna Beach, Inc. v. Board of Supervisors (1982) 134 Cal. App. 3d 1022, 1035 [quoting Topanga Assn for a Scenic Community v. County of Los Angeles (1974) 11 Cal. 3d 506, 515.]) The DEIR’s use of “Project Design Features” further violates CEQA because such measures would not be included in the Project’s Mitigation Monitoring and Reporting Program CEQA requires lead agencies to adopt mitigation measures that are fully enforceable and to adopt a monitoring and/or reporting program to ensure that the measures are implemented to reduce the Project’s significant environmental effects to the extent feasible. (PRC § 21081.6; CEQA Guidelines § 15091(d).) Though they are presumably enforceable by the City pursuant to the terms of the Project’s Development Agreement, the PDFs should be properly adopted as mitigations and subject to a mitigation monitoring and reporting program under CEQA. 4. The DEIR Fails to Support Its Findings on Population and Housing and Recreation with Substantial Evidence The City’s Notice of Preparation (“NOP”) concluded that the Project will have a less than significant impact on population and housing, and thus precluded the DEIR from undertaking any further analysis of the direct or indirect effects of the Project on population growth in the City. Thus, the DEIR does not analyze the issue. Analysis of Population and Housing impacts was ruled out by NOP, on the grounds that projected population growth related to the Project still puts the City under its 2035 population forecast. (DEIR, Appendix A, NOP at pp. 39-40.) La Quinta’s General Plan Environmental Impact Report forecasts a population of 46,297 people by 2035 (Id.), whereas predicted growth related to the project is 1,698 new residents, (DEIR, 6-6), raising the population to 42,358 (2,181 new residents in the NOP (raising the population to 42,841)). However, SCAG’s comment on the City’s NOP forecasts a City of La Quinta – Coral Mountain Resort DEIR August 5, 2021 Page 17 of 33 lower population of 45,034 by 2035. (DEIR, Appendix A, Letter from Southern California Association of Governments to Nicole Sauviat Criste (April 1, 2021) at p. 4.) The Project will ultimately result in a net increase in housing, and may have cumulatively considerable impacts with other housing projects in the area, especially the adjacent Andalusia project. An EIR’s discussion of cumulative impacts is required by CEQA Guidelines §15130(a). The determination of whether there are cumulative impacts in any issue area should be determined based on an assessment of the project's incremental effects “viewed in connection with the effects of past projects, the effects of other current projects, and the effects of probable future projects.” (CEQA Guidelines §15065(a)(3); Banning Ranch Conservancy v City of Newport Beach (2012) 211 Cal. App. 4th 1209, 1228; see also CEQA Guidelines §15355(b).) The DEIR demurs on any cumulative impacts analysis based on the assumption that the Project “is not anticipated to result in an indirect growth inducing impact vecause the existing infrastructure has been sized to accommodate long term growth… and because the projected population growth is already included in the City of La Quinta’s General Plan.” (DEIR, 6-7). The DEIR cannot simply ignore the fact that 1,698 new residents will potentially be drawn to the City by the Project and not consider the cumulative effect of that projected population growth with that of other pending projects. This is a potentially significant impact that the DEIR should analyze. In addition, neither the DEIR nor the NOP contain any substantive discussion of Recreation impacts. (See NOP at pp. 41-42; DEIR, 6-7 through 6-8). The CEQA Guidelines identify a threshold of significance related to whether or not a project will include recreational facilities or require the construction or expansion of recreational facilities that might have an adverse physical effect on the environment. The Project dedicates 23.6 acres of previously-open space to the development of recreational facilities on in the Project area, including the potential development of rope courses. This has reasonably foreseeable environmental impacts and requires analysis in the DEIR. Payment of Quimby fees (a mitigation) does not excuse the DEIR from analysis of environmental impacts the Project will have via the creation of recreational spaces. City of La Quinta – Coral Mountain Resort DEIR August 5, 2021 Page 18 of 33 F. The DEIR Fails to Demonstrate Consistency with SCAG’s RTP/SCS Plans Senate Bill No. 375 requires regional planning agencies to include a sustainable communities strategy in their regional transportation plans. Gov. Code § 65080, sub.(b)(2)(B).) CEQA Guidelines § 15125(d) provides that an EIR “shall discuss any inconsistencies between the proposed project and…regional plans. Such regional plans include…regional transportation plans.” Thus, CEQA requires analysis of any inconsistencies between the Project and the relevant RTP/SCS plan. In April 2012, SCAG adopted its 2012-2035 RTP/ SCS (“2012 RTP/SCS”), which proposed specific land use policies and transportation strategies for local governments to implement that will help the region achieve GHG emission reductions of 9 percent per capita in 2020 and 16 percent per capita in 2035. In April 2016, SCAG adopted the 2016-2040 RTP/SCS (“2016 RTP/SCS”)14, which incorporates and builds upon the policies and strategies in the 2012 RTP/SCS 15, that will help the region achieve GHG emission reductions that would reduce the region’s per capita transportation emissions by eight percent by 2020 and 18 percent by 2035.16 SCAG’s RTP/SCS plan is based upon the same requirements outlined in CARB’s 2017 Scoping Plan and SB 375. On September 3, 2020, SCAG adopted the 2020 – 2045 RTP / SCS titled Connect SoCal (“2020 RTP/ SCS”).17 The 2020 RTP / SCS adopts policies and strategies aimed at reducing the region’s per capita greenhouse gas emissions by 8% below 2005 per capita emissions levels by 2020 and 19% below 2005 per capita emissions levels by 2035. 18 For both the 2012 and 2016 RTP/SCS, SCAG prepared Program Environmental Impact Reports (“PEIR”) that include Mitigation Monitoring and Reporting Programs (“MMRP”) that list project-level environmental mitigation measures that directly and/or indirectly relate to a project’s GHG impacts and contribution to the region’s 15 SCAG (Apr. 2016) 2016 RTP/SCS, p. 69, 75-115 (attached as Exhibit D). 16 Id., p. 8, 15, 153, 166. 17 SCAG (Sept 2020) Connect Socal: The 2020 – 2045 Regional Transportation Plan / Sustainable Communities Strategy of the Southern California Association of Governments, available at https://scag.ca.gov/sites/main/files/file-attachments/0903fconnectsocal-plan_0.pdf?1606001176 18 Id. At xiii. City of La Quinta – Coral Mountain Resort DEIR August 5, 2021 Page 19 of 33 GHG emissions.19 These environmental mitigation measures serve to help local municipalities when identifying mitigation to reduce impacts on a project-specific basis that can and should be implemented when they identify and mitigate project-specific environmental impacts.20 Here, the DEIR fails to analyze the Project’s is consistency with any of SCAG’s aforementioned RTP/SCS Plans. The DEIR must demonstrate that the Project is consistent with the RTP/SCS Plans’ project-level goals, including: Land Use and Transportation • Providing transit fare discounts 21; • Implementing transit integration strategies 22; and • Anticipating shared mobility platforms, car-to-car communications, and automated vehicle technologies.23 GHG Emissions Goals 24 • Reduction in emissions resulting from a project through implementation of project features, project design, or other measures, such as those described in Appendix F of the State CEQA Guidelines,25 such as: o Potential measures to reduce wasteful, inefficient and unnecessary consumption of energy during construction, operation, maintenance and/or removal. The discussion should explain why certain measures were incorporated in the project and why other measures were dismissed. 19 Id., p. 116-124; see also SCAG (April 2012) Regional Transportation Plan 2012 – 20135, fn. 38, p. 77-86 (attached as Exhibit E). 20 SCAG 2012 RTP/SCS (attached as Exhibit E), p. 77; see also SCAG 2016 RTP/SCS, fn. 41, p. 115. 21 SCAG 2016 RTP/SCS, pp. 75-114 22 Id. 23 Id. 24 SCAG 2012 RTP/SCS (Mar. 2012) Final PEIR MMRP, p. 6-2—6-14 (including mitigation measures (“MM”) AQ3, BIO/OS3, CUL2, GEO3, GHG15, HM3, LU14, NO1, POP4, PS12, TR23, W9 [stating “[l]ocal agencies can and should comply with the requirements of CEQA to mitigate impacts to [the environmental] as applicable and feasible …[and] may refer to Appendix G of this PEIR for examples of potential mitigation to consider when appropriate in reducing environmental impacts of future projects.” (Emphasis added)]),; see also id., Final PEIR Appendix G (including MMs AQ1-23, GHG1-8, PS1-104, TR1-83, W1-62),; SCAG 2016 RTP/SCS (Mar. 2016) Final PEIR MMRP, p. 11–63 (including MMs AIR-2(b), AIR-4(b), EN- 2(b), GHG- 3(b), HYD-1(b), HYD-2(b), HYD-8(b), TRA-1(b), TRA-2(b), USS-4(b), USS-6(b)). 25 CEQA Guidelines, Appendix F-Energy Conservation, http://resources.ca.gov/ceqa/ guidelines/Appendix_F.html. City of La Quinta – Coral Mountain Resort DEIR August 5, 2021 Page 20 of 33 o The potential siting, orientation, and design to minimize energy consumption, including transportation energy. o The potential for reducing peak energy demand. o Alternate fuels (particularly renewable ones) or energy systems. o Energy conservation which could result from recycling efforts. • Off-site measures to mitigate a project’s emissions. • Measures that consider incorporation of Best Available Control Technology (BACT) during design, construction and operation of projects to minimize GHG emissions, including but not limited to: o Use energy and fuel-efficient vehicles and equipment; o Deployment of zero- and/or near zero emission technologies; o Use cement blended with the maximum feasible amount of flash or other materials that reduce GHG emissions from cement production; o Incorporate design measures to reduce GHG emissions from solid waste management through encouraging solid waste recycling and reuse; o Incorporate design measures to reduce energy consumption and increase use of renewable energy; o Incorporate design measures to reduce water consumption; o Use lighter-colored pavement where feasible; o Recycle construction debris to maximum extent feasible; • Adopting employer trip reduction measures to reduce employee trips such as vanpool and carpool programs, providing end-of-trip facilities, and telecommuting programs. • Designate a percentage of parking spaces for ride-sharing vehicles or high- occupancy vehicles, and provide adequate passenger loading and unloading for those vehicles; • Land use siting and design measures that reduce GHG emissions, including: o Measures that increase vehicle efficiency, encourage use of zero and low emissions vehicles, or reduce the carbon content of fuels, including City of La Quinta – Coral Mountain Resort DEIR August 5, 2021 Page 21 of 33 constructing or encouraging construction of electric vehicle charging stations or neighborhood electric vehicle networks, or charging for electric bicycles; and o Measures to reduce GHG emissions from solid waste management through encouraging solid waste recycling and reuse. Hydrology & Water Quality Goals • Incorporate measures consistent in a manner that conforms to the standards set by regulatory agencies responsible for regulating water quality/supply requirements, such as: o Reduce exterior consumptive uses of water in public areas, and should promote reductions in private homes and businesses, by shifting to drought-tolerant native landscape plantings(xeriscaping), using weather- based irrigation systems, educating other public agencies about water use, and installing related water pricing incentives. o Promote the availability of drought-resistant landscaping options and provide information on where these can be purchased. Use of reclaimed water especially in median landscaping and hillside landscaping can and should be implemented where feasible. o Implement water conservation best practices such as low-flow toilets, water-efficient clothes washers, water system audits, and leak detection and repair. o Ensure that projects requiring continual dewatering facilities implement monitoring systems and long-term administrative procedures to ensure proper water management that prevents degrading of surface water and minimizes, to the greatest extent possible, adverse impacts on groundwater for the life of the project. Comply with appropriate building codes and standard practices including the Uniform Building Code. o Maximize, where practical and feasible, permeable surface area in existing urbanized areas to protect water quality, reduce flooding, allow for groundwater recharge, and preserve wildlife habitat. Minimized new impervious surfaces to the greatest extent possible, including the use of in-lieu fees and off-site mitigation. City of La Quinta – Coral Mountain Resort DEIR August 5, 2021 Page 22 of 33 o Avoid designs that require continual dewatering where feasible. o Where feasible, do not site transportation facilities in groundwater recharge areas, to prevent conversion of those areas to impervious surface. • Incorporate measures consistent in a manner that conforms to the standards set by regulatory agencies responsible for regulating and enforcing water quality and waste discharge requirements, such as: o Complete, and have approved, a Stormwater Pollution Prevention Plan (“SWPPP”) before initiation of construction. o Implement Best Management Practices to reduce the peak stormwater runoff from the project site to the maximum extent practicable. o Comply with the Caltrans stormwater discharge permit as applicable; and identify and implement Best Management Practices to manage site erosion, wash water runoff, and spill control. o Complete, and have approved, a Standard Urban Stormwater Management Plan, prior to occupancy of residential or commercial structures. o Ensure adequate capacity of the surrounding stormwater system to support stormwater runoff from new or rehabilitated structures or buildings. o Prior to construction within an area subject to Section 404 of the Clean Water Act, obtain all required permit approvals and certifications for construction within the vicinity of a watercourse (e.g., Army Corps § 404 permit, Regional Waterboard § 401 permit, Fish & Wildlife § 401 permit). o Where feasible, restore or expand riparian areas such that there is no net loss of impervious surface as a result of the project. o Install structural water quality control features, such as drainage channels, detention basins, oil and grease traps, filter systems, and vegetated buffers to prevent pollution of adjacent water resources by polluted runoff where required by applicable urban stormwater runoff discharge permits, on new facilities. City of La Quinta – Coral Mountain Resort DEIR August 5, 2021 Page 23 of 33 o Provide structural stormwater runoff treatment consistent with the applicable urban stormwater runoff permit where Caltrans is the operator, the statewide permit applies. o Provide operational best management practices for street cleaning, litter control, and catch basin cleaning are implemented to prevent water quality degradation in compliance with applicable stormwater runoff discharge permits; and ensure treatment controls are in place as early as possible, such as during the acquisition process for rights-of-way, not just later during the facilities design and construction phase. o Comply with applicable municipal separate storm sewer system discharge permits as well as Caltrans’ stormwater discharge permit including long- term sediment control and drainage of roadway runoff. o Incorporate as appropriate treatment and control features such as detention basins, infiltration strips, and porous paving, other features to control surface runoff and facilitate groundwater recharge into the design of new transportation projects early on in the process to ensure that adequate acreage and elevation contours are provided during the right-of- way acquisition process. o Design projects to maintain volume of runoff, where any downstream receiving water body has not been designed and maintained to accommodate the increase in flow velocity, rate, and volume without impacting the water's beneficial uses. Pre-project flow velocities, rates, volumes must not be exceeded. This applies not only to increases in stormwater runoff from the project site, but also to hydrologic changes induced by flood plain encroachment. Projects should not cause or contribute to conditions that degrade the physical integrity or ecological function of any downstream receiving waters. o Provide culverts and facilities that do not increase the flow velocity, rate, or volume and/or acquiring sufficient storm drain easements that accommodate an appropriately vegetated earthen drainage channel. o Upgrade stormwater drainage facilities to accommodate any increased runoff volumes. These upgrades may include the construction of detention basins or structures that will delay peak flows and reduce flow City of La Quinta – Coral Mountain Resort DEIR August 5, 2021 Page 24 of 33 velocities, including expansion and restoration of wetlands and riparian buffer areas. System designs shall be completed to eliminate increases in peak flow rates from current levels. o Encourage Low Impact Development (“LID”) and incorporation of natural spaces that reduce, treat, infiltrate and manage stormwater runoff flows in all new developments, where practical and feasible. • Incorporate measures consistent with the provisions of the Groundwater Management Act and implementing regulations, such as: o For projects requiring continual dewatering facilities, implement monitoring systems and long-term administrative procedures to ensure proper water management that prevents degrading of surface water and minimizes, to the greatest extent possible, adverse impacts on groundwater for the life of the project, Construction designs shall comply with appropriate building codes and standard practices including the Uniform Building Code. o Maximize, where practical and feasible, permeable surface area in existing urbanized areas to protect water quality, reduce flooding, allow for groundwater recharge, and preserve wildlife habitat. Minimize to the greatest extent possible, new impervious surfaces, including the use of in- lieu fees and off-site mitigation. o Avoid designs that require continual dewatering where feasible. o Avoid construction and siting on groundwater recharge areas, to prevent conversion of those areas to impervious surface. o Reduce hardscape to the extent feasible to facilitate groundwater recharge as appropriate. • Incorporate mitigation measures to ensure compliance with all federal, state, and local floodplain regulations, consistent with the provisions of the National Flood Insurance Program, such as: o Comply with Executive Order 11988 on Floodplain Management, which requires avoidance of incompatible floodplain development, restoration and preservation of the natural and beneficial floodplain values, and City of La Quinta – Coral Mountain Resort DEIR August 5, 2021 Page 25 of 33 maintenance of consistency with the standards and criteria of the National Flood Insurance Program. o Ensure that all roadbeds for new highway and rail facilities be elevated at least one foot above the 100-year base flood elevation. Since alluvial fan flooding is not often identified on FEMA flood maps, the risk of alluvial fan flooding should be evaluated and projects should be sited to avoid alluvial fan flooding. Delineation of floodplains and alluvial fan boundaries should attempt to account for future hydrologic changes caused by global climate change. Transportation, Traffic, and Safety • Institute teleconferencing, telecommute and/or flexible work hour programs to reduce unnecessary employee transportation. • Create a ride-sharing program by designating a certain percentage of parking spaces for ride sharing vehicles, designating adequate passenger loading and unloading for ride sharing vehicles, and providing a web site or message board for coordinating rides. • Provide a vanpool for employees. • Provide a Transportation Demand Management (TDM) plan containing strategies to reduce on-site parking demand and single occupancy vehicle travel. The TDM shall include strategies to increase bicycle, pedestrian, transit, and carpools/vanpool use, including: o Inclusion of additional bicycle parking, shower, and locker facilities that exceed the requirement. o Direct transit sales or subsidized transit passes. o Guaranteed ride home program. o Pre-tax commuter benefits (checks). o On-site car-sharing program (such as City Car Share, Zip Car, etc.). o On-site carpooling program. o Distribution of information concerning alternative transportation options. City of La Quinta – Coral Mountain Resort DEIR August 5, 2021 Page 26 of 33 o Parking spaces sold/leased separately. o Parking management strategies; including attendant/valet parking and shared parking spaces. • Promote ride sharing programs e.g., by designating a certain percentage of parking spaces for high-occupancy vehicles, providing larger parking spaces to accommodate vans used for ride-sharing, and designating adequate passenger loading and unloading and waiting areas. • Encourage the use of public transit systems by enhancing safety and cleanliness on vehicles and in and around stations, providing shuttle service to public transit, offering public transit incentives and providing public education and publicity about public transportation services. • Build or fund a major transit stop within or near transit development upon consultation with applicable CTCs. • Work with the school districts to improve pedestrian and bike access to schools and to restore or expand school bus service using lower-emitting vehicles. • Purchase, or create incentives for purchasing, low or zero-emission vehicles. • Provide the necessary facilities and infrastructure to encourage the use of low or zero-emission vehicles. • Promote ride sharing programs, if determined feasible and applicable by the Lead Agency, including: o Designate a certain percentage of parking spaces for ride-sharing vehicles. o Designate adequate passenger loading, unloading, and waiting areas for ride-sharing vehicles. o Provide a web site or message board for coordinating shared rides. o Encourage private, for-profit community car-sharing, including parking spaces for car share vehicles at convenient locations accessible by public transit. o Hire or designate a rideshare coordinator to develop and implement ridesharing programs. City of La Quinta – Coral Mountain Resort DEIR August 5, 2021 Page 27 of 33 • Support voluntary, employer-based trip reduction programs, if determined feasible and applicable by the Lead Agency, including: o Provide assistance to regional and local ridesharing organizations. o Advocate for legislation to maintain and expand incentives for employer ridesharing programs. o Require the development of Transportation Management Associations for large employers and commercial/ industrial complexes. o Provide public recognition of effective programs through awards, top ten lists, and other mechanisms. • Implement a “guaranteed ride home” program for those who commute by public transit, ridesharing, or other modes of transportation, and encourage employers to subscribe to or support the program. • Encourage and utilize shuttles to serve neighborhoods, employment centers and major destinations. • Create a free or low-cost local area shuttle system that includes a fixed route to popular tourist destinations or shopping and business centers. • Work with existing shuttle service providers to coordinate their services. • Facilitate employment opportunities that minimize the need for private vehicle trips, such as encourage telecommuting options with new and existing employers, through project review and incentives, as appropriate. • Organize events and workshops to promote GHG-reducing activities. • Implement a Parking Management Program to discourage private vehicle use, including: o Encouraging carpools and vanpools with preferential parking and a reduced parking fee. o Institute a parking cash-out program or establish a parking fee for all single-occupant vehicles. Utilities & Service Systems City of La Quinta – Coral Mountain Resort DEIR August 5, 2021 Page 28 of 33 • Integrate green building measures consistent with CALGreen (Title 24, part 11), U.S. Green Building Council’s Leadership in Energy and Environmental Design, energy Star Homes, Green Point Rated Homes, and the California Green Builder Program into project design including, but not limited to the following: o Reuse and minimization of construction and demolition (C&D) debris and diversion of C&D waste from landfills to recycling facilities. o Inclusion of a waste management plan that promotes maximum C&D diversion. o Development of indoor recycling program and space. o Discourage exporting of locally generated waste outside of the SCAG region during the construction and implementation of a project. Encourage disposal within the county where the waste originates as much as possible. Promote green technologies for long-distance transport of waste (e.g., clean engines and clean locomotives or electric rail for waste- by-rail disposal systems) and consistency with SCAQMD and 2016 RTP/SCS policies can and should be required. o Develop ordinances that promote waste prevention and recycling activities such as: requiring waste prevention and recycling efforts at all large events and venues; implementing recycled content procurement programs; and developing opportunities to divert food waste away from landfills and toward food banks and composting facilities. o Develop alternative waste management strategies such as composting, recycling, and conversion technologies. o Develop and site composting, recycling, and conversion technology facilities that have minimum environmental and health impacts. o Require the reuse and recycle construction and demolition waste (including, but not limited to, soil, vegetation, concrete, lumber, metal, and cardboard). o Integrate reuse and recycling into residential industrial, institutional and commercial projects. o Provide recycling opportunities for residents, the public, and tenant businesses. City of La Quinta – Coral Mountain Resort DEIR August 5, 2021 Page 29 of 33 o Provide education and publicity about reducing waste and available recycling services. o Implement or expand city or county-wide recycling and composting programs for residents and businesses. This could include extending the types of recycling services offered (e.g., to include food and green waste recycling) and providing public education and publicity about recycling services. The DEIR fails to mention or demonstrate consistency with the above listed measures and strategies of the SCAG RTP/SCS Plans. The DEIR should be revised to indicate what specific project-level mitigation measures that will be followed to demonstrate consistency with the RTP/SCS Plans. G. Failure to Include Consultation and Preparation Section CEQA requires all EIRs contain certain contents. See CEQA Guidelines §§ 15122 – 15131. CEQA expressly requires an EIR “identify all federal, state, or local agencies, other organizations, and private individuals consulted in preparing the draft EIR, and the persons, firm, or agency preparing the draft EIR, by contract or other authorization.” CEQA Guidelines § 15129. This information is critical to demonstrating a lead agency fulfilled its obligation to “consult with, and obtain comments from, each responsible agency, trustee agency, any public agency that has jurisdiction by law with respect to the project, and any city or county that borders on a city or county within which the project is located ….” PRC § 21104(a). Failure to provide sufficient information concerning the lead agency’s consultation efforts could undermine the legal sufficiency of an EIR. Courts determine de novo whether a CEQA environmental document sufficiently discloses information required by CEQA as “noncompliance with the information disclosure provisions” of CEQA is a failure to proceed in a manner required by law. PRC § 21005(a); see also Sierra Club v. County of Fresno (2018) 6 Cal. 5th 502, 515. Here, the DEIR fails to identify which federal agencies, state agencies, local agencies, or other organizations, if any, that were consulted in the preparation of this DEIR. The DEIR should be revised to identify the organizations the City consulted with in the preparation of the DEIR in compliance with Section 21104(a) of the Public Resources Code. City of La Quinta – Coral Mountain Resort DEIR August 5, 2021 Page 30 of 33 II. THE PROJECT VIOLATES THE STATE PLANNING AND ZONING LAW AS WELL AS THE CITY’S GENERAL PLAN A. Background Regarding the State Planning and Zoning Law Each California city and county must adopt a comprehensive, long-term general plan governing development. Napa Citizens for Honest Gov. v. Napa County Bd. of Supervisors (2001) 91 Cal.App.4th 342, 352, citing Gov. Code §§ 65030, 65300. The general plan sits at the top of the land use planning hierarchy, and serves as a “constitution” or “charter” for all future development. DeVita v. County of Napa (1995) 9 Cal.4th 763, 773; Lesher Communications, Inc. v. City of Walnut Creek (1990) 52 Cal.3d 531, 540. General plan consistency is “the linchpin of California’s land use and development laws; it is the principle which infused the concept of planned growth with the force of law.” See Debottari v. Norco City Council (1985) 171 Cal.App.3d 1204, 1213. State law mandates two levels of consistency. First, a general plan must be internally or “horizontally” consistent: its elements must “comprise an integrated, internally consistent and compatible statement of policies for the adopting agency.” See Gov. Code § 65300.5; Sierra Club v. Bd. of Supervisors (1981) 126 Cal.App.3d 698, 704. A general plan amendment thus may not be internally inconsistent, nor may it cause the general plan as a whole to become internally inconsistent. See DeVita, 9 Cal.4th at 796 fn. 12. Second, state law requires “vertical” consistency, meaning that zoning ordinances and other land use decisions also must be consistent with the general plan. See Gov. Code § 65860(a)(2) [land uses authorized by zoning ordinance must be “compatible with the objectives, policies, general land uses, and programs specified in the [general] plan.”]; see also Neighborhood Action Group v. County of Calaveras (1984) 156 Cal.App.3d 1176, 1184. A zoning ordinance that conflicts with the general plan or impedes achievement of its policies is invalid and cannot be given effect. See Lesher, 52 Cal.3d at 544. State law requires that all subordinate land use decisions, including conditional use permits, be consistent with the general plan. See Gov. Code § 65860(a)(2); Neighborhood Action Group, 156 Cal.App.3d at 1184. A project cannot be found consistent with a general plan if it conflicts with a general plan policy that is “fundamental, mandatory, and clear,” regardless of whether it is consistent with other general plan policies. See Endangered Habitats League v. County of City of La Quinta – Coral Mountain Resort DEIR August 5, 2021 Page 31 of 33 Orange (2005) 131 Cal.App.4th 777, 782-83; Families Unafraid to Uphold Rural El Dorado County v. Bd. of Supervisors (1998) 62 Cal.App.4th 1332, 1341-42 (“FUTURE”). Moreover, even in the absence of such a direct conflict, an ordinance or development project may not be approved if it interferes with or frustrates the general plan’s policies and objectives. See Napa Citizens, 91 Cal.App.4th at 378-79; see also Lesher, 52 Cal.3d at 544 (zoning ordinance restricting development conflicted with growth- oriented policies of general plan). As explained in full below, the Project is inconsistent with the City’s General Plan. As such, the Project violates the State Planning and Zoning law. B. The Project is Inconsistent with the General Plan, and thus the DEIR’s Conclusions Regarding Impacts on Land Use and Planning are Unsupported by Substantial Evidence The DEIR fail to establish the Project’s consistency with several General Plan goals, policies, and programs including the following: • Policy LU-2.3: The City’s outdoor lighting ordinance will be maintained; • Goal LU-3 and associated policies and programs: Safe and identifiable neighborhoods that provide a sense of place; • Policy LU-5.1: Use development incentives to achieve a mix of housing, including affordable housing; • Policy CIR-1.14: Private streets shall be developed in accordance with development standards set forth in the Municipal Code, relevant Public Works Bulletins, and other applicable standards and guidelines; • Policy SC-1.2: Reduce water consumption at a minimum consistent with the Greenhouse Gas Reduction Plan (also see Air Quality Element); • Policy SC-1.4: Reduce Greenhouse Gas emissions at a minimum consistent with the Greenhouse Gas Reduction Plan (also see Air Quality Element); • Goal H-2 and associated policies and programs: Assist in the creation and provision of resources to support housing for lower and moderate income households; • Goal H-3 and associated policies and programs: Create a regulatory system that does not unduly constrain the maintenance, improvement, and development of housing affordable to all La Quinta residents; City of La Quinta – Coral Mountain Resort DEIR August 5, 2021 Page 32 of 33 • Goal H-5 and associated policies and programs: Provide equal housing opportunities for all persons; • Goal AQ-1 and associated policies and programs: A reduction in all air emissions generated within the City; • Goal BIO-1 and associated policies and programs: The protection and preservation of native and environmentally significant biological resources and their habitats; • Policy WR-1.6: Encourage the use of permeable pavements in residential and commercial development projects; • Goal OS-2 and associated policies and programs: Good stewardship of natural open space and preservation of open space areas; • Goal OS-3 and associated policies and programs: Preservation of scenic resources as vital contributions to the City’s economic health and overall quality of life; • Policy UTL-1.3: New development shall reduce its projected water consumption rates over “business-as-usual” consumption rates. The Project fails to discuss its conformity with each of the aforementioned Goals, Policies, and Programs laid out in the City’s General Plan, even though the Project will have reasonably foreseeable impacts on land use, traffic, housing and population, biological resources, vehicle trip generation, air quality, and GHG emissions. This discussion is relevant not only to compliance with land use and zoning law, but also with the contemplation of the Project’s consistency with land use plans, policies, and regulations adopted for the purpose of avoiding or mitigating environmental impacts. The DEIR should be amended to include analysis of the Project’s comportment with the Goals, Policies, and Programs listed above. Further, the DEIR should be revised to analyze the Project’s consistency with the City’s upcoming 6th Cycle Housing Element Update and its related Regional Housing Needs Assessment. III. CONCLUSION Commenters request that the City revise and recirculate the Project’s DEIR and/or prepare an environmental impact report which addresses the aforementioned concerns. If the City has any questions or concerns, feel free to contact my Office. Sincerely, City of La Quinta – Coral Mountain Resort DEIR August 5, 2021 Page 33 of 33 ______________________ Mitchell M. Tsai Attorneys for Southwest Regional Council of Carpenters Attached: March 8, 2021 SWAPE Letter to Mitchell M. Tsai re Local Hire Requirements and Considerations for Greenhouse Gas Modeling (Exhibit A); Air Quality and GHG Expert Paul Rosenfeld CV (Exhibit B); Air Quality and GHG Expert Matt Hagemann CV (Exhibit C); EXHIBIT A 1 2656 29th Street, Suite 201 Santa Monica, CA 90405 Matt Hagemann, P.G, C.Hg. (949) 887-9013 mhagemann@swape.com Paul E. Rosenfeld, PhD (310) 795-2335 prosenfeld@swape.com March 8, 2021 Mitchell M. Tsai 155 South El Molino, Suite 104 Pasadena, CA 91101 Subject: Local Hire Requirements and Considerations for Greenhouse Gas Modeling Dear Mr. Tsai, Soil Water Air Protection Enterprise (“SWAPE”) is pleased to provide the following draft technical report explaining the significance of worker trips required for construction of land use development projects with respect to the estimation of greenhouse gas (“GHG”) emissions. The report will also discuss the potential for local hire requirements to reduce the length of worker trips, and consequently, reduced or mitigate the potential GHG impacts. Worker Trips and Greenhouse Gas Calculations The California Emissions Estimator Model (“CalEEMod”) is a “statewide land use emissions computer model designed to provide a uniform platform for government agencies, land use planners, and environmental professionals to quantify potential criteria pollutant and greenhouse gas (GHG) emissions associated with both construction and operations from a variety of land use projects.”1 CalEEMod quantifies construction-related emissions associated with land use projects resulting from off-road construction equipment; on-road mobile equipment associated with workers, vendors, and hauling; fugitive dust associated with grading, demolition, truck loading, and on-road vehicles traveling along paved and unpaved roads; and architectural coating activities; and paving.2 The number, length, and vehicle class of worker trips are utilized by CalEEMod to calculate emissions associated with the on-road vehicle trips required to transport workers to and from the Project site during construction.3 1 “California Emissions Estimator Model.” CAPCOA, 2017, available at: http://www.aqmd.gov/caleemod/home. 2 “California Emissions Estimator Model.” CAPCOA, 2017, available at: http://www.aqmd.gov/caleemod/home. 3 “CalEEMod User’s Guide.” CAPCOA, November 2017, available at: http://www.aqmd.gov/docs/default- source/caleemod/01_user-39-s-guide2016-3-2_15november2017.pdf?sfvrsn=4, p. 34. 2 Specifically, the number and length of vehicle trips is utilized to estimate the vehicle miles travelled (“VMT”) associated with construction. Then, utilizing vehicle-class specific EMFAC 2014 emission factors, CalEEMod calculates the vehicle exhaust, evaporative, and dust emissions resulting from construction-related VMT, including personal vehicles for worker commuting.4 Specifically, in order to calculate VMT, CalEEMod multiplies the average daily trip rate by the average overall trip length (see excerpt below): “VMTd = Σ(Average Daily Trip Rate i * Average Overall Trip Length i) n Where: n = Number of land uses being modeled.”5 Furthermore, to calculate the on-road emissions associated with worker trips, CalEEMod utilizes the following equation (see excerpt below): “Emissionspollutant = VMT * EFrunning,pollutant Where: Emissionspollutant = emissions from vehicle running for each pollutant VMT = vehicle miles traveled EFrunning,pollutant = emission factor for running emissions.”6 Thus, there is a direct relationship between trip length and VMT, as well as a direct relationship between VMT and vehicle running emissions. In other words, when the trip length is increased, the VMT and vehicle running emissions increase as a result. Thus, vehicle running emissions can be reduced by decreasing the average overall trip length, by way of a local hire requirement or otherwise. Default Worker Trip Parameters and Potential Local Hire Requirements As previously discussed, the number, length, and vehicle class of worker trips are utilized by CalEEMod to calculate emissions associated with the on-road vehicle trips required to transport workers to and from the Project site during construction.7 In order to understand how local hire requirements and associated worker trip length reductions impact GHG emissions calculations, it is important to consider the CalEEMod default worker trip parameters. CalEEMod provides recommended default values based on site-specific information, such as land use type, meteorological data, total lot acreage, project type and typical equipment associated with project type. If more specific project information is known, the user can change the default values and input project- specific values, but the California Environmental Quality Act (“CEQA”) requires that such changes be justified by substantial evidence.8 The default number of construction-related worker trips is calculated by multiplying the 4 “Appendix A Calculation Details for CalEEMod.” CAPCOA, October 2017, available at: http://www.aqmd.gov/docs/default- source/caleemod/02_appendix-a2016-3-2.pdf?sfvrsn=6, p. 14-15. 5 “Appendix A Calculation Details for CalEEMod.” CAPCOA, October 2017, available at: http://www.aqmd.gov/docs/default- source/caleemod/02_appendix-a2016-3-2.pdf?sfvrsn=6, p. 23. 6 “Appendix A Calculation Details for CalEEMod.” CAPCOA, October 2017, available at: http://www.aqmd.gov/docs/default- source/caleemod/02_appendix-a2016-3-2.pdf?sfvrsn=6, p. 15. 7 “CalEEMod User’s Guide.” CAPCOA, November 2017, available at: http://www.aqmd.gov/docs/default- source/caleemod/01_user-39-s-guide2016-3-2_15november2017.pdf?sfvrsn=4, p. 34. 8 CalEEMod User Guide, available at: http://www.caleemod.com/, p. 1, 9. 3 number of pieces of equipment for all phases by 1.25, with the exception of worker trips required for the building construction and architectural coating phases.9 Furthermore, the worker trip vehicle class is a 50/25/25 percent mix of light duty autos, light duty truck class 1 and light duty truck class 2, respectively.”10 Finally, the default worker trip length is consistent with the length of the operational home-to-work vehicle trips.11 The operational home-to-work vehicle trip lengths are: “[B]ased on the location and urbanization selected on the project characteristic screen. These values were supplied by the air districts or use a default average for the state. Each district (or county) also assigns trip lengths for urban and rural settings” (emphasis added). 12 Thus, the default worker trip length is based on the location and urbanization level selected by the User when modeling emissions. The below table shows the CalEEMod default rural and urban worker trip lengths by air basin (see excerpt below and Attachment A).13 Worker Trip Length by Air Basin Air Basin Rural (miles) Urban (miles) Great Basin Valleys 16.8 10.8 Lake County 16.8 10.8 Lake Tahoe 16.8 10.8 Mojave Desert 16.8 10.8 Mountain Counties 16.8 10.8 North Central Coast 17.1 12.3 North Coast 16.8 10.8 Northeast Plateau 16.8 10.8 Sacramento Valley 16.8 10.8 Salton Sea 14.6 11 San Diego 16.8 10.8 San Francisco Bay Area 10.8 10.8 San Joaquin Valley 16.8 10.8 South Central Coast 16.8 10.8 South Coast 19.8 14.7 Average 16.47 11.17 Minimum 10.80 10.80 Maximum 19.80 14.70 Range 9.00 3.90 9 “CalEEMod User’s Guide.” CAPCOA, November 2017, available at: http://www.aqmd.gov/docs/default- source/caleemod/01_user-39-s-guide2016-3-2_15november2017.pdf?sfvrsn=4, p. 34. 10 “Appendix A Calculation Details for CalEEMod.” CAPCOA, October 2017, available at: http://www.aqmd.gov/docs/default-source/caleemod/02_appendix-a2016-3-2.pdf?sfvrsn=6, p. 15. 11 “Appendix A Calculation Details for CalEEMod.” CAPCOA, October 2017, available at: http://www.aqmd.gov/docs/default-source/caleemod/02_appendix-a2016-3-2.pdf?sfvrsn=6, p. 14. 12 “Appendix A Calculation Details for CalEEMod.” CAPCOA, October 2017, available at: http://www.aqmd.gov/docs/default-source/caleemod/02_appendix-a2016-3-2.pdf?sfvrsn=6, p. 21. 13 “Appendix D Default Data Tables.” CAPCOA, October 2017, available at: http://www.aqmd.gov/docs/default- source/caleemod/05_appendix-d2016-3-2.pdf?sfvrsn=4, p. D-84 – D-86. 4 As demonstrated above, default rural worker trip lengths for air basins in California vary from 10.8- to 19.8- miles, with an average of 16.47 miles. Furthermore, default urban worker trip lengths vary from 10.8- to 14.7- miles, with an average of 11.17 miles. Thus, while default worker trip lengths vary by location, default urban worker trip lengths tend to be shorter in length. Based on these trends evident in the CalEEMod default worker trip lengths, we can reasonably assume that the efficacy of a local hire requirement is especially dependent upon the urbanization of the project site, as well as the project location. Practical Application of a Local Hire Requirement and Associated Impact To provide an example of the potential impact of a local hire provision on construction-related GHG emissions, we estimated the significance of a local hire provision for the Village South Specific Plan (“Project”) located in the City of Claremont (“City”). The Project proposed to construct 1,000 residential units, 100,000-SF of retail space, 45,000-SF of office space, as well as a 50-room hotel, on the 24-acre site. The Project location is classified as Urban and lies within the Los Angeles-South Coast County. As a result, the Project has a default worker trip length of 14.7 miles.14 In an effort to evaluate the potential for a local hire provision to reduce the Project’s construction-related GHG emissions, we prepared an updated model, reducing all worker trip lengths to 10 miles (see Attachment B). Our analysis estimates that if a local hire provision with a 10-mile radius were to be implemented, the GHG emissions associated with Project construction would decrease by approximately 17% (see table below and Attachment C). Local Hire Provision Net Change Without Local Hire Provision Total Construction GHG Emissions (MT CO2e) 3,623 Amortized Construction GHG Emissions (MT CO2e/year) 120.77 With Local Hire Provision Total Construction GHG Emissions (MT CO2e) 3,024 Amortized Construction GHG Emissions (MT CO2e/year) 100.80 % Decrease in Construction-related GHG Emissions 17% As demonstrated above, by implementing a local hire provision requiring 10 mile worker trip lengths, the Project could reduce potential GHG emissions associated with construction worker trips. More broadly, any local hire requirement that results in a decreased worker trip length from the default value has the potential to result in a reduction of construction-related GHG emissions, though the significance of the reduction would vary based on the location and urbanization level of the project site. This serves as an example of the potential impacts of local hire requirements on estimated project-level GHG emissions, though it does not indicate that local hire requirements would result in reduced construction-related GHG emission for all projects. As previously described, the significance of a local hire requirement depends on the worker trip length enforced and the default worker trip length for the project’s urbanization level and location. 14 “Appendix D Default Data Tables.” CAPCOA, October 2017, available at: http://www.aqmd.gov/docs/default- source/caleemod/05_appendix-d2016-3-2.pdf?sfvrsn=4, p. D-85. 5 Disclaimer SWAPE has received limited discovery. Additional information may become available in the future; thus, we retain the right to revise or amend this report when additional information becomes available. Our professional services have been performed using that degree of care and skill ordinarily exercised, under similar circumstances, by reputable environmental consultants practicing in this or similar localities at the time of service. No other warranty, expressed or implied, is made as to the scope of work, work methodologies and protocols, site conditions, analytical testing results, and findings presented. This report reflects efforts which were limited to information that was reasonably accessible at the time of the work, and may contain informational gaps, inconsistencies, or otherwise be incomplete due to the unavailability or uncertainty of information obtained or provided by third parties. Sincerely, Matt Hagemann, P.G., C.Hg. Paul E. Rosenfeld, Ph.D. EXHIBIT B SOIL WATER AIR PROTECTION ENTERPRISE 2656 29th Street, Suite 201 Santa Monica, California 90405 Attn: Paul Rosenfeld, Ph.D. Mobil: (310) 795-2335 Office: (310) 452-5555 Fax: (310) 452-5550 Email: prosenfeld@swape.com Paul E. Rosenfeld, Ph.D. Page 1 of 10 June 2019 Paul Rosenfeld, Ph.D. Chemical Fate and Transport & Air Dispersion Modeling Principal Environmental Chemist Risk Assessment & Remediation Specialist Education Ph.D. Soil Chemistry, University of Washington, 1999. Dissertation on volatile organic compound filtration. M.S. Environmental Science, U.C. Berkeley, 1995. Thesis on organic waste economics. B.A. Environmental Studies, U.C. Santa Barbara, 1991. Thesis on wastewater treatment. Professional Experience Dr. Rosenfeld has over 25 years’ experience conducting environmental investigations and risk assessments for evaluating impacts to human health, property, and ecological receptors. His expertise focuses on the fate and transport of environmental contaminants, human health risk, exposure assessment, and ecological restoration. Dr. Rosenfeld has evaluated and modeled emissions from unconventional oil drilling operations, oil spills, landfills, boilers and incinerators, process stacks, storage tanks, confined animal feeding operations, and many other industrial and agricultural sources. His project experience ranges from monitoring and modeling of pollution sources to evaluating impacts of pollution on workers at industrial facilities and residents in surrounding communities. Dr. Rosenfeld has investigated and designed remediation programs and risk assessments for contaminated sites containing lead, heavy metals, mold, bacteria, particulate matter, petroleum hydrocarbons, chlorinated solvents, pesticides, radioactive waste, dioxins and furans, semi- and volatile organic compounds, PCBs, PAHs, perchlorate, asbestos, per- and poly-fluoroalkyl substances (PFOA/PFOS), unusual polymers, fuel oxygenates (MTBE), among other pollutants. Dr. Rosenfeld also has experience evaluating greenhouse gas emissions from various projects and is an expert on the assessment of odors from industrial and agricultural sites, as well as the evaluation of odor nuisance impacts and technologies for abatement of odorous emissions. As a principal scientist at SWAPE, Dr. Rosenfeld directs air dispersion modeling and exposure assessments. He has served as an expert witness and testified about pollution sources causing nuisance and/or personal injury at dozens of sites and has testified as an expert witness on more than ten cases involving exposure to air contaminants from industrial sources. Paul E. Rosenfeld, Ph.D. Page 2 of 10 June 2019 Professional History: Soil Water Air Protection Enterprise (SWAPE); 2003 to present; Principal and Founding Partner UCLA School of Public Health; 2007 to 2011; Lecturer (Assistant Researcher) UCLA School of Public Health; 2003 to 2006; Adjunct Professor UCLA Environmental Science and Engineering Program; 2002-2004; Doctoral Intern Coordinator UCLA Institute of the Environment, 2001-2002; Research Associate Komex H2O Science, 2001 to 2003; Senior Remediation Scientist National Groundwater Association, 2002-2004; Lecturer San Diego State University, 1999-2001; Adjunct Professor Anteon Corp., San Diego, 2000-2001; Remediation Project Manager Ogden (now Amec), San Diego, 2000-2000; Remediation Project Manager Bechtel, San Diego, California, 1999 – 2000; Risk Assessor King County, Seattle, 1996 – 1999; Scientist James River Corp., Washington, 1995-96; Scientist Big Creek Lumber, Davenport, California, 1995; Scientist Plumas Corp., California and USFS, Tahoe 1993-1995; Scientist Peace Corps and World Wildlife Fund, St. Kitts, West Indies, 1991-1993; Scientist Publications: Remy, L.L., Clay T., Byers, V., Rosenfeld P. E. (2019) Hospital, Health, and Community Burden After Oil Refinery Fires, Richmond, California 2007 and 2012. Environmental Health. 18:48 Simons, R.A., Seo, Y. Rosenfeld, P., (2015) Modeling the Effect of Refinery Emission On Residential Property Value. Journal of Real Estate Research. 27(3):321-342 Chen, J. A, Zapata A. R., Sutherland A. J., Molmen, D.R., Chow, B. S., Wu, L. E., Rosenfeld, P. E., Hesse, R. C., (2012) Sulfur Dioxide and Volatile Organic Compound Exposure To A Community In Texas City Texas Evaluated Using Aermod and Empirical Data. American Journal of Environmental Science, 8(6), 622-632. Rosenfeld, P.E. & Feng, L. (2011). The Risks of Hazardous Waste. Amsterdam: Elsevier Publishing. Cheremisinoff, N.P., & Rosenfeld, P.E. (2011). Handbook of Pollution Prevention and Cleaner Production: Best Practices in the Agrochemical Industry, Amsterdam: Elsevier Publishing. Gonzalez, J., Feng, L., Sutherland, A., Waller, C., Sok, H., Hesse, R., Rosenfeld, P. (2010). PCBs and Dioxins/Furans in Attic Dust Collected Near Former PCB Production and Secondary Copper Facilities in Sauget, IL. Procedia Environmental Sciences. 113–125. Feng, L., Wu, C., Tam, L., Sutherland, A.J., Clark, J.J., Rosenfeld, P.E. (2010). Dioxin and Furan Blood Lipid and Attic Dust Concentrations in Populations Living Near Four Wood Treatment Facilities in the United States. Journal of Environmental Health. 73(6), 34-46. Cheremisinoff, N.P., & Rosenfeld, P.E. (2010). Handbook of Pollution Prevention and Cleaner Production: Best Practices in the Wood and Paper Industries. Amsterdam: Elsevier Publishing. Cheremisinoff, N.P., & Rosenfeld, P.E. (2009). Handbook of Pollution Prevention and Cleaner Production: Best Practices in the Petroleum Industry. Amsterdam: Elsevier Publishing. Wu, C., Tam, L., Clark, J., Rosenfeld, P. (2009). Dioxin and furan blood lipid concentrations in populations living near four wood treatment facilities in the United States. WIT Transactions on Ecology and the Environment, Air Pollution, 123 (17), 319-327. Paul E. Rosenfeld, Ph.D. Page 3 of 10 June 2019 Tam L. K.., Wu C. D., Clark J. J. and Rosenfeld, P.E. (2008). A Statistical Analysis Of Attic Dust And Blood Lipid Concentrations Of Tetrachloro-p-Dibenzodioxin (TCDD) Toxicity Equivalency Quotients (TEQ) In Two Populations Near Wood Treatment Facilities. Organohalogen Compounds, 70, 002252-002255. Tam L. K.., Wu C. D., Clark J. J. and Rosenfeld, P.E. (2008). Methods For Collect Samples For Assessing Dioxins And Other Environmental Contaminants In Attic Dust: A Review. Organohalogen Compounds, 70, 000527- 000530. Hensley, A.R. A. Scott, J. J. J. Clark, Rosenfeld, P.E. (2007). Attic Dust and Human Blood Samples Collected near a Former Wood Treatment Facility. Environmental Research. 105, 194-197. Rosenfeld, P.E., J. J. J. Clark, A. R. Hensley, M. Suffet. (2007). The Use of an Odor Wheel Classification for Evaluation of Human Health Risk Criteria for Compost Facilities. Water Science & Technology 55(5), 345-357. Rosenfeld, P. E., M. Suffet. (2007). The Anatomy Of Odour Wheels For Odours Of Drinking Water, Wastewater, Compost And The Urban Environment. Water Science & Technology 55(5), 335-344. Sullivan, P. J. Clark, J.J.J., Agardy, F. J., Rosenfeld, P.E. (2007). Toxic Legacy, Synthetic Toxins in the Food, Water, and Air in American Cities. Boston Massachusetts: Elsevier Publishing Rosenfeld, P.E., and Suffet I.H. (2004). Control of Compost Odor Using High Carbon Wood Ash. Water Science and Technology. 49(9),171-178. Rosenfeld P. E., J.J. Clark, I.H. (Mel) Suffet (2004). The Value of An Odor-Quality-Wheel Classification Scheme For The Urban Environment. Water Environment Federation’s Technical Exhibition and Conference (WEFTEC) 2004. New Orleans, October 2-6, 2004. Rosenfeld, P.E., and Suffet, I.H. (2004). Understanding Odorants Associated With Compost, Biomass Facilities, and the Land Application of Biosolids. Water Science and Technology. 49(9), 193-199. Rosenfeld, P.E., and Suffet I.H. (2004). Control of Compost Odor Using High Carbon Wood Ash, Water Science and Technology, 49( 9), 171-178. Rosenfeld, P. E., Grey, M. A., Sellew, P. (2004). Measurement of Biosolids Odor and Odorant Emissions from Windrows, Static Pile and Biofilter. Water Environment Research. 76(4), 310-315. Rosenfeld, P.E., Grey, M and Suffet, M. (2002). Compost Demonstration Project, Sacramento California Using High-Carbon Wood Ash to Control Odor at a Green Materials Composting Facility. Integrated Waste Management Board Public Affairs Office, Publications Clearinghouse (MS–6), Sacramento, CA Publication #442-02-008. Rosenfeld, P.E., and C.L. Henry. (2001). Characterization of odor emissions from three different biosolids. Water Soil and Air Pollution. 127(1-4), 173-191. Rosenfeld, P.E., and Henry C. L., (2000). Wood ash control of odor emissions from biosolids application. Journal of Environmental Quality. 29, 1662-1668. Rosenfeld, P.E., C.L. Henry and D. Bennett. (2001). Wastewater dewatering polymer affect on biosolids odor emissions and microbial activity. Water Environment Research. 73(4), 363-367. Rosenfeld, P.E., and C.L. Henry. (2001). Activated Carbon and Wood Ash Sorption of Wastewater, Compost, and Biosolids Odorants. Water Environment Research, 73, 388-393. Rosenfeld, P.E., and Henry C. L., (2001). High carbon wood ash effect on biosolids microbial activity and odor. Water Environment Research. 131(1-4), 247-262. Paul E. Rosenfeld, Ph.D. Page 4 of 10 June 2019 Chollack, T. and P. Rosenfeld. (1998). Compost Amendment Handbook For Landscaping. Prepared for and distributed by the City of Redmond, Washington State. Rosenfeld, P. E. (1992). The Mount Liamuiga Crater Trail. Heritage Magazine of St. Kitts, 3(2). Rosenfeld, P. E. (1993). High School Biogas Project to Prevent Deforestation On St. Kitts. Biomass Users Network, 7(1). Rosenfeld, P. E. (1998). Characterization, Quantification, and Control of Odor Emissions From Biosolids Application To Forest Soil. Doctoral Thesis. University of Washington College of Forest Resources. Rosenfeld, P. E. (1994). Potential Utilization of Small Diameter Trees on Sierra County Public Land. Masters thesis reprinted by the Sierra County Economic Council. Sierra County, California. Rosenfeld, P. E. (1991). How to Build a Small Rural Anaerobic Digester & Uses Of Biogas In The First And Third World. Bachelors Thesis. University of California. Presentations: Rosenfeld, P.E., Sutherland, A; Hesse, R.; Zapata, A. (October 3-6, 2013). Air dispersion modeling of volatile organic emissions from multiple natural gas wells in Decatur, TX. 44th Western Regional Meeting, American Chemical Society. Lecture conducted from Santa Clara, CA. Sok, H.L.; Waller, C.C.; Feng, L.; Gonzalez, J.; Sutherland, A.J.; Wisdom-Stack, T.; Sahai, R.K.; Hesse, R.C.; Rosenfeld, P.E. (June 20-23, 2010). Atrazine: A Persistent Pesticide in Urban Drinking Water. Urban Environmental Pollution. Lecture conducted from Boston, MA. Feng, L.; Gonzalez, J.; Sok, H.L.; Sutherland, A.J.; Waller, C.C.; Wisdom-Stack, T.; Sahai, R.K.; La, M.; Hesse, R.C.; Rosenfeld, P.E. (June 20-23, 2010). Bringing Environmental Justice to East St. Louis, Illinois. Urban Environmental Pollution. Lecture conducted from Boston, MA. Rosenfeld, P.E. (April 19-23, 2009). Perfluoroctanoic Acid (PFOA) and Perfluoroactane Sulfonate (PFOS) Contamination in Drinking Water From the Use of Aqueous Film Forming Foams (AFFF) at Airports in the United States. 2009 Ground Water Summit and 2009 Ground Water Protection Council Spring Meeting, Lecture conducted from Tuscon, AZ. Rosenfeld, P.E. (April 19-23, 2009). Cost to Filter Atrazine Contamination from Drinking Water in the United States” Contamination in Drinking Water From the Use of Aqueous Film Forming Foams (AFFF) at Airports in the United States. 2009 Ground Water Summit and 2009 Ground Water Protection Council Spring Meeting . Lecture conducted from Tuscon, AZ. Wu, C., Tam, L., Clark, J., Rosenfeld, P. (20-22 July, 2009). Dioxin and furan blood lipid concentrations in populations living near four wood treatment facilities in the United States. Brebbia, C.A. and Popov, V., eds., Air Pollution XVII: Proceedings of the Seventeenth International Conference on Modeling, Monitoring and Management of Air Pollution. Lecture conducted from Tallinn, Estonia. Rosenfeld, P. E. (October 15-18, 2007). Moss Point Community Exposure To Contaminants From A Releasing Facility. The 23rd Annual International Conferences on Soils Sediment and Water. Platform lecture conducted from University of Massachusetts, Amherst MA. Rosenfeld, P. E. (October 15-18, 2007). The Repeated Trespass of Tritium-Contaminated Water Into A Surrounding Community Form Repeated Waste Spills From A Nuclear Power Plant . The 23rd Annual International Conferences on Soils Sediment and Water. Platform lecture conducted from University of Massachusetts, Amherst MA. Paul E. Rosenfeld, Ph.D. Page 5 of 10 June 2019 Rosenfeld, P. E. (October 15-18, 2007). Somerville Community Exposure To Contaminants From Wood Treatment Facility Emissions. The 23rd Annual International Conferences on Soils Sediment and Water. Lecture conducted from University of Massachusetts, Amherst MA. Rosenfeld P. E. (March 2007). Production, Chemical Properties, Toxicology, & Treatment Case Studies of 1,2,3- Trichloropropane (TCP). The Association for Environmental Health and Sciences (AEHS) Annual Meeting . Lecture conducted from San Diego, CA. Rosenfeld P. E. (March 2007). Blood and Attic Sampling for Dioxin/Furan, PAH, and Metal Exposure in Florala, Alabama. The AEHS Annual Meeting. Lecture conducted from San Diego, CA. Hensley A.R., Scott, A., Rosenfeld P.E., Clark, J.J.J. (August 21 – 25, 2006). Dioxin Containing Attic Dust And Human Blood Samples Collected Near A Former Wood Treatment Facility. The 26th International Symposium on Halogenated Persistent Organic Pollutants – DIOXIN2006. Lecture conducted from Radisson SAS Scandinavia Hotel in Oslo Norway. Hensley A.R., Scott, A., Rosenfeld P.E., Clark, J.J.J. (November 4-8, 2006). Dioxin Containing Attic Dust And Human Blood Samples Collected Near A Former Wood Treatment Facility. APHA 134 Annual Meeting & Exposition. Lecture conducted from Boston Massachusetts. Paul Rosenfeld Ph.D. (October 24-25, 2005). Fate, Transport and Persistence of PFOA and Related Chemicals. Mealey’s C8/PFOA. Science, Risk & Litigation Conference. Lecture conducted from The Rittenhouse Hotel, Philadelphia, PA. Paul Rosenfeld Ph.D. (September 19, 2005). Brominated Flame Retardants in Groundwater: Pathways to Human Ingestion, Toxicology and Remediation PEMA Emerging Contaminant Conference. Lecture conducted from Hilton Hotel, Irvine California. Paul Rosenfeld Ph.D. (September 19, 2005). Fate, Transport, Toxicity, And Persistence of 1,2,3-TCP. PEMA Emerging Contaminant Conference. Lecture conducted from Hilton Hotel in Irvine, California. Paul Rosenfeld Ph.D. (September 26-27, 2005). Fate, Transport and Persistence of PDBEs. Mealey’s Groundwater Conference. Lecture conducted from Ritz Carlton Hotel, Marina Del Ray, California. Paul Rosenfeld Ph.D. (June 7-8, 2005). Fate, Transport and Persistence of PFOA and Related Chemicals. International Society of Environmental Forensics: Focus On Emerging Contaminants. Lecture conducted from Sheraton Oceanfront Hotel, Virginia Beach, Virginia. Paul Rosenfeld Ph.D. (July 21-22, 2005). Fate Transport, Persistence and Toxicology of PFOA and Related Perfluorochemicals. 2005 National Groundwater Association Ground Water And Environmental Law Conference. Lecture conducted from Wyndham Baltimore Inner Harbor, Baltimore Maryland. Paul Rosenfeld Ph.D. (July 21-22, 2005). Brominated Flame Retardants in Groundwater: Pathways to Human Ingestion, Toxicology and Remediation. 2005 National Groundwater Association Ground Water and Environmental Law Conference. Lecture conducted from Wyndham Baltimore Inner Harbor, Baltimore Maryland. Paul Rosenfeld, Ph.D. and James Clark Ph.D. and Rob Hesse R.G. (May 5-6, 2004). Tert-butyl Alcohol Liability and Toxicology, A National Problem and Unquantified Liability. National Groundwater Association. Environmental Law Conference. Lecture conducted from Congress Plaza Hotel, Chicago Illinois. Paul Rosenfeld, Ph.D. (March 2004). Perchlorate Toxicology. Meeting of the American Groundwater Trust. Lecture conducted from Phoenix Arizona. Hagemann, M.F., Paul Rosenfeld, Ph.D. and Rob Hesse (2004). Perchlorate Contamination of the Colorado River. Meeting of tribal representatives. Lecture conducted from Parker, AZ. Paul E. Rosenfeld, Ph.D. Page 6 of 10 June 2019 Paul Rosenfeld, Ph.D. (April 7, 2004). A National Damage Assessment Model For PCE and Dry Cleaners. Drycleaner Symposium. California Ground Water Association. Lecture conducted from Radison Hotel, Sacramento, California. Rosenfeld, P. E., Grey, M., (June 2003) Two stage biofilter for biosolids composting odor control. Seventh International In Situ And On Site Bioremediation Symposium Battelle Conference Orlando, FL. Paul Rosenfeld, Ph.D. and James Clark Ph.D. (February 20-21, 2003) Understanding Historical Use, Chemical Properties, Toxicity and Regulatory Guidance of 1,4 Dioxane. National Groundwater Association. Southwest Focus Conference. Water Supply and Emerging Contaminants.. Lecture conducted from Hyatt Regency Phoenix Arizona. Paul Rosenfeld, Ph.D. (February 6-7, 2003). Underground Storage Tank Litigation and Remediation. California CUPA Forum. Lecture conducted from Marriott Hotel, Anaheim California. Paul Rosenfeld, Ph.D. (October 23, 2002) Underground Storage Tank Litigation and Remediation. EPA Underground Storage Tank Roundtable. Lecture conducted from Sacramento California. Rosenfeld, P.E. and Suffet, M. (October 7- 10, 2002). Understanding Odor from Compost, Wastewater and Industrial Processes. Sixth Annual Symposium On Off Flavors in the Aquatic Environment. International Water Association. Lecture conducted from Barcelona Spain. Rosenfeld, P.E. and Suffet, M. (October 7- 10, 2002). Using High Carbon Wood Ash to Control Compost Odor. Sixth Annual Symposium On Off Flavors in the Aquatic Environment. International Water Association . Lecture conducted from Barcelona Spain. Rosenfeld, P.E. and Grey, M. A. (September 22-24, 2002). Biocycle Composting For Coastal Sage Restoration. Northwest Biosolids Management Association. Lecture conducted from Vancouver Washington.. Rosenfeld, P.E. and Grey, M. A. (November 11-14, 2002). Using High-Carbon Wood Ash to Control Odor at a Green Materials Composting Facility. Soil Science Society Annual Conference. Lecture conducted from Indianapolis, Maryland. Rosenfeld. P.E. (September 16, 2000). Two stage biofilter for biosolids composting odor control. Water Environment Federation. Lecture conducted from Anaheim California. Rosenfeld. P.E. (October 16, 2000). Wood ash and biofilter control of compost odor. Biofest. Lecture conducted from Ocean Shores, California. Rosenfeld, P.E. (2000). Bioremediation Using Organic Soil Amendments. California Resource Recovery Association. Lecture conducted from Sacramento California. Rosenfeld, P.E., C.L. Henry, R. Harrison. (1998). Oat and Grass Seed Germination and Nitrogen and Sulfur Emissions Following Biosolids Incorporation With High-Carbon Wood-Ash. Water Environment Federation 12th Annual Residuals and Biosolids Management Conference Proceedings. Lecture conducted from Bellevue Washington. Rosenfeld, P.E., and C.L. Henry. (1999). An evaluation of ash incorporation with biosolids for odor reduction. Soil Science Society of America. Lecture conducted from Salt Lake City Utah. Rosenfeld, P.E., C.L. Henry, R. Harrison. (1998). Comparison of Microbial Activity and Odor Emissions from Three Different Biosolids Applied to Forest Soil. Brown and Caldwell. Lecture conducted from Seattle Washington. Rosenfeld, P.E., C.L. Henry. (1998). Characterization, Quantification, and Control of Odor Emissions from Biosolids Application To Forest Soil. Biofest. Lecture conducted from Lake Chelan, Washington. Paul E. Rosenfeld, Ph.D. Page 7 of 10 June 2019 Rosenfeld, P.E, C.L. Henry, R. Harrison. (1998). Oat and Grass Seed Germination and Nitrogen and Sulfur Emissions Following Biosolids Incorporation With High-Carbon Wood-Ash. Water Environment Federation 12th Annual Residuals and Biosolids Management Conference Proceedings. Lecture conducted from Bellevue Washington. Rosenfeld, P.E., C.L. Henry, R. B. Harrison, and R. Dills. (1997). Comparison of Odor Emissions From Three Different Biosolids Applied to Forest Soil. Soil Science Society of America. Lecture conducted from Anaheim California. Teaching Experience: UCLA Department of Environmental Health (Summer 2003 through 20010) Taught Environmental Health Science 100 to students, including undergrad, medical doctors, public health professionals and nurses. Course focused on the health effects of environmental contaminants. National Ground Water Association, Successful Remediation Technologies. Custom Course in Sante Fe, New Mexico. May 21, 2002. Focused on fate and transport of fuel contaminants associated with underground storage tanks. National Ground Water Association; Successful Remediation Technologies Course in Chicago Illinois. April 1, 2002. Focused on fate and transport of contaminants associated with Superfund and RCRA sites. California Integrated Waste Management Board, April and May, 2001. Alternative Landfill Caps Seminar in San Diego, Ventura, and San Francisco. Focused on both prescriptive and innovative landfill cover design. UCLA Department of Environmental Engineering, February 5, 2002. Seminar on Successful Remediation Technologies focusing on Groundwater Remediation. University Of Washington, Soil Science Program, Teaching Assistant for several courses including: Soil Chemistry, Organic Soil Amendments, and Soil Stability. U.C. Berkeley, Environmental Science Program Teaching Assistant for Environmental Science 10. Academic Grants Awarded: California Integrated Waste Management Board. $41,000 grant awarded to UCLA Institute of the Environment. Goal: To investigate effect of high carbon wood ash on volatile organic emissions from compost. 2001. Synagro Technologies, Corona California: $10,000 grant awarded to San Diego State University. Goal: investigate effect of biosolids for restoration and remediation of degraded coastal sage soils. 2000. King County, Department of Research and Technology, Washington State. $100,000 grant awarded to University of Washington: Goal: To investigate odor emissions from biosolids application and the effect of polymers and ash on VOC emissions. 1998. Northwest Biosolids Management Association, Washington State. $20,000 grant awarded to investigate effect of polymers and ash on VOC emissions from biosolids. 1997. James River Corporation, Oregon: $10,000 grant was awarded to investigate the success of genetically engineered Poplar trees with resistance to round-up. 1996. United State Forest Service, Tahoe National Forest: $15,000 grant was awarded to investigating fire ecology of the Tahoe National Forest. 1995. Kellogg Foundation, Washington D.C. $500 grant was awarded to construct a large anaerobic digester on St. Kitts in West Indies. 1993 Paul E. Rosenfeld, Ph.D. Page 8 of 10 June 2019 Deposition and/or Trial Testimony: In the United States District Court For The District of New Jersey Duarte et al, Plaintiffs, vs. United States Metals Refining Company et. al. Defendant. Case No.: 2:17-cv-01624-ES-SCM Rosenfeld Deposition. 6-7-2019 In the United States District Court of Southern District of Texas Galveston Division M/T Carla Maersk, Plaintiffs, vs. Conti 168., Schiffahrts-GMBH & Co. Bulker KG MS “Conti Perdido” Defendant. Case No.: 3:15-CV-00106 consolidated with 3:15-CV-00237 Rosenfeld Deposition. 5-9-2019 In The Superior Court of the State of California In And For The County Of Los Angeles – Santa Monica Carole-Taddeo-Bates et al., vs. Ifran Khan et al., Defendants Case No.: No. BC615636 Rosenfeld Deposition, 1-26-2019 In The Superior Court of the State of California In And For The County Of Los Angeles – Santa Monica The San Gabriel Valley Council of Governments et al. vs El Adobe Apts. Inc. et al., Defendants Case No.: No. BC646857 Rosenfeld Deposition, 10-6-2018; Trial 3-7-19 In United States District Court For The District of Colorado Bells et al. Plaintiff vs. The 3M Company et al., Defendants Case: No 1:16-cv-02531-RBJ Rosenfeld Deposition, 3-15-2018 and 4-3-2018 In The District Court Of Regan County, Texas, 112th Judicial District Phillip Bales et al., Plaintiff vs. Dow Agrosciences, LLC, et al., Defendants Cause No 1923 Rosenfeld Deposition, 11-17-2017 In The Superior Court of the State of California In And For The County Of Contra Costa Simons et al., Plaintiffs vs. Chevron Corporation, et al., Defendants Cause No C12-01481 Rosenfeld Deposition, 11-20-2017 In The Circuit Court Of The Twentieth Judicial Circuit, St Clair County, Illinois Martha Custer et al., Plaintiff vs. Cerro Flow Products, Inc., Defendants Case No.: No. 0i9-L-2295 Rosenfeld Deposition, 8-23-2017 In The Superior Court of the State of California, For The County of Los Angeles Warrn Gilbert and Penny Gilber, Plaintiff vs. BMW of North America LLC Case No.: LC102019 (c/w BC582154) Rosenfeld Deposition, 8-16-2017, Trail 8-28-2018 In the Northern District Court of Mississippi, Greenville Division Brenda J. Cooper, et al., Plaintiffs, vs. Meritor Inc., et al., Defendants Case Number: 4:16-cv-52-DMB-JVM Rosenfeld Deposition: July 2017 Paul E. Rosenfeld, Ph.D. Page 9 of 10 June 2019 In The Superior Court of the State of Washington, County of Snohomish Michael Davis and Julie Davis et al., Plaintiff vs. Cedar Grove Composting Inc., Defendants Case No.: No. 13-2-03987-5 Rosenfeld Deposition, February 2017 Trial, March 2017 In The Superior Court of the State of California, County of Alameda Charles Spain., Plaintiff vs. Thermo Fisher Scientific, et al., Defendants Case No.: RG14711115 Rosenfeld Deposition, September 2015 In The Iowa District Court In And For Poweshiek County Russell D. Winburn, et al., Plaintiffs vs. Doug Hoksbergen, et al., Defendants Case No.: LALA002187 Rosenfeld Deposition, August 2015 In The Iowa District Court For Wapello County Jerry Dovico, et al., Plaintiffs vs. Valley View Sine LLC, et al., Defendants Law No,: LALA105144 - Division A Rosenfeld Deposition, August 2015 In The Iowa District Court For Wapello County Doug Pauls, et al.,, et al., Plaintiffs vs. Richard Warren, et al., Defendants Law No,: LALA105144 - Division A Rosenfeld Deposition, August 2015 In The Circuit Court of Ohio County, West Virginia Robert Andrews, et al. v. Antero, et al. Civil Action N0. 14-C-30000 Rosenfeld Deposition, June 2015 In The Third Judicial District County of Dona Ana, New Mexico Betty Gonzalez, et al. Plaintiffs vs. Del Oro Dairy, Del Oro Real Estate LLC, Jerry Settles and Deward DeRuyter, Defendants Rosenfeld Deposition: July 2015 In The Iowa District Court For Muscatine County Laurie Freeman et. al. Plaintiffs vs. Grain Processing Corporation, Defendant Case No 4980 Rosenfeld Deposition: May 2015 In the Circuit Court of the 17th Judicial Circuit, in and For Broward County, Florida Walter Hinton, et. al. Plaintiff, vs. City of Fort Lauderdale, Florida, a Municipality, Defendant. Case Number CACE07030358 (26) Rosenfeld Deposition: December 2014 In the United States District Court Western District of Oklahoma Tommy McCarty, et al., Plaintiffs, v. Oklahoma City Landfill, LLC d/b/a Southeast Oklahoma City Landfill, et al. Defendants. Case No. 5:12-cv-01152-C Rosenfeld Deposition: July 2014 Paul E. Rosenfeld, Ph.D. Page 10 of 10 June 2019 In the County Court of Dallas County Texas Lisa Parr et al, Plaintiff, vs. Aruba et al, Defendant. Case Number cc-11-01650-E Rosenfeld Deposition: March and September 2013 Rosenfeld Trial: April 2014 In the Court of Common Pleas of Tuscarawas County Ohio John Michael Abicht, et al., Plaintiffs, vs. Republic Services, Inc., et al., Defendants Case Number: 2008 CT 10 0741 (Cons. w/ 2009 CV 10 0987) Rosenfeld Deposition: October 2012 In the United States District Court of Southern District of Texas Galveston Division Kyle Cannon, Eugene Donovan, Genaro Ramirez, Carol Sassler, and Harvey Walton, each Individually and on behalf of those similarly situated, Plaintiffs, vs. BP Products North America, Inc., Defendant. Case 3:10-cv-00622 Rosenfeld Deposition: February 2012 Rosenfeld Trial: April 2013 In the Circuit Court of Baltimore County Maryland Philip E. Cvach, II et al., Plaintiffs vs. Two Farms, Inc. d/b/a Royal Farms, Defendants Case Number: 03-C-12-012487 OT Rosenfeld Deposition: September 2013 EXHIBIT C 1640 5th St.., Suite 204 Santa Santa Monica, California 90401 Tel: (949) 887‐9013 Email: mhagemann@swape.com Matthew F. Hagemann, P.G., C.Hg., QSD, QSP Geologic and Hydrogeologic Characterization Industrial Stormwater Compliance Investigation and Remediation Strategies Litigation Support and Testifying Expert CEQA Review Education: M.S. Degree, Geology, California State University Los Angeles, Los Angeles, CA, 1984. B.A. Degree, Geology, Humboldt State University, Arcata, CA, 1982. Professional Certifications: California Professional Geologist California Certified Hydrogeologist Qualified SWPPP Developer and Practitioner Professional Experience: Matt has 25 years of experience in environmental policy, assessment and remediation. He spent nine years with the U.S. EPA in the RCRA and Superfund programs and served as EPA’s Senior Science Policy Advisor in the Western Regional Office where he identified emerging threats to groundwater from perchlorate and MTBE. While with EPA, Matt also served as a Senior Hydrogeologist in the oversight of the assessment of seven major military facilities undergoing base closure. He led numerous enforcement actions under provisions of the Resource Conservation and Recovery Act (RCRA) while also working with permit holders to improve hydrogeologic characterization and water quality monitoring. Matt has worked closely with U.S. EPA legal counsel and the technical staff of several states in the application and enforcement of RCRA, Safe Drinking Water Act and Clean Water Act regulations. Matt has trained the technical staff in the States of California, Hawaii, Nevada, Arizona and the Territory of Guam in the conduct of investigations, groundwater fundamentals, and sampling techniques. Positions Matt has held include: •Founding Partner, Soil/Water/Air Protection Enterprise (SWAPE) (2003 – present); •Geology Instructor, Golden West College, 2010 – 2014; •Senior Environmental Analyst, Komex H2O Science, Inc. (2000 ‐‐ 2003); • Executive Director, Orange Coast Watch (2001 – 2004); • Senior Science Policy Advisor and Hydrogeologist, U.S. Environmental Protection Agency (1989– 1998); • Hydrogeologist, National Park Service, Water Resources Division (1998 – 2000); • Adjunct Faculty Member, San Francisco State University, Department of Geosciences (1993 – 1998); • Instructor, College of Marin, Department of Science (1990 – 1995); • Geologist, U.S. Forest Service (1986 – 1998); and • Geologist, Dames & Moore (1984 – 1986). Senior Regulatory and Litigation Support Analyst: With SWAPE, Matt’s responsibilities have included: • Lead analyst and testifying expert in the review of over 100 environmental impact reports since 2003 under CEQA that identify significant issues with regard to hazardous waste, water resources, water quality, air quality, Valley Fever, greenhouse gas emissions, and geologic hazards. Make recommendations for additional mitigation measures to lead agencies at the local and county level to include additional characterization of health risks and implementation of protective measures to reduce worker exposure to hazards from toxins and Valley Fever. • Stormwater analysis, sampling and best management practice evaluation at industrial facilities. • Manager of a project to provide technical assistance to a community adjacent to a former Naval shipyard under a grant from the U.S. EPA. • Technical assistance and litigation support for vapor intrusion concerns. • Lead analyst and testifying expert in the review of environmental issues in license applications for large solar power plants before the California Energy Commission. • Manager of a project to evaluate numerous formerly used military sites in the western U.S. • Manager of a comprehensive evaluation of potential sources of perchlorate contamination in Southern California drinking water wells. • Manager and designated expert for litigation support under provisions of Proposition 65 in the review of releases of gasoline to sources drinking water at major refineries and hundreds of gas stations throughout California. • Expert witness on two cases involving MTBE litigation. • Expert witness and litigation support on the impact of air toxins and hazards at a school. • Expert witness in litigation at a former plywood plant. With Komex H2O Science Inc., Matt’s duties included the following: • Senior author of a report on the extent of perchlorate contamination that was used in testimony by the former U.S. EPA Administrator and General Counsel. • Senior researcher in the development of a comprehensive, electronically interactive chronology of MTBE use, research, and regulation. • Senior researcher in the development of a comprehensive, electronically interactive chronology of perchlorate use, research, and regulation. • Senior researcher in a study that estimates nationwide costs for MTBE remediation and drinking water treatment, results of which were published in newspapers nationwide and in testimony against provisions of an energy bill that would limit liability for oil companies. • Research to support litigation to restore drinking water supplies that have been contaminated by MTBE in California and New York. 2 • Expert witness testimony in a case of oil production‐related contamination in Mississippi. • Lead author for a multi‐volume remedial investigation report for an operating school in Los Angeles that met strict regulatory requirements and rigorous deadlines. 3 • Development of strategic approaches for cleanup of contaminated sites in consultation with clients and regulators. Executive Director: As Executive Director with Orange Coast Watch, Matt led efforts to restore water quality at Orange County beaches from multiple sources of contamination including urban runoff and the discharge of wastewater. In reporting to a Board of Directors that included representatives from leading Orange County universities and businesses, Matt prepared issue papers in the areas of treatment and disinfection of wastewater and control of the discharge of grease to sewer systems. Matt actively participated in the development of countywide water quality permits for the control of urban runoff and permits for the discharge of wastewater. Matt worked with other nonprofits to protect and restore water quality, including Surfrider, Natural Resources Defense Council and Orange County CoastKeeper as well as with business institutions including the Orange County Business Council. Hydrogeology: As a Senior Hydrogeologist with the U.S. Environmental Protection Agency, Matt led investigations to characterize and cleanup closing military bases, including Mare Island Naval Shipyard, Hunters Point Naval Shipyard, Treasure Island Naval Station, Alameda Naval Station, Moffett Field, Mather Army Airfield, and Sacramento Army Depot. Specific activities were as follows: • Led efforts to model groundwater flow and contaminant transport, ensured adequacy of monitoring networks, and assessed cleanup alternatives for contaminated sediment, soil, and groundwater. • Initiated a regional program for evaluation of groundwater sampling practices and laboratory analysis at military bases. • Identified emerging issues, wrote technical guidance, and assisted in policy and regulation development through work on four national U.S. EPA workgroups, including the Superfund Groundwater Technical Forum and the Federal Facilities Forum. At the request of the State of Hawaii, Matt developed a methodology to determine the vulnerability of groundwater to contamination on the islands of Maui and Oahu. He used analytical models and a GIS to show zones of vulnerability, and the results were adopted and published by the State of Hawaii and County of Maui. As a hydrogeologist with the EPA Groundwater Protection Section, Matt worked with provisions of the Safe Drinking Water Act and NEPA to prevent drinking water contamination. Specific activities included the following: • Received an EPA Bronze Medal for his contribution to the development of national guidance for the protection of drinking water. • Managed the Sole Source Aquifer Program and protected the drinking water of two communities through designation under the Safe Drinking Water Act. He prepared geologic reports, conducted public hearings, and responded to public comments from residents who were very concerned about the impact of designation. 4 • Reviewed a number of Environmental Impact Statements for planned major developments, including large hazardous and solid waste disposal facilities, mine reclamation, and water transfer. Matt served as a hydrogeologist with the RCRA Hazardous Waste program. Duties were as follows: • Supervised the hydrogeologic investigation of hazardous waste sites to determine compliance with Subtitle C requirements. • Reviewed and wrote ʺpart Bʺ permits for the disposal of hazardous waste. • Conducted RCRA Corrective Action investigations of waste sites and led inspections that formed the basis for significant enforcement actions that were developed in close coordination with U.S. EPA legal counsel. • Wrote contract specifications and supervised contractor’s investigations of waste sites. With the National Park Service, Matt directed service‐wide investigations of contaminant sources to prevent degradation of water quality, including the following tasks: • Applied pertinent laws and regulations including CERCLA, RCRA, NEPA, NRDA, and the Clean Water Act to control military, mining, and landfill contaminants. • Conducted watershed‐scale investigations of contaminants at parks, including Yellowstone and Olympic National Park. • Identified high‐levels of perchlorate in soil adjacent to a national park in New Mexico and advised park superintendent on appropriate response actions under CERCLA. • Served as a Park Service representative on the Interagency Perchlorate Steering Committee, a national workgroup. • Developed a program to conduct environmental compliance audits of all National Parks while serving on a national workgroup. • Co‐authored two papers on the potential for water contamination from the operation of personal watercraft and snowmobiles, these papers serving as the basis for the development of nation‐ wide policy on the use of these vehicles in National Parks. • Contributed to the Federal Multi‐Agency Source Water Agreement under the Clean Water Action Plan. Policy: Served senior management as the Senior Science Policy Advisor with the U.S. Environmental Protection Agency, Region 9. Activities included the following: • Advised the Regional Administrator and senior management on emerging issues such as the potential for the gasoline additive MTBE and ammonium perchlorate to contaminate drinking water supplies. • Shaped EPA’s national response to these threats by serving on workgroups and by contributing to guidance, including the Office of Research and Development publication, Oxygenates in Water: Critical Information and Research Needs. • Improved the technical training of EPAʹs scientific and engineering staff. • Earned an EPA Bronze Medal for representing the region’s 300 scientists and engineers in negotiations with the Administrator and senior management to better integrate scientific principles into the policy‐making process. • Established national protocol for the peer review of scientific documents. 5 Geology: With the U.S. Forest Service, Matt led investigations to determine hillslope stability of areas proposed for timber harvest in the central Oregon Coast Range. Specific activities were as follows: • Mapped geology in the field, and used aerial photographic interpretation and mathematical models to determine slope stability. • Coordinated his research with community members who were concerned with natural resource protection. • Characterized the geology of an aquifer that serves as the sole source of drinking water for the city of Medford, Oregon. As a consultant with Dames and Moore, Matt led geologic investigations of two contaminated sites (later listed on the Superfund NPL) in the Portland, Oregon, area and a large hazardous waste site in eastern Oregon. Duties included the following: • Supervised year‐long effort for soil and groundwater sampling. • Conducted aquifer tests. • Investigated active faults beneath sites proposed for hazardous waste disposal. Teaching: From 1990 to 1998, Matt taught at least one course per semester at the community college and university levels: • At San Francisco State University, held an adjunct faculty position and taught courses in environmental geology, oceanography (lab and lecture), hydrogeology, and groundwater contamination. • Served as a committee member for graduate and undergraduate students. • Taught courses in environmental geology and oceanography at the College of Marin. Matt taught physical geology (lecture and lab and introductory geology at Golden West College in Huntington Beach, California from 2010 to 2014. Invited Testimony, Reports, Papers and Presentations: Hagemann, M.F., 2008. Disclosure of Hazardous Waste Issues under CEQA. Presentation to the Public Environmental Law Conference, Eugene, Oregon. Hagemann, M.F., 2008. Disclosure of Hazardous Waste Issues under CEQA. Invited presentation to U.S. EPA Region 9, San Francisco, California. Hagemann, M.F., 2005. Use of Electronic Databases in Environmental Regulation, Policy Making and Public Participation. Brownfields 2005, Denver, Coloradao. Hagemann, M.F., 2004. Perchlorate Contamination of the Colorado River and Impacts to Drinking Water in Nevada and the Southwestern U.S. Presentation to a meeting of the American Groundwater Trust, Las Vegas, NV (served on conference organizing committee). Hagemann, M.F., 2004. Invited testimony to a California Senate committee hearing on air toxins at schools in Southern California, Los Angeles. 6 Brown, A., Farrow, J., Gray, A. and Hagemann, M., 2004. An Estimate of Costs to Address MTBE Releases from Underground Storage Tanks and the Resulting Impact to Drinking Water Wells. Presentation to the Ground Water and Environmental Law Conference, National Groundwater Association. Hagemann, M.F., 2004. Perchlorate Contamination of the Colorado River and Impacts to Drinking Water in Arizona and the Southwestern U.S. Presentation to a meeting of the American Groundwater Trust, Phoenix, AZ (served on conference organizing committee). Hagemann, M.F., 2003. Perchlorate Contamination of the Colorado River and Impacts to Drinking Water in the Southwestern U.S. Invited presentation to a special committee meeting of the National Academy of Sciences, Irvine, CA. Hagemann, M.F., 2003. Perchlorate Contamination of the Colorado River. Invited presentation to a tribal EPA meeting, Pechanga, CA. Hagemann, M.F., 2003. Perchlorate Contamination of the Colorado River. Invited presentation to a meeting of tribal repesentatives, Parker, AZ. Hagemann, M.F., 2003. Impact of Perchlorate on the Colorado River and Associated Drinking Water Supplies. Invited presentation to the Inter‐Tribal Meeting, Torres Martinez Tribe. Hagemann, M.F., 2003. The Emergence of Perchlorate as a Widespread Drinking Water Contaminant. Invited presentation to the U.S. EPA Region 9. Hagemann, M.F., 2003. A Deductive Approach to the Assessment of Perchlorate Contamination. Invited presentation to the California Assembly Natural Resources Committee. Hagemann, M.F., 2003. Perchlorate: A Cold War Legacy in Drinking Water. Presentation to a meeting of the National Groundwater Association. Hagemann, M.F., 2002. From Tank to Tap: A Chronology of MTBE in Groundwater. Presentation to a meeting of the National Groundwater Association. Hagemann, M.F., 2002. A Chronology of MTBE in Groundwater and an Estimate of Costs to Address Impacts to Groundwater. Presentation to the annual meeting of the Society of Environmental Journalists. Hagemann, M.F., 2002. An Estimate of the Cost to Address MTBE Contamination in Groundwater (and Who Will Pay). Presentation to a meeting of the National Groundwater Association. Hagemann, M.F., 2002. An Estimate of Costs to Address MTBE Releases from Underground Storage Tanks and the Resulting Impact to Drinking Water Wells. Presentation to a meeting of the U.S. EPA and State Underground Storage Tank Program managers. Hagemann, M.F., 2001. From Tank to Tap: A Chronology of MTBE in Groundwater. Unpublished report. 7 Hagemann, M.F., 2001. Estimated Cleanup Cost for MTBE in Groundwater Used as Drinking Water. Unpublished report. Hagemann, M.F., 2001. Estimated Costs to Address MTBE Releases from Leaking Underground Storage Tanks. Unpublished report. Hagemann, M.F., and VanMouwerik, M., 1999. Potential Water Quality Concerns Related to Snowmobile Usage. Water Resources Division, National Park Service, Technical Report. VanMouwerik, M. and Hagemann, M.F. 1999, Water Quality Concerns Related to Personal Watercraft Usage. Water Resources Division, National Park Service, Technical Report. Hagemann, M.F., 1999, Is Dilution the Solution to Pollution in National Parks? The George Wright Society Biannual Meeting, Asheville, North Carolina. Hagemann, M.F., 1997, The Potential for MTBE to Contaminate Groundwater. U.S. EPA Superfund Groundwater Technical Forum Annual Meeting, Las Vegas, Nevada. Hagemann, M.F., and Gill, M., 1996, Impediments to Intrinsic Remediation, Moffett Field Naval Air Station, Conference on Intrinsic Remediation of Chlorinated Hydrocarbons, Salt Lake City. Hagemann, M.F., Fukunaga, G.L., 1996, The Vulnerability of Groundwater to Anthropogenic Contaminants on the Island of Maui, Hawaii. Hawaii Water Works Association Annual Meeting, Maui, October 1996. Hagemann, M. F., Fukanaga, G. L., 1996, Ranking Groundwater Vulnerability in Central Oahu, Hawaii. Proceedings, Geographic Information Systems in Environmental Resources Management, Air and Waste Management Association Publication VIP‐61. Hagemann, M.F., 1994. Groundwater Characterization and Cleanup at Closing Military Bases in California. Proceedings, California Groundwater Resources Association Meeting. Hagemann, M.F. and Sabol, M.A., 1993. Role of the U.S. EPA in the High Plains States Groundwater Recharge Demonstration Program. Proceedings, Sixth Biennial Symposium on the Artificial Recharge of Groundwater. Hagemann, M.F., 1993. U.S. EPA Policy on the Technical Impracticability of the Cleanup of DNAPL‐ contaminated Groundwater. California Groundwater Resources Association Meeting. 8 Hagemann, M.F., 1992. Dense Nonaqueous Phase Liquid Contamination of Groundwater: An Ounce of Prevention... Proceedings, Association of Engineering Geologists Annual Meeting, v. 35. Other Experience: Selected as subject matter expert for the California Professional Geologist licensing examination, 2009‐ 2011. 9 Friday, August 6, 2021 at 17:02:03 Pacific Daylight Time Page 1 of 2 Subject:Coral Mountain Resort DEIR Date:Friday, August 6, 2021 at 4:58:45 PM Pacific Daylight Time From:Sally Arroyo To:consulngplanner@laquin taca.gov CC:Kimberly Cuza, Bob Arroyo Dear Ms. Nicole Sauviat Criste, Consulng Planner , City of La Quinta: Thank you allowing us again to be part of the process in assessing the suitability of the Coral Mountain Resort "The Wave." A er reading through the enr e DEIR carefully many mes it is clearly appar ent that although it seems that the consulng firms and the City of La Quin ta think they have done their due diligence with their studies, they failed to consider the human factor --- their residents, their constuen ts and this beauful ar ea. They are apparently only concerned with development, revenues and the allure of world-wide recognion. We also found the alternav e comparisons interesng in tha t based on the findings there really is only one alternav e and that is the alternav e that the developer and the City of La Quinta want, The Wave Basin and Resort. We also found that many of the findings were deemed "less than significant." This may be the standard term/language used within the parameters of Federal, State, County and City study mandates, but we nearby ciz ens and homeowners and our opinions are not less than significant and absolutely reject the conclusions of these findings. The developer purchased this property knowing the current zoning. Promises and projecons w ere then made at meengs held f or local residents to drum up support for the project. Those who a] ended those meengs ha ve reported that they now feel they were misled. The words in some of the correspondence were "bait and switch." The City of La Quinta appears to have bought into this bad idea and has gone along with it by moving to allow proposed zone changes, special events and everything else that nearby homeowners find unacceptable. This development will have no advantage for La Quinta residents who will not reside in the resort or use its amenies, only disadvantages such as more traffic, more noise, more water usage from our aquifer, more light polluon, etc. It does feel like the City and the developer are a] empng t o sell us on what we absolutely don’t want. Let's reject the tourist commercial zoning as well as this whole project. In an era of massive climate change the City of La Quinta should sll be asking the major ques on of wher e the water would come from to sustain the resort. Surf parks require massive amounts of water and this resort will waste even more. This is irresponsible. We have seen esma tes of 18 million gallons to fill the pool. In addion, this project will have to recover/refill water lost to evaporaon tha t nearly equals the amount used to fill the pool. Add this to the amount of water used by residents, guests and commercial establishments as well as the golf course. Golf courses have the advantage of being able to use desertscaping and grey water for non-potable uses, resulng in less w ater use. Also, the DEIR did not validly compare best water uses for golf courses. The surf park will not be using grey water in their pool and while they should have a filtraon s ystem, that sll does not lessen the w ater lost through evaporaon. CVWD r ecommends that two new wells be drilled. These wells would tap into our aquifer, which is not being replenished fast enough so it is a finite resource that people living here desperately need. CVWD is not thinking far enough into even the near future. Climate change is drying up the enr e West. We need the aquifer to augment receiving less river water. We have had recently two of our ho est days on record for the Coachella Valley. Projecons ar e that it is only going to get worse and this represents what is happening everywhere in the West. The light comparison alleging that 17 extremely bright lights, strong enough for water safety and lighng up w aves, mounted atop 80 foot poles are similar to 17 palm tree landscape lights pointed up at tree trunks is ficon. An yone who has seen the difference will tell you that there is no comparison. Not only will these lights cause light polluon for our area and obliterate any California and La Quinta dark sky ordinances, but the toll on wildlife such as bats, night birds, night wildlife and migrang bir ds would be extremely harmful. These lights would be especially harmful Page 2 of 2 because the resort borders the Santa Rosa and San Jacinto Mountains Naonal Monumen t and "flying" wildlife will connue t o fly over this project area. The sound study tries to minimize the impact of noise by asserng tha t Coral Mountain will absorb equipment noises. But Coral Mountain covers a n y part of the project perimeter so nearly all of the neighborhoods around the development would get noise from surf-purposed loudspeakers that will be nearly always on and noise from planned special events. The planned sound from the Wave Basin will travel throughout our corridor from 7:00 a.m. to 10:00 p.m. seven days a week and Coral Mountain will not absorb it. Then add in the sounds from the loudspeakers for the surfing and for the events and there will be a constant barrage of noise. Combine that with traffic noise. Most of our traffic is from maintenance workers going to and from work, weekdays early in mornings and aYernoons. One cannot really call our traffic scenario rush hour traffic. We also have a low level of 24-hour traffic from 58th and Madison and occasional distant dayme t arget pracce fr om the range near Lake Cahuilla. At night we get some traffic noise, but while even that is irritang w e are fortunate to hear mostly wildlife sounds. We have consistent traffic now which increases during "The Season" but regardless with a development of this scale, our traffic and noise will be much worse. Medical studies have shown that exposure to noises, while subjecv e, is detrimental to one's health. This is especially true for those who already suffer hypertension. Most older adults have high blood pressure and many of those who own homes here are older. More noise and the stress related to the noise leads to a host of medical issues. Simultaneous noise from different sources, like individual cars, crowds and loudspeakers can mulply man y mes b y factors of 10. Noise from all the separate sources from this project could increase total noise logarithmically, meaning by factors of 10, on a constant daily basis, especially in evenings when we all love our desert quiet. Think of living near a freeway and barely nocing noise made b y a few cars versus the jet engine roar made by many cars. This is the type of situaon tha t this project could cause. It must be noted that this area is generally very quiet so even one speeding car on 58th or Madison is grang. It w ould be totally unacceptable to spoil the general silence of the desert. In the DEIR it was pointed out that there will be no property tax revenue to the City through 2035. Nothing about this project will contribute to the enjoyment of life for the residents of La Quinta. What happens, if as one resident wrote, this ends up being an empty hole in the ground and a failed development. We can see the headlines now "The City of La Quinta Gem of an Empty Promise and a Concrete Hole." Word to the wise, think before you buy into this fad. If the City of La Quinta wants the Wave Basin so badly then perhaps they should make arrangements to have the Wave Basin at their SilverRock Resort. We could go on and on but will stop here. Thank you for your consideraon. Sally and Bob Arroyo Coral Mountain Estates 57712 Salida del Sol La Quinta, CA 92253 Memo to: Nicole Sauviat Criste, Consulting Planner, City of La Quinta Copies to: La Quinta City Council TLQMA: Board of Directors From: Fritz E. Bachli, Professor / Consultant of Global Economics and Environmental Science Subject: Coral Mountain Wave Project / Draft EIR / Citizen Comment, Dead-Line: 8/6/2021 Date: August 6, 2021 Ladies and Gentlemen, The following perspective on the “Wave Project” is based on my educational background in the field of Environmental Sciences and thirteen years of living experience here at Trilogy. I am not surprised about the many concerns residents are voicing in opposition to the “Wave Park”? The City of La Quinta must be concerned about the environmental complaints which are piling up at the City Hall? Even re-zoning appears not a welcoming answer to accommodate the “Wave Park!” However, common sense reminds us: “If it’s not a fit – leave it!” It’s surprising that the Project applicant has not been able to locate a suitable alternative location in our city or elsewhere? The purpose of zoning is simple. It is designed to ensure balanced communities. Zoning allows the government to control development of the land and ensure the public is satisfied with their community. The Draft EIR claims that improving community health is one of the priorities of city government in order to sustain life which can be enjoyed by residents? If citizens believe it’s not a fit – the city hall should listen and not promote it! Hopefully my contributions will support the NOPs (Notice of Preparation) filed by concerned citizens. Following are three key points taken directly from the Draft EIR which are of major concern to me as a Trilogy Resident? 1. NOISE -The project will not generate operational noise levels that have any significant impact on any sensitive receptors including residents in the surrounding communities. Areas in the vicinity of the planned project are repeatedly defined as “Golf Course and Residential Communities!” Trilogy, perhaps other communities as well, belong to a category of housing which is not recognized as such in the Draft EIR? Trilogy with 1238 homes, housing approx. 2500 residents, existed long before the planned construction of a Wave Park! The City Council of LQ should recognize that 55+ Communities are the choice for many aging people who want to focus attention to their mental, emotional and physical wellbeing. These adults enjoy the serenity of quiet neighborhoods. 55+ adults often decide that the value of time is for elderly individuals the greatest asset that they possess. Disappointing enough, the Draft EIR does not recognize the needs expressed by residents who selected a 55+ community? Trilogy residents are accustomed to noise levels of approx. 30 dBA! It will literally be a “bad awakening” when they must live in an environment where 60 to 80 dBA is defined as the new normal! (Measuring Instrument: METERK / MK 09 / Sound Level Meter) 2. AIR QUALITY The National Heart Association classified the Southern Californian Counties as some, if not the worst, air quality regions in our nation! -The Wave Park is seven miles of the 1-10 freeway. The site is found outside the designated “blowsand” area but is still exposed to seasonal wind activities capable of producing fugitive dust from undeveloped ground conditions?” The Draft EIR is incomplete without reporting available Health Data documented in the annual Eisenhower Hospital and Imperial County Health Assessments and Improvement updates? This is a substantial oversight and a sign of ignorance towards the constituents exposed and complaining about an ever-increasing air contamination problem in the area? Fugitive dust readings on my own patio and tests conducted at locations of Trilogy residents who are hypersensitive to dust and suffering from pulmonary diseases are often exposed to PM-2.5 particles at a level of 31.0 mg/3 and in terms of PM-10 particles of 110.2 mg/m3. (Measuring Instrument: Dylos 1700) Such levels can be compared with a very bad “hair day” in Beijing / China! Elevated PM-10 and PM- 2.5 levels are associated with increases of asthmatic conditions, increase in Emergency Room visits and increased mortality rates. Air Quality Standards considered safe and obtained from AQMD are taken from monitoring stations in Palm Springs 18 miles southeast from the project, the Indio station is 6 miles away and the distance to Mecca amounts to 11 miles. Air quality is a very local phenomenon and measurements taken miles away from the project are not representative of the actual situation as it is occurring at the project site and at individual sites of sensitive receptors. Special events, four times a year, with a daily expectancy of 2500 “Wave Park” guests, thousands of visitors per year will unquestionably contribute to a further overload of environmental conditions for the area right across the street from the Trilogy community! Mobile measuring devices which provide immediate on-site particle readings are becoming household items! Some time ago, I demonstrated to an AQMD team from the City Hall of La Quinta during a visit to the Golf Course Perimeter a slide presentation and test methods I used to measure PM-10 and PM-2.5 particle loads at the Trilogy community. They were surprised about the immediate results with handheld high quality measuring devices and the accurate readings when compared with fixed measuring stations. -SCAQMD has the legal obligation to enforce air pollution regulations!” From the moment a legitimate complaint is filed, and actions taken by the AQMD may literally take weeks, months or even years. Very frustrating process which might have been improved when compared in previous years? -LST’s (Localized Significance Threshold) limits were developed in response to environmental justice and health concerns raised by the public regarding the exposure to individuals to criteria pollutants in local communities. Is Trilogy qualifying for such an exemption? 3) WATER --The Wave Park could result in cumulatively significant impacts to water supplies and infrastructure if not reviewed by the City and CVWD? I wish there would be more concrete definition in the (Draft EIR) like this one. An eye opener for ordinary residents without in depth knowledge in the field of water issues! A surfer confessed to me that Wave Parks are fun. But pulling ground water especially in the desert and deleting aquifers is against all common-sense Environmental principles. Such water is not being used to benefit a society. It’s being used for middle, upper financial elite classes for leisurely escapism. AKA a vacation while the world burns, farm animals have to be slottered due to lack of food and water. The greenhouse effect takes its tall! CONCLUSION/ REASON: Fugitive Dust from Project Site to Trilogy Dylos Particle Meter / Model 1700 THE PROJECTED WAVE PARK IS NOT A PLANNED COMMUNITY THAT COMPLIMENTS EXISTING DEVELOPMENTS IN THE SURROUNDING AREA AND IS CONTRIBUTING TO THE ALREADY EXISTING ENVIRONMENTAL OVERLOAD IN THE SURROUNDING ENVIRONMENT. This Photo by Unknown Author Friday, August 6, 2021 at 16:10:47 Pacific Daylight Time Page 1 of 2 Subject:Opposion t o the DEIR of the Coral Mountain Resort Date:Friday, August 6, 2021 at 4:03:28 PM Pacific Daylight Time From:Ramon Baez To:consulngplanner@laquin taca.gov CC:kellymbaez@gmail.com ADachments:MORE RE: In opposion of a W ave park a Coral Mountain.eml, Wave Park Development at Coral Mountain .eml Reference: email from Ramon Baez dated 3/10/2021 (aUached); email from Mr. Rob Michiels dated 7/21/2021 (aUached) Dear Ms. Sauviat Criste, As I stated in the aUached referenced email dated March 10, 2021, we enjoy the tranquility and serenity of the Andalusia Country Club. Prior to the scoping meeng , we were opposed to this project and now a\ er a careful review of the DEIR and having discussions with the developer representav es we are even more opposed to many facets of this project. We believe it will be incompable t o the 2035 General Plan and the culture of the community within the South East La Quinta area. We actually do not believe it is compable t o any residenal ar ea of the Coachella valley. We are not NIMBY type people. My wife and I are big supporters of development but it needs to be compable t o the overall community and provide value to the overall community. We believe that this project will have a significant negav e impact to the overall environment with everything we have read from a traffic, noise and light polluon. B y rezoning this area to tourist commercial, we will no longer have a similar community adjacent to us but will have a Surf Amusement Park with planned surf fesv als and tournaments several mes a y ear. We are sure that there is not one planned community in the La Quinta area that would want such a project to be erected adjacent to them. We respecully r equest that the Planning Commission and the City Council not approve the rezoning being requested by the developers to allow the construcon of the Wave Basin and providing them the ability to build 750 STVRs in the middle of a low-density residenal ar ea which are truly neighborhoods. My fellow Andalusia resident, Mr. Rob Michiels, submi ed quesons c oncerning the DEIR (see aUachment dated July 21, 2021) that we believe need to be answered for all of us that are very concerned about this very complex project. Sincerely, Page 2 of 2 Ramon and Kelly Baez, Resident 81245 Andalusia La Quinta, CA 92253 Friday, August 6, 2021 at 16:11:19 Pacific Daylight Time Page 1 of 5 Subject:MORE RE: In opposion of a W ave park a Coral Mountain Date:Wednesday, July 21, 2021 at 3:46:48 PM Pacific Daylight Time From:Rob Michiels To:Consulng Planner CC:Ria Michiels, Mike Charles, Ramon Baez, lqresidentsstopthewave@gmail.com, drebryna@telusplanet.net Dear Ms Sauviat Criste, I would like to remind the City leaders that the 2035 La Quinta General Plan is the (long) existing plan for our communities. This plan was supposed to be legally binding and now it appears that the City mayor and council are going to use loopholes to invalidate it? I would also like to add to my previous comments (email dated 07/20/21) by adding the following specific questions that need to be addressed by the review process: 1. First, the legal record should clearly reflect that this proposed development is not in compliance with the existing 2035 zoning plan for La Quinta. a. Why does the City even consider this project? b. To clarify the process, the city should provide its residents with a written and public justification of its intent, so that there can be no misunderstanding of facts, history and responsibilities if the future brings lawsuits. c. The rezoning process requires a rigorous investigation of all factors and a specific justification of communal benefits. The current reports submitted by the developer are anything but that. d. Neutrality of reporting is paramount. So why are these not 3rd party studies, instead of experts hired by the developer? e. DEIR documents are meant to be read and understood by the average person and are supposed to follow a specific format and size requirement. The currently submitted documents are anything but that and are full of vague and subjective language, which of course is not inconsistent with having been written by people being paid by the developer. Why can the City not commission new studies and reports from non-conflicted independent experts? 2. The City is being asked to rezone based on grounds of (doubtful) benefits and (undefined) developer promises to local government officials (DEIR 3-18). a. This proposed amusement park is private. How does that benefit La Quinta residents? b. This proposed development is focused on short term rentals and also features fractional ownership formulas. How does that reconcile with the nature of the surrounding residential developments? c. Most cities are fighting against short term rentals nuisances. Why would La Quinta be intent on promoting such activities, instead of focusing on the needs of long-term residents? d. This proposed development aims to operate 365 days a year from 7AM to 10PM with corresponding traffic noise, operating noise (wave equipment noise, wave noise (roar), announcement/alarm noise, music noise, etc...) (DEIR 1-29, 4.11-15, 4.11-47, 4.11-49) i. Why are the reports not investigating each one of these noise categories individually? ii. Why are the reports not investigating all of these noise categories combined? iii. Why are the reports relying solely on theoretical noise models? iv. Why are the reports allowed to use and extrapolate data from other non-identical facilities? v. Why are the developers not asked to execute real-time and real-life noise experiments (for all noise sources individually and cumulatively) within the affected communities? vi. Why is everyone studiously ignoring the impact during construction over a number of years, especially since the developer is projecting and requesting “open timing” for completion? vii. How can the City accept the unrealistic and unscientific argument that a “mountain absorbs noise”? e. This proposed development aims to operate 365 days a year from 7AM to 10PM with corresponding Page 2 of 5 light pollution from a number of proposed new light sources (DEIR 4.1-41, 4.1-39, 4.1-57, 4.10-28) i. Why are the reports not investigating each one of the possible light sources individually? ii. Why are the reports relying solely on theoretical light pollution models? iii. How can a report that states “insignificant” impact from 80ft light poles be considered bona fide? No refereed technical explanation or justification is provided in the report. Please justify why such a glaring oversight should not be rectified and a new independent report commissioned? iv. How can the City accept the unrealistic and unscientific argument that “light will not significantly reflect off water”? v. Why would the developers be allowed an exemption (for 80ft) from the current municipal code which allows only 8 ft pole heights for this type of use? vi. Why are the developers not asked to execute real-time light impact experiments (for all light sources individually and cumulatively – especially the two third mile long 80 ft poles every 20 ft along the basin) within the affected communities? vii. Why should there not be an independent study of project light impacts on the surrounding communities? f. This proposed development aims to exceed the current permissible height specs of the municipal code for various structures (DEIR 4.1-57, 4.1-12, 4.1-13). i. Why do the current reports not address such structures individually and specifically? ii. How can loss of mountain view by numerous surrounding residential developments not be considered a substantial objection to this proposed project? iii. How serious can you take a report that states that “vegetation is not permanent as it can change form or be removed” as part of the argumentation that view loss is not an applicable argument in this case? How can the City possibly accept this type of rationale without further thought or question? Why should there not be an independent study of impacts on the surrounding communities? iv. At some point the report states: “However, impacts associated with scenic vistas cannot be reduced to less than significant levels and will remain significant and unavoidable.” (DEIR 4.1-45). How can this be deemed acceptable as an argument to support a zoning change? g. This proposed development will create potentially significant environmental impacts due to wasteful, inefficient or unnecessary consumption of energy resources (DEIR 1-22) and will increase demand for energy in the service areas of IID and SoCal Gas Co (DEIR 4.5-34). The developer admits that project specific impacts to greenhouse gas emissions will be significant and unavoidable (DEIR 1-13). i. How can the City justify a zoning change given these negative environmental facts? ii. La Quinta residents are already being asked on a regular basis to conserve energy during heat waves. How will the energy consumption of this project specifically impact the surrounding communities? iii. The EIR small print states that the developer will purchase vast amounts of carbon credits. How can the City possibly believe, or prove, that this is a beneficially “green” project? h. This proposed development will require massive amounts of hazardous chemicals that will be used and stored on site (DEIR 4.8-18). i. Nowhere in the reports is there any substantial or specific explanation of usage, storage or safety measures. Local residents demand to know all risks as detailed in an independent study. ii. Available chemical treatments will not be sufficient during very hot summer months to provide adequate protection from microscopic amoeba in the over-warm water. The developer has stated the water will not be cooled during summer, hence this health risk is currently not be mitigated: Who will be liable if/when brain (amebic meningoencephalitis) infections occur? Will the City (and thus ultimately residents) end up footing the bill after being sued by a dead surfer’s family? How will the developer specifically mitigate this issue? 2. Local community home values are likely to be negatively impacted by this development if it proceeds. Will Riverside County reduce the property tax basis for the affected homeowners when that happens? 3. The developer is going to request separate permissions for mass events (DEIR 1-7). a. How will noise violations during Special Events be enforced by the City and what process will be Page 3 of 5 used? b. How will illegal behavior during Special Events be monitored and mitigated? c. Substantial additional traffic impact (including local gridlock for Trilogy and Andalusia) will be felt by local residents. Why will the City not commission an independent study? d. How will unavoidable large crowd litter/trash generation immediately outside the park boundaries be monitored and mitigated? e. Will the developer be asked to cover all additional City service expenses (law enforcement, medical response, fire, road repair, traffic signalization)? f. If events are allowed to occur, will the City limit such individual event permits to maximum 2 per year? 4. California is experiencing a severe drought. For years (and continuing) we are all trying to conserve water. This project will require millions of gallons of potable water every year. Looking at DEIR 4.10-19, 1-27, 1-36, 4.10.20, 4.15-29, 4.15-34 (and I am probably missing a few) a number of questions arise. a. The developer's own estimates project water usage within a “4% or so” margin. What happens when they go over the contract allotted numbers? Can they just buy unlimited additional gallons? b. The developer reports having a contract already for potable water from our local aquifer. How can the local water company be allowed to execute such a wasteful contract when public water reserves are already under tremendous pressure. c. The argument that this project uses less water than a golf is invalid because golf course operations now mostly use recycled (gray) water. Why can the developer not be required to use recycled water? d. Is the City conscious of the fact that with rising population numbers the water wasted on this project are going to be needed in the very near future? e. The developer's reports on water usage are incomplete and rather less than scientifically justified. Why does the City not request very detailed and scientifically/technically justified and independently generated information regarding evaporation, specific water usage patterns for individual elements of the project facilities, detailed wave pool maintenance requirements? 5. The traffic analysis submitted reflects middle of the COVID pandemic activity between November 2019 and October 2020. This analysis mis-represents the actual anticipated traffic reality. (DEIR 4.13-42) a. The impact on local residents will be large. Why will the City not commission an independent study at the developer’s expense? b. What considerations are in place for possible (new) public or private bus transportation to the development? Has a detailed study been submitted? c. What considerations are in place for queue locations for taxi, Uber, Lyft, etc? Has a detailed study been submitted? Respectfully submitted, Rob & Ria Michiels-Denayer 81301 Andalusia La Quinta, CA 92253 Rob Michiels Founding Partner CONSILIUM Associates LLC Cell +1 949 677 4165 (No Texting) Email RMichiels@consiliumassociates.net This message is intended only for the use of the individual or entity to which it is addressed, and may contain information that is privileged, confidential and exempt from disclosure under applicable law. If the reader of this message is not the intended recipient, or the employee or agent responsible for delivering the message to the intended recipient, you are hereby notified that any dissemination, distribution or copying of this communication is strictly prohibited. If you have received this communication in error, please notify us immediately by telephone or return e-mail. Thank you, CONSILIUM. Page 4 of 5 From: Consulng Planner <ConsulngPlanner@laquin taca.gov> Sent: Wednesday, July 21, 2021 9:24 AM To: Rob Michiels <rmichiels@consiliumassociates.net> Cc: Ria Michiels <michiels.ria@gmail.com>; Mike Charles <mgacharles@yahoo.com>; Ramon Baez <rae z7@gmail.com> Subject: Re: In opposion of a W ave park a Coral Mountain Mr, Michiels, Thank you for your comments. Nicole Sauviat Criste Consulng Planner City of La Quinta From: Rob Michiels <rmichiels@consiliumassociates.net> Sent: Tuesday, July 20, 2021 4:24 PM To: Consulng Planner <ConsulngPlanner@laquin taca.gov> Cc: Ria Michiels <michiels.ria@gmail.com>; Mike Charles <mgacharles@yahoo.com>; Ramon Baez <rae z7@gmail.com> Subject: In opposion of a W ave park a Coral Mountain ** EXTERNAL: This message originated outside of the City of La Quinta. Please use proper judgement and cauon when opening a` achments, clicking links or responding to requests for informaon. ** Good afternoon and thank you for allowing me to voice my strong opposition to this project. My wife and I have been homeowners at Andalusia for the past 11 years. I believe I am also speaking on behalf of many of my neighbors. We joined this beautiful Andalusia community because: We love the peace and quiet; We love the immaculately dark and clear night skies; We were told the patch of wild and untamed desertscape across from us would eventually be developed into a similarly quiet and uncrowded golf/low density residential community. So, imagine our dismay when that property was sold to another developer, who has quickly, and under the radar, moved to change the zoning from low density residential to high impact commercial. We do not understand why the city of La Quinta would have given the initial permission for that zoning change so this ill-conceived project could move forward to this stage of planning? Do our city leaders really want to tie their political legacy to the desecration of one of the Page 5 of 5 last truly unique and peaceful tracts of La Quinta land by unscrupulous developers who want to change it into a circus like attraction every day all year round? Why go forward and spend untold dollars on investigations when any person with common sense knows this can and should be stopped right now by the city simply holding fast to the original zoning? Why waste millions of gallons of drinking water when we are in the midst of a drought? The so-called expert reports submitted in support of this project are at best theoretical re-do’s of earlier reports (from other projects). No real science or experiments are behind these reports. Is the only underlying agenda that wants to allow this permitting process change the pursuit of a few extra dollars promised for city coffers? If you go forward, I believe future generations will not look kindly on your legacy. Thank you for your consideration. Rob & Ria Michiels-Denayer 81301 Andalusia La Quinta, CA 92253 Rob Michiels Founding Partner CONSILIUM Associates LLC Cell +1 949 677 4165 (No Texting) Email RMichiels@consiliumassociates.net This message is intended only for the use of the individual or entity to which it is addressed, and may contain information that is privileged, confidential and exempt from disclosure under applicable law. If the reader of this message is not the intended recipient, or the employee or agent responsible for delivering the message to the intended recipient, you are hereby notified that any dissemination, distribution or copying of this communication is strictly prohibited. If you have received this communication in error, please notify us immediately by telephone or return e-mail. Thank you, CONSILIUM. Friday, August 6, 2021 at 16:11:38 Pacific Daylight Time Page 1 of 1 Subject:Wave Park Development at Coral Mountain Date:Wednesday, March 10, 2021 at 7:32:39 PM Pacific Standard Time From:Ramon Baez To:consulngplanner@laquin taca.gov CC:kellymbaez@gmail.com ADachments:Andalusia Backyard Southen West view .jpg, Public Noce - Cor al Mountain Resort NOP.pdf, Coral Mountain Resort Noce of Pr eparaon Documen t.pdf An: N icole Sauviat Criste, Consulng Planner City of La Quinta, CA Re: Coral Mountain Resort Amendment V Dear Ms. Criste, My name is Ramon F. Baez, a homeowner at Andalusia Country Club for over 4 years. My wife, Kelly and I fell in love with the ambience of Andalusia the moment we drove through the gates in July of 2016. We are here now a good part of the year and we love the peaceful quiet, and beauful c anopy of stars that we enjoy each evening. The views of the Coral Mountains in the foreground of the Santa Rosa Mountains, coupled with the serene beauty and quiet of the desert sky is a true natural marvel. I am not a fan of the Wave Park development on many levels, but most significantly I am concerned about the light polluon fr om the 80' towers that would spoil the night sky in this area. This would ruin the tranquil desert evenings. I have aTached a view from our backyard and it would have a deleterious effect to this lovely view, especially at night. It would be like having a high school football stadium built adjacent to us and would be like having Friday night lights every night of the week. The City has prudently required an Environmental Impact Report be prepared in compliance with CEQA guidelines. I respecully r equest that the public comment period for this development be extended to at least 30 days from receipt and distribuon of the EIR so e veryone can assess the impact this project will have on all our dear friends and neighbors at Andalusia and surrounding communies. Thank you for your consideraon. Kind Regards, Ramon and Kelly Baez 81-245 Andalusia La Quinta, CA 92253 August 6, 2021 Via Email & U.S. Mail Jon McMillen (jmcmillen@laquintaca.gov) City Manager, City of La Quinta 78-495 Calle Tampico La Quinta, CA 92253 Cheri Flores (clflores@laquintaca.gov) Planning Manager, City of La Quinta 78-495 Calle Tampico La Quinta, CA 92253 Nicole Sauviat Criste (ConsultingPlanner@laquintaca.gov) Consulting Planner, City of La Quinta 78-495 Calle Tampico La Quinta, CA 92253 RE: The Wave Festival Project / Comments to Draft Environmental Report Dear Mr. McMillen, Ms. Flores and Ms. Criste: Our office represents residents in the City of La Quinta (City), La Quinta Residents for Responsible Development (LQRRD), who are rightfully concerned about the development of a proposed project within the City that portends fundamental changes in the character of the City. That proposed project, described below, is the subject of a Draft Environmental Impact Report, SCH# 2021020310, prepared by MSA Consulting Inc. (DEIR). Please consider the enclosed comments with respect to that DEIR and consider, in particular, the concerns we have raised concerning the issues of traffic, noise, air quality, water, and the Applicant’s request to amend the City’s General Plan. I. THE PROPOSED WAVE FESTIVAL PROJECT The subject of the DEIR is a proposal to be build an enormous development on land that is currently slated in the City’s General Plan for low-density residential development. The existing local area is characterized by developed golf course and residential communities to the north, west, east, and southeast, the Santa Rosa Mountains to the west and south, Monroe Street and vacant and agricultural BRUCE T. BAUER ATTORNEY ADMITTED IN CA REPLY TO: 1800 E. Tahquitz Canyon Way Palm Springs, California 92262 T (760) 322-2275 • F (760) 322-2107 bauer@sbemp.com Jon McMillen, City Manager Cheri Flores. Planning Manager Nicole Sauviat Criste, Consulting Planner August 6, 2021 Page 2 SLOVAK BARON EMPEY MURPHY & PINKNEY LLP Palm Springs, CA T (760) 322-2275 Indian Wells, CA T (760) 322- 9240 Costa Mesa, CA T (714) 435-9592 San Diego, CA T (619) 501-4540 Princeton, NJ T (609) 955-3393 New York, NY T (212) 829-4399 www.sbemp.com 2 lands to the east, and open space to the south. (DEIR, p. 14, Section 1.2.1.) The area is in keeping, then, with what most people expect in the residential areas of a beautiful desert city in the Coachella Valley: (1) low density; (2) quiet; (3) low traffic; and (4) unencumbered mountain vistas that are illuminated by the stars at night. Instead of this low-density, and low-key, development that residents of the City were told would be developed nearby, The Wave Development, LLC (Applicant), proposes a large-scale commercial enterprise, replete with recurring festivals, that includes a 150-room hotel and 600 residential units (all of which will be permitted to have short-terms rentals1). As part of this project, the focal point of all of these short-term rental units will be an enormous 18 million gallon2, 16-acre, artificial surf basin that will have artificial waves generated by a large locomotive-like engine. This wave basin will be, in turn, illuminated with 80-foot light towers, lighting up the darkened desert night sky, encircling the basin. Additionally, Applicant proposes, as part of the Wave Festival Project, large scale commercial development including, separately, 57,000 square feet and 60,000 square feet of commercial uses. DEIR, p. 67, Section 2.51. The project will be referred hereinafter to the “Wave Festival Project.” The Wave Festival Project’s wave basin will be the focal point of a parade of at least four (4) events a year of a four-day duration. As indicated by Applicant, there will be four (4) entertainment/special events (of four (4) days duration or 16 days and nights of special events per year) (the “Special Events.) Each day of these Special Events might easily bring in thousands of visitors per day (with each such event the Applicant would be permitted to have 2,500 guests per day – this would be in addition to the guests that are staying at the resort’s villas and hotel, myriad employees and vendors attending to all those guests, and does not include the days that will be needed for staging and dismantling of each of the Special Events.) 1 In the DEIR it references these short-term rentals at p. 117: “Ownership and occupancy of these units may include primary, secondary and fractional ownership, along with short term vacation rentals.” (See, DEIR at p. 117.) These short-term rentals are only mentioned four times in the 738- page DEIR document. Even then the impact of these short-term rentals is not studied. Rather, the DEIR mentions that “potential increase of traffic as a result of the resort use and allowance of short- term rentals at the project; . . . “ (See, DEIR, at p. 26.). The allowance for these short-term rentals is further spelled out, at page 6, of the Coral Mountain Resort – Development Agreement Developer’s Proposed Terms For Amendment: “Analysis completed by the City, short term vacation rentals will be an allowable use in all planning areas within the Project, consistent with the recently enacted provisions in the LQMC, § 3.25.055.” 2 https://www.desertsun.com/story/news/local/la-quinta/2020/02/26/kelly-slater-surf-technology- part-of-proposed-la-quinta-coral-mountain-development/4884466002/ Jon McMillen, City Manager Cheri Flores. Planning Manager Nicole Sauviat Criste, Consulting Planner August 6, 2021 Page 3 SLOVAK BARON EMPEY MURPHY & PINKNEY LLP Palm Springs, CA T (760) 322-2275 Indian Wells, CA T (760) 322- 9240 Costa Mesa, CA T (714) 435-9592 San Diego, CA T (619) 501-4540 Princeton, NJ T (609) 955-3393 New York, NY T (212) 829-4399 www.sbemp.com 3 Applicant then is seeking permission to allow approval of the Wave Festival Project with an enormous amount of overnight guests in excess of 4,000 per night ((one can estimate that it might have 600 overnight guests for its planned 150-room hotel (4 pillows per room x 150 rooms), plus 3,600 overnight guests for the planned 600-villas (averaging 3 bedrooms each, 6 pillows X 600=3,600 overnight)), for a total over 4,000 overnight guests coming and going. There will then also be the 2,500 allowed visitors coming and going. The Wave Festival Project then promises to bring significant changes to the City and its surrounding and adjoining communities compared to what was previously approved for this area. Naturally, a project of this nature, that will continue to morph and increase exponentially, should be given additional scrutiny. The proposed Wave Festival Project is both out of scope of the nature of its proposed setting as set forth in the City’s General Plan as discussed below. The enormity of this request, and the scale of change from the City’s existing land use designation for the proposed site, is evidenced by the fact that Applicant is seeking an extraordinary number of approvals including as follows: (1) a General Plan Amendment (GPA 2019‐0002); (2) Zone Change (ZC 2019‐0004); (3) Specific Plan (SP 2020‐0002); (4) Tentative Tract Map (TTM 2019‐0005); (5) Site Development Permit (SDP 2021‐0001); and, (6) a Development Agreement (DA 2021‐0002). It is clear that the Wave Festival Project bears NO relationship to the development that had been originally entitled for that area. The Wave Festival Project is not akin to a low-density golf- centered master-planned community. No one can seriously contend such. The Wave Festival Project is, in reality, a commercial entertainment-based venue endeavor and not a residential development. The Wave Festival Project will be comprised of a commercial /high-density project that will cause far more impact on the surrounding communities that could ever have been conceived in prior entitlements and is being severely understated by the Applicant so that approval can be obtained. The quiet and serene atmosphere currently enjoyed by the City’s residents will forever be destroyed. As such, we do not believe the Wave Festival Project, as proposed, should move forward with the City, as analyzed, since it is not in keeping with the character and entitlements envisioned by the City and its residents. However, should the City consider the Wave Festival Project it must do so under only the most exacting review standards. II. CEQA AND LEGAL REQUIREMENTS. The California Environmental Quality Act (CEQA) requires state and local government agencies to inform decision makers and the public about the potential environmental impacts of proposed projects, and to reduce those environmental impacts to the extent feasible. CEQA requires that an agency analyze the potential environmental impacts of its proposed actions in an environmental impact report (“EIR”) (except in certain limited circumstances ). See, e.g., Pub. Res. Code § 21100. Jon McMillen, City Manager Cheri Flores. Planning Manager Nicole Sauviat Criste, Consulting Planner August 6, 2021 Page 4 SLOVAK BARON EMPEY MURPHY & PINKNEY LLP Palm Springs, CA T (760) 322-2275 Indian Wells, CA T (760) 322- 9240 Costa Mesa, CA T (714) 435-9592 San Diego, CA T (619) 501-4540 Princeton, NJ T (609) 955-3393 New York, NY T (212) 829-4399 www.sbemp.com 4 The EIR is the very heart of CEQA. (Dunn-Edwards v. BAAQMD (1992) 9 Cal.App.4th 644, 652.) “The ‘foremost principle’ in interpreting CEQA is that the Legislature intended the act to be read so as to afford the fullest possible protection to the environment within the reasonable scope of the statutory language.” (Comms. For a Better Env’t. v. Calif. Resources Agency (2002) 103 Cal.App.4th 98, 109.) CEQA has two primary purposes. First, CEQA is designed to inform decisionmakers and the public about the potential, significant environmental effects of a project. (14 Cal. Code Regs. § 15002(a)(1).) Its purpose is to inform the public and its responsible officials of the environmental consequences of their decisions before they are made. Thus, the EIR ‘protects not only the environment but also informed self-government.’” (Citizens of Goleta Valley v. Board of Supervisors, supra, 52 Cal.3d at 564.) The EIR has been described as “an environmental ‘alarm bell’ whose purpose it is to alert the public and its responsible officials to environmental changes before they have reached ecological points of no return.” (Berkeley Keep Jets Over the Bay v. Bd. of Port Comm’rs (2001) 91 Cal.App.4th 1344, 1354; County of Inyo v. Yorty (1973) 32 Cal.App.3d 795, 810). Second, CEQA requires public agencies to avoid or reduce environmental damage when “feasible” by requiring “environmentally superior” alternatives and all feasible mitigation measures. (14 Cal. Code Regs. § 15002(a)(2) and (3); see also Berkeley Keep Jets Over the Bay, supra, 91 Cal.App.4th 1344, 1354; Citizens of Goleta Valley v. Board of Supervisors (1990) 52 Cal.3d 553, 564.) The EIR serves to provide agencies and the public with information about the environmental impacts of a proposed project and to “identify ways that environmental damage can be avoided or significantly reduced.” (14 Cal. Code Regs. § 15002(a)(2).) If the project will have a significant effect on the environment, the agency may approve the project only if it finds that it has “eliminated or substantially lessened all significant effects on the environment were feasible” and that any unavoidable significant effects on the environment are “acceptable due to overriding concerns.” (Pub. Res. Code § 21081; 14 Cal. Code Regs. § 15092(b)(2)(A) and (B).) The DEIR that has been submitted is 738-page document that has not afforded the public a reasonable manner to decipher it, nor has it properly analyzed the Wave Festival Project for a myriad of reasons as discussed below. III. THE DEIR FAILS TO ADEQUATELY DISCLOSE, ANALYZE, AND MITIGATE ALL POTENTIALLY SIGNIFICANT IMPACTS. As discussed below, and in the attached expert comment letters of traffic (comment letter dated August 3, 2021) and sound (comment letter dated August 2, 2021) experts, Minagar & Associates, Inc., the DEIR fails to adequately analyze and mitigate the Wave Festival Project’s impacts. CEQA requires that a lead agency analyze all potentially significant environmental impacts of its proposed actions in an EIR. (Pub. Res. Code § 21100(b)(1); 14 Cal. Code Regs. § 15126(a); Jon McMillen, City Manager Cheri Flores. Planning Manager Nicole Sauviat Criste, Consulting Planner August 6, 2021 Page 5 SLOVAK BARON EMPEY MURPHY & PINKNEY LLP Palm Springs, CA T (760) 322-2275 Indian Wells, CA T (760) 322- 9240 Costa Mesa, CA T (714) 435-9592 San Diego, CA T (619) 501-4540 Princeton, NJ T (609) 955-3393 New York, NY T (212) 829-4399 www.sbemp.com 5 Berkeley Keep Jets Over the Bay, supra, 91 Cal.App.4th at 1354.) The EIR must not only identify the impacts but must also provide “information about how adverse the impacts will be.” (Santiago County Water Dist. v. County of Orange (1981) 118 Cal.App.3d 818, 831.) The lead agency may deem a particular impact to be insignificant only if it produces rigorous analysis and concrete substantial evidence justifying the finding. (Kings County Farm Bureau v. City of Hanford (1990) 221 Cal.App.3d 692.) While the courts review an EIR using an “abuse of discretion” standard, “the reviewing court is not to ‘uncritically rely on every study or analysis presented by a project proponent in support of its position. A ‘clearly inadequate or unsupported study is entitled to no judicial deference.’” (Berkeley Keep Jets Over the Bay, supra, 91 Cal.App.4th at 1355, quoting Laurel Heights Improvement Ass’n v. Regents of Univ. of Cal. (1988) 47 Cal.3d 376, 391, 409, fn. 12.) A prejudicial abuse of discretion occurs “if the failure to include relevant information precludes informed decision-making and informed public participation, thereby thwarting the statutory goals of the EIR process.” (San Joaquin Raptor/Wildlife Rescue Center v. County of Stanislaus (1994) 27 Cal.App.4th 713, 722; Galante Vineyards v. Monterey Peninsula Water Mgmt. Dist. (1997) 60 Cal.App.4th 1109, 1117.) A. Traffic Impacts Have Not Been Adequately Analyzed or Mitigated. Traffic impacts have not been adequately analyzed or mitigated in the DEIR. The DEIR greatly understates traffic counts. It is well known that festivals of the nature that the Applicant proposes with the Special Events bring in large crowds. Given the short-term rental nature of the residences to be constructed, it is likely they will be densely occupied during those timeframes. Therefore, the reliance on existing data of traffic counts is not reliable and trustworthy information. In normal developments in the City, many neighborhoods are thinly occupied because they are often second homes. Therefore, data utilizing existing traffic counts only reflect that sort of development. However, the development sought in connection with the Wave Festival Project should more closely be attuned to traffic counts for like developments (here a commercial entertainment development) and particularized times of the year such as when festivals such as Coachella and Stagecoach occur. Also, the DEIR has not considered when the Special Events will occur. The timing of the Special Events is especially important given other busy events that occur during the calendar as pointed out above. Traffic counts utilized in the DEIR include Thursday, August 15, 2017, Tuesday, April 9, 2019, Tuesday, May 7, 2019, and Tuesday, September 10, 2019. These counts were not taken during either during the busiest part of the year, for City residents, i.e., the “High Season” in the middle of the winter months when snowbirds have returned to the City (from October through March.) Those more realistic dates should have been utilized to conduct a meaningful traffic analysis. The base traffic volumes used in the analysis are therefore an underestimation of the actual volumes. As opined by Minagar & Associates in their comment letter of August 3, 2021 (see, Exhibit 2 hereto), the analysis contained in the DEIR is also defective in several key respects: Jon McMillen, City Manager Cheri Flores. Planning Manager Nicole Sauviat Criste, Consulting Planner August 6, 2021 Page 6 SLOVAK BARON EMPEY MURPHY & PINKNEY LLP Palm Springs, CA T (760) 322-2275 Indian Wells, CA T (760) 322- 9240 Costa Mesa, CA T (714) 435-9592 San Diego, CA T (619) 501-4540 Princeton, NJ T (609) 955-3393 New York, NY T (212) 829-4399 www.sbemp.com 6 • For a large mixed-use of the size contemplated by the Wave Festival Project, utilization of traffic counts from Thursday, August 15, 2017, Tuesday, April 9, 2019, Tuesday, May 7, 2019, and Tuesday, September 10, 2019 is not prudent. Current traffic counts could have been easily taken right after the scoping agreement on February 12, 2020, and before the start of COVID-19 pandemic on March 15, 2020. It goes without saying that the traffic volumes are the foundation of every traffic impact study. Once their validity is questioned, then the public trust is eroded. • For the trip generation estimation for the Special Events during weekends, since the national ITE Trip Generation Manual does not provide the required rates, why surveys of similar facilities weren’t used to establish the rates? • Why for the 2,500-Guest Wave Basin Facility, the old trip generation rates from SANDAG Manual for a recreation park (developed) from over 20 years ago was used to generate new traffic estimates? Surveys of similar facilities could have been performed. • There are a number of discrepancies among the land use sizes of The Wave Basin Facility, The Wave Village, The Farm and related uses for the purposes of trip generation calculations in different reports. • For the claimed VMT mitigation reductions, the specific source and category from the State of California's CAPCOA Manual must be documented for verification. B. Water Supply Impacts Have Not Been Adequately Analyzed or Mitigated. The seriousness of the state’s water concerns means that large-scale projects like this in the middle of the desert must be carefully planned to ensure adequate supplies of water, even in times of severe drought. Cities and counties are required to verify that adequate long-term water supplies exist for large development projects. (Water Code § 10910; Gov. Code § 66473.7.) These laws, working in conjunction with CEQA, force municipalities to consider how they will supply water to new projects. Thus, when an agency considers a detailed project proposal that would require additional water, the public must have an opportunity to consider, in a detailed EIR, the project’s water supply and mitigation measures and alternatives that would lessen the related impacts. (Pub. Res. Code § 21093(a); 14 Cal. Code Regs. § 15152(a)-(c).) This detailed analysis is referred to as a Water Supply Assessment (“WSA”). Water supply for the proposed project would be provided by the Coachella Valley Water District (CVWD). (DEIR, at 4.9-19.) Coachella Valley relies on groundwater for its primary supply sources. Jon McMillen, City Manager Cheri Flores. Planning Manager Nicole Sauviat Criste, Consulting Planner August 6, 2021 Page 7 SLOVAK BARON EMPEY MURPHY & PINKNEY LLP Palm Springs, CA T (760) 322-2275 Indian Wells, CA T (760) 322- 9240 Costa Mesa, CA T (714) 435-9592 San Diego, CA T (619) 501-4540 Princeton, NJ T (609) 955-3393 New York, NY T (212) 829-4399 www.sbemp.com 7 (DEIR, at 4.9‐19.) The proposed project is expected to consume approximately 958.63‐acre feet per year (AFY), which equates to an alarming 312,163,558 gallons of water per year. (DEIR, at 4.9‐ 19.) The DEIR vaguely states without any details that the groundwater basin can meet the water demands of the Coachella Valley for extended normal and drought periods. (DEIR, at 4.9‐28.) However, the WSA admits repeatedly that the Coachella Valley relies on groundwater for its primary supply source, and that “the amount of water in the acquifer has decreased over the years due to heavy pumping to serve urban, rural and agricultural development in the Coachella Valley, which has withdrawn water from the aquifer at a rate faster than its natural rate of recharge.” (WSA, p. 30.) The solution has been to import the majority of the water supply, primarily from the Colorado River. This is not a sustainable model as Californians have acutely learned over the last decade of drought-like conditions. Coachella Valley’s water conservation plans rely on source substitution with the Colorado River, but the Colorado River is also experiencing historically low levels and drought conditions. Countless other communities also rely on the Colorado River as a water source, so this practice is not sustainable in the long term. In fact, the WSA only analyzes and accounts for the water supply for the next 20 years, which is relatively soon. (DEIR, at 4.9‐28.) With exponential population growth expected, and the continuing effects of climate change, this analysis needs to account for a much longer period. Recent climatic developments, and the increasing impact of drought in the State and in the Western state, especially an historic drought in the Colorado River basin of 20 years, demand that the City not review water usage with “business as usual” calculations. See, e.g., California water regulators took unprecedented action this week, passing an emergency regulation that will bar thousands of Californians from diverting stream and river water as the drought worsens. (https://www.latimes.com/california/story/2021-08-04/california-drought-water-restrictions-how- bad-is-it ). Elsewhere, in the Colorado River basin, water levels in the water reserves held by Lake Powell and Lake Mead, two of the US’s largest reservoirs that both sit along the Colorado River relied upon more than 40 million (including the Coachella Valley) are at record lows3. https://www.popsci.com/science/lake-mead-lake-powell-drought/ As set forth above, the Wave Festival Project (even with water conservation measures) would have a total water demand of 958.63 acre-feet per year (AFY). It is important to note that the DEIR fails to equate the AFY by gallons of water per year. This was done purposefully. It does not want the public to know just how many gallons of water this project will use on a yearly basis. Projects that allow for 312,163,558 gallons of wasted resources should not be permitted to put pressure on 3 Lake Powell, which stretches along Utah and Arizona, dropped to 3,554 feet this week—the lowest depth since its initial filling in the 1960s. Lake Mead, the nation’s largest reservoir by water capacity, is also at its lowest level since it was filled in the 1930s. It’s currently at a depth of 1,067 feet, holding just one third of its potential capacity. Jon McMillen, City Manager Cheri Flores. Planning Manager Nicole Sauviat Criste, Consulting Planner August 6, 2021 Page 8 SLOVAK BARON EMPEY MURPHY & PINKNEY LLP Palm Springs, CA T (760) 322-2275 Indian Wells, CA T (760) 322- 9240 Costa Mesa, CA T (714) 435-9592 San Diego, CA T (619) 501-4540 Princeton, NJ T (609) 955-3393 New York, NY T (212) 829-4399 www.sbemp.com 8 already declining aquifers. This is especially true when the climate crisis is creating an uncertain future where sustainability and demand on aquifers are getting harder and harder to predict. C. Noise Has Not Been Adequately Analyzed or Mitigated. Noise pollution, like air pollution, has significant health implications. In analyzing the Wave Festival Project, Applicant has utilized its existing wave facility in Lemoore, California as a barometer of certain issues including noise. (See, DEIR at p. 4.11-45.) For example, Applicant states as follows: Additionally, the noise expert stated that agricultural fields and desert floors are considered soft surfaces for the purposes of sound propagation. Additionally, the noise expert stated that Coral Mountain is likely to absorb, rather than reflect noise back towards sensitive receiver locations. Only hard surfaces, such as pavement, would change the sound attenuation characteristics of the project. In addition, the worst‐case reference noise level conditions were taken during peak wave noise events at 12 feet, as stated above, whereas Coral Mountain is located approximately 650 feet from the Wave Basin. The reference noise level measurements themselves do not include any sound attenuation for the agricultural fields. Therefore, although the proposed project is located on the desert floor and adjacent to Coral Mountain, the noise measurements from the Lemoore site provide an accurate comparison of noise levels to occur at the project site. Id. The absurdity of the suggestion that conditions of the Lemoore facility could be likened to the proposed site of the Wave Festival Project can be seen clearly in an aerial photograph of that facility: Jon McMillen, City Manager Cheri Flores. Planning Manager Nicole Sauviat Criste, Consulting Planner August 6, 2021 Page 9 SLOVAK BARON EMPEY MURPHY & PINKNEY LLP Palm Springs, CA T (760) 322-2275 Indian Wells, CA T (760) 322- 9240 Costa Mesa, CA T (714) 435-9592 San Diego, CA T (619) 501-4540 Princeton, NJ T (609) 955-3393 New York, NY T (212) 829-4399 www.sbemp.com 9 The Lemoore facility is in a rural, agricultural area that is devoid of nearby residential development. The Wave Festival Project is proposed to be built next to adjoining large and well-developed residential communities. The concerns that arise in an agricultural area are not the same as they are in a residential up-scale area like the one that will surround the Wave Festival Project. The comparison, for analysis purposes, of data from the Lemoore facility is therefore faulty since it is akin to comparing “apples to oranges.” Moreover, the assertion that Coral Mountain is “likely to absorb, rather than reflect noise back towards sensitive receiver locations” was never tested or analyzed and is contrary to common sense and the experience of residents of the City. They know well that noise is AMPLIFIED off the hard surfaces of the surrounding mountains that are largely devoid of vegetation that might absorb sound as it does in an agricultural setting like Lemoore, California. Construction and traffic noise are some of the largest producers of noise pollution. Prolonged exposure to noise pollution can lead to hypertension and heart disease, hearing loss and consequential sleep disturbances. Wave Basin/Wave machine activity, outdoor pool/spa activity, outdoor activity, and neighborhood commercial land use activities will run from 7:00 a.m. to 10:00 p.m. (DEIR, at 4.11-44.) Finally, and most importantly, the Wave Festival Project is also projected to host Special Events as pointed out above. The Applicant must also properly analyze and mitigate significant impacts from noise from the Wave Festival Project considering these Special Events. Special consideration as to Jon McMillen, City Manager Cheri Flores. Planning Manager Nicole Sauviat Criste, Consulting Planner August 6, 2021 Page 10 SLOVAK BARON EMPEY MURPHY & PINKNEY LLP Palm Springs, CA T (760) 322-2275 Indian Wells, CA T (760) 322- 9240 Costa Mesa, CA T (714) 435-9592 San Diego, CA T (619) 501-4540 Princeton, NJ T (609) 955-3393 New York, NY T (212) 829-4399 www.sbemp.com 10 when they will be scheduled must also be analyzed. Moreover, special consideration must be given to the fact that all the proposed residential development will be in the nature of short-term rentals which are known to create additional noise and havoc in a community. Indeed, the City knows these problems exist with respect to short-term rentals. (See, https://www.desertsun.com/story/news/local/la-quinta/2021/07/21/la-quinta-considers-noise- monitor-mandate-str-properties/8033933002/.) The DEIR has not analyzed these impacts from the short-term rentals that will be pervasive as the Wave Festival Project. This impact allowing these rentals is significant since there are no nearby short-term rentals since most are prohibited in nearby communities4. The former project, where the Wave Festival Project is proposed, envisioned a quiet golf-based community with little noise emanating from that project. The City generally enjoys a quiet noise environment, with existing community noise being dominated by highway and local traffic, intermittent aircraft flyovers, and commercial operations. The City enjoys an enviable quiet environment that must be considered and not compromised in the manner sought by Applicant. Low noise levels are a major economic asset of the City’s resort and residential atmosphere and it is precisely that reason that residents have relocated to the City. The Wave Festival Project, however, anticipates that the Applicant will conduct Special Events including concerts and hosting large-scale surfing venues with music. These issues have not been properly addressed or analyzed in the DEIR. All these elements will contribute heavily to noise pollution in the area. Noise pollution does not only adversely affect human lives. Wildlife, especially birds, are heavily impacted by increased noise pollution. Communication, mating behavior, hunting and survival instincts of animals are altered by excessive noise. As such, the City should carefully review proposals such as the Wave Festival Project which we believe to be incompatible with the quiet environment present in the City. D. Air Quality Has Not Been Adequately Analyzed or Mitigated. The Wave Festival Project will also result in significantly compromised air quality in the area throughout the construction process, and potentially once the development is completed. Removal of stabilized soils and biological soil crust creates a destructive cycle of airborne particulates and erosion. As more stabilized soils are removed, blowing particulates from recently eroded areas act as abrasive catalysts that erode the remaining crusts thus resulting in more airborne particulates. 4 These short-term rentals are additionally a health concerns highlighted by the Covid-19 epidemic. Indeed, the City recently issued an executive order in connection with such rentals. (see, https://www.laquintaca.gov/home/showpublisheddocument/44617/637474189355200000) In issuing this Executive Order, the City cited increased short term rental complaints and violations during Covid-19 and a desire to “retain the quality of life for City residents.” Additionally, the City had issued a moratorium on such rentals. None of these concerns have been addressed by the Applicant. Jon McMillen, City Manager Cheri Flores. Planning Manager Nicole Sauviat Criste, Consulting Planner August 6, 2021 Page 11 SLOVAK BARON EMPEY MURPHY & PINKNEY LLP Palm Springs, CA T (760) 322-2275 Indian Wells, CA T (760) 322- 9240 Costa Mesa, CA T (714) 435-9592 San Diego, CA T (619) 501-4540 Princeton, NJ T (609) 955-3393 New York, NY T (212) 829-4399 www.sbemp.com 11 The Coachella Valley is in the Salton Sea Air Basin (“SSAB”) under South Coast Air Quality Management District jurisdiction. (DEIR, at 4.1-2.) The regional climate, as well as the temperature, wind, humidity, precipitation, and amount of sunshine significantly influence the air quality in the SSAB. Currently, state and federal air quality standards are exceeded in most parts of the SSAB. (DEIR, at 4.1-16.) Construction activities associated with the Wave Festival Project will result in emissions of VOCs, NOX, SOX, CO, PM10, and PM2.5, which includes site preparation, grading, building construction paving, and architectural coating. (DEIR, at 4.1-18.) A development with this effect on emissions is unacceptable amidst the current state of our climate crisis. The Wave Festival Project could result in significant impacts health effects from air quality emissions as well considering the significant nature of the Special Events as has been outlined above. In Sierra Club v. County of Fresno (Friant Ranch, L.P.) (2018) 6 Cal.5th 502, the Court held that air quality analysis must make a reasonable effort to substantively connect a project’s air quality impacts to likely health consequences. Any consideration of air quality must address the health effects to nearby sensitive receptors from the large quantity of idling vehicles consistent with a development of the type sought by Applicant. As pointed out above, because of the transient nature of the visitors to the Wave Festival Project because of short-term rental and the significant impact of the Special Events, there will likely be many idling vehicles. The analysis of the DEIR, to actually demonstrate that there are no significant impacts to air quality, is required to “connect” adverse human health effects to the levels of pollutants that would be emitted by the Wave Festival Project. The DEIR fails to do so. E. Greenhouse Gas Emissions Have Not Been Adequately Analyzed or Mitigated. The DEIR needs to go further in addressing the spike in greenhouse gas emissions during the potentially multiple year construction and because of the Special Events and short-term rentals. The Wave Festival Project will be constructed in three phases and will take approximately six (6) years to complete. (DEIR, at 4.1-19.) Due to the use of heavy construction equipment, unsafe levels of air pollutants would have an impact on the surrounding community and wildlife during that time. The presence of toxic air contaminants during construction is discussed in relation with the sensitive human receptors but ignores construction pollutant impact on wildlife and the ecosystem. For example, alpine and subalpine ecosystems could decline by as much as 60 to 80% by the end of the century because of increasing temperatures. (DEIR, Appendix I [GHG Report], p. 20.] The City may not hide behind a self-serving threshold to avoid this significant impact. F. Cumulative Impacts Have Not Been Adequately Analyzed or Mitigated. As written, the DEIR also glosses over the aggregate environmental impacts of the Wave Festival Project and misleads the reader through words such as “may” and “potentially.” This Project cannot Jon McMillen, City Manager Cheri Flores. Planning Manager Nicole Sauviat Criste, Consulting Planner August 6, 2021 Page 12 SLOVAK BARON EMPEY MURPHY & PINKNEY LLP Palm Springs, CA T (760) 322-2275 Indian Wells, CA T (760) 322- 9240 Costa Mesa, CA T (714) 435-9592 San Diego, CA T (619) 501-4540 Princeton, NJ T (609) 955-3393 New York, NY T (212) 829-4399 www.sbemp.com 12 be viewed independently from other planned developments in the region. The EIR needs to address the cumulative effects of the Wave Festival Project in relation to other nearby projects and planned developments. The cumulative impact from several projects is the change in the environment which results from the incremental impact of the project when added to other closely related past, present, and reasonably foreseeable probable future projects. Cumulative impacts can result from individually minor but collectively significant projects taking place over a period of time. (14 Cal. Code Regs. § 15355(b).) Traffic, water demands, greenhouse gas emissions, noise and air pollution are aggregate and have cumulative effects. It would be disastrous oversight for the City to allow the Wave Festival Project to move forward without fully analyzing this Project impact in relation to the overall impact of other projects in the region that are currently in development or in the planning stages. This is especially true given the fact that the DEIR did not consider the scheduling of Special Events (not defined or discussed in the DEIR), and their otherwise enormous impact vis-à-vis other festivals in adjoining communities such as Coachella and Stagecoach and the impact of the short-term rentals (again, not addressed in the DEIR.) IV. THE DEIR IS INCONSISTENT WITH GENERAL PLAN PROGRAMS AND LAND USE POLICIES. CEQA requires that environmental impact reports analyze the consistency of a project with applicable local plans, including General Plans. (See Napa Citizens for Honest Govt. v. Napa County Bd. of Supervisors (2001) 91 Cal.App.4th 342, 386-87; 14 Cal. Code Regs. Appendix G, § IX(b).) Inconsistencies with a General Plan or other local plan goals and policies that were enacted to protect the environment are significant impacts in themselves and can also be evidence of other significant impacts. (See id.; Pocket Protectors v. City of Sacramento (2004) 124 Cal.App.4th 903, 929.) “The general plan is more than the legal underpinning for land use decisions; it is a vision about how a community will grow, reflecting community priorities and values while shaping the future.” (See, General Plan Guidelines; Published by the Governor's Office of Planning and Research (https://opr.ca.gov/docs/OPR_COMPLETE_7.31.17.pdf )). The City must abide by its general plan since it is, in essence the “Constitution” of the City: “[T]he general plan [is] a ‘ “constitution” for future development’ [citation] located at the top of ‘the hierarchy of local government law regulating land use’ [citation]. Jon McMillen, City Manager Cheri Flores. Planning Manager Nicole Sauviat Criste, Consulting Planner August 6, 2021 Page 13 SLOVAK BARON EMPEY MURPHY & PINKNEY LLP Palm Springs, CA T (760) 322-2275 Indian Wells, CA T (760) 322- 9240 Costa Mesa, CA T (714) 435-9592 San Diego, CA T (619) 501-4540 Princeton, NJ T (609) 955-3393 New York, NY T (212) 829-4399 www.sbemp.com 13 The general plan consists of a ‘statement of development policies … setting forth objectives, principles, standards, and plan proposals.’ [Citation.] The plan must include seven elements—land use, circulation, conservation, housing, noise, safety and open space—and address each of these elements in whatever level of detail local conditions require [citation]. General plans are also required to be ‘comprehensive [and] long[]term’ [citation] as well as ‘internally consistent.’ [Citation.] The planning law thus compels cities and counties to undergo the discipline of drafting a master plan to guide future local land use decisions.” (DeVita v. County of Napa (1995) 9 Cal.4th 763, 772–773 [38 Cal. Rptr. 2d 699, 889 P.2d 1019], fn. omitted.) Since it is essentially the Constitution of the City, a general plan cannot be lightly amended. Much thought and deliberation go into the formation of the general plan and any amendment thereto. The City is well of aware of this fact and its last update its general plan took place over a period of years. (See, https://www.laquintaca.gov/business/lq2035-general-plan/documents) Key to any such updates is community participation which is integral to the update process. The City’s general plan is the 2035 La Quinta General Plan (General Plan). Here, Applicant seeks an extraordinary request from the City in connection with the Wave Festival Project, i.e., an amendment to the City’s General Plan. This request skirts and short circuits the normal procedure that the City undertakes when it amends its General Plan which involves years of deliberations and community input. Moreover, such a request short circuits the expectations of residents of the City who invest their life savings in the City in purchasing residences based on their belief that the values of the General Plan will hold true for the foreseeable future. It is for that reason the City must tread lightly and consider the request of the Applicant with great concern. Here, the Applicant requests a dramatic change to the City’s General Plan. The General Plan Amendment (GPA 2019‐0002) will amend the current General Plan land use designations from General Commercial, Low Density Residential, and Open Space – Recreation to Neighborhood Commercial, Low Density Residential, Tourist Commercial, and Open Space. (DEIR, at 3.5.2.) The Wave Festival Project bears NO relationship to the development that had been originally entitled for that area. The request of the Applicant is for a wholesale change in the character of the land where they propose to build. The DEIR briefly states, “The project site is surrounded by developed residential communities…” A serious examination of the area shows The Quarry, Santerra, Coral Mountain Estates, Andalusia, and Trilogy residential communities surround the proposed location. Additionally, new home developments immediately south of the proposed location have been approved or are in review including the 57 residential Estate Collection at Coral Mountain and the 1,200 residential Travertine community—a fact omitted from the EIR. Clearly, the Wave Festival Project is a “horse of a different color” entirely and is primarily a commercial enterprise where low-density housing is slated to be built. The DEIR's analysis of the Wave Festival Project's consistency with the General Plan is fundamentally flawed. The DEIR takes the position that because amendments and minor Jon McMillen, City Manager Cheri Flores. Planning Manager Nicole Sauviat Criste, Consulting Planner August 6, 2021 Page 14 SLOVAK BARON EMPEY MURPHY & PINKNEY LLP Palm Springs, CA T (760) 322-2275 Indian Wells, CA T (760) 322- 9240 Costa Mesa, CA T (714) 435-9592 San Diego, CA T (619) 501-4540 Princeton, NJ T (609) 955-3393 New York, NY T (212) 829-4399 www.sbemp.com 14 adjustments to the General Plan are proposed, the Wave Festival Project would be consistent with both documents, and, therefore, any conflicts with plans would be less than significant. (DEIR, at 4.10-1.) To evaluate the accuracy of this statement and the Wave Festival Project's consistency with the General Plan, the DEIR must identify the "minor adjustments" to the plan's policies. Unfortunately, the DEIR fails to provide this critical information. Moreover, in its analysis, the DEIR glosses over numerous, glaring inconsistencies to reach the contrived conclusion that the Wave Festival Project is somehow consistent with the General Plan. In addition to misinforming decision-makers and the public about the Wave Festival Project's consistency with the General Plan, this analysis underestimates the actual impacts of the Wave Festival Project and ignores some of the Wave Festival Project's most significant impacts.5 The DEIR must be revised and recirculated to provide a comprehensive and accurate analysis of all General Plan inconsistencies. Numerous goals and policies within the City are relevant to the Wave Festival Project. Many of these goals and policies are directly at odds with the Wave Festival Project. Some of the most egregious violations are discussed below. A. The Wave Festival Project is Inconsistent with General Plan Policies Pertaining to Water Usages. The General Plan embodies values and principles that recognize the importance of the water resources in the area, including maintaining water availability to provide domestic water to existing developments in the City. Despite these important principles, the DEIR fails to provide any General Plan consistency analysis for water. The following goal is indisputably linked to protecting the environment through avoiding impacts on water resources: GOAL-WR-1 GOAL-WR-1 states: “The efficient use and conservation of the City's water resources.” The General Plan acknowledges that continued growth in the City and the region has resulted in an increased demand for domestic water. As a result, CVWD extracts more water from the lower thermal subarea than is naturally recharged into it every year — a condition known as overdraft. (General Plan, p. III-58.) It further states that increased development will contribute to greater demand for water resources and the potential for continued overdraft. (Id.) 5 Additionally, the DEIR's conclusion that the Project is consistent with various General Plan goals and policies is fatally undermined by the fact that the DEIR does not contain an adequate discussion of the Project's impacts on the resources which those goals and policies are meant to protect. (See Napa Citizens for Honest Govt., supra, 91 Cal.App.4th at 381.) Jon McMillen, City Manager Cheri Flores. Planning Manager Nicole Sauviat Criste, Consulting Planner August 6, 2021 Page 15 SLOVAK BARON EMPEY MURPHY & PINKNEY LLP Palm Springs, CA T (760) 322-2275 Indian Wells, CA T (760) 322- 9240 Costa Mesa, CA T (714) 435-9592 San Diego, CA T (619) 501-4540 Princeton, NJ T (609) 955-3393 New York, NY T (212) 829-4399 www.sbemp.com 15 This Project is enormous and will require significant amount of the City’s valuable water resources. At project buildout, the Wave Festival Project could accommodate approximately 7.77 acres of Neighborhood and Wave Farm Commercial uses; 232.07 acres of Low Density Residential; 117.70 acres of Hotel/Resort uses comprised of the hotel, the Wave Lagoon, attached residential uses and various resort related amenities; and 27.01 acres of Open Space. The low-density residential land use will include 496 units of detached residential. The hotel resort land use proposes 150 hotel keys, 104 attached resort residential units and 55,000 square feet of commercial uses The 16-acre surf wave basin and lagoon will serve as the focal point of the development. The estimated total domestic water demand for indoor and outdoor use is approximately 941.03 acre- feet per year (AFY), or 2.45 acre-feet per acre. The residential indoor demand estimate is 97.22 AFY, the non-residential indoor use estimate is 42.34 AFY, and the outdoor estimate is 801.47 AFY. (WSA, p. 20.) The majority of the water use is the outdoor water demand, which equates to an outrageous 260,986,749.15 gallons of water per year. With precious water resources, a huge surf lagoon in the middle of the desert clearly does not comply with General Plan GOAL-WR-1 as an efficient use of water. The Wave Festival Project's inconsistency with this General Plan Goal constitutes a significant impact. B. The Wave Festival Project is Inconsistent with General Plan’s Policies Pertaining to Aesthetics and Light Pollution. It is undisputable that the Wave Festival Project — given the height, bulk, and scale of its proposed structures — would irreparably alter the community's character and views of the surrounding mountains. By the DEIR's own admission, the Wave Festival Project's impacts on scenic vistas, the visual character or quality of the site, scenic resources, and light and glare would be significant and unavoidable. (DEIR at 1-15.) The DEIR's conclusion that the Wave Festival Project would not conflict with the General Plan policies pertaining to aesthetics would be laughable if the implications were not so ominous. Certain of the most egregious violations include: Guiding Principle: One of the guiding principles of the General Plan is to reduce light pollution. (General Plan, p. 1-3.) The Wave Festival Project is blatantly inconsistent with this principle. The Wave Festival Project proposes 80-foot-high light fixtures. The 80‐foot light fixtures proposed for the project would be located around the Wave Basin to illuminate the recreational facility during the evenings. (DEIR, at 4.1-56.) The Wave Festival Project proposes seventeen (17) 80‐foot lights, separated approximately 20 feet from each other. The light poles lie within the line of sight for motorists and pedestrians, and visible to the properties south of the Wave Festival Project. (DEIR, at 4.1-39, 4.1-41.) Even worse, the lights will operate from dust to 10 PM. (Id.) As opined by Minagar & Associates in their comment letter of August 2, 2021 (see, Exhibit 3), the analysis contained in the DEIR is defective in several respects: Jon McMillen, City Manager Cheri Flores. Planning Manager Nicole Sauviat Criste, Consulting Planner August 6, 2021 Page 16 SLOVAK BARON EMPEY MURPHY & PINKNEY LLP Palm Springs, CA T (760) 322-2275 Indian Wells, CA T (760) 322- 9240 Costa Mesa, CA T (714) 435-9592 San Diego, CA T (619) 501-4540 Princeton, NJ T (609) 955-3393 New York, NY T (212) 829-4399 www.sbemp.com 16 Providing the right lighting solution for an exterior application should take into consideration glare, along with the specific site requirements for spacing, efficiency, and visual comfort. Current means of measuring glare in exterior applications are not fully defined or comprehensive. Ways to is by the following: Shielding, diffusion, selection of warm CCTs, and reducing contrast of the Effective Luminous Area. Reducing glare may reduce the efficiency of the luminaire and the spacing, height which were not addressed in this DEIR report nor in Appendix B due to cost and potential redesign of the project. We have to bear in mind that, the level of glare that an individual experiences is highly subjective. Therefore, the designers should install mock-ups in order to confirm adequate performance and visual comfort of the concerned parties affected by such installation. Shielding and Diffusion in LED Luminaires has not been explored in the DEIR report nor in Appendix B. There is no alternative solution/ study provided for the intensity from the luminaire, the number of luminaires, the size of the luminaire, and the height or the angle of the luminaire. The proposed lighting plan does not provide any gradients. It immediately changes between dark and bright. For older residents/visitors in the surrounding area of the proposed project site, it will inevitably create a lot of discomforts especially bothering some individual’s eyes. Nor does the DEIR address concerns that are specific to the City and desert conditions. The City is regularly buffeted by high winds. As a result, there is silica particulate blown about in the area of the proposed project. That particulate is highly reflective. Nowhere in the DEIR does the Applicant address this important issue. The DEIR did not, then, properly analyze the light and glare emanating from the enormous 80-foot towers that will be constructed. There are no actual mockups of the proposed towers that would provide real and credible analysis of their impacts, for example. Moreover, the analysis of the DEIR did not consider the darkened skies of the surrounding environment in the Coachella Valley. It is a much-hallowed quality that municipalities and homeowner’s associations go to great lengths to make certain that ambient light is dampened or eliminated, e.g., some communities prohibit or limit light posts. This darkened atmosphere opens the night skies to the beauty of illuminating stars. These darkened skies then are a particularly bad backdrop from the glare that will most assuredly emanate from the 80-foot light towers that Applicant proposes especially when windstorm lift reflective particulate into the air. The light and glare generated from the fixtures would result in significant impacts and is in direct contrast to the City’s principle to reduce light pollution. GOAL OS-3: Jon McMillen, City Manager Cheri Flores. Planning Manager Nicole Sauviat Criste, Consulting Planner August 6, 2021 Page 17 SLOVAK BARON EMPEY MURPHY & PINKNEY LLP Palm Springs, CA T (760) 322-2275 Indian Wells, CA T (760) 322- 9240 Costa Mesa, CA T (714) 435-9592 San Diego, CA T (619) 501-4540 Princeton, NJ T (609) 955-3393 New York, NY T (212) 829-4399 www.sbemp.com 17 Goal OS-3 states the importance of the preservation of scenic resources as vital contributors to the city's economic health and overall quality of life. (General Plan, at 11-30.) The Wave Festival Project causes a significant change in the visual character of the area from a single‐ story residential and golf environment to a hotel and Wave Basin facility. As determined in the line-of-sight analyses and visual simulations, the project site will result in the partial obstruction of views of Coral Mountain and the Santa Rosa Mountains, depending on location and viewpoint. Therefore, development of the project property would result in obstructed and partially obstructed views of these scenic resources. (DEIR, at 4.1-44.) The Wave Festival Project's clear inconsistency with this General Plan Goal constitutes a significant impact. Policy LU-2.3: Policy LU-2.3 states that the City's outdoor lighting ordinance will be maintained. The La Quinta Municipal Code (“LQMC”) Section 9.100.150, Outdoor Lighting, is intended to provide standards for outdoor lighting which allow adequate energy efficient lighting for public safety while minimizing adverse effect of lighting, such as lighting which has a detrimental effect on astronomical observations; inefficiently utilizes scarce electrical energy; and/or creates a public nuisance or safety hazard. As set forth above, the Wave Festival Project site, which is currently undeveloped and vacant, provides largely unobstructed views of Coral Mountain and the Santa Rosa Mountains from public rights‐of‐ways. (DEIR, at 4.1-72.) However, because of the enormous light poles around the Wave Basin, it will create an unsafe glaring off the roads where cars travel. The Wave Basin lights will be projected until 10 p.m. at night. The bright lights at the Wave Basin in the evening hours will clearly conflict with the City’s policy for public safety under the LQMC outdoor lighting ordinance. C. The Wave Festival Project is Inconsistent with General Plan Policies Pertaining to Noise Pollution. Notwithstanding the fact that the Wave Festival Project would result in significant noise pollution, the DEIR identifies it as “less than significant.” Moreover, it never bothers to analyze the Wave Festival Project's consistency with the following General Plan policies: Guiding Principle: One of the guiding principles of the General Plan is to reduce noise pollution. (General Plan, p. 1- 3.) The City's ongoing efforts to preserve the quality of life for all its residents, present and future, must include the protection of a quiet noise environment. The Wave Festival Project is clearly inconsistent with this principle. There are both operational and construction noise impacts associated with this Project. For example, the Wave Basin and associated machinery/facilities will cause operational noise impacts. Prior to Jon McMillen, City Manager Cheri Flores. Planning Manager Nicole Sauviat Criste, Consulting Planner August 6, 2021 Page 18 SLOVAK BARON EMPEY MURPHY & PINKNEY LLP Palm Springs, CA T (760) 322-2275 Indian Wells, CA T (760) 322- 9240 Costa Mesa, CA T (714) 435-9592 San Diego, CA T (619) 501-4540 Princeton, NJ T (609) 955-3393 New York, NY T (212) 829-4399 www.sbemp.com 18 each wave, the control tower announces the event over the public address system. (DEIR, Appendix K.1 [Noise Study], at p. 73.) This is followed by the noise generated from the movement of the sled and an increase in noise levels from the mechanical equipment buildings. As the sled moves through the lagoon, noise from the cable and metal rollers is clearly audible. (Id.) During peak wave events, the Wave Basin generates noise levels ranging from 62.6 dBA Leq at end of the lagoon, 73.8 dBA Leq in the lifeguard tower and 75.7 dBA Leq near the cable roller system. (Id.) There are also serious noise levels concerns associated with outdoor hotel pool and spa activity. These noise activities include the waterfall, people talking, and children and adults swimming and playing in a pool. The measured reference noise level at 50 feet is 57.8 dBA Leq. (Id. at p. 75.) In addition, there is noise level impacts associated with the Wave Festival Project’s outdoor or beach club activities, including parents speaking on cell phones, kids playing, and background youth soccer games, with coaches shouting instructions and people cheering and clapping. The special events will also contribute to additional noise. The Noise Study estimated the playground activity noise level to be 43.4 dBA Leq. (Id.) Finally, there is noise level impacts associated the proposed neighborhood commercial center. The noise level measurements collected show a peak hourly noise level of 54.8 dBA Leq when measured at 50 feet. (Id.) All the operational noise impacts exceed 219.3 dBA Leq. There are also construction-related impacts associated with the Wave Festival Project, which includes combination of trucks, power tools, concrete mixers, and portable generators that when combined can reach high levels. Noise levels generated by heavy construction equipment can range from approximately 68 dBA to more than 80 dBA when measured at 50 feet. (Id. at p. 81.) Construction activity can result in varying degrees of ground vibration, depending on the equipment and methods used, distance to the affected structures and soil type. The Wave Festival Project is inconsistent with this general principle of reducing noise pollution. As discussed above, the operational and construction noise impacts would affect human lives, as well as wildlife. The DEIR cannot simply ignore this very real threat to public safety. GOAL N-1 GOAL N-1 states as follows: “A helpful noise environment which complements the City's residential and resort character.” The primary source of noise in the City is traffic. (General Plan, p. IV-4.) Traffic generated by the operation of the Wave Festival Project will influence the traffic noise levels in surrounding off-site areas. (DEIR, Appendix K.1 [Noise Study], at p. 1.) The DEIR acknowledges that the Wave Festival Project-related noise level increases are considered “potentially significant” for Avenue 58 and Madison Street. (Id.) In addition to the resort itself, there will be increased traffic from construction and special events. The Wave Festival Project's inconsistency with these General Plan principles and goals constitutes a significant impact. Jon McMillen, City Manager Cheri Flores. Planning Manager Nicole Sauviat Criste, Consulting Planner August 6, 2021 Page 19 SLOVAK BARON EMPEY MURPHY & PINKNEY LLP Palm Springs, CA T (760) 322-2275 Indian Wells, CA T (760) 322- 9240 Costa Mesa, CA T (714) 435-9592 San Diego, CA T (619) 501-4540 Princeton, NJ T (609) 955-3393 New York, NY T (212) 829-4399 www.sbemp.com 19 D. The Wave Festival Project is Inconsistent with General Plan Policies Pertaining to Transportation. If implemented, the Wave Festival Project would be directly at odds with the General Plan's fundamental principles that development only be allowed in areas where the circulation and transportation system capacity can accommodate such development. One of the guiding principles in the General Plan is to “[p]romote and encourage a broad range of transportation opportunities, especially those that reduce the impact to our environment, as well as effectively moving people and goods. Continue to work closely with neighboring communities and regional agencies to address regional transportation issues.” (General Plan, at p. I-3.) The General Plan includes numerous guiding policies centered on these themes, including, but not limited to: Policy CIR-1.12 Policy CIR-1-1.12 states as follows: “As a means of reducing the vehicular traffic on major roadways and to reduce vehicle miles traveled by traffic originating in the City, the City shall pursue development of a land use pattern that maximizes interactions between adjacent or nearby land uses.” (General Plan, at p. II-126.) In direct violation of Policy CIR-1.12, if the Wave Festival Project is approved, the City would be allowing significant and unavoidable traffic impacts on local and regional highways. The Wave Festival Project is inconsistent with this General Plan Policy which also constitutes a significant impact. Policy CIR-2.1 Policy CIR-2.1 states as follows: “Encourage and cooperate with SunLine Transit Agency on the expansion of routes, facilities, services and ridership especially in congested areas and those with high levels of employment and commercial services and encourage the use of most energy efficient and least polluting transportation technologies.” (General Plan, at p. II-128 — II-129.) Within this Policy are several program goals, including: Program CIR-2.1.a: Consult and coordinate with the SunLine Transit Agency on immediate and long-term transit issues and assure pro active representation on the Agency Board and its decision making process. * * * Program CIR-2.1.c: When reviewing development proposals, consult and coordinate with SunLine and solicit comments and suggestions on how bus stops and other public transit facilities and design concepts, including enhanced handicapped access, should be integrated into project designs. Program CIR-2.1.d: When reviewing large-scale development proposals, consult and coordinate with SunLine to encourage the development of rideshare and other Jon McMillen, City Manager Cheri Flores. Planning Manager Nicole Sauviat Criste, Consulting Planner August 6, 2021 Page 20 SLOVAK BARON EMPEY MURPHY & PINKNEY LLP Palm Springs, CA T (760) 322-2275 Indian Wells, CA T (760) 322- 9240 Costa Mesa, CA T (714) 435-9592 San Diego, CA T (619) 501-4540 Princeton, NJ T (609) 955-3393 New York, NY T (212) 829-4399 www.sbemp.com 20 alternative, high occupancy transit programs for employers with sufficient numbers of employees. (Id. at II-129.) The DEIR simply states that “bus facilities are not located within the project study area.” (DEIR, at 4.13-8.) It makes no mention of consulting with the SunLine Transit Agency or evaluating on ways that transit services could be incorporated into the Wave Festival Project. In fact, the DEIR provides no indication that the Wave Festival Project would result in an increase in transit mode share. Based on the Coral Mountain Vehicle Miles Traveled (VMT) Analysis (Appendix L.2), the Wave Festival Project has an estimated service population (SP) of 1,698 residents, 434 employees associated with the hotel use, 240 employees associated with the retail use, and approximately 300 hotel occupants for a total service population of 2,672. (DEIR, at 4.7-9.) With this type of large-scale project, it is imperative that transit programs are evaluated in more detail. Policy CIR-2.2 Policy CIR-2.2 states as follows: “Encourage reduction of greenhouse gas emissions (GHG) by reducing vehicle miles traveled and vehicle hours of delay by increasing or encouraging the use of alternative modes and transportation technologies, and implement and manage a hierarchy of Complete Street multimodal transportation infrastructure and programs to deliver improved mobility and reduce GHG emissions.” (General Plan, at p. II-129.) As set forth above, the DEIR is inadequate in its evaluation of alternative modes of transportation. The DEIR states that the Wave Festival Project includes Project Design Features (PDFs) that effectively reduce air quality and GHG emissions. (DEIR, at 7-6.) It goes on to list a few programs, such as employer-sponsored shuttles, and commute trip reduction program. (Id.) However, the DEIR provides very little detail on how these programs would be implemented. Without providing any details, it is unclear whether it complies with Policy CIR-2.2 of the General Plan. The Wave Festival Project is in clear violation of these General Plan Policies. The DEIR provides no indication that the Wave Festival Project would result in an increase in transit mode share. Rather than meeting recreational demand with transit service, the Wave Festival Project would likely be completely auto-based. In addition, the Wave Festival Project would result in a significant impact on local transit service providers for which the DEIR does not identify adequate mitigation. The Wave Festival Project is inconsistent with this General Plan Policy which also constitutes a significant impact. CONCLUSION Jon McMillen, City Manager Cheri Flores. Planning Manager Nicole Sauviat Criste, Consulting Planner August 6, 2021 Page 21 SLOVAK BARON EMPEY MURPHY & PINKNEY LLP Palm Springs, CA T (760) 322-2275 Indian Wells, CA T (760) 322- 9240 Costa Mesa, CA T (714) 435-9592 San Diego, CA T (619) 501-4540 Princeton, NJ T (609) 955-3393 New York, NY T (212) 829-4399 www.sbemp.com 21 We are concerned on several fronts that a project of the magnitude and impact of the Wave Festival Project is being considered without sufficient consideration being given to its significant environmental impact to the City and its residents. Moreover, we are concerned that the City is running afoul of its requirements to conduct a thorough and meaningful analysis of the Wave Festival Project as required by California law and by its own General Plan. Before the Wave Festival Project can even be considered, then, there must be a credible analysis of its environmental impact. That critical analysis has not been performed. Sincerely, Bruce T. Bauer, Esq. Enclosures Ex. 1 – Minagar & Associates, Inc. Resume Ex. 2 - August 3, 2021, Minagar & Associates, Inc comment letter re traffic Ex. 3 - August 2, 2021, Minagar & Associates, Inc comment letter re sound CC: Linda Evans, Mayor (levans@laquintaca.gov) Dr. Robert Radi, Mayor Pro Tem (rradi@laquintaca.gov) John Peña, Council Member (jpena@laquintaca.gov) Kathleen Fitzpatrick, Council Member (kfitzpartick@laquintaca.gov) Steve Sanchez, Council Member (ssanchez@laquintaca.gov) Comments regarding DEIR Section 4.15 Utilities and Service Systems In the CVWD Water Assessment, Coral Mountain surf pool replenishment is listed at 39 million gallons yearly. CVWD does not have knowledge of coefficients to account for evaporation due to Wave Action at the time of their Water Assessment. In addition, the increasing number of days of wind action in the Coachella Valley will cause additional evaporation. (If required, Alena Callimanis can provide additional information on the number of high wind days in Coachella Valley). Water evaporation calculations by CVWD are based on a standard factor of 1.2 for moving water and pan evaporation numbers from 2005. In 2005, when these calculations concluded, we only had 99 days over 100 degrees. Therefore, in order to determine the amount of water required, the DEIR must look at the following information: 1) The World Surf League, which purchased Kelly Slater wave technology, wrote that on very hot days at Lemoore Surf Ranch, the pool lost 250,000 gallons a day. It is valid to accept this as a minimum number to be used for La Quinta, because Lemoore is in Kings County where the evapoTranspiration rate is lower than our area. Since the La Quinta evapoTranspiration Rate would dictate a higher rate of evaporation than Lemoore, we are actually looking at higher than 250,000 gallons per day of evaporation. Lemoore had 27 days over 100 degrees in 2020 with hottest temperature of 107 degrees. La Quinta had 143 days over 100 degrees in 2020. The first part of a new calculation can use 250,000 gallons a day times 143 hot days. This equals 36 million gallons lost to evaporation in 143 days. This does not account for an additional 222 days of the year. But considering we had 56 days over 110 degrees in 2020, it should be reasonable to expect that on the days over 110 degrees, evaporation should be higher than 250,000 gallons. Should we calculate that at 300,000 gallons? Especially considering our ETo is higher than Lemoore. What about the rest of the 222 days of the year? We had 51 days over 90 degrees as part of that 222 days. The DEIR must use numbers that reflect actual wave pool evaporations and not outdated evaporation methods. It must include calculations based on known evaporations from wave pools. 2) The DEIR must account for the additional windy days which add to evaporation. Many sites on line provide ways to account for actual wind evaporation. This must be included. Respectfully, Alena Callimanis 81469 Rustic Canyon Drive La Quinta, CA 92253 919 606-6164 acallimanis@gmail.com We have been told that there will be no “light pollution”. However, this picture was taken from 58th Street and shows the light impact from Bagdouma Park in Coachella, over five miles from the Coral Mountain site. Due to the nature of fine sand particles in the air in the Desert, light will always appear like this. And since the residents are significantly closer to Coral Mountain than Bagdouma Park we will have significant light pollution from the seventeen 80 feet light poles. By the way, the poles at the Park are only 60 feet height. So the light impact will be significant to the surrounding developments In addition, please also provide information on wind tunnel tests that have been performed on the lights to ensure that during our wind events, the poles will not snap or bend and cause injuries. Lisa Castro, the resident adjacent to the surf basin, has stated for the record to the City Council that Coral Mountain causes a wind tunnel effect in this area. She has recorded significant wind events and can provide that information if requested. Respectfully, Alena Callimanis 81469 Rustic Canyon Drive La Quinta, CA 92253 919 606-6164 acallimanis@gmail.com Section 4.6 Geology and Soils A full study must be completed on this site due to the fact that the surf lagoon has a still water level that is as much as 9 ft (2.75 m) deep in the center. 9 ft of water weighs 562 pounds per square foot (psf), which is a very heavy load (a uniform freeway load is only 250 psf, as comparison). The load will fluctuate with the wave and will cause a dynamic loading. A geotechnical engineer needs to provide an analysis to determine the potential impact of this loading on the soil at this site. The site is located in relatively close proximity of potentially active seismic faults and pressures due to seismic forces. The geotechnical engineer needs to address equivalent fluid pressure for lateral seismic forces at this site, and to be added to the geology and soils discussion. Meriwether has discussed that they recorded the Kelly Slater wave pool in Lemoore for seismic information and found no impact. This is not what is required here at the Wave Basin site in La Quinta. An independent geotechnical engineer, who has not worked with Meriwether in the past and has been vetted by us, must provide the information requested above that is required to be included in the EIR due to this location, not Lemoore. Alena Callimanis 81469 Rustic Canyon Drive La Quinta, CA 92253 919 606-6164 acallimanis@gmail.com Section 4.5 states that the project would be .19 percent of IID’s total estimated demand in 2031. We are not interested in the demand in 2031. We are interested in the demand when the Wave Park is operating 7AM to 10pm, 365 days a year, in 2023. Please provide information from IID that states that power will be available at that rate required for the wave machinery in 2023. In addition, with IID’s aggressive peak demand energy efficiency programs, we would like to see incorporated into the EIR that IID understands that the Wave Park’s peak hours of energy demand will be 6pm to 10pm, especially in the summer during our extreme heat and how IID and the Coral Mountain project plans to address that. In addition, section 4.7 Greenhouse Gas Emissions, references greenhouse gas credits but bypasses the actual discussion of the significant amount of greenhouse gas emissions as the result of the huge amount of electricity that is required to be produced to generate waves by the Wave Pool machinery, from 7AM to 10PM, 365 days per year. We want a full accounting in the EIR of the greenhouse gas emissions, both from electrical power creation, and from the cement production required for the 16.7 acres wave basin. Alena Callimanis 81469 Rustic Canyon Drive La Quinta, CA 92253 919 606-6164 acallimanis@gmail.com With regards to the project noise levels, Section 4.11, we demand a noise evaluation to be conducted on the Coral Mountain site, in order to determine the actual noise impact of the project. There has been a significant amount of La Quinta City Council Public Hearing Comments on noise that is propagated currently throughout the communities that are around Coral Mountain, including hikers conversations, shooting noises from the Lake Cahuilla Police Shooting range, car noises, and numerous other examples. The Urban Crossroads Noise Memo, dated April 20, 2020, states that Coral Mountain is likely to absorb, rather than reflect noise. This is an Environmental Impact Report. A speculative comment like that has no place in the EIR. The new noise evaluation must be made directly on site so that the noise impact can be properly evaluated, both during the day and during the hours of 8pm to 10pm. There must be an independent sound advisor available during the study so that we are comfortable with the results. The importance of this cannot be brushed aside by an evaluation that is determined by computer simulations. Even though sensors were placed around the Coral Mountain site to record pre-existing sound conditions, that cannot be used to predict the actual noise levels on site. Please inform me when this is scheduled so that we make sure an independent noise consultant will be able to join the analysis. Respectfully, Alena Callimanis 81469 Rustic Canyon Dr. La Quinta, CA 92253 919 606-6164 acallimanis@gmail.com I have significant concerns about the undercalculation of the use of chlorine at the Wave Basin. With our excessively high temperatures, the risk of warmer water means more chlorine demand. Both living and non-living contaminants are more prevalent in warmer water. Algae, bacteria and brain-eating amoebas, for instance, are living contaminants that chlorine must kill. Warmer water means those microorganisms can reproduce more rapidly, therefore problems like algae and bacteria are more prevalent in the summertime. To kill any living organism, chlorine needs a certain amount of contact time (CT). Hotter days mean more non-living organics in the water, like sunscreen and body oils. Between these organics and the living contaminants like algae and bacteria, warm water has a higher chlorine demand than cold water. For example, dosing at 5ppm/day, chlorine consumption could be 1,100lbs/day of 68% briquettes. This is a significant amount of chlorine that needs to be kept on site. What are the precautions that are being taken to safely house this significant amount of chlorine? To keep it cool? I am concerned that the filtration systems will not be able to circulate the water an adequate amount. In our excessive high temperatures, if full pool circulation through the filtering system takes significantly longer than once per day, there is a high risk of not properly removing all contaminants. This poses a danger to the health and safety of surfers and people in the pool. I would like to understand more fully in the EIR how the developer will address the chlorine and filtration required at the excessively hot water temperatures found here (pool temperatures have been between 93 and 97 degrees, with no cooling relief overnight). This is a big risk to the health and safety of all surfers/people in the water, that must be addressed. Respectfully, Alena Callimanis 81469 Rustic Canyon Dr La Quinta, CA 92253 919 606-6164 Friday, August 6, 2021 at 15:02:00 Pacific Daylight Time Page 1 of 2 Subject:Coral Mountain Resort - WavePark - Response/Comments to the EIR Date:Friday, August 6, 2021 at 2:51:09 PM Pacific Daylight Time From:Mary Greening To:consulngplanner@laquin taca.gov CC:Dan Greening, Mary Greening Thank you for the opportunity to provide commentary on the EIR for the Coral Mountain Wave Project. As 15 year homeowners at Andalusia CC, we have enjoyed the serenity of this part of La Quinta, and believe the proposed waterpark development is not in sync with other developments in the area. We support the following alternav e considered for evaluaon, in order of preference: Alternav e #2 – No Project/Exisng En tlemen ts Alternav e 4 – The Golf/Resort Hotel Alternav e Alternav e 5 – The lake amenity/No Hotel Alternav e 3 – Reduced Density Alternav e If the project connues, we would like to voice the following issues/concerns: Visibility/LighFng: We are very concerned about the lights that will be visible from the top viewing levels of the hotel. A 4-story structure is significantly above the predominantly single level only housing in the area, and the top of the building and its lights would be visible from adjacent neighborhoods. We are even more concerned about the 80’ proposed lights over the wave park. These towers would not only be visible from a distance, even unlight, but would also impact views of the mountain and the night sky. Noise This neighborhood is very quiet. We can hear the cars from the Thermal Club, which is much further away than the proposed project. Our concerns are: - Traffic noise on Madison - Noise from the filtering and heang s ystem for the wave park (which we couldn’t find addressed in the EIR). The waterpark will need to be heated much of the year, and filtering will be constant - Noise from the announcers - Noise from spectators - Noise from special events Traffic We believe there should be 2 main entrances into the development – one as proposed, which would serve only residents, and a second, which would be off Madison in the south end of Sec. II, which would serve the hotel, wave park, tourists. We are very concerned about the increased traffic levels, parcularly during special e vents. We also do not want traffic light(s), now or in the future, on Madison at 58th, 60th, or inbetween Hours of OperaFon The hours of operaon should be reduced. We would propose an opening no earlier than 8 am, with a closure from Page 2 of 2 October through February no later than 7 pm, and from March through September of 8 pm. With lights doused at the wavepark and on the viewing area of the hotel at these hours, there would be much less impact of lights on nearby communies. Special Events We would prefer no special events, but if they are to be allowed, we would propose that they never be held during any concert, art, or other main event at the polo grounds, and not during athlec e vents like the bike tour, triathalons, etc. OperaFons during Wind Events Cancel operaons if winds ar e > 20 mph or gusts > 25 mph. We have high gust rates in this area even when winds are in the 20's due to the currents coming down the mountains Border Wall and Landscaping A wall higher than normal would help reduce noise. Planng of lar ge trees such as palms, puana’ s, etc. on the exterior and interior would reduce visibility of the hotel, lights, etc. Thank you. We look forward to receiving updates on the review and approval process. Please add us to your mailing list. Dan Greening - dan@dmgreening.com Mary Greening - mary@dmgreening.com 58385 Mijas La Quinta, CA 92253 -- Mary Greening mary@dmgreening.com 760-777-1831 (home) 760-238-1911 (cell) !"Reply all #Delete $Junk Block Coral Mountain Resort DEIR %Label: 60 Days Delete (60 days) Expires: Tue 10/5/2021 2:32 AM Fri 8/6/2021 2:32 AM ** EXTERNAL: This message originated outside of the City of La Quinta. Please use proper judgement and cau;on when opening a=achments, clicking links or responding to requests for informa;on. ** Attn: Nicole Sauviat Criste Consulting Planner City of La Quinta It is with great dismay I begin this letter in response to the DEIR on the proposed Coral Mountain Resort. I really don't know where to begin.  The DEIR is way too long for the La Quinta average citizen to read which I believe is by design. There are so very many things wrong about this project but when speaking specifically about the DEIR, I am seeing way too many statements of the impact in any given category being unknown or only being projected based on years old data. The drought situation alone should be enough to stop this project. Farmers will not have enough water to grow food in CA.  This translates to hunger, unemployment, and a tanked economy.  Why approve a project that will leave a hole in the ground when there is no water to be had?  Will LQ residents need to conserve and thirst, not bathe, so we can have a recreational wave park? Everything is wrong about this proposed project, everything. From water waste to increased noise to a horrendous number of STVRs, which are already a huge problem for La Quinta, this project cannot go forward. What about the 2035 La Quinta report, written and approved by the Mayor and Council, that states good use of valuable resources as a prime goal? This project would not comply with any good use of resources, especially water. Sincerely, Carol Jensen La Quinta Homeowner J J <lqtampico@yahoo.com>&’"() To: Consulting Planner ) Mail - Consulting Planner - Outlook https://outlook.office.com/mail/deeplink?popoutv2=1&version=202107... 1 of 1 8/6/21, 8:00 AM !"Reply all #Delete $Junk Block Re: Wave Park Development %You replied on Fri 8/6/2021 12:40 PM %Label: 60 Days Delete (60 days) Expires: Tue 10/5/2021 11:56 AM Fri 8/6/2021 11:56 AM ** EXTERNAL: This message originated outside of the City of La Quinta. Please use proper judgement and cau;on when opening a=achments, clicking links or responding to requests for informa;on. ** On Fri, Aug 6, 2021 at 11:54 AM Suzanne Kahn <suzanne@coral-zone.com> wrote: Please do not approve the Wave Park development.  Increased use of water, increased traffic resulting in increased emissions will simply increase the stress on an environment that is already growing drier and hotter.   Please plan for being responsible and sustainable in the long term.   Suzanne Kahn  56885 Mountain View  La Quinta, CA 92253 SK Suzanne Kahn <suzanne@coral-zone.com>&’"() To: Consulting Planner Reply Forward ) Mail - Consulting Planner - Outlook https://outlook.office.com/mail/deeplink?popoutv2=1&version=202107... 1 of 1 8/6/21, 12:41 PM Friday, August 6, 2021 at 13:36:25 Pacific Daylight Time Page 1 of 2 Subject:Re: Coral Mountain Resort DEIR Date:Friday, August 6, 2021 at 1:35:16 PM Pacific Daylight Time From:FRANCINE Roy To:Consulng Planner Hi, I am making a correction to my letter. I erroneously referenced the IID ... I meant the Coachella Valley Water District. Sorry about that. Francine Roy On 08/06/2021 12:54 PM Consulng Planner <c onsulngplanner@laquin taca.gov> wrote: Ms. Roy, Thank you for your comments. Nicole Sauviat Criste Consulng Planner City of La Quinta From: FRANCINE Roy <fmroy@comcast.net> Sent: Friday, August 6, 2021 11:01 AM To: Consulng Planner <ConsulngPlanner@laquin taca.gov> Subject: Coral Mountain Resort DEIR ** EXTERNAL: This message originated outside of the City of La Quinta. Please use proper judgement and cauon when opening a Yachments, clicking links or responding to requests for informaon. ** Dear Planning Commission, I am writing this letter to you because I am in a state of shock.... Why would you even CONSIDER changing the current zoning to allow a project Page 2 of 2 that goes against ALL COMMON SENSE? The residents who purchased homes near this project site BELIEVED that the "worst case scenario" they would ever have to deal with was what the current zoning allows: "LOW-DENSITY residential use, as well as a golf course and some commercial use." The proposed change to allow "tourist commercial" zoning violates the 2035 general plan for La Quinta. So, tell me, what was the point of spending all of the time, money and effort to come up with the 2035 general plan if you were going to be tempted to go against that plan when a project came along that dangled a couple of million dollars of tax revenue in front of you that doesn't make any sense on MANY levels! We all choose to live here because we enjoy the night sky, the quiet, the nature, the landscape, the small amount of traffic we have, etc. But, the reality of climate change is that we are all very concerned about how long we will have drinking water available to us. The IID has asked us all to conserve water and I know I am doing my share to USE LESS than their recommended amount. This wave park will require 18,000,000 gallons of DRINKING WATER JUST TO FILL IT UP. This does not include "topping it off" every day because of evaporation loss. This does not sound like "conserving water" to me. Since I moved here, I have been reading about the issues with Short Term Rentals. This project is planning on making all 600 homes available as Short Term Rentals!!!! How can you justify allowing this? At the very least, 600 homes does not sound like "low density" to me!. What this beautiful parcel of land needs is a developer who wants to put in some beautiful energy efficient homes, some hiking and biking trails that WE CAN ALL ENJOY, maybe a beautiful park with drought tolerant natural landscaping (no golf course .... there are already too many golf courses that are using up water resources) and a small commercial area where there could be a market, a cafe, a restaurant, etc. for the residents that live in that part of La Quinta since it's a drive just to get groceries. Please, please realize that this developer is "slick." He seems to have an answer for everything. The project doesn't make sense for our community nor do I think it even makes sense for him but that's a different discussion ... Last but not least, I'm very confident that the City of La Quinta would be "featured" on the CBS Evening News if this project is approved. I can hear it now ... "City of La Quinta approves a private wave park project in the midst of a historical drought and climate change!" Do we really need that kind of negative publicity??? I'd rather we be admired for spearheading energy-efficient projects and protecting our decreasing natural resources. Page 3 of 2 This is not the right place nor the right time for this project. Respectfully, Francine Roy 80028 Silver Sage Lane La Quinta, CA 92253 Friday, August 6, 2021 at 13:44:33 Pacific Daylight Time Page 1 of 4 Subject:RE: Response to Dra EIR Cor al Mountain Date:Friday, August 6, 2021 at 1:41:59 PM Pacific Daylight Time From:Cheri Flores To:Carolyn Winnor CC:Nicole Criste, Linda Evans, Robert Radi, Kathleen Fitzpatrick, John Pena, Steve Sanchez, Danny Castro, Jon McMillen ADachments:image001.png Hello Ms. Winnor, Thank you for your comments. They will be included with the materials providedfor the Planning Commission and the City Council when the project is scheduledfor public hearings. Have a wonderful day. Cheri L. Flores | Planning Manager City of La Quinta 78495 Calle Tampico La Quinta, CA 92253 Ph. 760-777-7067 www.laquintaca.gov PLEASE NOTE: City Hall is now open to the public during normal business hours: Monday through Thursday from 7:30 a.m. to 5:30 p.m. and Friday from 8:00 a.m. to 5:00 p.m. (Counter closes at 4:30 p.m. daily), with the exception of nationally observed holidays. Please follow all CDC and State recommended guidelines as they pertain to COVID-19 safety and awareness. All public services continue to be available via phone, email or online web portal and the public is encouraged to utilize these services when possible. Thank you. From: Carolyn Winnor <cwinnor@dc.rr.com> Sent: Friday, August 6, 2021 1:22 PM To: Cheri Flores <clflores@laquintaca.gov> Cc: cdd@la-quinta.org; Linda Evans <Levans@laquintaca.gov>; Robert Radi <Rradi@laquintaca.gov>; Kathleen Fitzpatrick <kfitzpatrick@laquintaca.gov>; John Pena <jpena@laquintaca.gov>; Steve Sanchez <ssanchez@laquintaca.gov> Subject: Response to Dra EIR Cor al Mountain ** EXTERNAL: This message originated outside of the City of La Quinta. Please use proper judgement and cauon when opening a_achments, clicking links or responding to requests for informaon. ** August 6, 2021 Sent VIA Email Cherri Flores, Planning Manager clflores@laquintaca.gov Page 2 of 4 Response to Dra EIR Cor al Mountain Dear Ms. Flores My name is Carolyn Winnor and my husband and I have lived in Trilogy La Quinta, for 16 years. Moved to La Quinta a. er we rer ed to get away from the congeson of Los Ang eles County, having lived in Santa Clarita for 24 years. I am strongly Opposed to the rezoning of Coral Mountain from low density residenal t o Tourist/Commercial. I have read porons of the DEIR and I belie ve the City needs to do addional r esearch regarding the Lighng , Noise and Water Usage that a project of this magnitude requires. I am sure you are aware of the La Quinta General Plan 2035. Below are some excerpts from the plan and you may consider my opinions as NIMBY; not sure how they couldn’t be, when the developer wants to have the property rezoned to Tourist/Commercial in the middle of a Low Density Residenal ar ea. I understand the need for the City to look for addional t ax dollars, but I think consideraon is r equired on how this will affect your constuen ts and even you, if you lived in or near South East La Quinta. The DEIR considers the items below: Significant and Unavoidable (Execuv e Summary Page 1-15) Table 1-3. These are admi ed faults that cannot be addressed or mig ated. 4.1 Aesthecs 1. Adverse effect on scenic vistas 2. Degradaon t o the visual character or quality of the site. 3. Light and Glare La Quinta General Plan 2035 Land Use Zoning Consistency To assure consistency and compability be tween the General Plan and the Zoning Ordinance Table II--2 shows the Zoning districts that correspond to each land use designaon. Tourist Commercial This land use designaon i s specifically geared to tourism- related land uses, such as resort hotels, hotels and motels, and resort commercial development, such as conference centers, restaurants, resort-- supporng r etail and services (including day spas and similar personal services). Time share, fraconal o wnership or similar projects may also be appropriate in this designaon, with the approval of a Condional Use P ermit. For this project to be built on the land purchased by Meriwether it will need to be rezoned to Tourist Commercial. The developments surrounding this land are zoned Low Density Residenal. Based on L Q 2035 Land Use, there is no consistency or compaNbility between T/C & Low Density ResidenNal. Lighng P age 4-1-54 Table 4-1-8 PA The lighng f or this project is consistent with commercial property located on Highway 111. Lights le on during nighme hour s, height, in the Resort 25’, Wave Club 25’, Farm 40’ and Back of House 40’. The only lights currently addressed that will be on unl 10 pm, are the 80’ Wave lights. The LQ Municipal Code for Lighng , pole height 8’. Is this consistent or compable with Lo w Density Residenal Pr operty? NO. The DEIR considers, this is significant and unavoidable. Building Heights Page 4-1-54 Table 4-1-8 PA The Resort 4 stories at 40’, Wave plaqorm 4 stories at 45’, Wave Club 3 stories at 40’ E &.W Resort Residenal 3 stories at 30 ‘, Farm 3 stories at 40’ and Back of House 2 stories at 30’. The LQ Municipal Code 2 stories at 28’. Is this consistent or compable with Lo w Density Residenal Pr operty? NO. The DEIR considers, this is significant and unavoidable. Page 3 of 4 Noise – The DEIR used the dBA recorded at the Kelly Slater Le Moore Wave Pool, not on the proposed property, next to Coral Mountain. The DEIR states the surface of Coral Mountain is so and sound will not travel (totally erroneous). I live in Trilogy, La Quinta and I can hear gun shots from the shoong r ange near Lake Cahuilla. On Sunday mornings I can hear the cars on the track at the Thermal Race Track. Sound carries in the desert and especially during the evenings and at night. I believe the City needs to address how the sound will carry near Coral Mountain. Not just the sounds that make the Wave, but record the dBa of jet skis, music at the volume they plan on using, any announcements from loud speakers, etc. I have watched many videos of Wave Pools and they put music on the videos, or voice overs, people making commentaries but NEVER do you hear the actual sounds at the Wave Pool and its surroundings. Why? Appendix K.2 Noise Memo Report Urban Crossroads See Page 76 Table 10-1 Reference Noise Level Measurements. Please read where and when these noise levels were measured. Why hasn’t the noise levels been measured on the proposed site? Noise Level Chart: 4/13/2020 Surf Ranch Lemoore, Ca 3/16/2005 Wesn Hot el Rancho Mirage, CA 10/8/2014 Founder’s Park in County of Orange 4/18/2018 Ramon Commercial Center See Page. 93-94 9.100.210 La Quinta Municipal Code Non ResidenNal Noise RegulaNons The quiet low density residenNal neighborhoods, will now have to live with NON ResidenNal Noise standards? Water Usage – I believe the evaporaon of w ater needs to be addressed by the City, so we will actually know the water consumpon of the W ave. The developer claims Los Angeles is only 2 hours from La Quinta, who then will be coming to La Quinta during the summer months where the temperature ranges from 110-120 degrees and the lows are between 85-95 degrees at night? Individuals can go surfing at the beach with water and air temperatures between 65-70, actually closer than 2 hours from Los Angeles. What happens if the fad of the Wave is over in 3 to 5 years or financially without summer usage the Wave fails? What is La Quinta and the residents of South East La Quinta le with? Who will be r esponsible to rehab the land? If this project goes forward, it will forever change South La Quinta from a quiet residenal ar ea to a bustling Tourist area, with lights 25’ to 80’ tall, unnecessary water usage, addional tr affic, 600 STVR, 150 Hotel Rooms, noise (Jet skis, music, loudspeakers and alarms) 24/7/365 days a year, not to menon a minimum of 4 Special E vents, did I say addional tr affic? Please listen to the Residents that will be forced to live in this constant fesv al like environment and say NO to rezoning the property to Tourist/Commercial. Thank you, Carolyn Winnor 81134 Barrel Cactus Rd. La Quinta, CA 92253 La Quinta Planning Commission E-mail: cdd@la-quinta.org La Quinta City Council Linda Evans. Mayor E-mail: levans@laquintaca.gov Robert Radi, Mayor Pro Tem E-mail: rradi@laquintaca.gov Kathleen Fitzpatrick, Council Member E-mail: kfitzpatrick@laquintaca.gov John Pena, Council Member E-mail: jpena@laquintaca.gov Steve Sanchez, Council Member E-mail: ssanchez@laquintaca.gov Page 4 of 4 Thursday, August 5, 2021 at 08:54:38 Pacific Daylight Time Page 1 of 2 Subject:Coral Mountain Resort DEIR Date:Thursday, August 5, 2021 at 8:47:46 AM Pacific Daylight Time From:Brian Levy To:Nicole Criste To: Ms. Nicole Criste City of La Quinta - Planning Department This email is from Brian and Gail Levy - we live in Trilogy at Avenue 60 & Madison. We rer ed to live here in 2014 to enjoy the beauful, quiet, and peaceful La Quinta neighborhood in and about Trilogy. We previously spent many years as part-me P alm Springs vacaoner s, and have owned property there since 1979. Having spent decades vacaoning in and about P alm Springs, we decided to rer e to live in our beauful and quie t La Quinta neighborhood. We are vehemently opposed to the proposed wave park for a number of reasons, which are summarized below: 1: We are living in a cric al drought situaon while e xperiencing increasing wildfires. Water for firefighng and sustaining life is in an increasingly short supply. We believe that building a wave park during an increasing water shortage while experiencing increasing wildfires is irresponsible and self-serving to the financial interests of a few, rather than the greater good of the La Quinta community; 2: We believe that the addional noise and added tr affic will negav ely impact our residenal neighborhood forever. Can our neighborhood tolerate more traffic and noise? Maybe. Is addional tr affic and noise from a commercial resort within our residenal c ommunity a good idea? NO. Residents frequently walk and bike ride on Madison between Avenue 60 and the fire department. More traffic from the proposed commercial wave park is not a good idea for this residenal neighborhood. Further , the proposed size of this wave park in this specific mountain locaon is unlik e any other in existence, and as a result, reliable and predictable noise paberns hypothecated in the pending DEIR are extremely speculav e and therefore unreliable. The DEIR in and of itself was not well wri en, and the assumpons uliz ed were not clearly spelled out; 3: What if the developers are wrong, and the wave park is not a financial success? What if the project cannot be financially sustained long term, and the wave park shuts down? What then? What will be led behind will be a blight on our community, and a regreul leg acy for this city who valued proposed addional revenue over quality of life for its residents; 4: When we purchased our home in Trilogy, we intended to spend our rer ement living in this community and enjoying the many benefits that our La Quinta neighborhood has to offer. The approval of the commercial wave park project will be a permanent change to our residenal neighborhood and signal t o us that we should no longer connue t o live in La Quinta because La Quinta no longer values the quality of our lives and this neighborhood. It is our belief that the only good that can come from the commercial wave park will be the potenal financial g ain for the developers and investors. This may be a good commercial project for the investors, but this residenal neighborhood is the wr ong locaon f or a commercial development such as this wave park. Given the variables, the misuse of our precious water resources, and the high financial risks associated with pung this c ommercial development in our residenal neighborhood, when you consider this proposal, please ask yourselves the following quesons: What is the legacy that I want to leave for this community? What is the downside to the community if the project is approved, goes forward, and then fails to pan out financially? Does this project represent a wise use and conservaon of our dwindling w ater resources? Is the high risk associated with this venture worth taking for the city and for the La Quinta residents affected by this proposed commercial project in a residenal neighborhood? Thank you for your consideraon. Page 2 of 2 Brian & Gail Levy 81214 Santa Rosa Court La Quinta, CA 92253 August 6, 2021 City of La Quinta 78-945 Calle Tampico La Quinta, CA 92253 Attn: Ms. Nicole Saviat Criste Dear Ms. Saviat Criste: RE: Response to Draft EIR Coral Mountain Resort I am writing in response to the Draft EIR for the Coral Mountain Resort development. I have owned a home in La Quinta for 20 years. When my husband and I first built a home in La Quinta I loved that the city motto was “Gem of the Desert” and “Growth with Charm”. You don’t see the “Growth with Charm” anymore and this development certainly flies in the face of that motto! I have many concerns about the development but I think it must be said that this DEIR was so long, convoluted and hard to understand it was almost unreadable. The fact that the entire report was hired and paid for by the developer also presents huge concerns to its validity. Another concern is that most of the study was completed during COVID which certainly affects the traffic study and noise to some degree. Here are my concerns: Lighting – Seventeen 80 foot tall lights surrounding the wave pool will certainly have an effect on everyone living around this development. Most homes in the neighborhood with mountain views look towards Coral mountain. What they will see in the future is light poles during the day and light glow at night. What happened to the Dark Sky ordinance? Well, the City Council voted to remove the Dark Skies ordinance from the Municipal Code in May, 2021. How convenient! Yet the people living here say that the night skies are precious part of their community. Ads on the internet extolling La Quinta’s many virtues talk about the Dark Sky ordinance. So much for all the people who live here and visitors too! Noise – The noise study found no issues with noise whether it be construction or the operation of the Wave pool. They studied the noise of traffic (during COVID) and did theoretical studies of other aspects of the operation. One of their conclusions was that sound would be absorbed by rock. Really? Since when does rock absorb sound? And if it did, why can I hear hikers near Coral Mountain when I’m standing on the corner of 58th and Madison? Theoretical studies don’t replicate reality and this area needs real world study. Traffic – As mentioned before the studies were done during COVID. In my development (Puerta Azul) none of the Canadians made it to La Quinta in the winter of 2020 which is a significant number of owners. The rate of COVID in early winter was also very high keeping some homeowners from coming as well as visitors. I heard a presentation from the developer admitting that the study may not reflect non COVID traffic amounts but if there are stop lights needed they would help pay for them. For a light at 58th and Madison, which I can’t see NOT having, they would contribute 10%. If that is correct then the homeowners living around this PRIVATE development end up paying for a light that wouldn’t have been needed. How in the world is that fair?! This development is in a land locked area with very few roads to get people to it. Someone needs to really look at what will happen with traffic especially with planned events of 2500 people. I can think of the traffic jams from the PGA concerts a couple of years ago as perfect examples of what happens when thousands of people try to squeeze into an area with few roads. If this were to happen on Madison thousands of people would be unable to leave their developments. Any emergency vehicle would have trouble reaching any destination on that route. This needs serious attention. Water – We are in a serious drought. The entire west coast and beyond is suffering in ways no one anticipated happening for many years because of Global Warming. The water numbers in the DEIR are calculated using information from the Lemoore surf park. The climate there is different from La Quinta, we have many more and hotter days, the proposed pool is bigger than Lemoore (more area to evaporate) yet no one attempted to extrapolate what that would mean for water consumption. I heard an engineer at the City Council this week say that the development was at 99% of their total water allotment. That’s not much of a cushion! What happens if they need more water? And let’s be clear: this is drinking water! Someone needs to look at this carefully. Bats – No one mentions the bats when they talk about this project but the bat study in the DEIR says that night time light is the biggest concern for the multiple bat species living on and near the proposed development site. Light disrupts feeding, roosting, maternity and raising of the young. The study recommends that all lighting be “dark sky compliant”. Does La Quinta care about this anymore since they removed Dark Sky from Municipal Code? And how compliant can the custom 80 foot lights be? At that height they will disrupt any creature flying anywhere near the wave pool. What mitigation can be made for bats, a protected species? Is there really any reason people need to surf at night? You certainly can’t do that at the beach, why should this be any different? Zoning – I realize that zoning isn’t part of the DEIR but it must be addressed. What homeowner buys a house where they’re researched all things that could impact that important, expensive decision, only to have something like this happen? How can a homeowner trust their Mayor and City council to look out for their best interests when a developer comes along with a proposal to change a swath of land located in the middle of a number of neighborhoods zoned low density, residential to Commercial, tourist? I don’t see another area in La Quinta that is as quiet and residential as this area. It defies logic why this would be the place to build something like what is proposed and to allow a zoning change along with it. I appreciate the time you’ve taken to read my concerns. I hope that all parties involved in the decision making will take the time to study the issues, be open minded and see that this development belongs in another area. Sincerely, Nancy Bruce nbruce@me.com 80843 Calle Azul La Quinta, CA 92253 Copies to: Linda Evans. Mayor levans@laquintaca.gov Robert Radi, Mayor Pro Tem rradi@laquintaca.gov Kathleen Fitzpatrick, Council Member kfitzpatrick@laquintaca.gov John Pena, Council Member jpena@laquintaca.gov Steve Sanchez, Council Member ssanchez@laquintaca.gov La Quinta Planning Commission cdd@laquintaca.gov Ms. Cheri Flores, Planning Mgr. cflores@laquintaca.gov We are 10 year homeowners at Andalusia at Coral Mountain. We enjoy the quiet environment the southern La Quinta border provides. We are proponents of property rights but wonder if the wave park is consistent with development of this area of La Quinta. Alternative uses for the property are well defined in the EIR. We support alternatives (in descending order of preference): • Alternative #4 Golf/Resort Hotel • Alternative #2 No project / Existing Entitlements • Alternative #3 Reduced density Additional areas of concern are: • Traffic – We are concerned event related traffic will overload the corridor resulting in gridlock. The 4 way stop at Madison and 58th will be overwhelmed during events. The memory of Ironman I’s paralyzing of La Quinta streets is still fresh. Additional access to the property would provide additional ingress/egress on alternatives to Madison alone. • Noise – The area is a quiet, serene neighborhood. We are concerned about noise from equipment required to heat, treat the pool in addition to the wave making machinery. • Lighting – 17 80’ towers will create a “ball park” type of illumination immediately adjacent to the beautiful mountains. We understand the desire for specific light angles but ask consideration be given to lighting standards of 30’ or less to reduce the lighting glare. • Hours of operation – reduce end time to 8 pm. • Special events – 4 special events drawing attendees and traffic to La Quinta’s southern edge has the potential to create traffic gridlock. Dennis & Jackie Miller 58131 Carmona La Quinta, CA 92253 FINAL ENVIRONMENTAL IMPACT REPORT  Coral Mountain Resort, La Quinta CA  3.0  Revisions to the Draft EIR  Coral Mountain Resort Final EIR  3‐1 February 2022  Chapter 3.0  Revisions to the Draft EIR  3.1   Purpose  The following provides changes to the Draft EIR being made as a result of the Response to Comments  (Chapter 2.0) of this Final EIR. Typographical errors and other e ditorial  m odifications  a re  a lso  p rovided   below. Please note that deletions are indicated in strikethrough and additions are underlined text.   Location & Page    Revision  EIR Preparers, Page i‐ 3   The following revision adds a list of agencies and organizations consulted  during the writing of the Draft EIR document. The Draft EIR provided a  list o f EIR Preparers after the E IR  c over page. T he list included t he C ity  (as  the  Lead Agency),  authors  of  the document, and subconsultants  commissioned to provide their expertise on environmental topics such as  biology, cultural resources, air quality, etc. The list below e xpands on the  EIR Preparer list in the Draft EIR by including agencies who where  informally or formally contacted, and agencies that responded to the  NOP or commented on the Draft EIR. Page i‐3 is revised to state the  following:  “Additional Agencies and Organizations Consulted  Along with a list of EIR prepares, a list of public agencies, organizations  and persons consulted for the EIR is included below, compliant with CEQA  Guidelines Section 15129. The following list includes agencies that were  informally or formally contacted, as well as agencies that responded to  the Notice of Preparation (NOP) or commented on the DEIR (listed in  alphabetical order).   ‐ Agua Caliente Band of Cahuilla Indians  ‐ Air Resources Board  ‐ Augustine Band of Cahuilla Indians  ‐ Cabazon Band of Mission Indians  ‐ Cahuilla Band of Indians   ‐ CAL FIRE  ‐ California Department of Fish and Wildlife  ‐ CalTrans District #8  ‐ Coachella Valley Mountain Conservancy  ‐ Colorado River Board  ‐ Fish and Game Region #6  ‐ Imperial Irrigation District  ‐ Los Coyotes Band of Cahuilla and Cupeno Indians   3.0   REVISIONS TO THE DRAFT EIR  Coral Mountain Resort Final EIR  3‐2 February 2022  ‐ Morongo Band of Mission Indians   ‐ Native American Heritage Commission (NAHC)  ‐ Public Utilities Commission   ‐ Regional WQCB #7  ‐ Ramona Band of Cahuilla   ‐ Riverside County Airport Land Use Commission (ALUC)   ‐ Riverside County Flood Control and Water Conservation District  ‐ Samuel A. McLeod, Ph.D. (Vertebrate Paleontology)  ‐ Santa Rosa Band of Cahuilla Indians  ‐ Soboba Band of Luiseno Indians  ‐ South Coast Air Quality Management District (SCAQMD)   ‐ Torres‐Martinez Desert Cahuilla Indians  ‐ Twenty‐Nine Palms Band of Mission Indians”      Chapter 3.0, Project  Description, Page 3‐5   The following revision  addresses Comment  Number  10‐c, located in  Chapter 2.0, Responses to Comments, where CVWD requests that the on  pages 3‐5 of the Draft EIR “CVWD Levees” be changed to “USBR Levees”.   “South  Avenue 60   Developed and Undeveloped Single Family Residences  and Communities    Golf Course, including Trilogy   Vacant Land   CVWD Levee USBR Levees”        Chapter 3.0, Project  Description, Page  3‐ 29   The following revision  addresses  Comment  Number 10‐a,  located in  Chapter 2.0, Response  to  Comments, where CVWD corrects the  Conceptual Water Plan exhibit in the Draft EIR.     “Water and sewer service for the Specific Plan area is provided by the  Coachella Valley Water District (CVWD). The CVWD provides domestic  water from wells. Pursuant to an existing agreement with CVWD, the  project will develop two onsite wells sites, one of which will be equipped  with a well pumping plant as required by CVWD to serve the project. The  project will also drill a private well to provide an additional source of  water for non‐domestic (outdoor) purposes. The exact location of the  wells  and  well  sites  will  be subject  to CVWD  approval.  The project  proposes to connect to the existing water lines located on Avenue 58  (north) and Madison Street (east). The proposed water lines will consist  of 18‐inch, 12‐inch, and 8‐inch public water lines. In accordance with an  existing agreement with CVWD, CVWD also requires an offsite pipeline in  Avenue 60. This is indicated in the Conceptual Water Plan. Sewer lines in  the are currently exist along Avenue 58 and along a portion of Avenue 60  (southeast of the project). The project proposes 15‐inch, 12‐inch, and 8‐  3.0   REVISIONS TO THE DRAFT EIR  Coral Mountain Resort Final EIR  3‐3 February 2022  inch sewer lines that will connect to the existing sewer lines and provide  sewer service to the project. The project will be required to conform to  the requirements of the CVWD’s programs and standards pertaining to  water management and conservation.”      Chapter 3.0, Project  Description, Page 3‐ 30 (Exhibit 3‐11)   Please see the updated Conceptual Water Plan exhibit below to replace  Exhibit 3‐11 in the Draft EIR, per CVWD’s comment (Comment Letter No.  10 in Chapter 2.0 of this Final EIR.      Section 4.1,  Aesthetics, Page 4.1‐ 8   Revisions  t o  p age  4 .1 ‐8  o f  Section 4.1, Aesthetics, is indicated in the table  below. This  revision corrects Table  4.1‐1, Development  Standards  Planning Area I, in the Draft EIR, which states that the maximum pole  height in Planning Area I would be 25 feet. The pole height has been  lowered to the maximum allowed under LQMC Section 9.100.150 of 18  feet.  The table below indicates this change.   Table 4.1‐1 Development Standards Planning Area I   Neighborhood Commercial  Project Max/Min   Max. Structure Height 35 ft1,2  Max. No. of Stories 2  Min. Front Setback 10 ft  Min. Rear Setback 10 ft  Min. Parking 1/250 ft GFA.  Max. Building Floor Area in PA I 60,000 SF  Min. Building Setback to Avenue 58 25 ft  Min. Building Setback to Madison Street 25 ft  Min. Setback from Interior Property Line3 0 ft  Min. Building/Landscape Setback from Residential PA4  40 ft/20 ft  Max. Wall Height 6 ft  Max. Light Pole Height  25 18 ft  Min. Parking Provided Per Code  Min. Parking Dimension 9’ X 19’  Min. Bicycle Parking Per Code  Min. Golf Cart / NEV Parking Per Code  Min. Electric Vehicle Charging Spaces Per Code  Notes:  1.  Height is limited to 22' within 150' of the Madison & Avenue 58 R.O.W.  2.  Architectural and roof projections, such as chimneys, spires, finials and similar features not  providing habitable or otherwise unusable space shall be permitted to extend up to fifteen feet  above the maximum structure height.  3. Mechanical equipment to have a minimum 3‐foot setback from interior property lines.  4.  Landscape setback occurs within the building setback.  6.  25 % of Planning Area I is 1.9 acres (7.7 acres x 25%). The property proposes a building floor area  of 60,000 square feet, which is approximately 1.4 acres of the site.     3.0   REVISIONS TO THE DRAFT EIR  Coral Mountain Resort Final EIR  3‐4 February 2022  7. Five bicycle parking spaces for each tenant having over twenty thousand square feet of gross  floor area.  Section 4.1,  Aesthetics, Page 4.1‐ 52   Revisions to page 4.1‐52 of Section 4.1, Aesthetics, is indicated in the  table  below. This  revision corrects Table  4.1‐7, PA  I  Development  Standards  Comparison,  in the Draft EIR,  which,  like Table  4.1‐1  addressed above, states that the maximum pole height in Planning Area  I would be 25 feet. The pole height has been lowered to the maximum  allowed  under  LQMC  Section 9.100.150  of 18  feet.  The  table below  indicates this change. Additionally, Section 9.100.150 of the Municipal  Code allows  18‐foot  light poles  in  parking  lots.  This  is indicated  in  footnote 5.  Table 4.1‐7 PA I Development Standards Comparison  Neighborhood Commercial  Project Max/Min  Municpal Code5  Max. Structure Height 35 ft1,2 35  Max. No. of Stories 2  2  Min. Front Setback 10 ft 10 ft  Min. Rear Setback 10 ft 10 ft  Min. Parking 1/250 ft GFA. 1/250 ft GFA  Max. Building Floor Area in PA I 60,000 SF 25 %6 Min. Building Setback to Avenue 58 25 ft 30 ft  Min. Building Setback to Madison Street 25 ft 30 ft  Min. Setback from Interior Property Line3 0 ft 0 ft  Min. Building/Landscape Setback from Residential PA4  40 ft/20 ft  40 ft/20 ft  Max. Wall Height 6 ft 6 ft  Max. Light Pole Height  25 18 ft 8 18 ft  Min. Parking Provided Per Code 1 space per 300 sq  Min. Parking Dimension 9’ X 19’   Min. Bicycle Parking Per Code  Five Bike Parking 7 Min. Golf Cart / NEV Parking Per Code 2   Min. Electric Vehicle Charging Spaces Per Code 2  Notes:  1.  Height is limited to 22' within 150' of the Madison & Avenue 58 R.O.W.  2.  Architectural and roof projections, such as chimneys, spires, finials and similar features not providing habitable or  otherwise unusable space shall be permitted to extend up to fifteen feet above the maximum structure height.  3. Mechanical equipment to have a minimum 3‐ foot setback from interior property lines.  4.  Landscape setback occurs within the building setback.  5. This column compares the project’s proposed development standards in PA I, compared to the development  standards in CN Zones as established in Section 9.90.040 (Table 9‐6) of the La Quinta Municipal Code. Section  9.100.150 of the La Quinta Municipal Code allows 18‐foot light poles in parking lots in Neighborhood Commercial  zones.  6.  25 % of Planning Area I is 1.9 acres (7.7 acres x 25%). The property proposes a building floor area of 60,000 square  feet, which is approximately 1.4 acres of the site.    7. Five bicycle parking spaces for each tenant having over twenty thousand square feet of gross floor area.   3.0   REVISIONS TO THE DRAFT EIR  Coral Mountain Resort Final EIR  3‐5 February 2022      Section  4.2, Air  Quality     The page numbers provided in Section 4.2, Air Quality, of the Draft EIR  were incorrectly indicated as “4.1‐X” instead of “4.2‐X” in the document  when published for public review. The pages with Section 4.2, should  have been  indicated  as “4.2‐X”.  The  revision addresses Comment  Number 34‐f, located in Chapter 2.0, Response to Comments, in the Final  EIR.       Section 4.3  Biological Resources,  Page 4.3‐8   Revisions to page 4.3‐8 of Section 4.3, Biological Resources, is indicated  by the text below. This revision is in response to Comment Letter No. 13  from the CDFW (Comment 13‐f).     “No take of the Peninsular bighorn sheep is allowed because the species  is  a federally endangered species and  a California  Fully Protected  Species.”      Section 4.3  Biological Resources,  Page 4.3‐15   Revisions to page 4.3‐15 of Section 4.3, Biological Resources, is indicated  by the text below. This revision is in response to Comment Letter No. 13  from the CDFW (Comment 13‐g).     “Peninsular bighorn sheep (Ovis canadensis nelsonii) (peninsula Distinct  Population Segment): This species occurs on open desert slopes below  1,220 meters (4,000 feet) elevation from San Gorgonio Pass south into  Mexico.  Optimal  habitats  include steep‐walled canyons  and ridges  bisected by rocky or sandy washes, with available water. This species is  not present at the site due to the absence of suitable habitat. This species  is not present on the development portion of the site due to the absence  of suitable habitat.  While a small portion of the project site includes the  northeastern most edge of Coral Mountain and PBS have been tracked  by monitoring  devices  on Coral  Mountain  itself,  no development  activities of any kind are proposed or allowed on that portion of the  property, which will be separated from all development by an 8‐foot‐high  sheep barrier. While the proposed project development does not occur  in or adjacent to the CVMSHCP designated conservation area for PBS,  Coral Mountain and other adjacent BLM land were identified as Essential  Habitat for the PBS in the USFW Recovery Plan (2000) that preceded the  CVMSHCP.   To avoid any impacts to this essential habitat, and because  the sheep are known to travel outside the designated Conservation Area  for sources  of forage  and  water, the project will comply with the  Adjacency Guidelines relating to PBS.”       3.0   REVISIONS TO THE DRAFT EIR  Coral Mountain Resort Final EIR  3‐6 February 2022  Section 4.3  Biological Resources,  Page 4.3‐16   Revisions to page 4.3‐16 of Section 4.3, Biological Resources, is indicated  by the text below. This revision is in response to Comment 13‐m in  Comment Letter No. 13 from  the  CDFW. The  revision explains the  reasoning for the inclusion of Mitigation Measures BIO‐9 and BIO‐10,  included at the request of the CDFW.      “Seven federally/state  listed  species  were identified as having the  potential to occur in the project vicinity. These include the Coachella  Valley  milkvetch, triple‐ribbed  milkvetch, Casey’s June beetle, desert  pupfish, desert slender salamander, Coachella Valley fringe‐toed lizard  and the Peninsular bighorn sheep (PBS). As previously stated, the project  does not provide suitable habitat for PBS, however, monitoring devices  tracked PBS on Coral Mountain (not within the project boundaries). To  ensure  t hat  P BS  d o  n ot  e nter  t he  p roject  s ite, a n  8‐foot  h igh  s heep barrier  is proposed. In addition to the sheep barrier, the onsite lakes will be  designed and maintained to reduce the breeding of vector species. This  is required  by Mitigation  Measures  BIO‐9 below. The project also  proposes  the  implementation  of Mitigation  Measure  BIO‐10 which  requires the project educate the public of bighorn sheep habitat and  ecology, threats to  PBS  and  how recovery actions will reduce these  threats. The development of the sheep barrier and the implementation  of Mitigation Measures BIO‐9 and BIO‐10 will reduce threats to PBS to  less than significant levels.”      Section 4.3  Biological Resources,  Page 4.3‐18   Revisions to page 4.3‐18 of Section 4.3, Biological Resources, is indicated  by the text below. This revision includes additional mitigation prepared  in coordination with the project’s biologist.       “The project site  contains suitable  roosting and  foraging habitat  for  multiple bat species. Native and non‐native ornamental palms on and  surrounding the project site could provide suitable roosting habitat for  bats, including the western yellow bat. Roosting habitat suitable for use  as maternity roosts, which are native wildlife nursery sites, is also present  in rock outcrops associated with the portions of Coral Mountain that is  situated within and adjacent to the project site. Locations of suitable  roosting habitats are illustrated in Exhibit 4.3‐1. In April 2021, a nighttime  acoustic and emergence survey was conducted by LSA as part of a larger  focused bat survey effort. The nighttime survey included a combination  of acoustic and exit count methods and took place during the early phase  of  t he  b at  m aternity  s eason  (March  1 5–August  3 1  i n  t he  C oachell a Valley)  to enable detection of maternity‐roosting bats. However, not all bat  species are fully aggregated in their maternity roost sites in April, when  the  initial survey  was conducted. Therefore,  to avoid impacts to all  potential bat species which may occur on the site, additional maternity‐  3.0   REVISIONS TO THE DRAFT EIR  Coral Mountain Resort Final EIR  3‐7 February 2022  season surveys  will  be performed  in  June  2021  to  maximize  the  probability  of detection of  maternity roosts for  all  bat species, as  provided in Mitigation Measure BIO‐2. If maternity roosts are identified  within the project area, a significant impact would occur. To reduce these  impacts to less than significant levels, Mitigation Measure BIO‐3, BIO‐4,  BIO‐5, and BIO‐8 are provided below. They require that the biologist  coordinate with the California Department of Fish and Wildlife (CDFW)  to implement avoidance measures during the bat maternity season in  accordance  with  CDFW’s established  standards. No  construction will  occur within a 300‐foot buffer of maternity roost sites during the bat  maternity season unless concurrence is received from CDFW to reduce  that buffer distance based upon the bat species present and the activities  occurring. In addition to roosting habitat, foraging habitat supporting  multiple bat species  was  identified  onsite. Therefore, Mitigation  Measure BIO‐8 requires that existing native vegetation, particularly palo  verde trees, will be retained where feasible. Landscaping shall include  native desert species. With implementation of Mitigation Measure BIO‐ 2 through BIO‐5 and BIO‐8 impacts to roosting bats will be reduced to  less than significant levels.”       Section 4.3  Biological Resources,  Page 4.3‐21   Revisions to page 4.3‐21 of Section 4.3, Biological Resources, is indicated  by the text below. This revision, located in discussion e/f, explains further  the  project’s  consistency  with the CVMSHCP Land Use Adjacency  Guidelines.  Threshold  discussion e/f analyzes  whether  the project  conflicts with any local policies or ordinances protecting biological  resources, such as a tree preservation policy or ordinance, or conflict  with the provisions of an adopted Habitat Conservation Plan, Natural  Community Conservation Plan, or other approved local, regional, o r  s tate   habitat conservation plan.   “The project site’s native vegetation consists of desert saltbush scrub,  tamarisk scrub, and mesquite hummock. There is a stand of blue palo  verde in the eastern portion of the project site. The removal of this  vegetation  a nd  t rees  a s  t he  r esult  o f  t he  p roposed  p roject  w ill  not conflict  with any local policy relating to these species, because the City does not  have a tree preservation policy or ordinance that protects any of these  species.  The project lies within the boundary of the CVMSHCP which  outlines policies for conservation habitats and natural communities and  is implemented by the City of La Quinta, and establishes no policies  applicable to the removal of these species of trees and habitat, except  that the project will be required to pay the CVMSHCP mitigation fee to  mitigate the loss of habitat for covered species in the Coachella Valley.   Compliance with the CVMSHCP also requires compliance with the Land  Use  Adjacency  Guidelines specified  in  Section  4.5  of  the Plan. The   3.0   REVISIONS TO THE DRAFT EIR  Coral Mountain Resort Final EIR  3‐8 February 2022  CVMSHCP defines “adjacent” as “sharing a common boundary with any  parcel in a Conservation Area” (see page 4.176 of Plan). No part of the  project satisfies  this definition  because  the project  is located  approximately 0.62 miles to the east of the nearest designated  Conservation Area. Although the project is not located adjacent to a  conservation area, and consistent with the identified presence of PBS on  Coral Mountain,  the  project  will  comply with  all  provisions of those  Guidelines for all areas adjacent to Coral Mountain or other BLM open  space, and  this requirement  is  being  made enforceable  through the  project Development Agreement.   As stated on page ES‐12 of the CVMSHCP, ‘[t]he purpose of the Land Use  Adjacency Guidelines is to avoid or minimize indirect effects from  Development adjacent to or within the Conservation Areas.  Such indirect  effects are commonly referred to as edge effects, and may include noise,  lighting, drainage, intrusion of people into the adjacent Conservation  Area, and the introduction of non‐native plants and non‐native predators  such as dogs and cats.’  Here, all project lighting will be required to be shielded and directed to  avoid light spillage onto Coral Mountain (see Mitigation Measure BIO‐4).   In  addition,  the  lighting  system  analysis  conducted  for  the project  demonstrates that there will be no light spillage outside the Wave Basin  planning area,  including  toward  Coral  Mountain  or other BLM open  space.  The lighting system analysis determined that light levels would  drop to 0.01 foot candles or below at least 375 feet from the nearest  portion of Coral Mountain.    The  Draft EIR analyzed potential construction  and operational noise  impacts.  As explained on pages 4.11‐32 ‐ 4.11‐35 in Section 4.11, Noise,  construction noise can range from approximately 68 dBA to in excess of  80 dBA when measured at 50 feet from the source, with a reduction of 6  dBA for every doubling of distance. The closest project construction to  Coral Mountain will be the Wave Basin, and the highest projected noise  level is 76.5 dBA (see Table 4.11‐15, Phase 1 Construction Equipment  Noise  Level  Summary).  Therefore, when considering the noise  attenuation resulting from distance, construction noise will not exceed  75 dBA at 100 feet from the location of construction activities.  The  closest any  construction activity  will  be  to  Coral Mountain  is  approximately 100 feet at the northwest corner of the project site.  Based  on the configuration of the project site, most construction activity will be  located at least 300‐400 feet from Coral Mountain. Although the DEIR  demonstrates that noise levels during construction will also be b elow  t his   threshold, in order to assure that no impact to wildlife utilizing Coral  Mountain occurs during the construction period, Mitigation Measure  BIO‐7  is  included. BIO‐7 requires  noise monitoring to  occur for all   3.0   REVISIONS TO THE DRAFT EIR  Coral Mountain Resort Final EIR  3‐9 February 2022  construction activities using heavy equipment within 150 feet of the base  of Coral Mountain.  The highest projected operational noise levels is 64.5  dBA at location P‐10 in the tourist commercial portion of the site next to  the  hotel  and  Wave Basin (see Table  4.11‐25, Daytime  Project  Operational Noise Levels and Exhibit 4.11‐2, Noise Source and Receiver  Locations).  Accordingly, the project will not exceed the CVMSHCP Land  Use Adjacency Guidelines for noise levels at Coral Mountain.  The Land Use Adjacency Guidelines also prohibit planting invasive, non‐ native plant species in and adjacent to Conservation Areas, and include  tables of recommended and prohibited species (see CVMSHCP p. 4‐177  and Tables 4‐112 and 4‐113). Section 2.5.2 has been added to the Specific  Plan to prohibit all species listed on Table 4‐113 in all portions of the  project adjacent to Coral Mountain and the other BLM open space (see  Specific Plan pp. 35‐36 and Figure 13).  This requirement will be made  enforceable through the project Development Agreement and will be  enforceable for the life of the project through the Covenants, Conditions  & Restrictions (CC&Rs) that will be recorded against all portions of the  project site that are subject to the plant palette restrictions.   Finally, Section 4.5.6 of the Land Use Adjacency Guidelines requires the  incorporation  of barriers  to minimize  unauthorized  public access,  domestic animal  predation, illegal  trespass, and  dumping  in  a  Conservation Area.  The Specific Plan has been revised to expressly  include a protective sheep barrier which complies to the requirements  for PBS barriers in the CVMSHCP along the western boundary (covering  all  areas  adjacent  to  Coral  Mountain and  other  BLM  open space  property).  The protective sheep barrier will be 8‐feet high, with the final  design and location subject to City approval in consultation with CDFW.  With the foregoing, the project will be consistent with the guidelines in  the  CVMSHCP  and avoid  any  impacts  to PBS or  any  designated PBS  conservation areas or essential habitat. The project will also pay the  CVMSHCP fee, and implement avoidance and minimization measures,  design features, as well as mitigation measures to ensure compliance  with the CVMSHCP. Impacts will be less than significant.  There are no other local, regional, or state habitat conservation plans  currently in place other than the CVMSHCP that are applicable to the  proposed project. Therefore, the project will have no impacts on local  policies  or ordinances protecting biological  resources, or with the  provisions of an adopted Habitat Conservation Plan, Natural Community  Conservation Plan, or other approved local, regional, or state habitat  conservation plan.”         3.0   REVISIONS TO THE DRAFT EIR  Coral Mountain Resort Final EIR  3‐10 February 2022  Section 4.3  Biological Resources,  Pages 4.3‐22 to 24   Revisions to the Mitigation Measures provided in Section 4.3, Biological  Resources,  were  amended to  address  comments received  by public  agencies in coordination with the project’s biologist. Revisions to the  Mitigation Measures are provided below:    “BIO‐1: A bBurrowing owl clearance surveys shall be performed by a  qualified biologist approved by the City not more than 30 days prior to  any site disturbance activities (grubbing, grading, and construction). A  minimum of two surveys, occurring at least three weeks apart, shall be  completed in advance of any site disturbance activities. If disturbance  activities  are expected  to start during  the  burrowing owl breeding  season, three surveys shall be completed. The final burrowing owl survey  shall  be completed  within  three  days prior  to  initiation of any site  disturbance activities. The pre‐construction survey shall be conducted  following accepted protocol and the  requirements  specified  in the  CVMSHCP (see pp. 4‐168 & 4‐169). is required to use accepted protocol  (as determined CDFW). Prior to construction, a qualified biologist will  survey the construction area and an area up to 500 feet outside the  project limits for burrows that could be used by burrowing owls. If the  burrow is determined to be occupied, the burrow will be flagged, and a  160‐foot diameter buffer will be established during non‐breeding season  or a 250‐foot diameter buffer during the breeding season. The buffer  area  will  be staked  and  flagged. No  development activities will be  permitted within the buffer until the young are no longer dependent on  the burrow and have left the burrow.   If  the  burrow  is found  to be unoccupied,  the  burrow  will  be made  inaccessible to owls, and construction may proceed. If either a nesting o r  escape burrow is occupied, owls shall be relocated pursuant to accepted  Wildlife Agency protocols. Determination of the appropriate method of  relocation, such as eviction/passive relocation or active relocation, shall  be based on the specific site conditions (e.g., distance to nearest suitable  habitat and presence of burrows within that habitat) in coordination with  the Wildlife Agencies. A burrow is assumed occupied if records indicate  that,  based  on  surveys conducted  following protocol,  at  least one  burrowing owl has been observed occupying a burrow on site during the  past three years. If there are no records for the site, surveys must be  conducted to determine, prior to construction, if burrowing owls are  present. Determination of the appropriate method of relocation, such as  eviction/passive relocation or active relocation, shall be based on the  specific site conditions (e.g., distance to nearest suitable habitat and  presence of burrows within that habitat) in coordination with the Wildlife  Agencies. Active relocation and eviction/passive relocation require the  preservation and  maintenance  of suitable  burrowing owl  habitat   3.0   REVISIONS TO THE DRAFT EIR  Coral Mountain Resort Final EIR  3‐11 February 2022  determined  through coordination  with  the  Wildlife Agencies.  If  burrowing owls are observed within the Project site during construction  activities,  CDFW shall  be notified immediately  and  provided with  proposed avoidance and minimization measures, consistent with the  requirements of the CVMSHCP.    BIO‐4: Although no construction will occur at the rock outcrops where  occupied bat roosts were identified during the April 2021 surveys, bats  roosting in that area could be subject to potential adverse effects from  project related light overspill. To avoid permanent impacts to roosting  bats from the  installation of  new  light fixtures  associated with the  proposed development, all lighting fixtures shall have light shields or  similar devices (e.g., dark sky compliant lighting) installed to ensure that  there is no minimize light trespass overspill on‐to Coral Mountain and  surrounding open space. A supplemental light study will be performed to  collect  nighttime  lighting  measurements and  confirm  that no light  trespass onto Coral Mountain is occurring; this will be submitted for City  approval prior to issuance of any permit for occupancy or use of the  Wave Basin.    BIO‐6: To ensure compliance with California Fish and Game Code and the  Migratory Bird Treaty Act (MBTA) and to avoid potential impacts to  nesting birds, vegetation removal and ground‐disturbing activities shall  be conducted  outside  the  general bird nesting season  (January 15  through  August  31).   Any vegetation removal,  ground disturbance,  and/or construction activities that occur during the nesting season will  require that all suitable habitats be thoroughly surveyed for the presence  of nesting birds by a qualified biologist that is pre‐approved by the CDFW.  Prior to commencement of clearing, a qualified biologist shall conduct  preconstruction surveys within 14 days and repeated 3 days prior to  ground‐disturbing activities. If any active nests are detected a buffer of  300 feet (500 feet for raptors) around the nest adjacent to construction  will  be delineated, flagged,  and  avoided  until  the  nesting cycle is  complete.  During construction  activities,  the  qualified biologist shall  continue biological monitoring activities at a frequency recommended by  the qualified biologist using his or her best professional judgment, or as  otherwise directed by the Wildlife Agencies. If nesting birds are detected,  avoidance and minimization measures may be adjusted and construction  activities stopped or redirected by the qualified biologist using their best  professional judgment as otherwise directed by the Wildlife Agencies to  avoid Take of nesting birds. The buffer may be modified and/or other  recommendations proposed as determined appropriate by the biologist  to minimize impacts.     3.0   REVISIONS TO THE DRAFT EIR  Coral Mountain Resort Final EIR  3‐12 February 2022  BIO‐7: To ensure that the project will avoid any significant construction  noise impacts on wildlife using Coral Mountain, noise monitoring will  occur for all construction activities using heavy equipment within 150  feet of  the  base of  Coral Mountain.   If  noise  levels exceed  75 dBA,  construction operational changes or other project modifications shall be  made, as directed by the project biologist to reduce the noise levels at  Coral Mountain to below 75 dBA.     BIO‐8: Existing native vegetation, particularly palo verde trees, will be  retained where feasible. Landscaping shall include native desert species.   BIO‐9: Onsite  lakes  will  be designed  and  constructed  by  industry  professionals  and  will incorporate  proper aeration, circulation and  filtration to maintain a balanced lake ecosystem. Lakes will be stocked  with beneficial fish and plant species. Limited chemical applications will  be utilized as necessary. Ongoing maintenance will ensure that onsite  lakes function properly to control any invasive species or other nuisance  conditions.    BIO‐10: An educational program about the Peninsular bighorn sheep and  their  associated habitat shall  be  implemented and maintained  throughout  the resort, open space, and  low‐density  community  programs through the use of signage, pamphlets, and staff education.  The Education Program  should inform the reason of why specific  measures are being taken to support recovery of Peninsular bighorn  sheep. The Education Program should include the ecology of Peninsular  bighorn sheep, what threats this species is currently facing, and how  recovery actions will reduce these threats. This includes information that  explains: (1) why restrictions on toxic plants, fences, and pesticides are  needed; (2)  how artificial feeding  of coyotes could adversely affect  bighorn sheep; and (3) how recreational activities may affect sheep. The  use of interpretive signs is encouraged.”      Section  4.10, Land  Use  and  Planning,  Page 4.10‐30   Revisions to Section 4.10, Land Use and Planning, were amended to  address comments received by the California Department of Fish and  Wildlife (CDFW)  to  address  Comment  13‐e  indicated  in Chapter 2.0,  Comment Letters and Responses. The following discussion will be l ocated   under threshold topic discussion b, which asks whether the project will  cause a significant environmental impact due to a conflict with any land  use plan, policy, or regulation adopted for the purpose of avoiding or  mitigating an environmental effect.  “CVMSHCP Consistency    3.0   REVISIONS TO THE DRAFT EIR  Coral Mountain Resort Final EIR  3‐13 February 2022  A Biological Resources Assessment and Coachella Valley Multiple S pecies  Habitat Conservation Plan  (CVMSHCP) Consistency Analysis (“Biology  Report”) w as  c ompleted  f or  t he  p roject  s ite  by  L SA  A ssociates, Inc. in May  2021 (updated November 2021). The Biology Report (Appendix D.1 and  D.4) included a review of the Final Recirculated CVMSHCP (CVAG 2016)  to determine CVMSHCP consistency  and conservation measures that  apply to the proposed project (see page 4.3‐21 of this Draft EIR). The  consistency analysis conducted by LSA Associates concluded that the  project is consistent with the CVMSHCP because the project is not  located in any conservation area, will pay the CVMSHCP development  fee, and  will  not  remove  trees or  habitat  that are subject  to any  CVMSHCP conservation policies.   The project area is located in the portion of the CVMSHCP plan area  designated for future development, rather than conservation, and this  site was approved for development by the County of Riverside nearly 20  years ago, prior to the property being annexed into the City of La Quinta.   As  a r esult, t he  p roject  i s  required  to  p ay  t he  C VMSHCP  i mpact  fee, which  has been adopted by the City of La Quinta to help fund CVCC’s acquisition  of additional  high‐quality  habitat  within  the conservation areas  designated in the CVMSHCP.   The project is also required to implement all applicable avoidance and  minimization measures  set  forth  in  Section 4.4 of  the CVMSHCP. As  described in the Draft EIR (see Mitigation Measure BIO‐1), the project is  required  to conduct  burrowing owl surveys  in  accordance  with the  protocols set forth in Section 4.4 of the CVMSHCP (see pp. 4‐166 – 4‐167).   Section 4.4 also prohibits construction activities within the Peninsular  bighorn sheep (PBS) conservation area during the lambing season, but as  the project site is located outside of the designated conservation areas,  this provision is inapplicable.   Compliance with the CVMSHCP also requires compliance with the Land  Use  Adjacency  Guidelines specified  in  Section  4.5  of  the Plan. The  CVMSHCP defines “adjacent” as “sharing a common boundary with any  parcel in a Conservation Area” (see p. 4‐176).  No part of the Project  satisfies this definition because the Project is located approximately 0.62  miles to the east of the nearest designated Conservation Area (see Figure  4‐26(b) in the CVMSHCP). Although the project site is not located  adjacent to  a  conservation area, and  consistent  with  the identified  presence of  PBS  on Coral Mountain, as described  in Section  4.3,  Biological Resources, the project will comply with all provisions of the  CVMSHCP Guidelines for all areas adjacent to Coral Mountain or other  BLM open space. This requirement is being made enforceable through  the project Development Agreement.    3.0   REVISIONS TO THE DRAFT EIR  Coral Mountain Resort Final EIR  3‐14 February 2022  As stated on page ES‐12 of the CVMSHCP, “[t]he purpose of the Land Use  Adjacency Guidelines is to avoid or minimize indirect effects from  Development adjacent to or within the Conservation Areas. Such indirect  effects are commonly referred to as edge effects, and may include noise,  lighting, drainage, intrusion of people into the adjacent Conservation  Area, and the introduction of non‐native plants and non‐native predators  such as dogs and cats.”    Here, all project lighting will be required to be shielded and directed to  avoid light spillage onto Coral Mountain (see Mitigation Measure BIO‐4).   In  addition,  the  lighting  system  analysis  conducted  for  the project  demonstrates that there will be no light spillage outside the Wave Basin  planning area,  including  toward  Coral  Mountain  or other BLM open  space. The lighting system analysis determined that light levels will drop  to 0.01 foot candles or below at least 375 feet from the nearest portion  of Coral Mountain.    The  Draft EIR analyzed potential construction  and operational noise  impacts.  As explained on pages 4.11‐32 ‐ 4.11‐35 in Section 4.11, Noise,  construction noise can range from approximately 68 dBA to in excess of  80 dBA when measured at 50 feet from the source, with a reduction of 6  dBA for every doubling of distance. The closest project construction to  Coral Mountain will be the Wave Basin, and the highest projected noise  level is 76.5 dBA (see Table 4.11‐15, Phase 1 Construction Equipment  Noise  Level  Summary). Therefore,  when considering  the noise  attenuation resulting from distance, construction noise will not exceed  75 dBA at 100 feet from the location of construction activities.  The  closest any  construction activity  will  be  to  Coral Mountain  is  approximately 100 feet at the northwest corner of the project site.  Based  on the configuration of the project site, most construction activity will be  located  at  least  300‐400  feet from  Coral  Mountain.   The highest  projected operational noise levels is 64.5 dBA at location P‐10 in the  tourist commercial portion of the site next to the hotel and Wave Basin  (see Table  4.11‐25, Daytime  Project  Operational  Noise  Levels  and  Exhibit 4.11‐2, Noise Source and Receiver Locations).  Accordingly, the  Project will not exceed the CVMSHCP Land Use Adjacency Guidelines for  noise levels at Coral Mountain.  The Land Use Adjacency Guidelines also prohibit planting invasive, non‐ native plant species in and adjacent to Conservation Areas, and includes  tables of recommended and prohibited species (see CVMSHCP p. 4‐177  and  Tables 4‐112 and  4‐113).    Section 2.5.2 has been added  to the  Specific Plan to prohibit all species listed on Table 4‐113 in all portions of  the project adjacent to Coral Mountain and the other BLM open space  (see Specific Plan pp. 35‐36 and Figure 13).  This requirement will be   3.0   REVISIONS TO THE DRAFT EIR  Coral Mountain Resort Final EIR  3‐15 February 2022  made enforceable through the project Development Agreement and will  be enforceable for the life of the project through the Covenants,  Conditions  &  Restrictions  (CC&Rs)  that  will  be recorded against the  project site.   Finally, Section 4.5.6 of the Land Use Adjacency Guidelines requires the  incorporation  of barriers  to minimize  unauthorized  public access,  domestic animal  predation, illegal  trespass, and  dumping  in  a  Conservation Area.  The Specific Plan has been revised to expressly  include a protective sheep barrier which complies to the requirements  for PBS barriers in the CVMSHCP along the western boundary (covering  all  areas  adjacent  to  Coral  Mountain and  other  BLM  open space  property).  The protective sheep barrier will be 8‐feet high, with the final  design and location subject to City approval in consultation with CDFW.   Based on the consistency analysis provided above, the project will be  consistent with the guidelines in the CVMSHCP. The Specific Plan will  establish design components that address project‐related edge effects,  such as prohibiting the planting of invasive, non‐native plant species, and  the implementation of a protective sheep barrier. The project will also  pay the CVMSHCP fee, as well as implement avoidance and minimization  measures and  mitigation measures  to ensure  compliance  with the  CVMSHCP. Impacts will be less than significant.”      Section  4.10, Land  Use  and  Planning,  Page 4.10‐30   In  response to  the  Southern California  Association  of Government’s  (SCAG) comment letter (Comment Letter No. 4) and correspondence  between SCAG and the City, Table 4.10‐8, SCAG Connect SOCAL Goals  Consistency Analysis, is to be included in Section 4.10, Land Use and  Planning, on p age  4.10 ‐30  of  t he  Draft  E IR. The  addition  shall  b e  i nclu ded  as follows:  “SCAG Connect SOCAL Goals Consistency Analysis   The Southern California Association of Governments (SCAG) developed  the Connect SoCal planning document through a four‐year process to  provide land use and  transportation strategies  to  increase mobility  options and achieve a more sustainable growth pattern. Connect SoCal,  also known as the 2020‐2045 Regional Transportation Plan/Sustainable  Communities Strategy (RTC/SCS), was adopted in September 2020 by the  SCAG Regional  Council.  Connect SoCal established goals intended to  provide guidance for governing bodies considering proposed projects  within the Southern California Region. Analysis discussion regarding the  proposed project’s consistency, non‐consistency, or non‐applicability to  SCAG’s Connect SoCal goals, is detailed in Table 4.10‐8, SCAG Connect  SoCal Goals Consistency Analysis, below. Per Table 4.10‐8, the project   3.0   REVISIONS TO THE DRAFT EIR  Coral Mountain Resort Final EIR  3‐16 February 2022  will be consistent with the applicable Connect SoCal goals. Less than  significant impact.  Table 4.10‐8 SCAG Connect SoCal Goals Consistency Analysis  SCAG Goals  Consistency Analysis   Goal #1: Encourage regional  economic prosperity and global  competitiveness.  Consistent: Page 3‐8 of the DEIR lists the objectives of the  proposed project, where one objective states that the project  strives to “create a private resort community with a variety  of  interrelated  and  mutually supportive  commercial  and  recreational  land  uses  that  will  also generate transient  occupancy and sales tax revenues in order to enhance the  City’s economic base and  long‐term  financial  stability.”  Another objective states that the project will “develop a high‐ quality private Wave Basin that provides unique recreational  opportunities for future residents of the project, and that  attracts resort guests and creates a landmark facility that will  enhance the City’s reputation as the ‘Gem of the Desert’.”   The City of La Quinta, as well as other Coachella Valley cities,  caters not only to full time residents, but also to seasonal  residents and resort guests. La Quinta is characterized as a  desirable  resort destination, as  it includes resort/hotel  facilities  and  recreational amenities within  the  City’s  boundary.  The proposed project will encourage regional  economic prosperity by offering a world‐class recreational  facility (Wave Basin) that will attract visitors who want to  experience the artificial surf basin. The project will also host  up to four special events per year at the Wave Basin, bringing  up to 2,500 people to the project site each event.   As stated on page 4.10‐16 of the DEIR, the project proposes  tourist commercial land uses consisting of a recreational  facility and hotel to promote the continued growth of the  tourism and resort industries in La Quinta by providing resort,  recreational, commercial, and residential land uses on the  project site.  Additionally,  the  residential  uses  will  incrementally increase demand for commercial goods and  services  in  the  region, thus enhancing  the  economy. The  resort  facility and  Wave Basin  will  encourage  regional  economic prosperity by attracting people to the high‐quality  facility and resort, and global competitiveness by providing a  facility that features technology designed to re‐create ocean  waves for recreational surfing.   3.0   REVISIONS TO THE DRAFT EIR  Coral Mountain Resort Final EIR  3‐17 February 2022  Goal #2: Improve mobility,  accessibility, reliability and travel  safety for people and goods.  Consistent:  The project includes  both  neighborhood  commercial and tourist commercial land uses in an area that  is surrounded by residential communities. Additionally, the  project proposes residential dwelling units, and open space  recreational areas. As stated on page 4.13‐54 of the Draft EIR,  the placement  of different types of  land  uses near  one  another  can  decrease VMT since trips between  land  use  types are shorter and may be accommodated by non‐auto  modes  of transport. Moreover,  the  project  includes  improved design  elements to enhance walkability  and  connectivity. Recognized  improved street  network  characteristics within the project include sidewalk coverage,  building  setbacks,  street  widths, pedestrian  crossings,  presence of  street  trees,  and  a  host of  other  physical  variables  that differentiate pedestrian‐oriented  environments from auto‐oriented environments. The project  provides a pedestrian access network that internally links all  uses and connects to all existing or planned external streets  and pedestrian facilities contiguous with the project site. The  project  minimizes  barriers  to pedestrian  access  and  interconnectivity. The project includes sidewalk connections,  particularly to / from the retail areas resulting in interaction  with residential and resort uses on‐site.  As stated in Section 4.10 of the Draft EIR (page 4.10‐17), the  implementation of  the  Tourist Commercial  land  use  designation  and  the  associated development of  a  recreational facility and hotel will promote the continued  growth of the tourism and resort industries in La Quinta by  providing resort, recreational, commercial, and residential  land  uses on  the  386‐acre  property. Additionally,  the  residential  uses  will  incrementally  increase demand  for  commercial goods and services in the region, thus enhancing  the economy.    Goal #3: Enhance the  preservation, security, and  resilience of the regional  transportation system.   Consistent: This Goal is not necessarily  applicable to  the  proposed project since it focuses on the regional  transportation system. However, the project site supports  the regional transportation system because it will generate  substantial  TUMF fees  to fund  regional transportation  improvements. As stated on page 4.13‐6 of the DEIR, the  Coachella Valley Association of Governments (CVAG)  administers the Coachella Valley Regional Program, which  allocates Measure A and Transportation Uniform Mitigation  Fee  (TUMF) funds for necessary  improvements  to  the   3.0   REVISIONS TO THE DRAFT EIR  Coral Mountain Resort Final EIR  3‐18 February 2022  regional transportation system. Page 4.13‐47 states that the  project will be required to pay TUMF fees in place at the time  that building permits are sought. The payment of the TUMF  fees is provided as Mitigation Measure TRA‐2 in the DEIR.  The project will also build out Madison Street, Avenue 58,  and Avenue 60 to ultimate standards per the General Plan.  See page 4.13‐29 in the Draft EIR for project roadway  improvements.  The  internal roadways  and  surrounding  roadways will provide infrastructure needed to access the  site. The proposed resort, recreational, and commercial land  uses,  along  with the full  buildout  of  the surrounding  roadways enhances the security and resilience of the regional  transportation system by attracting visitors to the project  and requiring goods to be delivered to the project site.   Goal #4: Increase person and  goods movement and travel  choices within the transportation  system.  Consistent:  The project  property is currently vacant and  undeveloped. The project proposes a complimentary mix of  low  density  residential, neighborhood commercial, tourist  commercial, and open space uses on the 386‐acre project  site. The tourist commercial component of the project (which  includes the hotel,  amenities, resort residential,  and the  Wave Basin) will increase services associated with tourism  and neighborhood commercial uses, as well as increase the  movement of people and goods to the site. Additionally, the  project’s neighborhood commercial and tourist commercial  land  uses  will generate revenue  and create employment  opportunities.   The proposed project will introduce a recreational facility  (Wave Basin) that will attract visitors who want to surf at the  Wave facility. The project will also host up to four special  events per  year  at  the  Wave  Basin, bringing  up  to 2,500  people to the project site. The resort facility and Wave Basin  will increase person and goods movement and travel choices  within  the area  by attracting  people  to  the  high‐quality  facility and resort. As stated on page 4.10‐16 of the DEIR, the  project proposes tourist commercial land uses consisting of a  recreational facility and  hotel to promote the continued  growth of the tourism and resort industries in La Quinta by  providing resort, recreational, commercial, and residential  land uses on the project site. Additionally, the residential  uses  will  incrementally increase demand  for  commercial  goods and services in the region.   3.0   REVISIONS TO THE DRAFT EIR  Coral Mountain Resort Final EIR  3‐19 February 2022  The project proposes both vehicular and alternate  transportation access  through  a  roadway network  that  interconnects all land uses within the project. The project  proposes a multi‐modal circulation system by providing  transportation systems for a variety of user groups including  motorists, cyclists,  pedestrians,  and  drivers  of electric  vehicles. The roadways proposed in the project will include  multiple access points  to  serve  as vehicle and  multi‐use  transportation routes for residents and visitors. As stated in  the consistency analysis for Goal #2, the project proposes  different  land  use  types near one another,  which  can  decrease the trip lengths between the land use types; where  commercial uses, such as grocery stores, can be accessed by  residential communities.   Goal #5: Reduce greenhouse gas  emissions and improve air  quality.  Consistent: The project will be designed with sustainability  features to  reduce  GHGs and promote  energy efficiency  project‐wide. As described on pages 4.7‐11 of the Draft EIR,  such features include but are not limited to, pedestrian  connections and interconnectivity, implementation of ride  share programs, drought‐tolerant landscaping, and use of  photovoltaic systems. These project design features (PDFs)  are listed in the project’s Specific Plan and includes:  ‐ Use  of pedestrian  connections  to  promote  access,  interconnectivity, and vehicle trip reduction.   ‐ Variety of proposed land uses and amenities within  the  project  to promote vehicle  trip  and  emission  reductions.   ‐ Implementation of ride sharing programs (including  designated ride‐share vehicle parking) and employer‐ sponsored shuttle services to reduce commute trips.  ‐ Compliance with Title 24 standards for residential and  non‐residential buildings.   ‐ Use of drought‐tolerant plants in landscape design.   ‐ Use of energy efficient lighting.   ‐ Use of photovoltaic (PV) systems.   If the Specific Plan is a pproved by the City o f La Quinta, thes e  PDFs will be implemented at the project site.  Additional PDFs proposed to reduce project‐generated GHG  emissions are listed on page 4.7‐11 through 4.7‐13, in Section  4.7, Greenhouse Gas Emissions, of the Draft EIR.    3.0   REVISIONS TO THE DRAFT EIR  Coral Mountain Resort Final EIR  3‐20 February 2022  PDFs to improve air quality are listed on page 4.2‐13 through  4.2‐15 in Section 4.2, Air Quality, in the Draft EIR.   Goal #6: Support healthy and  equitable communities.  Consistent: As stated on page 4.10‐18 of the DEIR, the project  promotes a high‐quality mix of uses that will contribute to  the  built environment, promote  walkability  in the resort  center of the project, and provide opportunities for active  recreation. As stated on page 3‐8 of the Draft EIR, one project  objective is  to  promote  walkability and  non‐motorized  connectivity as an integral part of the project design,  including (1) establishing residential neighborhoods that are  linked through multi‐use trails that connect neighborhoods  throughout the project; and (2) providing “walk streets” in  the  Resort area to provide internal  connection  between  facilities within the Resort and the Wave Basin.  Additionally, the project will introduce 60,000 square feet of  neighborhood commercial building to the surrounding area,  which is not currently served by commercial uses in close  proximity. The closest grocery store to the project site is  located approximately four miles north, at the Jefferson  Street and Avenue 50 intersection. The project site is  surrounded  by residential communities.  The proposed  neighborhood  commercial buildings  will  be open  to the  public.   Goal #7: Adapt to a changing  climate and support an  integrated regional development  pattern and transportation  network.   Consistent:  As stated  under  Goal #5, the project  will  be  designed with sustainability features to reduce GHGs and  promote energy efficiency project‐wide. Please refer to Goal  #5 for a list of PDFs, a s well as  Section 4.7 and 4.2 of the DEIR  for a list of features.   As stated on page 4.10‐17 of the DEIR, the project proposes  a  private  circulation  system  include both  vehicular  and  alternate transportation access through a roadway network  that  interconnects  all  land  uses within  the  project. The  project  proposes  a multi‐modal circulation system by  providing transportation systems for a variety of user groups  including motorists,  cyclists,  pedestrians, and  drivers  of  electric vehicles. The roadways proposed in the project will  include multiple access points to serve as vehicle and multi‐ use transportation routes for residents and visitors.   Goal #8: Leverage new  transportation technologies and  data‐driven solutions that result  in more efficient travel.   Not Appliable: The project proposes resort, residential, and  commercial land uses to the City. The project will include  both vehicular and alternate transportation access through a  roadway network that interconnects all land uses within the   3.0   REVISIONS TO THE DRAFT EIR  Coral Mountain Resort Final EIR  3‐21 February 2022  project. The project proposes  a  multi‐modal circulation  system by providing transportation systems for a variety of  user groups  including motorists,  cyclists, pedestrians, and  drivers of electric vehicles. The roadways proposed in the  project will include multiple access points to serve as vehicle  and  multi‐use  transportation routes  for  residents  and  visitors. The project will introduce commercial facilities that  will reduce vehicle miles traveled by area residents (see Goal  #2 consistency analysis).   Goal #9: Encourage development  of diverse housing types in areas  that are supported by multiple  transportation options.   Consistent:  The  project  proposes high‐quality  housing  of  varying types and sizes with access to resort and recreational  amenities. The project proposes up to 600 residential  dwelling units on the project site. The project will include up  to 496 single family attached and detached dwellings and  affiliated amenities permitted within Low Density Residential  land use designations. Low Density Residential product types  may  include estate  compounds,  single‐family  detached/attached units, alley loaded homes, and clustered  products. Up to 104 dwelling units will be resort residential  units. Resort residential product types may include single  family detached units, townhomes, and stacked flats. See  page 4.10‐11 in the Draft EIR for a description of the  proposed residential types.   The project’s circulation plan proposes a multi‐modal system.  The  design seeks  to decrease  automobile dependency  by  providing transportation facilities for a variety of user groups  including motorists,  cyclists,  pedestrians, and  drives of  electric vehicles. The proposed  circulation systems  will  provide a roadway network that will interconnect all land  uses within the project. See page 3‐11 in the Draft EIR for a  full  discussion of  project  vehicular  and  non‐vehicular  circulation.   Goal #10: Promote conservation  of natural and agricultural lands  and restoration of habitats.   Consistent:  The project  site proposes approximately  23.6  acres of open space areas at the western property boundary.  The project’s southwest boundary abuts Coral Mountain. As  stated on page 4.13‐47 of the Draft EIR, the Desert  Recreation  District Master Plan includes  a  proposed  trail  along the toe of Coral Mountain associated with the future  Coral Mountain Interpretive Center. The  proposed trail  alignment falls within the project boundaries. As shown in  Mitigation Measure TRA‐15 project plans  will  include  accommodations for  this  trail  within  the designated   3.0   REVISIONS TO THE DRAFT EIR  Coral Mountain Resort Final EIR  3‐22 February 2022  conservation area at the southwestern edge of the property.  Mitigation Measure TRA‐15 specifically states:  “The project proponent shall ensure that the proposed Coral  Mountain Interpretive Center trail designated by the Desert  Recreation District  Master Plan  and  associated  with  the  future Coral Mountain Interpretive Center is incorporated  into project plans.  Accommodations for  this trail  shall be  located along the approximate toe of Coral Mountain, within  the designated conservation area at the southwestern edge  of the property.”  In addition to the trail, the project proposes to develop a  sheep barrier  to  deter  Peninsular bighorn sheep  from  entering the site. A barrier/fence would prevent PBS from  exiting  Coral Mountain  onto the site,  where  there  is  no  escape cover and where they would be very vulnerable to  predation  and  exposure  to  toxic  plants,  herbicides and  insecticides. PBS would still be able to transverse the open  space associated with the  BLM lands between the  Santa  Rosas and Coral Mountain but will not be able to migrate off  Coral Mountain onto the valley floor area of the project site. The  project  also proposes  mitigation measures  to reduce  project impacts regarding biological resources. Please refer  to Section 4.3, Biological Resources, of the DEIR for a full  analysis and discussion of the plant and animal species onsite  in the region, and mitigation measures required.   Finally, the project will pay the applicable MSHCP fee to fund  the  continued  acquisition and  preservation of  important  habitat areas within the Coachella Valley.”        3.0   REVISIONS TO THE DRAFT EIR  Coral Mountain Resort Final EIR  3‐23 February 2022  Location & Page  Revision  Section 4.13,  Transportation,  Page 4.13‐21   Urban Crossroad’s Traffic Report provided a table indicating the Trip  Generation  at  project buildout. This  is indicated  as Table 4‐3 in the  Report. This table was included on page 4.13‐21 in the Draft EIR,  however, certain quantities appear  t o  h ave  b een  incorrectly  i ns erted into  Table 4.13‐13 in the Draft EIR. An updated table consistent with the  Traffic Report is included below.  The discrepancies did not affect the  project totals, and thus did not affect the assessment of traffic  impacts.  A corrected Table 4.13‐13 has been included below.    Table 4.13‐13 Project Buildout (2026)  Trip Generation Rates Land Use ITE LU  Code  Quantity  (note 2)  AM Peak Hour PM Peak Hour Daily  In Out Total In Out Total  Single Family Detached 210  220  496 DU  104 RM  94 273 367 308 184 492 4,682  Multifamily Housing (Low‐Rise) 11 36 47 36 22 58 761  Internal to Retail/Resort (1014) (2026) (3040) (4050) (2938) (6988) (595771)  Residential External Trips 9591 289283 384374 304294 177168 481462 4,8484,672  Shopping Center 820 60 TSF 35 22 57 110 119 229 2,265 Pass‐By (25%) (7) (7) (14) (28) (28) (56) (566)  Internal to Residential/Resort (9) (7) (16) (21) (35) (56) (448560)  Shopping Center External Trips 19 8 27 61 56 117 1,2511,139 Resort Hotel 330 150 RM 41 15 56 30 41 71 1,181  Internal to Residential/Retail (1417) (1014) (2431) (1523) (2128) (3651) (416612)  Resort Hotel External Trips 2724 51 3225 157 2013 3520 765569  Wave Basin Facility (note 4) 12 AC 14 10 24 29 19 48 600 Internal to  Residential/Retail/Resort  (12) (8) (20) (26) (17) (43) (470)  Wave Basin Facility External Trips 2 2 4 3 2 5 130  Wave Village 861  15 TSF  3 2 5 16 15 31 431    (1) (1) (2) (7) (7) (14) (168) Wave Village External Trips 2 1 3 9 8 17 263 The Farm 495  16 TSF  18 11 29 18 19 37 461    (9) (6) (15) (9) (11) (20) (240) The Farm External Trips 9 5 14 9 8 17 221 Project Subtotal 216  369  585  547  419  966 10,381  Internal Capture Subtotal (62) (62) (124) (136) (136) (272) (2,821)  Pass‐By (Shopping Center) (7) (7) (14) (28) (28) (56) (566)  Total 143147 304300 447  383  255  638  6,994  1. Trip Generation Source: Institute of Transportation Engineers (ITE), Trip Generation Manual, 10th Edition (2017).  2. DU = Dwelling Unit; TSF = Thousand Square Feet; RM = Occupied Room   3. Pass‐by Source: Shops at Coral Mountain TIA, prepared by Urban Crossroads, Inc. (November 2009)  4. Since ITE does not have trip rates for a wave pool facility, similar use based on SANDAG’s recreation park (developed peak  hour and daily rates are utilized.   5. Hotel trip rates account for 23.5 tsf of ancillary facilities which include bar, restaurant, kitchen, rooftop bar, pool bar & grill,  spa, and back of house resort operations.  6. The Wave Basin Facility trip rates account for pool area and 1.5 tsf of back of house wave operations.  7. Wave Village trip rates account for 15 tsf of ancillary facilities which include shape studio, surf shop, board room, surf  lounge/living room, surf classroom, fitness pavilion, high performance center, & beach club.  8. The Farm trip rates account for 16 tsf of ancillary facilities which include Barn, Greenhouse, Equipment Barn, Tool Shed,  Family Camp, Gym, Outfitters, & Locker Rooms.  9. The 1 tsf back of house guardhouse use is accounted for in the Project rates.     3.0   REVISIONS TO THE DRAFT EIR  Coral Mountain Resort Final EIR  3‐24 February 2022  Location & Page  Revision  Section 4.15, Utilities  and Service Systems,  Page 4.15‐16   The following revision  addresses  Comment  Number 10‐a,  located in  Chapter 2.0, Response  to  Comments, where CVWD corrects the  Conceptual Water Plan exhibit in the Draft EIR.     “Water Infrastructure   The project proposes to connect to the existing water lines located north  of the project site on Avenue 58, to the east on Madison Street, and to  the  southeast  on Avenue  60.  Specifically,  an  18‐inch  water main is  located along Avenue 58; 30‐inch and 24‐inch water mains occur along  Madison Street; and a 24‐inch water main occurs along Avenue 60. The  proposed project water lines will consist of 18‐inch, 12‐inch, and 8‐inch  public water lines. Two points of connection will occur at Avenue 58. The  project will connect 12‐inch lines at the northern boundary to the existing  18‐inch water main. Four points of connection will occur on Madison  Street. The project will connect an 18‐inch water main to the existing 30‐ inch water main at Madison Street’s northern‐most point of connection.  This water line will decrease in diameter from 18 inches to 12 inches to  serve the residential and resort portions of the site. Two additional points  of connection will occur at the eastern‐most property boundary. At this  location, the project will connect two 12‐inch water mains to the existing  30‐inch water main. The southern‐most Madison Street point of  connection will connect a proposed 18‐inch water main to the existing  24‐inch water main. CVWD also requires an offsite pipeline in Avenue 60  in accordance with an existing agreement. The infrastructure and design  components for the project will be consistent with CVWD requirements  and the UWMP. The project will be further reviewed by City and CVWD  staff  to ensure  compliance  with  all  current  and  applicable water  requirements.”      Section 4.15, Utilities  and Service Systems,  Page  4 .15 ‐24  (Exhibit   4.15‐1)   Please see the updated Conceptual Water Plan exhibit below to replace  Exhibit 4.15‐1 and Exhibit 3‐11 in the Draft EIR, per CVWD’s comment  (Comment Letter No. 10) in Chapter 2.0 of this Final EIR.          3.0   REVISIONS TO THE DRAFT EIR  Coral Mountain Resort Final EIR  3‐25 February 2022  Exhibit 3‐11 and 4.15‐1, Conceptual Water Plan   3.0   REVISIONS TO THE DRAFT EIR  Coral Mountain Resort Final EIR  3‐26 February 2022  3.2  No Significant New Information Requiring Recirculation   CEQA and the CEQA Guidelines provide that when "significant new information" is added to an EIR  after the expiration of the public comment period but before certification, the lead agency must  recirculate the EIR for additional public comment.  However, recirculation is required only when the  information added to the EIR changes the EIR in a way that deprives the public of a meaningful  opportunity to comment on either a substantial adverse environmental impact of the project or a  feasible project alternative or mitigation measure that would clearly reduce the impact and that is  not  g oing  t o  b e  i mplemented. S ection 1 5088.5 (e) o f  t he C EQA Gu idelines provides that a decision not  to recirculate is appropriate if it is supported by substantial evidence in the administrative record.   Under CEQA and the CEQA Guidelines, the following constitutes substantial evidence: (a) facts; (b)  reasonable assumptions predicated on facts; and (c) expert opinions supported by facts. Basically, a  lead agency's determination whether information in the record constitutes “substantial evidence”  boils down to a determination not only that the information is relevant and material but also that it  is sufficiently reliable to have solid evidentiary value. Under CEQA, to determine the reliability of the  evidence, a lead agency may consider several factors, such as, but not limited to:    Whether the evidence has an adequate foundation in the witness's personal knowledge of  facts;   Whether the evidence is provided by a qualified source, such as when an opinion is provided  by a witness who is qualified to render an opinion on the subject; and   Whether the evidence is just simply credible.   Upon reviewing all of the written comments submitted during the 45‐day public review period,  responses were provided based on the multitude of studies and analyses prepared and/or conducted  by various experts (consultants) in preparation of the Draft EIR, the Final EIR, and the project’s  Mitigation Monitoring and Reporting Program.   The consultants who prepared the studies utilized in the Draft EIR, performed the necessary analyses  and/or otherwise participated in reviewing the proposed project’s potential effects under CEQA and  the  CEQA Guidelines included, the Director of Environmental Services, a Senior Environmental  Planner/GIS Analyst, a Planner, an Environmental Planner, a Planning CAD Technician, and a Principle  Engineer of  MSA  Consulting,  Inc.;  Biologists  with  LSA Associates, Inc.; a Principal  Investigator/Historian, a Professional Archaeologist, and a Paleontological Surveyor with CRM Tech;  a Project Geologist and a Principal Engineer with Sladden Engineering; an Associate Principal, Principal  Engineer, and  AICP Principal with Urban Crossroads, Inc.; and light experts of Musco Lighting. The  City staff who also coordinated efforts with the various consultants included the City’s Director of  Development Services, Planning Manager, and Director of Public Works.    3.0   REVISIONS TO THE DRAFT EIR  Coral Mountain Resort Final EIR  3‐27 February 2022  During the public review period of the Draft EIR, concerns regarding specific environmental topics  were raised. The concerns included those related to light, traffic, biological resources, noise, and City  land use and zoning. Additional reports were conducted by technical experts to address, verify, or  validate the findings of the Draft EIR and associated studies. The additional technical reports were  completed by light experts of Musco Lighting; Dr. McGill, PhD, with ELMT Consulting; and Kelly Slater  Wave Company. Urban Crossroads, Inc. and LSA Associates, Inc. also provided updates and revisions  to their existing reports to address concerns raised by the public.   Through the coordinated efforts of all who participated in studying, researching and analyzing the  proposed project and its potential effects in the environment, the Draft EIR, and Final EIR was  organized to address the following environmental topics:   4.1  Aesthetics 4.9 Hydrology and Water Quality   4.2  Air Quality 4.10 Land Use and Planning  4.3 Biological Resources 4.11 Noise  4.4  Cultural Resources 4.12 Public Services  4.5  Energy 4.13 Transportation  4.6 Geology and Soils 4.14 Tribal Cultural Resources  4.7 Greenhouse Gas Emissions 4.15 Utilities   4.8  Hazards and Hazardous Materials       The City relied on the collective expertise of each of the above consultants and staff as reflected in  the analyses of each of the aforementioned environmental topics to prepare its responses to each of  the comments received at the close of the public review period.   It was determined that none of the  comments and none of the responses to the comments generated any "significant new information"  that needed to be added to the EIR, such as but not limited to identifying  or disclosing an  unbeknownst substantial adverse environmental impact of the project, an unbeknownst feasible  project alternative or unbeknownst mitigation measure that would clearly reduce a significant impact  and/or one that was not going to be implemented.   In light of the foregoing, it was determined that there is substantial evidence in the administrative  record to support the City’s decision to not recirculate the EIR for further public comment.  FINAL ENVIRONMENTAL IMPACT REPORT  Coral Mountain Resort, La Quinta CA  4.0  Mitigation Monitoring and Reporting Program  Coral Mountain Resort Final EIR  4‐1 February 2022  Chapter 4.0  Mitigation Monitoring and Reporting Program  4.1  Introduction   If mitigation measures are required or incorporated into a project as part of the CEQA process, the  lead agency  must adopt a  Mitigation  Monitoring and  Reporting Program (MMRP)  to  ensure  compliance with the project’s mitigation measures. Section 15126(a)(2) of the CEQA Guidelines  provides that  a project’s  mitigation measures  must be enforceable  through permit  conditions,  agreements, or other mechanisms. CEQA and the CEQA Guidelines further provide that the MMRP  must be adopted at the time of project approval. However, while the MMRP does not have to be  included in the EIR, for the sake of maximizing public transparency, a copy of the proposed project’s  MMRP has been included in this Final EIR below.  In  light of  the foregoing,  this Chapter  contains  the  proposed project’s  MMRP. The  MMRP  was  prepared to provide a program for not only monitoring and reporting on the project’s mitigation  measures, but also enforcing compliance with respect to the implementation of each mitigation  measure adopted for the project. The purpose of the mitigation measures is to mitigate or avoid  significant environmental effects of the project.   4.2  Monitoring Authority   The City may delegate duties and responsibilities for monitoring any given mitigation measure to  designated environmental monitors or consultants as deemed necessary. The City may also delegate  such duties and responsibilities to certain responsible agencies, affected jurisdictions, enforcement  and regulatory agencies of the state or county, special districts and other agencies.  The same duties  and responsibilities may also be delegated to qualified private entities which accept the delegation.   The City’s Development Services (or equivalent positions of other designated agencies or entities)  must ensure that the officials delegated the duties or responsibilities to monitor any given set of  mitigation measures are qualified to assume such duties and responsibilities.  Any  deviation  from  the procedures  identified  under  the  MMRP shall  require prior approval or  authorization by the City. Moreover, any deviations from any of the established  monitoring  procedures set forth in the MMRP and any remedial actions taken to correct such deviations shall be  reported immediately to the City by the assigned environmental monitor or consultant.   Notwithstanding any such  delegation,  the  City shall  remain responsible  for monitoring the  implementation of all of the project’s mitigation measures in accordance with the project’s MMRP.    4.0   MITIGATION MONITORING AND REPORTING PROGRAM  Coral Mountain Resort Final EIR  4‐2 February 2022  4.3   Enforcement Responsibility   The mitigation measures for the proposed project will primarily apply prior to or during construction  of the project in all phases of development the project. The City shall be responsible for enforcing  each mitigation measure, albeit the City may assign such enforcement responsibilities to a qualified  environmental monitor.  The assigned environmental monitor for each construction activity shall  report any problems with enforcement to the City and appropriate agencies.    The MMRP prepared for the proposed project will be fully enforceable through permit conditions,  agreements, or other measures.   4.4  Mitigation Monitoring Table    Table 4‐1, Coral Mountain Resort Mitigation Monitoring and Reporting Program, below identifies  for each mitigation measure: (1) the potential impact on the environment that the mitigation measure  is focused on; (2) a description of the mitigation measure; (3) who or which entity is responsible for  monitoring the mitigation  measure; (4) the timing  for implementing  the  measure;  and  (5)  the  anticipated level of significant after mitigation.        4.0  MITIGATION MONITORING AND REPORTING PROGRAM Coral Mountain Resort Final EIR   4‐3 February 2022 Table 4‐1  Coral Mountain Resort Mitigation Monitoring and Reporting Program Potential Impacts on the Environment Mitigation Measure Responsible for Monitoring Timing Level of Significance After Mitigation Section 4.1, Aesthetics   a. Adverse effect on scenic vistas c.    Visual character or scenic quality  AES‐1  The perimeter walls around the low density residential planning areas shall be setback from the Madison Street and Avenue  58  public rights‐of‐way by  a minimum average of 30 feet (10 feet more than required under the LQMC),  which shall be confirmed through  the  City’s review and approval of final perimeter wall and landscape plans to reduce impacts to existing views of Coral Mountain and the Santa Rosa Mountains.  City Council/ Planning Commission Public Works Department Project Applicant During review of Tentative Tract Maps Significant and Unavoidable AES‐2  All residential structures shall be setback by a minimum of 75 feet from the Madison Street and Avenue 58 public rights‐of‐way to reduce impacts to existing views of Coral Mountain and the Santa Rosa Mountains. City Council/ Planning Commission Public Works Department Project Applicant During review of Tentative Tract Maps Significant and Unavoidable d.   Light and glare AES‐3   The operation of the Wave Basin will be limited to the hours of 7:00 a.m. to 10:00 p.m., and the lighting will only be permitted between dusk and  10:00 p.m. to ensure compliance with the City’s  outdoor lighting requirements (LQMC 9.100.150).  Public Works Department Project Applicant During operation of the Wave Basin Less than Significant       Section 4.2, Air Quality   a. Conflict with implementation of applicable air quality plan b. Result in a Construction‐Source Mitigation Measures AQ‐1: During Phase 1 of construction, the paving installation activity shall not overlap with the architectural coating (building painting) activity. That  prohibition shall be included on all building plans. AQ‐2: For equipment greater than 150 horsepower (>150 HP), the Construction Contractor shall ensure that off‐road City Planning & Public Works Department  Project Contractor During ground disturbing activities & construction Less than Significant       4.0   MITIGATION MONITORING AND REPORTING PROGRAM Coral Mountain Resort Final EIR   4‐4 February 2022 cumulatively considerable net increase if any criteria pollutant for which the project region is non‐attainment under an applicable federal or state ambient air quality standard c. Expose sensitive receptors to substantial pollutant concentrations diesel construction equipment that complies with Environmental Protection Agency  (EPA)/California Air Resources Board (CARB) Tier 3 emissions standards and shall ensure that all construction equipment is tuned and maintained in accordance with the manufacturer’s specifications. Operational‐Source Mitigation Measures AQ‐3: The project will require the use of low VOC paints for re‐painting and maintenance of exterior structures consistent with SCAQMD Rule 1113(not to exceed 50 grams per liter VOCs for interior and exterior building envelope re‐painting).   Under federal  and  state law, SCAQMD is  under  a legal obligation  to enforce air pollution  regulations. These regulations are primarily meant to ensure that the surrounding (or ambient) air meets federal and state air quality standards. The South Coast AQMD also has broad authority to regulate toxic and hazardous air emissions, and these regulations are enforced in the same manner as those which pertain to the ambient air quality standards. City Planning & Public Works Department  Project Contractor During Construction Less than Significant Standard  Regulatory  Requirements/Best  Available  Control Measures Measures  listed  below (or equivalent language)  shall appear on  all  project  grading plans, construction specifications and bid documents, and the City shall ensure such language is incorporated prior to issuance of any development permits. South Coast Air Quality Management District (SCAQMD) Rules that are currently applicable during construction activity for this project include but are not limited to Rule 403 (Fugitive Dust) (2) and  Rule 1113 (Architectural Coatings). It should be noted that these Best  Available  Control Measures (BACMs) are standard regulatory requirements.   BACM  AQ‐1: The contractor shall  adhere to applicable City Planning & Public Works Department  Project Contractor Prior to the approval of grading plans  Less than Significant    4.0   MITIGATION MONITORING AND REPORTING PROGRAM Coral Mountain Resort Final EIR   4‐5 February 2022 measures contained in Table 1 of Rule 403 including, but not limited to:      All  clearing, grading, earth‐moving, or excavation activities shall cease when winds exceed 25 mph per SCAQMD guidelines in order to limit fugitive dust emissions.  The contractor shall ensure that all disturbed unpaved roads  and  disturbed areas within the project are watered at least three (3) times daily during  dry  weather. Watering, with complete coverage of disturbed  areas, shall  occur  at least three times a day, preferably in the mid‐morning, afternoon, and after work is done for the day.  The contractor shall ensure that traffic speeds on unpaved roads and project site areas are limited to 15 miles per hour or less. BACM AQ‐2: The following measures shall be incorporated into project plans and specifications as implementation of SCAQMD Rule 1113 (3):     Only “Low‐Volatile Organic Compounds (VOC)” paints (no more than 50 gram/liter (g/L) of VOC) consistent with SCAQMD Rule 1113 shall be used. BACM AQ‐3: The project is required to comply with SCAQMD Rule  445, which prohibits the use of  wood  burning stoves and fireplaces in new development.         Section 4.3, Biological Resources  a. Candidate, sensitive or special status species  d. Interfere with movement of native resident or BIO‐1: Burrowing owl surveys shall be performed by a qualified biologist, approved by the City prior to any site disturbance activities. A minimum  of two surveys, occurring at least three weeks apart, shall be completed in advance of any site disturbance activities. If disturbance activities are expected to start during the burrowing owl breeding season, three surveys shall be completed. The final burrowing  owl  survey shall be completed within three days prior to initiation of any site disturbance activities. The pre‐construction survey shall Qualified Biologist City Planning Department Project Applicant/ Developer Prior to ground disturbance Less than Significant   4.0   MITIGATION MONITORING AND REPORTING PROGRAM Coral Mountain Resort Final EIR   4‐6 February 2022 migratory fish or wildlife species or with established native resident or migratory wildlife corridors  be conducted following accepted protocol  and  the requirements specified in the CVMSHCP (see pp. 4‐168 & 4‐169).  Prior to construction, a qualified biologist will survey the construction area and an area up to 500 feet outside the project limits for burrows that could be used by burrowing owls. If the burrow is determined to be occupied, the burrow will be flagged, and a 160‐foot diameter buffer will be established during non‐breeding season or  a  250‐foot diameter  buffer  during  the breeding  season.  The buffer area  will  be staked  and flagged. No development  activities will  be permitted within the  buffer until the young are no longer dependent on the burrow and have left the burrow.   If the burrow is found to be unoccupied, the burrow will be made inaccessible  to owls, and  construction may proceed.  If either  a nesting  or escape burrow is occupied, owls shall be relocated pursuant to accepted Wildlife Agency protocols. Determination  of the appropriate  method of relocation,  such as eviction/passive relocation or active relocation, shall be based on the specific site conditions (e.g., distance to nearest suitable habitat and presence of burrows within that habitat) in coordination with the Wildlife Agencies. If burrowing owls are observed within the Project site during  construction activities,  CDFW  shall  be notified immediately and provided with proposed avoidance and minimization measures, consistent  with the requirements of the CVMSHCP. BIO‐2: In June 2021, a qualified bat biologist will conduct a second round of focused nighttime surveys for roosting bats at locations where suitable roosting habitat is identified.  The nighttime survey  will include a combination of acoustic and exit count methods, and will take place during the bat maternity season (March 15–August 31  in  the Coachella Valley) to enable Qualified Bat Biologist  City Planning Department Project June 2021  Less than Significant    4.0   MITIGATION MONITORING AND REPORTING PROGRAM Coral Mountain Resort Final EIR   4‐7 February 2022 detection of maternity‐roosting bats. If maternity roosts are identified within the project area, the biologist will coordinate  with CDFW to implement avoidance measures during the bat maternity season in accordance with  CDFW’s established  standards. No construction activities will occur within a 300‐foot buffer of maternity roost  sites  during  the  bat  maternity  season unless concurrence  is received  from  CDFW  to reduce that buffer distance based upon the bat species present and the activities occurring. Applicant/ Developer BIO‐3:  Removal of  trees (including palm trees)  shall occur outside the bat maternity season (March 15–August 31 in the Coachella Valley), which coincides with the bird nesting  season,  to  avoid the potential for “take”  of flightless young. Trees and snags  that have been identified as confirmed or potential roost sites require a two‐step removal process and the involvement of a bat biologist to ensure that no roosting bats are killed during this activity. Consistent with CDFW protocols this two‐step removal shall occur over two consecutive days as follows: on Day 1, branches and limbs not containing cavities, as identified by a qualified bat biologist, will be removed. On Day 2, the remainder of the tree may be removed  without  supervision  by a bat biologist. The disturbance caused by limb removal, followed by an interval of one evening, will allow bats to safely abandon the roost. Qualified Bat Biologist  City Planning Department Project Applicant/ Developer Outside bat maternity season  (March 15 – August 31) Less than Significant  BIO‐4: To avoid impacts to roosting bats from the installation of new  light fixtures  associated  with the proposed development, all lighting fixtures shall have light shields or similar  devices (i.e., dark sky compliant lighting) installed to ensure that there is no light trespass onto Coral Mountain and surrounding open space. A supplemental light study will be performed to collect nighttime lighting measurements and confirm that no light trespass onto Coral Mountain is occurring; this will Qualified Bat Biologist  City Planning Department Project Applicant/ Developer Prior to the installation of light poles Less than Significant    4.0   MITIGATION MONITORING AND REPORTING PROGRAM Coral Mountain Resort Final EIR   4‐8 February 2022 be submitted for City approval prior to issuance of any permit for occupancy or use of the Wave Basin.  BIO‐5: A qualified bat biologist shall confirm the absence of roosting bats prior to  any  restoration  work or  other disturbance of the adobe site. If bats are found or if the absence of bats cannot be confirmed, the bat biologist will install or directly supervise installation of humane eviction devices and exclusionary material to prevent bats from roosting in the building. Implementation of the humane eviction/exclusions is typically performed in the fall (September or October) preceding construction activity at each structure to avoid impacts to hibernating bats during the winter months or during the maternity season (March 15–August 31 in the Coachella Valley), when nonvolant (flightless) young  are  present. Any humane eviction/exclusion devices must be installed at least 10 days  prior  to the demolition  of a structure housing bats to  allow sufficient time  for the bats to vacate the roost(s). Qualified Bat Biologist  City Planning Department Project Applicant/ Developer 10 days prior to the demolition of a structure housing bats Less than Significant  BIO‐6: To ensure compliance with California Fish and Game Code and the MBTA and to avoid potential impacts to nesting birds, vegetation removal and ground‐disturbing activities shall be conducted outside the general bird nesting season. Any vegetation removal, ground disturbance, and/or construction activities that  occur during the nesting season will require that all suitable habitats be surveyed for the presence of nesting birds by a qualified biologist that is pre‐approved by the CDFW. Prior to commencement of clearing, a qualified biologist shall conduct preconstruction surveys within  14 days and repeated 3 days  prior  to ground‐disturbing activities.  If any active nests are detected a buffer of 300 feet (500 feet for raptors) around the nest adjacent to construction will be delineated, flagged,  and  avoided until the nesting cycle is complete. During construction activities, the qualified biologist shall continue biological Qualified Bat Biologist  City Planning Department Project Applicant/ Developer 14 days prior to clearing activities   Outside the general bird nesting season Less than Significant    4.0   MITIGATION MONITORING AND REPORTING PROGRAM Coral Mountain Resort Final EIR   4‐9 February 2022 monitoring activities at a frequency recommended by the qualified biologist using his or her best professional judgment, or  as otherwise directed  by the Wildlife Agencies. If nesting birds are detected, avoidance and minimization measures may be adjusted and construction activities  stopped  or redirected by the qualified biologist  using  their best professional judgment as otherwise directed by the Wildlife Agencies to avoid Take of nesting birds. BIO‐7: To ensure that the project will avoid any significant construction noise impacts on wildlife using Coral Mountain, noise monitoring will occur for all construction activities  using  heavy equipment within 150 feet of the base of Coral Mountain.  If noise levels exceed  75 dBA, construction  operational changes  or other project modifications shall be made, as directed by the project biologist to reduce the noise levels at Coral Mountain to below 75 dBA.  City Manager  Project Developer During construction activities within 150 feet of Coral Mountain  During Special Events   Once annually Less than Significant  BIO‐8: Existing native vegetation, particularly palo verde trees, will be retained where feasible. Landscaping shall include native desert species.  City Planning Department  Project Applicant During Landscaping Less than Significant  BIO‐9: Onsite lakes will be designed and constructed by industry professionals  and will  incorporate proper aeration,  circulation  and filtration to  maintain a balanced lake  ecosystem. Lakes will  be stocked with beneficial fish  and plant  species. Limited chemical applications will  be utilized  as necessary.  Ongoing maintenance will ensure  that onsite lakes function properly to  control  any  invasive  species  or other nuisance conditions. Project Applicant During operation Less than Significant  BIO‐10: An educational program about the Peninsular bighorn sheep and their associated habitat shall be implemented and maintained throughout the resort, open space, and City Planning Department   During operation Less than Significant    4.0   MITIGATION MONITORING AND REPORTING PROGRAM Coral Mountain Resort Final EIR   4‐10 February 2022 low‐density community programs through  the use of signage, pamphlets, and staff education. The Education Program  should inform  the  reason of  why  specific measures are being taken  to support  recovery of Peninsular bighorn sheep.  The Education  Program should include the ecology of Peninsular bighorn sheep, what threats this species is currently facing, and how recovery actions will reduce these threats. This includes information that explains: (1) why restrictions on toxic plants, fences,  and pesticides are needed; (2) how artificial  feeding of coyotes  could  adversely  affect bighorn sheep; and (3) how recreational activities may affect sheep. The use of interpretive signs is encouraged. Project Applicant      4.4 Cultural Resources   a. Adverse change to Historical Resources b. Adverse change to Archaeological Resources c. Disturb human remains   CUL‐1:   A comprehensive recordation program shall be prepared by a qualified archaeologist for Site 33‐008388. The program  shall contain detailed drawings and measurements to preserve the information on the adobe building.  Such information would include the floor plan, elevations,  building materials  and their configurations,  and  any other notable  structural and architectural  details. The  adobe remains  and  an appropriate buffer determined by  the  project archaeologist shall be flagged and cornered off during all ground disturbance and preserved in place. Prior to the occupancy of any structure in Planning Area II, the adobe will be fenced off and an informational plaque describing the history of the ranch complex shall be provided, and the project proponent shall provide the City with the CC&Rs for the project area, demonstrating that the feature would  be maintained  in perpetuity  by the project’s Homeowners Association.  Special attention should be given to the residence foundation, which, may be the remains of one of the earlier structures at the site, dating from 1920s or before. The footings and slabs at this location  should be cleared  and  measured,  and Qualified Archaeologist  City Planning & Engineering Department Project Applicant Prior to the occupancy of any structure in Planning Area II Less than Significant    4.0   MITIGATION MONITORING AND REPORTING PROGRAM Coral Mountain Resort Final EIR   4‐11 February 2022 attempts should be made to locate the original trash pits or privies  which could contain valuable artifacts revealing much about life in the harsh environment at such an early date. The  scatter  of artifacts has the greatest number  of pre‐1925  artifacts, mostly  in the form of sun‐colored glass, but also in brown and olive glass, porcelain, ceramics and more.  There may be remains of an early structure near this point, hidden amidst the broad stand of tamarisk trees, an original windbreak. Search  of these remains is required to ensure the most complete recovery possible of the early 20th century artifacts  and features. Photos, measurements,  and artifacts  shall  be catalogued, analyzed, reported, and curated at the Coachella Valley Museum (Love et al.1998:54).  CUL‐2: The presence of  a  qualified archaeologist  shall be required during all  project related ground disturbing activities, including clearing and grubbing. A monitoring plan shall be prepared and approved by the ACBCI and the City prior to the initiation of any ground disturbing activity  for all construction phases  and activities. If potentially significant archaeological  materials are discovered, all work must be halted in the vicinity of the archaeological discovery  until  the archaeologist  can assess the significance of the find.    Qualified Archaeologist  City Planning Department ACBCI Prior to ground disturbing activities  Less than Significant  CUL‐3: An approved  Agua Caliente  Band of  Cahuilla Indians (ACBCI)  Native American  Cultural Resource  Monitor shall be present during any ground disturbing activities (including archaeological testing and  surveys)  for the project. If potentially significant archaeological materials are discovered, all work must be halted in the vicinity of the archaeological discovery until the Tribal monitor can assess the significance of the find.    City Planning Department Agua Caliente Band of Cahuilla Indians – Native American Resource Monitor   Project Applicant During ground disturbing activities  Less than Significant    4.0   MITIGATION MONITORING AND REPORTING PROGRAM Coral Mountain Resort Final EIR   4‐12 February 2022 CUL‐4:  Prior to ground disturbance during any phase of the project, cultural sensitivity training shall take place for all  workers, conducted by  the Agua Caliente Tribal Historic Preservation Office (THPO).  Agua Caliente Tribal Historic Preservation Office  Project Applicant Prior to ground disturbing activity  Less than Significant  CUL‐5: Sites 33‐00193, 33‐001715, and 33‐009545, along the base of Coral Mountain and at the toe of the slope, which contains the rock art panels and bedrock milling features, shall be avoided and protected in situ during project construction through the establishment  of Environmentally Sensitive Areas. Deed restrictions shall be recorded for the Environmentally Sensitive Areas and provided to the City prior to any ground disturbance of any portion of Planning Area III. For the balance of Site 33‐001715, where scattered artifacts  but no features were found, mitigative surface collection and subsurface excavation  shall  be completed prior to  ground disturbance to recover a representative sample of the cultural materials prior to the commencement of the project and as a condition of grading permit issuance. The excavation shall include a combination of standard archaeological  units,  shovel test pits,  and backhoe trenches to optimize both efficient coverage of the site area and safe recovery of cultural remains. The survey protocols shall be approved by ACBCI and their approval provided to the City in writing prior to the initiation of any ground disturbing activity on the site.   City Planning Department ABCBI  Project Applicant        Section 4.6, Geology and Soils  a. Expose people or structures to potential substantial GEO‐1 All designs  for any water body  on the site shall be prepared by a qualified engineer and comply with all seismic codes in effect at the time they are constructed. All designs shall be based on and incorporate the recommendation of a qualified soils engineer in a site and water body specific report attached to the plans submitted to the City.  Qualified Soils Engineer  City Planning, Engineering & Prior to site plan approval Less than Significant    4.0   MITIGATION MONITORING AND REPORTING PROGRAM Coral Mountain Resort Final EIR   4‐13 February 2022 adverse effects involving:  iii. Seismic‐related ground failure, including liquefaction c. Located on an Unstable Geologic Unit d. Located on Expansive Soil f. Destroy a unique paleontological resource or site or unique geologic feature Public Works Department  Project Applicant/ Developer GEO‐2 All  earthwork  including excavation, backfill and preparation of the subgrade soil, shall be performed in accordance with  the geotechnical recommendations, presented below, and portions of the local regulatory requirements, as applicable. All earthwork should be performed under the observation and testing of a qualified soil engineer.  The following geotechnical engineering recommendations for the proposed project are based on observations from the field investigation program, laboratory  testing  and geotechnical engineering analyses.  Stripping: areas to be graded shall be cleared of the vegetation, associated root systems and debris. All areas scheduled to receive fill should be cleared of old fills and any irreducible matter. The stripping shall be removed off‐sit or stockpiled for later use in landscape areas. Undocumented fill soil or loose soil shall be removed in its entirety and replaced as engineered fill. Voids left  by obstruction shall be properly backfilled  in accordance  with the compaction recommendations of this report.   Preparation  of the Residential Building  Areas: in order  to provide  firm  and uniform foundation bearing conditions, the primary foundation bearing soil shall be over‐excavated and recompacted. Over‐excavation shall extend to a minimum depth of 3 feet below existing grade or 3 feet blow the bottom of the footings, whichever is deeper. Once adequate removals have been verified, the exposed native soil Qualified Soils Engineer  City Planning, Engineering & Public Works Department  Project Applicant/ Developer During ground disturbing activities Less than Significant    4.0   MITIGATION MONITORING AND REPORTING PROGRAM Coral Mountain Resort Final EIR   4‐14 February 2022 shall  be scarified, the  moisture‐conditioned and compacted to a minimum of 90 percent relative compaction.  Preparation  of the Hotel Building: In  order to provide firm and uniform foundation bearing conditions, over‐excavation  and  re‐compaction through the building and foundation area is recommended. All artificial fill soil and low density near surface native soil shall be removed to a depth of at least 4 feet below existing grade or 4 feet below the bottom of the footings, whichever is greater. Remedial grading shall extend laterally, a minimum of five  feet beyond  the building perimeter. The exposed surface shall then be scarified, the moisture conditioned to  within two percent of optimum moisture content and compacted to at least 90 percent relative compaction.  Compaction: Soil to be used as engineered fill should be free  of organic material, debris  and other deleterious  substances,  and  shall not contain irreducible matter  greater than six (6)  inches in maximum dimension. All fill materials  shall be placed in thin lifts not exceeding six inches in a loose condition. If import fill is required, the material shall be of a non‐expansive nature and shall meet the following criteria:  Plastic Index Less than 12 Liquid Limit Less than 35 Percent Soil Passing #200 Sieve Between 15% and 35% Maximum Aggregate Size 3 Inches   The subgrade and all fill material shall be compacted with acceptable compaction equipment, to at least 90 percent relative compaction. The bottom of the   4.0   MITIGATION MONITORING AND REPORTING PROGRAM Coral Mountain Resort Final EIR   4‐15 February 2022 exposed subgrade shall  be observed  by a representative of Sladden Engineering prior to fill placement. Compaction testing shall be performed on all lifts in order to verify proper placement of the fill materials.   Shrinkage and Subsidence: Volumetric shrinkage of the  material that is excavated and  replaced as controlled compacted fill shall be anticipated. It is estimated that shrinkage could vary from 10 percent to 25 percent. Subsidence of the surfaces that are scarified and compacted shall be between 1 and 3 tenths of a foot. This will vary depending upon the type of equipment used, the moisture content of the soil at the time of grading and the actual degree of compaction attained.  GEO‐3  All earth‐moving operations reaching beyond the depth of two feet shall be monitored by a qualified paleontological monitor and continuous monitoring will become necessary if undisturbed, potentially fossiliferous lakebed sediments are encountered. The monitor shall be empowered to stop earth moving activities if fossils are identified. The monitor shall be prepared to quickly salvage fossils, but must have the power  to temporarily halt  or divert construction equipment to allow for removal of abundant or large specimens. A monitoring plan shall be provided to the City prior to the issuance of any earth moving permit, or the disturbance  of any soils on  the  site, which will include:  Samples of sediments shall  be collected and processed to recover small fossil remains.  Recovered specimens shall be identified and curated at a repository with permanent retrievable storage that would allow for further research in the future. A report of findings, including an itemized inventory of recovered specimens  and a  discussion  of  their City Planning, Department  Qualified Paleontological Monitor  Project Applicant/ Developer During earth‐moving operations reaching beyond the depth of two feet Less than Significant   4.0   MITIGATION MONITORING AND REPORTING PROGRAM Coral Mountain Resort Final EIR   4‐16 February 2022 significance when appropriate, shall be prepared upon completion of the research procedures outlined above. The report shall be provided to the City within 30 days of the conclusion of monitoring activities.      Section 4.7, Greenhouse Gas Emissions  a. GHG Emissions that may Significantly Impact the Environment  GHG‐1: Prior to the issuance of occupancy permits, the project applicant shall purchase a minimum of 72,000 MTCO2e credits  (2,400  MTCO2e per  year  for  30  years).  The purchase of carbon credits must be made from a CARB‐approved carbon registry with independent third‐party verification. Examples of approved registries include the American Carbon Registry, Climate Action Reserve, and Verra. The applicant shall submit documentation of the offset purchase to the City demonstrating  that it mitigates a minimum of 2,400 MTCO2e per year (72,000 MTCO2e over a 30‐year period), prior to any occupancy of the site. Alternatively,  the  project applicant may submit a GHG reduction plan to the City for approval that achieves an equal level of GHG reduction outlined herein. The GHG plan must include enforceable actions that reduce GHG emissions to at or below the total mitigated values presented herein.       City Planning Department Project Applicant Prior to the issuance of occupancy permits Significant and Unavoidable       Section 4.11, Noise  a. Generation of noise levels in excess of established standards b. Generation of excessive groundborne vibration  NOI‐1 Prior to approval of grading plans and/or issuance of building permits, plans shall include a note indicating that project construction activities shall comply with the City of La Quinta Municipal Code requirements.   NOI‐2  During  all project  site construction, the construction contractors shall equip all construction equipment, fixed or mobile,  with property  operating  and  maintained mufflers, consistent with manufacturers’ standards. The construction contractor shall  place  all stationary construction equipment  so that  emitted noise  is directed away from the noise sensitive receptors nearest the project site.  City Planning & Public Works Department Project Applicant/ Developer Prior to the approval of grading plans and/or issuance of building permits   Less than Significant    4.0   MITIGATION MONITORING AND REPORTING PROGRAM Coral Mountain Resort Final EIR   4‐17 February 2022 NOI‐3 The construction contractor shall locate equipment staging in areas that will create the greatest distance between construction‐related noise sources and noise‐sensitive receivers nearest the project site during  all project construction (i.e., to the center).  NOI‐4 The contractor shall design delivery routes to minimize the exposure of sensitive  land uses or residential dwellings to delivery truck‐related noise. NOI‐5 A six‐foot perimeter wall will be developed along the northern and eastern property boundaries, adjacent to the proposed Low Density Residential Planning Area (PA II), in order to protect the proposed onsite residential uses from off‐site traffic noise. The barriers shall provide a weight of at least four pounds per square foot of face area with no decorative cutouts or line‐of‐sight openings between shielded areas and the roadways.   The barrier must present a solid face from top to bottom. Unnecessary openings or decorative cutouts shall not be made. All gaps (except for weep holes) should be filled with grout or caulking.  City Planning & Public Works Department Project Applicant/ Developer During construction Less than Significant NOI‐6 The operation of the Wave Basin and associated Wave machines shall be limited to the daytime and evening hours of 7:00 a.m. and 10:00 p.m., compliant with the recreational operational hours allowed by the City of La Quinta. City Planning Department Project Applicant/ Developer During Operation Less than Significant       Section 4.13, Transportation  a. Conflict with an applicable plan or TRA‐1  The project proponent shall contribute DIF as required by the City of La Quinta. TRA‐2  The project  proponent shall contribute TUMF traffic impact mitigation fees prior to the issuance of Building Permits. City Public Works Department  Project Applicant Prior to the issuance of Building Permits. Less than Significant   4.0   MITIGATION MONITORING AND REPORTING PROGRAM Coral Mountain Resort Final EIR   4‐18 February 2022 policy addressing the circulation system  c. Increase hazards due to a geometric design feature d. Result in inadequate emergency access  TRA‐3  The project proponent shall ensure that streetscape improvement plans for the project frontage on Avenue 58, Madison Street and Avenue 60, are submitted to the City for review and approval prior to the initiation of landscape or roadway improvements.   City Planning & Public Works Department  Project Applicant Prior to the initiation of landscape or roadway improvementsLess than Significant TRA‐4  The  project  proponent  shall  ensure that clear unobstructed sight distances are provided at all site access points and internal intersections. Sight distances shall be reviewed and approved by the City prior to approval of landscape and street improvement plans.  City Planning & Public Works Department  Project Applicant Prior to the approval of landscape or roadway improvementsLess than Significant TRA‐5  The project proponent shall ensure that final layout and site access design are subject to the review and approval of the City Traffic Engineer prior to final project approval.   City Traffic Engineer  Project Applicant Prior to final project approval Less than Significant TRA‐6  The  project  proponent shall  ensure that emergency police, fire and paramedic vehicle access are provided for the project prior to final project approval.  Fire Department City Planning & Public Works Department  Project Applicant Prior to final project approval Less than Significant TRA‐7  The project proponent shall ensure that traffic signing and striping plans shall be developed in conjunction with street improvement plans and submitted to the City of La Quinta for review and approval during the project approval process. City Planning & Public Works Department  Project Applicant During the project approval process Less than Significant TRA‐8  The project proponent shall ensure that Construction Traffic Control Plans are reviewed and approved by the City prior to project construction. These plans are to be implemented during construction activities. Construction includes onsite and offsite improvements.  City Planning & Public Works Department  Project Applicant Prior to project construction Less than Significant   4.0   MITIGATION MONITORING AND REPORTING PROGRAM Coral Mountain Resort Final EIR   4‐19 February 2022 TRA‐9 If Special Events  are  to take  place prior  to the completion of Phase 3 construction, Phase 3 typical operations traffic improvements will be completed or the applicant shall provide a focused traffic analysis with the Temporary Use Permit that identifies any improvements that  are  not  necessary to maintain acceptable levels of service at study intersections. If the analysis does not demonstrate acceptable operations, the TUP will be denied. TRA‐10 If Special Events are to take place prior to the construction of Phase 3, a special event traffic and parking plan will be submitted with each Temporary Use Permit to ensure that special events will not cause any significant traffic or parking impacts. If the analysis does not demonstrate acceptable operations, the TUP will be denied.  City Planning & Public Works Department  Qualified Traffic Engineer Project Applicant During Special Events, prior to Phase 3 construction Less than Significant TRA‐11 Traffic Management Plans will be submitted to the City and the Police Department for review and approval prior to special events. Timing for installation of traffic management measures will be scaled to the size and duration  of the event. In general, signage  for large events should be in place five days prior and two days following special events. The City and Police Department may impose additional measures if determined to be necessary. Individual management plans for specific special events shall be submitted at least 30 days prior to the start of the event. The special event Traffic Management Plans shall include the measures identified in Mitigation Measures TRA‐12 through TRA‐14 below. City Planning & Public Works Department  Police Department Project Applicant 30 days prior to Special Events Less than Significant   4.0   MITIGATION MONITORING AND REPORTING PROGRAM Coral Mountain Resort Final EIR   4‐20 February 2022  TRA‐12 In developing the Special Event Traffic Management Plan,  the project proponent  shall include the use of Portable changeable message signs (CMS) or moveable mechanical electronic message boards. CMS will be located at critical locations identified by the La Quinta Police Department (LQPD) and in place 5 days ahead of the event and 2 days after.  TRA‐13 In developing the Special Event Traffic Management Plan the project proponent shall include the use of law enforcement personnel and/or special event flaggers to direct traffic in locations reviewed and approved by the City and Police Department.  TRA 14 In developing the Special Event Traffic Management Plan the project proponent shall include the use of public service announcements  (PSA)  to provide information to event guests and surrounding neighborhoods  prior  to the event.  Examples include online event  information, brochures and changeable message signs that include details such  as suggested routes, drop‐off and parking facility locations.  City Planning & Public Works Department  Police Department Project Applicant During development of Special Event Traffic Management Plan Less than Significant TRA‐15 The project proponent shall ensure that the proposed Coral Mountain Interpretive Center trail designated by the  Desert Recreation District Master  Plan and associated with the future Coral Mountain Interpretive Center is incorporated into  project plans. Accommodations for this trail shall be located along the approximate toe of Coral Mountain, within the designated conservation area at the southwestern edge of the property. City Planning Department  Desert Recreation District Project Applicant Prior to project approval Less than Significant      Section  4.14, Tribal Cultural Resources   TCR‐1: Before ground disturbing activities begin, the applicant shall  contact  the  ACBCI  Tribal Historic  Preservation Office to arrange cultural monitoring. The  project requires the presence of an approved Agua Caliente Qualified Archaeologist  Agua Caliente Native American Prior to ground disturbing activities Less than Significant   4.0   MITIGATION MONITORING AND REPORTING PROGRAM Coral Mountain Resort Final EIR   4‐21 February 2022 a. Cause substantial adverse change in significance of tribal cultural resource that is i. A site listed in the CRHR or Local Register, Tribal Cultural Resources  ii. A resource determined to be significant to a California Native American tribe.  Native American Cultural Resource  Monitor(s) during any ground disturbing activities (including archaeological testing and surveys).  Should buried cultural deposits  be encountered, the  Monitor may request that destructive construction halt in the vicinity of the deposits, and the Monitor shall notify a Qualified Archaeologist (Secretary of the Interior’s Standards and Guidelines),  within  24  hours, to  investigate and, if necessary, prepare a mitigation plan for submission to the  State  Historic Preservation Officer  and  the Agua Caliente Tribal Historic Preservation Office. Cultural Resource Monitor  ACBCI Tribal Historic Preservation Office City Planning Department Project Applicant TCR‐2: The presence of a qualified archaeologist  shall be required during all  project related ground disturbing activities, including clearing and grubbing. A monitoring plan shall be prepared and approved by the ACBCI and provided to the City prior to the initiation of any ground disturbing activity  for all construction  phases and activities. If potentially significant archaeological materials are discovered, all work must be halted in the vicinity of  the archaeological discovery until the archaeologist can assess the significance of the find.    Qualified Archaeologist  ACBCI  City Planning Department Project Applicant During all ground disturbing activities Less than Significant   4.0   MITIGATION MONITORING AND REPORTING PROGRAM Coral Mountain Resort Final EIR   4‐22 February 2022 TCR‐3: Before  ground disturbing activities, the project’s archaeologist  shall  prepare  an Archaeological Treatment, Disposition,  and Monitoring Plan to be submitted  to the ACBCI Tribal Historic Preservation Office for approval. The Treatment, Disposition and Monitoring Plan shall be deemed rejected by ACBCI’s Tribal Historic Preservation Office if no action to approve the plan is taken within 30 days from submission for approval. If the ACBCI Tribal Historic Preservation Office rejects two Treatment, Disposition and Monitoring Plans submitted for approval, the applicant may appeal the second denial to the La Quinta City Council for a final determination. The approved Treatment,  Disposition and Monitoring Plan shall be provided to the City prior to any ground disturbance on the site. TCR‐4: Before ground disturbing activities, the project’s archaeologist  shall prepare  a  Rock Art Management Plan, based on recommendations made in the report by McCarthy and Mouriquand, and shall submit the plan to the  ACBCI  Tribal Historic  Preservation  Office for approval.  The  Rock  Art Management  Plan shall  be deemed rejected by ACBCI’s Tribal Historic Preservation Office if no action is taken to approve the plan within 30 days of submission for approval. If the ACBCI Historic Preservation Office rejects two Rock Art Management Plans submitted for approval, the applicant may appeal the second denial to the La Quinta City Council for a final determination. The approved Rock Art Management Plan shall be provided to the City prior to any ground disturbance on the site. Qualified Archaeologist  ACBCI Tribal Historic Preservation Office City Planning Department  City Council Project Applicant Prior to ground disturbing activities Less than Significant TCR‐5: Sites 33‐00193, 33‐001715, and 33‐009545, along the base of Coral Mountain and at the toe of the slope, which contains the rock art panels and bedrock milling features, shall be avoided and protected in situ during project construction through the establishment  of Qualified Archaeologist  City Planning Department  During project construction & Prior to ground disturbance in Less than Significant   4.0   MITIGATION MONITORING AND REPORTING PROGRAM Coral Mountain Resort Final EIR   4‐23 February 2022 Environmentally Sensitive  Areas;  the  Environmentally Sensitive Areas shall be recorded on the property, and proof of recordation shall be provided to the City prior to any ground disturbance in Planning Area III. Nominations of these sites to the National Register of Historic Places shall be filed with the appropriate federal agency prior to the issuance of the first grading permit; and the sites shall be subject to the provisions of the Rock Art Management Plan.  Project Applicant  Planning Area III TCR‐6: For the portion of  Site 33‐001715  outside  the preservation area established  in TCR‐5, mitigative surface  collection  and subsurface excavation  shall  be completed prior to any ground disturbance in Planning Area  III to  recover  a  representative sample  of the cultural materials prior to the commencement of the project and as a condition of grading permit issuance. The excavation shall include a combination of standard archaeological  units,  shovel test pits,  and backhoe trenches to optimize both efficient coverage of the site area and safe recovery of cultural remains. The survey protocols  shall  be approved by  ACBCI.    A  report  of findings, including written confirmation of completion to ACBCI’s satisfaction, shall be provided to the City prior to ground disturbance. TCR‐7:  Prior to ground disturbance in Planning  Area III, a qualified archaeologist shall complete surface collection, testing and excavation if necessary, for sites 33‐1716, 33‐1717,  33‐8386,  33‐9001,  33‐9003,  33‐28907,  33‐28908,  33‐28909,  33‐28910,  33‐28911,  33‐28912. A report of findings, including written confirmation of completion to ACBCI’s satisfaction, shall be provided to the City prior to ground disturbance. Qualified Archaeologist  ACBCI  City Planning Department  Project Applicant Prior to ground disturbance in Planning Area III Less than Significant  TCR‐8: A comprehensive  recordation program  shall be prepared by a qualified archaeologist for Site 33‐008388. Qualified Archaeologist  Prior to the occupancy of Less than Significant   4.0   MITIGATION MONITORING AND REPORTING PROGRAM Coral Mountain Resort Final EIR   4‐24 February 2022 The program  shall contain detailed drawings and measurements to preserve the information on the adobe building.  Such information would include the floor plan, elevations,  building materials  and their configurations,  and  any other notable  structural and architectural  details. The  adobe remains  and  an appropriate buffer determined by  the  project archaeologist shall be flagged and cornered off during all ground disturbance and preserved in place. Prior to the occupancy of any structure in Planning Area II, the adobe will be fenced off and an informational plaque describing the history of the ranch complex shall be provided, and the project proponent shall provide the City with the CC&Rs for the project area, demonstrating that the feature would  be maintained  in perpetuity  by the project’s Homeowners Association.  Special attention should be given to the residence foundation, which, may be the remains of one of the earlier structures at the site, dating from 1920s or before. The footings and slabs at this location  should be cleared  and  measured,  and attempts should be made to locate the original trash pits or privies  which could contain valuable artifacts revealing much about life in the harsh environment at such an early date. The  scatter  of artifacts has the greatest number  of pre‐1925  artifacts, mostly  in the form of sun‐colored glass, but also in brown and olive glass, porcelain, ceramics and more.  There may be remains of an early structure near this point, hidden amidst the broad stand of tamarisk trees, an original windbreak. Search  of these remains is required to ensure the most complete recovery possible of the early 20th century artifacts  and features. Photos, measurements,  and artifacts  shall  be catalogued, analyzed, reported, and curated at the Coachella Valley Museum (Love et al.1998:54).  City Planning Department  Project Applicant any structure in Planning Area II   4.0   MITIGATION MONITORING AND REPORTING PROGRAM Coral Mountain Resort Final EIR   4‐25 February 2022  TCR‐9: The applicant shall coordinate with ACBCI Tribal Historic Preservation Office to ensure there are a sufficient number of Native American monitors for the number of earth‐moving machinery  for each phase of development. The applicant shall provide the City with fully executed monitoring agreements prior to each phase of ground disturbing activity. ACBCI THPO City Planning Department Project Applicant Prior to each phase of ground disturbing activity Less than Significant  TCR‐10: Should human remains be inadvertently  discovered during ground disturbance, the provisions of California Health and Safety Code Section 7050.5, and the CEQA Guidelines Section  15064.5  shall  be followed. In  the event of discovery or recognition of any human remains in any location other than a dedicated cemetery, there shall be no further excavation or disturbance of the site of the remains, or any nearby area reasonably suspected to overlay adjacent remains, until the County Coroner has examined the remains. If the coroner determines the remains to be Native American or has reason to believe that they are those of Native American, the coroner  shall  contact  the Native American  Heritage Commission within 24‐hours.  County Coroner  City Planning Department   Project Applicant During ground disturbing activities  Less than Significant  TCR‐11: Prior to any ground disturbance, the applicant shall sign a curation agreement with the ACBCI THPO. A fully executed copy of the agreement shall be provided to the City. ACBCI THPO City Planning Department Project Applicant Prior to ground disturbing activities Less than Significant  TCR‐12: Prior to any ground disturbance, cultural sensitivity training shall take place for all contractors with the staff at the Agua Caliente Tribal Historic Preservation Office (THPO). ACBCI THPO City Planning Department Project Applicant Prior to ground disturbing activities Less than Significant   CORAL MOUNTAIN RESORT FINAL EIR SCH# 2021020310 TECHNICAL APPENDICES Applicant:  THE WAVE DEVELOPMENT, LLC  2440 Junction Place, Suite 200  Boulder, CO 80301    Lead Agency:  CITY OF LA QUINTA   78495 Calle Tampico  La Quinta, CA 92253    Preparer:    MSA CONSULTING INC.  34200 Bob Hope Drive  Rancho Mirage, California 92270      February 2022  CORAL MOUNTAIN RESORT FINAL EIR SCH# 2021020310 TECHNICAL APPENDICES Lighting Memo Appendix B.1     January 2022                      Musco Lighting has had a strong commitment to the control of light. Over the past 40 years Musco has developed better ways to  light sporting events, airports, and shipping ports, with LED, or light emitting diode fixtures. In addition to greatly reducing light  spill and glare, Musco’s current light fixtures reduce energy demand and maintenance.   LED produce a more focused and intense source of light than older technology, including the lights historically used to light parks  and other recreation facilities as shown in the figure below. LED fixtures can be designed to focus LED light to provide adequate  light while avoiding light overspill and minimizing glare. The figure below shows the evolution of Musco’s lighting design from the  type of lights and fixtures typically used decades ago to the Total Lighting Control (TLC) for LED technology fixtures proposed for  the Coral Mountain Wave basin. The TLC for LED fixture shown below has 3 LED fixtures at the top of the pole. Also shown to the  right of the Musco TLC for LED fixture is the typical LED fixture from other companies. As shown, the TLC for LED fixture focuses  the light down in a manner that prevents direct view of the LED lights. As noted at the bottom of this figure, these are photographs  of light fixtures taken 100 feet from the edge of the field these fixtures are installed at. The amount of glare, measured in candela  is also identified for each pole.           MEMORANDUM  Date:  October 22, 2021  Subject:  Proposed Lighting Design – Coral Mountain Wave Basin, La Quinta California  From:  Matt Pearson, Engineering Manager               Tim Newendorp, Project Engineer          As shown above, the newest LED technology is better than the Metal Halide technology from 2005 as it provides full  cutoff of the light source from 100 ft from edge of the area being lighted. With the TLC for LED light fixture essentially  no (7 candela) of direct light is visible 100 feet from the fixture. Other typical LED fixtures can generate direct light  levels similar to, or more intense, than older metal halide light fixtures.  The Bagdouma Sports Park in Coachella, contains a combination of light fixtures from Musco, including the 2005 lights  and 1989 unshielded lights, with respective candela ratings of 11,858 and 21,400. As portrayed in this figure, these  values far exceed the candela rating of the TLC for LED lights that will be used at the Coral Mountain Wave Pool, which  are measured at 7 candela.    Another major factor in controlling light is the mounting height of the light fixtures. Mounting height can help control  both coverage of the area to be lit and cutoff of light from spilling over into adjacent areas. The figure below shows  how light is cutoff from a fixture on an 80 ft pole similar to those proposed at Coral Mountain. Each fixture on top of  the pole can be aimed as needed to cutoff light. As shown in this figure and in the previous figure, This picture above  also shows that there will no light above the visor cut‐off line, resulting in no uplighting. As shown in this figure and  the previous figure, light from the fixture is aimed well below the horizon line from the fixture, which is why little  direct  light  i s  visible  from t hese  fixtures. The cut  off in  lig ht from these fixtures results in a dark skies compliant fixture.        To reduce light spill, the cut off angle is optimized by calculating the appropriate mounting height for the fixtures  considering the distance from the pole the fixture needs to light. The proposed lighting plan for Coral Mountain  Wave Pool includes two‐to‐four TLC for LED light fixtures on 80‐foot poles. A total of 17 poles are proposed  around the wave basin, which will have a total of 70 fixtures. The full design of the lighting system is shown in  Appendix B to the Draft EIR.   The figure below shows how the lighting for the wave basin and off‐site glare will be controlled to avoid affecting  any adjacent areas. As shown, the light is focused on the wave basin itself and is cut off from spilling into any  adjacent area. If shorter poles were used, the light cut off angle would need to be increased to cast light across  the wave basin. This would result in more direct light and glare being visible and not less. 80 foot poles are the  optimal height to allow for adequate lighting of the wave basin while maximizing the cut off angle to minimize  the visibility of direct light, avoid uplighting and light spill to adjacent areas.           CORAL MOUNTAIN RESORT FINAL EIR SCH# 2021020310 TECHNICAL APPENDICES Musco Lighting Technical Memo Appendix B.2     January 2022    Page 1 TECHNICAL! MEMORANDUM!! DATE:&January 26, 2022! PROJECT:&Coral Mountain Wave Project SUBJECT:&Musco Lighting Test Test Logistics( A demonstration of the Musco LED lights, which are proposed to light the wave basin that is planned for La Quinta, was performed Wednesday, November 17th, 2021 from 7:00 PM to 8:00 PM. There are 17 pole locations in the lighting design for the basin. Two locations were selected for the test, pole 8 and pole 16. These locations represent the light sources closest to Coral Mountain (P8), and closest to the nearest residential area (P16). The test fixtures for pole 8 were able to be staged at the exact location dictated in the project design, the fixtures for pole 16 were staged approximately 135' south of the original location due to access restraints. This placed the light fixtures closer to the residential area, not farther away. Pole locations for the project are seen in Figure 1 and Figure 2. Executive Summary The outcome of the test performed verifies the accuracy of Musco's light plotting software and validates the lighting plot for the full system, which shows no light overspill outside the wave basin area. Tests performed with the staged lights show baseline light levels 120' behind the fixtures. This means at 120' behind the fixtures there is zero light contribution from the Musco lights. Figure 1. Pole Locations on Property Page 2 The pole heights in the project design are 80'. With elevation changes due to excavation for the project taken into consideration, the test fixtures were set at a height of 74.2' at pole 8 and 71.2' at pole 16. This elevation change is shown in Figure 3. Figure 3. Elevation of poles Light Fixtures There are several fixture configurations used for the lighting design of the full system. Poles 1-7 have 6 fixtures, broken down into four 1200 Watt fixtures and two 600 Watt fixtures. Poles 8, 9, 16, and 17 have two 600 Watt fixtures. Poles 10, 12, 13, and 15 have three 600 Watt fixtures. Poles 11 and 14 have four 600 Watt fixtures. Note that the staging sites at P8 and P16 both have only two fixtures in the lighting plan for the actual project, meaning the output of light at these locations will be less than what was observed at the test. To test different configurations, the demonstration included running at four fixtures and running at two fixtures. To represent the worst case scenario for perceived light overspill, all light level readings were taken with four 1200 Watt fixtures on. Four fixtures were running for the majority of the test duration. The test locations were reduced from four fixtures to two fixtures at approximately 7:45 PM. At pole 8 lights were returned to four fixtures at approximately 7:50 PM. At pole 16 conditions were returned to four fixtures at 7:55 PM. The two fixture test was at the request of the KSWC personnel onsite. This was to gather data and recording of more realistic light levels for that location. Generalized fixture aiming angles for the project are shown in Appendix A. Figure 2. Test Pole Locations Page 3 Light Level Readings Light intensity can be measured with a light meter and described with the unit foot-candles, or FC. This unit is defined as one lumen per square foot, or one candela at a distance of one foot. Lux is the metric version of FC and describes one lumen per square meter. A lumen is a unit that measures the total quantity of visible light emitted by a source per unit time. A candela is the amount of light a source emits in a particular direction. Table 1 shows the conversion between foot-candles, lumens, lux and candela. Light Conversions 1 Lumen (lm)lm = cd x (2πsr) 1 Candela(cd) 1 Foot-Candle (FC) 1 Lux (lx) cd = lm ÷ (2πsr) lm = FC x Area in ft2 lm = lx x Area in m2 Horizontal light readings were taken at approximately 6:45 PM with fixtures turned off. Due to the light from the full moon, light levels in the area were measured consistently at 0.01 FC. At 7:00 PM lights were turned on at both locations. At approximately 7:15 PM light readings were taken at 30' intervals behind the pole locations. Readings ranged from 0.01 to 0.03 FC consistently at a distance of 90’ from the ground level plumb point of the fixtures. Four readings were taken on each side, and one reading was taken directly behind the fixtures, for a total of nine in each row. This test area extended a total of 120' to each side of the pole location. At a distance of 120’ from the plumb point of the fixtures, and 120’ to each side of the pole location, the readings were consistently at 0.01 FC. This is equal to the readings taken prior to lights being turned on. This indicates that there was zero light being contributed to those locations by the fixtures at 120' behind the pole. Spot readings taken in front of the pole location to measure light levels within the boundaries of the wave basin. The readings consistently matched the readings in the single pole lighting design provided by Musco software. This further verifies the accuracy of Musco's light plotting software and validates the lighting plot for the full system, which shows no light overspill outside the wave basin area. The single pole lighting plot is shown in Figure 4. This plot was generated with Musco software. The full system lighting plot is shown in Figure 5 and Figure 6, also generated with Musco software. Light level readings taken at the test match those generated by Musco, proving the accuracy of the full system plots. These light level readings are shown in Appendix B. Appendix C shows the full site with marked locations for where light levels drop below 0.5 FC and 0.01 FC. cd = 0.09FC x m2/sr FC = 10.76cd x sr/m2 cd = lx x m2/sr FC = lx x 10.76 lx = FC ÷ 10.76lx = cd x sr/m2lx = lm ÷ Area in m2 FC = 10.76 lm ÷ Area in m2 *sr = Steradians = solid angle of beam = 2π(1 - cos(θπ / 360)) where θ is the beam angle in degrees Table 1. Conversion table for lumen, candela, foot-candles, and lux. Page 4 Figure 5. Full System Light Plots Figure 4. Single pole Light Plot Page 5 Perceived Light Overspill( Light level readings proved no perceivable light overspill which is consistent with light plots for the entire system. This lack of overspill is further supported by photography taken of the test. Figure 8 shows examples of some of the photography taken the night of the test. Water Reflection Light reflection on stationary water has been studied extensively and has been taken into consideration with the current design. As shown in Figure 6, the reflectance is a function of light angle, with larger angles corresponding to a larger reflectance. Given the aiming angle and mounting height of the current design, shown in Figure 7, 10% or less of the fixture's light is reflected back into the atmosphere. Note that when mounting height decreases, as with a shorter pole, aiming angle will increase and create more light reflectance. There is no information available for light reflectance in turbulent water. Figure 6. Reflectance value given light angle Figure 7. Light angle of luminaire diagram Page 6 Figure 8. Photography of tests. Taken with 4 fixtures lit. Page 7 Appendix A Page 8 Appendix B Page 9 Appendix C CORAL MOUNTAIN RESORT FINAL EIR SCH# 2021020310 TECHNICAL APPENDICES Update Focused Bat Surveys Appendix D.3     January 2022    CARLSBAD FRESNO IRVINE LOS ANGELES PALM SPRINGS POINT RICHMOND RIVERSIDE ROSEVILLE SAN LUIS OBISPO 20 Executive Park, Suite 200, Irvine, California 92614 949.553.0666 www.lsa.net November 3, 2021 Garret Simon CM Wave Development, LLC 2440 Junction Place, Suite 200 Boulder, Colorado 80301 Subject: Results of Focused Bat Surveys for the Proposed Wave at Coral Mountain Development Project in La Quinta, Riverside County, California Dear Mr. Simon: This letter documents the results of focused bat surveys performed by LSA Associates, Inc. (LSA) for the proposed Wave at Coral Mountain Project (project). The study area for the proposed project site comprises approximately 385 acres and is situated south of 58th Avenue and directly west of Madison Street in the City of La Quinta, in Riverside County, California. In order to determine whether the proposed project could result in potential adverse effects to bat species, a daytime bat-roosting habitat assessment was conducted to locate any suitable bat-roosting habitat within the study area. Follow-up nighttime acoustic and emergence surveys were performed in April and June 2021 at locations that were identified as having the potential to house roosting bats. An earlier version of this document (dated May 6, 2021) presented the results of the habitat assessment and the April 2021 maternity season nighttime surveys, along with preliminary recommendations to minimize potential adverse effects to roosting bats. This document has been updated to include the results of the June 2021 surveys and provides more comprehensive recommendations to minimize potential project-related adverse effects to roosting bats. BAT NATURAL HISTORY AND REGULATORY CONTEXT Bats that occur in Southern California are the primary predators of nocturnal flying insects and are largely adapted to a variety of habitats. Bat populations are generally declining throughout Southern California due to various factors, including loss of natural roosting and foraging habitats, exposure to pesticides and pathogens, and extermination (Miner and Stokes 2005). Because bats have low reproductive turnover (most species have only one young per year and only a few species have twins or multiple births) and high juvenile mortality, it can take many years for a population of bats to recover from any impacts that result in mortality or even a decrease in reproductive ability. As natural roost sites become scarcer due to urban development and changes in land use, the use of human-made structures (e.g., buildings) for roost sites by some bat species has increased as bats seek alternative roosting options. However, these human-made roosting sites are also highly vulnerable because bats may be driven out or killed once they are discovered occupying these structures. Therefore, as urban and suburban development occurs across the landscape, many of these areas may act as habitat “sinks”1 where bats may at first appear to be relatively common and may even be attracted to human-made structures, but then decrease in abundance over time as urbanization of that area continues (Miner and Stokes 2005). The protection of bat-roosting habitat, particularly habitat identified as maternity or nursery sites, is vitally important to prevent adverse effects to, and further loss of, remaining bat populations. Day roosts protect bats from predators and the elements during the day while they are resting and/or rearing their young. Examples of day-roosting sites include, but are not limited to, human-made 1 A habitat sink refers to an area where the productivity of a given species is insufficient to offset mortality. 11/3/21 «P:\CWV1901\CoralMountainWave_MaternityBatSurveys.docx» 2 structures, trees, caves, and cliff or rock crevices. Some types of day roosts where bats are particularly vulnerable to disturbance include: maternity colonies, where female bats congregate in the spring and summer months to give birth and raise young, and hibernacula, where bats enter a period of hibernation during the winter months. A night roost, on the other hand, refers to a structure or structural feature (natural or human-made) in which bats roost during the evening between foraging bouts. Examples of night roosts include crevices, cavities, corners, and recessed open spaces that are sheltered from the wind. Night roosts are typically situated in or near a foraging area and play an important role in the energetics and social interaction of bats. When a night roost is eliminated, the energetics needed for bats to successfully use the surrounding foraging area may be negatively affected. Day roosts may also double as night roosts, particularly if they are situated in or near a foraging area. Many bat species, particularly those that roost in relatively permanent features, have a high degree of fidelity to roost sites (Lewis 1995). Because bats have separate roosting and foraging habitat requirements, it is expected that some bats may use one area for foraging and another for roosting. While more extensive and direct impacts to bats occur through removal, destruction, or disturbance of roosts, indirect impacts (e.g., decline of the prey base due to loss or modification of foraging habitat) can also be substantial. Therefore, when assessing an area with regard to proposed alterations to habitat, a landscape-level approach is required to adequately determine potential impacts to bats. Various regulations afford protections to bats, which are classified as indigenous nongame mammal species, regardless of their status under the California or Federal Endangered Species Acts. These regulations include Title 14, Section 251.1 of the California Code of Regulations, which prohibits harassment (defined in that section as an intentional act that disrupts an animal’s normal behavior patterns, including breeding, feeding, or sheltering) of nongame mammals (e.g., bats), and California Fish and Game Code Section 4150, which prohibits “take”1 or possession of all nongame mammals or parts thereof. Any activities resulting in bat mortality (e.g., the destruction of an occupied bat roost that results in the death of bats), disturbance that causes the loss of a maternity colony of bats (resulting in the death of young), or various modes of nonlethal pursuit or capture may be considered “take” as defined in Section 86 of the California Fish and Game Code. In addition, impacts to bat maternity colonies, which are considered native wildlife nursery sites, could be considered potentially significant under the California Environmental Quality Act. METHODS The focused bat surveys comprised two parts. The first part consisted of a daytime bat-roosting habitat assessment conducted on November 13 and 14, 2020. The second component consisted of nighttime acoustic and emergence surveys conducted at locations that were identified as containing suitable maternity-roosting habitat during the bat-roosting habitat assessment. One round of nighttime surveys were performed early in the bat maternity season (March 15–August 31 in the Coachella Valley) on April 27 and 29, 2021, while another round was performed later in the maternity season on June 28 and 29, 2021. Because the maternity season covers a wide variety of bat species, some of which give birth at different times within that season, performing the nighttime acoustic and emergence surveys during two different parts of the maternity season maximized the probability of detection for all bat species that may maternity roost within the study area. All aspects of the focused bat surveys were conducted and/or 1 Take is defined in Section 86 of the Fish and Game Code as “hunt, pursue, catch, capture, or kill, or attempt to hunt, pursue, catch, capture, or kill.” 11/3/21 «P:\CWV1901\CoralMountainWave_MaternityBatSurveys.docx» 3 directly supervised by LSA Senior Biologist and bat specialist Jill Carpenter, and detailed methods for each survey component are described below. Bat-Roosting Habitat Assessment During the afternoons of November 13 and 14, 2020, LSA Senior Biologist and bat specialist Jill Carpenter conducted a daytime bat-roosting habitat assessment at the study area. During this assessment, potential bat-roosting sites (e.g., trees, rock outcrops, and buildings) were visited on foot and examined for features such as crevices or recessed spaces that may be suitable for use as day- and/or night- roosting habitat. Where potential roosting features were accessible, Ms. Carpenter also inspected those features for the presence of bats or any bat sign (e.g., guano, urine staining, or vocalizations) indicating current or past use of an area by roosting bats. Any feature containing suitable day-roosting habitat was also assessed for its potential to be used as a maternity roost. Trees were also assessed for their potential to serve as roosting habitat for foliage-roosting bat species such as hoary bats (Lasiurus cinereus), western red bats (Lasiurus blossevillii), and western yellow bats (Lasiurus xanthinus); however, this type of roosting is difficult to confirm during a daytime assessment because foliage-roosting species tend to roost singly, beneath leaves, and may roost in a different location each night. Nighttime Acoustic and Emergence Surveys Follow-up nighttime acoustic and emergence surveys were performed at potential bat-roosting sites (e.g., trees with crevices or cavities, rock outcrops, and buildings) identified during the habitat assessment to determine whether any of these sites are occupied by maternity colonies. These surveys also served to assess the level of bat foraging and roosting activity at each location, and to visually estimate the approximate number of any bats utilizing each feature. Two rounds of surveys were performed: the first round was conducted on April 27 and 29, 2021, to collect data during the early part of the bat maternity season (March 15–August 31 in the Coachella Valley), and the second round was conducted on June 28 and 29, 2021, to collect data later in the maternity season. Each nighttime acoustic and emergence survey was initiated approximately 20 minutes before sunset and continued until at least one full hour after sunset to determine whether a given roost feature was used by bats for roosting. All nighttime surveys were performed under warm weather conditions appropriate for the season, winds were below 5 miles per hour (mph), and there was no risen moon. Biologists from LSA assisted the bat specialist in performing the exit counts, operating acoustic equipment, and documenting observations to correlate with the acoustic recordings collected during the surveys. The bat specialist directly supervised all surveys and maintained constant communication and oversight with all biologists participating in the given nighttime surveys. During the emergence period, each observer used night vision goggles (military grade PVS-7, Generation 3) with auxiliary infrared lights and was positioned at a vantage point that optimized visibility of any bats that could exit or enter the roost feature (e.g., tree, snag, or rock outcrop) being observed. The number of bats exiting or entering a given roost feature during the emergence period was recorded using handheld tally counters, and species were identified using a combination of visual and acoustic techniques. Anabat Express and Swift (Titley Scientific) ultrasound detectors were used to collect acoustic data to aid in identifying any bat species roosting within the trees or that occur in the vicinity, and secure digital (SD) memory cards were used to record the call files. To gather more complete information about bat activity throughout the evenings, acoustic detectors were left on site overnight on April 27, April 28, and June 28. Some of these detectors were then moved to new locations on the afternoons of April 29 and June 29 before being retrieved at the conclusion of the April 29 and June 29 surveys. It is important to note that 11/3/21 «P:\CWV1901\CoralMountainWave_MaternityBatSurveys.docx» 4 not all bats recorded next to potential roost sites are those exiting or entering the roost feature in question. Some are foraging bats en route to or from other areas. It is essential, therefore, to have observers on site in order to correlate calls with visual observations. It is also important to note that the species composition and activity levels recorded during a single nighttime visit to any site may not necessarily reflect long-term patterns of use (e.g., seasonal and nightly use of an area). Acoustic data were subsequently analyzed using AnalookW (for echolocation call sequences recorded on the Expresses) or SonoBat DataViewer 4.5 acoustic analysis software (for full-spectrum call sequences recorded on the Swifts). Species identifications of acoustic data, where possible, were made by comparing call recordings with a library of “voucher” calls from known hand-released bats. Some limitations are inherent in acoustic monitoring and in the analysis of acoustic data; these include (but are not limited to) human bias and past experience in data interpretation, as well as the fact that some species are not equally detectable or may not be recorded at all. Some bats (e.g., Mexican free-tailed bats [Tadarida brasiliensis mexicana]) emit loud low-frequency echolocation calls that can be recorded from great distances and will be overrepresented in the data, while “whispering” bats (e.g., Townsend’s big-eared bats [Corynorhinus townsendii]) emit faint calls that may not be recorded at all. Some bat species such as pallid bat (Antrozous pallidus) and California leaf-nosed bat (Macrotus californicus) frequently do not echolocate and instead listen for prey-produced sounds; consequently, these species are often not detected even when present in an area. In addition, not all echolocation call sequences are identifiable because different bat species may use similar types of echolocation calls, or the same species may use different types of echolocation calls based on the perceptual task and the immediate environment or habitat. Multi-species acoustic groups are often used to categorize echolocation calls that cannot be definitively identified to species. The acoustic groups relevant to the biological study area include 50 kilohertz (kHz) Myotis (steep echolocation calls terminating near 50 kHz that could belong to California myotis [Myotis californicus] or Yuma myotis [Myotis yumanensis]), Q25 (variable echolocation calls terminating between 25 and 35 kHz that can be produced by multiple species including Mexican free-tailed bat, big brown bat (Eptesicus fuscus), and pallid bat), and the LACI/NYFE group (relatively flat echolocation calls at 16–18 kHz that could be produced by hoary bats [LACI] or pocketed free-tailed bats [NYFE]). Because the flight behavior and foraging patterns can differ between species, visual observation during the survey often aids in making more definitive identifications. RESULTS Suitable day-roosting habitat for a variety of bat species was observed in trees, rock outcrops associated with Coral Mountain, and an abandoned adobe within the study area. Vegetation within the study area includes desert saltbush scrub, tamarisk scrub, and mesquite hummock, with most of the site characterized as open desert scrub. Two large stands of blue palo verde (Parkinsonia florida) are present in the western portion of the study area. Dominant plant species include fourwind saltbush (Atriplex canescens), bush seepweed (Suaeda nigra), athel (Tamarix aphylla), and common Mediterranean grass (Schismus barbatus). Although some of the land is disturbed in the southern and northeast portions of the study area, these different vegetation types and their associated insect fauna provide foraging habitat for a variety of bat species. In addition to providing potential roosting habitat for several bat species, the palo verde stands in the western portion of the study area may also serve as foraging habitat for species such as the California leaf-nosed bat and pallid bat. A total of eight bat species were confirmed as present during the nighttime surveys in April 2021, and a ninth bat species was detected during the June 2021 surveys. An additional five bat species were not detected during either round of surveys but have the potential to occur in the study area. These species 11/3/21 «P:\CWV1901\CoralMountainWave_MaternityBatSurveys.docx» 5 are listed in Table A, below, with descriptions of their corresponding roosting habitat characteristics as well as the probability of that species roosting within the study area. All identified potential roosting locations are mapped on Figure 1, and representative photos are shown on Figure 2 (figures are provided as an attachment to this report). More detailed descriptions of each of the potential roost sites (i.e., trees, rock outcrops, and adobe building) observed within the study area are provided below. Table A: Bat Species That Occur or May Occur in Study area Species Name (Scientific/Common) Status1 Description of Roosting Habitat Probability of Occurrence within Study Area FAMILY: PHYLLOSTOMIDAE Macrotus californicus California leaf-nosed bat US: FSS CA: SSC WBWG: H Day roosts primarily in caves and mines, but occasionally roosts in anthropogenic structures such as bridges. Foraging habitat is predominantly in desert washes containing palo verde, ironwood, or smoke trees. Diet consists primarily of large arthropods (e.g., katydids and sphinx moths) that they glean from vegetation. This species has also been documented consuming lizards. Examples of prey include antlions, beetles, centipedes, cicadas, crickets, grasshoppers, Jerusalem crickets, katydids, moths, and scorpions (Brown and Berry 1994). High. Suitable caves for day roosting present in the rock outcrops on the western edge of the study area. Known to occur in natural caves along the shoreline of Lake Cahuilla in the vicinity (Brown and Berry 1994). Palo verde stands in western portion of study area provide preferred foraging habitat, and it is likely that this species is present within the study area. FAMILY: VESPERTILIONIDAE Antrozous pallidus Pallid bat US: FSS CA: SSC WBWG: H Roosts in crevices in rocky outcrops and cliffs, caves, mines, hollows or cavities of large trees, and anthropogenic structures such as bridges and buildings; may also roost near the ground in rock piles. Foraging habitat includes grassland, open scrub, open forest, and gravel roads. Diet composition varies among populations, but considered opportunistic generalists. Glean a variety of arthropod prey from surfaces, but also capture insects on the wing. Examples of prey include antlions, beetles, centipedes, cicadas, crickets, grasshoppers, Jerusalem crickets, katydids, moths, and scorpions (Rambaldini 2005). Detected. Suitable trees and rock outcrops for day roosting present in study area. Suitable foraging habitat in open desert scrub. Visually observed emerging from roosts in rock outcrops, as well as foraging in palo verde stands at the western portion of the study area. Eptesicus fuscus Big brown bat US: – CA: – WBWG: L Roosts in trees, caves, and crevices in cliff faces and in anthropogenic structures such as bridges, buildings, and mines. Typically forages for heavy- bodied insects along tree canopies, over meadows, or along water courses within a few kilometers of roost sites. Primarily beetle (coleopteran) specialists, but diet also includes hemipterans, dipterans, lepidopterans, trichopterans and hymenopterans (Perkins 2005). Detected. Suitable trees and rock outcrops for day roosting present in study area. Crevices in adobe building are also suitable for roosting. Forages in study area. Lasiurus blossevillii Western red bat US: FSS CA: SSC WBWG: H Typically solitary. Roosts in the foliage of broad- leafed trees or shrubs within streams or fields, in orchards, and occasionally urban areas; commonly roosts in mature cottonwoods and sycamores. Also documented roosting in mature Low. Typically more associated with riparian habitats, but has been documented in desert scrub habitats. May occur in study 11/3/21 «P:\CWV1901\CoralMountainWave_MaternityBatSurveys.docx» 6 Table A: Bat Species That Occur or May Occur in Study area Species Name (Scientific/Common) Status1 Description of Roosting Habitat Probability of Occurrence within Study Area eucalyptus trees and palm trees. Strongly associated with riparian corridors, but has also been observed foraging around street lights and flood lights in urban settings. Examples of prey include homopterans, coleopterans, hymenopterans, dipterans, and lepidopterans. (Bolster 2005a). area. Lasiurus cinereus Hoary bat US: – CA: – WBWG: M Solitary. Roosts in the foliage of coniferous, deciduous, and evergreen trees and shrubs, often at the edge of a clearing. Typically roosts near the ends of branches approximately 3–12 meters above the ground. Generally considered to prefer moths, but also consumes beetles, flies, grasshoppers, termites, dragonflies, and wasps. Migratory wintering sites have not been well documented, and specific migration routes are not known (Bolster 2005b). Low. Suitable large trees present for day roosting, including athel tamarisk (Tamarix aphylla). Unlikely to be present during the summer months. May forage in study area. Lasiurus xanthinus Western yellow bat US: – CA: SSC WBWG: H Roosts hanging from the underside of leaves in trees. Commonly roosts in the dead fronds of native and nonnative palm trees, though has also been documented roosting in cottonwood trees. Foraging areas include natural and non-natural water features, canyons, riparian areas, orchards, and residential areas. Diet includes Coleoptera, Diptera, Hemiptera, Homoptera, Lepidoptera, and Orthoptera (Williams 2005). Detected. Suitable palm tree for day roosting present at northern edge of the study area. Forages in study area. Myotis californicus California myotis US: – CA: – WBWG: L Roosts in crevices within caves, mines, and rocky hillsides, as well as under tree bark and in buildings. Forages in a variety of habitats. Typically consumes moths and flies, but is known to eat other insects (Bogan et al. 2005a). Detected. Suitable trees and rocky outcrops present for day roosting. Crevices in adobe building are also suitable for roosting. Forages in study area. Myotis ciliolabrum Western small-footed myotis US: – CA: SA WBWG: M Individuals are known to roost singly or in small groups in cliff and rock crevices, caves, mines, culverts, and buildings. Forages on small insects over desert, scrub, chaparral, and riparian habitats (Bogan et al. 2005b). Detected. Suitable rock outcrops present for day roosting. Forages in study area. Myotis yumanensis Yuma myotis US: – CA: SA WBWG: LM Roosts in crevices within bridges, buildings, culverts, cliff crevices, caves, mines, and trees, typically near a perennial water source. Also documented roosting in swallows nests. Forages primarily on aquatic emergent insects; example prey items include caddis flies, flies, midges, small moths, and small beetles (Bogan et al. 2005c). High. Suitable trees for day roosting present. Crevices in adobe building are also suitable for roosting. May forage over open water in golf courses and water impoundments immediately adjacent to the study area. 11/3/21 «P:\CWV1901\CoralMountainWave_MaternityBatSurveys.docx» 7 Table A: Bat Species That Occur or May Occur in Study area Species Name (Scientific/Common) Status1 Description of Roosting Habitat Probability of Occurrence within Study Area Parastrellus hesperus Western canyon bat US: – CA: – WBWG: L Roosts in small crevices in rocky canyons, caves, mines, bridges, culverts, and outcrops; may roost under rocks or in small burrows. Feeds on small swarming insects such as flying ants, mosquitoes, fruit flies, leafhoppers, and ants (Brown 2005a). Detected. Suitable rock outcrops present for day roosting. Observed foraging in study area. FAMILY: MOLOSSIDAE Eumops perotis Western mastiff bat US: – CA: SSC WBWG: H Primarily a cliff-dwelling species, roosting under exfoliating rock slabs and in crevices in boulders and buildings. May forage considerable distances from roost sites, and foraging habitat includes dry desert washes, flood plains, chaparral, oak woodland, open ponderosa pine forest, grassland, and agricultural areas. Consumes primarily large moths, but also eats beetles, crickets, and katydids (Siders 2005). Detected. Suitable rock outcrops for day roosting present. Heard foraging over study area. Nyctinomops femorosaccus Pocketed free-tailed bat US: – CA: SSC WBWG: M Primarily in crevices in cliffs, high rocky outcrops, and slopes. Consumes mainly large moths, but also eats grasshoppers, beetles, crickets, leafhoppers, and flying ants (Navo 2005a). Detected. Suitable rock outcrops for day roosting present. Heard foraging over study area. Nyctinomops macrotis Big free-tailed bat US: – CA: SSC WBWG: MH Roosts mainly in crevices in cliffs, although there is some documentation of roosting in buildings, caves, and tree cavities. Found in desert shrub, woodlands, and evergreen forests. Consumes mainly large moths, but also eats grasshoppers, beetles, crickets, leafhoppers, and flying ants (Navo 2005b). Moderate. Suitable rock outcrops for day roosting present. May forage in study area. Tadarida brasiliensis Mexican free-tailed bat US: – CA: – WBWG: L Roosts in caves, rock crevices on cliff faces, and anthropogenic structures such as mines, culverts, tunnels, and bridges. Also documented roosting in swallows nests. Highly colonial. Forages over a variety of habitats; consuming mostly moths, but also flying ants, weevils, stink-bugs and ground beetles (BCI 2005). Detected. Suitable rock outcrops for day roosting present. Crevices in adobe building are also suitable for roosting. Forages in study area. 1 All bat species are protected under the California Fish and Game Code; status categories include California Department of Fish and Wildlife (CDFW) Species of Special Concern (SSC) and Special Animal (SA), as well as Western Bat Working Group (WBWG) conservation priority designations of High (H), Medium (M), and Low (L) FSS = Forest Service Sensitive species. Taxa identified by the U.S. Forest Service in Region 5 (Pacific Southwest Region) that are not listed or proposed for listing under the federal Endangered Species Act but receive special management consideration within the National Forest. Tree/Snag Roosts Suitable cavities and crevices for roosting bats, including those found in broken limbs and beneath exfoliating bark, were observed in snags and in several of the mature palo verde trees present in the western portion of the study area. Bat species that occur or may occur in the study area and are known to commonly utilize crevices and cavities in trees or snags as day roosts (including maternity roosts) include pallid bat, big brown bat, California myotis, and Yuma myotis. 11/3/21 «P:\CWV1901\CoralMountainWave_MaternityBatSurveys.docx» 8 Bats may also day roost in the dead frond “skirt” of the palm tree (Washingtonia sp.) near the northern boundary of the study area. The western yellow bat, a California Department of Fish and Wildlife (CDFW) Species of Special Concern (SSC), is a foliage-roosting species that is considered an obligate palm-roosting bat and is found throughout the Coachella Valley (Mumford and Zimmerman 1963; Ortiz and Barrows 2014). In addition to western yellow bat, at least seven other bat species that may occur in the study area have also been documented using palm trees as roosts, including western mastiff bat (Eumops perotis), Mexican free-tailed bat, big brown bat, western red bat, hoary bat, pallid bat, and canyon bat (Parastrellus hesperus). It is presumed based on their roosting ecology that any Myotis species (Myotis spp.) is likely to use palm trees for roosting. Big brown bats and some myotis species have also been documented using palm trees as maternity roosts, so it is possible that any of the palm trees could be used for maternity roosting by species other than western yellow bat. Foliage-roosting bats such as hoary bats and western red bat may roost in the foliage of the palo verde and athel trees within the study area; however, it is unlikely that either of these species would maternity roost within the study area. The presence of foliage-roosting bats is difficult to confirm during surveys due to the nature of this roosting behavior (these species tend to roost singly, beneath leaves, and may roost in a different location each night). Extensive foraging activity by various bat species, including pallid bat, was observed in the vicinity of the palo verde tree stands during the April and June 2021 emergence surveys. Although no bats were observed roosting in the palm tree or in any of the palo verde trees during any of the emergence surveys, bats may occupy these suitable roost features at any time. Rock Crevice and Cave Roosts The western portion of the study area includes rock outcrops associated with Coral Mountain. Crevices and caves suitable for roosting were observed along this rocky hillside; these could be used by a variety of bat species for roosting, including pallid bat, big brown bat, California myotis, canyon bat, pocketed free-tailed bat (Nyctinomops femorosaccus), big free-tailed bat (Nyctinomops macrotis), western mastiff bat, and Mexican free-tailed bat. During the nighttime acoustic and emergence surveys in April and June 2021, over a hundred bats were observed emerging from one section of the rock outcrops at Coral Mountain. The emerging bats that were identified using a combination of visual and acoustic techniques included canyon bats, California myotis, and pallid bats, confirming that these species roost within the study area. Building Roosts An abandoned adobe building associated with a former citrus ranch is present near the middle of the site. This building is in a state of disrepair, and has sustained fire damage and is missing a substantial portion of its roof. Nonetheless, this structure contains crevices suitable for use by day- and night- roosting bats at various interfaces between the adobe bricks and wooden window frames and doors, as well as at the edges of the roof. Bat species with potential to roost in these crevices include pallid bat, big brown bat, California myotis, western small-footed myotis, and Mexican free-tailed bat. Although no bats were observed roosting in the abandoned adobe during the April or June 2021 emergence surveys, bats change their roost sites seasonally and it is possible that this structure could be used for roosting at other times of the year. 11/3/21 «P:\CWV1901\CoralMountainWave_MaternityBatSurveys.docx» 9 CONCLUSIONS AND RECOMMENDATIONS Suitable roosting habitat that could be used by day-roosting bats, including bat maternity colonies, was observed in trees, rock outcrops, and an abandoned adobe building within the study area. Maternity season (March 15–August 31 in the Coachella Valley) surveys were conducted gather information on numbers and species of any bats present in suitable roost features identified during the habitat assessment. Two rounds of surveys were performed to maximize the probability of detection of maternity roosts: the first round during the early part of the bat maternity season in April 2021, and a second round in June 2021 during the peak period of the maternity season when all local bat species can be expected to occupy their maternity roosts. During those surveys, large numbers of bats consistent with the presence of maternity colonies were observed emerging from the crevices and small caves along the rock outcrops within a portion of Coral Mountain within the study area. The presence of roosting bats was not confirmed in any other type of roost feature during the emergence surveys. Although no construction will occur at the rock outcrops at Coral Mountain, where occupied bat roosts were identified during the April and June 2021 surveys, bats roosting in that area could be subject to potential adverse effects from an increase in artificial lighting from the proposed project. Multiple studies indicate that ongoing night lighting, in particular, can be very disruptive to foraging and roosting behaviors. Stone et al. (2009) found that light pollution can negatively impact bats’ selection of flight routes by limiting the options for flyways, and can even eliminate bats’ abilities to use certain roosts and/or foraging areas. Rydell et al. (2017) and Voigt et al. (2018) note that maintaining darkness at maternity roosts is particularly important because at these types of roosts, aggregations of bats are present consistently over a long period of time, individual bats emerge from predictable locations, and juvenile bats are learning how to fly. Illumination of a maternity roost renders the colony more vulnerable to opportunistic predators such as raptors and owls, and predator-avoidance behaviors such as delayed emergence times reduce their foraging opportunities, thereby lowering juvenile survivorship. The following measure is recommended to reduce potential adverse effects to bats from artificial lighting: • To avoid permanent impacts to roosting bats from the installation of new light fixtures associated with the proposed development, all lighting fixtures should have light shields or similar devices (e.g., dark sky compliant lighting) installed to reduce illuminance and minimize light trespass on to Coral Mountain and any open space areas to levels that are below 0.1 lux. Although no bats were observed emerging from the palm tree near the northern edge of the study area, western yellow bat was acoustically detected within the study area during the April 2021 nighttime surveys, and it is possible that this species may roost within the study area. The palm tree may also be used by a variety of other bat species for roosting (including maternity roosting). Bats were also not observed emerging from any of the palo verde trees with crevices or cavities during the April and June 2021 emergence surveys; however, it is possible that these trees could be used for roosting at other times of the year. If the palm tree or any of the palo verde trees identified as having crevice or cavity habitat are removed or trimmed for the project, the following measures are recommended to avoid “take” of adult and juvenile bats: • Removal of trees (including palm trees) shall occur during the fall months (September or October) to the greatest extent feasible, and will avoid the bat maternity season (March 15–August 31 in the Coachella Valley), which coincides with the bird nesting season, to avoid the potential for “take” of nonvolant (flightless) young. Trees and snags that have been identified as confirmed or potential 11/3/21 «P:\CWV1901\CoralMountainWave_MaternityBatSurveys.docx» 10 roost sites require a two-step removal process and the involvement of a bat biologist to ensure that no roosting bats are killed during this activity. This two-step removal shall occur over two consecutive days as follows: on Day 1, branches and limbs not containing cavities, as identified by a qualified bat biologist, will be removed. On Day 2, the remainder of the tree may be removed without supervision by a bat biologist. The disturbance caused by limb or frond removal, followed by an interval of one evening, will allow bats to safely abandon the roost. Although no bats were observed roosting in the abandoned adobe during the April or June 2021 emergence surveys, bats change their roost sites seasonally and it is possible that this structure could be used for roosting at other times of the year. If any roosting bats are present during demolition of the abandoned adobe building, those bats would be subject to direct impacts including potential mortality. The following measure is recommended to avoid “take” of bats during removal of the adobe: • A qualified bat biologist shall confirm the absence of roosting bats prior to removal of the adobe. If bats are found or if the absence of bats cannot be confirmed, the bat biologist will install or directly supervise installation of humane eviction devices and exclusionary material to prevent bats from roosting in the building. Implementation of the humane eviction/exclusions is typically performed in the fall (September or October) preceding construction activity at each structure to avoid impacts to hibernating bats during the winter months or during the maternity season (March 15–August 31 in the Coachella Valley), when nonvolant (flightless) young are present. Any humane eviction/exclusion devices must be installed at least 10 days prior to the demolition of a structure housing bats to allow sufficient time for the bats to vacate the roost(s). In addition to roosting habitat, foraging habitat supporting multiple special-status bat species was identified within the study area. To minimize potential adverse effects to bats from loss of foraging habitat, the following measure is recommended: • Existing native vegetation, particularly palo verde trees, will be retained where feasible. Landscaping shall include native desert species. The above actions will reduce the potential for project-related impacts to bats to the greatest extent feasible. If you have questions regarding this report or would like to discuss the project further, please contact me at (949) 337-6103. Sincerely, LSA Associates, Inc. Jill Carpenter Senior Biologist Bat Specialist Attachments: A: References B: Figures: Figure 1: Locations of Suitable Roosting Habitat Figure 2: Representative Site Photos R ESULTS OF F OCUSED B AT S URVEYS N OVEMBER 2021 W AVE AT C ORAL M OUNTAIN D EVELOPMENT P ROJECT L A Q UINTA, R IVERSIDE C OUNTY, C ALIFORNIA P:\CWV1901\CoralMountainWave_MaternityBatSurveys.docx (11/03/21) ATTACHMENT A REFERENCES R ESULTS OF F OCUSED B AT S URVEYS N OVEMBER 2021 W AVE AT C ORAL M OUNTAIN D EVELOPMENT P ROJECT L A Q UINTA, R IVERSIDE C OUNTY, C ALIFORNIA P:\CWV1901\CoralMountainWave_MaternityBatSurveys.docx (11/03/21) A-1 REFERENCES Bat Conservation International (BCI). 2005. Proceedings of the Western Bat Working Group workshop on ecology, conservation and management of western bat species – updated species account, Mexican free-tailed bat (Tadarida brasiliensis). March 31–April 2, 2005. Portland, Oregon. Bogan, M.A., E.W. Valdez, and K.W. Navo. 2005a. Proceedings of the Western Bat Working Group workshop on ecology, conservation and management of western bat species – updated species account, California myotis (Myotis californicus). March 31–April 2, 2005. Portland, Oregon. _____. 2005b. Proceedings of the Western Bat Working Group workshop on ecology, conservation and management of western bat species – updated species account, Western small-footed myotis (Myotis ciliolabrum). March 31–April 2, 2005. Portland, Oregon. _____. 2005c. Proceedings of the Western Bat Working Group workshop on ecology, conservation and management of western bat species – updated species account, Yuma myotis (Myotis yumanensis). March 31–April 2, 2005. Portland, Oregon. Bolster, B.C. 2005a. Proceedings of the Western Bat Working Group workshop on ecology, conservation and management of western bat species – updated species account, western red bat (Lasiurus blossevillii). March 31–April 2, 2005. Portland, Oregon. _____. 2005b. Proceedings of the Western Bat Working Group workshop on ecology, conservation and management of western bat species – updated species account, hoary bat (Lasiurus cinereus). March 31–April 2, 2005. Portland, Oregon. Boldogh, S.D., D. Dobrosi, and P. Samu. 2007. The Effects of the Illumination of Buildings on House- Dwelling Bats and Its Conservation Consequences. Acta Chiropterologica 9:527–534. doi:10.3161/1733-5329 (2007)9[527:TEOTIO]2.0.C;2. Brown, P.E., and R.D. Berry. 1994. The Status and Range of the California Leaf-nosed Bat, Macrotus californicus, in California. Report prepared for the Bird and Mammal Conservation Program, California Department of Fish and Game. Brown, P.E. 2005a. Proceedings of the Western Bat Working Group workshop on ecology, conservation and management of western bat species – updated species account, western pipistrelle (Pipistrellus hesperus). March 31–April 2, 2005. Portland, Oregon. _____. 2005b. Proceedings of the Western Bat Working Group workshop on ecology, conservation and management of western bat species – species account, California leaf-nosed bat (Macrotus californicus). March 31–April 2, 2005. Portland, Oregon. Kunz, T.H., and L.F. Lumsden. 2003. Ecology of Cavity and Foliage Roosting Bats, pp. 3-89, in Bat Ecology (T.H. Kunz and M.B. Fenton eds.). University of Chicago Press, Chicago and London. Lewis, S.E. 1995. Roost Fidelity of Bats: A Review. Journal of Mammalogy 76:481–496. R ESULTS OF F OCUSED B AT S URVEYS N OVEMBER 2021 W AVE AT C ORAL M OUNTAIN D EVELOPMENT P ROJECT L A Q UINTA, R IVERSIDE C OUNTY, C ALIFORNIA P:\CWV1901\CoralMountainWave_MaternityBatSurveys.docx (11/03/21) A-2 Miner, K.L., and D.C. Stokes. 2005. Bats in the South Coast Ecoregion: Status, Conservation Issues, and Research Needs. United States Department of Agriculture Forest Service General Technical Report PSW-GTR-195. Mumford, R.E. and D.A. Zimmerman. 1963. The southern yellow bat in New Mexico. Journal of Mammalogy 44:417–418. Navo, K.W. 2005a. Proceedings of the Western Bat Working Group workshop on ecology, conservation and management of western bat species –species account, pocketed free-tailed bat (Nyctinomops femorosaccus). March 31–April 2, 2005. Portland, Oregon. _____. 2005b. Proceedings of the Western Bat Working Group workshop on ecology, conservation and management of western bat species –species account, big free-tailed bat (Nyctinomops macrotis). March 31–April 2, 2005. Portland, Oregon. Ortiz, D.D., and C.W. Barrows. 2014. Occupancy patterns of western yellow bats (Lasiurus xanthinus) in palm oases in the lower Colorado Desert. The Southwestern Naturalist, 59(3), 381-388. Perkins, M. 2005. Proceedings of the Western Bat Working Group workshop on ecology, conservation and management of western bat species – updated species account, big brown bat (Eptesicus fuscus). March 31–April 2, 2005. Portland, Oregon. Piaggio, A. 2005. Proceedings of the Western Bat Working Group workshop on ecology, conservation and management of western bat species – updated species account, Townsend’s big-eared bat (Corynorhinus townsendii). March 31–April 2, 2005. Portland, Oregon. Original account by R. Sherwin, 1998. Pierson, E.D., and W.E. Rainey. 1998. Distribution, habitat associations, status, and survey methodologies for three Molossid bat species (Eumops perotis, Nyctinomops femorosaccus, Nyctinomops macrotis) and the Vespertilionid (Euderma maculatum). California Department of Fish and Game, Wildlife Management Division Contract #FG2328WM, Sacramento, CA. 61 p. Pierson, E.D., W.E. Rainey and C. Corben. 2006. Distribution and status of Western red bats (Lasiurus blossevillii) in California. California Department of Fish and Game, Habitat Conservation Planning Branch, Species Conservation and Recovery Program Report 2006-04, Sacramento, CA. 45 pp. Rambaldini, D.A. 2005. Proceedings of the Western Bat Working Group workshop on ecology, conservation and management of western bat species – updated species accounts, pallid bat (Antrozous pallidus). March 31–April 2, 2005. Portland, Oregon. Original account by R. Sherwin, 1998. Rydell, J., J. Eklöf, and S. Sánchez-Navarro. 2017. Age of Enlightenment: Long-Term Effects of Outdoor Aesthetic Lights on Bats in Churches. Royal Society Open Science 4(8):161077. http://dx.doi.org/10.1098/rsos.16107 7. Stone, E.L., G. Jones, and S. Harris. 2009. Street Lighting Disturbs Commuting Bats. Current Biology 19: 1123-1127. R ESULTS OF F OCUSED B AT S URVEYS N OVEMBER 2021 W AVE AT C ORAL M OUNTAIN D EVELOPMENT P ROJECT L A Q UINTA, R IVERSIDE C OUNTY, C ALIFORNIA P:\CWV1901\CoralMountainWave_MaternityBatSurveys.docx (11/03/21) A-3 Siders, M.S. 2005. Proceedings of the Western Bat Working Group workshop on ecology, conservation and management of western bat species – updated species account, western mastiff bat (Eumops perotis). March 31–April 2, 2005. Portland, Oregon. Original account by E.D. Pierson, 1998. Voigt, C.C., et al. 2018. Guidelines for Consideration of Bats in Lighting Projects. EUROBATS Publication Series No. 8. Bonn, Germany: UNEP/EUROBATS Secretariat. 62 pp. Williams, J.A. 2005. Proceedings of the Western Bat Working Group workshop on ecology, conservation and management of western bat species – updated species account, western yellow bat (Lasiurus xanthinus). March 31–April 2, 2005. Portland, Oregon. Original account by B.C. Bolster, 1998. R ESULTS OF F OCUSED B AT S URVEYS N OVEMBER 2021 W AVE AT C ORAL M OUNTAIN D EVELOPMENT P ROJECT L A Q UINTA, R IVERSIDE C OUNTY, C ALIFORNIA P:\CWV1901\CoralMountainWave_MaternityBatSurveys.docx (11/03/21) ATTACHMENT B FIGURES !( !( !( !( !( !( !(!(MADISONSTARCHINE LN60TH AV 58TH AV CL CONCHITA LEGEND Study Area Rock Crevice/Cave Roost Suitable Roosting Habitat Locations !(Potential Tree Roost (Eucalyptus Snag) !(Potential Tree Roost (Palm Tree) !(Potential Tree Roost (Palo Verde) !(Potential Tree Roost (Snag) SOURCE: Nearmap (9/23/2020) I:\CWV1901\GIS\MXD\Bio\SuitableBatRoostingHab.mxd (5/3/2021) FIGURE 1 The Wave at Coral MountainFocused Bat Surveys Locations of Suitable Roosting Habitat 0 375 750 FEET Project Location RiversideCounty ÃÃ74 ÃÃ195 ÃÃ111 ÃÃ111 ÃÃ86 §¨¦10 Project Vicinity R ESULTS OF F OCUSED B AT S URVEYS M AY 2021 W AVE AT C ORAL M OUNTAIN D EVELOPMENT P ROJECT L A Q UINTA, R IVERSIDE C OUNTY, C ALIFORNIA \\vcorp12\projects\CWV1901\CoralMountainWave_AprilBatSurveys.docx (05/06/21) B-2 Figure 2: Representative Site Photos Representative view of palo verde trees and snags that provide suitable crevice and/or cavity roosting habitat for bats. Representative view of foraging habitat between palo verde stands in the western portion of the study area. Representative view of the crevices and caves along the portion of Coral Mountain that is situated within the study area. Representative view of crevice habitat suitable for day-roosting bats and maternity colonies at the abandoned adobe. R ESULTS OF F OCUSED B AT S URVEYS N OVEMBER 2021 W AVE AT C ORAL M OUNTAIN D EVELOPMENT P ROJECT L A Q UINTA, R IVERSIDE C OUNTY, C ALIFORNIA P:\CWV1901\CoralMountainWave_MaternityBatSurveys.docx (11/03/21) B-2 Figure 2: Representative Site Photos Representative view of palo verde trees and snags that provide suitable crevice and/or cavity roosting habitat for bats. Representative view of foraging habitat between palo verde stands in the western portion of the study area. Representative view of the crevices and caves along the portion of Coral Mountain that is situated within the study area. Representative view of crevice habitat suitable for day-roosting bats and maternity colonies at the abandoned adobe. CORAL MOUNTAIN RESORT FINAL EIR SCH# 2021020310 TECHNICAL APPENDICES Update Biological Resources Assessment and CVMSHCP Consistency Analysis Appendix D.4     January 2022    May November 2021    BIOLOGICAL RESOURCES ASSESSMENT AND  CVMSHCP CONSISTENCY ANALYSIS    CORAL MOUNTAIN SPECIFIC PLAN  CITY OF LA QUINTA  RIVERSIDE COUNTY, CALIFORNIA  May November 2021    BIOLOGICAL RESOURCES ASSESSMENT AND  CVMSHCP CONSISTENCY ANALYSIS    WAVE AT CORAL MOUNTAIN DEVELOPMENT RESORT PROJECT  CITY OF LA QUINTA  RIVERSIDE COUNTY, CALIFORNIA  Prepared for:  Mr. Garret Simon  CM Wave Development, LLC  2440 Junction Place, Suite 200  Boulder, Colorado 80301  Prepared by:  LSA Associates, Inc.  901 E. Tahquitz Canyon Way, Suite B200  Palm Springs, California 92262  (760) 416‐2075  LSA Project No. CWV1901  B IOLOGICAL R ESOURCES A SSESSMENT AND   CVMSHCP C ONSISTENCY A NALYSIS  N OVEMBERM AY 2021  W AVE AT C ORAL M OUNTAIN R ESORTD EVELOPMENT P ROJECT C ITY OF L A Q UINTA, C ALIFORNIA   R:\2553\Departments\Environmental\Final EIR\2022‐02‐07 Submittal to City\Appendix\D.4 ‐ Revised Biological Report_LSA 2021‐11‐08.docxP:\CWV1901\BRA\May  2021\CWV1901_BRA_050621_revised.docx (02/28/2211/08/2111/03/21) i  EXECUTIVE SUMMARY  LSA was retained by CM Wave Development, LLC to prepare a Biological Resources Assessment and  to conduct a Coachella Valley Multiple Species Habitat Conservation Plan (CVMSHCP) Consistency  Analysis. This report has been prepared for compliance with the California Environmental Quality  Act, the CVMSHCP, and the Federal and California Endangered Species Acts. A few revisions and  clarifications have been made to this document based upon comment letters on the Draft  Environmental Impact Report (DEIR), including a comment letter from the California Department of  Fish and Wildlife (CDFW). These revisions include modifications to some of the mitigation measures  as requested by CDFW.    The study area lies within the planning boundaries of the CVMSHCP. The CVMSHCP provides take  coverage for covered species, which include both listed and non‐listed species that are adequately  conserved by the CVMSHCP. To ensure adequate conservation of covered species, CVMSHCP  Conservation Areas provide habitat and other ecological elements. The study area does not lie  within a CVMSHCP Conservation Area.  The study area contains suitable habitat for the burrowing owl (Athene cunicularia hypugaea) and  other nesting birds protected by the Migratory Bird Treaty Act and the California Fish and Game  Code. A burrowing owl pre‐construction survey will be required to ensure any direct impacts to this  species will be avoided. In addition, it is recommended that vegetation removal be conducted  between September 1 and January 15 (outside the general bird nesting season) to avoid impacts to  nesting birds. If vegetation cannot be removed outside the bird nesting season, a pre‐construction  nesting bird surveys by a qualified biologist areis required prior to vegetation removal.  Although the study area does not contain suitable habitat for peninsular bighorn sheep (Ovis  canadensis nelson), current and historic use of Coral Mountain has been documented by CDFW and  was noted in the comment letter to the DEIR. To avoid take of peninsular bighorn sheep, specific  measures will be implemented, including, but not limited to, the installation of barrier fencing.  The study area contains suitable roosting and foraging habitat for multiple bat species. Suitable  roosting sites are present in native and non‐native ornamental palms, rock outcrops associated with  Coral Mountain, and an abandoned adobe structure. Although no occupied maternity roosts were  identified within the project footprint, rRoosting bats were confirmed in the Coral Mountain rock  outcrops within the study area during early‐maternity season surveys performed in April and June  2021. Additional maternity‐season surveys will be performed in June 2021 to maximize the  probability of detection of maternity roosts for all bat species that may occur in the proposed  project area and to gather more precise data on numbers and species of bats in roosts identified  during the April 2021 survey. It is possible that suitable maternity roost sites within the project area  could be occupied by maternity colonies in the future. Therefore, a CDFW‐approved bat If maternity  roosts are identified within the project area, the biologist will coordinate with the California  Department of Fish and Wildlife (CDFW) to implement avoidance measures during the bat maternity  season in accordance with CDFW’s established standards. With implementation of this and other  mitigation measures, impacts to roosting bats will be less than significant. B IOLOGICAL R ESOURCES A SSESSMENT AND   CVMSHCP C ONSISTENCY A NALYSIS  N OVEMBERM AY 2021  W AVE AT C ORAL M OUNTAIN R ESORTD EVELOPMENT P ROJECT C ITY OF L A Q UINTA, C ALIFORNIA   R:\2553\Departments\Environmental\Final EIR\2022‐02‐07 Submittal to City\Appendix\D.4 ‐ Revised Biological Report_LSA 2021‐11‐08.docxP:\CWV1901\BRA\May  2021\CWV1901_BRA_050621_revised.docx (02/28/2211/08/2111/03/21) ii  At least one year prior to construction, a qualified bat biologist will conduct a habitat assessment  and acoustic surveys for roosting bats. If maternity roosts or hibernacula are found, the biologist will  coordinate with CDFW to implement avoidance measures where possible. If avoidance of the  roost(s) is not feasible, the biologist will prepare a site‐specific bat avoidance and mitigation plan  and coordinate with CDFW. This avoidance and mitigation plan would include mitigation strategies  to minimize and/or mitigate adverse effects to bats, post‐implementation monitoring, and  performance standards.  No potential jurisdictional waters regulated pursuant to the Federal Clean Water Act by the U.S.  Army Corps of Engineers or the Regional Water Quality Control Board, and no lake, rivers, or  streambeds regulated pursuant to the California Fish and Game Code by the California Department  of Fish and Wildlife are present within the study area.  B IOLOGICAL R ESOURCES A SSESSMENT AND   CVMSHCP C ONSISTENCY A NALYSIS  N OVEMBERM AY 2021  W AVE AT C ORAL M OUNTAIN R ESORTD EVELOPMENT P ROJECT C ITY OF L A Q UINTA, C ALIFORNIA   R:\2553\Departments\Environmental\Final EIR\2022‐02‐07 Submittal to City\Appendix\D.4 ‐ Revised Biological Report_LSA 2021‐11‐08.docxP:\CWV1901\BRA\May  2021\CWV1901_BRA_050621_revised.docx (02/28/2211/08/2111/03/21) iii  TABLE OF CONTENTS  EXECUTIVE SUMMARY ............................................................................................................................. i  TABLE OF CONTENTS ............................................................................................................................. iii  Figures ............................................................................................................................................. iii  Appendices ...................................................................................................................................... iii  INTRODUCTION ...................................................................................................................................... 1  PROJECT DESCRIPTION ........................................................................................................................... 1  METHODS ............................................................................................................................................... 1  Literature Review ............................................................................................................................. 1  Field Survey ...................................................................................................................................... 1  RESULTS .................................................................................................................................................. 3  Existing Site Conditions .................................................................................................................... 3  Coachella Valley Multiple Species Habitat Conservation Plan ........................................................ 4  Special‐Status Species ...................................................................................................................... 4  Critical Habitat ................................................................................................................................. 8  Jurisdictional Waters ........................................................................................................................ 8  IMPACTS AND RECOMMENDATIONS ..................................................................................................... 8  Threatened and Endangered Species .............................................................................................. 9  Non‐Listed Special‐Interest Species ................................................................................................. 9  Critical Habitat ............................................................................................................................... 10  Jurisdictional Waters ...................................................................................................................... 10  Habitat Fragmentation and Wildlife Movement ........................................................................... 10  Local Policies and Ordinances ........................................................................................................ 11  MITIGATION MEASURES ....................................................................................................................... 11  CUMULATIVE IMPACTS ......................................................................................................................... 13  REFERENCES CITED ............................................................................................................................... 14    Figures  Figure 1: Regional and Project Location Map ......................................................................................... 2  Figure 2: Vegetation and Photograph Key Location Map ...................................................................... 4  Figure 3: Site Photographs ..................................................................................................................... 6    Appendices  A: PLANT AND ANIMAL SPECIES OBSERVED  B: SPECIAL‐INTEREST SPECIES SUMMARY    B IOLOGICAL R ESOURCES A SSESSMENT AND   CVMSHCP C ONSISTENCY A NALYSIS  N OVEMBERM AY 2021  W AVE AT C ORAL M OUNTAIN R ESORTD EVELOPMENT P ROJECT C ITY OF L A Q UINTA, C ALIFORNIA   R:\2553\Departments\Environmental\Final EIR\2022‐02‐07 Submittal to City\Appendix\D.4 ‐ Revised Biological Report_LSA 2021‐11‐08.docxP:\CWV1901\BRA\May  2021\CWV1901_BRA_050621_revised.docx (02/28/2211/08/2111/03/21) 1  INTRODUCTION  LSA was retained by CM Wave Development, LLC to prepare a Biological Resources Assessment and  Coachella Valley Multiple Species Habitat Conservation Plan (CVMSHCP) Consistency Analysis. This  report evaluates the approximately 385‐acre proposed Wave at Coral Mountain Development  Project (project) located in the City of La Quinta, Riverside County, California. Specifically, the  project lies south of 58th Avenue and directly west of Madison Street. The project study area is  depicted on the United States Geological Survey (USGS) La Quinta, Indio, Martinez Mountain, and  Valerie, California 7.5‐minute topographic quadrangles in Sections 27 and 28, Township 6 South,  Range 7 East (Figure 1).  PROJECT DESCRIPTION  The project proposes mixed‐use residential, resort, and recreational development.  METHODS  Literature Review  A literature review was conducted to assist in determining the existence or potential occurrence of  special‐interest plant and animal species within the study area and in the project vicinity. A records  search of the California Department of Fish and Wildlife (CDFW) Natural Diversity Data Base (NDDB)  Rarefind 5 (2019), and California Native Plant Society’s Online Inventory of Rare and Endangered  Plants (California Native Plant Society [CNPS] v7‐18) for the La Quinta, Indio, Martinez Mountain,  and Valerie, California USGS 7.5‐minute quadrangles was conducted on August 16, 2019.  Additionally a subsequent literature search was conducted on April 27, 2021. A review of the Final  Recirculated CVMSHCP (CVAG 2007) was also conducted in order to determine CVMSHCP  consistency and conservation measures that apply to the proposed project, and to reference  vegetation types within the study area. Geographic Information System software was used to map  the project location, habitat types, land uses, etc.  Field Survey  LSA Biologist Jodi Ross‐Borrego conducted a general field survey within the study area on  September 11, 2019, from 8:00 am to 1:35 pm. Weather conditions consisted of clear skies,  temperatures ranging from 73 to 91 degrees Fahrenheit, and winds ranging from 3 to 5 miles per  hour. Additionally, a follow up general biological field survey was conducted on April 28, 2021 from  6:00 am to 12:40 p.m. Weather conditions consisted of clear skies, temperatures ranging from 58 to  89 degrees Fahrenheit, and winds ranging from 3 to 5 miles per hour. The entire study area was  surveyed on foot. Notes were taken on general site conditions, vegetation, and suitability of habitat  for various special‐interest elements. A bat habitat assessment was performed in November 2020 by  LSA bat specialist Jill Carpenter, and focused nighttime acoustic and emergence surveys were  conducted by LSA biologists in April and June 2021. The detailed results of the focused bat surveys  are provided in a separate report. All plant and animal species observed or otherwise detected  during all field surveys were noted and are listed in Appendix A. Appendix B summarizes the special‐ interest plant and animal species potentially present within the study area.  SOURCE: USGS 7.5' Quad., La Quinta, CA (1980); Indio, CA (1972); Martinez Mtn, CA (1988); Valerie, CA (1972) I:\CWV1901\GIS\MXD\Project_Location.mxd (10/9/2019) FIGURE 1 The Wave at Coral Mountain Regional and Project Location Map 0 1000 2000 FEET LEGEND Study Area RiversideCounty ÃÃ74 ÃÃ195 ÃÃ111 ÃÃ111 ÃÃ86 Project Location §¨¦10 Project Vicinity B IOLOGICAL R ESOURCES A SSESSMENT AND   CVMSHCP C ONSISTENCY A NALYSIS  N OVEMBERM AY 2021  W AVE AT C ORAL M OUNTAIN R ESORTD EVELOPMENT P ROJECT C ITY OF L A Q UINTA, C ALIFORNIA   R:\2553\Departments\Environmental\Final EIR\2022‐02‐07 Submittal to City\Appendix\D.4 ‐ Revised Biological Report_LSA 2021‐11‐08.docxP:\CWV1901\BRA\May  2021\CWV1901_BRA_050621_revised.docx (02/28/2211/08/2111/03/21) 3  RESULTS  Existing Site Conditions  The study area is south of 58th Avenue and west of Madison Street. Other surrounding land uses  include residential development to the north and east, vacant land to the west, and settling ponds  to the south. The project falls within the boundaries of the CVMSHCP, as discussed in further detail  below.  Topography and Soils  The study area is situated on relatively flat land within elevations ranging from approximately 72  feet below mean sea level to 65 feet above mean sea level.  A mosaic of soils occurs within the study area and is mapped by the Soil Conservation Service  (Knecht 1980) as the following types:   CdC: Carsitas gravelly sand, 0 to 9 percent slopes;   CpA: Coachella fine sand, 0 to 2 percent slopes;   CsA: Coachella fine sand, 0 to 2 percent slopes;   GaB: Gilman loamy fine sand, 0 to 5 percent slopes;   GbA: Gilman find sandy loam, 0 to 2 percent slopes;   Ip: Indio fine sandy loam;   Ir: Indio fine sandy loam, wet;   Is: Indio very fine sandy loam;   It: Indio very fine sandy loam, wet;   MaB: Myoma fine sand, 0 to 5 percent slopes; and   RO: Rock outcrop.  Vegetation  Vegetation within the study area is best described as Desert Saltbush scrub, Tamarisk scrub, and  Mesquite Hummock (CVMSHCP 2007). Land is disturbed in southern and northeast portions of the  study area and a stand of blue palo verde (Parkinsonia florida) is present in the eastern portion of  the study area. Dominant species include fourwind saltbush (Atriplex canescens), bush seepweed  (Suaeda nigra), athel (Tamarix aphylla), and common Mediterranean grass (Schismus barbatus).  The majority of the study area was previously agricultural land. As a result, the Desert Saltbush  scrub is fairly disturbed throughout the study area.  B IOLOGICAL R ESOURCES A SSESSMENT AND   CVMSHCP C ONSISTENCY A NALYSIS  N OVEMBERM AY 2021  W AVE AT C ORAL M OUNTAIN R ESORTD EVELOPMENT P ROJECT C ITY OF L A Q UINTA, C ALIFORNIA   R:\2553\Departments\Environmental\Final EIR\2022‐02‐07 Submittal to City\Appendix\D.4 ‐ Revised Biological Report_LSA 2021‐11‐08.docxP:\CWV1901\BRA\May  2021\CWV1901_BRA_050621_revised.docx (02/28/2211/08/2111/03/21) 4  Wildlife  Common wildlife species observed within the study area during the field survey include common  raven (Corvus corax), mourning dove (Zenaida macroura), house finch (Haemorhous mexicanus),  and greater roadrunner (Geococcyx californianus).  Figure 2 shows vegetation and photograph key locations. Figure 3 shows site photographs. A  complete list of plant and wildlife species observed is provided in Appendix A.  Coachella Valley Multiple Species Habitat Conservation Plan  The CVMSHCP is a comprehensive, multi‐jurisdictional habitat conservation plan focusing on  conservation of species and their associated habitats in the Coachella Valley region of Riverside   County. The overall goal of the CVMSHCP is to maintain and enhance biological diversity and  ecosystem processes within the region, while allowing for future economic growth. The CVMSHCP  covers 27 sensitive plant and wildlife species (Covered Species) as well as 27 natural communities.  Covered Species include both listed and non‐listed species that are adequately conserved by the  CVMSHCP. The overall provisions for the plan are subdivided according to specific resource  conservation goals that have been organized according to geographic areas defined as Conservation  Areas.  The proposed project is within the boundaries of the CVMSHCP; however, it is not within any  conservation areas identified in the CVMSHCP.  Special‐Status Species  This section discusses special‐status species observed or potentially occurring within the limits of the  study area. Legal protection for special‐interest species varies widely, from the comprehensive  protection extended to listed threatened/endangered species, to no legal interest at present. The  CDFW, U.S. Fish and Wildlife Service (USFWS), local agencies, and special‐interest groups, such as  the CNPS, publish watch lists of declining species. Species on watch lists can be included as part of  the special‐interest species assessment. Species that are candidates for State and/or Federal listing  and species on watch lists are included in the special‐interest species list. Inclusion of species  described in the special‐interest species analysis is based on the following criteria:   Direct observation of the species or its sign in the study area or immediate vicinity during  previous biological studies;   Sighting by other qualified observers;   Record reported by the NDDB, published by the CDFW;   Presence or location information for specific species provided by private groups (e.g., CNPS);  and/or   Study area lies within known distribution of a given species and contains appropriate habitat.  LEGEND Study Area !Photo Locations Vegetation Desert Saltbush Scrub Disturbed Mesquite Hummock Paloverde Stand Tamarisk ScrubSOURCE: Bing Aerial (09/2017) I:\CWV1901\GIS\MXD\Vegetation_and_Photo_Key.mxd (10/9/2019) FIGURE 2 The Wave at Coral Mountain Vegetation, Land Use, and Photograph Key Location Map 0 375 750 FEET I:\CWV1901\G\Site_Photos.cdr (10/9/2019) FIGURE 3 Site Photographs The Wave at Coral Mountain Photo1.Viewofdesertsaltbushscrubasseenfacingsouth.Photo 2.View of the proposed project site as seen facing southeast. Photo3.Viewofanaccessroadasseenfacingnorth.Photo 4.View of desert saltbush scrub as seen facing northwest. Sheet 1 of 2 B IOLOGICAL R ESOURCES A SSESSMENT AND   CVMSHCP C ONSISTENCY A NALYSIS  N OVEMBERM AY 2021  W AVE AT C ORAL M OUNTAIN R ESORTD EVELOPMENT P ROJECT C ITY OF L A Q UINTA, C ALIFORNIA   R:\2553\Departments\Environmental\Final EIR\2022‐02‐07 Submittal to City\Appendix\D.4 ‐ Revised Biological Report_LSA 2021‐11‐08.docxP:\CWV1901\BRA\May  2021\CWV1901_BRA_050621_revised.docx (02/28/2211/08/2111/03/21) 7  The special‐interest species analysis revealed 5049 special‐interest species with the potential to  occur within the limits of the study area. Appendix B lists these species with a data summary and  determination of the likelihood of each species occurring within the study area.  Threatened/Endangered Species  The following seven federally/State listed species were identified as potentially present (Appendix B)  in the project vicinity:   Coachella Valley milkvetch (Astragalus lentiginosus var. coachellae [CVMV]): Federally listed as  Endangered and CVMSHCP covered species;   Triple‐ribbed milkvetch (Astragalus tricarinatus): Federally listed as Endangered and CVMSHCP  covered species;   Casey’s June beetle (Dinacoma caseyi): Federally listed as Endangered;   Desert pupfish (Cyprinodon macularius): Federally and State‐listed as Endangered and CVMSHCP  covered species;   Desert slender salamander (Batrachoseps major aridus) Federally and State‐listed as  Endangered;   Coachella Valley fringe‐toed lizard (Uma inornata): Federally listed as Threatened, State listed as  Endangered, and CVMSHCP covered species; and   Peninsular bighorn sheep (Ovis Canadensis nelsonii) (peninsular Distinct Population Segment):  Federally listed as Endangered, State listed as threatened, California Fully Protected Species, and  CVMSHCP covered species.  Habitat within the study area is considered unsuitable for six of the seven species identified above;  however, habitat used by one of the six species, peninsular bighorn sheep, is present along the  western boundary of the study area on Coral Mountain. Marginally suitable habitat for CVMV was  found to be present within the study area.  Non‐Listed Special‐Interest Species  Of the 432 other non‐listed special‐interest species identified and discussed in Appendix B, 18  species are considered absent based on lack of suitable habitat, seven species are considered to  have a low probability of occurrence, seven species are considered to have a moderate probability  of occurrence, five species are considered to have a high probability of occurrence, and sixfive  species were detected within the study area during field surveys. The following non‐listed special‐ interest species have a moderate to high probability to occur, or were detected, within the study  area:   Slender cottonheads (Nemacaulis denudata var gracilis);   Flat‐tailed horned lizard (Phryosoma macalli);   Burrowing owl (Athene cunicularia);   Ferruginous hawk (Buteo regalis);  B IOLOGICAL R ESOURCES A SSESSMENT AND   CVMSHCP C ONSISTENCY A NALYSIS  N OVEMBERM AY 2021  W AVE AT C ORAL M OUNTAIN R ESORTD EVELOPMENT P ROJECT C ITY OF L A Q UINTA, C ALIFORNIA   R:\2553\Departments\Environmental\Final EIR\2022‐02‐07 Submittal to City\Appendix\D.4 ‐ Revised Biological Report_LSA 2021‐11‐08.docxP:\CWV1901\BRA\May  2021\CWV1901_BRA_050621_revised.docx (02/28/2211/08/2111/03/21) 8   Prairie falcon (Falco mexicanus);   Black‐tailed gnatcatcher (Polioptila melanura);   Le Conte’s thrasher (Toxostoma lecontei);   California leaf‐nosed bat (Macrotus californicus);   Western yellow bat (Lasiurus xanthinus);   Western small‐footed myotis (Myotis ciliolabrum);   Yuma myotis (Myotis yumanensis);   Pallid bat (Antrozous pallidus);   Western mastiff bat (Eumops perotis);   Pocketed free‐tailed bat (Nyctinomops femorosaccus);   Big free‐tailed bat (Nyctinomops macrotis);   Pallid San Diego pocket mouse (Chaetodipus fallax pallidus); and   Palm Springs round‐tailed ground squirrel (Xerospermophilus tereticaudus chlorus).  Nesting bird species, including special‐interest species identified in Appendix B, with potential to  occur are protected by California Fish and Game Code Sections 3503, 3503.5, and 3800, and by the  Migratory Bird Treaty Act (MBTA) (16 USC 703–711). These laws regulate the take, possession, or  destruction of the nest or eggs of any migratory bird or bird of prey. However, the USFWS has  recently determined that the MBTA should apply only to “… affirmative actions that have as their  purpose the taking or killing of migratory birds, their nests, or their eggs” and will not be applied to  incidental take of migratory birds pursuant to otherwise lawful activities.  Critical Habitat  The study area does not lie within federally designated critical habitat.  Jurisdictional Waters  No potential jurisdictional waters regulated pursuant to the Federal Clean Water Act (CWA) by the  U.S. Army Corps of Engineers (USACE) or the Regional Water Quality Control Board (RWQCB), and no  lake, rivers, or streambeds regulated pursuant to the California Fish and Game Code by the CDFW  are present within the limits of the proposed project.  IMPACTS AND RECOMMENDATIONS  Following is a discussion of potential disturbances and recommendations for avoidance,  minimization, and mitigation measures per applicable local, State, and Federal policy.  B IOLOGICAL R ESOURCES A SSESSMENT AND   CVMSHCP C ONSISTENCY A NALYSIS  N OVEMBERM AY 2021  W AVE AT C ORAL M OUNTAIN R ESORTD EVELOPMENT P ROJECT C ITY OF L A Q UINTA, C ALIFORNIA   R:\2553\Departments\Environmental\Final EIR\2022‐02‐07 Submittal to City\Appendix\D.4 ‐ Revised Biological Report_LSA 2021‐11‐08.docxP:\CWV1901\BRA\May  2021\CWV1901_BRA_050621_revised.docx (02/28/2211/08/2111/03/21) 9  Threatened and Endangered Species  Coachella Valley Milkvetch  CVMV is a covered species under the CVMSHCP. The CVMSHCP does not require avoidance and  minimization measures for CVMV. Through participation in the CVMSHCP via payment of  development fees, the project would mitigate for any impacts to CVMV.  Peninsular Bighorn Sheep  Peninsular bighorn sheep is federally listed as Endangered, State listed as threatened, and is a  California Fully Protected Species. Although peninsular bighorn sheep is a covered species under the  CVMSHCP, covered activities must avoid any actions that will result in violations of the Fully  Protected Species provisions, and take for this species cannot be provided under the CVMSHCP.  However, CDFW acknowledges in their comment letter to the DEIR that if the project fully complies  with and properly implements all CVMSHCP measures, the covered activities are not likely to result  in take of peninsular bighorn sheep. A qualified biologist specializing in this species will coordinate  with CDFW and the USFWS to develop and implement measures to minimize potential adverse  effects to peninsular bighorn sheep. These measures include, but are not limited to, the  construction of a barrier fence along the boundary of the development.  Non‐Listed Special‐Interest Species  The 432 special‐interest species identified in Appendix B as having a low to high probability of  occurrence in the study area have limited population distribution in Southern California and  development is further reducing their ranges and numbers. These species have no official State or  Federal protection status, but they merit consideration under the California Environmental Quality  Act (CEQA). Due to the disturbed nature of the site, surrounding development, and through  compliance with the CVMSHCP, impacts from the project are anticipated to have a less than  significant effect on these non‐listed special‐interest species.  In addition, to ensure compliance with California Fish and Game Code and to avoid potential impacts  to nesting birds, it is recommended that the vegetation removal activities be conducted outside the  general bird nesting season (January 15 through August 31). If vegetation cannot be removed  outside the bird nesting season, a pre‐construction nesting bird survey by a qualified biologist is  required prior to vegetation removal.  Burrowing Owl  A minimum of two surveys, occurring at least three weeks apart, shall be completed in advance of  any site disturbance activities.  If disturbance activities are expected to start during the burrowing  owl breeding season, three surveys shall be completed. The final burrowing owl survey shall be  completed within three days prior to initiation of any site disturbance activities. The pre‐ construction survey shall be conducted following accepted protocol and the requirements specified  in the CVMSHCP (see pp. 4‐168 & 4‐169). A pre‐construction burrowing owl survey would be  required using an accepted protocol (as determined by the Coachella Valley Conservation  Commission in coordination with the permittees and the wildlife agencies). Prior to construction, a  qualified biologist will survey the construction area and, an areaas feasible, up to a 500 fee‐foot  B IOLOGICAL R ESOURCES A SSESSMENT AND   CVMSHCP C ONSISTENCY A NALYSIS  N OVEMBERM AY 2021  W AVE AT C ORAL M OUNTAIN R ESORTD EVELOPMENT P ROJECT C ITY OF L A Q UINTA, C ALIFORNIA   R:\2553\Departments\Environmental\Final EIR\2022‐02‐07 Submittal to City\Appendix\D.4 ‐ Revised Biological Report_LSA 2021‐11‐08.docxP:\CWV1901\BRA\May  2021\CWV1901_BRA_050621_revised.docx (02/28/2211/08/2111/03/21) 10  buffer outside the project limits for burrows that could be used by burrowing owls. If a burrow is  located, the biologist will determine whether an owl is present in the burrow. If the burrow is  determined to be occupied, the burrow will be flagged and a 160‐foot diameter buffer will be  established during the non‐breeding season or a 250‐foot diameter buffer during the breeding  season. The buffer area will be staked and flagged. No development activities will be permitted  within the buffer until the young are no longer dependent on the burrow and have left the burrow.  Bats  NEarly season nighttime acoustic and emergence surveys in April and June 2021 confirmed the  presence of at least eight nine bat species, including four with special status, within the study area.  Additional The nighttime surveys were performed during the early and later portions of the  maternity season (March 15–August 31 in the Coachella Valley) maternity‐season surveys will be  performed in June 2021 to maximize the probability of detection of maternity roosts, which are  native wildlife nursery sites, for all bat species that may occur in the proposed project area. The  nighttime surveys also enabling the gathering of  and to gather more precise data on numbers and  species of bats in any confirmed roost sites identified during the April 2021 survey. Although noIf  occupied maternity roosts werare identified within the project areafootprint, occupied maternity  roosts were identified along the edge of the project area in rock outcrops on Coral Mountain. In  addition, suitable maternity roost sites within the project area could be occupied by maternity  colonies in the future. Therefore, a CDFW‐approved bat the biologist will coordinate with the project  team and CDFW to implement avoidance measures during the bat maternity season in accordance  with CDFW’s established standards. If maternity‐roosting bats are discovered during project  construction, nNo construction will occur within a 300‐foot buffer of maternity roost sites during the  bat maternity season unless concurrence is received from CDFW to reduce that buffer distance  based upon the bat species present and the activities occurring. Other mitigation measures that will  be implemented include two‐step tree removal protocols, minimization of light overspilltrespass,  and humane bat exclusion.   Critical Habitat  No federally designated critical habitat is present within the study area; therefore, there will be no  project‐related effects to critical habitat.  Jurisdictional Waters  No potential jurisdictional waters of the United States regulated by the USACE or RWQCB, or CDFW  jurisdictional lakes, rivers, or streams are present on the proposed project site. Thus, there will be  no project‐related effects to jurisdictional waters.  Habitat Fragmentation and Wildlife Movement  Wildlife movement and habitat fragmentation are important issues in assessing effects to wildlife.  Habitat fragmentation occurs when a proposed action results in a single, unified habitat area being  divided into two or more areas such that the division isolates the two new areas from each other.  Isolation of habitat occurs when wildlife cannot move freely from one portion of the habitat to  another or from one habitat type to another. An example is the fragmentation of habitats within  and around “checkerboard” residential development. Habitat fragmentation can also occur when a  B IOLOGICAL R ESOURCES A SSESSMENT AND   CVMSHCP C ONSISTENCY A NALYSIS  N OVEMBERM AY 2021  W AVE AT C ORAL M OUNTAIN R ESORTD EVELOPMENT P ROJECT C ITY OF L A Q UINTA, C ALIFORNIA   R:\2553\Departments\Environmental\Final EIR\2022‐02‐07 Submittal to City\Appendix\D.4 ‐ Revised Biological Report_LSA 2021‐11‐08.docxP:\CWV1901\BRA\May  2021\CWV1901_BRA_050621_revised.docx (02/28/2211/08/2111/03/21) 11  portion of one or more habitats is converted into another habitat, as when scrub habitats are  converted into annual grassland habitat because of frequent burning.  Because the study area does not lie within a CVMSHCP‐designated wildlife corridor and the study  area is adjacent to commercial development, the proposed project is not anticipated to have  significant impacts related to habitat fragmentation and regional wildlife movement.  Local Policies and Ordinances  With participation in the CVMSHCP, the project would not conflict with any local policies or  ordinances.  Coachella Valley Multiple Species Habitat Conservation Plan  The study area lies within the planning area of the CVMSHCP; however, it does not lie within a  Conservation Area identified in the CVMSHCP. The proposed project is subject to the requirements  of the CVMSHCP (e.g., development fees and demonstrating that proposed actions are consistent  with the CVMSHCP).  MITIGATION MEASURES  BIO‐1: BA burrowing owl clearance surveys shall be performed by a qualified biologist approved by  the City not more than  30  days prior to any site disturbance activities(grubbing, grading, and  construction). A minimum of two surveys, occurring at least three weeks apart, shall be completed in  advance of any site disturbance activities.  If disturbance activities are expected to start during the  burrowing owl breeding season, three surveys shall be completed. The final burrowing owl survey  shall be completed within three days prior to initiation of any site disturbance activities. The pre‐ construction survey shall be conducted following accepted protocol and the requirements specified  in the CVMSHCP (see pp. 4‐168 & 4‐169).  Prior to construction, a qualified biologist will survey the  construction area and an area up to 500 feet outside the project limits for burrows that could be used  by burrowing owls. The pre‐construction survey is required to use accepted protocol (as determined  CDFW). Prior to construction, a qualified biologist will survey the construction area and an area up to  a 500‐feet outside the project limits for burrows that could be used by burrowing owls. If the burrow  is determined to be occupied, the burrow will be flagged, and a 160‐foot diameter buffer will be  established during non‐breeding season or a 250‐foot diameter buffer during the breeding season.  The buffer area will be staked and flagged. No development activities will be permitted within the  buffer until the young are no longer dependent on the burrow and have left the burrow.       If the burrow is found to be unoccupied, the burrow will be made inaccessible  to owls, and  construction may proceed. If either a nesting or escape burrow is occupied, owls shall be relocated  pursuant  to accepted Wildlife Agency protocols.   Determination  of the appropriate method of  relocation, such as eviction/passive relocation or active relocation, shall be based on the specific site  conditions (e.g., distance to nearest suitable habitat and presence of burrows within that habitat) in  coordination with the Wildlife Agencies. A burrow is assumed occupied if records indicate that, based  on surveys conducted following protocol, at least one burrowing owl has been observed occupying a  burrow on site during the past three years. If there are no records for the site, surveys must be  B IOLOGICAL R ESOURCES A SSESSMENT AND   CVMSHCP C ONSISTENCY A NALYSIS  N OVEMBERM AY 2021  W AVE AT C ORAL M OUNTAIN R ESORTD EVELOPMENT P ROJECT C ITY OF L A Q UINTA, C ALIFORNIA   R:\2553\Departments\Environmental\Final EIR\2022‐02‐07 Submittal to City\Appendix\D.4 ‐ Revised Biological Report_LSA 2021‐11‐08.docxP:\CWV1901\BRA\May  2021\CWV1901_BRA_050621_revised.docx (02/28/2211/08/2111/03/21) 12  conducted to determine, prior to construction, if burrowing owls are present. Determination of the  appropriate method of relocation, such as eviction/passive relocation or active relocation, shall be  based on the specific site conditions (e.g., distance to nearest suitable habitat and presence of  burrows within  that habitat) in coordination with  the Wildlife  Agencies.  Active relocation and  eviction/passive relocation require the preservation and maintenance of suitable burrowing owl  habitat determined through coordination with the Wildlife Agencies.If burrowing owls are observed  within the Project site during construction activities, CDFW shall be notified immediately and provided  with proposed  avoidance and minimization measures,  consistent with the requirements of the  CVMSHCP.  BIO‐2: In June 2021, a qualified bat biologist will conduct a second round of focused nighttime surveys  for roosting bats at locations where suitable roosting habitat is identified. The nighttime survey will  include a combination of acoustic and exit count methods, and will take place during the bat maternity  season (March 15–August 31 in the Coachella Valley) to enable detection of maternity‐roosting bats.  If maternity roosts are identified within the project area, the biologist will coordinate with CDFW to  implement avoidance measures during the  bat maternity  season in accordance  with CDFW’s  established standards. No construction activities will occur within a 300‐foot buffer of maternity roost  sites during the bat maternity season unless concurrence is received from CDFW to reduce that buffer  distance based upon the bat species present and the activities occurring. BIO‐3: Removal of trees (including palm trees) shall occur outside the maternity season (March 15– August 31 in the Coachella Valley), which coincides with the bird nesting season, to avoid the potential  for “take” of nonvolant (flightless) young. Trees and snags that have been identified as confirmed or  potential roost sites require a two‐step removal process and the involvement of a bat biologist to  ensure that no roosting bats are killed during this activity. Consistent with CDFW protocols this two‐ step removal shall occur over two consecutive days as follows: on Day 1, branches and limbs not  containing cavities, as identified by a qualified bat biologist, will be removed. On Day 2, the remainder  of the tree may be removed without supervision by a bat biologist. The disturbance caused by limb  removal, followed by an interval of one evening, will allow bats to safely abandon the roost.    BIO‐4: Although no construction will occur at the rock outcrops where occupied bat roosts were  identified during the April 2021 surveys, bats roosting in that area could be subject to potential  adverse effects from project‐related light overspill. To avoid permanent impacts to roosting bats from  the installation of new light fixtures associated with the proposed development, all lighting fixtures  shall have light shields or similar devices (ie.eg., dark sky compliant lighting) installed to ensure that  there is nominimize light trespassoverspill on to Coral Mountain and surrounding open space. A  supplemental light study will be performed to collect nighttime lighting measurements and confirm  that no light trespass onto Coral Mountain is occurring; this will be submitted for City approval prior  to issuance of any permit for occupancy or use of the Wave Basin.     BIO‐5: A qualified bat biologist shall confirm the absence of roosting bats prior to any removal of the  adobe. If bats are found or if the absence of bats cannot be confirmed, the bat biologist will install or  directly supervise installation of humane eviction devices and exclusionary material to prevent bats  from roosting in the building. Implementation of the humane eviction/exclusions is typically  performed in the fall (September or October) preceding construction activity at each structure to  B IOLOGICAL R ESOURCES A SSESSMENT AND   CVMSHCP C ONSISTENCY A NALYSIS  N OVEMBERM AY 2021  W AVE AT C ORAL M OUNTAIN R ESORTD EVELOPMENT P ROJECT C ITY OF L A Q UINTA, C ALIFORNIA   R:\2553\Departments\Environmental\Final EIR\2022‐02‐07 Submittal to City\Appendix\D.4 ‐ Revised Biological Report_LSA 2021‐11‐08.docxP:\CWV1901\BRA\May  2021\CWV1901_BRA_050621_revised.docx (02/28/2211/08/2111/03/21) 13  avoid impacts to hibernating bats during the winter months or during the maternity season (March  15–August 31 in the Coachella Valley), when nonvolant (flightless) young are present. Any humane  eviction/exclusion devices must be installed at least 10 days prior to the demolition of a structure  housing bats to allow sufficient time for the bats to vacate the roost(s).    BIO‐6: To ensure compliance with California Fish and Game Code and the MBTA and to avoid  potential impacts to nesting birds, vegetation removal and ground‐disturbing activities shall  be  conducted outside the general bird nesting season (January 15 through August 31). Any vegetation  removal, ground disturbance, and/or construction activities that occur during the nesting season  (February 1–August 31) will require that all suitable habitats be thoroughly surveyed for the presence  of nesting birds by a qualified biologist approved by the City. Prior to commencement of clearing, a  qualified biologist shall conduct preconstruction surveys within 14 days and repeated 3 days prior to  ground‐disturbing activities.  . If any active nests are detected a buffer of 300 feet (500 feet f or  r aptors)  around the nest adjacent to construction will be delineated, flagged, and avoided until the nesting  cycle  is complete. During construction activities,  the qualified  biologist  shall continue biological  monitoring activities at a frequency recommended by the qualified biologist using his or her best  professional judgment. If nesting birds are detected, avoidance and minimization measures may be  adjusted and construction activities stopped or redirected by the qualified biologist using his or her  best professional judgment to avoid any take of nesting birds.    BIO‐7: To ensure that the Project will avoid any significant construction or operational noise impacts  on wildlife using Coral Mountain, noise monitoring will occur for (1) all construction activities within  150 feet of the base of Coral Mountain, and (2) operational noise levels during any special events and  at least once annually during regular Wave Basin operations, or as determined appropriate by the City  Manager or his/her designee.  If noise levels exceed 75 dBA, construction and/or operational changes  shall be made, as applicable, to reduce the noise levels at Coral Mountain to below 75 dBA.   The buffer may be modified and/or other recommendations proposed as determined appropriate by  the biologist to minimize impacts.    CUMULATIVE IMPACTS  According to Section 15130 of the CEQA Guidelines, “cumulative impacts” refers to incremental  effects of an individual project when viewed in connection with the effects of past projects, current  projects, and probable future projects. Due to the relatively disturbed nature of the study area, its  proximity to residential development, and through compliance with the CVMSHCP, impacts are not  considered to be cumulatively significant.  B IOLOGICAL R ESOURCES A SSESSMENT AND   CVMSHCP C ONSISTENCY A NALYSIS  N OVEMBERM AY 2021  W AVE AT C ORAL M OUNTAIN R ESORTD EVELOPMENT P ROJECT C ITY OF L A Q UINTA, C ALIFORNIA   R:\2553\Departments\Environmental\Final EIR\2022‐02‐07 Submittal to City\Appendix\D.4 ‐ Revised Biological Report_LSA 2021‐11‐08.docxP:\CWV1901\BRA\May  2021\CWV1901_BRA_050621_revised.docx (02/28/2211/08/2111/03/21) 14  REFERENCES CITED  California Department of Fish and Game. March 2012. Staff Report on Burrowing Owl Mitigation.  The Resources Agency. Sacramento, California.  California Department of Fish and Wildlife. Natural Diversity Data Base. 2019. RareFind 5. The  Resources Agency, Sacramento, California.  California Fish and Game Code. http://www.leginfo.ca.gov/cgi‐bin/calawquery?codesection=fgc.  California Native Plant Society (CNPS). 2019. Inventory of Rare and Endangered Plants (online  edition, v7‐19). California Native Plant Society. Sacramento, California.  http://cnps.site.aplus.net/cgi‐bin/inv/inventory.cgi.  Coachella Valley Association of Governments. September 2007. Final Recirculated Coachella Valley  Multiple Species Habitat Conservation Plan.  Knecht, A. 1980. Soil Survey, Coachella Valley Area, California, Coachella Valley Area. United States  Department of Agriculture, Soil Conservation Service. Washington, D.C.  U.S. Fish and Wildlife Service. 2000. Recovery Plan for Bighorn Sheep in the Peninsular Ranges,  California. https://www.fws.gov/carlsbad/SpeciesStatusList/RP/20001025_RP_PBS.pdf    B IOLOGICAL R ESOURCES A SSESSMENT AND   CVMSHCP C ONSISTENCY A NALYSIS  N OVEMBERM AY 2021  W AVE AT C ORAL M OUNTAIN R ESORTD EVELOPMENT P ROJECT C ITY OF L A Q UINTA, C ALIFORNIA   R:\2553\Departments\Environmental\Final EIR\2022‐02‐07 Submittal to City\Appendix\D.4 ‐ Revised Biological Report_LSA 2021‐11‐08.docxP:\CWV1901\BRA\May  2021\CWV1901_BRA_050621_revised.docx (02/28/2211/08/2111/03/21)  APPENDIX A  PLANT AND ANIMAL SPECIES OBSERVED  B IOLOGICAL R ESOURCES A SSESSMENT AND   CVMSHCP C ONSISTENCY A NALYSIS  N OVEMBERM AY 2021  W AVE AT C ORAL M OUNTAIN R ESORTD EVELOPMENT P ROJECT C ITY OF L A Q UINTA, C ALIFORNIA   R:\2553\Departments\Environmental\Final EIR\2022‐02‐07 Submittal to City\Appendix\D.4 ‐ Revised Biological Report_LSA 2021‐11‐08.docxP:\CWV1901\BRA\May  2021\CWV1901_BRA_050621_revised.docx (02/28/2211/08/2111/03/21) A‐1  SPECIES OBSERVED LIST   EUDICOT FLOWERING PLANTS     Scientific Name Common Name  Asteraceae Sunflower family   Dicoria canescens   Bugseed    Isocoma acradenia   Alkali goldenbush    Palafoxia arida var. arida  Desert palafox   Pluchea sericea   Arrowweed    Stephanomeria exigua    Small wreath‐plant  Bignoniaceae Bignonia family   Chilopsis linearis   Desert willow  Boraginaceae Borage family    Cryptantha sp.  Cryptantha   Tiquilia plicata   Fanleaf crinklemat  Brassicaceae Mustard family    Brassica tournefortii* Sahara mustard Chenopodiaceae Saltbush family    Atriplex canescens   Fourwing saltbush    Salsola tragus*  Russian thistle   Suaeda nigra   Bush seepweed  Elaeagnaceae Oleaster family    Elaeagnus angustifolia* Russian olive Fabaceae Pea family    Parkinsonia florida   Blue palo verde    Prosopis glandulosa var. torreyana  Honey mesquite   Prosopis sp.*   Mesquite (non‐native)  Tamaricaceae Tamarisk family    Tamarix aphylla*  Athel   Tamarix ramosissima*   Mediterranean tamarisk  Zygophyllaceace Caltrop family    Larrea tridentata  Creosote bush MONOCOTS FLOWERING PLANTS     Poaceae Grass family    Schismus barbatus* Common Mediterranean  grass    Scientific Name Common Name  REPTILES    Phrynosomatidae Phrynosomatid Lizards  B IOLOGICAL R ESOURCES A SSESSMENT AND   CVMSHCP C ONSISTENCY A NALYSIS  N OVEMBERM AY 2021  W AVE AT C ORAL M OUNTAIN R ESORTD EVELOPMENT P ROJECT C ITY OF L A Q UINTA, C ALIFORNIA   R:\2553\Departments\Environmental\Final EIR\2022‐02‐07 Submittal to City\Appendix\D.4 ‐ Revised Biological Report_LSA 2021‐11‐08.docxP:\CWV1901\BRA\May  2021\CWV1901_BRA_050621_revised.docx (02/28/2211/08/2111/03/21) A‐2  Scientific Name Common Name    Uta stansburiana   Common side‐blotched  lizard  Teiidae Whiptails   Aspidoscelis hyperythra   Orange‐throated whiptail    Scientific Name Common Name  BIRDS    Tytonidae Barn Owls   Tyto alba  Barn owl Tyrannidae Tyrant Flycatchers    Myiarchus cinerascens Ash‐throated flycatcher  Columbidae Pigeons and Doves   Zenaida macroura   Mourning dove  Caprimulgidae Goatsuckers   Chordeiles acutipennis  Lesser nighthawk   Phalaenoptilus nuttallii   Common poorwill  Apodidae Swifts   Chaetura vauxi  Vaux’s swift Cuculidae Cuckoos and Roadrunners    Geococcyx californianus  Greater roadrunner  Corvidae Crows and Ravens   Corvus corax   Common raven  Troglodytidae Wrens   Salpinctes obsoletus  Rock wren Thryomanes bewickii  Bewick’s wren  Mimidae Mockingbirds and Thrashers    Mimus polyglottos  Northern mockingbird  Sturnidae Starlings  Sturnus vulgaris  European starling Fringillidae Finches   Haemorhous mexicanus   House finch       Scientific Name Common Name  MAMMALSBIRDS    TytonidaeVespertilionidae Evening BatsBarn Owls    Antrozous pallidus  Pallid batBarn owl   Eptesicus fuscus    Big brown bat    Lasiurus xanthinus   Western yellow bat  B IOLOGICAL R ESOURCES A SSESSMENT AND   CVMSHCP C ONSISTENCY A NALYSIS  N OVEMBERM AY 2021  W AVE AT C ORAL M OUNTAIN R ESORTD EVELOPMENT P ROJECT C ITY OF L A Q UINTA, C ALIFORNIA   R:\2553\Departments\Environmental\Final EIR\2022‐02‐07 Submittal to City\Appendix\D.4 ‐ Revised Biological Report_LSA 2021‐11‐08.docxP:\CWV1901\BRA\May  2021\CWV1901_BRA_050621_revised.docx (02/28/2211/08/2111/03/21) A‐3    Myotis californicus   California myotis  Tyrannidae Tyrant Flycatchers    Myiarchus cinerascensMyotis  ciliolabrum  Ash‐throated  flycatcherWestern small‐ footed myotis    Parastrellus hesperus Canyon bat ColumbidaeMolossidae Pigeons and DovesFree‐ tailed Bats    Zenaida macrouraEumops perotis  californicus   Western mastiff bat  Caprimulgidae Goatsuckers    Nyctinomops femorosaccus  Pocketed free‐tailed bat    Chordeiles acutipennisTadarida  brasiliensis mexicana      Lesser nighthawkMexican  free‐tailed bat  B IOLOGICAL R ESOURCES A SSESSMENT AND   CVMSHCP C ONSISTENCY A NALYSIS  N OVEMBERM AY 2021  W AVE AT C ORAL M OUNTAIN R ESORTD EVELOPMENT P ROJECT C ITY OF L A Q UINTA, C ALIFORNIA   R:\2553\Departments\Environmental\Final EIR\2022‐02‐07 Submittal to City\Appendix\D.4 ‐ Revised Biological Report_LSA 2021‐11‐08.docxP:\CWV1901\BRA\May  2021\CWV1901_BRA_050621_revised.docx (02/28/2211/08/2111/03/21)  APPENDIX B  SPECIAL‐STATUS SPECIES SUMMARY  B IOLOGICAL R ESOURCES A SSESSMENT AND   CVMSHCP C ONSISTENCY A NALYSIS  N OVEMBERM AY 2021  W AVE AT C ORAL M OUNTAIN R ESORTD EVELOPMENT P ROJECT C ITY OF L A Q UINTA, C ALIFORNIA   R:\2553\Departments\Environmental\Final EIR\2022‐02‐07 Submittal to City\Appendix\D.4 ‐ Revised Biological Report_LSA 2021‐11‐08.docxP:\CWV1901\BRA\May  2021\CWV1901_BRA_050621_revised.docx (02/28/2211/08/2111/03/21) B‐1  Special‐Status Species Summary  Species  Status  Habitat and Distribution  Activity Period  Occurrence Probability  Plants  Abronia villosa var.  aurita    Chaparral sand‐ verbena  US: –  CA: 1B  Sandy areas (generally flats and  benches along washes) in  chaparral and coastal sage scrub,  and improbably in desert dunes  or other sandy areas, below  1,600 meters (5,300 feet)  elevation. In California, reported  from Riverside, San Diego,  Imperial, Los Angeles, and  Ventura Counties. Believed  extirpated from Orange County.  Also reported from Arizona and  Mexico (Baja California). Plants  reported from desert  communities are likely  misidentified.  Blooms mostly  March through  August  (annual or  perennial herb)  Absent. Suitable habitat  (washes in chaparral and  coastal sage scrub) is  not present within the  study area.  Astragalus  lentiginosus var.  coachellae    Coachella Valley  milk‐vetch  US: FE  CA: 1B  CVMSHCP: C  Sandy areas, typically in coarse  sands in active sand fields,  adjacent to dunes, along  roadsides in dune areas, or along  the margins of sandy washes, in  Sonoran Desert scrub at 60 to  655 meters (200 to 2,150 feet)  elevation. Known only from  Riverside County in the Coachella  Valley between Cabazon and  Indio, and in the Chuckwalla  Valley northeast of Desert  Center.  Blooms  February  through May   (annual or  perennial herb)  Low. Suitable habitat  (some coarse sand  areas) is present within  the study area.  Astragalus preussii  var. laxiflorus    Lancaster milk‐ vetch  US: –  CA: 1B  Alkaline clay flats, gravelly or  sandy washes, and along draws  in gullied badlands, in chenopod  scrub below about 700 meters  (2,300 feet) elevation. Known in  California only from near  Lancaster and Edwards Air Force  Base in Los Angeles, Kern, and  San Bernardino Counties, and  from one historical occurrence  (1928) near La Quinta in  Riverside County. Also occurs in  Nevada and Arizona.  Blooms March  through May  (perennial herb)  Absent. Suitable habitat  (clay flats, gravelly or  sandy washes, and along  draws in gullied  badlands, in chenopod  scrub) is not present  within the study area.  Astragalus  tricarinatus    Triple‐ribbed milk‐ vetch  US: FE  CA: 1B  CVMSHCP: C  Metamorphic rock outcrops  weathering into gravelly soil in  semi‐desert chaparral, or  (probably as waifs) at the edges  of boulder‐strewn desert washes  and adjacent slopes in rocky  incised canyons in Joshua tree  woodland and Sonoran Desert  Blooms  February  through May  (perennial herb)  Absent. Suitable habitat  (metamorphic rock  outcrops) is not present  within the study area.  B IOLOGICAL R ESOURCES A SSESSMENT AND   CVMSHCP C ONSISTENCY A NALYSIS  N OVEMBERM AY 2021  W AVE AT C ORAL M OUNTAIN R ESORTD EVELOPMENT P ROJECT C ITY OF L A Q UINTA, C ALIFORNIA   R:\2553\Departments\Environmental\Final EIR\2022‐02‐07 Submittal to City\Appendix\D.4 ‐ Revised Biological Report_LSA 2021‐11‐08.docxP:\CWV1901\BRA\May  2021\CWV1901_BRA_050621_revised.docx (02/28/2211/08/2111/03/21) B‐2  Special‐Status Species Summary  Species  Status  Habitat and Distribution  Activity Period  Occurrence Probability  scrub; known from west edge of  desert at 450 to 1,200 meters  (1,500 to 3,900 feet) elevation in  Riverside and extreme southern  San Bernardino Counties.  Ayenia compacta    California ayenia  US: –  CA: 2B  Rocky canyons and sandy and  gravelly washes from 150 to  1,095 meters (500 to 3,600 feet)  elevation in desert scrub. In  California, occurs in Providence  Mountains, Eagle Mountains,  and west edge of Sonoran  Desert.  Blooms March  through April  (subshrub)  Absent. Suitable habitat  (rocky canyons and  sandy and gravelly  washes) is not present  within the study area.  Bursera  microphylla    Little‐leaf elephant  tree  US: –  CA: 2B  Rocky slopes and washes in  Sonoran Desert scrub at 200 to  700 meters (600 to 2,300 feet)  elevation. In California, known  only from Riverside, Imperial,  and San Diego Counties.  Blooms June  through July  (deciduous tree)  Absent. Suitable habitat  (rocky slopes and  washes) is not present  within the study area.  Ditaxis claryana    Glandular ditaxis  US: –  CA: 2B  Sandy soils in creosote bush  scrub of the Sonoran and Mojave  deserts at 0 to 465 meters (0 to  1,500 feet) elevation. Imperial,  Riverside, and San Bernardino  Counties, and Arizona and  northern Mexico.  Blooms October  through March  (perennial herb)  Low. Suitable habitat  (sandy soils) is present  within the study area.  Ditaxis serrata var.  californica    California ditaxis  US: –  CA: 3.2  Sandy washes and alluvial fans in  Sonoran desert scrub at 30 to  1,000 meters (100 to 3,300 feet)  elevation. In California, known  from Imperial, Riverside, San  Bernardino, and San Diego  Counties. Also occurs in Mexico.  Blooms March  through  December  (perennial herb)  Absent. Suitable habitat  (sandy washes and  alluvial fans) is not  present within the study  area.  Eriastrum  harwoodii    Harwood’s  eriastrum  US: –  CA: 1B  Desert dunes, 125 to 915 meters  (410 to 3,002 feet) elevation  (CNPS).  Blooms March  through June  (annual herb)  Absent. Suitable habitat  (desert dunes) is not  present within the study  area.  Leptosiphon  floribundus ssp.  hallii    Santa Rosa  Mountains  leptosiphon  US: –  CA: 1B  Sonoran desert scrub in desert  canyons at 900 to 1,280 meters  (2,950 to 4,190 feet) elevation.  Known only from Riverside and  San Diego Counties.  Blooms May  through July  (perennial herb)  Absent. Suitable habitat  (Sonoran desert scrub) is  not present within the  study area.  B IOLOGICAL R ESOURCES A SSESSMENT AND   CVMSHCP C ONSISTENCY A NALYSIS  N OVEMBERM AY 2021  W AVE AT C ORAL M OUNTAIN R ESORTD EVELOPMENT P ROJECT C ITY OF L A Q UINTA, C ALIFORNIA   R:\2553\Departments\Environmental\Final EIR\2022‐02‐07 Submittal to City\Appendix\D.4 ‐ Revised Biological Report_LSA 2021‐11‐08.docxP:\CWV1901\BRA\May  2021\CWV1901_BRA_050621_revised.docx (02/28/2211/08/2111/03/21) B‐3  Special‐Status Species Summary  Species  Status  Habitat and Distribution  Activity Period  Occurrence Probability  Marina orcuttii var.  orcuttii    California marina  US: –  CA: 1B  Rocky soils and gravelly hillsides  in pinyon and juniper woodlands,  Sonoran desert scrub, and  chaparral at 1,050 to 1,160  meters (3,400 to 3,800 feet)  elevation. In California, known  only from Riverside County.   Blooms May  through  October  (perennial herb)  Absent. Suitable habitat  (rocky soils and gravelly  hillsides) is not present  within the study area.  Matelea parvifolia    Spear‐leaf matelea  US: –  CA: 2B  Rocky ledges and slopes in  Mojavean and Sonoran desert  scrub at 430 to 1,095 meters  (1,400 to 3,600 feet) elevation. In  California, known only from  Riverside, San Bernardino, and  San Diego Counties.  Blooms March  through May  (perennial herb)  Absent. Suitable habitat  (rocky ledges in  Mojavean and Sonoran  desert scrub) is not  present within the study  area.  Nemacaulis  denudata var.  gracilis    Slender  cottonheads  US: –  CA: 2B  Coastal or desert dunes, sandy  mesquite hummocks, or similar  sandy sites at ‐50 to 400 (560)  meters (‐160 to 1,300 [1,800]  feet) elevation. Known from  Imperial, Riverside, San  Bernardino, and San Diego  Counties in California, and from  Arizona and Mexico.  Blooms mostly  late March to  mid‐May  (annual herb)  Moderate. Suitable  habitat (sandy mesquite  hummocks) is present  within the study area.  Phaseolus filiformis    Slender‐stem bean  US: –  CA: 2B  Annual or perennial vine in  Sonoran desert scrub found in  gravelly washes bordered by  Creosote bush‐dominated rocky  slopes; 125 meters (410 feet)  elevation. Known only from one  site in California: Coachella  Valley, Riverside County.  Blooms April  (annual herb)  Absent. Suitable habitat  (gravelly washes  bordered by Creosote  bush‐dominated rocky  slopes) is not present  within the study area.  Pseudorontium  cyathiferum    Deep Canyon  snapdragon  US: –  CA: 2B  Rocky sites in Sonoran Desert  scrub at 0 to 800 meters (0 to  2,600 feet) elevation. In  California, known only from the  Deep Canyon area of Riverside  County.  Blooms  February  through April  (annual herb)  Absent. The study area  is outside of the species  geographic range.  Selaginella  eremophila    Desert spike‐moss  US: –  CA: 2B  Shaded sites in gravelly soils and  among rocks or in crevices from  200 to 900 (2,425?) meters (700  to 3,000 [8,000?] feet) elevation  in Sonoran desert scrub.  Reproductive  mostly in June   (perennial herb)  Absent. Suitable habitat  (shaded sites in gravelly  soils and among rocks or  in crevices) is not  present within the study  area.  B IOLOGICAL R ESOURCES A SSESSMENT AND   CVMSHCP C ONSISTENCY A NALYSIS  N OVEMBERM AY 2021  W AVE AT C ORAL M OUNTAIN R ESORTD EVELOPMENT P ROJECT C ITY OF L A Q UINTA, C ALIFORNIA   R:\2553\Departments\Environmental\Final EIR\2022‐02‐07 Submittal to City\Appendix\D.4 ‐ Revised Biological Report_LSA 2021‐11‐08.docxP:\CWV1901\BRA\May  2021\CWV1901_BRA_050621_revised.docx (02/28/2211/08/2111/03/21) B‐4  Special‐Status Species Summary  Species  Status  Habitat and Distribution  Activity Period  Occurrence Probability  Senna covesii    Coves’s cassia  US: –  CA: 2B  Dry, sandy desert washes and  slopes in Sonoran desert scrub at  200 to 1,070 meters (700 to  3,500 feet) elevation. In  California, known only from  Imperial, Riverside, San  Bernardino, and San Diego  Counties.  Blooms March  through June  (perennial herb)  Absent. Suitable habitat  (dry, sandy desert  washes and slopes) is  not present within the  study area.  Stemodia  durantifolia    Purple stemodia  US: –  CA: 2B  Sonoran Desert scrub, mostly in  mesic sandy areas, at 180 to 300  meters (600 to 1,000 feet)  elevation. In California, known  from San Diego and possibly  Riverside Counties. Also occurs in  Arizona, Texas, Mexico, and  South America.  Blooms January  through  December  (perennial herb)  Absent. Suitable habitat  (Sonoran Desert scrub,  mostly in mesic sandy  areas) is not present  within the study area.  Thelypteris  puberula var.  sonorensis    Sonoran maiden  fern  US: –  CA: 2B  Seeps and along streams in  meadows at 50 to 610 meters  (170 to 2,000 feet) elevation.  Known from western Riverside,  southwest San Bernardino, Santa  Barbara, and Los Angeles  Counties.  Blooms January  through  September  (perennial herb)  Absent. Suitable habitat  (seeps and along  streams in meadows) is  not present within the  study area.  Xylorhiza cognata    Mecca aster  US: –  CA: 1B  CVMSHCP: C  Steep slopes of arid canyons in  sandstone and clay in Sonoran  desert scrub at 20 to 400 meters  (70 to 1,300 feet) elevation.  Known only from Riverside, San  Diego, and Imperial Counties,  California, principally in the Indio  and Mecca hills of Riverside  County.   Blooms January  through June  (perennial herb)  Absent. Suitable habitat  (steep slopes of arid  canyons in sandstone  and clay) is not present  within the study area.  Invertebrates  Dinacoma caseyi    Casey’s June  beetle  US: FE  CA: SA  Associated with alluvial  sediments, typically in Carsitas  gravelly sand (CdC), riverwash, or  possibly Carsitas cobbly sand  (ChC) of broad, gently sloping  alluvial fans at the base of the  Santa Rosa Mountains. Known  distribution is an area of less  than 324 hectares (800 acres) in  southern Palm Springs within the  Palm Canyon alluvial floodplain  and eastward to East Palm  Canyon Drive.  Spring (late  March through  June)  Absent. The study area  is outside of the species  known geographic  range.  B IOLOGICAL R ESOURCES A SSESSMENT AND   CVMSHCP C ONSISTENCY A NALYSIS  N OVEMBERM AY 2021  W AVE AT C ORAL M OUNTAIN R ESORTD EVELOPMENT P ROJECT C ITY OF L A Q UINTA, C ALIFORNIA   R:\2553\Departments\Environmental\Final EIR\2022‐02‐07 Submittal to City\Appendix\D.4 ‐ Revised Biological Report_LSA 2021‐11‐08.docxP:\CWV1901\BRA\May  2021\CWV1901_BRA_050621_revised.docx (02/28/2211/08/2111/03/21) B‐5  Special‐Status Species Summary  Species  Status  Habitat and Distribution  Activity Period  Occurrence Probability  Macrobaenetes  valgum    Coachella giant  sand treader  cricket   US: –  CA: SA  CVMSHCP: C  Wind‐swept sand dune ridges,  spring‐dampened sandy areas.  Restricted to Coachella Valley.  Absent. Suitable habitat  (Wind‐swept sand dune  ridges, spring‐dampened  sandy areas) is not  present within the study  area.  Oliarces clara    Cheeseweed moth  lacewing  US: –  CA: SA  Associated with creosote bush  (Larrea tridentata) in desert  scrub. Known in California from  Imperial, Riverside, and San  Bernardino Counties. This species  is rarely observed in the field due  to the short flight season of  adults (up to 3 or 4 days) and the  indeterminate timing of adult  emergence.  Low. Suitable habitat  (creosote bush) is  present within the study  area.  Fish  Cyprinodon  macularius    Desert pupfish  US: FE  CA: SE  CVMSHCP: C  Desert backwater areas, springs,  streams, and pools. In California,  found in the Salton Sea and some  of its tributaries (San Felipe  Creek, San Sebastian Marsh, and  Salt Creek) in Riverside and  Imperial Counties.  Absent. Suitable habitat  (desert backwater areas,  springs, streams, and  pools) is not present  within the study area.  Amphibians  Batrachoseps  major aridus    Desert slender  salamander  US: FE  CA: SE  Inhabits steep‐walled desert  canyons with permanent water  seeping from fractured bedrock.  Known from only two canyons  the Santa Rosa Mountains, in the  Coachella Valley of Riverside  County.  Active year‐ round (peak  possibly  February to  April).  Absent. Suitable habitat  (steep‐walled desert  canyons with permanent  water seeps) is not  present within the study  area.  Reptiles  Phrynosoma mcalli    Flat‐tailed horned  lizard  US: –  CA: SSC  CVMSHCP: C  Fine sand in desert washes and  flats with vegetative cover and  ants, generally below 180 meters  (600 feet) elevation in Riverside,  San Diego, and Imperial  Counties.  May be active  year‐round in  mild weather,  but peak  activity occurs  in spring, early  summer, and  fall.  Moderate. Suitable  habitat (fine sand in flats  with vegetative cover) is  present within the study  area.  Uma inornata    Coachella Valley  fringe‐toed lizard  US: FT  CA: SE  CVMSHCP: C  Fine, loose, windblown sand  (dunes), interspersed with  hardpan and widely spaced  desert shrubs; known only from  the Coachella Valley.  April through  October (May is  peak).  Absent. Suitable habitat  (Fine, loose, windblown  sand [dunes],  interspersed with  hardpan) is not present  within the study area.  B IOLOGICAL R ESOURCES A SSESSMENT AND   CVMSHCP C ONSISTENCY A NALYSIS  N OVEMBERM AY 2021  W AVE AT C ORAL M OUNTAIN R ESORTD EVELOPMENT P ROJECT C ITY OF L A Q UINTA, C ALIFORNIA   R:\2553\Departments\Environmental\Final EIR\2022‐02‐07 Submittal to City\Appendix\D.4 ‐ Revised Biological Report_LSA 2021‐11‐08.docxP:\CWV1901\BRA\May  2021\CWV1901_BRA_050621_revised.docx (02/28/2211/08/2111/03/21) B‐6  Special‐Status Species Summary  Species  Status  Habitat and Distribution  Activity Period  Occurrence Probability  Birds  Athene cunicularia   (burrow sites)    Burrowing owl  US: –  CA: SSC  (breeding)  CVMSHCP: C  Open country in much of North  and South America. Usually  occupies ground squirrel burrows  in open, dry grasslands,  agricultural and range lands,  railroad rights‐of‐way, and  margins of highways, golf  courses, and airports. Often  utilizes man‐made structures,  such as earthen berms, cement  culverts, cement, asphalt, rock,  or wood debris piles. They avoid  thick, tall vegetation, brush, and  trees, but may occur in areas  where brush or tree cover is less  than 30 percent.  Year‐round High. Suitable habitat  (ground squirrel  burrows) is present  within the study area.  Buteo regalis   (wintering)    Ferruginous hawk  US: –  CA: SA  Forages in open fields, grasslands  and agricultural areas, sagebrush  flats, desert scrub, fringes of  pinyon‐juniper habitats, and  other open country in western  North America. Not known to  breed in California.  Mid‐September  through mid‐ April  Moderate. Suitable  foraging habitat (open  desert scrub habitat) is  present within the study  area.  Falco mexicanus   (nesting)    Prairie falcon  US: –  CA: SA  Open country in much of North  America. Nests in cliffs or rocky  outcrops; forages in open arid  valleys and agricultural fields.  Rare in southwestern California.  Year‐round  diurnal  Moderate. Suitable  foraging habitat (open  arid valley) is present  within the study area.  Polioptila melanura    Black‐tailed  gnatcatcher  US: –  CA: SA  Nests in wooded desert wash  habitat containing mesquite,  palo verde, ironwood, and  acacia. May also occur in areas  with salt cedar, especially when  adjacent to native wooded  desert wash habitat. Also occurs  in desert scrub habitat in winter.  High. Suitable nesting  habitat (mesquite  hummocks and salt  cedar [tamarisk]) is  present within the study  area.  B IOLOGICAL R ESOURCES A SSESSMENT AND   CVMSHCP C ONSISTENCY A NALYSIS  N OVEMBERM AY 2021  W AVE AT C ORAL M OUNTAIN R ESORTD EVELOPMENT P ROJECT C ITY OF L A Q UINTA, C ALIFORNIA   R:\2553\Departments\Environmental\Final EIR\2022‐02‐07 Submittal to City\Appendix\D.4 ‐ Revised Biological Report_LSA 2021‐11‐08.docxP:\CWV1901\BRA\May  2021\CWV1901_BRA_050621_revised.docx (02/28/2211/08/2111/03/21) B‐7  Special‐Status Species Summary  Species  Status  Habitat and Distribution  Activity Period  Occurrence Probability  Pyrocephalus  rubinus   (nesting)    Vermilion  flycatcher  US: –  CA: SSC  (breeding)  A rare, local, year‐long resident  along the Colorado River,  especially in vicinity of Blythe,  Riverside County. Sporadic  breeder in desert oases west and  north to Morongo Valley and the  Mojave Narrows, San Bernardino  County. Formerly bred in coastal  San Diego County. Nesters  inhabit cottonwood, willow,  mesquite, and other vegetation  in desert riparian habitat  adjacent to irrigated fields,  irrigation ditches, pastures, and  other open, mesic areas. Rare fall  and winter visitor throughout the  lowlands of Southern California  from Santa Barbara and Inyo  Counties south. Formerly much  more common and widespread,  but has disappeared entirely  from Imperial and Coachella  Valleys.  Fall or winter  visitor or rare  and local  breeder  Absent. Suitable habitat  (desert oases) is not  present within the study  area.  Toxostoma crissale    Crissal thrasher  US: –  CA: SSC  (year round)  CVMSHCP: C  Dense thickets of shrubs or low  trees in desert riparian and  desert wash habitats.  Southeastern California to Texas  and northern Mexico.  Year‐round Low. Suitable habitat  (Dense thickets of  shrubs) is present within  the study area.  B IOLOGICAL R ESOURCES A SSESSMENT AND   CVMSHCP C ONSISTENCY A NALYSIS  N OVEMBERM AY 2021  W AVE AT C ORAL M OUNTAIN R ESORTD EVELOPMENT P ROJECT C ITY OF L A Q UINTA, C ALIFORNIA   R:\2553\Departments\Environmental\Final EIR\2022‐02‐07 Submittal to City\Appendix\D.4 ‐ Revised Biological Report_LSA 2021‐11‐08.docxP:\CWV1901\BRA\May  2021\CWV1901_BRA_050621_revised.docx (02/28/2211/08/2111/03/21) B‐8  Special‐Status Species Summary  Species  Status  Habitat and Distribution  Activity Period  Occurrence Probability  Toxostoma lecontei    Le Conte’s  thrasher  US: –  CA: SA  CVMSHCP: C  Inhabits sparsely vegetated desert  flats, dunes, alluvial fans, or gently  rolling hills having a high  proportion of saltbush (Atriplex  spp.) or cholla (Cylindropuntia  spp.), often occurring along small  washes or sand dunes. Prefers  dense thorny shrubs (most often  saltbush or cholla) for nesting.  Uncommon and local resident in  low desert scrub throughout most  of the Mojave Desert, extending  up into the southwestern corner  of the San Joaquin Valley.  Breeding range in California  extends from these areas into  eastern Mojave, north into the  Owens Valley and south into the  lower Colorado Desert and  eastern Mojave. Only the San  Joaquin Valley population of this  species is considered a Bureau of  Land Management Sensitive  Species or California Species of  Concern.  Year‐round High. Suitable habitat  (sparsely vegetated  desert flat having a high  proportion of saltbush  [Atriplex spp.]) is  present within the study  area.  Mammals  Antrozous pallidus    Pallid bat  US: –  CA: SSC  Roosts in crevices in rocky  outcrops and cliffs, caves, mines,  hollows or cavities of large trees,  and anthropogenic structures  such as bridges and buildings;  may also roost near the ground  in rock piles. Foraging habitat  includes grassland, open scrub,  open forest, and gravel roads.  Year‐round;  nocturnal  Detected. Suitable trees  and rock outcrops for  day roosting present in  study area. Suitable  foraging habitat in open  desert scrub. Visually  observed emerging from  roosts in rock outcrops  in the study area, as well  as foraging in palo verde  stands at the western  portion of the study  area.  Eumops perotis  californicus    Western mastiff  bat  US: –  CA: SSC  Occurs in many open, semi‐arid  to arid habitats, including conifer  and deciduous woodlands,  coastal scrub, grasslands,  chaparral, etc.; roosts in crevices  in vertical cliff faces, high  buildings, and tunnels, and  travels widely when foraging.  Year‐round;  nocturnal  Detected. Suitable  roosting present in rocky  outcrops within study  area. Suitable foraging  habitat present.  B IOLOGICAL R ESOURCES A SSESSMENT AND   CVMSHCP C ONSISTENCY A NALYSIS  N OVEMBERM AY 2021  W AVE AT C ORAL M OUNTAIN R ESORTD EVELOPMENT P ROJECT C ITY OF L A Q UINTA, C ALIFORNIA   R:\2553\Departments\Environmental\Final EIR\2022‐02‐07 Submittal to City\Appendix\D.4 ‐ Revised Biological Report_LSA 2021‐11‐08.docxP:\CWV1901\BRA\May  2021\CWV1901_BRA_050621_revised.docx (02/28/2211/08/2111/03/21) B‐9  Special‐Status Species Summary  Species  Status  Habitat and Distribution  Activity Period  Occurrence Probability  Lasiurus blossevillii    Western red bat  US: –  CA: SSC  Typically solitary, but sometime  found in small groups. Roosts in  the foliage of broad‐leafed trees  or shrubs within streams or  fields, in orchards, and  occasionally urban areas;  commonly roosts in mature  cottonwoods and sycamores.  Also documented roosting in  mature eucalyptus trees and  palm trees. Strongly associated  with riparian corridors, but has  also been observed in desert  scrub.  Year‐round;  nocturnal  Low. Typically more  associated with riparian  habitats, but has been  documented in desert  scrub habitats. May  occur in study area.  Lasiurus cinereus    Hoary bat  US: –  CA: SA  Solitary. Roosts in the foliage of  coniferous, deciduous, and  evergreen trees and shrubs,  often at the edge of a clearing.  Typically roosts near the ends of  branches approximately 3–12  meters above the ground.  Migratory wintering sites have  not been well documented, and  specific migration routes are not  known  Primarily fall,  winter, and  spring;  nocturnal  Low. Suitable large trees  present for day roosting,  including athel (Tamarix  aphylla). Unlikely to be  present during the  summer months. May  forage in study area.  Lasiurus xanthinus    Western yellow  bat  US: –  CA: SSC  Found mostly in desert and  desert riparian areas of the  southwest U.S., but also  expanding its range with the  increased usage of native and  non‐native ornamental palms in  landscaping. Individuals typically  roost amid dead fronds of palms  in desert oases, but have also  been documented roosting in  cottonwood trees. Forages over  many habitats.  Year‐round;  nocturnal  Detected. Native and  non‐native ornamental  palms surrounding the  study area could provide  suitable roosting  habitat. Suitable  foraging habitat is also  found within the study  area.  Myotis ciliolabrum    Western small‐ footed myotis  US: –  CA: SA  Roosts singly or in small groups  in cliff and rock crevices, caves,  mines, culverts, and buildings.  Forages on small insects over  desert, scrub, chaparral, and  riparian habitats.  Year‐round;  nocturnal  Detected. Suitable rock  outcrops present for day  roosting. Forages in  study area.  B IOLOGICAL R ESOURCES A SSESSMENT AND   CVMSHCP C ONSISTENCY A NALYSIS  N OVEMBERM AY 2021  W AVE AT C ORAL M OUNTAIN R ESORTD EVELOPMENT P ROJECT C ITY OF L A Q UINTA, C ALIFORNIA   R:\2553\Departments\Environmental\Final EIR\2022‐02‐07 Submittal to City\Appendix\D.4 ‐ Revised Biological Report_LSA 2021‐11‐08.docxP:\CWV1901\BRA\May  2021\CWV1901_BRA_050621_revised.docx (02/28/2211/08/2111/03/21) B‐10  Special‐Status Species Summary  Species  Status  Habitat and Distribution  Activity Period  Occurrence Probability  Myotis yumanensis    Yuma myotis  US: –  CA: SA  Roosts in crevices within bridges,  buildings, culverts, cliff crevices,  caves, mines, and trees, typically  near a perennial water source.  Also documented roosting in  swallows nests.   Year‐round;  nocturnal   High. Suitable trees for  day roosting present.  Crevices in adobe  building are also suitable  for roosting. May forage  over open water in golf  courses and water  impoundments  immediately adjacent to  the study area.   Macrotus  californicus    California leaf‐ nosed bat    US: –  CA: SSC  Day roosts primarily in caves and  mines, but occasionally roosts in  anthropogenic structures such as  bridges. Foraging habitat is  predominantly in desert washes  containing palo verde, ironwood,  or smoke trees.  Year‐round;  nocturnal  High. Suitable roosting  present in rocky  outcrops within study  area. Known roosting  sites in project vicinity.  Suitable foraging habitat  present.  Nyctinomops  femorosaccus    Pocketed free‐ tailed bat  US: –  CA: SSC  Usually associated with cliffs,  rock outcrops, or slopes. May  roost in buildings (including roof  tiles) or caves. Rare in California,  where it is found in Riverside,  San Diego, Imperial and possibly  Los Angeles Counties. More  common in Mexico.  Year‐round;  nocturnal  Detected. Suitable rock  outcrops for day  roosting present in rocky  outcrops within study  area. Heard foraging  over study area.  Nyctinomops  macrotis    Big free‐tailed bat  US: –  CA: SSC  Roosts mainly in crevices in cliffs,  although there is some  documentation of roosting in  buildings, caves, and tree  cavities. Found in desert shrub,  woodlands, and evergreen  forests.  Year‐round;  nocturnal  Moderate. Suitable rock  outcrops for day  roosting present. May  forage in study area.  Chaetodipus fallax  pallidus  Pallid San Diego  pocket mouse  US: –  CA: SSC  Found in sandy herbaceous  areas, usually associated with  rocks or coarse gravel in desert  wash, desert scrub, desert  succulent scrub, pinyon‐juniper  woodlands, etc. in desert border  areas of Southern California into  Mexico.  Nocturnal,  active year‐ round  Moderate. Suitable  habitat (sandy  herbaceous areas) is  found within the study  area.  B IOLOGICAL R ESOURCES A SSESSMENT AND   CVMSHCP C ONSISTENCY A NALYSIS  N OVEMBERM AY 2021  W AVE AT C ORAL M OUNTAIN R ESORTD EVELOPMENT P ROJECT C ITY OF L A Q UINTA, C ALIFORNIA   R:\2553\Departments\Environmental\Final EIR\2022‐02‐07 Submittal to City\Appendix\D.4 ‐ Revised Biological Report_LSA 2021‐11‐08.docxP:\CWV1901\BRA\May  2021\CWV1901_BRA_050621_revised.docx (02/28/2211/08/2111/03/21) B‐11  Special‐Status Species Summary  Species  Status  Habitat and Distribution  Activity Period  Occurrence Probability  Perognathus  longimembris  bangsii    Palm Springs  pocket mouse  US: –  CA: SSC  Primary habitat in the Coachella  Valley is dunes and mesquite  hummocks associated with  honey mesquite (Prosopis  glandulosa var. torreyana) and,  to a lesser extent, dunes and  hummocks associated with  creosote (Larrea tridentata) or  other vegetation. Its range in the  Coachella Valley extends from  Joshua Tree National Park  southward, west to San Gorgonio  Pass, and south to Borrego  Springs and the east side of San  Felipe Narrows, in Riverside, San  Diego, and Imperial Counties.  Results of recent morphological  and genetic studies indicate that  this species also ranges  northward at least to Hinkley  Valley and Death Valley in San  Bernardino County.  Spring through  fall  Low. Although suitable  habitat (mesquite  hummocks associated  with honey mesquite  (Prosopis glandulosa  var. torreyana) is found  within the study area,  these areas are limited  in size and isolated  within the study area.  Xerospermophilus  tereticaudus  chlorus    Palm Springs  round‐tailed  ground squirrel  US: –  CA: SSC  CVMSHCP: C  Desert succulent scrub, desert  wash, desert scrub, alkali scrub;  will burrow in man‐made levees;  prefers open, flat, grassy areas in  fine textured, sandy soil.  Restricted to Coachella Valley.  February  through August  (hibernates  September  through  January)  Moderate. Suitable  habitat (alkali scrub  associated with fine  textured, sandy soil) is  found within the study  area.  Taxidea taxus    American badger  US: –  CA: SSC  Primary habitat requirements  seem to be sufficient food and  friable soils in relatively open  uncultivated ground in  grasslands, woodlands, and  desert. Widely distributed in  North America.  Year‐round Low. Suitable habitat  (friable soils) is found  within the study area.   Ovis canadensis  nelsonii (peninsular  Distinct Population  Segment)    Peninsular bighorn  sheep  US: FE  CA: ST/CFP  CVMSHCP: C  Occurs on open desert slopes  below 1,220 meters (4,000 feet)  elevation from San Gorgonio  Pass south into Mexico; optimal  habitat includes steep‐walled  canyons and ridges bisected by  rocky or sandy washes, with  available water.  Absent. Suitable habitat  (steep‐walled canyons  and ridges bisected by  rocky or sandy washes)  is not present. within  the study area;  however, the adjacent  Coral Mountain provides  limited foraging habitat  and limited escape cover  for this species.    B IOLOGICAL R ESOURCES A SSESSMENT AND   CVMSHCP C ONSISTENCY A NALYSIS  N OVEMBERM AY 2021  W AVE AT C ORAL M OUNTAIN R ESORTD EVELOPMENT P ROJECT C ITY OF L A Q UINTA, C ALIFORNIA   R:\2553\Departments\Environmental\Final EIR\2022‐02‐07 Submittal to City\Appendix\D.4 ‐ Revised Biological Report_LSA 2021‐11‐08.docxP:\CWV1901\BRA\May  2021\CWV1901_BRA_050621_revised.docx (02/28/2211/08/2111/03/21) B‐12  LEGEND  US: Federal Classifications  –  No applicable classification  FE Taxa listed as Endangered.  FT Taxa listed as Threatened.  CA: State Classifications  SE Taxa State‐listed as Endangered.  ST Taxa State‐listed as Threatened.  SSC California Species of Special Concern. Refers to animals with vulnerable or seriously declining populations.  CF P  California Fully Protected. Refers to animals protected from take under Fish and Game Code Sections 3511, 4700, 5050, and  5515.  SA Special Animal. Refers to any other animal monitored by the Natural Diversity Data Base, regardless of its legal or protection  status.  1B California Rare Plant Rank 1B: Rare, threatened, or endangered in California and elsewhere. 2B California Rare Plant Rank 2B: Rare, threatened, or endangered in California, but more common elsewhere.  3  California Rare Plant Rank 3: A review list of plants about which more information is needed.   California Rare Plant Rank Extensions   0.2 Fairly endangered in California (20 to 80% occurrences threatened).  CVMSHCP: Coachella Valley MSHCP Status  C  Species is adequately conserved under the CVMSHCP.    CORAL MOUNTAIN RESORT FINAL EIR SCH# 2021020310 TECHNICAL APPENDICES Biological Resources Assessment ELMT Consulting Appendix D.5     January 2022    2201 N. Grand Avenue #10098 | Santa Ana, CA 92711-0098 | (714) 716-5050 www.ELMTConsulting.com November 3, 2021 CORAL MOUNTAIN Attention: John Gamlin SUBJECT: Biological Resources Assessment of the Coral Mountain Site and Adjacent BLM Lands Suitability Assessment 1. At the request of Coral Mountain, Dr. McGill of ELMT Consulting assessed the Coral Mountain Project site and adjacent US Bureau of Land Management (BLM) federally managed lands to assess the suitability of these lands to support Peninsular Bighorn Sheep (PBS). Dr. McGill has been working with bighorn sheep since 1979. As the lead biologist for the Navy’s Installation at China Lake, CA, he worked closely with CDFW in 1986 to capture and relocate 75 Desert Bighorn Sheep from Old Dad Mountain to the Eagle Craig in the southern portion of the 1.1-million-acre base in the Mojave Desert. The relocation followed the removal of 5,000 feral burros, an exotic or introduced species from the Eagle Craigs, which were out competing bighorn sheep, a native species. Dr. McGill closely monitored the bighorn sheep population on the base over the next ten years, when he left the federal government and entered the private sector. One of his first jobs in the private sector was to develop a Multiple Species Habitat Conservation Plan (Tribal HCP) for the Agua Caliente Band of Cahuilla Indians in Palm Spring. The Agua Caliente Reservation encompasses most of the east facing slopes of the San Jacinto Mountains in Coachella Valley. The primary species covered in the Tribal HCP was PBS. Dr. McGill worked extensively with Jim DeForge of the Bighorn Institute to develop a conservation program that would preserve habitat in the San Jacinto Mountains for PBS, while permitting compatible uses of tribal land for the Agua Caliente. The Agua Caliente adopted the Tribal HCP in 2002 as tribal law as the first Tribal HCP, which is still in place today. 2. The Coral Mountain project site and adjacent portions of Coral Mountain and BLM lands west of the site were walked to evaluate the suitability of the project site and adjacent land to support PBS. PBS are restricted to the rugged terrain along the east-facing slopes, below 4,000 feet, of the Peninsular Ranges. Above 4,000 feet, the vegetation become denser, decreasing visibility and, therefore, increasing the risk of predation to PBS. The elevational patterns of vegetative associations, in combination with predator avoidance behavior, has resulted in PBS using a narrow band of elevation, from 800 to 3,400 feet, on the lower slopes of the San Jacinto and Santa Rosa Mountains. The population of PBS in the Peninsular Ranges was listed as endangered in 1998. At the lowest elevation of their range, PBS movement onto the valley floor is very limited because of the typical hesitancy to venture far from escape terrain. Their habitat can be visualized as a long, narrow band that runs north to south along the lower elevations of the San Jacinto and Santa Rosa Mountains but still within areas of steep terrain. November 3, 2021 Page 2 3. Habitat modification that can attract PBS creates threats in the form of collisions with vehicles, poisoning by toxic landscape plants, entanglement in wire fences, harassment by dogs, increased predation by native predators, coyote and mountain lion, and exposure to toxins such as herbicides and insecticides. The conservation needs for PBS in the Santa Rosa Mountains include: • Steep topography for lambing and rearing habitat and for escaping predators; • Open terrain with good visibility to allow PBS to detect predators visually; and • Alluvial fans and washes for forage during cooler months and for water during the summer months. 4. Based on observation made during the site visit, the southwestern side of Coral Mountain and some of the hilly habitat between the southern end of Coral Mountain and the eastern slopes of the Santa Rosa Mountains areas, where there is a potential for PBS to move from the Santa Rosa Mountains into the hilly habitat and then over to Coral Mountain. The collar data from CDFW seems to suggest this. Venturing off Coral Mountain onto the valley floor area on the east side at the west boundary of the project site would subject PBS to the threats mentioned above. A well-designed and maintained fence will eliminate these potential threats to PBS from site development The project site does not offer the steep topography needed for lambing, rearing habitat or escape cover to avoid predators. Without these features, the project does not provide suitable PBS habitat. Coral Mountain, adjacent to the project site, does provide limited foraging habitat and limited escape cover. Plus, the intervening area between Coral Mountain and the Santa Rosa Mountains (hilly terrain) that constitutes BLM Lands, while providing some escape cover, does expose those PBS venturing out of the Santa Rosas to predation by coyotes and other large predators. The fence will prevent PBS from exiting Coral Mountain onto the site, where there is no escape cover and where they would be very vulnerable to predation and exposure to toxic plants, herbicides and insecticides. PBS will still be able to transverse the open space associated with the BLM lands between the Santa Rosas and Coral Mountain but will not be able to migrate off Coral Mountain onto the valley floor area of the project site. Escape cover is limited but present in the intervening area between the Santa Rosas and Coral Mountain. The collar data does show that the movement from the Santa Rosas to Coral Mountain is very limited compared to movement within the Santa Rosa Mountains. Coachella Valley MSHCP Consistency Analysis 5. PBS in the San Jacinto and Santa Rosa Mountain ranges is a covered species under the Coachella Valley Association of Governments (CVAG) CVMSHCP. PBS Habitat within these two mountain ranges are part of the Santa Rosa and San Jacinto Mountains Conservation Area, one of twenty- one Conservation Areas that comprise the Reserve System identified in the CVAG CVMSHCP. There are 211,070 acres within this Conservation Area, 55,890 of which are considered Essential Habitat for PBS. The City of La Quinta’s requirement is to contribute 2,545 acres of PBS habitat within the City’s boundaries as part of the Conservation Area to the Reserve. 6. The Coral Mountain Project Site is not within the boundaries of the Santa Rosa and San Jacinto Mountains Conservation Area and, therefore, is not obligated to set aside land as part of the City’s conservation requirements under the Habitat Acquisition and Negotiation Strategy (HANS) November 3, 2021 Page 3 process. Although the Project is 0.62 mile east of the Conservation Area’s boundary (see Exhibit 1, CVMSHCP Conservation Areas), due to the occasional use of Coral Mountain by PBS, I recommend including the following Avoidance and Minimization Measures and Land Use Adjacency Guidelines in the Conditions of Approval to avoid or minimize indirect impacts to PBS. 7. Avoidance and minimization measures identified for PBS habitat include: a. Covered Activities (permitted activities under the CVMSHCP) in PBS habitat within the designated conservation areas will be conducted outside of January 1 through June 30, PBS lambing season unless authorized under a minor amendment to the Plan and with concurrence from the Wildlife Agencies. This measure does not apply because no development activities are proposed within the CVMSHCP Conservation Area (see CVMSHCP p. 4-176). b. New projects within or adjacent to CVMSHCP Conservation Areas shall not use toxic or invasive plant species in landscaping. Table 4-112 in the CVMSHCP provides a list of acceptable plant species, while Table 4-113 lists prohibited plant species. This measure applies to the western boundary of the project that is adjacent to Coral Mountain and other BLM open space land. 8. Land Use Adjacency Guidelines require that projects adjacent to a Conservation Area adhere to the following guidelines: a. Drainage- The proposed development shall include plans to ensure that the quality and quantity of runoff discharged to the Conservation Area is not altered in an adverse way when compared to pre-project conditions. Stormwater systems will be designed to prevent the release of toxins, chemicals, petroleum products, exotics plant material or other elements that might degrade or harm biological resources, i.e., PBS habitat, with the Conservation Area; b. Toxics- Land uses that use chemicals or generated byproducts that are potentially toxic or may adversely affect wildlife habitat or water quality shall incorporate measures to ensure that applications of the chemicals do not discharge into the adjacent Conservation Area. c. Lighting- Lighting shall be shielded and directed towards developed areas. Landscaping shielding or other methods shall be incorporated in project design to minimize effects of lighting adjacent to or within the Conservation Area in accordance with guidelines to be included in an Implementation Manual. d. Noise- Proposed Development adjacent to the Conservation Area that generate noise in excess of 75 dBA shall incorporate setbacks, berms or walls, as appropriate, to minimize the effects of noise on the Conservation Area, in accordance with guidelines made available in the Implementation Manual. e. Barriers- The development shall incorporate barriers in project design to minimize unauthorized public access, domestic animals, predators, illegal trespass or dumping in a Conservation Area. Barriers may include native landscape, rocks/boulders, fencing, walls November 3, 2021 Page 4 and use/or signage. Exhibit 2, Sheep Protection Plan, is a conceptual fencing plan for the project site. f. Grading/Land Development- Manufactured slopes shall not extend into a Conservation Area. g. Invasives- The Specific Plan plant palette (Table 3 in Section 4.4.3) will include approved plant species listed as “Coachella Valley Native Plants Recommended for Landscaping” (CVMSHCP Table 4-112) and will avoid plant species listed as “Prohibited Invasive Ornamental Plants” (MSHCP Table 4-113) in certain open space areas and on lots adjoining the sheep barrier (refer to Exhibit 2) consistent with the CVMSHCP Land Use Adjacency Guidelines. Restricting the plant palette on the open space areas and lots on the western boundary of the site, as defined in Exhibit 2, will avoid potential impacts to individual PBS that may access this portion of the site. 9. The applicable Avoidance/Minimization Measures and project design features included to be consistent with the Land Use Adjacency Guidelines discussed above will be memorialized as part of the Specific Plan included as part of the project or incorporated into the Conditions of Approval for the project and used to guide development activities, and operational and maintenance programs throughout the life of the development. Adherence to this guidance in Specific Plan and Conditions of Approval will ensure that development and operation of the project is consistent with the conservation goals and objectives for PBS identified in the CVMSHCP and that the project does not result in indirect impacts to the Conservation Area or any essential habitat identified for the PBS. As a result, the project will not result in impacts on PBS. Please do not hesitate to contact Tom McGill at (951) 285-6014 or tmcgill@elmtconsulting.com should you have any questions. Sincerely, Thomas J. McGill, Ph.D. Managing Director Attachments: Exhibit 1: CVMSHCP Conservation Areas Exhibit 2: Sheep Protection Plan CVMSHCP Conservation AreasCORAL MOUNTAIN Exhibit 3 O Source: ESRI Aerial Imagery, CVMSHCP, Riverside County Santa Rosa and San Jacinto Mountains Conservation Area 0 1 20.5 Miles Legend Project Site Santa Rosa and San Jacinto Mountains Conservation Area 0.62 mile Coral Mountain Resort Specific Plan CORAL MOUNTAIN RESORT SPECIFIC PLAN 35 2.5 SHEEP PROTECTION PLAN The project includes specific measures to ensure that Peninsular Bighorn Sheep (PBS) are restricted from entering the project and to promote proper human interactions between residents/guests and PBS. 2.5.1 Barrier Plan The Specific Plan will incorporate fencing and walls along the entire project perimeter as shown on Figure 13 Conceptual PBS Barrier Plan. This will serve as a physical barrier to prevent Peninsular bighorn sheep (PBS) from accessing the site. The fence/wall design will be approved by the City of La Quinta in consultation with the California Department of Fish and Wildlife (CA DFW). It will draw from the prototypical fencing types described in the Coachella Valley Conservation Commission (CVCC) “PBS Barrier Project” as shown in Figure 14 Typical PBS Fence Cross Section and Figures 15a & b Representative PBS Fence Photos, and will be consistent with the Coachella Valley Multi-Species Habitat Conservation Plan. Additionally, Tribal monitoring will apply to the fence construction and trail alignment in any areas containing Tribal cultural resources per City of La Quinta requirements. 2.5.2 Plant Palette The Specific Plan plant palette (Table 3 in Section 4.4.3) will include approved specimens listed as “Coachella Valley Native Plants Recommended for Landscaping” (CVMSHCP Table 4-112) and will avoid specimens listed as “Prohibited Invasive Ornamental Plants” (MSHCP Table 4-113) in certain open spaces areas and on lots adjoining a sheep barrier as shown on Figure 13. In addition, the approved project plant palette will be referenced in the Project CC&Rs and will be enforceable by the property owners’ association for the life of the project. 2.5.3 Education Program The project will prepare collateral materials for dissemination to buyers and hotel guests that educate and inform regarding the local environmental setting, including proper interactions with PBS. Additionally, Coral Mountain intends to collaborate with the Desert Recreation District regarding the planned public trail connection through the property. DRD’s master plan envisions interpretative materials on the trail and markers intended to educate and inform experiences regarding the local setting, including desert flora and fauna. A V E N U E 5 8A V E N U E 6 0M A D I S O N S T R E E TOPTIONAL GATE25' MIN. WIDTHCORAL MOUNTAIN RESORT SPECIFIC PLANExhibit Date: November 30, 2021MSACONSULTINGINC.MSACONSULTINGINC.COM,>PLANNING >CIVIL ENGINEERING >LAND SURVEYINGNORTHCONCEPTUAL PBS BARRIER PLANSource: MSA Consulting, Inc.FIGURE 13PAGE 36N.T.S.Legend:Project BoundaryProposed 6' CMU Community Perimeter WallProposed 8' Sheep BarrierAlternative Barrier AlignmentNotes:1. Information shown is conceptual only.Final alignment may be adjusted toaccommodate ground features andother design and/or environmentalconsiderations.2. Perimeter Wall & Sheep Barrier asapproved by City of La Quinta.3. Sheep barrier to consist of 8' high fencingas shown in approved CVCC "PBS BarrierProject" (see Figure XX) or equivalentcombination of 6' CMU and 2' decorativewrought iron or tubular steel view fenceas appropriate.4. See Table 3 of Section 4.4.3 for plantrestrictions.Restricted Plant PaletteAdditional Restricted Plant PaletteFor Alternative Barrier Alignment Coral Mountain Resort Specific Plan CORAL MOUNTAIN RESORT SPECIFIC PLAN 96 4.4.3 Plant Material Palette Table 3, Plant Material Palette, provides a list of compatible trees, shrubs, and groundcovers to be incorporated as part of the landscape design. Landscape architecture for the Specific Plan is intended to create a lush desert character of visual variety and textural interest while complying with water conserving techniques based on plant selection and technical irrigation system design. Consistent with this goal, use of drought tolerant plant material is a primary consideration in the development of the plant palette to further aid in the conservation of water while promoting this lush desert theme in the prevailing landscape image. To provide guidance to the builders and designers of future projects within the Project, the plant material palette gives guidance to builders and developers within the Project. Species in addition to those listed are to be considered in order to provide diversity; however, the plant material in the list provided is relatively successful in the unique soil and climactic conditions of Project site. TABLE 3: PLANT MATERIAL PALETTE BOTANICAL NAME COMMON NAME Trees Acacia Aneura Acacia salicina* Acacia saligna* Acacia smalli* Acacia stenophylla* Albizia julibrissin Bauhinia purpurea Brahea armata Brachychiton populneus Caesalpinia cacalaco Callistemon viminalis Cercidium floridum Cercidium hybrid Cercidium praecox Chamerops humilis Chilopsis linearis Chitalpa tashkentenis Chorisia linearis Chorisia speciosa Mulga Native Willow* Blue Leaf Wattle* Desert Sweet Acacia* Shoestring Acacia* Mimosa Tree Purple Orchid Tree Mexican Blue Palm Bottle Tree Cascalote Bottlebrush Tree Blue Palo Verde Desert Museum Palo Brea Med. Fan Palm Desert Willow Chitalpa Desert Willow Silk Floss Tree Coral Mountain Resort Specific Plan CORAL MOUNTAIN RESORT SPECIFIC PLAN 97 Citrus Species Cupressus sempervirens Dalbergia sissoo Eysenhardtia orthocarpa Fraxinus Uhdei 'Majestic Beauty' Fraxinus velutina Geijera parviflora Humilis Jacaranda mimosifolia Koelreuteria bipinnata Lagerstroemia indica Lysiloma microphylla var. thomberri Melaleuca quinquenervia Olea europaea* Olneya Tesota Parkinsonia aculeata* Phoenix dactylifera* Pinus canariensis Pinus eldarica Pinus halepensis Pistacia chinensis Pithecellobium mexicanum Pithecellobium spinosa Prosopis chilensis Prosopis glandulosa Quercus agrifolia Quercus suber Quercus virginiana Rhus lancea Tipuana tipu Thevetia peruviana Ulmus parvifolia “Drake” Vitex agnus-castus Washingtonia filifera Washingtonia robusta* Citrus Italian Cypress Indian Indian Rosewood Kidneywood Evergreen Ash Arizona Ash Australian Willow Med. Fan Palm Jacaranda Chinese Lantern Tree Crape Myrtle Feather Bush Cajeput Tree Olive*, ** Desert Ironwood Mexican Palo Verde* Date Palm* Canary Island Pine Afghan Pine Aleppo Pine Chinese Pistache Mexican Ebony Texas Ebony Chilean Mesquite Texas Honey Mesquite Coast Live Oak Crok Oak Southern Live Oak African Sumac Tipu Tree Yellow Oleander Drake Elm Chase Tree California Fan Palm Mexican Fan Palm* Coral Mountain Resort Specific Plan CORAL MOUNTAIN RESORT SPECIFIC PLAN 98 SHRUBS Acacia farnesiana* Bucida buceris Prosopis species Caesalpinia pulcherrima Carissa grandiflora Cassia nemophilla Chrysactinia mexicana Chrysothamnus nauseosus Dietes vegeta Dodonaea viscosa Hemerocallis hybrid Heteromeles arbutifolia Hibiscus species Justicia califomica Leucophyllum Species Myrtus communis 'Compacta' Nandina domestica Photinia fraseri Phormium tenax Pittosporum tobira Prunus caroliniana Rhaphiolepis indica Rosmarinus officinalis Ruellia brittonia 'Katie' Ruellia californica Simmondsia chinensis Sophora secundiflora Tecoma stans 'Angustata' Tecomaria capensis Xlyosma congestum Sweet Acacia* Black Olive Mesquite Red Bird of Paradise Natal Plum Desert Cassia Chamisa Damianita Daisy Fortnight Lily Green Hopseed Bush Daylily Toyon Hibiscus Chuparosa Texas Ranger Compact Myrtle Heavenly Bamboo Photinia New Zealand Flax 'Wheeler's Dwarf' Carolina Laurel Cherry India Hawthorn Rosemary Compact Ruellia Ruellia Jojoba Texas Mountain Laurel Yellow Bells Cape Honeysuckle N.C.N. GROUND- COVER Acacia redolens ‘Desert Carpet’* Baccharis x Centennial Bougainvillea Species Dalea greggii Lantana camara ‘New Gold Lantana montevidensis Myoporum parvifolium Pyracantha fortuneana Rosmarinus officinalis ‘Prostratus’ Turf Verbena species Prostrate Acacia* Centennial Coyote Brush Bougainvillea Trailing Indigo Bush New Gold Lantana Purple Trailing Lantana Prostrate Myoporum Firethorn Creeping Rosemary Turf Verbena Coral Mountain Resort Specific Plan CORAL MOUNTAIN RESORT SPECIFIC PLAN 99 VINES Antigonon leptopus Bougainvillea species Clytostoma callistegioides Ficus pumila Macfadyena unguis-cati Rosa banksiae Coral Vine 'Barbara Karst' Violet Trumpet Vine Creeping Fig Cat’s Claw Creeper Lady Bank’s Rose ACCENTS Annual Color Agave americana Agave deserti Agave desmettiana Agave parryi Agave victoriae-reginae Aloe barbadensis Dasylirion wheeleri Echinocactus grusonii Festuca glauca Fouquieria splendens Hesperaloe parviflora Muhlenbergia emersylleyi 'Regal Mist' Muhlenbergia rigens Nolina bigelovii Nolina microcarpa Phormium tenax Yucca rostrata Century Plan Desert Agave Agave Parry’s Agave Queen Victoria Agave Aloe Vera Desert Spoon Golden Barrel Cactus Common Blue Fescue Ocotillo Red Yucca Bull Grass Deer Grass Nolina Bear Grass New Zealand Flax Big Bend Yucca *Species that are prohibited within certain areas of the project as depicted on Exhibit 13, Conceptual PBS Barrier Plan. **Fruiting varieties limited to trees designated for active farm-to-table growing at least 500 feet from any western project boundary; ornamental use is prohibited. “Responsible Planning Through Environmental Leadership” Tom McGill Page 1 Thomas J. McGill, Ph.D. Managing Director, Senior Biologist, Senior Regulatory Specialist Since 1978, Dr. McGill has been involved in nearly every facet of environmental planning, natural resource management, special status species surveys, regulatory permitting, and construction monitoring throughout Southern California. He is well versed with the processes of numerous State and federal regulatory agencies such as US Fish and Wildlife Service (USFWS), Bureau of Land Management (BLM), Federal Highways Administration (FHWA), Federal Emergency Management Agency (FEMA), Department of Homeland Security (DHS), Federal Airport Authority (FAA), U.S. Army Corps of Engineers (Corps), U.S. Fish and Wildlife Service (USFWS), State Water Board (SWB), State Revolving Fund (SRF), California Public Utilities Commission (CPUC), Regional Water Quality Control Board (RWQCB), CDFW, etc. In addition to managing numerous CEQA and NEPA documents, Dr. McGill has been deeply involved in preparing resource management plans, habitat conservation plans (HCP), multi-species habitat conservation plans (MSHCP), sensitive species surveys, and biological assessments and permitting under Section 7 of the federal endangered species act. He provides the unique combination of being an environmental consultant as well as an attorney having passed the California State Bar in 1990. Throughout his career, prior to forming ELMT in 2018, Dr. McGill managed environmental divisions for various consulting firms, directed numerous habitat conservation planning, land use planning, and environmental efforts throughout the Inland Empire, including the cities of Chino, Ontario, Rancho Cucamonga, Fontana, Rialto, San Bernardino, Highland, Redlands, Riverside, San Jacinto, and Hemet. Prior to his entry into private consulting, Dr. McGill worked for the U.S. Department of the Navy for 15 years as head of environmental management in the Mojave Desert at China Lake. Dr. McGill is also one of the authors of the multiple award-winning first ever Tribal Multi-Species Habitat Conservation Plan prepared for the Agua Caliente Band of Cahuilla Indians which established the benchmark for all future similar documents for Sovereign Nations. KEY PROJECT EXPERIENCE Agua Caliente Indian Tribal Habitat Conservation Plan – Lead Biologist. Agua Caliente Band of Cahuilla Indians. 2000-2005. Dr. McGill was the lead biologist for assessing conservation needs of threatened and endangered species on Tribal lands, developing a conservation strategy and preparing a habitat conservation plan. The Agua Caliente Reservation is 32,000 acres that occupies portions of the San Jacinto and Santa Rosa Mountains, as well as portion of the valley floor in the Palm Springs area. Conservation requirements centered on the Peninsular Bighorn Sheep but also included such species as the Coachella Valley fringe-toed lizards, desert tortoise, least Bell’s vireo, southwestern willow flycatcher, California red-legged frog and Mountain yellow-legged frog, and Casey’s June beetle. The protection Skills and Specialties •Environmental documentation preparation and management •Endangered Species Permits •Mitigation Implementation Education Ph.D., 1978, Genetics, University of California at Santa Barbara M.A., 1974, Ecology, University of California at Santa Barbara B.A., 1971, Biology, Harvard University “Responsible Planning Through Environmental Leadership” Tom McGill Page 2 of all these species were balanced against recreation uses and land development requirements. His work resulted in the first ever Tribal HCP. This project won both the State Association of Environmental Professionals (AEP) and State American Planning Association (APA) awards for excellence in Natural Resources Management in 2003. North Cathedral City Improvements Project, Phase 1 – Lead Biologist/Environmental Project Manager. Coachella Valley Water District (CVWD). 2015-2017. The CVWD proposed to re-establish a regional stormwater drain that would convey stormwater flows from north of the Union Pacific Railroad (UPRR) Bridge in a southerly direction to the Whitewater River Stormwater Channel (WWRSC). The UPRR Bridge was constructed over the project site but was backfilled pending future channel improvements downstream of the bridge as part of the build out of the North Cathedral City Stormwater Master Plan. This project provides a reliable and engineered channel under the bridge that will provide a long-term solution for conveying flows downstream to the WWRSC. Dr. McGill was the lead biologist that oversaw the preparation of the Habitat Assessment and Coachella Valley MSHCP Consistency Analysis, Delineation of State and Federal Jurisdictional Waters Report, Burrowing Owl Focused Survey and Special-Status Plant Focused Survey. In addition, Dr. McGill drafted and successfully processed a Coachella Valley MSHCP Equivalency Analysis through the Coachella Valley Conservation Commission since the project was located within a designated conservation area. China Lake – Naval Weapons Center – Environmental Manager. As the wildlife hazard manager at the Naval Air Weapons Station at China Lake, Dr. McGill practiced a number of both lethal and non-lethal wildlife management techniques and trained airfield personnel to manage populations of wild burros, pigeons, and migratory birds. China Lake is located within the Pacific Flyway for migrating birds and over 300 avian species a year, including numerous waterfowl species, stop at water sources on the base. The airfield is located on the edge of China Lake, a dry lakebed, but cumulates water during the winter and spring months attracting migrating avian species. Large native avian species such as raven and raptors are also common. Most of the migrating birds utilized a large brackish marsh system on the lakebed, Lark Seep, located approximately 2 miles from the airfield and did not create wildlife hazards. Following large storm events, however, water would pond around the airfield. Dr. McGill would work closely with airfield personnel to monitor the use of the ponded areas by avian species. While the ponded water typically evaporated quickly and usually was not an attractant, Dr. McGill monitored the pond and had it drained when it was becoming an attractant. However, the water removal had to be strictly monitored due to the potential for fairy shrimp to be within the ponds. Dr. McGill also successfully managed the population of non-native wild burros. During the winter months, burros would gather on the runways for warmth, interfering with landing aircraft. During Dr. McGill’s first year at China Lake, two F- 18s were damaged after colliding with burros while landing. Working closely with the base commander, Dr. McGill implemented a lethal reduction program to cull 650 burros, followed by organizing a live removal/roundup program where approximately 15,000 burros were placed in the Bureau of Land Management’s adoption program. Following this effort, no burros returned to the base. For these activities, Dr. McGill conducted training of airfield personnel, prepared annual reports of wildlife hazards management efforts, and maintained the database on the management efforts and incidents. At the time, the FAA did not have formal wildlife hazards management training, therefore, wildlife management techniques depended on Dr. McGill’s extensive knowledge of wildlife, their habits, and an ability to match wildlife sensitivity with airport safety. Relocation and Management of Desert Bighorn Sheep at the Navy’s China Lake Naval Weapons Center. Following the removal of 10,000 feral burrows from the base’s Eagle Craigs between 1986 and 1990, Dr. McGill working closely with Dick Weaver of CDFW to capture and relocate 75 bighorn sheep from the Old Dad Mountains back into the Eagle Craigs on the base. Feral burrows had displaced the desert bighorn sheep from its native habitat Following the relocation, and the herd was closely managed for the next five years to ensure it successfully adapted to its new home. Diversified Pacific Residential Development, Redlands, California – Environmental Department Manager. Diversified Pacific. 2015-2017. The City of Redlands approved the Diversified Pacific Residential development of 81 residential units and four common lots, located on two adjacent Tentative Tracts. Based on surveys conducted for San “Responsible Planning Through Environmental Leadership” Tom McGill Page 3 Bernardino kangaroo rat (SBKR) and a field survey with the USFWS, it was determined that SBKR occupied 7.7 acres of the Tentative Tracts, TT 16465. Dr. McGill prepared and processed a Low-Effect Habitat Conservation Plan (HCP), an Incidental Take Permit (Permit) under Section 10(a)(1)(B) of the Endangered Species Act, authorizing the loss of 7.7 acres of SBKR occupied habitat on the project site. In addition, Dr. McGill helped negotiate the mitigation requirements for the project and the SBKR Translocation Plan to remove SBKR from the project site into an offsite conservation bank. During the removal of SBKR from the project site, an additional 9.7 acres of habitat was determined to be occupied by SBKR. As a result, and in coordination with the USFWS, Dr. McGill amended the Low-Effect HCP to ensure mitigation covered all occupied habitats. To support the federal action of the Low-Effect HCP, Dr. McGill prepared a draft Environmental Assessment in cooperation with the USFWS to assess the direct, indirect, and cumulative impacts of the proposed residential development project associated with the Low-Effect HCP. Clean Water Factory Environmental Impact Statement and Environmental Impact Report, San Bernardino, California – Environmental Manager and EIR Team Member. City of San Bernardino Municipal Water Department (SBVMWD). 2013-2015. The Clean Water Factory Project proposed by the SBMWD would reduce secondary effluent that was being discharged into the Santa Ana River, conveyed from the City’s San Bernardino Water Reclamation Plant (SBWRP) to the Rapid Infiltration and Extraction (RIX) Facility, to instead treat it and use it for customer use and groundwater recharge. The practice of discharging into the river had created ideal conditions for several State and federally listed species to thrive, namely the federally threatened Santa Ana sucker (Catostomus santaanae). Dr. McGIll, while working with a consulting firm prior to forming ELMT, oversaw multiple field surveys to document baseline flow velocities, sediment composition, and stream profile measurements within the Santa Ana River and several of its tributaries. Dr. McGill presented the data and collaborated with the Project team to support the adaptive management plan and Section 7 Consultation with the USFWS to address potential impacts to the Santa Ana sucker. Additionally, Dr. McGill provided key support in the preparation of the Environmental Impact Report (EIR) by assisting in the evaluation of potentially significant, adverse and beneficial impacts on the human and physical environment resulting from implementation of the project. Desert Conservation Program Multi-Species Habitat Conservation Plan (HCP) – Project Manager. Clark County, Nevada. Dr. McGill led his team in providing Clark County with biological expertise and technical support to review and amend the Multi-species Habitat Conservation Plan (MSHCP) and Environmental Impact Statement (EIS) to obtain a revised Endangered Species Act (ESA) Section 10(a) Incidental Take Permit. In revising the MSHCP, Dr. McGill assisted the County to provide a more realistic and manageable Desert Conservation Program (DCP), which allowed the County to accomplish the goals of the MSHCP more effectively. DARPA Grand Challenge Section 7 and NEPA Compliance Projects, Mohave Desert, California – Lead Biologist. Dr. McGill managed the preparation of an Environmental Assessment (EA) and a Biological Assessment for the Bureau of Land Management (BLM) and the Defense Advanced Research Projects Agency (DARPA) for the DARPA Grand Challenge which involved a field test of unmanned autonomous vehicle technology on BLM lands. The impacts to desert tortoise were a primary concern. In support of a race of autonomous vehicles across BLM lands between Barstow and Las Vegas, he prepared an Environmental Assessment (EA) under NEPA and a Biological Assessment under the Federal Endangered Species Act. Both documents were approved - the EA was issued a FONSI and the USFWS issued the BLM and DOD a Biological Opinion approving the race. Hawes Radio Relay Station – Project Manager. San Bernardino County, California. The Hawes Radio Relay Station was an abandoned Air Force facility on BLM lands withdrawn for military purposes. Dr. McGill prepared an EA under NEPA and conducted a Section 7 Consultation on behalf of the BLM and DOD with USFWS regarding the demolition of all structures on this property and its return to open public lands to be administered by the BLM. The EA was issued a FONSI and the USFWS issued the BLM a Biological Opinion approving both the demolition of structures and the return of the land to BLM management. “Responsible Planning Through Environmental Leadership” Tom McGill Page 4 Wine Country Community Plan Program Environmental Impact Report – EIR Team/Contributor. Riverside County Transportation Commission. 2011-2013. Since the Temecula Valley Wine Country region was experiencing an unprecedented level of development interest, with more than 30 new projects in process with the County of Riverside, it was necessary for the County to initiate a comprehensive review of the region's vision, policies, and development standards. The proposed project objectives included goals to guide development in the Temecula Valley Wine Country region to preserve and enhance the region’s viticulture potential and rural and equestrian lifestyle and to allow for appropriate levels of commercial development. The resulting Temecula Valley Wine Country Community Plan provides a blueprint for growth to ensure that future development activities will enhance the quality of life for current and future residents. Dr. McGill was responsible for preparing the biological resources section of the EIR which focused on ensuring compliance with the Western Riverside County Multiple Species Habitat Conservation Plan (MSHCP). The MSHCP was reviewed for specific species survey requirements, riparian/riverine habitat, and urban wildlands interface guidelines. Dr. McGill was also a key contributor to the planning effort to find solutions to avoid sensitive resources and a key contributing author to the EIR biological resources section. Sycamore Canyon Business Park Project, Riverside – Environmental Project Manager. Hillwood Investment Properties. 2015-Current. The project would include the construction of two commercial warehouse buildings and associated infrastructure. In addition, multiple detention basins would be construction along the perimeter of the project site to treat surface runoff prior to being discharges off-site. Dr. McGill managed the preparation of the Delineation of State and Federal Jurisdictional Waters Report, Least Bell’s Vireo focused survey, and led the negotiation efforts with the U.S. Army Corps of Engineers, Regional Water Quality Control Board, and California Department of Fish and Wildlife for impacts to on-site jurisdictional features. Dr. McGill oversaw the preparation of the Habitat Mitigation and Monitoring Plan and Long-Term Management Plan for the project and is overseeing the first five years of restoration activities within the onsite conservation site to ensure the habitat within the conservation site meets the approved success criteria. Long-term Management Plans (LTMPs) for Various Projects. Inland Empire, California. Dr. McGill prepared LTMPs in compliance with CEQA mitigation requirements for the following projects/ areas with non-listed special-status species: "The Preserve" development project in the City of Chino; Glen Helen Specific Plan area in San Bernardino County; and the P&V Development area in the Mojave Desert near Barstow. The Chino LTMP provided detailed methodology for implementing mitigation measures for the Santa Ana River and the Prado Basin that addressed burrowing owl, least Bell's vireo, southwestern willow flycatcher, Santa Ana sucker, waters of the U.S., raptor foraging habitat, migratory bird and waterfowl habitat. The Chino LTMP was awarded four AEP and APA awards in 2003 and 2004 based on the uniqueness and creativity of the approach undertaken. Lytle Creek Levee Repair and Interim Protection Project, Rialto – Environmental Project Manager. CEMEX Construction Materials Pacific, LLC. 2015-Current. The project included the reconstruction of a 100-year levee that was damaged as a result of severe storm events and the placement of riprap along existing levees to provide protection from significant storm flows within the Lytle Creek Wash. Dr. McGill led the coordination efforts for the endangered species permit (Biological Assessment) in support of the Section 7 Consultation with U.S. Fish and Wildlife Service to address potential impacts to San Bernardino kangaroo rat and Santa Ana River woollystar, both federally listed species. In addition, Dr. McGill managed the biological monitoring for construction activities within the Lytle Creek Wash to ensure compliance with the Terms and Conditions of regulatory approvals. Dr. McGill is currently negotiating the Section 2081 State Incidental Take Permit for impacts to San Bernardino kangaroo rat, which was recently listed under the California Endangered Species Act. CORAL MOUNTAIN RESORT FINAL EIR SCH# 2021020310 TECHNICAL APPENDICES Noise Memo Urban Crossroads Appendix K.3     January 2022    12642-14 Noise Memo September 9, 2021 Mr. Garrett Simon CM Wave Development LLC 2440 Junction Place, Suite 200 Boulder, CO 80301 SUBJECT: THE WAVE AT CORAL MOUNTAIN REFERENCE NOISE LEVEL MEASUREMENTS Dear Mr. Garrett Simon: Urban Crossroads, Inc. is pleased to submit this summary of the Surf Ranch Reference Noise Level Measurements in support of The Wave at Coral Mountain (“Project”), which is in the City of La Quinta. The purpose of this memo is to present updated reference noise level measurements from the existing Surf Ranch located at 18556 Jackson Avenue in the City of Lemoore, California. The Surf Ranch is a private facility with a proprietary wave machine technology capable of generating waves every 3 to 4 minutes. To create each wave, a large “sled” is pulled through the water using a cable system on metal rollers. Two buildings at each end of the cable system house the mechanical equipment and cable system. Throughout each wave event, the primary noise source is simply the movement of water from each wave in the lagoon. APRIL 13, 2020, SURF RANCH MEASUREMENTS Over a period of 53 minutes, ten wave events were measured at different locations at the Surf Ranch on April 13, 2020, as shown on Exhibit A. The noise level measurement locations were selected to identify the unique noise characteristics associated with different stages of each wave. Prior to each wave, the control tower announces the event over the public address system. This is followed by the noise generated from the movement of the sled and an increase in noise levels from the mechanical equipment buildings. As the sled moves through the lagoon, noise from the cable and metal rollers is clearly audible. However, throughout each wave event, the primary noise source is simply the movement of water from each wave in the lagoon . The reference noise levels suggest that during peak wave events, the Surf Ranch generates noise levels ranging from 62.6 dBA Leq at end of the lagoon, 73.8 dBA Leq in the lifeguard tower and 75.7 dBA Leq near the cable roller system. To describe the worst-case reference noise level conditions, the highest reference noise level describing each peak wave noise event of 75.7 dBA Leq at 12 feet was used to describe the wave basin/wave machine activity for the proposed The Wave at Coral Mountain Project. The wave basin/wave machine activities will be limited to the daytime hours of 7:00 a.m. to 10:00 p.m. with no planned nighttime activities. The April 13, 2020, reference noise level measurements describe the original cable roller system design that placed the wheel/cable assembly above the water surface. The noise level measurements collected on April 13, 2020, represented empty sets with no surf activity or jet ski rescue sleds. However, each wave was announced over the public address system. Mr. Garrett Simon CM Wave Development LLC September 9, 2021 Page 2 of 4 12642-14 Noise Memo EXHIBIT A: SURF RANCH NOISE LEVEL MEASUREMENT LOCATIONS Mr. Garrett Simon CM Wave Development LLC September 9, 2021 Page 3 of 4 12642-14 Noise Memo AUGUST 15, 2021 SURF RANCH MEASUREMENTS To describe to improvements to the wave basin/wave machine design, additional reference noise level measurements were collected at the Surf Ranch on August 15, 2021, at the same locations previously measured on April 13, 2020. Over a period of 56 minutes, fifteen wave events were measured at different locations at the Surf Ranch. The noise level measurements collected on August 15, 2021, represented active surf activity with surfers in the water with the jet ski rescue sled and wave announcements over the public address system. These additional reference noise level measurements were collected to measure the reduction in noise levels associated with improvements to the design of the original cable roller system. The reduce the operation noise source levels from the wave basin/wave machine, the Surf Ranch modified the cable roller system. This design modification placed the existing above water cable roller system assembly measured on April 13, 2020, to an underwater cable roller system assembly that was measured on August 15, 2021. This design improvement effectively eliminates the cable roller system operating noise source activities. Table 1 shows that with the cable roller system improvements, the reference noise levels suggest that during peak wave events, the Surf Ranch generates noise levels ranging from 62.4 dBA Leq at end of the lagoon, 71.6 dBA Leq in the lifeguard tower and 73.5 dBA Leq near the cable roller system. While the cable roller system improvements reduced the peak wave event noise levels, the primary noise source is simply the movement of water from each wave in the lagoon. TABLE 1: NOISE LEVEL MEASUREMENT SUMMARY Location1 Peak Wave Noise Event (dBA Leq)2 4/13/2020 8/15/2021 L1 73.8 71.6 L2 69.3 71.0 L3 62.6 62.4 L4 71.6 73.5 L5 75.7 71.4 Peak Wave Event 75.7 73.5 1 See Exhibit 5-A for the noise level measurement locations. 2 Energy (logarithmic) average levels. The long-term 24-hour measurement worksheets are included in Appendix 5.2. "Daytime" = 7:00 a.m. to 10:00 p.m.; "Nighttime" = 10:00 p.m. to 7:00 a.m. Mr. Garrett Simon CM Wave Development LLC September 9, 2021 Page 4 of 4 12642-14 Noise Memo FINDINGS The August 15, 2021, Surf Ranch noise measurements show that wave machine cable roller system improvements reduced the peak wave event noise levels from 75.7 to 73.5 dBA Leq. This represents a noise level reduction of approximately 2.2 dBA Leq. The updated noise level measurements suggest that the peak noise levels outlined in the March 17, 2021, Coral Mountain Specific Plan Noise Impact Analysis conservatively overstate the Project related wave machine by approximately 2.2 dBA L eq. Respectfully submitted, URBAN CROSSROADS, INC. Bill Lawson, P.E., INCE Principal CORAL MOUNTAIN RESORT FINAL EIR SCH# 2021020310 TECHNICAL APPENDICES Revised Traffic Impact Analysis Appendix L.1     January 2022                      Coral Mountain Specific Plan  TRAFFIC IMPACT ANALYSIS  CITY OF LA QUINTA      PREPARED BY:    John Kain, AICP  jkain@urbanxroads.com  (949) 336‐5990    Marlie Whiteman, P.E.  mwhiteman@urbanxroads.com  (949) 336‐5991        Janette Cachola  jcachola@urbanxroads.com  (949) 336‐5989       OCTOBER 18, 2021 (REVISED)  OCTOBER 27, 2020 (REVISED)   APRIL 1, 2020 (REVISED)   MARCH 9, 2020 (REVISED)   NOVEMBER 15, 2019          12615‐03 TIA Report.docx     Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  iv  TABLE OF CONTENTS  TABLE OF CONTENTS ........................................................................................................................... IV  APPENDICES ........................................................................................................................................ VI  LIST OF EXHIBITS ............................................................................................................................... VIII  LIST OF TABLES .................................................................................................................................... X  LIST OF ABBREVIATED TERMS ............................................................................................................ XII  1 EXECUTIVE SUMMARY ................................................................................................................ 1  1.1 Introduction .................................................................................................................................. 1  1.2  Description of Proposed Project ................................................................................................... 1  1.3 Study Area and Analysis Scenarios ................................................................................................ 3  1.4  Criteria for Determining Significant Impacts ................................................................................ 5  1.5 Summary of Findings ..................................................................................................................... 7  2 PROPOSED DEVELOPMENT........................................................................................................ 16  2.1 Location ....................................................................................................................................... 16  2.2  Land Use and Phasing ................................................................................................................. 16  2.3  Site Plan and Project Access ....................................................................................................... 16  3 AREA CONDITIONS .................................................................................................................... 18  3.1 Study Area ................................................................................................................................... 18  3.2  Area Roadway System ................................................................................................................. 18  3.3  Transit Service ............................................................................................................................. 18  3.4  Pedestrian and Alternative Facilities .......................................................................................... 18  3.5  Traffic Volumes and Conditions .................................................................................................. 22  3.6  Level of Service Definitions and Analysis Methodologies ........................................................... 22  3.7 Required Intersection Level of Service ....................................................................................... 27  3.8 Existing Intersection Level of Service .......................................................................................... 28  3.9 Required Roadway Segment Level of Service ............................................................................. 28  3.10 Existing Roadway Segment Level of Service ............................................................................... 29  3.11 Existing Traffic Signal Warrant Analysis ...................................................................................... 29  4 PROJECTED FUTURE TRAFFIC ..................................................................................................... 32  4.1  Project Trip Generation ............................................................................................................... 32  4.2  Project Trip Distribution .............................................................................................................. 33  4.3  Modal Split .................................................................................................................................. 37  4.4  Trip Assignment .......................................................................................................................... 37  4.5 Cumulative Growth Traffic .......................................................................................................... 37  5 TRAFFIC IMPACT ASSESSMENT METHODOLOGY ........................................................................ 54  5.1  Scenarios ..................................................................................................................................... 54  5.2  Potentially Significant Traffic Impact Criteria ............................................................................. 55  5.3  Traffic Signal Warrant Analysis Methodology ............................................................................. 57  5.4 Queuing Analysis ......................................................................................................................... 57  5.5  Project Fair Share Calculation Methodology .............................................................................. 58  6 NEAR TERM CONDITIONS TRAFFIC ANALYSIS ............................................................................ 60  6.1  E+P Conditions ............................................................................................................................ 60  6.2  EAP Conditions ............................................................................................................................ 60   Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  v  6.3  EAPC Phase 1 (2021) Conditions ................................................................................................. 72  6.4  EAPC Phase 2 (2023) Conditions ................................................................................................. 78  6.5  EAPC Project Buildout (2026) Conditions ................................................................................... 84  7 YEAR 2040 CONDITIONS TRAFFIC ANALYSIS .............................................................................. 94  7.1  General Plan Buildout (Year 2040) Without Project Conditions ................................................. 94  7.2  General Plan Buildout (Year 2040) With Project Conditions .................................................... 105  8 SPECIAL EVENTS ...................................................................................................................... 108  8.1 Weekend Traffic Volumes and Conditions ................................................................................ 108  8.2  Weekend Special Event Project Land Use and Trip Generation ............................................... 108  8.3 Weekend Special Event Analysis ............................................................................................... 112  8.4 Special Event Traffic Management ........................................................................................... 112  9 SUMMARY AND RECOMMENDATIONS .................................................................................... 122  9.1  Project Access ........................................................................................................................... 122  9.2  Potentially Significant Impact Assessment Results ................................................................... 124  9.3  Fair Share Contribution ............................................................................................................. 126  9.4 Vehicle Miles Traveled .............................................................................................................. 127  10 REFERENCES ............................................................................................................................ 132        Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  vi  APPENDICES  APPENDIX 1.1:  APPROVED TRAFFIC STUDY SCOPING AGREEMENT  APPENDIX 3.1:  EXISTING TRAFFIC COUNTS  APPENDIX 3.2:  EXISTING (2019) CONDITIONS INTERSECTION OPERATIONS ANALYSIS WORKSHEETS  APPENDIX 3.3:  EXISTING (2019) CONDITIONS TRAFFIC SIGNAL WARRANT ANALYSIS WORKSHEETS  APPENDIX 6.1:  E+P CONDITIONS INTERSECTION OPERATIONS ANALYSIS WORKSHEETS  APPENDIX 6.2:  E+P CONDITIONS TRAFFIC SIGNAL WARRANT ANALYSIS WORKSHEETS  APPENDIX 6.3:  EA WITHOUT AND WITH PROJECT CONDITIONS                        INTERSECTION OPERATIONS ANALYSIS WORKSHEETS  APPENDIX 6.4:  EA WITHOUT AND WITH PROJECT CONDITIONS                       TRAFFIC SIGNAL WARRANTS ANALYSIS WORKSHEETS  APPENDIX 6.5:  EAC (2021) WITHOUT AND WITH PROJECT                       PHASE 1 CONDITIONS INTERSECTION OPERATIONS ANALYSIS WORKSHEETS  APPENDIX 6.6:  EAC (2021) WITHOUT AND WITH PROJECT                        PHASE 1 CONDITIONS TRAFFIC SIGNAL WARRANTS ANALYSIS WORKSHEETS  APPENDIX 6.7:  EAC (2023) WITHOUT AND WITH PROJECT                        PHASE 2 CONDITIONS INTERSECTION OPERATIONS ANALYSIS WORKSHEETS  APPENDIX 6.8:  EAC (2023) WITHOUT AND WITH PROJECT                        PHASE 2 CONDITIONS TRAFFIC SIGNAL WARRANTS ANALYSIS WORKSHEETS  APPENDIX 6.9:  EAC (2026) WITHOUT AND WITH PROJECT BUILDOUT PHASE 3 CONDITIONS                        INTERSECTION OPERATIONS ANALYSIS WORKSHEETS AND                        PROJECT ACCESS QUEUEING ANALYSIS WORKSHEETS  APPENDIX 6.10:  EAC (2026) WITHOUT AND WITH PROJECT BUILDOUT PHASE 3 CONDITIONS                         TRAFFIC SIGNAL WARRANTS ANALYSIS WORKSHEETS  APPENDIX 7.1:  GENERAL PLAN BUILDOUT (YEAR 2040) CONDITIONS                       INTERSECTION OPERATIONS ANALYSIS WORKSHEETS  APPENDIX 7.2:  GENERAL PLAN BUILDOUT (YEAR 2040) CONDITIONS                       TRAFFIC SIGNAL WARRANTS ANALYSIS WORKSHEETS  APPENDIX 7.3:  GENERAL PLAN BUILDOUT (YEAR 2040) WITH PROJECT CONDITIONS                        INTERSECTION OPERATIONS ANALYSIS WORKSHEETS AND                        PROJECT ACCESS QUEUEING ANALYSIS WORKSHEETS  APPENDIX 7.4:  GENERAL PLAN BUILDOUT (YEAR 2040) WITH PROJECT CONDITIONS                       TRAFFIC SIGNAL WARRANTS ANALYSIS WORKSHEETS  APPENDIX 8.1:  EAPC PROJECT BUILDOUT (2026) WEEKEND SPECIAL EVENT CONDITIONS                       INTERSECTION OPERATIONS ANALYSIS WORKSHEETS AND                        PROJECT ACCESS QUEUEING ANALYSIS WORKSHEETS          Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  vii  This Page Intentionally Left Blank       Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  viii  LIST OF EXHIBITS  EXHIBIT 1‐1: PRELIMINARY SITE PLAN .................................................................................................. 2  EXHIBIT 1‐2: LOCATION MAP ................................................................................................................ 3  EXHIBIT 1‐3: SUMMARY OF RECOMMENDED IMPROVEMENTS BY PHASE ............................................ 5  EXHIBIT 3‐1: EXISTING NUMBER OF THROUGH LANES AND INTERSECTION CONTROLS ....................... 19  EXHIBIT 3‐2: CITY OF LA QUINTA GENERAL PLAN CIRCULATION ELEMENT .......................................... 20  EXHIBIT 3‐3: CITY OF LA QUINTA GENERAL PLAN ROADWAY CROSS‐SECTIONS ................................... 21  EXHIBIT 3‐4: EXISTING (2019) AVERAGE DAILY TRAFFIC VOLUMES                  (WITH PEAK SEASON ADJUSTMENT) ............................................................................... 23  EXHIBIT 3‐5: EXISTING (2019) AM PEAK HOUR INTERSECTION VOLUMES                  (WITH PEAK SEASON ADJUSTMENT) ............................................................................... 24  EXHIBIT 3‐6: EXISTING (2019) PM PEAK HOUR INTERSECTION VOLUMES                  (WITH PEAK SEASON ADJUSTMENT) ............................................................................... 25  EXHIBIT 4‐1: PROJECT RESIDENTIAL AND RESORT EXTERNAL TRIP DISTRIBUTION ............................... 38  EXHIBIT 4‐2: PROJECT SHOPPING CENTER EXTERNAL TRIP DISTRIBUTION .......................................... 39  EXHIBIT 4‐3: PROJECT PHASE 1 (2021) AVERAGE DAILY TRAFFIC (ADT) VOLUMES ............................... 40  EXHIBIT 4‐4: PROJECT PHASE 1 (2021) AM PEAK HOUR INTERSECTION VOLUMES .............................. 41  EXHIBIT 4‐5: PROJECT PHASE 1 (2021) PM PEAK HOUR INTERSECTION VOLUMES ............................... 42  EXHIBIT 4‐6: PROJECT PHASE 2 (2023) AVERAGE DAILY TRAFFIC (ADT) VOLUMES ............................... 43  EXHIBIT 4‐7: PROJECT PHASE 2 (2023) AM PEAK HOUR INTERSECTION VOLUMES .............................. 44  EXHIBIT 4‐8: PROJECT PHASE 2 (2023) PM PEAK HOUR INTERSECTION VOLUMES ............................... 45  EXHIBIT 4‐9: PROJECT BUILDOUT (2026) AVERAGE DAILY TRAFFIC (ADT) VOLUMES ........................... 46  EXHIBIT 4‐10: PROJECT BUILDOUT (2026) AM PEAK HOUR INTERSECTION VOLUMES ......................... 47  EXHIBIT 4‐11: PROJECT BUILDOUT (2026) PM PEAK HOUR INTERSECTION VOLUMES ......................... 48  EXHIBIT 4‐12: CUMULATIVE DEVELOPMENT LOCATION MAP ............................................................. 51  EXHIBIT 6‐1: E+P AVERAGE DAILY TRAFFIC (ADT) VOLUMES ............................................................... 61  EXHIBIT 6‐2: E+P AM PEAK HOUR TRAFFIC VOLUMES ......................................................................... 62  EXHIBIT 6‐3: E+P PM PEAK HOUR TRAFFIC VOLUMES ......................................................................... 63  EXHIBIT 6‐4: EAP AVERAGE DAILY TRAFFIC (ADT) VOLUMES ............................................................... 66  EXHIBIT 6‐5: EXISTING PLUS AMBIENT PLUS PROJECT AM PEAK HOUR INTERSECTION VOLUMES ....... 67  EXHIBIT 6‐6: EXISTING PLUS AMBIENT PLUS PROJECT PM PEAK HOUR INTERSECTION VOLUMES ....... 68  EXHIBIT 6‐7: EAPC PHASE 1 (2021) AVERAGE DAILY TRAFFIC (ADT) ..................................................... 73  EXHIBIT 6‐8: EAPC PHASE 1 (2021) AM PEAK HOUR INTERSECTION VOLUMES .................................... 74  EXHIBIT 6‐9: EAPC PHASE 1 (2021) PM PEAK HOUR INTERSECTION VOLUMES .................................... 75  EXHIBIT 6‐10: EAPC PHASE 2 (2023) AVERAGE DAILY TRAFFIC (ADT) ................................................... 79  EXHIBIT 6‐11: EAPC PHASE 2 (2023) AM PEAK HOUR INTERSECTION VOLUMES .................................. 80  EXHIBIT 6‐12: EAPC PHASE 2 (2023) PM PEAK HOUR INTERSECTION VOLUMES .................................. 81  EXHIBIT 6‐13: EAPC PHASE 3 (2026) AVERAGE DAILY TRAFFIC (ADT) VOLUMES .................................. 85  EXHIBIT 6‐14: EAPC PHASE 3 (2026) AM PEAK HOUR INTERSECTION VOLUMES .................................. 86  EXHIBIT 6‐15: EAPC PHASE 3 (2026) PM PEAK HOUR INTERSECTION VOLUMES .................................. 87  EXHIBIT 7‐1: GENERAL PLAN BUILDOUT (YEAR 2040)                  WITHOUT PROJECT AVERAGE DAILY TRAFFIC (ADT) ........................................................ 95  EXHIBIT 7‐2: GENERAL PLAN BUILDOUT (YEAR 2040)                  WITHOUT PROJECT AM PEAK HOUR TRAFFIC VOLUMES ................................................. 96  EXHIBIT 7‐3: GENERAL PLAN BUILDOUT (YEAR 2040)                  WITHOUT PROJECT PM PEAK HOUR TRAFFIC VOLUMES ................................................. 97     Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  ix  EXHIBIT 7‐4: GENERAL PLAN BUILDOUT (YEAR 2040) WITH PROJECT                  AVERAGE DAILY TRAFFIC (ADT) ...................................................................................... 98  EXHIBIT 7‐5: GENERAL PLAN BUILDOUT (YEAR 2040) WITH PROJECT                  AM PEAK HOUR TRAFFIC VOLUMES ............................................................................... 99  EXHIBIT 7‐6: GENERAL PLAN BUILDOUT (YEAR 2040) WITH PROJECT                  PM PEAK HOUR TRAFFIC VOLUMES .............................................................................. 100  EXHIBIT 8‐1: EXISTING (2020) WEEKEND PEAK HOUR INTERSECTION VOLUMES ............................... 110  EXHIBIT 8‐2: PROJECT BUILDOUT (2026) WEEKEND SPECIAL EVENT                  AVERAGE DAILY TRAFFIC (ADT, PROJECT ONLY) ........................................................... 113  EXHIBIT 8‐3: PROJECT BUILDOUT (2026) WEEKEND SPECIAL EVENT                  ARRIVAL PEAK HOUR INTERSECTION VOLUMES (PROJECT ONLY) ................................. 114  EXHIBIT 8‐4: PROJECT BUILDOUT (2026) WEEKEND SPECIAL EVENT                  DEPARTURE PEAK HOUR INTERSECTION VOLUMES (PROJECT ONLY) ............................ 115  EXHIBIT 8‐5: EAPC PHASE 3 (2026) WEEKEND SPECIAL EVENT                  ARRIVAL PEAK HOUR INTERSECTION VOLUMES ........................................................... 116  EXHIBIT 8‐6: EAPC PHASE 3 (2026) WEEKEND SPECIAL EVENT                  DEPARTURE PEAK HOUR INTERSECTION VOLUMES ...................................................... 117  EXHIBIT 8‐7: EVENT OPERATIONS PLANNING SCHEDULE .................................................................. 121  EXHIBIT 9‐1: SITE ADJACENT ROADWAY AND SITE ACCESS RECOMMENDATIONS ............................. 123        Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  x  LIST OF TABLES  TABLE 1‐1: INTERSECTION ANALYSIS LOCATIONS ................................................................................. 3  TABLE 1‐2: ROADWAY SEGMENT ANALYSIS LOCATIONS ....................................................................... 5  TABLE 1‐3: IMPACT CRITERIA FOR INTERSECTIONS ALREADY OPERATING AT LOS E OR LOS F ............... 6  TABLE 1‐4: SUMMARY OF EXISTING AND EXISTING PLUS PROJECT INTERSECTION OPERATIONS ........... 1  TABLE 1‐5: SUMMARY OF PHASED INTERSECTION OPERATIONS .......................................................... 2  TABLE 1‐6: SUMMARY OF GENERAL PLAN BUILDOUT (2040) INTERSECTION OPERATIONS .................... 3  TABLE 1‐7: SUMMARY OF ROADWAY SEGMENT ANALYSIS ................................................................... 4  TABLE 3‐1: SIGNALIZED INTERSECTION LOS THRESHOLDS ................................................................... 26  TABLE 3‐2: UNSIGNALIZED INTERSECTION DESCRIPTION OF LOS ........................................................ 27  TABLE 3‐3: INTERSECTION ANALYSIS FOR EXISTING (2019) CONDITIONS ............................................ 30  TABLE 3‐4: ROADWAY SEGMENT ANALYSIS FOR EXISTING (2019) CONDITIONS .................................. 31  TABLE 4‐1: PROJECT PHASE 1 (2021) TRIP GENERATION SUMMARY ................................................... 34  TABLE 4‐2: PROJECT PHASE 2 (2023) TRIP GENERATION SUMMARY ................................................... 35  TABLE 4‐3: PROJECT BUILDOUT (2026) TRIP GENERATION SUMMARY ................................................ 36  TABLE 4‐4: CUMULATIVE DEVELOPMENT LAND USE SUMMARY ......................................................... 49  TABLE 5‐1: IMPACT CRITERIA FOR INTERSECTIONS ALREADY OPERATING AT LOS E OR LOS F ............. 56  TABLE 6‐1: INTERSECTION ANALYSIS FOR EXISTING PLUS PROJECT CONDITIONS ................................ 64  TABLE 6‐2: ROADWAY VOLUME/CAPACITY ANALYSIS FOR EXISTING PLUS PROJECT CONDITIONS ...... 65  TABLE 6‐3: INTERSECTION ANALYSIS FOR EXISTING PLUS AMBIENT               WITHOUT AND WITH PROJECT CONDITIONS ..................................................................... 70  TABLE 6‐4: ROADWAY SEGMENT ANALYSIS FOR EXISTING PLUS AMBIENT               WITHOUT AND WITH PROJECT CONDITIONS ..................................................................... 71  TABLE 6‐5: INTERSECTION ANALYSIS FOR PHASE 1 (2021)               WITHOUT AND WITH PROJECT CONDITIONS ..................................................................... 76  TABLE 6‐6: ROADWAY SEGMENT ANALYSIS FOR PHASE 1 (2021)               WITHOUT AND WITH PROJECT CONDITIONS ..................................................................... 77  TABLE 6‐7: INTERSECTION ANALYSIS FOR PHASE 2 (2023)               WITHOUT AND WITH PROJECT CONDITIONS ..................................................................... 82  TABLE 6‐8: ROADWAY SEGMENT ANALYSIS FOR PHASE 2 (2023)               WITHOUT AND WITH PROJECT CONDITIONS ..................................................................... 83  TABLE 6‐9: INTERSECTION ANALYSIS FOR PHASE 2 (2026)               WITHOUT AND WITH PROJECT CONDITIONS ..................................................................... 88  TABLE 6‐10: ROADWAY SEGMENT ANALYSIS FOR PHASE 2 (2026)                 WITHOUT AND WITH PROJECT CONDITIONS ................................................................... 90  TABLE 6‐11: PROJECT ACCESS TURN LANE STORAGE LENGTHS                 FOR EAPC PHASE 3 (2026) CONDITIONS .......................................................................... 92  TABLE 7‐1: INTERSECTION ANALYSIS FOR GENERAL PLAN BUILDOUT (YEAR 2040)               WITHOUT PROJECT CONDITIONS .................................................................................... 101  TABLE 7‐2: ROADWAY SEGMENT ANALYSIS FOR GENERAL PLAN BUILDOUT (YEAR 2040)               WITHOUT PROJECT CONDITIONS .................................................................................... 102  TABLE 7‐3: INTERSECTION ANALYSIS FOR GENERAL PLAN BUILDOUT (YEAR 2040)               WITH PROJECT CONDITIONS ........................................................................................... 103  TABLE 7‐4: ROADWAY SEGMENT ANALYSIS FOR GENERAL PLAN BUILDOUT (YEAR 2040)               WITH PROJECT CONDITIONS ........................................................................................... 104  TABLE 7‐5: PROJECT ACCESS TURN LANE STORAGE LENGTHS FOR GENERAL PLAN BUILDOUT (2040)               WITH PROJECT CONDITIONS .......................................................................................... 107   Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  xi  TABLE 8‐1: WEEKEND INTERSECTION COUNT LOCATIONS ................................................................. 108  TABLE 8‐2: EXISTING 2019 WEEKDAY PM PEAK HOUR & 2020 SATURDAY MID‐DAY PEAK HOUR              COMPARISON ................................................................................................................. 109  TABLE 8‐3: PROJECT TRIP GENERATION SUMMARY ‐ WEEKEND SPECIAL EVENT ............................... 111  TABLE 8‐4: INTERSECTION ANALYSIS FOR EAPC PHASE 3 (2026)               WEEKEND SPECIAL EVENT CONDITIONS .......................................................................... 118  TABLE 8‐5: PROJECT ACCESS TURN LANE STORAGE LENGTHS FOR EAPC PHASE 3 (2026)               WEEKEND SPECIAL EVENT CONDITIONS .......................................................................... 120  TABLE 9‐1: PROJECT FAIR SHARE CALCULATIONS .............................................................................. 128  TABLE 9‐2: SUMMARY OF PHASED INTERSECTION IMPROVEMENTS ................................................. 129      Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  xii  LIST OF ABBREVIATED TERMS  (1) Reference  ADT Average Daily Traffic  Av Avenue  Caltrans California Department of Transportation  CEQA California Environmental Quality Act  CIP Capital Improvement Program  CMP Congestion Management Program  CVAG  Coachella Valley Association of Governments  DIF Development Impact Fee  Dr Drive     E+P Existing Plus Project  EAP     Existing plus Ambient Growth plus Project  EAPC Existing plus Ambient Growth plus Project plus Cumulative  FAR Floor to Area Ratio  FHWA Federal Highway Administration  HCM Highway Capacity Manual  Hwy Highway  ITE Institute of Transportation Engineers  LOS Level of Service  MUTCD Manual on Uniform Traffic Control Devices  NEV Neighborhood Electric Vehicle  PHF Peak Hour Factor  Project Coral Mountain Specific Plan  RCTC Riverside County Transportation Commission  RTP Regional Transportation Plan  SCAG Southern California Association of Governments  SCS Sustainable Communities Strategy  sf Square Feet  St Street  TIA Traffic Impact Analysis  TUMF Transportation Uniform Mitigation Fee  V/C Volume‐to‐Capacity  VPH Vehicles per Hour      Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  xiii  This Page Intentionally Left Blank        Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  1 1  EXECUTIVE SUMMARY  1.1  INTRODUCTION  This report  presents the results of  the  traffic  impact analysis (TIA) for the proposed Coral  Mountain Specific Plan (“Project”) located in the City of La Quinta.  The Project is generally  located on the southwest corner of re‐aligned Madison Street at 58th Avenue as shown on  Exhibit 1‐1.   The purpose of this TIA is to evaluate the potential circulation system deficiencies that may  result from  the  development  of the proposed  Project, and recommend  improvements to  achieve acceptable circulation system operational conditions.  As coordinated with City of La  Quinta staff, this TIA has been prepared in accordance with the City of La Quinta’s Traffic Study  Guidelines (Engineering Bulletin #06‐13, dated July October 2313, 20152017) and Engineering  Bulletin #10‐01 (dated August 9, 2010).  To ensure that this TIA satisfies the City of La Quinta’s  traffic study requirements, Urban Crossroads, Inc. prepared a traffic study scoping package for  review by City staff prior to the preparation of this report.  The Agreement provides an outline  of the Project study area, trip generation, trip distribution, and analysis methodology.  The  Agreement approved by the City is included in Appendix 1.1.  1.2  DESCRIPTION OF PROPOSED PROJECT  The Project consists of a master planned themed resort comprised of a wave basin, a 150‐key  hotel (with 1,900 square feet bar, 1,400 square feet restaurant, 4,200 square feet kitchen,  1,100 rooftop bar, 1,200 pool bar & grill, and 4,200 square feet spa), 104 attached dwelling  units, 496 detached dwelling units, 60,000 square feet of retail, wave village area (with 900  square feet shape studio, 1,600 square feet surf shop, 3,000 square feet board room, 1,800  square feet surf lounge/living room, 800 square feet surf classroom, a fitness pavilion, 1,400  square feet high performance center, and 5,500 square feet beach club), the farm area (with  2,100 square feet barn, 2,500 square feet greenhouse, 1,400 square feet equipment barn, 300  square feet tool shed, 1,200 square feet family camp, 4,500 square feet gym, 2,000 square feet  outfitters, and 2,000 square feet locker rooms).  In addition, back of house complex consists of  9,500 square feet resort operations, 1,500 square feet wave operations, and 1,000 square feet  guardhouses.  The  wave basin is a private facility.  The preliminary Project land use plan is  presented on Exhibit 1‐1.    The Project is anticipated to be constructed in phases, with Phase 1 (2021) including resort  (wave basin, hotel uses, and 57,000 square feet of commercial ancillary uses), 104 attached  dwelling units, 26 detached dwelling units, and 10,000 square feet of retail. Project Phase 2  (2023) adds 25,000 square feet of retail. Project Phase 3 (2026) adds 470 detached dwelling  units and 25,000 square feet of retail.       2  Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  3 The  Coral  Mountain  Specific Plan  Project  is proposed to be served by  the  Project access  locations listed below:  •  Madison Street / Main Access (full access)  •  South Access / Avenue 60 (full access)  •  Project Access 1 / Avenue 58 (full access)  •  Project Access 2 / Avenue 58 (right‐in/right‐out access)  •  Madison Street / Project Access 3 (right‐in/right‐out access)   It should be noted that both Avenue 58 and Madison Street are classified as Secondary Arterials  adjacent to the site.  The separation standards for a Secondary Arterial are 250 feet between  driveways, and 600 feet between street intersections based upon the City of La Quinta Public  Works  Department Development Engineering  Handbook).   The separation between Project  driveways along Avenue 58 and Madison Street are over 250 feet and separation between  Avenue 58 and the Project’s main access point (future signalized location) is over 600 feet.   Therefore, the location  of each  Project access  points meets City  of La  Quinta’s separation  standards criteria.  The proposed Project is anticipated to generate a net total of approximately 6,994 external trip‐ ends per day on  a  typical  weekday  with  447  external vehicles per  hour (VPH)  during  the  weekday AM peak hour and 638 external VPH during the weekday PM peak hour.    1.3  STUDY AREA AND ANALYSIS SCENARIOS  1.3.1  INTERSECTIONS  The following 22 study area intersections shown on Exhibit 1‐2 and listed in Table 1‐1 were  selected for this TIA based on consultation with City of La Quinta staff.    TABLE 1‐1: INTERSECTION ANALYSIS LOCATIONS  ID Intersection Location ID Intersection Location  1 Madison Street at Avenue 58 12 Monroe Street at Avenue 58  2 Madison Street at Avenue 56 13 Monroe Street at Airport Boulevard   3 Madison Street at Avenue 54 14 Monroe Street at Avenue 54  4 Madison Street at Avenue 52 15 Monroe Street at Avenue 52  5 Madison Street at Avenue 50 16 Monroe Street at 50th Avenue  6  Jefferson Street at Avenue 54 17 Jackson Street at 58th Avenue   7  Jefferson Street at Avenue 52 18 South Access at Avenue 60 ‐ (Future Intersection)  8  Jefferson Street at Pomelo 19 Madison Street at Main Access‐ (Future Intersection)  9  Jefferson Street at Avenue 50 20 Project Access 1 at Avenue 58‐ (Future Intersection)  10 Madison Street at Avenue 60 21 Project Access 2 at Avenue 58‐ (Future Intersection) 11 Monroe Street at Avenue 60 22 Madison Street at Project Access 3‐ (Future Intersection)     4  Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  5 1.3.2  ROADWAY SEGMENTS  Through  consultation with  City staff, daily volume‐to‐capacity (V/C)  roadway  analyses have  been evaluated for the following roadway segments as shown on Table 1‐2:  TABLE 1‐2: ROADWAY SEGMENT ANALYSIS LOCATIONS  Roadway Segment  1 Avenue 58, west of Madison Street 4 Madison Street, south of Airport Boulevard  2 Avenue 58, west of Monroe Street 5 Avenue 60, west of Monroe Street  3 Avenue 58, west of Jackson Street 6 Monroe Street, south of Airport Boulevard    1.3.3  ANALYSIS SCENARIOS  In accordance with  the  City of  La Quinta’s  traffic  study guidelines and  as documented  in  Appendix 1.1 of this TIA, this study has analyzed the following scenarios:   Existing (2019)   Existing Plus Project (E+P)    Existing Plus Ambient Growth Plus Project (EAP)   Existing Plus Ambient Growth Plus Cumulative Projects without and with Project for  each of the following phases (EAC and EAPC):  o Project Phase 1 (2021)  o Project Phase 2 (2023)  o Project Buildout (Phase 3, 2026)  o Project Buildout (Phase 3, 2026) – Special Event   General  Plan  buildout  (2040) Without Project Conditions  – establishes  future  year  baseline to evaluate the proposed Project   General Plan buildout (2040) With Project Conditions – represents future year baseline  traffic conditions with the proposed Project  Detailed descriptions of each analysis scenario can be found in Section 5.1 Scenarios of this TIA.   1.4  CRITERIA FOR DETERMINING SIGNIFICANT IMPACTS  Potentially  significant  Project traffic impacts  are  divided separately  into intersection and  roadway segment traffic impacts.  Intersections and roadway segments are evaluated for both  potentially significant Project and cumulative impacts. The potentially significant Project and  cumulative impact criteria described below for both intersection and roadway segments per the  City of La Quinta’s traffic study guidelines.       Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  6 1.4.1  INTERSECTIONS  Potentially Significant Project Impacts  Pursuant to the criteria outlined for the analysis of study area intersections using the Highway  Capacity Methodology (HCM), a potentially significant Project impact is defined to occur at any  signalized intersection if the addition of Project trips will result in the level of service (LOS) for  that intersection to exceed the criteria established in Table 1‐3 for E+P traffic conditions.    TABLE 1‐3: IMPACT CRITERIA FOR INTERSECTIONS ALREADY OPERATING AT LOS E OR LOS F  Significant Changes in LOS  LOS E An increase in delay of 2 seconds or more  LOS F  An increase in delay of 1 second or more  Source: City of La Quinta Engineering Bulletin #06‐13 Table 4.0 A potentially significant Project impact at an unsignalized study area intersection is defined to  occur when an intersection has a projected LOS F on a side street for a two‐way stop control or  LOS E or worse for the intersection an all‐way stop controlled intersection and the addition of  Project traffic results in an addition of 3 seconds or more of delay for any movement.   Potentially Significant Cumulative Impacts  A potentially significant cumulative impact is defined to occur at any signalized intersection if  the addition of Project trips will result in the LOS for that intersection to exceed the criteria  established in Table 1‐3 for Existing Plus Ambient Growth Plus Project Plus Cumulative Projects  (EAPC) traffic conditions.    A potentially significant cumulative impact at an unsignalized study area intersection is defined  to occur when, with Project traffic included, an intersection has a projected LOS F on a side  street for a two‐way stop control or LOS E or worse for the intersection  an all‐way  stop  controlled intersection and the addition of Project traffic results in an addition of 3 seconds or  more of delay for any movement.   1.4.2  ROADWAY SEGMENTS  Potentially Significant Project Impacts  A potentially significant Project impact is defined to occur at any study area roadway segment if  the segment is projected to be operating at LOS E or LOS F and the volume‐to‐capacity (V/C)  ratio increases by 0.02 or more with the addition of Project traffic for E+P traffic conditions.   Potentially Significant Cumulative Impacts  A  potentially  significant  cumulative impact  is defined to occur at  any  study area  roadway  segment if the Project would cause the Existing LOS to fall to worse than LOS D for Existing Plus  Ambient  Growth Plus  Cumulative Projects  traffic  conditions.   A potentially  significant  cumulative impact is also defined to occur on any study area roadway segment that is already  operating at LOS E or LOS F, if the Project traffic will increase the V/C ratio by more than 0.02  for EAPC traffic conditions.    Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  7 1.5  SUMMARY OF FINDINGS  The results of the potentially significant Project and cumulative impacts for the study area  intersections for E+P and EAPC traffic conditions are summarized in Tables1‐4 and 1‐5.  As  shown on Table 1‐4 and discussed in detail on Section 6 Near Term Conditions Traffic Analysis,  the development of the proposed Project is not anticipated to result in a potentially project  specific impact.   However,  potentially significant cumulative impacts are anticipated at the  following study area intersections, with the addition of the Project traffic as summarized in  Table 1‐5:   #1 ‐ Madison Street at Avenue 58   #3 ‐ Madison Street at Avenue 54.   #6 ‐ Jefferson Street at Avenue 54   #7 ‐ Jefferson Street at Avenue 52   #9 ‐ Jefferson Street at Avenue 50   #11 – Monroe Street at Avenue 60   #12 – Monroe Street at Avenue 58   #13 – Monroe Street at Airport Boulevard   #14 ‐ Monroe Street at Avenue 54   #15 – Monroe Street at Avenue 52  As shown in Table 1‐5, the project’s cumulative impact at the abovementioned intersections  are  mitigated  to operate at an acceptable  level  of service (LOS “D” or better) with the  implementation of the improvements shown on Exhibit 1‐3 and described in detail in Sections 6  and 9.  Project  access improvements,  fully  funded  CIP  improvements and added  improvements (if  necessary) are shown on Exhibit 1‐3.  The results of the General Plan Buildout (2040) conditions and recommended improvements  are summarized in Table 1‐6.    A  summary of  roadway  segment  volume‐to‐capacity analysis  is provided  on Table 1‐7.   Intersection recommendations  to provide acceptable operations for Year  2040 for  various  network scenarios are also documented.  1.5.1  EXISTING (2019) CONDITIONS  As shown in Table 1‐4, the intersection analysis for Existing conditions indicates that the 17  existing study area intersections are currently operating at an acceptable LOS during the peak  hours.   As shown on Table 1‐7, all study area roadway segments analyzed are currently operating at  acceptable LOS.  1.5.2  E+P AND EAP CONDITIONS  The  22  (17  existing + 5 Project intersections)  study area intersections are anticipated to   operate at acceptable LOS with the addition of Project traffic for E+P traffic conditions.         AM PM AM PM AM PM AM PM 1Madison St. / Avenue 58 AWS 8.5 9.3 A A 10.0 12.8 A B No 2Madison St. / Airport Blvd.TS 8.8 8.4 A A 8.8 9.9 A A No 3Madison St. / Avenue 54 AWS 12.9 15.9 B C 15.2 23.5 C C No 4Madison St. / Avenue 52 TS 27.9 28.5 C C 29.1 30.0 C C No 5Madison St. / Avenue 50 TS 28.6 29.4 C C 29.1 29.8 C C No 6 Jefferson St. / Avenue 54 AWS 12.2 16.9 B C 13.2 20.1 B C No 7 Jefferson St. / Avenue 52 RDB 9.4 9.7 A A 10.6 11.2 B B No 8 Jefferson St. / Pomelo TS 8.4 14.3 A B 8.8 14.3 A B No 9 Jefferson St. / Avenue 50 TS 46.3 49.4 D D 46.5 49.4 D D No 10 Madison St. / Avenue 60 AWS 8.2 9.1 A A 8.7 9.5 A A No 11 Monroe St. / Avenue 60 AWS 8.1 8.3 A A 8.5 8.9 A A No 12 Monroe St. / Avenue 58 AWS 8.1 9.4 A A 8.9 11.0 A B No 13 Monroe St. / Airport Blvd.AWS 8.5 9.2 A A 9.0 10.0 A B No 14 Monroe St. / Avenue 54 AWS 14.3 12.7 B B 16.3 32.9 C D No 15 Monroe St. / Avenue 52 AWS 14.7 25.3 B D 16.8 34.3 C D No 16 Monroe St. / 50th Avenue TS 16.6 18.0 B B 16.6 18.5 B B No 17 Jackson St. / 58th Avenue AWS 7.5 8.2 A A 7.7 8.6 A A No 18 S. Access / Avenue 60 CSS 8.9 8.9 A A No 19 Madison St. / Main Access CSS 12.7 15.6 B C No 20 Project Access 1 / Avenue 58 CSS 9.2 9.8 A A No 21 Project Access 2 / Avenue 58 CSS 8.6 9.0 A A No 22 Madison St. / Project Access 3 CSS 8.9 10.1 A B No 1 Per the Highway Capacity Manual 6th Edition (HCM6), overall average intersection delay and level of service are shown for intersections with a traffic signal or all way stop control. For intersections with cross street stop control, the delay and level of service for the worst individual movement (or movements sharing a single lane) are shown. BOLD = LOS does not meet the applicable jurisdictional requirements (i.e., unacceptable LOS). 2 CSS = Cross‐street Stop; TS = Traffic Signal;  AWS = All‐way Stop;  RDB = Roundabout; 1 = Improvement 3 R:\UXRjobs\_12600‐13000\12615\Excel\[12615 ‐ Report.xlsx]1‐4 E+P TABLE 1‐4: SUMMARY OF EXISTING AND EXISTING PLUS PROJECT INTERSECTION OPERATIONS Future Intersection Future Intersection Future Intersection Future Intersection Delay (secs)1 Level of Service1 Delay (secs)1 Level of Service1 Future Intersection A potentially significant project traffic impact is defined to occur at any signalized intersection if the intersection is operating at LOS E and the project causes the delay to increase by 2  seconds or more. If the signalized intersection is operating at LOS F, a potentially significant project specific traffic impact is defined to occur if the project causes the delay to increase by 1  second or more.  For cross‐street stop controlled intersections, a potentially significant project specific traffic impact is defined to occur if the  intersection is operating at LOS  F on the side  street and the addition of project traffic results in an increase of 3 seconds or more of delay for any movement.  #Intersection Traffic Control2 Potentially Significant  Project Specific Impact3 Existing (2019) 8 AM PM AM PM AM PM AM PM AM PM AM PM AM PM AM PM AM PM AM PM AM PM AM PM1Madison St. / Avenue 58 AWS 10.9 14.2 B B 11.4 15.6 B C 11.4 15.9 B C 12.0 18.2 B C 12.7 20.8 B C 17.357.9CF‐ With ImprovementsTS‐ ‐ ‐‐ ‐ ‐ ‐‐ ‐ ‐ ‐‐ ‐ ‐ ‐‐ ‐ ‐ ‐‐27.4 32.1 C C No2Madison St. / Airport Blvd. TS 8.8 10.2 A B 8.9 10.2 A B 9.0 10.4 A B 9.2 10.4 A B 9.6 10.9 A B 9.6 10.9 A B No3Madison St. / Avenue 54 AWS 21.347.6CE22.653.0CF33.9>80DF 36.9 >80 E F 79.2 >80 F F >80 >80 F F‐ With ImprovementsTS31.4 31.6 C C 31.5 31.7 C C 34.5 38.5 C D 34.8 38.8 C D 41.2 43.6 D D 41.6 50.3 D D No4Madison St. / Avenue 52 TS 30.2 30.0 C C 30.5 30.2 C C 30.8 30.8 C C 31.0 31.1 C C 31.6 32.3 C C 32.2 33.1 C C No5Madison St. / Avenue 50 TS 29.9 31.3 C C 30.0 31.3 C C 30.7 32.1 C C 30.8 32.1 C C 31.9 33.4 C C 32.2 33.6 C C No6 Jefferson St. / Avenue 54 AWS 18.849.7CE19.352.1CF24.179.4CF25.2>80DF 40.6 >80 E F 54.2 >80 F F‐ With ImprovementsTS36.1 39.9 D D 36.2 40.3 D D 42.7 41.6 D D 43.0 42.3 D D 22.7 22.5 C C 22.9 22.6 C C No7 Jefferson St. / Avenue 52 RDB42.8 78.7 E F 44.3 >80 E F 59.8 >80 F F 61.7 >80 F F >80 >80 F F >80 >80 F F‐ With Improvements RDB 10.2 12.8 B B 10.3 13.0 B B 11.7 16.6 B C 11.8 16.9 B C 15.1 28.3 C D 16.8 34.3 C D No8 Jefferson St. / PomeloTS 9.3 34.4 A C 9.4 34.4 A C 15.6 34.8 B C 15.6 34.8 B C 19.4 35.4 B D 19.5 35.8 B D No9 Jefferson St. / Avenue 50 TS 52.4 50.6 D D 52.5 50.7 D D 52.3 53.3 D D 52.4 53.4 D D 52.458.8DE53.060.3DE‐ With Improvements‐ ‐ ‐‐ ‐ ‐ ‐‐ ‐ ‐ ‐‐ ‐ ‐ ‐‐51.4 51.0 D D 51.8 51.6 D D No10 Madison St. / Avenue 60 AWS 8.8 10.6 A B 8.9 10.8 A B 9.0 11.2 A B 9.2 11.7 A B 9.4 12.8 A B 10.2 14.8 B B No11 Monroe St. / Avenue 60 AWS 10.4 12.0 B B 10.5 12.3 B B 13.0 18.0 B C 13.3 19.1 B C 25.976.4DF30.9>80DF‐ With Improvements‐ ‐ ‐‐ ‐ ‐ ‐‐ ‐ ‐ ‐‐ ‐ ‐ ‐‐33.3 34.9 C C 34.4 37.7 C D No12 Monroe St. / Avenue 58 AWS 10.8 23.8 B C 11.0 26.8 B D 15.7>80CF16.4>80CF 52.2 >80 F F >80 >80 F F‐ With ImprovementsTS‐‐‐‐‐‐‐‐17.3 21.7 B C 18.1 22.9 B C 23.2 33.3 C C 25.9 38.1 C D No13 Monroe St. / Airport Blvd. AWS 11.1 13.8 B B 11.3 14.1 B B 15.6 27.7 C D 16.2 29.1 C D47.3 >80 E F 70.4 >80 F F‐ With ImprovementsTS‐ ‐ ‐‐ ‐ ‐ ‐‐ ‐ ‐ ‐‐ ‐ ‐ ‐‐24.0 24.9 C C 24.6 25.8 C C No14 Monroe St. / Avenue 54 AWS 31.135.7DE33.035.9DE >80 >80 F F >80 >80 F F >80 >80 F F >80 >80 F F‐ With ImprovementsTS23.5 23.0 C C 23.7 23.2 C C 24.4 24.0 C C 24.5 24.0 C C 34.7 37.0 C D 35.0 37.7 C D No15 Monroe St. / Avenue 52 AWS50.3 >80 F F 53.1 >80 F F >80 >80 F F >80 >80 F F >80 >80 F F >80 >80 F F‐ With ImprovementsTS13.0 14.7 B B 13.0 14.7 B B 13.9 15.5 B B 13.9 15.5 B B 33.7 41.2 C D 34.1 44.1 C D No16 Monroe St. / 50th Avenue TS 16.3 20.4 B C 16.3 20.4 B C 16.6 21.5 B C 16.6 21.5 B C 17.7 25.0 B C 17.9 25.8 B C No17 Jackson St. / 58th Avenue AWS 8.1 9.8 A A 8.1 9.8 A A 8.5 11.3 A B 8.6 11.5 A B 9.5 16.9 A C 9.9 21.5 A C No18 S. Access / Avenue 60CSS8.6 8.6 A A8.6 8.6 A A8.9 8.9 A A No19 Madison St. / Main AccessCSS11.2 12.6 B B11.5 13.5 B B17.4 24.3 C C No20 Project Access 1 / Avenue 58CSS9.9 10.6 A B10.1 10.9 B B10.2 11.1 B B No21 Project Access 2 / Avenue 58CSS9.3 9.8 A A9.3 9.9 A A9.4 10.0 A B No22 Madison St. / Project Access 3CSS9.0 9.7 A A9.1 9.9 A A9.6 11.3 A B No1Per the Highway Capacity Manual 6th Edition (HCM6), overall average intersection delay and level of service are shown for intersections with a traffic signal or all way stop control.  For intersections with cross street stop control, the delay and level of service for the worst individual movement (or movements sharing a single lane) are shown.  BOLD = LOS does not meet the applicable jurisdictional requirements (i.e., unacceptable LOS).2CSS = Cross‐street Stop; TS = Traffic Signal;  AWS = All‐way Stop;  RDB = Roundabout; 1 = Improvement3R:\UXRjobs\_12600‐13000\12615\Excel\[12615 ‐ Report.xlsx]1‐5TABLE 1‐5: SUMMARY OF PHASED INTERSECTION OPERATIONS#IntersectionTrafficControl2Potentially Significant Cumulative Impact3Delay 1Future IntersectionFuture IntersectionDelay 1LOS1Future IntersectionA potentially significant cumulative traffic impact is defined to occur at any signalized intersection if the intersection is operating at LOS E and the project causes the delay to increase by 2 seconds or more. If the signalized intersection is operating at LOS F, a potentially significant cumulative traffic impact is defined to occur if the project causes the delay to increase by 1 second or more.  For cross‐street stop controlled intersections, a potentially significant cumulative  traffic impact is defined to occur if the  intersection is operating at LOS  F on the side street and the addition of project traffic results in an increase of 3 seconds or more of delay for any movement. Delay 1LOS1Future IntersectionFuture IntersectionFuture IntersectionFuture IntersectionLOS1Future IntersectionFuture IntersectionFuture IntersectionFuture IntersectionFuture IntersectionDelay 1LOS1Future IntersectionFuture IntersectionFuture IntersectionDelay 1LOS1PHASE 3 (2026)Without ProjectWith ProjectWithout Project With ProjectPHASE 1 (2021)PHASE 2 (2023)Without ProjectWith ProjectDelay (secs)1LOS19 AM PM AM PM AM PM AM PM 1Madison St. / Avenue 58 ‐ With GPCE Update Improvements TS 40.1 63.2 D E 41.5 70.3 D E ‐ With Modified GPCE Improvements TS 34.5 45.5 C D 35.1 53.0 D D 2Madison St. / Airport Blvd.TS 23.2 28.6 C C 23.7 29.7 C C 3Madison St. / Avenue 54 TS 42.9 49.0 D D 44.2 53.3 D D 4Madison St. / Avenue 52 TS 38.8 52.0 D D 39.5 53.8 D D 5Madison St. / Avenue 50 TS 36.7 53.2 D D 37.6 54.8 D D 6 Jefferson St. / Avenue 54 TS 24.0 43.5 C D 24.2 48.4 C D 7 Jefferson St. / Avenue 524 RDB 5.8 8.3 A A 5.9 9.1 A A 8 Jefferson St. / Pomelo TS 6.3 21.2 A C 6.4 21.4 A C 9 Jefferson St. / Avenue 50 TS 41.5 52.8 D D 42.2 54.6 D D 10 Madison St. / Avenue 60 TS 50.9 48.0 D D 49.6 53.1 D D 11 Monroe St. / Avenue 60 ‐ With GPCE Update Improvements TS 45.1 98.8 D F 46.1 103.9 D F ‐ With Added GPCE Improvements TS 36.7 50.3 D D 37.2 53.0 D D 12 Monroe St. / Avenue 58 ‐ With GPCE Update Improvements TS 47.8 72.0 D E 50.1 75.9 D E ‐ With Added GPCE Improvements TS 38.0 48.6 D D 39.5 52.0 D D 13 Monroe St. / Airport Blvd.TS 33.3 44.1 C D 37.8 45.4 D D 14 Monroe St. / Avenue 54 TS 31.5 52.5 C D 31.6 54.5 C D 15 Monroe St. / Avenue 52 TS 39.0 52.7 D D 39.0 54.3 D D 16 Monroe St. / 50th Avenue TS 34.5 53.3 C D 34.1 54.5 C D 17 Jackson St. / 58th Avenue TS 29.7 36.7 C D 29.7 38.0 C D 18 S. Access / Avenue 60 CSS 0.0 0.0 0 0 34.2 34.8 D D 19 Madison St. / Main Access ‐ With Cross‐Street Stop Control CSS 113.2 91.7 F F ‐ With Traffic Signal TS 7.6 9.0 A A 20 Project Access 1 / Avenue 58 CSS 12.9 14.5 B B 21 Project Access 2 / Avenue 58 CSS 10.2 10.4 B B 22 Madison St. / Project Access 3 CSS 13.6 14.4 B B 1 Per the Highway Capacity Manual 6th Edition (HCM6), overall average intersection delay and level of service are shown for intersections with a traffic signal or all way stop control.  For intersections with cross street stop control, the delay and level of service for the worst  individual movement (or movements sharing a single lane) are shown. BOLD = LOS does not meet the applicable jurisdictional requirements (i.e., unacceptable LOS). 2 CSS = Cross‐street Stop; TS = Traffic Signal;  AWS = All‐way Stop;  RDB = Roundabout; 1 = Improvement R:\UXRjobs\_12600‐13000\12615\Excel\[12615 ‐ Report.xlsx]1‐6 Future Intersection Delay (Secs)1 Level of Service1 Future Intersection Future Intersection Future Intersection TABLE 1‐6: SUMMARY OF GENERAL PLAN BUILDOUT (2040) INTERSECTION OPERATIONS #Intersection Traffic Control2 Without Project With Project Delay (Secs)1 Level of Service1 10 ADT3V/C ADT3V/CADT3V/C ADT3V/CADT3V/C ADT3V/CWest of Madison St. Secondary 3 21,000  41,600  0.08 2,300  0.11 No 5,700     0.27 6,300     0.30 No428,000  11,800  0.42 12,500  0.45 West of Monroe St. Secondary 4 28,000  2,300  0.08 4,100  0.15 No 5,900     0.21 7,800     0.28 No 4 28,000  12,100  0.43 14,000  0.50 West of Jackson St. Secondary 2 14,000  41,800  0.13 2,700  0.19 No 4,900     0.35 5,700     0.41 No428,000  18,200  0.65 19,000  0.68 Madison St. South of Airport Bl. Primary 4 42,600  6,700  0.16 9,700  0.23 No 14,300  0.34 17,400  0.41 No 4 42,600  30,900  0.73 34,000  0.80 Avenue 60 West of Monroe St. Secondary 3 21,000  43,200  0.15 4,500  0.21 No 6,900     0.33 8,200     0.39 No428,000  22,700  0.81 24,000  0.86 Monroe St. South of Airport Bl. Primary 3 31,950  53,400  0.11 4,400  0.14 No 12,100  0.38 13,100  0.41 No442,600  24,900  0.58 26,000  0.61 1 These maximum roadway capacities have been extracted from the City of La Quinta Engineering Bulletin #06‐13 (October 2017).R:\UXRjobs\_12600‐13000\12615\Excel\[12615 ‐ Report.xlsx]1‐77 1 = Existing number of lanes; 1 = City of La Quinta General Plan Buildout number of lanes4 Capacity was calculated as a ratio of 4‐lane Secondary capacity.5 Capacity was calculated as a ratio of 4‐lane Primary capacity.These roadway capacities are "rule of thumb" estimates for planning purposes.  The LOS E service volumes are estimated maximum daily capacity for respective classifications.  Capacity is affected by such factors as intersections (spacing, configuration and control features), degree of access control, roadway grades, design geometrics (horizontal and vertical alignment standards), sight distance, vehicle mix (truck and bus traffic) and pedestrian and bicycle traffic.2 A potentially significant project traffic impact is defined to occur on any road segment if the segment is projected to be operating at LOS E or LOS F  with project traffic included and the V/C is increased 3 A potentially significant cumulative  traffic impact is defined to occur on any road segment if the project would cause the existing LOS to fall to worse than LOS D for EAPC (2026) With Project volumes.  A potentially significant cumulative traffic impact is also defined to occur if the segment is projected to be operating at LOS E or LOS F  with project traffic included and the V/C is increased by 0.02 or more by addition of project traffic. Avenue 58Potentially Significant CumulativeImpact3# of Lanes72040Capacity1Existing (2019) E+PWithout Project With ProjectTABLE 1‐7: SUMMARY OF ROADWAY SEGMENT ANALYSISRoadway SegmentRoadwayDesignation# of Lanes7Existing Capacity1Potentially Significant Project Specific Impact2PHASE 3 (2026)Without Project With ProjectGPBO (2040) 11 12 13 14 15 16 17  Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  11 For EAP traffic conditions, the following five study area intersections are anticipated to require  installation of a traffic signal (which is funded in the CIP) in order to maintain acceptable LOS  under EAP conditions:     #3   ‐ Madison Street at Avenue 54    #6   ‐ Jefferson Street at Avenue 54   #12 ‐ Monroe Street at Avenue 58   #14 ‐ Monroe Street at Avenue 54   #15 ‐ Monroe Street at Avenue 52  EAP  analysis results indicates  that the intersection  of Jefferson Street at Avenue 52 (#7)  experiences  deficient operations  under  cumulative “without project” conditions.  Jefferson  Street at Avenue 52 requires reconstruction of the current roundabout design to incorporate 2  circulating  lanes  around the center  island.   This  effectively accommodates  an additional  through lane in the northbound and southbound directions to provide acceptable LOS.    All study roadway segments analyzed are anticipated to operate at acceptable LOS for E+P and  EAP  traffic conditions, consistent with Existing traffic conditions.   1.5.3  EAPC PHASE 1 (2021) CONDITIONS  For EAPC Phase 1 (2021) traffic conditions, the following four study area intersections are anticipated to  require installation of a traffic signal (which is funded in the CIP) in order to maintain acceptable LOS  under EAPC (2021) conditions:     #3   ‐ Madison Street at Avenue 54    #6   ‐ Jefferson Street at Avenue 54   #14 ‐ Monroe Street at Avenue 54   #15 ‐ Monroe Street at Avenue 52  EAPC Phase 1 (2021) analysis results indicates that the intersection of Jefferson Street at  Avenue  52  (#7) experiences deficient operations  under cumulative  “without project”  conditions.  Jefferson Street at Avenue 52 requires reconstruction of the current roundabout  design to  incorporate  2 circulating  lanes  around  the  center island.   This  effectively  accommodates an additional through lane in the northbound and southbound directions to  provide acceptable LOS.  The improvements are needed with or without the Project, so a fair  share contribution is appropriate.  All study roadway segments analyzed are anticipated to operate at acceptable LOS for EAPC  Phase 1 (2021) traffic conditions, consistent with Existing traffic conditions.   1.5.4  EAPC PHASE 2 (2023) CONDITIONS  For  EAPC Phase 2(2023) traffic  conditions, the following five study area intersections are  anticipated to require installation of a traffic signal (which is funded in the CIP) in order to  maintain acceptable LOS:     Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  12  #3   ‐ Madison Street at Avenue 54    #6   ‐ Jefferson Street at Avenue 54   #12 ‐ Monroe Street at Avenue 58   #14 ‐ Monroe Street at Avenue 54   #15 ‐ Monroe Street at Avenue 52  EAPC Phase 2 (2023) analysis results indicates that the intersection of Jefferson Street at  Avenue  52  (#7) experiences deficient operations  under cumulative  “without project”  conditions.  Jefferson Street at Avenue 52 requires reconstruction of the current roundabout  design to  incorporate  2 circulating  lanes  around  the  center island.   This  effectively  accommodates an additional through lane in the northbound and southbound directions to  provide acceptable LOS.  The improvements are needed with or without the Project, so a fair  share contribution is appropriate.  All study roadway segments analyzed are anticipated to operate at acceptable LOS for EAPC  Phase 2 (2023) traffic conditions, consistent with Existing traffic conditions.   1.5.5  EAPC PHASE 3 (2026) CONDITIONS  For EAPC Phase 3 (2026) traffic conditions, the following eight study area intersections are  anticipated to require installation of a traffic signal  in order to maintain acceptable LOS under  EAPC (2026) conditions:     #1   ‐ Madison Street at Avenue 58    #3   ‐ Madison Street at Avenue 54    #6   ‐ Jefferson Street at Avenue 54   #11 ‐ Monroe Street at Avenue 60   #12 ‐ Monroe Street at Avenue 58   #13 ‐ Monroe Street at Airport Boulevard   #14 ‐ Monroe Street at Avenue 54   #15 ‐ Monroe Street at Avenue 52  In addition, for Jefferson Street at Avenue 50 (#9), a second westbound  through  lane is  necessary to maintain acceptable level of service.  EAPC analysis results in one cumulatively  impacted intersection (Jefferson Street at  Avenue  52).  Similar to EAPC  Phase  2  conditions,  Jefferson Street at Avenue 52 (#7) requires reconstruction of the current roundabout design to  incorporate 2 circulating lanes around the center island.  This effectively accommodates an  additional through lane in the northbound and southbound directions to provide acceptable  LOS.     For the intersection of Madison Street at Avenue 58 (#1), addition of Project traffic requires the  installation of the traffic signal.  Therefore, the required signal will be installed by the Project,  and reimbursement to the Project developer may be provided for all but the Project’s fair share  by future developments, or CIP, or DIF.     Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  13 For the remaining deficient study area intersections, the improvements are needed for with or  without the Project, so a fair share contribution is appropriate for these locations.   All study roadway segments analyzed are anticipated to operate at acceptable LOS for EAPC  Phase 3 (2026) traffic conditions.   1.5.6  EAPC PHASE 3 (2026) WEEKEND SPECIAL EVENT CONDITIONS  The applicant anticipates the potential occurrence of special events at this location involving  attendance of not‐to‐exceed 2,500 guests per day arriving or departing on Saturdays (up to 4  events per year).   The proposed Project is anticipated to generate a net total of 8,932 trip‐ends per day on a  Saturday during a special event with 906 vehicles per hour (VPH) during the arrival peak hour  and 884 vph during the departure peak hour.  Improvement recommendations identified in Chapter 8 of this report for weekend special event  conditions are consistent with the improvements identified  in Section 1.5.5 above for EAPC  Phase 3 weekday typical operations.  1.5.7  YEAR 2040 CONDITIONS  General Plan Buildout (Year 2040) conditions includes the Travertine project currently under  consideration in the City of La Quinta that proposes to eliminate the connection of Madison  Street as a General Plan roadway south of Avenue 60.  Therefore, the General Plan Buildout  (Year  2040) conditions  analysis assumes elimination  of this connection.   Intersection  lane  recommendations determined in Chapter 7 of this report and shown on Exhibit 1‐3 provide  acceptable LOS under Year 2040 traffic conditions (i.e., LOS D or better).    1.5.8  SITE ACCESS AND ON‐SITE CIRCULATION  The  recommended  site access improvements and  on‐site circulation  for  the  Project are  described below and illustrated on Exhibit 9‐1.  The Coral Mountain Specific Plan Project is  proposed to be served by the Project access locations listed below:  •  Madison Street / Main Access (full access)  •  South Access / Avenue 60 (full access)  •  Project Access 1 / Avenue 58 (full access)  •  Project Access 2 / Avenue 58 (right‐in/right‐out access)  •  Madison Street / Project Access 3 (right‐in/right‐out access)  The separation between Project driveways along Avenue 58 and Madison Street are over 250  feet and separation between Avenue 58 and the Project’s main access point (future signalized  location) is over 600 feet.  The location of each Project access points meets City of La Quinta  intersection spacing standards.     Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  14 For Project Phase 1 conditions, the following improvements are recommended:  Avenue 58 should be constructed to its ultimate half‐section width as a Secondary along the  commercial portion of the Project.    Madison Street should be constructed to its ultimate half‐section width as a Secondary along  the commercial portion of the Project.  Avenue 60 should be constructed as a 2‐lane roadway  along the Project boundary.    For Project  Access  1  &  Avenue  58 (intersection  20), provide northbound cross‐street stop  control.  Construct south leg with one shared northbound left‐right turn lane. Accommodate  westbound left turn lane within two‐way left turn lane (TWLTL) striping.  Northbound cross‐street stop control should be provided for Project Access 2 & Avenue 58  (intersection 21).  Construct south leg with one right turn outbound lane. Left turns should not  be accommodated at this intersection.  For Madison Street & Project Access 3 (intersection 22), provide eastbound cross‐street stop  control.   Construct west  leg  with one right turn  outbound lane. Left turns should not be  accommodated at this intersection.  Eastbound cross‐street stop control  should be  provided for Madison Street & Main Access  (intersection 19).  Construct west leg with one left turn outbound and one right turn outbound  lane. The main Project driveway is located on Madison Street south of Avenue 58.  It is a full  access location, serving left and right turns to and from Madison Street.  With the Project, the  northbound left turn lane serving the main Project driveway is recommended to provide 150  feet of vehicle queuing.  For South Access & Avenue 60 (intersection 18), provide southbound cross‐street stop control.   Construct north leg with one shared left‐right turn outbound lane. Construct west leg with one  shared left‐through lane. Construct east leg with one shared through‐right lane.   For  Project  Phase  2  conditions, the  same  improvements  are  recommended  as  for  Project  Phase 1 (see above).  For Project Buildout (Phase 3) conditions, the following improvements are recommended:  Avenue 58 should be constructed to its ultimate half‐section width as a Secondary along the  residential / remaining portion of the Project.    Madison Street should be constructed to its ultimate half‐section width as a Secondary along  the residential / remaining portion of the Project.    Construct traffic signal for the intersection of Madison Street & Main Access when warranted.  On‐site traffic  signing  and  striping should  be implemented in conjunction with  detailed  construction plans for the project site.   Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  15 Sight distance at the project access driveways should be reviewed with respect to City of La  Quinta sight distance standards at the time of preparation of final grading, landscape and street  improvement plans.    1.5.9  VEHICLE MILES TRAVELED  Project VMT (Vehicle Miles Traveled) has been evaluated and provided in a separate letter:  “Coral Mountain Specific Plan Vehicle Miles Traveled (VMT) Analysis”, dated October 27, 2020.     Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  16 2  PROPOSED DEVELOPMENT  2.1  LOCATION  The proposed Project is located on the southwest corner of re‐aligned Madison Street at 58th  Avenue in the City of La Quinta.  2.2  LAND USE AND PHASING  The Project consists of a master planned themed resort and comprised of a wave basin, a 150‐ key hotel (with 1,900 square feet bar, 1,400 square feet restaurant, 4,200 square feet kitchen,  1,100 rooftop bar, 1,200 pool bar & grill, and 4,200 square feet spa), 104 attached dwelling  units, 496 detached dwelling units, 60,000 square feet of retail, wave village area (with 900  square feet shape studio, 1,600 square feet surf shop, 3,000 square feet board room, 1,800  square feet surf lounge/living room, 800 square feet surf classroom, a fitness pavilion, 1,400  square feet high performance center, and 5,500 square feet beach club), the farm area (with  2,100 square feet barn, 2,500 square feet greenhouse, 1,400 square feet equipment barn, 300  square feet tool shed, 1,200 square feet family camp, 4,500 square feet gym, 2,000 square feet  outfitters, and 2,000 square feet locker rooms).  In addition, back of house complex consists of  9,500 square feet resort operations, 1,500 square feet wave operations, and 1,000 square feet  guardhouses.  The wave basin is a private facility.  The Project is anticipated to be constructed in phases, with Phase 1 (2021) including resort  (wave basin, hotel uses, and 57,000 square feet of commercial ancillary uses), 104 attached  dwelling units, 26 detached dwelling units, and 10,000 square feet of retail.  Project Phase 2  (2023) adds 25,000 square feet of retail. Project Phase 3 (2026) adds 470 detached dwelling  units and 25,000 square feet of retail.    The current General Plan land use and zoning designated for the site is Low Density Residential,  Open Space Recreation, and General Commercial.   2.3  SITE PLAN AND PROJECT ACCESS  The  preliminary  Project  land  use plan was previously  presented on Exhibit 1‐1.  The Coral  Mountain Specific Plan Project is proposed to be served by the Project access locations listed  below:  •  Madison Street / Main Access (full access)  •  South Access / Avenue 60 (full access)  •  Project Access 1 / Avenue 58 (full access)  •  Project Access 2 / Avenue 58 (right‐in/right‐out access)  •  Madison Street / Project Access 3 (right‐in/right‐out access)   Both Avenue 58 and Madison Street are classified as Secondary Arterials adjacent to the site.   The separation standards for a Secondary Arterial are 250 feet between driveways, and 600   Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  17 feet between street intersections (based upon the City of La Quinta Public Works Department  Development Engineering Handbook).  The Project Main Driveway on Madison Street is located approximately 666 feet south of the  Madison Street / Avenue 58 intersection.  Both of these intersections (Madison Street / Avenue  58 and Madison Street / Project Main Access) are projected to eventually meet traffic signal  warrants.    A Project commercial driveway (Project Access 3) is proposed to be located approximately 280  feet south of the Madison Street / Avenue 58 intersection.  Project Access 3 is limited to right‐ turns in and out only (RIRO).  It is located approximately 386 ft. north of the Madison Street /  Project Main Access intersection.   Along Avenue 58, two Project commercial driveways are proposed.  Project Access 2 is located  approximately 273 feet west of Madison Street / Avenue 58 intersection, and is limited to right‐ turns in and out only (RIRO).  Project Access 1 is located approximately 297 feet west of Project  Access 2 / Avenue 58 intersection, and approximately 255 ft. east of S. Valley Lane.          Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  18 3  AREA CONDITIONS  This section provides a summary of the existing study area, the City of La Quinta General Plan  Circulation  Network, and  a  review of  existing peak  hour intersection  operations,  roadway  segment capacity, and traffic signal warrant analyses.  3.1  STUDY AREA  Pursuant to the agreement with City of La Quinta staff (Appendix 1.1), the study area includes  22 study area intersections.  The locations of these intersections were shown previously on  Exhibit 1‐2.    3.2  AREA ROADWAY SYSTEM  Exhibit  3‐1  illustrates the  study area intersections  located near the proposed  Project  and  identifies the number of through traffic lanes for existing roadways and intersection traffic  controls.    Exhibit  3‐2  shows  the  City of  La Quinta  General  Plan Circulation Element, and Exhibit 3‐3  illustrates the City of La Quinta General Plan roadway cross‐sections.    3.3  TRANSIT SERVICE  The City of La Quinta is currently served by the SunLine Transit Agency, but current bus services  are not located within the Project study area.  Transit service is reviewed and updated by the  SunLine Transit Agency periodically to address  ridership, budget  and  community demand  needs.  Changes in land use can affect these periodic adjustments which may lead to either  enhanced or reduced service where appropriate.    3.4  PEDESTRIAN AND ALTERNATIVE FACILITIES  The  study area  has  existing pedestrian  /  bicycle  paths  along sections of  Jefferson Street,  Madison Street, Monroe Street, Avenue 50, Avenue 52, Avenue 54, Airport Boulevard, and  Avenue 58.    The City of La Quinta General Plan Update Future Class I golf cart/NEV path is proposed along  Jefferson Street from Avenue 50 to Avenue 54.  Jefferson Street south of Avenue 58, along with  sections of Madison Street, Monroe Street, Jackson Street, Avenue 50, Avenue 52, Avenue 54,  Airport Boulevard, Avenue 58, avenue 60, and Avenue 62 are planned to be a Class II Golf  Cart/NEV path and multi‐use path.       26 27 28  Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  22 3.5  TRAFFIC VOLUMES AND CONDITIONS  The intersection LOS analysis is based on the traffic volumes observed during the peak hour  conditions using traffic count data collected on August 15th, 2017, April 9th, 2019, May 7th, 2019,  and September 10, 2019.  Based on discussions with City staff, the following peak hours were  selected for analysis:   Weekday AM Peak Hour (peak hour between 6:00 AM and 8:30 AM)   Weekday PM Peak Hour (peak hour between 2:30 PM and 5:30 PM)  A 20% increase is applied to counts taken in August, 5% increase is applied to counts taken in  April, and 10% increase is applied to counts taken in May per City of La Quinta’s EB#06‐13.  The  raw manual peak hour turning movement traffic count data sheets are included in Appendix  3.1.  There were no observations made in the field that would indicate atypical  traffic  conditions  on the count dates,  such as  construction activity that would prevent or  limit  roadway access and detour routes.  The average AM/PM peak hour intersection growth  between  2017 and  2019  counts  data at  selected study area  and nearby intersections is  approximately  2.66%.   The additional 2.66% growth  rate is applied to the study area  intersections with 2017 counts to reflect 2019 conditions.  The raw traffic count data provided  in Appendix 3.1 was adjusted to maintain flow conservation between applicable study area  intersections (i.e., no unexplained loss of vehicles between no or limited access intersections).   Existing traffic volumes with seasonal adjustments are shown on Exhibits 3‐4 through 3‐6.  Existing weekday average daily traffic (ADT) volumes on arterial highways throughout the study  area are shown on Exhibit 3‐4.  ADT volumes are estimated using the formula below for each  intersection leg (consistent with 2018 TIA) and compared to the 2017 ADT’s with 2.66% growth  to reflect 2019 conditions, where 2019 counts are unavailable:  Weekday PM Peak Hour (Approach Volume + Exit Volume) x 9.753 = Leg Volume    For those roadway segments which have 24‐hour tube count data available in close proximity  to the study area, a comparison between the PM peak hour and daily traffic volumes indicated  that the peak‐to‐daily relationship of approximately 9.30 percent would sufficiently estimate  average daily traffic (ADT) volumes for planning‐level analyses.  As such, the above equation  utilizing a factor of 9.753 estimates the ADT volumes on the study area roadway segments  assuming a peak‐to‐daily relationship of approximately 9.30 percent (i.e., 1/0.0930 = 9.753).    3.6  LEVEL OF SERVICE DEFINITIONS AND ANALYSIS METHODOLOGIES  3.6.1  SIGNALIZED INTERSECTIONS  The  City of  La Quinta  requires signalized intersection operations analysis  based  on the  methodology described in the HCM.  Intersection LOS operations are based on an intersection’s  average control delay.  Control delay includes initial deceleration delay, queue move‐up time,  stopped delay, and final acceleration delay.  For signalized intersections LOS is directly related  to the average control delay per vehicle and is correlated to a LOS designation as described in  Table 3‐1.   30 31 32  Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  26 TABLE 3‐1: SIGNALIZED INTERSECTION LOS THRESHOLDS  Description  Average Control  Delay (Seconds),  V/C ≤ 1.0  Level of Service,  V/C ≤ 1.0  Level of Service,  V/C > 1.0  Operations with very low delay occurring with  favorable progression and/or short cycle length.  0 to 9.00 A F Operations with  low  delay  occurring with  good  progression and/or short cycle lengths.  9.01 to 20.00 B F Operations with  average  delays resulting from fair  progression  and/or longer cycle  lengths.   Individual  cycle failures begin to appear.  20.01 to 35.00 C F Operations with longer delays due to a combination of  unfavorable progression, long cycle lengths, or high V/C  ratios.  Many vehicles stop and individual cycle failures  are noticeable.  35.01 to 55.00 D F Operations with high delay values indicating poor  progression, long  cycle lengths, and high  V/C  ratios.   Individual cycle failures are frequent occurrences.  This  is considered to be the limit of acceptable delay.  55.01 to 80.00 E F Operation  with delays unacceptable to most  drivers  occurring due to over saturation, poor progression, or  very long cycle lengths  80.01 and up F F Source:  HCM    Study area intersections have been analyzed using the software package Synchro (Version 9.1).  Synchro is a macroscopic traffic software program that is based on the signalized intersection  capacity analysis as specified in the HCM.  Macroscopic level models represent traffic in terms  of aggregate measures for each movement at the study intersections.  Equations are used to  determine measures of effectiveness such as delay and queue length. The level of service and  capacity analysis performed by Synchro takes into consideration optimization and coordination  of signalized intersections within a network.  The LOS analysis for signalized intersections has  been performed using optimized signal  timing for existing traffic conditions.   Signal timing  optimization has considered pedestrian safety and signal coordination requirements.  Appropriate  time for pedestrian crossings has  also been considered in  the signalized intersection analysis.   Signal timing for study area intersections have been requested and utilized.  Where signal timing  was unavailable, the local accepted standards were utilized in lieu of actual signal timing.  The peak hour traffic volumes have been adjusted using a peak hour factor (PHF) to reflect peak 15  minute volumes.  Common practice for LOS analysis is to use a peak 15‐minute rate of flow.   However, flow rates are typically expressed in vehicles per hour.  The PHF is the relationship  between the peak 15‐minute flow rate and the full hourly volume (e.g. PHF = [Hourly Volume] /  [4 x Peak 15‐minute Flow Rate]).  The use of a 15‐minute PHF produces a more detailed analysis  as compared to analyzing vehicles per hour.  Existing PHFs have been used for all analysis  scenarios.  Per the HCM, PHF values over 0.95 often are indicative of high traffic volumes with  capacity constraints on  peak hour  flows  while lower  PHF  values are indicative of greater  variability of flow during the peak hour.   Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  27 3.6.2  UNSIGNALIZED INTERSECTIONS  The City of La Quinta requires the operations of unsignalized intersections be evaluated using  the methodology described in the HCM. The LOS rating is based on the weighted average  control delay expressed in seconds per vehicle (see Table 3‐2).    TABLE 3‐2: UNSIGNALIZED INTERSECTION DESCRIPTION OF LOS  Description Average Control Delay Per  Vehicle (Seconds)  Level of Service, V/C ≤  1.0  Level of Service,  V/C > 1.0  Little or no delays. 0 to 9.00 A F  Short traffic delays. 9.01 to 15.00 B F  Average traffic delays. 15.01 to 25.00 C F  Long traffic delays. 25.01 to 35.00 D F  Very long traffic delays. 35.01 to 50.00 E F  Extreme traffic delays with intersection  capacity exceeded. > 50.00 F F  Source:  HCM   At side‐street stop‐controlled intersections, LOS is calculated for each controlled movement  and for left turns from the major street, as well as for the whole intersection.  For approaches  served by a single lane, the delay computed is the average for all movements in that lane.   3.7  REQUIRED INTERSECTION LEVEL OF SERVICE  Per City of La Quinta traffic study guidelines, the following LOS criteria have been utilized for  the purposes of this analysis.  Intersection Type City of La Quinta LOS Criteria  Signalized Intersection or All‐Way Stop Controlled Intersection LOS D or better  Cross‐Street Stop Controlled Intersection LOS E or better for the side street  For the City of Indio, it was considered that a significant impact would occur (a) if the proposed  Project causes the level of service to degrade to below LOS D, or (b) if the proposed Project  causes the level of service to change from LOS E to LOS F.  Additionally, significant impact would  occur at the intersection level if the proposed Project causes an increase in delay of 2 seconds  or more to an intersection already operating at LOS E; or 1 second or more to an intersection  operating at LOS F, as indicated in the table below:   CITY OF INDIO IMPACT CRITERIA FOR INTERSECTIONS ALREADY OPERATING AT LOS “E” OR LOS “F”  Significant Changes in LOS  LOS “E” An increase in delay of 2 seconds or more  LOS “F”  An increase in delay of 1 second or more   Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  28 3.8  EXISTING INTERSECTION LEVEL OF SERVICE  Existing peak  hour traffic operations  have been  evaluated  for the study area  intersections  based on the analysis methodologies presented in Section 3.6 Level of Service Definitions and  Analysis  Methodologies of this report.  The intersection operations analysis results are  summarized in Table 3‐3 which indicates that all of the 17 existing study area intersections are  currently operating at an acceptable LOS during the peak hours.  The intersection operations  analysis worksheets are included in Appendix 3.2 of this TIA.  3.9  REQUIRED ROADWAY SEGMENT LEVEL OF SERVICE  The City of La Quinta has established LOS D as the minimum level of service for its roadway  segments. Therefore, any study area roadway segment operating at LOS E or LOS F will be  considered deficient for the purposes of this analysis.  Consistent with City guidelines, the level of service E capacity has been established as the limit  of acceptable capacity threshold for roadway segments.  The capacities utilized for this analysis  are consistent with the maximum daily capacity thresholds provided in the City of La Quinta  traffic study guidelines and are summarized in the table below:   ROADWAY SEGMENT CAPACITY THRESHOLDS  Roadway Classification Lane Configuration Capacity (Vehicles per Day)  Local 2‐Lane Undivided 9,000  Collector 2‐Lane Undivided 14,000  Modified Secondary 2‐Lane Divided 19,000  Secondary 4‐Lane Undivided 28,000  Primary 4‐Lane Divided 42,600    It should be noted that although the ADT values are suitable for planning purposes, it is not a  precise measure of capacity.  The ultimate capacity of a roadway is based upon a number of  factors. These factors include the relationships between peak hour and daily traffic volumes,  intersections (spacing, configuration and control features), degree of access control, roadway  grades, design geometrics (horizontal and vertical alignment standards), sight distance, vehicle  mix (truck and bus traffic) and pedestrian bicycle traffic.  As such, where the peak hour roadway  segment analysis indicates a deficiency (unacceptable LOS), a review of the more detailed peak  hour intersection analysis is undertaken.  The more detailed peak hour intersection analysis  explicitly accounts  for  factors that affect roadway capacity.   Therefore, roadway segment  widening is typically only recommended if the peak hour intersection analysis indicates the  need for additional through lanes.   These roadway capacities are “rule of thumb” estimates for planning purposes and are affected  by such factors as intersections (spacing, configuration and control features), degree of access  control, roadway grades, design geometrics (horizontal and vertical alignment standards), sight  distance, vehicle mix (truck and bus traffic) and pedestrian bicycle traffic.  As such, where the   Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  29 ADT  volume based roadway segment analysis  indicates  a deficiency  (unacceptable  LOS), a  review of the more detailed peak hour intersection analysis and progression analysis  are  undertaken.  The more detailed peak hour intersection analysis explicitly accounts for factors  that affect roadway capacity.  Therefore, for the purposes of this analysis, roadway widening is  typically  only recommended  if the peak  hour intersection analysis indicates  the  need for  additional through lanes.   3.10  EXISTING ROADWAY SEGMENT LEVEL OF SERVICE  The roadway segment capacities are approximate figures only, and are used at the General Plan  level to assist in determining the roadway functional classification (number of through lanes)  needed to meet traffic demand. Table 3‐5 provides a summary of the  Existing conditions  roadway  segment  capacity analysis  based  on the roadway segment capacity thresholds  identified on Table 3‐4.  As shown on Table 3‐5, all study area roadway segments analyzed are  currently operating at acceptable LOS.   3.11  EXISTING TRAFFIC SIGNAL WARRANT ANALYSIS  Traffic  signal warrants  for Existing traffic  conditions  are based on  existing peak  hour  intersection turning volumes.  Based on the peak hour volume based Warrant #3 of the 2012  Federal Highway Administration’s (FHWA) Manual on Uniform Traffic Control Devices (MUTCD),  as amended for use in California, the following 4 unsignalized study area intersections currently  warrant a traffic signal:   Madison Street at Avenue 54    Jefferson Street at Avenue 54   Monroe Street at Avenue 54   Monroe Street at Avenue 52  The traffic signal warrant worksheets for Existing traffic conditions are included in Appendix 3.3  of this TIA.          L T R L T R L T R L T R AM PM AM PM 1 Madison St. / Avenue 58 AWS 12112d1111218.59.3 A A 2 Madison St. / Airport Blvd. TS 1 2 d 1200001018.88.4 A A 3 Madison St. / Avenue 54 AWS 22112012d12112.9 15.9 B C 4 Madison St. / Avenue 52 TS 22122d12d12127.9 28.5 C C 5 Madison St. / Avenue 50 TS 22122112112128.6 29.4 C C 6 Jefferson St. / Avenue 54 AWS0.510.522112011112.2 16.9 B C 7 Jefferson St. / Avenue 52 RDB 0.5 0.5 1>> 0.5 0.5 1>> 0.5 0.5 1>> 0.5 0.5 1>> 9.4 9.7 A A 8 Jefferson St. / Pomelo TS 1301300.50.510.50.518.414.3 A B 9 Jefferson St. / Avenue 50 TS 13123112111146.3 49.4 D D 10 Madison St. / Avenue 60 AWS 0001010.50.500118.29.1 A A 11 Monroe St. / Avenue 60 AWS 1101110.50.5101!08.18.3 A A 12 Monroe St. / Avenue 58 AWS 0 1! 0 0.5 0.5 1 0 1! 0 0 1! 0 8.1 9.4 A A 13 Monroe St. / Airport Blvd. AWS 11012d11101!08.59.2 A A 14 Monroe St. / Avenue 54 AWS 01!00.50.5111001!014.3 12.7 B B 15 Monroe St. / Avenue 52 AWS 01!012011112d14.7 25.3 B D 16 Monroe St. / 50th Avenue TS 120120111111>16.6 18.0 B B 17 Jackson St. / 58th Avenue AWS 0 1! 0 0 1! 0 0 1! 0 0 1! 0 7.5 8.2 A A 18 S. Access / Avenue 60 19 Madison St. / Main Access 20 Project Access 1 / Avenue 58 21 Project Access 2 / Avenue 58 22 Madison St. / Project Access 3 1  When a right turn is designated, the lane can either be striped or unstriped.  To function as a right turn lane there must be sufficient width for right turning vehicles to travel outside the through lanes. 2 Per the Highway Capacity Manual 6th Edition (HCM6), overall average intersection delay and level of service are shown for intersections with a traffic signal or all way stop control. For intersections with cross street stop control, the delay and level of service for the worst individual movement (or movements sharing a single lane) are shown. Delay and level of service is calculated using Synchro 10.1 analysis software. 3 TS = Traffic Signal; CSS = Cross‐street Stop; AWS = All‐Way Stop; RDB = Roundabout R:\UXRjobs\_12600‐13000\12615\Excel\[12615 ‐ Report.xlsx]3‐3 Intersection Does Not Exist Intersection Does Not Exist TABLE 3‐3: INTERSECTION ANALYSIS FOR EXISTING (2019) CONDITIONS #Intersection Traffic Control3 Intersection Approach Lanes1 Delay2 (Secs) Level of  Service2Northbound Southbound Eastbound Westbound Intersection Does Not Exist Intersection Does Not Exist          L  =  Left;  T  =  Through;  R  =  Right; > = Right‐Turn Overlap Phasing;  >> = Free‐Right Turn Lane; d= Defacto Right Turn Lane Intersection Does Not Exist 37 Roadway Segment Roadway Designation Through  Travel  Lanes1 ADT3 Volume/ Capacity  Ratio West of Madison Street Secondary 3 21,000        4 1,600       0.08          West of Monroe Street Secondary 4 28,000        2,300       0.08          West of Jackson Street Secondary 2 14,000        4 1,800       0.13          Madison Street South of Airport Boulevard Primary 4 42,600        6,700       0.16          Avenue 60 West of Monroe Street Secondary 3 21,000        4 3,200       0.15          Monroe Street South of Airport Boulevard Primary 3 31,950        5 3,400       0.11          R:\UXRjobs\_12600‐13000\12615\Excel\[12615 ‐ Report.xlsx]3‐4 Avenue 58 1 Existing Number of Through lanes 2 Source: City of La Quinta Engineering Bulletin #06‐13 (Oct 2017) TABLE 3‐4: ROADWAY VOLUME/CAPACITY ANALYSIS FOR EXISTING (2019) CONDITIONS Capacity2 3 Average Daily Traffic (ADT) expressed in vehicles per day. 4 Capacity was calculated as a ratio of 4‐lane Secondary capacity. 5 Capacity was calculated as a ratio of 4‐lane Primary capacity. 38  Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  32  4  PROJECTED FUTURE TRAFFIC  This section presents the traffic volumes estimated to be generated by the Project, as well as  the Project’s trip assignment onto the study area roadway network.  The Project consists of a  master planned themed resort comprised of a wave basin, a 150‐key hotel (with 1,900 square  feet bar, 1,400 square feet restaurant, 4,200 square feet kitchen, 1,100 rooftop bar, 1,200 pool  bar & grill, and 4,200 square feet spa), 104 attached dwelling units, 496 detached dwelling  units, 60,000 square feet of retail, wave village area (with 900 square feet shape studio, 1,600  square feet surf shop, 3,000 square feet board room, 1,800 square feet surf lounge/living room,  800 square feet surf classroom, a fitness pavilion, 1,400 square feet high performance center,  and 5,500 square feet beach club), the farm area (with 2,100 square feet barn, 2,500 square  feet greenhouse, 1,400 square feet equipment barn, 300 square feet tool shed, 1,200 square  feet family camp, 4,500 square feet gym, 2,000 square feet outfitters, and 2,000 square feet  locker rooms).   In  addition, back of  house  complex  consists of 9,500 square feet resort  operations, 1,500 square feet wave operations, and 1,000 square feet guardhouses.    The wave  basin is a private facility.  For the purposes of this analysis, it is assumed that the Project will be  constructed in three phases, as follows:   Phase 1 (2021) – 12‐acre wave basin facility, a 150‐key hotel, 96 multifamily attached dwelling  units, 26 single family detached dwelling units, 10,000 square feet of retail, and 57,000 square  feet of commercial ancillary uses   Phase 2 (2023) – additional 25,000 square feet of retail for a total of 12‐acre wave basin facility,  a 150‐key hotel, 104 multifamily attached dwelling units, 26 single family detached dwelling  units, and 35,000 square feet of retail   Phase 3 (2026) – additional 25,000 square feet of retail and 470 single family detached dwelling  units for a total of  12‐acre wave basin facility, a  150‐key hotel,  104  multifamily attached  dwelling units, 496 single family detached dwelling units, 60,000 square feet of retail  The  Coral  Mountain  Specific Plan  Project  is proposed to be served by  the  Project access  locations listed below:   Madison Street / Main Access (full access)   South Access / Avenue 60 (full access)   Project Access 1 / Avenue 58 (full access)   Project Access 2 / Avenue 58 (right‐in/right‐out access)   Madison Street / Project Access 3 (right‐in/right‐out access)   4.1  PROJECT TRIP GENERATION  Trip generation represents the amount of traffic which is both attracted to and produced by a  development.  Determining traffic generation for a specific project is therefore based upon  forecasting the amount of traffic that is expected to be both attracted to and produced by the  specific land uses being proposed for a given development.  In accordance with the  City of La Quinta’s  Engineering Bulletin #06‐13,  the  Project trip  generation rates to be used for the traffic impact analysis will be based on the Institute of   Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  33  Transportation Engineers (ITE) Trip Generation manual, 10th Edition (2017).  Trip generation  estimates for the Project have been determined by utilizing the published rates for the peak  hour of the generator rather than for the peak hour of adjacent street traffic, where possible.    Trip generation rates are presented on Tables 4‐1 through 4‐3 for Phase 1 through Project  buildout  conditions, respectively.    ITE  trip generation  rates for Single  Family Detached  Residential (Code 210), Multifamily Housing (Code 220), Resort Hotel (Code 330), and Shopping  Center (Code 820) are used.  The wave basin is a private facility.  As indicated in the original  approved TIA scope for this Project, trip generation rates for the Wave Basin Facility from the  San  Diego Association  of Governments recreational  park (developed) rates appropriately  account for this private facility.  For the Wave Village area, ITE land use code 861 (sporting  goods  store) has been utilized and   the Farm  area,  ITE  land use code  495  (recreational  community center) has been utilized.   The project area land uses includes a unique mix of commercial retail, resort, recreation and  residential uses, so reasonable assumptions regarding internal/pass‐by interactions between  these uses are included in the trip generation calculations.  The wave basin facility will be  utilized by hotel guests, but outside trip generation is also included for things like off‐site lunch,  wave basin employees, etc.  Area residents and visitors will use the commercial retail area  facilities (which typically include merchandise, service station and restaurant land uses).  The  total internal/pass‐by trip ends have been adjusted in a manner to ensure that no “double‐ counting” occurs before assigning the project trips to the roadway network.  As shown on Table 4‐1, Phase 1 of the proposed Project is anticipated to generate a net total of  2,227 external trip‐ends per day on a typical weekday with 114 external vehicles per hour (VPH)  during the weekday AM peak hour and 151 external VPH during the weekday PM peak hour.   Table 4‐2 shows trip generation for Phase 2 of the proposed Project, which is anticipated to  generate a net total of 2,778 external trip‐ends per day on a typical weekday with 123 external  vehicles per hour (VPH) during the weekday AM peak hour and 208 external VPH during the  weekday PM peak hour.  As shown on Table 4‐3, at Project buildout, the site is anticipated to generate a net total of  6,994 external trip‐ends per day on a typical weekday with 447 external vehicles per hour (VPH)  during the weekday AM peak hour and 638 external VPH during the weekday PM peak hour.   4.2  PROJECT TRIP DISTRIBUTION  The trip distribution patterns for the proposed Project residential and resort components are  graphically depicted on Exhibit 4‐1.  Exhibit 4‐2 shows the trip distribution patterns for the  proposed Project shopping center components.  The trip distributions have been developed  based on RivTAM and local knowledge in the vicinity of the Project site and refined to reflect  the roadway network and the surrounding uses in the vicinity of the proposed Project as they  exist today and are planned for the future.      In Out Total In Out Total Single Family Detached 210 26 DU 0.19 0.55 0.74 0.62 0.37 0.99 9.44 Multifamily Housing (Low‐Rise) 220 104 DU 0.11 0.35 0.46 0.35 0.21 0.56 7.32 Resort Hotel5 (with bar, restaurant, kitchen, rooftop bar, pool bar & grill, and  spa.  Back of house resort operations included) 330 150 RM 0.27 0.10 0.37 0.20 0.27 0.47 7.87 Shopping Center 820 10 TSF 0.58 0.36 0.94 1.83 1.98 3.81 37.75 Wave Basin Facility6 (Back of house wave operations included)‐4 12 AC 1.20 0.80 2.00 2.40 1.60 4.00 50.00 Wave Village (Studio/Retail)7 (with shape studio, surf shop, board room, surf lounge/living  room, surf classroom, fitness pavilion, high performance center,  & beach club) 861 15 TSF 0.27 0.07 0.34 0.97 1.05 2.02 28.75 The Farm (Recreational Area/Clubhouse)8 (with Barn, Greenhouse, Equipment Barn, Tool Shed, Family  Camp, Gym, Outfitters, & Locker Rooms) 495 16 TSF 1.16 0.60 1.76 1.09 1.22 2.31 28.82 In Out Total In Out Total Single Family Detached 210 26DU5 1419161026245 Multifamily Housing (Low‐Rise) 220 104 DU 11 36 47 36 22 58 761 Internal to Retail/Resort (6) (9) (15) (19) (16) (35) (417) 10 41 51 33 16 49 589 Shopping Center 820 10 TSF 6 4 10 18 20 38 378     Pass‐By (25%)(1) (1) (2) (5) (5) (10) (95) Internal to Residential/Resort (3) (3) (6) (4) (4) (8) (88) 20291120195 Resort Hotel 330 150 RM 41 15 56 30 41 71 1,181 Internal to Residential/Retail (10) (12) (22) (19) (24) (43) (516) 31 3 34111728665 Wave Basin Facility ‐4 12 AC 14 10 24 29 19 48 600 Internal to Residential/Retail/Resort (8) (6) (14) (16) (12) (28) (306) 6 4 10 13 7 20 294 Wave Village 861 15 TSF 3 2 5 16 15 31 431 Internal to Residential/Resort (1) (1) (2) (7) (7) (14) (168) 2139817263 The Farm 495 16TSF181129181937461 Internal to Residential/Resort (9) (6) (15) (9) (11) (20) (240) The Farm External Trips 9 5149 817221 98 92 190 163 146 309 4,057 Internal Capture Subtotal (37) (37) (74) (74) (74) (148) (1,735) Pass‐By (Shopping Center) (1) (1) (2) (5) (5) (10) (95) 60 54 114 84 67 151 2,227 4   Since ITE does not have trip rates for a wave pool facility, similar use based on SANDAG's recreation park (developed) peak hour and daily rates are utilized. 5   Hotel trip rates account for 23.5 tsf of ancillary facilities which include bar, restaurant, kitchen, rooftop bar, pool bar & grill, spa, and back of house resort operations. 6   The Wave Basin Facility trip rates account for pool area and 1.5 tsf of back of house wave operations. 7   Wave Village trip rates account for 15 tsf of ancillary facilities which include shape studio, surf shop, board room, surf lounge/living room, surf classroom,      fitness pavilion, high performance center, & beach club. 8   The Farm trip rates account for 16 tsf of ancillary facilities which include Barn, Greenhouse, Equipment Barn, Tool Shed, Family Camp, Gym, Outfitters, & Locker Rooms. 9   The 1 tsf  back of house guardhouse use is accounted for in the Project rates. C:\UXRjobs\_12600‐13000\12615\Excel\[12615 ‐ Report.xlsx]Ph1 TG_20201015 2  DU = Dwelling Unit; RM = Occupied Room; TSF = Thousand Square Feet 3  Pass‐By Source: Shops at Coral Mountain TIA, prepared by Urban Crossroads, Inc. (November 2009). Shopping Center External Trips Resort Hotel External Trips Wave Basin Facility External Trips Project Subtotal Project Total External Trips 1  Trip Generation Source:  Institute of Transportation Engineers (ITE), Trip Generation Manual, 10th Edition (2017). Daily Wave Village External Trips Residential External Trips Trip Generation Results Land Use ITE LU Code Quantity 2 AM Peak Hour PM Peak Hour TABLE 4‐1: PROJECT PHASE 1 (2021) TRIP GENERATION SUMMARY Trip Generation Rates1 Land Use ITE LU Code Quantity 2 AM Peak Hour PM Peak Hour Daily 41 In Out Total In Out Total Single Family Detached 210 26 DU 0.19 0.55 0.74 0.62 0.37 0.99 9.44 Multifamily Housing (Low‐Rise) 220 104 DU 0.11 0.35 0.46 0.35 0.21 0.56 7.32 Resort Hotel5 (with bar, restaurant, kitchen, rooftop bar, pool bar & grill, and  spa.  Back of house resort operations included) 330 150 RM 0.27 0.10 0.37 0.20 0.27 0.47 7.87 Shopping Center 820 35 TSF 0.58 0.36 0.94 1.83 1.98 3.81 37.75 Wave Basin Facility6 (Back of house wave operations included)‐4 12 AC 1.20 0.80 2.00 2.40 1.60 4.00 50.00 Wave Village (Studio/Retail)7 (with shape studio, surf shop, board room, surf lounge/living  room, surf classroom, fitness pavilion, high performance center,  & beach club) 861 15 TSF 0.27 0.07 0.34 0.97 1.05 2.02 28.75 The Farm (Recreational Area/Clubhouse)8 (with Barn, Greenhouse, Equipment Barn, Tool Shed, Family  Camp, Gym, Outfitters, & Locker Rooms) 495 16 TSF 1.16 0.60 1.76 1.09 1.22 2.31 28.82 In Out Total In Out Total Single Family Detached 210 26DU5 1419161026245 Multifamily Housing (Low‐Rise) 220 104 DU 11 36 47 36 22 58 761 Internal to Retail/Resort (6) (11) (17) (20) (17) (37) (431) 10 39 49 32 15 47 575 Shopping Center 820 35 TSF 20 13 33 64 69 133 1,321     Pass‐By (25%)(4) (4) (8) (16) (16) (32) (330) Internal to Residential/Resort (5) (4) (9) (8) (8) (16) (161) 11 5 16404585830 Resort Hotel 330 150 RM 41 15 56 30 41 71 1,181 Internal to Residential/Retail (11) (12) (23) (21) (26) (47) (564) 3033391524617 Wave Basin Facility ‐4 12 AC 14 10 24 29 19 48 600 Internal to Residential/Retail/Resort (9) (7) (16) (17) (13) (30) (328) 5 3 8 12 6 18 272 Wave Village 861 15 TSF 3 2 5 16 15 31 431 Internal to Residential/Resort (1) (1) (2) (7) (7) (14) (168) 2139817263 The Farm 495 16TSF181129181937461 Internal to Residential/Resort (9) (6) (15) (9) (11) (20) (240) The Farm External Trips 9 5149 817221 112 101 213 209 195 404 5,000 Internal Capture Subtotal (41) (41) (82) (82) (82) (164) (1,892) Pass‐By (Shopping Center) (4) (4) (8) (16) (16) (32) (330) 67 56 123 111 97 208 2,778 4   Since ITE does not have trip rates for a wave pool facility, similar use based on SANDAG's recreation park (developed) peak hour and daily rates are utilized. 5   Hotel trip rates account for 23.5 tsf of ancillary facilities which include bar, restaurant, kitchen, rooftop bar, pool bar & grill, spa, and back of house resort operations. 6   The Wave Basin Facility trip rates account for pool area and 1.5 tsf of back of house wave operations. 7   Wave Village trip rates account for 15 tsf of ancillary facilities which include shape studio, surf shop, board room, surf lounge/living room, surf classroom,      fitness pavilion, high performance center, & beach club. 8   The Farm trip rates account for 16 tsf of ancillary facilities which include Barn, Greenhouse, Equipment Barn, Tool Shed, Family Camp, Gym, Outfitters, & Locker Rooms. 9   The 1 tsf  back of house guardhouse use is accounted for in the Project rates. C:\UXRjobs\_12600‐13000\12615\Excel\[12615 ‐ Report.xlsx]Ph2 TG_20201015 2  DU = Dwelling Unit; RM = Occupied Room; TSF = Thousand Square Feet 3  Pass‐By Source: Shops at Coral Mountain TIA, prepared by Urban Crossroads, Inc. (November 2009). Shopping Center External Trips Resort Hotel External Trips Wave Basin Facility External Trips Project Subtotal Project Total External Trips 1  Trip Generation Source:  Institute of Transportation Engineers (ITE), Trip Generation Manual, 10th Edition (2017). Daily Wave Village External Trips Residential External Trips Trip Generation Results Land Use ITE LU Code Quantity 2 AM Peak Hour PM Peak Hour TABLE 4‐2: PROJECT PHASE 2 (2023) TRIP GENERATION SUMMARY Trip Generation Rates1 Land Use ITE LU Code Quantity 2 AM Peak Hour PM Peak Hour Daily 42 In Out Total In Out Total Single Family Detached 210 496 DU 0.19 0.55 0.74 0.62 0.37 0.99 9.44 Multifamily Housing (Low‐Rise) 220 104 DU 0.11 0.35 0.46 0.35 0.21 0.56 7.32 Resort Hotel5 (with bar, restaurant, kitchen, rooftop bar, pool bar & grill, and  spa.  Back of house resort operations included) 330 150 RM 0.27 0.10 0.37 0.20 0.27 0.47 7.87 Shopping Center 820 60 TSF 0.58 0.36 0.94 1.83 1.98 3.81 37.75 Wave Basin Facility6 (Back of house wave operations included)‐4 12 AC 1.20 0.80 2.00 2.40 1.60 4.00 50.00 Wave Village (Studio/Retail)7 (with shape studio, surf shop, board room, surf lounge/living  room, surf classroom, fitness pavilion, high performance center,  & beach club) 861 15 TSF 0.27 0.07 0.34 0.97 1.05 2.02 28.75 The Farm (Recreational Area/Clubhouse)8 (with Barn, Greenhouse, Equipment Barn, Tool Shed, Family  Camp, Gym, Outfitters, & Locker Rooms) 495 16 TSF 1.16 0.60 1.76 1.09 1.22 2.31 28.82 In Out Total In Out Total Single Family Detached 210 496 DU 94 273 367 308 184 492 4,682 Multifamily Housing (Low‐Rise) 220 104 DU 11 36 47 36 22 58 761 Internal to Retail/Resort (14) (26) (40) (50) (38) (88) (771) 91 283 374 294 168 462 4,672 Shopping Center 820 60 TSF 35 22 57 110 119 229 2,265     Pass‐By (25%)(7) (7) (14) (28) (28) (56) (566) Internal to Residential/Resort (9) (7) (16) (21) (35) (56) (560) 19 8 27 61 56 117 1,139 Resort Hotel 330 150 RM 41 15 56 30 41 71 1,181 Internal to Residential/Retail (17) (14) (31) (23) (28) (51) (612) 2412571320569 Wave Basin Facility ‐4 12 AC 14 10 24 29 19 48 600 Internal to Residential/Retail/Resort (12) (8) (20) (26) (17) (43) (470) 224325130 Wave Village 861 15 TSF 3 2 5 16 15 31 431 Internal to Residential/Resort (1) (1) (2) (7) (7) (14) (168) 2139817263 The Farm 495 16TSF181129181937461 Internal to Residential/Resort (9) (6) (15) (9) (11) (20) (240) The Farm External Trips 9 5149 817221 216 369 585 547 419 966 10,381 Internal Capture Subtotal (62) (62) (124) (136) (136) (272) (2,821) Pass‐By (Shopping Center) (7) (7) (14) (28) (28) (56) (566) 147 300 447 383 255 638 6,994 4   Since ITE does not have trip rates for a wave pool facility, similar use based on SANDAG's recreation park (developed) peak hour and daily rates are utilized. 5   Hotel trip rates account for 23.5 tsf of ancillary facilities which include bar, restaurant, kitchen, rooftop bar, pool bar & grill, spa, and back of house resort operations. 6   The Wave Basin Facility trip rates account for pool area and 1.5 tsf of back of house wave operations. 7   Wave Village trip rates account for 15 tsf of ancillary facilities which include shape studio, surf shop, board room, surf lounge/living room, surf classroom,      fitness pavilion, high performance center, & beach club. 8   The Farm trip rates account for 16 tsf of ancillary facilities which include Barn, Greenhouse, Equipment Barn, Tool Shed, Family Camp, Gym, Outfitters, & Locker Rooms. 9   The 1 tsf  back of house guardhouse use is accounted for in the Project rates. C:\UXRjobs\_12600‐13000\12615\Excel\[12615 ‐ Report.xlsx]Ph3 TG_20201015 TABLE 4‐3: PROJECT BUILDOUT (2026) TRIP GENERATION SUMMARY Trip Generation Rates1,9 Land Use ITE LU Code Quantity 2 AM Peak Hour PM Peak Hour Daily Residential External Trips Trip Generation Results Land Use ITE LU Code Quantity 2 AM Peak Hour PM Peak Hour Shopping Center External Trips Resort Hotel External Trips Wave Basin Facility External Trips Project Subtotal Project Total External Trips 1  Trip Generation Source:  Institute of Transportation Engineers (ITE), Trip Generation Manual, 10th Edition (2017). Daily Wave Village External Trips 2  DU = Dwelling Unit; RM = Occupied Room; TSF = Thousand Square Feet 3  Pass‐By Source: Shops at Coral Mountain TIA, prepared by Urban Crossroads, Inc. (November 2009). 43  Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  37  4.3  MODAL SPLIT  Although the use of public transit, walking, and/or bicycling have  the  potential  to reduce  Project‐related traffic, such reductions have not been taken into considerations in this traffic  study in order to provide a conservative analysis of the Project’s potential to contribute to  circulation system deficiencies.  4.4  TRIP ASSIGNMENT  The assignment of traffic from the Project area to the adjoining roadway system is based upon  the Project trip generation, trip distribution, and the arterial highway and local street system  improvements that would be in place by the time of initial occupancy of the Project.  Based on  the identified Project traffic generation and trip distribution patterns, Project Phase 1 ADT and  weekday AM and PM peak hour intersection turning movement volumes are shown on Exhibits  4‐3  through  4‐5, respectively. Project Phase 2 ADT and  weekday AM and  PM peak  hour  intersection turning movement volumes are shown on Exhibits 4‐6 through 4‐8, respectively.   Exhibits 4‐9 through 4‐11 show Project buildout ADT and weekday AM and PM peak hour  intersection turning movement volumes, respectively.  4.5  CUMULATIVE GROWTH TRAFFIC   4.5.1  AMBIENT GROWTH   To  account for background  growth, an ambient growth  rate is estimated for each turning  movement between existing 2019 and each cumulative year (2021 for Project Phase 1, 2023 for  Project Phase 2, and 2026 for Project Buildout) conditions.  This background growth is based  upon the relationship between existing traffic volumes and long range projections, interpolated  to reflect the incremental growth calculated from the projections of the RivTAM.  This ambient  growth rate is added to existing traffic volumes to account for area‐wide growth not reflected  by cumulative development projects.    Ambient growth has been added to daily and peak hour traffic volumes on study area  roadways, in addition to traffic generated by the development of future projects that have  been approved but not yet built and/or for which development applications have been filed  and are under consideration by governing agencies.  4.5.2  CUMULATIVE DEVELOPMENT TRAFFIC  California Environmental  Quality  Act  (CEQA)  guidelines require that other reasonably  foreseeable development projects which are either approved or being processed concurrently  in the study area also be included as part of a cumulative analysis scenario.  A cumulative  project list was developed for the purposes of this analysis through consultation with planning  and engineering staff from the City of La Quinta.  Table 4‐4 provides a summary of the  cumulative development land  uses.   Exhibit 4‐12  shows  the location  of the cumulative  development projects.     45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 Page 1 of 2 # Project/Location Land Use 1 Quantity Units 2 LQ1 Desert Club Apartments Apartments 16 DU LQ2 La Quinta Penthouses Condo/Townhouse 8 DU LQ3 Mountain Village Residences Apartments 6 DU Apartments 104.000 TSF Medical Office 130.450 TSF LQ6 Washington Apartments Apartments 26 DU Multifamily Housing (Low‐Rise) 66 DU Hotel 108 Rooms Shopping Center 305.000 TSF LQ8 Codorniz SFDR 142 DU LQ9 Estate Collection at Coral Mountain SFDR 57 DU LQ10 Villas at Indian Springs SFDR 15 DU LQ11 Bellesera SFDR 320 DU Luxury Hotel 140 Rooms Condo/Townhouse 29 DU Lifestyle Hotel 200 Rooms Condo/Townhouse 66 DU LQ14 American Tire Depot Automobile Parts 6.720 TSF LQ15 Estates at Griffin Lake SFDR 78 DU LQ16 Monterra SFDR 40 DU LQ17 Andalusia at Coral Mountain SFDR 39 DU LQ18 Floresta SFDR 82 DU LQ19 California Desert Museum of Art Museum 18 TSF LQ20 Walsh Urology Medical Office 1.09 AC LQ21 Crabpot Restaurant 1.800 TSF LQ22 Residence Club @ PGA West SFDR 11 DU LQ23 Signature at PGA West SFDR 230 DU LQ24 Casa Mendoza Expansion Restaurant 1.053 TSF LQ25 Pavilion Palms Shopping Center Shopping Center 125.000 TSF LQ26 Griffin Ranch Amendment SFDR 4 DU LQ27 Andalusia Village SFDR 71 DU SFDR 1,200 DU Hotel 100 Rooms SFDR 152 DU Hotel 125 Rooms LQ31 Silverrock Temporary Clubhouse Recreational Facility 3.886 TSF LQ32 Canyon Ridge SFDR 74 DU LQ33 Shops at Coral Mountain Shopping Center 40.7 TSF LQ34 Coral Canyon SFDR 219 DU LQ29 Centre at La Quinta TABLE 4‐4: CUMULATIVE DEVELOPMENT LAND USE SUMMARY City of La Quinta LQ4 Mayer Villa Capri LQ7 The Dune Palms Specific Plan LQ12 SilverRock ‐ Phase I LQ13 SilverRock ‐ Phase II LQ28 Travertine 56 Page 2 of 2 # Project/Location Land Use 1 Quantity Units 2 TABLE 4‐4: CUMULATIVE DEVELOPMENT LAND USE SUMMARY SFDR 230 DU Equestrian Way Station 1.4 AC IW1 TTM No. 37467 SFDR 18 DU Condo/Townhouse 70 DU Hotel 263 Rooms Quality Restaurant 5.500 TSF Health Club 38.000 TSF Shopping Center 15.000 TSF Restaurant 6.300 TSF Retail 350.000 TSF Office 200.000 TSF Hotel 370 Rooms Condo/Townhouse 516 DU I4 La‐Z‐Boy Gallery Retail 15.600 TSF I5 Polo Community Senior & SFDR 560 DU 1 SFDR = Single Family Detached Residential 2 AC = Acres; TSF = Thousand Square Feet; DU = Dwelling Unit R:\UXRjobs\_12600‐13000\12615\Excel\[12615 ‐ Report.xlsx]Cumulatives I3 Polo Square City of Indian Wells IW2 Hotel Development County of Riverside RC1 Vista Soleada City of Indio I1 Jefferson and Hwy. 111 57 LQ19 I3 I2 IW2 LQ29 I1 LQ28 IW1 LQ17 LQ6 LQ4 LQ7 LQ22 LQ13 LQ25 LQ11 LQ9 LQ31 LQ8 LQ15 LQ12 LQ18 LQ23 LQ27 LQ26 LQ32 LQ10 LQ24 LQ16 I4 LQ2 LQ14 I5 SITE RC1MONROE STJACKSON STJEFFERSON STMADISONSTIN D I O BLV D 50TH AVEWASHI N G T O NSTAVENUE 52 AIRPORT BLVD FRED WARING DR 62ND AVE HIGHWAY111 AVENUE 46 EISENHOWER DRAVENUE 48 60TH AVE AVENUE 50 52ND AVE 54TH AVEAVENIDA BERMUDASWASHINGTONSTIN D I O B L V D JEFFERSON STMILES AVE 58TH AVE 54TH AVE RI VI E R A 62ND AVE MADISON STADAMS ST61ST AVE 60TH AVE LIGA CLINTON STAVENUE 44 DUNE PALMS RDPGABLVD51ST AVE REQUA AVE AVENIDA RUBIO53RD AVE 55TH AVEWINGED FOOTHJORTH STWARNER TRLO DLUM D R IROQUOIS DR BURR STDARBY RD AVENUE 45 ME RION H E R M I T A G E MANDARINA C A L I FOR N IA DRMI SSION D R WCLUB DRPARKAVEAVENUE 53 VIA SAV O NAAVENUE 49 WEISKOPF ELLA AVE FAZIO LNN VILLA G E D R DO CTOR CARREON BLVD F A Z I O L N S CALHOUN STCREST AVE CO A CHEL L A D R JEREZA R A CENA NEW YOR K A V E KINGSTON DR YOUNGS LNUL R I C HDRA V EN ID A M O N T E Z U MA ALBION DRQUAILRUNL NAVENUE 43 FIRESTONECALLE QUITOVIAC A R M E L GRANT DR RUSTIC C A N Y O N D R L O M A VIS VIA PE S SARO BAFFINAV E CALLE TEMECULA GABLE DR VIA TESORO YAVAPA MUIRFIELD DR PLUM LN ALMONTEDESERT GROVE DRLAG O D R VECINO WAY PEARRY PL ADAM'S LNLA QUINTA INDIO INDIAN WELLS PALM DESERT I3 LQ34 IW2 LQ29 I1 LQ33 IW1 LQ17 LQ6 LQ4 LQ7 LQ22 LQ13 LQ25 LQ11 LQ1 LQ9 LQ31 LQ8 LQ15 LQ12 LQ23 LQ18 LQ27 LQ26 LQ20 LQ10 LQ24 LQ16 I4 LQ2 LQ14 LQ3LQ21 Source: Esri, DigitalGlobe, GeoEye, Earthstar Geographics, CNES/Airbus DS, USDA, USGS, AeroGRID, IGN, and the GIS User Community 1840 The Wave at Coral Mountain EXHIBIT 4-12: CUMULATIVE DEVELOPMENT MAP _N 12615 - CD.mxd 58  Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  52  If applicable, the traffic generated by individual cumulative projects was manually added to the  Cumulative forecasts to ensure that traffic generated by the listed cumulative development  projects are reflected as part of the background traffic.  4.5.3  NEAR‐TERM TRAFFIC FORECASTS  The “buildup” approach combines existing traffic counts with a background ambient growth  factor to forecast EAP (2026) traffic conditions.  Existing Plus Ambient Growth Plus Cumulative  Projects traffic volume forecasts are developed, with and without Project for each of the  following phases:  o Project Phase 1 (2021)  o Project Phase 2 (2023)  o Project Buildout (Phase 3, 2026)  An ambient growth factor is estimated for each turning movement to be utilized in estimating  the  compounded  growth between existing  and  Near Term  Year (2021,  2023,  and  2026)  conditions, accounting for background (area‐wide) traffic increases that occur over time from  year 2019.    Project traffic is added to assess EAP, EAPC (Phase 1 2021), EAPC (Phase 2 2023), and EAPC  (Project Buildout 2026) traffic conditions.  Cumulative development projects traffic volumes are  not included in EAP traffic conditions.  The near‐term traffic analysis includes the following  traffic conditions, with the various traffic components:   EAP   o Existing 2019 volumes  o Ambient growth traffic for 7 years  o Project Traffic   EAPC (2021)  o Existing 2019 volumes   o Ambient growth traffic  o Cumulative Development traffic  o Project Phase 1 Traffic   EAPC (2023)  o Existing 2019 volumes   o Ambient growth traffic  o Cumulative Development traffic  o Project Phase 2 Traffic   EAPC (2026)  o Existing 2019 volumes   o Ambient growth traffic  o Cumulative Development traffic  o Project Buildout Traffic   Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  53  E+P, EAP (2026), and EAPC (2021, 2023, and 2026) ADT and peak hour traffic volumes are  presented in Section 6 Near Term Conditions Traffic Analysis of this TIA.   4.5.4  YEAR 2040 TRAFFIC FORECASTS  The Year 2040 forecast volumes are based upon an updated version of the Riverside County  Transportation Analysis Model (RivTAM) which became available in the CVAG region during  2016.  It is consistent with the SCAG draft 2016 RTP for the Transportation Project Prioritization  Study (TPPS) 2040 project.        Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  54  5  TRAFFIC IMPACT ASSESSMENT METHODOLOGY  This section discusses the criteria used to determine potentially significant Project impacts and  potentially significant cumulative impacts.    5.1  SCENARIOS  In accordance with  the  City of  La Quinta’s  traffic  study guidelines and  as documented  in  Appendix 1.1 of this TIA, this study has analyzed the following scenarios:   Existing (2019)   Existing Plus Project (E+P)    Existing Plus Ambient Growth Plus Project (E+A+P)   Existing Plus Ambient  Growth Plus Cumulative Projects  Plus Project  for each of the  following phases:  o Project Phase 1 (2021)  o Project Phase 2 (2023)  o Project Buildout (Phase 3, 2026)  o Project Buildout (Phase 3, 2026) – Special Event   General  Plan  buildout  (2040) Without Project Conditions  – establishes  future year  baseline to evaluate the proposed Project   General Plan buildout (2040) With Project Conditions – represents future year baseline  traffic conditions with the proposed Project  5.1.1  EXISTING (2019) CONDITIONS  Existing physical conditions have been disclosed to represent the baseline traffic conditions as  they existed at the time this report was prepared.   5.1.2  E+P CONDITIONS  The Existing plus  Project  (E+P)  traffic  conditions  analysis determines  circulation  system  deficiencies that would occur on the existing roadway system in the scenario of the Project  being placed upon Existing traffic conditions.  For the purposes of this analysis, the E+P analysis  scenario was utilized to determine potentially significant Project impacts associated solely with  the  development  of the proposed Project  and  the  corresponding mitigation  measures  necessary to mitigate these impacts.    5.1.3  EAP CONDITIONS  The Existing plus Ambient Growth plus Project (EAP) conditions analysis determines the traffic  impacts based on a comparison of the EAP traffic conditions to Existing conditions (i.e., baseline  conditions).  To account for background traffic growth, ambient growth from Existing conditions  is included for EAP (2026) traffic conditions.  Cumulative development projects are not included  as part of the EAP analysis.   Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  55  5.1.4  EAPC (2021) CONDITIONS  To account for background traffic, other known cumulative development projects in the study  area were included in addition to ambient growth is included for EAPC Project Phase 1 (2021)  traffic conditions in conjunction with traffic associated with the proposed Project.    The  EAPC traffic  conditions analysis will  be utilized to determine  if improvements  funded  through local and regional transportation mitigation fee programs such as the Transportation  Uniform  Mitigation Fee  (TUMF) program,  City of  La Quinta Development Impact Fee (DIF)  program, or other approved funding mechanism can accommodate the near‐term cumulative  traffic at the target LOS identified in the City of La Quinta’s traffic study guidelines.    5.1.5  EAPC (2023) CONDITIONS  To account for background traffic, other known cumulative development projects in the study  area were included in addition to ambient growth is included for EAPC Project Phase 2 (2023)  traffic conditions in conjunction with traffic associated with the proposed Project.    The  EAPC traffic  conditions analysis will  be utilized to determine  if improvements  funded  through local and regional transportation mitigation fee programs such as the Transportation  Uniform  Mitigation Fee  (TUMF) program,  City of  La Quinta Development Impact Fee (DIF)  program, or other approved funding mechanism can accommodate the near‐term cumulative  traffic at the target LOS identified in the City of La Quinta’s traffic study guidelines.    5.1.6  EAPC (2026) CONDITIONS  To account for background traffic, other known cumulative development projects in the study  area were included in addition to ambient growth is included for EAPC Project buildout (2026)  traffic conditions in conjunction with traffic associated with the proposed Project.    The  EAPC traffic  conditions analysis will  be utilized to determine  if improvements  funded  through local and regional transportation mitigation fee programs such as the Transportation  Uniform  Mitigation Fee  (TUMF) program,  City of  La Quinta Development Impact Fee (DIF)  program, or other approved funding mechanism can accommodate the near‐term cumulative  traffic at the target LOS identified in the City of La Quinta’s traffic study guidelines.    5.1.7  YEAR 2040 CONDITIONS  The Year 2040 analysis determines if the City of La Quinta Circulation Element is adequate to  accommodate future traffic at the target LOS, or if additional mitigation is necessary.  This  section provides recommended intersection and segment lanes to provide acceptable levels of  service for three roadway network scenarios.    5.2  POTENTIALLY SIGNIFICANT TRAFFIC IMPACT CRITERIA  Potentially  significant  Project traffic impacts  are  divided separately  into intersection and  roadway segment traffic impacts.  Intersections and roadway segments are evaluated for both  potentially significant Project and cumulative impacts.    Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  56  The  potentially significant Project and  cumulative impact criteria  described below  for both  intersection and roadway segments per the City of La Quinta’s traffic study guidelines.  5.2.1  INTERSECTIONS  Potentially Significant Project Impacts  Pursuant to the criteria outlined for the analysis of study area intersections using the HCM  methodology, a potentially significant Project impact is defined  to occur at any  signalized  intersection if the addition of Project trips will result in the LOS for that intersection to exceed  the criteria established in Table 5‐1 for E+P and EAP traffic conditions.    TABLE 5‐1: IMPACT CRITERIA FOR INTERSECTIONS ALREADY OPERATING AT LOS E OR LOS F  Significant Changes in LOS  LOS E An increase in delay of 2 seconds or more  LOS F  An increase in delay of 1 second or more  Source: City of La Quinta Engineering Bulletin #06‐13 Table 4.0 A potentially significant Project impact at an unsignalized study area intersection is defined to  occur when an intersection has a projected LOS F on a side street for a two‐way stop control or  LOS E or worse for the intersection an all‐way stop controlled intersection and the addition of  Project traffic results in an addition of 3 seconds or more of delay for any movement.   Potentially Significant Cumulative Impacts  A potentially significant cumulative impact is defined to occur at any signalized intersection if  the addition of Project trips will result in the LOS for that intersection to exceed the criteria  established in Table 5‐1 for EAPC traffic conditions.    A potentially significant cumulative impact at an unsignalized study area intersection is defined  to occur when, with Project traffic included, an intersection has a projected LOS F on a side  street for a two‐way stop control or LOS E or worse for the intersection  an all‐way  stop  controlled intersection and the addition of Project traffic results in an addition of 3 seconds or  more of delay for any movement.   5.2.2  ROADWAY SEGMENTS  Potentially Significant Project Impacts  A potentially significant Project impact is defined to occur at any study area roadway segment if  the segment is projected to be operating at LOS E or LOS F and the V/C ratio increases by 0.02  or more with the addition of Project traffic for E+P and EAP traffic conditions.   Potentially Significant Cumulative Impacts  A  potentially  significant  cumulative impact  is defined to occur at  any  study area  roadway  segment if the Project would cause the Existing LOS to fall to worse than LOS D for EAPC traffic  conditions.  A potentially significant cumulative impact is also defined to occur on any study   Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  57  area roadway segment that is already operating at LOS E or LOS F, if the Project traffic will  increase the V/C ratio by more than 0.02 for EAPC traffic conditions.   5.3  TRAFFIC SIGNAL WARRANT ANALYSIS METHODOLOGY  The term "signal warrants" refers to the list of established criteria used by Caltrans and other  public agencies to quantitatively justify or ascertain the potential need for installation of a  traffic signal at an otherwise unsignalized intersection.  This TIA uses the signal warrant criteria  presented in the latest edition of the Federal Highway Administration’s (FHWA) Manual on  Uniform  Traffic  Control  Devices (MUTCD),  as amended  by the  MUTCD  2012  California  Supplement, for all study area intersections.   The signal warrant criteria for Existing conditions are based upon several factors, including  volume of vehicular and pedestrian traffic, frequency of accidents, and location of school areas.   Both the FHWA’s MUTCD and  the MUTCD  2012  California  Supplement indicate that  the  installation of a traffic signal should be considered if one or more of the signal warrants are  met.  Specifically, this TIA utilizes the Peak Hour Volume‐based Warrant 3 as the appropriate  representative traffic signal warrant analysis for existing traffic conditions.  Warrant 3 criteria  are basically identical for both the FHWA’s MUTCD and the MUTCD 2012 California Supplement.   Warrant 3 is appropriate to use for this TIA because it provides specialized warrant criteria for  intersections with rural characteristics (e.g. located in communities with populations of less  than 10,000 persons or with adjacent major streets operating above 40 miles per hour).  For the  purposes of this study, the speed limit was the basis for determining whether Urban or Rural  warrants were used for a given intersection.     Future intersections that do not currently exist have been assessed regarding the potential  need for new traffic signals based on future average daily traffic (ADT) volumes, using the  Caltrans planning level ADT‐based signal warrant analysis worksheets.  It is important to note that a signal warrant defines the minimum condition under which the  installation of a traffic signal might be warranted.  Meeting this threshold condition does not  require that a traffic control signal be installed at a particular location, but rather, that other  traffic factors and conditions be evaluated in order to determine whether the signal is truly  justified.  It should also be noted that signal warrants do not necessarily correlate with LOS.  An  intersection may satisfy a signal warrant condition and operate at or above acceptable LOS or  operate below acceptable LOS and not meet a signal warrant.    5.4  QUEUING ANALYSIS  For the purpose of this analysis, the 95th percentile queuing of vehicles has been assessed at  Project access locations.    The traffic progression analysis tool and HCM intersection analysis program, Synchro, has been  used to assess the potential deficiencies/needs of the intersections with traffic added from the  proposed Project.  Storage (turn‐pocket) length recommendations have been based upon the  95th percentile  queue resulting from the Synchro progression analysis.  The queue length  reported is for the lane with the highest queue in the lane group.   Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  58  A vehicle is considered queued whenever it is traveling at less than 10 feet/second.  A vehicle  will only become queued when it is either at the stop bar or behind another queued vehicle.   Although only the 95th percentile queue has been reported in the tables, the 50th percentile  queue can be found in the appendix alongside the 95th percentile queue for each ramp location.   The 50th percentile maximum queue is the maximum back of queue on a typical cycle during the  peak hour, while the 95th percentile queue is the maximum back of queue with 95th percentile  traffic volumes during the peak hour.  In other words, if traffic were observed for 100 cycles,  the 95th percentile queue would be the queue experienced with the 95th busiest cycle (or 5% of  the time).  The 50th percentile or average queue represents the typical queue length for peak  hour traffic conditions, while the 95th percentile queue is derived from the average queue plus  1.65 standard deviations.  The 95th percentile queue is not necessarily ever observed, it is  simply based on statistical calculations.  5.5  PROJECT FAIR SHARE CALCULATION METHODOLOGY  In cases where this TIA identifies that the proposed Project would have a significant cumulative  impact to a roadway facility, the following methodology was applied to determine the fair share  contribution.  A project’s fair share  contribution  at an  off‐site study area intersection is  determined based on the following equation, which is the ratio of Project traffic to total traffic:  Project Fair Share % = Project Traffic / (EAPC With Project Traffic)  The  Project  fair share contribution  calculations are presented in Section 9.4 Fair  Share  Contribution of this TIA.   Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  59  This Page Intentionally Left Blank      Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  60  6  NEAR TERM CONDITIONS TRAFFIC ANALYSIS  This section discusses the results of the near‐term HCM intersection  analysis and  roadway  segment capacity analysis.  This section also identifies any potentially significant Project and  cumulative traffic impacts to the study area intersections and roadway segments.   6.1  E+P CONDITIONS  E+P ADT, weekday AM and weekday PM peak hour volumes are shown on Exhibits 6‐1 through  6‐3, respectively.  6.1.1  INTERSECTION OPERATIONS ANALYSIS  LOS calculations were conducted for the study intersections to evaluate their operations under  E+P  traffic conditions  with roadway and intersection geometrics consistent  with those  described in Section 5.1.2 E+P Conditions.  The intersection analysis results are summarized in  Table  6‐1, which indicates  that the study area intersections are  projected  to operate at  acceptable level of service, with existing geometry.  The intersection operations analysis worksheets  for  E+P traffic conditions  are  included  in  Appendix 6.1 of this TIA.  6.1.2  ROADWAY SEGMENT CAPACITY ANALYSIS  The roadway segment capacities are approximate figures only, and are typically used at the  General Plan level to assist in determining the roadway functional classification (number of  through lanes) needed to meet future forecasted traffic demand. Table 6‐2 provides a summary  of the E+P traffic conditions roadway segment capacity analysis based on the City of La Quinta  roadway segment capacity thresholds identified previously.  As shown on Table 6‐2, all study  roadway  segments analyzed are anticipated  to operate at acceptable  LOS  for  E+P  traffic  conditions.   6.1.3  TRAFFIC SIGNAL WARRANT ANALYSIS  Traffic signal warrant analyses have been performed at all applicable unsignalized study area  intersections for E+P traffic conditions (see Appendix 6.2).  No additional intersections (beyond  the four that satisfy signal warrants for Existing conditions) are projected to satisfy traffic signal  warrants for E+P conditions.  6.2  EAP CONDITIONS  EAP ADT, weekday AM, and weekday PM peak hour volumes are shown on Exhibits 6‐4 through  6‐6, respectively.  The Existing plus Ambient plus Project scenario includes the entire Project  and seven years of background growth.       68 69 70 LTRLTRLTRLTRAMPMAMPM 1Madison St. / Avenue 58 AWS 12112d11112110.012.8 A B 2Madison St. / Airport Blvd. TS 12d1200001018.89.9 A A 3Madison St. / Avenue 54 AWS 22112012d12115.223.5 C C 4Madison St. / Avenue 52 TS 22122d12d12129.130.0 C C 5Madison St. / Avenue 50 TS 22122112112129.129.8 C C 6 Jefferson St. / Avenue 54 AWS0.510.522112011113.220.1 B C 7 Jefferson St. / Avenue 52 RDB 0.5 0.5 1>> 0.5 0.5 1>> 0.5 0.5 1>> 0.5 0.5 1>> 10.6 11.2 B B 8 Jefferson St. / Pomelo TS 1301300.50.510.50.518.814.3 A B 9 Jefferson St. / Avenue 50 TS 13123112111146.549.4 D D 10 Madison St. / Avenue 60 AWS 0001010.50.500118.79.5 A A 11 Monroe St. / Avenue 60 AWS 1101110.50.5101!08.58.9 A A 12 Monroe St. / Avenue 58 AWS 0 1! 0 0.5 0.5 1 0 1! 0 0 1! 0 8.9 11.0 A B 13 Monroe St. / Airport Blvd. AWS 11012d11101!09.010.0 A B 14 Monroe St. / Avenue 54 AWS 01!00.50.5111001!016.314.4 C B 15 Monroe St. / Avenue 52 AWS 01!012011112d16.834.3 C D 16 Monroe St. / 50th Avenue TS 120120111111>16.618.5 B B 17 Jackson St. / 58th Avenue AWS 0 1! 0 0 1! 0 0 1! 0 0 1! 0 7.7 8.6 A A 18 S. Access / Avenue 60 CSS 00001!001 001 08.98.9 A A 19 Madison St. / Main Access CSS 1 200201 0 1 0 0 0 12.7 15.6 B C 20 Project Access 1 / Avenue 58 CSS 0 1!00000101*209.29.8 A A 21 Project Access 2 / Avenue 58 CSS 001 0000100208.69.0 A A 22 Madison St. / Project Access 3 CSS 020020001 0 0 0 8.9 10.1 A B 1  When a right turn is designated, the lane can either be striped or unstriped.  To function as a right turn lane there must be sufficient width for right turning vehicles to travel outside the through lanes. 2 Per the Highway Capacity Manual 6th Edition (HCM6), overall average intersection delay and level of service are shown for intersections with a traffic signal or all way stop control. For intersections with cross street stop control, the delay and level of service for the worst individual movement (or movements sharing a single lane) are shown. Delay and level of service is calculated using Synchro 10.1 analysis software. 3 TS = Traffic Signal; CSS = Cross‐street Stop; AWS = All‐Way Stop; RDB = Roundabout R:\UXRjobs\_12600‐13000\12615\Excel\[12615 ‐ Report.xlsx]6‐1  L  =  Left;  T  =  Through;  R  =  Right; > = Right‐Turn Overlap Phasing;  >> = Free‐Right Turn Lane; d= Defacto Right Turn Lane;  1 = Improvement Eastbound Westbound  * =  Left turn lane accommodated within two‐way left turn lane TABLE 6‐1: INTERSECTION ANALYSIS FOR EXISTING PLUS PROJECT CONDITIONS Delay2 (Secs) Level of  Service2Northbound Southbound #Intersection Traffic Control3 Intersection Approach Lanes1 71 Roadway Segment Roadway Designation Through  Travel  Lanes1 ADT3 Volume/ Capacity  Ratio West of Madison Street Secondary 3 21,000        4 2,300       0.11          West of Monroe Street Secondary 4 28,000        4,100       0.15          West of Jackson Street Secondary 2 14,000        4 2,700       0.19          Madison Street South of Airport Boulevard Primary 4 42,600        9,700       0.23          Avenue 60 West of Monroe Street Secondary 3 21,000        4 4,500       0.21          Monroe Street South of Airport Boulevard Primary 3 31,950        5 4,400       0.14          R:\UXRjobs\_12600‐13000\12615\Excel\[12615 ‐ Report.xlsx]6‐2 TABLE 6‐2: ROADWAY VOLUME/CAPACITY ANALYSIS FOR EXISTING PLUS PROJECT CONDITIONS Capacity2 Avenue 58 5 Capacity was calculated as a ratio of 4‐lane Primary capacity. 1 Existing Number of Through lanes 2 Source: City of La Quinta Engineering Bulletin #06‐13 (Oct 2017) 3 Average Daily Traffic (ADT) expressed in vehicles per day. 4 Capacity was calculated as a ratio of 4‐lane Secondary capacity. 72 73 74 75  Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  69  6.2.1  INTERSECTION OPERATIONS ANALYSIS  LOS calculations were conducted for the study intersections to evaluate their operations under  EAP  traffic  conditions  with roadway and intersection geometrics consistent  with those  described in Section 5.1.3 EAP Conditions.  The intersection analysis results are summarized in  Table 6‐3, which indicates that the following five study area intersections are anticipated to  require installation of  a  traffic signal (which  is funded  in the  CIP) in  order  to maintain  acceptable LOS under EAP conditions:     Madison Street at Avenue 54    Jefferson Street at Avenue 54   Monroe Street at Avenue 58   Monroe Street at Avenue 54   Monroe Street at Avenue 52  EAP analysis results indicates that the intersection of Jefferson Street at Avenue 52 experiences  deficient operations under cumulative “without project” conditions.  Jefferson Street at Avenue  52 requires reconstruction of the current roundabout design to incorporate 2 circulating lanes  around the center island.  This effectively accommodates an additional through lane in the  northbound and southbound directions to provide acceptable LOS. The intersection operations  analysis worksheets for EAP traffic conditions are included in Appendix 6.3 of this TIA.  6.2.2  ROADWAY SEGMENT CAPACITY ANALYSIS  Roadway  segment  capacity analysis  based  upon approximate capacities used  to assist in  determining the roadway functional classification (number of through lanes) needed to meet  future forecasted traffic demand is summarized on Table 6‐4 for EAP traffic conditions.  As  shown on Table 6‐4, study roadway segments analyzed are anticipated to operate at acceptable  LOS under EAP traffic conditions.    The addition of Project traffic is not anticipated to result in  any roadway segment capacity deficiencies.  6.2.3  TRAFFIC SIGNAL WARRANT ANALYSIS  Traffic signal warrant analyses have been performed at all applicable unsignalized study area  intersections for EAP traffic conditions (see Appendix 6.4).  Additional intersections (beyond the  eight that satisfy signal warrants for Existing or E+P conditions) that are projected to satisfy  traffic signal warrants for EAP conditions are:   Madison Street at Avenue 58   Madison Street at Main Access   Monroe Street at Avenue 58   Monroe Street at Airport Boulevard       L T R L T R L T R L T R AM PM AM PM AM PM AM PM 1Madison St. / Avenue 58 AWS 12112d1111219.712.1AB11.919.9B C 2Madison St. / Airport Blvd. TS 12d12000010110.011.4AB10.011.4AB 3Madison St. / Avenue 54 ‐ Without Improvements AWS 22112012d12141.4 >80 E F 57.7 >80 F F ‐ With Improvements TS 22112012d12135.636.1DD36.938.2DD 4Madison St. / Avenue 52 TS 22122d12d12130.231.3C C31.032.2C C 5Madison St. / Avenue 50 TS 22122112112131.032.1C C31.332.4C C 6 Jefferson St. / Avenue 54 ‐ Without Improvements AWS0.510.522112011118.772.4 C F 22.2 >80 C F ‐ With Improvements TS 0.510.5221120111>24.4 25.0 C C 24.7 25.5 C C 7 Jefferson St. / Avenue 52 ‐ Without Improvements RDB 0.5 0.5 1>> 0.5 0.5 1>> 0.5 0.5 1>> 0.5 0.5 1>> 18.5 36.7 C E 21.9 40.4 C E ‐ Without Improvements RDB 0.5 1.5 1>> 0.5 1.5 1>> 0.5 0.5 1>> 0.5 0.5 1>> 7.8 8.6 A A 8.3 9.5 A A 8 Jefferson St. / Pomelo TS 1301300.50.510.50.518.014.0AB10.614.4B B 9 Jefferson St. / Avenue 50 TS 13123112111146.650.4DD46.850.4DD 10 Madison St. / Avenue 60 AWS 0001010.50.500118.911.0AB9.511.9AB 11 Monroe St. / Avenue 60 AWS 1101110.50.5101!09.510.9AB10.012.1B B 12 Monroe St. / Avenue 58 ‐ Without Improvements AWS 0 1! 0 0.5 0.5 1 0 1! 0 0 1! 0 9.8 20.1 A C 11.2 39.8 B E ‐ With Improvements TS 0 1! 0 0.5 0.5 1 0 1! 0 0 1! 0 22.1 23.0 C C 24.4 24.5 C C 13 Monroe St. / Airport Blvd. AWS 11012d11101!010.615.4B C11.518.8B C 14 Monroe St. / Avenue 54 ‐ Without Improvements AWS 01!00.50.5111001!050.7 70.1 F F 66.1 >80 F F ‐ With Improvements TS 01!00.50.5111001!025.425.9C C25.425.9C C 15 Monroe St. / Avenue 52 ‐ Without Improvements AWS 01!012011112d39.4 >80 E F 50.4 >80 F F ‐ With Improvements TS 01!012011112d12.615.4B B12.916.1B B 16 Monroe St. / 50th Avenue TS 120120111111>17.121.8B C17.221.8B C 17 Jackson St. / 58th Avenue AWS 0 1! 0 0 1! 0 0 1! 0 0 1! 0 8.4 11.3 A B 8.8 12.4 A B 18 S. Access / Avenue 60 CSS 00001!001 001 08.98.9AA 19 Madison St. / Main Access CSS 1 200201 0 1 0 0 0 14.8 19.2 B C 20 Project Access 1 / Avenue 58 CSS 0 1!00000101*2 0 9.3 10.0 A B 21 Project Access 2 / Avenue 58 CSS 001 000010020 8.69.2AA 22 Madison St. / Project Access 3 CSS 020020001 0 0 0 9.3 10.6 A B 1  When a right turn is designated, the lane can either be striped or unstriped.  To function as a right turn lane there must be sufficient width for right turning vehicles to travel outside the through lanes. 2 Per the Highway Capacity Manual 6th Edition (HCM6), overall average intersection delay and level of service are shown for intersections with a traffic signal or all way stop control. For intersections with cross street stop control, the delay and level of service for the worst individual movement (or movements sharing a single lane) are shown. Delay and level of service is calculated using Synchro 10.1 analysis software. BOLD = LOS does not meet the applicable jurisdictional requirements (i.e., unacceptable LOS).   3 TS = Traffic Signal; CSS = Cross‐street Stop; AWS = All‐Way Stop; RDB = Roundabout R:\UXRjobs\_12600‐13000\12615\Excel\[12615 ‐ Report.xlsx]6‐3  L  =  Left;  T  =  Through;  R  =  Right; > = Right‐Turn Overlap Phasing;  >> = Free‐Right Turn Lane; d= Defacto Right Turn Lane;  1 = Improvement  * =  Left turn lane accommodated within two‐way left turn lane Future Intersection Future Intersection Future Intersection Future Intersection Future Intersection TABLE 6‐3: INTERSECTION ANALYSIS FOR EXISTING PLUS AMBIENT WITHOUT AND WITH PROJECT CONDITIONS Delay2 (Secs) Level of  Service2Northbound Southbound Delay2 (Secs) Level of  Service2 #Intersection Traffic Control3 Intersection Approach Lanes1 EA (2026) Without Project EA (2026) With Project Eastbound Westbound 77 ADT3 Volume/ Capacity  Ratio ADT 3 Volume/ Capacity  Ratio West of Madison Street Secondary 3 21,000        4 2,900       0.14          3,500       0.17           West of Monroe Street Secondary 4 28,000        3,700       0.13          5,600       0.20           West of Jackson Street Secondary 2 14,000        4 3,900       0.28          4,700       0.34           Madison Street South of Airport Boulevard Primary 4 42,600        10,700     0.25          13,700     0.32           Avenue 60 West of Monroe Street Secondary 3 21,000        4 6,000       0.29          7,300       0.35           Monroe Street South of Airport Boulevard Primary 3 31,950        5 6,000       0.19          7,100       0.22           R:\UXRjobs\_12600‐13000\12615\Excel\[12615 ‐ Report.xlsx]6‐4 Avenue 58 5 Capacity was calculated as a ratio of 4‐lane Primary capacity. 1 Existing Number of Through lanes 2 Source: City of La Quinta Engineering Bulletin #06‐13 (Oct 2017) 3 Average Daily Traffic (ADT) expressed in vehicles per day. 4 Capacity was calculated as a ratio of 4‐lane Secondary capacity. TABLE 6‐4: ROADWAY VOLUME/CAPACITY ANALYSIS FOR EXISTING PLUS AMBIENT WITHOUT AND WITH PROJECT CONDITIONS Without Project With Project Capacity2 Through  Travel  Lanes1 Roadway DesignationSegmentRoadway 78  Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  72  6.3  EAPC PHASE 1 (2021) CONDITIONS  EAPC Project Phase 1 (2021) ADT,  weekday  AM,  and  weekday  PM peak  hour volumes are  shown on Exhibits 6‐7 through 6‐9, respectively.  6.3.1  INTERSECTION OPERATIONS ANALYSIS  LOS calculations were conducted for the study intersections to evaluate their operations under  EAPC Project Phase 1 (2021) traffic conditions with roadway and intersection geometrics  consistent with  those  described  in Section 5.1.4 EAPC  (2021)  Conditions.  The intersection  analysis results are summarized in Table 6‐5, which indicates that the following four study area  intersections are anticipated to require installation of a traffic signal (which is funded in the CIP)  in order to maintain acceptable LOS under EAPC conditions:     Madison Street at Avenue 54    Jefferson Street at Avenue 54   Monroe Street at Avenue 54   Monroe Street at Avenue 52  EAPC analysis results in a cumulatively impacted intersection for Jefferson Street at Avenue 52.   The intersection operations analysis worksheets  for EAPC Project  Phase  1  (2021) traffic  conditions are included in Appendix 6.5 of this TIA.  Table 6‐5 also documents conditions with improvements to attain acceptable LOS.  Jefferson  Street at Avenue 52 requires reconstruction of the current roundabout design to incorporate 2  circulating  lanes  around the center  island.   This  effectively accommodates  an additional  through lane in the northbound and southbound directions to provide acceptable LOS.   6.3.2  ROADWAY SEGMENT CAPACITY ANALYSIS  The roadway segment capacities are approximate figures only, and are typically used at the  General Plan level to assist in determining the roadway functional classification (number of  through lanes) needed to meet future forecasted traffic demand. Table 6‐6 provides a summary  of the EAPC Project Phase 1 (2021) traffic conditions roadway segment capacity analysis based  on the City of La Quinta roadway segment capacity thresholds identified previously in Table 3‐4.   As shown on Table 6‐6, all study roadway segments analyzed are anticipated to operate at  acceptable LOS under EAPC Project Phase 1 (2021) traffic conditions.   6.3.3  TRAFFIC SIGNAL WARRANT ANALYSIS  Traffic signal warrant analyses have been performed at all applicable unsignalized study area  intersections  for  EAPC Project Phase 1 (2021) traffic conditions  (see  Appendix  6.6).  Three  additional intersections are projected to satisfy traffic signal warrants beyond the four that  satisfy signal warrants for E+P conditions:   Madison Street at Avenue 58    Monroe Street at Avenue 58   Monroe Street at Airport Boulevard  80 81 82 L T R L T R L T R L T R AM PM AM PM AM PM AM PM 1Madison St. / Avenue 58 AWS 12112d11112110.914.2B B11.415.6B C 2Madison St. / Airport Blvd. TS 12d1200001018.810.2AB8.910.2AB 3Madison St. / Avenue 54 ‐ Without Improvements AWS 22112012d12121.347.6 C E 22.6 53.0 C F ‐ With Improvements TS 22112012d12131.431.6C C31.531.7C C 4Madison St. / Avenue 52 TS 22122d12d12130.230.0C C30.530.2C C 5Madison St. / Avenue 50 TS 22122112112129.931.3C C30.031.3C C 6 Jefferson St. / Avenue 54 ‐ Without Improvements AWS0.510.522112011118.849.7 C E 19.3 52.1 C F ‐ With Improvements TS 0.510.522112011136.139.9DD36.240.3DD 7 Jefferson St. / Avenue 52 ‐ Without Improvements RDB 0.5 0.5 1>> 0.5 0.5 1>> 0.5 0.5 1>> 0.5 0.5 1>>42.8 78.7 E F 44.3 >80 E F ‐ Without Improvements RDB 0.5 1.5 1>> 0.5 1.5 1>> 0.5 0.5 1>> 0.5 0.5 1>> 10.2 12.8 B B 10.3 13.0 B B 8 Jefferson St. / Pomelo TS 1301300.50.510.50.519.334.4AC9.434.4AC 9 Jefferson St. / Avenue 50 TS 13123112111152.450.6DD52.550.7DD 10 Madison St. / Avenue 60 AWS 0001010.50.500118.810.6AB8.910.8AB 11 Monroe St. / Avenue 60 AWS 1101110.50.5101!010.412.0B B10.512.3B B 12 Monroe St. / Avenue 58 AWS 0 1! 0 0.5 0.5 1 0 1! 0 0 1! 0 10.8 23.8 B C 11.0 26.8 B D 13 Monroe St. / Airport Blvd. AWS 11012d11101!011.113.8B B11.314.1B B 14 Monroe St. / Avenue 54 ‐ Without Improvements AWS 01!00.50.5111001!031.135.7 D E 33.0 35.9 D E ‐ With Improvements TS 01!00.50.5111001!023.523.0C C23.723.2C C 15 Monroe St. / Avenue 52 ‐ Without Improvements AWS 01!012011112d50.3 >80 F F 53.1 >80 F F ‐ With Improvements TS 01!012011112d13.014.7B B13.014.7B B 16 Monroe St. / 50th Avenue TS 120120111111>16.320.4B C16.320.4B C 17 Jackson St. / 58th Avenue AWS 0 1! 0 0 1! 0 0 1! 0 0 1! 0 8.1 9.8 A A 8.1 9.8 A A 18 S. Access / Avenue 60 CSS 00001!001 001 08.68.6AA 19 Madison St. / Main Access CSS 1 200201 0 1 0 0 0 11.2 12.6 B B 20 Project Access 1 / Avenue 58 CSS 0 1!00000101*2 0 9.9 10.6 A B 21 Project Access 2 / Avenue 58 CSS 001 000010020 9.39.8AA 22 Madison St. / Project Access 3 CSS 020020001 000 9.09.7AA 1  When a right turn is designated, the lane can either be striped or unstriped.  To function as a right turn lane there must be sufficient width for right turning vehicles to travel outside the through lanes. 2 Per the Highway Capacity Manual 6th Edition (HCM6), overall average intersection delay and level of service are shown for intersections with a traffic signal or all way stop control. For intersections with cross street stop control, the delay and level of service for the worst individual movement (or movements sharing a single lane) are shown. Delay and level of service is calculated using Synchro 10.1 analysis software. BOLD = LOS does not meet the applicable jurisdictional requirements (i.e., unacceptable LOS).   3 TS = Traffic Signal; CSS = Cross‐street Stop; AWS = All‐Way Stop; RDB = Roundabout R:\UXRjobs\_12600‐13000\12615\Excel\[12615 ‐ Report.xlsx]6‐5 Eastbound Westbound TABLE 6‐5: INTERSECTION ANALYSIS FOR PHASE 1 (2021) WITHOUT AND WITH PROJECT CONDITIONS Delay2 (Secs) Level of  Service2Northbound Southbound  L  =  Left;  T  =  Through;  R  =  Right; > = Right‐Turn Overlap Phasing;  >> = Free‐Right Turn Lane; d= Defacto Right Turn Lane;  1 = Improvement  * =  Left turn lane accommodated within two‐way left turn lane Future Intersection Delay2 (Secs) Level of  Service2 #Intersection Traffic Control3 Intersection Approach Lanes1 Without Project Future Intersection Future Intersection With Project Future Intersection Future Intersection 83 ADT3 Volume/ Capacity  Ratio ADT 3 Volume/ Capacity  Ratio West of Madison Street Secondary 3 21,000        4 4,700       0.22         5,100       0.24          West of Monroe Street Secondary 4 28,000        4,800       0.17         5,300       0.19          West of Jackson Street Secondary 2 14,000        4 2,700       0.19         2,900       0.21          Madison Street South of Airport Boulevard Primary 4 42,600        11,200     0.26         12,100     0.28          Avenue 60 West of Monroe Street Secondary 3 21,000        4 4,700       0.22         5,100       0.24          Monroe Street South of Airport Boulevard Primary 3 31,950        5 6,600       0.21         6,900       0.22          R:\UXRjobs\_12600‐13000\12615\Excel\[12615 ‐ Report.xlsx]6‐6 Avenue 58 5 Capacity was calculated as a ratio of 4‐lane Primary capacity. 1 Existing Number of Through lanes 2 Source: City of La Quinta Engineering Bulletin #06‐13 (Oct 2017) 3 Average Daily Traffic (ADT) expressed in vehicles per day. 4 Capacity was calculated as a ratio of 4‐lane Secondary capacity. TABLE 6‐6: ROADWAY VOLUME/CAPACITY ANALYSIS FOR PHASE 1 (2021) WITHOUT AND WITH PROJECT CONDITIONS Roadway Segment Roadway Designation Through  Travel  Lanes1 Capacity2 Without Project With Project 84  Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  78  6.4  EAPC PHASE 2 (2023) CONDITIONS  EAPC Project Phase 2 (2023) ADT,  weekday  AM,  and  weekday  PM peak  hour volumes are  shown on Exhibits 6‐10 through 6‐12, respectively.  6.4.1  INTERSECTION OPERATIONS ANALYSIS  LOS calculations were conducted for the study intersections to evaluate their operations under  EAPC Project Phase 2 (2023) traffic conditions with roadway and intersection geometrics  consistent with  those  described  in Section 5.1.5 EAPC  (2023)  Conditions.  The intersection  analysis results are summarized in Table 6‐7, which indicates that the following five study area  intersections are anticipated to require installation of a traffic signal (which is funded in the CIP)  in order to maintain acceptable LOS under EAPC Phase 2 conditions:     Madison Street at Avenue 54    Jefferson Street at Avenue 54   Monroe Street at Avenue 58   Monroe Street at Avenue 54   Monroe Street at Avenue 52  EAPC analysis results in one cumulatively impacted intersection (Jefferson Street at Avenue 52).   The intersection operations analysis worksheets  for EAPC Project  Phase  2  (2023) traffic  conditions are included in Appendix 6.5 of this TIA.  Table 6‐7 also documents conditions with improvements to attain acceptable LOS.  Similar to  EAPC (2021) conditions, Jefferson Street at Avenue 52 requires reconstruction of the current  roundabout design to incorporate 2 circulating lanes around the center island.  This effectively  accommodates an additional through lane in the northbound and southbound directions to  provide acceptable LOS.  6.4.2  ROADWAY SEGMENT CAPACITY ANALYSIS  The roadway segment capacities are approximate figures only, and are typically used at the  General Plan level to assist in determining the roadway functional classification (number of  through lanes) needed to meet future forecasted traffic demand. Table 6‐8 provides a summary  of the EAPC Project Phase 2 (2023) traffic conditions roadway segment capacity analysis based  on the City of La Quinta roadway segment capacity thresholds identified previously in Table 3‐4.   As shown on Table 6‐8, all study roadway segments analyzed are anticipated to operate at  acceptable LOS under EAPC Project Phase 2 (2023) traffic conditions.   6.4.3  TRAFFIC SIGNAL WARRANT ANALYSIS  Traffic signal warrant analyses have been performed at all applicable unsignalized study area  intersections for EAPC Project Phase 2 (2023) traffic conditions (see  Appendix  6.6).  One  additional intersection  (Monroe  Street at Avenue  60) is projected to  satisfy  traffic  signal  warrants beyond the seven that satisfy signal warrants for EAPC (2021) conditions.  86 87 88 L T R L T R L T R L T R AM PM AM PM AM PM AM PM 1Madison St. / Avenue 58 AWS 12112d11112111.415.9B C12.018.2B C 2Madison St. / Airport Blvd. TS 12d1200001019.010.4AB9.210.4AB 3Madison St. / Avenue 54 ‐ Without Improvements AWS 22112012d12133.9>80 D F 36.9 >80 E F ‐ With Improvements TS 22112012d12134.538.5CD34.838.8CD 4Madison St. / Avenue 52 TS 22122d12d12130.830.8C C31.031.1C C 5Madison St. / Avenue 50 TS 22122112112130.732.1C C30.832.1C C 6 Jefferson St. / Avenue 54 ‐ Without Improvements AWS0.510.522112011124.179.4 C F 25.2 >80 D F ‐ With Improvements TS 0.510.522112011142.741.6DD43.042.3DD 7 Jefferson St. / Avenue 52 ‐ Without Improvements RDB 0.5 0.5 1>> 0.5 0.5 1>> 0.5 0.5 1>> 0.5 0.5 1>>59.8 >80 F F 61.7 >80 F F ‐ Without Improvements RDB 0.5 1.5 1>> 0.5 1.5 1>> 0.5 0.5 1>> 0.5 0.5 1>> 11.7 16.6 B C 11.8 16.9 B C 8 Jefferson St. / Pomelo TS 1301300.50.510.50.5115.634.8B C15.634.8B C 9 Jefferson St. / Avenue 50 TS 13123112111152.353.3DD52.453.4DD 10 Madison St. / Avenue 60 AWS 0001010.50.500119.011.2AB9.211.7AB 11 Monroe St. / Avenue 60 AWS 1101110.50.5101!013.018.0B C13.319.1B C 12 Monroe St. / Avenue 58 ‐ Without Improvements AWS 0 1! 0 0.5 0.5 1 0 1! 0 0 1! 0 15.7 >80 C F 16.4 >80 C F ‐ With Improvements TS 0 1! 0 0.5 0.5 1 0 1! 0 0 1! 0 17.3 21.7 B C 18.1 22.9 B C 13 Monroe St. / Airport Blvd. AWS 11012d11101!015.627.7CD16.229.1CD 14 Monroe St. / Avenue 54 ‐ Without Improvements AWS 01!00.50.5111001!0>80 >80 F F >80 >80 F F ‐ With Improvements TS 01!00.50.5111001!024.424.0C C24.524.0C C 15 Monroe St. / Avenue 52 ‐ Without Improvements AWS 01!012011112d>80 >80 F F >80 >80 F F ‐ With Improvements TS 01!012011112d13.915.5B B13.915.5B B 16 Monroe St. / 50th Avenue TS 120120111111>16.621.5B C16.621.5B C 17 Jackson St. / 58th Avenue AWS 0 1! 0 0 1! 0 0 1! 0 0 1! 0 8.5 11.3 A B 8.6 11.5 A B 18 S. Access / Avenue 60 CSS 00001!001 001 08.68.6AA 19 Madison St. / Main Access CSS 1 200201 0 1 0 0 0 11.5 13.5 B B 20 Project Access 1 / Avenue 58 CSS 0 1!00000101*2 0 10.1 10.9 B B 21 Project Access 2 / Avenue 58 CSS 001 000010020 9.39.9AA 22 Madison St. / Project Access 3 CSS 020020001 000 9.19.9AA 1  When a right turn is designated, the lane can either be striped or unstriped.  To function as a right turn lane there must be sufficient width for right turning vehicles to travel outside the through lanes. 2 Per the Highway Capacity Manual 6th Edition (HCM6), overall average intersection delay and level of service are shown for intersections with a traffic signal or all way stop control. For intersections with cross street stop control, the delay and level of service for the worst individual movement (or movements sharing a single lane) are shown. Delay and level of service is calculated using Synchro 10.1 analysis software. BOLD = LOS does not meet the applicable jurisdictional requirements (i.e., unacceptable LOS).   3 TS = Traffic Signal; CSS = Cross‐street Stop; AWS = All‐Way Stop; RDB = Roundabout R:\UXRjobs\_12600‐13000\12615\Excel\[12615 ‐ Report.xlsx]6‐7 TABLE 6‐7: INTERSECTION ANALYSIS FOR PHASE 2 (2023) WITHOUT AND WITH PROJECT CONDITIONS Delay2 (Secs) Level of  Service2Northbound Southbound #Intersection Traffic Control3 Intersection Approach Lanes1 Without Project With Project Eastbound Westbound Delay2 (Secs) Level of  Service2 Future Intersection Future Intersection Future Intersection Future Intersection Future Intersection  L  =  Left;  T  =  Through;  R  =  Right; > = Right‐Turn Overlap Phasing;  >> = Free‐Right Turn Lane; d= Defacto Right Turn Lane;  1 = Improvement  * =  Left turn lane accommodated within two‐way left turn lane 89 ADT3 Volume/ Capacity  Ratio ADT 3 Volume/ Capacity  Ratio West of Madison Street Secondary 3 21,000        4 5,100       0.24         5,600       0.27          West of Monroe Street Secondary 4 28,000        5,200       0.19         5,800       0.21          West of Jackson Street Secondary 2 14,000        4 3,500       0.25         3,800       0.27          Madison Street South of Airport Boulevard Primary 4 42,600        12,300     0.29         13,300     0.31          Avenue 60 West of Monroe Street Secondary 3 21,000        4 5,500       0.26         5,900       0.28          Monroe Street South of Airport Boulevard Primary 3 31,950        5 9,100       0.28         9,300       0.29          R:\UXRjobs\_12600‐13000\12615\Excel\[12615 ‐ Report.xlsx]6‐8 Avenue 58 5 Capacity was calculated as a ratio of 4‐lane Primary capacity. 1 Existing Number of Through lanes 2 Source: City of La Quinta Engineering Bulletin #06‐13 (Oct 2017) 3 Average Daily Traffic (ADT) expressed in vehicles per day. 4 Capacity was calculated as a ratio of 4‐lane Secondary capacity. TABLE 6‐8: ROADWAY VOLUME/CAPACITY ANALYSIS FOR PHASE 2 (2023) WITHOUT AND WITH PROJECT CONDITIONS Roadway Segment Roadway Designation Through  Travel  Lanes1 Capacity2 Without Project With Project 90  Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  84  6.5  EAPC PROJECT BUILDOUT (2026) CONDITIONS  EAPC Project Buildout (2026) ADT, weekday AM, and weekday PM peak hour volumes are  shown on Exhibits 6‐13 through 6‐15, respectively.  6.5.1  INTERSECTION OPERATIONS ANALYSIS  LOS calculations were conducted for the study intersections to evaluate their operations under  EAPC Project Buildout  (2026) traffic conditions  with roadway and intersection geometrics  consistent with  those  described  in Section 5.1.6 EAPC  (2026)  Conditions.  The intersection  analysis results are summarized in Table 6‐9, which indicates that the following eight study area  intersections  are  anticipated  to require installation of  a traffic  signal in  order  to maintain  acceptable LOS under EAPC Project Buildout conditions:     Madison Street at Avenue 58    Madison Street at Avenue 54    Jefferson Street at Avenue 54   Monroe Street at Avenue 60   Monroe Street at Avenue 58   Monroe Street at Airport Boulevard   Monroe Street at Avenue 54   Monroe Street at Avenue 52  In addition, for Jefferson Street at Avenue 50, a second westbound through lane is necessary to  maintain acceptable level of service.  EAPC analysis results in one cumulatively  impacted  intersection (Jefferson Street at Avenue 52).  The intersection operations analysis worksheets  for EAPC Project Buildout traffic conditions are included in Appendix 6.5 of this TIA.  Table 6‐8 also documents conditions with improvements to attain acceptable LOS.  Similar to  EAPC (2021) and EAPC (2023) conditions, Jefferson Street at Avenue 52 requires reconstruction  of the current roundabout design to incorporate 2 circulating lanes around the center island.   This effectively accommodates an additional through lane in the northbound and southbound  directions to provide acceptable LOS.  6.5.2  ROADWAY SEGMENT CAPACITY ANALYSIS  The roadway segment capacities are approximate figures only, and are typically used at the  General Plan level to assist in determining the roadway functional classification (number of  through  lanes) needed to  meet future  forecasted traffic demand. Table 6‐10 provides a  summary of  the  EAPC Project Buildout  (2026) traffic  conditions roadway segment capacity  analysis based on  the  City of  La Quinta roadway segment capacity  thresholds identified  previously in Table 3‐4.  As shown on Table 6‐9, all study roadway segments analyzed are  anticipated to operate at acceptable LOS under EAPC Project Buildout (2026) traffic conditions.     92 93 94 Page 1 of 2 L T R L T R L T R L T R AM PM AM PM AM PM AM PM 1Madison St. / Avenue 58 ‐ Without Improvements AWS 12112d11112112.7 20.8 B C 17.3 57.9 C F ‐ With Improvements TS 12112d11112127.4 32.0 C C 27.4 32.1 C C 2Madison St. / Airport Blvd. TS 12d1200001019.6 10.9 A B 9.6 10.9 A B 3Madison St. / Avenue 54 ‐ Without Improvements AWS 22112012d12179.2 >80 F F >80 >80 F F ‐ With Improvements TS 22112012d12141.2 43.6 D D 41.6 50.3 D D 4Madison St. / Avenue 52 TS 22122d12d12131.6 32.3 C C 32.2 33.1 C C 5Madison St. / Avenue 50 TS 22122112112131.9 33.4 C C 32.2 33.6 C C 6 Jefferson St. / Avenue 54 ‐ Without Improvements AWS 0.510.522112011140.6 >80 E F 54.2 >80 F F ‐ With Improvements TS 0.510.5221120111>22.7 22.5 C C 22.9 22.6 C C 7 Jefferson St. / Avenue 52 ‐ Without Improvements RDB 0.5 0.5 1>> 0.5 0.5 1>> 0.5 0.5 1>> 0.5 0.5 1>>>80 >80 F F >80 >80 F F ‐ Without Improvements RDB 0.5 1.5 1>> 0.5 1.5 1>> 0.5 0.5 1>> 0.5 0.5 1>> 15.1 28.3 C D 16.8 34.3 C D 8 Jefferson St. / Pomelo TS 1301300.50.510.50.5119.4 35.4 B D 19.5 35.8 B D 9 Jefferson St. / Avenue 50 ‐ Without Improvements TS 13123112111152.4 58.8 D E 53.0 60.3 D E ‐ With Improvements TS 13123112112 1 51.4 51.0 D D 51.8 51.6 D D 10 Madison St. / Avenue 60 AWS 0001010.50.500119.4 12.8 A B 10.2 14.8 B B 11 Monroe St. / Avenue 60 ‐ Without Improvements AWS 1101110.50.5101!025.9 76.4 D F 30.9 >80 D F ‐ With Improvements TS 1101110.50.5101!033.3 34.9 C C 34.4 37.7 C D 12 Monroe St. / Avenue 58 ‐ Without Improvements AWS 0 1! 0 0.5 0.5 1 0 1! 0 0 1! 0 52.2 >80 F F >80 >80 F F ‐ With Improvements TS 1 101 101 101 1023.2 33.3 C C 25.9 38.1 C D 13 Monroe St. / Airport Blvd. ‐ Without Improvements AWS 11012d11101!047.3 >80 E F 70.4 >80 F F ‐ With Improvements TS 11012d11101!024.0 24.9 C C 24.6 25.8 C C 14 Monroe St. / Avenue 54 ‐ Without Improvements AWS 01!00.50.5111001!0>80 >80 F F >80 >80 F F ‐ With Improvements TS 1 101 101101 1034.7 37.0 C D 35.0 37.7 C D 15 Monroe St. / Avenue 52 ‐ Without Improvements AWS 01!012011112d>80 >80 F F >80 >80 F F ‐ With Improvements TS 01!012011112d33.7 41.2 C D 34.1 44.1 C D 16 Monroe St. / 50th Avenue TS 120120111111>17.7 25.0 B C 17.9 25.8 B C 17 Jackson St. / 58th Avenue AWS 01!001!001!001!0 9.5 16.9 A C 9.9 21.5 A C Traffic Control3Intersection TABLE 6‐9: INTERSECTION ANALYSIS FOR PHASE 3 (2026) WITHOUT AND WITH PROJECT CONDITIONS Delay2 (Secs) Level of  Service2 Without Project With Project # Northbound Southbound Eastbound Westbound Delay2 (Secs) Level of  Service2 Intersection Approach Lanes1 95 Page 2 of 2 L T R L T R L T R L T R AM PM AM PM AM PM AM PM Traffic Control3Intersection TABLE 6‐9: INTERSECTION ANALYSIS FOR PHASE 3 (2026) WITHOUT AND WITH PROJECT CONDITIONS Delay2 (Secs) Level of  Service2 Without Project With Project # Northbound Southbound Eastbound Westbound Delay2 (Secs) Level of  Service2 Intersection Approach Lanes1 18 S. Access / Avenue 60 CSS 00001!001 001 0 8.9 8.9 A A 19 Madison St. / Main Access CSS 1 200201 0 1 000 17.4 24.3 C C 20 Project Access 1 / Avenue 58 CSS 0 1!00000101*20 10.2 11.1 B B 21 Project Access 2 / Avenue 58 CSS 001 000010020 9.4 10.0 A B 22 Madison St. / Project Access 3 CSS 020020001 000 9.6 11.3 A B 1  When a right turn is designated, the lane can either be striped or unstriped.  To function as a right turn lane there must be sufficient width for right turning vehicles to travel outside the through lanes. 2 Per the Highway Capacity Manual 6th Edition (HCM6), overall average intersection delay and level of service are shown for intersections with a traffic signal or all way stop control. For intersections with cross street stop control, the delay and level of service for the worst individual movement (or movements sharing a single lane) are shown. Delay and level of service is calculated using Synchro 10.1 analysis software. BOLD = LOS does not meet the applicable jurisdictional requirements (i.e., unacceptable LOS).   3 TS = Traffic Signal; CSS = Cross‐street Stop; AWS = All‐Way Stop; RDB = Roundabout R:\UXRjobs\_12600‐13000\12615\Excel\[12615 ‐ Report.xlsx]6‐9 Future Intersection Future Intersection Future Intersection Future Intersection Future Intersection  L  =  Left;  T  =  Through;  R  =  Right; > = Right‐Turn Overlap Phasing;  >> = Free‐Right Turn Lane; d= Defacto Right Turn Lane;  1 = Improvement  * =  Left turn lane accommodated within two‐way left turn lane 96 ADT3 Volume/ Capacity  Ratio ADT 3 Volume/ Capacity  Ratio West of Madison Street Secondary 3 21,000        4 5,700       0.27         6,300       0.30          West of Monroe Street Secondary 4 28,000        5,900       0.21         7,800       0.28          West of Jackson Street Secondary 2 14,000        4 4,900       0.35         5,700       0.41          Madison Street South of Airport Boulevard Primary 4 42,600        14,300     0.34         17,400     0.41          Avenue 60 West of Monroe Street Secondary 3 21,000        4 6,900       0.33         8,200       0.39          Monroe Street South of Airport Boulevard Primary 3 31,950        5 12,100     0.38         13,100     0.41          R:\UXRjobs\_12600‐13000\12615\Excel\[12615 ‐ Report.xlsx]6‐10 Avenue 58 5 Capacity was calculated as a ratio of 4‐lane Primary capacity. 1 Existing Number of Through lanes 2 Source: City of La Quinta Engineering Bulletin #06‐13 (Oct 2017) 3 Average Daily Traffic (ADT) expressed in vehicles per day. 4 Capacity was calculated as a ratio of 4‐lane Secondary capacity. TABLE 6‐10: ROADWAY VOLUME/CAPACITY ANALYSIS FOR PHASE 3 (2026) WITHOUT AND WITH PROJECT CONDITIONS Roadway Segment Roadway Designation Through  Travel  Lanes1 Capacity2 Without Project With Project 97  Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  91  6.5.3  TRAFFIC SIGNAL WARRANT ANALYSIS  Traffic signal warrant analyses have been performed at all applicable unsignalized study area  intersections  for  EAPC Project Buildout  (2026) traffic conditions (see  Appendix  6.6).  Two  additional intersections (Jackson Street at  Avenue  58  and  Madison Street at  Main Access) are  projected to satisfy traffic signal warrants beyond the eight that satisfy signal warrants for EAPC  (2023) conditions.  6.5.4  QUEUING ANALYSIS  A queuing analysis was performed for With Project Conditions to assess the adequacy of turn  bay lengths to accommodate vehicle queues at the Project entries.  Queuing analysis findings  are presented in Table 6‐11 for EAPC (2026) traffic conditions.  Queueing analysis worksheets  for EAPC (2026) are also provided in Appendix 6.5.     AM PM Peak Hour Volume AM 18 S. Access / Avenue 60 SBL/SBR 72 45 AM 72 >300 56 49 19 Madison St. / Main Access NBL 19 45 PM 45 150 22 45 EBL 207 150 AM 207 150 101 115 EBR 15 13 AM 15 >150 37 36 20 Project Access 1 / Avenue 58 NBL/NBR 7 35 PM 35 >50 25 43 WBL 16 27 PM 27 >50 15 21 21 Project Access 2 / Avenue 58 NBR 3 15 PM 15 >50 20 44 22 Madison St. / Project Access 3 EBR 6 29 PM 29 >50 28 40 R:\UXRjobs\_12600‐13000\12615\Excel\[12615 ‐ Report.xlsx]‐ NOT USED ‐‐ TABLE 6‐11:  PROJECT ACCESS TURN LANE STORAGE LENGTHS FOR EAPC PHASE 3 (2026) CONDITIONS ID Intersection Turning Movement Lane EAPC (2026)Storage  Length2 (ft.) 95th Percentile1 Queue Length PM 1 Queue length calculated using SimTraffic. 2  Existing Storage Length = 100 ; Proposed Storage Length = 100 99  Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  93  This Page Intentionally Left Blank      Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  94  7  YEAR 2040 CONDITIONS TRAFFIC ANALYSIS  This section discusses the results of the General Plan Buildout (Year 2040) HCM intersection  analysis and roadway segment capacity analysis.  This analysis will determine if the City of La  Quinta Circulation Element is adequate to accommodate future traffic at the target LOS, or if  additional mitigation  is necessary.   This  section  provides recommended  intersection and  segment lanes to provide acceptable levels of service for three roadway network scenarios.   7.1  GENERAL PLAN BUILDOUT (YEAR 2040) WITHOUT PROJECT CONDITIONS  General Plan Buildout (Year 2040) ADT, weekday AM and weekday PM peak hour volumes are  shown on Exhibits 7‐1 through 7‐3, respectively.  7.1.1  INTERSECTION OPERATIONS ANALYSIS  The lane configurations and traffic controls assumed to be in place for General Plan Buildout  (Year 2040) conditions are consistent with the City of La Quinta General Plan buildout (2035)  intersection configurations (May 2012).  LOS calculations were conducted for the study intersections to evaluate their operations under  General  Plan Buildout  (Year 2040) traffic  conditions.   The intersection analysis  results  are  summarized in Table 7‐1.    The intersection operations analysis worksheets for General Plan Buildout (Year 2040) traffic  conditions  are  included in  Appendix  7.1  of this  TIA.    All intersections are anticipated to  experience acceptable operations  under  General  Plan Buildout (Year  2040) conditions  with  improvements.  7.1.2  ROADWAY SEGMENT CAPACITY ANALYSIS  The roadway segment capacities are approximate figures only, and are typically used at the  General Plan level to assist in determining the roadway functional classification (number of  through  lanes) needed to  meet future  forecasted traffic demand.    Table  7‐2  provides a  summary of the General Plan Buildout (Year 2040) traffic conditions roadway segment capacity  analysis based on  the  City of  La Quinta roadway segment capacity  thresholds identified  previously in Table 3‐4.  As shown on Table 7‐2, The study roadway segments analyzed are anticipated to operate at  acceptable LOS for General Plan Buildout (Year 2040) traffic conditions.  However, one roadway  segment along Madison Street, between Avenue 54 and Airport Boulevard (as shown on Exhibit  7‐1) appears to exceed the theoretical daily segment LOS thresholds.  As mentioned previously in Section 3.11, where the peak hour roadway segment analysis  indicates a deficiency (unacceptable LOS), a review of the more detailed peak hour intersection  analysis is undertaken.  Further review of the more detailed peak hour intersection analysis  indicates that the recommended improvements at adjacent study area intersections provide  acceptable level of service.  Therefore, roadway segment widening is not anticipated.  102 103 104 105 106 107 LTRLTRLTRLTRAMPMAMPM 1Madison St. / Avenue 58 ‐ With GPCE Update Improvements TS 12112d12 0121>40.1 63.2 D E ‐ With Modified GPCE Improvements TS 12112d2 1 0121>34.5 45.5 C D 2Madison St. / Airport Blvd.TS 12d12000010123.228.6 C C 3Madison St. / Avenue 54 TS 221120121>>121>42.9 49.0 D D 4Madison St. / Avenue 52 TS 221221 1 2 d 1 2 1 38.8 52.0 D D 5Madison St. / Avenue 50 TS 2 3 1221121121>36.7 53.2 D D 6 Jefferson St. / Avenue 54 TS 1 2 1 221111112>24.0 43.5 C D 7 Jefferson St. / Avenue 524 RDB 0.5 2.5 1>> 0.5 2.5 1>> 0.5 2.5 1>> 0.5 2.5 1>> 5.8 8.3 A A 8 Jefferson St. / Pomelo TS 1 3 0 1 3 0 0.5 0.5 1 0.5 0.5 1 6.3 21.2 A C 9 Jefferson St. / Avenue 50 TS 1312312 212 2 1 41.5 52.8 D D 10 Madison St. / Avenue 60 TS 0 1!0 2 1 1>2 201 2 1 50.9 48.0 D D 11 Monroe St. / Avenue 60 ‐ With GPCE Update Improvements TS 1 2 012 112 1 1 1 1>45.1 98.8 D F ‐ With Added GPCE Improvements TS 1 2 012 112 1>1 2 1>36.7 50.3 D D 12 Monroe St. / Avenue 58 ‐ With GPCE Update Improvements TS 1 2 1 1 2 0 1 2 0 1 2 0 47.8 72.0 D E ‐ With Added GPCE Improvements TS 2 2 1>2 2 0 1 2 1 1 2 0 38.0 48.6 D D 13 Monroe St. / Airport Blvd.TS 1 2 012d12 0 1 2 1>33.3 44.1 C D 14 Monroe St. / Avenue 54 TS 1 2 1 1 2 1 2 2 1 1 2 1 31.5 52.5 C D 15 Monroe St. / Avenue 52 TS 2 2 1 2 2012 1121 39.0 52.7 D D 16 Monroe St. / 50th Avenue TS 2 2 1 2 2012 112 1> 34.5 53.3 C D 17 Jackson St. / 58th Avenue TS 1 2 0 1 2 0 1 2 0 1 2 0 29.7 36.7 C D 18 S. Access / Avenue 60 19 Madison St. / Main Access 20 Project Access 1 / Avenue 58 21 Project Access 2 / Avenue 58 22 Madison St. / Project Access 3 1  When a right turn is designated, the lane can either be striped or unstriped.  To function as a right turn lane there must be sufficient width for right turning vehicles to travel outside the through lanes. 2 Per the Highway Capacity Manual 6th Edition (HCM6), overall average intersection delay and level of service are shown for intersections with a traffic signal or all way stop control. For intersections with cross street stop control, the delay and level of service for the worst individual movement (or movements sharing a single lane) are shown. Delay and level of service is calculated using Synchro 10.1 analysis software. BOLD = LOS does not meet the applicable jurisdictional requirements (i.e., unacceptable LOS).   3 TS = Traffic Signal; CSS = Cross‐street Stop; AWS = All‐Way Stop; RDB = Roundabout 4 Since roundabout analysis in Synchro is limited to a maximum of 2 lanes per approach, traffix has been utilized at this location (similar to the City of La Quinta General Plan Buildout TIA worksheets). R:\UXRjobs\_12600‐13000\12615\Excel\[12615 ‐ Report.xlsx]7‐1 TABLE 7‐1: INTERSECTION ANALYSIS FOR GENERAL PLAN BUILDOUT (2040) WITHOUT PROJECT CONDITIONS #Intersection Traffic Control3 Intersection Approach Lanes1 Delay2 (Secs) Level of  Service2Northbound Southbound Eastbound Westbound Intersection Does Not Exist Intersection Does Not Exist Intersection Does Not Exist Intersection Does Not Exist Intersection Does Not Exist          L  =  Left;  T  =  Through;  R  =  Right; > = Right‐Turn Overlap Phasing;  >> = Free‐Right Turn Lane; d = Defacto Right Turn Lane; 1 = Improvement          1 = Improvement per City of La Quinta General Plan Circulation Element Update Traffic Impact Analysis (May 2012) 108 Roadway Segment Roadway Designation Through  Travel  Lanes1 ADT3 Volume/ Capacity  Ratio West of Madison Street Secondary 4 28,000        11,800     0.42          West of Monroe Street Secondary 4 28,000        12,100     0.43          West of Jackson Street Secondary 4 28,000        18,200     0.65          Madison Street South of Airport Boulevard Primary 4 42,600        30,900     0.73          Avenue 60 West of Monroe Street Secondary 4 28,000        22,700     0.81          Monroe Street South of Airport Boulevard Primary 4 42,600        24,900     0.58          R:\UXRjobs\_12600‐13000\12615\Excel\[12615 ‐ Report.xlsx]7‐2 Avenue 58 TABLE 7‐2: ROADWAY VOLUME/CAPACITY ANALYSIS FOR GENERAL PLAN BUILDOUT (2040) WITHOUT PROJECT CONDITIONS Capacity2 1 Existing Number of Through lanes; 1 = City of La Quinta General Plan Buildout number of lanes 2 Source: City of La Quinta Engineering Bulletin #06‐13 (Oct 2017) 3 Average Daily Traffic (ADT) expressed in vehicles per day. 109 LTRLTRLTRLTRAMPMAMPM 1Madison St. / Avenue 58 ‐ With GPCE Update Improvements TS 12112d12 0121>41.5 70.3 D E ‐ With Modified GPCE Improvements TS 12112d2 1 0121>35.1 53.0 D D 2Madison St. / Airport Blvd.TS 12d12000010123.729.7 C C 3Madison St. / Avenue 54 TS 221120121>>121>44.2 53.3 D D 4Madison St. / Avenue 52 TS 221221 1 2 d 1 2 1 39.5 53.8 D D 5Madison St. / Avenue 50 TS 2 3 1221121121>37.6 54.8 D D 6 Jefferson St. / Avenue 54 TS 1 2 1 221111112>24.2 48.4 C D 7 Jefferson St. / Avenue 524 RDB 0.5 2.5 1>> 0.5 2.5 1>> 0.5 2.5 1>> 0.5 2.5 1>> 5.9 9.1 A A 8 Jefferson St. / Pomelo TS 1 3 0 1 3 0 0.5 0.5 1 0.5 0.5 1 6.4 21.4 A C 9 Jefferson St. / Avenue 50 TS 1312312 212 2 1 42.2 54.6 D D 10 Madison St. / Avenue 60 TS 0 1!0 2 1 1>2 201 2 1 49.6 53.1 D D 11 Monroe St. / Avenue 60 ‐ With GPCE Update Improvements TS 1 2 012 112 1 1 1 1>46.1 103.9 D F ‐ With Added GPCE Improvements TS 1 2 012 112 1>1 2 1>37.2 53.0 D D 12 Monroe St. / Avenue 58 ‐ With GPCE Update Improvements TS 1 2 1 1 2 0 1 2 0 1 2 0 50.1 75.9 D E ‐ With Added GPCE Improvements TS 2 2 1>2 2 0 1 2 1 1 2 0 39.5 52.0 D D 13 Monroe St. / Airport Blvd.TS 1 2 012d12 0 1 2 1>37.8 45.4 D D 14 Monroe St. / Avenue 54 TS 1 2 1 1 2 1 2 2 1 1 2 1 31.6 54.5 C D 15 Monroe St. / Avenue 52 TS 2 2 1 2 2012 1121 39.0 54.3 D D 16 Monroe St. / 50th Avenue TS 2 2 1 2 2012 112 1> 34.1 54.5 C D 17 Jackson St. / 58th Avenue TS 1 2 0 1 2 0 1 2 0 1 2 0 29.7 38.0 C D 18 S. Access / Avenue 60 CSS 00001!001 001 0 34.2 34.8 D D 19 Madison St. / Main Access ‐ With Cross‐Street Stop Control CSS 1 200201 0 1 000113.2 91.7 F F ‐ With Traffic Signal TS 1 200201 0 1 0007.69.0 A A 20 Project Access 1 / Avenue 58 CSS 0 1!000002 0 1*2 0 12.9 14.5 B B 21 Project Access 2 / Avenue 58 CSS 001 00002 0 0 2 0 10.2 10.4 B B 22 Madison St. / Project Access 3 CSS 020020001 0 0 0 13.6 14.4 B B 1  When a right turn is designated, the lane can either be striped or unstriped.  To function as a right turn lane there must be sufficient width for right turning vehicles to travel outside the through lanes. 2 Per the Highway Capacity Manual 6th Edition (HCM6), overall average intersection delay and level of service are shown for intersections with a traffic signal or all way stop control. For intersections with cross street stop control, the delay and level of service for the worst individual movement (or movements sharing a single lane) are shown. Delay and level of service is calculated using Synchro 10.1 analysis software. BOLD = LOS does not meet the applicable jurisdictional requirements (i.e., unacceptable LOS).   3 TS = Traffic Signal; CSS = Cross‐street Stop; AWS = All‐Way Stop; RDB = Roundabout 4 Since roundabout analysis in Synchro is limited to a maximum of 2 lanes per approach, traffix has been utilized at this location (similar to the City of La Quinta General Plan Buildout TIA worksheets). R:\UXRjobs\_12600‐13000\12615\Excel\[12615 ‐ Report.xlsx]7‐3 TABLE 7‐3: INTERSECTION ANALYSIS FOR GENERAL PLAN BUILDOUT (2040) WITH PROJECT CONDITIONS #Intersection Traffic Control3 Intersection Approach Lanes1 Delay2 (Secs) Level of  Service2          * =  Left turn lane accommodated within two‐way left turn lane          L  =  Left;  T  =  Through;  R  =  Right; > = Right‐Turn Overlap Phasing;  >> = Free‐Right Turn Lane; d = Defacto Right Turn Lane; 1 = Improvement          1 = Improvement per City of La Quinta General Plan Circulation Element Update Traffic Impact Analysis (May 2012) Northbound Southbound Eastbound Westbound 110 Roadway Segment Roadway Designation Through  Travel  Lanes1 ADT3 Volume/ Capacity  Ratio West of Madison Street Secondary 4 28,000        12,500     0.45          West of Monroe Street Secondary 4 28,000        14,000     0.50          West of Jackson Street Secondary 4 28,000        19,000     0.68          Madison Street South of Airport Boulevard Primary 4 42,600        34,000     0.80          Avenue 60 West of Monroe Street Secondary 4 28,000        24,000     0.86          Monroe Street South of Airport Boulevard Primary 4 42,600        26,000     0.61          R:\UXRjobs\_12600‐13000\12615\Excel\[12615 ‐ Report.xlsx]7‐4 Avenue 58 TABLE 7‐4: ROADWAY VOLUME/CAPACITY ANALYSIS FOR GENERAL PLAN BUILDOUT (2040) WITH PROJECT CONDITIONS Capacity2 1 Existing Number of Through lanes; 1 = City of La Quinta General Plan Buildout number of lanes 2 Source: City of La Quinta Engineering Bulletin #06‐13 (Oct 2017) 3 Average Daily Traffic (ADT) expressed in vehicles per day. 111  Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  105  7.1.3  TRAFFIC SIGNAL WARRANT ANALYSIS  Traffic signal warrant analyses have been performed at all applicable unsignalized study area  intersections for General Plan Buildout (Year 2040) traffic conditions (see Appendix 7.2).  One  additional study area intersections are anticipated to warrant a traffic signal beyond those  warranted for EAPC (2026) conditions (Madison at Avenue 60).  7.2  GENERAL PLAN BUILDOUT (YEAR 2040) WITH PROJECT CONDITIONS  General Plan Buildout (Year 2040) ADT, weekday AM and weekday PM peak hour volumes are  shown on Exhibits 7‐1 through 7‐3, respectively.  7.2.1  INTERSECTION OPERATIONS ANALYSIS  The lane configurations and traffic controls assumed to be in place for General Plan Buildout  (Year 2040) conditions are consistent with the City of La Quinta General Plan buildout (2035)  intersection configurations (May 2012).  LOS calculations were conducted for the study intersections to evaluate their operations under  General  Plan Buildout  (Year 2040) traffic  conditions.   The intersection analysis  results  are  summarized in Table 7‐3.    The intersection operations analysis worksheets for General Plan Buildout (Year 2040) traffic  conditions  are  included in  Appendix  7.3  of this  TIA.    All intersections are anticipated to  experience acceptable operations  under  General  Plan Buildout (Year  2040) conditions  with  improvements.  7.2.2  ROADWAY SEGMENT CAPACITY ANALYSIS  The roadway segment capacities are approximate figures only, and are typically used at the  General Plan level to assist in determining the roadway functional classification (number of  through lanes) needed to meet future forecasted traffic demand. Table 7‐4 provides a summary  of the General Plan Buildout (Year 2040) with project traffic conditions  roadway  segment  capacity analysis based on the City of La Quinta roadway segment capacity thresholds identified  previously in Table 3‐4.  As shown on Table 7‐4, the study roadway segments analyzed are  anticipated to operate at acceptable LOS for General Plan Buildout  (Year 2040) traffic  conditions.   7.2.3  TRAFFIC SIGNAL WARRANT ANALYSIS  Traffic signal warrant analyses have been performed at all applicable unsignalized study area  intersections for General Plan Buildout (Year 2040) traffic conditions (see Appendix 7.4).  One  additional study area intersections are anticipated to warrant a traffic signal beyond those  warranted for General plan Buildout (Year 2040) conditions (Madison Street at Main Access).   Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  106  7.2.4  QUEUING ANALYSIS  A queuing analysis was performed for With Project Conditions to assess the adequacy of turn  bay lengths to accommodate vehicle queues at the Project entries.  Queuing analysis findings  are presented in Table 7‐5 for General Plan Buildout (Year 2040) With Project traffic conditions.   Queueing analysis worksheets are provided in Appendix 7.3.    AM PM Peak Hour Volume AM 18 S. Access / Avenue 60 SBL/SBR 73 46 AM 73 >300 97 232 19 Madison St. / Main Access NBL 19 45 PM 45 150 43 76 EBL 207 150 AM 207 150 141 130 EBR 15 13 AM 15 >150 93 41 20 Project Access 1 / Avenue 58 NBL/NBR 7 35 PM 35 >50 22 52 WBL 16 27 PM 27 >50 23 38 21 Project Access 2 / Avenue 58 NBR 3 15 PM 15 >50 18 52 22 Madison St. / Project Access 3 EBR 6 29 PM 29 >50 32 57 R:\UXRjobs\_12600‐13000\12615\Excel\[12615 ‐ Report.xlsx]‐ NOT USED ‐‐ 2  Existing Storage Length = 100 ; Proposed Storage Length = 100 TABLE 7‐5:  PROJECT ACCESS TURN LANE STORAGE LENGTHS FOR GENERAL PLAN BUILDOUT (2040) WITH PROJECT CONDITIONS ID Intersection Turning Movement Lane General Plan Buildout (2040) With Project Storage  Length2 (ft.) 95th Percentile1 Queue Length PM 1 Queue length calculated using SimTraffic. 114  Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  108  8  SPECIAL EVENTS  The applicant anticipates the potential occurrence of special events at this location involving  attendance of not‐to‐exceed 2,500 guests per day arriving or departing on Saturdays (up to 4  events per year).   8.1  WEEKEND TRAFFIC VOLUMES AND CONDITIONS  The weekend special event intersection LOS analysis is based on the traffic volumes observed  during the weekend peak hour conditions using traffic count data collected on February 22,  2020.  Based on discussions with City staff, the Saturday peak hour is selected from this period  between 10:00 AM and 2:00 PM.  A sample comparison of the PM weekday data and weekend counts focuses on key locations (4  intersections), as listed in Table 8‐1.  The raw manual Saturday peak period turning movement  traffic count data sheets are included in Appendix 3.1.    TABLE 8‐1: WEEKEND INTERSECTION COUNT LOCATIONS  ID Intersection Location ID Intersection Location  1 Madison Street at Avenue 58 11 Monroe Street at Avenue 58  5 Madison Street at Avenue 50 13 Monroe Street at Avenue 54  Volume changes at these locations are extrapolated to the remaining study area locations as  identified in the TIA.  The average peak hour intersection change between weekday pm peak  hour and weekend peak hour count data at selected study area and nearby intersections is a  decrease of approximately 17.20% (see Table 8‐2).  The ‐17.20% rate is applied to the study  area intersections with weekday counts to reflect weekend conditions.  Existing weekend peak  hour intersection volumes are shown on Exhibit 8‐1.  8.2  WEEKEND SPECIAL EVENT PROJECT LAND USE AND TRIP GENERATION  Trip generation rates used to estimate weekend Project traffic and a summary of the Project’s  trip generation are shown in Table 8‐3.  The ITE Trip Generation Manual does not provide  weekend trip generation rates for special events at a wave basin facility since the use is very  specific.  As such, vehicle trips are calculated based on estimated number of guests anticipated  for these special events and a vehicle occupancy of 2.4.  Table 8‐3 shows the Weekend Project trip generation during a special event based on 2,500  guests per day at the Wave Basin facility and approximately 25% of the guests arriving or  departing during the arrival or departure peak hours.  Weekend rates for other on‐site land  uses represent typical Saturday  rates.   As  shown  on Table 8‐3, the proposed Project is  anticipated to generate a net total of 8,932 trip‐ends per day on a Saturday during a special  event with 906 vehicles per hour (VPH) during the arrival peak hour and 884 vph during the  departure peak hour.  N/S1 E/W2 TOTAL N/S 1 E/W2 TOTAL 1 Madison St. / Avenue 58 432 169 601 365 224 589 5 Madison St. / Avenue 50 577 798 1,375 570 732 1,302 12 Monroe St. / Avenue 58 285 192 477 160 109 269 14 Monroe St. / Avenue 54 418 403 821 303 248 551 1,712 1,562 3,274 1,398 1,313 2,711 ‐18.34%‐15.94%‐17.20% 1 Northbound and Southbound Approach Volumes 2 Eastbound and Westbound Approach Volumes R:\UXRjobs\_12600‐13000\12615\Excel\[12615 ‐ Report.xlsx]8‐2 Summary_(Existing Sat Comp) Weekday  PM Peak Hour  Saturday  Mid‐Day Peak Hour TOTAL ADJUSTMENT FACTORS (to be applied to the remaining study intersections  with Weekday PM volumes to reflect Saturday mid‐ day conditions) TABLE 8‐2: EXISTING 2019 WEEKDAY PM PEAK HOUR & 2020 SATURDAY MID‐DAY PEAK HOUR COMPARISON ID Intersection Peak Hour Intersection Volumes 116 117 In Out Total Single Family Detached 210 0.50 0.43 0.93 Multifamily Housing (Low‐Rise)2206 0.38 0.32 0.70 Resort Hotel7 (with bar, restaurant, kitchen, rooftop bar, pool bar & grill,  and spa.  Back of house resort operations included) 3105 0.40 0.32 0.72 Shopping Center 820 2.34 2.16 4.50 Wave Basin Facility8 (Back of house wave operations included)‐4 Wave Village (Studio/Retail)9 (with shape studio, surf shop, board room, surf lounge/living  room, surf classroom, fitness pavilion, high performance  center, & beach club) 861 2.15 2.06 4.21 The Farm (Recreational Area/Clubhouse)10 (with Barn, Greenhouse, Equipment Barn, Tool Shed, Family  Camp, Gym, Outfitters, & Locker Rooms) 495 0.54 0.53 1.07 In Out Total In Out Total Single Family Detached 210 496 DU 248 213 461 248 213 461 4,732 Multifamily Housing (Low‐Rise)2206 104 DU 40 33 73 40 33 73 847 Internal to Retail/Resort (29) (52) (81) (65) (36) (101) (777) 259 194 453 223 210 433 4,802 Shopping Center 820 60 TSF 140 130 270 140 130 270 2,767     Pass‐By (26%)(35) (35) (70) (35) (35) (70) (719) Internal to Residential/Resort (25) (33) (58) (35) (26) (61) (501) 80 62 142 70 69 139 1,547 Resort Hotel 3105 150 RM 60 48 108 60 48 108 1,229 Internal to Residential/Retail (28) (37) (65) (33) (27) (60) (720) 32 11 43 27 21 48 509 Wave Basin Facility ‐4 2,500 Guests 260 14 274 14 260 274 2,084 Internal to Residential/Retail/Resort (42) (4) (46) (4) (46) (50) (547) 218 10 228 10 214 224 1,537 Wave Village 861 15 TSF 32 31 63 31 32 63 871 Internal to Residential/Resort (14) (15) (29) (15) (14) (29) (348) 18 16 34 16 18 34 523 The Farm 495 16 TSF 9 8 17 8 9 17 146 Internal to Residential/Resort (7) (4) (11) (4) (7) (11) (132) The Farm External Trips 24642614 789 477 1,266 541 725 1,266 12,676 Internal Capture Subtotal (145) (145) (290) (156) (156) (312) (3,025) Pass‐By (Shopping Center)(35) (35) (70) (35) (35) (70) (719) 609 297 906 350 534 884 8,932 4  Vehicle trips are calculated based on estimated number of guests during special events and vehicle occupancy of 2.4. 5  Saturday data for Hotel (ITE Land Use 310) has been utilized. 6  Since Saturday peak hour in/out ratio is not available for ITE Land Use 220, the in/out Saturday split for ITE LU 210 (Single Family Detached Residential) has been utilized. 7   Hotel trip rates account for 23.5 tsf of ancillary facilities which include bar, restaurant, kitchen, rooftop bar, pool bar & grill, spa, and back of house resort operations. 8   The Wave Basin Facility trip rates account for pool area and 1.5 tsf of back of house wave operations. 9   Wave Village trip rates account for 15 tsf of ancillary facilities which include shape studio, surf shop, board room, surf lounge/living room, surf classroom,      fitness pavilion, high performance center, & beach club. 10   The Farm trip rates account for 16 tsf of ancillary facilities which include Barn, Greenhouse, Equipment Barn, Tool Shed, Family Camp, Gym, Outfitters, & Locker Rooms. 11   The 1 tsf  back of house guardhouse use is accounted for in the Project rates. C:\UXRjobs\_12600‐13000\12615\Excel\[12615 ‐ Report.xlsx]Ph3‐SE_20201015 TABLE 8‐3: PROJECT BUILDOUT (2026) TRIP GENERATION SUMMARY ‐ WEEKEND SPECIAL EVENT Trip Generation Rates1,11 DU 9.54 DU 8.14 RM 8.19 Land Use ITE LU Code Units 2 Saturday Mid‐Day Peak Hour  Weekend Daily  TSF 46.12 Guests See Below Trip Generation Results 58.09 9.10 TSF TSF Residential External Trips Shopping Center External Trips Resort Hotel External Trips Land Use ITE LU Code Quantity 2 Arrival Peak Hour Departure Peak Hour  Weekend Daily  Wave Basin Facility External Trips Project Subtotal Project Total External Trips 1  Trip Generation Source:  Institute of Transportation Engineers (ITE), Trip Generation Manual, 10th Edition (2017). 2  DU = Dwelling Unit; RM = Room; TSF = Thousand Square Feet 3  Source: Trip Generation Handbook, 3rd Edition (2017). Wave Village External Trips 118  Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  112  The  trip distribution  patterns  for  the  special  event components of the proposed Project is  consistent with the typical weekday operation.  Based on the identified Project traffic generation and trip distribution patterns, Project (Special  Event) weekend traffic volumes are shown on Exhibits 8‐2 through 8‐4.  8.3  WEEKEND SPECIAL EVENT ANALYSIS  EAPC Project Buildout  (2026),  weekend  special  event  arrival and departure peak hour  intersection volumes are shown on Exhibits 8‐5 and 8‐6, respectively.  The intersection analysis results are summarized in Table 8‐4, which indicates that the following  study area intersections are anticipated to operate at an unacceptable LOS conditions:    Madison Street at Avenue 58    Madison Street at Avenue 54    Jefferson Street at Avenue 54   Jefferson Street at Avenue 52   Monroe Street at Avenue 60   Monroe Street at Avenue 58   Monroe Street at Airport Boulevard   Monroe Street at Avenue 54   Monroe Street at Avenue 52  Improvement recommendations identified in Tables 8‐4 are consistent with the improvements  for EAPC Phase 3 weekday typical operations.  The intersection operations analysis worksheets  for  EAPC Project Buildout  (2026) Weekend  Special Event  traffic conditions  are  included  in  Appendix 8.1 of this TIA.  A queuing analysis was performed for With Project Weekend Special Event Conditions to assess  the adequacy of  turn bay lengths to accommodate vehicle queues at the Project entries.   Queuing analysis findings are presented in Table 8‐5 for EAPC (2026) Weekend Special Event  traffic conditions.  Queueing analysis worksheets for EAPC (2026) are also provided in Appendix  8.1.  8.4  SPECIAL EVENT TRAFFIC MANAGEMENT  Special events of up to 2,500 guests are anticipated to generate approximately 2,084 daily trips  to and  from the wave  basin  facility  alone, of  which  1,604  are from  outside  the  Project  residential, retail, and resort hotel.  During the arrival and departure peak hours, approximately  624 guests are anticipated to arrive or depart per hour, with an average of 2.4 persons per  vehicle.        120 121 122 123 124 Page 1 of 2 LTRLTRLTRLTRArrival Departure Arrival Departure 1Madison St. / Avenue 58 ‐ Without Improvements AWS 12112d11112141.6 37.8 E E ‐ With Improvements TS 12112d11112129.9 30.9 C C 2Madison St. / Airport Blvd. TS 12d12000010110.5 10.8 B B 3Madison St. / Avenue 54 ‐ Without Improvements AWS 22112012d12145.9 39.3 E E ‐ With Improvements TS 22112012d12142.6 41.4 D D 4Madison St. / Avenue 52 TS 22122d12d12132.3 32.0 C C 5Madison St. / Avenue 50 TS 22122112112132.5 32.5 C C 6 Jefferson St. / Avenue 54 ‐ Without Improvements AWS 0.510.5221120111 >80 >80 F F ‐ With Improvements TS 0.510.5221120111>21.9 21.8 C C 7 Jefferson St. / Avenue 52 ‐ Without Improvements RDB 0.5 0.5 1>> 0.5 0.5 1>> 0.5 0.5 1>> 0.5 0.5 1>>>80 >80 F F ‐ Without Improvements RDB 0.5 1.5 1>> 0.5 1.5 1>>0.5 0.5 1>> 0.5 0.5 1>>13.5 13.4 B B 8 Jefferson St. / Pomelo TS 1301300.50.510.50.5129.0 28.9 C C 9 Jefferson St. / Avenue 50 ‐ Without Improvements TS 13123112111148.1 48.1 D D ‐ With Improvements TS 13123112112 1 47.3 47.3 D D 10 Madison St. / Avenue 60 AWS 0001010.50.5001112.7 13.9 B B 11 Monroe St. / Avenue 60 ‐ Without Improvements AWS 1101110.50.5101!047.0 45.2 E E ‐ With Improvements TS 1101110.50.5101!035.3 35.4 D D 12 Monroe St. / Avenue 58 ‐ Without Improvements AWS 0 1! 0 0.5 0.5 1 0 1! 0 0 1! 0 >80 >80 F F ‐ With Improvements TS 1 101 101 101 1030.2 30.4 C C 13 Monroe St. / Airport Blvd. ‐ Without Improvements AWS 11012d11101!066.3 66.4 F F ‐ With Improvements TS 11012d11101!022.9 22.8 C C 14 Monroe St. / Avenue 54 ‐ Without Improvements AWS 01!00.50.5111001!0 >80 >80 F F ‐ With Improvements TS 1 101 101101 1032.6 32.6 C C 15 Monroe St. / Avenue 52 ‐ Without Improvements AWS 01!012011112d >80 >80 F F ‐ With Improvements TS 01!012011112d34.3 34.3 C C 16 Monroe St. / 50th Avenue TS 120120111111>20.7 20.7 C C 17 Jackson St. / 58th Avenue AWS 01!001!001!001!0 14.6 14.6 B B TABLE 8‐4: INTERSECTION ANALYSIS FOR  EAPC PHASE 3 (2026) WEEKEND SPECIAL EVENT CONDITIONS Northbound Southbound Eastbound Westbound #Intersection Traffic Control3 Intersection Approach Lanes1 With Project Delay2 (Secs) Level of Service2 125 Page 2 of 2 LTRLTRLTRLTRArrival Departure Arrival Departure TABLE 8‐4: INTERSECTION ANALYSIS FOR  EAPC PHASE 3 (2026) WEEKEND SPECIAL EVENT CONDITIONS Northbound Southbound Eastbound Westbound #Intersection Traffic Control3 Intersection Approach Lanes1 With Project Delay2 (Secs) Level of Service2 18 S. Access / Avenue 60 CSS 00001!001 001 0 8.9 8.9 A A 19 Madison St. / Main Access CSS 1 200201 0 1 00030.9 32.2 D D 20 Project Access 1 / Avenue 58 CSS 0 1!00000101*2012.6 12.1 B B 21 Project Access 2 / Avenue 58 CSS 001 000010020 9.9 10.3 A B 22 Madison St. / Project Access 3 CSS 020020001 00011.0 11.1 B B 1  When a right turn is designated, the lane can either be striped or unstriped.  To function as a right turn lane there must be sufficient width for right turning vehicles to travel outside the through lanes. 2 Per the Highway Capacity Manual 6th Edition (HCM6), overall average intersection delay and level of service are shown for intersections with a traffic signal or all way stop control. For intersections with cross street stop control, the delay and level of service for the worst individual movement (or movements sharing a single lane) are shown. Delay and level of service is calculated using Synchro 10.1 analysis software. BOLD = LOS does not meet the applicable jurisdictional requirements (i.e., unacceptable LOS).   3 TS = Traffic Signal; CSS = Cross‐street Stop; AWS = All‐Way Stop; RDB = Roundabout R:\UXRjobs\_12600‐13000\12615\Excel\[12615 ‐ Report.xlsx]SAT_EAPC  * =  Left turn lane accommodated within two‐way left turn lane  L  =  Left;  T  =  Through;  R  =  Right; > = Right‐Turn Overlap Phasing;  >> = Free‐Right Turn Lane; d= Defacto Right Turn Lane;  1 = Improvement 126 AM PM Peak Hour Volume Arrival 18 S. Access / Avenue 60 SBL/SBR 52 56 PM 56 >300 44 53 19 Madison St. / Main Access NBL 110 53 AM 110 150 89 61 EBL 175 229 PM 229 150 107 137 EBR 15 27 PM 27 >150 41 42 20 Project Access 1 / Avenue 58 NBL/NBR 29 94 PM 94 >50 20 69 WBL 106 39 AM 106 >50 44 37 21 Project Access 2 / Avenue 58 NBR 18 51 PM 51 >50 52 44 22 Madison St. / Project Access 3 EBR 34 78 PM 78 >50 43 42 R:\UXRjobs\_12600‐13000\12615\Excel\[12615 ‐ Report.xlsx]‐ NOT USED ‐‐ Departure 1 Queue length calculated using SimTraffic. 2  Existing Storage Length = 100 ; Proposed Storage Length = 100 TABLE 8‐5:  PROJECT ACCESS TURN LANE STORAGE LENGTHS FOR EAPC PHASE 3 (2026) WEEKEND SPECIAL EVENT CONDITIONS ID Intersection Turning Movement Lane EAPC (2026)  WEEKEND SPECIAL EVENT Storage  Length2 (ft.) 95th Percentile1 Queue Length 127  Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  121  Approximately 260 total inbound trips to the wave basin facility alone are anticipated during  the arrival peak hour (of which 214 are from outside the Project residential, retail, and resort  hotel), with a similar quantity occurring in the outbound direction during the departure peak  hour.  These special event attendee vehicles are anticipated to access the wave basin facility via the  Project Main Entry.  For large special event venues, traffic control typically includes special  event flaggers, law enforcement personnel, online or transmitted event information (suggested  routes, parking, etc.), and portable changeable message signs (CMS).  In the case studied here,  with appropriate wayfinding signage,  these special event traffic  control  measures are not  currently anticipated to  be necessary.  However,  if at  a  later date these measures  are  determined to be desirable / necessary, the facility management should coordinate with the  City staff to develop a traffic management plan prior to the Special Event. Exhibit 8‐7 shows a  potential generalized schedule of special event operation planning.    EXHIBIT 8‐7: EVENT OPERATIONS PLANNING SCHEDULE    Source: Managing Travel for Planned Special Events Handbook: Executive Summary (June 2007) prepared by Federal Highway Administration  (FHWA)      Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  122  9  SUMMARY AND RECOMMENDATIONS  9.1  PROJECT ACCESS  The  Coral  Mountain  Specific Plan  Project  is proposed to be served by  the  Project access  locations listed below:  •  Madison Street / Main Access (full access)  •  South Access / Avenue 60 (full access)  •  Project Access 1 / Avenue 58 (full access)  •  Project Access 2 / Avenue 58 (right‐in/right‐out access)  •  Madison Street / Project Access 3 (right‐in/right‐out access)  The separation between Project driveways along Avenue 58 and Madison Street are over 250  feet and separation between Avenue 58 and the Project’s main access point (future signalized  location) is over 600 feet.  The location of each Project access points meets City of La Quinta  intersection spacing standards.  Exhibit  9‐1  shows  Project access and  site‐adjacent improvements to be constructed in  conjunction with development.    For Project Phase 1 conditions, the following improvements are recommended:  Avenue 58 should be constructed to its ultimate half‐section width as a Secondary along the  commercial portion of the Project.    Madison Street should be constructed to its ultimate half‐section width as a Secondary along  the commercial portion of the Project.  Avenue 60 should be constructed as a 2‐lane roadway  along the Project boundary.    For Project  Access  1  &  Avenue  58 (intersection  20), provide northbound cross‐street stop  control.  Construct south leg with one shared northbound left‐right turn lane. Accommodate  westbound left turn lane within two‐way left turn lane (TWLTL) striping.  Northbound cross‐street stop control should be provided for Project Access 2 & Avenue 58  (intersection 21).  Construct south leg with one right turn outbound lane. Left turns should not  be accommodated at this intersection.  For Madison Street & Project Access 3 (intersection 22), provide eastbound cross‐street stop  control.   Construct west  leg  with one right turn  outbound lane. Left turns should not be  accommodated at this intersection.  Eastbound cross‐street stop control  should be  provided for Madison Street & Main Access  (intersection 19).  Construct west leg with one left turn outbound and one right turn outbound  lane. Construct a northbound left turn inbound lane with a minimum turn bay length of 150’.  130  Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  124  For South Access & Avenue 60 (intersection 18), provide southbound cross‐street stop control.   Construct north leg with one shared left‐right turn outbound lane. Construct west leg with one  shared left‐through lane. Construct east leg with one shared through‐right lane.   For  Project  Phase  2  conditions, the  same  improvements  are  recommended  as  for  Project  Phase 1 (see above).  For Project Buildout (Phase 3) conditions, the following improvements are recommended:  Avenue 58 should be constructed to its ultimate half‐section width as a Secondary along the  residential / remaining portion of the Project.    Madison Street should be constructed to its ultimate half‐section width as a Secondary along  the residential / remaining portion of the Project.    Construct traffic signal for the intersection of Madison Street & Main Access when warranted.  9.2  POTENTIALLY SIGNIFICANT IMPACT ASSESSMENT RESULTS  Existing intersection operations were presented in Section 3.10 of this TIA.  All of the 17 existing  study area intersections are currently operating at an acceptable LOS during the peak hours.  The following 4 unsignalized study area intersections currently warrant a traffic signal:   Madison Street at Avenue 54    Jefferson Street at Avenue 54   Monroe Street at Avenue 54   Monroe Street at Avenue 52  9.2.1  E+P CONDITIONS  For Existing + Project conditions, the intersection analysis results were previously presented on  Table 6‐1, which indicates that two study area intersections require installation of a traffic  signal (which is funded in the CIP) in order to maintain acceptable LOS under E+P conditions:    Jefferson Street at Avenue 54 (#6) – Install CIP‐funded traffic signal control   Monroe Street at Avenue 52 (#15) – Install CIP‐funded traffic signal control   9.2.2  EAP  CONDITIONS  EAP intersection analysis results were previously presented on Table 6‐3, which indicates that  the following five study area intersections are anticipated to require installation of a traffic  signal (which is funded in the CIP) in order to maintain acceptable LOS under EAP conditions:      Madison Street at Avenue 54 (#3) – Install CIP‐funded traffic signal control     Jefferson Street at Avenue 54 (#6) – Install CIP‐funded traffic signal control   Monroe Street at Avenue 58 (#11) – Install CIP‐funded traffic signal control   Monroe Street at Avenue 54 (#13) – Install CIP‐funded traffic signal control   Monroe Street at Avenue 52 (#14) – Install CIP‐funded traffic signal control    Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  125  EAP analysis results indicates that the intersection of Jefferson Street at Avenue 52 experiences  deficient operations under cumulative “without project” conditions.  Jefferson Street at Avenue  52 requires reconstruction of the current roundabout design to incorporate 2 circulating lanes  around the center island.  This effectively accommodates an additional through lane in the  northbound and southbound directions to provide acceptable LOS.   9.2.3  EXISTING PLUS AMBIENT GROWTH PLUS CUMULATIVE PROJECTS (2021) CONDITIONS   EAPC intersection analysis results were previously presented on Table 6‐5, which indicates that  the following four study area intersections are anticipated to require installation of a traffic  signal (which is funded in the CIP) in order to maintain acceptable LOS under EAPC Phase 1  conditions:    Madison Street at Avenue 54 (#3) – Install CIP‐funded traffic signal control   Jefferson Street at Avenue 54 (#6) – Install CIP‐funded traffic signal control   Monroe Street at Avenue 54 (#13) – Install CIP‐funded traffic signal control   Monroe Street at Avenue 52 (#14) – Install CIP‐funded traffic signal control   EAPC analysis results in a cumulatively impacted intersection for Jefferson Street at Avenue 52.  Jefferson Street at Avenue 52 requires reconstruction of the current roundabout design to  incorporate 2 circulating lanes around the center island.  This effectively accommodates an  additional through lane in the northbound and southbound directions to provide acceptable  LOS. The improvements are needed with or without the Project, so a fair share contribution is  appropriate.  9.2.4  EXISTING PLUS AMBIENT GROWTH PLUS CUMULATIVE PROJECTS (2023) CONDITIONS   EAPC intersection analysis results were previously presented on Table 6‐7, which indicates that  the following five study area intersections are anticipated to require installation of a traffic  signal (which is funded in the CIP) in order to maintain acceptable LOS under EAPC Phase 2  conditions:    Madison Street at Avenue 54 (#3) – Install CIP‐funded traffic signal control   Jefferson Street at Avenue 54 (#6) – Install CIP‐funded traffic signal control   Monroe Street at Avenue 58 (#12) – Install CIP‐funded traffic signal control   Monroe Street at Avenue 54 (#13) – Install CIP‐funded traffic signal control   Monroe Street at Avenue 52 (#14) – Install CIP‐funded traffic signal control   EAPC analysis results in one cumulatively impacted intersection (Jefferson Street at Avenue 52).  Similar to EAPC Phase 1 conditions, Jefferson Street at Avenue 52 requires reconstruction of the  current roundabout design to incorporate 2 circulating lanes around the center island.  This  effectively accommodates an  additional through lane  in the northbound  and  southbound  directions to  provide acceptable LOS.  The improvements are needed with  or without the  Project, so a fair share contribution is appropriate.   Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  126  9.2.5  EXISTING PLUS AMBIENT GROWTH PLUS CUMULATIVE PROJECTS (2026) CONDITIONS   EAPC intersection analysis results were previously presented on Table 6‐9, which indicates that  the following eight study area intersections are anticipated to require installation of a traffic  signal in order to maintain acceptable LOS under EAPC conditions:    Madison Street at Avenue 58 (#1) – Install CIP‐funded traffic signal control   Madison Street at Avenue 54 (#3) – Install CIP‐funded traffic signal control   Jefferson Street at Avenue 54 (#6) – Install CIP‐funded traffic signal control   Monroe Street at Avenue 60 (#11) – Install CIP‐funded traffic signal control  Monroe Street at Avenue 58 (#12) – Install CIP‐funded traffic signal control   Monroe Street at Airport Boulevard (#13) – Install CIP‐funded traffic signal control   Monroe Street at Avenue 54 (#14) – Install CIP‐funded traffic signal control   Monroe Street at Avenue 52 (#15) – Install CIP‐funded traffic signal control   In addition, for Jefferson Street at Avenue 50, a second westbound through lane is necessary to  maintain acceptable level of service.  EAPC analysis results in one cumulatively  impacted  intersection (Jefferson Street at Avenue 52). Similar to EAPC Phase 1 and Phase 2 conditions,  Jefferson Street at Avenue 52 requires reconstruction of the current roundabout design to  incorporate 2 circulating lanes around the center island.  This effectively accommodates an  additional through lane in the northbound and southbound directions to provide acceptable  LOS. The improvements are needed with or without the Project, so a fair share contribution is  appropriate.  The main Project driveway is located at on Madison Street south of Avenue 58.  It is a full access  location, serving left and right turns to and from Madison Street with traffic signal control.   With the Project,  the  northbound left turn  lane serving the main  Project  driveway is  recommended to provide 150 feet of vehicle queuing.  9.2.6  GENERAL PLAN BUILDOUT (YEAR 2040) CONDITIONS  All  intersections  are  anticipated  to experience  acceptable operations  under  General  Plan  Buildout (Year 2040), based upon improvements indicated in the City of La Quinta General Plan  Circulation Element Update Traffic Impact Analysis.    The main Project driveway is located at on Madison Street south of Avenue 58.  It is a full access  location, serving left and right turns to and from Madison Street with traffic signal control.   With the Project,  the  northbound left turn  lane serving the main  Project  driveway is  recommended to provide 150 feet of vehicle queuing.  9.3  FAIR SHARE CONTRIBUTION  Project mitigation may include a combination of fee payments to established programs,  construction of specific improvements, payment of a fair share contribution  toward future  improvements or  a  combination  of these approaches.   Improvements constructed  by   Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  127  development should be eligible for a fee credit or reimbursement through the program where  appropriate (to be determined at the City’s discretion).  Table 9‐1 shows the project fair share percentages at cumulatively impacted intersections and  CIP  funded  locations  (for EAPC  and  2040 conditions).   However, these percentages  are an  approximation only as they are intended only for discussion purposes and do not imply any  legal responsibility or formula for contributions or mitigation.  In addition, a summary of study area improvements needed to address intersection operational  deficiencies and  corresponding funding sources for near‐term and  General  Plan Buildout  conditions are summarized in Table 9‐2.  9.4  VEHICLE MILES TRAVELED   Project VMT (Vehicle Miles Traveled) has been evaluated and provided  in a separate  letter “Coral  Mountain Specific Plan Vehicle Miles Traveled (VMT) Analysis”, dated October 27, 2020.     Phase 1 (2021) Phase 2  (2023) Phase 3 Buildout (2026) Phase 1 (2021) Phase 2  (2023) Phase 3 (2026) EAPC Phase 1 (2021)1 EAPC Phase 2  (2023)2 EAPC Phase 3 (2026)3 2040 With  Project4 1 Madison St. / Avenue 58 •AM Peak Hour 339 1,455 3,235 23% 10% •PM Peak Hour 464 2,034 4,690 23% 10% 3 Madison St. / Avenue 54 •AM Peak Hour 36 38 182 1,469 1,679 2,165 5,224 2% 2% 8% 3% •PM Peak Hour 43 52 240 1,845 2,130 2,769 6,689 2% 2% 9% 4% 4 Madison St. / Avenue 52 •AM Peak Hour 98 4,330 2% •PM Peak Hour 129 5,452 2% 5 Madison St. / Avenue 50 •AM Peak Hour 58 1,967 4,587 1% •PM Peak Hour 72 2,594 6,410 1% 6 Jefferson St. / Avenue 54 •AM Peak Hour 12 13 61 1,331 1,443 1,669 3,135 1% 1% 4% 2% •PM Peak Hour 15 17 80 1,604 1,749 2,044 3,871 1% 1% 4% 2% 7 Jefferson St. / Avenue 52 •AM Peak Hour 12 12 76 2,792 2,965 3,301 5,035 0.4% 0.4% 2% 2% •PM Peak Hour 13 13 97 3,233 3,462 3,900 6,097 0.4% 0.4% 2% 2% 9 Jefferson St. / Avenue 50 •AM Peak Hour 77 3,213 3,344 3,622 4,954 2% 2% •PM Peak Hour 96 3,853 4,054 4,440 6,161 2% 2% 10 Madison St. / Avenue 60 •AM Peak Hour 125 2,875 4% •PM Peak Hour 169 3,853 4% 11 Monroe St. / Avenue 60 •AM Peak Hour 82 685 941 1,334 3,094 6% 3% •PM Peak Hour 111 840 1,194 1,733 4,863 6% 2% 12 Monroe St. / Avenue 58 •AM Peak Hour 29 141 695 919 1,320 3,311 3% 11% 4% •PM Peak Hour 37 185 1,007 1,334 1,914 4,733 3% 10% 4% 13 Monroe St. / Airport Blvd. •AM Peak Hour 76 640 854 1,218 3,200 6% 2% •PM Peak Hour 97 864 1,163 1,654 4,442 6% 2% 14 Monroe St. / Avenue 54 •AM Peak Hour 12 12 76 1,120 1,349 1,738 3,987 1% 1% 4% 2% •PM Peak Hour 13 13 97 1,250 1,566 2,108 5,384 1% 1% 5% 2% 15 Monroe St. / Avenue 52 •AM Peak Hour 12 12 76 1,589 1,769 2,113 4,174 1% 1% 4% 2% •PM Peak Hour 13 13 97 1,932 2,190 2,673 5,664 1% 1% 4% 2% 16 Monroe St. / 50th Avenue •AM Peak Hour 9 9 58 1,561 1,734 2,067 4,319 1% 1% 3% 1% •PM Peak Hour 10 9 72 2,137 2,378 2,839 6,011 0% 0% 3% 1% 17 Jackson St. / 58th Avenue •AM Peak Hour 13 13 61 370 464 670 2,594 4% 3% 9% 2% •PM Peak Hour 13 17 81 559 700 995 3,735 2% 2% 8% 2% 1 Project Fair Share % = ("Project Only Phase 1 (2021) Traffic" / "EAPC Phase 1 (2021) Peak Hour Traffic") 2 Project Fair Share % = ("Project Only Phase 2 (2023) Traffic" / "EAPC Phase 2 (2023) Peak Hour Traffic") 3 Project Fair Share % = ("Project Only Phase 3 Buildout (2026) Traffic" / "EAPC Phase 3 (2026) Peak Hour Traffic") 4 Project Fair Share % = ("Project Only Phase 3 Buildout (2026) Traffic" / "2040 With Project Peak Hour Traffic") C:\UXRjobs\_12600‐13000\12615\Excel\[12615 ‐ Report.xlsx]9‐1 Fair Share N/A N/A N/A N/A ID Intersection N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A TABLE 9‐1: PROJECT FAIR SHARE CALCULATIONS Project Only Traffic EAPC Peak Hour Traffic 2040 With Project Peak Hour  Traffic Fair Share (%) N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/AN/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/AN/A N/A N/A N/A 135 (Page 1 of 3)IDJurisdiction Without Project With Project Without Project With Project Without Project With ProjectWithout Project With Project1NoneNoneNoneNoneNone• Install TSDIF / CIP2• Same• Same• 2nd EBL, WBR Ovl • Same3• Install TS • Same• Same• Same• Same• SameDIF / CIP • Same• Same• 1 EB free RT • Same• WBR OVL• Same4City of La Quinta/City of IndioNoneNoneNoneNoneNoneNoneDIF / CIP • 1 SBR• Same5NoneNoneNoneNoneNoneNoneDIF / CIP • 3rd NBT• Same• WBR OVL• Same6• Install TS • Same• Same• Same• Same• SameDIF / CIP • Same• Same• WBR OVL • Same• Same, 2nd WBR • Same• 1 NBL, 1 NBR • Same7• 2 lane RDB • Same• Same• Same• Same• SameDIF / CIP • 3 lane RDB• Same• 2nd NBT • Same• Same• Same• Same• Same• Same, 3rd NBT • Same• 2nd SBT • Same• Same• Same• Same• Same• Same, 3rd SBT • Same• 2nd EBT, 3rd EBT • Same• 2nd WBT, 3rd WBT • Same9NoneNoneNoneNone• 2nd WBT • Same• Same, 2nd WBL • Same• 2nd EBL• Same10NoneNoneNoneNoneNoneNone‐‐• Install TS• Same• 1 Shared NB L/T/R • Same• 2nd SBL,  1 SBT, • Same    SBR OVL• 2 EBL• Same• 1 WBL, 2nd WBT • Same11NoneNoneNoneNone• Install TS • Same• Same• Same• 2nd NBT• Same• 2nd SBT• Same• 1 EBL, 2nd EBT, • Same   EBR OVL• 1 WBL, 2nd WBT • Same   1 WBR w/ OVLPhase 1 (2021)1Phase 2 (2023)1Jefferson St. / Avenue 54Jefferson St. / Avenue 52City of La Quinta/County of RiversideCity of La Quinta/City of IndioTABLE 9‐2: SUMMARY OF PHASED INTERSECTION IMPROVEMENTS City of La QuintaCity of La QuintaMadison St. / Avenue 54City of La Quinta/City of IndioJefferson St. / Avenue 50Madison St. / Avenue 60Madison St. / Avenue 50Madison St. / Avenue 52Phase 3 (2026)1Madison St. / Avenue 58La Quinta CIPLa Quinta CIPIntersectionFunding Source?2040 Conditions1City of La QuintaCity of La QuintaCity of La QuintaMonroe St. / Avenue 60136 (Page 2 of 3)IDJurisdiction Without Project With Project Without Project With Project Without Project With ProjectWithout Project With ProjectPhase 1 (2021)1Phase 2 (2023)1TABLE 9‐2: SUMMARY OF PHASED INTERSECTION IMPROVEMENTS Phase 3 (2026)1IntersectionFunding Source?2040 Conditions112NoneNone• Install TS • Same• Same• SameDIF / CIP • Same• Same• 1 NBL, 1 SBL, • Same• Same• Same• 1 EBL, 1 WBL • Same• Same• Same• 2nd NBL, 2nd NBT, • Same    1 NBR w/ OVL• 2nd SBL, 2nd SBT • Same• 2nd EBT, 2nd EBR • Same• 2nd WBT• Same13NoneNoneNoneNone• Install TS • SameDIF / CIP• Same• Same• 2nd NBT• Same• 2nd EBT• Same• 1 WBL, 2nd WBT, • Same    1 WBR w/ OVL14• Install TS • Same• Same• Same• Same• SameDIF / CIP • Same• Same• 1 NBL, 1 SBL, 1 WBL• Same• Same• Same• 2nd NBT, 1 NBR • Same• 2nd SBT, 1 SBR • Same• 2nd EBL, 2nd EBT, • Same   1 EBR• 1 WBL, 2nd WBT, • Same   1 WBR15• Install TS • Same• Same• Same• Same• SameDIF / CIP • Same• Same• 2 NBL, 1NBT, 1 NBR • Same• 2nd SBL• Same• 2nd EBT• Same• 2nd WBR• Same16NoneNoneNoneNoneNoneNone‐‐• 2nd NBL, 1 NBR • Same• 2nd SBL• Same• 2nd EBT• Same• 2nd WBT• SameMonroe St. / Avenue 58Monroe St. / Airport Blvd.Monroe St. / Avenue 52Monroe St. / 50th AvenueCity of La Quinta/City of Indio/County of RiversideCity of La Quinta/County of RiversideCity of La Quinta/County of RiversideCity of La Quinta/County of RiversideMonroe St. / Avenue 54City of Indio137 (Page 3 of 3)IDJurisdiction Without Project With Project Without Project With Project Without Project With ProjectWithout Project With ProjectPhase 1 (2021)1Phase 2 (2023)1TABLE 9‐2: SUMMARY OF PHASED INTERSECTION IMPROVEMENTS Phase 3 (2026)1IntersectionFunding Source?2040 Conditions117NoneNoneNoneNoneNoneNone‐‐• Install TS• Same• 1 NBL, 2nd NBT • Same• 1 SBL, 2nd SBT • Same• 1 EBL, 2nd EBT • Same• 1 WBL, 2nd WBT • Same18N/A• Install SB CSS N/A• SameN/A• SameProject N/A• Same• 1 shared SBL/R• Same• Same• Same• 1 shared EBL/T• Same• Same• Same• 1 shared WBT/R• Same• Same• Same19N/A• Install EB CSS N/A• SameN/A• SameProject N/A• Install TS• 1 NBL• Same• Same• Same• 1 EBL & 1 EBR• Same• Same• Same20N/A• Install NB CSS N/A• SameN/A• SameProject N/A• Same• 1 shared NBL/R• Same• Same• Same• 2nd EBT21N/A• Install NB CSS N/A• SameN/A• SameProject N/A• Same• 1 NBR• Same• Same• Same• 2nd EBT1TS = Traffic Signal;  RDB = Roundabout; CSS = Cross‐Street Stop Control; OVL = Overlap Phase2The required signal will be installed by the Project, and reimbursement may be provided for all but the Project’s fair share by future developments, or CIP, or DIF.C:\UXRjobs\_12600‐13000\12615\Excel\[12615 ‐ Report.xlsx]9‐2 Imp SummaryS. Access / Avenue 60Madison St. / Main AccessJackson St. / 58th AvenueProject Access 1 / Avenue 58Project Access 2 / Avenue 58City of La QuintaCity of La QuintaCity of La QuintaCity of La QuintaCounty of Riverside138  Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  132  10  REFERENCES  1. Iteris. City of La Quinta General Plan Circulation Element Update Traffic Impact Analysis. Prepared for  City of La Quinta, May 14, 2012.  2. City of La Quinta. Engineering Bulletin #06‐13. s.l. : City of La Quinta, July October 2313, 20152017.  3. City of La Quinta. Engineering Bulletin #10‐01 Intersection Sight Distance Guidelines. City of La Quinta  Public Works/Engineering Department, 2010.  4. Institute of Transportation Engineers. Trip Generation. 9th 10th Edition. 20122017.  5. Riverside  County  Transportation  Commission. 2011  Riverside  County  Congestion  Management  Program. County of Riverside : RCTC, December 14, 2011.  6. City of La Quinta. City of La Quinta Municipal Code. City of La Quinta.  December 1996.  7. Transportation Research Board. Highway Capacity Manual (HCM). National Academy of Sciences,  2010.  8. California  Department  of  Transportation. Guide  for  the  Preparation  of  Traffic  Impact  Studies.  December 2002.  9. Federal Highway Administration. Manual on Uniform Traffic Control Devices (MUTCD). [book auth.]  California  Department of  Transportation. California  Manual  on  Uniform  Traffic  Control  Devices  (CAMUTCD). 2014.  10. Southern California Association of Governments. 2016 Regional Transportation Plan/Sustainable  Communities Strategy. April 2016.  11. City  of  La  Quinta. Resolution  No.  2012‐12:  Fiscal  Year  2012/2013  through  2016/2017  Capital  Improvement Plan. City of La Quinta, 2012.  12. KOA Corporation. CVAG Transportation Project Prioritization Study ‐ 2010 Update. Coachella Valley  Association of Governments,  2010.      Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx  133  This Page Intentionally Left Blank  Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx    APPENDIX 1.1:    APPROVED TRAFFIC STUDY SCOPING AGREEMENT      Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx    This Page Intentionally Left Blank     Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx    APPENDIX 3.1:    EXISTING TRAFFIC COUNTS      Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx    This Page Intentionally Left Blank     Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx    APPENDIX 3.2:    EXISTING (2019) CONDITIONS INTERSECTION OPERATIONS ANALYSIS WORKSHEETS      Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx    This Page Intentionally Left Blank     Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx    APPENDIX 3.3:    EXISTING (2019) CONDITIONS TRAFFIC SIGNAL WARRANT ANALYSIS WORKSHEETS      Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx    This Page Intentionally Left Blank     Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx    APPENDIX 6.1:    E+P CONDITIONS INTERSECTION OPERATIONS ANALYSIS WORKSHEETS      Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx    This Page Intentionally Left Blank      Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx      APPENDIX 6.2:    E+P CONDITIONS TRAFFIC SIGNAL WARRANT ANALYSIS WORKSHEETS   Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx    This Page Intentionally Left Blank      Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx    APPENDIX 6.3:    EA WITHOUT AND WITH PROJECT CONDITIONS   INTERSECTION OPERATIONS ANALYSIS WORKSHEETS   Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx    This Page Intentionally Left Blank      Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx    APPENDIX 6.4:    EA WITHOUT AND WITH PROJECT CONDITIONS  TRAFFIC SIGNAL WARRANTS ANALYSIS WORKSHEETS   Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx    This Page Intentionally Left Blank      Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx      APPENDIX 6.5:    EAC (2021) WITHOUT AND WITH PROJECT PHASE 1 CONDITIONS  INTERSECTION OPERATIONS ANALYSIS WORKSHEETS     Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx    This Page Intentionally Left Blank     Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx    APPENDIX 6.6:    EAC (2021) WITHOUT AND WITH PROJECT PHASE 1 CONDITIONS  TRAFFIC SIGNAL WARRANTS ANALYSIS WORKSHEETS     Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx    This Page Intentionally Left Blank     Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx    APPENDIX 6.7:    EAC (2023) WITHOUT AND WITH PROJECT PHASE 2 CONDITIONS  INTERSECTION OPERATIONS ANALYSIS WORKSHEETS     Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx    This Page Intentionally Left Blank     Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx    APPENDIX 6.8:    EAC (2023) WITHOUT AND WITH PROJECT PHASE 2 CONDITIONS  TRAFFIC SIGNAL WARRANTS ANALYSIS WORKSHEETS     Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx    This Page Intentionally Left Blank     Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx    APPENDIX 6.9:    EAC (2026) WITHOUT AND WITH PROJECT BUILDOUT PHASE 3 CONDITIONS  INTERSECTION OPERATIONS ANALYSIS WORKSHEETS AND  PROJECT ACCESS QUEUEING ANALYSIS WORKSHEETS     Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx    This Page Intentionally Left Blank     Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx    APPENDIX 6.10:    EAC (2026) WITHOUT AND WITH PROJECT BUILDOUT PHASE 3 CONDITIONS  TRAFFIC SIGNAL WARRANTS ANALYSIS WORKSHEETS     Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx    This Page Intentionally Left Blank     Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx    APPENDIX 7.1:    GENERAL PLAN BUILDOUT (YEAR 2040) CONDITIONS  INTERSECTION OPERATIONS ANALYSIS WORKSHEETS     Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx    This Page Intentionally Left Blank     Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx    APPENDIX 7.2:    GENERAL PLAN BUILDOUT (YEAR 2040) CONDITIONS  TRAFFIC SIGNAL WARRANTS ANALYSIS WORKSHEETS        Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx    This Page Intentionally Left Blank      Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx    APPENDIX 7.3:    GENERAL PLAN BUILDOUT (YEAR 2040) WITH PROJECT CONDITIONS  INTERSECTION OPERATIONS ANALYSIS WORKSHEETS AND  PROJECT ACCESS QUEUEING ANALYSIS WORKSHEETS     Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx    This Page Intentionally Left Blank     Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx    APPENDIX 7.4:    GENERAL PLAN BUILDOUT (YEAR 2040) WITH PROJECT CONDITIONS  TRAFFIC SIGNAL WARRANTS ANALYSIS WORKSHEETS          Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx    This Page Intentionally Left Blank      Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx    WITHOUT PROJECT CONDITIONS    Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx    WITH PROJECT CONDITIONS      Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx    APPENDIX 8.1:    EAPC PROJECT BUILDOUT (2026) WEEKEND SPECIAL EVENT CONDITIONS  INTERSECTION OPERATIONS ANALYSIS WORKSHEETS AND  PROJECT ACCESS QUEUEING ANALYSIS WORKSHEETS      Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx    This Page Intentionally Left Blank      Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  L.1 ‐ TIA Report_UXR 2021‐10‐28.docx      CORAL MOUNTAIN RESORT FINAL EIR SCH# 2021020310 TECHNICAL APPENDICES Revised Vehicle Miles Traveled Evaluation Appendix L.2     January 2022      12615‐12 Revised VMT Eval.docx   February 8, 2021    Mr. Garret Simon  CM Wave Development, LLC   2440 Junction Place, Suite 200  Boulder, CO 81301    SUBJECT: CORAL MOUNTAIN SPECIFIC PLAN VEHICLE MILES TRAVELED (VMT) ANALYSIS  Dear Mr. Garret Simon:  The following vehicle miles traveled (VMT) analysis has been prepared for the proposed Coral Mountain  Specific Plan (Project) in the City of La Quinta.  For VMT analysis purposes, the Project consists of a  master planned themed resort comprised of the following land uses:   The Wave Basin (a private recreation facility)..   A 150‐key hotel (with 1,900 square feet bar, 1,400 square feet restaurant, 4,200 square feet  kitchen, 1,100 rooftop bar, 1,200 pool bar & grill, and 4,200 square feet spa)   104 attached dwelling units   496 detached dwelling units   60,000 square feet of retail   Wave village area (with 900 square feet shape studio, 1,600 square feet surf shop, 3,000  square feet board room, 1,800 square feet surf lounge/living room, 800 square feet surf  classroom, a fitness pavilion, 1,400 square feet high performance center, and 5,500 square  feet beach club)   The farm area (with 2,100 square feet barn, 2,500 square feet greenhouse, 1,400 square feet  equipment barn, 300 square feet tool shed, 1,200 square feet family camp, 4,500 square feet  gym, 2,000 square feet outfitters, and 2,000 square feet locker rooms)  In addition, the back of house complex consists of 9,500 square feet resort operations, 1,500 square feet  wave operations, and 1,000 square feet guardhouses.  These back of house uses are also accounted for  in the Project trip rates utilized in the Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis (October 27,  2020).    BACKGROUND  Changes to California Environmental Quality Act (CEQA) Guidelines were adopted in December 2018,  which require all lead agencies to adopt VMT as a replacement for automobile delay‐based level of  service (LOS) as the new measure for identifying transportation impacts for land use projects.  This  Mr. Garret Simon  CM Wave Development, LLC   February 8, 2021  Page 2    12615‐12 Revised VMT Eval.docx   statewide mandate was implemented on July 1, 2020. To aid in this transition, the Governor’s Office of  Planning and Research (OPR) released a Technical Advisory on Evaluating Transportation Impacts in  CEQA (December of 2018) (Technical Advisory). (1)   Based on OPR’s Technical Advisory, the City of La Quinta has prepared their Vehicle Miles Traveled  Analysis Policy (City Guidelines). (2)  This analysis has been prepared based on the adopted City  Guidelines.  VMT ANALYSIS METHODOLOGY   The Vehicle Miles Traveled Analysis Policy (June 2020) (La Quinta Guidelines) are consistent with the  VMT analysis methodology recommended by OPR.  As outlined in the La Quinta Guidelines, a Mixed‐Use  project such as Coral Mountain, which includes both residential and non‐residential uses has each type  of uses analyzed independently, applying the following significance thresholds for each land use  component:    For Residential Uses, VMT per resident exceeding a level of (1) 15 percent below the Citywide per resident  VMT OR (2) 15 percent below regional VMT per resident, whichever is more stringent   For Retail Uses (Includes Hotels), a net increase in the total existing VMT for the region.  PROJECT SCREENING   The La Quinta Guidelines provide details on appropriate “screening thresholds” that can be used to  identify when a proposed land use project is anticipated to result in a less‐than‐significant impact  without conducting a more detailed analysis. Screening thresholds are broken into three types:   Transit Priority Area (TPA) Screening   Low VMT Area Screening   Project Type Screening  A land use project need only to meet one of the above screening thresholds to result in a less‐than‐ significant impact.   For the purposes of this analysis, the initial VMT screening process has been conducted using the  Riverside County Transportation Analysis Model (RIVTAM).   TPA SCREENING   Consistent with guidance identified in the Technical Advisory, projects located within a Transit Priority  Area (TPA) may be presumed to have a less than significant impact.  A TPA is defined as within ½ mile of:   1) an existing “major transit stop” (containing a rail transit station served by either bus services or  rail transit service, or the intersection of two or more major bus routes with a frequency of service  interval of 15 minutes or less during the morning and afternoon peak commute periods) or   2 Mr. Garret Simon  CM Wave Development, LLC   February 8, 2021  Page 3    12615‐12 Revised VMT Eval.docx   2) an existing stop along a “high‐quality transit corridor” (a corridor with fixed route bus service  with service intervals no longer than 15 minutes during peak commute hours)   The Project site is not located within ½ mile of an existing major transit stop, or along a high‐quality  transit corridor.    The TPA screening threshold is not met.    LOW VMT AREA SCREENING   The La Quinta Guidelines also states that, “residential and office projects located within a low VMT‐ generating area may be presumed to have a less than significant impact absent substantial evidence to  the contrary. In addition, other employment‐related and mixed‐use land use projects may qualify for the  use of screening if the project can reasonably be expected to generate VMT per resident, per worker, or  per service population that is similar to the existing land uses in the low VMT area.”  The sub‐regional  Riverside County Transportation Analysis Model (RIVTAM) is used to measure VMT performance within  individual traffic analysis zones (TAZs).  An estimate of the VMT in the Project’s physical location was  calculated to determine the relevant TAZ’s VMT as compared to the jurisdictional average (see  Attachment A).  The Project is located in TAZ 4742 and would not appear to be within a low VMT  generating TAZ.  Exhibit 1 shows the Project area RIVTAM traffic analysis zones.  The Low VMT Area screening threshold is not met.   PROJECT TYPE SCREENING   The retail component of the Project is anticipated to serve the local area.  The La Quinta Guidelines allow  retail projects of less than 50,000 square feet to be screened out if the project is serving the local area.   Because the retail component of the Project is more than 50,000 square feet, the retail portion of the  Project is not screened out.  The La Quinta Guidelines identify projects that are local serving by nature,  or that generate fewer than 110 daily vehicle trips be presumed to have a less‐than‐significant impact  on VMT. Based on the Project’s trip generation, the Project is not considered a local serving or small  enough to not warrant assessment, therefore, the Project would not be eligible to screen out based on  project type screening.   The Project Type screening threshold is not met.   Since none of the project level screening criteria were met, a project level VMT analysis has been  prepared.   PROJECT VMT ASSESSMENT  The VMT projections are based upon an updated version of the Riverside County Transportation Analysis  Model (RIVTAM) which became available in the CVAG region during 2016.  RIVTAM is consistent with  the SCAG draft 2016 RTP for the CVAG Transportation Project Prioritization Study (TPPS) 2040 project.    3 Mr. Garret Simon  CM Wave Development, LLC   February 8, 2021  Page 4    12615‐12 Revised VMT Eval.docx   Travel Demand Models such as RIVTAM are broadly considered to be amongst the most accurate of  available tools to assess regional and sub‐area VMT.  While the Southern California Association of  Governments (SCAG) maintains the regional travel demand model as a part of the Regional  Transportation Plan/Sustainable Communities Strategy program (RTP/SCS), Riverside County maintains  RIVTAM as a focused version of the regional model in support of travel forecasting needs of the various  agencies and jurisdictions within the County.  The latest available version of RIVTAM has been  determined to be the best fit for developing the VMT thresholds as it has the most up to date land use  information for the County, as well as refined zonal structure within the County.  The 2040 Future Year model scenario is used for the cumulative conditions in the County.  The five other  counties included in the model (Ventura County, Los Angeles County, Orange County, San Bernardino  County, and Imperial County) are contributors to the trips to/from Riverside County during a typical  weekday.  Socioeconomic data (SED) and other model inputs are associated with each TAZ.  Out of several different  variables in the model SED, the VMT analysis mainly focused on population, households and employment  that are used in the trip generation component.  The model runs a series of complex steps to estimate  daily trip productions and attractions by various trip purposes for each TAZ.  The trip purposes are listed  below.  1. Home‐Based Work Direct (HBWD)  2. Home‐Based Work Strategic (HBWS)  3. Home‐Based School (HBSC)  4. Home‐Based College and University (HBCU)  5. Home‐Based Shopping (HBSH)  6. Home‐Based Serving‐Passenger (HBSP)  7. Home‐Based Other (HBO)  8. Work‐Based Other (WBO)  9. Other‐Based Other (OBO)  Productions and attractions are computed by RIVTAM for each trip purpose, and trip lengths are derived  for each zone pair from the respective skim matrices in the model to compute the production and  attraction VMT by purpose.  RIVTAM is therefore a useful tool to estimate VMT as it considers interaction between different land  uses based on socio‐economic data such as population, households, income, and employment. The La  Quinta Guidelines identifies RIVTAM as the appropriate tool for conducting VMT analysis for land use  projects in Riverside County.   Project VMT has been calculated using the most current version of RIVTAM.  Adjustments in socio‐ economic data (SED) (i.e., population and employment) have been made to a separate TAZ within the  RIVTAM model to reflect the Project’s proposed population and employment uses. Separate TAZs are  used to isolate the Project’s VMT.  4 Mr. Garret Simon  CM Wave Development, LLC   February 8, 2021  Page 5    12615‐12 Revised VMT Eval.docx   Table 1 summarizes the service population (population and employment) estimates for the Project. It  should be noted that the employment estimates have been developed from land use to employment  generation factors from the Riverside County General Plan but modified for the specific Project  characteristics and then confirmed with the Client. The wave basin and ancillary resort land uses are  private, for use of residents and resort hotel guests.  Although the Project employment is a mix of service  and retail employment, the City of La Quinta guidelines are explicit indicating that the hotel land uses  are categorized as retail uses for the purposes of VMT analysis.  TABLE 1: POPULATION AND EMPLOYMENT ESTIMATES  Land Use Estimated Service Population  Residential 1,698 Residents Hotel & Wave Basin 434 Employees Commercial Retail 240 Employees Hotel 300 Hotel Occupants Total:2,672 Service Population    Adjustments to population and employment factors for the Project TAZ were made to the RIVTAM base  year model (2012) and the cumulative year model (2040). Each model was then run with the updated  SED factors included for the Project TAZ.   PROJECT RESIDENTIAL VMT CALCULATION  Consistent with recommendations contained in the La Quinta Guidelines, the residential calculation of  VMT is based upon the home‐based project‐generated VMT per population.  This calculation focuses on  the occupants of dwelling units within the Project land uses, whereas hotel occupants, wave basin  visitors and retail patrons are evaluated separately using the boundary method discussed below.  Table  2 shows the home‐based VMT associated with the Project for both baseline and cumulative conditions.   VMT estimates are provided for both the base year model (2012) and cumulative year model (2040), and  linear interpolation was used to determine the Project’s home‐based baseline (2020) VMT.  TABLE 2: BASELINE AND CUMULATIVE PROJECT RESIDENTIAL HOME‐BASED VMT     Project 2012 Project 2040 Project 2020  (interpolated)  Residents 1,698 1,698 1,698  VMT 19,437 20,642 19,773  VMT / Resident 11.45 12.14 11.64    5 Mr. Garret Simon  CM Wave Development, LLC   February 8, 2021  Page 6    12615‐12 Revised VMT Eval.docx   For baseline (2020) conditions, the residential portion of the Project generates 19,773 Home‐Based VMT.   There are an estimated 1,698 Project residents.  The result is approximately 11.64 home‐based VMT /  Capita for the 2020 Baseline with Project conditions.  In addition, the cumulative (2040) Project scenario  results in approximately 12.14 VMT / SP.    For comparison purposes, Citywide home‐based VMT estimates have been also developed from the  “with Project” RIVTAM model run for baseline conditions.  Once total home‐based VMT for the area is  calculated, total area VMT is then normalized by dividing by the population as shown on Table 3.  TABLE 3: BASE YEAR CITYWIDE HOME‐BASED VMT     Category City of La Quinta VMT  544,993 Population 42,000 VMT / Resident  12.98   The estimates of baseline residential home‐based Project VMT / Capita are compared to the City of La  Quinta VMT of 12.98 home‐based VMT / Capita.  The City of La Quinta guidelines indicate that residential  VMT exceeding the threshold of 15 percent below the Citywide VMT per resident (11.03 VMT / capita)  represents a Project impact.  The Project home‐based VMT / Capita of 11.64 is greater than the City VMT  / Capita threshold, indicating a potentially significant VMT.  The Project home‐based VMT / Capita of 11.64 equates to an average home‐based VMT / Dwelling Unit  of 32.94.  As a private resort, home based travel to and from the Project includes less of the commute  activity associated with typical suburban homes.  Some Project vehicle trips will be longer and some  shorter than the average Project home‐based VMT / Dwelling Unit of 32.94.  With restaurant and  recreation and retail and service functions available on site, some of the home‐based Project trips are  shorter or even captured as pedestrian or bicycle interactions.  However, this is balanced by the  occurrence of “resort area arrival” and “resort area departure” trips, which are on the lengthier side of  the range of home‐based trips included in the average trip length data for the Project residential units.  On any given day, some of the Project residential units will generate departures or arrivals to and from  locations outside of Coachella Valley.  These “resort area arrival” and “resort area departure” trips for  out‐of‐valley travelers often make intermediate stops (auto fuel, restroom break, food for travel, food  for the resort stay, etc) while traveling to or from a resort property from locations far away.  In such  cases, VMT is appropriately measured to the intervening commercial or service stop location.  Considering the unique trip making characteristics of the residential portion of this proposed  development, the Project home‐based VMT datasets derived from RIVTAM appear to be reasonable  estimates of average daily activity associated residential units in the Project, separate from the Project  non‐residential uses.  6 Mr. Garret Simon  CM Wave Development, LLC   February 8, 2021  Page 7    12615‐12 Revised VMT Eval.docx   PROJECT EMPLOYMENT IMPACT ON VMT  As noted above, the VMT analysis methodology for retail uses (including hotels) focuses on the net  increase in the total existing VMT for the region.  The project consists of approximately 674 employees,  including 240 employees associated with the 60,000 square feet of neighborhood shopping center retail  uses and 434 employees associated with the hotel and wave basin uses.   Travel activity associated with total link‐level VMT was extracted from the “without Project  employment” and “with Project employment” RIVTAM model run for 2012 and 2040 conditions, then  interpolated for baseline (2020) conditions.  This methodology is commonly referred to as “boundary  method” and includes the total VMT for all vehicle trips with one or both trip ends within a specific  geographic area.  The “boundary method” VMT per service population for the CVAG subregion is utilized to normalize VMT  into a standard unit for comparison purposes, focusing on the total population and employment in the  Coachella Valley.   Once total VMT for the area is calculated, total area VMT is then normalized by  dividing by the respective service population (i.e., population and employment of the Coachella Valley)  as shown on Table 4.  To determine whether there is a significant impact using the boundary method, CVAG area VMT with  the project employment is compared to without project conditions.    TABLE 4: BASE YEAR SUB‐REGIONAL LINK‐LEVEL VMT      Without Project Employment  With Project  Employment  VMT Interacting with CVAG Area 15,173,739 15,166,580  CVAG Area Population 510,550 510,550  CVAG Area Employment 193,090 193,764  VMT / Service Population  21.56 21.53    The CVAG subregion VMT / SP without Project employment is estimated at 21.56, whereas with the  Project employment, the CVAG subregion VMT is estimated at 21.53. The project’s effect on VMT (for  non‐residential uses) is not considered significant because it results in a cumulative link‐level boundary  CVAG VMT per service population decrease under the plus project condition compared to the no project  condition.  PROJECT DESIGN FEATURES FOR VMT REDUCTION   Transportation demand management (TDM) strategies have been evaluated for the purpose of reducing  VMT impacts determined to be potentially significant. Quantifying Greenhouse Gas Mitigation Measures  (CAPCOA, 2010) provides information on individual measures for potential reduction in VMT.  Of the 50  transportation measures presented by CAPCOA, approximately 41 are applicable at a building and site  7 Mr. Garret Simon  CM Wave Development, LLC   February 8, 2021  Page 8    12615‐12 Revised VMT Eval.docx   level. The remaining 9 measures are functions of, or depend on, site location and/or actions by local and  regional agencies or funders.  On page 58 of the CAPCOA 2010 document, ten percent is referenced as the maximum reduction when  combining multiple mitigation strategies for the suburban place type (characterized by dispersed, low‐ density, single‐use, automobile dependent land use patterns) and requires a project to contain a diverse  land use mix, workforce housing, and project‐specific transit. The maximum percent reductions were  derived from a limited comparison of aggregate citywide VMT performance rather than based on data  comparing the actual performance of VMT reduction strategies in the place type.   Even under the most favorable circumstances, projects located within a suburban context, such as the  proposed Project evaluated here, can realize a maximum 10 percent reduction in VMT through  implementation of feasible TDM measures. The Project incorporates design features and attributes  promoting trip reduction.  Because these features/attributes are integral to the Project, and/or are regulatory requirements, they  are not considered to be mitigation measures.  However, the RIVTAM does not incorporate modeling of  these features, so they are considered after the VMT data is extracted from the traffic model.  Project vehicle miles traveled (VMT) are reduced by the following Project design features/attributes,  which are anticipated to collectively reduce Project home‐based VMT by approximately 6%:      Having different types of land uses near one another can decrease VMT since trips between  land use types are shorter and may be accommodated by non‐auto modes of transport. For  example, when residential areas are in the same neighborhood as commercial and resort land  uses, a resident does not need to travel outside of the neighborhood to meet his/her  recreational and retail needs. The Project’s mixed‐use environment could provide for a  potential reduction in Project residential VMT of 3%.   The project will include improved design elements to enhance walkability and connectivity.  Improved street network characteristics within the Project include sidewalk coverage,  building setbacks, street widths, pedestrian crossings, presence of street trees, and a host of  other physical variables that differentiate pedestrian‐oriented environments from auto‐ oriented environments. The Project would provide a pedestrian access network that  internally links all uses and connects to all existing or planned external streets and pedestrian  facilities contiguous with the project site. The Project would minimize barriers to pedestrian  access and interconnectivity. The Project includes sidewalk connections, particularly to / from  the retail areas interacting with residential and resort uses on‐site. The Project’s  implementation of this measure could provide for a potential reduction in Project residential  VMT of 2%.  8 Mr. Garret Simon  CM Wave Development, LLC   February 8, 2021  Page 9    12615‐12 Revised VMT Eval.docx    The project will implement marketing strategies to optimize on‐site resort and residential  uses. Information sharing and marketing are important components to successful trip  reduction strategies. Marketing strategies may include:  o Resident member benefits that include use of the resort amenities  o Event promotions  o Publications  The Project’s implementation of this measure could provide for a potential reduction in  Project residential VMT of 1%.  In summary, travel demand modeling of VMT for the Project based upon City of La Quinta guidelines  indicates a potential impact for residential uses while also indicating the Project’s non‐residential uses  do not exceed VMT thresholds. Project design features (taken into account after the modeling process)  reduce residential VMT from 11.64 VMT per resident to 10.94 VMT per resident, which is less than the  City’s VMT residential threshold of 11.03 VMT per resident.  The unique mixed‐use characteristics of the  Project, combined with walkability and connectivity design elements, optimize on‐site interaction and  result in a lower VMT than standalone uses.  If you have any questions, please contact us at (949) 375‐2435 for John or (714) 585‐0574 for Marlie.  Respectfully submitted,    URBAN CROSSROADS, INC.       John Kain, AICP      Marlie Whiteman, PE     Principal        Senior Associate   9 Mr. Garret Simon  CM Wave Development, LLC   February 8, 2021  Page 10    12615‐12 Revised VMT Eval.docx   REFERENCES  1. Office of Planning and Research. Technical Advisory on Evaluating Transportation Impacts in CEQA.  State of California : s.n., December 2018.  2. City of La Quinta. Vehicle Miles Traveled Aanlysis Policy. June 23, 2020.  3. County of Riverside. Appendix E: Socioeconomic Build‐Out Assumptions and Methodology. County of  Riverside : s.n., April 2017.      10 4713 4722 4738 4729 4725 4724 4741 4737 4754 47874771 4791 47904776 4753 4775 4774 4788 4773 4769 47514736 4755 4711 4642 4705 4756 4809 4786 4740 4806 4810 4803 4813 48124747 4721 4757 4772 47984783 4743 4764 4792 4801 4777 4692 4767 4781 4766 4731 4758 4709 48044708 4808 47854734 4780 4752 4784 4761 4704 4799 4746 4814 4765 4796 4797 4807 4702 4745 4759 4699 4816 4742 4739 Source: Esri, Maxar, GeoEye, Earthstar Geographics, CNES/Airbus DS, USDA, USGS, AeroGRID, IGN, and the GIS User Community EXHIBIT 1: PROJECT AREA RIVTAM TRAFFIC ANALYSIS ZONES Coral Mountain Specific Plan Vehicle Miles Traveled (VMT) Analysis _N 12615 - 01 - TAZ.mxd LEGEND EXAMPLE OF RIVTAM LOW VMT TAZ RiVTAM TAZ ENCOMPASSING CORAL MOUNTAIN PROJECT SEPARATE TAZ ADDED FOR PROJECT REPRESENTATION IN RIVTAM 11 This Page Intentionally Left Blank  12   12615‐12 Revised VMT Eval.docx   ATTACHMENT A    LOW VMT AREA SCREENING CALCULATIONS                    RivTAM TAZ 4742Vehicle Flow OD Total 3902Automobiles363Trucks26VMT OD Total5,1196VMT OD Automobiles 4,114VMT OD Trucks1,005Trip Length Total13.143Automobiles11.32Trucks38.42TAZ 4742HB536Trip Length Total22.738OD VMT/SP10PA HB VMT/POP11VMT HB727Emp5096.5824.08SP531 OD = Origin‐Destination2 Vehicle Flow OD  = Automobiles + Trucks3 Trip Length = VMT OD Total/Vehicle Flow OD Total4 PA = Production‐Attraction5 HB = Home‐Based6 2012 home‐based vehicle trips  generated by TAZ 4742 based upon RIVTAM7 2012 home‐based vehicle miles traveled  generated by TAZ 4742 based upon RIVTAM8 Trip Length = VMT PA Total/Vehicle Flow PA Total9 SED = Socio‐Economic Data10 OD VMT/SP = Total Origin‐destination vehicle miles traveled per service population11 PA HB VMT/POP = Total production‐attraction vehicle miles traveled per residentC:\UXRjobs\_12600‐13000\12615\Excel\[12615 VMT Matrix Method Summary.xlsx]4742 HB VMTSUMMARYTAZ 4742 ‐ No Project 2012Trip LengthSED9TAZ 4742Base Year (2012)Base Year (2012)Base Year (2012)TAZ 4742TAZ 4742TAZ 4742Base Year (2012)Vehicle Flow OD Method1 OD Method Vehicle Miles Traveled1 Base Year (2012)Trip LengthTAZ 4742TAZ 4742Base Year (2012)Base Year (2012)Vehicle Flow PA Method4PA Method Vehicle Miles Traveled4A-1 CORAL MOUNTAIN RESORT FINAL EIR SCH# 2021020310 TECHNICAL APPENDICES Traffic Response to Comments Appendix L.3     January 2022    Date: November 8, 2021  Subject: Responses to August 3, 2021 Coral Mountain Specific Plan Comments – Expert Review of Traffic  Report (Appendix L.1), VMT (Appendix L.2), Trip Generation Comparison (Appendix N) & Draft EIR  (Section 4.13 Transportation) for the Coral Mountain Resort Specific Plan, SCH#2021020310, in the  City of La Quinta, CA    The following responses are provided for the comments/questions from Fred Minagar (Minagar & Associates,  Inc.):  Traffic Report (Appendix L.1), June 2021  1. Page 1/140, Section 1.1, & Page 139/140 References, the City of La Quinta's Traffic Study Guidelines  (Engineering Bulletin #06‐13, dated October 13, 2017) should also be included.  Response  ‐ The date on the document reference has been updated.   2. Various available General Plan Circulation Element documents prepared by lteris and by Terra Nova for  the City of La Quinta (prepared July 2012 and adopted in 2013) refer to La Quinta 2035, while the General  Plan Buildout 2040 is used in the subject DEIR. What is the source of 2040 GP Circulation data in the  reports?    Response  ‐ Two sources were used to develop the 2040 General Plan Buildout traffic projections: (1) the available  General Plan Circulation Element documents prepared by Iteris for the City of La Quinta, and (2) an  updated version of the Riverside County Transportation Analysis Model (RivTAM) which became  available in the CVAG region during 2016. The RivTAM model is consistent with the SCAG draft 2016  RTP for the Transportation Project Prioritization Study (TPPS) 2040 project. Although the City GP  traffic projections prepared by Iteris referred to “La Quinta 2035”, this was the title used for the  General Plan buildout scenario at the time. The City GP data prepared by Iteris generally exceeds the  2040 RivTAM projections, because buildout of all City land uses can be anticipated to occur beyond  typical 20‐year planning horizons.   3. Page 9/140, on Table 1‐5: Summary of Phased Intersection Operations, for the Intersection #9, under  Phase 2 (2023) "Without Project" scenario, the intersection delay values cannot be lower than Phase 1  (2021) during the AM peak hour.    Response  ‐ Delay values fluctuate due to changes in traffic volumes, signal timing, etc. which can vary over time.  A slight decrease in intersection delay values reflecting additional traffic volumes in certain traffic  movements (e.g., right or left turn movements) in an intersection is not unusual or unreasonable. It  is possible for the average delay to decrease with an increase in traffic volumes if these volume  increases occur in movements with less than the average delay. Even with increases in more than  one movement on an approach to an intersection, the net effect can still be a decrease in average  delay if the movements with less than average delay increase sufficiently. The .01 difference between  November 8, 2021  Page 2      12615 ‐ Response to comments (2021.11.08).docx  Phase 1 and Phase 2 for intersection 9 is negligible and basically indicates no effective change to the  delay value between these two phases at this location.  4. Page 10/140, on Table 1‐6: Summary of General Plan Buildout (2040) Intersection Operations, for the  Intersection #16, under "With Project" scenario, the intersection delay values cannot be lower than  "Without Project" during the AM peak hour.    Response  ‐ As discussed above in the response to Comment #3, minor changes such as this in intersection delay  values are not unusual. The .04 difference between without and with Project for intersection 16 is  negligible and basically indicates no effective change to the delay value between these two scenarios  at this location.  5. Page 11/140, on Table 1‐7, there are missing results for Phases I (2021) & II (2023).    Response  ‐ Table 1‐7 is summarizes buildout of the Project for Interim Year conditions (2026) as well as buildout  of the Project for long range conditions (2040).  The Phase 1 analysis is shown on Table 6‐6 and Phase  2 analysis is shown on Table 6‐8.  6. Page 11/140, on Table 1‐7, LOS results need to be shown for each segment in order to easily determine  level of significance.    Response  ‐ Roadway segment LOS is considered acceptable if the V/C is 0.90 or less.  In addition, roadway  segments are not typically recommended for widening unless peak hour intersection analysis  indicates further upstream or downstream segment improvements are necessary. For this reason,  daily roadway capacities provide "rule of thumb" estimates for planning purposes. Actual daily  capacity is affected by such factors as intersections (spacing, configuration and control features),  degree of access control, roadway grades, design geometrics (horizontal and vertical alignment  standards), sight distance, vehicle mix (truck and bus traffic) and pedestrian and bicycle traffic.  Because the V/C ratio is 0.90 or less for all roadway segments, the level of service for all segments  will be acceptable.  7. Page 11/140, on Table 1‐7, a column needs to be added to show potential impact/level of significance.    Response  ‐ As discussed above in the response to Comment #6, roadway segment LOS is considered acceptable  if the V/C is 0.90 or less.  In addition, roadway segments are not typically recommended for widening  unless peak hour intersection analysis indicates improvement is necessary.  The V/Cs shown are  within the acceptable range and, therefore, the level of service for these segments is acceptable and  no significant impacts were identified.  November 8, 2021  Page 3      12615 ‐ Response to comments (2021.11.08).docx  8. Page 26/140, on Exhibit 3‐1, for the Intersection #1, southbound approach, per the existing geometry,  one shared thru‐right, one thru and one left turn lanes configuration should be used rather than one  right, two‐thru and one left turn lanes.    Response  ‐ The DEF label indicates the right turn lane is defacto, meaning that the right turn capability exists  although not formally designated. An unstriped/defacto right turn lane exists where there is  sufficient width for right turning vehicles to travel outside the through lanes. Because this defacto  right turn lanes exists and is currently in use, it is appropriate to use this intersection configuration  in the analysis.   9. Page 26/140, on Exhibit 3‐1, for the Intersection #4, eastbound approach, per the existing geometry,  one shared thru‐right, one thru and one left turn lanes configuration should be used rather than one  right, two‐thru and one left turn lanes.    Response  ‐ As discussed above in the response to Comment #8, this intersection also has a functional defacto  right turn lane and, for this reason, it is appropriate to use this intersection configuration in the  analysis.   10. Page 26/140, on Exhibit 3‐1, for the Intersection #7, for all approaches of the roundabout, per the  existing geometry, one exclusive right and one shared thru‐ left configuration should be used rather than  one shared thru‐right and one shared thru‐left lanes.    Response  ‐ Exhibit 3‐1 shows one shared left‐through lane and one free right turn lane on each movement, which  is consistent with current lane approaches.    11. Page 29/140, Traffic Volumes and Conditions: While in overall the Traffic Impact Study has conformed  with the City of La Quinta TIA Guidelines EB#06‐13, the fact that for this very sensitive mega project  various historic traffic volumes from Thursday, August 15, 2017, Tuesday, April 9, 2019, Tuesday, May 7,  2019 and Tuesday, September 10, 2019 have been used, is troublesome! The cost associated with  collecting fresh counts for 17 intersections right after the approval of the Scoping Agreement on  February 12, 2020 (Appendix 1.1, Page 1.1‐1) was very low prior to the start of COVID‐19 pandemic on  March 15, 2020. Traffic volumes are the foundation of each traffic impact study. Furthermore, for this  mega project, the traffic volumes for 9 major intersections were estimated while they could have been  freshly counted! In order to establish public trust, the most current traffic volumes ought to be used.  Since the City of La Quinta is a growing dynamic city (per Table 4‐4, Page 56/140 there are 41 ambient  new developments within the project boundaries), therefore, the overall validity of the traffic volumes  is questionable!    Response  ‐ Acceptability of the traffic count data was confirmed during the scoping agreement process with City  staff, as documented in the Traffic Study Scoping Agreement attached as Appendix 1.1 to the TIA.   November 8, 2021  Page 4      12615 ‐ Response to comments (2021.11.08).docx  Traffic counts were increased as described in the scoping agreement “A 20% increase is applied to  counts taken in August, 5% increase is applied to counts taken in April, 10% increase is applied to  counts taken in May, and 15% increase is applied to counts taken in September as required per City  of La Quinta’s Traffic Study Guidelines (EB#06‐13).  As explained on page 29 of the revised TIA appended to the Final EIR, the average AM/PM peak hour  intersection growth between 2017 and 2019 counts data at selected study area and nearby  intersections is approximately 2.66%.  The additional 2.66% growth rate is applied to the study area  intersections with 2017 counts to reflect 2019 conditions.”  Accordingly, the traffic counts accurately  reflect 2019 conditions and properly take into account seasonal differences in traffic levels.   12. Page 38/140, on Table 3‐4, LOS results need to be shown for each segment in order to easily determine  level of significance.    Response  ‐ See Response #6    13. Pages 41‐43/140, Tables 4‐1, 4‐2, 4‐3, percentages and source(s) of each of internal and pass‐by (in some  cases) reduction should be shown for each land use category.    Response  ‐ Internal trips were calculated by considering potential interactions between the different uses (e.g.,  residential, commercial, etc.) on the site, rather than utilization of an overall percent reduction.  Therefore, presentation of the internal trip values is more accurate. Internal interactions vary by peak  hour and by land use.  For example, in Table 4‐1, the shopping center interacts internally more in the  morning with residential / resort uses than the overall or daily interaction for these uses.  14. Page 43, Table 4‐3, at the bottom, the last row, the totals for AM In and AM Out ought to be 143 & 304  rather than 147 & 300 respectively.    Response  ‐ The Table 4‐3 totals for AM in and AM out are correct as shown in the TIA.   15. Page 60/140, why wasn't SCAG's 2020 RTP utilized?    Response  ‐ The RivTAM used in the analysis is consistent with the SCAG draft 2016 RTP for the Transportation  Project Prioritization Study (TPPS) 2040 project.  This version of RivTAM, which is consistent with the  SCAG 2016 RTP, is the source of traffic projections indicated in the Riverside County guidelines  (December 2020). During 2021, the Western Riverside County Council of Governments (WRCOG)  developed the Riverside County Transportation Model (RIVCOM) which is consistent with the SCAG  2020 RTP. RIVCOM is using base year data for 2018 and a future year of 2045.  However, the County  of Riverside has not yet accepted RIVCOM for use in traffic studies.   November 8, 2021  Page 5      12615 ‐ Response to comments (2021.11.08).docx  16. Page 109/140, on Table 7‐2, LOS results need to be shown for each segment in order to easily determine  level of significance.    Response  ‐ See Response #6.    17. Page 111/140, on Table 7‐4, LOS results need to be shown for each segment in order to easily determine  level of significance.    Response  ‐ See Response #6.   18. Page 114, Table 7‐5, for Intersections #20, 21 & 22, why the exact Storage Lengths are not shown while  the 95th Percentage Queue Lengths are?    Response  ‐ Precise design of the commercial area has not yet been completed and will be subject to the City’s  SPD process, including CEQA compliance and public hearings. Intersections 20, 21, and 22 are  locations where on‐site driveway are anticipated to interface with adjacent roadways. As the  locations of these commercial site driveways have not yet been determined, on‐site driveway lengths  consider the 95th percentile queue lengths indicated in Table 7‐5.  19. Page 115/140, Section 8.2, while it is understandable that for the Special Events, the ITE Trip Generation  Manual does not provide the weekend rates, how come a survey or data of a similar facility wasn’t used  as opposed to estimating? Where is the source of 2.4 vehicle occupancy?    Response  ‐ The unique land use types and quantities for the Project were presented in the approved scoping  agreement, which represents trip generation specifically related to anticipated Project usage.  The  2.4 vehicle occupancy factor (included in the approved scoping agreement) reflects the tendency of  event attendees to arrive in pairs or small groups, rather than primarily solo. Since there is no  comparable existing private facility available to conduct counts, conservative assumptions as  reviewed and approved by the City were used.  20. Page 118/140, Table 8‐3, Trip Generation Results for 2,500 Guests for Wave Basin Facility, are those AM  & PM estimated traffic generation numbers realistic?.    Response  ‐ Table 8‐3 shows Arrival Peak Hour and Departure Peak Hour, rather than typical AM and PM  weekday peak hours.  It is realistic that the Arrival and Departure Peak Hour volumes are each  approximately 14% to 15% of the weekend daily volume whereas on a typical weekday (see Table 4‐ 3) the peak hour volumes for this use are less than 4%.  These trip generation calculations are  considered conservative because they assume there will be 1,537 additional daily trips for the special  events, in addition to the 8 external daily trips per residence and nearly 4 external daily trips per hotel  November 8, 2021  Page 6      12615 ‐ Response to comments (2021.11.08).docx  room, even though many attendees of the special events will be staying in the Project residences and  hotel rooms.      21. Page 127, Table 8‐5, for the Intersection #20, show the exact Storage Length for NBL/NBR for the  Departure.    Response  ‐ See response #18.  22. Page 128/140, for the special events, in addition to the preparation of Traffic Management Plan, an  additional Traffic Control Plan must be prepared and signed by a registered Traffic and/or Civil Engineer  in California to assure public safety and smooth traffic navigation when 2,500 guests show up at the  Wave Basin Facility during special events during weekends.    Response  ‐ Mitigation measures TRA‐9 through TRA‐14 are intended to address traffic operations with events  involving up to 2,500 guests.  The special event traffic management plan will include Traffic Control  Plans as necessary as determined by the City and the Police Department.   23. Page 139/140, ITE Trip Generation, 10th Edition, 2017 ought to be cited not 9th edition, 2012!    Response  ‐ Text has been corrected as requested.  Draft EIR, June 2021  24. Page 1‐6, why only 12 acres of the Wave Facility has been used for trip generation purposes, while the  Proposed Land Use Summary does list quite different acreages?    Response  ‐ As explained on pp. 3‐19 and 3‐20 of the Draft EIR, the Wave Basin facility is approximately 16.62  acres, with the water body footprint itself being approximately 12.14 acres.  The Wave Basin subarea  in Planning Area III totals approximately 31.2 acres, and includes the equipment, storage and related  facilities required to operate the Wave Basin.  The wave basin is a unique private recreation facility  that does not have an established ITE trip generation rate.  As indicated in the original approved TIA  scope for this Project, trip generation rates for the Wave Basin Facility are derived from the San Diego  Association of Governments for a developed 12‐acre recreational park, which generates a total of 48  peak hour trips and 600 daily trips.  All other visitors to the Wave Basin Area are captured by the  other Planning Area III uses, including the Wave Club, the Resort Hotel and the Farm (see Table 4‐3  of the TIA).  These trip generation rates are consistent with the City of La Quinta Traffic Study  Guidelines (EB # 06‐13) and confirmed in the Traffic Study Scoping Agreement approved by the City  of La Quinta and included as Appendix 1.1 of the TIA.   ‐ The project area land uses include a unique mix of commercial retail, resort, recreation and  residential uses, so reasonable assumptions regarding internal/pass‐by interactions between these  November 8, 2021  Page 7      12615 ‐ Response to comments (2021.11.08).docx  uses are also included in the trip generation calculations.  The wave basin facility will be utilized by  hotel guests, but outside trip generation is also included for things like off‐site lunch, wave basin  employees, etc.  Area residents and visitors will use the commercial retail area facilities (which  typically include merchandise and restaurant land uses).  The total internal/pass‐by trip ends have  been adjusted in a manner to ensure that no “double‐counting” occurs before assigning the project  trips to the roadway network.     25. Page 1‐30, TRA‐9, line 4, the word "not" should not be there!    Response  ‐ Mitigation Measure TRA‐9 is correct as currently worded.  Either the traffic improvements required  for Phase 3 of the Project need to be completed prior to holding any special events, or a focused  traffic analysis must be completed to show that any such improvements are not required to maintain  acceptable levels of service.  26. There should be an additional condition/clause/TRA listed for the subject project, stipulating that  upon the completion of the last phase of the project (6‐ 12 months later), the City of La Quinta at  the expense of the project developer, should monitor the traffic conditions surrounding the project  site for any potential abnormality during a random weekend special event and assess the traffic  Level of Service and propose appropriate mitigation measures    Response  ‐ Mitigation Measure TRA‐11 gives the City the authority to require the special event traffic monitoring  consistent with the suggestion in this comment and to impose additional requirements to the extent  warranted to avoid any significant traffic or parking impacts.  27. Page 3‐17, why only 12 acres of the Wave Facility has been used for trip generation purposes, while  the Proposed Planning Area Summary does list quite different acreages?    Response  ‐ See response #24.  28. Page 4.13‐2, Proposed Project, why only 12 acres of the Wave Basin has been used for trip generation  purposes, while in the Proposed Project description does list quite different acreages?    Response  ‐ See response #24.   29. Page 4.13‐18, Table 4.13‐10 Trip Generation Summary, why are there discrepancies for the quantities  for Shopping Center, Wave Basin Facility, Wave Village and The Farm as compared with the similar tables  in the Traffic Study?    Response  November 8, 2021  Page 8      12615 ‐ Response to comments (2021.11.08).docx  ‐ Table 4.3‐10 on page 3.13‐18 of the Draft EIR is identical to Table 4‐3 [Project Buildout Trip  Generation Summary], except that there is a typo in the number of square feet of the shopping center  use, which has been corrected to 60 TSF in the Final EIR.  The hourly peak hour and daily trip  generation rates are identical in both tables for all uses.  30. Page 4.13‐21, Table 4.13‐13 Trip Generation Rates, why are there discrepancies for the quantities for  Wave Basin Facility and Wave Village as compared with the similar Table 4‐3 in the VMT Report  (Appendix L.2)?    Response  ‐ The total peak hour and daily external trips are accurate and consistent in both Table 4.13‐13 on  page 4.13‐21 of the Draft EIR and Table 4‐3 in the TIA.  Although certain of the other quantities  appear to have been incorrectly inserted into Table 4.13‐13 in the Draft EIR, these discrepancies did  not affect the Project totals, and thus did not affect the assessment of traffic impacts.  A corrected  Table 4.13‐13 has been included in the Final EIR.  The VMT Report does not include Table 4‐3, and  there are no discrepancies between the VMT Report and the Draft EIR.  31. Page 4.13‐41, Table 4.13‐24 Project Phase 3 Fair Share Contributions, why are locations #16 & 17  missing? (not the same as Table 9‐1 the Traffic Report)?    Response  ‐ Table 9‐1 in the TIA is identical to Table 4.13‐29 on page 4.13‐51 of the Draft EIR, which show the  Project’s fair share percentages to project area intersections, and both include Intersection #16 and  #17.  Table 4.13‐24 of the Draft EIR (referenced in the comment) focuses is Specific to Phase 3 and is  not intended to match Table 9‐1 in the TIA.  32. Page 4.13‐26 Weekend Special Event Trip Generation, show percentages and source(s) of reductions for  the internal and pass‐by trips    Response  ‐ See response #13.  33. Page 4.13‐59, the growth factors for traffic volumes for the Horizon Year 2040 for with and without  project conditions ought to be documented    Response  ‐ See response #2 for explanation of how the 2040 volumes were developed, which was based upon  General Plan buildout projections, rather than growth factors.   34. Page 4.13‐62, TRA‐9, line 3, the word "not" should not be there!    Response  ‐ Mitigation Measure TRA‐9 is correct as currently worded.  Either the traffic improvements required  for Phase 3 of the Project need to be completed prior to holding any special events, or a focused  November 8, 2021  Page 9      12615 ‐ Response to comments (2021.11.08).docx  traffic analysis must be completed to show that any such improvements are not required to maintain  acceptable levels of service.   35. Page 4.13‐62, a new TRA to be added to state that the TMP and TCP must be signed by a registered  Traffic and/or Civil Engineer in California.    Response  ‐ See response #22.  VMT Evaluation, June 2021  The VMT Analysis was updated in February 2021. It is our understanding that information from the February  analysis was utilized in the DEIR. However, a prior version of the VMT assessment letter was inadvertently  attached as Appendix L.1 to the DEIR. The February 2021 version is attached to these responses and our responses  below refer to this version.   36. The TAZ and low VMT maps for the subject project should be included in the VMT report.    Response  ‐ The TAZs are shown on Exhibit 1 of the February 2021 VMT evaluation. Low VMT data is included in  Attachment 1. The February 2021 VMT evaluation was performed consistent with La Quinta VMT  guidelines at the time, rather than County of Riverside guidelines which include low VMT maps.  37. Page 4 of 9, Table 1, why is the title different than the corresponding Table 4.13‐ 30 in the DEIR  document?    Response  ‐ Table 1 in the February 2021 VMT evaluation is identical to Table 4.13‐30 in the Draft EIR.  38. Why does the City of La Quinta’s VMT Guidelines categorizes Hotel Land Use as Retail, while other cities  in California assume as Service?    Response  ‐ The City of LA Quinta adopted its VMT Guidelines in accordance with OPR’s December 2018 Technical  Advisory on Evaluating Transportation Impacts in CEQA, which includes recommended thresholds of  significance for residential, office, and retail uses for consideration by local agencies in developing  their own thresholds, which may address other land use types (see pp. 15 – 17 of OPR Technical  Advisory).   ‐ The City of La Quinta’s adopted VMT Guidelines expressly includes hotel uses within the retail use  category and adopted the retail threshold of significance recommended in the OPR Technical  Advisory.  A retail business, for the purposes of the employment standards act (ESA) is a business  that sells goods or services directly to consumers or end‐users.  Such services include restaurants,  hospitality, barber shops, and other services for the comfort and convenience of the public. The  November 8, 2021  Page 10      12615 ‐ Response to comments (2021.11.08).docx  hospitality sector includes food and beverages, lodging, recreation, travel & tourism, and meetings  & events.  39. Project Service/Retail VMT Calculations need to be explicitly shown in the VMT report.    Response  ‐ As indicated on Page 4 of the February 2021 VMT report, VMT is calculated for the Project based  upon the Riverside County Transportation Analysis Model (RivTAM), as required under the City of La  Quinta’s adopted VMT Guidelines. The model runs a series of complex steps to estimate daily trip  productions and attractions by various trip purposes for each TAZ.  The trip purposes include Home‐ Based Work Direct (HBWD), Home‐Based Work Strategic (HBWS), Home‐Based School (HBSC),  Home‐Based College and University (HBCU), Home‐Based Shopping (HBSH), Home‐Based Serving‐ Passenger (HBSP), Home‐Based Other (HBO), Work‐Based Other (WBO), and Other‐Based Other  (OBO).  ‐ Productions and attractions are computed by RivTAM for each trip purpose, and trip lengths are  derived for each zone pair from the respective skim matrices in the model to compute the production  and attraction VMT by purpose.   40. Page 6 of 9, Table 4: the title needs to be clarified, Base Year or Base Year Model or Base line or Cum  Year Model?    Response  ‐ Table 4 of the February 2021 VMT document is entitled “Base Year Sub‐Regional Link‐Level VMT”. As  indicated in the text above Table 4, the base year is 2020.    41. Page 7 of 9, for the three (3) sources of VMT reductions of 3%, 2% & 1% each corresponding source from  CAPCOA must be documented.    Response  ‐ The first VMT reduction factor applied recognizes the proximity of different land uses. The CAPCOA  measure is LUT‐3 which indicates a range of 9‐30% VMT reduction is applicable for a mixed‐use  project.  A conservative reduction of only 3% was assumed in the Project’s VMT analysis.  It is likely  that the mix of uses in the Project will result in a greater reduction in vehicle trips and VMT.  ‐ The second VMT reduction factor applies recognizes the design elements that allow for connectivity  between different uses and areas that will reduce the need to use a vehicle for short trips.  The  CAPCOA measure is SDT‐1, which indicates a range of 0‐2% applicable VMT reduction, and SDT‐2,  which indicates a range of .25‐1.00% applicable VMT reduction.  A reduction of 2% was applied in  recognition of the high‐level of multi‐modal connectivity that will be provided based on the design of  the Project.  ‐ The third VMT reduction is the marketing strategies for commute trip reductions. The CAPCOA  measure is TRT‐7, which indicates a range of 0.8 – 4.0%applicable VMT reduction  A conservative  reduction of 1% was assumed in the Project’s VMT analysis.  November 8, 2021  Page 11      12615 ‐ Response to comments (2021.11.08).docx  42. Table 4‐3, Project Buildout (2026) Trip Generation Summary, percentages and source(s) of each of  internal and pass‐by (in some cases) reduction should be shown for each land use category.    Response  ‐ The prior Table 4‐3 in the November 2020 draft version of the VMT evaluation provided a recap of  the LOS report trip generation.  This table was redundant and not directly relevant to the VMT  assessment and was removed from the February 2021 VMT evaluation. See response to comment 13  above for information related to Table 4‐3.   43. Table 4‐3, Project Buildout (2026) Trip Generation Summary, why is the Farm Land Use missing?    Response  ‐ See response #42.   44. Table 4‐3, Project Buildout (2026) Trip Generation Summary, why is this table different than Table 4 .13‐ 13on Page 4.13‐21of the DEIR?    Response  ‐ See response #42.  45. For the Wave Pool Facility, since the ITE Trip Generation Manual, 10th Edition 2017 does not provide any  rates, SANDAG’s Manual for Recreation Park (Developed) from April 2002 has been used for the VMT,  DEIR & Traffic Report.  The aforementioned source is from over 20 years ago, how come surveys of two  similar facilities were not used?    Response  ‐ See responses #19 and #24.     CORAL MOUNTAIN RESORT FINAL EIR SCH# 2021020310 TECHNICAL APPENDICES Average Surfer Population Kelly Slater Wave Company Appendix L.4     January 2022    /D&LHQHJD3ODFH/RV$QJHOHV&$.6:DYH&RFRP 7KHLQIRUPDWLRQFRQWDLQHGLQWKLVWUDQVPLVVLRQPD\FRQWDLQSULYLOHJHGDQGFRQILGHQWLDOLQIRUPDWLRQ,WLVLQWHQGHGRQO\IRUWKHXVHRIWKHSHUVRQ V QDPHGDERYH,I\RXDUHQRWWKHLQWHQGHG UHFLSLHQW\RXDUHKHUHE\QRWLILHGWKDWDQ\UHYLHZGLVVHPLQDWLRQGLVWULEXWLRQRUGXSOLFDWLRQRIWKLVFRPPXQLFDWLRQLVVWULFWO\SURKLELWHG,I\RXDUHQRWWKHLQWHQGHGUHFLSLHQWSOHDVHFRQWDFWWKH VHQGHUE\UHSO\HPDLODQGGHVWUR\DOOFRSLHVRIWKHRULJLQDOPHVVDJH  EŽǀĞŵďĞƌϬϰ͕ϮϬϮϭ DĞŵŽ͗ŽƌĂůDŽƵŶƚĂŝŶǀĞƌĂŐĞĂŝůLJ^ƵƌĨĞƌWŽƉƵůĂƚŝŽŶ  Total average maximum surfers at Coral Mountain in Wave Basin per day is 130, with surfers distributed across 3 distinct wave zones; 18 surfers throughout the day on the Main Wave, and 56 surfers throughout the day on each of the End Bay Waves. The maximum capacity in the Wave Basin at any given time is 6 surfers on the Main Wave and 12 surfers in each of the End Bay Waves. FIG. 1 Figure 1 depicts a theoretical surf schedule to map out average daily surfer population on site. We expect to maintain these same maximum capacities during special events, although we expect fewer surfers will be in the water at one time during the special events because the programming will be focused on the Main Wave, rather than the beginning surfer classes in the End Bays. Staff count per day totals approximately 50 with a distribution across Surf Operations, which is focused on front of house support and Wave Operations, which is focused on back of house support. +DUROG-3RUWLOOR 93:DYH3URMHFW'HVLJQ .HOO\6ODWHU:DYH&RPSDQ\  /D&LHQHJD3ODFH/RV$QJHOHV&$  0 :ZZZNVZDYHFRFRP CORAL MOUNTAIN RESORT FINAL EIR SCH# 2021020310 TECHNICAL APPENDICES Wave Basin Areas Kelly Slater Wave Company Appendix M.1     January 2022      REQUEST FOR INFORMATION Project: Coral Mtn. RFI Number: 104-005 Date RFI Submitted: 9/29/2020 Submitted By: Garrett Simon Date Response Required: 9/29/2020 Submitted To: Harold Portillo Date Responded: 9/29/2020 Plan Sheet No Detail: Attachments check one Yes No Datasheets Drawings Calculations REQUEST: As received in an email from Garrett on September 29: What is the current acreage of the (1) wave basin perimeter and (2) water area when stagnant? RESPONSE: See corresponding attachment RFI 104-005 Wave Basin Areas Analysis.pdf for graphic information : • Basin Footprint: 16.62 Acres (72,4210.69 sf) • Basin Perimeter: 5,741 ft • Water Body Footprint: 12.14 Acres (52,8711.86 sf) • Water Body Perimeter (Footprint): 5,516 ft • Water Body Perimeter (combined): 10,364 ft GENERAL NOTES: 1) General Information derived from 3d model: CoralMountain- OptionA_RoughGrading_20200806_x.3DM, which excludes some bathymetric features 2) Information included for Water metrics is preliminary during Concept Design phase and subject to change during Detailed Design phase By: Harold Portillo Signature: Date: 9/29/2020 After reviewing the response, does the vendor anticipate: That a change order will be required? Yes No If redesign required That there will be an increase in the cost of the project? Yes No If redesign required CORAL MOUNTAIN RESORT FINAL EIR SCH# 2021020310 TECHNICAL APPENDICES Kelly Slater Wave Company Responses Appendix M.2     January 2022    REQUEST FOR INFORMATION Project: Coral Mtn. RFI Number: 104-015 Date RFI Submitted: 01/24/2022 Submitted By: John Gamlin Date Response Required: 01/26/2022 Submitted To: Harold Portillo Date Responded: 01/26/2022 Plan Sheet No Detail: Attachments check one Yes No Datasheets Drawings Calculations Per your request, here is the additional information for the following comments received via the Draft EIR: REQUEST / RESPONSE: Comment 42-g: Vibration/Seismic Activity: “I am also concerned about the constant vibrations caused by the waves due to the tremendous weight and force of 18 million gallons of water. I am only around 600 feet from the wave pool. All the seismic records were done at the wave pool at Lemoore California which has totally different soil composition. We are above the aquifer on sandy soil. So the developer has no idea of the impact of the wave motion to our area.” Response: The wave basin does not contribute to any measurable seismic activity. An Accelerometer test for seismic force during wave activity was conducted in Lemoore, CA on April 5th, 2021. To test for any measurable impact of force resulting from wave system operation, an accelerometer was placed on the concrete wall at the edge of the basin prior to and during wave operations. The accelerometer readings show no measurable change in readings during wave runs. The accelerometer readings vary by less than 0.0001g throughout the analysis, which suggests that any increase of force at the edge of the basin is for less than 0.0001g and therefore far more than an order of magnitude less than the minimum acceleration to reach the instrumental intensity associated with perceived shaking and more than 2 orders of magnitude less than the acceleration required to cause any potential damage. Based on this test measuring acceleration at the edge of the wave basin and verifying that there is no measurable acceleration, we can conclude that there is no measurable seismic activity caused by the wave system. Vibration spectrum analysis. Lemoore California, 14:19 April 5, 2021. Position on east wall approximately 10 feet north of the control tower. "ShakeMap Scientific Background. Rapid Instrumental Intensity Maps". Earthquake Hazards Program. U. S. Geological Survey. Archived from the original on 23 June 2011. Retrieved 22 March 2011. Comment 53-e: Water Use: “What happens when the pool repairs are needed and the pool has to be drained?” Response: The basin and wave system equipment are designed for a 20-year minimum service life without significant overhaul. The wave system design elevates all items that require regular maintenance to be located above the water line with maintenance platforms in place so that all routine maintenance and wear items are able to be maintained and replaced without removing water from the basin. Through these design efforts we’ve minimized any probability of need to drain the basin. In the unlikely event the basin does need to be fully drained, prior to the 20-year period described above, the water will be drained into the large retention basin on-site, which is unlined to allow percolation of the water into the ground. Comment 71-c: Noise: “Here is just one example- the Wave Basin requires an audible (not visual) 30- second alarm if there is an emergency, followed by another 30-second audible alarm to signal the emergency has ended. California State mandated Alarm can be as loud as it needs to be in order to be heard over “The Tub and The Train,” (nickname given to the Wave Basin by Kelly Slater’s peers), the screaming and cheering crowds, the crashing of waves onto concrete flooring, and the jet skis zipping up and down the Basin. As the Tub is geared for the Novice Surfer Tourist, the alarms could be going off several times a day. Response: There is no alarm system associated with the basin. Safety is maintained by controlling access to the site and the basin. Surfer safety is addressed with lifeguards and the rescue jet ski. Comment : Water temperature: “Also, water will be so hot during the summer months because it is only six feet deep at its maximum on a concrete pool.” Response: Water temperatures have been evaluated using similar open bodies of water in the Coachella Valley and our facility in Lemoore CA. Benchmarked data of similar open bodies of water demonstrate the cooling effect of natural geothermal cooling and the lower temperatures at night help maintain a water temperature significantly lower than ambient air temperature. Given the size of the Wave Basin and the movement of the water throughout the day, water temperatures are not anticipated to reach unsafe or uncomfortable levels, including during the hotter summer months, but the project will comply with all applicable State of California and County of Riverside health requirements to ensure the safety of surfers, and if water temperatures do become unsafe, the Wave Basin operations will be suspended until safe conditions are restored. Comment: Water Treatment: “This proposed development will require massive amounts of hazardous chemicals that will be used and stored on site (DEIR 4.8-18).” Response: We treat water through Filtration, UV treatment, and Chlorine treatment to maintain pH 7.2-7.8 and Free Available Chlorine 0.5 - 3.0 ppm. We use a media filtration system capable of filtering down to 2 microns. (See figures on next page for system information) By: Harold Portillo Signature: X Digital Signature Date: 01/26/2022 After reviewing the response, does the vendor anticipate: That a change order will be required? Yes No If redesign required That there will be an increase in the cost of the project? Yes No If redesign required CORAL MOUNTAIN RESORT FINAL EIR SCH# 2021020310 TECHNICAL APPENDICES Desert Recreation District Letter Letter of Agreement Appendix P     January 2022       CORAL MOUNTAIN RESORT DRAFT EIR SCH# 2021020310 Applicant:  THE WAVE DEVELOPMENT, LLC  2440 Junction Place, Suite 200  Boulder, CO 80301    Lead Agency:  CITY OF LA QUINTA   78495 Calle Tampico  La Quinta, CA 92253    Preparer:    MSA CONSULTING INC.  34200 Bob Hope Drive  Rancho Mirage, California 92270      June 2021  DRAFT ENVIRONMENTAL IMPACT REPORT  Coral Mountain Resort, La Quinta CA  EIR Preparers  Coral Mountain Resort Draft EIR   i‐1 June 2021  EIR Preparers   This Draft Environmental Impact Report (Draft EIR) was prepared by the City of La Quinta (City) with  the assistance of MSA Consulting, Incorporated. Report preparers and consultants are identified as  follows, along with agencies, and individuals that provided information  u sed t o  p repare  this  D raft E IR.   Lead Agency  The City of La Quinta   Planning Division  78495 Calle Tampico  La Quinta, CA 92253  Phone:  760‐777‐7000  Nicole Sauviat Criste, Consulting Planner  City of La Quinta  78495 Calle Tampico  La Quinta, CA 92253  Phone:  760‐341‐4455  Email: consultingplanner@laquintaca.gov  EIR Preparers   MSA Consulting, Inc.   34200 Bob Hope Drive  Rancho Mirage, CA 92270  Phone: 760‐320‐9822    Michelle Witherspoon, Director of Environmental Services  Jesus Herrera‐Cortez, Senior Environmental Planner, GIS Analyst  Nicole Vann, Planner  Asia Lee, Environmental Planner  Derek Gallerani, Planning CAD Technician  Michael Rowe, Principal Engineer     LSA Associates, Inc.   901 E. Tahquitz Canyon Way, Suite B200  Palm Springs, CA 92262  Phone: 760‐416‐2075    EIR PREPARERS  Coral Mountain Resort Draft EIR   i‐2 June 2021  Jodi Ross‐Borrego, Principal Biologist  Jill Carpenter, Senior Biologist/Bat Specialist     CRM Tech  1016 East Cooley Drive, Suite A/B  Colton, CA 92324  Phone: 909‐824‐6400    Bai “Tom” Tang, Principal Investigator/Historian   Michael Hogan, Principal Investigator  Deirdre Encarnacion, Archaeologist/Report Writer  Daniel Ballester, Archaeologist/Paleontological Surveyor/Field Director  Nina Gallardo, Archaeologist/Native American Liaison  Harry M. Quinn, Geologist/Paleontologist  Ben Kerridge, Paleontological Surveyor/Report Writer  Salvadore Z. Boites, Paleontological Surveyor  Hunter O’Donnell, Paleontological Surveyor  Michael D. Richards, MA, Registered Professional Archaeologist  Sabrina Fajardo, Paleontological Surveyor    Sladden Engineering   45090 Golf Center Parkway, Suite F  Indio, CA 92201  Phone: 760‐863‐0713    Matthew J. Cohrt, Project Geologist  Brett L. Anderson, Principal Engineer    Urban Crossroads, Inc.   1197 Los Angeles Avenue, Suite C‐256  Simi Valley, CA 93065  Phone: 805‐426‐4477    Haseeb Qureshi, Associate Principal (AQ and GHG Report)   Alyssa Tamase (AQ Report)  John Kain, AICP Principal (Traffic Impact Analysis)  Marlie Whiteman, Principal Engineer (Traffic Impact Analysis)  Janette Cachola (Traffic Impact Analysis)  Bill Lawson, Principal Engineer, INCE (Noise Study)    EIR PREPARERS  Coral Mountain Resort Draft EIR   i‐3 June 2021  Musco Lighting  100 1st Avenue West  P.O. Box 808  Oskaloosa, IA 52577  Phone: 641‐673‐0411      TABLE OF CONTENTS  Coral Mountain Retreat Draft EIR  i June 2021  Chapters   Chapter 1.0  Executive Summary ....................................................................................... 1‐1   1.1 Overview of the Executive Summary .................................................................. 1‐1   1.2 Summary of the Proposed Action ....................................................................... 1‐1   1.3 Alternatives to the Proposed Project .................................................................. 1‐6   1.4  Areas of Controversy/Issues to be Resolved ..................................................... 1‐10   1.5  Summary of Impacts and Mitigation Measures ................................................ 1‐10  Chapter 2.0  Introduction ................................................................................................... 2‐1   2.1 Purpose .............................................................................................................. 2‐1   2.2 Project History .................................................................................................... 2‐2   2.3 Review of the Draft EIR ....................................................................................... 2‐5   2.4 Scope of the EIR .................................................................................................. 2‐6   2.5 Organization of the EIR ..................................................................................... 2‐10   2.6 Reference Documents ...................................................................................... 2‐14  Chapter 3.0  Project Description ........................................................................................ 3‐1   3.1 Introduction ........................................................................................................ 3‐1   3.2 Project Location .................................................................................................. 3‐1   3.3 Surrounding Land Uses ....................................................................................... 3‐5   3.4 Project Site History ............................................................................................. 3‐6   3.5 Proposed Project ................................................................................................ 3‐8   3.6 Specific Plan Planning Area ............................................................................... 3‐16   3.7 Circulation Plan................................................................................................. 3‐24   3.8 Infrastructure Plan ............................................................................................ 3‐28   3.9 Project Implementation .................................................................................... 3‐34   3.10  Intended Uses of This EIR ................................................................................. 3‐34   3.11 Responsible Agencies ....................................................................................... 3‐35  Chapter 4.0  Environmental Impact Analysis ...................................................................... 4‐1   4.1 Introduction ........................................................................................................ 4‐1   4.2 Resource Categories Addressed in the EIR ......................................................... 4‐1   4.3 Format of the EIR ................................................................................................ 4‐1  Chapter 4.0 Sections   4.1 Aesthetics ........................................................................................................ 4.1‐1   4.2 Air Quality ........................................................................................................ 4.2‐1   4.3 Biological Resources ........................................................................................ 4.3‐1   4.4 Cultural Resources ........................................................................................... 4.4‐1   4.5 Energy Resources………………………………………………………………………………………….4.5‐1   4.6 Geology and Soils ............................................................................................ 4.6‐1   4.7 Greenhouse Gas Emissions .............................................................................. 4.7‐1  TABLE OF CONTENTS  Coral Mountain Retreat Draft EIR   ii  June 2021   4.8 Hazards and Hazardous Materials ................................................................... 4.8‐1   4.9 Hydrology and Water Quality .......................................................................... 4.9‐1   4.10  Land Use and Planning .................................................................................. 4.10‐1   4.11 Noise ............................................................................................................. 4.11‐1   4.12 Public Services ............................................................................................... 4.12‐1   4.13 Transportation ............................................................................................... 4.13‐1   4.14  Tribal Cultural Resources ............................................................................... 4.14‐1   4.15  Utilities and Service Systems ......................................................................... 4.15‐1  Chapter 5.0  Other CEQA Sections ...................................................................................... 5‐1   5.1 Purpose .............................................................................................................. 5‐1   5.2  Significant and Unavoidable Impacts .................................................................. 5‐1   5.3  Significant Irreversible Environmental Changes ................................................. 5‐3   5.4 Growth‐Inducing Impacts ................................................................................... 5‐6  Chapter 6.0  Effects Found to have No Impact ................................................................... 6‐1   6.1 Agriculture and Forestry Resources .................................................................... 6‐1   6.2 Geology and Soils ............................................................................................... 6‐3   6.3 Hazards and Hazardous Materials ...................................................................... 6‐3   6.4  Land Use and Planning ....................................................................................... 6‐4   6.5 Mineral Resources .............................................................................................. 6‐4   6.6 Noise .................................................................................................................. 6‐5   6.7 Population and Housing ..................................................................................... 6‐6   6.8 Recreation .......................................................................................................... 6‐7   6.9 Wildfire ............................................................................................................... 6‐8  Chapter 7.0  Alternatives ................................................................................................... 7‐1   7.1 Introduction  ....................................................................................................... 7‐1   7.2 Project Objectives ............................................................................................... 7‐2   7.3 Alternatives Considered and Rejected ................................................................ 7‐4   7.4 Alternatives Evaluated in Detail .......................................................................... 7‐5   7.5 Environmentally Superior Alternative .............................................................. 7‐70  Chapter 8.0  References ..................................................................................................... 8‐1  Chapter 9.0  Glossary of Terms .......................................................................................... 9‐1                TABLE OF CONTENTS  Coral Mountain Retreat Draft EIR   iii  June 2021  List of Tables  Chapter 1.0  Table 1‐1  Proposed Land Use Plan Summary ..................................................................... 1‐6  Table 1‐2  Existing Land Use and Zoning Summary ........................................................... 1‐11  Table 1‐3   Summary of Environmental Impacts and Mitigation Measures ........................ 1‐15    Chapter 2.0  Table 2‐1  Specific Plan Summary 1988‐2017 ...................................................................... 2‐2    Chapter 3.0  Table 3‐1  Specific Plan Summary 1988‐2017 ...................................................................... 3‐6  Table 3‐2  Proposed Land Use Plan Summary ................................................................... 3‐10  Table 3‐3  Proposed Planning Area Summary ................................................................... 3‐17    Chapter 4.0  Table 4.1‐1 Development Standards Planning Area I ......................................................... 4.1‐8  Table 4.1‐2 Development Standards Planning Area II ........................................................ 4.1‐9  Table 4.1‐3  Development Standards Planning Area III ..................................................... 4.1‐10  Table 4.1‐4 Development Standards Planning Area IV ..................................................... 4.1‐11  Table 4.1‐5  Proposed Zones and Building Heights ........................................................... 4.1‐12  Table 4.1‐6  PA II Development Standards Comparison .................................................... 4.1‐49  Table 4.1‐7  PA I Development Standards Comparison ..................................................... 4.1‐52  Table 4.1‐8  PA III Development Standards Comparison ................................................... 4.1‐54  Table 4.1‐9  Sub‐Planning Area Distances from Rights‐of‐Way ......................................... 4.1‐55  Table 4.1‐10  Sub‐Planning Area Distances from Rights‐of‐Way ......................................... 4.1‐57  Table 4.1‐11  PA IV Development Standards Comparison ................................................... 4.1‐58  Table 4.2‐1  Ambient Air Quality Standards and Attainment Status ................................... 4.2‐8  Table 4.2‐2  SCAQMD’s Air Quality Significance Thresholds .............................................. 4.2‐13  Table 4.2‐3 Construction Duration ................................................................................... 4.2‐20  Table 4.2‐4 Construction Equipment Assumptions .......................................................... 4.2‐21  Table 4.2‐5  Overall Construction Emissions Summary (Without Mitigation) ................... 4.2‐22  Table 4.2‐6  Overall Construction Emissions Summary (With Mitigation) ......................... 4.2‐23  Table 4.2‐7  Summary of Peak Operational Emissions without PDFs ................................ 4.2‐27  Table 4.2‐8  Summary of Peak Operational Emissions with PDFs & Mitigation Measures  4.2‐29  Table 4.2‐9  Special Event Operational Activity without PDFs ........................................... 4.2‐30  Table 4.2‐10  Special Event Operational Activity with PDFs & Mitigation ........................... 4.2‐31  Table 4.2‐11  Maximum Daily Localized Emissions Thresholds ........................................... 4.2‐37  Table 4.2‐12  Localized Significance Summary of Construction without Mitigation ............ 4.2‐38  TABLE OF CONTENTS  Coral Mountain Retreat Draft EIR  iv June 2021  Table 4.2‐13  Localized Significance Summary of Construction with Mitigation ................. 4.2‐39  Table 4.2‐13  Localized Significance  Summary of  Phase  2  and Phase  3  Construction  with  Mitigation ...................................................................................................... 4.2‐40  Table 4.5‐1  Coral Mountain Resort Construction Duration .............................................. 4.5‐17  Table 4.5‐2  Summary of Electricity Use During Construction ........................................... 4.5‐21  Table 4.5‐3  Phase 1, 2 and 3 Construction Worker Gasoline Demand ............................. 4.5‐22  Table 4.5‐4  Phase 1, 2 and 3 Construction Vendor Diesel Fuel Demand .......................... 4.5‐23  Table 4.5‐5  Phase 1 Construction Hauling Diesel Demand ............................................... 4.5‐23  Table 4.5‐6  Phase 1, 2 and 3 Construction Equipment Diesel Demand ............................ 4.5‐24  Table 4.5‐7  Summary of Energy Use During Construction ................................................ 4.5‐25  Table 4.5‐8  Project Electricity Demand With and Without PDFs ...................................... 4.5‐26  Table 4.5‐9  Proposed Project Operational and Special Events Natural Gas Demand ....... 4.5‐28  Table 4.5‐10  Proposed Project Operational VMT ............................................................... 4.5‐30  Table 4.5‐11  Proposed Project Operational Annual Petroleum ......................................... 4.5‐30  Table 4.5‐12  Special Events Operational VMT .................................................................... 4.5‐31  Table 4.5‐13  Special Events Operational Annual Petroleum .............................................. 4.5‐31  Table 4.5‐14  Summary of Annual Energy Use During Operation ........................................ 4.5‐33  Table 4.6‐1  Closest Known Active Faults ............................................................................ 4.6‐3  Table 4.7‐1 Construction Duration ................................................................................... 4.7‐14  Table 4.7‐2  Summary of Construction Greenhouse Gas (GHG) Emissions ........................ 4.7‐15  Table 4.7‐3 Project GHG Emissions without PDFs ............................................................ 4.7‐17  Table 4.7‐4 Project GHG Emissions with PDFs .................................................................. 4.7‐18  Table 4.7‐5  Special Events GHG Emissions without PDFs ................................................. 4.7‐18  Table 4.7‐6  Special Events GHG Emissions with PDFs....................................................... 4.7‐19  Table 4.7‐7  Project with Special Events GHG Emissions without PDFs ............................. 4.7‐19  Table 4.7‐8  Project with Special Events GHG Emissions with Mitigation .......................... 4.7‐20  Table 4.7‐9  Scoping Plan Consistency Summary .............................................................. 4.7‐21  Table 4.9‐1  Summary of Drainage Areas and Retention Capacities.................................. 4.9‐16  Table 4.9‐2  Coral Mountain Resort Estimated Project Water Service Demands for Residential,  Commercial, and Other Uses as Approved by CVWD .................................... 4.9‐20  Table 4.10‐1 Surrounding Land Uses .................................................................................. 4.10‐2  Table 4.10‐2  Existing and Proposed Land Use .................................................................. 4.10‐14  Table 4.10‐3  Existing and Proposed Zoning ...................................................................... 4.10‐14  Table 4.10‐4  PA I Development Standards ....................................................................... 4.10‐25  Table 4.10‐5  PA II Development Standards ...................................................................... 4.10‐26  Table 4.10‐6  PA III Development Standards ..................................................................... 4.10‐27  Table 4.10‐7  PA IV Development Standards ..................................................................... 4.10‐29  Table 4.11‐1  Land Use Compatibility for Community Noise Environments ........................ 4.11‐8  TABLE OF CONTENTS  Coral Mountain Retreat Draft EIR  v June 2021  Table 4.11‐2 Construction Standards ................................................................................. 4.11‐9  Table 4.11‐3 Typical Noise Levels ..................................................................................... 4.11‐10  Table 4.11‐4  Noise Level Increase Perception .................................................................. 4.11‐11  Table 4.11‐5  Typical Levels of Ground‐Borne Vibration ................................................... 4.11‐15  Table 4.11‐6  Significance of Noise Impacts at Noise‐Sensitive Receivers ......................... 4.11‐18  Table 4.11‐7  Vibration Source Levels for Construction Equipment .................................. 4.11‐19  Table 4.11‐8 Significance Criteria Summary ..................................................................... 4.11‐21  Table 4.11‐9  24‐Hour Ambient Noise Level Measurements ............................................. 4.11‐24  Table 4.11‐10 Off‐Site Roadway Parameters ...................................................................... 4.11‐28  Table 4.11‐11  Average Daily Traffic Volumes ..................................................................... 4.11‐29  Table 4.11‐12  Time of Day Vehicle Splits ............................................................................ 4.11‐31  Table 4.11‐13  Distribution of Traffic Flow by Vehicle Type (Vehicle Mix) .......................... 4.11‐31  Table 4.11‐14  On‐Site Roadway Parameters ...................................................................... 4.11‐31  Table 4.11‐15  Phase 1 Construction Equipment Noise Level Summary ............................. 4.11‐33  Table 4.11‐16  Phase 2 & 3 Construction Equipment Noise Level Summary ....................... 4.11‐34  Table 4.11‐17  EAC 2021 Off‐Site Project‐Related Traffic Noise Impacts ............................ 4.11‐37  Table 4.11‐18  EAC 2023 Off‐Site Project‐Related Traffic Noise Impacts ............................ 4.11‐38  Table 4.11‐19  EAC 2026 Off‐Site Project‐Related Traffic Noise Impacts ............................ 4.11‐40  Table 4.11‐20  EAC 2026 Special Events Off‐Site Project‐Related Traffic Noise Impacts ..... 4.11‐41  Table 4.11‐21 Exterior Traffic Noise Levels ........................................................................ 4.11‐42  Table 4.11‐22  Exterior Traffic Noise Levels with Required Perimeter Wall ........................ 4.11‐43  Table 4.11‐23  Interior Noise Levels (CNEL) ........................................................................ 4.11‐44  Table 4.11‐24 Reference Noise Level Measurements ........................................................ 4.11‐45  Table 4.11‐25  Daytime Project Operational Noise Levels................................................... 4.11‐48  Table 4.11‐26  Daytime Project Operational Noise Level Increases .................................... 4.11‐49  Table 4.11‐27 Construction Equipment Vibration Levels ................................................... 4.11‐51  Table 4.11‐28  General Plan 2040 Off‐Site Project‐Related Traffic Noise Impacts .............. 4.11‐53  Table 4.12‐1  La Quinta Fire Station Locations .................................................................... 4.12‐1  Table 4.12‐2  La Quinta Police Station Locations ................................................................. 4.12‐3  Table 4.12‐3  CVUSD Schools within La Quinta ................................................................... 4.12‐4  Table 4.12‐4  Existing CVUSD School Capacity (2019/2020) ................................................ 4.12‐4  Table 4.12‐5  Parks within the City of La Quinta ................................................................. 4.12‐5  Table 4.12‐6  Hiking Trails within the City of La Quinta ....................................................... 4.12‐6  Table 4.12‐7  Public Facilities within the City of La Quinta .................................................. 4.12‐6  Table 4.12‐8  CVUSD District Wide Student Generation Rate ........................................... 4.12‐12  Table 4.13‐1  Level of Service Description Mid‐Link and Uninterrupted Flow ................... 4.13‐11  Table 4.13‐2 Roadway Segment Capacity Thresholds ...................................................... 4.13‐11  Table 4.13‐3 Intersection ID and Location ........................................................................ 4.13‐13  TABLE OF CONTENTS  Coral Mountain Retreat Draft EIR  vi  June 2021  Table 4.13‐4 Roadway Segments ..................................................................................... 4.13‐13  Table 4.13‐5  Unsignalized Intersection Description of LOS .............................................. 4.13‐14  Table 4.13‐6 Required Intersection Levels of Service ....................................................... 4.13‐14  Table 4.13‐7  Impact Criteria for Intersections Already Operating at LOS E or LOS F ........ 4.13‐14  Table 4.13‐8  Intersection Analysis for Existing (2019) Conditions .................................... 4.13‐16  Table 4.13‐9  Roadway Volume/Capacity Analysis for Existing (2019) Conditions ............ 4.13‐17  Table 4.13‐10  Trip Generation Summary ........................................................................... 4.13‐18  Table 4.13‐11  Phase 1 (2021) ............................................................................................. 4.13‐19  Table 4.13‐12  Phase 2 (2023) ............................................................................................. 4.13‐20  Table 4.13‐13  Project Buildout (2026) ................................................................................ 4.13‐21  Table 4.13‐14  Intersection Analysis for Existing Plus Project (E+P) .................................... 4.13‐25  Table 4.13‐15  Roadway Volume/Capacity Analysis for E+P Conditions .............................. 4.13‐25  Table 4.13‐16  E+P Fair Share Contributions ....................................................................... 4.13‐26  Table 4.13‐17  Intersection Analysis for Existing Plus Ambient Plus Project (EAP) .............. 4.13‐27  Table 4.13‐18  Project EAP Fair Share Contributions ........................................................... 4.13‐28  Table 4.13‐19 Intersection Analysis for Phase 1 Conditions (2021) Existing Plus Ambient Plus  Cumulative (EAPC) Without and With Project ............................................. 4.13‐31  Table 4.13‐20  Project Phase 1 Fair Share Contributions .................................................... 4.13‐33  Table 4.13‐21 Intersection Analysis for Phase 2 (2023) Existing Plus Ambient Plus Cumulative  (EAPC) Without and With Project ................................................................ 4.13‐35  Table 4.13‐22  Project Phase 2 Fair Share Contributions .................................................... 4.13‐37  Table 4.13‐23 Intersection Analysis for Phase 3 (2026) Existing Plus Ambient Plus Cumulative  (EAPC) Without and With Project ................................................................ 4.13‐39  Table 4.13‐24  Project Phase 3 Fair Share Contributions .................................................... 4.13‐41  Table 4.13‐25  Weekend Intersection Count Locations ....................................................... 4.13‐42  Table 4.13‐26  Weekend Special Event Trip Generation ..................................................... 4.13‐43  Table 4.13‐27  Intersection Analysis for EAPC Phase 3 (2026) Weekend Special Event Conditions  .................................................................................................................... 4.13‐44  Table 4.13‐28a Impacted Intersections during Weekend Events ........................................ 4.13‐45  Table 4.13‐28b Project Access Turn Lane Storage Lengths for EAPC Phase 3 (2026) Weekend  Special Event Conditions ............................................................................. 4.13‐46  Table 4.13‐29 Project Fair Share Percentages ..................................................................... 4.13‐51  Table 4.13‐30 Project Service Population ............................................................................ 4.13‐53  Table 4.13‐31 Baseline and Cumulative Project Residential Home‐Based VMT .................. 4.13‐53  Table 4.13‐32 Base Year Citywide Home‐Based VMT .......................................................... 4.13‐54  Table 4.13‐33 Base Year Sub‐Regional Link‐Level VMT ....................................................... 4.13‐56  Table 4.13‐34  Intersection Analysis for Horizon Year (2040) without Project Conditions .. 4.13‐58  Table 4.13‐35  Intersection Analysis for Horizon Year (2040) with Project Conditions ....... 4.13‐59  TABLE OF CONTENTS  Coral Mountain Retreat Draft EIR  vii  June 2021  Table 4.13‐36  Roadway Volume/Capacity Analysis for General Plan Buildout (2040) with Project  Conditions ................................................................................................... 4.13‐60  Table 4.13‐37  Project 2040 Fair Share Contributions ......................................................... 4.13‐61  Table 4.15‐1  Summary of Drainage Areas and Retention Capacities................................ 4.15‐19  Table 4.15‐2  Coral Mountain Resort Specific Plan Conceptual Land Use Summary ......... 4.15‐26  Table 4.15‐3  Estimated Project Water Service Demand for Residential, Commercial and Other  Uses ............................................................................................................. 4.15‐27  Table 4.15‐4  Normal Year Supply and Demand Comparison (AF) .................................... 4.15‐27  Table 4.15‐5  Normal Year Supply and Demand Comparison (AF) – Urban Supply Only ... 4.15‐28  Table 4.15‐6  Single Dry Year and Multiple Dry Years Supply and Demand Comparison (AF) –  Urban Supply Only ....................................................................................... 4.15‐28  Table 4.15‐7  Estimated Project Water Service Demand for Existing Specific Plan Land Uses  .................................................................................................................... 4.15‐29  Table 4.15‐8  Impact of Project Demand on Groundwater Supply .................................... 4.15‐29  Table 4.15‐9  Impact of Project Demand on Groundwater Supply .................................... 4.15‐31  Table 4.15‐10  Solid Waste Generation ............................................................................... 4.15‐33  Table 4.15‐11  La Quinta General Plan Buildout Solid Waste Generation ........................... 4.15‐36    Chapter 7.0  Table 7‐1  Existing Land Use and Zoning Summary ........................................................... 7‐15  Table 7‐2  Alternative 2 Trip Generation Comparison ....................................................... 7‐25  Table 7‐3  Alternative 3 Trip Generation Comparison ....................................................... 7‐40  Table 7‐4  Alternative 4 Trip Generation Comparison ....................................................... 7‐53  Table 7‐5  Alternative 5 Trip Generation Comparison ....................................................... 7‐66  Table 7‐6  Comparison of Alternatives and Project ........................................................... 7‐72    List of Exhibits  Chapter 1.0  Exhibit 1‐1 Existing Site Conditions ...................................................................................... 1‐3  Exhibit 1‐2 Proposed Land Use Areas ................................................................................... 1‐8    Chapter 3.0  Exhibit 3‐1 Regional Location Map ....................................................................................... 3‐2  Exhibit 3‐2 Vicinity Map ........................................................................................................ 3‐3  Exhibit 3‐3  Site Location Map ............................................................................................... 3‐4  Exhibit 3‐4  Existing General Plan Land Use Map .................................................................. 3‐7  Exhibit 3‐5  Proposed General Plan Land Use Map.............................................................. 3‐14  Exhibit 3‐6 Proposed Zoning Map ...................................................................................... 3‐15  TABLE OF CONTENTS  Coral Mountain Retreat Draft EIR  viii  June 2021  Exhibit 3‐7 Planning Area Land Map ................................................................................... 3‐16  Exhibit 3‐8 Conceptual Development Plan ......................................................................... 3‐24  Exhibit 3‐9 Circulation Plan................................................................................................. 3‐27  Exhibit 3‐10 Non‐Vehicular Circulation Plan ......................................................................... 3‐28  Exhibit 3‐11 Conceptual Water Plan ..................................................................................... 3‐30  Exhibit 3‐12 Conceptual Sewer Plan ..................................................................................... 3‐31  Exhibit 3‐13 Conceptual Drainage Plan ................................................................................ 3‐33  Exhibit 3‐14 Off‐Site Electrical Improvements ...................................................................... 3‐34    Chapter 4.0  Exhibit 4.1‐1 Planning Area Land Use Plan ......................................................................... 4.1‐14  Exhibit 4.1‐2 Vehicular Circulation Plan .............................................................................. 4.1‐15   Exhibit 4.1‐3  Non‐Vehicular Circulation Plan ...................................................................... 4.1‐16  Exhibit 4.1‐4  Line of Sight Section “A”: View from Avenue 58 ............................................ 4.1‐29  Exhibit 4.1‐5  Visual Simulation Viewpoint “A”: View from Avenue 58 ............................... 4.1‐30  Exhibit 4.1‐6  Line of Sight Section “B”: View from Lion’s Gate ........................................... 4.1‐31  Exhibit 4.1‐7  Visual Simulation Viewpoint “B”: View from Lion’s Gate ............................... 4.1‐32  Exhibit 4.1‐8  Line of Sight Section “C”: View from Andalusia Entry .................................... 4.1‐33  Exhibit 4.1‐9  Visual Simulation Viewpoint “C”: View from Andalusia Entry ....................... 4.1‐34  Exhibit 4.1‐10 Line of Sight Section “D”: View from Madison Street .................................... 4.1‐35  Exhibit 4.1‐11 Visual Simulation Viewpoint “D”: View from Madison Street ........................ 4.1‐36  Exhibit 4.1‐12 Line of Sight Section “E”: View from Avenue 60 ............................................ 4.1‐37  Exhibit 4.1‐13 Visual Simulation Viewpoint “E”: View from Avenue 60 ................................ 4.1‐38  Exhibit 4.1‐14 Light Orientation ........................................................................................... 4 .1‐65  Exhibit 4.1‐15 Lighting Analysis Horizontal (Foot‐Candle) .................................................... 4.1‐66  Exhibit 4.1‐16 Lighting Analysis Vertical (Foot‐Candle) ........................................................ 4.1‐67  Exhibit 4.1‐17 Photometric Overlay ..................................................................................... 4.1‐68  Exhibit 4.1‐18 Projected Glare .............................................................................................. 4.1‐69  Exhibit 4.1‐19 Projected Glare Overlay ................................................................................. 4.1‐70  Exhibit 4.2‐2  Sensitive Receptor Locations ......................................................................... 4.2‐35  Exhibit 4.3‐1 Locations of Suitable Roosting Habitat .......................................................... 4.3‐20  Exhibit 4.9‐1  Proposed Drainage Areas and Retention Facilities ........................................ 4.9‐15  Exhibit 4.10‐1 Existing and Proposed Land Use Designations ............................................... 4.10‐5  Exhibit 4.10‐2 Existing and Proposed Zoning Designations .................................................. 4.10‐8  Exhibit 4.11‐1 Noise Measurement Locations ...................................................................... 4.11‐3  Exhibit 4.11‐2 Noise Source and Receiver Locations .......................................................... 4.11‐24  Exhibit 4.13‐1 TIA Study Area ............................................................................................... 4.13‐4  Exhibit 4.13‐2 Project Residential and Resort External Trip Distribution ............................ 4.13‐22  TABLE OF CONTENTS  Coral Mountain Retreat Draft EIR  ix  June 2021  Exhibit 4.13‐3 Project Shopping Center External Trip Distribution ..................................... 4.13‐23  Exhibit 4.13‐4 Schedule of Special Event Operation Planning ............................................ 4.13‐49  Exhibit 4.15‐1 Conceptual Water Plan ................................................................................ 4.15‐24  Exhibit 4.15‐2 Conceptual Sewer Plan ................................................................................ 4.15‐25    List of Appendices  Appendix A  Notice of Preparation and Public Comment Letters  Appendix B  Lighting Analysis  Appendix C  Air Quality Report  Appendix D.1  Biological Report  Appendix D.2  Focused Bat Survey  Appendix E  Cultural Report  Appendix F  ACBCI Tribal Mitigation Letter  Appendix G  Geotechnical Report   Appendix H  Paleontological Report  Appendix I Greenhouse Gas Report  Appendix J.1  Preliminary Hydrology Report  Appendix J.2  Preliminary Water Quality Management Plan  Appendix J.3  Master Plan Hydrology Report  Appendix K.1  Noise Study  Appendix K.2  Noise Memorandum  Appendix L.1  Traffic Report  Appendix L.2  Vehicle Miles Traveled (VMT) Evaluation  Appendix M  Coral Mountain Specific Plan Final Water Supply Assessment and Revision Letter  Appendix N    Coral Mountain Alternatives – Trip Generation and Air Quality and Greenhouse  Gas Comparison   Appendix O Alternatives Water and Energy Comparisons    DRAFT ENVIRONMENTAL IMPACT REPORT  Coral Mountain Resort, La Quinta CA  1.0   EXECUTIVE SUMMARY  Chapter 1.0  Executive Summary  Overview of the Executive Summary  This chapter has been prepared pursuant to Section 15123 of the California Environmental Quality  Act (CEQA) Guidelines, which states that an Environmental Impact Report (EIR) Executive Summary  shall: 1) contain a brief summary of the proposed action; 2) identify each significant effect with  proposed mitigation measures that would reduce or avoid that effect; 3) identify alternatives that  were designed to reduce or avoid identified significant effects; 4) identify areas of controversy known  to the Lead Agency including issues raised by agencies and the public; and 5), identify issues to be  resolved including the choice among alternatives and whether or how to mitigate the significant  effects.  Summary of the Proposed Action  Existing Conditions  The project site encompasses approximately 929 acres in the southeastern portion of the City of La  Quinta, established as “Andalusia at Coral Mountain Specific Plan 03‐067” (SP 03‐067). SP 03‐067  occupies the area south of Avenue 58, north of Avenue 60, and east and west of Madison Street. The  existing local area is characterized by developed golf course and residential communities to the north,  west, east, and southeast, the Santa Rosa Mountains to the west and south, Monroe Street and  vacant and agricultural lands to the east, and open space and the Coachella Valley Water District  (CVWD) facilities (i.e., Dike No. 4 and percolation ponds) to the south. In addition to the Santa Rosa  Mountains, a portion of Coral Mountain is situated within the southwest portion of the project  property.   SP 03‐067 is characterized by developed an undeveloped land separated by Madison Street. The area  east of Madison Street encompasses the Andalusia Country Club property, and the area west of  Madison Street is currently vacant. Andalusia Country Club is currently being developed and includes  residential units, a clubhouse facility and golf course.   The approximately 386‐acres west of Madison Street are primarily characterized by vacant and  previously disturbed land with desert vegetation of varying heights and densities. The site has been  subject to previous development and uses including agricultural and residential land uses, dirt roads  and hiking trails. A historic period adobe house, residential and agricultural building remnants, along     1.0   EXECUTIVE SUMMARY  Coral Mountain Resort Draft EIR   1‐2   June 2021  with the concrete pads and footings are located near the center of this portion of the project area.  The adobe residential use is abandoned and partially collapsed, and the residential and agricultural  buildings have been previously demolished. The site has been cleared and graded of agricultural  vegetation. Exhibit 1‐1, Existing Site Conditions, displays an aerial image of the project site’s current  condition.    As previously stated, the area east of Madison Street is partially developed as Andalusia Country Club,  under Specific Plan 03‐067. Andalusia Country Club, as previously stated, is being developed as a  residential and golf community, and will not change as a result of the proposed project. Meanwhile,  the project area west of Madison Street, is the subject of the General Plan Amendment, Zone Change,  new Specific Plan, Tentative Tract Map, Site Development Permit, and Development Agreement  proposed for the project and discussed in greater detail below. General Plan land use designations  surrounding the Coral Mountain Resort project area include Open Space – Natural to the west and  southwest and Low‐Density Residential land uses to the north, south and east. Existing residential  communities occur to the north, south, and east. Avenue 58 and residential properties define the  project’s  northern boundary;  Madison  Street and  the  Andalusia community define  the eastern  boundary; Coral Mountain defines the property’s southwestern boundary; and vacant land and  residential properties define the southern and western boundaries.     PROJECT SITEA V E N U E 5 8A V E N U E 6 0AMENDMENT V OF SP 03-067M O N R O E S T R E E T M A D I S O N S T R E E TN.T.S.NORTH Legend:Project BoundaryMSA CONSULTING, INC.> PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270760.320.9811 msaconsultinginc.comCORAL MOUNTAIN RESORTENVIRONMENTAL IMPACT REPORTEXHIBIT1.1EXISTING SITE CONDITIONS    1.0   EXECUTIVE SUMMARY  Coral Mountain Resort Draft EIR   1‐4   June 2021  Proposed Project   The project currently occupies approximately 929 acres south of Avenue 58 and east and west of  Madison Street. Amendment V of Specific Plan 03‐067 is being processed to remove the area west of  Madison Street from Specific Plan 03‐067, thus creating two separate and distinct communities,  “Coral Mountain Resort”, west of Madison Street, and “Andalusia Country Club”, east of Madison  Street. The amendment to Specific Plan 03‐067 serves only to remove the westerly 386 acres. The  Specific Plan will remain intact for the easterly 543 acres, and development of Andalusia is expected  to continue as currently permitted.  With  t he  s eparation  o f  t he  w esterly  3 86  a cres  w est  o f M adison  S treet, the applicant is also requesting  approval of a General Plan Amendment (GPA 2019‐0002), Zone Change (ZC 2019‐0004), Specific Plan  (SP 2020‐0002), Tentative Tract Map (TTM 2019‐0005), Site Development Permit (SDP 2021‐0001),  and Development Agreement (DA 2021‐0002), as a part of the entitlement process. A brief summary  of the proposed entitlements is provided below. Please consult Chapter 3.0, Project Description, for  an in‐depth discussion of the project’s entitlements.   General  Plan  Amendment  (GPA  2019‐0002) will  amend  the  current General Plan  land  use  designations from General Commercial, Low Density Residential, and Open Space – Recreation to  Neighborhood  Commercial,  Low Density Residential,  Tourist Commercial, and  Open  Space –  Recreation.   Zone Change (ZC 2019‐0004) will revise the existing zoning from Neighborhood Commercial, Low  Density Residential, and Golf Course, to Neighborhood Commercial  (CN), L ow  D ensity  R esidential  (RL),  Parks and Recreation (PR), and Tourist Commercial (CT).   The Coral Mountain Resort Specific Plan (SP 2020‐0002) will establish a new master plan governing  the  allowable  land  uses,  design guidelines,  and  development standards  to  allow  creation of a  boutique resort and master‐planned community. The Specific Plan includes four Planning Areas which  are coterminous to the General Plan and Zoning designation boundaries described above.  Tentative Tract Map (TTM 2019‐0005) subdivides the property into smaller lots for development. The  TTM will subdivide all of Planning Area III (PA III) and the western corner of PA II into lots suitable for  the development of the uses permitted for these areas in the Specific Plan. Future TTMs may be filed  with each phase of development as necessary to implement the balance of the project.  Site Development Permit (SDP 2021‐0001) is required by the City for final approval of landscape  design, architectural design, and site plan for the Wave Basin along with associated mechanical  equipment and improvements (Planning Area III‐B). Future SDPs will be filed with each phase of  development as necessary to implement the balance of the project.  Development Agreement (DA 2021‐0002) would vest the applicant’s right to develop the Coral  Mountain Resort Specific Plan area pursuant to the entitlements described above, address short‐term     1.0   EXECUTIVE SUMMARY  Coral Mountain Resort Draft EIR   1‐5   June 2021  rentals within all planning areas of the project, ensure that the project has a net positive fiscal impact  on the City despite the lack of property tax revenue to the City through 2035, and ensure the timely  completion of infrastructure to serve the project and surrounding area, and ensure that the project  design features and mitigation measures identified in this EIR are enforceable by the City as project  requirements.  Project Planning Areas  The project, under SP 2020‐0002, will result in a variety of land uses including Low Density Residential,  Tourist Commercial, General Commercial, and Open Space Recreation. Low Density  Residential land  uses will occupy approximately 232.3 acres and result in a maximum of 496 dwelling units. Tourist  Commercial land uses will result in a 16.62‐acre artificial Wave Basin, 104 dwelling units, 150 hotel  rooms, and 57,000 square feet of private resort‐serving commercial uses available to residents and  hotel guests, on approximately 120.8 acres. General Commercial land uses will occupy approximately  7.7 acres with up to 60,000 square  f eet  o f  r etail  c ommercial  u s es available to the general public. Open  Space Recreation land uses will occur on approximately 23.6 acres in the southwest portion of the  site.   The Planning Areas are discussed briefly below, and illustrated in Exhibit 1‐2 (Proposed Land Use  Areas). Please consult Chapter 3.0, Project Description, for an in‐depth discussion of the project’s  Planning Areas.  Planning Area I (PA I) – Neighborhood Commercial is located on 7.7 acres at the southwest corner of  Avenue 58 and Madison Street, and allows for the construction of 60,000 square feet of publicly  accessible neighborhood commercial building space with affiliated circulation and infrastructure  improvements.   Planning Area II (PA II) – Low Density Residential is located on approximately 232.3 acres on the  northern  a nd  e astern  p ortions  of  t he  p roject  a nd  allows  f or  t he  construction of up to 496 single‐family  attached and detached dwellings.   Planning Area III (PA III) – Tourist Commercial is located on approximately 120.8 acres and will allow  the construction of a mixed‐use private resort including an approximately 16.62‐acre surf Wave Basin,  a boutique hotel, a walkable residential village, an entertainment and fitness complex, and a private  community clubhouse. The resort will contain 150 hotel keys, 104 residential units, and 57,000 square  feet of resort‐serving commercial  and  recreational  building space,  outdoor amenities, and  a  community clubhouse. The Tourist Commercial Planning Area is divided into seven planning subareas  (A through G) listed below.      1.0   EXECUTIVE SUMMARY  Coral Mountain Resort Draft EIR   1‐6   June 2021  PA  III ‐A  – Resort H otel: Located on  a pproximately  8.5 acres will accommodate a boutique resort  hotel with up to 150 keys along with customary resort amenities such as eateries/cafes, retail  shops, meeting space, swimming pool, fitness center, spa, and lodging.  PA  I II ‐B  – T he  W ave: The  Wave  s ubarea  contains  a pproximately  31 .2 acres containing an artificial  surf Wave Basin and associated infrastructure.   PA III‐C – Wave Club: The Wave Club subarea contains approximately 3.2 acres fronting the  Wave Basin and will function as a private clubhouse with amenities for exclusive use by the Coral  Mountain community.   PA III‐D, PA III‐E – Resort Residential West and East: These planning subareas contain  approximately 40.5 acres and will consist of 104 residential units.   PA III‐F – The Farm: The Farm contains approximately 11 acres of land for construction of private  resort‐serving entertainment and fitness facilities (i.e., golf, golf practice and training facilities,  hiking, biking, bicycle pump‐track, fitness areas, and swimming pool areas).   PA III‐G – Back of House: The Back of House subarea contains approximately 26.5 acres that will  be graded as level, largely open land south of the Wave Basin.  This subarea will provide  unprogrammed gathering and staging space for temporary equipment such as port‐a‐potties,  shade structures, tenting for inclement weather, and catering equipment that might be used  during events.   Planning Area IV (PA IV) – Open Space is located on approximately 23.6 acres of natural open space  that may be used for low‐impact active and passive recreation activities such as hiking, biking and  ropes courses.   Table 1‐1, Proposed Land Use Plan Summary, provides a summary of the proposed land uses. While  Exhibit 1‐3, Conceptual Site Conditions, illustrates the proposed land uses.   Table 1‐1 Proposed Land Use Summary   Planning Area  (PA)  Land Use  Category  Gross Land  Area (Acres)  Non‐Residential  Building (SF)  Max. Dwelling  Units (DU)  Max. Hotel/Resort  Units (DU)  PA I GC 7.7 60,0001     PA II LDR  232.3  496   PA III TC 120.8 57,0002  104 150  PA IV OS‐R  23.6     Right of Way  1.5        Total   385.9 117,000  600 150  Note: GC = General Commercial, LDR = Low Density Residential, TC = Tourist Commercial, OS‐R = Open Space  Recreation  1. Consisting of retail commercial uses available to the general public.  2. Consisting of private resort‐serving uses available only to residents and hotel guests.        1.0   EXECUTIVE SUMMARY  Coral Mountain Resort Draft EIR   1‐7   June 2021  The project also proposes special events associated with the Wave Basin. These events may occur up  to 4 times per year and are restricted to 4 days duration with attendance by a maximum of 2,500  guests per day. Prior to any events taking place, the applicant will be required to process and receive  approval for Temporary Use Permit(s).  In addition  to  the  proposed onsite  development, project implementation  will  also  include  the  installation of an off‐site transformer bank at an existing IID substation, located at 81600 Avenue 58,  approximately 0.60 miles northeast of the project site, and associated conduit in Avenue 58 to bring  sufficient power to the project site. Construction for the conduits and line extension would occur in  the existing right‐of‐way.     PA IINEIGHBORHOODCOMMERCIALPA ILOW DENSITYRESIDENTIALPA IIRESORTPA IIIA V E N U E 5 8A V E N U E 6 0M A D I S O N S T R E E TOPEN SPACEPA IVIII-CIII-BIII-DIII-FIII-AIII-EIII-GN.T.S.NORTH Legend:Planning Area Sub-BoundaryNeighborhood CommercialLow Density ResidentialProject BoundaryPlanning Area BoundaryResortOpen Space (Recreation)MSA CONSULTING, INC.> PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270760.320.9811 msaconsultinginc.comCORAL MOUNTAIN RESORTENVIRONMENTAL IMPACT REPORTEXHIBIT1.2PROPOSED LAND USE AREAS    1.0   EXECUTIVE SUMMARY  Coral Mountain Resort Draft EIR   1‐9   June 2021  Pursuant to CEQA Guidelines Section 15367, the City of La Quinta is the Lead Agency and has  discretionary authority over the project.  This EIR has been prepared as a Project EIR that will be used  by the City as part of its consideration of all components of the project.  Other responsible or trustee  agencies may also use the EIR in their consideration of permitting of development within the project  site.  These include but are not limited to Coachella Valley Water District (CVWD), Imperial Irrigation  District (IID), and the Regional Water Quality Control Board (RWQCB).    The City of La Quinta is the lead agency under CEQA and has the principal approval authority over the  proposed project, the following implementing actions and approvals are required by the City:   Certification of the EIR (EIR 2021020310)   Adoption of a General Plan Amendment (GPA 2019‐0002)   Adoption of a Zone Change (ZC 2019‐0004)   Approval of the Specific Plan Amendment (SP 2019‐0003, Amendment V to SP 03‐067)   Adoption of the Coral Mountain Resort Specific Plan (SP 2020‐0002)   Approval of a Tentative Tract Map 37815 (TTM 2019‐0005)   Approval of Site Development Permit (SDP 2021‐0001)   Approval of a Development Agreement (DA 2021‐0002)  In addition, the proposed project will require approval of the following plans:   State Water Resources Control Board Colorado River Basin Region (Region 7)  o Construction Stormwater General Permit, Notice of Intent to Comply with Section 402 of  the Clean Water Act.  o Construction Stormwater Pollution Prevention Plan (SWPPP).   South Coast Air Quality Management District  o PM‐10 Plan for compliance with Rule 403.1; Dust Control in the Coachella Valley.   Riverside County Department of Environmental Health  o Plans for Wave Basin prior to construction for compliance with Title 22 of the California  Code of Regulations.  o Hazardous Materials Business Plan and permit for compliance with Chapter 6.5 California  Health and Safety Code.  Alternatives to the Proposed Project  This EIR has considered and evaluated alternatives to the proposed project pursuant to the provisions  of Section 15126.6 of the State CEQA Guidelines, as amended. Section 15126.6(a) of the State CEQA  Guidelines states that:      1.0   EXECUTIVE SUMMARY  Coral Mountain Resort Draft EIR   1‐10   June 2021  “An EIR shall describe a range of reasonable alternatives to the project, or the location of the  project, which would feasibly attain most of the basic objectives of the project but would avoid  or substantially lessen any of the significant effects of the project, and evaluate the comparative  merits of the alternatives. An EIR needs to not consider every conceivable alternative to a  project. Rather it must consider a reasonable range of potentially feasible alternatives that will  foster informed decision making and public participation. There is no ironclad rule governing  the nature or scope of the alternatives to be discussed other than the rule of reason.”    State CEQA Guidelines Sections 15126.6 (b) through (f) identifies the key considerations pertaining  to, and requirements for, the preparation of the alternatives analysis in an EIR.   Five alternatives to the Coral Mountain Resort project were considered for evaluation and compared  to the proposed project.  The following provides a summary of the Alternatives. Analysis of the  impacts associated with each Alternative is provided in Chapter 7, Alternatives of the EIR.   Alternative 1:  No Project/No Build  According to CEQA Guidelines Section 15126.6 (e) the analysis of alternatives must include the specific  alternative of “No Project.” The purpose of describing and analyzing a No Project alternative is to  allow decision makers to compare the impacts of approving the proposed project with the impacts of  not approving the proposed project. Under the No Project/No Build Alternative (“Alternative 1”), the  project would remain in its current and existing vacant condition. The existing visual character and  visual resources would remain the same, and none of the significant impacts of the project would  occur.  However, the project site remaining in its existing condition is not considered the most likely  outcome if the proposed project is not approved, due to the existing entitlements associated with SP  03‐067, which would remain in effect if the project is disapproved.  Accordingly, this Alternative will  be discussed briefly in the Draft EIR, but it will not be analyzed in detail.  Alternative 2:  No Project/Existing Entitlements   Under the No Project/Existing Entitlements Alternative (“Alternative 2”), the 386‐acre portion of the  project would not be developed, and instead, the project site would be developed according to its  existing entitlements. Currently,  the  Andalusia  at Coral Mountain Specific Plan (SP 03‐067), as  amended, allows General Commercial, Low Density Residential, and Open Space (Recreation) uses.  The existing zoning designations are Neighborhood Commercial (CN), Low Density Residential (RL),  and Golf Course (GC). Under SP 03‐067 the property would develop approximately 8.4 acres of  commercial use at the southwest corner of Madison Street and Avenue 58, 204.2 acres of low‐density  residential uses, and 171.9 acres for golf course use, as shown in the table, below.         1.0   EXECUTIVE SUMMARY  Coral Mountain Resort Draft EIR   1‐11   June 2021  Table 1‐2 Existing Land Use and Zoning Summary  Existing Land Use  Existing Zoning Acres  General Commercial Neighborhood Commercial (CN)  8.4  Low Density Residential   Low Density Residential (RL) 204.2  Open Space (Recreation)  Golf Course (GC) 171.9  Total  384.5 acres  Implementation of Alternative 2 would include the development of 750 low density residential units,  171.9 acres of golf use, and 60,000 square feet of commercial uses at the northeast corner of the  property. It is anticipated that the golf course would be privately owned and would be operated as a  resort‐style course that is available to the public to play on a daily fee basis to ensure economic  viability.    Alternative 3:  Reduced Density Alternative  Under the Reduced Density Alternative (“Alternative 3”), the project would be reduced by one‐third  of the proposed density of the project. Therefore, this Reduced Density Alternative would develop  400 residential dwelling units, 100 resort/hotel rooms, 38,000 square feet of resort commercial uses,  and 40,000 square feet of neighborhood commercial uses.  The Wave Basin and other proposed  recreational amenities would remain part of the project as presently proposed.  The project would  require a General Plan Amendment, Zone Change, Specific Plan Amendment, new Specific Plan,  Tentative Tract Map(s), Site Development Permits, and Development Agreement, similar to the  proposed project.    Alternative 4:  The Golf/Resort Hotel Alternative  Under the Golf/Resort Hotel Alternative (“Alternative 4”), the project would be developed with a  resort hotel of 150 hotel rooms and associated recreational, restaurant and retail amenities, an 18‐ hole championship golf course that would be open to the public to play on a daily fee basis, and 600  low ‐density  residential  u nits.   A lthough  A lternative  4 w ould  b e consistent with the golf and residential  uses allowed under the existing entitlements, the project is assumed to require a General Plan  Amendment, Zone Change, Specific Plan Amendment, and new Specific Plan, Tentative Tract Map(s)  and Site Development Permits to allow the hotel use.    Alternative 5:  The Lake Amenity/No Hotel Alternative  Under the Lake Amenity Alternative (“Alternative 5”), the project would be developed with a lake  amenity instead of the wave basin, and would include 750 low‐density residential units and 8.4 acres  of commercial uses at the northeast corner of the property, consistent with the existing entitlements  for the project site.  The lake would be approximately 75 acres, and would be used for typical lake  uses, including small electric boats, sailing, kayaking and paddle boarding (but not gas‐powered boats  or recreational watercraft).  This alternative would not have the hotel or other Tourist Commercial  uses.     1.0   EXECUTIVE SUMMARY  Coral Mountain Resort Draft EIR   1‐12   June 2021  Although A lternative  5 w ould  b e  c onsistent  w ith  t he  e xisting  re sidential and commercial uses allowed  under the existing entitlements, the project is assumed to require a General Plan Amendment, Zone  Change, Specific Plan Amendment, new Specific Plan, Tentative Tract Map(s) and Site Development  Permits to allow the recreational lake use.   A full discussion and analysis of the alternatives compared to the proposed project is included in  Chapter  7.0, Alternatives. Table  7‐6, Comparison  of  Alternatives  and  Project, in Chapter  7.0,  provides a summary comparison of impacts associated with the project alternatives.   Areas of Controversy/Issues to be Resolved  Areas of controversy relating to the proposed project were identified during the circulation period of  the Notice of Preparation (NOP). Comments received from area residents during the circulation  period identified concerns regarding aesthetics, air quality, water resources, noise, and traffic. The  topics, and their associated mitigation, if necessary, are briefly discussed below.  All other related  potential impacts resulting from the project have been addressed throughout this Draft EIR.  Aesthetics  Concerns regarding aesthetic resources, including scenic viewsheds, scenic resources,  building  heights, and lighting impacts are discussed in Section 4.1, Aesthetics. The proposed development  standards, design guidelines, architecture, and landscape plans f or  t he  p roject  a re  o utlined  i n  t he  n ew   Specific Plan  (SP2020‐0002).  Concerns raised  in  the  NOP process included  the  obstruction  of  mountain views, including both the Santa Rosa Mountains and Coral Mountain; the potential for a  significant  change  in  the  visual character of the  area from  a single‐story  residential  and  golf  environment to a hotel and Wave Basin facility; and the potential impacts of proposed 80‐foot light  standards surrounding the Wave Basin on the night sky, light and glare. Visual simulations, line‐of‐ sight analyses and photometric analyses were conducted for the project and are described in Section  4.1, Aesthetics.   Air Quality  Concerns regarding air quality have been addressed in Section 4.2, Air Quality. Concerns raised in the  NOP process included the reduced air quality, due to the increased traffic during construction and  operation of the project; pollution from the project; and dust emitted from the project site during  construction‐related activities. A project‐specific Air Quality Report was consulted to analyze the  project’s impacts on air quality during construction and operation of the project. The findings are  provided in Section 4.2, Air Quality.    Water Resources   Project impacts to water resources are discussed in Section 4.9, Hydrology and Water Quality, and  Section  4.15, Utilities  and  Service  Systems.  Concerns raised  in the NOP process  included  the     1.0   EXECUTIVE SUMMARY  Coral Mountain Resort Draft EIR   1‐13   June 2021  consumption of water for the operation of the approximately 16‐acre Wave Basin, as well as concerns  for  future groundwater supply. The project‐specific  Water Supply  Assessment/Water  Supply  Verification (Appendix M), h ydrology  r eports (Appendix J.1 and J.3), and Water Quality Management  Plan (Appendix J.2) were consulted during the analysis of the project’s impacts on water resources  and future supply of the service area. This is described in Sections 4.9, Hydrology and Water Quality,  and 4.15, Utilities and Service Systems.   Noise  Noise impacts during construction and operation of the proposed project are discussed in Section  4.11, Noise. Concerns raised in the NOP process included the potential impacts of noise generated by  the Wave Basin and associated machinery/facilities, such as the loudspeaker announcing the wave;  noise generated by the project echoing off Coral Mountain; construction‐related noise; and noise  generated during the proposed events to the residential areas surrounding the project. A project‐ specific Noise Study (Appendix K.1) was conducted to determine the construction and operational  noise impacts generated by project‐related activities. Additionally, a Noise Memorandum (Appendix  K.2) was also provided to confirm and further clarify the findings in the Noise Study. This is described  in Section 4.11, Noise.    Transportation   Project‐related impacts to traffic and transportation are analyzed in Section 4.13, Transportation.  The proposed vehicular and non‐vehicular circulation plans proposed for the project are also briefly  discussed in Chapter 3.0, Project Description, and the new Specific Plan (SP2020‐0002). Concerns  raised in the NOP process included the potential for a significant increase in traffic generated during  project‐related construction activities; potential increase of traffic as a result of the resort use and  allowance of short term rentals at the project; significant traffic during the proposed special events  at the project site; and the potential degradation of roads in the surrounding area due to the  increased traffic. A project‐specific Traffic Impact Analysis (Appendix L.1) and a Vehicle Miles Traveled  Evaluation (Appendix L.2) were provided to analyze the impacts of project‐related traffic generated  during construction and operation of the proposed project. The findings and analysis are outlined in  Section 4.13, Transportation.    Issues to be Resolved   As stated above, public concerns of the proposed project involved potential impacts to aesthetics, air  quality, noise, water resources, and transportation. All of the substantive environmental issues raised  by the public have been addressed and otherwise considered during preparation of this EIR. Project  design features and mitigation measures have been identified to reduce impacts of the project,  however, significant and unavoidable project‐specific impacts to aesthetics and greenhouse gas  emissions  were identified.  Mitigation  measures  would reduce aesthetic impacts and  project‐ generated greenhouse gas emissions to the greatest extent feasible, but project‐specific impacts     1.0   EXECUTIVE SUMMARY  Coral Mountain Resort Draft EIR   1‐14   June 2021  would still be significant and unavoidable. The Mitigation Measures established for the proposed  project are outlined in Table 1‐3, Summary of Environmental Impacts and Mitigation Measures,  below.   The choice of alternatives is summarized in Section 1.3, Summary of Alternatives. Of the Alternatives  considered in this Draft  EIR section, the No Project/No  Build  Alternative would result in no impacts to  the project site. However, it is not likely that development will not occur at the project site since the  project site is currently included in the SP 03‐067, and is entitled under SP 03‐067 to be developed as  a low density residential and golf community with neighborhood commercial uses in the northeast  corner. The impact of the existing entitled property is analyzed in Alternative 2, No Project/Existing  Entitlements. A full discussion and analysis of the alternatives compared to the proposed project is  included in Chapter 7.0, Alternatives. Within this Chapter, an environmentally superior alternative is  determined, and a summary comparison of impacts associated with the project alternatives are  provided in Table 7‐3, Comparison of Alternatives and Project.   Summary of Impacts and Mitigation Measures  Table 1‐3 identifies the potentially significant effects of the proposed project, mitigation measures,  project  features and/or requirements  identified to  avoid  or reduce  the  identified potentially  significant effects to the maximum extent feasible, and the effectiveness of the mitigation measures,  project features and/or requirements to reduce the potentially significant effects to a level of less  than significant.    1.0   EXECUTIVE SUMMARY Coral Mountain Resort Draft EIR   1‐15  June 2021 Table 1‐3  Summary of Environmental Impacts and Mitigation Measures Potential Impacts on the Environment Mitigation Measure Level of Significance after Mitigation 4.1  Aesthetics a. Adverse effect on scenic vistas b. Impact a Scenic Highway (No Impact) c. Degradation to the visual character or quality of the site d. Light and glare Mitigation Measures AES‐1   The perimeter walls around the low density residential planning areas shall be setback from the Madison Street and Avenue 58 public rights‐of‐way by a minimum average of 30 feet (10 feet more than required under the LQMC), which shall be confirmed through the City’s review and approval of final perimeter wall and landscape plans to reduce impacts to existing views of Coral Mountain and the Santa Rosa Mountains.  AES‐2   All residential structures shall be setback by a minimum of 75 feet from the Madison Street and Avenue 58 public rights‐of‐way to reduce impacts to existing views of Coral Mountain and the Santa Rosa Mountains.  AES‐3   The operation of the Wave Basin will be limited to the hours of 7:00 a.m. to 10:00 p.m., and the lighting will only be permitted between dusk and 10:00  p.m. to ensure compliance  with the City’s  outdoor lighting requirements (LQMC 9.100.150).  Significant and Unavoidable 4.2  Air Quality a. Conflict with implementation of applicable air quality plan b. Violate air quality standard or contribute substantially to existing violation c. Cumulatively considerable net increase if any criteria pollutant d. Expose sensitive receptors to substantial pollutant concentrations Mitigation Measures Construction‐Source Mitigation Measures AQ‐1: During Phase 1 of construction, the paving installation activity shall not overlap with the architectural coating (building painting) activity.  That prohibition shall be included on all building plans. AQ‐2: For equipment greater than 150 horsepower (>150 HP), the Construction Contractor shall ensure that off‐road diesel construction equipment that complies  with Environmental Protection Agency (EPA)/California Air Less than Significant     1.0   EXECUTIVE SUMMARY Coral Mountain Resort Draft EIR   1‐16  June 2021 e. Create objectionable odors Resources Board (CARB) Tier 3 emissions standards and shall ensure that all construction equipment is tuned and maintained in accordance with the manufacturer’s specifications. Operational‐Source Mitigation Measures AQ‐3: The  project will require the use of  low VOC  paints for re‐painting and maintenance of exterior structures consistent with SCAQMD Rule 1113(not to exceed 50  grams per  liter VOCs  for  interior and exterior building envelope re‐painting).  Under federal and state law, SCAQMD is under a legal obligation to enforce air pollution regulations. These regulations are primarily meant to ensure that the surrounding (or ambient) air meets federal and state air quality standards. The South Coast AQMD also has broad authority to regulate toxic and hazardous air emissions, and these regulations are enforced in the same manner as those which pertain to the ambient air quality standards.  Standard Regulatory Requirements/Best Available Control Measures Measures listed below (or equivalent language) shall appear on all project grading plans, construction specifications and bid documents, and the City shall ensure such language is incorporated prior to issuance of any development permits. South Coast  Air  Quality Management District (SCAQMD) Rules that  are currently applicable during construction activity for this project include but are not limited to Rule 403 (Fugitive Dust) (2) and Rule 1113 (Architectural Coatings). It should be noted that these Best Available Control Measures (BACMs) are standard regulatory requirements.  BACM AQ‐1: The contractor shall adhere to applicable measures contained in Table 1 of Rule 403 including, but not limited to:      All clearing, grading, earth‐moving, or excavation activities shall cease when winds exceed 25 mph per SCAQMD guidelines in order to limit fugitive dust emissions.     1.0   EXECUTIVE SUMMARY Coral Mountain Resort Draft EIR   1‐17  June 2021  The contractor shall ensure that  all disturbed unpaved roads and disturbed areas within the project are watered at least three (3) times daily during  dry weather. Watering, with complete coverage  of disturbed areas, shall occur at least three times a day, preferably in the mid‐morning, afternoon, and after work is done for the day.  The contractor shall ensure that traffic speeds on unpaved roads and Project site areas are limited to 15 miles per hour or less. BACM AQ‐2: The following measures shall be incorporated into project plans and specifications as implementation of SCAQMD Rule 1113 (3):     Only “Low‐Volatile Organic Compounds (VOC)” paints (no more than 50 gram/liter (g/L) of VOC) consistent with SCAQMD Rule 1113 shall be used. BACM AQ‐3: The project is required to comply with SCAQMD Rule 445, which prohibits the  use  of wood burning stoves  and  fireplaces in new development.    4.3  Biological Resources a. Candidate, sensitive or special status species  b. Riparian habitat  c. Federally protected wetlands (No Impact) d. Movement of wildlife (No Impact) e. Conflict with local policies (No Impact) f. Conflict with applicable habitat conservation plan (No Impact)  Mitigation Measures BIO‐1: A burrowing owl clearance survey shall be performed by a qualified biologist not more than 30 days prior to any site disturbance (grubbing, grading, and construction). The pre‐construction survey is required to use accepted protocol (as determined CDFW). Prior to construction, a qualified biologist will survey the construction area and an area up to 500 feet outside the project limits for burrows that could be used by burrowing owls. If the burrow is determined to be occupied, the burrow will be flagged, and a 160‐foot diameter buffer will be established during non‐breeding season or a 250‐foot diameter buffer during the breeding season. The buffer area will be staked and flagged. No development activities will be permitted within the buffer until the young are no longer dependent on the burrow. Less than Significant     1.0   EXECUTIVE SUMMARY Coral Mountain Resort Draft EIR   1‐18  June 2021 If the burrow is unoccupied, the burrow will be made inaccessible to owls, and construction may proceed. If either a nesting or escape burrow is occupied, owls shall be relocated pursuant to accepted Wildlife Agency protocols. Determination of the appropriate method of relocation, such as eviction/passive relocation  or active relocation,  shall  be based on the specific site  conditions (e.g., distance  to nearest suitable habitat and presence of burrows within that habitat) in coordination with the Wildlife Agencies.  BIO‐2: In June 2021, a qualified bat biologist will conduct a second round of focused nighttime surveys for roosting bats at locations where suitable roosting habitat is identified. The nighttime survey will include a combination of acoustic and exit count methods, and will take place during the bat maternity season (March 15–August 31 in the Coachella Valley) to enable detection of maternity‐roosting bats. If maternity roosts are identified within the project area, the  biologist  will coordinate with CDFW  to implement  avoidance measures during  the  bat maternity season in accordance with CDFW’s established standards. No construction activities will occur within a 300‐foot buffer of maternity roost sites during the bat maternity season unless concurrence is received from CDFW to reduce that buffer distance based upon the  bat species present and the activities occurring.  BIO‐3:  Removal of  trees (including  palm trees)  shall  occur  outside the bat maternity season (March 15–August 31 in the Coachella Valley), which coincides with the bird nesting season, to avoid the potential for “take” of flightless young. Trees and snags that have been identified as confirmed or potential roost  sites  require a two‐step removal  process  and the involvement of a bat biologist to ensure that no roosting bats are killed during this activity. Consistent with CDFW protocols this two‐step removal shall occur over two consecutive days as follows: on Day 1, branches and     1.0   EXECUTIVE SUMMARY Coral Mountain Resort Draft EIR   1‐19  June 2021 limbs not containing cavities, as identified by a qualified bat biologist, will be removed. On Day 2, the remainder of the tree may be removed without supervision by a bat biologist. The disturbance caused by limb removal, followed by an interval of one evening, will allow bats to safely abandon the roost. BIO‐4:  Although no construction will occur at the rock outcrops where occupied bat roosts were identified, bats roosting in that area could be subject to potential  adverse  effects  from project‐related  light overspill. To  avoid permanent impacts to roosting bats (including maternity‐roosting bats) from the installation of new light fixtures associated with the proposed development, all lighting fixtures shall have light shields or similar devices (e.g., dark sky compliant lighting) installed to ensure that there will be no perceived light overspill onto Coral Mountain, which shall be demonstrated by a supplemental light study approved by the  project biologist and provided to the City prior to issuance of any permit for occupancy or use of the Wave Basin.  BIO‐5:   A qualified bat biologist shall confirm the absence of roosting bats prior to any restoration work or other disturbance of the adobe site. If bats are found or if the absence of bats cannot be confirmed, the bat biologist will install or directly supervise installation of humane eviction devices and exclusionary material to prevent bats  from roosting  in the building. Implementation of the humane eviction/exclusions is typically performed in the fall (September or October) preceding construction activity at each structure to avoid impacts to hibernating bats during the winter months or during the maternity season (March 15–August 31 in the Coachella Valley), when nonvolant (flightless) young are present. Any humane eviction/exclusion devices must be installed at least 10 days prior to the demolition of a structure housing bats to allow sufficient time for the bats to vacate the roost(s).     1.0   EXECUTIVE SUMMARY Coral Mountain Resort Draft EIR   1‐20  June 2021 BIO‐6: To ensure compliance with California Fish and Game Code and the MBTA and  to  avoid potential impacts to nesting birds, vegetation removal activities shall  be conducted outside the general bird nesting season (January  15  through August  31).  Any vegetation removal and/or construction activities that occur during the nesting season will require that all suitable habitats  be thoroughly surveyed for the presence  of nesting birds by a qualified biologist. Prior to commencement of clearing, a qualified biologist shall conduct preconstruction surveys within 14 days and repeated 3 days prior to ground‐disturbing activities. If any active nests are detected a buffer of 300 feet (500 feet for raptors) around the nest adjacent to construction will be delineated, flagged, and avoided until the nesting cycle  is complete. The buffer  may  be modified and/or other recommendations proposed as determined appropriate by the biologist to minimize impacts. 4.4  Cultural Resources a. Adverse change to Historical Resources b. Adverse change to Archaeological Resources c. Disturb any human remains, including those interred outside of formal cemeteries (No Impact)   Mitigation Measures CUL‐1:    A comprehensive recordation program shall be prepared by a qualified archaeologist  for  Site  33‐008388. The  program  shall  contain detailed drawings and measurements to preserve the information on the adobe building. Such information would include the floor plan, elevations, building materials and their configurations,  and  any  other notable structural and architectural details. The adobe remains  and an appropriate  buffer determined by the  project archaeologist shall  be flagged and cornered off during all ground disturbance and preserved in place. Prior to the occupancy of any structure in Planning Area II, the adobe  will  be  fenced off  and  an informational plaque describing the history of the ranch complex shall be provided, and the project proponent shall provide the City with the CC&Rs for the project area, demonstrating that the feature would be maintained in perpetuity by the project’s Homeowners Association.  Special attention should be given  to the Less than Significant     1.0   EXECUTIVE SUMMARY Coral Mountain Resort Draft EIR   1‐21  June 2021 residence foundation, which, may be the remains of one of the earlier structures at the site, dating from 1920s or before. The footings and slabs at this location should be cleared and measured, and attempts should be made to locate the original trash pits or privies which could contain valuable artifacts revealing much about life in the harsh environment at such an early date. The scatter of artifacts has the greatest number of pre‐1925 artifacts, mostly in the form of sun‐colored glass, but also in brown and olive glass, porcelain, ceramics and more. There may be remains of an early structure near this point, hidden amidst the broad stand of tamarisk trees, an original windbreak. Search of these remains is required to ensure the most complete recovery possible of the early 20th century artifacts  and  features. Photos,  measurements,  and  artifacts shall be catalogued, analyzed, reported, and curated  at the Coachella Valley Museum (Love et al.1998:54).  CUL‐2:   The presence of a qualified archaeologist shall be required during all project related ground disturbing activities, including clearing and grubbing. A monitoring plan shall be prepared and approved by the ACBCI and the City prior to the initiation of any ground disturbing activity for all construction phases and activities. If potentially significant archaeological materials are discovered, all work must be halted in the vicinity of the archaeological discovery  until  the  archaeologist  can  assess the significance of the find.    CUL‐3: An approved  Agua Caliente  Band of  Cahuilla Indians (ACBCI) Native American Cultural Resource Monitor shall be present during any ground disturbing activities (including archaeological testing and surveys) for the project. If potentially significant archaeological materials are discovered, all work must be halted in the vicinity of the archaeological discovery until the Tribal monitor can assess the significance of the find.        1.0   EXECUTIVE SUMMARY Coral Mountain Resort Draft EIR   1‐22  June 2021 CUL‐4:   Prior to ground disturbance during any phase of the project, cultural sensitivity training shall take place for all workers, conducted by the Agua Caliente Tribal Historic Preservation Office (THPO).  CUL‐5: Sites  33‐00193,  33‐001715, and  33‐009545, along  the  base of Coral Mountain and at the toe of the slope, which contains the rock art panels and bedrock milling features, shall be avoided and protected in situ during project  construction through  the establishment  of Environmentally Sensitive Areas. Deed restrictions  shall be recorded  for  the Environmentally Sensitive Areas and provided to the City prior to any ground disturbance of any portion of Planning Area III. For the balance of Site 33‐001715, where scattered artifacts but no features were found, mitigative surface collection and subsurface excavation  shall be completed prior  to ground disturbance  to recover a representative sample of  the cultural materials prior to the commencement of the project and as a condition of grading permit issuance. The excavation shall include a combination of standard archaeological units, shovel test pits, and backhoe trenches to optimize both efficient coverage of the site area and  safe recovery  of cultural remains. The survey  protocols shall be approved by ACBCI and their approval provided to the City in writing prior to the initiation of any ground disturbing activity on the site.   4.5  Energy a. Result in a potentially significant environmental impact due to wasteful, inefficient, or unnecessary consumption of energy resources, during project construction or operation? b. Conflict with or obstruct a state or local plan for renewable energy or energy efficiency? Mitigation Measures None Required.  Less than Significant     1.0   EXECUTIVE SUMMARY Coral Mountain Resort Draft EIR   1‐23  June 2021 4.6 Geology and Soils a. Expose people or structures to potential substantial adverse effects involving:  i. Rupture of a known fault ii. Strong Seismic Shaking iii. Seismic‐related ground failure, including liquefaction iv. Landslides b. Substantial Soil Erosion or loss of topsoil c. Located on an Unstable Geologic Unit d. Located on Expansive Soil e. Soils Incapable of Supporting Septic Tanks or Alternative Water Disposal Systems (No Impact) f. Destroy a unique paleontological resource or site or unique geologic feature Mitigation Measures GEO‐1 All designs for any water body on the site shall be prepared by a qualified engineer and comply with all seismic codes in effect at the time they are constructed.  All designs  shall  be based on  and incorporate the recommendation of a qualified soils engineer in a site and water body specific report attached to the plans submitted to the City.  GEO‐2  All earthwork  including excavation, backfill  and  preparation of the subgrade soil, shall be performed in accordance with the geotechnical recommendations, presented below, and portions of the local regulatory requirements, as applicable. All earthwork should be performed under the observation  and testing  of a  qualified  soil engineer. The following geotechnical engineering recommendations for the proposed project are based on observations from the field investigation program, laboratory testing and geotechnical engineering analyses.  Stripping: areas to be graded shall be cleared of the vegetation, associated root systems and debris. All areas scheduled to receive fill should be cleared of old fills and any irreducible matter. The stripping shall be removed off‐sit or stockpiled for later use in landscape areas. Undocumented fill soil or loose soil shall be removed in its entirety and replaced as engineered fill. Voids left by obstruction shall be properly backfilled  in accordance  with  the compaction recommendations of this report.   Preparation of the Residential Building Areas: in order to provide firm and uniform foundation bearing conditions, the primary foundation bearing  soil  shall  be over‐excavated  and  recompacted.  Over‐excavation shall extend to a minimum depth of 3 feet below existing grade or 3 feet blow the bottom of the footings, whichever is deeper. Once adequate removals have been verified, the exposed native soil Less than Significant     1.0   EXECUTIVE SUMMARY Coral Mountain Resort Draft EIR   1‐24  June 2021 shall  be scarified, the moisture‐conditioned and compacted to a minimum of 90 percent relative compaction.  Preparation  of the Hotel Building: In  order  to provide firm and uniform foundation bearing conditions, over‐excavation  and  re‐compaction through  the building  and foundation area  is recommended. All artificial  fill  soil  and  low  density  near surface native soil shall be removed to a depth of at least 4 feet below existing grade or 4 feet below the bottom of the footings, whichever is greater. Remedial grading shall extend laterally, a minimum of five feet beyond the building perimeter. The exposed surface shall then be scarified, the moisture conditioned to within two percent of optimum moisture content and compacted to at least 90 percent relative compaction.  Compaction: Soil to be used as engineered fill should be free of organic material, debris and other deleterious substances, and shall not contain irreducible matter greater than six  (6) inches in maximum dimension. All fill materials shall be placed in thin lifts not exceeding six inches in a loose condition. If import fill is required, the material shall be of a non‐expansive nature  and  shall  meet the following criteria:  Plastic Index Less than 12 Liquid Limit Less than 35 Percent Soil Passing #200 Sieve  Between 15% and 35% Maximum Aggregate Size 3 Inches   The  subgrade and  all fill material shall  be compacted  with acceptable compaction equipment, to at least 90 percent relative compaction.  The bottom of  the exposed subgrade shall be observed by a representative of Sladden Engineering prior to fill     1.0   EXECUTIVE SUMMARY Coral Mountain Resort Draft EIR   1‐25  June 2021 placement. Compaction testing shall be performed on all lifts in order to verify proper placement of the fill materials.   Shrinkage and Subsidence: Volumetric shrinkage of the material that is excavated and replaced as controlled compacted fill shall be anticipated. It  is estimated that shrinkage could vary from  10 percent to 25 percent. Subsidence of the surfaces that are scarified and compacted shall be between 1 and 3 tenths of a foot. This will vary depending upon the type of equipment used, the moisture content of the soil at the time of grading and the actual degree of compaction attained.  GEO‐3  All earth‐moving operations reaching beyond the depth of two feet shall be monitored by  a qualified paleontological monitor and continuous monitoring will become necessary if undisturbed, potentially fossiliferous lakebed sediments are encountered. The monitor shall be empowered to stop earth moving activities if fossils are identified. The monitor shall be prepared to quickly salvage fossils, but must have the power to temporarily halt or divert construction equipment to allow for removal of abundant or large specimens. A monitoring plan shall be provided to the City prior to the issuance of any earth moving permit, or the disturbance of any soils on the site, which will include:  Samples of sediments shall be collected and processed to recover small fossil remains.  Recovered specimens shall be identified and curated at a repository with permanent retrievable storage that would  allow  for further research in the future. A  report of findings, including  an itemized inventory  of recovered specimens and a discussion of their significance when appropriate, shall be prepared upon completion of the research procedures outlined above.     1.0   EXECUTIVE SUMMARY Coral Mountain Resort Draft EIR   1‐26  June 2021 The report shall be provided to the City within 30 days of the conclusion of monitoring activities. 4.7  Greenhouse Gas Emissions a. GHG Emissions that may Significantly Impact the Environment b. Conflict with Applicable Plan, Policy or Regulation Mitigation Measures GHG‐1: Prior to the issuance of occupancy permits, the Project Applicant shall purchase a minimum of 72,000 MTCO2e credits (2,400 MTCO2e per year for 30 years). The purchase of carbon credits must be made from a CARB‐approved carbon registry with independent third‐party verification. Examples of approved registries include the American Carbon Registry, Climate Action Reserve,  and Verra. The applicant  shall  submit documentation of the offset purchase to the City demonstrating that it mitigates a minimum of 2,400 MTCO2e per year (72,000 MTCO2e over a 30‐year period),  prior to any occupancy of the site. Alternatively, the Project Applicant may submit a GHG reduction plan to the City for approval that achieves an equal level of GHG reduction outlined herein. The GHG plan must include enforceable actions that reduce GHG emissions to at or below the total mitigated values presented herein.       Significant and Unavoidable 4.8 Hazards and Hazardous Materials a/b. Transport, Use, or Disposal of Hazardous Materials and Accidental Release of Hazardous Materials,  c. Hazardous Materials within one‐quarter Mile of a School  d.  Hazardous Materials Onsite Pursuant to Government Code Section 65962.5.  e. Safety Hazard to public airport, public airport use, or Within an Mitigation Measures None Required  Less than Significant     1.0   EXECUTIVE SUMMARY Coral Mountain Resort Draft EIR   1‐27  June 2021 Airport Land Use Plan (No Impact) f. Interfere with the Adoption or Implementation of an Emergency Response Plan g. Expose People or Structures to a Significant Risk of Wildfires 4.9  Hydrology and Water Quality a. Violation of Water Quality Standards or Waste Discharge Requirements b. Depletion of Groundwater Supplies or Interference with Groundwater Recharge c. Alteration of Existing Drainage Patterns Resulting in  i. Erosion or Siltation ii. Runoff Water that Would Exceed Capacity of Existing Stormwater Drainage Systems iii. Degradation of Water Quality iv. Impede or Redirect Flood Flows d. Inundation by Flooding, Seiche, Tsunami or Mudflow e. Conflict or Obstruct Implementation of Water Quality Control Plan or Sustainable Groundwater Management Plan Mitigation Measures None Required    Less than Significant 4.10  Land Use a. Physically Divide an Established Community (No Impact) Mitigation Measures Less than Significant     1.0   EXECUTIVE SUMMARY Coral Mountain Resort Draft EIR   1‐28  June 2021 b. Conflict with Any Land Use Plan, Policy or Regulation None Required   4.11  Noise a. Generation of noise levels in excess of established standards b. Generation of excessive groundborne vibration c. Excessive noise levels due to proximity to an airport or a private air strip (No Impact) Mitigation Measures NOI‐1 Prior to approval of grading plans and/or issuance of building permits, plans shall include a note indicating that project construction activities shall comply with the City of La Quinta Municipal Code requirements.   NOI‐2  During  all project  site construction, the construction contractors  shall equip all construction equipment, fixed or mobile, with property operating and maintained mufflers, consistent with manufacturers’ standards. The construction contractor shall place all stationary construction equipment so that emitted noise is directed away from the noise sensitive receptors nearest the project site.  NOI‐3 The construction contractor shall locate equipment staging in areas that will  create the greatest distance between construction‐related noise sources and noise‐sensitive receivers nearest the project site during all project construction (i.e., to the center).  NOI‐4 The contractor shall design delivery routes to minimize the exposure of sensitive land uses or residential dwellings to delivery truck‐related noise.  NOI‐5  A six‐foot perimeter wall will be developed along the northern and eastern property boundaries, adjacent to the proposed Low Density Residential Planning Area (PA II), in order to protect the proposed onsite residential uses from off‐site traffic noise. The barriers shall provide a weight of at least four pounds per square foot of face area with no decorative cutouts or line‐of‐sight openings between shielded areas and the roadways.   The barrier must present  a  solid face  from top to  bottom. Unnecessary openings or decorative cutouts shall not be made. All gaps (except for weep holes) should be filled with grout or caulking.  Less than Significant     1.0   EXECUTIVE SUMMARY Coral Mountain Resort Draft EIR   1‐29  June 2021 NOI‐6 The operation of the Wave Basin and associated Wave machines shall be limited to the daytime and evening hours of 7:00 a.m. and 10:00 p.m., compliant with the recreational operational hours allowed by the City of La Quinta.  4.12  Public Services a. Increased demand on Public Services Mitigation Measures None Required Less than Significant 4.13 Transportation a. Conflict with an applicable plan or policy addressing the circulation system  b. Inconsistent with CEQA Guidelines section 15064.3, subdivision (b) c. Increase hazards due to a geometric design feature d. Result in inadequate emergency access  Mitigation Measures TRA‐1  The project proponent shall contribute DIF as required by the City of La Quinta. TRA‐1  The project proponent shall contribute DIF as required by the City of La Quinta. TRA‐2   The project proponent shall contribute TUMF traffic impact mitigation fees prior to the issuance of Building Permits.  TRA‐3   The project proponent shall ensure that streetscape improvement plans for the project frontage on Avenue 58, Madison Street and Avenue 60, are submitted to the City for review and approval prior to the initiation of landscape or roadway improvements.   TRA‐4  The  project proponent shall ensure that clear unobstructed sight distances are provided at all site access points and internal intersections. Sight distances shall  be reviewed and  approved by  the  City prior  to approval of landscape and street improvement plans.  TRA‐5   The project proponent shall ensure that final layout and site access design are subject to the review and approval of the City Traffic Engineer prior to final project approval.   Less than Significant     1.0   EXECUTIVE SUMMARY Coral Mountain Resort Draft EIR   1‐30  June 2021 TRA‐6   The  project  proponent  shall ensure that emergency  police, fire  and paramedic vehicle access are provided for the project prior to final project approval.  TRA‐7   The project proponent shall ensure that traffic signing and striping plans shall be developed in conjunction with street improvement plans and submitted to the City of La Quinta for review and approval during the project approval process TRA‐8  The project proponent shall ensure that Construction Traffic Control Plans are reviewed and approved by the City prior to project construction. These plans  are  to be implemented during construction activities. Construction includes onsite and offsite improvements.  TRA‐9  If Special Events are to take place prior to the completion of Phase 3 construction,  Phase  3  typical operations traffic  improvements will be completed or the applicant shall provide a focused traffic analysis with the Temporary Use Permit that identifies any improvements that are not necessary to maintain acceptable levels of service at study intersections. If the analysis does not demonstrate acceptable operations, the TUP will be denied. TRA‐10 If Special Events are to take place prior to the construction of Phase 3, a special event  traffic  and  parking plan  will  be submitted with each Temporary Use Permit to ensure that special events will not cause any significant traffic or parking impacts. If the analysis does not demonstrate acceptable operations, the TUP will be deniedTRA‐11Traffic Management Plans will be submitted to the City and the Police Department for review and approval prior to special events. Timing for installation of  traffic management measures will be scaled to the size and duration of the event. In general, signage for large events should be in place five days prior and two days following special events. The City and Police Department may impose additional measures  if determined to  be necessary. Individual     1.0   EXECUTIVE SUMMARY Coral Mountain Resort Draft EIR   1‐31  June 2021 management plans for specific special events shall be submitted at least 30 days prior to the start of the event. The special event Traffic Management Plans shall include the measures identified in Mitigation Measures TRA‐12 through TRA‐14 below. TRA‐12 In developing the Special Event Traffic Management Plan, the project proponent shall include the use of Portable changeable message signs (CMS) or moveable mechanical electronic message boards. CMS will be located at critical locations identified by the La Quinta Police Department (LQPD) and in place 5 days ahead of the event and 2 days after.  TRA‐13  In developing the Special Event  Traffic Management Plan the project proponent shall include the use of law enforcement personnel and/or special event flaggers to direct traffic in locations reviewed and approved by the City and Police Department.  TRA  14 In developing the Special Event Traffic Management Plan the project proponent shall include the use of public service announcements (PSA) to provide information to event guests and surrounding neighborhoods prior to the event. Examples include online event information, brochures and changeable message signs that include details such as suggested routes, drop‐off and parking facility locations.  TRA‐15 The project proponent shall ensure that the proposed Coral Mountain Interpretive Center trail designated by the Desert Recreation District Master Plan and associated with the future Coral Mountain Interpretive Center is incorporated into project plans. Accommodations for this trail shall be located along the approximate toe of Coral Mountain, within the designated conservation area at the southwestern edge of the property. 4.14  Tribal Cultural Resources     1.0   EXECUTIVE SUMMARY Coral Mountain Resort Draft EIR   1‐32  June 2021 a. Cause substantial adverse change in significance of tribal cultural resource that is i. A site listed in the CRHR or Local Register, Tribal Cultural Resources  ii. A resource determined to be significant to a California Native American tribe.            Mitigation Measures TCR‐1: Before ground disturbing activities begin, the applicant shall contact the ACBCI Tribal Historic Preservation Office to arrange cultural monitoring. The project requires the presence of an approved Agua Caliente Native American Cultural Resource Monitor(s) during any ground disturbing activities (including archaeological testing and surveys). Should buried cultural deposits  be encountered,  the Monitor  may request that destructive  construction halt  in the vicinity  of the deposits, and the Monitor shall notify a Qualified Archaeologist (Secretary of the Interior’s Standards and Guidelines), within  24  hours, to  investigate and, if necessary, prepare a mitigation plan for submission to the State Historic Preservation Officer and the Agua Caliente Tribal Historic Preservation Office.  TCR‐2: The presence of a qualified archaeologist shall be required during all project related ground disturbing activities, including clearing  and grubbing. A monitoring plan shall be prepared  and approved by the ACBCI and provided to the City prior to the initiation of any ground disturbing activity for  all construction phases  and activities.  If potentially significant archaeological materials are discovered, all work must be halted in the vicinity of the archaeological discovery until the archaeologist can assess the significance of the find.    TCR‐3: Before ground disturbing activities, the project’s archaeologist shall prepare an Archaeological  Treatment, Disposition,  and  Monitoring  Plan to  be submitted to the ACBCI Tribal Historic Preservation Office for approval. The Treatment, Disposition and Monitoring Plan shall be deemed rejected by ACBCI’s Tribal Historic Preservation Office if no action to approve the plan is taken within 30 days from submission for approval. If the ACBCI Tribal Historic Preservation Office rejects two Treatment, Disposition and Monitoring Plans submitted for approval, the applicant may appeal the Less than Significant     1.0   EXECUTIVE SUMMARY Coral Mountain Resort Draft EIR   1‐33  June 2021 second denial to the La Quinta City Council for a final determination. The approved Treatment, Disposition and Monitoring Plan shall be provided to the City prior to any ground disturbance on the site. TCR‐4: Before ground disturbing activities, the project’s archaeologist shall prepare a Rock Art Management Plan, based on recommendations made in the report by McCarthy and Mouriquand, and shall submit the plan to the ACBCI  Tribal Historic Preservation Office for approval. The Rock  Art Management Plan shall be deemed rejected by ACBCI’s Tribal Historic Preservation Office if no action is taken to approve the plan within 30 days of submission for approval. If the ACBCI Historic Preservation Office rejects two Rock Art Management Plans submitted for approval, the applicant may appeal the second denial to the La Quinta City Council for a final determination. The approved Rock Art Management Plan shall be provided to the City prior to any ground disturbance on the site. TCR‐5: Sites  33‐00193,  33‐001715,  and  33‐009545,  along the base  of Coral Mountain and at the toe of the slope, which contains the rock art panels and bedrock milling features, shall be avoided and protected in situ during project construction through the establishment  of Environmentally Sensitive Areas; the Environmentally Sensitive Areas shall be recorded on the property, and proof of recordation shall be provided to the City prior to any ground disturbance in Planning Area III. Nominations of these sites to the National Register of Historic Places shall be filed with the appropriate federal agency prior to the issuance of the first grading permit; and the sites shall be subject to the provisions of the Rock Art Management Plan.  TCR‐6: For the portion of Site 33‐001715 outside the preservation area established in TCR‐5, mitigative surface collection and subsurface excavation shall be completed prior to any ground disturbance in Planning Area III to recover a  representative sample  of the cultural  materials  prior  to the     1.0   EXECUTIVE SUMMARY Coral Mountain Resort Draft EIR   1‐34  June 2021 commencement  of the project and as  a condition of grading permit issuance.  The  excavation  shall include a combination of standard archaeological units, shovel test pits, and backhoe trenches to optimize both efficient  coverage of the site area and safe recovery  of cultural remains. The survey protocols shall be approved by ACBCI.  A report of findings, including written confirmation of completion  to ACBCI’s satisfaction, shall be provided to the City prior to ground disturbance. TCR‐7: Prior to ground disturbance in Planning Area III, a qualified archaeologist shall complete surface collection, testing and excavation if necessary, for sites 33‐1716, 33‐1717, 33‐8386, 33‐9001, 33‐9003, 33‐28907, 33‐28908, 33‐28909, 33‐28910, 33‐28911, 33‐28912. A report of findings, including written  confirmation of completion to  ACBCI’s  satisfaction, shall be provided to the City prior to ground disturbance. TCR‐8: A comprehensive recordation program shall be prepared by a qualified archaeologist  for  Site  33‐008388. The  program  shall  contain detailed drawings and measurements to preserve the information on the adobe building. Such information  would include the floor plan, elevations, building  materials  and  their configurations,  and  any other notable structural and architectural details. The adobe remains and an appropriate buffer determined by the  project archaeologist shall be flagged and cornered off during all ground disturbance and preserved in place. Prior to the occupancy of any structure in Planning Area II, the adobe will be fenced off  and  an  informational plaque describing  the  history  of the ranch complex shall be provided, and the project proponent shall provide the City with the CC&Rs for the project area, demonstrating that the feature would be maintained in perpetuity by the project’s Homeowners Association.  Special attention should be  given to the residence foundation, which, may be the remains of one of the earlier structures at the site, dating from 1920s or before. The footings and slabs at this location     1.0   EXECUTIVE SUMMARY Coral Mountain Resort Draft EIR   1‐35  June 2021 should be cleared and measured, and attempts should be made to locate the original trash pits or privies which could contain valuable artifacts revealing much about life in the harsh environment at such an early date. The scatter of artifacts has the greatest number of pre‐1925 artifacts, mostly in the form of sun‐colored glass, but also in brown and olive glass, porcelain, ceramics and more. There may be remains of an early structure near this point, hidden amidst the broad stand of tamarisk trees, an original windbreak. Search  of these remains is  required  to ensure the most complete recovery possible of the early 20th century artifacts and features. Photos,  measurements,  and artifacts  shall  be catalogued, analyzed, reported, and curated at the Coachella Valley Museum (Love et al.1998:54).  TCR‐9: The applicant shall coordinate with ACBCI Tribal Historic Preservation Office to ensure there are a sufficient number of Native American monitors for the number of earth‐moving machinery for each phase of development. The applicant  shall  provide the City with fully executed monitoring agreements prior to each phase of ground disturbing activity. TCR‐10: Should human remains be inadvertently discovered during ground disturbance, the provisions of California Health and Safety Code Section 7050.5, and the CEQA Guidelines Section 15064.5 shall be followed.  In the event of discovery or recognition of any human remains in any location other than a dedicated cemetery, there shall be no further excavation or disturbance of the site of the remains, or any nearby area reasonably suspected to overlay adjacent remains,  until the  County Coroner has examined the remains. If the coroner determines the remains to be Native American or has reason to believe that they are those of Native American, the coroner shall contact the Native American Heritage Commission within 24‐hours.      1.0   EXECUTIVE SUMMARY Coral Mountain Resort Draft EIR   1‐36  June 2021  TCR‐11:  Prior  to any ground disturbance, the applicant  shall sign  a curation agreement with the ACBCI THPO. A fully executed copy of the agreement shall be provided to the City. TCR‐12: Prior to any ground disturbance, cultural sensitivity training shall take place for all contractors with the staff at the Agua Caliente Tribal Historic Preservation Office (THPO). 4.15  Utilities and Service Systems a. Require or result in construction of new wastewater drainage facilities (No Impact) b. Have sufficient water supplies available  c. Result in construction of new wastewater facilities  d. Generate excess solid waste e. Comply with federal, state and local management and reduction statues and regulations related to solid waste (No Impact) Mitigation Measures None Required    Less than Significant  DRAFT ENVIRONMENTAL IMPACT REPORT  Coral Mountain Resort, La Quinta CA  2.0  Introduction  Coral Mountain Resort Draft EIR  2‐1 June 2021  Chapter 2.0  Introduction   Purpose  This project Environmental Impact Report (EIR) has been prepared in accordance with the California  Environmental Quality  Act (CEQA).  The City of  La Quinta,  as the Lead  Agency  under  CEQA,  is  responsible for preparing the Draft EIR for the proposed Coral Mountain Resort project. The project  will require certain discretionary approvals by the City and other governmental agencies. Therefore,  the  project  is subject  to environmental review  requirements under CEQA. This  introduction  is  included to provide an overview of the purpose, content and format of this Draft EIR and its relation  to the City of La Quinta’s planning and environmental review process for the proposed project.   The purpose of a Draft EIR is to inform decision‐makers and the general public of the potential  environmental impacts and identify feasible mitigation measures to reduce potentially significant  impacts resulting from the proposed Coral Mountain Resort project. The La Quinta City Council will  consider the information presented in the document in making an informed decision regarding the  entitlements requested for the project.   The project area encompasses 929 acres. The project proposes several applications leading to the  development of a boutique resort with a recreational s urf w ave facility, as well as planned residential  neighborhoods and commercial and recreational uses. The applicant is requesting approval of a  General Plan Amendment (GPA 2019‐0002), Zone Change (ZC 2019‐0004), Specific Plan (SP 2020‐ 0002), Specific Plan Amendment (03‐067), Tentative Tract Map (TTM 2019‐0005), Site Development  Permit (SDP 2021‐0001), and Development Agreement (DA 2021‐0002), as a part of the entitlement  process. The ultimate build‐out of the approximately 386‐acre Specific Plan area includes up to 600  residential units on 232.3 acres; a resort hotel with up to 150 keys and complementary resort uses  and amenities, a recreational surf facility, and 57,000 square feet of commercial development on  120.8 acres; 60,000 square feet of neighborhood commercial uses on 7.7 acres, and open space  recreational uses on approximately 23.6 acres. A detailed description of the project is included in  Chapter 3.0 (Project Description) of this Draft EIR.   The Draft EIR has been prepared in conformance with CEQA (California Public Resources Code, Section  21000, et seq.), and the CEQA Guidelines (California Code of Regulations, Title 14, Section 15000, et  seq.), a nd  w ith  t he  C ity  o f  L a  Q uinta  C EQA  G uidelines  t o  e valuate  t he  p otential  e nvironmental  i mpacts   associated with the implementation of the proposed project.    As described in Section 15121 (a) and 15362 of the State CEQA Guidelines, an EIR is an informational  document which will inform public agency decision makers and the public generally of the significant  environmental effects of a project, identify possible ways to minimize the significant effects, and   2.0   INTRODUCTION  Coral Mountain Resort Draft EIR   2‐2  June 2021  describe reasonable alternatives to the project. Thus, the purpose of this Draft EIR is to focus the  discussion on  those  potential environmental  effects  of the project  that the Lead Agency has  determined could be significant. In addition, where applicable, feasible mitigation measures are  recommended that could reduce or avoid any significant environmental impacts identified for the  project to the maximum extent feasible.   Project History  The Coral Mountain Resort property was included as part of the “Rancho La Quinta Specific Plan”. The  Rancho La  Quinta  Specific  Plan was originally approved in  1988 by Riverside County  and  was  subsequently annexed to the City of La Quinta. Since then, the property has gone through various  entitlement activities and four specific plan amendments as part of the Andalusia at Coral Mountain  Specific Plan (SP 03‐067), summarized in Table 2‐1, Specific Plan Summary 1988‐2017, below:  Table 2‐1   Specific Plan Summary 1988‐2017  Specific Plan Name Year  Approved Summary Supporting  Documents  Rancho La Quinta Specific Plan  218 (County of Riverside)   1988 Original Specific Plan approved by Riverside County  Board  of Supervisors; included  23  acres  of  commercial use, 689  acres  of residential use  and  associated land  uses, and three  golf courses  on  approximately  567  acres. All  uses totaling  approximately 1,280 acres.  EIR Rancho La  Quinta SCH  #1987071302  Coral Mountain Specific  Plan  218, Amendment I (County of  Riverside)  2000 Reduced development intensity by  762  dwelling  units and 25.8 acres of commercial uses. As revised  up to  3,500  dwelling  units  and  9.2  acres  of  commercial uses.  TTM 2002‐149  TTM 2002‐12  Coral Mountain Specific  Plan  Amendment  II (City of La  Quinta)  2003 Changed name to “Coral Mountain” Specific Plan;  split specific plan into two specific plans: Trilogy (522  acres) and Andalusia (934‐acres); Supersedes Coral  Mountain Specific Plan 218 for Andalusia area.  Environmental Assessment 2003‐483 approved  GPA 2003‐093; CZ  2003‐116; Specific  Plan 2003‐067;  Site Development  Permit 2003‐787;  EA 2003‐483  Amendment  III of Coral  Mountain SP  2013 Relocated golf clubhouse  and provided higher  density around golf course.     Amendment IV of Andalusia at  Coral Mountain  2017 Revised development standards in Planning Area II  to allow for attached/detached residential villas of  up to 2 stories.  SP 03‐067 The Specific Plan 2003‐067 (SP 03‐067), as amended, contains approximately 929 acres south of  Avenue 58, west of Monroe Street, north of Avenue 60, and east and west of Madison Street. SP 03‐ 067 was last amended in 2017. Andalusia East is currently under development consistent with SP 03‐ 067, providing low density residential units, an 18‐hole golf course, a clubhouse and associated  amenities. Andalusia West is currently undeveloped, but proposes residential and golf course uses  under  SP 03‐067. The proposed project  includes a  Specific  Plan Amendment  that  will  remove   2.0   INTRODUCTION  Coral Mountain Resort Draft EIR   2‐3  June 2021  Andalusia  W est  f rom  S P  0 3 ‐067, a nd  create  a n ew  S pecific  P lan  t o allow the development of the resort  community described above.  Preparation of the Draft EIR includes the preparation of technical studies such as Biological Resources,  Cultural Resources, Hydrology and Drainage, Noise, Traffic, etc., and continuing consultation with the  appropriate agencies.    Review of the Draft EIR  Upon completion of the Draft EIR, the City of La Quinta has filed a Notice of Completion (NOC) with  the Governor’s Office of Planning and Research, State Clearinghouse and the Riverside County Clerk  to begin the public review period (Public Resources Code, Section 21161). Concurrent with the NOC,  this Draft EIR  will  be distributed to responsible  and trustee agencies, other affected agencies,  surrounding cities, and interested parties, as well as all parties requesting a copy of the Draft EIR in  accordance with Public Resources Code Section 21092(b)(3).  During the public review period, the  Draft EIR, including the technical appendices, is available for review at the City of La Quinta Planning  Division, the La Quinta Library,  and on the City’s website. The addresses for each location are  provided below:  City of La Quinta  Planning Division  78495 Calle Tampico  La Quinta, CA 92253  Phone:  760‐777‐7000  Hours: Monday – Thursday 7:30 a.m. to 5:30 p.m. and Friday 8:00 a.m. to 5:00 p.m.   http://www.laquintaca.gov/thewave  La Quinta Library  78275 Calle Tampico  La Quinta, CA 92253  Phone:  760‐564‐4767  Hours: Monday – Thursday 10 a.m. to 7 p.m.; Friday – Saturday 10 a.m. to 6 p.m.; and   Sunday 12 p.m. to 4 p.m.  Agencies, organizations, and interested parties who wish to comment on the Draft EIR during  the  45‐day public review period are requested to provide written comments to:  Nicole Sauviat Criste, Consulting Planner  City of La Quinta  78495 Calle Tampico  La Quinta, CA 92253   2.0   INTRODUCTION  Coral Mountain Resort Draft EIR   2‐4  June 2021  Phone:  760‐341‐4455  Email: consultingplanner@laquintaca.gov  Upon completion of the public review period, written responses to all public comments received will  be prepared and included in the Final EIR.  Responses to comments received from public agencies will  be made available for review at least 10 days prior to the public hearing before the City Council, at  which the certification of the EIR will be considered.  Scope of the EIR  Notice of Preparation   The  City of La Quinta issued a Notice of Preparation (NOP) to prepare a Draft EIR for a 30‐day  review period between February 17, 2021 and March 19, 2021.  The NOP review period was extended  in order to include the Development Agreement in the project description pursuant to Article 2.5 of  Chapter 4, Division 1, Title 7 of the State California Government Code. The comment period was  extended to allow public comments until April 2, 2021. The NOP included an evaluation of the  environmental topics that will and will not be analyzed within the Draft EIR. The evaluation was  prepared using Appendix G, Environmental Checklist Form, in the California Environmental Quality  Act (CEQA) Guidelines. Appendix G assesses the potential impacts associated with the proposed  project.  The Coral Mountain Resort N OP is  included in Appendix A of this D raft EIR. The Draft EIR will  address all environmental topics, excluding agriculture and forestry resources, mineral resources,  population and housing, recreation, and wildfires. Using the CEQA Guideline Environmental Checklist  Form, it was determined in the NOP that these sections would result in no impacts, and therefore,  are not required to be analyzed further in the Draft EIR. Please consult Appendix A of this Draft EIR  for the analysis provided in the Notice of Preparation, and Chapter 6.0, Effects Found to have No  Impact, of this EIR for further detail of those topics not further analyzed in this document.  The NOP was sent to the State Clearinghouse and to all responsible and trustee agencies, and to  interested parties. I ssues raised by agencies and the public in response to the NOP were considered  in the preparation of the Draft EIR.  The NOP and comments received are contained in Appendix A  of this EIR.  The City received six comment letters from Public Agencies and 135 comment letters from Area  Residents.    The comments from the Public Agencies are listed below:  1. CAL FIRE, in their letter dated March 24, 2021, requested to receive a Draft EIR.   2. Imperial Irrigation District (IID) indicated in their March 18, 2021 letter that the service provider  reviewed the project and provided comments regarding energy infrastructure.   2.0   INTRODUCTION  Coral Mountain Resort Draft EIR   2‐5  June 2021  3. Native American Heritage Commission (NAHC), in their letter dated February 18, 2021, requires  that the project participate in Assembly Bill (AB) 52 and Senate Bill (SB) 18 tribal consultation.   4. Riverside County Airport Land Use Commission (ALUC) provided two letters (dated February 18,  2021, and March 8, 2021) indicating that the project is not located within an airport influence  area, and that they had no further comments.  5. Riverside County Flood Control and Water Conservation District indicated in their letter dated  March 9, 2021, that the project would not be impacted by the District Master Drainage Plan  facilities, nor are other facilities of regional interest proposed.   1. South Coast Air Quality Management District (SCAQMD), in their letter dated March 9, 2021,  requested that the topic of air quality be discussed in the EIR . The District also requested that  all appendices and technical documents related to the air quality, health risks, and greenhouse  gas analyses and electronic versions of all emission calculation spreadsheets, and air quality  modeling and health risk assessment input and output files be provided to them.   The public  comments  from  Area Residents consisted  of letters expressing either support for or  opposition to the project. The concerns of area residents include the proposed zone change and the  project’s compatibility with the area in which it is proposed, construction  and operational traffic  impacts, construction and operational noise impacts, impacts to aesthetic resources (i.e., views, light  pollution), building heights, construction dust, project water use, and seismic disturbance.   The comment letters received by Public Agencies and Area Residents are contained in Appendix A.   CEQA Standards for Adequacy   This Draft EIR provides an evaluation of the potential environmental effects associated with the  development  of  the approximately  386‐acre Coral Mountain Resort project site, located at  the  southwest corner of Avenue 58 and Madison Street.   This EIR was prepared in accordance with Section 15151 of the State CEQA Guidelines, which defines  the standards for EIR adequacy as follows:   An EIR should be prepared with a sufficient degree of analysis to provide decision‐makers with  information which enables them to make a decision which intelligently takes account of  environmental  consequences.  An  evaluation  of  the  environmental effects of a proposed  project need not be exhaustive, but the sufficiency of an EIR is to be reviewed in the light of  what is reasonably feasible. Disagreement among experts does not make an EIR inadequate,  but the EIR should summarize the main points of disagreement among the experts. The courts  have looked not for perfection but for adequacy, completeness, and a good faith effort at full  disclosure.    2.0   INTRODUCTION  Coral Mountain Resort Draft EIR   2‐6  June 2021  The City of La Quinta directed the preparation of this document in fulfillment of its environmental  review requirements  pursuant  to  provisions  of  the California  Environmental  Quality  Act  (CEQA)  (Public Resources Code Section 21000‐2117), CEQA Guidelines and the Lead Agency’s local CEQA  implementation requirements, all as amended.  This EIR includes mitigation measures that are provided to eliminate or reduce to acceptable levels  the environmental impacts associated with the development of the approximately 386‐acre project  site.   This EIR has been prepared as a project level document that serves as the evaluation of the proposed  project,  including the Coral  Mountain  Resort  Specific  Plan that if  approved,  would  allow  the  development of up to 600 residential units, a resort hotel with up to 150 keys and complementary  resort uses and amenities, a recreational surf facility, 57,000 square feet of tourist commercial  development, 60,000 square feet of neighborhood commercial uses, and open space recreational  uses.   Organization of the EIR  This D raft EIR  h as been prepared  as  a P roject ‐level EIR  t o  eval uate the proposed project, including the  ultimate build out of the Coral Mountain Resort Specific Plan. A comprehensive project description  including exhibits and maps is presented in Chapter 3.0, Project Description.    The Draft EIR is organized into the following main chapters and sections:  Chapter 1.0: Executive Summary.  This chapter includes a summary of the proposed project and a  discussion o f t he  a lternatives t o  the  project.  A brief d escrip tion of the areas of controversy and issues  to be resolved, and overview of potential impacts, and the Mitigation, Monitoring and Reporting  Program are also included in this section.  Chapter  2.0:  Introduction.   This  chapter provides an  introduction and overview describing the  purpose of the EIR, a brief history of the project, the scope of the EIR, and the review and certification  process.  This chapter identifies the documents incorporated by reference in the EIR and where these  documents can be reviewed.  Finally, this chapter includes a summary of the comments received on  the Notice of Preparation.  Chapter 3.0: Project Description.  This chapter includes a detailed description of the proposed  project, including its location, existing site conditions, project history, and project characteristics. Also  included is a discussion of the project objectives, intended uses of the EIR, responsible agencies and  their roles in the environmental process, and approvals that are needed for the proposed project.  Chapter 4.0: Environmental Impact Analysis.  This chapter contains a comprehensive evaluation of  the environmental impacts of the proposed project.  Impacts are organized into major environmental  topics.  Each section  includes  a description  of the environmental setting  (the existing physical   2.0   INTRODUCTION  Coral Mountain Resort Draft EIR   2‐7  June 2021  environment and the regulatory environment); the methodology for evaluating impacts, significance  criteria, potential impacts, a discussion of existing rules and regulations imposed on the project by  the lead, responsible and trustee agencies, to reduce potential environmental effects of the project;  project design features built into the project to comply with regulatory requirements, such as Title 24  (Energy) and the California Building  Code (CBC);  proposed mitigation measures (in addition to  environmental requirements already imposed on the project by regulatory agencies), and a finding of  the level of significance after mitigation. The impact evaluation considers direct impacts, indirect  impacts, and cumulative impacts.  The following environmental topics are addressed within Chapter  4.0.   Section 4.1 – Aesthetics:  Addresses visual impacts that may occur with implementation of the  proposed Specific Plan.   Section 4.2 – Air Quality:  Addresses the local and regional air quality impacts associated with project  implementation as well as consistency with the SCAQMD Air Quality  M anagement Plan (AQMP).  This   section also addresses the potential for odors to affect existing and future sensitive receptors in the  project’s vicinity.     Section 4.3 – Biological Resources:  Addresses the project’s impacts on habitat and wildlife in the  area, and summarizes the biological resources study prepared for the project. This section provides a  summary of  the  Coachella Valley  Multiple‐Species Habitat Conservation Plan  (CVMSHCP),  and  evaluates potential impacts associated with the project’s proximity to the Santa Rosa and San Jacinto  Mountains Conservation Area.  Section 4.4 – Cultural Resources:  Addresses the impacts of project development on historic, cultural,  and archaeological resources. Note: Tribal Cultural Resources are addressed separately in Section  4.16 below.  Section 4.5 – Energy:  Addresses the impacts of project development on energy resources during  project construction and operation, as well as whether the project will conflict with a state or local  plan for renewable energy or energy efficiency.   Section 4.6 – Geology and Soils:  Addresses the potential impacts the project may have on soils and  assesses the effects of the project in relation to geologic and seismic conditions, including the site’s  proximity to the Santa Rosa Mountains. This section also addresses paleontological resources.  Section 4.7 – Greenhouse Gas Emissions:  Addresses the project’s estimated contribution to global  climate  change through  the emission  of greenhouse  gases  during construction and  long‐term  operation of the proposed project.   Section  4.8  –  Hazards  and  Hazardous  Materials:  Addresses  the  likelihood  of the presence  of  hazardous materials or conditions on the project site and in the project area or the transport of  hazardous materials that may have the potential to impact human health.  This section also includes   2.0   INTRODUCTION  Coral Mountain Resort Draft EIR   2‐8  June 2021  an  a nalysis  o f  t he  p otential  f or  t he  s ite  t o  b e  i mpacted  b y  w il dland fires due to proximity to permanent  open space associated with the Santa Rosa and San Jacinto Mountains Conservancy area.    Section 4.9 – Hydrology and Water Quality:  Addresses the impacts of the project on regional and  local hydrological conditions, including drainage areas, and changes in flow rates; as well as potential  impacts that may currently exist that must be addressed during project design to prevent flooding.   This section also summarizes the requirements under the County’s Municipal Separate Storm Sewer  System (MS4) Permit for storm water control, retention and release.  Section 4.10 – Land Use and Planning:  Addresses the related land use impacts associated with the  implementation of the project, including the project’s compatibility with surrounding land uses, and  the need for a General Plan Zoning Map Amendment.  This section also provides an analysis of the La  Quinta General Plan’s goals and evaluates the project’s consistency with these goals.  Finally, this  section provides an analysis of the project’s relationship and consistency with the CVMSHCP.   Section 4.11 – Noise: Addresses the project’s noise impacts that may occur during construction and  operation of future land uses after compliance with the City’s Noise Ordinance.   Section  4.12  –  Public  Services:  Addresses  the  project’s impacts  upon  public service providers  including fire, police, schools, and other public services.  Section 4.13– Transportation:  Addresses the project’s impacts on the local and regional roadway  system including emergency access, public transportation, bicycle, and pedestrian facilities, as well as  an analysis of vehicle miles traveled (VMT).  Section 4.14 – Tribal Cultural Resources:  Addresses the potential adverse impacts to tribal cultural  resources; including a summary of the City’s Native American consultation with affected tribes.  Section 4.15 – Utilities and Service Systems:  Addresses the project’s impacts on water supply,  wastewater treatment, storm drains, electricity, natural gas, telecommunications, and solid waste.   It was determined in the NOP that agriculture and forestry resources, mineral resources, population  and housing, recreation, and wildfires would result in no impacts, and therefore are not required to  be analyzed further in the Draft EIR. Please consult Appendix A and Chapter 6.0 f or  f urther  d iscussion  of agricultural and forestry resources, mineral resources, population and housing, recreation, and  wildfire environmental topics.  Chapter  5.0:  Other  CEQA  Required  Sections. This chapter provides a summary of significant  environmental impacts, including unavoidable and growth‐inducing impacts, and any irreversible and  irretrievable commitment of resources.  This chapter also provides a summary of environmental  issues where findings can be made that the project would not cause an impact on the environment  or that the impact would be negligible.  Chapter 6.0: Effects Found to have No Impact. Prior to the development of this Draft EIR, a Notice of  Preparation (NOP) was written.  The NOP briefly analyzed the environmental topic to determine the   2.0   INTRODUCTION  Coral Mountain Resort Draft EIR   2‐9  June 2021  significant impacts of the various threshold criteria as determined by the CEQA Guidelines. This  discussion presents the analysis of the environmental topic thresholds that result in no impacts. No  impacts related to agriculture and forestry, geology and soils, hazards and hazardous materials, land  use and planning, mineral resources, noise, population and housing, recreation, and wildfire, per the  CEQA Guidelines, are summarized in this chapter.  Chapter 7.0: Alternatives.  This chapter compares the impacts of the proposed project with five  project alternatives: the No Project/No Build Alternative where no development would occur, a No  Project/Existing Entitlements Alternative, a Reduced Density Alternative, a Golf/Resort Hotel  Alternative; and a Lake Amenity/No Hotel Alternative.   Chapter  8.0:  References. This chapter contains  a full  list  of references  that were used in the  preparation of the EIR.   Chapter  9.0:  Glossary  of  Terms. This  chapter  contains a  full  list  of acronyms  that were  used  throughout the EIR.   Appendices.  Includes all notices and other procedural documents pertinent to the preparation of the  EIR, as well as all technical material prepared to support the environmental analysis.  Reference Documents  Documents Incorporated by Reference  As permitted by  CEQA Guidelines Section  15150,  this Draft  EIR has referenced  several public  documents.  Information from the documents, has been incorporated by reference, and has been  briefly summarized in the appropriate sections(s).  The documents (and their locations) include:   La Quinta General Plan   (La Quinta Website: https://www.laquintaca.gov/business/design‐and‐ development/planning‐division/2035‐la‐quinta‐general‐plan)   La Quinta General Plan Environmental Impact Report  (La Quinta Website: https://www.laquintaca.gov/business/lq2035‐general‐plan/documents)   Coral Mountain Resort Specific Plan (SP 2020‐0002)   Amendment IV, Andalusia at Coral Mountain Specific Plan (SP 2003‐067)   Coachella Valley Multiple Species Habitat Conservation Plan (CVMSHCP)  (CVMSHCP Website: https://www.cvmshcp.org/)   2.0   INTRODUCTION  Coral Mountain Resort Draft EIR   2‐10  June 2021  Documents Prepared for the Project  The technical studies prepared for the proposed project and other  i nformational  d ocuments  a re  l isted   below, with their corresponding appendices in parentheses. These documents are included in their  entirety as part of the appendices for the Draft EIR.  Appendix A  Notice of Preparation and Public Comment Letters  Appendix B  Lighting Analysis  Appendix C  Air Quality Report  Appendix D.1  Biological Report  Appendix D.2  Focused Bat Survey  Appendix E  Cultural Report  Appendix F  ACBCI Tribal Mitigation Letter  Appendix G  Geotechnical Report  Appendix H  Paleontological Report  Appendix I Greenhouse Gas Report  Appendix J.1 Preliminary Hydrology Report  Appendix J.2  Preliminary Water Quality Management Plan  Appendix J.3  Master Plan Hydrology Report  Appendix K.1  Noise Study  Appendix K.2  Noise Memorandum  Appendix L.1  Traffic Report  Appendix L.2  Vehicle Miles Traveled (VMT) Evaluation  Appendix M Coral Mountain Specific Plan Final Water Supply Assessment and Revision  Letter  Appendix N Coral Mountain Alternatives – Trip Generation and Air Quality and Greenhouse  Gas Comparison (2)  Appendix O Alternatives Water and Energy Comparisons       DRAFT ENVIRONMENTAL IMPACT REPORT  Coral Mountain Resort, La Quinta CA  3.0  Project Description  Coral Mountain Resort Draft EIR   3‐1  June 2021  Chapter 3.0  Project Description  3.1  Introduction  This section of the Draft Environmental Impact Report (“Draft EIR”) describes t he  location, o bjectives,  and characteristics of the proposed Coral Mountain Resort project (“project”) and the intended uses  of this Draft EIR, as required by the California Environmental Quality Act (CEQA) Guidelines, California  Code of Regulations, Title 14, Section 15000 et. seq. Included in this section is a description of the  proposed project’s technical, economic, and environmental characteristics. A glossary of acronyms  used in this Draft EIR are provided in Chapter 9.0.   3.2 Project Location  The City of La Quinta is located in the Coachella Valley, Riverside County. Exhibit 3‐1, Regional  Location Map, shows the City’s location within the larger Coachella Valley region. The project site  encompasses an area of approximately 929 acres in the southeastern portion of the City of La Quinta.  As shown in Exhibit 3‐2, Vicinity Map, the local area is characterized as a developing area with a  number of golf course and residential communities to the north, west, east, and southeast, the Santa  Rosa Mountains to the west and south, and open space and the Coachella Valley Water District  (CVWD) percolation ponds to the south. Exhibit 3‐3, Site Location Map, displays an aerial view of the  project  site,  outlining  section  lines, project boundary, adjacent roadways  and  neighboring  communities. In addition to the Santa Rosa Mountains to the west and south, Coral Mountain is  situated within the southwest portion of the project property. Further discussion of the land uses  adjacent, and in proximity to the project, is included in the following section, Surrounding Land Uses. The  project is located in portions of Section 27 and 28, Township 6 South, Range 7 East,  San  Bernardino  Base Line  and Meridian; and at Latitude 33° 37’ 15” N, Longitude 116° 15’ 21” W (approximate  geographic center of the site).     N.T.S.NORTHMSA CONSULTING, INC.> PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270760.320.9811 msaconsultinginc.comCORAL MOUNTAIN RESORTENVIRONMENTAL IMPACT REPORTEXHIBIT3.1REGIONAL LOCATION MAP A V E N U E 6 0A V E N U E 5 8A I R P O R T5 4 T H A V E N U E5 2 N D A V E N U EM A D I S O N S T R E E T M O N R O E S T R E E T B O U L E V A R DCITY OFLA QUINTASITECOUNTY OFRIVERSIDEAMENDMENT VOF SP 03-067N.T.S.NORTH Legend:Project BoundaryExisting City / County BoundaryMSA CONSULTING, INC.> PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270760.320.9811 msaconsultinginc.comCORAL MOUNTAIN RESORTENVIRONMENTAL IMPACT REPORTEXHIBIT3.2VICINITY MAP PROJECT SITEA V E N U E 5 8A V E N U E 6 0AMENDMENT V OF SP 03-067M O N R O E S T R E E T M A D I S O N S T R E E TN.T.S.NORTH Legend:Project BoundaryMSA CONSULTING, INC.> PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270760.320.9811 msaconsultinginc.comCORAL MOUNTAIN RESORTENVIRONMENTAL IMPACT REPORTEXHIBIT3.3SITE LOCATION MAP 3.0  PROJECT DESCRIPTION  Coral Mountain Resort Draft EIR   3‐5  June 2021  3.3 Surrounding Land Uses   As shown in Exhibit 3‐2, Vicinity Map, and Exhibit 3‐3, Site Location Map, the project occupies  approximately 929 acres east and west of Madison Street. The property is bounded by Avenue 58 and  low  density  residential  and golf communities,  and  Imperial Irrigation  District  (IID)  La Quinta  Headquarters building and substation on the north; Monroe Street, residential estates, vacant land,  and agricultural land on the east; Avenue 60, residential estates, and residential and golf communities  on the south; and vacant land and Coral Mountain on the west.   The proposed project to be developed under SP 2020‐0002 occupies approximately 386 acres west  of Madison Street. The proposed project is generally bounded by vacant land and Avenue 58 on the  north; Madison Street on the east; residential estates, vacant land, and the Avenue 60 alignment on  the south; Coral Mountain, and vacant land to the west. Land uses surrounding the specific plan area  are as follows (see the aerial photograph in Exhibit 3‐2):    Direction Description  North        Avenue 58    Vacant Land   Developed and Undeveloped Single Family Residential Communities    Golf Course   East  Madison Street   Single Family Residences in Andalusia Country Club   Golf Course in Andalusia    Vacant lands   South  Avenue 60   Developed and Undeveloped Single Family Residences and Communities    Golf Course, including Trilogy    Vacant Land   CVWD Levee  West Coral Mountain    Natural Open Space          3.0  PROJECT DESCRIPTION  Coral Mountain Resort Draft EIR   3‐6  June 2021  3.4 Project Site History  The project property was originally included as part of the “Rancho La Quinta Specific Plan,” first  approved in 1988 by Riverside County. The Specific Plan area was later annexed to the City of La  Quinta. The area south of Avenue 58 and north of Avenue 60 became known as the “Andalusia at  Coral Mountain Specific Plan 03‐067” and included areas east and west of Madison Street. Since then,  the property has gone through various entitlement activities and four specific plan amendments as  part of the Andalusia at Coral Mountain Specific Plan (SP 03‐067), summarized in Table 3‐1, below.  Table 3‐1  Specific Plan Summary 1988‐2017  Specific Plan Name Year  Approved Summary Supporting Documents  Rancho La Quinta  Specific Plan 218  (County of Riverside)   1988 Original  Specific  Plan  218  approved by Riverside  County Board of Supervisors; included a maximum  development of 4,262 dwelling units, 380 acres of  golf and 35 acres of commercial uses.  EIR Rancho La Quinta  SCH #1987071302  Coral Mountain  Specific Plan 218,  Amendment  I  (County of Riverside)  2000 Reduced development intensity  by 762 dwelling  units and 25.8 acres of commercial uses to up to  3,500 dwelling units and 9.2 acres of commercial  uses.  TTM 2002‐149 TTM  2002‐12  Coral Mountain  Specific  Plan  Amendment II (City  of La Quinta)  2003 Changed name to “Coral Mountain” Specific Plan;  split specific  plan into  two specific plans:  Trilogy  (522 acres) and Andalusia (934‐acres); Supersedes  Coral Mountain Specific Plan 218 for Andalusia area.  Environmental Assessment 2003‐483 approved  GPA 2003‐093; CZ  2003‐116; Specific Plan  2003‐067; Site  Development Permit  2003‐787; EA 2003‐483  Amendment  III  of  Coral Mountain SP  2013 Relocated golf clubhouse  and provided higher  density around golf course.     Amendment  IV of  Andalusia at Coral  Mountain  2017 Revised development standards in Planning Area II  to allow for attached/detached residential villas of  up to 2 stories.      The eastern half of SP 03‐067 is being developed with the Andalusia Country Club while the western  half has remained vacant. Exhibit 3‐4, Existing General Plan Land Use Map, illustrates the project’s  existing General Plan land use designation. Approval of the Coral Mountain Resort Specific Plan will  establish a new master plan and development standards for the property west of Madison Street to  allow creation of a boutique resort, master‐planned community and a Wave Basin recreational  amenity. Concurrently, Amendment V of Specific Plan 03‐067 is being processed to remove the  western half such that only the Andalusia Country Club east of Madison Street will remain. This will  create two separate and distinct communities, “Coral Mountain Resort”, west of Madison Street, and  “Andalusia Country Club”, east of Madison Street.     A V E N U E 5 8A V E N U E 6 0M A D I S O N S T R E E TN.T.S.NORTH Legend:Medium/High Density ResidentialGeneral CommercialOpen Space - NaturalOpen Space - RecreationProject BoundaryLow Density ResidentialMSA CONSULTING, INC.> PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270760.320.9811 msaconsultinginc.comCORAL MOUNTAIN RESORTENVIRONMENTAL IMPACT REPORTEXHIBIT3.4EXISTING GENERAL PLAN LAND USE 3.0  PROJECT DESCRIPTION  Coral Mountain Resort Draft EIR   3‐8  June 2021  3.5 Proposed Project  3.5.1 Project Objectives  The project area consists of 929 acres in total. Of that, 543 acres occur on the east side of Madison  Street, and will continue to develop as provided under SP 03‐067, as a residential and golf country  club. The western portion of the  project, on  the west side  of Madison Street, proposes the  development of the approximately 386‐acre area. This portion of the project would be developed  under a new Specific Plan (SP 2020‐0002) with up to 496 low density residential units on 232.3 acres;  a resort hotel with up to 150 keys and complementary resort uses and amenities, a recreational Wave  Basin facility, 104 resort residential units, and 57,000 square feet of commercial development on  120.8 acres; 60,000 square feet of neighborhood commercial uses on 7.7 acres, and open space  recreational uses on approximately 23.6 acres.   The project has identified the following objectives:   To implement a plan that recognizes and responds to the natural and aesthetic character of  the property.    To create a private resort community with a variety of interrelated and mutually supportive  commercial and recreational land uses that will also generate transient occupancy and sales  tax revenues in order to enhance the City’s economic base and long‐term financial stability.    To promote walkability and non‐motorized connectivity as an integral part of the project  design, including (1) establishing residential neighborhoods that are linked through multi‐use  trails that connect neighborhoods throughout the project; and (2) providing “walk streets” in  the Resort area to provide internal connection between facilities within the Resort and the  Wave Basin.   Establish a density hierarchy that situates the highest density development within the resort  and  gradually reduces density  as  you  move  away  from the resort into the surrounding  residential neighborhoods, while maintaining the overall density previously included for this  property in the Andalusia Specific Plan.   Provide a variety of open space and recreational uses (active and passive).   Design a planned community that complements existing development in the surrounding area  and is compatible with the surrounding environment.   Develop a high‐quality private wave basin (The Wave) that provides unique recreational  opportunities for future residents of the project, and that attracts resort guests and creates a  landmark facility that will enhance the City’s reputation as the “Gem of the Desert”.   3.0  PROJECT DESCRIPTION  Coral Mountain Resort Draft EIR   3‐9  June 2021  3.5.2 Project Description  The project area encompasses 929 acres. As previously stated in Section 3.4, Project Site History, the  project site is currently a part of the “Andalusia at Coral Mountain Specific Plan 03‐067”, which  includes the area south of Avenue 58 and east and west of Madison Street. The area east of Madison  Street encompasses  the  Andalusia Country Club  property.  The area  west of  Madison  Street is  currently vacant. Amendment V of Specific Plan 03‐067 is being processed to remove the area west  of Madison Street from the Specific Plan area, thus, creating two separate and distinct communities,  “Coral Mountain Resort”, west of Madison Street, and “Andalusia Country Club”, east of Madison  Street. The project proposes several applications leading to the development of a boutique resort  with a recreational surf wave facility, as well as planned residential neighborhoods and commercial  and recreational uses on the west side of Madison Street. The ultimate build‐out of the approximately  386‐acre Specific Plan area includes up to 600 residential units on 232.3 acres; a resort hotel with up  to 150 keys and complementary resort uses and amenities, a recreational surf facility, and 57,000  square  feet of  commercial development  on  120.8  acres;  60,000 square  feet  of  neighborhood  commercial uses on 7.7 acres, and open space recreational uses on approximately 23.6 acres.   The applicant is requesting approval of a General Plan Amendment (GPA 2019‐0002), Zone Change  (ZC 2019‐0004), Specific Plan Amendment (SP 03‐067), Specific Plan (SP 2020‐0002), Tentative Tract  Map (TTM 2019‐0005), Site Development Permit (SDP 2021‐0001), and Development Agreement (DA  2021‐0002), as a part of the entitlement process. A detailed description of the requested entitlements  is included below.   General Plan Amendment  The General  Plan Amendment (GPA  2019‐0002)  will  amend  the current General Plan  land use  designations from General Commercial, Low Density Residential, and Open Space – Recreation to  Neighborhood  Commercial,  Low Density Residential,  Tourist Commercial, and  Open  Space –  Recreation, as shown in Exhibit 3‐5.   Zone Change  The proposed Zone Change (ZC 2019‐0004) will revise the existing zoning of the Specific Plan Area  from Neighborhood  Commercial, Low  Density  Residential, and Golf Course, to Neighborhood  Commercial (CN), Low Density Residential (RL), Parks and Recreation (PR), and Tourist Commercial  (CT), as shown in Exhibit 3‐6.   Specific Plan Amendment  The Specific Plan Amendment (Amendment V of Specific Plan 03‐067) is being processed to remove  the area west of Madison Street from Specific Plan 03‐067, thus, creating two separate and distinct  communities, “Coral Mountain Resort”, west of Madison Street, and “Andalusia Country Club”, east  3.0  PROJECT DESCRIPTION  Coral Mountain Resort Draft EIR   3‐10  June 2021  of Madison Street. The Specific Plan Amendment will result in only the deletion of the westerly 386  acres. No  changes  to land  use  designations,  densities  or intensities,  development standards  or  guidelines are proposed for the lands east of Madison Street. It is expected that Andalusia will  continue to build out under the requirements of the SPA.  Specific Plan  Approval of the Coral Mountain Resort Specific Plan (SP 2020‐0002) will establish a new master plan  governing the allowable land uses, design guidelines, and development standards for the 386‐acre  property west  of Madison Street, to allow creation of  a boutique  resort and master‐planned  community. The project will result in a variety of land uses on the westerly 386 acres, as shown in  Exhibit 3‐5, Proposed General Plan Land Use Map. Low Density Residential land uses will occupy  approximately 232.3 acres and result in a maximum of 496 dwelling units. Tourist Commercial land  uses will result in 104 dwelling units, 150 hotel rooms, and 57,000 square feet of private resort‐serving  commercial uses available to residents and hotel guests, on approximately 120.8 acres. General  Commercial land uses will occupy approximately 7.7 acres, with up to 60,000 square feet of retail  commercial uses available to the general public. Open Space Recreation land uses will occur on  approximately 23.6 acres in the southwest portion of the site.   Table 3‐2, Proposed Land Use Summary, shows the land use associated with each planning area.  Exhibit 3‐6, Planning Area Land Use Plan, shows the location of each project planning area.  Table 3‐2   Proposed Land Use Summary   Planning Area  (PA)  Land Use  Category  Gross  Land Area  (Acres)  Non‐ Residential  Building (SF)  Max.  Dwelling  Units (DU)  Max.  Hotel/Resort  Units (DU)  PA I GC  7.7 60,0001     PA II LDR  232.3    496    PA III TC  120.8 57,0002  104  150  PA IV OS‐R  23.6        Right of Way  1.5        Total    385.9  117,000  600  150  Note: GC = General Commercial, LDR = Low Density Residential, TC = Tourist Commercial, OS‐R = Open  Space Recreation  1. Consisting of retail commercial uses available to the general public.  2. Consisting of private resort‐serving commercial uses available only to residents and hotel guests.   Development Standards and Design Guidelines  The Coral Mountain Resort Specific Plan will act as the document  governing  the  development  standards and design guidelines proposed for each of the project’s planning areas. The development  intent, permitted uses, and development standards for the project are outlined in the Specific Plan.  The development standards detail permitted uses, lot sizes, building and structure heights, building  3.0  PROJECT DESCRIPTION  Coral Mountain Resort Draft EIR   3‐11  June 2021  setbacks, front and rear setbacks, building floor areas, parking, wall heights, and light pole heights of  each planning area.   The design guidelines outlined in the Specific Plan are established to assist the developer of the  project to execute a built environment that supports the project’s objectives and theme. The design  guidelines establish the design vision, proposed materials, massing and scale, architecture, outdoor  spaces, and parking for each planning area.   Landscape  Generally, the conceptual landscape plan will incorporate landscape elements that establish a “sense  of place”  and  create visual  unity  and compatibility throughout the project. The theme of the  landscape architecture at the project is to create a lush desert character of visual variety and textural  interest while complying with water conservation techniques based on plant selection and technical  irrigation system  design.  Key  landscape elements  would  include entryways, streetscapes,  and  common  areas. The  Specific Plan  provides  a thorough  list  of compatible  trees,  shrubs,  and  groundcovers to be incorporated as part of the landscape design. Final landscape design will be  subject  to  Site  Development  Permit review  and  Final Landscaping Plan permits.  Walls, fences,  monumentation, and all other hardscape elements at project entries will utilize materials, color, and  detailing that are compatible with the various proposed uses.     Circulation  Vehicular access to the project site will utilize existing public arterial roads, including Avenue 58,  Madison Street, and Avenue 60. Avenue 58, to the north, will provide two access points to the  Neighborhood Commercial area (PA I). Madison Street, to the east, will provide two points of access  to the site; one to the Neighborhood Commercial area (PA I), and one as the primary access to the  balance of the site. Avenue 60, to the south would provide secondary access to PA III in the southern  portion of the site.   The internal system of private local roadways will allow residents of individual neighborhoods to  access all Planning Areas internally without exiting onto surrounding public streets. The project’s  multi‐modal transportation system will consist of sidewalks, multi‐use trails, and shared use of low‐ speed, low‐volume roadways, specifically including off‐street bicycle and pedestrian paths/routes;  sidewalks in higher traffic areas; pedestrian/bicycle crosswalks; pedestrian and multi‐use paths and  streets; traffic calming methods; short street segments with frequent caution zones and stopping  points; and golf cart and other alternative forms of personal transportation.   See Exhibit 3‐8, Vehicular Circulation Plan, and Exhibit 3‐9, Non‐Vehicular Circulation Plan, for the  project’s proposed circulation plans.      3.0  PROJECT DESCRIPTION  Coral Mountain Resort Draft EIR   3‐12  June 2021  Tentative Tract Map  The Tentative Tract Map (TTM 2019‐0005) subdivides the property into  smaller l ots for d evelopment.  The TTM will subdivide all of Planning Area III (PA III), and the w estern  c orner  of  PA  II  i nto l ots s uitable  for the development of the uses permitted for these areas in the Specific Plan. Future TTMs may be  filed with each phase of development as necessary to implement the balance of the project.  Site Development Permit  The Site Development Permit (SDP 2021‐0001) is required by the City for approval of site‐specific  landscape design,  architectural design,  and site plan  for  the Wave  Basin  along  with associated  mechanical equipment and improvements (Planning Area III‐B). Future SDPs will be filed with each  phase of development as necessary to implement the balance of the project. The SDP includes:   The Wave Basin site plan   Winch Plans and sections of the Wave Basin (the winches are located in the mechanical  buildings and assist in making the waves)   Surf Lighting    Architecture Plans and elevations of the maintenance yard, maintenance building, water  treatment building, north and south winch.    Photometric Plans for the lighting surrounding the Wave Basin   Landscape Plans for the proposed landscaped areas around the Wave  B asin  a nd  t he  m ain  d rive   to the primary Madison Street entry.  Development Agreement   The Development Agreement (DA 2021‐0002) would vest the applicant’s right to develop the Coral  Mountain Resort Specific Plan area pursuant to the entitlements described above, address short‐term  rentals within all planning areas of the project, ensure that the project has a net positive fiscal impact  on the City despite the lack of property tax revenue to the City through 2035, and ensure the timely  completion of infrastructure to serve the project and surrounding area, and ensure that the project  design features and mitigation measures identified in this EIR are enforceable by the City as project  requirements.  Off‐Site Improvements  In addition  to  the  proposed onsite  development, project implementation  will  also  include  the  installation of an off‐site transformer bank at an existing IID substation, located at 81600 Avenue 58,  as part of the proposed upgrades. Construction for the conduits and line extension would occur in  the existing right‐of‐way.     3.0  PROJECT DESCRIPTION  Coral Mountain Resort Draft EIR   3‐13  June 2021  3.5.3 Project Components    The build out components include:   600 Dwelling Units of varying types  o 496 single family attached and detached dwellings and affiliated amenities (Low Density  Residential land use)   • Low Density Residential product types may include estate compounds, single‐family  detached/attached units, alley loaded homes, and clustered products.  o 104 resort residential units (Tourist Commercial land use)   • Resort residential product types may include single family detached units, townhomes,  and stacked flats.   60,000 square feet of publicly accessible neighborhood commercial building space   150‐key resort with customary resort amenities   o The Resort Hotel will provide a hospitality component, with amenities such as a restaurant  and bar, retail shop, meeting space, swimming pool, fitness center, spa and lodging.   o Lodging options will provide a range of traditional hotel rooms, suites, and casitas.    57,000 square feet of resort‐serving commercial and recreational building space  o Residents and guests of the property will have exclusive use of resort commercial.   The Wave Basin   16.62‐acre artificial surf Wave Basin  o Residents and guests of the property will have exclusive use of Wave Basin  o Equipment and service space for the Wave Basin includes  • Two approximately 6,000‐square‐foot winch areas, each having:  • 1,900‐square‐foot winch buildings  • 2,800‐square‐foot shade structures  • 37,500‐square‐foot Service Yard, including:  • 2,400‐square‐foot Maintenance Workshop  • 2,400‐square‐foot Water Treatment building  • 0.5‐million‐gallon (MG) Water Tank  o The project applicant anticipates the potential occurrence of special events at this location  involving attendance of not‐to‐exceed 2,500 guests per day, for up to 4 days (up to 4 events  per year).   26.5 acres of graded area, south of the Wave Basin  o Providing unprogrammed gathering and staging space for temporary equipment such as  portable toilets, shade structures, tenting for inclement weather, and catering equipment.    Approximately 24 acres of natural open space for low‐impact active and passive recreation  activities.  o Including hiking, biking, and ropes courses.    GENERALTOURISTCOMMERCIALLOW DENSITYRESIDENTIALOPEN SPACE -RECREATIONCOMMERCIALTOURISTCOMMERCIALA V E N U E 5 8A V E N U E 6 0M A D I S O N S T R E E TN.T.S.NORTH Legend:Low Density ResidentialTourist CommercialOpen Space (Recreation)Project BoundaryGeneral CommercialMSA CONSULTING, INC.> PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270760.320.9811 msaconsultinginc.comCORAL MOUNTAIN RESORTENVIRONMENTAL IMPACT REPORTEXHIBIT3.5PROPOSED GENERAL PLAN LAND USE NEIGHBORHOODTOURISTCOMMERCIAL (CN)LOW DENSITYRESIDENTIAL (RL)PARKSANDRECREATION (PR)COMMERCIAL (CT)TOURISTCOMMERCIAL (CT)A V E N U E 5 8A V E N U E 6 0M A D I S O N S T R E E TLegend:Tourist Commercial (CT)Neighborhood Commercial (CN)Parks and Recreation (PR)Project BoundaryLow Density Residential (RL)N.T.S.NORTHMSA CONSULTING, INC.> PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270760.320.9811 msaconsultinginc.comCORAL MOUNTAIN RESORTENVIRONMENTAL IMPACT REPORTEXHIBIT3.6PROPOSED ZONING PA IINEIGHBORHOODCOMMERCIALPA ILOW DENSITYRESIDENTIALPA IIRESORTPA IIIA V E N U E 5 8A V E N U E 6 0M A D I S O N S T R E E TOPEN SPACEPA IVIII-CIII-BIII-DIII-FIII-AIII-EIII-GN.T.S.NORTH Legend:Planning Area Sub-BoundaryNeighborhood CommercialLow Density ResidentialProject BoundaryPlanning Area BoundaryResortOpen Space (Recreation)MSA CONSULTING, INC.> PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270760.320.9811 msaconsultinginc.comCORAL MOUNTAIN RESORTENVIRONMENTAL IMPACT REPORTEXHIBIT3.7PLANNING AREA LAND USE PLAN 3.0  PROJECT DESCRIPTION  Coral Mountain Resort Draft EIR   3‐17  June 2021  3.6 Specific Plan Planning Areas   The Specific Plan proposes the development of four planning areas, defined in this section. Table 3‐ 3, below, indicates each planning area, and its proposed acreages, and dwelling units. Exhibit 3‐7,  Planning Area Land Use Plan, illustrates the proposed planning area locations.   Table 3‐3   Proposed Planning Area Summary    PA Land Use (Zone)1 Acres Commercial (SF) Max. Units  I Neighborhood Commercial (CN)7.7 60,000 SF  II Low Density Residential (RL) 232.3   496 Units  III Resort (CT)  III‐A: Resort Hotel 8.5 150 rooms III‐B: The Wave Basin 31.22 III‐C: Wave Club 3.2 III‐D: Resort Residential West 40.5 104 units III‐E: Resort Residential East III‐F: The Farm  11 III‐G: Back of House 26.5  PA III Total acreage  120.8 57,000 SF  IV Open Space Recreational (PR)23.6  Roads 1.6   Total 386  60,000 CN  57,000 CT  600 DU  150 rooms 1. Zone Codes: Neighborhood Commercial = CN; Low Density Residential = RL; Tourist Commercial = CT;  Parks and Recreation = PR  2. The Wave Subarea is 31.2 acres and contains a 16.62‐acre artificial surf wave basin.   3.6.1 Planning Area I – Neighborhood Commercial (CN)  Located on 7.7 acres at the southwest corner of Avenue 58 and Madison Street, PA I allows for the  construction of 60,000 square feet of publicly accessible neighborhood commercial building space with  affiliated circulation and infrastructure improvements. The retail development will consist of a mixture  of neighborhood commercial developments including but not limited to retail stores, convenience  stores, and restaurants.   All uses listed in the Neighborhood Commercial District of the La Quinta Municipal Code (Section  9.80.020, Table 9‐5) are allowed in PA‐I, except that the uses listed below are specifically considered  permitted uses.   Permitted Uses  ‐ Retail Stores  ‐ Food, liquor, and convenience stores  3.0  PROJECT DESCRIPTION  Coral Mountain Resort Draft EIR   3‐18  June 2021  ‐ Restaurants  ‐ Banks   ‐ Medical offices  The site plan, architecture and landscaping for this Planning Area will be reviewed pursuant to the  requirements of Municipal Code Section 9.120.010, Site Development Permits in the future.  3.6.2 Planning Area II – Low Density Residential (RL)  Located on approximately 232.3 acres on the northern and eastern portions of the project, PA‐II  allows for the construction of up to 496 single‐family attached and detached dwellings. Residential  neighborhoods of various types would occur throughout the project. Product types may include  estate compounds,  single‐family detached/attached units,  alley loaded  homes,  and  clustered  products. Ownership and occupancy of these units may include primary, secondary and fractional  ownership  along  with short  term vacation rentals.  Open space, golf, and various other  complementary recreational uses may be integrated with residential development. PA‐II is designated  a Low Density Residential land use.    Allowable uses listed in the Low Density Residential District of the La Quinta Municipal Code (Table  9.40.030) are allowed in PA‐II in accordance with Table 9‐1, except that the uses listed below are  specifically considered permitted uses.   Permitted Uses  ‐ Single Family Detached Dwellings  ‐ Single Family Detached Patio Homes  ‐ Duplexes  ‐ Single Family Attached Dwellings  ‐ Townhome Dwellings  ‐ Condominium Multi‐family  ‐ Short term Vacation Rental Units  ‐ Timeshare Units  ‐ Fractional Ownership Units  ‐ Lakes and active recreation   ‐ Golf Courses, Driving Ranges, and Golf Related Uses    The site plan(s), architecture and landscaping for this Planning Area will be reviewed pursuant to the  requirements of Municipal Code Section 9.210.010, Site Development Permits (SDP), and may be  brought forward as multiple SDPs in the future.      3.0  PROJECT DESCRIPTION  Coral Mountain Resort Draft EIR   3‐19  June 2021  3.6.3 Planning Area III – Tourist Commercial (TC)  Planning Area III (PA‐III) is intended to allow for Resort Residential and Tourist Commercial uses and  is located in the south‐central portion of the project. PA‐III is structured around the Wave basin, a  private artificial wave generating basin. Located on approximately 120.8 acres, PA‐III will allow the  construction of a private resort including the Wave Basin, a boutique hotel, a walkable residential  village, an entertainment and fitness complex, and a private community clubhouse. PA‐III will contain  150 hotel keys, 104 residential units, and 57,000 square feet of resort‐serving commercial and  recreational building space, outdoor amenities, and a community clubhouse. Planning Area III is  divided into seven planning subareas (A through G) listed below. The site plan(s), architecture and  landscaping for each subarea will be reviewed pursuant to the requirements of Municipal Code Section  9.210.010, Site Development Permits (SDP), and may be brought forward as multiple SDPs in the future.  SDP 2021‐0001, for the Wave Basin and supporting facilities, is the first SDP proposed for the project.  PA III‐A – Resort Hotel:   The Resort Hotel subarea contains approximately 8.5 acres and will accommodate a boutique resort  hotel with up to 150 keys along with 57,000 square feet of commercial resort amenities such as  eateries/cafes  and retail  shops. In‐hotel  services are expected  to  include a restaurant  and  bar,  meeting space, swimming pool, fitness center, and spa. Lodging options will provide a range of  traditional hotel rooms, suites, and casitas.   Allowable uses listed in the Tourist Commercial use of the La Quinta Municipal Code (Table 9.80.020)  are allowed in PA‐III in accordance with Table 9‐5, except that the uses listed below are specifically  considered permitted uses.  Permitted Uses   ‐ Bars and cocktail lounges   ‐ Retail Stores  ‐ Restaurants, other than drive‐through  ‐ Indoor and outdoor recreation facilities   ‐ Meeting and club facilities   ‐ Parking lots   ‐ Recreational water amenities  ‐ Resort residential  ‐ Resort hotel  ‐ Resort support and Accessory Uses  ‐ Clubhouse  ‐ Outdoor Storage  PA III‐B – The Wave Basin:  The Wave Basin subarea contains approximately 31.2 acres containing an artificial surf wave basin  and 49,500 square feet of equipment and support space. The artificial surf wave basin, “The Wave  3.0  PROJECT DESCRIPTION  Coral Mountain Resort Draft EIR   3‐20  June 2021  Basin,” will be approximately 16.62 acres (water body footprint is 12.14 acres), and will feature  technology designed to re‐create ocean waves for recreational surfing by individual resort residents  and hotel guests, as well as the hosting of limited private and public events by reservation. The  capacity of the Wave Basin is 30 people. The users will be able to surf on the Basin for 30‐minute  intervals. It is likely that some users will continue to surf after their 30‐minute interval. The Wave  Basin requires ancillary operational, administrative and maintenance functions for basin operations  that are provided immediately south of the Wave Basin, and include two winch areas and a service  yard. The Wave Basin operates under ambient temperature and does not require heating. Night‐time  lighting of The Wave Basin will include seventeen, 80‐foot‐high light poles, surrounding the Wave  Basin. The light poles will be down‐ward oriented and designed to illuminate only the Wave Basin.  Allowable uses listed in the Tourist Commercial use of the La Quinta Municipal Code (Table 9.80.020)  are allowed in PA‐III in accordance with Table 9‐5, except that the uses listed below are specifically  considered permitted uses.  Permitted Uses  ‐ Bars and Cocktail Lounges  ‐ Indoor and Outdoor Recreation Facilities   ‐ Recreational Water Amenities   ‐ Water Storage Tanks  ‐ Outdoor Storage  PA III‐C – Wave Club:  The Wave Club subarea contains approximately 3.2 acres fronting the Wave basin and will function  as a private clubhouse with amenities for exclusive use by residents and hotel guests. Representative  amenities  at  the  Wave  Club  may  include changing  rooms, surfboard  storage, pool,  and  casual  dining/lounge area.   Allowable uses listed in the Tourist Commercial use of the La Quinta Municipal Code (Table 9.80.020)  are allowed in PA‐III in accordance with Table 9‐5, except that the uses listed below are specifically  considered permitted uses.  Permitted Uses  ‐ Bars and Cocktail Lounges  ‐ Retail Stores  ‐ Restaurants, other than drive‐through  ‐ Indoor and Outdoor Recreation Facilities   ‐ Meeting and Club Facilities   ‐ Parking Lots  ‐ Recreational Water Amenities   ‐ Resort Residential   ‐ Resort Support and Accessory Uses  ‐ Clubhouse  3.0  PROJECT DESCRIPTION  Coral Mountain Resort Draft EIR   3‐21  June 2021  ‐ Outdoor Storage  PA III‐D, PA III‐E – Resort Residential West and East:  These planning subareas contain approximately 40.5 acres and are planned as a grid‐patterned village  that flanks the hotel and resort amenities. Structures will consist of 104 residential units designed on  a compact  grid‐like  network  of streets  and  pathways.  The majority of  the Resort Residential  neighborhoods are located within a 1,200‐foot walking radius of the Hotel, Wave Basin, Wave Club,  and Farm, to concentrate density within easy walking distance of the key resort amenities. Residents  are expected to walk or use alternate forms of transportation such as golf‐carts, bikes, scooters, and  skateboards to access the hotel or resort amenities. It is anticipated that many resort residence  owners will participate in a short‐term rental program operated from the hotel.   Allowable uses listed in the Tourist Commercial use of the La Quinta Municipal Code (Table 9.80.020)  are allowed in PA‐III in accordance with Table 9‐5, except that the uses listed below are specifically  considered permitted uses.  Permitted Uses  ‐ Community Gardens  ‐ Indoor and Outdoor Recreation Facilities   ‐ Parking Lots  ‐ Resort Residential   ‐ Resort Hotel  ‐ Resort Support and Accessory Uses  ‐ Outdoor Storage  PA III‐F – The Farm:  The Farm contains approximately 11 acres of land for private resort‐serving entertainment and fitness  facilities. It will offer a wide range of community and active lifestyle amenities such as golf practice  and training facilities, hiking, biking, bicycle pump‐track, fitness areas, and swimming pool areas. In  addition, spa and dining facilities may be provided for residents and hotel guests.  Allowable uses listed in the Tourist Commercial use of the La Quinta Municipal Code (Table 9.80.020)  are allowed in PA‐III in accordance with Table 9‐5, except that the uses listed below are specifically  considered permitted uses.  Permitted Uses  ‐ Bars and Cocktail Lounges  ‐ Retail Stores  ‐ Community Gardens  ‐ Restaurants, other than drive‐through   ‐ Community Gardens  ‐ Golf Facilities   ‐ Indoor and Outdoor Recreation Facilities   3.0  PROJECT DESCRIPTION  Coral Mountain Resort Draft EIR   3‐22  June 2021  ‐ Meeting and Club Facilities   ‐ Parking Lots  ‐ Recreational Water Amenities   ‐ Resort Support and Accessory Uses  ‐ Clubhouse  ‐ Outdoor Storage  PA III‐G – Back of House:  The Back of House subarea contains approximately 26.5 acres that will be graded as level, largely  open land south of the Wave Basin.  This subarea will provide unprogrammed gathering and staging  space  for temporary  equipment  such  as  port‐a‐potties,  shade structures,  tenting for  inclement  weather, and catering equipment that might be used during temporary events. It will also house  necessary permanent support facilities for maintenance, service and administrative operation of the  Wave basin and resort. When not in use, this subarea will be maintained as open space. The Back of  House subarea will be used to host public ticketed events on the Wave basin. These events may occur  up to 4 times per year and are restricted to 4 days duration, with a maximum attendance of 2,500  guests per day. Prior to any events taking place, the applicant will be required to process and receive  approval for Temporary Use Permit(s).  Allowable uses listed in the Tourist Commercial use of the La Quinta Municipal Code (Table 9.80.020)  are allowed in PA‐III in accordance with Table 9‐5, except that the uses listed below are specifically  considered permitted uses.  Permitted Uses  ‐ Indoor and Outdoor Recreation Facilities   ‐ Parking Lots  ‐ Resort Support and Accessory Uses  ‐ Outdoor Storage  3.6.4 Planning Area IV – Parks and Recreation (PR)  Planning Area IV (PA‐IV) consists of approximately 23.6 acres of natural open space that may be used  for low‐impact active and passive recreation activities such as hiking, biking and ropes courses. The  recreational uses are intended to be compatible with the resort. This Planning Area will be retained  largely as natural desert land to preserve the backdrop of Coral Mountain.   All  u ses  l isted  i n  t he  P arks  a nd  R ecreation  D istrict  of  t he  L a  Quinta Municipal Code (Section 9.120.020)  are allowed in PA‐IV in accordance with Table 9‐8, except that the uses listed below are specifically  considered permitted uses.   Permitted Uses  ‐ Multi‐Use, Nature and Bike Courses/Trails  ‐ Shade Structures, Relief Stations  3.0  PROJECT DESCRIPTION  Coral Mountain Resort Draft EIR   3‐23  June 2021  ‐ Recreational Equipment (including but not limited to aerial adventure and rope courses,  bicycle park, ziplines, etc.)  ‐ Water Tanks and Reservoirs   ‐ Wayfinding Signage  The site plan(s), architecture and landscaping for this Planning Area will be reviewed pursuant to the  requirements of Municipal Code Section 9.210.010, Site Development Permits (SDP), and may be  brought forward as multiple SDPs in the future.  3.6.5 Project Construction  According to the Coral Mountain Specific Plan, project construction will occur in eight (8) primary  development areas with buildout anticipated to occur in three primary phases over approximately  4‐ to 6‐years. Each primary development area may be broken into subphases in response to  market conditions and consumer demand. For example, the hotel of up to 150 keys may be  constructed  in multiple  subphases. Exhibit  3‐8, Conceptual  Development  Plan, reflects the  anticipated  construction sequence  and  may  be non‐sequential and  adjusted  subject  to market  conditions (so  long  as  necessary utilities  and  access  are provided).  Phased development will be  accompanied by the orderly extension of circulation  and parking facilities, public utilities, and  infrastructure in accordance with the final conditions of approval for the project.   The applicant proposes to commence construction of the Wave Basin first, due to longer construction  timelines than the other uses within the Specific Plan. The Site Development Permit (SDP 2021‐0001)  for the Wave Basin described above is being processed concurrently with the initial entitlements. One  or  more SDPs for other portions  of the  Tourist Commercial  and Low Density Residential  areas  (designated as Phase 2 on Exhibit 3‐8) will be filed prior to final approval of the Wave Basin SDP.  Following this entitlement and construction schedule, it is anticipated that the Wave Basin and other  Tourist Commercial  and  Residential  land  uses will  be completed  and  ready  for  occupancy  at  approximately the same time.   A V E N U E 5 8A V E N U E 6 0M A D I S O N S T R E E T532211478PHASE 2PHASE 1PHASE 36Legend:Project BoundaryNotes: 1.sequence. It is conceptual and subject to refinementin response to market conditions.Development Area BoundaryPhase BoundaryPhase 1Phase 2Phase 3Phasing plan reflects the anticipated construction2. Numbers 1 - 8 indicate Development Areas.N.T.S.NORTHMSA CONSULTING, INC.> PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270760.320.9811 msaconsultinginc.comCORAL MOUNTAIN RESORTENVIRONMENTAL IMPACT REPORTEXHIBIT3.8CONCEPTUAL DEVELOPMENT PLAN 3.0  PROJECT DESCRIPTION  Coral Mountain Resort Draft EIR   3‐25  June 2021  3.7 Circulation Plan  The circulation plan proposes a multi‐modal approach providing transportation facilities within the  Specific Plan area for a variety of user groups including motorists, cyclists, pedestrians, and drivers of  electric vehicles, thereby decreasing automobile dependency. Convenient access and parking are  planned in close proximity to retail and resort areas. The internal system of private local roadways  will allow residents of individual neighborhoods to access all Planning Areas internally without exiting  onto surrounding public streets. The project’s multi‐modal transportation system will consist of  sidewalks, multi‐use trails, and shared use of low‐speed, low‐volume roadways, specifically including:  off‐street bicycle and pedestrian paths/routes; sidewalks in higher traffic areas; pedestrian/bicycle  crosswalks;  pedestrian and  multi‐use  paths  and  streets; traffic calming  methods;  short  street  segments with frequent caution zones and stopping points; and golf cart routes and other alternative  forms of personal transportation.   Vehicular Circulation   Vehicular access to the project site will utilize existing public arterial roads, including Avenue 58,  Avenue 60 and Madison Street. Avenue 58 and Madison Street are largely improved to their ultimate  lane width, needing only the addition of minor widening, a meandering multi‐purpose trail, sidewalks,  and parkway landscaping along the boundary of the Specific Plan area. Avenue 60, to the south, is  designated as a Collector with an ultimate right‐of‐way width of 80 feet. Ultimate improvements will  include painted bike lanes and two travel lanes separated by a painted median. The project will  include half width improvement of Avenue 60 (north side) along the entire project frontage, to  include a Class II Golf Cart/NEV path and multiuse path. The surrounding roadways will be improved  to the standards of the City of La Quinta General Plan Circulation Element. The internal circulation  system will consist of a series of roads providing access to the individual residential and recreational  components within the Specific Plan area. The proposed internal rights of way will vary from 32‐ foot/33‐foot private drives to the 100‐foot entry drive.   As shown in Exhibit 3‐9, Circulation Plan, the interior street system proposed for the project is an  internal system of private streets linking all neighborhoods to provide open circulation. Per Exhibit 3‐ 9, the project proposes various road categories and rights‐of‐way. These include the Entry Drive, Local  Road “A”, Resort Drive, and Resort Commercial Drive. The Entry Drive is the main entry off of Madison  Street that provides access to the resort area. Local Roads branch off of the primary entry drive and  link residential and resort residential areas to the Entry Drive. Resort Drives are open to the guests  and residences of  the community to convey vehicles, pedestrians,  and  bicycles throughout  the  project. A secondary entrance is provided from Avenue 60.   3.0  PROJECT DESCRIPTION  Coral Mountain Resort Draft EIR   3‐26  June 2021  The project site is bordered on the north and east sides by public streets designated as Secondary  Arterials in the City of La Quinta General Plan. The segment of Avenue 60 located south of the project  site is designated as a Collector Road.   Access to the Neighborhood Commercial area in Planning Area I is provided by a primary public entry  from Madison Street, two public entries from Avenue 58 and a private access from the Entry Drive.  Entries to residential neighborhoods will be provided from the primary entry drive. Their conceptual  locations are illustrated in Exhibit 3‐9.  Non‐Vehicular Circulation   Non‐vehicular circulation proposed for the project is intended to include multi‐use trails, sidewalks,  walk streets, and a boardwalk feature. The features are as follows:  ‐ Multi‐Use Trail: An 8‐foot‐wide multi‐use trail along the main spine road to provide future  neighborhoods with a central bike and pedestrian connection to the  resort c ore  as  w ell  a s  t he   main entry gate.  ‐ Sidewalk: Sidewalks are included along key streets in the resort core to provide a completely  interconnected pedestrian grid experience so that resort guests can walk or bike to all  activities at the Wave Basin and resort facilities.   ‐ Walk  Streets:  Designed  as  narrow  walkways between homes,  Walk Streets provide  connectivity with immediate residential frontage. The Walk Street network is one of the  primary organizing components of the community plan. Terminating at the boardwalk, Walk  Streets link residents to The Wave Basin, The Farm, and the greater network of trails and  open spaces, enabling movement throughout the community.   ‐ The Boardwalk: The Wave Basin and its integrated pedestrian boardwalk, is the terminus for  nearly all the  Walk Streets – functioning as a gathering space as well as an active recreational  amenity.   Exhibit 3‐10, Non‐Vehicular Circulation Plan, illustrates the proposed locations for the multi‐use trail,  connecting boardwalk, sidewalks, and walk streets.     A V E N U E 5 8A V E N U E 6 0M A D I S O N S T R E E TN.T.S.NORTH Notes:1. Conceptual residential entry pointsreflect anticipated locations only.Entry locations are conceptual andsubject to refinement as the projectis built out.2. Local Road Sections "B" and "C"(not shown) may be used in futuredevelopment areas.Legend:Project BoundaryConceptual Residential Entry Point24' Right of Way: Entry Drive24' Right of Way: Local Road "A"24' Right of Way: Resort Drive26' Right of Way: Resort / Commercial Drive32' Right of Way: Resort / Commercial Drive40' Right of Way: Entry Drive40' Right of Way: Resort DriveConceptual Residential Gated Entry Point60' Right of Way: Resort DriveMSA CONSULTING, INC.> PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270760.320.9811 msaconsultinginc.comCORAL MOUNTAIN RESORTENVIRONMENTAL IMPACT REPORTEXHIBIT3.9VEHICULAR CIRCULATION PLAN A V E N U E 5 8A V E N U E 6 0M A D I S O N S T R E E TN.T.S.NORTH Legend:Connecting Boardwalk FeatureProject BoundaryMulti-Use TrailSidewalkWalk StreetMSA CONSULTING, INC.> PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270760.320.9811 msaconsultinginc.comCORAL MOUNTAIN RESORTENVIRONMENTAL IMPACT REPORTEXHIBIT3.10NON-VEHICULAR CIRCULATION PLAN 3.0  PROJECT DESCRIPTION  Coral Mountain Resort Draft EIR   3‐29  June 2021  3.8 Infrastructure Plan  The system planned to serve the project will be designed to provide a coordinated infrastructure and  public services to adequately serve the project area at full buildout. The project will be served by the  following utilities:   Water and Sewer: Coachella Valley Water District (CVWD)   Electricity: Imperial Irrigation District (IID)   Gas: Southern California Gas Company   Water and Sewer  Water and sewer service for the Specific Plan area is provided by the Coachella Valley Water District  (CVWD). The CVWD provides domestic water from wells. Pursuant to an existing agreement with  CVWD, the project will develop two onsite wells sites, one of which will be equipped with a well  pumping plant as required by CVWD to serve the project. The project will also drill a private well to  provide an additional source of water for non‐domestic (outdoor) purposes.  The exact location of the  wells and well sites will be subject to CVWD approval. The project proposes to connect to the existing  water lines located on Avenue 58 (north) and Madison Street (east). The proposed water lines will  consist of 18‐inch, 12‐inch, and 8‐inch public water lines. Sewer lines in the area currently exist along  Avenue 58 and along a portion of Avenue 60 (southeast of the project). The project proposes 15‐inch,  12‐inch and 8‐in sewer lines that will connect to the existing sewer lines and provide sewer service to  the project. The project will be required to conform to the requirements of the CVWD's programs and  standards pertaining to water management and conservation. See Exhibit 3‐11 for the Conceptual  Water Plan and Exhibit 3‐12 for the Conceptual Sewer Plan.      A V E N U E 5 8A V E N U E 6 0WW12 W 12W12W12W 12 W 12W18W18W8W8WWWW W W M A D I S O N S T R E E T8W8 W 8W NORTH 8W12W18WWN.T.S.Legend:Proposed Public 8'' Water MainProposed Public 12'' Water MainProposed Public 18'' Water MainProject BoundaryExisting Water MainNotes: Information shown is conceptual only.Final engineering design plans may deviate.1.Number and location of wells is preliminary &subject to further discussion with C.V.W.D.2.Proposed C.V.W.D. Well SiteMSA CONSULTING, INC.> PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270760.320.9811 msaconsultinginc.comCORAL MOUNTAIN RESORTENVIRONMENTAL IMPACT REPORTEXHIBIT3.11CONCEPTUAL WATER PLAN 8S12S12S12S12S12S 8S8S8SA V E N U E 5 8A V E N U E 6 0SSS SSSSS15S 1 5 S M A D I S O N S T R E E T8S 8S8SN.T.S.NORTH Legend:Proposed 8'' Sewer MainProposed 12'' Sewer MainProposed 15'' Sewer MainProject BoundaryExisting Sewer MainSNote: Information shown is conceptual only.Final engineering design plans may deviate.8S12S15SMSA CONSULTING, INC.> PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270760.320.9811 msaconsultinginc.comCORAL MOUNTAIN RESORTENVIRONMENTAL IMPACT REPORTEXHIBIT3.12CONCEPTUAL SEWER PLAN 3.0  PROJECT DESCRIPTION  Coral Mountain Resort Draft EIR   3‐32  June 2021  Grading and Drainage  As shown in Exhibit 3‐13, Conceptual Drainage Plan, the project includes a comprehensive drainage  system that collects on‐ and off‐site storm flows, retains the incremental post‐development increase  and discharges surface water at pre‐development levels to protect individual residences, the resort,  and commercial uses as well as downstream properties. Surface drainage will be conveyed by the  local street system from development areas to a system of basins and underground storm drains. As  illustrated in the conceptual drainage plan, multiple retention basins and lakes (including the Wave  Basin), will be used to convey and safely capture surface flows. Retention basins will be constructed  and sized to retain the worst‐case flood volume from a 100‐ year storm event. These basins will also  include water  quality  elements that  serve  as structural Best Management Practices (BMPs)  in  accordance with the Municipal Separate Storm Sewer System (MS‐4) Whitewater River Watershed  Municipal Stormwater Program.  Off‐Site Electrical Improvements   Electric utilities for the site are provided by the Imperial Irrigation District (IID). Expansion of existing  IID facilities, consisting of the installation of an off‐site transformer bank at an existing substation,  and underground conduit and line extensions will be part of the proposed project. Exhibit 3‐14, Off‐ Site  Electrical  Improvements,  illustrates  the  location of  the  existing substation and proposed  distribution line(s) and upgrades.  Other Utilities   The site is within the Southern California Gas Company’s service area for natural gas, and Frontier and  Charter Communications for telecommunications. The project will tie into the existing cable, gas and  telecommunications lines located along Avenue 58 and Madison Street. The project will not require  or result in the relocation or construction of new natural gas, or telecommunication facilities.      A V E N U E 5 8A V E N U E 6 0M A D I S O N S T R E E TN.T.S.NORTH Legend:Conceptual Drainage Sub-AreaConceptual 100-Year Sub-Area RetentionProject BoundaryWater Feature / RetentionSite Drainage FlowsOff-Site Drainage DirectionNote: Drainage and retention is conceptual and subjectto refinement with final engineering design.MSA CONSULTING, INC.> PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270760.320.9811 msaconsultinginc.comCORAL MOUNTAIN RESORTENVIRONMENTAL IMPACT REPORTEXHIBIT3.13CONCEPTUAL DRAINAGE PLAN A V E N U E 5 8A V E N U E 6 0EXISTING I.I.D. SUBSTATIONPROJECT SITEM A D I S O N S T R E E T N.T.S.NORTH Legend:Proposed Transformer BankProject BoundaryProposed Conduit SystemMSA CONSULTING, INC.> PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270760.320.9811 msaconsultinginc.comCORAL MOUNTAIN RESORTENVIRONMENTAL IMPACT REPORTEXHIBIT3.14OFF-SITE ELECTRICAL IMPROVEMENTS 3.0  PROJECT DESCRIPTION  Coral Mountain Resort Draft EIR   3‐35  June 2021  3.9 Project Implementation  Should the project be approved, implementation would include the following entitlement processes:   Tentative Tract Map (TTM) – In addition to the TTM which is part of the project, future TTMs are  intended to implement the project and subdivide the property into  s maller  l ots  f or  d evelopment. T TMs   may be filed with each phase of development as necessary. Each TTM will require review by the  Planning Commission.   Site Development Permit (SDP): SDPs will be required by the City for final approval of landscape  design, architectural design, and site plans for each phase of development. These may be processed  concurrent with or subsequent to other entitlement approvals. Each SDP will require public hearings  before the Commission.  Conditional Use Permit (CUP): Uses that require a CUP shall be processed in accordance with Section  9.210.020 of the La Quinta Municipal Code.  Temporary Use Permit (TUP):  TUPs are required by the City to accommodate special, unique, or  limited duration activities that might otherwise be outside the provisions of normal zoning. Temporary  uses are anticipated and allowed by the Specific Plan, subject to the City’s TUP requirements [add cite  to Municipal Code]. TUPs are reviewed administratively by the Design and Development Director and  do not require a public hearing.  3.10 Intended Uses of This EIR  This Draft EIR examines the environmental impacts of the project and identifies feasible measures to  mitigate such impacts to the maximum extent reasonable. The Draft EIR allows the City of La Quinta,  other responsible agencies,  and interested parties to evaluate the proposed project  and make  informed decisions with respect to the requested entitlements.   The CEQA Guidelines require an EIR to include a statement briefly describing the intended uses of the  EIR, including a list of agencies expected to use the EIR in their decision making and the list of the  permits and other approvals required for project implementation.   The City of La Quinta will use this Draft EIR to provide information on the potential environmental  effects of the following proposed actions:   Certification of the EIR (EIR 2021020310)   Adoption of a General Plan Amendment (GPA 2019‐0002)   Adoption of a Zone Change (ZC 2019‐0004)   Adoption of the Specific Plan Amendment (SP 2019‐0003, Amendment V to SP 03‐067)   Adoption of the Coral Mountain Resort Specific Plan (SP 2020‐0002)   Approval of a Tentative Tract Map 37815 (TTM 2019‐0005)   Approval of Site Development Permit (SDP 2021‐0001)  3.0  PROJECT DESCRIPTION  Coral Mountain Resort Draft EIR   3‐36  June 2021   Approval of Development Agreement (DA 2021‐0002)    Future entitlements, including TTMs, SDPs, CUPs and TUPs will also be considered in the context of  this EIR, and if found consistent, may utilize the EIR in their approval processes, as allowed by CEQA  Section 15162.  3.11 Responsible Agencies  Section 15124 (d) of the State CEQA Guidelines requires that the Project Description in an EIR include  a list of permits and other approvals required to implement a proposed project, the agencies expected  to use  the EIR  in  their  decision making, and  related environmental  review and  consultation  requirements. The following are anticipated responsible agencies which may rely on this Draft EIR for  their discretionary approvals required to implement the project:  Imperial Irrigation District  Approval or certification related to any other applicable general order, rule, or regulation concerning  utility modification, conveyance, or delivery.   Coachella Valley Water District  Review and approval of the design and plans for the project’s domestic water and wastewater  systems.  Colorado Regional Water Quality Control Board (Region 7)  Approval may include but is not limited to: (1) General Construction Stormwater Permit; (2) Standard  Urban Stormwater Mitigation Plan; and (3) Submittal of a Recycled Water Report for the use of  recycled water as a dust control measure for construction. Additionally, approval of a Water Quality  Certification under Section 401 of the Clean Water Act may be required to verify compliance with  water quality requirements (waste discharge and water quality).   Riverside County Department of Environmental Health  The  Riverside County Department of  Health (DEH)  will  review of Wave Basin plans prior to  construction for compliance with Title 22 of the California Code of Regulations. The proposed project  will require the storage or handling of hazardous materials, as d efined  i n  C hapter  8 .64  of  t he  R iverside   County  Municipal  Code,  including pool disinfecting  and cleaning supplies. Therefore,  under  the  administration of the County of Riverside Department of Environmental Health (DEH) the project shall  obtain a permit from the DEH and electronically submit a hazardous materials business plan in the  Statewide Informational Management System.   DRAFT ENVIRONMENTAL IMPACT REPORT  Coral Mountain Resort, La Quinta CA  4.0   Environmental Impact Analysis  Coral Mountain Resort Draft EIR  4‐1 June 2021  Chapter 4.0  Environmental Impact Analysis  4.1  Introduction  This Draft EIR for the project provides analysis of impacts for 15 environmental resource categories  under CEQA.  Sections 4.1 through 4.15 discuss the environmental impacts that may result with  implementation of the project.  4.2  Resource Categories Addressed in the EIR  The following environmental resource categories are addressed in this chapter:  4.1  Aesthetics 4.9 Hydrology and Water Quality   4.2  Air Quality 4.10 Land Use and Planning  4.3 Biological Resources 4.11 Noise  4.4  Cultural Resources 4.12 Public Services  4.5  Energy 4.13  Transportation  4.6 Geology and Soils 4.14 Tribal Cultural Resources  4.7 Greenhouse Gas Emissions 4.15 Utilities and Service Systems   4.8  Hazards and Hazardous Materials       The Draft EIR will address all environmental topics, excluding agriculture and forestry resources,  mineral resources, population and housing, recreation, and wildfires. It was determined in the NOP  that these sections would result in no impacts, and therefore, they are not required to be analyzed  further  i n  t he  D raft  E IR. Please  consult  Appendix A and Chapter 6.0, Effects Found to have No Impact,  of this Draft EIR for an analysis of the environmental topics, and conclusions of the agricultural and  forestry resources, mineral resources,  population  and  housing, recreation,  and  wildfire  environmental topics.   4.3  Format of the EIR  Each section of this chapter is formatted with the following headings:   Introduction   Existing Conditions   Regulatory Setting    Project Impact Analysis, including Thresholds of Significance    Cumulative Impacts    Mitigation Measures    Level of Significance After Mitigation   4.0  ENVIRONMENTAL IMPACT ANALYSIS  Coral Mountain Resort Draft EIR   4‐2  June 2021   Resources  Introduction  This section includes a brief introduction of the environmental impact to be analyzed within the  section  as  it  pertains to  the project  and identifies sources used to evaluate the potential  environmental effects.  Existing Conditions  This section contains a discussion of the existing conditions, services and physical environment of the  project site and vicinity.    Regulatory Setting   This section includes the local, state and federal regulatory framework utilized in the analysis.  Project Impact Analysis  Thresholds of Significance  Determining the severity of project impacts is fundamental to achieving the objectives of CEQA  Guidelines Section 15091, which requires that decision makers mitigate, as completely as is feasible,  the significant impacts identified in the EIR.  If the EIR identifies any significant unmitigated impacts,  CEQA Guidelines Section 15093 requires decision makers approving a project to adopt findings and a  statement of overriding considerations that explains why the benefits of the project outweigh the  adverse environmental consequences associated with implementation of the project.  The level of significance for each impact examined in the EIR was determined by considering the  predicted  magnitude of  the  impact against applicable significance criteria. Thresholds  were  developed using criteria from the CEQA Guidelines; State, federal, and local regulatory guidance;  local/regional plans and ordinances; accepted practices; and consultation with recognized experts.  The following adjectives are used specifically to define the degree of impact used in the Impact  Analysis and Mitigation analysis.  An “adverse” impact is any negative environmental result of the project, however small.  As a  disclosure document, the finding of an impact as “adverse” merely indicates that the project will  cause an impact to occur compared to existing conditions, even though that impact may be less than  significant.  For example, the removal of vegetation from a vacant site might be considered adverse  (i.e., “negative”) but it may not exceed a local threshold such as loss of native plants or plant  communities.  Therefore, an impact may be adverse without being significant.   4.0  ENVIRONMENTAL IMPACT ANALYSIS  Coral Mountain Resort Draft EIR   4‐3  June 2021  A “significant” impact is considered a substantial negative effect that exceeds a critical and accepted  threshold for significant adverse environmental effects.  CEQA defines a significant effect on the  environment as “a substantial or potentially substantial, adverse (i.e., negative) change in any of the  physical conditions within the area by the project, including land, air, water, flora, fauna, ambient  noise,  and  objects  of  historic  or  aesthetic  significance…  (CEQA Guidelines,  Section  15383).   As  recommended in the CEQA Guidelines, impacts are also identified a s  “potentially significant” prior to  mitigation, which is the standard for determining which potential impacts are studied in the EIR.  Methodology  This section discusses the methodology used during the technical analysis where necessary.   Project Impact   The  environmental  impact analyses  conducted  for  each environmental  topic  were  undertaken  pursuant to the following CEQA Guidelines sections:   Section 15126, Consideration and Discussion of Environmental Impacts;    Section 15126.2, Consideration and Discussion of Significant Environmental Impacts; and   Each environmental  impact discussion assesses  project  specific environmental  effects  of the  proposed project.    The results of the impact analyses discussed under each environmental topic were evaluated for  significance relative to thresholds of significance identified at the beginning of each environmental  impact  discussion.  The  thresholds of  significance  presented are consistent  with Appendix G,  Environmental Checklist Form, of the CEQA Guidelines, and where applicable, also includes quantified  performance standards.    Cumulative Impacts  The basis for the cumulative impact analyses provided in this Draft EIR is consistent with Section  15130, Discussion  of  Cumulative  Impacts,  of  the CEQA  Guidelines.  In particular,  Section 15130  (b)(1)(A) as follows:   The discussion of cumulative impacts shall reflect the severity of the impacts and their likelihood of  occurrence, but the discussion need not provide as much detail as is provided for the effects  attributable to the project alone.  The discussion should be guided by the standards of practicality  and reasonableness and should focus on the cumulative impact to which the identified other projects  contribute rather than the attributes of other projects which do not contribute to the cumulative  impact.    This discussion analyzes the project’s cumulative impacts in conjunction with the City of La Quinta  General Plan buildout and other factors identified for each environmental topic.    4.0  ENVIRONMENTAL IMPACT ANALYSIS  Coral Mountain Resort Draft EIR   4‐4  June 2021  Mitigation Measures  In some cases, following the impact discussion, reference is made to State and federal regulations  and agency policies that would fully or partially mitigate the impact. In addition, policies and programs  from applicable local land use plans that partially or fully mitigate the impact may be cited.  Project‐ specific mitigation measures, beyond those contained in other documents, are offset with a summary  heading and described using the format presented below:   AES‐1 Project‐specific mitigation is identified that would reduce the impact to the lowest degree  feasible.    Level of Significance After Mitigation  This section identifies the resulting level of significance of the impact following mitigation.  Resources  This section lists the resources used to write the section. The resources can also be found in Chapter  8.0, References, of this EIR.   DRAFT ENVIRONMENTAL IMPACT REPORT  Coral Mountain Resort, La Quinta CA  4.1  Aesthetics  Coral Mountain Resort Draft EIR   4.1‐1  June 2021  Aesthetics    Introduction  This section of the Coral Mountain Resort Draft Environmental Impact Report (“Draft EIR”) describes  the existing aesthetic character of the project site and surrounding area. This section also analyzes  the potential impacts to the aesthetic quality of the site and surroundings and determines whether  project implementation would result in significant impacts. Descriptions and analysis in this section  are based  on information contained in the Coral  Mountain  Resort  Specific  Plan, Historical/  Archaeological Resources Survey Report prepared by CRM Tech, Inc. (Appendix E), and a project‐ specific Lighting  Analysis, prepared  by  Musco  Lighting (Appendix  B),  as  well as other planning  documents and aerial imagery of the project property and surrounding area.  Sources used in the  preparation of this section are identified in Chapter 8.0, References, at the end of this EIR. Please  consult Chapter 9.0 for a glossary of terms and acronyms used in this Draft EIR.   Existing Conditions  Aesthetic Value and Quality    The perception and uniqueness of scenic vistas and visual character can vary according to location  and composition of its surrounding context. The subjective values attributed to views is generally  affected by the presence and intensity of neighboring man‐made improvements, such as structures,  overhead utilities, and landscaping, often in relation to the aesthetic quality offered by a natural  background that may include open space, mountain ranges, or a natural landmark feature. The  proximity and massing of structures, landscaping and other visual barriers interact with the visibility  of surrounding environments to restrict or enhance the value of local characteristic views. The  evaluation of scenic vistas takes into consideration the physical compatibility of proposed projects in  relation to land uses, transportation corridors, or other vantage points, where the enjoyment of  unique vistas may exist, such as residential areas or scenic roads.   Existing Conditions  The project site is currently a part of the “Andalusia at Coral Mountain Specific Plan 03‐067”, which  occupies approximately 929 acres south of Avenue 58 and east and west of Madison Street. The area  east of Madison Street encompasses the Andalusia Country Club property, and the area west of  Madison Street is currently vacant. Amendment V of Specific Plan 03‐067 is being processed to  remove the area west of Madison Street from the Specific Plan area, thus, creating two separate and  distinct communities, “Coral Mountain Resort”, west of Madison Street, and “Andalusia Country  Club”, east of Madison Street. Approval of the Coral Mountain Resort Specific Plan will establish a  4.1  AESTHETICS    Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐2 June 2021  new master plan and development standards for the 386‐acre property west of Madison Street to  allow creation of a boutique resort and master‐planned community.   Topography  The topography of the region progresses from the flat desert floor, where La Quinta is located, to the  top of dramatic mountaintops that rise over 10,000 feet. The contrast between the flat desert  landscape and the mountain peaks surrounding it provides views and picturesque landscapes for  residents and visitors. The City of La Quinta is located adjacent to the Santa Rosa Mountains, which  reach 8,717 feet at Toro Peak. Coral Reef Mountain (Coral Mountain) makes up the foothills of the  Santa Rosa Mountains, stands approximately 400 feet above mean sea level and is located, in part, at  the southwestern corner of the project site.   Existing Surrounding Character  The existing visual character of the City is both rural and suburban. In La Quinta, the rural visual  character consists of agricultural land uses typically found in the eastern portion of the City and  surrounding area, including within the City’s Sphere of Influence. The incorporated portion of La  Quinta, however, exemplifies the suburban visual character, comprised of residential neighborhoods,  resort properties, commercial shopping centers, office parks, golf courses, parks and community  facilities built along landscaped boulevards with perimeter walls and landscaping, as well as curb,  gutter  and  sidewalks. Buildings  tend  to be  low‐rise,  which preserves  views  of the surrounding  mountains from private and public lands. An interconnected street system provides accessibility  throughout the City, and, for the most part, streets are developed with sidewalks, curbs, and gutters.  Landscaping along rights‐of‐way provides visual relief from the built environment and enhances the  visual character of the community (La Quinta General Plan Environmental Impact Report, page III‐5).  Project Location   The project site encompasses an area of approximately 929 acres in the southeastern portion of the  City of La Quinta.   The local area is characterized as a developing area with a number of golf course and residential  communities to the north, west, east, and southeast, the Santa Rosa Mountains to the west and  south, and open space and the Coachella Valley Water District (CVWD) percolation ponds to the  south. In addition to the Santa Rosa Mountains to the west and south, Coral Mountain is situated  within the southwest portion of the project property.   The approximately 386‐acre portion of the project site, to be developed under SP 2020‐0002, is  bounded by vacant land and Avenue 58 on the north; Madison Street on the east; residential estates,  vacant land, and the Avenue 60 alignment on the south; and Coral Mountain, and vacant land to the  west.  4.1  AESTHETICS    Coral Mountain Resort Draft EIR   4.1‐3  June 2021  Regulatory Setting  State  Caltrans State Scenic Highways Program   Caltrans  m anages  t he  S tate  S cenic  Highway  P rogram, p rovides  g ui dance, and assists local government  agencies,  community organizations and  citizens  with the process to officially designate scenic  highways.   The California Scenic Highway Program was created in 1963 to protect and enhance the natural scenic  beauty of California highways and adjacent corridors, through special conservation treatment. The  Streets and Highways Code, Sections 260 to 263 governs the Scenic Highway Program by establishing  and  applying standard for,  and  undertaking  the  development  of, official scenic  highways.  The  department must take into consideration the concept of the “complete highway”, which is a highway  which incorporates not only safety, utility, and economy, but also beauty. In the development of  official scenic highways, the department must give special attention both to the impact of the highway  on  the landscape and  to  the highway’s visual appearance.  Per Section  260  of Article 2.5,  the  designation of state scenic highways is intended to:  “to  assign responsibility  for  the development  of such  scenic highways  and  for  the  establishment and application of specific planning and design standards and procedures  appropriate thereto and to indicate, in broad statement terms, the location and extent of  routes and areas requiring continuing and  careful  co‐ordination of  planning,  design,  construction, and regulation of land use and development, by state and local agencies as  appropriate, to protect  the social and  economic values provided by  the state’s scenic  resources.”   According to the State Scenic Highway Program Route 62 and 74 are listed as state scenic highways  in t he  Coachella Valley. Route  H ighway 111  f rom  B ombay  Beach i n  Salton Sea State Park to Route 195  near  M ecca  and  f rom  R oute  7 4  (near  P alm  D esert) t o  I nterstate  1 0 (near Whitewater) are both eligible  scenic highways but are not “officially designated.”  No scenic highways occur in La Quinta, or near  the project site.  Regional   Riverside County Ordinance No. 655, Regulating Light Pollution  Riverside County’s Ordinance No. 655 is intended to restrict the permitted use of certain light fixtures  emitting into the night sky undesirable light rays which have a detrimental effect on astronomical  observation and research at Mount Palomar. Per this ordinance, outdoor light fixtures means outdoor  4.1  AESTHETICS    Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐4 June 2021  artificial illuminating devices, installed or portable, used for flood lighting, general illumination or  advertisement. Such devices shall include, but are not limited to, search spot, and flood lights for:  ‐ Buildings and structures,  ‐ Recreational facilities,  ‐ Parking lots,  ‐ Landscape lighting,   ‐ Outdoor advertising displays and other signs,   ‐ Street lighting on private streets, and   ‐ Walkway lighting   As illustrated in Figure 4.4.1 of the Riverside County General Plan Environmental Impact Report (page  4.4‐7), La Quinta lies within Zone B of the Palomar restricted nighttime light zone and must comply  with the County standards.   Local  La Quinta General Plan   The  La Quinta  General  Plan (LQGP)  addresses  various elements relevant  to the  growth of  the  community including elements specifically relevant to the aesthetic and visual character o f the City  in  the Land Use, Livable Community, and the Open Space and Conservation Elements.   The Land Use Element identifies areas planned for residential, commercial, and public uses, and  provides the initial framework for the design aspects and allowed uses within the various planned  areas. The Land Use Element ensures that conflicting uses are not  l ocated a djacent t o  e ach  o ther, a nd   outlines goals, policies, and programs within each land use category.   The purpose of the Livable Community Element is to help the City build a more cohesive community  through the conservation of resources, enhancement of the built environment, and improving the  community’s h ealth. The  L ivable Community Element discusses community design which utilizes land  use, and efficient building design to create a community that can sustain life.   According to the Open Space and Conservation Element, some of the City’s greatest assets are its  scenic mountain vistas and wilderness areas. The Open Space Element helps to protect these and  other assets by designating policies and programs for their management and conservation to ensure  the long‐term viability of open space lands for resource conservation, public health and safety,  recreation, and scenic enjoyment. Undeveloped open space areas located along the Santa Rosa and  San Jacinto Mountains and their foothills constitute approximately half of the valuable biological,  recreational, and scenic resources enjoyed by residents and visitors in the City of La Quinta.      4.1  AESTHETICS    Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐5 June 2021  La Quinta General Plan Environmental Impact Report  According to the La Quinta General Plan Environmental Impact Report (LQGP EIR), the contrast  between  the flat  desert  landscape and the  mountain  peaks surrounding  it provides views and  picturesque landscapes for residents and visitors.   Existing light and glare within the City is produced in areas such as the large commercial centers along  Highway 111, the existing school playfields and recreational facilities, and major arterials.   La Quinta Municipal Code   The La Quinta Municipal Code (LQMC) acts as a regulatory standard, compliant with state and federal  laws, for the City of La Quinta. The LQMC regulates businesses, zoning, animals, vehicles and traffic,  peace and morals, health and sanitation, and more. Regulations regarding design standards and  guidelines are provided throughout the LQMC. Regulations include:   LQMC Section 9.100.150, Outdoor Lighting, is intended to provide standards for outdoor lighting  which allow adequate energy efficient lighting for public safety while minimizing adverse effect of  lighting, such as lighting which:   Has a detrimental effect on astronomical observations; and/or   Inefficiently utilizes scarce electrical energy; and/or   Creates a public nuisance or safety hazard.   General requirements  include shielding,  filtration,  and  height limitations.  To summarize  the  ordinance, all exterior illuminating devices, except those exempt, must be fully or partially shielded  as required in the Municipal Code. Those outdoor lighting fixtures requiring a filter must be equipped  with a filter consisting of glass, acrylic or translucent enclosure. Building‐mounted lights must be  installed below the eave line or below the top of wall if there are no eaves. Pole or fence‐mounted  decorative and landscape lights must be located no more than eight feet above grade. All exterior  lighting must be located and directed so as not to shine directly on adjacent properties. Prohibited  lighting includes outdoor building and landscaping illumination that is unshielded and new mercury  vapor installations.   Title 9, Zoning, in the LQMC establishes standards and guidelines, such as limiting structure height  and controlling building mass and scale, for various land uses within the City. The Title 9 Zoning code  is intended to:   •  Provide and designate different land uses and structures in appropriate places in the General  Plan,  and  to regulate  such  land  uses and  structures  to  serve the needs  of residential,  commercial, recreational, open space and other purposes.  •  Establish conditions which allow the various types of land uses to exist in harmony and to  promote the stability of existing land uses by protecting them from harmful intrusion.   4.1  AESTHETICS    Coral Mountain Resort Draft EIR   4.1‐6  June 2021   Prevent undue intensity of land development, avoid population overcrowding, maintain a  suitable balance between developed land and open space, and protect the natural beauty of  the City.  LQMC Section 9.50.020, Height limits and setbacks near image corridors, is intended to limit building  heights for residential development in order to facilitate noise screening for residents and preserve  visual openness.   Project Impact Analysis  Thresholds of Significance  According  to  the CEQA Guidelines'  Appendix  G  Environmental Checklist, to determine whether  impacts to aesthetics are significant environmental effects, the following questions are analyzed and  evaluated.  Threshold topic “b”, involving state scenic highways, is not analyzed in great detail since  screening criterion related to aesthetics concluded that there would be no impacts. Would the  Project:   a)   Have a substantial adverse effect on a scenic vista?   b)   Substantially damage scenic resources, including, but not limited to, trees, rock outcroppings,  and historic buildings within a state scenic highway?    c)   In non‐urbanized areas, substantially degrade the existing visual character or quality of public  views of the site and its surroundings? (Public views are those that are experienced from publicly  accessible vantage point). If the project is in an urbanized area, would the project conflict with  applicable zoning and other regulations governing scenic quality?   d)   Create a new source of substantial light or glare which would adversely affect day or nighttime  views in the area?   Methodology       The analysis of the potential aesthetic impact of the proposed Coral Mountain Resort project is  provided  in  the  following discussion.  Descriptions and analysis in this section are based on  information contained in the Coral Mountain Resort Specific Plan. A esthetic impacts  are  e valuated by   considering proposed grading, landform  alteration,  building setbacks, scale,  massing,  typical  construction materials, and landscaping features associated with the design of the project. The  project’s  impact on  scenic vistas  and  the  existing visual character are objectively examined  to  determine whether development of the project would have significant impacts on the property and  surrounding area.      4.1  AESTHETICS    Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐7 June 2021  Proposed Project   The project proposes a mixed‐use development with commercial, residential, resort, and recreational  land uses on approximately 386 acres. The project proposes 60,000 square feet of general retail  buildings on  approximately  7.7  acres  on the northeast corner of the project;  496  low density  residential units of various product types on approximately 232.3 acres in the northern and eastern  portion of the site; 104 resort residential units, 150 hotel rooms, and 57,000 square feet of private  resort‐serving commercial uses on approximately 120.8 acres in the southwest portion of the site  (including a 16.62‐acre artificial Wave Basin); and open space recreational uses (i.e., hiking, biking,  ropes course) on approximately 23.6 acres in the southwestern portion of the site.   In addition  to  the  proposed onsite  development, project implementation  will  also  include  the  installation of an off‐site transformer bank at an existing IID substation, located at 81600 Avenue 58,  as part of the proposed upgrades. Construction for the conduits and line extension would occur in  the existing right‐of‐way.  Character and Development Standards   The project proposes four planning areas, identified as Planning Areas (PA) I, II, III, and IV, on the 386‐ acre property. PA I is designated for Neighborhood Commercial (CN); PA II is designated for Low  Density Residential (RL); PA III is designated for Tourist Commercial (CT); and PA IV is designated for  Parks  a nd  R ecreation  (PR). T he  S pecific  P lan  e stablishes  d evelo pment standards for the planning areas  in order to achieve the proposed character of the project, which is defined as a high‐quality, private  resort community with commercial, residential, and recreational uses. The character proposed for  each planning area and the development standards established in the Specific Plan are provided  below.  PA I   The CN planning area will include both neighborhood‐ and visitor‐serving businesses. In addition to  vehicular access, a multi‐use trail will accommodate pedestrian and bicycle access from within the  Coral Mountain Resort communities and from sidewalks on adjoining public streets. Commercial  buildings will  be one‐  to  two‐stories  with  pedestrian‐level interest  or detailing. PA  I  will be  characterized  by small, neighborhood‐scale retail  buildings; shade  devices, such  as arcades,  landscaping and building orientation; and the use of paseos, plazas, and courtyards for pedestrian  use. The table below outlines the development standards for PA I.      4.1  AESTHETICS    Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐8 June 2021  Table 4.1‐1 Development Standards Planning Area I   Neighborhood Commercial  Project Max/Min   Max. Structure Height 35 ft1,2  Max. No. of Stories 2  Min. Front Setback 10 ft  Min. Rear Setback 10 ft  Min. Parking 1/250 ft GFA.  Max. Building Floor Area in PA I 60,000 SF  Min. Building Setback to Avenue 58 25 ft  Min. Building Setback to Madison Street 25 ft  Min. Setback from Interior Property Line3 0 ft  Min. Building/Landscape Setback from Residential PA4 40 ft/20 ft  Max. Wall Height 6 ft  Max. Light Pole Height  25 ft  Min. Parking Provided Per Code  Min. Parking Dimension 9’ X 19’  Min. Bicycle Parking Per Code  Min. Golf Cart / NEV Parking Per Code  Min. Electric Vehicle Charging Spaces Per Code  Notes:  1.  Height is limited to 22' within 150' of the Madison & Avenue 58 R.O.W.  2.  Architectural  and  roof projections,  such as  chimneys, spires, finials  and  similar  features not  providing habitable or otherwise unusable space shall be permitted to extend up to fifteen feet  above the maximum structure height.  3. Mechanical equipment to have a minimum 3‐foot setback from interior property lines.  4.  Landscape setback occurs within the building setback.  6.  25 % of Planning Area I is 1.9 acres (7.7 acres x 25%). The property proposes a building floor area of  60,000 square feet, which is approximately 1.4 acres of the site.    7. Five bicycle parking spaces for each tenant having over twenty thousand square feet of gross floor  area.  PA II  The character of the Low Density Residential Planning Area is defined as “Desert Modern” achieved  through contemporary desert architecture, desert vernacular, and  simple interpretations of  agricultural form. Patios, courtyards, arcades, plazas, and outdoor pedestrian areas will assist in  establishing dual indoor‐ and outdoor‐living experience.       4.1  AESTHETICS    Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐9 June 2021  Table 4.1‐2 Development Standards Planning Area II   Low Density Residential Detached  Product  Attached  Product  Accessory  Building1  Min. Lot Size 3,600 sf 3,600 sf ‐‐7  Max. Structure Height 32 ft 2,3  32 ft  2,3  28 ft  2,3  Max. No. Of Stories 2  2  2  Min. Area Per Unit  1,400 sf 1,000 sf  250 sf  Min. Front Setback  10 ft  10 ft  Garage – 10 ft Other Structures ‐3 ft. Min. Rear Setback  5 ft 5 ft  2 ft  Min. Front/Side Facing Attached  Garage (Carport) Setback  15 ft / 3 ft 5  15 ft / 3 ft  5 ‐‐  Min. Interior/Corner Side Yard  Setback4 5 ft / 5 ft  5 ft  6 / 5 ft  5 ft  6 / 5 ft  Min. Building To Building  Setback 6 0 ft 0 ft  0 ft  Max. Wall Height 6 ft 6 ft 6 ft  Max. Parking Required  2 garage  spaces plus  0.5 guest  space  2 garage  spaces plus  0.5 guest  space  ‐‐  Notes:   1. Detached garages/carports, casitas, carriage house units  2. Height is limited to 22' within 150' of the Madison & Avenue 58 R.O.W.  3. Excluding chimneys, porticos other incidental architectural features etc. may exceed max. structure  height by up to 5 feet.  4. AC units, trellis elements, pools, and spas are allowed to encroach into side and rear setback areas  within 3’ of property line.  5. 0’ setback allowed for products, such as duplexes or zero lot line units, that share a common wall.  6. Subject to applicable building code requirements  7. ‐‐ = Not Applicable   PA III  The Tourist Commercial Planning Area will house the resort hotel, residential, commercial, and  recreational amenities associated with the resort. The character of PA III will be defined by the various  proposed sub‐planning areas (PA III‐A through III‐G), uses, and development standards that focus on  connectivity and walkability. The planning area will establish neighborhood scale buildings and a  pedestrian‐friendly environment that provides shade using arcades, shade devices, landscaping, and  building orientation.   Per Table 4.1‐3, below, the tallest pole height for PA III is 80 feet tall, located in Planning Area III‐B.  The light poles are proposed around the Wave Basin in order to illuminate the Basin during the  permitted evening hours from dusk until 10:00 p.m. The proposed PA III‐B designation is currently  4.1  AESTHETICS    Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐10 June 2021  surrounded by vacant and undeveloped land to the north, east, south, and west, with Coral Mountain  also  s ituated  t o  t he  w est. T he  c losest existing developed property to PA III‐B is approximately 200 feet  east of the site, north of Avenue 60. Development within PA III‐B shall be required to abide by the  building height standards in the Coral Mountain Resort Specific Plan, if approved by the La Quinta City  Council. Additional analysis included in discussion d) of this Aesthetics section.     Table 4.1‐3 Development Standards Planning Area III   Tourist Commercial III‐A III‐B III‐C III‐D III‐E III‐F III‐G  Min. Lot Size (sf) 20,000 20,000 20,000 3,600 3,600  20,000 20,000  Max. Lot Coverage 50% 10% 70% 70% 70% 50% 70%  Min. Lot Frontage (ft) 25’  25’  25’  30’  30’  25’  25’  Min. Livable Area1 (sf)  ‐‐  ‐‐  ‐‐  1,400  1,400  ‐‐  ‐‐  Min. Accessory Building  Area 2 (sf) ‐‐  ‐‐  ‐‐  300  300  ‐‐  ‐‐  Min. Front Setback 10’ 0’  10’  10’  10’  10’  10’  Min. Setback from Walk  Streets Or Sidewalks 3 5’ 0’  5’ 5’  5’ 5’  ‐‐  Min. Setback from Wave  Basin parcel (ft) 0’  ‐‐  0’ 0’  0’  ‐‐  0’  Min. Front Facing  Garage/Carport Setback ‐‐  ‐‐  ‐‐  12’  12’  ‐‐  ‐‐  Min. Side Facing  Garage/Carport Setback ‐‐  ‐‐  ‐‐  12’  12’  ‐‐  ‐‐  Min. Rear Setback 4  ‐‐  ‐‐  ‐‐  5’ 5’  ‐‐  25’  Min. Interior/Corner Side  Setback 4,5,6 ‐‐  ‐‐  ‐‐  3’/3’  3’/3’  ‐‐  ‐‐  Min. Setback from Low‐ Density Residential  District (ft)  ‐‐  50’  15’  ‐‐  ‐‐  ‐‐  50’  Max. Height 7,8 9  (stories/ft) 40/4 45/4 40/3 30/3  30/3 40/3  30/2  Min. Bldg. Separation9 6’  0’  15’ 6’  6’ 6’  0’  Max Pole Light Height 25’  80’  25’  ‐‐  ‐‐  40’  40’  Max. Wall Height 6’  6’ 6’  6’ 6’  6’ 6’  Min. Parking Provided 1.1 per  key  25  employee  spaces  1 per  500 sf  1 per  bedroom  1 per  bedroom  1 per  500 sf  1 per  1,000 sf  Min. Parking Dimension 9’ x 19’ 9’ x 19’  9’ x 19’  9’ x 19’  9’ x 19’  9’ x 19’  9’ x 19’  Notes:  1. Excluding garages, casitas or carriage units  2. Detached garages/carports, casitas, carriage house units  3. Where walk street occurs at rear or side property line, walk street setback shall govern.  4.1  AESTHETICS    Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐11 June 2021  4. AC units and other mechanical equipment may encroach within setback up to 3’ from property line.  5. 0’ setback allowed for products, such as duplexes or zero lot line units, that share a common wall.  6. Excluding chimneys, porticos and other incidental architectural features.  7. Including rooftop deck and terraces (e.g. railings, parapets, furniture, shade structures, umbrellas, stairs, access lifts,  elevator housings, etc.).  8. Subject to applicable building code requirements.  Additional Notes: III‐A = Resort; III‐B = The Wave; III‐C = Wave Club; III‐D = Resort Residential West; III‐E = Resort  Residential East; III‐F = The Farm; III‐G = Back of House. ‐‐ = Not Applicable   PA IV  PA IV proposes open space uses with active‐recreational, and ancillary uses compatible with the  resort. Uses will include hiking trails, biking trails, and a ropes course and zipline. The character of PA  IV will be defined by native undisturbed landscape (to be maintained as existing landscape and  preserved as open space), with revegetated areas to enhance the desert landscape. The recreational  structures will also contribute to the character of PA IV.   Table 4.1‐4 Development Standards Planning Area IV    Parks and Recreation Max./Min.  Min. Building Site ‐‐  Min. Lot Frontage ‐‐  Max. Structure Height  12 ft  Max. Height ‐ Ropes Course/Zipline 50 ft  Max. Height – Other Recreational Equipment 20 ft  Max. Building Coverage in PA IV 5,000 sf  Max. Number of Stories 1  Min. Setback from Property Line 10 ft  Note: ‐‐ = Not Applicable     The City Zoning Code establishes building standards required for all land uses. The Specific Plan  proposes building  heights  that exceed the maximum  building heights  established  in  the City’s  Municipal Code. Building heights in the SP exceed the Municipal Code’s in the RL, CT, and PR zones  proposed f or  the project. Buildin g heights for the project will range from one‐, to four‐story buildings,  depending on the specific planning area and associated zone, and 50 feet in the PA IV for recreational  facilities. The building height per zone (both existing and proposed) is depicted in Table 4.1‐5 below.     4.1  AESTHETICS    Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐12 June 2021  Table 4.1‐5 Proposed Zones and Building Heights  Zone PA Land Use Max. Building  Height per Zoning  Max. Building Height   Per SP  Neighborhood  Commercial (CN) I  General Commercial  35 ft. (2 stories)  35 ft. (2 stories) 1,2  Low Density  Residential II Low Density  Residential 28 ft. (2 stories)  32 ft (2 stories)  Accessory building 28 ft   (2 stories)1, 3  Tourist  Commercial (CT) III Tourist Commercial  (Resort) 40 ft. (3 stories)  PA III‐A 40 ft. (4 stories)4 PA III‐B 45 ft. (4 stories)  PA III‐C 40 ft. (3 stories)  PA III‐D 30 ft. (3 stories)  PA III‐E 30 ft. (3 stories)  PA III‐F 40 ft. (3 stories)  PA III‐G 30 ft. (2 stories)  Parks and  Recreation IV Open Space  Recreation 28 ft. (2 stories)  12 ft.   50 ft. (Ropes Course /  Zipline)  20 ft. (Other Recreational  Facilities)  1. Height is limited to 22 feet within 150 feet of Madison and Avenue 58 right‐of‐way (R.O.W.)  2. Architectural and roof projections, such as chimneys, spires, finials and similar features not providing habitable  or otherwise unusable space shall be permitted to extend up to fifteen feet above the maximum structure  height.   3. Accessory buildings include detached garages/carports, casitas, carriage house units. Excluding chimneys,  porticos other incidental architectural features etc. may exceed maximum structure height by up to 5 feet.   4. Maximum structure height throughout the Tourist Commercial land use designation varies depending on the  Planning Area (A through G).     Per Table 4.1‐5, the tallest building height permitted on the project property is located within the  Tourist Commercial (CT) zone, specifically PA III B (the Wave Basin), allowing the maximum building  height of 45 feet, or four‐stories. PA III B is proposed to be situated in the southwest portion of the  project property, set back a minimum of 700 feet from the arterial roadways at the perimeter of the  site, i.e., Madison Street, Avenue 58, or Avenue 60. The remaining uses within the Tourist Commercial  zone are also located substantial distances from the perimeter of the site and comply with the City’s  established height limits. The proposed Tourist Commercial designation is currently surrounded by  vacant and undeveloped land and Coral Mountain. The closest existing developed property is a  residential estate approximately 630 feet southeast of the proposed PA III B area. A low density, single  family community (Tract 33597) was recorded in 2017 creating 57 lots at the southwest corner of  Madison Street and Avenue 60, south of the project. Development within the CT zone shall be  required to abide by the building height standards in the Coral Mountain Resort Specific Plan, if  approved by the La Quinta City Council.   The tallest structure is proposed in Planning Area IV, zoned Parks and Recreation. PA IV proposes 50‐ foot structures  for the  ropes course and  zipline  facilities. The proposed Parks  and Recreation  4.1  AESTHETICS    Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐13 June 2021  designation is currently surrounded by vacant and undeveloped land to the north, east, and south,  and Coral Mountain to the west. The closest existing developed property to PA IV is approximately  0.40 miles north of the site, north of Avenue 58. The vacant lots located north of the project and  south on Avenue 58 are designated for low density residential and medium/high density residential  developments. It is anticipated that development will likely occur on these properties in the future.  Development within the PR zone shall be required to abide by the building height standards in the  Coral Mountain Resort Specific Plan, if approved by the La Quinta City Council. The development  standards in the SP are also applicable to the proposed developments within the Neighborhood  Commercial and Low‐Density Residential zones within the project property.  In summary, as demonstrated in Table 4.1‐5, the RL, CT, and PR zones in the proposed Specific Plan  will exceed the maximum building height standards permitted within the City’s existing Low Density  Residential, Tourist Commercial, and Parks and Recreation zones to the extent described above.   Circulation   The circulation plan for the project proposes a multi‐modal approach providing transportation  facilities  within  the  Specific  Plan area  for  a  variety  of user groups  including motorists, cyclists,  pedestrians, and drivers of electric vehicles, thereby decreasing automobile dependency. Convenient  access and parking are planned in close proximity to retail and resort areas. The internal system of  private local roadways will allow residents of individual neighborhoods to access all planning areas  internally without exiting onto surrounding public streets. The project’s multi‐modal transportation  system will consist of sidewalks, multi‐use trails, and shared use of low‐speed, low‐volume roadways,  specifically including: off‐street bicycle and pedestrian paths/routes; s idewalks  in h igher  traffic areas;  pedestrian/bicycle crosswalks; pedestrian and multi‐use paths and streets; traffic calming methods;  short street segments with frequent caution zones and stopping points; and golf cart routes and other  alternative forms of personal transportation.   Vehicular circulation is illustrated in Exhibit 4.1‐2, Vehicular Circulation Plan, and non‐vehicular  circulation is illustrated in Exhibit 4.1‐3, Non‐Vehicular Circulation Plan.     PA IINEIGHBORHOODCOMMERCIALPA ILOW DENSITYRESIDENTIALPA IIRESORTPA IIIA V E N U E 5 8A V E N U E 6 0M A D I S O N S T R E E TOPEN SPACEPA IVIII-CIII-BIII-DIII-FIII-AIII-EIII-GN.T.S.NORTH Legend:Planning Area Sub-BoundaryNeighborhood CommercialLow Density ResidentialProject BoundaryPlanning Area BoundaryResortOpen Space (Recreation)MSA CONSULTING, INC.> PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270760.320.9811 msaconsultinginc.comCORAL MOUNTAIN RESORTENVIRONMENTAL IMPACT REPORTEXHIBIT4.1-1PLANNING AREA LAND USE PLAN A V E N U E 5 8A V E N U E 6 0M A D I S O N S T R E E TN.T.S.NORTH Notes:1. Conceptual residential entry pointsreflect anticipated locations only.Entry locations are conceptual andsubject to refinement as the projectis built out.2. Local Road Sections "B" and "C"(not shown) may be used in futuredevelopment areas.Legend:Project BoundaryConceptual Residential Entry Point24' Right of Way: Entry Drive24' Right of Way: Local Road "A"24' Right of Way: Resort Drive26' Right of Way: Resort / Commercial Drive32' Right of Way: Resort / Commercial Drive40' Right of Way: Entry Drive40' Right of Way: Resort DriveConceptual Residential Gated Entry Point60' Right of Way: Resort DriveMSA CONSULTING, INC.> PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270760.320.9811 msaconsultinginc.comCORAL MOUNTAIN RESORTENVIRONMENTAL IMPACT REPORTEXHIBIT4.1-2VEHICULAR CIRCULATION PLAN A V E N U E 5 8A V E N U E 6 0M A D I S O N S T R E E TN.T.S.NORTH Legend:Connecting Boardwalk FeatureProject BoundaryMulti-Use TrailSidewalkWalk StreetMSA CONSULTING, INC.> PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270760.320.9811 msaconsultinginc.comCORAL MOUNTAIN RESORTENVIRONMENTAL IMPACT REPORTEXHIBIT4.1-3NON-VEHICULAR CIRCULATION PLAN 4.1  AESTHETICS    Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐17 June 2021  Design Guidelines  In order to illustrate the design expectations of the project and their impacts to scenic quality, a list  of the design guidelines, as established in Chapter 4 of the Coral Mountain Resort Specific Plan are  summarized below. Chapter 4 outlines the design guidelines for the various planning areas for the  project to assist the developer of the Specific Plan project to execute a built environment that  incorporates the following main concepts:    Develop a private resort that includes recreational amenities, retail shops and dining venues.   Establish residential neighborhoods that are linked through multi‐use trails that connect  neighborhoods throughout  the  project.   “Walk  Streets”  will provide  internal connection  between facilities within the Resort and the Wave Basin.   Establish a density hierarchy that situates the highest density development within the resort  and  gradually reduces density  as  you  move  away  from the resort into the surrounding  residential neighborhoods.   Develop buildings which respond to the desert environment and utilize passive heating /  cooling techniques through orientation and design.   Incorporate a variety of open space and recreational uses (active and passive).   Design a planned community that complements existing development in the surrounding area  and is compatible with the surrounding environment.   Develop a high‐quality private wave basin (The Wave) that provides unique recreational  opportunities for future residents of the project and creates a landmark facility that will  enhance the City’s reputation as the “Gem of the Desert”.    Develop  a  community that  is visually  attractive  and  captures the  essence  of the Coral  Mountain landscape.   Embrace “Desert Modern” as the over‐arching architectural theme for t he  e ntire  project.  T he   intent of this broad theme is to encourage creativity, flexibility, variability, diversity and  individuality when considering the architectural design of buildings within the development.  The design guidelines for the four proposed planning areas are provided below:  Planning Area I – Neighborhood Commercial   Located on 7.7 acres at the southwest corner of Avenue 58 and Madison Street, PA I allows for the  construction of 60,000 square feet of publicly accessible neighborhood commercial building space  with affiliated circulation and infrastructure improvements. The retail development will consist of a  mixture of neighborhood commercial and resort‐related commercial development. The following  principles, regarding design, were established for PA I:   Streets will maintain a narrow road profile with on‐street parking to help slow traffic and  encourage walking or electric cart circulation.  4.1  AESTHETICS    Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐18 June 2021   Utilize smaller, neighborhood‐scale retail buildings to create a walkable, pedestrian‐friendly  environment.   Shade and pedestrian comfort will be provided through the use of arcades, shade devices,  landscaping, and building orientation.   Special areas such as paseos, plazas, and courtyards shall be created to further enhance the  pedestrian scale of the commercial area and to provide comfortable spaces for outdoor dining.   Provide  flexibility  in commercial  architecture to  encourage creative  and  innovative retail  concepts.  Materials    Natural stone, stucco, architectural concrete, pre‐finished metal panels, cementitious panels  or siding, and thermally‐modified wood siding may be utilized as the finish material for vertical  surfaces in a range of natural colors which complement the desert landscape.    Roofing products may be selected from a variety of metal profiles like corrugated or standing  seam as well as a variety of membrane roofs.    o The colors of the roofing materials shall conform to a range of lighter tones to reduce  heat gain such as white, sand, and gray.    Roof mounted photo‐voltaic solar panels may be used throughout the Project.   Planning Area II – Low Density Residential    Located on approximately 232.3 acres on the northern and eastern portions of the project, PA II  allows for the construction of up to 496 single‐family attached and detached dwellings. Residential  neighborhoods of various types would occur throughout the project. Product types may include  estate compounds,  single‐family detached/attached units,  alley loaded  homes,  and  clustered  products. Ownership and occupancy of these units may include primary, secondary and fractional  ownership, along  with  short  term vacation  rentals. Open  space, golf, and  various  other  complementary recreational uses may be integrated with residential development.   The design intent for PA II is to create residential neighborhoods that maximize privacy between  individual homes while incorporating the desert landscape. Residential design may be reflective of  contemporary desert architecture, desert vernacular, and simple interpretations of agricultural form.   Spanish Colonial, Moorish, or other historically themed architectural styles should be avoided, to  maintain  t he  “Desert  M odern” t heme  f or  t he  p roject. T he  p ropose d design goals in PA II will be guided  by the following principles:   The placement of structures should consider prevalent environmental conditions including sun  orientation, prevailing winds, and desired views.   Orientation of residential development edges should maximize view potential and access to  natural open areas and recreation areas.  4.1  AESTHETICS    Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐19 June 2021   Varying house configurations are encouraged to promote variety in the street scene.    A combination of side‐entering and front‐entering garages with varied driveway locations are  encouraged in order to interrupt repetitive curb cuts and yard patterns.   Recreation areas/greenbelt features  shall  be, wherever feasible,  visible upon  entry  to  neighborhoods to enhance neighborhood value.  Materials    Natural stone, stucco, architectural concrete, pre‐finished metal panels, cementitious panels  or siding, and thermally‐modified wood siding may be utilized as the finish material for vertical  surfaces in a range of natural colors which complement the desert landscape.     Roofing products may be selected from a variety of metal profiles like corrugated or standing  seam as well as a variety of membrane types.   o The colors of the roofing materials shall conform a range of lighter tones to reduce  heat gain such as white, sand, and gray.      Roof mounted photo‐voltaic solar panels may be used throughout the project.  Massing and Scale    Residences will be broken down into a collection of smaller building forms to avoid a singular  massing expression.    Courtyards are encouraged as an effective way to engage the desert landscape while reducing  the apparent mass of a home.    Stand alone casitas or guest houses as well as detached garages are encouraged.    Buildings shall be primarily one‐story in scale with secondary two‐story elements.    Porches, loggias, trellises, and brise‐soleil are encouraged to provide solar control and create  opportunities to express crafted details.  Architecture   Residences should express the individuality of the homeowner with the intent of creating a place  instead of a Project.  A variety of architectural designs are preferred.  Further, special consideration  should be given to passive solar building orientation in order to develop custom homes that perform  efficiently in the desert environment.    Planning Area III – Tourist Commercial   Planning Area III (PA‐III) is intended to allow for resort, resort residential, and resort commercial uses  and is located in the south‐central portion of the project. PA‐III is structured around the Wave Basin,  a private artificial wave generating basin. Located on approximately 120.8 acres, PA‐III will allow the  construction of  a  mixed‐use private resort  including  the surf Wave  Basin,  150  hotel  keys,  104  residential units, and 57,000 square feet of resort‐serving commercial and recreational building  4.1  AESTHETICS    Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐20 June 2021  space, outdoor amenities, and a community clubhouse. Planning Area III is divided into seven planning  subareas (A through G).  The following principles shall be used in the design and development of the Tourist Commercial  planning area:   Create a casual and comfortable neighborhood scale within a walkable, pedestrian friendly  environment.   Establish a “Main Street” feel with emphasis toward on‐street parking.   Encourage a variety of small boutique retailers to enhance the resort experience.   Maintain flexibility to encourage creative and innovative resort concepts.  Materials   Architecture shall defer to the desert landscape with natural textures, tones, and materials  native to the Coachella Valley.   Bright vibrant colors, echoing desert wildflowers and artistic interpretations of the desert  landscape, are encouraged.   An eclectic variety of high‐performance materials ranging from cast or rammed earth to  board‐formed concrete and stucco or thermally‐modified wood will be used. There will not be  a predominant exterior building material for the project.   Natural stone, pre‐finished metal panels, and cementitious panels or siding may also be  utilized as  the  finish material  for  vertical surfaces  in a range  of natural colors  which  complement the desert landscape.     Roof colors ranging from gray, beige, white, sand, taupe, or natural metals such as raw  aluminum and bonderized steel provide a range of lighter color options compatible with the  desert landscape while reducing heat gain.   Roof materials shall be selected for high‐performance characteristics in a variety of profiles  like corrugated or standing seam metal as well as a variety of membrane roofs such as TPO  Thermoplastic Polyolefin (TPO) or Polyvinyl Chloride (PVC).    Roof mounted photo‐voltaic solar panels and roof mounted evaporative cooling mechanical  equipment with proper screening may be used throughout PA‐III.   Reclaimed  or pre‐weathered wood,  tile, concrete  block,  and oxidized steel shall be  appropriately incorporated as accent materials and be consistent with the architectural style  of the resort.  Massing and Scale   Buildings with small footprints shall be used as an integral part of the site planning design to  provide open view corridors to the Wave Basin.   Building faces shall be offset from each other to highlight the spaces in between and clarify  pedestrian nodes.  4.1  AESTHETICS    Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐21 June 2021   Offset building corners provide subtle articulation.   The massing strategy shall consist of an eclectic mix of primarily one‐ and two‐story building  heights and roof forms.   Architectural projections, overhangs, and  recesses  shall  be used  to  provide shadow,  articulation, and scale to building elevations.   Roof decks and terraces are encouraged to provide visual interest as well as activity above the  street level.  This may be accomplished with step‐backs in the second level massing.   A mix of roof forms from flat, parapet, ramped, shed, and gable create visual interest to the  roofscape in the resort.   Buildings shall incorporate, passive solar orientation and active technologies to respond to the  desert climate of the Coachella Valley.   The majority of the buildings will be one‐story with small footprints and pedestrian level  interest or details.     A multi‐story hotel shall be the dominant building mass and neighborhood landmark.   Avoiding visual monotony, buildings with small footprints create a porous or open edge  condition to the Wave Basin and allow pedestrians to wander casually between structures.    Porches, trellises, and brise‐soleil break up the building mass at the pedestrian level while  providing shelter or relief from the intense desert sun as viewed from the street.   Porches, trellises, and brise‐soleil provide visual setbacks for the hotel on front, side, and rear  elevations.   Side elevations should provide an appropriate level of articulation f or  secondary f acades from  the neighborhood perspective and pedestrian experience.   A variety of roof forms from flat to ramped and gabled, should create visual  interest  reinforcing the eclectic nature of the resort.   Repetition and variation are common themes in design and will be evaluated for visual interest  with the roof scape throughout the resort.  Architecture  The architectural character for the project is “Desert Modern.”  A variety of different building types  will  highlight  an  eclectic combination of  materials and  form. Sustainability,  durability,  and  individuality are important factors to consider when designing buildings for Tourist Commercial uses.   The resulting architecture should reinforce the idea of creating a place, not a project, and be fully  integrated into the planning, landscape, and programming of Coral Mountain Resort.  Planning Area IV – Open Space Recreational   PA IV will be retained as natural open space, that may also be used for low‐impact active and passive  recreation activities, such as hiking, biking, and ropes courses. The maximum height of the proposed  ropes course will be 50 feet. Other recreational equipment shall be a maximum of 20 feet in height.   4.1  AESTHETICS    Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐22 June 2021  Offsite Infrastructure    The project will be required to install twelve, 6‐inch conduits along Avenue 58 to bring additional  power to the site and install a transformer bank at IID’s existing substation yard located at Avenue 58  and Monroe Street. The offsite improvements for the conduit system will take place in the right of  way, on both sides of Avenue 58, between Andalusia and PGA West, and end on Madison Street.  Avenue 58 is an improved road and classified as a secondary arterial. These improvements would be  installed during Phase I of the development.  Project Impacts   According  to  the CEQA Guidelines'  Appendix  G  Environmental Checklist, to determine whether  impacts to aesthetic resources are significant environmental effects, the following thresholds are  analyzed and evaluated.  Would the Project:   a.  Have a substantial adverse effect on a scenic vista?   Natural  scenic vistas  can  be influenced  both  negatively  and positively  by man‐made features.  Although subjective depending on the individual’s perspective, features such as overhead power  lines, landscaping and additional improvements can impact the scenery of the area. The evaluation  of scenic vistas takes into consideration the physical compatibility of proposed projects in relation to  land uses, transportation corridors, or other vantage points, where the enjoyment of unique vistas  may exist, such as residential areas or scenic roads.     To avoid the negative impacts new development can potentially inflict on scenic vistas, the LQGP  establishes policies and programs to reduce impacts on aesthetic resources. These include policies  preserving open space areas, limiting the height of buildings adjacent to scenic corridors, and the  implementation of development standards to reduce impacts from new or redeveloped projects on  adjacent lands. Further, Title 9, Zoning, in the La Quinta Municipal Code (LQMC) establishes standards  and guidelines, such as limiting structure height and controlling building mass and scale, for various  land  uses  within  the  City.  The  Title  9  Zoning  Standards implement appropriate  standards  and  guidelines for land uses within the City General Plan.  According to the La Quinta 2035 General Plan Environmental Impact Report  (LQGP  EIR),  the  topography of the region progresses from the flat desert floor, where La Quinta is located, to the  dramatic mountain ranges that surround the area. The natural features, which include the Santa Rosa,  San Jacinto and Little San Bernardino Mountains, are considered scenic vistas within the City to the  views and picturesque landscapes they provide when observed from the valley floor. The tallest  mountain range in the area is the San Jacinto Mountains, west of the City. Mount San Jacinto is the  furthest  n orth  p eak  o f  t he  S an  J acinto  M ountains  w ith  a n  e levat ion of 10,804 feet, which is only visible  from the eastern portion of the City, away from the foothills at the Valley margins. The Little San  Bernardino Mountains lie north of the City and are visible in the northern areas of La Quinta.  4.1  AESTHETICS    Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐23 June 2021  Additional mountains providing a visual resource to the City include the San Bernardino Mountains  to the northwest, and the Indio Hills to the northeast and east. From  t he  p roject  p roperty, v iews  n orth   and northeast, of the San Jacinto, Little San Bernardino, and San Bernardino Mountains and Indio Hills  are obstructed by existing natural features, developed properties and landscaping.   The Santa Rosa Mountains lie adjacent to the western and southern boundaries of La Quinta and  exceed 8,000 feet in elevation, forming a dramatic backdrop for the City and the project site. Coral  Mountain contributes to the foothills of the Santa Rosa Mountains and is located within La Quinta’s  City boundary and within the project site. Rising approximately 400 feet above sea level, Coral  Mountain sits adjacent to the project’s southwestern boundary. Adjacent to the project site, views of  the Santa Rosa Mountains to the west and south and of Coral Mountain are currently unobstructed  from public view, except at the lowest elevations where trees and other vegetation partially obstruct  existing views from the perimeter of the site.   In order to evaluate the project’s impacts on the scenic vista of Coral Mountain and the Santa Rosa  Mountains, which are both significant scenic vistas in the City, line of sight analyses and visual  simulations were prepared in order to analyze the impacts of the proposed structures and buildings  on views of Coral Mountain when perceived at various points along the surrounding public rights‐of‐ way. Analysis of the impacts to scenic vistas are provided below.   Location “A”  Line of Sight   Line of sight section “A” is located on Avenue 58, approximately 600 feet west of the project’s  northwestern‐most  boundary.  Currently, views of  Coral  Mountain to the southwest are only  obstructed by existing trees and other vegetation at its base at this location since the properties south  of Avenue 58, in and out of the project site are vacant and undeveloped. As indicated in Exhibit 4.1‐ 4, Line of Sight Section “A”:  View  from Avenue 58, the  midrange and peak locations of Coral  Mountain is still visible to motorists and pedestrians traveling along Avenue 58. As displayed in Exhibit  4.1‐4, the base of Coral Mountain, which is currently obstructed by existing vegetation, would be  obstructed by the proposed low density residential structures proposed in Planning Area II. Views of  the mid‐range and top of Coral Mountain will remain.   Views of the Santa Rosa Mountains to the southwest are distant and largely unobstructed. Similar to  the views of Coral Mountain at this location, the views of the base of the Santa Rosa Mountains are  obstructed by  existing vegetation; however,  the  mid‐range  and peak views of the Santa Rosa  Mountains are visible at this location. Development of the proposed project would not result in  significant impacts to views of the Santa Rosa Mountains, due to the distance between the viewing  location and the project structures, which will include only single family homes up to 22 feet in height;  4.1  AESTHETICS    Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐24 June 2021  and the higher and large mass of the Mountains. The Santa Rosa Mountain’s mid‐range and peaks  would remain visible to pedestrians and motorists at this location, as shown in Exhibit 4.1‐5.      Visual Simulation   At this location, the view from Avenue 58 does not change. This is indicated in Exhibit 4.1‐5, Visual  Simulation Viewpoint “A”: View from Avenue 58. The project boundary does not front Avenue 58  here but lies approximately 1,100 feet to the south. Project features are screened by distance and  surface vegetation with no appreciable change in mountain views. Eventual development of the  intervening lands north of the project site and south of Avenue 58 could cause view limitations due  to  t heir proximity  t o the roadway, but are  not part of the prop osed project, and would not contribute  to the project’s impacts on views of Coral Mountain.  Distant views of the Santa Rosa Mountains to the southwest are visible. The views of the base of the  Santa Rosa Mountains are obstructed by existing vegetation and Coral Mountain; however, the mid‐ range and peak views of the Santa Rosa Mountains are visible at this location. As illustrated in Exhibit  4.1‐5, development of the proposed project would not impact the existing views of the Santa Rosa  Mountains from this location.   Location “B”   Line of Sight   Line of sight section “B” is located on Avenue 58 at the Lion’s Gate entry. Lion’s Gate is a residential  community consisting of single‐family residential buildings on the north side of Avenue 58. Similar to  location “A”, the base of Coral Mountain is obstructed by existing vegetation within the project area,  but the majority of the Mountain is visible from Avenue 58. With development of the proposed  project, views observed by a motorist at this location would include the top of Coral Mountain, as  well as perimeter landscaping, a perimeter wall, and residential houses. The top portion of an 80‐foot  light pole may be within the line of sight in this location, as illustrated in Exhibit 4.1‐6, Line of Sight  Section “B”: View from Lion’s Gate. However, the light pole would be located approximately 4,000  feet from the Lion’s Gate location, and thus would not be visible to the naked eye. Additionally, the  light poles would be obstructed by the proposed perimeter landscaping and single‐family residential  homes in their foreground. Finally, in comparison to the mass and scale of Coral Mountain, the light  poles would not significantly impact the motorist’s or pedestrian’s view of the Mountain at this  location. The base and mid‐range views of Coral Mountain would be partially obstructed by the  proposed perimeter landscaping and wall, as well as the proposed low density residential structures,  southwest of the Lion’s Gate entry. Although the base and mid‐range views of Coral Mountain would  be impacted, the peak views of Coral Mountain would remain visible to motorists and pedestrians  situated at the Lion’s Gate entry, as indicated in Exhibit 4.1‐6.   4.1  AESTHETICS    Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐25 June 2021  Visual Simulation  As illustrated in Exhibit 4.1‐7, Visual Simulation Viewpoint “B”: View from Lion’s Gate, the project  fronts Avenue 58. There will be a 6‐foot wall and landscaping along the public street, similar to the  existing surrounding residential communities and consistent with City of La Quinta requirements.  Additionally, the existing utility poles at the project’s frontage will be placed underground, which is  considered an enhancement of the view from this location. Higher project features (hotel and light  poles) are approximately 4,000 feet from this location, at the base of Coral Mountain. These are not  visible above the perimeter wall in the foreground and are further obstructed by landscape and  residential homes. When viewed from the Lion’s Gate entry, the mid‐range views of Coral Mountain  would be impacted by the new perimeter landscaping, walls, and residential structures proposed for  the project. However, the mountain panorama and ridgelines remain visible.   Currently, the Santa Rosa Mountains are largely visible and unobstructed at the Lion’s Gate entry  location. As indicated in Exhibit 4.1‐7, perimeter landscaping and residential buildings will result in  the partial obstruction of mid‐range views of the Santa Rosa Mountains, as well as the loss of views  of the Santa Rosa Mountains observed east of Coral Mountain from this location. As illustrated in  Exhibit 4.1‐7, the perimeter trees and residential structures contribute to the obstructed views east  of Coral Mountain. These views are dependent on the location of perimeter trees as well as the mass  of the tree’s canopy and the distance to the perimeter wall and residences.  Therefore, the project  would be required to implement Mitigation Measure AES‐1, which requires the perimeter walls to  be setback from the Madison Street and Avenue 58 public rights‐of‐way by a minimum average of 30  feet (10 feet more than required under the LQMC), which shall be confirmed through the City’s review  and approval of final perimeter wall and landscape plans, and Mitigation Measure AES‐2, which  requires a minimum setback of 75 feet between any residential structure and the Madison Street and  Avenue 58 public rights‐of‐way.  Although the implementation of Mitigation Measures AES‐1 and  AES‐2 would reduce impacts to the greatest extent feasible, development of the proposed project  would result in significant impacts due to partially obstructing the existing views of Coral Mountain  and the Santa Rosa Mountains at the Lion’s Gate entry.      Location “C”   Line of Sight  Line of sight section “C” is located at the Andalusia Country Club entry point at Madison Street, east  of the project boundary. At this location, the line of sight will be obstructed by the perimeter wall,  which will be visible to motorists or pedestrians looking at Coral Mountain. The larger structures of  the hotel and 80‐foot light poles will not be visible, due to distance (3,560 feet) from these facilities  and intervening development, as illustrated in Exhibit 4.1‐8, Line of Sight Section “C”: View from  Andalusia Entry. At this location, views of the Mountain’s midrange and peaks are currently visible to  4.1  AESTHETICS    Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐26 June 2021  motorists  and  pedestrians. Exhibit  4.1‐8  indicates  that the midrange  and  peak views of  Coral  Mountain would remain in the motorist’s line of sight at the Andalusia entry.    Visual Simulations   The project boundary fronts Madison Street at this location. As illustrated in Exhibit 4.1‐9, views of  Coral Mountain and the Santa Rosa Mountains at the Andalusia entry are largely unobstructed in the  site’s existing condition. Existing vegetation obstructs views of the base of the mountains. There will  be a 6‐foot perimeter wall and perimeter landscaping along the public street. Higher project features  (hotel and light poles) are approximately 3,560 feet away from this location, at the base of Coral  Mountain. The hotel and light poles are not visible above the community wall in the foreground and  are further obstructed by landscape and residential homes. As shown in the lower left‐hand visual  simulation from Viewpoint “C,” the hotel and light poles would barely be visible even without the  perimeter  wall. Coral Mountain,  when  viewed  at  this  location, is  obstructed by  the proposed  perimeter landscaping and residential structures. Therefore, the proposed project would have a  significant impact on the existing views of Coral Mountain when viewed from the Andalusia entry.  However, the midrange and peak views of the Santa Rosa Mountains remain visible at this location  due to the size and distance of the Mountains. The Santa Rosa Mountain panorama and ridgelines  remain visible. This  is  illustrated  in Exhibit  4.1‐9, Visual  Simulation  Viewpoint  “C”:  View  from  Andalusia Entry. Project‐related impacts to the scenic vistas would be reduced to the maximum  extent feasible through the implementation of Mitigation Measures AES‐1 and AES‐2, because the  increased setbacks between the public rights‐of‐way and the perimeter wall and residences will  reduce the impacts on existing views of Coral Mountain and the Santa Rosa Mountains.  However,  impacts to views of Coral Mountain cannot be reduced to less than significant levels, and would  remain significant and unavoidable.   Location “D”   Line of Sight   Line of sight section “D” is located at the southeast property boundary at Madison Street. From this  location, views of Coral Mountain are currently unobstructed. Development of the 6‐foot perimeter  wall and perimeter landscaping would block any views of the proposed hotel and the light poles, and  of Coral Mountain.  The proposed hotel and the 80‐foot light poles would be located approximately  2,745 feet from the viewpoint at location “D”, as illustrated in Exhibit 4.1‐10, Line of Sight Section  “D”: View from Madison Street, making them unidentifiable due to distance.   Visual Simulation  The project boundary fronts Madison Street at this location. There will be a 6‐foot perimeter wall and  perimeter landscaping along the public street. Beyond the wall, r esidential  u nits  a re  p roposed. S imilar   to location C, higher project features (hotel and light poles) are approximately 2,745 feet away from  4.1  AESTHETICS    Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐27 June 2021  this location, at the base of Coral Mountain. T he poles are barely visible even without the community  wall in the foreground, and would be completely blocked by perimeter landscape and residential  homes. Coral  Mountain,  when viewed  from Madison  Street,  will be  impacted by  the proposed  perimeter landscaping and residential structures. Therefore, the proposed project would have a  significant impact on the existing views of Coral Mountain when v iewed  f rom  M adison  S treet. P roject ‐ related impacts to the views of Coral Mountain would be reduced to the maximum extent feasible  through  the  implementation of Mitigation  Measures  AES‐1 and AES‐2,  because  the increased  setbacks between the public rights‐of‐way and the perimeter wall and residences will reduce the  impacts on existing views of Coral Mountain and the Santa Rosa Mountains.  However, impacts would  remain significant.  The Santa Rosa Mountains are visible beyond Coral Mountain within the viewshed at this location,  and the proposed project will not impact views of the Santa Rosa Mountains at this location. The  ridgeline views of the Santa Rosa Mountains remain visible at this location due to the size and distance  of the Mountains. The mountain panorama and ridgelines remain visible. This is illustrated in Exhibit  4.1‐11, Visual Simulation Viewpoint “D”: View from Madison Street.  Location “E”   Line of Sight   Line of sight section “E” is located on Avenue 60, approximately 600 feet east of the project’s  southeastern‐most point, and 900 feet southeast of the project’s perimeter wall. From this location,  views of Coral Mountain’s base and mid‐range are largely obstructed by existing landscaping and  vegetation. As illustrated in Exhibit 4.1‐12, Line of Sight Section “E”: From Avenue 60. The top of the  closest 80‐foot light pole would be located within the line of sight of a motorist at this location. The  light pole would be located approximately 1,274 feet from the motorist. However, due to the distance  from the viewpoint to the light pole, as well as the limited scale of the light pole and the existing off‐ site trees that obstruct views from this location, the light poles would not significantly disrupt the  views observed at this location, if they are visible at all. Also due to distance, the other project  features in PA III, including the resort hotel, resort commercial, or facilities associated with the Wave  Basin will not perceptibly modify the views as they currently occur. Views of Coral Mountain and the  Santa Rosas would be unaffected at this location, and impacts to scenic vistas would be less than  significant.  Visual Simulations  The project boundary does not front Avenue 60 at this location but lies approximately 900 feet to the  northwest. The nearest light pole is approximately 1,274 feet from the viewpoint location and is  largely blocked by an existing palm grove on a neighboring property. The existing vegetation will also  4.1  AESTHETICS    Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐28 June 2021  obstruct views of  the  facilities associated  with  the  Wave Basin,  the  resort hotel,  and resort  commercial uses proposed in PA III.   Views of Coral Mountain’s base and midrange are currently obstructed by vegetation associated with  an existing residential property. With the superimposition of the project features, the peak and  ridgeline of Coral Mountain remains visible with no appreciable change. This is illustrated in Exhibit  4.1‐13, Visual Simulation Viewpoint “E”: From Avenue 60. The Santa Rosa Mountains are located  south of this location, and therefore, views of the Santa Rosa Mountains are not impacted at this  location.   Overall, the proposed project would result in impacts to existing views of Coral Mountain from three  of the five sample viewpoints (B, C and D), as indicated in the line of sight analysis and visual  simulations of the five locations surrounding the project site. Views of Coral Mountain are unaffected  at the Avenue 58 and Avenue 60 locations; partially obstructed at the Lion’s Gate entry; and fully  obstructed at the Andalusia entry and Madison Street location. Views of the Santa Rosa Mountains  are largely unobstructed by the proposed project, except for the Lion’s Gate location, which is  partially obstructed by proposed perimeter landscaping and residential homes. However, due to the  size and distance of the Santa Rosa Mountains in relation to Coral Mountain, the midrange and peaks  of the Santa Rosa Mountains remain visible.  While the project’s impacts to views of Coral Mountain  are considered significant, it is important to note that any development of the project site, including  the low density residential development currently allowed in the Andalusia Specific Plan and in the  City’s  G eneral  Plan, w ould  require  perimeter w alls a nd landscap ing and would have the same impacts  on views of Coral Mountain.  The proposed change in land uses from the existing entitlements,  including the Wave Basin and hotel, will not have any significant impacts on scenic vistas because of  their distance from perimeter roads and intervening vegetation.     N.T.S. MSA CONSULTING, INC. > PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING 34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270 760.320.9811 msaconsultinginc.com CORAL MOUNTAIN RESORT ENVIRONMENTAL IMPACT REPORT EXHIBIT 4.1-4 LINE OF SIGHT SECTION “A”: VIEW FROM AVENUE 58 N.T.S. MSA CONSULTING, INC. > PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING 34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270 760.320.9811 msaconsultinginc.com CORAL MOUNTAIN RESORT ENVIRONMENTAL IMPACT REPORT EXHIBIT 4.1-5 VISUAL SIMULATION VIEWPOINT “A”: VIEW FROM AVENUE 58 N.T.S. MSA CONSULTING, INC. > PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING 34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270 760.320.9811 msaconsultinginc.com CORAL MOUNTAIN RESORT ENVIRONMENTAL IMPACT REPORT EXHIBIT 4.1-6 LINE OF SIGHT SECTION “B”: VIEW FROM LION’S GATE N.T.S. MSA CONSULTING, INC. > PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING 34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270 760.320.9811 msaconsultinginc.com CORAL MOUNTAIN RESORT ENVIRONMENTAL IMPACT REPORT EXHIBIT 4.1-7 VISUAL SIMULATION VIEWPOINT “B”: VIEW FROM LION’S GATE N.T.S. MSA CONSULTING, INC. > PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING 34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270 760.320.9811 msaconsultinginc.com CORAL MOUNTAIN RESORT ENVIRONMENTAL IMPACT REPORT EXHIBIT 4.1-8 LINE OF SIGHT SECTION “C”: VIEW FROM ANDALUSIA ENTRY N.T.S. MSA CONSULTING, INC. > PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING 34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270 760.320.9811 msaconsultinginc.com CORAL MOUNTAIN RESORT ENVIRONMENTAL IMPACT REPORT EXHIBIT 4.1-9 VISUAL SIMULATION VIEWPOINT “C”: VIEW FROM ANDALUSIA ENTRY N.T.S. MSA CONSULTING, INC. > PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING 34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270 760.320.9811 msaconsultinginc.com CORAL MOUNTAIN RESORT ENVIRONMENTAL IMPACT REPORT EXHIBIT 4.1-10 LINE OF SIGHT SECTION “D”: VIEW FROM MADISON STREET N.T.S. MSA CONSULTING, INC. > PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING 34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270 760.320.9811 msaconsultinginc.com CORAL MOUNTAIN RESORT ENVIRONMENTAL IMPACT REPORT EXHIBIT 4.1-11 VISUAL SIMULATION VIEWPOINT “D”: VIEW FROM MADISON STREET N.T.S. MSA CONSULTING, INC. > PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING 34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270 760.320.9811 msaconsultinginc.com CORAL MOUNTAIN RESORT ENVIRONMENTAL IMPACT REPORT EXHIBIT 4.1-12 LINE OF SIGHT SECTION “E”: FROM AVENUE 60 N.T.S. MSA CONSULTING, INC. > PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING 34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270 760.320.9811 msaconsultinginc.com CORAL MOUNTAIN RESORT ENVIRONMENTAL IMPACT REPORT EXHIBIT 4.1-13 VISUAL SIMULATION VIEWPOINT “E”: VIEW FROM AVENUE 60 4.1  AESTHETICS    Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐39 June 2021  Additional discussion regarding the proposed structures and buildings in each zone is provided below.   Wave Basin lighting & structure heights  The project site is currently zoned for the development of Low Density Residential (RL), Golf Couse  (GC), and General Commercial (GC). In order to analyze the project’s impacts, the development  standards for the current (baseline) condition of RL zones were referenced, but the potential impacts  are evaluated in comparison to the existing undeveloped baseline conditions.   Per the LQMC, the maximum building height permitted in RL zones is 28 feet. The Specific Plan permits  a building height of up to 45 feet (4 stories) in Planning Area III B, the Wave Basin. PA III B also  proposes seventeen (17), 80‐foot‐high light poles surrounding the Wave Basin to illuminate the  proposed water feature. The Municipal Code, Section 9.100.150, allows light poles up to 8 feet for  landscape lighting, but exempts lighting of public and private recreational facilities, which must be  shielded (downward facing) and are subject to an hour limit of 10:00 p.m. (LQMC 9.100.150(I)(4).   Therefore, the proposed project would result in higher structures and light poles in PA III than would  be currently permitted in an RL zone, but that do not violate any express limits of the Municipal Code  for lighting recreational facilities.  PA III B is proposed to be located in the southwest portion of the project property. PA III B is located  approximately 700 feet north of Avenue 60, 200 feet east of vacant and developed residential estate  lots, 1,500 feet east of Madison Street, and 2,600 feet south of Avenue 58. PA III B is located at  distances over 1,500 feet from public view (i.e. public roadways such as Madison Street and Avenue  58).   As indicated in Exhibit 4.1‐6, the 80‐foot light poles lie within the line of sight for motorists and  pedestrians at the Lion’s Gate entry along Avenue 58. However, as shown in Exhibit 4.1‐7, the light  pole would be located approximately 4,000 feet from the Lion’s Gate location and would not be visible  to the naked eye. Additionally, the perimeter landscaping and walls would further obstruct the  proposed lights. The nature of the proposed light poles is similar to those used to illuminate a sports  field (while the lights themselves would be smaller and more narrowly focused on the Wave Basin).  The poles will be spaced approximately 20 feet from each other and would include steel poles with  lights at the top, oriented downward, towards the Wave Basin. Some light poles may be visible to the  residential estate lots and Avenue 60; however, due to the distance of the fixtures to adjacent  properties and the small mass of the proposed light fixtures, they are not anticipated to significantly  impact the scenic vista.   Similar to a palm tree trunk, the vertical light poles will occupy very little mass. The lights at the top  of the p oles, would be viewed from a distance that would only  i mpact a small area of the scenic vista,  relative to the overall landscape. Coral Mountain and the Santa Rosa Mountains, the scenic vistas in  question, would not be obstructed by the narrow light poles or the 45‐foot structure because the  4.1  AESTHETICS    Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐40 June 2021  mountains stand at approximately 400 feet and 8,000 feet above sea level, respectively, and would  remain visible to motorist traveling on the public roadways.   The proposed building height of 45 feet exceeds the City’s permitted height in the RL zone, however,  the additional height will not result in significant impacts to existing views of scenic vistas due to the  distance from these structures from the surrounding roadways and viewsheds.  As illustrated in  Exhibit 4.1‐7, the base of Coral Mountain would be obstructed by the perimeter walls, landscaping  and proposed residential structures, but the peaks of the Mountain and the Santa Rosa Mountains  will be visible from most locations.   In summary, the proposed wave basin lighting and building heights proposed within PA III would not  directly impact existing views of scenic vistas, due to their location at the interior of the project, and  their distance from off‐site viewsheds. Impacts of change from Low Density Residential to Tourist  Commercial requested as part of the proposed project would not significantly impact scenic vistas.  Parks and Recreation Zone  Permitted structure height within Parks and Recreation Zones in the City is 28 feet (2 stories). The  Specific Plan permits a maximum height of 50 feet for a ropes course/zipline. This would be permitted  in Planning Area IV, located in the southwestern portion of the site, adjacent to Coral Mountain, and  more than 700 feet north, 2,600 feet south, and 1,500 feet west from the adjacent roadways and  residential communities. As stated previously, Coral Mountain stands approximately 400 feet above  mean sea level.  A ropes course is typically designed to include tall wood (or equivalent) posts to connect rope paths.  The visual nature of ropes course and ziplines do not include structures large in mass and obtrusive  to viewsheds. For a visual comparison, a ropes course and zipline are visually similar to a standard  utility power pole. Power poles can stand approximately 40 feet, or higher depending on clearance,  and can include wood posts and power lines in‐between each wood post, which are separated by  approximately 100 feet. From a distance, the power lines are typically difficult to see with the naked  eye because they are thin in diameter and are neutral in color. Similar to utility power facilities, ropes  courses and ziplines will consist of posts, ropes or wires for travel in‐between posts, and additional  components such as wood steps and rope nets, depending on the design of the ropes course.  In  addition, these recreational amenities will be located approximately 1,500 feet from Madison Street  and 2,600 feet from Avenue 58, and screened by the project’s perimeter walls and landscaping.  Therefore, the ropes course and zipline would not be visible from these arterial roadways, and would  not obstruct the views of Coral Mountain from surrounding roadways and land uses, as shown in  Exhibits 4.1‐4 through 4.1‐13. The Santa Rosa Mountains, south of the City, would not be obstructed  by the 50‐foot structure due to the Mountains’ height and distance from the project.      4.1  AESTHETICS    Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐41 June 2021  Impacts to Off‐Site Properties   Views from the existing single family residential properties north, e ast, a nd  s outh  o f  t he  p roject  w ould   be partially obstructed by the proposed structures during project operation. Views of Coral Mountain  and the Santa Rosa Mountains when viewed from the properties to the west of the project, will not  be obstructed by the proposed project. The following discussion analyzes the project’s impacts to  scenic vista relative to the southern, eastern, northern, and western properties.   Southern Properties   Properties to the south of the project include estate residential homes, as well as single family  residential dwellings, and vacant lots for future single family residential dwellings both north and  south of Avenue 60. From these properties, Coral Mountain and the Santa Rosa Mountains are visible  to the west and northwest and provide the prominent views and vistas. The Santa Rosa Mountains  are visible to the south, and the Indio Hills are visible from a distance to the north from some  locations, but are currently obstructed by existing vegetation, including both tall trees and shrubs.  The proposed project would develop walls along the perimeter of the property, partially obstructing  the views of the Indio Hills to the north. Coral Mountain to the west and the Santa Rosa Mountains  to the south would remain largely unobstructed from the properties situated south of Avenue 60,  because the project will not be located in the line of sight between the properties south of Avenue  60 and the mountains. Depending on viewpoint location, the proposed project m ay o bstruct views of  Coral Mountain when viewed by properties south of the project, and north of Avenue 60. These views  are currently obstructed by existing vegetation on developed properties, as shown in Exhibit 4.1‐13.  The project‐associated infrastructure, distant buildings, and landscaping proposed for the project  perimeter, may partially obstruct views of Coral Mountain to the west from the south‐lying properties  adjacent to the project. However, as previously stated, these views are currently obstructed by  existing vegetation. Views of the Santa Rosa Mountains when observed from the southern properties  would not be obstructed by the proposed project, because the Santa Rosa Mountains are located  south and southwest of the project and are partially obstructed by Dike No. 4, existing structures,  landscaping, and infrastructure, depending on viewpoint.   The 80‐foot pole lights proposed at Planning Area III B (the Wave Basin) would be visible to the  properties south of the project, specifically the estate residential lots, due to their proximity to PA III  B. PA III B is located approximately 700 feet north of Avenue 60, and 200 feet east of (vacant and  developed) residential estate lots. As described in the subsection titled Wave Basin Lighting, above,  the impacts of the mass and height of the poles will be less than significant on these properties. The  impacts associated with lighting from these fixtures is discussed below.     4.1  AESTHETICS    Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐42 June 2021  Eastern properties   Properties east of the project include Andalusia Country Club, separated from the site by Madison  Street.  From Andalusia, views of  Coral Mountain  and the  Santa Rosa  Mountains are partially  obstructed by existing manmade infrastructure, landscaping, perimeter walls, and natural vegetation.  As stated previously, 6‐foot walls and landscaping are proposed along the perimeter of the site.  Proposed structure height is limited to 22 feet within 150 feet of the Madison Street right‐of‐way in  order to maintain the scenic vistas from motorists along this roadway. The proposed project would  introduce additional buildings, perimeter walls and landscaping, and associated infrastructure that  would partially obstruct views of the foothills of the Santa Rosas in the west‐ and southwest‐lying  scenic vistas, but the upslope areas of the mountains will remain unobstructed, due to distance and  the relatively small mass associated with single family homes within the proposed project.  Proposed buildings within the property would obstruct the views of Coral Mountain and the lowest  portions of  the  Santa  Rosa Mountains from  the  east‐lying properties,  depending on  viewpoint.  However, the proposed 80‐foot lighting equipment and 50‐foot ropes course would not be visible, as  described above.   Due to the height of the Santa Rosa Mountains and their distance from the Andalusia Country Club  property, impacts from the project to this scenic vista would not be significant.   Northern properties   Properties north of the project include vacant residential lands south of Avenue 58, and gated, single  family residential communities north of  Avenue  58. An abandoned,  partially graded residential  community (designated for Low Density Residential land use) lies south of Avenue 58 and north of  the project site. This property is characterized by graded roadways, graded and stabilized pads, and  aboveground utilities (i.e., fire hydrants and utility boxes). Chain‐link fencing surrounds the perimeter  of this undeveloped property. East of the chain‐link fencing, north and west of the project site, and  south of Avenue 58 lies approximately 19.43 acres of vacant and undeveloped land designated for  Medium/High Density Residential. This property is characterized by scattered vegetation, similar to  the project site. North of Avenue 58 are existing gated residential communities, designated as Low  Density Residential.  From the northern properties, views of Coral Mountain and the Santa Rosa Mountains, to the south  and southwest, are visible and largely unobstructed.  The proposed project would introduce buildings,  perimeter walls, and landscaping that would partially obstruct the existing scenic vistas to the south  and southwest, as shown in Exhibits 4.1‐4 through 4.1‐7. As previously stated, 6‐foot walls and  landscaping are proposed along the perimeter of the site. Although development of the project will  result in obstructed views of the existing scenic vistas, these obstructions are similar to the other  residential and resort communities developed in the area and the project will minimize impacts to  the scenic vista by reducing the residential building heights within 150‐feet of the Avenue 58 right‐ 4.1  AESTHETICS    Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐43 June 2021  of‐way.  The base of the Santa Rosas will be impacted by the project’s structures; however, with the  implementation of the proposed building heights, as well as the increased setbacks (established in  Mitigation Measures AES‐1 and AES‐2), the peak of Coral Mountain and the majority of the Santa  Rosa Mountains would not be significantly obstructed to the motorists traveling on Avenue 58, and  to the residential communities north of  Avenue  58. This  is illustrated  in Exhibit 4.1‐7,  Visual  Simulation Viewpoint “B”: View from Lion’s Gate.  Although the proposed buildings  will impact the scenic vistas to the south and southwest, the  residential structures proposed south of Avenue 58 will be consistent with the existing residential  context in the surrounding area, which includes low density residential communities, with perimeter  block  walls  and  landscaping.  As previously  stated  in  this discussion,  the  mass and  scale  of  the  proposed residential structures will avoid large building masses and heights that are inconsistent with  the existing surrounding communities.  Nevertheless, as described above, the impact of the perimeter  wall, landscaping and residences on views from the north is considered a significant impact. Impacts  will be reduced to the greatest extent feasible through the implementation of Mitigation Measures  AES‐1 and AES‐2.   From Avenue 58, the proposed Wave Basin and light pole infrastructure would be located between  approximately 2,600 feet to 4,000 feet south of the right‐of‐way. Some of the light poles may be  visible to the residential lots and Avenue 58; however, the very limited mass of the proposed light  fixtures is not anticipated to significantly impact the scenic vistas because the mid‐range and peaks  of Coral Mountain and the Santa Rosa Mountains would not be obstructed by the 80‐foot poles, as  indicated in Exhibits 4.1‐5 and 4.1‐7.   The 50‐foot structures proposed for the ropes course in the Parks and Recreation Zone would have  no impact on views from the northern properties due to distance and their positioning at the far south  end of the project site.  Western Properties   Properties to the west include vacant land and a private residential community, the Quarry at La  Quinta. From the western properties, views of Coral Mountain and the Santa Rosa Mountains, to the  south and southeast, are visible and largely unobstructed. Development of the proposed project  would not obstruct the views of Coral Mountain or the Santa Rosa Mountains from the properties to  the west. The project property would not be observed from the vast majority of the Quarry at La  Quinta due to the location of Dike No. 2, which blocks the view of the project site from the existing  residential community west of the site. The project will have no impact on views of Coral Mountain  and the Santa Rosa Mountains when viewed from the western properties.      4.1  AESTHETICS    Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐44 June 2021  Impacts to (Future) On‐Site Properties   Building setbacks from internal roads would be established to limit the amount of building obstruction  from onsite motorists and pedestrians. The building height standards, mass and scale guidelines and  setback requirements established in the Coral Mountain Resort Specific Plan will ensure that the  views and scenic vistas that surround the project property would be minimally impacted by onsite  development.  Additionally, the design features throughout the project property will complement the  existing natural scenic vistas with architecture and landscape improvements.  Off‐Site Improvements  The project is also required to make offsite improvements for electrical power to the site. These  improvements would take place within IID’s existing substation yard on Avenue 58 and in the right‐ of‐way on Avenue 58 between Andalusia and PGA West. All infrastructure outside the substation will  be underground, and will have no impact on scenic vistas. The addition of the transformer will be  consistent with the existing equipment in the substation, and will have no impact on scenic vistas.  Conclusion   As determined in the line of sight analyses and visual simulations, the project site will result in the  partial obstruction of views of Coral Mountain and the Santa Rosa Mountains, depending on location  and viewpoint. Currently, these views are largely unobstructed, due to the undeveloped and vacant  nature of the project site. Therefore, development of the project property would result in obstructed  and partially obstructed views of these scenic resources. The project proposes perimeter landscaping  and walls at the frontages of the public‐rights‐of‐way. The project property and frontages will be  designed to complement the natural and existing environment. As shown in Exhibits 4.1‐4 through  4.1‐13, views of Coral Mountain are unaffected at the Avenue 58 and Avenue 60 viewpoint locations;  partially obstructed at the Lion’s Gate entry; and fully obstructed at the Andalusia entry and Madison  Street locations. Views of the Santa Rosa Mountains are largely unobstructed by the proposed  project, except for the Lion’s Gate location, which are partially obstructed by proposed perimeter  landscaping and  residential  homes. However,  due  to  the  size and distance of the Santa Rosa  Mountains in relation to Coral Mountain, the midrange and peaks of the Santa Rosa Mountains  remain visible.  Views observed along  public rights‐of‐ways  at certain locations  will  be  impacted with the  development of the project site.  However, when traveling along Avenue 58 and Madison Street the  views of Coral Mountain and the Santa Rosa Mountains change depending on the landscaping at the  various  locations,  as  well  as the  buildings  located near the project  frontage.  At various  public  viewshed locations, Coral Mountain may be visible to the passing motorist or pedestrian, while at  other locations the views of Coral Mountain may be obstructed briefly by a tree with a large canopy,  the perimeter walls, and roofs of residential units. Development of the proposed project will not  completely remove the views of Coral Mountain and the Santa Rosa Mountains from public view.  4.1  AESTHETICS    Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐45 June 2021  While the project’s impacts on views of Coral Mountain and the Santa Rosa Mountains would be  essentially the same as the impacts of any development of the project site, the project’s perimeter  walls, landscaping, and structures will partially obstruct views of these scenic resources, which is  considered a significant impact.  To reduce project impacts to scenic vistas to the greatest extent  feasible the project will implement Mitigation Measure AES‐1, which requires the perimeter walls to  be setback from the Madison Street and Avenue 58 public rights‐of‐way by a minimum average of 30  feet (10 feet more than required under the LQMC), which shall be confirmed through the City’s review  and approval of final perimeter wall and landscape plans, and Mitigation Measure AES‐2, which  requires a minimum setback of 75 feet between any residential structure and the Madison Street and  Avenue 58 public rights‐of‐way.  However, impacts associated with scenic vistas cannot be reduced  to less than significant levels, and will remain significant and unavoidable.  b.   Substantially damage scenic resources, including, but not limited to, trees, rock  outcroppings, and historic buildings within a state scenic highway corridor?  There are no State or locally designated scenic highways in the vicinity of the proposed project.  The Circulation Element of the La Quinta 2035 General Plan (LQGP) identifies designated image  corridors, as well as street design standards for the City, which contribute to the scenic character and  diverse identity of La Quinta.   City Image Corridors provide views of the Santa Rosa Mountains and other mountains surrounding  the Coachella Valley. Policy CIR‐1.17 in the City General Plan, states that in order to preserve the  aesthetic values on the City’s streets, optimum landscape setbacks shall be maintained along all  designated General Plan Image Corridors. Exhibit II‐4, Image Corridors in the General Plan, identifies  the segment  of Madison  Street that  lies  east of  the project property  as an  Image  Corridor.  Additionally, Avenue 58 and Avenue 60 are also Image Corridors. In compliance with the Image  Corridor standards  implemented  by  the City,  the Coral Mountain Resort  Specific  Plan requires  perimeter walls and landscaping consistent with City standards, and a 22‐foot height limitation on  residential structures within a setback distance of 150 feet from the right‐of‐way consistent with La  Quinta Municipal Zoning Code Section 9.50.020. Therefore, impacts associated with image corridors  would be less than significant.    Coral Mountain   Coral Mountain partially lies within the southwest corner of the project property. Coral Mountain  extends over 400 feet above sea level and provides a scenic resource for the surrounding area. The  Mountain is currently viewed without significant obstructions from the public roadways, Avenue 58  to the north, and Madison Street to the east. The project proposes no construction on or immediately  adjacent to Coral Mountain. As a result of the cultural resources identified on and surrounding that  portion of Coral Mountain that occurs on the project site, as more fully described in the Cultural  4.1  AESTHETICS    Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐46 June 2021  Resources and Tribal Cultural Resources Sections, a restricted Environmentally Sensitive Area will be  recorded on  the  area to  protect  these  resources,  and  will concurrently  protect  the  Mountain.  Residential structures within the project will be a minimum of 150 feet from the toe of slope, and will  consist of low density residential units in PA II. Structures associated with the Wave Basin will be  located  approximately  200  feet east  of Coral Mountain’s  toe  of slope. Recreational  equipment/amenities  such as  a  ropes  course,  bike  trail,  or zipline are prohibited within  Environmentally Sensitive Areas and must therefore be located on level terrain in PA IV such that the  mountain face and toe of slope are preserved. None of these structures will result in damage to the  Mountain. Therefore, because no alteration or modification is proposed to Coral Mountain, there will  be no damage to this scenic resource, and no impact would occur.  Adobe   According to the Coral Mountain Resort Specific Plan, Historical/Archaeological Resources Survey  Report (referred to as “Cultural Report” herein), conducted by CRM Tech (Appendix E), a partially  collapsed adobe house is located near the center of the project area, along with concrete pads and  footings associated with the residential and agricultural buildings of the ranch that occurred on the  project site. During CRM Tech’s field investigation, they discovered that the adobe building was  vandalized, burned, and deteriorated. However, the walls are standing, and the adobe bricks are in  overall good condition. The residence foundation, which may be the remains of one of the earlier  structures at the site, dating from 1920s or before, and may also include the original trash pits or  privies which could contain valuable artifacts revealing much about life in the harsh environment at  such an early date. The site remains eligible for listing in the California Register of Historic Resources  and has a local level of significance. Per the findings of the Cultural Report, and as discussed in detail  in the Section 4.4, Cultural Resources, the site meets the definition of a historical resource and  impacts to it would be significant. Therefore, Mitigation Measure CUL‐1 was established for this site.  Mitigation Measure CUL‐1 requires that a comprehensive recordation program be prepared by a  qualified archaeologist for the site, requiring an appropriate buffer around the adobe remains and  preservation in perpetuity of the adobe by the project’s homeowners’ association. This mitigation  measure will assure that this significant historic resource is protected, and as a result, there will be  no impact relating to damage of a historic scenic resource.  In addition, due to the vandalized and  deteriorated condition of the structure, and the fact that it is not readily visible to drivers and  pedestrians on the perimeter roadways, this structure is not considered a significant scenic resource,  even though it maintains historical significance.    c.   In non‐urbanized areas, substantially degrade the existing visual character or  quality of public views of the site and its surroundings? (Public views are those  that are experienced from publicly accessible vantage point). If the project is in  4.1  AESTHETICS    Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐47 June 2021  an urbanized area, would the project conflict with applicable zoning and other  regulations governing scenic quality?  Visual Character  The project site is located on the southwest corner of Avenue 58 and Madison Street. The land uses  that currently surround the project property consist primarily of private and gated, low‐density  residential communities. Andalusia Country Club lies east of the project property and is separated by  the paved roadway, Madison Street. Additional private, gated low‐density residential communities  lie north of  the  project property,  north  of Avenue  58. These gated  communities vary  from  approximately 7 acres to 20 acres in size and include low‐density tract homes. The street frontage of  the communities to the north and east are delineated with block walls, landscaping, and meandering  sidewalks. The area south of Avenue 58, adjacent to the project’s northern boundary, is characterized  by vacant land. Dispersed estate residential dwellings lie south of the project site, and vacant land lies  south and west of the project property. These uses contribute to the suburban context of the project  and surrounding area.    Low Density Residential Zone  The maximum building height for Low Density Residential Zones is 28 feet (2 stories). The Specific  Plan permits a maximum building height of 32 feet (2 stories), but only allows a maximum height of  22 feet within 150 feet of the Madison Street and Avenue 58 rights‐of‐way in the Low Density  Residential  Zone.  The  proposed maximum height of 32 feet for structures  in  the  Low Density  Residential land use designations located outside the required setback areas would exceed the  permitted building height standard established by the City of La Quinta by four (4) feet.   The Low Density Residential area proposed for the project will be located immediately adjacent to  Avenue 58 and vacant lots to the north, Madison Street to the east, residential to the south, and  vacant land and Coral Mountain to the west.   The vacant properties, located immediately adjacent to the property’s northwestern boundary (south  of Avenue 58), are currently undeveloped. Per the La Quinta General Plan, the existing land use  designations for the properties include low density residential (for  the  western  property)  and  medium/high  density  residential  (for the eastern property). Based on  the  existing  land use  designations for the properties, development will include residential communities, similar to those  existing in the surrounding area. They will be required to comply with City standards and design  guidelines established for Low and Medium/High Density zones.   A mix of undeveloped lots and estate residential lots are located south of the project site. These  properties include large lots with structures set back from the property’s boundaries. South of the  project, south of Avenue 60, is a residential community similar to those located north of Avenue 58.  4.1  AESTHETICS    Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐48 June 2021  As previously stated, the project proposes low density residential uses adjacent to existing public  rights‐of‐way, vacant lots and residential communities. The existing context of the project vicinity  includes residential communities and undeveloped land. Typical of residential communities in La  Quinta, and in the Coachella Valley, residential lots within communities may be oriented in a manner  where the backyard of residential dwelling lies adjacent to a public right‐of‐way. This increases the  building’s setback from the road, both reducing the noise impact generated from traffic, and the  building’s impact on the surrounding visual character; compared to if the dwelling unit’s frontage was  oriented facing the roadway. Similar to the existing residential context of La Quinta, it is anticipated  that residential lots within the project’s Low Density Residential  zone,  will abut  the project’s  boundaries, including the Avenue 58 (north) and Madison Street (east) frontages. Additionally, the  residential buildings located with 150 feet of the Madison Street and Avenue 58 right‐of‐way will be  limited to a height of 22 feet, as required by the Coral Mountain Resort Specific Plan and the La Quinta  Municipal Code (Section 9.50.020).   The project’s proposed low density residential uses are consistent with the existing residential context  in the surrounding area. Residential communities are located north, and east of the proposed project  consist of residential dwellings, with some homes located adjacent to the rights‐of‐way.   In addition, the proposed development will be visually consistent with the other residential and resort  communities located in this portion of the City of La Quinta, thus maintaining the visual character of  the area as well as views of the Santa Rosa Mountains.   The mass and scale of the residential structures proposed in the low density residential use will be  consistent with the existing residential context in the surrounding area. Large building masses and  heights are not proposed for the project’s low density residential structures. The project’s residential  structures located within 150 feet of the Madison Street and Avenue 58 rights‐of‐way are required to  be a maximum of 22 feet, in order to reduce project‐generated obstructions from these buildings to  minimize impacts, due to the distance of the buildings from the existing land uses and rights‐of‐way.   Low Density Residential ‐ PA II  PA II is proposed to create residential neighborhoods that maximize privacy between individual  homes, reflect contemporary desert architecture and embrace the natural desert landscape. This  232.3‐acre portion of the site will construct 496 residential dwellings. PA II is proposed to abut a  majority of the Avenue 58 and Madison Street rights‐of‐way. Therefore, this Planning Area would  contribute to the visual character viewed by motorists and pedestrians traveling along these public  roadways. The project’s frontage along these public roadways will consist of perimeter landscaping  and sidewalks, as well as a perimeter block wall. These features are similar to and consistent with the  existing residential communities north and east of the project property. Additionally, perimeter block  walls and landscaping are typical for residential communities within the City of La Quinta.   4.1  AESTHETICS    Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐49 June 2021  The table below displays the development standards proposed for PA II and the Municipal Code  standards for Low Density Residential zones in order to analyze t he  p otential  i mpacts  t o  s cenic  q uality   of the area.   Table 4.1‐6 PA II Development Standards Comparison  Low Density Residential Detached  Product  Attached  Product  Accessory  Building1  Municipal  Code 7  Min. Lot Size 3,600 sf 3,600 sf ‐‐8 7,200 sf  Max. Structure Height 32 ft 2,3  32 ft  2,3  28 ft  2,3  28 ft  Max. No. Of Stories 2  2  2  2  Min. Area Per Unit  1,400 sf 1,000 sf  250 sf 1,400 sf  Min. Front Setback  10 ft  10 ft  Garage – 10 ft  Other Structures ‐3 ft. 20 ft  Min. Rear Setback  5 ft 5 ft  2 ft  20 ft  Min. Front/Side Facing Attached  Garage (Carport) Setback  15 ft / 3 ft 5  15 ft / 3 ft  5  ‐‐ 25 ft  Min. Interior/Corner Side Yard  Setback4 5 ft / 5 ft  5 ft  6 / 5 ft  5 ft  6 / 5 ft  5 ft / 10 ft  Min. Building To Building  Setback 6 0 ft 0 ft  0 ft  ‐‐  Max. Wall Height 6 ft 6 ft 6 ft 6 ft  Max. Parking Required  2 garage  spaces plus  0.5 guest  space  2 garage  spaces plus  0.5 guest  space  ‐‐  2 garage  spaces plus  0.5 guest  spaces  Notes:   1. Detached garages/carports, casitas, carriage house units  2. Height is limited to 22' within 150' of the Madison & Avenue 58 R.O.W.  3. Excluding chimneys, porticos other incidental architectural features etc. may exceed max. structure height by up  to 5 feet.  4. AC units, trellis elements, pools, and spas are allowed to encroach into side and rear setback areas within 3’ of  property line.  5. 0’ setback allowed for products, such as duplexes or zero lot line units, that share a common wall.  6. Subject to applicable building code requirements  7. This column compares the project’s proposed development standards in PA II, compared to the development  standards in RL Zones as established in Section 9.50 (Table 9‐2 in Section 9.50.030) of the La Quinta Municipal  Code.  8. ‐‐ = Not Applicable   Consistency Analysis  Height   As demonstrated in Table 4.1‐6, PA II proposes building heights of up to 32 feet (2 stories). Building  heights will exceed the existing zoning code by four feet. However, the residential buildings adjacent  to image corridors along public streets shall be limited to 22 feet in height, to reduce the impact on  4.1  AESTHETICS    Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐50 June 2021  the natural scenic quality viewed from the public rights‐of‐way and maintain the low density suburban  visual character of the area. Buildings beyond 150 feet could be 4 feet higher, but due to distance,  this height increase would be imperceptible from the public rights of way or the surrounding existing  and future development on Avenue 58, Madison Street or Avenue 60.  See Exhibits 4‐1‐4 through 4‐ 1‐13.  Lot Size  The project proposes minimum 3,600‐square‐foot lot sizes for the attached and detached residential  units. Compared to the Municipal Code, the project proposes half the allowed minimum lot size.  However, the proposed minimum area per unit is 1,400 square feet for detached products and 1,000  square feet for attached products. The project proposes similar area per units to the Municipal Code,  however, it reduces the lot size allowed. The perception from surrounding rights  of  way  and  properties could be of more intense development than the project’s surroundings, but the limited  height and landscaping along the perimeter of the project will reduced the perceived impact. The  rooflines visible over the perimeter wall will be of similar character as those in the area, and will not  substantially change the visual character of the area.   Setback  The project proposes reduced setbacks compared to the Municipal Code. Mitigation Measure AES‐1  requires a minimum average 30‐foot setback between the perimeter walls and the adjacent public  rights‐of‐way, consisting of landscaping and sidewalks along the property’s Avenue 58 and Madison  Street frontages (which is 10 feet greater than required for designated visual corridors under the  Municipal Code). The rear setback proposed for PA II is 5 feet, however, the low density residential  units within 150 feet of Avenue 58 and Madison Street will be required to have a minimum setback  of 75 feet from the adjacent public rights‐of‐way. This is indicated as Mitigation Measure AES‐2 and  will reduce impacts to scenic vistas (see discussion a). The residential land use proposed for PA II, in  conjunction with the additional 50‐foot setback in areas within 150 feet from Avenue 58 and Madison  Street, is consistent with the character of the existing residential communities north of Avenue 58  and east of Madison Street.   Conclusion   As demonstrated in Table 4.1‐6, the lot size, and setbacks proposed for the project are not fully  compliant  with  the City’s established  Municipal  Code development  standards  for  Low Density  Residential zones. Product types proposed in the RL zone may include estate compounds, single‐ family detached/attached units, alley loaded homes, and clustered products, so long as the overall  number of allowable units within the PA is not exceeded.   The proposed building heights within the RL zone, and beyond 150 feet from the Avenue 58 and  Madison Street rights‐of‐way, exceed the maximum building height established in the Municipal  4.1  AESTHETICS    Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐51 June 2021  Code; however, the increase of 4 feet would not significantly impact the scenic quality and visual  character of the area, because due to distance, the height increase would be imperceptible from the  public rights‐of‐way or the surrounding existing and future development on Avenue 58, Madison  Street,  or Avenue  60. Additionally,  the  surrounding visual context  is defined by residential  communities with perimeter walls and landscaping. The project will be consistent in design and  massing, similar to the existing residential communities in the area. However, the minimum lot size  proposed for PA II is reduced compared to the surrounding residential communities to allow greater  flexibility for clustering of units and preservation of additional open space and recreational areas. As  previously stated, the perception from surrounding rights of way and properties could be of more  intense development than the project’s surroundings, but the limited height of residential units and  landscaping setbacks  along  the  perimeter  of  the project  will reduce  the  perceived  impact.  Additionally, the 75‐foot setback between the residential structures and the adjacent public rights‐ of‐way along Avenue 58 and Madison Street will also reduce the perceived impact of the residential  buildings. The rooflines visible over the perimeter wall will be of similar character as those in the area,  and will not substantially change the visual character of the area.  Development of PA II would be consistent with the existing residential context in the surrounding  area. The project would not introduce large building masses or inappropriately scaled buildings to the  project site. Therefore, PA II would not result in significant impacts to visual character or scenic  quality.  Neighborhood Commercial ‐ PA I  PA I is currently designated for Neighborhood Commercial use in both the Zoning Ordinance and  Specific Plan 03‐067. Buildings within PA I (approximately 60,000 square feet total) will be one and  two‐stories with an eclectic variety of roof‐forms and secondary mass elements such as porches,  trellises, and brise‐soleil. PA I will occupy 7.7 acres on the northeast corner of the site.      4.1  AESTHETICS    Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐52 June 2021  Table 4.1‐7 PA I Development Standards Comparison  Neighborhood Commercial  Project Max/Min  Municpal Code5  Max. Structure Height 35 ft1,2 35  Max. No. of Stories 2  2  Min. Front Setback 10 ft 10 ft  Min. Rear Setback 10 ft 10 ft  Min. Parking 1/250 ft GFA. 1/250 ft GFA  Max. Building Floor Area in PA I 60,000 SF 25 %6 Min. Building Setback to Avenue 58 25 ft 30 ft  Min. Building Setback to Madison Street 25 ft 30 ft  Min. Setback from Interior Property Line3 0 ft 0 ft  Min. Building/Landscape Setback from Residential PA4  40 ft/20 ft  40 ft/20 ft  Max. Wall Height 6 ft 6 ft  Max. Light Pole Height  25 ft 8 ft  Min. Parking Provided Per Code 1 space per 300 sq  Min. Parking Dimension 9’ X 19’   Min. Bicycle Parking Per Code  Five Bike Parking 7 Min. Golf Cart / NEV Parking Per Code 2   Min. Electric Vehicle Charging Spaces Per Code 2  Notes:  1.  Height is limited to 22' within 150' of the Madison & Avenue 58 R.O.W.  2.  Architectural and roof projections, such as chimneys, spires, finials and similar features not providing habitable or  otherwise unusable space shall be permitted to extend up to fifteen feet above the maximum structure height.  3. Mechanical equipment to have a minimum 3‐ foot setback from interior property lines.  4.  Landscape setback occurs within the building setback.  5. This column compares the project’s proposed development standards in PA I, compared to the development  standards in CN Zones as established in Section 9.90.040 (Table 9‐6) of the La Quinta Municipal Code.   6.  25 % of Planning Area I is 1.9 acres (7.7 acres x 25%). The property proposes a building floor area of 60,000 square  feet, which is approximately 1.4 acres of the site.    7. Five bicycle parking spaces for each tenant having over twenty thousand square feet of gross floor area.  Consistency Analysis  Height   As demonstrated in Table 4.1‐7, the project’s Neighborhood Commercial zone proposes building  heights of up to 35 feet (2 stories). This is consistent with the Municipal Code for Neighborhood  Commercial zones. Additionally, buildings within 150 feet from the Madison Street and Avenue 58  right‐of‐way would not exceed 22 feet in height (consistent with Municipal Code 9.50.020). The  building heights proposed for the Neighborhood Commercial project is compliant with City standards.   Building Floor Area  The project proposes 60,000 square feet of commercial uses on approximately 7.7 acres. Per the  Municipal Code, building floor areas are allowed to occupy  a maximum of 25 percent of the area. The  4.1  AESTHETICS    Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐53 June 2021  project will not exceed the 25 percent maximum building floor area (25 percent of 7.7 acres is 83,853   square feet), therefore, the Neighborhood Commercial project is compliant with City standards  regarding building floor area.   Setback  The project proposes a minimum setback of 25 feet to Madison Street and Avenue 58, whereas the  Municipal Code requires a 30‐foot setback. However, with the building floor area being smaller than  the allowed building floor area in Neighborhood Commercial zones, and the project’s compliance with  building height standards, including those within 150 feet of Image Corridors, the setback reduction  of 5 feet would not result in significant impacts because the combination of the limited building  height, reduced building floor area, and landscaping along the perimeter of PA I will reduce the  perceived impact by allowing more visual relief between buildings, avoiding large masses of buildings.   Conclusion   Due to PA I’s compliance with the Municipal Code, development of Planning Area I would not result  in significant impacts to visual character or scenic quality.   Tourist Commercial ‐ PA III  PA III contains a variety of amenities including: The Wave, retail shops, a boutique hotel, and dining  venues  on approximately  120.8 acres  of  the site. Within  PA III, six (6) subareas are proposed,  identified as PA III‐A through PA III‐G. The subareas include: The Wave Basin, Wave Club, Resort  Residential West and East, the Farm, and Back of House, respectively. See the project description for  the definition of each subarea.      4.1  AESTHETICS    Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐54 June 2021  Table 4.1‐8 PA III Development Standards Comparison  Tourist Commercial III‐A III‐B III‐C III‐D III‐E III‐F III‐G Municipal  Code 9  Min. Lot Size (sf) 20,000 20,000 20,000 3,600 3,600  20,000 20,000 7,200  Max. Lot Coverage 50% 10% 70% 70% 70% 50% 70% 50%  Min. Lot Frontage (ft)  25’ 25’  25’  30’  30’  25’  25’  ‐‐  Min. Livable Area1 (sf)  ‐‐  ‐‐  ‐‐  1,400  1,400  ‐‐  ‐‐  1,400  Min. Accessory  Building Area 2 (sf) ‐‐  ‐‐  ‐‐  300  300  ‐‐  ‐‐  ‐‐  Min. Front Setback 10’ 0’ 10’  10’  10’  10’  10’  20’  Min. Setback from  Walk Streets Or  Sidewalks 3  5’ 0’  5’ 5’  5’ 5’  ‐‐  ‐‐  Min. Setback from  Wave Basin parcel (ft) 0’  ‐‐  0’ 0’  0’  ‐‐  0’  ‐‐  Min. Front Facing  Garage/Carport  Setback  ‐‐  ‐‐  ‐‐  12’  12’  ‐‐  ‐‐  25’  Min. Side Facing  Garage/Carport  Setback  ‐‐  ‐‐  ‐‐  12’  12’  ‐‐  ‐‐  ‐‐  Min. Rear Setback 4  ‐‐  ‐‐  ‐‐  5’ 5’  ‐‐  25’  20’  Min. Interior/Corner  Side Setback 4,5,6 ‐‐  ‐‐  ‐‐  3’/3’  3’/3’  ‐‐  ‐‐  ‐‐  Min. Setback from  Low‐Density  Residential District (ft)  ‐‐  50’  15’  ‐‐  ‐‐  ‐‐  50’  ‐‐  Max. Height 7,8 9  (stories/ft) 40/4 45/4 40/3 30/3  30/3 40/3  30/2 28/2  Min. Bldg. Separation9 6’  0’  15’ 6’  6’ 6’  0’  ‐‐  Max Pole Light Height 25’  80’  25’  ‐‐  ‐‐  40’  40’ 8’  Max. Wall Height 6’  6’ 6’  6’ 6’  6’ 6’  6’  Min. Parking Provided 1.1 per  key  25  employee  spaces  1 per  500 sf  1 per  bedroom  1 per  bedroom  1 per  500 sf  1 per  1,000 sf  2 spaces  per unit  Min. Parking  Dimension 9’ x 19’  9’ x 19’  9’ x 19’9’ x 19’  9’ x 19’  9’ x 19’  9’ x 19’ 9’ x 19’  Notes:  1. Excluding garages, casitas or carriage units  2. Detached garages/carports, casitas, carriage house units  3. Where walk street occurs at rear or side property line, walk street setback shall govern.  4. AC units and other mechanical equipment may encroach within setback up to 3’ from property line.  5. 0’ setback allowed for products, such as duplexes or zero lot line units, that share a common wall.  6. Excluding chimneys, porticos and other incidental architectural features.  4.1  AESTHETICS    Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐55 June 2021  7. Including rooftop deck and terraces (e.g. railings, parapets, furniture, shade structures, umbrellas, stairs, access lifts,  elevator housings, etc.).  8. Subject to applicable building code requirements.  9. This column compares the project’s proposed development standards in PA II, compared to the development  standards in RL Zones as established in Section 9.50 (Table 9‐2 in Section 9.50.030) of the La Quinta Municipal Code.  Additional Notes: III‐A = Resort; III‐B = The Wave; III‐C = Wave Club; III‐D = Resort Residential West; III‐E = Resort  Residential East; III‐F = The Farm; III‐G = Back of House. ‐‐ = Not Applicable   Consistency Analysis  Height   As demonstrated in Table 4.1‐8, the project’s Tourist Commercial (CT) zone proposes building heights  of up to 45 feet (4 stories). Due to the project site’s current zoning designation of Low Density  Residential, RL  development standards  were considered  in  the   analysis  but  impacts on visual  character are evaluated against the existing baseline condition (undeveloped land). Building heights  allowed in the CT zone will exceed the existing zoning code by 17 feet (2 stories). The sub‐planning  area that allows this building height is PA III‐B, The Wave. Building heights of up to 45 feet would be  located at a minimum of 200 feet from the south‐lying properties. Moreover, this Planning Area is  separated from Avenue 58 by 2,600 feet, Madison Street by 1,500 feet and Low Density Residential  land uses, and will not be readily visible from the perimeter roadways due to the perimeter walls,  landscaping,  and  low  density  residential  units,  which  are consistent  with  the surrounding  communities, as shown in Exhibits 4.1‐4 through 4.1‐13. Therefore, the 45‐foot structures will not  significantly impact the scenic quality viewed from Avenue 58, Madison Street, and the surrounding  properties would not be significantly impacted by the development of 45‐foot buildings within this  Planning Area. In addition to PA III‐B, PA III‐A, III‐C, and III‐F propose building heights of up to 40 feet.  However, these sub‐planning areas are located between 1,200 feet to 3,300 feet from the  surrounding rights of way. The table below indicates the approximate distances of PA III‐A, III‐C, and  III‐F to Avenue 58, Madison Street, and Avenue 60.   Table 4.1‐9 Sub‐Planning Area Distances from Rights‐of‐Way   Sub‐Planning Area  Right‐of‐Way III‐A  III‐C  III‐F  Avenue 58 3,000 ft. 2,300 ft. 2,500 ft.  Madison Street 2,100 ft.   3,300 ft. 1,200 ft.  Avenue 60 1,400 ft. 2,700 ft. 2,200 ft.  *Distances were measures from sub‐planning area property line (per the TTM)  for a conservative distance, since it is unlikely that the structures with the  maximum height will be located at the sub‐planning area property line.   4.1  AESTHETICS    Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐56 June 2021  As indicated in the table above, the sub‐planning areas within PA I II  a re  located a t  extended  d istances   from the surrounding rights‐of‐ways such that the proposed buildings within PA III will not be visible  to motorists or pedestrians traveling on the public roadways. PA III is situated in the western and  southwestern portion of the project site, will not be visible to the surrounding properties and public  rights‐of‐way. Therefore, the visual character would not be impacted.   Planning Area III‐G occupies approximately 26.5 acres of land in the southern portion of the project  site. PA III‐G is proposed for Back of House operations, which would include unprogrammed gathering  and staging space for temporary equipment and permanent support facilities. PA III‐G is the closest  sub‐planning area (within PA III) to surrounding development. Currently, the visual character in PA III‐ G is defined as vacant, desert land, similar to the entire project site. The temporary and permanent  structures proposed during operation of PA III‐G will affect the scenic quality depending on the event  and temporary facilities provided. The proposed temporary facilities would include portable toilets,  shade structures, tenting, and catering equipment during events. These uses would temporarily  impact  the scenic  quality  if visible from  Avenue  60. However, these facilities  will  not  remain  permanently onsite. The Back of House sub‐planning area will also house up to 12,000 square feet of  necessary permanent support facilities for maintenance, service and administrative operation of the  Wave Basin and resort, including employee parking. These permanent structures proposed in PA III‐ G would occupy only approximately 12,000 square feet of the 26.5‐acre sub‐planning area. The  permanent facilities would occupy approximately 1 percent of PA III‐G, which is a small portion of the  site. The remainder of the site would be open space. Since the permanent facilities would occupy a  small portion of the site, and the additional facilities would be temporary in nature, the proposed  improvements to PA III‐G is not considered to significantly impact the scenic quality and visual  character of the site when viewed from surrounding properties and Avenue 60. PA III‐G would  implement appropriate setbacks of the facilities in order to avoid impacts to surrounding properties.  Therefore, PA III‐G would not significantly impact the visual character and scenic quality of the area.   Pole Height  PA III proposes 80‐foot high light fixtures. The 80‐foot light fixtures proposed for the project would  be located around the Wave Basin (in PA III‐B), to illuminate the recreational facility during the  evenings. The project proposes seventeen (17) 80‐foot lights, separated approximately 20 feet from  each other. The proposed 80‐foot‐high light poles’ mass will not significantly block the scenic vistas  of Coral Mountain and the Santa Rosa Mountains, due to their location in the property and their small  structural mass. See discussion a.) for further analysis. As determined in discussion a.) the light poles  will not be visible from public rights‐of‐way due to their distances from the public roads. Therefore,  they will not affect the visual character during daylight hours. I n order  to  assure t hat  l ighting does not  result in significant nighttime impacts, and consistent with LQMC, Mitigation Measure AES‐3 requires  that  lights operate only from dusk to 10 PM.. Therefore, with the implementation of mitigation  4.1  AESTHETICS    Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐57 June 2021  measures, the light and light poles will have less than significant impacts on visual character and  scenic quality.    Lot Coverage   The  project  proposes increased lot coverage for  PA  III‐C,  III‐D,  III‐E, and  III‐F,  compared  to the  Municipal Code. However, impacts to visual character will be less than significant due to the Planning  Area’s distance from surrounding uses, internal isolation from the lower density residential uses, and  separation by open space to the south, as well as the perimeter walls, landscaping and enhanced  setbacks as described above.  As previously determined, sub‐planning areas III‐C and III‐F are located  between 1,200 feet and 3,300 feet from the surrounding public roads and will not impact the visual  character due to their distances from the surrounding roadways. Sub‐PAs III‐D and III‐E are also  located at great distances from public roads, and therefore, the operation of PA III will not result in  impacts to visual character since they will not be viewed from the surrounding public rights‐of‐way.  The distances are indicated in the table below.   Table 4.1‐10 Sub‐Planning Area Distances from Rights‐of‐Way   Sub‐Planning Area  Right‐of‐Way III‐D  III‐E  Avenue 58 2,100 ft. 3,300 ft.  Madison Street 2,100 ft.   1,300 ft.  Avenue 60 2,000 ft.  840 ft.  *Distances were measures from sub‐planning area property line (per the TTM)  for a conservative distance.   The southern‐most sub‐planning area within PA III includes PA III‐G, the Back of House. As previously  stated, PA III‐G will be utilized primarily as open space, with 12,000 square feet of permanent  structures, as well as temporary facilities during events. PA III‐G acts as an open space area providing  additional separation  between  the  proposed uses, and  the existing uses  south  of  the project.  Therefore, the increased lot c overage in portions of Planning Area III will result in less than significant  impacts.  Conclusion   As shown in Table 4.1‐8, the building heights, pole heights, and lot coverage proposed for PA III are  not fully consistent with the City’s established Municipal Code development standards. However, as  described above, the building and lighting height standards allowed under the proposed Specific Plan  are located at the center of the site, and will neither be visible from outside the project, nor impact  the viewsheds surrounding the project. The visual character of the project will be represented by a  perimeter landscaped parkway and wall, and single family homes inside that wall.  The development  4.1  AESTHETICS    Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐58 June 2021  features in PA III do no abut public streets, will be out of public view, and will have less than significant  impacts on the visual character of the area.    Parks and Recreation ‐ PA IV  PA IV is intended to accommodate low‐impact active and passive recreation activities, such as hiking  and biking trails, and ropes course and zipline on approximately 23.6 acres. PA IV occurs on the  southwestern corner of the site, and includes Coral Mountain.  Table 4.1‐11 PA IV Development Standards Comparison   Parks and Recreation Max./Min. Municipal Code1 Min. Building Site ‐‐ ‐‐2  Min. Lot Frontage ‐‐  ‐‐  Max. Structure Height  12 ft 28 ft  Max. Height ‐ Ropes Course/Zipline 50 ft ‐‐  Max. Height – Other Recreational Equipment  20 ft  ‐‐  Max. Building Coverage in PA IV 5,000 sf  ‐‐  Max. Number of Stories 1 2  Min. Setback from Property Line 10 ft  0 ft  Notes:  1. This column compares the project’s proposed development standards in PA II, compared  to the development standards in PR Zones as established in Section 9.130 (Table 9‐9 in  Section 9.130.010) of the La Quinta Municipal Code.  2. ‐‐ = Not Applicable   Consistency Analysis  Height   As demonstrated in Table 4.1‐11, PA IV proposes structure heights of up to 50 feet associated with  the ropes course. Additional structures associated with PA IV would be a maximum of 12 feet, and  one story. Structure heights allowed in the PR zone, as defined in the Municipal Code, are 28 feet (2  stories). Furthermore, structures are limited to a total of 5,000 square feet within this 23.6 acre  planning area, meaning that building mass will be imperceptible in this planning area. Although the  Specific Plan allows for heights of 50 feet in this PA, that limit is allowed only for the ropes course,  and will consist of climbing features and other components of the  r opes  course  t hat  are  s mall  in  s cale.  Therefore, although development standards allowed for PA IV will  e xceed  o r  c hange  z oning  s tandards   in the PR zone, these changes will not substantially alter the visual character of PA IV and the  surrounding areas, and impacts are expected to be less than significant.  Conclusion   According to the LQMC, permitted uses  within  PR  zones  include public parks,  lakes, passive  recreational facilities, clubhouses and community pools, and public tennis clubs. PA IV would be an  4.1  AESTHETICS    Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐59 June 2021  open space area with maximum building heights of 12 feet (1 story) for up to 5,000 square feet of  building area, as compared to the allowed building heights of 28 feet (2 stories). PA IV would develop  a 50‐foot zipline and ropes course, which will result in small, non‐intrusive course elements in the PA.  The limitations in developed area in PA IV will result in less than significant impacts to the scenic  quality and visual character of the area. Impacts to scenic quality and visual character would be less  than significant.   Design Features   The project proposes a mixed‐use project that recognizes and responds to the natural and aesthetic  character of the property, with multiple resort and recreational amenities.   All proposed development within the project area is required to be cohesive and complementary to  the adjacent land uses by incorporating improvements such as landscaping and block walls along the  perimeter of the project.  In order to ensure visual consistency throughout the project area, the  project will include shared design guidelines for building materials, roof products, building massing  and scale, and walls and fences throughout the project. For example, the Planning Areas are proposed  to  include high‐performance materials with sustainable attributes;  natural  stone, stucco,  architectural concrete,  pre‐finished  metal panels, cementitious panels  or siding, and  thermally‐ modified wood siding may be utilized as the finish material for vertical surfaces in a range of natural  colors which complement the desert landscape. Shared design guidelines within Planning Areas I, II,  III and IV are established in the Coral Mountain Resort Specific Plan to maintain visual consistency  and scenic quality throughout the project property.  As discussed in detail above, the proposed project is consistent with the visual character and scenic  quality of the a rea, which is characterized by residential developments, golf courses, open space, and  commercial land uses. The project’s perimeter landscaping, block wall, and the entry points will be  similar in appearance and quality to the existing communities to the north, east, and south. The  residential and resort uses within the project will be subject to the regulations outlined within the  Specific Plan. It will be consistent with the prevailing desert‐themed architectural styles of other  resort and residential developments in the City, including the gated residential communities to the  north, Andalusia Country Club to the east, and gated residential communities to the south. Impacts  associated with visual character and scenic quality will be less than significant.  Off‐Site Improvements   The project is also required to make offsite site improvements for electrical power to the site. These  improvements would take place within IID’s existing substation yard on Avenue 58 and in the right‐ of‐way on Avenue 58 between Andalusia and PGA West. Construction of the transformer at the  substation would be entirely consistent with other substation components, and would occur behind  the walls of the existing substation. The conduit and line extensions will occur entirely below Avenue  4.1  AESTHETICS    Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐60 June 2021  58 and will not be visible. Overall, the required off‐site improvements will have no impact on visual  character or scenic quality.  d.  Create a new source of substantial light or glare which would adversely affect  day or nighttime views in the area?   The development site for the proposed project occurs on approximately 386 acres of vacant land with  scattered v egetation  throughout. T he  p roject s ite  d oes  n ot curr ently have existing sources of lighting.  Presently, existing sources of fixed nighttime lighting in the project vicinity can be attributed to the  existing residential areas l ocated north, east and south of the site. The gated residential communities  north and east of the project contribute to low‐intensity lighting, which includes wall‐mounted,  downward‐oriented fixtures in the patio, side, and front yards of the homes. The gated entries for  these residential communities are also dimly lit, as well as the exterior sidewalks, which include small  spotlighting on landscaping and along the paved pathways. The residential community east of the  project site, Andalusia Country Club, includes lighting for the entry guard house and landscaped street  frontages. Residential properties and associated structures are located south of the project. These  residential dwellings include low‐intensity lighting, similar to those previously described. A residential  community has been partially developed and abandoned south of the proposed project and south of  Avenue 60. This community will have light fixtures similar to the residential properties north of the  project site. Coral Mountain and open space areas lie west of the project site. These areas do not  currently emit light. Additionally, the vacant properties surrounding the project property (to the  north, south, and west) do not contribute to the area’s existing ambient lighting. Street lighting (i.e.  light posts) do not occur on the adjacent roadways to the project site. The closest signalized traffic  intersection is located approximately one‐mile north of the subject site, at the Madison Street and  Airport Boulevard intersection.   Proposed project access would be located from two entry points at Avenue 58 (north), two entry  points on Madison Street (east), and one entry point on Avenue 60 (south). The northern entries and  one of the western entries will provide access to the Neighborhood Commercial in PA I. The second  entry point on Madison Street will provide the primary access to the balance of the site. The Avenue  60 entry will provide additional access to the site. The proposed entries and landscape improvements  to the Avenue 58 and Madison Street frontages will incorporate a uniform landscape and lighting plan  outside of the perimeter walls that conforms to standards for City designated image corridors. The  light fixtures will accentuate the proposed signage, trees, and other landscaping features, making  them compatible with the landscaped center medians along Madison Street and the developed gated  communities surrounding the project site. For purposes of nighttime safety, the proposed parking  lots, gated entry points, common areas, courtyards, and pedestrian paths are also expected to include  the appropriate levels of illumination consistent with the City’s Municipal Code. Outdoor lighting in  PA I, II and IV would comply with the standards in La Quinta Municipal  Code (LQMC)  Section  4.1  AESTHETICS    Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐61 June 2021  9.100.150, which requires all exterior lighting to be fully or partially shielded. Fully shielded means  the fixture shall be shielded in such a manner that light rays emitted by the fixture, either directly  from the lamp or indirectly from the fixture, are projected below a horizontal plane running through  the lowest point on the fixture where light is emitted, thus preventing the emission of light above the  horizontal. Partially shielded is when the fixture is shielded in such a manner that the bottom edge of  the shield is below the plane centerline of the light source (lamp), minimizing the emission of light  rays above the horizontal. All exterior lighting shall be located and directed so as not to emit light on  adjacent properties. Onsite lighting within PA I, PA II and PA IV will result in lighting levels consistent  with those of surrounding developments and the requirements of the Municipal Code, and will be  less than significant.   Parking lot lighting shall comply with standards stated in Section 9.100.150 and Section 9.150.080 of  the City Municipal Code, and will only occur in PA III and PA I. In addition to complying with these  standards, the proposed landscaping treatment will act as a visual screen to further attenuate the  visibility of light fixtures from the existing back yards of homes and other surrounding vantage points  that may be sensitive during the evening hours.   80‐foot‐high light poles are proposed in Planning Area III‐B (the  W ave  B asin), i n  t he  s outhwest  p ortion   of the project. PA III‐B is located approximately 700 feet north of Avenue 60, 200 feet east of (vacant  and developed) residential estate lots, 1,500 feet east of Madison Street, and 2,600 feet south of  Avenue 58. The light and glare from the 80‐foot light poles may be visible to the residents of the  estate lots located east of PA III‐B, and motorists on Avenue 60. Therefore, a Lighting Analysis was  prepared to analyze the projected lighting impacts of the 80‐foot light fixtures surrounding the Wave  Basin (Appendix B). Exhibit 4.1‐14, Lighting Analysis Light Direction, illustrates the orientation of the  lights on the Wave Basin facility. The location and orientation of the lights were established and  designed to efficiently illuminate the Wave Basin, while avoiding spillage of light onto the surrounding  areas, which is illustrated in Exhibit 4.1‐15, and discussed below.   According to the Lighting Analysis, the recreational lighting in PA III‐B would reach a maximum of 35‐ foot‐candles. However, this will only be directed or located over the Wave Basin facility. Light spilling  from the 80‐foot lights will not occur outside (horizontally or vertically) of PA III‐B, based on the  Lighting Analysis, and displayed in Exhibits 4.1‐15 and 4.1‐16. This is due to the directional orientation  of the lights, which is downward and toward the Wave Basin, as indicated in Exhibit 4.1‐14. In Exhibit  4.1‐15 and 4.1‐16, the black “0” represents a rounded value of 0 foot‐candles (e.g., 0.5 foot‐candles  or below), and the red “0” represents no perceived light.  According to the Lighting Analysis and Exhibits 4.1‐15 and 4.1‐16, the proposed 80‐foot lighting  facilities will not emit light outside of Planning Area III‐B. Foot‐candles outside of PA III‐B are projected  to be 0 footcandles, and therefore, are not projected to impact the surrounding off‐site proposed and  existing uses.   4.1  AESTHETICS    Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐62 June 2021  Additionally, the onsite properties adjacent to the proposed Wave Basin, such as the proposed r esort  residential units allowed in this area of the Specific Plan, will not be significantly impacted by the light  produced by the Wave Basin. Exhibit 4.1‐17 illustrates the footcandles emitted by the proposed light  facilities in relation to the surrounding onsite land uses proposed for the project. Per the exhibit, a  majority of the footcandles on lots that adjoin the Wave Basin are “0”, which includes the rounded  value of 0 foot‐candles (black) and no perceived light (red). The frontage of two onsite lots located  near the southern portion of the Wave Basin facility (PA III‐E) would perceive up to 1 footcandle of  light. One foot‐candle is equivalent to the light emitted during twilight, while a full moon at night  produces 0.01 foot‐candle. For additional reference, lights included at building frontages and entries  typically produce 2‐foot candles. The requirements established in Section 9.100.150 of the LQMC  establishes that exterior lighting shall be located and directed so as to not shine directly on adjacent  properties. In this case, light will be directed downward onto the Wave Basin, and not at the adjacent  properties. Additionally, appropriate shielding and filtering of outdoor light fixtures are required in  the municipal code. The 1 footcandle emission experienced by two proposed onsite lots is not  considered significant due to the limited amount of light (less than light produced during twilight) and  the fact that these lots are intended to interact with the Wave Basin and other resort uses, as opposed  to low density residential communities. Therefore, the impacts of the Wave Basin lighting will be less  than significant to the onsite properties.   Per Section 9.100.150 of the LQMC, the illumination of outdoor recreational facilities, public and  private, (i.e. the Wave) is exempt from the requirements of this section with the following limitations:  the light fixtures for outdoor recreational facilities shall meet the shielding requirements in the  Municipal Code; and no such outdoor recreational facility shall be illuminated by nonconforming  means after 10:00 p.m. except to conclude a specific recreational or sporting event or any other  activity conducted at a ballpark, outdoor amphitheater, arena, or similar facility in progress prior to  10:00 p.m. Because the operation of the project is governed by the Specific Plan rather than the  Municipal Code, and in order to assure that the operation of the Wave Basin will conclude at 10:00  p.m., compliant with the recreational operational hours allowed by the City of La Quinta, Mitigation  Measure AES‐3 has been added. Therefore, with the implementation of Mitigation Measure AES‐3,  impacts will be less than significant.    The project‐specific Lighting Analysis performed a heat map visualization showing glare from the  fixtures in candela. Exhibit 4.1‐18, Projected Glare, illustrates the maximum candela an observer  would see when facing the brightest light source from any direction. High glare (150,000 or more  candela) would only occur in within the footprint of the Wave Basin facility. Significant glare (25,000  to 75,000 candela) is equivalent to high beam headlights of a car, and minimal to no glare (500 or less  candela) is equivalent to a 100‐watt incandescent light bulb. Per the Lighting Analysis, minimal to no  glare would be perceived more than 150 feet from the Wave Basin. Exhibit 4.1‐18 shows the Wave  Basin, where the light purple line indicates 150‐foot from the “basin edge”, and the light purple dotted  4.1  AESTHETICS    Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐63 June 2021  line indicates a 95‐foot minimum from the “wave side”. The “basin  e dge” i s  the  side  o f  the  Wave  B asin   facility that is closest to PA IV, and PA III G (Back of House). The “wave side” is the area closest to PA  III A, C, D, and E. As indicated in the exhibit glare generated from the “wave side” would not exceed  more than 95 feet from the wave side. As indicated in Exhibit 4.1‐19, Projected Glare Overlay, the  glare emitted from the light facilities is anticipated to extend to the resort residential dwellings  immediately adjacent to the Wave Basin facility. Glare perceived at these locations will be between 0  to 50,000 candela, depending on viewing location.  As discussed above, these resort residential units  are designed and intended to interact with the Wave Basin and other resort uses, such that some  light and glare spillage is deemed acceptable for these units.  The lighting and glare of the proposed 80‐foot light fixtures will be contained within the Planning Area  boundaries. Due to the direction and orientation of the proposed poles, which is downward and  towards the Wave Basin, the light and glare generated from the fixtures would result in less than  significant impacts. Views of Coral Mountain, the local scenic resource, may be minimally impacted  by the light fixtures depending on location and viewpoint of an individual. For example, for someone  standing immediately adjacent to the Wave Basin, views of Coral Mountain will be obstructed by the  lights and glare emitted from the light fixtures; whereas someone standing further from the Basin  would be less affected by the light and glare of the fixtures. However, as determined previously and  illustrated in Exhibits 4.1‐15 through 4.1‐18, the project will not result in substantial light and glare  that would adversely affect the nighttime views in the area. Additionally, implementation of  Mitigation Measure AES‐3 ensures the operational hours of the recreational lighting fixtures will  comply with the City established operational hours, per Section 9.100.150 of the La Quinta Municipal  Code. The Wave Basin will operate until 10:00 p.m., and lights will be turned off at that time. Thus,  operation of the Wave Basin will not result in significant impacts to daytime or nighttime views in the  area because the lighting is oriented directly onto the Wave Basin, complies with all Municipal Code  requirements for lighting, and avoids any spillage of light or glare outside of the planning area.   High‐performance  building  materials  such as  natural  stone, stucco,  architectural  concrete, pre‐ finished metal panels, cementitious panels or siding, and thermally modified wood siding may be  utilized as part of the design of the project buildings. These materials are non‐reflective, and glare  from project structures would be less than significant.   Large expanses of high‐performance aluminum, wood, wood‐clad, or oxidized steel and operable  door systems scaled to the interior space as well as adjacent covered exterior  space are  also  encouraged throughout the project. These will be painted or appropriately colored as a part of  building design. The color of roofing materials shall conform to a range of lighter tones, such as gray,  beige, white, sand, and taupe to reduce heat gain and be compatible with the desert landscape,  therefore, avoiding  unnatural  and  bright  building  facades  and preventing daytime glare. The  proposed structures are expected to have natural and light finishes (including white) combined with  4.1  AESTHETICS    Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐64 June 2021  earth‐tones  that do not  have highly  reflective properties or other  conditions  that  would cause  substantial daytime or nighttime glare.   The use of photovoltaic (PV) panels is also required within the project. By nature, PV panels are  designed  to  absorb as  much of  the  solar  spectrum as  possible in order to convert sunlight to  electricity. Glare from the solar panels will not be significant because they do not create a substantial  amount of glint (a momentary flash or bright light) and glare (a reflection of bright light for a longer  duration). Solar panels are constructed of dark‐colored (blue or black) materials and are covered with  anti‐reflective coatings, and are designed to absorb, rather than reflect, solar radiation. Therefore,  impacts would be less than significant.     N.T.S. MSA CONSULTING, INC. > PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING 34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270 760.320.9811 msaconsultinginc.com CORAL MOUNTAIN RESORT ENVIRONMENTAL IMPACT REPORT EXHIBIT 4.1-14 LIGHTING ANALYSIS LIGHT DIRECTION N.T.S. MSA CONSULTING, INC. > PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING 34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270 760.320.9811 msaconsultinginc.com CORAL MOUNTAIN RESORT ENVIRONMENTAL IMPACT REPORT EXHIBIT 4.1-15 LIGHTING ANALYSIS HORIZONTAL (FOOT CANDLE) N.T.S. MSA CONSULTING, INC. > PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING 34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270 760.320.9811 msaconsultinginc.com CORAL MOUNTAIN RESORT ENVIRONMENTAL IMPACT REPORT EXHIBIT 4.1-16 LIGHTING ANALYSIS VERTICAL (FOOT CANDLE) 12812913013112712612510710610510410310212412312212112011311211111010910810110099989796959489798081828384855643424140393844454647495051525354556364652526272848379366676869144144STREET "M"STREET "A"STREET "E"STREET "J"STREET "K"STREET "N"STREET "O"STREET "D"STREET "P"STREET "L"57 58 59 60 61 62143STREET "E"888786N.T.S.CORAL MOUNTAIN RESORTENVIRONMENTAL IMPACT REPORTEXHIBIT4.1-17PHOTOMETRIC OVERLAYMSA CONSULTING, INC.> PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270760.320.9811 msaconsultinginc.com N.T.S. MSA CONSULTING, INC. > PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING 34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270 760.320.9811 msaconsultinginc.com CORAL MOUNTAIN RESORT ENVIRONMENTAL IMPACT REPORT EXHIBIT 4.1-18 PROJECTED GLARE N.T.S. MSA CONSULTING, INC. > PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING 34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270 760.320.9811 msaconsultinginc.com CORAL MOUNTAIN RESORT ENVIRONMENTAL IMPACT REPORT EXHIBIT 4.1-19 PROJECTED GLARE OVERLAY 4.1  AESTHETICS    Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐71 June 2021  Cumulative Impacts  Cumulative impacts are those resulting from past, present, and reasonably foreseeable future actions,  combined with the potential visual impacts of this project. Visual resources in La Quinta at buildout  of the General Plan were considered to determine the extent to which the project would impact the  resources, consistent the CEQA Guideline 15130(b)(1)(B) approach of using a summary of planned  growth projections in an adopted plan. General Plan and zoning policies and standards relating to  aesthetic resources and lighting were also analyzed.   The project site’s current land use designations include Low Density Residential, General Commercial,  and Open Space Recreational.   As determined in this analysis of project impacts to aesthetic resources, the project would result in  impacts to the existing views of scenic resources, however, the project‐building heights and setbacks  would be established to minimize those impacts. Additionally, the project proposes residential and  resort uses that are typical in the City of La Quinta. Furthermore, the existing context of the  surrounding area includes residential communities.   The project site, which is currently undeveloped and vacant, provides largely unobstructed views of  Coral Mountain and the Santa Rosa Mountains from public rights‐of‐ways. As determined throughout  this analysis of project impacts on aesthetic resources, the development of the proposed project will  result in impacts to existing views of Coral Mountain. The project’s proposed perimeter wall and  landscaping,  as  well  as structures  adjacent to  the  rights‐of‐way  would  result  in  full  and  partial  obstruction of Coral Mountain depending on viewpoint from the public roads. This is typical of design  in the City of La Quinta, where public views are partially or briefly obstructed by development. The  project  will comply  with  the City  standards  and  guidelines regarding  building  heights  in Image  Corridors within 150 feet of Avenue 58 and Madison Street, as required by the La Quinta Municipal  Code, in order to reduce impacts to scenic resources, Coral Mountain and the Santa Rosa Mountains.  Additionally, the La Quinta General Plan outlines various goals, policies and standards for land use  categories, community design features, and building architecture, that impact the visual character of  the City. The project’s partial obstruction of views of Coral Mountain, principally the lower slopes, will  contribute to cumulative impacts to scenic resources resulting from development on vacant sites  throughout La Quinta. The project, and other projects planned and permitted by the General Plan,  will obstruct the foothills of the Santa Rosa range, but generally, due to the height limitations included  in the Municipal Code and the policies and programs of the General Plan, will preserve the views of  the mid‐range slopes and peaks of the Santa Rosa Mountains. As a City‐wide visual resource, the  cumulative impacts associated with obstructed views of the Santa Rosas are expected to remain less  than significant with build out of the General Plan, as the overall view of the range will remain visible  throughout the City.   4.1  AESTHETICS    Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐72 June 2021  Coral Mountain is a locally significant visual resource that is currently visible only from certain  viewpoints in  the  immediate  area of  the  proposed project.  The views of  Coral  Mountain  from  properties to the west and south of the proposed project, including views from the existing Quarry  development, and future projects further south, will be unaffected by either the proposed project or  cumulative development in this part of the City, because of the open space land use designations  applied to lands immediately adjacent to and including Coral Mountain to the west and south of the  project  site.  Therefore, although  views  of Coral Mountain  will be significantly impacted  by  the  proposed  p roject, c umulative  i mpacts  a ssociated  w ith  t his  s ceni c resource will be less than significant,  because its visibility will be preserved from other public and private vantage points within and  surrounding the City. Cumulative visual impacts associated with Coral Mountain, therefore, are  expected to be less than significant.  Development of vacant areas throughout the City of La Quinta will diminish the number of areas that  provide largely unobstructed views of the scenic vistas viewed along public rights‐of‐ways. Typically,  vacant  l ots, s ince  t hey  do  n ot  h ave  buildings  o r  associated  s tr uctures, allow motorists and pedestrians  to view the natural landscape without obstructions. The development of these vacant lots would  result in the removal of the opportunities for scenic viewsheds. Future development in the City would  be required to abide by the standards of the Municipal Code or future Specific Plans. Review of these   projects for consistency with goals, policies and programs established in the General Plan will occur  as projects are proposed. Build out of the General Plan is expected to have less than significant  impacts on visual character due to the impositions of these regulations.  Cumulative impacts associated with light and glare will result from further development of vacant  land as the City continues to build out. The same standards requiring limited lighting, directional and  screened  lighting, and  the prohibitions  associated  with  high‐intensity  lighting included  in the  Municipal Code will be applied to future projects, as they are proposed. The implementation of these  standards and requirements is designed specifically to minimize the impacts of light and glare on  adjacent properties and throughout the City. Therefore, although lighting levels will increase as  development occurs in the City, the cumulative impacts of light and glare are expected to be less than  significant at General Plan build out.   Mitigation Measures   AES‐1  The perimeter walls around the low density residential planning areas shall be setback from  the Madison Street and Avenue 58 public rights‐of‐way by a minimum average of 30 feet (10  feet more than required under the LQMC), which shall be confirmed through t he C ity’s review   and approval of final perimeter wall and landscape plans to reduce impacts to existing views  of Coral Mountain and the Santa Rosa Mountains.  4.1  AESTHETICS    Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐73 June 2021  AES‐2  All residential structures shall be setback by a minimum of 75 feet from the Madison Street  and Avenue 58 public rights‐of‐way to reduce impacts to existing views of Coral Mountain and  the Santa Rosa Mountains.   AES‐3  The operation of the Wave Basin will be limited to the hours of 7:00 a.m. to 10:00 p.m., and  the lighting will only be permitted between dusk and 10:00 p.m. to ensure compliance with  the City’s outdoor lighting requirements (LQMC 9.100.150).  Level of Significance after Mitigation  Through compliance with the proposed Specific Plan design guidelines and existing City of La Quinta  ordinances and requirements, as well as the implementation of Mitigation Measure AES‐1, AES‐2,  and AES‐3, development of the project would result in less than significant impacts to aesthetic  resources, with t he  e xception  o f i mpacts t o s cenic  vistas of  th e Santa Rosa range and Coral Mountain.   As t o that i mpact, even w ith i mplementation o f  a ll  feasible  m itigation as described above, the project  will have significant and unavoidable impacts to these scenic resources.  Approval of the proposed  project will require adoption of Findings and a Statement of Overriding Considerations.  Resources   1. State Scenic Highways, Caltrans, website https://dot.ca.gov/programs/design/lap‐landscape‐ architecture‐and‐community‐livability/lap‐liv‐i‐scenic‐highways, accessed April 2020.   2. Streets and Highways Code – SHC; Division 1. State Highways, Chapter 2. The State Highway  System,  Article 2.5  State Scenic Highways, California Legislative Information,  https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displayText.xhtml?lawCode=SHC&division=1. &title=&part=&chapter=2.&article=2.5., accessed May 2020.  DRAFT ENVIRONMENTAL IMPACT REPORT  Coral Mountain Resort, La Quinta CA  4.2 Air Quality  Coral Mountain Resort Draft EIR   4.1‐1  May 2021  Air Quality  Introduction  The purpose of this section is to discuss the existing air quality setting in the Coachella Valley and  analyze the potential impacts resulting from implementation of the proposed  project. The air quality  principles,  descriptions and supporting  analysis rely  on  the relevant background  research and  information made available in various public regulatory and reference documents cited throughout  this section. Reference documents include pertinent sections of the Federal Clean Air Act (CAA); Final  2016  Air  Quality  Management  Plan (AQMP), by  South  Coast  Air  Quality  Management  District  (SCAQMD), March 2017; Final 2003 Coachella Valley PM10 State Implementation Plan (CVSIP), by  SCAQMD,  August  2003; Analysis  of  the  Coachella  Valley  PM10  Redesignation  Request  and  Maintenance Plan, by the California Air Resources Board, February 2010; Draft Coachella Valley  Extreme Plan for 1997 8‐Hour Ozone Standard, by SCAQMD, September 2020; Coachella Valley  Extreme Area Plan for 1997 8‐Hour Ozone Standard, Public Consultation Meeting Presentation by  SCAQMD, September 2020; Coachella Valley Extreme Area Plan for the 1997 8‐Hour Ozone Standard  Fact Sheet, by SCAQMD, September 2020; and sections of the SCAQMD Rule Book cited throughout  this section.  At the project‐specific level, the analytical and quantitative findings are based on the Coral Mountain  Specific Plan Air Quality Impact Analysis (AQIA), prepared by Urban Crossroads on November 12, 2020  and revised on May 25, 2021. The purpose of the AQIA was to evaluate the potential impacts to air  quality associated with construction and operation of the proposed project, and in doing so, identify  any necessary mitigation measures for complying with the thresholds established by SCAQMD. The  AQIA relied on the most current version of the California Emissions Estimator Model™ (CalEEMod)  Version  2016.3.2, which serves  as an  adopted  platform  to quantify construction  emissions and  operational emissions from land development projects.  The software is designed to calculate criteria  pollutants and greenhouse gas emissions using widely accepted methodologies from project‐specific  and accepted default data inputs. Sources of these methodologies and default data include, but are  not limited to, the United States Environmental Protection Agency (USEPA) AP‐42 emission factors,  California Air Resources Board (CARB) vehicle emission models, studies commissioned by California  agencies such as the California Energy Commission (CEC) and CalRecycle. The AQIA documentation  referenced herein is provided in the Appendices of this Draft EIR (Appendix C). Please consult Chapter  9.0 for a glossary of terms and acronyms used in this Draft EIR.     4.2 AIR QUALITY  Coral Mountain Resort Draft EIR   4.1‐2  June 2021  Existing Conditions  Regional Air Basin Conditions  The project site and its Coachella Valley regional context are situated within the Riverside County  portion  of the  Salton  Sea  Air Basin  (SSAB),  under jurisdiction of the South Coast Air Quality  Management  District  (SCAQMD).  The  SSAB is  aligned in a northwest  to southeast orientation  stretching from  Banning Pass  to the  Mexican border.   The regional climate, as  well  as the  temperature, wind, humidity, precipitation, and amount of sunshine significantly influence the air  quality in the SSAB. The climate of the Coachella Valley is a continental, desert‐type climate, with hot  summers, mild winters, and very little annual rainfall.  Precipitation in the Coachella Valley averages  3.6 inches per year, which is 65% to 75% less annual precipitation than western portions of Riverside  County and the coastal counties in Southern California. The region has no defined rainy (wet) season,  considering that convective rainfall events (summer thunderstorms) make up a large portion of  Whitewater River Region  annual  rainfall,  in  contrast  to  the general  winter precipitation  that  dominates rainfall events in western Riverside County and the coastal plains.  When storms occur,  they tend to be discrete convective cells, and feature short but intense rainfall, typical of monsoonal  thunderstorms; individual storm events typically are localized and rarely affect the entire drainage  network. Temperatures tend to exceed 100 degrees Fahrenheit (°F), on the average, for four months  each year, with daily highs near 110 °F during July and August. Summer nights are cooler with  minimum temperatures in the mid‐70s.  During the winter season, daytime highs are quite mild, but  the dry air is conducive to nocturnal radiational cooling, with early morning lows around 40 °F.    The  Coachella  V alley  f loor  i s e xposed  t o  f requent  g usty  w inds.  The flat terrain of the valley and strong  temperature  differentials,  created  by  intense solar  heating, produce  moderate winds and  deep  thermal convection.  Wind speeds exceeding 31 miles per hour (mph) occur most frequently in April  and May.  On an annual basis, strong winds (greater than 31 mph) are observed 0.6 percent of the  time and speeds of less than 6.8 mph account for more than one‐ half of the observed winds.   Prevailing winds are from the northwest through southeast, with s econdary  f lows  f rom  t he  s outheast.  The strongest and most persistent winds typically occur immediately to the east of Banning Pass,  which is noted as a wind power generation resource area.  Aside from this locale, t he  w ind  c onditions   in the remainder of the Coachella Valley are geographically distinct.  Portions of the SSAB experience  surface inversions almost every day of the year.  Inversions in the SSAB are attributed to strong  surface heating, but are usually broken, allowing pollutants to disperse more easily.  Weak surface  inversions are caused by cooling of air in contact with the cold surface of the earth at night.  In the  valleys and low‐lying areas, this condition is intensified by the addition of cold air flowing downslope  from the hills and pooling on the valley floor.  In addition, inversions in the SSAB caused by the  presence of the Pacific high‐pressure cell can cause the air mass aloft to sink.  As the air descends,  compressional heating warms the air to a temperature higher than the air below. This subsidence  4.2 AIR QUALITY  Coral Mountain Resort Draft EIR   4.1‐3  June 2021  inversion can act as a nearly impenetrable lid to the vertical mixing of pollutants.  These inversions  can persist for one or more days, causing air stagnation and the buildup of pollutants.  Subsidence  inversions are common from November through June and are relatively absent from July through  October.    In the Coachella Valley, there is a natural sand migration process, called “blowsand,” that has direct  and indirect effects on regional air quality.  Blowsand produces particulate matter (PM10) i n  t wo  w ays:  (1) by direct particle erosion and fragmentation as natural PM10, and (2) by secondary effects, as sand  deposits on road surfaces. SCAQMD has defined a Coachella Valley Blowsand Zone as the corridor of  land extending two miles on either side of the Interstate 10 (I‐10) Freeway, beginning at the SR‐111/I‐ 10 junction and continuing southeast to the I‐10/ Jefferson Street interchange in Indio. Being located  approximately 7 miles south of the I‐10 Freeway, the project site is found outside of this designated  blowsand area but is still exposed to seasonal wind conditions capable of producing fugitive dust from  undeveloped ground conditions.  Local Conditions  The project site is found in the Eastern Coachella Valley, occupying an area with relatively level terrain  and scattered vegetation coverage. This setting occurs on the east side of Coral Mountain and two  engineered flood control dikes (No. 2 and No. 4) that form part of the regional flood control system.  The on‐site conditions have been modified by prior agricultural operations and clearing activities that  occurred over multiple decades but have since become inactive or idle. The site has also been altered  by associated dirt roads, paths, and various underground irrigation lines. Like other developed and  undeveloped areas of the Coachella Valley, the project site is exposed to seasonal winds capable of  generating  dust  emissions. However,  the  project  site is located outside of the  Coachella Valley  Blowsand Zone, where the strongest blowsand impacts are known to occur.   Regulatory Setting  Federal  Clean Air Act  The Federal Clean Air Act (CAA) is the law that defines EPA's responsibilities for protecting and  improving the nation's air quality. It was first enacted in 1955 and has been amended numerous times  in subsequent years (1963, 1965, 1967, 1970, 1977, and 1990).  The CAA establishes the federal air  quality  standards  (National  Ambient  Air  Quality  Standards (NAAQS))  for managing criteria  air  pollutants: O3, CO, NOx, SO2, PM10, PM2.5,  and  lead,  and  specifies  future dates for achieving  compliance.  The  CAA  also mandates  the preparation, approval, and  enactment  of State  Implementation Plans (SIPs) for local areas not meeting these standards. SIPs must include pollution  4.2 AIR QUALITY  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐4 June 2021  control measures that demonstrate how the standards will be met. The 1990 amendments to the CAA  that identify specific emission reduction goals for areas not meeting  the  NAAQS require  a  demonstration  of reasonable further progress  toward  attainment and  incorporate additional  sanctions for failure to attain or to meet interim milestones.  The sections of the CAA most relevant  to the proposed development include Title I (Non‐Attainment Provisions) and Title II (Mobile Source  Provisions). Title I provisions were established with the goal of attaining the NAAQS for the following  criteria pollutants: O3, NO2, SO2, PM10, CO, PM2.5, and Pb.  The NAAQS were amended in July 1997 to  include an additional standard for O3 and to adopt a NAAQS for PM2.5.  Mobile source emissions are  regulated in accordance with Title II provisions.  These provisions require the use of cleaner burning  gasoline  and  other  cleaner burning  fuels such  as methanol  and natural gas.   Automobile  manufacturers are also required to reduce tailpipe emissions of hydrocarbons and NOX.  NOX is a  collective term that includes all forms of NOX which are emitted as byproducts of the combustion  process.  State   California Clean Air Act  The California Clean Air Act (CCAA) became effective on January 1, 1989 and mandated health‐based  air quality standards at the state level and delineated responsibilities and authority of the California  Air Resources Board (CARB) and Air Quality Management Districts (AQMDs). CARB is responsible for  enforcing state standards, which is achieved through State Implementation Plans (SIP), prepared to  assist regional air quality management districts in meeting the federal and state ambient air quality  standards in accordance with the deadlines specified in the Federal Clean Air Act (CAA) and emission  reduction targets of the California Clean Air Act.  Regional and Local  South Coast Air Quality Management District   South Coast Air Quality Management District (SCAQMD) is the regulatory agency responsible for  improving air quality for large areas of Los Angeles, Orange, Riverside and San Bernardino counties,  including  the Coachella Valley.  SCAQMD  is responsible for controlling emissions  primarily  from  stationary sources of air pollution, which range from gas stations to large power plants and refineries.  Some consumer products are also considered stationary sources, including house paint, furniture  varnish, and thousands of products containing solvents that evaporate into the air. About 25% of this  area's ozone‐forming air pollution comes from stationary sources, both businesses and residences.   The other 75% comes from mobile sources, mainly cars, trucks and buses, but also construction  equipment, ships, trains and airplanes. Emission standards for mobile  s ources  a re  e stablished  b y  s tate   or federal agencies, such as the California Air Resources Board and the U.S. Environmental Protection  4.2 AIR QUALITY  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐5 June 2021  Agency, rather than by local agencies such as the South Coast AQMD. South Coast AQMD develops  and adopts an Air Quality Management Plan, which serves as the blueprint to bring this area into  compliance with federal and state clean air standards.  Rules are adopted to reduce emissions from  various sources, including specific types of equipment, industrial processes, paints and solvents, even  consumer products.  Permits are issued to many businesses and industries to ensure compliance with  air  quality  rules.  SCAQMD  staff  conducts periodic  inspections to  ensure compliance  with these  requirements. The test of whether these efforts are working is the quality of the air we breathe.   SCAQMD continuously monitors air quality at 38 locations throughout the four‐county area. This also  allows SCAQMD to notify the public whenever air quality is unhealthful.  The Coachella Valley is in the Salton Sea Air Basin (SSAB) under SCAQMD’s jurisdiction. Thus, it is  subject to the provisions of the SCAQMD Rule Book, which sets forth policies and other measures  designed to meet federal and state ambient air quality standards. These rules, along with SCAQMD’s  2016 Air Quality Management Plan (2016 AQMP), are intended to satisfy the planning requirements  of both the federal and State Clean Air Acts. The SCAQMD also monitors daily pollutant levels and  meteorological conditions throughout the District.    Air Quality Standards  Existing air quality is measured at established SCAQMD air quality monitoring stations. Monitored air  quality is evaluated in the context of ambient air quality standards.  These standards are the levels of  air quality that are considered safe, with an adequate margin of safety, to protect the public health  and welfare.  The Coachella Valley region has three permanent air  quality monitoring stations  operated by SCAQMD.  These  are located in Palm Springs  (AQS ID 060655001), Indio  (AQS ID  060652002), and Mecca (Saul Martinez ‐ AQS ID 060652005). The project site is located approximately  18  miles  southeast  of  the Palm  Springs  station, 6 miles southwest of  the  Indio  station, and  approximately 11 miles northwest of the Mecca (Saul Martinez) station.  The determination of whether a region’s air quality is healthful or unhealthful is determined by  comparing contaminant levels in ambient air samples to the state and federal standards. The air  quality in a region is considered to be in attainment by the state if the measured ambient air pollutant  levels for O3, CO , SO2 (1 and 24 hour), NO2, PM10, and PM2.5 are not exceeded. All others are not to  be equaled or exceeded. Attainment status for a pollutant means that the SCAQMD meets the  standards  set  by  the Environmental Protection  Agency (EPA) or the California  EPA  (CalEPA).  Conversely, nonattainment means that an area has monitored air quality that does not meet the  NAAQS or California Ambient Air Quality Standards (CAAQS) standards. In order to improve air quality  in nonattainment areas, a State Implementation Plan (SIP) is drafted by CARB. The SIP outlines the  measures that the state will take to improve air quality.   4.2 AIR QUALITY  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐6 June 2021  The  following  air pollutants  are collectively known  as criteria air  pollutants  and  are  defined  as  pollutants  for  which established  air  quality  standards  have been  adopted  by  federal and state  governments:  Carbon Monoxide (CO) is a colorless, odorless gas produced by the incomplete combustion of carbon‐ containing fuels, such as gasoline or wood. The highest ambient CO concentrations are generally  found near congested transportation corridors and intersections. CO emissions are attributed to  sources  that  burn  fuel,  such as automobiles, trucks, heavy construction equipment,  farming  equipment and residential heating. Individuals with a deficient blood supply to the heart are the most  susceptible to the adverse effects of CO exposure. The SSAB is in attainment for CO.  Sulfur Dioxide (SO2) is a colorless, extremely irritating gas or liquid. It enters the atmosphere as a  pollutant mainly as a result of burning high sulfur‐content fuel oils and coal and from chemical  processes occurring at chemical plants and refineries. When SO2 oxidizes in the  atmosphere, it forms  SO4. Collectively, these pollutants are referred to as sulfur oxides (SOX). A few minutes of exposure  to low levels of SO2 can result in airway constriction in some asthmatics, all of whom are sensitive to  its effects. In asthmatics, increase in resistance to air flow, as well as reduction in breathing capacity  leading to severe breathing difficulties, are observed after acute exposure to SO2. In contrast, healthy  individuals do not exhibit similar acute responses even after exposure to higher concentrations of  SO2. The SSAB is in attainment for SO2.  Nitrogen Oxide (NOX) includes Nitric oxide (NO) and Nitrogen dioxide (NO2), which are the primary  oxides of nitrogen, and combined are known as nitrogen oxides. These oxides are produced at high  temperatures  during  combustion as  byproducts of  motor vehicles, power plants, and off‐road  equipment. NOx contributes to the formation of ozone serving as the primary receptor of ultraviolet  light and initiating the photochemical reaction. Short‐term exposure to nitrogen dioxide can result in  airway constriction and diminished lung capacity and is highly toxic by inhalation. Populations living  near roadways are more likely to experience the effects of nitrogen oxides due to elevated exposure  to motor vehicle exhaust. The SSAB is in attainment for NO2.  Ozone (O3) is a highly reactive and unstable gas that is formed when VOCs and NOX, both byproducts  of internal combustion engine exhaust, undergo slow photochemical reactions in the presence of  sunlight. O3 concentrations are generally highest during the summer months when direct sunlight,  light  wind, and  warm temperature conditions  are  favorable  to the  formation  of  this  pollutant.  Exposure to ozone can result in diminished breathing capacity, increased sensitivity to infections, and  inflammation of  the  lung  tissue. Children  and  people with  pre‐existing  lung disease are most  susceptible to the effects of ozone. The SSAB is in non‐attainment for the federal 8‐hour O3 standard.  Particulate Matter (PM10 and PM2.5) consists of fine suspended particles of ten microns or smaller in  diameter, and are the byproducts of road dust, sand, diesel soot, windstorms, and the abrasion of  tires and brakes. PM2.5 are particles which are 2.5 microns or smaller (which is often referred to as  4.2 AIR QUALITY  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐7 June 2021  fine particles). The elderly, children, and adults with pre‐existing respiratory or cardiovascular disease  are most susceptible to the effects of PM. Elevated PM10 and PM2.5 levels are also associated with  an i ncrease in mortality rates, respiratory infections, occurrences and severity of asthma attacks, and   hospital admissions. The SSAB is a non‐attainment area for PM10 and is classified as  attainment/unclassifiable for PM2.5.  Volatile Organic Compounds (VOC) are also known as Reactive Organic Gas (ROG). This class of  pollutants has no state or federal ambient air quality standards and is not classified as criteria  pollutants; however,  they are  regulated because  they  are responsible  for  contributing  to  the  formation of ozone. They also contribute to higher PM10 levels because they transform into organic  aerosols when released into the atmosphere. Breathing VOCs can irritate the eyes, nose and throat,  can cause difficulty breathing and nausea, and can damage the central nervous system as well as  other organs.  Some VOCs can cause cancer.  Not all VOCs have all these health effects, though many  have several. VOCs pose a health threat when people are exposed to high concentrations. Benzene,  for example, is a hydrogen component of VOC emissions known to be a carcinogen.   Lead  (Pb) occurs in  the  atmosphere as  particulate  matter resulting  from the manufacturing of  batteries,  paint,  ink,  and  ammunition. Exposure  to  lead can result  in anemia, kidney disease,  gastrointestinal dysfunction, and neuromuscular and neurological disorders. Babies in utero, infants,  and children are especially susceptible to health risks associated with exposure to lead by impacting  the central nervous system and causing learning disorders. The SSAB is in attainment for lead.  The criteria air pollutants that are most relevant to current air quality planning and regulation in the  SSAB include ozone (O3), carbon monoxide (CO), nitrogen dioxide (NO2), respirable particulate matter  (PM10), fine particulate matter (PM2.5), sulfur dioxide (SO2), and lead (Pb).  The state and AAQS and  their attainment status in the SSAB for each of the criteria pollutants are summarized in Table 4.2‐1,  Ambient Air Quality Standards and Attainment Status. Under federal and state standards, the SSAB  is currently designated as nonattainment for O3 and PM10.     4.2 AIR QUALITY  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐8 June 2021  Table 4.2‐1 Ambient Air Quality Standards and Attainment Status  Pollutant Averaging  Period  California Federal  Standards Attainment  Status Standards Attainment  Status  Ozone (O3)  1‐hour 0.09 ppm (180 µg/m3)  Nonattainment  ‐  Nonattainment  8‐hour 0.070 ppm (137 µg/m3) 0.070 ppm (137 µg/m3)  Nitrogen  Dioxide (NO2)  Annual  Arithmetic  mean  0.03 ppm (57 µg/m3)  Attainment  0.053 ppm (100 µg/m3) Unclassified/  Attainment  1‐hour 0.18 ppm (339 µg/m3) 0.100 ppm (188 µg/m3)  Carbon  Monoxide  (CO)  8 hours  9.0 ppm (10 mg/m3)  Attainment  9 ppm (10 mg/m3) Unclassified/  Attainment 1 hour  20 ppm (23 mg/m3) 35 ppm (40 mg/m3)  Sulfur Dioxide  (SO2)  1 hour 0.25 ppm  Attainment  0.075 ppm  Attainment  24 hour 0.04 ppm ‐  Lead (Pb)  30‐day average  1.5 µg/m 3  Attainment  ‐  Unclassified/  Attainment Rolling 3‐month  average ‐ 0.15 µg/m3  Respirable  Particulate  Matter  (PM10)  24 hour 50 µg/m3  Nonattainment  150 µg/m3  Nonattainment Annual  arithmetic mean 20 µg/m3 ‐  Fine  Particulate  Matter  (PM2.5)  24 hour ‐  Attainment  35 µg/m3  Unclassified/  Attainment  Annual arithmetic mean 12 µg/m3 12 µg/m3 Source: California Air Resources Board website at: https://www.arb.ca.gov/research/aaqs/aaqs2.pdf (accessed August 2020) and CARB, “Area Designations Maps/State and National,” http://www.arb.ca.gov/desig/adm/adm.htm Note: ppm = parts per million. Criteria Air Pollutant Designations  Air quality in the SSAB exceeds state and federal standards for fugitive dust (PM10) and ozone (O3),  as summarized below:  PM10  The Coachella Valley is currently designated as a serious nonattainment area for PM10 (particulate  matter with an aerodynamic diameter of 10 microns or less). In the Coachella Valley, the man‐made  sources of PM10 are attributed to direct emissions, industrial facilities, and fugitive dust resulting  from unpaved  roads  and  construction operations. High‐wind natural events  are  also known  contributors of PM10. The CAA requires those states with nonattainment areas to prepare and submit  the corresponding State Implementation Plans (SIPs) to demonstrate how these areas will attain the  4.2 AIR QUALITY  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐9 June 2021  NAAQS. The implementation strategies include modeling, rules, regulations, and programs designed  to provide the necessary air pollutant emissions reductions.   Pertaining to PM10 attainment, the Final 2003 Coachella Valley PM10 State Implementation Plan  (CVSIP) was approved by the U.S. EPA on December 14, 2005. It incorporated updated planning  assumptions, fugitive dust source  emissions  estimates, mobile source emissions  estimates,  and  attainment modeling with control strategies and measure commitments. Some of those measures  are reflected in SCAQMD Rules 403 and 403.1, which are enacted to reduce or prevent man‐made  fugitive dust sources with their associated PM10 emissions. The CVSIP established the controls  needed to demonstrate expeditious attainment of the standards such as those listed below:   Additional stabilizing or paving of unpaved surfaces, including parking lots;   A prohibition on building new unpaved roads;   Requiring detailed dust control plans from builders in the valley that specify the use of more  aggressive and frequent watering, soil stabilization, wind screens, and phased development  (as opposed to mass grading) to minimize fugitive dust;   Designating a worker to monitor dust control at construction sites; and   Testing requirements for soil and road surfaces.  On February 25, 2010, the ARB approved the 2010 Coachella Valley PM10 Maintenance Plan and  transmitted it to the U.S. EPA for approval. With the recent data being collected at the Coachella  Valley monitoring stations, consideration of high‐wind exceptional events, and submittal of a PM10  Re‐designation Request and Maintenance Plan, a re‐designation to attainment status of the PM10  NAAQS is deemed feasible in the near future according to the 2016 AQMP.  The project site includes areas that have been disturbed by prior agricultural operations, including  dirt roads. Like other unpaved or undeveloped areas of the Coachella Valley, the undeveloped and  inactive project site is a likely source of seasonal PM10 emissions in the presence of seasonal high  winds events.  O3 (Ozone and Ozone Precursors)  The Coachella Valley portion of the SSAB is deemed to be in nonattainment for the 1997 8‐hour ozone  standard. Coachella Valley  is  located d ownwind  from t he South C oast Air Basin (SCAB). As such, when  high levels of ozone are formed in the South Coast Air Basin, they are transported to the Coachella  Valley.    Similarly,  when  ozone precursors such  as nitrogen oxides (NOx) and volatile organic  compounds (VOCs) are emitted from mobile sources and stationary sources located in the South  Coast Air Basin, they are also transported to the Coachella Valley. SCAQMD has acknowledged that  ozone exceedances in the Coachella Valley are primarily due to the direct transport of ozone and its  precursors from the South Coast Air Basin. SCAQMD has also determined that local sources of air  4.2 AIR QUALITY  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐10 June 2021  pollution generated in the Coachella Valley have a limited impact on ozone levels compared to the  transport of ozone precursors generated in SCAB.  In the 2016 AQMP, the attainment target date for the 1997 8‐hour ozone standard was listed as June  15, 2019. However, based on data for higher levels of ozone experienced in 2017 and 2018, it was  determined that the Coachella Valley region could not practically attain the said standard by the  established  deadline. Given  that  additional time  is needed  to bring  the Coachella Valley  into  attainment of the ozone standard, SCAQMD submitted a formal request to the U.S. EPA to reclassify  the Coachella Valley from Severe‐15 to Extreme nonattainment, with a new attainment date of June  15, 2024. The reclassification ensures that the Coachella Valley will be given the needed extension to  make attainment feasible and prevent the imposition of the non‐attainment fees on major stationary  sources. This process would also require SCAQMD to develop or update the SIP documentation to  demonstrate how the area will meet the standard on or before June 15, 2024. Based on the Coachella  Valley Extreme Area Plan for 1997 8‐Hour Ozone Standard, Public Consultation Meeting Presentation,  made September 25, 2020, attainment is expected to be achieved by 2023 resulting from emission  reductions from existing regulations and programs. Recently adopted regulations since the 2016  AQMP provide further assurance for attainment by 2023. Key requirements include an updated  emission inventory, control strategy analysis, and amendments to new source review for NOx and  VOC.  SCAQMD continues to reduce ozone and improve air quality in the Coachella Valley, in part by  providing more than $50 million in grant funding towards paving dirt roads and parking lots, clean  energy projects and cleaner vehicles. Future emission reductions anticipated to occur in the South  Coast Air Basin associated with current and planned regulations on mobile and stationary sources are  expected to contribute to improvements in ozone air quality in the Coachella Valley and lead to  attainment of the standard.   SCAQMD Rules   Among  the  SCAQMD rules applicable  to  the  project  are  Rule  403 (Fugitive  Dust),  Rule  403.1  (Supplemental Fugitive Dust Control Requirements for Coachella Valley Sources), and Rule 1113  (Architectural Coatings). Rule 403 requires the use of stringent best available control measures to  minimize PM10 emissions during grading and construction activities. Rule 1113 requires reductions  in the VOC content of coatings, with a substantial reduction in the VOC content limit for flat coatings  to 50 grams per liter (g/L) which began in July 2008. Additional details regarding these rules and other  potentially applicable rules are presented as follows.  Rule 403 (Fugitive Dust)  This rule requires fugitive dust sources to implement Best Available Control Measures for all sources  and prohibits all forms of visible particulate matter from crossing any property line. This may include  4.2 AIR QUALITY  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐11 June 2021  application of water or chemical stabilizers to disturbed soils, covering haul vehicles, restricting  vehicle speeds on unpaved roads to 15 miles per hour (mph), sweeping loose dirt from paved site  access roadways, cessation of construction activity when winds exceed 25 mph, and establishing a  permanent ground cover on finished sites. SCAQMD Rule 403 is intended to reduce PM10 emissions  from any transportation, handling, construction, or storage activity t hat  has the p otential to generate  fugitive dust (see also Rule 1186).  Rule 403.1 (Supplemental Fugitive Dust Control Requirements for Coachella Valley Sources)  This  r ule  r equires t he  r eduction  or prevention of the amount of P M10  emitted in  t he  ambient  a ir  f rom  man‐made fugitive dust sources. The provisions of this rule are supplemental to Rule 403 and apply  only to fugitive dust sources in the Coachella Valley. In addition, this rule requires a fugitive dust  control plan for construction projects with a disturbed surface area of more than five thousand  (5,000) square feet.   Rule 1113 (Architectural Coatings)  This rule  requires  manufacturers,  distributors, and  end  users of  architectural  and  industrial  maintenance coatings to reduce VOC emissions from the use of these coatings, primarily by placing  limits on the VOC content of various coating categories.  SCAQMD Air Quality Analysis Guidance Handbook  In 1993, SCAQMD prepared its CEQA Air Quality Handbook to assist local government agencies and  consultants in preparing environmental  d ocuments  f or  p rojects  s ubject to CEQA. The CEQA Handbook  and the Air Quality Analysis Guidance Handbook describe the criteria that SCAQMD uses when  reviewing and commenting on the adequacy of environmental documents. The Air Quality Analysis  Guidance Handbook provides the recommended thresholds of significance in order to determine if a  project will have a significant adverse environmental impact. Other important subjects covered in the  CEQA  Handbook and  the Air  Quality  Analysis Guidance  Handbook include methodologies  for  estimating project emissions and mitigation measures that can be implemented to avoid or reduce  air quality impacts. Although the Governing Board of SCAQMD has adopted the CEQA Handbook and  is in the process of developing the Air Quality Analysis Guidance Handbook, SCAQMD does not intend  to supersede a local jurisdiction’s CEQA procedures. The most recent SCAQMD Air Quality Significance  Thresholds table was updated in April of 2019.  City of La Quinta’s Fugitive Dust Control Ordinance  Chapter 6.16 (Fugitive Dust Control) of the La Quinta Municipal Code has been enacted to establish  the minimum requirements for construction and demolition activities and other specified sources in  order to reduce man‐made fugitive dust and the corresponding PM10 emissions. The corresponding  4.2 AIR QUALITY  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐12 June 2021  performance standards are based upon the methodologies included in the Coachella Valley Dust  Control Handbook, prepared in accordance with SCAQMD Rules 403 and 403.1.  Appropriate air quality measures to prevent fugitive dust are required by the City’s Fugitive Dust  Control ordinance and plan implementation requirements, which are consistent with SCAQMD Rules  403 and 403.1 that apply to the Coachella Valley strategy for reducing fugitive dust emissions. Under  the City’s dust control regulations, a Local Air Quality Management Plan (LAQMP) must be prepared  and approved prior to any grading, earth‐moving, demolition, or building operation with a disturbed  surface area of more than five thousand (5,000) square feet. Consistent with SCAQMD Rules 403 and  403.1, implementation of the Fugitive Dust Control Plan is required to occur under the supervision of  an individual with training on Dust Control in the Coachella Valley. The plan will include methods to  prevent sediment track‐out onto public roads, prevent visible dust emissions from exceeding a 20‐ percent opacity, and prevent visible dust emissions from extending more than 100 feet (vertically or  horizontally from the origin of a source) or crossing any property  l ine. T he  m ost  w idely  u sed  m easures   include proper construction phasing, proper maintenance/cleaning of construction equipment, soil  stabilization, installation of track‐out prevention devices, and wind fencing.   Project Impact Analysis  Thresholds of Significance  The following thresholds or criteria are derived from Appendix G of the CEQA Guidelines and are used  to determine the level of potential effect. The significance determination  is  based on  the  recommended criteria set forth in Section 15064 of the CEQA Guidelines. For analysis purposes,  buildout of the Coral Mountain Resort would have a significant effect on air quality emissions if it is  determined that the project will:  a. Conflict with or obstruct implementation of the applicable air quality plan?  b. Result in a cumulatively considerable net increase of any criteria pollutant for which the  project region is non‐attainment under an applicable federal or state ambient air quality  standard?  c. Expose sensitive receptors to substantial pollutant concentrations?  d. Result in other emissions (such as those leading to odors) adversely affecting a substantial  number of people?   Methodology   As previously introduced, this analysis relies on the findings of the Coral Mountain Specific Plan Air  Quality Impact Analysis (AQIA), completed by Urban Crossroads on November 12, 2020 and revised  on March 1, 2021. The purpose of this study was to evaluate the potential impacts to air quality  associated with construction and operation of the proposed project, and in doing so, identify any  4.2 AIR QUALITY  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐13 June 2021  necessary mitigation  measures for complying  with  the thresholds established  by SCAQMD. The  quantitative  emissions methodology  used the  most current version  of the California Emissions  Estimator Model™ (CalEEMod) Version 2016.3.2. The SCAQMD has developed regional significance  thresholds for regulated pollutants, as summarized at Table 4.2‐2. The SCAQMD’s CEQA Air Quality  Significance Thresholds (April 2019) indicate that any projects in the SSAB with daily emissions that  exceed  any of  the  indicated  thresholds should  be considered  as having an individually and  cumulatively significant air quality impact.  Table 4.2‐2 SCAQMD Air Quality Significance Thresholds (Pounds/Day)  Emission Source CO VOC NOx SOx PM10 PM2.5  Construction or  Operation 550  75  100  150  150  55  Source: South Coast AQMD Air Quality Significance Thresholds, April 2019  Project Design Features (PDFs)  The project incorporates the following design features and attributes for promoting energy efficiency  and sustainability, which shall be enforceable by the City pursuant to the terms of the Development  Agreement.   The following PDFs were accounted for in CalEEMod to reduce emissions associated with each  applicable subcategory:   Pedestrian connections shall be provided to surrounding areas consistent with the City’s  General  Plan. Providing  a pedestrian access  network to  link areas of  the  project  site  encourages people to walk instead of drive. The project would provide a pedestrian access  network that internally links all uses and connects to all existing or planned external streets  and pedestrian facilities contiguous with the project site. The project would minimize barriers  to pedestrian access and interconnectivity.   Having different types of land uses near one another can decrease VMT since trips between  land use types are shorter and may be accommodated by non‐auto modes of transport. For  example, when residential areas are in the same neighborhood as retail and office buildings,  a resident does not need to travel outside of the neighborhood to meet his/her trip needs. A  description of diverse uses for urban and suburban areas is provided below   The project will include improved design elements to enhance walkability and connectivity.  Improved street network characteristics within a neighborhood include street accessibility,  usually measured in terms of average block size, proportion of four‐ way intersections, or  number  of  intersections per square mile. Design  is  also measured in terms of sidewalk  coverage, building setbacks, street widths, pedestrian crossings, presence of street trees, and  a host of other physical variables that differentiate pedestrian‐oriented environments from  auto‐oriented environments.  4.2 AIR QUALITY  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐14 June 2021   Commute Trip Reduction Program  is  a multi‐strategy program that encompasses  a  combination  o f individual measures. I t  i s  p resented  a s a m eans of preventing double‐counting  of reductions for individual measures that are included in this strategy. It does so by setting a  maximum level of reductions that should be permitted for a combined set of strategies within  a voluntary program.   Encouraging telecommuting and alternative work schedules reduces the number of commute  trips and therefore VMT traveled by employees. Alternative work schedules could take the  form of staggered starting times, flexible schedules, or compressed work weeks.   This project will implement an employer‐sponsored vanpool or shuttle. A vanpool will usually  service employees’ commute to work while a shuttle will service nearby transit stations and  surrounding commercial centers. Employer‐sponsored vanpool programs entail an employer  purchasing or leasing vans for employee use, and often subsidizing  the  cost  o f  at  l east  p rogram   administration, if not more. The driver usually receives personal use of the van, often for a  mileage fee. Scheduling is within the employer’s purview, and rider charges are normally set  on the basis of vehicle and operating cost.   The project  will  design building  shells  and  building components,  such as windows;  roof  systems:   electrical and lighting systems: and heating, ventilating, and air conditioning systems to meet  2019 Title 24 Standards which results in 30% less energy for non‐residential buildings and 53%  less energy for residential use due to lighting upgrades.   The project is required to comply with SCAQMD Rule 445, which prohibits the use of wood  burning stoves and fireplaces in new development.   Using electricity generated from photovoltaic (PV) systems displaces electricity demand which  would ordinarily be supplied by the local utility. Since zero GHG emissions are associated with  electricity generation from PV systems, the GHG emissions reductions from this PDF are  equivalent to the emissions that would have been produced had electricity been supplied by  the local utility. A minimum of 15% of the project’s electricity demand will be generated on‐ site.   In order to reduce the amount of waste disposed at landfills, the project would be required to  implement a 65% waste diversion as required by AB 939.  The following PDFs are part of the project, but no numeric credit has been taken for their  implementation to assure a conservative analysis:   Increasing the vehicle occupancy by ride sharing will result in fewer cars driving the same trip,  and thus a decrease in VMT. The project will include a ride‐sharing program as well as a  permanent transportation management association membership and funding requirement.  The project will promote ride‐sharing programs through a multi‐faceted approach such as:   Designating a certain percentage of parking spaces for ride sharing vehicles   Designating adequate passenger loading and unloading and waiting areas for ride‐sharing  vehicles   Providing a web site or message board for coordinating rides   The project will implement marketing strategies to reduce commute trips. Information  4.2 AIR QUALITY  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐15 June 2021   sharing  and  marketing  are important components to  successful commute  trip reduction  strategies.  Implementing commute  trip  reduction strategies without  a complementary  marketing strategy will result in lower VMT reductions. Marketing strategies may include:   New employee orientation of trip reduction and alternative mode options   Event promotions   Publications   Specified use of Energy Star appliances.   Installation of water‐efficient plumbing fixtures.   Installation of tankless water heater systems.   Installation of light‐emitting diode (LED) technology within homes.   Use of recycled water for common area landscape irrigation.   Use of drought‐tolerant plants in landscape design.   Installation of water‐efficient irrigation systems with smart sensor controls.   Lighting sources contribute to GHG emissions indirectly, via the production of the electricity  that powers  these  lights. Public street  and  area  lighting include:  streetlights, pedestrian  pathway lights, area lighting for parks and parking lots, and outdoor lighting around public  buildings. Lighting design should consider the amount of light required for the area intended  to be lit. Lumens are the measure of the amount of light perceived by the human eye. Different  light fixtures have different efficacies or the amount of lumens produced per watt of power  supplied. This is different than efficiency, and it is important that lighting improvements are  based on maintaining the appropriate lumens per area when applying this measure. Installing  more efficacious lamps will use less electricity while producing the same amount of light, and  therefore reduces the associated indirect GHG emissions.  Project Impact  a.   Conflict with or obstruct implementation of the applicable air quality plan?  A significant air quality impact could occur if the project is not consistent with the applicable Air  Quality Management Plan (AQMP) or would obstruct the implementation of the policies or hinder  reaching the goals of that plan. The proposed project site is located within the SSAB and will be subject  to SCAQMD’s 2016 AQMP, released in March of 2017 to continue serving as a regional blueprint for  achieving the federal air quality standards. The 2016 AQMP includes the most current strategies to  meet the air quality standards and ensure that public health is protected to the maximum extent  feasible. It also includes a comprehensive analysis of emissions, meteorology, atmospheric chemistry,  regional growth projections, and the impact of existing control measures is updated with the latest  data and methods.   The project is also subject to the regulations and measures originating from the 2003 CV PM10 SIP,  which is designed to address the region’s serious nonattainment area for PM10 as described above.  The proposed development will not be defined or permitted under SCAQMD as a major stationery  4.2 AIR QUALITY  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐16 June 2021  source. Therefore, the lowering of emissions thresholds from 25 to  10 t ons per year o f NOx and VOCs  under the updated strategy will not be applicable.  Per the City’s General Plan, the project site is designated as both Low Density Residential and Open  Space – Recreational. The Low Density Residential land use designation is appropriate for single family  residential development, whether attached or detached. The density of individual parcels is further  refined in the Zoning Ordinance. These lands are typically developed as subdivisions, country club  developments, or master planned communities. The Open Space – Recreational land use designation  designations applies to parks, recreation facilities, and public and private golf courses. With the  approval of a General Plan Amendment and Change of Zone, the total development is proposed to  consist  of  a wave  pool,  a  150‐key  hotel,  104  attached DUs,  496 detached DUs,  resort‐related  commercial uses and 60,000 sf of retail development.   Currently, state and federal air quality standards are exceeded in most parts of the SSAB. The 2016  AQMP continues to evaluate current integrated strategies and control measures to meet the NAAQS,  as well as explore new and innovative methods to reach its goals. Some of these approaches include  utilizing  incentive programs, recognizing  existing co‐benefit programs from other sectors, and  developing a strategy with fair‐share reductions at the federal, state, and local levels. The 2016 AQMP  incorporates scientific and technological information and planning assumptions, including the 2016‐ 2040 Regional  Transportation Plan/Sustainable  Communities Strategy  (2016‐2040 RTP/SCS), a  planning document that supports the integration of land use and transportation to help the region  meet the federal CAA requirements. The project’s consistency with the AQMP will be determined  using the 2016 AQMP as discussed below. Criteria for determining consistency with the AQMP are  defined in Chapter 12, Section 12.2 and Section 12.3 of the SCAQMD’s CEQA Air Quality Handbook  (1993 CEQA Handbook). The project’s consistency with these criteria is discussed below:  Consistency Criterion 1: By complying with the established air pollutant emissions thresholds, as  demonstrated in Tables 4.2‐6, 4.2‐8, and 4.2‐13, the proposed project will not result in an increase in  the frequency or severity of existing air quality violations or cause or contribute to new violations or  delay the timely attainment of air quality standards or the interim emissions reductions specified in  the AQMP.  Construction Impacts – Consistency Criterion 1: The violations that Consistency Criterion No. 1 refers  to are the CAAQS and NAAQS. CAAQS and NAAQS violations would occur if regional or localized  significance thresholds  were exceeded. The project  would not exceed the applicable regional  significance thresholds or LST thresholds for construction activity after implementation of the Best  Available Control Methods (BACM AQ‐1, AQ‐2, and AQ‐3). The implementation of BACMs is based on  established SCAQMD rules (403/403.1, 1113, and 445 respectively) already determined to result in a  meaningful reduction in fugitive dust, volatile organic compounds, and ozone precursors. As such  these measures are factored into the air pollutant emissions modeling as a form of mitigation to  quantify the reductions reflected in Tables 4.2‐6 and 4.2‐13.   4.2 AIR QUALITY  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐17 June 2021  Operational Impacts – Consistency Criterion 1: CAAQS and NAAQS violations would occur if regional  or localized significance thresholds were exceeded. As summarized in Table 4.2‐8 pertaining to  operational emissions, the project would not exceed the applicable regional significance thresholds  or Localized Significance Thresholds (LSTs), Table 4.2‐13, for operational activity after implementation  of PDFs,  which  are  integral  to the project and  provide  the equivalent of  mitigation measures.  Therefore, the project is determined to be consistent with the first criterion.  Consistency Criterion 2: The project will not exceed the assumptions in the AQMP based on the years  of project build‐out phase.  The 2016 AQMP demonstrates that the applicable ambient air quality standards can be achieved  within the timeframes required under federal law. Growth projections from local general plans  adopted by cities in the district are provided to the Southern California Association of Governments  (SCAG), which develops regional growth forecasts, which are then used to develop future air quality  forecasts for the AQMP. Development consistent with the growth projections in the City of La Quinta  General Plan is considered to be consistent with the AQMP.  Construction Impacts – Consistency Criterion 2: Peak day emissions  generated  by construction  activities are largely independent of land use assignments, but rather are a function of development  scope and maximum area of disturbance. Irrespective of the site’s land use designation, development  of the site to its maximum potential would likely occur, with disturbance of the entire site occurring  during  construction activities. Therefore,  the  project’s construction emissions  are  considered  consistent with the City’s adopted General Plan, and thus consistent with the AQMP.  Operational Impacts – Consistency Criterion 2: As per the City’s General Plan, the project site is  designated as both Low Density Residential and Open Space – Recreational.  The project includes a  General Plan Amendment (GPA 2019‐002) to amend the current General Plan land use designations  from General Commercial, Low Density Residential, Open Space – Recreation, to Neighborhood  Commercial,  Low  Density  Residential,  Tourist Commercial, and Open Space – Recreation.  The  project’s build out is proposed to consist of recreational pool (wave pool), a 150‐key hotel, 104  attached DUs, associated resort‐commercial development, 496 detached DUs, and 60,000 square feet  of retail development. Although the total number of hotel rooms and residential units do not exceed  the adopted General Plan and SP 03‐067, resulting in similar low intensity residential development,  the project will exceed the development intensities allowed within the current land use designation  and zoning designation as a result of the hotel, recreational (wave) and commercial uses. However,  the project would not exceed the applicable regional or localized significance numerical thresholds,  as summarized in Tables 4.2‐8, and 4.2‐13, with  t he  i mplementation  o f  P DFs  a nd  m itigation  m easures.  Therefore, the project is determined to be consistent with the second criterion.  The project would not have the potential to result in or cause NAAQS or CAAQS violations as project‐ related construction and operational‐source emissions would not exceed the regional or localized  4.2 AIR QUALITY  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐18 June 2021  significance thresholds for emissions of any criteria pollutant, with the implementation of PDFs and  mitigation measures. As such, the project is considered to be consistent with the AQMP.  b.    Result in a cumulatively considerable net increase of any criteria pollutant for  which the project region is non‐attainment under an applicable federal or state  ambient air quality standard?  The methodology for calculating  project‐related  construction‐source and  operational‐source  emissions as part of the AQIA used CalEEMod software. The AQIA also used the following factors as  part of the methodology:  Emissions Factors Model (EMFAC): On August 19, 2019, the EPA approved the 2017 version of the  EMFAC  web  database for use  in  SIP  and transportation conformity analyses. EMFAC2017  is a  mathematical model that was developed to calculate emission rates, fuel consumption, VMT from  motor vehicles that operate on highways, freeways, and local roads in California and is commonly  used by the CARB to project changes in future emissions from on‐road mobile sources. The AQIA  utilizes summer, winter, and annual EMFAC2017 emission factors in o rder  to  d erive vehicle  emissions   associated with project operational activities, which vary by season.   Because the EMFAC2017 emission rates are associated with vehicle  f uel  t ypes  w hile  C alEEMod  v ehicle   emission factors are aggregated to include all fuel types for each  individual  vehicle  class,  the  EMFAC2017 emission rates for different fuel types of a vehicle class are averaged by activity or by  population and activity to derive CalEEMod emission factors.   Construction Emissions  Construction activities associated with the project will result in emissions of VOCs, NOX, SOX, CO,  PM10, and PM2.5.  Construction related emissions are expected from the following construction  activities:   Site Preparation   Grading   Building Construction Paving   Architectural Coating  The construction phases, durations, and equipment are described in the subsequent headings and  summarized in Tables 4.2‐3 and 4.2‐4.  Grading Activities  Dust is typically a major concern during grading activities. Because such emissions are not amenable  to collection and discharge through a controlled source, they are called “fugitive emissions”. Fugitive  dust emissions rates vary as a function of many parameters (soil silt, soil moisture, wind speed, area  4.2 AIR QUALITY  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐19 June 2021  disturbed, number of vehicles, depth of disturbance or excavation, etc.). CalEEMod was utilized to  calculate fugitive dust emissions resulting from grading activity. Based on information provided by  the project Applicant, the project is anticipated to require 21,920 cubic yards of import. It is our  understanding that the import quantity will be hauled from an on‐site location. As a conservative  measure, this analysis assumes a hauling trip length of 1 mile (the length of the project site).  Off‐Site IID Improvements   The project will involve off‐site improvements within the existing Avenue 58 right‐of‐way, between  the project site and the existing IID substation facility. All associated ground disturbance will be  subject to the regulatory dust control plan preparation and applicable measures during the period of  installation. As a standard requirement, all disturbed surfaces associated with this work shall be  restored to a stabilized condition; whether it involves restoration of existing pavement, hardscape,  landscaping, or the application of soil binder on native soils.  Construction Worker Vehicle Trips  Construction emissions for construction worker vehicles traveling t o  and from  t he  project  site, a s well  as vendor  trips  (construction  materials  delivered  to  the project  site)  were estimated based on  information from CalEEMod defaults.  Construction Duration  The modeling conservatively assumes that Phase 1 construction commences in July 2020 and will last  through December 2021; Phase 2 construction will begin September 2022 and last through February  2023; Phase 3 construction  will  commence July  2023 and  last through  December  2026.   The  construction schedule utilized in the analysis, shown in Table 4.2‐3, represents a “worst‐case” analysis  scenario because  if construction commences or  extends  any time after  the respective dates,  emissions are expected to  be the same  or potentially reduced because emission factors for  construction decrease as time passes and emission regulations become more stringent. The duration  of construction activity and associated equipment represents a reasonable approximation of the  expected construction fleet as required per CEQA Guidelines. The duration of construction activity  was generally based on CalEEMod defaults and the opening year of each respective phase, and a delay  in the commencement of this assumed schedule would not increase project emissions.     4.2 AIR QUALITY  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐20 June 2021  Table 4.2‐3 Construction Duration  Phase Name Start Date End Date Days  Phase 1 (2021)  Site Preparation 07/01/2020 08/25/2020 40  Grading 08/26/2020 01/26/2021 110  Building Construction 01/27/2021 11/02/2021 200  Paving 09/01/2021 12/14/2021 75  Architectural Coating 09/01/2021 12/14/2021 75  Phase 2 (2023)  Site Preparation 09/19/2022 09/19/2022 1  Grading 09/20/2022 09/21/2022 2  Building Construction 09/22/2022 02/08/2023 100  Paving 02/09/2023 02/15/2023 5  Architectural Coating 02/09/2023 02/15/2023 5  Phase 3 (2026)  Site Preparation 07/09/2023 03/15/2024 180  Grading 03/16/2024 12/20/2024 200  Building Construction 12/21/2024 11/20/2026 500  Paving 09/01/2025 12/04/2026 330  Architectural Coating 09/01/2025 12/04/2026 330  Construction Equipment: Site specific construction fleet may vary due to specific project needs at the  time of construction. The associated construction equipment was generally based on CalEEMod  defaults. A detailed summary of construction equipment assumptions by phase is provided at Table  4.2‐4.     4.2 AIR QUALITY  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐21 June 2021  Table 4.2‐4 Construction Equipment Assumptions   Activity Equipment Amount Hours Per Day  Phase 1 (2021) Site Preparation Crawler Tractors 4 8  Rubber Tired Dozers 3 8  Grading  Crawler Tractors 2 8  Excavators 2 8  Graders 1 8  Rubber Tired Dozers 1 8  Scrapers 2 8  Building Construction  Cranes 1 8  Crawler Tractors 3 8  Forklifts 3 8  Generator Sets 1 8  Welders 1 8  Paving  Pavers 2 8  Paving Equipment 2 8  Rollers 2 8  Architectural Coating  Air Compressor 1 8  Phase 2 (2023) Site Preparation Crawler Tractors 1 8  Graders 1 8  Grading  Concrete/Industrial  Saws 1 8  Crawler Tractors 2 8  Rubber Tired Dozers 1 8  Building Construction  Cranes 1 8  Crawler Tractors 2 8  Forklifts 2 8  Paving  Cement and Mortar  Mixers 4  8  Crawler Tractors 1 8  Pavers 1 8  Rollers 1   Architectural Coating  Air Compressor 1 8  Phase 3 (2026) Site Preparation Crawler Tractors 4 8  Rubber Tired Dozers 3 8  Grading  Crawler Tractors 2 8  Excavators 2 8  Graders 1 8  Rubber Tired Dozers 1 8  Scrapers 2 8  Building Construction  Cranes 1 8  Crawler Tractors 3 8  Forklifts 3 8  Generator Sets 1 8  Welders 1 8  Paving Pavers 2 8  Paving Equipment 2 8  4.2 AIR QUALITY  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐22 June 2021  Rollers 2 8  Architectural Coating  Air Compressor 1 8  Construction Emissions Summary  The estimated maximum daily construction emissions are summarized on Table 4.2‐5. Under the  assumed scenarios, emissions resulting from the project construction will exceed criteria pollutant  thresholds established by the SCAQMD for emissions of VOCs during Phase 1, during painting activity.  Table 4.2‐5 Overall Construction Emissions Summary (Without Mitigation)  Year Emissions (lbs/day)  VOC NOX CO SOX PM10 PM2.5  Summer  Phase 1 (2021)  2020 5.63 64.37 33.32 0.08 11.43 6.63  2021 80.09 77.23 68.59 0.22 12.28 4.88  Phase 2 (2023)  2022 3.44 37.66 17.12 0.04 8.81 5.41  2023 7.60 20.59 14.43 0.04 1.03 0.85  Phase 3 (2026)  2023 3.89 41.91 18.73 0.06 10.40 5.69  2024 10.72 80.88 77.35 0.38 23.77 7.17  2025 30.82 87.72 99.59 0.43 27.93 8.52  2026 30.37 86.59 95.51 0.42 27.93 8.52  Winter  Phase 1 (2021)  2020 5.63 64.25 33.36 0.08 11.43 6.63 2021 79.96 76.97 64.28 0.21 2.66 4.88 Phase 2 (2023)  2022 3.44 37.66 17.07 0.04 8.81 5.41 2023 7.60 20.59 14.38 0.04 1.03 0.85 Phase 3 (2026)  2023 3.89 41.91 18.65 0.06 10.40 5.69  2024 10.57 80.15 69.74 0.35 23.77 7.18  2025 30.65 86.99 90.78 0.40 27.93 8.52  2026 30.23 86.15 87.33 0.40 27.93 8.52  Maximum Daily Emissions  80.09  87.72  99.58  0.43  27.93  8.52  SCAQMD Regional Threshold 75 100 550 150 150 55  Threshold Exceeded? YES  NO  NO  NO  NO  NO    Construction  phases  involving  paving and  architectural  coating are  sources  of VOC and NOX  emissions. The exceedance is caused by the overlapping of paving and architectural coating assumed  in  t he  a nalysis. T he  V OC  e mission s generated would therefore exceed SCAQMD thresholds, and result  4.2 AIR QUALITY  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐23 June 2021  in significant impacts requiring mitigation. Through the implementation of Mitigation Measure (MM)  AQ‐1, the overlap of these activities will be prevented, such that it will avoid simultaneous emissions  of these pollutants attributed to these activities and therefore will maintain the peak emissions under  the established  thresholds and reduce the associated  impacts to less than significant levels.  Additionally, MM AQ‐2 would be required to decrease localized emissions (please refer to the  subsequent  discussions  at “Localized  Significance”)  and would  further reduce construction  impacts in compliance with the EPA and CARB Tier 3 emissions standards, which are aimed at reducing  motor vehicle emissions, including nitrogen oxides, volatile organic compounds, particulate matter,  and carbon monoxide. Implementation of these mitigation measures will ensure regional emissions  are below applicable thresholds as summarized on Table 4.2‐6.  Table 4.2‐6 Overall Construction Emissions Summary (With Mitigation)  Year Emissions (lbs/day)  VOC NOX CO SOX PM10 PM2.5  Summer  Phase 1 (2021)  2020 1.91 37.46 41.32 0.08 9.67 5.10  2021 74.95 65.41 74.91 0.22 11.83 4.55  Phase 2 (2023)  2022 2.54 30.76 21.98 0.04 8.84 5.19  2023 29.17 16.73 19.55 0.03 0.86 0.73  Phase 3 (2026)  2023 1.46 27.08 30.75 0.06 9.67 5.09  2024 9.84 77.06 84.58 0.38 23.59 7.06  2025 30.11 86.61 107.14 0.43 27.86 8.50  2026 29.66 85.78 103.07 0.42 27.86 8.49  Winter  Phase 1 (2021)  2020 1.91 37.33 41.36 0.08 9.67 5.10 2021 74.83 65.15 70.60 0.21 11.83 4.50 Phase 2 (2023)  2022 2.54 30.76 21.93 0.04 8.84 5.19 2023 29.16 16.72 19.49 0.04 0.86 0.73 Phase 3 (2026)  2023 1.46. 27.08 30.67 0.06 9.67 5.09  2024 9.68 76.32 76.96 0.35 23.60 7.06  2025 29.93 85.88 98.34 0.40 27.86 8.50  2026 29.51 85.04 94.89 0.40 27.86 8.49  Maximum Daily Emissions  74.95  86.61  107.14  0.43  27.86  8.50  SCAQMD Regional Threshold 75 100 550 150 150 55  Threshold Exceeded? NO  NO  NO  NO  NO  NO  4.2 AIR QUALITY  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐24 June 2021  Operational Emissions  Operational activities associated with the proposed project will result in emissions of VOCs, NOX, SOX,  CO, PM10, and PM2.5.  Operational emissions would be expected from Area Sources, Energy Sources,  and Mobile Sources.  Area Source Emissions  Area source emissions include the following types of products and activities.  Architectural Coatings: Over a period of time the buildings that are part of this project will be subject  to emissions resulting from the evaporation of solvents contained in paints, varnishes, primers, and  other surface coatings as part of project maintenance.  The emissions associated with architectural  coatings were calculated using CalEEMod.     Consumer Products: Consumer products  include,  but are not limited to  detergents, cleaning  compounds, polishes, personal care products, and lawn and garden products.  Many of these products  contain organic compounds which when released in the atmosphere can react to form ozone and  other photochemically reactive pollutants. The emissions associated with use of consumer products  were calculated based on defaults provided within CalEEMod.     Hearths/Fireplaces: The emissions associated with use of hearths/fireplaces were calculated based  on assumptions provided in the CalEEMod. The project is required to comply with SCAQMD Rule 445,  which prohibits the use of wood burning stoves and fireplaces in new development. In order to  account for the requirements of this Rule, the unmitigated CalEEMod estimates were adjusted to  remove wood burning stoves and fireplaces. As the project is required to comply with SCAQMD Rule  445, the removal of wood burning stoves and fireplaces is not considered "mitigation" although it  must be identified as such in CalEEMod in order to treat the case appropriately.  Landscape Maintenance Equipment: Landscape maintenance equipment would generate emissions  from fuel combustion and evaporation of unburned fuel.  Equipment in this category would include  lawnmowers,  shedders/grinders,  blowers, trimmers, chain  saws, and  hedge  trimmers used  to  maintain the landscaping of the project.  The emissions associated with landscape maintenance  equipment were calculated based on assumptions provided in CalEEMod.   Energy Source Emissions  Energy Source Emissions include:  Combustion Emissions Associated with Natural Gas and Electricity: Electricity and natural gas are used  by almost every project. Criteria pollutant emissions are emitted through the generation of electricity  and consumption of natural gas. However, because e lectrical generating facilities for the project area  are located either outside the region (state) or offset through the use of pollution credits (RECLAIM)  for generation within the SCAB, criteria pollutant emissions from offsite generation of electricity is  4.2 AIR QUALITY  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐25 June 2021  generally excluded from the evaluation of significance and only natural gas use is considered.  The  emissions associated with natural gas use were calculated using CalEEMod.  Title 24 Energy Efficiency Standards: California’s Energy Efficiency Standards for Residential and  Nonresidential Buildings was first adopted in 1978 in response to a legislative mandate to reduce  California’s energy consumption. The standards are updated periodically to allow consideration and  possible incorporation of new energy efficient technologies and methods.  Energy efficient buildings  require less electricity. The 2019 version of Title 24 was adopted by the CEC and became effective on  January 1, 2020. As a conservative measure, the unmitigated analysis herein assumes compliance  with the 2016 Title 24 Standards and no additional reduction for compliance with the 2019 standards  have been taken.  Mobile Source Emissions  Project mobile source air quality emissions are primarily dependent on overall daily vehicle trip  generation. Trip characteristics available from Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis  Report were utilized in this analysis. Trip lengths were determined based on the regional travel  demand model.  The Riverside County Transportation Analysis Model (RIVTAM) was used to estimate  trip lengths for the residential and non‐residential portions of the project. Based on RIVTAM, the  residential  p ortion  of  t he  p roject  r esults  i n  a n  a verage  t rip  l ength of 5.55 miles and the non‐residential  portion of the project results in an average trip length of 15.17 miles.    The  use  of a  travel  demand  model  is supported  by  substantial evidence since the information  contained in the model is specific to the region and for the land  use  type  being  proposed.  Furthermore, the use of travel demand models is also a recommended  practice  that is being  promoted by the Governor’s Office of Planning and Research (OPR) in their updated CEQA guidelines  with respect to Senate Bill 743. Specifically, the latest technical advisory documentation published by  OPR (December 2018 see Page 30‐31) explicitly states that:    “…agencies can use travel demand models or survey data to estimate existing trip lengths and  input those into sketch models such as CalEEMod to achieve more accurate results. Whenever  possible, agencies should input localized trip lengths into a sketch model to tailor the analysis to  the project location.”  The procedure described by OPR in their SB 743 technical advisory is precisely the method that has  been used to calculate trip lengths for purposes of this analysis.  Fleet Mix: A vehicle fleet mix consistent with the California Department of Transportation (Caltrans)  Intelligent Transportation Systems (ITS) Transportation project‐Level Carbon Monoxide Protocol was  used in this analysis. It should be noted that this fleet mix is more appropriate than the CalEEMod  default fleet mix, which includes classes of vehicles that are unlikely to access the project site,  4.2 AIR QUALITY  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐26 June 2021  furthermore, the type of vehicles accessing the project site are anticipated to be primarily passenger  cars, consistent with the Caltrans recommendations. The fleet mix utilized in this analysis is as follows:    Light Duty Autos = 69%  Light Duty Trucks = 19.4%  Medium Duty Trucks = 6.4%  Heavy Duty Trucks = 4.7%  Motorcycles = 0.5%  Fugitive Dust Related to Vehicular Travel: Vehicles traveling on paved roads would be a source of  fugitive emissions due to the generation of road dust inclusive of break and tire wear particulates.   The emissions estimates for travel on paved roads were calculated using CalEEMod.  Operational Emissions Summary:  The estimated operational‐source emissions without PDFs are summarized on Table 4.2‐7. project  operational‐source emissions have  the  potential  to exceed  the SCAQMD  regional thresholds of  significance for emissions of VOCs during Phase 3 activities.     4.2 AIR QUALITY  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐27 June 2021  Table 4.2‐7 Summary of Peak Operational Emissions without PDFs  Operational Activities –  Summer Scenario  Emissions (lbs/day) VOC NOX CO SOX PM10 PM2.5 Phase 1 (2021) Area Source 29.23 2.28 11.69 0.01 0.23 0.23 Energy Source 0.39 3.60 2.87 0.02 0.28 0.28 Mobile Source 15.09 41.09 106.34 0.27 23.59 6.71 Project Daily Emissions  (Phase 1) 44.72 46.98 120.89 0.31 24.09 7.22  SCAQMD Regional  Threshold 75 100 550 150 150 55  Threshold Exceeded? NO NO NO NO NO NO Phase 2 (2023) Area Source 29.98 2.28 11.67 0.01 0.23 0.23 Energy Source 0.40 3.62 2.88 0.02 0.28 0.28 Mobile Source 16.30 41.99 122.60 0.35 31.74 8.71 Project Daily Emissions  (Phase 2) 46.68 47.89 137.15 0.39 32.25 9.22  SCAQMD Regional  Threshold 75 100 550 150 150 55  Threshold Exceeded?  NO NO NO NO NO NO Phase 3 (2026) Area Source 59.77 10.52 53.73 0.07 1.08 1.08 Energy Source 0.65 5.71 3.77 0.04 0.45 0.45 Mobile Source 27.08 76.61 184.76 0.55 52.99 14.53 Project Daily Emissions  (Phase 3) 87.49  92.84  242.25  0.64  54.51  16.06  SCAQMD Regional  Threshold 75 100 550 150 150 55  Threshold Exceeded?  YES NO NO NO NO  NO Operational Activities –   Winter Scenario  Emissions (lbs/day) VOC NOX CO SOX PM10 PM2.5 Phase 1 (2021) Area Source 29.23 2.28 11.69 0.01 0.23 0.23 Energy Source 0.39 3.60 2.87 0.02 0.28 0.28 Mobile Source 11.13 43.11 83.20 0.25 23.59 6.71 Project Daily Emissions  (Phase 1) 40.75 48.99 97.75 0.28 24.09 7.22  SCAQMD Regional  Threshold 75 100 550 150 150 55  Threshold Exceeded? NO NO NO NO NO NO Phase 2 (2023) Area Source 29.98 2.28 11.67 0.01 0.23 0.23 Energy Source 0.40 3.62 2.88 0.02 0.28 0.28 Mobile Source 11.99 43.90 96.07 0.31 31.74 8.71 Project Daily Emissions  (Phase 2) 42.37 49.80 110.62 0.35 32.25 9.23  SCAQMD Regional  Threshold 75 100 550 150 150 55  Threshold Exceeded?  NO NO NO NO NO NO 4.2 AIR QUALITY  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐28 June 2021  Phase 3 (2026) Area Source 59.77 10.52 53.73 0.07 1.08 1.08 Energy Source 0.65 5.71 3.77 0.04 0.45 0.45 Mobile Source 19.93 79.85 149.38 0.49 52.99 14.53 Project Daily Emissions  (Phase 3) 80.34  96.08  206.87  0.59  54.51  16.06  SCAQMD Regional  Threshold 75 100 550 150 150 55  Threshold Exceeded?  YES  NO NO NO NO  NO   Table 4.2‐7 above indicates that VOC emissions during Phase 3 and without PDF implementation will  potentially exceed the established threshold as the project approaches buildout. Area and mobile  sources are the primary contributor of VOC emissions.  The following table provides operational emissions after factoring in PDFs and MM AQ‐3. These PDFs  are site design elements and operations recognized by the California Air Pollution Control Officers  Association (CAPCOA) for providing project‐level emissions reductions through a reduced automobile  use (reduced vehicle miles traveled), energy efficiency, and other area source reductions, which will  be enforceable by the City pursuant to the terms of the Development Agreement. These measures  are programmed into CalEEMod to be activated when applicable to the project. The following PDFs  apply: pedestrian connections, mixture of land uses, walkability and connectivity design elements,  commute trip  reduction program, telecommuting  and  alternative work  schedules, employer‐ sponsored shuttles, compliance with 2019 Title 24 standards, compliance with SCAQMD Rule 445, on‐ site photovoltaic electricity supply (15%), and waste diversion per AB 939. In addition, MM AQ‐3  establishes a paint VOC content limit of 50 grams per liter to perform interior and exterior re‐painting  during the life of the project.     4.2 AIR QUALITY  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐29 June 2021  Table 4.2‐8 Summary of Peak Operational Emissions with PDFs and Mitigation Measures  Operational Activities –  Summer Scenario  Emissions (lbs/day) VOC NOX CO SOX PM10 PM2.5 Phase 1 (2021) Area Source 23.48 0.12 10.77 5.70E‐04 0.06 0.06 Energy Source 0.39 3.60 2.87 0.02 0.28 0.28 Mobile Source 14.79 38.50 95.82 0.24 20.56 5.85 Project Daily Emissions  (Phase 1) 36.67 42.23 109.46 0.26 20.89 6.19  SCAQMD Regional  Threshold 75 100 550 150 150 55  Threshold Exceeded? NO NO NO NO NO NO Phase 2 (2023) Area Source 24.09 0.12 10.75 5.70E‐04 0.06 0.06 Energy Source 0.40 3.62 2.88 0.02 0.28 0.28 Mobile Source 16.02 39.89 110.61 0.31 27.63 7.59 Project Daily Emissions  (Phase 2) 40.51 43.63 124.24 0.33 27.96 7.92  SCAQMD Regional  Threshold 75 100 550 150 150 55  Threshold Exceeded?  NO NO NO NO NO NO Phase 3 (2026) Area Source 46.69 0.57 49.49 2.62E‐03 0.27 0.27 Energy Source 0.65 5.71 3.78 0.04 0.45 0.45 Mobile Source 27.01 76.09 182.04 0.53 51.87 14.22 Project Daily Emissions  (Phase 3) 73.99  79.53  220.44  0.51  46.47  13.27  SCAQMD Regional  Threshold 75 100 550 150 150 55  Threshold Exceeded? NO NONONONO NO The estimated operational‐source emissions with PDFs and MM AQ‐3 are summarized on Table 4.2‐ 8. After implementation of PDFs and MM‐AQ‐3, project operational‐source emissions will be reduced  to less than significant levels.  Special Events  The project proponent anticipates the potential occurrence of special events at this location involving  attendance of no‐to‐exceed 2,500 guests per day, with the peak hourly trips arriving or departing on  Saturdays (up to 4 events per year).  The  estimated  operational‐source emissions  from special event activities  without  PDFs are  summarized  on Table  4.2‐9. Special  event operational‐source emissions have the potential to  exceed the SCAQMD regional thresholds of significance for emissions of VOCs and NOX. A majority  of the VOC emissions (65%) are attributed to area sources and the remaining  35% to  mobile  (vehicular) and energy sources. A majority of NOx emissions (85%) a re  a ttributed  t o  m obile  (vehicular)  sources and the remaining to area and energy sources.  4.2 AIR QUALITY  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐30 June 2021  Table 4.2‐9 Special Event Operational Activity without PDFs  Operational Activities –   Summer Scenario  Emissions (lbs/day)  VOC NOX CO SOX PM10 PM2.5  Area Source 59.77 10.52 53.73 0.07 1.08 1.08  Energy Source 0.65 5.71 3.78 0.04 0.45 0.45  Mobile Source 31.57 92.23 235.13 0.72 70.36 19.29  Special Events Daily Emissions 91.98 108.47 292.63 0.82 71.84 20.82  SCAQMD Regional Threshold 75 100 550 150 150 55  Threshold Exceeded? YES YES  NO NO NO NO  Operational Activities –   Winter Scenario  Emissions (lbs/day)  VOC NOX CO SOX PM10 PM2.5  Area Source 59.77 10.52 53.73 0.07 1.08 1.08  Energy Source 0.65 5.71 3.78 0.04 0.45 0.45  Mobile Source 23.33 96.31 187.04 0.65 70.36 19.29  Special Events Daily Emissions 83.74 112.54 244.54 0.75 71.89 20.82  SCAQMD Regional Threshold 75 100 550 150 150 55  Threshold Exceeded? YES YES  NO NO NO NO    Table 4.2‐9 above indicates that VOC and NOx emissions resulting from the special event operations  will exceed SCAQMD thresholds of significance, and result in a significant impact. VOC emissions are  primarily attributed to area and mobile sources. NOx emissions are primarily attributed to mobile  sources. With incorporation of PDFs and MM AQ‐3,  determined by the California Air Pollution Control  Officers Association (CAPCOA) methodology to result in reduced automobile use (reduced vehicle  miles traveled), energy efficiency, and other area source reductions, the VOC and NOx emissions will  be reduced below their respective thresholds, as demonstrated in Table 4.2‐10 below. The PDFs  consist  o f  p edestrian  c onnections, m ixture  o f  l and u ses, w alkab ility and connectivity design elements,  commute trip  reduction program, telecommuting  and  alternative work  schedules, employer‐ sponsored shuttles, compliance with 2019 Title 24 standards, compliance with SCAQMD Rule 445, on‐ site photovoltaic electricity supply (15%), and waste diversion per AB 939. In addition, MM AQ‐3  establishes a paint VOC content limit of 50 grams for paint products.     4.2 AIR QUALITY  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐31 June 2021  Table 4.2‐10 Special Event Operational Activity with PDFs and Mitigation  Operational Activities –   Summer Scenario  Emissions (lbs/day)  VOC NOX CO SOX PM10 PM2.5  Area Source 40.44 0.57 49.49 2.62E‐03 0.27 0.27  Energy Source 0.65 5.71 3.78 0.04 0.45 0.45  Mobile Source 31.08 88.26 214.30 0.64 61.79 16.95  Special Events Daily Emissions 72.16 94.54 267.57 0.67 62.52 17.67  SCAQMD Regional Threshold 75 100 550 150 150 55  Threshold Exceeded? NO NO  NO NO NO NO  Operational Activities –   Winter Scenario  Emissions (lbs/day)  VOC NOX CO SOX PM10 PM2.5  Area Source 40.44 0.57 49.49 2.62E‐03 0.27 0.27  Energy Source 0.65 5.71 3.78 0.04 0.45 0.45  Mobile Source 22.88 92.01 172.92 0.57 61.79 16.95  Special Events Daily Emissions 63.97 98.29 226.18 0.61 62.52 17.67  SCAQMD Regional Threshold 75 100 550 150 150 55  Threshold Exceeded? NO NO  NO NO NO NO  The estimated operational‐source emissions from special event activities after implementation of  PDFs are summarized on Table 4.2‐10. After implementation of PDFs and MM AQ‐3, special event  operational‐source emissions will not exceed the SCAQMD regional thresholds of significance for  emissions of any criteria pollutant.  c.   Expose sensitive receptors to substantial pollutant concentrations?  The  analysis makes use of  SCAQMD’s  Final Localized Significance Threshold Methodology (LST  Methodology). The SCAQMD has established that impacts to air quality are significant if there is a  potential to contribute or cause localized exceedances of the NAAQS and CAAQS. Collectively, these  are referred to as LSTs.  LSTs were developed in response to environmental justice and health concerns raised by the public  regarding exposure of individuals to criteria pollutants in local communities. To address the issue of  localized significance, the SCAQMD  adopted  LSTs  that  show whether a project would cause or  contribute to localized air quality impacts and thereby cause or contribute to potential localized  adverse health effects.   4.2 AIR QUALITY  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐32 June 2021  Applicability of LSTs for the Project  For this project, the appropriate Source Receptor Area (SRA) for the LST analysis is the SCAQMD  Coachella Valley 2 (SRA 30). LSTs apply to CO, NO2, PM10, and PM2.5. The SCAQMD produced look‐ up tables for projects less than or equal to 5 acres in size.  In order to determine the appropriate methodology for determining localized impacts that could  occur as a result of project‐related construction, the following process is undertaken:    CalEEMod is utilized to determine the maximum daily on‐site emissions that will occur during  construction activity.    The SCAQMD’s Fact Sheet for Applying CalEEMod to Localized Significance Thresholds and  CalEEMod User’s Guide Appendix A: Calculation Details for CalEEMod i s  u sed t o determine  t he   maximum site acreage that is actively disturbed based on the construction equipment fleet  and equipment hours as estimated in CalEEMod.   If the total acreage disturbed is less than or equal to five acres per day, then the SCAQMD’s  screening look‐up tables are utilized to determine if a project has the potential to result in a  significant  impact.  The  look‐up  tables establish a maximum daily  emissions  threshold  in  lbs/day that can be compared to CalEEMod outputs.    If the total acreage disturbed is greater than five acres per day, then LST impacts are  appropriately evaluated through dispersion modeling.   Emissions Considered  SCAQMD’s LST Methodology c learly  s tates  t hat  “off ‐site  m obile  e missions  f rom  t he  p rojec t should not  be included in the emissions compared to LSTs.” Therefore, for purposes of the construction LST  analysis, only emissions included in the CalEEMod “on‐site” emissions outputs were considered.  The “acres disturbed”  for analytical purposes  are based  on specific equipment  type  for each  subcategory of construction activity and the estimated maximum area a given piece of equipment  can pass over in an 8‐hour workday. The equipment‐specific disturbance rates were obtained from  the CalEEMod user’s guide, Appendix A: Calculation Details for CalEEMod (October 2017). It should  be noted that the disturbed area per day is representative of a piece of equipment making multiple  passes over the same land area. In other words, one Rubber Tired Dozer can make multiple passes  over the same land area totaling 0.5 acres in a given 8‐hour day.  As previously stated, LSTs represent the maximum emissions from a project that will not cause or  contribute to an exceedance of the most stringent applicable NAAQS and CAAQS at the nearest  residence or sensitive receptor. Receptor locations are off‐site locations where individuals may be  exposed to emissions from project activities.  Some people  are  especially sensitive to  air  pollution  and  are given special consideration  when  evaluating air quality impacts from projects. These groups of people include children, the elderly,  individuals with pre‐existing respiratory or cardiovascular illness, and athletes and others who engage  4.2 AIR QUALITY  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐33 June 2021  in frequent exercise. Structures that house these persons or places where they gather to exercise are  defined as “sensitive receptors”. These structures typically include residences, hotels, hospitals, etc.  as they are also known to be locations where an individual can remain for 24 hours. Consistent with  the LST Methodology, the nearest land use to the project site where an individual could remain for  24 hours (in this case the nearest residential land use) has been used to determine construction and  operational air quality impacts for emissions of PM10 and PM2.5, since PM10 and PM2.5 thresholds  are based on a 24‐hour averaging time.  Commercial and industrial facilities are not included in the definition of sensitive receptor because  employees and patrons do not typically remain onsite for a full 24 hours but are typically onsite for  eight hours or less. The LST Methodology explicitly states that “LSTs based on shorter averaging  periods, such as the NO2 and CO LSTs, could also be applied to receptors such as industrial or  commercial facilities since it is reasonable to assume that a worker at these sites could be  present for   periods  of one to  eight  hours.”  Consistent  with  the  LST Methodology,  the nearest  industrial/commercial use to the project site is used to determine construction and operational LST  air impacts for emissions of NO2 and CO  Project‐Related Sensitive Receptors  Receptors in the project study area are described below and shown on Figure 4.2‐1. Localized air  quality impacts were evaluated at sensitive receptor land uses nearest the project site.  The selection  of receptor locations is based on Federal Highway Administration (FHWA) guidelines and is consistent  with additional guidance provided by California Department of Transportation (Caltrans) and the  Federal Transit Administration (FTA), as such receptor locations are located in outdoor living areas at  10 feet from any existing or proposed barriers or at the building façade, whichever is closer to the  project site.     R1:  Located  approximately  154 feet  north of  the  project  site, R1  represents existing  residential homes north of 58th Avenue.    R2:  Location R2 represents the existing residential homes located north of the project site  at roughly 181 feet, on the north side of 58th Avenue.    R3:  Location R3 represents the existing residential homes northeast of the intersection at  58th Avenue and Madison Street at approximately 231 feet from the project site.    R4:  Location R4 represents the existing residential homes southeast of the intersection at  58th Avenue and Madison Street at approximately 185 feet from the project site.     R5:  Location R5 represents the existing residential homes on the east side of Madison  Street at approximately 352 feet from the project site.   R6:  Location R6 represents the existing residential home located north of Calle Conchita  about 134 feet from the project site.    R7:  Location R7 represents the existing residential homes located north of Avenue 60  about 37 feet from the project site.    4.2 AIR QUALITY  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.1‐34 June 2021  R8:  Location R8 represents the existing residential homes located south of Avenue 60  about 38 feet from the project site.    R9:  Location R9 represents the existing residential homes located about 1,451 feet west  of the project site along Quarry Ranch Road.    R10: Location R10  represents the existing  residential  homes located about 1,378 feet  northwest of the project site north of 58th Avenue.    N.T.S.MSA CONSULTING, INC.> PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270760.320.9811 msaconsultinginc.comCORAL MOUNTAIN RESORTENVIRONMENTAL IMPACT REPORTEXHIBIT4.2-1SENSITIVE RECEPTOR LOCATIONS 4.2 AIR QUALITY    Coral Mountain Resort Draft EIR 4.2‐36 June 2021    Consistent with the Coral Mountain Specific Plan Noise Impact Analysis, the nearest sensitive receptor  used to evaluate construction and operational air quality impacts for emissions of PM10, PM2.5, NO2,  and CO is represented by R7 which is an existing residential home located 37 feet/11 meters from the  project site. It should be noted that the LST Methodology explicitly states that “It is possible that a project  may have receptors closer than 25 meters. Projects with boundaries located closer than 25 meters to  the nearest receptor should use the LSTs for receptors located at 25 meters.” As such, the 25‐meter  distance were used to evaluate construction and operational air quality impacts for emissions of PM10,  PM2.5, NO2, and CO.  Project‐related Receptors Relative to On‐Site Construction Activities   Due to the phased nature of the project development, future phases have the potential to generate  construction impacts to the residents of previous phases of development.  Phase 2 building construction  activities will impact on‐site sensitive receptors in Phase 1.  Similarly, Phase 3 building construction  activities will impact on‐site sensitive receptors in Phases 1 and 2.  To assess the potential impacts of  phased building construction activity, a 25‐meter distance was used for evaluation of localized PM10,  PM2.5, NO2, and CO. The SCAQMD look‐up tables for the Coachella Valley were used to obtain the  localized emission threshold to which the Phase 2 and Phase 3 grading emissions could be compared.  The comparison of Phase 2 and Phase 3 grading emissions against the SCAQMD thresholds is provided  in Table 4.2‐14.   Localized Construction‐Source Emissions  Construction‐Source Emissions LST Analysis  Since the total acreage disturbed is less than five acres per day for the site preparation phase and the  grading phase, the SCAQMD’s screening look‐up tables were utilized in determining impacts. It should  be noted that since the look‐up tables identifies thresholds at only 1 acre, 2 acres, and 5 acres, linear  regression has been utilized, consistent with SCAQMD guidance, in order to interpolate the threshold  values for the other disturbed acreage and distances not identified in the look‐up tables.  Table 4.2‐11  describes the thresholds used in the analysis.     4.2 AIR QUALITY    Coral Mountain Resort Draft EIR 4.2‐37 June 2021    Table 4.2‐11 Maximum Daily Localized Emissions Thresholds   Pollutant Construction Operation  Localized Thresholds  Phase I (2021)  NOX 248 lbs/day (Site Preparation)  266 lbs/day (Grading) N/A  CO 1,796 lbs/day (Site Preparation)  1,961 lbs/day (Grading) N/A  PM10 11 lbs/day (Site Preparation)  12 lbs/day (Grading) N/A  PM2.5 7 lbs/day (Site Preparation)  7 lbs/day (Grading) N/A  Phase 2 (2023)  NOX 132 lbs/day (Site Preparation)  162 lbs/day (Grading) N/A  CO 878 lbs/day (Site Preparation)  1,089 lbs/day (Grading) N/A  PM10 4 lbs/day (Site Preparation)  6 lbs/day (Grading) N/A  PM2.5 3 lbs/day (Site Preparation)  4 lbs/day (Grading) N/A  Phase 3 (2026)  NOX 248 lbs/day (Site Preparation)  266 lbs/day (Grading) N/A  CO 1,796 lbs/day (Site Preparation)  1,961 lbs/day (Grading) N/A  PM10 11 lbs/day (Site Preparation)  12 lbs/day (Grading) N/A  PM2.5 7 lbs/day (Site Preparation)  7 lbs/day (Grading) N/A  Localized Construction‐Source Emissions  Tables 4.2‐12 identifies the localized impacts at the nearest off‐site receptor (R7) location in the vicinity  of the project area. Without mitigation, localized construction emissions  would  not  exceed  the  applicable  SCAQMD  LSTs for e missions  for  NOX, C O  or P M2.5, but  would exceed PM10 emissions by 0.28  pounds per day during Phase 1 of construction. The applicable LST for PM10 is 11 pounds per day and  the estimated emissions are 11.28 pounds per day. Of the total amount of 11.28 pounds per day  potentially emitted during Phase 1 of construction, approximately 8.49 pounds (75%) are attributed to  4.2 AIR QUALITY    Coral Mountain Resort Draft EIR 4.2‐38 June 2021    fugitive dust generated from ground disturbance, while the remaining 2.79 (25%) pounds correspond to  particulate matter generated by off‐road construction equipment. Phase 2 and Phase 3 construction  would involve relatively smaller disturbance areas not resulting in exceedances for this criteria pollutant.   The  PM10 exceedance  during  Phase  1 represents a potentially significant  impact  that requires  mitigation.  Table 4.2‐12 Localized Significance Summary of Construction without Mitigation  On‐Site Site Preparation Emissions  Emissions (lbs/day)  NOX CO PM10 PM2.5  Phase 1 (2021)  Maximum Daily Emissions 63.79 22.39 11.28 6.59  SCAQMD Localized Threshold 248 1,796 11  7  Threshold Exceeded? NO  NO  YES  NO  Phase 2 (2023)  Maximum Daily Emissions 11.25 4.03 0.81 0.41  SCAQMD Localized Threshold 132 878  4 3  Threshold Exceeded? NO  NO  NO  NO  Phase 3 (2026)  Maximum Daily Emissions 41.82 18.27 10.25 5.64  SCAQMD Localized Threshold 248 1,796 11  7  Threshold Exceeded? NO  NO  NO  NO  On‐Site Grading Emissions  Emissions (lbs/day)  NOX CO PM10 PM2.5  Phase 1 (2021)  Maximum Daily Emissions 60.88 32.40 6.48 3.74  SCAQMD Localized Threshold 266 1,961 12  7  Threshold Exceeded? NO  NO  NO  NO  Phase 2 (2023)  Maximum Daily Emissions 23.58 11.86 3.99 2.31  SCAQMD Localized Threshold 162 1,089  6 4  Threshold Exceeded? NO  NO  NO  NO  Phase 3 (2026)  Maximum Daily Emissions 38.95 27.64 5.57 2.91  SCAQMD Localized Threshold 266 1,961 12  7  Threshold Exceeded? NO  NO  NO  NO    Table  4.2‐13 describes the localized impacts at receptor location R7 after the implementation of  Mitigation  Measure  AQ‐2. MM  AQ‐2 requires  that for construction  equipment  greater  than 150  4.2 AIR QUALITY    Coral Mountain Resort Draft EIR 4.2‐39 June 2021    horsepower (>150 HP), off‐road diesel construction equipment must comply with EPA/CARB Tier 3  emissions standards and that all construction equipment must be tuned and maintained in accordance  with the manufacturer’s specifications. This mitigation measure will be effective at lowering the daily  PM10 emissions from 11.28 pounds per day to 9.52 pounds per day, solely through the reduction in  diesel particulate matter attained from the use of engines meeting the Tier 3 emissions standards.  With  implementation of MM AQ‐2, c onstruction  e missions  w ould  n ot  e xceed  t he  a pplicable  S CAQMD  L STs  for  any criteria pollutant, and impacts would be reduced to less than significant levels.  Table 4.2‐13 Localized Significance Summary of Construction with Mitigation    On‐Site Site Preparation Emissions  Emissions (lbs/day)  NOX CO PM10 PM2.5  Phase 1 (2021)  Maximum Daily Emissions 27.05 30.31 9.52 5.06  SCAQMD Localized Threshold 248 1,796 11  7  Threshold Exceeded? NO  NO  NO  NO  Phase 2 (2023)  Maximum Daily Emissions 6.86 7.68 0.67 0.30  SCAQMD Localized Threshold 132 878  4  3  Threshold Exceeded? NO  NO  NO  NO  Phase 3 (2026)  Maximum Daily Emissions 27.01 30.27 9.52 5.05  SCAQMD Localized Threshold 248 1,796 11  7  Threshold Exceeded? NO  NO  NO  NO  On‐Site Grading Emissions  Emissions (lbs/day)  NOX CO PM10 PM2.5  Phase 1 (2021)  Maximum Daily Emissions 33.97 40.40 5.35 2.81  SCAQMD Localized Threshold 266 1,961 12  7  Threshold Exceeded? NO  NO  NO  NO  Phase 2 (2023)  Maximum Daily Emissions 14.28 16.53 3.55 1.94  SCAQMD Localized Threshold 162 1,089  6  4  Threshold Exceeded? NO  NO  NO  NO  Phase 3 (2026)  Maximum Daily Emissions 33.95 40.38 5.34 2.81  SCAQMD Localized Threshold 266 1,961 12  7  Threshold Exceeded? NO  NO  NO  NO    4.2 AIR QUALITY    Coral Mountain Resort Draft EIR 4.2‐40 June 2021    To evaluate the potential impacts of Phase 2 and Phase 3 grading on on‐site sensitive receptors, such as  Phase  1  and  Phase  2  dwelling units  that  become  occupied,  the mitigated  emissions  from  those  construction activities were compared against the lowest localized emission thresholds for the closest  distance interval available in the SCAQMD Look‐Up Tables for the Coachella Valley. Table 4.2‐14 below  provides the mitigated emissions resulting from Phase 2 and Phase 3 grading activities. The applicable  construction‐source mitigation measures  are MM  AQ‐1 aimed at  preventing paving  activity  from  overlapping with architectural coating activities and MM AQ‐2 aimed at ensuring that equipment greater  than 150 horsepower  complies  with  EPA/CARB Tier  3  emissions standards  and  to ensure  that all  construction equipment is tuned and maintained in accordance with the manufacturer’s specifications.  Without  mitigation,  Phase  2  and  Phase  3  construction activities would result in LST emissions  exceedances constituting a potential impact. After MM AQ‐1 and MM AQ‐2 mitigation, these emissions  would be reduced to less than significant.  Table 4.2‐14 Localized Significance Summary   of Phase 2 and Phase 3 Construction with Mitigation  On‐Site Grading Emissions  Emissions (lbs/day)  NOX CO PM10 PM2.5  Phase 2 (2023)  Maximum Daily Emissions 14.28 16.53 3.55 1.94  SCAQMD Localized Threshold 132 878  4  3  Threshold Exceeded? NO  NO  NO  NO  Phase 3 (2026)  Maximum Daily Emissions 33.95 40.38 5.34 2.81  SCAQMD Localized Threshold 132 878  4  3  Threshold Exceeded? NO  NO  NO  NO  Operational‐Source Emissions LST Analysis  The project is proposed to consist of a wave pool, a 150‐key hotel, 104 attached resort residential DUs,  associated resort commercial development,  496  detached  DUs, 60,000 sf of retail. According to  SCAQMD LST methodology, LSTs would apply to the operational phase of a proposed project, if  the  project includes stationary sources, or attracts mobile sources that may spend long periods idling at  the site (e.g., transfer facilities and warehouse buildings). The proposed project does not include such  uses,  and  thus,  due  to  the  lack of  significant  stationary source emissions, no long‐term localized  significance threshold analysis is needed.  The above noted analysis demonstrates that the LST thresholds are not expected to be exceeded during  construction  with  the  implementation of mitigation measures. No long‐term localized significance  threshold analysis is applicable because the proposed land uses do not include major stationary sources  of air pollution. Therefore, impacts to sensitive receptors will be less than significant.  4.2 AIR QUALITY    Coral Mountain Resort Draft EIR 4.2‐41  June 2021    d.   Result in other emissions (such as those leading to odors) adversely affecting a  substantial number of people?   Land uses generally associated with odor complaints include:   Agricultural uses (livestock and farming)   Wastewater treatment plants   Food processing plants   Chemical plants   Composting operations   Refineries   Landfills   Dairies   Fiberglass molding facilities  Considering that the project does not include any of the above‐noted facilities or operations, the low  density residential, open space recreational, tourist commercial, wave basin, and general commercial  uses associated with the project are not expected to operate in a manner resulting in other emissions  leading to objectionable odors. Potential odor sources associated with the proposed project may result  from construction equipment exhaust and the application of asphalt and architectural coatings during  construction activities and the temporary storage of typical solid waste (refuse) associated with the  proposed project’s (long‐term operational) uses.  The construction odor emissions would be temporary,  short‐term, and intermittent in nature and would cease upon completion of the respective phase of  construction and are thus considered less than significant. It is expected that project‐generated refuse  would be stored in covered containers and removed at regular intervals in compliance with the City’s  solid waste regulations. The proposed project would also be required to comply with SCAQMD Rule 402  to prevent occurrences of public nuisances. Therefore, odors associated with the proposed project  construction and operations would be less than significant.  Cumulative Impacts  As previously discussed, the Coachella Valley region is designated as nonattainment for Ozone and  PM10. The SCAQMD has published the White Paper on Potential Control Strategies to Address Cumulative  Impacts from Air Pollution which addresses the cumulative impacts from air pollution. In this report the  SCAQMD clearly states:  “…the AQMD [Air Quality Management District] uses the same significance thresholds for  project  specific  and  cumulative  impacts  for  all  environmental  topics  analyzed  in  an  Environmental Assessment or EIR.   The only case where the significance thresholds for  project  specific  and  cumulative  impacts  differ  is  the  HI  [Hazard  Index]  significance  threshold  for  toxic  air  contaminant  (TAC)  emissions.  The  project  specific  (project  increment) significance threshold is HI > 1.0 while the cumulative (facility‐wide) is HI > 3.0.  4.2 AIR QUALITY    Coral Mountain Resort Draft EIR 4.2‐42  June 2021    It should be noted that the HI is only one of three TAC emission significance thresholds  considered  (when  applicable)  in  a  CEQA  analysis.  The  other  two are  the  maximum  individual  cancer  risk  (MICR)  and  the  cancer  burden,  both  of  which  use  the  same  significance thresholds (MICR of 10 in 1 million and cancer burden of 0.5) for project  specific and cumulative impacts.  Projects that exceed the project‐specific significance thresholds are considered by the  SCAQMD to be cumulatively considerable. This is the reason project‐specific and cumulative  significance thresholds are the same.  Conversely, projects that do not exceed the project‐ specific thresholds are generally not considered to be cumulatively significant.”  Therefore, this analysis assumes that individual projects that do not generate operational or construction  emissions that exceed the SCAQMD’s recommended daily thresholds for project‐specific impacts would  also not cause a c umulatively  considerable increase i n emissions for those pollutants for which the SSAB  is in nonattainment, and, therefore, would not be considered to have a significant, adverse air quality  impact. Alternatively, individual project‐related construction and operational emissions that exceed  SCAQMD thresholds for project‐specific impacts would be considered cumulatively considerable.   Construction Impacts  The project‐specific evaluation of emissions presented in the preceding analysis demonstrates that  project construction‐source  air pollutant emissions  would not result  in exceedances of regional  thresholds after implementation of mitigation. Therefore, project construction‐source emissions would  be considered less than significant on a project‐specific and cumulative basis.  Operational Impacts  The project‐specific evaluation of emissions presented in the preceding analysis demonstrates that  project  operational‐source air pollutant emissions  would  not result in exceedances  of regional  thresholds after implementation of mitigation. Therefore, project operational‐source emissions would  be considered less than significant on a project‐specific and cumulative basis.  Mitigation Measures  Construction‐Source Mitigation Measures  AQ‐1: During Phase 1 of  construction,  the  paving installation  activity  shall  not  overlap  with the  architectural coating (building painting) activity. That prohibition shall be included on all building  plans.  AQ‐2: For equipment greater than 150 horsepower (>150 HP), off‐road diesel construction equipment  that complies with Environmental Protection Agency (EPA)/California Air Resources Board (CARB)  4.2 AIR QUALITY    Coral Mountain Resort Draft EIR 4.2‐43 June 2021    Tier 3 emissions standards shall be required, and all construction equipment shall be tuned and  maintained in accordance with the manufacturer’s specifications.  Operational‐Source Mitigation Measures  AQ‐3: The project will require the use of low VOC paints for re‐painting and maintenance of exterior  structures consistent with SCAQMD Rule 1113(not to exceed 50 grams per liter VOCs for interior  and exterior building envelope re‐painting).  Under federal and state law, SCAQMD is under a  legal obligation to enforce air pollution regulations. These regulations are primarily meant to  ensure that the surrounding (or ambient) air meets federal and state air quality standards. The  South Coast AQMD also has broad authority to regulate toxic and hazardous air emissions, and  these regulations are enforced in the same manner as those which pertain to the ambient air  quality standards.   Standard Regulatory Requirements/Best Available Control Measures  Measures listed below (or equivalent language) shall appear on all project grading plans, construction  specifications and bid documents, and the City shall ensure such language is incorporated prior to  issuance of any development permits. South Coast Air Quality Management District (SCAQMD) Rules  that are currently applicable during construction activity for this project include but are not limited to  Rule 403 (Fugitive Dust) (2) and Rule 1113 (Architectural Coatings). It should be noted that these Best  Available Control Measures (BACMs) are standard regulatory requirements.   BACM AQ‐1: The contractor shall adhere to applicable measures contained in Table 1 of Rule 403  including, but not limited to:       All clearing, grading, earth‐moving, or excavation activities shall cease when winds exceed 25  mph per SCAQMD guidelines in order to limit fugitive dust emissions.   The contractor shall ensure that all disturbed unpaved roads and disturbed areas within the  project are watered at least three (3) times daily during dry weather. Watering, with complete  coverage of disturbed areas, shall occur at least three times a day, preferably in the mid‐ morning, afternoon, and after work is done for the day.   The contractor shall ensure that traffic speeds on unpaved roads and Project site areas are  limited to 15 miles per hour or less.  BACM AQ‐2: The following measures shall be incorporated into project plans and specifications as  implementation of SCAQMD Rule 1113 (3):      Only “Low‐Volatile Organic Compounds (VOC)” paints (no more than 50 gram/liter (g/L) of  VOC) consistent with SCAQMD Rule 1113 shall be used.  BACM AQ‐3: The project is required to comply with SCAQMD Rule 445, which prohibits the use of wood  burning stoves and fireplaces in new development.     4.2 AIR QUALITY    Coral Mountain Resort Draft EIR 4.2‐44  June 2021    Level of Significance After Mitigation  With implementation of the Project Design Features, mitigation measures, and best available control  methods, the proposed project is anticipated to have a less than significant impacts.  Resources  1. Analysis of the Coachella Valley PM10 Redesignation Request and Maintenance Plan, by the  California Air Resources Board, February 2010; and sections of the SCAQMD Rule Book  2. Coachella Valley Extreme Area Plan for 1997 8‐Hour Ozone Standard, Public Consultation Meeting  Presentation by SCAQMD, September 25, 2020  3. Coachella Valley Extreme Area Plan for the 1997 8‐Hour Ozone Standard Fact Sheet, SCAQMD,  September 2020  4. Coral Mountain Specific Plan Air Quality Impact Analysis (AQIA), prepared by Urban Crossroads  on November 12, 2020 and revised on March 1, 2021  5. Draft Coachella Valley Extreme Plan for 1997 8‐Hour Ozone Standard, by SCAQMD, September  2020.  6. Final 2003 Coachella Valley PM10 State Implementation Plan (CVSIP), by SCAQMD, August 2003  7. Final 2016 Air Quality Management Plan (AQMP), by South Coast Air Quality Management District  (SCAQMD), March 2017     DRAFT ENVIRONMENTAL IMPACT REPORT  Coral Mountain Resort, La Quinta CA  4.3 Biological Resources  Coral Mountain Resort Draft EIR   4.3‐1 June 2021  4.3 Biological Resources  4.3.1     Introduction  Descriptions and analysis in this section are based on information contained in the Biological Resources  Assessment and CVMSHCP Consistency Analysis prepared by LSA Associates, Inc. (LSA; May 2021),  Focused Bat Survey Report prepared by LSA (May 2021), the City of La Quinta General Plan, and the  Coachella Valley Multiple Species Habitat Conservation Plan and Natural Community Conservation Plan.  This section discusses the biological resources that may be present on the project site or in the vicinity  and assesses impacts on these resources from the development associated with implementation of the  Coral Mountain Resort  project  (“project”). The Biological  Resources  Assessment  and  CVMSHCP  Consistency  Analysis (“biological report”), and  the Focused  Bat  Survey  Report are included in the  Appendices of this Draft EIR as Appendix D.1 and D.2. Please consult Section 9.0 for a glossary of terms,  definitions, and acronyms used in this Draft EIR.   Existing Conditions  Physical Conditions   The project site is south of Avenue 58 and west of Madison Street in the City of La Quinta. Surrounding  land uses include residential development to the north and east, vacant land to the west, and CVWD  water recharge ponds to the south. Topography and Soils  Within  the  project boundaries, the  project  site  is  relatively flat  within elevations ranging from  approximately 72 feet below mean sea level to 65 feet above mean sea level. The tallest peak of Coral  Mountain, west of the project, is approximately 400 feet above mean sea level.   According to the project specific biological report, a mosaic of soils occurs in the project area and are  mapped by the Soil Conservation Service as:   CdC: Carsitas gravelly sand, 0 to 9 percent slopes;   CpA: Coachella fine sand, 0 to 2 percent slopes;   CsA: Coachella fine sand, 0 to 2 percent slopes;    GaB: Gilman loamy fine sand; 0 to 5 percent slopes;    GbA: Gilman fine sandy loam, 0 to 2 percent slopes;   Ip: Indio fine sandy loam;   Ir: Indio fine sandy loam, wet;   Is: Indio very fine sandy loam;       4.3  BIOLOGICAL RESOURCES  Coral Mountain Resort Draft EIR   4.3‐2  June 2021   It: Indio very fine sandy loam, wet;   MaB: Myoma fine sand, 0 to 5 percent slopes; and    RO: Rock outcrop.  Vegetation  Vegetation within the project site is best described as Desert Saltbush scrub, Tamarisk scrub, and  Mesquite Hummock (CVMSHCP 2007). Land is disturbed in the southern and northeast portions of the  project site and a stand of blue palo verde is present in the eastern portion of the study area. Dominant  species include fourwind saltbush, bush seepweed, athel, and common Mediterranean grass (Schismus  barbatus). The majority of the project site was previously agricultural land. As a result, the Desert  Saltbush scrub is fairly disturbed throughout the site.   Wildlife   Common wildlife species observed within the project site during the field surveys include common raven,  mourning dove, and greater roadrunner. Special status animal species observed within the boundary of  the project site include pallid bat, western yellow bat, western mastiff bat, and pocketed free‐tailed bat.  Jurisdictional Waters  There are no natural springs or water sources on or near the project site. There are no jurisdictional  waters, lakes, rivers, or streambeds onsite. The project property does not contain, nor is it adjacent to,  federally  protected  wetlands,  marshes, or  other drainage features.  No blue‐line  stream corridors  (streams or dry washes) occur in the project area.   Regulatory Setting  Federal, state, and local regulations pertaining to the biological resources are discussed below.  Federal   Endangered Species Act   The Endangered Species Act (FESA) of 1973 provides a program for the conservation and protection of  endangered and threatened plants and animals and the habitats in which they are found.  Section 7 of  the ESA directs federal agencies to use their legal authorities to carry out conservation programs for  listed species. It also requires these agencies to ensure that any actions they fund, authorize, or carry  out are not likely to jeopardize the survival of any endangered or threatened species, or to destroy or  adversely modify its designated critical habitat (if any) (USFWS 2020).  Additional  p rotection i s a uthorized by  section 9 o f  the  E SA, w h ich makes it illegal to take, import, export,  or engage in interstate  or international commerce  of listed animals except  by permit  for certain       4.3  BIOLOGICAL RESOURCES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.3‐3 June 2021  conservation purposes. “Take” is defined by the ESA as to harm, harass, wound, trap, collect, kill or the  attempt to engage in such activity.   Habitat Conservation Plans  Habitat Conservation Plans (HCPs) under section 10(a)(1)(B) of the ESA provide for partnerships with  non‐federal  parties  to conserve the  ecosystems  upon  which listed  species  depend,  ultimately  contributing to their recovery. HCPs are planning documents required as part of an application for an  incidental take permit. They describe the anticipated effects of the proposed taking; how those impacts  will be minimized or mitigated; and how the HCP is to be funded. HCPs can apply to both listed and non‐ listed species, including those that are candidates or have been proposed for listing. Conserving species  before they are in danger of extinction or are likely to become so can also provide early benefits and  prevent the need for listing (USFWS 2020).  The Federal Migratory Bird Act  The Migratory Bird Treaty Act of 1918 (MBTA) governs the obligation of the United States under  international treaties and conventions for the protection of migratory birds.  The MBTA governs the  taking, killing, possession, transportation, and importation of migratory birds, their eggs, parts and nests.  The MBTA prohibits the take, possession, import, export, transport, selling, purchase, barter, or offering  for sale, purchase or barter, any migratory birds, their eggs, parts, and nests, except as authorized under  a valid permit by the Department of Interior U.S. Fish and Wildlife Service.  Clean Water Act  The Clean Water Act (CWA) was established in 1972 as the basic structure for regulating discharges of  pollutants into the waters of the United States and regulating quality standards for surface waters. Under  the CWA, the EPA has implemented pollution control programs such as setting wastewater standards  for  industries. The EPA has also developed  national water quality criteria recommendations  for  pollutants in surface waters.   It is unlawful under the CWA to discharge any pollutant from a point source, which is a discrete  conveyance such as a pipe or man‐made ditch, into navigable waters unless a permit is obtained. The  National  Pollutant  D ischarge  E limination  S ystem  (NPDES) p ermit  program controls discharges. Industrial,  municipal, and other facilities must obtain permits if their discharges go directly to surface waters.  Compliance monitoring under the NPDES Program encompasses a range of techniques in order to  address the most significant problems and to promote compliance among the regulated community.  State         4.3  BIOLOGICAL RESOURCES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.3‐4 June 2021  California Endangered Species Act   The California Endangered Species Act (CESA) enacted in 1970 and subsequently amended, conserves  and protects plant and animal species at risk of extinction. The California Department of Fish and Wildlife  (CDFW) has the responsibility for maintaining a list of threatened and endangered species (California  Fish and Game Code Section 2070). CDFW also maintains a list of “candidate species,” which are species  formally noticed as being under review for addition to either the list of endangered species or the list of  threatened species. In addition, CDFW maintains lists of “species of special concern,” which serve as  “watch lists.” Pursuant to the requirements of the CESA, an agency reviewing a proposed project within  its jurisdiction must determine whether any state‐listed endangered or threatened species could be  present on  a project site  and determine  whether  the proposed project could  have a potentially  significant impact on such species. In addition, CDFW encourages  i nformal c onsultation  o n  a ny  p roposed   project that may affect a candidate species.  California Fish and Game Code  Under Sections 3503, 3503.5, and 3511 of the Californian Fish and Game Code (CFGC), it is unlawful to  take, possess or cause destruction of birds, nests, and eggs. Fully protected birds may not be taken or  possessed without a specific permit. Section 3505.3 protects all birds of prey and their eggs and nests  against take, possession, or destruction of nests or eggs. Section 4150 of the California Fish and Game  Code prohibits take or possession of all nongame mammals or parts thereof. Any activities resulting in  bat  m ortality  (e.g., t he  d estruction  o f  a n  o ccupied  b at  r oost  t hat results in the death of bats), disturbance  that causes the loss of a maternity colony of bats (resulting in the death of young), or various modes of  nonlethal pursuit or capture may be considered “take” as defined in Section 86 of the California Fish and  Game Code.   Native Plant Protection Act  The Native Plant Protection Act (NPPA) enacted in 1977 and implemented by the California Department  of  Fish and  Wildlife  (CDFW), prohibits  the  killing  or possession  of California  rare, threatened,  or  endangered plant species without authorization or permit by CDFW. All state department and governing  agencies are required to use their authority to enforce conservation of rare or endangered plant species.   Regional and Local  Coachella Valley Multiple Species Habitat Conservation Plan  The Coachella Valley Multiple Species Habitat Conservation Plan/Natural Community Conservation Plan  (CVMSHCP) is a regional multi‐agency conservation plan that provides for the long‐term conservation of  ecological diversity in the Coachella Valley region of Riverside County. Significant progress has been  made in plan implementation since state and federal permits were issued in September and October       4.3  BIOLOGICAL RESOURCES  Coral Mountain Resort Draft EIR   4.3‐5  June 2021  2008. The term of all HCP permits is 75 years, which is the length of time required to fully fund  implementation of the CVMSHCP.   The CVMSHCP includes an area of approximately 1.1 million acres in the Coachella Valley region within  Riverside County. A major amendment to the Plan, completed in 2016, added 770 acres to the Plan’s  Conservation Areas. The plan area boundaries were established to incorporate the watersheds of the  Coachella Valley within the jurisdictional  boundaries of  CVAG and  within Riverside County. Indian  Reservation Lands are not included in the CVMSHCP although coordination and collaboration with tribal  governments has been ongoing.   The Coachella Valley Conservation Commission (CVCC) is the agency responsible for CVMSHCP  implementation. The CVCC is comprised of elected representatives of the Local Permittees including  Riverside County, the cities of Cathedral City, Coachella, Desert Hot Springs, Indian Wells, Indio, La  Quinta, Palm Desert, Palm Springs, and Rancho Mirage, the Coachella Valley Water District, Mission  Springs Water District, and the Imperial Irrigation District. The Riverside County Flood Control and Water  Conservation District (County Flood Control), Riverside County Regional Park and Open Space District  (County Parks), and Riverside County Waste Resources Management District (County Waste) are also  Local Permittees.   Other Permittees include three state a gencies, the California Department of Parks and Recreation (State  Parks),  the Coachella Valley Mountains  Conservancy  (CVMC), and  the  California  Department of  Transportation (CalTrans). A major amendment to include the City of Desert Hot Springs and Mission  Springs Water District as Permittees was approved by the CVCC in March 2014 and all local Permittees  approved the Major Amendment in 2014. The US Fish and Wildlife Service (USFWS) approved the Major  Amendment in December 2015. The final approval of the Major Amendment by California Department  of Fish and Wildlife (CDFW) was in August 2016. The CVMSHCP involves the establishment of an MSHCP  Reserve System to ensure the conservation of the covered species and conserved natural communities  in perpetuity. The existing conservation lands managed by local, state, or federal agencies, or non‐profit  conservation organizations form the backbone of the MSHCP Reserve System (CVMSHCP Annual Report  2019).  Project Impact Analysis  Thresholds of Significance  The thresholds used to evaluate potential impacts to biological resources are derived from Appendix G  of the CEQA Guidelines.  The significance determination is based on the recommended criteria set forth  in Section 15064.5 of the CEQA Guidelines.  For analysis purposes, development of the proposed project  would have a significant effect on biological resources if it is determined that the project would:       4.3  BIOLOGICAL RESOURCES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.3‐6 June 2021  a. Have  a s ubstantial  a dverse  e ffect, e ither  d irectly  or  through h abitat modifications, on any species  identified as a candidate, sensitive, or special status species in local or regional plans, policies, or  regulations, or by the California Department of Fish and Game or U.S. Fish and Wildlife Service?   b. Have a substantial adverse effect on any riparian habitat or other sensitive natural community  identified in local or regional plans, policies, regulations or by the California Department of Fish  and Wildlife Service?   c. Have a substantial adverse effect on state or federally protected wetlands (including, but not  limited to, marsh,  vernal pool,  coastal,  etc.)  through direct removal,  filling, hydrological  interruption, or other means?  d.  Interfere substantially with the movement of any native resident or migratory fish or wildlife  species or with established native resident or migratory wildlife corridors, or impede the use of  native wildlife nursery sites?  e. Conflict with any local policies or ordinances protecting biological resources, such as a tree  preservation policy or ordinance?  f. Conflict  with  the provisions  of an  adopted  Habitat Conservation Plan,  Natural Community  Conservation Plan, or other approved local, regional, or state habitat conservation plan?  Methodology   Methods u sed for the Biological  Resources Assessment (referred to as “biology report” herein), included  a literature review and a field survey. The biology report has been prepared in compliance with the  California Environmental Quality Act (CEQA), the Coachella Valley Multiple Species Habitat Conservation  Plan (CVMSHCP), and the Federal and California Endangered Species Acts.   Field Surveys  General Biological Surveys  LSA biologists conducted a general field survey within the project site on September 11, 2019.  Weather  conditions consisted of clear skies, temperatures ranging from 73 to 91 degrees Fahrenheit, and winds  ranging  f rom  3 t o  5 m iles  p er  h o ur. Additionally, a follow up general biological field survey was conducted  on April 28, 2021. Weather conditions consisted of clear skies, temperatures ranging from 58 to 89  degrees Fahrenheit, and winds ranging from 3 to 5 miles per hour.  The entire project site was surveyed  on foot. Notes were taken on general site conditions, vegetation, and suitability of habitat for various  special‐interest elements. All plant and animal species observed or otherwise detected during the survey  were noted and listed in the appendices of the biology report.   Focused Bat Surveys  LSA biologists, including a bat specialist, performed focused bat surveys within the project site. These  focused bat surveys comprised two parts. The first part consisted of a daytime bat roosting habitat       4.3  BIOLOGICAL RESOURCES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.3‐7 June 2021  assessment conducted on November 13 and 14, 2020.  During this assessment, potential bat roosting  sites (e.g., trees, rock outcrops, and buildings) within the project site were visited on foot and examined  for features such as crevices or recessed spaces that may be suitable for use as day‐ and/or night‐ roosting habitat. Suitable features were inspected for the presence of bats or any bat sign (e.g., guano,  urine staining, or vocalizations) indicating current or past use of an area by roosting bats. The second  component consisted of nighttime acoustic and emergence surveys conducted on April 27 and 29, 2021,  at locations that were identified as containing suitable maternity‐roosting habitat during the habitat  assessment. Although there are no official protocols for bat surveys in California, all surveys followed  unofficial standard protocols applicable to the site conditions. Each nighttime acoustic and emergence  survey was initiated approximately 20 minutes before sunset and continued until one full hour after  sunset to determine whether a given roost feature was used by bats for roosting. All nighttime surveys  were performed under warm weather conditions appropriate for the season, winds were below 5 miles  per hour, and there was no risen moon. All bat species observed or otherwise detected within the project  site during the surveys are discussed in the focused bat survey report (Appendix D.2).  Literature Review   A literature review was conducted to assist in determining the existence or potential occurrence of  special‐interest plant and animal species within the project site in the project vicinity. A records search  of the California Department of Fish and Wildlife (CDFW) Natural Diversity Database (NDDB) Rarefind 5  (2019), and California Native Plant Society’s Online Inventory of Rare and Endangered Plants (California  Native Plant Society [CNPS] v7‐18) for the La Quinta, Indio, Martinez Mountain, and Valerie, California  USGS 7.5‐minute quadrangles was conducted on August 16, 2019. A review of the Final Recirculated  CVMSHCP  (CVAG  2016)  was  also conducted  in order to  determine CVMSHCP  consistency and  conservation measures that apply to the proposed project, and to reference vegetation types within the  project site. Geographic Information System (GIS) software was used to map the project location, habitat  types, land uses, etc.   Special‐Status Species    Legal protection for special‐interest species varies widely, from the comprehensive protection extended  to listed threatened/endangered species, to no legal interest at present. The CDFW, U.S. Fish and Wildlife  Service (USFWS), local agencies, and special‐interest groups, such as the CNPS, publish watch lists of  declining  species. Species on  watch  lists can  be  included  as part of  the special‐interest species  assessment. The special‐interest species analysis revealed 49 special‐interest species with the potential  to occur within the limits of the project site. These are listed below (“Special‐Status Species Summary”).   Threatened/Endangered Species  The following seven federally/State listed species were identified as having the potential to be present  in the project vicinity according to State databases:       4.3  BIOLOGICAL RESOURCES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.3‐8 June 2021   Coachella Valley milkvetch (Astragalus  lentiginosus var. coachellae): Federally  listed  as  Endangered and CVMSHCP covered species;   Triple‐ribbed milkvetch (Astragalus tricarinatus): Federally listed as Endangered and CVMSHCP  covered species;   Casey’s June beetle (Dinacoma caseyi): Federally listed as Endangered;   Desert pupfish (Cyprinodon macularius): Federally and State‐listed as Endangered and CVMSHCP  covered species;   Desert slender salamander (Batrachoseps major  aridus): Federally and State‐listed  as  Endangered;    Coachella Valley fringe‐toed lizard (Uma inornate): Federally listed as Threatened, State‐listed as  Endangered, and CVMSHCP covered species; and    Peninsular bighorn sheep (Ovis Canadensis nelsonii) (peninsular Distinct Population Segment):  Federally listed as Endangered, State‐listed as Threatened, California Fully Protected Species, and  CVMSHCP covered species.   Habitat within the project site was considered unsuitable for six of the seven species identified, and none  of these species were found to be present on‐site. These species include the Triple‐ribbed milkvetch,  Casey’s June beetle, Desert pupfish, Desert slender salamander, Coachella Valley fringe‐toed lizard, and  the Peninsular bighorn sheep. Marginally suitable habitat for Coachella Valley milkvetch was found to be  present within the project site.   Non‐Listed Special‐Interest Species   Of the 42 other non‐listed special‐interest species identified and discussed in the biology report, 18  species are considered absent based on their lack of suitable habitat, seven species are considered to  have a low probability of occurrence, seven species are considered to have a moderate probability of  occurrence, and five species are considered to have a high probability of occurrence. Five species were  detected within the project site. The following non‐listed special‐interest species have a moderate to  high probability to occur, or were observed within the project site:   Slender cottonheads (Nemacaulis denudate var gracilis);   Flat‐tailed horned lizard (Phryosoma macalli);   Burrowing owl (Athene cunicularia);   Ferruginous hawk (Buteo regalis);   Prairie falcon (Falco mexicanus);   Black‐tailed gnatcatcher (Polioptila melanura);   Le Conte’s thrasher (Toxostoma lecontei);   California leaf‐nosed bat (Macrotus californicus);   Western yellow bat (Lasiurus xanthinus);   Yuma myotis (Myotis yumanensis);       4.3  BIOLOGICAL RESOURCES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.3‐9 June 2021   Pallid bat (Antrozous pallidus);   Western mastiff bat (Eumops perotis);   Pocketed free‐tailed bat (Nyctinomops femorosaccus);   Big free‐tailed bat (Nyctinomops macrotis);   Pallid San Diego pocket mouse (Chaetodipus fallaz pallidus); and    Palm Springs round‐tailed ground squirrel (Xerospermophilus terecicaudus chlorus).   Nesting  bird species,  including special‐interest  species identified below (“Special‐Status  Species  Summary”), with potential to occur are protected by California Fish and Game Code Sections 3503,  3503.5, and 3800, and by the MBTA. These laws regulate the take, possession, or destruction of the nest  or eggs of any migratory bird or bird of prey. However, the USFWS has recently determined that the  MBTA should apply only to “… affirmative actions that have as their purpose the taking or killing of  migratory birds, their nests, or their eggs” and will not be applied to incidental take of migratory birds  pursuant to otherwise lawful activities.   Special‐Status Species Summary  Plants  Chaparral sand‐verbena (Abronia villosa var. aurita): This species is found in sandy areas (generally flats  and benches along washes) in chaparral and coastal sage scrub, and improbably in desert dunes or other  sandy areas, below 1,600 meters (5,300 feet) elevation. This species is absent due to the absence of  suitable habitat in the project site.   Coachella Valley milk‐vetch (Astragalus lentiginosus var coachellae): This species is found in sandy  areas, typically in coarse sands in active sand fields, adjacent to dunes, along roadsides in dune areas, or  along the margins of sandy washes, in Sonoran Desert scrub at 60 to 655 meters (200 to 2,150 feet)  elevation. Although some coarse sand areas are present within the project site, the probability of  occurrence of this species onsite is low because direct observation  o f  the  s pecies  o r its  s ign  i n  t he  p roject  site or immediate vicinity did not occur during previous biological studies; the species was not sighted  by other qualified observers; the species was not reported by the NDDB, published by the CDFW; and  the presence or location information for the species was not provided by private groups.   Lancaster milk‐vetch (Astragalus preussii var. laxiflorus): This species is found in alkaline clay flats,  gravelly or sandy washes, and along draws in gullied badlands, in chenopod scrub below about 700  meters (2,300 feet) elevation. This species is not present at the site, due to the absence of suitable  habitat.   Triple‐ribbed milk‐vetch (Astragalus tricarinatus): This species habitat occurs in metamorphic rock  outcrops weathering into gravelly soil in semi‐desert chaparral, or (probably as waifs) at the edges of  boulder‐strewn desert washes and adjacent slopes in rocky incised canyons in Joshua tree woodland and       4.3  BIOLOGICAL RESOURCES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.3‐10 June 2021  Sonoran Desert scrub; known from the west edge of the desert at 450 to 1,200 metes (1,500 to 3,900  feet) elevation. This species is not present at the site, due to the absence of suitable habitat.   California ayenia (Ayenica compacta): This species occurs in rocky canyons and sandy gravelly washes  from 150 to 1,095 meters (500 to 3,600 feet) elevation in desert scrub. This species is not present at the  site, due to the absence of suitable habitat.   Little‐leaf elephant tree (Bursera microphylla): This species occurs in the rocky slopes and washes in  Sonoran Desert scrub at 200 to 700 meters (600 to 2,300 feet) elevation. This species is not present at  the site, due to the absence of suitable habitat.   Glandular ditaxis (Ditaxis claryana): This species occurs in sandy soils in creosote bush scrub of the  Sonoran and Mojave deserts at 0 to 465 meters (0 to 1,500 feet) elevation. There is a low probability for  this species to occur at the project site, because although sandy soils are present in some areas of the  project site, direct observation of the species or its sign in the project site or immediate vicinity did not  occur during previous biological studies; the species was not sighted by other qualified observers; the  species was not reported by the NDDB, published by the CDFW; and the presence or location information  for the species was not provided by private groups.  California ditaxis (Ditaxis serrata var californica): This species occurs in sandy washes and alluvial fans  in Sonoran desert scrub at 30 to 1,000 meters (100 to 3,300 feet) elevation. This species is not present  at the site due to the absence of suitable habitat.   Harwood’s eriastrum (Eriastrum harwoodii): This species occurs desert dunes, 125 to 915 meters (410  to 3,002 feet) elevation. This species is not present at the site due to the absence of suitable habitat.   Santa Rosa Mountain leptosiphon (Leptosiphon floribundus ssp. hallii): This species occurs in Sonoran  desert scrub in desert canyons at 900 to 1,280 meters (2,950 to 4,190 feet) elevation. This species is not  present at the site due to the absence of suitable habitat.   California marina (Marina orcuttii var orcuttii): This species occurs in rocky soils and gravelly hillsides in  pinyon and juniper woodlands, Sonoran desert scrub, and chaparral at 1,050 to 1,160 meters (3,400 to  3,800 feet) elevation. This species is not present at the site due to the absence of suitable habitat.   Spear‐leaf matelea (Matelea parvifolia): This species occurs in rocky ledges and species in Mojavean  and Sonoran desert scrub at 430 to 1,095 meters (1,400 to 3,600 feet) elevation. This species is not  present at the site due to the absence of suitable habitat.   Slender cottonheads (Nemacaulis denudata var gracilis): This species occurs in coastal or desert dunes,  sandy mesquite hummocks, or similar sandy sites at ‐50 to 400 (560) meters (‐160 to 1,3000 [1,800] feet)  elevation. Blooms mostly late March to mid‐May (annual herb). This species has a moderate probability  to occur at the project site due to the presence of sandy mesquite hummocks.        4.3  BIOLOGICAL RESOURCES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.3‐11 June 2021  Slender‐stem bean (Phaseolus filiformis): This species is present in annual or perennial vine in Sonoran  desert scrub found in gravelly washes bordered by Creosote bush‐dominated rocky slopes; 125 meters  (410 feet) elevation. This species is not present at the site due to the absence of suitable habitat.  Deep Canyon snapdragon (Pseudorontium cyathiferum): This species occurs in rocky sites in Sonoran  desert scrub at 0 to 800 meters (0 to 2,600 feet) elevation. This species is not present at the site due to  the absence of suitable habitat.  Desert spike‐moss (Selaginella eremophila): This species occurs in shaded sites in gravelly soils and  among rocks or in crevices from 200 to 900 (2,425?) meters (700 to 3,000 [8,00?] feet) elevation in  Sonoran desert scrub. This species is not present at the site due to the absence of suitable habitat.  Coves’s cassia (Senna covesii): This species occurs in dry, sandy desert washes and slopes in Sonoran  desert scrub at 200 to 1,070 meters (700 to 3,50 feet) elevation. This species is not present at the site  due to the absence of suitable habitat.  Purple stemodia (Stemodia durantifolia): This species occurs in Sonoran desert scrub, mostly in mesic  sandy areas, at 180 to 300 meters (600 to 1,000 feet) elevation. This species is not present at the site  due to the absence of suitable habitat.  Sonoran maiden fern (Thelypteris puberula var sonorensis): This species occurs in seeps and along  streams in meadows at 50 to 610 meters (170 to 2,000 feet) elevation. This species is not present at the  site due to the absence of suitable habitat.  Mecca aster (Xylorhiza cognata): This species occurs in steep slopes of arid canyons in sandstone and  clay  in Sonoran  d esert s crub  a t 20  to  4 00 meters  (70 t o 1,3000  feet elevation). This species is not present  at the site due to the absence of suitable habitat.  Invertebrates  Casey’s June beetle (Dinacoma caseyi): This species occurs in areas associated with alluvial sediments,  typically in Carsitas gravelly sand (CdC), riverwash, or possibly Carsitas cobbly sand (ChC) of broad, gently  sloping alluvial fans at the base of the Santa Rosa Mountains. Known distribution is an area of less than  324 hectares (800 acres) in southern Palm Springs within the Palm Canyon alluvial floodplain and  eastward to East Palm Canyon Drive. The project site is outside of the species’ known geographic range.   Coachella giant sand treader cricket (Macrobaenetes valgum): This species occurs in wind‐swept sand  dune ridges, spring‐dampened sandy areas. This species is not present at the site due to the absence of  suitable habitat.  Cheeseweed moth lacewing (Oliarces clara): This species is located in areas associated with creosote  bush in desert scrub. Although creosote bush is present within the project area, there is a low probability  of occurrence because direct observation of the species or its sign in the project site or immediate vicinity  did not occur during previous biological studies; the species was not sighted by other qualified observers;       4.3  BIOLOGICAL RESOURCES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.3‐12 June 2021  the species was not reported by the NDDB, published by the CDFW; and the presence or location  information for the species was not provided by private groups.  Fish  Desert pupfish (Cyprinodon macularius): This species occurs in desert backwater areas, springs, streams,  and pools. This species is not present at the site due to the absence of suitable habitat.  Amphibians   Desert slender salamander (Batrachoseps major aridus): This species inhabits steep‐walled desert  canyons with permanent water seeping from fractured bedrock. This species is not present at the site  due to the absence of suitable habitat.  Reptiles   Flat‐tailed horned lizard (Phrynosoma mcalli): This species occurs in fine sand in desert washes and flats  with vegetative cover and ants, generally below 180 meters (600 feet) elevation. This species has a  moderate probability to occur at the project site since fine sand in flats with vegetative cover is present.   Coachella Valley fringe‐toed lizard (Uma inornata): This species occurs in fine, loose, windblown sand  (dunes), interspersed with hardpan and widely spaced desert shrubs. This species is not present at the  site due to the absence of suitable habitat.  Birds   Burrowing owl (Athene cunicularia): This species occurs in open country in much of North and South  America. Burrowing owls usually occupies ground squirrel burrows in open, dry grasslands, agricultural  and range lands, railroad rights‐of‐way, and margins of highways, golf courses, and airports. This species  often utilizes man‐made structures, such as earthen berms, cement culverts, cement, asphalt, rock, or  wood debris piles. The project site provides suitable habitat for the species, therefore, there is a high  probability of occurrence of burrowing owls at the site.  Ferruginous  hawk  (Buteo  regalis) (wintering): This  species  forages  in open  fields, grasslands in  agricultural areas, sagebrush flats, desert scrub, fringes of pinyon‐juniper habitats, and other open  country in western North America. There  i s  a moderate  p robabili ty for this species to occur at the project  site due to the presence of suitable foraging habitat.   Prairie falcon (Falco mexicanus) (nesting): T his  s pecies  o ccurs  i n  o pen  c ountry  i n  m uch  o f  N ort h America.  This species nests in cliffs or rocky outcrops; forages in open arid valleys and agricultural fields.  There is  a moderate probability for this species to occur at the project site due to the presence of suitable  foraging habitat.        4.3  BIOLOGICAL RESOURCES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.3‐13 June 2021  Black‐tailed  gnatcatcher  (Polioptila  melanura): This  species  nests  in  wooded  desert  wash habitat  containing mesquite, palo verde, ironwood, and acacia. They may also occur in areas with salt cedar,  especially when adjacent to native wooded desert wash habitat, and in desert scrub in winter. There is  a high probability for this species to occur at the project site due to the presence of suitable nesting  habitat.   Vermilion flycatcher (Pyrocephalus rubinus) (nesting): This species is a rare, local, year‐long resident  along the Colorado River, especially in vicinity of Blythe, Riverside County. They are a sporadic breeder  in desert oases west and north to Morongo Valley and the Mojave Narrows, San Bernardino County.  Formerly bred in coastal San Diego County. Nesters inhabit cottonwood, willow, mesquite, and other  vegetation in desert riparian habitat adjacent to irrigated fields, irrigation ditches, pastures, and other  open, mesic areas. This species is not present at the site due to the absence of suitable habitat.  Crissal thrasher (Toxostoma crissale): This species occurs in dense thickets of shrubs or low trees in  desert riparian and desert wash habitats. This species is not present at the site due to the absence of  suitable habitat.  Le Conte’s thrasher (Toxostoma lecontei): This species inhabits sparsely vegetated desert flats, dunes,  alluvial fans, or  gently rolling  hills having a  high proportion of  saltbush  (Atriplex  spp.)  or cholla  (Cylindropuntia spp.), often occurring along small washes or sand dunes. It prefers dense thorny shrubs  (most often saltbush or cholla) for nesting. This species, although uncommon, is a local resident in low  desert scrub throughout most of the Mojave Desert, extending up into the southwestern corner of the  San Joaquin Valley. The breeding range in California extends from these areas into eastern Mojave, north  into the Owens Valley and south into the lower Colorado Desert and eastern Mojave. Only the San  Joaquin Valley population of this species is considered a Bureau of Land Management Sensitive Species  or California Species of Concern. There is a moderate probability for this species to occur at the project  site due to the presence of suitable habitat.   Mammals   California leaf‐nosed bat (Macrotus californicus): This species day roosts primarily in caves and mines,  and foraging habitat is predominantly in desert washes containing palo verde, ironwood or smoke trees.  Suitable caves for day roosting are present in the rock outcrops associated with Coral Mountain within  the project site. Known roosts for this species are present in natural caves along the shoreline of Lake  Cahuilla in the vicinity, and there is a high probability that this species roosts and/or forages within the  project site.  Western red bat (Lasiurus blossevillii): This species roosts in the foliage of broad‐leafed trees or shrubs  within streams or fields, in orchards, and occasionally urban areas; commonly  roosts in mature  cottonwoods and sycamores. Also documented roosting in mature eucalyptus trees and palm trees.  Strongly associated with riparian corridors, but has also been documented in desert scrub habitats. There  is a low probability that this species occurs in the project site.       4.3  BIOLOGICAL RESOURCES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.3‐14 June 2021  Hoary bat (Lasiurus cinereus): This species roosts in the foliage of coniferous, deciduous, and evergreen  trees and shrubs, often at the edge of a clearing. Typically roosts near  the  ends of  branches  approximately 3–12 meters above the ground. Suitable large trees present for day roosting, including  athel (Tamarix aphylla). Unlikely to be present during the summer months. There is a low probability  that this species occurs in the project site.  Western yellow bat (Lasiurus xanthinus): This species is found mostly in desert and desert riparian areas  of the southwest U.S., but also expanding its range with the increased usage of native and non‐native  ornamental palms in landscaping. Individuals typically roost amid dead fronds of palms in desert oases,  but have also been documented roosting in cottonwood trees. Forages over many habitats. Suitable  roosting habitat is present in native and non‐native ornamental palms within and surrounding the  project site. This species was detected in the project site during the focused bat surveys.   Yuma myotis (Myotis yumanensis): This species roosts in crevices within bridges, buildings, culverts, cliff  crevices, caves, mines, and trees, typically near a perennial water source. Also documented roosting in  swallows nests. Suitable trees for day roosting present. Crevices in adobe building are also suitable for  roosting. May forage over open water in golf courses and water impoundments immediately adjacent  to the project site. There is a high probability that this species occurs in the project site.  Pallid bat (Antrozous pallidus): This species roosts in crevices in rocky outcrops and cliffs, caves, mines,  hollows or cavities of large trees, and anthropogenic structures such as bridges and buildings; may also  roost near the ground in rock piles. Foraging habitat includes grassland, open scrub, open forest, and  gravel roads. Suitable day roosting habitat is present within the  project  s ite  i n large p alo  v erde  t rees  w ith  crevices and cavities as well as in rocky outcrops at Coral Mountain, and suitable foraging habitat is also  present. During the focused bat surveys, this species was visually observed emerging from roosts in the  rock outcrops, as well as foraging in palo verde stands at the western portion of the study area.  Western mastiff bat (Eumops perotis californicus): Occurs in many open, semi‐arid to arid habitats,  including conifer and deciduous woodlands, coastal scrub, grasslands, chaparral, etc.; roots in crevices  in vertical cliff faces, high buildings, and tunnels, and travels widely when foraging. Suitable roosting  habitat is present in the rock outcrops associated with Coral Mountain, and this species was detected in  the project site during the focused bat surveys.  Pocketed free‐tailed bat (Nyctinomops femorosaccus): This species occurs in areas usually associated  with cliffs, rock outcrops, or slopes. May roost in buildings (including roof tiles) or caves. Suitable roosting  habitat is present in the rock outcrops associated with Coral Mountain, and this species was detected in  the project site during the focused bat surveys.  Big free‐tailed bat (Nyctinomops macrotis): This species has a sporadic distribution in California and  roosts mainly in crevices in cliffs, although there is some documentation of roosting in buildings, caves,  and tree cavities. Found in desert shrub, woodlands, and evergreen forests. Suitable roosting habitat is       4.3  BIOLOGICAL RESOURCES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.3‐15 June 2021  present in the rock outcrops associated with Coral Mountain, and this species has a moderate potential  of occurring in the project site.  Pallid San Diego pocket mouse (Chaetodipus fallax pallidus): This species are found in sandy herbaceous  areas, usually associated with rocks or coarse gravel in desert wash, desert scrub, desert succulent scrub,  pinyon‐juniper woodlands, etc. in desert border areas of Southern California into Mexico. There is a  moderate probability for this species to occur at the project due to the presence of suitable habitat.   Palm Springs pocket mouse (Perognathus longimembris bangsii): This species’ primary habitat in the  Coachella Valley occurs in dunes and mesquite hummocks associated with honey mesquite and, to a  lesser extent, dunes and hummocks associated with creosote or other vegetation. Although suitable  habitat occurs at the project site, these areas are limited in size and isolated within the project site.  Therefore, there is a low probability for this species to occur at the project site.   American badger (Taxidea taxus): T his species’ p rimary  h abitat  requirements  s eem t o be s ufficie nt food  and friable soils in relatively open uncultivated ground in grasslands, woodlands, and desert. There is a  low probability for this species to occur at the project site because although friable soils are located  onsite, direct observation of the species or its sign in the project site or immediate vicinity did not occur  during previous biological studies; the species was not sighted by other qualified observers; the species  was not reported by the NDDB, published by the CDFW; and the presence or location information for  the species was not provided by private groups.   Peninsular bighorn sheep (Ovis canadensis nelsonii) (peninsula Distinct Population Segment): This  species occurs on open desert slopes below 1,220 meters (4,000 feet) elevation from San Gorgonio Pass  south into Mexico. Optimal habitats include steep‐walled canyons and ridges bisected by rocky or sandy  washes, with available water. This species is not present at the site due to the absence of suitable habitat.   Project Impact  a. Have a substantial adverse effect, either directly or through habitat modifications,  on any species identified as a candidate, sensitive, or special status species in local  or regional plans, policies, or regulations, or by the California Department of Fish  and Game or U.S. Fish and Wildlife Service   Seven federally/state listed species were identified as having the potential to occur in the project vicinity.  These include  the Coachella Valley milkvetch, triple‐ribbed milkvetch,  Casey’s June beetle,  desert  pupfish, desert slender salamander, Coachella Valley fringe‐toed lizard and the Peninsular bighorn  sheep. As described above, only one has potential suitable habitat on‐site: the coarse sand areas provide  a marginally suitable habitat for the Coachella Valley milkvetch (CVMV), which, although not found to  be present on‐site, is a covered species under the CVMSHCP. The CVMSHCP does not require avoidance  and minimization measures for the CVMV. Through participation in the CVMSHCP via payment of       4.3  BIOLOGICAL RESOURCES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.3‐16 June 2021  development fees, the project would mitigate for any impacts to the CVMV. The project is considered  unsuitable habitat for the other six species.   The project‐specific biology report also identified ten non‐listed special‐interest species that have a  moderate to high probability to occur within the project site due to suitable habitat. These include  slender cottonheads, flat‐tailed horned lizard, burrowing owl, ferruginous hawk, prairie falcon, black‐ tailed gnatcatcher, Le Conte’s thrasher, California leaf‐nosed bat, western yellow bat, pallid bat, western  mastiff bat, pocketed free‐tailed bat, pallid San Diego pocket mouse and the Palm Springs round‐tailed  ground squirrel. Of these species, western yellow bat, pallid bat, western mastiff bat, and pocketed free‐ tailed bat were observed during the field surveys.     Due to  the  disturbed  nature o f the s ite, s urrounding development, a nd lack o f presence o r s igns o f t hese   species (other than certain bat species identified above), impacts from the project are anticipated to  have a less than significant effect on these non‐listed special‐interest species. Nesting bird species,  including the special‐interest species described above, are protected by California Fish and Game Code  and by the MBTA. Further discussion and mitigation for nesting birds is provided in discussion d), of this  Biological Resources section.   The project will be required to make offsite site improvements for electrical power to the site. These  improvements would take place within IID’s existing substation yard on Avenue 58 and in the right‐of‐ way on Avenue 58 between Andalusia and PGA West. Avenue 58 is a fully paved secondary arterial. The  IID substation yard has been heavily disturbed and impacted by development of other substation units,  vehicles and maintenance materials. Neither of these areas provide a suitable habitat for any sensitive  or special status species.   Therefore, the impact would be less than significant with payment of the CVMSHCP fee.   b. Have a substantial adverse effect on any riparian habitat or other sensitive natural  community identified in local or regional plans, policies, regulations or by the  California Department of Fish and Wildlife Service  There are no jurisdictional waters regulated pursuant to the Federal Clean Water Act (CWA) by the U.S.  Army Corps of Engineers (USACE) or the Regional Water Quality Control Board (RWQCB), and no lakes,  rivers, or streambeds regulated pursuant to the California Fish and Game  Code by the C DFW are p resent  within the limits of the proposed project. Since significant wash vegetation, riparian vegetation, or other  sensitive natural communities (identified in local or regional plans, policies, and regulations, or by the  CDFW or US Fish and Wildlife Service) does not occur at the project site, impacts of p roject development  will be less than significant. No jurisdictional waters are located within the existing and developed IID  offsite improvement areas. Therefore, the project will have no impacts on jurisdictional waters, lakes,  streambeds, or riparian vegetation.       4.3  BIOLOGICAL RESOURCES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.3‐17 June 2021  c. Have  a  substantial  adverse  effect  on  state  or  federally  protected  wetlands  (including, but not limited to, marsh, vernal pool, coastal, etc.) through direct  removal, filling, hydrological interruption, or other means  The site does not contain, nor is adjacent to, federally protected wetlands, marshes or other drainage  features. No blue‐line stream corridors (streams or dry washes) are shown on U.S. Geological Survey  (USGS) maps for the project site nor are there botanical indicators of such corridors. As a result,  implementation of the project would not result in the direct removal, filling or other hydrological  interruption to federally protected wetlands. The proposed IID offsite improvement areas are fully  developed and are not in or near a protected wetland nor do they contain any blue‐line stream corridors.  Therefore, the project will have no impacts on federally protected wetlands.  d. Interfere substantially with the movement of any native resident or migratory fish  or  wildlife  species  or  with  established  native  resident  or  migratory  wildlife  corridors, or impede the use of native wildlife nursery site  Movement and habitat fragmentation occurs when a proposed action results in a single, unified habitat  area being divided into two or more areas such that the division isolates the two new areas from each  other. Isolation of habitat occurs when wildlife cannot move freely from one portion of the habitat to  another or from one habitat type to another. There is no evidence of migratory wildlife corridors or  native wildlife nursery sites on the project site or adjacent properties. Since the project property does  not lie within a CVMSHCP‐designated wildlife corridor and the project site is adjacent to development,  the proposed project is not anticipated to have significant impacts related to habitat fragmentation and  regional wildlife movement. However, the project site has the vegetation to potentially support nesting  birds which are protected by California Fish and Game Code and by the Migratory Bird Treaty Act.   An intensive effort was made to locate the burrowing owl, a species protected under the MBTA, but not  functionally covered under the CVMSHCP.  Although burrowing owls were not observed onsite during the field investigation, the site provides  suitable habitat for the species and the owls can take up resid ence on the site at any time. Development  of the site while burrowing owls are present would have a potentially significant impact on this species.  Therefore, mitigation is required to reduce the impact to less than significant levels. Mitigation in the  form of a pre‐construction burrowing owl survey (Mitigation Measure BIO‐1) shall be required using an  accepted protocol (as determined by CDFW). Prior to construction, a qualified biologist will survey the  construction area to determine presence of the species. Should the species be identified, the biologist  shall establish parameters to protect the species consistent with the requirements in place at the time  development is proposed. These could include the establishment of buffer areas up to 500‐feet outside  the project limits for burrows in use by burrowing owl. This mitigation is included as BIO‐1 and would  assure impacts are reduced to less than significant levels.       4.3  BIOLOGICAL RESOURCES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.3‐18 June 2021  The project site contains suitable roosting and foraging habitat for multiple bat species. Native and non‐ native ornamental palms on and surrounding the project site could provide suitable roosting habitat for  bats, including the western yellow bat. Roosting habitat suitable for use as maternity roosts, which are  native wildlife nursery sites, is also present in rock outcrops associated with the portions of Coral  Mountain that is situated within and adjacent to the project site. Locations of suitable roosting habitats  are illustrated in Exhibit 4.3‐1. In April 2021, a nighttime acoustic and emergence survey was conducted  by LSA as part of a larger focused bat survey effort. The nighttime survey included a combination of  acoustic and exit count methods and took place during the early phase of the bat maternity season  (March 15–August 31 in the Coachella Valley) to enable detection of maternity‐roosting bats. However,  not all bat species are fully aggregated in their maternity roost sites in April, when the initial survey was  conducted. Therefore, to avoid impacts  to  all  potential  bat species which may occur on the site,  additional maternity‐season surveys will be performed in June 2021 to maximize the probability of  detection of maternity roosts for all bat species, as provided in Mitigation Measure BIO‐2. If maternity  roosts are identified within the project area, a significant impact would occur. To reduce these impacts  to less than significant levels, Mitigation Measure BIO‐3, BIO‐4, and BIO‐5 are provided below. They  require that the biologist coordinate with the California Department of Fish and Wildlife (CDFW) to  implement avoidance measures during the bat maternity season in accordance with CDFW’s established  standards. No construction will occur within a 300‐foot buffer of maternity roost sites during the bat  maternity season unless concurrence is received from CDFW to reduce that buffer distance based upon  the bat species present and the activities occurring. With implementation of Mitigation Measure BIO‐2  through BIO‐5 impacts to roosting bats will be reduced to less than significant levels.   Development of the site while nesting birds are present would have a significant environmental impact.  The federal MBTA makes it unlawful to “take” any migratory bird including their nests, eggs, or products.  Migratory birds include geese, ducks, shorebirds, raptors, songbirds, and many others. As previously  stated, burrowing owl, ferruginous hawk, prairie falcon, black‐tailed  gnatcatcher,  and  Le Conte’s  thrasher could occur on the site, and are covered by the MBTA. Therefore, mitigation is required to  reduce the impact to nesting birds to less than significant levels. To that end, Mitigation Measure BIO‐ 6 is provided below. Vegetation removal activities should be conducted outside the general bird nesting  season (January 15 through August 31) to ensure compliance with California Fish and Game Code and to  avoid potential impacts to nesting birds. Any vegetation removal and/or construction activities that  occur during the nesting season will require that all suitable habitat be thoroughly surveyed for the  presence of nesting birds by a qualified biologist before commencement of clearing. If any active nests  are detected a buffer of 300 feet (500 feet for raptors) around the nest adjacent to construction will be  delineated, flagged, and avoided until the nesting cycle is complete. This mitigation measure would  assure impacts are reduced to less than significant levels.  As previously discussed, the associated offsite site improvements for electrical power to the site would  occur in an existing right‐of‐way and on a developed and a disturbed substation yard. These activities       4.3  BIOLOGICAL RESOURCES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.3‐19 June 2021  will be subject to Mitigation Measure BIO‐3 and BIO‐6 if any vegetation is to be removed during nesting  season. After implementation of Mitigation Measure BIO‐6, the impact will be less than significant.     N.T.S.MSA CONSULTING, INC.> PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270760.320.9811 msaconsultinginc.comCORAL MOUNTAIN RESORTENVIRONMENTAL IMPACT REPORTEXHIBIT4.3-1ROOSTING HABITATLOCATIONS OF SUITABLE      4.3  BIOLOGICAL RESOURCES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.3‐21 June 2021  e/f.  Conflict with any local policies or ordinances protecting biological resources, such  as a tree preservation policy or ordinance, or conflict with the provisions of an  adopted Habitat Conservation Plan, Natural Community Conservation Plan, or  other approved local, regional, or state habitat conservation plan  The project site’s native vegetation consists of desert saltbush scrub, tamarisk scrub, and mesquite  hummock. There is a stand of blue palo verde in the eastern portion of the project site. The removal of  this vegetation and trees as the result of the proposed project will not conflict with any local policy  relating to these species, because the City does not have a tree preservation policy or ordinance that  protects any of these species.  The project lies within the boundary of the CVMSHCP which outlines  policies for conservation habitats and natural communities and is implemented by the City of La Quinta,  and establishes no policies applicable to the removal of these species of trees and habitat, except that  the project will be required to pay the CVMSHCP mitigation fee to mitigate the loss of habitat for covered  species in the Coachella Valley. There are no other local, regional, or state habitat conservation plans  currently in place other than the CVMSHCP that are applicable to the proposed project. Therefore, the  project will have no impacts on local policies or ordinances protecting biological resources, or with the  provisions of an adopted Habitat Conservation Plan, Natural Community Conservation Plan, or other  approved local, regional, or state habitat conservation plan.  Cumulative Impacts  The ultimate build out of the City of La Quinta pursuant to its adopted General Plan has the potential to  impact biological resources by reducing native habitat areas and directly affecting fauna. Continued  urban growth and development in the City may be expected to result in displacement and loss of habitat  for wildlife species occurring on currently undeveloped or sparsely developed lands. Where the native  habitat is still present in the City, it may be impacted by increased vehicle travel, alteration of soils,  vegetation removal, and habitat degradation associated with new development. When considered in  combination  with other cumulative  development  within the City, there  is potential for adverse  cumulative effects to biological resources. Environmental protection laws and regulations have been  applied with increasing rigor since the early 1970s and include the California Endangered Species Act,  Federal Endangered Species Act, and the Clean Water Act, as described in the Regulatory Setting earlier  in this EIR chapter. The City is also a permittee of the CVMSHCP.   The proposed project and other future projects within the City would be required to comply with local,  state, and federal laws and policies and all applicable permitting requirements of the regulatory and  oversight  agencies  intended  to address  potential impacts  on biological resources. Regulations and  requirements enforced by the California Department of Fish and Game, U.S. Fish and Wildlife Service,  and U.S. Army Corps of Engineers will be enforced by the City. The requirement established by these  agencies are designated to protect species, water bodies, and habitats from negative impacts associated       4.3  BIOLOGICAL RESOURCES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.3‐22 June 2021  with development. Additionally, impacts from future projects in the area would be mitigated through  the payment of conservation fees implemented by the CVMSHCP. Implementation of the CVMSHCP will  result in the long‐term preservation of habitat for covered species, which will assure their long‐term  survival and substantially reduce cumulative impacts to sensitive biological resources in the Coachella  Valley.   Moreover, the City of La Quinta requires the preparation of special studies for projects in the City in  areas where non‐covered sensitive species occur or are identified in the General Plan. The studies  provide an assessment of the potential impacts, and recommend mitigation measures, if necessary.  Further, the City of La Quinta General Plan establishes Natural Open Space land use designations within  the City. These Natural Open Space Areas occur in the western and southern portions of the City, in  hillside areas, and provide potential habitat for the endangered Peninsular bighorn sheep. Development  within Natural Open Space designated areas will not occur in the City, therefore, protecting biological  resources.  Therefore, with adherence to policies and programs as identified in this section, all new development  will assist in minimizing cumulative impacts in regard to biological resources. Cumulative impacts are  expected to be less than significant.   Mitigation Measures   BIO‐1: A burrowing owl clearance survey shall be performed by a qualified biologist not more than 30  days prior to any site disturbance (grubbing, grading, and construction). The pre‐construction  survey is required to use accepted protocol (as determined CDFW). Prior to construction, a  qualified biologist will survey the construction area and an area up to 500 feet outside the project  limits for burrows that could be used by burrowing owls. If the burrow is determined to be  occupied, the burrow will be flagged, and a 160‐foot diameter buffer will be established during  non‐breeding season or a 250‐foot diameter buffer during the breeding season. The buffer area  will be staked and flagged. No development activities will be permitted within the buffer until  the young are no longer dependent on the burrow.  If the burrow is unoccupied, the burrow will be made inaccessible to owls, and construction may  proceed. If either a nesting or escape burrow is occupied, owls shall be relocated pursuant to  accepted Wildlife Agency protocols. Determination of the appropriate method of relocation, such  as eviction/passive relocation or active relocation, shall be based on the specific site conditions  (e.g., distance  to nearest suitable  habitat  and  presence of burrows  within  that habitat)  in  coordination with the Wildlife Agencies.   BIO‐2: In June 2021, a qualified bat biologist will conduct a second round of focused nighttime surveys  for roosting bats at locations where suitable roosting habitat is identified. The nighttime survey  will include a combination of acoustic and exit count methods, and will take place during the bat       4.3  BIOLOGICAL RESOURCES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.3‐23 June 2021  maternity  s eason  (March  15–August  3 1  i n  the  C oachella V alley) t o enable detection of maternity‐ roosting bats. If  maternity  roosts  are  identified  within the project  area,  the biologist  will  coordinate with CDFW to implement avoidance measures during the bat maternity season in  accordance with CDFW’s established standards. No construction activities will occur within a 300‐ foot  buffer of maternity roost sites  during  the  bat  maternity season  unless  concurrence is  received from CDFW to reduce that buffer distance based upon the bat species present and the  activities occurring.   BIO‐3:  Removal of trees (including palm trees) shall occur outside the bat maternity season (March 15– August 31 in the Coachella Valley), which coincides with the bird nesting season, to avoid the  potential for “take” of flightless young. Trees and snags that have been identified as confirmed  or potential roost sites require a two‐step removal process and the involvement of a bat biologist  to ensure that no roosting bats are killed during this activity. Consistent with CDFW protocols this  two ‐step  removal shall o ccur  over two  consecutive days  a s follows: on Day 1, branches and limbs  not containing cavities, as identified by a qualified bat biologist, will be removed. On Day 2, the  remainder of the tree may be removed without supervision by a bat biologist. The disturbance  caused by limb removal, followed by an interval of one evening, will allow bats to safely abandon  the roost.  BIO‐4:  Although  no construction  will  occur  at the rock outcrops where occupied bat roosts were  identified, bats roosting in that area could be subject to potential adverse effects from project‐ related light overspill. To avoid p ermanent impacts  t o  roosting bats (including maternity‐roosting  bats) from the installation of new light fixtures associated with the proposed development, all  lighting fixtures shall have light shields or similar devices (e.g., dark sky compliant lighting)  installed to ensure that there will be no perceived light overspill onto Coral Mountain, which shall  be demonstrated by a supplemental light study approved by the project biologist and provided  to the City prior to issuance of any permit for occupancy or use of the Wave Basin.   BIO‐5:  A qualified bat biologist shall confirm the absence of roosting bats prior to any restoration work  or other disturbance of the adobe site. If bats are found or if the absence of bats cannot be  confirmed, the bat biologist will install or directly supervise installation of humane eviction  devices and exclusionary material to prevent bats from roosting in the building. Implementation  of the humane eviction/exclusions is typically performed in the fall (September or October)  preceding construction activity at each structure to avoid impacts to hibernating bats during the  winter months or during the maternity season (March 15–August 31 in the Coachella Valley),  when nonvolant (flightless) young are present. Any humane eviction/exclusion devices must be  installed at least 10 days prior to the demolition of a structure housing bats to allow sufficient  time for the bats to vacate the roost(s).  BIO‐6: To ensure compliance with California Fish and Game Code and the MBTA and to avoid potential  impacts to nesting birds, vegetation removal activities shall be conducted outside the general       4.3  BIOLOGICAL RESOURCES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.3‐24 June 2021  bird nesting season (January 15 through August 31). Any vegetation removal and/or construction  activities that occur during the nesting season will require that all suitable habitats be thoroughly  surveyed for the presence of nesting birds by a qualified biologist. Prior to commencement of  clearing, a qualified biologist shall conduct preconstruction surveys within 14 days and repeated  3 days prior to ground‐disturbing activities. If any active nests are detected a buffer of 300 feet  (500 feet for raptors) around the nest adjacent to construction will be delineated, flagged, and  avoided  until  the  nesting  cycle  is complete. The  buffer  may  be modified and/or other  recommendations proposed as determined appropriate by the biologist to minimize impacts.  Level of Significance After Mitigation  With the implementation of Mitigation Measure BIO‐1 through BIO‐6 impacts to biological resources  are reduced to less than significant levels.   Resources  1. Biological Resources Assessment and CVMSHCP Consistency Analysis, LSA Associates, Inc., May  2021.  2. Focused Bat Survey Report, LSA Associates, Inc., May 2021.  3. Environmental protection Agency, May 2020 https://www.epa.gov/laws‐regulations/summary‐ endangered‐species‐act, accessed 2020  4.   U.S. Fish and Wildlife Service, May 2020 https://www.fws.gov/endangered/what‐we‐do/hcp‐ overview.html, accessed 2020.  5.   La Quinta General Plan, Chapter III, Natural Resources Element, accessed 2020.  6.   Coachella Valley Multiple Species Habitat Conservation Plan 2019 Annual Report, accessed 2020.  DRAFT ENVIRONMENTAL IMPACT REPORT  Coral Mountain Resort, La Quinta CA  4.4 Cultural Resources  Coral Mountain Resort Draft EIR   4.4‐1  June 2021  Cultural Resources  Introduction  Descriptions and analysis in this section are based on information  contained  in  the  Historical/Archaeological Resources Survey Report prepared by CRM Tech, Inc. (October 2019, Revised  May 2020), and the City of La Quinta General Plan Chapter III Natural Resources, Cultural Resources  Element. This section discusses the cultural resources that may be present in the project site or in the  vicinity and assesses impacts on these resources from the development associated with implementation  of the proposed project.  The cultural resources report is included in the Appendices of this Draft EIR  (Appendix E, Cultural Report). Please consult Chapter 9.0 for a glossary of terms and acronyms used in  this Draft EIR.   Existing Conditions  Current Natural Setting  The City of La Quinta is situated in the Coachella Valley, a northwest‐southeast trending desert valley  that constitutes t he  w estern end of the C olorado D esert. D ictat ed by this geographic setting, the climate  and environment of the region are typical of southern California’s desert country, marked by extremes  in temperature and aridity. Temperatures in the region reach over 120 degrees in summer and dip to  freezing  in  winter. Average annual  precipitation  is less  than five  inches,  and  the average annual  evaporation rate exceeds three feet.   The project area is located at the southwest corner of Avenue 58 and Madison Street, in the City of La  Quinta, is adjacent to the eastern foothills of the Santa Rosa Mountains, and includes a portion of a rocky  knoll  known  as Coral  Mountains. The  surrounding  land  uses feature primarily existing residential  development associated with golf courses and vacant land to the n orth  a nd  t he  e ast; s ingle  f amily  homes   and  vacant  land  to  the south;  and  vacant  land  to  the west. Much of  the  land within  the  project  boundaries has been farmed  in the past,  with  the  exception of the northeastern corner, the  southernmost portion, and the far western edge near Coral Mountain.   A partially collapsed adobe house is located near the center of t he  p roject  a rea, a long  w ith  c oncrete  p ads   and footings left by demolished residential and agricultural buildings. Several unpaved roads traverse  through the project site. A large stockpile of soil sits in the southernmost portion, apparently removed  from a retention basin located to the south of the property, across an earthen levee.   The terrain in most of the project area is relatively level due to past agricultural operations. The ground  surface in much of the project area has been disturbed to various degrees, except for the portion in and  around  Coral  Mountain.   Historical  sources  consulted  yielded no evidence  of  any settlement  or  4.4  CULTURAL RESOURCES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.4‐2 June 2021  development activities within the project area prior to the 1910s. Between 1855 and 1903, the only man‐ made feature known to exist in the project vicinity was a road from “Indian Wells to Torres”, which was  part of the historic Cocomaricopa‐Bradshaw Trail, which ran roughly 1,000 feet to the east of the project  site. By the 1930s and early 40s, the segment of the Cocomaricopa‐Bradshaw Trail near the site had been  abandoned in favor of a regular grid of new roads, including today’s Avenue 58 and Madison Street. The  Trail had disappeared from the landscape as result of agricultural development in the vicinity during the  early 20th century.   The project area had been developed by the early 1900’s into an agricultural enterprise know in the  1950s as the Coral Reef Ranch. Past studies suggest that the ranch was established by Hartman P. Travis,  a Los Angeles physician, and his associate Lawton Clary. In 1941, at least four buildings were present on  the landholdings of the ranch, all clustered on the north edge of the project area. This includes the  partially collapsed adobe house, which is a remnant of the ranch complex.   On  the  Coral Reef Ranch, s ome o f t he  building  p resent  in 1941 had been removed by the 1950s. In 1953‐ 1954, another residence was built on the eastern edge of the project area. Located on the east side of  the original alignment of Madison Street. However, this residence was demolished in 2004, during the  realignment of Madison Street. Onsite farming operations continued into the late 20th century before  finally being abandoned by the 1990s. Since then, the entire project area has stood undeveloped to the  present time.  Cultural Setting  Prehistoric Context   Numerous investigations on the history of cultural development in southern  California  have led  researchers to propose a number of cultural chronologies for the desert regions.  A specific cultural  sequence for the Colorado Desert was offered by Schaefer (1994) on the basis of the many archaeological  studies conducted in the area.  The earliest time period identified is the Paleoindian (ca. 8,000 to 12,000  years ago), when “small, mobile bands” relying primarily on a variety of small and large game animals as  well as wild plants for subsistence populated the region.  These small groups settled “on mesas and  terraces overlooking larger washes”.  The artifact assemblage of that period typically consists of very  simple stone tools, “cleared circles, rock rings, [and] some geoglyph types”.  The Early Archaic Period follows and dates to ca. 8,000 to 4,000 years ago.  It appears that a decrease in  population density occurred at this time and that the indigenous groups of the area relied more on  foraging than hunting.  Very few archaeological remains have been attributed to this time period.  The  ensuing Late Archaic Period (ca. 4,000 to 1,500 years ago) is characterized by continued low population  densities  and  groups of  “flexible” sizes  that  settled near available  seasonal food resources and  supplemented vegetal foods with hunting of game animals.  Groundstone artifacts for food processing  were prominent during this time period.    4.4  CULTURAL RESOURCES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.4‐3 June 2021  The most recent period in Schaefer’s scheme, the Late Prehistoric, dates from ca. 1,500 years ago to the  time of the Spanish missions, and saw the continuation of the seasonal settlement pattern.  Peoples of  the  Late Prehistoric Period  were associated  with  the  Patayan cultural pattern and  relied on  the  availability of seasonal wild plants and animal resources.  It was during this period that brown and buff  ware ceramics were introduced into the region.    The shores of Holocene Lake Cahuilla, during times of its presence, attracted much settlement and  resource procurement activities.  In times of the lake’s desiccation and absence, according to Schaefer,  the  Native people moved  away from  its  receding shores  towards rivers, streams,  and mountains.   Numerous archaeological sites dating to the last high stand of Holocene Lake Cahuilla, roughly between  900 and 1700 A.D., have been identified along its former shoreline.  Testing and mitigative excavations  at these sites have recovered brown and buff ware ceramics, a variety of groundstone and projectile  point types, ornaments, and cremation remains.  Ethnohistoric Context  The Coachella Valley is a historical center of Native American settlement, where U.S. surveyors noted  large numbers of Indian villages and rancherías occupied by the Cahuilla people in the mid‐19th century.   The origin of the name “Cahuilla” is unclear, but it may have originated from their own word káwiya,  meaning master or boss. The Takic‐speaking Cahuilla are generally divided by anthropologists into three  groups, according to their geographic setting: the Pass Cahuilla of the San Gorgonio Pass‐Palm Springs  area, the Mountain Cahuilla of the San Jacinto and Santa Rosa Mountains and the Cahuilla Valley, and  the Desert Cahuilla of the eastern Coachella Valley.  The basic written sources on Cahuilla culture and  history include Kroeber (1925), Strong (1929), and Bean (1978), based on information provided by such  Cahuilla members as Juan Siva, Francisco Patencio, Katherine Siva Saubel, and Mariano Saubel.  The  following ethnohistoric discussion is derived primarily from these sources.  The Cahuilla did not have a single name that referred to an all‐inclusive tribal affiliation.  Instead,  membership  w as  i n  t erms  o f  l ineages  o r  c lans.  E ach  l ineage  o r  clan  b elonged  t o  o ne  o f  t wo  m ain  d ivisions   of the people, known as moieties, which were named for the Wildcat, or Tuktum, and the Coyote, or  Istam.  Members of clans in one moiety had to marry into clans from the other moiety.  Individual clans  had villages, or central places, and territories they called their own for purposes of hunting game and  gathering raw materials for food, medicine, ritual, or tool use.  They interacted with other clans through  trade, intermarriage, and ceremonies.  Cahuilla subsistence was defined by the surrounding landscape and primarily based on the hunting and  gathering  of  wild and  cultivated foods, exploiting  nearly all of  the  resources  available  in a highly  developed seasonal mobility system.  They were adapted to the arid conditions of the desert floor, the  lacustral cycles of Holocene Lake Cahuilla, and the environments of the nearby mountains.  When the  lake was full or nearly full, the Cahuilla would take advantage of the resources presented by the body of  fresh water, building elaborate stone fish traps.  Once the lake had desiccated, they relied on the  4.4  CULTURAL RESOURCES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.4‐4 June 2021  available terrestrial resources.  Walk‐in wells were dug by hand to utilize groundwater.  The cooler  temperatures and resources available at higher elevations in the nearby mountains were also taken  advantage of.  The Cahuilla diet included seeds, roots, wild fruits and berries, acorns, wild onions, piñon nuts, and  mesquite and screw beans.  Medicinal plants such as creosote, California sagebrush, yerba buena and  elderberry were typically cultivated near villages.  Common game animals included deer, antelope, big  horn sheep, rabbits, wood rats and, when Holocene Lake Cahuilla was present, fish and waterfowl.  The  Cahuilla hunted with throwing sticks, clubs, nets, traps, and snares, as well as bows and arrow. Common  tools  included  manos  and  metates, mortars and pestles, hammerstones,  fire drills,  awls,  arrow‐ straighteners, and stone knives and scrapers.  These tools were made from locally sourced material as  well as materials procured through trade or travel.  They also used wood, horn, and bone spoons and  stirrers; baskets for winnowing, leaching, grinding, transporting, parching, storing, and cooking; and  pottery vessels for carrying water, storage, cooking, and serving food and drink.    As  t he  l andscape  d efined  t heir  s ubsistence practices, the tending and cultivation practices of the Cahuilla  helped shape the landscape.  Biological studies have recently found evidence that the fan palms found  in the Coachella Valley and throughout the southeastern California desert (Washingtonia filifera) may  not be relics of palms from a paleo‐tropical environment, but instead a relatively recent addition brought  to the area and cultivated by native populations.  Cahuilla oral tradition tells of a time before there were  palms in the area, and how the people, birds, and animals enjoyed the palm fruit once it had arrived.    The planting of palms by the Cahuilla is well‐documented, as is their enhancement of palm stands  through the practice of controlled burning.  Burning palm stands would increase fruit yield dramatically  by eliminating pests such as the palm borer beetle, date scales, and spider mites.  Firing palm stands  prevented out‐of‐control wildfires by eliminating dead undergrowth before it accumulated to dangerous  levels.  The Cahuilla also burned stands of chia to produce higher yields, and deergrass to yield straighter,  more abundant stalks for basketry.    Population  d ata  p rior  t o  European  c ontact  i s  a lmost  i mpossible  to  o btain, b ut  e stimates  r ange  f rom  3,600   to as high as 10,000 persons covering a territory of over 2,400 square miles.  During the 19th century,  the Cahuilla population was decimated as a result of European diseases, most notably smallpox, for  which the N ative p eoples had  n o i mmunity.  T oday, N ative Americ ans of Pass or Desert Cahuilla heritage  are mostly affiliated with one or more of the Indian reservations in and near the Coachella Valley,  including Torres  Martinez, Augustine, Cabazon,  Agua Caliente, and Morongo.   There has been a  resurgence of traditional ceremonies, and the language, songs, and stories are now being taught to the  younger generations.  Historic Context   In 1823‐1825, José  Romero, José  Maria Estudillo,  and  Romualdo Pacheco became  the first  noted  European  explorers  t o  t ravel  t hrough  t he  C oachella  V alley  w hen  they led a series of expeditions in search  4.4  CULTURAL RESOURCES  Coral Mountain Resort Draft EIR   4.4‐5  June 2021  of  a r oute  t o Y uma. D ue  t o  i ts  h arsh  e nvironment, f ew  n on‐India ns ventured into the desert valley during  the Mexican and early American periods, except those who traveled along the established trails.  The  most important of these trails was the Cocomaricopa Trail, an ancient Indian trading route that was  “discovered” in 1862 by William David Bradshaw and known after that as the B radshaw Trail. In much of  the Coachella Valley, this historic wagon road traversed a similar course to that of present‐day Highway  111.  During the 1860s‐1870s, the Bradshaw Trail served as the main thoroughfare between coastal  southern California and the Colorado River, until the completion of the Southern Pacific Railroad in 1876‐ 1877 brought an end to its heyday.  Non‐Indian settlement in the Coachella Valley began in the 1870s with the establishment of railroad  stations along the Southern Pacific Railroad, and spread further in the 1880s after public land was  opened for claims under the Homestead Act, the Desert Land Act, and other federal land laws.  Farming  became the dominant economic activity in the valley thanks to the development of underground water  sources, often in the form of artesian wells.  Around the turn of the century, the date palm was  introduced into the Coachella Valley, and by the late 1910s dates were the main agricultural crop and  the tree an iconic image celebrating the region as the “Arabia of America.”  Then, starting in the 1920s,  a new industry featuring equestrian camps, resorts, hotels, and eventually country clubs began to spread  throughout the Coachella Valley, transforming it into southern California’s premier winter retreat.  In today’s City of La Quinta, the earliest settlement and land development activities did not occur until  the turn of the century. In 1926, with the construction of the La Quinta Hotel, the development of La  Quinta took on the character of a winter resort, typical of the desert communities along Highway 111.   Beginning in the early 1930s, the subdivision of the La Quinta Cove area and the marketing of “weekend  homes” further emphasized this new direction of development.  On  May  1,  1982, La  Quinta was  incorporated as the 19th city in Riverside County.   Regulatory Setting  Federal  National Historic Preservation Act  The  National Historic  Preservation Act (NHPA)  (54  USC  300101 et seq.)  instituted  a multifaceted  program, administered by the Secretary of the Interior, to encourage sound preservation policies of the  nation’s cultural resources at the federal, State, and local levels.  The NHPA authorized the expansion  and maintenance of the National Register of Historic Place (NRHP), established the position of State  Historic Preservation Officer, and provided for the designation of State Review Boards.  The NHPA also  set up a mechanism to certify local governments to carry out the goals of the NHPA and created the  Advisory Council on Historic Preservation (ACHP).   4.4  CULTURAL RESOURCES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.4‐6 June 2021  Section 106 of the NHPA (54 USC 306108) states that federal agencies with direct or indirect jurisdiction  over federally funded, assisted, or licensed undertakings must take into account the effect of the  undertaking on any historic property that is included in or eligible in the NRHP. After an undertaking is  identified, federal agency stakeholders must consult by notifying the appropriate consulting parties.  Consultation is between the federal agency, the State Historic Preservation Officer (SHPO) or Tribal  Historic Preservation Officer (THPO), and other consulting parties including but not limited to the ACHP,  certified local governments, and members of the general public with an economic, social or cultural  interest in the project.  National Register of Historic Places  The National Register of Historic Places (NRHP) was established by the NHPA in 1966 as “an authoritative  guide to be used by federal, state, and local governments, private groups and citizens to identify the  Nation’s cultural resources and to indicate what properties should be considered for protection from  destruction or impairment” (36 CFR part 60.2).  The NRHP recognizes properties that are significant at  the national, state, and local levels.  To be eligible for listing in the NRHP, a resource must be significant  in American  history, architecture, archaeology, engineering, or culture.   Districts,  sites,  buildings,  structures, and objects of potential significance must also possess integrity of location, design, setting,  materials, workmanship, feeling, and association.   A property is eligible for the NRHP if it is significant under one or more of the following criteria:   Criterion A:  It is associated with events that have made a significant contribution to the broad  patterns of our history.   Criterion B:  It is associated with the lives of persons who are significant in our past.    Criterion  C:   It embodies  the  distinctive characteristics  of  a type, period, or method  of  construction, or represents the work of a master, or possesses high artistic values, or represents  a significant and distinguishable entity whose components may lack individual distinction.    Criterion D:  It has yielded, or may be likely to yield, information important to prehistory or  history.  Ordinarily cemeteries, birthplaces, or graves of historic figures; properties owned by  religious institutions or used for religious purposes; structures that have been moved from their  original  locations;  reconstructed  historic  buildings;  and properties  that  are primarily  commemorative in nature are not considered eligible for the NRHP unless they satisfy certain  conditions.  In general, a resource must be 50 years of age to be considered for the NRHP unless  it satisfies a standard of exceptional importance.      4.4  CULTURAL RESOURCES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.4‐7 June 2021  State  California Register of Historical Resources  Created in 1992 and implemented in 1998, the California Register of Historical Resources (CRHR) is “an  authoritative guide in California to be used by state and local agencies, private groups, and citizens to  identify the state’s historical resources and to indicate what properties  a re  t o  b e  p rotected, t o  t he  e xtent   prudent and feasible, from substantial adverse change” Public Resources Code (PRC) (Sections 21083.2  and 21084.1).  Certain properties, including those listed in or formally determined eligible for listing in  the NRHP and California Historical Landmarks numbered 770 and higher, are automatically included in  the CRHR.  Other properties recognized under the California Points of Historical Interest program,  identified as  significant  in historical  surveys,  or designated by local  landmark  programs,  may be  nominated for inclusion in the CRHR.  According to PRC Section 5024.1 (c), a resource, either an individual  property  or a contributor to a historic district, may be  listed in the CRHR if the State Historical Resources  Commission determines that it meets one or more of the following criteria, which are modeled on NRHP  criteria:   Criterion 1:  It is associated with events that have made a significant contribution to the broad  patterns of California’s history and cultural heritage.    Criterion 2:  It is associated with the lives of persons important in our past.    Criterion 3:  It embodies the distinctive characteristics of a type, period, region, or method of  construction, or represents the work of an important creative individual, or possesses high  artistic values.    Criterion  4:   It  has  yielded, or  may  be  likely  to yield,  information important in  history or  prehistory.   California Environmental Quality Act  CEQA also  requires  lead agencies to determine if a project would have a significant effect in the  environment, including significant effects on historical or archaeological resources. Under PRC Section  21084.1, a project that may cause a substantial adverse change to  t he  s ignificance  of  a h istorical  resource   is a project that may have a significant effect on the environment. CEQA guidelines recognize that  historical resources include:    A resource listed in, or determined to be eligible by the State Historical Resources Commission  for listing in, the CRHR;    A resource included in a local register of historical resources, as defined in PRC Section 5020.1(k),  or identified as significant in a historical resource survey meeting the requirements of PRC Section  5024.1(g); and   4.4  CULTURAL RESOURCES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.4‐8 June 2021   Any  object,  building, structure, site,  area,  place, record, or manuscript  that a lead  agency  determines to be historically significant or significant in the architectural, engineering, scientific,  economic, agricultural, educational, social, political, military, or cultural annals of California.   If a lead agency determines that an archaeological site is a historical resource, then the resource under  CEQA must be protected. If a project may cause a substantial adverse change to the resource and  avoidance is not feasible, the lead agency must identify potentially feasible measures to lessen the  impact to less than significant levels.   If an archaeological site does not meet the historical resource criteria contained in the State CEQA  Guidelines, and it is not deemed a unique archaeological resource in accordance with PRC § 21083.2 and  CEQA Guidelines § 15064.5, no further action would be required.   California Health and Safety Code  The California Native American Graves Protection and Repatriation Act of 2001 is intended to provide a  seamless and consistent state policy to ensure that all California Indian human remains, and cultural  items be treated with dignity and respect. The intent of the legislature shall also do the following:   Apply the state’s repatriation policy consistently with the provisions of the Native American  Graves Protection and Repatriation Act (25 U.S.C. Sec. 3001 et seq.), which was enacted in 1990.   Facilitate the implementation of the provisions of the federal Native  American G raves P rotection  and Repatriation Act with respect to publicly funded agencies and museums in California.   Encourage  voluntary  disclosure and return  of remains and cultural items by an agency or  museum.   Provide a mechanism whereby lineal descendants and culturally affiliated California Indian tribes  that file repatriation claims for human remains and cultural items under the Native American  Graves Protection and Repatriation Act (25 U.S.C. Sec. 3001 et seq.) or under this chapter with  California state agencies and museums may request assistance from the commission in ensuring  that state agencies and museums are responding to those claims in a timely manner and in  facilitating the resolution of disputes regarding those claims.   Provide a mechanism whereby California tribes that are not federally recognized may file claims  with agencies and museums for repatriation of human remains and cultural items.     4.4  CULTURAL RESOURCES  Coral Mountain Resort Draft EIR   4.4‐9  June 2021  Regional and Local  City of La Quinta Historic Preservation   The City Council reviews nominations of certain structures, sites, and districts of historic significance and  makes decisions as to which structures, sites, and/or districts within the City should be designated a  Historical Resource of the City.   City of La Quinta General Plan   The City of La Quinta General Plan (2013), includes the following goals, policies and programs relevant  to Cultural Resources that would apply to the development of the proposed project:  Cultural Resources Goals, Policies and Programs  GOAL CUL‐1:  The protection of significant archaeological, historic and paleontological resources  which occur in the City.   Policy CUL‐1.2:  Assure that significant identified archaeological and historic resources are protected.   Project Impact Analysis   Thresholds of Significance  The thresholds used to evaluate potential impacts to cultural resources are derived from Appendix G of  the CEQA Guidelines.  The significance determination is based on the recommended criteria set forth in  Section 15064.5 of the CEQA Guidelines.  For analysis purposes, development of the proposed project  would have a significant effect on cultural resources if it is determined that the project would:  a. Cause  a substantial  adverse change  in  the significance of  a historical  resource pursuant  to  15064.5?  b. Cause a substantial adverse change in the significance of an archaeological resource pursuant to  15064.5?  c. Disturb any human remains, including those interred outside of formal cemeteries.  Methodology   CRM Tech, Inc. (“CRM Tech”) conducted a Historical/Archaeological Resources Survey Report (“Cultural  Report”) which included a records search, historical background research, contacted Native American  representatives, and carried out an intensive‐level field survey of the entire project area, in order to  identify  c ultural  r esources  i n  t he  p roject  a rea. T he  m ethods  a n d results of the project’s cultural resources  reports are provided below.   4.4  CULTURAL RESOURCES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.4‐10 June 2021  Records Search     CRM  Tech c ompleted  t he  r ecords  s earch  at  t he  E astern  I nformatio n Center (EIC), University of California,  Riverside, on July 11 and 15, 2019. During the records search, CRM Tech examined maps and records on  file at the EIC for previously identified cultural resources and existing cultural resources reports within a  one‐mile radius of the project area. Previously identified cultural resources include properties  designated  as California Historical Landmarks,  Points of Historical Interest, or  Riverside  County  Landmarks, as well as those listed in the National Register of Historic Places, the California Register of  Historical Resources, or the California Historical Resources Inventory.   Historical Research   Historical background research for the Cultural Report was conducted by CRM Tech. Sources consulted  during the research included published literature in local and regional history, the U.S, General Land  Office (GLO) land survey plat maps dated 1856 and 1903, U.S. Geological Survey (USGS) topographic  maps dated 1904‐1996, and aerial photographs taken in 1939‐2018. The historic maps are collected at  the Science Library of the University of California, Riverside, and the California Desert District of the U.S.  Bureau of Land Management (BLM), located in Moreno Valley. The aerial photographs are available from  the  Engineering Department of  the Coachella Valley  Water District (CVWD), the Nationwide  Environmental Title Research (NETR) Online website, and the Google Earth software.  Field Survey  From August 6 through 9, 2019, CRM Tech carried out the intensive ‐level field survey o f the project a rea  with the assistance of Native American monitor Daniel Mirelez from the Torres Martinez Desert Cahuilla  Indians. The survey was completed on foot by walking a series o f parallel transects oriented north‐south  or east‐west and spaced 15‐meters (approximately 50 feet) apart. In this way, the ground surface in the  entire  p roject  a rea  w as  s ystematically  a nd  c arefully  e xamined  f or any evidence of human activities dating  to the prehistoric or historic period (i.e., 50 years ago or older). Ground visibility ranged from poor (5‐10  percent) in areas of dense vegetation, such as in the northeast corner of the property, to excellent (90  percent) in most of the other areas.   Artifacts and features that were identified during the survey, including those previously recorded, were  marked with survey flags. Further inspection and recordation of the sites and isolates – i.e., localities  with fewer than three artifacts – was completed upon completion of the survey. A subsequent site visit  and  further  field  recordation  was  carried out on  October  8, 2019  by CRM Tech. The recordation  procedures included, at minimum, a description of the resource and its components, a location map,  and a sketch map for the sites. The field maps and descriptions were then compiled into standard site  record forms and submitted to the EIC for inclusion in the California Historical Resources Inventory.      4.4  CULTURAL RESOURCES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.4‐11 June 2021  Native American Participation   On July 2, 2019, CRM Tech submitted a written request to the State of California’s Native American  Heritage Commission (NAHC) for  a  records search  in the commission’s Sacred  Lands  File.  In the  meantime,  CRM Tech notified the  Torres  Martinez Desert Cahuilla Indians  of  the Upcoming  archaeological fieldwork and invited tribal participation. Following the NAHC’s recommendations and  previously established consultation protocol, CRM Tech further contacted a total of 11 Native American  representatives in the region in writing on July 26, 2019, for additional information on potential Native  American cultural resources in the project vicinity.   Previous Studies in the Vicinity   According to EIC records, as many as 11 previous cultural resource studies have involved at least a  portion of the current project area, including four large‐scale overview studies and seven area‐specific  studies.  Three of the overview studies were conducted for the City of La Quinta General Plan in 1991‐ 1992 and two updates to it in 2000 and 2010, and the other was a 2006 update to the citywide historic  resources survey.  Each of these four studies covered the entire La Quinta city limits, well beyond the  current project boundaries.    Among the seven area‐specific studies, four were Phase I surveys or archaeological monitoring programs  that only covered small portions o f  the  p roject  area  a long the eastern edge.  The other three, completed  in 1979, 1987, and 1998, included all or most of the project area. However, these three studies are now  more than 20 years old and are considered out‐of‐date for statutory compliance purposes today, thus  necessitating the current study.  Within  t he  o ne ‐mile  s cope  o f  t he  r ecords  s earch, EIC  r ecords  s h ow nearly 60 additional studies on various  tracts of land and linear features, reflecting the rapid growth of the project vicinity over the past 40  years.  Collectively, these studies covered more than 90% of the land within the scope of the records  search and resulted in the identification and recordation of 70 historical/archaeological sites and 49  isolates within the one‐mile radius.  Among these, eight of the sites and one of the isolates dated to the  historic period, representing mostly residential buildings and ranch/farm complexes but also including a  date palm garden, a well, and refuse items.  The vast majority of the previously recorded cultural resources, accounting for 62 sites and 48 isolates,  were of prehistoric—i.e., Native American—origin, which attests to the rich archaeological heritage of  the La Quinta area from the prehistoric era.  The sites consisted  m ainly of c eramic  and  l ithic  s catters  with   some bedrock milling features, groundstone artifacts, and the remnants of fire hearths.  Some of the  larger concentrations of artifacts have been interpreted as habitation or fish camp sites, especially an  immense, 40‐acre habitation area recorded offsite.  A few of the sites also yielded more significant or  distinctive findings, including human cremation remains, rock art panels, and unique artifacts such as  4.4  CULTURAL RESOURCES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.4‐12 June 2021  processed clay and a stone ball.  A total of 43 prehistoric isolates consisted of pottery sherds, while three  manos, one Anadonta fragment and one Olivella bead fragment were also recorded.    Based on existing records, ten of the sites and six of the isolates were recorded within or partially within  the current project area, as listed below:  Site 33‐000193 rock art panels  Site 33‐001715 rock art panels with artifact scatter and historic‐period graffiti   Site 33‐001716 ceramic sherd scatter  Site 33‐001717 ceramic sherds, flake, sun‐colored amethyst glass  Site 33‐005213 ceramic sherd scatter  Site 33‐005214 ceramic sherd scatter  Site 33‐008386 ceramic sherd scatter  Site 33‐008388 historic‐period farm complex with partially collapsed adobe house  Site 33‐009545 rock art panels  Site 33‐011625 abandoned single‐family residence  Isolate 33‐009000  two ceramic sherds  Isolate 33‐009001  one ceramic sherd  Isolate 33‐009002  one ceramic sherd  Isolate 33‐009003  one ceramic sherd  Isolate 33‐009004  one ceramic sherd  Isolate 33‐009005  one ceramic sherd  As recorded previously, eight of sites and all of the isolates were entirely or primarily prehistoric in origin,  and the other two sites dated to the historic period.  The recorded locations of these sites and isolates  were re‐visited during the field survey, including the portions of the sites that ultimately proved to be  outside project boundaries, and the pertinent field observations are provided in the Cultural Report.  Project Impact  a. Would the project cause a substantial adverse change in the significance of a  historical resource as pursuant to section §15064.5?  Cultural resources include properties designated as California Historical Landmarks, Points of Historic  Interest, or Riverside County Landmarks, as well as those listed  i n  t he  N ational  R egister  o f  H istoric  P laces,  the California Register of Historical Resources, the California Historical Resources Inventory or the City’s  inventory.    Most of the project area had been developed by the 20th century into an agricultural business known in  the 1 950s a s  the  C oral Reef  Ranch. A t l east  f our buildings w ere present on the landholdings of the ranch,  all clustered on the northern edge of the project area. In 1953‐1954, another residence was built on the  eastern edge of the project area and located on the east side of the original alignment of Madison Street.  On the Coral Reef Ranch to the west, some of the buildings present in 1941 had been removed by the  4.4  CULTURAL RESOURCES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.4‐13 June 2021  1950s but the farming operations continued well into the late 20th century before being abandoned in  the 1990s. Since that time, the entire project area has remained undeveloped.       The remains of the ranch complex, including the partially collapsed adobe house, have been recorded  into the California Historical Resources Inventory (Site 33‐008388).  First recorded in 1998, Site 33‐ 008388 represents the remains of buildings and other features of the former Coral Reef Ranch, with a  total of 6 locations and intermittent refuse scatter. The most notable feature is the partially collapsed  house near the center of the project area. Historical background research suggests that the house was  likely built during the 1920s or 1930s. Additional features of the ranch include a foundation and well or  cistern, a residential foundation, a pole barn foundation, and two structural foundations. A scatter of  artifacts was also found, including some that predate 1920.   This site was revisited during the current survey, and the adobe building was found to be vandalized,  burned, and further deteriorated. However, the walls are standing, and the adobe bricks are in overall  good condition. The rest of the site is still intact apart from the two structural foundations, where only  one of the two foundations remain.  The residence foundation may be the remains of one of the earlier  structures at the site dating from the 1920s or before. The foundation may also include the original trash  pits or privies which could contain valuable artifacts revealing much about life in the harsh environment  at such an early date. A scatter of artifacts, also found in this area, has the greatest number of pre‐1925  artifacts, mostly in the form of sun‐colored glass, but also in brown and olive glass, porcelain, ceramics  and more. There may be remains of an early structure near this point, hidden amidst the broad stand of  tamarisk trees, an original windbreak. A search of these remains is required to ensure the most complete  recovery possible of the early 20th century artifacts and features. The site is a remnant of one of the  earliest settlements and agricultural enterprises to be established in the present‐day boundary of the  City. The site remains eligible for listing in the California Register of Historic Resources and has a local  level of significance. The site meets the definition of a historical resource and impacts to it would be  significant.   A comprehensive recordation program is recommended for Site 33‐008388 to reduce impacts to a less  than significant level. To avoid impacts to this site, no earth moving activities shall occur until the site is  fenced and flagged; a comprehensive recordation project of the site has been  completed; and  preservation and stabilization of the remains in place as a community feature with an informational  plaque has been completed, as described in Mitigation Measure CUL‐1, provided below. The measure  also requires the preservation of the site in perpetuity by the Homeowners’ Association for the project.  The implementation of this Mitigation Measure would reduce impacts to less than significant levels.   The project is also required to make offsite site improvements for electrical power to the site. These  improvements would take place within IID’s existing substation yard on Avenue 58 and in the right‐of‐ way on Avenue 58 between Andalusia and PGA West. Avenue 58 is a fully paved secondary arterial. The  IID substation yard has been heavily disturbed and impacted by development of other substation units,  vehicles, and maintenance materials. Given the previous grading and construction disturbance in the  4.4  CULTURAL RESOURCES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.4‐14 June 2021  development of these areas and their current existing uses, no impacts to historical resources are  expected.   b. Would the project cause a substantial adverse change in the significance of an  archaeological resource pursuant to §15064.5?  Archaeological resources are described as cultural resources, such as structures or objects that provide  evidence of past human activity. They are important for scientific, historic, and/or religious reasons to  cultures, communities, groups or individuals. The vast majority of the previously recorded cultural  resources within a one‐mile radius of the project site, accounting for 62 sites and 48 isolates, were  prehistoric – i.e., Native American origin, which attests to the rich archaeological heritage of the City  from the prehistoric era. The sites mainly consisted of ceramic lithic scatters with some bedrock milling  features, ground stone artifacts, and the remnants of fire hearths. Some of the larger concentrations of  artifacts have been interpreted as habitation or fish camp sites. A few of the sites also include rock art  panels and human cremation remains (subsequent removal of the remains is discussed in item C. of this  section).  A total of eight sites and seven isolates are known to be present within or partially within the project  boundary today. Only three sites constitute an archaeological and historical resource. Three of the sites  contain panels of rock art as well as milling features and ceramics contributory to the rock art panel areas  (33‐00193, 33‐001715, and 33‐009545). These sites are situated in proximity to one another along the  eastern base of  Coral  Mountain and  have been  termed  the “Coral Mountain  Rock Art Complex”.  According to a previous study of the project area (conducted in 2003 and referenced in CRM Tech’s  Cultural Report), the images from the Rock Art Complex likely represent a style of rock art that was  produced within a very narrow span of time. Further research and analysis of these sites provides a  unique opportunity to study ethnic petroglyphs, and is required to collect and document:   (1) the distribution and design element inventory of petroglyphs, a recognized sensitive resource to  contemporary Native Americans;   (2) designs that may be unique in themselves and represent a style and time period not yet fully  recognized and described;   (3) data about milling features unique to the Coachella Valley that reflect part of the subsistence patterns  of the valley post Lake Cahuilla;   (4) data on the ceramic manufacturing and distribution of local vs. exotic wares through further analysis.     The 2003 evaluation found that the Complex was eligible for listing in the National Register of Historic  Places under criterion “c” and “d.” The current technical analysis determined that the sites are also  eligible for listing in the California Register. As a result, impacts to these sites resulting from development  of the project would be considered significant and must be mitigated. To that end, Mitigation Measure  CUL‐5 has been provided below. This mitigation measure assures fencing and delineation of the area  4.4  CULTURAL RESOURCES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.4‐15 June 2021  prior to any development activity; the long‐term protection of these  sites,  through prohibition of  development, and the recordation of protective easements, as well as a program of research and  documentation of the sites. For the balance of Site 33‐001715, where scattered artifacts but no features  were found, mitigative surface collection and subsurface excavation is required in Mitigation Measure  CUL‐5 to recover a representative sample of the cultural materials prior to the commencement of the  project. In addition, CUL‐2 and CUL‐3 require monitoring on the site for all earth moving activities  (including vegetation removal, grubbing, grading and excavation) by both an archaeological and Tribal  monitor. These monitoring activities will provide further protection of these resources. In addition,  during Tribal consultation, the ACBCI requested further mitigation, which is provided in Section 4.13,  Tribal Cultural Resources. With the implementation of these mitigation measures, impacts to sites 33‐ 00193, 33‐001715, and 33‐009545 will be reduced to less than significant levels.  The other sites were previously determined not to be eligible for listing in the California Register due to  the low number of artifacts and the minimal archaeological data potential. Therefore, none of these four  sites appears eligible for listing in the California Register of Historical Resources, and none of them  qualifies as a “historical resource.”  The isolates located within  the project area consist of either prehistoric ceramic  sherds or  glass  fragments  f rom  t he  h istoric  p eriod, w ith  n o  a ssociated  a rchaeological  f eatures  o r  o ther  a rtifacts. I solates   like these do not qualify as archaeological sites due to the lack of contextual integrity. However, given  the rich archaeological discoveries in and near the project area, the possibility of encountering buried  prehistoric cultural remains is likely. This would represent a significant impact if not mitigated. Therefore,  consistent with the archaeologist’s recommendations, Mitigation Measures CUL‐2 and CUL‐3 provide  that archaeological monitoring shall be implemented during all ground disturbing activities.  To further  protect resources that may be uncovered during project development, CUL‐4 is provided, which requires  that all construction workers receive sensitivity  training during all aspects  and  phases  of project  construction.  Together,  these mitigation measures  will  assure that  impacts  to cultural  resources  unearthed during all phases of project construction will be reduced to less than significant levels.  In addition to the findings of the archaeologist, the City conducted Tribal consultation in conformance  with SB 18 and AB 52. The Agua Caliente Band of Cahuilla Indians requested consultation, and informed  the City that this area is of high sensitivity to the Cahuilla people. A number of mitigation measures were  recommended by the Tribe, and are included in Section 4.14, Tribal Cultural Resources.  Therefore, with implementation of Mitigation  Measure  CUL‐2,  CUL‐3,  CUL‐4, and CUL‐5 and  the  Mitigation  Measures  listed  in Section  4.14,  Tribal  Cultural  Resources, impacts  to archaeological  resources will be less than significant.  c. Would the project disturb any human remains, including those interred outside of  dedicated cemeteries?   4.4  CULTURAL RESOURCES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.4‐16 June 2021  The Coral Mountain Rock Art Complex originally recorded in 1973, was interpreted as “an old family or  clan area”, where house rings, fire pits, remains of a hand‐dug well, and a cremation area were also  reported, along with a small scatter of pottery and lithic artifacts. The two cremations observed in 1973  were apparently removed for reburial prior to 1980. Site 33‐001717 was described as a small sherd  scatter with a possible cremation. When it was revisited in 1987, no evidence of a cremation was found,  and three sherds were collected at that time. The site was again visited in 1998, at which time a total of  23 ceramic sherds, a quartz flake, and a piece of purple glass were recorded. The one piece of sun‐ colored amethyst glass dated from the early 20th century, giving the site a minor historic component.  During the current survey, site 33‐001717 was revisited, and the only cultural remains observed within  site boundaries were three ceramic sherds located northwest of a dirt road. As described above, the  project occurs in a highly sensitive area, and ground disturbing activities could result in the identification  of additional resources, including cremations.  Pursuant to the California Health and Safety Code Section 7050.5, and the CEQA Guidelines Section  15064.5, in the event of discovery or recognition of any human remains in any location other than a  dedicated cemetery, there shall be no further excavation or disturbance of the site, or any nearby area  reasonably suspected to overlay adjacent remains, until the County Coroner has examined the remains.  If the coroner determines the remains to be Native American or has  r eason  t o  b elieve  t hat  t hey  a re  t hose   of Native American, the coroner shall contact the Native American Heritage Commission within 24‐ hours. Compliance with the California Health and Safety Code will ensure that proper actions shall be  taken in the event of a discovery or recognition of any human remains during project construction  activities. In addition, CUL‐2 and CUL‐3, which require on‐site monitoring, will assure that ground  disturbing activities are observed by experts who can recognize such resources if unearthed. Therefore,  with compliance with State law and the implementation of CUL‐2 and CUL‐3,  the impact to human  remains will be less than significant.  Cumulative Impacts  Cumulative impacts relating to cultural resources are regional in nature, due to the wide range of Native  peoples in the Coachella Valley. Build out of the General Plan area, including lands of the proposed  project, has the potential to cumulatively impact cultural resources, as further analyzed in the General  Plan EIR (SCH#2010111094). Development within the project site, however, does not have the potential  to  significantly impact cultural resources because Mitigation Measures CUL‐1 through CUL‐5 will ensure  that the proposed project would preserve sensitive resources on site, monitor and mitigate any sub‐ surface resources identified during construction, and comply with federal and State law. Development  of other projects within the City and surrounding area would also have the potential to result in impacts  to cultural resources. These projects will be subject to the same standard requirements, mitigation  measures (as applicable), and compliance with federal and State law as the proposed project.  Although  continued  development  has  the potential to cumulatively  impact these resources,  the continued  4.4  CULTURAL RESOURCES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.4‐17 June 2021  application of City policies, General Plan policies and programs, federal and State law all will assure that  cumulative impacts associated with cultural resources will be less than significant, as concluded in the  General Plan EIR, at pp. III‐65 through III_67.   Mitigation Measures   CUL‐1:   A  c omprehensive  r ecordation  p ro gram shall be prepared by a qualified archaeologist for Site 33‐ 008388. The  program  shall  contain  detailed  drawings  and  measurements to preserve the  information on the adobe building. Such information would include the floor plan, elevations,  building materials and their configurations, and any other notable structural and architectural  details. The adobe remains and an appropriate buffer determined by the project archaeologist  shall be flagged and cornered off during all ground disturbance and preserved in place. Prior to  the  occupancy  of  any structure in  Planning Area  II,  the adobe will  be fenced  off  and  an  informational plaque describing the history of the ranch complex shall be provided, and the  project proponent shall provide the City with the CC&Rs for the p roject  a rea, d emonstrating  t hat   the  feature  would  be maintained  in perpetuity  by the project’s Homeowners  Association.  Special attention should be given to the residence foundation, which, may be the  remains of one of the earlier structures at the site, dating from 1920s or before. The footings  and slabs at this location should be cleared and measured, and attempts should be made to  locate the original trash pits or privies which could contain valuable artifacts revealing much  about life in the harsh environment at such an early date. The scatter  of  a rtifacts  h as  t he  g reatest   number of pre‐1925 artifacts, mostly in the form of sun‐colored glass, but also in brown and  olive glass, porcelain, ceramics and more. There may be remains of an early structure near this  point, hidden amidst the broad stand of tamarisk trees, an original windbreak. Search of these  remains is required to ensure the most complete recovery possible of the early 20th century  artifacts and  features.  Photos, measurements,  and  artifacts shall  be catalogued, analyzed,  reported, and curated at the Coachella Valley Museum (Love et al.1998:54).   CUL‐2:   The presence of a qualified archaeologist shall be required during all project related ground  disturbing activities, including clearing and grubbing. A monitoring plan shall be prepared and  approved by the ACBCI and the City prior to the initiation of any ground disturbing activity for  all  construction  phases  and activities.  If potentially significant archaeological materials are  discovered, all work must be halted in the vicinity of the archaeological discovery until the  archaeologist can assess the significance of the find.     CUL‐3: An approved Agua Caliente Band of Cahuilla Indians (ACBCI) Native American Cultural Resource  Monitor shall be present during any ground disturbing activities (including archaeological testing  and  surveys) for t he project. If potentially significant archaeological materials are discovered, all  work must be halted in the vicinity of the archaeological discovery until the Tribal monitor can  assess the significance of the find.     4.4  CULTURAL RESOURCES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.4‐18 June 2021  CUL‐4:   Prior to ground disturbance during any phase of the project, cultural sensitivity training shall  take place for all workers, conducted by the Agua Caliente Tribal Historic Preservation Office  (THPO).   CUL‐5:   Sites 33‐00193, 33‐001715, and 33‐009545, along the base of Coral Mountain and at the toe of  the slope, which contains the rock art panels and bedrock milling features, shall be avoided and  protected in situ during project construction through the establishment of Environmentally  Sensitive Areas. Deed restrictions shall be recorded for the Environmentally Sensitive Areas and  provided to the City prior to any ground disturbance of any portion of Planning Area III. For the  balance of Site 33‐001715, where scattered artifacts but no features were found, mitigative  surface collection and subsurface excavation shall be completed prior to ground disturbance to  recover a representative sample of the cultural materials prior to the commencement of the  project and as a condition of grading permit issuance. The excavation shall  include a  combination of standard archaeological units, shovel test pits, and backhoe trenches to optimize  both efficient coverage of the site area and safe recovery of cultural remains. The survey  protocols shall be approved by ACBCI and their approval provided to the City in writing prior to  the initiation of any ground disturbing activity on the site.    Level of Significance After Mitigation  With the implementation of Mitigation Measure CUL‐1 through CUL‐5 impacts to cultural resources are  reduced to less than significant.   Resources  1. City of La Quinta 2035 General Plan Chapter III Natural Resources Element.  2. Historical/Archaeological Resources Survey Report Coral Mountain Specific Plan, CRM Tech,  October 2019, revised May 2021.     DRAFT ENVIRONMENTAL IMPACT REPORT  Coral Mountain Resort, La Quinta CA  4.5 Energy Resources   Coral Mountain Resort Draft EIR   4.5‐1  June 2021  Energy Resources  Introduction  This section describes the existing energy resources setting and potential impacts from implementation  of the proposed project. Information for this section was obtained from the Coral Mountain Specific Plan  Greenhouse Gas Analysis, November 2020 (Appendix I). Calculations within the project’s Greenhouse  Gas Analysis were provided by CalEEMod Version 2016.3.2 (also included in Appendix I). Additional  documents relevant to the analysis of energy resources were provided by the City of La Quinta, including  the La Quinta General Plan, General Plan EIR, and La Quinta Greenhouse Gas Reduction Plan.  Sources  used in the preparation are included in Chapter 8.0, References, at the end of this Draft EIR.   Section 4.2, Air Quality, Section 4.7, Greenhouse Gas Emission, Section 4.13, Transportation, and  Section 4.15, Utilities and Service Systems, of this Draft EIR provide further discussion regarding the  project’s estimated energy use and infrastructure, as well as any associated e nvironme ntal impacts. This  portion of the Draft EIR primarily concentrates on energy consumption via electricity, natural gas, and  mobility‐related petroleum (gasoline and diesel fuel).   Existing Conditions  The proposed project currently lies within a 929‐acre governed by the Andalusia at Coral Mountain  Specific  P lan. T he  S pecific  P lan  is located south of Avenue 58, east and west of Madison Street, and north  of Avenue 60. As a part of the project, the applicant is requesting approval of a Specific Plan Amendment  to remove the area west of Madison Street. The 386‐acre project area west of Madison Street proposes  a new Specific Plan, identified as the Coral Mountain Resort Specific Plan. The new Specific Plan proposes  a mixed‐use development consisting of Low Density Residential, Tourist Commercial, Neighborhood  Commercial, and Open Space Recreational land uses.  Low Density Residential land uses will occupy  approximately 232.3 acres and result in a maximum of 496 dwelling units. Tourist Commercial land uses  will result in a 16‐acre wave basin, 104 dwelling units, 150 hotel rooms, and 57,000 square feet of private  resort‐serving commercial uses available to residents and hotel guests, on approximately 120.8 acres.  General Commercial land uses will occupy approximately 7.7 acres  with  u p  to  6 0,000  s quare  f eet  of  r etail   commercial uses  available  to the general public.  Open Space Recreation  land  uses  will  occur  on  approximately 23.6 acres in the southwest portion of the site.  Energy sources are made available to the City of La Quinta by private and public agencies. Major energy  providers include Imperial Irrigation District (IID), and the Southern California Gas Company (The Gas  Company or SoCalGas). Electricity and natural gas are the primary sources of energy in the City of La  Quinta.   4.5  ENERGY RESOURCES   Coral Mountain Resort Draft EIR  4.5‐2 June 2021  Title 24 of the California Administrative Code sets efficiency standards for new construction, regulating  energy  c onsumed f or  h eating, c ooling, ventilations, w ater  h eati ng, and lighting. These building efficiency  standards are enforced through the City’s building permit process. The site is currently vacant.   Electricity   State   The California Energy Commission (CEC) is the state’s primary energy policy and planning agency and  plays a critical role in implementing and creating policies and programs to create a low‐carbon economy.  According to the CEC’s Energy Consumption Database, the State of California consumed approximately  279,401.9 gigawatt hours (GWh) of electricity in the most recent available year, 2019. Electricity demand  in California is projected to rise to approximately 354,209 GWh (high energy demand) in 2030.  Electricity usage in California for different land uses varies substantially by the type(s) of uses in a  building,  type(s) of  construction materials  used  in a building, and  the  efficiency of  all  electricity  consuming devices within a building. Due to the State’s energy efficiency standards and efficiency and  conservation programs, California’s per capita electricity use had remained stable for more than 30  years, while the national average has steadily increased. The State produces approximately 82 percent  of its electricity and imports the remaining 18 percent. The California Independent System Operator  (ISO) governs the transmission of electricity from power plants to utilities.   Regional and Local   Imperial Irrigation District  Imperial Irrigation District (IID) is the sixth largest electrical utility in California, serving more than  150,000 customers. The IID energy service territory covers 6,471 square miles, including all of Imperial  County along with parts of Riverside and San Diego counties. According to the CEC Energy Consumption  Database,  approximately  3,462.8 GWh  were consumed  in  IID’s service  area in  2019. IID provides  residents and businesses in its service area with various assistance and renewable energy programs,  discussed below.  IID Green Energy Rate Program   IID has developed a new Green Energy Rate Program that allows customers to designate how much  renewable energy they will utilize. In 2018, IID planned to serve its customers with 35 percent renewable  energy. Customers who elect participation in the new Green Energy Rate Program, can choose to be  served  with  an even  greater  percentage of  renewables,  up  to 100 percent.  For participants,  it  is  estimated to increase customers’ per kilowatt‐hour rate by $0.013 to $0.02. The monthly rate will  fluctuate based on IID’s cost to procure renewable resources.   4.5  ENERGY RESOURCES   Coral Mountain Resort Draft EIR  4.5‐3 June 2021  The program is open to all electric customers, with an exception for customers who have installed on‐ site renewable systems or wholesale power customers receiving standby service.   The district has allocated  5  megawatts  in  the  initial offering of  the program;  however, additional  megawatts may be added if customer demand warrants an increase. IID has invested millions of dollars  in incentives to help customers take part in its renewable energy programs, including issuing rebates,  weathering homes, tuning‐up AC units and offering savings on energy and excess power sold to IID  through net metering and net billing programs.   Residential Energy Assistance Program   IID’s Residential Assistance Program provides income‐qualifying customers with a 20 percent discount  on their electric bill. IID also offers a 30 percent REAP discount to qualifying customers age 62 or older.  Participants who are 62 or older need to reapply for REAP every two years, while all other participants  must reapply annually.   eGreen Program  The eGreen Program was customized to bring renewable solar clean energy to low‐income families  without the need for on‐site installation. No enrollment is required. REAP customers will automatically  be enrolled in IID’s eGreen program. The eGreen program provides up to 5 percent additional discount  to REAP customers’ monthly electric bills.   Emergency Energy Assistance Program   IID’s Emergency Energy Assistance Program (EEAP) was established to assist customers who face  disconnection for non‐payment. EEAP payment assistance is available quarterly to those who participate  in the REAP program, and customers may qualify for up to $75 off their electric bill during the 1st and 4th  quarter, and up to $125 during the 2nd and 3rd quarter.   Energy Consumers Advisory Committee   IID’s Energy Consumers Advisory Committee (ECAC) was established in 1994 and provides advice and  recommendations to the IID Board or Directors regarding fiscal, strategic planning, and Board policy  matters that affect the Energy Department. Since the time of its inception, the ECAC has acted in an  advisory capacity to the Board recommending actions on a variety of topics, including budget needs,  capital expenditures and pilot program needs.   The committee was recently reconstituted and is now comprised of 20 representatives. In the Imperial  Valley, each director is responsible for the selection of two appointees for his or her division – totaling  10 representatives. The Coachella Valley is also represented by  10 members; however,  they are  nominated by the cities and the County of Riverside. Indio, La Quinta, and Coachella are allowed two  nominations each, while Palm Desert and Rancho Mirage share a delegate. The unincorporated areas  are served by three representatives nominated by the county. After nomination, each representative is  then ratified by the IID board.   4.5  ENERGY RESOURCES   Coral Mountain Resort Draft EIR  4.5‐4 June 2021  City of La Quinta General Plan   According to the La Quinta General Plan (LQGP) Environmental Impact Report  (EIR), buildout  of  residential  and  commercial uses  in the General Plan  area  will result  in electrical consumption  of  approximately  1,088,371,637.12 kiloWatt  hours  (kWh)  per  year. Residential uses  will  account for  530,867,194 kWh/year of this amount, while commercial uses will consume 557,504,443.12 kWh/year.    The City has committed to reducing its consumption of electricity through a number of programs listed  in the General Plan.   Project Electricity  Electric utilities for the site will be provided by Imperial Irrigation District (IID). The project will be  required to install an off‐site transformer bank at an existing IID substation located at 81600 Avenue 58  as part of the proposed upgrades. Construction for the conduits and line extension would occur in the  existing right‐of‐way (see Exhibit 3‐13, Off‐Site Electrical Improvements).   Natural Gas  State  Natural gas sources of the State of California (State) include in‐State sources (16 percent), Canada (28  percent), the Rockies (10 percent), and the southwest (46 percent). Gas from outside sources enter the  State through large, high pressure gas lines. These transmission lines feed natural gas storage areas  located in Orange and northern Los Angeles counties, which serve all of Southern California.   Natural gas is the primary source of energy used in the City for space heating, domestic and commercial  hot water, cooking and heating spaces. The Southern California Gas Company (“SoCalGas” “The Gas  Company”) has regional and local distribution lines in the City of La Quinta.   According to the CEC, one third of energy consumed in California is natural gas. Nearly 45 percent of the  natural  gas  burned  in California  is used  for  electricity generation,  and  much of  the  remainder is  consumed in residential (21 percent), industrial (25 percent), and commercial (9 percent) developments.   SoCalGas has 21.4 million customers in more than 500 communities encompassing approximately 20,000  square miles throughout Central and Southern California, from the City of Visalia to the US‐Mexico  border.  Regional and Local   Southern California Gas Company   4.5  ENERGY RESOURCES   Coral Mountain Resort Draft EIR  4.5‐5 June 2021  SoCalGas transports natural gas to the Coachella Valley through regional high‐pressure lines. Limiting  stations transfer the gas to supply lines with reduced pressure, which feed local accounts. Natural gas is  the primary energy source for water heaters, cooking and heating.   La Quinta General Plan  According  to  t he  L a  Q uinta General  P lan E nvironmental  I mpact  R e port, at City build‐out, residential units  will use approximately 919,426,079 cubic feet of natural gas per year (cf/year), and commercial uses will  consume approximately 512,618,978.28 cf/year. At buildout, all development in the residential and  commercial land uses within the City’s General Plan Planning Area is expected to consume approximately  1,432,045,057.28 cf/year at buildout.  SoCalGas has developed a wide range of energy management, conservation, and equipment retrofit  programs for its consumer base. Assistance in facilities planning and analysis is also provided by SoCalGas  to maximize energy efficiency and cost‐effective equipment purchases and operations.  Project Natural Gas   Currently, natural gas is not provided to the site. Natural gas will be provided to the project site by  Southern California Gas Company through the extension of existing natural gas infrastructure. Existing  underground natural gas lines are located adjacent to the project site along Avenue 58 and Madison  Street, north and east of the project, respectively. The existing underground natural gas lines are located  at the northern side of Avenue 58 and consists of a 4‐inch line.   A 4‐inch natural gas line travels along Madison Street until approximately 425 feet south of the Madison  Street and Avenue 58 intersection. At this location, the gas lines enter the Andalusia Country Club  property, east of the project site, and terminate at the southwestern corner of the Andalusia property.   Petroleum   State  There are more than 27 million registered vehicles in California, and those vehicles consumed an  estimated 18.5 billion gallons of petroleum and diesel in 2014, according to the CEC. Gasoline and other  vehicle fuels  are commercially provided  commodities  and  would be available to the project via  commercial outlets.   According to CEC, transportation accounts for nearly 37 percent of California’s total energy consumption.  Petroleum‐based  fuels  account  for approximately  92  percent  of California’s transportation energy  sources. Technological advances, market trends, consumer behavior, and government policies could  result in significant changes to fuel consumption by type and in total. Various policies, rules, and  regulations have been enacted to improve vehicle fuel efficiency, promote the development and use of  alternative fuels, reduce transportation‐source air pollutants and GHG emissions, and reduce vehicle  4.5  ENERGY RESOURCES   Coral Mountain Resort Draft EIR   4.5‐6  June 2021  miles traveled (VMT), at the federal and State levels. Technological advances have made use of other  energy resources or alternative transportation modes increasingly  f easible, a s  m arket  f orces h ave  driven   the price of petroleum products steadily upward.   Regional and Local   Project Petroleum   The project proposes a variety of mixed uses which includes up to 496 low density housing dwelling  units, a resort with 150 rooms, 104 resort residential dwelling units, 57,000 square feet of resort  commercial buildings, an artificial surf Wave basin, 60,000 square feet of neighborhood commercial  uses, and open space recreation uses. It is anticipated that the project will have approximately 1,698  residents, 674 employees, and 300 hotel occupants at buildout of the project. This amounts to a service  population  (SP) of  2,672, according  to  the Coral  Mountain  Vehicle  Miles  Traveled  (VMT)  Analysis,  provided by Urban Crossroads. With the anticipated service population of 2,672, the vehicle miles  traveled (VMT) for the project is expected to be 19,415,728 VMT annually.   Paved public roadways delineate the project’s northern and eastern boundaries. Avenue 58 delineates  the project’s northern boundary, and Madison Street delineates the property’s eastern boundary.   The project’s internal circulation system will consist of a series of roads providing access to the individual  residential and recreational components within the Specific Plan area. The proposed internal rights of  way will vary from 32‐foot/33‐foot private drives to the 100‐foot entry drive.  Regulatory Setting  International  In November 2014, in a historic joint announcement with China, U.S. President Barack Obama laid out  an ambitious but achievable target to reduce GHG emissions in the U.S. in the range of 26 to 28 percent  below 2005 levels by 2025, while China announced its intent to peak carbon emissions around 2030 and  to double its share of zero‐carbon energy to 20 percent.  The announcement was a historic step for  climate change action and for the US‐China relationship, as the world’s two largest economies, energy  consumers, and carbon emitters came together to demonstrate leadership on an issue that affects the  entire world.  2015 United Nations Paris Climate Change Conference  On December 12, 2015, 195 nations, including the U.S. and China, agreed upon a strategy for combatting  global  c limate  c hange  t o  b e  i n  e ffect  i n  2 020.  T his  h istoric  m eeting, known as the 21st annual Conference  of  t he  P arties  (COP21), f ocused  o n  f ive  k ey  e lements: m itigatio n, a transparency system and global stock‐ take, adaptation, loss and damage, and support. In mitigating global climate change, COP 21 participating  4.5  ENERGY RESOURCES   Coral Mountain Resort Draft EIR  4.5‐7 June 2021  nations agreed upon a universal long‐term goal of keeping the global temperature rise below 2° C above  pre‐industrial  levels.   The agreement  also encouraged participating nations to  limit temperature  increases even further to 1.5° C or 2.7° F above pre‐industrial levels.  In addition to that, nations agreed  to peak their GHG emissions as soon as possible, with the recognition that developing countries may  take  l onger  t han  d eveloped  c ountries.  T hereafter, n ations  a re  to undergo rapid reductions in accordance  to best available technological advances.  The nations are to submit national climate action plans that  detail future objectives to address climate change.  On October 5, 2016, the threshold for entry into force of the Paris Agreement was achieved.  The Paris  Agreement  entered into force on November 4, 2016. The United States withdrew from the  Paris  Agreement on June 1, 2017. The United States rejoined the Agreement in early 2020.  Federal  Clean Power Plan  In June 2014, the Environmental Protection Agency (EPA) proposed the Clean Power Plan (CPP), the first‐ ever carbon pollution standards for existing power plants that will protect children’s health and put the  US on the path toward a 30 percent reduction in carbon pollution from the power sector by 2030.  Power  plants are the largest single source of carbon pollution, accounting for about one‐third of all domestic  greenhouse gas emissions. The CPP will set standards for carbon p ollution  from power  plants, just  a s the  US has set limits on power plant emissions o f arsenic, mercury, sulfur dioxide, nitrogen oxides, and soot.  Climate Action Plan  On June 25, 2013, President Obama announced the Climate Action Plan (CAP), a national plan for tackling  climate change. The CAP is divided into three sections and outlines the steps to cut carbon pollution in  the United States, including standards for both new and existing power plants, action to prepare the U.S.  for the impacts of climate change, and plans to lead international efforts to address global climate  change.  Federal Regulation and the Clean Air Act  On December 7, 2009, the EPA issued an Endangerment Finding under Section 202(a) of the Clean Air  Act, opening the door to federal regulation of GHGs.  The Endangerment Finding noted that GHGs  threaten public health and welfare and are subject to regulation under the Clean Air Act.  To date, the  EPA has not promulgated regulations on GHG emissions, but it has begun to develop them.    Corporate Average Fuel Economy Standards   First established by the U.S. Congress in 1975, the Corporate Average Fuel Economy (CAFE) Standards  reduce energy consumption by increasing the fuel economy of passenger cars and light trucks. The  4.5  ENERGY RESOURCES   Coral Mountain Resort Draft EIR  4.5‐8 June 2021  National Highway Traffic Safety Administration (NHTSA) and the U.S. Environmental Protection Agency  (USEPA) jointly administer the CAFE standards. The U.S. Congress has specified that CAFE standards must  be set at the “maximum feasible level” with consideration given for: (1) technological feasibility; (2)  economic practicality; (3) effect of other standards on fuel economy; and (4) need for the nation to  conserve energy.   Federal Energy Regulatory Commission   The  Federal  Energy Regulatory  Commission (FERC)  is an independent agency  that regulates  the  transmission and sale of electricity, natural gas, and oil in interstate commerce, licensing of hydroelectric  projects, and oversight  of related environmental matters.  The setting  and  enforcing  of interstate  transmission sales is also regulated by FERC.   Federal Energy Policy and Conservation Act  In 1975, Congress enacted the Federal Energy Policy and Conservation Act to serve the nation’s energy  demands and promote feasibly attainable conservation methods. This act established the first fuel  economy standards for on‐road motor vehicles in the United States. Pursuant to the act, the National  Highway Traffic Safety Administration is responsible for establishing additional vehicle standards. In  2012, new fuel economy standards were approved for model year 2017 passenger cars and light trucks  at 54.5 miles per gallon. Fuel economy is determined based on each manufacturer’s average fuel  economy for the fleet of vehicles available for sale in the United States.   Intermodal Surface Transportation Efficiency Act of 1991  The Intermodal Surface Transportation Efficiency Acts of 1991 (ISTEA) promoted the development of  intermodal transportation systems to maximize mobility, as well as address national and local interests  in air quality and energy. ISTEA contained factors that metropolitan planning organizations were to  address in development transportation plans and programs, including some energy‐related factors. To  meet the new ISTEA requirements, metropolitan  planning organizations adopted explicit policies  defining the social, economic, energy, and environmental values guiding transportation decisions.   The Transportation Equity Act for the 21st Century   The Transportation Equity Act for the 21st Century (TEA‐21) was signed into law in 1998 and builds on  the initiatives established in the ISTEA legislation, discussed above. TEA‐21 authorizes highway, highway  safety, transit, and other efficient surface transportation programs. TEA‐21 continues the program  structure established for highways and transit under ISTEA, such as flexibility in the use of funds,  emphasis on measures to improve the environment, and focus on a strong planning process as the  foundation of informed transportation decisions. TEA‐21 also provides for investment in research and  its  application  to maximize  the performance  of  the transportation system  through,  for example,  4.5  ENERGY RESOURCES   Coral Mountain Resort Draft EIR  4.5‐9 June 2021  deployment of Intelligent Transportation Systems, to help improve operations and management of  transportation systems and vehicle safety.   Energy Policy Act of 2005   The Energy Policy Act of 2005 addresses energy production in the United States, including (1) energy  efficiency; (2) renewable energy; (3) oil and gas; (4) coal; (5) tribal energy; (6) nuclear matters and  security; (7) vehicles and motor fuels, including ethanol; (8) hydrogen; (9) electricity; (10) energy tax  incentives; (11) hydropower and geothermal energy; and (12) climate change technology. The act  includes provisions such as increasing the amount of biofuel that must be mixed with gasoline sold in  the United States and loan guarantees for entities that develop or use innovative technologies that avoid  the by‐production of greenhouse gases (GHGs).  Energy Independence and Security Act of 2007   On December 19, 2007, the Energy Independence and Security Act of 2007 (EISA) was signed into law.  In addition to setting increased Corporate Average Fuel Economy standards for motor vehicles, the EISA  includes other provisions related to energy efficiency:   Renewable Fuel Standard (RFS) (Section 202)    Appliance and Lighting Efficiency Standard (Sections 301‐325)    Building Energy Efficiency (Sections 411‐441)   This federal legislation requires ever‐increasing levels of renewable fuels to replace petroleum. The  USEPA is responsible for developing and implementing regulations to ensure that transportation fuel  sold in the United States contains a minimum volume of renewable fuel. The RFS program regulations  were developed in collaboration with refiners, renewable fuel producers, and many other stakeholders.   The RFS program was created under the Environmental Policy Act of 2005 and established the first  renewable fuel volume mandate in the United States. As required under the Act, the original RFS  program (RFS1) required 7.5 billion gallons of renewable fuel to be blended into gasoline by 2012. Under  the EISA, and RFS program was expanded in several key ways that lay the foundation for achieving the  significant  reduction of  GHG emissions  from the use of renewable  fuels,  for reducing  imported  petroleum, and encouraging the development and expansion of the nation’s renewable fuel sector. The  updated program is referred to as RFS2 and includes the following:    Expanded RFS program to include diesel, in addition to gasoline.   Increased volume of renewable fuel required to by blended into transportation fuel from nine  billion gallons in 2008 to 36 billion by 2022.   New categories of renewable fuel and separate volume requirements for each one.   Requirement that the USEPA apply lifecycle GHG performance threshold standards to ensure that  each category of renewable fuel emits fewer GHGs than the petroleum fuel it replaces.   4.5  ENERGY RESOURCES   Coral Mountain Resort Draft EIR  4.5‐10 June 2021  Additional provisions  of  the EISA  address  energy savings  in government  and  public  institutions,  promoting research for alternative energy, additional research in carbon capture, international energy  programs, and the creation of “green” jobs.   Leadership in Energy and Environmental Design  The U.S. Green Building Council (USGBC) is committed to transforming the way buildings are designed,  constructed, and  operated  through  the Leadership  in Energy  and Environmental  Design (LEED)  certification program. LEED acts as a certification program for buildings and communities to guide their  design, construction, operations and maintenance toward sustainability. LEED is based on prerequisites  and credits that a project meets in order to achieve a certification level of Certified, Silver, Gold, or  Platinum.   State   California Code of Regulations Title 13, Section 2449(d)(3) and 2485  The California Air Resources Board (CARB) is responsible for enforcing California Code of Regulations  (CCR) Title 13 Sections 2449(d)(3) and 2485, which limit idling from both on‐road and off‐road diesel‐ powered equipment.   California’s Energy Efficiency Standards for Residential and Nonresidential Buildings   Located in CCR Title 24, Part 6 and commonly referred to as “Title 24”, these energy efficiency standards  were  e stablished  i n  1978  in  r esponse  to  a l egislative  m andate  t o reduce California’s energy consumption.  The  goal of  Title  24  energy standards  is the reduction of energy  use. The standards are  updated  periodically to allow consideration and possible incorporation of new energy efficiency technologies and  methods. In December 2018, the California Energy Commission (CEC) adopted the 2019 Building and  Energy Efficiency Standards with the effective date beginning January 1, 2020. This code requires new  homes to include at least 50 percent of kitchen lighting to be LED, compact fluorescent or similar high  efficiency fixtures, double pane windows, cool roofs, and other design techniques to reduce heat loss.   Title 24 also includes Part 11, known as California’s Green Building Standards (CALGreen). The CALGreen  standard took effect in January 2011 and instituted mandatory minimum environmental performance  standards for all ground‐up new construction of commercial, low‐rise residential, and State‐owned  buildings, as well as schools and hospitals. The 2019 CALGreen standards became effective on January  1, 2020. Part 11 establishes design and development methods that include environmentally responsible  site selection, building design, building siting and development to protect, restore and enhance the  environmental quality of the site and respect the integrity of adjacent properties.      4.5  ENERGY RESOURCES   Coral Mountain Resort Draft EIR  4.5‐11 June 2021  Energy Action Plan II  The California  Energy Commission  (CEC), California Power Authority, and  California  Public Utilities  Commission (CPUC) adopted an Energy Action Plan (EAP) to establish goals for California’s energy future  and a means to achieve these goals. EAP II supports and expands on the commitment of State agencies  to  cooperate  a nd r eflect on  the  e nergy actions since original EAP adoption. EAP II includes a coordinated  implementation plan for state energy policies that have been articulated through Executive Orders,  instructions to agencies, public positions, and appointees’ statements; CEC’s integrated Energy Policy  Report; CPUC and CEC processes; agencies’ policy forums; and legislative direction.   Integrated Energy Policy Report  The CEC is responsible for preparing Integrated Energy Policy Reports, which identify emerging trends  related to energy supply, demand, conservation, public health and safety, and the maintenance of a  healthy economy. The CEC’s 2019 Integrated Energy Policy Report covers a broad range of topics,  including decarbonizing buildings, integrating renewables, energy efficiency, energy equity, integrating  renewable energy, and the California Energy Demand Forecast, in an  e ffort t o l everage C alifornia’s  clean  electricity system to decarbonize, or remove carbon from other portions of the state’s energy system.  The Integrated Energy Policy Report discusses the State’s policy goal of becoming 100 percent zero‐ carbon by 2045.   Renewable Portfolio Standards  As most recently amended by SB 350, the Renewable Portfolio Standard requires an annual increase in  renewable energy generation by utility providers equivalent to at least 33 percent by 2020 and 50  percent by 2050 (Interim Renewable Portfolio Standards targets are also set between 2020 and 2030).   State Vehicle Standards   The  CARB Advanced  Clean  Cars program for passenger vehicles and  light trucks  serves  to  reduce  petroleum  consumption  by increasing  the  operating efficiencies of vehicles  and  accelerating  the  penetration of plug‐in hybrid and zero‐emission vehicles in California. CARB has also adopted regulations  that enhance  the  operating efficiencies of  various types  of construction  equipment. While such  regulations primarily are adopted to reduce air pollution, co‐benefits in the form of reduced petroleum  consumption are common.   Sustainable Communities Strategy  The Sustainable Communities and Climate Protection Act of 2008, or Senate Bill 375, coordinates land  use planning, regional transportation plans, and funding priorities to help California meet its GHG  emissions reduction mandates. As specifically codified in Government Code Section 65080, SB 375  requires the Metropolitan Planning Organization relevant to the project area (in this case, the Southern  4.5  ENERGY RESOURCES   Coral Mountain Resort Draft EIR  4.5‐12 June 2021  California  Association  of Governments)  to  include a Sustainable Communities Strategy (SCS)  in its  Regional Transportation Plan (RTP). While the main focus of the SCS is to plan for growth that will  ultimately reduce GHG emission, the strategy is also a part of a bigger effort to address many other  development issues within the general vicinity, including transit and vehicle miles traveled (VMT).   California Assembly Bill 32 (AB 32)  In September 2006, Governor Arnold Schwarzenegger signed AB 32, the California Climate Solutions Act  of 2006.  AB 32 requires that statewide GHG emissions be reduced to 1990 levels by the year 2020.  This  reduction will be accomplished through an enforceable statewide cap on GHG emissions that will be  phased in starting in 2012.  To effectively implement the cap, AB 32 directs CARB to develop and  implement regulations to reduce statewide GHG emissions from stationary sources.  In November 2007, CARB completed its estimates of 1990 GHG levels.  Net emission 1990 levels were  estimated  at  427 million  metric tons  (MMT). Accordingly,  427 million MTCO2e  equivalent was  established as the emissions limit for 2020.  Senate Bill 32  Senate Bill 32 (SB 32) was enacted in 2016, a decade after AB 32. SB 32 extended the horizon year of the  state’s codified GHG reduction planning targets from 2020 to 2030, requiring California to reduce its  GHG emissions to 40 percent below 1990 levels by 2030. SB 32 allows CARB to enact further regulations  to reduce emissions.  Senate Bill 375  Senate Bill 375 (SB 375) directs CARB to set regional targets for reducing greenhouse gas emissions. The  law  establishes  a  “bottom‐up” approach  to  ensure  that  cities and  counties  are  involved  in  the  development of regional plans to achieve those targets. SB 375 builds on the existing framework of  regional planning to tie together the regional allocation of housing needs and regional transportation  planning in an effort to reduce greenhouse gas emissions from motor vehicle trips.   SB 375 sets up a collaborative process between metropolitan planning organizations (MPOs) and the Air  Resources Board to establish GHG emissions targets for each region in the state. SB 375 requires each  MPO to include a “Sustainable Communities Strategy” (SCS) in the regional transportation plan that  demonstrates h ow  t he  region  w ill m eet t he  G HG e mission targets. The Senate Bill requires that decisions  relating to the allocation of transportation funding be consistent with the SCS. SB 375 also creates CEQA  streamlining incentives for projects that are consistent with the regional SCS.   Regional and Local     4.5  ENERGY RESOURCES   Coral Mountain Resort Draft EIR  4.5‐13 June 2021  City of La Quinta Greenhouse Gas Reduction Plan  In 2012, as part of the City’s General Plan Update, a Greenhouse Gas Reduction Plan was prepared.  The  Plan was prepared based on input from utility providers and drew from a variety of technical studies,  reports, and records to conduct a community wide and government specific greenhouse gas inventory.   The inventory established a baseline year of 2005, then projected future year emissions based on 2005  emission levels.  The reduction  t argets identified in the Plan are consistent with AB 32 and the goal  to reduce CO2e emissions to 10 percent below 2005 levels by 2020 and 28 percent below 2005 levels by  2035. The communitywide GHG trend under business‐as‐usual conditions for the 2005 baseline level is  460,946 metric tons of CO2e, the 2020 reduction target of 414,852 metric tons of CO2e, and the 2035  reduction target of 331,881 metric tons of CO2e.    State‐wide regulations, including previously mentioned AB 32 and Executive Order S‐3‐05, act as policy  guides for the City of La Quinta to reduce the City’s energy demand. The La Quinta GHG Reduction Plan,  published in 2012, was established in compliance with AB 32 and EO S‐3‐05, in order to reduce the  amount of GHG emissions produced in the City. According to the GHG Reduction Plan, new development  is required  to adhere to  the latest  building  code standards, which  assure energy efficiency and  incorporate passive and active design features intended to benefit the overall operating efficiency of  new buildings.   Transportation  is  the  largest emitter  of GHGs; therefore,  the City recognizes  that  fuel efficiency  standards, land use efficiencies, and reducing overall VMTs will result in the reduction of GHGs. The City  established specific goals, policies, and programs to reduce emissions from the transportation sector at  a local level. The policies and programs are intended to reduce dependence on personal motor vehicles  and encourage alternative modes of transportation, such as public transit, cycling and walking. For  example, implementation measure New Development (ND) 6, regarding transportation, requires that all  new development in the City accommodate pedestrians and bicyclists by (1) including facilities for safe  and convenient bicycle parking from non‐resident and multi‐family development, and (2) considering  access routes for pedestrians and bicycles.   La Quinta Municipal Code   Similar to the GHG Reduction Plan and the 2035 LQGP, the City’s Municipal Code also includes provisions  that encourage the use of alternative transportation means that reduce the use of non‐renewable  energy and the use of energy efficient appliances and building design standards. The following list  includes some of these provisions:   8.14.010, Adoption of the California Energy Code requires that new development implement  energy efficiency building practices.   4.5  ENERGY RESOURCES   Coral Mountain Resort Draft EIR  4.5‐14 June 2021   9.180, Transportation Demand Management, which is intended to protect the public health,  safety and  welfare  by reducing  air  pollution,  traffic congestion  and  energy consumption  attributable to vehicle trips and vehicle miles traveled.   La Quinta General Plan  The City of La Quinta is committed to reducing energy demand and consumption within the City.  According to the Livable Community Element in the 2035 La Quinta General Plan, the conservation of  energy resources is vital in the lifestyle of City residents. Since the production of electricity and natural  gases requires the burning of fossil fuels, the increased demand for electricity in the City also increases  air pollution and greenhouse gas emissions created in the City. Therefore, reducing energy consumption  will contribute  to reducing  the amount of  air pollutants  and greenhouse  gases  generated  by  the  production of electricity and natural gas.   Implemented  through  the  GHG Reduction Plan, the 2035 LQGP also strives  to reduce energy  consumption in the City by requiring energy efficient and building design measures. The LQGP outlines  various goals, policies and programs for energy efficient buildings within their City. Energy efficiency is  emphasized in the Circulation, Sustainable Community, Air Quality and Energy Elements in the GP. The  overall goal is to reduce energy consumption in the City to improve air  quality, and  reduce  GHG  emissions, in order to increase the quality of life for the City’s residents.   Alternative Energy  The City and the Sphere of Influence (SOI) do not have sustained winds sufficient to accommodate  commercial wind energy development, but they have, and will continue, to benefit from this resource.   Geothermal energy is in production in Imperial County and is currently part of the IID energy profile. Its  expansion is also likely during the life of the General Plan.   The City’s abundant sunshine makes solar energy use the most promising alternative energy production  method for the future. In the past, consumer‐level solar energy systems were costly.  During the life of  the General Plan, it can be expected that solar energy use for residences and businesses will increase  substantially.    Petroleum   According to the Livable Community chapter of the La Quinta General Plan, emissions from automobiles  are the single largest contributor to the City’s air pollution. As the City works toward being more self‐ sustaining, protecting its air quality must be considered. The City’s Greenhouse Gas Reduction Plan  includes a number of strategies to reduce the amount of air emissions from motor vehicles, all of which  are designed to help to reduce emissions. Examples include:   ‐ The replacement of City and private gasoline vehicles with electric vehicles.  ‐ Synchronizing traffic signals to improve traffic flow and reduce idling.  4.5  ENERGY RESOURCES   Coral Mountain Resort Draft EIR  4.5‐15 June 2021  ‐ Expanding multiuse paths and golf cart routes.   A large part of the effort toward reducing petroleum consumption involves enabling alternative modes  of transportation (such as trails for pedestrians and bicyclists, golf cart and Neighborhood Electric  Vehicles), enhancing access to public transit, and improving connections between residences and these  alternative modes of transportation. Alternative modes of transportation also include ride‐sharing,  carpooling, vanpooling, public transit, and using hybrid or electric vehicles.  Alternative transportation programs extend beyond bus service expansion. Transportation Demand  Management requires large employers to provide incentives and facilities to reduce the number of  employee vehicle trips they create.   Project Impact Analysis  Thresholds of Significance  The following thresholds or criteria are derived from Appendix G of the CEQA Guidelines and are used  to  determine the l evel  of potential effect.  The s ignificance d etermination is based on the recommended  criteria set forth in Section 15064 of the CEQA Guidelines. For analysis purposes, development of the  project would have a significant effect on energy resources if it is determined that the project will:  a. Result in potentially significant environmental impact due to wasteful, inefficient, or unnecessary  consumption of energy resources, during project construction or operation?  b. Conflict with or obstruct a state or local plan for renewable energy or energy efficiency?  Methodology   The analysis in this section is derived from the project‐specific Greenhouse Gas Analysis (referred to as  “GHG Analysis” herein) and the California Emissions Estimator Model (CalEEMod) Version 2016.3.2  Modeling  Data,  provided  by  Urban  Crossroads,  Inc.  CalEEMod  is a  Statewide land  use  emissions  computer model designed to provide a uniform platform to quantify potential criteria pollutant and  greenhouse  gas (GHG)  emissions  associated with  both construction  and  operations from  land  use  projects. Fuel consumption by construction equipment was calculated based on the equipment mix and  usage factors provided in the CalEEMod construction output files. Fuel consumption from construction  worker and vendor trucks was calculated using the trip rates and distances provided in the CalEEMod  construction output files. Total VMT were then calculated for each type of construction‐related trip and  divided by the corresponding miles per gallon factor using the USEPA’s Greenhouse Gas Equivalency  Calculator.   Annual Consumption of electricity and natural gas was calculated using demand factors provided in  CAlEEMod as part of the GHG Analysis included as Appendix I and discussed in Section 4.7, Greenhouse  Gas Emissions, of this Draft EIR. Daily Trip Generation and vehicle miles traveled used in the analysis  4.5  ENERGY RESOURCES   Coral Mountain Resort Draft EIR  4.5‐16 June 2021  were also based on the inputs from the Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis, also  provided by Urban Crossroads, Inc. (Appendix L.1). Based on the VMT, gasoline and diesel consumption  rates were calculated for project operation.   Per the GHG Analysis, the physical construction of the project is anticipated to  be c onstructed in phases,  defined as:   Phase 1 (2021) including resort (wave basin, hotel uses, and 57,000 square feet of commercial  ancillary uses), 104 attached dwelling units, 26 detached dwelling units, and 10,000 square feet  of retail.    Project Phase 2 (2023) adds 25,000 square feet of retail.    Project Phase 3 (2026) adds 470 detached dwelling units and 25,000 square feet of retail.  In addition  to  physical  construction of  the  project,  the project  is also  required  to make  off‐site  improvements to provide electrical power to the site. These improvements would take place within IID’s  existing substation yard on Avenue 58 and in the right‐of‐way on Avenue 58 between Andalusia and PGA  West.   Project‐related construction of the site is categorized in the GHG  A nalysis  t o  o ccur  i n  t he  f ollowing  o rder:  Site  Preparation; Grading;  Building  Construction;  Paving;  and Architectural Coating.  Per  the  GHG  Analysis, the construction schedule set forth in Table 4.5‐1 and utilized in the analysis represents a  “worst‐case” analysis scenario because it analyzes the most condensed realistic schedule.  Should  construction occur over any longer period of time, reduced overall emissions would be expected because  emissions regulations are expected to become more stringent over time. The duration of construction  activity and associated equipment represents a reasonable approximation of the expected construction  fleet as required by CEQA Guidelines. The construction timeline used to calculate the CalEEMod outputs  for  each developmental  phase of  the  project  is outlined in Table  4.5‐1, Coral  Mountain  Resort  Construction Duration.      4.5  ENERGY RESOURCES   Coral Mountain Resort Draft EIR  4.5‐17 June 2021  Table 4.5‐1 Coral Mountain Resort Construction Duration   Phase  Start Date End Date Days  Phase 1 (2021)  Site Preparation  07/01/2020 08/25/2020  40  Grading  08/26/2020 01/26/2021  110  Building Construction  01/27/2021 11/02/2021  200  Paving  09/01/2021 12/14/2021  75  Architectural Coating  09/01/2021 12/14/2021  75  Phase 2 (2023)  Site Preparation  09/19/2022 09/19/2022  1  Grading  09/20/2022 09/21/2022  2  Building Construction  09/22/2022 02/08/2023  100  Paving  02/09/2023 02/15/2023  5  Architectural Coating  02/09/2023 02/15/2023  5  Phase 3 (2026)  Site Preparation  07/09/2023 03/15/2024  180  Grading  03/16/2023 12/20/2024  200  Building Construction  12/21/2024 11/20/2026  500  Paving  09/01/2025 12/04/2026  330  Architectural Coating  09/01/2025 12/04/2026  330  Source: Table 3‐1: Construction Duration, Coral Mountain Specific Plan Greenhouse Gas  Analysis, Urban Crossroads, November 2020.   In order to determine the project’s impacts on energy demand, Urban  C rossroads  r an  m ultiple  CalEEMod   models which included:    Annual Construction Emissions   Special Events Operational    Proposed Project Operational   The Special Events Operational model includes up to 2,500 guests per day, up to four events per year  (up to four days per event). The Proposed Project Operational model includes the operation of the  project at total project buildout. Project‐related energy consumption, via electricity, natural gas, and  petroleum, is analyzed below in the discussion of project impacts.   California’s Energy Efficiency Standards for Residential and Nonresidential Buildings was first adopted in  1978 in response to a legislative mandate to reduce California’s energy consumption. The 2019 version  of Title 24 became effective on January 1, 2020. The CEC anticipates that residential buildings will use  approximately 53 percent less energy and nonresidential buildings will use approximately 30 percent  less. The CalEEMod defaults for Title 24 – Electricity, Title 24 – Natural Gas, and Lighting Energy were  4.5  ENERGY RESOURCES   Coral Mountain Resort Draft EIR  4.5‐18 June 2021  reduced by 30 percent for nonresidential uses and 53 percent for residential uses in order to reflect  consistency with the Title 24 standard.   The project will require submittal to the appropriate agencies discussed in this section for review and  approval of on‐site design for circulation, building standards and utility installation to ensure compliance  with Title 24 requirements. Implementation of energy conservation measures discussed in this and other  sections of this Draft EIR will help to reduce the impacts on energy resources.  Project Design Features  The GHG Report and the Coral Mountain Resort Specific Plan outlined energy‐saving and sustainable  project design features (PDFs) that would be incorporated into the design of the project as required  under the terms of the Development Agreement. The PDFs listed in the GHG Report are proposed to  lower energy consumption and GHG emissions by implementing the following:    Pedestrian connections shall be provided to surrounding areas consistent with the City’s General  Plan. Providing a pedestrian access network to link areas of the project site encourages people  to walk instead of drive. The project would provide a pedestrian access network that internally  links all uses and connects to all existing or planned external streets and pedestrian facilities  contiguous to the project site. The project would minimize barriers to pedestrian access and  interconnectivity by providing sidewalks throughout the property connecting to Avenue 60, and  multi‐use trails connecting Planning Areas I, II and III to Madison Street.   Having different types of land uses near one another can decrease VMT since trips between land  use types are shorter and may be accommodated by non‐auto modes of transport.    The project will include improved design elements to enhance walkability and connectivity.  Improved street network characteristics  within  a  neighborhood include street  accessibility,  usually measured in terms of average block size, proportion of four‐way intersections, or number  of intersections per square mile. Design is also measured in terms of sidewalk coverage, building  setbacks, street widths, pedestrian crossings, presence of street trees, and a host of other  physical  variables that differentiate pedestrian‐oriented environments  from auto‐oriented  environments.    Commute Trip Reduction Program – Voluntary, Is a multi‐strategy program that encompasses a  combination of individual measures. It is presented as a means of preventing double‐counting of  reductions for individual measures that are included in this strategy. It does so by setting a  maximum level of reductions that should be permitted for a combined set of strategies within a  voluntary program.   Encouraging telecommuting and alternative work schedules reduces the number of commute  trips and therefore VMT traveled by employees. Alternative work schedules could take the form  of staggered starting times, flexible schedules, or compressed work weeks.   4.5  ENERGY RESOURCES   Coral Mountain Resort Draft EIR  4.5‐19 June 2021   This project will implement an employer‐sponsored vanpool or shuttle. A vanpool will usually  service employees’ commute to work while a shuttle will service nearby transit stations and  surrounding commercial centers. Employer‐sponsored vanpool programs entail an employer  purchasing or leasing vans for employee use, and often subsidizing the cost of at least program  administration, if not more. The driver usually receives personal use of the van, often for a  mileage fee. Scheduling is within the employer’s purview, and rider charges are normally set on  the basis of vehicle and operating cost.     The project will design building shells and building components, such as windows; roof systems;  electrical and lighting systems; and heating, ventilating, and air conditioning systems to meet  2019 Title 24 Standards which is estimated to result in 30 percent less energy use for non‐ residential buildings and 53 percent less energy use for residential use.    The project is required to comply with South Coast Air Quality Management District (SCAQMD)  Rule 445, which prohibits the use of wood burning stoves and fireplaces in new development.    Using electricity generated from photovoltaic (PV) systems displaces electricity demand which  would ordinarily be supplied by the local utility. A minimum of 15 percent of the project’s  electricity demand will be generated on‐site.   The PDFs above were accounted for in CalEEMod to reduce GHG emissions and energy consumption  associated with each applicable subcategory (i.e., electricity use and petroleum consumption). The  implementation of the PDFs listed above at the project site would reduce operational electricity use by  approximately 17.2 percent, and operational petroleum consumption by approximately 11 percent. This  is analyzed in greater detail in the subsequent discussions.   Energy‐saving and sustainable design features, as well as operational programs would be incorporated.  Because these features/attributes are integral to the project, and/or are regulatory requirements, they  are not considered to be mitigation measures. The project will require submittal to the appropriate  agencies discussed in this section for review and approval of on‐site design for circulation, building  standards and utility installation. The following PDFs are part of the project; however, per the GHG  Report, no numeric credit has been taken for their implementation in order to produce a conservative  analysis:   Specified use of Energy Star appliances    Installation of water‐efficient plumbing fixtures   Installation of tankless water heaters   Installation of light‐emitting diode (LED) technology within homes   Use of recycled water (non‐potable) for common area landscape irrigation   Use of drought‐tolerant plants in landscape design   Installation of water‐efficient irrigation systems with smart sensor controls   Installation of photovoltaic (PV) systems     4.5  ENERGY RESOURCES   Coral Mountain Resort Draft EIR  4.5‐20 June 2021  Please consult Section 1.7, Sustainability and Project Design Features, in the Coral Mountain Resort  Specific Plan, t he  GHG Report (Appendix I), and Section 4.7, Greenhouse Gas Emissions, of this Draft EIR  for a complete list of the proposed project design features. Implementation of energy conservation  measures discussed in this and other sections of this Draft EIR will help to reduce the impacts on energy  resources.  Project Impacts  a.   Result in potentially significant environmental impact due to wasteful, inefficient,  or unnecessary consumption of energy resources, during project construction or  operation  As discussed previously, the project site is currently undeveloped. Electricity and natural gas will be  provided to the project site by Imperial Irrigation District (IID), and the Southern California Gas Company  (The Gas Company or SoCalGas), respectively.   Construction  During construction of the proposed project, energy resources would be consumed in the form of  electricity and petroleum. As discussed below, construction activities, including the construction of new  buildings and facilities, typically do not involve the consumption of natural gas. Electricity consumed is  associated with the conveyance of water used for dust control, and on a limited basis, powering lights,  electronic equipment, or other construction activities necessitating electrical power. Petroleum‐based  fuels are associated with the use of off‐road construction vehicles and equipment on the project site,  construction worker travel to and from the site, and delivery and haul truck trips (e.g., hauling of  demolition material to off‐site reuse and disposal facilities).   Electricity   During construction of the proposed project, electricity would be consumed to supply and convey water  for dust control and, on a limited basis, may be used to power lighting, and electronic equipment.  Electricity consumed for onsite construction trailers, which are used by managerial staff during the hours  of construction activities  and other  construction activities necessitating electrical  power  would be  provided by IID. As displayed in Table 4.5‐2, a total of approximately 57,987.3 kWh of electricity is  anticipated to be consumed during construction. This is based on the water for dust control, which is  calculated from the total days of grading, the acreage disturbed on the project site along with water  usage factor per day and a water supply electricity intensity factor. This is further explained in Table 4.5‐ 2, Summary of Electricity Use During Construction, which outlines the amount of electricity consumed  during each phase of construction, as determined by the CalEEMod calculations.      4.5  ENERGY RESOURCES   Coral Mountain Resort Draft EIR  4.5‐21 June 2021  Table 4.5‐2 Summary of Electricity Use During Construction  Phase Construction Phase Days Grading Acres Graded (Per Day)  Electricity Consumed  (kWh)  1 Site Preparation  40 3.5 4,112.575  Grading  110 4 11,750.216  2 Site Preparation  1  1  29.375  Grading  2 1.5 88.126  3 Site Preparation  180 3.5  18,506.590  Grading  200 4 23,500.432  Total Electricity Consumed 57,987.3  Note: Electricity Consumed is determined by: Days Grading x Acres (acres disturbed during grading) x 3,020  gallons per acre per day (Air and Waste Management Association, 1992) x 0.009727 kWh/gallons  (CalEEMod default for Salton Sea Air Basin) is 1,909.4 kWh].   The electricity demand at any given time would vary throughout the construction period based on  construction activities being performed and would cease upon completion of construction. When not in  use, electric equipment would be powered off so as to avoid unnecessary energy consumption. The  estimated  construction electricity  usage represents approximately 0.67 percent of the project’s  estimated annual operational demand, which, as discussed below, would be within the supply and  infrastructure service capabilities  of  IID.  The  percentage  is derived by taking the total amount of  electricity usage during construction (57,987.3 kWh) and dividing that number by the total amount of  electricity during operation (8,642,729 kWh) to obtain 0.67 percent.   Natural Gas  Natural gas  is not anticipated to  be required  during construction of  the  project. Fuels  used  for  construction would primarily consist of diesel and gasoline, which are discussed in the Transportation  Energy subsection.   Transportation Energy  Petroleum would be consumed throughout construction of the project. Fuel consumed by construction  equipment would be the primary energy resource expended over the course of construction, while VMT  associated with the transportation of construction materials and construction worker commutes would  also result in petroleum consumption. Heavy‐duty equipment used for project construction would rely  on diesel fuel, as would haul trucks involved in off‐hauling materials from site clearing or excavation.  Construction  workers would travel  to  and f rom  the  project  site throughout the duration of construction.  It is assumed that construction workers would travel to and from the project property in gasoline‐ powered passenger vehicles. There are no unusual project characteristics or construction processes that  would require the use of equipment that would be more energy intensive than is used for comparable  4.5  ENERGY RESOURCES   Coral Mountain Resort Draft EIR  4.5‐22 June 2021  activities, or use of equipment that would not conform to current emissions standards (and related fuel  efficiencies).   Heavy‐duty construction equipment of various types would be used during each phase of construction  of the project. CalEEMod was used to estimate construction equipment usage. Fuel consumption from  construction equipment was estimated by converting the total CO2 emissions from each construction  phase (i.e., site preparation, grading, building construction, paving, and architectural coating) to gallons  using the conversion factors shown in the tables provided.   Table 4.5‐3, Phase 1, 2 and 3 Construction Worker Gasoline Demand, illustrates the demand of gasoline  fuel for construction worker trips to and from the site during each construction phase, and phase of  development. Construction worker gasoline demand during each phase of development equals a total  of 498,138 gallons of gasoline fuel.   Table 4.5‐3 Phase 1, 2 and 3 Construction Worker Gasoline Demand  Phase  Const. Phase Days Trips Miles VMT KgCO2e Kg/CO2/Gallon Gallons  1  Site Prep.  40  18  11 7,920  2,497.1  8.89*  281  Grading 110  20  11 24,200  7,588.2  8.89  855  Building Const.  200  823  11 1,810,600 551,758.5  8.89 62,065  Paving  75  15  11 12,375  3,771.1  8.89  424  Arch. Coating   75  165  11 136,125  41,482.5  8.89 4,666   Phase 1 Construction Total  98,291  2  Site Prep.  1  5  11  55  16.2  8.89  1.82  Grading 2  10  11  220  64.6  8.89  7.27  Building Const.  100  16  11 17,600  5,112.7  8.89  575.11  Paving  5  18  11  990  279.6  8.89  31.45  Arch. Coating   5  3  11  165  46.6  8.89  5.24   Phase 2 Construction Total  621  3  Site Prep.  180  18  11 35,640  9,957.1  8.89 1,120  Grading 200  20  11 44,000  11,964.2  8.89 1,346  Building Const.  500 2,197 11 12,083,500 3,107,820.9  8.89 349,586  Paving  330  15  11 54,450  13,856.3  8.89 1,559  Arch. Coating   330  439  11 1,593,570 405,526.3  8.89 45,616   Phase 3 Construction Total  399,227  Total Construction Gasoline Demand 498,139  *https://www.epa.gov/energy/greenhouse‐gases‐equivalencies‐calculator‐calculations‐and‐references  https://www.epa.gov/energy/greenhouse‐gas‐equivalencies‐calculator  Table 4.5‐4, Phase 1, 2 and 3 Construction Vendor Diesel Demand, illustrates the demand of diesel fuel  for  construction vendor  trips  to  and  from the site  during  each construction phase,  and  phase of  development. These trips are associated with the delivery of construction materials during the building  construction phase. Construction vendor demand during each phase of development equals a total of  468,038 gallons of diesel fuel.   4.5  ENERGY RESOURCES   Coral Mountain Resort Draft EIR  4.5‐23 June 2021  Table 4.5‐4 Phase 1, 2 and 3 Construction Vendor Diesel Demand  Phase Const. Phase Days Trips Miles VMT KgCO2e Kg/CO2/Gallon Gallons  1  Site Prep.  40  0  0  0  0  10.18*  0  Grading  110  0  0  0 0 10.18  0  Building Const.  200  302  5.40 326,160 623,619.5  10.18 61,259  Paving  75  0  0  0  0  10.18  0  Arch. Coating   75  0  0  0  0  10.18  0   Phase 1 Construction Total  61,259  2  Site Prep.  1  0  0  0  0  10.18  0  Grading 2  0  0  0 0 10.18  0  Building Const.  100  7  5.40 3,780  7,108.2  10.18  698  Paving  5  0  0  0  0  10.18  0  Arch. Coating   5  0  0  0  0  10.18  0   Phase 2 Construction Total  698  3  Site Prep.  180  0  0  0  0  10.18  0  Grading  200  0  0  0 0 10.18  0  Building Const.  500  843  5.40 2,276,100 4,133,905.4  10.18 406,081  Paving  330  0  0  0  0  10.18  0  Arch. Coating   330  0  0  0  0  10.18  0   Phase 3 Construction Total  406,081  Total Construction Diesel Demand 468,038  *https://www.epa.gov/energy/greenhouse‐gases‐equivalencies‐calculator‐calculations‐and‐references  https://www.epa.gov/energy/greenhouse‐gas‐equivalencies‐calculator  Table 4.5‐5, Phase 1 Construction Hauling Diesel Demand, illustrates the demand of diesel fuel for on‐ site grading hauling trips within the site during Phase 1 of construction. These trips are associated with  hauling during the grading construction phase. Because the site will be mass graded in Phase 1, all  hauling demand will occur during that phase. Construction hauling demand during grading of Phase 1  equals a total of 2,647 gallons of diesel fuel.   Table 4.5‐5 Phase 1 Construction Hauling Diesel Demand  Phase Const. Phase Days Trips Miles VMT KgCO2e Kg/CO2/Gallon Gallons 1  Site Prep.  40  0  0  0  0  10.18*  0  Grading  110 3,282  1 361,020  26,951.4  10.18 2,647  Building Const.  200  0  0  0  0  10.18  0  Paving  75  0  0  0  0  10.18  0  Arch. Coating   75  0  0  0  0  10.18  0   Total Construction Hauling Diesel Demand  2,647  *https://www.epa.gov/energy/greenhouse‐gases‐equivalencies‐calculator‐calculations‐and‐references  https://www.epa.gov/energy/greenhouse‐gas‐equivalencies‐calculator  Table 4.5‐6, Phase 1, 2 and 3 Construction Equipment Diesel Fuel Demand, displays the demand of  diesel fuel  for construction vehicles  on‐site  during  the various  construction phases. Construction  equipment diesel demands for each phase of project development equals a total of 342,401 gallons of  diesel fuel.  4.5  ENERGY RESOURCES   Coral Mountain Resort Draft EIR  4.5‐24 June 2021  Table 4.5‐6 Phase 1, 2 and 3 Construction Equipment Diesel Fuel Demand  Phase  Const. Phase Days Equipment  Units  KgCO2e Kg/CO2/Gallon Gallons  1  Site Prep.  40  7 101,028.4  10.18* 9,924  Grading  110  8 348,329.7  10.18 34,217  Building Const.  200  9 375,796.5  10.18 36,915  Paving  75  6  75,695.1  10.18 7,436  Arch. Coating   75  1  12,788.2  10.18 1,256   Phase 1 Construction Total   89,748  2  Site Prep.  1  5  1,774.8  10.18  174  Grading 2  6  3,726.8  10.18  366  Building Const.  100  7 146,217.7  10.18 14,363  Paving  5  9  5,167.6  10.18  508  Arch. Coating   5  1  852.4  10.18  84   Phase 2 Construction Total   15,495  3  Site Prep.  180  7 453,883.0  10.18 44,586  Grading  200  8 633,168.6  10.18 62,197  Building Const.  500  9 937,988.0  10.18 92,140  Paving  330  6 332,988.1  10.18 32,710  Arch. Coating   330  1  56,248.2  10.18 5,525   Phase 3 Construction Total   237,158  Total Construction Equipment Diesel Demand  342,401  *https://www.epa.gov/energy/greenhouse‐gases‐equivalencies‐calculator‐calculations‐and‐references  https://www.epa.gov/energy/greenhouse‐gas‐equivalencies‐calculator  Overall, the project is estimated to consume approximately 498,139 gallons of gasoline and 813,086  gallons of  diesel fuel  during  the  project’s  construction phases.  In total,  the  project  will  consume  approximately 1,311,244 gallons of petroleum between years 2020 to 2026. Petroleum use is necessary  to operate construction equipment. The US EPA applied a Tier 3 program in order to reduce the impacts  of motor vehicles on air quality and public health. The vehicle emissions standards will reduce both  tailpipe and evaporative emissions from passenger cars, light‐duty trucks, medium duty passenger  vehicles, and some heavy‐duty vehicles. The gasoline sulfur standard will enable more stringent vehicle  emissions standards and will make emissions control systems more effective for both existing and new  vehicles. Removing sulfur allows the vehicle’s catalyst to work more efficiently. Lower sulfur gasoline  also facilitates the development of some lower‐cost technologies to improve fuel economy and reduce  greenhouse gas emissions, which reduces gasoline consumption. As stated in Section 4.2, Air Quality, o f  this Draft EIR, the construction contractor shall ensure that off‐road diesel construction equipment  (greater than 150 horsepower) complies with Environmental Protection Agency (EPA)/California Air  Resources Board (CARB) Tier 3 emissions standards. Additionally, the construction contractor shall  ensure that all construction equipment is tuned and maintained in accordance with the manufacturer’s  specifications. This is identified as Mitigation Measure AQ‐2. The use of Tier 3 engines or higher during  4.5  ENERGY RESOURCES   Coral Mountain Resort Draft EIR  4.5‐25 June 2021  project construction would assist in reducing construction‐related gasoline consumption at the project  site.  The energy used during the construction of the project would be limited to the development of the  project and would not require long‐term petroleum use. Additionally, there are no unusual project  characteristics or construction processes that would require the use of equipment that would be more  energy intensive than is used for comparable activities, or use of equipment that would not conform to  current emissions standards (and related fuel efficiencies). Mitigation Measure AQ‐2 requires that off‐ road diesel construction equipment (greater than 150 horsepower) complies with EPA/CARB Tier 3  emissions  standards. The  implementation  of Mitigation  Measure  AQ‐2 would assist in reducing  construction‐related gasoline consumption  at the project site, and  project  construction  would not  consume petroleum in a wasteful or inefficient manner.   Construction Energy Consumption Conclusion  As  s hown  i n  Table 4.5‐7, Summary of Energy Use During Construction, a total of 57,987.3 kilowatt‐hours  (kWh) of electricity, 808,764 gallons of diesel fuel, and 498,139 gallons of gasoline are estimated to be  consumed in total during the construction of the project (all three phases). Construction of the project  is anticipated to be complete in 2026 (see Table 4.5‐1, Coral Mountain Resort Construction Duration).  Table 4.5‐7 Summary of Energy Use During Construction  Fuel Type  Units  Total Project Energy Use  Electricity  kWh  57,987.3  Diesel Gallons 813,086  Gasoline Gallons 498,139  Notes: Electricity for the project is total construction usage. Mobile gasoline and diesel  usage were calculated using the figures provided in the CalEEMod model.   Operation  Electricity   The  project  proposes  the operation of residential, resort, commercial and open space uses on  approximately 386‐acre of vacant land in the City of La Quinta. The project will be required to install an  off‐site transformer bank at an existing IID substation located at  81600  Avenue  58  and  extend  a  distribution line along Avenue 58. Conduit systems will also be installed along Avenue 58 as part of the  proposed upgrades. Construction of the conduits and line extensions would occur in the existing right‐ of‐way. Offsite electrical improvements will occur during Phase I of the development and will only serve  the project.   The CalEEMod program utilized in this analysis calculated the project’s potential operational electricity  usage by splitting up the land uses into appropriate categories. The categories consistent with the  4.5  ENERGY RESOURCES   Coral Mountain Resort Draft EIR  4.5‐26 June 2021  proposed project include apartment low rise, hotel, regional shopping center, single family housing and  user defined recreational. Definitions of these land uses are provided in the CalEEMod manual. Since  CalEEMod does not provide a land use subtype that accurately defines the proposed Wave Basin, the  “User  Defined”  land  use  subtype  was  utilized  when  inputting the values into CalEEMod. The  characteristics of the Wave Basin (i.e., size, function, etc.,) were included to determine the energy  consumed by the operation of the facility.    According to the CalEEMod calculations, provided in the GHG Analysis, the project is expected to  generate demand for approximately 8,263,869 kWh of annual electricity use for the entire project at  build‐out. The four project special events are anticipated to generate a total of approximately 378,859  kWh of annual electricity demand. Cumulative electricity demand f or  p roject  o peration  a nd  s pecial  e vent   operations will generate an annual demand of 8,642,729 kWh of electricity (taking into account the  energy‐reducing project design features described below).   The project would incorporate several project design features (PDFs) directed at minimizing energy use.  These measures include installing photovoltaic (PV) systems to generate  a m inimum  o f  1 5% o f  t he  power   demand, or 1,310.6 MWh for the project, high efficiency lighting, and applying energy efficient design  building shells and building components, such as windows, roof systems, electrical lighting systems, and  heating, ventilating and air conditioning systems to meet Building Code standards in effect at the time  development occurs, which would be at least 30 percent more energy‐efficient for non‐residential  buildings and 53 percent less energy for residential uses due to lighting upgrades. As determined by the  CalEEMod calculations, the implementation of the above project design features would result in a 17.2  percent reduction in electricity consumed by the proposed project. This reduction is shown in the table  below.    Table 4.5‐8   Project Electricity Demand With and Without PDFs    Electricity Use   kWh/yr  Land Use Project Without PDFs* Project With PDFs*  Apartments Low Rise 412,453 345,198  Hotel 4,003,840 3,260,870  Other Asphalt Surfaces 0 0  Regional Shopping Center 574,800 456,511  Single Family Housing 3,650,260 3,051,720  User Defined Recreational 1,798,160 1,528,430  Total Electricity Demand  10,439,513  8,642,729  Percent Reduction  17.2 percent   * Electricity use associated with project operation including the four proposed special  events are included in the without and with PDF columns.     4.5  ENERGY RESOURCES   Coral Mountain Resort Draft EIR  4.5‐27 June 2021  Additional project design features include:   Installation of water‐efficient plumbing fixtures   Installation of light‐emitting diode (LED) technology within homes   Use of recycled water (non‐potable) for common area landscape irrigation   Use of drought‐tolerant plants in landscape design   Installation of water‐efficient irrigation systems with smart sensor controls  These project design features were not accounted for in the CalEEMod calculations, however, their  implementation would result in reduced electricity consumption.   The La Quinta General Plan Environmental Impact Report (LQGP EIR) predicts that buildout of residential  and commercial uses in the General Plan, including the proposed project site, will result in electrical  consumption of 1,088,371,637.12 kWh per year. Residential uses will account for 530,867,194 kWh/year  of this amount, while commercial uses will consume 557,504,443.12 kWh/year. The proposed project is  anticipated to consume approximately 8,642,729 kWh/year, which is approximately 0.80 percent of the  City’s electrical consumption at total build‐out.   As mentioned previously, the IID planning area used approximately 1,248.4 gigawatt hours (GWh) of  electricity in the commercial sector and 1,693.5 GWh of electricity in the residential sector, for a total of  2,941.9 GWh in 2019. IID estimates that electricity consumption within IID’s planning area will be  approximately 4,641,267 MWh annually by 2031. Based on the project’s estimated new annual electrical  consumption of 8,642,729 kWh (which is equivalent to 8,642.73 MWh), the project would account for  approximately 0.19 percent of IID’s total estimated demand in 2031.  In addition to the listed project design features, IID has indicated that the project will be required to  connect to an existing IID electrical substation, located at 81600 Avenue 58, in order to provide electrical  services to the project. In a will serve letter dated May 26, 2020, IID indicated that the project can extend  electrical facilities to serve the site, under the developmental conditions of service stated in the letter,  including requiring the applicant to bear all costs associated with construction of the utility work, as well  as requirements  of the utility  provider  during  each phase of project development. The project’s  connection to the substation will only serve the project site. The project’s connection to IID’s facility will  not result in a significant increase in energy demand because energy codes established by the state and  implemented by IID will be applied to the project to reduce energy consumption and increase energy  efficiency. These energy reduction features include the PDFs listed previously in this discussion.   IID also analyzes their existing facilities and capacity to support the population and future growth within  the service area in order to ensure reliable service. Additionally, I ID  c ontinues  to  i nvest  i n  a lternative  a nd  renewable energy sources and storage of renewable energy, to provide alternative energy to the service  area. Based on the project’s implementation of PDFs and IID’s review of the project, with the project’s  connection to the IID substation, it is anticipated that IID’s existing and planned electricity capacity and  4.5  ENERGY RESOURCES   Coral Mountain Resort Draft EIR  4.5‐28 June 2021  electricity supplies would be sufficient to support the project’s demand and would not result in a  significant increase in energy demand.   While the project would result in a long‐term increase in demand for electricity, the project would be  required to comply with Title 24 and CALGreen requirements related to energy efficiency. Compliance  with energy efficiency codes and regulations will be required during the operation of the project.  Implementing rooftop solar and energy‐efficient design features will both generate electricity onsite,  and reduce electricity consumption, respectively. Further, submittal, review, and approval of project  plans through the City and IID would ensure future electricity demand will comply with all applicable  requirements, and will not exceed IID’s service capacity. Impacts will be less than significant.  Natural Gas  According to the La Quinta General Plan, the demand for natural gas for a household in the City is  approximately 29,093 cubic feet per year. This number is equivalent to approximately 30,169.4 thousand  British Thermal  Units  (BTU), which is  the  unit  used in  the CalEEMod calculations. Therefore,  the  approximately 23,489 households in the City would consume approximately 683,365,477 cubic feet per  year (equivalent to 708,649,999.65 kBTU). The residential component of the City is responsible for  approximately 70 percent of the City’s total natural gas consumption.   Natural gas  would  be directly  consumed  throughout  operation  of the proposed project,  primarily  through building heating, water heating, and cooking. Natural gas consumption at the project site was  calculated using CalEEMod’s default values for apartments low rise, hotel, regional shopping  c enter, a nd  single family housing. The proposed Wave Basin will not be heated; therefore, the operation of the  facility will not result in the consumption of natural gas. Based on  the C alEEMod  calculations, t he p roject  is estimated to consume approximately 20,897,355 thousand British thermal units (kBTU) of natural gas  annually during operation of the various land uses. Project special events are anticipated to generate  approximately 958,045 kBTU of annual natural gas demand. Cumulative natural gas demand, for project  operation and special event operations, will generate an annual demand of 21,855,400 kBTU. This is  displayed in Table 4.5‐9, Proposed Project Operational and Special Events Natural Gas Demand.   Table 4.5‐9 Proposed Project Operational and Special Events Natural Gas Demand   Natural Gas Use   kBTU/yr  Land Use Project Operational Special Events  Apartments Low Rise 1,045,719 47,941  Hotel 11,421,957 523,643  Regional Shopping Center1 94,087 4,313  Single Family Housing 8,335,592 382,148  Total 20,897,355  958,045  Cumulative Natural Gas Demand 21,855,400  4.5  ENERGY RESOURCES   Coral Mountain Resort Draft EIR  4.5‐29 June 2021  Note: 1. The land uses indicated in the table are categories determined by CalEEMod modelling. A  regional shopping center is not proposed for the project site, however, the commercial uses  proposed for the project correlate with the standards and characters of the Regional Shopping  Center land use category, per CalEEMod.   Note: 21,855,400 kBTU/yr is approximately 57,741.4 cf/day per the 1 cf to 1.037 kBTU conversion  and 365 days a year.  According to the LQGP EIR, at General  Plan  build‐out, residential  units  will  use  approximately  919,426,079 cubic feet of natural gas per year (cf/year). For commercial uses, consumption will be  approximately 512,618,978.28 cf/year. At buildout, the City is expected to consume approximately  1,432,045,057.28 cubic feet per year in the residential and commercial sectors. This number is equivalent  to 1,485,030,724.4 kBTU. According to Urban Crossroad’s GHG Analysis, the project is anticipated to  consume approximately 21,855,400 kBTU/year, which is approximately 1.47 percent of the City’s natural  gas consumption at build‐out of the City.  Based on the 2018 California Gas Report, the California Energy and Electric Utilities estimates natural gas  consumption within SoCalGas’s planning area will be approximately 2,310 million cf per day in 2030. The  project would consume approximately 0.0025 percent of the 2030 forecasted consumption in SoCalGas’s  planning area.  Although the project would result in a long‐term increase in demand for natural gas, the project would  be designed to comply with Title 24, Part 6 of the California Code of Regulations (CCR) regarding energy  consumption. As a part of the project design features to reduce energy consumption, the project will  implement the use of:   Energy Star appliances.   Installation of tankless water heater systems.  The implementation of the project design features listed throughout this Energy Section will be included  as an enforceable provision in the Development Agreement, and will reduce the amount of natural gas  consumed during project operation. Therefore, impacts will be less than significant without mitigation.  Further, submittal, review, and approval of project plans through City and SoCalGas would ensure  implementation of the project design features, and that SoCalGas can satisfy the future natural gas  demands.  Impacts would be less than significant.    Transportation Energy  The consumption and use of petroleum‐based fuels related to vehicular travel to and from the project  site are anticipated during operation of the project. The GHG Analysis calculated the project’s estimated  annual vehicle miles traveled (VMT) using CalEEMod. Per the GHG Analysis, the project’s operational  emissions were calculated between two main scenarios, including “Proposed Project Operational”, and  “Special Events Operational”.     4.5  ENERGY RESOURCES   Coral Mountain Resort Draft EIR  4.5‐30 June 2021  Proposed Project Operational Scenario   The Proposed Project Operational model calculated the annual project VMT as a result of project  buildout. Project operational VMTs within each land use in this scenario are depicted in the table below.  Table 4.5‐10 Proposed Project Operational VMT   Annual VMT  Land Use Project Buildout  Apartments Low Rise 1,089,825  Hotel 2,537,078  Other Asphalt Surfaces ‐‐  Regional Shopping Center 5,055,941  Single Family Housing 6,968,724  User Defined Recreational  2,827,337  Total Annual VMT 18,478,905  Note: Project Buildout is the cumulative annual VMT value  assuming total project buildout.   Per the CalEEMod calculations for the Proposed Project Operational scenario, the average daily trip  (ADT) rate will total 9,925.9 on the weekdays, 10,580.9 on Saturdays, and 8,179.4 on Sundays. CalEEMod  assumes 92.5 percent of VMT burns gasoline, while the remaining 7.5 percent burn diesel. Project  operation would have an annual gasoline demand of 686,959 gallons and an annual diesel demand of  48,641 gallons, as displayed in Table 4.5‐11, Proposed Project Operational Annual Petroleum. The ADT  rate was provided by CalEEMod, which provides estimates for emissions. The ADT utilized in this Energy  Resources section may vary from the ADTs calculated in the project‐specific Traffic Impact Analysis  (Appendix L.1), which utilizes RIVTAM modeling for ADT and VMTs.  Table 4.5‐11   Proposed Project Operational Annual Petroleum   Annual VMT KgCO2e Kg/CO2/Gallon Annual Gallons  Gasoline 17,129,945 6,107,065  8.89 686,959  Diesel  1,348,960 495,167  10.18 48,641  Total Annual Petroleum  735,600  Special Events Operational Scenario  The project proposes special events at the project site involving attendance of up to 2,500 guests per  day (up to 4 events per year, maximum 4‐day duration), in addition to operational activities. The Special  Events Operational model calculated the annual project VMTs with the occurrence of these special  events. Per  the CalEEMod calculations, the four proposed special  events  at  the  project  site  are  anticipated to generate 358,613 VMTs annually (approximately 89,653.25 VMTs per special event). The  average daily trip rate (as referred to in the CalEEMod calculations) being approximately 555.6 per day.  4.5  ENERGY RESOURCES   Coral Mountain Resort Draft EIR  4.5‐31 June 2021  The ADT utilized in this Energy Resources section may vary from the ADTs calculated in the project‐ specific Traffic Impact Analysis (Appendix L.1), which utilizes RIVTAM modeling for ADT and VMTs.  Table 4.5‐12  Special Events Operational VMT  Land Use Annual VMT  Apartments Low Rise 16,323  Hotel 30,495  Other Asphalt Surfaces ‐‐  Regional Shopping Center 93,419  Single Family Housing 93,364  User Defined Recreational  125,012  Total  358,613  As previously determined, CalEEMod assumes 92.5 percent of VMT burns gasoline, while the remaining  7.5 percent burn diesel.  Special events operations would have an annual gasoline demand of 13,184  gallons and an annual  diesel demand of 933 gallons, as displayed in Table  4.5‐13, Special  Events  Operational Annual Petroleum.  Table 4.5‐13  Special Events Operational Annual Petroleum   Annual VMT KgCO2e Kg/CO2/Gallon Annual Gallons  Gasoline 331,717 117,204.9  8.89 13,184  Diesel  26,896 9,503  10.18  933  Total Annual Petroleum 14,117  Based on the CalEEMod calculations provided for project operation and special event operation for the  Coral Mountain Resort, operation of the project will generate 18,838,360 VMTs cumulatively. Petroleum  demand for the cumulative project would consume approximately 700,143 gallons of gasoline, and  49,574 gallons of diesel. Cumulatively, the project would consume approximately 749,717 gallons of  petroleum.   Over the lifetime of the project, the fuel efficiency of vehicles in use is expected to increase, as older  vehicles are replaced with newer more efficient models. Therefore, it is expected that the amount of  petroleum consumed due to the vehicle trips to and from the project site during operation would  decrease over time. California’s Senate Bill 350 was established in 2015 to reduce petroleum use by 50  percent by the year 2030, compared to 2015 consumption. This is achieved through advancement of  technology, which includes the use of plug‐in hybrid and zero emission vehicles in California. With the  foregoing, operation of the project is expected to use decreasing amounts of petroleum over time.   The Coral Mountain Resort Specific Plan, in Section 1.7, Sustainability and Project Design Features,  establishes  programs and  project  design features  (PDFs)  that promote  energy efficiency  and  4.5  ENERGY RESOURCES   Coral Mountain Resort Draft EIR  4.5‐32 June 2021  sustainability which will reduce VMTs and energy consumption. The regional VMTs and associated  vehicular‐source emissions are reduced by the following project design features/attributes:   Pedestrian connections shall be provided to surrounding areas consistent with the City’s  General  Plan.  Providing  a  pedestrian access  network to  link areas of  the  project site  encourages people to walk instead of drive.    Having different types of land uses near one another can decrease VMT since trips between  land use types are shorter any may be accommodated by non‐auto modes of transport.    The project will include improved design elements to enhance walkability and connectivity.    Implementation of  ride sharing  programs  (including vanpool, and  designated  ride‐share  vehicle  parking) and  employer‐sponsored shuttle  services  to reduce commute trips.  Increasing the vehicle occupancy by ride sharing will result in fewer cards driving the same  trip, reducing VMTs.  The  mixed‐use  characteristics  of  the project,  combined  with walkability  and connectivity design  elements, optimize on‐site interaction and result in lower VMT compared to standalone uses. The  proposed project design  features/attributes (listed above) reduce the project’s petroleum use by  approximately 11 percent during operation of the project and special events.  The numbers displayed in  Tables 4.5‐10 through 4.5‐13 indicate the 11 percent reduction of petroleum use.   The Specific Plan proposes alternative forms of transportation while providing for vehicular access  through  a  roadway  network  that  interconnects  all  land  uses within the project.  The  multi‐modal  transportation system proposed for the project will decrease automobile dependency by providing  transportation facilities for a variety of user groups including motorists, cyclists, pedestrians, and drivers  of electric vehicles. With this goal in mind, the backbone system of circulating roadways throughout the  Specific Plan with multiple access points will serve as vehicular and multi‐use transportation routes for  residents and visitors.   Access and parking in close proximity to retail and resort areas for v isitors  is  p roposed  f or  p roject design.  The internal system of private local roadways will allow residents of individual neighborhoods to access  all Planning Areas internally without exiting onto surrounding public streets. The project proposes the  following design features that will comply with Chapter 9.180, Transportation Demand Management of  the La Quinta Municipal Code:   Off‐street bicycle and pedestrian paths/routes;   Sidewalks in higher traffic areas;   Enhanced pedestrian/bicycle crosswalks;   Pedestrian and multi‐use paths and streets;   Traffic calming methods;   Short street segments with frequent caution zones and stopping points;    Golf cart and other alternative forms of personal transportation  4.5  ENERGY RESOURCES   Coral Mountain Resort Draft EIR  4.5‐33 June 2021  Providing multi‐modal transportation within the project will allow guests and residents to participate in  other forms of transportation, lowering vehicle miles traveled created by the project. Additionally, the  development of different types of land uses near one another can decrease VMT since trips between  land use types are shorter any may be accommodated by non‐auto modes of transport.  Although the project would result in an increase in petroleum use during construction and operation  compared to the existing conditions, the project would implement measures required under the LQGP  Policy CIR‐1.12 and Policy CIR‐2.2, and City Municipal Code Chapter 9.180. Policy CIR‐1.12 encourages  development of land use patterns that maximize interactions between adjacent and nearby land uses.  New development must provide pedestrian and bicycle connections to adjacent streets and assure that  infrastructure and amenities accommodate pedestrian and bicycle use. While Policy CIR‐2.2 encourages  reduction of greenhouse gas (GHG) emissions by reducing vehicle miles traveled and vehicle hours of  delay by increasing or encouraging the use of alternative modes of transportation, and implementing  and managing a hierarchy of complete street multimodal transportation infrastructure and programs to  deliver  improved  mobility  and reduce  GHG  emissions. Given these considerations, petroleum  consumption associated with the project operation would not be considered excessive.   In addition to the diverse land uses located adjacent to one another, and the implementation of a multi‐ modal transportation system, the Environmental Protection Agency  (EPA)  and the  California Air  Resources Board (CARB) require increased vehicle fuel efficiency standards to reduce vehicle emissions.  Increased fuel efficiency also means that less fuel energy is required per mile traveled. Although the  project will result in a direct increase in VMTs, the project will not interfere with increased full efficiency  standards and will not result in wasteful, inefficient, or unnecessary consumption of transportation  energy resources during operation. Impacts will be less than significant.   Operational Energy Consumption   No adverse effects to nonrenewable energy resources are anticipated with the development of the  proposed project. Furthermore, the project would not result in the use of excessive amounts of fuel or  electricity and would not result in the need to develop additional sources of energy. As shown in Table  4.5‐14, Summary of Annual Energy Use During Operation, the project’s new energy demand would be  approximately 8,642,729 kWh of electricity per year, 21,855,400 thousand British thermal units, (kBTU)  of natural gas per year, and 749,717 gallons of petroleum fuel per year. The project’s buildout outputs  are displayed in the table below.   Table 4.5‐14, Summary of Annual Energy Use During Operation  Source  Units  Project Buildout  Electricity Total kWh/yr  8,642,729  Natural Gas Total kBTU/yr 21,855,400  Petroleum Total Gallons 749,717  4.5  ENERGY RESOURCES   Coral Mountain Resort Draft EIR  4.5‐34 June 2021  Notes: kWh/year = thousand kilowatt‐hours per year; kBTU/yr = thousand British Thermal Units per  year. Electricity and Natural Gas for the project is total operational usage. Mobile gasoline and diesel  usage were calculated using the figures provided in the CalEEMod calculations.   Conclusion   The project will design building shells and building components, such as windows, roof systems and  electrical and lighting systems to meet Building Code standards in effect at the time development occurs,  which would be at least 30 percent more energy‐efficient for non‐residential buildings and 53 percent  more energy efficient for residential use due to lighting upgrades. These measures will ensure project‐ related operational energy use is reduced by implementing building shells and components that comply  with building code standards.   The project would increase demand for energy in the project area and in the service areas of IID and  SoCal  Gas Company. The proposed project  would  also  increase the petroleum demand during  construction and  operation  of the site. However, based on the findings  described  above, project  construction and  operation  are not  anticipated  to result  in potentially significant impacts due to  wasteful, inefficient, or unnecessary consumption of energy resources, during project construction or  operation. Impacts will be less than significant.   b.   Conflict with or obstruct a state or local plan for renewable energy or energy  efficiency   As discussed previously, the project site is currently vacant. Electricity and natural gas will be provided  to the project property by Imperial Irrigation District (IID) and the Southern California Gas Company.   The project is proposing a mixed‐use development that will include 496 low density residential dwelling  units, a 150‐room resort, 57,000 square feet of resort commercial space, 104 resort residential dwellings,  an artificial surf Wave basin, 60,000 square feet of neighborhood commercial uses, and open space  recreational uses on approximately 23.6 acres. As a part of project implementation, the project will be  required to install an off‐site transformer bank at an existing IID substation located at 81600 Avenue 58  as part of the proposed upgrades. Construction for the conduits and line extensions would occur in the  existing right‐of‐way.   Consistency Analysis  The proposed project’s consistency with relevant state and local plans for renewable energy or energy  efficiency is provided below.   EPA/CARB Tier 3 Emissions Standards   The US EPA implements a Tier 3 program in order to reduce the impacts of motor vehicles on air quality  and public health. The vehicle emissions standards will reduce both tailpipe and evaporative emissions  4.5  ENERGY RESOURCES   Coral Mountain Resort Draft EIR  4.5‐35 June 2021  from passenger cars, light‐duty trucks, medium duty passenger vehicles, and some heavy‐duty vehicles.  As stated in Section 4.2, Air Quality, and in discussion a.) of this Energy Resources section, the project  is required to operate off‐road diesel construction equipment (greater than 150 horsepower) that  complies with Environmental Protection Agency (EPA)/California Air Resources Board (CARB) Tier 3  emissions  standards. Additionally,  all  construction equipment must  be  tuned  and  maintained in  accordance with the manufacturer’s specifications, as required in Mitigation Measure AQ‐2. The use of  Tier 3 engines or  higher  during  project  construction  would assist in  reducing  construction‐related  gasoline consumption at the project site. The project will comply with the EPA/CARB Tier 3 emissions  standards.  Title 24  Title 24’s Building Energy Efficiency Standards, is designed to reduce wasteful and unnecessary energy  consumption in newly constructed and existing buildings. The standards are updated periodically to  allow consideration and possible incorporation of new energy efficiency technologies and methods. In  December  2018,  the California  Energy Commission (CEC)  adopted the  2019  Building  and Energy  Efficiency Standards with the effective date beginning January 1, 2020. T his code  requires new homes to  include at least 50 percent of kitchen lighting to be LED, compact fluorescent or similar high efficiency  fixtures, double pane windows, cool roofs, and other design techniques to reduce heat loss.   Title 24 also includes Part 11, known as California’s Green Building  Standards  (CALGreen),  which  instituted mandatory minimum environmental performance standards  for  all  ground‐up new  construction of commercial, low‐rise residential, and State‐owned buildings, as well as schools and  hospitals. The 2019 CALGreen standards became effective on January 1, 2020.   The project will be required to meet or exceed the standards of Title 24, consistent with the City’s  adoption of that Code. In addition, the proposed project will implement PDFs, such as the installation of  light‐emitting diode (LED) technology within homes, in order to reduce energy consumption. The project  will also install water‐efficient plumbing fixtures, water‐efficient irrigation systems with smart sensor  controls for common area landscape irrigation, and use drought‐tolerant plants in landscape design, as  well  as  install photovoltaic  (PV) systems,  Energy  Star appliances,  and  tankless  water  heaters. The  conformance with Title 24 and installation and use of these fixtures will reduce wasteful and unnecessary  energy consumption for the proposed project.   La Quinta Greenhouse Gas Reduction Plan  The City of La Quinta’s General Plan and Greenhouse Gas (GHG) Reduction Plan also outlines measures  to reduce energy consumed by existing and future developments within the City. The GHG Reduction  Plan includes measures to reduce energy use, conserve energy, and improve energy efficiency. New  development can reduce energy demand through design, orientation, and use of sustainable materials.  Community Implementation  (CI) measures are those specific to existing  development and include  4.5  ENERGY RESOURCES   Coral Mountain Resort Draft EIR  4.5‐36 June 2021  encouraging rooftop solar (CI‐1), promoting community involvement (CI‐3), and encouraging use of  energy efficient appliances and fixtures (CI‐4). New Development (ND) Implementation is specific to new  residential and commercial projects to reduce energy consumed. ND‐1 encourages and promotes all new  development to achieve energy efficiency and incorporate sustainable design principles that exceed  Green Building Code requirements. This measure requires compliance with California Building Code Title  24, the use of energy efficient and Energy Star rated appliances for new buildings; the use of high  efficiency water fixtures (toilets, water heaters, and faucets) in all new buildings; and limiting turf to 10  percent of landscaped areas. ND‐2 works towards carbon neutrality for new buildings through design  measures, onsite renewables, and offsets. ND‐3 encourages all new development to meet 50 percent of  energy demand through onsite solar or other non‐polluting sources. These energy reduction measures  are also included in the City’s General Plan. Developments are required to adhere to state and local  standards for energy efficiency to reduce energy consumed by development. The project’s PDFs listed  throughout this section and below will reduce project‐related energy consumption. The project will  conform to the GHG Reduction Plan.   La Quinta General Plan  Natural Resources Element  The project site is located within the City of La Quinta, therefore, local energy efficiency standards within  Chapter III, Natural Resources, of the La Quinta General Plan are applicable to the project site. The  Natural Resources Chapter summarizes the key general plan policies that support the City’s goals for air  quality, energy and mineral resources, biological resources, cultural resources, water resources, and  open space  and  conservation.  As previously  discussed, the project  is  not  anticipated  to result  in  potentially significant environmental impact due to wasteful, inefficient, or unnecessary consumption of  energy resources during construction or operation. Additionally, g oals, p olicies, a nd programs related  to  reducing energy consumption, through the use of alternative forms of energy or sustainable design  features are included in the PDFs for the proposed project:    Pedestrian connections shall be provided to surrounding areas consistent with the City’s General  Plan. The project would provide a pedestrian access network that internally links all uses and  connects to all existing or planned external streets and pedestrian facilities contiguous to the  project site.    The mixed‐use property can decrease VMT since trips between land use types are shorter and  may be accommodated by non‐auto modes of transport.    The project will include improved design elements to enhance walkability and connectivity.  Improved street network characteristics  within  a  neighborhood include street  accessibility,  usually measured in terms of average block size, proportion of four‐way intersections, or number  of intersections per square mile.   4.5  ENERGY RESOURCES   Coral Mountain Resort Draft EIR  4.5‐37 June 2021   Encouraging telecommuting and alternative work schedules reduces the number of commute  trips and therefore VMT traveled by employees.    The project will implement an employer‐sponsored vanpool or shuttle. A vanpool will usually  service employees’ commute to work while a shuttle will service nearby transit stations and  surrounding commercial centers.     The project will design building shells and building components, such as windows; roof systems;  electrical and lighting systems; and heating, ventilating, and air conditioning systems to meet  2019 Title 24 Standards which is estimated to result in 30 percent less energy use for non‐ residential buildings and 53 percent less energy use for residential use.    The project is required to comply with South Coast Air Quality Management District (SCAQMD)  Rule 445, which prohibits the use of wood burning stoves and fireplaces in new development.    Using electricity generated from photovoltaic (PV) systems displaces electricity demand which  would ordinarily be supplied by the local utility. A minimum of 15 percent of the project’s  electricity demand will be generated on‐site.   The PDFs above were accounted for in CalEEMod to reduce energy consumption associated with each  applicable subcategory (i.e., electricity use and petroleum consumption). The following PDFs are also  part of the project:   Specified use of Energy Star appliances    Installation of water‐efficient plumbing fixtures   Installation of tankless water heaters   Installation of light‐emitting diode (LED) technology within homes   Use of recycled water (non‐potable) for common area landscape irrigation   Use of drought‐tolerant plants in landscape design   Installation of water‐efficient irrigation systems with smart sensor controls   Installation of photovoltaic (PV) systems   With the implementation  of the PDFs,  which  will  be made enforceable by the City through the  Development Agreement, the project is compliant with Policy EM‐1.1 of the Natural Resources Element  of the LQGP, which requires the sustainable use and management of energy resources, as well as Policy  EM‐1.2, which supports the use of alternative energy, and its associated programs.   Circulation Element   As previously stated in discussion a), the project would implement measures required under the LQGP  Policy CIR‐1.12 and Policy CIR‐2.2. Policy CIR‐1.12 encourages development of land use patterns that  maximize interactions  between  adjacent and  nearby  land  uses. New  development  must  provide  pedestrian and bicycle connections to adjacent streets and assure that infrastructure and amenities  accommodate pedestrian and bicycle use. While Policy CIR‐2.2 encourages reduction of greenhouse gas  4.5  ENERGY RESOURCES   Coral Mountain Resort Draft EIR  4.5‐38 June 2021  (GHG) emissions  by reducing  vehicle miles traveled and vehicle hours  of  delay  by  increasing or  encouraging the use of alternative modes of transportation, and implementing and managing a hierarchy  of complete street multimodal transportation infrastructure and programs to deliver improved mobility  and reduce GHG emissions.   The project will provide multiple transportation facilities for motorists, cyclists, pedestrians, and drivers  of electric vehicles throughout the property. Additionally, access and parking in close proximity to retail  and resort areas for visitors is proposed to allow residents of individual neighborhoods to access all  Planning Areas internally as well as public transportation systems. The project also proposes a mixed‐ use development consisting of residential, commercial, resort, and recreational uses which reduces  vehicle miles traveled.  Therefore, the project will comply with Policy CIR‐1.12 and CIR‐2.2.   Livable Community Element   The Livable Community Element of the General Plan outlines policies and programs to reduce energy  consumption  in  the City. Policy SC‐1.5 states  all  new development shall  include resource  efficient  development principles. This is achieved through the compliance of CalGreen Building Codes, Title 24  (Program SC‐1.5.a), encouraging vehicular, pedestrian and bicycle connection through the City (Program  SC‐1.5.c), and encouraging mixed‐use projects to interconnect public spaces consistent with resource  efficient design principles (Program SC‐1.5.d).   The project will comply with CALGreen Building Codes and Title 24 codes and standards for both  residential and nonresidential components of the project. As previously stated, the project will provide  multiple transportation facilities for motorists, cyclists, pedestrians, and drivers of electric vehicles  throughout the property and connecting to public transportation systems. The project also proposes a  mixed‐use development; therefore, the project is consistent with Policy SC‐1.5 and associated programs  in the Livable Community Element in the General Plan.   Cumulative Impacts  The cumulative analysis for the project site considers the geographic context of IID’s service area, SoCal  Gas’s service area, as well as the Salton Sea Air Basin (SSAB) boundary. Growth within these geographies,  partially attributable to the State’s emphasis on housing development, is anticipated to increase the  demand  for  electricity, natural gas,  and  transportation energy, as well as the need for energy  infrastructure, such as new or expanded facilities.   Electricity   Buildout of the project, related projects, and additional forecasted growth in IID’s service area would  cumulatively increase the demand for electricity supplies and infrastructure capacity. IID’s planning area  consumed approximately 3,462.8 GWh of electricity in 2019. IID estimates that electricity consumption  within  IID’s  planning area  will  be approximately  4,641,267  MWh annually  by  2031. As discussed  4.5  ENERGY RESOURCES   Coral Mountain Resort Draft EIR  4.5‐39 June 2021  previously, the project is anticipated to consume approximately 8,642.73 MWh per year, which is  approximately 0.19 percent of the IID’s projected demand in 2031.   The proposed project, and other future development projects would be expected to incorporate energy  conservation features, comply with applicable regulations including CALGreen and  State  energy  standards under Title 24, and incorporate energy design features, as required. Increased efficiency, both  in construction materials and fixture design, will apply not only to the proposed project, but to all  cumulative projects developed within the service areas of local energy providers and fuel suppliers.  Therefore,  the  project’s contribution  to cumulative  impacts related  to wasteful,  inefficient  and  unnecessary use of electricity would not be cumulatively considerable and, thus, would be less than  significant.   Buildout of the La Quinta General Plan would result in increased demand for electricity in IID’s service  area. IID have adequate policies, programs, and projects in place to provide energy to their users,  including the proposed project, for the foreseeable future. In order to maintain reliable energy services  to meet future demand, IID outlines in their 2020 Service Area Plan planned energy generation facilities,  substations, energy  transmission lines,  distribution facilities,  and  opportunities for shared energy  facilities. The 2020 Service Area Plan also lists the IID’s short term (less than 5 years), mid‐term (5 to 10  years), and long term (10 to 15 years) improvement plans of their facilities and mitigation of energy  facilities to maintain an adequate energy supply to IID customers and future customers. As mentioned  previously, IID estimates that electricity consumption within IID’s planning area will be approximately  4,641,267 MWh annually by 2031. Based on the project’s estimated new annual electrical consumption  of 8,642.73 MWh, the project would account for approximately 0.19 percent of IID’s total estimated  demand in 2031. Although the demand for electricity will continue to increase with build out of projects  throughout  the City,  IID’s  planning, along  with compliance with  applicable energy  reduction  requirements, assures that the impacts associated with these cumulative projects  will  not be  cumulatively considerable.  The proposed extension of IID’s existing substation facility will  p rovide  e lectricity  to  the project site o nly,  and will not facilitate additional development beyond that otherwise allowed under the General Plan.  Additionally, IID has established a rate structure that accommodates growth through the extension of  facilities, and implements energy reducing strategies and renewable energy alternatives that would be  available to future developments as technologies advance. Buildout of the General Plan area is expected  to occur over time. Therefore, IID’s expansion plans will be adjusted to accommodate future growth in  the  s ervice a rea. A lthough build  o ut  o f t he  City  a nd growth w it hin IID’s service area will increase demand  for electrical services, state regulations for energy use and energy efficiency, the implementation of  renewable resources as technologies develop and IID’s analysis of existing facilities and new facilities to  provide reliable service and IID’s rate structure will assure that cumulative impacts are not considerable.      4.5  ENERGY RESOURCES   Coral Mountain Resort Draft EIR  4.5‐40 June 2021  Natural Gas  Buildout of the City of La Quinta, the project, related projects, and additional forecasted growth in  SoCalGas’s service area  would  cumulatively increase  the  demand for  natural  gas  supplies  and  infrastructure capacity. SoCalGas has adequate policies, programs, and projects in place to provide  energy to their users, including the proposed project, for the foreseeable future. According to the 2020  California Gas Report, SoCalGas projects total gas demand to decline at an annual rate of 1 percent from  2020 to 2035. The decline in demand is due to modest economic growth, and California Public Utility  Commission (CUPC)‐mandated energy efficiency standards and programs and SB 350 goals, as well as  tighter standards created by revised Title 24 codes and standards, renewable energy goals, a decline in  core commercial  and  industrial demand, and conservation savings  linked  to Advanced  Metering  Infrastructure (AMI).  SoCalGas also  invests  in research  and  development  of new and emerging clean,  energy‐efficient  technologies for residential commercial, industrial, power generation, and transportation markets to  reduce energy use. Additionally, SoCalGas set a commitment to achieve net zero emissions in their  operations and delivery of energy by 2045. The implementation of SoCalGas’s energy efficiency and  conservation programs will reduce energy consumption within the service area.   The California Energy and Electric Utilities estimates natural gas consumption within SoCalGas’s planning  area will be approximately 2,310 million cf per day in 2030. The project would consume approximately  0.0025 percent of the 2030 forecasted consumption in SoCalGas’s p lanning  a rea. S oCalGas  f orecasts  t ake   into  a ccount p rojected  populatio n growth and development based on local and regional plans. Although  the project and future development would result in the use of natural gas resources, which could limit  future availability, the use of such resources  would be reduced by measures rendering future  developments  more energy efficient, and  would  be consistent with  regional and  local  growth  expectations for SoCalGas’s service area.   The  proposed project  and  future development projects  would  be expected  to  incorporate energy  conservation features, comply with applicable regulations including CALGreen and  State  energy  standards under Title 24, and incorporate energy design features, as required. Increased efficiency, in  fixture design, will apply not only to the proposed project, but to all cumulative projects developed  within the service areas of the local energy providers and fuel suppliers. Therefore, the buildout of the  City in conjunction with the project’s contribution to cumulative impacts related to wasteful, inefficient,  and unnecessary use of natural gas would not be cumulatively considerable and, thus, would be less  than significant.   Transportation Energy  Buildout of the project, related projects, and additional forecasted growth would cumulatively increase  the demand for transportation related fuel in the State and region. The project’s estimated petroleum‐ 4.5  ENERGY RESOURCES   Coral Mountain Resort Draft EIR  4.5‐41 June 2021  based fuel usage during operation would be approximately 749,717 gallons of petroleum fuel per year.  By comparison, the SSAB would consume approximately 326,288,400 gallons of total petroleum fuel for  2031. Furthermore, California consumes approximately 26 billion gallons of petroleum per year. The  anticipated increase in consumption associated with one year of the project operation is 0.003 percent  of the Statewide use.   Additionally, as described previously, petroleum accounts for 90 percent of California’s transportation  energy sources; however, over the last decade the State has implemented several policies, rules, and  regulations to improve vehicle efficiency, increase the development and use of alternative fuels, reduce  air pollutants and GHGs from the transportation sector, and reduce VMT, which would reduce reliance  on p etroleum  fuels. A ccording  to  the CEC, total gasoline per capita has declined by 6 percent since 2008,  and the CEC predicts that the demand for gasoline will continue to decline over the next 10 years and  that there will be an increase in the use of alternative fuels, such as natural gas, biofuels, and electricity.  As with  the  project, other future  development  projects would be expected  to reduce  VMT by  encouraging the use of alternative modes of transportation and other design features that promote VMT  reductions. Therefore, the project’s contribution to cumulative impacts related to petroleum fuel would  not be cumulatively considerable and, thus, would be less than significant.  Conclusion   Based on the analysis provided above, the project’s contribution to cumulative impacts related to energy  consumption (i.e., electricity, natural gas, and petroleum‐based fuel) would not result in a cumulatively  considerable impact related to the wasteful, inefficient, and unnecessary consumption of energy during  construction or operation.   Mitigation Measures  No mitigation measures are necessary. However, project design features, and Mitigation Measures  identified in Section 4.2, Air Quality, would minimize project impacts associated with energy use,  specifically petroleum consumption.   Level of Significance After Mitigation  Compliance with existing State, regional, and City regulations, plans, and programs, in addition to the  incorporation of the use of energy efficient building materials and design features, would ensure that  project impacts related to energy resources would be less than significant. The energy used during the  construction of the project would be limited to the development of the project and would not require  long‐term petroleum use. Additionally, there are no unusual project characteristics or construction  processes that would require the use of equipment that would be more energy intensive than is used  for comparable activities, or use of equipment that would not conform to current emissions standards  (and  related  fuel efficiencies). Mitigation  Measure  AQ‐2,  which  requires  that off‐road diesel  4.5  ENERGY RESOURCES   Coral Mountain Resort Draft EIR  4.5‐42 June 2021  construction equipment (greater  than  150 horsepower)  complies with  EPA/CARB Tier  3  emissions  standards. The implementation of Mitigation Measure AQ‐2 would assist in reducing construction‐ related gasoline consumption at the  p roject  s ite. I mpacts  a ssoc iated with air emissions would be reduced  to less than significant levels.   Resources  1. CARB, EMFAC2017 Web Database, accessed June 2020, available at https://arb.ca.gov/emfac/  2. California Energy Demand 2018‐2030 Revised Forecast, California Energy Commission, Demand  Analysis Office, February 2018, accessed May 2020.   3. California Public Utilities Commission, 2018 California Gas Report, pg 103.  4. Corporate Average Fuel Economy, National Highway Traffic Safety Administration, available at  https://www.nhtsa.gov/laws‐regulations/corporate‐average‐fuel‐economy, accessed May 2020.   5. California  Energy Commission (CEC),  California Energy Consumption Database, “Electricity  Consumption  by Planning  Area”, accessed  May  2020  http://www.ecdms.energy.ca.gov/elecbyplan.aspx  6. Greenhouse  Gas  Equivalencies Calculator – Calculations  and References, Environmental  Protection Agency, https://www.epa.gov/energy/greenhouse‐gases‐equivalencies‐calculator‐ calculations‐and‐references, accessed August 2020.  7. Integrated Resource  Plan,  Imperial Irrigation  District, November 2018,  https://www.iid.com/home/showpublisheddocument/9280/636927586520070000, accessed  April 2021.  8. Natural  Gas  and  California, California Public Utilities Commission,  https://www.cpuc.ca.gov/natural_gas/, accessed August 2020.   9. Service  Area Plan 2020, Imperial  Irrigation  District, October 2020,  https://www.iid.com/home/showpublisheddocument?id=18842, accessed April 2021.       DRAFT ENVIRONMENTAL IMPACT REPORT  Coral Mountain Resort, La Quinta CA  4.6 Geology and Soils  Coral Mountain Resort Draft EIR   4.6‐1  June 2021  Geology and Soils   Introduction  This section describes the existing setting and proposed improvements to the project site that could  result in the placement of habitable structures in an area of known geologic hazards. This section is based  on the information contained in the Coral Mountain Resort Specific Plan regarding proposed land uses;  the Geotechnical Investigation (“Geotechnical Investigation”), prepared by Sladden Engineering, Inc. in  2019; the Paleontological Resources Assessment, prepared by CRM Tech, in 2019; the City of La Quinta  General Plan 2035, and Technical Background Report to the Safety Element of the La Quinta 2035 General  Plan Update, prepared by Earth Consultants International, Inc., September 2010; and the 2010, Geologic  map of California, Version 2.0 (California Geological Survey 150th Anniversary Edition), Department of  Conservation, California Geological Survey. The project’s Geotechnical Investigation is included in the  EIR in Appendix F, and the Paleontological Resources Assessment is included in Appendix H.   Prior to the preparation of the Draft EIR, a Notice of Preparation (NOP) was prepared. The Coral  Mountain Resort NOP is included in Appendix A of this Draft EIR. Following the screening criterion  related to geology and soils in the NOP, threshold topic “e” does not require additional analysis in this  Draft EIR.   Have soils incapable of adequately supporting the use of septic tanks or alternative wastewater disposal  systems where sewers are not available for the disposal of wastewater.  Issue areas found to have no impacts are further discussed in Chapter 6.0, Effects Found to have No  Impact, of this Draft EIR. Please consult Chapter 9.0 for a glossary of terms and acronyms used in this  Draft EIR.   Existing Conditions  Regional  The project site is located within the City of La Quinta, in the Coachella Valley in the County of Riverside.   The Coachella Valley is located within the Colorado Desert Physiographic Province that is characterized  as a northwest‐southeast trending structural depression extending from the Gulf of California to the  Banning Pass. The Coachella Valley is considered the westernmost extension of the Colorado Desert,  located south of the Mojave Desert in Imperial, Riverside, and San Diego Counties. The Colorado Desert  is bordered by the Peninsular Range and the Pacific Coastal Plain on the west and the Colorado River on  the east.  The Coachella Valley is bordered on  the north  and east  by  the  Little  San  Bernardino,  Cottonwood, and Orocopia Mountains, and bordered on the west by the Santa Rosa and San Jacinto  Mountains.  4.6  GEOLOGY AND SOILS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.6‐2 June 2021  The Coachella Valley is semi‐arid with seasonal temperature extremes and wind patterns. The mountains  reach elevations of 6,000‐10,000 feet and create a rain shadow effect in the valley.  Due to the rain  shadow effect very little precipitation reaches the eastern slopes or the valley floor.  The annual average  rainfall is 3.2 inches during the winter, with occasional summer tropical storms from the Gulf of Mexico  that can result in flash floods.  Runoff from the seasonally ac tive streams, within washes that empty into  the valley, quickly sinks into the alluvial fans at the mouths of the canyons.  Seismicity and Faulting   The City of La Quinta, similar to most of Southern California, is susceptible to earthquakes due to the  multiple active faults that traverse the area. The 2035 La Quinta General Plan (LQGP) highlights four  faults with the potential to have a significant impact in the City. These faults include the San Andreas,  San  Jacinto, Burnt  Mountain  and  Elsinore  Faults. Hazards such as  landslide, structural damage or  destruction, liquefaction, and settlement are a potential result of rupture and strong seismic ground  shaking in the City of La Quinta.  Faulting  Most of Southern California, including the Coachella Valley, is located at the boundary between the  North  American and  Pacific tectonic plates. These plates  slide past each  other  in a  northwesterly  direction at a rate of approximately 2.5 inches annually, forming the San Andreas Fault system. Based  on the frequency and magnitude of earthquakes, and its influence over seismic hazards in the area, the  San Andreas is considered the “Master Fault” in Southern California. The Southern segment of the San  Andreas Fault Zone occurs approximately 4 miles north of the City of La Quinta. The San Jacinto Fault  Zone is one of the major branches that influences the Coachella Valley. The San Jacinto Fault Zone is a  strike‐slip fault zone and occurs approximately 16 miles south of the City of La Quinta. Per the Alquist‐ Priolo Act, an active fault is one that has ruptured in the last 11,000 years. Both fault zones are active  and can generate earthquakes of magnitude greater than 7.0 on the Richter scale, which trigger seismic  hazards such as ground shaking, landslides and liquefaction.  Seismicity  Southern California is subject to seismic hazards of varying degrees depending on the proximity, degree  of activity, and capability of nearby faults.  These hazards can be primary (i.e., directly related to the  energy release of an earthquake such as surface rupture and ground shaking) or secondary (i.e., related  to  the effect  of earthquake energy  on  the  physical  world, which can cause  phenomena such  as  liquefaction and ground lurching).    Earthquakes release seismic energy that is measured in terms of intensity and magnitude. Several factors  determine the intensity of ground shaking, including the earthquake’s magnitude, distance from the  epicenter, and soil and rock composition. A variety of logarithmic scales have been used by seismologists  4.6  GEOLOGY AND SOILS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.6‐3 June 2021  to measure earthquakes. The most common measure of  seismic intensity  is  the  Modern  Mercalli  Intensity (MMI) scale, which measures damage from partial or total collapse of masonry structures to  severe damage  or devastation of  underground  infrastructure, bridges,  overpasses, or other  improvements. The Richter Scale measures earthquake magnitude as a function of amplitude of ground  motion at distance from the epicenter, based on a scale from one to ten.   Below is a table of the closest known active faults to the project site.   Table 4.6‐1 Closest Known Active Faults  Fault Name Distance (Km) Maximum Event  San Andreas – Coachella  13.9 7.2  San Andreas – Southern 13.9  7.2  San Jacinto – Anza 27.3 7.2  San Jacinto – Coyote Creek 29.3 6.8  Burnt Mountain 37.7 6.5  Eureka Peak 39.2 6.4  San Andreas – San Bernardino  39.3 7.5  Landslides  As a result of seismic ground shaking, secondary effects such as slope failures, rockfalls and landslides  may occur in the City, especially throughout elevated areas. According to the 2035 La Quinta General  Plan (LQGP), landslides and rockfall can occur when unstable slope conditions are worsened by strong  ground motion caused by seismic events. Typically, landslides have been recorded after periods of heavy  rainfall, and rockfalls are associated with slope failure during drier periods. Conditions that lead to  landslide vulnerability include high seismic potential, and rockfall and rockslides are common on very  steep slopes. Therefore, areas where development is located below hillside, mountain slopes and steep  canyon walls are considered most susceptible to rockfalls.   Soils  A relatively thick sequence (20,000 feet) of sediment has been deposited in the Coachella Valley portion  of the Colorado Desert Physiographic Province from Miocene to present times. These sediments are  predominantly terrestrial in nature with some lacustrine (lake) and minor marine deposits. The major  contributor of these sediments has been the Colorado River. The mountains surrounding the Coachella  Valley are composed primarily of Precambrian metamorphic and Mesozoic granitic rocks.    Soils in the City of La Quinta are generally Holocene‐age soils, comprised of alluvial, or waterborne sand  and gravel, lacustrine (lake) sediments, and Aeolian (windborne) sandy soils in the valley portion of the  City. Older, harder, crystalline rock that occurs in the mountains weathers and forms boulders or further  erodes. The latter creates fine particles that are carried along canyons and drainages downslope, and  are deposited as alluvial fans at the base of mountain slopes.   4.6  GEOLOGY AND SOILS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.6‐4 June 2021  The region and City of La Quinta were inundated by ancient Lake Cahuilla as recently as 400 years ago.  Lacustrine deposits may be up to 300 feet thick and may form clay soils in the valley areas where these  soils alternate in layers with alluvial fan sediments and rock debris from the adjacent mountains.   There are eleven primary soil series that have been mapped in the City of La Quinta. Nine of these are  formed in alluvium: Carrizo Stony Sand, Caristas Sands, Coachella Sands, Fluvents, Gravel Pits and  Dumps, Gilman Sands and Loams, Indio Loams, Myoma Fine Sands, Salton Fine Sandy Loam. Except for  Salton Fine Sandy Loam, these soils are generally well‐drained. Two other soil types, Rock Outcrop and  Rubble Lands dominate the western and southern portions of the City, in and near the Santa Rosa  Mountains and alluvial fans.   Erosion  Climate, topography, soil and rock types, and vegetation are all factors that influence erosion, runoff,  and sedimentation. Adjacent mountains are composed of fractured bedrock that has undergone rapid  geologic uplift. The Coachella Valley, including La Quinta, is subject to infrequent but often powerful  winter storms that generate high rates of erosion. The high winds can lift soils from alluvial fans along  the  base of  mountain  slopes and  canyons  and  other  areas  where loose,  sandy soils occur. These  sediments are carried along the central axis of the valley, generally from the northwest to southeast,  creating blowsand. These soils are also generally considered compressible  and  unsuitable  for  development without the implementation of specialized grading techniques.   Ground Subsidence   Ground subsidence is the gradual settling or sinking of the ground surface with little or no horizontal  movement. It is caused by both human activities (i.e., groundwater extraction) and natural activities (i.e.,  earthquakes) and can cause regional damage. According to the 2035 La Quinta General Plan, the only  recorded subsidence induced fissures in the Coachella Valley occurred in La Quinta in 1948, near the  base of the Santa Rosa Mountains, at the south end of the City. The Safety Element of the Riverside  County General Plan indicates that the project site is situated in an area both susceptible to ground  subsidence and an area with documented subsidence.   Collapse   Hydroconsolidation or soil collapse typically occurs in recently deposited sediments that accumulated in  an arid or semi‐arid environment. Sediments prone to collapse are commonly associated with alluvial  fan and debris flow sediments deposited during flash floods. These deposits are typically dry and contain  minute pores and voids. The soil particles may be partially supported by clay, silt or carbonate bonds.  When saturated, collapsible soils undergo a rearrangement of their grains and a loss of cementation,  resulting in substantial and rapid settlement under relatively light loads. An increase in surface water  infiltration, such as from irrigation, or a rise in the groundwater table, combined with the weight of a  4.6  GEOLOGY AND SOILS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.6‐5 June 2021  building or structure, can initiate rapid settlement and cause foundations and walls to crack. Typically,  differential settlement of structures occurs when landscaping is heavily irrigated in close proximity to  the structure’s foundation.  According to the LQGP EIR, the young alluvial and wind‐deposited sediments in the La Quinta area may  be locally susceptible to collapse due to their low density, rapid deposition in the desert environment,  and the generally dry condition of the upper soils.   Sewer  The Coachella Valley Water District (CVWD) provides the City of La Quinta with sanitary sewer collection  and treatment, and according to the 2035 La Quinta General Plan, most of the City is served by sewer.  CVWD has two wastewater treatment plants serving the City. Wastewater generated south of Miles  Avenue is treated at the Mid‐Valley Reclamation Plant, which has the capacity of 9.5 million gallons per  day (MGD), and current daily treatment of 5 MGD. The Mid‐Valley Reclamation Plant (WRP‐4) is located  in Thermal, southeast of the City and City’s Sphere of Influence. CVWD owns and operates the sewer  conveyance system anchored by a system of trunk lines ranging in size from 4 to 24 inches, including 18‐ inch  f orce  mains i n  Washington  Street, Jefferson S treet, Madiso n Street, and Avenues 50, 58 and 60. The  project site is located at the southwest corner of Madison Street and Avenue 58, therefore, will be  provided with sewer infrastructure.   Paleontological Resources  Paleontological resources represent the remains of prehistoric life, exclusive of any human remains, and  include the localities where fossils were collected as well as the sedimentary rock formations in which  they were found. The defining character of fossils or fossil deposits is their geologic age, which is typically  regarded as older than approximately 12,000 years, the generally accepted temporal boundary marking  at the end of the last late Pleistocene (circa 2.6 million to 12,000 years B.P.) glaciation and the beginning  of the current Holocene epoch (circa 12,000 years B.P. to the present). Fossils are commonly found  within lacustrine sediments associated with ancient Lake Cahuilla.  Common fossil remains include marine shells; the bones and teeth of fish, amphibians, reptiles, and  mammals; leaf assemblages; and petrified wood. Fossil traces, another type of paleontological resource,  include internal and external molds (impressions) and casts created  b y t hese  o rganisms. T hese  i tems  c an   serve as important guides to the age of the rocks and sediments in which they are contained and may  prove useful in determining the temporal relationships between rock deposits from one area and those  from another as well as the timing of geologic events. They can also provide information regarding  evolutionary relationships, development trends, and environmental conditions.  Fossil resources generally occur only in areas of sedimentary rock (e.g., sandstone, siltstone, mudstone,  claystone, or shale). Because of the infrequency of fossil preservation, fossils, particularly vertebrate  fossils, are considered nonrenewable paleontological resources. Occasionally fossils may be exposed at  4.6  GEOLOGY AND SOILS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.6‐6 June 2021  the surface through the process of natural erosion or because of human disturbances; however, they  generally lay buried beneath the surficial soils. Thus, the absence of fossils on the surface does not  preclude the possibility of their being present within subsurface deposits, while the presence of fossils  at the surface is often a good indication that more remains may be found in the subsurface.  Paleontological resources can be considered to be of significant scientific interest if they meet one or  more of the following criteria:   1. The fossils provide information on the evolutionary relationships and developmental trends  among organisms, living or extinct;  2. The fossils provide data useful in determining the age(s) of the rock unit or sedimentary stratum,  including data important in determining the depositional history of the region and the timing of  geologic events therein;  3. The fossils provide data regarding the development of biological communities or interaction  between paleobotanical and paleozoological biotas;  4. The fossils demonstrate unusual or spectacular circumstances in the history of life; or  5. The fossils are in short supply and/or in danger of being depleted or destroyed by the elements,  vandalism, or commercial exploitation, and are not found in other geographic locations.  The Coachella Valley occupies the northwestern portion of the Colorado Desert geomorphic province.  Elevations  within  the  Colorado Desert geomorphic province tend to be low, while those of the  surrounding provinces can be quite high. This configuration has made for local to regional rapid filling of  the basin, especially along its margins, with coarse clastic sediments. Such coarse sediments afford only  local environments for the preservation of vertebrate remains. However, some scattered vertebrate  fossils have been found in these fluvial derived clastic sediments. The shores of Holocene Lake Cahuilla,  a series of freshwater lakes that once filled portions of the Salton Trough, were present in the Coachella  Valley. The lake formed when water from the Colorado River flowed into the basin and then through  Baja California to the Gulf of California. The shoreline of the last ancient lake to fill the basin, at its high  stand prior to desiccation around 1700 A.D., reached the elevation  o f  a pproximately 42 f eet  a bove  m ean  sea level.   Paleontological resources are the fossilized remains of ancient plants and animals. They occur in older  soils  which have been deposited in  the  Valley  over millions  of years. Exhibit  III‐5, Paleontological  Sensitivity Map in the 2035 La Quinta General Plan (LQGP), designates the project site in Lake Cahuilla  Beds which has a “high” paleontological sensitivity. Lake Cahuilla  B eds  occur  in a reas  where  a ncient L ake  Cahuilla covered the Valley floor. Lakebed sediments have yielded freshwater diatoms, plants, sponges,  mollusks, and fish as well as small animals. Although the lakebed soils are less than 10,000 years old,  they hold potentially significant information on the area’s early ecological history and have a high  potential for paleontological resources.     4.6  GEOLOGY AND SOILS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.6‐7 June 2021  Project Site  Terrain   The terrain in most of the project area is relatively level due to past agricultural operations, with the  exception of the portion in and around Coral Mountain.  The northeastern portion does not appear to  have been  farmed.  The  terrain i n this  a rea is somewhat  uneven.  On the western edge, the land remains  in a native creosote bush scrub state.  A large amount of tufa has formed on the boulders and rocks at  the base of Coral Mountain during the various stands of ancient Lake Cahuilla. Vegetation on the  property includes creosote bush, mesquite, palo verde, brittlebush, saltbush, tumbleweed, and other  small  desert shrubs and grasses (please  also see Section  4.3, Biological  Resources).   Introduced  landscaping trees such as tamarisk, eucalyptus, cottonwood, and palms are found near the former  residences.  Soils  The site has been mapped to be immediately underlain by undifferentiated Quaternary‐age lake deposits  (QI), alluvium (Qal), and Mesozoic granitic rocks (gr). Soils in the former agricultural fields consist of fine‐  to medium‐grained sands mixed with silt, clay, and freshwater shells. Beyond the agricultural fields, soils  in the westernmost portion of the project area feature fine‐ to coarse‐grained  sands  with rocks,  boulders, and some freshwater shells.  Fine‐grained clay is exposed in some areas, especially near the  former shoreline of Holocene Lake Cahuilla, which occurred along the southwestern portion of the site,  adjacent to Coral Mountain.   Per Exhibit III‐3 in the La Quinta General Plan (LQGP) Environmental Impact Report (EIR), the geologic  unit description of the project site largely consists of alluvial sand and clay (Ql/Qa). The LQGP EIR  describes these soils as:   Interbedded lacustrine (clay of valley areas) (Ql)  The region was the site of Ancient Lake Cahuilla, as well as other large lakes that inundated the Salton  Trough. These soils consist of lacustrine (lake) sediments up to 300 feet thick, layered with alluvial fan  and colluvial sediments deposited from mountain slopes.   Alluvial deposits (sand of valley areas) (Qa)  These soils are geologically young and near‐surface, often containing organic debris, and have been  rapidly deposited by flash floods.  The subsurface soil conditions of the project property were analyzed by Sladden Engineering, Inc. during  an onsite field investigation. Per the project‐specific Geotechnical Investigation, Sladden Engineering,  Inc. explored the subsurface conditions by completing ten exploratory boreholes throughout the site.  Four bores were completed in the area designated for Tourist Commercial land uses, and six were  4.6  GEOLOGY AND SOILS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.6‐8 June 2021  completed in the area designated for Low Density Residential uses. A thin mantle of disturbed soil was  encountered to a depth of approximately one to two feet below existing grade in the area of the  exploratory bores. The disturbed soil consisted of silty sand (SM) and sandy silt (ML). Underlying the fill  soil and extending to the maximum depth explored (depths of approximately 51 feet below the existing  ground surface), native alluvium was encountered. Native materials consisted primarily of silty sand (SM)  and sandy silt (ML) with minor portions of clay (CL/CH). See Section 4.6.4, Methodology, of this Geology  and Soils Section for further discussion of the project‐specific Geotechnical Investigation conducted at  the site.   Erosion   According to the La Quinta General Plan, erosion is influenced by factors such as climate, topography,  soil and rock types, and vegetation. The Coachella Valley is subject to infrequent but often powerful  storms that generate high rates of erosion from both rain and wind, especially in areas where the soil is  not stabilized by vegetation.   Particulate matter less than 10 microns in diameter, classified as PM10, typically includes suspended  particles of dust, sand, metallic and mineral substances, road‐surfacing materials, pollen, smoke, fumes,  and aerosols. Erosion, especially in the form of PM10, is a concern in the Coachella Valley because it  leads to sediment transport and re‐deposition as well as health issues and property damage. Over time,  windblown sand and dust can damage building surfaces, roads, and infrastructure throughout the City  and region. Windborne and waterborne erosion can result in the displacement of topsoil, resulting in  soil scouring, as well as the placement of compressible or incompatible soils in developable areas. These  effects of soil erosion can impact structural foundations and require the implementation of additional  specialized grading techniques to ensure soils located at the site can support habitable structures and  infrastructure.   As previously stated, the geologic unit description of the project site largely consists of alluvial sand and  clay o f valley  a reas  (Ql/Qa), per  Exhibit III‐3  in  the  LQGP EIR.  According t o t he  L QGP EIR, alluvial  d eposits   (Qa) are highly susceptible to erosion, with moderate to high permeability.   Seismicity and Faulting   Faulting  There are no active faults mapped at the subject site, and the site is not located within a fault‐rupture  hazard zone as defined by Alquist‐Priolo Earthquake Fault Zones Act.   Seismicity  No signs of active surface faulting were identified on‐site and in the project vicinity, based on a review  of non‐stereo digitized photographs of the project area. Since there are no active faults at the site, the  4.6  GEOLOGY AND SOILS  Coral Mountain Resort Draft EIR   4.6‐9  June 2021  potential for primary ground rupture is considered very low.  The primary seismic hazard for the site is  ground shaking.  Secondary seismic hazards include liquefaction and earthquake‐induced slope instability. However, no  signs of active surface faulting have occurred on‐site and in the project vicinity, based on a review of  non‐stereo digitized photographs of the project area (Appendix F).  The project is not located near any coastal areas; therefore, it is not prone to seismic‐related tsunami  hazards. A seiche is primarily defined by free or standing wave oscillations on the surface of water, the  causes of which may be wind, atmospheric changes, or seismic activity. Although the project is not  located in any mapped seiche zones, such as those associated with large bodies of water, the proposed  development will include a recreational Wave Basin feature. See Section 4.9, Hydrology and Water  Quality, for further analysis of secondary seismic hazards, such as tsunami and seiche, at the project site.   Paleontological Resources  At elevations ranging approximately from 50 feet above to 60 feet below mean sea level, the project  area would have been on the shoreline of Holocene Lake Cahuilla. This elevation places most of the  project area well within lakebed sediments. Fossils are commonly found within lacustrine sediments  associated with ancient Lake Cahuilla.  Regulatory Setting  Federal  National Pollutant Discharge Elimination System  The National Pollutant Discharge Elimination System (NPDES) was created in 1972 in the Clean Water  Act to address water pollution by regulating point sources that discharge pollutants into waters of the  United States.  The regulations provide that discharges of storm water to waters of the United States  from construction projects that encompass five or more acres of soil  disturbance  are effectively  prohibited unless the discharge is in compliance with an NPDES Permit.  Regulations (Phase II Rule) that  became final on December 8, 1999, lowered the permitting threshold from five acres to one acre.  The NPDES Program has been delegated to the State of California for implementation through the State  Water Resources Control Board (SWRCB) and its Regional Water Quality Control Boards. The SWRCB  administers the NPDES permit program regulating storm water for construction activities, known as the  General Permit for  Storm Water  Discharges Associated  with Construction  and  Land  Disturbance  Activities, also known as the Construction General Permit.  The main compliance requirement of NPDES  permits is the development and implementation of a Storm Water Pollution Prevention Plan (SWPPP)  for construction projects, addressing on‐site pollutants and establishing appropriate storm water best  4.6  GEOLOGY AND SOILS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.6‐10 June 2021  management  practices (BMPs)  during  grading  and  construction as well  as post‐construction BMPs  (please see Section 4.9, Hydrology and Water Quality).  State  Alquist‐Priolo Earthquake Fault Zoning Act  The  Alquist‐Priolo  Earthquake  Fault Zoning  Act  was  enacted  in 1972  to  prohibit  the  location of  developments and structures for human occupancy across the trace of active faults.  To assist with this,  the  State Geologist  delineates appropriately wide earthquake fault  zones  (Alquist‐Priolo  Zones)  to  encompass potentially and recently active traces, which are submitted to city and county agencies to be  incorporated into their land use planning and construction policies.  A t race  i s  a  line  on  t he  e arth’s  s urface   defining a fault, and an active fault is defined as one that has ruptured in the last 11,000 years.  The  minimum distance a structure for human occupancy can be placed from an active fault is generally fifty  feet.   Seismic Hazard Mapping Act  The Seismic Hazards Mapping Act (SHMA) of 1990 directs the Department of Conservation, California  Geological Survey to identify and map areas prone to earthquake hazards of liquefaction, earthquake‐ induced landslides and amplified ground shaking. The purpose of the SHMA is to reduce the threat to  public safety and to minimize the loss of life and property by identifying and mitigating these seismic  hazards.  The SHMA requires the State Geologist to establish regulatory zones (Zones of Required Investigation)  and to issue appropriate maps (Seismic Hazard Zone maps). These maps are distributed to all affected  cities,  counties,  and state  agencies for  their use  in planning and controlling  construction  and  development.   California Code of Regulations, Title 24 (California Building Standard Code)  The California Building Standards Commission operates within the Department of General Services and  is charged with the responsibility to administer the process of approving and adopting building standards  for publication in the California Building Standards Code (Cal. Code Regs., Title 24).  These regulations  include provisions for site work, demolition, and construction, which include excavation and grading, as  well as provisions for foundations, retaining walls, and expansive and compressible soils.  The California  Building Code (CBC) also provides guidelines for building design to protect occupants from seismic  hazards.   The City of La Quinta Building Division uses the 2019 CBC in the plan check process  and  in field  inspections.  The City’s Building Division will use the latest CBC in effect at the time of application for  building permits within the project site as applications within planning areas are submitted.    4.6  GEOLOGY AND SOILS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.6‐11 June 2021  Regional and Local  South Coast Air Quality Management District  South Coast  Air Quality  Management District  (SCAQMP)  is  the regulatory  agency responsible for  improving air quality for Orange County and portions of Los Angeles, San Bernardino, and Riverside  counties, including the Coachella Valley.  SCAQMD is responsible for controlling emissions primarily from  stationary sources of air pollution, including grading and construction sites.  The main source of pollution  from grading and construction activities is fugitive dust, which is particulate matter that is suspended in  the air by direct or indirect human activities. Two South Coast AQMD rules were adopted with the  purpose of reducing the amount of fugitive dust entrained as a result of human activities.  Rule 403  applies to any activity capable of generating fugitive dust.  Rule 403.1 is supplemental to Rule 403 and  applies only to fugitive dust sources in Coachella Valley.   Rule 403 – Fugitive Dust  Rule 403 requires the implementation of best available dust control measures (BACM) during active  operations capable of  generating fugitive  dust. This  rule also requires activities defined as  “large  operations” to notify the South Coast AQMD by submitting specific forms.  A large operation is defined  as any active operation on property containing 50 or more acres of disturbed surface area; or any earth  moving operation with a daily earth‐moving or throughput volume of 5,000 cubic yards, three times  during the most recent 365 day period. The project will be subject to Rule 403.  Rule 403.1 – Supplemental Fugitive Dust Control Requirements for Coachella Valley Sources  Rule 403.1 is a supplemental rule to Rule 403 and is applicable to man‐made sources of fugitive dust in  the Coachella Valley.  The purpose of this rule is to reduce fugitive dust and resulting PM10 emissions  from man‐made sources.  Rule 403.1 requires a Fugitive Dust Control Plan approved by South Coast  AQMD or an authorized local government agency prior to initiating any construction/ earth‐moving  activity.  These requirements are applicable to construction projects with 5,000 or more square feet of  surface area disturbance. The project will be subject to Rule 403.1.  City of La Quinta Municipal Code  Title 8 – Buildings and Construction  Building, construction, and grading activities for the project would be subject to Title 8 of the La Quinta  Municipal Code, which governs the conditions, construction, and maintenance of all property, buildings,  and structures within the City.  Title 8 is based on the 2019 CBC, which sets minimum design and  standards for construction of buildings and structures that must also meet minimum seismic design  standards.  4.6  GEOLOGY AND SOILS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.6‐12 June 2021  City of La Quinta 2035 General Plan  Adopted on February 19, 2013, and amended on November 19, 2013, the  City of  La Quinta 2035 General  Plan Soils and Geology Element assesses the physical characteristics of the planning area and the  community’s overall safety. This element relates to the need to protect the community from  unreasonable risks from seismically induced hazards, including surface rupture, groundshaking, ground  failure, seiching, dam failure, subsidence, and other geologic risks.  Project Impact Analysis  Thresholds of Significance  The following standards and criteria have been drawn from Appendix G: Environmental Checklist Form of  the CEQA Guidelines.  Development of future projects with the Coral Mountain Resort project site would  have a significant effect on soils and geology if it is determined that the project will:  a. Directly or indirectly cause potential substantial adverse effects, including the risk of loss, injury,  or death involving:  i. Rupture of a known earthquake fault, as delineated on the most recent Alquist‐Priolo  Earthquake Fault Zoning Map issued by the State Geologist for the area or based on other  substantial evidence of a known fault?  ii. Strong seismic ground shaking?  iii. Seismic‐related ground failure, including liquefaction?  iv. Landslides?  b. Result in substantial soil erosion or the loss of topsoil?  c. Be located on a geologic unit or soil that is unstable, or that would become unstable as a result of  the  project,  and  potentially result  in on‐ or  off‐site landslide,  lateral spreading,  subsidence,  liquefaction, or collapse?   d. Be located on expansive soil, as defined in Table 18‐1‐B of the Uniform Building Code, creating  substantial direct or indirect risks to life or property?  e. Have soils incapable of adequately supporting the use of septic tanks or alternative wastewater  disposal systems where sewers are not available for the disposal of wastewater?  f. Directly  o r  indirectly destroy a unique paleontological resource or site or unique geologic feature?  Threshold topic “e”, involving septic tanks or alternative wastewater disposal systems, is not analyzed in  great detail since screening criterion related to septic systems concluded that there would be no impacts.  See Chapter 6.0 for a complete discussion.   Methodology    4.6  GEOLOGY AND SOILS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.6‐13 June 2021  Geotechnical Investigation  A  Geotechnical Investigation was prepared  for  the approximately  386‐acre  project  site  by  Sladden  Engineering, in February 2019. The purpose of the Geotechnical Investigation is to explore the subsurface  conditions at the site to provide recommendations for foundation design and site preparation relative to  the development of the project. Sladden conducted a field exploration program, laboratory testing, and  engineering analyses. Specifically, the site characterizations consisted of the following tasks:    Site reconnaissance to assess the existing surface conditions on and adjacent to the site.   Drilling ten (10) exploratory boreholes to depths between approximately 21 and 51 feet bgs in  order to characterize the subsurface soil conditions. Representative samples of the soil were  classified in the field and retained for laboratory testing and engineering analyses.    Digging five exploratory trenches to depths of approximately five feet bgs in order to evaluate the  subsurface conditions along previously identified vegetation linaments.    The performance  of laboratory testing  on selected samples  to evaluate  their engineering  characteristics.    The review of available geologic literature and the discussion of potential geologic hazards.    The review of various geotechnical reports previously prepared for the project site.    The performance of engineering analyses to develop recommendations for foundation design and  site preparation.   Additional conclusions and determinations provided in this Geology and Soils Section were derived from  state resources and public agency (County and City) documentation. Agency maps illustrating regional  and local fault lines and zones, susceptibility to liquefaction, areas susceptible to rockfalls and landslides,  and areas of paleontological sensitivity were consulted to analyze the potential impacts of geology and  soils present at the project site.   Paleontological Resources Assessment   A project‐specific Paleontological Resources Assessment (referred to as “Paleontological Report” herein)  was provided by CRM Tech in October 2019 (Appendix H). The Paleontological Report was conducted to  determine  whether the proposed project would adversely affect any significant,  nonrenewable  paleontological resources, as required by the California Environmental Quality Act (CEQA). In order to  identify any paleontological resource localities that may exist in or near the project area and to assess  the probability for such resources, CRM Tech initiated records searches at the appropriate repositories,  conducted a literature review, and carried out a systematic field s urvey  of  the project a rea. T he  methods  and results of the project’s cultural resources reports are provided below.    Records searches to the San Bernardino County Museum (SBCM) in Redlands and the Natural  History  Museum of  Los  Angeles  County (NHMLAC)  in Los Angeles to identify  previously  4.6  GEOLOGY AND SOILS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.6‐14 June 2021  completed paleontological resource studies as well as known paleontological localities within a  one‐mile radius of the project area.   o The  NHMLAC replied on  July  17, 2019, stating  that  no previously discovered  paleontological localities are located within the project area; however, the NHMLAC  identified nearby localities from sediment lithologies similar to  those  present both  on the  surface and at depth in the project area.   o The SBCM did not provide the requested data. As a result, past records search results  from  t he  S BCM  on  o ther  p ropertie s nearby were consulted for pertinent information. Past  records searches from the SBCM reported similar findings to the NHMLAC, stating that  the geologic units within the project area had produced fossil localities in the surrounding  region.    Records search at the Riverside County Land Information System for information on the County’s  overall paleontological sensitivity assessment of the project location.   Literature review of the project site, including primarily topographic, geologic, and soil maps of  the Coachella Valley region, published geologic literature pertaining to the project location, and  other materials in the CRM Tech library, including unpublished reports produced during similar  surveys in the vicinity.   Field survey of the project area carried out on August 6‐9, 2019. The survey was completed on  foot by walking a series of parallel transects oriented north‐south or east‐west and spaced 15  meters (approximately 50 feet) apart. Ground visibility ranged from poor (5‐10 percent) in areas  of dense vegetation, such as in the northeast corner of the property, to excellent (90 percent) in  most of the other areas.  o The field survey of the project area encountered no surface manifestation of  any  vertebrate fossil remains.  The Riverside County paleontological sensitivity map classifies the project location as High Potential  (High Sensitivity A) in the northeastern half, Undetermined Potential in much of the southwestern half,  and Low Potential in the exposed igneous outcrops in the southwestern corner.   High  Sensitivity A is  defined as “sedimentary rock units with high potential for containing  significant non‐renewable paleontological resources… based on geologic formations or mapped  rock units that are known to contain or have the correct age and depositional conditions to  contain significant paleontological resources. These include rocks of Silurian or Devonian age and  younger that have potential to contain remains of fossil fish, and Mesozoic and Cenozoic rocks  that contain fossilized body elements and trace fossils such as tracks, nests and eggs”.    Undetermined Potential is defined as areas underlain by sedimentary units for which insufficient  literature is available to make a determination of paleontological sensitivity.   4.6  GEOLOGY AND SOILS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.6‐15 June 2021   Low Potential is defined as “lands for which previous field surveys and documentation  demonstrate  as having  a  low  potential  for  containing significant paleontological resources  subject to adverse impacts”.   According to the County, “surface geology, such as soils, are not always indicative of subsurface geology  or the potential for paleontological resources. For instance, an area mapped as soil type ‘Qal’ may  actually be  a  thin surficial  layer of  nonfossiliferous sediment which covers fossil‐rich Pleistocene  sediments”.   Project Impacts  a. Directly or indirectly cause potential substantial adverse effects, including the risk  of loss, injury, or death involving:  i. Rupture  of  a  known  fault,  as  delineated  on  the  most  recent  Alquist‐Priolo  Earthquake Fault Zoning Map issued by the State Geologist for the area or based  on other substantial evidence of a known fault  Based on the most recent Alquist‐Priolo Earthquake Zoning Map, issued by the State Geologist, the  closest Alquist‐Priolo Earthquake Fault Zone to the project site is the San Andreas Fault, approximately  7.75 miles northeast of the subject property. The project site is not located on an active fault or within  an Alquist‐Priolo Earthquake Fault Zone.  According to the Geotechnical Investigation (Appendix F), no signs of active surface fault rupture or  secondary seismic effects (lateral spreading, lurching, etc.) were identified on‐site during the field  investigation.   There are no known active faults near or at the project site, and the project is not located in an Alquist‐ Priolo Earthquake Fault Zone. Therefore, there will be no impact associated with fault rupture on‐site.   ii. Strong seismic ground shaking  Regional faults, including the San Andreas and San Jacinto fault zones, have the potential to generate  moderate to severe ground shaking in the planning area. Factors that determine the effect of ground  motion and the degree of structural damage that may occur include intensity of the earthquake, distance  between epicenter and site, soil and bedrock composition, depth to groundwater, presence of ridge  tops, and building design and other criteria (La Quinta General Plan).    The project site is located approximately 7.75 miles southwest of the closest active fault zone, the San  Andreas Fault. The Geotechnical Investigation states that due to the multiple active faults in the project’s  vicinity, the site has been subjected to past ground shaking, and strong seismic shaking is expected  during the design life of the proposed project.   4.6  GEOLOGY AND SOILS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.6‐16 June 2021  The proposed development will be constructed in a manner that reduces  t he  r isk  of  s eismic  h azards  (Title   24, California Code of Regulations).  According to Geotechnical Investigation and the 2016 California  Building Code (CBC), Site Class D may be used to estimate design seismic loading for the proposed  project’s structures. The Site Class is based on the site soil properties in accordance with Chapter 20 of  ASCE 7. Site Class D is classified as “stiff soil”.  The project  shall comply with the  most current seismic design coefficients and  ground  motion  parameters and all applicable provisions of the CBC, specifically  C hapter  1 6  o f  t he  C BC, Structural Design,  Section 1613, Earthquake Loads, as well as City Municipal Code Section 8.02.010. Section 8.02.010  adopts  the  2019  California  Building  Code  for regulating  the construction, alteration, movement,  enlargement, replacement, repair, equipment, use and occupancy, location, maintenance, removal and  demolition of every building or structure or any appurtenances connected or attached to such buildings  or structures.   Site work will be conducted in accordance with the project‐specific geotechnical and soils analyses  required with the submittal of grading and building plans. Foundation and structural design of the  proposed project would reduce exposure of people or structures to adverse effects to the greatest  extent possible. Sladden Engineering recommends that remedial grading within the proposed new  building areas include the removal and re‐compaction of any loose surface soil. The removal of onsite  loose surface soil will ensure that the presence of potentially compressible and expansive near‐surface  native soil and potential seismic settlements do not occur at the project site. Additionally, stripping areas  of vegetation, associated root systems, and debris, over‐excavating and re‐compacting throughout  building  and  foundation areas are recommended  in  order  to remove  soils and  materials that are  incompatible for development or materials with insufficient load‐bearing capacity to support the onsite  structures. With the implementation of appropriate building codes and recommendations provided in  the project‐specific geotechnical and soils analyses, impacts related to strong seismic shaking at the  project site would be less than significant.    Dike No. 2 and Dike No. 4 are flood control facilities under the jurisdiction of the Bureau of Land  Management (BLM) and Bureau of Reclamation (BOR) and maintained by CVWD. The dikes are located  west and upgradient from the project. Due to the levees’ proximity to the proposed site, the project  does not occur in a Special Flood Hazard Area (SFHA), where the risk of inundation is considered to be  higher. These dikes are maintained by CVWD as part of their 590‐square mile flood protection coverage  area. CVWD develops the dikes within their jurisdiction to comply with current building codes and  standards in order to withstand the effects of strong seismic shaking, which assures less than significant  impacts associated with inundation.  iii. Seismic‐related ground failure, including liquefaction  Liquefaction occurs when ground shaking of relatively long duration and intensity over 0.2 g occurs in  areas of loose, unconsolidated soils with relatively shallow groundwater depths (50 feet or less). The  4.6  GEOLOGY AND SOILS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.6‐17 June 2021  sudden increase in water pressure in pores between soil grains may substantially decrease soil shear  strength, and the soil takes on the qualities of a liquid or a semi‐viscous substance. This loss of soil  strength can result in ground settlement, ground undulation, lateral spreading or displacement, and flow  failures. Structures may sink or tilt as bearing capacity decreases, causing substantial damage. Other  effects of liquefied soils include a loss of bearing strength, ground oscillations, lateral spreading, and  ground lurching and slumping (La Quinta General Plan).   The Seismic Hazards Map (Exhibit IV‐3), in the La Quinta General Plan, indicates that the southeastern  portion of the City are highly and moderately susceptible to liquefaction. This is due to the shallow  groundwater (between 30 to 50 feet below the ground surface) and the youthful, unconsolidated  sediments found in that area. The site is shown to be moderately susceptible to liquefaction in this  Exhibit.  In order to assess the subsurface conditions, Sladden Engineering conducted a field investigation by  drilling ten exploratory boreholes onsite. Groundwater was encountered at depths of approximately 47  feet below existing grade at two locations (BH‐2 and BH‐6). The investigation determined that a high  groundwater depth of 20 feet or more below the existing grade may occur in the future due to adjacent  ongoing groundwater recharge activities immediately south of the site. Therefore, there is potential for  liquefaction to occur at the project site.   The proposed development will include a recreational Wave feature. Although groundwater was found  at approximately 47 feet below grade, future groundwater may occur at 20 feet or more below grade,  and on‐site water bodies, including lakes and the Wave feature, could  e ncroach to  a d epth of  15 ‐18 feet.   All on‐site water bodies will be lined, and slopes and shores will be stabilized to state and local standards  and under the instruction of a structural engineer, to ensure liquefaction or infiltration will not occur at  the Wave and water bodies onsite. The wave design will incorporate the necessary structural concrete  design features to handle the pressure and drainage associated with the wave generation. This is  identified as Mitigation Measure GEO‐1. Through this design, water intrusion generated by seismic  events will be properly mitigated and contained to prevent liquefaction.   Since the project is potentially susceptible to liquefaction, the project site will be required to comply  with the site preparation and foundation recommendations listed in the project‐specific Geotechnical  Investigation in order to ensure project safety. The Geotechnical Investigation recommends that  remedial grading within the proposed new building areas include the removal and re‐compaction of any  loose surface soil. Additionally, stripping areas of vegetation, associated root systems, and debris, over‐ excavating and  re‐compacting  throughout  building  and foundation areas are recommended. The  recommended activities would ensure that the soil is absent of debris, organic material, and loose  surface  soil and  compacted  to provide  firm  and  uniform foundation bearing conditions. The  recommendations provided by the Geotechnical Investigation are provided in Mitigation Measure GEO‐ 2. With the implementation of Mitigation Measures GEO‐1 and GEO‐2, and State building standards,  impacts of seismic related ground failure at the project will be reduced to less than significant.   4.6  GEOLOGY AND SOILS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.6‐18 June 2021  iv. Landslides  The project site is located on the southwest corner of Madison Street and Avenue 58. Coral Mountain,  an elevated topographic feature defines the project property’s southwest boundary. Due to the project’s  proximity to Coral Mountain, the Seismic Hazard Map (Exhibit IV‐3) in the 2035 La Quinta General Plan  (LQGP) shows that the project lies immediately adjacent to an area with a very high and high possibility  for earthquake induced slope instability and potential for soil block slides, soil slumps and rock falls.   The project does not propose development near the foot of the mountain. Therefore, the Geotechnical  Investigation concluded that risks associated with slope instability should not be a controlling factor in  project design. The land use areas adjacent to Coral Mountain will be preserved for open space and  recreational uses within Planning Area IV and Planning Area III (specifically Planning Areas III‐B and III‐G  in the tourist commercial land use) The closest proposed habitable structure to Coral Mountain lies  approximately 170 feet from the toe of slope, located in the proposed Low Density Residential land use  designation. The open space recreation area near Coral Mountain will accommodate low‐impact active  and passive recreation activities such as hiking trails. The tourist commercial use adjacent to Coral  Mountain will include the Wave Basin, as well as open areas that will be used as gathering spaces and  staging spaces using temporary facilities such as shade structures, tenting for inclement weather, and  catering equipment. There  will be  a  25‐foot setback between Coral  Mountain  and  the proposed  recreational facilities. No activity will occur in the 25‐foot setback, therefore, reducing potential impacts  of seismically induced landslides and rockfalls on habitable structures and people.  The slopes for the wave and proposed lakes will not be greater than 2 to 1 (horizontal to vertical), or  greater than 30 feet. The slopes for the onsite water bodies will be designed to City standards. As stated  in discussion a) iii), all lakes and water bodies will be lined, and slopes and shores will be stabilized to  state and local standards and under the instruction of a structural engineer. This will ensure slope  stability at the onsite water bodies. Therefore, impacts will be less than significant.    b. Result in substantial soil erosion or loss of top soil  The project property is located on approximately 386 acres of vacant land, on the southwest corner of  Madison Street and Avenue 58 in the City of La Quinta. The project proposes a mixed‐use development  community composed of low‐density residential units, commercial uses, a hotel/resort component and  recreational  a nd  open  s pace  u ses. D evelopment  o f  the  project  wi ll also include associated improvements  such as paved roadways, landscaped features and pedestrian walkways. The Wind Erosion Susceptibility  Map (Exhibit IV‐5) in the 2035 La Quinta General Plan specifies that the project site is located in an area  with a high and very high Wind Erodibility Rating.       4.6  GEOLOGY AND SOILS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.6‐19 June 2021  Windborne Erosion   The project site is currently vacant with scattered, low‐lying vegetation, comprised of Sonoran creosote  brush. The construction of this project will involve ground disturbing activities, such as the clearing and  grubbing of existing vegetation, and grading of the property. These activities will increase the potential  of soil erosion at the time of development. In order to reduce the effect of windborne erosion at the  project site, the project shall be required to implement the Coachella Valley PM10 State Implementation  Plan (PM10 Plan) requirement for a Fugitive Dust Control Plan. The purpose of this plan is to reduce the  amount of particulate matter entrained in the ambient air as a result of anthropogenic fugitive dust  sources by requiring actions to prevent, reduce or mitigate fugitive dust emissions. The Fugitive Dust  Control Plan requires the implementation of best management practices (BMPs) such as the use of  perimeter fencing, applying adhesive dust suppressant, or watering the project site. The project property  shall implement the BMPs for on‐ and off‐site improvements outlined within their project‐specific PM10  Plan during construction of the project site. Additionally, each phase of construction will develop BMPs  to protect previous phase occupants. Refer to the Air Quality section of this environmental document  for further information on the Fugitive Dust Control Plan.   Waterborne Erosion   In addition to windborne erosion, the project property will be subject to waterborne erosion during  project construction and operation. Waterborne erosion can be caused by both human activities, such as  over‐watering a site, and natural conditions, such as stormwater runoff from a rain event. Manmade  drainage facilities do not currently exist on the project property. Onsite stormwater runoff typically  follows existing natural flows (west to east), and then percolates into the site soils since there is no  overflow for stormwater to leave the property. The project site is protected from offsite mountain flows  from the south and west by the existing levees and from the north by existing development. The project  will be constructed in phases, and within each phase, as a standard operating procedure, it is expected  that no more than 5 acres will be disturbed per day. This approximately 5‐acre per day disturbance is due  to the unique Desert construction logistics that includes pre‐watering of the area to be graded for at least  one week prior to moving dirt. This process ensures adequate soil saturation in order to achieve the  necessary compaction  for  the  building  pads.  Pre‐watering activities are achieved  by establishing  “temporary” irrigation (via sprinklers, well, and pump systems) to raise the moisture content of the  site.  Approximately 20 acres of land can be physically watered at one time on a temporary basis,  establishing approximately 5 working days for grading, before the sprinkles are moved. The project is  required to comply with the most current Construction General Permit (CGP) (Order No. 2009‐0009‐DWQ  as amended  by 2010‐0014‐DWQ and 2012‐0006‐DWQ).  Compliance with the CGP involves the  development and implementation of a project‐specific Stormwater Pollution Prevention Plan (SWPPP),  which is designed to reduce potential adverse impacts to surface water quality during the period of  construction. The required plan will identify the locations and types of construction activities requiring  4.6  GEOLOGY AND SOILS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.6‐20 June 2021  BMPs and other necessary compliance measures to prevent soil erosion and stormwater runoff pollution.  The SWPPP may include, but is not limited to, the following BMPs:    Temporary Soil Stabilization: sandbag barriers, straw bale barriers, sediment traps, and fiber rolls;   Temporary Sediment Control: hydraulic mulch and geotextiles;    Wind Erosion Control: watering of the construction site, straw mulch;   Tracking Control: staging/storage area and street sweeping;   Non‐stormwater Management: clear water diversion and dewatering; and   Waste Management and Materials Pollution Control: vehicle and equipment cleaning, concrete  waste management, and contaminated soil management.   A Notice of Intent (NOI) to implement a SWPPP must be submitted to the State Water Resources Control  Board (SWRCB) who will issue a Waste Discharge Identification (WDID) number.  The SWPPP and WDID  must be kept on site and used during the life of the project.  The implementation of a SWPPP for individual  developments within the project site would not result in substantial soil erosion or the loss of topsoil  during construction.  This issue is discussed further in Section 4.9, Hydrology and Water Quality.   As stated above, project implementation will include landscaping, buildings, and paved areas throughout  the property. During operation of the project, landscaped areas, which would include ground coverings,  trees, and grass, will stabilize the ground surface. Irrigation systems (i.e., sprinklers or drip irrigation)  would also be maintained during project operation to ensure that overwatering of plants (which leads to  waterborne erosion) does not occur. Drainage and retention facilities would also be maintained during  project operation to ensure their intended function. The required routine maintenance of the onsite  drainage and retention facilities and associated infrastructure would reduce the likelihood of flooding on  the property. Additionally, the project would introduce impervious, paved areas throughout the property.  The impervious surfaces would reduce  t he  p otential  f or  e rosion  during operation by stabilizing the ground  surface and minimizing the amount of exposed soil. A project‐specific Water Quality Management Plan  (WQMP) has been prepared to ensure that the project implements adequate storm water conveyances  and treatment throughout the site. The WQMP includes guidelines for facility maintenance, pool water  discharge, and other operations aimed at complying with local surface water quality requirements. The  WQMP incorporates grading, hydrology, and other plans to document the site design, source controls,  and treatment controls with a required operation and maintenance program to comply with water quality  objectives (see Section 4.9, Hydrology and Water Quality, for further discussion). Such WQMP BMP  protocol applicable to the project would include the following:   Education for Property Owners, Operators, Tenants, Occupants, or Employees;   Activity Restrictions;   Irrigation System and Landscape Maintenance;   Street Sweeping Private Streets and Parking Lots; and,   Drainage Facility Inspection and Maintenance  4.6  GEOLOGY AND SOILS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.6‐21 June 2021  A WQMP must also include Structural Source Control BMPs specific towards landscape and irrigation  system design, signage and protection of slopes and channels. These features, included in the project‐ specific WQMP, will establish stabilized surfaces and onsite maintenance programs at the project site,  thereby decreasing the likelihood of onsite windborne and waterborne erosion during project operation.   The implementation of the Fugitive Dust Control Plan, the SWPPP, and WQMP (outlined above, and  further discussed in the Air Quality and Hydrology and Water Quality Sections of this document) will  ensure that impacts from erosion created from the project site will be less than significant.  c. Located on geologic unit that is unstable, or become unstable as a result of the  project,  and  potentially  result  in  on‐  or  off‐site  landslide,  lateral  spreading,  subsidence, liquefaction, or collapse  During the field investigation, a thin mantle of disturbed soil  was encountered  to  a  depth of  approximately one to two feet below existing grade in the area of the bores. The disturbed soil consisted  of silty sand (SM) and sandy silt (ML). Underlying the fill soil and extending to the maximum depth  explored, native alluvium was encountered. Native materials consisted primarily of silty sand (SM) and  sandy silt (ML) with minor portions of clay (CL/CH).  Liquefaction   As discussed previously, in section a) iii., liquefaction occurs when ground shaking of relatively long  duration and intensity causes loose, unconsolidated soils to act like a liquid and lose strength. The project  site is located in an area susceptible to liquefaction due to the historically shallow groundwater. Sladden  Engineering encountered groundwater at depths of approximately 47 feet below existing grade and  anticipates a groundwater depth of 20 feet or more below the existing grade associated with future  CVWD groundwater water recharge activities. The potential for liquefaction, and subsequent effects  (i.e., lateral spread), is likely to occur at the project site in the event of strong seismic ground shaking  over an extended duration. Development within the project site will be conditioned to comply with the  current California Building Code (CBC) standards, City requirements, and mitigation measures outlined  in discussion a) iii. to ensure effects of liquefaction and lateral spread are less than significant. As stated  in discussion a. iii) and Mitigation Measure GEO‐1, all designs for any water body on the site shall be  prepared by a qualified engineer and comply with all seismic codes in effect at the time they are  constructed. All designs shall be based on, and incorporate the recommendation of a qualified soils  engineer in a site and water body specific report attached to the plans submitted to the City.  Landslides and Rockfalls   The City of La Quinta, in Exhibit IV‐3 of the LQGP, designates the project site to be located adjacent to  an area susceptible to rockfalls, soil block slides and soil slumps. Recreational and open space uses are  proposed in the adjacent area near the slopes of Coral Mountain. The proposed residential and resort  4.6  GEOLOGY AND SOILS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.6‐22 June 2021  components will not be located immediately adjacent to the mountain; therefore, these permanent and  habitable structures are not anticipated to be impacted by landslides and rockfalls. The project proposes  special events up to four times a year. During the special events, temporary facilities such as shade  structures, tenting for inclement weather, and catering equipment may be located south of the proposed  Wave  b asin. A  2 5 ‐foot  s etback  w ill  s eparate  t he  p roposed  r ecrea tional facilities and temporary uses from  the slopes of Coral Mountain. Activities will not occur within this 25‐foot separation, therefore, impacts  of landslides and rockfalls would be reduced. Less than significant impacts are anticipated.   Ground Subsidence  As a part of the project‐specific Geotechnical Investigation, Sladden Engineering reviewed previous  studies conducted for the existing Andalusia development, located east of the project site. The previous  studies evaluated existing  distress  to structures, roadways and improvements within the existing  development  i n  o rder  t o  evaluate  t he  p otential  f or  s ubsidence  t o affect current and future development.  The previous studies did not find evidence of observed distress that could be directly attributed to  subsidence. The evaluation performed as a part of the Geotechnical Investigation indicated that the  surface contours do not appear to be the result of subsidence.   The CVWD service area encompasses approximately 640,000 acres, providing water supply to the City  of La Quinta. The United Stated Geological Survey (USGS), with CVWD, completed subsidence monitoring  reports for the Coachella Valley in 2001 and 2007. Monitoring conducted by the USGS and CVWD shows  that subsidence rates in the Coachella Valley have been increasing rapidly over the past several decades,  especially during periods of overdraft of the basins. CVWD’s 2015 Urban Water Management Plan  (UWMP) focused on regional water use and measures to reduce overdraft. In order to reduce overdraft,  CVWD stresses the importance of water conservation, the use of additional water sources, source  substitution, and groundwater recharge. Additionally, to manage groundwater, CVWD will continue to  convert larger water consumers (i.e., golf courses) to non‐potable Canal water and recyclced water,  where feasible. When this is achieved, the risk of subsidence is reduced or eliminated. The strategies  evaluated for  the  2015  UWMP achieve a reasonable  balance between  the  benefits of  overdraft  reduction, water level increases and impacts resulting from those increases.   In the E ast Coachella Valley, the development  o f the Thomas E . Levy Groundwater Replenishment (Levy)  Facility was completed in 2009, Water levels are beginning to increase in the confined aquifer in the East  Valley partly as a result of the increased hydraulic pressure provided by the Levy Facility. CVWD has  implemented  a  variety  of measures, such  as groundwater recharge, imported  water, and  water  conservation techniques and programs to minimize the extraction of groundwater. (See Section 4.9,  Hydrology and Water Quality, and Section 4.15, Utilities and Service Systems, of this Draft EIR).  Water to be consumed by the project was analyzed  in  the project specific  Water  Supply  Assessment/Water Supply Verification (WSA/WSV). The analysis of water resources and water supply is  based  upon  the understanding of  projected  water  supplies  as developed by CVWD and  used the  4.6  GEOLOGY AND SOILS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.6‐23 June 2021  WSA/WSV prepared and adopted for the project, including estimates of available groundwater, Colorado  River water, and SWP sources. The project would have an increased water demand of 958.63‐acre feet  per year (AFY), which will be supplied to the site through CVWD’s regional water system. Project  domestic water supplies and associated landscape irrigation supplies will be provided from groundwater  from the Indio  Subbasin  in the Coachella Valley  Groundwater Basin via CVWD’s potable water  distribution system. Potable water will be provided to the site by constructing an 18‐inch and 12‐inch  water main to connect to an existing 18‐inch diameter domestic water pipeline on Avenue 58 and a 24‐ inch water pipeline on Madison Street. Additionally, a water well will be developed to supplement  CVWD’s supplies  and  will  be  part of  the  Lake  Cahuilla (145) pressure  zone. CVWD  would provide  approximately 958.63 AFY per year for the proposed project from a number of wells in its system, not  only  t he  w ell  l ocated  o n  t he  p roject  s ite, t o  a ssure  a n  e ven  d rawdown o f  w ater  i n t he  b asin. No  e xcessive   withdrawal of water is anticipated at the site, therefore, the potential for subsidence is considered low  and impacts would be less than significant.    Collapse  Soil collapse  occurs  in  recently deposited sediments that accumulated  in  an arid  or semi‐arid  environment. Young alluvial and wind‐deposited sediments in the City may be locally susceptible to soil  collapse due to their low density, rapid deposition in the desert environment, and the generally dry  condition of the upper soils. As previously stated, the soils at the project site includes Interbedded  Lacustrine and Alluvial Deposits (Ql/Qa), per the LQGP EIR. Due to the saturation of deeper sediments  by the ancient lakes, the collapse potential of those sediments below the youngest alluvium is low.   Although soils susceptible to collapse do not occur at the project site, the project is required to remove  debris, vegetation, undocumented fill soil, and loose soil from the existing soil, and compact the soil  using controlled compacted fill, as provided in Mitigation Measure GEO‐2. The implementation of this  mitigation measure will assure that impacts associated with soil collapse remain less than significant.  Conclusion   Grading plans and structural engineering plans will be reviewed and approved by the City. The project  will  be conditioned to  comply  with  the  current California Building  Code (CBC)  standards, City  requirements, and recommendations stated within the project specific Geotechnical Investigation to  reduce the impacts of potentially unstable soils. The recommendations provided in the Geotechnical  Investigation are included in Mitigation Measure GEO‐2, which requires the project to remove debris,  vegetation, undocumented fill soil, and loose soil from the existing soil, and compacted using controlled  compacted fill. The subgrade and all fill material shall all be compacted with acceptable compaction  equipment. Additionally, all designs for any water body on the site shall be prepared by a qualified  engineer and comply with all seismic codes in effect at the time they are constructed. This is indicated  as Mitigation Measure GEO‐1. The implementation of Mitigation Measure GEO‐1 and GEO‐2 prior to  4.6  GEOLOGY AND SOILS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.6‐24 June 2021  and during project grading and construction would ensure that foundation bearing conditions are firm  and uniform, therefore, reducing impacts of collapse, lateral spreading, and liquefaction to less than  significant levels.  d. Be located on expansive soil, as defined in Table 18‐1‐B of the Uniform Building  Code, creating substantial direct or indirect risks to life or property  Expansive soils contain a significant amount of clay particles which can give up water (shrink) or take on  water (swell). The change in volume exerts stress on buildings and other loads placed on these soils,  making them potentially hazardous. These soils can also be widely dispersed, occurring in both hillside  areas and low‐lying alluvial basins.   The Geotechnical Investigation contains an Expansion Index test of select samples on the project site to  evaluate expansive potential of the materials underlying the property. Based on the laboratory testing,  the materials underlying the site are considered to have “very low” to  “medium” e xpansion potential for  the sandy and silty soil layers, respectively. Minor areas of clay were also found onsite. Since significant  grading is e xpected at the project site, the  expansion potentia l should be re‐evaluated after grading. Per  the geotechnical analysis, recommendations regarding foundation design, such as the removal and re‐ compaction of any loose subsurface soil, should be carried out through construction. If imported fill is  required, the material should be of a non‐expansive nature and should meet the criteria outlined within  the Geotechnical Investigation. The project shall comply with the recommendations established within  the project‐specific Geotechnical Investigation to ensure the foundational safety of the project site. The  recommendations established in the Geotechnical Investigation are contained in Mitigation Measure  GEO‐2. With the implementation of Mitigation Measure GEO‐2, the impact will be less than significant.  f. Directly or indirectly destroy a unique paleontological resource or site or unique  geologic feature   CRM Tech prepared a project‐specific Paleontological Report (Appendix H) on October 29, 2019 on the  currently vacant property. The paleontological report was designed to identify any significant, non‐ renewable paleontological resources that may exist within or adjacent to the project area, and to assess  the possibility for such resources to be encountered in future excavation and construction activities. In  order to identify any paleontological resource localities that may exist in or near the project area and to  assess the probability for such resources to be encountered during the project, CRM Tech initiated  records  searches  at  the appropriate  repositories,  conducted  a literature  review  and carried out a  systematic field survey of the project area. Findings from the research procedures indicate that the  project’s potential to impact significant paleontological resources appears to be low in the igneous rock  formation of Coral Mountain, and in the previously disturbed surface soils in the rest of the project area.  However, the undisturbed subsurface lakebed sediments from Holocene Lake Cahuilla are considered to  be of high paleontological sensitivity.   4.6  GEOLOGY AND SOILS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.6‐25 June 2021  In addition to the records searches and literature reviews, CRM Tech also completed a field survey from  August 6, 2019 to August 9, 2019 of the project area. The field survey of the project area encountered  no surface manifestation of any vertebrate fossil remains. The surface soils contained freshwater shells,  especially in the former agricultural fields. The presence of these molluscan remains provides additional  evidence that the sediments of the project area can be attributed to the Lake Cahuilla lakebed sequence.  Fine‐grained clay was observed in some areas, especially near the former lakeshore, which is located in  the southwest portion of the project site.   Shallow excavations in the uppermost layers of surface soils are unlikely to uncover significant vertebrate  fossils, but deeper excavations extending into the Lake Cahuilla bed deposits may well encounter  significant fossil vertebrate remains. Therefore, deeper excavation activities, including the excavation of  the  Wave Basin and  onsite lakes and  retention  basins,  may significantly impact paleontological  resources.   In order to reduce impacts to paleontological resources encountered at depth on the project site,  Mitigation  Measure GEO‐3 is provided  below. As  described  in GEO‐3,  all  earthmoving  operations  reaching beyond the depth of two feet shall be monitored by a qualified paleontological monitor and  continuous monitoring will become necessary if undisturbed, potentially fossiliferous lakebed sediments  are encountered. With implementation of this mitigation measure, impacts associated with fossils on  the project site will be less than significant.  4.6.6  Cumulative Impacts  Potential cumulative impacts on geology and soils could result from projects that combine to create  geologic hazards,  including unstable geologic conditions. However,  most geology  and  soil  hazards  associated with  development projects  in  the surrounding area would  be site specific. Nonetheless,  cumulative growth in the project area would expose a greater number of people of seismic and geologic  hazards. However, these can be mitigated to a less than significant level. Mitigation measures in the form  of CBC compliance and recommendations outlined in a project‐specific geotechnical investigation during  grading and construction will address geotechnical hazards associated with seismic ground shaking,  ground failure, liquefaction, subsidence, loss of topsoil, and expansive or corrosive soils, and will apply to  all future development in the City.  Mitigation Measure GEO‐1 w ould  e nsure  t hat  a ll  d esigns  f or  a ny  w ater   body on the site will be prepared by a qualified engineer and comply with all seismic codes in effect at  the time they are constructed. Mitigation Measure GEO‐2 would ensure that the project adheres to the  recommendations provided  in the project‐specific Geotechnical Investigation.    Finally, Mitigation  Measure GEO‐3 requires the presence of a qualified paleontological monitor onsite during earth‐moving  operations reaching beyond the depth of two feet. With implementation of the foregoing Mitigation  Measures as well as implementation of project‐specific PM10 Plans, SWPPPs, and WQMP, development  within the Coral Mountain Resort Specific Plan will not cause or contribute to any cumulative impacts  associated with geology and soils, and are thus considered to be less than significant. Additionally, all  4.6  GEOLOGY AND SOILS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.6‐26 June 2021  future projects in the region would be subject to established guidelines and regulations pertaining to  building design and seismic safety, including those set forth in the California Building Code. Therefore,  project impacts would not be cumulative considerable.     4.6.6  Mitigation Measures  GEO‐1 All designs for any water body on the site shall be prepared by a qualified engineer and comply  with all seismic codes in effect at the time they are constructed. All designs shall be based on  and incorporate the recommendation of a qualified soils engineer in a site and water body  specific report attached to the plans submitted to the City.   GEO‐2 All earthwork including excavation, backfill and preparation of the subgrade soil, shall be  performed in accordance with the geotechnical recommendations, presented below, and  portions of  the  local  regulatory requirements,  as  applicable. All  earthwork should be  performed  under  the  observation  and  testing  of a  qualified soil engineer. The following  geotechnical  engineering  recommendations  for  the  proposed project are based on  observations  from  the  field  investigation  program,  laboratory testing and  geotechnical  engineering analyses.   Stripping: areas to be graded shall be cleared of the vegetation, associated root systems  and debris. All areas scheduled to receive fill should be cleared of old fills and any  irreducible matter. The stripping shall be removed off‐sit or stockpiled for later use in  landscape areas. Undocumented fill soil or loose soil shall be removed in its entirety and  replaced as engineered fill. Voids left  by obstruction shall be properly  backfilled in  accordance with the compaction recommendations of this report.    Preparation of the Residential Building Areas: in order to provide  firm and  uniform  foundation bearing conditions, the primary foundation bearing soil  shall  be over‐ excavated and recompacted. Over‐excavation shall extend to a minimum depth of 3 feet  below existing grade or 3 feet blow the bottom of the footings, whichever is deeper. Once  adequate removals have been verified, the exposed native soil shall be scarified, the  moisture‐conditioned and compacted to a minimum of 90 percent relative compaction.   Preparation of the Hotel Building: In order to provide firm and  uniform foundation  bearing  conditions, over‐excavation and  re‐compaction  through the  building  and  foundation area shall be required as recommended by the Project Soils engineer and as  directed by the City. All artificial fill soil and low density near surface native soil shall be  removed to a depth of at least 4 feet below existing grade or 4 feet below the bottom of  the footings, whichever is greater. Remedial grading shall extend laterally, a minimum of  five feet beyond the building perimeter. The exposed surface shall then be scarified, the  moisture conditioned to within two percent of optimum moisture content and compacted  to at least 90 percent relative compaction.  4.6  GEOLOGY AND SOILS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.6‐27 June 2021   Compaction: Soil to be used as engineered fill should be free of organic material, debris  and other deleterious substances, and shall not contain irreducible matter greater than  six (6) inches in maximum dimension. All fill materials shall be placed in thin lifts not  exceeding six inches in a loose condition. If import fill is required, the material shall be of  a non‐expansive nature and shall meet the following criteria:   Plastic Index  Less than 12  Liquid Limit Less than 35  Percent Soil Passing #200 Sieve Between 15% and 35%  Maximum Aggregate Size  3 Inches   The  subgrade and  all  fill  material shall  be compacted  with acceptable compaction  equipment, to at least 90 percent relative compaction. The bottom of  the  exposed  subgrade shall  be observed  by a representative  of  Sladden Engineering prior to fill  placement. Compaction testing shall be performed on all lifts in order to verify proper  placement of the fill materials.    Shrinkage and Subsidence: Volumetric shrinkage of the material that is excavated and  replaced as controlled compacted fill shall be anticipated. It is estimated that shrinkage  could vary from 10 percent to 25 percent. Subsidence of the surfaces that are scarified  and compacted shall be between 1 and 3 tenths of a foot. This will vary depending upon  the type of equipment used, the moisture content of the soil at the time of grading and  the actual degree of compaction attained.   GEO‐3  All earth‐moving operations reaching beyond the depth of two feet shall be monitored by a  qualified paleontological  monitor and  continuous monitoring will become necessary if  undisturbed, potentially fossiliferous lakebed sediments are encountered. The monitor shall  be empowered to stop earth moving activities if fossils are identified. The monitor shall be  prepared to quickly salvage fossils, but must have the power to temporarily halt or divert  construction equipment to allow for removal of abundant or large specimens. A monitoring  plan shall be provided to the City prior to the issuance of any earth moving permit, or the  disturbance of any soils on the site, which will include:   Samples of sediments shall be collected and processed to recover small fossil remains.   Recovered specimens shall be identified and curated at a repository with permanent  retrievable storage that would allow for further research in the future.  A report of findings, including an itemized inventory of recovered specimens and a discussion  of their significance when appropriate, shall be prepared upon completion of the research  procedures outlined above. The report shall be provided to the City within 30 days of the  conclusion of monitoring activities.   4.6  GEOLOGY AND SOILS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.6‐28 June 2021  4.6.7  Level of Significance After Mitigation  With implementation of Mitigation Measures GEO‐1 through GEO‐3, impacts associated with strong  seismic ground shaking, seismic‐related ground failure, ground subsidence, collapsible soils, corrosive  soils, and paleontological resources would be reduced to less than significant levels.  Mitigation measures  will be applied as future projects are proposed within the project site, and the project design and  construction of habitable structures must be per the recommendations of each project’s Geotechnical  Investigation Report as well as the latest UBC and CBC as required by the City Engineer. Responsible  parties include each project’s geotechnical consultant and the City Engineer or his/her designee.  Resources  1. California Department of Conservation EQ Zapp: California Earthquake Hazards Zone Application.  2. City of La Quinta 2035 General Plan Chapter IV, Environmental Hazards Element, November 2013.  3. County  of Riverside Environmental Impact  Report  No.  521, Cultural and  Paleontological  Resources (Section 4.9), County of Riverside, 2015.  4. Geotechnical Investigation Andalusia West Side Development, La Quinta, California, Sladden  Engineering, February 2019.  5. Paleontological Resources Assessment Report, Coral Mountain Specific Plan, CRM Tech, October  2019.       DRAFT ENVIRONMENTAL IMPACT REPORT  Coral Mountain Resort, La Quinta CA  4.7 Greenhouse Gas Emissions  Coral Mountain Resort Draft EIR 4.7‐1 June 2021  Greenhouse Gas Emissions  Introduction  The purpose of this section is to discuss the existing greenhouse gas (GHG) conditions pertinent to the  Coachella Valley  and  analyze  the  potential  impacts, in  terms of GHG emissions, resulting from  construction and operation of the project. The GHG principles, descriptions and supporting analysis rely  on the relevant background research and information made available in various public regulatory and  reference documents cited throughout this section. Reference documentation includes sections of the  Federal Clean Air Act (CWA); Final 2016 Air Quality Management Plan (AQMP), b y  S outh  C oast  A ir  Q uality   Management District (SCAQMD), March 2017; Final 2003 Coachella Valley PM10 State Implementation  Plan (CVSIP), by SCAQMD, August 2003; Analysis of the Coachella Valley PM10 Redesignation Request  and Maintenance Plan, by the California Air Resources Board (CARB), February 2010; and sections of the  SCAQMD Rule Book; and California Greenhouse Gas Emissions for 2000 to 2017, Trends of Emissions and  Other Indicators, 2019 Edition, California Air Resources Board; Releases No. 18‐37 & 19‐35, California Air  Resources Board Press Release, July 2018 and August 2019.  At the project‐specific level, the analytical and quantitative findings are based on the Coral Mountain  Specific Plan Greenhouse Gas Analysis (GHGA), completed by Urban Crossroads on November 12, 2020  and revised on March 1, 2021. The purpose of the GHGA was to evaluate project‐related construction  and operational emissions and determine the level of GHG impacts as a result of constructing and  operating  the proposed project.  The  GHGA methodology relied on CalEEMod Version  2016.3.2  to  quantify GHG emissions associated with the project. As previously described in the Air Quality Section,  CalEEMod utilizes widely  accepted methodologies for estimating emissions. Sources of  these  methodologies  and  default  data include  but  are not  limited to the United  States Environmental  Protection Agency (USEPA)  AP‐42  emission factors, California Air  Resources  Board (CARB) vehicle  emission models, studies commissioned by California agencies such as the California Energy Commission  (CEC) and CalRecycle. The GHGA documentation referenced in this section is provided in the Appendices  of this Draft EIR (Appendix I). Please consult Chapter 9.0 for a glossary of terms, definitions, and  acronyms used in this Draft EIR.  Existing Conditions  GHG Fundamentals  According to the U.S. Environmental Protection Agency (EPA), greenhouse gases (GHG) are a group of  gases that trap solar energy in the Earth’s atmosphere, preventing it from becoming too cold and  uninhabitable. Greenhouse gases include, but are not limited to, water vapor, carbon dioxide (CO2),  methane (CH4), nitrous oxide (N2O), hydrochlorofluorocarbons (HCFCs), ozone (O3), hydrofluorocarbons  4.7 GREENHOUSE GAS EMISSIONS  Coral Mountain Resort Draft EIR 4.7‐2 June 2021  (HFCs), perfluorocarbons (PFCs), and sulfur hexafluoride (SF6). Carbon dioxide is the most abundant GHG.  Carbon dioxide reflects solar radiation back to Earth, thereby trapping solar energy and heat within the  lower atmosphere. Human activities (such as burning carbon‐based fossil fuels) create water vapor and  CO2 as byproducts, thereby impacting the levels of GHG in the atmosphere. Carbon dioxide equivalent  (CO2e) is a metric used to compare emissions of various greenhouse gases. It is the mass of carbon  dioxide that would produce the same estimated radiative forcing as a given mass of another greenhouse  gas. Global Climate Change (GCC) is defined as the change in average meteorological conditions on the  earth with respect to temperature, precipitation, and storms.   GHGs are the result of both  natural  and anthropogenic activities. With  respect  to anthropogenic  activities, motor vehicle travel, air travel, consumption of fossil fuels for power generation, industrial  processes, heating and  cooling,  landfills,  agriculture, and wildfire  are  the  primary  sources  of GHG  emissions. The effects of GHG emissions and concentrations in the atmosphere have resulted in the  adoption of governmental policies and regulations on federal, state and local levels that are intended to  reduce GHG emissions by development projects, transportation and other activities.  Regulatory Setting  State  California Assembly Bill 32 (AB 32)  In September 2006, Governor Arnold Schwarzenegger signed AB 32, the California Climate Solutions Act  of 2006, which required that statewide GHG emissions be reduced to 1990 levels by the year 2020. This  reduction was to be accomplished through an enforceable statewide cap on GHG emissions that was to  be started in 2012. To effectively implement the cap, AB 32 directs CARB to develop and implement  regulations to reduce statewide GHG emissions from stationary sources. In November 2007, CARB  completed its estimates of 1990 GHG levels and established the amount of 427 million metric tons of  carbon dioxide equivalent (MTCO2e) as the total statewide aggregated greenhouse gas 1990 emissions  level and 2020 emissions limit. The California GHG Emissions Inventory and Trends discussion provided  below  s ummarizes  t he  State’s  p rogress  i n  r educing  G HGs  b ased  o n  information collected through various  AB 32 programs.  Senate Bill 32 (SB 32)  Executive Order B‐30‐15 was issued by Governor Brown on April 29, 2015, establishing a new California  goal to reduce greenhouse gas emissions to 40 percent below 1990  l evels  b y  2 030  a nd  e nsuring  t he  s tate   will continue its efforts to reduce carbon pollution. This 40% target was codified through Senate Bill 32  (2016), which  adds section  38566  to  the Health  and  Safety Code and  requires  that CARB  ensure  statewide GHG emissions meet the 40% reduction target no later than December 31, 2030.  4.7 GREENHOUSE GAS EMISSIONS  Coral Mountain Resort Draft EIR 4.7‐3 June 2021  CARB Scoping Plan  CARB’s Climate Change Scoping Plan (Scoping Plan) contains measures designed to reduce the State’s  emissions  to  1990 levels by  the  year  2020  to comply  with AB 32. The Scoping Plan  identifies  recommended measures for multiple GHG emission sectors and the associated emission reductions  needed to achieve the year 2020 emissions target—each sector has a different emission reduction  target.  Most of the measures target the transportation and electricity sectors.  As stated in the Scoping  Plan, the key elements of the strategy for achieving the 2020 GHG target include:   Expanding and  strengthening existing energy  efficiency programs as  well  as building  and  appliance standards;   Achieving a statewide renewables energy mix of 33%;   Developing a California cap‐and‐trade program that links with other Western Climate Initiative  partner programs to create a regional market system;   Establishing targets for transportation related GHG emissions for regions throughout California  and pursuing policies and incentives to achieve those targets;   Adopting and implementing measures pursuant to existing State laws and policies, including  California’s clean car standards, goods movement measures, and the LCFS; and   Creating targeted fees, including a public goods charge on water use, fees on high GWP gases,  and a fee to fund the  administrative costs of the State’s long‐term commitment to AB 32  implementation.  CARB approved the First Scoping Plan Update on May 22, 2014.  The First Scoping Plan Update identifies  the next steps for California’s climate change strategy.  The First Scoping Plan Update shows how  California continues on its path to meet the near‐term 2020 GHG limit, but also sets a path toward long‐ term, deep GHG emission  reductions.  T he r eport  establishes a broad framework for continued emission  reductions beyond 2020, on the path to 80% below 1990 levels by 2050.  The First Scoping Plan Update  identifies progress made to meet the near‐term objectives of AB 32 and defines California’s climate  change priorities and activities for the next several years.  The First Scoping Plan Update does not set  new targets for the State but describes a path that would achieve the long term 2050 goal of Executive  Order S‐3‐05 for emissions to decline to 80% below 1990 levels by 2050.  Forecasting the amount of emissions that would occur in 2020 if no actions are taken was necessary to  assess the amount of reductions California must achieve to return to the 1990 emissions level by 2020  as required by AB 32.  The no‐action scenario is known as “business‐as‐usual” or BAU.  CARB originally  defined  the  BAU  scenario as  emissions  in the absence of  any GHG emission reduction measures  discussed in the Scoping Plan.  As part of CEQA compliance for the Scoping Plan, CARB prepared a Supplemental Functional Equivalent  Document (FED) in 2011.  The FED included an updated 2020 BAU emissions inventory projection based  on current economic forecasts (i.e., as influenced by the economic downturn) and emission reduction  measures already in place, replacing its prior 2020 BAU emissions inventory.  CARB staff derived the  4.7 GREENHOUSE GAS EMISSIONS  Coral Mountain Resort Draft EIR 4.7‐4 June 2021  updated  emissions  estimates  by projecting  emissions  growth,  by sector, from the state’s average  emissions from 2006–2008.  The new BAU estimate includes emission reductions for the million‐solar‐ roofs program, the AB 1493 motor vehicle GHG emission standards, and the LCFS.  In addition, CARB  factored into the 2020 BAU inventory emissions reductions associated with 33% RPS for electricity  generation.  The updated BAU estimate of 507 MMTCO2e by 2020 requires a reduction of 80 MMTCO2e,  or a 16% reduction below the estimated BAU levels to return to 1990 levels (i.e., 427 MMTCO2e) by  2020.  In order to provide a BAU reduction that is consistent with the original definition in the Scoping Plan and  with threshold definitions used in thresholds adopted by lead agencies for CEQA purposes and many  CAPs, the updated inventory without regulations was also included in the Supplemental FED.  CARB 2020  BAU projection for GHG emissions in California was originally estimated to be 596 MMTCO2e.  The  updated CARB 2020 BAU projection in the Supplemental FED is 545 MMTCO2e.  Considering the updated  BAU estimate of 545 MMTCO2e by 2020, CARB estimates a 21.7% reduction below the estimated  statewide BAU levels is necessary to return to 1990 emission levels (i.e., 427 MMTCO2e) by 2020, instead  of the approximate 28.4% BAU reduction previously reported under the original Climate Change Scoping  Plan  2017 Climate Change Scoping Plan Update  In November 2017, CARB released the 2017 Scoping Plan Update, which identifies the State’s post‐2020  reduction strategy. The 2017 Scoping Plan Update reflects the 2030 target of a 40% reduction below  1990 levels, set by Executive Order B‐30‐15 and codified by SB 32. Key programs that the proposed  Second Update builds upon include the Cap‐and‐Trade Regulation, the LCFS, and much cleaner cars,  trucks and  freight movement,  utilizing cleaner,  renewable energy, and  strategies  to  reduce  CH4  emissions  from agricultural  and  other  wastes.   The  2017 Scoping Plan  Update establishes  a  new  emissions limit of 260 MMTCO2e for the year 2030, which corresponds to a 40% decrease in 1990 levels  by 2030.    California’s climate strategy will require contributions from all sectors of the economy, including the land  base, and will include enhanced focus on zero‐ and near‐zero‐emission (ZE/NZE) vehicle technologies;  continued investment in renewables, including solar roofs, wind, and other distributed generation;  greater use of low carbon fuels; integrated land conservation and development strategies; coordinated  efforts to reduce emissions of short‐lived climate pollutants (CH4, black carbon, and fluorinated gases);  and  an increased focus on  integrated  land  use  planning  to support  livable,  transit‐connected  communities and conservation of agricultural and other lands. Requirements for direct GHG reductions  at refineries will further support air quality co‐benefits in neighborhoods, including in disadvantaged  communities historically located adjacent to these large stationary sources, as well as efforts with  California’s local air pollution control and air quality management districts (air districts) to tighten  4.7 GREENHOUSE GAS EMISSIONS  Coral Mountain Resort Draft EIR 4.7‐5 June 2021  emission limits on a broad spectrum of industrial sources.  Scoping plan consistency analysis and findings  are provided in subsection b.  Senate Bill 375  SB 375, signed into law in September 2008, aligns regional transportation planning efforts, regional GHG  reduction  targets,  and  land  use  and  housing allocations. The  act  requires  metropolitan planning  organizations  (MPOs) to  adopt  a Sustainable  Communities Strategy  (SCS)  or Alternative Planning  Strategy (APS) that prescribes land use allocation in that MPO’s regional transportation plan (RTP). CARB,  in consultation with MPOs, provided regional reduction targets for GHGs for the years 2020 and 2035.   AB 1493  California AB 1493, enacted on July 22, 2002, required CARB to develop and adopt regulations that  reduce GHGs emitted by passenger vehicles and light duty trucks.  Implementation of the regulation was  delayed by lawsuits filed by automakers and by the EPA’s denial of an implementation waiver.  The EPA  subsequently granted the requested waiver in 2009, which was upheld by the U.S. District Court for the  District of Columbia in 2011.  The standards phase in during the 2009 through 2016 model years.  When fully phased in, the near‐term  (2009–2012) standards will result in about a 22% reduction compared with the 2002 fleet, and the mid‐ term (2013–2016) standards will result in about a 30% reduction.  Several technologies stand out as  providing significant reductions in emissions at favorable costs.  These include discrete variable valve lift  or camless valve actuation to optimize valve operation rather than relying on fixed valve timing and lift  as has historically been done; turbocharging to boost power and allow for engine downsizing; improved  multi‐speed transmissions; and improved air conditioning systems that operate optimally, leak less,  and/or use an alternative refrigerant.  The second phase of the implementation for AB 1493 was incorporated into Amendments to the Low‐ Emission Vehicle Program (LEV III) or the Advanced Clean Cars program.  The Advanced Clean Car  program combines the control of smog‐causing pollutants and GHG emissions into a single coordinated  package of requirements for model years 2017 through 2025.  The regulation will reduce GHGs from  new cars by 34% from 2016 levels by 2025.  The new rules will clean up gasoline and diesel‐powered  cars, and deliver increasing numbers of zero‐emission technologies, such as full battery electric cars,  newly emerging plug‐in hybrid electric vehicles (EV) and hydrogen fuel cell cars.  The package will also  ensure adequate fueling infrastructure is available for the increasing numbers of hydrogen fuel cell  vehicles planned for deployment in California.  California GHG Emissions Inventory and Trends  California's annual statewide GHG emission inventory is an important tool for establishing historical  emission trends and tracking California's progress in reducing GHGs. In concert with data collected  4.7 GREENHOUSE GAS EMISSIONS  Coral Mountain Resort Draft EIR 4.7‐6 June 2021  through various California Global Warming Solutions Act (AB 32) programs, the GHG inventory has been  considered critical in demonstrating the state's progress in achieving the statewide GHG target. The  inventory provides estimates of anthropogenic GHG emissions within California. CARB is responsible for  maintaining and updating California's GHG Inventory.  On July 11, 2018, CARB announced in a press release (No. 18‐37) that greenhouse gas pollution in  California fell below 1990 levels for the first time since emissions peaked in 2004, an achievement  roughly equal to taking 12 million cars off the road or saving 6 billion gallons of gasoline a year. Moreover,  according to the CARB report on California Greenhouse Gas Emissions for 2000 to 2017 (published in  2019), which tracks the trends of GHG emissions, California’s GHG emissions have followed a declining  trend between 2007 and 2017. In 2017, emissions from GHG emitting activities statewide were 424  million metric tons of CO2 equivalent (MMTCO2e), 5 MMTCO2e lower than 2016 levels and 7 MMTCO2e  below the 2020 GHG Limit of 431 MMTCO2e. The largest reductions are attributed to the electricity  sector, which continues to see decreases as a result of the state’s climate policies. The transportation  sector remains the largest source of GHG emissions in the state, but saw a 1 percent increase in  emissions in 2017, the lowest growth rate over the previous 4 years.  On August 12, 2019, California Governor Gavin Newsom announced in a press release (No. 19‐35) that  GHG emissions in California continued to fall ahead of schedule in 2017 as the state’s economy grew  ahead of the national average, according to the California Air Resources Board’s latest state  inventory of  climate‐changing emissions. The data also shows that for the first time since California started to track  GHG emissions, the state power grid used more energy from zero‐GHG sources like solar and wind power  than from electrical generation powered by fossil fuels. The press release also included the following  highlights:  Electricity:  Emissions  from electricity generation  made  up about  15 percent of  2017  statewide  greenhouse gas emissions. In 2017, those emissions fell nine percent from 2016, the largest decline of  any economic sector. A large increase in zero‐emission energy resources drove the reduction. Those  clean sources powered 52 percent of all California’s electricity consumed in 2017.  Transportation: Vehicle tailpipe emissions accounted for 37 percent of California’s 2017 GHG emissions.  Those emissions rose but showed signs of leveling off. The 2017 increase was 0.7 percent, down from  two percent the preceding year. Most of the greenhouse gas emissions increase came from passenger  vehicles.  Industry:  Industrial  emissions  over multiple sectors  showed a slight reduction or  remained flat.  California’s industrial sectors generated 21 percent of state GHGs in 2017. Oil & gas refineries and  hydrogen production were responsible for one‐third of those emissions. The rest came mostly from oil  & gas extraction, cement plants, glass manufacturers and large food processors.    4.7 GREENHOUSE GAS EMISSIONS  Coral Mountain Resort Draft EIR 4.7‐7 June 2021  Regional and Local  South Coast Air Quality Management District (SCAQMD)  SCAQMD is the agency responsible for air quality planning and regulation in the South Coast Air Basin  (SCAB).  The SCAQMD addresses the impacts to climate change of projects subject to SCAQMD permit  as a lead agency if they are the only agency having discretionary approval for the project and acts as a  responsible agency when a land use agency must also approve discretionary  p ermits  f or  t he  project.  T he   SCAQMD acts as an expert commenting agency for impacts to air quality.  This expertise carries over to  GHG emissions, so the agency helps local land use agencies through the development of models and  emission thresholds that can be used to address GHG emissions.  In 2008, SCAQMD formed a Working Group to identify GHG emissions thresholds for land use projects  that could be used by local lead agencies in the SCAB.  The Working Group developed several different  options that are contained in the SCAQMD Draft Guidance Document – Interim CEQA GHG Significance  Threshold, that could be applied by lead agencies.  The working group has not provided additional  guidance since release of the interim guidance in 2008.  The SCAQMD Board has not approved the  thresholds; however, the Guidance Document provides substantial evidence supporting the approaches  to  s ignificance  o f  G HG  e missions  t hat  c an  b e  c onsidered  b y  t he  lead agency in adopting its own threshold.   The current interim thresholds consist of the following tiered approach:   Tier 1 consists of evaluating whether or not the project qualifies  for  any applicable  exemption under CEQA.   Tier 2 consists of determining whether the project is consistent with a GHG reduction plan.   If a project is consistent with a qualifying local GHG reduction plan, it does not have  significant GHG emissions.   Tier 3 consists of screening values, which the lead agency can choose,  but must  be  consistent with all projects within its jurisdiction.  A project’s construction emissions are  averaged over 30 years and are added to the project’s operational emissions.  If a project’s  emissions are below one of the following screening thresholds, then the  project is less than  significant:  o Residential and Commercial land use: 3,000 MTCO2e/yr  o Industrial land use: 10,000 MTCO2e/yr  o Based  on  land  use  type:  residential: 3,500 MTCO2e/yr;  commercial: 1,400  MTCO2e/yr; or mixed use: 3,000 MTCO2e/yr   Tier 4 has the following options:   o Option 1: Reduce Business‐as‐Usual (BAU) emissions by a certain percentage; this  percentage is currently undefined.  o Option 2: Early implementation of applicable AB 32 Scoping Plan measures    4.7 GREENHOUSE GAS EMISSIONS  Coral Mountain Resort Draft EIR 4.7‐8 June 2021  o Option 3: 2020 target for service populations (SP), which includes residents and  employees: 4.8 MTCO2e/SP per year for projects and 6.6 MTCO2e per SP per year  for plans;   o Option 3, 2035 target: 3.0 MTCO2e/SP per year for projects and 4.1 MTCO2e per  service population per year for plans   Tier 5 involves mitigation offsets to achieve target significance threshold.   The SCAQMD’s interim thresholds used the Executive Order S‐3‐05‐year 2050 goal as the basis for the  Tier 3 screening level.  Achieving the Executive Order’s objective would contribute to worldwide efforts  to cap CO2 concentrations at 450 ppm, thus stabilizing global climate.  SCAQMD only has authority over GHG emissions from development projects that include air quality  permits.  At this time, it is unknown if the project would include stationary sources of emissions subject  to SCAQMD permits. Notwithstanding, if the project requires a stationary permit, it would be subject to  the applicable SCAQMD regulations.    SCAQMD Regulation XXVII, adopted in 2009 includes the following rules:    Rule 2700 defines terms and post GWPs.    Rule 2701,  SoCal Climate  Solutions Exchange, establishes  a voluntary  program  to  encourage, quantify, and certify voluntary, high quality certified GHG emission reductions  in the SCAQMD.   Rule 2702, GHG Reduction Program created a program to produce GHG emission reductions  within the SCAQMD.  The SCAQMD will fund projects through contracts in response to  requests for proposals or purchase reductions from other parties.  City of La Quinta Greenhouse Gas Reduction Plan  In 2012, the Greenhouse Gas Reduction Plan was prepared as part of the City’s General Plan Update,  drawing input from utility providers and various technical studies to conduct the community wide and  government specific  greenhouse gas inventory. The inventory established a baseline year of 2005,  then projected future year emissions based on 2005 emission levels.  The reduction targets identified  in  the  Plan  are  consistent with AB 32 and a goal to reduce CO2e emissions to 10 percent below 2005  levels by 2020 and 28 percent below 2005 levels by 2035.  The La Quinta GHG Reduction Plan was established in compliance with AB 32 and EO S‐3‐05, in order to  reduce the amount of GHG emissions produced in the City. Using AB 32 and EO S‐3‐05 as a guide, the  GHG Reduction Plan established policies and programs in order for the City to achieve the reduction  expectations. According  to  t he  G HG  R eduction  P lan, n ew  d evelopm ent is required to adhere to the latest  building code standards, which assure energy efficiency and incorporate passive and active design  features intended to benefit the overall operating efficiency of new buildings.   Transportation  is  the  largest emitter  of GHGs; therefore,  the City recognizes  that  fuel efficiency  standards, land use efficiencies, and reducing overall VMTs will result in the reduction of GHGs. The City  4.7 GREENHOUSE GAS EMISSIONS  Coral Mountain Resort Draft EIR 4.7‐9 June 2021  established specific goals, policies, and programs to reduce emissions from the transportation sector at  a local level. The policies and programs are intended to reduce dependence on personal motor vehicles  and encourage alternative modes of transportation, such as public transit, cycling and walking. For  example, implementation measure New Development (ND) 6, regarding transportation, requires that all  new development in the City accommodate pedestrians and bicyclists by (1) including facilities for safe  and convenient bicycle parking from non‐resident and multi‐family development, and (2) considering  access routes for pedestrians and bicycles. The project is anticipated to conform to this implementation  measure.   Emissions and emission reductions were calculated for both municipal activities and community wide  activities.   The proposed project falls  into the  Community Wide Activities  category.   The  baseline  inventory completed for the project includes GHG emissions from the use of energy for both the  residential and commercial sectors, fuel combustion from transportation, and the  disposal of solid  waste  associated with  residents’ and  businesses’ activities within the City of La Quinta. The  communitywide GHG trend under business‐as‐usual conditions for the 2005 baseline level is 460,946  metric tons of CO2e, the 2020 reduction target of 414,852 metric tons of CO2e, and the 2035 reduction  target of 331,881 metric tons of CO2e.    Project Impacts  Thresholds of Significance  The following thresholds or criteria are derived from Appendix G of the CEQA Guidelines and are used  to determine the level of potential effect. The significance determination is based on the recommended  criteria set forth in Section 15064 of the CEQA Guidelines. For analysis purposes, development of the  Coral Mountain Resort would have a significant effect on greenhouse gas emissions if it is determined  that the project will:  a. Generate greenhouse gas emissions, either directly or indirectly, that may have a significant  impact on the environment; or  b. Conflict with an applicable plan, policy or regulation adopted for the purpose of reducing the  emissions of greenhouse gases.  Discussion on Establishment of Significance Thresholds  Based on the Coral Mountain Vehicle Miles Traveled (VMT) Analysis (Appendix L.2), the project has an  estimated service population (SP) of 1,698 residents, 434 employees associated with the hotel use, 240  employees associated with the retail use, and approximately 300 hotel occupants for a total service  population of 2,672. The SCAQMD defines the SP as the total residents and employees associated with  a project. The origin of the SP is based on CARB’s 2008 Scoping Plan. The Scoping Plan identified that  based on the GHG emissions inventories for the state, the people of California generate approximately  4.7 GREENHOUSE GAS EMISSIONS  Coral Mountain Resort Draft EIR 4.7‐10 June 2021  14 tons of GHG emissions per capita and would need to reduce annual emissions to approximately 10  tons  p er  c apita  in  o rder  t o  meet  t he  G HG  r eduction  t arget  of  A B  32. Because people who live in California  generally work in California, the SP metric did not include employees. As CEQA significance thresholds  were being determined by air districts, the air districts considered applying this efficiency metric to their  air  district boundaries.  Consistent  with  methodology  provided by  the Regional Targets Advisory  Committee (RTAC) as part of the SB 375 target setting discussions, the definition of SP was amended to  include employees in addition to residents. This is because the transportation sector is the primary  source of Project‐related GHG emissions; and unlike the state, people who work in one county/air district  may not live in the same county/ air district boundary. Also, people who live in a county/air district  boundary would also have other trip ends such as school, parks, and retail uses. As such, the air  district/county boundary as a whole did not take into account other users within the site.    Relevant to the proposed project, the SCAQMD Tier 4 Option 3 is to utilize an efficiency target. The  SCAQMD has proposed targets for project‐level and plan‐level analysis. At the September 2010 working  group meeting the SCAQMD recommended a project‐level efficiency target of 4.8 MTCO2e per SP as a  target.  The calculations behind this option are based on the same inventory calculated by CARB. The 4.8 metric  ton per SP target is based on the same statewide 2020 GHG inventory in the CARB Scoping Plan, i.e.,  295,530,000 MTCO2e/yr. To derive the project level SP of 4.8 metric tons, SCAQMD took the 2020  statewide GHG reduction target for land use only (295,530,000 MTCO2e/yr) and divided it by the total  2020 statewide  population  plus the  total statewide employment for land  use  only (44,135,923 +  17,064,489) (i.e., (295,530,000 MT CO2e/yr)/(44,135,923 + 17,064,489) = 4.8 MTCO2e/yr). SCAQMD's  threshold is another metric for assessing compliance with AB 32, based on using numbers attributable  to certain sectors and trying to break down the analysis to a finer grain based on a per person  methodology associated with land use‐related sectors.    This  a pproach  i s a w idely  a ccepte d screening threshold used by numerous cities in the basin and is based  on the SCAQMD staff’s proposed GHG screening threshold for stationary source emissions for non‐ industrial  projects,  as  described in  the  SCAQMD’s Interim CEQA  GHG  Significance Threshold for  Stationary Sources, Rules and Plans (“SCAQMD Interim GHG Threshold”).   The SCAQMD Interim GHG  Threshold identifies a screening threshold to determine whether additional analysis is required.   Although the SCAQMD’s draft significance criteria have not been adopted, the City has determined that  the SCAQMD’s project  level efficiency threshold methodology can be used to set an appropriate  significance criterion by which to determine whether a project emits a significant amount of GHG. As  previously noted, the 2017 Scoping Plan identifies a reduction target of 40% below 2020 levels by 2030.  As such, the appropriate target for 2030 would be 2.88 MTCO2e/yr. For analysis purposes herein, the SP  threshold for the Project’s buildout year of 2026 was calculated by linear interpolation between the 2020  target of 4.8 MTCO2e/yr and the 2030 target of 2.88 MTCO2e/yr. As such, the target for the Project’s  buildout year of 2026 is 3.65 MTCO2e/yr.  4.7 GREENHOUSE GAS EMISSIONS  Coral Mountain Resort Draft EIR 4.7‐11 June 2021  Project Design Features (PDF)  The project incorporates the following design features and attributes for promoting energy efficiency  and sustainability, which shall be enforceable by the City pursuant to the terms of the Development  Agreement. The following PDFs were accounted for in CalEEMod to reduce emissions associated with  each applicable subcategory:   Pedestrian connections shall be provided to surrounding areas consistent with the City’s General  Plan. Providing a pedestrian access network to link areas of the project site encourages people  to walk instead of drive. The project would provide a pedestrian access network that internally  links all uses and connects to all existing or planned external streets and pedestrian facilities  contiguous with the project site. The project would minimize barriers to pedestrian access and  interconnectivity.   Having different types of land uses near one another can decrease VMT since trips between land  use types are shorter and may be accommodated by non‐auto modes of transport. For example,  when residential areas are in the same neighborhood as retail and office buildings, a resident  does not need to travel outside of the neighborhood to meet his/her trip needs. A description of  diverse uses for urban and suburban areas is provided below   The project will include improved design elements to enhance walkability and connectivity.  Improved street network characteristics  within  a  neighborhood include street  accessibility,  usually measured in terms of average block size, proportion of four‐ way intersections, or number  of intersections per square mile. Design is also measured in terms of sidewalk coverage, building  setbacks, street widths, pedestrian crossings, presence of street trees, and a host of other  physical  variables that differentiate pedestrian‐oriented environments  from auto‐oriented  environments.   Voluntary Commute Trip Reduction Program – A multi‐strategy program that encompasses a  combination of individual measures. It is presented as a means of preventing double‐counting of  reductions for individual measures that are included in this strategy. It does so by setting a  maximum level of reductions that should be permitted for a combined set of strategies within a  voluntary program.   Encouraging telecommuting and alternative work schedules reduces the number of commute  trips and therefore VMT traveled by employees. Alternative work schedules could take the form  of staggered starting times, flexible schedules, or compressed work weeks.   This project will implement an employer‐sponsored vanpool or shuttle. A vanpool will usually  service employees’ commute to work while a shuttle will service nearby transit stations and  surrounding commercial centers. Employer‐sponsored vanpool programs entail an employer  purchasing or leasing vans for employee use, and often subsidizing the cost of at least program  administration, if not more. The driver usually receives personal use of the van, often for a  mileage fee. Scheduling is within the employer’s purview, and rider charges are normally set on  the basis of vehicle and operating cost.   The project will design building shells and building components, such as windows; roof systems:  4.7 GREENHOUSE GAS EMISSIONS  Coral Mountain Resort Draft EIR 4.7‐12 June 2021  electrical and lighting systems: and heating, ventilating, and air conditioning systems to meet  2019 Title 24 Standards which are expected to result in 30% less energy use for non‐residential  buildings and 53% less energy use for residential use due to lighting upgrades.   The project is required to comply with SCAQMD Rule 445, which prohibits the use of wood  burning stoves and fireplaces in new development.   Using electricity generated from photovoltaic (PV) systems displaces electricity demand which  would ordinarily be supplied by the local utility. Since zero GHG emissions are associated with  electricity generation from  PV systems,  the  GHG emissions reductions  from this  PDF  are  equivalent to the emissions that would have been produced had electricity been supplied by the  local utility. A minimum of 15% of the project’s electricity demand will be generated on‐site.   In order to reduce the amount of waste disposed at landfills, the project would be required to  implement a 65% waste diversion as required by AB 939.    The following PDFs are part of the project, but no numeric credit has been taken for their  implementation to provide a conservative analysis:   Increasing the vehicle occupancy by ride sharing will result in fewer cars driving the same trip,  and  thus a decrease  in VMT.  The  project  will  include a ride‐sharing program as well as a  permanent transportation management association membership and funding requirement. The  project will promote ride‐sharing programs through a multi‐faceted approach such as:   Designating a certain percentage of parking spaces for ride sharing vehicles   Designating  adequate passenger  loading and  unloading and waiting  areas  for  ride‐sharing  vehicles   Providing a web site or message board for coordinating rides   The project will implement marketing strategies to reduce commute trips. Information  sharing  and marketing  are  important components  to  successful commute trip  reduction  strategies. Implementing commute trip reduction strategies without a complementary marketing  strategy will result in lower VMT reductions. Marketing strategies may include:   New employee orientation of trip reduction and alternative mode options   Event promotions   Publications   Specified use of Energy Star appliances.   Installation of water‐efficient plumbing fixtures.   Installation of tankless water heater systems.   Installation of light‐emitting diode (LED) technology within homes.   Use of recycled water for common area landscape irrigation.   Use of drought‐tolerant plants in landscape design.   Installation of water‐efficient irrigation systems with smart sensor controls.   Lighting sources contribute to GHG emissions indirectly, via the production of the electricity that  powers these lights. Public street and area lighting includes: streetlights, pedestrian pathway  lights, area lighting for parks and parking lots, and outdoor lighting around public buildings.  Lighting design should consider the amount of light required for the area intended to be lit.  Lumens are the measure of the amount of light perceived by the human eye. Different light  4.7 GREENHOUSE GAS EMISSIONS  Coral Mountain Resort Draft EIR 4.7‐13 June 2021  fixtures have different efficacies or the amount of lumens produced per watt of power supplied.  This is different than efficiency, and it is important that lighting improvements are based on  maintaining  the  appropriate  lumens per  area  when applying this measure. Installing  more  efficacious lamps will use less electricity while producing the same amount of light, and therefore  reduces the associated indirect GHG emissions.  a.   Generate greenhouse gas emissions, either directly or indirectly, that may have a  significant impact on the environment   Project implementation would result in construction and operational GHG emissions. Construction‐ related GHG emissions will be short‐term, while operational emissions will occur throughout the life of  the project.   Construction Emissions  Project construction activities would generate CO2 and CH4 emissions. Construction related emissions  are expected from the following construction activities:   Site Preparation   Grading   Building Construction   Paving   Architectural Coating  The GHG and Air Quality studies assumed a Phase 1 construction commencement date of July 2020, with  construction lasting through December 2021; Phase 2 construction from September 2022 through  February 2023; and Phase 3 construction from July 2023 through December 2026. The construction  schedule utilized in the analysis, shown in Table 4.7‐1, represents a “worst‐case” analysis scenario  consistent with other technical studies prepared for this project. Should construction commence or  occur any time after the indicated dates, emission factors for construction are expected to be the same  or decrease due to the emissions regulations becoming more stringent. The duration of construction  activity and associated equipment represents a reasonable approximation of the expected construction  fleet as required per CEQA Guidelines. The duration of construction activity was generally based on  CalEEMod defaults and the opening year of each respective phase.       4.7 GREENHOUSE GAS EMISSIONS  Coral Mountain Resort Draft EIR 4.7‐14 June 2021  Table 4.7‐1 Construction Duration  Phase Name Start Date End Date Days  Phase 1 (2021)  Site Preparation 07/01/2020 08/25/2020 40  Grading 08/26/2020 01/26/2021 110  Building Construction 01/27/2021 11/02/2021 200  Paving 09/01/2021 12/14/2021 75  Architectural Coating 09/01/2021 12/14/2021 75  Phase 2 (2023)  Site Preparation 09/19/2022 09/19/2022 1  Grading 09/20/2022 09/21/2022 2  Building Construction 09/22/2022 02/08/2023 100  Paving 02/09/2023 02/15/2023 5  Architectural Coating 02/09/2023 02/15/2023 5  Phase 3 (2026)  Site Preparation 07/09/2023 03/15/2024 180  Grading 03/16/2024 12/20/2024 200  Building Construction 12/21/2024 11/20/2026 500  Paving 09/01/2025 12/04/2026 330  Architectural Coating 09/01/2025 12/04/2026 330    Project implementation will involve off‐site construction improvements within the existing Avenue 58  right‐of‐way, between the project site and the existing IID substation facility during Phase 1 of the  development. Construction emissions associated with any off‐site improvements, including the off‐site  IID facilities, are included in the overall construction calculations, and no impacts beyond what have  already been identified are anticipated.   All ground disturbance will be subject to the regulatory dust control plan preparation and applicable  measures. As a standard requirement, all disturbed surfaces associated with this work shall be restored  to a stabilized condition; whether it involves restoration of existing pavement, hardscape, landscaping,  or the application of soil binder on native soils.  GHG emissions resulting from construction activities were quantified and amortized over the life of the  project using SCAQMD’s recommended methodology. This process involved calculating the total GHG  emissions for construction activities, then dividing that quantity by a 30‐year project life, then adding  that quantity to the annual operational phase GHG emissions. The annual and amortized construction  emissions are presented in Table 4.7‐2.     4.7 GREENHOUSE GAS EMISSIONS  Coral Mountain Resort Draft EIR 4.7‐15 June 2021  Table 4.7‐2 Summary of Construction Greenhouse Gas (GHG) Emissions  Year Emissions (MT/yr)  CO2 CH4 N2O Total CO2e  Phase 1 (2020) 420.55 0.13 0.00 423.81  Phase 1 (2021)  1,742.12  0.21  0.00  1,747.49  Phase 2 (2022)  119.03  0.03  0.00  119.75  Phase 2 (2023)  50.31  0.01  0.00  50.61  Phase 3 (2023)  319.15  0.10  0.00  321.68  Phase 3 (2024)  898.09  0.26  0.00  904.49  Phase 3 (2025)  4,513.59  0.33  0.00  4,521.80  Phase 3 (2026)  4,340.28  0.34  0.00  4,348.88  Total Annual Construction  Emissions  12,403.12  1.42  0.00 12,438.51  Construction emissions  amortized over 30 years  413.44  0.05  0.00  414.62  Operational Emissions  Operational activities associated with the proposed Project will result in emissions of CO2, CH4, and N2O  from the following primary sources: Area Source, Energy Source,  Mobile Source,  Water  Supply,  Treatment and Distribution, and Solid Waste. Such sources are summarized below, and a comprehensive  description provided in Appendix I:  Area Source Emissions  Landscape maintenance equipment would generate emissions from fuel combustion and evaporation of  unburned fuel.  Equipment in this category would include lawnmowers, shedders/grinders, blowers,  trimmers, chain saws, and hedge trimmers used to maintain the landscaping of the Project.  The  emissions associated with landscape maintenance equipment were calculated based on assumptions  provided in CalEEMod.    Energy Source Emissions   GHGs a re  emitted  from buildings  as  a  result of  activities  f or  which electricity and natural gas are typically  used as energy sources.  Combustion of any type of fuel emits CO2 and other GHGs directly into the  atmosphere; these emissions are considered direct emissions associated with a building; the building  energy use emissions do not include street lighting1.  GHGs are also emitted during the generation of    1 The CalEEMod emissions inventory model does not include indirect emission related to street lighting. Indirect emissions related to street lighting are  expected to be negligible and cannot be accurately quantified at this time as there is insufficient information as to the number and type of street lighting  that would occur.   4.7 GREENHOUSE GAS EMISSIONS  Coral Mountain Resort Draft EIR 4.7‐16 June 2021  electricity from fossil fuels; these emissions are considered to be indirect emissions.  Unless otherwise  noted, CalEEMod default parameters were used.    California’s Energy Efficiency Standards for Residential and Nonresidential Buildings are  updated  periodically to allow consideration and possible incorporation of new energy efficient technologies and  methods.  The 2019 version of Title 24 was adopted by the CEC and became effective on January 1, 2020.  The CEC anticipates that residential buildings will use approximately 53% less energy and nonresidential  buildings will  use  approximately  30%  less  energy.  Because CalEEMod  was  created  before  the  implementation of the latest energy standards, the CalEEMod defaults for Title 24 – Electricity, Title 24  – Natural Gas, and Lighting Energy were reduced by 30% for nonresidential uses and 53% for residential  uses in order to reflect consistency with the 2019 Title 24 standard.   Mobile Source Emissions  Project mobile source GHG emissions are primarily dependent on overall daily vehicle trip generation.   Trip characteristics available from the Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis (TIA) were  utilized in this analysis. Trip lengths were determined based on the regional travel demand model.  The  Riverside County Transportation Analysis Model (RIVTAM) was used to estimate trip lengths for the  residential and non‐residential portions of the project. Based on RIVTAM, the residential portion of the  project results in an average trip length of 5.55 miles and the non‐residential portion of the project  results in an average trip length of 15.17 miles.   The use of a travel demand model is supported by substantial evidence since the information contained  in the model is specific to the region and for the land use type being proposed. Furthermore, the use of  travel demand models is also a recommended practice that is being promoted by the Governor’s Office  of Planning and Research (OPR) in their updated CEQA guidelines with respect to Senate Bill 743. The  procedure described by OPR in their SB 743 technical advisory is precisely the method that has been  used to calculate trip lengths for purposes of this analysis.  Fleet Mix  A vehicle fleet mix consistent with the California Department of Transportation (Caltrans) Intelligent  Transportation Systems (ITS) Transportation Project‐Level Carbon Monoxide Protocol was used in this  analysis. It should be noted that this fleet mix is more appropriate than the CalEEMod default fleet mix,  which includes classes of vehicles that are unlikely to access the Project site, rather than primarily  passenger cars expected for the project, consistent with the Caltrans recommendations.  Water Supply, Treatment and Distribution  Indirect GHG emissions result from the production of electricity used to convey, treat and distribute  water and wastewater. The amount of electricity required to convey, t reat a nd d istribute  water  depends  4.7 GREENHOUSE GAS EMISSIONS  Coral Mountain Resort Draft EIR 4.7‐17 June 2021  on the volume of water as well as the sources of the water. Project water use is based on information  provided in the WSA/WSV (Appendix M).  Solid Waste  Residential land uses will result in the generation and disposal of solid waste. 65% of this waste will be  diverted from landfills by a variety of means, such as reducing the amount of waste generated, recycling,  and/or composting. The remainder of the waste not diverted will be disposed of at a landfill. GHG  emissions  from landfills are associated  with the  anaerobic breakdown of material. GHG emissions  associated with the disposal of solid waste associated with the proposed Project were calculated by  CalEEMod using default parameters.    Proposed Project  In order to ensure a worst‐case analysis of total GHG emissions for the project, total annual  emissions for the project were calculated separately (as shown in Table 4.7‐3), and then total  GHG emissions from the maximum 16 days of special events were calculated (see Table 4.7‐5),  and the two totals were added together for the maximum annual GHG emissions for the project  (See Table 4.7‐7).  Impacts without PDFs  As  s hown  o n  Table 4.7‐3, the project GHG emissions without PDFs would be 16,725.03 MTCO2e per year.   Table 4.7‐3 Project GHG Emissions without PDFs  Emission Source Emissions (MT/yr)  CO2 CH4 N2O Total CO2e  Annual construction‐ related emissions  amortized over 30 years  413.44 0.05 0.00 414.62  Area Source  474.61  0.02  0.01  461.69  Energy Source  7,105.62  0.16  0.05  6,887.43  Mobile Source  7,759.01  0.22  0.00  7,506.45  Waste 155.55  9.19  0.00  372.55  Water Usage  1,072.86  1.41  0.04  1,082.29  Total CO2e (All Sources) 16,725.03  Impacts with PDFs  As shown on Table 4.7‐4, the project with PDFs would be 11,736.67 MTCO2e per year.        4.7 GREENHOUSE GAS EMISSIONS  Coral Mountain Resort Draft EIR 4.7‐18 June 2021  Table 4.7‐4 Project GHG Emissions with PDFs  Emission Source Emissions (MT/yr)  CO2 CH4 N2O Total CO2e  Annual construction‐ related emissions  amortized over 30 years  413.44 0.05 0.00 414.62  Area Source 7.20  0.01  0.00  7.13  Energy Source  4,042.10  0.13  0.04  3,923.79  Mobile Source  6,823.97  0.21  0.00  6,602.23  Waste 54.44  3.22  0.00  130.39  Water Usage  634.51  1.41  0.04  658.51  Total CO2e (All Sources) 11,736.67    Special Events  The Project Applicant anticipates the potential occurrence of multi‐day special events at this location  involving attendance of no‐to‐exceed 2,500 guests per day, with the peak numbers arriving or departing  on Saturdays (up to 16 event days per year). Emissions for special events have been calculated by  determining the daily GHG emissions for special events and multiplying by 16.  Impacts without PDFs  As shown on Table 4.7‐5, the project without PDFs would result in 546.89 MTCO2e per year.   Table 4.7‐5 Special Events GHG Emissions without PDFs  Year  Emissions (MT/yr)  CO2 CH4 N2O Total CO2E  Area Source 5.26 0.00 0.00 21.17  Energy Source 78.73 0.00 0.00 315.76  Mobile Source 35.80 0.00 0.00 143.27  Waste 1.72 0.10 0.00 17.08  Water Usage 11.89 0.02 0.00 49.62  Total Project CO2E 546.89  Impacts with PDFs  As shown on Table 4.7‐6, the project with PDFs would result in 343.09 MTCO2e per year.    4.7 GREENHOUSE GAS EMISSIONS  Coral Mountain Resort Draft EIR 4.7‐19 June 2021  Table 4.7‐6 Special Events GHG Emissions with PDFs  Year  Emissions (MT/yr)  CO2 CH4 N2O Total CO2E  Area Source 0.08 0.00 0.00 0.33  Energy Source 44.79 0.00 0.00 179.89  Mobile Source 31.65 0.00 0.00 126.71  Waste 0.60 0.04 0.00 5.98  Water Usage 7.03 0.02 0.00 30.19  Total Project CO2E 343.09  Proposed Project with Special Events  Impacts without PDFs  As shown on Table 4.7‐7, the project would result in 6.46 MTCO2e per SP per year compared to the  threshold of 3.65 MTCO2e per SP per year.  Table 4.7‐7 Project with Special Events GHG Emissions without PDFs  Emission Source Emissions (MT/yr)  CO2 CH4 N2O Total CO2e  Special Events 546.89  Proposed Project 16,725.03  Total CO2e (All Sources) 17,270.47  Service Population 2,672  Total CO2e/Service Population 6.46  Threshold 3.65  Threshold Exceeded? YES    Project implementation would produce GHG emissions totaling 6.46 MTCO2e per SP per year, which  would  exceed the  SCAQMD  screening  threshold  of 3.65  MTCO2e per  SP per  year, even  after  implementing all feasible emissions reduction measures as enforceable project design features, and  therefore, would result in potentially significant impacts requiring mitigation measures.  A mitigation  approach  involving  the  purchase  of carbon  credits  from a California Air Resources Board (CARB)‐ approved carbon registry with independent third‐party verification was evaluated to reduce impacts to  less than significant levels. The quantification of necessary credits is based on the annual exceedance of  the total project MTCO2e emissions, which in turn is used to calculate the MTCO2e per SP per year level.  To reduce the total MTCO2e per SP per year to less than 3.65, the total project CO2e emissions must be  4.7 GREENHOUSE GAS EMISSIONS  Coral Mountain Resort Draft EIR 4.7‐20 June 2021  reduced by 2,400 MTCO2e per year. This yearly quantity would total 72,000 MTCO2e over a 30‐year  project life. Therefore, a total of approximately 72,000 MTCO2e credits would be needed off‐set the  estimated emissions to a level at or below the screening threshold. Examples of approved carbon credit  registries include the American Carbon Registry, Climate Action Reserve, and Verra. It is estimated that  the noted carbon credit quantities would reduce the net GHG emissions  t o  3 .62  M TCO2e  p er  S P  p er  y ear,  which would be less than the 3.65 MTCO2e per SP per year. The total mitigated values are shown in  Table 4.7‐8.        Impacts with PDFs and Mitigation  The annual GHG emissions associated with the operation of the proposed Project, is shown on Table 4.7‐ 8, after implementation of all feasible emission reduction measures as enforceable PDFs and MM GHG‐ 1. As shown, Project‐related GHG emissions are reduced to 3.62 MTCO2e per SP per year which is less  than the applicable threshold of 3.65 MTCO2e per SP per year. While implementation of Mitigation  Measure GHG‐1, would offset the GHG emissions generated by the project that are in excess of the  applicable threshold, by reducing GHG emissions elsewhere through the purchase of carbon credits, it  would not change the actual GHG emissions levels of the project itself.  Moreover, as the use of carbon  credits as mitigation for GHG emissions has not been widely adopted in the Coachella Valley area for  residential and resort community projects, this analysis conservatively  c onsiders  i mpacts  a ssociated  w ith   GHG emissions generated by the proposed project to be significant and unavoidable because the City  cannot determine with certainty that  the  project’s  GHG emissions  will  be reduced to  a  less than  significant level.    Table 4.7‐8 Project with Special Events GHG Emissions with Mitigation  Emission Source Emissions (MT/yr)  CO2 CH4 N2O Total CO2e  Special Events 343.09  Proposed Project 11,736.67  Total CO2e (All Sources) 12,078.31  Annual GHG Reduction (MM GHG‐1) ‐2400  Total Project CO2e (with MM GHG‐1) 9,678.31  Service Population 2,672  Total CO2e/Service Population 3.62  Threshold 3.65  Threshold Exceeded? NO  b.   Conflict with an applicable plan, policy or regulation adopted for the purpose of  reducing the emissions of greenhouse gases   4.7 GREENHOUSE GAS EMISSIONS  Coral Mountain Resort Draft EIR 4.7‐21 June 2021  SB 32/2017 Scoping Plan Consistency  The 2017 Scoping Plan Update reflects the 2030 target of a 40% reduction below 1990 levels, set by  Executive Order B‐30‐15 and codified by SB 32. Table 4.7‐9 summarizes the project’s consistency with  the 2017 Scoping Plan.  As summarized, the project will not conflict with any of the provisions of the  Scoping Plan and supports seven of the action categories.  Table 4.7‐9 Scoping Plan Consistency Summary  Action Responsible Parties Consistency  Implement SB 350 by 2030  Increase the Renewables Portfolio Standard to  50% of retail sales by 2030 and ensure grid  reliability.  CPUC,  CEC,  CARB    Consistent.   Establish annual targets for statewide energy  efficiency savings and demand reduction that  will achieve a cumulative doubling of statewide  energy efficiency savings in electricity and  natural gas end uses by 2030.  Consistent. The Project would be designed  and constructed to implement the energy  efficiency measures and would include  several measures designed to reduce energy  consumption. The Project would not interfere  with or obstruct policies or strategies to  establish annual targets for statewide energy  efficiency savings and demand reduction.  Reduce GHG emissions in the electricity sector  through the implementation of the above  measures and other actions as modeled in  Integrated Resource Planning (IRP) to meet  GHG emissions reductions planning targets in  the IRP process. Load‐serving entities and  publicly‐ owned utilities meet GHG emissions  reductions planning targets through a  combination of measures as described in IRPs.  Consistent. The proposed Project would be  designed and constructed to implement the  energy efficiency measures, where applicable  by including several measures designed to  reduce energy consumption. The proposed  Project includes energy efficient field lighting  and fixtures that meet the current Title 24  Standards throughout the Project Site and  would be a modern development with energy  efficient boilers, heaters, and air conditioning  systems.  Implement Mobile Source Strategy (Cleaner Technology and Fuels)    At least 1.5 million zero emission and plug‐in  hybrid light‐duty EV by 2025.    CARB,  California State  Transportation  Agency (CalSTA),  Strategic Growth  Council (SGC),  California Department  of Transportation  (Caltrans),  CEC,  Consistent. This is a CARB Mobile Source  Strategy. The Project would not obstruct or  interfere with CARB zero emission and plug‐in  hybrid light‐duty EV 2025 targets.  At least 4.2 million zero emission and plug‐in  hybrid light‐duty EV by 2030.    Consistent. This is a CARB Mobile Source  Strategy. The Project would not obstruct or  interfere with CARB zero emission and plug‐in  hybrid light‐duty EV 2030 targets. 4.7 GREENHOUSE GAS EMISSIONS  Coral Mountain Resort Draft EIR 4.7‐22 June 2021  Action Responsible Parties Consistency  Further increase GHG stringency on all light‐ duty vehicles beyond existing Advanced Clean  cars regulations.    OPR, Local Agencies  Consistent. This is a CARB Mobile Source  Strategy. The Project would not obstruct or  interfere with CARB efforts to further  increase GHG stringency on all light‐duty  vehicles beyond existing Advanced Clean cars  regulations. Medium‐ and Heavy‐Duty GHG Phase 2.    Consistent. This is a CARB Mobile Source  Strategy. The Project would not obstruct or  interfere with CARB efforts to implement  Medium‐ and Heavy‐Duty GHG Phase 2 Innovative Clean Transit: Transition to a suite  of to‐be‐determined innovative clean transit  options. Assumed 20% of new urban buses  purchased beginning in 2018 will be zero  emission buses with the penetration of zero‐ emission technology ramped up to 100% of  new sales in 2030. Also, new natural gas buses,  starting in 2018, and diesel buses, starting in  2020, meet the optional heavy‐duty low‐NOX  standard.  Consistent. This is a CARB Mobile Source  Strategy. The Project would not obstruct or  interfere with CARB efforts improve transit‐ source emissions. Last Mile Delivery: New regulation that would  result in the use of low NOX or cleaner engines  and the deployment of increasing numbers of  zero‐emission trucks primarily for class 3‐7 last  mile delivery trucks in California. This measure  assumes ZEVs comprise 2.5% of new Class 3–7  truck sales in local fleets starting in 2020,  increasing to 10% in 2025 and remaining flat  through 2030.    Consistent. This is a CARB Mobile Source  Strategy. The Project would not obstruct or  interfere with CARB efforts to improve last  mile delivery emissions. Further reduce vehicle miles traveled (VMT)  through continued implementation of SB 375  and regional Sustainable Communities  Strategies; forthcoming statewide  implementation of SB 743; and potential  additional VMT reduction strategies not  specified in the Mobile Source Strategy but  included in the document “Potential VMT  Reduction Strategies for Discussion.”    Consistent.  This Project would not obstruct  or interfere with implementation of SB 375  and would therefore not conflict with this  measure.   Increase stringency of SB 375 Sustainable  Communities Strategy (2035 targets).    CARB  Consistent. This is a CARB Mobile Source  Strategy. The Project would not obstruct or  interfere with CARB efforts to Increase  stringency of SB 375 Sustainable Communities  Strategy (2035 targets).    4.7 GREENHOUSE GAS EMISSIONS  Coral Mountain Resort Draft EIR 4.7‐23 June 2021  Action Responsible Parties Consistency  Harmonize project performance with  emissions reductions and increase  competitiveness of transit and active  transportation modes (e.g. via guideline  documents, funding programs, project  selection, etc.).    CalSTA,  SGC,  OPR,  CARB,  Governor’s Office of  Business and  Economic  Development (GO‐ Biz),  California  Infrastructure and  Economic  Development Bank  (IBank),  Department of  Finance (DOF),  California  Transportation  Commission (CTC),  Caltrans  Consistent. The Project would not obstruct or  interfere  with agency efforts  to harmonize  transportation facility  project  performance  with emissions  reductions  and  increase  competitiveness  of transit and  active  transportation modes.     By 2019, develop pricing policies to support  low‐GHG transportation (e.g. low‐emission  vehicle zones for heavy duty, road user,  parking pricing, transit discounts).    CalSTA,  Caltrans,  CTC,  OPR,  SGC,  CARB    Consistent. The Project would not obstruct or  interfere with agency efforts to develop  pricing policies to support low‐GHG  transportation.  Implement California Sustainable Freight Action Plan    Improve freight system efficiency.      CalSTA,  CalEPA,  CNRA,  CARB,  Caltrans,  CEC,  GO‐Biz    Consistent. This measure would apply to all  trucks accessing the Project site, this may  include existing trucks or new trucks that are  part of the statewide goods movement  sector. The Project would not obstruct or  interfere with agency efforts to Improve  freight system efficiency.  Deploy over 100,000 freight vehicles and  equipment capable of zero emission operation  and maximize both zero and near‐zero  emission freight vehicles and equipment  powered by renewable energy by 2030.    Consistent. The Project would not obstruct or  interfere with agency efforts to deploy over  100,000 freight vehicles and equipment  capable of zero emission operation and  maximize both zero and near‐zero emission  freight vehicles and equipment powered by  renewable energy by 2030.  Adopt a Low Carbon Fuel Standard with a  Carbon Intensity reduction of 18%.    CARB    Consistent. When adopted, this measure  would apply to all fuel purchased and used by  the Project in the state. The Project would  not obstruct or interfere with agency efforts  to adopt a Low Carbon Fuel Standard with a  Carbon Intensity reduction of 18%.  4.7 GREENHOUSE GAS EMISSIONS  Coral Mountain Resort Draft EIR 4.7‐24 June 2021  Action Responsible Parties Consistency  Implement the Short‐Lived Climate Pollutant Strategy (SLPS) by 2030    40% reduction in methane and  hydrofluorocarbon emissions below 2013  levels.    CARB,  CalRecycle,  CDFA,  SWRCB,  Local Air Districts  Consistent. The Project would be required to  comply with this measure and reduce any  Project‐source SLPS emissions accordingly.  The Project would not obstruct or interfere  agency efforts to reduce SLPS emissions.   50% reduction in black carbon emissions below  2013 levels.      By 2019, develop regulations and programs to  support organic waste landfill reduction goals  in the SLCP and SB 1383.    CARB, California Recycling  Market Development  Act (CalRecycle),  CDFA,  California State Water  Resource Control  Board (SWRCB),  Local Air Districts    Consistent. The Project would implement  waste reduction and recycling measures  consistent with State and City requirements.  The Project would not obstruct or interfere  agency efforts to support organic waste  landfill reduction goals in the SLCP and SB  1383.    Implement the post‐2020 Cap‐and‐Trade  Program with declining annual caps. CARB  Consistent. The Project would be required to  comply with any applicable Cap‐and‐Trade  Program provisions. The Project would not  obstruct or interfere agency efforts to  implement the post‐2020 Cap‐and‐Trade  Program.    By 2018, develop Integrated Natural and Working Lands Implementation Plan to secure California’s land base as a net  carbon sink    Protect land from conversion through  conservation easements and other incentives.   CNRA,   Departments Within  CDFA,  CalEPA,  CARB    Consistent. The Project would not obstruct or  interfere agency efforts to protect land from  conversion through conservation easements  and other incentives.  In addition, the Project  site has already been previously planned and  approved for development.    Increase the long‐term resilience of carbon  storage in the land base and enhance  sequestration capacity    Consistent. The Project site is vacant  disturbed property that has already been  planned and approved for development, and  does not comprise an area that would  effectively provide for carbon sequestration.  The Project would not obstruct or interfere  agency efforts to increase the long‐term  resilience of carbon storage in the land base  and enhance sequestration capacity.    4.7 GREENHOUSE GAS EMISSIONS  Coral Mountain Resort Draft EIR 4.7‐25  June 2021  Action Responsible Parties Consistency    Utilize wood and agricultural products to  increase the amount of carbon stored in the  natural and built environments    Consistent. Where appropriate, Project  designs will incorporate wood or wood  products. The Project would not obstruct or  interfere agency efforts to encourage use of  wood and agricultural products to increase  the amount of carbon stored in the natural  and built environments.      Establish scenario projections to serve as the  foundation for the Implementation Plan    Consistent. The Project would not obstruct or  interfere agency efforts to establish scenario  projections to serve as the foundation for the  Implementation Plan.      Establish a carbon accounting framework for  natural and working lands as described in SB  859 by 2018    CARB  Consistent. The Project would not obstruct or  interfere agency efforts to establish a carbon  accounting framework for natural and  working lands as described in SB 859 by 2018.      Implement Forest Carbon Plan    CNRA,  California Department  of Forestry and  Fire  Protection  (CALFIRE),  CalEPA and  Departments Within    Consistent. The Project would not obstruct or  interfere agency efforts to implement the  Forest Carbon Plan.        Identify and expand funding and financing  mechanisms to support GHG reductions across  all sectors.    State Agencies &  Local Agencies    Consistent. The Project would not obstruct or  interfere agency efforts to identify and  expand funding and financing mechanisms to  support GHG reductions across all sectors.    As shown above, the project would not conflict with any of the 2017 Scoping Plan elements as any  regulations adopted would apply directly or indirectly to the Project. Further, recent studies show that  the State’s existing and proposed regulatory framework will allow the State to reduce its GHG emissions  level to 40% below 1990 levels by 2030.  Cumulative Impacts  GHG emissions are understood to be inherently cumulative in nature with global implications. However,  the statewide climate  change programs  and  GHG reduction strategies  forming  part of  AB  32  and  4.7 GREENHOUSE GAS EMISSIONS  Coral Mountain Resort Draft EIR 4.7‐26  June 2021  subsequent climate change legislation, established a measurable regulatory standard for quantifying and  understanding potential GHG impacts resulting from land development activities, like the proposed  project. The GHG quantification and analysis conducted for this p roject  resulted i n a practicable  strategy  of project design features inherent to the project undertaking, and a mitigatory carbon credit purchase  plan resulting in a GHG emissions per capita efficiency level meeting the established thresholds set forth  for California. The GHG emissions standards and strategies to which the project is held, are those that  have resulted in a measurable statewide reductions in per capita and total GHG emissions, reaching the  target 1990 levels. Moreover, according to the CARB report on California Greenhouse Gas Emissions for  2000 to 2017, California’s GHG emissions have followed a declining trend between 2007 and 2017.  Future development within the City of La Quinta and region will be held to the same relative standard  of analysis, environmental  review, and c ompliance. In this regulatory context, project implementation is  not expected to result cumulatively considerable contributions to GHG levels.  Mitigation Measures  GHG‐1: Prior to the issuance of occupancy permits, the Project Applicant shall purchase a minimum of  72,000 MTCO2e credits (2,400 MTCO2e per year for 30 years). The purchase of carbon credits  must be made from a CARB‐approved carbon registry with independent third‐party verification.  Examples of approved registries include the American Carbon Registry, Climate Action Reserve,  and  Verra. The applicant  shall submit documentation of  the offset  purchase  to  the City  demonstrating that it mitigates a minimum of 2,400 MTCO2e per year (72,000 MTCO2e over a  30‐year period), prior to any occupancy of the site. Alternatively, the Project Applicant may  submit a GHG reduction plan to the City for approval that achieves an equal level of GHG  reduction outlined herein. The GHG plan must include enforceable actions that reduce GHG  emissions to at or below the total mitigated values presented herein.        Level of Significance After Mitigation  The net annual GHG emissions associated with the operation of the proposed project can be reduced  from 6.46 to 3.62 MTCO2e per SP per year, which is less than the applicable threshold of 3.65 MTCO2e  per SP per year.  Nevertheless, as explained above, because the use of carbon credits has not been  broadly adopted in the Coachella Valley to mitigate GHG emissions impacts of residential and resort  communities, and because even with the purchase of carbon credits the project’s actual GHG emissions  exceed the applicable threshold (even though the emissions, net of carbon credits, do not), this analysis  conservatively considers the project to have a significant and unavoidable impact concerning GHG  emissions.    4.7 GREENHOUSE GAS EMISSIONS  Coral Mountain Resort Draft EIR 4.7‐27  June 2021  Resources  1. Analysis of the Coachella Valley PM10 Redesignation Request and Maintenance Plan, by the  California Air Resources Board, February 2010  2. California Greenhouse Gas Emissions for 2000 to 2017, Trends of Emissions and Other Indicators,  2019 Edition, California Air Resources Board; Release No. 18‐37 & 19‐35, California Air Resources  Board Press Release, July 2018 and August 2019  3. Coral Mountain Specific Plan Greenhouse Gas Analysis (GHGA), prepared by Urban Crossroads  on November 12, 2020 and revised on March 1, 2021  4. Federal Clean Air Act (CWA)  5. Final 2016 Air Quality Management Plan (AQMP), by South Coast Air Quality Management District  (SCAQMD), March 2017   6. Final 2003 Coachella Valley PM10 State Implementation Plan (CVSIP), by SCAQMD, August 2003;  and sections of the SCAQMD Rule Book  DRAFT ENVIRONMENTAL IMPACT REPORT  Coral Mountain Resort, La Quinta CA  4.8 Hazards and Hazardous Materials  Coral Mountain Resort Draft EIR   4.8‐1  June 2021  Hazards and Hazardous Materials  Introduction  This section describes the existing setting and proposed improvements to the project site that could  result in the use, transport or disposal of hazardous materials of on‐site or off‐site activities. This  section also analyzes impacts associated with the project that may potentially affect public health and  safety or degrade the environment. The analysis is based on the information contained in the Coral  Mountain Resort Specific Plan regarding proposed land use, as well as public resources provided by  the  Department of  Toxic Substances,  the  State  Water Resources Control  Board, and  the  Environmental Protection Agency. Additional federal,  state, and local programs  and regulations  related to hazards and the use of hazardous materials are referenced in this section.   Prior to the preparation of the Draft EIR, a Notice of Preparation (NOP) was prepared. The Coral  Mountain Resort NOP is included in Appendix A of this Draft EIR. Following the screening criterion  related  to hazards and  hazardous materials  in the NOP, threshold  topic  “e”  does not require  additional analysis in this Draft EIR.   For a project located within an airport land use plan or, where such a plan has not been adopted,  within two miles of a public airport or public use airport, would the project result in a safety hazard or  excessive noise for people residing or working in the project area:  ‐ The project is not located within an airport land use plan or private airstrip. The Jacqueline  Cochran Regional Airport is located approximately 4.25 miles to the east of the proposed  project. As a result, the project is located outside of the airport’s influence and planning area.  Flights approaching and departing the Jacqueline Cochran Regional Airport may fly over the  City and the project site with an intermittent frequency. Therefore, neither will the project  cause a safety hazard, nor will airport noise impact the project, and no impact will occur.   Issue areas identified as having no impact are further discussed in Chapter 6.0, Effects Found to have  No Impact of this Draft EIR. Please consult Chapter 9.0 for a glossary of terms and acronyms used in  this Draft EIR.   Existing Conditions   Hazardous Materials   The Code of Federal Regulations (CFR Title 40, Part 261) defines hazardous materials based on  ignitability, reactivity, corrosivity, and/or toxicity properties. The State of California defines hazardous  materials as substances that are toxic, ignitable or flammable, reactive and/or corrosive, which have  4.8  HAZARDS AND HAZARDOUS MATERIALS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.8‐2 June 2021  the capacity of causing harm or a health hazard during normal exposure or an accidental release. As  a result, the use and management of hazardous or potentially hazardous substances is regulated  under existing federal, state and local laws.   Hazardous Waste  The United States Environmental Protection Agency (EPA) simply defines hazardous waste as a waste  with properties that make it dangerous or capable of having a harmful effect on human health or the  environment. Hazardous waste is generated from sources ranging from industrial manufacturing  process wastes to batteries and may come in many forms, including liquids, solids, gases, and sludges.  These can include everyday commercial products, such as pesticides, cleaning fluids, and household  sprays, as well as byproducts of manufacturing processes. The EPA has classified hazardous waste  into four categories:    Listed wastes – wastes from common manufacturing and industrial processes, waste from  specific industries such as petroleum refining or pesticide manufacturing, and discarded  commercial products;   Characteristic wastes – non‐listed wastes that exhibit ignitability, corrosively, reactivity, and  toxicity;   Universal wastes – batteries, mercury‐containing equipment, and fluorescent lamps and  bulbs; and    Mixed wastes – radioactive and hazardous waste components.    A hazardous material may become hazardous waste upon its accidental release into the environment.  All hazardous wastes must be discharged into a Class I landfill. No Class I landfill is currently operated  within Riverside County. Hazardous Waste generated within Riverside County is transported to Kern  County  or  Santa  Barbra  County,  where active  Class  I  landfills are located. Some waste is also  transported out of the state.  Many types of businesses can be producers of hazardous waste. Small businesses such as dry cleaners,  auto repair shops, medical facilities or hospitals, photo processing centers, and metal plating shops  are usually generators of small quantities of hazardous wastes. Generators of large quantities of  hazardous  waste  include chemical  manufacturers,  large electroplating  facilities, and  petroleum  refineries.  All  significant  spills,  releases or threatened releases of  hazardous  materials  must be  immediately reported.   In the City  of La  Quinta,  hazardous  materials  are limited to small  quantity  generators (those  generating less  than 1,000  kilograms  of hazardous  waste per month), ranging  from  individual  households to service stations and medical clinics. Household hazardous waste can be disposed of  properly through Household Hazardous Waste disposal events, or at a network of “ABOP” facilities  4.8  HAZARDS AND HAZARDOUS MATERIALS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.8‐3 June 2021  operated by  the Riverside  County  Waste  Management Department. An  ABOP – or  Antifreeze,  Batteries, Oil, Paint – facility is located in Palm Springs, at 1100 Vella Road, and accepts these  materials, as  well  as electronic waste. Household Hazardous Waste disposal events are held  periodically at varying locations throughout the County, including La Quinta. Adverse environmental  impacts can occur when household hazardous materials are disposed of in unlined sanitary landfills,  where these materials may leach through the soil and contaminate groundwater.  Development activities have the potential to encounter previously unknown hazardous materials  contamination from historical use of a property. However, such contamination can be mitigated by  existing federal,  State, and  local  policies  and  procedures implemented  by  the designated  local  enforcement agency.   Hazardous wastes require special handling and disposal methods to reduce their potential to damage  public health and the environment. Manufacturer’s specifications dictate the proper use, handling,  and disposal methods for the specific substances. All hazardous waste poses a threat to humans and  the environment, and therefore is regulated by federal, State, and local programs. In most cases, it is  a violation of federal or State law to improperly store, apply, transport, or dispose of hazardous  materials and waste.  Project Site  The Coral Mountain Resort project is located on approximately 386 acres of vacant land on the  southwest corner of Avenue 58 and Madison Street in La Quinta. The project would result in 496 low  density residential units; a resort hotel with up to 150 keys; 104 resort residential units; a 16.62‐acre  recreational surf facility, 57,000 square feet of resort commercial development; 60,000 square feet  of neighborhood commercial uses; and open space recreational uses on approximately 23.6 acres.   Offsite improvements   In addition  to  the  proposed onsite  development, project implementation  will  also  include  the  installation of an off‐site transformer bank at an existing Imperial Irrigation District (IID) substation,  located at 81600 Avenue 58, and the extension of conduit from the substation to the project site  under Avenue 58. Construction for the conduits and line extension would occur in the existing right‐ of‐way.   Local Schools  The project site is located within the boundary of the Coachella Valley Unified School District.  The  closest school is the Westside Elementary School, located approximately 1.30 miles northeast of the  project site at 82225 Airport Boulevard in Thermal.   Public Airports/Private Airstrips  4.8  HAZARDS AND HAZARDOUS MATERIALS  Coral Mountain Resort Draft EIR   4.8‐4  June 2021  The Jacqueline Cochran Regional Airport is located at 56‐850 Higgins Drive in Thermal, California  approximately  4.25 miles  east of the project. The project site is outside  the Airport  Land  Use  Compatibility Zone.   Urban/Wildland Interface  The project site is located adjacent to both undeveloped natural mountain landscapes and developed  residential communities. The natural open space area west and southwest of the project site is  associated with Coral Mountain. The foothills of the Santa Rosa Mountains are located west and  southwest of the project and are designated as a Conservation Area of the Coachella Valley Multiple  Species  Habitat Conservation Plan  (CVMSHCP).  Disturbance within the conservation area is not  proposed.  Regulatory Setting   Key federal, state, and local laws, regulations and policies that are relevant to hazards and hazardous  materials are summarized below. The regulatory setting establishes a framework for addressing all  aspects of hazards and hazardous materials that would be affected by construction and operations of  the proposed Coral Mountain Resort project.   Federal Programs  United States Environmental Protection Agency   The Environmental Protection Agency (EPA) is a federal agency with the mission to protect human  health and the environment by developing and enforcing regulations, providing grants, studying  environmental issues, sponsoring partnerships, publishing information, and educating people about  the environment.   According to the EPA, hazardous wastes are characterized as wastes that exhibit any one or more of  the following characteristic properties: ignitability, corrosivity, toxicity, or reactivity. The EPA also  maintains a list of hazardous materials and procedures when dealing with hazardous waste and  materials. Various rules regulate the use, storage, transportation and disposal of hazardous materials.   A waste is determined to be hazardous if it is specifically listed on one of four lists (the F, K, P and U  lists) found in title 40 of the Code of Federal Regulations (CFR) in Section 261 and discussed in further  detail below:   The  F‐list identifies  wastes from  common  manufacturing and  industrial processes  as  hazardous from non‐specific sources (40 CFR Section 261.31). They can be divided into seven  groups depending on the type of manufacturing or industrial operation that creates them.  These groups include spent solvent wastes, electroplating and other metal finishing wastes,  4.8  HAZARDS AND HAZARDOUS MATERIALS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.8‐5 June 2021  dioxin‐bearing  wastes, chlorinated aliphatic  hydrocarbons production, wood preserving  wastes, petroleum refinery wastewater treatment sludges, and multisource leachate.    The K‐list identifies hazardous wastes from specific sectors of industry and manufacturing and  are considered source‐specific wastes. To qualify as a K‐listed hazardous waste, a waste must  fit into one of the following industries: wood preservation, organic chemicals manufacturing,  pesticides manufacturing, petroleum refining,  veterinary pharmaceuticals  manufacturing,  inorganic  pigment  manufacturing,  inorganic  chemical manufacturing, explosives  manufacturing, iron and steel production, primary aluminum production, secondary lead  processing, ink formulation, and coking (processing of coal to produce coke).    The P and U lists designate as hazardous waste pure and commercial grade formulations of  certain unused chemicals that are being disposed. For a waste to be considered a P‐ or U‐listed  waste  it must  meet the following three criteria:  (1) the waste must contain one of the  chemicals listed on the P or U list; (2) the chemical in the waste must be unused; and (3) the  chemical in the waste must be in the form of a commercial chemical product. The P‐list  identifies acute  h azardous w astes from  discarded  c ommercial chemical products, while the U‐ list identifies hazardous wastes from discarded commercial chemical products.   More recent EPA efforts and responsibilities for managing hazardous waste include the management  of wastes from homeland security incidents.  The Waste Management  for Homeland Security  Incidents Act requires EPA to provide technical support to federal, state, local, and tribal authorities  on waste management and cleanup efforts resulting from natural disasters, terrorist attacks, major  accidents, and disease outbreaks.  EPA’s main responsibility is to promote pre‐planning efforts to deal  with hazardous waste disasters and encourage various stakeholders to prepare for natural and man‐ made disasters.  EPA is also required to review emergency response plans for federal agencies, and  participate in exercises with federal, state, local and tribal emergency responders.   Resource Conservation and Recovery Act  The EPA has the authority and responsibility to regulate hazardous waste through the Resource  Conservation and Recovery Act of 1976 (RCRA).  Through RCRA, EPA is responsible for monitoring the  generation, transportation, treatment, storage, and disposal of hazardous waste.  Amendments to  RCRA, including the 1984 Federal Hazardous and Solid Waste Amendments, and those established in  1986, required EPA to increase enforcement of underground storage tanks for petroleum and other  hazardous substances, focus on waste minimization programs, such as phasing out hazardous wastes  from landfills, and finally mandating corrective measures regarding the release of hazardous waste.    More recent EPA efforts and responsibilities for managing hazardous waste include management of  wastes from homeland security incidents.  The Waste Management for Homeland Security Incidents  Act requires EPA to provide technical support to federal, state, local, and tribal authorities on waste  management and cleanup efforts resulting from natural disasters, terrorist attacks, major accidents,  4.8  HAZARDS AND HAZARDOUS MATERIALS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.8‐6 June 2021  and disease outbreaks.  EPA’s main responsibility is to promote pre‐planning efforts to deal with  hazardous waste disasters and encourage various stakeholders to prepare for natural and man‐made  disasters.    EPA  is also  required to review emergency response plans for federal agencies, and  participate in exercises with federal, state, local and tribal emergency responders.   Hazardous Materials Transport Regulations   The United States Department of Transportation (DOT) was established on October 15, 1996 by  Congress. The U.S. DOT’s purpose is to ensure the safest, most efficient and modern transportation  system  is  provided to improve  the  quality  of  life  of people and communities and  increase the  productivity and competitiveness of workers and businesses in the nation.   The Pipeline and Hazardous Materials Safety Administration’s (PHMSA) Office of Hazardous Materials  Safety is a component of the U.S. DOT that carries out a national safety program, including security  matters, to protect against the risks to life and property inherent in the transportation of hazardous  materials in commerce by all transportation modes. This is accomplished by developing, proposing  and  implementing regulatory  policy initiatives  and  regulations governing  the  safe and  secure  transportation of hazardous materials. The PHMSA conducts safety inspections and investigations to  ensure transportation safety and security by conducting compliance inspectors and incident and  accident response and investigations.  Comprehensive Environmental Response, Compensation, and Liability Act  The Comprehensive Environmental Response, Compensation, and Liability Act, otherwise known as  CERCLA or Superfund, was established to provide a federal “Superfund” to clean up uncontrolled or  abandoned  hazardous‐waste  sites  as  well  as  accidents, spills, and  other emergency releases of  pollutants and contaminants into the environment. Through CERCLA, the EPA was given power to  seek out those parties responsible for any release and assure their cooperation in the cleanup.   The EPA cleans up orphan sites when potentially responsible parties cannot be identified or located,  or when they fail to act. Through various enforcement tools, the EPA obtains private party cleanup  through orders, consent decrees, and other small party settlements. T he  E PA  a lso  recovers  c osts  f rom   financially viable individuals and companies once a response action has been completed. Superfund  site  identification, monitoring, and response  activities  in states  are  coordinated  through state  environmental protection or waste management agencies. CERCLA was reauthorized and expanded  in 1986.  Emergency Planning and Community Right‐To‐Know Act  The  Emergency  Planning and  Community Right‐To‐Know Act (EPCRA)  was  enacted  in  1986  by  Congress as national legislation on community safety. This law is designed to help local communities  protect public health, safety, and the environment from chemical hazards. Congress requires each  4.8  HAZARDS AND HAZARDOUS MATERIALS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.8‐7 June 2021  state to appoint a State Emergency Response Commission (SERC) as a part of EPCRA. The SERCs are  required to divide their states into Emergency Planning Districts and to name a Local Emergency  Planning Committee (LEPC) for each district. The EPCRA requires industry to report on the storage,  use and releases of hazardous substances to federal, state, and local governments.  Clean Water Act  The Clean Water Act (CWA) was established in 1972 as the basic structure for regulating discharges  of pollutants into the waters of the United States and regulating quality standards for surface waters.  Under the CWA, the EPA has implemented pollution control programs such as setting wastewater  standards for industries. The EPA has also developed national water quality criteria recommendations  for pollutants in surface waters.   It is unlawful under the CWA to discharge any pollutant from a point source, which is a discrete  conveyance such as pipes or man‐made ditches, into navigable waters unless a permit was obtained.  The National Pollutant Discharge Elimination System (NPDES) permit program controls discharges.  Industrial, municipal, and other facilities must obtain permits if their discharges go directly to surface  waters. Compliance monitoring under the NPDES Program encompasses a range of techniques in  order to address the most significant problems and to promote compliance among the regulated  community.  EPA Enforcement and Compliance History Online   EPA’s Enforcement and Compliance History Online (ECHO) is a national database that  focuses on  inspection, violation, and enforcement data for the Clean Air Act (CAA), Clean Water Act (CWA) and  Resource Conservation and Recovery Act (RCRA) and also includes Safe Drinking Water Act (SDWA)  and Toxics Release Inventory (TRI) data. ECHO can be used to search for facilities, investigate pollution  sources, search for EPA enforcement cases, examine and create enforcement‐related maps, and  analyze trends in compliance and enforcement data.   State Programs  Hazardous Waste Control Law  The Hazardous Waste Control Law (HWCL) is the primary hazardous waste management system in  the State of California. The HWCL specifies that generators have the primary duty to determine  whether their  wastes  are hazardous  and  to ensure  their  proper management. The HWCL  also  establishes criteria for the reuse and recycling of hazardous wastes used or reused as raw materials.  The HWCL exceeds federal requirements by mandating source reduction planning, and has much  broader requirement for permitting facilities that treat hazardous waste. It also regulates a number  of types of waste management activities that are not covered by the RCRA.   4.8  HAZARDS AND HAZARDOUS MATERIALS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.8‐8 June 2021  Tanner Act  Although  there are  numerous  state  policies  dealing  with hazardous  waste materials,  the  most  comprehensive is the Tanner Act (AB 2948) that was adopted in 1986. The Tanner Act governs the  preparation of hazardous waste management plans and the siting of hazardous waste facilities in the  State of California. The act also mandates that each county adopt a Hazardous Waste Management  Plan. To be in compliance with the Tanner Act, local or regional hazardous management plans need  to include provisions that define (1) the planning process for waste management, (2) the permit  process for new and expanded facilities, and (3) the appeal process to state available for certain local  decisions.  California Environmental Protection Agency  As a branch under the EPA, the California Environmental Protection Agency (CalEPA) has broad  jurisdiction over hazardous materials management in the State of California. CalEPA’s mission to  restore, protect and enhance the environment, to ensure public health, environmental quality and  economic vitality is achieved by developing, implementing and enforcing environmental laws. These  laws regulate air, water, and soil quality, pesticide use, and waste recycling and reduction. CalEPA  oversees and coordinates with the Air Resources Board (ARB), Department of Resources Recycling  and  Recovery (CalRecycle), Department  of Pesticide Regulation (DPR),  Department of  Toxic  Substances Control (DTSC), Office of Environmental Health Hazard Assessment (OEHHA), and the  State Water Resources Control Board (SWRCB) to improve California’s environment.  Department of Toxic Substance Control   DTSC  is responsible  for  protecting  public health  and  the environment  from hazardous  waste  generated in California.  It regulates under the authority of the federal RCRA of 1976 and the California  Health and Safety Code.  DTSC operates a variety of programs including the following:    Overseeing cleanups at improperly managed waste sites.   Ensuring those who generate, handle, transport, store and dispose of hazardous waste do  so properly.    Enforcement actions against those who fail to manage hazardous waste appropriately.    Exploring and promoting pollution prevention and encouraging reuse and recycling.    Evaluating soil, water and air samples at sites and developing new analytical methods.   Practicing other environmental sciences,  including  toxicology, risk assessment, and  technology development.    Involving the public in DTSC’s decision‐making.   Within CalEPA, the Department of Toxic Substances Control (DTSC)  has  primary  regulatory  responsibility for hazardous waste management and cleanup to protect California and Californians  4.8  HAZARDS AND HAZARDOUS MATERIALS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.8‐9 June 2021  from exposures to hazardous wastes. The DTSC achieves this by regulating hazardous waste and  discovering  ways  t o  r educe  i ts  p roduction  i n  C alifornia. E nforcement  o f  r egulations  f or  t he  g eneration,  transport, and disposal of hazardous materials are delegated to local jurisdictions, in agreements with  the DTSC. The DTSC regulates hazardous waste in California primarily under the authority of the  federal RCRA of 1976 and the California Health and Safety Code.   DTSC is required to compile and update each year, or as appropriate, a list of hazardous waste sites  pursuant to the Cortese Lists under Government Code Section 65962.5(a). DTSC has created the  EnviroStor database of properties throughout California that may be contaminated.    EnviroStor  The EnviroStor database identifies sites with known contamination or sites for which there may be  reasons to investigate further. It includes the identification of formerly contaminated properties that  have been released for reuse; properties where environmental deed restrictions have been recorded  to prevent inappropriate land uses; and risk characterization information that is used to assess  potential impacts to public health and the environment at contaminated sites. A search of the  EnviroStor database completed in March 2020 showed no listed or hazardous waste sites on the  project site.    Government Code Section 65962.5 (Cortese List)  The provisions of Government Code Section 65962.5 are commonly referred to as the Cortese List.  The Cortese List is a planning document used by state and local a gencies  to  p rovide  i nformation  a bout  hazardous materials release sites. Government Code Section 65962.5 requires CalEPA to develop an  updated Cortese List annually, at minimum. The DTSC is responsible for a portion of the information  contained in the Cortese List. Other state and local government agencies are required to provide  additional hazardous material release information for the Cortese List. The project site is not on the  Cortese List.  State Water Resources Control Board (SWRCB)  SWRCB is responsible for regulating wastewater discharges to surface waters and groundwater.  This  includes discharges from all construction, industrial, municipal, a nd  a gricultural  a ctivities.  T he  S WRCB   delegates  these  responsibilities to various regional water quality  control  boards throughout  California. The project site is located in Region 7, Colorado River Basin.   GeoTracker  GeoTracker is a database maintained by the State of California Water Resources Control Board that  provides online access to environmental data. It serves as the management system for tracking  regulatory data  on sites that  can  potentially  impact groundwater, particularly  those requiring  4.8  HAZARDS AND HAZARDOUS MATERIALS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.8‐10 June 2021  groundwater cleanup and permitted facilities, such as operating underground storage tanks and land  disposal sites.  Hazardous Material Management Plans  In January 1996, CalEPA  adopted  regulations  implementing a Unified  Hazardous  Waste and  Hazardous Materials Management Regulatory Program (Unified Program). The six program elements  of the Unified Program are hazardous waste generators and hazardous waste on‐site treatment,  underground storage tanks, above‐ground storage tanks, hazardous material release response plans  and  i nventories. T he  p rogram  i s implemented a t  the l ocal  l evel  by  a l ocal  agency, the C ertified Unified  Program Agency (CUPA). The CUPA is responsible for consolidating the administration of the six  program elements within its jurisdiction.   State and federal laws require detailed planning to ensure that hazardous materials are properly  handled, used, stored and disposed of, and, in the event that such materials are accidentally released,  to prevent or to mitigate injury to health or the environment.  California Hazardous Material Release Response Plan and Inventory Law  Chapter 6.95 of the Health and Safety Code (HSC) requires that in order to protect the public health  and safety and the environment, it is necessary to establish business and area plans relating to the  handling and release or threatened release of hazardous materials (Article 1), as well as implement  regulations  regarding  hazardous  material management  (Article 2), emergency  planning and  Community Right‐to‐Know Act of 1986 (Article 3) and the California Toxic Release Inventory Program  Act of 2007 (Article 4).   California Emergency Response Plan  California has developed an emergency response plan to coordinate emergency services provided by  federal, state,  and  local governments  and  private agencies. Response  to hazardous materials  incidents  is one part  of  this  plan.  The  plan  is  managed  by  the California Governor’s  Office of  Emergency Services, which coordinates the responses of other agencies, including CalEPA, California  Highway Patrol (CHP), RWQCB, and the Riverside County Emergency Management Department.   California Occupational Safety and Health Administration   The Division of Occupational Safety and Health (DOSH), better known as Cal/OSHA, protects workers  from health and safety hazards on the job in almost every workplace  i n  C alifornia  t hrough  i ts  r esearch,  standards, enforcement, and consultation programs. Cal/OSHA enforces complaint and accident  investigations, targeted and programmed inspections, citations, special orders and orders to take  special action, orders prohibiting use, as well as permits, certifications, licenses, approvals, and  classification.   4.8  HAZARDS AND HAZARDOUS MATERIALS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.8‐11 June 2021  California Department of Forestry and Fire Protection  The California Department of Forestry and Fire Protection (CAL FIRE) protects over 31 million acres of  California’s privately‐owned wildlands and provides varied emergency services in 36 of the state’s 58  counties via contracts with local governments. The department’s Fire Protection Program consists of  multiple activities including wildland pre‐fire engineering, vegetation management, fire planning,  education, and law enforcement. Typical fire prevention projects include brush clearance, prescribed  fire, defensible space inspections, emergency evacuation planning, fire prevention education, fire  hazard severity mapping, and fire‐related law enforcement activities. CAL FIRE provides Fire Hazard  Severity Zone Maps for State Responsibility Area lands and Very High Fire Hazard Severity Zone Maps  for Local Responsibility Area lands for each county in California. These maps allow state and local  agencies to identify areas susceptible to wildfire hazards.  California Certified Unified Program Agencies   The California Certified Unified Program Agencies (CUPA) is a collection of state and regional agencies  in charge of regulating hazardous waste.  They are responsible for the administration, permits,  inspection  and enforcement  of various environmental and emergency management programs,  including the Underground Storage Tank Program, the Aboveground Petroleum S torage  A ct  Program,  Hazardous Materials Release Response Plans, and Hazardous Waste Generator and Onsite Hazardous  Waste Treatment Programs.  The California Environmental Protection Agency (CalEPA) is responsible  for administrating and certifying the CUPA’s. Two state agencies that are also heavily involved with  CUPA activities include the California Department of Toxic Substances Control (DTSC) and the State  Water Resource Control Board (SWRCB).  Regional and Local Programs  Regional Water Quality Control Board   The  State  Water Resources Control  Board  (SWRCB)  is responsible for  regulating  wastewater  discharges to  surface  waters and groundwater.  This  includes discharges  from  all  construction,  industrial, municipal, and agricultural activities. The SWRCB delegates these responsibilities to various  Regional Water Quality Control Boards (RWQCB) throughout California. The RWQCB acts under Cal  EPA  and  is responsible  for  implementing  regulations  pertaining to  management  of soil  and  groundwater investigation and cleanup. RWQCB regulations are contained in Title 27 of the California  Code of  Regulations  (CCR). Additional state regulations applicable to hazardous materials  are  contained in Title 22 of the CCR. Title 26 of the CCR is a compilation of those hazardous material,  waste, and toxic‐related regulations contained in CCR Titles 3, 8, 13, 17, 19, 22, 23, 24, and 27 that  are applicable to hazardous materials.   4.8  HAZARDS AND HAZARDOUS MATERIALS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.8‐12 June 2021  The City of La Quinta falls under the jurisdiction of the Colorado River Basin Regional Water Quality  Control Board. The Colorado River Basin RWQCB is responsible for overseeing corrective actions  associated with leaks and improper disposal from underground storage tanks, such as gas station  tanks,  and  provides assistance  to County  of Riverside Department  of Environmental Health  on  underground storage leaks.    Riverside County Department of Environmental Health  The Riverside County Department of Environmental Health (DEH) provides programs and services  related to protecting public health, safety and the environment.  Within the DEH are two divisions,  District Environmental Service, and Environmental Protection and Oversight. The Environmental  Protection and  Oversight  Division (EPO)  is  responsible  for handling  and  regulating hazardous  materials, land use, water systems, underground storage tanks, solid waste and business emergency  plans and is responsible for managing a list of all hazardous waste generators in the County.  In the  City of La Quinta such generators of hazardous waste include golf courses, gas stations, dry cleaners,  grocery stores, car dealerships and the City’s maintenance facility yard.    Riverside County Hazardous Materials Management Division   The  Riverside  County  DEH’s  Hazardous  Materials Management Division  was  designated as  the  Riverside County Certified Unified Program Agency (CUPA). As CUPA  f or  R iverside  C ounty, t he  D ivision   manages the following elements of the Unified Program:   Hazardous Waste Generators    Hazardous Materials Business Plan Program (HMBP) and the Hazardous Materials Release  Response Plan and Inventory Program   Hazardous Materials Emergency Response Team   Risk Management Prevention Program   Underground Storage Tank (UST) Program   Aboveground Petroleum Storage Act (APSA) Program  Riverside County Multi‐Jurisdictional Local Hazard Mitigation Plan   The Riverside County Multi‐Jurisdictional Local Hazard Mitigation Plan (LHMP) identifies the County’s  hazards, review and assess past disaster occurrences, estimate the probability of future occurrences  and set goals to mitigate potential risks to reduce or eliminate long‐term risk to people and property  from natural and man‐made hazards. The Riverside County LHMP was prepared pursuant to the  requirements of the Disaster Mitigation Act of 2000 to achieve eligibility and potentially secure  mitigation funding  through Federal Emergency  Management  Agency (FEMA)  Flood Mitigation  Assistants, Pre‐Disaster Mitigation and Hazard Mitigation Grant Programs.   4.8  HAZARDS AND HAZARDOUS MATERIALS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.8‐13 June 2021  Riverside County General Plan   According to the Safety Element of the Riverside County General Plan, hazardous materials include  the entire spectrum of such substances from pre‐product materials to waste. Laws and regulations  that govern hazardous materials, and how they are stored, transported, and handled distinguish  between hazardous materials and hazardous waste. For regulatory purposes, hazardous materials are  defined  as manufactured hazardous  items  and  materials, as  well as the pre‐product  hazardous  substances used to create them. These materials, both pre‐ and post‐production, are subject to  extensive management for safety requirements. The waste generated by, or resulting from, the  production  that process becomes hazardous  waste,  which must  be safely disposed  of in  an  appropriate manner.  The Riverside County General Plan emphasizes the County’s susceptibility to natural hazards such as  fires, in particular, the hillside terrain of Riverside County. Fire potential for Riverside County is  typically greatest in the months of August, September and October, when dry vegetation is paired  with the dry Santa Ana winds. To minimize the potential for disastrous loss of structures and life  (human and wildlife), a coordinated program to manage development in the hazardous areas has  been identified in the Safety Element of the County General Plan.  City of La Quinta Emergency Operations Plan  The  City prepared  the  Emergency Operations Plan (EOP)  to address  the  planned  response  to  extraordinary emergency situations associated with natural disasters, technological incidents, and  national security emergencies in or affecting the City of La Quinta. The EOP describes the operations  of the City of La Quinta Emergency Operations Center (EOC), which is the central management entity  responsible for directing and coordinating the various City of La Quinta Departments and other  agencies in their emergency response activities.   The La Quinta EOP identifies and analyzes an extensive list of the hazards faced by the County and  the City. It assigns each hazard a severity rating, indicating the amount of damage that would be done  to the City and the population should the hazard occur, as well as a probability rating, indicating the  likelihood that the hazard may occur within the County. Both ratings are on a scale of 0 to 4, with 4  being the most severe or the most likely to occur. The City then ranks the hazards from 1 to 19, with  1 indicating a higher priority/likelihood, and 19 indicating a lower priority/likelihood.   Per the City EOP, hazardous material (HazMat) accidents are ranked 9 out of 19 on the hazards list.  HazMat accidents involve the uncontrolled release of a hazardous substance(s) during storage or use  from a fixed facility or mobile transport. Releases of hazardous materials can be especially damaging  when they occur in highly populated areas or along transportation routes used simultaneously by  commuters and hazardous materials transports. There is a higher risk of HazMat accidents within the  City due to the multitude of transportation systems in the City.   4.8  HAZARDS AND HAZARDOUS MATERIALS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.8‐14 June 2021  City of La Quinta Emergency Services Division  The Emergency Services Division is responsible for emergency preparedness in the City. The Division  is responsible for both planning and implementation of emergency response efforts, and coordinates  with other local jurisdictions and the County of Riverside in emergency response planning, training  and disaster exercises. Close coordination with both the Police and Fire Departments is included in all  disaster planning efforts. In addition, the City participates in the California Standardized Emergency  Management System (SEMS) program, and FEMA’s National Incident Management System (NIMS), to  assure coordinated response at the state and federal levels.   City of La Quinta Emergency Operations Center   The City operates an Emergency Operations Center (EOC) in City Hall. Riverside County’s EOCs,  located in Indio and Riverside as well as its mobile command post, could also provide assistance to La  Quinta  in  the  event  of  an  emergency. The City’s emergency response  effort  is  supported  by  agreements  with  the  Riverside County Sheriff’s Department, Riverside  County Fire  Department,  American Medical Response and the American Red Cross. Included in the EOC’s tools is the CodeRED  emergency notification system, which allows the City to notify residents by phone of an imminent  threat.   Community Emergency Response Team  The City also relies on its Community Emergency Response Team (CERT) volunteers to assist with  emergency response during disasters. CERT is composed of residents and business people who have  completed the FEMA CERT training provided through the City of La Quinta Emergency Services  Division and the Coachella Valley Emergency Managers Association. The volunteers are trained to  help in their neighborhoods when an emergency occurs, and immediate help may not be available  from first responders.   La Quinta General Plan  Chapter IV of the La Quinta General Plan (LQGP) addresses the various environmental hazards within  the City of La Quinta. Chapter IV’s Hazardous Materials Element in Chapter IV addresses the potential  hazards associated with the storage, use, and transport of hazardous materials in and throughout the  City.   The City’s Emergency Services Division, Fire and Police Departments would be called upon in the event  of a spill or similar emergency relating to hazardous materials within City limits.   In the City, hazardous materials are limited to small quantity generators (those generating less than  1,000  kilograms  of  hazardous waste per month), ranging from individual  households  to service  stations and medical clinics. Household hazardous waste can be disposed of  properly  through  4.8  HAZARDS AND HAZARDOUS MATERIALS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.8‐15 June 2021  Household Hazardous Waste disposal events, or at a network of “ABOP” (Antifreeze, Batteries, Oil,  Paint) facilities operated by the County Waste Management Department.   In the event of a spill or leak of hazardous materials, initial response would be made by the closest  fire engine company, followed by response from a dedicated Hazardous Material Response Team.  The Riverside County  Fire Department operates  a Hazardous Materials Team,  which operates  throughout the County and responds to incidents when necessary.   The Emergency Services Element of the LQGP addresses police and fire service, emergency medical  response, and emergency preparedness within the City, which are essential services to the City and  its residents. The goal within this element is to c reate an e ffective and comprehensive response to all  emergency service needs. The City’s preparedness for emergency situations, such as natural and man‐ made disasters, helps emergency services within La Quinta achieve this goal.  Project Impact Analysis  Thresholds of Significance  The following standards and criteria for establishing significance of potential impacts related to  hazards and hazardous materials were derived from the CEQA Guidelines, Appendix G.  Development  of the proposed project would have a significant effect to if it is determined that the project would:  a. Create a significant hazard to the public or the environment through the routine transport,  use, or disposal of hazardous materials?  b. Create a significant hazard to the public or the environment through reasonably foreseeable  upset and  accident conditions  involving  the  release  of hazardous  materials  into  the  environment?  c. Emit hazardous emissions o r handle hazardous or  acutely hazardo us materials, substances, or  waste within one‐quarter mile of an existing or proposed school?  d. Be located on a site which is included on a list of hazardous materials sites compiled pursuant  to Government Code Section 65962.5 and, as a result, would it create a significant hazard to  the public or the environment?  e. For a project located within an airport land use plan or, where such a plan has not been  adopted within two miles of a public airport or public use airport, would the project result in  a safety hazard or excessive noise for people residing or working in the project area?  f. Impair implementation of or physically interfere with an adopted emergency response plan or  emergency evacuation plan.  g. Expose people or structures, either directly or indirectly to a significant risk of loss, injury or  death involving wildland fires.   4.8  HAZARDS AND HAZARDOUS MATERIALS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.8‐16 June 2021  Threshold topic “e”, involving public airports or public use airport, is not analyzed since NOP analysis  concluded that there would be no impacts. See Chapter 6.0.   Methodology   Available data  to determine the  potential  for  impacts associated  with hazards and  hazardous  materials was assessed based upon the consideration of the project.  Whether there  is a potential for  cumulative impacts associated with hazards and hazardous materials was assessed based upon the  consideration of the project, the project site, and related projects.   Project Design Features  Proposed building locations and design will be consistent with applicable state and local construction  requirements and standards. Hazardous materials used during construction and operation of the site  will be handled to manufacturer and industry standards. Additionally, the project will implement and  adhere to federal, state, and regional regulatory standards. This is discussed in greater detail in the  discussions below.    Project Impacts   a/b. Create a significant hazard to the public or the environment due to routine  transport,  use,  or  disposal  of  hazardous  materials,  or  release hazardous  materials into the environment   The project site is located in the southern portion of the City of La Quinta and is currently vacant and  disturbed. Surrounding land uses include the residential communities to the north, east, and south,  vacant land to the west, and Coral Mountain to the southwest. Avenue 58 delineates a portion of the  project’s northern boundary, and Madison Street delineates a large portion of the project’s eastern  boundary.   The  approximately  386‐acre project proposes  to develop  a  mixed‐use  community consisting  of  residential, neighborhood commercial, tourist commercial, and recreational open space land uses.  The site was previously farmed.  The  transportation, use, and  disposal of  hazardous  materials during project construction  and  operation is discussed  below,  as  is the site’s  potential to release hazardous materials into the  environment.   Construction   Construction of the proposed project is expected to involve the temporary management and use of  oils, fuels and other potentially flammable substances. The nature and quantities of these products  4.8  HAZARDS AND HAZARDOUS MATERIALS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.8‐17 June 2021  would  b e  l imited  t o  w hat  i s  n ecessary  t o  c arry  o ut  c onstruction  o f  t he  p roject. S ome  of  t hese  m aterials   would be transported to the site periodically by vehicle and would be stored in designated controlled  areas on a short‐term basis. The designated controlled areas will be temporarily located in staging  areas typically placed close to where development is occurring at that time. The staging areas would  move to a new location when construction of one area, or phase, is complete, and construction of a  new area will occur. The identification of building material staging areas is required by Construction  General Permit (CGP) (Order No. 2009‐0009‐DWQ as amended by 2010‐0014‐DWQ and 2012‐0006‐ DWQ),  which requires  the  development  and  implementation of  a project‐specific  Stormwater  Pollution Prevention Plan (SWPPP) for areas greater that one acre, and administered by the RWQCB.  Per  t he  C GP, t he  p roject’s  S WPPP  s hall  i nclude  c omprehensive  h a ndling and management procedures  for building materials, especially those that are hazardous and toxic. Paints, solvents, pesticides, fuels  and oils, other hazardous materials or any building materials that have the potential to contaminate  stormwater should be stored indoors or under cover whenever possible or in areas with secondary  containment. The designation of staging areas for activities such as fueling vehicles, mixing paints,  plaster, mortar, and so on, is also required to be determined in the SWPPP. When handled properly  by trained individuals and consistent with the manufacturer’s instructions and industry standards, the  risk involved with handling these materials is considerably reduced to a less than significant level.  As  a requirement of the CGP, the contractor will be required to identify all controlled staging areas within  the project limits for storing materials and equipment.      Furthermore, to  prevent  a  threat to  surface  water during construction,  the  management of  potentially hazardous materials and other potential pollutant sources will be regulated through the  implementation of measures required in the SWPPP for the project. The SWPPP requires a list of  potential pollutant sources and the identification of construction areas where additional control  measures are necessary to prevent pollutants from being released on‐site or into the surroundings.  Best management practices (BMPs) are required in the SWPPP for proper material delivery and  storage; material  use; and  spill  prevention and control.  These temporary measures outline the  required physical improvements and procedures to prevent impacts of pollutants and hazardous  materials  to  workers  and  the  environment  during construction. For example,  all construction  materials, including paints, solvents, and petroleum products, must be stored in controlled areas and  according to the manufacturer’s specifications and the contractor will also be required to implement  BMPs to assure that impacts are minimized and that any minor spills are immediately and properly  remediated. In addition, perimeter controls (fencing with wind screen), linear sediment barriers  (gravel bags, fiber rolls, or silt fencing), and access restrictions (gates) would help prevent temporary  impacts. With such standard measures in place, less than significant impacts are anticipated during  construction.  Offsite improvements include the installation of an off‐site transformer bank at an existing Imperial  Irrigation District (IID) substation, located at 81600 Avenue 58. Construction for the conduits and line  4.8  HAZARDS AND HAZARDOUS MATERIALS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.8‐18 June 2021  extension would occur in the existing right‐of‐way. Similar to onsite improvements, construction of  the offsite improvement is expected to involve the temporary management and use of oils, fuels and  other potentially flammable substances. Therefore, offsite construction activities would require the  implementation of appropriate BMPs in order to reduce the risk of spills and leaks of hazardous  materials used. Therefore, impacts are anticipated to be less than significant.    Operation   The proposed project includes a hotel/resort, commercial, residential, and recreational and open  space uses on approximately 386 acres of vacant land. The nature of these uses is not expected to  involve,  as  a  primary  activity,  the  routine transport, use,  or disposal of  hazardous  materials in  quantities or in a manner that would pose a threat to the project and its surroundings or create a  significant hazard through a foreseeable accident conditions involving  the release  of hazardous  materials into the environment. The regular operation of the proposed project would not result in  the  use  of hazardous materials in  amounts that exceed  what  is typically required  for  resort,  commercial and residential uses. The handling, application, and storage of cleaning agents, building  maintenance products, paints, solvents and other related substances is expected to occur within the  project  in a manner  typical  of similar projects  throughout  the City, to carry out the necessary  operations in each facility or use. However, these materials would not be present in sufficient  quantities to pose a significant hazard to public health and safety, or the environment.   Based on the operation of existing wave facility (Surf Ranch Lemoore), the Wave Basin is anticipated  to use approximately 216,000 gallons of sodium hypochlorite (NaClO) annually, or approximately  18,000  gallons monthly on  the  average. June, July, and August are months with the highest  consumption with up to 20,000 gallons on the average. Sulfuric acid consumption of approximately  14,440 gallons per year, or 1,200 gallons monthly on the average is also anticipated. Chemicals will  be stored on‐site and fed into polyethylene tanks which are located inside a pre‐engineered metal  building, in an area with a 24‐inch‐high containment wall. Floors and the containment wall have a  chemical resistant coating. The tanks include the following capacities:    4,500‐gallon capacity for NaClO;   500‐gallon capacity for polymers; and   500‐gallon capacity for sulfuric acid.   Surplus NaClO and Polymers are received in caged intermediate bulk container (IBC) totes and stored  within a secure outdoor yard space.    The California Department of Public Health is authorized to establish standards for public swimming  facilities. According to Section 65529, Public Pool Disinfection, of Title 22 of the California Code of  Regulations (CCR), it is required that public pools, when open or in use, be disinfected continuously  4.8  HAZARDS AND HAZARDOUS MATERIALS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.8‐19 June 2021  by a chemical that imparts a disinfectant consistent with minimum and maximum concentrations,  also determined in Section 65529. If halogens other than chlorine are used, residuals of equivalent  strength shall be maintained. Records of the routine maintenance and repairs are also required per  the CCR. Additionally, the pool operator shall maintain a test kit for measuring the disinfectant  residual, pH and, if used, cyanuric acid concentration in the public pool. The Wave Basin and all hotel  pools shall be required to adhere to all applicable standards and regulations within the CCR, the  California Building Code and the California Electrical Code regarding public swimming pools. The  enforcing agency that would evaluate the plans for the Wave Basin prior to construction would be  the Riverside County Department of Environmental Health.   According to Riverside County Municipal Code Chapter 8.64, Disclosure of Hazardous Materials and  Formulation of Business Emergency Plans, the County established a system for permitting businesses  that handle hazardous materials in order to enforce minimum standards respecting such materials.  According to Chapter 8.64, chlorine and muriatic acid stored in combined aggregate quantities greater  than or equal to fifty‐five (55) gallons, and/or greater than or equal to five hundred (500) pounds for  pools are considered hazardous materials. Under the administration of the County of Riverside  Department of Environmental Health (DEH), and in compliance with the Hazardous Materials Release  Response Plans and Inventory Law, Chapter 6.95 of the California Health and Safety Code (HSC), any  business handling and/or storing a hazardous material shall obtain a permit from the DEH and  electronically submit a  business  plan  in  the  Statewide Informational  Management System. The  proposed project will require the storage or handling of hazardous materials, as defined in Chapter  8.64 of the Riverside County Municipal Code, including pool disinfecting and cleaning supplies, and  shall be required to follow the procedures established in the Municipal Code and Chapter 6.95 of the  HSC. Adherence to federal, State, and regional regulatory standards will ensure impacts related to  the release of hazardous materials associated with the Wave Basin and public pools are anticipated  to be less than significant.    The operation of the off‐site transformer bank at the existing IID substation is not anticipated to result  in the routine transport, use, or disposal of hazardous materials. The potential release hazardous  materials into the environment associated with the transformers will be overseen by IID, which has  programs in place to manage such releases, as they operate multiple substations. The conduits and  line extension will operate below grade and will not contain hazardous materials. Therefore, the use  of hazardous materials associated with the off‐site improvements will result in less than significant  impacts.    As stated throughout this discussion, the materials required for the maintenance of landscaped areas  (i.e., fertilizers, pesticides, etc.), the Wave Basin, and the proposed buildings will be stored onsite and  regulated by State and local law, including Fire Department regulations requiring proper storage and  inspection. These regulations, including those imposed by both the County of Riverside and the Fire  Department, are designed to lower impacts to less than significant levels. Compliance with these  4.8  HAZARDS AND HAZARDOUS MATERIALS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.8‐20 June 2021  procedures will ensure that the use, transport, and disposal of hazardous materials would not impact  the public or environment or result in the accidental release of hazardous materials. Less than  significant impacts are anticipated during project operation.  c. Emit hazardous emissions or handle hazardous materials within one‐quarter  mile of an existing or proposed school  Under CEQA Guideline 15186, additional notification and consultation requirements may apply to  projects with one‐quarter mile of an existing school facility.  The project site is not located within ¼  mile of an existing or proposed school. The closest school to the project site is Westside Elementary  School, located approximately 1.30 miles northeast of the project. Offsite improvements include the  construction and operation of a transformer bank at an existing IID substation located at 81600  Avenue 58. The substation is located approximately one mile southwest of Westside Elementary  School. Therefore, the project’s proposed onsite and offsite improvements will have no impact on  schools as it relates to hazardous materials.   d.  Be located on a site which is included on a list of hazardous materials sites  compiled pursuant to Government Code Section 65962.5 and, as a result, would  it create a significant hazard to the public or the environment  The Hazardous Waste and Substances Sites (Cortese) List is a planning document used by the state,  local agencies and developers to comply with CEQA requirements to provide information about the  location of hazardous materials release sites.  Government Code section 65962.5 requires that a list  of these sites be maintained and updated least annually.  The State’s Department of Toxic Substances  Control (DTSC) is responsible for a portion of the information contained in the Cortese List.    Pursuant to Government Code 65962.5 and its subsections, record searches on the project property  were performed within multiple database platforms. The resources consulted included GeoTracker,  EnviroStor and the EPA Enforcement and Compliance History Online (ECHO).   Two of the three databases, GeoTracker and ECHO, listed sites within one mile of the project. The  results are described below:  The GeoTracker database listed one registered Leaking Underground Storage Tank (LUST) Cleanup  Site within a one‐mile radius of the project site. The registered LUST Site is listed as “KSL PGA West  Weiskoff/Nicklaus,” registered at 80202 Avenue 58, approximately 0.25 miles west of the project  property. The potential contaminant of concern at this site was identified as gasoline; however, the  site has a status of “Completed‐Case Closed” as of October 1999. Therefore, the facility will not affect  the project.   Similar to the GeoTracker database, the ECHO database highlighted one facility within a mile radius  of the proposed project. This site is registered as Capistrano and located west of Monroe Street and  4.8  HAZARDS AND HAZARDOUS MATERIALS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.8‐21 June 2021  north of Avenue 58, approximately 0.75 miles northeast of the project site. This site is registered  under the Clean Water Act (CWA) as a minor general permit covered facility. The permit expired in  2014,  however,  the  property  had remained  in compliance  for three  consecutive  years  with  no  identified violations. Due to Capistrano’s distance from the proposed project, and its status as “no  violations”, the registered site is not anticipated to affect the project site.  The search results in the EnviroStor database did not identify any records of any site within a mile of  the project property, unlike the GeoTracker and ECHO databases. The EnviroStor database did not  identify any LUST Cleanup Sites, Land Disposal Sites, Military Sites, DTSC Hazardous Waste Permits,  DTSC Cleanup Sites, or Permitted Underground Storage Tanks on or around the project property.   As stated previously, both registered sites maintain statuses of “Completed – Case Closed” and “no  violation”. The project will not exacerbate risks or impacts associated with the registered sites, due  to the project’s nature and the sites’ locations at least 0.75 mile from the proposed project. Therefore,  hazardous waste sites will have no impact on the proposed project.  Portions of the project site previously operated as agricultural land. Agricultural activities typically  include the storage and periodic application of pesticides, herbicides and fertilizers. Pesticides and  herbicides vary widely in toxicity and persistence in the soil. Pesticides that degrade slowly over time  can leave residues in crops or soil. Residue from agricultural activities  d issipate  or  decay, allowing  t he   residue to disappear from the plant or soil. Dissipation rates can range from hours to years, which  varies by the chemical applied and plants affected. Historical aerial imagery from 1996 indicates that  the site had been cleared of all agricultural remnants prior to 1996. At this time, no agricultural  equipment or infrastructure are present onsite. The presence of fertilizer or related chemical storage  related to farming activities do not exist onsite. Chemicals previously utilized during agricultural  operations have likely dissipated to insignificant levels due to the inactivity of the site for over 20  years. Therefore, it is unlikely that significant chemicals associated with previous agricultural activities  exist onsite.   f.  Impair implementation of or physically interfere with an adopted emergency  response plan or emergency evacuation plan   The Emergency Services Element of the 2035 La Quinta General Plan addresses multiple components  of the City’s public safety services, including police and fire service, emergency medical response and  emergency  preparedness. T he  C ity  of  L a  Quinta  c ontracts  f or  p ol ice services with the Riverside County  Sheriff’s Department. According to the La Quinta Police Department website, there are two police  stations contracted with the City. These include the La Quinta Police station at 78495 Calle Tampico,  and the Thermal Sheriff’s Station (Riverside County Sheriff’s Department) at 86625 Airport Boulevard   in Thermal. The La Quinta Police station is approximately six driving miles northwest of the proposed  site and covers an area of over 33 square miles and a population of over 40,660 residents. The  4.8  HAZARDS AND HAZARDOUS MATERIALS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.8‐22 June 2021  Thermal Sheriff’s station is approximately 6.5 driving miles northeast of the project site and provides  police services to the cities of La Quinta, Coachella and southern Coachella Valley communities.   Fire services in the City of La Quinta are provided by three fire stations in the City including: Fire  Station #32 located at 78111 Avenue 52, Station #70 at 54001 Madison Street, and Station #93 at  44555 Adams Street. Station #70 is the closest station to the project property, lying approximately 2  miles north of the project site. Response times for fire services in the City are five minutes or less 90  percent of the time. Paramedic service is provided to the City of La Quinta and the project area by  American Medical Response (AMR). Paramedic staff is located at Station #70. The Police and Fire  Departments within the City rely on mutual aid agreements with neighboring jurisdictions to provide  additional services when necessary.   According to the City of La Quinta General Plan, the City’s primary tool in preparing for emergencies  is its adopted Emergency Operations Plan (EOP). The EOP establishes procedures and responsibilities  for City personnel and acts as a guide for the City’s response to emergencies. The EOP is managed by  the Emergency  Management Division  Manager  who is responsible for  both planning and  implementation of emergency response efforts  and  preparedness in  the  City.  The Division  coordinates with other local jurisdictions and the County of Riverside in emergency response training.  The City also participates in the California Standardized Emergency Management System (SEMS)  program, and FEMA’s National Incident Management System (NIMS). Volunteer groups such as the  Community Emergency Response Team (CERT), the Radio Amateur Civil Emergency Service (RACES)  and the Amateur Radio Emergency Service (ARES) all participate in emergency response during  disasters or emergency situations.   Regional  e mergency  evacuation routes for the Coachella  Valley include the Interstate 10 freeway and  Highway 111, which lie approximately 7.60 miles north and 5.75 miles northeast of the project,  respectively. The City of  La Quinta  has  developed  and maintains an  extensive  arterial roadway  network. The City road network has been built essentially along  a north‐south grid  with  interconnection with major arterials passing through adjacent jurisdictions.  The project is adjacent  to the City’s major roadways, which includes Avenue 58 (north), Madison Street (east), and Avenue  60 (south). Project access from these roadways would occur at two points on Avenue 58, two points  on Madison Street, and one point on Avenue 60.  These roadways will provide public and emergency  access into and out of the project property. Vehicles accessing the street system will not interfere  with evacuation routes or plans, insofar as the project will not alter any existing street used for these  purposes. During construction, a Traffic Control Plan will be required as a condition of approval to be  implemented throughout all construction activities. This plan will reduce potential impacts that may  arise due to conflicts with construction traffic.   Primary resort/residential project access will be provided on Madison Street via the Main Access;  additional access for the resort/residential project will be provided on Avenue 60 via the South  Access; primary commercial access will be provided at all three driveways located at the project on  4.8  HAZARDS AND HAZARDOUS MATERIALS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.8‐23 June 2021  Avenue 58, as well as at the main access on Avenue 60 for the resort and commercial areas within  the site (see the Transportation discussion). All project access points onto public streets, except the  access to the commercial project at the northeast corner, will be gated, as will the entrances to the  residential portions of the project in Planning Area 2. Project access points will be reviewed by the  Fire Department, to ensure adequate access for emergency vehicles. For gated projects, the Fire  Department requires the installation of a Knox‐Box Rapid Entry System or similar device to facilitate  emergency access by fire fighters and other emergency responders. This requirement will be included  as a condition of approval for the project, and assures that on‐site emergency access impacts will be  less than significant.   Project implementation  is  not  expected to  interfere  with the critical facilities, emergency  transportation and circulation, or emergency preparedness coordination. Prior to construction, both  the Fire Department and Police Department will review each sub‐area plan as it is brought forward,  to ensure safety measures are addressed, including emergency access. The project will be reviewed  by City, Police and Fire officials to ensure adequate fire service and safety as a result of project  implementation. Impacts will be less than significant.   g.  Expose people or structures, either directly or indirectly, to a significant risk of  loss, injury or death involving wildland fires    The City of La Quinta is comprised of both urban and undeveloped uses. The northern and central  portions of  the  City  are primarily urbanized, with few remaining  vacant areas. Meanwhile,  the  southern and western portions of the City are primarily occupied by vacant, undeveloped, and  agricultural land uses, as well as the Santa Rosa Mountains, which are undeveloped, apart from the  recreational uses (i.e. hiking trails) in this area. The undeveloped Santa Rosa Mountains in the  southern portion of the City are characterized by steep topographic gradients that are typically  conducive to spreading wildfires. Furthermore, the region’s hot, dry summer and autumn weather is  considered ideal for generating the dry vegetation that fuel most wildfires. However, wildfires in the  undeveloped local mountains adjacent to the Coachella Valley cities are not common due to the  mountain’s natural terrain, which is steep, rocky, and dry. Furthermore, the Santa Rosa Mountains  are made up primarily of Granitic rock and sparse desert vegetation. The topographic character of the  Santa Rosa Mountains is not conducive for the growth of dense vegetation; and as a result, the  amount of fuel available for wildland fires is limited.   The project site, located on the southwest corner of Madison Street and Avenue 58, is currently  vacant with scattered desert vegetation. Existing land uses that surround the project includes a mix  of residential uses and vacant, undeveloped land. According to CALFIRE’s Fire Hazard Severity Zones  in State Responsible Areas Map, the project site is not located in a Moderate, High, or Very High Fire  Hazard Severity Zone (VHFHSZ). This map indicates that the project  i s  l ocated  i n  a n  i ncorporated  Local   Responsibility Area, while the area west of the project property  is located  within  a  Federal  4.8  HAZARDS AND HAZARDOUS MATERIALS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.8‐24 June 2021  Responsibility Area. Additionally, CALFIRE’s Very High Fire Hazard Severity Zone (VHFHSZ) in Locally  Responsible Areas (LRAs) Map indicates that the project is located in a Local, State/Federal non‐ VHFHSZ area.   With the foregoing, impacts of exposing people or structures to a significant risk involving wildland  fires are expected to be less than significant.   Cumulative Impacts  Hazardous materials and risk of upset conditions are largely site‐specific, and would occur on a case‐ by‐case basis  for  each  individual  project,  in  conjunction  with  development  proposals  on these  properties. All new developments in the City are required to evaluate potential threats to public,  safety,  including  those associated  with  the  accidental release of hazardous materials into the  environment during construction and operation, emergency response, transport/use/disposal of  hazardous materials, and hazards to sensitive receptors (including schools).   Implementation of regulatory compliance measures during construction and operation of a project  would not combine with any of the related projects to cause a cumulatively significant impact. During  construction, all projects would be required to implement best management practices established in  the project‐specific SWPPP. The implementation of the SWPPP designates areas for the storage of  hazardous materials, as well as handling procedures for hazardous materials. Additionally, materials  used during construction will be stored, handled, and transported per manufacturer instructions,  thereby reducing likelihood of accidental release.   The site would include the operation of resort, residential, and commercial uses. The project also  proposes the operation of a Wave Basin facility. Chemicals used for the maintenance of the Wave  Basin facility will be stored on‐site and fed into polyethylene tanks which are located inside a pre‐ engineered metal building. The Wave Basin and all hotel pools will be required to adhere to all  applicable standards and regulations within the CCR, the California Building Code and the California  Electrical Code regarding public swimming pools. Additionally, the proposed project will require the  storage or handling of hazardous materials, as defined in Chapter 8.64 of the Riverside County  Municipal Code, including pool disinfecting and cleaning supplies, and will be required to follow the  procedures established in the Municipal Code and Chapter 6.95 of the H SC. Other projects, operating  currently or proposed in the future, are or will be subject to the same regulations. Adherence to  federal,  State,  and  regional regulatory  standards  will  ensure impacts related to  the release  of  hazardous materials associated with the project and future projects will assure that the cumulative  impacts associated with hazardous materials remain  less than significant.   Mitigation Measure  Mitigation Measures are not required.   4.8  HAZARDS AND HAZARDOUS MATERIALS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.8‐25 June 2021  Level of Significance After Mitigation  Implementation of existing regulations and standards identified above, along with the adherence to  federal, state, and regional regulatory standards will ensure project’s potential impacts associated  with hazards and hazardous materials would be less than significant. Mitigation Measures are not  required.    Resources  1. GeoTracker, State Water Resources Control Board, https://geotracker.waterboards.ca.gov/  accessed July 2019.  2. EnviroStor, Department of Toxic Substance Control,  https://www.envirostor.dtsc.ca.gov/public/, accessed July 2019.  3. Enforcement  and Compliance History, Environmental Protection Agency,  https://echo.epa.gov/facilities/facility‐search/results, accessed July 2019.    DRAFT ENVIRONMENTAL IMPACT REPORT  Coral Mountain Resort, La Quinta CA  4.9 Hydrology and Water Quality  Coral Mountain Resort Draft EIR 4.9‐1 June 2021  Hydrology and Water Quality  Introduction  The purpose of this section is to analyze the hydrology and surface water quality context in which the  proposed project will be implemented. The subject principles, descriptions and supporting analysis are  based on multiple project‐specific and general reference documents cited throughout this section, as  these provide the relevant background information.   At the project‐specific level, the analysis primarily relies on the site hydrology and surface drainage  conditions described in the Coral Mountain Resort Specific Plan Master Hydrology Report, prepared by  MSA  Consulting,  inc.  in January of  2021; Coral  Mountain  Tentative  Tract  Map  37815  Preliminary  Hydrology  Report,  prepared  by  MSA  Consulting,  inc.  in April  of  2020;  the Coral  Mountain  Resort  Preliminary Water Quality Management Plan (WQMP), dated June 1, 2020; and the Water Supply  Assessment/Water Supply Verification, Coral Mountain Specific Plan, prepared by MSA Consulting, Inc.,  March 2020, Revised September 2020, approved by CVWD in April 2020 and amended in September  2020.  General reference documents include the City of La Quinta Master Drainage Plan, dated March 2009;  Oasis/Valley Floor Area Stormwater Master Plan, part of the Eastern Coachella Valley Stormwater  Master Plan, dated April 2015; Federal Clean Water Act (CWA); Federal Emergency Management Agency  (FEMA) Flood Insurance Rate Map (FIRM) Panels 06065C2244H and 06065C2900H effective April 19,  2017, and 06065C2925H, effective March 6, 2018; Water Quality Control Plan for the Colorado River  Basin Region (Basin Plan), January 2019; and Whitewater River Region Water Quality Management Plan  for Urban Runoff and the associated Whitewater River Watershed MS4 Permit, effective June 20, 2013;  Indio  Subbasin  Sustainable  Groundwater  Management  Act  (SGMA)  Plan; 2018  Coachella  Valley  Integrated Regional Water Management and Stormwater Resources Plan, December 2018; CVWD’s 2015  Urban Water Management Plan (UWMP); and 2035 La Quinta General Plan, Flooding and Hydrology  Section of the Environmental Hazards Element (Chapter 4), February 2013.   Primary considerations for this hydrology and surface water quality assessment include the prevailing  rainfall characteristics for the project region and the physical setting at the watershed and local level, as  these determine the existing and proposed surface drainage conditions in which the proposed project  will be undertaken. The content and analysis in this section also relies on the hydrology, stormwater,  and surface water quality regulatory framework, which regulates general and finite aspects of land  development activities during the design, construction, and operational phases.   The Master Hydrology Report and Preliminary Hydrology  Report cited  above are provided in  the  Appendices of this Draft EIR (Appendix J.3 and J.1). The Preliminary WQMP is provided in Appendix J.2.  Please consult Section 9.0 for a glossary of terms and acronyms used in this Draft EIR.   4.9 HYDROLOGY AND WATER QUALITY    Coral Mountain Resort Draft EIR 4.9‐2 June 2021  Existing Conditions  Relevant Principles in Hydrology and Stormwater Management  Hydrology refers to the occurrence, distribution, and movement of surface water, including water found  in rivers and stormwater drainage systems. Stormwater refers to the surface runoff and drainage  resulting from rain events. Stormwater runoff and surface drainage patterns are determined by the soil  conditions, topography, and associated gradients of the land. Surface water quality refers to selected  physical, chemical, or  biological characteristics found  in stormwater in relation to an established  standard. Groundwater is the water found underground in the voids in soil, sand, and rock. It is stored  in and moves slowly through aquifers. Groundwater supplies are naturally replenished, or recharged, by  precipitation that seeps into the land’s surface and by replenishment programs implemented by CVWD.  This section in part analyzes how the principles of hydrology and urban runoff management will be  implemented  as  part  of  the proposed  project  to address  the relevant  thresholds  of significance  pertaining to hydrology and water quality standards.  The traditional process of urbanization and land development generally results in the conversion of a  natural  ground  surface  cover  (pre‐development condition)  into a setting  with  higher  impervious  characteristics, occurring through  the  introduction  of streets,  buildings,  and  hardscape  (post‐ development condition). Such development process typically results in a lower capacity to intercept,  retain, and infiltrate stormwater runoff. Therefore, land development that is not regulated by hydrology  and stormwater controls or principles can potentially result in a post‐development condition in which 1)  total stormwater runoff volume increases, 2) the runoff conveyance occurs more rapidly, and 3) the peak  discharge is greater. The increase in runoff volume results from the decrease in infiltration and storage  characteristics found in undeveloped land (pre‐development). The shortened runoff conveyance time  results from the greater flow velocities along impervious surfaces and drainage systems compared to a  natural surface. The increase in peak discharge is the effect of larger runoff volume occurring over a  shorter  time compared  to  the pre‐development condition.  These effects of  unregulated land  development generally have the potential to result in degradation or modification to surface drainage,  soil erosion and siltation, and water quality impairments.   However, as the findings in this section explain, the regulatory mandates and engineering standards  established at the federal, state, regional, and local level are established to prevent land development  activities  from  incurring  or causing such  hydrologic changes (hydromodifications) or  water  quality  impairments  to local resources. Stormwater management  and adherence to  surface  water  quality  standards are achieved through required measures and project design, such that physical disturbance,  vegetation clearing, earth movement, grading, and construction activities are not permitted without  demonstrating compliance with the local, regional, and state permitting authorities and the pertinent  regulations aimed at preventing stormwater impacts.  4.9 HYDROLOGY AND WATER QUALITY    Coral Mountain Resort Draft EIR 4.9‐3 June 2021  Regional Hydrologic Conditions  The project is located in the Whitewater River Watershed, which is an arid desert region encompassing  approximately 1,645 square miles. Within this watershed, an area of approximately 367 square miles (22  percent) encompassing most of the existing development in the Coachella Valley region, is regulated  under the established Whitewater River Region Municipal Separate Storm Sewer System Permit (MS4  Permit). The MS4 Permit coverage includes the entire project site. The Riverside County Flood Control  and  Water  Conservation  District (RCFC&WCD), Coachella  Valley Water District  (CVWD) and the  incorporated Coachella Valley cities, including La Quinta, have joint permittee responsibility for  coordinating the regional MS4 Permit compliance programs and other activities aimed at reducing  potential pollutants in urban runoff from land development construction, municipal, commercial, and  industrial  areas  to  the maximum extent  possible. These  public entities  are generally in  charge of  stormwater management within their jurisdiction.   Based on background information provided in the MS4 Permit, precipitation in the Whitewater River  Region averages 3.6 inches per year, which is 65 to 75% less annual precipitation than western portions  of Riverside County and the coastal counties in Southern California. The Whitewater River Watershed is  deemed to not have a defined rainy (wet) season, considering that convective rainfall events (summer  thunderstorms) make up a large portion of Whitewater River Region annual rainfall, in contrast to the  general winter precipitation that dominates rainfall events in western Riverside County and the coastal  plains. When storms occur, they tend to be discrete convective cells, and feature short but intense  rainfall, typical of monsoonal thunderstorms; individual storm events typically are localized and rarely  affect the entire drainage network.  The Whitewater River Region is drained primarily by the Whitewater River that carries flows to the  Coachella Valley Stormwater Channel (CVSC), which outlets to the Salton Sea. It is worth noting that the  Salton Sea body of water is not deemed part of the Whitewater River Watershed regulation, as it is  separately managed and receives inflow from the Alamo River and New River in a separate watershed  in Imperial  County. Therefore,  the  Whitewater River Region includes  the Coachella Valley  surface  drainage up  to,  but not  including,  the  Salton  Sea.  In relation to the project site, CVSC is located  approximately 7.5 miles to the east at its closest point.  Surface drainage within the local watershed, including the Whitewater River and CVSC, generally consists  of ephemeral washes and agricultural runoff. Due to soil type and the lack of interflow contributions,  time and volume of flow in receiving waters after storm events are minimal. According to the MS4  Permit, Whitewater River flow in the Coachella Valley floor is so infrequent that several sections of the  channel and its tributaries have been i ntegrated i nto  golf cour ses and residential communities. Drainage  integration into residential and golf course developments in the Coachella Valley allows for proper  stormwater controls under conditions that are actively maintained by private and public operators.   4.9 HYDROLOGY AND WATER QUALITY    Coral Mountain Resort Draft EIR 4.9‐4 June 2021  Regional and local stormwater management facilities are deemed to be part of the MS4 system, of which  CVWD and La Quinta are permittees. MS4 facilities include a system of conveyances (including roads  with drainage systems, municipal streets, catch basins, curbs, gutters, ditches, man‐made channels, or  storm drains) designed for collecting and conveying stormwater. Storm drain facilities can be public or  private. Examples of public facilities include pipes, gutters, channels, and basins occurring on the public  right‐of‐way and/or maintained  by a  public agency. Private facilities are distinguished by being  maintained separately by a private entity, such as homeowner’s association.  Regional stormwater facilities serve the role of collecting and conveying runoff for areas outside or  within the City, at such scale that they contribute to the regional watershed functions. In the planning  area, regional facilities include a two‐mile segment of CVSC, the La Quinta Evacuation Channel, the Bear  Creek System, the East La Quinta Channel and Lake Cahuilla. CVWD is empowered with broad flood  control  management responsibilities,  which  include planning, maintenance, and  construction of  improvements for these and other regional stormwater facilities.  Local drainage management pertains to local facilities managed by the City, and designed to collect and  convey runoff from local streets and properties to the regional stormwater facilities noted above. These  are represented in the City’s Master Drainage Plan.   Rainfall Intensity for Project Area  This analysis includes various references to the one‐hundred‐year (100‐year) storm event, primarily  when denoting the requirements and basis for sizing the project’s storm drain design and stormwater  retention capacity. Based on the Federal Emergency Management Agency (FEMA) and United States  Geological Survey (USGS) literature, the 100‐year storm is a rainfall event, the intensity and duration of  which has a reoccurrence interval (or probability of return) of 100 years, which is equivalent to a one‐ percent chance of being equaled or exceeded during any given year. The 100‐year, or 1‐percent storm  event also determines the base flood conditions for purposes of FEMA flood zone designations, including  those deemed to be at higher risk, like Special Flood Hazard Areas (SPHA). For hydrology purposes, the  “controlling” 100‐year storm event is one with the intensity and duration capable of generating the  maximum stormwater volume, or being the worst‐case scenario as a basis for properly sizing the storm  drain facilities, including inlets, pipes, outlets, and retention basins.  The requirement for using the 100‐year storm event as the basis for designing storm drain facilities is  stated in Section 13.21.120 (A) of the La Quinta Municipal Code and in La Quinta Engineering Bulletin  #06‐16 (Hydrology and Hydraulic Report Criteria for Storm Drain Systems). In turn, the City’s hydrology  criteria refer to the National Oceanic and Atmospheric Administration Atlas 14 (NOAA Atlas 14) as the  basis for determining 100‐year storm event rainfall quantities and durations. Based on this source, the  100‐year storm event for the project area is one that produces 1.44 inches for a 1‐hour duration, 2.14  inches for a 3‐hour d uration, 2.76 i nches for a 6‐hour  duration , and 4.41 inches in a 24‐hour duration. As  a standard requirement, these rainfall quantities have been factored into the Master Hydrology Report  4.9 HYDROLOGY AND WATER QUALITY    Coral Mountain Resort Draft EIR 4.9‐5 June 2021  for determining the corresponding stormwater volumes and necessary sizing of storm drain inlets, piles,  outlets and retention facilities.  Local Hydrologic Conditions and Existing Infrastructure  The existing hydrologic factors, such as topography, drainage, soils, and rainfall characteristics relevant  to the project site and tributary areas have been accounted for in the Coral Mountain Resort Specific  Plan Master Hydrology Report (Master Hydrology Report). This report studies the existing conditions  and reviews the allowable land uses in each planning area of the project to determine the necessary  stormwater management controls and their capacities to comply with the City’s engineering standards  and requirements. Future development across each planning area, other than the Tentative Tract Map  and Site Development Permit that are part of the project, would be subject to preliminary and final  hydrology reports based on a final site design and associated engineering plans. Such final design reports  and plans would be subject to review and approval by the City engineer.  Existing ground conditions across the project site are physically defined by a leveled terrain with  scattered vegetation coverage resulting from past site clearing and agricultural operations on most of  the property that have since become inactive or fallow. Associated ground disturbance has also been  caused by multiple dirt roads, hiking paths, and underground irrigation lines. These prior uses modified  the on‐site native terrain into a relatively graded condition that serves as the baseline for on‐site  hydrology considerations and determination of impacts. In the northern part of the site, the prevailing  gradient and drainage trend occurs from northwest to southeast. In the center of the site, drainage  generally occurs from west to east. In the southern portion of the site, drainage occurs generally from  southwest to northeast. In this context, references to drainage pertain to temporary formation of  stormwater surface flows, including sheet flow, caused directly by  rain  e vents. West  of  Madison S treet,  there are two existing earthen retention basins designed to accept stormwater runoff from an eastern  part of the site and from off‐site street runoff attributed to a portion of Madison Street. Aside from  these earthen basins, the project site is absent of any private or public formal stormwater facilities, or  any naturally occurring drainage courses, such as those attributed to rivers, streams or washes. The  described project setting occurs on the east side of Coral Mountain and two engineered flood control  dikes (Dike No. 2 and Dike No. 4). The off‐site dikes form part of the regional flood control system  operated by  CVWD t o  retain alluvial  f an  d rainage  descending  f ro m the eastern slopes of the Santa Rosa  Mountains. In this vicinity, the two dikes have established a physical separation between off‐site  mountain drainage and the rest of the valley floor. These dikes are an important factor in determining  the flood zone designation for the project site. Based on the Federal Emergency Management Agency  (FEMA) Flood Insurance Rate Maps, panels 06065C2244H, 06065C2900H, and 06065C2925H, the project  site has a Zone X designation, which is deemed to be an “area with reduced flood risk due to levee” and  “area of minimal flood hazard” according to those panels.   4.9 HYDROLOGY AND WATER QUALITY    Coral Mountain Resort Draft EIR 4.9‐6 June 2021  The only form of off‐site tributary drainage to the project property corresponds to a portion of vacant  land and of the Coral Mountain feature found west of the project. The off‐site tributary area is a  combination of rock outcropping and open brush condition descending to a relatively flat vacant area.  Based on the US Department of Agriculture’s Natural Resource Conservation Service, the project site has  two representative hydrologic soil groups, the rating of which is used to estimate runoff potential based  on the water infiltration capacity of such soils. Hydrologic Group A corresponds to soils having a high  infiltration rate (low runoff potential) when thoroughly wet. These consist mainly of deep, well drained  to excessively drained sands or gravelly sands. Approximately 97 acres (25 percent) of the 386‐acre site  have a dominant soil condition corresponding to Group A. Group B corresponds to soils having a  moderate infiltration rate when thoroughly wet. These consist chiefly of moderately deep or deep,  moderately well drained or well drained soils that have moderately fine to moderately coarse texture.  Approximately 285 acres (74 percent) of the 386‐acre site have a dominant soil condition corresponding  to Group B. The remaining 4 acres (1 percent) consist of unrated rock‐outcropping. Based on this  composition of soil ratings, 99 percent of the site has soils with moderate to high infiltration rating and  low runoff potential. The 4 acres (1 percent) corresponding to rock‐outcropping are characterized as  having a low infiltration capacity and higher runoff potential.   From  t he  a spect of  w ater  q uality, silt  and  clay  c ontents  intermixed with the gravelly sands and fine sands  that predominantly make  up  the  project  area have  a  naturally occurring  potential  to  contribute  suspended sediment and associated turbidity with stormwater runoff. The potential for sediment and  turbidity discharge is related to the soil’s ability to produce runoff and carry those impairments from the  site. Considering that the runoff potential for the on‐site soils is low, so is the potential for suspended  sediment and turbidity to be discharged into the local or regional watershed from the existing soil  conditions. Instances of runoff during storm events are understood to pond and evaporate at the low  elevation points.  Regulatory Setting  As previously introduced, hydrology  and stormwater management controls for  land development  activities are regulated under mandates at the federal, state, regional, and local level. The applicable  requirements are aimed at preventing land development from causing impacts to the chemical, physical,  and  biological  integrity of  receiving  streams, rivers, and water  bodies.  These  regulations  apply at  different stages of development, including planning, design, construction and post‐construction, such  that physical land disturbance, vegetation clearing, earth movement, grading, construction activities,  and facility operations would not be permitted to occur without demonstrating compliance with the  local, regional, and state permitting regulations. Local hydrologic requirements are also manifested as  City engineering standards, such as those found in Title 13 (Subdivision Regulations) in the La Quinta  Municipal Code and Engineering Bulletin #06‐16 (Hydrology and Hydraulic Report Criteria for Storm Drain  Systems) discussed below.  4.9 HYDROLOGY AND WATER QUALITY    Coral Mountain Resort Draft EIR 4.9‐7 June 2021  It is worth noting that as defined in Section 13374 of the California Water Code (CWC), the term "Waste  Discharge  Requirements” (WDRs) is equivalent of the term "permits”  and  therefore pertains to  a  permitting process, written into general permits to regulate similar groups or activities. As discussed  below, the relevant WDRs to the project occur in the form of general permits  applicable  during  construction and after construction as part of the site operations. Compliance with WDRs is achieved  through the appropriate permit registration process under the applicable National Pollutant Discharge  Elimination System (NPDES) programs described below.  Federal  Federal Clean Water Act  The Clean Water Act (CWA) of 1972 was enacted to restore and maintain the chemical, physical, and  biological integrity of the nation’s waters by regulating the discharge of pollutants to waters of the U.S.  from point sources. As part of the NPDES program, subsequent amendments to the CWA established a  framework for regulating non‐point source discharges from urban land runoff and other diffuse sources  that were also found to contribute to runoff pollution. Under CWA, the Environmental Protection Agency  (EPA) delegated the NPDES permit program to various state, tribal, and territorial governments, enabling  them to perform many of the permitting, administrative, and enforcement aspects of the program.  California is a delegated NPDES state and has authority to administer the NPDES program within its limits.  The pertinent sections of the CWA regulatory structure are summarized below:  Section 102 requires the planning agency of each state to prepare a basin plan to set forth regulatory  requirements for protection of surface water quality, including designated beneficial uses for surface  waterbodies, and specified water quality objectives to protect those uses.   Section 303(d) requires each state to provide a list of impaired surface waters that do not meet or are  expected not to meet state water quality standards as defined by that section.   Section 402 requires that all point‐source discharges, including but not limited to, construction‐related  runoff discharges to surface waters and some post‐development dischargers, be regulated through the  NPDES program. Project sponsors must obtain an NPDES permit from the State Water Resources Control  Board (SWRCB).  National Flood Insurance Program  The Federal Emergency Management Agency (FEMA) Flood Insurance Rate Maps (FIRMs) serve as the  basis for identifying potential hazards and determining the need for and availability of federal flood  insurance. As mandated by the National Flood Insurance Act of 1968 and the Flood Disaster Protection  Act of 1973, FEMA administers the National Flood Insurance Program (NFIP) to provide subsidized  federal flood insurance to residents of communities where future floodplain development is regulated.  FEMA has developed FIRMS to determine the need for and availability of federal flood insurance. FIRM  4.9 HYDROLOGY AND WATER QUALITY    Coral Mountain Resort Draft EIR 4.9‐8 June 2021  maps rely on a variety of flood risk information based on historic, meteorological, hydrologic and  hydraulic data, as well as existing development, open space and topographic conditions within an area.  FEMA mapping also incorporates the results of engineering studies to delineate Special Flood Hazard  Areas (SFHAs), which are considered at higher risk of inundation and flood‐related hazards.  State and Local  Porter‐Cologne Water Quality Control Act  The Porter‐Cologne Water Quality Control Act (California Water Code section 13000 et seq.) is the  principal law governing water quality regulation for surface waters in California, thus effectuating the  delegated provisions of the federal CWA and its NPDES program. It has set forth a comprehensive  program to protect water quality and the beneficial uses applicable to surface waters, wetlands, and  ground water and to point and nonpoint sources of pollution. The Porter‐Cologne Act establishes that,  as a matter of policy, all the waters of the State shall be protected; all activities and factors affecting the  quality of water shall be regulated to attain the highest water quality within reason; and that the state  must be prepared to exercise its full power and jurisdiction to protect the quality of water in the state  from degradation.   To regulate and protect water quality pursuant to NPDES and to exercise rulemaking and regulatory  activities, the Porter‐Cologne Act established the SWRCB and nine California Regional Water Quality  Control Boards (RWQCBs). In this context, the project site and Coachella Valley are located within Region  7, Colorado River Basin Regional Water Quality Control Board.   Another mechanism of the Porter‐Cologne Act is the requirement to adopt water quality control plans  containing the guiding policies of water pollution management in the state. Under this framework, the  Colorado River Basin Water Quality Control Plan (Basin Plan) serves  as  the applicable document  prepared, adopted, and maintained to identify the existing and potential beneficial uses of waters of the  State and establish water quality objectives to protect these uses. T he  B asin  P lan  i s  t he  g uiding  d ocument   that outlines the Colorado River Basin Water Board’s plan for preserving and enhancing water quality in  the region for the protection of beneficial uses for present and future generations. The Basin Plan  contains the region’s beneficial uses for groundwaters and surface waters, water quality objectives for  protection of beneficial uses, and implementation programs to achieve water quality objectives.  NPDES Stormwater General Permit for Construction Activities   Under  the federal CWA, discharges  of stormwater from construction sites must comply with the  conditions of a NPDES permit. The SWRCB has adopted the Construction General Permit that applies to  projects resulting in 1 or more acres of soil disturbance. These requirements occur under the state’s  most current Construction General Permit (CGP), Order No. 2009‐0009‐DWQ, as amended by 2010‐ 0014‐DWQ and  2012‐006‐DWQ. Compliance  with  the CGP involves the development  and  4.9 HYDROLOGY AND WATER QUALITY    Coral Mountain Resort Draft EIR 4.9‐9 June 2021  implementation of  a  project‐specific Storm Water Pollution Prevention Plan  (SWPPP),  designed  to  prevent potential adverse impacts to surface water quality, including erosion and siltation, during the  period of construction. The SWPPP is required to provide limits of temporary disturbance and will  indicate the specific  locations  where  stormwater Best Management  Practices  (BMPs)  will  be  implemented. Stormwater BMPs refer to a schedule of activities, prohibitions of practices, maintenance  procedures, and other management practices to prevent, eliminate, or reduce the pollution of receiving  waters. BMPs are standardized in a handbook made available by the California Stormwater Quality  Association (CASQA). Consistent with Section XIV of the CGP, the required SWPPP must also specify the  necessary recordkeeping, relevant good site housekeeping requirements, proper waste management,  proper handling and storage within the allowable construction limits. The SWPPP must be prepared by  a registered Qualified SWPPP Developer (QSD) and implemented by a Qualified SWPPP Practitioner  (QSP) to ensure that the proper expertise is applied toward these plans.  Whitewater River Watershed Municipal Separate Storm Sewer System   In 1987, Congress amended the Federal Clean Water Act (CWA) to require public agencies which serve  urbanized  areas  with a population  greater  than  100,000  to obtain  permits  to  discharge  urban  stormwater runoff from municipally owned drainage facilities including streets, highways, storm drains  and  flood control channels.  In November  1990, the EPA promulgated enforceable regulations  establishing MS4 Permit requirements under its NPDES Program. In California, EPA has delegated its  NPDES permitting authority to the SWRCB, which issues and enforces NPDES MS4 Permits through its  nine designated regions.  The Whitewater River Region MS4 Permit applies to an area of approximately 367 square miles, which  generally corresponds to the urbanized portions of the watershed in the Coachella Valley. The MS4  Permit compliance  programs  are administered  by Riverside County Flood Control and Water  Conservation District, (RCFC&WCD,) CVWD, and the incorporated Coachella Valley cities, including La  Quinta. The objective of the MS4 regulations is in part to reduce potential pollutants in urban runoff  from land development construction, municipal, commercial, and industrial areas to the maximum  extent possible.   Indio Subbasin Sustainable Groundwater Management Act   The Coachella Valley Groundwater Basin is the primary groundwater source for the project region, with  CVWD being the domestic water purveyor serving the project site. Based on a 1964 estimate by DWR,  the Coachella Valley Groundwater Basin has an approximate storage capacity of 39.2 million acre‐feet  (AF) of water within the upper 1,000 feet and is divided into four subbasins: Indio, Mission Creek, Desert  Hot Springs, and San Gorgonio. The project site is specifically underlain by the Indio Subbasin, which is  also known as the Whitewater River Subbasin. In 1964, DWR estimated that the Indio Subbasin contained  approximately 29.8 million AF of water in the first 1,000 feet below the ground surface, or approximately  4.9 HYDROLOGY AND WATER QUALITY    Coral Mountain Resort Draft EIR 4.9‐10 June 2021  76 percent of the total groundwater in the Coachella Valley Groundwater Basin. CVWD works with other  local water agencies and Coachella Valley stakeholders to implement water conservation, water reuse,  and groundwater recharge strategies to ensure water availability and system capacity to meet the needs  of the Coachella Valley.   In 2002, recognizing that continued overdraft was a threat to the economy and quality of life in the  Coachella Valley, CVWD  developed  the 2002  Coachella  Valley  Groundwater  Management  Plan in  collaboration with other local stakeholders. The 2002 plan focused on reducing overdraft, preventing  groundwater level decline, protecting groundwater quality, and preventing land subsidence. In 2010, the  2010  Coachella  Valley  Groundwater  Management  Plan  Update  was prepared  to document  the  accomplishments in reducing overdraft and address changed conditions since 2002.   In 2014, the California Legislature signed a three‐bill legislative package into law, collectively known as  the Sustainable Groundwater  Management Act (SGMA).  SGMA  allows  local  agencies to  manage  groundwater resources in a sustainable manner, with management efforts tailored to the resources and  needs  of their specific  communities.  Groundwater management  is described  as  the  planned  and  coordinated monitoring, operation, and administration of a groundwater basin’s sustainability. SGMA  requires that a Groundwater Sustainability Plan (GSP) or Alternative Plan to a GSP (Alternative Plan) be  adopted for basins and subbasins designated by the DWR as medium‐ and high‐priority basins. Basin  prioritization is based on a variety of factors such as population, number of wells, and other information  determined to be relevant by DWR. SGMA requires that a Groundwater Sustainability Agency (GSA) be  established to manage the basin and develop the plan. The GSP or Alternative Plan must explain how  the groundwater basin will be kept in balance, to achieve long term sustainability. DWR evaluates each  GSP or Alternative Plan in how well it will achieve basin sustainability. The Indio Subbasin was designated  as a medium‐priority subbasin by DWR.   CVWD, Coachella Water Authority (CWA), Desert Water Agency (DWA), and Indio Water Authority (IWA)  collectively represent the Indio Subbasin GSAs. In January 2017, the GSAs submitted to DWR the 2010  Coachella Valley Water Management Plan (2010 CVWMP), accompanied by an Indio Subbasin Bridge  Document, as a SGMA‐compliant Alternative Plan. On July 17, 2019, DWR approved the Alternative Plan  with a requirement to submit an Alternative Plan Update by January 1, 2022 and every five years  thereafter. Based on the Indio Subbasin SGMA documentation, the combined strategies have resulted  in significant groundwater storage increases across the subbasin, thus allowing the region to comply  with the framework for sustainable management.  CVWD collaborates with the operation and maintenance of three replenishment facilities serving the  Indio  Subbasin:  Whitewater  River  Groundwater Replenishment Facility, the Thomas E. Levy  Groundwater Replenishment Facility, and the Palm Desert Groundwater Replenishment Facility.  Artificial replenishment, or recharge, is recognized by the water districts as one of the most effective  methods available for preserving local groundwater supplies, reversing aquifer overdraft and meeting  4.9 HYDROLOGY AND WATER QUALITY    Coral Mountain Resort Draft EIR 4.9‐11 June 2021  demand by domestic consumers. According to the CVWD web site on Groundwater Replenishment and  Imported Water, local agencies have percolated over 650 billion gallons of water back into the aquifer  to date.  In the central part of the Coachella Valley, groundwater recharge is provided by the recently  constructed first phase of the Palm Desert Groundwater Replenishment Facility, operated by CVWD.  According to the CVWD web site, this facility is expected to add up to 25,000 acre‐feet of Colorado River  water  annually  into  the  aquifer. Combined  with  water conservation  and efficiency requirements,  individual development projects can contribute to groundwater sustainability by implementing the  required stormwater runoff retention and infiltration facilities.    2018 Coachella Valley Integrated Regional Water Management and Stormwater Resources  Plan  The  2018 Coachella Valley Integrated Regional  Water  Management (IRWM)/Stormwater Resource  (SWR) Plan serves as a combined plan which addresses the requirements of the California Department  of Water Resources (DWR) Proposition 1 2016 IRWM Grant Program Guidelines and the State Water  Resources Control Board (SWRCB) 2015 Stormwater Resource Plan (SWRP) Guidelines. The plan is  managed by five water purveyors and one wastewater agency of the Coachella Valley.  The IRWM program is a local water resources management approach directed by California Department  of Water Resources (DWR), aimed at securing long‐term water supply reliability within California by first  recognizing  the  inter‐connectivity  of  water supplies,  and  then  encouraging  the  development  and  implementation of projects that yield combined benefits for water supplies, water quality, and natural  resources. The IRWM Plan and SWRP have been combined into one document because of the regional  approach, overlap of stakeholder interests and existing stakeholder network, and similar grants and  project scoring processes for the two plans. SWRP development focuses on stormwater and dry weather  runoff capture. Following the passage of Senate Bill (SB) 985, any stormwater or dry weather runoff  capture project receiving funding from any bond approved after January 1, 2014 must be included in a  SWRP. The intent of SB 985 is to encourage the use of stormwater and dry weather runoff as a resource  to improve water quality, reduce localized flooding, and increase water supplies for beneficial uses and  the environment. The SWRCB provides guidance for the development of SWRP’s through the SWRCB  2015 SWRP Guidelines and manages the associated Stormwater Grant Program (SWGP).   2035 La Quinta General Plan  The subject of Flooding and Hydrology forms part of Chapter IV, Environmental Hazards of the 2035 La  Quinta General Plan. As part of the strategy to proactively plan for and protect development areas from  significant flooding, the General Plan calls for the continued enforcement of requirements for on‐site  retention facilities. Specifically, Program FH‐1.3.a  calls for new  development  to construct on‐site  retention/detention facilities and other necessary stormwater management facilities that are capable of  4.9 HYDROLOGY AND WATER QUALITY    Coral Mountain Resort Draft EIR 4.9‐12  June 2021  managing 100‐year stormwater flows. In general, these provisions are consistent with the established  mandates at the regional, state and federal level cited above.  City of La Quinta Municipal Code  Chapter 8.70 Surface Water Management and Discharge Controls  The intent of this chapter is to protect public health, safety, and the environment through prohibiting  non‐stormwater discharges into the MS4, reducing pollutants in urban runoff, establishing minimum  requirements for surface runoff management, and protecting and enhancing the quality of surface  waters consistent with the federal Clean Water Act. This intent is achieved through the regulation of  non‐stormwater discharges to municipal separate storm drains; control of the discharge to municipal  separate storm drains  from spills,  dumping or  disposal of materials other  than  stormwater;  and  reduction of pollutants in stormwater discharges to the maximum extent practicable.  Chapter 13.24.120 Drainage  This section sets forth the design parameters for establishing stormwater management for subdivisions,  noting that the hydrologic and hydraulic design of drainage facilities shall be based on the storm event  having a frequency of occurrence once every one hundred years, also referred to as the controlling 100‐year  storm event. The design of such facilities is subject to approval by the City engineer.  City of La Quinta Engineering Bulletin #06‐16 (Hydrology and Hydraulic Report Criteria for Storm  Drain Systems)  The requirements for project‐specific hydrology design and reporting are represented in the City’s  Engineering Bulletin #06‐16 (Hydrology and Hydraulic Report Criteria for Storm Drain Systems), with a  revised effective date of October 5, 2020. This resource establishes storm drain design specifications and  general guidelines to be followed by a California Registered Civil Engineer in this practice. Regarding  drainage, this bulletin indicates the requirement to provide adequate retention capacity to intercept and  percolate the entire 100‐year storm event. Retention requirements are established in Section 13.24.120  (Drainage) of the La Quinta Municipal Code.  Bulletin #06‐16 also asserts the requirement for a Project‐ Specific Water Quality Management Plan (WQMP) to be implemented in  accordance with  the  Whitewater River Watershed MS4 Permit.   Project Impact Analysis  Thresholds of Significance  4.9 HYDROLOGY AND WATER QUALITY    Coral Mountain Resort Draft EIR 4.9‐13 June 2021  The following standards and criteria have been drawn from Appendix G: Environmental Checklist Form  of the CEQA Guidelines. Development of the project site would have a significant effect on hydrology  and water quality if it is determined that the project would:  a. Violate any water quality standards or waste discharge requirements or otherwise substantially  degrade surface or ground water quality?  b. Substantially decrease groundwater supplies or interfere substantially with groundwater recharge  such that the project may impede sustainable groundwater management of the basin?  c. Substantially alter the existing drainage pattern of the site or  area,  including  through  the  alteration of the course of a stream or river or through the addition of impervious surfaces, in a  manner which would:  i. Result in substantial erosion or siltation on‐ or off‐site;  ii. Substantially increase the rate or amount of surface runoff in a manner which would result  in flooding on‐ or off‐site;   iii. Create or contribute runoff water which would exceed the capacity of existing or planned  stormwater drainage systems or provide substantial additional sources of polluted runoff;  or  iv. impede or redirect flood flows?  d. In flood hazard, tsunami, or seiche zones, risk release of pollutants due to project inundation?  e. Conflict with or  obstruct  implementation of  a  water  quality control plan  or sustainable  groundwater management plan?  Methodology and Project Design Features  Proposed Stormwater Infrastructure  The relevant findings throughout this section rely in part on the Coral Mountain Resort Specific Plan  Master Hydrology Report (Master Hydrology Report), which has been prepared to evaluate the existing  hydrologic factors, such as topography, drainage, soils, and rainfall characteristics relevant to the project  site and tributary areas. Based on the existing conditions and proposed land uses in each planning area  of the Specific Plan, the Master Hydrology Report determined the most suitable configuration of tributary  areas to calculate the necessary stormwater management controls and their capacities to comply with  the City’s engineering standards and requirements. As previously indicated, with the exception of the  Tentative  Tract  Map  and  Site Development  Permit that  are  part of  the  current project, future  development across each planning area would be subject to a separate preliminary and final hydrology  report based on a final site design and associated engineering plans. Such final design reports and plans  would be subject to review and approval by the City engineer, in accordance with the analysis and  recommendations of the Master Hydrology Report and the City’s established engineering standards and  requirements.  4.9 HYDROLOGY AND WATER QUALITY    Coral Mountain Resort Draft EIR 4.9‐14 June 2021  The Master Hydrology Report has divided the proposed site into multiple engineered drainage areas  generally consistent with the project’s planning areas to facilitate the implementation of final engineering  design and sizing of stormwater facilities (inlets, pipes, outlets, and retention basins) according to the  phases of development. The proposed stormwater management concept would introduce on‐site  retention facilities,  surface and  underground, sized  to accept and infiltrate the stormwater volume  resulting from the controlling 100‐year storm event for the conditions of each project drainage area, as  mandated by Section 13.21.120 (A) of the La Quinta Municipal Code and outlined in the La Quinta  Engineering Bulletin #06‐16. The retention criteria are equal across each drainage area, but would be  designed in final form based on the final site plan considerations  undertaken  f or  t hose  a reas  i n  accordance  with the Specific Plan. For those planning/drainage areas where a site plan has not been determined, the  existing pervious condition  would  be maintained. Table  4.9‐1 below summarizes the drainage area  calculations and corresponding retention volumes accounted for in the Master Hydrology Report, which  are depicted in Exhibit 4.9‐1. It provides the drainage area identification, corresponding area calculation,  expected impervious ground cover resulting from development, the required retention capacity to handle  the controlling 100‐year storm event runoff volume, and the retention volume capacity provided by the  basin design. For each on‐site drainage area, the project provides sufficient retention capacity to meet the  local requirements for properly retaining the 100‐year storm event.      A V E N U E 5 8A V E N U E 6 0CoralDA-HDA-GDA-IDA-FDA-EDA-BDA-CDA-A2DA-A3DA-A1DA-DMountainDA-OFF(S)DA-OFF(N)M A D I S O N S T R E ETPA IIPA IPA IIPA IIIPA IVIII-CIII-BIII-DIII-FIII-AIII-EIII-GNORTHMSA CONSULTING, INC.> PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270760.320.9811 msaconsultinginc.comDA-GN.T.S.Legend:Drainage AreaDrainage FlowProject BoundaryDrainage Area BoundaryCORAL MOUNTAIN RESORTENVIRONMENTAL IMPACT REPORTEXHIBIT4.9-1DRAINAGE AREA EXHIBITMASTER HYDROLOGYRetention Facilities 4.9 HYDROLOGY AND WATER QUALITY    Coral Mountain Resort Draft EIR 4.9‐16 June 2021  Table 4.9‐1 Summary of Drainage Areas and Retention Capacities  Drainage Area  Identification  Area  Calculation  Impervious  Condition and  Percentage of  Drainage Area  Required  Stormwater  Retention Capacity  to Manage the  Controlling 100‐Year  Storm Event Runoff  Volume  Retention Volume  Capacity Provided by  Basin Design   Does the  Provided  Retention  Capacity Meet  the Required  Design  Volume?  A 162.745  Acres  39.291 Acres  (24%) 803,730 Cubic Feet 3,178,217 Cubic Feet  72.96 Acre‐Feet Yes  B 41.586 Acres 17.518 Acres  (42%) 182,917 Cubic Feet 292,016 Cubic Feet  6.70 Acre‐Feet Yes  C & F 55.002 Acres 17.771 Acres  (32%) 219,690 Cubic Feet 223,118 Cubic Feet  5.12 Acre‐Feet Yes  D 28.403 Acres 14.157 Acres  (50%) 134,950 Cubic Feet 168,719 Cubic Feet  3.87 Acre‐Feet Yes  E 61.802 Acres 19.059 Acres  (31%) 246,363 Cubic Feet 1,216,389 Cubic Feet  27.92 Acre‐Feet Yes  G 35.742 Acres 10.635 Acres  (30%) 141,025 Cubic Feet 147,099 Cubic Feet  3.38 Acre‐Feet Yes  H 7.118 Acres 6.406 Acres  (90%) 56,379 Cubic Feet 60,238 Cubic Feet  1.38 Acre‐Feet Yes  I 51.629 Acres 15.164 Acres  (29%) 202,969 Cubic Feet 237,233 Cubic Feet  5.45 Acre‐Feet Yes  Off‐Site Portion  of Madison  Street (North)  11.704 Acres  (Off‐Site)  5.754 Acres  (49%) 59,063 Cubic Feet 126,903 Cubic Feet  2.91 Acre‐Feet Yes  Off‐Site Portion  of Madison  Street (South)  5.701 Acres  (Off‐Site)  4.014 Acres  (70%) 40,668 Cubic Feet 217,630 Cubic Feet  5.00 Acre‐Feet Yes  This section focuses on physical hydrology, water quality, and associated permitting. The discussion of  natural resources associated with local drainage conditions are analyzed in the Biological Resources  Section of this Draft EIR (Section 4.3).   a.  Violate any water quality standards or waste discharge requirements or otherwise  substantially degrade surface or ground water quality  As defined in Section 13374 of the CWC, the term "Waste Discharge Requirements” (WDRs) is equivalent  to the term "permits” and therefore pertains to a process involving general permits to regulate similar  groups or activities, such as construction or municipal, or as individual permits to regulate specific  owners, operators or facilities. As discussed below, the relevant WDRs to the project occur in the form  of general permits applicable during construction implementation and after construction as part of the  MS4 water quality requirements. Compliance with WDRs is therefore achieved through the appropriate  permit registration process under the applicable NPDES programs described below.  4.9 HYDROLOGY AND WATER QUALITY    Coral Mountain Resort Draft EIR 4.9‐17 June 2021  Construction Phase Storm Water Pollution Prevention Plan  During the period of construction, compliance with waste discharge requirements will be achieved  through the permit registration and coverage process under the NPDES General Permit for Storm Water  Discharges Associated with Construction and Land Disturbance Activities, Order No. 2009‐0009‐DWQ, as  amended by 2010‐0014‐DWQ and 2012‐006‐DWQ.   Compliance with the CGP requires the development and implementation of a project‐specific SWPPP),  to prevent potential adverse impacts to surface water quality during the entire period of construction  and  for  all  disturbed  land  surface  areas,  including  those associated  site preparation, mobilization,  grading, and vertical construction activities through completion and final stabilization.   The SWPPP is required to identify a strategy of storm water Best Management Practices (BMPs) in  accordance with Section XIV (SWPPP Requirements) of the CGP. Storm water BMPs refer to a schedule  of activities, prohibitions, practices, maintenance procedures, and  other  management practices to  prevent, eliminate, or reduce the pollution of the receiving waters, primarily focused on preventing  erosion, siltation, illicit discharge, and contamination. In the case of the proposed project, BMPs will be  established in each SWPPP, and could include such measures as storm drain inlet protection, erosion  control, linear sediment barriers, proper waste management, and proper material storage. The SWPPP  must be prepared concurrently with final engineering design as a requirement of the City’s grading  permit checklist. The City  of La  Quinta  will  also provide enforcement oversight through its MS4  implementation and in accordance with La Quinta Municipal Code, Section 8.70.020.  During  t he  p eriod  o f  c onstruction, t he  p roject  w ill  a lso  b e  r equired  t o  c omply  w ith  S outh  C oast  A ir  Q uality   Management District’s (SCAQMD) Rule 403 and 403.1 and the City’s Fugitive Dust Control Ordinance.  Implementation of Fugitive Dust Control Plans primarily pertains to air quality, but also supports water  quality protection through the requirement of soil stabilization practices aimed at preventing sediment  erosion and track‐out by implementing such measures as stabilized construction entrances/exit points  equipped  with gravel  pads and  track‐out  plates and  the corresponding  daily maintenance.  Soil  stabilization is achieved through temporary watering or an environmentally friendly (EPA approved) soil  binding agent  treatment of  disturbed  areas  that become disturbed  during  construction.  The  enforcement  of  dust  control plan implementation, including verification that the  field actions  are  consistent with the City‐approved plans, is performed by South Coast  A QMD  a nd  b y  t he  C ity  o f  L a  Q uinta.  The concurrent implementation of the required SWPPP  and Dust Control Plan plans will establish  measures to prevent the potential construction‐related impacts to surface water quality, including  instances of erosion and siltation, at the site and its surroundings.  Therefore, during the period of construction, less than significant impacts are anticipated pertaining to  violations of any water quality standards, waste discharge requirements, or degradation of surface or  ground water quality. As proposed, the project does not involve any planned or allowable deviation from  the established permit requirements, and the project will not have any significant impacts.  4.9 HYDROLOGY AND WATER QUALITY    Coral Mountain Resort Draft EIR 4.9‐18 June 2021  Post‐Construction Water Quality Management Plan  During the life of the project, water quality standards and waste discharge requirements will be met and  demonstrated through the compliance of the NPDES permit program for post‐construction conditions.  In  a ccordance  w ith  t he  Waste Discharge Requirements for Discharges from the Municipal Separate Storm  Sewer System (MS4) within the Whitewater River Watershed (Order No. R7‐2013‐0011), the proposed  project, as a priority development project, is required to develop and implement a project‐specific Water  Quality Management Plan (WQMP) to comply with the most current standards of the Whitewater River  Region Water Quality Management Plan for Urban Runoff and the Whitewater River Watershed MS4  Permit, both of which are programs under the NPDES and CWA framework. The WQMP requirement is  also stated in City of La Quinta Municipal Code, Section 8.70.070, which indicates that no proponent of  a priority development project shall commence any land disturbing activities in connection with such  proposed project without first submitting and obtaining the city’s approval of a WQMP for the project.   The  project‐specific WQMP  addresses  post construction  stormwater  runoff  quantity  and  quality  requirements through a documented strategy of site design and source controls with a mandated  operation and maintenance program  t o  m eet  t he  L ow  I mpact  D evelo pment (LID) Site Design 100 percent  measurable goal criteria. This WQMP strategy centers around the use of retention basins as the primary  method of LID and MS4 compliance. Each retention facility is allocated and sized to contain project area  runoff from the proposed impervious land cover consisting of structures, hardscape, and pavement. The  use  of stormwater  retention facilities  in  conformance  with  the local  retention  requirements  is  considered categorically by the MS4 guidance to meet 100 percent  of  t he  L ID  a nd  Site  Design  m easurable   goal. Concurrent with the hydrology report, grading, and engineering improvement plans, this document  will be subject to review and approval by the City engineer prior to the issuance of a grading permit.  During  the  life  of the project,  this plan  is  implemented through  a  site‐specific  Stormwater  Management/BMP Facilities Agreement, which mandates the proper maintenance and operations of the  project’s stormwater facilities and allows for City entry for inspection and enforcement.  Wave pool maintenance during the life of the project will be conducted in accordance with the industry  standards and the manufacturer’s specifications for the handling of maintenance‐related materials and  associated equipment. Further discussion on the materials handling subject is provided in Section 4.8.  The wave pool maintenance is not expected to involve draining operations. Any emergency‐related  temporary water pumping or conveyance procedures will be handled using on‐site retention facilities  without  the  reliance  on  any off‐site discharge operation.  The proposed  site plan  and  physical  improvements will prevent any point source or diffused source of discharge from the project property  or any runoff amount being capable of entering the public storm drain system or the Coachella Valley  Stormwater Channel, located approximately 7.5 miles to the east. Therefore, surface water quality  impairments will be prevented.  4.9 HYDROLOGY AND WATER QUALITY    Coral Mountain Resort Draft EIR 4.9‐19 June 2021  In summary, during construction and operation (life of the project), implementation of the proposed  development will be required to comply with CWA, NPDES, state, and local regulations to prevent  violations or impacts to surface water quality standards and waste discharge requirements pertinent to  surface or ground water quality. The project does not seek any permitting actions that would vary from  the establish requirements. Impacts are less than significant.   b.  Substantially  decrease  groundwater  supplies  or  interfere  substantially  with  groundwater recharge such that the project may impede sustainable groundwater  management of the basin  The Coachella Valley Groundwater Basin is the primary groundwater source for the project region, with  Coachella Valley Water District (CVWD) being the domestic water purveyor serving the project area. The  Coachella Valley Groundwater Basin has an estimated storage capacity of 40 million acre‐feet (AF) of  water within the upper 1,000 feet and is divided into four subbasins: Indio, Mission Creek, Desert Hot  Springs, and San Gorgonio. The project site is underlain by the Indio Subbasin, which is also known as  the Whitewater River Subbasin.  Groundwater is pumped by local wells and distributed for domestic purposes. To offset the amount of  water pumped by local wells, the region’s water agencies import water from the Colorado River to  replenish the basin, recycle wastewater for irrigation, and incentivize conservation.   The Water Supply Assessment and Water Supply Verification (WSA/WSV) for Coral Mountain Specific  Plan was prepared for and approved by CVWD on April 14, 2020, with an approved revision dated  September 29, 2020. The purpose of the WSA/WSV was to document the sufficiency of the local water  supply to meet the demand of development that could occur under the proposed project. This WSA/WSV  provides an assessment and verification of the availability of sufficient water supplies during normal,  single‐dry, and multiple‐dry years over a 20‐year projection to meet the projected demands of the  Project, in addition to existing and planned future water demands of CVWD, as required by Senate Bill  610 (SB 610), SB 221, and SB 1262. This WSA/WSV also includes identification of existing water supply  entitlements, water rights, water service contracts, or agreements relevant to the identified water  supply for the project and quantities of water received in prior years pursuant to those entitlements,  rights, contracts, and agreements.  A complete analysis of the project’s domestic water impacts is provided in Section 4.15, Utilities and  Service Systems. The findings of that section are summarized below. As shown in Table 4.9‐2, at build  out, the proposed project is expected to consume approximately 958.63‐acre feet per year (AFY) based  on the r esidential indoor demand, n on‐residential i ndoor d emand, and outdoor demands of the project.  The analysis in the WSA took into consideration the volume of water available in the aquifer, CVWD's  Colorado River contract supply, water rights and water supply contracts, and CVWD’s commitment to  eliminate overdraft in its service area. Per the WSA, the project demand of 958.63 AFY, accounts for  4.9 HYDROLOGY AND WATER QUALITY    Coral Mountain Resort Draft EIR 4.9‐20 June 2021  approximately  0.49  percent  of  t he  t otal  p rojected  g rowth  in  w at er demand presented in the 2015 UWMP  for  2040. The project  will  conform  to  the requirements  of CVWD’s programs  and  requirements  pertaining to water management and conservation.  Additionally, the City has adopted a water‐efficient landscape ordinance equal to or more stringent than  CVWD’s (in compliance with the Department of Water Resources Model Water Efficient Landscape  Ordinance).  This ordinance requires  landscape  design  that incorporates  climate  appropriate  plant  material and efficient irrigation for all new and rehabilitated landscaping projects. The project's outdoor  water demand calculations assume implementation of these requirements in project landscaping plans.  Compliance with these ordinances will ensure that the proposed project reduces water demand to meet  target demands.  CVWD has committed sufficient resources to further implement the primary elements of the 2010  CVWMP  Update and  2015 UWMP,  which  includes  the  full utilization of imported water supplies,  purchase  of additional  water supplies,  water conservation, and source substitution. Regarding  substantial decreases to groundwater supplies, less than significant impacts are anticipated.  Table 4.9‐2 Coral Mountain Resort Estimated Project Water Service Demands   for Residential, Commercial, and Other Uses as Approved by CVWD  Land Use Demand in Acre Feet per Year (AFY)  Residential Indoor Demand 97.22  Non‐Residential Indoor Demand 59.94  Outdoor Demand 801.47  Total Project Demand 958.63  Groundwater Quality  The project includes a storm drain design based on a Master Hydrology Report that would allow for  retention of the stormwater volume resulting from the controlling 100‐year storm event for each  drainage management area. This required approach would meet the City’s hydrologic requirements and  water quality objectives under a required WQMP, which is required to incorporate non‐structural and  structural source controls to prevent pollutants from entering the storm drain system. The following  measures  a re  d etailed  in  t he  P reliminary  WQMP  f or  t his  project. These measures are designed to prevent  pollutants from entering surface waters and eventually impacting groundwater.  Non‐Structural Source Control Measures:    Education for Property Owners, Operators, Tenants, Occupants, or Employees   Activity Restrictions   Irrigation System and Landscape Maintenance   Common Area Litter Control   Street Sweeping Private Streets and Parking Lots  4.9 HYDROLOGY AND WATER QUALITY    Coral Mountain Resort Draft EIR 4.9‐21 June 2021   Drainage Facility Inspection and Maintenance  Structural Source Control Measures:   Storm Drain Inlet Stenciling and Signage   Landscape and Irrigation System Design   Protect Slopes and Channels   Properly Designed Trash Storage Areas  The preliminary hydrology study and WQMP for the Tentative Tract Map and Site Development Permit  portions of the project tier off the Master Report primarily in the criteria for stormwater retention basin  quantities per drainage area based on the planned land uses.  The WQMP will identify the required non‐ structural and  structural pollution source  control measures that  work  toward  the  protection of  groundwater  quality. Non‐structural  source control measures consist of  site operations, activities,  and/or programs described in the WQMP and implemented by the project operator to educate site  managers, employees, and residents to prevent potential pollutants from being produced, coming into  contact with the storm drain system, and impacting groundwater.   The required non‐structural source control measures are as follows: 1) Education and training for  property owners, operators, or employees to understand the importance of pollution prevention. This  measure is typically fulfilled in the WQMP by referencing the educational resources from the Riverside  County Watershed Protection partnership program. 2) Activity restrictions, such as prohibiting littering,  debris discharge into storm drain inlets, and any form of pollution. 3) Irrigation system and landscape  maintenance to upkeep the system effectiveness and minimize the amount of irrigation‐related runoff.  4) Common area litter control to prevent trash accumulation or improper disposal that could impair the  on‐site storm drain system. 5) Street sweeping private streets and parking lots on a routine basis to  properly collect dust and debris from the privately operated paved areas. 6) Drainage facility inspection  and maintenance to ensure the proper operation of the storm drain system, including privately operated  inlets, lines, outlets, and basin facilities.  Structural source control measures consist of facility design standards to prevent direct contact between  potential pollutants and stormwater runoff. The required structural source control measures are as  follows:  1) Storm drain inlet stenciling and signage at each storm drain inlet with a brief statement  prohibiting dumping of improper non‐stormwater materials into the storm drain system. 2) Landscape  and irrigation system design involving water efficient fixtures and associated maintenance to prevent  nuisance runoff. 3) Retention basin slope protection via routine inspection and maintenance of the  facility groundcover. 4) Properly maintained trash and enclosures and bins to prevent improper handling  and disposal.   The required non‐structural and structural source control measures, including associated maintenance,  will be applicable during the life of the project.  4.9 HYDROLOGY AND WATER QUALITY    Coral Mountain Resort Draft EIR 4.9‐22 June 2021  The storm drain and basin system will be privately operated and maintained during the life of the project  per a required WQMP agreement to be entered between the project proponent and the City. In doing  so, the project’s on‐site infrastructure will prevent the discharge of untreated runoff into the storm drain  system. The retention infrastructure will be consistent with Chapter 13.24.120 (Drainage) of the La  Quinta Municipal Code and with the City’s Engineering Bulletin #06‐16. The retention operations are  therefore not expected to violate or interfere with the groundwater quality. Regarding ground water  quality, less than significant impacts are anticipated.  Groundwater Recharge  The nearest groundwater recharge facility to the project is the Thomas Levy Groundwater Replenishment  Facility,  located south of  the project  and separated  from  it by Dike No. 4. The Thomas E. Levy  Groundwater Replenishment Facility was completed in 2009 as part of the district's ongoing effort to  ensure that a reliable supply of groundwater will continue to be available across the Coachella Valley.  The function of this facility is to percolate imported Colorado River water into the Indio/Whitewater  Subbasin of the Coachella Valley aquifer. This facility replenishes an estimated 40,000 acre‐feet of water  annually into the aquifer. This amount of water is approximately what is used each year by 40,000  households. It is also estimated that in 30 years, the groundwater level in the eastern Coachella Valley  will be 25 to 105 feet higher than it would have been had CVWD not built this facility.   The replenishment facility accepts imported water through a system of underground lines that outlet  into the basins via riser structures. The groundwater replenishment facilities are protected by a system  of earthen berms, dikes, and concrete channels designed to convey drainage along the westerly and  southerly facility limits toward Dike No. 4. The proposed development will not result in any physical  modifications to the existing CVWD recharge facility, nor will it result in any stormwater runoff condition  capable of interfering with the facility operation. Surface and underground retention, result in infiltration  and therefore contributes to on‐site groundwater recharge. Existing off‐site tributary runoff is also  incorporated into the on‐site retention system, such that the project will not impede the existing  naturally occurring infiltration.  Less than significant impacts are anticipated pertaining to interference  with groundwater recharge.  c.  Substantially  alter  the  existing  drainage  pattern  of  the  site  or  area,  including  through the alteration of the course of a stream or river or through the addition of  impervious surfaces, in a manner which would:  ci.   Result in substantial erosion or siltation on‐ or off‐site   Existing conditions across the project site are characterized by leveled terrain with scattered vegetation  coverage resulting from past site clearing and agricultural operations on most of the property. These  prior uses modified the on‐site native terrain into a relatively graded condition. In the northern part of  4.9 HYDROLOGY AND WATER QUALITY    Coral Mountain Resort Draft EIR 4.9‐23 June 2021  the site, the prevailing gradient and drainage trend occurs from northwest to southeast. In the center of  the site, drainage generally occurs from west to east. In the southern portion of the site, drainage occurs  generally from southwest to northeast. West of Madison Street, there are two existing earthen retention  basins designed to accept stormwater runoff from an eastern part of the site and from off‐site street  runoff attributed to a portion of Madison Street.   Within the project area, the proposed land uses will result in an increase in impervious land cover  through the introduction of structures, hardscape and streets. Without engineering controls, such land  use changes would result in an increase in total stormwater runoff volume, an increase in runoff velocity,  and a greater peak discharge. However, as is required through the City’s engineering standards for land  subdivision and development, the project will incorporate on‐site infrastructure to intercept, convey,  and retain stormwater runoff resulting from the controlling 100‐year storm event. As described in the  Master Hydrology Study and shown in Exhibit 4‐9, the project includes a proposed storm drain system  design in the area of the proposed Tentative Tract Map and Site Development Permit in which project  stormwater runoff is conveyed via engineered swales, gutters, and/or sheet flow toward distributed  drain inlets and subsequently storm drain lines connected to the receiving retention facilities located on‐ site and at the lowest elevation point of each drainage management area, being the southeastern  portions respectively. Phase 2 and Phase 3 development will be held to the same standards. Each  component of the storm drain system that comes into operation will  be subject to maintenance  measures during the life of the project to ensure effectiveness. By providing the appropriate stormwater  conveyance controls leading to on‐site retention, the project will prevent siltation and erosion.  The project is also required to manage any off‐site tributary area entering the project, including an off‐ site portion of hillside west of the project, and off‐site street runoff from a portion of Madison Street to  the east. The project is required to accept and provide sufficient capacity to integrate this off‐site runoff  into the on‐site storm drain system. The estimated impervious cover resulting from land development  of the allowable uses per the Specific Plan has been factored into the master hydrology report to  determine the necessary facility sizing to meet the City’s requirements, as summarized in Table 4.9.1.  For the areas affected by the Tentative Tract Map and Site Development Permit, which represent final  design plans for these areas, the site specific hydrology study includes a system of storm drain capture  inlets, engineered conveyances, and  retention  basins sized and  located  to meet  City and  regional  requirements to prevent erosion and siltation.  For every drainage area associated with project implementation, the retention facilities will meet the  City’s requirements and will have varying amounts of surplus capacity. By conveying project runoff along  engineered flow lines (pipes, surface swales, curb and gutter) instances of substantial erosion or siltation  will  be prevented. The  on‐site  pervious areas of  the  project will  be stabilized  in  accordance  with  approved landscaping plans. All on‐site impervious and pervious land cover resulting from project  implementation, including the storm drain system and surface basins, will be subject to proper operation  and maintenance during the life of the project, as mandated by the WQMP agreement that will be  4.9 HYDROLOGY AND WATER QUALITY    Coral Mountain Resort Draft EIR 4.9‐24 June 2021  required of this project prior to issuance of a grading permit. Therefore, less than significant impacts are  expected pertaining to substantial erosion or siltation, on‐ or off‐site.  cii.   Substantially increase the rate or amount of surface runoff in a manner which  would result in flooding on‐ or off‐site;  The Federal Emergency Management Agency (FEMA) Flood Insurance Rate Maps (FIRMs) serve as the  basis for identifying potential hazards and determining the need for and availability of federal flood  insurance. The project site is covered by three FEMA FIRM panels: 06065C2244H and 06065C2900H  effective April 19, 2017, and 06065C2925H, effective March 6, 2018. Based on these sources, the project  area is covered by Zone X, an “area with reduced flood risk due to levee”. The levee system being  referenced includes Dike No. 2 and Dike No. 4 located west and upgradient of the project site.   The Master Hydrology Report for this project has produced a calculation of stormwater runoff volume  production from the proposed land uses in each planning area based on the controlling 100‐year storm  event. The Master Report calculations take into consideration the increase in impervious ground cover  through  the  proposed structures, hardscape,  and  paving associated with  each drainage area. The  impervious acreage and percentage respective to each drainage management area for the project are  summarized in Table 4.9‐1 of this section. Table 4.9‐1 also draws from the Master Hydrology Report to  summarize the expected quantity of controlling stormwater runoff volume from each drainage area,  which serves as the criteria to adequately size the proposed retention facilities.   The expected retention capacity ensures that the stormwater volume produced by the controlling 100‐ year storm event is safely conveyed into adequately sized storm drain facilities (catch basins, pipes, and  retention basins) to prevent flooding conditions capable of affecting on‐ and off‐site uses. The second  function of this system is to allows for such volume to be infiltrated on‐site instead of being discharged  off‐site. By achieving both functions, the provided facilities will prevent increased runoff discharge  conditions capable of resulting in flooding on‐ or off‐site. Table 4.9‐1 of this section demonstrates that  sufficient  retention  will be  provided for each  drainage area to ensure  compliance  with  the  local  requirements and protect on‐ and off‐site property from flood conditions. As a result, the traditional  impacts of land development, being an increase in total stormwater runoff volume, runoff velocity, and  peak discharge, and other hydromodifications capable of resulting in flooding, on‐ or off‐site, will be  prevented in this project through on‐site retention and infiltration of runoff.   The drainage designs for the SDP and TTM are based on the preliminary hydrology report submitted for  the TTM. The preliminary hydrology report will be refined based on final engineering design associated  with the Final Map, and in compliance with the City’s established engineering standards. Drainage Area  A occupies the westerly portion of the project, and includes PA IV lands, as well as portions of PA III  proposed for subdivision in the TTM, and development approval in the SDP. As shown in Exhibit 4.9‐1,  drainage subarea A2, which encompasses the southern half of the resort residential units and a portion  of the hotel area, will drain toward the wave basin. Storm runoff (approximately 18.4 acre‐feet) from  4.9 HYDROLOGY AND WATER QUALITY    Coral Mountain Resort Draft EIR 4.9‐25 June 2021  this drainage sub‐area is directed to the wave basin which provides over 73 acre‐feet of retention.   Shallow basins are proposed to retain 10‐year storm flows from off‐site drainage which enters the  project site and Drainage Area A along the toe of slope of Coral Mountain. During the final design  process, first flush storm flows from Planning Area III will be captured and conveyed to an underground  storage area prior to being discharged into the lagoon. Drainage Area B covers the single family lots on  the northwest portion of the TTM, which includes a lake feature at its center. Runoff within this drainage  area, estimated at 4.2 acre‐feet, will be conveyed to the proposed lake feature. Drainage Area C, which  encompasses the northwestern portion of the resort residential area,  generates an estimated 1 acre‐ foot of storm flows that will be conveyed via a system of catch basins and pipes and controlled surface  flows and retained in a retention basin located in a proposed lake feature in Drainage Area F. Drainage  Area D includes the majority of the hotel site, and the eastern portion of the resort residential area  shown in the TTM. T his  runoff, estimated at 3.1 a cre‐feet, will be conveyed, via a system of catch basins  and pipes and controlled surface flows, to and retained in the proposed lake located in Drainage Area F.  Drainage Areas E through I, which are located in PA I and II and proposed currently only for large lot  subdivisions, will be subdivided at a later date, at which time each map will be required to provide  hydrology studies. The design of these drainage systems will be required to comply with the City’s  requirements, including the retention of the 100‐year storm, based on the designs of each of these  subsequent maps. The City’s standards and requirements assure that these future improvement plans  will result in less than significant impacts relating to surface runoff and its potential to cause flooding  either on‐ or off‐site.    As a standard requirement under the City’s Engineering Bulletin #06‐16, the hydrology and storm drain  design must account for flood protection of structures from the 100‐year storm.  Off‐site flows from the  tributary hillside areas to the west are also handled by the project through retention facilities to be  constructed on‐site. As such, the proposed storm drainage and flood control improvements are not  expected to substantially increase the rate or amount of surface runoff in a manner which would result  in flooding on‐ or off‐site. Therefore, the impact is less than significant.  ciii.  Create or contribute runoff water which would exceed the capacity of existing  or planned stormwater drainage systems or provide substantial additional  sources of polluted runoff; or  West of Madison Street, there are two existing earthen retention basins designed to accept stormwater  sheet flow runoff from the eastern part of the site and from off‐site street runoff attributed to a portion  of Madison Street. The street runoff is accepted via two existing catch basins also on the west side of  Madison Street. The two existing retention basins have a combined capacity of approximately 7.9 acre‐ feet (344,000 cubic feet).Runoff from the project, including all incremental increases resulting from the  conversion of pervious to impervious land cover, will be intercepted, conveyed, and retained on‐site in  accordance with the City’s engineering requirements as described in subsection (ii) above. The on‐site  4.9 HYDROLOGY AND WATER QUALITY    Coral Mountain Resort Draft EIR 4.9‐26 June 2021  retention will therefore prevent any contribution of runoff quantities or additional sources of pollution.  The existing retention capacity of the existing system has been incorporated into the Master Hydrology  Report, such that it must be factored into the site design considerations to prevent this capacity from  being diminished in any way. Less than significant impacts are anticipated.  The City of La Quinta and CVWD are co‐permittees of the Whitewater River MS4 and are responsible for  the planning, maintenance, and compliance associated with stormwater drainage systems. Within the  City limits there are regional and local MS4 facilities, including roads with drainage systems, municipal  streets, catch basins, curbs, gutters, ditches, man‐made channels, or storm drain pipes designed for  collecting and carrying stormwater.   The project site is located in a western portion of the Oasis/Valley Floor Stormwater Master Plan area,  which was prepared as part of the Eastern Coachella Valley Stormwater Master Plan Project (Master  Plan). In the Master Plan, Dike No. 4 is described as existing stormwater infrastructure established the  United States Bureau of Reclamation (USBR) to protect the valley floor areas north of Avenue 65 from  the regional flooding. The plan indicates that Dikes No. 2 and No.  4  are  certified  by  FEMA. The  Oasis/Valley Floor Area Stormwater Master Plan does not identify any improvements or new facilities  associated with Dike No. 4. The nearest proposed regional channel occurs at the intersection of Jackson  Street and Avenue 62, approximately 2.3 miles southeast of the project site.   The proposed development will incorporate on‐site storm drain system improvements designed to  capture and infiltrate stormwater runoff through retention facilities corresponding to each on‐site  drainage management area. Pertaining to runoff pollution, the on‐site storm drain system’s detention  system will capture project area runoff in accordance with a WQMP, preventing uncontrolled release  into any public MS4 facilities. Therefore, the project will not result in stormwater runoff conditions which  would burden the City’s existing MS4 capacity, create or contribute runoff water which would exceed  the capacity of existing or planned stormwater drainage systems or provide substantial additional  sources of polluted runoff.  civ.  Impede or redirect flood flows?  The project site is not located in an area with mapped flood flows, such as FEMA‐designated floodways,  nor are there any naturally occurring drainage courses. The site exhibits a relatively flat condition having  resulted from prior agricultural land uses. The only known surface flows are those directly resulting from  rain events and following the shallow elevation gradients. The project allocates space for stormwater  retention facilities sized based on a Master Hydrology Report that factor on‐ and off‐site tributary  conditions, as described in subsections (ii) and (iii) above. Flood flows are not present on or around the  project site, such that impedance, obstruction, or redirection would result from project implementation.  Less than significant impacts are anticipated.  4.9 HYDROLOGY AND WATER QUALITY    Coral Mountain Resort Draft EIR 4.9‐27 June 2021  d.   In flood hazard, tsunami, or seiche zones, risk release of pollutants due to project  inundation  According to the previously cited FEMA FIRM panels, the entire project site is located in a Zone X  designation, which applies to areas with “reduced flood risk due to levee”. The levees include Dike No.  2 and Dike No. 4 located west and upgradient of the project site. These flood control facilities are  maintained by CVWD as part of their 590‐square mile flood protection coverage area. As such, the  proposed development will not occur in a Special Flood Hazard Area (SFHA), where the risk of inundation  is considered to be higher. The proposed storm drain system will meet the local MS4 and City  requirements by including the properly sized conveyance systems and meeting the design criteria of  existing retention facilities, such that it meets the local hydrologic requirements.  Tsunami: The project is not located near any coastal areas and therefore  i s  n ot  p rone  t o  t sunami  h azards.  No impacts are associated with this aspect.  Seiche Zone: A seiche is primarily defined by free or standing wave oscillations on the surface of water,  the causes of which may be wind, atmospheric changes, or seismic activity. Although the project is not  located in any mapped seiche zones, such as those associated with large bodies of water, the proposed  development will include a recreational wave feature. The Wave Machine will be capable of creating  mechanical waves in excess of 6 feet tall and the dissipation of that energy is calculated into the sloped  edges.  The facility will include sufficient freeboard, such that no water will escape the edges of the  machine limits.  According to the project’s Professional Civil Engineer, Michael S. Rowe, there is no  naturally occurring seismic or  atmospheric event  capable  of generating  seiche  waves matching  or  exceeding the wave generation levels factored into the facility d esign. A ll  s tructural  e lements  o f  t he  w ave   facility will be certified with structural engineering calculations during the building permit process to  account for the anticipated seismic activity at this location and ensure the ability to safely withstand  seismic wave forces. Through this design, water oscillations generated by seismic events will also be  properly handled and contained to prevent releases of water or potential inundation impacts. Less than  significant impacts are anticipated.   Risk Release of Pollutants: The proposed land uses and facilities are not expected to involve the storage  or handling of substantial amounts of chemicals, petroleum products or other hazardous materials, such  that pollutant release would occur in the event of inundation. The proposed Wave Basin will include  adequate levels of chemical treatment and filtration to meet public health requirements but such  treated water will not include hazardous levels of any chemicals, and will be fully maintained within the  Wave Basin itself. Moreover, project operations will involve the use of pollution prevention source  control  measures  under  the  Final  WQMP. These measures  include restrictions  to prevent contact  between potential pollutants and stormwater facilities, including inlets, conveyances, and retention  areas. As summarized in Table 4.9‐1 and subsection cii of this section, the Wave Basin and all proposed  on‐site retention basins are designed with sufficient capacity and freeboard to adequately contain the  4.9 HYDROLOGY AND WATER QUALITY    Coral Mountain Resort Draft EIR 4.9‐28  June 2021  controlling 100‐year storm event, thus preventing ponding and other uncontrolled drainage conditions  that could allow for pollutant releases.   Therefore, the impact is less than significant.   e.   Conflict or obstruct implementation of a water quality control plan or sustainable  groundwater management plan   As discussed above, the project proponent is required to implement a project‐specific WQMP to comply  with the most current standards of the Whitewater River Region Water Quality Management Plan for  Urban Runoff, Whitewater River Watershed MS4 Permit. The WQMP, as described above, includes  guidelines for facility maintenance, pool water drainage, and other operations aimed at complying with  local surface water quality requirements. The WQMP will incorporate grading, hydrology, and other  plans to document the site design, source controls, and treatment controls with a required operation  and maintenance program to comply with water quality objectives. Moreover, the project’s storm water  retention facilities will ensure that urban runoff is recharged into the ground via infiltration.   The findings of the WSA/WSV determined that there will be sufficient water supplies to meet the  demands of the proposed project, and future demands of the project, plus all forecasted demands in the  next 20 years. This is based on the volume of water available in the aquifer, CVWD's Colorado River  contract supply,  water rights and  water  supply  contracts, and CVWD’s  commitment  to eliminate  overdraft and reduce per capita water use in CVWD’s service area. CVWD has committed sufficient  resources to further implement the primary elements of the 2010 CVWMP Update and 2015 UWMP,  which includes the full utilization of imported water supplies, purchase of additional water supplies,  water  conservation,  and  source substitution.  The  groundwater basin  has  a  storage  capacity of  approximately 28.8 million AF, simulating the benefit of a very large reservoir and is capable of meeting  the water demands of the Coachella Valley for extended normal and drought periods. As such, project  implementation is not expected to conflict with the regional groundwater management strategies or  with the Indio Subbasin Sustainable Groundwater Management Plan.  Pertaining to conflicts with a water quality control plan or sustainable groundwater management plan,  less than significant impacts are anticipated.  Cumulative Impacts  The proposed project  will  be required to implement stormwater management  through  the  implementation of NPDES permit standards. Flooding resulting from the increase in impervious surfaces  created by the project will be controlled through a system of drainage pipes, catch basins and retention  facilities designed to control the 100 year storm on site, consistent with City requirements. Cumulative  impacts would occur when existing development, the proposed project and future development allowed  by the General Plan combine to create water quality and flooding hazards. However, the City implements  4.9 HYDROLOGY AND WATER QUALITY    Coral Mountain Resort Draft EIR 4.9‐29  June 2021  the same requirements for water quality management and on‐site retention for all projects, in order to  prevent cumulative hydrology impacts. Therefore, because of the standards implemented by the City,  CVWD and other responsible agencies, cumulative impacts associated with hydrology and water quality  will remain less than significant for the cumulative projects under General Plan buildout because all such  projects will also be required to retain the 100 year storm on‐site.   Mitigation Measures  No mitigation measures are required.  Level of Significance After Mitigation  No significant impacts have been identified and no mitigation measures are necessary.  Resources  1. Coral Mountain Resort Specific Plan Master Hydrology Report, MSA Consulting, January of 2021  2. Coral Mountain Project‐Specific Preliminary Water Quality Management Plan, MSA Consulting,  June 1, 2020  3. Water  Supply  Assessment/Water  Supply  Verification,  Coral  Mountain  Specific  Plan, MSA  Consulting. Approved in its revised form on September 29, 2020.  4. City of La Quinta Master Drainage Plan, March 2009, available at  https://www.laquintaca.gov/home/showpublisheddocument/8523/635338594527270000  5. City of La Quinta General Plan 2017, Flooding and Hydrology Section of the Environmental  Hazards  Element  (Chapter 4),  February 2013, available at  https://www.laquintaca.gov/home/showpublisheddocument/33565/636340814687270000  6. Oasis/Valley  F loor  A rea  S tormwater  Master  P lan, p art  o f  t he  E as tern Coachella Valley Stormwater  Master Plan, April  2015, available  at http://www.cvwd.org/374/Eastern‐Coachella‐Valley‐ Stormwater‐Mast  7. Federal  Clean  Water  Act  (CWA), Environmental Protection Agency, available at   https://www.epa.gov/laws‐regulations/summary‐clean‐water‐act  8. Federal  Emergency  Management Agency  (FEMA)  Flood Insurance Rate Map (FIRM) Panels  06065C2244H and 06065C2900H effective April 19, 2017, and 06065C2925H, effective March 6,  2018, available at https://msc.fema.gov/portal/home  9. Indio  Subbasin  Sustainable  Groundwater Management  Act  (SGMA) Plan,  available  at  http://www.indiosubbasinsgma.org/  4.9 HYDROLOGY AND WATER QUALITY    Coral Mountain Resort Draft EIR 4.9‐30 June 2021  10. Water Quality Control Plan for the Colorado River Basin Region (Basin Plan), January 2019,  available at  https://www.waterboards.ca.gov/coloradoriver/water_issues/programs/basin_planning/docs/ 2020/rb7bp_e2019.pdf  11. Whitewater River Region Water Quality Management Plan for Urban Runoff and the associated  Whitewater River  Watershed  MS4 Permit, effective  June  20, 2013,  available  at  https://content.rcflood.org/downloads/NPDES/Documents/WW_SWMP_WQMP/Jan2015_App _B_MS4Permit.pdf  12. 2018 Coachella Valley Integrated Regional Water Management and Stormwater Resources Plan,  December 2018, available at https://dwa.org/wp‐content/uploads/bsk‐pdf‐manager/integrated‐ regional‐water‐management‐plan/2019/06/2019_04_03_CVRWMG‐Final2018IRWMSWR‐ Plan_160437‐compressed.pdf    DRAFT ENVIRONMENTAL IMPACT REPORT  Coral Mountain Resort  4.10 Land Use and Planning  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.10‐1 June 2021  Land Use and Planning  Introduction  This section of the Draft EIR addresses potential impacts associated with land use and planning that may  occur with implementation of the proposed project (“project”). The project history related to land use,  existing conditions, and development within the project site are described in this section along with  potential impacts relating to development of the proposed project. The Coral Mountain Resort Specific  Plan, the City of La Quinta General Plan, and the La Quinta Municipal Code were utilized in the analysis  of this land use and planning section.    Prior to the preparation of the Draft EIR, a Notice of Preparation (NOP) was prepared.  The Coral  Mountain Resort NOP is included in Appendix A of this Draft EIR. Following the analysis related to land  use and planning in the NOP, threshold topic “a” does not require additional analysis in this Draft EIR.   Would the project physically divide an established community?   Issue areas found to have no impact are further discussed in Section 6.0, Effects Found to have No  Impact, of this Draft EIR. Please consult Chapter 9.0 for a glossary of terms and acronyms used in this  Draft EIR.   Existing Conditions  The project site is located south of Avenue 58, east and west of Madison Street, and north of Avenue 60,  in the City of La Quinta. The Specific Plan area is located west of Madison Street and encompasses  approximately 386 acres of vacant land. The area east of Madison Street is currently being developed as  Andalusia Country Club and no changes to the proposed land uses for this area are being proposed as a  result of the project. The Specific Plan Amendment, Amendment V to SP 03‐097, will continue to develop  as currently allowed, and will have no impact on land use and planning, as it is consistent with the  General Plan and included in its land use map and capacity calculations.  Surrounding Land Uses   The project site is surrounded by developed residential communities and vacant land and open space to  the north, east, and south, vacant land and single‐family residences to the south, natural open space to  the west, and Coral Mountain to the southwest. Table 4.10‐1, Surrounding Land Uses, shows the land  uses and land use designations of the properties north, south, east, and west of the project property, as  established by the City of La Quinta.      4.10  LAND USE AND PLANNING  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.10‐2  June 2021  Table 4.10‐1 Surrounding Land Uses  Land Use Jurisdiction General Plan1 Zoning2 Existing Use  North  La Quinta LDR/MHDR/OS‐R  RL/RMH/GC  Avenue 58, Vacant Land, Single  Family Residences, Golf Course  South  La Quinta  LDR/OS‐N RL/OS Avenue 60, Single Family  Residences, Natural Open Space  East La Quinta LDR/GC/OS‐R RL/CN/GC  Madison Street, Single Family  Residences, Golf Course, Vacant  Land  West La Quinta OS‐N OS Natural Open Space  Note: 1. LDR = Low Density Residential; MHDR = Medium/High Density  Residential; OS‐R =  Open Space  Recreation; OS‐N = Open Space Natural; GC = General Commercial.   2. RL = Low Density Residential; RMH = Medium High Density Residential; CN  = N eighborhood  C ommercial;  GC = Golf Course, OS = Open Space.   Project Site History   The project property was originally included as part of the “Rancho La Quinta Specific Plan”, first approved  in 1988 by Riverside County. The Specific Plan area was later annexed to the City of La Quinta. The area  south of Avenue 58 and north of Avenue 60 became known as the “Andalusia at Coral Mountain Specific  Plan 03‐067” and included areas east and west of Madison Street. Since then, the property has gone  through various entitlement activities and four specific plan amendments as part of the Andalusia at Coral  Mountain Specific Plan (SP 03‐067).  The eastern portion of the previous iteration of the Specific Plan is being developed with the Andalusia  Country Club while the western half has remained vacant. Approval of the Coral Mountain Resort Specific  Plan will establish a new master plan and development standards f or  t he  p roperty  w est o f  M adison  Street   to allow creation of a resort and master‐planned community. Concurrently, Amendment V of Specific Plan  03‐067 is being processed to remove the western portion such that only the Andalusia Country Club east  of Madison Street will remain in SP 03‐067. This will create two separate and distinct communities, “Coral  Mountain Resort”, west of Madison Street, and “Andalusia Country Club”, east of Madison Street.  Proposed Project   As previously stated, with the approval of Amendment V of Specific Plan 03‐067, the development  portion of the project site would encompass the approximately 386‐acre project area west of Madison  Street.  The  Specific Plan  proposes  a variety of  land  uses consisting of low density residential on  approximately 232.3 acres, general commercial uses on approximately 7.7 acres, tourist commercial uses  on 120.8 acres, and open space uses on approximately 23.6 acres.   In order to allow the development envisioned in the Specific Plan, the project includes a General Plan  Amendment (GPA 2019‐0002) and a Zone Change (ZC 2019‐0004). Other components of the project  4.10  LAND USE AND PLANNING  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.10‐3  June 2021  include the above‐described Specific Plan Amendment, a Specific Plan (SP 2020‐0002), a Tentative Tract  Map (TTM 2019‐0005), a Site Development Permit (SDP 2021‐0001), and a Development Agreement (DA  2021‐0002).  The GPA will amend the current General Plan land use designations to reflect the land use  designations required for implementation of Specific Plan 2020‐0002, and include General Commercial,  Low Density Residential, Open Space – Recreation, and Tourist Commercial. The ZC will change the  existing zoning of the Specific Plan area to Neighborhood Commercial, Low Density Residential, Parks  and Recreation, and Tourist Commercial. The Specific Plan (SP 2020‐0002) will function as the master  plan governing the allowable land uses, development standards and design guidelines for the project.   The proposed Tentative Tract Map will subdivide the subject property into separate legal lots to facilitate  development of the proposed uses, and the proposed SDP will allow development of the site plan,  architectural designs and landscape plans for the artificial wave basin.  The DA will vest the applicant’s  right to develop the Coral Mountain Resort project site pursuant to these entitlements, address short‐ term rentals within all planning areas of the project, ensure that the project has a net positive fiscal  impact on the City despite the lack of property tax revenue to the City through 2035, and ensure the  timely completion of infrastructure to serve the project and surrounding area.  Existing Land Use Designations  The land use designations currently established for the project property include General Commercial  (CG), Low Density Residential (LDR), and Open Space Recreation (OS‐R).  Relevant portions  of the  definitions for the existing designations, as defined by the La Quinta General Plan, are summarized  below:  General Commercial   The General Commercial designation applies to the majority of commercial land in the City of La Quinta.   Various commercial uses can occur within this designation, ranging from supermarkets and drugstores  in a neighborhood shopping center, to major national retailers in large buildings.  General Commercial  uses also include professional offices, service businesses, restaurants, hotels or motels, research and  development and warehousing or similar low impact quasi‐industrial projects.  Low Density Residential   The Low Density Residential designation allows up to 4 dwelling units per acre, and is appropriate for  attached or detached single family residential developments. The density of individual parcels is further  refined in the Zoning Ordinance. These lands are typically developed as subdivisions, country club  developments, or master planned communities. Clustered housing projects, providing common area  open space, appropriately scaled commercial development serving the project or amenities are also  allowed under this designation, with the approval of a specific plan.      4.10  LAND USE AND PLANNING  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.10‐4  June 2021  Recreational Open Space    The Recreational Open Space designation applies to parks, recreation facilities (such as driving ranges,  club houses and athletic facilities), and public and private golf courses.  Proposed Land Use Designations  GPA 2019‐0002 will amend the current General Plan land use designations to reflect the land use  designations required for implementation of Specific Plan 2020‐0002, and include General Commercial,  Low Density Residential, Recreational Open Space, and Tourist Commercial. Exhibit 4.10‐1, Existing and  Proposed Land Use Designations, illustrates the existing and proposed land use designations on the 386‐ acre project site. The land uses are described above, except for the Tourist Commercial designation  which is described below.  Tourist Commercial   The Tourist Commercial land use designation is specifically focused on tourism‐related land uses, such  as resort hotels, hotels and motels, and resort commercial development, such as conference centers,  restaurants, resort‐supporting retail and services (including day spas and similar personal services). Time  share, fractional ownership or similar projects may also be appropriate in this designation, with the  approval of a Conditional Use Permit.        GENERALCOMMERCIALLOW DENSITYRESIDENTIALOPEN SPACE -RECREATIONA V E N U E 5 8A V E N U E 6 0M A D I S O N S T R E E TTOURISTCOMMERCIALTOURISTCOMMERCIALA V E N U E 5 8A V E N U E 6 0M A D I S O N S T R E E TOpen Space (Recreation)N.T.S.NORTHMSA CONSULTING, INC.> PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270760.320.9811 msaconsultinginc.comCORAL MOUNTAIN RESORTENVIRONMENTAL IMPACT REPORTEXHIBIT4.10-1EXISTING & PROPOSED LAND USEExisting Land Use Legend:General CommercialNote:Low Density ResidentialTotalArea±8.4 ac.±204.2 ac.±171.9 ac.±384.5 ac.Acreages reflected are approximate, based on the cities'Existing General Plan Land Use.Proposed Land Use Legend:General CommercialLow Density ResidentialTourist CommercialArea7.7 ac.232.3 ac.120.8 ac.Open Space (Recreation)23.6 ac.Total384.4 ac. 4.10  LAND USE AND PLANNING  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.10‐6  June 2021  Existing Zoning Designations  The existing zoning designations for the project property include Neighborhood Commercial (CN), Low  Density Residential (RL), and Golf Course (GC). Relevant portions of the definitions for the existing  designations, as defined by the La Quinta Municipal Code, are summarized below:  Neighborhood Commercial (CN)  CN districts provide for the development and regulation of small‐scale commercial areas located at the  intersections of arterial highways as shown on the general plan. The CN district is intended to provide  for the sale of food, drugs, sundries, and personal services to meet the daily needs of a neighborhood  area.  Low Density Residential (RL)  RL  d istricts  p rovide  f or  t he  d evelopment a nd preservation of  lo w density neighborhoods (2 to 4 units per  acre) with one‐ and two‐story single‐family detached dwellings on large or medium size lots and/or,  subject to a specific plan, projects with clustered smaller dwellings, such as one‐ and two‐story single‐ family attached, townhome or condominium dwellings, with generous open space.   Golf Course (GC)  GC districts provide for the protection and preservation of golf course open space areas in the City.   Proposed Zoning Designations  The proposed Zone Change (ZC 2019‐0004) will revise the existing zoning of the project area from the  existing CN, RL, and GC designations to include CN, RL, Tourist Commercial (CT), and Parks and Recreation  (PR). Exhibit 4.10‐2, Existing and Proposed Zoning Designations, illustrates the existing and proposed  zoning designations  on  the project site. The  zones  are  described  above, except  for  the Tourist  Commercial and Parks and Recreation zones, which are described below.  Tourist Commercial (CT)  CT districts are intended to provide for the development and regulation of a narrow range of specialized  commercial uses oriented to tourist and resort activity, located in areas designated on the general plan.  Representative land uses include destination resort hotels, conference‐oriented hotels and motels,  eating and drinking establishments, accessory retail and personal service shops and recreational uses.  Parks and Recreation (PR)  PR districts are intended to provide for the development and preservation of public and private parks  and associated recreation facilities within open space areas. PR districts apply to parks, recreation  4.10  LAND USE AND PLANNING  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.10‐7  June 2021  facilities (such as driving ranges, club houses and athletic facilities), trails and public and private golf  courses, with approval of a Conditional Use Permit.       A V E N U E 5 8A V E N U E 6 0M A D I S O N S T R E E TNEIGHBORHOODTOURISTCOMMERCIAL (CN)LOW DENSITYRESIDENTIAL (RL)PARKSANDRECREATION (PR)COMMERCIAL (CT)TOURISTCOMMERCIAL (CT)A V E N U E 5 8A V E N U E 6 0M A D I S O N S T R E E TGolf CourseN.T.S.NORTHMSA CONSULTING, INC.> PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270760.320.9811 msaconsultinginc.comCORAL MOUNTAIN RESORTENVIRONMENTAL IMPACT REPORTEXISTING & PROPOSED ZONINGExisting Zoning Legend:Neighborhood CommercialNote:Low Density ResidentialTotalArea±8.4 ac.±204.2 ac.±171.9 ac.±384.5 ac.Acreages reflected are approximate, based on the cities'Existing Zoning.Proposed Zoning Legend:Neighborhood Commercial (CN)Low Density Residential (RL)Tourist Commercial (CT)Area7.7 ac.232.3 ac.120.8 ac.Parks and Recreation (PR)23.6 ac.Total384.4 ac.EXHIBIT4.10-2 4.10  LAND USE AND PLANNING  Coral Mountain Resort Draft EIR   4.10‐9   June 2021  Regulatory Setting  State  Government Code Title 7, Division 1, Planning and Zoning Law  California’s  Planning and Zoning  Law enables  cities and counties  in California  to form planning  commissions and to prepare, adopt, and amend comprehensive plans and zoning regulations. Individual  sections address provisions and requirements for regional planning districts (Sections 65060‐65069.5),  local  planning (Sections  65100‐65763),  and zoning regulations (Sections  65800‐65912).  Cities and  counties are required to prepare and adopt general plans (Section 65300). City and county zoning  ordinances are required to be consistent with the general plan (Section 65860).  Government Code Title 7, Division 1, Chapter 3, Article 8, Specific Plans  Sections 65450 to 65457 of the Government Code addresses the implementation of specific plans. After  the legislative body has adopted a general plan, the planning agency may, or if so directed by the  legislative body, shall, prepare specific plans for the systematic implementation of the general plan for  all or part of the area covered by the general plan.  Per Government Code Section 65451(a), a specific plan shall include a text and a diagram or diagrams  which specify all of the following in detail:  1. The distribution, location, and extent of the uses of land, including open space, within the area  covered by the plan.  2. The proposed distribution, location, and extent and intensity of major components of public and  private transportation,  sewage,  water, drainage, solid waste disposal, energy,  and  other  essential facilities proposed to be located within the area covered by the plan and needed to  support the land uses described in the plan.  3. Standards and criteria by which development will proceed, and standards for the conservation,  development, and utilization of natural resources, where applicable.  4. A program of implementation measures including regulations, programs, public works projects,  and financing measures necessary to carry out paragraphs (1), (2), and (3).  Local   La Quinta General Plan   The La Quinta General Plan (LQGP) is a guiding policy document for the City, written in compliance with  applicable State legislation, as it has been since the City’s first  G eneral P lan. California  Government C ode  Section  65302 establishes  seven mandatory elements  of the General Plan:  Land  Use,  Circulation,  4.10  LAND USE AND PLANNING  Coral Mountain Resort Draft EIR   4.10‐10   June 2021  Housing, Conservation, Open Space, Safety, and Noise. The General Plan includes all the required  elements, as well as additional elements specifically tailored to the City’s needs.   The Land Use Element in the LQGP impacts the City’s growth and provides the greatest guidance of the  City’s vision for its build out. The Land Use Element includes the Land Use Map, as well as providing  policies  and  programs  that  define and  shape  high  quality residential, commercial,  industrial, and  institutional development in the City. Land Use goals and policies relevant to the proposed project are  provided in discussion 4.11.4.b of this Land Use and Planning Section.   La Quinta Municipal Code    The La Quinta Municipal Code (LQMC) acts as a regulatory guideline, compliant with state and federal  laws, for the City of La Quinta. The LQMC regulates businesses, zoning, animals, vehicles and traffic,  peace and morals, health and sanitation, and more. Regulations regarding land use and zoning are  discussed in great detail within Title 9, Zoning, in the LQMC. The purpose of the Zoning Code within the  LQMC is to promote the public health, safety, and general welfare pursuant to Section 5 of Article XI of  the California Constitution, the State Planning and Zoning Law, the California Environmental Quality Act  (CEQA), and other applicable state laws. The Zoning Code classifies and designates different land uses  and structures in appropriate places as designated in the general plan, and regulates such land uses and  structures in order to serve the needs of residential neighborhoods, commerce, recreation, open space,  and other purposes.   Per La Quinta Zoning Code, Section 9.240.010, Specific Plan Review, a specific plan is a detailed plan  covering a selected area of the city for the purpose of implementation of the general plan. Section  9.240.010 states that the following required findings shall be made by the City Council prior to approval  of any specific plan or specific plan amendment:   1. Consistency with General Plan: The plan or amendment is consistent with the goals, objectives,  and policies of the general plan.   2. Public Welfare: Approval of the plan or amendment will not create conditions  materially  detrimental to the public health, safety, and general welfare.  3. Land Use Compatibility: The specific plan is compatible with zoning on adjacent properties.  4. Property Sustainability: The specific plan is suitable and appropriate for the subject property.  Project Impacts  Thresholds of Significance  The thresholds for this section are derived from Appendix G of the CEQA Guidelines, and are used to  determine the level of potential effect.  The significance criteria are based on the recommendations set  forth in Section 15064 of the CEQA Guidelines.  For analysis purposes, the proposed project would have  a significant effect on land use and planning if it is determined that the project will:  4.10  LAND USE AND PLANNING  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.10‐11  June 2021  a. Physically divide an established community?  b. Cause a significant environmental impact due to a conflict with any land use plan, policy, or  regulation adopted for the purpose of avoiding or mitigating an environmental effect?   Threshold topic “a” is not analyzed further since screening criterion related to surrounding established  communities concluded that there would be no impacts or less than significant impacts. See 4.10.1,  Introduction, of this Land Use and Planning Section.  Methodology  The determination of the project’s consistency with applicable land use plans and policies is based upon  a review of the previously identified planning documents that regulate land use or guide land use  decisions at and around the project site. The analysis in this Section focusses on the General Plan  Amendment, Zone Change, and the Coral Mountain Resort Specific Plan. The Specific Plan details the  proposed land use of the project and is intended to act as zoning for future development within the  Specific Plan boundary. The establishment of site‐specific development standards, land use regulations,  and programs are set forth in the Specific Plan to guide the development of the property in a manner  that is consistent with the La Quinta General Plan while maintaining flexibility to respond to changing  conditions  that factor  in any long‐term development. The Specific Plan  implements all applicable  elements of  the  General  Plan  and  includes  detailed  information about  the  site’s  master  plan  and  infrastructure improvements.   Project Design Features  The project proposes the development of a mixed‐use project consisting of residential, commercial,  resort,  and  open space uses on approximately  386  acres. The proposed  project  areas  and their  associated components are listed below:  Planning Area I – Neighborhood Commercial    60,000 square feet of publicly accessible neighborhood commercial building space  Planning Area II – Low Density Residential   496 single family attached and detached dwellings and affiliated amenities permitted within Low  Density Residential land use designations.   o Low  Density  Residential  product types  may  include estate compounds,  single‐family  detached/attached units, alley loaded homes, and clustered products.   Planning Area III – Tourist Commercial   104 resort residential units   4.10  LAND USE AND PLANNING  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.10‐12  June 2021  o Resort residential product types may include single family detached units, townhomes,  and stacked flats.    150‐key resort with customary resort amenities   o The Resort Hotel will provide a hospitality component, with amenities such  as a  restaurant and bar, retail shop, meeting space, swimming pool, fitness center, spa and  lodging.  o Lodging options will provide a range of traditional hotel rooms, suites and casitas.    57,000 square feet of resort‐serving commercial and recreational building space  o Residents and guests of the property will have exclusive use of resort commercial.    The Wave Basin  16.62‐acre artificial surf Wave Basin  o Residents and guests of the property will have exclusive use of the Wave Basin  o Equipment and service space for the Wave Basin includes   Two approximately 6,000‐square‐foot wench areas, each having:   1,900‐square‐foot wench buildings   2,800‐square‐foot shade structures   37,500‐square‐foot Service Yard, including:   2,400‐square‐foot Maintenance Workshop   2,400‐square‐foot Water Treatment building   0.5‐million‐gallon (MG) Water Tank  o The  project  applicant anticipates  the  potential  occurrence of special events  at this  location involving attendance of not‐to‐exceed 2,500 guests per day, for up to 4 days (up  to 4 events per year).    26.5 acres of graded area, south of the Wave Basin   o Providing  unprogrammed gathering and  staging  space  for temporary  equipment,  portable toilets,  shade  structures,  tenting  for  inclement weather,  and  catering  equipment.   Planning Area IV – Open Space Recreation   Approximately 24 acres of natural open space for low‐impact active and passive recreation  activities.  o Include hiking, biking, and ropes courses.   Offsite Improvements  Project implementation will also include the installation of an off‐site transformer bank at the existing  Imperial Irrigation District (IID) substation, located at 81600 Avenue 58. Construction for the conduits  and line extension would occur in the existing right‐of‐way.   4.10  LAND USE AND PLANNING  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.10‐13  June 2021  Entitlements   The project includes:   General Plan Amendment (GPA): The GPA will amend the current General Plan land use designations  from General Commercial, Low Density Residential, Open Space – Recreation, to Neighborhood  Commercial, Low Density Residential, Tourist Commercial, and Open Space – Recreation (See Exhibit  4.10‐1, Existing and Proposed Land Use Designations).    Zone Change (ZC): The ZC will revise the existing zoning of the Specific Plan Area from Neighborhood  Commercial, Low Density Residential, and Golf Course, to Neighborhood Commercial (CN), Low  Density Residential (RL), Parks and Recreation (PR), and Tourist Commercial (CT) (See Exhibit 4.10‐2,  Existing and Proposed Zoning Designations).     Specific Plan (SP): The Coral Mountain Resort Specific Plan will be adopted as the master plan  governing the allowable land uses, development standards and design guidelines for the project.   Tentative Tract Map (TTM): The TTM subdivides the property into smaller lots for development. The  TTM will subdivide all of Planning Area III (PA III), The Wave Resort, and the western corner of PA II  into lots suitable for the development of the uses permitted for these areas in the Specific Plan.  Future TTMs may be filed with each phase of development as necessary to implement the balance  of the project.    Site Development Plan (SDP): The SDP is required by the City for final approval of landscape design,  architectural design, and site plan to establish the location, architectural design and landscape plan  for the Wave Basin along with associated mechanical equipment and improvements (Planning Area  III‐B). Future SDPs will be filed with each phase of development as necessary to implement the  balance of the project.   Development Agreement (DA):  The proposed Development Agreement would vest the applicant’s  right  to  develop  t he  C oral  M ountain Resort  S pecific  Plan  area  p ursuant to the entitlements described  above, address short‐term rentals within all planning areas of the project, ensure that the project  has a net positive fiscal impact on the City despite the lack of property tax revenue to the City through  2035, and ensure the timely completion of infrastructure to serve the project and surrounding area,  and ensure that the project design features and mitigation measures identified in this EIR are  enforceable by the City as project requirements.  Future entitlements for the project‐specific components will also include:   Conditional Use Permit (CUP): Allowable uses that require a CUP shall be processed in accordance  with Section 9.210.020 of the La Quinta Municipal Code.    Temporary Use Permit (TUP): TUPs are required by the City to accommodate special, unique, or  limited duration activities that might otherwise be outside the provisions of normal zoning. These  could include temporary clubhouse(s), special events or other uses and activities. Temporary uses  are anticipated and allowed by the Specific Plan.   4.10  LAND USE AND PLANNING  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.10‐14  June 2021  Project design features and their compliance with the City’s General Plan and Municipal Code are  analyzed in the subsequent discussion of project impacts.   Project Impacts  b. Cause a significant environmental impact due to a conflict with any land use plan,  policy,  or  regulation  adopted  for  the  purpose  of  avoiding  or  mitigating  and  environmental effect   The project  proposes the development of  a  mixed‐use  property including low‐density residential,  commercial, open space/recreational and resort uses on a currently vacant site. The existing General  Plan  land  use  designations  include Low Density Residential, General Commercial  and  Open Space  Recreational. The current zoning designations for the project site include Low Density Residential (RL),  Neighborhood Commercial  (CN), and  Golf Course  (GC). As  a  part of  the  project,  a General Plan  Amendment (GPA) and Zone Change (ZC) will be processed. The GPA will amend the current General  Plan land use designations from General Commercial, Low Density Residential, Open Space – Recreation,  to Neighborhood Commercial,  Low Density  Residential,  Tourist Commercial,  and  Open Space –  Recreation. The ZC will revise the existing zoning of the Specific Plan  Area from Neighborhood  Commercial, Low Density Residential, and Golf Course, to Neighborhood Commercial (CN), Low Density  Residential (RL), Parks and Recreation (PR), and Tourist Commercial (CT).  Table 4.10‐2 and 4.10‐3  (below) and Exhibits 4.10‐1 (Existing and Proposed Land Use ) and Exhibit 4.10‐2 (Existing and Proposed  Zoning) displays the existing and proposed land use designations and zoning, respectively. Discussion of  project consistency with the City General Plan and Zoning designations is provided below.    Table 4.10‐2 Existing and Proposed Land Use   Existing Land Use Proposed Land Use  Low Density Residential  Low Density Residential  Open Space – Recreational  Open Space – Recreational  General Commercial  General Commercial   Tourist Commercial (Resort)  Table 4.10‐3 Existing and Proposed Zoning   Existing Zoning Proposed Land Use  Low Density Residential (RL) Low Density Residential (RL)  Neighborhood Commercial (CN)  Neighborhood Commercial (CN)  Golf Course (GC) Tourist Commercial (CT)   Parks and Recreation (PR)  Along with the GPA and ZC, the project is requesting approval of a Specific Plan, a Tentative Tract Map  (TTM), Site Development  Permit (SDP),  and  Development Agreement (DA). The Specific Plan is a  regulatory document which, if adopted by the City Council of La Quinta, serves as the site‐specific zoning  4.10  LAND USE AND PLANNING  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.10‐15  June 2021  document for the project, including the distribution of land uses, location and sizing of supporting  infrastructure, as well as development standards and regulations for uses within the project. The Coral  Mountain Resort Specific Plan, if adopted, would act as the master plan governing the allowable land  uses, development standards and design guidelines for the project. The TTM subdivides the property  into smaller lots for development. The TTM will subdivide all of Planning Area III, the Wave Resort, and  the western corner of PA II into lots suitable for the development of the uses permitted for these areas  in the Specific Plan. The SDP provides landscape design, architectural design, and site plan to establish  the  location, architectural  design  and  landscape plan  for  the Wave  Basin  along  with associated  mechanical equipment  and  improvements (Planning  Area  III‐B). The  DA establishes  an agreement  between the developer and the City that allows the project to be developed while securing benefits for  the City and the public as described in more detail above.   La Quinta General Plan Consistency Analysis  As shown in Table 4.10‐2 and Exhibit 4.10‐1, the existing General Plan land use designations at the  project site include Low Density Residential, General Commercial and Open Space Recreational. Low  Density residential allows for single family residential developments, whether attached or detached.  General  Commercial  allows  for commercial uses ranging from supermarkets and  drugstores  in  a  neighborhood  shopping center,  to  major  national retailers  in large  buildings,  to offices, service  businesses, restaurants, hotels or motels, research and development and warehouses. Open Space  Recreation uses allow for parks, driving ranges, club houses, athletic facilities, and public and private golf  courses.  The project proposes a GPA to change the land use designations to Low Density Residential, Open Space  Recreation, General Commercial and Tourist Commercial. The Low Density Residential, Open Space  Recreation and General Commercial land uses proposed for the project are consistent with the current  General Plan land use designations, and do not represent a substantial change to the character of the  area as envisioned in the General Plan. The number of residential units allowed by the proposed project  will be consistent with those allowed under the current General Plan and SP 03‐067, resulting in similar  low intensity residential development. T he G eneral  Commercial  l and use designation and Neighborhood  Commercial zoning designation occur in the same area as currently allowed in the General Plan and  Zoning maps. However, the project proposes to include approximately 120.8 acres of Tourist Commercial  at the s ite. Tourist C ommercial l and use  designations are  intended for tourism‐related land uses, such as  resort hotels, hotels and motels, and resort commercial development.  An analysis of applicable goals, policies and programs contained in the General Plan was conducted. The  findings of that analysis are summarized below.  Land Use   Goal LU‐1: Land use compatibility throughout the City.  4.10  LAND USE AND PLANNING  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.10‐16  June 2021   Goal LU‐2: High quality design that complements and enhances the City.    Policy LU‐2.1: Changes and variations from the Zoning Ordinance in a Specific Plan will be  offset by high quality design, amenities and mix of land uses.    Goal LU‐5: A broad range of housing types and choices for all residents of the City.    Policy LU‐5.2: Consider changes in market demand in residential product type to meet the  needs of current and future residents.    Goal LU‐6: A balanced and varied economic base which provides a broad range of goods and  services to the City’s residents and the region.    Policy  LU‐6.2: Maintain commercial development standards in  the  Zoning Ordinance  including setbacks, height, pad elevations and other design and performance standards that  assure a high quality of development.    Policy  LU‐6.3:  Support and  encourage  the  expansion  of  the resort  industry  as a  key  component of the City’s economic base.   Consistency: The site components (neighborhood commercial, low density residential, resort residential,  resort hotel, resort amenities, recreational amenities, and open space) are compatible with surrounding  residential, open space, and neighborhood commercial uses and designations. Lands to the north of the  project and south of Avenue are designated Low Density Residential and Medium Density Residential.  Development of these lands would be governed by the City’s zoning standards, and would consist of  attached or detached single family residential developments (two to four units per acre for Low Density  Residential), and medium density neighborhoods (four to eight units per acre). This development is  expected to be consistent with and similar to the uses proposed within the project because the project  proposes a maximum of 496 low density residential housing units on approximately 232.3 acres, as well  as a maximum of 104 resort residential units, on approximately 40.5 acres, which would be similar to  the density and intensity of development allowed under the General Plan. The project is separated from  adjacent uses by surrounding arterial streets and physical topographic barriers, such as Coral Mountain.  Off‐site development includes the connection to an existing Imperial Irrigation District (IID) substation  to provide electricity to the project site. The off‐site improvements  would  n ot  impact  land use  of t he o ff ‐ site areas.   The Coral Mountain Resort Specific Plan includes detailed design guidelines in Section 4 of the SP to  guide  high‐quality development  throughout  the  Specific  Plan area. The project includes  both  neighborhood commercial and tourist commercial land uses which will generate revenue and create  employment opportunities. The proposed project would increase services associated with tourism and  neighborhood commercial uses.  The project proposes housing of varying types and sizes with access to resort and recreational amenities,  thus enhancing housing choices for potential buyers. Planning Areas II and III will offer a broad range of  4.10  LAND USE AND PLANNING  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.10‐17  June 2021  housing options on the site. Planning Area II, designated as Low Density Residential, anticipates detached  or attached residential dwelling units with densities ranging from 0.8‐4 dwelling units per acre. Planning  Area III proposes the development of resort residential dwelling units with densities ranging from 2.5‐ 2.8 dwelling units per acre.  Consistent  with Policy  LU‐5.2, Goal  LU‐6, and Policy  LU‐6.3,  the implementation of  the  Tourist  Commercial land use designation and the associated development of a recreational facility and hotel will  promote the continued growth of the tourism and resort industries in La Quinta by providing resort,  recreational, commercial,  and  residential  land  uses  on  the  386‐acre property. Additionally, the  residential uses will incrementally increase demand for commercial goods and services in the region,  thus enhancing the economy.   Circulation   Goal CIR‐1: A transportation and circulation network that efficiently, safely and economically  moves  people,  vehicles,  and  goods  using  facilities that meet the  current  demands and  projected needs of the City.   Policy CIR‐1.12: As a means of reducing vehicular traffic on major roadways and to reduce  vehicle miles traveled by traffic originating in the City, the city shall pursue development of a  land use pattern that maximizes interactions between adjacent or nearby land uses.   Goal CIR‐2: A circulation system that promotes and enhances transit, alternative vehicle,  bicycle and pedestrian networks.    Policy CIR‐2.2: Encourage reduction of greenhouse gas (GHG) emissions by reducing vehicle  miles traveled and vehicle hours of delay by increasing or encouraging the use of alternative  modes and transportation technologies, and implement and manage a h ierarchy  o f  C omplete  Street multimodal transportation infrastructure and programs to deliver improved mobility  and reduce GHG emissions.    Policy CIR‐2.3: Develop and encourage the use of continuous and convenient pedestrian and  bicycle routes and multi‐use paths and places of employment, recreation, shopping, schools,  and other high activity areas with potential for increased pedestrian, bicycle, golf cart/NEV  modes of travel.  Consistency: The project proposes a private circulation system to provide safe and efficient passage for  pedestrians and motorists throughout the site. The project proposes a multi‐modal circulation system,  aiming to decrease automobile dependency by providing transportation facilities for a variety of user  groups including motorists, cyclists, pedestrians, and drivers of electric vehicles. The project proposes a  private circulation system that will safely accommodate both vehicles and pedestrians with shared low‐ speed, low‐volume internal streets. The multi‐modal transportation system will consist of off‐street  bicycle and pedestrian paths/routes, sidewalks in higher traffic areas, enhanced pedestrian/bicycle  4.10  LAND USE AND PLANNING  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.10‐18  June 2021  crosswalks, pedestrian and multi‐use paths and streets, traffic calming methods, short street segments  with frequent caution zones and stopping points, golf cart and other alternative forms of personal  transportation.   Livable Community   Goal SC‐1: A community that provides the best possible quality of life for all its residents.  Consistency: The project includes elements to address the goal of the Livable Community Element, which  is intended to assist the City in developing a more united community through resource conservation,  built environment enhancement, promotion of alternative forms of transportation, and improvement of  community health. The project and Specific Plan are consistent with this goal by promoting a high‐quality  mix of uses that will contribute to the built environment, promote walkability in the resort center of the  project, and provide opportunities for active recreation.  Economic Development    Goal ED‐1: A balanced and varied economic base which provides fiscal stability to the City,  and a broad range of goods and services to its residents and the region.   Policy ED‐1.1: The Land Use Element shall maintain a balance of land use designations to  address economic needs, meet market demand, and assure a wide range of development  opportunities.    Goal ED‐2: The continued growth of the tourism and resort industries in the City.   Consistency: The project proposes a resort with up to 150 hotel keys, a water‐based active recreation  amenity, and resort residences that will expand tourism opportunities and promote fiscal stability.  Additionally, the residential use will incrementally increase demand for commercial goods and services  in the region, thus enhancing the economy. The project promotes the continued growth of the tourism  and resort industries in La Quinta by providing resort, recreational, commercial, and residential land uses  on the 386‐acre property.   Parks, Recreation and Trails    Goal PR‐1: A comprehensive system of parks, and recreational facilities and services that  meet the active and passive needs of all residents and visitors.    Policy PR‐1.4: The design and construction of parks and recreational facilities shall comply  with all the development standards that apply to privately constructed facilities.    Policy PR‐1.6: Encourage patterns of development that promote safe pedestrian and bicycle  access to schools, public parks, and recreational areas.   4.10  LAND USE AND PLANNING  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.10‐19  June 2021  Consistency: The project designates areas set aside for recreational open space uses, as well as a water‐ based active recreational amenity that will provide recreational opportunities currently not available in  the City.  Additional open  space  will  be scattered throughout PA  II. Planning  Area  IV proposes  approximately 23.6 acres of land zoned for Parks and Recreation (PR). This Planning Area will include  active and passive recreational activities such as hiking trails, biking routes, and a ropes course/zipline.   Housing    Goal H‐1: Provide housing opportunities that meet the diverse needs of the City’s existing  and projected population.    Policy H‐1.1: Identify adequate sites to accommodate a range of product types, densities, and  prices to address the housing needs of all household types, lifestyles, and income levels.    Goal  H‐4:  Conserve and  improve  the  quality  of existing  La Quinta neighborhoods  and  individual properties.   Goal H‐6: Provide a regulatory framework that facilitates and encourages energy and water  conservation through sustainable site planning, project design, and green technologies and  building materials.   Consistency: The project proposes the development of up to 600 attached and detached dwelling units  with densities ranging from 0.8‐4 dwelling units per acre, thus contributing to the City’s market rate  housing stock. The project will complement the surrounding residential communities. Development of  resort, neighborhood commercial, recreational open space, and residential uses will add value and  amenities to neighboring communities and the City. The project promotes water conservation through  the use of drought tolerant plant materials and water efficient irrigation techniques. The project will  comply with all City and water district regulations and building codes for water conservation, energy  efficiency,  and  building  standards. The project  will  also comply  with  all  applicable green building  requirements.  Water Resources    Goal WR‐1: The efficient use and conservation of the City’s water resources.    Policy WR‐1.1: Support the Coachella Valley Water District (CVWD) in its efforts to supply  adequate domestic water to residents and businesses.    Policy WR‐1.3: Support CVWD in its efforts to expand tertiary treated (i.e. reclaimed) water  distribution.   Consistency:  The project promotes water conservation  through  the  use  of drought  tolerant plant  materials and water efficient irrigation techniques. The project will comply with all City and Coachella  Valley  Water  District (CVWD)  regulations  and  building  codes for water conservation. Additionally,  4.10  LAND USE AND PLANNING  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.10‐20  June 2021  recycled water will be used for common area irrigation for landscaping.  The Wave Basin provides a  recreational amenity to support the proposed resort and residential uses, and does so with substantially  less water demand than required for alternatives amenities, such as an 18‐hole golf course.  This is  discussed in more detail in Section 4.9, Hydrology and Water Quality, of this Draft EIR.   Open Space and Conservation    Goals OS‐1: Preservation, conservation and management of the City’s open space lands and  scenic resources for enhanced recreational, environmental, and economic purposes.    Policy OS‐1.1: Identify and map lands suitable for preservation as passive and active open  space.    Policy OS‐1.2: Continue to develop a comprehensive multi‐purpose trails network to link open  space areas.   Consistency: The project includes significant open space amenities, including the protection of Coral  Mountain through an Environmentally  S ensitive  A rea. T he  p roject  incorporates connections to the public  sidewalk and public trail system for convenient walking, jogging, and biking activities. Planning Area IV  proposes approximately 23.6 acres of Open Space Recreation land uses, in which low‐impact active and  passive activities, such as hiking, biking and ropes courses are permitted. PA IV will be retained largely  as natural desert  land. The perimeter pedestrian improvements will connect  to  the  surrounding  community.  However, the project will not connect to existing trails or open space areas, outside of the  project boundary, because there are no existing public trails in the immediate vicinity of the project.   Noise    Goal N‐1: A healthful noise environment which complements the City’s residential and resort  character.    Policy N‐1.1: Noise standards in the City shall be consistent with the Community Noise and  Land Use Compatibility scale described in the Noise Element.    Policy N‐1.2: New residential development located adjacent to any roadway identified in  Table IV‐4 (in the Noise Element of the GP) as having a buildout noise level in excess of 65  dBA shall continue to be required to submit a noise impact analysis in conjunction with the  first Planning Department application, which demonstrates compliance with the City’s noise  standards.    Policy  N‐1.3:  New  non‐residential development  located  adjacent to  existing residential  development, sensitive receptors or residentially designated land, shall be required to submit  a noise impact analysis in conjunction with the first Planning Department application, which  4.10  LAND USE AND PLANNING  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.10‐21  June 2021  demonstrates that it will not significantly impact the adjacent residential development or  residential land.    Policy N‐1.5: All noise impact analysis will include, at a minimum, short‐term construction  noise and noise generated by the daily operation of the project at build out.   Consistency:  The  project  establishes  residential,  resort residential, resort, recreational,  and  neighborhood commercial uses with compatible noise levels in an existing residential area. These uses  maintain and enhance the City’s residential and resort character and will be subject to the City’s noise  ordinance. Noise levels on Avenue 58 and Madison Street are not excessive due to the low traffic  volumes, and the project will be buffered by a perimeter community wall. A Noise Impact Analysis was  completed for the project site which determined that short‐term construction impacts, and long‐term  project operational impacts will be less than significant with the implementation of mitigation measures  during project construction.  The potentially significant noise impacts and measures to mitigate those  impacts are analyzed in more detail in Section 4.11, Noise, as well as in the Noise Impact Analysis  (Appendix L).  Soils and Geology   Goal  GEO‐1: Protection of  the residents’ health  and  safety,  and  of their property from  geologic and seismic hazards.    Policy GEO‐1.2: The City shall continue to require that development in areas subject to  rockfall, landslide, liquefaction and/or other geotechnical hazards described in the Soils and  Geology Element, prepare a detailed geotechnical analysis that includes mitigation measures  intended to reduce potential hazards to less than significant levels.    Policy GEO‐1.4: The City shall require that all new structures be built in accordance with the  latest adopted version of the Building Code.   Consistency: A project‐specific geotechnical investigation was conducted for the proposed project. The  Geotechnical  Investigation evaluated  the engineering properties of  the  subsurface materials and  provided engineering recommendations and design criteria for the site preparation, foundation design,  and the design of various site improvements. Mitigation for the project is outlined in Section 4.6,  Geology and Soils, of this Draft EIR.    Flooding and Hydrology   Goal FH‐1: Protection of the health, safety, and welfare of the community from flooding and  hydrological hazards.   4.10  LAND USE AND PLANNING  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.10‐22  June 2021   Policy FH‐1.3: The City shall continue to implement development standards that provide for  a  reduction  in  runoff from developed  lands and  are  consistent with  local  and  regional  stormwater management plans.   Consistency: During construction and operation, project implementation will be required to comply with  CWA, NPDES, state, and local regulations to prevent violations or impacts to surface water quality  standards and waste discharge requirements pertinent to surface or ground water quality.   During the life of the project, water quality standards and waste discharge requirements will be met  through the compliance of the NPDES permit program for post‐construction conditions. The project  proponent must develop and implement a project‐specific Water Quality Management Plan (WQMP) to  comply with the most current standards of the Whitewater River Region Water Quality Management  Plan for Urban Runoff and the Whitewater River Watershed MS4 Permit, all of which are programs under  the NPDES and CWA framework. For the on‐site conditions, stormwater will be accepted in retention  facilities that may include traditional surface retention basins, underground retention facilities, the wave  and lake system for storage. These improvements shall be sized sufficiently to contain the stormwater  volume resulting from the controlling 100‐year storm event.  The wave facility will be subject to adequate water treatment and filtration measures to meet or exceed  the local public health requirements. Occasional water pool drainage for maintenance operations will be  conveyed to one of the on‐site retention basins, therefore preventing off‐site discharge.  The project’s  potential flooding and hydrology impacts, including potential impacts to water quality, are analyzed in  more detail in Section 4.9, Hydrology and Water Quality, of this Draft EIR.   Hazardous Materials   Goal  HAZ‐1: Protection of residents from the potential impacts of hazardous and  toxic  materials.   Policy HAZ‐1.1: The storage, transport, use and disposal of hazardous materials shall comply  with all City, County, State, and federal standards.  Consistency: The project will implement best management practices during construction and operation  of the proposed project. During construction, the implementation  o f a S torm  W ater  P ollution  P revention   Plan (SWPPP) will be required at the site, in compliance with Construction General Permit (CGP) (Order  No. 2009‐0009‐DWQ as amended by 2010‐0014‐DWQ and 2012‐0006‐DWQ). Per the CGP, the project’s  SWPPP shall  include comprehensive handling  and  management procedures for  building  materials,  especially those that are hazardous and toxic. Paints, solvents, pesticides, fuels and oils, other hazardous  materials or any building materials that have the potential to contaminate stormwater shall be stored  indoors or under cover whenever possible or in areas with secondary containment. The designation of  staging areas for activities such as fueling vehicles, mixing paints, plaster, mortar, and so on, is also  required to be determined in the SWPPP.   4.10  LAND USE AND PLANNING  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.10‐23  June 2021  Project implementation includes the operation of residential, commercial, recreational, and resort uses.  The nature of these uses is not expected to involve, as a primary activity, the routine transport, use, or  disposal of hazardous materials. Except as described below, the handling, application, and storage of  cleaning agents, building maintenance products, paints, solvents and other related substances would  not be present in sufficient quantities to pose a significant hazard to public health and safety, or the  environment.   The proposed Wave basin will use water disinfecting and cleaning materials in large quantities for the  operation and maintenance of the surf water feature. The proposed project will require the storage or  handling of hazardous materials, as defined in Chapter 8.64 of the Riverside County Municipal Code  including pool disinfecting  and  cleaning supplies, and  shall be required  to follow  the procedures  established in the Municipal Code and Chapter 6.95 of the Health and Safety Code (HSC).  The project’s  potential impacts relating to hazardous materials are analyzed in more detail in Section 4.8, Hazards  and Hazardous Materials, of this Draft EIR.  Emergency Services   Goal ES‐1: An effective and comprehensive response to all emergency service needs.   Policy ES‐1.2: New development proposals shall continue to be routed to the Fire Department  to assure that project access and design provide for maximum fire and life safety.   Consistency: The Fire Department will review the proposed project access points, to ensure adequate  access for emergency vehicles. For gated projects, the Fire Department requires the installation of a  Knox‐Box Rapid Entry System or similar device to facilitate emergency access by fire fighters and other  emergency responders.   Prior to construction, both the Fire Department and Police Department will review the project site plan,  and individual sub‐area plans as they are brought forward, to ensure safety measures are addressed,  including emergency access. The project will be reviewed by City, Police and Fire officials to ensure  adequate fire service and safety as a result of project implementation.  The project’s potential impacts  relating to the provision of emergency services are analyzed in more detail in Section 4.13, Public  Services, of this Draft EIR.  Water, Sewer and Other Utilities   Goal UTL‐1: Domestic water facilities and services which adequately serve the existing and  long‐term needs of the City.    Policy UTL‐1.1: T he  City  should  coordinate w ith CVWD  t o  a ssure t hat  sufficient  water supplies   are available to sustain current and future development.   Policy UTL‐1.2: The City should encourage the conservation of water.  4.10  LAND USE AND PLANNING  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.10‐24  June 2021   Goal UTL‐2: Sanitary sewer facilities and services which adequately serve the existing and  long‐term needs of the City.    Policy UTL‐2.1: All new development should be required to connect to sanitary sewer service.   Consistency: CVWD provides water and sanitary sewer services to the City of La Quinta. The project  proposes to connect to existing water and sewer facilities. A Water Supply Assessment/Water Supply  Verification (WSA/WSV) was prepared for the proposed project to analyze water use and availability for  project operation. The project specific WSA/WSV was approved by CVWD.  The project’s potential  impacts relating to utilities are analyzed in more detail in Section 4.15, Utilities and Service Systems, of  this Draft EIR.  Specific Plan Consistency with the General Plan  The  Coral  Mountain  Resort  Specific  Plan  includes  the construction  and  operation  of  a mixed‐use  development consisting of Low Density Residential, Neighborhood Commercial, Tourist Commercial  (Resort), and Open Space Recreation land uses. The Specific Plan’s consistency with the City General Plan  is further discussed in Chapter 6 of the Specific Plan (General Plan Consistency). This Chapter of the  Specific Plan outlines the various goals and policies within each relevant General Plan Element, and  explains the SP’s consistency within each goal or policy.   Zoning Consistency  The existing zoning for the project is Neighborhood Commercial (CN), Low Density Residential (RL), and  Golf Course (GC). CN zones allow small‐scale commercial uses (i.e. food, drugs, sundries, and personal  services) to support neighborhood areas. RL zones provide for low density neighborhoods, and GC zones  permit golf courses in open space areas within the City.   The project proposes a Zone Change to change the land use designations to RL, CN, Tourist Commercial  (CT), and Parks and Recreation (PR). The proposed Specific Plan would supersede the current zoning  designations on the project site and act as a developmental guide for the project. The proposed Specific  Plan will set forth the planning areas, land use policies, development standards, and design guidelines  for the proposed project. The Coral Mountain Resort Specific Plan will address minimum development  densities as shown in Tables 4.10‐4 through 4.10‐7, below. All development on the project site shall  adhere to the standards and requirements set forth in the Specific Plan. The Specific Plan’s development  standards vary from the standards of the Zoning Ordinance, as shown below in Tables 4.10‐4 through  4.10‐7. However, as shown in the tables, the variations are not substantial, when compared to the  existing standards within the La Quinta Municipal Code. Title 9, Zoning, of the La Quinta Municipal Code  was consulted in order to compare the development standards proposed for the Coral Mountain Resort  project with the existing standards established for the City of La Quinta. Title 9 and development  standards associated with Residential Districts, Nonresidential Districts, and Special Purpose Districts  4.10  LAND USE AND PLANNING  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.10‐25  June 2021  (which include open space zones) were utilized to determine whether project  d evelopment w ould  result  in significant impacts.   PA I: Neighborhood Commercial  Table 4.10‐4 PA I Development Standards  Neighborhood Commercial  Max/Min  Municpal Code5  Max. Structure Height 35 ft1,2 35  Max. No. of Stories 2  2  Min. Front Setback 10 ft 10 ft  Min. Rear Setback 10 ft 10 ft  Min. Parking 1/250 ft GFA. 1/250 ft GFA  Max. Building Floor Area in PA I 60,000 SF 25 %6 Min. Building Setback to Avenue 58 25 ft 30 ft  Min. Building Setback to Madison Street 25 ft 30 ft  Min. Setback from Interior Property Line3 0 ft 0 ft  Min. Building/Landscape Setback from Residential PA4  40 ft/20 ft  40 ft/20 ft  Max. Wall Height 6 ft 6 ft  Max. Light Pole Height  25 ft 8 ft  Notes:  1.  Height is limited to 22' within 150' of the Madison & Avenue 58 R.O.W.  2.  Architectural and roof projections, such as chimneys, spires, finials and similar features not providing  habitable or otherwise unusable space shall be permitted to extend up to fifteen feet above the maximum  structure height.  3. Mechanical equipment to have a minimum 3‐ foot setback from interior property lines.  4.  Landscape setback occurs within the building setback.  5. This  column compares  the project’s  proposed development standards in PA  I, compared  to the  development standards in CN Zones  as established in Section 9.90.040 (Table 9‐6) of the La Quinta  Municipal Code.   6.  25 % of Planning Area I is 1.9 acres (7.7 acres x 25%). The property proposes a building floor area of 60,000  square feet, which is approximately 1.4 acres of the site.    As demonstrated in Table 4.10‐4, the proposed project would not result in a significant change to the  City’s established Municipal Code development standards in Neighborhood Commercial zones. Per Table  4.10‐4, the project’s Neighborhood Commercial use would allow 25‐foot light poles, which is an increase  of 17 feet in height compared to the 8‐foot pole height allowed by the Municipal Code. The 25‐foot poles  in the Neighborhood Commercial area would allow for the illumination of parking and pedestrian areas  for security purposes in the evening hours. They will be similar to those found in parking lots of shopping  centers, which consist of low‐lit, downward‐oriented fixtures that avoid spillage on adjacent properties.   PA II: Low Density Residential    4.10  LAND USE AND PLANNING  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.10‐26  June 2021  Table 4.10‐5 PA II Development Standards  Low Density Residential Detached  Product  Attached  Product  Accessory  Building1  Municipal  Code 8  Min. Lot Size 3,600 sf 3,600 sf ‐‐9 7,200 sf  Max. Structure Height 32 ft 2,3  32 ft  2,3  28 ft  2,3  28 ft  Max. No. Of Stories 2  2  2  2  Min. Area Per Unit 4 1,400 sf 1,000 sf  250 sf 1,400 sf  Min. Front Setback 5  10 ft  10 ft  Garage – 10 ft  Other Structures ‐3 ft. 20 ft  Min. Rear Setback  5 ft 5 ft  2 ft  20 ft  Min. Front/Side Facing Attached  Garage (Carport) Setback 8 15 ft / 3 ft 5  15 ft / 3 ft  5  ‐‐ 25 ft  Min. Interior/Corner Side Yard  Setback 5 ft / 5 ft  5 ft  6 / 5 ft  5 ft  6 / 5 ft  5 ft/10 ft  Min. Building To Building Setback 7 0 ft  0 ft 0 ft ‐‐  Max. Wall Height 6 ft 6 ft 6 ft 6 ft  Max. Parking Required  2 garage  spaces plus  0.5 guest  space  2 garage  spaces plus  0.5 guest  space  ‐‐  2 garage  spaces plus  0.5 guest  spaces  Notes:   1. Detached garages/carports, casitas, carriage house units  2. Height is limited to 22' within 150' of the Madison & Avenue 58 R.O.W.  3. Excluding chimneys, porticos other incidental architectural features etc. may exceed max. structure height  by up to 5 feet.  4. AC units, trellis elements, pools, and spas are allowed to encroach into side and rear setback areas within 3’  of property line.  5. 0’ setback allowed for products, such as duplexes or zero lot line units, that share a common wall.  6. Subject to applicable building code requirements  7. Min. garage and accessory structure setbacks reduced to 0 ft for alley loaded and cluster products.  8. This column compares the project’s proposed development standards in PA II, compared to the  development standards in RL Zones as established in Section 9.50 (Table 9‐2 in Section 9.50.030) of the La  Quinta Municipal Code.  9. ‐‐ = Not Applicable   As demonstrated in Table 4.10‐5, the proposed project would not result in a significant change to the  City’s established Municipal Code development standards for Low Density Residential zones, and to the  extent there are variations, such variations will occur internal to the project site and are not anticipated  to have any off‐site impacts. Per Table 4.10‐5, the minimum lot size allowed in PA II is 3,600 square feet,  compared to  7,200 square  feet allowed  by the Municipal  Code. The  project proposes  a  reduced  residential lot size in the planning area to allow for the project’s open space uses, recreational, and resort  amenities (i.e., resort commercial uses and the Wave Basin feature), which will be accessible to the  residents of the project. The reduced lot size was established to allow for the open space, recreational,  4.10  LAND USE AND PLANNING  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.10‐27  June 2021  and resort uses proposed for the project, and to concentrate the more dense residential and resort areas  in the center of the site while maintaining larger lots adjacent to the perimeter of the site to remain  consistent with the surrounding developments.  PA III: Tourist Commercial  Table 4.10‐6 PA III Development Standards  Tourist Commercial III‐A III‐B III‐C III‐D III‐E III‐F III‐G Municipal  Code 9  Min. Lot Size (sf) 20,000 20,000 20,000 3,600 3,600  20,000 20,000  ‐‐  Max. Lot Coverage 50% 10% 70% 70% 70% 50% 70% 25%  Min. Lot Frontage (ft)  25’ 25’  25’  30’  30’  25’  25’ 10 ft  Min. Livable Area1 (sf)  ‐‐  ‐‐  ‐‐  1,400  1,400  ‐‐  ‐‐  1,400  Min. Accessory  Building Area 2 (sf) ‐‐  ‐‐  ‐‐  300  300  ‐‐  ‐‐  ‐‐  Min. Front Setback 10’ 0’ 10’  10’  10’  10’  10’  10’  Min. Setback from  Walk Streets Or  Sidewalks 3  5’ 0’  5’ 5’  5’ 5’  ‐‐  ‐‐  Min. Setback from  Wave Basin (ft) 0’  ‐‐  0’ 0’  0’  ‐‐  0’  ‐‐  Min. Front Facing  Garage/Carport  Setback  ‐‐  ‐‐  ‐‐  12’  12’  ‐‐  ‐‐  ‐‐  Min. Side Facing  Garage/Carport  Setback  ‐‐  ‐‐  ‐‐  12’  12’  ‐‐  ‐‐  ‐‐  Min. Rear Setback 4  ‐‐  ‐‐  ‐‐  5’ 5’  ‐‐  25’ 0’  Min. Interior/Corner  Side Setback 4,5,6 ‐‐  ‐‐  ‐‐  3’/3’  3’/3’  ‐‐  ‐‐  ‐‐  Min. Setback from  Low‐Density  Residential District (ft)  ‐‐  50’  15’  ‐‐  ‐‐  ‐‐  50’  30’  Max. Height 7,8 9  (stories/ft) 40/4 45/4 40/3 30/3  30/3 40/3  30/2 40/3  Min. Bldg. Separation9 6’  0’  15’ 6’  6’ 6’  0’  10’  Max Pole Light Height 25’  80’  25’  ‐‐  ‐‐  40’  40’ 8’  Max. Wall Height 6’  6’ 6’  6’ 6’  6’ 6’  6’  Min. Parking Provided 1.1 per  key  25  employee  spaces  1 per  500 sf  1 per  bedroom  1 per  bedroom  1 per  500 sf  1 per  1,000 sf  1 per 300  sf GFA  Min. Parking  Dimension 9’ x 19’  9’ x 19’  9’ x 19’9’ x 19’  9’ x 19’  9’ x 19’  9’ x 19’ 9’ x 19’  4.10  LAND USE AND PLANNING  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.10‐28  June 2021  Notes:  1. Excluding garages, casitas or carriage units  2. Detached garages/carports, casitas, carriage house units  3. Where walk street occurs at rear or side property line, walk street setback shall govern.  4. AC units and other mechanical equipment may encroach within setback up to 3’ from property line.  5. 0’ setback allowed for products, such as duplexes or zero lot line units, that share a common wall.  6. Excluding chimneys, porticos and other incidental architectural features.  7. Including rooftop deck and terraces (e.g. railings, parapets, furniture, shade structures, umbrellas, stairs,  access lifts, elevator housings, etc.).  8. Subject to applicable building code requirements.  9. This column compares the project’s proposed development standards in PA II, compared to the development  standards in CT Zones as established in Section 9.90 (Table 9‐6 in Section 9.90.040) of the La Quinta Municipal  Code.  Additional Notes: III‐A = Resort; III‐B = The Wave; III‐C = Wave Club; III‐D = Resort Residential West; III‐E = Resort  Residential East; III‐F = The Farm; III‐G = Back of House. ‐‐ = Not Applicable   As demonstrated in Table 4.10‐6, the proposed project would not result in a significant change to the  City’s established Municipal Code development standards in Tourist  C ommercial  z ones, a nd  t o  t he  e xtent   there are variations, those variations are internal to the project site would be approved by the City  Council as part of the overall Specific Plan and Zone Change, thus avoiding any conflicts or inconsistencies  between  t he  P roject  a nd  a pplicable  z oning. P er  Table 4.10‐6, the project’s Tourist Commercial use would  allow 25‐foot light poles in PA III‐A and III‐C, 40‐foot light poles in PA III‐F and III‐G, and 80‐foot light  poles in PA III‐B. Currently, the Municipal Code allows 8‐foot pole heights in this use. Similar to the  Neighborhood Commercial zone, the 25‐foot and 40‐foot light poles in the Tourist Commercial area  would allow for the illumination of parking and pedestrian areas for security purposes in the evening  hours. They will be similar to those found in parking lots of shopping centers, which consist of low‐lit,  downward‐oriented fixtures that avoid spillage on adjacent properties. The 80‐foot light poles in PA III‐ B are proposed to surround the 16.62‐acre Wave Basin feature. The light fixtures will be downward‐ facing, and oriented to illuminate the Wave Basin. The fixtures will be located and oriented to avoid  spillage onto adjacent properties (see Section 4.1, Aesthetics, of this Draft EIR for analysis of the light  fixtures proposed in PA III).   PA IV: Open Space Recreation/Parks and Recreation     4.10  LAND USE AND PLANNING  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.10‐29  June 2021  Table 4.10‐7 PA IV Development Standards  Parks and Recreation Max./Min. Municipal Code1 Min. Building Site ‐‐ ‐‐2  Min. Lot Frontage ‐‐  ‐‐  Max. Structure Height  12 ft 28 ft  Max. Height ‐ Ropes Course/Zipline 50 ft ‐‐  Max. Height – Other Recreational Equipment  20 ft  ‐‐  Max. Building Coverage in PA IV 5,000 sf  ‐‐  Max. Number of Stories 1 2  Min. Setback from Property Line 10 ft  0 ft  Notes:  1. This column compares the project’s proposed development standards in PA II, compared to  the development standards in PR Zones as established in Section 9.130 (Table 9‐9 in Section  9.130.010) of the La Quinta Municipal Code.  2. ‐‐ = Not Applicable   As demonstrated in Table 4.10‐7, the proposed project would not result in a significant change to the  City’s established Municipal Code development standards in Open Space zones.   Specific Plan Consistency with Zoning Code   The Coral Mountain Resort Specific Plan sets forth the planning areas, land use policies, development  standards, and design guidelines for the proposed project. The Specific Plan, if adopted by the City  Council of La Quinta, acts as a regulatory document which serves as the site‐specific zoning document  for the project, including the distribution of land uses, location and sizing of supporting infrastructure,  as well as development standards and regulations for uses within the project. All development on the  project site shall adhere to the standards and requirements set forth in the Specific Plan, and as  demonstrated above, those standards will not substantially differ from the Zoning Ordinance.  Off‐Site Improvements   Off‐site improvements include the installation of an off‐site transformer bank at the Imperial Irrigation  District (IID) Avenue 58 Substation, located at 81600 Avenue 58. The off‐site improvements will extend  a distribution line along Avenue 58. Conduit systems will also be installed along Avenue 58 as part of the  proposed upgrades. Construction for the conduits and line extension would occur in the existing right of  way and within the existing IID yard.  The existing IID substation is designated in the City of La Quinta’s Major Community Facilities land use  and  zoning designation.  This  land  use  designation  is assigned to  existing and  planned  municipal,  educational, or public facilities, including utility facilities and buildings. The proposed connection to the  existing IID substation is consistent with the existing General Plan and Zoning designations. The off‐site  4.10  LAND USE AND PLANNING  Coral Mountain Resort Draft EIR   4.10‐30   June 2021  improvements will not change the existing designations; therefore, off‐site development impacts are  anticipated to be minimal.   Surrounding Areas  Properties  i n  p roximity  to t he  project consist of  a  m ix  of deve loped and undeveloped lands. General Plan  land uses surrounding the project include Low Density Residential to the north, east, and south, General  Commercial to the northeast, Medium Density Residential to the north and southeast, Open Space  Recreation to the north, east, and southeast, Open Space Natural to the west and south, and Major  Community Facilities approximately 500 feet south (CVWD percolation ponds). The current zoning  designations in the surrounding area include Low Density Residential (RL) to the north, east and south,  Medium High Density Residential (RMH) to the north and southeast, Neighborhood Commercial (CN) to  the northeast, Golf Course (GC) to the north, northeast, east, and southeast, Open Space (OS) to the  south, Parks and Recreation (PR) to the west and south. RL properties south‐adjacent to the project have  an Equestrian Overlay, which allows the keeping of horses (stabling and riding) on these properties. The  developed and undeveloped properties in proximity to the proposed project are zoned and designated  for residential, commercial, and open space uses. The project components (neighborhood commercial  buildings,  low  density  residential  units,  tourist commercial/resort, and recreational amenities)  are  compatible with the surrounding residential, open space, and neighborhood commercial land uses and  designations as described above.   Based on the consistency analysis presented in this discussion, the project will be consistent with the  goals and policies of the La Quinta General Plan. The Specific Plan will result in changes to development  standards, but as demonstrated above, those changes will not be substantial. Impacts will be less than  significant.   Cumulative Impacts  The geographic scope for the analysis of cumulative impacts on land use consists of each project area  and the immediate vicinity around each of these sites where adverse land use impacts could occur.   The  p roposed  p roject  w ould  n ot  d ivide  a n  e stablished  c ommunity  and is consistent with land use policies  of the City’s General Plan and zoning standards in the City’s Municipal Code. The proposed uses within  the project site would be consistent and compatible with existing and planned land uses surrounding the  project site, including the predominantly residential uses to the north, east, and southeast. The project  would create a cohesive community of residential, mixed‐use, and  resort uses  on vacant and  undeveloped land in La Quinta. Upon adoption of the Coral Mountain Resort Specific Plan, the project  would be consistent with applicable goals and policies in the City’s General Plan and Zoning Code. The  project will provide neighborhood commercial uses in proximity to existing and proposed residential  communities in the southern portion of the City. Residential homes in the project site will be consistent  with the existing gated‐residential communities in the surrounding area, including Andalusia Country  4.10  LAND USE AND PLANNING  Coral Mountain Resort Draft EIR   4.10‐31   June 2021  Club to the east. The resort and resort amenities are consistent with the City’s policy to support and  encourage the expansion of the resort industry (Policy LU‐6.3), and will be located on the interior of the  project, and will not affect the residential character from public vantage points and streets.   There are no potential project conflicts or inconsistencies with applicable adopted plans, policies, and  regulations, and the project would not combine with others to result in a substantial cumulative impact.  Overall, there will be a less than cumulatively substantial effect on existing and planned land uses  generated by this project.   Development of the project, in conjunction with other cumulative development in the area permitted  by the City’s General Plan, would not result in citywide and regional land use and planning impacts. As  with the project, related projects and other future growth would be subject to compliance with the local  and regional plans reviewed in this section. Cumulative impacts would be less than significant, and the  project would not have a considerable contribution to potential land use impacts.    Mitigation Measures  No mitigation measures are required.  Level of Significance After Mitigation  No significant impacts have been identified and no mitigation measures are necessary.  Resources   1. La Quinta General Plan, Chapter II, Land Use Element, accessed 2020.  2. La Quinta Municipal Code, Title 9, Zoning, accessed 2020.    DRAFT ENVIRONMENTAL IMPACT REPORT  Coral Mountain Resort, La Quinta CA  4.11 Noise  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.11‐1 June 2021  Noise  4.11.1  Introduction  This section describes the existing acoustic setting at the project site and in the vicinity and evaluates  the potential noise exposure that could result from build‐out of the Coral Mountain Resort project.   Information for this section was obtained from the Coral Mountain Specific Plan Noise Impact Analysis  (“Noise Study”), prepared by Urban Crossroads, Inc., March 2021 (Appendix K.1), The Wave at Coral  Mountain Noise  Memorandum  (“Noise Memo”),  prepared  by  Urban Crossroads,  Inc.  April 2021  (Appendix K.2), and Chapter IV, Environmental Hazards, Noise Element of the La Quinta General Plan,  as well as the City’s Municipal Code.  Prior to the preparation of  the  Draft EIR, a Notice of Preparation  (NOP) was prepared using Appendix G, Environmental Checklist Form, in the California Environmental  Quality Act (CEQA) Guidelines. Appendix G assesses the potential impacts associated with noise at  the project property. The Coral Mountain Resort NOP is included in Appendix A of this Draft EIR.  Following the screening criterion related to noise in the NOP, the  following does  not  require  additional analysis in this Draft EIR.   For a project located within the vicinity of a private airstrip land use plan or, where such a plan has  not been adopted, within two miles of a public airport or public use airport, would the project expose  people residing or working in the project area to excessive noise levels:  ‐ The project site is located approximately 19 miles southeast of Palm Springs International  Airport, and 4.25 miles west of the Jacqueline Cochran Regional A irport. Therefore, t he  p roject   site is not located within two miles of a public airport or the vicinity of a private airstrip, and  as such, no impact related to the exposure of people residing or working in the project area  to excessive airport related noise levels is anticipated.   Issue areas identified as having no impacts are further discussed in Chapter 6.0, Effects Found to have  No Impact of this Draft EIR. Please consult Chapter 9.0 for a glossary of terms and acronyms used in  this Draft EIR.   4.11.2 Existing Conditions  Existing Noise Environment  The development area of the project encompasses approximately 386 acres of the overall 929‐acre  project  area,  located  in the southeastern  portion  of the City of  La Quinta. The  local area  is  characterized as a developing area with a number of golf course and residential communities to the  north, west, east, south and southeast, the Santa Rosa Mountains to the west and south, and open  4.11  NOISE  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.11‐2 June 2021  space and the Coachella Valley Water District (CVWD) Thomas E. Levy Groundwater Replenishment  Facility to the south.  To assess the existing noise level environment, ten 24‐hour noise level measurements were taken at  sensitive receiver locations near the project. The receiver locations were selected to describe and  document the existing noise environment within the project study area (indicated in Exhibit 4.11‐1,  Noise  Measurement  Locations).  To  fully  describe the existing noise conditions, noise level  measurements were collected by Urban Crossroads, Inc. on Wednesday, October 16th, 2019.    The noise measurements focus on the average or equivalent sound levels (Leq). The equivalent sound  level (Leq) represents a steady state sound level containing the same total energy as a time varying  signal over a given sample period. The hourly daytime (7:00 a.m. to 10:00 p.m.) and nighttime (10:00  p.m. to 7:00 a.m.) noise levels at each noise level measurement location determined that daytime  energy average noise levels (dBA Leq) ranged from 43.8 dBA Leq to 62.5 dBA Leq; while the nighttime  noise level ranged from 39.9 dBA Leq to 60.7 dBA Leq. The lowest noise level measurements occurred  at the western end of Avenue 60 (L8 in Exhibit 4.11‐1); while the highest measurements occurred on  Avenue 58, near the Madison Street intersection (L2 in Exhibit 4.11‐1). This is discussed in greater  detail in Section 4.11.4, Existing Noise Level Measurements, of this Noise Section.        N.T.S.NORTHMSA CONSULTING, INC.> PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270760.320.9811 msaconsultinginc.comCORAL MOUNTAIN RESORTENVIRONMENTAL IMPACT REPORTEXHIBIT4.11-1NOISE MEASUREMENT LOCATIONS 4.11  NOISE  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.11‐4 June 2021  Proposed Project   The proposed project includes a Specific Plan, Tentative Tract Map, and Site Development Permit  leading to the development of a mix of uses including 496 low density residential  units on  approximately 232.3 acres, an artificial Wave basin is proposed on approximately 16.62 acres, a full‐ service resort hotel (up to 150 keys), 104 resort residential units, 57,000 square feet of resort  commercial uses on approximately 120.8 acres, 60,000 square feet of neighborhood commercial uses  on 7.7 acres, and open space recreational uses on 23.6 acres.   4.11.3 Regulatory Setting  To limit population exposure to physically and/or psychologically damaging as well as intrusive noise  levels,  the federal government,  the  State  of California, various  county  governments, and  most  municipalities in the State have established standards and ordinances to control noise.  Federal and  state agencies generally set noise standards for mobile sources such as aircraft and motor vehicles,  while regulation of stationary sources is left to local agencies.  Federal   Noise Control Act of 1972  The adverse impact of noise was officially recognized by the federal government in the Noise Control  Act of 1972, which serves three purposes:  1. Publicize noise emission standards for interstate commerce;  2. Assist state and local abatement efforts; and  3. Promote noise education and research.   The Federal Office of Noise Abatement and Control (ONAC) originally was tasked with implementing  the Noise Control Act. However, it was eventually eliminated, leaving other federal agencies and  committees to develop noise policies and programs. Some examples of these  a gencies are  a s f ollows:  The Department of Transportation (DOT) assumed a significant role in noise control through its  various agencies. The Federal Aviation Agency (FAA) is responsible to regulate noise from aircraft and  airports. The Federal Highway Administration (FHWA) is responsible to regulate noise from the  interstate highway system. The Occupational Safety and Health Administration (OSHA) is responsible  for the prohibition of excessive noise exposure to workers.  National Institute for Occupational Safety and Health   The National Institute  for Occupational  Safety and  Health (NIOSH) prepared  the  Criteria  for  Recommended  Standard: Occupational Noise Exposure which established a construction‐related  noise level threshold. A division of the U.S. Department of Health and Human Services, NOISH  4.11  NOISE  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.11‐5 June 2021  identifies a noise level threshold based on the duration of exposure to the source. The construction‐ related threshold starts at 85 dBA for more than eight hours per day, and for every 3 dBA increase,  the exposure time is cut in half. This results in noise level thresholds of 88 dBA for more than four  hours per day, 92 dBA for more than one hour per day, 96 dBA for m ore  than  3 0  m inutes per  d ay, a nd   up to 100 dBA for more than 15 minutes per day.   Occupational Safety and Health Administration   The Occupational Safety and Health Administration (OSHA) requires hearing protection be provided  by employers in workplaces where the noise levels may, over long periods of exposure to high noise  levels,  endanger  the hearing of their  employees. Standard 29 (Labor)  of the  Code  of Federal  Regulations (CFR), Part 1910 indicates the noise levels under which a hearing conservation program  is required to be provided to workers exposed to high noise levels.   State   State of California Noise Requirements  The State of California regulates freeway noise, sets standards for sound transmission, provides  occupational noise control criteria, identifies noise standards, and provides guidance for local land  use compatibility.  State law requires that each county and city adopt a General Plan that includes a  Noise Element which must be prepared per guidelines adopted by the Governor’s Office of Planning  and Research.  The purpose of the Noise Element is to limit the exposure of the community to  excessive noise levels.  The City of La Quinta Noise Element is included in the City’s General Plan.  In  addition, CEQA requires that all known environmental effects of a project be analyzed, including  environmental noise impacts.  California Department of Health Services Office of Noise Control   The California Department of Health Services Office of Noise Control (ONC) was established in 1973  to develop regularity tools to control and abate noise for use by local agencies. One significant model  is the “Land Use Compatibility for Community Noise Environments Matrix”. The matrix allows the  local jurisdiction to clearly delineate compatibility of sensitive uses with various incremental levels of  noise.   State of California Building Standards  The state’s noise insulation standards are codified in the California Code of Regulations, Title 24,  Building  Standards  Administrative Code, Part  2, and  the California  Building  Code.   These noise  standards are applied to new construction in California for controlling interior noise levels resulting  from exterior noise sources.  The regulations specify that acoustical studies must be prepared when  noise‐sensitive structures, such as residential buildings, schools, or hospitals, are developed near  4.11  NOISE  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.11‐6 June 2021  major transportation noise sources, and where such noise sources create an exterior noise level of 60  dBA CNEL or higher.  Acoustical studies that accompany building plans for noise‐sensitive land uses  must demonstrate that the structure has been designed to limit interior noise in habitable rooms to  acceptable noise levels.  For new residential buildings, schools, and hospitals, the acceptable interior  noise limit for new construction is 45 dBA CNEL.  Regional and Local  Riverside County General Plan  Since the City of La Quinta does not identify specific construction  v ibration  l evel  s tandards, t he  C ounty   of Riverside General Plan Noise Element Policy N 16.3 vibration standards were use in the noise study  to analyze construction vibration. Policy N 16.3 identifies a motion velocity perception threshold for  vibration due to passing trains of 0.01 inches per second (in/sec) over the range of one to 100 Hz.  Therefore, the County of Riverside identifies a vibration perception threshold of 0.01 in/sec.  The  County of Riverside vibration standard of 0.01 in/sec in RMS velocity levels was used in the analysis  of project‐generated construction vibration to assess the human perception of vibration levels.  City of La Quinta General Plan  The City of La Quinta has adopted an Environmental Hazards Element (Chapter IV), Noise, of the  General Plan which identifies areas where noise levels are expected to reach unacceptable levels, and  provides policies and programs which will assure that noise levels do not negatively impact the  community. The Noise Element specifies the maximum exterior and interior noise levels for new  developments impacted by transportation noise sources such as arterial roads, freeways, airports,  and railroads. To minimize noise impacts to noise‐sensitive land uses, the Element has established  Policy N‐1.1 to identify noise standards consistent with the Land Use Compatibility for Community  Noise Environments for various land uses. The City’s Noise Element also provides several policies to  minimize noise impacts from transportation, such as Policy N‐1.2, which requires a noise study and  any necessary mitigation measures for new developments along roadways  where t he noise  levels  a re  in excess of 65 dBA CNEL.  The noise criteria identified in the City of La Quinta Noise Element are guidelines to evaluate the land  use compatibility of transportation related noise. The compatibility criteria provide the City with a  planning tool to gauge the compatibility of land uses relative to existing and future exterior noise  levels.   The Land Use Compatibility for Community Noise Environments is illustrated as Table 4.11‐1. Noise‐ sensitive land uses, such as single‐family residential, are considered normally acceptable with exterior  noise levels below 60 dBA CNEL and conditionally acceptable with noise levels below 70 dBA CNEL.   Hotel uses are considered normally acceptable with exterior noise levels below 65 dBA CNEL and  4.11  NOISE  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.11‐7 June 2021  conditionally acceptable with exterior noise levels below 70 dBA CNEL. For conditionally acceptable  land use, new construction or development should be undertaken only  a fter  a detailed  a nalysis  o f the  noise reduction requirements is made and needed noise insulation features are included in the  design.     4.11  NOISE  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.11‐8 June 2021  Table 4.11‐1 Land Use Compatibility for Community Noise Environments    4.11  NOISE  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.11‐9 June 2021  Based on the City of La Quinta land use compatibility guidelines and Policy N‐1.2, the project‐specific  Noise Study was prepared to satisfy the 65 dBA CNEL exterior noise level criteria in outdoor living  areas, and an interior noise standard of 45 dBA CNEL consistent with the State of California Building  Code.   La Quinta Municipal Code   The La Quinta Municipal Code established standards to mitigate noise impacts from construction  activities. To control noise impacts associated with the construction of the proposed project, the City  has established limits to the hours of operation. These are summarized in Table 4.11‐2, Construction  Hours, below.  Table 4.11‐2 Construction Hours  Jurisdiction  Municipal  Code  Section  Permitted Hours of  Construction Activity  Construction Noise Level Standards  La Quinta 6.08.050  October 1st to April 30th  7:00 a.m. to 5:30 p.m.  Mondays to Fridays  May 1st to September 30th  6:00 a.m. to 7:00 p.m.  Mondays to Fridays n/a  All Year: 8:00 a.m. to 5:00 p.m. Saturdays; no activity Sundays  and holidays  "n/a" = The City of La Quinta does not specify specific construction noise level standards.  4.11.4 Project Impact Analysis  Thresholds of Significance   According to the CEQA Guidelines' Appendix G Environmental Checklist, to determine whether noise  impacts are significant environmental effects, the following questions are analyzed and evaluated.   Would the project:   a. Generation of a substantial temporary or permanent increase in ambient noise levels in the  vicinity of the project in excess of standards established in the local general plan or noise  ordinance, or applicable standards of other agencies?   b. Generation of excessive ground‐borne vibration or ground‐borne noise levels?    Methodology   Noise Fundamentals  Noise is simply defined as "unwanted sound". Sound becomes unwanted when it interferes with  normal activities, when it causes actual physical harm, or when i t  h as  a dverse  effects  on  h ealth.  N oise   4.11  NOISE  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.11‐10 June 2021  is measured on a logarithmic scale of sound pressure level known as a decibel (dB).  A‐weighted  decibels (dBA) approximate the subjective response of the human ear to broad frequency noise  sources are adjusted to reflect only those frequencies which are audible to the human ear.  Table  4.11‐3, Typical Noise Levels, presents a summary of the typical noise levels and their subjective  loudness and effects.  Table 4.11‐3  Typical Noise Levels    Source:  Coral Mountain Specific Plan Noise Impact Analysis, Exhibit 2‐A, Urban Crossroads, March 2021 (Appendix K.1).  Range of Noise  Since the range of intensities that the human ear can detect is so large, the logarithmic scale (based  on multiples of 10) is frequently used to measure intensity, while the scale for measuring intensity is  the decibel scale. Each interval of 10 decibels represents a sound energy ten times greater than  before, which is perceived by the human ear as being roughly twice as loud.  As shown in Table 4.11‐ 1 (above), the most common sounds vary between 40 dBA (very quiet) to 100 dBA (very loud) with a  normal conversation at three feet being roughly 60 dBA.  By comparison, jet engine noises equate to  110 dBA at approximately 100 feet, which can cause serious discomfort. Another important aspect of  noise is the duration of the sound and the way it is described and distributed in time.  Noise Descriptors  Environmental noise descriptors are generally based on averages, rather than instantaneous noise  levels.  The most commonly used figure is the equivalent sound level (Leq).  Equivalent sound levels  4.11  NOISE  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.11‐11 June 2021  are not measured directly but are calculated from sound pressure levels typically measured in A‐ weighted decibels (dBA).  Leq represents a steady state sound level containing the same total energy  as a time varying signal over a given sample period and is commonly used to describe the “average”  noise levels within the environment.    Peak hour or average noise levels, while useful, do not completely describe  a given noise  environment.  Noise levels lower than peak hour may be disturbing if they occur during evening hours  (7:00 p.m. to 10:00 p.m.) and nighttime (sleeping) hours (10:00 p.m. and 7:00 a.m.).  To account for  this, the Community Noise Equivalent Level (CNEL), representing a c omposite  2 4‐hour  n oise level  was  developed. CNEL does not represent the actual sound level heard at any time, but rather represents  the total sound exposure.  The City of La Quinta relies on the 24‐hour CNEL level to assess land use  compatibility.  Sound Propagation  When sound propagates over a distance, it changes in level and frequency content.  The way noise  reduces with distance depends on the following factors:  Geometric Spreading  Sound from a stationary point source propagates uniformly outward in a spherical pattern.  The sound  level attenuates (or decreases) at a rate of 6 dB for each doubling of distance from a point source.   Highways consist of several localized noise sources on a defined path and hence can be treated as a  line  source,  which  approximates the effect of  several  point sources.  Noise  from  a  line  source  propagates outward in a cylindrical pattern, often referred to as cylindrical spreading.  Unlike a point  source, a line source’s sound levels attenuate at a rate of 3 dB for each doubling of distance.   Ground Absorption  The propagation path of noise from a highway to a receptor is usually very close to the ground.  Noise  attenuation from ground absorption and reflective wave canceling adds to the attenuation associated  with geometric spreading.  Traditionally, the excess attenuation has also been expressed in terms of  attenuation per doubling of distance.  This approximation is usually sufficiently accurate for distances  of less than 200 feet.  For acoustically hard sites (i.e., sites with a reflective surface between the  source and the receptor, such as a parking lot or body of water), no excess ground attenuation is  assumed.  For acoustically absorptive or soft sites (i.e., those sites with an absorptive ground surface  between the source and the receptor such as soft dirt, grass, or scattered bushes and trees), an excess  ground attenuation value of 1.5 dB per doubling of distance is normally assumed.  When added to  the cylindrical spreading, the excess ground attenuation results in an overall drop‐off rate of 4.5 dB  per doubling of distance from a line source.   Atmospheric Effects  4.11  NOISE  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.11‐12 June 2021  Receptors located downwind from a source can be exposed to increased noise levels relative to calm  conditions, whereas locations upwind can have lowered noise levels.  Sound levels can be increased  at large distances (e.g., more than 500 feet) due to atmospheric  temperature  inversion  (i.e.,  increasing temperature  with  elevation).  Other  factors  such as air temperature,  humidity, and  turbulence can also have significant effects.   Shielding  A large object or barrier in the path between a noise source and a receptor can substantially attenuate  noise levels at the receptor.  The amount of attenuation provided by shielding depends on the size of  the object  and  the  frequency content  of the noise source. Shielding by  trees  and  other such  vegetation typically only has an “out of sight, out of mind” effect. That is, the perception of noise  impact tends to decrease when vegetation blocks the line‐of‐sight to nearby residences.    Noise Control   Noise control is the process of obtaining an acceptable noise environment for an observation point  or receptor by controlling the noise source, transmission path, receptor, or all three.  This concept is  known as the source‐path‐receptor concept.  In general, noise control measures can be applied to  these three elements.    Noise Barrier Attenuation  Effective noise barriers can reduce noise levels by 10 to 15 dBA, cutting the loudness of traffic noise  in half.  A noise barrier is most effective when placed close to the noise source or receptor.  Noise  barriers, however, do have limitations.  For a noise barrier to work, it must be high enough and long  enough to block the path of the noise source.   Land Use Compatibility with Noise  Some land uses are more tolerant of noise than others.  For example, schools, hospitals, churches,  and residences are more sensitive to noise intrusion than are commercial or industrial developments  and related activities. As ambient noise levels affect the perceived livability of a neighborhood or  community, so too can the mismanagement of noise impacts impair the economic health and growth  potential of a community by reducing the area’s desirability as a place to live, shop and work. F or this  reason, land use compatibility with the noise environment is an important consideration in the  planning and design process.  The FHWA encourages State and local government agencies to regulate  land development in such a way that noise‐sensitive land uses are either prohibited from being  located adjacent to a highway, or that the developments are planned, designed, and constructed in  such a way that noise impacts are minimized.     4.11  NOISE  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.11‐13 June 2021  Community Response to Noise  Surveys have shown that about 10 percent of the people exposed to traffic noise of 60 dBA will report  being highly annoyed with the noise, and each increase of one dBA is associated with approximately  2 percent more people being highly annoyed.  When traffic noise exceeds 60 dBA or aircraft noise  exceeds 55 dBA, people may begin to complain.  Despite this variability in behavior on an individual  level, the population can be expected to exhibit responses to changes in noise levels as shown in  Table 4.11‐4, Noise Level Increase Perception.  An increase or decrease of 1 dBA cannot be perceived  except in carefully controlled laboratory experiments;  a change of  3  dBA  is considered  “barely  perceptible;” and changes of 5 dBA are considered “readily perceptible.”  Table 4.11‐4  Noise Level Increase Perception    Source:  Coral Mountain Specific Plan Noise Impact Analysis, Exhibit 2‐B, Urban Crossroads, March 2021 (Appendix K.1).  Exposure to High Noise Levels  The Occupational Safety and Health Administration (OSHA) sets legal limits on noise exposure in the  workplace. The permissible exposure limit (PEL) for a worker over an eight‐hour day is 90 dBA.  The  OSHA standard uses a 5‐dBA exchange rate.  This means that when the noise level is increased by 5‐ dBA, the amount of time a person can be exposed to a certain noise level to receive the same dose is  cut in half.  The National Institute for Occupational Safety and Health (NIOSH) has recommended that  all worker exposures to noise should be controlled below a level equivalent to 85 dBA for eight hours  to minimize occupational noise induced hearing loss.  NIOSH also recommends a 3‐dBA exchange rate  so that every increase by 3‐dBA doubles the amount of the noise and halves the recommended  amount of exposure time.   Further, periodic exposure to high noise levels in short duration, such as construction, is typically  considered an annoyance and not impactful to human health.  It would take several years of exposure  to high noise levels to result in hearing impairment.       012345678910 Just Perceptible Barely Perceptible Readily Perceptible Twice as Loud Noise Level Increase (dBA) 4.11  NOISE  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.11‐14 June 2021  Vibration  Per  the  Federal  Transit  Administration’s (FTA) Transit  Noise  Impact  and  Vibration  Assessment,  vibration is the periodic oscillation of a medium or object.  The rumbling sound caused by the vibration  of room surfaces is called structure‐borne noise.  Sources of ground‐borne vibrations include natural  phenomena (e.g., earthquakes, volcanic eruptions, sea waves, landslides) or human‐made causes  (e.g., explosions, machinery, traffic, trains, construction equipment). Vibration sources may be  continuous, such as factory machinery, or transient, such as explosions. As is the case with airborne  sound, ground‐borne vibrations may be described by amplitude and frequency.    There are several different methods that are used to quantify vibration. The peak particle velocity  (PPV)  is defined as  the  maximum  instantaneous  peak of  the vibration signal. The PPV is most  frequently used to describe vibration impacts to buildings but is not always suitable for evaluating  human response (annoyance) because it takes some time for the human body to respond to vibration  signals.  Instead, the human body responds to average vibration amplitude often described as the  root mean square (RMS).  The RMS amplitude is defined as the average of the squared amplitude of  the signal and is most frequently used to describe the effect of vibration on the human body. Decibel  notation  (VdB) i s  commonly  used  to  measure  RMS.  D ecibel  notati on (VdB) serves to reduce the range  of numbers used  to describe human response  to vibration. Typically,  ground‐borne  vibration  generated by man‐made activities attenuates rapidly with distance from the source of the vibration.  Sensitive receivers for vibration include structures (especially older masonry structures), people  (especially residents, the elderly, and sick), and vibration‐sensitive equipment and/or activities.  The  background  vibration‐velocity  level  in  residential  areas is generally  50  VdB. Ground‐borne  vibration is normally perceptible to humans at approximately 65 VdB.  For most people, a vibration‐ velocity level of 75 VdB is the approximate dividing line between barely perceptible and distinctly  perceptible levels.  Typical outdoor sources of perceptible ground‐borne vibration are construction  equipment, steel‐wheeled trains, and traffic on rough roads.  If a roadway is smooth, the ground‐ borne vibration is rarely perceptible.  The range of interest is from approximately 50 VdB, which is  the typical background vibration‐velocity level, to 100 VdB, which is the general threshold where  minor damage can occur in fragile buildings.  Table 4.11‐5, Typical Levels of Ground‐Borne Vibration,  shows common vibration sources and the human and structural response to ground‐borne vibration.     4.11  NOISE  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.11‐15 June 2021  Table 4.11‐5   Typical Levels of Ground‐Borne Vibration    Source: Federal Transit Administration (FTA) Transit Noise Impact and Vibration Assessment. Noise Impact Analysis   A project‐specific Noise Impact Analysis (referred to as “Noise Study” herein), provided by Urban  Crossroads, Inc. in May 2020 (Amended in March 2021), was conducted to determine the noise  exposure and the necessary noise mitigation for the development of the proposed project. In order  to determine project‐related construction noise impacts, the Noise Study evaluated construction of  the project in three phases. The phases are described below.   Phase 1 (2021) includes the resort (wave basin, hotel uses, and 57,000 square feet of resort  commercial uses), 104 attached dwelling units, 26 detached dwelling units, and 10,000 square  feet of retail.    Phase 2 (2023) adds 25,000 square feet of retail.     Phase 3 (2026) adds 470 detached dwelling units and 25,000 square feet of retail.   4.11  NOISE  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.11‐16 June 2021  To assess the off‐site transportation CNEL noise level impacts associated with development of the  proposed project, noise contours  were  developed  based  on  the project‐specific Traffic Impact  Analysis, also prepared by Urban Crossroads, Inc. (Appendix L.1). Noise contour boundaries represent  the equal levels of noise exposure and are measured in CNEL from the center of the roadway. Noise  contours were developed for the following traffic scenarios:  Existing Without/With Project:  This scenario refers to the 2019 noise conditions, without and with the development of the full project  (Phase 3). The Existing With Project scenario will not actually occur since the project would not be  fully constructed and operational until Phase 3 (2026) conditions. The Existing Without Project serves  as the baseline for analysis.  Existing plus Ambient (EA) Without / With Project:    This scenario refers to the 2019 noise conditions plus the estimated 7 years of background growth in  ambient traffic conditions without and with the development of the full project (Phase 3).  Existing plus Ambient plus Cumulative (EAC) 2021 Without / With Project:    This scenario refers to the existing plus ambient plus cumulative  n oise c onditions  i n  2 021  without  a nd   with the proposed project Phase 1.  Project Phase 1 includes the 12‐acre wave basin facility (12.12‐ acre water body, 16.62 basin footprint), a 150‐key hotel, 104 multifamily attached dwelling units,  57,000 square feet of resort commercial ancillary uses, 26 single family detached dwelling units, and  10,000 square feet of retail.  Existing plus Ambient plus Cumulative (EAC) 2023 Without / With Project:    This scenario refers to the existing plus ambient plus cumulative  n oise c onditions  i n  2 023  without  a nd   with the proposed project Phase 2. In addition, to project Phase 1, project Phase 2 includes an  additional 25,000 square feet of retail for a total of 12‐acre wave basin facility (water body footprint  = 12.14 acres), a 150‐key hotel, 104 multifamily attached dwelling units, 57,000 square feet of resort  commercial uses, 26 single family detached dwelling units, and 35,000 square feet of retail.  Existing plus Ambient plus Cumulative (EAC) 2026 Without / With Project:    This scenario refers to the existing plus ambient plus cumulative  n oise c onditions  i n  2 026  without  a nd   with the proposed project at buildout.  In addition, to project Phase 1 and 2, project Phase 3 includes  an additional 25,000 square feet of retail and 470 single family detached dwelling units for a total of  12‐acre wave basin facility, a 150‐key hotel, 104 multifamily attached dwelling units, 57,000 square  feet of resort commercial uses, 496 single family detached dwelling units, 60,000 square feet of retail.  Existing plus Ambient plus Cumulative (EAC) 2026 Special Events:    This scenario refers to the existing plus ambient plus cumulative plus special events noise conditions  in 2026 at project buildout. The applicant anticipates the potential occurrence of special events at  4.11  NOISE  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.11‐17 June 2021  this location involving attendance of not‐to‐exceed 2,500 guests per day arriving or departing on  Saturdays (up to 4 events per year).   General Plan (GP) 2040 Without / With Project:    This scenario refers to the future General Plan buildout conditions at Year 2040 without and with the  proposed project. This scenario represents buildout of the General Plan land use and includes all  cumulative projects identified in the project‐specific Traffic Impact Analysis.  Significance Criteria   The Noise  Study utilized various resources to determine significance criteria for project‐related  construction and operational activities.   Noise‐Sensitive Receivers  Per the project‐specific Noise Study, noise level increases resulting from the project were evaluated  at the closest sensitive receiver locations. Under the CEQA Guidelines, consideration must be given  to the magnitude of the increase, the existing ambient noise levels, and the location of noise‐sensitive  receivers to determine if a noise increase represents a significant adverse environmental impact. This  approach recognizes that there is no single noise increase that renders the noise impact significant.  There  is no completely satisfactory  way  to  measure the subjective effects  of noise or of the  corresponding human reactions of annoyance and dissatisfaction. This is primarily due to the wide  variation in individual thresholds of annoyance and differing individual experiences with noise. Thus,  an important  w ay of determining a person’s subjective reaction to a new noise is to compare it to the  existing environment to which one has adapted – the so‐called “ambient” environment.   Substantial Permanent Noise Level Increases  In general, the more a new noise exceeds the previously existing ambient noise level, the less  acceptable the new noise will typically be judged. The Federal Interagency Committee on Noise  (FICON) developed guidance to be used for the assessment of the project‐generated increases in  noise levels that consider the ambient noise level. The FICON recommendations are based on studies  that relate aircraft noise  levels  to the percentage  of persons highly annoyed  by aircraft  noise.  Although the FICON recommendations were specifically developed to assess aircraft noise impacts,  these recommendations are often used in environmental noise impact assessments involving the use  of cumulative noise exposure metrics, such as CNEL.   For example, if the ambient noise environment is quiet (<60 dBA) and the new noise source greatly  increases the noise levels, an impact may occur if the noise criteria may be exceeded. Therefore, for  this analysis, FICON identifies a readily perceptible 5 dBA or greater project‐related noise level  increase as a significant impact when the noise criteria for a given land use is exceeded. Per FICON, in  areas where the “without project” noise levels range from 60 to 65 dBA, a 3 dBA barely perceptible  4.11  NOISE  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.11‐18 June 2021  noise level increase appears to be appropriate for most people. When the “without project” noise  level increase already exceeds 65 dBA, any increase in community noise louder than 1.5 dBA or  greater is considered a significant impact if the noise criteria for a given land use is exceeded, since it  likely contributes to an existing noise exposure exceedance. Table 4.11‐6 provides a summary of the  potential noise impact significance criteria, based on guidance from FICON.   Table 4.11‐6 Significance of Noise Impacts at Noise‐Sensitive Receivers  Without Project Noise Level Potential Significant Impact  < 60 dBA 5 dBA or more  60 ‐ 65 dBA 3 dBA or more  > 65 dBA 1.5 dBA or more  Source: Federal Interagency Committee on Noise (FICON), 1992.  Substantial Temporary or Periodic Noise Level Increases  Caltrans Traffic Noise Analysis Protocol’s 12 dBA Leq substantial  n oise  level increase  threshold is  u sed  in this analysis to assess temporary noise level increases. If the project‐related construction noise  levels generate a temporary noise level increase above the existing ambient noise levels of up to 12  dBA Leq, then the project construction  n oise  l evel  i ncreases  w i ll be considered a potentially significant  impact. Although the Caltrans recommendations were specifically developed to assess traffic noise  impacts, the 12 dBA Leq substantial noise level increase threshold is used in California to address  noise level increases with the potential to exceed existing conditions.   Construction Noise Level Compliance Threshold  To evaluate whether the project will generate potentially significant temporary construction noise  levels at off‐site sensitive receiver locations, a construction‐related noise level threshold is adopted  from the Federal Transit Administration (FTA) Transit Noise and Vibration Impact Assessment Manual.  Project construction noise criteria should account for the existing noise environment, the absolute  noise levels during construction activities, the duration of the construction, and adjacent land use.  Due to the lack of standardized construction noise thresholds, the FTA provides guidelines that can  be considered reasonable criteria for construction noise assessment. The FTA considers a daytime  exterior construction  noise  level  of  80  dBA  Leq  as a reasonable threshold for noise sensitive  residential land use.   Criteria for Recommended Standard: Occupational Noise Exposure, provided by NOISH, was also  utilized in the preparation of the Noise Study. NOISH identifies a noise level threshold based on the  duration of exposure to the source, as described above. For the purpose of this analysis the lower,  more conservative threshold of 85 dBA Leq is used as an acceptable threshold for construction noise  at  the nearby  sensitive  receiver locations. Since  this construction‐related noise  level threshold  represents the energy average of the noise source over a given time, they are expressed as Leq noise  4.11  NOISE  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.11‐19 June 2021  levels. Therefore, the noise level threshold of 85 dBA Leq o ver  a period of eight hours o r more is used  to evaluate the potential project‐related construction noise level impacts at the nearby sensitive  receiver locations.   Construction Vibration Standards  The project‐specific Noise Study analyzed project generated groundborne vibration and groundborne  noise in order to determine whether impacts would be significant. The ground vibration levels  associated with various types of construction equipment are summarized in Table 4.11‐7, Vibration  Source Levels for Construction Equipment.    Table 4.11‐7  Vibration Source Levels for Construction Equipment  Equipment PPV (in/sec) at 25 feet  Small Bulldozer 0.003  Jackhammer 0.035  Loaded Truck 0.076  Large Bulldozer 0.089  Source:  Coral Mountain Specific Plan Noise Impact Analysis, Table 6‐6, Urban  Crossroads, March 2021 (Appendix K.1).  The City of La Quinta does not provide construction vibration level standards; therefore, the Noise  Study utilized the County of Riverside General Plan Noise Element Policy N 16.3 vibration standards  to establish a threshold. Policy N 16.3 identifies a motion velocity perception threshold for vibration  due to passing trains of 0.01 inches per second (in/sec) over the range of one to 100 Hz. For the  purposes of this analysis, the perception threshold of 0.01 in/sec shall be used to assess the potential  impacts due to the project construction at nearby sensitive receiver locations.   Significance Criteria Summary   Noise impacts shall be considered significant if any of the following occur as a direct result of the  proposed development.   Off‐Site Traffic Noise   When the noise levels at existing and future noise‐sensitive land uses (e.g. residential, etc.):  o are less than 60 dBA CNEL and the project creates a 5 dBA CNEL or greater Project‐ related noise level increase; or  o range from 60 to 65 dBA CNEL and the project creates a 3 dBA CNEL or greater Project‐ related noise level increase; or  o already exceed 65 dBA CNEL, and the project creates a community noise  level increase  of greater than 1.5 dBA CNEL (FICON, 1992).  On‐Site Traffic Noise  4.11  NOISE  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.11‐20 June 2021   If the on‐site exterior noise levels exceed 65 dBA CNEL at the private outdoor living areas of  residential homes, or common outdoor areas at hotel uses.  Interior noise levels shall not  exceed 45 dBA CNEL for residential homes and the hotel building (La Quinta Municipal Code,  Ordinance 550, Section 9.100.210 (B) & General Plan Noise Element Policy N‐1.2).  Operational Noise   If project‐related operational (stationary‐source) noise levels:  o exceed the exterior 65 dBA Leq daytime or 50 dBA Leq nighttime noise level standards  for residential and hotel land uses (City of La Quinta Municipal Code, Ordinance 550,  Section 9.100.210 (B) & (C));    If the existing ambient noise levels at the nearby noise‐sensitive receivers near the Project  site:  o are less than 60 dBA Leq and the project creates a 5 dBA Leq or greater project‐related  noise level increase; or  o range from 60 to 65 dBA Leq and the project creates 3 dBA Leq or greater project‐related  noise level increase; or  o already exceed 65 dBA Leq, and the project creates a community noise level increase  of greater than 1.5 dBA Leq (FICON, 1992).  Construction Noise & Vibration   If project‐related construction activities create noise levels which exceed the 85 dBA Leq  acceptable noise level threshold at the nearby sensitive receiver locations (NIOSH, Criteria for  Recommended Standard: Occupational Noise Exposure).   If short‐term project generated construction vibration levels exceed the County of Riverside  vibration standard of 0.01 in/sec RMS at sensitive receiver locations (County of Riverside  General Plan Noise Element, Policy N 16.3).  The significance criteria outlined above is summarized in Table 4.11‐8, Significance Criteria Summary.      4.11  NOISE  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.11‐21 June 2021  Table 4.11‐8 Significance Criteria Summary  Analysis Receiving  Land Use Condition(s)  Significance Criteria  Daytime Nighttime  Off‐Site  Traffic Noise1  Noise‐  Sensitive  If ambient is < 60 dBA CNEL ≥ 5 dBA CNEL Project increase  If ambient is 60 ‐ 65 dBA CNEL ≥ 3 dBA CNEL Project increase  If ambient is > 65 dBA CNEL ≥ 1.5 dBA CNEL Project increase  On‐Site  Traffic Noise  Exterior Noise Level Criteria  65 dBA CNEL  Interior Noise Level Standard 45 dBA CNEL  Operational  Noise3  Exterior Noise Level Standards See Table 3‐1.  if ambient is < 60 dBA Leq ≥ 5 dBA Leq Project increase  if ambient is 60 ‐ 65 dBA Leq ≥ 3 dBA Leq Project increase  if ambient is > 65 dBA Leq ≥ 1.5 dBA Leq Project increase  Construction4 Noise Level Threshold  85 dBA Leq n/a  Vibration Level Threshold 0.01 in/sec RMS n/a  1 Source: FICON, 1992.  2 Sources: City of La Quinta General Plan Noise Element & California Building Code.  3 Sources: City of La Quinta Municipal Code, Section 6.08.050 (Appendix 3.1) and FICON guidance.  4 Sources: NIOSH, Criteria for Recommended Standard: Occupational Noise Exposure and County of Riverside General Plan Noise Element,  Policy 16.3.  "Daytime" = 7:00 a.m. to 10:00 p.m.; "Nighttime" = 10:00 p.m. to 7:00 a.m.; "n/a" = No nighttime construction activity is permitted, so no  nighttime construction noise level limits are identified; "RMS" = root‐mean‐square  Existing Noise Level Measurements   To assess the existing noise level environment, ten 24‐hour noise level measurements were taken at  sensitive receiver locations near the project. The receiver locations were selected to describe and  document the existing  noise environment within the project study  area (Exhibit  4.11‐1, Noise  Measurement Locations). To fully describe the existing noise conditions, noise level measurements  were collected by Urban Crossroads, Inc. on Wednesday, October 16th, 2019.    Measurement Procedure and Criteria  In order to describe the existing noise environment, Urban Crossroads measured hourly noise levels  during typical weekday conditions over a 24‐hour period. By collecting individual hourly noise level  measurements, it is possible to describe the daytime and nighttime hourly noise levels and calculate  the  24‐hour  C NEL.  The l ong‐term n oise readings were recorded using Piccolo Type 2 integrating sound  level meter and dataloggers.  The Piccolo sound level meters were calibrated using a Larson‐Davis  calibrator, Model CAL 150.  All noise meters were programmed in "slow" mode to record noise levels  in "A" weighted form.  The sound level meters and microphones were equipped with a windscreen  during all measurements.  All noise level measurement equipment satisfies the American National  Standards Institute (ANSI) standard specifications for sound level meters ANSI S1.4‐2014/IEC 61672‐ 1:2013.  4.11  NOISE  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.11‐22 June 2021  Noise Measurement Locations   Receivers represent the location of noise sensitive areas and are used to estimate the future noise  level impacts. Collecting reference ambient noise level measurements at the nearby sensitive receiver  locations allows for a comparison of the before and after project noise levels and is necessary to assess  potential noise impacts due to the project’s contribution to the ambient noise. See Exhibit 4.11‐2.  Sensitive Receiver Locations  For the purpose of the project‐specific Noise Study, ten receiver locations in the vicinity of the project  site were identified. All distances are measured from the project site boundary to the outdoor living  areas (e.g., private backyards) or at the building façade, whichever is closer to the project site.   The nearest receptor where an individual can stay for a 24‐hour period is represented by R7 at  approximately 37 feet south of the project site boundary. Other sensitive land uses in the project  study  a rea  t hat  a re  l ocated  a t  g reater  d istances  t han  t hose  i de ntified in the noise study will experience  lower noise levels due to the additional attenuation from distance and the shielding of intervening  structures. Distance  i s  m easured  i n  a s traight  l ine  f rom  t he  p r oject boundary to each receiver location.  Exhibit 4.11‐2 displays the receiver locations used in the Noise Study and explained below. As  demonstrated in Exhibit 4.11‐2, the offsite project receivers are indicated as R1 through R10, and t he   onsite project receiver locations are indicated as P1 through P10.  R1:   Located approximately  154  feet  north of  the  project  site, R1 represents existing  residential homes north of 58th Avenue. A 24‐hour noise measurement  w as  t aken  n ear   this location, L1, to describe the existing ambient noise environment.  R2:  Location R2 represents the existing residential homes located north of the project site  at roughly 181 feet, on the north side of 58th Avenue. A 24‐hour noise measurement  was taken near this location, L2, to describe the existing ambient noise environment.  R3:  Location R3 represents the existing residential homes northeast of the intersection at  58th Avenue and Madison Street at approximately 231 feet from the  p roject  site. A 24 ‐ hour  n oise  m easurement  n ear  t his  l ocation, L 3, i s  u sed  t o  d escr ibe the existing ambient  noise environment.  R4:  Location R4 represents the existing residential homes southeast of the intersection at  58th Avenue and Madison Street at approximately 185 feet from the project site.  A  24‐hour noise measurement near this location, L4, is used to describe the existing  ambient noise environment.  R5:  Location R5 represents the existing residential homes on the east side of Madison  Street at approximately 352 feet from the project site. A 24‐hour noise measurement  was taken near this location, L5, to describe the existing ambient noise environment.  R6:  Location R6 represents the existing residential home located north of Calle Conchita  about 134 feet from the project site. A 24‐hour noise measurement was taken near  this location, L6, to describe the existing ambient noise environment.  4.11  NOISE  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.11‐23 June 2021  R7:  Location R7 represents the existing residential homes located north of Avenue 60  about 37 feet from the project site. A 24‐hour noise measurement was taken near this  location, L7, to describe the existing ambient noise environment.  R8:  Location R8 represents the existing residential homes located south of Avenue 60  about 38 feet from the project site. A 24‐hour noise measurement was taken near this  location, L8, to describe the existing ambient noise environment.  R9:  Location R9 represents the existing residential homes located about 1,451 feet west  of the p roject s ite  a long Quarry  Ranch R oad.  A 24‐hour noise  m easurement  was t aken   near this location, L9, to describe the existing ambient noise environment.  R10: Location R10  represents the existing  residential  homes located about 1,378 feet  northwest of the project site north of 58th Avenue.  A 24‐hour noise measurement  was taken near this location, L10, to describe the existing ambient noise environment.  In addition, the unmitigated exterior noise levels at the property line located approximately 200 feet  east of the Wave Basin are estimated at 59.3 dBA Leq, which is below the City’s daytime noise limit of  65 bDA.  There are currently no outdoor living areas or receivers near this location.  Existing Noise Measurement Results   As previously discussed in Section 4.11.2, Existing  Conditions,  of this  Noise Section, the noise  measurements presented in the project‐specific Noise Study focus on the average or equivalent sound  levels (Leq). Table 4.11‐9, 24‐Hour Ambient Noise Level Measurements, identifies the hourly daytime  (7:00 a.m. to 10:00 p.m.) and nighttime (10:00 p.m. to 7:00 a.m.) noise levels at each noise level  measurement location shown in Exhibit 4.11‐1, Noise Measurement Locations. Table 4.11‐9 provides  the (energy average) noise levels used to describe the daytime and nighttime ambient conditions.   The background ambient noise levels in the project study area are dominated by the transportation‐ related noise associated with the arterial roadway network.      4.11  NOISE  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.11‐24 June 2021  Table 4.11‐9 24‐Hour Ambient Noise Level Measurements   Location1 Description  Energy Average Noise  Level (dBA Leq)2 CNEL  Daytime Nighttime  L1 Located on 58th Ave. in front of entrance to  Coral Mountain and west of Salida del Sol. 54.2 51.5 58.5  L2 Located on 58th Ave. south of home at 57925  Barristo Cir. 62.5 60.7 67.6  L3 Located northeast of Madison St. and 58th Ave.  adjacent to wall enclosing golf course. 61.2 55.6 63.6  L4 Located on the southeast corner of 58th Ave,  and Madison St. 54.5 53.2 60.1  L5 Located south of 58th Ave. outside northwest  corner of the Andalusia Country Club. 59.7 56.1 63.3  L6 Located on Calle Conchita southeast of home at  80900 Calle Conchita. 58.7 55.8 63.0  L7 Located on 60th Ave. north of gated entrance to  single family homes. 57.9 56.1 63.1  L8 Located towards the western end of 60th Ave.  south of home at 80800 60th Ave. 43.8 39.9 47.3  L9 Located on Jefferson St. north of Quarry Ln.51.7 48.9 56.0 L10 Located on 58th Ave. slightly east of 58th Ave.  and Stone Creek Way intersection. 61.9 54.2 63.3  1 See Exhibit 5‐A for the noise level measurement locations.  2 Energy (logarithmic) average levels. The long‐term 24‐hour measurement worksheets are included in Appendix 5.2.  "Daytime" = 7:00 a.m. to 10:00 p.m.; "Nighttime" = 10:00 p.m. to 7:00 a.m.  Construction Noise Standards  The  City’s General Plan  and  Municipal  Code do  not  establish numeric maximum acceptable  construction source noise levels at potentially affected receivers. Therefore, the FTA noise level  threshold of 85 dBA Leq is used as a reasonable threshold to evaluate the potential project‐related  construction noise level impacts at the nearby sensitive receiver locations.  Construction Activities   Project construction equipment will include a combination of trucks, power tools, concrete mixers,  and portable generators. Noise generated by the construction equipment operating simultaneously  can reach high levels when combined. The number and mix of construction equipment are expected  to occur in the following stages:    Site Preparation   Grading and Horizontal Development   Building Construction   Paving   Architectural Coating  4.11  NOISE  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.11‐25 June 2021  The construction noise analysis was prepared using reference noise level measurements taken by  Urban Crossroads to describe the typical construction activity noise levels for each stage of project  construction.  The construction reference noise level measurements represent a list of typical  construction activity noise levels.  N oise  levels  g enerated by heavy construction equipment can range  from approximately 68 dBA to more than 80 dBA when measured at 50 feet.  However, these noise  levels diminish with distance from the construction site at a rate of 6 dBA per doubling of distance.   For example, a noise level o f 80 dBA measured at 50 feet from the noise source to the receiver would  be reduced to 74 dBA at 100 feet from the source to the receiver and would be further reduced to 68  dBA at 200 feet from the source to the receiver.    Construction Reference Noise Levels   Noise generated by the project construction equipment will include a combination of dozers, graders,  scrapers, trucks, power tools, rock mixers, and portable generators.  Noise levels generated by heavy  construction equipment can range from approximately 68 dBA to more than 80 dBA when measured  at 50 feet.    Construction impacts to offsite and onsite receivers were analyzed in the project‐specific Noise Study.      N.T.S.NORTHMSA CONSULTING, INC.> PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270760.320.9811 msaconsultinginc.comCORAL MOUNTAIN RESORTENVIRONMENTAL IMPACT REPORTEXHIBIT4.11-2NOISE SOURCE AND RECIEVER LOCATIONS 4.11  NOISE  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.11‐27 June 2021  Future Traffic Noise Environment   The following models were used in the project‐specific Noise Study to estimate and analyze the future  traffic noise  environment.  Methods and  procedures are consistent  with Office of  Planning and  Research (OPR) land use/noise compatibility standards, all transportation related noise levels are  presented in terms of the 24‐hour CNEL’s.  Federal Highway Administration Traffic Noise Prediction Model  The estimated roadway  noise impacts from vehicular traffic were calculated  using  a  computer  program that replicates the Federal Highway Administration (FHWA) Traffic Noise Prediction Model‐  FHWA‐RD‐77‐108. Details of the modeling procedures are provided in Appendix K.1.  Traffic Noise Prediction Model Inputs  Consistent with the project‐specific Traffic Impact Analysis, also prepared by Urban Crossroads, Inc.,  the Noise Study provides off‐site roadway segment analysis for the models described above under  Section 6.1.1 (Off‐Site Traffic Noise Prediction Model Inputs) of the Noise Study.  Off‐Site  Table 4.11‐10, Off‐Site Roadway Parameters, identifies the 29 study area roadway segments, the  distance from the centerline to the adjacent land use based on the functional roadway classifications  per the City of La Quinta General Plan Circulation Element, and the posted vehicle speeds. The  average daily traffic (ADT) volumes used for this study are presented on Table 4.11‐11, Average Daily  Traffic Volumes. Table 4.11‐12 provides the time of day (daytime, evening, and nighttime) vehicle  splits, and Table 4.11‐13 presents the traffic flow distributions (vehicle mix) used for this analysis.   The vehicle mix provides the hourly distribution percentages of automobile, medium trucks, and  heavy trucks for input into the FHWA noise prediction model.     4.11  NOISE  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.11‐28 June 2021  Table 4.11‐10 Off‐Site Roadway Parameters  ID Roadway Segment Location Adjacent  Land Use1  Distance From  Centerline To Nearest  Adjacent Land Use  (Feet)2  Vehicle  Speed  (mph)3  1  Jefferson St. n/o Avenue 50 City of La Quinta GC/LDR 64' 55  2  Jefferson St. n/o Avenue 52 City of La Quinta LDR/MHR/OS/GC 64' 55  3  Jefferson St. n/o Avenue 54 City of La Quinta MHR/OS 64' 55  4 Madison St. n/o Avenue 50  City of La Quinta  Festival District 54' 50  5 Madison St. n/o Avenue 52  City of La Quinta LDR 54' 50  6 Madison St. n/o Avenue 54  City of La Quinta LDR 54' 50  7 Madison St. n/o Airport Bl.  City of La Quinta LDR/OS 54' 50  8 Madison St. n/o Avenue 58  City of La Quinta LDR/OS 54' 50  9 Madison St. n/o Avenue 60  City of La Quinta LDR/GC 51' 45  10 Monroe St. n/o Avenue 50  City of Indio LDR 64' 50  11 Monroe St. n/o Avenue 52  City of Indio LDR 64' 50  12 Monroe St. n/o Avenue 54  City of La Quinta LDR 54' 50  13 Monroe St. n/o Airport Bl.  City of La Quinta LDR 54' 50  14 Monroe St. n/o Avenue 58  City of La Quinta LDR/GC 54' 50  15 Monroe St. n/o Avenue 60  City of La Quinta LDR/GC 54' 50  16 Avenue 50  w/o Jefferson St. City of La Quinta  LDR/GC 54' 50  17 Avenue 50  w/o Madison St.  City of La Quinta LDR/GC 54' 50  18 Avenue 50  e/o Monroe St. City of Indio LDR 64' 50  19 Avenue 52  w/o Monroe St. City of La Quinta GC/OS 54' 50  20 Avenue 54  w/o Madison St.  City of La Quinta LDR/MHR/GC/OS 54' 50  21 Avenue 54  w/o Monroe St. City of La Quinta LDR/MHR/OS 54' 50  22 Airport Bl. w/o Monroe St.  City of La Quinta LDR/OS 54' 50  23 Avenue 58  w/o Madison St.  City of La Quinta LDR/MHR 51' 45  24 Avenue 58  w/o Monroe St.  City of La Quinta LDR/MCF 51' 45  25 Avenue 58  w/o Jackson St.  Riverside County LDR 59' 50  26 Avenue 58  e/o Jackson St.  Riverside County LDR 59' 50  27 Avenue 60  w/o Madison St.  City of La Quinta LDR 40' 40  28 Avenue 60  w/o Monroe St. City of La Quinta LDR/MHR/OS 51' 45  29 Avenue 60  e/o Monroe St. Riverside County LDR/MHR 64' 50      4.11  NOISE Coral Mountain Resort Draft EIR  4.11‐29 June 2021 Table 4.11‐11 Average Daily Traffic Volumes ID Roadway Segment Average Daily Traffic (1,000's)1 Existing 2019 EA EAC 2021 EAC 2023 EAC 2026 EACSE 2026 General Plan No Project With Project No Project With Project No Project With Project No Project With Project No Project With Project No Project With Project No Project With Project 1  Jefferson St. n/o Avenue 50 22.8 23.3 28.2 28.7 32.0 32.1 33.8  33.9 36.5 37.0 36.5 37.0 51.5 52.0 2  Jefferson St. n/o Avenue 52 16.2 16.9 19.4 20.1 22.9 23.0 24.0  24.1 25.8 26.5 25.8 26.5 34.3 35.0 3  Jefferson St. n/o Avenue 54 12.7 13.6 16.3 17.2 18.4 18.6 19.8  20.0 21.7 22.5 21.7 22.6 32.2 33.0 4 Madison St. n/o Avenue 50  5.9 6.4  9.0  9.5  8.2  8.3  9.1  9.2 10.8 11.3 10.8 11.3 22.5 23.0 5 Madison St. n/o Avenue 52  6.9  7.7 11.3 12.1  9.4  9.5 10.9  11.0 13.3 14.0 13.3 14.0 32.3 33.0 6 Madison St. n/o Avenue 54  4.5 5.8  7.5  8.8  7.5  7.8  8.6  8.9 10.4 11.7 10.4 11.8 23.7 25.0 7 Madison St. n/o Airport Bl.  9.4 11.9 15.2 17.7 13.8 14.4 15.3  16.0 18.2 20.7 18.2 21.0 42.5 45.0 8 Madison St. n/o Avenue 58  6.7  9.7 10.7 13.7 11.3 12.1 12.3  13.3 14.3 17.4 14.3 18.0 31.0 34.0 9 Madison St. n/o Avenue 60  2.8 3.9  5.1  6.2  4.7  5.0  5.4  5.8 6.6  7.6  6.6  7.9 19.0 20.0 10  Monroe St. n/o Avenue 50  9.6 10.1 10.2 10.7 12.8 12.9 13.2  13.3 13.8 14.3 13.8 14.3 15.1 15.6 11  Monroe St. n/o Avenue 52  7.5  8.2  9.7 10.4 10.7 10.8 11.7  11.8 13.1 13.8 13.1 13.8 19.3 20.0 12 Monroe St. n/o Avenue 54  5.1 5.9  8.9  9.7  8.5  8.6 10.3  10.4 12.9 13.6 12.9 13.6 31.3 32.0 13 Monroe St. n/o Airport Bl. 3.9  4.6  7.6  8.3  6.8  6.9  9.2  9.3 12.6 13.3 12.6 13.3 34.3 35.0 14 Monroe St. n/o Avenue 58  3.4 4.4  6.1  7.1  6.7  6.9  9.0  9.3 12.0 13.1 12.0 13.2 24.9 26.0 15 Monroe St. n/o Avenue 60  2.7 2.9  5.2  5.4  6.4  6.4  9.2  9.2 12.6 12.8 12.6 12.9 26.8 27.0 16 Avenue 50  w/o Jefferson St. 12.9 13.4 13.0 13.5 16.7 16.8 16.8  16.9 17.0 17.5 17.0 17.5 17.2 17.7 17 Avenue 50  w/o Madison St. 11.2 11.4 14.6 14.8 14.6 14.6 15.7  15.7 17.4 17.6 17.4 17.7 27.8 28.0 18 Avenue 50  e/o Monroe St. 9.3 9.5 11.9 12.1 11.1 11.1 11.9  11.9 13.3 13.5 13.3 13.6 20.8 21.0 19 Avenue 52  w/o Monroe St. 7.9 8.3 11.2 11.6 11.5 11.6 12.6  12.7 14.2 14.6 14.2 14.6 25.7 26.0 20 Avenue 54  w/o Madison St.  8.6  9.5 12.8 13.7 10.9 11.1 12.4  12.6 14.7 15.5 14.7 15.6 30.2 31.0 21 Avenue 54  w/o Monroe St. 5.3 5.6 7.7 8.0 6.5 6.6 7.7   7.8 9.3  9.7  9.3  9.7 17.7 18.0 22 Airport Bl. w/o Monroe St.  2.0  2.3  4.0  4.3  2.9  3.0  3.5  3.6 4.4  4.8  4.4  4.8 16.7 17.0 23 Avenue 58  w/o Madison St.  1.6  2.2  2.8  3.4  4.8  5.1  5.0  5.5 5.7 6.2 5.7 6.7 11.9 12.5 24 Avenue 58  w/o Monroe St. 2.3 4.1 3.8 5.6 4.8 5.3 5.2   5.8 5.9  7.8  5.9  8.2 12.2 14.0 25 Avenue 58  w/o Jackson St.  1.8  2.7  3.8  4.7  2.7  2.9  3.6  3.8 4.9 5.7 4.9 5.8 18.2 19.0  4.11  NOISE Coral Mountain Resort Draft EIR  4.11‐30 June 2021 ID Roadway Segment Average Daily Traffic (1,000's)1 Existing 2019 EA EAC 2021 EAC 2023 EAC 2026 EACSE 2026 General Plan No Project With Project No Project With Project No Project With Project No Project With Project No Project With Project No Project With Project No Project With Project 26 Avenue 58  e/o Jackson St.  1.4  2.0  2.6  3.2  2.1  2.3  2.5  2.7 3.3 3.9 3.3 4.0 9.4 10.0 27 Avenue 60  w/o Madison St.  0.1  1.3  0.6  1.8  0.7  0.9  0.8  1.0 1.1 2.3 1.1 2.3 20.8 22.0 28 Avenue 60  w/o Monroe St. 3.2 4.5 6.0 7.3 4.7 5.1 5.4   5.9 6.9  8.2  6.9  8.5 22.7 24.0 29 Avenue 60  e/o Monroe St. 1.2 1.9 2.5 3.2 4.4 4.6 4.8   5.1 5.7  6.4  5.7  6.6 14.3 15.0 1 Source: Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis, Urban Crossroads, Inc. "EA" = Existing plus Ambient Growth; "EAC" = EA plus Cumulative; "EACSE"= EAC Special Event     4.11  NOISE  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.11‐31 June 2021  Table 4.11‐12 Time of Day Vehicle Splits   Vehicle Type  Time of Day Splits1 Total of Time of  Day Splits Daytime Evening Nighttime  Autos 77.50% 12.90% 9.60% 100.00%  Medium Trucks 84.80% 4.90% 10.30% 100.00%  Heavy Trucks 86.50% 2.70% 10.80% 100.00%  1 Source: Typical Southern California vehicle mix.  "Daytime" = 7:00 a.m. to 7:00 p.m.; "Evening" = 7:00 p.m. to 10:00 p.m.; "Nighttime" = 10:00 p.m. to 7:00 a.m.  Table 4.11‐13 Distribution of Traffic Flow by Vehicle Type (Vehicle Mix)  Classification Total % Traffic Flow Total  Autos Medium Trucks Heavy Trucks  All Roadways1 97.42% 1.84% 0.74% 100.00%  1 Source: Typical Southern California vehicle mix and the County of Riverside Office of Industrial Hygiene.  On‐Site   The onsite roadway parameters, including the ADT volumes used for the Noise Study is presented in  the Table  4.11‐14, below.  To  predict  the  future on‐site noise environment at  the project site,  parameters including the number of lanes and daily volume thresholds were obtained from the City  of La Quinta General Plan Circulation Element and project‐specific Traffic Impact Analysis. For the  purposes of the calculations in the Noise Study, soft site conditions were used to analyze the on‐site  traffic noise impacts for the project study area.    Table 4.11‐14 On‐Site Roadway Parameters  Roadway Lanes Classification1 Average Daily  Traffic Volume1  Speed  Limit  (mph)2  Site   Conditions  Avenue 58 4 Secondary Arterial 12,500 45 Soft  Madison Street 4 Secondary Arterial  20,000 45 Soft  Avenue 60 2 Collector 22,000 40 Soft  1 Source: The Wave at Coral Mountain Traffic Impact Analysis General Plan Buildout (2040)  2 Posted speed limit.  Noise Memo  In  addition to the project‐specific Noise Study, Urban Crossroads,  Inc.,  prepared a Noise  Memorandum (“Noise Memo”) for the proposed project. The purpose of the Noise Memo is to  address questions that were raised during the project Notice of Preparation (NOP) scoping meeting,  administered by the City of La Quinta on March 30, 2021. The Noise Memo supplements the Noise  Study, and is included as Appendix K.1 and is discussed in detail below.    4.11  NOISE  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.11‐32 June 2021  Project Design Features  Six‐Foot Perimeter Wall to Reduce Arterial Roadway Noise  A six‐foot perimeter wall will be developed along the northern and eastern property boundaries,  adjacent to the proposed Low Density Residential Planning Area (PA II). The six‐foot perimeter walls  will be located adjacent to PA II in order to protect the proposed onsite residential uses from off‐site  traffic  noise  by  implementing  improvements that  diminish noise levels. Perimeter  walls  will  be  developed along the southern and western property boundaries as a design requirement of the City.  The Noise Study determined that the barriers shall provide a weight of at least four pounds per square  foot of face area with no decorative cutouts or line‐of‐sight openings between shielded areas and the  roadways. The barrier must present a solid face from top to bottom. Unnecessary openings or  decorative cutouts shall not be made. All gaps (except for weep holes) should be filled with grout or  caulking. Because this requirement was assumed in the Noise Study analysis, and to assure effective  mitigation of noise from the project, Mitigation Measure NOI‐5 is provided below to assure the  proper construction of perimeter walls. The project Development Agreement will ensure that the  project design features and mitigation will be enforceable by the City.   Project Impacts  a.  Generation of substantial temporary or permanent increase in ambient noise  levels in the vicinity of the project in excess of standards established in the local  general plan or noise ordinance, or applicable standards of other agencies   The project proposes the development of a mixed‐use community consisting of 496 single family  residential dwellings, a 150‐room resort, a recreational Wave basin feature, 104 resort residential  dwellings, 57,000 square feet of tourist commercial uses, open space recreational uses, and 60,000  square feet of general commercial uses. Project‐generated noise during short‐term construction  activities, and long‐term operational activities were evaluated in the project‐specific Noise Study and  Noise Memorandum, both provided by Urban Crossroads, Inc. (Appendix K.1 and Appendix K.2). The  analysis of their findings is discussed below.   Construction   The project‐specific noise study analyzed  the  potential impacts resulting from  the  short‐term  construction activities associated with the development of the project. Noise generated by the  project construction equipment will include a combination of trucks, power tools, concrete mixers,  and  portable generators  that when combined can reach high levels. The  number  and  mix  of  construction equipment are expected  t o  o ccur  i n  t he  f ollowing  s tages: (1) site preparation, (2) grading  and horizontal development, (3) building construction, (4) paving, and (5) architectural coating.   4.11  NOISE  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.11‐33 June 2021  Noise levels generated by heavy construction equipment can range from approximately 68 dBA to in  excess of 80 dBA when measured at 50 feet. Hard site conditions are used in the construction noise  analysis which result in noise levels that attenuate (or decrease) at a rate of 6 dBA for each doubling  of distance from a point source (i.e., construction equipment). As described above, if project‐related  construction activities create noise levels which exceed the 85 dBA Leq at the nearby sensitive  receiver locations, the project will have significant construction noise impacts. Receiver locations are  indicated in Exhibit 4.11‐2, Noise Source and Receiver Locations.  Based on the stages of construction, the noise impacts associated with the proposed project are  expected to create temporarily high noise levels at the nearby receiver locations. The construction  noise levels by phase and stage at the nearby noise‐sensitive receiver locations are shown in Table  4.11‐15 and Table 4.11‐16. As shown in these tables, onsite construction noise will not exceed the 85  dBA threshold established by NIOSH. The highest onsite noise level during construction of Phases 2  and 3 is 83.2 dBA at receiver location P7. Therefore, impacts associated with construction noise will  be less than significant.   Table 4.11‐15   Phase 1 Construction Equipment Noise Level Summary  Receiver  Location1  Construction Noise Levels (dBA Leq)  Site  Preparation Grading Building  Construction Paving Architectural  Coating  Highest Levels2  R1 65.6 63.8 61.9 61.5 55.5 65.6  R2 65.8 64.0 62.1 61.7 55.7 65.8  R3 63.0 61.2 59.3 58.9 52.9 63.0  R4 62.3 60.5 58.6 58.2 52.2 62.3  R5 61.6 59.8 57.9 57.5 51.5 61.6  R6 71.3 69.5 67.6 67.2 61.2 71.3  R7 72.5 70.7 68.8 68.4 62.4 72.5  R8 76.5 74.7 72.8 72.4 66.4 76.5  R9 58.7 56.9 55.0 54.6 48.6 58.7  R10 58.0 56.2 54.3 53.9 47.9 58.0  1 Noise receiver locations are shown on Exhibit 11‐A in the noise study. 2 Construction noise level calculations based on distance from the project site boundaries (construction activity area) to nearby  receiver locations.  CadnaA construction noise model inputs are included in Appendix 11.1 in the noise study.        4.11  NOISE  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.11‐34 June 2021  Table 4.11‐16  Phase 2 & 3 Construction Equipment Noise Level Summary  Receiver  Location1  Construction Noise Levels (dBA Leq)  Site  Preparation Grading Building  Construction Paving Architectural  Coating  Highest Levels2  R1 74.8 73.0 71.1 70.7 64.7 74.8  R2 69.9 68.1 66.2 65.8 59.8 69.9  R3 67.9 66.1 64.2 63.8 57.8 67.9  R4 68.8 67.0 65.1 64.7 58.7 68.8  R5 70.6 68.8 66.9 66.5 60.5 70.6  R6 75.8 74.0 72.1 71.7 65.7 75.8  R7 68.6 66.8 64.9 64.5 58.5 68.6  R8 67.5 65.7 63.8 63.4 57.4 67.5  R9 63.7 61.9 60.0 59.6 53.6 63.7  R10 64.0 62.2 60.3 59.9 53.9 64.0  P1 82.8 81.0 79.1 78.7 72.7 82.8  P2 76.8 75.0 73.1 72.7 66.7 76.8  P3 82.3 80.5 78.6 78.2 72.2 82.3  P4 70.6 68.8 66.9 66.5 60.5 70.6  P5 82.5 80.7 78.8 78.4 72.4 82.5  P6 82.9 81.1 79.2 78.8 72.8 82.9  P7 83.2 81.4 79.5 79.1 73.1 83.2  P8 83.1 81.3 79.4 79.0 73.0 83.1  P9 75.3 73.5 71.6 71.2 65.2 75.3  P10 72.6 70.8 68.9 68.5 62.5 72.6  1 Noise receiver locations are shown on Exhibit 11‐A in the noise study.  2 Construction noise level calculations based on distance from the project site boundaries (construction activity area) to nearby  receiver locations.  CadnaA construction noise model inputs are included in Appendix 11.1 in the noise study.   Future onsite residents affected by construction of Phases 2 and 3 are identified in Table 4.11‐16 as  P1 through P10 (see locations on Exhibit 4.11‐2). The onsite receiver locations will experience noise  during construction of the following phases, however, as stated in Table 4.11‐16, the highest noise  level at receiver locations P1 through P10 is 83.2, at receiver location P7, which would occur during  site preparation of Phases 2 and 3. Therefore, onsite construction noise will not exceed the 85 dBA  threshold established by NIOSH, and impacts associated with construction noise will be less than  significant at the onsite receiver locations.  Additional project  improvements  include  the installation of  an  off‐site  transformer bank  at the  Imperial Irrigation District (IID) Avenue 58 Substation, located at 81600 Avenue 58. The off‐site  improvements will extend a distribution line along Avenue 58. Conduit systems will also be installed  along Avenue 58 as part of the proposed upgrades. Construction for the conduits and line extension  would occur in the existing right of way and within the existing IID yard.  Construction of the off‐site  4.11  NOISE  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.11‐35 June 2021  improvements will comply with City construction hours provided in Municipal Code Section 6.08. In  addition, construction activities associated with the line extensions in the right of way will be limited  to trenching, the laying of conduit, covering and repaving. These activities are typical of public works  in the right of way, and will be short term and separated from existing development by distance,  walls,  and/or fences. The closest residential structure to  the Avenue  58  right‐of‐way,  where  excavation would occur, is located approximately 50 feet north of Avenue 58, within the Lion’s Gate  residential community. The residential properties adjacent to Avenue 58, including the residential  home  5 0  f eet  n orth  o f  t he  r ight ‐of ‐way, a re  s eparated  b y  a m ini mum of 30 feet of existing landscaping  and a perimeter block wall. The closest residential structure to the Madison Street right‐of‐way,  where exaction may occur, is located approximately 150 feet east of Madison Street, within Andalusia  Country Club. The residential structure in Andalusia is separated from Madison Street by perimeter  landscaping, block walls, an interior path, and an interior road.  According to the Department of  Transportation, Federal Highway Administration, at 50 feet dBA, an excavator can reach maximum  noise levels of 81 dBA, which does not exceed the 85 dBA threshold  established  by NIOSH.  Additionally, block walls and landscaping separate the residential communities from the right‐of‐way,  acting as sound attenuating barriers, which reduce noise levels experienced by the noise receivers.  The daytime work limitations and the physical separation between the IID improvements and existing  development will reduce potential construction noise to less than significant levels.   In order to lessen the impacts of construction noise, the City of La Quinta has established hours of  operation  within  Municipal Code,  Section 6.08.050, as described in Table  4.11‐2, Construction  Standards. The project will be required to comply to the construction hours allowed per the La Quinta  Municipal  Code. Although the project will not  result  in significant construction  noise  impacts,  Mitigation Measures NOI‐1 through NOI‐4 are provided below to further reduce construction noise  to the maximum extent feasible. These mitigation measures include: construction contractors shall  equip all construction equipment (fixed or mobile) with properly operating and maintained mufflers,  consistent with industry standards. Equipment staging areas are required to be located in areas that  will create the greatest distance between construction‐related noise sources and noise‐sensitive  receivers nearest the project site during all project construction. Finally, the contractor shall design  delivery routes to minimize the exposure of sensitive land uses or residential dwellings to delivery  truck‐related noise.   Off‐Site Traffic Noise   Traffic generated by the operation of the proposed project will influence the traffic noise levels in  surrounding off‐site areas. To quantify the traffic noise increases on the surrounding off‐site areas,  Urban Crossroads calculated the changes in traffic noise levels on 28 roadway segments surrounding  the project site based on the change in the average daily traffic (ADT) volumes, which was provided  in the T raffic I mpact Analysis  (Appendix L.1), and determined whether the resulting noise levels were  consistent with Table 4.11‐8.  4.11  NOISE  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.11‐36 June 2021  To assess the off‐site transportation  CNEL  n oise  l evel  i mpacts associated with the development of the  proposed project, noise contours  were  developed  based  on  the project‐specific Traffic Impact  Analysis. Noise contour boundaries represent the equal levels of noise exposure and are measured in  CNEL from the center of the roadway. Noise contours were developed for all phases of the project,  and also for special events and General Plan build out conditions.  Existing 2021 Project Traffic Noise Level Contributions   EAC 2021 without project conditions CNEL noise levels are expected to range from 55.3 to 73.3 dBA  CNEL, without accounting for any noise attenuation features such as noise barriers or topography.  The EAC with project conditions, which represent construction of Phase 1, will range from 56.4 to  73.3 dBA CNEL. Traffic generated by the project will generate a noise level increase of up to 1.1 dBA  CNEL on the study area roadway segments. Based on the significance criteria, the project‐related  noise level increases are considered less than significant under EAC 2021 with project conditions at  the land uses adjacent to roadways conveying project traffic.      4.11  NOISE  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.11‐37 June 2021  Table 4.11‐17 EAC 2021 Off‐Site Project‐Related Traffic Noise Impacts  ID Road Segment Adjacent  Land Use1  CNEL at Adjacent  Land Use (dBA)2  Off‐Site  Traffic  Noise  Threshold3  Threshold Exceeded?3 No  Project  With  Project  Project  Addition  1  Jefferson St. n/o Avenue 50 GC/LDR 73.3 73.3 0.0 1.5 No  2  Jefferson St. n/o Avenue 52 LDR/MHR/OS/GC 71.8 71.9 0.1 1.5 No  3  Jefferson St. n/o Avenue 54 MHR/OS 70.9 70.9 0.0 1.5 No  4 Madison St. n/o Avenue 50 Festival District 67.1 67.1 0.0 1.5 No  5 Madison St. n/o Avenue 52 LDR 67.6 67.7 0.1 1.5  No  6 Madison St. n/o Avenue 54 LDR 66.7 66.8 0.1 1.5  No  7 Madison St. n/o Airport Bl. LDR/OS 69.3 69.5 0.2 1.5 No  8 Madison St. n/o Avenue 58 LDR/OS 68.4 68.7 0.3 1.5  No  9 Madison St. n/o Avenue 60 LDR/GC 63.7 64.0 0.3 3.0  No  10  Monroe St. n/o Avenue 50 LDR 67.5 67.5 0.0 1.5 No  11  Monroe St. n/o Avenue 52 LDR 66.7 66.7 0.0 1.5 No  12  Monroe St. n/o Avenue 54 LDR 67.2 67.3 0.1 1.5 No  13 Monroe St. n/o Airport Bl. LDR 66.2 66.3 0.1 1.5 No  14 Monroe St. n/o Avenue 58 LDR/GC 66.2 66.3 0.1 1.5 No  15 Monroe St. n/o Avenue 60 LDR/GC 66.0 66.0 0.0 1.5 No  16 Avenue 50  w/o Jefferson St. LDR/GC 70.1 70.2 0.1 1.5 No  17 Avenue 50  w/o Madison St. LDR/GC 69.6 69.6 0.0 1.5 No  18 Avenue 50  e/o Monroe St. LDR 66.8 66.8 0.0 1.5 No  19 Avenue 52  w/o Monroe St. GC/OS 68.5 68.6 0.1 1.5 No  20 Avenue 54  w/o Madison St. LDR/MHR/GC/OS 68.3 68.4 0.1 1.5 No  21 Avenue 54  w/o Monroe St. LDR/MHR/OS 66.0 66.1 0.1 1.5 No  22 Airport Bl. w/o Monroe St. LDR/OS 62.5 62.7 0.2 3.0 No  23 Avenue 58  w/o Madison St. LDR/MHR 63.8 64.1 0.3 3.0 No  24 Avenue 58  w/o Monroe St. LDR/MCF 63.8 64.3 0.5 3.0 No  25 Avenue 58  w/o Jackson St. LDR 63.3 63.6 0.3 3.0 No  26 Avenue 58  e/o Jackson St. LDR 62.2 62.6 0.4 3.0 No  27 Avenue 60  w/o Madison St. LDR 55.3 56.4 1.1 5.0 No  28 Avenue 60  w/o Monroe St. LDR/MHR/OS 63.7 64.1 0.4 3.0 No  1 Source: City of La Quinta General Plan.  2 The CNEL is calculated at the boundary of the right‐of‐way of each roadway and the property line of the nearest adjacent land use.  3 Significance Criteria (Section 4).   "LDR" = Low Density Residential; "MHR" = Medium/High Density Residential; "GC" = General Commercial;   "MCF" = Major Community Facility; "OS" = Open Space  EAC 2023 Project Traffic Noise Level Contributions  4.11  NOISE  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.11‐38 June 2021  EAC 2023 without project conditions CNEL noise levels are expected to range from 55.9 to 73.5 dBA  CNEL, without accounting for any noise attenuation features such as noise barriers or topography.  EAC 2023 with project conditions, which represent the completion of Phase 2, will range from 56.9 to  73.5 dBA CNEL. Traffic generated by the project will generate a noise level increase of up to 1.0 dBA  CNEL on the study area roadway segments. Based on the significance criteria, the project‐related  noise level increases are considered less than significant under EAC 2023 with project conditions at  the land uses adjacent to roadways conveying project traffic.   Table 4.11‐18 EAC 2023 Off‐Site Project‐Related Traffic Noise Impacts  ID Road Segment Adjacent  Land Use1  CNEL at Adjacent  Land Use (dBA)2  Off‐Site  Traffic  Noise  Threshold3  Threshold Exceeded?3 No  Project  With  Project  Project  Addition  1  Jefferson St. n/o Avenue 50 GC/LDR 73.5 73.5 0.0 1.5 No  2  Jefferson St. n/o Avenue 52 LDR/MHR/OS/GC 72.0 72.1 0.1 1.5 No  3  Jefferson St. n/o Avenue 54 MHR/OS 71.2 71.2 0.0 1.5 No  4 Madison St. n/o Avenue 50 Festival District 67.5 67.6 0.1 1.5 No  5 Madison St. n/o Avenue 52 LDR 68.3 68.3 0.0 1.5  No  6 Madison St. n/o Avenue 54 LDR 67.3 67.4 0.1 1.5  No  7 Madison St. n/o Airport Bl. LDR/OS 69.8 70.0 0.2 1.5 No  8 Madison St. n/o Avenue 58 LDR/OS 68.8 69.2 0.4 1.5  No  9 Madison St. n/o Avenue 60 LDR/GC 64.3 64.6 0.3 3.0  No  10  Monroe St. n/o Avenue 50 LDR 67.6 67.6 0.0 1.5 No  11  Monroe St. n/o Avenue 52 LDR 67.1 67.1 0.0 1.5 No  12  Monroe St. n/o Avenue 54 LDR 68.0 68.1 0.1 1.5 No  13 Monroe St. n/o Airport Bl. LDR 67.6 67.6 0.0 1.5 No  14 Monroe St. n/o Avenue 58 LDR/GC 67.5 67.6 0.1 1.5 No  15 Monroe St. n/o Avenue 60 LDR/GC 67.6 67.6 0.0 1.5 No  16 Avenue 50  w/o Jefferson St. LDR/GC 70.2 70.2 0.0 1.5 No  17 Avenue 50  w/o Madison St. LDR/GC 69.9 69.9 0.0 1.5 No  18 Avenue 50  e/o Monroe St. LDR 67.1 67.1 0.0 1.5 No  19 Avenue 52  w/o Monroe St. GC/OS 68.9 69.0 0.1 1.5 No  20 Avenue 54  w/o Madison St. LDR/MHR/GC/OS 68.8 68.9 0.1 1.5 No  21 Avenue 54  w/o Monroe St. LDR/MHR/OS 66.8 66.8 0.0 1.5 No  22 Airport Bl. w/o Monroe St. LDR/OS 63.4 63.5 0.1 3.0 No  23 Avenue 58  w/o Madison St. LDR/MHR 64.0 64.4 0.4 3.0 No  24 Avenue 58  w/o Monroe St. LDR/MCF 64.2 64.6 0.4 3.0 No  25 Avenue 58  w/o Jackson St. LDR 64.6 64.8 0.2 3.0 No  26 Avenue 58  e/o Jackson St. LDR 63.0 63.3 0.3 3.0 No  27 Avenue 60  w/o Madison St. LDR 55.9 56.9 1.0 5.0 No  28 Avenue 60  w/o Monroe St. LDR/MHR/OS 64.3 64.7 0.4 3.0 No  4.11  NOISE  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.11‐39 June 2021  1 Source: City of La Quinta General Plan.  2 The CNEL is calculated at the boundary of the right‐of‐way of each roadway and the property line of the nearest adjacent land use.  3 Significance Criteria (Section 4).   "LDR" = Low Density Residential; "MHR" = Medium/High Density Residential; "GC" = General Commercial;   "MCF" = Major Community Facility; "OS" = Open Space  EAC 2026 Project Traffic Noise Level Contributions   EAC 2026 without project conditions CNEL noise levels are expected to range from 57.3 to 73.9 dBA  CNEL, without accounting for any attenuation features such as noise barriers or topography. EAC 2026  with project conditions, which represent completion of Phase 3 and build out of the project, will range  from 60.5 to 73.9 dBA CNEL. The project will generate a noise level  increase o f less t han 3.0 d BA C NEL   in all s tudy  a rea  roadway segments except segment 27, which will experience an increase of up to 3.2  dBA CNEL. Based on the significance criteria, the project‐related noise level increases are considered  less than significant under EAC 2026 with project conditions at the land uses adjacent to roadways  conveying  p roject  t raffic, b ecause  a ll  but  o ne  s egment  e xperience  i ncreases  o f  l ess  t han  3 .0  d BA  C NEL,  and because segment 27 does not currently experience 65 dBA noise levels, and project traffic will  not increase noise levels to 65 dBA, so the applicable threshold is 5.0 dBA CNEL, as described in Table  4.11‐8.      4.11  NOISE  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.11‐40 June 2021  Table 4.11‐19 EAC 2026 Off‐Site Project‐Related Traffic Noise Impacts  ID Road Segment Adjacent  Land Use1  CNEL at Adjacent  Land Use (dBA)2  Off‐Site  Traffic  Noise  Threshold3  Threshold Exceeded?3 No  Project  With  Project  Project  Addition  1  Jefferson St. n/o Avenue 50 GC/LDR 73.9 73.9 0.0 1.5 No  2  Jefferson St. n/o Avenue 52 LDR/MHR/OS/GC 72.4 72.5 0.1 1.5 No  3  Jefferson St. n/o Avenue 54 MHR/OS 71.6 71.8 0.2 1.5 No  4 Madison St. n/o Avenue 50 Festival District 68.2 68.4 0.2 1.5 No  5 Madison St. n/o Avenue 52 LDR 69.2 69.4 0.2 1.5  No  6 Madison St. n/o Avenue 54 LDR 68.1 68.6 0.5 1.5  No  7 Madison St. n/o Airport Bl. LDR/OS 70.5 71.1 0.6 1.5 No  8 Madison St. n/o Avenue 58 LDR/OS 69.5 70.3 0.8 1.5  No  9 Madison St. n/o Avenue 60 LDR/GC 65.2 65.8 0.6 1.5  No  10  Monroe St. n/o Avenue 50 LDR 67.8 67.9 0.1 1.5 No  11  Monroe St. n/o Avenue 52 LDR 67.6 67.8 0.2 1.5 No  12  Monroe St. n/o Avenue 54 LDR 69.0 69.2 0.2 1.5 No  13 Monroe St. n/o Airport Bl. LDR 68.9 69.2 0.3 1.5 No  14 Monroe St. n/o Avenue 58 LDR/GC 68.7 69.1 0.4 1.5 No  15 Monroe St. n/o Avenue 60 LDR/GC 68.9 69.0 0.1 1.5 No  16 Avenue 50  w/o Jefferson St. LDR/GC 70.2 70.3 0.1 1.5 No  17 Avenue 50  w/o Madison St. LDR/GC 70.3 70.4 0.1 1.5 No  18 Avenue 50  e/o Monroe St. LDR 67.6 67.7 0.1 1.5 No  19 Avenue 52  w/o Monroe St. GC/OS 69.4 69.6 0.2 1.5 No  20 Avenue 54  w/o Madison St. LDR/MHR/GC/OS 69.6 69.8 0.2 1.5 No  21 Avenue 54  w/o Monroe St. LDR/MHR/OS 67.6 67.8 0.2 1.5 No  22 Airport Bl. w/o Monroe St. LDR/OS 64.3 64.7 0.4 3.0 No  23 Avenue 58  w/o Madison St. LDR/MHR 64.6 64.9 0.3 3.0 No  24 Avenue 58  w/o Monroe St. LDR/MCF 64.7 65.9 1.2 3.0 No  25 Avenue 58  w/o Jackson St. LDR 65.9 66.6 0.7 1.5 No  26 Avenue 58  e/o Jackson St. LDR 64.2 64.9 0.7 3.0 No  27 Avenue 60  w/o Madison St. LDR 57.3 60.5 3.2 5.0 No  28 Avenue 60  w/o Monroe St. LDR/MHR/OS 65.4 66.2 0.8 1.5 No  1 Source: City of La Quinta General Plan.  2 The CNEL is calculated at the boundary of the right‐of‐way of each roadway and the property line of the nearest adjacent land use.  3 Significance Criteria (Section 4).   "LDR" = Low Density Residential; "MHR" = Medium/High Density Residential; "GC" = General Commercial;   "MCF" = Major Community Facility; "OS" = Open Space  Special Events  The applicant anticipates the potential occurrence of special events at the project site. The noise  study anticipates that the special event conditions will range from 60.5 to 73.9 dBA CNEL and will  generate a noise  level increase  of  u p t o 3.2 d BA  C NEL o n the s tudy area roadway segments (excluding  4.11  NOISE  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.11‐41 June 2021  segment 27 discussed below). Based on the significance criteria (outlined  i n  Table 4.11‐8), t he  p roject ‐ related noise level increases are considered to be less than significant under the project with special  events condition at the land uses adjacent to roadways conveying project traffic.  Although the project  will cause an increase in noise levels of up to 3.2 dBA CNEL at segment 27, segment 27 does not  currently experience 65 dBA noise levels, and project traffic will not increase noise levels to 65 dBA,  so the applicable threshold is 5.0 dBA CNEL, as set forth in Table 4.11‐8.    Table 4.11‐20 EAC 2026 Special Events Off‐Site Project‐Related Traffic Noise Impacts  ID Road Segment Adjacent  Land Use1  CNEL at Adjacent  Land Use (dBA)2  Off‐Site  Traffic  Noise  Threshold3  Threshold Exceeded?3 No  Project  With  Project  Project  Addition  1  Jefferson St. n/o Avenue 50 GC/LDR 73.9 73.9 0.0 1.5 No  2  Jefferson St. n/o Avenue 52 LDR/MHR/OS/GC 72.4 72.5 0.1 1.5 No  3  Jefferson St. n/o Avenue 54 MHR/OS 71.6 71.8 0.2 1.5 No  4 Madison St. n/o Avenue 50 Festival District 68.2 68.4 0.2 1.5 No  5 Madison St. n/o Avenue 52 LDR 69.2 69.4 0.2 1.5  No  6 Madison St. n/o Avenue 54 LDR 68.1 68.6 0.5 1.5  No  7 Madison St. n/o Airport Bl. LDR/OS 70.5 71.1 0.6 1.5 No  8 Madison St. n/o Avenue 58 LDR/OS 69.5 70.5 1.0 1.5  No  9 Madison St. n/o Avenue 60 LDR/GC 65.2 66.0 0.8 1.5  No  10  Monroe St. n/o Avenue 50 LDR 67.8 67.9 0.1 1.5 No  11  Monroe St. n/o Avenue 52 LDR 67.6 67.8 0.2 1.5 No  12  Monroe St. n/o Avenue 54 LDR 69.0 69.2 0.2 1.5 No  13 Monroe St. n/o Airport Bl. LDR 68.9 69.2 0.3 1.5 No  14 Monroe St. n/o Avenue 58 LDR/GC 68.7 69.1 0.4 1.5 No  15 Monroe St. n/o Avenue 60 LDR/GC 68.9 69.0 0.1 1.5 No  16 Avenue 50  w/o Jefferson St. LDR/GC 70.2 70.3 0.1 1.5 No  17 Avenue 50  w/o Madison St. LDR/GC 70.3 70.4 0.1 1.5 No  18 Avenue 50  e/o Monroe St. LDR 67.6 67.7 0.1 1.5 No  19 Avenue 52  w/o Monroe St. GC/OS 69.4 69.6 0.2 1.5 No  20 Avenue 54  w/o Madison St. LDR/MHR/GC/OS 69.6 69.8 0.2 1.5 No  21 Avenue 54  w/o Monroe St. LDR/MHR/OS 67.6 67.8 0.2 1.5 No  22 Airport Bl. w/o Monroe St. LDR/OS 64.3 64.7 0.4 3.0 No  23 Avenue 58  w/o Madison St. LDR/MHR 64.6 65.3 0.7 3.0 No  24 Avenue 58  w/o Monroe St. LDR/MCF 64.7 66.2 1.5 3.0 No  25 Avenue 58  w/o Jackson St. LDR 63.7 64.5 0.8 3.0 No  26 Avenue 58  e/o Jackson St. LDR 62.0 62.9 0.9 3.0 No  27 Avenue 60  w/o Madison St. LDR 57.3 60.5 3.2 5.0 No  28 Avenue 60  w/o Monroe St. LDR/MHR/OS 65.4 66.3 0.9 1.5 No  29 Avenue 60  e/o Monroe St. LDR/MHR 64.0 64.7 0.7 3.0 No  4.11  NOISE  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.11‐42 June 2021  1 Sources: City of La Quinta, City of Indio and County of Riverside General Plan Land Use Map. 2 The CNEL is calculated at the boundary of the right‐of‐way of each roadway and the property line of the nearest adjacent land use.  3 Significance Criteria (Section 4).   "LDR" = Low Density Residential; "MHR" = Medium/High Density Residential; "GC" = General Commercial;   "MCF" = Major Community Facility; "OS" = Open Space  Onsite residential uses will be protected from off‐site traffic noise by implementing improvements  that diminish noise levels. Such improvements include constructing noise barriers (i.e., masonry  block, ¼‐inch‐thick glass, etc.), as well as implementing construction materials that diminish noise  (i.e., sound transmission class rated windows and doors), discussed further in this noise section.   On‐Site Traffic Noise  Urban Crossroads completed an onsite exterior noise analysis to determine the traffic noise exposure  and to identify potential necessary noise abatement measures for the project. Exterior noise levels  are generally limited to outdoor living areas of frequent human use (e.g., backyards of single‐family  homes). Interior noise levels are evaluated at the first and second floor building façade. Project‐ related noise levels are considered significant if the on‐site exterior noise levels exceed 65 dBA CNEL  at the outdoor living areas of residential homes, or 70 dBA CNEL at hotel uses. Interior noise levels  cannot exceed 45 dBA CNEL for residential homes and the hotel building. It is expected that the  primary source of noise at the project site will be traffic from Avenue 58 and Madison Street. The  project will also experience some background traffic noise impacts from its internal streets and  parking lots. As described below, traffic noise will not make a significant contribution to the noise  environment beyond of the right‐of‐way of each road.   Exterior Noise Level Analysis   Using the FHWA traffic noise prediction model the expected future exterior noise levels for the on‐ site buildings were calculated. Table 4.11‐21 presents a summary of future exterior noise levels for  the future low‐density residential developments within Planning Area II. The on‐site exterior traffic  noise levels indicate that the single family residential development adjacent to Avenue 58 and  Madison Street will experience exterior noise levels ranging from 66.7 to 68.8 dBA CNEL, without  construction of the required perimeter wall.   Table 4.11‐21 Exterior Traffic Noise Levels  Receiver  Location Roadway  Exterior  Noise Level   (dBA CNEL)1  Exterior Noise  Level Threshold  (dBA CNEL)2  Threshold  Exceeded?  Planning Area II‐LDR  Avenue 58 66.7 65 Yes  Madison Street 68.8 65 Yes  1 On‐site traffic noise calculations included in Appendix 8.1 in Noise Study. 2 City of La Quinta exterior noise criteria (See Section 4 of Noise Study).  4.11  NOISE  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.11‐43 June 2021  However, with construction of the required perimeter walls along Madison Street and Avenue 58, the  City of La Quinta’s 65 dBA CNEL exterior noise level standards will be satisfied at all outdoor living  areas (backyards) of single‐family residential uses in the Project, as shown in Table 4.11‐22 (exterior  noise levels ranging from 57.4 to 59.4 dBA CNEL).  Table 4.11‐22 Exterior Traffic Noise Levels with Required Perimeter Wall  Receiver  Location Roadway  Exterior  Noise Level   (dBA CNEL)1  Exterior Noise  Level Threshold (dBA CNEL)2  Threshold  Exceeded?  Barrier  Height  (Feet)  Planning Area II‐ LDR  Avenue 58 57.4 65 No 6.0  Madison Street 59.4 65 No 6.0  1 On‐site traffic noise calculations included in Appendix 8.1 of the noise study.  2 City of La Quinta exterior noise criteria (See Section 4 in the noise study).  Per the Noise Study, a minimum block wall of 6 feet in height is required to provide an effective noise  barrier to satisfy the City of La Quinta 65 dBA CNEL exterior noise  l evel  standards at  the  o utdoor living  areas of single family homes. This is indicated as Mitigation Measure NOI‐5. With this required  perimeter wall City of La Quinta exterior noise level standards will be satisfied, and the future project  residents will not be exposed to significant exterior noise levels.  Interior Noise Level Analysis  To ensure that the interior noise levels comply with the City of La Quinta interior noise level standards,  future noise levels were calculated at the first and second floor building façade locations. The interior  noise levels are the difference between the predicted exterior noise level at the building façade and  the noise reduction of the structure. Typical building construction will provide a noise reduction of  approximately 12 dBA with “windows open” and a minimum 25 dBA noise reduction with “windows  closed,” requiring a  windows‐closed  condition and  a  means  of mechanical ventilation (e.g.,  air  conditioning). The interior noise level analysis  shows  that the City of La Quinta 45 dBA CNEL  residential interior noise standards can be satisfied using typical building construction and windows  with a standard sound transmission class (STC) rating of 27 for all lots/units. Building Department  standard requirements applicable to the project, which ensure a minimum 25 dBA reduction in  interior noise levels include the following features:   Windows: All residential lots require first and second floor windows and sliding glass doors  that have well‐fitted, well‐weather‐stripped assemblies.    Doors (Non‐Glass): All exterior doors shall be weather‐stripped and have minimum STC  ratings of 25. Well‐sealed perimeter gaps around the doors are essential to achieve the  optimal STC rating.   Walls: At any penetrations of exterior walls by pipes, ducts, or conduits, the space between  the wall and pipes, ducts or conduits shall be caulked or filled with mortar to form an airtight  seal.  4.11  NOISE  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.11‐44 June 2021   Roof: Roof sheathing of wood construction shall be per manufacturer’s specification or  caulked plywood of at least one‐half inch thick. Insulation with at least a rating of R‐19 shall  be used in the attic space.   Ventilation: Arrangements for any habitable room shall be such that any exterior door or  window can be kept closed when the room is in use and still receive circulated air. A forced  air  c irculation  s ystem  (e.g. a ir  c onditioning) o r  a ctive  v entil ation system (e.g. fresh air supply)  shall be provided which satisfies the requirements of the Uniform Building Code.   Table 4.11‐23 displays the interior noise levels with these standard requirements.  Accordingly,  interior noise levels within the project site will comply with the City of La Quinta’s requirements and  result in less than significant impacts.  Table 4.11‐23 Interior Noise Levels (CNEL)  Building  (Façade) Floor  Noise  Level   at Façade1  Required Interior  NR2  Minimum  Estimated  Interior NR3  Upgraded  Windows4  Interior  Noise  Level5  Threshold Threshold Exceeded?  Avenue 58 1 56.3 11.3 25 No 31.3 45 No  2 65.5 20.5 25 No 40.5 45 No  Madison St.  1 58.3 13.3 25 No 33.3 45 No  2 67.5 22.5 25 No 42.5 45 No  1 Exterior noise level at the facade with a windows closed condition requiring a means of mechanical ventilation (e.g. air conditioning).  2 Noise reduction required to satisfy the 45 dBA CNEL interior noise standard for residential uses.  3 Estimated minimum interior noise reduction with the recommended windows and standard building construction.  4 Does the required interior noise reduction trigger upgraded windows with a minimum STC rating of greater than 27?  5 Estimated interior noise level with minimum STC rating for all windows.  "NR" = Noise Reduction  Operational Noise Impacts   The La Quinta Municipal Code (LQMC), Ordinance 550, Sections 9.100.210 (B) and (C) establishes the  noise level standards for stationary noise sources. The standards are described in Table 4.11.5.   Reference noise level measurements were collected from similar types of activities to represent the  noise levels expected with the development of the proposed project. The receiver locations and noise  source locations used to assess the project‐related operational noise levels are displayed in Exhibit  4.11‐2. Worst‐case noise environments were assumed with the Wave Basin/Wave machine activity,  outdoor  pool/spa activity, outdoor activity, and  neighborhood commercial land use activity  all  operating simultaneously. However, these noise level impacts will likely vary throughout the day and  will be limited to the daytime and evening hours of 7:00 a.m. to 10:00 p.m. The operation of the Wave  Basin will conclude at 10:00 p.m., compliant with the recreational operational hours allowed by the  City of La Quinta. This is indicated as Mitigation Measure NOI‐6. Table 4.11‐24 displays the reference  noise level measurements used for this analysis.      4.11  NOISE  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.11‐45 June 2021  Table 4.11‐24 Reference Noise Level Measurements   Noise Source Duration  (hh:mm:ss)  Ref.  Distance  (Feet)  Noise  Source  Height  (Feet)  Min./Hour5 Reference Noise  Level (dBA Leq)  Sound Power Level  (dBA)6 Day Night @ Ref.  Dist.  @ 50  Feet  Wave Basin/Wave  Machine1 00:10:00 12' 5' 60 0 75.7 63.3 112.0  Outdoor Pool/Spa  Activity2 00:10:00 5' 5' 60 0 77.8 57.8 103.3  Outdoor Activity3 00:15:00 5' 5' 60 0 63.4 43.4 84.3 Neighborhood  Commercial4 00:01:00 20' 5' 60 0 62.8 54.8 99.6  1 As measured by Urban Crossroads, Inc. on 4/13/2020 at the Kelly Slater Surf Ranch in the City of Lemoore, CA.  2 As measured by Urban Crossroads, Inc. on 3/16/2005 at the Westin Hotel in the City of Rancho Mirage.  3 As measured by Urban Crossroads, Inc. on 10/8/2014 by Urban Crossroads, Inc. at the Founder's Park in the County of Orange.  4 As measured by Urban Crossroads, Inc. on 4/18/2018 by Urban Crossroads, Inc. at Destination Ramon Commercial Center   5 Anticipated duration (minutes within the hour) of noise activity during typical hourly conditions expected at the Project site.   "Day" = 7:00 a.m. to 10:00 p.m.; "Night" = 10:00 p.m. to 7:00 a.m.  6 Sound power level represents the total amount of acoustical energy (noise level) produced by a sound source independent of  distance or surroundings.  Sound power levels calculated using the CadnaA noise model at the reference distance to the noise  source.  Numbers may vary due to size differences between point and area noise sources.  The reference noise levels are described further below.   Wave Basin/Wave Machine Activity  To measure the noise levels associated with the wave machine, Urban Crossroads, Inc. collected  reference noise level measurements at eight different locations around the Kelly Slater Surf Ranch in  the City of Lemoore, CA. The Surf Ranch in Lemoore is a private facility with a proprietary wave  machine technology capable of generating waves every 3 to 4 minutes. The same technology is  proposed for the project site. The noise level measurement locations were selected to identify the  unique noise characteristics associated with different stages of each wave.  Prior to each wave, the  control tower announces the event over the public address system. This is followed by the noise  generated from the movement of the sled and an increase in noise levels from the mechanical  equipment buildings. As the sled moves through the lagoon, noise from the cable and metal rollers is  clearly  audible. However,  throughout each  wave event,  the primary noise source is simply the  movement of water from each wave in the lagoon. Over a period of 53 minutes, ten wave events  were measured at eight different locations on April 13, 2020.  The reference noise levels suggest that  during peak wave events, the Wave Basin generates noise levels ranging from 62.6 dBA Leq at the  end of the lagoon, 73.8 dBA Leq in the lifeguard tower and 75.7 dBA Leq near the cable roller system.   To  describe  the  worst‐case reference  noise  level  conditions, the  highest reference  noise level  describing each peak wave noise event of 75.7 dBA Leq at a distance of 12 feet is used. The reference  noise level measurements include loudspeaker announcements, as well as the noise generated from  the waves and associated machinery. This reference noise level likely overstates the expected noise  levels from the Wave Basin/wave machine activity at the project since it only describes the actual  4.11  NOISE  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.11‐46 June 2021  wave event. In addition, improved design plans for the project may place the cable roller system  under the water surface. Based on statements made by the applicant to the noise engineer, the  placement of the cable roller system underground may eliminate this noise source.  However, to  ensure an analysis of  the  “worst ‐case” scenario, t he noise  stud y assumed the maximum level of noise  measured at the existing facility (75.7 dBA).  As previously stated, the project’s Wave Basin/wave  machine activities will be limited to daytime hours of 7:00 a.m. to 10:00 p.m. with no planned  nighttime activities. This is required under Mitigation Measure NOI‐6 below.   Concerns regarding the accuracy of comparing noise measurements of the Kelly Slater Surf Ranch in  Lemoore to the proposed project were introduced by the public during the project’s scoping meeting  on March 30, 2021. For context, the area surrounding the Kelly Slater Surf Ranch in Lemoore is  characterized by agricultural fields, whereas the proposed project is located on the desert floor and  adjacent to Coral Mountain. The public expressed concerns that sound propagation and attenuation  would vary between the different land types. Urban Crossroads provided a Noise Memo, dated April  20, 2020, to address this concern. The Noise Memo states that agricultural fields and desert floors  are considered soft surfaces for the purposes of sound propagation. Additionally, the noise expert   stated that Coral Mountain is  likely to absorb, rather than reflect noise back towards sensitive  receiver locations. Only hard surfaces, such as pavement, would change the sound attenuation  characteristics of the project. In addition, the worst‐case reference noise level conditions were taken  during peak wave noise events at 12 feet, as stated above, whereas Coral Mountain is located  approximately 650 feet from the Wave Basin. The reference noise level measurements themselves  do not include any sound attenuation for the agricultural fields. Therefore, although the proposed  project is located on the desert floor and adjacent to Coral Mountain, the noise measurements from  the Lemoore site provide an accurate comparison of noise levels to occur at the project site.  Outdoor Pool/Spa Activity  To determine the noise levels associated with outdoor hotel pool and spa activity, Urban Crossroads  collected a reference noise level measurement on March 16, 2005 at the Westin Hotel in the City of  Rancho Mirage. The measured reference noise level at 50 feet is 57.8 dBA Leq. The outdoor pool/spa  activity noise levels included a waterfall, people talking, and children and adults swimming and  playing in a commercial hotel pool.    Outdoor Activities   To represent the potential noise level impacts associated with the Project’s outdoor or beach club  activities, a reference noise level measurement was collected on Wednesday, October 8, 2014 at the  Founders Park in the unincorporated community of Ladera Ranch in the County of Orange. The  reference noise levels collected at Founders Park are expected to overestimate the noise level  activities within the outdoor recreation areas at the Project site, since the reference noise level  4.11  NOISE  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.11‐47 June 2021  measurement includes parents speaking on cell phones, kids playing, and background youth soccer  games, with coaches shouting instructions and people cheering and clapping.  Using the uniform  reference distance of 50 feet, the reference playground activity noise level was 43.4 dBA Leq.    Neighborhood Commercial  To  describe  t he  p otential  n oise  l evel  i mpacts  a ssociated  w ith  t he proposed neighborhood commercial  center, a reference noise level measurement was collected at the Destination Ramon Commercial  Center in Cathedral City on April 18, 2018.  The noise level measurements collected show a peak  hourly noise level of 54.8 dBA Leq when measured at 50 feet.    As stated  previously, operational  noise  impacts  are considered significant  if project‐related  operational (stationary‐source) noise levels exceed the exterior 65 dBA L50 noise level standards for  residential land uses.   Operational noise impacts are also considered significant if the existing ambient noise levels at the  nearby n oise  sensitive receivers near the p roject site are  less than 60 dBA  L50  a nd the project  creates   a readily perceptible 5 dBA L50 or greater project‐related noise level increase; or already exceed 65  dBA L50, and the project creates a community noise level increase of greater than 1.5 dBA L50.   Project Operational Noise Levels   Using the reference noise levels to represent the proposed project operations that include Wave  Basin/wave machine activity, outdoor pool/spa activity, outdoor  activity, and neighborhood  commercial land use activity, Urban Crossroads, Inc. calculated the operational source noise level  increases  t hat  w ould  b e  experienced  a t  e ach  o f  t he  r eceiver  l oc ations. The daytime hourly noise levels  at the off‐site receiver locations are expected to range from 39.8 to 53.3 dBA Leq. The on‐site project  receiver locations are expected to range from 51.8 to 64.5 dBA Leq. In addition, the unmitigated  exterior noise levels at the nearest property line, located approximately 200 feet east of the Wave  Basin and designated for residential development, are estimated at 59.3 dBA Leq., which is below the  City’s significance threshold of 65 dBA.  According to the Noise Memo provided by Urban Crossroads,  the project’s location adjacent to Coral Mountain would not result in increased or amplified noise  levels. According to the noise expert, Coral Mountain is likely absorb noise, rather than reflect the  noise back towards sensitive receiver locations, and based its distance from the Wave Basin, Coral  Mountain  does not have  the  potential  to increase  the operational  noise  levels.  Field studies  conducted  by  the FHWA  have shown  that  the  reflection from barriers  and  buildings does  not  substantially increase noise levels. If all of the noise striking a structure was reflected back to a given  receiving point, the increase would be theoretically limited to 3 d BA. However, F HWA  measures  m ade   to quantify reflective increases in traffic noise have not shown an increase of greater than 1‐2 dBA;  an increase that is not perceptible to the average human ear. See the following discussion for noise  level increase analysis.   4.11  NOISE  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.11‐48 June 2021  The operational noise levels associated with the project will satisfy the City of La Quinta daytime  exterior noise level standards with no planned nighttime operational noise source activity.  Therefore,  the operational noise impacts to on‐site and off‐site receptors are considered less than significant at  all receiver locations. This is depicted in the table below.  Table 4.11‐25 Daytime Project Operational Noise Levels  Receiver  Location1  Project Operational Noise Levels (dBA Leq)2  Surf  Lagoon/  Wave  Machine  Outdoor  Pool/  Spa Activity  Outdoor  Activity  Neighborhood  Commercial Total  Noise Level   Standards  (dBA Leq)3  Noise Level  Standards   Exceeded?4  R1 44.2 36.0 19.0 41.8 46.6 65 No  R2 38.0 30.3 11.8 45.7 46.5 65 No  R3 37.4 29.7 10.9 42.5 43.8 65 No  R4 38.2 30.9 11.4 40.9 43.0 65 No  R5 39.3 32.3 12.1 37.7 42.1 65 No  R6 51.4 44.0 19.5 31.5 52.2 65 No  R7 45.0 38.9 11.5 28.9 46.0 65 No  R8 46.6 36.5 13.5 23.2 47.0 65 No  R9 41.1 30.3 15.3 23.5 41.5 65 No  R10 38.6 29.0 13.5 31.4 39.8 65 No  P1 58.3 43.8 37.2 32.4 58.5 65 No  P2 53.1 51.4 23.8 34.5 55.4 65 No  P3 61.1 46.7 29.2 30.5 61.3 65 No  P4 53.7 40.8 15.8 23.3 53.9 65 No  P5 53.9 48.6 22.0 32.8 55.1 65 No  P6 53.2 46.4 29.5 36.0 54.1 65 No  P7 50.4 45.6 23.5 37.6 51.8 65 No  P8 44.7 37.3 18.7 53.0 53.7 65 No  P9 62.2 47.9 38.6 32.5 62.4 65 No  P10 64.0 55.1 24.7 31.4 64.5 65 No  1 See Exhibit 10‐A in the Noise Study for the off‐site (R)eceiver and on‐site (P)roject locations.  2 Unmitigated CadnaA noise model calculations are included in Appendix 10.1 of the Noise Study.  3 Exterior noise level standards for residential land use, as shown on Table 4‐2 in the Noise Study.  4 Do the estimated Project operational noise source activities exceed the noise level standards?    Project Operational Noise Level Increase  To describe the project operational noise level increase, the project operational noise levels are  combined with the existing ambient noise level measurements for the nearby receiver locations  potentially impacted by project operational noise sources. The difference between the combined  project and ambient noise levels describes the project noise level increase to the existing ambient  noise environment. As indicated in Table 4.11‐26, the project will generate unmitigated daytime  operational noise level increase ranging from 0.0 to 4.9 dBA Leq at nearby off‐site receiver locations.  This increase satisfies the incremental operational noise level criteria presented above, in Table 4.11‐ 4.11  NOISE  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.11‐49 June 2021  8. Therefore, the incremental project operational noise level increase  is  considered  less  than  significant at all receiver locations.   Table 4.11‐26 Daytime Project Operational Noise Level Increases  Receiver  Location1  Total Project  Operational   Noise Level2  Meas.  Location3  Reference  Ambient  Noise Levels4  Combined  Project and  Ambient5  Project  Increase6 Threshold7 Threshold Exceeded?7  R1 46.6  L1 54.2 54.9 0.7 5.0 No  R2 46.5  L2 62.5 62.6 0.1 3.0 No  R3 43.8  L3 61.2 61.3 0.1 3.0 No  R4 43.0  L4 54.5 54.8 0.3 5.0 No  R5 42.1  L5 59.7 59.8 0.1 5.0 No  R6 52.2  L6 58.7 59.6 0.9 5.0 No  R7 46.0  L7 57.9 58.2 0.3 5.0 No  R8 47.0  L8 43.8 48.7 4.9 5.0 No  R9 41.5  L9 51.7 52.1 0.4 5.0 No  R10 39.8 L10 61.9 61.9 0.0 3.0  No  1 See Exhibit 9‐A in the noise study for the off‐site sensitive receiver locations.  2 Total Project operational noise levels as shown on Table 10‐3 in the noise study.  3 Reference noise level measurement locations as shown on Exhibit 5‐A in the noise study.  4 Observed daytime ambient noise levels as shown on Table 5‐1 in the noise study.  5 Represents the combined ambient conditions plus the Project activities.  6 The noise level increase expected with the addition of the proposed Project activities.  7 Significance Criteria as defined in Section 4 of the noise study.  Conclusion   As described throughout this discussion, construction of the proposed project would not result in  significant  impacts.   However,  to minimize construction noise to the maximum extent feasible,  Mitigation  Measures NOI‐1 through NOI‐4 are  identified below.  The project  will  not generate  operational  noise  levels  that have any significant impact on any  sensitive  receptors,  including  residents in the surrounding communities. Additionally, the City of La Quinta established construction  hours  of operation to  lessen  the  impacts  of construction  noise within  Municipal  Code  Section  6.08.050, as described in Table 4.11‐2, Construction Standards. Off‐site traffic generates traffic noise  on the project site; therefore, six‐foot perimeter walls will be developed along the existing rights‐of‐ way and adjacent to the proposed Low Density Residential Planning Area (PA II). This is indicated as  Mitigation  Measure NOI‐5 below.  With  the  required  perimeter  walls  and  standard  building  construction and windows, future project residents will not be exposed to interior or exterior noise  levels that exceeds the City’s established limits. Operational noise impacts include the operation of  the Wave Basin/wave machine activity, outdoor pool/spa activity, outdoor activity, and neighborhood  commercial land use activity. The noise level impacts will likely vary throughout the day and will be  limited to the daytime and evening hours of 7:00 a.m. and 10:00 p.m., established as Mitigation  Measure NOI‐6, and compliant with the recreational operational hours established by the City of La  4.11  NOISE  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.11‐50 June 2021  Quinta. Impacts of project‐related construction and operational n oise  w ill  b e  l ess  t han  s ignificant  w ith   the implementation of Mitigation Measures NOI‐1 through NOI‐6.   b.  Generation of excessive groundborne vibration or groundborne noise levels   The noise study analyzed the potential impacts of vibration created by the proposed project. Per the  noise study, potential ground‐borne vibration is associated with vehicular traffic and construction  activities. Ground‐borne vibration levels from automobile traffic are generally overshadowed by  vibration generated by heavy trucks that roll over the same uneven roadway surfaces. However, due  to the rapid drop‐off rate of ground‐borne vibration and the short duration of the associated events,  vehicular traffic‐induced ground‐borne vibration is rarely perceptible beyond the roadway right‐of‐ way, and rarely results in vibration levels that cause damage to buildings in the vicinity.   Construction activity can result in varying degrees of ground vibration, depending on the equipment  and methods used, distance to the affected structures and soil type. It is expected that ground‐borne  vibration from project construction activities would cause only intermittent, localized intrusion. The  proposed project’s construction activities most likely to cause vibration impacts are:   Heavy construction equipment: Although all heavy mobile construction equipment has the  potential of causing at least some perceptible vibration while operating close to buildings, the  vibration is usually short‐term and is not of sufficient magnitude to cause building damage.    Trucks: Trucks hauling building materials to construction sites can be sources of vibration  intrusion if the haul routes pass through residential neighborhoods on streets with bumps or  potholes. Repairing the bumps and potholes generally eliminates the problem.  Ground vibration levels associated with various types of construction equipment are summarized on  Table 4.11‐7. In order to determine the impacts of project‐related vibration, Riverside County General  Plan Noise Element Policy N 16.3 vibration standards were used to determine the thresholds of  significance,  since  the  City of  La Quinta  does not  identify specific construction vibration level  standards. Policy N 1 6.3 i dentifies  a m otion v elocity perceptio n threshold for vibration due to passing  trains of 0.01 inches per second (in/sec) over the range of 1 to 100 Hertz (Hz). For the purposes of the  analysis, the perception threshold of 0.01 in/sec was used to assess the potential impacts due to  project construction at nearby sensitive receiver locations.  As it  relates  to human  p erception of v ibration, a t  d istances ranging from 90 to 1,451 feet from project  construction activities, construction vibration velocity levels are estimated to range from 0.000 to  0.009 in/sec RMS and will remain below the threshold of 0.01 in/sec RMS at all receiver locations.  This is displayed in Table 4.11‐27. Therefore, the vibration impacts to human beings are considered  less than significant.       4.11  NOISE  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.11‐51 June 2021  Table 4.11‐27 Construction Equipment Vibration Levels  Receiver1  Distance  to  Const.  Activity  (Feet)  Receiver Levels (in/sec) PPV2 RMS  Velocity  Levels  (in/sec)3  Threshold (in/sec)  RMS4  Threshold Exceeded?5 Small   Bulldozer  Jack‐  hammer  Loaded Trucks  Large  Bulldozer  Peak  Vibration  R1 154' 0.000 0.002 0.005 0.006 0.006 0.004 0.01  No  R2 181' 0.000 0.002 0.004 0.005 0.005 0.003 0.01  No  R3 323' 0.000 0.001 0.002 0.002 0.002 0.001 0.01  No  R4 519' 0.000 0.000 0.001 0.001 0.001 0.001 0.01  No  R5 352' 0.000 0.001 0.001 0.002 0.002 0.001 0.01  No  R6 134' 0.000 0.003 0.006 0.007 0.007 0.005 0.01  No  R7 90' 0.000 0.005 0.011 0.013 0.013 0.009 0.01 No  R8 90' 0.000 0.005 0.011 0.013 0.013 0.009 0.01 No  R9 1,451' 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.01  No  R10 1,378' 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.01  No  1 Receiver locations are shown on Exhibit 11‐A in the Noise Study. 2 Based on the Vibration Source Levels of Construction Equipment included on Table 6‐6 in the Noise Study.  3 Vibration levels in PPV are converted to RMS velocity using a 0.71 conversion factor identified in the Caltrans Transportation and     Construction Vibration Guidance Manual, September 2013.  4 Source: County of Riverside General Plan Noise Element, Policy N 16.3.  5 Does the vibration level exceed the maximum acceptable vibration threshold?  The impacts at the site are of the closest sensitive receivers are unlikely to be sustained during the  entire construction period but will occur only during the times that heavy construction equipment is  operating adjacent to the project site perimeter. Additionally, onsite construction is not anticipated  to significantly impact onsite residents and residential structures since building standards for seismic  activity in the area exceed impacts created by vibration of construction activity. Therefore, the  generation of groundborne vibration and groundborne noise by project construction activities are  anticipated to be less than significant.   4.11.5 Cumulative Impacts  Buildout  o f  the  City of La  Q uinta w ould result  i n  an increase o f traffic throughout the City as well as the  operation of future projects in areas that were previously vacant and undeveloped. The development  of vacant lots and the increase of traffic in La Quinta would result in increased noise levels throughout  the City and along local roadways. These potentially significant cumulative impacts were evaluated in  the City’s General Plan EIR, and with the City standards and requirements adopted as mitigation  measures, cumulative noise impacts of buildout of the City’s General Plan were determined to be less  than  s ignificant.  S ee  General  Plan  D raft  E IR, at  p p. III ‐161  t hrough III‐164.  The analysis and conclusions  of the General Plan EIR are incorporated herein by this reference pursuant to CEQA Guideline 15130.  Construction   Buildout of La Quinta would result in construction‐related noise, which would lead to an increase in  ambient noise. However, construction activities will not occur on undeveloped lands at once, but will  4.11  NOISE  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.11‐52 June 2021  rather be distributed over years, are short‐term and would not continue after construction is complete.  Construction‐related ground‐borne vibration would lead to a small increase in vibrations, however, it  would not create vibrations large enough to impact surrounding uses. Future developments (including  the proposed project) would be required to comply with La Quinta Municipal Code Section 6.08.050,  which establishes hours of operation for construction activities in order to lessen the impacts of  construction noise.  Additional mitigation  during construction activities  include the proper  maintenance of construction equipment, as well as the placement of construction trailers and staging  areas from sensitive receivers (dependent on the location of development) which would reduce noise  experienced by receivers to less than significant levels. Cumulative impacts from construction would  be less than significant and would occur only during the permitted hours of construction, and would  stop once construction was complete.     Off‐Site Transportation Noise  General Plan 2040 Project Traffic Noise Level Contributions  The General Plan 2040 without project conditions CNEL noise levels are expected to range from 67.8  to 75.4 dBA CNEL, without accounting for any noise attenuation features such as noise barriers or  topography. The General Plan 2040 with project conditions will range from 68.0 to 75.4 dBA CNEL.  The project will generate a noise level increase of up to 0.6 dBA CNEL on the study area roadway  segments. Based on the significance criteria, the project‐related noise level increases are considered  less than significant under General Plan 2040 with project conditions at the land uses adjacent to  roadways conveying project traffic. Therefore, the implementation of the General Plan Amendment  will have less than significant impacts on surrounding roadway segments.     4.11  NOISE  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.11‐53 June 2021  Table 4.11‐28 General Plan 2040 Off‐Site Project‐Related Traffic Noise Impacts  ID Road Segment Adjacent  Land Use1  CNEL at Adjacent  Land Use (dBA)2  Off‐Site  Traffic  Noise  Threshold3  Threshold Exceeded?3 No  Project  With  Project  Project  Addition  1  Jefferson St. n/o Avenue 50 GC/LDR 75.4 75.4 0.0 1.5 No  2  Jefferson St. n/o Avenue 52 LDR/MHR/OS/GC 73.6 73.7 0.1 1.5 No  3  Jefferson St. n/o Avenue 54 MHR/OS 73.3 73.4 0.1 1.5 No  4 Madison St. n/o Avenue 50 Festival District 71.4 71.5 0.1 1.5 No  5 Madison St. n/o Avenue 52 LDR 73.0 73.1 0.1 1.5  No  6 Madison St. n/o Avenue 54 LDR 71.7 71.9 0.2 1.5  No  7 Madison St. n/o Airport Bl. LDR/OS 74.2 74.4 0.2 1.5 No  8 Madison St. n/o Avenue 58 LDR/OS 72.8 73.2 0.4 1.5  No  9 Madison St. n/o Avenue 60 LDR/GC 69.8 70.0 0.2 1.5  No  10  Monroe St. n/o Avenue 50 LDR 68.2 68.3 0.1 1.5 No  11  Monroe St. n/o Avenue 52 LDR 69.2 69.4 0.2 1.5 No  12  Monroe St. n/o Avenue 54 LDR 72.9 73.0 0.1 1.5 No  13 Monroe St. n/o Airport Bl. LDR 73.3 73.4 0.1 1.5 No  14 Monroe St. n/o Avenue 58 LDR/GC 71.9 72.1 0.2 1.5 No  15 Monroe St. n/o Avenue 60 LDR/GC 72.2 72.2 0.0 1.5 No  16 Avenue 50  w/o Jefferson St. LDR/GC 70.3 70.4 0.1 1.5 No  17 Avenue 50  w/o Madison St. LDR/GC 72.4 72.4 0.0 1.5 No  18 Avenue 50  e/o Monroe St. LDR 69.6 69.6 0.0 1.5 No  19 Avenue 52  w/o Monroe St. GC/OS 72.0 72.1 0.1 1.5 No  20 Avenue 54  w/o Madison St. LDR/MHR/GC/OS 72.7 72.8 0.1 1.5 No  21 Avenue 54  w/o Monroe St. LDR/MHR/OS 70.4 70.5 0.1 1.5 No  22 Airport Bl. w/o Monroe St. LDR/OS 70.1 70.2 0.1 1.5 No  23 Avenue 58  w/o Madison St. LDR/MHR 67.8 68.0 0.2 1.5 No  24 Avenue 58  w/o Monroe St. LDR/MCF 67.9 68.5 0.6 1.5 No  25 Avenue 58  w/o Jackson St. LDR 71.6 71.8 0.2 1.5 No  26 Avenue 58  e/o Jackson St. LDR 68.8 69.0 0.2 1.5 No  27 Avenue 60  w/o Madison St. LDR 70.1 70.3 0.2 1.5 No  28 Avenue 60  w/o Monroe St. LDR/MHR/OS 70.6 70.8 0.2 1.5 No  1 Source: City of La Quinta General Plan.  2 The CNEL is calculated at the boundary of the right‐of‐way of each roadway and the property line of the nearest adjacent land use.  3 Significance Criteria (Section 4).   "LDR" = Low Density Residential; "MHR" = Medium/High Density Residential; "GC" = General Commercial;   "MCF" = Major Community Facility; "OS" = Open Space  The comparison concluded that off‐site traffic noise would be less than significant, and no mitigation  is required under cumulative conditions.     4.11  NOISE  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.11‐54 June 2021  On‐Site Noise   The implementation of building standards, including the use of building materials and windows with a  standard sound transmission class (STC) rating of 27, ensure that interior noise levels comply with the  City of La Quinta’s interior noise level standards of 45 dBA CNEL for residential uses. Building  Department standard requirements that reduce interior noise levels in residential buildings include:    Windows: All residential lots require first and second floor windows and sliding glass doors  that have well‐fitted, well‐weather‐stripped assemblies.    Doors (Non‐Glass): All exterior doors shall be weather‐stripped and have minimum STC  ratings of 25. Well‐sealed perimeter gaps around the doors are essential to achieve the  optimal STC rating.   Walls: At any penetrations of exterior walls by pipes, ducts, or conduits, the space between  the wall and pipes, ducts or conduits shall be caulked or filled with mortar to form an airtight  seal.   Roof: Roof sheathing of wood construction shall be per manufacturer’s specification or  caulked plywood of at least one‐half inch thick. Insulation with at least a rating of R‐19 shall  be used in the attic space.   Ventilation: Arrangements for any habitable room shall be such that any exterior door or  window can be kept closed when the room is in use and still receive circulated air. A forced  air  c irculation  s ystem  (e.g. a ir  c onditioning) o r  a ctive  v entil ation system (e.g. fresh air supply)  shall be provided which satisfies the requirements of the Uniform Building Code.   Implementation of building standards will ensure that building windows, doors, roofs, walls, and  ventilation  are utilized  in  future developments  to reduce noise observed  from inside residential  buildings. This, in addition to the development of noise attenuating features, such as block walls and  landscaping will reduce noise levels observed from the interior of buildings. Therefore, cumulative  impacts would be less than significant.   Cumulative impacts are not anticipated to be significant.   4.11.6 Mitigation Measures  Construction activities that generate noise and vibration are considered to be temporary, intermittent  and of short duration, and the projected construction noise will be below the City’s established  threshold for significance. Nevertheless, the following mitigation measures have been identified to  further reduce construction noise to the maximum extent feasible:  NOI‐1 Prior to approval of grading plans and/or issuance of building permits, plans shall include a  note indicating that project construction activities shall comply with the City of La Quinta  Municipal Code requirements.    4.11  NOISE  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.11‐55 June 2021  NOI‐2  During all project site construction, the construction contractors shall equip all construction  equipment, fixed or mobile, with property operating and maintained mufflers, consistent with  manufacturers’ standards. The construction contractor shall place all stationary construction  equipment so that emitted noise is directed away from the noise sensitive receptors nearest  the project site.   NOI‐3 The construction  contractor shall  locate equipment  staging  in areas  that  will  create the  greatest distance between construction‐related noise sources and noise‐sensitive receivers  nearest the project site during all project construction (i.e., to the center).   NOI‐4 The contractor shall design delivery routes to minimize the exposure of sensitive land uses or  residential dwellings to delivery truck‐related noise.    NOI‐5 A six‐foot  perimeter  wall  will be developed along the northern and  eastern  property  boundaries, adjacent to the proposed Low Density Residential Planning Area (PA II), in order  to protect the proposed onsite residential uses from off‐site traffic noise. The barriers shall  provide a weight of at least four pounds per square foot of face area with no decorative  cutouts or line‐of‐sight openings between shielded areas and the  r oadways.   T he  b arrier  m ust  present a solid face from top to bottom. Unnecessary openings or decorative cutouts shall not  be made. All gaps (except for weep holes) should be filled with grout or caulking.   NOI‐6 The operation of the Wave Basin and associated Wave machines shall be limited to the daytime  and evening hours of 7:00 a.m. and 10:00 p.m., compliant with the recreational operational  hours allowed by the City of La Quinta.   4.11.7 Level of Impact Significance after Mitigation   The project will not have any significant noise impacts.  In addition, the implementation of Mitigation  Measures NOI‐1 through NOI‐6 will ensure that project‐related noise generated by construction and  operational activities are further reduced to the maximum extent feasible.    4.11.8 Resources   1. Coral Mountain Specific Plan Noise Impact Analysis, Urban Crossroads, Inc., March 17, 2021.   2. The Wave at Coral Mountain Noise Memorandum, Urban Crossroads, Inc., April 20, 2021.   3. Transit Noise and Vibration Impact Assessment Manual, Federal Transit Administration,  September 2018, available at  https://www.transit.dot.gov/sites/fta.dot.gov/files/docs/research‐ innovation/118131/transit‐noise‐and‐vibration‐impact‐assessment‐manual‐fta‐report‐no‐ 0123_0.pdf accessed August 2020.  4.11  NOISE  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.11‐56 June 2021  4. Transportation and Construction Vibration Guidance Manual, California Department of  Transportation, September 2013, available at  https://www.contracosta.ca.gov/DocumentCenter/View/34120/Caltrans‐2013‐construction‐ vibration‐PDF?bidId=, accessed August 2020.  DRAFT ENVIRONMENTAL IMPACT REPORT  Coral Mountain Resort, La Quinta CA  4.12 Public Services  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.12‐1 June 2021  4.12 Public Services  4.12.1 Introduction  This section addresses the potential impacts to fire protection, emergency medical services, and police  protection that may result from construction or operation of the proposed project (“project”). The  following discussion addresses existing police and fire conditions of the project site and surroundings,  identifies and analyzes environmental impacts, and recommends measures to reduce or avoid adverse  impacts anticipated from project implementation, as applicable. This section is based on the information  contained in the Coral Mountain Resort Specific Plan, the City of La Quinta’s Website, and the La Quinta  General Plan. Sources used in the preparation of this section are identified in Chapter 8.0, References,  at the end of this Draft EIR.   Please consult Chapter 9.0 for a glossary of terms, definitions, and acronyms used in this Draft EIR.   4.12.2 Existing Conditions  The project property is currently vacant. No habitable structures occur on the site. Currently, the project  site, in its vacant state, has minimal and negligible impacts on fire or police service calls, City parks,  schools, or public facilities.   Fire Protection Services  The  project  is  located  within  the  City of  La Quinta  which  is served by  the  Riverside County  Fire  Department (RCFD).  The RCFD provides 24‐hour fire protection and emergency medical services to the  City. Within the City, there are three City‐owned fire stations which include Fire Station 32, Station 70,  and Station 93. Each station is staffed with full‐time paid and volunteer firefighters. Fire Station 32 is  equipped with a primary and reserve fire engine, volunteer squad and rescue vehicles. Fire Station 70,  the closest station from the project, is equipped with a primary engine, a brush fire engine, and a  volunteer squad. Fire Station 93 is equipped with a primary engine and a reserve engine. Table 4.12‐1  lists the three fire stations, their locations, and their distance from the project’s proposed entrance on  Madison Street.  Table 4.12‐1 La Quinta Fire Station Locations  Fire Station  Location Distance from Avenue 58  Fire Station 32  78111 Avenue 52  4.0 miles northwest  Fire Station 70  54001 Madison Street 1.95 miles north  Fire Station 93  44555 Adams Street 7.0 miles northwest    4.12   PUBLIC SERVICES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.12‐2 June 2021  Emergency medical paramedic services  a re  c urrently  p rovided  t o  the City by American Medical Response  (AMR), a private paramedic ambulance company. AMR operates a fleet of ambulances serving the City  and region. AMR is connected to the County’s dispatch system and responds in conjunction with Fire  Department personnel.   The City entered into a cooperative agreement with the County of Riverside, through its Cooperative  Fire Programs Fire Protection Reimbursement Agreement. This agreement ensures the City is provided  with an array of services from fire protection to hazardous materials discharge and medical emergencies.  RCFD partners with 21 cities for contract services, which include most of the Coachella Valley. The Fire  Department operates under a Regional Fire Protection Program, which allows all their fire stations to  provide support as needed regardless of jurisdictional boundaries. Per the La Quinta 2035 General Plan  Environmental Impact Report (EIR), the average response times are between 5 and 7 minutes.   In order to continue to provide an acceptable level of service for the southeastern portion of the City in  the future, the City has preliminary plans for a future fire station to serve the southern portion of the  City, including the project site. Currently, there is an ongoing discussion with the Riverside County Fire  Department and the City, to locate and fund the new south La Quinta fire station. The City of La Quinta  will fund its share of the fire station costs through the fire facilities portion of the City’s Development  Impact F ees. (See  p p. 8‐1 t hrough  8‐8  o f D evelopment  Impact  F ee  Study, dated September 23, 2019, and  attached as Exhibit A to City Council Resolution No. 2020‐003, approved and adopted on February 4,  2020). The new fire station will improve response performance in the southeast portion of the City and  surrounding area, which are experiencing new development and increased service demand.   Police Protection   The City has contracted for police services from the Riverside County Sheriff’s Department since its  incorporation  in 1982.  24‐hour police protection is offered  to the  City of  La Quinta. The Sheriff’s  Department operates in the City as the La Quinta Police Department, using dedicated facilities,  equipment, and personnel.   The City of La Quinta operates one police office within the City limit. This station is the Civic Center  Community Policing Office, located at 78495 Calle Tampico. In addition, the Thermal Sheriff’s Station,  located in Thermal, is the Police Department’s central facility for this portion of the Coachella Valley. The  Thermal Sheriff’s Station includes a jail. The police stations, their locations, and distances from the  project property are displayed in Table 4.12‐2, below.      4.12   PUBLIC SERVICES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.12‐3 June 2021  Table 4.12‐2 La Quinta Police Station Locations  Station  Location Distance from Avenue 58  Civic Center Community  Policing Office  78495 Calle  Tampico, La Quinta 4.20 miles northwest  Thermal Sheriff’s Station  (Riverside County Sheriff’s  Department)  86625 Airport  Boulevard, Thermal 5.75 miles northeast  The City’s police department patrols 7 days a week, 365 days a year, and 24‐hours a day. The department  serves a population of approximately 40,660 residents and patrols over 33 square miles. The City also  employs volunteers that assist the Sheriff’s Department, through  t he  “Citizens  o n  P atrol” (COP) p rogram.  They are trained by the Riverside County Sheriff’s Department and support the deputies of the La Quinta  Police Department.   The City contracts annually for police services. Officers assigned to the City perform investigations, traffic  controls, and general patrol duties. The Special Enforcement Team supplements the patrol division and  provides investigative and preventive support in the community. The Police Department also operates  community programs in the City, including a School Resource Officer program at all local schools; a Junior  Cadet program; a Crime Stoppers program; a volunteer Citizens on Patrol Program; and Community  Service Officers assigned to each division and acting as Community Program Coordinator, responsible  for Neighborhood Watch programs and community liaison. The City also relies on mutual aid agreements  with neighboring jurisdictions for additional police support, when necessary. The generally accepted  standard for police officers is one for every 1,000 residents.   Schools   The  City  i s  served  by  two  public  s chool d istricts  which  p rovide  Kindergarten through Grade 12 education:  Desert Sands Unified School District (DSUSD) and Coachella Valley Unified School District (CVUSD). Both  Districts are funded through a number of sources, including a portion of local property tax, bond issues,  Redevelopment Agency pass‐through payments, State funds and developer fees. Developer fees were  established  by Assembly Bill  2926  (AB  2926), effective  1986, which authorizes Districts  to  charge  developers an impact fee that is used for the construction of new facilities. The fee changes periodically  and is calculated on a per unit or per square foot basis, depending on the type of development.   Desert S ands  Unified S chool  District serves  f amilies l ocated w est of  Jefferson S treet a nd n orth of  Avenue   48. Coachella Valley Unified School District serves families located east of Jefferson Street and south of  Avenue 48, including the project site. CVUSD has four schools (none of which are located within the City  limits) that serve students in the City. Westside Elementary School is the closest school to the project  property, located approximately 1.50 miles northeast of the project, at 82225 Airport Boulevard, in  Thermal. Table 4.12‐3 lists the four CVUSD schools that serve students in La Quinta, their locations and  distance from the proposed project.   4.12   PUBLIC SERVICES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.12‐4 June 2021  Table 4.12‐3 CVUSD Schools within La Quinta  School Location Distance from Project  Westside Elementary  82225 Airport Boulevard, Thermal 1.50 miles northeast  Cahuilla Desert Academy  82489 Avenue 52, Coachella 3.36 miles northeast  Mountain Vista Elementary  49750 Hjorth Street, Indio  4.0 miles north  Coachella Valley High School 83800 Airport Boulevard, Thermal 3.0 miles northeast  As of  the  2019/2020 s chool  year, CVUSD had  17,495 s tudents enro lled. The District, in their 2020 CVUSD  Fee Justification Report, conducted a capacity analysis that determined the District’s capacity and  enrollment to identify existing facilities that may be available to house future students. The analysis  determined the District has excess capacity at its elementary and high school levels to accommodate  students from new development. This is displayed in Table 4.12‐4.   Table 4.12‐4 Existing CVUSD School Capacity (2019/2020)  School Level 2019/20  Capacity  2019/20  Enrollment  Existing Capacity  Surplus/(Deficit)  Elementary School (Grades K‐6)  12,216  9,604 2,612  Middle School (Grades 7‐8)  2,828 2,918 (90)  High School (Grades 9‐12)   5,960 4,973  987  Total  21,004 17,495  3,509  Source: CVUSD Fee Justification Study for New Residential and Commercial/Industrial Development,  May 2020.  Current CVUSD developer fees are $4.08/sq.ft. for residential and $0.66/sq.ft. for commercial for new  development.  Monies  collected are used  for  construction and reconstruction of school facilities.  Approximately 34,645 new dwelling units are anticipated to be constructed within the jurisdictional  boundaries of the Coachella Valley Unified School District by the year 2040. Of these new dwelling units,  approximately 21.46 percent have mitigated the impact of their development through a mitigation  agreement.  Parks   The City of La Quinta offers a variety of passive and active recreational opportunities for residents and  visitors to the region. There are approximately 5,259 acres of open  space areas set  a side f or  recreational   facilities in the City. These developed open space recreational areas include a variety of City‐owned and  maintained parks and facilities, County owned parks, Desert Recreation District facilities, and public and  private golf courses.  In addition, there are approximately 6,933 acres of natural open space areas within  the City offering hiking trails, equestrian trails, and other passive recreation opportunities. The City of La  Quinta currently has 15 public parks within the City boundaries. Table 4.12‐5, Parks within the City of  La Quinta, lists the various parks within the City, their locations, acreages, and amenities.     4.12   PUBLIC SERVICES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.12‐5 June 2021  Table 4.12‐5 Parks within the City of La Quinta  Facility Location Acres Amenities   Lake Cahuilla  Regional Park  58075 Jefferson  St., 0.90  miles west of the project 710 Camping, 135‐acre lake, fishing, hiking, and  horseback riding  Cove Oasis  Top of the Cove, 3.40 miles  northwest of the project 1 Picnic tables and walking paths connected  to hiking trails  Velasco Park Calle Temecula, 3.30  miles  northwest of project 0.23 Neighborhood park with playground, grass  area, benches   Event Park at  SilverRock  Southeast corner of Avenue  52 and SilverRock Way, 3.30  miles northwest of project 14.0  SilverRock Resort  passive park  venue to  include  parking  lot,  walking  paths,  turf  areas, sloped  event lawn,  water features,  and recreation building  Eisenhower  Park  53400 Eisenhower Dr., 3.50  miles northwest of project 0.46 Neighborhood park with playground, grass  area, benches   Fritz Burns Park  78107 Avenue 52, 4.0 miles  northwest of the project 6.0  Playground, dog park, skate park, swimming  pool, tennis courts, water features, picnic  tables  La Quinta  Community  Park  77865 Avenida Montezuma,  4.40 miles northwest of the  project    4.71  Community  fitness  center,  baseball  field,  basketball  court, playground, benches,  picnic tables  Civic Center  Campus   78495 Calle Tampico, 4.20  miles north of the project  17.5 Picnic tables, public art, restrooms, walking  paths, and water features  Sports Complex  78900 Park Avenue, 4.50  miles northwest of the  project  16.4  Ball fields, picnic tables, restrooms  Season’s Park  78301  Calle Las Ramblas,  4.45 miles northwest of the  project   5.0  Playground, grass areas, dog park  Saguaro Park  Saguaro Road, 4.70  miles  northwest of the project 0.24 Playground, benches, grass areas, tables  La Quinta Park  78468  Westward Ho  Dr.,  6.25 miles northwest of the  project  18.08  Playground, skate park,  BBQs,  water  features, picnic tables,  Desert Pride  Park  Birchcrest Circle, 6.60 miles  northwest of the project 1.06 Playground, grass area  Pioneer Park   78695 Miles Ave., 6.75 miles  northwest of project  3.22 Playground, grass  areas, dog park, picnic  tables, benches  Monticello Park  Fred Waring  Dr., 7.0 miles  north of the project  3.92 Playground, grass area, benches  Adams Park  78930  La Palma  Dr.,  7.0  miles north of the project 4.62 Playground, grass  field,  picnic  tables,  benches  Source: La Quinta City website, “Parks” page, 2021.    4.12   PUBLIC SERVICES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.12‐6 June 2021  In addition to the community parks, walking and hiking trails also exist within the City of La Quinta. Hiking  occurs in the southern portion of the City, south of the Cove neighborhood. Table 4.12‐6 lists the hiking  trails within the City.   Table 4.12‐6 Hiking Trails within the City of La Quinta  Facility Location Miles  Boo Hoff Trail  0.75 miles west of the project 8.92  Cove to Lake Trail 3.40 miles northwest of project  2.41  Bear Creek 4.20 miles northwest of project  4.0  Source: La Quinta City website, Hiking page. Trail locations and length taken from  City website.  Other Public Facilities   The City owns and/or operates a number of facilities which provide public services to the community.  This includes City Hall, the La Quinta Library, the La Quinta Museum, as well as various recreational  facilities. Table 4.12‐7 lists the City’s public facilities and their distance from the proposed property.  Table 4.12‐7 Public Facilities within the City of La Quinta  Facility Location Distance from Project   City Hall 78495 Calle Tampico   4.20 miles northwest  La Quinta Library   78275 Calle Tampico   4.30 miles northwest  La Quinta Museum   77885 Avenida Montezuma 4.40 miles northwest  City Hall   La Quinta City Hall is located at 78495 Calle Tampico, adjacent to the Civic Center Campus and near La  Quinta Village. City Hall provides a full range of municipal services, including Code Compliance, Building  and Safety, Planning, Recreation, Public Works, and Economic Development.   La Quinta Library  The La Quinta Library is located at 78275 Calle Tampico. The City owns the library facility, which is  operated by Riverside County. Per the La Quinta General Plan EIR, the Library contains 89,060 volumes  within a 20,000 square foot space. Although the City has not established a standard for library facilities,  the County Library system aims for an un‐adopted standard of two volumes per capita. Based on this  standard, existing library facilities are sufficient to serve the current population.   La Quinta Museum   The La Quinta Museum showcases La Quinta’s history and cultural arts through displays on two floors.  The La Quinta Museum is a Cultural Museum with two exhibit galleries. Gallery 1 is local history featuring  4.12   PUBLIC SERVICES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.12‐7 June 2021  the Cahuilla Indians, The Desert Club, and The La Quinta Hotel. Gallery 2 features new revolving exhibits  that change every 3 to 4 months.   4.12.3 Regulatory Setting   State   California Building Code  The California Building Code establishes the minimum requirements to safeguard the public health,  safety and general welfare through structural strength, means of egress facilities, stability, access to  persons with disabilities, sanitation, adequate lighting and ventilation and energy conservation; safety  to life and property from fire and other hazards attributed to the built environment; and to provide  safety to fire fighters and emergency responders during emergency operations.  California Fire Code  State fire regulations are set forth in Sections 13000 et seq. of the California Health and Safety Code,  which include regulations concerning building standards (as also set forth in the California Building  Code), fire protection and  notification systems,  fire protection  devices  and  standards  and  fire  suppression training.  California Government Code Section 66477  California Government Code Section 66477, more commonly referred to as the Quimby Act, was passed  in 1975. The Quimby Act authorized counties and cities to pass ordinances requiring developers to set  aside land, donate conservation easements, or pay fees for park improvements. Revenues generated by  the Quimby Act cannot be used for the operation and maintenance of park facilities. The Quimby Act  was originally designed to ensure “adequate” open space acreage in jurisdictions adopting Quimby Act  standards (i.e., 3 to 5 acres per 1,000 residents). According to the California Department of Parks and  Recreation’s overview of the Quimby Act, the Quimby Act was substantially amended in 1982 to further  define acceptable uses of or restrictions on Quimby funds, provide acreage/population standards and  formulas for determining the exaction, and indicate that the exactions must be closely tied (i.e., have a  nexus) t o  a p roject’s  i mpact  a s  i dentified  t hrough  t raffic  s tud ies required by the California Environmental  Quality Act.   Local  La Quinta General Plan   The  La Quinta  General  Plan (LQGP)  was  adopted  by  the City  of La Quinta  pursuant  to California  Government Code 65300 and its subsections. The LQGP provides long‐term guidance and policies for  4.12   PUBLIC SERVICES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.12‐8 June 2021  maintaining and improving the quality of life as well as the man‐made and natural resources of the  community.   The LQGP’s Parks, Recreation and Trails, Emergency Services, and Public Facilities Elements discuss the  public services provided by the City of La Quinta. The Parks, Recreation and Trails Element provides  descriptions of existing parks and recreational facilities, identifies the current and projected demand for  parks as the City grows, and establishes goals, policies and programs which allow the City to continue to  provide a full range of recreational amenities and services to its residents and businesses. The Emergency  Services Element addresses multiple components of the City’s safety services, including police and fire  service, emergency medical response, and emergency preparedness. The Emergency Services Element  establishes goals, policies, and programs to aid the City in meeting its responsibilities in an emergency.  The Public Facilities Element provides description of these facilities, and establishes goals, policies and  programs which will allow the City to continue to provide a full range of municipal services to the  residents and businesses in the City.   La Quinta Municipal Code  Title  8 o f  t he  L a  Q uinta  M unicipal  C ode  (LQMC) i s  i mplemented  f or all building and construction occurring  in the City. Title 8 is based on the 2019 California Building Code (CBC), which sets minimum design and  standards for construction of buildings and structures that must also meet minimum fire requirements.   La Quinta Fire Code (Chapter 8.08) adopts the 2019 CBC California Fire Code with City amendments and  establishes the minimum requirements consistent with nationally recognized good practice for providing  a  r easonable  l evel  o f  l ife  s afety  a nd  p roperty  p rotection  f rom  the hazards of fire, explosion, or dangerous  conditions in new and existing buildings, structures, and premises, and to provide safety to firefighters  and emergency responders during emergency operations within the City.   Chapter 3.17 (Fire and Police Facilities and Equipment Fund and Traffic Signalization Fund) of the  Municipal Code establishes development fees prior to issuance of a building permit in connection with  development of any new residential unit or of any nonresidential construction or addition. This fund  provides sites, facilities, and equipment required by the demand for services from new developments in  the City.   Chapter  13.48  (Park  Dedications  [Quimby  Act])  of  the Municipal Code establishes  criteria for the  dedication of  land  or payment of  in‐lieu  fees  for  the development of  new, or rehabilitation  or  enhancement of existing community parks or recreational facilities in accordance with Government Code  Chapter 66477. This fee applies to all residential subdivisions of land, except subdivisions containing less  than five parcels and nonresidential subdivisions.  4.12.4 Project Impact Analysis    4.12   PUBLIC SERVICES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.12‐9 June 2021  Thresholds of Significance  The thresholds derived from Appendix G of the CEQA Guidelines are used to determine the level of  potential effect.  The proposed project would have a significant effect on population and housing if it is  determined that the project will:  a. Would the project result in substantial adverse physical impacts associated with the provision of  new  or  physically  altered governmental facilities, need for new or  physically  altered  governmental facilities, the construction of which could cause significant environmental impacts,  in order to maintain acceptable service ratios, response times or other performance objectives  for any other public services:  Fire protection?  Police protection?  Schools?  Parks?  Other Public Utilities?   Methodology  This analysis considers  whether the proposed project would require  the construction of  new  governmental or  recreational facilities  or  alterations to  such facilities  to maintain acceptable  performance standards for public services.   Project Design Features   The proposed project will be required to comply with existing regulations and standards (identified in  the discussions below) to ensure that the project’s potential impacts associated with public facilities and  services related to fire and police emergency and non‐emergency services, as  well as  impacts t o s chools,  do not result in significant impacts.  Typical for residential communities in the City of La Quinta, the  project and residential areas shall be gated, thus increasing community security and minimizing potential  crimes, and consistent with standard operations of resort communities, the proposed Hotel and Resort  Amenities  will  incorporate private security services to maximize security of the overall  project.  Additionally, lighting features throughout the project will enhance security and maximize visibility within  the project including streets, intersections, and other crosswalks.    Project Impacts   a.   Impacts on:   4.12   PUBLIC SERVICES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.12‐10 June 2021  Fire Protection  Development of the proposed project may cause an incremental increase in demand for emergency  services; however, the size and location of the project is not expected to cause an undue hardship on  the fire department. The closest fire station to the project is Station 70, located 1.95 miles north of the  site, at 54001 Madison Street. The proposed project could be adequately served by fire protection  services within the 5‐7‐minute response time, and no new or expanded facilities would be required as a  result of the project. In order to continue to provide an acceptable level of service to this area, the County  Fire Department has preliminary plans for a future fire station to serve this portion of the City. First  response for fire protection services would primarily be from Fire Station 70. Additionally, the project  complies with the 2035 General Plan Emergency Services Policy ES‐1.2 in that all new development  proposals are routed to the Fire Department to assure that project access and design provide for  maximum fire life safety.  The  project  would  be required  to  implement  all  applicable fire  safety requirements, to  include  installation of fire hydrants, and sprinkler systems. Moreover, the project would be required to comply  with Development Impact Fees (DIF) in place at the time of construction. The current DIF for detached  single‐family residential is $9,380, which the City documented is adequate to mitigate any significant  impacts from new development. Payment of these fees goes towards the funding of public facilities  including but not limited to fire stations, park and recreation facilities, major thoroughfares and bridges  and traffic signalization, public safety facilities and other public buildings. The development of the future  fire station, whose location is being established by the Riverside County Fire Department and the City,  will be funded via the fire facilities component of the City’s adopted DIF and the County’s development  impact fees. The City’s DIF ensures that the project will participate in the funding of the fire station in  proportion to its impact on fire facilities. As a result, impacts associated with fire services will be less  than significant.    The  p roject  proposes  t he  i nstallation  o f  a n  o ff ‐site  t ransforme r bank at an existing IID substation, located  at 81600 Avenue 58. Construction for the conduits and line extension would occur in the existing right‐ of‐way. Construction activities of the offsite improvement may briefly impact emergency response times  on Avenue  58. Therefore, construction of the proposed offsite improvements  will require  the  implementation of Construction Traffic Control Plans (see Section 4.13, Transportation, for further  discussion). With the implementation of the Construction Traffic Control Plans, construction of the  offsite  improvements  will  not  significantly  impact fire protection  services and will  cease  once  construction of the offsite improvements are complete. Operation of the offsite improvement will be  integrated into the existing substation, whose fire suppression program is managed by IID. The addition  of the transformer bank will not change the site’s fire suppression strategies, and impacts will be less  than significant.   Police protection   4.12   PUBLIC SERVICES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.12‐11 June 2021  The City has no established staffing ratio, and police staffing in La Quinta is based on the safety needs of  the local community and the available resources to provide these safety needs. In 2013 the City had 51  sworn officers and 5 community service officers. The Riverside County Sheriff’s Department maintains a  staffing ratio of 1.23 officers per 1,000 residents. Based on the City’s current population of 40,660 the  current ratio is 1.25 officers per 1,000 residents. Project build‐out could add approximately 1,698 new  residents to the City, based on the VMT Evaluation provided by Urban Crossroads, Inc. (Appendix L.2).  This would result in a 1.2 officer per resident ratio, which exceeds the standard and accepted ratio of  one officer per 1,000 residents but is below the County of Riverside’s standard ratio of 1.5 officers per  1,000 residents. However, the project will generate significant additional transient occupancy and sales  tax revenue to the City that can be used to expand the number of officers providing police services in  the City.   The development would occur within an area of existing residential uses, which is already being served  by the La Quinta Police Department. Additionally, the project complies with the 2035 General Plan  Emergency Services Policy ES‐1.6 in that all new development proposals shall continue to be routed to  the Police Department to assure that the project access and design provide for a defensible space and  maximum crime prevention while maintaining City design standards and codes.    Emergency Services Policy ES‐1.5 states that the City shall continue to work with the Riverside County  Sheriff’s Department to accurately forecast future needs and provide adequate and timely expansion of  services and facilities.  The LQGP EIR indicates that the City shall monitor City population and Police  Department staffing levels to ensure the provision of police protection services at sufficient levels.  On  an annual basis, the City shall evaluate response times and police activity to assure adequate protection.  The project would also be required to comply with Development Impact Fees in place at the time of  construction.  The  current DIF fee  for detached single‐family residential  is $9,380,  which  the City  documented is adequate to mitigate any significant impacts to public facilities from new development.  Payment of these fees goes towards the funding of public facilities including but not limited to fire  stations, park and recreation facilities, major thoroughfares and bridges and traffic signalization, public  safety facilities and other public buildings.  In addition, the project will generate substantial additional  transient occupancy and sales tax revenue that the City can use to fund additional officers and other  personnel to increase staffing levels for the police services provided to the project and Citywide.   The impact to police services will be less than significant.  The  p roject  proposes  t he  i nstallation  o f  a n  o ff ‐site  t ransforme r bank at an existing IID substation, located  at 81600 Avenue 58. Construction for the conduits and line extension would occur in the existing right‐ of‐way. Construction activities of the offsite improvement may briefly impact response times of police  services on Avenue 58. Therefore, construction of the proposed offsite improvements will require the  implementation of Construction Traffic Control Plans (see Section 4.13, Transportation, for further  discussion). With the implementation of the Construction Traffic Control Plans, construction of the  offsite  improvements  will  not  significantly  impact police protection  services and  will  cease  once  4.12   PUBLIC SERVICES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.12‐12 June 2021  construction of  the  offsite improvements are complete. Operation of the transformer bank and  underground conduit would not result in any impacts to police services, as it is an automated activity  that is part of IID’s operations.   Schools   As previously discussed, the project will result in a mixed‐use development with up to 496 single family  detached units, 150 key resort hotel and 104 attached resort residential  units.  Per  the  California  Department of Finance, Population and Housing Estimates (2019), the  C ity o f  L a  Q uinta  h as 2.68  p ersons  per household (PPH). The residential portion of the project has the potential to generate 459 new  students based on the District’s Student Generation Rate (Table 4.12‐8).   Table 4.12‐8 CVUSD District Wide Student Generation Rate  School Type Dwelling Units Generation Rate* Students Generated** Elementary School  600 0.3974  238  Middle School 600 0.1207 72  High School 600 0.2058 124    Total New Students 434  *Source: 2020 CVUSD Fee Justification Study for New Residential and Commercial/Industrial Development, May 5, 2020.  **Students generated rounded.    Per the 2020 CVUSD Fee Justification Study, a capacity analysis was conducted for the 2019/2020 school  year and the District has excess capacity at its elementary and high school to accommodate students  from new development. Middle schools were over‐capacity by 90 students for the 2019/2020 school  year. Assembly Bill 2926 and Senate Bill 50 (SB 50) allow school districts to collect development fees for  all new construction for residential/commercial and industrial use. Current CVUSD developer fees are  $4.08/sq.ft. for residential and $0.66/sq.ft. for commercial. Monies collected are used for construction  and reconstruction of school facilities. The legislation was enacted to mitigate the impacts to schools by  providing funds for the construction of additional facilities based on the additional demand created by  new development. The proposed project will be required to pay these fees for all development within  the project site, prior to the issuance of building permits.  Payment of school fees by all new residential  development projects is considered “full and complete school facilities mitigation” of any school impacts  (Government Code section 65996). As such, agencies cannot require additional mitigation for any school  impacts.   As a result, impacts to school services are considered to be less than significant.  The  p roject  proposes  t he  i nstallation  o f  a n  o ff ‐site  t ransforme r bank at an existing IID substation, located  at 81600 Avenue 58. Neither the installation of the transformer bank and conduit, nor its operations,  will have any impact on school facilities, as the expanded equipment will be operated within IID’s existing  4.12   PUBLIC SERVICES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.12‐13 June 2021  substation, and will not require the addition of staff. Therefore, there will be no increase in the demand  for school facilities as a result of this component of the project.   Parks  The project is proposing to develop a surf wave basin that will provide artificial waves for recreational  surfing and other water sports for project residents and club members. The project would also provide  approximately 24 acres of recreational open space that may also be used for low‐impact active and  passive recreation activities, such as hiking, biking and ropes courses. Per the 2035 La Quinta General  Plan, the City has a policy of providing a minimum of 5.0 acres per 1,000 residents. The City currently  exceeds its level of service and the amount of parkland required by the Quimby Act, and new residents  would not significantly impact park facilities. The project includes approximately 24 acres of recreational  open space as well as private recreational facilities within PA III. The project will result in 1,698 residents  on the project site. The project would provide a minimum of 14 acres of park land per 1,000 residents,  therefore exceeding the City’s policy of 5.0 acres per 1,000 residents.    The project will also be required to comply with the City’s Development Impact Fees which includes a  Park and Recreation fee. Impacts are expected to be less than significant.  The project proposes the installation of an off‐site transformer bank at an existing IID substation. The  installation and operation of a transformer bank and conduit will have no impact on park facilities,  because the improvements will be integrated into IID’s existing substation, and no new residents will  result from this component of the project.  Other Public Facilities  The project proposes residential, resort, resort commercial, neighborhood commercial, and open space  recreational uses to the approximately 386‐acre site. In addition  t o  t he  o nsite  i mprovements, t he  project   also proposes the installation of an off‐site transformer bank at an existing IID substation. Operation of  the offsite improvements will provide electrical service to the proposed project to support the future  population of the project site. The project could generate an additional 1,698 residents at full buildout.  This would be an increase of 4.2 percent of the City’s current population of 40,660, and still below the  projected 2035 population forecast of 46,297. Residents and hotel guests will generate limited demand  for increased municipal services for everyday activities, including building permits, business licenses and  short‐term vacation rental permitting and monitoring. However, these increases in demand for services  will be low, given the total potential increase in population, and fees and transient occupancy tax  generated by the project will offset any marginal increase to provide these services.    The project will not directly or indirectly induce substantial growth. As such, the proposed project will  not result in any substantial adverse physical impacts to existing schools, parks, or other public facilities.  Additionally, the project will not generate an increase in demand that would warrant the expansion or  4.12   PUBLIC SERVICES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.12‐14 June 2021  construction of new public facilities. Therefore, impacts related to schools, parks, or other public facilities  would be less than significant.   4.12.5 Cumulative Impacts  Fire Protection  Implementation of the proposed project and other related projects in the area under buildout of the  General Plan would increase the demand for fire protection services over time, consistent with planned  growth and fire protection needs analyzed in the City’s General Plan EIR. The project alone would  increase permanent and tourist populations. However, all future projects will be required to implement  all applicable fire safety requirements, to include installation of fire hydrants, and sprinkler systems.  Moreover, all future projects would be required to comply with Development Impact Fees (DIF) in place  at the time of construction. These fees are designed to mitigate the impact of new development on the  City’s services as it occurs, and are based on General Plan build out estimates.  In order to continue to provide an acceptable level of service, the City has preliminary plans for a future  fire station to serve this portion of the City. This will ensure fire services continue to be provided in the  City  at appropriate response rates.  The  new  fire station will be  funded  via  the  City’s adopted  Development Impact Fee, which constitutes a “fair‐share” contribution program used to fund additional  public facilities, including the planned future fire station in the southeastern La Quinta area.  (See  Development Impact Fee Study dated September 23, 2019, and attached as Exhibit A to City Council  Resolution 2020‐003, approved on February 4, 2020). Future developments in the City would also be  required to pay Development Impact Fees at the time they are constructed to ensure that their impacts  to fire services are not cumulatively significant. The proposed project’s contribution  will  not  be  cumulative considerable, and in fact, will help fund the additional fire station needed to serve future  planned growth in the area.   Police Protection  Implementation of the proposed project and other related projects in the area would further increase  the demand for police protection services over time. Future projects would increase permanent and  tourist populations; however, all projects would be required to pay Development Impact Fees (DIF) in  place at the time of construction to reduce these impacts. The proposed project’s contribution will not  be cumulative considerable.   Schools  It is expected that land designated for residential development in the City of La Quinta will be developed  in the future, increasing the student population and impacts to public schools. The proposed project,  along with future projects, is expected to result in a cumulative increase in the demand for school  4.12   PUBLIC SERVICES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.12‐15 June 2021  services. The  State‐mandated  payment  of developer fees  will help  CVUSD  expand  its  facilities to  accommodate students in the school district. The proposed project is estimated to generate a student  population of approximately 434 students and will be required to pay the developer fees to CVUSD. The  proposed project’s contribution to school  impacts will  not  be cumulative  considerable.  Future  developments in the City would also be required to pay developer fees at the time they are constructed,  as established by State law, to ensure that their impacts to schools are not cumulatively considerable.  Parks   Implementation of the proposed project and other related projects in the area would increase the City’s  demands on parks. The project alone would increase permanent and tourist populations. However, the  project also proposes approximately 24 acres of private open space recreation. Additionally, the project  will be required to comply with the City’s Development Impact Fees which includes a Park and Recreation  fee. Future developments in the City would also be required to pay Development Impact Fees and Park  and Recreation fees at the time they are constructed. Impacts are not expected to be cumulatively  considerable.  Other Public Facilities   Implementation of the proposed project and other related projects in the area would increase the City’s  demands on public facilities. The proposed project, along with future development in the City, would  increase the demand of other public facilities in La Quinta, due to the increased population. However,  similar to the project, fees and taxes generated by future projects will ensure their impacts to other  public facilities are not cumulatively considerable.   4.12.6 Mitigation Measures  Mitigation Measures are not required.     4.12.7 Level of Significance after Mitigation  Implementation of existing regulations and standards identified above would ensure that the project’s  potential impacts associated with public facilities and services related to fire and police emergency and  non‐emergency services, as well as impacts to schools, would be less than significant.   4.12.8 References  1. California Department of Parks and Recreation, Quimby Act, 2020.  2. City of La Quinta 2035 General Plan Update, May 2013.  3. City of La Quinta Development Impact Fee Study, August 2019.   4. City of La Quinta / City Departments / Police Department Website   4.12   PUBLIC SERVICES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.12‐16 June 2021  5. City of La Quinta / Parks Website   6. Resolution No. 2020‐003; Revised Final Draft Report Development Impact Fee Study, City of La  Quinta, September 2019; adopted February 2020.  7. 2020 CVUSD Fee Justification Study for New Residential and Commercial/Industrial Development,  May 5, 2018.     DRAFT ENVIRONMENTAL IMPACT REPORT Coral Mountain Resort, La Quinta CA 4.13 Transportation Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-1 June 2021 Transportation Introduction This section describes the existing setting and proposed improvements to intersections and roadways required for the implementation of the Coral Mountain Resort Specific Plan (“SP” or “project”). This section also evaluates the potential for the proposed SP to result in transportation and traffic impacts within the Coachella Valley, the City of La Quinta and surrounding communities. This section is based on the information contained in the Coral Mountain Specific Plan Traffic Impact Analysis (TIA), prepared by Urban Crossroads, October 2020, the Coral Mountain Specific Plan Vehicle Miles Traveled Analysis (VMT) Analysis, prepared by Urban Crossroads, November 2020, and the 2035 La Quinta General Plan Circulation Element. The TIA and VMT Analysis are found in Appendix L.1 and L.2 of this Draft EIR. California Environmental Quality Act (CEQA) Guidelines were revised to require the use of Vehicle Miles Traveled (VMT) as a replacement standard for automobile delay‐based level of service (LOS). This is the new measure for identifying transportation impacts for land use projects. This statewide mandate was implemented on July 1, 2020. To aid in this transition, the Governor’s Office of Planning and Research (OPR) released a Technical Advisory on Evaluating Transportation Impacts in CEQA (December of 2018) (“Technical Advisory”). The purpose of the TIA was to evaluate the potential circulation system deficiencies that may result from the development of the proposed project and recommend improvements to achieve acceptable circulation system operational conditions. As directed by City of La Quinta staff, this TIA was prepared in accordance with the City of La Quinta’s Traffic Study Guidelines (Engineering Bulletin #06‐13, dated July 23, 2015) and Engineering Bulletin #10‐01 (dated August 9, 2010). To ensure that this TIA satisfies the City of La Quinta’s traffic study requirements, Urban Crossroads, Inc. prepared a traffic study scoping package for review by City staff prior to the preparation of this report. The Agreement provides an outline of the project study area, trip generation, trip distribution, and analysis methodology. The Agreement approved by the City is included in Appendix 1.1. of the TIA, included as Appendix L.1 of this Draft EIR. Existing Conditions Environmental Setting The Coral Mountain Resort project is located at the southeast corner of Madison Street and Avenue 58 in the City of La Quinta. The site is currently undeveloped with desert vegetation of varying heights and densities. The site has been subject to previous development and uses including agricultural and residential land uses, dirt roads and hiking trails. The site has been cleared and graded of agricultural 4.13 TRANSPORTATION Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-2 June 2021 vegetation. Exhibit 3-1, Existing Site Conditions, displays an aerial image of the project site’s current condition. General Plan land use designations surrounding the project include Open Space – Natural to the west and southwest and Low-Density Residential land uses to the north, south and east. Existing residential communities occur to the north, south, and east. Avenue 58 and residential properties define the project’s northern boundary; Madison Street and the Andalusia community define the eastern boundary; Coral Mountain defines the property’s southwestern boundary; and vacant land and residential properties define the southern and western boundaries. Vehicular access to the project is provided by existing public arterial roads, including Avenue 60, Avenue 58 and Madison Street. The project will be required to widen and improve these roadways to their ultimate General Plan half-width. Regional access to the site is provided by Interstate 10, Highway 111, Madison Street, Monroe Street and other major arterials. Roadway Facilities Vehicular Access According to the La Quinta General Plan, regional roadways that serve the city include State Highway 111 and 86, and Interstate 10 (I-10). Highway 111 begins at its juncture with Interstate 10 three miles west of Palm Springs and extends southeast to Brawley in the Imperial Valley. Highway 86 connects the planning area and other parts of the Coachella Valley with Imperial County and Mexico. Interstate 10 connects the Los Angeles region with Arizona and other cities and states to the east. These roadways provide regional, interstate, and international connections for the City and the Coachella Valley. The project site is situated in southwest portion of the City of La Quinta. Proposed Project The project consists of multiple applications that will result in the development of a master planned themed resort, residential community and commercial center, comprised of a 16.62 acre Wave Basin, a 150‐key hotel and associated 57,000 square foot resort commercial village, 104 attached dwelling units, 496 detached dwelling units, a 60,000 square foot of neighborhood shopping center. The project is a private facility. The project is anticipated to be constructed in phases, with Phase 1 (2021/2022) including the resort (Wave Basin, hotel uses, and 57,000 square feet of commercial uses), 104 attached dwelling units, 26 detached dwelling units, and 10,000 square feet of retail. Project Phase 2 (2023) adds 25,000 square feet of retail. Project Phase 3 (2026) adds 470 detached dwelling units and 25,000 square feet of retail. The applicant anticipates the potential occurrence of special events at this location involving attendance of up to 2,500 guests per day (up to 4 events per year). 4.13 TRANSPORTATION Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-3 June 2021 The project is also required to make offsite site improvements for electrical power to the site. These improvements would take place within IID’s existing substation yard on Avenue 58 and in the right-of- way on Avenue 58 between Andalusia and PGA West. The construction of the off-site improvements will be temporary and will end once construction of the substation connection is complete. The Coral Mountain Resort project is proposed to be served by the project access locations listed below (see Exhibit 4.13-1, TIA Study Area): • Madison Street / Main Access (#19) (full access) • South Access (#18) / Avenue 60 (full access) • Project Access 1(#20) / Avenue 58 (full access) • Project Access 2 (#21) / Avenue 58 (right‐in/right‐out access) • Madison Street / Project Access 3 (#22) (right‐in/right‐out access) N.T.S.NORTHMSA CONSULTING, INC.> PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270760.320.9811 msaconsultinginc.comCORAL MOUNTAIN RESORTENVIRONMENTAL IMPACT REPORTEXHIBIT4.13-1TIA STUDY AREA 4.13 TRANSPORTATION Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-5 June 2021 Regulatory Setting State Regulations SB 743 Senate Bill (SB) 743, adopted in 2013 and codified in Public Resources Code Section 21099, required changes to the CEQA guidelines regarding the analysis of transportation impacts. As a result of SB 743, the recommended metric in the CEQA guidelines for transportation impacts is Vehicle Miles Traveled (VMT). The legislative intent of SB 743 was to balance the needs of congestion management with statewide goals for infill development, promotion of public health through active transportation, and reduction of greenhouse gas emissions. The Governor’s Office of Planning and Research (OPR) released a Technical Advisory on Evaluating Transportation Impacts in CEQA (December 2018.) As required by SB 743, VMT replaced the former metric used to analyze traffic impacts, which was previously automobile delay-based LOS. A statewide mandate was implemented on July 1, 2020. At this time lead agencies were required to analyze CEQA traffic impacts using VMT. Automobile delay as measured by LOS was no longer a methodology utilized to determine significance under CEQA. Lead agencies in Riverside County were allowed to utilize OPR CAPCOA guidance, the County of Riverside guidance or develop their own methodology. The City of La Quinta utilized the CAPCOA 2018 Guidance to prepare a policy which established thresholds for significance for use in CEQA analysis as provided for in CEQA Guidelines section 15064.3 and provided options for mitigation for projects within their jurisdiction. Regional and Local Setting Regional Transportation Improvement Plan The Regional Transportation Plan (RTP) is a multi-modal long-range planning document prepared by the Southern California Association of Governments (SCAG) in coordination with federal, state and other regional, sub-regional, and local agencies in southern California. The RTP, prepared every three years, addresses future needs based on a 20-year projection. It includes programs and policies for congestion management, transit, bicycle, pedestrians, roadway, freight, and finances. It is intended to be used as a long-range plan for federally funded transportation projects. Currently, regional projects are programmed in the Riverside County Transportation Improvement Plan (TIP), while locally funded projects (off the State Highway System) are identified in local agency CIPs. To comply with Congestion Management Plan (CMP) Statutes, regional CIP requirements are identified through the RCTC TIP development process. Projects in the City’s CIP may be incorporated into the Regional Transportation Improvement Program (RTIP) for the programming of Flexible Congestion Relief (FCR) and Urban and Commuter Rail funds. 4.13 TRANSPORTATION Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-6 June 2021 Congestion Management Program The Congestion Management Program (CMP) is intended to link land use, transportation, and air quality with reasonable growth management methods, strategies and programs that effectively utilize new transportation funds to alleviate traffic congestion and related impacts. The Riverside County Transportation Commission (RCTC) is the designated Congestion Management Agency (CMA) that prepares the Riverside County Congestion Management Program updates in consultation with local agencies, the County of Riverside, transit agencies and sub-regional agencies like the Coachella Valley Association of Governments (CVAG). According to the Riverside County Long Range Transportation Study (LRTS,) CMP legislation (AB 471, AB 1791, AB 1963 and AB 2419) established the process for designating the Congestion Management Agency (CMA). RCTC was designated the CMA in 1990 by the Riverside County Board of Supervisors and a majority of cities representing a majority of the population in the incorporated areas. The CMA has the authority to monitor compliance with the adopted program. An amendment to the Government Code requires the CMA to update and adopt the CMP every two years consistent with the development of the Regional Transportation Improvement Program (RTIP). Over time, the State amended the language to allow for voluntary implementation of the CMP. Subsequently AB32 and SB 375 were passed by the legislature that emphasized the reduction of greenhouse gases by reducing vehicle miles traveled (VMT) and the development of a Sustainable Communities Strategy (SCS) that each Metropolitan Planning Organization agency must prepare in conjunction with its Regional Transportation Plan. Locally, RCTC continued implementing its half-cent sales tax, Measure A, that provided for a list of projects and programs to relieve congestion. In addition, Transportation Uniform Mitigation fee (TUMF) programs administered by the Coachella Valley Association of Governments (CVAG) funded transportation improvements on arterials, highway interchanges, grade separations and transit (discussed subsequently.) The RCTC has designated a system of highways and roadways to include at a minimum all State Highway facilities within Riverside County and a system of principal arterials as the Congestion Management System (CMS.) The following facilities are designated as part of the Riverside CMP System of Highways and Roadways within the Coachella Valley. • I-10 (San Bernardino County Line to State line) • SR 111 (I-10 to Imperial County Line • Ramon Road (I-10 to SR 111) • Monterey Avenue (I-10 to SR 111) The Riverside County Long Range Transportation Study indicates that most local agencies in Riverside County and Caltrans have adopted Level of Service (LOS) standards of “C” or “D” to maintain a desired LOS for the local circulation system. To address CMP requirements RCTC approved a minimum traffic LOS standard of “E.” 4.13 TRANSPORTATION Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-7 June 2021 Coachella Valley Regional Arterial Program The CVAG administers the Coachella Valley Regional Program, which allocates Measure A and Transportation Uniform Mitigation Fee (TUMF) funds for necessary improvements to the regional transportation system. Measure A, approved by Riverside County voters in 1988, imposes a half-cent increase in sales tax over a 20-year period to be used for transportation purposes. In November 2002, Riverside County voters approved a 30-year extension of Measure A (2009-2039.) Measure A funds contribute a portion of the funds for transportation system improvements projected to be needed over the next 25 years. The TUMF is a development impact assessment that provides funding for transportation improvements required to support new development based on the number of vehicle trips new development will generate. Approximately 55 percent of the funding provided by CVAG consists of TUMF funds with the remainder consisting of Measure A funds. CVAG prepares the Transportation Project Priority Study (TPPS) every 5 five years to determine funding availability for improvements to regional arterials by prioritizing the eligible study segments based on an assessment of the need for improvement. Available TUMF and Measure A revenues are applied to TPPS projects in order of priority. Because a project’s priorities set out in the TPPS control the order of funding, it also generally controls the approximate timeframe for each project. To conform to CVAG policies, all CVAG member agencies require the construction of adopted road construction standard improvements for missing regional road segments located adjacent to land development projects. City of La Quinta La Quinta Capital Improvement Program The City’s 5-year CIP is a planning instrument used by the City to identify capital improvements needs and to coordinate financing and timing of those needs in a manner that maximized benefit to the public. The purpose of the CIP is to provide the City with a long-range program for major municipal capital construction projects based upon the systematic development of an accompanying financial plan. The CIP includes roadway improvements and traffic signal installation and upgrades, as well as other City projects. Area Roadway System Roads within the Study Area are a combination of Primary Arterials (Madison Street, Avenue 52, Avenue 54, Airport Blvd), and Secondary Arterials (Avenue 58, Avenue 60). For the purposes of the TIA Local and Collector streets that feed into the larger roadways are not included in the Study Area as their numbers are already factored into traffic on the larger Arterial and Secondary roadways. Pedestrian and Alternative Facilities 4.13 TRANSPORTATION Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-8 June 2021 There are existing pedestrian and bicycle facilities within the study area along sections of Jefferson Street, Madison Street, Monroe Street, Avenue 50, Avenue 52, Avenue 54, Airport Boulevard, and Avenue 58. The City also plans to develop golf cart/neighborhood electric vehicle (NEV) paths that would coincide with a number of existing pedestrian/bicycle multi-purpose paths. The City’s General Plan Update 2035 Future Buildout Golf Cart/Neighborhood Electric Vehicle (NEV) Paths exhibit identifies future Class I golf cart/NEV path and multi-purpose trails along Jefferson Street from Avenue 50 to Avenue 54. Jefferson Street south of Avenue 58 along with sections of Madison Street, Monroe Street, Jackson Street, Avenue 50, Avenue 52, Avenue 54, Airport Boulevard, Avenue 58 and Avenue 60, and extending into the proposed project, are planned to be a Class II Golf Cart/NEV path and multi-use path. Transit Service The City of La Quinta is currently served by the SunLine Transit Agency, but bus facilities are not located within the project study area. Transit service is reviewed and updated by the SunLine Transit Agency periodically to address ridership, budget and community demand needs. Changes in land use can affect these periodic adjustments which may lead to either enhanced or reduced service where appropriate. Truck Access The City’s existing truck routes include several streets within the project study area. Truck access to the study area is provided via Madison Street, Monroe Street, Jackson Street, Airport Boulevard, Avenue 58, and Avenue 60. Project Impact Analysis The following thresholds are derived from Appendix G of the CEQA Guidelines and are used to determine the level of potential effect. The significance determination is based on the recommended criteria set forth in Section 15064 of the CEQA Guidelines. Implementation of the proposed project would have a significant effect on Transportation if it is determined that the project will: a. Conflict with a program, plan, ordinance or policy addressing the circulation system, including transit roadway, bicycle and pedestrian facilities. b. Conflict or be inconsistent with CEQA Guidelines section 15064.3, subdivision (b). c. Substantially increase hazards due to a geometric design feature (e.g., sharp curves or dangerous intersections) or incompatible uses (e.g., farm equipment). d. Result in inadequate emergency access. Methodology La Quinta’s Transportation Analysis Policy (Policy) La Quinta’s Transportation Analysis Policy (Policy) was adopted in June 2020. This Policy aligns the City’s transportation analysis with California Senate Bill 743 (SB 743) and the City’s goals as set forth in the City 4.13 TRANSPORTATION Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-9 June 2021 of La Quinta’s General Plan. This policy establishes the thresholds for transportation impacts under CEQA by introducing Vehicle Miles Traveled (VMT.) As required by SB 743, VMT replaces the former metric used to analyze traffic impacts which was LOS. VMT Based on OPR’s Technical Advisory, the City of La Quinta has prepared their Vehicle Miles Traveled Analysis Policy (City Guidelines). The project specific VMT Analysis was prepared based on the adopted City Guidelines. The City Guidelines are consistent with the VMT analysis methodology recommended by OPR. As outlined in the City Guidelines, a Mixed‐Use project such as the proposed project, which includes both residential and non‐residential uses, has each type of use analyzed independently, applying the following significance thresholds for each land use component: • For Residential Uses, VMT per resident exceeding a level of (1) 15 percent below the Citywide per resident VMT OR (2) 15 percent below regional VMT per resident, whichever is more stringent. • For Retail Uses (Includes Hotels), a net increase in the total existing VMT for the region. Level of Service Prior to SB 743, a significant traffic impact would occur if the addition of project-generated trips caused an intersection to change from an acceptable LOS to a deficient LOS, or if project traffic increased the delay at any intersection already operating at an unacceptable LOS, or if it causes the LOS to change from an acceptable LOS (LOS D or better) to a deficient LOS (LOS E or worse) or increase delay/density on a facility operating at an unacceptable level. The City has adopted LOS D as the minimum acceptable standard during peak operating periods for roadway segments and intersections. Currently, LOS analysis provides information regarding roadway segment and intersection capacity and general plan consistency for City transportation planning efforts. However, the use of VMT as the metric for evaluating traffic impacts under CEQA replaces the earlier practice of evaluating traffic primarily on LOS. Now, vehicle delay as measured by LOS or similar standards cannot be considered a significant impact on the environment in CEQA transportation evaluations. Therefore the LOS roadway analysis and construction traffic impact analysis provided here is for informational purposes only, and to ensure consistency with General Plan policies, and is not used as a basis for determining the significance of transportation impacts under CEQA, consistent with the requirements of SB 743. Signal Warrants A signal warrant defines the minimum condition under which the installation of a traffic signal might be warranted. Meeting this threshold condition does not require that a traffic control signal be installed at a particular location, but rather, that other traffic factors and conditions should be evaluated in order to determine whether the signal is truly justified. It should also be noted that signal warrants do not 4.13 TRANSPORTATION Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-10 June 2021 necessarily correlate with level of service. An intersection may satisfy a signal warrant condition and operate at or above LOS “D” or operate below LOS “D” and not meet a signal warrant. Traffic Impact Analysis A detailed traffic impact analysis (TIA) was prepared for the proposed project by Urban Crossroads, October 27, 2020. The TIA was based upon an analysis of existing roadway conditions in the project vicinity, a variety of traffic count sources (including peak hour counts collected by the consulting traffic engineers), the General Plan Circulation Element, planned roadway improvements and other data and information. The TIA provides documentation and analysis of existing traffic conditions, trips generated by the project, distribution of the project trips to roads outside the project, and projected future traffic conditions. The intersection LOS analysis is based on the traffic volumes observed during the peak hour conditions using traffic count data collected on August 15th, 2017, April 9th, 2019, May 7th, 2019, and September 10, 2019. The following peak hours were selected for analysis: • Weekday AM Peak Hour (peak hour between 6:00 AM and 8:30 AM) • Weekday PM Peak Hour (peak hour between 2:30 PM and 5:30 PM) A 20% increase was applied to counts taken in August, 5% increase was applied to counts taken in April, and 10% increase is applied to counts taken in May, and a 15% increase was applied to September per City of La Quinta’s EB#06‐13. There were no observations made in the field that would indicate atypical traffic conditions on the count dates, such as construction activity that would prevent or limit roadway access and detour routes. The average AM/PM peak hour intersection growth between 2017 and 2019 counts data at selected study area and nearby intersections was approximately 2.66%. The additional 2.66% growth rate was applied to the study area intersections with 2017 counts to reflect 2019 conditions. The raw traffic count data was adjusted to maintain flow conservation between applicable study area intersections (i.e., no unexplained loss of vehicles between no or limited access intersections). ADT volumes were estimated using the formula below for each intersection leg and compared to the 2017 ADT’s with 2.66% growth to reflect 2019 conditions, where 2019 counts are unavailable: Weekday PM Peak Hour (Approach Volume + Exit Volume) x 9.753 = Leg Volume For those roadway segments which have 24‐hour tube count data available in close proximity to the study area, a comparison between the PM peak hour and daily traffic volumes indicated that the peak‐ to‐daily relationship of approximately 9.30 percent would sufficiently estimate average daily traffic (ADT) volumes for planning‐level analyses. As such, the above equation utilizing a factor of 9.753 estimates the ADT volumes on the study area roadway segments assuming a peak‐to‐daily relationship of approximately 9.30 percent (i.e., 1/0.0930 = 9.753). 4.13 TRANSPORTATION Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-11 June 2021 The TIA was prepared in accordance with the City of La Quinta’s Traffic Study Guidelines (Engineering Bulletin #06-13, dated July 23, 2015) and Engineering Bulletin #10-01, dated August 9, 2010, and in consultation with City staff during the scoping process. The analysis also considered the General Plan. Project trips were generated based on the rates collected by the Institute of Transportation Engineers (ITE) Trip Generation Manual, 10th Edition, 2017. The TIA study area is illustrated in Exhibit 4.13-1. Level of Service (LOS) is a measure of transportation system performance based upon the ratio of traffic volume relative to the capacity of the roadway or intersection. The volume-to-capacity ratio (V/C) indicates the overall performance of the roadway segment or intersection and corresponds to a rating of A through F identifying its level of capacity utilization and relative level of congestion. LOS A represents free-flow traffic with little or no delay whereas LOS F represents a breakdown of traffic flow and a high incidence of delay. The volume-to-capacity ratio (V/C) is utilized to indicate the overall projected performance of the roadway segment or intersection. Table 4.13-1 Level of Service Description Mid-Link and Uninterrupted Flow Level of Service Volume/Capacity Ratio A 0.00 – 0.60 B 0.61 – 0.70 C 0.71 – 0.80 D 0.81 – 0.90 E 0.91 – 1.00 F Not Meaningful Source: Highway Capacity Manual, Transportation Research Board – Special Report 209, National Academy of Science, Washington, D.C. 2000. According to the City of La Quinta Circulation Element, for roadway segment travel, LOS is a measure of the flow of traffic; while for intersections, the LOS is based on the number of seconds the vehicle is delayed in passing through the intersection. The Element further states that although accepting a lower level of service (LOS E or even F) at certain intersections and segments during peak season may result in periodic congestion, once familiar with network constraints, travelers will seek alternative paths and traffic will be distributed to those parts of the network with surplus capacity. Table 4.13-2 illustrates the accepted capacity of typical street types. Table 4.13-2 Roadway Segment Capacity Thresholds Roadway Classification Lane Configuration Capacity (Vehicles per Day) Local 2-Lane Undivided 9,000 Collector 2-Lane Undivided 14,000 Modified Secondary 2-Lane Divided 19,000 Secondary 4-Lane Undivided 28,000 Primary 4-Lane Divided 42,600 4.13 TRANSPORTATION Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-12 June 2021 Signalized Intersections The City of La Quinta requires signalized intersection operations analysis based on the methodology described in Chapter 18 and Chapter 31 of the Highway Capacity Manual (HCM) 2010. Intersection LOS operations are based on an intersection’s average control delay. Control delay includes initial deceleration delay, queue move-up time, stopped delay, and final acceleration delay. For signalized intersections LOS is directly related to the average control delay per vehicle. The LOS analysis for signalized intersections was performed using optimized signal timing for existing traffic conditions. Signal timing optimization was considered for pedestrian safety and signal coordination requirements. Where signal timing was unavailable, the local accepted standards were utilized in lieu of actual signal timing. TIA Analysis The potential impacts to traffic and circulation were evaluated for each of the following conditions: • Existing (2019) Conditions • Existing Plus Project (E+P) • Existing Plus Ambient Growth plus Project (EAP) • Existing Plus Ambient Growth Plus Cumulative Projects without (EAC) and with Project (EAPC) for each of the following phases: o Project Phase 1 (2021) o Project Phase 2 (2023) o Project Buildout (Phase 3, 2026) o Project Buildout (Phase 3, 2026) – Special Event • General Plan buildout (2040) Without Project Conditions – establishes future year baseline to evaluate the proposed Project. • General Plan buildout (2040) With Project Conditions – represents future year baseline traffic conditions with the proposed project. The following peak hours were selected for this analysis: • Weekday AM peak (peak hour between 6:00 am -8:30 am) • Weekday PM peak (peak hour between 2:30 pm -5:30 pm) A total of 22 intersections were evaluated for their current and future operating conditions. 4.13 TRANSPORTATION Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-13 June 2021 Table 4.13-3 Intersections ID and Location ID Intersection Location ID Intersection Location 1 Madison Street / Avenue 58 12 Monroe Street / Avenue 58 2 Madison Street / Avenue 56 13 Monroe Street / Airport Boulevard 3 Madison Street / Avenue 54 14 Monroe Street / Avenue 54 4 Madison Street / Avenue 52 15 Monroe Street / Avenue 52 5 Madison Street / Avenue 50 16 Monroe Street / 50th Avenue 6 Jefferson Street / Avenue 54 17 Jackson Street / 58th Avenue 7 Jefferson Street / Avenue 52 18 South Access / Avenue 60 – (Future Intersection) 8 Jefferson Street / Pomelo 19 Madison Street / Main Access – (Future Intersection) 9 Jefferson Street / Avenue 50 20 Project Access 1 / Avenue 58 - (Future Intersection) 10 Madison Street / Avenue 60 21 Project Access 2 / Avenue 58 – (Future Intersection) 11 Monroe Street / Avenue 60 22 Madison Street / Project Access 3 – (Future Intersection) A total of 6 roadway segments were evaluated for their current and future operating conditions. Table 4.13-4 Roadway Segments ID Roadway Segment ID Roadway Segment 1 Avenue 58, west of Madison Street 4 Madison Street, south of Airport Boulevard 2 Avenue 58, west of Monroe Street 5 Avenue 60, west of Monroe Street 3 Avenue 58, west of Jackson Street 6 Monroe Street, south of Airport Boulevard Unsignalized Intersections The City requires that operations of unsignalized intersections be evaluated using the methodology described in Chapter 19, Chapter 20, and Chapter 32 of the HCM 2010. The LOS rating is based on the weighted average control delay expressed in seconds per vehicle. At two-way or side-street stop- controlled intersections, LOS was calculated for each controlled movement and for the left turn movement from the major street, as well as for the intersection as a whole. For approaches composed of a single lane, the delay was computed as the average of all movements in that lane. A potentially significant cumulative impact at an unsignalized study area intersection is defined to occur when, with project traffic included, an intersection has a projected LOS F on a side stre et for a two-way stop control or LOS E or worse for an all-way stop controlled intersection and the addition of project traffic results in an addition of 3 seconds or more of delay for any movement. 4.13 TRANSPORTATION Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-14 June 2021 Table 4.13-5 Unsignalized Intersection Description of LOS Description Average Control Delay Per Vehicle (Seconds) Level of Service, V/C ≤ 1.0 Level of Service, V/C > 1.0 Little or no delays 0 to 10.00 A F Short traffic delays 10.01 to 15.00 B F Average traffic delays 15.01 to 25.00 C F Long traffic delays 25.01 to 35.00 D F Very long traffic delays 35.01 to 50.00 E F Extreme traffic delays with intersection capacity exceeded > 50.00 F F Required Intersection Level of Service Per City traffic study guidelines, Table 4.13-6, Required Intersection Levels of Service and Table 4.13-7, Impact Criteria for Intersections Already Operations show the LOS criteria used in the analysis of the project. Table 4.13-6 Required Intersection Levels of Service Intersection Type LOS Criteria Signalized Intersection LOS D or Better All-Way Stop Controlled Intersection LOS D or better for all critical movements Cross-Street Stop Controlled Intersection LOS E or better for the side street Source: Coral Mountain Specific Plan TIA, Urban Crossroads, October 2020. Table 4.13-7 Impact Criteria for Intersections Already Operating at LOS E or LOS F Significant Changes in LOS LOS E An increase in delay of 2 seconds or more LOS F An increase in delay of 2 seconds or more Source: Coral Mountain Traffic Impact Analysis, Urban Crossroads 2020 Required Roadway Segment Conditions A potentially significant cumulative impact is defined to occur at any study area roadway segment if the project would cause the Existing LOS to fall to worse than LOS D for Existing Plus Ambient Growth Plus Cumulative Projects traffic conditions. A potentially significant cumulative impact is also defined to occur on any study area roadway segment that is already operating at LOS E or LOS F, if the project traffic will increase the V/C ratio by more than 0.02 for Opening Year Cumulative with project traffic conditions. 4.13 TRANSPORTATION Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-15 June 2021 Signal Warrants A signal warrant defines the minimum condition under which the installation of a traffic signal might be warranted. Meeting this threshold condition does not require that a traffic control signal be installed at a particular location, but rather, that other traffic factors and conditions should be evaluated in order to determine whether the signal is truly justified. It should also be noted that signal warrants do not necessarily correlate with level of service. An intersection may satisfy a signal warrant condition and operate at or above LOS “D” or operate below LOS “D” and not meet a signal warrant. Existing (2019) Conditions The project is located at the southwest corner of Avenue 58 and Madison Street on approximately 386 acres. The segment of Avenue 58 that is adjacent to the project is designated as a Secondary roadway (4-Lane Undivided.) Madison Street is also designated as a Secondary roadway (4-Lane Undivided) and Avenue 60 is designated as a two-lane Collector roadway (2-Lane Undivided). Secondary streets are four-lane undivided roadways with parking and a typical right of way of 102-feet. Collector streets are defined as two-lane, undivided roadways with an 80 foot right of way. Class II Bicycle Paths are proposed along Avenue 58, Avenue 60 and Madison Street. Class II Bicycle Paths are on road striped bicycle lanes. Avenue 58 is currently an east/west paved roadway, with three lanes. The north portion contains two paved lanes, a bike lane, and curb, gutter, a meandering sidewalk and landscape parkway. The south side adjacent to the project is paved with one through lane and a paved shoulder. Madison Street is currently paved with 4-lanes, landscaped median, bike lanes and curb and gutter on both sides of the roadway along most of the project frontage. Avenue 60 is currently paved, with two lanes, curb and gutter from the intersection of Madison Street to approximately 660 feet to the west, where it transitions into a dirt roadway, terminating at the project’s frontage and ultimately US Bureau of Reclamation Dike 4. The study area has existing pedestrian and bicycle paths along sections of surrounding and nearby streets. Jefferson Street, Madison Street, Monroe Street, Avenue 50, Avenue 52, Avenue 54, Airport Boulevard, Avenue 58, Avenue 60 and Avenue 62 are planned to include a Class II Golf Cart/NEV path and Multi-use path. Avenue 58 currently has an existing sidewalk and on-street bike lane on the north side of the street. Madison Street currently has an existing on-street bike lane on both sides, and a partially developed meandering multi-use path on its east side, which occurs adjacent to Andalusia’s developed areas and will be extended with that project’s build out. As shown in Table 4.13-8, 22 area intersections were analyzed in the TIA and all 17 existing intersections are currently operating at LOS D or better. 4.13 TRANSPORTATION Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-16 June 2021 Existing Intersection Level of Service Table 4.13-8 Intersection Analysis for Existing (2019) Conditions * # Intersection Traffic Control (Note 3) Intersection Approach Lanes (Note 1) Delay (Secs) (Note 2) Level of Service (Note 2) Northbound Southbound Eastbound Westbound AM PM AM PM L/T/R L/T/R L/T/R L/T/R 1 Madison St/Avenue 58 AWS 1/2/1 1/2/d 1/1/1 1/2/1 8.5 9.3 A A 2 Madison St/Airport Blvd. TS 1/2/d 1/2/0 0/0/0 1/0/1 8.8 8.4 A A 3 Madison St./ Avenue 54 AWS 2/2/1 1/2/0 1/2/d 1/2/1 12.9 15.9 B C 4 Madison St./ Avenue 52 TS 2/2/1 2/2/d 1/2/d 1/2/1 27.9 28.5 C C 5 Madison St./ Avenue 50 TS 2/2/1 2/2/1 1/2/1 1/2/1 28.6 29.4 C C 6 Jefferson St./ Avenue 54 AWS 0.5/1/0.5 2/2/1 1/2/0 1/1/1 12.2 16.9 B C 7 Jefferson St./ Avenue 52 RDB 0.5/0.5/1/>> 0.5/0.5/1/>> 0.5/0.5/1/>> 0.5/0.5/1/>> 9.4 9.7 A A 8 Jefferson St./ Pomelo TS 1/3/0 1/3/0 0.5/0.5/1 0.5/0.5/1 8.4 14.3 A B 9 Jefferson St./ Avenue 50 TS 1/3/1 2/3/1 1/2/1 1/1/1 46.3 49.4 D D 10 Madison St./ Avenue 60 AWS 0/0/0 1/0/1 0.5/0.5/0 0/0/1 8.2 9.1 A A 11 Monroe St./Avenue 60 AWS 1/1/0 1/1/1 0.5/0.5/1 0/1!/0 8.1 8.3 A A 12 Monroe St./Avenue 58 AWS 0/1!/0 0.5/0.5/1 0/1!0 0/1!/0 8.1 9.4 A A 13 Monroe St./Airport Blvd AWS 1/1/0 1/2/d 1/1/1 0/1!/0 8.5 9.2 A A 14 Monroe St./ Avenue 54 AWS 0/1!/0 0.5/0.5/1 1/1/0 0/1!/0 14.3 12.7 B B 15 Monroe St./ Avenue 52 AWS 0/1!/0 1/2/0 1/1/1 1/2/d 14.7 25.3 B D 16 Monroe St./ 50th Avenue TS 1/2/0 1/2/0 1/1/1 1/1/1> 16.6 18.0 B B 17 Jackson St./ 58th Avenue AWS 0/1!/0 0/1!/0 0/1!/0 0/1!/0 7.5 8.2 A A 18 S. Access/ Avenue 60 Intersection Does Not Exist 19 Madison St/Main Access Intersection Does Not Exist 20 Project Access 1/Ave. 58 Intersection Does Not Exist 21 Project Access 2/Ave. 58 Intersection Does Not Exist 22 Madison /Project Access 3 Intersection Does Not Exist 1. When a right turn is designated the land can either be striped or unstriped. To function as a right turn lane there must be sufficient for right turning vehicles to travel outside the through lanes. L = Left; T = Through; R = Right; > = Right Turn Overlap Phasing; d = Defacto Right Turn Lane; 1! = Shared Left/Thru/Right Lane; 0.5=Shared Lane 2. Per the Highway Capacity Manual 6th Edition (HCM6), overall average intersection delay and level of service are shown for intersections with a traffic signal or all way stop control. For intersections with cross street stop control, the delay and level of service for the worst individual movement (or movements sharing a single lane) are shown. Delay and level of service is calculated using Synchro 10.1 software BOLD = LOS does not meet the applicable jurisdictional requirements (i.e., unacceptable LOS). 3. TS = Traffic Signal; AWS = All Way Stop; CSS = Controlled; RDB = Roundabout 4.13 TRANSPORTATION Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-17 June 2021 Existing Roadway Forecasts Summary Traffic Signal Warrants for existing traffic conditions indicate that, based on existing peak hour intersection turning volumes, the following 4 unsignalized study area intersections currently warrant a traffic signal. • Madison Street at Avenue 54 (#3) • Jefferson Street at Avenue 54 (#6) • Monroe Street at Avenue 54 (#14) • Monroe Street at Avenue 52 (#15) Table 4.13-9 Indicates that all existing study roadway segments currently operate with acceptable levels. Table 4.13-9 Roadway Volume/Capacity Analysis For Existing (2019) Conditions Roadway Segment Roadway Designation Through Travel Lanes (note 1) Capacity (note 2) ADT (note 3) Volume/ Capacity Ratio Avenue 58 West of Madison St. Secondary 3 21,000 1,600 0.08 West of Monroe St. Secondary 4 28,000 2,300 0.08 West of Jackson St. Secondary 2 28,000 1,800 0.13 Madison St. South of Airport Blvd Primary 4 42,600 6,700 0.16 Avenue 60 West of Monroe Blvd Secondary 3 28,000 3,200 0.15 Monroe St. South of Airport Blvd Primary 3 42,600 3,400 0.11 1. Existing Number of Through Lanes; 1 = City of La Quinta General Plan Buildout number of lanes. 2. Source: City of La Quinta Engineering Bulletin #06-13 (Oct 2017) 3. Average Daily Traffic (ADT) expressed in vehicles per day. General Plan LOS consistency is analyzed in section a) below, while VMT is analyzed in section b) of this Transportation discussion. Project Impact a. Conflict with a program, plan, ordinance or policy addressing the circulation system, including transit roadway, bicycle and pedestrian facilities? Project Trip Generation Trip generation was calculated by land use type using the reference Trip Generation, 10th Edition (2017) prepared by the Institute of Transportation Engineers (ITE). Trip Generation for the project was determined by utilizing published rates for the peak hour of the generator rather than for the peak hour of adjacent street traffic, where possible. ITE trip generation rates for Single Family Detached Residential (Code 210), Multifamily Housing (Code 220), Resort Hotel (Code 330), and Shopping Center (Code 820) are used. The Wave Basin component of the project is considered a private recreational facility. Trip generation rates for the Wave Basin facility are based on data from the San Diego Association of Governments recreational park (developed) rates. 4.13 TRANSPORTATION Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-18 June 2021 For the resort-related commercial area, ITE land use code 861 (sporting goods store) has been utilized and the Farm area, ITE land use code 495 (recreational community center) has been utilized. Table 4.13-10 illustrates the Trip Generation Summary for the project based on ITE Land Use classifications. Table 4.13-10 Trip Generation Summary Trip Generation Rates Land Use ITE LU Code Quantit y (note 2) AM Peak Hour PM Peak Hour Daily In Out Total In Out Total Single Family Detached 210 496 DU 0.19 0.55 0.74 0.62 0.37 0.99 9.44 Multifamily Housing (Low-Rise) 220 104 DU 0.11 0.35 0.46 0.35 0.21 0.56 7.32 Resort Hotel (note 5) (with bar, restaurant, kitchen, rooftop bar, pool bar & grill, and spa. Back of house resort operations included) 330 150 RM 0.27 0.10 0.37 0.20 0.27 0.47 7.87 Shopping Center 820 10 TSF 0.58 0.36 0.94 1.83 1.98 3.81 37.75 Wave Basin Facility (note 6) (Back of house wave operations included) (Note 4) 12 AC 1.20 0.80 2.00 2.40 1.60 4.00 50.00 Wave Village (Studio/Retail) (note 7) (with shape studio, surf shop, board room, surf lounge/living room, surf classroom, fitness pavilion, high performance center, & beach club) 861 15 TSF 0.27 0.07 0.34 0.97 1.05 2.02 28.75 The Farm (Recreational Area/Clubhouse) (note 8) (with Barn, Greenhouse, Equipment Barn, Tool Shed, Family Camp, Gym, Outfitters, and Locker Rooms) 495 16 TSF 1.16 0.60 1.76 1.09 1.22 2.31 28.82 1. Trip Generation Source: Institute of Transportation Engineers (ITE), Trip Generation Manual, 10th Edition (2017). 2. DU = Dwelling Unit; TSF = Thousand Square Feet; RM = Occupied Room 3. Pass-by Source: Shops at Coral Mountain TIA, prepared by Urban Crossroads, Inc. (November 2009) 4. Since ITE does not have trip rates for a wave pool facility, similar use based on SANDAG’s recreation park (developed peak hour and daily rates) are utilized. 5. Hotel trip rates account for 23.5 tsf of ancillary facilities which include bar, restaurant, kitchen, rooftop bar, pool bar & grill, spa, and back of house resort operations. 6. The Wave Basin Facility trip rates account for pool area and 1.5 tsf of back of house wave operations. 7. Wave Village trip rates account for 15 tsf of ancillary facilities which include shape studio, surf shop, board room, surf lounge/livi ng room, surf classroom, fitness pavilion, high performance center, & beach club. 8. The Farm trip rates account for 16 tsf of ancillary facilities which include Barn, Greenhouse, Equipment Barn, Tool Shed, Family C amp, Gym, Outfitters, & Locker Rooms. 9. The 1 tsf back of house guardhouse use is accounted for in the Project rates. The project will be gated and private, with the exception of the neighborhood commercial project at the northeast corner of Avenue 58 and Madison Street, so reasonable assumptions regarding internal/pass‐ by interactions between these uses are included in the trip generation calculations. The Wave Basin facility will be utilized by hotel guests, but outside trip generation is also included for employee trips at the hotel, resort commercial village and Wave Basin. Area residents and visitors will use the commercial 4.13 TRANSPORTATION Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-19 June 2021 retail area located at the northeast corner of the project, which will not be restricted to project residents and hotel guests (which typically include merchandise, service station and restaurant land uses). The total internal/pass‐by trip ends were adjusted in a manner to ensure that no “double counting” occurs before assigning the project trips to the roadway network. Phase 1 (2021) As shown on Table 4.13-11, Phase 1 (2021) of the proposed project is anticipated to generate a net total of 2,227 external trip‐ends per day on a typical weekday with 114 external vehicles per hour (VPH) during the weekday AM peak hour and 151 external VPH during the weekday PM peak hour. Table 4.13-11 Phase 1 (2021) Trip Generation Rates Land Use ITE LU Code Quantity (note 2) AM Peak Hour PM Peak Hour Daily In Out Total In Out Total Single Family Detached 210 220 26 DU 104 RM 5 14 19 16 10 26 245 Multifamily Housing (Low- Rise) 11 36 47 36 22 58 761 Internal to Retail/Resort (2) (3) (5) (9) (7) (16) (141) Residential External Trips 14 47 61 43 25 68 865 Shopping Center 820 10 TSF 6 4 10 18 20 38 378 Pass-By (25%) (1) (1) (2) (5) (5) (10) (95) Internal to Residential/Resort (3) (3) (6) (4) (4) (8) (72) Shopping Center External Trips 2 0 2 9 11 20 211 Resort Hotel 330 150 RM 41 15 56 30 41 71 1,181 Internal to Residential/Retail (7) (8) (15) (11) (17) (28) (324) Resort Hotel External Trips 34 7 41 19 24 43 857 Wave Basin Facility (note 4) 12 AC 14 10 24 29 19 48 600 Internal to Residential/Retail/Resort (8) (6) (14) (16) (12) (28) (306) Wave Basin Facility External Trips 6 4 10 13 7 20 294 Wave Village 861 15 TSF 3 2 5 16 15 31 431 Internal to Residential/Resort (1) (1) (2) (7) (7) (14) (168) Wave Village External Trips 2 1 3 9 8 17 263 The Farm 495 16 TSF 18 11 29 18 19 37 461 Internal to Residential/Retail/Resort (9) (6) (15) (9) (11) (20) (240) The Farm External Trips 9 5 14 9 8 17 221 Project Subtotal 98 92 190 163 146 309 4,057 Internal Capture Subtotal (37) (37) (74) (74) (74) (148) (1,735) Pass-By (Shopping Center) (1) (1) (2) (5) (5) (10) (95) Total 56 58 114 84 67 151 2,227 1. Trip Generation Source: Institute of Transportation Engineers (ITE), Trip Generation Manual, 10th Edition (2017). 2. DU = Dwelling Unit; TSF = Thousand Square Feet; RM = Occupied Room 3. Pass-by Source: Shops at Coral Mountain TIA, prepared by Urban Crossroads, Inc. (November 2009) 4. Since ITE does not have trip rates for a wave pool facility, similar use based on SANDAG’s recreation park (developed peak hour and daily rates) are utilized. 5. Hotel trip rates account for 23.5 tsf of ancillary facilities which include bar, restaurant, kitchen, rooftop bar, pool bar & grill, spa, and back of house resort operations. 6. The Wave Basin Facility trip rates account for pool area and 1.5 tsf of back of house wave operations. 7. Wave Village trip rates account for 15 tsf of ancillary facilities which include shape studio, surf shop, board room, surf lounge/living r oom, surf classroom, fitness pavilion, high performance center, & beach club. 4.13 TRANSPORTATION Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-20 June 2021 8. The Farm trip rates account for 16 tsf of ancillary facilities which include Barn, Greenhouse, Equipment Barn, Tool Shed, Family Camp , Gym, Outfitters, & Locker Rooms. 9. The 1 tsf back of house guardhouse use is accounted for in the Project rates. Phase 2 (2023) Table 4.13-12 shows trip generation for Phase 2 of the proposed project, which is anticipated to generate a net total of 2,778 external trip-ends per day on a typical weekday with 123 external vehicles per hour (VPH) during the weekday AM peak hour and 208 external VPH during the weekday PM peak hour. Table 4.13-12 Phase 2 (2023) Trip Generation Rates Land Use ITE LU Code Quantity (note 2) AM Peak Hour PM Peak Hour Daily In Out Total In Out Total Single Family Detached 210 220 26 DU 104 RM 5 14 19 16 10 26 245 Multifamily Housing (Low-Rise) 11 36 47 36 22 58 761 Internal to Retail/Resort (2) (5) (7) (10) (8) (18) (158) Residential External Trips 14 45 59 42 24 66 848 Shopping Center 820 35 TSF 20 13 33 64 69 133 1,321 Pass-By (25%) (4) (4) (8) (16) (16) (32) (330) Internal to Residential/Resort (5) (4) (9) (8) (8) (16) (144) Shopping Center External Trips 11 5 16 40 45 85 847 Resort Hotel 330 150 RM 41 15 56 30 41 71 1,181 Internal to Residential/Retail (8) (8) (16) (13) (19) (32) (370) Resort Hotel External Trips 33 7 40 17 22 39 811 Wave Basin Facility (note 4) 12 AC 14 10 24 29 19 48 600 Internal to Residential/Retail/Resort (9) (7) (16) (17) (13) (30) (328) Wave Basin Facility External Trips 5 3 8 12 6 18 272 Wave Village 861 15 TSF 3 2 5 16 15 31 431 Internal to Residential/Resort (1) (1) (2) (7) (7) (14) (168) Wave Village External Trips 2 1 3 9 8 17 263 The Farm 495 16 TSF 18 11 29 18 19 37 461 Internal to Residential/Retail/Resort (9) (6) (15) (9) (11) (20) (240) The Farm External Trips 9 5 14 9 8 17 221 Project Subtotal 112 101 213 209 195 404 5,000 Internal Capture Subtotal (41) (41) (82) (82) (82) (164) (1,892) Pass-By (Shopping Center) (4) (4) (8) (16) (16) (32) (330) Total 67 56 123 111 97 208 2,778 1. Trip Generation Source: Institute of Transportation Engineers (ITE), Trip Generation Manual, 10th Edition (2017). 2. DU = Dwelling Unit; TSF = Thousand Square Feet; RM = Occupied Room 3. Pass-by Source: Shops at Coral Mountain TIA, prepared by Urban Crossroads, Inc. (November 2009) 4. Since ITE does not have trip rates for a wave pool facility, similar use based on SANDAG’s recreation park (developed peak hour and daily rates) are utilized. 5. Hotel trip rates account for 23.5 tsf of ancillary facilities which include bar, restaurant, kitchen, rooftop bar, pool bar & grill, spa, and back of house resort operations. 6. The Wave Basin Facility trip rates account for pool area and 1.5 tsf of back of house wave operations. 7. Wave Village trip rates account for 15 tsf of ancillary facilities which include shape studio, surf shop, board room, surf lounge/living r oom, surf classroom, fitness pavilion, high performance center, & beach club. 8. The Farm trip rates account for 16 tsf of ancillary facilities which include Barn, Greenhouse, Equipment Barn, Tool Shed, Family Camp , Gym, Outfitters, & Locker Rooms. 9. The 1 tsf back of house guardhouse use is accounted for in the Project rates. Phase 3 (2026) Project Buildout 4.13 TRANSPORTATION Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-21 June 2021 As shown on Table 4.13-13, at project buildout, the site is anticipated to generate a net total of 6,994 external trip-ends per day on a typical weekday with 447 external vehicles per hour (VPH) during the weekday AM peak hour and 638 external VPH during the weekday PM peak hour. Table 4.13-13 Project Buildout (2026) Trip Generation Rates Land Use ITE LU Code Quantity (note 2) AM Peak Hour PM Peak Hour Daily In Out Total In Out Total Single Family Detached 210 220 496 DU 104 RM 94 273 367 308 184 492 4,682 Multifamily Housing (Low-Rise) 11 36 47 36 22 58 761 Internal to Retail/Resort (10) (20) (30) (40) (29) (69) (595) Residential External Trips 95 289 384 304 177 481 4,848 Shopping Center 820 60 TSF 35 22 57 110 119 229 2,265 Pass-By (25%) (7) (7) (14) (28) (28) (56) (566) Internal to Residential/Resort (9) (7) (16) (21) (35) (56) (448) Shopping Center External Trips 19 8 27 61 56 117 1,251 Resort Hotel 330 150 RM 41 15 56 30 41 71 1,181 Internal to Residential/Retail (14) (10) (24) (15) (21) (36) (416) Resort Hotel External Trips 27 5 32 15 20 35 765 Wave Basin Facility (note 4) 12 AC 14 10 24 29 19 48 600 Internal to Residential/Retail/Resort (12) (8) (20) (26) (17) (43) (470) Wave Basin Facility External Trips 2 2 4 3 2 5 130 Wave Village 861 15 TSF 3 2 5 16 15 31 431 (1) (1) (2) (7) (7) (14) (168) Wave Village External Trips 2 1 3 9 8 17 263 The Farm 495 16 TSF 18 11 29 18 19 37 461 (9) (6) (15) (9) (11) (20) (240) The Farm External Trips 9 5 14 9 8 17 221 Project Subtotal 216 369 585 547 419 966 10,381 Internal Capture Subtotal (62) (62) (124) (136) (136) (272) (2,821) Pass-By (Shopping Center) (7) (7) (14) (28) (28) (56) (566) Total 143 304 447 383 255 638 6,994 1. Trip Generation Source: Institute of Transportation Engineers (ITE), Trip Generation Manual, 10th Edition (2017). 2. DU = Dwelling Unit; TSF = Thousand Square Feet; RM = Occupied Room 3. Pass-by Source: Shops at Coral Mountain TIA, prepared by Urban Crossroads, Inc. (November 2009) 4. Since ITE does not have trip rates for a wave pool facility, similar use based on SANDAG’s recreation park (developed peak hour and daily rates are utilized. 5. Hotel trip rates account for 23.5 tsf of ancillary facilities which include bar, restaurant, kitchen, rooftop bar, pool bar & grill, spa, and back of house resort operations. 6. The Wave Basin Facility trip rates account for pool area and 1.5 tsf of back of house wave operations. 7. Wave Village trip rates account for 15 tsf of ancillary facilities which include shape studio, surf shop, board room, surf lounge/living room, surf classroom, fitness pavilion, high performance center, & beach club. 8. The Farm trip rates account for 16 tsf of ancillary facilities which include Barn, Greenhouse, Equipment Barn, Tool Shed, Family Camp, Gym, Outfitters, & Locker Rooms. 9. The 1 tsf back of house guardhouse use is accounted for in the Project rates. Trip distributions for both the residential and commercial operations is depicted in Exhibit 4.13-2 and Exhibit 4.13-3. N.T.S.MSA CONSULTING, INC.> PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270760.320.9811 msaconsultinginc.comCORAL MOUNTAIN RESORTENVIRONMENTAL IMPACT REPORTEXHIBIT4.13-2EXTERNAL TRIP DISTRIBUTIONPROJECT RESIDENTIAL AND RESORT N.T.S.MSA CONSULTING, INC.> PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270760.320.9811 msaconsultinginc.comCORAL MOUNTAIN RESORTENVIRONMENTAL IMPACT REPORTEXHIBIT4.13-3EXTERNAL TRIP DISTRIBUTIONPROJECT SHOPPING CENTER 4.13 TRANSPORTATION Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-24 June 2021 Future Traffic Conditions Future traffic conditions were evaluated, to include existing traffic, ambient growth, and other developments in the area. Future “with project” conditions analyzed project traffic plus existing ambient growth plus cumulative traffic conditions. TIA Access Improvement Recommendations The Coral Mountain Resort project is proposed to be served by the project access locations listed below: • Madison Street / Main Access (#19) (full access) • South Access (18) / Avenue 60 (full access) • Project Access 1(#20) / Avenue 58 (full access) • Project Access 2 (#21) / Avenue 58 (right‐in/right‐out access) • Madison Street / Project Access 3 (#22) (right‐in/right‐out access) The separation between project driveways along Avenue 58 (#20 and #21) and Madison Street (#22) is over 250 feet and separation between Avenue 58 and the project’s main access point (#19) (future signalized location) is over 600 feet. The location of each project access points meets City of La Quinta intersection spacing standards. TIA Analysis Scenarios Existing Plus Project (E+P) and EAP Table 4.13-14: The Existing plus Project (E+P) traffic conditions analysis determines circulation system deficiencies that would occur on the existing roadway system if the project were added to Existing traffic conditions. The Existing plus Ambient growth (EAP) scenario includes the entire project and seven years of background growth. To account for background traffic growth, ambient growth was included for EAP (2026) traffic conditions. Cumulative development projects were not included as part of the EAP Analysis. For the purposes of this analysis, the E+P analysis scenario was utilized to determine potentially significant project impacts associated solely with the development of the proposed project and the corresponding mitigation measures necessary to mitigate these impacts. Under E+P conditions, the 22 (17 existing and the 5 project intersections) study area intersections are anticipated to continue to operate at acceptable LOS with the addition of project traffic. 4.13 TRANSPORTATION Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-25 June 2021 Table 4.13-14 Intersection Analysis for Existing Plus Project (E+P) # Intersection Traffic Control (Note 3) Intersection Approach Lanes (Note 1) Delay (Secs) (Note 2) Level of Service (Note 2) Northbound Southbound Eastbound Westbound AM PM AM PM L/T/R L/T/R L/T/R L/T/R 1 Madison St/Avenue 58 AWS 1/2/1 1/2/d 1/1/1 1/2/1 10.0 12.8 A B 2 Madison St/Airport Blvd. TS 1/2/d 1/2/0 0/0/0 1/0/1 8.8 9.9 A A 3 Madison St./ Avenue 54 AWS 2/2/1 1/2/0 1/2/d 1/2/1 15.2 23.5 C C 4 Madison St./ Avenue 52 TS 2/2/1 2/2/d 1/2/d 1/2/1 29.1 30.0 C C 5 Madison St./ Avenue 50 TS 2/2/1 2/2/1 1/2/1 1/2/1 29.1 29.8 C C 6 Jefferson St./ Avenue 54 AWS 0.5/1/0.5 2/2/1 1/2/0 1/1/1 13.2 20.1 B C 7 Jefferson St./ Avenue 52 RDB 0.5/0.5/1/>> 0.5/0.5/1/>> 0.5/0.5/1/>> 0.5/0.5/1/>> 10.6 11.2 A A 8 Jefferson St./ Pomelo TS 1/3/0 1/3/0 0.5/0.5/1 0.5/0.5/1 8.8 14.3 A B 9 Jefferson St./ Avenue 50 TS 1/3/1 2/3/1 1/2/1 1/1/1 46.5 49.4 D D 10 Madison St./ Avenue 60 AWS 0/0/0 1/0/1 0.5/0.5/0 0/0/1 8.7 9.5 A A 11 Monroe St./Avenue 60 AWS 1/1/0 1/1/1 0.5/0.5/1 0/1!/0 8.5 8.9 A A 12 Monroe St./Avenue 58 AWS 0/1!/0 0.5/0.5/1 0/1!0 0/1!/0 8.9 11.0 A A 13 Monroe St./Airport Blvd AWS 1/1/0 1/2/d 1/1/1 0/1!/0 9.0 10.0 A A 14 Monroe St./ Avenue 54 AWS 0/1!/0 0.5/0.5/1 1/1/0 0/1!/0 16.3 14.4 B B 15 Monroe St./ Avenue 52 AWS 0/1!/0 1/2/0 1/1/1 1/2/d 16.8 34.3 B D 16 Monroe St./ 50th Avenue TS 1/2/0 1/2/0 1/1/1 1/1/1> 16.6 18.5 B B 17 Jackson St./ 58th Avenue AWS 0/1!/0 0/1!/0 0/1!/0 0/1!/0 7.7 8.6 A A 18 S. Access/ Avenue 60 CSS 0/0/0 0/1!/0 0/1/0 0/1/0 8.9 8.9 A A 19 Madison St/Main Access CSS 1/2/0 0/2/0 1/0/1 0/0/0 12.7 15.6 B C 20 Project Access 1/Ave. 58 CSS 0/1!/0 0/0/0 0/1/0 1*/2/0 9.2 9.8 A A 21 Project Access 2/Ave. 58 CSS 0/0/1 0/0/0 0/1/0 0/2/0 8.6 9.0 A A 22 Madison St /Project Access 3 CSS 0/2/0 0/2/0 0/0/1 0/0/0 8.9 10.1 A B 1. When a right turn is designated the land can either be striped or unstriped. To function as a right turn lane there must be sufficient for right turning vehicles to travel outside the through lanes. L = Left; T = Through; R = Right; > = Right Turn Overlap Phasing; d = Defacto Right Turn Lane; 1 = Improvement 1! = Shared Left/Thru/Right Lane; 0.5=Shared Lane; *=Left turn lane accommodated within two-way turn lane 2. Per the Highway Capacity Manual 6th Edition (HCM6), overall average intersection delay and level of service are shown for intersections with a traffic signal or all way stop control. For intersections with cross street stop control, the delay and level of service for the worst individual movement (or movements sharing a single lane) are shown. Delay and level of service is calculated using Synchro 10.1 software BOLD = LOS does not meet the applicable jurisdictional requirements (i.e., unacceptable LOS). 3. TS = Traffic Signal; AWS = All Way Stop; CSS = Controlled; RDB = Roundabout 4.13 TRANSPORTATION Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-26 June 2021 Table 4.13-15 Roadway Volume/Capacity Analysis For E+P Conditions Roadway Segment Roadway Designation Through Travel Lanes (note 1) Capacity (note 2) ADT (note 3) Volume/ Capacity Ratio Avenue 58 West of Madison St. Secondary 3 28,0004 2,300 0.11 West of Monroe St. Secondary 4 28,000 4,100 0.15 West of Jackson St. Secondary 2 14,0004 2,700 0.19 Madison St. South of Airport Blvd Primary 4 42,600 9,700 0.23 Avenue 60 West of Monroe Blvd Secondary 3 21,0004 4,500 0.21 Monroe St. South of Airport Blvd Primary 3 31,9505 4,400 0.14 1. Existing Number of Through Lanes; 1 = City of La Quinta General Plan Buildout number of lanes. 2. Source: City of La Quinta Engineering Bulletin #06-13 (Oct 2017) 3. Average Daily Traffic (ADT) expressed in vehicles per day. 4. Capacity was calculated as a ratio of 4-lane Secondary capacity 5. Capacity was calculated as a ratio of 4-lane Primary capacity The traffic signal warrant analysis further found that under E+P traffic conditions, two study intersections are anticipated to require installation of a traffic signal (which are funded in the CIP) in order to maintain acceptable LOS under E+P conditions. (#6 Jefferson Street/Avenue 54; and #15 Monroe Street/Avenue 52.). As shown in Table 4.13-16 because the project will contribute to the need for signalization, the project’s share of these improvements will be 1%. Table 4.13-16 E+P Fair Share Contributions Intersection # Intersection Fair Share Contribution (E+P) 6 Jefferson Street/Avenue 54 1% 15 Monroe Street/Avenue 52 1% All but 5 study roadway intersections analyzed are anticipated to operate at acceptable LOS for EAP without Project traffic conditions. All but 6 study roadway intersections analyzed are anticipated to operate at acceptable LOS for EAP with Project traffic conditions. Proposed improvements will result in all study intersections operating at acceptable LOS. Table 4.13-17 illustrates that following proposed improvements, intersections will operate with acceptable LOS. 4.13 TRANSPORTATION Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-27 June 2021 Table 4.13-17 Intersection Analysis for Existing Plus Ambient Without and With Project (EAP) # Intersection Traffic Control (Note 3) Intersection Approach Lanes (Note 1) EA (2026) Without Project EA (2026) With Project North- bound South- bound East- bound West- bound Delay (Secs) (Note 2) Level of Service (Note 2) Delay (Secs) (Note 2) Level of Service (Note 2) L/T/R L/T/R L/T/R L/T/R AM PM AM PM AM PM AM PM 1 Madison St/Avenue 58 AWS 1/2/1 1/2/d 1/1/1 1/2/1 9.7 12.1 A B 11.9 19.9 B C 2 Madison St/Airport Blvd. TS 1/2/d 1/2/0 0/0/0 1/0/1 10.0 11.4 A B 10.0 11.4 A B 3 Madison St./ Avenue 54 -Without Improvements AWS 2/2/1 1/2/0 1/2/d 1/2/1 41.4 >80 E F 57.7 >80 F F -With Improvements TS 2/2/1 1/2/0 1/2/d 1/2/1 35.6 36.1 D D 36.9 38.2 D D 4 Madison St./ Avenue 52 TS 2/2/1 2/2/d 1/2/d 1/2/1 30.2 31.3 C C 31.0 32.2 C C 5 Madison St./ Avenue 50 TS 2/2/1 2/2/1 1/2/1 1/2/1 31.0 32.1 C C 31.3 23.4 C C 6 Jefferson St./ Avenue 54 -Without Improvements AWS 0.5/1/0.5 2/2/1 1/2/0 1/1/1 18.7 72.4 C F 22.2 >80 C F -With Improvements TS 0.5/1/0.5 2/2/1 1/2/0 1/1/1> 24.4 25.0 C C 24.7 25.5 C C 7 Jefferson St./ Avenue 52 -Without Improvements RDB 0.5/0.5/1 />> 0.5/0.5/1/ >> 0.5/0.5/ 1/>> 0.5/0.5/ 1/>> 18.5 36.7 C E 21.9 40.4 C E -With Improvements RDB 0.5/1.5/1 />> 0.5/1.5/1/ >> 0.5/0.5/ 1/>> 0.5/0.5/ 1/>> 7.8 8.6 A A 8.3 9.5 A A 8 Jefferson St./ Pomelo TS 1/3/0 1/3/0 0.5/0.5/ 1 0.5/0.5/ 1 8.0 14.0 A B 10.6 14.4 B B 9 Jefferson St./ Avenue 50 TS 1/3/1 2/3/1 1/2/1 1/1/1 46.6 50.4 D D 46.8 50.4 D D 10 Madison St./ Avenue 60 AWS 0/0/0 1/0/1 0.5/0.5/ 0 0/1/1 8.9 11.0 A B 9.5 11.9 A B 11 Monroe St./Avenue 60 AWS 1/1/0 1/1/1 0.5/0.5/ 1 0/1!/0 9.5 10.9 A B 10.0 12.1 B B 12 Monroe St./Avenue 58 -Without Improvements AWS 0/1!/0 0.5/0.5/1 0/1!0 0/1!/0 9.8 20.1 A C 11.2 39.8 B E -With Improvements TS 0/1!/0 0.5/0.5/1 0/1!0 0/1!/0 22.1 23.0 C C 24.4 24.5 C C 13 Monroe St./Airport Blvd AWS 1/1/0 1/2/d 1/1/1 0/1!/0 10.6 15.4 B C 11.5 18.8 B C 14 Monroe St./ Avenue 54 -Without Improvements AWS 0/1!/0 0.5/0.5/1 1/1/0 0/1!/0 50.7 70.1 F F 66.1 >80 F F -With Improvements TS 0/1!/0 0.5/0.5/1 1/1/0 0/1!/0 25.4 25.9 C C 12.9 16.1 B B 15 Monroe St./ Avenue 52 -Without Improvements AWS 0/1!/0 1/2/0 1/1/1 1/2/d 39.4 >80 E F 50.4 >80 F F -With Improvements TS 0/1!/0 1/2/0 1/1/1 1/2/d 12.6 15.4 B B 12.9 16.1 B B 16 Monroe St./ 50th Avenue TS 1/2/0 1/2/0 1/1/1 1/1/1> 17.1 21.8 B C 17.2 21.8 B C 17 Jackson St./ 58th Avenue AWS 0/1!/0 0/1!/0 0/1!/0 0/1!/0 8.4 11.3 A B 8.8 12.4 A B 18 S. Access/ Avenue 60 CSS 0/0/0 0/1!/0 0/1/0 0/1/0 Future Intersection 8.9 8.9 A A 19 Madison St/Main Access CSS 1/2/0 0/2/0 1/0/1 0/0/0 Future Intersection 14.8 19.2 B C 20 Project Access 1/Ave. 58 CSS 0/1!/0 0/0/0 0/1/0 1*/2/0 Future Intersection 9.3 10.0 A B 21 Project Access 2/Ave. 58 CSS 0/0/1 0/0/0 0/1/0 0/2/0 Future Intersection 8.6 9.2 A A 22 Madison St /Project Access 3 CSS 0/2/0 0/2/0 0/0/1 0/0/0 Future Intersection 9.3 10.6 A B 1. When a right turn is designated the land can either be striped or unstriped. To function as a right turn lane there must be sufficient 4.13 TRANSPORTATION Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-28 June 2021 for right turning vehicles to travel outside the through lanes. L = Left; T = Through; R = Right; > = Right Turn Overlap Phasing; d = Defacto Right Turn Lane; 1 = Improvement 1! = Shared Left/Thru/Right Lane; 0.5=Shared Lane; *=Left turn lane accommodated within two-way turn lane 2. Per the Highway Capacity Manual 6th Edition (HCM6), overall average intersection delay and level of service are shown for intersections with a traffic signal or all way stop control. For intersections with cross street stop control, the delay and level of service for the worst individual movement (or movements sharing a single lane) are shown. Delay and level of service is calculated using Synchro 10.1 software BOLD = LOS does not meet the applicable jurisdictional requirements (i.e., unacceptable LOS). 3. TS = Traffic Signal; AWS = All Way Stop; CSS = Controlled; RDB = Roundabout EAP Traffic Volume Forecasts Summary: Under EAP traffic conditions, five study intersections are anticipated to require installation of a traffic signal (which are funded in the CIP) in order to maintain acceptable LOS under EAP “without project” conditions. (#3 Madison Street/Avenue 54; #6 Jefferson Street/Avenue 54; #14 Monroe Street/Avenue 54 and #15 Monroe Street/Avenue 52.) Under EAP “with project” conditions the previously described 5 intersections as well as one additional intersection (#12 Monroe Street/Avenue 58) are anticipated to require installation of a traffic signal. In addition, EAP analysis results indicate that the intersection of Jefferson Street at Avenue 52 (#7) experiences deficient operations under cumulative “without project” conditions. Jefferson Street at Avenue 52 requires reconstruction of the current roundabout design to incorporate 2 circulating lanes around the center island. This effectively accommodates an additional through lane in the northbound and southbound directions to provide acceptable LOS. The improvements are needed with or without the project, so a fair share contribution is appropriate. Table 4.13-18 provides the project’s contribution to the needed signals. Table 4.13-18 Project EAP Fair Share Contributions Intersection # Intersection Fair Share Contribution (EAP) 3 Madison Street/Avenue 54 2% 6 Jefferson Street/Avenue 54 1% 12 Monroe Street/Avenue 58 N/A 14 Monroe Street/Avenue 54 1% 15 Monroe Street/Avenue 52 1% 7 Jefferson Street/Avenue 52 0.4% All study roadway segments analyzed are anticipated to operate at acceptable LOS for EAP traffic conditions, consistent with Existing traffic conditions. 4.13 TRANSPORTATION Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-29 June 2021 Traffic Signal Warrants Traffic Signal Warrants for existing traffic conditions indicate that, based on existing peak hour intersection turning volumes, the following 4 unsignalized study area intersections currently warrant a traffic signal beyond the 2 (#6 and #15) that satisfy signal warrants for Existing or E+P conditions. • Madison Street at Avenue 58 (#1) • Madison Street at Main Access (#19) • Monroe Street at Avenue 58 (#12) • Monroe Street at Airport Boulevard (#13) Project Phase 1 (2021) Phase 1 Improvements The traffic analysis was based on the following assumptions for on-site improvements, which must be made conditions of approval for the project, in order to assure that impacts remain less than significant: Avenue 58 will be constructed to its ultimate half‐section width as a Secondary along the commercial portion of the project. Madison Street will be constructed to its ultimate half‐section width as a Secondary along the commercial portion of the project. Avenue 60 will be constructed as a 2‐lane roadway along the project boundary. For Project Access 1 & Avenue 58 (intersection 20), provide northbound cross‐street stop control. Construct south leg with one shared northbound left‐right turn lane. Accommodate westbound left turn lane within two‐way left turn lane (TWLTL) striping. Northbound cross‐street stop control should be provided for Project Access 2 & Avenue 58 (intersection 21). Construct south leg with one right turn outbound lane. Left turns should not be accommodated at this intersection. For Madison Street & Project Access 3 (intersection 22), provide eastbound cross‐street stop control. Construct west leg with one right turn outbound lane. Left turns should not be accommodated at this intersection. Eastbound cross‐street stop control should be provided for Madison Street & Main Access (intersection 19). Construct west leg with one left turn outbound and one right turn outbound lane. Construct a northbound left turn inbound lane with a minimum turn bay length of 150’. For South Access & Avenue 60 (intersection 18), provide southbound cross‐street stop control. Construct north leg with one shared left‐right turn outbound lane. Construct west leg with one shared left‐through lane. Construct east leg with one shared through‐right lane. 4.13 TRANSPORTATION Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-30 June 2021 As shown in Table 4.13-19 four study area intersections are anticipated to require installation of a traffic signal (which are funded in the CIP) in order to maintain acceptable LOS with the construction of Phase 1. Under EAPC conditions, as shown in Table 4.13-19, without the project 5 study area intersections will be impacted. With the addition of Project Phase 1, the same intersections are impacted, without improvements. Phase 1 of the project increases the trips at the affected intersections, but does not worsen LOS levels at these intersections. As indicated in the table, project and CIP improvements will result in acceptable LOS for all intersections. 4.13 Transportation Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-31 June 2021 Table 4.13-19 Intersection Analysis for Phase 1 (2021) Existing Plus Ambient Plus Cumulative (EAPC) Without and With Project # Intersection Traffic Control (Note 3) Intersection Approach Lanes (Note 1) Without Project With Project Delay (Secs) (Note 2) Level of Service (Note 2) Delay (Secs) (Note 2) Level of Service (Note 2) Northbound Southbound Eastbound Westbound AM PM AM PM AM PM AM PM L/T/R L/T/R L/T/R L/T/R 1 Madison St/Avenue 58 AWS 1/2/1 1/2/d 1/1/1 1/2/1 10.9 14.2 B B 11.4 15.6 B C 2 Madison St/Airport Blvd. TS 1/2/d 1/2/0 0/0/0 1/0/1 8.8 10.2 A B 8.9 10.2 A B 3 Madison St./ Avenue 54 -Without Improvements AWS 2/2/1 1/2/0 1/2/d 1/2/1 21.3 47.6 C E 22.6 53.0 C F -With Improvements TS 2/2/1 1/2/0 1/2/d 1/2/1 31.4 31.6 C C 31.5 31.7 C C 4 Madison St./ Avenue 52 TS 2/2/1 2/2/d 1/2/d 1/2/1 30.2 30.0 C C 30.5 30.2 C C 5 Madison St./ Avenue 50 TS 2/2/1 2/2/1 1/2/1 1/2/1 29.9 31.3 C C 30.0 31.3 C C 6 Jefferson St./ Avenue 54 -Without Improvements AWS 0.5/1/0.5 2/2/1 1/2/0 1/1/1 18.8 49.7 C E 19.3 52.1 C F -With Improvements TS 0.5/1/0.5 2/2/1 1/2/0 1/1/1> 36.1 29.9 D D 36.2 40.3 C C 7 Jefferson St./ Avenue 52 -Without Improvements RDB 0.5/0.5/1/>> 0.5/0.5/1/>> 0.5/0.5/1/>> 0.5/0.5/1/>> 42.8 78.7 E F 44.3 >80 E F -With Improvements RDB 0.5/1.5/1/>> 0.5/1.5/1/>> 0.5/0.5/1/>> 0.5/0.5/1/>> 10.2 12.8 B B 10.3 13.0 B B 8 Jefferson St./ Pomelo TS 1/3/0 1/3/0 0.5/0.5/1 0.5/0.5/1 9.3 34.4 A C 9.4 34.3 B B 9 Jefferson St./ Avenue 50 TS 1/3/1 2/3/1 1/2/1 1/1/1 52.4 50.6 D D 52.5 50.7 D D 10 Madison St./ Avenue 60 AWS 0/0/0 1/0/1 0.5/0.5/0 0/1/1 8.8 10.6 A B 8.9 10.8 A B 11 Monroe St./Avenue 60 AWS 1/1/0 1/1/1 0.5/0.5/1 0/1!/0 10.4 12.0 B B 10.5 12.3 B B 12 Monroe St/Avenue 58 AWS 0/1!/0 0.5/0.5/1 0/1!0 0/1!/0 10.8 23.8 B C 11.0 14.1 B B 13 Monroe St./Airport Blvd AWS 1/1/0 1/2/d 1/1/1 0/1!/0 11.1 13.8 B B 11.3 14.1 B B 14 Monroe St./ Avenue 54 -Without Improvements AWS 0/1!/0 0.5/0.5/1 1/1/0 0/1!/0 31.1 35.7 D E 33.0 35.9 D E -With Improvements TS 0/1!/0 0.5/0.5/1 1/1/0 0/1!/0 23.5 23.0 C C 23.7 23.2 C C 15 Monroe St./ Avenue 52 -Without Improvements AWS 0/1!/0 1/2/0 1/1/1 1/2/d 50.3 >80 F F 53.1 >80 F F -With Improvements TS 0/1!/0 1/2/0 1/1/1 1/2/d 13.0 14.7 B B 13.0 14.7 B B 16 Monroe St./ 50th Avenue TS 1/2/0 1/2/0 1/1/1 1/1/1> 16.3 20.4 B C 16.3 20.4 B C 17 Jackson St./ 58th Avenue AWS 0/1!/0 0/1!/0 0/1!/0 0/1!/0 8.1 9.8 A A 8.1 9.8 A A 18 S. Access/ Avenue 60 CSS 0/0/0 0/1!/0 0/1/0 0/1/0 Future Intersection 8.6 8.6 A A 19 Madison St/Main Access CSS 1/2/0 0/2/0 1/0/1 0/0/0 Future Intersection 11.2 12.6 B B 20 Project Access 1/Ave. 58 CSS 0/1!/0 0/0/0 0/1/0 1*/2/0 Future Intersection 9.9 10.6 A B 4.13 TRANSPORTATION Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-32 June 2021 21 Project Access 2/Ave. 58 CSS 0/0/1 0/0/0 0/1/0 0/2/0 Future Intersection 9.3 9.8 A A 22 Madison St /Project Access 3 CSS 0/2/0 0/2/0 0/0/1 0/0/0 Future Intersection 9.0 9.7 A B 1. When a right turn is designated the land can either be striped or unstriped. To function as a right turn lane there must be s ufficient for right turning vehicles to travel outside the through lanes. L = Left; T = Through; R = Right; > = Right Turn Overlap Phasing; d = Defacto Right Turn Lane; 1 = Improvement 1! = Shared Left/Thru/Right Lane; 0.5=Shared Lane; *=Left turn lane accommodated within two-way turn lane 2. Per the Highway Capacity Manual 6th Edition (HCM6), overall average intersection delay and level of service are shown for intersections with a traffic signal or all way stop control. For intersections with cross street stop control, the delay and level of service for the worst individual movement (or movements sharing a single lane) are shown. Delay and level of service is calculated using Synchro 10.1 software BOLD = LOS does not meet the applicable jurisdictional requirements (i.e., unacceptable LOS). 3. TS = Traffic Signal; AWS = All Way Stop; CSS = Controlled; RDB = Roundabout 4.13 Transportation Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-33 June 2021 Phase 1 Traffic Volume Forecasts Summary Four study area intersections are anticipated to require installation of a traffic signal (which are funded in the CIP) in order to maintain acceptable LOS with the implementation of Phase 1. • #3 Madison Street/Avenue 54. • #6 Jefferson Street/Avenue 54. • #14 Monroe Street/Avenue 54 and • #15 Monroe Street/Avenue 52. The impacted intersections are the same as those under EAP conditions, and require the same improvements in order to operate at acceptable LOS. As is the case under EAP conditions, analysis results indicate that the intersection of Jefferson Street at Avenue 52 requires reconstruction of the current roundabout design to incorporate 2 circulating lanes around the center island. Table 4.13-20 provides the Project Phase 1 fair share contributions which are the same as EAP contributions: Table 4.13-20 Project Phase 1 Fair Share Contributions Intersection # Intersection Fair Share Contribution (Phase 1) 3 Madison Street/Avenue 54 2% 6 Jefferson Street/Avenue 54 1% 12 Monroe Street/Avenue 58 N/A 14 Monroe Street/Avenue 54 1% 15 Monroe Street/Avenue 52 1% 7 Jefferson Street/Avenue 52 0.4% All study roadway segments analyzed are anticipated to operate at acceptable LOS for Phase 1 traffic conditions, consistent with Existing traffic conditions. Traffic Signal Warrants Traffic Signal Warrants for existing traffic conditions indicate that, based on existing peak hour intersection turning volumes, the following 3 unsignalized study area intersections currently warrant a traffic signal that also satisfy Warrants for E+P conditions (#1, #12 and #13). • Madison Street at Avenue 58 (#1) • Monroe Street at Avenue 58 (#12) • Monroe Street at Airport Boulevard (#13) 4.13 TRANSPORTATION Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-34 June 2021 Project Phase 2 (2023) Phase 2 Improvements For Project Phase 2 conditions, the same improvements are required as for Project Phase 1 (see previous discussion). In 2023, Table 4.13-21 indicates that without the project 6 study area intersections will require improvements in order to operate at acceptable LOS levels. Phase 2 of the project increases the trips at the affected intersections, but does not worsen LOS levels at these intersections. As indicated in the table, project and CIP improvements will result in acceptable LOS for all intersections. 4.13 Transportation Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-35 June 2021 Table 4.13-21 Intersection Analysis for Phase 2 (2023) Existing Plus Ambient Plus Cumulative (EAPC) Without and With Project # Intersection Traffic Control3 Intersection Approach Lanes1 Without Project With Project Delay (Secs)2 Level of Service2 Delay (Secs)2 Level of Service2 Northbound Southbound Eastbound Westbound AM PM AM PM AM PM AM PM L/T/R L/T/R L/T/R L/T/R 1 Madison St/Avenue 58 AWS 1/2/1 1/2/d 1/1/1 1/2/1 11.4 15.9 B C 12.0 18.2 B C 2 Madison St/Airport Blvd. TS 1/2/d 1/2/0 0/0/0 1/0/1 9.0 10.4 A B 9.2 10.4 A B 3 Madison St./ Avenue 54 -Without Improvements AWS 2/2/1 1/2/0 1/2/d 1/2/1 33.9 >80 D F 36.9 >80 E F -With Improvements TS 2/2/1 1/2/0 1/2/d 1/2/1 34.5 38.5 C D 34.8 38.8 C D 4 Madison St./ Avenue 52 TS 2/2/1 2/2/d 1/2/d 1/2/1 30.8 30.8 C C 31.0 31.1 C C 5 Madison St./ Avenue 50 TS 2/2/1 2/2/1 1/2/1 1/2/1 30.7 32.1 C C 30.8 32.1 C C 6 Jefferson St./ Avenue 54 -Without Improvements AWS 0.5/1/0.5 2/2/1 1/2/0 1/1/1 24.1 79.4 C F 25.2 >80 D F -With Improvements TS 0.5/1/0.5 2/2/1 1/2/0 1/1/1> 42.7 41.6 D D 43.0 42.3 C C 7 Jefferson St./ Avenue 52 -Without Improvements RDB 0.5/0.5/1/>> 0.5/0.5/1/>> 0.5/0.5/1/>> 0.5/0.5/1/>> 59.8 >80 F F 61.7 >80 F F -With Improvements RDB 0.5/1.5/1/>> 0.5/1.5/1/>> 0.5/0.5/1/>> 0.5/0.5/1/>> 11.7 16.6 B C 11.8 16.9 B C 8 Jefferson St./ Pomelo TS 1/3/0 1/3/0 0.5/0.5/1 0.5/0.5/1 15.6 34.8 B C 15.6 34.8 B C 9 Jefferson St./ Avenue 50 TS 1/3/1 2/3/1 1/2/1 1/1/1 52.3 53.3 D D 52.4 53.4 D D 10 Madison St./ Avenue 60 AWS 0/0/0 1/0/1 0.5/0.5/0 0/1/1 9.0 11.2 A B 9.2 11.7 A B 11 Monroe St./Avenue 60 AWS 1/1/0 1/1/1 0.5/0.5/1 0/1!/0 13.0 18.0 B C 13.3 19.1 B C 12 Monroe St./Avenue 58 -Without Improvements AWS 0/1!/0 0.5/0.5/1 0/1!0 0/1!/0 15.7 >80 C F 16.4 >80 C F -With Improvements TS 0/1!/0 0.5/0.5/1 0/1!0 0/1!/0 17.3 21.7 B C 18.1 22.9 B C 13 Monroe St./Airport Blvd AWS 1/1/0 1/2/d 1/1/1 0/1!/0 15.6 27.7 C D 16.2 29.1 C D 14 Monroe St./ Avenue 54 -Without Improvements AWS 0/1!/0 0.5/0.5/1 1/1/0 0/1!/0 >80 >80 F F >80 >80 F F -With Improvements TS 0/1!/0 0.5/0.5/1 1/1/0 0/1!/0 24.4 24.4 C C 24.5 24.0 C C 15 Monroe St./ Avenue 52 -Without Improvements AWS 0/1!/0 1/2/0 1/1/1 1/2/d >80 >80 F F >80 >80 F F -With Improvements TS 0/1!/0 1/2/0 1/1/1 1/2/d 13.9 15.5 B B 13.9 15.5 B B 16 Monroe St./ 50th Avenue TS 1/2/0 1/2/0 1/1/1 1/1/1> 16.6 21.5 B C 16.6 21.5 B C 17 Jackson St./ 58th Avenue AWS 0/1!/0 0/1!/0 0/1!/0 0/1!/0 8.5 11.3 A B 8.1 9.8 A A 18 S. Access/ Avenue 60 CSS 0/0/0 0/1!/0 0/1/0 0/1/0 Future Intersection 8.6 8.6 A A 19 Madison St/Main Access CSS 1/2/0 0/2/0 1/0/1 0/0/0 Future Intersection 11.5 13.5 B B 20 Project Access 1/Ave. 58 CSS 0/1!/0 0/0/0 0/1/0 1*/2/0 Future Intersection 10.1 10.9 B B 21 Project Access 2/Ave. 58 CSS 0/0/1 0/0/0 0/1/0 0/2/0 Future Intersection 9.3 9.9 A A 22 Madison St /Project Access 3 CSS 0/2/0 0/2/0 0/0/1 0/0/0 Future Intersection 9.1 9.9 A A 1. When a right turn is designated the land can either be striped or unstriped. To function as a right turn lane there must be sufficient for right turning vehicles to travel outside the through lanes. L = Left; T = Through; R = Right; > = Right Turn Overlap Phasing; d = De facto Right Turn Lane; 1! = Shared Left/Thru/Right Lane; 0.5=Shared Lane; 1=Improvement; 1 =Improvement per City of La Quinta General Plan Circulation Element Update Traffic Impact Analysis (May 2012); *=Left turn lane accommodated within two-way left turn lane. 4.13 TRANSPORTATION Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-36 June 2021 2. Per the Highway Capacity Manual 6th Edition (HCM6), overall average intersection delay and level of service are shown for intersections with a traffic signal or all way stop control. For intersections with cross street stop control, the delay and level of service for the worst individual movement (or movements sharing a single lane) are shown. Delay and level of service is calculated using Synchro 10.1 software BOLD = LOS does not meet the applicable jurisdictional requirements (i.e., unacceptable LOS). 3. TS = Traffic Signal; AWS = All Way Stop; CSS = Controlled; RDB = Roundabout 4.13 Transportation Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-37 June 2021 Phase 2 Traffic Volume Forecasts Summary For Phase 2 traffic conditions, five study area intersections are anticipated to require installation of a traffic signal (which are funded in the CIP) in order to maintain acceptable LOS. • #3 Madison Street/Avenue 54 • #6 Jefferson Street/Avenue 54 • #12 Monroe Street/Avenue 58 and • #14 Monroe Street/Avenue 54, • #15 Monroe Street/Avenue 52. This Phase results in impacts to one additional intersection not impacted in Phase 1 (#12). As is the case under EAP conditions, the (#7) Jefferson Street/Avenue 52 intersection experiences deficient operations under cumulative “without project” conditions. Jefferson Street at Avenue 52 requires reconstruction of the current roundabout design to incorporate 2 circulating lanes around the center island. Table 4.13-22 Project Phase 2 Fair Share Contributions Intersection # Intersection Fair Share Contribution (Phase 2) 3 Madison Street/Avenue 54 2% 6 Jefferson Street/Avenue 54 1% 12 Monroe Street/Avenue 58 3% 14 Monroe Street/Avenue 54 1% 15 Monroe Street/Avenue 52 1% 7 Jefferson Street/Avenue 52 0.4% All study roadway segments analyzed are anticipated to operate at acceptable LOS for EAPC (2023) traffic conditions, consistent with Existing traffic conditions. Project Phase 3 (2026) Project Phase 3 Improvements * (*Project Phase 3 with Special Events is described in a separate section) For Project Buildout (Phase 3) conditions, the following improvements are required, which must be made conditions of approval for the project, in order to assure that impacts remain less than significant: Avenue 58 will be constructed to its ultimate half‐section width as a Secondary along the residential / remaining portion of the project. 4.13 TRANSPORTATION Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-38 June 2021 Madison Street will be constructed to its ultimate half‐section width as a Secondary along the residential / remaining portion of the project. Construct traffic signal for the intersection of Madison Street & Main Access. Under build out conditions, Table 4.13-23 indicates that without the project, 9 study area intersections will be impacted. The addition of the project will result in a total of 10 impacted intersections under build out (Phase 3) conditions. As indicated in the table, project and CIP improvements will result in acceptable LOS for all intersections. 4.13 Transportation Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-39 June 2021 Table 4.13-23 Intersection Analysis for Phase 3 (2026) Existing Plus Ambient Plus Cumulative (EAPC) Without and With Project # Intersection Traffic Control3 Intersection Approach Lanes1 Without Project With Project Delay (Secs)2 Level of Service2 Delay (Secs)2 Level of Service2 Northbound Southbound Eastbound Westbound AM PM AM P M AM PM AM PM L/T/R L/T/R L/T/R L/T/R 1 Madison St/Avenue 58 -Without Improvements AWS 1/2/1 1/2/d 1/1/1 1/2/1 12.7 20.8 B C 17.3 57.9 C F -With Improvements TS 1/2/1 1/2/d 1/1/1 1/2/1 27.4 32.0 C C 27.4 32.1 C C 2 Madison St/Airport Blvd. TS 1/2/d 1/2/0 0/0/0 1/0/1 9.6 10.9 A B 9.6 10.9 A B 3 Madison St./ Avenue 54 -Without Improvements AWS 2/2/1 1/2/0 1/2/d 1/2/1 79.2 >80 F F >80 >80 F F -With Improvements TS 2/2/1 1/2/0 1/2/d 1/2/1 41.2 43.6 D D 41.6 50.3 D D 4 Madison St./ Avenue 52 TS 2/2/1 2/2/d 1/2/d 1/2/1 31.6 32.3 C C 32.2 33.1 C C 5 Madison St./ Avenue 50 TS 2/2/1 2/2/1 1/2/1 1/2/1 31.9 33.4 C C 32.2 33.6 C C 6 Jefferson St./ Avenue 54 -Without Improvements AWS 0.5/1/0.5 2/2/1 1/2/0 1/1/1 40.6 >80 F F 54.2 >80 F F -With Improvements TS 0.5/1/0.5 2/2/1 1/2/0 1/1/1> 22.7 22.5 C C 22.9 22.6 C C 7 Jefferson St./ Avenue 52 -Without Improvements RDB 0.5/0.5/1>> 0.5/0.5/1>> 0.5/0.5/1>> 0.5/0.5/1>> >80 >80 F F >80 >80 F F -With Improvements RDB 0.5/1.5/1>> 0.5/1.5/1>> 0.5/0.5/1>> 0.5/0.5/1>> 15.1 28.3 C D 16.8 34.3 C D 8 Jefferson St./ Pomelo TS 1/3/0 1/3/0 0.5/0.5/1 0.5/0.5/1 19.4 35.4 B D 19.5 35.8 B C 9 Jefferson St./ Avenue 50 -Without Improvements TS 1/3/1 2/3/1 1/2/1 1/1/1 52.4 58.8 D E 53.0 60.3 D E -With Improvements TS 1/3/1 2/3/1 1/2/1 1/2/1 51.4 51.0 D D 51.8 51.6 D D 10 Madison St./ Avenue 60 AWS 0/0/0 1/0/1 0.5/0.5/0 0/1/1 9.4 12.8 A B 10.2 14.8 B B 11 Monroe St./Avenue 60 -Without Improvements AWS 1/1/0 1/1/0 0.5/0.5/1 0/1!/0 25.9 76.4 D F 30.9 >80 D F -With Improvements TS 1/1/0 1/1/0 0.5/0.5/1 0/1!/0 33.3 34.9 C C 34.4 37.7 C D 12 Monroe St./Avenue 58 -Without Improvements AWS 0/1!/0 0.5/0.5/1 0/1!/0 0/1!/0 52.2 >80 F F >80 >80 F F -With Improvements TS 1/1/0 1/1/0 1/1/0 1/1/0 23.2 33.3 C C 25.9 38.1 C D 13 Monroe St./Airport Blvd -Without Improvements AWS 1/1/0 1/2/d 1/1/1 0/1!/0 47.3 >80 E F 70.4 >80 F F -With Improvements TS 1/1/0 1/2/d 1/1/1 0/1!/0 24.0 24.9 C C 24.6 25.8 C C 14 Monroe St./ Avenue 54 -Without Improvements AWS 0/1!/0 0.5/0.5/1 1/1/0 0/1!/0 >80 >80 F F >80 >80 F F -With Improvements TS 1/1/0 1/1/0 1/1/0 1/1/0 34.7 37.0 C D 35.0 37.7 C D 15 Monroe St./ Avenue 52 -Without Improvements AWS 0/1!/0 1/2/0 1/1/1 1/2/d >80 >80 F F >80 >80 F F -With Improvements TS 0/1!/0 1/2/0 1/1/1 1/2/d 33.7 41.2 C D 34.1 44.1 C D 16 Monroe St./ 50th Avenue TS 1/2/0 1/2/0 1/1/1 1/1/1> 17.7 25.0 B C 17.9 25.8 B C 17 Jackson St./ 58th Avenue AWS 0/1!/0 0/1!/0 0/1!/0 0/1!/0 9.5 16.9 A C 9.9 21.5 A C 18 S. Access/ Avenue 60 CSS 0/0/0 0/1!/0 0/1/0 0/1/0 Future Intersection 8.9 8.9 A A 19 Madison St/Main Access CSS 1/2/0 0/2/0 1/0/1 0/0/0 Future Intersection 17.4 24.3 C C 20 Project Access 1/Ave. 58 CSS 0/1!/0 0/0/0 0/1/0 1*/2/0 Future Intersection 10.2 11.1 B B 4.13 TRANSPORTATION Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-40 June 2021 21 Project Access 2/Ave. 58 CSS 0/0/1 0/0/0 0/1/0 0/2/0 Future Intersection 9.4 10.0 A B 22 Madison St /Project Access 3 CSS 0/2/0 0/2/0 0/0/1 0/0/0 Future Intersection 9.6 11.3 A B 1. When a right turn is designated the land can either be striped or unstriped. To function as a right turn lane there must be s ufficient for right turning vehicles to travel outside the through lanes. L = Left; T = Through; R = Right; > = Right Turn Overlap Phasing; d = De facto Right Turn Lane; 1! = Shared Left/Thru/Right Lane; 0.5=Shared Lane; 1=Improvement; 1 =Improvement per City of La Quinta General Plan Circulation Element Update Traffic Impact Analysis (May 2012); *=Left turn lane accommodated within two-way left turn lane. 2. Per the Highway Capacity Manual 6th Edition (HCM6), overall average intersection delay and level of service are shown for intersections with a traffic signal or all way stop control. For intersections with cross street stop control, the delay and level of service for the worst individual movement (or movements sharing a single lane) are shown. Delay and level of service is calculated using Synchro 10.1 software BOLD = LOS does not meet the applicable jurisdictional requirements (i.e., unacceptable LOS). 3. TS = Traffic Signal; AWS = All Way Stop; CSS = Controlled; RDB = Roundabout 4. Since roundabout analysis in Synchro is limited to a maximum of 2 lanes per approach, traffic has been utilized at this location (similar to the City of La Quinta General Plan Buildout TIA worksheets.) 4.13 Transportation Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-41 June 2021 Phase 3 Traffic Volume Forecasts Summary : For Phase 3 traffic conditions, eight study area intersections are anticipated to require installation of a traffic signal in order to maintain acceptable LOS. • #1 Madison Street/Avenue 58 • #3 Madison Street/Avenue 54 • #6 Jefferson Street/Avenue 54 • #11 Monroe Street/Avenue 60 • #12 Monroe Street/Avenue 58 • #13 Monroe Street/Airport Boulevard • #14 Monroe Street/Avenue 54 • #15 Monroe Street/Avenue 52. This includes 3 intersections that were not needed for Phase 2 (#1, #11 and #13). Fair share contributions for intersections that were included in Phase 2 are increased at Phase 3 due to additional traffic volumes contributed by the project. In addition, the Jefferson Street at Avenue 50 intersection (#9) requires a second westbound through lane to maintain acceptable level of service. As with EAP conditions, the intersection of Jefferson Street at Avenue 52 requires reconstruction of the current roundabout design to incorporate 2 circulating lanes around the center island. For the intersection of Madison Street at Avenue 58 (#1), the addition of project traffic requires the installation of a traffic signal. Therefore, the required signal will be installed by the project, and reimbursement to the project developer may be provided for all but the project’s fair share by future developments, or CIP, or DIF credits. For the remaining deficient study area intersections, the improvements are needed with or without the project, so a fair share contribution is appropriate for these locations. Table 4.13-24 Project Phase 3 Fair Share Contributions Intersection # Intersection Fair Share Contribution (Phase 3) 1 Madison Street/Avenue 58 23% 3 Madison Street/Avenue 54 9% 6 Jefferson Street/Avenue 54 4% 7 Jefferson Street/Avenue 52 2% 9 Jefferson Street/Avenue 50 2% 11 Monroe Street/Avenue 60 6% 12 Monroe Street/Avenue 58 11% 13 Monroe Street/Airport Blvd 6% 14 Monroe Street/Avenue 54 5% 15 Monroe Street/Avenue 52 4% 4.13 TRANSPORTATION Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-42 June 2021 All study roadway segments analyzed are anticipated to operate at acceptable LOS for EAPC Phase 3 (2026) traffic conditions. Special Events The applicant anticipates the potential occurrence of multi-day special events at this location involving attendance of not-to-exceed 2,500 guests per day. Events will be restricted to 4 days duration with peak trips anticipated on Saturdays (up to 4 events per year). Staggered arrivals and departures will result in fewer trips on the three other days. Therefore, Saturdays were selected to illustrate the worst -case traffic scenario. Improvement recommendations identified for weekend special event conditions are consistent with the improvements identified for Phase 3 weekday typical operations. Therefore, any event occurring prior to the build out of the project, and concurrent improvements, including traffic signal installations, would result in a significant impact on traffic operations. If project special events are held prior to the construction of Phase 3 improvements the following mitigation measures will be required to mitigate impacts to less than significant levels (as provided in Mitigation Measures TRA-9 and TRA-10): • Traffic improvements will be completed or the applicant shall provide a focused traffic analysis with the Temporary Use Permit that identifies any improvements that are not necessary to maintain acceptable levels of service at study intersections. If the analysis does not demonstrate acceptable operations, the TUP will be denied. • A special event traffic and parking plan will be submitted with each Temporary Use Permit to ensure that special events will not cause any significant traffic or parking impacts. If the analysis does not demonstrate acceptable operations, the TUP will be denied. Weekend Traffic Volumes and Conditions Weekend special event intersection LOS analysis is based on traffic volumes observed during the weekend peak hour conditions using traffic count data collected on February 22, 2020. Discussions with City staff resulted in the selection of the Saturday peak hour between 10:00 am and 2:00 pm. The sample comparison of the PM weekday data and weekend counts focuses on 4 key intersections. These intersections are identified in Table 4.13-25. Table 4.13-25 Weekend Intersection Count Locations ID Intersection Location ID Intersection Location 1 Madison Street at Avenue 58 11 Madison Street at Avenue 58 5 Madison Street at Avenue 50 13 Monroe Street at Avenue 54 The average peak hour intersection change between weekday PM peak hour and weekend peak hour count data at selected study area and nearby intersections is a decrease of approximately 17.20%. This 4.13 TRANSPORTATION Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-43 June 2021 percentage reduction was applied to the other project area intersections for purposes of analysis of special events. The ITE Trip Generation Manual does not provide weekend trip generation rates for special events at a wave pool facility since the use is very specific. Vehicle trips were calculated based on estimated number of guests anticipated for these special events and a vehicle occupancy average of 2.4. The Weekend Project Trip generation during a special event was based on 2,500 guests per day at the Wave Pool facility and approximately 25% of the guests arriving or departing during the arrival and departure peak hours. Weekend rates for other on-site land uses represent typical Saturday rates. As shown in Table 4.13-26, the proposed project is anticipated to generate a net total of 8,932 trip-ends per day on a Saturday during a special event with 906 vehicles per hour (VPH) during the arrival peak hour and 844 VPH during the departure peak hour. Table 4.13-26 Weekend Special Event Trip Generation Trip Generation Results Land Use ITE LU Code Quantity2 Arrival Peak Hour Departure Peak Hour Weekend Daily In Out Total In Out Total Single Family Detached 210 496 DU 248 213 461 248 213 461 4,732 Multi-Family Housing (Low-Rise) 220 (note 6) 104 DU 40 33 73 40 33 73 847 Internal to Retail/Resort (29) (52) (81) (65) (36) (101) (777) Residential External Trips 259 194 453 223 210 433 4,802 Shopping Center 820 60 TSF 140 130 270 140 130 270 2,767 Pass-By (26%) (35) (35) (70) (35) (35) (70) (719) Internal to Residential/Resort (25) (33) (58) (35) (26) (61) (501) Shopping Center External Trips 80 62 142 70 69 139 1,537 Resort Hotel 310 (note 5) 150 RM 60 48 108 60 48 108 1,229 Internal to Residential/Retail (28) (37) (65) (33) (27) (60) (720) Resort Hotel External Trips 40 20 60 36 29 65 799 Wave Basin Facility (note 4) 2500 Guests 260 14 274 14 260 274 2,084 Internal to Residential/Retail/Resort (42) (4) (46) (4) (46) (50) (480) Wave Pool Facility External Trips 218 10 228 10 214 224 1,604 Wave Village 861 15 TSF 32 31 63 31 32 63 871 Internal to Residential/Resort (14) (15) (29) (15) (14) (29) (348) Wave Village External Trips 18 16 34 16 18 34 523 The Farm 495 16 TSF 9 8 17 8 9 17 146 Internal to Residential/Resort (7) (4) (11) (4) (7) (11) (132) The Farm External Trips 2 4 6 4 2 6 14 Project Subtotal 748 438 1,186 502 684 1,186 11,659 Internal Capture Subtotal (105) (105) (210) (116) (116) (232) (2,008) Pass-By (Shopping Center) (35) (35) (70) (35) (35) (70) (719) Project Total External Trips 608 298 906 351 533 884 8,932 1. Trip Generation Source: Institute of Transportation Engineers (ITE), Trip Generation Manual, 10th Edition (2017). 2. DU = Dwelling Unit; TSF = Thousand Square Feet; RM = Occupied Room 3. Source: Trip Generation Handbook, 3rd Edition (2017) 4. Vehicle trips are calculated based on estimated number of guests during special events and vehicle occupancy of 2.4 4.13 TRANSPORTATION Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-44 June 2021 5. Saturday data for Hotel (ITE Land Use 310) has been utilized 6. Since Saturday peak hour in/out ratio is not available for ITE Land Use 220, the in/out Saturday split for ITE LU 210 (Single Family Detached Residential) has been utilized. 7. Hotel trip rates account for 23.5 tsf of ancillary facilities which include bar, restaurant, kitchen, rooftop bar, pool bar & grill, spa, and back of house resort operations. 8. The Wave Basin Facility trip rates account for pool area and 1.5 tsf of back of house wave operations. 9. Wave Village trip rates account for 15 tsf of ancillary facilities which include shape studio, surf shop, board room, surf lo unge/living room, surf classroom, fitness pavilion, high performance center, & beach club. 10. The Farm trip rates account for 16 tsf of ancillary facilities which include Barn, Greenhouse, Equipment Barn, Tool Shed, Fam ily Camp, Gym, Outfitters, & Locker Rooms. 11. The 1 tsf back of house guardhouse use is accounted for in the Project rates. The intersection analysis results indicate that the following study area intersections are anticipated to operate at an unacceptable LOS Conditions: Table 4.13-27 Intersection Analysis for EAPC Phase 3 (2026) Weekend Special Event Conditions # Intersection Traffic Control3 Intersection Approach Lanes1 Delay (Secs)2 Level of Service2 Northbound Southbound Eastbound Westbound AM PM AM PM L/T/R L/T/R L/T/R L/T/R 1 Madison St/Avenue 58 -Without Improvements AWS 1/2/1 1/2/d 1/1/1 1/2/1 41.6 37.8 E E -With Improvements TS 1/2/1 1/2/d 1/1/1 1/2/1 29.9 30.9 C C 2 Madison St/Airport Blvd. TS 1/2/d 1/2/0 0/0/0 1/0/1 10.5 10.8 B B 3 Madison St./ Avenue 54 -Without Improvements AWS 2/2/1 1/2/0 1/2/d 1/2/1 45.9 39.3 E E -With Improvements TS 2/2/1 1/2/0 1/2/d 1/2/1 42.6 41.4 D D 4 Madison St./ Avenue 52 TS 2/2/1 2/2/d 1/2/d 1/2/1 32.3 32.0 C C 5 Madison St./ Avenue 50 TS 2/2/1 2/2/1 1/2/1 1/2/1 32.5 32.5 C C 6 Jefferson St./ Avenue 54 -Without Improvements AWS 0.5/1/0.5 2/2/1 1/2/0 1/1/1 >80 >80 F F -With Improvements TS 0.5/1/0.5 2/2/1 1/2/0 1/1/1> 21.9 21.8 C C 7 Jefferson St./ Avenue 52 -Without Improvements RDB 0.5/0.5/1>> 0.5/0.5/1>> 0.5/0.5/1>> 0.5/0.5/1>> >80 >80 F F -With Improvements RDB 0.5/1.5/1>> 0.5/1.5/1>> 0.5/0.5/1>> 0.5/0.5/1>> 13.5 13.4 B B 8 Jefferson St./ Pomelo TS 1/3/0 1/3/0 0.5/0.5/1 0.5/0.5/1 29.0 28.9 C C 9 Jefferson St./ Avenue 50 -Without Improvements TS 1/3/1 2/3/1 1/2/1 1/1/1 48.1 48.1 D D -With Improvements TS 1/3/1 2/3/1 1/2/1 1/2/1 47.3 47.3 D D 10 Madison St./ Avenue 60 AWS 0/0/0 1/0/1 0.5/0.5/0 0/1/1 12.7 13.9 B B 11 Monroe St./Avenue 60 -Without Improvements AWS 1/1/0 1/1/0 0.5/0.5/1 0/1!/0 47.0 45.2 E E -With Improvements TS 1/1/0 1/1/0 0.5/0.5/1 0/1!/0 35.3 35.4 D D 12 Monroe St./Avenue 58 -Without Improvements AWS 0/1!/0 0.5/0.5/1 0/1!/0 0/1!/0 >80 >80 F F -With Improvements TS 1/1/0 1/1/0 1/1/0 1/1/0 30.2 30.4 C C 13 Monroe St./Airport Blvd -Without Improvements AWS 1/1/0 1/2/d 1/1/1 0/1!/0 66.3 66.4 F F -With Improvements TS 1/1/0 1/2/d 1/1/1 0/1!/0 22.9 22.8 C C 14 Monroe St./ Avenue 54 -Without Improvements AWS 0/1!/0 0.5/0.5/1 1/1/0 0/1!/0 >80 >80 F F -With Improvements TS 1/1/0 1/1/0 1/1/0 1/1/0 32.6 32.6 C C 15 Monroe St./ Avenue 52 -Without Improvements AWS 0/1!/0 1/2/0 1/1/1 1/2/d >80 >80 F F -With Improvements TS 0/1!/0 1/2/0 1/1/1 1/2/d 34.3 34.3 C C 16 Monroe St./ 50th Avenue TS 1/2/0 1/2/0 1/1/1 1/1/1> 20.7 20.7 C C 17 Jackson St./ 58th Avenue AWS 0/1!/0 0/1!/0 0/1!/0 0/1!/0 14.6 14.6 B B 18 S. Access/ Avenue 60 CSS 0/0/0 0/1!/0 0/1/0 0/1/0 8.9 8.9 A A 19 Madison St/Main Access CSS 1/2/0 0/2/0 1/0/1 0/0/0 30.9 32.2 D D 20 Project Access 1/Ave. 58 CSS 0/1!/0 0/0/0 0/1/0 1*/2/0 12.6 12.1 B B 21 Project Access 2/Ave. 58 CSS 0/0/1 0/0/0 0/1/0 0/2/0 9.9 10.3 A B 22 Madison St /Project Access 3 CSS 0/2/0 0/2/0 0/0/1 0/0/0 11.0 11.1 B B 4.13 TRANSPORTATION Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-45 June 2021 4. When a right turn is designated the land can either be striped or unstriped. To function as a right turn lane there must be sufficient for right turning vehicles to travel outside the through lanes. L = Left; T = Through; R = Right; > = Right Turn Overlap Phasing; d = De facto Right Turn Lane; 1! = Shared Left/Thru/Right Lane; 0.5=Shared Lane; 1=Improvement; 1 =Improvement per City of La Quinta General Plan Circulation Element Update Traffic Impact Analysis (May 2012); *=Left turn lane accommodated within two-way left turn lane. 5. Per the Highway Capacity Manual 6th Edition (HCM6), overall average intersection delay and level of service are shown for intersections with a traffic signal or all way stop control. For intersections with cross street stop control, the delay and level of service for the worst individual movement (or movements sharing a single lane) are shown. Delay and level of service is calculated using Synchro 10.1 software BOLD = LOS does not meet the applicable jurisdictional requirements (i.e., unacceptable LOS). 6. TS = Traffic Signal; AWS = All Way Stop; CSS = Controlled; RDB = Roundabout 7. Since roundabout analysis in Synchro is limited to a maximum of 2 lanes per approach, traffic has been utilized at this location (similar to the City of La Quinta General Plan Buildout TIA worksheets.) Table 4.13-28a. Impacted Intersections during Weekend Events Impacted Intersections during Weekend Events Madison Street at Avenue 58 Monroe Street at Airport Blvd Madison Street at Avenue 54 Monroe Street at Avenue 54 Jefferson Street at Avenue 54 Monroe Street at Avenue 52 Monroe Street at Avenue 60 Jefferson Street at Avenue 52 Monroe Street at Avenue 58 The improvement recommendations for weekend events are consistent with the improvements for Phase 3 project build out weekday typical operations. Mitigation Measures TRA-9 and TRA-10 will reduce impacts of special events in the event Special Events are to take place prior to the construction of Phase 3. A queuing analysis was performed for the Weekend Special Event conditions to assess the adequacy of turn bay lengths to accommodate vehicle queues at the Project Entries. Special events of up to 2,500 guests are anticipated to generate approximately 2,084 daily trips to and from the wave pool facility alone, of which 1,604 are from outside the project residential, retail, and resort hotel. During the arrival and departure peak hours, approximately 624 guests are anticipated to arrive or depart per hour, with an average of 2.4 persons per vehicle. Approximately 260 total inbound trips to the wave pool facility alone are anticipated during the arrival peak hour (of which 214 are from outside the project residential, retail, and resort hotel,) with a similar quantity occurring in the outbound direction during the departure peak hour. A queuing analysis was performed for the With Project Special Event Conditions to assess the adequacy of turn bay lengths to accommodate vehicle queues at the project entries. The results are found in Table 4.13-28b. Turn bays on surrounding streets are anticipated to accommodate the estimated 95th Percentile queue length during Weekend Special Events. 4.13 TRANSPORTATION Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-46 June 2021 Table 4.13-28b. Project Access Turn Lane Storage Lengths For EAPC Phase 3 (2026) Weekend Special Event Conditions ID Intersection Turning Movement Lane EAPC (2026) Weekend Special Event Storage Length (ft) 95th Percentile Queue Length AM PM Peak Hour Volume Arrival Departure 18 S. Access/Ave 60 SBL/SBR 52 56 PM 56 >300 44 53 19 Madison St/Main Access NBL 110 53 AM 110 150 89 61 EBL 175 229 PM 229 150 107 137 EBR 15 27 PM 27 >150 41 42 20 Project Access 1/Ave 58 NBL/NBR 29 94 PM 94 >50 20 69 WBL 106 39 AM 106 >50 44 37 21 Project Access 2/Ave 58 NBR 18 51 PM 51 >50 52 44 22 Madison St/Project Access 3 EBR 34 78 PM 78 >50 43 42 Special event attendee vehicles are anticipated to access the wave pool facility via the Project Main Entry and, to the extent warranted, through the back of house overflow parking area off of Avenue 60. Table 4.13-28b indicates that approximately 10% of special event vehicle trips for both the AM and PM Peak Hours will be diverted to the Avenue 60 entrance. Exhibit 4.13-2 Project Residential and Resort External Trip Distribution indicates that 10% of traffic is expected to occur on Madison Street south of the Project Main Entry to Avenue 60. The Avenue 60 entrance is expected to account for 25% of vehicle trips for all project scenarios, including Special Events. As provided in Mitigation Measure TRA-11, Traffic Management Plans will be submitted to the City and the Police Department for review and approval prior to special events. Timing for installation of traffic management measures will be scaled to the size and duration of the event. In general, signage for large events should be in place five days prior and two days following special events. The City and Police Department may impose additional measures if determined to be necessary to meet the City’s traffic management and public safety standards. As provided in Mitigation Measures TRA-12 through TRA-14, for large special event venues, traffic control typically includes special event flaggers, law enforcement personnel, online or transmitted event information (suggested routes, parking, etc.,) and portable changeable message signs (CMS) (or moveable mechanical electronic message boards.) CMS will be located at critical locations identified by the La Quinta Police Department (LQPD) and in place 5 days ahead of the event and 2 days after. Each special event will require a Temporary Use Permit (TUP). The TUP process may require additional parking to be accommodated onsite based on the size of the event. The Back of House subarea (Planning Area III-G) of the project (to the south) will be the primary location for event parking. This 26.5-acre area can accommodate approximately 3,460 passenger vehicles (approximately 132 vehicles/acre), if not used for other purposes during a special event. An Event Parking Program will be provided with each TUP when applications are submitted for City and Police Department Review when the nature of the future event is known. Other event-specific traffic measures will be considered for each event, based on 4.13 TRANSPORTATION Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-47 June 2021 the event’s specific demands, to ensure compliance with the City’s and Police Department’s traffic management and public safety standards. These measures included in Mitigation Measures TRA-12 through TRA-14 will be included in TUP conditions of approval for each occurrence. With implementation of these mitigation measures, all project entries were determined to be adequate for special event conditions, and the impacts associated with special events will be reduced to less than significant levels. Congestion Management Plan The County Congestion Management Plan (CMP) requires a LOS E or better for regional roadways. As noted previously and in the Traffic Impact Analysis prepared for this project, the generation, distribution, and management of project traffic is not expected to conflict with the CMP; no CMP roadways occur in the vicinity of the project. The project and background traffic will not exceed City level of service standards or travel demand measures, or other standards established by the City or Riverside County Transportation Commission (RCTC) for designated roads or highways. The Transportation Uniform Mitigation Fees (TUMF) program identifies network backbone and local roadways that are needed to accommodate growth. The project will be required to pay TUMF fees in place at the time that building permits are sought. This requirement will assure that the project impacts on the regional roadway system will be mitigated. Following the payment of required fees such as TUMF and DIF, less than significant impacts are anticipated relative to the CMP. Alternative Transportation As mentioned previously, the General Plan requires a Class II Golf/NEV path and multi-use path along Avenue 58, Madison Street and Avenue 60. The multi-use path is located on the east side of Madison Street and not adjacent to the project. Offsite improvements will include sidewalks along project adjacent roadways. This will provide connectivity to the surrounding area as well as the proposed retail located at the southwest corner of Avenue 58 and Madison Street. The Desert Recreation District Master Plan includes a proposed trail along the toe of Coral Mountain associated with the future Coral Mountain Interpretive Center. The proposed trail alignment falls within the project boundaries. As shown in Mitigation Measure TRA-15 project plans will include accommodations for this trail within the designated conservation area at the southwestern edge of the property. Interior to the project, Project Design Features (PDF) are incorporated that encourage the use of alternative transportation measures including pedestrian and bicycle travel. The project will include design elements such as sidewalk coverage, building setbacks, street widths, pedestrian crossings, presence of street trees, and other physical variables that differentiate pedestrian‐oriented 4.13 TRANSPORTATION Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-48 June 2021 environments from auto-oriented environments. The project will provide a pedestrian access network that internally links all uses and connects to all existing or planned external streets and pedestrian facilities contiguous with the project site. The project would minimize barriers to pedestrian access and interconnectivity. The project includes sidewalk connections, particularly to / from the retail areas interacting with residential and resort uses on-site. The proposed project is not anticipated to result in significant impacts to existing bike lanes. Temporary impacts may occur during construction; however, any bicycle access adjacent to the project will be restored to existing conditions. The project design will not conflict with adopted policies, plans, or programs regarding public transit, bicycle, or pedestrian facilities, or otherwise decrease the performance or safety of such facilities. Less than significant impacts are anticipated. Special Event Traffic Management Exhibit 4.13-4 shows a potential generalized schedule of special event operation planning. N.T.S.MSA CONSULTING, INC.> PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270760.320.9811 msaconsultinginc.comCORAL MOUNTAIN RESORTENVIRONMENTAL IMPACT REPORTEXHIBIT4.13-4OPERATION PLANNINGSCHEDULE OF SPECIAL EVENT 4.13 TRANSPORTATION Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-50 June 2021 Fair Share Contribution In general, a project’s fair share contribution can include a combination of fee payments to established programs, construction of specific improvements with applicable fee credits or reimbursements, payment of a fair share contribution toward future improvements, or a combination of these approaches. Except to the extent provided otherwise below, the project’s fair share contribution for the required improvements specified above is satisfied through the project’s payment of the City’s development impact fees. As set forth in the Development Impact Fee Study adopted by the City on February 4, 2020, the traffic component of the City’s DIF is calculated to ensure that future development funds its fair share of necessary improvements to meet the City’s General Plan transportation policies. See, pp. 9-1 through 9-7 of Development Impact Fee Study, dated September 23, 2019, and attached as Exhibit A to City Council Resolution No. 2020-003. Table 4.13-29 illustrates the project fair share percentages. Table 4.13-29 illustrates the estimated timing of offsite improvement and associated fair share contributions. For the intersection of Madison Street at Avenue 58 (#1), addition of project traffic requires the installation of the traffic signal. The required signal will be installed by the project. For the remaining deficient study intersections, the improvements are needed under both with or without project conditions. The project will be required to contribute to these CIP-programmed improvements on a fair share basis, as shown in Table 1.13-29, through payment of the City’s DIF. With the installation of project and CIP-programmed improvements, impacts are expected to be less than significant. 4.13 TRANSPORTATION Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-51 June 2021 Table 4.13-29 Project Fair Share Percentages 4.13 TRANSPORTATION Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-52 June 2021 b. Conflict or be inconsistent with CEQA Guidelines sections 15064.3, subdivision (b) Vehicle Miles Travelled (VMT): The California Environmental Quality Act (CEQA) procedures for determination of transportation impacts have recently changed to an evaluation of Vehicle Miles Traveled (VMT) rather than vehicle delay or LOS, due to Senate Bill 743 (SB 743). Methodology The Vehicle Miles Traveled Analysis Policy (June 2020) (City Guidelines) is consistent with the VMT analysis methodology recommended by OPR. As outlined in the La Quinta Guidelines, a Mixed‐Use project such as Coral Mountain, which includes both residential and non‐residential uses is required to analyze each type of uses independently, applying the following significance thresholds for each land use component: • Residential Uses: VMT per resident exceeding a level of (1) 15 percent below the Citywide per resident VMT OR (2) 15 percent below regional VMT per resident, whichever is more stringent. • Retail Uses (Includes Hotels): a net increase in the total existing VMT for the region. The La Quinta Guidelines identifies RIVTAM as the appropriate tool for conducting VMT analysis for land use projects. RIVTAM considers interaction between different land uses based on socio‐economic data such as population, households and employment. Project VMT was calculated using the most current version of RIVTAM. Adjustments in socioeconomic data (SED) (i.e., employment) were made to a separate Traffic Analysis Zone (TAZ) within the RIVTAM model to reflect the project’s proposed population and employment uses. Separate TAZs are used to isolate the project’s VMT. Table 4.13-30 summarizes the service population (population and employment) estimates for the project. Employment estimates have been developed from land use and employment generation factors from the Riverside County General Plan and modified for the specific project characteristics and then confirmed with the Client. The Wave Basin and ancillary resort land uses are private, for use of residents and resort hotel guests. Although the project employment is a mix of service and retail, the City of La Quinta guidelines are explicit in requiring that the hotel land uses are categorized as retail uses for the purposes of VMT analysis. 4.13 TRANSPORTATION Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-53 June 2021 Table 4.13-30 Project Service Population Land Use Estimated Service Population Residential 1,698 Residents Hotel / Wave Basin 434 Employees Commercial Retail 240 Employees Hotel 300 Hotel Occupants Total 2,672 Service Population Adjustments to population and employment factors for the project TAZ were made to the RIVTAM base year model (2012) and the cumulative year model (2040). Each model was then run with the updated socio-economic data (SED) factors included for the project TAZ. Project Residential VMT Calculation The residential calculation of VMT is based upon the home‐based project generated VMT per population. This calculation focuses on the occupants of dwelling units within the project land uses, whereas hotel occupants, Wave Basin visitors and retail patrons are evaluated separately using the boundary method discussed below. Table 4.13-31 shows the home‐based VMT associated with the project for both baseline and cumulative conditions. VMT estimates are provided for both the base year model (2012) and cumulative year model (2040), and linear interpolation was used to determine the project’s home‐ based baseline (2020) VMT. Table 4.13-31 Baseline and Cumulative Project Residential Home-Based VMT Category Project 2012 Project 2040 Project 2020 (interpolated) Residents 1,698 1,698 1,698 VMT 19,437 20,642 19,773 VMT / Resident 11.45 12.14 11.64 The project is estimated to generate 19,773 Home‐Based VMT for baseline (2020) conditions. There are an estimated 1,698 project residents. The result is approximately 11.64 home‐based VMT / Capita for the 2020 Baseline with project conditions. In addition, the cumulative (2040) project scenario results in approximately 12.14 VMT / SP. Citywide home‐based VMT estimates were developed from the “with Project” RIVTAM model run for baseline conditions for comparison purposes. Once total home‐based VMT for the area is calculated, total area VMT was then normalized by dividing by the population as shown on Table 4.13-32. 4.13 TRANSPORTATION Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-54 June 2021 Table 4.13-32 Base Year Citywide Home-Based VMT Category City of La Quinta VMT 544,993 Population 42,000 VMT / Resident 12.98 The estimates of baseline residential home‐based project VMT / Capita were compared to the City of La Quinta VMT of 12.98 home‐based VMT / Capita. The City of La Quinta guidelines indicate that residential VMT exceeding a level of 15 percent below the Citywide VMT per resident (15% below 12.98 is 11.03 VMT / capita) represents a project impact. The project home‐based VMT / Capita of 11.64 is greater than the City VMT / Capita threshold of 11.03, resulting in a potentially significant VMT impact. Project Design Features for VMT Reduction Transportation demand management (TDM) strategies were evaluated for the purpose of reducing VMT impacts determined to be potentially significant. Quantifying Greenhouse Gas Mitigation Measures, (CAPCOA) 2010 provides guidance for evaluating the potential reduction in VMT expected for individual measures. The project setting best reflects what CAPCOA refers to as a suburban place type because it is characterized by dispersed, low-density, single-use automobile dependent land use patterns. The maximum reduction expected when combining multiple mitigation strategies for the suburban place type is 10 percent and requires a project to contain a diverse land use mix, workforce housing, and project‐specific transit, according to CAPCOA. The project incorporates design features and attributes promoting trip reduction. Because these features/attributes are integral to the project, and/or are regulatory requirements, they are not considered to be mitigation measures. These features are considered after the VMT data is extracted from the traffic model. Project VMT is reduced by the following project design features/attributes, which are enforceable by the City pursuant to the terms of the Development Agreement, and are anticipated to collectively reduce project home-based VMT by approximately 6%. • The placement of different types of land uses near one another can decrease VMT since trips between land use types are shorter and may be accommodated by non‐auto modes of transport. For example, when residential areas are in the same neighborhood as commercial and resort land uses, a resident does not need to travel outside of the neighborhood to meet his/her recreational and retail needs. The project’s mixed‐use environment could provide for a potential reduction in project residential VMT of 3% according to CAPCOA guidance. 4.13 TRANSPORTATION Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-55 June 2021 • The project includes improved design elements to enhance walkability and connectivity. Recognized improved street network characteristics within the project include sidewalk coverage, building setbacks, street widths, pedestrian crossings, presence of street trees, and a host of other physical variables that differentiate pedestrian‐oriented environments from auto-oriented environments. The project provides a pedestrian access network that internally links all uses and connects to all existing or planned external streets and pedestrian facilities contiguous with the project site. The project minimizes barriers to pedestrian access and interconnectivity. The project includes sidewalk connections, particularly to / from the retail areas resulting in interaction with residential and resort uses on‐site. The project’s implementation of this measure is anticipated to result in a potential reduction in project residential VMT of 2% according to CAPCOA guidance. • The project will implement marketing strategies to optimize on‐site resort and residential uses. Information sharing and marketing are important components to successful trip reduction strategies. Marketing strategies may include: o Resident member benefits that include use of the resort amenities o Event promotions o Publications The project’s implementation of this measure could provide for a potential reduction in project residential VMT of 1% according to CAPCOA guidance. In summary, travel demand modeling of VMT for the project based upon City of La Quinta guidelines indicates a potential impact for residential uses while also indicating the project’s non‐residential uses do not exceed VMT thresholds. Project design features considered after the modeling process reduce residential VMT from 11.64 VMT / resident to 10.94 VMT per resident, which is less than the City’s VMT residential threshold for a significant impact. The unique mixed‐use characteristics of the project, combined with walkability and connectivity design elements, optimize on‐site interaction and result in a lower VMT than standalone uses. Implementation of the previously stated project PDFs will reduce potential impacts to below the City’s established threshold for a significant VMT impact, and therefore, the residential portion of the project would have a less than significant VMT impact. The project Development Agreement will ensure that the mitigation measures and project design features identified in the Draft EIR are enforceable by the City. Project Employment Impact on VMT The VMT analysis methodology for retail uses (including hotels) focuses on the net increase in the total existing VMT for the region. The project consists of approximately 674 employees. 4.13 TRANSPORTATION Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-56 June 2021 Travel activity associated with total link‐level VMT was extracted from the “without Project” and “with non‐residential Project” RIVTAM model run for 2012 and 2040 conditions, then interpolated for baseline (2020) conditions. This methodology is commonly referred to as “boundary method.” As mentioned previously, hotel occupants, Wave Basin visitors and retail patrons are evaluated in this regional methodology. The “boundary method” VMT per service population for the CVAG subregion was utilized to normalize VMT into a standard unit for comparison purposes, focusing on the total population and employment in the Coachella Valley, as shown on Table 4.13-33. Table 4.13-33 Base Year Sub-Regional Link-Level VMT Category Without Project Employment With Project Employment VMT Interacting with CVAG Area 15,173,739 15,166,580 CVAG Area Population 510,550 510,550 CVAG Area Employment 193,090 193,764 VMT / Service Population 21.56 21.53 Using the boundary method, CVAG area VMT with project employment is compared to without project conditions to determine whether there is a significant impact. The CVAG subregion VMT / SP without Project employment is estimated at 21.56, whereas with the Project employment, the CVAG subregion VMT is estimated at 21.53. The project’s effect on VMT (for non‐residential uses) is not considered significant because it results in a cumulative link‐level boundary CVAG VMT per service population decrease under the plus project condition compared to the no project condition. Therefore, impacts associated with VMT can be considered less than significant. c. Increase hazards due to a geometric design feature or incompatible uses A queuing analysis was performed for the With Project Conditions to assess the adequacy of turn bay lengths to accommodate vehicle queues at the project entries. Turn pocket lengths for project access intersections with exclusive turn lanes were estimated based on the updated peak hour volumes presented for the General Plan Buildout Year (2040) With Project conditions. Simulation and optimization traffic modelling tools Syncro and SimTraffic were utilized to evaluate traffic flows and identify potential queuing issues at the project entry intersections. For each of the turn lanes evaluated, the maximum of the AM or PM peak hour 95th percentile queue is anticipated to be less than the storage length provided. The TIA recommended turn bay lengths, which are incorporated into project design, and are anticipated to provide adequate storage for the 95th percentile queue. The project will be developed in accordance with design guidelines included in the SP and will not create a substantial increase in hazards due to a design feature. As provided in Mitigation Measures TRA-3 and TRA-4, the project’s access points will be located with adequate sight distances, which will be required 4.13 TRANSPORTATION Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-57 June 2021 to meet City standards. The installation of site and Landscape improvements will be required to avoid interfering with adequate sight distances. Project plans will be reviewed for any sight distance conflicts and will require approval by the City. As required in Mitigation Measures TRA-5 and TRA-7, the internal circulation system would provide adequate fire department access. Final layout and site access design shall be reviewed and approved by the City Traffic Engineer as well as the Fire Department to ensure compliance with their established standards. As provided in Mitigation Measure TRA-8, Traffic Control Plans will be required to be implemented during construction activities. These plans will reduce potential impacts that may arise due to conflicts with construction traffic, consistent with City standards. The project is not anticipated to increase hazards due to geometric design feature or incompatible uses, following implementation of the mitigation measures, as well as the review and approval process at the City of La Quinta. Impacts will be less than significant. d. Result in Inadequate Emergency Access Regional access to the project site will be provided via primary arterials, secondary arterials and a variety of local roads. The project proposes no changes to the City’s roadway system. As mentioned previously, primary Resort/Residential project access will be provided on Madison Street via the Main Access at Intersection 19; emergency access for Resort/Residential project access will also be provided on Avenue 60 via the South Access. Primary commercial access will be provided at Project Access 1, 2 and 3. All project access points onto public streets will be gated, as will be entrances to the residential portions of the project in Planning Area 2. For gated projects, the Fire Department requires the installation of a Knox-Box Rapid Entry System or similar device to facilitate emergency access by fire fighters and other emergency first responders. Mitigation Measure TRA-6 addresses this requirement. Prior to construction, both the Fire Department and Police Department will review the project site plan, and individual sub-area plans as they are brought forward, to ensure safety measures are addressed, including emergency access, consistent with Fire Department and Police Department standards. The project is not anticipated to result in inadequate emergency access. Therefore, impacts are less than significant relative to inadequate emergency access. Cumulative Impacts General Plan buildout (2040 Without Project Conditions) Table 4.13-34 indicates that without the project as well as modified La Quinta General Plan Circulation Element (GPCE) Update improvements, 3 study area intersections will be impacted. These intersections are #1 Madison Street and Avenue 58, #11 Monroe Street and Avenue 60 and #12 Monroe Street and 4.13 TRANSPORTATION Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-58 June 2021 Avenue 58 (this means following the implementation of improvements proposed in the GPCE, these 3 intersections remain impacted.) Table 4.13-34 Intersection Analysis for Horizon Year (2040) without Project Conditions # Intersection Traffic Control3 Intersection Approach Lanes1 Delay (Secs)2 Level of Service2 Northbound Southbound Eastbound Westbound AM PM AM PM L/T/R L/T/R L/T/R L/T/R 1 Madison St/Avenue 58 -With GPCE Update Improvements TS 1/2/1 1/2/d 1/2/1 1/2/1> 40.1 63.2 D E -With Modified GPCE Improvements TS 1/2/1 1/2/d 2/1/1 1/2/1> 35.1 45.5 C D 2 Madison St/Airport Blvd. TS 1/2/d 1/2/0 0/0/0 1/0/1 23.2 28.6 C C 3 Madison St./ Avenue 54 TS 2/2/1 1/2/0 1/2/1>> 1/2/1> 42.9 49.0 D D 4 Madison St./ Avenue 52 TS 2/2/1 2/2/1 1/2/d 1/2/1 38.8 52.0 D D 5 Madison St./ Avenue 50 TS 2/3/1 2/2/1 1/2/1 1/2/1> 36.7 53.2 D D 6 Jefferson St./ Avenue 54 TS 1/2/1 2/2/1 1/1/1 1/1/2> 24.0 43.5 C D 7 Jefferson St./ Avenue 52 RDB 0.5/2.5/1>> 0.5/2.5/1>> 0.5/2.5/1>> 0.5/2.5/1>> 5.8 8.3 A A 8 Jefferson St./ Pomelo TS 1/3/0 1/3/0 0.5/0.5/1 0.5/0.5/1 5.8 8.3 A A 9 Jefferson St./ Avenue 50 TS 1/3/1 2/3/1 2/2/1 2/2/1 41.5 52.8 D D 10 Madison St./ Avenue 60 TS 0/1!/0 2/1/1> 2/2/0 1/2/1 50.9 48.0 D D 11 Monroe St./Avenue 60 -With GPCE Update Improvements TS 1/2/0 1/2/0 1/2/1 1/1/1> 45.1 98.8 D F -With Modified GPCE Improvements TS 1/2/0 1/2/1 1/2/1> 1/2/1> 36.7 50.3 D D 12 Monroe St./Avenue 58 -With GPCE Update Improvements TS 1/2/1 1/2/0 1/2/0 1/2/0 47.8 72.0 D E -With Modified GPCE Improvements TS 2/2/1> 2/2/0 1/2/1 1/2/0 38.0 48.6 D D 13 Monroe St./Airport Blvd TS 1/2/0 1/2/d 1/2/0 1/2/1> 33.3 44.1 D D 14 Monroe St./ Avenue 54 TS 1/2/1 1/2/1 2/2/1 1/2/1 38.0 48.6 C D 15 Monroe St./ Avenue 52 TS 2/2/1 2/2/0 1/2/1 1/2/1 39.0 52.7 D D 16 Monroe St./ 50th Avenue TS 2/2/1 2/2/0 1/2/1 1/2/1> 34.5 53.3 C D 17 Jackson St./ 58th Avenue TS 1/2/0 1/2/0 1/2/0 1/2/0 29.7 36.7 C D 18 S. Access/ Avenue 60 Intersection Does Not Exist 19 Madison St/Main Access Intersection Does Not Exist 20 Project Access 1/Ave. 58 Intersection Does Not Exist 21 Project Access 2/Ave. 58 Intersection Does Not Exist 22 Madison St /Project Access 3 Intersection Does Not Exist 1. When a right turn is designated the land can either be striped or unstriped. To function as a right turn lane there must be sufficient for right turning vehicles to travel outside the through lanes. L = Left; T = Through; R = Right; > = Right Turn Overlap Phasing; d = De facto Right Turn Lane; 1! = Shared Left/Thru/Right Lane; 0.5=Shared Lane; 1=Improvement; 1 =Improvement per City of La Quinta General Plan Circulation Element Update Traffic Impact Analysis (May 2012); *=Left turn lane accommodated within two-way left turn lane. 2. Per the Highway Capacity Manual 6th Edition (HCM6), overall average intersection delay and level of service are shown for intersections with a traffic signal or all way stop control. For intersections with cross street stop control, the delay and level of service for the worst individual movement (or movements sharing a si ngle lane) are shown. Delay and level of service is calculated using Synchro 10.1 software BOLD = LOS does not meet the applicable jurisdictional requirements (i.e., unacceptable LOS). 3. TS = Traffic Signal; AWS = All Way Stop; CSS = Controlled; RDB = Roundabout 4. Since roundabout analysis in Synchro is limited to a maximum of 2 lanes per approach, traffic has been utilized at this location (similar to the City of La Quinta General Plan Buildout TIA worksheets.) 2040 Traffic Volume Forecasts Summary: 4.13 TRANSPORTATION Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-59 June 2021 General Plan Buildout (Year 2040) conditions include the Travertine project currently under consideration in the City of La Quinta that proposes to eliminate the connection of Madison Street as a General Plan roadway south of Avenue 60. Therefore, the General Plan Buildout (Year 2040) conditions analysis assumes elimination of this connection. Intersection lane recommendations described previously provide acceptable LOS under Year 2040 traffic conditions. Horizon year (2040) with Project Conditions Table 4.13-35 shows the traffic conditions at General Plan buildout, with the addition of the proposed project. The addition of the project results in the need for improvements at one additional intersection when compared to “without project” conditions. The intersection is #19 Madison Street and Main Access. Table 4.13-35 Intersection Analysis for Horizon Year (2040) with Project Conditions # Intersection Traffic Control3 Intersection Approach Lanes1 Delay (Secs)2 Level of Service2 Northbound Southbound Eastbound Westbound AM PM AM PM L/T/R L/T/R L/T/R L/T/R 1 Madison St/Avenue 58 -With GPCE Update Improvements TS 1/2/1 1/2/d 1/2/1 1/2/1> 41.5 70.3 D E -With Modified GPCE Improvements TS 1/2/1 1/2/d 2/1/1 1/2/1> 35.1 53.0 D D 2 Madison St/Airport Blvd. TS 1/2/d 1/2/0 0/0/0 1/0/1 23.7 29.7 C C 3 Madison St./ Avenue 54 TS 2/2/1 1/2/0 1/2/1>> 1/2/1> 44.2 53.3 D D 4 Madison St./ Avenue 52 TS 2/2/1 2/2/1 1/2/d 1/2/1 39.5 53.3 D D 5 Madison St./ Avenue 50 TS 2/3/1 2/2/1 1/2/1 1/2/1> 37.6 54.8 D D 6 Jefferson St./ Avenue 54 TS 1/2/1 2/2/1 1/1/1 1/1/2> 24.2 48.4 C D 7 Jefferson St./ Avenue 52 RDB 0.5//2.5/1>> 0.5/2.5/1>> 0.5/2.5/1>> 0.5/2.5/1>> 5.9 9.1 A A 8 Jefferson St./ Pomelo TS 1/3/0 1/3/0 0.5/0.5/1 0.5/0.5/1 6.4 21.4 A C 9 Jefferson St./ Avenue 50 TS 1/3/1 2/3/1 2/2/1 2/2/1 42.2 54.6 D D 10 Madison St./ Avenue 60 TS 0/1!/0 2/1/1> 2/2/0 1/2/1 49.6 53.1 D D 11 Monroe St./Avenue 60 -With GPCE Update Improvements TS 1/2/0 1/2/0 1/2/0 1/1/1> 46.1 103.9 D F -With Modified GPCE Improvements TS 1/2/0 1/2/1 1/2/1> 1/2/1> 37.2 53.0 D D 12 Monroe St./Avenue 58 -With GPCE Update Improvements TS 1/2/1 1/2/0 1/2/0 1/2/0 50.1 75.9 D E -With Modified GPCE Improvements TS 2/2/1> 2/2/0 1/2/1 1/2/0 39.5 52.0 D D 13 Monroe St./Airport Blvd TS 1/2/0 1/2/d 1/2/0 1/2/1> 33.3 44.1 D D 14 Monroe St./ Avenue 54 TS 1/2/1 1/2/1 2/2/1 1/2/1 31.6 54.5 C D 15 Monroe St./ Avenue 52 TS 2/2/1 2/2/0 1/2/1 1/2/1 39.0 54.3 D D 16 Monroe St./ 50th Avenue TS 2/2/1 2/2/0 1/2/1 1/2/1> 34.1 54.5 C D 17 Jackson St./ 58th Avenue TS 1/2/0 1/2/0 1/2/0 1/2/0 29.7 38.0 C D 18 S. Access/ Avenue 60 CSS 0/0/0 0/1!/0 0/1/0 0/1/0 34.2 34.8 D D 19 Madison St/Main Access 12.7 15.6 B C -With Cross-Street Stop Control CSS 1/2/0 0/2/0 1/0/1 0/0/0 113.2 91.7 F F -With Traffic Signal TS 1/2/0 0/2/0 1/0/1 0/0/0 7.6 9.0 A A 20 Project Access 1/Ave. 58 CSS 0/1!/0 0/0/0 0/2/0 1*/2/0 12.9 14.5 B B 21 Project Access 2/Ave. 58 CSS 0/0/1 0/0/0 0/2/0 0/2/0 10.2 10.4 B B 22 Madison St /Project Access 3 CSS 0/2/0 0/2/0 0/0/1 0/0/0 13.6 14.4 B B 4.13 TRANSPORTATION Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-60 June 2021 1. When a right turn is designated the land can either be striped or unstriped. To function as a right turn lane there must be sufficient for right turning vehicles to travel outside the through lanes. L = Left; T = Through; R = Right; > = Right Turn Overlap Phasing; d = De facto Right Turn Lane; 1! = Shared Left/Thru/Right Lane; 0.5=Shared Lane; 1=Improvement; 1 =Improvement per City of La Quinta General Plan Circulation Element Update Traffic Impact Analysis (May 2012); *=Left turn lane accommodated within two-way left turn lane. 2. Per the Highway Capacity Manual 6th Edition (HCM6), overall average intersection delay and level of service are shown for intersections with a traffic signal or all way stop control. For intersections with cross street stop control, the delay and level of service for the worst individual movement (or movements sharing a single lane) are shown. Delay and level of service is calculated using Synchro 10.1 software BOLD = LOS does not meet the applicable jurisdictional requirements (i.e., unacceptable LOS). 3. TS = Traffic Signal; AWS = All Way Stop; CSS = Controlled; RDB = Roundabout 4. Since roundabout analysis in Synchro is limited to a maximum of 2 lanes per approach, traffic has been utilized at this location (similar to the City of La Quinta General Plan Buildout TIA worksheets.) 2040 Horizon Year With Project Conditions The project will be responsible for the installation of the main access Traffic Signal at #19 Madison Street and Main Access, improvements to adjacent roadways included in engineering plans and fair share contributions to offsite improvements pursuant to the transportation component of the City’s DIF. Additionally, the project will participate in the Traffic Uniform Mitigation Fee (TUMF) program prior to issuance of building permits. Table 4.13-36 Roadway Segment Volume/Capacity Analysis For General Plan Buildout (2040) With Project Conditions Roadway Segment Roadway Designation Through Travel Lanes (note 1) Capacity (note 2) ADT (note 3) Volume/ Capacity Ratio Avenue 58 West of Madison St. Secondary 4 28,000 12,500 0.45 West of Monroe St. Secondary 4 28,000 14,000 0.50 West of Jackson St. Secondary 4 28,000 19,000 0.68 Madison St. South of Airport Blvd Primary 4 42,600 34,000 0.80 Avenue 60 West of Monroe Blvd Secondary 4 28,000 24,000 0.86 Monroe St. South of Airport Blvd Primary 4 42,600 26,000 0.61 8. Existing Number of Through Lanes; 1 = City of La Quinta General Plan Buildout number of lanes. 9. Source: City of La Quinta Engineering Bulletin #06-13 (Oct 2017) 10. Average Daily Traffic (ADT) expressed in vehicles per day. 2040 Traffic Volume Forecasts Summary Table 4.13-37 illustrates the project’s 2040 fair share contribution for 15 area roadway improvements. These fair share percentages represent impacts based on 2040 project traffic volumes (GP buildout). 4.13 TRANSPORTATION Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-61 June 2021 Table 4.13-37 Project 2040 Fair Share Contributions Intersection # Intersection Fair Share Contribution (2040) 1 Madison Street/Avenue 58 10% 3 Madison Street/Avenue 54 4% 4 Madison Street/Avenue 52 2% 5 Madison Street/Avenue 50 1% 6 Jefferson Street/Avenue 54 2% 7 Jefferson Street/Avenue 52 2% 9 Jefferson Street/Avenue 50 2% 10 Madison Street/Avenue 60 4% 11 Monroe Street/Avenue 60 2% 12 Monroe Street/Avenue 58 4% 13 Monroe Street/Airport Blvd 2% 14 Monroe Street/Avenue 54 2% 15 Monroe Street/Avenue 52 2% 16 Monroe Street/50th Avenue 1% 17 Jackson Street/58th Avenue 2% As demonstrated above, build out of the project, in conjunction with General Plan (2040) build out conditions will result in potential impacts, without improvements. However, with the implementation of project and CIP-programmed improvements, cumulative transportation impacts will be reduced to less than significant levels. Mitigation Measures TRA-1 The project proponent shall contribute DIF as required by the City of La Quinta. TRA-2 The project proponent shall contribute TUMF traffic impact mitigation fees prior to the issuance of Building Permits. TRA-3 The project proponent shall ensure that streetscape improvement plans for the project frontage on Avenue 58, Madison Street and Avenue 60, are submitted to the City for review and approval prior to the initiation of landscape or roadway improvements. TRA-4 The project proponent shall ensure that clear unobstructed sight distances are provided at all site access points and internal intersections. Sight distances shall be reviewed and approved by the City prior to approval of landscape and street improvement plans. TRA-5 The project proponent shall ensure that final layout and site access design are subject to the review and approval of the City Traffic Engineer prior to final project approval. 4.13 TRANSPORTATION Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-62 June 2021 TRA-6 The project proponent shall ensure that emergency police, fire and paramedic vehicle access are provided for the project prior to final project approval. TRA-7 The project proponent shall ensure that traffic signing and striping plans shall be developed in conjunction with street improvement plans and submitted to the City of La Quinta for review and approval during the project approval process TRA-8 The project proponent shall ensure that Construction Traffic Control Plans are reviewed and approved by the City prior to project construction. These plans are to be implemented during construction activities. Construction includes onsite and offsite improvements. TRA-9 If Special Events are to take place prior to the completion of Phase 3 construction, Phase 3 typical operations traffic improvements will be completed or the applicant shall provide a focused traffic analysis with the Temporary Use Permit that identifies any improvements that are not necessary to maintain acceptable levels of service at study intersections. If the analysis does not demonstrate acceptable operations, the TUP will be denied TRA-10 If Special Events are to take place prior to the construction of Phase 3, a special event traffic and parking plan will be submitted with each Temporary Use Permit to ensure that special events will not cause any significant traffic or parking impacts. If the analysis does not demonstrate acceptable operations, the TUP will be denied TRA-11Traffic Management Plans will be submitted to the City and the Police Department for review and approval prior to special events. Timing for installation of traffic management measures will be scaled to the size and duration of the event. In general, signage for large events should be in place five days prior and two days following special events. The City and Police Department may impose additional measures if determined to be necessary. Individual management plans for specific special events shall be submitted at least 30 days prior to the start of the event. The special event Traffic Management Plans shall include the measures identified in Mitigation Measures TRA-12 through TRA-14 below. TRA-12 In developing the Special Event Traffic Management Plan, the project proponent shall include the use of Portable changeable message signs (CMS) or moveable mechanical electronic message boards. CMS will be located at critical locations identified by the La Quinta Police Department (LQPD) and in place 5 days ahead of the event and 2 days after. TRA-13 In developing the Special Event Traffic Management Plan the project proponent shall include the use of law enforcement personnel and/or special event flaggers to direct traffic in locations reviewed and approved by the City and Police Department. TRA-14 In developing the Special Event Traffic Management Plan the project proponent shall include the use of public service announcements (PSA) to provide information to event guests and surrounding neighborhoods prior to the event. Examples include online event information, 4.13 TRANSPORTATION Coral Mountain Resort Draft EIR 4.13-63 June 2021 brochures and changeable message signs that include details such as suggested routes, drop-off and parking facility locations. TRA-15 The project proponent shall ensure that the proposed Coral Mountain Interpretive Center trail designated by the Desert Recreation District Master Plan and associated with the future Coral Mountain Interpretive Center is incorporated into project plans. Accommodations for this trail shall be located along the approximate toe of Coral Mountain, within the designated conservation area at the southwestern edge of the property. Level of Significance After Mitigation With the implementation of the Mitigation Measures described above, and the imposition of conditions of approval, impacts will be reduced to less than significant levels. Implementation of the project will result in reduced Citywide VMT for service population and will not increase VMT at the regional level. Resources 1. Coral Mountain Resort Specific Plan Traffic Impact Analysis (TIA), prepared by Urban Crossroads, November 2020 2. Coral Mountain Resort Specific Plan Vehicle Miles Traveled (VMT) DRAFT ENVIRONMENTAL IMPACT REPORT  Coral Mountain Resort, La Quinta CA  4.14 Tribal Cultural Resources  Coral Mountain Resort Draft EIR                       4.14‐1                                                        June 2021  Tribal Cultural Resources  Introduction  This section discusses the Tribal Cultural Resources that may be present in the project site and assess  potential  impacts  on these resources from future growth  and development associated with  the  implementation of the proposed project.  Descriptions and analysis in this section are based on  information contained in the Historical/Archaeological Resources Survey Report prepared by CRM Tech,  Inc. (October 2019, Revised May 2020), and the City of La Quinta General Plan Chapter III Natural  Resources Element, and the Native American Tribal Consultation undertaken by the City of La Quinta, as  required under Assembly Bill 52 (AB52) and Senate Bill 18 (SB18).  This section discusses the cultural  resources that may be present in the project site or in the vicinity and assesses impacts on these  resources from the development associated with implementation of the project.  The cultural resources  report is included in the Appendices of this Draft EIR (Appendix E, Cultural Report). Correspondence  regarding Tribal consultation under AB52 and SB18 is included in Appendix F. Please consult Chapter 9.0  for a glossary of terms and acronyms used in this Draft EIR.  Existing Conditions  Current Natural Setting  The City of La Quinta is situated in the Coachella Valley, a northwest‐southeast trending desert valley  that constitutes t he  w estern end of the C olorado D esert. D ictat ed by this geographic setting, the climate  and environment of the region are typical of southern California’s desert country, marked by extremes  in temperature and aridity. Temperatures in the region reach over 120 degrees in summer and dip to  freezing  in  winter. Average annual  precipitation  is less  than five  inches,  and  the average annual  evaporation rate exceeds three feet.   The project area is located at the southwest corner of Avenue 58 and Madison Street, in the City of La  Quinta, is adjacent to the eastern foothills of the Santa Rosa Mountains, and includes a portion of a rocky  knoll  known  as Coral  Mountains. The  surrounding  land  uses feature primarily existing residential  development associated with golf courses and vacant land to the n orth  a nd  t he  e ast; s ingle  f amily  homes   and  vacant  land  to  the south;  and  vacant  land  to  the west. Much of  the  land within  the  project  boundaries has been farmed  in the past,  with  the  exception of the northeastern corner, the  southernmost portion, and the far western edge near Coral Mountain.   A partially collapsed adobe house is located near the center of t he  p roject  a rea, a long  w ith  c oncrete  p ads   and footings left by demolished residential and agricultural buildings. Several unpaved roads traverse    4.14  TRIBAL CULTURAL RESOURCES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.14‐2 June 2021  through the project site. A large stockpile of soil sits in the southernmost portion, apparently removed  from a retention basin located to the south of the property, across an earthen levee.   The terrain in most of the project area is relatively level due to past agricultural operations. The ground  surface in much of the project area has been disturbed to various degrees, except for the portion in and  around  Coral  Mountain.   Historical  sources  consulted  yielded no evidence  of  any settlement  or  development activities within the project area prior to the 1910s. Between 1855 and 1903, the only man‐ made feature known to exist in the project vicinity was a road from “Indian Wells to Torres”, which was  part of the historic Cocomaricopa‐Bradshaw Trail, which ran roughly 1,000 feet to the east of the project  site. By the 1930s and early 40s, the segment of the Cocomaricopa‐Bradshaw Trail near the site had been  abandoned in favor of a regular grid of new roads, including today’s Avenue 58 and Madison Street. The  Trail had disappeared from the landscape as result of agricultural development in the vicinity during the  early 20th century.  The project area had been developed by the early 1900’s into an agricultural enterprise know in the  1950s as the Coral Reef Ranch. Past studies suggest that the ranch was established by Hartman P. Travis,  a Los Angeles physician, and his associate Lawton Clary. In 1941, at least four buildings were present on  the landholdings of the ranch, all clustered on the north edge of the project area. This includes the  partially collapsed adobe house, which is a remnant of the ranch complex.   On t he  C oral Reef R anch, some o f the building present i n 1941 h ad been removed by the 1950s. In 1953‐ 1954, another residence was built on the eastern edge of the project area. Located on the east side of  the original alignment of Madison Street. However, this residence was demolished in 2004, during the  realignment of Madison Street. Onsite farming operations continued into the late 20th century before  finally being abandoned by the 1990s. Since then, the entire project area has stood undeveloped to the  present time.  Ethnohistoric Context  The Coachella Valley is a historical center of Native American settlement, where U.S. surveyors noted  large numbers of Indian villages and rancherías occupied by the Cahuilla people in the mid‐19th century.   The origin of the name “Cahuilla” is unclear, but it may have originated from their own word káwiya,  meaning master or boss. The Takic‐speaking Cahuilla are generally divided by anthropologists into three  groups, according to their geographic setting: the Pass Cahuilla of the San Gorgonio Pass‐Palm Springs  area, the Mountain Cahuilla of the San Jacinto and Santa Rosa Mountains and the Cahuilla Valley, and  the Desert Cahuilla of the eastern Coachella Valley.  The basic written sources on Cahuilla culture and  history include Kroeber (1925), Strong (1929), and Bean (1978), based on information provided by such  Cahuilla members as Juan Siva, Francisco Patencio, Katherine Siva Saubel, and Mariano Saubel.  The  following ethnohistoric discussion is derived primarily from these sources.  The Cahuilla did not have a single name that referred to an all‐inclusive tribal affiliation.  Instead,  membership  w as  i n  t erms  o f  l ineages  o r  c lans.  E ach  l ineage  o r  clan  b elonged  t o  o ne  o f  t wo  m ain  d ivisions     4.14  TRIBAL CULTURAL RESOURCES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.14‐3 June 2021  of the people, known as moieties, which were named for the Wildcat, or Tuktum, and the Coyote, or  Istam.  Members of clans in one moiety had to marry into clans from the other moiety.  Individual clans  had villages, or central places, and territories they called their own for purposes of hunting game and  gathering raw materials for food, medicine, ritual, or tool use.  They interacted with other clans through  trade, intermarriage, and ceremonies.  Cahuilla subsistence was defined by the surrounding landscape and primarily based on the hunting and  gathering  of  wild and  cultivated foods, exploiting  nearly all of  the  resources  available  in a highly  developed seasonal mobility system.  They were adapted to the arid conditions of the desert floor, the  lacustral cycles of Holocene Lake Cahuilla, and the environments of the nearby mountains.  When the  lake was full or nearly full, the Cahuilla would take advantage of the resources presented by the body of  fresh water, building elaborate stone fish traps.  Once the lake had desiccated, they relied on the  available terrestrial resources.  Walk‐in wells were dug by hand to utilize groundwater.  The cooler  temperatures and resources available at higher elevations in the nearby mountains were also taken  advantage of.  The Cahuilla diet included seeds, roots, wild fruits and berries, acorns, wild onions, piñon nuts, and  mesquite and screw beans.  Medicinal plants such as creosote, California sagebrush, yerba buena and  elderberry were typically cultivated near villages.  Common game animals included deer, antelope, big  horn sheep, rabbits, wood rats and, when Holocene Lake Cahuilla was present, fish and waterfowl.  The  Cahuilla hunted with throwing sticks, clubs, nets, traps, and snares, a s w ell  as  b ows  and  arrow.  Common  tools  included  manos  and  metates, mortars and pestles, hammerstones,  fire drills,  awls,  arrow‐ straighteners, and stone knives and scrapers.  These tools were made from locally sourced material as  well as materials procured through trade or travel.  They also used wood, horn, and bone spoons and  stirrers; baskets for winnowing, leaching, grinding, transporting, parching, storing, and cooking; and  pottery vessels for carrying water, storage, cooking, and serving food and drink.    As  t he  l andscape  d efined  t heir  s ubsistence practices, the tending and cultivation practices of the Cahuilla  helped shape the landscape.  Biological studies have recently found evidence that the fan palms found  in the Coachella Valley and throughout the southeastern California desert (Washingtonia filifera) may  not be relics of palms from a paleo‐tropical environment, but instead a relatively recent addition brought  to the area and cultivated by native populations.  Cahuilla oral tradition tells of a time before there were  palms in the area, and how the people, birds, and animals enjoyed the palm fruit once it had arrived.    The planting of palms by the Cahuilla is well‐documented, as is their enhancement of palm stands  through the practice of controlled burning.  Burning palm stands would increase fruit yield dramatically  by eliminating pests such as the palm borer beetle, date scales, and spider mites.  Firing palm stands  prevented out‐of‐control wildfires by eliminating dead undergrowth before it accumulated to dangerous  levels.  The Cahuilla also burned stands of chia to produce higher yields, and deergrass to yield straighter,  more abundant stalks for basketry.      4.14  TRIBAL CULTURAL RESOURCES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.14‐4 June 2021  Population  d ata  p rior  t o  European  c ontact  i s  a lmost  i mpossible  to  o btain, b ut  e stimates  r ange  f rom  3,600   to as high as 10,000 persons covering a territory of over 2,400 square miles.  During the 19th century,  the Cahuilla population was decimated as a result of European diseases, most notably smallpox, for  which the N ative p eoples had  no i mmunity.  T oday, N ative  A meric ans of Pass or Desert Cahuilla heritage  are mostly affiliated with one or more of the Indian reservations in and near the Coachella Valley,  including Torres  Martinez, Augustine, Cabazon,  Agua Caliente, and Morongo.   There has been a  resurgence of traditional ceremonies, and the language, songs, and stories are now being taught to the  younger generations.  Historic Context   In 1823‐1825, José  Romero, José  Maria Estudillo,  and  Romualdo Pacheco became  the first  noted  European  explorers  t o  t ravel  t hrough  t he  C oachella  V alley  w hen  they led a series of expeditions in search  of  a r oute  t o  Yuma.  D ue  t o  its  harsh  environment, f ew  n on ‐Indi ans ventured into the desert valley during  the Mexican and early American periods, except those who traveled along the established trails.  The  most important of these trails was the Cocomaricopa Trail, an ancient Indian trading route that was  “discovered” in 1862 by William David Bradshaw and known after that as the Bradshaw Trail.  In much  of the Coachella Valley, this historic wagon road traversed a similar course to that of present‐day  Highway 111.  During the 1860s‐1870s, the Bradshaw Trail served as the main thoroughfare between  coastal southern California and the Colorado River, until the completion of the Southern Pacific Railroad  in 1876‐1877 brought an end to its heyday.  Non‐Indian settlement in the Coachella Valley began in the 1870s with the establishment of railroad  stations along the Southern Pacific Railroad, and spread further in the 1880s after public land was  opened for claims under the Homestead Act, the Desert Land Act, and other federal land laws.  Farming  became the dominant economic activity in the valley thanks to the development of underground water  sources, often in the form of artesian wells.  Around the turn of the century, the date palm was  introduced into the Coachella Valley, and by the late 1910s dates were the main agricultural crop and  the tree an iconic image celebrating the region as the “Arabia of America”. Then, starting in the 1920s,  a new industry featuring equestrian camps, resorts, hotels, and eventually country clubs began to spread  throughout the Coachella Valley, transforming it into southern California’s premier winter retreat.  In today’s City of La Quinta, the earliest settlement and land development activities did not occur until  the turn of the century. In 1926, with the construction of the La Quinta Hotel, the development of La  Quinta took on the character of a winter resort, typical of the desert communities along Highway 111.  Beginning in the early 1930s, the subdivision of the La Quinta Cove area and the marketing of “weekend  homes” further emphasized this new direction of development.  On  May  1,  1982, La  Quinta was  incorporated as the 19th city in Riverside County.     4.14  TRIBAL CULTURAL RESOURCES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.14‐5 June 2021  Regulatory Setting  Federal   National Register of Historic Places  The National Register of Historic Places (NRHP) was established by the NHPA in 1966 as “an authoritative  guide to be used by federal, state, and local governments, private groups and citizens to identify the  Nation’s cultural resources and to indicate what properties should be considered for protection from  destruction or impairment” (36 CFR part 60.2).  The NRHP recognizes properties that are significant at  the national, state, and local levels.  To be eligible for listing in the NRHP, a resource must be significant  in American  history, architecture, archaeology, engineering, or culture.    Districts,  sites, buildings,  structures, and objects of potential significance must also possess integrity of location, design, setting,  materials, workmanship, feeling, and association.   A property is eligible for the NRHP if it is significant under one or more of the following criteria:   Criterion A:  It is associated with events that have made a significant contribution to the broad  patterns of our history.   Criterion B:  It is associated with the lives of persons who are significant in our past.    Criterion  C:   It embodies  the  distinctive  characteristics  of  a type, period, or method of  construction, or represents the work of a master, or possesses high artistic values, or represents  a significant and distinguishable entity whose components may lack individual distinction.    Criterion D:  It has yielded, or may be likely to yield, information important to prehistory or  history.  Ordinarily cemeteries, birthplaces, or graves of historic figures; properties owned by  religious institutions or used for religious purposes; structures that have been moved from their  original  locations;  reconstructed  historic  buildings;  and properties  that  are primarily  commemorative in nature are not considered eligible for the NRHP unless they satisfy certain  conditions.  In general, a resource must be 50 years of age to be considered for the NRHP unless  it satisfies a standard of exceptional importance.   State  California Environmental Quality Act  CEQA requires lead agencies to determine if  a  project  would  have  a  significant  effect on the  environment, including significant effects on historical or archaeological resources. Under CEQA Section  21084.1, a project that may cause a substantial adverse change to  t he  s ignificance  o f  a  h istorical  r esource   is a project that may have a significant effect on the environment. CEQA guidelines recognize that  historical resources include;     4.14  TRIBAL CULTURAL RESOURCES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.14‐6 June 2021   A resource listed in, or determined to be eligible by the State Historical Resources Commission  for listing in, the CRHR;    A resource included in a local register of historical resources, as defined in PRC Section 5020.1(k),  or identified as significant in a historical resource survey meeting the requirements of PRC Section  5024.1(g); and    Any  object,  building, structure, site,  area,  place, record, or manuscript  that a lead  agency  determines to be historically significant or significant in the architectural, engineering, scientific,  economic, agricultural, educational, social, political, military, or cultural annals of California.   If a lead agency determines that an archaeological site is a historical resource, then the resource under  CEQA must be protected. If a project may cause a substantial adverse change to the recourse and  avoidance is not feasible, the lead agency must identify potentially feasible measures to lessen the  impact to less than significant levels.   If an archaeological site does not meet the historical resource criteria contained in the State CEQA  Guidelines, and it is not deemed a unique archaeological resource in accordance with PRC § 21083.2 and  CEQA Guidelines § 1506.5, no further action would be required.   California Register of Historical Resources  Created in 1992 and implemented in 1998, the California Register of Historical Resources (CRHR) is “an  authoritative guide in California to be used by State and local agencies, private groups, and citizens to  identify the State’s historical resources and to indicate what properties  a re  t o  b e  p rotected, t o  t he  e xtent   prudent and feasible, from substantial adverse change” Public Resources Code (PRC) (Sections 21083.2  and 21084.1).  Certain properties, including those listed in or formally determined eligible for listing in  the NRHP and California Historical Landmarks numbered 770 and higher, are automatically included in  the CRHR.  Other properties recognized under the California Points of Historical Interest program,  identified as  significant  in historical  surveys,  or designated by local landmarks programs, may be  nominated for inclusion in the CRHR.  According to PRC Section 5024.1 (c), a resource, either an individual  property  or a contributor to a historic district, may be listed in the CRHR if the State Historical Resources  Commission determines that it meets one or more of the following criteria, which are modeled on NRHP  criteria:   Criterion 1:  It is associated with events that have made a significant contribution to the broad  patterns of California’s history and cultural heritage.    Criterion 2:  It is associated with the lives of persons important in our past.    Criterion 3:  It embodies the distinctive characteristics of a type, period, region, or method of  construction, or represents the work of an important creative individual, or possesses high  artistic values.    Criterion  4:   It  has  yielded, or  may  be  likely  to yield,  information important in  history or  prehistory.     4.14  TRIBAL CULTURAL RESOURCES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.14‐7 June 2021  California Health and Safety Code  The California Native American Graves Protection and Repatriation Act of 2001 is intended to provide a  seamless and consistent state policy to ensure that all California Indian human remains and cultural  items be treated with dignity and respect. The intent of the legislature shall also do the following:   Apply the state’s repatriation policy consistently with the provisions of the Native American  Graves Protection and Repatriation Act (25 U.S.C. Sec. 3001 et seq.), which was enacted in 1990.   Facilitate the implementation of the provisions of the federal Native American G raves Protection  and Repatriation Act with respect to publicly funded agencies and museums in California.   Encourage  voluntary  disclosure and return  of remains and cultural items by an agency or  museum.   Provide a mechanism whereby lineal descendants and culturally affiliated California Indian tribes  that file repatriation claims for human remains and cultural items under the Native American  Graves Protection and Repatriation Act (25 U.S.C. Sec. 3001 et seq.) or under this chapter with  California state agencies and museums may request assistance from the commission in ensuring  that state agencies and museums are responding to those claims in a timely manner and in  facilitating the resolution of disputes regarding those claims.   Provide a mechanism whereby California tribes that are not federally recognized may file claims  with agencies and museums for repatriation of human remains and cultural items.  Senate Bill 18  As of March 1, 2005, California Government Codes 65092; 65351; 65352; 65352.3; 65352.4; 65352.5;  and 65560, formerly known as Senate Bill 18 (SB 18), requires that cities and counties contact and consult  with Native  American  tribes  prior  to amending or  adopting any general plan  or specific  plan, or  designating lands as open space.  The p urpose  of SB 18  is  to  in volve Native Americans at the onset of the  planning  p rocess  t o  a llow  f or  c on siderations concerning the protection of traditional tribal cultural places  in the context of broad local land use policy prior to individual site‐specific, project level land use  decisions.  Tribes have 90 day from the date on which they receive notification to request consultation,  unless a shorter timeframe has been agreed to by the tribe.  At least 45 days before a local government  adopts or substantially amends a general plan or specific plan, the local government must refer the  proposed action to any Native American tribes identified by NAHC, for review and comment.   California Assembly Bill 52 (AB 52)  In addition to Native American Consultation that occurs as part of the Cultural Resource Assessment, AB  52, which went into effect on July 1, 2015 requires a lead agency  to  consider  a p roject’s  i mpacts  o n  T ribal  Cultural Resources (“TCR”).  TCR as defined in Public Resources Code § 21074 are as follows:    4.14  TRIBAL CULTURAL RESOURCES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.14‐8 June 2021  (a) “Tribal cultural resources” are either of the following:  (1) Sites, features, places cultural landscapes, sacred places, and objects with cultural value  to a California Native American tribe that are either of the following:  (A) Included  or determined  to be  eligible for  inclusion  in  the California Register  of  Historical Resources.   (B) Included in a local register of historical resources as defined in subdivision (k) of  Section 5020.1.  (2) A resource determined by the lead agency, in its discretion and supported by substantial  evidence, to be significant pursuant to criteria set forth in subdivision of Section 5024.1.   In applying the criteria set forth in subdivision (c) of Section 5024.1 for the purposes of  this paragraph, the lead agency shall  consider  the significance of the resource to a  California Native American tribe.   (b) A cultural landscape that meets the criteria of subdivision (a) is a tribal cultural resource to  the extent that the landscape is geographically defined in terms of the size and scope of the  landscape.  (c) A  historical resource described  in Section  21084.1, a  unique archaeological resource  as  defined in subdivision (g) of Section 21083.2, or a “nonunique archaeological resource” as  defined in subdivision (h) of Section 21083.2 may also be a tribal cultural resource if it  conforms with the criteria of subdivision (a).   Section 1 (a)(9) of AB 52 establishes that “a substantial adverse change to a tribal cultural resource has  a significant effect on the environment.” Effects on tribal cultural resources should be considered under  CEQA. Section 6 of AB 52 adds Section 21080.3.2 to the PRC, which states that parties may propose  mitigation measures “capable of avoiding or substantially lessening potential significant impacts to a  tribal cultural resource or alternatives that would avoid significant impacts to a tribal cultural resource.”  Further,  if  a  California  Native American  tribe  requests consultation  regarding project alternatives,  mitigation measures, or significant effects to tribal cultural resources, the consultation shall include  those topics (PRC Section 21080.3.2[a]). The environmental document and the mitigation monitoring  and reporting program (where applicable) shall include any mitigation measures that are adopted (PRC  Section 21082.3[a]).  Under AB 52, the CEQA Lead Agency is required to begin consultation with a California Native American  Tribe that is traditionally and culturally affiliated with the geographic  a rea  o f  t he  p roposed  p roject.  T ribal   consultation can be initiated once a project application is deemed complete.  Once the Lead Agency has  contacted necessary tribal governments, tribes have 30 days to respond to comments or request for  consultation.  “Consultation” is the meaningful and timely process of seeking, discussing, and considering  carefully the views of others, in a manner that is cognizant of all parties’ cultural values and, where  feasible, seeking agreement.  Consultation between government agencies and Native American tribes  must be conducted in a way that is mutually respectful of each party’s sovereignty.  Consultation must    4.14  TRIBAL CULTURAL RESOURCES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.14‐9 June 2021  also recognize the tribes’ potential needs for confidentiality with respect to places that have traditional  tribal cultural significance.  Consultation concludes when either: the parties agree on measures to  mitigate or avoid significant impacts to TCRs or a party, in good faith and after reasonable effort,  concludes that a mutual agreement cannot be reached.   Regional and Local  The City of La Quinta General Plan   The City of La Quinta General Plan, includes the following goals, policies and programs relevant to  Cultural resources that would apply to the development of the proposed project:  Cultural Resources Goals, Policies and Programs  GOAL CUL‐1  The protection of significant archaeological, historic and paleontological resources which occur in the  City.   Project Impact Analysis  Thresholds of Significance  Upon development of the proposed project, Tribal Cultural Resources within or near the project site  could potentially be impacted.  The thresholds analyzed in this section are derived from Appendix G of  the  CEQA Guidelines  and  are  used to determine  the  level  of potential  effect.   The significance  determination  is  based on  the recommended criteria set forth in Section  15064.5  of  the CEQA  Guidelines.  For analysis purposes, development of the proposed project would have a significant effect  on tribal cultural resources if it is determined that the project will:  a. Cause a substantial adverse change in significance of a tribal cultural resource defined in Public  Resources Code section 21074 as either a site, feature, place, cultural  landscape  that  is  geographically defined in terms of the size and scope of the landscape, sacred place, or object  with cultural value to a California Native American tribe, and that is:  i. Listed eligible for listing in the California Register of Historical Resources, or in a local  register of historical resources as defined in Public Resources Code Section 5020.1(k), or   ii. A resource determined by the lead agency, in its discretion and supported by substantial  evidence, to be significant pursuant to criteria set forth in subdivision (c) of Public Resources  Code Section 5024.1.  In applying the criteria set forth in subdivision (c) of Public Resources  Code Section 5024.1, the lead agency shall consider the significance of the resource to a  California Native American tribe.     4.14  TRIBAL CULTURAL RESOURCES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.14‐10 June 2021  Methodology Native American Participation   On July 2, 2019, CRM Tech submitted a written request to the State of California’s Native American  Heritage Commission (NAHC) for  a  records search  in the commission’s Sacred  Lands  File.  In the  meantime,  CRM Tech notified the  Torres  Martinez Desert Cahuilla Indians  of  the upcoming  archaeological fieldwork and invited tribal participation.   In response to CRM Tech’s inquiry, the NAHC reported in a letter dated July 23, 2019, that the Sacred  Lands File identified no Native American cultural resources within the project area but recommended  that local Native American groups be contacted for further information.  For that purpose, the NAHC  provided  a l ist  o f  p otential  c ontacts  i n  t he  r egion.  U pon  r ece iving the NAHC’s reply, on July 26 CRM TECH  sent written requests for comments to all 11 tribal organizations on the referral list.  For some of the  tribes,  the  designated spokespersons on  cultural resources issues  were  contacted  in  lieu  of the  individuals on the referral list, as recommended in the past by the tribal government staff.  The 11 tribal  representatives contacted are listed below:   Patricia Garcia‐Plotkin, Tribal  Historic Preservation  Officer, Agua Caliente  Band  of Cahuilla  Indians;   Amanda Vance, Chairperson, Augustine Band of Cahuilla Mission Indians;   Judy Stapp, Director of Cultural Affairs, Cabazon Band of Mission Indians;   BobbyRay Esparza, Cultural Coordinator, Cahuilla Band of Indians;   Shane Chapparosa, Chairperson, Los Coyotes Band of Cahuilla and Cupeño Indians;   Travis Armstrong, Tribal Historic Preservation Officer, Morongo Band of Mission Indians;   John Gomez, Jr., Cultural Resource Coordinator, Ramona Band of Cahuilla Indians;   Mercedes Estrada, Tribal Administrative Assistant, Santa Rosa Band of Cahuilla Indians;    Joseph Ontiveros, Tribal Historic Preservation Officer, Soboba Band of Luiseño Indians;   Michael Mirelez, Cultural Resources Coordinator, Torres Martinez Desert Cahuilla Indians;   Anthony Madrigal, Jr., Tribal Historic Preservation Officer, Twenty‐Nine Palms Band of Mission  Indians.  Five Tribal representatives responded in writing. The Augustine Band of Mission Indians, Cabazon Band  of Mission Indians, Cahuilla Band of Mission Indians all stated t hat  t heir  t ribes  a re  u naware  o f  a ny  c ultural   resources within the project area. The Cahuilla Band requested notification of future progress of the  project and the Augustine Band requested notification of any cultural resources recovered during the  project.   The Agua Caliente Band of Cahuilla Indians requested copies of all cultural resource documentation and  Native American monitoring of all ground‐disturbing activities. The Morongo Band of Cahuilla Indians  deferred to the Agua Caliente and stated they may provide comments to the City during the AB 52  consultations.    4.14  TRIBAL CULTURAL RESOURCES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.14‐11 June 2021  City of La Quinta Tribal Consultation under SB 18 and AB 52   The City of La Quinta initiated Tribal consultation, as required by SB 18 and AB 52. The Agua Caliente  Band of Cahuilla Indians (ACBCI)_requested consultation. The meeting between the Tribe and the City  of La Quinta took place in February 2020. At the time, the Tribe indicated that the project had the  potential to significantly impact Tribal resources, including the sites that had been identified by the  project archaeologist.  ACBCI, in a search of their databases and site records, identified a number of  important resources on and surrounding the project site, and indicated that they believed the area to  be an important resource area for Tribal history. ACBCI also indicated that the adobe structure on the  site, although not significant to Tribal history, was significant to the region’s early farming tradition.  Project Impacts  a.i.‐ii. Would the project cause a substantial adverse change in the significance of a  Tribal cultural resource that is listed or eligible for listing in the California Register  of Historical Resources, or in a local Register of historical resources as defined in  Public Resource Code Section 5020.1(k); or a significant tribal cultural resource  pursuant to criteria set forth in subdivision (c) of Public Resource Code Section  5024.1?  Public Resource Code 21074 identifies “Tribal Cultural Resources” as “sites, features, places, cultural  landscapes, sacred places, and objects with culture value to California Native American Tribe” and that  are either included or determined to be eligible for inclusion on the national, state, or local register of  historic resources or that are determined by the lead agency, in its discretion, to be significant when  taking into consideration the significance of the resource to a California Native American Tribe.     The project archaeologist determined that only three sites constitute an archaeological and historical  resource (33‐00193, 33‐001715, and 33‐009545).  These three sites contain panels of rock art as well as  other associated artifacts and features.  These sites are situated in proximity to one another along the  eastern base of  Coral  Mountain and  have been  termed  the “Coral Mountain  Rock Art Complex”.   According to the project‐specific Cultural Report, a previous study of the project area (conducted in  2003) stated that the images from the Rock Art Complex likely represent a style of rock art that was  produced within a very narrow span of time. The Coral Mountain Rock Art Complex, originally recorded  in 1973, was interpreted as “an old family or clan area”, where house rings, fire pits, remains of a hand‐ dug well, and a cremation area were also reported, along with a small scatter of pottery and lithic  artifacts. The two cremations observed in 1973 were apparently removed for reburial prior to 1980.  During consultation, the ACBCI indicated that the area is especially important, and the Tribal Historic  Preservation Officer (THPO) expects this area to be avoided and preserved. Therefore, Mitigation  Measure TCR‐5 was established to assure that the sites are avoided and protected in situ during any  development activity through the establishment of Environmentally Sensitive Areas (in compliance with    4.14  TRIBAL CULTURAL RESOURCES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.14‐12 June 2021  the ACBCI); to provide long term protection of these sites, through prohibition of development, and the  recordation of protective easements, as well as a program of research and documentation of the sites.  For the balance of Site 33‐001715, where scattered artifacts but no features were found, mitigative  surface collection and subsurface excavation is required in Mitigation Measure TCR‐6 to recover a  representative sample of the cultural materials prior to the commencement of the project. With the  implementation of these mitigation measures, impacts to sites 33‐00193, 33‐001715, and 33‐009545 will  be reduced to less than significant levels.   The project archaeologist determined that the remaining five of the eight sites and all seven isolates  recorded within or partially within the current project area do not constitute a unique archaeological  resource or an historical resource.  The  s ites include: 3 3 ‐0017 16, 33‐001717, 33‐008386, 33‐008388, and  33‐028909. The isolates include: 33‐009001, 33‐009003, 33‐028907, 33‐028908, 33‐028910, 33‐028911,  and 33‐028912. Sites 33‐001716, 33‐001717, 33‐008386, and 33‐028909 were classified as ceramic sherd  scatters. Site 33‐001717 was described as a small sherd scatter with a possible cremation. When it was  revisited in 1987, no evidence of a cremation was found, and three sherds were collected at that time.  The site was again visited in 1998, at which time a total of 23 ceramic sherds, a quartz flake, and a piece  of purple glass were recorded. The one piece of sun‐colored amethyst glass dated from the early 20th  century, giving the site a minor historic component. During the current survey, site 33‐001717 was  revisited, and the only cultural remains observed within site boundaries were three ceramic sherds  located northwest of a dirt road. Site 33‐001717 was previously determined not to be eligible for listing  in the California Register due to the low number of artifacts and the minimal archaeological data  potential. Similarly, 33‐008386 was described as having “very little research potential,” as were Sites 33‐ 001716 and 33‐028909, where one single sherd and a scatter of six sherds, respectively, were found  during C RM  Tech’s analysis of the site.  The information potential of these small, sparse ceramic scatters  has essentially been exhausted through their recordation, and the sites do not demonstrate any other  unique or remarkable qualities.  Therefore, the archaeologist determined that none of these four sites  appears eligible for listing in the California Register of Historical Resources, and none of them qualifies  as  a “historical resource”  under  CEQA Public Resource  Code (PRC)  Section  5020.1(j) and  Title  14  California  Code of  Regulations Section 15064.5(a).  Isolates  33‐009001,  33‐009003,  33‐028907, 33‐ 028908, and 33‐028910 to 33‐028912 consisted of either prehistoric ceramic sherds, or glass fragments  from the historic period. The project archaeologist opined that such isolates do  not  qualify  as  archaeological sites due to the lack of contextual integrity, therefore, the sites are not considered  potential “historical resources” under CEQA. During Tribal consultation, however, the ACBCI disagreed.  Based on their resource inventories, and the breadth and significance of resources identified in and  surrounding  the project site,  the area  is considered significant  to the Tribe,  and  further  surface  investigation, testing, and excavation, if necessary, of these sites and isolates to assure that impacts to  Tribal resources in the area are not significant. In order to assure that the impact is reduced to less than  significant levels, Mitigation Measure TCR‐7 is provided below. TCR‐7 requires a qualified archaeologist  to complete surface collection, testing and excavation if necessary, for the sites. A report of findings,    4.14  TRIBAL CULTURAL RESOURCES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.14‐13 June 2021  including written confirmation of completion to ACBCI’s satisfaction, shall be provided to the City prior  to ground disturbance.   As part of Tribal consultation, the Tribe requested and received all of the site records for the sites  identified in the project’s cultural resources analysis. The Tribe also undertook analysis of its resource  files and database and reported that a number of areas surrounding  the  r ecorded s ites h ad t he  p otential   to yield additional resources, and that interconnection of multiple sites was likely. Based on the Tribe’s  concerns, the Tribe developed mitigation measures that would reduce the project’s potential impacts to  these interconnected sites to less than significant levels. These measures were included in the Tribe’s  letter to the City, dated June 9, 2020, included as Appendix F. These mitigation measures are provided  below. Their relationship to the potential significant impacts associated with Tribal cultural resources  are described below:  Since the project is located within the ACBCI’s Tribal Traditional Use Area and the Tribe’s records indicate  that Tribal cultural resources are located within the project area, cultural monitoring, including an ACBCI  monitor, is required to address the Tribe’s concern for the presence of Tribal cultural resources, as  described in Mitigation Measure TCR‐1. In addition, TCR‐2 and TCR‐9 require monitoring on the site for  all earth moving activities (including vegetation removal, grubbing, grading and excavation) by both  archaeological and Tribal monitors. These monitoring activities will provide further protection of these  resources.  To protect the cultural resources that are significant to the Tribe, mitigation including the preservation,  additional recordation, and testing shall occur at specific sites identified in the project area. The project’s  archaeologist will be required to prepare an Archaeological Treatment, Disposition, and Monitoring Plan  and a Rock Art Management Plan prior to ground disturbing activities. Both plans are to be submitted to  the ACBCI THPO for approval, and once approved provided to the City. This is indicated as Mitigation  Measures  TCR‐3 and TCR‐4.  Additionally, Mitigation  Measures  TCR‐5 through TCR‐8  will mitigate  potential disturbance of the sites by implementing the preservation and testing of the site areas.   California law requires the protection of historic—era and Native American human burials, cremations,  skeletal remains and items associated with Native American interments from vandalism and inadvertent  destruction.  Mitigation Measure TCR‐10 provides for this with the implementation of State law relating  to human remains. To further protect resources that may be uncovered during project development,  Mitigation  Measures TCR‐11 and  TCR‐12 will require a curation agreement with the ACBCI and  construction worker sensitivity training during all aspects and phases of project construction. Together,  these mitigation measures will assure that impacts to cultural resources unearthed during all phases of  project  construction  will  be reduced  to  less  than significant levels.  With  the implementation of  Mitigation Measures TCR‐1 through TCR‐12, impacts to Tribal Resources will be reduced to less than  significant levels.    4.14  TRIBAL CULTURAL RESOURCES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.14‐14 June 2021  As d escribed  i n Section 4.4, Cultural Resources, most of the project area had been developed by the 20th  century into an agricultural business known in the 1950s as the Coral Reef Ranch. At least four buildings  were present on the landholdings of the ranch, all clustered on the northern edge of the project area.  The remains of the ranch complex, including the partially collapsed adobe house, have been recorded  into  t he  C alifornia  H istorical  R esources  I nventory  (Site  3 3 ‐008 388).  As described in Section 4.4, the ranch  complex has historic significance, and is likely to include localities not yet identified. Mitigation Measures  CUL‐1 and TCR‐8 are provided below to protect this resource.  Cumulative Impacts  Cumulative impacts relating to tribal cultural resources are regional in nature, due to the wide range of  Native peoples in the Coachella Valley. Build out of the General Plan area, including lands of the proposed  project, has the potential to cumulatively impact tribal cultural resources. Development within the  project site will implement Mitigation Measures TCR‐1 through TCR‐12 to assure that impacts to Trial  resources on the site are preserved and protected. Development of other projects within the City and  surrounding area would also be subject to the same standard requirements, mitigation measures (as  applicable), and compliance with federal and State law as the proposed project.  Although continued  development has the potential to cumulatively impact these resources, the continued application of City  policies, General Plan policies and programs, federal and State law all will assure that cumulative impacts  associated with tribal cultural resources will be less than significant.   Mitigation Measures   TCR‐1: Before ground disturbing activities begin, the applicant shall contact the ACBCI Tribal Historic  Preservation Office to arrange cultural monitoring. The project requires the presence of an  approved Agua  Caliente  Native American  Cultural Resource Monitor(s)  during  any  ground  disturbing activities (including archaeological  testing  and surveys). Should  buried cultural  deposits be encountered, the Monitor may request that destructive construction halt in the  vicinity of the deposits, and the Monitor shall notify a Qualified Archaeologist (Secretary of the  Interior’s Standards and Guidelines), within 24 hours, to investigate and, if necessary, prepare a  mitigation plan for submission to the State Historic Preservation Officer and the Agua Caliente  Tribal Historic Preservation Office.   TCR‐2: The presence of a qualified archaeologist shall be required during all project related ground  disturbing activities, including clearing and grubbing. A monitoring plan shall be prepared and  approved by the ACBCI and provided to the City prior to the initiation of any ground disturbing  activity for all construction phases and activities. If potentially significant archaeological materials  are discovered, all work must be halted in the vicinity of the archaeological discovery until the  archaeologist can assess the significance of the find.       4.14  TRIBAL CULTURAL RESOURCES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.14‐15 June 2021  TCR‐3: Before ground disturbing activities, the project’s archaeologist shall prepare an Archaeological  Treatment,  Disposition,  and Monitoring Plan  to be  submitted  to the  ACBCI Tribal Historic  Preservation Office for approval.  The Treatment, Disposition and  Monitoring Plan  shall  be  deemed rejected by ACBCI’s Tribal Historic Preservation Office if no action to approve the plan is  taken within 30 days from submission for approval. If the ACBCI Tribal Historic Preservation Office  rejects two Treatment, Disposition and Monitoring Plans submitted for approval, the applicant  may appeal the second denial to the La Quinta City Council for a final determination. The  approved Treatment, Disposition and Monitoring Plan shall be provided to the City prior to any  ground disturbance on the site.  TCR‐4: Before  ground  disturbing activities, the project’s archaeologist shall prepare a Rock Art  Management Plan, based on  recommendations  made  in  the  report by McCarthy  and  Mouriquand, and shall  submit the plan to the ACBCI Tribal Historic Preservation Office for  approval. The Rock Art Management Plan shall be deemed rejected by ACBCI’s Tribal Historic  Preservation Office if no action is taken to approve the plan within 30 days of submission for  approval. If the ACBCI Historic Preservation Office rejects two Rock Art Management Plans  submitted for approval, the applicant may appeal the second denial to the La Quinta City Council  for a final determination. The approved Rock Art Management Plan shall be provided to the City  prior to any ground disturbance on the site.  TCR‐5: Sites 33‐00193, 33‐001715, and 33‐009545, along the base of Coral Mountain and at the toe of  the slope, which contain the rock art panels and bedrock milling features, shall be avoided and  protected in situ during project construction through the establishment of Environmentally  Sensitive Areas; the Environmentally Sensitive Areas shall be recorded on the property, and proof  of recordation shall be provided to the City prior to any ground disturbance in Planning Area III.  Nominations of these sites to the National Register of Historic Places shall be filed with the  appropriate federal agency prior to the issuance of the first grading permit; and the sites shall be  subject to the provisions of the Rock Art Management Plan.   TCR‐6: For the portion of Site 33‐001715 outside the preservation area established in TCR‐5, mitigative  surface collection and subsurface excavation shall be completed prior to any ground disturbance  in Planning Area III to recover a representative sample of the cultural materials prior to the  commencement of the project and as a condition of grading permit issuance. The excavation shall  include a combination of standard archaeological units, shovel test pits, and backhoe trenches to  optimize both efficient coverage of the site area and safe recovery  o f  cultural  r emains. T he  s urvey   protocols shall be approved by ACBCI.  A report of findings, including written confirmation of  completion to ACBCI’s satisfaction, shall be provided to the City prior to ground disturbance.  TCR‐7: Prior to ground disturbance in Planning Area III, a qualified archaeologist shall complete surface  collection, testing and excavation if necessary, for sites 33‐1716, 33‐1717, 33‐8386, 33‐9001, 33‐ 9003,  33‐28907, 33‐28908, 33‐28909,  33‐28910,  33‐28911,  33‐28912. A report of findings,    4.14  TRIBAL CULTURAL RESOURCES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.14‐16 June 2021  including written confirmation of completion to ACBCI’s satisfaction, shall be provided to the City  prior to ground disturbance.  TCR‐8: A comprehensive recordation program shall be prepared by a qualified archaeologist for Site 33‐ 008388. The  program  shall  contain  detailed  drawings and  measurements to preserve the  information on the adobe building. Such information would include the floor plan, elevations,  building materials and their configurations, and any other notable structural and architectural  details. The adobe remains and an appropriate buffer determined by the project archaeologist  shall be flagged and cornered off during all ground disturbance and preserved in place. Prior to  the  occupancy  of any structure in  Planning  Area  II,  the adobe will be fenced off  and  an  informational plaque describing the history of the ranch complex shall be provided, and the  project proponent shall provide the City with the CC&Rs for the project area, demonstrating that  the feature would be maintained in perpetuity by the project’s Homeowners Association.  Special  attention should be given to the residence foundation, which, may be the remains of one of the  earlier structures at the site, dating from 1920s or before. The footings and slabs at this location  should be cleared and measured, and attempts should be made to locate the original trash pits  or privies which could contain valuable artifacts revealing much  about  life  in the harsh  environment at such an early date. The scatter of artifacts has the greatest number of pre‐1925  artifacts, mostly in the form of sun‐colored glass, but also in brown and olive glass, porcelain,  ceramics and more. There may be remains of an early structure near this point, hidden amidst  the broad stand of tamarisk trees, an original windbreak. Search of these remains is required to  ensure the most complete recovery possible of the early 20th century artifacts and features.  Photos, measurements, and artifacts shall be catalogued, analyzed, reported, and curated at the  Coachella Valley Museum (Love et al.1998:54).  TCR‐9: The applicant shall coordinate with ACBCI Tribal Historic Preservation Office to ensure there are  a sufficient number of Native American monitors for the number of earth‐moving machinery for  each phase of development. The applicant shall provide the City with fully executed monitoring  agreements prior to each phase of ground disturbing activity.  TCR‐10: Should human remains be inadvertently discovered during ground disturbance, the provisions  of California Health and Safety Code Section 7050.5, and the CEQA Guidelines Section 15064.5  shall be followed.  In the event of discovery or recognition of any human remains in any location  other than a dedicated cemetery, there shall be no further excavation or disturbance of the site  of the remains, or any nearby area reasonably suspected to overlay adjacent remains, until the  County Coroner has examined the remains. If the coroner determines the remains to be Native  American or has reason to believe that they are those of Native American, the coroner shall  contact the Native American Heritage Commission within 24‐hours.   TCR‐11: Prior to any ground disturbance, the applicant shall sign a curation agreement with the ACBCI  THPO. A fully executed copy of the agreement shall be provided to the City.    4.14  TRIBAL CULTURAL RESOURCES  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.14‐17 June 2021  TCR‐12: Prior to any ground disturbance, cultural sensitivity training shall take place for all contractors  with the staff at the Agua Caliente Tribal Historic Preservation Office (THPO).  Level of Significance After Mitigation  With implementation  of Mitigation  Measures  TRC‐1 through TRC‐12 impacts to Tribal Cultural  Resources would be reduced to less than significant levels.   Resources  1. California Native American Heritage Commission http://nahc.ca.gov/ accessed July 2020.  2. Historical/Archaeological Resources Survey Report Coral Mountain Specific Plan, CRM Tech,  October 2019, revised May 2021.       DRAFT ENVIRONMENTAL IMPACT REPORT  Coral Mountain Resort, La Quinta CA  4.15 Utilities and Service Systems  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.15‐1 June 2021      Utilities and Service Systems   Introduction  This section addresses the existing utilities and service systems for the proposed Coral Mountain Resort  project (“project”). This section also addresses the potential for  t he  p roposed  p roject  t o  i mpact  t he  w ater   supply, wastewater demand, solid waste, electricity, natural gas, and telecommunication facilities of the  project  site and  surroundings, and  identifies and  analyzes environmental  impacts  of  the project’s  demand on these facilities. This section is based on the information contained in the Coral Mountain  Resort  Specific  Plan, Coral  Mountain  Water  Supply  Assessment  and  Water  Supply  Verification  (WSA/WSV) (Appendix M), the Coral Mountain Master Plan Hydrology Report (Appendix J.3), the Coral  Mountain  Preliminary  Hydrology  Report  (Appendix  J.1), and Chapter  V,  Public  Infrastructure  and  Services, from t he  La  Quinta G eneral  P lan, a s well a s public documents  p ublished by the Coachella Valley  Water  District  (CVWD),  the  Imperial Irrigation  District  (IID),  and  Southern California  Gas Company  (SoCalGas). Sources used in the preparation of this section are identified in Chapter 8.0, References, at  the end of this Draft EIR. Please consult Chapter 9.0 for a glossary of terms and acronyms used in this  Draft EIR.   Existing Conditions  Proposed Project   The site is currently included in the previously approved specific plan Andalusia at Coral Mountain. The  Specific Plan consists of approximately 929 acres located south of Avenue 58, west of Monroe Street,  north of Avenue 60, and both east and west of Madison Street. Andalusia East (the area east of Madison  Street) is currently under development, providing low density residential units, an 18‐hole golf course, a  clubhouse and associated amenities. Under the Specific Plan, lands on the west side of Madison Street  are proposed to result in neighborhood commercial, residential and golf course uses; however, this area  is currently undeveloped.   The proposed project includes a Specific Plan Amendment to remove the 386‐acre area west of Madison  Street, which is proposed to be covered under a new Specific Plan (the “Coral Mountain Resort Specific  Plan”, SP 2019‐0003). The project also proposes a General Plan Amendment, Change of Zone, a Tentative  Tract Map, Development Agreement and Site Development Permit leading to the development of a mix  of uses including residential, resort, commercial, and recreational uses on the vacant land west of  Madison Street. The Specific Plan would allow 496 low density residential units on approximately 232.3  acres, a full‐service resort hotel (up to 150 keys), 104 resort residential units, a 16.62‐acre artificial Wave  basin, and 57,000 square feet of resort commercial uses on approximately 120.8 acres, 60,000 square  feet of neighborhood commercial uses on 7.7 acres, and open space recreational uses on 23.6 acres.   4.15   UTILITIES AND SERVICE SYSTEMS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.15‐2 June 2021  Existing Conditions  Currently, the 386‐acre project site is vacant and undeveloped with desert vegetation of varying heights  and densities. The site has been subject to previous agricultural and associated residential land uses, dirt  roads and hiking trails. A historic period adobe house and remnant foundations for other farm buildings  are located near the center of the project area. The site has been cleared and graded of agricultural  vegetation.   The local area is characterized as a developing area with a number of golf course and residential  communities to the north, west, east, and southeast; the Santa Rosa Mountains to the west and south;  and single family residential, open space and the Coachella Valley Water District (CVWD) percolation  ponds to the south.   Domestic Water Service  CVWD is the public water supplier that provides water services to the City of La Quinta.  Established in  1918 under the County Water District Act provisions of the California Water Code, C VWD  provides water   related services for domestic water, wastewater collection and treatment, recycled water, agricultural  irrigation  water,  drainage management, imported  water  supply, groundwater replenishment,  stormwater management, and flood control and water conservation.   The Coachella Valley Groundwater Basin has been the principal source of water for the Valley since the  early 1900s. This basin has an estimated storage capacity of 40 million acre‐feet (AF) of water within the  upper 1,000 feet and is divided into four subbbasins: Indio, Mission Creek, Desert Hot Springs, and San  Gorgonio. The project site is specifically underlain by the Indio Subbasin, which is also known as the  Whitewater River  Subbasin. CVWD  works  with other  local  water agencies and Coachella Valley  stakeholders to implement water conservation, water reuse, and a groundwater recharge strategy to  ensure water availability and system capacity to meet the growing needs of the Coachella Valley.   The CVWD service area encompasses approximately 640,000 acres, mostly within Riverside County, but  also extends into northern Imperial and San Diego Counties; however, CVWD provides no urban water  services to San Diego County.    The Coachella Valley is bordered on the west and north by high mountains, which provide an effective  barrier against coastal storms, and which greatly reduce the contribution of direct precipitation to  recharge of the Coachella Valley Groundwater Basin.  The majority of natural recharge comes from  runoff from the adjacent mountains.  CVWD currently has approximately 109,714 domestic water connections and provided approximately  87,959 AF of water in 2018. CVWD serves all of Rancho Mirage, Thousand Palms, Palm Desert, Indian  Wells, La Quinta, and a portion of Indio and Coachella.   4.15   UTILITIES AND SERVICE SYSTEMS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.15‐3 June 2021  CVWD operates more than 100 wells and serves a population of 283,000 in its service area. CVWD’s 2012  adopted Water Management Plan and 2015 Urban Water Management Plan have been developed to  assist the agency in reliably meeting current and future water demands in a cost‐effective manner.   Stormwater System  The project is located in the Whitewater River Watershed, which is an arid desert region encompassing  approximately 1,645 square miles. The Whitewater River Region is drained primarily by the Whitewater  River that carries flows to the Coachella Valley Stormwater Channel (CVSC), which outlets to the Salton  Sea. However, the Whitewater River Region includes the Coachella Valley surface drainage up to, but  not including, the Salton Sea, which is managed in a separate watershed. In relation to the project site,  CVSC is located approximately 7.5 miles to the east at its closest point.   Regional stormwater facilities serve the role of collecting and conveying runoff for areas outside or  within the City, at such scale that they contribute to the regional watershed functions. In the planning  area, regional facilities include a two‐mile segment of CVSC, the La Quinta Evacuation Channel, the Bear  Creek  System,  the  East La  Quinta Channel  and  Lake Cahuilla. Broad flood control management  responsibilities, which include planning, maintenance, and construction of improvements for these and  other regional stormwater facilies is manageged by CVWD. Local drainage facilities are managed by the  City and  designed  to  collect and  convey  runoff  from  local streets and  properties to  the  regional  stormwater facilities noted above. Storm drain facilities can be public or private. Examples of public  facilies include pipes,  gutters,  channels,  and  basins occurring on  the  public right‐of‐way  and/or  maintained by a public agency. Private facilities are distinguished by being maintained separately by a  private entity, such as a homeowner’s association. The project is located on the east side of Coral  Mountain and two engineered flood control dikes (Dike No. 2 and Dike No. 4). The off‐site dikes form  part of the regional flood control system operated by CVWD to retain alluvial fan drainage descending  from the eastern slopes of the Santa Rosa Mountains. The dikes have established a physical separation  between off‐site mountain drainage and the rest of the valley floor. Due to the location of these dikes,  the project site is designated within Zone X by the Federal Emergency Management Agency (FEMA) Flood  Insurance  Rate  Maps  (FIRM), panels  06065C2244H,  06065C2900H, and  06065C2925H.  Zone X  designations are defined as an “area with reduced flood risk due to levee” and “area of minimal flood  hazard”.   The terrain at the project site is currently characterized as level with scattered vegetation covergage  resulting from past site clearing and agricultural operations. On the eastern project boundary (west of  Madison Street) there are two existing earthen basins designed to accept stormwater runoff from an  eastern part of the site and from off‐site street runoff, attributed to a portion of Madison Street. Aside  from  these  e arthen basins, t he  p roject s ite  is  absent  of any  pr ivate or public formal stormwater facilities,  or any naturally occurring drainage courses, such as those associated with rivers, streams, or washes.  4.15   UTILITIES AND SERVICE SYSTEMS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.15‐4 June 2021  See Section 4.9, Hydrology and Water Quality, of this Draft EIR for an in‐depth discussion of existing  flood control conditions, both locally and at the project site.  Wastewater Service System  Wastewater that has been highly treated and disinfected can be reused for landscape irrigation and  other purposes; however, treated  wastewater  is not suitable for direct potable  use.   Recycled  wastewater has historically been used for irrigation of golf courses and municipal landscaping in the  Coachella Valley since the 1960s.   CVWD provides the City with sanitary sewer collection and treatment. Most of the City and Sphere of  Influence (SOI) are served by sewer, although some septic systems are still in use, particularly in the SOI  area. CVWD operates six water reclamation plants (WRPs), two of which (WRP‐7  and  WRP‐10)  generate recycled water for irrigation of golf courses and large landscaped areas. Sewage generated  north of Miles Avenue, in the northern part of the City, is conveyed to Wastewater Reclamation Plant 7  (WRP‐7), located at Madison Street and Avenue 38. The capacity of WRP‐7 is 5.0 million gallons per day  (mgd). For all land in the City and Sphere located south of Miles Avenue, including the project site,  sewage is treated at the Mid‐Valley Water Reclamation Plant (WRP‐4), located southeast of the City,  which has a capacity to treat 9.9 mgd. WRP‐4 became operational in 1986 and serves communities  from La Quinta to Mecca. WRP‐4 effluent is not currently recycled; however, it will be in the future  when the demand for recycled water develops and tertiary treatment is constructed.   Currently, the project is not served by wastewater systems due to its undeveloped condition.   Solid Waste  Riverside County Department of Waste Resources (RCDWR) is responsible for the landfilling of non‐ hazardous county waste. In this effort the Department operates five landfills, has a contract agreement  for waste disposal with an additional private landfill and administers several transfer station leases.  The  RCDWR Planning Section ensures that the County’s planned and proposed waste management activities  and projects are in compliance with applicable federal, state and local land use and environmental laws,  regulations, and ordinances.   Solid waste disposal and recycling services for the City of La Quinta are provided by Burrtec. This service  provider offers  its  customers  a wide range of services for residential  and commercial businesses,  construction‐related activities and special events. Solid waste and recycling collected f rom  the p roposed  project will be hauled to the Edom Hill Transfer Station. This transfer station is permitted to receive 3,500  tons per day (tpd). Residual waste from this transfer station is then sent to a permitted landfill or  recycling facility outside of the Coachella Valley. These include Badlands Landfill, and the Lamb Canyon  Landfill. Additional information on each landfill is provided below:  4.15   UTILITIES AND SERVICE SYSTEMS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.15‐5 June 2021   The Lamb Canyon Landfill is located between the City of Beaumont and City of San Jacinto at  16411 Lamb Canyon Road (State Route 79), south of Interstate 10  and north of Highway 74. The  landfill  is owned and operated by  Riverside County. The  landfill property encompasses  approximately 1,189 acres, of which 703.4 acres encompass the current landfill permit area. Of  the 703.4‐acre landfill permit  area, approximately 144.6 acres are permitted f or  w aste disposal.  The landfill is currently permitted to receive 5,000 tpd of solid waste for disposal and 500 tpd for  beneficial reuse. The site has an estimated total disposal capacity of approximately 20.7 million  tons as of January 1, 2020, and a total remaining capacity of approximately 8.7 million tons. The  current landfill remaining  disposal capacity  is estimated to last,  at a minimum,  until   approximately  2029. Between January  2019  to  December  2019,  the Lamb Canyon Landfill  accepted  a d aily  a verage  o f  1,925  t ons  w ith  a p eriod  t otal  o f  a pproximately 591,125 tons. Landfill  expansion potential exists at the Lamb Canyon Landfill site.   The Badlands Landfill is located northeast of the City of Moreno Valley at 31125 Ironwood  Avenue and accessed from State Highway 60 at Theodore Avenue. The landfill is owned and  operated by Riverside County. The existing landfill encompasses 1,168.3 acres, with a total  permitted disturbance area of 278 acres, of which 150 acres are permitted for refuse disposal.  The landfill is currently permitted to receive 4,500 tpd of solid waste for disposal and 300 tpd for  beneficial reuse. The site has an estimated total capacity of approximately 20.5 million tons. As  of January 1, 2020, the landfill had a total remaining disposal capacity of approximately 5.1  million tons. The current landfill remaining disposal capacity is estimated to last, at a minimum,  until approximately 2022. Between January 2019 to December 2019, the Badlands Landfill  accepted a daily average of 2,878 tons with a period total of approximately 886,388 tons. Landfill  expansion potential exists at the Badlands Landfill site.  As part of its long‐range planning and management activities, the RCDWR ensures that Riverside County  has a minimum  of 15  y ears of capacity, at any time, for future landfill disposal. The 15‐year projection of  disposal capacity is prepared each year as part of the annual reporting requirements for the Countywide  Integrated Waste Management Plan.  Currently, the project does not generate solid waste due to its vacant and undeveloped condition.  Electricity   In La Quinta, electric power service is provided by Imperial Irrigation District (IID), a local taxing district  which provides electric power to the eastern Coachella Valley and Imperial County. IID generates over  60 percent of its power from a number of facilities, including the Coachella Gas Turbine facility in  Coachella, and its transmission facilities, including its Green Path system, which transmits geothermal  energy produced in Imperial County.   The project site is not currently served by electricity, due to its vacant and undeveloped condition.   4.15   UTILITIES AND SERVICE SYSTEMS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.15‐6 June 2021  Natural Gas  Natural gas is provided to the City of La Quinta, and the project site, by the Southern California Gas  Company (SoCalGas). SoCalGas is the principal distributor of natural gas in Southern California, serving  residential, commercial, and industrial markets. SoCalGas has 21.4 million customers in more than 500  communities encompassing approximately  20,000  square miles throughout Central and  Southern  California, from the City of Visalia to the US‐Mexico border.   Existing 4‐inch underground natural gas lines are located along Avenue 58 and Madison Street, north  and east of the project site, respectively. Currently, natural gas is not provided to the site.   Telecommunications   As telephone service has become less  regulated  and  technology has improved,  a  number of  communication alternatives have become available to the public, including cellular, internet, fiber optic,  and cable‐based services. As the City of La Quinta continues to develop, it is expected that a number of  new technologies will become available to assure adequate and effective communication and data  transfer for the City’s residents and businesses.   The project property is not currently served by telecommunication facilities, but the project is located  within the service areas of Frontier and Charter Communications.   Regulatory Setting   Federal  Clean Water Act and Safe Drinking Water Act  The Clean Water Act (CWA) was established in 1972 as the basic structure for regulating discharges of  pollutants into the waters of the United States and regulating quality standards for surface waters. Under  the  C WA, the E nvironmental Protection Agency (EPA) has implemented pollution control programs such  as setting wastewater standards for industries. The EPA has also developed national water quality  criteria recommendations for pollutants in surface waters.   It is unlawful under the CWA to discharge any pollutant from a point source, which is a discrete  conveyance such as pipes or man‐made ditches, into navigable waters unless a permit is obtained. The  National Pollutant Discharge Elimination System (NPDES) permit program controls discharges. Industrial,  municipal, and other facilities must obtain permits if their discharges go directly to surface waters.  Compliance monitoring under the NPDES Program encompasses a range of techniques in order to  address the most significant problems and to promote compliance among the regulated community.   The Safe Drinking Water Act (SDWA) was originally passed by Congress in 1974 to protect public health  by regulating the nation’s public drinking water supply. SDWA authorizes the EPA to set national health‐ 4.15   UTILITIES AND SERVICE SYSTEMS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.15‐7 June 2021  based  standards  for  drinking  water to  protect  against  both naturally‐occurring and  man‐made  contaminants that may be found in drinking water. The U.S. EPA, states, and water systems then work  together to make sure that these standards are met (EPA 2020).  National Flood Insurance Program  The Federal Emergency Management Agency (FEMA) Flood Insurance Rate Maps (FIRMs) serve as the  basis for identifying potential hazards and determining the need for and availability of federal flood  insurance. As mandated by the National Flood Insurance Act of 1968 and the Flood Disaster Protection  Act of 1973, FEMA administers the National Flood Insurance Program (NFIP) to provide subsidized  federal flood insurance to residents of communities where future floodplain development is regulated.  FEMA has developed FIRMS to determine the need for and availability of federal flood insurance. FIRM  maps rely on a variety of flood risk information based on historic, meteorological, hydrologic and  hydraulic data, as well as existing development, open space and topographic conditions within an area.  FEMA mapping also incorporates the results of engineering studies to delineate Special Flood Hazard  Areas (SFHAs), which are considered at higher risk of inundation and flood‐related hazards.  Resource Conservation and Recovery Act (RCRA)  This law was enacted in 1976 and is the principal federal law governing the disposal of solid waste and  hazardous waste. The U.S. Environmental Protection Agency (U.S. EPA) oversees waste management  regulation pursuant to Title 40 of the Code of Federal Regulations. Under RCRA, however, states are  authorized to carry out many of the functions of the federal law through their own hazardous waste  programs and laws, as long as they are at least as stringent (or more so) than the federal regulations.  Thus, CalRecycle manages the State of California’s solid waste and  hazardous  materials programs  pursuant to U.S. EPA approval.  State  California Water Code   Requirements for the preparation of a Water Supply Assessment (WSA) are set forth in Senate Bill 610  (SB 610), which was enacted in 2001 and became effective January 1, 2002. SB 610 amended Section  21151.9 of the Public Resources Code. It requires cities and counties and other CEQA lead agencies to  request specific information on water supplies from the Public Water System (PWS) that would serve  any project that is subject to CEQA and is defined as a “Project” in Water Code Section 10912. This  information is to be incorporated into the environmental review documents prepared pursuant to CEQA.  The Water Code requires a WSA be prepared for any project that consists of one or more of the following:   A proposed residential development of more than 500 dwelling units  4.15   UTILITIES AND SERVICE SYSTEMS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.15‐8 June 2021   A proposed shopping center or business establishment employing more than 1,000 persons or  having more than 500,000 square feet of floor space   A proposed commercial office building employing more than 1,000 persons or having more than  250,000 square feet of floor space   A proposed hotel or motel, or both, having more than 500 rooms   A proposed industrial, manufacturing, or processing plant, or industrial park planned to house  more than 1,000 persons, occupying more than 40 acres of land, or having more than 650,000  square feet of floor area   A mixed‐use project that includes one or more of the projects specified above   A project that would demand an amount of water equivalent to, or greater than, the amount of  water required by a 500‐dwelling unit project    For public water systems with fewer than 5,000 service connections, a project that meets the  following criteria: any proposed residential, business, commercial, hotel or motel, or industrial  development that would account for an increase of 10 percent or more in the number of the  public w ater  s ystem’s  existing  service  c onnections, or  a mixed‐use project that would demand an  amount of water equivalent to, or greater than,  the amount of water required by residential  development that would represent an increase of 10 percent or more in the number of the public  water system’s existing service connections.   California Water Boards  The California Water Board consists of the State Water Resources Control Board and the Regional Water  Quality  C ontrol  B oard. T ogether  t hey  w ork  t o   p reserve, p rotect , enhance, and restore water quality. The  State Water Board sets statewide water quality standards, issues statewide general permits, conducts  statewide surface and groundwater monitoring and assessment, and issues orders for cleaning up  contaminated sites. The State and Regional Water Boards also work with federal, state, and local  agencies, as well as other environmental agencies to ensure a coordinated approach to protecting  human health and the environment.   There are nine regional water quality control boards statewide. The nine Regional Boards are semi‐ autonomous and are comprised of seven part‐time Board members appointed by the Governor and  confirmed by the Senate. Regional boundaries are based on watersheds and water quality requirements  are based on the unique differences in climate, topography, geology, and hydrology for each watershed.  Each Regional Board makes critical water quality decisions for its region, including setting standards,  issuing waste discharge requirements, determining compliance with those requirements, and taking  appropriate enforcement actions. The project site is located in the Colorado River Basin Region (Region  7).     4.15   UTILITIES AND SERVICE SYSTEMS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.15‐9 June 2021  Urban Water Management Plan  In 1983, the Urban Water Management Planning Act (UWMPA) was established by Assembly Bill 797,  and passage of this law recognized that water is a limited resource and that efficient water use and  conservation would be actively pursued throughout the State of California. The UWMPA requires that  water suppliers providing water for municipal purposes either directly or indirectly to more than 3,000  customers, or supplying more than 3,000 acre‐feet of water annually, prepare and submit an Urban  Water Management Plan (UWMP) to the California Department of Water Resources (DWR) every five  years.   UWMPs  are  required  to support the  water suppliers’  long‐term resource planning to  ensure that  adequate water supplies are available to meet existing and future water needs. UWMPs must assess the  reliability of water sources over a 20‐year planning horizon during normal, single‐dry, and multiple‐dry  years, describe management measures and water shortage contingency plans, report progress toward  meeting conservation goals and targeted reduction in per‐capita urban water consumption, and discuss  the uses and planned uses of recycled water (CVWD 2020).  CalRecycle   CalRecycle is the term the State of California uses for its Department of Resources Recycling and  Recovery, formerly known as the California Integrated Waste Management Board (CIWMB). This state  agency performs a variety of regulatory functions pursuant to California Code of Regulations (CCR) Title  27 and other regulations. Among other things, CalRecycle set minimum standards for the handling and  disposal of solid waste designed to protect public health and safety, a s well  a s the environment (see C CR  Section 20050, for example). It is also the lead agency for implementing the State of California municipal  solid waste program deemed adequate by the U.S. EPA for compliance with RCRA (Riv. County EIR No.  521).  California Integrated Waste Management Act (IWMA) (Assembly Bill (AB) 939)  This act was passed by the State Legislature in 1989 to reduce dependence on landfills for the disposal  of solid waste and to ensure an effective and coordinated system for the safe management of all solid  waste generated within California. With its passage, solid waste management practices were redefined  to require California cities and counties to divert disposal of solid waste by 50% by the year 2000. It also  required local governments to prepare and implement plans to improve waste resource management  by integrating management principles that place importance on first  r educing  s olid  w aste  t hrough  s ource   reduction, reuse, recycling and composting before disposal at environmentally safe landfills or via  transformation (e.g., regulated incineration of solid waste materials). These plans must also be updated  every five years (Riv. County EIR No. 521).  Mandatory Diversion and Recycling, AB 341  4.15   UTILITIES AND SERVICE SYSTEMS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.15‐10 June 2021  Approved in 2011, this act amended the California Public Resources Code (Section 42649 et seq.) to  address solid waste diversion (i.e., recycling) targets to decrease the amount of wastes going to landfills  and thus extend their usable lives. AB 341 requires cities and counties, including Riverside County, to  include source  reduction,  recycling  and  composting  in  their integrated  waste  management plans  (IWMP). In addition, under AB 341 counties were required to “divert 50% of all solid waste from landfill  disposal or transformation [e.g., incineration] by January 1, 2000, through source reduction, recycling  and composting activities.” By 2020, the target rises to “not less than 75% of solid waste.” (Riv. County  EIR No. 521).  California’s Energy Efficiency Standards for Residential and Nonresidential Buildings   Located in CCR Title 24, Part 6 and commonly referred to as “Title 24”, these energy efficiency standards  were  e stablished  i n  1978  in  r esponse  to  a l egislative  m andate  t o reduce California’s energy consumption.  The  goal of  Title  24  energy standards  is the reduction of energy  use. The standards are  updated  periodically to allow consideration and possible incorporation of new energy efficiency technologies and  methods. In December 2019, the California Energy Commission (CEC) adopted the 2019 Building and  Energy Efficiency Standards effective January 1, 2020. This code requires new homes to include at least  50 percent of kitchen lighting to be LED, compact fluorescent or similar high efficiency fixtures, double  pane windows, cool roofs, and other design techniques to reduce heat loss.   Title 24 also includes Part 11, known as California’s Green Building Standards (CALGreen). The CALGreen  standard took effect in January 2011 and instituted mandatory minimum environmental performance  standards for all ground‐up new construction of commercial, low‐rise residential, and State‐owned  buildings, as well as schools and hospitals. The 2019 CALGreen standards became effective on January  1, 2020. Part 11 establishes design and development methods that include environmentally responsible  site selection, building design, building siting and development to protect, restore and enhance the  environmental quality of the site and respect the integrity of adjacent properties.   Regional and Local   Coachella Valley Water Management Plan 2010 Update  CVWD  initiated  the first w ater  management  planning  p rocess  in t he early 1990s to address the overdraft  conditions in the groundwater basin and to ensure that there would be adequate water supplies in the  future.  The plan is a 35‐year blueprint for wise water management and the basis for all of CVWD’s efforts  to preserve the Coachella Valley’s groundwater source.   The Coachella Valley Water Management Plan (CVWMP) was adopted by the CVWD Board in September  2002. The goal of the CVWMP is to reliably meet current and future water demands in a cost effective  and sustainable manner. The CVWD Board recognized the need to update the CVWMP periodically to  respond to changing external and internal conditions. The 2010 CVWMP Update defines how the goal  4.15   UTILITIES AND SERVICE SYSTEMS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.15‐11 June 2021  will be met given changing conditions and new uncertainties regarding water supplies, water demands,  and evolving federal and state regulations.     CVWD Urban Water Management Plan  CVWD prepared the 2005 CVWD Urban Water Management Plan (UWMP) and submitted the UWMP to  DWR on December 13, 2005. It was approved on March 3, 2011. The m ost r ecent plan  is  the  2015 CVWD  UWMP, which was prepared and adopted by the CVWD Board of Directors on June 14, 2016. CVWD  submitted the 2015 CVWD UWMP to DWR on July 1, 2016, and it was approved on September 29, 2016.  The CVWD UWMP analyzes the potential sources of water supply and their probable yields; the probable  urban water demand, given reasonable assumptions; the comparability of the supply and demand  figures; and the water supplies under a range of hydrologic conditions. These are addressed in the  UWMP by the identification of feasible and cost‐effective opportunities to meet existing and future  demands. CVWD explores the enhancements to supplies from traditional sources, such as groundwater,  and  sources  including  water exchanges, water recycling, utilizing Colorado  River water from the  Coachella Canal, desalination, and water banking/conjunctive use. The CVWD UWMP also analyzed  water supply during normal year, single‐dry year, and multiple‐dry year conditions to ensure supply  would appropriately meet regional demand.   CVWD Model Water Efficient Landscape Ordinance 1302.4  CVWD Landscape Ordinance 1302.4 requires a series of reduction methods, including requirements that  new  developments  install  weather‐based  irrigation controllers that  automatically  adjust  water  allocation.  Additional requirements included setbacks of spray emitters from impervious surfaces, as  well as use of porous rock and gravel buffers between grass and curbs to eliminate run‐off onto streets.   With the exception of turf, all landscaping, including groundcover and shrubbery, must be irrigated with  a drip system.  Also, the maximum water allowance for landscaped areas throughout the CVWD service  area has been reduced by programming that requires developers to  m aximize  t he  u se  o f  n ative  a nd  o ther   drought‐tolerant landscape materials and minimize use of more water‐intensive landscape features,  including turf and fountains. The City of La Quinta has adopted by reference this landscape ordinance.   CVWD Maximum Applied Water Allowance  CVWD established  a  Maximum  Applied  Water Allowance (MAWA) for areas  within  their service  boundary. For design purposes, the MAWA is the upper limit of annual applied water for the established  landacpae area. It is based upon the areas reference evapotranspiration (ET) adjustment factor, and the  size of the landscaped area. The estimated applied water use for the landscaping and other outdoor  water use provided at any project shall not exceed the MAWA.     4.15   UTILITIES AND SERVICE SYSTEMS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.15‐12 June 2021  Sanitary Sewer Management Plan   The Sanitary Sewer Management Plan (SSMP) describes the management of CVWD’s sewer collection  system and minimizes the number of sanitary sewer overflows. The SSMP is required by the State Water  Resources Control Board Order No. 2006‐0003, Statewide General Waste Discharge Requirements for  Sanitary Sewer Systems (WDR 2006‐0003) enacted May 2, 2006. The SSMP provides guidance for a  properly managed, operated and maintained sanitary sewer system. All portions of CVWD’s wastewater  collection system are required to be managed, operated and maintained to provide adequate capacity  to convey the peak wastewater flows, to minimize the frequency of Sanitary Sewer Overflows (SSOs),  mitigate  the  i mpacts  that  a re a ssociated  with  any S SO  that may  occur, and meet all applicable regulatory  notifications and reporting requirements.   Countywide Integrated Waste Management Plan  The Countywide Integrated Waste Management Plan (CIWMP) was prepared in accordance with the  California Integrated Waste Management Act of 1989, Chapter 1095 (AB 939), and is updated every five  years. The CIWMP outlines and codifies the goals, policies and programs that the County of Riverside  and its cities are implementing to create an integrated and cost‐effective waste management system  that complies with the provisions of AB 939 and its diversion mandates. The CIWMP’s components  include the Countywide Summary Plan, the Countywide Siting Element, the Source Reduction and  Recycling Element, the Household  Hazardous Waste Element and No n‐Disposal Facility Element. Each of  these Elements address plans for Riverside County and each of its cities. The Riverside Countywide  Integrated Waste Management Plan was approved by the California Integrated Waste Management  Board in September of 1996 and has subsequently been updated at five‐year intervals as required by  law (Riv. County EIR No. 521).  City of La Quinta Municipal Code  Chapter 8.13 Water Efficient Landscaping   The purpose of Chapter 8.13 of the La Quinta Municipal Code is to establish effective water efficient  landscape requirements for newly installed and rehabilitated landscapes. It is also the purpose of this  chapter to implement the requirements of the California Code of Regulations Title 23, Waters Division  2, Department of Water Resources Chapter 2.7, Model Efficient Landscaping Ordinance, and State of  California  Water  Conservation  in  Landscaping Act.  It  is  the intent of the City to promote water  conservation through climate appropriate plant material and efficient irrigation as well as to create a  city landscape theme through enhancing and improving the physical and natural environment.      4.15   UTILITIES AND SERVICE SYSTEMS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.15‐13 June 2021  Chapter 8.70 Surface Water Management and Discharge Controls  The intent of this chapter is to protect public health, safety, and the environment through prohibiting  non‐stormwater discharges into the Municipal Separate Storm Sewer System (MS4), reducing pollutants  in urban runoff, establishing minimum requirements for surface runoff management, and protecting and  enhancing the quality of surface waters consistent with the federal Clean Water Act. This intent is  achieved through the regulation of non‐stormwater discharges to municipal separate storm drains;  control of the discharge to municipal separate storm drains from spills, dumping or disposal of materials  other than stormwater; and reduction of pollutants in stormwater discharges to the maximum extent  practicable.  Chapter 13.24.120 Drainage  This section sets forth the design parameters for establishing stormwater management for subdivisions,  noting that the hydrologic and hydraulic design of drainage facilities shall be based on the storm event  having a frequency of occurrence once every one hundred years, also referred to as the controlling 100‐year  storm event. The design of such facilities is subject to approval by the City engineer.  City of La Quinta Engineering Bulletin #06‐16 (Hydrology and Hydraulic Report Criteria for Storm  Drain Systems)  The requirements for project‐specific hydrology design and reporting are represented in the City’s  Engineering Bulletin #06‐16 (Hydrology and Hydraulic Report Criteria for Storm Drain Systems), with a  revised effective date of October 5, 2020. This resource establishes storm drain design specifications and  general guidelines to be followed by a California Registered Civil Engineer in this practice. Regarding  drainage, this bulletin indicates the requirement to provide adequate retention capacity to intercept and  percolate the entire 100‐year storm event. Retention requirements are established in Section 13.24.120  (Drainage) of the La Quinta Municipal Code.  Bulletin #06‐16 also asserts the requirement for a Project‐ Specific Water Quality Management Plan (WQMP) to be implemented in  accordance with  the  Whitewater River Watershed MS4 Permit.  Project Impact Analysis  Thresholds of Significance  The following standards and criteria for establishing significance of potential impacts related to utilities  and service system were derived from the CEQA Guidelines, Appendix G.  Development of the proposed  project would have a significant effect to if it is determined that the project would:  a. Require or result in the relocation or construction of new or expanded water, or wastewater  treatment or storm  w ater drainage, electric power, n atural  gas, or telecommunications facilities,  the construction or relocation of which could cause significant environmental effects?   4.15   UTILITIES AND SERVICE SYSTEMS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.15‐14 June 2021  b. Have insufficient water supplies available to serve the project and reasonably foreseeable future  development during normal, dry and multiple dry years?   c. Result in a determination by the wastewater treatment provider which serves or may serve the  project that it has inadequate capacity t o serve  t he  p roject’s  projected demand in addition to the  provider’s existing commitments?   d. Generate solid waste in excess of State or local standards, or in excess of the capacity of local  infrastructure, or otherwise impair the attainment of solid waste reduction goals?   e. Fail to comply with federal, state, and local management and reduction statutes and regulations  related to solid waste?   Methodology   The potential for project‐specific and cumulative impacts associated with utilities and related service  systems, was assessed based upon available data that considers the  p roject, t he project  site, a nd  related  projects. Impacts on water demand, wastewater, solid waste, energy, and telecommunication facilities  that would result from the project were identified by determining the future demand associated with  project implementation. A quantitative comparison was used to determine impacts of the project on  future demands.   The  project‐specific Water  Supply  Assessment/Water  Supply Verification  (WSA/WSV), Master  Plan  Hydrology Report, and a Preliminary Hydrology Report were consulted  to determine water use, and  proposed stormwater facilities. A brief summary of the reports are provided below.  Water Supply Assessment/Water Supply Verification  The WSA/WSV was is intended to document the sufficiency of the local water supply to meet the demand  of development that could occur under the proposed project. The public water supplier for the project  will be CVWD, the domestic water supply (potable) for the project will be the Indio Subbasin in the  Coachella Valley Groundwater Basin via CVWD’s potable water distribution system. The WSA/WSV  examines the current condition of the Indio Subbasin of the Coachella Valley Groundwater Basin and  finds the water supply from the Indio Subbasin, the State Water Project (SWP), the Colorado River, and  other sources adequate to supply the project in accordance with California Water Code Section 10910  et seq. The WSV verifies the ability of the water supplies from the Indio Subbasin, the SWP, the Colorado  River, and other sources to serve the project in accordance with the California Government Code Section  (GCS) 66473.7.   The WSA/WSV provides an assessment and verification of the availability of sufficient water supplies  during normal, single‐dry, and multiple‐dry years over a 20‐year projection to meet the projected  demands of the project, in addition to existing and planned future water demands of CVWD, as required  by Senate Bill 610 (SB 610), SB 211, and SB 1262. The WSA/WSV also includes identification of existing  water  supply  entitlements,  water  rights,  water  service contracts, or agreements relevant to the  4.15   UTILITIES AND SERVICE SYSTEMS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.15‐15 June 2021  identified water supply for the project and quantities of water received in prior years pursuant to those  entitlements, rights, contracts, and agreements.   Master Plan and Preliminary Hydrology Report  The project‐specific Master Plan Hydrology Report and Preliminary Hydrology Report was prepared in  January 2021, and May 2020 (respectively) by MSA Consulting, Inc. The purpose of the Coral Mountain  Resort Mater Plan and Preliminary Hydrology Reports are to provide basin analyses for the subject  property. The drainage requirements for this project fall under the jurisdiction of the City of La Quinta.  Storm flows are conveyed through the site via street flow to localized low points. All proposed pad  elevations  a re  s et  a m inimum  o f  1‐foot  a bove  t he  h igh ‐side  s tre et elevation. Both reports concluded that  the proposed retention basins are sufficiently sized to contain the flood volume from the controlling  100‐year storm.   Analysis and findings of the project‐specific WSA/WSV, Master Plan Hydrology Report, and Preliminary  Hydrology Report are provided in the discussions below.   Project Impact  a.  Requires or results in the relocation or construction of new or expanded water,  wastewater treatment or storm water drainage, electric power, natural gas, or  telecommunications facilities, the construction or relocation of which could cause  significant environmental effects  Water  Water Supply  The Coachella Valley Water District (CVWD) provides domestic water service to the City of La Quinta,  and is the largest provider of potable water in the Coachella Valley. CVWD would supply water to the  project site. Pursuant to an existing agreement with CVWD, the project will develop two onsite wells  sites, one of which will be equipped with a well pumping plant as  r equired  by  C VWD  to  s erve  t he p roject.  The project will also drill a private well to provide an additional source of water for non‐domestic  (outdoor) purposes.  The exact location of the wells and well sites will be subject to CVWD approval.   As discussed  in Section  4.10, Hydrology  and  Water  Quality,  a  project‐specific  Water Supply  Assessment/Water Supply Verification (WSA/WSV) was approved by CVWD in March 2020. Additionally,  a revised WSA/WSV Water Demand Revision was approved on September 29, 2020. According to the  WSA/WSV Revision, the project would require approximately 958.63 acre‐feet per year (AFY), or 2.49  acre‐feet per acre. The residential indoor demand estimate is 97.22 AFY, the non‐residential indoor use  4.15   UTILITIES AND SERVICE SYSTEMS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.15‐16 June 2021  estimate is 59.94 AFY, and the outdoor estimate is 801.47 AFY. See discussion b) below for further  discussion of water supply.   The following water conservation measures are standard requirements of the City/CVWD landscape  ordinance requirements and applicable State requirements, and will be implemented at the project site  in order to assure the most efficient use of water resources and to meet and maintain the 2010 CVWMP  Update goals throughout the life to the project:  1. Native plant materials and other drought tolerant plants shall be used in all non‐turf areas of  project landscaping. Large expanses of lawn and other water‐intensive landscaped areas shall be  kept to the minimum necessary and consistent with the functional and aesthetic needs of the  project, while providing soil stability to resist erosion.   2. In the event recycled water becomes available to the project, the  p otential  u se  o f  t ertiary  t reated  water will be reviewed to determine feasibility of its use for on‐site landscaped areas to reduce  the use of groundwater for irrigation.   3. The installation and maintenance of efficient on‐site irrigation systems will minimize runoff and  evaporation and maximize effective watering of plant roots. Drip  irrigation and  moisture  detectors will be used to the greatest extent practicable to increase irrigation efficiency.   4. The use of low‐flush toilets and water‐conserving showerheads and faucets shall be required in  conformance with Section 17921.3 of the Health and Safety Code, Title 20, California Code of  Regulations Section 1601(b), and applicable sections of Title 24 of the State Code.   5. Project developers will pay any required CVWD groundwater replenishment fees for the purpose  of buying additional supplies of water for importation into the basin.   Per the WSA, the project demand of 958.63 AFY, accounts for approximately 0.49 percent of the total  projected growth in water demand presented in the 2015 UWMP for 2040. The project will conform to  the  requirements  of CVWD’s programs and  requirements pertaining  to  water  management and  conservation. Therefore, it was concluded in the WSA/WSV that CVWD has sufficient facilities to serve  the proposed project.   Water Infrastructure   The project proposes to connect to the existing water lines located north of the project site on Avenue  58, to the east on Madison Street, and to the southeast on Avenue 60. Specifically, an 18‐inch water  main is located along Avenue 58; 30‐inch and 24‐inch water mains occur along Madison Street; and a  24‐inch water main occurs  a long Avenue 60. The proposed project water lines will consist of 18‐inch, 12‐ inch, and 8‐inch public water lines. Two points of connection will occur at Aveune 58. The project will  connect 12‐inch lines at the northern boundary to the existing 18‐inch water main. Four points of  connection will occur on Madison Street. The project will connect an 18‐inch water main to the existing  30‐inch water main at  Madison Street’s northern‐most p oint o f c onnection. This water line will decrease  in diameter from 18 inches to 12 inches to serve the residential and resort portions of the site. Two  4.15   UTILITIES AND SERVICE SYSTEMS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.15‐17 June 2021  additional points of connection will occur at the eastern‐most property boundary. At this location, the  project will connect two 12‐inch water mains to the existing 30‐inch water main.  The southern‐most  Madison Street point of connection will connect a proposed 18‐inch water main to the existing 24‐inch  water main. The infrastructure and design components for the project will be consistent with CVWD  requirements and the UWMP. The project will be further reviewed by City and CVWD staff to ensure  compliance with all current and applicable water requirements. Proposed connections and domestic  water infrastructure are illustrated in Exhibit 4.15‐1, Conceptual Water Domestic Water Plan. Non‐ potable water sources are intended to be used for the irrigation of common landscape areas. Non‐ potable water will be available from private well water as well as from irrigation canal water. The project  will require two well sites and one well pumping plants to adequately serve the site and CVWD service  area, which will be conveyed to CVWD. The well will be connected to the system and used by CVWD for  domestic water.  In addition, the project will drill one private well to provide irrigation and other outdoor  water for the project.     No new off‐site water facilities are required as a result of project development. The well sites and  domestic well are required per CVWD ordinance and the existing agreement with CVWD to serve the  region and the project, consistent with CVWD’s adopted District Master Plan. Accordingly, the operation  of the off‐site water facilities are discussed in further detail in CVWD’s District Master Plan.   Wastewater  Wastewater Capacity  CVWD provides the City with sanitary sewer collection and treatment. For all land in the City and Sphere  located south of Miles Avenue, including the project site, sewage is treated at the Mid‐Valley Water  Reclamation Plant (WRP‐4), located southeast of the City, which has a capacity to treat 9.9 MGD. The  average annual flow to this facility is approximately 4.75 MGD. The proposed project is estimated to  generate wastewater at 156,839 gallons per day (GPD) or 0.157 MGD, which is one percent of the plant’s  capacity, and a 3.3 percent increase of the existing annual flow. No new wastewater treatment facilities  are required as a result of the proposed development.  Infrastructure   Eight‐inch sewer lines currently exist adjacent to the project site along Avenue 58 (north of the project),  and along a portion of Avenue 60 (southeast of the project). Fifteen‐inch sewer mains in the project  vicinity are located within the existing Andalusia Country Club (east of the project), and at the Avenue  58 and Madison Street intersection (northeast of the project). The project proposes 15‐inch, 12‐inch and  8‐inch sewer lines throughout the project site. A 15‐inch proposed sewer main will connect to the  existing 15‐inch sewer main at the Avenue 58 and Madison Street intersection. A 12‐inch sewer main  will connect to an existing sewer main located at the northwest corner of the existing Andalusia Country  Club community, east of the project site. This sewer main connection will travel north along Seville (an  4.15   UTILITIES AND SERVICE SYSTEMS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.15‐18 June 2021  existing internal roadway in Andalusia), and cross Madison Street to the project site. The sewer lines will  provide sewer service to the project without the need for additional  off‐site infrastructure.  See  discussion c.) of the Utilities and Service Systems section for further discussion.   Storm Water Drainage  Local drainage facilities are those designed to collect and convey runoff from local streets and properties  to the regional stormwater facilities, such as the Coachella Valley Stormwater Channel (CVSC), the La  Quinta  E vacuation  Channel, the Bear  C reek S ystem, the E ast  La Q uinta Channel, and Lake Cahuilla. These  local drainage facilities are managed by the City of La Quinta. Within the City, there are also privately  owned facilities, such as those occurring within privately managed residential developments designed  to address on‐site stormwater runoff. As a standard requirement, the project site design will incorporate  stormwater management by conveying site runoff into on‐site retention basins with a combined capacity  to handle the water quality management plan design capture volume and the controlling 100‐year storm  event volume. This is discussed below.  The project‐specific Master Plan Hydrology Report (Appendix J.3) and Preliminary Hydrology Report  (Appendix J.2) was prepared by MSA Consulting, Inc. to evaluate the existing hydrologic factors, such as  topography, drainage, soils, and rainfall characteristics relevant to the project site and tributary areas.  The project‐specific Hydrology Reports divided the proposed site plan into multiple engineered drainage  areas generally consistent with the project’s planning areas to facilitate the implementation of final  engineering  design and  sizing of stormwater  facilities (inlets, pipes,  outlets, and retention basins)  according to the phases of development. Table 4.15‐1 below summarizes the drainage area calculations  and corresponding retention volumes accounted for in the Master Plan Hydrology Report. It provides  the drainage area identification, corresponding area calculation, expected impervious ground cover  resulting from development, the required retention capacity to handle the controlling 100‐year storm  event runoff volume, and the retention volume capacity provided by the basin design. For each on‐site  drainage area, the project provides sufficient retention capacity to meet the local requirements for  properly retaining the 100‐year storm event.      4.15   UTILITIES AND SERVICE SYSTEMS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.15‐19 June 2021  Table 4.15‐1 Summary of Drainage Areas and Retention Capacities  Drainage Area  Identification  Area  Calculation  Impervious  Condition and  Percentage of  Drainage Area  Required Stormwater  Retention Capacity to  Manage the Controlling  100‐Year Storm Event  Runoff Volume  Retention Volume  Capacity Provided by  Basin Design   A 162.745 Acres 39.291 Acres (24%) 803,730 Cubic Feet 3,178,217 Cubic Feet 72.96 Acre‐Feet  B 41.586 Acres 17.518 Acres (42%) 182,917 Cubic Feet 292,016 Cubic Feet 6.70 Acre‐Feet  C & F 55.002 Acres 17.771 Acres (32%) 219,690 Cubic Feet 223,118 Cubic Feet 5.12 Acre‐Feet  D 28.403 Acres 14.157 Acres (50%) 134,950 Cubic Feet 168,719 Cubic Feet 3.87 Acre‐Feet  E 61.802 Acres 19.059 Acres (31%) 246,363 Cubic Feet 1,216,389 Cubic Feet 27.92 Acre‐Feet  G 35.742 Acres 10.635 Acres (30%) 141,025 Cubic Feet 147,099 Cubic Feet 3.38 Acre‐Feet  H 7.118 Acres 6.406 Acres (90%) 56,379 Cubic Feet 60,238 Cubic Feet 1.38 Acre‐Feet  I 51.629 Acres 15.164 Acres (29%) 202,969 Cubic Feet 237,233 Cubic Feet 5.45 Acre‐Feet  Off‐Site Portion  of Madison  Street (North)  11.704 Acres  (Off‐Site) 5.754 Acres (49%) 59,063 Cubic Feet 126,903 Cubic Feet  2.91 Acre‐Feet  Off‐Site Portion  of Madison  Street (South)  5.701 Acres  (Off‐Site) 4.014 Acres (70%) 40,668 Cubic Feet 217,630 Cubic Feet  5.00 Acre‐Feet    Based on the project‐specific Master Plan and Preliminary Hydrology Reports, the hydrologic area  associated with the proposed development includes on‐site and off‐site tributary conditions, which, as  a standard requirement, must be managed to satisfy the City’s hydrologic requirements. Storm flows will  be conveyed through the site via street flow to localized low points. All proposed pad elevations are set  a  minimum  of  1‐foot  a bove  t he  h igh ‐side  s treet  e levation. To  a c hieve the City’s hydrologic requirements,  the project will include multiple retention facilities integrated with the storm drain design, such that all  sub‐drainage areas of the project are adequately covered.  The proposed storm drain system will include  the properly sized conveyance systems and meet the City’s design criteria of retention facilities. The  offsite  and  onsite  tribuaties, proposed  conveyance systems, and  proposed  retention  facilities are  discussed below.   The project will manage off‐site tributary areas entering the project, including off‐site street runoff from  a portion of Avenue 58 and Madison Street to the north and east, respectively, and an off‐site portion  of hillside west of the project. The storm flows from the off‐site street drainage areas are captured by  existing catch basins on Madison Street and discharged into existing basins onsite (west of Madison  Street). These basins are sized to c ontain the f lood volume fro m the controlling 100‐year storm. The off‐ 4.15   UTILITIES AND SERVICE SYSTEMS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.15‐20 June 2021  site hillside tributary area consists of rock out‐cropping and open brush conditions immediately west of  the site. This off‐site drainage area will not be modified by the project. According to the Master Plan  Hydrology Report, Drainage Area A occupies the southwest portion of the project site and consists  primarily of Dike No. 2, Coral  Mountain, a portion of Dike No. 4, and the south‐westerly portion of  Planning Area IV and Planning Area III. Drainage Area A consists of three drainage subareas, indicated as  A1, A2 and A3. Storm runoff (approximately 18.4 acre‐feet) from this drainage area is proposed to be  directed to the Wave Basin facility which, when fully operational, provides over 73 acre‐feet ofretention  in freeboard. Shallow retention basins will be constructed on the west portion of the project property  (on‐site) to accept the naturally occurring flows produced by precipitation events (10‐year storm) in  drainage areas A1 and A3. Together with the proposed retention basins, the Wave Basin retention will  accept the flows produced by 100‐year storm events, which is compliant with La Quinta Municipal Code  (LQMC) 13.24.120 (Drainage), and La Quinta Engineering Bulletin #06‐16 (Hydrology and Hydraulic  Report Criteria for Storm Drain Systems).   For the on‐site conditions, stormwater runoff will be conveyed along engineered flow lines (pipes,  surface swales, curb and gutter) to the proposed onsite retention facilities. Retention facilities will  include surface retention basins, underground retention facilities, the Wave Basin retention, and lake  systems for storage. The drainage designs for the SDP and TTM are based on the preliminary hydrology  report submitted for the TTM (TTM 2019‐0005). As indicated in Table 4.15‐1, the project is separated  into nine ionsite drainage areas (DA), indicated as A through I. Drainage Area A occupies the westerly  portion of the project, and includes PA IV lands, as well as portions of PA III proposed for subdivision in  the TTM and development approval in SDP 2021‐0001. DA‐A2 encompasses the southern half of the  resort residential  units  and  a  portion  of the hotel  area,  will drain  towards  the  Wave Basin via  surface/pipes. Drainage Area B covers the single family lots on the northwest portion of the TTM, which  includes a lake feature at its center. Runoff within this drainage are, estimated 4.2 acre‐feet, will be  conveyed to the proposed lake feature. Drainage Area C, which encompasses the northwestern portion  of the resort residential area, generates an estimated 1 acre‐foot of storm flows that will be conveyed  via a system of catch basins and pipes and controlled surface flows and retained in a retention basin  located in a proposed lake  feature in Drainage  A rea F. Drainage  Area D includes the majority of the hotel  site, and the eastern portion of the resort residential area shown n the TTM. This runoff, estaimated at  3.1 acre‐feet, will be conveyed, via a system of catch basins and piples and controlled surfaces, to and  retained in the proposed lake located in Drainage Area F. Drainage Areas E through I, which are located  in PA I and II and proposed currently only for large lot subdivisions, will be subdivided at a later date,  and will be required to provide hydrology studies. The design of these drainage systems will be required  to comply with the City’s requirements, including the retention of the 100‐year storm, based on the  designs of each of these subsequent maps. See Exhibit 4.9‐1, Master Hydrology Drainage Area Exhibit,  in Section 4.9, Hydrology and Water Quality, for locations of drainage areas. Table 4.15‐1 outlines the  drainage areas (A through I, and offsite), corresponding area calculation, expected impervious ground  cover resulting from development, the required retention capacity to handle the controlling 100‐year  4.15   UTILITIES AND SERVICE SYSTEMS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.15‐21 June 2021  storm event runoff volume, and the retention volume capacity provided by the basin design.  For each  onsite drainage area, the project provides sufficient retention capacity to meet the local requirements  for properly retaining the 100‐year storm event. The proposed stormwater management concept would  introduce on‐site retention facilities sized sufficiently to accept, contain and infiltrate the stormwater  volume resulting from the controlling 100‐year storm event, as mandated by LQMC 13.12.120, and  outlined in the La Quinta Engineering Bulletin #06‐16.   Electric Power  The site is within the Imperial Irrigation District (IID) service area for electric service. IID has indicated  that additional offsite improvements will be required to meet the project’s power demand. The project  will be required to install twelve, 6‐inch conduits along Avenue 58 to bring additional power to the site  and install a transformer bank at IID’s existing substation yard located at Avenue 58 and Monroe Street.  The offsite improvements for the conduit system will take place in the existing right of way, on both sides  of Avenue 58, between Andalusia and PGA West, and on Madison Street, west of Andalusia. Avenue 58  is an improved road and classified as a secondary arterial. These improvements would occur along the  existing right‐of‐way and will be installed underground during Phase I of the development. The purpose  of the extension is to provide electricity to the project only. The extension is not intended to provide  electric power to the areas surrounding the project. The facility will be designed and constructed to the  design standards of IID. The proposed offsite improvements (i.e., transformer bank and conduit system)  must be approved by IID to ensure the design standards are met.   As determined in Section 4.5, Energy Resources, of this Draft EIR, the project is expected to consume  approximately 57,987.3  kiloWatt  hours  (kWh)  of electricity during construction  of  the site, and  approximately 8,642,729 kWh of electricity annually during operation of the project. IID estimates that  electricity consumption within IID’s planning area will be approximately 4,641,267 MWh annually by  2031. Based on the project’s estimated annual electrical consumption of 8,642,729 kWh (which is  equivalent to 8,642.73 MWh), the project would account for approximately 0.19 percent of IID’s total  estimated demand in 2031.   IID’s 2020 Service Area Plan states that IID must ensure the reliability, safety and security regulations  promulgated  by  the  Federal Energy  Regulatory Commission  (FERC) and enforced by  the  Western  Electricity Coordinating Council (WECC). In order to maintain reliable energy services to meet future  demand,  IID outlines  planned  energy generation  facilities, substations, energy  transmission  lines,  distribution facilities, and opportunities for shared energy facilities. The 2020 Service Area Plan also lists  the IID’s short term (less than 5 years), mid‐term (5 to 10 years), and long term (10 to 15 years)  improvement plans of their facilities and mitigation of energy facilities in order to maintain an adequate  energy supply to IID customers. IID has joined California Municipal Utilities Association (CMUA) in  partnership with Northern California Power Agency (NCPA) and the Southern California Public Power  Authority (SCPPA) to collaborate on the development of individual utility energy efficiency and demand‐ 4.15   UTILITIES AND SERVICE SYSTEMS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.15‐22 June 2021  reduction targets. IID implements an aggressive energy‐efficiency portfolio with the goal of reducing  both energy consumption and peak demand. Energy‐efficiency programs may be classified as either  conservation programs, or demand‐side management (DSM) programs. Conservation programs attempt  to reduce the total amount of energy required by consumers while DSM programs attempt to change  the timing of energy use. Additionally, IID implements energy conservation measures in the service area.  The project will be required to comply with regional and local conservation measures to ensure project‐ related energy consumption is not significant.    In a will serve letter dated May 26, 2020, IID indicated that it can extend electrical facilities to serve the  site. Therefore, with the project’s connection to the IID substation, it is anticipated that IID’s existing and  planned electricity capacity and electricity supplies would be sufficient to support the project’s demand.  In addition, energy codes established by the state will be implemented by the project site as an effort to  reduce energy consumption and increase energy efficiency at the project site.  Natural Gas  Underground natural gas lines exist adjacent to the project site along Avenue 58 and Madison Street,  north and east of the project, respectively. The existing underground natural gas facilities are located at  the northern side of Avenue 58, and consist of a 4‐inch line. A 4‐inch natural gas line also travels along  Madison Street to approximately 425 feet south of the Madison Street and Avenue 58 intersection. At  this location, the gas line enters the Andalusia Country Club property, east of the project site, and  terminates at the southwestern corner of the Andalusia property.   The project will connect to the existing SoCalGas facilities. Construction impacts associated with the  installation of natural gas connections are expected to be confined to trenching in order to extend them  from Madison Street into the project. Prior to ground disturbance, project contractors would notify and  coordinate with SoCalGas to identify the locations and depths of all existing gas lines and avoid disruption  of gas service.  As determined in Section 4.5, Energy Resources, it is anticipated that the project operation and special  event operations, will generate an annual demand of 21,855,400 kBTU of natural gas. According to the  LQGP EIR, at projected City build‐out, residential units will use approximately 919,426,079 cubic feet of  natural gas per year (cf/year). For commercial uses, consumption will be approximately 512,618,978.28  cf/year. At buildout, all development in the residential and commercial land uses within the City’s  General Plan Planning Area is expected to consume approximately 1,432,045,057.28 cf/year, which is  equivalent to 1,485,030,724.4 kBTU. The project is anticipated to consume approximately 21,855,400  kBTU/year, which is approximately 1.47 percent of the City’s natural gas consumption at build‐out of the  City.  In addition to the City’s projected natural gas consumption, the California Energy and Electric Utilities  estimates natural gas consumption within SoCalGas’s planning area will be approximately 2,310 million  4.15   UTILITIES AND SERVICE SYSTEMS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.15‐23 June 2021  cf per day in 2030. The project would consume approximately 0.0025 percent of the 2030 forecasted  consumption in SoCalGas’s planning area.  Although the project would result in a long‐term increase in demand for natural gas, the project would  be designed to comply with Title 24, Part 6 of the California Code of Regulations (CCR) regarding energy  consumption. As a part of the project design features to reduce energy consumption, the project will  implement the use of:   Specified use of Energy Star appliances.   Installation of tankless water heater systems.  The implementation of these project design features will be included as an enforceable provision in the  Development Agreement, and will reduce the amount of natural gas consumed during project operation.  Therefore, the project will not require or result in the relocation or construction of new or expanded  natural gas facilities.  Telecommunications   The project is located within Frontier and Charter Communications’ service area for telecommunications.  The project will be able to tie into the existing cable, gas and telecommunications lines located along  Avenue 58 and Madison Street. The project will not require or result in the relocation or construction of  new or expanded telecommunication facilities.   Conclusion  The project will not require or result in the relocation or construction o f new  or  expanded off‐site  w ater,  wastewater treatment, storm water drainage systems, natural gas, or telecommunication facilities. The  connection to the existing IID substation facility will provide electricity to the site. The will serve letter  provided by IID indicates that the service provider has sufficient capacity to support the connection to  the substation. Communication between the project and the service providers during the project’s  construction and connection to existing facilities will occur throughout project development. Impacts  would be less than significant.     A V E N U E 5 8A V E N U E 6 0WW12 W 12W12W12W 12 W 12W18W18W8W8WWWW W W M A D I S O N S T R E E T8W8 W 8W NORTH 8W12W18WWN.T.S.Legend:Proposed Public 8'' Water MainProposed Public 12'' Water MainProposed Public 18'' Water MainProject BoundaryExisting Water MainNotes: Information shown is conceptual only.Final engineering design plans may deviate.1.Number and location of wells is preliminary &subject to further discussion with C.V.W.D.2.Proposed C.V.W.D. Well SiteMSA CONSULTING, INC.> PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270760.320.9811 msaconsultinginc.comCORAL MOUNTAIN RESORTENVIRONMENTAL IMPACT REPORTCONCEPTUAL WATER PLANEXHIBIT4.15-1 8S12S12S12S12S12S 8S8S8SA V E N U E 5 8A V E N U E 6 0SSS SSSSS15S 1 5 S M A D I S O N S T R E E T8S 8S8SN.T.S.NORTH Legend:Proposed 8'' Sewer MainProposed 12'' Sewer MainProposed 15'' Sewer MainProject BoundaryExisting Sewer MainSNote: Information shown is conceptual only.Final engineering design plans may deviate.8S12S15SMSA CONSULTING, INC.> PLANNING > CIVIL ENGINEERING > LAND SURVEYING34200 Bob Hope Drive, Rancho Mirage, CA 92270760.320.9811 msaconsultinginc.comCORAL MOUNTAIN RESORTENVIRONMENTAL IMPACT REPORTCONCEPTUAL SEWER PLANEXHIBIT4.15-2 4.15   UTILITIES AND SERVICE SYSTEMS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.15‐26 June 2021  b.   Would the project have sufficient water supplies available to serve the project and  reasonably foreseeable future development during normal, dry and multiple dry  years?  Groundwater is the primary source of domestic water supply in the  C oachella  V alley. C VWD  i s  t he  l argest  provider of potable water in the Coachella Valley and currently provides potable water to the City of La  Quinta. CVWD’s 2012 adopted Water Management Plan (CVWMP) and 2015 Urban Water Management  Plan (UWMP) have been developed to assist the agency in reliably meeting current and future water  demands in a cost‐effective manner. The comprehensive Water Management Plan guides efforts to  eliminate  overdraft, prevent groundwater  level decline, protect water  quality, and  prevent  land  subsidence. The 2015 UWMP serves as a planning tool that documents actions in support of long‐term  water resources planning and ensures adequate water supplies are available to meet the existing and  future urban water demands.   Development of the project would result in an overall increase in water demand from the project site  during  operation. Water consumed by  the project  was analyzed in the project‐specific WSA/WSV  (Appendix M). The analysis of water resources and water supply is based upon the understanding of  projected water supplies as developed by CVWD and used for the WSA/WSV prepared and adopted for  the project, including estimates of available groundwater, Colorado River water, and SWP sources.   The domestic water supply (potable) for the project will be the Indio Subbasin of the Coachella Valley  Groundwater Basin via CVWD’s potable water distribution system. As shown in Table 4.15‐2, Coral  Mountain Resort Specific Plan Conceptual Land Use Summary, the project proposes the development  of the following building floor areas:  Table 4.15‐2 Coral Mountain Resort Specific Plan Conceptual Land Use Summary  Planning Area  (PA)  Land Use  Category  Gross Land  Area  (Acres)  Non‐ Residential  Building (SF)  Max.  Dwelling  Units (DU)  Max.  Hotel/Resort  Units (DU)  PA I GC 7.7 60,0001     PA II LDR  232.3    496    PA III TC  120.8 57,0002  104 150  PA IV OS‐R  23.6        Right of Way  1.5        Total    385.9  117,000  600 150  Note: GC = General Commercial, LDR = Low Density Residential, TC = Tourist Commercial, OS‐R = Open Space  Recreation  1. Consisting of retail commercial uses available to the general public.  2. Consisting of private resort‐serving commercial uses available only to residents and hotel guests.   Based upon this analysis, the estimated total domestic water demand for indoor and outdoor use is  approximately 958.63 acre‐feet per year (AFY), or 2.49 acre‐feet  p er  a cre.  T he  r esidential  i ndoor  d emand   4.15   UTILITIES AND SERVICE SYSTEMS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.15‐27 June 2021  estimate is 97.22 AFY, the non‐residential indoor use estimate is 59.94 AFY, and the outdoor estimate is  801.47 AFY. This is indicated in Table 4.15‐3, Estimated Project Water Service Demand for Residential,  Commercial and Other Uses.  Table 4.15‐3 Estimated Project Water Service   Demand For Residential, Commercial and Other Uses   Land Use AFY  Residential Indoor Demand 97.22  Non‐Residential Indoor Demand 59.94  Outdoor Demand 801.47  Total Project Demand 958.63   This estimation includes indoor and outdoor use for the Residential and Non‐Residential areas. This  quantity is approximately 0.49‐percent of the total project water to be supplied by the CVWD in 2040  (194,300 AFY).   The domestic water supply (potable) for the project will be groundwater from the Indio Subbasin in the  Coachella Valley Groundwater  Basin  via CVWD’s potable  water distribution system. Groundwater  storage will be used in dry years to make up the difference between the demand and the supply. The  Indio Subbasin has a storage capacity of approximately 29.8 million AF within the first 1,000 feet below  ground surface, simulating the benefit of a very large reservoir, and is capable of meeting the water  demands of the Coachella Valley for normal and extended drought periods, as determined in CVWD’s  2015 UWMP.  With  almost  30 million AF of  combined storage supplemented by groundwater  management planning adopted in the 2015 UWMP and 2010 CVWMP Update, the aquifer has sufficient  available water to supply the project and other present and anticipated needs for normal year, as well  as one or more multiple dry years, over the next 20 years.  CVWD’s groundwater management practices  include substantial  groundwater replenishment  through  the Thomas  E. Levy  and  Palm Desert  Groundwater Recharge Facilities to avoid long‐term overdraft of the aquifer.  Normal Year  The Department of Water Resources (DWR) requires the supply reliability tables to include both potable  and recycled water for the normal year. This is indicated in the table below.  Table 4.15‐4 Normal Year Supply and Demand Comparison (AF)  Retail 2020 2030 2040  Supply Total (AF)  128,900  188,500  230,600  Demand Total (AF)  128,900  188,500  230,600  Difference (AF) 0 0 0    Per the 2015 UWMP, recycled water is not considered an urban water supply and is not delivered to  CVWD’s urban water customers. Instead, recycled water is used to offset the groundwater pumping of  4.15   UTILITIES AND SERVICE SYSTEMS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.15‐28 June 2021  private well owners (mainly golf courses) to eliminate overdraft. Therefore, water use without recycled  water is presented in the table below. Table 4.15‐5 more accurately represents CVWD’s urban water  supply reliability.   Table 4.15‐5 Normal Year Supply and   Demand Comparison (AF) – Urban Supply Only  Retail 2020 2030 2040  Supply Total (AF)  114,600  157,700  194,300  Demand Total (AF)  114,600  157,700  194,300  Difference (AF) 0 0 0  Single Dry Year and Multiple Dry Years   Urban water supplies during the single dry year and multiple dry years are 100 percent reliable. Thus,  the supply and demand comparison for the single dry year and multiple dry years, shown in the table  below, is the same as the normal year.  Table 4.15‐6 Single Dry Year and Muliple Dry Years   Supply and Demand Comparison (AF) – Urban Supply Only  Retail (Single Dry Year  and Multiple Dry Years)  2020 2030 2040  Supply Total (AF) 114,600  157,700  194,300  Demand Total (AF) 114,600  157,700  194,300  Difference (AF) 0 0 0  As  indicated  in  the  table below,  total  buildout  water  demand of the project is estimated to be  approximately 958.63 AFY, or 2.49 AF per acre, which represents approximately 0.49 percent of the total  anticipated urban demand of 194,300 AF in CVWD’s urban water system projected for 2040. Per the  2015 UWMP Update, CVWD included water demand from new development that it assumed would  occur within its service area. The projected demand for the property’s existing Specific Plan land uses  was already factored into the 2015 UWMP Update.   The  project  is requesting  a  General  Plan Amendment  from  the existing  land  uses of  Low  Density   Residential, General Commercial and Open Space Recreational to Low Density Residential, Open Space  Recreation, General Commercial and Tourist Commercial. The Low Density Residential, Open Space  Recreation and General Commercial land uses proposed for the project are consistent with the current  General Plan land use designations. However, t he  p roject  proposes to include approximately 120.8 acres  of Tourist Commercial in the project.  The development under the current Specific Plan assumes 171.9  acres of golf, and 750 homes. As shown in Table 4.15‐7, the residential indoor water demand of the  current permitted land uses is 121.52 AFY, 15.88 AFY for non‐residential demand, and 921.14 AFY for  the outdoor demand. The total water demand under the current land use designations is 1,058.54 AFY  or 2.75 acre‐feet per acre. This is approximately 0.54 percent of CVWD’s projected demand in 2040.  4.15   UTILITIES AND SERVICE SYSTEMS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.15‐29 June 2021  Table 4.15‐7  Estimated Project Water Service Demand For Existing Specific Plan Land Uses  Land Use AFY  Residential Indoor Demand 121.52  Non‐Residential Indoor Demand 15.88  Outdoor Demand 921.14  Total Project Demand 1,058.54  Accordingly, buildout of the site under the existing land use designation would result in an increase of  99.82 AFY , or 10.4% more water use, when compared with the proposed project.  The overall reduction  in water use for the proposed project, as compared to buildout under the approved General Plan land  uses, accounts  for all w ater needed f or  the  Wave  Basin, including evaporation, as well as the elimination  of the 171.9 acres of golf course under the existing land use designation, as shown in Table 4.15‐8.   Accordingly, the project will use less water than has been accounted for in CVWD’s projections, including  the 2015 UWMP update.  Table 4.15‐8 Impact of Project Demand on Groundwater Supply  Project Proposed Project Existing Specific Plan Difference  Total CVWD Supply 2040 194,300 AFY  Total Demand (AFY) 958.63 AFY 1,058.54 AFY  99.82 AFY  Total Demand (AF/Acre) 2.49 AF/Acre  2.75 AF/Acre  0.26 AF/Acre  Percent of CVWD Supply 0.49 percent  0.54 percent   The Indio Subbasin has a capacity of approximately 29.8 million AF. It acts as a very large reservoir and  is capable of meeting the water demands of the Coachella Valley for extended periods.   As discussed in the 2010 CVWMP Update, CVWD has many programs to maximize the water resources  available to it including recharge of its Colorado River and SWP Exchange supplies, recycled wastewater,  desalinated shallow semi‐perched brackish groundwater, conversion of groundwater uses to Canal  water  and  conservation including tiered water rates,  a landscaping  ordinance, and  outreach and  education. The  2010  CVWMP Update and  CVWD replenishment assessment  programs establish  a  comprehensive and managed effort to eliminate overdraft.   The  2016 CVWMP  Status Report  evaluated  progress  to date  on eliminating  overdraft. The report  illustrates the effectiveness of the CVWMP programs which helped reduce water consumption by 38  percent per capita, achieving (and substantially exceeding) the state‐mandated reduction goal of 20  percent per capita. The report also shows that with continued implementation of CVWMP programs,  overdraft will be eliminated by approximately 2022. CVWMP tools for reducing overdraft include:   ‐ Water conservation through demand management and efficient water use practices;  ‐ Additional water supplies via the acquisition and development of new water supplies to meet  future needs;  4.15   UTILITIES AND SERVICE SYSTEMS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.15‐30 June 2021  ‐ Groundwater recharge through the percolation of imported and recycled water;  ‐ Source substitution through converting groundwater users to imported or recycled water sources  to reduce groundwater pumping.   ‐ Monitoring through the ongoing measurement and evaluation of groundwater conditions to  determine the effectiveness of the CVWMP.   The effectiveness of the CVWMP’s programs is measured by monitoring groundwater  balance,  groundwater levels, groundwater quality, subsidence, and drain flows.   According to the 2016 Status Report, the eastern Coachella Valley area is showing positive results from  water conservation, source substitution (conversion of golf courses from groundwater to Canal water),  and groundwater recharge (Thomas E. Levy GRF). However, per the Status Report, the mid‐Coachella  Valley area will have declining water levels until CVWMP programs reduce pumping through water  conservation (on‐going), source substitution (conversion of golf courses from groundwater to Canal and  recycled water), and groundwater replenishment (proposed program to percolate Canal water near  Water Reclamation Plant No. 10 (WRP ‐10). A ccording  t o  t he  C VWD’s 2019‐2020 Annual Review, the mid‐ Valley area is now benefitting from the CVWD’s Palm Desert Groundwater Replensihment Facility.   According to the 2016 CVWMP Status Report, increased imported water recharge  combined with  reduced pumping due to water conservation and source substitution are expected to bring the basin  into a long‐term balance.Per CVWD’s Urban Water Management Plan, the district has a 2020 target  water use demand of 473 Gallons per Capita per Day (GPCD). CVWD’s 2015 per capita daily water use of  383 GPCD was 19 percent below the 2020 target of 473 GPCD. CVWD has achieved its 2020 water use  target but continues to implement demand management measures to reduce per capita water use.  According to CVWD’s 2019‐2020 Annual Review, successful groundwater replenishment programs along  with continued efforts to conserve, reduce water waste and to connect customers to the nonpotable  water system for irrigation purposes resulted in the positive trends observed in groundwater storage  during the past 10 years. Since 2010, groundwater levels have stabilized or partially recovered. CWVD  customers saved 8.1 billion gallons of water in 2019 and reduced water use by 21 percent compared to  2013. It is expected that new customers will continue this trend of reduced water use as a result of the  implementation of plumbing upgrades required by the building code and updated landscape ordinance  requirements.  Per  the  2015  UWMP and  the  2010  CVWMP  Update,  CVWD  included water  demand  from new  development that it assumed would occur within its service area. The projected demand for the project  will therefore account for only a small fraction of the projected demands as shown in Table 4.15‐9.            4.15   UTILITIES AND SERVICE SYSTEMS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.15‐31 June 2021  Table 4.15‐9 Impact of Project Demand on Groundwater Supply  Coral Mountain Resort  Year (2035)  Total CVWD Supply 194,000 AF  Total Project Demand 958.63  Total Project Demand 2.49 AF/Acre  Percent of CVWD Supply 0.49  Source: Total supply extrapolated from 2015 UWMP, Table 7‐4. Project demand extrapolated  from data Table 7 of the project WSA, based on a 20‐year projection as required by Senate Bill  610.   Note: 2020‐2040 is the projected demand within the 20‐year WSA time frame.   Based on the information, analysis, and findings documented in the WSA for the project, CVWD has  sufficient water supplies to meet the demands of the project, as well as for future demands of the project  plus all forecasted demands in the next 20 years. This is based on the volume of water available in the  aquifer, CVWD's Colorado River contract supply, SWP Table A amounts, water rights and water supply  contracts, and CVWD’s commitment to eliminate overdraft and reduce per capita water use in CVWD’s  service area. CVWD has committed sufficient resources to further implement the primary elements of  the  2010 CVWMP  Update and  2015  UWMP,  which  includes  the  full utilization  of imported  water  supplies, purchase of additional water supplies, water conservation, and source substitution.  CVWD’s groundwater replenishment programs  establish  a comprehensive and  managed  effort  to  eliminate overdraft. These programs allow CVWD to maintain the groundwater subbasin as its primary  water supply and to recharge the groundwater subbasin as its other supplies are available. CVWD has  purchased 115,250 AF of additional annual SWP Table A amount since 2002.   Additionally, CVWD established a Maximum Applied Water Allowance (MAWA) for outdoor water use  (landscape). In this area, the MAWA for the project site at buildout is 962 AFY. As previously stated, the  project will consume approximately 801.47 AFY of water for outdoor demand. This is compliant with  CVWD’s MAWA and the City’s corresponding landscape ordinance.  The City has adopted a water‐efficient landscape ordinance (LQMC Chapt. 8.31) equal to or more  stringent than CVWD’s (in compliance with the Department of Water Resources Model Water Efficient  Landscape Ordinance). This ordinance requires landscape design that incorporates climate appropriate  plant material and efficient irrigation for all new and rehabilitated landscaping projects. The project's  outdoor water demand calculations  assume implementation of these  requirements  in project  landscaping plans. Compliance with these ordinances will ensure that the proposed project reduces  water demand to meet target demands. The overall development will be expected to implement water  conservation measures to reduce impacts to the public water supply per the CVWD UWMP. Therefore,  impacts to water supplies will be less than significant  4.15   UTILITIES AND SERVICE SYSTEMS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.15‐32 June 2021  c.  Would the project result in a determination by the wastewater treatment provider  which serves or may serve the project that it has adequate capacity for the project’s  projected demand in addition to the provider’s existing commitments?  CVWD has developed a Sewer System Management Plan (SSMP) pursuant to the State Water Resources  Control  Board  Order  No.  2006‐0003,  Statewide  General Waste Discharge  Requirements  (WDR) for  Sanitary  Sewer Systems.  The  SSMP  covers the management, planning, design, and  operation  and  maintenance of the District's sanitary sewer system. The wastewater system serves approximately  265,000 customers. The system collects  municipal  waste  from residential  and commercial users,  delivering the collected wastewater to one of six Wastewater Reclamation Plants. The system includes  approximately 1,100 miles of sewer, 34 lift stations and approximately 17,000 manholes.  The project is proposing a new 15‐inch and 12‐inch sewer main that would collect flow from the  development and convey it to an existing 15‐inch gravity sewer main at Avenue 58 and 12‐inch sewer  main off of Madison Street. The proposed sewer plan for the project is illustrated in Exhibit 4.15‐2,  Conceptual Sewer Plan. Flows would then be delivered to CVWDs Wastewater Reclamation Plant No.4  (WRP‐4). WRP‐4 has a plant capacity of 9.9 MGD located in Thermal. The annual average flow to this  facility  is approximately  4.75 MGD. The  proposed  project  is estimated  to  generate  wastewater  at  156,839 GPD or 0.157 MDG, which is one percent of the plant’s capacity, and which will increase flows  by 3.3% over existing volumes. The proposed project will not cause existing volumes or planned capacity  to be exceeded, and is consistent with the requirements set forth in CVWD’s existing agreement to  provide sanitary sewer service to the project.   The project’s final engineering plans will undergo additional review by CVWD to assure compliance with  all current and applicable requirements. As demonstrated above, the project is not expected to exceed  CVWD’s wastewater capacity demand and impacts are less than significant.  d.  Would the project generate solid waste in excess of State or local standards, or in  excess of the capacity of local infrastructure, or otherwise impair the attainment of  solid waste reduction goals?  Cal‐Recycle data indicates the Badlands Disposal site has 15,748,799 cubic yards of remaining capacity,  the El Sobrante Landfill has a remaining capacity of 145,530,000 cubic yards of solid waste, and Lamb  Canyon Disposal has a remaining solid waste capacity of 19,242,950 cubic yards. Using the residential  solid waste generation factor of 0.41 tons per dwelling unit from the Riverside County EIR No. 521, 2.4  tons  p er  1 ,000  square  f eet  f or  c ommercial  u ses, a nd  0 .36  t ons  p er  h otel  r oom, t he  p roject  c ould  g enerate   up to 581.8 tons or 3,674.5 cubic yards of solid waste per year at full buildout, as indicated in the table  below.     4.15   UTILITIES AND SERVICE SYSTEMS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.15‐33 June 2021  Table 4.15‐10 Solid Waste Generation  Land Use Units Rate Solid Waste  (tons/year)  Solid Waste   (yard3/year)*  Residential 600 du 0.41 tons per du  246 2,184.5  Commercial  117,000 sf.  2.4 tons per 1,000 sf.  280.8  1,246.7  Hotel  150 rooms  0.365 tons per room  54.8  243.3  Total     581.6  3,674.5  Source: Generation Rates are from the 2015 Riverside County Environmental Impact Report No 521, Public  Facilities, Table 4.17‐N; Hotel generation rate is from CalRecycle Service Sector Generation Rates.  *Residential waste (loose) = 8.88 cubic yards/ton; Commerical/industrial waste (loose) = 4.44 cubic yards/ton.  Source: EPA RecycleMania, Volume‐to‐Weight Conversion Chart.   Per Table 4.15‐10, the project will generate 3,674.5 cubic yards of solid waste during the operation of  the residential and commercial land uses. The waste generated by the project is approximately 0.023  percent of the remaining capacity at Badlands Disposal site, 0.0025 percent of El Sobrante Landfill’s  remaining capacity, and 0.019 percent of the remaining capacity of the Lamb Canyon Disposal site.   As part of its long‐range planning and management activities, the Riverside County Department of Waste  Resources (RCDWR) ensures that Riverside County has a minimum of 15 years of capacity, at any time,  for future landfill disposal. The most recent 15‐year projection by the RCDWR indicates that no additional  capacity is needed to dispose of countywide waste through 2024, with a remaining disposal capacity of  28,561,626 tons in the year 2024.  In addition, all future development would be required to comply with mandatory commercial and  residential recycling requirements of Assembly Bill 341. The project will comply with all applicable solid  waste statutes, policies and guidelines; and the project will be served by a landfill with sufficient capacity  to serve the project. Therefore, impacts relative to solid waste are less than significant.     e.  Would the project comply with federal, state, and local management and reduction  statutes and regulations related to solid waste?   The project will comply with all applicable solid waste statutes, policies and guidelines. All development  is required  to comply  with the mandatory commercial  and residential recycling  requirements  of  Assembly Bill 341. The California Green Building Standards Code (Cal Green) applies to all cities in  California, and mandates that all new building construction develop a waste management plan that  includes  diversion  of at  least 65% of  construction and demolition material  from  landfills, through  recycling and/or reuse. Prior to applying for a permit, the contractor or property owner must submit a  Construction & Demolition Debris Management Plan to the City’s Environmental Coordinator. There are  no impacts relative to applicable solid waste regulations because the project is required to, and will,  comply with all such regulations.   4.15   UTILITIES AND SERVICE SYSTEMS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.15‐34 June 2021  Cumulative Impacts  New and existing local development within the City and the surrounding project area have the potential  to result in cumulative impacts when combined with build‐out of the City of La Quinta General Plan. As  discussed below, the project would not result in a significant cumulative impact to the utilities and  service systems.   Water Supply  As discussed in the above analysis, the proposed project’s water demand of 958.63 AFY would not  exceed the water supplies available to serve the project, and would in fact reduce water use when  compared to the existing Andalusia Specific Plan West. CVWD’s 2015 UWMP and the WSA completed  for the project have determined that CVWD has sufficient supplies to meet this demand, in addition to  its  other  existing and  projected  demands,  during  normal, single dry,  and  multiple dry years.  The  proposed project’s contribution to water supply impacts would also be less than significant.   Currently, the project is located within Specific Plan 03‐067. Under SP 03‐067, the development proposes  171.9 acres of golf, and 750 homes. As previously illustrated in Table 4.15‐7, t he  r esidential indoor  water  demand of the current permitted land uses is 121.52 AFY, 15.88 AFY for non‐residential demand, and  921.02 AFY for the outdoor demand. The total water demand under the current land use designations is  1,058.45 AFY or 2.75 acre‐feet per acre. Accordingly, buildout of the site under the existing land use  designation would result in an increase of 99.82 AFY , or 10.2% more water use, when compared with  the proposed project, which would consume 958.63 AFY. The project would result in a reduced water  use compared to the existing Specific Plan.    Buildout of the La Quinta General Plan could result in cumulatively significant impacts to water supplies  and infrastructure if not reviewed by the City and CVWD. Like the proposed project, future development  would be required to implement short‐term and long‐term water conservation efforst to ensure the  continued availability of this resource. Water‐efficient landscaping design and management, compliance  with the City’s Water efficient landscape ordinance, prohibitions on washing driveways and walkways  with water, excessive runoff of landscape irrigation water, and other wasteful water practices will be  applied to all future projects. According to the La Quinta General Plan Environmental Impact Report  (LQGP EIR), the City of La Quinta requires water conserving appliances, such as low‐flush toilets and low‐ flow showerheads and faucets in new developments. Furthermore, the City of La Quinta will continue to  coordinate  and  cooperate  with CVWD  to ensure  that the groundwater aquifer is protected from  excessive extraction. Moreover, wastewater and recycled water continue to be treated and disinfected  to  b e  r eused  f or  l andscape  i rriga tion and other purposes. The use  o f  r ecycled  w ater  c reates  a n  a dditional   opportunity to maximize local water supply. CVWD WRP‐7 and WRP‐10 generate recycled water for  irrigation of golf courses and large landscaped areas. WRP‐4 serves the communities of La Quinta to  Mecca. Effluent from WRP‐4 is not currently recycled, however, CVWD anticipates that future demand  for recycled water will require tertiary treatment system at this location to be constructed. CVWD  4.15   UTILITIES AND SERVICE SYSTEMS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.15‐35 June 2021  expects the expansion of the WRP facilities with growth in the service area, and the WRPs have the area  to be expanded. With the adherence to local and regional water use and conservation guidelines  established by the City of La Quinta and CVWD, as well as state regulations establishing water reduction  goals, the project and future development would not result in cumulatively significant impacts.   Wastewater  The project would result in an increase to wastewater flows. Project flows would be delivered to CVWD’s  Wastewater Reclamation Plant No.4 (WRP‐4) located in Thermal. WRP ‐4  h as  a p lant  c apacity  o f  9 .9  M GD.  The annual average flow to this facility is approximately 4.75 MGD (5,300 AFY). The proposed project is  estimated to generate wastewater at 156,839 GPD or 0.157 MGD, which is one percent of the plant’s  capacity.   Buildout of the General Plan will result in increased demand on existing wastewater collection and  treatment facilities. According to the LQGP EIR, buildout of La Quinta would generate approximately 4.4  million gallons per day (mgd) of wastewater, including both existing development and planned future  development. This  level  of wastewater generation  is substantial;  however  it will  not exceed the  combined treatment capacity at the CVWD treatment plants serving the City.  WRP‐4 has a current  capacity of  9.9  mgd  and currently  processes  approximately  4.75 mgd. CVWD’s WRP‐7, located at  Madison Street and Avenue 38, and WRP‐10, located in Palm Desert, also serve the CVWD service area.  WRP‐7 has an existing plant capacity of 5 mgd, and the ability to expand to 7.5 mgd. WRP‐10 has an  existing plant capacity of 18 mgd, and has the potential to expand to accept 22 to 24 mgd. As future  development occurs, existing facilities may need to be expanded to build out capacity to accommodate  wastewater generation, because CVWD  serves multiple  cities  in addition  to La  Quinta.  However,  between existing unmet capacity and expansion potential, CVWD expects to have sufficient capacity to  serve its service area’s buildout.    Development in the General Plan area will occur gradually over time. CVWD will have an opportunity to  plan for increased development, including construction of new sewer collection facilities and increased  treatment capacity. CVWD will continue to review future development within its service area and  expansion of facilities, including WRP‐7 and WRP‐4, may be required to support future developments.  With the CVWD’s review of future developments, impacts to wastewater infrastructure will not be  cumulatively considerable, and given that development of the subject property was already assumed in  the City General Plan and CVWD’s long‐term planning, the wastewater that will be generated by the  proposed project will not contribute to any signicant cumulative impacts.   Solid Waste  Buildout of the General Plan will result in the construction and operation of various land uses including  residential, commercial, and industrial uses, which would result in the increase of solid waste generated  in the area. As previously stated, the Badlands Disposal site has 15,748,799 cubic yards of remaining  4.15   UTILITIES AND SERVICE SYSTEMS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.15‐36 June 2021  capacity, the El Sobrante Landfill has a remaining capacity of 145,530,000 cubic yards of solid waste, and  Lamb Canyon Disposal has a remaining solid waste capacity of 19,242,950 cubic yards.   According to the  La Quinta General Plan EIR, buildout of the Ci ty would result in 31,603 residential units,  and 9,632,074 square feet of commercial uses. Therefore, buildout of the City would result in 36,074.21  tons of solid waste annually, which converts to 217,699.58 cubic yards per year. This is indicated in the  table below.   Table 4.15‐11 La Quinta General Plan Buildout Solid Waste Generation  Land Use Units Rate Solid Waste  (tons/year)  Solid Waste   (yard3/year)*  Residential 31,603 du 0.41 tons per du  12,957.23  115,060.20  Commercial  9,632,074 sf.  2.4 tons per 1,000 sf. 23,116.98  102,639.39  Total     36,074.21  217,699.59  Source: Generation Rates are from the 2015 Riverside County Environmental Impact Report No 521, Public  Facilities, Table 4.17‐N; Hotel generation rate is from CalRecycle Service Sector Generation Rates.  *Residential waste (loose) = 8.88 cubic yards/ton; Commerical/industrial waste (loose) = 4.44 cubic yards/ton.  Source: EPA RecycleMania, Volume‐to‐Weight Conversion Chart.     Based on the findings in Table 4.15‐11, buildout of the City would result in 36,074.21 tons of solid waste  annually. This accounts for approximately 0.41 percent of Lamb Canyon Landfill’s remaining capacity of  8.7 million tons, and 0.71 percent of Badlands Landfill, which has a remaining capacity of 5.1 million tons.   Buildout of the City would result in 217,699.59 cubic yards of solid waste annually. This accounts for  approximately 1.13 percent of Lamb Canyon Landfill’s remaining capacity of 19,242,950 cubic yards, 0.15  percent of El Sobrante Landfill’s remaining capacity of 145,530,000 cubic yards, and 1.38 percent of  Badlands Landfill, which has a remaining capacity of 15,748,799 cubic yards. As discussed in this section,  the project is conservatively projected to generate approximately 581.6 tons of solid waste per year and  1.59 tons per day. The landfills serving the City of La Quinta and the project site have an available  remaining capacity for the project and planned future growth in La Quinta and the surrounding areas.  There is potential for landfill extension at the Lamb Canyon Landfill and Badlands Landfill. Buildout of  the City, including the proposed project, represents a small percentage of the overall remaining capacity  of the landfills and would not substantially shorten the life of the landfills. Therefore, cumulative impacts  to solid waste would be less than significant.   Additionally, implementation of state and municipal requirements to reuse and recycle construction and  operation  waste  would  lessen  the amount of solid waste generated  by  the  project and  future  developments. When considered in conjunction with other development  p rojects, s olid  w aste  g enerated   as a result of buildout of the City, including the proposed project, would not result in any significant  cumulative impacts.     4.15   UTILITIES AND SERVICE SYSTEMS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.15‐37 June 2021  Electricity   Buildout of the La Quinta General Plan would result in increased demand for electricity in IID’s service  area. IID have adequate policies, programs, and projects in place to provide energy to their users,  including the proposed project, for the foreseeable future. In order to maintain reliable energy services  to meet future demand, IID outlines, in their 2020 Service Area Plan, planned energy generation facilities,  substations, energy  transmission lines,  distribution facilities,  and  opportunities for shared energy  facilities. The 2020 Service Area Plan also lists the IID’s short term (less than 5 years), mid‐term (5 to 10  years), and long term (10 to 15 years) improvement plans of their facilities and mitigation of energy  facilities in order to maintain an adequate energy supply to IID customers and future customers. As  mentioned previously, IID estimates that electricity consumption within IID’s planning area will be  approximately 4,641,267 MWh annually by 2031. See Section 4.5, Energy Resources, for further analysis.   Due to the resort uses proposed for the project, it is likely that the project would consume more  electricity than the uses currently approved in SP 03‐067. However, the proposed project, as well as  future developments, would be required to implement state, regional, and local regulations regarding  electricity consumption in the City and IID’s service area.   IID has joined California Municipal Utilities Association (CMUA) to collaborate on the development of  individual utility energy efficiency and demand‐reduction targets, as described above. The programs  implemented  by  IID are  designed to ensure  reliable  electricity facilities  to  meet  future  demands,  including the long term buildout of the General Plan. Additionally, IID has established a rate structure  that accommodates growth through the extension of facilities. Build out of the General Plan area is  expected to occur over time. Therefore, IID’s expansion plans will be adjusted to accommodate future  growth in the service area.    The City of La Quinta’s General Plan and Greenhouse Gas (GHG) Reduction Plan also outlines measures  to reduce energy consumed by existing and future developments within the City (please see Section 4.5,  Energy Resoruces). Future developments would be required to adhere to state and local standards for  energy efficiency to reduce energy consumed by future development. These energy reduction measures  are also included in the City’s General Plan.  The City’s GHG Reduction Plan and General Plan, in conjunction with IID’s measures will reduce the  relative consumption of electricity in the City at buildout and would  not result in a s ignificant  c umulative  impact.   Natural Gas  Buildout  of the City o f La Q uinta would r esult  in a dditional na tural gas demand within SoCalGas’s service  area. SoCalGas has adequate policies, programs, and projects in place to provide energy to their users,  including the proposed  project, for the foreseeable  future.  As described  in Section  4.5, Energy  4.15   UTILITIES AND SERVICE SYSTEMS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.15‐38 June 2021  Resources, SoCal Gas projects total gas demand to decline at an annual rate of 1 percent from 2020‐ 2035.   SoCalGas engages in a number of energy efficiency and conservation programs and invests in research  and development of new and emerging clean, energy‐efficient technologies for residential commercial,  industrial, power generation, and transportation markets to reduce their energy use. The California  Energy and Electric Utilities estimates natural gas consumption within SoCalGas’s planning area will be  approximately 2,310 million cf per day in 2030.   According to the LQGP EIR, at General Plan buildout La Quinta is expected to consume approximately  1,432,045,057.28 cf per year, or 3,923,411.11 cf per day. This is approximately 0.17 percent of the 2030  forecased consumption in SoCalGas’s service area.   Due to the resort uses proposed for the project, it is likely that the project would consume somewhat  more natural gas than the uses currently approved in SP 03‐067, but not in amounts that would  meaningfully change the anticipated total natural gas required to serve the City at full buildout. In  addition, the proposed project, as well as future developments, would be required to implement state  and regional regulations regarding energy consumption, such as Title 24 codes, in SoCalGas’s service  area.   The use of more energy efficient structures and the use of renewable resources would reduce natural  gas consumption in the City and SoCalGas service area. The implementation of new technologies, as well  as state guidelines to  reduce energy consumption ensure  future development  does not result  in  cumulative considerable impacts.    Telecommunication   Buildout of the City of La Quinta would result in increased demand for telecommunication services. The  project is located within Frontier’s and Charter Communications’ service areas for telecommunications.  Although  buildout  of  the City  would  increase  demand  of telecommunication services,  future  developments are required to participate in the design review process of telecommunication plans  associated with the future development. Therefore, demand would not be cumulatively considerable  and would not cause or contribute to a significant cumulative impact.  Mitigation Measures   No Mitigation Measures are required.  Level of Significance After Mitigation  Impacts associated with Utilities and Service Systems will be reduced to less than significant levels, with  project compliance with all design standards of the City of La Quinta, CVWD, IID, and SoCalGas.   4.15   UTILITIES AND SERVICE SYSTEMS  Coral Mountain Resort Draft EIR  4.15‐39 June 2021  Resources  1. CalRecylce Estimated Solid Wase  Generation Rates,  CalRecycle,  https://www2.calrecycle.ca.gov/WasteCharacterization/General/Rates#Residential accessed  August 2020.   2. Coachella Valley Water District  Urban  Water and  Management Planning Website  http://cvwd.org/543/Urban‐Water‐Management‐Planning accessed July and August 2020.  3. Coachella Valley  Water District  2019‐2020  Annual  Report  https://www.cvwd.org/blog.aspx?iid=15  4. City of La Quinta 2035 General Plan, Chapter V, Public Infrastructure and Services, Riverside  County EIR No. 52, Public Facilities, Section 4.17.   5. County of Riverside Environmental Impact Report No. 521 Public Review Draft February 2015  https://planning.rctlma.org/Portals/14/genplan/general_plan_2015/DEIR%20521/04‐ 17_PublicFacilities.pdf, accessed August 2020.  6. Environmental Protection Agency, RecycleMania Volume‐to‐Weight Conversion Chart  https://archive.epa.gov/wastes/conserve/tools/rogo/web/pdf/volume‐weight‐conversions.pdf,  accessed March 2021.   7. Riverside  County  Department of  Waste Resources  https://www.rcwaste.org/business/planning/ciwmp accessed August 2020.  DRAFT ENVIRONMENTAL IMPACT REPORT  Coral Mountain Resort, La Quinta CA  5.0  Other CEQA Sections  Coral Mountain Resort Draft EIR  5‐1 June 2021  Chapter 5.0  Other CEQA Sections   5.1   Purpose  This chapter of the Draft EIR addresses the additional content requirements of the State CEQA  Guidelines that are not included in other chapters. CEQA Guidelines  r equire  a s ection  o f  t he  d ocument   to discuss significant unavoidable impacts, significant irreversible impacts (per Section 21100 (b)(2)),  and growth‐inducing impacts (per Section 15126.2). These topics are discussed in this chapter.   5.2 Significant and Unavoidable Impacts   Per  Section  15126.2  (c)  of  the CEQA  Guidelines,  the  EIR  shall describe  any significant impacts,  including those which can be mitigated but not reduced to a level of insignificance. Where there are  impacts that cannot be alleviated without imposing an alternative design, their implications and the  reasons  why  the  project  is being proposed, notwithstanding their effect, should be described.  Accordingly, this section provides a summary of significant environmental impacts of the proposed  project that cannot be mitigated to a less than significant level.   Project Analysis   As determined in Chapter 4, Sections 4.1 through 4.15, the project would create impacts that are  significant and unavoidable to aesthetics and greenhouse gas emissions. The other environmental  topics resulted in impacts that could be mitigated to less than significant levels through adoption of  the specific mitigation measures specified in those sections. Significant and unavoidable impacts  related to aesthetics and greenhouse gases are discussed below.   Aesthetics  The project property is currently vacant and undeveloped with scattered desert vegetative cover of  various  densities  throughout the project.  The  vacant character of the project site allows for  unobstructed views of Coral Mountain, located west and southwest of the site, and the Santa Rosa  Mountains, west and south of the site. These mountains are visible to motorists and pedestrians  traveling along Avenue 58 (north) and Madison Street (east). Avenue 58 and Madison Street are  considered image corridors by the City of La Quinta since they provide public views of the natural  landscape created by Coral Mountain and the Santa Rosa Mountains. On the project site, areas of  dense vegetation partially obstruct the base of the mountains, depending on viewpoint location.  However, the midrange and peaks of the mountains are completely visible from public viewpoints.   Development of the proposed project would result in impacts to the scenic vistas, Coral Mountain  and the Santa Rosa Mountains, when viewed from certain areas along the public rights‐of‐ways.   5.0   OTHER CEQA SECTIONS  Coral Mountain Resort Draft EIR  5‐2 June 2021  Through the analysis of aesthetic resources, it was determined that the perimeter landscaping and  block walls, in conjunction with the development of the low density residential structures proposed  in Planning Area II, adjacent to Avenue 58 and Madison Street, would result in the obstruction of Coral  Mountain and the Santa Rosa Mountains.   Therefore, development of the project property would impact views of these scenic resources.  However, when traveling along Avenue 58 and Madison Street the views of Coral Mountain and the  Santa Rosa Mountains change depending on the landscaping at the various locations, as well as the  buildings located near the project frontage. At various public viewshed locations, Coral Mountain may  be visible to the passing motorist or pedestrian, while at other locations the views of Coral Mountain  may be partially obstructed briefly by a tree with a large canopy, the perimeter walls, and roofs of a  residential unit. Development of the proposed project will not completely remove the views of Coral  Mountain and the Santa Rosa Mountains from public view. While the project’s impacts on views of  Coral Mountain and the Santa Rosa Mountains would be essentially the same as the impacts of any  development of the project site, the project’s perimeter walls,  landscaping,  and  structures  will  partially obstruct views of these scenic resources, which is considered  a significant  impact. Mitigation  to reduce impacts includes Mitigation Measure AES‐1, which requires the perimeter walls to be  setback from the Madison Street and Avenue 58 public rights‐of‐way by a minimum average of 30  feet (10 feet more than required under the LQMC), which shall be confirmed through the City’s review  and approval of final perimeter wall and landscape plans, and Mitigation Measure AES‐2, which  requires a minimum setback of 75 feet between any residential structure and the Madison Street and  Avenue 58 public rights‐of‐way. Even with Mitigation Measures AES‐1 and AES‐2, the impacts on  scenic resources are significant and unavoidable.    Greenhouse Gas Emissions  GHG  emissions  are  understood  to  be  inherently cumulative  in nature  with global  implications.  Statewide  climate change programs  and  GHG  reduction strategies forming part of  AB 32  and  subsequent climate change legislation, established a measurable regulatory standard for quantifying  and  understanding potential GHG  impacts resulting from  land development activities, like  the  proposed project. The GHG emissions standards and strategies to which the project is held are those  that have resulted in measurable statewide reductions in per capita and  total  GHG  emissions,  reaching the target 1990 levels. Moreover, according to the CARB report on California Greenhouse  Gas Emissions for 2000 to 2017, California’s GHG emissions have followed a declining trend between  2007 and 2017.   The GHG quantification and analysis conducted for this project resulted in a practicable strategy of  Project  Design Features  (PDFs) drawn from  California Air Pollution  Control  Officers Association  (CAPCOA) methodology  as energy‐saving and  sustainable  measures  integral  to  the  project  undertaking  and  aimed  at meeting  the GHG emissions  per  capita efficiency  target  set forth  in  California. Without the PDF strategy, the total GHG emissions from all project sources would be   5.0   OTHER CEQA SECTIONS  Coral Mountain Resort Draft EIR  5‐3 June 2021  17,270.47 MTCO2e per year. Considering a service population of 2,672, this total emission quantity  would result in 6.46 MTCO2e per service population, which would b e  i n  e xcess  o f  t he e fficiency  t arget  of 3.65 MTCO2e per service population, per year. By implementing the PDFs, total GHG emissions  from all project sources would be reduced to 12,078.31 MTCO2e per  y ear. A lthough  P DFs  w ould  l ower   GHG emissions by approximately 30%, the resulting efficiency of 4 .52  M TCO2e  p er  s ervice  p opulation,  per year, would still exceed the intended target by 0.87 MTCO2e per service population, per year.  The estimated exceedance is equivalent to approximately 2,400 MTCO2e per year. As a result, a  mitigation approach involving the purchase of carbon credits from a California Air Resources Board  (CARB)‐approved carbon  registry  with  independent  third‐party verification was developed.  The  estimated carbon credit amount would be equivalent to 2,400 MTCO2e per year in order to meet the  efficiency target. Because the use of carbon credits has not been broadly adopted in the Coachella  Valley to mitigate GHG emissions impacts of residential and resort communities, and because even  with the purchase  of carbon credits  the  project’s  actual GHG emissions exceed  the applicable  threshold (even though the emissions, net of carbon credits, do not), this analysis conservatively  considers the project to have a significant and unavoidable impact concerning GHG emissions in a  manner that cannot be mitigated to a less than significant level.  5.3 Significant Irreversible Environmental Changes  Per CEQA Guideline Section 15126.2 (d), uses of nonrenewable resources during construction and  operation of the project may be irreversible since a large commitment of such resources makes  removal or nonuse thereafter unlikely. Primary impacts and, particularly, secondary impacts (such as  a highway improvement which provides access to a previously inaccessible area) generally commit  future generations to similar uses. Also, irreversible damage can result from environmental accidents  associated with a project. Irretrievable commitments of resources should be evaluated to assure that  such current consumption is justified.  Project Analysis   The irreversible and irretrievable commitment of resources is the permanent loss of resources for  future or alternative purposes. Irreversible and irretrievable resources are those that cannot be  recovered or recycled or those that are consumed or reduced to unrecoverable forms. The proposed  project would result in moderate irreversible and irretrievable commitments of energy and material  resources (during construction and operation) of the following:   Construction materials   Energy in the form of electricity, natural gas, and petroleum   Land area committed to the project and the effect on biological resources; and    Water supply for project operation   5.0   OTHER CEQA SECTIONS  Coral Mountain Resort Draft EIR  5‐4 June 2021  Development of the proposed project will result in the use of construction materials and resources.  The California  Green Building  Standards  Code  (CALGreen) applies to  all  cities  in  California,  and  mandates  that all  new  building  construction  develop a  waste management  plan that includes  diversion of at least 65% of construction and demolition material from landfills, through recycling  and/or reuse. The project will be required to comply with applicable solid waste regulations to ensure  that the project does not result in the inefficient use of materials during construction of the project  (see Section 4.15, Utilities and Service Systems).    The use of these nonrenewable resources is expected to account for a minimal portion of the region’s  resources and would not affect the availability of these resources for other needs within the region.  Construction activities  would  not  result  in inefficient  use  of energy or  natural  resources. As  determined in Section 4.5, Energy Resources, during construction of the project, electricity would be  consumed to supply and convey water for dust control and may be used to power lighting, and  electronic equipment. Electricity consumption during construction of the site is anticipated to be  minimal and within the infrastructure service capabilities of IID. Additionally, when not in use, electric  equipment would be powered off so as to avoid unnecessary energy consumption. Natural gas  consumption is not anticipated to be required during construction of the project, therefore, would  not result in inefficient use of energy resources. Petroleum fuel consumed by construction equipment  would be the primary energy resource expended over the course of construction, while vehicle miles  traveled (VMT) associated with the transportation of construction materials and construction worker  commutes would also result in petroleum consumption. However, to assist in reducing construction‐ related gasoline consumption at the project site, Mitigation Measure AQ‐2, provided in Section 4.2  Require that off‐road diesel construction equipment (greater than 150 horsepower) complies with  Environmental Protection Agency (EPA)/California Air Resources Board  (CARB) Tier 3 emissions  standards, and that all construction equipment is tuned and maintained in accordance with the  manufacturer’s specifications. The use of Tier 3 engines or higher during project construction would  assist  in  reducing construction‐related petroleum consumption at  the  project  site,  and  project  construction would not consume petroleum in a wasteful or inefficient manner.    Additionally, long‐term operations would not result in inefficient consumption of energy and natural  resources. Operation of the project site would result in the consumption of electricity, natural gas,  and petroleum use during the life of the project. As determined in Section 4.5, Energy Resources, the  project would implement energy conservation measures and project design features compliant with  state  regulations  such as  Title 24 and  CALGreen requirements related to energy efficiency.  Implementing rooftop solar and energy‐efficient design features will both generate electricity onsite,  and reduce electricity consumption, respectively. The project will utilize water efficient plumbing  fixtures, light‐emitting diode (LED) technology within homes, drought tolerant plants, and water  efficient irrigation systems. The project will also install Energy Star appliances and tankless water  heater systems. In order to reduce project‐related VMTs and petroleum consumption, the project will  be designed to include shorter distances between each use, pedestrian connections throughout the   5.0   OTHER CEQA SECTIONS  Coral Mountain Resort Draft EIR  5‐5 June 2021  property, a multi‐modal transportation system to appeal to motorists, cyclists, pedestrians, and  drivers of electric vehicles, as well as providing ride‐sharing programs for employees. These project  features reduce project‐related energy consumption, avoiding the inefficient consumption of energy  during project operation.   The construction of the proposed project will change the physical environment of the project site,  which is currently vacant and undeveloped. The site is surrounded by development to the north, east,  and south, and vacant land to the north, west, and south. Although the proposed project will result  in the permanent loss of approximately 386 acres of vacant land, the project will be required to pay  fees t o assure  the  off ‐site  c onservation  of habitat l ands  f or  sensitive species covered by the Coachella  Valley  Multiple Species Habitat Conservation  Plan (CVMSHCP). Therefore, the loss of biological  resources will be less than significant with the payment of fees to avoid impacts on special status  species. Additionally, the project is required to conduct burrowing owl, bat, and nesting bird surveys  to determine whether roosting or nesting is occurring at the site. If roosting or nesting is discovered  at the project site during the surveys, the mitigation measures include performance standards to  ensure construction of the project does not significant impact biological resources (see Section 4.3,  Biological Resources).   Construction and operation of the proposed project will generate demand for water resources.  According to the project‐specific Water Supply Assessment (WSA), the total project water demand is  projected to be 958.63 acre‐feet per year (AFY). As a standard requirement by the City of La Quinta  and the Coachella Valley Water District (CVWD), the project will implement water conservation  methods to assure the most efficient use of water resources and to meet and maintain the goals of  the 2010 Coachella Valley Water Management Plan Update throughout the life of the project. The  water conservation methods include using native plant materials and drought tolerant plants, and  recycled water (if it becomes available to the project). The project will also install and maintain  efficient on‐site irrigation systems to minimize runoff and evaporation and  maximize effective  watering of plant roots via drip irrigation; install low‐flush toilets and water conserving showerheads;  as well as pay groundwater replenishment fees to the CVWD. The proposed project will reduce water  demand compared to the existing approved Specific Plan, which includes 750 low density residential  homes, 8.4 acres of neighborhood commercial uses, and a golf course. The existing Specific Plan uses  would  result in  1,058.54 AFY of water  consumption  annually. This  is an  increase of  99.97  AFY  compared to the proposed project, which would consume approximately 958.63 AFY. The project will  conform  to  the requirements  of CVWD’s  programs and requirements pertaining  to water  management and conservation. This is discussed in Section 4.9, Hydrology and Water Quality, and  Section 4.15, Utilities and Service Systems.  Therefore, impacts would be less than significant with mitigation. See Section 4.5, Energy Resources,  Section 4.3, Biological Resources, Section 4.9, Hydrology and Water Quality, and Section 4.15,  Utilities and Service Systems, of this Draft EIR for further discussion.    5.0   OTHER CEQA SECTIONS  Coral Mountain Resort Draft EIR  5‐6 June 2021  5.4 Growth‐Inducing Impacts  Per Section 15126.2 (e), the EIR shall discuss the ways in which the proposed project could foster  economic or population growth, or the construction of additional housing, either directly or indirectly,  in the surrounding environment. Included in this are projects which would remove obstacles to  population  growth.  Increases  in the population  may  tax existing community service facilities,  requiring construction of new facilities that could cause significant environmental effects. The EIR  shall also discuss project characteristics that may encourage and facilitate other activities that could  significantly affect the environment, either individually or cumulatively. It must not be assumed that  growth in any area is necessarily beneficial, detrimental, or of little significance to the environment.  Project Analysis   As stated  throughout this  Draft EIR,  the  proposed  project  is currently included  in a previously  approved specific plan, Andalusia at Coral Mountain. Andalusia East is currently under development,  providing low density residential units, an 18‐hole golf course, a clubhouse and associated amenities.  Andalusia West proposes residential and golf course uses.  In order to achieve the land use goals of the properties east and west of Madison Street, the two  areas are to be separated  and governed by  two specific plans. No  changes  to  the land  uses,  development standards or guidelines are proposed for Andalusia East, and buildout of SP 03‐067 on  the east side of Madison Street will proceed as currently planned. The approximately 386‐acre area  west of Madison Street will be governed by the Coral Mountain Resort Specific Plan, a new Specific  Plan that will address only the westerly area.  The proposed project includes a General Plan Amendment, Change of  Z one, S pecific  Plan  A mendment   and  new  Specific Plan, as  well  as a Tentative Tract  Map,  a Development  Agreement, and  Site  Development Permit(s) leading to the development of a mix of uses including residential, resort,  commercial, and recreational uses on 386 acres. The project proposes 496 low density residential  units on approximately 232.3 acres, a full‐service resort hotel (up to 150 keys), 104 resort residential  units, and 57,000 square feet of resort commercial uses on approximately 120.8 acres, 60,000 square  feet of neighborhood commercial uses on 7.7 acres, and open space recreational uses on 23.6 acres.  Additionally, an artificial Wave basin is proposed on approximately 16.62 acres of the site.  As described in this EIR, the proposed project could add approximately 1,698 new residents to the  City based on estimates generated by Urban Crossroads, Inc., in the VMT Evaluation (Appendix L.2).  The VMT Evaluation also estimates that the project would result in 674 employees from the operation  of the hotel, Wave Basin, and commercial retail uses, and 300 temporary hotel occupants. The 300  temporary hotel occupants include the 2 guests per room of the 150‐room resort hotel. The service  population generated by the project is 2,672 people. The 150 hotel keys will not lead to permanent  residents, however, the resort hotel, commercial uses and Wave Basin components of the project  would induce growth in employment opportunities required for the operation of the hotel and Wave   5.0   OTHER CEQA SECTIONS  Coral Mountain Resort Draft EIR  5‐7 June 2021  Basin portion  of the site, as  well as t he  c ommercial r etail p or tion of the site. However, the project will  not result in a large employment base, and jobs created at the project will be absorbed by new and  existing residents of the City and surrounding jurisdictions.  According to  t he C ity of La Quinta General P lan Environmental  I mpact Report (LQGP EIR), the City will  have a population of 46,297 people by 2035 (buildout of the City). The California Department of  Finance (DOF) population and housing estimates that the City of La Quinta had a total population of  approximately 40,660 people in 2020. The project’s addition of 1,698 residents would result in 42,358  residents of La Quinta, which is less than the City projected 2035 population. The project would  increase the City’s population by 4.2 percent, assuming that new residents of the project do not  currently live in La Quinta. Although the project would contribute to growth within the City of La  Quinta, significant growth to population, housing and employment is already anticipated in the City’s  General Plan, and the project is consistent with that planned future growth projected for buildout of  the City, including based upon the existing entitlement approvals for the project site. The project site  is currently entitled to include 750 low‐density residential housing units, a golf course, and 8.4 acres  of  c ommercial  in  the  n ortheast  c orner  of  t he s ite. According  to  the DOF, there are approximately 2.60  people within each household in La Quinta. Therefore, the existing entitled property would generate  approximately  1,950 new residents  (750  dwelling  units x 2.60 people per household). This is  approximately 252 more residents than the proposed project. However, the proposed project would  likely generate more employment opportunities due to the addition of the resort hotel, commercial,  and Wave Basin facility. As previously stated, the project would generate temporary resort hotel  guests (300 people) and approximately 674 employees. The previously entitled project would induce  growth in employment generated by the golf course and 8.4 acres of commercial, however, operation  of the golf course and commercial area would likely result in less employment opportunities onsite  as compared to the proposed project. It is likely that jobs generated by the project could be filled by  La Quinta residents. The City of La Quinta General Plan EIR forecasts that the City will have 21,678  jobs by 2035. According to the Southern California Association of Government’s (SCAG) Local Profile  Report for La Quinta, the City of had a total of 16,848 jobs in 2017. The proposed project would  generate 674 jobs, which would result in 17,522 jobs in La Quinta. The project would represent 3.1  percent of the projected jobs in the City. Therefore, the City anticipates the growth of employment  in the City and the project is consistent with that planned future growth.  The proposed project lies adjacent to the existing paved roadways, Avenue 58 (north) and Madison  Street (east). Extensions of these roadways are not proposed as part of project implementation.  Avenue 60, south of the proposed project, provides approximately 750 feet of paved access (from the  Madison Street intersection) to the residential properties south of the site. Implementation of the  proposed project will extend Avenue 60 approximately 525 feet to the west, to provide access to the  southern portion of the project property, but will not extend or provide access beyond the project.   5.0   OTHER CEQA SECTIONS  Coral Mountain Resort Draft EIR  5‐8 June 2021  The project will be required to make offsite improvements for electrical power to the site. The project  will be required to install an off‐site transformer bank at an existing IID substation located at 81600  Avenue 58 and extend a distribution line along Avenue 58. Conduit systems will also be installed along  Avenue 58 as part of the proposed upgrades. The extension of IID’s infrastructure will provide  electricity  exclusivity to  the proposed project  and  will not extend  or provide service to  other  undeveloped properties.   Water lines currently occur along Avenue 58 and Madison Street, and sanitary sewer lines occur on  Avenue 58 and Avenue 60. No additional extensions of infrastructure will be required.   The project is not anticipated to result in an indirect growth inducing impact because the existing  infrastructure has been sized to accommodate long term growth by the applicable providers and  because the projected population growth is already anticipated in the City of La Quinta’s General  Plan.   Therefore, the proposed project would not contribute to substantial population or housing growth  unexpected by the City of La Quinta, and growth inducing impacts will be less than significant.    DRAFT ENVIRONMENTAL IMPACT REPORT  Coral Mountain Resort, La Quinta CA  6.0  Effects Found to have No Impact  Coral Mountain Resort Draft EIR   6‐1  June 2021  Chapter 6.0  Effects Found to have No Impact   As discussed in Chapter 1.0, Executive Summary, the City of La Quinta (City) is the lead agency for the  planning and environmental review of the proposed Coral Mountain Resort project (“project”). The  City  h as  p repared  t his  D raft  E nvironmental  I mpact  R eport  (Draft  E IR) i n  c ompliance  w ith  t he  C alifornia   Environmental Quality Act (CEQA) Guidelines, including Section 15128 of the CEQA Guidelines which  requires a brief description of any possible significant effects that were determined to have no  impacts and were not analyzed in detail within the environmental analysis. Therefore, in compliance  with CEQA Guidelines, this chapter, Found to have No Impact, is included in this Draft EIR. Chapter 4  contains a complete analysis of all impacts which the NOP determined could have an effect on the  environment.  The latest CEQA Guideline thresholds, established in the 2020 CEQA Guidelines Appendix G Checklist,  were  u sed  i n  t he  a nalysis  o f  t his  D raft  E IR. T he  f ollowing  d isc ussion presents the analysis of the effects  related to agriculture and forestry, geology and soils, hazards and hazardous materials, land use and  planning, mineral resources, noise, population and housing, recreation, and wildfire determined to  have no potential to impact the environment, per the 2020 CEQA Guidelines.   Agriculture and Forestry Resources   In determining whether impacts to agricultural resources are significant environmental effects, lead  agencies may refer to the California Agricultural Land Evaluation and Site Assessment Model (1997)  prepared by the California Dept. of Conservation as an optional model to use in assessing impacts on  agriculture and farmland. Would the project:  Threshold a:  Convert  Prime  Farmland,  Unique  Farmland,  or  Farmland  of  Statewide  Importance  (Farmland),  as  shown  on  the  maps  prepared  pursuant  to  the  Farmland  Mapping  and  Monitoring  Program  of  the  California  Resources  Agency, to non‐agricultural use?  Historically, agriculture has been a major economic sector in the eastern portion of the Coachella  Valley. Although most of the farms within the incorporated regions of La Quinta no longer exist,  agriculture is still an economic factor east of the incorporated boundary and within the City’s Sphere  of Influence (SOI).   Per the most recent (2016) California Farmland Mapping and Monitoring Program, the project site is  located in an area designated as Farmland of Local Importance. Therefore, the project will not convert  Prime Farmland, Unique Farmland or Farmland of Statewide Importance to non‐agricultural use.   According to the United States Geological Survey (USGS) 1959 topographic  map, Palm Desert  Quadrangle (15‐minute  series), the project site  operated  as agricultural  land in  the past,  likely  6.0  EFFECTS FOUND TO HAVE NO IMPACT  Coral Mountain Resort Draft EIR   6‐2  June 2021  vineyards. Historical aerial imagery dating back from 1996 indicates that the site had been cleared of  all agricultural remnants prior to 1996. The project site currently lies within a suburban area of La  Quinta, with residential uses to the north, east and south.  Additionally, the project area currently is designated Low Density Residential, Open Space Recreational  and General Commercial by the City of La Quinta, and has been since 1993 when the property was  annexed  to  t he  C ity. T he  p roject s ite  is  n ot  c urrently  d esignat ed within an agriculture land use category  and the site has not been in agricultural use for over 25 years. Overall, the project will not convert  Prime Farmland, Unique Farmland or Farmland of Statewide Importance to non‐agricultural use.  Moreover, the project site is not in use as Farmland of Local Importance and is not planned for such  use in the General Plan. No impact will occur.  Threshold b:  Conflict with existing zoning for agricultural use, or a Williamson Act contract?  The project property is not under a Williamson Act contract. Additionally, there are no lands with a  Williamson Act contract in the immediate project vicinity.   The project does not lie within an area zoned for agriculture. The City’s zoning designation for the  proposed site is currently Low Density Residential (RL), Golf Course  (GC),  and  Neighborhood  Commercial (CN). Therefore, the project will have no impact on zoning for agricultural uses.  Threshold c:  Conflict with existing zoning for, or cause rezoning of forest land, timberland,  or timberland zoned Timberland Production?  Threshold d:  Result in the loss of forest land or conversion of forest land to non forest use?  The  proposed project will  occur  in  an  existing suburban  desert setting  zoned for  Low Density  Residential (RL), Neighborhood Commercial (CN) and Golf Course (GC). The project includes a Change  of Zone (CZ) to RL, CN, Tourist Commercial (CT) and Parks and Recreation (PR). No forest land,  timberland  or timberland  zoned for  timberland production occurs on  the  project  site or  in the  surrounding  area  because  forest vegetation is not characteristic  of the  Coachella Valley  desert  environment. Therefore, the project will have no impact on zoning for, or conversion of timberland or  lands designated for forestry; nor will the project result in the loss or conversion of forest land.  Threshold e:  Involve other changes in the existing environment which, due to their location  or nature, could result in conversion of Farmland, to non‐agricultural use or  conversion of forest land to non‐forest use?  The project site will not result in conversion o f any active farmland or forest land because no farmland  or forest land is currently situated within or adjacent to the project. Therefore, there are no impacts.  6.0  EFFECTS FOUND TO HAVE NO IMPACT  Coral Mountain Resort Draft EIR   6‐3  June 2021  Geology and Soils    Threshold e:  Have  soils  incapable  of  adequately  supporting  the use of septic tanks or  alternative wastewater disposal systems where sewers are not available for  the disposal of wastewater?  The  Coachella Valley  Water  District  (CVWD) provides  the  City of La Quinta with sanitary sewer  collection and treatment, and according to the 2035 La Quinta General Plan, most of the City is served  by sewer. CVWD has two wastewater treatment plants serving the City. Wastewater generated south  of Miles Avenue, including the project site, is treated at the Mid‐Valley Reclamation Plant, which has  the capacity of 9.5 million gallons per day (MGD), and current daily treatment of 5 MGD. CVWD owns  and operates the sewer conveyance system anchored by a system of trunk lines ranging in size from 4  to 24 inches, including 18‐inch force mains in Washington Street, Jefferson Street, Madison Street, and  Avenues 50, 58 and 60. The project site will be provided with sewer service via existing infrastructure.   The project is generally consistent in scope to that planned for the property in the City’s General Plan.  CVWD bases its infrastructure plans, in part, on the build out potential of projects within its service  area, and has the ability, through its rate structure, to expand facilities as demand increases. Based on  the Mid‐Valley plant's current daily processing of 5 MGD, and the project’s anticipated sanitary sewer  generation of 156,839 GPD or 0.157 MGD, the Mid‐Valley plant has current capacity to serve the  proposed project now and in the future. The project will not use septic systems. The project proposes  to connect with the existing sewer infrastructure to provide sewer to the residents and guests of the  proposed project. Because the project will not use septic systems, the project will have no impact on  soils required to support septic systems.  Hazards and Hazardous Materials   Threshold e:  For a project located within an airport land use plan or, where such a plan has  not been adopted, within two miles of a public airport or public use airport,  would  the  project  result  in  a  safety  hazard  or  excessive  noise for  people  residing or working in the project area?  The project is not located within an airport land use plan or within two miles of a private airstrip. The  Jacqueline Cochran Regional Airport is located approximately 4.25 miles to the east of the proposed  project. As a result, the project is located outside of the airport’s influence and planning area. Flights  approaching and departing the Jacqueline Cochran Regional Airport may fly over the City and the  project site with an intermittent frequency. The project will neither cause a safety hazard, nor will  airport noise impact the project, and no impact will occur.  6.0  EFFECTS FOUND TO HAVE NO IMPACT  Coral Mountain Resort Draft EIR   6‐4  June 2021  Land Use and Planning   Threshold a:  Physically divide an established community?  The proposed project property encompasses approximately 929 acres on both sides of Madison Street  south of Avenue 58. The project includes a Specific Plan Amendment to separate the west 386 acres  of  w hat  i s  c urrently  S pecific  P lan  03 ‐067  (SP  03 ‐067). T he  e ast  half of the Specific Plan area will continue  to develop as a self‐contained golf country club, and the separation of the western 386 acres will have  no effect on the existing community, since it is physically separated from the 386 acres by Madison  Street, and not dependent on these lands.    The  Coral  Mountain  Resort Specific  Plan  and  associated applications propose a master planned  community on the western 386 acres of currently vacant land that will include residential, commercial,  open space, recreational, and resort uses in a self‐contained resort community.   The project site is surrounded by developed residential communities to the north, east, and south,  vacant land  to the west  and south,  and Coral Mountain  to the southwest. The surrounding  developments are gated and operate separately from each other. The proposed project occurs on  vacant land, and will not impact operation of surrounding residential projects, currently or in the  future. No impact will occur.  Mineral Resources   Threshold a: Result in the loss of availability of a known mineral resource that would be of  value to the region and the residents of the state?   Threshold b: Result  in  the  loss of  availability  of  a  locally  important  mineral  resource  recovery site delineated on a local general plan, specific plan or other land use  plan?  The mineral resources that form the Coachella Valley’s desert floor primarily consists of sand, gravel  (aggregate) and other important mineral deposits that have eroded from the surrounding mountains  and  hills. To ensure  the  protection of  important  mineral resources, the Surface Mining and  Reclamation Act of 1975 (SMARA) developed mineral land classification maps and reports to identify  the presence or absence of suitable sources of aggregate (sand, gravel or stone deposits), and organize  them into Mineral Resource Zones. According to the Mineral Land Classification Map, the project site  is located  within Mineral  Resource Zone  1  (MRZ‐1)  and  Mineral Resource Zone 3  (MRZ‐3).  The  northeast portion of the project is located with the MRZ‐1 zone, which specifies areas where geologic  information indicates no significant mineral deposits are present or likely to be present. The southwest  portion of the project property is located within the MRZ‐3 zone which indicates areas containing  known or inferred mineral occurrences where the significance cannot be evaluated from available  6.0  EFFECTS FOUND TO HAVE NO IMPACT  Coral Mountain Resort Draft EIR   6‐5  June 2021  data. The Mineral Resource Zone Map (Exhibit III‐1), within the 2035 La Quinta General Plan, also  classifies the project property to be located within zones MRZ‐1 and MRZ‐3.   Lands that fall under the MRZ‐3 designation make up a small portion of La Quinta. These areas are  known to contain mineral deposits, however, there have been no evaluations on the significance of  these resources. The MRZ‐3 designation is found only in the southwestern portion of the City, including  along the Coral Reef Mountains and within the Cove area. Aside from the development that already  exists within the Cove, the majority of land in the MRZ‐3 zone is designated as open space. The Open  Space designation does not permit mining activities and requires  the  l and  to  b e  p reserved i n  its n atural   state. The project site is undeveloped vacant land designated for low density residential development.  A barrow pit, used temporarily for the development of the Thomas Levy water recharge facility, is  located within the southwest corner of the project area, in an area designated MRZ‐3. However, the  use was temporary, and the barrow pit is not currently used for mining. The site has been designated  for low density residential and golf course uses, and the barrow pit has been abandoned.   The La Quinta General Plan Environmental Impact Report (LQGP EIR) states that undeveloped sites  located in MRZ‐3 zones in the City are surrounded by urban development and mineral extraction  activities are incompatible and unlikely on the remaining vacant parcels. The project site is currently  designated for residential and golf course uses, and has been since its annexation to the City in 1993.  Therefore, the LQGP EIR concludes that development of areas within these land use categories will not  result in the loss of availability of locally important mineral resource considered valuable to the region  and state and does not result in the loss of availability of mineral resource recovery sites.  The project site is not recognized as a mineral resource recovery site delineated in the City of LQGP,  General Plan EIR or resource maps prepared pursuant to SMARA. The use of a small portion of the  property as a barrow pit was temporary and associated with the construction of the Thomas Levy  water recharge facility to the northwest. The land has for many years been designated for residential  and golf course development, and not for mineral extraction. Therefore, the proposed project will have  no impact on mineral resources.  Noise  Threshold c:  For a project located within the vicinity of a private airstrip or an airport land  use plan or, where such a plan has not been adopted, within two miles of a  public airport or public use airport, would the project expose people residing  or working in the project area to excessive noise levels?  The project site is located approximately 19 miles southeast of Palm Springs International Airport, and  4.25 miles west of the Jacqueline Cochran Regional Airport. Therefore, the project site is not located  within  two  m iles  of a public airport  o r in  the  vicinity  of  a p r ivate airstrip, and as such, no impact related  6.0  EFFECTS FOUND TO HAVE NO IMPACT  Coral Mountain Resort Draft EIR   6‐6  June 2021  to the exposure of people residing or working in the project area to excessive airport related noise  levels is anticipated.   Population and Housing   Threshold a:  Induce substantial unplanned population growth in an area, either directly (for  example, by proposing new homes and businesses) or indirectly (for example,  through extension of roads or other infrastructure)?  A maximum of 600 dwelling units are proposed to be developed within the Coral Mountain Resort  Specific Plan, representing fewer units than currently allowed under SP 03‐067. No change is proposed  for the east half of the project area, which will continue to develop under that Specific Plan. According  to the 2020 California Department of Finance population and housing  e stimates, t he  C ity  o f  L a  Q uinta’s   total population is approximately 40,660 with an average household size of 2.60 persons. The City of  La Quinta’s General Plan (LQGP) Environmental Impact Report (EIR) forecast a population of 46,297  people by year 2035.   As a result of project build‐out, the proposed development could add approximately 1,698 new  residents to the City for an approximate population of 42,358. This is an increase of 4.2 percent, and  still below the projected 2035 population forecast of 46,297. Although the project would contribute  to growth within the City of La Quinta, significant growth to population, housing and employment is  already anticipated in the City’s General Plan, including those under SP 03‐067 on both sides of  Madison Street.  In addition, this projected increase is a conservative figure because it assumes that  the project’s future residents will not be current residents of La Quinta. However, it is anticipated that  some of the project’s residents will be existing residents from within the City and/or from neighboring  incorporated and unincorporated areas. Additionally, the 150 hotel rooms will not lead to permanent  residents of the project. The employment generated by the project will include hotel, commercial and  surf‐related employees. However, the project will not result in a large employment base, and jobs  created at the project will be absorbed by new and existing residents of the City and surrounding  jurisdictions.  The proposed project lies adjacent to existing paved roadways, Avenue 58 (north) and Madison Street  (east). Extensions of these roadways are not proposed as part of project implementation. Avenue 60,  south of the proposed project, provides approximately 750 feet of paved access (from the Madison  Street intersection) to the residential properties south of the site. Implementation of the proposed  project will extend Avenue 60 approximately 525 feet to the west, to provide access to the southern  portion of the project property, but cannot be extended further due to the existing Coral Mountain  and Dike 4.  The project will be required to make offsite improvements for electrical power to the site. The project  will be required to install an off‐site transformer bank at an existing IID substation located at 81600  6.0  EFFECTS FOUND TO HAVE NO IMPACT  Coral Mountain Resort Draft EIR   6‐7  June 2021  Avenue 58 and extend a distribution line along Avenue 58. Conduit systems will also be installed along  Avenue 58 as part of the proposed upgrades. Construction of the conduits and line extension would  occur in the existing right‐of‐way. The project’s connection to the existing IID infrastructure will occur  during the first phase of development and will be for exclusive use of the proposed project, and will  not expand service potential for the area.   Water lines currently occur along Avenue 58 and Madison Street, and sanitary sewer lines occur on  Avenue 58 and Avenue 60. No additional extensions of infrastructure will be required.   The project is not anticipated to result in an indirect growth inducing impact because the existing  infrastructure has been sized to accommodate long term growth by the applicable providers and  because the projected population growth is already included in the City of La Quinta’s General Plan.  Therefore, the project will not induce growth, either directly or indirectly, and no impact will occur.   Threshold b:  Displace substantial numbers of existing people or housing, necessitating the  construction of replacement housing elsewhere?  The east half of the project is currently partially developed with a  golf country club, and the  development of that area will continue as governed by SP 03‐067, while the west half of the site is  currently vacant, and will not displace either housing or people. Therefore, there would be no impact.   Recreation  Threshold a: Would the project increase the use of existing nei ghborhood and regional parks  or other recreational facilities such that substantial physical deterioration of  the facility would occur or be accelerated?   Threshold b: Does the project include recreational facilities or require the construction or  expansion of recreational facilities, which might have an adverse physical  effect on the environment?  The project proposes a mixed‐use development consisting of commercial, tourist commercial, low  density residential, and open space recreational uses on approximately 386 acres of vacant land. The  project proposes the development of golf practice facilities (i.e., par 3 golf, or putting green), clubhouse  and resort amenities, supporting uses and the Wave basin. Additional recreational uses include:    The Wave Club will function as a private clubhouse with amenities for exclusive use by project  residents and guests.    The Farm will include private resort‐serving entertainment and fitness facilities. It will offer a  wide range of community and active lifestyle amenities, including hiking, biking, bicycle pump  track, fitness, and swimming pool areas. In addition, spa and dining facilities may be provided  for residents and hotel guests.  6.0  EFFECTS FOUND TO HAVE NO IMPACT  Coral Mountain Resort Draft EIR   6‐8  June 2021   Planning Area  IV,  located  on  approximately  24  acres  on the western  side of  the  project  property, allows open space, and low‐impact active and passive recreational activities, such as  hiking, biking, and ropes courses.    The  recreational  amenities, parks,  and  open space  areas proposed within the project would  substantially reduce use of the City’s parks and recreation facilities by project residents because the  proposed site would provide various recreational opportunities within the project boundaries. Some  residents may attend events and participate in activities at local parks; however, such visits are  expected to be minimal. The project will comply with the City’s parkland in lieu fee (Quimby) and other  development impact fee requirements.   Since the project will comply with Quimby fees, and the project proposes extensive on‐site recreational  facilities, the project will not result impact recreation.    Wildfire   Threshold  a:  Substantially  impair  an  adopted  emergency  response plan or emergency  evacuation plan?   Threshold b: Due to slope, prevailing winds, and other factors, exacerbate wildfire risks, and  thereby expose project occupants to, pollutant concentrations from a wildfire  or the uncontrolled spread of a wildfire?   Threshold c: Require the installation or maintenance of associated infrastructure (such as  roads, fuel breaks, emergency water resources, power lines or other utilities)  that may exacerbate fire risk or that may result in temporary or ongoing  impacts to the environment?   Threshold  d:  Expose  people  or  structures  to  significant  risks, including  downslope  or  downstream  flooding  or  landslides,  as  a  result  of  runoff  post‐fire  slope  instability, or drainage changes?  The project site is currently characterized as vacant land with scattered vegetation of varying densities.  Vegetation  within  the  project  area includes  Desert  Saltbush scrub,  Tamarisk scrub,  Mesquite  Hummock, and Sonoran creosote. Residential land uses surround the property to the north and east.  The property’s western and southern boundaries abut vacant land and Coral Mountain. Scattered  residential estate properties lie south of the project site.  According to CAL Fire’s Fire Hazard Severity Zones (FHSZ) in State Responsibility Areas (SRA) Map, the  project site is not located in an SRA or located in an area classified as very high fire hazard severity  zone. Per CAL Fire’s map, the property is located in a (incorporated) Local Responsibility Area (LRA)  that is designated “non‐Very High Fire Hazard Severity Zone”. The FHSZ map designates the area west  6.0  EFFECTS FOUND TO HAVE NO IMPACT  Coral Mountain Resort Draft EIR   6‐9  June 2021  of the project site, i.e., Coral Mountain, as a Federal Responsibility Area (FRA). However, this site is  also not designated as a very high, high or moderate FHSZ. The project is not located in or near state  responsibility areas or lands classified as very high, high, or moderate fire hazard severity zones,  therefore, no impacts are anticipated.  Wildfire risk is related to a number of parameters, including fuel loading (vegetation), fire weather  (winds, temperatures, humidity levels and fuel moisture contents) and topography (degree of slope).  Steep slopes contribute to fire hazards by intensifying the effects of wind and make fire suppression  difficult. Fuels such as grass are highly flammable because they have a high surface area to mass ratio  and require less heat to reach the ignition point. According to the Riverside County General Plan,  wildfire susceptibility is moderate to low in the valley and desert regions on the western and eastern  sides of the Salton Sea. The project is not located in or near a State Responsibility Area, or an area  classified as a Very High Fire Hazard Severity Zone. Therefore, t he  p roject  s ite  is  n ot  e xpected  to  e xpose   project occupants to pollutant concentrations from a wildfire or the uncontrolled spread of a wildfire.   In addition to this, the La Quinta General Plan (LQGP) Environmental Impact Report (EIR) states that  fire hazards exist where wildland areas are adjacent to or are intermixed with urbanized areas. The flat  urbanized areas of La Quinta are considered very low wildfire hazard  a reas. T he  p roject w ill  not  e xpose   people or structures to a significant risk of loss, injury or death involving wildland fires because the City  of La Quinta does not provide conditions, such as dense vegetation, conducive for the spread of  wildfires.   The project would not impair implementation of or physically interfere with an adopted emergency  response plan or emergency evacuation plan because it will provide emergency fire access to the  project site, and will not alter the City’s existing street system. Emergency access would be compliant  with the standards of the Fire Department to ensure proper vehicular access for emergency vehicles  to the site. As a result, the project is not expected to require the installation or maintenance of  associated infrastructure that may exacerbate fire risk or that may result in temporary or ongoing  impacts to the environment.  Wildfires are not expected to occur at the project site, or within the City of La Quinta. This is due to  the Granitic Rock and sparse vegetation that characterize the Santa Rosa Mountains, as well as the  developed and landscaped urban areas of La Quinta. Since the City is not expected to be impacted by  wildfires, the project would not expose people or structures to significant risks, including downslope  or downstream flooding or landslides, as a result of runoff, post‐fire slope instability, or drainage  changes as a result of a wildfire. No impact is expected to result from the project.  DRAFT ENVIRONMENTAL IMPACT REPORT  Coral Mountain Resort, La Quinta CA  7.0   Alternatives  Coral Mountain Resort Draft EIR    7‐1 June 2021  Chapter 7.0  Alternatives   Introduction   This chapter provides a comparative analysis of the environmental effects of alternatives to the  proposed Coral Mountain Resort project (“project”). This analysis has been prepared in accordance  with the California Environmental Quality Act (CEQA) Guidelines. Per CEQA, it is required that an  environmental impact report (EIR) describe a range of reasonable alternatives to the project, or to  the location of the project, that would feasibly attain most of the b asic  objectives of  the  project  while  avoiding or substantially lessening any of the significant environmental impacts of the project. An EIR  must include sufficient information about each alternative to allow meaningful evaluation, analysis,  and comparison with the proposed project. This section identifies and describes alternatives to the  proposed project, evaluates  the environmental  impacts  that would  result from  each of  these  alternatives, and compares these with the proposed project, as required by CEQA.   Key provisions of the State CEQA Guidelines (Section 15126.6) relating to this alternative’s analysis  are summarized below:   The discussion of alternatives shall focus on alternatives to the project or its location which  would  feasibly attain most  of the project objectives  and  are capable  of avoiding  or  substantially lessening any significant effects of the project.   The No Project Alternative shall be evaluated along with its impact. The No Project analysis  shall discuss the existing conditions.    Additionally, the alternatives analysis shall discuss what would be reasonably expected to  occur in the foreseeable future if the project is not approved, based on current plans and  consistent with available infrastructure. This is analyzed in the No Project/Existing Entitlement  Alternative.    The range of alternatives required in an EIR is governed by a “rule of reason” that requires the  EIR  t o  s et  f orth  o nly  t hose  a lternatives  n ecessary  t o  p ermit  a reasoned  c hoice. T he  a lternatives   shall be limited to ones that would avoid or substantially lessen any of the significant effects  of the project.    Only alternative locations that would avoid or substantially lessen any of the significant effects  of the project need to be considered for the inclusion in the EIR. However, if the lead agency  concludes that no feasible alternative locations exist, it must disclose the reasons for this  conclusion, and should include the reasons in the EIR.    Among the  factors that may  be taken  into account when addressing  the feasibility  of  alternatives are site suitability, economic viability, availability of infrastructure, general plan  consistency, other plans or regulatory limitations, jurisdictional boundaries (projects with a  7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐2   June 2021  regionally significant impact should consider the regional context),  and  whether the  proponent can reasonably acquire, control or otherwise have access t o the alternative  site (or   the site is already owned by the proponent). No one of these factors establishes a fixed limit  on the scope of reasonable alternatives.    An EIR need not consider an alternative whose effect cannot be reasonably ascertained and  whose implementation is remote and speculative.   Project Objectives  The State CEQA Guidelines requires an EIR to include a statement of objectives that addresses the  underlying purpose of the project.   Development  of the Coral Mountain Resort  project would require  the  implementation of the  following proposed entitlements:   General Plan Amendment (GPA) ‐ The General Plan Amendment (GPA 2019‐0002) will amend  the  current  General  Plan  land  use  designations  from  General Commercial, Low  Density  Residential, Open Space – Recreation, to Neighborhood Commercial, Low Density  Residential,  Resort, and Open Space ‐ Recreation.    Zone Change (ZC) – The Zone Change (ZC 2019‐0004) will revise the existing zoning of the  Specific Plan Area from Neighborhood Commercial, Low Density Residential, and Golf Course,  to Neighborhood Commercial (CN), Low Density Residential (RL), Parks and Recreation (PR),  and Tourist Commercial (TC).    Specific Plan Amendment (SPA) – SPA 2019‐0003 is being processed to remove the area west  of Madison Street from the currently approved Andalusia Specific Plan area, thus, creating  two separate and distinct communities, “Coral Mountain Resort”, w est  o f  M adison  S treet, a nd  “Andalusia Country Club”, east of Madison Street. The Specific Plan Amendment will result in  only the deletion of the westerly 386 acres. No changes to land use designations, densities or  intensities, development standards or guidelines are proposed for the lands east of Madison  Street.    Specific Plan (SP) – The Coral Mountain Resort Specific Plan (SP 2020‐0002) will be adopted  as the master plan governing the allowable land uses, development standards and design  guidelines for the westerly 386‐acre portion of the project.    Tentative Tract Map (TTM) –TTM 2019‐0005 will implement the Specific Plan and subdivide  all of PA III, the Wave resort, and the western corner of PA II into lots suitable for the  development of the uses permitted for these areas in the Specific Plan. Future TTMs may be  filed with each phase of development as necessary to implement the balance of the project.    Site Development Permit (SDP): An SDP for the Wave Basin is being sought to establish the  location, architectural design, photometric plans, and landscape plans for the Wave Basin  along with associated mechanical equipment (i.e., winch plans, and improvements) (Planning  7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐3   June 2021  Area  III‐B).  Future SDPs  will  be filed  with  each  phase of development as  necessary to  implement the balance of the project.    Development Agreement (DA): The  a pplicant  p roposes  t o  e nter  i nto  a DA  w ith  the  C ity, v estin g  certain entitlements, development rights and project conditions f or the a greed  t erm  of the DA,  and securing certain public benefits for the City. The project DA will ensure that the project will  not have a negative net fiscal impact to the City; ensure that short‐term rentals are addressed  for all uses and planning areas; vest the applicant’s right to develop the project subject to the  rules, regulations, and conditions in effect at the time the DA becomes effective; ensure that  all required infrastructure and public facilities are properly completed in a timely manner to  serve the project and avoid impacts to the surrounding community; ensure the enforceability  of the project mitigation measures; and address any other issues of concern.   As referenced in Chapter 3.0, Project Description, of this Draft EIR, the project site is currently a part  of the “Andalusia at Coral Mountain Specific Plan 03‐067”, which includes the area south of Avenue  58 and east and west of Madison Street. An amendment is proposed to Specific Plan 03‐067 to remove  the area west of Madison Street from the Specific Plan area, thus, creating two separate and distinct  communities. When amended, SP 03‐067  i s  e xpected  t o  c ontinue  t o  b uild  o ut  a s  i t  h as  a nd  i s  c urrently,  and no change to those conditions is expected.  Specific Plan 2020‐0002, the Coral Mountain Resort  Specific Plan will establish a new master plan and development standards for the currently vacant  386‐acre property west of Madison Street to allow creation of a boutique resort and master‐planned  community. This analysis of project alternatives, therefore, addresses only the westerly 386‐acre  property.  The project will result in 232.3 acres for 496 dwelling units, a surf basin facility on 16.62 acres, 104  dwelling units, 150 hotel rooms, and 57,000 square feet of private resort‐serving commercial uses  available to residents and hotel guests, on approximately 120.8 acres, 7.7 acres with up to 60,000  square feet of retail commercial uses available to the general public, and Open Space Recreation land  uses on approximately 23.6 acres in the southwest portion of the site.  In addition  to  the  proposed onsite  development, project implementation  will  also  include  the  installation of an off‐site transformer bank at an existing IID substation, located at 81600 Avenue 58.  Construction for the conduits and line extension would occur in the existing right‐of‐way.  Pursuant to the State CEQA Guidelines, Section 15124(b), the description of the project includes the  following statement of objectives for the Coral Mountain Resort project, including the underlying  purpose of the project and its benefits, which can be used by the d ecision m akers to help i dentify and  evaluate a reasonable range of alternatives, as well as make findings and a statement of overriding  considerations, if necessary. In order to ensure the functional integrity,  economic viability,  environmental sensitivity, and positive aesthetic contribution of the project, the following project  objectives were established:  7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐4   June 2021   To implement a plan that recognizes and responds to the natural and aesthetic character of  the property.    To create a private resort community with a variety of interrelated and mutually supportive  commercial and recreational land uses that will also generate transient occupancy and sales  tax revenues in order to enhance the City’s economic base and long‐term financial stability.    To promote walkability and non‐motorized connectivity as an integral part of the project  design, including (1) establishing residential neighborhoods that are linked through multi‐use  trails that connect neighborhoods throughout the project; and (2) providing “walk streets” in  the Resort area to provide internal connection between facilities within the Resort and the  Wave Basin.   Establish a density hierarchy that situates the highest density development within the resort  and  gradually  reduces density  as  you  move  away  from the  resort into the surrounding  residential neighborhoods, while maintaining the overall density previously included for this  property in the Andalusia Specific Plan.   Provide a variety of open space and recreational uses (active and passive).   Design a planned community that complements existing development in the surrounding area  and is compatible with the surrounding environment.   Develop a high‐quality private wave basin (The Wave) that provides unique recreational  opportunities for future residents of the project, and that attracts resort guests and creates a  landmark facility that will enhance the City’s reputation as the “Gem of the Desert”.   Alternatives Considered & Rejected  State CEQA Guidelines Section 15126.6(c) requires an EIR to identify any alternatives that were  considered by the lead agency but were rejected as infeasible during the scoping process, and to  briefly explain the reasons underlying the agency’s determination. Additionally, alternatives may be  eliminated from detailed consideration in the EIR if they fail to meet most of the project objectives,  or  do  not  avoid  any  significant  environmental  effects. This section  identifies  the  alternative  considered but rejected as infeasible.   CEQA Guidelines requires examination of an alternative location for the project if such locations  would result in the avoidance of or lessening of significant impacts. As noted above, the project  objectives specifically relate  to the existing  Coral Mountain Resort  property,  which  is currently  undeveloped and vacant. Additionally, the project applicant has not been able to locate a suitable  alternative location of at least 380 acres that is available for purchase and that would substantially  reduce any of the significant impacts of the proposed project.   The benefit of developing the proposed project at the site allows  f or  a chieving  t he  p roject’s  o bjectives   to create a  private  resort community  with  a  variety  of interrelated and  mutually supportive  commercial and recreational land uses that will also generate transient occupancy and sales tax  7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐5   June 2021  revenues  to enhance  the  City’s economic base and  long‐term financial  stability. Moreover, the  location of the property, which includes open space areas to the west and south, provides a unique  location for the proposed resort use. In addition to the foregoing, the property owner does not own  or control any other suitable properties in the area, therefore, the relocation of the proposed project  is not feasible.   Alternatives Evaluated in Detail   The following alternatives were selected for evaluation in this Draft EIR:  1. Alternative 1 – No Project/No Build  The project site, under this Alternative, would remain in its current and existing vacant condition. No  development would occur at the site. The existing visual character  a nd visual  resources w ould r emain  the same, and none of the significant impacts of the project would occur.    2. Alternative 2 – No Project/Existing Entitlements   Under this Alternative, the property would be developed under the existing Andalusia at Coral  Mountain Specific Plan (03‐067). This Alternative would develop approximately 8.4 acres of General  Commercial, 204.2 acres of Low Density Residential, and approximately 171.9 acres of Open Space  (Recreation) land uses. Alternative 2 would include the development of 750 low density residential  units and a golf course. It is anticipated that the golf course would be privately owned and would be  operated as a resort‐style course that is available to the public to play on a daily fee basis to ensure  economic viability.    3. Alternative 3 – Reduced Density   The  project  would  be reduced  by one‐third  of the proposed density of  the  project  under this  Alternative. Therefore, this Reduced Density Alternative would develop 400 residential dwelling units,  100 resort/hotel rooms, 38,000 square feet of resort commercial uses, and 40,000 square feet of  neighborhood commercial uses. The Wave Basin and other proposed recreational amenities would  remain part of the project as presently proposed.  4. Alternative 4 – Golf/Resort Hotel  This Alternative  would develop a resort  hotel  of  150 hotel rooms  and  associated recreational,  restaurant and retail amenities, an 18‐hole championship golf course that would be open to the public  to play on a daily fee basis, and 600 low‐density residential units, but would not include the Wave  Basin and related uses.   5. Alternative 5 – Lake Amenity/No Hotel  This  A lternative  w ould  d evelop  a l ake  amenity, instead  o f  the  W ave Basin, and would include 750 low‐ density residential units and 8.4 acres of commercial uses at the northeast corner of the property,  7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐6   June 2021  consistent with the existing entitlements for the project site.  The lake would be approximately 75  acres, and would be used for typical lake uses, including small electric boats, sailing, kayaking and  paddle boarding (but not gas‐powered boats or recreational watercraft).  Evaluation of Alternatives  A comparison of the impacts of the project and the alternatives selected for further evaluation is  provided in this section for each of the environmental topics addressed  in  the Draft EIR.  This  comparison of impacts assumes that the Mitigation Measures identified for each topic in this Draft  EIR would also be incorporated into the alternatives.   Pursuant to the CEQA Guidelines, the discussion of the environmental effects of the alternatives in  an  E IR  m ay  b e  l ess  d etailed  t han  p rovided  f or  i n  t he  p roject  b u t should be sufficiently detailed to allow  meaningful evaluation, analysis, and comparison with the project.   Comparative analyses were generated in order to measure impacts of environmental topics such as  air  quality, energy, greenhouse  gas  emissions,  and transportation of  each alternative.  Urban  Crossroads,  Inc. provided  a  Trip Generation  and  Air  Quality and Greenhouse  Gas Comparison  (Appendix N), which, based on the components of each alternative, predicted the potential trip  generated with each alternative, and associated air quality and greenhouse gas emissions. Increases  or decreases in vehicle miles traveled (VMTs) associated with each alternative is provided in Appendix  N.   Air quality and greenhouse gas (GHG) emissions associated with the development of each alternative  were  p redicted  b ased  o n  trip  g eneration changes. F or  e xample, i f an alternative generated more trips  than the proposed project, it was concluded that the alternative would result in increased air quality  and GHG emissions as compared to the project (where an increase in daily trips would proportionately  result in an increase in air quality or GHG emissions).   The proposed project includes Project Design Features (PDFs) that effectively reduce air quality and  GHG emissions. The PDFs are a combination of site design elements and operational programs that  include: pedestrian connections, mixture of land uses, connectivity design elements, commute trip  reduction program, telecommuting and alternative work schedules, employer‐sponsored shuttles,  compliance with 2019 Title 24 standards, compliance with SCAQMD Rule 445, on‐site photovoltaic  electricity supply (15%), and waste diversion per AB 939. These PDFs were created specifically for the  operations of the proposed project and will be enforceable by the City pursuant to the terms of the  Development Agreement. Some PDFs are deemed applicable to alternatives and others are deemed  not applicable, primarily because the associated operational commitments cannot be ascertained.  Alternative  1 i s  a ssumed  t o  n ot  i nvolve  a ny  P DFs  since  n o  d evel opment is involved. Under Alternatives  2 through 5, the applicable PDFs assumed to be incorporated are pedestrian connections, mixture of  land  uses,  connectivity  design elements, compliance with Title 24  standards, compliance  with  7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐7   June 2021  SCAQMD Rule 445, and waste diversion per AB 939. Alternatives 2 through 5 are assumed to not  include commute trip reduction programs, telecommuting and alternative work schedules, employer‐ sponsored shuttles, or on‐site photovoltaic electricity supply (15%). A s  a r esult, A lternatives  2 t hrough   5 are assumed to achieve a portion of the reductions in criteria air pollutant and GHG emissions  compared to the reductions attained by implementing the PDFs under the proposed project.  The project‐specific Greenhouse Gas Report (Appendix I) utilized CalEEMod to analyze the GHG  emissions generated by construction and operation of the proposed project. The rates provided by  CalEEMod, as well as the numbers generated by the Greenhouse Gas Report, were referenced when  determining  the electricity and natural  gas  consumption  of  the alternatives. For example, the  numbers generated by CalEEMod for the proposed project were reduced by one‐third in order to  determine how much electricity and natural gas Alternative 3, the Reduced Density Alternative, would  consume. The electricity and natural gas demand for each alternative is provided in Appendix O.  It was assumed that the daily trips generated by each alternative would correlate with the amount o f  petroleum fuel used for vehicles. For example, if an alternative generated more daily trips than the  proposed project,  it was assumed  that  that  alternative  would also result  in greater petroleum  consumption as compared to the project. Daily trips used in this analysis are provided in Appendix N.  Water consumption associated with each alternative was determined using water consumption  rates   (indoor and outdoor) established by the Coachella Valley Water District (CVWD), since the proposed  project is located within CVWD’s service area. The water demand associated with the alternatives  was determined by categorizing the proposed uses (defined by CVWD), providing the square‐footages  of each use, and the percentage of landscaped area associated with the use. These features, as well  as factors established by CVWD, then determine the indoor and outdoor water demand (acre‐feet  year) of each alternative. Please consult Appendix O, and the discussions below, for the findings.   Alternative 1 – No Project/No Build  According to CEQA Guidelines Section 15126.6 (e) the analysis of alternatives must include the specific  alternative of “No Project.” The purpose of describing and analyzing a No Project alternative is to  allow decision makers to compare the impacts of approving the proposed project with the impacts of  not approving the proposed project. Under the No Project/No Build Alternative (“Alternative 1”), the  project would remain in its current and existing vacant condition. The existing visual character and  visual resources would remain the same, and none of the significant impacts of the project would  occur.  However, the project site remaining in its existing condition is not considered the most likely  outcome if the proposed project is not approved, due to the existing entitlements, which allow  development of up to 750 residences, a golf course, and related improvements, as well as the fact  that the site is largely surrounded by existing development and supporting infrastructure, which  further  facilitates  development of the site. Accordingly, this Alternative  will  be disclosed and  7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐8   June 2021  discussed briefly in the Draft EIR, but it will not be analyzed in detail. A comparative analysis of impacts  for Alternative 1 is provided below:  Aesthetics  Under the No Project/No Build Alternative, the visual character of the project site, which is currently  characterized by vacant land, would remain the same. The views of the Santa Rosa Mountains to the  south and Coral Mountain to the west would remain largely unobstructed, since development would  not occur onsite. However, existing man‐made structures, landscaping, residential homes, and public  facilities currently partially obstruct the views of these landscapes when viewed from offsite areas  (including residential neighborhoods and public streets). Alternative 1 does not propose development  on the project site, therefore, the existing scenic vista would not change as a result of the No  Project/No Build Alternative. Therefore, Alternative 1 would not substantially impact the existing  visual character or scenic vista.  Compared to the project, Alternative 1 would result in less impacts to aesthetic resources, such as  scenic vistas, scenic resources, and light and glare, since the No Project/No Build Alternative would  not result in development of the project site. Alternative 1 would result in no impacts. Alternative 1  would eliminate the significant impacts to scenic vistas resulting from the project. The less than  significant  impacts associated  with  scenic  quality  and  light and  glare  would  not  occur under  Alternative 1. None of the lighting resulting from the proposed project, including the 80‐foot light  fixtures proposed  for the illumination of  the  Wave  Basin  would occur  under  this alternative.  Alternative 1 would not increase lighting in the area, and Alternative 1 would have no impact on  aesthetics.   Air Quality  Under Alternative 1, no land development disturbance, construction or operation would occur on the  property,  resulting  in  no  air  emissions. As  a  vacant site partially modified  by prior agricultural  operations with unpaved roads, the site would continue to be exposed to seasonal winds capable of  resulting in particulate matter emissions (PM10 and PM2.5) under certain conditions. Dust and sand  from the site during wind events would continue unregulated. Emissions of other criteria pollutants  from an undeveloped Alternative 1 condition would be effectively null and therefore lower than the  construction and operational emissions of the proposed project. Therefore, Alternative 1 would not  result in measurable or significant impacts to Air Quality.  Biological Resources   The project site is currently undeveloped and vacant. Vegetation within the project area is best  described as Desert Saltbush scrub, Tamarisk scrub, and Mesquite Hummock (CVMSHCP 2007). Land  is disturbed in the southern and northeast portions of the study area and a stand of blue palo verde  is present in the eastern portion of the study area. Dominant species include fourwind saltbush, bush  7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐9   June 2021  seepweed, athel, and common Mediterranean grass (Schismus barbatus). A majority of the project  area was previously utilized as agricultural land. As a result, the Desert Saltbrush scrub is fairly  disturbed throughout the study area.   Under Alternative 1, the project would remain in its current condition. Alternative 1 would avoid  construction of the project site, therefore, the No Project/No Build Alternative would not result in  impacts to biological resources.   Per the conclusions in Section 4.3, Biological Resources, the development of the proposed project  may result in impacts to biological resources. However, these impacts would be mitigated to less than  significant levels. Although the proposed project would result in less than significant impacts to  biological resources with the implementation of mitigation measures, Alternative 1 would avoid  impacts associated with potential disturbance to these resources altogether and would therefore  have less of an impact compared to the proposed project. However, neither Alternative 1 nor the  proposed project would result in any significant and unavoidable impacts.  Cultural Resources  Under Alternative 1, the project would primarily remain in its current condition. Alternative 1 would  avoid construction of the project site, therefore, the No Project/No  B uild A lternative w ould not  r esult   in impacts to cultural resources. Under Alternative 1, the known cultural resources on the property  would remain undisturbed, and the adobe structure that was part of the previous farm would  continue to deteriorate.  In addition, the pre‐historic resources (tribal rock art panels) at the base of  Coral Mountain would remain accessible to the public and would likely be subject to additional  vandalism.   Per the conclusions in Section 4.4, Cultural Resources, of this Draft EIR, the development of the  proposed project may result in impacts to cultural resources. However, these impacts would be  mitigated to less than significant levels. Although the proposed project would result in less than  significant impacts to cultural resources with the implementation of mitigation measures, Alternative  1 would avoid impacts associated with potential disturbance to buried cultural resources altogether,  but would potentially result in the loss of a historic adobe structure and further damage to the pre‐ historic tribal cultural resources at the base of Coral Mountain. Therefore, although Alternative 1  would have no impacts on buried archaeological resources, it could result in significant impacts to  historic and pre‐historic resources. Unlike the project and the build alternatives described below,  there would be no potential to mitigate this loss, and the potential impacts to historic and pre‐historic  resources would be significant and unavoidable.  Energy Resources  Consumption of energy would not occur at the project property under Alternative 1 since this  Alternative does not propose development. The project site would remain undeveloped, and energy  7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐10   June 2021  consumption that typically occurs during construction and operational activities would not occur at  the site. Alternative 1 would result in no impacts to energy resources. Compared to the proposed  project, the No Project/No Build Alternative would result in reduced impacts to energy resources.   Geology and Soils   The project site is currently undeveloped and vacant. The site would remain in the same condition  under Alternative 1. The site is not located near an Alquist‐Priolo Earthquake fault zone. Alternative  1 would not result in the development of habitable structures onsite, and no septic systems or  alternative wastewater disposal systems are proposed with Alternative 1. No impacts related to loss  of topsoil, sedimentation, erosion, and landform alterations associated with the construction of the  site is anticipated with the No Project/No Build Alternative. Alternative 1 would not result in impacts  to geology and soils. Compared to Alternative 1, the proposed project would result in increased  impacts to geology and soils; however, these impacts are mitigable to less than significant levels.   Greenhouse Gas Emissions  Alternative 1 would result in no greenhouse gas emissions since no land development disturbance,  construction or  operation  would occur  on the property. The current greenhouse  gas  reduction  policies applicable at the regional and state level toward addressing climate change would remain  unaffected by this Alternative. Compared to the proposed project, greenhouse gas emissions under  this Alternative would be effectively null.  Hazards and Hazardous Materials   Alternative 1 would not introduce any potentially new hazardous materials related to construction  activities or operation, and the use of hazardous materials would not occur during construction or  operation of the site.    There would be no uses onsite that would potentially create a hazardous risk to the public or  environment  or any activities  that  would inhibit  any established  hazard evacuation  plan. The  proposed project would implement safety procedures when using, handling, or storing hazardous  materials to ensure less than significant impacts. Compared to the proposed project, impacts to  hazards and hazardous materials would be reduced in Alternative 1, but neither would cause a  significant and unavoidable impact.   Hydrology and Water Quality  Under Alternative 1, the property would maintain its current undeveloped condition without resulting  in any physical  changes. West  of Madison Street, two existing  retention basins are designed to accept  stormwater sheet flow  runoff  from  an  eastern  part of  the  site and  from off‐site street runoff  attributed to a portion of Madison Street. These basins would continue to accept on‐ and off‐site  flows. The combined capacity of these basin facilities is approximately 7.9 acre‐feet (344,000 cubic  feet). There are no mapped flood zone designations or reoccurring flood concerns associated with  7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐11   June 2021  the project site. Therefore, the regulatory permits pertaining to hydrology and water quality would  not be applicable. Compared to the proposed project, Alternative 1 would not result in measurable  impacts to hydrology, waste discharge requirements, groundwater management, flooding, erosion,  siltation or other relevant aspects of water quality.  Land Use and Planning   The project property is currently designated for Low Density Residential, Open Space Recreational,  and General Commercial land uses, as established by the City of La Quinta. The current zoning  designations for t he project p roperty i s Low  Density Residentia l (RL), Golf Course (GC), Neighborhood  Commercial (CN), and Open Space (OS). Under Alternative 1, the project would remain in its current  vacant state. Alternative 1 would not be consistent with the City’s land use and planning goals for the  property, insofar as the land has been planned for residential and golf course development since its  annexation to the City.    The proposed project includes a General Plan Amendment, a Change of Zone, a new Specific Plan, a  Specific Plan  Amendment, as  well as  a  Tentative  Tract  Map, Site Development Permit(s),  and  Development Agreement to allow the development of a mix of uses including residential, resort,  commercial, and recreational uses on 386 acres. As determined in Section 4.10, Land Use and  Planning, these entitlements would not result in any conflicts with or significant impacts to any land  use  plan,  policy  or regulation. Although  the  proposed project changes land  use  designations,  Alternative 1 does not implement the General Plan, in terms of long term vision for the City.  Noise  The project site is currently undeveloped and vacant. In its existing condition, the property does not  contribute to the existing ambient noise environment. Since the N o  P roject/No  B uild  A lternative  does  not propose development of the property, this Alternative would n ot  d egrade  t he  n oise  e nvironment.   Construction and operational noise under the project is not anticipated to result in significant impacts,  with the implementation of mitigation measures. However, compared to the proposed project, the  No Project/No Build Alternative would produce no noise impacts.   Public Services    Under  Alternative  1, the project site  would  not  introduce residents, or uses that would place  additional burden on the City of La Quinta’s public services. There  w ould  n ot  b e  a n  increased  d emand  in police, fire, and emergency services, or schools, public facilities, and parks.   Alternative  1  would  result  in  no  impacts  to public services compared  to the proposed  project.  However, t he project  will  r esult  in l ess  t han s ignificant  i mpac ts with the implementation of mitigation  measures. Neither scenarios would result in significant and unavoidable impacts.   Transportation   7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐12   June 2021  The No Project/No Build Alternative would not result in any increase of transportation or traffic since  Alternative 1 does not propose development on the property.  In comparison to the proposed project, Alternative 1 would not result in impacts related to vehicle  traffic  during  construction and  operational  activities.  It should be  noted, however,  that under  Alternative  1,  the  proposed neighborhood  serving  commercial development would not be  constructed, and existing residents in the area would continue to be required to travel further for  typical neighborhood commercial goods, thereby continuing the relatively elevated VMTs in south La  Quinta.   An increase in operational traffic would also be less than significant  with development of  the  proposed project. Compared to the proposed project, Alternative 1 would not result in impacts since  the No Project/No Build Alternative would not develop the property and would not include an  increased density or a substantial amount of additional vehicle trips. Neither project would result in  significant and unavoidable impacts.  Tribal Cultural Resources  Under Alternative 1, the property would not impact tribal cultural resources, and tribal consultation  would not be required since the No Project/No Build Alternative does not propose development on  the project site.   As determined  in Section  4.14, Tribal  Cultural  Resources,  the proposed project would require  mitigation measures to reduce project impacts to less than significant levels. Alternative 1 would  avoid impacts associated with potential disturbance to tribal cultural resources and would therefore  have less of an impact compared to the proposed project. However, neither Alternative 1 nor the  proposed project have significant and unavoidable tribal cultural impacts.  Utilities and Service Systems  Under Alternative 1, the project would remain in its current undeveloped and vacant condition and  would result in no impacts to utilities regarding water service and supply, wastewater collection and  treatment, solid waste, energy, and telecommunications. Since the No Project/No Build Alternative  does not propose development of the 386‐acre project site, this Alternative would result in less  impacts to utilities compared to the proposed project. However, neither scenario would have a  significant impact on these systems.  Water  Water supply would not be required for Alternative 1. However, the proposed project would require  water services from the Coachella Valley Water District (CVWD). An increase in water demand may  be required during the construction and operation of the proposed project’s uses; however, this  7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐13   June 2021  increased water demand would be consistent with its planned growth for the area. Both Alternative  1 and the proposed project would result in less than significant impacts to water services.    Wastewater  Wastewater supply would not be required for Alternative 1. However, the proposed project would  require wastewater  services from  the Coachella  Valley  Water District  (CVWD). An  increase in  wastewater demand may be required during operation of the proposed project’s uses; however, this  increased demand would be less than significant. Both Alternative 1 and the proposed project would  result in less than significant impacts to wastewater services.    Solid Waste  Alternative 1 would not require solid waste services and there would be no impacts. Compared to  Alternative 1, the proposed project would generate more solid waste, but the impact for the project  would be considered less than significant.   Electricity  Electricity would not be required for Alternative 1. Alternative 1 would result in no impacts to  electrical services.   The p roposed  p roject  w ould  be  required to c onnect to  a n e xistin g IID substation to provide electricity  to the project site. All existing and proposed utilities within or immediately adjacent to the proposed  project shall be installed underground. The increase of electrical demand for the proposed project  would be supported by the proposed infrastructure. Alternative 1 would have no impact on electrical  demand, but the proposed project would result in less than significant impacts.    Natural Gas  Natural gas would not be required for Alternative 1. Alternative 1 would result in no impacts to natural  gas services.   The proposed project would be required to connect to existing Southern California Gas Company  infrastructure to provide natural gas to the project site. Additional natural gas infrastructure is not  required for the proposed project. Alternative 1 would have no impact on natural gas demand, but  the proposed project would result in less than significant impacts.  Telecommunications  Telecommunication services would not be required for Alternative 1, and there would be no impacts  to telecommunication services.   The proposed project would be required to connect to existing infrastructure, either by Frontier or  Spectrum to provide telecommunication services to the project site. Additional infrastructure is not  7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐14   June 2021  required for the proposed project. Alternative 1 would have no impact on telecommunications, but  the proposed project would result in less than significant impacts.   Summary of Comparative Impacts   A summary comparison of impacts associated with the project alternatives is provided in Table 7‐6,  Comparison of Alternatives to Project. The No Project/No Build Alternative would not result in  impacts to the project site since the Alternative does not propose development onsite. As described  above, the No Project/No Build Alternative would result in reduced  impacts  associated  with  construction and operation related to aesthetics, air quality, biological resources, energy resources,  geology and soils, greenhouse gas emissions, hazards and hazardous materials, hydrology and water  quality, noise,  public services, transportation, and utilities, compared  to  the  proposed  project.   However, A lternative  1 c ould  r esult  in  t he  l oss  of  t he  a dobe  s t ructure and would leave the pre‐historic  resources at the base of Coral Mountain unprotected, which would be considered a significant and  unavoidable  impact  to  historic  and  pre‐historic resources.  In addition,  Alternative  1  would  not  implement the General Plan’s land uses for the property, which could represent a significant impact  on City land use policy and its vision.  Relationship to Project Objectives  While most potentially significant impacts would be avoided with the No Project Alternative, the  following project objectives would not be achieved with Alternative 1:   To implement a plan that recognizes and responds to the natural and aesthetic character of  the property.    To create a private resort community with a variety of interrelated and mutually supportive  commercial and recreational land uses that will also generate transient occupancy and sales  tax revenues in order to enhance the City’s economic base and long‐term financial stability.    To promote walkability and non‐motorized connectivity as an integral part of the project  design, including (1) establishing residential neighborhoods that are linked through multi‐use  paths that connect neighborhoods throughout the project; and (2) providing “walk streets” in  the Resort area to provide internal connection between facilities within the Resort and the  Wave Basin.   Establish a density hierarchy that situates the highest density development within the resort  and  gradually reduces density  as  you  move  away  from the resort into the surrounding  residential neighborhoods, while maintaining the overall density previously included for this  property in the Andalusia Specific Plan.   Provide a variety of open space and recreational uses (active and passive).   Design a planned community that complements existing development in the surrounding area  and is compatible with the surrounding environment.  7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐15   June 2021   Develop a high‐quality private wave basin (The Wave) that provides unique recreational  opportunities for future residents of the project, and that attracts resort guests and creates a  landmark facility that will enhance the City’s reputation as the “Gem of the Desert”.   Alternative 2 – No Project/Existing Entitlements   Under the No Project/Existing Entitlements Alternative (“Alternative 2”), the site would be developed  according to its existing entitlements. Currently, the existing land use designations under SP 03‐067  are General Commercial, Low Density Residential, and Open Space (Recreation). The existing zoning  designations are Neighborhood C ommercial (CN), Low Density  Residential (RL), and Golf Course (GC).  Under SP 03‐067 the property would develop approximately 8.4 acres of commercial use, 204.2 acres  of low‐density residential uses, and 171.9 acres for golf course use. This is indicated in the table,  below.   Table 7‐1 Existing Land Use and Zoning Summary  Existing Land Use  Existing Zoning Acres Square  Feet  Max.  Units  General Commercial  Neighborhood Commercial (CN)  8.4  60,000  ‐‐  Low Density Residential  Low Density Residential (RL) 204.2 ‐‐ 750  Open Space (Recreation)  Golf Course (GC) 171.9 ‐‐  ‐‐  Total  384.5  60,000  750    Under SP 03‐067, implementation of Alternative 2 would include the development of 750 low density  residential units, 171.9 acres of golf use, and 8.4 acres, and up to 60,000 square feet of commercial  uses at the northeast corner of the property. It is anticipated that the golf course would be privately  owned and would be operated as a resort‐style course that is available to the public to play on a daily  fee basis to ensure economic viability.  Alternative 2 may include increased impacts involving traffic,  air quality, and greenhouse gas emissions due to its greater accessibility to the public. A comparative  analysis of impacts for Alternative 2 is provided below.  Aesthetics  Under the No Project/Existing Entitlements Alternative, impacts to the surrounding scenic vistas and  visual character would be similar to the proposed project, but would be somewhat reduced because  this Alternative would not include the resort and Wave Basin uses which, although limited in scale,  are considered a more intense land use than a golf course. Design features of the No Project/Existing  Entitlements Alternative, including architecture, landscaping, and development standards are all  required to adhere to the design guidelines in the exiting Specific Plan. Alternative 2 proposes a low  density residential and golf community consistent with the existing uses in the surrounding area.  Therefore, the No Project/Existing Entitlement Alternative would  result  in  less  than significant  7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐16   June 2021  impacts to visual character due to Alternative 2’s consistency with the surrounding context and SP  03‐067.   Similar to Alternative 2, the project proposes commercial uses in the northeast corner  of the site, and  low density residential units. However, the project also proposes a resort hotel, resort commercial  buildings, and recreational uses (including an artificial Wave Basin feature), instead of the golf course  proposed in Alternative 2. The development of the proposed project would introduce increased  building and structure heights, as well as seventeen, 80‐foot light fixtures surrounding the Wave  Basin, which would not occur in Alternative 2. As determined in Section 4.1, Aesthetics,  some  locations along the public rights‐of‐ways, where the scenic vistas are most likely to be viewed, provide  unobstructed views of Coral Mountain. Development of the perimeter block wall and residential  homes, as well as perimeter landscaping which would be expected to occur under Alternative 2 may  result in partially obstructed views of the Santa Rosa Mountains, and complete obstruction of Coral  Mountain at the same locations as described for the proposed project, since the blockage occurs as a  result of the construction of perimeter walls and houses. Homes built under Alternative 2 will comply  with Section 9.50.020 of the La Quinta Municipal Code, which limits building heights to 22 feet, if  located within 150 feet of an image corridor (i.e., Avenue 58 and Madison Street). The development  of Alternative 2 would result in similar impacts to scenic vistas as the proposed project because it  would also include the construction of perimeter walls, landscaping and homes along the perimeter  roadways.  Alternative 2 would be required to adhere to the design standards within the existing  Specific Plan. Consistent with the proposed project, impacts of the perimeter improvements and  homes to scenic vistas of Coral Mountain would be significant. The additional mitigation provided for  the proposed project under AES‐1 and AES‐2 would not occur, because the approved Specific Plan  allows development within these setbacks. However, consistent with the results of these mitigation  measures for the proposed project, impacts would remain significant and unavoidable as it relates to  views of Coral Mountain from certain viewpoints on Avenue 58 and Madison Street. Views of the  Santa Rosas would be partially obstructed consistent with the obstruction created by the proposed  project, because residential structures would be similar in size and mass to the residential structures  proposed for the project, and the mid‐range and ridgelines of the  S anta  R osas  w ould  g enerally  r emain   visible.    Because no Wave Basin would occur under Alternative 2, there would be no over‐height light poles  under Alternative 2. Lighting would occur, however, consistent with the requirements of the Specific  Plan and the Municipal Code, including commercial lighting at the neighborhood shopping center at  the northeast corner, and residential and safety lighting at the homes and golf course. The lighting  would, however, be expected to conform to Municipal Code standards, be shielded and low intensity,  and not emit light beyond the property line. Lighting would not require mitigation, and impacts would  remain less than significant, and less than for the proposed project.  7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐17   June 2021  Although, Alternative 2 would result in reduced impacts compared to the project, both scenarios  would result in significant and unavoidable impacts to existing views of scenic vistas. Alternative 2  would have less than significant impacts on visual character, consistent with the proposed project,  and lower impacts on light and glare than the proposed project.  Air Quality  Implementation of  Alternative  2  would  entail  construction and operation  under  the existing  entitlements, resulting in 8.4 acres of neighborhood commercial, 750 low density residential units,  171.9 acres of golf course development. Construction impacts associated with Alternative 2 would be  similar to those analyzed under the proposed project, because the same area would be disturbed,  and the entire site would be developed.   Based on the California Air Resources Board (CARB)’s Draft 2020 Mobile Source Strategy, traffic‐ related mobile sources contribute a majority of criteria air pollutants and greenhouse gas emissions.  The comparison of traffic generation totals among the five alternatives and proposed project are  summarized in the Coral Mountain Alternatives – Trip Generation and Air Quality and Greenhouse  Gas Comparison (Appendix N) provided by Urban Crossroads. As shown in Table 7‐2, provided under  the Transportation discussion for this alternative, Alternative 2 is expected to generate 13% more  trips compared to the proposed project due to the increased number of single‐family residential  dwelling units and the lack of internal relationships to services and activities associated with the  proposed project. This Alternative would have reduced emissions associated with the production of  electricity  and  water, because  it  would  not  include a  Wave Basin, and  the  need  for electricity  associated with that feature. Although air quality emission increases or decreases are not linear in  the CalEEMod model, Alternative 2 would result in elevated emissions associated with vehicle trips.  Given that under proposed project conditions, the emissions associated with NOx, which are directly  influenced by vehicle emissions, would be below but close to significance thresholds, Alternative 2  would be expected to have significant NOx emissions, and to require mitigation. As with the proposed  project, VOC emissions would also be expected to exceed significance thresholds, and mitigation  would be required. For the proposed project, PDFs and mitigation  resulted i n  a n average  reduction o f  12% to 15% in criteria air pollutant emissions. Compared to the proposed project, Alternative 2 is  expected to achieve a lower reduction in criteria air pollutant emissions from PDF implementation  because  Alternative 2  cannot  be assumed to include commute trip reduction programs,  telecommuting and alternative work schedules, employer‐sponsored shuttles, on‐site photovoltaic  electricity supply as PDFs because they would require applicant agreement (the other PDFs were  assumed to be included in Alternative 2). Overall, therefore, impacts associated with Alternative 2  would be greater than the proposed project for operations, and equivalent to the proposed project  for construction.  Biological Resources   7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐18   June 2021  Under Alternative  2,  impacts to biological resources would be similar to the proposed project,  because the same area of land would be disturbed.   As established in Section 4.3, Biological Resources, development of the 386‐acre property would  impact onsite biological resources, therefore, mitigation is recommended to reduce the impacts to  less than significant levels. The mitigation measures require burrowing owl and bat surveys to be  conducted prior to construction, and vegetation removal activities to occur outside of the general  bird nesting season (January 15 through August 31), unless nesting bird surveys are completed. The  mitigation measures would also be imposed for development of Alternative 2 to reduce impacts to  biological resources to less than significant levels.   Compared to  the proposed project,  Alternative  2  would  result in similar  impacts  to biological  resources since both scenarios would result in development of the 386‐acre property. However,  neither Alternative 2 nor the proposed project result in any significant and unavoidable impacts to  biological resources.  Cultural Resources  Per the conclusions in Section 4.4, Cultural Resources, the development of the 386‐acre site may  result in impacts to cultural resources. Since both Alternative 2 a nd  the  proposed  p roject  w ould  r esult   in development of the 386‐acre site, both scenarios would be required to implement the mitigation  measures established  in Section  4.4. In order to reduce impacts to less than significant levels  Alternative 2 would be required to develop a comprehensive recordation program prepared by a  qualified archaeologist; retain a qualified archaeologist during all project‐related ground disturbing  activities; hire an approved Agua Caliente Band of Cahuilla Indians (ACBCI) Native American Cultural  Resource Monitor during any ground disturbing activities; implement cultural sensitivity training for  all  contractors; establish  protected easements  and  National Register  nominations; preserve the  historic adobe and avoid the known archaeological sites along the base of Coral Mountain. The  implementation of  these  mitigation measures  would  ensure impacts  to cultural resources  are  reduced to less than significant levels.   Both  the proposed  project  and Alternative  2  would mitigate impacts  associated  with  potential  disturbance  to cultural resources. Compared  to  the  proposed project,  the  No Project/Existing  Entitlements Alternative would result in similar impacts to cultural resources. However, neither  Alternative 2 nor the proposed project would result in any significant and unavoidable cultural  impacts.   Energy  Due to the undeveloped and vacant nature of the site, the 386‐acre site does not currently consume  energy resources and electricity and natural gas facilities are not currently provided to the site.  7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐19   June 2021  Development and operation of the No Project/Existing Entitlements Alternative would result in an  increase of energy consumption at the site.   Construction   Short‐term energy  consumption related  to construction activities  would  be similar  during  development of both Alternative 2 and the proposed project. Construction‐related energy use would  include the consumption of electricity  for  tools  and  power required for constriction  trailers.  Petroleum fuels, such as gasoline and diesel, would also be required during construction for the  operation of machinery, large equipment, and employee vehicle trips. Natural gas would not be  required during construction activities. However, as determined i n  Section 4.5, Energy Resources, the  use of electricity and petroleum under Alternative 2 would not be excessive, or unnecessary, and  would cease at the conclusion of construction, because construction activities would be similar to the  proposed project.   Operation   The operation of the No Project/Existing Entitlement Alternative would result in reduced energy  demand (via electricity and natural gas) as compared to the proposed project. Alternative 2 would  not result in the development of the tourist commercial portion of the site, which includes the Wave  Basin, associated light fixtures, hotel uses, and ancillary resort  c ommercial u ses. T he  removal o f  t hese   uses from Alternative 2 would result in reduced energy consumption compared to the proposed  project.  The Coral Mountain Alternatives – Trip Generation and Air Quality and Greenhouse Gas  Comparison, provided by Urban Crossroads, determined that Alternative 2 would result in more  vehicle trips, compared to the proposed project. The increased petroleum consumption would be  proportional to the increase in daily trips.  Therefore, the No Project/Existing Entitlement Alternative  would result in greater consumption of petroleum fuel than the proposed project.  The proposed Coral Mountain Resort development would be required to connect to an existing IID  substation (offsite).  The substation connection  would  be developed  during phase 1 of  project  construction. As determined in Section 4.5, the connection to the substation would not result in  excessive, wasteful, or unnecessary consumption of electricity. Given the presence of the residential  and commercial components under Alternative 2, it is likely that the same improvements to the IID  substation required under the proposed project would be required.   Alternative 2 would require 5,071,006‐kiloWatt hour (kWh) in electric power, and 13,182,066.5  thousand British thermal units (kBTU) in natural gas annually. Electricity and natural gas consumed  by Alternative 2 would be reduced by 41 percent and 40 percent, respectively, as compared to the  proposed project, as a result of replacing the resort uses included in the proposed project with more  single‐family homes and a golf course. However, due to the increased vehicle trips associated with  the 750 residential units, Alternative 2 would result in increased petroleum consumption compared  7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐20   June 2021  to proposed project. However, both the No Project/Existing Entitlement Alternative and the proposed  project would not result in excessive, wasteful, or unnecessary energy consumption, as determined  in Section 4.5. Development and operation of the proposed project or Alternative 2 would not result  in significant impacts regarding energy resources.   Geology and Soils   Under Alternative 2, the site would develop 750 low density residential dwelling units on 204.2 acres,  general commercial uses on 8.4 acres, and a golf course on 171.9 acres. The golf course would be  located  adjacent  to  Coral  Mountain  and  act  as an  open space buffer separating the proposed  habitable structures from the Mountain’s slopes in the No Project/Existing Entitlements Alternative.    As determined in Section 4.6, Geology and Soils, the site is not located near an Alquist‐Priolo  Earthquake fault zone.   The same mitigation measures provided for the proposed project would be applied to Alternative 2  to address impacts associated with strong seismic ground shaking, seismic‐related ground failure,  ground subsidence, collapsible soils, corrosive soils, and paleontological resources, thereby reducing  impacts  t o  less t han  s ignificant  l evels. D evelopment  o f  t he  pro perty would be required to comply with  the recommendations provided in the site‐specific Geotechnical Investigation (Appendix G) to ensure  the onsite soils can support the proposed foundations and structures. Additionally, the property  would be required to retain a qualified paleontological monitor during all earth‐moving operations  reaching beyond the depth of two feet.   Alternative 2 would result in similar impacts to geology and soils as the proposed project, and both  scenarios will be required to implement mitigation measures. The No Project/Existing Entitlement  Alternative does not propose the development of the Wave Basin facility; however, it is likely that  Alternative 2 would introduce lakes throughout the golf course area for retention and aesthetic  purposes. These features are typical for golf courses, and would be required to comply with seismic  standards for construction.    The No Project/Existing Entitlement Alternative would result in similar impacts to geology and soils  at the 386‐acre site, compared to the proposed project, and neither would result in significant and  unavoidable impacts.   Greenhouse Gas Emissions  Implementation of  Alternative  2  would  entail  construction and operation  under  the existing  entitlements, resulting in 8.4 acres of neighborhood commercial, 750 low density residential units,  171.9 acres of golf course development. Construction impacts associated with Alternative 2 would be  similar to those analyzed under the proposed project, because the same area would be disturbed,  and the entire site would be developed.  7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐21   June 2021  Based on the California Air Resources Board (CARB)’s Draft 2020 Mobile Source Strategy, traffic‐ related mobile sources contribute a majority of criteria air pollutants and greenhouse gas emissions.  As shown in Table 7‐2 provided under the Transportation discussion for this Alternative, Alternative  2 is expected to generate 13% more trips compared to the proposed project due to the increased  number of single‐family residential dwelling units and the lack of internal relationships to services and  activities associated with the proposed project. This alternative would have reduced criteria air  pollutant and GHG emissions associated with the production of electricity and water, because it  would not include a wave basin, and the need for electricity associated with that feature. Although  air quality emission increases or decreases are not linear in the CalEEMod model, Alternative 2 would  result  in  elevated GHG emissions  associated  with  vehicle trips. For the proposed  project, PDFs  resulted in a GHG emissions reduction of approximately 30%. Compared to the proposed project,  Alternative 2 is expected to achieve a lower reduction in GHG emissions from PDF implementation  because  Alternatives 2 cannot be assumed to include commute trip  reduction programs,  telecommuting and alternative work schedules, employer‐sponsored shuttles, on‐site photovoltaic  electricity supply (the other PDFs were assumed to be included in Alternative 2). Overall, therefore,  GHG  impacts  associated  with  Alternative  2  would  be greater than  the  proposed  project  for  operations, and equivalent to the proposed project for construction.    Hazards and Hazardous Materials   Under Alternative 2, the property would develop 750 low density residential units on 204.2 acres, a  golf course on 171.9 acres, and commercial land uses on 8.4 acres. The nature of the uses proposed  under Alternative 2 is not expected to involve the routine transport, use, or disposal of hazardous  materials in quantities or a manner that would pose a threat to the project and its surroundings or  create a significant hazard through a foreseeable accident condition.   Construction   Construction of Alternative 2 is expected to involve the temporary management and use of oils, fuels  and other potentially flammable substances in a manner similar to the proposed project. Hazardous  materials  would  be delivered, stored,  and  handled  to manufacturer instructions  and industry  standards. Additionally, the contractor will be required to identify  a controlled staging  a rea  within  t he   project limits for storing materials and equipment, as required by a Storm Water Pollution Prevention  Plan (SWPPP). The handling of potentially hazardous materials on‐site would still to occur. Similar to  the proposed project,  the  No Project/Existing  Entitlement Alternative would implement safety  procedures  when  using, handling, storing hazardous materials and  impacts  would  be less  than  significant.  Operation  7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐22   June 2021  Common hazardous materials utilized during the operation of residential, commercial, and golf uses  can include everyday commercial products, such as pesticides, cleaning fluids, and household sprays.  The golf course could result in the use and storage of larger amounts of pesticides and fertilizers as  well as the maintenance of golf carts and other equipment used onsite than the proposed project,  but  these amounts  would  not  be expected  to  be  any  greater  than  currently used  and  stored  throughout the City’s golf courses, nor are they expected to create any significant hazard. Hazardous  materials during operation of the site would be delivered, stored, and handled to manufacturer  instructions and industry standards. There would be no uses onsite that would potentially create a  hazardous risk to the public or environment or any activities that would inhibit any established hazard  evacuation plan. The No Project/Existing Entitlement Alternative would implement safety procedures  when using, handling, storing hazardous materials and impacts would be less than significant.   If Alternative 2 were to store hazardous materials in quantities greater than 55 gallons of liquid, 500  pounds of solid, and 200 cubic feet of compressed gas, the applicant would be required to submit a  Hazardous Materials Business Plan to the Riverside County Fire Department.   Comparatively, the proposed project would be required to comply with Section 65529 of Title 22 of  the California Code of Regulations (CCR) regarding Public Pool Disinfection. The operation of the Wave  Basin and the resort pools would be required to comply with CCR standards to ensure that the public  facilities are disinfected, and the chemicals are stored to State standards.   As determined in Section 4.8, Hazards and Hazardous Materials, the site is not located within one‐ quarter mile of an existing or proposed school, therefore, neither scenario would result in significant  impacts to a school facility.   Construction and operation of the 386‐acre site, under Alternative 2 will marginally increase vehicular  and multi‐modal transportation along the local major roadways in the City. Primary access to the site  would be expected to occur along Madison Street, with access to the commercial portion of the site  from both Madison Street and Avenue 58. These roadways will provide public and emergency access  in to and out of the project property. As with the proposed project,  no  alteration  to existing  emergency evacuation routes would be proposed.   As with the proposed project, a Traffic Control Plan will be required as a condition of approval to be  implemented throughout all construction activities. This plan will reduce potential impacts that may  arise due to conflicts with construction traffic. Project access points would be reviewed by the Fire  Department, to ensure adequate access for emergency vehicles.   Finally, the property is not located in a Moderate, High, or Very High Fire Hazard Severity Zone  (VHFHSZ) according to CALFIRE’s High Fire Hazard Severity Zones in State Responsible Areas Map.  Therefore, impacts of exposing people or structures to a significant risk involving wildland fires are  expected to be less than significant for both the No Project/Existing Entitlement Alternative and the  proposed project.  7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐23   June 2021  Compared to the proposed project, the No Project/Existing Entitlement Alternative would result in  similar, less than significant impacts to hazards and hazardous materials. Neither scenario would  result in significant or unavoidable impacts.   Hydrology and Water Quality  The disturbed area associated with Alternative 2 would be the same as the 386‐acre disturbance by  the proposed project. Engineering design for Alternative 2 would be required to comply with City  standards for the on‐site retention of storm flows during the 100 year storm, and would be expected  to design retention basins, lakes and similar facilities to those proposed for the project. Alternative 2  would be subject to the same regulatory requirements, permit coverages, and engineering design  approvals as the proposed project. These would include the National Pollution Discharge Elimination  System (NPDES) programs  associated  with  construction and  post‐construction  stormwater  management and surface water quality standards; a Storm Water Pollution Prevention Plan (SWPPP)  to obtain coverage under the State’s NPDES Construction General Permit; and the development,  approval, and implementation of a Water Quality Management Plan (WQMP). There is no aspect of  Alternative 2 that would indicate any need for a deviation from the regulatory requirements and the  associated stormwater controls. As discussed below under the Utilities and Service Systems heading,  Alternative 2 would require more water to irrigate the 18‐hole golf course than will be used for the  Wave Basin and other recreational amenities included in the proposed project; however, this increase  in water demands is not expected to substantially decrease groundwater supplies or interfere with  groundwater recharge.  Therefore, after following the regulatory program requirements designed  specifically to prevent hydrologic, stormwater and surface water impairments, the impacts resulting  from Alternative 2 would be similar to the proposed project and less than significant.  Land Use and Planning   The project site is currently located within the Andalusia at Coral Mountain Specific Plan (SP 03‐067)  area. Under SP‐03‐067, the land use designations for the property include Low Density Residential,  Open Space Recreational, and General Commercial land uses, and the zoning designations for the  project include Low Density Residential (RL), Golf Course (GC), and Neighborhood Commercial (CN).  The No Project/Existing Entitlement Alternative would implement SP 03‐067, would not require a  General Plan Amendment or Zone Change, and would not result in impacts to land use or planning  since the site is currently designated for the residential, commercial, and golf uses.   Under Alternative 2, there would be no changes in existing land use conditions, or conflicts with any  land use plan, policy, or regulation. Additionally, this Alternative would not divide an established  community. No impacts would occur.    Neither Alternative 2 nor the proposed project would have a significant impact, or unavoidable  impacts on land use, but because Alternative 2 will not require a General Plan Amendment, Change  7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐24   June 2021  of Zone, Specific Plan Amendment, or a new Specific Plan it will have lower land use and planning  impacts than the proposed project.   Noise  The No Project/Existing Entitlement Alternative would result in the development and operation of  the site, therefore, resulting in an increase in the noise environment.   Construction  Construction of Alternative 2 would increase the ambient noise level at and surrounding the site in a  manner similar to the proposed project, since the entire site would be developed. As with the  proposed project, construction activities are limited to daytime hours by Section 6.08.050 of the La  Quinta Municipal Code. Construction would not occur outside of these hours. Given the similar levels  of development, noise levels during construction would be expected to be less than significant. The  same mitigation measures,  including utilizing  construction equipment  equipped  with properly  operating and maintained mufflers, and locating equipment staging in areas separated from noise‐ sensitive receivers could also be applied to Alternative 2. Construction noise would contribute a short‐ term impact and would cease once construction has ended. Both scenarios would result in similar  noise impacts during construction of the site.   Operation  Operational noise from Alternative 2 is not anticipated to be significant since the No Project/Existing  Entitlement Alternative proposes uses similar to those in the surrounding area, which consist of  residential and golf communities. Alternative 2 would not include a hotel, resort commercial or Wave  Basin, which generate noise levels determined to be less than significant for the proposed project.  Because these uses would not be present, however, on‐site noise levels would be lower under this  Alternative.  The operation of Alternative 2 could include special events held on the golf course, but these events  are not expected to cause significant noise impacts. Alternative 2 would result in a higher number of  vehicle trips on City roadways than the proposed project. Those trips would also marginally increase  the levels of noise on these roadways, but given existing capacity and the dispersed nature of the  trips, impacts would not be expected to be significant.  Overall, the noise generated by Alternative 2 would result in reduced on‐site impacts as compared to  the proposed project. However, neither the proposed project nor Alternative 2 would result in  significant and unavoidable operational noise impacts.   Public Services  The No Project/Existing Entitlement Alternative project would introduce residents and uses that  would increase demand on the City of La Quinta’s public services. There would be an increased  7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐25   June 2021  demand in police, fire, and emergency services, as well as schools, public facilities, and parks as a  result of the development of the proposed 750 low density residential units. However, Alternative 2  would be required to comply with applicable laws and codes imposed by the City and Riverside County  Fire Department, and would pay applicable Development Impact Fees. Impacts will be less than  significant.   Alternative 2 would result in similar impacts to public services as the proposed project. However,  neither Alternative 2 nor the proposed project will result in significant and unavoidable impacts.   Transportation   Short‐term construction vehicle trip impacts would result from the development of the residential  homes and golf course. A Traffic Control Plan will be required as a condition of approval to be  implemented throughout all construction activities. However, these impacts would be generally  limited to permitted construction activity hours per the La Quinta Municipal Code. Additionally,  construction traffic would cease once construction of the facilities were complete. Primary access to  the site will occur along Avenue 58, and Madison Street, and secondary access from Avenue 60. These  roadways will provide public and emergency access in to and out of the project property.   Alternative 2 operations would result in an increase of transportation/traffic in the project area, as  shown in Table 7‐2 below.  Table 7‐2 Alternative 2 Trip Generation Comparison  Land Use AM Peak Hour PM Peak Hour Daily In Out Total In Out Total Alternative 2 Trip Generation Comparison Proposed Project (TIA)     ‐496 DU SFDR, 104 DU MF, 150 RM Hotel, 60 TSF Retail. 12 AC Wave Basin  Facility, 15 TSF Wave Village, 16 TSF The Farm  147 300 447 383 255 638 6,994 No Project/Existing Alternatives     ‐750 DU SFDR, 60 TSF Retail, 18 Hole Golf Course 175 414 589 505 324 829 7,923 Alternative 2 Delta (Alternative – TIA) 28 114 142 122  69  191 929   Operation of Alternative 2 would increase on‐ and off‐site vehicle trips by approximately 13 percent  from residents and golfers because the mix of uses under this Alternative will have more single‐family  homes and less overall internal trip capture, and thus will generate  m ore  d aily  t rips  l eaving  t he  p roject   site.   Given the 13% projected increase in vehicle trips generated by this Alternative, intersections with  vehicle delay thresholds near levels of significance could potentially be increased by Alternative 2  project traffic. For example, an intersection such as Madison Street a nd Avenue 50, which h as a delay  of 54.8 (LOS D ) w ith proposed project  traffic  volumes, c ould be  increased to LOS E (delay of 55.0) with  the additional traffic volumes associated with Alternative 2. LOS is no longer a CEQA threshold,  however it is still utilized to determine consistency with the City’s Circulation Element. Therefore, this  7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐26   June 2021  Alternative  could  result  in  increased  impacts  at intersections, and  additional improvements  to  mitigate these impacts. As is the case with the proposed project, however, mitigation through the  payment of DIF fees and fair share contributions to planned improvements would be expected to  reduce impacts to less than significant levels.  This Alternative is anticipated to have a higher daily VMT and per capita VMT because it generates  more daily trips and lacks the complimentary mix of uses on‐site and enhanced connectivity between  those uses which reduce per capita VMT. Alternative 2 is expected to generate 13% more trips  compared to the proposed project due to the increased number of single‐family residential dwelling  units (+150 DU) and reduction in internal trip capture. The proposed 60,000 SF of commercial uses at  the corner of Avenue 58 and Madison Street would continue to result in a reduction in trips due to  trip capture in Alternative 2, however the internal relationships to resort services and activities  associated  with  the  proposed project compared  to  the  internal capture of  the  golf course  in  Alternative 2 would result in a reduction of internal trip capture. The proposed project would result  in approximately 35% (1413/4057) trip capture while Alternative 2 w ould  r esult  in  a pproximately  16%  (1540/9892) trip capture. Alternative 2 residential access to resort activity/services included in the  proposed project would require longer trips to facilities outside of the surrounding neighborhood  environment. This would result in an overall higher VMT for Alternative 2.  Impacts are anticipated to  be significant and unavoidable.   Alternative 2 would be expected to contribute to the improvement of the local roadway system,  similar to the proposed project. Overall, Alternative 2 would generate more daily trips on area  roadways, resulting in increased VMT impacts and potentially greater LOS impacts, compared to the  proposed project.   Tribal Cultural Resources  Alternative 2 would result in similar impacts to tribal cultural resources as the proposed project.  Additionally,  both  projects would  be required  to  undergo tribal consultation with local tribes.  Alternative 2 would be required to implement the same measures as the proposed project to reduce  impacts to less than significant levels. However, neither Alternative 2 nor the proposed project have  any significant and unavoidable impacts to tribal cultural resources.   Utilities and Service Systems   Compared to the proposed project, the No Project/Existing Entitlement Alternative would result in an  increased demand for water to irrigate the golf course, but would decrease demand for electricity  and natural gas. The remaining utilities, including wastewater collection and treatment, solid waste,  and telecommunication services would be similar under this Alternative and the proposed project.   However, neither Alternative 2 nor the proposed project would cause any significant and unavoidable  impacts to concerning utilities.    7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐27   June 2021  Water  Water supply would be provided to the site by the Coachella Valley Water District (CVWD). Alternative  2 would have similar demand for water during construction, as the same area would be disturbed.  Alternative  2  would  result  in  an increase  in  water demand during  operation  of  the proposed  residential, golf, and  commercial uses. The existing  entitled project assumes  750  homes, and  approximately 171.9 acres of golf. As determined in the Alternatives Water, Electricity, and Natural  Gas Comparisons Memo (Appendix O), the existing land use designation would result in 1,058.54 AFY  of water consumption a year. This is an increase of 99.91 AFY compared to the proposed project,  which would consume 958.63 AFY.   CVWD established  a  Maximum  Applied  Water Allowance (MAWA) of 962  AFY  for outdoor  (landscaped) areas for the project property. For design purposes, the MAWA is the upper limit of  annual applied water for the established landscape area of a project. It is based upon the areas  reference evapotranspiration (ET) adjustment factor, and the size of the landscaped area. See Section  4.15, Utilities and Service Systems, of the Draft EIR. The outdoor water consumption for Alternative  2 is 921.14 AFY, and the proposed project is 801.47 AFY. Both Alternative 2 and the proposed project  comply with CVWD’s MAWA, although the proposed project results in a lower MAWA, and lower  water demand than Alternative 2.   CVWD has a groundwater supply of 194,000 AFY. Water demand and supply under this Alternative  would still be reviewed by CVWD to determine if adequate service could be provided for the No  Project/Existing Entitlements Alternative. Alternative 2 could result in a water demand increase of  99.91 AFY, as compared to the proposed project. A new Water Supply Assessment would be required  for this alternative, but it would be expected, given CVWD’s water supplies, that the WSA would find  that adequate supplies exist for the alternative project.  Additional  w ater  l ines  w ould  a lso  b e  r equired,  consistent with the proposed project, to connect to water mains in surrounding streets, but these  would not be any greater than the lines required for the proposed project.  Although the impacts to water supply will be increased in Alternative 2, as compared to the proposed  project, neither project would result in significant and unavoidable impacts.   Wastewater  Wastewater service would also be provided to the property by CVWD. Wastewater services required  for Alternative 2 would be similar to the proposed project. The sewage generated by the project  would be somewhat reduced when compared to the proposed project, due to the lack of resort  commercial development associated with this alternative, so sewage treatment capacity would be  sufficient to serve the alternative. Additional sewer lines would also be required, consistent with the  proposed project, to connect to sewer mains in surrounding streets, but these would not be any  greater than the lines required for the proposed project.  7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐28   June 2021  Both projects would result in less than significant impacts, and neither scenario would result in  significant and unavoidable impacts.   Solid Waste  Burrtec would provide the property with solid waste services. The development of the  No  Project/Existing Entitlement Alternative would require solid waste  services  to  remove waste  produced by construction activities. However, construction waste produced by Alternative 2 would  not be significant and would cease after the proposed facilities were developed.   Solid waste generated by Alternative 2 would be somewhat less than the waste generated by the  proposed project, because of the reduction in resort and resort commercial uses on the property.  Compared to Alternative 2, the proposed project would generate somewhat greater  a mounts  o f s olid  waste, but impacts would be less than significant. Neither scenario would result in significant and  unavoidable impacts.   Electricity  Electricity would be required for construction and operation of A lternative 2. However, it  is  likely that  electricity consumed by Alternative 2 would be somewhat reduced, as compared to the proposed  project, as a result of replacing the resort uses and the Wave Basin included in the proposed project  with single‐family homes and a golf course.  The p roposed  p roject w ould  be required to c onnect to  a n e xisting IID substation to provide electricity  to the project site. All existing and proposed utilities within or immediately adjacent to the proposed  project shall be installed underground. The increase of electrical demand for the proposed project  would  be supported by  the  proposed  infrastructure. Given the residential  and  commercial  development generated under Alternative 2, it is likely that the same improvements to the IID  substation required under the proposed project would be required. These improvements will provide  power for the proposed project and Alternative 2.   Both projects would result in less than significant impacts to electricity. Neither project would result  in significant and unavoidable impacts.   Natural Gas  Natural Gas, provided by Southern California Gas Company (SoCalGas), would be required for the  operation of Alternative 2. However, it is likely that natural gas consumed by Alternative 2 would be  reduced as compared to the proposed project due to the absence of the resort uses.   The proposed project would be required to connect to existing SoCalGas infrastructure to provide  natural gas to the project site. Additional natural gas infrastructure is not required for the proposed  project, and would not be expected for Alternative 2. The increase of natural gas demand for the  7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐29   June 2021  proposed project would be less than significant. Both projects would result in no significant and  unavoidable impacts.   Telecommunications  The No Project/Existing  Entitlement  Alternative  would  be required to connect to existing  telecommunication services. Both Alternative 2 and the proposed project would be required to  connect to existing infrastructure, either by Frontier or Spectrum, to provide telecommunication  services  to  the  project  site.  Additional  infrastructure  would not be required. The increase  of  telecommunication demand for the site would be less than significant for both scenarios.   Summary of Comparative Impacts   A summary comparison of impacts associated with the project alternatives is provided in Table 7‐6,  Comparison of Alternatives to Project. As described above, the No Project/Existing Entitlement  Alternative would result in similar, mitigatable impacts to the proposed project related to biological  resources, cultural resources, hazards and hazardous materials, hydrology and water quality, public  services,  tribal cultural  resources, and  certain  utilities (wastewater, solid  waste,  and  telecommunications). Impacts to aesthetics, energy resources (electricity and natural gas), geology  and soils, land use and planning, noise, and certain utilities (regarding gas and electricity) would be  reduced with Alternative  2. Impacts to  air  quality, energy resources (petroleum consumption),  greenhouse  gas  emissions,  transportation, and  certain utilities (water use) would be increased  compared to the proposed project since Alternative 2 would have more single‐family homes, and the  golf course would  be more accessible to the public and use more water than the recreational  amenities included in the proposed project. Alternative 2 would result in potentially significant  impacts to scenic vistas, air quality, greenhouse gas emissions, and transportation (VMTs).   Relationship to Project Objectives  While some potentially significant impacts would be reduced with the No Project/Existing Entitlement  Alternative, the following project objectives would not be achieved with Alternative 2:   To create a private resort community with a variety of interrelated and mutually supportive  commercial and recreational land uses that will also generate transient occupancy and sales  tax revenues in order to enhance the City’s economic base and long‐term financial stability.    To promote walkability and non‐motorized connectivity as an integral part of the project  design, including (1) establishing residential neighborhoods that are linked through multi‐use  trails that connect neighborhoods throughout the project; and (2) providing “walk streets” in  the Resort area to provide internal connection between facilities within the Resort and the  Wave Basin.   Establish a density hierarchy that situates the highest density development within the resort  and  gradually reduces density  as  you  move  away  from the resort into the surrounding  7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐30   June 2021  residential neighborhoods, while maintaining the overall density previously included for this  property in the Andalusia Specific Plan.   Design a planned community that complements existing development in the surrounding area  and is compatible with the surrounding environment.   Develop a high‐quality private wave basin (The Wave) that provides unique recreational  opportunities for future residents of the project, and that attracts resort guests and creates a  landmark facility that will enhance the City’s reputation as the “Gem of the Desert”.   Alternative 3 – Reduced Density   Under the Reduced Density Alternative (“Alternative 3”), the project density would be reduced by  one‐third when compared to the proposed project. Therefore, this Reduced Density Alternative  would result in 400 residential dwelling units, 100 resort/hotel rooms, 38,000 square feet of resort  commercial uses, and 40,000 square feet of neighborhood commercial uses.  The Wave Basin and  other proposed recreational amenities would remain part of the project as presently proposed.  The  project would require a General Plan Amendment, Zone Change, Specific Plan Amendment, new  Specific Plan, Tentative Tract Map(s) and Site Development Permits, similar to the proposed project.    This one‐third reduction of the proposed uses is expected to reduce impacts compared to the  proposed project. A comparative analysis of impacts for Alternative 3 is provided below:  Aesthetics  Under the Reduced Density Alternative, impacts to the surrounding scenic vistas and aesthetic quality  of the area would be similar to the proposed project. Alternative 3, like the proposed project, would  be required to develop a new Specific Plan in order to include the proposed tourist commercial uses  onsite. The new Specific Plan would govern the proposed design standards and guidelines for the  project site. The design features and development standards proposed in Alternative 3 would be  subject to City review regarding architecture and design to ensure a high‐quality design project.  Alternative  3  would  be required to  adhere to  the  development standards, design  features,  architecture,  and landscaping required  in  the  new Specific Plan. It would be expected that  development under Alternative 3 would include the same increased building height for the hotel and  wave basin facilities, and the need for 80‐foot light poles.   Like the proposed project, the Reduced Density Alternative would impact existing scenic vistas, such  as Coral Mountain, west of the project, and the Santa Rosa Mountains, south of the project. When  viewed on the public rights‐of‐way (Avenue 58 to the north and Madison Street to the east) Coral  Mountain and the Santa Rosa Mountains are unobstructed by the property, due to its undeveloped  character. Development of Alternative 3 would result in impacts to existing views of Coral Mountain  and the Santa Rosa Mountains, depending on the viewpoint location consistent with those of the  proposed project, because perimeter walls and homes would occur. Some locations along the public  7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐31   June 2021  rights‐of‐ways, where the scenic vistas are most likely to be viewed, provide unobstructed views of  the Mountains, and development of the perimeter block wall and residential homes, as well as  perimeter landscaping, may result in partially obstructed views of the Mountains. However, as stated  in Section 4.1 and shown in the visual simulations contained therein, the impacts on existing views  depends on the location of the viewpoint, in conjunction with features along the project’s frontage,  including the landscape (tree and canopy size) and the location of the residential structures and  rooftops. At some public locations surrounding the project site, such as a location east of the project  at the Andalusia entry, the project will impact views of Coral Mountain. However, if traveling along  Madison Street, these partially obstructed views of Coral Mountain are dependent on residential roof  location, and tree canopy size. Views of Coral Mountain are visible at other locations along Madison  Street, Avenue 58, and Avenue 60. Therefore, the proposed project  and  Alternative  3  will not  completely remove the views of Coral Mountain and the Santa Rosa Mountains from public viewing  locations. To  mitigate the  i mpacts t o  these  e xisting  v iews  t o  t he maximum extent feasible, the project  and Alternative 3 would be required to implement Mitigation Measure AES‐1, which requires the  perimeter walls to be setback from the Madison Street and Avenue 58 public rights‐of‐way by a  minimum average of 30 feet (10 feet more than required under the LQMC), which shall be confirmed  through the City’s review and approval of final perimeter wall and landscape plans, and Mitigation  Measure AES‐2, which requires a minimum setback of 75 feet between any residential structure and  the Madison Street and Avenue 58 public rights‐of‐way  in order to reduce impacts to the scenic vistas  to  t he  g reatest  e xtent  f easible.  H owever, e ven  with  t he  i mplem entation of Mitigation Measures AES‐ 1 and AES‐2, the impacts on scenic resources from both the project and Alternative 3 are considered  significant and unavoidable.   The Reduced Density Alternative would result in similar impacts to light and glare, compared to the  proposed project, since both Alternative 3 and the proposed project  would r esult i n  the  d evelopment  and operation of residential, resort, commercial, and recreational uses, as well as the Wave Basin  facility. Located in Planning Area III (near the southwest portion of the site) operation of the Wave  Basin would include seventeen, 80‐foot light poles to illuminate the Basin from sunset to 10:00 p.m.  (per Mitigation Measure AES‐3). As described in Section 4.1, the photometrics prepared for these  lights showed that the light and glare generated from the 80‐foot light fixtures will not impact offsite  properties. The properties adjacent to the Wave Basin would perceive up to one foot‐candle, which  is equivalent to the light emitted during twilight. Glare will be perceived by the immediately adjacent  onsite properties, however these resort residential units are designed and intended to interact with  the Wave Basin and other resort uses, such that some light and glare spillage is deemed acceptable  for these units.  The Reduced Density Alternative would result in similar impacts to the proposed project. However,  as determined in Section 4.1, Aesthetics, impacts to aesthetic resources could be mitigated to the  maximum extent feasible. However, both Alternative 3 and the proposed project would result in  7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐32   June 2021  significant and unavoidable impacts regarding impacts to existing views of scenic vistas. Impacts  associated with visual character would be similar and less than significant, and impacts associated  with light and glare would be less than significant under both Alternative 3 and the proposed project.  Air Quality  Implementation of Alternative 3 would entail construction and operation of a reduced density land  development scenario. Construction activities associated with Alternative 3 would disturb the entire  site for development, but would involve a shorter construction duration due to a reduced number of  dwelling units and retail floor areas compared to the proposed project. Therefore, based on a shorter  construction time frame with an associated reduced use of construction equipment and mobile  sources, construction‐related emission impacts  with Alternative 3 would be lower than those  analyzed under the proposed project.  The comparison of traffic generation totals among the five alternatives and proposed project are  summarized in the Coral Mountain Alternatives – Trip Generation and Air Quality and Greenhouse  Gas Comparison (Appendix N) provided by Urban Crossroads. As shown in Table 7‐3, provided under  the Transportation discussion below, Alternative 3 is expected to generate 34% fewer trips compared  to the proposed project due to the reduced number of single‐family residential dwelling units and  retail areas. Since this Alternative maintains the Wave Basin feature, it would have comparable  emissions from the production of electricity and water particularly associated with that feature.  Although  air  quality  emission  increases or decreases are  not linear  in  the  CalEEMod model,  Alternative 3 would result in lower emissions associated with vehicle trips. Alternative 3 would be  expected to have proportionally lower and less than significant NOx and VOC emissions, which are  directly influenced by mobile sources. For the proposed project, PDFs and mitigation resulted in an  average reduction of 12% to 15% in criteria air pollutant emissions. Compared to the proposed  project, Alternative 3 is expected to achieve a lower reduction in criteria air pollutant emissions from  PDF implementation because Alternative 3 cannot be assumed to include commute trip reduction  programs,  telecommuting  and  alternative  work schedules, employer‐sponsored  shuttles,  on‐site  photovoltaic electricity supply as PDFs (the other PDFs were assumed to be included in Alternative 3).  Overall, however, impacts associated with Alternative 3 would be lower than the proposed project  because of the reduced NOx emissions associated with vehicle trips, and less than significant for  construction and operations.  Biological Resources   Under Alternative 3, conditions to biological resources would be similar to the proposed project.   As established in Section 4.3, Biological Resources, development of the 386‐acre property would  impact onsite biological resources, therefore, mitigation consistent with that for the proposed project  would be required to reduce the impacts to less than significant levels. The mitigation measures  7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐33   June 2021  require burrowing owl and bat surveys to be conducted prior to construction, and vegetation removal  activities to occur outside of the general bird nesting season (January 15 through August 31), or  following nesting bird surveys, whichever applies. With implementation of these measures, impacts  would be reduced to less than significant levels, and would be similar to the proposed project.   Cultural Resources  Per the conclusions in Section 4.4, Cultural Resources, the development of the 386‐acre site may  result in impacts to cultural resources. Since both Alternative 3 a nd  the  proposed  p roject  w ould  r esult   in development of the 386‐acre site, both scenarios would be required to implement the mitigation  measures established  in Section  4.4. In order to reduce impacts to less than significant levels  Alternative 3 would be required to: develop a comprehensive recordation program prepared by a  qualified archaeologist; retain a qualified archaeologist during all project‐related ground disturbing  activities; hire an approved Agua Caliente Band of Cahuilla Indians (ACBCI) Native American Cultural  Resource Monitor during any ground disturbing activities; implement cultural sensitivity training for  all contractors; establish protected easements and  National Register nominations; preserve the  historic adobe, and avoid the known archaeological sites along the base of Coral Mountain. The  implementation of  these  mitigation measures  would  ensure impacts  to cultural resources  are  reduced to less than significant levels.   Both the proposed project and Alternative 3 would avoid significant impacts associated with potential  disturbance to cultural resources with the implementation of mitigation measures.   Energy  Construction and operation of Alternative 3 would result in a reduced demand for energy resources  compared to the proposed project. Although both scenarios propose residential, tourist commercial,  neighborhood commercial, and recreational uses, Alternative 3 proposes a reduced density on the  site, developing two‐thirds of the proposed project density. The Wave Basin facility would remain.  Therefore, operation of Alternative 3 would result in less consumption of energy resources compared  to the project.   Construction   Short‐term energy consumption related to construction activities would occur during development  of both Alternative 3 and the proposed project. Construction‐related energy use would include the  consumption of electricity for tools and power required for constriction trailers. Petroleum fuels, such  as gasoline and diesel, would also be required during construction for the operation of machinery,  large equipment, and employee vehicle trips. Natural gas would not be required during construction  activities.   Compared to the project, Alternative 3 proposes reduced density and would result in reduced energy  consumed during construction of the site.   7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐34   June 2021  As demonstrated in Section 4.5, Energy Resources, the use of electricity and petroleum during  construction of Alternative 3 would not be excessive, or unnecessary. Additionally, construction‐ related energy consumption at the site would cease at the conclusion of construction. Neither the  Reduced Density Alternative nor the proposed project would result in significant impacts to energy  resources during construction of the site.   Operation   The operation of the 386‐acre site would result in an increase of energy demand, via electricity,  natural gas, and petroleum compared to existing conditions. Alternative 3 proposes a reduced density  project, therefore, Alternative 3 would result in reduced consumption of energy during operation of  the site, and would consume 6,223,867.4 kWh of electricity and 14,424,564 kBTU of natural gas per  year. This is approximately 28 percent and 34 percent less electricity and natural gas consumed,  respectively, compared to the project. Consistent with the analysis in Section 4.5, Energy Resources,  the use of electricity, natural gas, and petroleum fuel during operation of Alternative 3 would not be  excessive, wasteful, or unnecessary.   Given the presence of the Wave Basin and the units, hotel rooms and commercial uses under  Alternative 3, it is likely that the same improvements to the IID substation required under the  proposed project would be required. These improvements will provide power for the proposed  project and Alternative 3.  The construction and operation of both the Reduced Density Alternative and the proposed project  would result in an increase of energy demand in the area, due to the proposed residential, resort,  commercial, and recreational uses. However, Alternative 3 would result in less consumption of energy  resources during construction and operation, due to the reduced density of the site.    Neither the proposed project nor Alternative 3 would result in significant impacts regarding energy  resources.   Geology and Soils   The project site is currently undeveloped and vacant. Under Alternative 3, the site would develop 400  residential dwelling units, 100 resort/hotel rooms, 38,000 square feet of resort commercial uses, and  40,000 square feet of neighborhood commercial uses, and recreational facilities (i.e., the 16.62‐acre  Wave Basin) and ropes course/zipline facilities.  As determined in Section 4.6, Geology and Soils, the site is not located in or near an Alquist‐Priolo  Earthquake fault zone.   To mitigate impacts from seismic events, structures proposed in Alternative 3 would be required to  be developed to the most current state and local standards regarding building construction. The  proposed structures would not be located immediately adjacent to the slopes of Coral Mountain to  the west.  Therefore, the structures would not be impacted by rockslides or landslides. No septic  7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐35   June 2021  systems are proposed. The potential for impacts related to loss of topsoil, sedimentation, erosion,  and  landform  alterations  associated  with  Alternative  3  is anticipated to  be consistent  with the  proposed project, because the entire site would be disturbed and restabilized, and impacts would be  less than significant.    Similar to the proposed project, development of Alternative 3 would be required to implement the  mitigation measures established in the project‐specific Geotechnical Evaluation (Appendix G), and  implement paleontological monitoring. Alternative 3 would also result in the development of the  Wave  Basin; therefore, the same d esign t o comply w ith all seismic codes in  e ffect at  the time they  a re  constructed would be required. Mitigation Measure GEO‐1, related to the Wave Basin would ensure  that the recreational facility is engineered and designed to reduce impacts of liquefaction at the site.  These mitigation measures would apply equally to Alternative 3’s impacts, and reduce them to less  than significant levels.   Alternative 3 would result in similar impacts to geology and soils compared to the proposed project.   Greenhouse Gas Emissions  Implementation of Alternative 3 would entail construction and operation of a reduced density land  development scenario while maintaining the Wave Basin and associated recreational amenities.  Construction activities associated  with Alternative  3  would similarly  disturb  the  entire site  for  development, but would involve a shorter construction duration due to a reduced number of dwelling  units  and  retail  floor areas compared  to the proposed  project. Therefore, based on  a  shorter  construction time frame with a reduced use of construction equipment  and  mobile sources,  construction‐related GHG emission impacts with Alternative 3 would be lower than those analyzed  under the proposed project.  The comparison of traffic generation totals among the five alternatives and proposed project are  summarized in the Coral Mountain Alternatives – Trip Generation and Air Quality and Greenhouse  Gas Comparison (Appendix N) provided by Urban Crossroads. As shown in Table 7‐3, provided under  the Transportation discussion below, Alternative 3 is expected to generate 34% fewer trips compared  to the proposed project due to the reduced number of single‐family residential dwelling units and  retail areas. Since this alternative maintains the Wave Basin feature, it would have comparable  emissions from the production of electricity and water particularly associated with that feature.  Although GHG emission increases or decreases are not linear in the CalEEMod model, Alternative 3  would result in lower GHG emissions associated with vehicle trips. For the proposed project, PDFs  alone resulted in a GHG emissions reduction of approximately 30%. Compared to the proposed  project, Alternative 3  is  expected to  achieve  a  lower reduction  in  GHG  emissions  from PDF  implementation because Alternative 3 cannot  be  assumed  to include commute trip  reduction  programs,  telecommuting  and  alternative  work schedules, employer‐sponsored  shuttles,  on‐site  photovoltaic electricity supply as PDFs (the other PDFs were assumed to be included in Alternative 3).  7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐36   June 2021  Overall, however, impacts associated with Alternative 3 would be lower than the proposed project  for construction and operations. Alternative 3 would be expected to result less than significant  impacts to greenhouse gas emissions and would thus substantially reduce or avoid the project’s  significant GHG emissions impact.  Hazards and Hazardous Materials   Under Alternative 3, the residential, resort, and commercial uses are not expected to involve, as a  primary activity, the routine transport, use, or disposal of hazardous materials in quantities or a  manner that would pose a threat to the project and its surroundings, or create a significant hazard  through a foreseeable accident involving the release of hazardous materials into the environment.  The hazardous materials during construction or operation of the site would be delivered, stored, and  handled to manufacturer instructions and industry standards.   During construction of the site, the contractor will identify a controlled staging area within the  property  limits  for  storing  materials  and  equipment, as required by a Strom Water Pollution  Prevention Plan (SWPPP), if applicable. There would be no uses onsite that would potentially create  a hazardous risk to the public or environment or any activities that would inhibit any established  hazard evacuation plan. The Reduced Density Alternative would implement safety procedures when  using, handling, storing hazardous materials and impacts would be less than significant.  Alternative 3 would include the operation of residential, resort, commercial, and recreational uses  included  in the proposed  project. Hazardous materials associated  with  landscape maintenance  (fertilizers, pesticides, herbicides),  as  well as the maintenance of  equipment  used onsite. The  applicant may be required to submit a Hazardous Materials Business Plan (HMBP) to the Riverside  County Fire Department for the Wave Basin facility that identifies the hazardous materials to be used  and stored on site, the location of the storage area, an emergency contingency plan showing how  spills would be cleaned up, and any other information required in a HMBP. This standard condition  would ensure that impacts from the release of hazardous materials at the site would be less than  significant.   Because of the expected resort pools and Wave Basin facility included in this alternative, Section  65529, Public Pool Disinfection, of Title 22 of the California Code of Regulations (CCR), requiring  continuous disinfection  would apply. The  Wave  Basin  and  resort hotel  pool  facilities would be  required to adhere to all applicable standards and regulations within the California Health and Safety  Code,  the  CCR, the California  Building  Code and  the  California Electrical Code  regarding  public  swimming pools. The enforcing agency that would evaluate the plans for the Wave Basin prior to  construction would be the Riverside County Department of Environmental Health.   As determined in Section 4.8, Hazards and Hazardous Materials, the site is not located within one‐ quarter mile of an existing or proposed school, therefore, Alternative 3 would not impact schools.  Additionally, the property and a radius of 0.75 miles was not identified to be on a list of hazardous  7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐37   June 2021  materials site. Therefore, Alternative 3 would not create a significant hazard to the public or the  environment.   Construction and operation of Alternative 3 will increase vehicular and multi‐modal transportation  along the local major roadways in the City. Access would be consistent with the proposed project. A  Traffic Control Plan would be required to be implemented throughout all construction activities.  Project  access  points  will  be reviewed  by the  Fire  Department,  to ensure  adequate access for  emergency vehicles.   Implementation of Alternative 3, like the proposed project, is not expected to interfere with critical  facilities, emergency transportation  and circulation, or emergency preparedness coordination.  Alternative 3 would be reviewed by City, Police and Fire officials to ensure adequate fire service and  safety as a result of project implementation. Consistent with the proposed project, Alternative 3  would result in less than significant impacts.   Finally, the property is not located in a Moderate, High, or Very High Fire Hazard Severity Zone  (VHFHSZ) according to CALFIRE’s High Fire Hazard Severity Zones in State Responsible Areas Map.  Therefore, impacts of exposing people or structures to a significant risk involving wildland fires are  expected to be less than significant for both the Reduced Density Alternative and the proposed  project.  The Reduced Density Alternative and the proposed project would result in less than significant  impacts regarding hazards and hazardous materials.   Hydrology and Water Quality  Although Alternative 3 represents a density reduction of approximately one‐third, it would have a  comparable disturbance area compared to the proposed project. Engineering design for Alternative  3 would be required to comply with City standards for the on‐site retention of storm flows during the  100‐year storm, and would be expected to design retention basins and similar facilities to those  proposed for the project.   Alternative  3  would  be subject  to the same  regulatory requirements, permit  coverages, and  engineering design approvals as the proposed project. These would include the National Pollution  Discharge Elimination System (NPDES) programs associated with construction and post‐construction  stormwater management and surface water quality standards; a Storm Water Pollution Prevention  Plan (SWPPP) to obtain coverage under the State’s NPDES Construction General Permit; and the  development, approval, and implementation of a Water Quality Management Plan (WQMP). There is  no aspect of Alternative 3 that would  indicate any need  for  a deviation  from  the regulatory  requirements and the associated stormwater controls.   As discussed below under the Utilities and Service Systems heading, Alternative 3 would result in an  overall reduced water demand compared to the proposed project due to the reduced number of  7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐38   June 2021  residential units, guest rooms, and commercial floor area. Such demand would not be expected to  substantially decrease groundwater supplies or interfere with groundwater recharge. Therefore, with  implementation of the regulatory program requirements designed specifically to prevent hydrologic,  stormwater and surface water impairments, the impacts resulting from Alternative 3 would be similar  to the proposed project and less than significant.   Land Use and Planning   The project site is currently located within the Andalusia at Coral Mountain Specific Plan (SP 03‐067)  area. Under SP‐03‐067, the land use designations for the property are Low Density Residential, Open  Space Recreational, and General Commercial land uses, as established by the City of La Quinta. The  property is currently zoned for Low Density Residential (RL), Golf Course (GC), and Neighborhood  Commercial (CN).   The Reduced Density Alternative would require a General Plan Amendment, Zone Change, Specific  Plan Amendment, new Specific Plan, Tentative Tract Map(s) and Site Development Permits, similar to  the proposed project.  However, as determined in Section 4.10, Land Use and Planning, of this Draft  EIR, none of these entitlements would result in any conflicts with or significant impacts to any land  use plan, policy or regulation. This is due to the project’s and Alternative 3’s consistency with the La  Quinta General Plan goals and policies, as outlined in Section 4.10. As previously stated, the project  and Alternative 3 propose a Zone Change to change the land use designations to RL, CN, Tourist  Commercial (CT), and Parks and Recreation (PR). The new Specific Plan would supersede the current  zoning designations on the project site and act as a developmental  guide  for  the  project. The  proposed Specific Plan will set forth the planning areas, land use policies, development standards,  and design guidelines for the Alternative. All development on the project site shall adhere to the  standards and requirements set forth in the Specific Plan. As demonstrated in Section 4.10, the  development  standards  for  the proposed project,  which  would  be similar to the development  standards in the Reduced Density Alternative, will not substantially differ from the Zoning Ordinance.   Additionally, this Alternative would not divide an established community. No impacts would occur.    Therefore, Alternative 3 and the proposed project would have similar and less than significant impacts  relating to land use and planning.  Noise  The operation and construction of Alternative 3 would result in an increase in onsite and offsite noise  compared to the existing conditions.   Construction  The Reduced Density Alternative proposes the construction and operation of residential dwelling  units, a resort hotel, resort commercial uses, neighborhood commercial uses, as well as a recreational  7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐39   June 2021  Wave Basin. Similar to the proposed project, construction of Alternative 3 would increase the ambient  noise level because the entire site would be developed. However, Municipal Code requirement for  construction activity hours would be applied to Alternative 3. Construction would not occur outside  of these hours. Because development would occur throughout the site, the mitigation measures  applicable to the proposed project, which include utilizing construction equipment equipped with  properly operating and maintained mufflers; and locating equipment staging in areas separated from  noise‐sensitive receivers would apply to this alternative. These mitigation measures will reduce  impacts of construction noise under this Alternative to less than significant levels, but based on the  reduced construction for this Alternative, construction noise will be reduced as compared to the  proposed project.  Operation  Operational noise associated with project‐generated traffic would be less under Alternative 3, and is  not anticipated to be significant. Alternative 3 would develop residential structures to include noise  reduction features  and materials for  windows,  (non‐glass) doors,  walls,  roofs, and  ventilation  consistent with building code requirements. The uses proposed under this Alternative, similar to the  proposed project, would not result in elevated noise levels on site. As demonstrated in Section 4.11,  Noise, the operation of the Wave Basin facility, which would also occur under this Alternative, would  not result in elevated noise levels on or off site because the daytime hourly noise levels at the off‐site  receiver  locations are expected to range  from 39.8 to 53.3 d BA Leq, while the on‐site project receiver  locations are expected to range from 51.8 to 64.5 dBA Leq, as determined  i n  t he  p roject  s pecific  N oise   Study (Appendix K.1). T herefore, i t  w as  d etermined  t hat  t he  o perational  n oise  g ene rated by the Wave  Basin and project activity would not exceed the City’s significance threshold of 65 dBA. Additionally,  the noise level impacts will likely vary throughout the day and, as required for the proposed project,  will  be  limited to  the  daytime and  evening  hours  of 7:00  a.m. and  10:00 p.m., established  as  Mitigation Measure NOI‐6, and compliant with the recreational operational hours established by the  City of La Quinta.   Alternative 3 would also hold up to four, 4‐day special events per year associated with the Wave  Basin. The special events could attract up to 2,500 people per event. However, as determined in  Section 4.11, Noise, noise associated with these events will not result in significant impacts because  the special event conditions are anticipated to range from 60.5 to 73.9 dBA CNEL and will generate a  noise level increase of up to 3.2 dBA CNEL on the study area roadway segments (excluding Avenue 60  west of Madison Street). Based on the significance criteria established in Section 4.11, the project‐ related noise level increases are considered to be less than significant under special events conditions  at the land uses adjacent to roadways conveying project traffic.  Although Alternative 3 and the  project will cause in increase in noise levels of up to 3.2 dBA CNEL at the segment of Avenue 60 west  of Madison Street, this segment does not currently experience 65 dBA noise levels, and traffic will not  increase noise levels to 65 dBA. Therefore, impacts would be less than significant.   7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐40   June 2021  Operational noise from the Reduced Density Alternative is not anticipated to be significant. However,  because this Alternative would involve less total construction and less daily vehicle trips, the Reduced  Density Alternative would result in reduced noise impacts, as compared to the proposed project, but  both would be less than significant.   Public Services  The  Reduced Density Alternative project  would  introduce residents or  uses  that  would  place  additional demand on the City of La Quinta’s public services. T here would be an increased demand in  police services, fire and emergency services, schools, public facilities, and parks as a result of the  development of Alternative 3. However, like the proposed project, Alternative 3 would be required  to  comply with applicable laws a nd codes imposed by the City and Riverside County Fire Department,  and pay applicable Development Impact Fees. Impacts would be less than significant.    Alternative 3 would result in reduced impacts to public services compared to the proposed project  since the Alternative would reduce the density and intensity of development onsite. However, both  scenarios would result in less than significant impacts.   Transportation   The Reduced Density Alternative would result in an increase in traffic in the project area. Short‐term  construction vehicle trip impacts would result from development of the alternative. However, these  impacts  would  be generally limited to  permitted construction activity hours. Additionally,  construction traffic  would  cease once construction  was complete.  Access  to the site  would be  consistent with the proposed project. These roadways will provide public and emergency access in to  and out of the project property.   Operational traffic, as a result of Alternative 3, would also increase vehicle trips in the project area.  However, this Alternative would result in fewer impacts associated with operational traffic compared  to the proposed project. As shown in Table 7‐3, Alternative 3 would result in 4,600 daily trips, which  would represent a 34% reduction when compared to the proposed project. As a result, it would be  expected that impacts to project area intersections would also be reduced.  Table 7‐3 Alternative 3 Trip Generation Comparison  Land Use AM Peak Hour PM Peak Hour Daily In Out Total In Out Total Alternative 3 Trip Generation Comparison Proposed Project (TIA)     ‐496 DU SFDR, 104 DU MF, 150 RM Hotel, 60 TSF Retail. 12 AC Wave Basin  Facility, 15 TSF Wave Village, 16 TSF The Farm  147 300 447 383 255 638 6,994 Reduced Density     ‐331 DU SFDR, 69 DU MF, 100 RM Hotel, 40 TSF Retail, 12 AC Wave Basin  Facility, 10 TSF Wave Village, 11 TSF The Farm  96 197 293 252 160 412 4,600 Alternative 3 Delta (Alternative – TIA) ‐51 ‐103 ‐154 ‐131  ‐95  ‐226‐2,394   7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐41   June 2021  Phase 2 of the proposed project is anticipated to generate 2778 daily trips. 6 study area intersections  are anticipated to be impacted with or without construction of any project on the property. Phase 3  of the proposed project is anticipated to generate 6,994 daily trips. 9 study area intersections are  anticipated to be impacted with or without construction of any project on the property. Because  Alternative 3 is anticipated to generate 4,600 daily trips it will fall approximately in the middle of  Phase 2 and 3 of the proposed project and will be responsible for its fair share contribution for a  minimum of 6 study area intersections and a maximum of 9 study area intersections. Required  improvements will result in acceptable LOS for all intersections, and Alternative 3 would be required  to contribute to these improvements in the same manner as the proposed project.  This Alternative is expected to have a reduced total VMT as a result of the reduced number of  residents and commercial development.  In addition, Alternative 3 would have a reduced per capita  VMT because  the reduced  number  of homes would still  benefit from  on‐site commercial  and  recreational interactions, and would not require off‐site trips. Therefore, Alternative 3 would result  in reduced VMT and less than significant impacts in this regard, but both Alternative 3 and the  proposed project have less than significant VMT impacts.  Although the proposed project would result in more traffic than the Reduced Density Alternative,  both projects would result in less than significant impacts, with the construction of improvements  similar to those required of the proposed project.  Tribal Cultural Resources  Under Alternative 3, the property would result in similar impacts to tribal cultural resources as the  proposed project because both scenarios would disturb the same area of the project site, which has  tribal cultural resources located throughout. Additionally, both  p rojects w ould b e  required  to  p artake  in tribal consultation of the site with local tribes. Consistent with the requirements of Section 4.14,  Tribal Cultural Resources, development of Alternative 3 would require mitigation measures to reduce  project impacts to tribal cultural resources to less than significant levels.   Utilities and Service Systems   Compared to the existing vacant conditions, the Reduced Density Alternative would increase utilities,  such as water service and supply, wastewater collection and treatment, solid waste, electricity,  natural gas, and telecommunication services due to the proposed uses on the property.  However,  the increase in demand for utilities in Alternative 3 would be less than under the proposed project.  Water  The Coachella Valley Water District (CVWD) supplies water to the City of La Quinta and surrounding  areas. Alternative 3 would result in an increase in water demand during construction and operation  of the proposed  residential, resort,  commercial,  and recreational uses. The Reduced Density  Alternative would result in less water demand compared to the proposed project given the reduced  7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐42   June 2021  number of residential units, the reduced number of resort/hotel rooms, and the reduced footprint of  commercial uses. However, water use required for the Wave Basin would be the same for both  scenarios. As determined  in  the  Alternatives  Water, Electricity, and  Natural  Gas  Comparisons  (Appendix O), Alternative 3 would result in 906.55 AFY of water consumption a year, a reduction of  52.08 AFY compared to the proposed project, which would consume 958.63 AFY. Alternative  3 would  also result in the outdoor water use of 801.35 AFY, which is below CVWD’s Maximum Applied Water  Allowance (MAWA) of 962 AFY. This Alternative would also require water lines at the site in order to  support the development proposed for the Reduced Density Alternative.   Alternative 3 would require the preparation of a Water Supply Assessment, for review and approval  by CVWD. Because water use would be reduced as compared to the proposed project’s less than  significant impacts, as determined in Section 4.15, Utilities and Service Systems, Alternative 3 would  also result in less than significant impacts to water supply and infrastructure.    Wastewater  Wastewater service, provided by CVWD, would be required for the operation of Alternative 3. The  Reduced Density Alternative would be result in less wastewater demand, due to Alternative 3’s  reduced land use densities. Based on the on‐third density reduction, a corresponding reduction in  wastewater would be expected, resulting in 104,559.3 gpd for Alternative 3.  Section 4.15, Utilities  and Service Systems determined that CVWD has sufficient capacity to support the project. Since  Alternative 3 would reduce the proposed project by 52,279.7 gpd, this Alternative would result in less  wastewater than the proposed project. Therefore, CVWD would have adequate facilities to support  the Reduced Density Alternative.   Although the impacts to wastewater facilities will be reduced in Alternative 3 compared to the  project, both scenarios would result in less than significant impacts.   Solid Waste  Development of the Reduced Density Alternative would generate solid waste. Solid waste services  would be provided by Burrtec. The development of the Reduced Density Alternative would require  solid waste services for construction activities. However, construction waste produced by Alternative  3 would not be significant and would cease after the facilities were developed. The operation of  Alternative 3 would increase solid waste.   Since Alternative 3 would result in the development of a reduced  density  project, solid  waste  generated by operation of Alternative 3 would be less than the waste generated by the proposed  project. As determined in Section 4.15, Utilities and Service Systems, the landfills that would service  the property have adequate capacity to support solid waste generated by the proposed project, and  therefore, the Reduced Density Alternative would also result in less than significant impacts.   7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐43   June 2021  Electricity  Electricity would be required for construction and operation of A lternative 3. However, it  is  likely that  electricity consumed by Alternative 3 would result in less impacts to electrical services as compared  to the project. Alternative 3 would consume approximately 6,223,867.4 kWh of electricity annually,  which is approximately 28 percent less than the proposed project.   The proposed p roject  would b e  required t o connect to an  e xistin g IID substation to provide electricity  to the project site. The increase of electrical demand for Alternative 3 would be supported by the  proposed infrastructure, with implementation of the same improvements as the proposed project,  given  the relatively large development and  the  operation  of the  wave  pool facility  under  this  alternative.   Alternative 3 would result in less than significant impacts to electricity.   Natural Gas  Natural Gas, provided by Southern California Gas Company (SoCalGas), would be required for the  operation of Alternative 3. However, natural gas consumed by Alternative 3 would require less natural  gas  c ompared  t o  t he  p roject. A lternative  3 w ould  c onsume  a pprox imately 14,424,564 kBTU of natural  gas annually, which is approximately 34 percent less natural gas than the proposed project.   The Reduced Density Alternative would be required to connect to existing SoCalGas infrastructure to  provide natural gas to the project site. Additional natural gas infrastructure is not required. The  increase of natural gas demand for the Reduced Density Alternative would be less than the proposed  project, and would result in less than significant impacts.   Telecommunications  The Reduced Density Alternative would be  required  to connect to existing telecommunication  services, either by Frontier or Spectrum to provide telecommunication services to the project site.  Additional infrastructure would not be required as determined in Section 4.15, Utilities and Service  Systems. The increase of telecommunication demand for the site would be less than significant.  Summary of Comparative Impacts   A summary comparison of impacts associated with the project alternatives is provided in Table 7.6,  Comparison of Alternatives to Project. As described above, the Reduced Density Alternative would  result in similar impacts to the proposed project related to aesthetics, biological resources, cultural  resources, geology and soils, hazards and hazardous materials, hydrology and water quality, land use  and planning, and tribal cultural resources.   7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐44   June 2021  The Reduced Density Alternative would result  in reduced impacts regarding air  quality, energy  resources, greenhouse gas emissions, noise, public services, transportation, and utilities, as compared  to the proposed project.  Relationship to Project Objectives  While potentially significant impacts would be reduced with the Reduced Density Alternative, the  following project objective would not be achieved with Alternative 3:   Establish a density hierarchy that situates the highest density development within the resort  and  gradually  reduces density  as  you  move  away  from the  resort into the surrounding  residential neighborhoods, while maintaining the overall density previously included for this  property in the Andalusia Specific Plan.  This Alternative would also generate less transient occupancy tax and sales tax revenue for the City  than the proposed project, but would achieve the project objective of enhancing the City’s economic  base to a lesser degree.  Alternative 4 – Golf/Resort Hotel   Under the Golf/Resort Hotel Alternative (“Alternative 4”), the project would be developed with a  resort hotel of 150 hotel rooms and 57,000 square feet of associated recreational, restaurant and  retail amenities, an 18‐hole championship golf course that would be open to the public to play on a  daily  fee  basis,  and  600  low‐density  residential  units.  Under this  Alternative, no  Neighborhood  Commercial would occur on  the  northeast  corner of  the property, and  that land  would  be  incorporated into the residential development on the site. No Wave Basin facility would be included  in this alternative.  Although Alternative 4 would be consistent with the golf and residential uses allowed under the  existing entitlements, the project would require a General Plan Amendment, Zone Change, Specific  Plan Amendment, and new Specific Plan to  allow  the  hotel  use, as well as Tentative Tract Map(s), and  Site Development Permits.  This Alternative is expected to result in similar impacts compared to the proposed project, except  that impacts related to aesthetics and nighttime lighting would likely be reduced.  In addition, this  alternative is expected to require more water than the proposed project to maintain the golf course.   A comparative analysis of impacts for Alternative 4 is provided below.  Aesthetics  Under the Golf/Resort Hotel Alternative, impacts relating to aesthetic resources would be reduced  compared to the proposed project due to the removal of the lighting and light towers for the Wave  Basin. The residential, resort, and golf uses proposed in Alternative 4 would be subject to City review  regarding architecture and design to ensure the development of a high‐quality project. The residential  7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐45   June 2021  land use would adhere to Specific Plan standards involving building heights and setbacks in order to  reduce its impact on the existing scenic vistas, which primarily include the Santa Rosa Mountains to  the south, and Coral Mountain to the west. Currently, views of Coral Mountain and the Santa Rosa  Mountains are largely unobstructed when viewed at the site. Existing facilities and infrastructure  surrounding the project area partially obstruct the views of the mountains when viewed from the  public rights‐of‐way and contribute to the existing visual character of the area. These include man‐ made structures, landscaping, residential homes, public facilities, barrier walls, and hedges.    Development of the Golf/Resort Hotel Alternative would result in impacts to the existing scenic vista,  which  is currently unobstructed. The proposed  residential, resort,  and  golf  uses  proposed  for  Alternative 4 would be expected to impose Specific Plan requirements restricting building heights for  buildings with 150 feet of the Avenue 58 and Madison Street rights‐of‐way in order to reduce impacts  to scenic vistas observed from these roads. As determined in Section 4.1, Aesthetics, development of  the property would result in impacts to the existing views of Coral Mountain and the Santa Rosa  Mountains, depending on the viewpoint location. Some locations along the public rights‐of‐ways,  where the scenic vistas are most likely to be viewed, provide unobstructed views of the Mountains,  however, development of the perimeter block wall and residential homes, as well as perimeter  landscaping may result in partially obstructed views of the Mountains at some locations. However,  the obstructed views depend on the location of the viewpoint, in conjunction with features along the  project’s frontage, including the landscape (tree and canopy size) and the location of the residential  structures and rooftops. Therefore, this Alternative would be required to implement Mitigation  Measure AES‐1, which requires the perimeter walls to be setback from the Madison Street and  Avenue 58 public rights‐of‐way by a minimum average of 30 feet (10 feet more than required under  the LQMC), which shall be confirmed through the City’s review and approval of final perimeter wall  and landscape plans, and Mitigation Measure AES‐2, which requires a minimum setback of 75 feet  between any residential structure and the Madison Street and Avenue 58 public rights‐of‐way.  However, even with Mitigation Measures AES‐1 and AES‐2, the Alternative’s impacts on existing  views of scenic resources are significant and unavoidable, as are the proposed project’s.  Similar to the proposed project, the residential and resort uses proposed would be consistent with  those currently within the City of La Quinta. Low density residential communities are located north,  east, and south of the project site. Residential dwellings developed for the proposed project and  Alternative 4 would be similar to the existing dwellings in the City, and no commercial development  would occur at Avenue 58 and Madison Street, which would be consistent with the residential  character of the area. Therefore, impacts would be less than significant.    Alternative 4 proposes a project with resort, residential, and golf uses. Light and glare generated by  the Alternative would be similar to the existing land uses in the surrounding area (i.e., residential and  golf communities). Alternative 4 would be required to comply with the City of La Quinta’s outdoor  lighting standards established in Chapter 9.100.150, Outdoor Lighting, of the La Quinta Municipal  7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐46   June 2021  Code (LQMC), and would not require modification to these standards in its Specific Plan, since no light  poles  would  be required  for  the  Wave  Basin facility. Light generated  by  the Golf/Resort Hotel  Alternative would be less than under the proposed project, and result in less than significant impacts.   The Golf/Resort Hotel Alternative would result in lower and less than significant impacts to most  aesthetic resources such as visual character, and light and lighting. Compared to the proposed project,  these  impacts  would  be reduced,  due to  the  removal  of the  Wave Basin  and  neighborhood  commercial proposed for the project.   Compared to the proposed project, Alternative 4 would result in less impacts to aesthetic resources,  since  the Golf/Resort  Hotel Alternative  would  not  develop  the recreational  Wave Basin or  the  neighborhood  commercial uses. However,  both scenarios  would result  in significant  impacts  to  existing views of scenic vistas.   Air Quality  The combination of residential, hotel and golf course uses associated with Alternative 4 would result  in relatively lower traffic generation levels compared to the proposed project. Construction activities  associated with Alternative 4 would disturb the entire site for development and expected to involve  a similar construction duration, resulting in comparable construction‐related emissions.   The comparison of traffic generation totals among the five alternatives and proposed project are  summarized in the Coral Mountain Alternatives – Trip Generation and Air Quality and Greenhouse  Gas Comparison (Appendix N) provided by Urban Crossroads. As shown in Table 7‐4, provided under  the Transportation discussion below, Alternative 4 is expected to generate 3% fewer trips compared  to the proposed project from the residential, hotel and golf course uses. This alternative would have  lower emissions associated with the production of electricity and water because it would not involve  a Wave Basin feature.  Although  air  quality  emission  increases or decreases are  not linear  in  the  CalEEMod model,  Alternative 4 would result in slightly lower emissions associated with vehicle trips. Alternative 4 would  not include all of the PDFs proposed for the project, and would therefore not benefit from the 12%  to 15% emission reductions associated with those PDFs. Without all of the PDF‐related emission  reductions similar to the proposed project, the 3% reduction in vehicle trips alone is not expected to  lower emissions to less than significant levels without the need for mitigation. The modest reduction  in trips under this Alternative would not be sufficient to reduce vehicle emissions to less than  significant levels. Overall, therefore, impacts associated with Alternative 4 would be comparable  during construction, but potentially greater and significant during operations.  Biological Resources   Under Alternative 4, conditions to biological resources would be similar to the proposed project.   7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐47   June 2021  As established in Section 4.3, Biological Resources, development of the 386‐acre property would  result in impacts to biological resources, therefore, mitigation measures are recommended to reduce  these impacts to less than significant. The mitigation measures require burrowing owl and bat surveys  to occur prior to construction, and the removal of vegetation at the site to occur outside of the general  bird nesting season (January 15 through August 31), or pre‐construction nesting bird surveys, as  applicable. Alternative 4 would be required to implement these mitigation measures to reduce  impacts to biological resources to less than significant levels, since  it would result in the same level of  disturbance. Alternative 4 would result in similar impacts to biological resources compared to the  proposed project.   Cultural Resources  Per the conclusions in Section 4.4, Cultural Resources, of this Draft EIR, the development of the 386‐ acre site may result in impacts to cultural resources, however, these impacts can be mitigated to less  than significant levels. Alternative 4 would result in development of the 386‐acre site, and would be  required to implement the mitigation measures established in Section 4.4. In order to reduce impacts  to less than significant levels this Alternative would be required  to:  develop  a comprehensive  recordation program prepared by a qualified archaeologist; retain a qualified archaeologist during all  project‐related ground disturbing activities; hire an approved Agua Caliente Band of Cahuilla Indians  (ACBCI) Native American Cultural Resource  Monitor  during  any ground  disturbing activities;  implement cultural sensitivity training for all contractors; establish protected easements and National  Register nominations; preserve the historic adobe and avoid the unknown archaeological sites along  the base of Coral Mountain. The implementation of these mitigation measures would ensure impacts  to cultural resources are reduced to less than significant levels.   Compared to the proposed project, the Golf/Resort Hotel Alternative would result in similar impacts  to cultural resources. Both the proposed project and Alternative 4 would avoid impacts associated  with potential disturbance to cultural resources with the implementation of mitigation measures.   Energy  Consumption  of energy  during  construction and  operation  of Alternative  4  would  be reduced  compared to the proposed project since this Alternative does not  propose the commercial  component in the northeast corner of the site, or the development of the Wave Basin (and its  associated infrastructure). Construction of Alternative 4 would likely occur during a similar time frame  as the proposed project. However, operation of Alternative 4 would result in less impacts to energy  resources compared to the project.   Construction   Short‐term energy consumption related to construction activities would occur during development  of Alternative 4. Construction‐related energy use would include the consumption of electricity for  7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐48   June 2021  tools and power required for constriction trailers. Petroleum fuels, such as gasoline and diesel, would  also be required during construction for the operation of machines, large equipment, and employee  vehicle trips. Natural gas would not be required during construction  activities. However, as  determined in Section 4.5, Energy Resources, the use of electricity and petroleum during the would  not be excessive, or unnecessary, and would cease at the conclusion of construction. Both scenarios  would result in less than significant impacts to energy resources during construction of the site.   Operation   The operation of Alternative 4 would result in an increase of energy demand, via natural gas, and  petroleum, however, Alternative 4 would result in reduced consumption of electricity. Alternative 4  would consume approximately 6,952,466.8 kWh of electricity annually, which is approximately 19.5  percent less electricity than the proposed project. This is due to the removal of the Wave Basin and  neighborhood commercial uses. Alternative 4 would consume approximately 22,491,253.2 kBTU of  natural gas annually, which is a 3 percent increase over that used by the proposed project. This is due  to the increase of single family residential homes.   The proposed project is required to connect to an existing IID substation (offsite). Under Alternative  4, given the amount of residential and resort development in this Alternative, it is anticipated that  the same off‐site improvements will be required by IID.   Alternative 4 does not propose the development of neighborhood commercial uses or the Wave  Basin. Instead, the property would include an 18‐hole golf course, resulting in reduced consumption  of energy resources during operation compared to the proposed project. Both the Golf/Resort Hotel  Alternative and the proposed project would result in an increase of energy demand in the area, due  to the proposed  residential, resort,  and recreational uses. However,  energy consumed  during  construction and operation of Alternative 4 and the proposed project are anticipated to result in less  than significant impacts.   Geology and Soils   Because the entire site would be developed under Alternative 4, impacts associated with strong  seismic ground shaking, seismic‐related ground failure, ground subsidence, collapsible soils, corrosive  soils,  and paleontological resources  would  be reduced  to  less than  significant  levels  with the  incorporation  of mitigation  measures consistent  with  those applied  to  the proposed  project.  Development of the property would be required to comply with the building code, and with the  recommendations provided in the site‐specific Geotechnical Investigation (Appendix G) to ensure the  onsite soils can support the proposed foundations and structures. Additionally, Alternative 4 would  be required to retain a qualified paleontological monitor during all earth‐moving operations reaching  beyond the depth of two feet.    7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐49   June 2021  The Golf/Resort Hotel Alternative does not propose the development of the Wave Basin facility;  however, it is likely that Alternative 4 would introduce lakes throughout the golf course area for  retention and aesthetic purposes. These features are typical for golf courses.  Alternative 4 would result in similar impacts to geology and soils compared to the proposed project,  and both would result in less than significant impacts.   Greenhouse Gas Emissions  The combination of residential, hotel and golf course uses associated with Alternative 4 would disturb  the entire site for development and involve a similar construction duration, resulting in comparable  construction‐related GHG emissions.   The comparison of traffic generation totals among the five alternatives and proposed project are  summarized in the Coral Mountain Alternatives – Trip Generation and Air Quality and Greenhouse  Gas Comparison (Appendix N) provided by Urban Crossroads. As shown in Table 7‐4, provided under  the Transportation discussion below, Alternative 4 is expected to generate 3% fewer trips compared  to the proposed project from the residential, hotel and golf course uses. This Alternative would have  lower emissions associated with the production of electricity and water because it would not involve  a Wave Basin feature.  Alternative 4 would not include all of the PDFs proposed for the project, and would therefore not  benefit from the 30% GHG emission reductions associated with those PDFs. Without the PDF‐related  emission reductions similar to the proposed project, the 3% reduction in vehicle trips alone is not  expected to lower emissions to less than significant levels without the need for mitigation. This is in  part because the PDFs under this Alternative do not achieve the same level of reductions that are  attained under the proposed project. Overall, therefore, impacts associated with Alternative 4 would  be comparable during construction, but potentially greater and significant during operations, and  similar to those of the proposed project.  Hazards and Hazardous Materials   Alternative 4 would not introduce any potentially new hazardous materials related to construction  activities or operation. The nature of these uses is not expected to involve, as a primary activity, the  routine transport, use, or disposal of hazardous materials in quantities or a manner that would pose  a threat to the project and its surroundings, or create a significant hazard through a foreseeable  accident conditions involving the release of hazardous materials into the environment. The hazardous  materials during construction or operation of the site would be delivered, stored, and handled to  manufacturer instructions and industry standards.   During construction of the site, the contractor will identify a controlled staging area within the  property  limits  for  storing  materials  and  equipment, as required by a Strom Water Pollution  Prevention Plan (SWPPP), if applicable. There would be no uses onsite that would potentially create  7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐50   June 2021  a hazardous risk to the public or environment or any activities that would inhibit any established  hazard evacuation plan. The Golf/Resort Hotel Alternative would implement safety procedures when  using, handling, storing hazardous materials and impacts would be less than significant.  The site, under Alternative 4, would include the operation of residential, resort, and recreational uses.  Onsite storage and maintenance areas may include hazardous materials associated with landscape  maintenance (fertilizers, pesticides, herbicides), as well as the maintenance of golf carts and other  equipment used onsite. The applicant may be required to submit a Hazardous Materials Business Plan  (HMBP) to the Riverside County Fire Department. This standard condition applies to Alternative 4 and  would ensure that impacts from the release of hazardous materials at the site would be less than  significant.   The Golf/Resort Hotel Alternative proposes a 150‐room resort hotel. Public pools associated with the  hotel shall be required to adhere to all applicable standards and regulations within the California  Health a nd Safety  Code, the  C alif ornia Code of Regulations (CCR), the California Building Code and the  California Electrical Code regarding public swimming pools, including disinfection. The enforcing  agency that would evaluate the plans for the property prior to construction would be the Riverside  County Department of Environmental Health.   As determined in Section 4.8, Hazards and Hazardous Materials, the site is not located within one‐ quarter mile of an existing or proposed school, therefore, there would be no impact to a school  facility. Additionally, the property and a radius of 0.75 miles was not identified to be on a list of  hazardous materials site. Therefore, Alternative 4 would not create a significant hazard to the public  or the environment.   Construction and  operation  of the  386‐acre site  will  increase vehicular and  multi‐modal  transportation along the local major roadways in the City. Access to the site will be consistent with  that for the proposed project, except that fewer access points would be required because the  neighborhood commercial development would not occur. Local roadways will provide public and  emergency access in to and out of the project property. A Traffic Control Plan will be required as a  condition of approval to be implemented throughout all construction activities. Project access points  will be reviewed by the Fire Department, to ensure adequate access for emergency vehicles.   Alternative  4  implementation  is  not  expected to  interfere  with critical facilities, emergency  transportation and  circulation, or emergency preparedness coordination. Alternative 4 and  the  proposed project would result in less than significant impacts.   Finally, the property is not located in a Moderate, High, or Very High Fire Hazard Severity Zone  (VHFHSZ) according to CALFIRE’s High Fire Hazard Severity Zones in State Responsible Areas Map.  Therefore, impacts of exposing people or structures to a significant risk involving wildland fires are  expected to be less than significant in both the Reduced Density Alternative and the proposed project.  7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐51   June 2021  The Golf/Resort Hotel Alternative and the proposed project would result in less than significant  impacts regarding hazards and hazardous materials.   Hydrology and Water Quality  Although Alternative 4 represents a different composition of land uses compared to the proposed  project, it would have a comparable disturbance area compared to the proposed project. Engineering  design for Alternative 4 would be required to comply with City standards for the on‐site retention of  storm flows during the 100 year storm, and would be expected to design retention basins and similar  facilities to those proposed for the project that would be integrated into the golf course design.  Alternative  4  would  be subject  to the same  regulatory requirements, permit  coverages, and  engineering design approvals as the proposed project. These would include the National Pollution  Discharge Elimination System (NPDES) programs associated with construction and post‐construction  stormwater management and surface water quality standards; a Storm Water Pollution Prevention  Plan (SWPPP) to obtain coverage under the State’s NPDES Construction General Permit; and the  development, approval, and implementation of a Water Quality Management Plan (WQMP).   There is no aspect of Alternative 4 that would indicate any need for a deviation from the regulatory  requirements and the associated stormwater controls.   As discussed below under the Utilities and Service Systems heading, Alternative 4 would be expected  to result in less than significant impacts to water demand from the local utility purveyor and such  demand levels would not be expected to substantially decrease groundwater supplies or interfere  with groundwater recharge. Therefore, with implementation of the regulatory program requirements  designed to prevent hydrologic, stormwater and surface water impairments, the impacts resulting  from Alternative 4 would be less than significant and similar to the proposed project.   Land Use and Planning   The project site is currently located with Andalusia at Coral Mountain Specific Plan (SP 03‐067) area.  Under SP‐03‐067, the land use designations for the property are currently Low Density Residential,  Open Space Recreational, and General Commercial land uses, as established by the City of La Quinta.  The property is currently zoned for Low Density Residential (RL), Golf Course (GC), and Neighborhood  Commercial (CN).   Under Alternative 4, The Golf/Resort Hotel Alternative would require a General Plan Amendment,  Zone Change, Specific Plan Amendment, and new Specific Plan for the hotel use, as well as Tentative  Tract Map(s), and Site Development Permits. However, as determined in Section 4.10, Land Use and  Planning, of this Draft EIR, none of these entitlements would result in any conflicts with or significant  impacts to any land use plan, policy, or regulation. This is due to Alternative 4’s consistency with the  La Quinta General Plan goals and policies, as outlined in Section 4.10. Alternative 4 would achieve  various goals and policies outlined within the City’s General Plan, including the land use goal to  7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐52   June 2021  maintain a high‐quality design that complements the City (Goal LU‐2). Additionally, changes and  variations from the zoning code in a specific plan would be offset by high quality design, amenities  and a mix of land uses (Policy LU‐2.1). Both the project and Alternative 4 would result in the continued  growth of the tourism and resort industries in the City (Goal ED‐2). Therefore, Alternative 4 would  comply with goals and policies in the General Plan, and would result in less than significant impacts  to any land use plan, policy, or regulation.   Additionally, this Alternative, like the project site, would not divide an established community. No  impacts would occur.    Noise  The operation and construction of Alternative 4 would result in an increase in onsite and offsite noise  compared to the existing conditions. This is analyzed below.   Construction  The Golf/Resort Hotel Alternative proposes the construction and operation of residential, resort hotel  rooms, and an 18‐hole golf course. Similar to the proposed project, construction of Alternative 4  would increase the ambient noise level because the entire site would  be disturbed.  However,  construction activities would be expected to conform to specified hours, per Section 6.08.050 of the  La Quinta Municipal Code. Mitigation measures required for the proposed project, including utilizing  construction equipment equipped with properly operating and maintained mufflers; and locating  equipment staging in areas separated from noise‐sensitive receivers would also apply to Alternative  4. Construction noise would contribute a short‐term impact and would cease once construction has  ended, and would be expected to be less than significant, consistent with the proposed project.  Operation  Operational noise associated with project‐generated traffic is not anticipated to be significant under  Alternative 4. Structures in Alternative 4 would be subject to building code requirements for windows,  (non‐glass) doors, walls, roofs, and ventilation to ensure noise observed onsite would be less than  significant.   The recreational Wave Basin would not be developed in the Golf/Resort Hotel Alternative. Therefore,  neither  the  mechanical equipment required  to operate the  Wave, nor  the  four special events  associated with the Wave Basin would occur. However, the golf course could host special events of  comparable spectator capacity. As determined in Section 4.11, Noise, noise associated with the  proposed project’s special events will not result in significant impacts, and neither would those  associated with Alternative 4.   7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐53   June 2021  Additionally, typical day trip generation would be 3 percent less than the proposed project. The  majority of operational noise impacts correlate with traffic levels, so noise under Alternative 4 is  expected to be slightly less than under the proposed project.   Alternative 4 would have equivalent construction noise impacts to the proposed project, but would  result in lower noise levels for the life of the project. As determined in Section 4.11, Noise, the  proposed project would not result in significant construction or operational noise impacts. The  Golf/Resort  Hotel  Alternative  would  result  in  reduced noise levels, and  would  have less  than  significant noise impacts.   Public Services  The  Golf/Resort  Hotel Alternative  project  would  introduce residents or  uses  that  would  place  additional demand on the City of La Quinta’s public services. T here would be an increased demand in   police, fire, and emergency services, schools, public facilities, and parks, because Alternative 4 would  result in similar intensity of development as the proposed project. However, Alternative 4 would be  required to comply with applicable laws and codes imposed by the City and Riverside County Fire  Department, and to pay applicable Development Impact Fees. Impacts would be less than significant.   Alternative 4 would result in similar impacts to public services as the proposed project and Alternative  4 will result in less than significant impacts.   Transportation   The Golf/Resort Hotel Alternative would result in a 3% decrease in overall daily trips in the project  area, as shown in Table 7‐4. However, it will also result in a slight increase of peak hour trips in both  the AM and PM Peak hours due to the increase in traffic associated with the proposed development  of single‐family homes.   Table 7‐4 Alternative 4 Trip Generation Comparison  Land Use AM Peak Hour PM Peak Hour Daily In Out Total In Out Total Alternative 4 Trip Generation Comparison Proposed Project (TIA)     ‐496 DU SFDR, 104 DU MF, 150 RM Hotel, 60 TSF Retail. 12 AC Wave Basin  Facility, 15 TSF Wave Village, 16 TSF The Farm  147 300 447 383 255 638 6,994 The Golf/Resort Hotel Alternative     ‐600 DU SFDR, 150 RM Hotel, 18 Hole Golf Course 162 334 496 403 261 664 6,799 Alternative 4 Delta (Alternative – TIA) 15 34 49 20  6  26 ‐195   Short‐term construction vehicle trip impacts would result from the development of alternative.  However, like  the proposed project, these impacts  would  be generally limited to  permitted  construction activity hours. Primary access to the site will be consistent with the proposed project,  but will not include the neighborhood commercial access points. Local roadways will provide public  7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐54   June 2021  and emergency access in to and out of the project property. A Traffic Control Plan will be implemented  throughout all construction activities.  Operational traffic as a result of the Golf/Resort Hotel Alternative would also increase typical day  vehicle t rips in  the project  area  compared  to t he existing cond ition (see Appendix N). T he Golf C ourse  Resort  would be  open to  the public,  unlike  the  private  club proposed  for  the  project. Overall,  however, operation of Alternative 4 would decrease off‐site vehicle trips by 3%, as compared to the  proposed project, (see Appendix N). Alternative  4 trip g eneration rates are  anticipated t o  be on ly 195  daily trips below the proposed project which can be considered a negligible difference. Alternative 4  would  therefore  be responsible for  the fair  share  contribution of the same 15 area roadway  improvements as the proposed project. Impacts for this Alternative relative to trip generation are  expected to be less than significant.  VMT:  This Alternative is expected to have a higher total VMT on a per capita basis because this  Alternative removes the project’s neighborhood‐serving commercial uses that would reduce the  length of vehicle trips for the residents of this project and the surrounding communities (who would  need to drive further for those commercial amenities under this A lternative). Impacts  r elative to VMT  could potentially be significant and unavoidable for Alternative 4.  Tribal Cultural Resources  Under Alternative 4, the property would result in similar impacts to tribal cultural resources as the  proposed project. As determined in Section 4.14, Tribal Cultural Resources, development of the  project site would require mitigation measures to reduce project impacts to tribal cultural resources  to less than significant levels. Alternative 4 would be required to implement the same measures as  the proposed project.   Utilities and Service Systems  The Golf/Resort Hotel Alternative would increase the use of utilities, such as water service and supply,  wastewater collection and treatment, solid waste, electricity, natural gas, and telecommunication  services due to the proposed uses on the property.    Water  Water supply would be provided to the site by the Coachella Valley Water District (CVWD). Alternative  4 would result in an increase in water demand during construction and operation of the proposed  residential, resort, and golf uses.   Although the Golf/Resort Hotel Alternative would remove the neighborhood commercial area and  the infrastructure associated with the Wave Basin, Alternative 4 would result in higher water demand  than the proposed project because of the water required to irrigate the championship 18‐hole golf  course. Based on the findings in the Alternatives Water, Electricity, and Natural Gas Comparisons  7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐55   June 2021  (Appendix O), t he  G olf/Hotel  Resort  A lternative  w ould  r esult  in  1 ,092.51  A FY of water demand, which  is 133.88 AFY more water demand than the proposed project. Residential indoor water demand for  Alternative  4  and  the  proposed project would be  the  same since both scenarios propose 600  residential units. Non‐residential indoor demand for Alternative 4 would be less than the proposed  project due to the removal of the neighborhood commercial use. Although the Golf/Resort Hotel  Alternative does not propose 60,000 square feet of neighborhood commercial uses in the northeast  portion of the site, the golf use proposed in Alternative 4 would likely result in the development of  clubhouse facilities that would result in non‐residential indoor water demand. The operation of the  non‐residential indoor uses (i.e., resort, resort commercial, golf‐related facilities) in Alternative 4  would result in less water demand compared to the proposed project. Outdoor water demand for  Alternative 4 would be 952.52 AFY, which is below CVWD’s Maximum Applied Water Allowance  (MAWA) for outdoor water use in the area. A Water Supply Assessment would be required for this  Alternative. A dditional  w ater  l ines  w ould  a lso  be  r equired  at  t he site in order to support the increased  development proposed for the Golf/Resort Hotel Alternative.   As determined in Section 4.15, Utilities and Service Systems, the proposed project would result in  less than significant impacts to water supply and infrastructure. CVWD determined in the project‐ specific WSA/WSV that the water provider has sufficient supply to support the proposed project.  Alternative 4 would consume more water than the proposed project, however, the Golf/Resort Hotel  Alternative would consume a small fraction of CVWD’s water supply. This Alternative would result in  less than significant impacts to water supply.   Wastewater  Wastewater service, provided by CVWD, would be required for Alternative 4.   Although the Golf/Resort Hotel Alternative does not propose 60,000 square feet of neighborhood  commercial uses in the northeast portion of the site, the golf use proposed in Alternative 4 would  likely result in the development of clubhouse facilities that would result in wastewater demand. The  operation of the residential, resort, resort commercial, and golf‐related facilities in Alternative 4  would result in similar wastewater demand compared to the proposed project.   Section 4.15, Utilities and Service Systems concluded that CVWD has sufficient capacity to support  the proposed project. Alternative 4 would result in similar wastewater demand compared to the  proposed project. Therefore, CVWD would have adequate facilities to support the Golf/Resort Hotel  Alternative, and impacts associated with wastewater collection and treatment would be less than  significant for Alternative 4.   Solid Waste  Development  o f  t he  G olf/Resort  H otel  A lternative  w ould  i ntroduc e 600 residential dwelling units, 150  resort/hotel rooms, and an 18‐hole golf course. The construction and operation of the proposed site  7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐56   June 2021  would generate solid waste. Solid waste services would be provided by Burrtec. The development of  the  Golf/Resort Hotel Alternative  would  require solid  waste services  for construction activities.  However, construction waste produced by Alternative 4 would not be significant and would cease  after the facilities were developed.   Solid waste generated by operation of Alternative 4 would result in less waste generated by the  reduced commercial development, consistent  waste for  the hotel and  residential  uses,  and  potentially higher levels of green waste for the golf course. As determined in Section 4.15, Utilities  and Service Systems, the proposed project’s impact to solid waste infrastructure (i.e., landfills) would  be less than significant. Compared to the project, Alternative 4 would result in somewhat lower solid  waste generation, and impacts would be somewhat lower, and would be less than significant.   Electricity  Electricity would be required for construction and operation of A lternative 4. However, it  is  likely that  electricity consumed by Alternative  4  would  result  in  reduced demand  for electrical services  compared to the project. Alternative 4 would consume approximately 6,952,466.8 kWh of electricity  annually, which is approximately 19.5 percent less electricity than the proposed project. This is due  to the removal of the Wave Basin, the mechanical equipment associated with the Wave Basin, and  neighborhood commercial uses.  The p roposed p roject  would  be  required to c onnect to  a n e xistin g IID substation to provide electricity  to the project site. All existing and proposed utilities within or immediately adjacent to the proposed  project would be installed underground. The Golf/Resort Hotel Alternative would be required to  connect to the existing substation, given the amount of residential and resort development in this  Alternative.   Both scenarios w ould result i n less than  significant  impacts t o  electricity. Neither project would result  in significant and unavoidable impacts.   Natural Gas  Natural Gas, provided by Southern California Gas Company (SoCalGas), would be required for the  operation of Alternative 4. However, it is likely that natural gas consumed by Alternative 4 would  result in increased impacts to natural gas services compared to the project due to the increased  number of single family residential units. Alternative 4 would consume approximately 22,491,253.2  kBTU of natural gas annually, which is a 3 percent increase over the proposed project.     Additional natural gas infrastructure is not required. The increase of natural gas demand for the  Alternative 4 would be less than significant.   Telecommunications  7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐57   June 2021  The  Golf/Resort Hotel Alternative  would  be  required  to connect to existing telecommunication  services, either by Frontier or Spectrum to provide telecommunication services to the project site.  Additional infrastructure would not be required as determined in Section 4.15, Utilities and Service  Systems. The increase of telecommunication demand for the site would be less than significant for  both Alternative 4 and the proposed project.   Summary of Comparative Impacts   A summary comparison of impacts associated with the project alternatives is provided in Table 7‐6,  Comparison of Alternatives to Project. As described above, the Golf/Resort Hotel Alternative would  result in similar and mitigatable impacts to the proposed project related to biological resources,  cultural resources, geology and soils, greenhouse gas emissions, hazards and hazardous materials,  hydrology and water quality, land use, public services, tribal cultural resources, and utilities (other  than water, electricity, and natural gas).   The Golf/Resort Hotel Alternative would result in reduced impacts regarding aesthetics, energy  resources (electricity and petroleum use), noise, and utilities (electricity). Impacts to air quality,  energy resources (natural gas), transportation (VMTs), and utilities (regarding water supply and  natural gas) would be increased in Alternative 4 compared to the proposed project due to the  Alternative’s golf course and additional single family residential units.   Relationship to Project Objectives  While potentially significant aesthetic impacts would be reduced or avoided with the Golf/Resort  Hotel Alternative, the following project objectives would not be  a chieved, or  n ot  a chieved  t o  t he  s ame   degree, with Alternative 4:   Develop a high‐quality private wave basin (The Wave) that provides unique recreational  opportunities for future residents of the project, and that attracts resort guests and creates a  landmark facility that will enhance the City’s reputation as the “Gem of the Desert”.   Alternative 4 would result in land uses (Golf/Resort Hotel/Residential) w hich  a re  t ypical  o f  t he  current   land use pattern in the City. With the exception of the construction of the Wave Basin, this Alternative  would result meet the project objectives, and generate transient occupancy tax (TOT) and sales tax  revenues to benefit the City.     Alternative 5 – Lake Amenity/No Hotel   Under the Lake Amenity Alternative (“Alternative 5”), the project would be developed with a lake  amenity instead of the Wave Basin, and would include 750 low‐density residential units and 8.4 acres  of commercial uses at the northeast corner of the property, consistent with the existing entitlements  for the project site.  The lake would be approximately 75 acres, and would be used for typical lake  uses, including small electric boats, sailing, kayaking and paddle boarding (but not gas‐powered boats  7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐58   June 2021  or recreational watercraft).  The lake would provide a private amenity for the project residents and  their guests, and would be owned and maintained by the homeowners association.  This Alternative  would not have the hotel or other Tourist Commercial uses and would not have the occasional special  events that would be associated with the Wave Basin.  Although A lternative 5 would  b e  c onsistent  w ith  t he  e xisting re sidential and commercial uses allowed  under the existing entitlements, the project would require a General Plan Amendment, Zone Change,  Specific Plan Amendment, Tentative Tract Map(s), and Site Development Permits.   This Alternative i s expected t o r esult in r educed  impacts  for noise, nighttime lighting and would avoid  the  t emporary  i mpacts  f rom  s pecial  e vents  t hat  c ould  o ccur  a t  t he  W ave  B asin  u p  t o  f our  t imes  a y ear.   However, the lake amenity would use more water than the proposed Wave Basin.  A comparative  analysis of impacts for Alternative 5 is provided below.  Aesthetics  Under the Lake Amenity/No Hotel Alternative, impacts to the aesthetic resources would be somewhat  reduced when compared to the proposed project. Alternative 5 proposes the development of 750  low density residential units and 8.4 acres of commercial uses at  t he  n ortheast  c orner  of  t he  p roperty.  These uses are consistent with the existing zoning and land use designations of the project site. The  development of these land uses would be compliant with the development standards established in  the City of La Quinta Municipal Code. The residential and commercial land uses would also be  consistent with the existing uses in the City of La Quinta, which is currently defined by residential  homes and communities north, east, and south of the project property.   Alternative 5 also proposes the development of a 75‐acre lake amenity, in place of the project’s  proposed 16.62‐acre Wave Basin. As analyzed in Section 4.1, Aesthetics, of this Draft EIR, associated  infrastructure for the Wave Basin includes seventeen 80‐foot light fixtures for evening use of the  Wave Basin facility. The 75‐acre lake proposed in Alternative 5 would be used for typical lake uses,  including small electric boats, sailing, kayaking and paddle boarding (but not gas‐powered boats or  recreational  watercraft). Operation  of the lake amenity  will not  include  80‐foot  light  fixtures,  therefore, Alternative 5 would result in less light impacts compared to the proposed project.   Impacts of Alternative 5 to  scenic resources located on‐ and off‐site would be  similar to the proposed  project, since both projects propose development of the 386‐acre site. Impacts to the existing adobe  structure onsite would be avoided by placing a fence around the property to prevent development in  that area to protect the adobe. Impacts to existing views of the scenic resource, Coral Mountain,  would be similar to the proposed project because this Alternative would also include perimeter walls  and landscaping, as well as residential buildings, that will result in the partial obstruction of mid‐range  and peak views of Coral Mountain. Therefore, both the project and Alternative 5 would be required  to implement Mitigation Measure AES‐1, which requires the perimeter walls to be setback from the  Madison Street and Avenue 58 public rights‐of‐way by a minimum average of 30 feet (10 feet more  7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐59   June 2021  than required under the LQMC), which shall be confirmed through the City’s review and approval of  final perimeter wall and landscape plans, and Mitigation Measure AES‐2, which requires a minimum  setback of 75 feet between any residential structure and the Madison Street and Avenue 58 public  rights‐of‐way. However, even with Mitigation Measures AES‐1 and AES‐2, the project’s impacts on  existing views of scenic resources are considered significant and unavoidable.      Alternative 5 does not propose the development of the Wave Basin, which includes 80‐foot light  fixtures surrounding the recreational facility. Therefore, the Lake Amenity/No Hotel Alternative would  result in reduced light and glare impacts compared to the proposed project.   Air Quality  Implementation of Alternative  5 would  entail  development focused  on a  public lake  amenity  incorporated into a site design with 750 low‐density residential dwelling units and 8.4 acres of  commercial uses at the northeast corner of the property, consistent with the existing entitlements  for the project site. Construction activities associated with Alternative 5 would disturb the entire site  for  development  and  likely involve a similar  construction duration, resulting in comparable  construction‐related emissions. Based on preliminary engineering estimates, the earthwork activities  (cut and fill) associated with this alternative would result in a balanced on‐site condition, resulting in  no soil  import or export from  the  project  site.  This earthwork balance  would  be achieved  by  distributing the cut earthwork quantities across the site elevation. As a result, no import or export‐ related hauling would be involved with this Alternative.  The comparison of traffic generation totals among the five alternatives and proposed project are  summarized in the Coral Mountain Alternatives – Trip Generation and Air Quality and Greenhouse  Gas Comparison (Appendix N) provided by Urban Crossroads. As shown in Table 7‐5, provided under  the Transportation discussion below, Alternative 5 is expected to generate 12% more trips compared  to the proposed project. Since this alternative would involve a lake amenity absent of the wave  generation feature, the  emissions  from  the production of electricity  for  this feature  would be  eliminated.  Although  air  quality  emission  increases or decreases are  not linear  in  the  CalEEMod model,  Alternative 5 would result in higher emissions associated with vehicle trips. Alternative 5 would be  expected to have proportionally higher and potentially significant NOx and VOC emissions, which are  directly influenced by mobile sources. For the proposed project, PDFs and mitigation resulted in an  average reduction of 12% to 15% in criteria air pollutant emissions. Compared to the proposed  project, Alternative 5 is expected to achieve a lower reduction in criteria air pollutant emissions from  PDF implementation because Alternative 5 cannot be assumed to include commute trip reduction  programs,  telecommuting  and  alternative  work schedules, employer‐sponsored  shuttles,  on‐site  photovoltaic electricity supply as PDFs (the other PDFs were assumed to be included in Alternative 5).  7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐60   June 2021  Overall, therefore, impacts associated with Alternative 5 would be comparable during construction,  but potentially higher and significant during operations.  Biological Resources   Under Alternative 5, impacts to biological resources would be similar to the proposed project, insofar  as the entire site would be disturbed.   As established in Section 4.3, Biological Resources, development of the 386‐acre property would  impact onsite biological resources, therefore, mitigation is recommended to reduce the impacts to  less than significant levels. The mitigation measures require burrowing owl and bat surveys to be  conducted prior to construction, and vegetation removal activities to occur outside of the general  bird nesting season (January 15 through August 31), or nesting surveys, as appropriate. The same  mitigation measures would be required for development of Alternative 5 to reduce impacts to  biological resources to less than significant levels.   The Lake Amenity/No Hotel Alternative would reduce impacts associated with biological resources  with the implementation of the mitigation measures. Alternative 5 would result in similar impacts to  biological resources compared to the proposed project.   Cultural Resources  The development of the project site may result in impacts to cultural resources, which would also  occur with Alternative 5, since the entire site would be disturbed. Alternative 5 would be required to  implement the mitigation measures established in Section 4.4, Cultural Resources, which include  developing a comprehensive recordation program prepared by a qualified archaeologist; retaining a  qualified archaeologist during all project‐related ground disturbing activities; hiring an approved Agua  Caliente Band of Cahuilla Indians (ACBCI) Native American Cultural Resource Monitor during any  ground disturbing activities; implementing cultural sensitivity training for all contractors; establishing  protected easements and National Register nominations; preserving the historic adobe and avoiding  the known archaeological sites along the base of Coral Mountain. Both the proposed project and  Alternative 5 would reduce impacts associated with potential disturbance to cultural resources with  the implementation of mitigation measures.  Energy  Consumption of energy would be reduced under Alternative 5 since this alternative removes the  Tourist Commercial portion of the site and the Wave Basin facility. Therefore, energy consumption  associated with these uses would be removed with the implementation of Alternative 5. However,  energy consumption impacts associated with the residential, commercial, and open space (lake) land  uses would occur from the Lake Amenity/No Hotel Alternative. These impacts are discussed below.   Construction   7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐61   June 2021  Short‐term energy consumption related to construction activities would occur during development  of Alternative 5. Construction‐related energy use would include the consumption of electricity for  tools and power required for construction trailers. Petroleum fuels, such as gasoline and diesel, would  also be required during construction for the operation of machines, large equipment, and employee  vehicle trips. Natural gas would not be required during construction activities. Development of  Alternative 5 would result in a reduced demand for energy resources because total construction‐ related energy use would be lower under this alternative because the hotel, Wave Basin, and resort‐ related amenities and commercial uses would not be constructed. As determined in Section 4.5,  Energy Resources, the use of electricity and petroleum during buildout would not be excessive, or  unnecessary, and would cease at the conclusion of construction. Construction of Alternative 5 would  result in the same conclusion.   Operation   The operation of Alternative 5 would result in an increase of energy demand, via electricity, natural  gas, and petroleum. Alternative 5 would consume approximately 5,071,006  kWh of  electricity  annually,  and  13,280,466.5 kBTU of  natural  gas  annually (Appendix  O). Energy  use  under  this  alternative would be reduced by approximately 41% for electricity, and 40% for natural gas. As  determined in Section 4.5, Energy Resources, of  this  Draft  EIR, the  u se o f energy  during t he proposed   project operations would not be excessive, or unnecessary.   Under  Alternative  5, connection  to  the existing  substation,  given the amount of  residential  development in this Alternative, is anticipated, consistent with that required for the proposed project.    Alternative 5 would result in reduced consumption of energy resources since energy consumption  resulting from the Tourist Commercial and Wave Basin facility uses would not occur in the Lake  Amenity/No Hotel Alternative. However, due to the increased vehicle trips associated with the 750  residential units (11.7 percent increase compared to the project), Alternative 5 would result in  increased petroleum consumption compared to proposed project.  Overall, Alternative 5 would result in less energy use than the proposed project.   Geology and Soils   The project site is currently undeveloped and vacant. Under Alternative 5, the site would develop 750  low density residential dwelling units, 8.4 acres of neighborhood commercial uses, and a 75‐acre lake.    As determined in Section 4.6, Geology and Soils, of this Draft EIR, the site is not located near an  Alquist‐Priolo Earthquake fault zone.   Structures proposed  in Alternative 5  would be  developed  to the most current state and local  standards regarding building construction to reduce impacts of seismic events to less than significant  levels. The proposed structures would not be located adjacent to the slopes of Coral Mountain to the  west. Therefore, the structures would not be impacted by rockslides or landslides. No septic systems  7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐62   June 2021  are proposed.  The potential  for impacts related  to  loss of topsoil,  sedimentation, erosion,  and  landform alterations associated with the construction and operation of the site is anticipated to be  less than significant because the project will implement standards and guidelines established by  agencies to reduce these impacts, such as grading standards, implementation of a Fugitive Dust  Control Plan, or a Stormwater Pollution Prevention Plan, to name a few. Development of Alternative  5  would  be required to implement the mitigation measures established  in  the project‐specific  Geotechnical  Evaluation and  retain a  qualified  paleontologist during  development  of  the site.  Alternative 5 would be required to implement these mitigation measures to reduce impacts to  habitable structures and paleontological resources.  Alternative 5 would also result in the development of a 75‐acre lake amenity; therefore, mitigation  would be required for the design of the water feature to reduce impacts of onsite soils to less than  significant levels. The 75‐acre lake would be required to implement mitigation so that the facility is  engineered and designed to reduce impacts of liquefaction and seismic events to less than significant  levels.   The implementation of the mitigation measures would reduce impacts to geology and soils to less  than significant for Alternative 5, consistent with the proposed project. Alternative 5 would result in  similar impacts to geology and soils compared to the proposed project.   Greenhouse Gas Emissions  The  lake amenity,  750  low‐density  residential  dwelling units and  8.4  acres  of commercial uses  associated with Alternative 5 would disturb the entire site for development and involve a similar  construction duration, resulting in comparable construction‐related GHG emissions.   The comparison of traffic generation totals among the five alternatives and proposed project are  summarized in the Coral Mountain Alternatives – Trip Generation and Air Quality and Greenhouse  Gas Comparison (Appendix N) provided by Urban Crossroads. As shown in Table 7‐5, provided under  the Transportation discussion in Alternative 2, Alternative 5 is expected to generate 12% more trips  compared to the proposed project from the lake amenity, residential, and commercial uses. Since this  alternative would involve a public lake amenity absent of the wave generation feature, the emissions  from the production of electricity for this feature would be lower.  For the proposed project, PDFs alone resulted in a GHG emissions reduction of approximately 30%.  Compared to the proposed project, Alternative 5 is expected to achieve a lower reduction in GHG  emissions from PDF implementation because Alternative 5 cannot be assumed to include commute  trip reduction programs, telecommuting and alternative work schedules,  employer‐sponsored  shuttles, on‐site photovoltaic electricity supply as PDFs (the other PDFs were assumed to be included  in Alternative 5). Overall, therefore, impacts associated with Alternative 5 would be comparable  during construction, but potentially higher and significant during operations.  7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐63   June 2021  Hazards and Hazardous Materials   Under Alternative 5, the property would develop 750 low density residential units, 8.4 acres of  neighborhood commercial, and a 75‐acre lake amenity. The nature of these uses is not expected to  involve,  as  a  primary  activity,  the  routine transport, use,  or disposal of  hazardous  materials in  quantities or a manner that would pose a threat to the project and its surroundings, or create a  significant hazard through a foreseeable accident involving the release of hazardous materials into  the environment. The hazardous materials used during construction or operation of the site would  be delivered, stored, and handled to manufacturer instructions and industry standards.   During construction of the site, the contractor will identify a controlled staging area within the  property  limits  for  storing  materials  and  equipment, as required by a Strom Water Pollution  Prevention Plan (SWPPP), if applicable. There would be no uses onsite that would potentially create  a hazardous risk to the public or environment or any activities that would inhibit any established  hazard evacuation plan. The Lake Amenity/No Hotel Alternative would implement safety procedures  when using, handling, storing hazardous materials and impacts would be less than significant.  The site, under Alternative 5 and the proposed project, would include the operation of residential,  commercial, and recreational uses. The lack of resort or wave facilities would substantially reduce the  amounts of chemicals, fertilizers, and other products used on the site to levels consistent with single  family development.   The site is not located within one‐quarter mile of an existing or proposed school, therefore, neither  scenario would result in significant impacts to a school facility. Additionally, the property and other  properties within a radius of 0.75 miles were not identified to be on a list of hazardous materials site.  Therefore, Alternative 5 would not create a significant hazard to the public or the environment.   Alternative 5 proposes the development of residential, commercial, and recreational land uses.  Construction and  operation  of the  386‐acre site  will  increase vehicular and  multi‐modal  transportation along the local major roadways in the City. Primary access to the site will occur along  Avenue 58, north of the site, Madison Street, east of the site, and Avenue 60, south of the site. These  roadways will provide public and emergency access in to and out of the project property. A Traffic  Control Plan will be implemented throughout all construction activities.   Project  access  points  will  be reviewed  by the  Fire  Department,  to ensure  adequate access for  emergency vehicles.   Implementation of Alternative 5 is not expected to interfere with the critical facilities, emergency  transportation and circulation, emergency preparedness coordination. Alternative 5 would result in  less than significant impacts.   Finally, the property is not located in a Moderate, High, or Very High Fire Hazard Severity Zone  (VHFHSZ) according to CALFIRE’s High Fire Hazard Severity Zones in State Responsible Areas Map.  7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐64   June 2021  Therefore, impacts of exposing people or structures to a significant risk involving wildland fires are  expected to be less than significant under the Lake Amenity/No Hotel Alternative.  Impacts associated with Alternative 5 would be reduced as it relates to the likely amount of chemicals,  cleaning products and disinfection products that would be transported, stored and used on the site.  The Lake Amenity/No Hotel Alternative and the proposed project would result in less than significant  impacts regarding hazards and hazardous materials.   Hydrology and Water Quality  Although Alternative 5 represents a different composition of land uses compared to the proposed  project  and  other  alternatives  being considered,  its implementation would trigger  the same  categories of regulatory requirements, permit coverages, and engineering design approvals as the  proposed project. These would include the National Pollution Discharge Elimination System (NPDES)  programs associated with construction and post‐construction stormwater management and surface  water quality standards. For construction compliance, Alternative 5 would require the development,  approval,  and  implementation of  a  Storm  Water  Pollution Prevention  Plan (SWPPP)  to obtain  coverage under the State’s NPDES Construction General Permit. For operational conditions (post‐ construction), Alternative  would require the development, approval, and implementation of a Water  Quality Management Plan (WQMP). Stormwater retention capacity would be integrated into the lake  feature and in disturbed retention basins throughout the residential and commercial areas. There is  no aspect of Alternative 5 that would  indicate any need  for  a deviation  from  the regulatory  requirements and the associated stormwater controls.   The comparison of water demand between Alternative 5 and the proposed project is provided under  the Utilities and Service Systems heading. Such quantitative analysis indicates that Alternative 5  would be expected to result in a higher water demand than the project. However, the increase in  water  demands associated  with Alternative  5  would  not  be expected  to  substantially decrease  groundwater supplies  or interfere  with  groundwater recharge. Therefore, after following the  regulatory program requirements  designed specifically to prevent hydrologic, stormwater and  surface water impairments, the impacts resulting from Alternative  5 w ould  b e  s imilar  t o  t he  p roposed   project and less than significant.   Land Use and Planning   The project site is currently located with Andalusia at Coral Mountain Specific Plan (SP 03‐067) area.  Under SP‐03‐067, the land use designations for the property are currently Low Density Residential,  Open Space Recreational, and General Commercial land uses, as established by the City of La Quinta.  The property is currently zoned for Low Density Residential (RL), Golf Course (GC), and Neighborhood  Commercial (CN).   7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐65   June 2021  Although A lternative 5 would  b e  c onsistent  w ith  t he  e xisting re sidential and commercial uses allowed  under the existing entitlements, the project would require a General Plan Amendment, Zone Change,  Specific Plan Amendment, Tentative Tract Map(s), and Site Development Permits  to  allow the  recreational lake use and buildout of this Alternative. Alternative  5 w ould  b e  c ompliant  w ith  t he  C ity’s   General Plan goals and policies for land use, by providing high‐quality design, with a mix of amenities  and land uses (Goal LU‐2 and Policy LU‐2.1). Alternative 5 would also design and construct parks and  recreational facilities  that comply  with all  the development standards  that apply  to privately  constructed facilities (Policy PR‐1.4). Impacts would be less than significant.    Noise  The project site is currently undeveloped and vacant. In its existing condition, the property does not  contribute to the existing ambient noise environment. The Lake Amenity/No Hotel Alternative would  result in the development and operation  of  t he  site, r esulting in an increase in noise, compared to the  existing conditions.   Construction  Construction of the proposed buildings and site grading would increase the ambient noise level  throughout the day during construction activities. However, construction activities are only permitted  to occur during the hours permitted per Section 6.08.050 of the La Quinta Municipal Code. Alternative  5 would also be subject to the mitigation measures included in Section 4.11: utilizing construction  equipment equipped with properly operating and maintained mufflers; and locating equipment  staging in areas separated from noise‐sensitive receivers. These mitigation measures will reduce  impacts to less than significant levels. Construction noise would be short‐term impact and would  cease once construction has ended.  Operation  Operational noise from Alternative 5 is not anticipated to be significant since the Lake Amenity/No  Hotel Alternative proposes uses similar to those in the surrounding area. Additionally, on‐ and off‐site  traffic noise would result in less than significant impacts with the incorporation of design features  such as the installation of block walls along the project’s perimeter.   The operation of Alternative 5 is not anticipated to include special events and noise associated with  the Wave Basin, hotel, resort commercial and special events would not occur during the operation of  the Lake Amenity/No Hotel Alternative. Noise levels on site under this alternative would be reduced,  when compared to the proposed project, and would remain less than significant.  The 75‐acre lake proposed in Alternative 5 would allow typical lake activities, including the operation  of small  electric boats,  sailing,  kayaking and  paddle  boarding (but not gas‐powered boats or  recreational watercraft). Sailing, kayaking and paddle boarding would not result in any increase in  noise levels. Small electric boats generate up to 55 dBA noise levels and would not have any significant  7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐66   June 2021  impacts. Accordingly, the use of the lake would not be expected to result in substantial increases in  noise levels.   Trip generation rates for Alternative 5 are higher than the proposed project. Noise impacts can be  correlated with traffic levels and are therefore expected to be lower  relative to  t he proposed project.    Operational noise from the Alternative is not anticipated to be significant since the project proposes  uses  s imilar  t o  t hose  i n  t he  s u rrounding area (i.e., residential, r ecreational, e tc.). T he  L ake  A menity/No   Hotel Alternative would result in reduced noise impacts, compared to the proposed project, due to  the elimination of the Wave Basin and other resort uses.   Public Services  The development of the Lake Amenity/No Hotel Alternative would introduce residents and uses that  would place additional demand on the City of La Quinta’s public s ervices. T here  w ould  b e  a n  i ncreased   demand in police, fire, and emergency services, as well as schools, public facilities, and parks as a  result of the development of 750 low density residential units, the 75‐acre lake amenity and the  neighborhood commercial uses. However, Alternative 5 would be required to comply with applicable  laws and codes imposed by the City and Riverside County Fire Department, and the pay applicable  Development Impact Fees. Therefore, impacts to public services are reduced to less than significant  impacts.   Alternative  5  w ould  r esult  i n  r educed  c alls  f or  s ervice  a ssocia ted with the hotel and resort commercial  uses included in the proposed project, but could result in equivalent calls for service associated with  the lake as compared to the wave facility. Neither Alternative 5 nor the proposed project will result  in significant impacts.   Transportation   Alternative  5  would  result  in  an increase  of transportation  or traffic in the project area by  approximately 12% as compared to the proposed project, as shown in Table 7‐5.   Table 7‐5 Alternative 5 Trip Generation Comparison  Land Use AM Peak Hour PM Peak Hour Daily In Out Total In Out Total Alternative 5 Trip Generation Comparison Proposed Project (TIA)     ‐496 DU SFDR, 104 DU MF, 150 RM Hotel, 60 TSF Retail. 12 AC Wave Basin  Facility, 15 TSF Wave Village, 16 TSF The Farm  147 300 447 383 255 638 6,994 The Lake Amenity/No Hotel Alternative     ‐750 DU SFDR, 60 TSF Retail, 75 AC Lake 158 415 573 491 314 805 7,811 Alternative 5 Delta (Alternative – TIA) 11 115 126 108  59  167 817   Short‐term construction vehicle trip impacts would result from the development of this alternative.  However, these impacts would be generally limited to permitted construction activity hours per the  7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐67   June 2021  La Quinta Municipal Code. Additionally, construction traffic would cease once construction of the  residential, lake and commercial facilities were complete. Primary access to the site will occur along  Avenue 58, north of the site, Madison Street, east of the site, and Avenue 60, south of the site. These  roadways will provide public and emergency access into and out of the project property. A Traffic  Control  Plan  will  be required  as  a condition of approval to  be implemented  throughout all  construction activities.  Operational traffic as a result of Alternative 5 would increase vehicle trips in the project area (see  Appendix N). Although the Lake Amenity would be limited to residents and their guests, operation of  Alternative 5 would have a 12% overall increase in vehicle trips compared to the proposed project  because of the increase in proposed residential dwelling units, and the reduction in trips captured  internally by the other project uses. Alternative 5 would result  i n  m ore  v ehicle  t rips  t han  t he  p roposed   project.   Given  the  12%  increase  in vehicle  trips  under  this Alternative, intersections  with  vehicle  delay  thresholds near levels of significance could potentially be impacted by Alternative 5 project traffic.  For example, an intersection such as Madison Street and Avenue 50, which has a delay of 54.8 (LOS  D) with proposed project traffic volumes, could be increased to LOS E (delay of 55.0) with the  additional traffic volumes associated with Alternative 5. Both Alternative 5 and the proposed project  would contribute to improvements required to maintain acceptable levels of service, resulting in less  than significant impacts under both scenarios.  This Alternative is expected to have a higher total VMT on a daily and per capita basis because it  generates more trips per day and lacks on‐site complementary resort accommodations. Limited  neighborhood commercial development occurring under this alternative would reduce miles traveled  for conveniences, but would increase them for specialty shopping and restaurants, which would not  be  located  within  the  project. It  is anticipated  that  impacts to VMTs would be significant  and  unavoidable under Alternative 5.   Tribal Cultural Resources  Under Alternative 5, the property would result in similar impacts to tribal cultural resources because  the  entire site  would  be disturbed.  As determined  in Section  4.14, Tribal  Cultural  Resources,  development of the project site would require mitigation measures to reduce project impacts to tribal  cultural resources to less than significant levels. Alternative 5 would be required to implement the  same  m easures. I mpacts  w ould  b e  less  t han  significant  after  imp lementation of mitigation, and would  be consistent with the impacts associated with the proposed project.  Utilities and Service Systems   Compared to the existing, vacant conditions, the Lake Amenity/No Hotel Alternative would increase  utilities, such  as  water service and supply,  wastewater collection  and  treatment, solid  waste,  7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐68   June 2021  electricity, natural gas, and telecommunication services due to the proposed uses on the property.   The increase in demand for utilities in Alternative 5 would be less than the proposed project, with the  exception of water demand (discussed below).  Water  The Lake Amenity/No Hotel Alternative would require water supply to the site. Water supply would  be provided by the Coachella Valley Water District (CVWD). Alternative 5 proposes the development  of 750 residential units, 8.4 acres of neighborhood commercial uses, and a 75‐acre lake amenity.  These uses would result in an increase in existing water demand during construction and operation  of the proposed residential, recreational, and commercial uses. According to the Alternatives Water,  Electricity, and Natural Gas Comparisons (Appendix O), Alternative 4 would result in 1,110.36 AFY of  water consumption a year because of the operation of the lake amenity. This is an increase of 151.73  AFY compared to the proposed project, which would consume 958.63 AFY. CVWD has a groundwater  supply of 194,000 AFY. A Water Supply Assessment would be required for Alternative 5, to determine  whether CVWD has sufficient capacity to support the alternative in normal and dry years. However,  given the results of the proposed project’s WSA, and the increase resulting from this alternative, it is  likely that CVWD would have capacity to accommodate Alternative 5, and impacts would be less than  significant.  Water lines would also be required at the site in order to support the residential and  commercial development proposed for the Lake Amenity/No Hotel Alternative.   Alternative 5 would result in a water demand increase of 151.73 AFY, as compared to the proposed  project. This Alternative  could  result  in significant  and unavoidable impacts because  it exceeds  CVWD’s Maximum Applied Water Allowance (MAWA) limits, which is 962 AFY. Alternative 5 would  result in outdoor water demand of 972.95 AFY.   Wastewater  Wastewater service would also be provided to the property by CVWD.  Wastewater produced under  this alternative would be less than under the proposed project, since the Lake Amenity/No Hotel  Alternative would eliminate the hotel and resort commercial land uses, so sewage treatment capacity  would be sufficient to serve this alternative. Additional sewer lines would be required to serve both  Alternative 5 and the proposed project.   Both scenarios would result in an increase in wastewater, however, as determined in Section 4.15,  Utilities and Service Systems, impacts would be less than significant. The impacts to wastewater  facilities will be reduced in Alternative 5, and would be less than significant.   Solid Waste  Burrtec would provide the property with solid waste services. The development of  the  Lake  Amenity/No Hotel Alternative would require solid waste services to remove waste produced by  7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐69   June 2021  construction  activities. However,  construction  waste produced by  Alternative 5  would  not  be  significant and would cease after the facilities were developed.    Solid waste generated by Alternative 5 would be less than waste generated by the proposed project  since Alternative 5 would eliminate the resort uses, including a recreational surf Wave Basin, the hotel  and the tourist commercial development. Alternative 5 would have only residential, neighborhood  commercial and recreational uses. Compared to Alternative 5, the proposed project would generate  more solid waste, but the impact for the project and this Alternative would be less than significant.   Electricity  Electricity would be required for construction and operation of A lternative 5. However, it  is  likely that  electricity consumed by Alternative 5 would be reduced as compared to the proposed project.  electricity consumed by Alternative 5 would be approximately 5,071,006 kWhr annually, which is  approximately 41 percent less than the proposed project.   The p roposed p roject  would  be  required to c onnect to  a n e xistin g IID substation to provide electricity  to the project site. All existing and proposed utilities within or immediately adjacent to the proposed  project shall be installed underground. The increase of electrical demand for the proposed project  would be supported by the proposed infrastructure.   Both projects would result in less than significant impacts to electricity.   Natural Gas  Natural Gas, provided by Southern California Gas Company, would be required for the operation of  Alternative 5. However, it is likely that the amount of natural gas consumed by Alternative 5 would  be reduced as compared to the proposed project due to the lack of resort uses and amenities.  Alternative 5 would result in the consumption of 13,182,066.5 kBTU of natural gas annually. This is  approximately 40 percent less than the proposed project.  Impacts would be less than significant.    The decrease of natural gas demand for this Alternative would be less than significant, and less than  that required for the proposed project.   Telecommunications  The Lake Amenity/No Hotel Alternative would be required to connect to existing telecommunication  services by Frontier or Spectrum to provide telecommunication services  to  t he  p roject  s ite. A dditional   infrastructure would not be required as determined in Section 4.15, Utilities and Service Systems.  The increase of telecommunication demand for the site would be less than significant for both this  Alternative and the proposed project.   Summary of Comparative Impacts   7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐70   June 2021  A summary comparison of impacts associated with the project alternatives is provided in Table 7‐6,  Comparison of Alternatives to Project. As described above, the Lake Amenity/No Hotel Alternative  would  result  in  similar  and mitigatable  impacts  to the proposed project related to biological  resources, cultural resources, geology and soils, hazards and hazardous materials, hydrology and  water quality, land use, public services, and tribal cultural resources.   The Lake Amenity/No Hotel Alternative would result in reduced impacts regarding aesthetics, energy  resources (electricity and natural gas), noise, and utilities (other than water use) as compared to the  proposed  project. However, A lternative  5 w ould  r esult  i n  i ncrea sed impacts to air quality, greenhouse  gas emissions, energy (petroleum), transportation, and utilities (water demand) due to the 75‐acre  recreational lake and the increased number of vehicle trips. Alternative 5 would result in potentially  significant impacts to air quality, greenhouse gas emissions, transportation (VMTs), and utilities  (water demand).   Relationship to Project Objectives  While some  potentially significant  impacts  would be  reduced with  the  Lake Amenity/No  Hotel  Alternative, the following project objectives would not be achieved with Alternative 5:   To create a private resort community with a variety of interrelated and mutually supportive  commercial and recreational land uses that will also generate transient occupancy and sales  tax revenues in order to enhance the City’s economic base and long‐term financial stability.    To promote walkability and non‐motorized connectivity as an integral part of the project  design, including (1) establishing residential neighborhoods that are linked through multi‐use  trails that connect neighborhoods throughout the project; and (2) providing “walk streets” in  the Resort area to provide internal connection between facilities within the Resort and the  Wave Basin.   Establish a density hierarchy that situates the highest density development within the resort  and  gradually  reduces density  as  you  move  away  from the  resort into the surrounding  residential neighborhoods, while maintaining the overall density previously included for this  property in the Andalusia Specific Plan.   Develop a high‐quality private wave basin (The Wave) that provides unique recreational  opportunities for future residents of the project, and that attracts resort guests and creates a  landmark facility that will enhance the City’s reputation as the “Gem of the Desert”.   Environmentally Superior Alternative  As previously discussed, analysis of a reasonable range of Alternatives is required by CEQA. The  purpose of the Alternatives analysis is to explain potentially feasible ways to avoid or minimize the  significant effects identified for the project. Furthermore, State CEQA Guidelines, Section  7.0  ALTERNATIVES  Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐71   June 2021  15126.6(e)(2)  requires  an EIR  to identify an  environmentally superior alternative among those  evaluated in an EIR.  A summary comparison of impacts associated with the project Alternatives is provided in Table 7‐6,  Comparison of Alternatives to Project. As displayed in the table, the first row indicates the proposed  project and alternatives, while the first column indicates the environmental topic. Table 7‐6 reveals  the environmental impacts of the proposed project and whether Alternative 1, 2, 3, 4, or 5 reduces,  increases, or creates similar impacts to the proposed project. Of the Alternatives considered in this  Draft EIR section, the No Project/No Build Alternative is environmentally superior to the other  Alternatives because this Alternative would avoid any impacts identified for the project or any other  alternative.   Although Alternative 1 is environmentally superior, it does not meet any of the objectives of the  proposed project because it would not involve any development of the site.   Of the remaining alternatives, Alternative 3 (reduced density project) would be the environmentally  superior  alternative because  it  would  cause  incremental reductions with respect to the  environmental topics specified below.  However, Alternative 3 would fail to adequately meet the  proposed project’s basic objective of maintaining the overall density count previously included in the  Andalusia Specific Plan and would not generate the same levels of transient occupancy and sales taxes  to enhance the City’s economic base and long‐term financial stability.   Alternative 4 (Golf/Resort Hotel) would result in incremental increased impacts to air quality, energy  resources (natural gas), transportation, and utilities (water demand) compared to the project. The  increased impacts are associated with Alternative 4’s increased low density residential units, and the  public golf course (open to play on a daily fee basis). The development of these uses increases daily  trips and VMTs, as well as air quality emissions associated with vehicles, and the outdoor water use  proposed for the golf course. Alternative 4 would have incrementally reduced impacts to aesthetics,  noise, electricity, and petroleum use, but would have the same significant and unavoidable impact to  existing views of scenic resources.  Additionally, the Golf/Resort Hotel Alternative would not achieve  the objective of developing a high‐quality private Wave Basin that provides unique recreational  opportunities for future  residents  of  the project,  and  that attracts  resort guests  and  creates  a  landmark facility that will enhance the City’s reputation as the “Gem of the Desert”. Alternative 4  would result in land uses (Golf/Resort Hotel/Residential) which are typical of the current land use  pattern in the City. With the exception of the construction of the Wave Basin, this Alternative would  meet the project objectives, and generate transient occupancy tax (TOT) and sales tax revenues to  benefit the City.  7.0  ALTERNATIVES Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐72   June 2021 Table 7‐6 Comparison of Alternatives and Project Environmental Topic Impacts of the Proposed Project Alternative 1 No Project/No Build Alternative 2 No Project/ Existing Entitlements Alternative 3 Reduced Density Alternative 4  The Golf/Resort Hotel  Alternative 5  The Lake Amenity/No Hotel Aesthetics Significant and Unavoidable  Reduced  (No Impact) Reduced (Significant and Unavoidable) Similar (Significant and Unavoidable) Reduced (Significant and Unavoidable) Reduced (Significant and Unavoidable) Air Quality Less than Significant with Mitigation Reduced  (No Impact) Increased (Significant and Unavoidable) Reduced (Less than Significant with Mitigation) Increased (Significant and Unavoidable) Increased (Significant and Unavoidable) Biological Resources Less than Significant with Mitigation Reduced  (No Impact) Similar (Less than Significant with Mitigation) Similar (Less than Significant with Mitigation) Similar (Less than Significant with Mitigation) Similar (Less than Significant with Mitigation) Cultural Resources Less than Significant with Mitigation Increased (Historical Resources) (Significant and Unavoidable) Similar (Less than Significant with Mitigation) Similar (Less than Significant with Mitigation) Similar (Less than Significant with Mitigation) Similar (Less than Significant with Mitigation) Energy  Less than Significant Reduced  (No Impact) Reduced Electricity and Natural Gas; Increased Petroleum Demand (Less than Significant) Reduced (Less than Significant) Reduced Electricity and Petroleum; Increased Natural Gas (Less than Significant) Reduced Electricity and Natural Gas; Increased Petroleum Demand (Less than Significant) Geology and Soils Less than Significant with Mitigation Reduced  (No Impact) Similar (Less than Significant with Mitigation) Similar (Less than Significant with Mitigation) Similar (Less than Significant with Mitigation) Similar (Less than Significant with Mitigation) Greenhouse Gas  Significant and Unavoidable Reduced  (No Impact) Increased (Significant and Unavoidable) Reduced (Less than Significant) Similar (Significant and Unavoidable) Increased (Significant and Unavoidable) Hazards and Hazardous Materials Less than Significant Reduced  (No Impact) Similar (Less than Significant) Similar (Less than Significant) Similar (Less than Significant) Similar (Less than Significant)  7.0  ALTERNATIVES Coral Mountain Resort Draft EIR   7‐73   June 2021 Hydrology and Water Quality Less than Significant Reduced  (No Impact) Similar (Less than Significant) Similar (Less than Significant) Similar (Less than Significant) Similar (Less than Significant) Land Use and Planning Less than Significant Similar  (No Impact) Reduced (No Impact) Similar (Less than Significant) Similar (Less than Significant) Similar (Less than Significant) Noise Less than Significant with Mitigation Reduced (No Impact) Reduced (operational) (Less than Significant with Mitigation) Reduced (Less than Significant with Mitigation) Reduced (Less than Significant with Mitigation) Reduced (Less than Significant with Mitigation) Public Services  Less than Significant Reduced  (No Impact) Similar (Less than Significant) Reduced (Less than Significant) Similar (Less than Significant) Similar (Less than Significant) Transportation Less than Significant with Mitigation Reduced  (No Impact) Increased (Significant and Unavoidable) Reduced (Less than Significant with Mitigation) Increased (Significant and Unavoidable) Increased (Significant and Unavoidable) Tribal Cultural Resources  Less than Significant with Mitigation Reduced  (No Impact) Similar (Less than Significant with Mitigation) Similar (Less than Significant with Mitigation) Similar (Less than Significant with Mitigation) Similar (Less than Significant with Mitigation) Utilities & Service Systems Less than Significant Reduced  (No Impact) Increased Water Demand; Reduced Electricity and Natural Gas; Similar Others (Less than Significant) Reduced (Less than Significant) Increased Water Demand; Reduced Electricity; Increased Natural Gas; Similar Others (Less than Significant) Increased Water Demand; Reduced Others (Significant and Unavoidable)    DRAFT ENVIRONMENTAL IMPACT REPORT  Coral Mountain Resort, La Quinta CA  8.0 References  Coral Mountain Resort Draft EIR   8‐1  June 2021  Chapter 8.0   References  Chapter 3.0  Project Description  Coral Mountain Resort Specific Plan, SP2020‐0002, April 2021.  Chapter 4.0  Environmental Impact Analysis  Section 4.1  Aesthetics  State  Scenic Highways, Caltrans,  website https://dot.ca.gov/programs/design/lap‐landscape‐ architecture‐and‐community‐livability/lap‐liv‐i‐scenic‐highways, accessed April 2020.   Streets and Highways Code – SHC; Division 1. State Highways, Chapter 2. The State Highway System,  Article 2.5  State  Scenic  Highways, California  Legislative Information,  https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displayText.xhtml?lawCode=SHC&division=1.&tit le=&part=&chapter=2.&article=2.5., accessed May 2020.  Section 4.2  Air Quality  Analysis of the Coachella Valley PM10 Redesignation Request and Maintenance Plan, by the California  Air Resources Board, February 2010; and sections of the SCAQMD Rule Book  Coachella Valley Extreme Area Plan for 1997 8‐Hour Ozone Standard, Public Consultation Meeting  Presentation by SCAQMD, September 25, 2020  Coachella  Valley  Extreme  Area  Plan  for  the  1997  8‐Hour  Ozone  Standard  Fact  Sheet,  SCAQMD,  September 2020  Coral Mountain Specific Plan Air Quality Impact Analysis (AQIA), prepared by Urban Crossroads on  November 12, 2020 and revised on March 1, 2021  Draft Coachella Valley Extreme Plan for 1997 8‐Hour Ozone Standard, by SCAQMD, September 2020  Final 2003 Coachella Valley PM10 State Implementation Plan (CVSIP), by SCAQMD, August 2003  Final 2016 Air Quality Management Plan (AQMP), by South Coast Air Quality Management District  (SCAQMD), March 2017   Section 4.3  Biological Resources  Biological Resources Assessment and CVMSHCP Consistency Analysis, LSA Associates, Inc., May 2021.  Focused Bat Survey Report, LSA Associates, Inc., May 2021.  Environmental  protection Agency,  May 2020 https://www.epa.gov/laws‐regulations/summary‐ endangered‐species‐act, accessed 2020  8.0 REFERENCES  Coral Mountain Resort Draft EIR   8‐2  June 2021  U.S.  Fish  and  Wildlife  Service,  May 2020 https://www.fws.gov/endangered/what‐we‐do/hcp‐ overview.html, accessed 2020.  La Quinta General Plan, Chapter III, Natural Resources Element, accessed 2020.  Coachella Valley Multiple Species Habitat Conservation Plan 2019 Annual Report, accessed 2020.  Section 4.4  Cultural Resources  City of La Quinta 2035 General Plan Chapter III, Natural Resource Element, November 2013.   Historical/Archaeological Resources Survey Report Coral Mountain Specific Plan, CRM Tech, October  2019, revised May 2021.  Section 4.5  Energy Resources  CARB, EMFAC2017 Web Database, accessed June 2020, available at https://arb.ca.gov/emfac/  California Energy Demand 2018‐2030 Revised Forecast, California Energy Commission, Demand Analysis  Office, February 2018, accessed May 2020.   California Public Utilities Commission, 2018 California Gas Report, pg 103.  Corporate  Average Fuel Economy,  National Highway Traffic Safety Administration, available  at  https://www.nhtsa.gov/laws‐regulations/corporate‐average‐fuel‐economy, accessed May 2020.   California Energy Commission (CEC), California Energy Consumption Database, “Electricity Consumption  by Planning Area”, accessed May 2020 http://www.ecdms.energy.ca.gov/elecbyplan.aspx  Greenhouse  Gas Equivalencies Calculator – Calculations and References,  Environmental  Protection  Agency, https://www.epa.gov/energy/greenhouse‐gases‐equivalencies‐calculator‐calculations‐ and‐references, accessed August 2020.  Integrated Resource  Plan,  Imperial Irrigation District, November  2018,  https://www.iid.com/home/showpublisheddocument/9280/636927586520070000,  accessed  April 2021.  Natural  Gas  and  California, California  Public Utilities Commission,  https://www.cpuc.ca.gov/natural_gas/, accessed August 2020.   Service  Area  Plan 2020, Imperial Irrigation District, October 2020,  https://www.iid.com/home/showpublisheddocument?id=18842, accessed April 2021.   Section 4.6  Geology and Soils  California Department of Conservation EQ Zapp: California Earthquake Hazards Zone Application.  City of La Quinta 2035 General Plan Chapter IV, Environmental Hazards Element, November 2013.   County of Riverside Environmental Impact Report No. 521, Cultural and Paleontological Resources  (Section 4.9), County of Riverside, 2015.  8.0 REFERENCES  Coral Mountain Resort Draft EIR   8‐3  June 2021  Geotechnical Investigation Andalusia  West  Side  Development, La Quinta,  California, Sladden  Engineering, February 2019.  Paleontological Resources Assessment Report, Coral Mountain Specific Plan, CRM Tech, October 2019.   Section 4.7  Greenhouse Gas Emissions  Analysis of the Coachella Valley PM10 Redesignation Request and Maintenance Plan, by the California  Air Resources Board, February 2010  California Greenhouse Gas Emissions for 2000 to 2017, Trends of Emissions and Other Indicators, 2019  Edition, C alifornia  Air  Resources  Board; R elease  N o. 1 8 ‐37  & 1 9 ‐35, California Air Resources Board  Press Release, July 2018 and August 2019  Coral  Mountain  Specific  Plan Greenhouse Gas  Analysis (GHGA), prepared  by  Urban  Crossroads on  November 12, 2020 and revised on March 1, 2021  Federal Clean Air Act (CWA)  Final 2016 Air Quality Management Plan (AQMP), by South Coast Air Quality Management District  (SCAQMD), March 2017   Final 2003 Coachella Valley PM10 State Implementation Plan (CVSIP), by SCAQMD, August 2003; and  sections of the SCAQMD Rule Book  Section 4.8  Hazards and Hazardous Materials  GeoTracker, State Water Resources Control Board, https://geotracker.waterboards.ca.gov/ accessed  July 2020.  EnviroStor,  Department of  Toxic  Substance  Control, https://www.envirostor.dtsc.ca.gov/public/,  accessed July 2020.  Enforcement  and Compliance History,  Environmental  Protection Agency,  https://echo.epa.gov/facilities/facility‐search/results, accessed July 2020.  Section 4.9  Hydrology and Water Quality  Coral Mountain Resort Specific Plan Master Hydrology Report, MSA Consulting, January of 2021  Coral Mountain Project‐Specific Preliminary Water Quality Management Plan, MSA Consulting, June 1,  2020  Water Supply Assessment/Water Supply Verification, Coral Mountain Specific Plan, MSA Consulting.  Approved in its revised form on September 29, 2020.  City of  La Quinta  Master  Drainage Plan,  March 2009, available at  https://www.laquintaca.gov/home/showpublisheddocument/8523/635338594527270000  8.0 REFERENCES  Coral Mountain Resort Draft EIR   8‐4  June 2021  City of La Quinta General Plan 2017, Flooding and Hydrology Section of the Environmental Hazards  Element (Chapter  4), February  2013, available  at  https://www.laquintaca.gov/home/showpublisheddocument/33565/636340814687270000  Federal  Clean Water  Act  (CWA), Environmental Protection Agency, available  at   https://www.epa.gov/laws‐regulations/summary‐clean‐water‐act  Federal Emergency Management Agency (FEMA) Flood Insurance Rate Map (FIRM) Panels 06065C2244H  and 06065C2900H effective April 19, 2017, and 06065C2925H, effective March 6, 2018, available  at https://msc.fema.gov/portal/home  Indio  Subbasin  Sustainable  Groundwater  Management  Act  (SGMA) Plan,  available at  http://www.indiosubbasinsgma.org/  Oasis/Valley Floor Area Stormwater Master Plan, part of the Eastern Coachella Valley Stormwater  Master Plan, April  2015, available  at http://www.cvwd.org/374/Eastern‐Coachella‐Valley‐ Stormwater‐Mast  Water Quality Control Plan for the Colorado River Basin Region (Basin Plan), January 2019, available at  https://www.waterboards.ca.gov/coloradoriver/water_issues/programs/basin_planning/docs/ 2020/rb7bp_e2019.pdf  Whitewater River Region  Water  Quality  Management Plan  for Urban Runoff and  the  associated  Whitewater River  Watershed  MS4 Permit, effective  June  20, 2013,  available  at  https://content.rcflood.org/downloads/NPDES/Documents/WW_SWMP_WQMP/Jan2015_App _B_MS4Permit.pdf  2018  Coachella Valley  Integrated Regional  Water  Management and Stormwater Resources Plan,  December 2018, available at https://dwa.org/wp‐content/uploads/bsk‐pdf‐manager/integrated‐ regional‐water‐management‐plan/2019/06/2019_04_03_CVRWMG‐Final2018IRWMSWR‐ Plan_160437‐compressed.pdf  Section 4.10  Land Use and Planning  City of La Quinta 2035 General Plan Chapter II, Land Use Element, November 2013, accessed 2020.  La Quinta Municipal Code, Title 9, Zoning, accessed 2020.  Section 4.11  Noise  Coral Mountain Specific Plan Noise Impact Analysis, Urban Crossroads, Inc., March 2021.  The Wave at Coral Mountain Noise Memorandum, Urban Crossroads, Inc. April 2021.   Transit Noise and Vibration Impact Assessment Manual, Federal Transit Administration, September  2018, available  at https://www.transit.dot.gov/sites/fta.dot.gov/files/docs/research‐ 8.0 REFERENCES  Coral Mountain Resort Draft EIR   8‐5  June 2021  innovation/118131/transit‐noise‐and‐vibration‐impact‐assessment‐manual‐fta‐report‐no‐ 0123_0.pdf, accessed August 2020.  Transportation and Construction Vibration Guidance Manual, California Department of Transportation,  September 2013, available at  https://www.contracosta.ca.gov/DocumentCenter/View/34120/Caltrans‐2013‐construction‐ vibration‐PDF?bidId= accessed August 2020.  Section 4.14  Public Services  California Department of Parks and Recreation, Quimby Act, 2020.  City of La Quinta 2035 General Plan Update, May 2013.  City of La Quinta Development Impact Fee Study, August 2019   City of La Quinta / City Departments / Police Department Website   City of La Quinta / Parks Website   Resolution No. 2020‐003; Revised Final Draft Report Development Impact Fee Study, City of La Quinta,  September 2019; adopted February 2020.  2020 CVUSD Fee Justification Study for New Residential and Commercial/Industrial Development, May  5, 2018.   Section 4.13  Transportation   Coral Mountain Resort Specific Plan Traffic Impact Analysis (TIA), Urban Crossroads, Inc., November  2020.  Coral Mountain Resort Specific Plan Vehicle Miles Traveled (VMT) Evaluation, Urban Crossroads, Inc.,  November 2020.    Section 4.14  Tribal Cultural Resources  California Native American Heritage Commission http://nahc.ca.gov/ accessed July 2020.  Historical/Archaeological Resources Survey Report Coral Mountain Specific Plan, CRM Tech, October  2019, revised May 2021.   Section 4.15  Utilities and Service Systems  CalRecylce Estimated Solid  Wase Generation Rates,  CalRecycle,  https://www2.calrecycle.ca.gov/WasteCharacterization/General/Rates#Residential accessed  August 2020.   City of La Quinta 2035 General Plan, Chapter V, Public Infrastructure and Services, Riverside County EIR  No. 52, Public Facilities, Section 4.17.   8.0 REFERENCES  Coral Mountain Resort Draft EIR   8‐6  June 2021  Coachella Valley Water District Urban Water and Management Planning  Website  http://cvwd.org/543/Urban‐Water‐Management‐Planning accessed July and August 2020.  Coachella Valley Water District 2019‐2020 Annual Report https://www.cvwd.org/blog.aspx?iid=15  County  of Riverside Environmental Impact Report No. 521 Public Review Draft February  2015  https://planning.rctlma.org/Portals/14/genplan/general_plan_2015/DEIR%20521/04‐ 17_PublicFacilities.pdf, accessed August 2020.  Environmental  Protection Agency, RecycleMania  Volume‐to‐Weight Conversion Chart  https://archive.epa.gov/wastes/conserve/tools/rogo/web/pdf/volume‐weight‐conversions.pdf,  accessed March 2021.   Riverside County Department of Waste Resources https://www.rcwaste.org/business/planning/ciwmp  accessed August 2020.  DRAFT ENVIRONMENTAL IMPACT REPORT  Coral Mountain Resort, La Quinta CA  9.0 Glossary of Terms  Coral Mountain Resort Draft EIR Page 9‐1 June 2021  Chapter 9.0  Glossary of Terms    AB Assembly Bill  ABOP Antifreeze, Batteries, Oil, Paint   ACBCI  Agua Caliente Band of Cahuilla Indians  ACHP Advisory Council on Historic Preservation  ADT Average Daily Traffic  AFY Acre‐Feet per Year  ALUC Airport Land Use Commission   ANSI American National Standards Institute   APSA Aboveground Petroleum Storage Act   AQMP Air Quality Management Plan   ASCE American Society of Civil Engineers   BACM Best Available Dust Control Measures   BGS Below Ground Surface   BLM Bureau of Land Management   BMP Best Management Practices   BOR Bureau of Reclamation   BTU British Thermal Unit  CAA Clean Air Act   CAAQS  California Ambient Air Quality Standards  CAFÉ Corporate Average Fuel Economy   CALGreen California’s Green Building Standards   CalEPA California Environmental Protection Agency   CalEEMod California Emissions Estimator Model™   CAL FIRE California Department of Forestry and Fire Protection   Caltrans California Department of Transportation   9.0  GLOSSARY OF TERMS  Coral Mountain Resort Draft EIR  Page 9‐2 June 2021  CAP Climate Action Plan   CAPCOA California Air Pollution Officers Association   CARB California Air Resources Board  CBC California Building Code   CCA Community Choice Aggregation   CCAA California Clean Air Act   CCR California Code of Regulations   CDFW California Department of Fish and Wildlife   CEC California Energy Commission   CERCLA Comprehensive Environmental Response, Compensation, and Liability Act  (Superfund)   CERT Community Emergency Response Team   CESA California Endangered Species Act   CEQA California Environmental Quality Act  cf Cubic feet  CFGC Californian Fish and Game Code   CFR Code of Federal Regulations   CGP Construction General Permit  CH4 Methane   CHP  California Highway Patrol   CIP  Capital Improvement Program   CIWMB  California Integrated Waste Management Board   CMA Congestion Management Agency   CMP Congestion Management Plan   CMS Congestion Management System   CO Carbon Monoxide   CO2e Carbon dioxide equivalent   CPP Clean Power Plan   9.0  GLOSSARY OF TERMS  Coral Mountain Resort Draft EIR  Page 9‐3 June 2021  CPUC California Public Utilities Commission   CRHR California Register of Historical Resources   CUP Conditional Use Permit  CUPA California Certified Unified Program Agencies   CVAG Coachella Valley Association of Governments   CVCC Coachella Valley Conservation Commission   CVMC Coachella Valley Mountains Conservancy   CVMSHCP  Coachella Valley Multiple Species Habitat Conservation Plan/Natural  Community Conservation Plan   CVSC Coachella Valley Stormwater Channel   CVSIP Coachella Valley PM10 State Implementation Plan   CVUSD  Coachella Valley Unified School District  CVWD Coachella Valley Water District  CVWMP  Coachella Valley Water Management Plan   CWA Clean Water Act   CWA Coachella Water Authority   DA Development Agreement  dBA A‐weighted decibel   DBE Design Basis Earthquake   DEH Riverside County Department of Environmental Health   DOF Department of Finance  DOSH Division of Occupational Safety and Health   DOT United States Department of Transportation   DPR Department of Pesticide Regulation   DSUSD  Desert Sands Unified School District  DTSC Department of Toxic Substances Control   DWA Desert Water Agency   DWR California Department of Water Resources   9.0  GLOSSARY OF TERMS  Coral Mountain Resort Draft EIR  Page 9‐4 June 2021  DWQ Department of Water Quality   EAP  Energy Action Plan   ECHO Enforcement and Compliance History Online   EIC  Eastern Information Center   EIR Environmental Impact Report  EISA Energy Independence and Security Act of 2007   EMS Emergency Medical Services   EOC Emergency Operations Center  EPA  Environmental Protection Agency   EPCRA Emergency Planning and Community Right‐To‐Know Act   ePlan  Rancho Mirage Energy Action Plan   EPO  Environmental Protection and Oversight Division   °F  Fahrenheit (degrees)  FAA  Federal Aviation Agency   FEMA Federal Emergency Management Agency   FERC the Federal Energy Regulatory Commission   FESA Endangered Species Act   FHSZ in SRA  Fire Hazard Severity Zones in State Responsibility Areas   FHWA  Federal Highway Administration   FIRM  Flood Insurance Rate Map   FRAP  Fire and Resources Assessment Program   FTA  Federal Transit Administration  FTE  Full Time Equivalent  GCC  Global Climate Change   GHG greenhouse gas   GIS  Geographic Information Systems   GLO  U.S. General Land Office  GPA  General Plan Amendment  9.0  GLOSSARY OF TERMS  Coral Mountain Resort Draft EIR  Page 9‐5 June 2021  GPS Global Positioning System  GSA Groundwater Sustainability Agency   GWh Gigawatt Hours   HCP Habitat Conservation Plans   HCFC Hydrochlorofluorocarbons   HFC Hydrofluorocarbons   HHW Household Hazardous Waste Collection Program   HMBP Hazardous Materials Business Plan Program   HSC  Health and Safety Code   HWCL Hazardous Waste Control Law   Hz Hertz  I‐10 Interstate 10   IID Imperial Irrigation District  ISO  Independent System Operator   ISTEA  Intermodal Surface Transportation Efficiency Acts of 1991   ITE  Institute of Transportation Engineers  IWA  Indio Water Authority   LAQMP  Local Air Quality Management Plan   LEED Leadership in Energy and Environmental Design   LEPC Local Emergency Planning Committee   LHMP Local Hazard Mitigation Plan   LID  Low Impact Development   LOS  Level of Service  LQGP La Quinta General Plan  LQMP La Quinta Municipal Code  LST  Local Significance Threshold   LUST Leaking Underground Storage Tank   MBTA  Migratory Bird Treaty Act   9.0  GLOSSARY OF TERMS  Coral Mountain Resort Draft EIR  Page 9‐6 June 2021  mgd Million Gallons Per Day   MHFP Rancho Mirage Multi‐Hazard Functional Plan  Mmax Maximum Moment Magnitude   MMT Million Metric Tones   MMTCO2e  Million Metric Tones of Carbon Dioxide emissions  MS4 Permit  Whitewater River Region Municipal Separate Storm Sewer System Permit   MTCO2e  Metric Tones of Carbon Dioxide emissions  Mw Moment Magnitude   NAAQS  National Ambient Air Quality Standards   NaClO  Sodium Hypochlorite  NAHC Native American Heritage Commission   NETR Nationwide Environmental Title Research  NFA National Fire Academy   NFIP National Flood Insurance Program   NHMLAC Natural History Museum of Los Angeles County   NHPA National Historic Preservation Act   NHTSA  National Highway Traffic Safety Administration   NIFC National Interagency Fire Center   NIMS National Incident Management System   NIOSH  National Institute for Occupational Safety and Health   NPDES  National Pollutant Discharge Elimination System   N2O Nitrous Oxide   NO2 Nitrogen Dioxide   NOI Notice of Intent   NOP Notice of Preparation  NOX Nitrogen Oxide  NRHP National Register of Historic Places  O3 Ozone   9.0  GLOSSARY OF TERMS  Coral Mountain Resort Draft EIR  Page 9‐7 June 2021  OEHHA Office of Environmental Health Hazard Assessment  OES Office of Emergency Services   ONAC Federal Office of Noise Abatement and Control   OPR Office of Planning and Research  OSHA Occupational Safety and Health Administration   PA Planning Area   Pb Lead  PDP Preliminary Development Plan  PFC perfluorocarbons   PHMSA  Pipeline and Hazardous Materials Safety Administration  PM10 / PM2.5 Particulate Matter (10 Microns / 2.5 Microns)   PPV Peak Particle Velocity   PRC Public Resources Code   PWS Public Water System   RCDWR  Riverside County Department of Waste Resources   RCFC&WCD Riverside County Flood Control and Water Conservation District   RCFD Riverside County Fire Department   RCMJLHMP Riverside County Multi‐Jurisdictional Local Hazard Mitigation Plan  RCRA Resource Conservation and Recovery Act of 1976   RCTC Riverside County Transportation Commission   REMEL  Reference Energy Mean Emission Level  Reservation  Agua Caliente Indian Reservation  RFS Renewable Fuel Standard   RIVTAM Riverside Transportation Analysis Model   RMEA Rancho Mirage Energy Authority   RMGP Rancho Mirage General Plan   RMMC Rancho Mirage Municipal Code   RMS Root Mean Squared   9.0  GLOSSARY OF TERMS  Coral Mountain Resort Draft EIR  Page 9‐8 June 2021  ROG Reactive Organic Gas   RTIP Regional Transportation Improvement Program   RTP Regional Transportation Plan   RWCQB  Regional Water Quality Control Board   SB Senate Bill  SBCM  San Bernardino County Museum  SCAB South Coast Air Basin   SCAG Southern California Association of Governments   SCAQMD  South Coast Air Quality Management District  SCE Southern California Edison   SCM Seismic Coefficient Method   SCS Sustainable Communities Strategy   SDP Site Development Plan  SDWA  Safe Drinking Water Act   SEMS  Standardized Emergency Manamgent System   SERC State Emergency Response Commission   SF6 Sulfur Hexafluoride   SFHA  Special Flood Hazard Areas   SGMA  Sustainable Groundwater Management Act   SHMA Seismic Hazards Mapping Act   SHMP California State Hazard Mitigation Plan   SHPO State Historic Preservation Officer   SIP  State Implementation Plans  SO2 Sulfur Dioxide   SOI Sphere of Influence   SoCalGas  Southern California Gas Company (The Gas Company)  SOX Sulfur Oxides   SP Specific Plan  9.0  GLOSSARY OF TERMS  Coral Mountain Resort Draft EIR  Page 9‐9 June 2021  SPL Sound Pressure Level   SRA Source Receptor Areas   SRI Statistical Research, Inc.   SSAB Salton Sea Air Basin   SSMP  Sanitary Sewer Management Plan   SWP State Water Project   SWPPP  Storm Water Pollution Prevention Plan   SWRCB  State Water Resources Control Board   TAM Transportation Assessment Memo   TAZ Traffic Analysis Zone   TCR Tribal Cultural Resources  TEA‐21  Transportation Equity Act for the 21 st Century   TIA  Traffic Impact Analysis  TIP  Riverside County Transportation Improvement Plan   THPO Tribal Historic Preservation Officer   TOT  Transit Occupancy Tax   TPPS Transportation Project Priority Study   TRB Transportation Research Board   TRI  Toxics Release Inventory   TTM Tentative Tract Map  TUA Traditional Use Area   TUMF Transportation Uniform Mitigation Fee   TUP Temporary Use Permit  UBC  Uniform Building Code   USACE United States Army Corps of Engineers  USEPA  United States Environmental Protection Agency  USFA United States Fire Administration   USFWS  United States Fish and Wildlife Service   9.0  GLOSSARY OF TERMS  Coral Mountain Resort Draft EIR  Page 9‐10 June 2021  USGBC  United States Green Building Council   USGS United States Geological Survey   UST  Underground Storage Tank   UWMPA Urban Water Management Planning Act   VdB  Vibration Level   VHFSZ in LRA  Very High Fire Severity Zone in Local Responsibility Areas   VMT Vehicle Miles Traveled  VOC Volatile Organic Compounds   WDID  Waste Discharge Identification   WGCEP  Working Group of California Earthquake Probabilities   WRPs Water Reclamation Plants   WSA Water Supply Assessment  WSV Water Supply Verification   WQMP  Water Quality Management Plan   ZC Zone Change