Loading...
DRAFT UXR RESPONSES TO CITY COMMENTS ON TRAFFIC IMPACT 2019-12-23 Date: December 23, 2019  Subject: Responses to December 12, 2019 TRAFFIC IMPACT ANALYSIS COMMENTS FOR THE WAVE PROJECT  GENERAL PLAN AMENDMENT 2019‐0002 ZONE CHANGE 2019‐0004 SPECIFIC PLAN 2019‐0003  (AMENDMENT 5 TO SP 03‐067) TENTATIVE TRACT MAP 2019‐0005 (TTM 37815) MASTER PROJECT  2019‐0004    The following responses are provided for the comments/questions from Nicole Sauviat Criste (City of La Quinta):  Comments  1. The Specific Plan Amendment is for the entire Specific Plan area, on both the west and east sides of  Madison Street. Please modify the TIA to look at the entire Specific Plan area, including the existing  development’s trips and movements, the potential additional trips and movements from build out of the  east side, and the new trips and movements on the west side.    UXR Response  ‐ Existing occupied land uses within the Specific Plan area are accounted for in the existing baseline traffic  counts utilized in the TIA.    ‐ Proposed development activities within the Specific Plan and west of Madison Street are defined as  the Project in the TIA, based upon the following land use quantities:  • Single Family Detached   496 DU  • Multifamily Housing (Low‐Rise) 104 DU  • Resort Hotel    150 RM  • Shopping Center  60 TSF  • Wave Pool Facility  12 AC  ‐ Future development activities associated with the Specific Plan area east of Madison Street are  defined as cumulative projects in the TIA, as follows:  • Shopping Center    40.7 TSF  • Single Family Detached   110 DU  ‐ The revised TIA will further evaluate the Specific Plan area east of Madison Street as part of the Project  for appropriate analysis scenarios based upon consultation with City staff and their consultants.  2. The TIA project description is not adequate. Please modify to describe the following:  a. The entirety of the Specific Plan area, as described in #1, above.  b. The project description inconsistencies with the Specific Plan Amendment (SPA) and Phase  descriptions:  i. The project description adds up to 600 housing units, the phasing description 592 units, and the  SPA 750 units. The TIA must analyze maximum potential development based on the SPA, and  provide for existing and future units on the east side of the SPA. If the east side of the SPA is  currently calculated in the cumulative project analysis, it must be removed from that analysis and  added to the project analysis. Adjustments to the overall trip generation for the project will result.  December 23, 2019  Page 2      12615 ‐ Response to comments (20191223).docx  Please see related comments below. Please note that this will change not only total project  numbers, but phase quantities as well.  UXR Response  ‐ The TIA Project description includes 600 housing units (496 single‐family and 104 multi‐family) as   well as 150 resort hotel rooms.    ‐ The TIA phasing description identifies a total of 600 units, where Phases 1 and 2 include 104  attached dwelling units and 26 detached dwelling units.  Phase 3 includes the remaining 470  detached dwelling units.  In addition, a 150‐room resort hotel is included for all Phases, for a  cumulative total of 750 equivalent residential units at Project Buildout (Phase 3).  ‐ Future development activities associated with the Specific Plan area east of Madison Street  are defined as cumulative projects in the TIA, as follows:  • Shopping Center    40.7 TSF  • Single Family Detached  110 DU  ‐ The revised TIA will further evaluate the Specific Plan area east of Madison Street as part of  the Project for appropriate analysis scenarios based upon consultation with City staff and their  consultants.  c. Please include a description of the General Plan Amendment and Zone Change proposed (including  descriptions and exhibits of existing and proposed land use and zoning designations) to support the  General Plan buildout analysis.  UXR Response  ‐ The TIA Project description, including 600 housing units (496 single‐family and 104 multi‐family) as   well as 150 resort hotel rooms, is consistent for both Project Buildout (Phase 3) and General Plan  Buildout analysis.    ‐ The revised TIA will include a description of the General Plan Amendment and Zone Change  proposed (with exhibit indicating changes to land use and zoning designations), and it will further  evaluate the Specific Plan area east of Madison Street as part of the Project for appropriate  analysis scenarios based upon consultation with City staff and their consultants.  d. The Specific Plan allows short term vacation rentals and calls them out specifically. Please include the  number of short term rentals, and their associated trip generation characteristics (as opposed to  standard residential units) in the analysis.  UXR Response  ‐ The TIA is based upon residential occupancies and corresponding trip generation from data sources  required by the City (Institute of Transportation Engineers, Trip Generation Manual, 10th Edition  2017).    December 23, 2019  Page 3      12615 ‐ Response to comments (20191223).docx  ‐ The revised TIA will include adjustments in residential trip generation if needed, based upon  consultation with City staff and their consultants.  e. Please add specificity regarding the wave pool use:  i. It is unclear if the wave pool is to be open to the public. Based on trip generation and the  accompanying description on page 35, it appears that this is not the case, since the only external  trips anticipated are for “off‐site lunch, wave pool employees, etc.” If the surf pool is private, it must  be so stated. If the surf pool is open to the public, the trip generation rate will need to be adjusted  (see #3 below).  UXR Response  ‐ The surf pool is a private facility.    ‐ Adjustments to trip generation are not anticipated to be required for the revised TIA.  ii. The average number of attendees per day on a typical day, a weekend day and a special event  day.  UXR Response  ‐ Estimated daily attendance will be discussed in the revised TIA.  iii. There is no description of special events at the wave pool. Please describe the special events at  the wave pool and analyze them in terms of attendees, distance of travel, typical duration,  anticipated number of events per year, etc. A separate analysis of special events under EAP, EAPC  and General Plan buildout conditions must be provided. Please note that if special events affect  freeway interchange(s) (based on City and Caltrans standards), these interchange(s) will need to  be analyzed.  UXR Response  ‐ Estimated special event attendance will be addressed in the revised TIA.  Expansion of the traffic  study area is not anticipated to be needed.   ‐ Special event analysis scenarios will be added to the revised TIA, based upon consultation with  City staff and their consultants.  3. The trip generation should be modified.  As we discussed in our first meeting, Urban Crossroads completed  a Traffic Impact Analysis (TIA) for a resort surf wave pool project in 2019. The trip generation for that  project was developed based on analysis of TIAs for similar projects in other locations, attendance at the  surf pool, and other factors. That trip generation rate would appear to be more appropriate and should  be used here, rather than using rates for a generic recreational facility. It may need to be modified based  on the characteristics of the project, as described in #2, above. Additionally, the internal capture reduction  must be explained (with supporting logic) based on the revised project description, since the TIA assumes  a 50% internal capture reduction for the surf pool. Since it appears that the trip generation is currently  too low, it is likely that an increased trip generation will generate a lower internal capture rate. Please  December 23, 2019  Page 4      12615 ‐ Response to comments (20191223).docx  note that if the trip generation rises, and additional outlying intersections are affected (per City standard),  they  will need to be added to the analysis.  UXR Response  ‐ For the proposed development activity within the Specific Plan and west of Madison Street, adjustments  to the TIA trip generation are not necessary.   The current Project trip generation in the TIA appropriately  reflect travel activities associated with the private wave pool facility.   ‐ The 2019 analysis prepared by Urban Crossroads for the Desert Wave project in the City of Palm Desert  focuses on a public facility.  The Desert Wave project was therefore scoped very differently than The Wave  ‐ Coral Mountain, due to project differences (Desert Wave does not include residential or local commercial  uses) and context differences (Desert Wave is a freeway oriented attraction).  The Desert Wave TIA does  not address project phases or long term future conditions.  The Desert Wave TIA study area is much smaller  than The Wave ‐ Coral Mountain TIA study area.  The Desert Wave TIA includes an evaluation of special  events (mid‐day Saturday), but only for near term cumulative conditions.  Other than a direct project access  entry intersection (Cook Street/Market Place Drive), the Desert Wave TIA identified no off‐site traffic  impacts.  4. The TIA must demonstrate that there is sufficient separation, per City standards, between intersections  (both signalized and unsignalized) on Madison Street and along Avenue 58. If minimum intersection  spacing is not provided, its adequacy must be analyzed.  UXR Response  ‐ Along Avenue 58, west of Madison Street, two access points are proposed to serve the Project commercial  site.  The Project Access 1/Avenue 58 intersection is a full access configuration, located approximately 630  ft. west of Madison Street (centerline‐to‐centerline).  For all future analysis scenarios, the Project Access  1/Avenue 58 intersection performs with an acceptable peak hour level of service and does not warrant a  traffic signal.    ‐  Project Access 2 intersection is limited to right‐turns in/out only (no left turns allowed), located  approximately 310 ft. west of Madison Street (centerline‐to‐centerline).   ‐ Along Madison Street, two access points are proposed to serve the Project.  Madison Street/ Project Access  3 intersection is limited to right‐turns in/out only (no left turns allowed), located approximately 280 ft.  south of Avenue 58 (centerline‐to‐centerline).    ‐ The Madison Street/Main Access intersection is a full access configuration, located approximately 660 ft.  south of Avenue 58 (centerline‐to‐centerline).  For Project phases 1 and 2, the  Madison Street/Main Access  intersection performs with an acceptable peak hour level of service and does not initially warrant a traffic  signal.  However, a traffic signal is warranted at this location for Project phase 3, as well as the long range  future (2040) scenarios.  ‐  Study area intersections have been analyzed using the software package Synchro (Version 9.1).  Synchro  is a macroscopic traffic software program that is based on the intersection capacity analysis as specified  in the HCM. Macroscopic level models represent traffic in terms of aggregate measures for each movement  at the study intersections. Equations are used to determine measures of effectiveness such as delay and  queue length. The level of service and capacity analysis performed by Synchro indicate that the Project  access locations adequately accommodate traffic queues with improvements recommended in the TIA.  December 23, 2019  Page 5      12615 ‐ Response to comments (20191223).docx  ‐  The revised TIA will further evaluate the separation between intersections based upon consultation  with City staff and their consultants. 5. The TIA must clearly state that analysis was completed in conformance with Engineering Bulletin 06‐13  and reference the requirements of the Bulletin throughout.  UXR Response  ‐ The approved TIA scope states that the analysis is based upon the City of La Quinta Traffic Study Guidelines  (Engineering Bulletin #06‐13, revised October 3, 2017).  ‐ Engineering Bulletin 06‐13 is also referenced throughout the TIA.  ‐ The revised TIA will further state that the that analysis was completed in conformance with  Engineering Bulletin 06‐13.  6. At multiple locations in the TIA, the discussion regarding impacts to the intersection of Avenue 52 and  Jefferson seems inadequate. The intersection is fully within the City of La Quinta, so any preference by  the City of Indio would not be relevant here. Although La Quinta has in the past considered a single lane  roundabout to be preferred, if the project requires a second lane to preserve acceptable LOS, this needs  to be considered and analyzed, and mitigation measures proposed. (the nearby intersection of Jefferson  / Ave 53 is proposed to be designed and built with 2 lanes NB and SB as example.) If feasible mitigation  exists (which may include redesign of the roundabout), it cannot be assumed that failure will continue.  Alternatively, if the TIA, when revised, still shows failure at this intersection, the project will be required  to prepare an Environmental Impact Report, and the City will need to consider adoption of Findings and  a Statement of Overriding Considerations.  UXR Response  ‐ The TIA approach to the analysis of Jefferson Street at Avenue 52 was dictated by the City of La Quinta on  January 4, 2018 regarding the Travertine TIA in an email from Cheri Flores, as follows:   “The proposed mitigation measure for the roundabout at Jefferson Street and Avenue 52 to restripe  the northbound and southbound approaches on Jefferson Street to two lane approaches is not a  feasible mitigation measure. The City completed a project in November, 2015, to restripe all the  approaches to this roundabout to one lane because there was a pattern of drivers running into the  roundabout. The restriping has addressed this problem and the number of collisions has declined. In  order to implement additional lanes at the roundabout, it will have to be reconstructed.”   ‐ We apologize for the erroneous reference to the City of Indio in The Wave – Coral Mountain draft TIA.    ‐ Going forward, it is our understanding the at the City is now requesting a different approach to address  the projected level of service issues at this intersection.    ‐ The revised TIA will include recommended improvements at Jefferson Street / Avenue 52 for relevant  analysis scenarios, based upon consultation with City staff and their consultants. 7. Assumptions regarding fair share allocations also seem inadequate. If the project triggers the need for a  traffic signal, the required signal will be installed by the project, and reimbursement to the project’s  December 23, 2019  Page 6      12615 ‐ Response to comments (20191223).docx  developer may be provided for all but the project’s share by future developments, or CIP, or DIF, etc.  Where this condition occurs, the fair share would be the project’s percentage of traffic on that intersection  at the time the impact occurs, not at 2040 traffic conditions.  If the intersection fails with or without  project, the project’s fair share would be the difference between without and with project volumes at the  Phase when the intersection fails, not at 2040 conditions. The TIA also needs to include an analysis of  when in project phasing each signal is required, when it is funded and scheduled for installation in the CIP,  and whether the CIP schedule will meet project needs. If these do not mesh, appropriate mitigation  measures must be included in the TIA.  UXR Response  ‐ If the City is able to provide a schedule for the implementation of CIP improvements, then the revised TIA  can address improvement timing issues as indicated above.    ‐ The revised TIA will include fair share calculations for interim year scenarios as needed, based upon  consultation with City staff and their consultants. 8. The TIA references “recommendations” which are actually mitigation measures. Please provide a  Mitigation Measure section, use “shall” instead of “should,” and tie the construction of improvements to  specific project events (initiation of grading, initiation of construction, issuance of 1st, 10th, 100th building  permit/certificate of occupancy, etc.). Please also remove references to “when warranted”, as they  represent deferred mitigation, which cannot occur under CEQA.  UXR Response  ‐ The revised TIA will include mitigation statements as needed, based upon consultation with City staff  and their consultants. 9. The Main Project Access and Madison Street requires a traffic signal at General Plan build out. Please add  a mitigation measure to that effect.  UXR Response  ‐ The revised TIA will include this mitigation statement, based upon consultation with City staff and their  consultants. 10. Please provide a complete list of all improvements required by Phase, including road widening, raised  medians, sidewalks, landscaping, additional lanes, traffic signals, interconnect, etc. in a tabular format,  with trigger points (as enumerated in #8 above). The TIA must clearly show in one central location, all  improvements required by the project and when they will be undertaken.  UXR Response  ‐ Exhibit 1‐3 of the TIA provides a complete list of intersection improvements required by Phase.   ‐ The listed improvements by Phase will expanded as needed, based upon consultation with City staff and  their consultants.  December 23, 2019  Page 7      12615 ‐ Response to comments (20191223).docx  11. Throughout the document, please assure that references to the appropriate scenarios are made. For  example, at the end of Section 1.5.3, which is a discussion of EAP conditions, EAPC is referenced.  UXR Response  ‐ The TIA text references will be reviewed to assure that references to the appropriate scenarios are made.